ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 38 · חלק ב' בקובץ התנגדויות לתכנית 1190537_compressed.pdf

nnnımr

-nnıı nnı-nın :101-119053D7on lThN9 mani

oun”D ı'yu”9

-njnnıL7jn nı»m '.iline

nna»ıını:mynn

1 i

xnnınon/-nıı- nnınvy ınn n DN

OU',N

2 nnı»rv nı»rvenmıır N'N pnnnın nınnNn

ımynmnn naıDav .-una rı 7n/-mnn'nnpa

71N'smı n nnpn uı)mlı n mum nonı)lır

3 snunnın nnınyy rnnım ,rnmnn ,Annn”..ne

nlJU'D -vıDjp ıyıı. ırraı- ırnxen na'Dl

4 -nonı jynnıı pmı.o nnı»ın nunün DY nırı»ın

L L

l'm 1-nN97 nn”o ın»ı oı7n annn

)n'III

5. nomnn "N nıNY n-nnnn Nır NL7L7 'Y'nN

Dhn'Ti nunı n rnmnnı n Nnn'.nn nnını onnn

-nıLı , -nnıDD -vvnn ınnı,nL7ny mnnı-nı n pnı m nunı ın ,nnn IN )l'uııODlDlNL7r'.D

6. nn»n/-r 'n'Dili nenm»-rıLnn nıını noıı- n'T' xnıı•-ı.o nı-v

nı-pnırı onnnn rNın U9Nnı•- ı•-vı.e

ı.-nlNn

7 nırı»m )n90ı ,nynn D011,7nNnn',)n17'r117 ılNnı-7Yn' Uı•-ı'N pnıı-

nrnın'D L7N .n L7 N .ythıı nı»ı n )n L7 nn NİT ny-rn

DN mno• -pı.Nine -nN9L7ı nı,UE

mun nı-,e.m -nnı,lD ,nuyn nnnnn mıynyıo nou

ı•--nN91ı thım ınynr ınnn

DN ıın/e.n nnı•onın NUDL7'D jn'î, nıı- Njynır nnnng u•nn ,-nyn nıLıD ın-vnu L

W'ı-,-nN9ı )9' 7U'N m 7 nNı- nuvn 'N'I

?NJN (öDlc ?)J

nnı nn n/-mnnn

1

)msn

vnyn•

nn”n J nXNUD,n T.n

nNL7ı- nuırnnrı L7 ınn TIN ı-,nnN Dl nnıp DN ne.1YN p

mı-,'nh an

1. neJlV -vnyn• nynm on' 101-1190537

2 D' vnının ıonnnnvonıonın -mnmın 71-1'9'

nn -tomu LI' DLII' l)non D

N-vnynı-, D nrıDU', rı nmnnı ınıp -vnynı nnN

nn•nn

ı•-ınnıD non yı”,-r nhUNn

XNunnır T.n

L L L

7 ını- ı-,nnN ı-,nNır n ,-m lDY'nX 7 yıje-n D rnıNYDNp•nuynXnuy N'nhU mnynınN ıninnn

713313

.Adv , o

nnı nn yınX-n

2

15/07/2025

התנגדות לתכנית 101-1190537 "בית טיילור – פארק עירוני ומבנה ציבור, שינוי ייעוד משפ"פ לשצ"פ".

רקע – מהות התכנית

תכנית 101-1190537 (להלן – "התכנית") מציעה שינוי ייעוד במתחם בית טיילור שבמערב העיר בשכונת קריית יובל משפ"פ לשצ"פ. בנוסף לשינוי הייעוד התכנית מבקשת ליצור מרחב ציבורי משמעותי בשטח של כ- 22 דונם במערב העיר באזור בית טיילור באמצעות הוספת זכויות בנייה בסדר גודל של 19,000 – 24,000 מ"ר לצרכי ציבור הכוללים ספורט, תרבות, נופש ופנאי.

התכנית הינה תכנית מתאר מפורטת אשר ניתן מכוחה להוציא היתרי בנייה.

