ירושלים

ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 14 · קובץ סדר יום לוועדה.pdf

עיר
ירושלים
ועדה
הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה
משנה לתכנון ובנייה - תבע
תאריך
01/06/2024
מקור
הקובץ המקורי באתר ירושלים

פתח את קובץ ה-PDF באתר המקור

מסמכים נוספים באותה ישיבה: 101-0838490_התנגדות חלק א' לקובץ_compressed.pdf · 101-0838490_התנגדות חלק ב' לקובץ.pdf · 101-0838490_התנגדות חלק ה_compressed.pdf · 101-0838490_התנגדות קובץ חלק ד').pdf · 101-1109743_קובץ התנגדויות.pdf · 101-1114305_התנגדות.pdf · 101-1226307_קובץ ההתנגדות_.pdf · התנגדויות 960476.pdf · התנגדות חלק ג' לקובץ 838490_compressed.pdf · קובץ התנגדויות 293761 - חלק א_compressed (1).pdf · קובץ התנגדויות 293761 - חלק ב.pdf · קובץ התנגדויות 293761 - חלק ג_compressed.pdf · קובץ ריכוז תכניות לוועדה.pdf · פרוטוקול החלטות הוועדה מיום 27.11.2024.pdf · תבע 27.11.24 תמלול הדיון.pdf

- 1 -

תאריך:

20/11/2024

\

סדר יום לועדת משנה - תב"ע

מספר ועדה 2024/14

שתתקיים 27/11/2024 - כו חשוון תשפ"ה

בתאריך

שעת דיון 09:30

מקום ועדה אולם הנהלה 2 – בניין ,1 קומה 6

על סדר היום:

מס' שעה תכנית שכונה סוג דיון מהות מבקש סמכות

1 1226307 טלביה/המוגרבים התנגדויות קרן היסוד 27 אביב שני ועדה מחוזית פיתוח

2 838490 קרית היובל התנגדויות כרמית, אורי ימין ועדה מחוזית 3 1114305 גוננים התנגדויות התחדשות חברת מנוס ועדה מחוזית עירונית- בר

יוחאי 18

4 12:30 960476 הר נוף התנגדויות הרחבות יח"ד אברהם כהן ועדה מקומית קיימות , ברח

אגסי 58

5 293761 בית הכרם התנגדויות עמק רקפת / דודו עוזיאל ועדה מחוזית קירוי שד'

מנחם בגין

6 1109743 תל ארזה, עזרת התנגדויות הרחבות ברכת חיים ועדה מחוזית תורה ותוספת קומות, לתורה

אהלי יוסף 8 ולתעודה

7 1339027 רוממה תיקון החלטה הוספת קומה אבנר כהן ועדה מקומית להפקדה ושינויים בחזית

המזרחית ברח

המ.ג. 11

8 1300961 סנהדריה תיקון החלטה תוספת בניה יוסף יהונתן ועדה מקומית להפקדה ברח' ים סוף הלפרן

,21 סנהדריה,

9 1225895 רמת אשכול תיקון החלטה התחדשות גוטסמן ועדה מחוזית להפקדה עירונית- פארן אברהם

,4 ירושלים

10 1274489 גאולים - בקעה תיקון החלטה הרחבות בניה פניה פיונה ועדה מקומית להפקדה ליח"ד ברח מלמן

מרדכי היהודי

14

11 886911 מרכז העיר הצטרפות בניין הדואר, ירושלים ועדה מחוזית הועדה מתחם הכניסה וועדה

המקומית לעיר, ירושלים מקומית

בשלב

הפקדה

- 2 -

12 1291525 תלפיות מזרח הצטרפות התחדשות עמוס ועדה מחוזית הועדה עירונית-דרך דאבוש

המקומית חברון/עין

בשלב גדי/שלום

הפקדה יהודה

13 1300995 נחלאות, שערי הפקדה שינוי קוי בניין בית יען ועדה מקומית חסד לתוספת

מרפסות זיז

ברחוב ניסים

בכר ,42

14 1276328 קרית מנחם הפקדה התחדשות מ.ק. איסלנד ועדה מחוזית עירונית-

מתחם

איסלנד-

מקסיקו,

15 1300805 קרית מנחם הפקדה התחדשות מ.ק.תבע ועדה מחוזית עירונית- רחוב

מקסיקו

16 833038 גונן ה הפקדה התחדשות עיריית ועדה מחוזית עירונית ניקנור- ירושלים גוף

יעקב פת- ציבורי

מתחם בזק

17 1359686 בית צפפה הפקדה הגדלת זכויות פארוק עליאן ועדה מחוזית בניה במגרש

מגורים בבית

צפפה,

18 1251222 גילה הפקדה התחדשות גיורא אלמוג ועדה מחוזית עירונית- הגננת

238

19 1271410 מקור ברוך הפקדה שינוי יעוד מאור ועדה מחוזית ממוסד התורה

למגורים, רחוב ישיבת

דוד ילין ,27

20 1108364 קרית היובל תיקון החלטה רחוב טהון אשדר ועדה מחוזית הפקדה התחדשות ובראזני

עירונית- איחוד טהון

וחלוקה

21 1255397 בית צפפה הפקדה הוספת בינוי עמאד עליאן ועדה מחוזית לבנין קיים ,שכ

בית צפפה

22 1344985 בית צפפה הפקדה תוספת בניה גמילה ועדה מחוזית מעל בניין קיים, מסלח

בית צפפה,

23 1374511 גבעת משואה הפקדה תוספת בניה יצחק הרוש ועדה מקומית ברחוב אל

סלוודור 20,22

24 1356211 מאה שערים הפקדה הקמת מבנה מעון ומחסה ועדה מחוזית למוסד ברחוב ליתומות

חיי אדם ,32 ופליטות בית

34 ירושלים לפליטות

- 3 -

25 1066042 עיסוויה הפקדה מתחם מבני ירושלים ועדה מחוזית ציבור, תעסוקה

ומסחר, מערב

עיסאוויה

- 4 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1226307

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: אביב שני פיתוח ובניה בע"מ

עורך התכנית: כהן רוני

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 22/10/2023

כתובת קרן היסוד 27 , טלביה/המוגרבים

גוש חלקה בשלמות

30028 31 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

החלטה

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת המלצת הוועדה המקומית, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. הוועדה בחנה את התכנית המוצעת בהתאם למדיניות הבינוי לאורך צירי

הרק"ל, אשר מאפשרת במגרש בינוי בגובה 10 קומות, בזכויות בניה נפחיות. כמו כן יובהר כי בתחום התכנית קיים מבנה היסטורי. בהמשך לאמור, הוועדה תציין כי נפחי הבינוי המוצעים חורגים ממדיניות התכנון למגרש. בהתאם לכך ובהתייחס להמצאות המבנה ההיסטורי בתחום המגרש הוועדה קובעת כי יש לצמצם את הבינוי המוצע כדלקמן:

2. בהתאם לתצורת החלקה בפינת הרחובות יקבעו 10 קומות כלפי רחוב

וושינגטון וקומה נוספת כלפי קרן היסוד המתקבלת מהפרשי הטופוגרפיה בין הרחובות, בתיאום לשכת התכנון.

3. קווי הבניין המוצעים יעקבו אחר קונטור החזיתות לשימור, המשך החזית

הדרום-מזרחית תהיה המשכית לחזית לשימור. קו הבניין הצפון מזרחי לרח'

וושינגטון ייקבע במרחק משתנה בין 0 ל-3 מ' בתיאום לשכת התכנון, על מנת לאפשר שטח מגונן כלפי הרחוב לרבות נטיעות עצים.

21/01/2024

4. יותר בינוי זיזי של עד 2 מ' בכפוף לחלופה עיצובית ראויה.

5. גבול התכנית יכלול את שטח המגרש לאחר ההפקעה בלבד, ללא גבול תכנית

הרק"ל.

6. בהתאם לחוו"ד מחלקת מדיניות תכנון יש להציע הפרשה מבונה בהיקף של

250 מ"ר עבור צרכי רווחה/חברה/תרבות ופנאי לשימושים ציבוריים כגון מועדון רב תכליתי/מועדון לקשיש, עם שימושים ופעילויות שונות לאורך שעות היום. על השטח להיות נגיש ובעל כניסה נפרדת. ייקבע בהוראות התכנית כי השימוש הציבורי הסופי, ייקבע לעת מתן היתר הבניה, בהתאם להפרשות ציבוריות שיתקבלו באזור.

7. יקבעו בהוראות התכנית הוראות לעניין שימושים מסחריים-ציבוריים במפלס

קומת הקרקע. מפלסי הכניסה למבנה יעקבו אחר מפלסי הפיתוח, לא יותר שינוי במפלסי הפיתוח בחזית צפון מערבית.

8. יש להטמיע במסמכי התכנית את תכנית הפיתוח לציר הרק"ל בתיאום צוות

אב לתחבורה. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם צוות אב לתחבורה.

9. יש להציג רוחב מדרכה של לפחות 3.5 מ' בקטע המשיק לרחוב קרן היסוד.

- 5 -

10. יש להטמיע את המלצת וועדת שימור ומחלקת שימור לרבות התייחסות

לשימוש חוזר באבן וריצופים, פירוק והרכבה של מרפסות וכן שחזור של פרטים בתיאום לשכת התכנון .

11. %20 מיחידות הדיור יהיו קטנות בשטח של עד 80 מ"ר.

12. יש לציין יחס של החלפה לתכנית 8593 "תנאים להצבת פרגודים לבתי אוכל"

וייקבע כי לא תותר "סגירת חורף או קירוי לילי עבור עסקים לאורך ציר הרק"ל אלא אם ייוותר רוחב מדרכה מזערי של 3.5 מ' מעבר לסגירת חורף.

13. יקבעו בהוראות התכנית סעיפי סטייה ניכרת לעניין קווי בניין, מספר קומות,

שימור, מפלסי פיתוח, היקף ומיקום שטחי המסחר בתיאום עם לשכת התכנון.

14. עומק מרפסות כלפי רחוב קרן היסוד יהיה בהתאם למרפסות קיימות. במידה

ויוצעו מרפסות סוכה, תהינה רק בחזית אחורית כלפי רח' וושינגטון

15. יוטמע בהוראות התכנית כי מתקנים טכניים ותשתיות לרבות אצירת אשפה

ימוקמו ככל הניתן בתת הקרקע, באם ימוקמו מעל הקרקע יתוכננו בהתאם להנחיות המרחביות במרווחים הצדדיים עם גישה מהחזית לרחוב, לא תותר התקנת מערכות בחזית המגרש, פתרונות לעיצוב החזית יוגשו במסגרת הבקשות להיתר ויציגו את שילובם בתכנון הבניין.

16. על מנת לקדם את מימוש התכנית יקבע בהוראות התכנית כי פרק הזמן

להוצאת היתר בניה למימוש הבינוי בתכנית יהיה חמש שנים מיום מתן תוקף לתכנית. יובהר כי היתר חפירה בשטח התכנית לא יחשב כהיתר לעניין זה. כן ישולבו הוראות לפיהן ככל שלא תתחיל הבנייה מכוח התכנית בתוך פרק זמן של שש שנים מיום מתן התוקף לתכנית, ייעודי הקרקע המוצעים בתכנית יוותרו בעינם אך הזכויות מכוח התכנית תבוטלנה. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

17. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות הכלולות בתחום התכנית ובחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

18. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אומנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

07/01/2024

לא נדון.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

13/12/2023

במסגרת התכנית מוצעת חריגה מהמדיניות בנושא גובה הבינוי ב-3 קומות- יש לצמצם את מספר הקומות ל 10 קומות בהתאם למדיניות נפחית לאורך קווי רכבת קלה.

בהתאם לחוות דעת מח' שימור קו בניין ייקבע בהתאמה ל-3 חזיתות הבניין ההיסטורי לשימור למעט קו בניין לרחוב וושינגטון. רח' וושינגטון בשורת המבנים של התכנית בנדון מאופיינת בחצרות קדמיות ולא בבינוי בקו אפס כפי שמוצע. לאור זאת, קו הבניין הצפון מזרחי לרח' וושינגטון ייקבע במרחק משתנה בין 0 ל-3 מ'

בצורת "זיגזג" הכולל 3-2 שבירות, ע"י כך יתאפשר שטח מגונן כלפי הרחוב לרבות - 6 -

נטיעות עצים.

פרוגרמה לצרכי ציבור:

בהתאם לחוות דעת מח' מדיניות תכנון, תוצע הפרשה מבונה בגודל 250 מ"ר בנוי עבור צרכי רווחה/חברה/קהילה/תרבות ופנאי לשימושים ציבוריים כגון מועדון רב תכליתי/מועדון לקשיש, עם שימושים ופעילויות שונות לאורך שעות היום. על השטח להיות נגיש ובעל כניסה נפרדת ועם גישה ברורה ומזמינה.

יש לעגן בתקנון התכנית סעיף המפנה בעת מתן היתר הבנייה למחלקה למדיניות התכנון, שתקבע את השימוש הציבורי הסופי, בהתאם להפרשות ציבוריות שיתקבלו באזור.

יש לתאם את המיקום והבינוי של השטח הציבורי מול המח' לתכנון מבני ציבור ולשביעות רצונה של המחלקה הרלוונטית בעירייה.

שימור:

יש להשלים את התיאום מול מח' השימור ולקבל את אישור המח' כתנאי להפקדת התכנית.

יש לקבוע בהוראות התכנית 'בנין לשימור' הכולל שימור מלא הבניה ההיסטורית בגובה 2-3 קומות כדלקמן - חזית ראשית דרום מערבית לרחוב קרן היסוד, חזית הצד הצפון מערבית לכל אורכה וחזית דרום מזרחית כלפי רחוב וושינגטון, לרבות מלא חדר מדרגות מקורי קיים על כל פרטי הבניה המיוחדים: דלת כניסה, מדרגות, מעקות, ריצופים. יש לתקן את הסעיף 4.1.2 א' 3 בהוראות התכנית.

יש לבחון מול מחלקת שימור האם קיימים ערכים שימורים בחלל פנימי של המבנה, במידה וכן יש להציע מבנה לשימור במלאו ולאפשר תוספות בחזית אחורית ובקומות מעל מבנה הקיים.

ייקבע בסעיף 7.1 שלבי ביצוע תנאי לתעודת גמר/אכלוס הבנין יהא השלמת עבודות השימור.

לא יותר שינוי בפתחים מקוריים קיימים למעט הרחבת חלונות לדלתות ברוחב הפתחים הקיימים.

אין לאשר תוספת פתחים בחזית דרום מזרחית לשימור למעט פתחים מסחריים במתוכנת המוצעת.

יותר פירוק והרכבה של מרפסות זיז קיימות בקומה א' בהתאם לחו"ד הנדסית שימורית מפורטת.

אין התנגדות לקביעת הוראות בגין הריסה בחזית אבן צפון מזרחית שעברה שינויים מהותיים.

חלקי הבניה ההיסטורית המבוקשים להריסה ייקבעו לפירוק ושימוש חוזר – אבן מקומית מרובעת ומסותתת לשימוש משני בבנין, פרטי מסגרות וכיוצ"ב, לתאום מפורט עם שימור בשלב היתר הבניה.

רחבה בחלק הדרום מערבי של המגרש שנקבעה כזיקת הנאה לציבור תרוצף בהמשכיות למפלס המדרכה, ללא אלמנטים בנויים ערוגות וכד (למעט הגבהה אם תידרש עבור עץ אקליפטוס לשימור).

יש לקבוע שימוש מסחרי/ציבורי מקבל קהל בקומת הקרקע ההיסטורית הפונה לרח' קרן היסוד בנוסף לשימוש מסחרי שהתכנית מסדירה בקומת הקרקע התחתונה המשמשת היום סופר שכונתי.

ייקבע בהוראות התכנית כי פרטי הבניה בחלקי הבנין ההיסטורי מיועדים לשימור - 7 -

ושיקום – אבן, מסגרות, ריצופים. פרטי נגרות חלונות ודלתות שנשמרו חלקית מיועדים לשחזור מלא כל החזיתות.

ייקבע בהוראות התכנית כי עיצוב חזיתות תוספת הבניה בנספח הבנוי מנחה והינו לתאום מפורט בשלב הבקשה להיתר. הבניה תבוצע באבן טבעית מרובעת ומסותתת בהתאמה לבנין הקיים.

בינוי ופיתוח:

רוחב המדרכה לכיוון רחוב קרן היסוד לא ייפחת משלושה מטרים וחצי בהתאם למדיניות.

אין לאשר הנמכת מפלס הפיתוח בחזית הצד הצפון המערבית המהווה תוספת קומה תחתונה.

יש לקבוע כי לפחות %20 מיח"ד יהיו קטנות אשר שטחן לא יעלה על 80 מ"ר.

מרפסות- יש לקבוע בהוראות התכנית כי עומק מרפסות כלפי רחוב קרן היסוד יהיה בהתאם למרפסות קיימות. יש לתקן סעיף 4.1.2 א ()8 בהוראות תב"ע בהתאם. כמו כן, יש לקבוע כי במידה ויוצעו מרפסות סוכה, תהינה רק בחזית אחורית כלפי רח'

וושינגטון.

מפלסי הכניסה למבנה יהיה במפלס המדרכה הצמודה או בהפרש של עד 50 ס"מ לכל היותר ממנה, יקבע על כך סעיף סטייה נכרת. יש לתקן סעיפים רלוונטים בהוראות התכנית בהתאם.

להטמיע בהוראות התכנית כי מתקנים טכניים ותשתיות לרבות אצירת אשפה ימוקמו ככל הניתן בתת הקרקע, באם ימוקמו מעל הקרקע יתוכננו בהתאם להנחיות המרחביות במרווחים הצדדיים עם גישה מהחזית לרחוב, לא תותר התקנת מערכות בחזית המגרש, פתרונות לעיצוב החזית יוגשו במסגרת הבקשות להיתר ויציגו את שילובם בתכנון הבניין.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי במידה ויצעו גדרות בחזיתות צידיות ואחורית גובהם יהיה בהתאם להנחיות מרחביות ויותאם לאופי גדרות הקיימים באזור ובכל זאת לא יחרוג מ1.20 מ' ממפלס הרחוב.

יקבע בהוראות התכנית כי מערכות ותשתיות מכניות וחשמליות תמוקמנה בקומות החניה. מבנה לשנאי יותר במיקום אחר בתנאי שהוא טמון בקרקע או במיקום אחר במבנה, ולא במבנה נפרד, בתיאום עם מהנדס העיר. בכל מקרה לא תותר הצבת תשתיות כלפי הרחוב.

תנועה ותחבורה-

יש להשלים את התיאום מול אגף תושי"ה ולקבל את אישור האגף כתנאי להפקדת התכנית. במסגרת התיאום יש לוודא תכנון של מדרכה ברחוב של 3.5 מ'.

תקן חניה עבור המגורים יהיה .1לכל יח"ד, יח"ד בשטח של עד 45 מ"ר יהיו פטורות מהתקנת מקומות חנייה.

בהוראות התכנית יש לקבוע כי חניה תהיה תת קרקעית בלבד ובתכסית עד %80 אחוז.

כניסה/יציאה לחניה בפינה הצפון מערבית של המגרש תתוכנן בתחום הרחבת הבניה בגבול קו בנין צדי עד 3 מ' בהמשכיות לחזית צידית צפון מערבית המיועדת לשימור.

מאחר והדרך המאושרת אינה רלוונטית למטרות התכנית ואין שינוי תכנוני ביחס לדרך הנ"ל, יש להסירה מתחום התכנית.

- 8 -

עצים:

יש להוסיף סעיף הקובע כי גג החניון יבנה כך שיאפשר גידול צמחייה, שטח אדמת הגינון לא תפחת מ- 1.5 מ', תנאי להיתר יהא אישור אגף שפ"ע למיקום הנטיעות, תנאי לטופס 4 יהא נטיעת עצים בוגרים בפועל לאישור אגף שפ"ע.

יש לחייב נטיעת 3 עצים בוגרים בתיאום המחלקה לשימור ובהתאמה לאופי השכונה ההיסטורית.

אחר:

תברואה- תנאי להיתר יהיה תיאום פתרון האשפה ומיקמו עם אגף תברואה, וכפוף להנחיות מרחביות.

ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי לפתיחת תיק הליך רישוי יהא קבלת אישור מחלקת השימור.

השטחים המיועדים לצרכי ציבור, יופקעו ע"י הוועדה המקומית ויירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-,1965 ובכפוף לכל דין.

יקבע בהוראות כי התוכנית כ הבניה תבוצע לפי לתקן 5281 לבנייה ירוקה באישור מעבדה מוסמכת.

תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניין יהא אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לתוכנית בינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי של כל שטח התוכנית.

תנאי להפקדה יהיה השלמת חוו"ד של קונסטרוקטור לעניין הריסת חלקי מבנה ותוספת בניה בקומת המרתף.

יש לקבוע סעיף פקיעת תוקף של 7 שנים מיום אישורה.

שלביות הביצוע: הבנייה תעשה בהינף אחד.

יש להטמיע את הערות מחלקת נכסים :

בסעיף 4.1 מגורים יש לציין גם את השימושים לצרכי ציבור.

בסעיף 4.1.2 יש לפרט כדלקמן:

בתא שטח מספר 1 ייבנה שטח בהיקף שלא יפחת מ_250 מ"ר אשר ישמש עבור צרכי חברה, קהילה ורווחה כגון : מועדון רב תכליתי/מועדון לקשיש, עם שימושים ופעילויות שונות לאורך שעות היום. השכונה. בהתאם לצרכי השכונה לעת מתן היתר בניה בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון.

בהוראות התכנית בטבלה 5 יש לציין שטח בנוי לכל אחד מהשטחים הציבוריים, בנספח הבינוי יש להציג את השטחים הציבוריים כאמור לעיל, תוך ציון מפורש של השטחים הציבורים לשימושי קהילה/רווחה.

2. מיקום השטחים לצרכי ציבור והיקפם כמסומן בנספחי בינוי הנו מחייב. עם זאת

יותרו התאמות קלות במיקום ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה

להפרשות המבונות יתוכננו כניסות נפרדות המנותקות מן השטחים המשותפים בבניינים.

רישום שטחים מבונים

תנאי למתן היתר בנייה יהא רישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בדבר - 9 -

ייעוד השטחים הציבורים המבונים לפי תכנית זו לצורכי: ציבור בהתאם לצרכי השכונה לעת מתן היתר בניה בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון. ובדבר הוראה בנוגע לרישום השטח המבונה ע"ש הרשות המקומית, בהתאם למסומן בנספח הבינוי.

בעלות הרשות המקומית לשטחים המבונים כ"הפרשה מבונה" לציבור תיוחד לרשות המקומית בשטח המסומן כנספח הבינוי במסגרת רישום בית משותף תנאי לטופס אכלוס יהא מסירתם של השטחים המבונים לצרכי ציבור אשר בתחום התכנית ע"ש עיריית ירושלים.

השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי ציבור, יועברו לבעלות הרשות המקומית, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה גדר וחפץ ו/או שיעבוד.

יש להוסיף להוראות התכנית גם סעיף הפקעה כללי כדלקמן:

הפקעה

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

יש להוסיף להוראות התכנית סעיף תחת היתרי בניה כדלקמן:

א. תנאי למתן היתר בניה יהא אישור אגף הנכסים בגין ההפרשות המבונות.

ב. ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4

התכנית כוללת דרך מאושרת שטרם נרשמה לבעלות עיריית ירושלים.. יש להוסיף להוראות התכנית סעיפי רישום, הפקעה ותנאי להיתר כמפורט מטה:

תנאי למתן היתר בניה יהא רישום תצ"ר.

חלוקה ו /או רישום

מיד עם אישורה של תכנית זו, תוכן ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם תכנית לצורכי רישום(תצ"ר) שתוגש בתוך שלושה חדשים מיום אישור תכנית זו, לאישור הוועדה המקומית.

השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי הציבור וכלולים בחלוקה החדשה(לרבות השטחים הציבוריים המבונים) , יועברו לבעלות הרשות המקומית ע"פ החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה, גדר וחפץ.

לא הוגשה תכנית כאמור בסעיף ב' לעיל, רשאית הוועדה המקומית לגבות הוצאת הכנת התצ"ר והוצאות הרישום ממגישי הבקשה להיתר, כתנאי למתן היתר בניה ראשון בשטח.

יש לשנות נוסח סעיף ההפקעה:

הפקעה

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

יש להשלים חוו"ד מחלקות: הרשות הארצית לכבאות והצלה, המחלקה לאיכות

הסביבה, אגף תברואה, חברת חשמל לישראל, רשות העתיקות - אריכאולוג מרחב י-

ם, לתחזוקת כבישים ומדרכות, תושייה - צוות בקרת תכנון תנועה, מנהלת הרכבת הקלה, מח' גננות-עצים ותכנון, מח' מיפוי ומדידות.

- 10 -

תיקון התכנית עפ"י ההערות הטכניות.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעלי העניין במגרשים הסמוכים ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות-

בסעיף 5 בהוראות התכנית יש להגדיר מס' קומות מתחת לכניסה הקובעת בהתאם למוצע בנספח הבינוי.

יש לתקן את הוראות התכנית סעיף 4.1.2 א ,3 תשריט מצב מוצע ונספח הבינוי. יש לסמן מרכיבי שימור בסגול. יש להוסיף בנספח הבינוי תכנית קומת קרקע תחתונה (כניסה מחזית דרום מזרחית), קומת קרקע עליונה (כניסה מחזית דרום מערבית)

קומה ראשונה, חתכים וחזיתות הבניה ההיסטורית יש לסמן פרטי בניה מקוריים קיימים לשימור ברוזטה ע"ג חזיתות/תכניות הבנין לשימור בתכנית.

