ישיבת משנה לתכנון ובנייה - היתרים מס' 35 · 19710766-03.pdf

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה - היתרים – תמליל

תיק מספר 1971/0766.03

כ"ט בנובמבר ,25 קטמון הישנה

מספר הוועדה: 41

מקום ההתכנסות: אולם הנהלה 2

תאריך הוועדה:א באייר תשפ"ה ()29.4.2025

מזכיר הוועדה בדיון: דליה אלפסי ונלי צדוק

שעת תחילת הוועדה: 9:30

שעות סיום הוועדה: 17:13

התמליל נכתב ע"י חברת גולד וורק בע"מ ולא עבר בדיקה או הגהה ע"י גורם כל שהוא בעיריית ירושלים

עיריית ירושלים וחברת גולד וורק בע"מ עושים כל שביכולתם על מנת לייצר תמליל איכותי ובעל ערך. עם זאת מודגש כי קריאה בתמליל צריכה להיעשות באופן מושכל תוך הבנה שיתכנו טעויות ו/או השמטות מסיבות אובייקטיביות שונות.

You"

.speak

גולד-וורק ת R ג ו M ים גולד וורק תמלול והקלטה We

"_type

1

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

יו"ר אליעזר ראוכברגר:

בבקשה, חנאן, תיק הבא.

חנאן עמורי עביד:

שנייה אחת,

אליעזר ראוכברגר:

.71/766.3

חנאן עמורי עביד:

אוקי, פה ככה. היו הרבה נושאים, אני פה חייבת לתת לכם את הרקע, כי זה קצת מסובך, וכל אחד יש לו את הטענות שלו, פה הם ביקשו כשהגשנו לוועדה חוות דעת והמלצה לדחות במתכונת, אז שי צרויה, אם אתם זוכרים שלח מכתב, לא, סולי זה היה, שלח מכתב לוועדה, הוא ביקש שנשמע את ההתנגדויות, ולא להחליט בשוטף, ואז הוחלט גם ע"י אילנית, גם יואל נראה לי היה בעניין, בסוף הוחלט שכן לשמוע אותם. אז ככה, זו תב"ע ,2878 אותה תב"ע שדיברנו עליה אילנית, אתמול.

עו”ד אילנית מיכאלי:

כן,

חנאן עמורי עביד:

התב"ע זה בניין אופייני,

עו”ד אילנית מיכאלי:

כן,

חנאן עמורי עביד:

עדיין לא קיבל אישור סופי של שימור, אנחנו שאין לי אותו. אנחנו יודעים ששימור מתנגדים לאיזה שתי מרפסות, אבל זה לא העניין. התב"ע מאפשרת, 3 קומות מעל קומת מרתף לשטחי שירות, וגם מאפשרת קומה רביעית בחלל גג הרעפים. מה שהם טוענים, המבקש, טוב בוא נלך, זה קצת מסובך.

המבקש הוא בעל תת חלקה ,7 תת חלקה ,7 זה מחסן, שהוצמד אליו הגג, הנה זה פה, בתשריט הבית המשותף, שהוצמד לו הגג. המחסן לצורך העניין במרוצת הזמן נהיה למחסן מסוכן, מבנים מסוכנים הורו להרוס אותו, הרסו אותו. אחת הטענות של המתנגדים, זה שברגע שנהרס המחסן, אין כבר הצמדה. אבל לזה כבר אילנית הייתה מעורבת ואמרה זה לא קשור, אלא אם כן, היא חשבה, היא חושבת אחרת. הבעיות היותר רישויות, בעניין הרישוי, הרי אמרתי שמותר 3 קומות וקומה מתחת לגג הרעפים. אז אני לוקחת אתכם לחתך, מה שהוא מציג, מחסן, ואז 3 קומות, שאחת מהן מוצעת ומתחת לגג הרעפים, כשגג הרעפים הוא בהקלה להגבהת המרזב.

2

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

אריאל גולן:

קומת מרתף?

חנאן עמורי עביד:

וזה אין לנו בעיה ברגע ששימור יאשרו מבחינה שימורית.

אריאל גולן:

חנאן,

חנאן עמורי עביד:

מה הבעיה שלנו?

אריאל גולן:

מה הקומה למטה כאילו 3 מעל הקרקע או 3 לא מעל הקרקע?

חנאן עמורי עביד:

שנייה, אז אני מגיעה לזה, שנייה. הוא מציג את זה כמחסן, אנחנו מבחינתנו, ב - , בתשריט בית משותף כתוב שיש שמה שתי יחידות דיור, התשריט הוא משנת ,61 ,65 אוקי, מה הוא בא וטען? והיו לי ישיבות איתם ניסינו להגיע להסכמות, לא הצלחנו. הם אמרו - נכון, יש את התשריט בית משותף הזה. אבל לפי זה, יש היתר משנת, הוא משנת 45 עתיק, לא יודעת איך איתרו אותו, אבל יש אותו, יש היתר שמציג את זה כמחסנים, והשימוש כיחידה, כיחידות דיור הוא כאילו ללא היתר, אבל מבחינת ציר הזמן, זה היה ההיתר. אחר כך תשריט בית משותף. נכנסנו לתשריט, אתם רואים פה הרבה בלגאן, אבל בגלל שהבוחנת ממש ממש נכנסה לקישקה איך שאומרים של הדברים, הנה ההיתר 45 ,2137 מה אנחנו רואים פה? כמובן אז הכול היה באנגלית, זה חדר - רום, גם זה חדר, פה יש מטבח, קיטצ'ינג, אז כן יש יחידת דיור, אפילו, אריאל גולן:

בהיתר.

חנאן עמורי עביד:

ההיתר שהוא מציג לנו, שהוא טוען על, (לא ברור), עכשיו הוא טוען שאלה מחסנים, אבל באנגלית סטור זה חנות, סטורג' זה מחסן. אז אנחנו חושבים שזה היה חנויות.

יוחנן וייצמן:

(לא ברור) בישנים?

3

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

חנאן עמורי עביד:

לפחות יחידת דיור אחת קיימת, לפי ההיתר שהוא מציג, אנחנו חושבים שאלה היו חנויות, בכל אופן שנינו מסכימים שבתשריט הבית המשותף רשום לו שם שתי יחידות דיור, וממה שהבנו אנשים גרים שמה היום.

יואל שבת:

שתי יחידות,

חנאן עמורי עביד:

כן, שתי יחידות, הנה אני מראה לך את התשריט,

יואל שבת:

אז למה הוא מתנגד?

אריאל גולן:

למה? מה הוא טוען שמה?

חנאן עמורי עביד:

עכשיו מה זה משפיע עליו? מה זה משפיע עליו? מבקש, אריאל גולן:

הקומה, הקומה.

עו”ד אילנית מיכאלי:

קומה?

חנאן עמורי עביד:

קודם כל זאת קומה, אז אני לא יכולה לתת לו את הקומה השנייה, כי ,2878 יואל שבת:

זה היתר, זה קומה,

חנאן עמורי עביד:

סטייה ניכרת לתוספת קומות, אפילו בהקלה לא, זה אחד. שתיים, זכויות בנייה, הרי הוא מחשב לי כשטח שירות, זה שטח עיקרי, אז זה מוריד לו מהזכויות.

4

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

אריאל גולן:

מה הגובה שמה?

יואל שבת:

בהיתר הבנייה,

חנאן עמורי עביד:

,3

יואל שבת:

אבל בהיתר הבנייה מופיע שמה שטח עיקרי, שטח למגורים.

חנאן עמורי עביד:

אמרו לי, כן,

יואל שבת:

אמור להיות, הוא יודע,

חנאן עמורי עביד:

רום וזה, אני לא,

אריאל גולן:

מה הגובה של החללים האלה?

חנאן עמורי עביד:

כן, כן, הנה. שנייה, פה זה החישוב, כן, זה מופיע, אבל הוא אומר בגלל שזה, לא יודעת, אוקי, אריאל גולן:

מה הגובה? מה הגובה שלהם?

חנאן עמורי עביד:

מה? של, מה שהוא מציג,

אריאל גולן:

של המחסן,

5

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

חנאן עמורי עביד:

הוא מציג, ,200 אני לא יודעת בפועל מה קיים.

אריאל גולן:

אם זה ,200

חנאן עמורי עביד:

עכשיו,

אריאל גולן:

לא אמור, לא יודע,

חנאן עמורי עביד:

לא סיימנו, יש עוד בעיה,

אריאל גולן:

שנייה, שנייה רגע, לפני כן,

חנאן עמורי עביד:

כן,

אריאל גולן:

אם זה 200 זה לא יכול, זה לא נחשב כ - , מגורים.

חנאן עמורי עביד:

אבל אם זה קיים לפני 76 כמגורים, מבחינת הרישוי זה בהיתר, אריאל גולן:

גם מבחינת הגובה זה 2 מטר?

חנאן עמורי עביד:

זה היתר,

יוחנן וייצמן:

זה עובדות החיים,

6

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

חנאן עמורי עביד:

אנשים גרים, וזה עובדות.

אריאל גולן:

עכשיו,

חנאן עמורי עביד:

עובדה.

אריאל גולן:

עכשיו רגע מה כתוב בתב"ע? 3 קומות מעל, וכאילו, חנאן עמורי עביד:

מעל קומת מרתף, לשירות, פה הקומה היא, ברגע שהקומה היא לשטח עיקרי, הופכת לקומה במניין הקומות.

אריאל גולן:

השאלה מאיפה (לא ברור) את הקומות.

חנאן עמורי עביד:

לא, אבל ברגע שזה,

אריאל גולן:

קומת מרתף זה לא אומר שזה,

חנאן עמורי עביד:

ברגע שזה שירות, ברגע שזה, סליחה עיקרי, אז אני מתחילה מפה, ,1 ,2 ,3 זהו. ואז הרעפים. עוד בעיה זה עד לפה, פשוט מידי.

אריאל גולן:

אוקי,

חנאן עמורי עביד:

הזכויות בנייה, ברגע שמחשבים את ה - , מרתף לשטח עיקרי, נגיד שחישבנו, מה שהוא עושה, הוא אומר כל הזכויות שנותרו הם שלי. המתנגדים אומרים - מה פתאום. תשריט בית משותף זה הוצמד אליכם, רק לא נתן לכם את הזכויות, לא כתוב בשום מקום שזה נתן לכם את הזכויות, ואז הוא 7

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

מציג לנו, החלטה של בית משפט עליון, אילנית זה היה, של בית משפט עליון, משנת, משנות ה – ,60 70 נראה לי, שכאילו שם זה כבר עניין משפטי של אילנית, שאני לא נכנסת אליו, אבל הוא טוען שלפי שמה אותה החלטה, יש השטחים הם שלו, אבל המתנגדים טוענים, שיש תקדים אחר כך שסתר את ההחלטה הזאת, וזה שזה לא כתוב בתשריט בית משותף, אז השטחים הם לא שלו. כך שלפי החישוב שלנו, ולפי החלק היחסי שלו, יש לו 2 מטר.

