ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 38 · קובץ סדר יום לוועדה 26.11.2025.pdf

- 1 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1268812

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: ביטון דניאל

עורך התכנית: קטורזה סטפן

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 21/03/2024

כתובת הרב דוד צבי אריה שניאורסון - הרצד"א 75 , רמות

גוש חלקה בשלמות

30728 4 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

הוועדה מחליטה להאריך את תקופת ההפקדה עד לתאריך 16/10/2025 28/09/2025

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

סעיף 3 לעניין הערות טכניות להוראות התכנית בהחלטה מתאריך 29.5.24 מבוטל –

02/04/2025

"סעיף 1.6 – לתקן את מספרי התכניות החלות במקום. תכנית 8596 אינה חלה על בניין זה, למעט קביעת היעוד לאזור מגורים 1 מיוחד. במקום חלה תכנית .2167 יש לציין יחס החלפה."

במקומו יבוא-

סעיף 1.6 – לתקן את מספרי התכניות החלות במקום. תכנית 8596 אינה חלה על - 2 -

בניין זה, למעט קביעת היעוד לאזור מגורים 1 מיוחד. במקום חלה תכנית 2167ב. יש לציין יחס החלפה."

סעיף אחרון לעניין הערות טכניות לחישוב שטחים בטבלה בנספח הבינוי בהחלטה מתאריך 29.5.24 מבוטל –

"חישוב שטחים – יש לתקן את התכנית המאושרת החלה במקום 2167 ואת שטחי הבניה המאושרים בהיתר המקורי של הבניין. יש להציג את תוספת השטחים באופן שמרבית שטחי הבניה המבוקשים בתכנית יהיו מכוח סעיף ,14 והשלמה מכוח סעיף

12. יש לתקן את הסעיפים בחוק בהוראות התכנית בסעיף .1.4"

במקומו יבוא –

חישוב שטחים – יש לתקן את התכנית המאושרת החלה במקום לתכנית 2167ב, ואת שטחי הבניה המאושרים בהיתר המקורי של הבניין. יש להציג את תוספת השטחים באופן שמרבית שטחי הבניה המבוקשים בתכנית יהיו מכוח סעיף 62 אא לחוק בתיאום עם מחלקת התכנון.

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך 29.5.2024 ימשיכו לחול.

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

29/05/2024

במסגרת התכנית מוצעת הרחבה ותוספת ממ"ד בצורה מסודרת ודומה לבינוי המאושר, לכל יח"ד בבניין. בדירות הקיימות בקומה העליונה מוצעת הרחבה בתוספת קומה חדשה וחדר מחוזק. התכנון המוצע מקובל תכנונית.

יש לסמן את קו הבניין על גבי התשריט ובנספח הבינוי בהתאם לקונטור המבנה הקיים ותוספת הבניה המוצעת בתכנית זו.

יש לתקן את שלבי הביצוע המוצעים בסעיף 7.1 בהוראות התכנית באופן הבא - יש לתקן את שלב 1 המתייחס לתוספת הבניה בחזיתות המבנה. בבניין הקיים ישנם שלושה אגפים מרכזיים – מזרחי, מרכזי ומערבי. כאשר בכל אגף ישנה כניסה מחדר - 3 -

מדרגות משותף / גרם מדרגות משותף או אזור כניסה קרוב (לדירות במפלס הקרקע).

יש לסמן על גבי נספח הבינוי את שלושת האגפים – א', ב', ג'. תוספת הבניה בחזיתות תיבנה בהינף אחד בכל אגף, באופן שכל שתי יחידות דיור באגף - הצמודות לחדר מדרגות משותף, מדרגות משותפות או כניסה קרובה, תיבנינה בהינף אחד.

יש להוסיף סעיף המתייחס לתוספת הקומה על הגג - תוספת הקומה תהיה ללא תלות ביתר תוספות הבניה בבניין ובאופן ששתי יח"ד מחוברות בגרם המדרגות המשותף בבניין יבנו בהינף אחד.

בהיתר הבניה המקורי של הבניין מאושרות 28 יח"ד. בתכנית המוצעת מצוין כי מאושרות 27 יח"ד בבניין ואין תוספת או הפחתה של יח"ד במסגרת התכנית. יש לציין את מספר הדירה בתכניות הקומות בנספח הבינוי. יש להבהיר את מספר יח"ד המאושר ולתקן את מסמכי התכנית בהתאם, בתיאום מחלקת התכנון.

בהיתר הבניה של הבניין מאושרים 16 מחסנים בקומת הקרקע באגף המערבי. מאחר והתכנית מציעה ממ"ד או חדר מחוזק לכל יח"ד בבניין, מצוין בהוראות התכנית כי ניתן יהיה להסב שטח המקלט הקיים למחסנים עבור יח"ד נוספות, כאשר תושלם הקמת הממ"דים לכל יח"ד בבניין. יש לציין זאת גם במלל על גבי התכנית.

יש להציג תכנית קומת קרקע על רקע תכנית מדידה ולסמן את כל הבינוי הקיים בלי היתר להריסה בקו צהוב. יש להציג אלמנטים להריסה גם בתשריט מצב מוצע.

יש לתקן את נספח הבינוי כמקובל ובאופן הבא: בינוי קיים יוצג באפור כקיר מלא, בינוי קיים להכשרה יתוחם בקו אדום מקוטע, בינוי חדש לרבות מרפסות יתוחם בקו אדום רצוף, בינוי קיים המוצע להריסה יתוחם בקו צהוב מקוטע. יש לציין ע"ג התכנית שטח מרפסות מאושרות שמבוקש להסב למגורים ולתחם בקו אדום רצוף. אם מדובר במרפסת שנסגרה ומבוקש להכשירה, יש לתחם בקו אדום מקוטע. יש לציין על גבי התכנית בינוי מאושר בהיתרי בניה. גבול התכנית יוצג בכחול. לא יסומנו אלמנטים בצבעים נוספים. יש לתקן את המקרא בהתאם.

יש להציג בנספח הבינוי מרפסת מאושרת בהיתר בניה באגף המזרחי של הבניין במפלס .+5.60

יש לוודא התאמה מושלמת בין תכניות, חתכים וחזיתות.

תנאי למתן היתר בניה יהיה הכנת תצ"ר.

התכנית תערך במחלקת בקרת תכניות ממוחשבות.

בהתאם לסעיף 86 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה ,1965 החלטה זו תהה בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית, באם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעליי העניין בחלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של - 4 -

הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הוראות התכנית

דברי ההסבר – יש לתקן את הרקע התכנוני המאושר ולציין מספרי היתרי הבניה המאושרים.

סעיף 1.4 – לתקן לפי סעיף בחוק בהתאם לסעיפים הרלוונטיים. איחוד וחלוקה – יש לתקן – ללא איחוד וחלוקה.

סעיף 1.6 – לתקן את מספרי התכניות החלות במקום. תכנית 8596 אינה חלה על בניין זה, למעט קביעת היעוד לאזור מגורים 1 מיוחד. במקום חלה תכנית .2167 יש לציין יחס החלפה.

סעיף 1.7 – להשלים נתונים. יש לתקן בנספח הבינוי – מחייב חלקית. מחייב לעניין קווי בניין, מספר קומות וגובה המבנה. אינו מחייב לעניין השטחים. חישוב השטחים הנו נספח נלווה למסמכי התכנית.

סעיף 3.2 – יש להתאים בין שטח התכנית המופיע בסעיף זה ובטבלה 5 זכויות והוראות בניה. יש פער גדול בשטח התכנית.

סעיף 4.1.2ב – תת סעיף .3 מחסנים – יש לתקן כי תותר הקמת מחסנים בהתאם לתקנות התוב"ב, בשיעור של עד %8 משטח יח"ד ועד 20 מ"ר ליח"ד. יש להשמיט כל הממ"דים המוצעים ולהשאיר – ניתן יהיה להסב שטח מקלטים קיימים למחסנים ובתנאי שבוצעו בפועל ממ"דים לכל יח"ד הקיימות בבניין.

סעיף 4.1.2ג חניה – יש להשמיט את הסעיף. התכנית אינה מציעה תוספת של יח"ד.

החניה בהתאם למאושר.

סעיף 5 – טבלת זכויות והוראות בניה – יש להבהיר מספר יח"ד המאושר ולתקן בהתאם. ראו לעיל.

סעיף 6.3 מקרקעין – איחוד וחלוקה – יש להשמיט את הסעיף.

- 5 -

סעיף 6.4 הוראות אחרות - עתיקות – יש להשמיט את הסעיף. מדובר בתוספת בניה לבניין קיים.

סעיף 7.1 שלבי ביצוע – יש לתקן כמפורט לעיל.

תשריט מצב מוצע

יש לסמן את קו הבניין המוצע בתכנית על גבי התשריט כמפורט לעיל.

יש לסמן אלמנטים המוצעים להריסה בקו צהוב.

נספח בינוי

ראו הערות לעניין הצגת התכניות, חתכים וחזיתות, מיספור יח"ד וכו' המפורט לעיל.

יש לסמן בחץ על גבי התכניות את הכניסות אל הבניין.

יש לסמן את כל המוצע לבינוי / הכשרה / הריסה בכל התכניות, חתכים וחזיתות. ראו לדוגמה מרפסת מוצעת במפלס .+8.40

חישוב שטחים – יש לתקן את התכנית המאושרת החלה במקום 2167 ואת שטחי הבניה המאושרים בהיתר המקורי של הבניין. יש להציג את תוספת השטחים באופן שמרבית שטחי הבניה המבוקשים בתכנית יהיו מכוח סעיף ,14 והשלמה מכוח סעיף

12. יש לתקן את הסעיפים בחוק בהוראות התכנית בסעיף .1.4

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית

תוספת בניה בכל קומות הבניין ותוספת קומה עליונה לשם הרחבות יח"ד, רחוב שניאורסון ,75 רמות.

בחלקה 4 בניינים, התכנית מתייחסת לדירות הקיימות בבניין 75 בלבד.

עיקרי הוראות התכנית

-1 שינוי מערך ייעודי קרקע מאזור מגורים 1 מיוחד לאזור מגורים ב.

-2 קביעת בינוי לתוספות בנייה כמפורט להלן:

1. קביעת בינוי לתוספות בנייה בקומות: קומה א', ב', ג', לשם הרחבות יח"ד קיימות בהתאם לנספח הבינוי.

2. קביעת בינוי לתוספת קומה מעל הבניין הקיים לשם הרחבות יח"ד הקיימות בקומה שמתחתיה בהתאם

לנספח הבינוי.

3. קביעת קווי בנין לבנייה.

4. הגדלת שטחי הבניה בשטח.

5. קביעת הוראות בגין חריגות בניה להריסה.

6. הגדלת מספר קומות מ- 5 קומות מעל הכניסה הקובעת ל- 6 קומות מעל הכניסה הקובעת.

- 6 -

7. קביעת שלביות ביצוע להקמת תוספות הבנייה, כאומר.

8. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

9. קביעת הוראות בגין מבנה להריסה.

10. קביעת הוראות בגין עצים להעתקה ולשימור.

התכנית מקודמת בסמכות מקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 18/07/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 16/09/2025 . תקופת

ההפקדה הוארכה עד 16.10.25 לבקשת המתנגדים.

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

מאת: דיירים בבניין נשוא התכנית, ברחוב שניאורזון .75 -1 צבי בלוי – דירה 9 – חלקה המשנה 133/4

-2 יעקב זאידי – דירה 19 חלקת המשנה 143/4

-3 יעקב אילסון – דירה 10 חלקת המשנה 134/4

-4 צבי אייזנשטט - דירה 18 חלקת המשנה 142/4

עיקרי ההתנגדויות:

בקשה למספר תיקונים שיהיו תואמים את צרכינו, ומיצוי זכויותינו. הבקשה מוגשת על ידי 4 דיירים בבניין שאינם מתנגדים לתכנית. מגיש התכנית צירף את הסכמתו לשינויים.

-1 הבקשה :בניה לקומה עליונה על כל הגג, במקום מרפסות מוצעות, בניית חדרים, ולאפשר מרפסות זיז.

-2 כמו"כ בקומה ד' (מפלס +)14.00 לאפשר לדירות הנ"ל דיורית.

-3 בקומה ג' (מפלס +)11.20 בתשריט הבקשה, בכל הדירות אחד החדרים מסומן כעמודים. יש לוודא שיוגדר כחדר, וניתן עבור כך זכויות בניה. וישורטט כחדר עם חלון ודלת.

-4 בנוסף מבקשים לשנות את הוראות התכנית , גמישות בשלביות ביצוע מלמטה למעלה, אם קומה לא בונה ניתן לקומת מעליה לבנות מרפסות, יינתן גם בינוי חלקי לצורך המשך מרפסת (מאחר ולא כולם בונים בבת אחת).

-5 מבוקש גם גמישות שדייר לא יצטרך לבצע את כל בניה שלו עצמו בבת אחת, ויוכל לבצעה בשלבים.

-6 קומה ב' (מפלס +,)8.40 המעבר לממ"ד המתוכנן, בחלק מהדירות נרשם כמרפסת, יש לוודא שיוגדר כחדר.

-7 קווי בנין יהיו מנחים בלבד ולא מחייבים.

-8 יש לתקן את קווי הבניין בתשריט, בהתאם למבוקש בתכנית (ישנם מספר מקומות שקווי הבניין בתשריט, אינם תואמים במדויק למבוקש).

-9 אין באמור לעיל כבדי לגרוע או לוותר על בקשות עתידיות, שלא צוינו בהגשה זו.

הערות:

-10 מחישוב שטחים עודפים מהתב"ע המוצעת, מתברר כי שטח של 145 מ"ר מתוך זכות אפשרית מכוח סעיף 13 – לא נוצל.

- 7 -

בקשתינו לנצל שטח זה לבניה על הגג, המשפר את נראות הבניין, ובהתאם לבניינים מס' 72-71 בהם קיבלו הקומה העליונה היתרים לבניה על הגג.

11. כמו כן, חישובי השטחים המוצעים כשטח עיקרי (בקומה ג' מפלס )+11.20 אינם תואמים

את המציאות, החישוב הוגש לאישור עבור שטח עיקרי כ – 25 מ"ר לדירה במפלס, ובפועל לפי התכנית, אין לכל הדירות הצעה בסדר גודל כזה, יש למדוד את השטח הנ"ל, ולתקן ולהוסיף שטח עירי בקומה העליונה.

התנגדות מספר 2 :

הורוביץ דינה ועמיחי- דירה 7 בת"ת .131 דירה מזרחית בקומה ב' מפלס .+8.40 רחוב שניאורסון ,75 גוש ,30728 חלקה 4

משפחת הורוביץ לא מתנגדים לעצם תכנון ובניה בבית המשותף, אלא לתכנון המתעלם מציפיות לגיטימיות ובסיסיות שלהם, ולהגשת תכנית שבניגוד לחוק, הפוגעת בסירתם באופן לא סביר ובנימוקים הבאים:

-1 אי חוקיות וחוסר סמכות – התכנית המופקדת לא עומדת בתקנות התכנון והבניה (בעל דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף), תשע"ו – .2016 בהיותה פוגעת בדירת הורוביץ, ומציעה בדירתם ובבית המשותף בינוי פוגעני ולא מוסכם. כך שהפקדתה בוצעה שלא כדין ובחוסר סמכות.

בנוסף, לתכנית אין סמכות חוקית להתקדם במתכונתה, משום שהוגשה על-ידי בעל דירה אחר ללא הסכמת בעלי הדירות הנפגעות, בניגוד לתקנות התכנון והבנייה החלות על בתים משותפים.

-2 אי סבירות והפליה לרעה – עבור כל הדירות הפונות מזרחה במפלסים שמעל ומתחת למשפחת הורוביץ, מציעה התכנית הסדרת שטח בנוי ובהמשכו מרפסת פונקציונלית לכוון מזרח. רק לא למשפחת הורוביץ. להם התכנית מציעה הסדרת בינוי ללא מרפסת בכוון מזרח, אלא מרפסת לא פונקציונלית בכוון דרום. בנוסף, התכנית לא מציעה מרפסת שירות פונקציונלית, אלא מרפסת שירות פנימית מוקפת חדרים מכל עבריה, שלא עומדת בתקנות התו"ב לעניין מרפסת שירות.

התכנית המוצעת מפלה את דירת הורוביץ לרעה בכך שבניגוד לכל שאר הדירות בבניין, שבהן מוסדר בינוי קיים לצד מרפסות הפונות מזרחה, דווקא לדירת הורוביץ לא מוצעת מרפסת מזרחית, וכתוצאה מכך נגרמת חשיכה משמעותית ופגיעה באוורור הטבעי.