התכנית הינה גדולה (שטחה 22.189 דונם) ומשמעותית (מוסיפה 24,000 מ"ר שטחי בנייה).

רקע – כותב ההתנגדות

אני תושב השכונה מזה חמש שנים. אני גר ברחוב קובובי ,25 ממש מעל פארק פישמן. אני מכיר את הפארק ועד לשימושים שנעשים בו יום יום, לאורך עונות השנה והחגים. הפארק יקר לליבי כמו לכל תושבי השכונה, וגם לתושבים מכל העיר שאני רואה כיצד הם באים אליו מרחוק בגלל הייחוד שלו. ההתנגדות מגיעה מרצון לשמור עלי ועל משפחתי, כמו גם על הפארק המיוחד הזה.

בתור אדריכל אני מכיר את הצורך בפיתוח, כמו גם את הדחף להתנגד לו. אני מקווה שהצלחתי במסמך טיעוני ההתנגדות הזה להביא מבט כנה ומאוזן על התכנית.

בתור חבר בקהילה של תושבי המקום אני משמיע קול עבור רבים, ולא רק עבור עצמי. התכנית עוררה שיח אינטנסיבי והרבה התנגדויות בשכונה, וההתנגדות הזו לא מנותקת מהם. אני רואה בנו גם נציגים של חלקים נוספים ורבים בעיר שבאים לפארק פישמן מתוך צורך במפלט ירוק ונופש בעיר הגדולה ביותר בישראל.

עיקרי הטיעונים להתנגדות לתכנית

את ההערות והטיעונים חילקתי למספר נושאים:

-1 ראייה כללית של התכנון בכל האזור - ממתחם בוייר ועד גולומב, מבית הספר אגרון ועד הכניסה לפארק מכיוון גלבר.

נראה כאילו האזור מורכב מתכניות פרודות אשר אינן מכירות ואינן משלימות זו את זו.

-2 התאמה לצרכי השכונה – נראה שהתכנית באה לתת מענה לצרכים עירוניים, ועולה השאלה האם המתחם הזה מתאים לצרכים בסדר גודל שכזה. לאור נתוני הסביבה הקרובה והגידול בתושבי הרובע עקב כל תכניות ההתחדשות העירונית, האם לא ראוי יותר לכוון את הצרכים לסדר גודל רובעי?

-3 תנועה – התכנית הוגשה ללא נספח תנועה. שאלות רבות עלו בנושא התנועה אשר אין להן מענה במסמכי התכנית.

התכנית הינה גדולה ומשמעותית וניתן להוציא מכוחה היתרים, לכן תמוה שאינה בוחנת ומספקת תשובות לנושא התנועה.

1

בית הדפוס ,28 ירושלים | נייד 050-9719090 | משרד 077-9719090 | barkay-arch.com@office | barkay-architect.com -4 אקוסטיקה – התכנית מהווה מקור אדיר למפגעים אקוסטיים, אך נעדרת ממנה כל התייחסות לנושא הטיפול והמניעה במפגעים אקוסטיים. החל מכיווני המושבים של הקהל, דרך אלמנטים לספיגת רעש ועד מיקום הציוד הטכני על גגות המבנים. חוסר המענה לבעיית האקוסטיקה בולט בהיעדרו.

-5 נגר – התכנית יושבת על ציר ניקוז ראשי, אך לא כוללת נספח הידרולוגי. כבר היום יש בעיות הצפה באזור בכל חורף, איך תכנית בסדר גודל משמעותי כל כך לא מלווה בנספח הידרולוגי המתאר ומתנה את אופן הטיפול בנגר עילי בשטחה?

-6 תאורה – בדומה להתייחסויות סביבתיות אחרות, גם ההתייחסות לתאורה בולטת בהיעדרה. מיקום של איצטדיון כדורגל מטרים בודדים מתחת למבני מגורים מחייב התייחסות והתנייה לנושא התאורה.