אריאל גולן:

את אומרת, קניינית וזכויות זה שתי דברים נפרדים, כאילו, (לא ברור), פה הכול.

עו”ד אילנית מיכאלי:

להיפך, רק בהמשך, מה פתאום, מכרו, מכרו גג, מי מכר זכויות? איפה?

אריאל גולן:

זה נראה ככה,

עו”ד אילנית מיכאלי:

לא, ממש לא, מכרו גג, לא אמרו, מה זה זכויות. זכויות בבניין, זה חלק מכולם מה זה הזכויות?

אריאל גולן:

אם יש לך בנייה על הגג, על הגג.

עו”ד אילנית מיכאלי:

כשיש תב"ע שנותנת בינוי על הגג, אז אנחנו אומרים שזה בדירת הגג תבנה לא מישהו אחר, כן? זה לא טיעון ל - , אבל אף פעם, דווקא לאחרונה אתם מודעים לזה, מכרו לבן אדם גם גג, או גם איזה חצר, (לא ברור) זכויות.

חנאן עמורי עביד:

עכשיו עוד טענה שלא מתייחסים לבניינים האלה, לבניין הזה שנמצא בזה.

אליעזר ראוכברגר:

אולי נשאיר להם קצת לשמוע מהם,

חנאן עמורי עביד:

מה?

אליעזר ראוכברגר:

8

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

אולי נשאיר קצת לשמוע מהם.

חנאן עמורי עביד:

בסדר.

דליה אלפסי:

לקרוא להם?

חנאן עמורי עביד:

אין בעיה.

עו”ד אילנית מיכאלי:

אחר כך בהמשך.

דליה אלפסי:

בבקשה.

חנאן עמורי עביד:

פה דרך אגב יש טענה לגבי העניין ההנדסי שזה בניין לפני 100 שנה, דליה אלפסי:

איפה המתנגדים?

סולי נטף:

הם פה, הם פה, שלום.

יוחנן וייצמן:

כן, הם בחוץ, מאה אחוז.

אליעזר ראוכברגר:

מתנגדים אחד.

סולי נטף:

שי צרויה.

אליעזר ראוכברגר:

9

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

טוב, אפשר בבקשה רבותי לשבת?

יוחנן וייצמן:

שאלה סולי, לבניין יש תיק תיעוד?

סולי נטף:

לא שומע.

יוחנן וייצמן:

יש תיק תיעוד?

סולי נטף:

לא נראה.

יוחנן וייצמן:

שאלתי אם יש,

אליעזר ראוכברגר:

טוב, עו"ד איתן פלג פה?

עו”ד איתן פלג:

כן,

סולי נטף:

יש רק תיק תיעוד צילומים.

אליעזר ראוכברגר:

בבקשה אדוני, תציג את ההתנגדות.

סולי נטף:

לבקשת המחלקה.

אליעזר ראוכברגר:

כן, אדוני בבקשה, תציג את ההתנגדות, רק שישבו, כן, בבקשה עו"ד פלג.

עו”ד איתן פלג:

10

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

בוקר טוב.

אליעזר ראוכברגר:

בוקר אור.

עו”ד איתן פלג:

אנחנו, אני מייצג, אני רק מבקש לשמור על הקשב, זה פשוט מפריע.

דוברת לא מזוהה:

שב שם מקדימה.

עו”ד איתן פלג:

אני מייצג בעלים של 3 דירות בבניין,

אליעזר ראוכברגר:

כמה דירות יש בסך הכול?

עו”ד איתן פלג:

בבניין יש 7 יחידות. יותר מדויק, היו 7 יחידות. 6 מהן הן דירות, ואחת הייתה מחסן. הבקשה היזמים קנו מה שהם חשבו שהוא מחסן, שאליו צמוד לגג. ההתנגדות שלנו כוללת את הנימוקים הבאים, ראשית, אני אומר שאנחנו הלקוחות שלי, הם בעלים, אליעזר ראוכברגר:

סגור את הדלת. כן,

עו”ד איתן פלג:

הלקוחות שלי הם בעלים של ,53

אליעזר ראוכברגר:

כן אדוני בבקשה.

עו”ד איתן פלג:

%53 מהרכוש המשותף, אנחנו צירפנו להתנגדות נסח רישום מרוכז. הבנייה שמבקשים לבצע היא על הגג של הבית. הטיעונים שלנו הם אלה, ראשית תת החלקה שמספרה 7 שאליה ע"פ הרישום בטאבו צמוד הגג, שעליו מבקשים לבנות, היא תת חלקה שאיננה קיימת. תת חלקה 7 הייתה מחסן, וכפי שאנחנו צירפנו בהתנגדות, ניתן צו הריסה ע"י עיריית ירושלים בגלל, בשנת ,2008 בגלל שהמבנה 11

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

המחסן הזה, מבנה מסוכן והמחסן הזה נהרס. מישהו בנה שם מבנה אחר, מבנייה יחסית קלה, אנחנו צירפנו את התמונות, בשטח יותר גדול, אבל זה איננו המחסן של תת חלקה ,7 זה משהו אחר לגמרי.

יוחנן וייצמן:

זה נהרס לטעמכם,

עו”ד איתן פלג:

סליחה,

יוחנן וייצמן:

למי שייך הזכויות?

עו”ד איתן פלג:

אני לא שומע,

יוחנן וייצמן:

אם נהרס המחסן,

אריאל גולן:

למי שייך הגג?

יוחנן וייצמן:

למי שייך הזכויות? אולי לי, למה לך?

עו”ד איתן פלג:

רכוש משותף,

אריאל גולן:

למה?

עו”ד איתן פלג:

אני אסביר,

אליעזר ראוכברגר:

למה לא לבעל המחסן?

12

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

עו”ד איתן פלג:

אין מחסן,

יוחנן וייצמן:

המחסן נהרס,

אליעזר ראוכברגר:

לא, בסדר, אני מבין שהוא נהרס, אבל הבעלים מי שהיה שמה, יכול להקים משהו אחר.

עו”ד איתן פלג:

אני אסביר,

אליעזר ראוכברגר:

הוא בהיתר,

עו”ד איתן פלג:

על כך יש פסיקה מפורשת, שאומרת, שכאשר בניין, זה גם כתוב בחוק המקרקעין, נהרס או חלק ממנו, הקרקע בבית המשותף, מה החוכמה? הבית המשותף הוא חותך את המקרקעין גם לרוחב, וגם לאורך. המחסן הוא עומד על קרקע, אבל כאשר הוא נהרס, אז אין יותר מחסן, אין יותר תת חלקה. עכשיו אי-אפשר להצמיד גג או כל הצמדה אחרת בבית המשותף, אלא למה שהוא יחידה רישומית. ברגע שהמחסן נהרס, אין יותר יחידה רישומית, ואי-אפשר להצמיד את הגג, אריאל גולן:

רשום עליה בתת – חלקה.

עו”ד איתן פלג:

סליחה?

אריאל גולן:

מחסן לא רשום כבר כתת - חלקה?

עו”ד איתן פלג:

הוא רשום, אבל הוא לא קיים.

אריאל גולן:

13

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

לא, מבחינת רישום, הוא כן רשום,

עו”ד איתן פלג:

אבל הוא לא קיים,

אריאל גולן:

(לא ברור).

שי צרויה:

שאלה אפשר ברשותך? מתי רק אדוני ציין שהמחסן נהרס?

דובר לא מזוהה:

הוא מופיע בנסח טאבו וגם בתשריט בית משותף.

עו”ד איתן פלג:

ב – ,2008

אליעזר ראוכברגר:

בסדר, בסדר, תנו לו לטעון את הטיעונים שלו, אל תפריעו לו בבקשה.

עו”ד איתן פלג:

אני אסביר,

אליעזר ראוכברגר:

כן,

עו”ד איתן פלג:

כדי ש - , כדי ש - , יחידה בבית המשותף בין דירה או בין מחסן, או כל יחידה אחרת, תהיה ראויה להיות דירה או יחידה שאליה ניתן, רק לדירה או יחידה, אפשר להצמיד רכוש משותף גג, או חצר, או כל מה שלא יהיה. כדי שנכס יחידה תהיה ראויה להיות דירה או מחסן, או תא שאליו ניתן להצמיד חלק מהרכוש המשותף צריך שהוא יהיה גם רישומי, וגם חזותי, על כך יש פסיקה מפורשת, אני יכול גם להפנות אתכם אליה. כלומר אם רשום, אבל לא, אריאל גולן:

כן, כן, מקשיבים.

14

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

יוחנן וייצמן:

עו"ד פלג,

אליעזר ראוכברגר:

שנייה, שנייה רגע, לא, סליחה תן לו לנוח.

עו”ד איתן פלג:

סליחה לא, אני חיכיתי לך.

אליעזר ראוכברגר:

אני שומע גם כשאני (לא ברור) כאן, אתה תמשיך ברצף, אל תחכה שלי, אם אני אבקש ממך לחכות, אז תחכה לי, אם לא, אל תחכה לי.

עו”ד איתן פלג:

טוב.

אליעזר ראוכברגר:

בבקשה,

יוחנן וייצמן:

אתה יכול לשלוח אותנו באמת לסעיף שטענת שאם נהרס, כי אני, שוב אני לא עו"ד, עו”ד אילנית מיכאלי:

יוחנן, יוחנן,

יוחנן וייצמן:

אני בטוח,

עו”ד אילנית מיכאלי:

זה שאלה קניינית,

יוחנן וייצמן:

שאלה קניינית, אבל הוא טוען, הוא טוען שיש סעיף בחוק, שאומר שאם נהרס, זה נהיה יתום, אני לא רואה את זה, אני רואה את סעיף 60 בחוק המקרקעין, עו”ד איתן פלג:

15

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

אני לא מדבר על סעיף,

יוחנן וייצמן:

אני לא עו"ד, אני לא מצליח,

עו”ד איתן פלג:

אני,

יוחנן וייצמן:

אני בטוח שאתה מבין יותר טוב ממני, אבל,

עו”ד איתן פלג:

אני אענה, סעיף 60 עוסק בבניין שנהרס כולו מקצתו.

יוחנן וייצמן:

מקצתו,

עו”ד איתן פלג:

נכון, אבל כאשר בית המשפט העליון נדרש לפרש את הדבר, הוא קבע, הוא קבע למשל, בפסיקה מפורשת, אני מיד אתן לכם את המספר, שכאשר יש יחידה שאיננה ראויה להיות דירה בבית המשותף, אי-אפשר לעשות איתה כלום. ציינתי את פסק הדין הזה למשל, אליעזר ראוכברגר:

אמרת את שני דברים, אתה אמרת שאי-אפשר להצמיד, ואתה אמרת, גם שהשטח הזה בעצם חוזר לכלל, לא נשאר,

עו”ד איתן פלג:

התכוונתי לגג, לא השטח שעליו בנוי המחסן, הגג.

יוחנן וייצמן:

ההצמדה.