בהוראות התכנית יש לאחד סעיף 4.1.2 א' ()2 ו()6 לעניין מסחר וגובה כניסה למסחר.

בהתאם לחוות דעת שימור, יש לתקן את הוראות התכנית סעיף 4.1.2 א ,3 תשריט מצב מוצע ונספח הבינוי.

יש לסמן מרכיבי שימור בסגול.

יש להוסיף בנספח הבינוי תכנית קומת קרקע תחתונה (כניסה מחזית דרום מזרחית), קומת קרקע עליונה (כניסה מחזית דרום מערבית) קומה ראשונה, חתכים וחזיתות הבניה ההיסטורית.

יש לסמן פרטי בניה מקוריים קיימים לשימור ברוזטה ע"ג חזיתות/תכניות הבנין לשימור בתכנית.

יש להוסיף הוראות שימור בתכנית בהתאם להחלטת וועדת שימור.

בתשריט ונספח הבינוי יש להציג את כל העצים הקיימים בתחום המגרש בהתאם לנוהל מב"את (עקירה/שמירה/העתקה).

בתיאום עם מח' מידע תכנוני:

יש לתקן את קובץ תאי השטח הדיגיטלי ולהתאים את תוואי תא שטח 2 שיתאים לגבולות תא שטח 3104 שבתכנית 178129 רק"ל – הקו הכחול.

לאחר קבלת חו"ד מאגף נכסים ותשובתם יש לתקן את התקנון והתשריט המוצע - 11 -

לפי ההנחיות לעיל, יש לתקן את קבצי המדידה הדיגטלים לפי המפורט לעיל.

בנוסף, יש לצרף נסח טאבו עדכני ותשריט מוצע מתוקן חתום דיגטלית ע"י מודד מוסמך, רק לאחר תיקון הנדרש והשלמת המסמכים תתקבל חו"ד סופית

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

הקמת מבנה חדש בן 10-11 קומות עם חזית מסחרית לרחוב קרן היסוד, תוך שימור חזיתות במבנה, סה"כ 38 יח"ד.

עיקרי הוראות התכנית:

1. שינוי ייעוד ממגורים 2 למגורים ד'.

2. קביעת הוראות להפרשות מבונות לצרכי ציבור.

3. קביעת קווי בניין מירביים.

4. קביעת שטחי בניה מרביים בתחום התכנית.

5. קביעת מספר הקומות המרבי.

6. קביעת הוראות בינוי ופיתוח.

7. קביעת הוראות בענין הריסת מבנה קיים.

8. קביעת הוראות לשימור החזית .

9. קביעת תנאים להליך הרישוי.

1. .10קביעת תנאים לתעודת גמר.

10. קביעת סיווג עצים בוגרים לשימור ו/או העתקה ו/או כריתה.

11. קביעת שלביות ביצוע.

12. קביעת הוראות להפקעה.

תיאור מצב קיים:

המגרש מממוקם במתחם היסטורי שכונת טלביה על תוואי דרך ראשית קרן היסוד. מדובר בחלקה פינתית בעלת נצפות גבוהה - חזית ראשית דרום מערבית פונה לרחוב קרן היסוד אשר בו עובר ציר רק"ל וחזיתות דרום מזרחית וצפון מערבית לרחוב וושינגטון.

בתחום המגרש מצוי בניין מגורים משותף בן 4 קומות ו-16 יח"ד, כולל מסחר בקומת הכניסה, מגורים ומשרדים. יצוין כי כלפי הצומת קיימת חצר קדמית המשמשת את השטח המסחרי קיים.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התככנית:

תכנית מתאר -62 משנת -59 התוכנית מייעדת את המגרש לאזור מגורים ,2 היקף זכויות בניה %93 ועוד %3.2 תוספת ל-100 מ"ר, %120 אחוזים מרביים. מס' קומות מירבי .4 קווי בניין קדמי 6 מ', צידי 4 מ', אחורי 5 מ'.

שטח לפני הפקעה שווה ל1015 מ"ר. הערה: על פי תכנית 62 - אין ציון מס' יחידות דיור. ישנו שימוש של חזית מסחרית על פי הוראות תיקון תכנית 62 ללא תוספת שטחים.

התכנית הינה בסמכות הוועדה המחוזית.

- 12 -

התוכנית הופקדה בתאריך 28/06/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 27/08/2024 .

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

מרפאת שיניים – "מרפאת ד"ר שכטר" בעלים של גו"ש 30028/31 ת"ח .4 מיצגים ע"י עו"ד דורית ירחי.

עיקרי ההתנגדויות:

1. הריסת הבניין נשוא התכנית תאלץ להרוס את המרפאה ותפגע קשות במרפאה, וכן תפגע בחלק

מהמכשור של המרפאה לעת הפינוי. כמו כן, לקוחות וותיקים יתקשו לעבור למקום אחר.

2. חלק מההפרשות המבונות אינם בחלק בו קיימת כיום המרפאה, על כן שטח המרפאה יקטן ויביא לסוף

העסק.

3. יובהר, כי בעלי המרפאה לא ידעו מהמהלך בו היזם הפריש משטח תת החלקה של המרפאה לצרכי

ציבור.

4. התכנית מציעה בנייה מסיבית בשטח יחסית קטן.

5. אין פתרון מספק לניהול מי נגר.

6. לערוך את תכנית קומת הקרקע ב- 1:200 ולא ב- 1:500 כמופיע כיום במסמכי התכנית.

7. נראה כי בתכנון העתידי קומות הקרקע שפונות כלי הרחובות לא יהיו נגישים, וכי יש לשמור על נגישות

למרפאה כמצב העכשווי, וכן לבקש חוו"ד מיועץ נגישות.

8. נדרשת בחינה של יועץ תנועה של הוועדה המחוזית בנושא חניית האופניים.

9. המתנגד היה סבור בעת החתימה על קידום התכנית כי לא יתווספו מספר רב של קומות מאחר והבניין

מקורי ולשימור, ולא יותר ממספר מעל המבנה הקיים.

10. סעיף 4.1.2 "קווי בניין" – הסעיף כולל 5 קווי בניין, דבר המקשה על קריאת התכנית.

11. סעיף 4.1.2 ו. "זיקת הנאה:" - לא ברור מה הם "הוראות חוק השמירה הסדר והניקיון" כנראה צריך להיות

"חוק עזר ירושלים )שמירת הסדר והניקיון(, תשל"ח- 1978 ". אם כך הדבר, לא ברור מדוע התב"ע הנקודתית מפנה לחקיקה עירונית על פי עקרונות "תכנון חושב רישוי" של מנהל התכנון תב"עות לא אמורות להפנות לחקיקה בדרגה גבוהה מהם.

12. סעיף 6.2 "סטייה ניכרת": - תקנות סטייה ניכרת בוטלו במסגרת "תקנות התכנון והבנייה )הקלה, שימוש חורג

וסטייה מתוכנית, תשפ"ג- 2023 .

13. סעיף 6.4 "ניהול מי נגר": - בהוראות מופיע כי %67 יהיו למי נגר, לא ברור איפה יהיו אזורי המי נגר ובאיזה

אמצעיים.

התנגדות מספר 2 :

דוד סופר בעלים של גו"ש 30028/31 ת"ח .1.8.9 המהווים יחידה מסחרית ונכללים, המהווים %8.9 מכלל הרכוש המשותף.

מיוצגים ע"י עו"ד ספיר אביקזיר.

עיקרי ההתנגדויות:

1. התכנית המוצעת עומדת בניגוד להסכם שנחתם בין היזם לבין המתנגד.

- 13 -

2. התכנית משנה את חלקות המשנה התכנית המוצעת משנה את חלקות המשנה והחצר של המתנגד

באופן דרמטי ואינה מתחשבת בצורכי המושכר בשימושו המסחרי, וכי הדבר עלול לפגוע בהתקשרות עתידית בין המתנגד לשוכרים אחרים.

3. בתקופת העבודות המתנגד יפסיק לקבל שכירות ועלול להינזק מכך.

4. לא נעשה תיאום בעניין כניסת ספקים.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית מהנימוקים הבאים:

1. לקבל חלקית את ההתנגדות בנוגע לטענות הקנייניות והמשפטיות וההסכמים אשר נעשו בין

המתנגדים ליזם: בנוגע לטענות בעניין העמידה של יזם התכנית בדבר הגשת התכנית בהתאם לתקנות,

התכנית נבחנה בשלב התנאי סף ונמצא כי היזם זכאי לקדם את התכנית. יחד עם זאת, נדרש לבחון את הטענות מול היועצת המשפטית של לשכת התכנון המחוזית. ככל וקיימות מחלוקות בנושא הקניין בין בעלי הזכויות במגרש והדיירים, יש לפנות לערכאות המתאימות.

2. לדחות את הטענות בנושא היקפי הבינוי: הבינוי המוצע הינו בהתאם למדיניות הבינוי לאורך הרק"ל

וזאת במטרה לייעל את השימוש בקרקע.

3. לדחות את ההתנגדות בנוגע ניהל מי הנגר בתחום התכנית: הנושא ייבחן בשלב הרישוי.

4. לדחות את ההתנגדות בנוגע לנגישות קומות הקרקע אל מפלסי הרחובות: הדבר ייבחן בשלב

ההיתר תוך התאמת הבינוי החדש למפלס הרחוב. בכל אופן הבינוי יוצע בהתאם לתקנות נגישות.

5. לדחות את ההתנגדות בנוגע לטענה כי התכנית מציעה בנייה מסיבית ביחס לתחום החלקה: התכנית

מקודמת בהתאם למדיניות הניתנת על ציר הרק"ל.

6. לדחות את ההתנגדות בנוגע לטענות על מקומות חנייה לאופניים: הנושא ייבחן בשלב הרישוי. בכל

אופן פתרונות החנייה יוצעו בהתאם לתקן התקף לעת מתן היתר בנייה. ביחס לכך, יש לקבוע יחס של כפיפות לתכנית 5166ב'.

7. לדחות את ההתנגדות בנוגע לטענה כי יש לערוך את תכנית קומת הקרקע בקנ"מ של 1.100 ושקווי

הבניין אינם מובנים: הבינוי המוצג בנספח הבינוי הינו ברו ומובן ומנחה וכי התכנון הסופי ייקבע בשלב

ההיתר.

8. לדחות את ההתנגדות בנוגע לטענה כי לא נעשה תכנון מקדים בתכנון כניסת ספקים: נושא

הפריקה והטעינה, ייבחן בשלב ההיתר.

9. לדחות את יתר ההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף.

- 14 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 838490

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: ימין אורי

עורך התכנית: אפשטיין רנדי

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 02/09/2021

כתובת דרך כרמית , קרית היובל מתחם כרמית

גוש חלקה בשלמות

31354 2 לא

31354 1 כן

31413 1 לא

30862 5 כן

30862 7 כן

30862 3 כן

30862 6 כן

30862 2 כן

30399 1 כן

30399 2 לא

30397 97 כן

30407 133 לא

0 0 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

20/05/2024

הוועדה מחליטה להאריך את המועד להגשת התנגדויות עד ליום .25.6.2024

החברים שנכחו: שירה תלמי באבאי-יו"ר, דן קינן, אבי בן צור / טל פרי, מתן נחום,

שקמה סיג, ליזה שיר, ישי טל אור / עדי אילן / סאוסן אבו זרד-מיעארי, אליעזר ראוכברגר, יעקב הלפרין, טליה שוסברגר.

החלטה:

1. בהחלטת הוועדה מיום 11.09.2023 נקבע כי תחום התכנית יורחב, כך שיכלול את

דרך

01/01/2024 הגישה הצפונית למלון המוצע בתא שטח ,502 המוצעת בתכנית מספר 101-0829440 המצויה בשלב ההפקדה.

2. לאחר פרסום החלטת הוועדה פנו מגישי התכנית בבקשה כי חלף הרחבת תחום

התכנית

כאמור, ייקבע בתכנית כי שימושי המלונאות וזכויות הבניה בתא השטח 502 שייעודו

"מלונאות (אכסון מלונאי)", יותנו באישור סטטוטורי לדרך הצפונית, מתא שטח 502 ועד

- 15 -

להתחברות תקנית עם דרך סטטוטורית.

3. הוועדה סבורה כי הרחבת תחום התכנית בשלב זה של התכנון צפוי לגרום

עיכובים

נוספים בקידום תכנית מורכבת זו. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה לבטל את ההרחבה

שנקבעה בסעיף 11 להחלטה מיום ,11.09.2023 וקובעת כי תנאי להפקדת התכנית יהיה

הצגת גישה חלופית למגרש המלונאות (מגרש ,)502 בתיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון ויועץ התחבורה של הוועדה.

4. בנוסף הוצג בפני הוועדה תיקון טכני בסימון הגבול המזרחי של התכנית, אשר נבע

מטעות

במדידה. התיקון הוצג ליועץ השמאי לוועדה ואושר על ידו. בהמשך לכך, הוועדה מאשרת

את התיקון הטכני, שמשמעותו צמצום נקודתי של תחום התכנית בצד המזרחי.

5. הוועדה פונה ליו"ר המועצה הארצית בבקשה להאריך את פרק הזמן לאישור

התכנית לפי

סעיף 109א(ב) לחוק.

6. רקע: הוועדה תציין כי התכנית ממוקמת בשוליה המערביים של שכונת קריית

יובל

ובשוליים של שכונת עין כרם. שטח התכנית הוא כ-102 דונם, והיא מציעה הקמת מתחם

עירוני מעורב שימושים, הכולל מבני מגורים בגובה של עד 26 קומות, מלונאות, מבני ציבור ומסחר. סה"כ מוצעת בתכנית תוספת של 1,010 יח"ד ו-260 חדרי מלון יח"ד חדשות.

7. מועד מבוקש להארכת הטיפול בתכנית: עד דצמבר .2024

8. נימוקים: התכנית עמדה בתנאי סף ביום .02.09.2021 בשל מורכבות התכנית

נדרשו

תיאומים ודיונים ממושכים בעניינה, לרבות בנוגע להיקף השטחים שייועדו לצרכי ציבור

בתכנית, אופי השטחים הפתוחים ושטחי המלונאות. בשל כך, היא שובצה לדיון בוועדה

רק ביום .28.11.2022 בהמשך לאמור, התקיימו מספר דיונים והתקבלו מספר החלטות

בעניינה של התכנית, לרבות בנוגע להשלמות הנדרשות, במכלול של היבטים, לרבות היבטים הנוגעים לניקוז והידרו-גיאולוגיה, בחינת ההשפעה על מעיין מרים בעין - 16 -

כרם,

קביעת מתחמי האיחוד והחלוקה ואישור טבלאות האיזון וההקצאה על ידי היועץ השמאי לוועדה, בחינות תחבורתיות לרבות מעבר מדרגות ומעליות המחבר אל ציר הרק"ל ברחוב הנטקה, המקודם על ידי צוות תכנית אב לתחבורה, בחינת אופי השימושים

הציבוריים והשימושים התיירותיים ואופן פרישת יעודי הקרקע בתכנית והיבטים נוספים. התכנית טרם הופקדה בשל נושאים שמאיים שעניינם באיחוד וחלוקה שלא בהסכמה בין הבעלים השונים בתחום התכנית, ובשל השלמות שנדרשו בנושאי תחבורה

וסביבה.

9. תאריך משוער להכרעה סופית בתכנית: דצמבר .2024

10. הוועדה תציין כי הבקשה מוגשת באיחור, לאחר חלוף פרק הזמן של 18 חודשים,

בשל

תקלה בלשכת התכנון ובשל המצב המדיני בטחוני בתקופה האחרונה. על כן, מבקשת

הוועדה להגיש בקשת הארכת מועדים זו, על אף שחלף המועד להגשתה, כאמור.

11. מטעמים אלה, מבוקש אישור יו"ר המועצה הארצית להארכת פרק הזמן

לאישור התכנית

עד ליום .31.12.2024

.

ירד מסדר היום.

30/10/2023

.

חברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, מתן נחום, ישי

טלאור,

קיריל פקטה, שקמה סיג, דנית שקד, אליעזר ראוכברגר, אדיר שוורץ/ יוחנן ויצמן, ליזה

שיר.

החלטה

11/09/2023

לאחר בחינת מסמכי התכנית המעודכנים, בהמשך לדיונים מיום 2022.11.28 ,מיום 2022.12.26 ,

ומיום 2023.06.26 ,ולאחר שמיעת עורכי התכנית והתייעצות עם היועצים המקצועיים של הוועדה,

הוועדה מחליטה על הפקדת התכנית, בהתאם למפורט להלן:

1 .הוועדה בחנה את מסמכי התכנית המעודכנים, לרבות הנספחים שצורפו לתכנית - 17 -

בהתאם

להחלטותיה, הכוללים גם חתכים של הבינוי המוצע על רקע הבינוי הקיים והמתוכנן בסביבה,

והיא סבורה כי התכנון העדכני נותן מענה מיטבי למטרות שקבעה הוועדה, בהן שמירה על

החלק המערבי של התכנית כשטח פתוח, הפרשה משמעותית משטח התכנית לצרכי ציבור,

וקביעת המתחם שבחלק המזרחי של התכנית לפיתוח עבור כ-000,1 יח"ד ושימושים נוספים.

2 .בהמשך להחלטת הוועדה מיום 2022.12.26 ,הוועדה סבורה כי התכנית המוצעת, הכוללת

תוספת של יחידות דיור לצד מענה נרחב לצרכי ציבור פתוחים ומבונים, וכן שטחי תיירות

וחיבורים לשכונות הסמוכות, מציעה פיתוח ראוי של חטיבת השטח הכלולה בה, תוך מתן

מענה למכלול ההיבטים התכנוניים, לרבות התייחסות נאותה למיקום התכנית בשולי שכונת

קריית יובל ובסמיכות לשכונת עין כרם.

היבטים סביבתיים

3 .הוועדה בחנה את הנספחים הסביבתיים של התכנית, אשר עודכנו בהתאם להחלטה מיום

2023.12.26 ,לרבות סקר הטבע העירוני, סקר העצים, נספח איכות הסביבה ונספח ניהול מי

הנגר של התכנית. נמסר לוועדה על ידי היועצת הסביבתית של לשכת התכנון כי הנספחים

תוקנו בהתאם להחלטות הוועדה, וכי כל הערותיה הוטמעו בנספחים אלה.

4 .בנוסף הוצגו לוועדה ממצאי הדו"ח ההידרו-גיאולוגי של התכנית, במסגרתו נבחנה, בין היתר,

ההשפעה של התכנית על מעיין מרים, לפיהם לא צפויה להיות לתכנית השפעה על המעיין.

בהמשך לאמור, הוצגה לוועדה עמדת רשות המים בנוגע לדו"ח ההידרו-גיאולוגי ונספח

הניקוז של התכנית, לפיה לאחר בחינת הדו"ח ובכפוף למספר תיקונים בנספח הניקוז בנוגע

להיקפי ולאמצעי ההחדרה, לא צפויה פגיעה למעיין מרים. הוועדה קובעת כי הדו"ח ההידרוגיאולוגי יצורף כנספח לתכנית. בהמשך לאמור, תנאי להפקדת התכנית יהיה תיקון

הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים

- 18 -

נספח ניהול מי הנגר העילי בהתאם להערות רשות המים, וקבלת אישור רשות המים כי

הנספח תוקן כנדרש.

5 .בהתאם לעמדת היועצת הסביבתית של לשכת התכנון, ייקבע בהוראות התכנית כי בשצ"פ

האקסטנסיבי המסומן בתשריט התכנית בסימון "הנחיות מיוחדות", לא יותרו אמצעי

החדרת מי נגר עילי, לרבות אגני השהיה וחילחול, ומאגרים תת קרקעיים או מתקני חלחול /

החדרה.

6 .הוועדה שמעה את עמדת נציג המשרד להגנת הסביבה לפיה לעמדתו, לתכנית אין השפעה

ניכרת על הסביבה, והיא אינה דורשת הכנת תסקיר השפעה על הסביבה, וכי ניתן לקדמה על

בסיס מסמך סביבתי. זאת בהתחשב בכך שמדובר במתחם אשר בהתאם למדיניות התכנון של

הוועדה מיועד במלואו לאזור מגורים עירוני מוצע, ואשר כבר כיום הינו מפותח ומבונה בחלקו

בהתאם לתכנית מפורטת שייעדה את חלק מהשטח לפיתוח. הועדה תציין כי התכנית מציעה

שימושים עירוניים מקובלים, כדוגמת מגורים, מסחר, תיירות ומבני ציבור, שאינם כוללים

השפעה סביבתית ניכרת. בנוסף, הוועדה תציין כי חלק משמעותי משטח התכנית מוצע לצרכי

ציבור, לרבות פארק בשטח של כ-35 דונם שמרביתו אקסטנסיבי. עוד יצוין כי חלק ניכר מן

השטח המוצע בתכנית לפיתוח בחלק המזרחי של שטח התכנית, הינו בנוי ומפותח בפועל,

והתכנית מציעה בו הריסה ובניה חדשה. מדובר בהיקף מצומצם שאינו יוצא דופן ביחס

לתכניות באזור ובעיר בכללותה.

7 .בנוסף, הוועדה שמעה את עמדת יועצת הסביבה של לשכת התכנון בנוגע למסמך הסביבתי

שנערך לתכנית. במסגרת זו נמסר כי לאחר בחינת המסמך הסביבתי, לרבות ההשלמות

שבוצעו בהמשך להחלטת מליאת הוועדה מיום 2022.12.26 ובהתאם להערות המחלקה

לאיכות הסביבה ויועצת הסביבה של לשכת התכנון, מדובר במסמך מספק, הכולל - 19 -

התייחסות

לכל ההיבטים הסביבתיים הנובעים מהתכנית ולא נדרשת השלמה או בחינה נוספת בנוגע

להיבטים הסביבתיים של התכנית.

8 .בהמשך לאמור, הוועדה תציין כי מדובר בתכנית המציעה בינוי בצמוד לשכונת קריית יובל,

וכי בהתאם לחתכים ולמודל הפיזי שהוצגו, הבינוי מוצע בגבהים המשתלבים במדיניות

התכנון העדכנית. בהתאם לכך, ולאחר שמיעת עמדת נציג המשרד להגנת הסביבה, הוועדה

סבורה כי אין לתכנית המוצעת השפעה ניכרת על הסביבה, וכי לא נדרשת הכנת תסקיר

השפעה על הסביבה בעניינה. בנוסף, לאחר שמיעת עמדת יועצת הסביבה של לשכת התכנון

ועיון במסמך הסביבתי שהוגש לתכנית המופקדת, הוועדה מקבלת את עמדת יועצת הסביבה

של לשכת התכנון לפיה המסמך הסביבתי כולל התייחסות לכל ההיבטים הסביבתיים

הכרוכים בתכנית, וכי לא נדרשת השלמה בנושא סביבתי כלשהו.

היבטים תחבורתיים

9 .הוועדה בחנה את נספח התנועה של התכנית, אשר תואם עם נציג משרד התחבורה ועם יועץ

התחבורה של הוועדה. נמסר לוועדה כי הבה"ת שהוכן לתכנית נבחן על ידי יועץ התחבורה של

הוועדה, וכי נספח התנועה תוקן בהתאם להערות נציג משרד התחבורה ויועץ התחבורה של

הוועדה. בהתאם לכך, הוועדה מאשרת את נספח התנועה המעודכן של התכנית, וקובעת כי

הוא יצורף כנספח לתכנית.

שימושים לתיירות

10 .נמסר לוועדה כי נערך תיאום עם הוועדה לבדיקת תכניות במשרד התיירות והערותיה הוטמעו

במסמכי התכנית.

11 .הוועדה תציין כי בהתאם להחלטות קודמות של הוועדה, התכנית אינה מציעה ייעוד

למלונאות בחלק המערבי של התכנית, המתאפיין בערכיות אקולוגית גבוהה, ומייעדת את

- 20 -

השטח לשטח פתוח. בהמשך לכך, התכנית מציעה שני תאי שטח למלונאות. תא שטח אחד,

ממוקם בשוליים הצפוניים של התכנית, באזור המאופיין בהפרשי טופוגרפיה משמעותיים.

בהתאם להחלטות הוועדה הבינוי בתא שטח זה צומצם, תוך ביטול הייעוד למגורים, וקביעת

בינוי באורך מצומצם שאינו עולה על מפלס הכביש העליון. בהמשך לאמור, הוועדה קובעת כי

הגישה לתא שטח זה תהיה מכיוון צפון בלבד, בתוואי הדרך המוצעת בתכנית הסמוכה,

(תכנית מספר 0829440-101 ,המצויה בשלב ההפקדה). כן יקבע בהוראות התכנית כי לא תותר

גישה לתא שטח זה מכיוון דרום. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם, לרבות הרחבת תחום

התכנית לצורך הכללת הדרך הצפונית, בהנחיית לשכת התכנון ויועץ התחבורה של הוועדה.

בהתייחס לתא השטח השני המיועד למלונאות, הוועדה תציין כי גובה הבינוי צומצם לגובה

של שמונה קומות בלבד, והוועדה סבורה כי המיקום המוצע בכניסה הדרומית למתחם ראוי

הן מבחינה תחבורתית והן מבחינה הזיקה לשטחים הפתוחים הסובבים.

שימור

12 .בהתאם להחלטות הוועדה, נמסר לוועדה כי נערכה בדיקה במחלקת השימור של עיריית

ירושלים בנוגע לקיום היבטי שימור בתחום התכנית, ונמצא כי בשטח התכנית לא קיימים

מבנים היסטוריים ובהתאם לכך לא נדרשת התייחסות של אדריכל שימור.

כללי

13 .נמסר לוועדה כי היועץ השמאי של הוועדה בחן את טבלאות ההקצאה והאיזון ואישר אותן.

בהמשך להערת נציגת רמ"י, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם רמ"י

לשם בחינת האפשרות להפרדת המושע במגרשים המיועדים למלונאות, בתיאום עם היועץ

השמאי של הוועדה.