המרפסת היחידה המוצעת להם היא דרומית, שאינה פונקציונלית להחדרת אור ואוויר ואף פוגעת בפרטיות בשל קרבה וצפיות מדירה סמוכה. מאחר שהבינוי בדירת הורוביץ אינו שונה מזה שבדירות שמתחתיה, אין הצדקה למנוע מהם מרפסת מזרחית תקנית, לאוורור חדר אמבטיה, בדומה למרפסת השירות שאושרה לדירה 5 במפלס קומה א .5.6 ועל כן מבוקש מהוועדה להורות על הסדרת הבינוי ומתן מרפסת לכיוון מזרח כמו בדירות האחרות.

-3 שלביות הבינוי ובחינה הנדסית – שלביות הבינוי שלא בהינף אחד גם למפלס הגג, בעייתית מבחינות רבות, הן פונקציונלית והן בטיחותית ועוד. על פניו גם נדרשת בחינה הנדסית יסודית שלא נערכה, טרם אישור מסת בניה במפלס קומה נוספת בבית המשותף.

- 8 -

התכנית מאפשרת בנייה של ההרחבות בחזיתות הבניין ובקומת הגג בשלבים נפרדים, דבר שיגרום לכך שהבניין יהפוך לאתר בנייה פעמיים בשנים סמוכות וייצור מפגעים משמעותיים לדיירים. בנוסף, פיצול העבודות יוצר חוסר הרמוניה אדריכלית וסיכונים תפעוליים, שכן הבנייה בקומות התחתונות והגג קשורה זו בזו מבחינה הנדסית, תפעולית ולוגיסטית. כדי למנוע מטרדים, סתירות וסיכונים, מבוקש לחייב ביצוע כל הבנייה במפלסים התחתונים ובגג בהינף אחד במסגרת התכנית.

מאחר שהיתר הבנייה המקורי הונפק בתחילת שנות ה־,80 יש ספק אם המבנה עומד בדרישות תקן 413 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. לאור תוספת הבנייה המשמעותית המוצעת על גג הבניין, נדרשת בדיקה הנדסית מקיפה שתוודא את יציבות המבנה, חוזקו ובטיחותו לפני מתן היתר בנייה בתוספת זו.

-4 חוסר תום לב ותשלומי איזון –לא הוסדרה בכלל סוגיית תשלומי האיזון מול הורוביץ, כתנאי לאישור תכנון בגג משותף ועל חשבון זכויות קניין משותפות, כביטוי לחוסר תום לב העומד מאחורי הגשת התכנית.

הגג וזכויות הבנייה הם רכוש משותף, ולפיכך כל בניה על הגג מחייבת תשלום דמי איזון לבעלי הדירות האחרים, ובהם הורוביץ. מגיש התכנית פעל בחוסר תום לב בכך שלא תיאם זאת, וכי תשלום דמי האיזון חייבים להיות תנאי למתן ההיתר לפי חוק המקרקעין.

-5 בנוסף, מודגש כי ההתנגדות הוגשה בלוח זמנים דחוק ולכן היא חלקית. הוגשה בקשה למתן ארכה. ההתנגדות תתוקן ככל שתינתן הארכה.

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה ממליצים לקבל

חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף כמפורט להלן:

-1 לקבל חלקית את ההתנגדות שהגג וזכויות הבנייה הם רכוש משותף, ולפיכך כל בנייה על הגג מחייבת אישור של כל בעלי זכויות בגג ותשלום תשלומי איזון בהתאם לחוק המקרקעין לבעלי הדירות האחרים, ובהם משפחת הורוביץ, דירה 7 במפלס +8.40 – בתהליך העמדת התכנית בתנאי סף התכנית נבדקת הזכות להגיש תכנית בבית משותף על ידי הלשכה המשפטית. מדובר בתכנית בניין עיר הקובעת מסגרת תכנונית להוצאת היתר בניה בהתאם לחוק התכנון והבניה.

התכנית אינה עוסקת בקניין. יחד עם זאת ולשם הסר ספק, נושא הבניה על הגג יועבר לבחינה חוזרת מול הלשכה המשפטית.

-2 לקבל חלקית את ההתנגדות כי לא ניתנה הסכמת משפחת הורוביץ לתכנית וכי לא ניתן להציע שינוי בדירתם ללא הסכמתם, בהתאם לתקנות. וכי יש לבטל את התכנית מהטעם הזה – כאמור בסעיף הקודם, הזכות להגשת תכנית בבית משותף נבחנה בתנאי סף בהתאם לחוק על ידי - 9 -

הלשכה המשפטית. במסגרת התכנית מוצעת הכשרת בניה בצד הדרום מזרחי, ותוספת עמודת ממ"ד ומרפסות בדירת המתנגדים. מעל התוספת המוצעת בדירת המתנגדים מוצעת מרפסת גג.

ככל והמתנגדים אינם מעוניינים בתוספת הבניה המוצעת בתכנית, ובהכשרת הבניה הקיימת בדירתם, יש לבטל את הבניה המוצעת להם ולסמן את הבניה הקיימת ללא היתר להריסה.

התכנית תתוקן בתיאום מחלקת התכנון.

-3 לקבל חלקית את ההתנגדות לצורך לערוך בדיקה הנדסית יסודית בשלב התכנית טרם אישור תוספת הקומה והבניה המוצעת, שתוודא את יציבות המבנה, מאחר שהיתר הבנייה המקורי הופק ב- 1982 – התכנית קובעת מסגרת תכנונית לתוספת בניה בבניין. על מנת לממש את תוספת הבניה המוצעת יש לקדם הליך של היתר בניה. במסגרת היתר הבניה לכל תוספת לבניין קיים, נדרשת בדיקה הנדסית. יש להוסיף להוראות התכנית סעיף לעניין כי תנאי להיתר למבנה קיים מותנה בבדיקה בדבר הצורך בחיזוק המבנה לפי הוראות ת"י .413 -4 לקבל חלקית את ההתנגדות והבקשה לתוספת בנייה בקומה החדשה על הגג, והפיכת מרפסות גג לחדרים, תוך ניצול יתרת זכויות הבניה שניתן לאשר בתכנית בסמכות מקומית. וכי חישוב שטחי הבניה שמתווספים ליח"ד אינו תואם את המצב בפועל ותוספת הבניה המוצעת בתכנית והוא פחות מ – 25 מ"ר ליח"ד – מדובר במבנה ישן, מורכב וגדול בעל צורה לא רגולרית. התכנית מציעה תוספות אחידות, ככל הניתן במסגרת המגבלות צורת הבניין, ותוספת קומה להרחבת הדירות בקומה העליונה. התכנון המוצע נבחן ומקובל מבחינה תכנונית. ככל שיש יתרת זכויות שניתן להוסיף בתכנית בסמכות הועדה המקומית, ניתן לבחון אפשרות להרחבת נוספת על הגג ע"ח המרפסות בצורה אחידה ומידתית. בנוסף, חישוב השטחים שמתווספים לכל דירה ייבחן שוב על ידי עורך התכנית. יודגש כי לא מדובר בתכנית מכוח תמ"א ,38 ואין חובה להוסיף 25 מ"ר ליח"ד. תוספת הבניה נקבעת בהתאם למיקום הדירה בבניין ואפשרויות ההרחבה. התכנון יתואם עם מחלקת התכנון.

-5 לדחות את ההתנגדות לעניין גמישות בשלביות הביצוע שנקבעה בתכנית באופן שהבניה תהיה מלמטה למעלה, ולאפשר לכל דירה לממש את הבניה בשלבים, על מנת להקל על הבניה.

והבקשה לקבוע שלביות ביצוע של כל הבניה לרבות תוספת הקומה בהינף אחד, על מנת לצמצם את המטרדים בשלב הבניה – התכנית איפשרה גמישות בשלביות הביצוע ולא קבעה הינף אחד.

מדובר במבנה ישן, מורכב וגדול בעל צורה לא רגולרית. למעשה, מדובר בשלושה בניינים מחוברים, כשלכל בניין שני אגפים. בבניין 28 יחידות דיור. על מנת לאפשר את הקמת תוספות הבניה תוך צמצום מפגעים סביבתיים והפרעה לדיירים, נקבע בהוראות התכנית כי הבניה תבוצע בהינף אחד בכל אגף, באופן שכל שתי יח"ד באגף הצמודות לחדר מדרגות משותף, מדרגות - 10 -

משותפות או כניסה קרובה תיבנינה בהינף אחד. ניתנה גמישות בתוספת הבניה על הגג באופן שלא תהיה תלויה בתוספות בעמודות, אך גם היא נקבעה באופן ששתי יח"ד המחוברות בחדר מדרגות יבנו יחד. מתן אפשרות לגמישות בשלביות הביצוע, מלמטה למעלה ולכל דירה בנפרד, או שלבים בהרחבה של יח"ד אחת עצמה, תיצור מצב של אתר בניה תמידי ופגיעה משמעותית באיכות החיים של הדיירים. ומנגד, קביעה שכל הבניין ייבנה בהינף אחד, תצמצם את ההיתכנות להקמת הרחבות הדיור המוצעות בתכנית.

-6 לקבל חלקית את ההתנגדות שבמפלס +8.40 החדר אשר מחובר לעמודת הממ"ד שהתווספה בתכנית בדירה 8 מצוין בטעות כמרפסת למרות שמשורטט כחדר. ותיקון תוספת הבניה בקומה +11.20 לחדר במקום קומת עמודים מוצעת – לא ברורה הטענה לגבי קומת עמודים בנספח בינוי מוצגת "תוספת בניה". בכל מקרה, יש לתקן את השימוש המצוין על גבי הנספח בינוי לחדר. ככל ויש מקומות נוספים בהם עמודת הממ"ד אינה מחוברת ישירות למסת הבינוי, או מוצגת קומת עמודים במקום ציון חדר, יש לתקן. התכנית תתוקן בתיאום מחלקת התכנון.

-7 לקבל חלקית את ההתנגדות לתוספת 2 דיוריות ליח"ד שקיבלו הרחבה בקומת הגג במפלס +14.00 - ניתן לאפשר דיוריות ליח"ד בקומת הגג. יש להציג את הדיוריות בנספח הבינוי ולציין בטבלה 5 בהוראות התכנית. תוספת הדיורית תהיה בהתאם להנחיות מינהל התכנון. התכנון יתואם מול מחלקת התכנון.

-8 לדחות את התנגדות לכך שקו הבניין יהיה מנחה ולא מחייב - קו הבניין מגדיר את התחום בו ניתן לתכנן את הבינוי במסגרת התכנית ואת מרחקי הבינוי ביחס לגבולות המגרש. כאשר מדובר בתוספת לבניין קיים, נקבע קו בניין בהתאם לתוספת הבניה המוצעת והבניין הקיים ולא קו בניין כללי. בכל תכנית, קו הבניין מוגדר כמחייב גם כאן יודגש כי מדובר על בניין מורכב מאוד בצורניות שלו וכי ההרחבות נשקלו על מנת לייצר תכנון מסודר וראוי.

-9 לקבל חלקית את ההתנגדות כי תוספת המרפסת המוצעת למשפחת הורוביץ בדירה 7 מפלס +8.40 היא דרומית וכלואה, וגם מרפסת השירות בצמוד למטבח לא מאפשרות חדירה של אור ואוויר, ויוצרות מצב של החשכת הדירה ופגיעה במשפחת הורוביץ. והם מבקשים תוספת מרפסת ומרפסת שירות, בצד המזרחי של הדירה בדומה לדירות אחרות – לדירת המתנגדים מוצעת מרפסת דרומית, בצורה סימטרית ואחידה כפי שמוצע לכל הדירות הפונות לצד זה של הבניין. עצם העובדה שמוצעת להם מרפסת דרומית ולא מזרחית, לא גורמת להחשכה של הדירה וחסימה של אוויר כפי שנטען כי מדובר על מרפסת. בנוסף, תוספת מרפסת שירות שמחוברת למטבח, גם אם כלואה בנישה בבניין, מהווה תוספת ראויה לדירה. עם זאת, לבקשת המתנגדים, ניתן לבחון אפשרות לתוספת מרפסת ומרפסת שירות צמודה לחדר אמבטיה בצד המזרחי של הדירה. ככל ומתאפשר מבחינה תכנונית, יש לתאם ולתקן את התכנית בתיאום מחלקת התכנון.

- 11 -

-10 לדחות את ההתנגדות לכך שהועברה התנגדות חלקית וכי התבקשה ארכה מטעם המתנגדים על מנת להשלים את טענותיהם – בעקבות בקשת המתנגדים, אישרה הועדה המקומית ארכה של חודש לתקופת ההפקדה עד לתאריך .16.10.25 לאור זאת, ניתנה למתנגדים האפשרות להשלים טענותיהם.

-11 לאור השינויים האפשריים בתכנון ביחס לתכנית המופקדת, שיבחנו מול מחלקת תכנון העיר,

ישקל הצורך בפרסום לפי סעיף 106 ב.

-12 לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

- 12 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1283738

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: כץ שלמה

עורך התכנית: פלינק נפתלי

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 03/09/2024

כתובת הרב בנימין צביאלי 18-28 , פסגת זאב

גוש חלקה בשלמות

30587 141 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

יערכו בתכנית השינויים הבאים בתיאום עם מחלקת התכנון :

11/12/2024

בבניין 20 ו 28 החלפנו בין הבינוי המוצע למרפסת (במראה). והמרפסות בקומה מעל בהתאמה.

בבניין 28 הצענו את הקומה החדשה כיח"ד חדשה (במקום הפיצול בקומות )1-2 ומדרגות חיבור חיצוניות לקומה למטה.

בכל הבניינים הצענו חלונות בקומת גג החדשה בקיר במקום בגג רעפים.

יש להוסיף בשלביות הביצוע כי פיצול יחידות דיור/ תוספת יחידות דיור יהיו בשלבים נפרדים לכל יחידת דיור וללא תלות בהרחבות יחידות דיור יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה ימשיכו לחול.

09/10/2024 מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה מחליטים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

- 13 -

בהתאם לבקשת מגיש התכנית הקומה האחרונה תהיה בגובה של 2.84 .

עפ"י תכנית מתאר ,2000 שטח התכנית מוגדר כאזור עירוני ללא ציפוף. מאחר ומדובר באזור בינוי חדש ועפ"י מגמות התכנון בנוגע לציפוף העיר, ניתן לאפשר תוספת יח"ד והרחבות דיור במסגרת התכנית, בתנאי מתן פתרון חניה בתחום המגרש.

יש לציין מספר מחסן ושטח המחסן במ"ר ע"ג התכניות. שטח מחסנים יהיה ועד 20 מ"ר. שטחי הבניה עבור מחסנים יוצעו מכוח סעיף .15 מוצעת תוספת מחסנים בחפירה מתחת למבנה הקיים. תנאי להיתר לכל תוספת מחסן יהיה אישור מהנדס לחפירה מתחת למבנה הקיים.

יש לתקן את שלביות הביצוע המוצעת בתכנית באופן הבא: תוספת הבניה בקומות המחסנים תהיה בנפרד לכל עמודה , תוספת הקומה החדשה – קומה ד' יהיו בהינף אחד לכל עמודה וללא תלות בשאר הבניה. פיצול יח"ד יתאפשר לכל יח"ד בנפרד ויהיה ללא תלות בשאר הבניה.

סגירת מרפסות גג קיימות תהיה ללא תלות ביתר העמודה. יש לתקן בתיאום מחלקת התכנון.

מיקום המחסנים יתואם על מחלקת התכנון.

יש לסמן בתשריט ובנספח הבינוי בצורה גרפית ומילולית את עבירות הבניה הקיימות במבנה, ולהוסיף הוראות על כך בהוראות התכנית. תנאי לתחילת עבודות יהיה הריסת עבירות הבניה הקיימות של מגיש הבקשה להיתר.

יש להציג את המערכות והמתקנים המשותפים בקומת גג הרעפים בנספח הבינוי, והגישה אליהם, בתיאום מחלקת התכנון. יש להוסיף בהוראות התכנית כי תישמר גישה חופשית לכלל הדיירים לקומת הגג.

לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע תיקונים טכניים.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד 'לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעליי העניין בחלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

- 14 -

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

תקנון:

סעיף 1.4 – יש להוסיף לפי אלו סעיפים בחוק התכנון והבנייה התכנית בסמכות מקומית.

סעיף 1.5.7 – יש להשמיט ציון תכנית ומגרש.

סעיף 1.7 – להשלים נתונים. נספחי הבינוי יהיו מנחים כשחלק מהנתונים מחייבים.

סעיף 4.1.2ב' חניה – להוסיף שהחניה תהיה בתחום המגרש בלבד.