אליעזר ראוכברגר:

אוקי,

עו”ד איתן פלג:

16

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

הגג, הגג, הגג,

אליעזר ראוכברגר:

אוקי,

יוחנן וייצמן:

אני איתך אוקי,

עו”ד איתן פלג:

עכשיו המבנה החדש שנבנה שם,

אריאל גולן:

כן, כן,

אליעזר ראוכברגר:

שנייה אל תפריעו, בבקשה שנייה.

יוחנן וייצמן:

לא להפריע,

עו”ד איתן פלג:

המבנה החדש שנבנה שם, נבנה בלי היתר בנייה,

אליעזר ראוכברגר:

כן, זה אמרת כבר.

עו”ד איתן פלג:

נבנה בלי היתר בנייה, בגודל אחר, ואי-אפשר לטעמי לקבל שם היתר בנייה משום שזה בקו אפס כמעט. כל ה - ,

אליעזר ראוכברגר:

המחסן היה בהיתר?

עו”ד איתן פלג:

המחסן היה קיים עוד,

17

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

אליעזר ראוכברגר:

בבניין המקורי?

עו”ד איתן פלג:

בבניין העתיק, זה כבר ,100 120 שנה. ברגע ע"פ הדין, ברגע שמבנה בנוי בקו אפס, והיה קיים, יש הרבה בתים כאלה במושבה הגרמנית, וב - , בירושלים בכלל, אם הוא נהרס, אי-אפשר לבנות אותו מחדש, כי הוא בקו אפס. אז זו הטענה הראשונה. ואני מפנה אתכם מיד אני אציין את פסק הדין. זו הטענה הראשונה. הטענה השנייה היא, התקנון של הבית המשותף, התקנון של הבית המשותף אני צירפתי אותו גם להתנגדות, הוא תקנון משנת .65 שאומר שנייה, זה צורף בתור נספח 1 להתנגדות, אומר כך - בעלי היחידות מסכימים כי הבעל הרשום של היחידה מסומנת בתשריט במספר ,56/7 יהיה זכאי לבנות על גג הנכס המסומן בתשריט באות ג', אשר יוצמד ליחידה 56/7 בהתאם לרישוי הבנייה שיבקש, ויקבל מבלי (לא ברור) להסכמת בעלי שאר היחידות בבניין, על כך, פסיקה קובעת, אני טוען פה, אין תימוכין קנייניים, קנייניים בזכויות בנייה. הפסיקה קובעת שסעיף הזה ואפילו סעיפים יותר מודגשים מה - , מהסעיף הזה, אינם מקנים לבעל היחידה שאליה צמוד הגג, את כל הזכויות נבנות, הוויתור של בעלי הבית, או בעלי הדירות האחרים, על הזכויות, זכויות הבנייה, צריך להיות וויתור מפורש, הדבר נקבע בהתחלה בפסק דין גלמן, ולאחר מכן בפסקי דין נוספים, נקבע באופן מפורש, הוויתור זה שאומרים שהוא, אתה, אני לא אתנגד לבנייה איננו מהווה וויתור מספיק מפורש, או ויתור בכלל על כל כך זכויות הבנייה. וכלל זכויות הבנייה הן נכס, ששייך לבעלי הדירות, ולא רק למי שייך,

אליעזר ראוכברגר:

מי שהגג מוצמד אליו,

אריאל גולן:

גם אם כתוב שבהתאם לרישיון בנייה שיבקש, רישיון בנייה בעצם זה מימוש זכויות?

עו”ד איתן פלג:

לא, רישיון בנייה זה רישיון,

אריאל גולן:

זה מימוש זכויות,

עו”ד איתן פלג:

זה שהוועדה נותנת, אם היא מוצאת שמבחינה תכנונית אפשר לתת, אבל יש על זה, אני מיד כיוון שלא הספקתי להדליק את המחשב, אני אתן לכם שניים, אם אתם רוצים שניים שלושה פסקי דין, 18

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

אריאל גולן:

לא, לא, מכירים,

אליעזר ראוכברגר:

לא, אנחנו מכירים,

יוחנן וייצמן:

אנחנו מכירים,

אליעזר ראוכברגר:

בעצם, מה שאתה טוען זה התנגדות קניינית בעצם, זאת אומרת תכנונית, מה שאמר חבר וועדה אריאל,

עו”ד איתן פלג:

תיכף אני אגע בתכנוני,

אליעזר ראוכברגר:

אריאל, הוא אומר תכנוני, אתה רוצה גם להציג תכנונית, עו”ד איתן פלג:

כן, כן,

אליעזר ראוכברגר:

אוקי,

עו”ד איתן פלג:

יש לי כמה וכמה נימוקים.

אליעזר ראוכברגר:

בסדר.

עו”ד איתן פלג:

אז הנימוק הראשון, שאין יחידה ולכן,

אליעזר ראוכברגר:

כן, בסדר, זה כבר נאמר.

19

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

עו”ד איתן פלג:

הנימוק השני של זכויות הבנייה, אינן שייכות, ואני מפנה אתכם לסעיפים 14 עד ,18 עוד אני מבקש לומר, בתוכנית מבוקשות הקלות למרפסות,

אליעזר ראוכברגר:

כן,

עו”ד איתן פלג:

אני לא יודע, אתה אומר מבוטל, בתוכנית מבוקשות הקלות למרפסות, אליעזר ראוכברגר:

לא, לא, אבל אם הוא אומר מבוטל, אז,

עו”ד איתן פלג:

אני לא ראיתי שזה מבוטל,

אליעזר ראוכברגר:

בסדר, פה הוא מצהיר כאן, חנאן,

חנאן עמורי עביד:

הם תיקנו את הבקשה,

אליעזר ראוכברגר:

חנאן, זה מבוטל?

חנאן עמורי עביד:

כן, אם יורשה לי,

אליעזר ראוכברגר:

זה מבוטל?

עו”ד איתן פלג:

אבל הם לא ביטלו את הבקשה.

חנאן עמורי עביד:

20

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

לפי מה שהבנתי,

אליעזר ראוכברגר:

רגע, שנייה,

חנאן עמורי עביד:

השימור לא מסכימים, נכון? עדיין,

אליעזר ראוכברגר:

על דברים שאין ביניכם חילוקי דעות לא צריך לריב, שי צרויה:

יש אישור סופי, יש אישור לדיון, כאילו התוכנית מאושרת, יש לך רק את התנאים לקבלת ההיתר של השימור, אבל יש אישור שימור, יש, יש אישור שימור.

חנאן עמורי עביד:

אוקי,

אליעזר ראוכברגר:

רגע, מה שהוא אמר זה מבוטל?

שי צרויה:

כן, השימור ביטל לנו את המרפסות,

חנאן עמורי עביד:

כן,

סולי נטף:

אני מאשר שזה מבוטל.

שי צרויה:

ואנחנו מאשרים את זה.

אליעזר ראוכברגר:

אוקי,

21

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

חנאן עמורי עביד:

מרפסות הזיז כמובן,

אליעזר ראוכברגר:

אוקי,

חנאן עמורי עביד:

לא מרפסות גג.

אליעזר ראוכברגר:

לא, לא, בסדר. אני מדבר על מה שאמר עו"ד פלג, כן, דובר לא מזוהה:

הכבוד היושב ראש,

גדעון אריאלי:

רק שאלה לסדר היום,

אליעזר ראוכברגר:

כן,

גדעון אריאלי:

האם, אנחנו מייצגים דירה נוספת בבניין, שאיננה מיוצגת העו"ד, היינו רוצים להגיד את דברינו, גם כן בסוף, אפשר?

אליעזר ראוכברגר:

יש פה חבר וועדה שאומר לך שכן, אני אבחן את זה, גדעון אריאלי:

אוקי,

אליעזר ראוכברגר:

לא, לא, זה שהוא אומר שכן, זה לא רלוונטי, הוא יכול להגיד עד מחר.

יוחנן וייצמן:

הוא יחליט. הוא מחליט, לא אני,

22

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

אליעזר ראוכברגר:

אתם הגשתם התנגדות ב - ,

גדעון אריאלי:

לא, לא הגשנו.

אליעזר ראוכברגר:

לא הגשתם, אז בסדר, אז בוא נראה, אם יהיה לכם מה להוסיף, בוא נחכה עד הסוף ונראה אם יהיה לך מה להוסיף,

גדעון אריאלי:

בסדר.

אליעזר ראוכברגר:

אם אין מה להוסיף, אז אין צורך, אם אין לך מה להוסיף, אז בוא נחכה ונראה. בסדר.

גדעון אריאלי:

תודה.

עו”ד איתן פלג:

הבנתי שהמרפסות בוטלו, אז זה לא רלוונטי, אבל צריך לומר שהמרפסות בוודאי אינן חלק מהגג הצמוד. ולכן לכך לא ניתנה הסכמה, בשום תנאי שהוא, אליעזר ראוכברגר:

של משהו שהוא לא רלוונטי, אז אמרנו,

עו”ד איתן פלג:

בסדר,

אליעזר ראוכברגר:

דיברנו, דיברנו די והותר.

עו”ד איתן פלג:

עכשיו, עכשיו, הבניין הוא בניין ישן,

23

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

אליעזר ראוכברגר:

תרשמי רק את הנושא של המרפסות שבוטלו,

חנאן עמורי עביד:

רשמתי,

אליעזר ראוכברגר:

חנאן,

חנאן עמורי עביד:

כן, בהחלט.

אליעזר ראוכברגר:

טוב.

עו”ד איתן פלג:

הבניין הוא ישן מאוד. הבניין לא יוכל להחזיק את הבנייה המבוקשת, ולכן יצטרכו לבצע חיזוק.

החיזוק בוודאי מבוצע ברכוש שאיננו רכוש, ואפילו לא יכול להיטען שהוא רכוש צמוד, כי רק הגג הוא צמוד ליחידה הזאת, לכן החיזוק יחייב עבודות ברכוש המשותף, או אולי אפילו בתוך הדירות בבניין, ולכך לא ניתנה הסכמה מעולם, מדובר בבניין שהוקם לפני כ – 100 שנה, ללא שלד פלדה, וללא בסיס בטון ופלדה, ושיטת בנייה מסורתית בת מאות שנים, ואז לא היה תקן מחייב לבדיקת הקרקע לבנייה לקונסטרוקציה וכולה, בוודאי שלא היו אז תקנים ישראליים, ועל כן אנחנו טוענים שהצהרת המהנדס, בבקשה, לא יכולה לעמוד במבחן הביקורת, זה פשוט לא ייתכן שבניין כזה יוכל לשאת עוד את מה שמבקשים לבנות.

אליעזר ראוכברגר:

שנייה רגע חנאן יש פה, זה עבר בקרה הנדסית אצלנו?

חנאן עמורי עביד:

לא, כי התב"ע לא מבקשת,

יואל שבת:

לא, אבל יש פה תוספת קומות.

יוחנן וייצמן:

כן,

24

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

אליעזר ראוכברגר:

אוקי, טוב. תמשיך, אדוני.

עו”ד איתן פלג:

הטיעון פה הוא כפול, טיעון אחד,

אליעזר ראוכברגר:

הבנתי, הבנתי, לא צריך, גם שזה לא יוכל לשאת, וגם שיצטרכו עבודות אצלכם בפנים, עו”ד איתן פלג:

נכון,

אליעזר ראוכברגר:

בסדר, ברור.