14 .ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי להגשת היתר ראשון מכוח התכנית יהיה הגשת תכנית

פיתוח בהתייחס לשטחים הציבוריים הבנויים והפתוחים, השבילים וזיקות ההנאה, - 21 -

ומערכת

הדרכים המוצעים בתכנית לאישור מהנדס העיר. בהמשך לכך, יקבע בהוראות התכנית כי

תנאי לתעודת גמר ראשונה בתחום התכנית יהיה השלמת ביצוע מערכת הדרכים והשטחים

הציבוריים הפתוחים, השבילים וזיקות ההנאה, בהתאם לתכנית הפיתוח שאושרה כאמור.

בנוסף, יקבע בהוראות התכנית כי תנאי לתעודת גמר ליחידת הדיור ה-500 מכוח התכנית

יהיה הקמה בפועל של אחד מבתי הספר המוצעים בתכנית.

15 .יקבע בהוראות התכנית כי תנאי להגשת היתר ראשון מכוח התכנית יהיה הגשת תכנית בינוי,

עיצוב אדריכלי ופיתוח, בקנ"מ 500:1 ,לאישור מהנדס העיר ואדריכל העיר.

16 .ייקבע בהוראות התכנית כי חדרי שנאים ימוקמו רק בתת הקרקע ובשטחים המיועדים

למגורים ובכל מקרה לא בהפניה לחזית ראשית, וייקבע לעניין זה סעיף סטייה ניכרת

בהוראות התכנית.

17 .ייקבע בהוראות התכנית כי לא תותר המרת שטח שירות לשטח עיקרי, ותיקבע בעניין זה

הוראת סטייה ניכרת.

18 .ייקבע בהוראות התכנית תמהיל יח"ד הכולל לפחות %20 יחידות דיור קטנות, ששטחן לא

יעלה על 55 מ"ר (כולל ממ"ד).

19 .בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים, הוועדה קובעת כי

תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה שבע שנים מיום

פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה. כן יקבע בהוראות התכנית כי

הוועדה המחוזית תהיה רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו.

מסמכי

התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

20 .תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו, לרבות הצגת

טבלאות ההקצאה והאיזון לוועדה בדיון נוסף ככל שיהיו שינויים בהן, וביצוע תיקונים

- 22 -

טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

21 .בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות לבעלי הזכויות

בתחום התכנית בהתאם להוראות תקנות איחוד וחלוקה, וכן להניח הודעות בתיבות הדואר

של הבניינים הקיימים בתחום התכנית בחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת

התכנון.

22 .בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך נהנה

עיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יהיה הגשת

כתב שיפוי לוועדה המקומית מפני תביעות לפי סעיף .197 23 .בהתאם לסעיף )86ד) לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מהמועד שנמסרה

למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

הוקראה הצעה נגדית של נציג הארגונים שעניינם איכות הסביבה.

הצבעה:

בעד הצעת לשכת התכנון: 9 חברים: (שירה תלמי באבאי, דן קינן, ישי טלאור, דנית שקד, אליעזר

ראוכברגר, אבי בן צור, קיריל פקטאה, שקמה סייג, ליזה שיר).

בעד הצעת נציג הארגונים שעניינם איכות הסביבה: 2 חברים: (מתן נחום, אדיר שוורץ).

.

07/08/2023

לא נדון.

ופארק, קריית יובל

חברים שנכחו: שירה תלמי באבאי-יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, מתן נחום, שקמה סיג,

טליה שוסברגר/ קיריל פקטה, אילון ברנהרד, ישי טלאור, חיים כהן, יוחנן ויצמן, 26/06/2023 יעקב

הלפרין, אליעזר ראוכברגר.

החלטה

לשוב ולדון בדיון פנימי.

חברים שנכחו: שירה תלמי באבאי-יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, מתן נחום, טליה

26/12/2022

שוסברגר, אילון ברנהרד, עמליה אברמוביץ, אליעזר ראוכברגר, חיים כהן, יעקב הלפרין, יוחנן ויצמן, יצחק רביץ, אבישי בר אושר.

- 23 -

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית, לרבות ההשלמות שהוגשו לוועדה בהמשך לדיון מיום ,28.11.2022 ולאחר שמיעת עורכי התכנית והתייעצות עם היועצים המקצועיים של הוועדה, הוועדה מחליטה כמפורט להלן:

1. הוועדה תציין כי התכנית מתייחסת לחטיבת קרקע משמעותית בגודלה, אשר

כלולה בתחום לאזור לפיתוח עירוני בהתאם לתכנית המתאר המחוזית, תמ"מ ,30/1 ואשר מיועדת לאזור עירוני מוצע בהתאם לתכנית מתאר ,2000 המתווה את מדיניות התכנון של הוועדה. במצב הקיים, חטיבת הקרקע מתאפיינת בניצול לא יעיל ובחוסר נגישות לתושבי הסביבה, וכוללת מבני ציבור ישנים ושטחים הקשורים בהם, דרכים שאינן מוסדרות, ושטח פתוח שאינו נגיש לתושבי האזור. הוועדה תציין כי העדר הניצול וחוסר הנגישות בולטים ביותר בשל מיקומה של חטיבת הקרקע באזור בעל פוטנציאל רב לשמש כמחבר עירוני, המקשר בין פאתי שכונת קריית היובל המצויה בתהליך של התחדשות עירונית, ובין פאתי עין כרם והדרך היורדת אל הלב התיירותי של הכפר.

2. בהמשך לאמור, הוועדה תציין כי קיים מחסור של ממש בהיצע יחידות הדיור

בירושלים וכשל משמעותי ומתמשך באספקת יחידות דיור לשם מתן מענה לצרכי פיתוח העיר. בנוסף למחסור הקיים כבר כיום ביחידות דיור בירושלים, הרי שהיקף עתודות הקרקע הזמינות לפיתוח אינו מסוגל לתת מענה ליעדי התכנון ולצרכי הפיתוח העתידיים של ירושלים. בהתאם לכך, הוועדה פועלת לאיתור אתרים מתאימים בתחום העיר, אשר ניתן להציע בהם תוספת של יחידות דיור לצד מתן מענה לצרכים האחרים של העיר, וזאת תוך צמצום ככל הניתן של הפגיעה בשטחים הפתוחים הערכיים שמחוץ לתחומה של העיר.

3. בהתאם לכך, הוועדה רואה חשיבות ציבורית רבה בפיתוח חטיבת השטח הכלולה

בתכנית, כמתחם מעורב שימושים, הנהנה מקרבה לציר הרכבת הקלה מחד ולשטחים הפתוחים באזור עין כרם מאידך, תוך ייעוד מרבית חטיבת הקרקע לשטחים ציבוריים פתוחים ובנויים הנותנים מענה לצרכים הנובעים מתוספת הפיתוח המוצעת בתכנית ובאזור כולו, ותוך יצירת מערך של שבילים אשר יאפשרו חיבור של חטיבת הקרקע הכלולה בתכנית לשכונות הסמוכות. הוועדה סבורה כי בשל הייחודיות של חטיבת הקרקע הכלולה בתכנית, יש לבחון את פיתוחה באופן זהיר, תוך התייחסות למכלול ההיבטים התכנוניים הרלוונטיים.

4. הוועדה תציין כי במסגרת הדיון מיום 28.11.2022 הוצגה חלופה תכנונית הכוללת

כ-1,200 יח"ד, ובנוסף שלושה בתי ספר (שניים יסודיים ואחד על יסודי), שני בתי מלון בהיקפים שונים ומגרש עבור מרכז ספורט ופנאי. יוער כי חלופה תכנונית זו היא פיתוח של חלופת התכנון אשר הוגשה לוועדה המקומית ולוועדה המחוזית, וכי שתי החלופות מבוססות על העיקרון המנחה לפיו עיקר הבינוי מוצע בחלק המזרחי של התכנית ולאורך רחוב אולסוונגר, בעוד כל שאר השטח הכלול בתכנית מוצע לצרכי ציבור, לרבות הקצאת שטח לפארק עירוני בחלק המערבי של התכנית, בואכה הכפר עין כרם. לאחר בחינת החלופה האמורה, הוועדה החליטה על ביצוע השלמות נוספות במסמכי התכנית.

5. בהמשך לדיון האמור, התקיימו תיאומים עם לשכת התכנון והיועצים

המקצועיים של הוועדה, וגובשה חלופת תכנון עדכנית, הנותנת מענה למכלול של היבטים סביבתיים ותחבורתיים הכרוכים בתכנית, ואשר מציעה היקף של כ-1,000 יח"ד בלבד.

6. הוועדה בחנה את חלופת התכנון העדכנית, המבוססת גם היא על פרישת הבינוי

בחלק המזרחי של התכנית, המיועד במצב התכנוני המאושר למוסד, ועל הותרת שטח פתוח בחלק המערבי של התכנית, המיועד במצב התכנוני המאושר לשטח חקלאי.

7. הוועדה בחנה את העדכונים בתכנון המוצע, בהמשך לחלופה שהוצגה ביום

,28.11.2022 ובהמשך להערות אשר עלו במסגרת הדיון. במסגרת זו הוצג ביטול של בית המלון שהוצע בחלק המערבי של התכנית, בסמוך לבתי שכונת עין כרם, תוך הותרת השטח שמתאפיין בערכיות אקולוגית גבוהה פנוי מבינוי וייעודו לפארק.

בנוסף, הוצג צמצום של המלון המוצע בחלק הדרומי של התכנית, למלון בגובה של שמונה קומות בלבד, וריכוז שלושת בתי הספר המוצעים לאורך הפארק, תוך צמצום מופע הבינוי המוצע בדרום התכנית. בנוסף, הוצג לוועדה צמצום הבינוי המוצע לאורך השוליים הצפוניים של התכנית, באמצעות ביטול חלק ממבני המגורים שהוצעו בחלק הצפוני של התכנית, תוך שמירה על החלק המערבי של התכנית פנוי - 24 -

מבינוי במידה רבה, למעט שימוש בבינוי לשם צמצום מופע קירות התמך של הכביש המוצע בתכנית לפינוי בינוי במתחם אולסוונגר. הוועדה סבורה כי שינויים אלה משפרים את התכנון המוצע, ונותנים מענה ראוי להיבטים סביבתיים ונופיים, אשר כרוכים בתכנית ואשר הוצגו בדיון הקודם.

8. הוועדה בחנה את התכנון המוצע לשם חיבור חטיבת השטח הכלולה בתכנית

לשכונות הסמוכות. הוועדה תציין כי התכנית מציעה מעברים רחבים באמצעות מערכת של רחבות שבילים ומעליות, הן בחלק הצפון מזרחי של התכנית והן בחלק הדרומי של התכנית. בהקשר זה הוועדה תדגיש כי החלופה העדכנית מציעה ניצול של הפרשי המפלסים באמצעות מיקום שימושים ציבוריים במעבר הצפוני, ושימור של טרסות קיימות במעבר הדרומי, וזאת בהמשך להערות שניתנו בדיון מיום .28.11.2022

9. בהתייחס להיבטים התחבורתיים של התכנית, ובהמשך לבקשת נציג משרד

התחבורה בוועדה, הוצגה הבדיקה שנעשתה בעניין הקישוריות בין שטח התכנית המוצעת ובין ציר הרק"ל ברחוב הנטקה. נמסר כי חלקו המזרחי של מעבר ציבורי זה מקודם בימים אלה על ידי צוות תכנית אב לתחבורה ונמצא בשלבי תכנון מפורט לביצוע. נמסר כי התכנית שבענייננו מציעה התחברות לחלק זה, והשלמת חלקו המערבי של המעבר, לרבות ארבע מעליות אשר נועדו לתת מענה להיקפים גדולים של קהל.

10. בנוסף, נמסר לוועדה כי עוד טרם הגשת התכנית בוצע תיאום עם תכנית מתחם

אולסוונגר (מספר )101-0829440 לעניין הממשק בין התכניות, ומפלסי הכביש המשותף לשתי התכניות.

11. בנוסף, ובהמשך להערות נציגת המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים,

הוצג לוועדה סקר העצים העדכני שהוגש ונמסר כי נספח לניהול מי נגר עילי נמצא בשלבי עריכה מתקדמים.

12. הוועדה מברכת על השינויים שנעשו בתכנון בעקבות הדיון בוועדה, וסבורה כי

התכנון המוצע נותן מענה משופר להיבטים התכנוניים והסביבתיים בהתאם להערות שהוצגו במהלך הדיון.

13. הוועדה קובעת כי השינויים בתכנון מקובלים ומורה על השלמת מסמכי התכנית

בהתאם לשינויים אלה והצגת התכנית לוועדה בדיון נוסף, לאחר השלמת הבדיקות לחלופה החדשה על ידי יועצי הוועדה.

14. במסגרת זו, ובהמשך להערות המחלקה לאיכות הסביבה ויועצת הסביבה של

לשכת התכנון, וטרם קיום הדיון הנוסף, יבוצעו השלמות למסמכים הסביבתיים של התכנית, לרבות סקר הטבע העירוני ונספח הסביבה (כולל חיזוי אקוסטי מהכבישים), בהתאם לדרישות המחלקה לאיכות הסביבה, ויושלם נספח ניהול מי הנגר של התכנית בהתאם לתמ"א 1 שינוי ,8 לרבות בחינת ההשפעה האפשרית על מעיין מרים בעין כרם. בנוסף, טרם הדיון הנוסף תבוצע בחינה עקרונית לעניין קיום היבטי שימור בשטח התכנית. המסמכים הסביבתיים של התכנית יושלמו כאמור בתיאום עם יועצת הסביבה של לשכת התכנון ובהתאם להנחיותיה, ומסקנותיהם יוטמעו במסמכי התכנית בתיאום עם לשכת התכנון ויועצת הסביבה של לשכת התכנון.

15. בנוסף, ובהמשך להמלצת יועצת הסביבה של לשכת התכנון, הוועדה קובעת כי

מרבית השטח הירוק המוצע במערב התכנית ייועד לשימור ולפיתוח אקסטנסיבי, וכי ביתרת השטח יסומנו חלקים לפיתוח אינטנסיבי באזורים שיימצאו מתאימים לכך, וכן חלקים שישמשו כחיץ בין השטחים לשימור ולפיתוח אקסטנסיבי ובין השטחים לפיתוח אינטנסיבי. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית יועצת הסביבה של לשכת התכנון, לרבות קביעת הוראות מפורטות לכל אחד מהשימושים האמורים.

16. כמו כן, ובהמשך להערת נציג משרד התחבורה בוועדה, הוועדה קובעת טרם

קיום הדיון הנוסף, יתקיים תיאום עם משרד התחבורה, ויוטמעו הערותיו במסמכי התכנית, לרבות בחינת הסדרי התנועה הנדרשים עבור מוסדות החינוך, בחינת קיבולות המעליות, והחיבוריות בין מפלסי התכנית המוצעת וציר הרק"ל ברחוב הנטקה.

17. טרם הדיון הנוסף יושלם התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה בנוגע להיבטים

התחבורתיים של התכנית.

18. בהמשך לבקשת נציג משרד התיירות, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית

יהיה תיאום עם נציג משרד התיירות.

19. במסגרת הדיון הנוסף יוצגו לוועדה חתכים של הבינוי המוצע, על רקע הבינוי

הקיים והמתוכן לאורך המדרון ועד לציר הרק"ל.

20. הוועדה תשוב ותדון בתכנית לאחר ביצוע ההשלמות והתיקונים בהתאם למפורט

- 25 -

בהחלטה זו, ובתוך פרק זמן של כחודש ממועד קבלת ההחלטה.

19/12/2022

ירד מסדר היום

חברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, מתן נחום, קיריל

פקטה, שקמה סיג, אליעזר ראוכברגר, יוחנן וייצמן, חיים כהן, יעקב הלפרין, עופר ברקוביץ, אילון ברנהרד, ישי טלאור, אבי שוורץ.

28/11/2022

החלטה:

נוכח ההשלמות הנדרשות לשם קבלת החלטה בעניינה של התכנית, הוועדה מחליטה לשוב ולדון בתכנית לאחר הגשת כל ההשלמות הנדרשות בתיאום עם לשכת התכנון והיועצים המקצועיים של הועדה.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התוכנית בתנאים הבאים:

בהתאם להחלטת הוועדה המקומית בדבר עדכון תוכנית האב יובלים גנים היקפי הפיתוח בשכונה מחייבים תיעדוף בקידום וטיפול בתכניות, ומתן עדיפות לקידום מתחמי התחדשות עירונית (בדגש על "אדומים" ו"כתומים" באזורי מרכזיות גבוהה)

על פני תכניות על קרקע פנויה, אלא אם כן בתכניות של מתחמים פנויים יש הפרשות משמעותיות לצורכי ציבור הנותנות מענה לתכנית עצמה ולחוסרים קיימים בשכונה על כן ולאור העובדה שמוצע בתכנית מתחם חדש למגורים באמצעות שינוי ייעוד ממוסד למגורים, יש לצמצם את מספר יחידות הדיור המוצע בתכנית ל 1000 יחידות דיור ועל ידי כך לייצר תרומה ציבורית משמעותית בתכנית לא רק עבור יחידות הדיור המוצעות בתכנית אלא גם עברו השלמת צורכי ציבור לשכונה הקיימת וזאת הן על ידי השטחים המיועדים לבתי ספר בתכנית והן על ידי יצירת שטח ציבורי פתוח משמעותי בשכונה.

צמצום יחידות הדיור יהיה באמצעות ביטול של הבניין המוצע בחלופה שמוצגת לוועדה בפינה הדרום מזרחית כדי לשמור על רציפות השטחים הפתוחים ויתר יחידות הדיור באמצעות ביטול של קומות מהבניינים הגבוהים.

05/01/2022

תנאי להפקדה יהיה הכנת סקר טבע עירוני ואישורו על ידי המחלקה לאיכות הסביבה. כמו כן, השלמת מסמכים נוספים לפי דרישתה והטמעת המסקנות במסמכי התכנית בתיאום עם מחלקת התכנון.

תנאי להפקדה יהיה תיאום סטטוטורי בין התוכנית לבין התוכנית הגובלת 829440 (מתחם אולסוונגר). יש לתאם את המשכיות השטחים הפתוחים, מבני הציבור והדרכים מול הגורמים הרלוונטים לכל תחום וזאת המטרה לייצר המשכיות של הכבישים והשטחים הפתוחים וייעול השימוש בהם.

הוועדה קובעת כי תנאי להיתר בניה יהיה הכנת תכנית פיתוח לאישור מהנדס העיר של השטחים הציבורים הפתוחים המוצעים בתכנית ומערכת הדרכים ותנאי לטופס 4 לבניין הראשון הוא סיום מערכת הכבישים והשטח הציבורי הפתוח.

בינוי :

כביש הטבעת המרכזי אמנם מאפשר פתרון תנועה שאינו מתבסס על תוכנית אולסוונגר שמצפון, אך תוחם שטח חום הכלוא בין כבישים, אינו תואם טופוגרפיה ומייצר שטח דרך שלא לצורך. מוצע כי תבחן חלופה לפיה שתי שורות תאי שטח - 26 -

בייעוד מגורים ומבנים ומוסדות ציבור יוצמדו כלפי מזרח. השורה המערבית תגבול ברחוב אולסוונגר (העליון) ואילו השורה המזרחית תגבול בדרך המוצעת ממזרח (התחתונה). דרך זו גם תשרת את הכניסה לחניונים שבתאי שטח אלו. ממערב לדרך המוצעת וכלפי השצ"פ יהיה השטח החום הכלוא כרגע ואחריו השצ"פ. בנוסף יש להעביר את הבניינים הצפון-מערביים (ת"ש )103 אל הדופן של הדרך המוצעת בכניסה למתחם מדרך כרמית (בדומה למוצע בגרסה שעמדה בתנאי סף) על ידי כך הבניינים ייצר דופן לרחוב והשטחים הפתוחים יוגדלו.

מגרשים 106-107 בקצה המערבי בגרסה שעמדה בתנאי סף יבוטלו.

נראה כי צורת המגרשים ופריסתם מתאימה יותר לסביבה שטוחה. היא אינה מתחשבת בטופוגרפיה הטבעית ומייצרת שטחי שארית במקום בינוי מלווה רחוב.

מכיוון שרוב השטח בגבול התוכנית (במצב הקיים) אינו מפותח, יש לתת את הדעת לסוגיה זו כבר בשלב התכנון הראשוני. יש להציג אפוא חלופה לדרך בעלת מינימום קירות תמך, ועם בינוי היוצר דופן רחוב.

ייעוד "כיכר עירונית" אינו ברור ואין לו הצדקה ניכרת לעין. נראה כי מדובר בשטחי שארית. יש להציע שטחים אפקטיביים ולהציג את השתלבות הכיכר במרחב בנספח הפיתוח ובחתכים רלוונטיים. מוצע לחלופין, הכללת תאי שטח אלו במסגרת ייעוד מגורים ומבנים ומסודות ציבור. באופן זה ימוקמו המבנים במקביל לרחוב אולסוונגר, כך שיתפנה מקום בצד המערבי, ויתקבל שטח התואם יותר את הטופוגרפיה התלולה בין שתי שורות המבנים. השטח המתקבל בין שורות הבניינים אינו ברור ויש להבהיר את אופן השימוש בו.

בנוסף יש לבחון הגדלת הקו הכחול לכיוון צפון מזרח על חשבון הרצועה הירוקה המאושרת במטרה

לייצר בניינים שיושבים על הרחוב ומייצרים דופן רחוב ולא רחוקים מהרחוב.

החלופה שהוצגה בדיון מקובלת בהתאם ליתר החלטות הוועדה.

תא שטח 406 מיועד לשצ"פ ומתכונן לשמש כמעבר מרחוב אולסוונגר למפלס הנמוך יותר ממזרח- מדובר במיקום חשוב שכן גובל מצפון ומדרום בשטח למבני ציבור.

צורתו הצרה והארוכה מגבילה מאד השימוש בו ומוצע להתחשב בטראסות ה"טבעיות" הנמצאות בשטח לקביעת צורת תא השטח והדירוג שלו- יש לסמן את שטח הטרסות הטבעיות בייעוד של שטח ציבורי פתוח כדי לשמור עליהם ולשלב אותם במעבר ולשנות את צורתו של השטח לבנייני ציבור בהתאם ללא הקטנת שטחו.

תא שטח 405 אינו אפקטיבי. מוצע לשנותו לצורה מרובעת (או כל צורה רגולרית אחרת) או לחילופין להכלילו בתא שטח 102 הצמוד ולייצר דופן בינוי אחידה כלפי הרחוב.

ע"פ נספח הבינוי (תוכנית גגות), נראה כי מתוכננות קומות מסד לאורך חלקו המערבי של כביש הטבעת. יש להציג חלופה לפיה ישמרו מפתחים רחבים ככל הניתן בין הבניינים התמירים המתוכננים כדי לאפשר מבטים וגישה חופשית לשטח הפתוח ממערב.

מופע הבינוי של קומות המסד כלפי מזרח (חתך )4-4 מאסיבי מאד. יש לבחון ביטול מבנים אלו או העברתם מזרחה. לכל הפחות יש להציע חלופה של בינוי מדורג המלווה את הטופוגרפיה.

סימון חזית מסחרית כלפי תא שטח 403 אינה ברור. מדובר בחזית מסחרית הפונה לשטח פתוח תלול מאד ולא סביר שתפעל ביעילות. יש להפנות חזיתות מסחריות אל הרחוב וליצור דופן פעילה.

יש להקפיד על מרווחים מינימאליים ראויים בין מאסות הבינוי, בהתאמה לגובהם, בתיאום עם מחלקת תכנון.

- 27 -

בשל גודל התוכנית ומורכבותה הטופוגרפית, יש לקבוע בשלביות הביצוע כי תנאי להיתר בניה/חפירה/פיתוח ראשון מכח התוכנית יהא אישור ע"י מהנדס העיר או מי מטעמו והוועדה המקומית של תוכנית בינוי, עיצוב אדריכלי ופיתוח בקנ"מ 1:500 (לכל הפחות) בהתאם לחוות דעת אדריכל העיר.

גובה קירות תמך יוגבל ל-3 מ' ויתוכננו בקווים ישרים ובתאום עם אדריכל העיר.

תנאי להיתר בניה יהיה תיאום עם אדריכל העיר. יש להבטיח רוחב מדרכות מזערי של 3.5 מ' לשימוש ראוי להולכי הרגל.

יש לחייב כי כל מפלסי החניון יהיו בתת הקרקע בלבד וללא מופע על קרקעי כלל.

יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרוייקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן (אשפה, פריקה וטעינה, תשתיות חשמל וכו').

על כל המרחבים המשותפים והגישה אליהם, הכניסות והמעברים להיות נגישים לבעלי מוגבלויות, בהתאם לחוו"ד מחלקת נגישות.

תנועה:

תנאי להפקדה של תכניות במתחם יהיה בדיקה תחבורתית כוללת אשר תיעשה על ידי עיריית ירושלים ותכלול בין היתר את ההיבטים הבאים:

בחינה של מערך הדרכים הקיים והאפשרות להציע שינויים בו, תוך מתן דגש מיוחד ליצירת נגישות טובה לציר הרק"ל המצוי ברום הרובע במסלולי הליכה ראויים.

בחינה של ייעול מערך קווי אוטובוס הקיים ואת האפשרות הפיזית לקיימם במערכת הדרכים הקיימת והעתידית.