-7 חזית חמישית – המבנים המתוכננים יושבים נמוך בטופוגרפיה, ומבני מגורים רבים צופים עליהם מלמעלה. התכנית חייבת להדגיש את חשיבות החזית החמישית והטיפול בה כדי למנוע מצב שבו כל מה שייראה מלמעלה יהיה חוות מזגנים וציוד מכני.

-8 בדיקת חלופות – התכנית עצמה כללית מאד, וכאמור – כללית מדי. אבל נספח הבינוי קונקרטי מאד ויכול לצאת אל הפועל בכל רגע. האם נבחנו חלופות לבינוי? בשטח כל כך גדול ודאי יש חלופות רבות למיקום של האלמנטים בשטח.

בחינת חלופות היא אבן יסוד לתכנון איכותי, ונראה שבמקרה זה היא חסרה.

התייחסות פרטנית לטיעונים השונים

-1 ראייה כללית של התכנון בכל האזור –

צריך לבדוק את התכניות הסמוכות ולהציג איפה הן מתנגשות, איפה קיימת חוסר בהירות וחוסר וודאות, למה אין תמונה ברורה של המצב הסופי שאליו הסביבה רוצה צריכה ויכולה להגיע אליו, כך שניתן יהיה לבחון את התכניות המפורטות כנגדה? האם סך כל השטחים הירוקים הפתוחים מספיקים? האם השטחים החומים מנוצלים נכון? האם נשמר מספיק מקום לכבישים ותנועה?

-2 התאמה לצרכי השכונה –

יש בסביבה את מרכז הספורט במלחה. האם לדעת המתכננים השטח של בית טיילור יכול להכיל פונקציות דומות בגודלן למתחם מלחה? צריך להרכיב פרוגרמה מפורטת ככל הניתן לשימושים המתוכננים לפונקציות השונות במתחם כדי לבחון האם תנאי השטח יכולים לעמוד בהם. כמה משחקים יהיו בשנה? כמה צופים הם יביאו? האם יהיו חוגים?

שיעורים קבועים לבתי ספר? טורנירים ואירועי ספורט מיוחדים? צריך לערוך נספח פרוגרמתי מפורט כדי לבחון היתכנות. לא ייתכן שקודם ייבנו ואז יתמודדו. צריך לשקול להוסיף פרק של הוראות תפעול עבור כל מתקן ספורט.

2

בית הדפוס ,28 ירושלים | נייד 050-9719090 | משרד 077-9719090 | barkay-arch.com@office | barkay-architect.com

-3 תנועה –

מאד תמוה איך בתכנית בסדר גודל שכזה, אשר מכוחה ניתן להוציא היתרי בנייה – אין נספח תנועה (ונספח ניקוז, ונספח אקוסטיקה, ונספח סביבתי...). דוגמאות לנקודות בעייתיות בתחום התנועה בתכנית:

- גבול התכנית משאיר

בקושי שלושה מטרים

בנקודה הצרה ביותר בינו

ובין הגדר של בית ספר

עמל, כאשר קו הבניין שם

הוא 1 מ' בלבד.

ובמקביל בהוראות התכנית

נכתב כי תישמר מדרכה

ברוחב מינימאלי של 3.5

מ' לרחוב זנגביל. (סעיף

6.4 בהוראות).

- מעבר למדרכה

ברוחב 3.5 מ'

לפחות לרחוב

זנגביל, תצטרך

להיות מיסעה דו מסלולית המתאימה לרדיוס סיבוב של אוטובוסים ורכבי שירות שונים (שוב – בולט החיסרון של בחינה פרוגרמתית מעמיקה לשימושים העתידיים במתחם). מעבר לפינה אחת קטנה, אין מגרש דרך בשטח התכנית. איפה תעבור הדרך?

- האם הוקדשה מחשבה לנפח התנועה הצפוי להיווצר כתוצאה מהפעילות במתחם? (התשובה הברורה בהיעדר נספח פרוגרמה היא – לא.).

- האם הוקדשה מחשבה לתכנון של פינוי במצב חירום? הכניסה לאיצטדיון ממוקמת בסופו של כביש ללא מוצא.