עו”ד איתן פלג:

נכון.

אליעזר ראוכברגר:

כן.

עו”ד איתן פלג:

אנחנו, אני מציין בהתנגדויות, פה היו ניסיונות גם בעבר, להגיש בקשות להיתר בנייה, וזה לא התקדם. אבל,

אליעזר ראוכברגר:

ע"י אותם מבקשים או ע"י אחרים?

עו”ד איתן פלג:

לא, ע"י, הם קנו את זה לא מזמן,

אליעזר ראוכברגר:

אוקי.

עו”ד איתן פלג:

25

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

לא לזמן. מדובר,

אליעזר ראוכברגר:

בעבר, היסטורי,

עו”ד איתן פלג:

גם כתבתי בהתנגדות שהיה הליך שגם הגיע לבית משפט עליון, זה לא רלוונטי כרגע. אבל בבקשות אחת הבקשות הקודמות לפחות היה מדובר באופן ברור, תכנון בקשה להיתר בנייה הקלה להקמת עמודי בטון עם שלד פלדה נטועים בבסיס בטון פלדה עמוק באדמה, בפינות הבניין, כאשר העמודים מקושרים זה לזה, בחבלי פלדה, ויוצרים חגורת ביטחון החובקת את הבניין, ומונעים את קריסתו תחת משקל הקומות הנוספות שייבנו על הגג, כלומר זה לא המצאה שפה מישהו טוען עובדה שהיא שבפעם הקודמת, או אחת הפעמים הקודמות שהגישו בקשה להיתר בנייה, או שהקונסטרוקטור החליט ככה, או שדרשו ממנו את הדבר הזה. אנחנו ברור לנו לחלוטין שהבניין הזה לא יוכל לעמוד בתוספת הבנייה, והצהרות של מהנדס הקונסטרוקציה לא יכולות לעמוד. ולכן גם לכן צריך לדחות.

אליעזר ראוכברגר:

יש לכם איזה חוות דעת נגדית בעניין?

עו”ד איתן פלג:

סליחה?

אליעזר ראוכברגר:

חוץ מאשר שברור לכם, יש לכם איזה חוות דעת מקצועית?

עו”ד איתן פלג:

לא, אין לנו חוות דעת.

אליעזר ראוכברגר:

חבל.

עו”ד איתן פלג:

אנחנו לא בית משפט, האחריות היא של,

אליעזר ראוכברגר:

לא בית משפט, אבל כשאתה בא וטוען,

26

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

עו”ד איתן פלג:

(לא ברור) חנאן,

אליעזר ראוכברגר:

אבל רגע שנייה, כשאתה בא וטוען בכזה ביטחון ברור לנו, כן, לא אמרת ספק, לא אמרת, אני לא משוכנע, אמרת ברור. ברור זה אומר מאה אחוז, לא אמרת תשמע יש פה סיכוי שזה יתמוטט.

עו”ד איתן פלג:

סיכון.

אליעזר ראוכברגר:

סיכוי, לא, אני אומר סיכוי וסיכון, כן, לך, אתה אמרת ברור לנו שזה לא יחזיק מעמד.

עו”ד איתן פלג:

אבל האחריות היא שלכם,

אליעזר ראוכברגר:

האחריות שלנו תשאיר לנו,

עו”ד איתן פלג:

שאלתי את חנאן,

אליעזר ראוכברגר:

רגע, בסדר. זה מה ששאלתי אותה, אני יודע מה שאלתי אותה, אני רק אומר אתם כמתנגדים, ללא קשר לחנאן, וללא קשר אלינו, הרבה יותר משכנע והרבה יותר ברור, והרבה יותר הגיוני היה, אם היית בא אומר, תשמע, עם כל הכבוד לקונסטרוקטור שלהם, למהנדס שלהם, זה בסדר, אני מכבד אותו, הנה יש לי פה חוות דעת נגדית שאומרת את מה שאני טוען, עכשיו מה שאתה בא ואומר, זו, איך אומרים? אני מכבד אותה, אני לא אמרתי שמאה אחוז זה יעמוד, לא אמרתי שלא, אני לא מהנדס ולא קונסטרוקטור ולא זה, אבל בדרך כלל כשבאים וטוענים על דברים כאלה, אז או שמגבים את זה בחוות דעת, או שאם אין ברירה אז סומכים על החווות דעת האחרות, כי גם ממני אתה לא יכול לדרוש שאני,

עו”ד איתן פלג:

אתה לא יכול (לא ברור),

אליעזר ראוכברגר:

27

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

לא, אני אומר גם עו"ד פלג, גם ממני, כן? כוועדה, כיו"ר וועדה, לא משנה, כאנשי המקצוע, שאף אחד פה הוא לא מהנדס קונסטרוקציה, אין לנו, אלא להישען על מי שנותן לנו חוות דעת, שהוא מוסמך,

עו”ד איתן פלג:

אבל אם,

אליעזר ראוכברגר:

ע"פ חוק,

עו”ד איתן פלג:

אבל אם יש שאלה, שלפחות מתעוררת, לו אין, לא שאין לי ספק, אליעזר ראוכברגר:

אז אני שואל את הקונסטרוקטור הוא יגיד לי לאדוני, למרות השאלה, אני חותם, מה?

עו”ד איתן פלג:

(לא ברור),

אליעזר ראוכברגר:

זה עוד דבר, חכה לפני השלי, אני אומר אם יש חוות דעת, עו”ד איתן פלג:

אם לא נסמוך עליך,

אליעזר ראוכברגר:

לא, לא, בסדר גמור, בסדר, אני רק אומר, אבל גם על החוות דעת של המהנדס השני, אתה תבוא ותגיד תשמע, לא יודע, כן, כן, לא, לא, אז אם היית בא עם חוות דעת אחרת, גם המהנדס שלי, היה בודק את חוות הדעת שלך, ומתייחס אליה, לריג'קטים שיהיה שמה, חישובים סטאטיים, בדיקות קרקע, וכולה.

עו”ד איתן פלג:

אז אני אומר,

אליעזר ראוכברגר:

בסדר, הבנתי, בסדר.

28

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

עו”ד איתן פלג:

אני מסביר שוב,

אליעזר ראוכברגר:

זה היה בסוגריים אמרתי את זה, זה הכול.

עו”ד איתן פלג:

שנייה, בסדר. כפי שאמרתי באחת הבקשות הקודמות, ואת זה ניתן לבדוק, בבקשות הקודמות בתיק הבניין הזה, מה שהקראתי זה מה שנכתב,

אליעזר ראוכברגר:

בסדר,

עו”ד איתן פלג:

וזה יכול לשמש לא חוות דעת מומחה, אבל יכול לשמש בהחלט ציון דרך לכך, אליעזר ראוכברגר:

מאה אחוז,

עו”ד איתן פלג:

שהתכוונתי פה,

אליעזר ראוכברגר:

כל התנגדות שמגובה בחוות דעת מומחה היא הרבה יותר, עו”ד איתן פלג:

אוקי,

אליעזר ראוכברגר:

בעלת משקל, אני חושב שאתה גם מסכים איתי.

עו”ד איתן פלג:

עכשיו עוד דבר שציינו, שה - , בתשריט, בקומות שלא בונים בהן שתי הקומות הקיימות היום שתיים וחצי קומות שקיימות היום, צוין שזה לא כלול בבקשה ולא, ולכן לא פורט שום דבר, אנחנו טוענים שהמצב מבחינת זכויות הבנייה, שניתנו לבנות, לא חשוב כרגע אם מותר להם או אסור להם, 29

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

נוצלו הרבה יותר, אנחנו פירטנו את זה בסעיפים 20 עד ,22 להתנגדות, ואמרנו שהשטח הבנוי בפועל, הוא 337 מטר, ולא ,276

אליעזר ראוכברגר:

לא בנוי, אלא המבוקש, אתה מתכוון.

עו”ד איתן פלג:

כמתואר בנספח,

אליעזר ראוכברגר:

לא בנוי, אלא מבוקש,

עו”ד איתן פלג:

הקיים,

חנאן עמורי עביד:

הקיים,

עו”ד איתן פלג:

הקיים,

אליעזר ראוכברגר:

הקיים, ולכן אתה אומר שממילא גם מה שמבוקש צריך להצטמצם בהתאם, חנאן מה את אומרת על זה?

חנאן עמורי עביד:

אנחנו ביקשנו תיקונים בחישובי השטחים גם בעניינים אחרים שלגבי גם קומת המרתף, אז גם ב - , אני לא יודעת להגיד לך מספר מדויקים כרגע, אבל הכול כתוב בחוות דעת, אליעזר ראוכברגר:

אבל ביקשתם מהם,

עו”ד איתן פלג:

אבל אנחנו לא ראינו,

אליעזר ראוכברגר:

30

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

בסדר, בסדר, רגע שנייה, יהיה זכות תגובה, שנייה, חנאן עמורי עביד:

כן,

אליעזר ראוכברגר:

ביקשתם התייחסות לשטחים ולהתאים אותם למה שמותר, חנאן עמורי עביד:

ברור, תמיד.

אליעזר ראוכברגר:

יופי,

חנאן עמורי עביד:

למה שקיים, ואז למה שמותר,

אליעזר ראוכברגר:

אז ממילא, בסדר, בהתאם אוקי,

חנאן עמורי עביד:

בחלק היחסי שלו,

אליעזר ראוכברגר:

טוב,

עו”ד איתן פלג:

סליחה שאני אומר, אבל הדרך ה - , המלך לעשות פה, אחרי שמבקשים צריך להגיש תוכנית מתוקנת,

אליעזר ראוכברגר:

ברור, ברור,

עו”ד איתן פלג:

ולהעביר אותה למתנגדים.

31

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

אליעזר ראוכברגר:

ברור, ברור,

עו”ד איתן פלג:

אין תוכנית מתוקנת באתר.

אליעזר ראוכברגר:

בסדר, בסדר, גם אין עוד החלטה של וועדה,

עו”ד איתן פלג:

לא, אבל אנחנו צריכים להתייחס לתיקונים שבוצעו.

אליעזר ראוכברגר:

אבל יכול להיות שזו תהיה חלק מהחלטת הוועדה, טוב, עוד משהו? אדוני. יהיה לך זכות תגובה בוא נשמע אותם ואחר כך, אם תרצה להוסיף, רגע, גם האדון הזזה.

עו”ד איתן פלג:

עוד משפט אחד.

אליעזר ראוכברגר:

בבקשה.

עו”ד איתן פלג:

אני מבין, אני מכיר את סולי לא מעט שנים, אני מבין שהם קנו את הנכס, מה שהם חשבו שהוא נכס לטעמי, בוודאי עלה להם כסף, ו - , השקיעו מה שהשקיעו והיו להם ציפיות. אבל אני מפנה, אליעזר ראוכברגר:

זכותם.