סעיף 4.1.2ד' הוראות כלליות – להוסיף כי תישמר גישה חופשית אל הגג לכל הדיירים בבניין.

סעיף 5 – יש לתקן את סה''כ השטחים הכוללים. יש להוסיף קומה מתחת לכניסה הקובעת.

סעיף 6.2.1 – יש להוסיף הוראות להריסת עבירות בניה.

תשריט:

יש להוסיף מידות מגבול התכנית.

יש להוסיף סימון הריסת עבירות בניה.

נספח בינוי:

יש למספר את המחסנים ולציין שטח כל מחסן במ"ר.

יש להוסיף מפלס אבסולוטי בתכניות ובחתכים.

להשמיט טבלת שטחי בניה לפי יח"ד. וחישוב שטחים רובוטי.

יש להציג פיתוח / מפלסי קרקע בתכנית קומה ב', ביציאה המוצעת בחזית הדרומית של המבנים.

- 15 -

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

תוספת 12 יח"ד והרחבת יחידת דיור קיימת, צביאלי ,18-28 פסגת זאב.

עיקרי הוראות התכנית:

1. שינוי במערך ייעודי קרקע מאזור מגורים 2 לאזור מגורים ג'

קביעת הבינויים הבאים כשטח הבניינים ברחוב צביאלי 28-18

א. תוספת 12 יח"ד חדשות (2 יח"ד חדשות בכל בנין ע"י פיצול יח"ד קיימות).

ב. הרחבת יח"ד קיימת.

ג. תוספת מחסנים (מחסן לכל אחת מיח"ד).

ד. הגבהת חלל גג הרעפים לשם שימוש בחלל הגג כשטח למגורים.

הכל בהתאם לנספח הבינוי -נספח מסי .1

2. קביעת קווי בניין לבניה, כאמור.

3. הגדלת שטחי הבניה בשטח.

4. הגדלת מספר יחידות הדיור מ-12 יחידות דיור ל- 24 יחידות דיור.

5. הגדלת מספר קומות מ-4 מעל קומת מחסנים ל-5 קומות מעל קומת מחסנים (קומה עליונה מובלעת

בתוך חלל גג הרעפים).

6. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבנייה, כאמור.

7. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

8. קביעת הוראות בגין בניין / מבנה להריסה.

9. קביעת הוראות בגין עץ לשימור.

התכנית הינה בסמכות הוועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 01/08/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 30/09/2025 .

לתוכנית הוגשו 4 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

אברהם ותמר פישר המתגוררים ברח' מישאל מזרחי ,13 בניין צמוד לתכנית, חלק משורת בניינים בגב התכנית.

עיקרי ההתנגדויות:

א. שכונה זאת התאכלסה אך ורק במהלך שנת 2018 אמנם התבע הקודם היה לפני 20 שנה לערך

אבל עדיין הוא רלוונטי ביותר ואין הצדקה כלל וכלל לערוך שינוי באופי השכונה ובסביבתה.

- 16 -

ב. האזורים שהוחרגו בפסגת זאב לבניה לגובה הם על ציר הרכבת הקלה וכאן מדובר במרחק רב

ממנו בפרט שבכל האזור אין בניה לגבוה בכלל.

ג. אין הצדקה לחרוג מהסטנדרט של 2 חניות לדירה כשממוצע הרכבים למשפחה באזור המדובר

הינו 1.5 רכבים למשפחה, ובפרט שהחניות בבניינים המדוברים הינם חניות כפולות שלא ניתן לחלקם לדיירים שונים ובכך ייוצר עומס על השטחים הציבוריים והתנועה באזור.

ד. אין התייחסות מפורטת בתוכנית לנושא דודי השמש שבתוכנית המקורית הם נסתרים בגג

רעפים והדבר חשוב לנראות הפרויקט והאזור בכלל.

ה. אבקש להוסיף שתנאי לקבלת היתר בניה יהיה אישור נגישות ומעליות לכלל הקומות וכתנאי

לקבלת טופס .4

התנגדות מספר 2 :

בנימין וחנה גוטשטיין המתגוררים ברח' מישאל מזרחי ,15/6 תת חלקה .83 בניין צמוד לתכנית, חלק משורת בניינים בגב התכנית.

עיקרי ההתנגדויות:

1. היעדר הצדקה לשינוי ייעוד

התכנית מציעה לשנות ייעוד מ"אזור 2" ל"אזור מגורים ג'יי. השכונה ממוקמת בקצה המדרונות המזרחיים של פסגת זאב, מרוחקת מתחבורה ציבורית וממוקדי מסחר ותעסוקה, ואין בסיס תכנוני לשינוי המבוקש.

במסמך ההסבר צוין כי שינוי דומה אושר בחלקה סמוכה. בפועל, אותו שינוי נעשה ללא פרסום ויידוע כנדרש, תוך פגיעה בזכות ההתנגדות של יתר התושבים. לכן אין לראות בו תקדים מחייב אלא מצג מטעה.

2. פגיעה בפרטיות וירידת ערך

הבניינים ברחוב צביאלי סמוכים לבניינים ברחוב מישאל מזרחי, גב אל גב ובמרחק חצרות צמודות בלבד.

הגבהת המבנים והוספת חדרי מדרגות חיצוניים יגרמו לחדירה קשה לפרטיות, בצפייה ישירה לחללי המגורים. הפגיעה אינה רק באיכות החיים אלא גם בערך הדירות, שנרכשו דווקא בזכות מיקומן מעל לקו הבניינים, ללא חומה בנויה מולם. מתן ההיתר יפגע באופן ניכר בשווי הנכסים.

3. שינוי אופי השכונה והעמסה תחבורתית

הייעוד המקורי: מגורים מרווחים בדירות של חמישה חדרים ומעלה, במבנים נמוכים, באווירה כפרית

ושקטה. השכונה חדשה יחסית ואוכלסה רק בשנים האחרונות. הגדלת הצפיפות תפגע באופייה ותהפוך אותה לשכונה עמוסה וצפופה. הרחוב המבוקש הוא רחוב צר הסובל ממצוקת חניה קיימת, והבניה הנוספת תחריף מצב זה.

4. פגיעה בזכויות קנייניות

המבקשים ואנכי יושבים על חלקת קרקע משותפת. חרף זאת, לא נעשתה כל פנייה לבדיקת ההשלכות על זכויותיי. מצב דומה התרחש בחלקה סמוכה, שם נגרמה פגיעה ממשית בזכויות.

- 17 -

אדגיש כי אני עצמי מעוניין בהרחבת המרפסת בדירתי, ובפרט משום שמרפסת זו כמעט כולה מקורה ואינה מספקת לשימוש כמרפסת סוכה. אילו הייתה נעשית פנייה מסודרת בנוגע לתכנית, הייתי מצטרף לבקשה כדי להסדיר זאת במסגרת התב"ע.

מתן היתר באופן חד צדדי וללא בירור קנייני מקדים שולל ממני אפשרות זו, ולפיכך אינו יכול להתקבל.

התנגדות מספר 3 :

אליהו וחיה אוסטרי המתגוררים ברח' מישאל מזרחי ,15/3 בשם תושבים המתגוררים ברחוב מישאל מזרחי .9-15

עיקרי ההתנגדויות:

()1 הצעת התכנית לשינוי האזור הנידון מ אזור 2 לאזור מגורים ג' - שכונת נווה הפסגה הינה שכונה

פסטורלית וקהילתית הממוקמת בקצה המורדות המזרחיים של פסגת זאב, מרחק הליכה של כ- 25-30 דקות מתחנת הרכבת הקלה הקרובה ביותר, ומרחק נסיעה של כ- 5-10 דקות ברכב, ללא סמיכות לאזורי מסחר או תעסוקה, כך שאין הצדקה לשינוי הגדרת אזור השכונה.

במסמך "דברי הסבר לתוכנית" נכתב כי שינוי דומה בוצע לחלקה הסמוכה, אנו רוצים להביא לידיעת חברי הוועדה שאמנם אכן תוכנית כזו אושרה, אולם הדבר נעשה תוך הסתרת הפרסומים וללא יידוע כמתבקש לשאר תושבי השכונה שהדבר היסב להם עוגמת נפש מרובה, כפי שהם יכולים להעיד על כך, תוך שלא ניתנה לחם אפשרות נאותה להתנגד לתוכנית זו, לכן יש לראות בדברי הסבר אלו מצג שווא המבקש להיתלות בתקדימים שלמען האמת אינם תקדימים ראויים.

()2 היזק ראיה וירידת ערך הדירות - הדירות המבקשות את ההיתר (רח' צביאלי) ממוקמות בסמיכות של ממש לדירות ברח' מישאל מזרחי (באופן של גב לחזית, בהפרש של חצרות צמודות בלבד).

הגבהת הבניינים והקמת חדרי מדרגות חיצוניות תייצר פגיעה ממשית וחדירה לפרטיותם של בעלי הדירות ברחוב מישאל מזרחי, ותיווצר מציאות של צפייה ישירה לתוך החדרים בבית ללא יכולת התגוננות נאותה.

מלבד הפגיעה החמורה באיכות החיים, אישור התוכנית תגרור ירידה של ממש בערך הדירות. משום שהפרויקט בנוי באופן שבעלי הדירות ברחוב מישאל מזרחי המתנגדות למתן ההיתר רכשו במכוון דירות אשר נמצאות מעל קו הבניינים, וערך הדירות האלו גבוה בהרבה בזכות מיקומם הנוכחי ללא בניה המציבה חומה של ממש נגדם, כך שמתן ההיתר יוריד את ערך הדירות באופן משמעותי.

()3 שינוי אופי השכונה - ייעוד השכונה המקורי הינו- מגורים מרווחים בדירות בנות חמישה חדרים ומעלה, במבנים נמוכים באזור כפרי ושקט. (הדירות המבקשות את ההיתר הינן בנות שישה חדרים). לשם כך רובם של הדיירים בשכונה עברו מתוככי השכונות הצפופות לאזור זה. השכונה היא חדשה והאכלוס בה התבצע לפני כשש שנים בלבד, השינוי המוצע יגרום להגדלת הצפיפות בצורה לא מידתית, תוך שינוי אופייה של השכונה למקום המוני וצפוף. בנוסף לכך, הרחוב המיועד למתן ההיתר הינו רחוב צר הסובל גם כך ממצוקת חניה משמעותית, בניית דירות נוספות תחמיר את הבעיה.

()4 פגיעה בזכויות - מבלי לפגוע באמור לעיל. כיוון שהמתנגדים יושבים על חלקת קרקע משותפת עם המבקשים, ולא נעשתה פניה מסודרת מצד המבקשים כדי לבדוק אם אין בהגשת התוכנית באופן חד צדדי פגיעה בזכויות הקרקע של המתנגדים (דבר אשר אכן ארע במתן ההיתר בחלקה הסמוכה), אנו מבקשים לדחות את מתן ההיתר עד לבירור עניין זה.

- 18 -

התנגדות מספר 4 : התנגדות עצמית

שלמה כץ, רח' צביאלי ,28 דירה 7 (תת חלקה )28

עיקרי ההתנגדויות:

1. מבוקש לאשר תוספת של כ 15 מטרים על מנת להוסיף חדר בקומת הגג בחזית הקדמית, זאת

בהתאם לתשריט המצורף כנספח .1

אבקש להבהיר, כי החדר המבוקש יתווסף על חשבון מרפסת בתוכנית המופקדת, וכי גובה הגג לא ישתנה ולא יעלה מהגובה הנוכחי המוצע על פי התוכנית המופקדת כתוצאה מהוספת החדר על גבי המרפסת המוצעת.

2. מתוך רצון טוב, והתחשבות בתושבי הבניינים האחוריים - ברחוב מישאל מזרחי, אנו מבקשים

להסיר בתוכנית זו, את הפתחים והחלונות הפונים לצד בניינים אלו, בכל השטחים הנוספים בתוכנית.

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה ממליצים לקבל חלק

מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף כמפורט להלן:

1. לדחות את ההתנגדויות שעניינן שינוי אופי השכונה ושינוי ייעוד הקרקע, תוספת קומות ובניה לגובה

והגדלת הצפיפות– התכנית אינה משנה את יעוד הקרקע המהותי שהינו- מגורים. שינוי הגדרת הייעוד מ"אזור מגורים 2" ל"אזור מגורים ג׳" נובע מעריכת התכנית בהתאם למבא״ת (מבנה אחיד לתכנית משנת .)2006 בנוסף, בהחלטת הוועדה להפקדה הובהר כי אמנם האזור נשוא התכנית מהווה אזור בינוי חדש ועל כן ההגדרה של תכנית מתאר 2000 לאזור לא לציפוף, אך בפועל מדובר על בינוי מכוח תכנית משנת ,2006 לפני כ 20 שנה, וכי בהתאם למגמות התכנון העירוניות לעידוד ציפוף העיר פנימה, ניתן לאפשר תוספת יח"ד והרחבת יחידות דיור באזור זה.

מוצעת תוספת של 12 יחידות דיור בלבד, בשלושה בניינים מדורגים קיימים בני שני אגפים, הרחבת יח"ד הקיימות והגבהת גג רעפים ליצירת קומה חמישית מלאה לשם הרחבת יח"ד בקומה הרביעית. שינויים אלו לא ישנו את אופי השכונה וכי מדובר על בניה מרקמית נמוכה ולא על בניה לגובה.

2. לדחות את ההתנגדויות למחסור בחניה או לחריגה מהתקן, והעמסה תחבורתית על הרחוב - בהוראות

התכנית המופקדת נקבע במפורש כי החניה תינתן בתחום המגרש ובהתאם לתקן התקף בעת מתן היתר הבנייה, אך לא פחות מהמוצע במסמכי התכנית. המשמעות היא שכל בקשה להיתר תיבחן לפי תקן החניה המאושר ותעמוד בדרישות החניה הקבועות בחוק. יצוין כי תוספת של 12 יח"ד המוצעת בתכנית - 19 -

לא אמורה להשפיע כלל על העומס התחבורתי ברחוב ובמרחב כולו.

3. לדחות את ההתנגדויות שעניינן החשש מפגיעה בנראות עקב הצבת מתקנים על הגגות - בהוראות

התכנית המופקדת נקבע כי קולטים לדודי שמש יוצבו כשהם צמודים לגג המשופע, וחובת העתקת המתקנים המשותפים הקיימים בגג הקיים אל גג הבניין החדש. במצב הקיים ממוקמים דודי השמש בחלל גג הרעפים, והקולטים מוצבים על גג הרעפים. התכנית המוצעת שומרת על חזות הבניין בהתאם לקיים.

4. לדחות את ההתנגדויות לפגיעה בזכויות קניין וירידת ערך, ושלא ניתנה לשכנים אפשרות להתנגד לתכנית

והם מבקשים לדחות את מתן ההיתר עד לבירור העניין. וכי תוספת הזכויות המבוקשת בתכנית באה על חשבון שטחים שיכלו המתנגדים לקבל אילו היו מצטרפים לתכנית – על פי הנתונים במערכת העירונית, התכנית פורסמה כדין להפקדה ונתלו מודעות בהתאם להוראות החוק. העובדה כי הוגשו התנגדויות לתכנית מעידה על כך שהפקדת התכנית הובאה לידיעת המתנגדים. מדובר בתכנית בניין עיר שקובעת את המסגרת התכנונית להוצאת היתר בניה, ולא בהיתר בניה. לאחר אישור התכנית, צריך יהיה לקדם היתר בניה כחוק. בנוסף, במסגרת התכנית מוצעת תוספת שטחי בניה שניתן לקבל בסמכות הועדה המקומית. חישוב תוספת השטחים בתכנית נעשה באופן יחסי בהתאם לשטחים שאושרו בהיתרי הבנייה לבניינים בתחום התכנית בלבד. שטחי הבניה המוצעים בתכנית זו לא באים על חשבון שטחים שניתן לבקש עבור הבניינים האחרים בחלקה / מגרש. ככל ובעלי הדירות בבניינים האחרים בתחום המגרש מעוניינים לקדם תכנית להרחבת דירותיהם, הם יכולים לפנות למוסדות התכנון כדי לבחון קידום תכנית לתוספת בניה. יצויין כי התכנית נבדקה תכנונית ונמצאה ראויה, התוספות אחידות ושומרות על נראות טיפוסי הבניה הקיימים.

5. לדחות את ההתנגדות לעניין הוספה בתנאים להיתר בניה, כי תנאי להיתר בניה יהיה אישור נגישות

ומעליות לכל הקומות וכתנאי לטופס 4 - תוספת הבניה המוצעת בתכנית אינה מחייבת אישור נגישות ומעליות לכל הקומות. בשלב היתר הבניה יידרשו מגישי הבקשה להיתר לעמוד בתקנות לעניין נגישות בהתאם לחוק ולתקנות.