איך יתבצע פינוי המוני במקרה של מצב חירום באמצע משחק? איך יגיעו רכבי חירום?

- האם הוקדשה מחשבה להשפעה ההידרולוגית של חפירת חניון תת-קרקעי בליבו של ערוץ ניקוז? (התשובה בהיעדר נספח ניקוז היא – לא).

נבקש להוסיף כי הגיעו לידינו תכניות פיתוח למגרש הכדורגל המוצע בנספח הבינוי של התכנית, המציגות כביש ומדרכה מסודרים. יחד עם זאת לא ברור על איזה מגרש מוצעת הדרך, מדוע מגרש הדרך לא מופיע במסמכי התכנית, מדוע התכנית לא כוללת מגרש דרך מוצעת?

זה נראה כאילו הועדה המקומית מסתירה את התמונה המלאה מהציבור ומהועדה המחוזית.

3

בית הדפוס ,28 ירושלים | נייד 050-9719090 | משרד 077-9719090 | barkay-arch.com@office | barkay-architect.com

-4 אקוסטיקה –

התכנית משמיטה ברשלנות את סביבתה הקרובה, ובייחוד את סביבת המגורים הצמודה לה. כך נראה נספח הבינוי של התכנית מתוך מסמכי התכנית (צד שמאל), וכך הוא נראה עם ההקשר הסביבתי (צד ימין).

אצטדיון הכדורגל ממוקם בצמוד לגבול מגרש של בתי המגורים של רחוב גרנדוס, וכ- 19 מ' מבניין מגורים בקובובי .27 יחד עם זאת אין שום התייחסות להשפעה הסביבתית של תכנית בעלת פוטנציאל כל כך גדול למפגעים סביבתיים, והראשון שבהם הוא אקוסטיקה. אפילו אין פיסקה המחייבת הגשת דוח אקוסטי ו/או אישורו מול מחלקת איכות הסביבה כלשהי.

ושוב – זוהי תכנית ממנה ניתן להוציא היתרי בנייה.

מה עם כל הציוד של מיזוג אוויר, חימום המים של הבריכה, משאבות חום וכו' אשר יוצבו על הגגות – מה תהיה ההשפעה האקוסטית שלהם?

ללא התייחסות אקוסטית ברורה, ועדיף בתוך נספח אקוסטי מקיף ומעמיק – ללא הגדרה ברורה של ההשפעה והבעיות האקוסטיות שהתכנית מייצרת – לא יהיו פתרונות לאותן בעיות בשלב הרישוי.

ושוב - כאשר התכנית לא בודקת את ההשפעות הסביבתיות שנוצרות מהמצב המוצע שלה, התמונה המלאה מוסתרת מהציבור וגם מהועדה המחוזית.

4

בית הדפוס ,28 ירושלים | נייד 050-9719090 | משרד 077-9719090 | barkay-arch.com@office | barkay-architect.com -5 נגר –

הטופוגרפיה בשטח התכנית מהווה ערוץ ניקוז מרכזי לסביבה. שני ערוצי ניקוז מקיפים את פנימיית בוייר משני צידיה ומתחברים בדיוק באזור מגרש הכדורגל.

אבל לתכנית אין נספח ניקוז שבוחן את המצב הקיים, את השפעת התכנית על המצב הקיים, את הבעיות העלולות להיווצר ואילו פתרונות ניתן להציע לטיפול בנגר, לא רק הנגר העילי בשטח התכנית אלא בזרימה המשמעותית המתנקזת לשטח התכנית.

רחוב גלבר סבל בחורף האחרון מהצפה קשה. האם ניתן לשלב את התכנית הזו בהצעת פתרון לנושא? בטח שאסור לתת לה להחמיר את המצב.

-6 תאורה –

כמו נושא האקוסטיקה והנגר, גם ההשפעה של התאורה על הסביבה לא נחקרה. אין דרישה לבדיקה כזו כתנאי בהליך רישוי, אין אפילו דרישה של אישור איכות הסביבה כתנאי להיתר.