עו”ד איתן פלג:

זכותם המלאה, זה בדיוק מה שאני אומר, אבל ככל שמישהו הטעה אותם או שהם טעו בעניינים, האם יש שם יחידה או אין חידה, ולמי שייכות זכויות הבנייה, או לא שייכות זכויות הבנייה, זה לא צריך לבוא על חשבונם של שאר בעלי הדירות בבית.

אליעזר ראוכברגר:

אוקי, תודה. כן, אדוני רק את שמך.

32

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

גדעון אריאלי:

אני ד"ר גדעון אריאלי.

אליעזר ראוכברגר:

אוקי, אתה רוצה להוסיף על מה שנאמר משהו?

גדעון אריאלי:

אני בעלה של אילנה,

אליעזר ראוכברגר:

אוקי,

גדעון אריאלי:

שלצערנו היא לא יכולה מסיבות בריאותיות להגיע הנה.

אליעזר ראוכברגר:

טוב.

גדעון אריאלי:

ואור הבן שלי ואני מייצגים אותה כמו (לא ברור), אליעזר ראוכברגר:

טוב.

גדעון אריאלי:

כמובן מתנגדים לבנייה, ואני שני דברים אני רוצה להגיד, אליעזר ראוכברגר:

בבקשה אדוני.

גדעון אריאלי:

אני אתייחס לקונסטרוקציה, אבל קודם דבר אחר, דבר אחר שבעצם שמעתי פה מאחת ההתנגדויות של העירייה, אותו מחסן שעליו מדובר, שהוא כאילו הבסיס לבעלות, נמצא בחזית האחורית של הבניין, כאשר הוא נמצא מתחת לשתי קומות ברחוב נראות מעל הקרקע, אז אמרה לי אותה ארכיטקטית, אם היחידה הזאת היא, היא למטה, יש מעליה שתי יחידות, זאת אומרת שהבניין 33

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

בחזית האחורית או בחזית המרכזית הזאת, הוא בעל 3 קומות, ולכן אם מגישים בנייה, לפי, מכיוון זה 4 קומות, ונשאר קומה אחת, זה דבר ששמעתי פה מ - , מארכיטקטית בעירייה. זה עובדה שאותו מחסן שהוא כאילו יחידת דיור, נמצא במפלס שמתחת לשתי הדירות, שתי הקומות שכאילו הן ברחוב כ"ט בנובמבר.

אליעזר ראוכברגר:

טוב.

יוחנן וייצמן:

מה יש במחסן הזה היום? יחידת דיור?

דובר לא מזוהה:

לא, יש, יש,

גדעון אריאלי:

למעשה בחזית האחורית,

אליעזר ראוכברגר:

לא, לא,

גדעון אריאלי:

מדובר על 3 קומות, (לא ברור) ואנחנו חושבים שאם כבר יש לו זכויות בנייה, זכויות בנייה בקומה אחת בלבד.

אליעזר ראוכברגר:

לא, לא היה היתרים, מה שהיה, זה המקורי, מקורי, חנאן עמורי עביד:

אתה מדבר על יחידת הדיור,

גדעון אריאלי:

זה דבר אחד,

אליעזר ראוכברגר:

הבנתי. מה שאמר עו"ד פלג שבנו מחדש, וקצת יותר גדול ושונה, 34

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

חנאן עמורי עביד:

כן,

אליעזר ראוכברגר:

אתה טוען שזה בעצם קומה,

גדעון אריאלי:

קומה אחת בלבד,

אליעזר ראוכברגר:

כן, כן,

עו”ד איתן פלג:

לא, הוא לא טוען, לא, לא,

אליעזר ראוכברגר:

לא, הוא טוען שזה קומה, ומעל זה יש עוד שתיים, אז לכן אי-אפשר להוסיף שתי קומות, אלא רק אחת,

עו”ד איתן פלג:

לא, הוא לא, לא, לא,

דוברת לא מזוהה:

הוא מדבר על משהו אחר,

עו”ד איתן פלג:

לא, ולא, הוא לא יודע מה שהוא, או שהוא לא הסביר, גדעון אריאלי:

לא, אם במגרש,

עו”ד איתן פלג:

סליחה רגע, רגע,

גדעון אריאלי:

רק דבר אחד.

35

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

עו”ד איתן פלג:

רגע,

אליעזר ראוכברגר:

עו"ד פלג, שנייה, תן לו להסביר את עצמו, הוא לא נראה לי, לא נראה לי אדם שלא מבין עניין, כן, עו”ד איתן פלג:

המחסן הוא מבנה נפרד, הוא לא באותו, הוא מדבר על שתי יחידות דיור, יחידת דיור אחת, תת חלקה ,1 ותת חלקה ,2 שהן בקומה מתחת לקומת הקרקע, על זה הוא מדבר.

באליעזר ראוכברגר:

בתת-הקרקע,

עו”ד איתן פלג:

מתחת לקומת הקרקע,

אליעזר ראוכברגר:

אחרי זה לא המחסן שהם מדברים עליו,

עו”ד איתן פלג:

מה?

אליעזר ראוכברגר:

אז זה לא המחסן שהם מדברים,

עו”ד איתן פלג:

לא, לא, ולא,

אליעזר ראוכברגר:

אוקי.

גדעון אריאלי:

אתה שומע, אני מכיר את הבניין היטב, מ – 40 שנה, זה הנימוק הראשון שרציתי לדבר, בזה אני לא מצליח (לא ברור), אבל זה (לא ברור) להיבדק כמובן, אני לא מתווכח. הנקודה השנייה לגבי הקונסטרוקציה,

36

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

אליעזר ראוכברגר:

לא, אבל זה מה שאמר עו"ד פלג, זה טוב שהוא חידד את זה, שזה בעצם לא המחסן המדובר, המתוקן, המשופע, איך שתקרא לזה, אלא אתה אומר יש שם במקור, עוד קומה בתת-הקרקע, חנאן עמורי עביד:

בדיוק.

גדעון אריאלי:

אם אתה מסתכל בכ"ט בנובמבר, (לא ברור) ככה.

אליעזר ראוכברגר:

הבנתי.

גדעון אריאלי:

מאחורנית,

אליעזר ראוכברגר:

הלאה, הבנתי, מה עוד?

גדעון אריאלי:

יש חצר ענקית,

אליעזר ראוכברגר:

נקודה, נקודה שנייה, אדוני.

גדעון אריאלי:

נקודה שנייה, לגבי הקונסטרוקציה,

אליעזר ראוכברגר:

כן,

גדעון אריאלי:

קונסטרוקטור קראתי בהתנגדותו של, של עו"ד פלג, נשען בטענותיו לצורך הזה, של קונסטרוקציה היא לגיטימית שהיא נעשתה קונסטרוקציה שם, לפי התקן הישראלי, כאשר הבניין נבנה לפני 100 שנה, והתקן הישראלי קיים, אני לא יודע מתי, משנות ה – ,50 זאת אומרת הקונסטרוקטור, 37

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

אליעזר ראוכברגר:

זה אותו דבר כמו מה שהוא אמר, בסדר,

גדעון אריאלי:

בסדר, אבל אני אומר,

אליעזר ראוכברגר:

בסדר, אדוני זה חופף לטענות.

גדעון אריאלי:

לחשוב כמו שצריך,

אליעזר ראוכברגר:

בסדר, זה חופף לטענות של עו"ד פלג.

גדעון אריאלי:

כביכול (לא ברור),

אליעזר ראוכברגר:

תודה, תודה אדוני, תודה.

גדעון אריאלי:

אוקי, זה מה שאני,

אליעזר ראוכברגר:

תודה רבה, תודה רבה לך. מי משיב?

שי צרויה:

שי צרויה,

אליעזר ראוכברגר:

כן,

שי צרויה:

וסולי נטף, בשני כובעים היום, גם כעורכי הבקשה, גם מבקשי הבקשה.

38

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

אליעזר ראוכברגר:

אוקי,

שי צרויה:

ככה, אנחנו, קודם כל הדיון היום הוא מתקיים אחרי דיון שכבר התנהל והעברנו איזה שהיא פנייה לוועדה, ובעקבות זה החלטתם לקיים דיון במעמד הצדדיים, שאנחנו נהיה פה, והמתנגדים יהיה פה, זאת אומרת שאנחנו הולכים היום, ברשות הוועדה להתייחס גם להמלצת הצוות המקצועי וגם לטענות המתנגדים, זאת אומרת אנחנו כרגע ניתן התייחסות לטענות המתנגדים, אבל יש לנו גם הרבה מה לומר לעניין ההתייחסות של הצוות המקצועי, ולחוות הדעת שהיא העבירה לוועדה, כי יש שמה דברים מהותיים שאנחנו חושבים שאנחנו צריכים לתת להם התייחסות. אז קודם כל לעניין מה ששמענו מבחינת התנגדויות, כל הנושא הקנייני והמשפטי, כן נהרס, לא נהרס, כן קיים לא קיים, אלה שאלות משפטיות, זה לא שאלות בכלל לוועדה, זה לא אמור לדון פה. הוועדה צריכה לדון בבקשה הזאתי תכנונית, כמובן בהתאם לקריטריונים שקבועים בעניין המדיניות, אליעזר ראוכברגר:

אם אין לך תימוכין קנייניים.

שי צרויה:

אז אני אסביר, לעניין התימוכין הקניינים, אנחנו עומדים ב - , במדיניות ובדרישות של הוועדה המקומית, יש לנו את נסח הטאבו, ויכוח שלנו את הסכם הבית המשותף, ויש לנו פסק דין של בית משפט עליון שעליו אין חולק, הגג שייך לתת – חלקה ,7 תת חלקה 7 כן נהרסה, לא נהרסה, כן קיימת, לא קיימת, כן נשאר זכויות, לא נשאר זכויות, לא רלוונטי, מבחינתנו אנחנו עומדים במדיניות ובדרישה של הוועדה המקומית האם יש לנו תימוכין קנייניים כדי להגיש בקשה להיתר על הגג, אז כן, אנחנו הבעלים של ה - , גג, הוא מוצמד לתת חלקה ,7 וגם זכויות הבנייה שייכות לתת –

חלקה .7 עכשיו זכויות הבנייה שייכות לתת חלקה 7 מכוח פסק דין של בית משפט עליון, שניתן ספציפית למבנה הזה, ספציפית לבקשה להיתר שהוגשה על המבנה הזה, וזה פסק דין של בית משפט עליון, שהמשיך פסיקה של בית משפט שלום, של דיירי הבניין, ערערו על פסק הדין של בית משפט שלום, במחוזי הפסידו פעם נוספת וגם בית משפט מחוזי קבעה שהזכויות שייכות לתת – חלקה 7 וניתן לבנות, ובסופו של דבר שערערו לבית משפט העליון, גם בית משפט עליון קבעה שדחה את העתירות ואישרה זכויות הבנייה ואפשרויות הבנייה וגג שייכים לתת – חלקה ,7 אז זאת אומרת מבחינה זו, אין פה בכלל עוררין שאנחנו עומדים מבחינה קניינית, הגג שייך לנו, וזכויות הבנייה שייכות לנו. יש פה את פסק הדין של בית המשפט העליון, שצירפנו אותו גם בצרופות לבקשה, וממורקר פה כל החלקים והסעיפים הרלוונטיים שבית המשפט התייחס אליהם, שהן מדברות הסעיפים שמדברים, סליחה זה לא זה, הסעיפים שמדברים בסופו של דבר גם על הזכויות הבנייה, גם הזכויות, גם על זכויות הבנייה גם על הבעלות על הגג, 39

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

אליעזר ראוכברגר:

אילנית,

שי צרויה:

וגם נוסיף שאם ונדרש, למרות שחוות הדעת של הקונסטרוקטור בא ואומרת שאנחנו לא נדרשים לחיזוקים אחרי שהוא בחן את המבנה ובחן את הכול, גם אם ונידרש, לצורך העניין מה שאנחנו לא חושבים שיקרה, אבל גם אם ונידרש לחיזוקים פסק הדין מדבר על כך, הבעלים של הגג, זאת אומרת תת חלקה 7 שזה אנחנו רשאים להשתמש ולעשות כל פעול הנדרשת ברכוש המשותף, לצורך הבנייה.