בחינת האפשרות ליצירת שבילי אופניים ותשתית תומכת הנדרשת לתפקוד יעיל שלהם. בחינה של המצב הפיזי של הדרכים, כולל מדרכות, שבילי הולכי רגל, אפשרויות הגעת הולכי רגל לתחנות הרק"ל, תוך התחשבות בטופוגרפיה ובמצב תכנוני ופיזי קיימים. בעניין זה, מצב פיזי משמעו רוחב מדרכות, אפשרות השימוש בהן, עצים לשימור לאורך המדרכות והדרכים, מצב פיזי של המדרכות, חניה על המדרכות, הסדרי תנועה באזור מוסדות חינוך.

בהמשך לאמור יצוין כי קיים במתחם ציר הולכי רגל מזרח מערב בייעודים ציבוריים המאפשר יצירת נגישות רגלית מרחובות אולסוונגר וברזיל ועד לרחוב הנטקה ותחנת הרק"ל ( חלקות 91 90 89 ). על כן הוועדה קוראת לעיריית ירושלים וצוות אב לתחבורה לפעול לביצוע אמצעי נגישות מכניים בציר זה. בהמשך לאמור, הוועדה קובעת כי ביצוע האמור יהווה תנאי למימוש התכניות במתחם זה, והוראה בעניין זה תוטמע בתכניות המפורטות הרלוונטיות שתקודמנה במתחם זה.

יש להגיש עבור הדרכים המוצעות בתכנית תכנון פיזי מוקדם ע"י מתכנן כבישים, הכולל תנוחה, חתכים לאורך וחתכים לרוחב. התכנון הפיזי יכלול התחברויות עם כבישים קיימים, בדיקה פיזית להמשכיות הסטטוטורית עד להתחברות עם רח' עמנואל אולסבנגר.

יש להגיש נספח תנועה מלא לאישור אגף תושייה ובהתאם להנחיותיה.

יש לבדוק האם חיבור הדרך המוצעת לדרך כרמית לא חורג מהתקנות באשר לקרבה בין כיכרות תנועה.

יש להציע בתוכנית תנועה\פיתוח היתכנות לשבילי אופניים לאורך הצירים הראשיים בהתאם לעדכון החלטת הוועדה המחוזית לתוכנית יובלים גנים.

אל המתחם מוליך ציר הולכי רגל לרק"ל ממזרח למערב החל מרחוב הנטקה - 28 -

(חלקות .)89-92 יש להציג חיבור סטטוטורי למעבר זה. תנאי להיתר בניה יהיה אישור תוכנית פיתוח המעבר שיכלול גם אמצעי הנגשה מכניים. תנאי לטופס אכלוס ראשון יהיה ביצועו בפועל של כל המעבר עד לרחוב הנטקה.

יש להציע המשכיות וחיבור ציר ההליכה מרחוב פסח חברוני (חלקה )58 דרך חלקה 96 וחלקה ,98 אל הדרך המוצעת המרכזית (דרך ת"ש .)202 תוכנית 510610 הסמוכה אשר סיימה את תקופת ההפקדה, קובעת שצ"פ בשטח שבחלקות 35-36 בין רחוב הנטקה לברזיל מדרום לתוכנית. גם כאן יש לאפשר חיבור אפקטיבי לתחום התוכנית.

שטחים ציבוריים:

עפ"י חוות המחלקה למדיניות תכנון ובהתחשב ביחידות הדיור המוצעות בתוכנית, השטח הציבורי הנדרש בתוכנית יכלול:

שני אשכולות מעונות יום בני 3 כיתות כל אחד: כל כיתה בשטח 441 מ"ר ו305 מ"ר עבור חצר.

9 כיתות גני ילדים: כל כיתה 130 מ"ר עם חצר בגודל 175 מ"ר לכל כיתה 2 בתי ספר יסודי בשטח של כ 7 דונם דונם. ניתן לשלב בבית הספר היסודי 2 כיתות גן ילדים.

בית ספר תיכון בן בשטח של כ-7.5 דונם.

3 בתי כנסת בגודל 400 מ"ר כל אחד. ישולבו במגרשי המגורים 300 מ"ר עבור צרכי רווחה, קהילה ותרבות כגון שלוחת מתנ"ס, ו-250 מ"ר עבור צרכי חברה כגון מועדון נוער. שלוחת המתנ"ס יכולה להשתלב בבית הספר התיכון ומועדון הנוער בבית הספר היסודי.

היקף הבנייה בתאי השטח המיועד למבנים ומוסדות ציבור יהיה %320 בנייה מרביים, גובה של עד 6 קומות, ותכסית של %60 מעל הקרקע ושל %80 מתחת לקרקע.

ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי להיתר בניה יהיה תיאום עם האגף למבני ציבור בעיריית ירושלים.

יש להטמיע בהוראות התוכנית סעיף הפקעה ורישום תצ"ר עם מחלקת נכסים.

תנאי למתן היתר בנייה יהא רישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בדבר ייעוד השטחים הציבורים המבונים לפי תכנית זו לצורכי ציבור ובדבר הוראה בנוגע לרישום השטח המבונה ע"ש הרשות המקומית, בהתאם למסומן בנספח הבינוי.

בעלות הרשות המקומית לשטחים המבונים כ"הפרשה מבונה" לציבור תיוחד לרשות המקומית בשטח המסומן כנספח הבינוי במסגרת רישום בית משותף תנאי לטופס אכלוס יהא מסירתם של השטחים המבונים לצרכי ציבור אשר בתחום התכנית ע"ש עיריית ירושלים.

השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי ציבור, יועברו לבעלות הרשות המקומית, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה גדר וחפץ ו/או שיעבוד.

- 29 -

כללי:

48. שטח ממוצע של יחידות הדיור המוצע בתכנית הוא 119 מ"ר מרבי – מדובר על

שטח ממוצע גבוה שאינו מקובל בתכניות בירושלים ומייצר נפחי בניה גדולי משמעותיים מהמקובל- יש לצמצם את שטח הדירה הממוצע ל 100 מ"ר מרבי.

תנאי להפקדת התכנית יהיה הטמעת הוראות בנושא עתיקות בהתאם לחוות הדעת של רשות העתיקות.

תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת סקר העצים בתיאום עם אגף שפ"ע וקבלת חוות דעת פקיד היערות.

ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי להיתר בניה יהיה הכנת תכנית פיתוח, הכוללת חובת שימור עצים וכן נטיעת עצים במרחב הציבורי, בשטח זיקות ההנאה והשבילים ובין מבני המגורים, דירוג קירות תמך, ועוד, לאישור אגף שפ"ע ובתיאום עם אדריכל העיר.

ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי להיתר בניה ראשון יהיה הצגת תכנית פיתוח לכל השטחים הציבורים ותנאי לטופס אכלוס של מעל 300 יחידות דיור יהיה פיתוח השטח בהתאם לתכנית הפיתוח האמורה.

תנאי להיתר בניה ליחידת הדיור ה 500 ומעלה יהיה בניה של אחד מבתי הספר המוצעים בתכנית.

ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי להיתר בניה יהיה תכנון פתרון אשפה ומיקומו, בתיאום עם אגף תברואה בעיריית ירושלים ואדריכל העיר.

יש לתאם מול חח"י פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לטובת התכנון וגם למענה עתידי. ייקבע בהוראות התכנית כי חדרי שנאים ימוקמו רק בתת הקרקע ובשטחים המיועדים למגורים ובכל מקרה לא בהפניה לחזית ראשית. לעניין זה יקבע סעיף סטייה ניכרת בהוראות התכנית.

תנאי להיתר בניה ראשון יהיה הצגת תכנית פיתוח לכביש במוצע בתכנית וקביעת המפלסים שלו בתיאום עם אגף תושיה ותנאי לטופס 4 ראשן יהיה השלמת ביצוע הכביש בפועל.

ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי להיתר בניה יהיה תכנית בינוי ופיתוח בקנ"מ 1:500 לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו והוועדה המקומית.

יש לסמן בתשריט את כל המבנים הקיימים להריסה.

לא תותר המרת שטחי שירות לשטח עיקרי.

יש לסמן קווי בניין בכל תאי השטח הרלוונטיים בתיאום עם מחלקת התכנון.

יש להציע בתקנון שלביות ביצוע

תנאי לטופס 4 לבניין יהיה נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרשי הבינוי השונים בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש. כמו כן ,בשטחים הפונים לחזית הראשית של המגרש בתאום עם מחלקת שפ"ע.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, תושאר עומק אדמה איכותי של 1 מ' לכל הפחות עבור נטיעת עץ בוגר.

יש לקבוע תמהיל דיור של לפחות %20 יח"ד שגודלן לא יעלה על 80 מ"ר (כולל ממ"ד)

יקבע בהוראות התכנית סעיף סטיה ניכרת ל, גובה המבנים .

- 30 -

יש להציע מרפסות סוכה ככול הניתן.

תוקף התכנית יהא ל-8 שנים מיום אישורה. במידה ותוך זמן זה, לא יינתן היתר בנייה ראשון, התכנית תבוטל. המצב התכנוני המאושר יחזור כפי שהיה לפני אישור התכנית בנדון.

יש להשלים חוות הדעת חב' הגיחון-מים, חב' הגיחון-ביוב וניקוז, הרשות הארצית לכבאות והצלה, אגף מבני ציבור, תברואה, חח"י, רשות העתיקות, אגף תושייה, מח'

לתכנון ופיתוח בר קיימא, מח' מידע תכנוני, מח' שפ"ע-גננות, מח' שפ"ע-כבישים, מח' מידע תכנוני, מח' שימור.

כיוון שמדובר באיחוד וחלוקה ללא הסכמת כל הבעלים, יש לערוך טבלאות איזון ולתאם זאת מול מחלקת היטלי השבחה.

שליחת הודעות לחלקות המצרניות ,133 ,7 ,4 ,37 ,41 ,39 ,24 25 ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

סימון מפלסים ומספר קומות בנספח בינוי.

חתכים – אינם משקפים את הבינוי. לדוגמה חתך 1 לא תואם.

חתכים – קווים מרוסקים אדום וירוק – נא להוסיף טקסט\מקרא מה הם משקפים.

סימון קווי בניין

לתקן אחוזים בטבלה 3.2 -מוצע

לתקן גובה קירות תמך בסעיף 4.3 ל-.3

ירד מסדר היום

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית מציעה הקמת מתחם מגורים חדש של 1,010 יח"ד, כמפורט להלן:

1. 1,010 יח"ד ב111,720 מ"ר עיקריים, 25 קומות.

2. הקמת שתי מלונות של 260 חדרים- האחד: 14,000 מ"ר עיקרי, 8 קומות. השני 4,200 מ"ר עיקרי, 7

קומות

3. הקמת בית ספר תיכון, 2 בתי ספר יסודי, 9 גני ילדים, 2 אשכולות מעונות, 3 בתי כנסת, 300 מ"ר עבור

צורכי ציבור ושלוחת מתנס.

- 31 -

4. הגדרת שטח של 4,795 מ"ר עיקרי עבור מסחר

5. תוספת כבישים במתחם

6. שינוי ייעוד קרקע מאוזר חקלאי לשטח ציבורי פתוח בגודל של 44,519 מ"ר, המהווה כ%45 משטח

התכנית.

התוכנית הופקדה בתאריך 05/04/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 25/06/2024 .

לתוכנית הוגשו התנגדויות: 594 התנגדויות, מתוכם 583 התנגדויות זהות

התנגדות מספר 1 : יונתן פולג- יו''ר הוועדה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים, וכחבר מועצת העיר

עיקרי ההתנגדויות:

1. התכנית אינה תורמת לרווח והתועלת הכללית של הציבור ומתעדפת את הרווח הכלכלי של יזמי

התכנית.

2. התכנית מנוגדת לתכנית העירונית להתמודדות עם שינויי האקלים שפורסמה על ידי עיריית ירושלים

בשנת בכך שהיא פוגעת בטבע עירוני ואינה שומרת על הסביבה.

3. בתמ"א 1 ובתכנית המאושרת 0906א - המתחם מיועד לשטח למוסד ולשטח חקלאי, וככזה – מאפשר

בצורה מיטבית חלחול נגר עילי אל מי התהום. לשטח השפעה על ניקוז גשם בשגרה ובאירועי קיצון ומימוש התכנית צפוי להחמיר את אירועי ההצפה והשטפונות שחווה עין כרם כבר כיום.

4. קידום התכנית תפגע ביכולת לשמר את הנכסים ההיסטוריים שבכפר העתיק או את הבוסתנים לאורך

הוואדי.

5. התכנית ממוקמת כולה בשטחו של אתר טבע עירוני מס' 119 לטבע עירוני בירושלים, ומדובר על האתר

הרביעי בחשיבותו בכל הנוגע למגוון הצומח. התכנית תפגע באתר הטבע במגוון ביולוגי וצומח איכותי במיוחד שבו.

6. התכנית אינה שומרת על העיקרון של בנייה ברכסים והשארת הוואדיות כשטחים פתוחים המאפשרים

חלחול כפי שנקבע בתוכניות הסטטוטוריות ומסמכי המדיניות לדורותיהם.

7. תכנית זו תפגע בתכניות המתוכננת והמאושרת עקב כך שתושבים הקיימים והעתידים יישארו ללא

שצ''פ-סף-בית, והאטרקטיביות של מיזמי ההתחדשות העירונית תפגע.

8. עיריית ירושלים הציבה מטרה של שימור %38 משטחה המוניציפאלי כשטחים פתוחים . הריסת

עשרות דונמים איכותיים של שטחים פתוחים המשמשים כאתר טבע עירוני יפגעו ביכולת לממש זאת.

התנגדות מספר 2 : מלי מרגלית

עיקרי ההתנגדויות:

1. התכנית מספקת מענה ציבורי עבור השכונה החדשה ואינה נותנת מענה ציבורי לשכונת

קריית יובל כולה כפי שהובטח לתושבי השכונה.

- 32 -

2. תוספת יח"ד אינה נותנת מענה לבעיות התחבורה הקיימות והעתידיות ולחניות. התכנית

מסתמכת על שימוש ברק"ל על ידי מעליות וגשרים שאינם מספקים עבור כמות האנשים שיחיו במתחם.

3. התכנית תפגע בגישה של התיירים לכפר, כאשר גישה זו היא קשה ועמוסה כבר היום.

4. שינוי ייעוד הקרקע ממוסד ציבור ושטח חקלאי לשטח למגורים פוגע בציבור, ומייצר

רווח ליזם על חשבון הציבור.

5. התכנית אינה לוקחת בחשבון את התוכניות המוקדמות באזור אשר ייצרו כאוס תחבורתי

שממנו יסבלו כל השכונות הסמוכות.

6. התכנית אינה מתייחסת למערכת הביוב שכבר היום עולה על גדותיה. מי הנגדר הנוספים

שיגיעו כתוצאה מהתכנית יגרמו לכשל תשתיות הניקוז.

7. מי הנגר יחמיר את הרס בוסתן עין כרם שכבר היום סובל הניקוז של כל האגן.

8. מתחם כרמית מסומן במפות העירייה כאתר טבע עירוני ומהווה ריאה ירוקה חשובה

עבור שכונת קריית יובל הצפופה. יש לשמור על אתר טבע זה.

התנגדות מספר :3 דיאי חי

עיקרי ההתנגדויות:

1. הקרקע נועדה לצרכי ציבור ועתודה ירוקה של קריית יובל, ולא לבניית עיר חדשה

שתכביד על חיי התושבים.

2. אתר כרמית מסומן כאתר טבע עירוני, והתכנית תפגע באתר זה.

3. יש לשמור על הריאה הירוקה של כרמית עבור צורכי התושבים, כמו קריית יובל הסובלת

מצפיפות יתר.

4. שינוי הקרקע למגורים יגרום לכך שיזמים יעשו רווח על חשבון הציבור.

5. לתכנית כשל תחבורתי. היא מתבססת על כך שתושבי התכונה ישתמשו ברכבת הקלה,

למרות שהיא כבר היום בקריסת עומס. בנוסף, הגישה מהמתחם לרכבת הקלה מבוססת על 5 מעליות שונות וגשרים, ואין זה סביר שאנשים רבים כל כך יגיעו אל הרכבת בצורה זו.

6. מתחם כרמית צריך לתת מענה אמיתי לכל צרכי החינוך הפנאי והתרבת של תושבי קריית

יובל.

7. תוספת יח"ד בשכונה שעומדת להיות שיאנית הצפיפות בישראל אינה סבירה.

8. התכנית פוגעת בכפר הציורי עין כרם ותגרום בעיות תחבורתיות, ותפגע בגישה של תיירים

לכפר שגם היום קשה ועמוסה.

התנגדות מספר: 4 יעל ישראלי נבו, יו"ר ועד ההורים בית ספר הניסוי.

עיקרי ההתנגדויות:

1. תחום התכנית חופף לאתר טבע עירוני -119 כרמית לפי "סקר תשתיות טבע עירוניות

ובסקר שהוכן ע"י מיכאל מוזס.

2. כל כיתה בבית ספר הניסויי ארגנטינה מגיעה לפחות פעם בשבוע לאתר הטבע הסמוך

"כרמית" במסגרת "יום יער", יום למידה חוץ כיתתי שבו ילדים חוקרים ולומדים בטבע.

- 33 -

ללימודי חוץ יתרונות למידה רבים התורמים להתפתחות הקוגניטיבית, פיזית, רגשית וחברתית של הילדים. לאור זאת, הורים רבים כמוני החליטו לרשום את ילדיהם דווקא לביה"ס זה.

3. שכונת קריית יובל עוברת התחדשות עירונית אינטנסיבית ולכן יש חשיבות לשמור על

אזורי טבע ערכיים ומשמעותיים לשהייה, בילוי ולמידה עבור ילדים וצעירים.

4. לאור בניית מספר פרויקטים של התחדשות עירונית בקרבת המתחם לא ניתן למצוא

שטח חלופי לימי היער שעונים על הצרכים של בית הספר.

5. השטח המזרחי מוגדר כבעל "ערכיות "בינונית וגבוהה" וכלל חושת עצים צפופה, מוצלת

ומשמעותית עבור תלמידי ביה"ס. עם זאת, מתחם כרמית מתכננת לכלול בינוי אינטנסיבי דווקא בשטח זה. לכן נבקש לשמור על שטח זה לטוב תלמידי ביה"ס הניסוי ארגנטינה, שכונת קרית יובל ותושבי העיר ירושלים.

6. אם לא ניתן לשמר את השטח הערכי ממזרח, אז נבקש:

-יש לשנות את השטח המצויר בצהוב באיור מס' 2 מ"תיירות" עם "זיקת הנאה" ל "שביל" הליכה בייעוד ציבורי.

-הגישה מביה"ס ארגנטינה אל השטח הפתוח טרם הוגדרו בתכניות העתידיות ולכן, יש לשמור מעבר מכיוון מזרח אל השטח הפתוח מכיוון הכיכר.

-יש לעבות את השטחים המוצלים בשולי השטח הטבעי

-יש לוודא שבתכנית הנופית ובתכנית ייעודי הקרקע, דרכי ההליכה המובילות אל השטח הפתוח יהיו רחבות ומוצלות

-יש לוודא שאזורים שהוגדרו כ"שטחי פיקניק" יכללו מתקני שתיה.

התנגדות מספר: 5 נירה פרלמן זמל ושמואל זמל תושבים בדרך בנימינה 11

עיקרי ההתנגדויות:

1. המתחם שבו מתכוננת התכנית אינה שייכת לקריית יובל, אלה חלק ממתחם שטח כפרי

של עין כרם. תכנית עומדת בניגוד לצביון הכפרי של עין כרם.

2. טוענים שהפרויקט נמצא סמוך לתוואי הרק"ל ולכן מתאפשרת בניה מסאבית של 30

קומות. אולם הפרשי הגבוה בין הפרויקט לתוואי הרכבת מגיעים ל 100 מטר ויותר, ולכן לא ניתן להגדיר זאת כבניה בתוואי הרק"ל.

3. התכנית מציעה בניה בגובה מוחלט של 830 מטר אשר מפעילה על כל בנייני המגורים

בסביבה לרבות רח' ברזיל, דרך כרמית ואולסוונגר ועין כרם.

4. בתהליך אישור התכנית נפלו פגמים המובילים לדחיית התכנית או להפקדה מחדש

בניהם: לא נערך סקר סביבתי, לא הוצג דוח המאשש את ההצדקת הבניה בשטח זה.

5. התכנית עומדת בניגוד לאינטרס הציבורי.

6. התכנית כוללת בניה מאסיבית אשר תפגע באפשרות הכרת עין כרם כאתר מורשת

לעולמית.

7. היזמים יגרפו רווחים של אלפי אחוזים בכך שרכשו קרקע בסכומים נמוכים עבור

חקלאות ומבני ציבור וכעת שינוי הקרקע מותיר מגורים, מלונאות ומסחר.

- 34 -

8. תא שטח 502 כיום בבעלות ציבורית ואינו שטח לבינוי. תא שטח זה אינו נחוץ להקמת

המתחמים המוצעים בתכנית ואינו מהווה תנאי לקיום התכנית. תא שטח זה מנותק מליבת התכנית ואינו קשור אליה.

9. תא שטח 502 תלוי בתכנית אולסוונגר שבספק אם תאושר. ב"אולסוונגר" במדובר

במתחם 2 אשר אף הוא שטח שהודבק מלאכותית לתכנית, שכן הוא בבעלות ציבורית ואין לו קשר לפינוי בינוי המוצע שם.

10. תא שטח 502 אינו תורם למטרות התכנית, פוגע בתושבים הסמוכים ורק מגדיל את רווחי

היזם.

11. תא שטח 502 מציע מבנה חניה עילי בגובה של 10 קומות במרחק מטרים ספורים

מהבתים בחלק המזרחי של עין כרם שכיום הם בתים צמודי קרקע. אין זה סביר, ותכנית כרמית צריכה ל"דבר" עם עין כרם בצורת ההשקה.

12. מבנה החניון המתוכנן בתא שטח 502 יוצר מפגע קשה לחלקת המתנגדים המצויים

במרחק 60 מטר בלבד ממנו. כניסה לחלקת המתנגדים הינה בגובה של 708 מטר ואילו גג החניון מגיע לגובה של 728 מטר.

13. יש לבטל את הבינוי בא שטח 502 או לחלופין להורות על בניית חניון תת קרקעי, או

להעביר את החניון לחלק המזרחי של תא שטח על מנת להרחיקו מבתי התושבים בדרך בנימין.

14. בנוסף לבטל ו/או להרחיק המבנה המערבי לחניון הנושק לדרך בנימינה 14 ומצוי במרחק

40 מטר בלבד מחלקת המתנגדים.

15. אין נכון לאשר בניה של 1000 יח"ד במתחם. המתחם נועד לשימוש צרכי ציבור.

16. באזור מקודמות בניה של 3,500 יח"ד אשר ייצרו עומסים כבדים על תשתיות התחבורה

והניקוז בעין כרם.

17. על הועדה המחוזית לדרוש מהיזמים להציג את התמונה הכלכלית/ השמאית האמיתית

ולאור כך לבחון מחדש האם קיימת הצדקה למתן הזכויות המפליגות.

התנגדות מספר: 6 ברונשטיין אלדד, בעל זכות להירשם כחוכר של מגרש 55 לפי תכנית

מפורטת 2923 המהווה חלק מחלקה 110 בגוש 30407 שגובל בתחום התכנית המופקדת.

עיקרי ההתנגדויות:

1. יש לדון בתכנית מתחם הכרמית ותכנית אולסוונגר כמקשה אחד. תוכניות אלה צמודות

וקשורות זו בזו תכנונית ולכן בהליך תכנוני תקין וסביר יש לדון בהם יחדיו.

2. קיים אי בהירות לקידום התכנית ע"י יזמים פרטים אל אף שחלק מהשטח הוא בבעלות

ציבורית

3. התכנית סותרת את כל העקרונות התכנונים החלים בשטח. שטח זה אינו מיועד

להתחדשות עירונית בתכנית מתאר ,2000 אלה לשטח חקלאי ובינוי מתון ומצומצם.

התכנון המוצע הוא בלתי סביר.

4. קידום התכנית מהווה חשש להעדפת אינטרסים של היזמים על פני אינטרס סביבתי

וציבורי.

5. התכנית פוגעת באיכות חייהם של תושבי שכונת עין כרם.

6. התכנית דורסת את קניינם של תושבי שכונת עין כרם.

- 35 -

7. שטח התכנית נכלל בתכנית מס' 101-0292870 כאתר טבע עירוני 119 "כרמית". ואין

הלימה בין הבינוי המוצע בתכנית לבין ערכיות המקרקעין וחשיבותו הסביבתית והנופית.

8. התכנית מציעה כריתה של 629 עצים, שמהווים הרס של ריאה ירוקה.

9. תא שטח 502 מוגדר כשטח ל"אחסון מלונאי" ונוגס בשטח חקלאי שקיים בו טראסות

עתיקות.

10. הגישה לתא שטח 502 תלוי באישור תכנית אולסוונגר, למרות שהיא עוד לא אושרה. לא

ניתן לכלול את מתחם 502 מבלי שיכלול גם כביש הגישה למתחם זה.

11. תכנית זו מחמירות את בעיות הביוב והניקוז הצפויות.

12. המתנגד לתכנית נמצא בחלק מחלקה 119 גוש 30407 מגרש 55 לפי תבע .2923 המתנגד

נמצא בתוך מובלעת לאור הבינוי המוצע בתכנית אולסוונגר. בתכנית כרמית תא שטח 502 מייצר חיץ בין מגרש המתנגד לבין השצ"פ וזאת בנוסף לבינוי המסיבי מתוכנן בתכנית אולסוונגר. התכנית פוגעות בבית המגורים צמוד הקרקע של המתנגד ומובילות לירידה בערך המקרקעין.

13. חוות הדעת הסביבתית של התכנית אינה כוללת התייחסות למגרש המתנגד, וזאת לרבות

הפגיעות הצפויות במהלך הבניה.