6. לדחות את ההתנגדות העצמית של הבעלים של דירה 28 בתחום התכנית, להוספת 15 מ"ר לתוספת

חדר בקומת הגג להרחבת יח"ד בחזית הקדמית - הזכויות המוצעות בתכנית ממצות את שטחי הבניה שניתן לקבל במסגרת סמכות הוועדה המקומית. התוספת המבוקשת חורגת מהיקפי הבנייה שניתן לקבל בתכנית, ולכן תהיה על חשבון הרחבה של דירות אחרות, אשר ממילא מקבלות הרחבות מצומצמות יותר בשל מיקומן בבניין. אין הצדקה לצמצם הרחבות ליח"ד האחרות ולהגדיל את ההרחבה בקומת הגג שמלכתחילה גדולה יותר מההרחבה לשאר הדירות.

7. לקבל את ההתנגדות שעניינה פגיעה בפרטיות והיזק ראייה של הבניינים הצמודים מדרום ובקשה להסרת

הפתחים הפונים דרומה לעבר הבניינים ברחוב מישאל מזרחי, לצורך שמירה על פרטיות הדיירים בבניינים הגובלים בשטח התכנית - יש להסיר את החלונות של החדרים בקומה ד', הפונים לעבר הבניינים - 20 -

הגובלים מדרום. במקומם, יש לתכנן פתחים הפונים לכוון חדרי המדרגות. יש לתקן את מסמכי התכנית בתיאום מחלקת התכנון.

8. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

- 21 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1374511

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: סיטבון בועז

עורך התכנית: גדרון עמוס

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה:

כתובת אל סלוודור 18 , גבעת משואה

גוש חלקה בשלמות

30427 23 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים לוועדה המקומית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים :

יש לציין בהוראות התכנית בסעיף 1.4 מכוח איזה סעיף בחוק מבוקשות הרחבות, כמו כן יש לציין בטבלת שטחים בנספח בינוי בהתאם.

התכנית מציעה הכשרה של שתי הרחבות דיור לדיוריות, כל אחת בגודל של 35 מ"ר עיקרי ועוד 12 מ"ר ממ"ד מוצע.

תוספת הדיורית תהיה בהתאם לנוהל הדיוריות של מנהל התכנון לעניין: תשתיות וחניה.

יש לציין בהוראות התכנית סעיף 1.9 כי הדיורית אינה ניתנת לרישום במרשם המקרקעין בנפרד מיחידת הדיור, וכי בעת רישום החלוקה החדשה תרשם הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול רישום) התש"ל -.1969 כמו כן יש לציין גודל דיורית. אין לאפשר גישה חיצונית לדוריות מרחוב, הגישה תהיה מהמבנה בלבד.

27/11/2024

מוצעות חצרות אנגליות מחוץ לגבולות קירות פיתוח, אינו מקובל. מיקום חצרות אנגליות יתואם מול מחלקת תכנון.

יש לבטל את הבניה קלה הקיימת המוצעת להכשרה בשל מרחקים שאינם מספקים בין המבנים. יש לתאם את הוראות התכנית בהתאם.

בטבלה שבס' 5 יש לתקן את שטח גודל מגרש ל3,196 מ"ר בהתאם לשטח הרשום בפנקסי המקרקעין.

יש להשלים חוו"ד מחלקות הבאות : התובעה העירוני, אגף תברואה.

תנאי להתחלת עבודות של כל מגיש בקשה להיתר יהיה פירוק כל עבירות הבניה המסומנות בתכנית.

יש להציג תכנית קומת קרקע על רקע תכנית מדידה ולסמן את כל הבינוי הקיים בלי היתר להריסה בקו צהוב. יש להציג אלמנטים להריסה גם בתשריט מצב מוצע.

- 22 -

יש לסמן בחץ על גבי התכניות את הכניסות אל הבניין ואל הדירות/דיוריות המוצעות.

יש לשקם מדרכה, כביש וכל התשתיות אשר יפגעו כתוצאה מעבודות הבניה לשביעות רצונו של אגף שפ"ע.

עריכת התכנית תהיה מול המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות.

הנחיות מיוחדות-מודגש בזאת כי כל הוראות התוכנית מספר 2935ב, לרבות שטחי בניה מרביים, קווי בניין, גובה הבינוי, סטייה ניכרת, תנאים להיתר ולטופס אכלוס, שלביות ביצוע אשר לא שונו במפורש בתוכנית 1374511 זו, תמשכנה לחול ללא כל שינוי.

שליחת הודעות לכל בעלי העניין בחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם הוראות

התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965 . מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר אינטרנט של עיריית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

בנספח בינוי, יש להוסיף מספר לכל קומה.

התשריט מציג 3 בנייניים, אולם הנספח בינוי מציג רק 2 מבנים. יש להתאים את הנספח בינוי לתשריט

בתשריט מופיע עץ לשימור , יש לסמנו בהתאם בנספח הבינוי.

בנספח הבינוי בחזית מזרחית יש להציג חזית קירות תמך בנספח בינוי יש להציג את כל הקווי בניין.

תיאור חדש להתנגדויות

מצב קיים:

במצב הקיים שלושה מבנים מדורגים בני 5 קומות. התכנית המופקדת מציעה הרחבות דיור לטובת דיוריות עבור 2 יח"ד קיימות (במבנה המרכזי ובמבנה הצפוני) .

תכניות מאושרות קודמות:

2935א- תכנית המתאר לשכונה , אושרה ב,1991 השטח הינו אזור מגורים.

2935ב- קביעת בנוי, פתוח, והוראות בניה (דרום מערב העיר), אושרה ב.1991 אזור מגורים 2 מיוחד. מגרש ,35 - 23 -

24 יח"ד, שטחי בניה מירביים 2,640 מ"ר, 5 קומות: 4 קומות מתחת לכביש וקומה מעל הכביש.

-5/67/01שכון צבורי .1289/97 אזור מגורים

היתרים:

לא נמצאו היתרים למבנה זה.

תיקי עבירה:

מש' הרוש 19/3024

מש' סטיבון 18/7432

תקן חניה:

ל"ר, דיורית הינה חלק מיחידת דיור והינה פטורה ממקומות חניה.

מצב מוצע:

הכשרת עבירות בניה של 2 דירות קיימות בפועל ושינויי שלהם לדיוריות הכוללות ממ"ד בקומת מפלס -3.38 בבניין ,2 דירות 16 ו.23

התוכנית הופקדה בתאריך 15/08/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 14/10/2025 .

לתוכנית הוגשה התנגדות: 1 ע"י משרד עו"ד ש. פרידמן, אברמזון בשם דרור וכוכבית גדרון בעלי דירה 6 ברח' אל

סלוודור 20 , המצויה בקומה שלישי ()-1 , הממוקמת בקומה בה מבוקשת הבניה.

עיקרי ההתנגדויות:

1. אי עמידה בסמכות הועדה - מדובר בניסיון הכשרה של עבירת בניה חמורה (הוספת יח"ד לא חוקית) בבניינים

אשר סובלים מעבירות בניה רבות שאינן מטופלות ע"י העירייה. בעוד שהעבירה הסתיימה לפני 2018 ולכן אינה בסמכות הועדה המקומית לפי סעיף 62א(א)(13א) לחוק התכנון והבניה. התכנית אינה מציגה את כלל עבירות הבנייה בבניין ואת המציאות בבניין ולכן כלל לא כשרה לדיון.

בנוסף כנגד המבקשים נפתחו הליכים משפטיים וקיימות עבירות בניה רבות בדירותיהם.

2. שימוש בשטח משותף מבלי שיש זכויות למבקשים - מוצע לעשות שימוש לשם הרחבת דירה בשטח שאינו

בקומת המבקשים , אלא בשטח משותף הנמצא בקומה מתחת, באופן שמסכל אפשרות הרחבת דירת המתנגדים, ככל שהדבר יתאפשר בעתיד אם יהיו זכויות בניה. המתנגדים, מתנגדים לכל שימוש בשטחים משותפים, לכל תוספת מגורים בקומתם ולכל ניצול בזכויות הבניה.

3. הבניה המבוקשת סותרת את התכנון המקורי של הבניין ואת העקרונות התכנוניים שהנחו אותו - התכנית מנסה

לשנות את אופי הבניין ולשנות את העקרון התכנוני המנחה בו – דירות יחידות בכל קומה, ללא שכנים גובלים וללא קירות משותפים למעט רצפה ותקרה.

4. תשריט הבינוי סותר את נוסח התכנית או את המצב בפועל – בסעיף (4.1.2א) להוראות התכנית נקבע כי לא

תתאפשר גישה לדיורית מהרחוב אלא מהמבנה בלבד. בפועל, קיימות היום מדרגות מהדיורית למפלס הרחוב ופריצה של דלת כניסה מהרחוב כפי שמוצע בתכנית.

כך, שהכניסה לדיורית תהיה ממפלס הרחוב ולא מהמבנה. מדובר בעצם ביח"ד נפרדת ולא דיורית.

- 24 -

בנוסף, החצר האנגלית המוצעת כיום במיקום אחר, והחצר הקיימת לא מסומנת להריסה.

5. התכנית סותרת את נוהל דיורית של מנהל התכנון – התכנית מציעה דיוריות לשתי יחידות בלבד, בניגוד לנוהל

הדיוריות של מנהל התכנון, הקובע כי תכנית המאפשרת הקמת דיוריות חדשות תתייחס לכל הבניין ותקבע מהו גודל יחידת הדיור המאפשרת הוספת הדיורית, היקף יחידות הדיור בו יתאפשר הקמת דיוריות מתוך סה"כ יחידות הדיור (ברירת מחדל הינה %30 - במקרה של תכנית זו 7 דיוריות לכל הבניין).

6. עומס לא סביר על תשתיות הבניין - הבניין תוכנן ל8 דירות גדולות , הוספת 2 יחידות דיור מקימה עומס בלתי

סביר על תשתיות הבניין , חניות שאין בכלל לבניין אלא על חשבון החניות הפנויות ברחוב.

7. התכנית פוגעת בדיירי קומה -1 ומונעת מהם בניה נוספת להרחבת דירתם – דיירי הדירות בקומה -1 לא יוכלו

להרחיב את דירתם . במקום שהמבקש ירחיב את דירתם בקומה שלהם , עושה התכנית שימוש בכל שטח האפשרי בקומה -1 תוך פגיעה קשה בדיירי קומה זו. אין כל מניעה שהמבקש ירחיב על חשבון גינתו אלא שהם מבקשים להרחיב על חשבון האפשרות העידית של הרחבת דירת המתנגדים.

8. הכשרת בניה עבריינית חייבת להיות שיקול בהחלטת הועדה – כנגד מבקשים קיימים צווי הריסה. מהות הבקשה

היא ניסיון לנצל את החפירה הבלתי חוקית שחפרו המבקשים, והשמשת הדירות הבלתי חוקיות שבנו. אין שום עילה לתת פרס בצורת היתר בניה להרחבת דירתם על חשבון המתנגדים שאם התכנית תתקבל, אין סיכוי להרחיב את דירתם בשל מאפייני המגרש.

9. אין הסכמה קניינית בבניין לסיפוח שטחים משותפים ולקבל זכויות בניה - מדובר בבקשה להוספת בניה על

שטחים משותפים ושימוש בזכויות הבניה שלא הוקנו למבקשים אלא שייכות לכלל הדיירים, על המבקשים להראות זכות קניינית והסכמות לפי הדין.

המתנגדים שוחחו עם דיירים בבניין שמסרו להם שהם לא מכירים את פרטי הבקשה וחוששים להתעמת עם המבקשים ולכן חתמו על טופס שהוגש במסגרת הבקשה.

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף מכיוון שהתכנית בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א (א) לחוק התכנון והבנייה ממליצים לועדה המקומית לקבל חלק מההתנגדויות מהנימוקים הבאים:

1. לדחות את ההתנגדות לעניין אי עמידה בסמכות הועדה המקומית מאחר והתכנית מסדירה עבירות בניה שבוצעו

לפני שנת 2018 - התכנית מקודמת מכוח סעיף 62א(א) 13 ב. אחד התנאים לקיום הסעיף הוא שהתכנית לא תכלול הסדרה של בנייה שלא כדין במידה והסתיימה עד ליום 01/01/2018 ושיעור החלק שנבנה שלא כדין במגרש עולה על %20 מהשטח הכולל המותר לבנייה לפי התוכנית שחלה על המגרש בעת הבנייה שלא כדין.

התכנית הנ"ל מציגה הכשרת עבירות בניה בשיעור של %,3.2 דהיינו עבירות הבניה שמוצגות להכשרה ובוצעו עד שנת 2018 אינן עולות על %,20 על כן התכנית עומדת בסעיף 62א (א) 13ב וניתן לקדם את התכנית בסמכות הועדה המקומית.

2. לדחות את ההתנגדות לעניין שימוש בשטח משותף מבלי שיש זכויות למבקשים לבנות בשטח משותף שלא בקומה

שלהם וכי התכנית מסכלת אפשרויות הרחבה של המתנגד ככל ויבקש להגיש תכנית להרחבות בעתיד.

- 25 -

נושא ההסכמות להרחבות בשטח המשותף נבדק ע"י היועץ המשפטי בשלב תנאי הסף, ונמצא כי לתכנית הוגשו הסכמות מעבר למינימום הנדרש עפ"י החוק – %.33 התקבלו הסכמות של 20 דיירים מתוך 24 דיירים המגרש , דהיינו %80 הסכמות.

התכנית מציעה הרחבות של יח"ד למפלס מתחתיהן, ואינה מסכלת אפשרויות הרחבה עתידיות של יתר יח"ד הקיימות במגרש. ככל ומיקום הדירה של המתנגד מאפשר הרחבות בשטחים משותפים , הנושא יבחן לגופו של עניין לכשתוגש התכנית.

3. לדחות את ההתנגדות לכך שהבניה המבוקשת סותרת את התכנון המקורי של הבניין ואת העקרונות התכנוניים

שהנחו אותו כבניין בעל דרות יחידות בקומה - התכנית אינה משנה את אופי הבניין ואינה מציעה תוספת יח"ד חדשות. התכנית מציעה דיוריות בשטח תת קרקעי שאינו נצפה, הרחבות אלו מהוות חלק בלתי נפרד מיח"ד קיימות והמשמשות את אותה יח"ד כהגדרתן בנוהל דיורית.

4. לקבל חלק מההתנגדות לעניין תשריט הבינוי הסותר את נוסח התכנית או את המצב בפועל – יש להסיר את

המשפט כי לא תתאפשר גישה לדיוריות מהרחוב אלא מהמבנה בלבד (סעיף 4.1.2 א.) , מאחר ואין מניעה תכנונית כי תתאפשר כניסה נפרדת לדיורית אשר לאור מיקומה מצריכה גישה דרך גרם מדרגות חיצוני המוביל לרחוב. יצוין כי על אותו משקל, באופן כללי, אין מניעה תכנונית לאפשר גישה ליח"ד בבניין משותף דרך חצר פרטית.

בנוסף, יש לסמן את החצר האנגלית הקיימת להריסה ככל ומוצעת במקום אחר.

5. לדחות את ההתנגדות לכך שהתכנית סותרת את נוהל דיורית של מנהל התכנון לעניין שיעור הדיוריות שימומשו

בשטח התכנית , ברירת מחדל בשיעור של %30 - נוהל דיורית מתייחס להקמת מבנים חדשים בהם נדרש מינימום להקמת דיוריות מסך יח"ד החדשות. התכנית דנן עוסקת בהרחבות בבניין קיים.

בנוסף יצוין, כי מדובר בנוהל ולא בתקנה לכן אין מניעה לאפשר הרחבות נקודתיות.

6. לדחות את ההתנגדות לעניין עומס לא סביר על התשתיות – התכנית אינה עוסקת בתוספת יח"ד אלא בהרחבה

של דירה קיימת לטובת דיורית. בהתאם לנוהל דיורית , הדיורית תתבסס על תשתיות דירה קיימת הכוללת חניה.

7. לדחות את ההתנגדות לעניין שהתכנית פוגעת בדיירי קומה -1 ומונעת מהם בניה נוספת להרחבת דירתם –

כאמור, לתכנית התקבלו הסכמות להרחבות בשטח משותף בהתאם לחוק. ככל והמתנגד יבקש להגיש תכנית בתחום הרכוש המשותף ויציג הסכמות נדרשות וככל מיקום דירתו מאפשרת זאת תכנונית, התכנית תיבחן לגופו של עניין.