זאת אומרת גם אם נידרש לאיזה שהם חיזוקים שיתערבו ברכוש המשותף זה מותר לנו ע"פ פסק הדין, זאת אומרת שאנחנו מגובים מכל הבחינות בשונה ממה שנאמר פה. אז זה מה - , אליעזר ראוכברגר:

אמר עו"ד פלג, שיכול להיות שלא רק תצטרך ברכוש המשותף, אולי בדירות הפרטיות.

שי צרויה:

לא,

אליעזר ראוכברגר:

שזה לא רכוש משותף,

שי צרויה:

נכון, גם בבקשה להיתר שהוא הציג, שנעשתה בעבר, רצו לעשות חיזוקים והכול, זה לא חדר לדירות הפרטיות, זה כן השתמש ברכוש המשותף, ועל זה אין חולק שבית המשפט אפשר את זה. אז זה העניין הזה, זאת אומרת שאנחנו מבחינה קניינית עומדים בנדרש, ואין על זה שום חולק. עכשיו לעניין הנושא של זכויות הבנייה, הפנה פה גם עו"ד פלג לפסק דין של גלמן, פסק הדין הזה הוא לא רלוונטי לבקשה הזאתי, הוא פסק דין שאפשר ללמוד ממנו, ואפשר לקחת אותו לבקשות אחרות, ולהתייחס אליו,

אליעזר ראוכברגר:

חברים, בבקשה,

שי צרויה:

כאשר אין משהו שהוא ספציפי למקרה ולמבנה, במבנה שלנו יש פסק דין שלנו, שעכשיו הצגתי לחברי הוועדה ונמצא אצל אילנית כרגע, זה פסק דין שהוא מדבר על המבנה הזה, הוא מדבר ספציפית על המקרה הזה, וניתנה שמה החלטה, אז אי-אפשר להפנות את פסק הדין של בית המשפט 40

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

העליון במקרה אחר, ולקחת אותו ולהגיד רגע הפרשנות שם, משליכה פה, כאשר פה יש לנו פסק דין שמדבר ספציפית אלינו. מעבר לזה הפסק דין של גלמן מדבר על זה, שכאשר לא נרכשו זכויות הבנייה, זאת אומרת שיש זכויות בנייה בחלקה, ויש ויכוח האם זה רכוש משותף, או שזה שייך למי שמוצמד לו הגג, אז שמה זה באמת נתן התייחסות. פה יש, נרכשו זכויות הבנייה, שחור על גבי לבן, זה נאמר בפסק הדין, זאת שזכויות הבנייה נרכשו ע"י תת חלקה ,7 אז הפסק דין הזה הוא לא רלוונטי, אז הגג הוא מוצמד אלינו, זכויות הבנייה שייכות לנו, יש פה פסק דין של בית משפט עליון שאומר שלא נידרש להסכמה של אף אחד משאר בעלי הזכויות בחלקה, ובנוסף לזה, יש לנו את הזכות להשתמש ברכוש המשותף מבלי שנידרש להסכמה, לצורך מימוש היתר הבנייה. אז מהבחינה הזאתי אנחנו סגורים ונעולים מכל הבחינות, ומגובים משפטית, ע"י בית משפט עליון, כאילו אני לא חושב שאפשר לקבל גיבוי יותר חזק מזה. אז זה, זה עניין אחד. העניין הנוסף הוא שגם סולי תיכף ירחיב עליו קצת יותר, זה כל הנושא של המחלוקת על זכויות הבנייה, ונטען פה שהשטח הקיים במבנה, הוא שטח גבוה יותר ממה שאנחנו מציגים ולכן בכלל אין לנו זכויות בנייה. אז קודם כל אנחנו רוצים,

אליעזר ראוכברגר:

בכלל 300 משהו, אלא 200 ומשהו,

עו”ד איתן פלג:

נכון, זה שני סעיפים שהם קשורים לזכויות הבנייה, וחשוב גם שאני אבין אותם, חנאן גם שתבין ש -

, לעניין זכויות הבנייה, שייכות תת חלקה ,7 בהמלצה שלכם ובדרישה שלכם איתם, ביקשתם שנחלק באופן שווה בשווה בין הדיירים. אז אנחנו לא אמורים לחלק שווה בשווה בין הדיירים, זה שלנו. זאת הייתה הדרישה שלכם, ועוד פעם פסקי הדין ומסמכי הבית המשותף וכל מה שנאמר, אליעזר ראוכברגר:

זה כבר לא התייחסות להתנגדות, זה כבר הערה להמלצות, שי צרויה:

לא, זה גם להתנגדות, כי בסופו של דבר הוא טוען ש - , אליעזר ראוכברגר:

זה שלב ב', כאילו,

שי צרויה:

נכון,

אליעזר ראוכברגר:

41

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

קודם כל אתה אומר אני לא מסכים עם ה - , עם החלוקה שלו לגבי מספר המטרים, אחר כך אתה אומר בתוך מספר המטרים, לא צריך בין כלום, אלא כולם שלי.

שי צרויה:

נכון, עכשיו, לעניין חישוב,

אליעזר ראוכברגר:

נכון,

שי צרויה:

עכשיו לעניין חישוב המטרים, ולוקחים את קומת המרתף, ובאים ואומרים קומת המרתף הזאתי היא דירה, היא נרשמה בפועל במסמכי התוכנית הבית המשותף כדירה, וככה יש לחשב אותה, אז לא,

אליעזר ראוכברגר:

למה לא?

שי צרויה:

ויש על זה גם המון החלטות, כי יש היתרי בנייה שמציגים את זה כמחסן, כמילוי, כשטחי שירות.

אליעזר ראוכברגר:

פה אתה עונה למה שאמר האדון,

דובר לא מזוהה:

יש לו (לא ברור).

אליעזר ראוכברגר:

מה שאמר האדון הזה,

שי צרויה:

לא, לא, הוא מדבר על משהו אחר לגמרי, אני פה המחלוקת, אם ולצורך העניין, והיו לנו כמה וכמה מקרים כאלה,

אריאל גולן:

תפנה,

42

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

שי צרויה:

ואני אשמח גם שאילנית תקשיב לטענה הזאתי שלי, כאשר אין היתר בנייה, נסתמך על המסמכי בית משותף כל עוד הם משנות ה – ,60 כאשר יש היתר בנייה, היתר בנייה גובר על מסמכי בית משותף, וכל עוד אין היתר אחר שהחליף את השטח לדירת מגורים, זה שזה נרשם בטאבו אנחנו מכירים לא מעט מחסנים ולא מעט שטחים וחללים שנרשמו בטאבו כדירות בשנות ה – ,70 ,80 ,90 עד שזה נעצר, ובסופו של דבר בפועל, ששלפו את היתרי הבנייה ראו שזה מחסנים, שזה שטחי מילוי והכול, אז אם ניקח את כל השטחים האלה ונגיד רגע, נרשמו בטאבו כדירות, בוא נקים על זה דירות רשמיות, אז יש לנו כאלה מאות בירושלים, לא, כשיש היתר בנייה, היתר הבנייה גובר על כל מסמך אחר, מבחינת השימושים והייעוד במבנה.

אליעזר ראוכברגר:

היתר הבנייה מה הוא? מחסן?

שי צרויה:

כן,

סולי נטף:

מחסנים.

שי צרויה:

בהיתר הראשון זה חלק בכלל מילוי, בהיתר השני זה מחסנים ועוד, איזה שהוא חדרון, זה רשום, סולי נטף:

חדר שירות בגובה 2 מטר,

שי צרויה:

בדיוק, הגובה של הקומה הזאתי זה גובה של 2 מטר, גם הייתה מחלוקת בינינו לבין, מחלקת הרישוי של מה שרשום שמה סטור, ולא,

אליעזר ראוכברגר:

(לא ברור) גובה שמתאים לדירה,

שי צרויה:

גם אין שם גובה, וגם על הכיתוב, רשום - סטור. ובגדול באותם שנים, זה היה אמור להיות רשום סטורג', אז הפרשנות של מחלקת הרישוי, ושסטור זה חנות, זה לא, 43

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

אליעזר ראוכברגר:

לא מחסן,

שי צרויה:

סטורג', שזה מחסן,

חנאן עמורי עביד:

ומה את זה קיטצ'ין?

שי צרויה:

שנייה,

סולי נטף:

איפה קיטצ'ין?

שי צרויה:

זה מטבח.

סולי נטף:

איפה קיטצ'ין?

חנאן עמורי עביד:

הנה הוא,

שי צרויה:

איפה? איפה? ההיתרים פה, אפשר לראות את זה, עכשיו.

חנאן עמורי עביד:

אפשר להריח את האוכל,

יואל שבת:

תענה על זה רגע,

יוחנן וייצמן:

לפחות אתה יודע על מה רציתי ממך תיק תיעוד,

44

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

שי צרויה:

עכשיו, מעבר לזה,

יואל שבת:

לא, רגע, תענה רגע מה זה הקיטצ'ין פה?

סולי נטף:

אני פה, אין לי קיטצ'ינג,

חנאן עמורי עביד:

הנה הנה,

סולי נטף:

רשום פה - סטור רום, וזה ההיתר המקורי,

אריאל גולן:

לא, בתשריט הבית המשותף,

סולי נטף:

זה,

שי צרויה:

לא, תשריט בית משותף לא רלוונטי.

חנאן עמורי עביד:

לא, זה לא בתשריט בית משותף,

יואל שבת:

אנחנו מדברים על ההיתר,

שי צרויה:

אלה היתרי בנייה שיש לנו,

סולי נטף:

זה אותו היתר, רשום לי פה סטור – רום, סטור – רום, 45

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

חנאן עמורי עביד:

והקיטצ'ין,

שי צרויה:

ופה פעמיים,

סולי נטף:

רשום פה קיטצ'ין, אבל פה זה נמחק, וזה רשום פה סטור – רום, שי צרויה:

בהיתר חתום.

סולי נטף:

בהיתר החתום.

אליעזר ראוכברגר:

אתם מחזיקים הראשונים?