על מנת שהתושבים לא יופקרו לגורלם, על מנת לתת להם כלים להתמודד עם המפגע שהעירייה מתכננת להקים על סף דלתם – התכנית חייבת לבחון את השפעת התאורה של האצטדיון, לאבחן בעיות אפשריות ולהציע מנגנונים ברמת התפעול להתמודדות שוטפת עם הנושא.

5

בית הדפוס ,28 ירושלים | נייד 050-9719090 | משרד 077-9719090 | barkay-arch.com@office | barkay-architect.com

-7 חזית חמישית –

הבינוי המתוכנן של הבריכה ואולמות הספורט נמצא בעמק, והגגות של המבנים ייראו מכל מבני המגורים שמסביב. יש לתת דגש ולהוסיף בהוראות התכנית כי החזית החמישית תקבל טיפול הולם לאישור מהנדס העיר. נושא זה מתכתב עם הטיפול האקוסטי המתבקש בחוות המזגנים ומשאבות החום אשר מן הסתם יאכלסו את גגות המבנים.

-8 בחינת חלופות –

התכנית כאמור לא מראה את התמונה המלאה של המצב המוצע מאחר והיא לא כוללת שום מחקר של השפעוות על הסביבה, לא תחום השפעה ואפילו לא קונטקסט סביבתי ברמת התשריט (כפי שניתן לראות מתצלום האוויר המצורף בסעיף 4 לעיל). יחד עם זאת היא כוללת נספח בינוי המציג את האלמנטים השונים ובראשם את אצטדיון הכדורגל עם הטריבונות בצורה מאד מפורטת. האם נבחנו חלופות למיקום המגרש בתכנית? האם נבחנו חלופות למיקום הטריבונות באצטדיון? האם החלופות נבחנו מבחינת הפגיעה האקוסטית, ההשפעה על הנגר, על סכמת התנועה?

כאשר תכנית כוללת פגיעה בערכי טבע, רט"ג דורשת הצגת חלופות. מדוע אין כאן הצגת חלופות, כאשר הפגיעה בסביבה כל כך בולטת לעין?

6

בית הדפוס ,28 ירושלים | נייד 050-9719090 | משרד 077-9719090 | barkay-arch.com@office | barkay-architect.com

לסיכום –

התכנית המוצעת הינה גדולה ומשמעותית ובעלת השלכת סביבתיות מרחיקות לכת. יחד עם זאת התכנית לא מציגה בחינה כלשהיא של ההשלכות הסביבתיות הללו. לא בצורה שטחית ולא בשום צורה. מבני המגורים הסמוכים לתכנית מכיוון דרום מזרח אפילו לא כלולים בתשריט המצב המוצע. ההיעדרות של נספחים בסיסיים מהתכנית כמו תנועה, נגר ואקוסטיקה מטשטשים את התמונה ופוגעים ביכולתה של הועדה המחוזית ושל הציבור הרחב לשפוט באשר לפגיעה האפשרית שהתכנית פוגעת בהם ובסביבתם.

עוד בולט בהיעדרו נספח חלופות כלשהו שמראה נסיון כלשהו למזער את ההשפעה הסביבתית של התכנית בכלל ושל האצטדיון בפרט.

היעדר תהליך של שיתוף ציבור, היעדרם של נספחים בסיסיים, חיוניים לעריכת תכנית מוקפדת – מצביעים לא רק על תכנית רזה בצורה מרושלת, אלא גם לכאורה על זלזול בתושבי העיר ובזכותם לצדק תכנוני ולמרחב ציבורי המגן על האינטרסים שלהם כאינדיבידואלים. הקמתו של אצטדיון כדורגל יכול להיות מוצג כאינטרס ציבורי, אך יכול גם להסתיר אינטרס צר של גורמים מסוימים בתוך המוסד הציבורי אשר למעשה דורס את זכויות הציבור.

בכבוד רב

אדריכל אלון ברקאי

7

בית הדפוס ,28 ירושלים | נייד 050-9719090 | משרד 077-9719090 | barkay-arch.com@office | barkay-architect.com