8. לדחות את ההתנגדות שהכשרת בניה עבריינית חייבת להיות שיקול בהחלטת הועדה – הבחינה התכנונית

שנערכת לתכנית בוחנת בין היתר התאמה למדיניות, והאם ההרחבות המוצעות להכשרה עומדות במבחן "המגרש הריק", הרחבות אלו מקובלות תכנונית שכן הן מוצעות בתת הקרקע ללא נצפות. יודגש כי עבירות הבניה בשתי היחידות מטופלות במחלקה לפיקוח על הבניה ע"י הליכים משפטיים. מטרת התכנית דנן להכשיר עבירות הנ"ל ולהפוך לחוקיות. יצוין, כי מדובר על חלקה גדולה בה קיימות יחידות דיור רבות, לא הוצגו עבירות הבניה במסגרת התכנית ולתכנית הוגשה התנגדות אחת בלבד. עם זאת ככל וידוע על עבירות בניה קיימות נוספות בבניין , ניתן לפנות לאכיפה למחלקה לפיקוח על הבניה.

9. לדחות את ההתנגדות שאין הסכמה קניינית בבניין לסיפוח שטחים משותפים ולקבל זכויות בניה – כאמור, לתכנית

- 26 -

הוגשו הסכמות של 20 דיירי הבניין מתוך 24 כ – %.80 ההסכמות נבדקו ע"י הלשכה המשפטית של העירייה ונמצאו כתקינים לצורך קידום התכנית.

10. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

- 27 -

מספר סידורי: 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1109701

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: פסגת הדקל בע"מ

עורך התכנית: פרוס קרלוס

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 21/09/2023

כתובת הנטקה 3 , קרית היובל

גוש חלקה בשלמות

30408 16 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

החלטה

לאחר בחינת מסמכי התכנית, מחליטה הוועדה להפקיד את התכנית כדלקמן:

1. בהתאם למדיניות הציפוף לאורך הרכבת הקלה מספר הקומות יקבע ל- 10 קומות

ממפלס רחוב הנטקה.

2. בהתאם למדיניות הוועדה, יקבע תמהיל שימושים הכולל %50 למגורים בלבד יתר

השטחים ישמשו לתעסוקה, מסחר וצרכי ציבור.

3. קו בניין אחורי יקבע ל-5 מטרים. יקבע בהוראות התכנית כי לא יותרו פתחים בקו 0

כלפי חלקה 17 והוראה זו תקבע בסטייה ניכרת.

4. קו הבניין הקדמי הפונה לרחוב הנטקה יצומצם לתחום המגרש בלבד.

5. תנאי להפקדת התכנית יהיה בתיאום עם היועצת הפרוגרמתית של הוועדה. מיקום

17/03/2024 ההפרשה הציבורית תקבע בתיאום עם לשכת התכנון.

6. קומת הקרקע בחזית המשיקה לציר הרק"ל תיועד לשימוש מסחר וכניסות לשימושי

התעסוקה והמגורים ותקבע כמחייבת. התכנית תכלול פירוט של הבינוי המוצע בקומת הקרקע ובכלל זאת ציון שטחי ומפלסי פיתוח, מיקום מבואת הכניסה למבנה, מיקום שטחי המסחר וחלוקת שטחי המסחר, ציון מפלסי החנויות בהתאם למפלס הרחוב, מיקום כניסה לחניון ומיקום השטחים הטכניים.

7. 20 אחוז מיחידות הדיור יהיו קטנות בשטח של עד 55 מ"ר.

8. תנאי להפקדה יהיה תיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה. יקבעו זיקות הנאה למעבר

רכב עבור החלקות המצרניות והסמוכות בתיאום עם לשכת התכנון.

9. יש להציג באופן ברור חיבור והמשכיות של המרחב הציבורי אל החזיתות הפעילות

ולהציג מדרכה ברוחב מינימלי של 3.5 מ'.

10. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם צוות תכנית אב לתחבורה. תנאי בהליך רישוי

יהיה תיאום נוסף.

- 28 -

11. יש להציג פתרון פינוי אשפה שאינו על חזיתות הרחובות. תנאי להיתר בניה יהיה אישור

מחלקת תברואה.

12. יקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין שלביות ביצוע, קו בניין, מיקומם

העקרוני של שטחי המסחר ומספר קומות.

13. יוספו להוראות התכנית סעיף בדבר נטיעת עצים בוגרים ע"פ דרישות מחלקת שפע

כתנאי להיתר בניה.

14. שלביות הביצוע – בהינף אחד.

15. תיקונים טכניים בתאום עם לשכת התכנון.

16. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר

הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות הכלולות בתחום התכנית ובחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

17. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של

הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יוגש לוועדה המקומית כתב שיפוי מפני תביעות לפי סעיף 197 כתנאי להפקדת התכנית.

10/12/2023

התכנית ירדה מסדר היום.

תיאור חדש להתנגדויות

התוכנית מציעה הריסת בניין קיים של 2 קומות עם 2 יח"ד והקמת בניין מגורים חדש בן 10 קומות ממפלס רחוב הנטקה, הכולל שימושים מעורבים בתמהיל של %50 למגורים בלבד, ויתרת השימושים למסחר, מעונות סטודנטים והפרשה מבונה לצורכי ציבור. מוצעות 50 יח"ד חדשות.

התכנית מקודמת על פי מדיניות נפחית לאורך רק"ל.

קידום התכנית בסמכות מחוזית

התוכנית הופקדה בתאריך 08/08/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 07/10/2025 .

לתוכנית הוגשו 4 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 : מאת מנהל קהילתי יובלים

עיקרי ההתנגדויות:

1. החלטת הוועדה מיום 26.12.22 קובעת כי יש לקדם תוכנית של מתחמים כדי לאפשר תשתיות ומענים

ציבוריים נאותים. הוועדה אף הדגישה כי פיתוח מתחמים קטנים יפגע במרקם השכונתי ובאיכות החיים.

- 29 -

2. התכנית אינה עומדת ביעד של %50 שטחי תעסוקה כפי שנקבע בהחלטות העדכניות של הוועדה

המחוזית.

3. התוכנית היא במכפיל עצום ומשמעותי של ,40 מגדילה את יח"ד של מבנה המכיל רק יח"ד אחת, התוכנית

בגוד למגרש זה לא יכולה לתת מענה תכנוני איכותי, לא תורמת למרחב.

4. מחלקת מדיניות תכנון קבעה כי קידום מתחם קטן אינו יכול לספק מענה לצורכי ציבור ויש לתת עדיפות

בקידום תוכניות פינוי בינוי בהם המבנים במצב פיזי ירוד

5. נפח ואופי בינוי- מוצעות מרפסות בולטות מעל מרחב ציבורי (מדרכה) ובחריגה מקווי בניין.

6. התוכנית אינה כוללת תקן בניה ירוקה 5281

7. בהוראות התוכנית אין התייחסות לתחזוקת מבנים על פי תקן 1525 חלקיו 4

8. פתרון כניסה לחניון תת קרקעי מרחוב שמריהו לוין, נוצרת קטיעת הרציפות של המדרכות לטובת כניסה

לחניונים של תוכניות קטנות.

9. התוכנית אינה מציעה שיתוף חניונים בין המגרשים, הנ"ל נוגד את המדיניות בינוי לאורך ציר רק"ל 2019

של מינהל התכנון.

10. תוכנית אינה מאפשר ניצול מיטבי של שטחים תת קרקעים עבור חניה ומציעה פתרונות מכניים אשרק

קיים ספק גדול לגבי שימוש שלהם.

11. התוכנית אינה מציעה כמות מספקת של חניון הן למגורים והן מבנה ציבור, כמו כן אינה מספקת חניות

אורחים, ואופניים.

12. קיים חשש כי בזמן הבניה יוצע שטח התארגנות על ציר מרכזי -רחוב הנטקה או רחוב לוין, שטח

ההתארגנות יפגע במעבר של הולכי רגל ויהווה מטרד לשכונה כולה.

13. שכונה עם ריבוי אתרי בניה- תושבי השכונה היום חווים התחדשות עירונית בקצב מואץ רצוי לצמצם ואף

לא לאשר תוכניות נקודתיות כאלו.

14. מתנגדים מבקשים להגדיר את החניון תת קרקעי כמרחב מוגן לשהייה ארוכה- ולספק שירותים סמוכים

לקומות החניון וחדר אחסון לטובת ציוד חירום.

15. יש לתת עדיפות לקידום תוכניות במתחמים כתומים.

התנגדות מספר :2 מאת עו"ד רוני כהן בשם בעלת הזגות בנכס ברחוב שמריהו לוין ,5 ירושלים

עיקרי ההתנגדויות:

1. התכנית הקיימת תביא להרס חלק ממבנה קיים ומתפקד שבו המתנגדת מתגוררת כמעט

חמישים שנה, ובכל מקרה יש להורות למבקשים לתקן את התכנית המוצעת באופן שיתאם את השימוש בפועל במבנה הקיים כיום, גריעת השטח בחלקה 16 הנמצא בשימוש המתנגדת והעברתו לחלקה .17

2. התכנית תביא לפגיעה קשה בזכויותיה הקנייניות של המתנגדת – שיש לה זכות שימוש בכל

חלקי הבית )כולל בחלקים המצויים בחלקה 16 ( במסגרת ההסכמה בינה לבין מי שמכר לה - 30 -

את הזכויות בשנת 1977 , דבר שיצר עבורה במשך השנים זכות קניינית שנפגעת בתכנית הנוכחית באופן בלתי הפיך.

3. התכנית כוללת בניה על קו אפס של חלקה 17 , מבלי לקבל את הסכמת המתנגדת.

4. התכנית תפגע באופן בלתי הפיך ביכולת המתנגדת להתגורר ולהשתמש בביתה הנוכחי, משום שבניה

בהיקף העצום המוצע בתכנית תהווה מפגע בטיחותי ותברואתי במתנגדת תוך שלילת היכולת להתגורר בצמוד לאתר בניה בהיקפים המדוברים.

5. המתנגדת סבורה כי ניתן לאשר ביצוע בניה בהיקפ/ים כזה אך ורק אם היא תתבצע בשני המגרשים

בעת ובעונה אחת, בין במאוחד ובין בנפרד.

התנגדות מספר :3 מאת עו"ד מלחם-גיטליץ בשם בעלי הזכות ברחוב שמריהו

עיקרי ההתנגדויות:

1. המתנגדים טוענים כי התוכנית הופקדה בחוסר סמכות, מאחר ולא הוצג כתב מינוי כנדרש.

2. תקופת התנגדות מצומצמת. לטענת המתנגדים כי לא קיבלו את ההודעה בדבר פרסום התוכנית

להפקדה, ועד שגילו נשאר זמן מועט להגיש התנגדות.

3. לקויים מהותיים בהצגת המצב המאושר-על שטח תוכנית חלה גם תוכנית -1135 התוכנית כלל לא

מופיעה בהוראות תוכנית חדשה בסעיף .1.6 העניין אינו מיקרי, שכן הורתה על איחוד חלקות 16 ו-,17 עניין היה צריך להיות ידוע לכל מי שרכש זכויות במקרקעין.

4. חוסר סבירות בקידום התוכנית על מגרש של חצי דונם, תוך החרגה שלא כדין ממדיניות שנקבעה באזור

(בניה על מגרשים בשטח לפחות 4 ד'), מדובר בתכנון מאולץ, שאינו מאפשר תכנון כולל ומיטבי ואינו מאפשר הפקעות קרקע לטובת הציבור על אף שהם מתחייבים כתוצאה מהציפוף משמעותי הצפוי בשכונה.

5. יש לתת עדיפות לקידום תוכניות במתחמים כתומים ואדומים.

6. נפח בינוי ומכפיל יח"ד גבוהים, ללא אפשרות להפקעות לטובת שטחים פתוחים.

7. הצפיפות של יזמי התוכנית לאחר שלב ההפקדה הן לגיטימיות, אבל אינן מתבססות זכות קניינית.

8. חוסר סבירות בהחרגת התוכנית ותוכניות דומות ממדיניות המחייבת מתחם מינימלי של 4 ד'

9. הפקדת התוכנית, שלא כדין, בניגוד להחלטת ההפקדה- מוצעות 12 קומות בניגוד להחלטת הוועה

שאפשרה 10 קומות, ולא פורסם שינוי לכך.

10. התוכנית בפועל אינה מציעה תעסוקה כנדרש לפי החלטת הוועדה כ-%50 לשטחי תעסוקה ומסחר.

בפועל ב%50 כולל גם מעונות סטודנטים- שהנ"ל גם ניחשב כמגורם.

11. תמהיל יח"ד גבוה (50 יח"ד למגורים עוד 45 יח"ד למעונות), אשר מכביד על תשתיות הקיימות

בשכונה.

12. ההעדר הפקעה ציבורית לשטח פתוח

- 31 -

13. הפגיעה האנושה ברח' שמריהו ולוין כתוצאה מתכנון החניה והכניסה לחניה. כניסה לחניה נותן רק

מענה לתוכנית הנדונה, בפועל כאשר יופקדו תוכניות נוספות יהיה דרישה לחניונים וכניסות לחניונים נוספים, תוך ביטול של משמעות לשטחי מדרכה.

14. לפי החלטת הוועדה נדרש רוחב מדרכה של 3.5 מ', התוכנית מציגה רוחב מדרכה רק בחזית הפונה

לרח' נטקה, מחוץ לגבולותיה ועל חשבון שטח דרך.

15. התוכנית אינה נותנת מענה למצוקת תנועה וחניה ברח' שמריהו לוין, כמו כן לא התקיים דיון לעניין

פתרון כוללני לאזור זה.

16. תכנון החניה המוצע אינו תואם תקן חניה 5166 ב.

17. אין לאפשר תמהיל דירות כל גבוה כל עוד לא קיים פתרון תחבורתי.

18. העדר מערב להולכי רגל נגישים מתוך השכונה לציר הנטקה.

19. התוכנית מציגה חזית אחורית לכיוון רח' שמריהו לוין, ומצניחה את הניתוק שלו מציר רק"ל בניגוד

מוחלט להצהרות מוסדות תכנון.

20. זכות המעבר להולכי רגל אשר סומנה בחזית צפונית, ככל הנראה לשם הרחבת המדרכה, אינה יכולה

לספק הטבה משמעותית לציבור, כאשר היא נקטעת על ידי הכניסה /יציאה מהחניה.

21. שינוי מהותי לאופי הסביבה ופגיעה אנושה בערך נכסי המתנגדים.

התנגדות מספר :4 מאת יזם פיני עזרא, בעל של חברת פסגה הדקל

עיקרי ההתנגדויות:

התנגדות עצמית

1. מתנגד טוען כי אין להציע עירוב שימושים בבניין כקטן, יש להציע רק מגורים ומסחר כלפי רח' נטקה ,

ולא כפי שהוחלט בהחלטת הוועדה %50 אחוז למגורים.

2. המתנגד מבקש להוסיף את הקומה העליונה כדופלקסים ולהוסיף קומה נוספת כפי שהוגש בתב"ע

(כפי שמאשרים בציר רק"ל בכל העיר לטענת המתנגד)

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל את ההתנגדויות ולא לתת תוקף

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל את ההתנגדויות ולדחות את התכנית מהנימוקים הבאים:

1. התכנית ממוקמת בשכונת קריית יובל שעוברת בשנים האחרונות תהליך מואץ של התחדשות עירונית

בהיקפים משמעותיים מאוד בכל קנה מידה.

2. ההתחדשות מבוססת על סימון השכונה בתכנית המתאר החדשה של ירושלים כשכונה המיועדת להתחדשות

עירונית ועל תכנית האב שקודמה ואושרה בשכונה בשנת ,2015 ובשנים האחרונות עוברת עדכונים כחלק מהליך של עדכון ובקרה שוטף ודינמי אשר מוביל מהנדס העיר, שמטרתו הבטחה כי לתהליכי ההתחדשות העירונית ניתן המענה הנדרש למכלול ההיבטים הציבוריים במרחב, וכי ההתחדשות תקודם בבד עם - 32 -

ההתחדשות הנדרשת של השלד הציבורי

3. במסגרת הדיון האחרון שנערך בעדכון תכנית האב הן בוועדה המקומית והן במחוזית, עודכנה הנחת

המימוש לתוספת של 12,600 יח"ד במרחב, מדובר על תוספת של כ- 4,600 יח"ד ביחס לעדכון הקודם.

4. היקפי הפיתוח והמימוש מחייבים תיעדוף לקידום מתחמי התחדשות עירונית, בדגש על "אדומים"

ו"כתומים" בשל צפיפותם ומצבם הפיזי הירוד, על פני תכניות בקרקע פנויה ובאזורים עם צפיפות נמוכה ובבנייה שאינה רוויה.