חנאן עמורי עביד:

מה זה הרומז?

שי צרויה:

רום חדר, זה יכל לשני מגרשים כחדר כביסה שירות לאותם שנים שנייה, סולי נטף:

אני עכשיו ארחיב,

שי צרויה:

רגע, סולי שנייה, יותר מזה, אני רוצה ברשותכם, להציג גם חוות דעת של אדריכל משה שפירא, יש לו את הניסיון במבנים היסטוריים שכותב במפורש מה לטעמו ולדעתו משמש ה - , משמשים החללים הללו, שהחללים הללו בסופו של דבר, הגובה שלהם, המיקום שלהם, גם ביחס לחלקה, כשבאים ואומרים שזה חנויות, לצורך העניין הוא מוכיח פה, למה זה לא נכון לשמש כחנות בכלל, כאשר חלקה מוקפת בגדר גבוהה, ואין עליה גישה מהרחוב הראשי, והיא בגובה מסוים, וצריכים להיכנס לבניין, כדי לרדת לאותה קומה, אין שום היגיון שזה חנות, אז הוא כותב את זה בצורה מפורשת.

46

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

אליעזר ראוכברגר:

בסדר, מה שהוא כותב זה גם ההיגיון גם בלי, לא צריך להגיע עד מומחה, הוא כותב כמה שורות הוא אומר, מבחינת הגישה זה לא יכול להיות גישה לחנות, שי צרויה:

שאין חולק, כדי ש - ,

אליעזר ראוכברגר:

לא יכול להיות גישה לחנות, שזה הכול מגודר, והכול למטה. זהו.

שי צרויה:

ובגובה של 2 מטר,

חנאן עמורי עביד:

מה יש שם היום?

אליעזר ראוכברגר:

כן, כן,

שי צרויה:

יפה. הטענה של, עכשיו זה שלקחו את השטח הזה ועשו, עוד הפעם עבירת בנייה, והשמישו את זה בגובה של 2 מטר כדירת מגורים, זה לא אמור להשליך עלינו. אני לא אמור לחשב שטח בגובה של 2 מטר, שמישהו לקח והפך אותו לדירת מגורים, וזה יגרע מזכויות הבנייה שלי. מעבר לזה, אנחנו גם בסוף גם הופק פה היתר בנייה שהוא פשוט לא מומש לתוספת בנייה על הגג. אז זה לא גזל משטחי הבנייה.

חנאן עמורי עביד:

איפה הופק? רגע מה?

שי צרויה:

בחלקה הזאתי יצא פה היתר בנייה שלא מומש, אבל לא משנה, הופק פה היתר בנייה, אז כל הדברים האלו, הם לא נכונים, אז חשוב מאוד שנחדד את הנקודה הזאתי של השטחי בנייה שקומת המרתף הזאתי היא קומת שירות וככה יש לחשב אותה, וברגע שאנחנו נחשב את קומת המרתף כשירות כנדרש, אז אנחנו באמת עומדים בזכויות הבנייה שהגשנו בבקשה להיתר ואנחנו לא צריכים לצמצם את השטח. ושוב אני חוזר לנקודה, שאנחנו גם לא צריכים לחלק אותם בין הדיירים, 47

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

סולי נטף:

יש יתרת זכויות.

שי צרויה:

יש אפילו יתרת זכויות שלא ניתן לנצל, כאשר הקומה הזאתי היא צריכה להיות מחושבת כקומת שירות לכל דבר ועניין.

גדעון אריאלי:

איפה כתוב כמה שטח?

אליעזר ראוכברגר:

יהיה לך זכות תגובה.

גדעון אריאלי:

כשיגיע תורי, כשיגיע תורי.

אליעזר ראוכברגר:

יהיה לך זכות תגובה.

דובר לא מזוהה:

מה?

אליעזר ראוכברגר:

יהיה לך זכות תגובה.

גדעון אריאלי:

אני ממתין.

דובר לא מזוהה:

איפה כתוב?

שי צרויה:

יש תב"ע שהיא הגדירה זכויות בנייה מסוימות, יש היתר בנייה, שנייה אני אסביר לאדון, יש היתר בנייה ניצל חלק מזכויות הבנייה שהתב"ע הגדירה, את יתרת הזכויות, אנחנו מבקשים לממש.

סולי נטף:

48

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

אבל זה לא משנה, זה לא רלוונטי, כי הזכויות האלה עדיין שייכות לתת חלקה .7 דובר לא מזוהה:

תת חלקה 7 איפה כתוב כמה? הדבר היחיד שכתוב בהסכם זה שמותר לכם לבנות.

שי צרויה:

לא, אבל כתוב בפסק הדין,

דובר לא מזוהה:

לא כתוב כמה,

שי צרויה:

כתוב בפסק הדין שזכויות הבנייה נרכשו ע"י תת חלקה ,7 בפסק הדין של בית המשפט העליון, אליעזר ראוכברגר:

כן, טוב, שי, שי,

שי צרויה:

כן,

אליעזר ראוכברגר:

עוד משהו?

סולי נטף:

כן,

שי צרויה:

סולי יוסיף כמה מילים מבחינה תכנונית.

אליעזר ראוכברגר:

אני חושב שהדברים מובנים,

סולי נטף:

לא, אני רק רוצה, תראה, אני מנסה פה להפריד את העניין הרגשי והעניין המקצועי, אליעזר ראוכברגר:

49

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

אין פה רגשות, אנחנו מדברים,

סולי נטף:

אז אני אסביר,

אליעזר ראוכברגר:

תכנונית בלבד, וקניינית אם יש,

סולי נטף:

אני אסביר בקצרה, אני אסביר בקצרה,

אליעזר ראוכברגר:

כן,

סולי נטף:

רכשתי את הנכס הזה, כאשר בדקתי את עצמי, קניתי מחסן שמוצמד, כמו שיש, ששי הסביר מוצמד גם ההצמדה של הגג, וגם זכויות בנייה יש פסק דין עליו,, ע"פ פסק דין עליון, זה מותר לבנות שמה עד %,75 הגשתי בקשה להיתר ל - , לחנות, לדרג המקצועי ושמה הצגתי את הכול בצורה מסודרת, הכוונה בדקתי את עצמי כמה וכמה פעמים, לעניין הקומת מרתף, הקומת מרתף הזאת לא יודע איך יצא פה קיטצ'ין, אבל יש לי פה את ההיתר שמראה (לא ברור) בקומת של מחסנים לחלוטין, כאשר היו שמה היתרים, היתר אחד של נקודה ,0 והיתר נקודה .1 בהיתר נקודה 0 בהתחלה חללים, ובהיתר השני הפכו את זה למחסנים. ופה ההיתרים מופיעים.

אליעזר ראוכברגר:

חנאן, קיטצ'ין לא מתאים לחנות, אבל כדירה.

גדעון אריאלי:

אפשר?

סולי נטף:

אני רוצה לסיים,

אליעזר ראוכברגר:

רגע, אדון בתורך שנייה, יהיה לך זכות תגובה, יש פה סדר.

סולי נטף:

50

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

לעניין החדרים המופיעים פה, שני החדרים האלה, נכנסתי הסתכלתי זה חדרים בגובה של 2.05 מטר שזה לא יכול להיות קביל כמגורים, ואכן בבקשה שלי, אם תוכלי רק חנאן, להקטין טיפונת, חנאן עמורי עביד:

איפה?

סולי נטף:

להביא את זה קדימה, פה רשמתי את הכול, ופירטתי את הכול, זה נעשה ע"פ היתר בנייה ככה וככה, ורשמתי אושר מחסנים שימוש מגורים ללא היתר ופה אותו דבר חדר שירות, חדר שירות עם הגובה, עם ההיתר בנייה. מפה הקומה הזה, אני פשוט (לא ברור) זכויות הבנייה, היא לא, היא מבחינתי היא שטחי שירות לכל דבר ועניין, לעניין שאר הקומות, חישבתי אותם באופן מלא, הורדתי את המדרגות,

שי צרויה:

שאר הקומות,

סולי נטף:

למעט הפודסטים,

שי צרויה:

שאר הקומות,

סולי נטף:

תן לי לסיים, ופשוט עשיתי את החישוב שלי עכשיו, להגיע לשמה 445 מטר, ככה שתי הקומות יוצא בערך ,260 יש לי יתרת זכויות בנייה של 190 ומשהו מטר, זה הכול, שי צרויה:

המחלוקת העיקרית פה, שבינינו לבין מחלקת הרישוי, זה היה על שני הנושאים כמו שאמרתי, אחד, האם חלוקת הזכויות בין כלל הדיירים הוא אלינו, ועניין איך אנחנו מחשבים את קומת המרתף, אז מה שהעלינו פה כרגע זה עוד הפעם פסק דין של בית משפט עליון של הזכויות שלנו, אליעזר ראוכברגר:

ברור.

שי צרויה:

שתיים שקומת המרתף היא קומת שירות,

51

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

אליעזר ראוכברגר:

ברור, ברור,

סולי נטף:

פסק דין קובע עוד משהו רק להוסיף הפסק דין קובע בסעיף 8 שמותר לי לבנות עד %75 מבלי לבקש הסכמה של אף אחד. אז פה,

אליעזר ראוכברגר:

בסדר,

סולי נטף:

כל ההתנגדות פה משוללת,

מוטי סרוקה:

הסיבה שהוא מתנגד שהוא רוצה חדר ממ"ד בחדר בחינם, הוא רוצה, אליעזר ראוכברגר:

קיבלת רשות? לא קיבלת רשות דיבור, כן, עו"ד פלג, אתה רוצה להגיב?

עו”ד איתן פלג:

כן, בהחלט.

אליעזר ראוכברגר:

בבקשה אדוני.

גדעון אריאלי:

אחריו אני?

אליעזר ראוכברגר:

אחריו אתה.

עו”ד איתן פלג:

אפשר?

סולי נטף:

52

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

כן, בבקשה.

עו”ד איתן פלג:

ראשית, כל החלק של ההתייחסות להמלצות הצוות המקצועי הוא מבחינתנו נעלם, אנחנו לא קיבלנו אותם, אנחנו לא יודעים על כל השיג ושיח, אנחנו לא יודעים מה השינויים או התיקונים שהצוות המקצועי ביקש מהיזם, והאם הוגשה בכלל תוכנית, אומרת לי חנאן שלא הוגשה, חנאן עמורי עביד:

לא הוגשה, והכול כתוב בחוות דעת בהמלצה שמפורסמים באתר.

עו”ד איתן פלג:

שנייה,

חנאן עמורי עביד:

אין משהו כאילו,

אליעזר ראוכברגר:

המלצה פורסמה 7 ימים לפני הדיון,

חנאן עמורי עביד:

כשדיברו איתי,

אליעזר ראוכברגר:

שם כתוב הכול,

חנאן עמורי עביד:

על החוות דעת,

אליעזר ראוכברגר:

חנאן, אני אומר לך הכול כתוב שם,

עו”ד אילנית מיכאלי:

ולה הוגשה תוכנית,

אליעזר ראוכברגר:

אם לא עברת, לא עברת, זה בעיה שלך, זה לא,

53

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

עו”ד איתן פלג:

7 ימים.