התנגדות מספר: 7 רנדי הוניג, מדרגות הבציר ,4 עין כרם

עיקרי ההתנגדויות:

1. התכנית מציעה שינוי גס של ייעוד הקרקע ממבני ציבור וקריית חינוך שישרת את כל

תושבי קריית יובל, חקלאות ושמירה על האזור כאתר טבע להקמת עיר של מגדלי מגורים ומלונאות.

2. התכנית תגביר את הצפיפויות ויגרמו לקריסה של התשתיות באזור.

3. שינויי ייעוד הקרקע יעשה רווח ליזמים על חשבון הציבור

4. בתי הספר במתחם לא יתנו מענה למצוקה של תושבי קריית יובל כפי שהובטח על ידי

עיריית ירושלים. מתחם בית הספר ישרת בעיקר את התושבים של מתחם כרמית.

5. התכנית מסתמכת על כיכר בדרך כרמית וכיכר שנייה שממנה מתוכננת כביש גישה

לחניונים של מכללות צה"ל הצפויות לקום. בשתי הכיכרות צפויות לעבור למעלה מ4,000 רכבים. התכנית לא לוקחת בחשבון את הבעיות התנועתיות שייווצרו.

6. התכנית מתבססת על רכבת קלה למרות שהיא רחוקה ב8 דקות הליכה על ידי מעלויות

וגשרים בגובה של יותר מ 100 מ'.

7. התכנית לא לוקחת בחשבון את צרכי החניה הריאליים

8. תכנית כרמית אוגמת את כל מי הנגר העילי בשטחים הבנויים ומחברת אותם לתשתיות

עירוניות שכבר היום בקריסה. תכנית זו תחמיר את בעיות הניקוז והביוב שכבר היום עולה על גדותיה.

9. מתחם הכרמית הוא אתר טבע עירוני בעל חשיבות לתושבי קריית יובל. יש לשמור על

אתר טבע זה.

10. התכנית פוגעת בעין כרם ובמורשת שלה

11. מגרש 502 מציג מצג שווא לגבי כביש הגישה למגרש זה. הגישה למלון תהיה מכיוון דרך

מס' 5 המוצעת תכנית אולסוונגר, אולם תכנית זו עוד לא אושרה. מגישי התכנית - 36 -

התייחסו בתקנון לכך שהגישה תעשה דרך סמטת היין בכפר עין כרם, ודרך זו מסומנת בנספח התנועה כדרך שמובילה למלון הבוטיק. סעיף 4.5.1 מאפשר דרך זמנית מעבר רכב חרום ורכב עירוני. וסעיף 4.5 (ג) מסמן זיקת הנאה בשטח .423 וסעיף 6.6 ()15 מאפשר גישה לרכס כיבוי אש בזיקת הנאה בשטח 423 .

לכן יש להחיל על תא שטח 423 את מגבלות סעיף .6.4.1

12. מכיוון שהתקנון לא מבהיר היכן תהיה דרך הגישה לביצוע הבניה, הפתרון אליו מקווים

היזמים הוא דרך בתי הכפר עין כרם בואכה סימטת היין ורחוב הדפנה.

התנגדות מספר: 8 אוריאל שפאר ואפרת שפאר רחוב שלומציון המלכה 1

עיקרי ההתנגדות:

1. לפי תכנית לאתרי טבע עירוני סעיף 4.1 ג8א ו4.1 ג 8ב: לא ניתן להתיר בשטח התכנית

שסווגו בחלקם כשטחים בעלי ערכיות גדולה, בניה חדשה פרט לבניה מינורית שמטרתה שימור.

2. התכנית הופקדה ללא תסקיר סביבה ומבלי שסקרי הטבע של תכנית זו ושל תוכנית

אולסוונגר יבדקו על ידי מחקת קיימות של עיריית ירושלים.

3. לא נתבקשה או נתקבלה עמדת מחלקת קיימות בעיריית ירושלים לגבי ממצאי סקר

הטבע.

4. יש חשש שהתכנית תפגע במי מעיין מרים

5. יש לאחד את הדיון בתכנית זו עם הדיון בתכנית אולסוונגר לאור כך שהן מתייחסות

לאותו אתר טבע עירוני, מערך כבישים שתלוי זה בזה ובהיותן תוכניות שמימושן תלוי האחת בשנייה. בנוסף, ישנם סתירות בין התסקרים הסביבתיים של שתי התכניות. הדבר ממחיש את הכשל בדיון הנפרד בתכניות.

6. היקף הבינוי והציפוף חריגים ובלתי סבירים שטרם נראו בשיפולי עין כרם. בניה זו תפגע

בכפר עין כרם ובכל תושבי ירושלים.

7. התכנית סוטה מהוראות תכנית אב 2000 אשר מתירה בניה גבוהה בקו רכס בלבד ובאזור

נוטה תחב"ץ ולא בסמוך לאזורי שימור. התכנית המוצעת אינו בקרבת הרק"ל, והרק"ל אינו נגיש. בהחלטת הועדה המחוזית מ8.4.2019 ו- 15.7.2019 השטח אינו מוגדר בסמוך לרק"ל. בנוסף, בחלקו המערבי הבניינים רחוקים ב- 300 מטר מהרק"ל. סבירות יישום הצעות לבניית מעליות ודרגנועים הם קלושים ויתקשו לעמוד בעומסי המשתמשים. וכן, הרק"ל כבר היום נמצאה בתפוסה מלאה.

8. התכנית סוטה מהוראות תכנית האב ליובלים שקבעה שיש לתכנן בינוי במורדות עי כרם

בזהירות ותוך התחשבות במרקמי הבניה הכפרית בעין כרם. בנוסף, הודגש שכל בינוי בסמוך עין כרם יבחן באופן הדומה לבינוי בעיר ההיסטורית.

9. הבינוי צפוי ליצור מפגעי צל ורוח ומפגעים אקוסטיים לאור כך שהבניינים סמוכים

והפרויקט במתלול ואדי עין כרם.

10. כל תוספת בניה תעמיס על ציר התנועה שנסלל כדרך כפרית.

11. התכנית מציעה להשמיש את סמטת היין סמטה של הולכי הרגל בלבד כשימוש גישה

מוטרית למלון.

12. התכנית מתבססת על דרכים של תכנית אולסוונגר שטרם אושרה

- 37 -

13. התכנית גורעת שטח נרחב של כ 30,000 מ"ר של שטח ביעוד מוסדות לטובת שטחי פיתוח

בניה פרטית, למרות שקיים מחסור בשטחי ציבור.

14. התכנית מציעה מבנה חניה על קרקעי המתנשא לגובה של כ-35 מטר. חניה זו הינה

מאסיבית, לא אסתטית ותפגע בסביבתה כמו בתי הספר ובתי הכפר. יש לדחות את הקמת המלון או להרחיקו מבתי עין כרם ולבטל את המבנה החניה על קרקעי.

15. התכנית מציעה כריתה ל למעלה מ-600 עצים. כריתה זו מתווספת לכריתה של 600 עצים

מתכנית אולסוונגר. כריתה של סה"כ 1200 עצים מאתר טבע עירוני. התכנית אינה מבטיחה נטיעה של עצים איכותיים חדשים לאור כשלים תכנונים הבאים:

- המדרכות ושטחי המעבר צרים מידי להכיל נטיעות עצים גדולים - חלק ניכר מהמעברים הם מעל מפלסי חניה אשר מגבילים את הנטיעות שדורשים עומק אדמה.

- לכן, התכנית צריכה לאסור בניה בקו 0 גם תת קרקעיים.

- לחייב את היזם לייצר מערך מדרכות רחבות מהממוצע שיותירו מקום לשתילת עצים.

16. לא ברור מהחתכים כמה קומות מתוכננות בין קומת הקרקע האמיתית לבין קומת

הכניסה הקובעת.

17. חישוב שטחי הבניה בתקנון בתא שטח 502 אינו מובן.

18. קיימים ליקויים בטבלת האיזון והקצאה ע"י השמאי. היזם הגדיל את חלקו ע"ח קק"ל

בשיעור של %8.161 משווי התכנית (פירוט בטבלה שצורפה).

19. חלקה של קק"ל בגוש 30397 חלקה 97 נרשמה בשומת היזם מתחת לקו כאשר צריך

להכניס את החלקה להקצאה במגרשי התמורה.

20. שווי השטחים המסחריים בתכנית עומד על 2,056,0390,086 ₪ כאשר לפי חישוב שמאי

היזם השווי 909,236,833 ₪. זהו פער של 1,147,153,253 ₪.

21. שווי המגורים עומד על מעל 34,000 ₪ למ"ר בנוי וחילוץ השווי הינו 14,800 ₪ למ"ר

מבונה. שמאי היזם חישב לפי 7,000 ₪ למ"ר.

22. השמאי היזם התעלם מכך ששטח כרמית ביעוד מוסד אינו זמין לבניה- בשטח המיועד

למוסד לפי תכנית מס' 903 א'.

23. שמאות היזם מתעלמת מכך כי זכויות היזם הינן זכויות חכירה בלבד.

התנגדות מספר: 9 גל ודינה מושיץ דרך בנימינה 15 עין כרם

עיקרי ההתנגדות:

1. קו הכחול של התכנית גובל בנכס המתנגדים ומשנה את סביבת מגורם הכפרית לאזור

רועש של בניה מסיבית, מלון, חניונים, מגדלים. התכנית פוגעת באיכות החיים של המתנגדים.

2. התכנית הופכת את דרכי הגישה הסמוכות לבית המתנגדים לצווארי בקבוק ולכבישים

סואנים.

לפי התשריט ונספח הבינוי מתוכנן על גבי חלקה 12 שבבעלות המתנגדים, ובחריגה מקו הכחול של התכנית שביל ו/או שצ"פ. תכנון זה פוגע בזכויותיהם הקניינים, ונעשה בחוסר סמכות.

- 38 -

3. המלון שיבנה בצמוד לחלקה 12 ייחפר בקו המגרש של חלקה .12

4. המלון וחניון בית המלון יהיה גבוה יותר מבית המתנגדים שבחלקה 12 יאפיל על בית

המתנגדים ויחסום את האור וכיווני האוויר של הבית.

5. הכביש הראשי שממנו מתפצלת הגישה לחניון המלון לא יאפשר האטה סבירה בשל רוחבו

6. שביל הגישה שמתפצל מתוך כביש הגישה למלון יקשה את הכניסה אליו לאור הזוויות

ורדיוס הסיבוב. כביש זה ייצר פקקי תנועה.

7. מסמכי התכנית קבעו שבמידה ולא ניתן לבנות כביש במגרש 502 יהיה חיבור תת קרקעי

מתא שטח .201 חיבור בתא שטח זה יפגע ביציבות המבנים הסמוכים, בעתיקות בשטח.

8. תכנית זו אינה התכנית היחידה שפוגעת בבית המתנגדים, ובתכנית אולסוונגר מתוכנן

כביש על גבי כל חלקה 132 של המתנגדים ואמור לשרת את הבינוי של תכנית זו.

9. התכנית מבוססת על תכנית אולסוונגר שעוד לא קיבלה תוקף, והוגשו אלי התנגדויות

רבות.

10. פרסום התכנית נעשה בניגוד לדין ולתקנות, כאשר המתנגדים לא קיבלו הודעה בדואר

בדבר הפקדת התכנית כאשר תוכניות הכוללת איחוד וחלוקה שלא בהסכמה מחייבות הודעה בדואר רשום.

11. עדיף שהמלון יבנה בסמיכות למוקדי תנועה כפי שממוקם במגרש 501 בתכנית ולבטל את

המלון במגרש 502 שמצוי בצמידות לבתי מגורים צמודי קרקע.

12. בית המלון המוקם בחלקה 502 כולל 60 חדרי מלון ולפי התקנות לתכנון ובניה יש להקים

עד מקום אחד לכל 4 יחידות לכן יש להקים לכל היותר 15 מקומות חניה, ולכן לא ברור מודע יש צורך בחניון כה גדול.

13. בתכנית מוצג החניון בשטח של 1360 מ"ר אולם כל קומת חניון היא 1360 מ"ר ולכן יש

להציג את המ"ר הנכון בטבלת שטחים.

14. אם כן יתבצע חניון במיקום זה, על החניון להיות תת קרקעי לחלוטין

15. אין לקדם את תכנית זו לפני שייסתם הדיון על תכנית אולסוונגר לאור כך שהתכנית

תלויה בה בכל הקשור לדרכים.

התנגדות מספר: 10 אלישבע שקד, מיכאל שקד, יונתן שקד ודגנית שקד

עיקרי ההתנגדות:

1. מתחם כרמית הוא חלק מאתר המוצע על ידי אונסקו כאתר מורשת עולמית, ונמצא

בליבתה של המרחב. תכנית כרמית פולשת אל ליבתו התרבותית והנופית של הכפר.

2. התכנית תהרוס את הטרסות, הבוסתנים, החורשות והתשתיות העתיקות שבמרחב

3. לאורך השנים עקרונות התכנון בעין כרם כללו: שמירה על ואדיות, שמירה על אגן עין

כרם כאזור חיץ.

4. תמ"א 35 קבעה הוראות לסימון ושימור מכלולים נופיים אשר להם רגישות נופית

סביבתית.

5. תכנית אב 2000 קבעה כי כפר עין כרם יסומן כמתחם תיירות.

6. תא שטח 502 מוגדר כשטח חקלאי. התכנית מציעה בינוי ייעוד זה למלונאות, ואחסון

מלונאי. התכנית אינה מציעה התחדשות עירונית אלה מעשירה את היזם. לכן אין לשנות את ייעוד הקרקע.

- 39 -

7. יש לבטל את בניית המלון על חלקה 502 ולהשאירו כייעוד חקלאי/שצ"פ.

8. יש לכתוב במפורש בתקנון סעיף 4.2.2 ()6 שרק בתא שטח 501 יותר שימושים כגון

מסחר, מתקני ספורט ובריכה.

9. יש לכלול החניות מפורטות בתקנון שתפעול המלון המוצע בתא שטח 501 (כמו

הובלת אספקה, אשפה, בורות ביוב, מנדפים לארובות המטבחים וכ'ו) יהיו מתוך החניון התת קרקעי ולא גלוי מעל פני השטח.

10. תא שטח 502 שבו מתכונן מלון בוטיק אמור לשמש כאזור חיץ והפרדה בין הכפר

לבין הבניה הרוויה. אזור זה אמור לשמש כשצ"פ לרווחת הדיריים במתחם ולאזור כולו.

11. קו הבניין של מגרש 502 הינו קו הכחול של התכנית ולא קו של הבניין המוצעים

בתשריט.

12. חלק הצפון מערבי של החניון שמסומן בנספח 3 (גליון מים) ונספח 4 (גליון ביוב)

מסומן כ"גג דק" ובנספח בינוי כגג ירוק, ללא סימון גובה מגביל. אולם, בשטח זה אין בניה, אז אין צורך בגג. בנוסף, בנספח 3 בשטח זה כתוב "התחברות למצב הקיים".

מדוע?

13. בנספח ביוב, מוצע חיבור של הביוב של מלון הבוטיק לקו הביוב העליון. מבחינה

מעשית הביוב יחובר דרך השצ"פ שבו טראסות לשימור אל קו הביוב התחתון. זאת בניגוד למוצהר בנספחים המקצועיים.

14. בנספח 6 (ביוב מים וניקוז) אשר הופקד עם התכנית מופיעים תשריטים שונים

לחלוטין מהתשריט והתקנון של התכנית המוצעת. לדוגמא במגרש 502 מסומנים מגורים ולא מלון.

15. הגישה למלון בתא שטח 502 מסתמכת על דרך מס' 5 בתכנית אולסוונגר. אולם

תוכנית זו עוד לא אושרה וללא ניתן להסתמך עליה כמוצע תחבורתי. לכן מגישי התכנית כתבו בהוראות התכנית שהגישה למלון ולחניה תעשה דרך סמטת היין בכפר עין כרם. דרך גישה זו אינה מותאמת למעבר של רכבי בניה, אוטובוסים, כיבוי אש ותפריע לתושבי השכונה.

16. בסעיף 6.4.1 חובת גידור ומגבלות שימוש אינו כולל את תא שטח 423 המעבר בין

מלון על מגרש 501 לבין אזור מגדלי המגורים. לכן בפועל, כל הבניה של הפרויקט תעשה דרך רחוב הדפנה וסמטת היין. יש להחיל על תא שטח 523 את מגבלות סעיף .6.4.1

17. היזמים רכשו קרקע בייעוד חקלאי והיום ממשים רווח כלכלי עצום ע"ח טובת

הציבור.

18. לאור ככישלון התחבורתי של הפרויקט, דירי המגדלים ימציאו לעצמם פתרונות

תחבורה להקל את יציאתם מהשכונה הכוללים מעבר דרך רחוב הדפנה וסמטת היין.

הדבר יגרום לקריסה מוחלטת של רחובות אלה, ותעמיס על לחץ התחבורתי הקיים.

19. התכנית מציעה מדרגות גישה למלון הבוטיק דרך הוואדי. מדרגות אלה ייצרו "סכר"

שיבלום את הזרימה הטבעית של מי הנגר בוואדי וכן יהרסו את הטראסות הטבעיות במתחם. יש לבטל הצעה זו.

- 40 -

20. סעיף 4.5.2 קובע מגבלות לשימור שצ"פ. יש להרחיב הוראות אלה גם לתא שטח ,409

לאחד מגרש זה עם תא שטח 401 ו- 402 ולאסור על דרכי גישה זמניות בהם קיום של אזורי התארגנות של הקבלנים במהלך הבניה.

21. בנית חניון בן 10 קומות בצמוד לבתי כפר עין כרם אשר בהם הבניה מוגבלת לשתי

קומות בגובה מירבי של 7 מטר הוא אבסורד, ובניגוד לנוף הטרסות הקיים הראוי לשימור בסביבתו של הכפר. בנוסף, הנצפות של החניון מפארק הואדי הוא גבוה יותר.

22. סעיף 4.2.2 א ()2 קובע כי "החניון יהיה תת קרקעי" אולם התכנית אינה מציגה

בנפסחים את החניון כתת קרקעי. בנוסף, החניון מוצג ללא סימון גובה.

23. החניון אינו נדרש לשימוש של מלון בוטיק בן 60 חדרים, על פי תקן החניה המקובל.

לכן, ניתן להסיק שהחניון אינו אמור לשמש רק את המלון אלה גם אולמות אירועים, בריכה, מתקיני ספורט ומסחר.

24. בטבלה 5 הערה ג', קובעת שניתן לנייד שטחים מקומות תת קרקעיות למקומות על

קרקעיות. יש לקבוע שלא יותר ניוד שטחים זה בתא שטח .501

25. בטבלה 5 הערה ה', נקבע שניתן להוסיף קומות טכניות עד גובה 2.4 מטר נטו. יש

לקבוע כי הוראה זו אינה חלקה על מגרש .501

26. בטבלה 5 הערה ו', מתייחסת להוספת שטחים לגלריות בשימושים סחירים. יש לסייג

אפשרות זו לגבי מגרש .501

27. בטבלה 5 הערה ,3 מאפשרת העברת %10 משטחי הרישוי ממסחר למגורים. יש לסייג

אפשרות זו ממגרש 501 שאינו כולל מגורים.

28. נספח מס' 2.4 של התכנית לוקה בחסר כיוון שאינו מתייחס לבעיות התחברותיות

בסמטת היין ולרחוב הדפנה.

29. בנספח 2.4 טבלאות 16 20 מספר מקומות החניה הדרושים לפי תקן 502 מוצג

כשימוש לחדרי מלון בלבד למרות שלפי התקנון השימושים המותרים כוללים בריכת שחיה, מתקני ספורט ומסחר.

התנגדות מספר: 11 אליאור טל ואורלי טל, בעלי זכות חריכה לדורות מרשות הפיתוח בגוש

30841 חלקה ,25 דרך בנימינה .14

עיקרי ההתנגדות:

1. שטח התכנית צריך להישאר לצורכי ציבור, או לפחות רובו. שינוי הייעוד יוצר רווח עצום

של היזמים בעוד הציבור יוצא נפסד.

2. "מתחם כרמית" היה חלק מעין כרם בכל תחום ורובד. ייעוד הקרקע הציבורי והחקלאי

תואם למרקם כפר עין כרם, ולכן אין לשנות זאת.

3. היקף הטבה הקניינית של היזמים מוסתר מהציבור. השמאות המצורפת לתכנית רצופה

בטעויות. עפ"י נספח 15 "טבלת איחוד וחלוקה" ולפי נספח 10 "הקצאה ואיזון" היזמים מקבלים %52 מזכויות הבניה והמדינה (רמ"י וקק"ל) מקבלים %48 ולא נדרשים תשלומי איזון. השווי המצרפי במצב יוצא הינו כ-900 מיליון ₪ המתחלק בין היזמים למדינה.

הועדה המחוזית שגתה בכך שהתכנית אינה מציגה טבלאות הקצאות מפורטות, השמטת פרטים מהותיים.

- 41 -

4. ועדה מקומית רשאית להשתמש בכלי של איחוד וחלוקה מחדש להקצאת מקרקעין

לצורכי ציבור, אולם מטרת התכנית היא לא הקניית מקרקעין לצורכי ציבור אלא העברת רווחים ליזמים, לעירייה ורמ"י. מהלך זה סותר את חוקי התכנון והבניה, בלתי חוקי ולכן יש לדחות את התכנית.

5. התכנית פסולה בהיותה נגועה בשיקול זר של התערבות מועצת עיריית ירושלים, שקבעה

את תחומה של התכנית ותמיכה בתכנית. התערבות זו פסולה בשל ההטבה הקניינית הגלומה בתכנית לעירייה.

6. מתחם 502 אינו קשור תכנונית לשאר האזור, מהווה נטע זר בשטח, ובעל ערכיות

אקולוגית גבוה. הועדה המקומית המליצה להסיר תא שטח זה מהתכנית.

7. הועדה המחוזית קבעה ב11.9.2023 שלא נדרש סקר סביבתי. אולם התכנית המוצעת

נמצאת באזור חקלאי פתוח ויש בו בעלי חיים רבים ומגוונים. לכן על הועדה המחוזית להורות על הכנת תסקיר סביבתי.

8. המבנה בתא שטח 502 צמוד לנכס המתנגדים ובקו 0 אליו ויחסום את האור והאוויר

של המבנה.

9. על פי סעיף 4.2 מבנה בתא שטח 502 מתנשא לגובה של 2.5 מטר וכולל מגוון

שימושים בניהם מפריד שמנים במוצרי ביוב. מבנה זה ייצר רעש, ריח וחומרים רעילים. מבנה זה נמצא בקו 0 מנכס המתנגדים ויפגע בהם.

10. ראוי היה להגיש מספר תוכניות נפרדות, ולא תכנית המאגדת את כל המתחמים.

מטרת צירוף כל המתחמים היא להגדלת צפיפות הדיור והקפי הבניה ומקסום זכויות הבניה של היזמים.

11. הצפיפות המוצעת היא חריגה ובלתי סבירה בהשוואה למתחמי פינוי בינוי

והתחדשות עירונית בירושלים. תכנית זו אינה תוכנית פינוי בינוי כיוון שהקרקע ריקה ולכן אין לגזור את הצפיפות המותרת מפרויקטי פינוי בינוי לתכנית זו.

12. טענה 34 היא טענה על תמא ולא מובנה: " תמ"א 35 היא לא חזות הכל. קבלת טיעון

כי אישור זכויות מפליגות נובע מתמ"א 35 פירושו מתן היתר להריסת מבני העיר ובנייתה מחדש לגובה. לפיכך יש לשקול כל תכנון מוצע בהקשר הרלוונטי לו ולסביבתו".

13. מגדלים בני 30 קומות יצלו על כפר עין כרם וימנעו כניסת קרני שמש ואוויר, וירחיקו

ציפורים ובעלי חיים.

14. התכנית תייצר מצוקת חניה נוספת על הקיים ותוביל לזליגת חנייה של התכנית לכפר

עין כרם. התכנית פותרת את בעיית החניה על ידי חניון בן 10 קומות, גבוה של כ- 24 מטר מגובה נכס המתנגדים. החניון מוגדר כתת קרקעי למרות שהחניון יהיה כ 35 מ'

עילי.

- 42 -

התנגדות מספר: 12 ועד תושבי עין כרם

עיקרי ההתנגדות:

1. השטח המיועד לבנייה מוגדר כאתר טבע עירוני (אתר טבע עירוני כרמית, מס' )119 לפי

תכנית המתאר לטבע עירוני (,)292870 ותוכנית זו סותרת את תכנית המתאר לטבע עירוני שהועדה המחוזית אישרה לאחרונה. אתר כרמית מדורג 47 מתוך 151 אתרים.

2. הועדה המחוזית השתיתה את החלטתיה על הנחה שגויה מהיסוד שלפי מדינות תכנית

2000 שטח זה מיועד למגורים, אך תכנית המתאר לטבע עירוני גוברת על המדיניות, למעט באזורים שערכיותם הנופית אקולוגית נמוכה (לפי סעיף (4.1.2ג)(.)8 בנוסף, תכנית 2000 משקפת מדיניות מלפני 15-25 שנים, ותכנית מתאר לטבע עירוני משקפת מדיניות עדכנית.

3. התכנית מתעלמת מהמסמכים הסביבתיים שהופקדו שדירגו את שטח התכנית ברמת

ערכיות אקולוגית ונופית גבוהה/ בינונית גבוהה ושעליו מתכוננת בניה.

4. התכנית גוזלת שטחי ציבורי, ומצמצת %70 משטח הקרקע המיועד למוסדות ציבור במצב

המאושר ובניגוד למדיניות תכנית ירושלים 2000 סעיף .)3(6.10

5. התכנית מתיימרת לשמש פתרון לשטחים החומים עבור אלפי יח"ד של תכניות התחדשות

עירונית במרחב, אולם התכנית מוסיפה מעל 1000 יח"ד שגם הן צורכות צורכי ציבור, ובכך גוזלת את השטחים החומים הנדרשים להתחדשות עירונית.