5. בתכניות המקודמות באזורים אדומים וכתומים מוצעת צפיפות גבוהה וקושי במתן מענה מלא למכלול

ההיבטים הציבוריים הנדרשים.

6. התכניות המקודמות לאורך ציר הנטקה, הינם במגרשים בשטח של כ-500 מ"ר בלבד, מייצרים התחדשות

בניינית מוגבלת ביותר. בהסתכלות רחבה על הציר מדובר על תוספת של אלפיי יח"ד וללא מענה רחב למכלול היבטי צורכי הציבור, כמו מגרשים למבני ציבור, שטחים פתוחים, שבילים, פתרונות של תנועה ותחבורה ועוד.

7. על כן המלצת מהנדס העיר והועדה המקומית בעדכוני תכנית האב כבר משנת 2022 הינה אותה העמדה,

שיש לתת עדיפות לקידום תכניות פינוי בינוי באזורים הנדרשים לכך, ולא לקדם תכניות נקודתיות באזורים

שאינם מחייבים פינוי בינוי- מגרשים פנויים מבינוי או בבניה בצפיפות נמוכה או שאינה רוויה, גם אם

הינם על ציר הרכבת הקלה.

8. ככל ויוקדמו תכניות במתחמים פנויים מבינוי או בבניה בצפיפות נמוכה או שאינה רוויה, הם יקודמו על

חטיבת קרקע משמעותית, וידרשו לתרומה משמעותית לצורכי הציבור.

9. לאור כל זאת יש לקבל את ההתנגדויות ולדחות את התכנית.

- 33 -

מספר סידורי: 5

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1345420

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: אראל אורן

עורך התכנית: אפריל יצחק

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 07/01/2025

כתובת הפלמח 31 , קטמון הישנה

גוש חלקה בשלמות

30007 3 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת המלצת הוועדה המקומית, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף לכל המפורט להלן:

1. הוועדה בחנה את נפחי הבינוי המוצעים בתכנית בהתאם לעקרונות התכנון של

תכנית האב למושבות ומצאה כי נפחי הבינוי המוצעים אינם מהווים חריגה משמעותית ממדיניות תכנית האב למושבות בהתייחס למאפייניו הטופוגרפיים של המגרש וכן בהתייחס לתוצר התכנוני המתקבל הכולל מבנה חדש הכולל חניון תת קרקעי.

2. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה

והטמעת הערותיו במסמכי התכנית.

3. מרפסות זיז יוצעו בעומק של 2 מ' לכל היותר ומרפסות מקורות יהיו בשטח

של עד 12 מ"ר בממוצע ליח"ד. גובה הגדרות סביב החלקה לא יעלה על 1.2 מ' כלפי הרחוב וחלקות סמוכות ביחס למפלסי הקק"ט.

23/03/2025

4. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם לשינויים המפורטים בהחלטה

זו וכן עריכת תיקונים טכניים.

5. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים,

הוועדה קובעת כי תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה שבע שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה. כן יקבע בהוראות התכנית כי הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

6. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות יזם התכנית, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

7. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

- 34 -

לבעלי הזכויות בתחום התכנית בהתאם להוראות תקנות איחוד וחלוקה, וכן להניח הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

8. בהתאם לסעיף (86ד) לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים

מהמועד שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

התכנית מבקשת חריגה מתכנית האב בנושא, אחוזי הבנייה וקווי בניין, מאחר ומדובר על הריסה ובנייה מחדש הכולל מיגון וחניות תת"ק לפי תקן בתוך מסת הבינוי, ניתן לאשר את התכנון המוצע, זאת בדומה לתכניות תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש.

קווי הבניין יכללו את כלל הבינוי המוצע, לרבות מרפסות. לא תותר הבלטת מרפסות מעבר לקוי בניין. יש להטמיע סעיף בהוראות התכנית נוגע לכך ולתקן את מסמכי התכנית בהתאם.

בינוי ופיתוח:

גובה קומות המגורים יוצעו בגובה ברוטו של 3.30 מ'. כולל הקומה העליונה המוצעת בגובה של 4.15 מ'. יש לתקן את מסמכי התכנית והוראותיה בהתאם.

05/02/2025

מפלסי הכניסה למבנה יהיה במפלס המדרכה הסמוכה, תותר גמישות של עד 50 ס"מ בכפוף לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו. יש לתקן את הוראות התכנית בהתאם.

יש לקבוע כי מרפסות זיז יוצעו בעומק של 2 מ' לכל היותר ומרפסות מקורות יהיו בשטח של עד 12 מ"ר בממוצע ליח"ד.

יש לקבוע כי שטחי אחסנה יוצעו בתת הקרקע בלבד.

יוצע מחסן אחד בלבד ליח"ד, בשטח של עד %8 משטח יח"ד.

גובה הגדרות סביב החלקה לא יעלה על 1.2 מ' כלפיי הרחוב וחלקות סמוכות ביחס למפלסי הקק"ט.

יש להוסיף הוראות עיצוב אדריכלי בהתאם לעקרונות העיצוב בתכנית האב, גמר אבן טבעית מרובעת ומסותתת בגוון צהבהב.

עצים:

בסקר העצים מסומנים 6 עצים כאשר 5 מתוכם מוצעים לכריתה, עץ מספר 8 ישמר.

יש לבחון שימור של עץ בחזית אחורית מספר 1 בשל מרחק מבינוי מתוכנן, נראה עכי ניתן לשמרו.

- 35 -

יש לבחון בנוסף לשמר את עצים 2+3 בערכיות בינונית, כיון שנמצאים במרחק מחנייה מתוכננת, זאת בליווי אגרונום.

יש לקבוע חובה לנטיעה של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר שטח מגרש פנויים מבינוי על קרקעי. בכל פיתוח מעל בינוי תת קרקעי של חניון וכד' יש לשמור על עומק אדמה ראוי לגינון של לפחות 0.5 מ' ונקודתית לעצים לפחות 1.5 מ', בתאום אגף שפ"ע ואדריכל העיר.

יש להשלים חוו"ד מחלקת שפ"ע ולקבל את אישור המחלקה כתנאי להפקדת התכנית.

תנועה וחנייה:

יש להשלים חוו"ד תושי"ה ולקבל את אישור המחלקה כתנאי להפקדת התכנית.

כללי:

יש לקבוע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין גובה בינוי, קווי בניין ומס'

קומות.

השלמת חוו"ד המחלקות הנדרשות: חח"י, שפ"ע תחזוקת כבישים ומדרכות, שפ"ע

גננות, תברואה, תושי"ה, רשות העתיקות, צוות בקרה ותכנון פיזי, כבאות, בהתאמה במסמכי התכנית את הנחיותיהם.

תנאי להיתר בניה יהא תאום הבינוי ותכנית הפיתוח עם מהנדס העיר.

תנאי להפקדת התוכנית יהא הטמעת מודל גושני במודל העיר ותנאי להיתר בניה יהא הטמעת מודל מפורט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת

התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים במגרשים המצרניים.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב

שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם

להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 - 36 -

מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח -המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות:

בנספח הבינוי, יש להטמיע סקר עצים ע"ג תכנית הפיתוח ולסמן את העצים כמקובל.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית: התכנית מציעה הריסת מבנה מגורים קיים בן 3 קומות והקמת מבנה מגורים חדש בן 6

קומות וקומה אחת מתחת למפלס הכניסה הקובעת למגורים, מעל חניון תת קרקעי.

1. שינוי יעוד הקרקע מאזור מגורים 2 למגורים ג'.

2. קביעת קווי בניין למגרש.

3. קביעת שטחי בניה בתחום התכנית לסה"כ 1700 מ"ר מרביים ו- 1480 מ"ר שרות מתחת

לכניסה הקובעת. (%326 בנייה מרביים).

4. קביעת הוראות לבינוי של בניין אחד בגובה 6 קומות מעל מפלס הכניסה ו-5 קומות

מתחת למפלס הכניסה הקובעת.

5. קביעת סך יחידות הדיור ל -19 יח"ד- תוספת של 10 יח"ד על מאושר. (שטח יח"ד מירבי

ממוצע של 90 מ"ר)

6. קביעת הוראות לבינוי ועיצוב אדריכלי.

7. קביעת סיווג עצים בוגרים לשימור ו/או העתקה ו/או כריתה.

8. קביעת הנחיות לטיפול במי נגר.

מצב מאושר:

תכנית מתאר 62 30007ג משנת .1959 יעדה את המגרש לאזור מגורים 2 %112 בנייה ב-4 קומות.

מצב קיים:

קיים מבנה בן 3 קומות הכולל 9 יח"ד. קיימת חצי קומה תת"ק בהפרש הטופוגרפיה בנוסף.

תכנית זו מקודמת בהמשך לתמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש.

התוכנית הופקדה בתאריך 15/08/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 14/10/2025 .

לתוכנית הוגשו 6 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

הוגשה ע"י המנהל הקהילתי, באמצעות אדר' רונית לומברוזו, יו"ר הפורום האורבני וחברת הנהלת מנהל קהילתי גינות העיר.

- 37 -

עיקרי ההתנגדויות:

1. חריגה מהמדיניות:

• ביחס לאחוזי הבנייה המוצעים, מוצעים %292 בנייה כאשר המדיניות קובעת %175 בנייה.

• ביחס לגובה המוצע, התכנית עומדת בגובה ל 6 קומות לפי המדינות, אך חורגת בגובה המבנה ב4.2 מ'.

• חזית פעילה לרחוב לפי מדיניות יש להציע חזית מסחרית.

2. מתנגדים לכריתת העצים המוצעת- התכנית מציעה כריתה של 5 עצים מתוך 8 עצים בוגרים בסקר,

מתוכם 2 עצי קיימים מחוץ לשטח התכנית.

התנגדות מספר 2 :

הוגשה ע"י יונה שימל, ליה עטרה בן צבי, צטה קמפניאני, דיירות מהפורצים ,22 באמצעות עו"ד שלום דאר.

עיקרי ההתנגדויות:

1. השפעות שליליות עתידיות של הקידוחים והחפירה המתוכננים על יציבות הבניין ברחוב הפורצים 22

שהינו מבנה לשימור. כמו כן פגיעה עתידית בשל החפירה בבור המים הקיים במבנה לשימור.

2. מבקשות לבצע בדיקת קרקע ובדיקה הנדסית של מומחה עבור המבנה בהפורצים 22 כתנאי לבנייה

וחפירה.

3. מבקשות לחייב מתן שיפוי על כל פגיעה במבנה הפורמים .22 ולחייב פיקוח מומחה על תהליכי העבודה

בזמן העבודות.

4. מבקשות לחייב ביטוח בגין הפרויקט ככל ותפגע דירות המתנגדים ולקבל פיצוי.

5. מבקשות לחייב בהוראות התכנית הוראות לעניין אופן הביצוע, הנחיות לרעש מותר, שעות העבודה

אבק ולכלוך, ביחס לרעש, זיהום אויר חסימת אור טבעי, פליטות אויר מזוהם, מפוחי חנייה ושחרור עשן לכיוון חזית הפורצים .22

6. מבקשות לחייב את התכנית להסדיר את מי הנגר בתחומה, כבר היום קיימות בעיות של זרימה אל

הבניין ברחוב הפורצים 22 שיצרה הצפה.

7. מתנגדים לחריגה מתכנית האב ביחס לקו בניין אחורי וכן להיעדר התייחסות להחלטת ועדה מחוזית

בנושא זה.

8. מתנגדים לתוספות בנייה בחניון התת"ק לעת מתן היתר לטובת עמידה בתקן חנייה.

9. מתנגדים לבניית בריכה על הגג בשל מטרדי רעש ומי נגר.

10. מתנגדים לבליטת מרפסות מקו בניין. ולסעיף 5א. בהוראות לטבלה .5

התנגדות מספר 3 :

הוגשה ע"י אורלי רבינוב דיירת מרחוב הפלמח ,29/1 באמצעות עו"ד צבי שמיר.

עיקרי ההתנגדויות:

1. מבנה המתנגדת שמוכרת כנכה, שצמוד לקו בניין בתשריט אינו מתואר נכון בתשריט מצב מוצע. מבנה

הבית שלה נסמך על קו גבול הבניין המזרחי וחפירה בקו זה עלולה לערער את יסודות ביתה. מבקשת לקיים בחינה מקיפה ליציבות המבנה וחיזוקו בעת הצורך על חשבון היזם בטרם תחילת העבודה בתיאום ובהסכמתה תוך שמירה על איכות חייה. מבקשת להכניס סעיף המחייב חוות דעת קונסטרוקטור לכך לפני קבלת ההיתר.

2. מתנגדת למבנה המוצע כיוון שיהפוך את דירתה לחשוכה לטענתה ולירידת ערך דירתה.

3. התכנית תגרום לטענתה לפגיעה באופי השכונה ותייצר סיכונים תחבורתיים ופקקי תנועה.

4. בתשריט המוצע חניית הנכה של המתנגדת מופיעה במרחק רב מהכניסה הנגישה לדירתה ובכך פוגעת

בה, מבקשת להתאים את התכנית בפתרון חדש.

- 38 -

5. מתנגדת למפגעי הרעש והאבק שצפויים בשל העבודות ובכך פגיעה באורח חייה, כאשר אינה כולה

לעבור דירה בשל התאמתה האישית והנגשתה באופן ייחודי עבורה. כמו כן מבקשת לשמור על אורח חייה ללא סיכון בכל תקופת העבודות.

התנגדות מספר 4 :

הוגשה ע"י אלה וחביב ארד, מרחוב הפלמח ,33 באמצעות עו"ד אוריאל שפאר.

עיקרי ההתנגדויות:

1. מתנגדים לחריגה מתכנית האב ביחס לאחוזי הבנייה , גובה הבנייה וקוי הבנייה המוצעים.

2. מתנגדים לאופן חישוב השטחים בנושא המחסנים המוצעים בקומה -2 ומתחברים לדירות ולפיכך

יהפכו לשטח עיקרי.

3. מתנגדים לפגיעה הקשה בעצים הבוגרים בחלקה תוך התעלמות מעצים בחלקות הסמוכות שעלולים

להפגע כתוצאה מהעבודות.

4. מתנגדים לכך שהתכנית אינה מציעה נסיגות בקומות העליונות.

5. מתנגדים לתכסית הבנייה המוצעת שאינה מאפשרת נטיעת עצים.

6. מתנגדים לחדרי היציאה על הגג שמוצעים בתכנית.

7. מתנגדים לחסימת אור שמש ופגיעה בערך ביתם.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית מהנימוקים הבאים:

1. לקבל חלקית את ההתנגדות ביחס לבליטת המרפסות מקו בניין המוצעת. ולסעיף 5א.

בהוראות לטבלה: 5 התכנית מציעה קו בניין עילי עבור מרפסות כלפי החזית הקדמית

והאחורית, ניתן לאפשר את בינוי המרפסות בהתאם למוצע כלפי החזית הקדמית בלבד. כלפי החזית האחורית המרפסות יוצעו עד קו בניין של 3 מ' מגבול המגרש באופן רציף. יש להגדיר באופן מפורש כי קו הבניין העילי הינו עבור מרפסות. כמו כן, יש לקבוע כי מרפסות זיז יוצעו בעומק של 1.5 מ' לכל היותר ומרפסות מקורות יהיו בשטח של עד 12 מ"ר בממוצע ליח"ד ולא מעל 12 מ"ר כפי שמצוין בהערות בטבלה .5

2. לקבל חלקית את ההתנגדות בנושא קו בניין אחורי תת קרקעי שמוצע בקו אפס והנזקים

העשויים להיגרם למבנים הסמוכים בשל העבודות: בכל הנוגע לחפירה והעבודות בזמן הבנייה במסגרת הליך הרישוי ידרשו האישורים המתאימים לרבות הבנייה בסמוך למבנים, כגון אישור מהנדס. אך יחד עם זאת, מאחר וקיים מבנה עילי בקו אפס למגרש, יקבע כי קו בניין תת קרקעי אחורי יוצע במרחק של 3 מ', צמצום זה אינו משפיע על תכנון החניון המוצע לפי נספח הבינוי המופקד.

3. לקבל חלקית את ההתנגדויות לחריגה מתכנית האב: מאחר ומדובר על הריסה ובנייה מחדש

הכולל פתרונות מיגון וחניות תת"ק לפי תקן בתוך מסת הבינוי, ניתן לאשר את התכנון המוצע שאינו חורג בגובה אך חורג באופן יחסי בזכויות הבניה, זאת בדומה להיתרי תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש.