אליעזר ראוכברגר:

7 ימים לפני הוועדה, זאת אומרת אם אנחנו מדברים עכשיו על יום שלישי, אז יום רביעי שעבר, שלישי שעבר, אני לא יכול להגיד לך בדיוק, או שלישי או רביעי שעבר.

עו”ד אילנית מיכאלי:

שלישי היה.

עו”ד איתן פלג:

בסדר, אוקי, אז זה דבר אחד, מבחינתנו זה נעלם, לא הוגשה, אליעזר ראוכברגר:

דרך אגב זה על פי חוק, ה – 7 ימים זה לא, לא, איך אומרים? רצון טוב שלנו, המצאה שלנו, זה החוק מחייב.

עו”ד איתן פלג:

בסדר.

אליעזר ראוכברגר:

ואנחנו משתדלים לשמור על החוק.

עו”ד איתן פלג:

אנחנו קיבלנו את ההזמנה רק לפני מספר ימים. שולחים אותה בדואר, והיא מגיעה בדואר, והדואר בישראל הוא דואר לא,

אליעזר ראוכברגר:

גם שולחים במייל.

דליה אלפסי:

אבל גם במייל,

עו”ד איתן פלג:

לא,

54

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

דליה אלפסי:

מתקבלת הודעה במייל.

עו”ד איתן פלג:

לא קיבלתי במייל,

אליעזר ראוכברגר:

דליה, קיבלו הודעה במייל?

דליה אלפסי:

כן, אם יש מייל בתוך,

עו”ד איתן פלג:

אני לא ראיתי את המייל,

דליה אלפסי:

כן, קופץ מיד.

עו”ד איתן פלג:

אני רוצה, אני רוצה להתייחס למספר נושאים.

אליעזר ראוכברגר:

בבקשה, רק בקצרה,

עו”ד איתן פלג:

כן, בקצרה מאוד,

אליעזר ראוכברגר:

אחר כך האדון,

עו”ד איתן פלג:

התימוכין הקניינים מתייחסים הן לשאלה, האם הגג בכלל צמוד אליהם או לא, כמו שטענתי בהתחלה, והן לזכויות הבנייה. מה שאמר שי, הוא לא נכון משפטית, ואני אסביר ממש בקצרה. יש פסק דין, מה שכתוב בפסק הדין כתוב בפסק הדין. ראשית, פסק הדין איננו מהווה חלק מהתקנון, לא נרשמה הערה בפנקס, בלשכת רישום המקרקעין על הנסחים של הדירות האלה, לא נרשמה 55

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

הערה שיש פסק דין, פסק הדין לא יכול לחייב את הלקוחות שלי שקנו את הדירות שלהם לאחר מכן, זה דבר ראשון. פסק הדין הוא פסק דין במי שהגיש את ההתנגדות לבין מי שאז אז רצה לקנות, אלה הם שני צדדים שונים לחלוטין,

מוטי סרוקה:

הלקוח שלך הוא הגיש את ההתנגדות.

אליעזר ראוכברגר:

סליחה, סליחה, אדון, בבקשה.

מוטי סרוקה:

אני אתקן,

אליעזר ראוכברגר:

כן, לא צריך, בוא, הוא זכותו לומר, אנחנו שומעים, שמענו את שי שמענו את זה, בוא.

עו”ד איתן פלג:

זה דבר ראשון. דבר שני, אמור בפסק הדין, שונה, שונה ההלכה היום היא שונה לחלוטין, בפסק הדין שם נקבע מה שנקבע, אבל א', השאלה לא הייתה שאלה הזאת באופן ישיר, ו - , אני מפנה אתכם רק לשם דוגמא, בפסק דין שאושר בבית המשפט העליון, פסק דין בתיק ,17545/07/12 הלוי נגד חוש בבית משפט המחוזי,

חנאן עמורי עביד:

עוד פעם את המספר בבקשה.

עו”ד איתן פלג:

,17545-07-12

חנאן עמורי עביד:

תודה.

עו”ד איתן פלג:

שאושרה בבית המשפט העליון, ושם היה מדובר בשאלה דומה, והניסוח של הסעיף שמתיר למי שהגג צמוד אליו, לבנות היה הרבה יותר מפורט, הרבה יותר חזק, והרבה יותר ממשי ממה ש - , (לא ברור) כתוב כך - בעלי הדירה מספר זה וזה וחליפיהם מידי פעם ופעם, פה לא כתוב חליפיהם, שלדירתם צמוד גג, כמפורט בסעיף זה, יהיו רשאים לעשות לגבי (לא ברור) כל שימוש וניצול ללא 56

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

הגבלה, לרבות פעולות ועבודות בנייה ו/או תוספת בנייה או שיפוצים כלשהם ללא הגבלה, וללא הצורך בקבלת הסכמה או חתימה מבעלי הדירות האחרות בבית, ו/או מנציגות הבית, ובלבד שיינתן היתר מאת הרשויות המוסמכות. ואומר בית המשפט אחרי ש - , מי שקנה שם את הנכס, הגיש בקשה להיתר בנייה, אומר בית המשפט, באופן מפורש, והדבר אושר בעליון, אומר כך, עוד שנייה, אכן הזכות לבנות על גג דירתם של המבקשים הוקנתה להם, ואף שולם היטל השבחה ע"פ דרישת הרשות המקומית, הם גם שילמו שם היטל השבחה, אולם מכאן ועד המסקנה, כי כולם מבקשים מלוא זכויות הבנייה עוד פעם התוכנית רחוקה הדרך. זה שני דברים שונים לחלוטין. כל פסקי הדין לרבות פסק הדין בעניין שרון, שהזכרתי אותו, ועוד פסקי הדין רבים אחרים, אומדים בדיוק, את מה שנאמר כאן, ההסכמה לבנייה איננה מהווה וויתור מפורש כנדרש על זכויות הבנייה הדבר כתוב בפסק דין גלמן באופן מפורש, שהוא פסק דין שניתן לאחר פסק הדין ההוא, שגם אמרתי בהתחלה, שהוא לא מחייב את מי שקנה לאחר מכן. עוד דבר לעניין החיזוקים, בשנת 76 או 72 שהוגשה אז הבקשה לא היה מדובר על חיזוקים, ולא היה מדובר על רעידות אדמה, התקנים האלה באו הרבה יותר מאוחר, והעובדה ש - , המהנדס שהצהיר שם כפי שהצהיר, שהקרקע שבה הוקם הבנייה נבדקה והביסוס תוכנן ע"פ תקן ישראלי, שלד מבטון (לא ברור), תוכנן ע"פ תקן ישראלי, שלד מפלדה, כל הדברים האלה הם חסרי שחר. פה יצטרכו לעשות חיזוק גם נגד רעידות אדמה, כי התוכנית היא ישנה, גם יצטרכו לעשות חיזוקים כמו שנכתב אז, בתוך הדירה. פסק הדין לא מקנה לאף אחד זכות לעשות חיזוקים ברכוש המשותף, זה לא נכון. לכן אנחנו אומרים, זאת תהיה סכנת נפשות, אני לא מדבר עכשיו על הטיעונים המשפטיים, אני מדבר על הטיעונים הקונסטרוקטיביים, זאת תהיה סכנת נפשות, לאפשר את הדבר הזה, ממש סכנת נפשות. וצריך את זה לבדוק עד הסוף, אליעזר ראוכברגר:

תודה,

עו”ד איתן פלג:

אם, אם,

אליעזר ראוכברגר:

תודה.

עו”ד איתן פלג:

יושב ראש הוועדה אמר,

אליעזר ראוכברגר:

תודה, אמרת את זה כבר, תודה.

עו”ד איתן פלג:

57

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

לא, לעניין חוות הדעת,

אליעזר ראוכברגר:

כן, כן, בסדר. אוקי, תודה. אדון, האחרון, כן, די, אחרון הדוברים וזהו, כן, גדעון אריאלי:

לחזק את התגובה הראשונה, השנייה,

אליעזר ראוכברגר:

כן, כן,

גדעון אריאלי:

לגבי זה,

אליעזר ראוכברגר:

של הקומה נוספת אחת,

גדעון אריאלי:

לגבי שהבניין הוא 3 קומות, 3 מפלסים, לא שתי קומות, יושבת לידי הגברת ויויאן סילבר, שיש לה יחידת דיור שמה, שהיא מוכרת כתת חלקה, כמו כולנו, והיא פשוט במפלס שמתחתי, היא באותו מפלס, שבו נמצא אותו מחסן שכביכול, כביכול, אני לא יודע, שהוא בעל זה, גם כשאתה הולך לחזית אחורית של הבניין, לחצר, אתה רואה שהחצר האחורית היא כולה מתחת למפלס השלישי, מאחורה אין ספק בכלל, יש פה שלושה מפלסים, והדירה של גברת ויויאן סילבר היא ממש מתחתיי במפלס התחתון.

יוחנן וייצמן:

טוב, שי, אתה רוצה לומר משהו על המשפט הזה?

אור אריאלי:

אפשר להוסיף משהו? אני יותר פשוט.

אליעזר ראוכברגר:

שנייה אין צורך, בוא,

אור אריאלי:

על משהו אחר, משהו אחר,

58

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

אליעזר ראוכברגר:

שנייה, שנייה, שי על משהו אחר אנחנו לא נפתח על עוד דברים, שי, אור אריאלי:

אני גם רוצה עוד משפט אחד,

אליעזר ראוכברגר:

רגע, רק שנייה, שי, אתה רוצה לומר משהו על זה, שהוא טוען שזה 3 קומות, ולא שתיים, ואז ממילא יש לכם זכות לקומה ולא לשתיים?

סולי נטף:

זה שתי קומות לחלוטין,

שי צרויה:

זה לא רלוונטי,

סולי נטף:

התב"ע מגדירה,

שי צרויה:

הוא מדבר על המחסן שלנו, שהוא כבר, הוא מנותק מהבניין, אליעזר ראוכברגר:

לא, הוא לא מדבר על המחסן שלכם,

אריאל גולן:

על כל המבנה.

אליעזר ראוכברגר:

על דירה שמה, על המבנה. בחזית שבכ"ט בנובמבר זה 3 קומות, שי צרויה:

יש לנו את קומת המרתף ושתי קומות,

סולי נטף:

59

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 41

מתאריך א' באייר תשפ"ה ()29.4.2025

הוא היה (לא ברור),

שי צרויה:

זהו,

סולי נטף:

מה?

מוטי סרוקה:

לא רואים אותו מהחזית.

סולי נטף:

תביא חתך,

מוטי סרוקה:

זה מתחת לאדמה.

אליעזר ראוכברגר:

זה בכ"ט בנובמבר,

סולי נטף:

הנה בבקשה. עוד אחד, עוד אחד,

אליעזר ראוכברגר:

תראי את החתך,

סולי נטף:

זה המחסן,

דובר לא מזוהה:

זה דירת מרתף.

סולי נטף:

חתך,

עו”ד איתן פלג:

60