6. תכנית זו אינה "התחדשות עירונית" כיוון שהשטח ריק ממגורים.

7. התכנית סותרת את מדיניות 2000 ותכנית אב ליובלים גנים, ובניגוד למדיניות רבת

השנים של רשויות התכנון בירושלים לשמירה על אגנה הנופי של עין כרם, הכוללת את מתחם כרמית.

8. התכנית הוגשה בהיעדר תסקיר השפעה על הסביבה בניגוד לתקנות כתנאי לדיון בהפקדת

התכנית למרות שהתכנית חלה על אתר טבע עירוני ולפי הנספחים חלקים מהשטחים הם בעלי ערכיות גבוהה.

9. לפי הנספחים הסביבתיים הבינוי מוצע על שטחים שנמצאו בערכיות גבוהה או בינונית

גבוהה כמו מלון הבוטיק בתא שטח 502 והמלון בתא שטח .501 ולכן במקום שערכיות הקרקע שנקבע בסקר טבע תכתיב את ייעודי הקרקע בפועל המצב הפוך.

10. סקר הטבע העירוני של התכנית המעיט בערכיות של חלק מהשטחים בסתירה לנספח

סביבתי אחר של התכנית (מסמך 11.2 ניתוח נופי) ובסתירה לסקר הטבע של תכנית אולסוונגר:

- בתכנית אולסוונגר השטח המזרחי המערבי של השטח המרכזי דורגו בערכיות גבוהה בעוד שהסקר של תכנית כרמית דירג אותו בערכיות בינונית גבוהה ואילו שטח המרכזי דורג בערכיות נמוכה והומלץ לבנות בו.

-נספח העצים בתכנית אולסוונגר קבעה את החורשה המזרחית לשימור בניגוד להמלצת סקר הטבע העירוני.

11. תכנית אב יובלים גנים קובעת הוראות ביחס לאגן עין כרם. התכנית מוחקת את אזור

החיץ הפתוח בין שכונת קריית יובל לכפר עין כרם, ובעצם תבלע את הכפר.

12. התכנית פוגעת בניצפות של כפר עין כרם.

- 43 -

13. שטח התכנית אינו מצוי בשכונת קרית יובל אלא בכפר עין כרם, ולמצער בשטח החוצץ

ביניהם. ניתן לראות עדות לכך בתשריט של תכנית 903א' שקובעת שטח זה כעין כרם.

14. נועדה המחוזית אישרה את התכנית להפקדה מבלי שדנה בממצאי סקר הטבע העירוני,

ומבלי שדרשה חוות דעת של מחלקת קיימות ביחס לסקר הטבע, וזאת בניגוד לתכנית המתאר לטבע עירוני הדורשת כך.

15. התכנית המופקדת אינו עולה בקנה אחד עם הוראות תמ"א 35 שקבעה בסעיף ד' שיש

לשקול אם התכנון מביא ל"חיסכון מרבי בצריכת הקרקע... מייצר יתרון כלשהו לסביבה הצפופה" ואן קיימת אפשרות "לצוף עוד מבלי להביא לכך שהפגיעה הנוצרת כתוצאה מכך (סביבתית, נופית, תנועתית וכ'ו) עולה על יתרונות הציפוף".

16. תכניות התחדשות עירונית שאושרו או מצויות בתהליכים מליאו את המחסור ביח"ד

הקיים בירושלים. לכן אין צורך בתכנית זו.

17. ישנם פגמים חמורים בטבלאות ההקצאה והאיזון בהם הגדלת חלקו של היזם במצב

הנכנס בשיעור של %8.161 משווי התכנית.

18. התכנית סותרת את מדיניות הבניה לגובה לאיסור בנינים בני 18 קומות ויותר שלא בקו

רכס.

19. התכנית סותרת את תמ"א 1 שקבעה ששטח זה בעל חשיבות להחדרה והעשרה של מי

תהום. תכנית העולה על 100 דונם דורשת היוועצות עם רשות המים וחייבת אישור רשות הניקוז לנספח ניהול מי נגר. תכנית זו לא קיבלה התייחסות רשות ניקוז, ובניגוד לדרישות רשות המים כתנאי להפקדה.

20. רשות המים קבעה במסמך מיום 3.8.2023 ש" אנו ממליצים שאישור תכנית הניקוז

ושימור הנגר על ידי השירות ההידרולוגי כתנאי להפקדת התכנית". במסמך זה נקבעו המלצות נוספות שלא יושמו.

21. בנושא תנועה ותחבורה התכנית מתעלמת מהאפקט המצרפי של תכניות ההתחדשות

העירונית במערב קריית יובל בואכה מתחם כרמית המאושרות או בתהליך סטטוטורי.

22. הצמתים המתוכננים יהיו בכשל תחבורתי.

23. הפרויקט נשען על הרק"ל למרות שהוא במרחק אווירי של כ300 מ' עם הפרשי גובה של

למעלה מ 100 מ'. והפתרון של מערכת מעליות ומעברים אינו ישים.

24. תכנית האב יובלים גנים מתייחסת לרגישות השטח והחובה לבחון את הבינוי בדומה

לבינוי בעיר ההיסטורית.

25. התכנית כוללת עקירה של שלוש חורשות עצים סה"כ 629 עצים בוגרים, בניגוד לנספח

הניתוח הנופי של התכנית אשר המליץ לשמרן.

26. התכנית השמיטה מסעיף 1.6 את תכנית מתאר טבע עירוני ירושלים שחלה על השטח.

27. תמ"מ 30/1 כללה את שטח כרמית בייעוד "אזור פיתוח עירוני" אולם זה אינו מחייב בניה

בכל מקום שיועד לפיתוח עירוני ומאידך שוללת פגיעה במכלול לשימור דוגמת עין כרם, בהתאם לסעיף 5.2.1 וסעיף .5.2.3

28. לא הוגש תסקיר השפעה סביבתי אובייקטיבי ושכולל את חלופת האפס- אי ביצוע של

התכנית כלל.

29. הועדה קבעה ב11.9.23 שסקר הטבע העירוני מספק ולא נדרשת השלמה או בחינה נוספת

להיבטים הסביבתיים של התכנית.

- 44 -

30. הועדה הוסיפה בינוי ופיתוח בשטחים שנקבעה בסקר טבע בערכיות גבוה והומלץ לא

לבנות אליהם מבלי לנמק את הסטייה מהסקר ומיתר המסמכים הסביבתיים.

31. מסמכי ניהול הנגר של התכנית אינם תקינים, ואינם מתאימים לאזור בעל רגישות

הידרולוגית גבוהה ובעיות ניקוז קשות. יש לכלול במסמכי ניהול הנגר של התכנית:

-התייחסות אגנית- התייחסות לכל הנגר המגיע אל התכנית, כולל נגר מאגן ההיקוות של התכנית.

-הצגת פתרונות להשהיית והחדרת כל הנגר בתכנית כפתרון ראשי עיקרי. ההחדרה תעשה בכל הנגר בשטח ללא יציאה של נגר אל המובל של דרך כרמית. מערכת ניקוז בתכנית תשמש רק לאירועי קיצון וחירום.

הצגת קידוחי החדרה המותאמים לאקוויפר ההר ולתצורת עמינדב, במקום פרט של בור החלחול שהוצג. יש להציג חישוב ספיקה על בסיס תוצאות עבודה שבוצעו סמוך לתכנית, בתצורת עמינדב.

-יש להציג את התיאומים שנדרשו בנושא נגר- רשות המים, רשות הניקוז וכ'ו.

-אישור תכנית הניקוז ושימור הנגר על ידי השירות ההידרולוגי כתנאי להפקדת התכנית.

- יש לתקן את נספח 3 ואת נספח 6 בהתאם לסעיפים שצוינו.

32. התכנית סותרת את מדיניות תכנית 2000 ותכנית אב יובלים גנים. מתחם כרמית כלול

ב"אזור מגורים מוצע" ולפי הוראות תכנית 2000 סעיף 4.6.2 כתוב: " במתחם המיועד ל"

אזור מגורים מוצע" לא ופקד תכנית מפורטת אלה אם אושרה תכנית מתאר מקומית למתחם כולו".

33. התכנית סותרת את מדיניות תכנית 2000 ותכנית אב יובלים גנים. מתחם כרמית כלול

ב"אזור מגורים מוצע" ולפי הוראות תכנית 2000 סעיף 4.6.2 נקבע שתכנית ב"אזור מוגרים מוצע" דורשת התייחסות לאתרי טבע עירוני.

34. התכנית סותרת את מדיניות תכנית 2000 ותכנית אב יובלים גנים. מתחם כרמית כלול

ב"אזור מגורים מוצע" ולפי הוראות תכנית 2000 סעיף 4.6.2 קובע שתכנית ב"אזור מוגרים מוצע" יקבע "הוראות שיבטיחו כי גובה הבניה באותם תאי שטח הגובלים בייעודים לשטחים פתוחים לא יעלה על גובה הבניה המאפייני במתחם כולו". בינוי המגדלים שהתכנית מציעה אינו תואם את סעיף זה.

35. תכנית סוטה ממדיניות הבניה לגובה שקובעת שבנייה גבוהה (מעל 18 קומות)

תתאפשר רק על קו רכס, או במרכז השכונה, או בתא שטל המצוי באזור מוטה תחבורה ציבורית. בתכנית המוצעת אינה מקיימת אף אחד מהתנאים שצוינו, ולכן חורגת ממדיניות הבניה לגובה.

36. לפי מדיניות הבינוי העדכני לאורך רק"ל שאישרה הועדה המחוזית ב8.4.2019 אתר

כרמית אינו כלול שטח עליו חלה מדיניות הרק"ל.

37. נחוות דעת של השמאי ידיד עולה כי חלקה 97 בגוש 30397 בבעלות קק"ל עליה בנויים

גן ילדים ומועדון נוער, נרשמה בשומת היזם מתחת לקו בעוד שהיה צריך להיכנס את החלקה להקצאה במגרשי התמורה.

38. לפי שומת השמאי ידיי שווי השטחים המסחריים בתכנית עומד על 2,056,0390,086 ₪

בעוד שלי חישוב שמאי היזם השווי הוא 909,236,833 ₪, פער של 1,147,153,253 ₪.

- 45 -

39. לפי בדיקת ערכי שווי למגורים עולה כי המכר עומדים מעל 34,000 ₪ למ"ר בנוי

וחילוץ השווי הינו 14,800 ₪ למ"ר מבונה. שמאי היזם חישב את השווי לפי 7,000 ₪ למ"ר.

40. יש לתקן את הטבלאות ההקצאה כך שיהיו שוויוניות והוגנות וימנעו התעשרות

נוספת של היזם על חשבון הציבור.

41. שם התכנית פגום מיסודו כיוון ששטח כרמית אינו נמצא בקרית יובל אלה מצוי בעין

כרם. לכן יש לשנות את שם התכנית ל"עין כרם" או "אגן עין כרם", וכן לשנות את השם בדברי הפתיחה של התכנית.

42. בדברי ההסבר של התכנית, מצוין שהתכנית הינה התחדשות עירונית, למרות שתכנית

זו אינה התחדשות עירונית.

43. סעיף :1.7 בכל נספחי אדריכלות יש להוסיף "מחייב.. ולעניין גובה המבנים המירבי".

44. סעיף 3.1 טבלת יעודי קרקע יש לפצל את ייעוד "שטח ציבורי פתוח" לשני יעודים

שונים אינטנסיבי ואקסטנסיבי כדי ליצור בידול ולהבטיח שמירה של שצ"פ אקסטנסיבי כשטח טבעי.

45. סעיף (4.2.2א)()4 מלונאות- יש לאסור ניוד שטחי ספורט לשטחי מלונאות.

46. יש לוודא שהחניון לא יהי חשוף כלפי הנוף.

47. בסעיף ,)2(4.5.1 ()3 ו()5 יש למנוע מעבר רכב חרום ורכב שירות עירוני, מעבר תשתיות

ו"דרך זמנית" בשצ"פ אקסטנסיבי.

48. בסעיף 4.5.2 (א) יש לבטל את המנהרה התת קרקעית בתאי שטח 452 ו-423 שהם

שטחים בעלי ערכיות נופית סביבתית גבוהה.

49. סעיף (4.5.2א)()4 כל השטח המערבי שאופיין בערכיות נופית- אקולוגית גבוהה ישאר

כשצ"פ אינטנסיבי. לכן תאי שטח ,422 423 ו-429 יהיו מוגדרים כשצ"פ אקסטנסיבי.

50. סעיף (4.5.2ג) יש לבטל את זיקת הנאה לרכב בתא שטח .423

51. יש לבטל את תא שטח תלת מימד מס' 6 ומס' 7 ובהתאמה את סעיף (4.5ד)()2 ו(.)3

52. בטבלה 5 יש לקבוע שהגבהים שצוינו יהיו מחייבים וכי כל סטייה מהם יהווה סטיה

ניכרת מהתכנית.

53. יש למחוק אפוא את המילים "מעל הכניסה הקובעת" ולהותיר את הערה 1 בטבלה 5

"גובה אבסולוטי מעל פני הים". כמו כן, יש לציין מפורשות שמדובר בגובה הגג העליון של כל בניין. בנוסף, יש לקבוע את הגובה היחסי מעל הכניסה הקובעת בכל בניין.

54. יש להוסיף הוראה מפורשת כי מפלסי הכניסה הקובעת ייקבעו בנספחים האדריכליים

ובמקביל לקבוע כי גבוה הבינוי בנספחי הבינוי יהיה מחייב.

55. טבלה 5 הערה א' יש להנמיך משמעותית את גבוה חדרי היציאה לגג (5 מטרים) ומבנה

מעלית (לגובה של 3 קומות).

56. בטבלה 5 הערה ג' יש לאסור ניוד שטח עיקרי ושירות מקומות הקרקע לקומות שמעל

הקרקע.

57. יש להוסיף להערה ה': "ובלבד שגובה המבנה לא יעלה מעל הגובה האבסולוטי

המצוין בטבלה".

58. יש לאסור המרת שטחי מסחר למגורים, ולמחוק את הערה ז' בטבלה .5

59. בטבלה 5 הערה י"ד יש למחוק את המילה "להפך".

- 46 -

60. בטבלה 5 סעיף )1(.6.1 לאחר "מספר הקומות המירבי" יש להוסיף "גובה המבנים

המירבי".

61. יש לקבל חוות דעת אקוסטית שתבחן את נושא פגיעה של רעש ואקוסטיקה של מגורי

תושבי עין כרם שבסביבה.

62. בתמליל הדיון בועדה המחוזית מ28.1.22 עלה כי לאחר שוועדת המשנה של הוועדה

המקומית החליטה ביום 5.11.22 על הפקדת התכנית, הוגשה דרישה של אחד מחברי הוועדה לקיום דיון במליאה אולם דיון זה לא התקיים מעולם. לפיכך, להמלצת ועדת המשנה אין תוקף, והפקדת התכנית ניתנה ללא המלצה של הוועדה המקומית ובניגוד לחוק.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלקית את ההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

1. לדחות את הטענה כי התכנית אינה תורמת לרווח והתועלת הכללית של הציבור ומתעדפת את

הרווח הכלכלי של יזמי התכנית. התכנית מייעלת ומנגישה את שטחי הציבור ונותנת מענה ציבורי רחב יותר לשכונת קריית יובל. לפי מדיניות שינוי יעוד ממוסד למגורים נדרשת הפרשה של %60 עבור צורכי ציבור. התכנית חלה על שטח של כ 100 דונם רובו בבעלות פרטית והתכנית המוצעת כולל שטחי עבור מגורים רק בהיקף של כ 14.5 דונם ועוד כ 9 דונם עבור מלונאות , יתר השטחים הכלולים בתכנית הם עבור שטחים ציבורים נרחבים המאפשרים מענה ציבורי נרחב לא רק לתכנית אלא גם לשכונת המגורים – בעיקר עבור כ 45 דונם שטחים פתוחים ועוד 14.5 דונם עבור בנייני ציבור.

2. לדחות את ההתנגדות כי קידום התכנית תפגע ביכולת לשמר את הנכסים ההיסטוריים שבכפר

העתיק או את הבוסתנים לאורך הוואדי. בהתאם לחוות דעת של מחלקת שימור בעיריית ירושלים, לא קיימים בשטח התכנית מבנים היסטוריים הנדרשים לשימור. התכנית משמרת ומשקמת את השטח הפתוח במערב התוכנית כולל הטראסות וצמחיה הקיימות במקום ויוצרת למעשה באפר בין העיר המצטופפת לשכונת עין כרם באמצעות שטח ציבורי פתוח משמעותי.

3. לקבל חלקית את התנגדות כי יש לדון בתכנית מתחם הכרמית ותכנית אולסוונגר כמקשה אחד.

מתחם כרמית ותכנית אולסוונגר הוגשו כתכניות נפרדות אולם נבחנו ותוכננו בראיה כוללת וחשיבה על האזור כולו. לשכונת קריית יובל וקריית מנחם נעשתה עבודה מקיפה של פרוייקטורים אשר תכללו את כל תכניות הבניה המקודמות במרחב כולל תכנית כרמית ותכנית אולסוונגר. במסגרת זו נבדקו ההתאמות הדרושות של הפרויקטים אחד לשני בכל אספקטים התכנונים הנדרשים.- התכניות מייצרות יחד מרחב ציבורי משמעותי וחיבור של מערכת דרכים ושבילים ציבורים.

4. לדחות את ההתנגדות כי התכנית אינה שומרת על העיקרון של בנייה ברכסים והשארת

הוואדיות כשטחים פתוחים המאפשרים חלחול כפי שנקבע בתוכניות הסטטוטוריות ומסמכי המדיניות לדורותיהם. מדיניות זו הינה עקרון שמתכננים לפיו ככל הניתן, אולם לאור הצורך - 47 -

לפתח את העיר מקודמים תכניות בעיר בשטחים נוספים שאינם רק רכסי הר. התוכנית מרכזת את הבינוי בחלק המזרחי של התוכנית כחלק ממערך תכנוני כולל בקריית יובל מערב, (שטחים אלה מופרים בחלקם ומיועדים לבינוי בתוכניות מאושרות), תוך שמירת שטחים פתוחים נרחבים במורדות המערביים של התוכנית.

5. לדחות את ההתנגדות לכך שקיימת אי בהירות לקידום התכנית ע"י יזמים פרטים אל אף

שחלק מהשטח הוא בבעלות ציבורית. התוכנית מקודמת על ידי בעלי הקרקע הפרטיים שהם הבעלים של רוב שטח התכנית והתכנית כוללת הוראות לאיחוד וחלוקה ללא הסכמה בהתאם להנחיות החוק.

6. לדחות את ההתנגדות לכך שהתכנית סותרת את כל העקרונות התכנונים החלים בשטח. שטח

זה אינו מיועד להתחדשות עירונית בתכנית מתאר ,2000 אלה לשטח חקלאי ובינוי מתון ומצומצם. תכנית מתאר 2000 הגדירה שטחי זה כאזור מגורים עירוני מוצע לפי תכנית כוללת, כלומר לא ניתן לקדם תכנית נקודתית על קרקע זו אלה תכנית מתחמית כפי שתכנית כרמית עושה.

7. לדחות את ההתנגדות לכך שהתכנית דורסת את קניינם של תושבי שכונת עין כרם. התכנית

אינה מצויה בתחום עין כרם והיא לא פוגעת בה בשום צורה או פוגעת באופי הבניה הכפרית במקום, הבינוי מוצע בחלק המזרחי של התכנית במדרון של קריית יובל שמעליו מתוכננים ומאושרים מגדלים ובנייה רוויה עד לרכבת הקלה.

8. לדחות את ההתנגדות כי תכנית זו תפגע בתכניות המתוכננת והמאושרת עקב כך שתושבים

הקיימים והעתידים יישארו ללא שצ''פ-סף-בית, והאטרקטיביות של מיזמי ההתחדשות העירונית תפגע. התכנית מגדילה את שטח הפתוח ומנגישה אותו לרווחת התושבים הקיימים והעתידים כשחלקו מיועד לפיתוח אינטסיבי וחלקו לפיתוח אקסנסיבי ושימור תבנית נוף היחודית למקום

9. לדחות את ההתנגדות כי התכנית מספקת מענה ציבורי עבור השכונה החדשה ואינה נותנת

מענה ציבורי לשכונת קריית יובל כולה כפי שהובטח לתושבי השכונה. בהתאם לחוות הדעת של מדיניות תכנון, התכנית מספקת מענה ציבורי שנדרש ל 1246 יח"ד. התכנית המופקדת מורידה את יח"ד ל 1,010 יח"ד ובכך מגדילה את המענה הציבורי גם לשאר שכונת קריית יובל., כאשר מעבר לכך היקף השטחים לצורכי ציבור במגרשי חומים ובפארק של 44 דונם הם מעבר לדרישות הפרוגרמטיות של התכנית והם ישמשו את כל תושבי השכונה.

10. לדחות את ההתנגדות כי תוספת יח"ד אינה נותנת מענה לבעיות התחבורה הקיימות

והעתידיות ולחניות. התכנית מסתמכת על שימוש ברק"ל על ידי מעליות וגשרים שאינם מספיקים עבור כמות האנשים שיחיו במתחם. בהתאם למצגת מהדיון ב , 18.3.24 צוות אב לתחבורה קבע שפיתוח של עד 8000 יחידות דיור בשכונה מקבל מענה תחבורתי הולם ורק מעבר ל - 8,000 יח"ד במרחב נדרשת בחינה נוספת של אמצעי המתע"ן ופתרונות התחבורה במרחב". תנאי למתן תוקף לתכניות להתחדשות עירונית ברובע יובלים גנים הכוללת מעל 1000 יחידות דיור במצטבר יהיה הצגה לוועדה של מעקב הוצאת היתרי בניה בשנה האחרונה ומעקב מצטבר של כל יחידות הדיור שיצאו לביצוע בשכונה.

11. . לקבל חלקית את ההתנגדות לכך שהמתחם שבו מתכוננת התכנית אינה שייכת לקריית יובל,

אלה חלק ממתחם שטח כפרי של עין כרם. ומהווה פגיעה בצביון הכפרי של עין כרם אשר תפגע באפשרות הכרת עין כרם כאתר מורשת לעולמית. כפי שהוועדה המחוזית ציינה בדיון להפקדה - 48 -

" התכנית ממוקמת בשוליה המערביים של שכונת קריית יובל ובשוליים של שכונת עין כרם".

לאור זאת, השטח שצמוד לשכונת קריית יובל הוא שטח שיפותח לבניה מגדלית וייתן מענה של שירותי חינוך, בעוד השטח שצמוד לעין כרם שומר על צביון הכפרי של עין כרם ונשאר שטח ציבורי פתוח, למעט בית המלון קטן של כ60 חדרים אשר ינצל את הפרשי הטופוגרפיה הקיימים.

12. לדחות את ההתנגדות לכך שהתכנית סוטה מהוראות תכנית האב ליובלים שקבעה שיש לתכנן

בינוי במורדות עין כרם בזהירות ותוך התחשבות במרקמי הבניה הכפרית בעין כרם. בנוסף, הודגש שכל בינוי בסמוך עין כרם יבחן באופן הדומה לבינוי בעיר ההיסטורית. התכנית מתחשבת במרקם הכפרי של עין כרם, והיא מתכננת את הבינוי בחלק המזרחי של המורדות, ושומרת על חיץ ירוק בין הבינוי לכפר עין כרם.

13. לדחות את ההתנגדות כי טוענים שהפרויקט נמצא סמוך לתוואי הרק"ל ולכן מתאפשרת בניה

מאסיבית של 30 קומות. אולם הפרשי הגבוה בין הפרויקט לתוואי הרכבת מגיעים ל 100 מטר ויותר, ולכן לא ניתן להגדיר זאת כבניה בתוואי הרק"ל. התכנית מציעה ריכוז של כל המגורים בשטח של כ 15 אחוז בלבד משטח התכנית כדי לאפשר יצירת מתחם ציבורי משמעותי וגדול ברווב שטח התכנית ולכן מציעה עליה לגובה וזאת ללא קשר למדיניות רק"ל.

14. לדחות את ההתנגדות כי התכנית מציעה בניה בגובה מוחלט של 830 מטר אשר מעפילה על כל

בנייני המגורים בסביבה לרבות רח' ברזיל, דרך כרמית ואולסוונגר ועין כרם. בסמוך לתוכנית המופקדת מקודמות תוכניות רבות לפינוי בינוי עם בינוי לגובה, כך שתכנית זו תשתלב עם סביבתה. אולם, בכדי לשמור על חיץ בין הבניה העירונית החדשה לכפר עין כרם, הוגדר שטח ציבורי פתוח משמעותי.

15. לדחות את ההתנגדות לעניין תכניות התחדשות עירונית שאושרו או מצויות בתהליכים ונותנות

מענה למחסור ביח"ד הקיים בירושלים. לכן אין צורך בתכנית זו. בירושלים קיים מחסור בהיצע יח"ד, ותכנית זו היא אחת מתוכניות העתידיות שיתנו מענה למחסור הקיים וכאמור היתרון המשמעותי של התכנית הוא ההגדלה המשמעותית של צורכי הציבור.

סביבה

16. לדחות את ההתנגדות כי התכנית ממוקמת כולה בשטחו של אתר טבע עירוני מס' 119 לטבע

עירוני בירושלים, ותכנית תפגע באתר הטבע במגוון ביולוגי וצומח איכותי במיוחד שבו. כפי שמוצג בGIS העירוני, אתר טבע עירוני כרמית חל על שטח נרחב מאוד שכולל היום שטחים עם מבני מגורים ומוסדות קיימים בשכונת קרית יובל ובעין כרם. תכנית כרמית מגדילה את השטח הירוק מהמצב המאושר, מנגישה אותו לשימוש הציבור וקובעת הנחיות לשימור הטבע הקיים בו.

17. לדחות את ההתנגדות לכך שתמ"א 35 קבעה הוראות לסימון ושימור מכלולים נופיים אשר

להם רגישות נופית סביבתית והתכנית פוגעת בנופים אלה. התכנית תוכננה תוך התייחסות לאזורים בהם יש רגישות נופית וסביבתית, והבניה מתבצעת באזורם בהן אין ערכיות סביבתית גבוהה, מלבד המלון בתא 502 שסיבת הקמתו צויינה.

18. לקבל חלקית את ההתנגדות כי בתמ"א 1 ובתכנית המאושרת 0906א - המתחם מיועד לשטח

למוסד ולשטח חקלאי, וככזה – מאפשר בצורה מיטבית חלחול נגר עילי אל מי התהום. התכנית אינה מתייחסת למערכת הביוב שכבר היום עולה על גדותיה. מי הנגדר הנוספים שיגיעו כתוצאה מהתכנית יגרמו לכשל תשתיות הניקוז . בנוסף, מי הנגר יחמיר את הרס בוסתן עין - 49 -

כרם שכבר היום סובל הניקוז של כל האגן. הנושא אמנם נבחן בשלב ההפקדה אולם לאור שינוים בתכנית, נדרשת חוות דעת עדכנית של המחלקה לאיכות הסביבה. יש להשלים את תיאום הנושא מול מחלקת איכות הסביבה.

19. לקבל חלקית את ההתנגדות כי התכנית מנוגדת לתכנית העירונית להתמודדות עם שינויי

האקלים שפורסמה על ידי עיריית ירושלים בכך שהיא פוגעת בטבע עירוני ואינה שומרת על הסביבה. במצב המאושר, ניתן לבנות על כ %50 מהקרקע. התכנית מציעה כ %40 מהקרקע לבניה, ושאר השטח משמרת כשטח ציבורי פתוח, ולכן מגדילה את השטח הפתוח במתחם.

בנוסף, התכנית כללה סקר עירוני, סקר עצים, נספח איכות הסביבה וקבעה שהשטח הציבורי המוצע מיועד לשימור ופיתוח אקסטנסיבי כפי שמוצג בנספח הפיתוח הנופי.

20. לדחות את ההתנגדות לעניין אי הערכות של סקר סביבתי. בדיון של הועדה המחוזית הוחלט

שבהמלצת יועצת הסביבה של לשכת התכנון לא נדרשת הכנת תסקיר השפעה על הסביבה כי המסמך הסביבתי כולל התייחסות לכל ההיבטים הסביבתיים הכרוכים בתכנית, וכי לא נדרשת השלמה בנושא סביבתי כלשהו.

21. לדחות את ההתנגדות לכך שהתכנית מציעה כריתה של 629 עצים, שמהווים הרס של ריאה

ירוקה. לאור היקפה של התכנית קשה לקבוע במדויק אלו עצים ישומרו ואלו יכרתו, ובשלב ההיתר יוגש סקר מעודכן שיבחן מחדש ע"י פקיד היערות.

22. לדחות את ההתנגדות כי עיריית ירושלים הציבה מטרה של שימור %38 משטחה המוניציפאלי

כשטחים פתוחים . הריסת עשרות דונמים איכותיים של שטחים פתוחים המשמשים כאתר טבע עירוני יפגעו ביכולת לממש זאת. כפי שצוין התכנית אינה פוגעת באחוזים של השטחים הפתוחים הקיימים בעיר ואף מגדילה את ייעוד השטחים הפתוחים.

23. לדחות את ההתנגדות לכך שיש חשש שהתכנית תפגע במי מעיין מרים. בהתאם להחלטת הדיון

במחוזית מה- ,11/09/2023 נקבע ש "הוצגו לוועדה ממצאי הדו"ח ההידרו-גיאולוגי של התכנית, במסגרתו נבחנה, בין היתר, ההשפעה של התכנית על מעיין מרים, לפיהם לא צפויה להיות לתכנית השפעה על המעיין".

24. לקבל את ההתנגדות לכך שלא נתבקשה או נתקבלה עמדת מחלקת קיימות בעיריית ירושלים

לגבי ממצאי סקר הטבע, וזאת בניגוד לתכנית המתאר לטבע עירוני הדורשת כך. יש להוסיף חוות דעת של מחלקת קיימות.

25. לדחות את ההתנגדות לכך הבינוי צפוי ליצור מפגעי צל ורוח ומפגעים אקוסטיים לאור כך

שהבניינים סמוכים והפרויקט במתלול ואדי עין כרם. לתוכנית הוגשה חוות דעת סביבתית ונבחנה בידי היועצת הסביבתית של הוועדה המחוזית

26. לדחות את התנגדות כי חוות הדעת הסביבתית של התכנית אינה כוללת התייחסות למגרשים

סמוכים של מתנגדים לתכנית, וזאת לרבות הפגיעות הצפויות במהלך הבניה. חוות דעת הסביבתית אינה נדרשת להתייחס לכל מבנה הנמצא בסביבת התכנית. התוכנית קובעת תנאים בהליך רישוי הכוללים התייחסות לכלל הנושאים הסביבתיים.

27. לדחות את ההתנגדות לכך בכדי לאפשר נטיעת עצים יש לחייב את היזם לייצר מערך מדרכות

רחבות מהממוצע שיותירו מקום לשתילת עצים. רצועות המדרכות המוצעות בתכנית הן בין -2.75 ,4.5 זהו רוחב מספק בשביל שתילת עצים. בנוסף, חלק מהמדרכות אף כוללות רצועת גינון.

28. לקבל את ההתנגדות כי יש להשלים המלצות של רשות המים במסמך מיום 3.8.2023

- 50 -

29. לדחות את ההתנגדות של בית ספר הניסוי כי יש לשנות את חלק המערבי של תא שטח

מ"תיירות" עם "זיקת הנאה" ל "שביל" הליכה בייעוד ציבורי. התוכנית קובעת כי הבינוי בתא שטח 502 יהיה בגובה רחוב אלסוונגר וגג הבינוי ישמש לפיתוח במפלס הרחוב

30. לקבל את ההתנגדות של בית ספר הניסוי כי יש לשמור על שביל הליכה רגלי ממזרח, מכיכר

אולסוונגר אל השטח הפתוח המוצע בתכנית (תא שטח .)452 בנוסף, יש לוודא מעברים רגלים מצפון לדרום, מבית ספר הניסוי לתכנית אולסוונגר לשטח הפתוח של מתחם כרמית. יש לוודא שלאורך זמני הבניה ישמר שביל הגעה נוח לשטח הפתוח, בכדי שבית הספר יוכל להמשיך בימי למידת חוץ.

31. לדחות את ההתנגדות של בית ספר הניסוי כי יש לעבות את השטחים המוצלים בשולי השטח

הטבעי ולכלול בהם מתקני שתיה. התוכנית קובעת כתנאי להיתר יש להגיש תוכנית פיתוח לאישור אדריכל העיר, כל אלמנטי פיתוח יבדקו בשלב זה בהתאם להנחיות מרחביות.

תא שטח 502

32. לדחות את התנגדות כי לפי תכנית לאתרי טבע עירוני סעיף 4.1 ג8א ו4.1 ג 8ב: לא ניתן להתיר

בשטח התכנית שסווגו בחלקם כשטחים בעלי ערכיות גדולה, בניה חדשה פרט לבניה מינורית שמטרתה שימור. לפי סקר טבע עירוני שהוגש, תרשים 1 5.7 אזורים שסומנו ערכיות גבוהה אינם מציעים בניה. הבניה היחידה המוצעת על שטח בעל ערכיות גבוה היא של בית מלון של 60 חדרים בלבד, שמטרתו ניצול יעיל של הפרשי טופוגרפיה קיימים.

33. לדחות את התנגדות כי תא שטח 502 כיום בבעלות ציבורית ואינו שטח לבינוי, מנותק מליבת

התכנית ואינו נחוץ להקמת המתחמים המוצעים בתכנית ואינו מהווה תנאי לקיום התכנית. תא שטח 502 אומנם מנותק מליבת התכנית, אך הוא נועד לגשר על פערי טופוגרפיה העתיידים בעקבות בניית רחוב אלסוונגר בתכנית הסמוכה מצפון על ידי ניצל מרבי של הקרקע, ומניעת קיר תמך.

34. לדחות את התנגדות כי תא שטח 502 מציע מבנה חניה עילי בגובה של 10 קומות במרחק

מטרים ספורים מהבתים בחלק המזרחי של עין כרם שכיום הם בתים צמודי קרקע. תא 502 מוצע מלון, עם חניה בתחום תת"ק. גובה המלון לא עובר את גובה רחוב פרט לקומת כניסת המלון ומפלס גג שלו משמש כגג ירוק עם זיקת הנאה לציבור

35. לדחות את ההתנגדות לכך שתא שטח 502 שבו מתכונן מלון בוטיק אמור לשמש כאזור חיץ

והפרדה בין הכפר לבין הבניה הרוויה על ידי שמש כשצ"פ לרווחת הדיירים במתחם ולאזור כולו. התכנית כוללת שטח נרחב של שצ"פ שיהווה חציצה בין הבניה החדשה לבין המרקם הכפרי הקיים. תא שטח 502 יכלול מעבר רגלי לטובת הציבור.

36. לקבל את ההתנגדות לכך שבית המלון המוקם בחלקה 502 כולל 60 חדרי מלון ולפי התקנות

לתכנון ובניה יש להקים עד מקום חניה אחד לכל 4 יחידות לכן יש להקים לכל היותר 15 מקומות חניה. חניות עבור המלון יהיו בהתאם לתקן הקיים למלונאות.

37. לקבל את ההתנגדות לכך שחישוב שטחי הבניה בתקנון בתא שטח 502 אינו מובן. יש להציג

חישוב שטחים לתא שטח ,502 וכן נספח בינוי מפורט יותר ותואם לחישוב השטחים, לתא שטח זה.

38. לדחות את ההתנגדות לכך שבנספח 2.4 טבלאות 16 20 מספר מקומות החניה הדרושים לפי

תקן מוצג כשימוש לחדרי מלון בלבד למרות שלפי התקנון השימושים המותרים כוללים בריכת - 51 -

שחיה, מתקני ספורט ומסחר. שימושים אלה יהיו שימושים נלווים לשימוש המלון בלבד, ולא מהווים שימושים לציבור הרחב.

39. לקבל את ההתנגדות לכך בסעיף 6.4.1 חובת גידור ומגבלות שימוש אינו כולל את תא שטח 423

המעבר בין מלון על מגרש 501 לבין אזור מגדלי המגורים. לכן בפועל, כל הבניה של הפרויקט תעשה דרך רחוב הדפנה וסמטת היין. יש להחיל על תא שטח 523 את מגבלות סעיף .6.4.1 יש להוסיף להוראות התכנית שאין לבצע עבודה דרך שכונת עין כרם בכדי לשמור על אורך חיים תקין לתושבי השכונה.

40. לדחות את ההתנגדות לכך לפי התשריט ונספח הבינוי מתוכנן על גבי חלקה 12 שבבעלות

המתנגדים, ובחריגה מקו הכחול של התכנית שביל ו/או שצ"פ. תכנון זה פוגע בזכויותיהם הקניינים, ונעשה בחוסר סמכות. תכנית זו אינה התכנית היחידה שפוגעת בבית המתנגדים, ובתכנית אולסוונגר מתוכנן כביש על גבי כל חלקה 132 של המתנגדים ואמור לשרת את הבינוי של תכנית זו. קו הכחול של התכנית אינו כולל את שטח המתנגדים.

41. לקבל את ההתנגדות לכך כי הבינוי בנספח בינוי של מגרש 502 הינו תואם לקו הכחול של

התכנית ולא קו של הבניין המוצעים בתשריט. יש לתקן ולתאם הין מסמכי התוכנית

42. לדחות את ההתנגדות לכך סעיף 4.5.2 קובע מגבלות לשימור שצ"פ. יש להרחיב הוראות אלה

גם לתא שטח ,429 לאחד מגרש זה עם תא שטח 401 ו- 402 ולאסור על דרכי גישה זמניות בהם קיום של אזורי התארגנות של הקבלנים במהלך הבניה. מעבר בתא 529 יפותח כמעבר ציבורי ולכן לא יכלול הוראות גידור.

נספחים

43. לקבל את ההתנגדות לכך שמהחתכים לא ניתן להבין כמה קומות מתוכננות בין קומת הקרקע

האמיתית לבין קומת הכניסה הקובעת. בנספח בינוי מספור קומות לא מופיע בכל החתכים, יש להשלים.

44. לקבל את ההתנגדות לכך שבנספח 6 (ביוב מים וניקוז) רקע התכנית לא תואם לתוכנית

המופקדת. יש לעדכן רקע לתוכנית לפי התכנית המעודכנת

45. איזון והקצאות

46. לקבל חלקית את ההתנגדות לכך שקיימים ליקויים ופערים בטבלת האיזון והקצאה.. טענות

בנושא איזון והקצאה והדו"ח השמאי יבדקו בידי שמאי ועדה מחוזית

הוראות התכנית

47. לדחות את ההתנגדות לכך שיש לקבוע את הגובה היחסי מעל הכניסה הקובעת בכל בניין. אין

חובה לקבוע גובה יחסי, טבלה 5 מציינת גובה אבסולוטי.

48. לדחות את ההתנגדות לכך בטבלה ,5 יש לציין מפורשות שמדובר בגובה הגג העליון של כל בניין

מקובל לרשום בטבלה 5 גובה + תוספת קומה טכנית מעבר לגובה האבסולוטי של המבנה.

49. לקבל את ההתנגדות לכך שטבלה 5 הערה א' יש להנמיך משמעותית את גבוה חדרי היציאה לגג

(5 מטרים) ומבנה מעלית (לגובה של 3 קומות). יש לבטל בטבלה 5 את הערה א' היא סותרת את הערה ה'.

50. לקבל את ההתנגדות יש לאסור המרת שטחי מסחר למגורים, ולמחוק את הערה ז' בטבלה .5

51. לקבל את ההתנגדות בטבלה 5 הערה י"ד יש למחוק את המילה "להפך". לא ניתן להמיר

- 52 -

שטחים משימוש ספורט לנופש, אך מותר להמיר שטחים משימוש נופש לספורט.

52. לדחות את ההתנגדות לכך שבתכנית מוצג החניון בשטח של 1360 מ"ר אולם כל קומת חניון

היא 1360 מ"ר ולכן יש להציג את המ"ר הנכון בטבלת שטחים. התכנית מציגה בטבלה 5 שסך מ"ר הבנייה עבור חניה, מחסנים, מעברים וחללים טכניים יהיה 1360 מ"ר מתחת לכניסה הקובעת.

53. לקבל את ההתנגדות לכך שיש לכתוב במפורש בתקנון סעיף 4.2.2 ()6 שרק בתא שטח 501 יותר

שימושים כגון מסחר, מתקני ספורט ובריכה. יש להוסיף הוראה זו ולכתוב הוראה מפורשת לשימושים המותרים בתא שטח .502

54. לקבל את ההתנגדות לכך שיש לכלול שחניות לתפעול המלון המוצע בתא שטח 501 (כמו הובלת

אספקה, אשפה, בורות ביוב, מנדפים לארובות המטבחים וכ'ו) יהיו מתוך החניון התת קרקעי ולא גלוי מעל פני השטח. יש להוסיף זאת להוראות התכנית.

55. לקבל את ההתנגדות בטבלה 5 הערה ג', קובעת שניתן לנייד שטחים מקומות תת קרקעיות

למקומות על קרקעיות. יש לקבוע שלא יותר ניוד שטחים זה בתא שטח .501 יש להוריד הערה זו.

56. יש לדחות את ההתנגדות בטבלה 5 הערה ו', מתייחסת להוספת שטחים לגלריות בשימושים

סחירים. יש לסייג אפשרות זו לגבי מגרש .501 יש לאפשר גמישות אדריכלית לעניין הוספת שטחי גלריות בתא 501 שבו מתוכנן בית מלון.

57. לקבל את ההתנגדות בטבלה 5 הערה ,3 מאפשרת העברת %10 משטחי הרישוי ממסחר

למגורים. יש לסייג אפשרות זו ממגרש 501 שאינו כולל מגורים. יש לסייג הערה זו למבני מגורים בלבד.

58. לקבל את ההתנגדות התכנית השמיטה מסעיף 1.6 את תכנית מתאר טבע עירוני ירושלים שחלה

על השטח. יש להוסיף תכנית זו לסעיף .1.6

59. לדחות את ההתנגדות לכך סעיף :1.7 בכל נספחי אדריכלות יש להוסיף "מחייב.. ולעניין גובה

המבנים המירבי". נספח בינוי אינו מחייב בכדי לאפשר גמישות אדריכלית ותכנונית כשאר התכנית תתקדם. אולם, נספח הבינוי מחייב לעניין מספר מירבי של קומות.

60. לדחות את ההתנגדות לכך שיש לתקן את סעיף 3.1 טבלת יעודי קרקע ולפצל את ייעוד "שטח

ציבורי פתוח" לשני יעודים שונים אינטנסיבי ואקסטנסיבי כדי ליצור בידול ולהבטיח שמירה של שצ"פ אקסטנסיבי כשטח טבעי. לא מקובל לחלק את ייעוד השצ"פ לפי שטח אינטנסיבי ואקסטנסיבי. אולם, בספח פיתוח נופי מתייחס לשמירה על שטח הטבעי, והן סעיף .4.5ב.1 בהוראות התכנית.

61. לקבל את ההתנגדות לעניין סעיף (4.2.2א)()4 מלונאות יש לאסור ניוד שטחי ספורט לשטחי

מלונאות. יש לתקן סעיף זה, לא ניתן לנייד שטחי ספורט לשטחי נופש, אולם ניתן לנייד שטחי נופש לשטחי ספורט.

62. לקבל את ההתנגדות בסעיף ,)2(4.5.1 ()3 ו()5 יש למנוע מעבר רכב חרום ורכב שירות עירוני,

מעבר תשתיות ו"דרך זמנית" בשצ"פ אקסטנסיבי.

63. לקבל את ההתנגדות לכך שבטבלה 5 הערה ה', נקבע שניתן להוסיף קומות טכניות עד גובה 2.4

מטר נטו. יש לקבוע כי הוראה זו אינה חלה על מגרש .501

64. לדחות את ההתנגדות לעניין בטבלה 5 יש לקבוע שהגבהים שצוינו יהיו מחייבים וכי כל סטייה

מהם יהווה סטיה ניכרת מהתכנית. טבלה 5 היא מחייבת, ולכן אין צורך לציין זאת כסטייה - 53 -

ניכרת.

65. לדחות את ההתנגדות לעניין יש למחוק אפוא את המילים "מעל הכניסה הקובעת" ולהותיר

את הערה 1 בטבלה 5 "גובה אבסולוטי מעל פני הים". בהוראות ,61 טבלה 5 הערה ,1 רשום "גובה אבסולוטי מעל פני הים".

66. לקבל את ההתנגדות לכך שבטבלה 5 הערה ג' יש לאסור ניוד שטח עיקרי ושירות מקומות

הקרקע לקומות שמעל הקרקע.

67. לקבל את ההתנגדות לכך שיש להוסיף להערה ה': "ובלבד שגובה המבנה לא יעלה מעל הגובה

האבסולוטי המצוין בטבלה".

68. לקבל את ההתנגדות בטבלה 5 סעיף )1(.6.1 לאחר "מספר הקומות המירבי" יש להוסיף "גובה

המבנים המירבי".

69. לקבל חלקית את ההתנגדות שבכדי לאפשר נטיעת עצים יש לאסור בניה בקו 0 גם תת

קרקעיים. יש לצמצם את קווי הבניין התחתיים לכיוון שטחים ציבורים לטובת שמירה על שטח עבור שתילת עצים.

70. לקבל חלקית את ההתנגדות לכך שיש להוסיף הוראה מפורשת כי מפלסי הכניסה הקובעת

ייקבעו בנספחים האדריכליים ובמקביל לקבוע כי גבוה הבינוי בנספחי הבינוי יהיה מחייב. יש לקבוע כי מפלסי כניסה למבנים יהיו מלווי רחוב, תותר סטיה עד 0.5 מ'

71. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

- 54 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1114305

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית:

עורך התכנית: ביטמן בועז

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 25/06/2023

כתובת בר יוחאי 18 , גוננים

גוש חלקה בשלמות

30199 32 כן

30199 45 לא

30199 95 לא

30199 11 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

01/10/2024

התכנית ירדה מסדר היום.

החברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, אבי בן צור, מתן כתריאל, יצחק רביץ,

אליעזר ראוכברגר.

החלטה:

1. בהמשך להחלטת הוועדה מיום 27/11/2023 הוצגו בפני הוועדה טבלאות

12/08/2024 ההקצאה והאיזון של התכנית, אשר אושרו על ידי שמאי הוועדה. הוועדה מאמצת את המלצות השמאי ומאשרת את טבלאות ההקצאה והאיזון.

2. כמו כן הוצגו מסמכי התכנית המתוקנים בהתאם להחלטת הוועדה מיום

,27/11/2023 לרבות מיקום הפרשות מבונות, תכנון האגף המרקמי הרציף לאורך הרחוב ותמהיל יח"ד.

3. הוועדה מחליטה על הפקדת התכנית בהתאם להחלטה האמורה ולהחלטה זו.

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית, ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה

התרשמה כי מדובר בתכנית אשר תואמת את עקרונות התכנון של הוועדה, ואשר מציעה תוספת

יח"ד לצד שיפור המרחב הציבורי. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה לאמץ את המלצת הוועדה

המקומית באופן חלקי ולהפקיד את התכנית, בכפוף לכל המפורט להלן:

בינוי ופיתוח:

27/11/2023

1. הוועדה מקבלת את הבינוי המוצע הכולל מבנה רב קומות לצד מבנה שאינו גבוה.

הוועדה

סבורה כי מיקום המבנה הגבוה בפינת הרחובות, ומיקום הבניין המרקמי בסמוך למתחם

המצרני תואם את ההקשר העירוני של המתחם וכן את עקרונות התכנון כפי שנקבעו בתכנית האב למתחמים בייעוד מעורב בדבר שמירה על עקרונות תבנית בניה מרקמית ושילוב נקודתי של בניה גבוהה במתחם ככל הנדרש. בהמשך לאמור הוועדה קובעת כי בין המבנים יוצע אגף מרקמי רציף לאורך הרחוב אשר גובהו יקבע לארבע קומות לפחות בתיאום עם לשכת התכנון.

2. היקף הבינוי ומספר הקומות במגדל יתואם עם לשכת התכנון בהתייחס להיקף

- 55 -

הנדרש ליישימות התכנית לרבות קביעת זכויות ויח"ד מותנות בהקמת קרן נאמנות לתחזוקה ארוכת טווח בהיקף אשר יקבע בהתאם למסמך הרשות להתחדשות עירונית, עבור המגדל המוצע בתכנית, ויוצג לוועדה בדיון נוסף טרם הפקדת התכנית.

3. תחום התכנית יורחב ויכלול את תאי השטח 255,88,251,283 בשטחים המשיקים

לגבול התכנית בהתאם לסימון בתכנית האב. תאי שטח אלה ייועדו לדרך / שצ"פ / כיכר בהתאם לשלד שנקבע בתכנית האב. תנאי להפקדה יהא בחינת הצורך בהצטרפות הוועדה המקומית. כמו כן תצורף תכנית פיתוח לכלל שטח התכנית המעודכן בהתאם להחלטה זו.

4. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי להיתר בנייה ראשון בתחום התכנית יהיה הגשת

תכנית פיתוח לכלל השטחים הציבוריים הכלולים בתכנית לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו, וכי תנאי להיתר אכלוס למבני המגורים יהיה השלמת הפיתוח האמור בהתאם לתכנית הפיתוח שאושרה.

5. יקבע בהוראות התכנית כי חזיתות המבנים במפלסי קומות הקרקע כלפי

הרחובות לרבות מפגש הרחובות יכללו אחד או יותר מבין השימושים הבאים:

מסחר, תעסוקה כניסות למבני המגורים והפרשות מבונות לצרכי ציבור בלבד. כן יקבע בהוראות התכנית כי לא תותר הצמדה של שטחים בקרקע לדירות בחזיתות אלה. בנוסף, ועל מנת להבטיח חזית עירונית פעילה ומגוונת במפלס הרחוב ייקבעו הוראות אלו בסטייה ניכרת. מפלסי קומות הקרקע יפותחו בהתאם למפלסי פיתוח הרחוב.

6. יקבעו קווי בניין נפרדים לכל מבנה וכן למסד המוצע בהתאם להחלטה זו

בהנחיית לשכת התכנון.

7. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי להיתר הבניה יהיה תיאום תכנית נטיעות מול

אגף שפ"ע לרבות קביעת עומק המילוי הנדרש להבטחת עצים בוגרים מעל קומת החניון.

8. מסמכי התכנית יכללו הוראות לתכנון בתלת מימד עבור חניון תת קרקעי מתחת

לשטחים הציבוריים. גבולות תאי השטח יקבעו בתיאום עם לשכת התכנון, וייקבעו סימונים והוראות לשילוב אמצעים מכניים לתנועת הולכי רגל לשם חיבור בין המפלסים השונים.

מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

9. יוטמעו הוראות לעניין מרפסות ועיצוב מגדלים בהנחיית לשכת התכנון.

10. בהתאם להוראות תיקון 4 לתמ"א ,35 יקבע בהוראות התכנית כי %20 מיחידות

הדיור המוצעות בתכנית תהיינה יחידות דיור קטנות ששטחן עד 55 מ"ר ובכדי לאזן את תמהיל יח"ד תקבע תוספת של עד %10 למספר יח"ד, וזאת ללא שינוי שטחי הבניה או מספר הקומות המוצע בתכנית.

תנועה:

11. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה

והטמעת הערותיו במסמכי התכנית, לרבות לעניין הסדרי תנועה והתאמתם לתכניות המאושרות סמוכות בדרום והבטחת מדרכה ברוחב של 3.5 מטר לפחות.

12. בשל סמיכות התכנית לקו הרכבת הקלה יקבע תקן חניה של 1:1 ליחידות הדיור

למגורים, בתוספת של %10 מסך יחידות הדיור לטובת חניות אורחים. החניה עבור יתר השימושים תקבע בהתאם לתקן התקף לעת היתר הבניה.

13. שיפוע רמפת הכניסה לחניה לא יחרוג מתחום המגרש הסחיר. זאת על מנת

להבטיח את ההליכתיות והמרחב הציבורי במקום.

צרכי ציבור:

14. בהתאם להמלצת המחלקה למדיניות התכנון והוועדה המקומית, התכנית תציע

הפרשה מבונה עבור אשכול מעונות בשטח 440 מ"ר וחצר צמודה בשטח 305 מ"ר ושני בתי כנסת בשטח כולל של 500 מ"ר. מסמכי התכנית יעודכנו בהתאם לנוהל לשכת התכנון להפרשות בונות בדרך של איחוד וחלוקה. השטחים הציבוריים המוצעים ישולבו במסד המוצע.

15. יקבע תנאי ברישוי הבניה בדבר תיאום התכנון המפורט של שטחי הציבור

המבונים עם מחלקת תכנון מבני ציבור.

16. יקבע בהוראות התכנית כי מתקנים ותשתיות ימוקמו ככל הניתן בתת הקרקע

עם מינימום מופע על קרקעי ו/או באופן צידי במגרש ללא חזית לרחובות ו/או על הגג.

17. יקבע בהוראות התכנית כי לא יותרו קירות תמך בתחום התכנית, סעיפים

מתאימים יקבעו בהוראות התכנית בתיאום עם לשכת התכנון.

- 56 -

סביבה:

18. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון חוות הדעת הסביבתית בהתאם לשינויים

בהחלטה זו, ואישור יועצת הסביבה של לשכת התכנון והטמעת הערותיה במסמכי התכנית.

19. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי להיתר בניה יהיה אישור המחלקה לאיכות

הסביבה בעיריית ירושלים לשם הבטחת צמצום המטרדים בזמן עבודות הבניה, זיהום אוויר ואוורור, ואישור שימושי המסחר בתחום התכנית.

20. יקבע בהוראות התכנית כי הבנייה תבוצע לפי תקן 5281 בנייה ירוקה ברמה של

4 כוכבים לפחות.

21. יקבע בהוראות התכנית כי תובטח תשתית לשני זרמי אשפה לפחות בכל בניין.

אחר:

22. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון טבלאות האיזון בהתאם לשינויים בהחלטה

זו לאישור היועץ השמאי של הוועדה. הטבלאות המתוקנות ומסמכי התכנית המתוקנים יוצגו בפני הוועדה כתנאי להפקדת התכנית.

23. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים

טכניים והטמעת סעיפים מהמלצת הוועדה המקומית, לרבות הנחיות סביבתיות, הנחיות בינוי ותנועה, בהנחיית לשכת התכנון.

24. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים,

ובהתאם להחלטת הוועדה בדיון עדכון ובקרה של תכנית האב, ייקבע בהוראות התכנית כי תוקף התכנית יהא ל-7 שנים מיום אישורה. ככל שלא יינתן היתר בנייה ראשון לשם הריסת הבינוי הקיים ובניית בינוי חדש בתוך פרק זמן זה, התכנית תבוטל והמצב התכנוני המאושר יחזור להיות כפי שהיה לפני אישור התכנית.

25. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

לבעלי הזכויות בתחום התכנית בהתאם להוראות תקנות איחוד וחלוקה, וכן להניח הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

26. בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של

הוועדה, אך היזם צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק.

27. הערה: החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש

התוכנית ע"פ סעיף )86ד( לחוק, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

06/11/2023 החלטה: לשוב ולדון.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

יש לבחון את תקן 21 המוגש לתכנית על ידי השמאית של הוועדה המחוזית ובמידת הצורך לצמצם את זכויות הבניה ויחידות הדיור המוצעים בהתאם.

גובה הבינוי המוצע למגדל בן 39 קומות ובנין מגורים בן 10 קומות מקובל. הבינוי מאפשר חלוקה במסת הבינוי, עלויות אחזקה ראויות ויצירת מרווחים ראויים בין המבנים. כמו כן, השצ"פ המוצע מדרום לחזית רח' בר יוחאי מייצר רצועה ירוקה המפרידה בין הרחוב למסת הבינוי. בהתאם לייעוד השצ"פ המוצע הוועדה המקומית תצטרף כמגישת התכנית.

יש לסמן את קווי הבניין כמפורט להלן:

התכנון מציג קו בנין 0 לקומת המסד לייעוד שצ"פ. לא ניתן להציע פתחים בקו בנין

0. יש להסיג את קומת המסד במרחק 3 מ' מייעוד השצ"פ.

23/07/2023

התכנון מציג קו בנין וקו בנין עילי. יש לפרט בהוראות התכנית שקו הבנין העילי מסמן את הבינוי מעל המסד וקו בנין מסמן את קומת המסד.

תשריט מצב מוצע מציג קו מרפסות מעל ייעוד שצ"פ. יש להציע מרפסות בתוך קווי הבניין. בהתאם לכך, יש לבטל את קו בנין המרפסות.

יש לשמור על מרחק של 15 מטר מינימום בין מבני המגורים מעל קומות המסד.

התכנית משנה ייעוד שצ"פ בחזית מערבית לטובת ייעוד מגורים מסחר ומבנים ומוסדות ציבור, וזאת על מנת שמור על מרווח ראוי בין המבנים. נספח הבינוי אינו מסמן את חלוקת השימושים על פי תאי שטח כמסומן בתשריט מצב מוצע. קשה לבחון שטח השצ"פ ששונה לטובת מגורים. יש לתאם את הנושא מול מחלקת תכנון.

בהתאם לכך, יש לסמן חלוקה לתאי שטח בנספח הבינוי.

הוראות התכנית מפרטים בתכנון תלת מימד שימושי חנייה, מחסנים, חדרי שנאים ושטחי שירות הלווים וחדרים טכנים בתת הקרקע של ייעוד השצ"פ. לא מקובל.

- 57 -

היקף שטח ציבורי בבעלות ציבורית במצב הנכנס צריך לצאת במצב היוצא ביעוד ציבורי ולהירשם ע"ש הרשות המקומית כאשר הוא נקי מכל שימוש ומטרה אחרת (מפנים הקרקע ועד הרקיע). יש להבהיר במסמכי התכנית ולוודא כי היקף השטח הנכנס יוצא כשטח ציבורי נקי.

פרוגרמה לצרכי ציבור :

בהתאם לחוות דעת מח' מדיניות תכנון להלן ההפרשות לצרכי ציבור הנדרשות:

אשכול כיתות מעון כהפרשה מבונה: סה"כ 3 כיתות- 440 מ"ר בנוי + 305 מ"ר עבור חצרות. המעונות ייבנו כאשכול ללא הפרדת כיתות עם גישת חצרות ישירה. שטחי החצרות יתכנו במרפסות מקורות בגובה קומה כפולה. יש לייצר למעונות כניסה נפרדת מהמגורים ונגישות מלאה לרחוב ולחניה ייעודית. לא ינגסו שטחי שצ"פ עבור שטחי חצרות גן או מעון.

בית כנסת כהפרשה מבונה בשטח של 500 מ"ר עבור 2 בתי כנסת, בשטח 250 מ"ר כל אחד. מיקום בתי הכנסת יוצע במפלס הרחוב ובכניסה נפרדת מהמגורים.

יש לבצע תיאום לשטחי הציבור ולקבל את אישור מח' תכנון מבני ציבור.

מיקום ההפרשות המבונות לצרכי ציבור ייקבע בתיאום עם מח' תכנון מבני ציבור וזאת בהתאם לעקרונות האמורים לעיל.

ביחס לשצ"פ המוצע, יש לקבוע כי תנאי למתן היתר בנייה למבנה המגורים יהא אישור תכנית פיתוח לשצ"פ. תנאי לתעודת גמר למגורים יהא גמר פיתוח השצ"פ.

תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת אישור אגף נכסים.

בינוי ופיתוח :

יש להראות תכנית פיתוח מפורטת יותר המראה חזית המקשרת לרחוב עם מדרכה במרחק סביר מחזית בניין, כניסות לבניינים עם מרחק סביר לרחוב.

יש לתכנן מדרכות ברוחב 3.5 מ' לפחות בהתאם להרחבת זכות הדרך.

פתרון מיגון מוצע בעמודת ממ"קים. תכנון זה מגדיל את שטחי השירות והינו פתרון מיגון פחות ראוי. יש להציע ממ"דים לכלל יח"ד המוצעות.

יש להטמיע בהוראות התוכנית כי הכניסות אל השטח הציבורי המבונה ושטחי המסחר יהיו ישירות והמשכיות ממפלסי הרחובות.

יקבע כי תותרנה "סגירות חורף" או קירוי לילי עבור עסקים בחזיתות הקדמיות כל עוד יוותר רוחב מדרכה מיזערי של 3.5 מ' מעבר לסגירת החורף.

מפלס הכניסה הקובעת ייקבע בהתאם למפלס הרחוב הסמוך. לשם הגמישות ניתן לאפשר חריגה של עד 0.5 מ' באישור מהנדס העיר או מי מטמעו.

תיאסר הקמת גינות פרטיות בדפנות למרחב ציבורי ו/או לזיקות הנאה.

יש לקבוע כי מתקנים ותשתיות ימוקמו ככל הניתן בתת הקרקע עם מינימום מופע על קרקעי ו/או באופן צידי במגרש ללא חזית לרחובות ו/או על הגג.

במסגרת התכנון תיאסר הקמת קירות תמך של יותר מ-3 מ' גובה. הפרשי הטופוגרפיה יטופלו על ידי הבינוי (חצרות במפלסי ביניים, מרפסות וכו') או הפיתוח.

יש להימנע בכלל מקירות תמך ככל הניתן.

לקבוע כי החניה תוצע בתת הקרקע במלואה , תקבע תכסית בניה מקסימלית בתת הקרקע של %80 משטח המיועדים לעירוני מעורב וזאת על מנת לשמור על שטחי חלחול.

על מנת להבטיח ממשק פעיל ומיטבי עם המרחב הציבורי יקבע בהוראות התכנית כי תיאסר הקמת גדרות בכל הממשקים בין השטחים הפרטיים לשטחים הציבוריים לרבות כלפי יעוד דרך, שביל והשצ"פ המוצע בתכנית. תקבע סטייה ניכרת לנושא זה.

גג המבנה הנמוך יעוצב ויטופל כחזית חמישית. יש להורות בהוראות התכנית על ריכוז כלל המערכות על גג המבנה ככל הניתן ובשטח של עד %40 ולאפשר שטח משמעותי ונגיש לפיתוח גג המבנה כגג פעיל ומועיל ולאפשר פעילויות קהילתיות והתקנת אמצעים לייצור אנרגיה מתחדשת/סולארית. בכל מקרה יש לשמור על גישה משותפת לכל הדיירים לחלק משטח הגג לטובת מערכות וכו'.

תנאי לפתיחת תיק להיתר יהיה תיאום מוקדם ואישור אדריכל העיר לנספח פיתוח ועיצוב.

לא יותר ניוד משטחים שאינם מיועדים למגורים לשטחי מגורים.

לא יותר ניוד שטחים משטחי שירות לשטח עיקרי.

לא יותר ניוד משטחים מתחת לכניסה הקובעת למעל הכניסה הקובעת.

בבניין הנמוך יוצעו מרפסות סוכה לכל הדירות, ובמגדל- ככל הניתן.

איכות הסביבה:

תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת המסמך הסביבתי בדגש על בחינה מיקרו אקלימית והגשת נספח הידרולוגי מלווה הכולל הנחיות לחלחול נגר בשצ"פ.

ייקבע בהוראות התכנית כי הבנייה תבוצע בתקן בנייה ירוקה של שלושה כוכבים.

יש לקבוע הנחיות לגג ירוק/חי כסעיף בהוראות התכנית. תכסית הגג הירוק/החי - 58 -

תהייה בשטח של %70 משטח הגג ובגג התכנית יהיה עומק שתילה של 30 ס"מ.

שימוש בחדרי שנאים בשצ"פ כפי שמאפשרות הוראות התכנית בסעיף -4.2.1 אינו מקובל. חדרי השנאים יוצעו בשטחים התת-קרקעיים של מבני המגורים בלבד.

על פי התשריט, קו הבניין התת-קרקעי לא כולל את השצ"פ המוצע בתכנית, אך הוראות התכנית בסעיף 4.2.2 א1 מבקשות לאפשר בניית מחסנים וחניון מתחת לשצ"פ. יש להותיר את השצ"פ ללא בינוי תחתיו על מנת לאפשר חלחול של מי נגר.

שימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה לאיכות הסביבה בעירית ירושלים ואישורה יהיה תנאי למתן היתר הבנייה.

עבור שימושי המסחר, יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג הבניין הכולל מערכת מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים.

היות והתכנית נמצאת בליבו של אזור מגורים, ייקבע בהוראות התכנית כי לא תותר השמעת מוסיקה וכריזה מחוץ לכותלי בתי העסק ובמרחב הציבורי.

יקבע בהוראות התכנית, כי מערכות האוורור והמיזוג של המסחר יהיו בקומת החניון. לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

יקבע בהוראות התכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גג המבנה.

ייקבע בהוראות התכנית כי ברמפת הכניסה לחניון, יוקם קיר בגובה אפקטיבי באורך המרבי האפשרי, מצד מערב של הרמפה, על מנת להפחית את המטרדים הסביבתיים הצפויים למבנה הציבור הסמוך לרמפה.

יקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה לאיכות הסביבה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות.

הערות המחלקה והאמצעים שיקבעו יוטמעו בתכניות הבקשה להיתר.

תנועה וחנייה :

תנאי להפקדת התכנית יהיה תאום וקבלת אישור אגף תושי"ה.

יש לתאם בינוי בחזית מערבית לנושא ביטול השצ"פ בפינת רחובות סן מרטין ובר יוחאי לטובת הרחבת הדרך ותימרון התנועה כמופיע בנספח התנועה.

יש לתאם את תכנון הצומת מדרום לתכנית (צומת בר יוחאי אלמליח) בתאום אגף תושי"ה.

יש לתאם הרחבות זכות הדרך, יתרת השטח תסופח לייעוד השצ"פ המוצע.

על פי נספח תנועה תכנית האב, רח' סן מרטין מקבל אופי של ציר משמעותי בעל חזית פעילה ותחב"צ. ולכן יש להרחיב את המדרכה ובנוסף לוודא מקום לפינת ישיבה צמוד לתחנת האוטובוס, וגינון בדופן מערבית.

התכנית גובלת בביצוע תשתיות תכנית אב לתחבורה, יש לבצע תאום מלא לנושא הכבישים החניות וצרכי פריקה וטעינה ומפרצי חניה.

החניה תהיה תת קרקעית במלואה על פי התקן התקף לעת הגשת הבקשה להיתר.

יש לשאוף לקרות ככל הניתן את רמפת הכניסה לחניון, ניתן להציע כחלק ממסת הבינוי או כמשטח מגונן פתוח לשמיים.

יש לבטל ייעוד דרך/ ואו טיפול נופי ולשנות לייעוד מגורים, מסחר ומבנים ומוסדות ציבור, תא שטח .3 אזור כניסה ברמפת חנייה.

אין לתכנן חניות עיליות בכל שטח התכנית, למעט חניות מזדמנות לאורך הדרך.

ניתן לאפשר תקן חנייה מופחת של 1:1 עבור יח"ד מעל 95 מ"ר.

עצים:

יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש. יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יושאר עומק אדמה איכותי של 1.5מ' לכל הפחות לנטיעת עץ בוגר (על גגות ניתן להסתפק ב-1 מ' לעצים ובחצי מ' לגינון).כאמור, יש לשמר את כל העצים בתחום השצ"פ המורחב ולבטל את תכנון החנייה תחת השצ"פ הקיים.

תנאי להפקדת התכנית קבלת חוו"ד אגף שפ"ע מחלקת גננות.

כללי:

תנאי להיתר יהיה הגשת דוח חברתי ערוך ע"י יועץ חברתי שילווה את התהליך משלב ההיתר ועד טופס האכלוס, לתיאום ואישור המחלקה לעבודה הקהילתית.

תנאי להיתר בניה קבלת מיפוי אזרחים ותיקים ובעלי צרכים מיוחדים למחלקה לעבודה קהילתית.

- 59 -

יש להסיר את הסעיף בטבלה שבסעיף 5 המאפשר תוספת יח"ד בהיקף של עד %.10 יש לקבוע כי תנאי לתחילת עבודות יהא ביצוע הריסת הבינוי המוצע להריסה בתכנית ולא כתנאי למתן היתר בנייה.

התכנית תערך כתכנית איחוד וחלוקה, השטחים הציבורים – בקרקע ובשטחים בנויים יירשמו על שם העירייה במסגרת האיחוד וחלוקה.

תוספת שטחים כהפרשה ציבורית בקרקע אשר יכולה להירשם בתלת מימד וצריכה להופיע בטבלת האיחוד וחלוקה כשטחים ציבוריים ומלווה בהסכם כשטחים סחירים בתת הקרקע (מתחת לקו ומעל לקו).

אין לערוך שימוש בתת הקרקע או בשכבות. שימוש בתת הקרקע יהא כפוף להסכם מכר ובאישור שר הפנים, כתנאי להפקדת התכנית.

יש להגיש נספח האיזון הערוך בהתאם לתקן 15 חתום ע"י שמאי מקרקעין מוסמך לבדיקת אגף הנכסים.

איחוד וחלוקה: עפ"י סעיף 1.4 התכנית כוללת הוראות איחוד וחלוקה ללא

הסכמה. יש להגיש נספח עקרונות איחוד וחלוקה וטבלת הקצאה ואיזון בהתאם לתקן .15

תנאי להפקדת התכנית, יהיה הגשת הנספח והטבלת לבדיקת מחלקת השמאות העירונית והיטל השבחה.

הפרשה מבונה: בסעיף 6.4 ()4 יש התייחסות להפרשה המבונה אשר תירשם ע"ש

הרשות המקומית ללא תמורה.

סעיף היטל השבחה: יש להוסיף.

יש להוסיף סעיף הפקעה.

תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת והטמעת חוו"ד הבאות: צוות בקרת תכנון פיזי, הרשות לכבאות והצלה, מבני ציבור, תברואה, חשמל, שפ"ע מדרכות וכבישים, תושי"ה תנועה וחנייה, שפ"ע מחלקת גננות, המחלקה לעבודה קהילתית, הרל"י –

התחדשות עירונית, מידע תכנוני (חוו"ד עדכנית בהתאם להשלמת הדרישות).

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של המבנה הקיים בתחום התכנית ולמבנים בחלקה המצרנית ממזרח.

תיאור חדש להתנגדויות

מצב קיים:

מבנה מגורים בן 5 קומות בין הרחובות סן מרטין מצפון ובר יוחאי מדרום. סה"כ 70 יח"ד.

בחזית מערבית למבנה שצ"פ.

תכניות מאושרות וקודמות:

תכנית 511923 משנת 2020 אשר אישרה פינוי בינוי לטובת הריסת מבנים קיימים והקמת מגדלי מגורים בני -32 35 קומות. התכנית הכלילה בגבול הקו הכחול מקטע בייעוד דרך בפינה צפון מערבית (רח בר יוחאי) המסונכרן לשטח הנכלל בתכנית המוצעת ומשנה אותו לייעוד טיפול נופי ושצ"פ.

תכנית 4013 משנת 1990 אשר ייעדה את המגרש לאזור מגורים מיוחד. התכנית אישרה תוספות בנייה למבני מגורים קיימים.

היתרים:

הוגשו במהלך השנים מספר היתרי בנייה שאושרו לטובת תוספות בנייה.

הוגשה בקשה לתמ"א 38 תוספות אשר לא קודמה ונסגרה.

התכנית מציעה הריסת מבנה קיים ובניית 2 מבני מגורים על גבי מסד הכולל חזית מסחרית לרחוב חוזה סן מרטין והפרשה ציבורית.

1. שינוי ייעוד ממגורים מיוחד ושצ"פ למגורים, מסחר ומבנה ציבור, דרך, דרך ו/או טיפול נופי וכיכר עירונית

2. קביעת התכליות המותרות בייעוד הקרקע.

3. קביעת שטחי בניה בתחום התכנית.

4. קביעת הוראות בינוי וקווי בניין להקמת מגדל של 37 קומות ומבנה מרקמי של 16 קומות.

5. קביעת מספר יח"ד ל-.263

6. קביעת תנאים בהליך רישוי.

7. קביעת הוראות לטיפול בעצים בוגרים.

8. קביעת הוראות סביבתיות והנחיות למניעת מטרדים סביבתיים.

- 60 -

9. קביעת הוראות בגין איחוד וחלוקה.

10. קביעת הוראות להריסת מבנים קיימים.

11. קביעת הוראות לרישום תלת מימד.

12. קביעת שלביות ביצוע.

13. קביעת הוראות לעניין תוספת זכויות מותנות כנגד הקמת קרן תחזוקה ותוספת קומות ושטחים בהתאם.

14. קביעת הוראות להפקעה.

התכנית בסמכות הוועדה המחוזית

התוכנית הופקדה בתאריך 30/08/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 29/10/2024 .

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת

מאת מינהל קהילתי קטמונים ח – ט ופת – מרכז קנגורו

1. היקפי ונפחי בנייה מעבר לנפחים במסגרת תכנית האב: היקפי ונפחי הבינוי בשילוב תכניות

המקודמות בשכונה מהווים פרצה לתכנית האב שהנחתה על נפחי בינוי הרבה יותר נמוכים. טרם התקבלו החלטות לאור עבודת הפרוייקטור לנושא מענה לצרכי ציבור וקיבולת לתשתיות בשכונה.

מבקשים לבצע בחינה מרחבית על פי תקן שמאי.

יש לבחון בבחינה מרחבית שכונתית את כל נושאי התנועה והתחבורה, תשתיות קיימות ועתידיות, מעברי חצייה והסדרי תנועה, מפרצי הורדה והעלאה, נגישות מכנית ומעברים.

2. סביבה ועצים: התשריט מסמן עצים להעתקה בחזית דרומית לחזית רחוב בר יוחאי. מבקשים

להימנע מהעתקת עצים ככל האפשר. יש לקבוע בהוראות כי בנטיעת עצים מעל קומות תת"ק, תושאר עומק אדמה של 1.5 מטר לנטיעת עץ בוגר. כמו כן מבקשים לקדם עקרונות של בנייה ירוקה ומיתון הצללה מהבינוי המוצע.

3. פרוגרמה: מבקשים לבחון את הפרוגרמה המוצעת בהתאם לנפחי הבינוי על מנת ליצור תכנון

מוסדר ויעיל של מוסדות הציבור בשכונה.

4. שצ"פ פעיל בחזית מערבית למתחם: כיום פועל שצ"פ מפותח בחזית מערבית למתחם (פינת

הרחובות בר יוחאי וסן מרטין). לא ברור מדוע מסמכי התכנית משנה את השימוש והייעוד משצ"פ לייעוד דרך. לא ברורה תכליתה של כיכר עירונית זו.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן

תוקף לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולתת מתן תוקף לתכנית, להלן:

1. לקבל חלקית את ההתנגדות לנושא שצ"פ פעיל בחזית מערבית למתחם:

תכנית האב סימנה שטח השצ"פ בתור הרחבת צומת הדרכים ברחובות סן מרטין ובר יוחאי.וזאת על חשבון השצ"פ הקיים ובגלל הסדרי התנועה של כל האזור , כחלופה לשצ"פ יש להגדיל את הקוו הכחול של התכנית מערבה ולהפוך את שטח הדרך המתייתר לשטח ציבורי פתוח שיהיה הרחבה של השטח הציבורי המאוזר על פי תכנית מאושרת 855585 .

בהתאם לכך, יש להרחיב את הקו הכחול של התכנית לטובת הרחבת השצ"פ.

הוועדה סבורה כי מדובר על שינוי שאינו מצריך פרסום נוסף על פי 106ב.

2. לקבל חלקית את ההתנגדות לנושא סביבה ועצים: על מנת לאפשר נטיעות עצים חדשות, יש

להטמיע בהוראות התכנית בסעיף 6.7 להלן: בנטיעת עצים מעל קומות תת"ק, תושאר עומק אדמה של 1.5 מטר לנטיעת עץ בוגר. לנושא בנייה ירוקה, הוראה זו מוטמעת בסעיף .6.4

3. לדחות את ההתנגדות לנושאי היקפי ונפחי בנייה מעבר לנפחים במסגרת תכנית האב ופרוגרמה:

התכנית נבחנה ע"י הגורמים המקצועיים וע"י ועדות התכנון ונמצאה ראויה תכנונית, תוך שמירה על מרווחי בניה, מענה לצורכי ציבור, תנועה ויתר התשתיות הנדרשות בגיבוי חוו"ד המקצועיות הנדרשות, בין השאר בחינה פרוגרמתית על ידי מחלקת מדיניות תכנון ופירוט חוו"ד מקצועית לנושא הפרשה לצרכי ציבור מתבקשים בהתאם.

כמו כן, התכנית נותנת מענה לתוספת יח"ד המוצעת, מסדירה את המרחב התכנוני ע"י הוספת