לעניין הטענה כי לא מוצעת חזית מסחרית שלא בהתאם לתכנית האב, יש להציע בקומת הקרקע הפונה לרחוב הפלמ"ח מסחר בקנה מידה מקומי שכונתי, כפי שקיים ברחוב הפלמ"ח המאופיין במסחר מקומי, בהתאם לעקרונות שקבעה תכנית האב למושבות.

4. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לגובה הבינוי ודירוג הבינוי: התכנון המוצע נבחן ע"י הגורמים

המקצועיים וע"י הוועדה המקומית ונמצא ראוי תכנונית לעניין מספר הקומות ודרוג הבינוי גובה קומה טיפוסית מוצע בנספח הבינוי הינו 3.15 מ' מרצפה לרצפה, מדובר על גובה קומות שתואם ואף נמוך מהמוגדר בהנחיות המרחביות, אשר מאפשרות גובה קומה טיפוסית של עד 3.5 מ' מרצפה לרצפה.

- 39 -

5. לקבל חלקית את ההתנגדות לכריתת העצים המוצעת: קיים חוסר התאמה בין סקר העצים

שצורך לתכנית לבין הסימון בתשריט מצב מוצע. יש להתאים את תשריט מצב מוצע לסקר העצים. בסקר העצים מסומנים 6 עצים בתחום המגרש, כאשר 5 מתוכם מוצעים לכריתה, עץ מספר 8 ישמר. יש לסמן לשימור את עץ מספר 1 בחזית אחורית, ניתן לשמרו בשל מרחקו מהבינוי המתוכנן. בנוסף, יש לקבוע חובה לנטיעה של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר שטח מגרש פנויים מבינוי על קרקעי בעדיפות בחזית המגרש הפונה לרחוב. בכל פיתוח מעל בינוי תת קרקעי של חניון וכד' יש לשמור על עומק אדמה ראוי לגינון של לפחות 0.5 מ' ונקודתית לעצים לפחות 1.5 מ', בתאום אגף שפ"ע ואדריכל העיר.

6. לקבל חלקית את ההתנגדות כי בתשריט המוצע חניית הנכה של המתנגדת מופיעה במרחק רב

מהכניסה הנגישה לדירתה ובכך פוגעת בה, מבקשת להתאים את התכנית בפתרון חדש, מבקשת לשמור על המעבר בזמן העבודות: לאור השינויים המוצעים בבינוי בחלקה דנן, יש לקבוע בהוראות כי תשמר הגישה מונגשת מחניית הנכה של המתנגדת לביתה בחלקה מצרנית ממזרח דרך המדרכה הציבורית, הן בתקופת העבודות והן בסיום הבנייה, ביחס לחנייה החדשה המוצעת, הנשוא ייבחן בהליך ההיתר מול אגף תושי"ה.

7. לקבל חלקית את ההתנגדות בנוגע לאופן חישוב השטחים בנושא המחסנים המוצעים בקומה

-2 ומתחברים לדירות ולפיכך יהפכו לשטח עיקרי: המחסנים יוצעו בתת הקרקע בלבד ובנפרד מיח"ד, בגישה מחדר המדרגות המשותף, ולא בהתאם למוצע בנספח הבינוי אשר חלק מהמחסנים מוצעים בתוך שטח יח"ד, גובה המחסנים יהיה עפ"י הקבוע בתקנות לשטחי שרות. יש לקבוע לגביי זה הוראה מפורשת.

8. לדחות את ההתנגדות בנוגע לבקשה לחייב ביטוח בגין הפרויקט ככל ותפגע דירות המתנגדים

ולקבל פיצוי: התכנית מאפשרת מסגרת תכנונית ואינה עוסקת בקניין.

9. לקבל חלקית את ההתנגדות בנוגע לבקשה לחייב בהוראות התכנית הוראות לעניין אופן

הביצוע, הנחיות לרעש מותר, שעות העבודה אבק ולכלוך, ביחס לרעש, זיהום אויר חסימת אור טבעי, פליטות אויר מזוהם, מפוחי חנייה ושחרור עשן לכיוון חזית הפורצים 22 והסדרת

מי הנגר בתחום התכנית: נושאים אלו יבחנו בהליך הרישוי בתיאום מול מח' איכות הסביבה,

הן בנוגע לזמן העבודות והן בנוגע לפליטת אויר מזוהם והסדרת מי הנגר. בכל אופן, העבודות ייעשו בהתאם לתקנות. עם זאת הוראות התכנית לא מפורטות לעניין זה. יש להשלים פרק איכות הסביבה מול המחלקה לאיכות הסביבה כתנאי למתן תוקף.

10. לדחות את ההתנגדות ביחס לתוספות בנייה בחניון התת"ק לעת מתן היתר לטובת עמידה

בתקן חנייה: מדובר על סעיף מקובל שמאפשר גמישות תכנונית לעת מתן היתר בנייה וזאת

בכפוף לעמידה בתקן החנייה התקף לעת מתן היתר בנייה שעשוי להשתנות עם הזמן.

11. לדחות את ההתנגדות ביחס לטענה כי התכנית תגרום לפגיעה באופי השכונה ותייצר סיכונים

תחבורתיים ופקקי תנועה: התכנית נבחנה ע"י אגף תושי"ה ואושרה ע"י יועץ התנועה של

הוועדה המחוזית. התכנית מאפשרת פתרונות חניה בתחומה בתת הקרקע, ולא מעמיסה על המרחב הציבורי. בנוסף מדובר על תוספת של 10 יח"ד ביחס לקיים כיום תוספת זניחה שלא צפויה להעמיס באופן משמעותי על התנועה באזור.

12. לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין הקביעה כי יותרו חדרי יציאה על הגג ולא חדר יציאה

אחד: יש לקבוע כי יותר חדר יציאה אחד לגג בגובה ובשטח מינימליים עפ"י התקנות לשטחי שרות.

13. לדחות את ההתנגדויות ביחס לטענה ממפגעי הרעש מהבריכה: בינוי הבריכה לא צפוי לייצר

רעש חריג. ככל ותהיה טענה עתידית על רעש בשל התקהלות, יש לפנות לגורמים העירוניים הרלוונטיים לצורך טיפול נקודתי.

14. לדחות את ההתנגדויות ביחס לטענה כי התכנית תפגע בשווי הדירות: התכנית נבחנה תכנונית

ע"י הגורמים המקצועיים וע"י הוועדה המקומית ונמצאה ראויה תכנונית כאמור, ככל וסבור מתנגד כזה או אחר כי בכל זאת נפגע מהתכנית, יכול לפעול למיצוי טענות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

15. לדחות את יתר ההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף.

- 40 -

תכנית מספר 6

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 994301

סוג דיון: התנגדויות לפי 106 ב

מגיש התכנית: הבית בכרם מקבוצת בית ירושלמי בע"מ

עורך התכנית: פייגין יהודה

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 22/09/2022

כתובת התומר 8-10 , בית הכרם ירושלים

גוש חלקה מ חלקה עד בשלמות

30161 173 כן

30161 157 לא

30161 175 לא

30161 159 כן

30161 172 כן

30161 170 לא

30161 164 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

מטרת התכנית

הריסה של שני מבני שיכון קיימים בני ארבע קומות הכוללים 70 יחידות דיור ,והקמת שני מבנים בני 28-32 קומות ו 222 יחידות דיור חדשות + 12 יח"ד מותנות. התכנית כוללת תוספת דרך חדשה לחיבור רחוב סמדר לרחוב התומר, לצורך שיפור הנגישות והתאמת מערך התנועה לציפוף המוצע . עוד מציעה התכנית שטח ציבורי פתוח ושבילים.

עיקרי הוראותיה

1. שינוי יעוד קרקע מאזור מגורים ,1 לאזור מגורים ד'.

2. קביעת הוראות בינוי .

3. קביעת זכויות בניה.

4. קביעת הוראות בגין הריסת מבנים להריסה.

5. קביעת תנאים למתן היתרי בניה וטופס אכלוס.

6. קביעת הוראות בדבר זיקת הנאה.

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

- 41 -

לאחר בחינת מערך התנועה העדכני המוצע, וכן חלופת הבינוי בהתאם להחלטה מיום ,06.04.25 ולאחר התייעצות עם יועץ התחבורה של הוועדה, הוועדה שוקלת לקבל את השינויים המוצעים כמפורט להלן:

1. בהתאם להחלטה מיום ,06.04.25 הוצגה בפני הוועדה חלופת בינוי הכוללת

את הרחבת תחום התכנית והכללת חלקות בייעוד ציבורי עבור התווית דרך מחברת בין רחוב התומר לבין רחוב סמדר.

2. במסגרת החלופה העדכנית, תחום השצ"פ המוצע והקיים צומצמו באופן

חלקי לטובת הדרך המוצעת ובהתאם מוצע עדכון להעמדת המבנים המוצעים בתחום התכנית.

3. הוועדה סבורה כי מדובר בחלופה השומרת על עקרונות התכנון של התכנית

המופקדת תוך שיפור מערך התנועה עליו מתבססת התכנית, אשר יתמוך בציפוף המוצע בתכנית ובתכניות המקודמות במחוז בסביבתה ואשר נמצא כנצרך על ידי יועץ התחבורה של הוועדה.

12/05/2025

4. בהתאם לאמור הוועדה מקבלת את פריסת ייעודי הקרקע והבינוי העדכני

וקובעת כי קווי הבניין יותאמו לקונטור הבינוי המוצע ולא יפחתו מ-2 מ' באופן נקודתי, כולל מרפסות, וזאת בהתייחס לאילוצי תצורת המתחם. כן ייקבעו מעברים המשכיים מהשצ"פ המוצע אל רחוב אשר ייקבעו ביעוד שביל/שצ"פ.

5. הוועדה קובעת כי מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם להחלטה זו בהנחיית לשכת

התכנון לרבות התאמת גבול התכנית בחלק המערבי לתחום הדרך המוצעת.

6. נוכח השינויים אותם שוקלת הוועדה כמפורט בהחלטה זו, יבוצע הליך שימוע

משני בהתאם להוראות סעיף (106ב) לחוק. בהתאם לכך, תפורסם הודעה בדבר השינויים הנשקלים בתכנית באותו האופן בו פורסמה ההודעה בדבר הפקדת תכנית (למעט פרסום ברשומות), הכל בהנחיית לשכת התכנון. בהודעה יפורטו עיקרי השינויים הנשקלים על ידי הוועדה בהתאם להחלטה זו, וייכתב כי ניתן להגיש טענות בעניינם בתוך 45 ימים מיום הפרסום.

7. ככל שתוגשנה טענות במסגרת ההליך לפי סעיף (106ב) לחוק, הן ישמעו על ידי

החוקרת. הוועדה תשוב ותדון בהמלצת החוקרת בדיון פנימי.

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלקית את ההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

לדחות את ההתנגדות בעניין שהמתנגדים מודעים לצורך בציפוף העיר, ואולם הם מצרים על כך ששכונה היסטורית וותיקה כמו שכונת בית הכרם, הנה שכונה שצריכה לאבד את אופייה רק בשל כך שעוברת לידה רכבת קלה, ורק לשם תוספת יחידות דיור, כשספק אם יימצאו דיירים אשר ירצו להגיע, לשכונת בית הכרם, אשר נוכח הליכי התכון המקודמים בה, כבר רחוקה מלשקף את צביונה המקורי של העיר ירושלים והשכונה ההיסטורית בפרט, והכל תוך פגיעה קשה בתושבים הקיימים-

הוועדה בחנה את הטענה לפיה הבינוי המוצע אינו תואם את אופי השכונה והאוכלוסייה, ישנה את צביונה ויפגע במרקם השכונתי ובנוף. ראשית תציין הוועדה 30/10/2024

כי היא רואה חשיבות רבה בקידום ההתחדשות העירונית, אשר מהווה את אחד היסודות של מדיניות התכנון ברמה הארצית, ברמה המחוזית וברמה העירונית.

הוועדה תבהיר כי מדיניות זו מבוססת על הרצון לתת מענה לצרכי הפיתוח ולקצב גידול האוכלוסייה הגבוה בישראל, תוך שאיפה לצמצם ככל הניתן את הבנייה בשטחים הפתוחים. בנוסף, מדיניות התכנון המעודדת התחדשות עירונית מבוססת על הצורך בחידוש מבנים ותיקים ברחבי הארץ, חלקם בני 50 שנה, אשר אינם מספקים לרוב תנאי דיור נאותים בהתאם לתקנים העדכניים.

מעבר לכך, בבסיס ההתחדשות העירונית עומדת גם התפיסה לפיה להגדלת הצפיפות העירונית יתרונות רבים, ובהם ייעול השימוש בתשתיות עירוניות קיימות וחידושן, הפחתת ההסתמכות על הרכב הפרטי כאמצעי להתניידות במרחב, פיתוח בר קיימא - 42 -

המצמצם את מגוון ההשפעות השליליות של הפעילות האנושית על הסביבה, מתן אפשרות לכניסה של מגוון שימושים לרקמה העירונית התלויים בסף משתמשים מינימאלי, החייאת הרחובות בפעילות אנושית מגוונת, ועוד.

בהמשך לאמור הוועדה תציין כי במסגרת הפיתוח העירוני וההתחדשות העירונית אכן משתנה אופי הבינוי בחלק מן השכונה. עם זאת, מדובר בשינוי מבורך, הכולל את חידוש הבינוי הוותיק בעיר בהתאם לסטנדרטים מודרניים לרבות הגדלת היצע החניה, הבטחת עמידות בפני רעידות אדמה, שילוב מרחבים מוגנים ועירוב שימושים. זאת לצד שדרוג השלד הציבורי על ידי הרחבת מדרכות, הגדלת הנגישות לציר הרק"ל ותוספת גינות ושטחים ציבוריים בנויים. עוד יצוין כי דברים אלו נכונים ביתר שאת למתחם בענייננו, המצוי בצמוד לציר הרכבת הקלה.

בשכונת בית הכרם קודמה תכנית 16000 שקבעה את המדיניות בשכונה וגם לאחר ביטולה כתכנית סטטוטורית היא ממשיכה להוות מדיניות בשכונה.

על פי תכנית 16000 רוב שכונת בית הכרם ההיסטורית והשולים שלה הוגדרו לבניה נמוכה של בין 3 ל 5 קומות ורק באזורים לאורך ציר הרק"ל וממערב לציר הרצל מקודמות תכניות לבניה אינטנסיבית יותר.

בכל שכונה נערך תהליך דומה של סימון אזורים להתחדשות עירונית לצד אזורים בהם יש שימור או בניה נמוכה יותר.

הבינוי המוצע מציע טיפול בשיכונים ישנים שיש צורך לעשות בהם פינוי בינוי לטובת התושבים הקיימים ואין בכך כדי לשנות את אופיה של בית הכרם או למנוע מדיירים חדשים להגיע לשכונה.

לדחות את ההתנגדות בעניין שהאמור גם מתחייב נוכח העובדה שההחלטה לראות בתכנית 16000 כמדיניות לשכונה הנה החלטה מאוחרת להחלטה בעניין מדיניות הרק"ל- במסגרת הדיון במדיניות הרק"ל הוחלט בשכונת בית הכרם לקבוע מדיניות שתחיל את מדיניות הרק"ל על שכונת בית הכרם ואף נקבע כי הצד המזרחי של בית הכרם למרות שהוא על ציר רק"ל יוכל להציע בניה של עד 10 קומות גם במגרשים גדולים כדי לכבד את בית הכרם ההיסטורית ולהימנע הציע מגדלים בחלק המזרחי מרחוב יפה נוף ועד כיכר האפט.

לדחות את ההתנגדות בעניין שעל כן, ובטרם יעלו המתנגדים את טענותיהם לגוף התכנית, תתבקש הועדה הנכבדה לשקול לעומק את החלטתה לקדם את התכנית בהיקפי הבינוי והגבהים אשר הוצעו בה, ולהורות על דחייתה על הסף או לחילופין צימצומה באופן משמועתי, ובאופן התואם יותר את מה שהוצע בתכנית ,16000 שאם לא כן, עליה לנמק את החלטתה ליתן עדיפות למדיניות רק"ל "העיוורת "

לייחוד השכונות שהיא עוברת דרכן, לעומת העקרונות אשר אומצו בתכנית 01600 לאחר בחינה ממוקדת להיבטים הייחודיים של השכונה. - התכנית המופקדת אינה מקודמת על פי מדיניות רק"ל אלא מקודמת כתכנית פינוי בינוי על כל המשתמע מכך מבחינת חישוב זכויות הבניה ותמהיל השימושים ולכן זכויות הבניה נובעות מחישוב שמאי ולא מחישוב זכויות על פי מדיניות רק"ל.

לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין הגינה הצמודה לדירת המתנגדים, עוד ממועד בניית הבניין על ידי הקבלן המקורי, ובטרם רכישת הזכויות על ידי המתנגדים, התחברה לשטח גינה במפלס דירת המתנגדים, אשר חרג במעט משטח חלקה :31 התכנית מושא התנגדות זו, מתעלמת מהמציאות הנ"ל בבוטות, ומסמנת כאמור לעיל, לאורך כל הגבול הצפוני של חלקה ,31 חניון תת קרקעי וכן רמפת כניסת לחניה, אשר משמעותם הריסה של חלק משמעותי משטח הגינה, עקירת הצמחייה והעצים הנטועים בה, ואף פגיעה גם בצמחייה ובעצים בתוך שטח חלקה ,31 בשל הקרבה המשמעותית של החפירה המוצעת- לא ניתן לאשר את החריגה של הגינה הפרטית מעבר לגבולות החלקה של הבניין ויש להסדיר זאת במסגרת התכנית ולהציע גדר חדשה בגבול של חלקה 31 לכיוון השטח הציבורי החדש המוצע , יחד עם זאת מכיוון שבין גבול חלקה 31 בבעלות המתנגדים לבניין המוצע להריסה בתכנית קיימים עצים משמעותיים יש להציע במסגרת התכנית שינוי של קוו הבניין התת - 43 -

קרקעי של החניון המוצע בתת הקרקע מתחת לשטח הציבורי הפתוח כך שיתרחק לכיוון צפון למקסימום האפשרי תוך שמירה על תכנון החניון הכולל מעבר וחניות בשני הצדדים ( וביטול כל יתר החללים המופיעים בנספחי הבינוי ואינן מחוייבים להיות מתחת לשצ"פ ), כל מסמכי התכניות יתוקנו בהתאם והעצים הבוגרים הקיימים בשטח זה יישמרו ככול הניתן.

לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין שיש לכבד את הטופוגרפיה הקיימת בשטח באופן המונע קיר תמך בגובה של כ- 3.5-4 מ' בגבול בין השצ"פ לבין חלקה 31 והחלקות הסמוכות לה לאורך רח' תרצה, הנו לכשעצמו רווח ציבורי, המעדן את השתלבות הבינוי החריג המוצע בשטח התכנית בבינוי הקיים בסביבתו- התכנית לא כוללת נספח פיתוח מפורט הכולל את המפלסים של כל השצ"פ המוצע וחתכים עם הבניינים הסמוכים ומפלס הקרקע שלהם – יש להציג תכנית פיתוח הכוללת חתכים מפורטים ומפלסים של כל הפיתוח במטרה לייצר שצ"פ איכותי ורציף ככול הניתן ולהימנע ככול הניתן מקירות תמך.

לקבל את ההתנגדות לעניין שהבינוי המוצע בתא שטח ,1 מוצב עם קו בניין של 3 מ'

מגבול חלקה ,31 תוך התעלמות מוחלטת מכך, שמדובר בתכנון מגדל בקרבת בניינים בני 3 קומות!.- יש לשנות את קוו הבניין של המגדל המוצע כך שישמור על קוו בניין של 6 מטרים פחות לכיוון חלקות מגורים סמוכות ולא 3 מטרים כפי שמוצע בנוסף התכנית מציעה את רמפת הכניסה לחניון בצורה פתוחה לכל אורכה ולא משולבת במסת הבניין – יש לשנות את הרמפה באופן שתהיה משולבת במסת הבניין ככול הניתן בתיאום עם יועץ התנועה של הוועדה המחוזית.

לדחות את ההתנגדות בעניין שמבלי לפגוע בטענות לעניין עדיפות תכנית 16000 על מדיניות הרק"ל, המתנגדים יטענו כי, לצורך הענקת היקפי הבינוי המקסימליים, שלכאורה בלבד, מתאפשרים על פי מדיניות הרק"ל, בתחום התכנית מושא התנגדות זו, נעשתה "ראייה כוללת" אשר לקחה בחשבון את שינויי הייעוד המתוכנן בתכנית 101-0967398 ( אף כי התכנית האמורה טרם אושרה וטרם ניתנה החלטה בהתנגדויות שהוגשו בגינה).

יחד עם זאת, בהיבטים של ראייה סביבתית ותנועתית כוללת, התכנית מושא התנגדות זו

מתעלמת מתכנית ,101-0967398 ולא מתבצעת במסגרתה כל בחינה אשר כוללת את המטרדים והפגיעה הצפויה בתושבים הקיימים ובשכונה בכלל בגין הבינוי הכולל המוצע

בשתי תכניות אלה.

המתנגדים יטענו כי החיבור בין שתי התכניות הנ"ל לצורך היקפי הבינוי, מחייב, ולו ברמה ההגינות הבסיסית, עריכת תסקיר השפעה על הסביבה, או למצער חוות דעת סביבתית וכן בה"ת, המביאים בחשבון, את הבינוי הכולל המוצע בשתי התכניות במצטבר, והצגתו לציבור וזאת בטרם קבלת החלטות בתכנית מושא ההתנגדות.

לאמור יש להוסיף כי היקפי הבינוי המסיביים המוצעים בתכנית מושא התנגדות זו, ובתכניות הנוספות המקודמות במקביל בועדה המחוזית כאמור, מחייב את בחינת מכלול

ההיבטים הסביבתיים והתנועתיים של היקפים אלה במסגרת תסקיר השפעה על הסביבה

כאמור, והפקדת התכנית מחדש להתנגדויות על מנת לאפשר שיתוף ציבור אמית ושקיפות של הליך התכנון, שאם לא כן, המדובר בפגם חמור בהליך התכנון, ופגיעה בזכות הציבור להיות שותף כאמור בהליך התכנון, שכן הבדיקות הסביבתיות תידחנה לשלב ההיתר, ולציבור לא תהיה כל זכות לומר את דעתו בהתייחס להיבטים אלה- התכנית בפני עצמה וגם התכנית יחד עם התכניות המקודמות - 44 -

בסביבתה אינן מצריכות תסקיר השפעה על הסביבה או בחינה של בה"ת מכיוון שלא מדובר על היקפים המצדיקים זאת.

וועדות התכנון בוחנות את כל התכניות יחד מתוך מטרה לשפר את המרחב הציבורי ככול

הניתן ולחבר בין כל התכניות גם בהיבטי השטחים הציבורים וגם לעניין מיקום הבנייה החדשה, ולראיה החלופות השונות וההחלטות השונות שהתקבלו במהלך הבחינה

של התכניות בוועדה עד לשלב בחירת החלופה הנבחרת.

לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין ניצול חלק הארי של תת-הקרקע של שצ"פ לטובת חניה פרטית לפרויקט מגורים, חלף תכנון החניה כולה או לפחות ברובה במגרשי המגורים, וחלף שימוש מידתי ומינימלי בשטח השצ"פ לצורך חניה תת-

קרקעית, הנו בלתי ראוי ובלתי סביר, הגורם לפגיעה חמורה באיכות שטחי הציבור והעברתם בפועל לידיים פרטיות, תוך פגיעה באפשרויות השימוש בהם בעתידבמצב הנכנס, לטובת הציבור קיימים שטחי ציבור בהיקף של כ- 1760 מ"ר נטו, ואילובמצב היוצא, הציבור מקבל שטח ציבור פתוח "מלא" של 345 מ"ר בלבד, ואילו כל יתרתהשטחים הציבוריים המוצעים (כ- 2,400 מ"ר) הנם שטחים נחותים כאשר הציבורי מקבל

רק את השטח העל -קרקעי בהם, ואילו כל השטח התת-קרקעי מועבר בפועל לבעלות

פרטית, תוך הגבלת זכויות הציבורי בשטחים אלה, ופגיעה באפשרויות המימוש העתידיות

בהם.

המדובר בפגיעה אשר אין לה כל הצדקה, שכן ניתן לתכנן את החניה בשטחי המגורים באופן יעיל יותר, ולצמצם באופן משמעותי את השימוש התת -קרקעי בשטחי הציבור.

הפגיעה חמורה עוד יותר, שכן לא מדובר רק על הניצול של שטחי הציבור המתווספים

להיקף שטחי הציבור הקיימים, אלא בפגיעה בשטחי הציבור אשר נמצאים היום בבעלות

ציבורית מלאה !.

על כן, המתנגדים מתנגדים בתוקף לייעוד השטח התת -קרקעי בשטח השצ"פ לחניה, וכן

מתנגדים בתוקף להפקעתו מהציבור והעברתו לבעלות פרטית- ראשית יש להשלים חוות דעת של מחלקת נכסים לשינוי המוצע בשטחים שבבעלות עיריית ירושלים והעובדה שרוב השטחים המוצעים נכנסים פנויים ויוצאים ברישום בתלת מימד הן מבחינת השאלה הנכסית והן מבחינת העובדה כי רוב השצ"פ המוצע מצוי מעל חניון.

שנית יש לבחון מהבחינה התכנונית להציע את החניון בתצורה אחרת כך שיוצע מתחת לחלקה 170 המשמשת כיום כחניה ציבורית על פני הקרקע ולא מתחת לשצ"פ המוצע.

- 45 -

לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין ש"התכנית מבטלת בתחומה חלק מחניה בחלקה ,170 התכנית תציע חניה חלופית לכל מקום חניה שתתבטל". ואולם, מעבר לסעיף כללי, אין בתכנית שום התייחסות למיקום החניה הציבורית, לקביעת זיקת הנאה לציבור בהתייחס לחניות אלה ובמעבר אליהן. הדבר אף עומד לכאורה בסתירה לאמור בהערה 2 לסע' 5 ולפיה השטחים אליהם מתייחסת ההערה האמורה הנם שטחים לחניה פרטית ושימושים נלווים.- התכנית מציעה מקומות חנייה לביטול בחלקה 170 ומציעה במקומם חניה תת קרקעית בחניון , שטחים אלה הם שטחים עיקריים על פי תקנות התכנון והבנייה מכיוון שהם לא משרתים את הבניין נשוא התכנית, לכן יש לקבוע הוראות בדבר חניון ציבורי זה בתחום התכנית, לקבוע עבורו שטחים עיקריים ולקבוע זיקת הנאה לציבור לחניות אלה בתחום החניון המוצע.

לדחות את ההתנגדות בעניין שמתבקשת הועדה לשקול תקן חניה גבוה ממה שנקבע בהוראות התכנית ( )1:1 שכן ברור הוא כי במגדל המיועד תגורנה משפחות עם יותר מרכב אחד לדירה, והדבר רק יגרום להעמסה מתסכלת על החניה הציבורית שמתקשה לתת מענה לתושבים הקיימים- שטח התכנית נמצא בסמוך ובצמוד לתחנת הרכבת הקלה ברחוב הרצל. מדיניות התכנון הברורה בארץ בכלל ושל הוועדה המחוזית בירושלים בפרט היא ציפוף לאורך צירי מערכות תחבורה ציבורית עתירת נוסעים ,והקטנת תקן החניה באזורים אלו. זאת מאחר שלתושבים הוותיקים באזור ולתושבים העתידיים קיימת חלופה תחבורתית מצוינת לשימוש היומיומי ברכב הפרטי.

לדחות את ההתנגדות בעניין שהתכנית המופקדת מאפשרת את הוצאת היתר החפירה, טרם הוצאת היתר הבניה לבינוי המוצע.

המתנגדים יטענו כי לאור רגישות המקום, והעובדה שמדובר במתחם המצוי בגבול עם בנייני מגורים ורחובות קיימים ומתפקדים, יש לבטל את האפשרות להפריד בין היתר החפירה להיתר הבניה, ולו על מנת לצמצם את הסיכון שמא ייוותרו התושבים עם בור בלב השכונה- לא ברור מה הרגישות הקיימת באתר זה לעומת מקומות אחרים בעיר ובכל מקרה המטרה של סעיף זה לעבוד במקביל ולחסוך זמן של ביצוע הפרוייקט, הנושא יתואם מול מהנדס העיר בשלב היתרי הבניה.

פגיעה קשה בשווי נכס המתנגדים ובאיכות חייהם, ללא הצגת תשתית עובדתית מספקת בפני הועדה.

לדחות את ההתנגדות בעניין שהמתנגדים עוד יטענו כי הבינוי המוצע בשטח התכנית, בגובה כ- 32 קומות, יחד עם המיגדול המוצע בתכנית ,101-0967398 פוגע אנושות בבניינים הבנויים בחלקה 31 והחלקות המצרניות לה, ובכלל זה בהיבטים של הצללה, ומניעת אור ואוויר, באופן אשר יפגע ללא כל ספק בשווי נכסם של המתנגדים, ויסכן את איכות החיים בו- הבינוי המוצע תואם למדיניות שמעודדת התחדשות עירונית בבניינים כאלה ברחבי העיר והיא חלק מהתחדשות של שכונות העיר, הוועדה סבורה כי לאור החשיבות של התחדשות עירונית נכון לקדם את התכנית.

ככול ויסברו המתנגדים כי הם נפגעים מאישור התכנית הם רשאים לפעול בהתאם לסעיף 97 לחוק התכנון והבניייה.

לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שהמתנגדים יטענו כי ההכבדה הצפויה בתנועה כתוצאה מהיקפי הבינוי החריגים המוצעים בתכנית זו, הנה בלתי סבירה בעליל בשכונה כמו בית הכרם, בהינתן התשתיות שהיא נסמכת עליהן.

חמור מכך הנו, שתכנית זו, כפי שצויין לעיל, על הבדיקות אשר בוצעו בה, נעדרת ראיה

ובחינה כוללת, המביאה בחשבון את היקפי הבינוי המוצעים בתכנית זו, במצטבר עם אלה

- 46 -

המוצעים בתכניות המקודמות בסביבתה, ובפרט תכנית .101-0967398 בחינה פרנטית של השפעת היקפי הבינוי בכל תכנית בנפרד, אין בה כדי לשקף את מידת הפגיעה העצמוה בגין הבינוי הכולל בתכניות האמורות במצטבר ואין בו כדי לספק את התשתית העובדתית והמקצועית המתחייבת בפני הועדה, לצורך קבלת החלטה בתכנית.- הוועדה בחנה את הטענה כי התכנית עתידה לייצר עומס תחבורתי וכי נספח התנועה של התכנית אינו מציג ראיה תחבורתית כוללת והשלכות תנועתיות על הסביבה. הוועדה, לאחר שהתייעצה עם יועץ התחבורה של הוועדה, מחליטה לדחות את הטענה. הוועדה תציין כי בחינה תחבורתית לשכונה התבצעה במסגרת הכנת תכנית האב של בית הכרם בראיה מערכתית.

הוועדה תציין כי שהתכנית מאפשרת שתי כניסות לרכב לפרוייקט אחת מרחוב התומר ואחת מרחוב תרצה כאשר מדובר על רחובות אומנם צרים יחסית אך כאלה שמשרתים רק הבניינים שלאורכם ולא כוללים תנועה עוברת רבה.

כמו כן, מסמכי התכנית העוסקים בהיבט התנועתי והתחבורתי של התכנית נבדקו ואושרו על ידי יועץ התחבורה של הוועדה, ונמצאו מספקים.

יובהר כי התכנית אינה כוללת תוספת יח"ד חריגה בהתחשב בהיותה תכנית להתחדשות עירונית ואינה משנה את מערך התנועה הקיים. בהתאם לכך הוועדה סבורה כי נספח התנועה של התכנית הינו מספק ,ומציג את הנדרש.

בנוסף הוועדה תציין כי בסמיכות לתכנית פועלת תחנת רק"ל, שתספק רמת שירות גבוהה של תח"צ לתכנית ולסביבתה, לשירות תושבי השכונה הוותיקים ותושבי השכונה העתידיים. כמו כן, התכנית מציעה מערך שבילים ומעברים אשר ישפרו את מרחב ההליכה, הן מבחינת בטיחות והן מבחינת נוחות ההליכה וההגעה לתחנות הרק"ל, ובכך יתרמו להקטנת השימוש ברכב פרטי .לאור כל האמור, הוועדה דוחה את הטענה.

בנוסף לאור העובדה כי מקודמת תכנית נוספת של התחדשות עירונית לבניינים ברחוב הארזים הצמודים לפרוייקט ממערב , יש לקבוע במסגרת התכנית המוקדמת שם ( תכנית מספר )1255785 זיקת הנאה למעבר רכב לתכנית זו גם מכיוון שהתכנית מציעה רמפה וחניה מתחת לשטח ציבורי פתוח וגם בעקבות העובדה שניתן יהיה לתת גישה נוספת לפרוייקט זה מרחוב הארזים שהוא רחוב רחב יותר ומתחבר ישירות לרחוב יפה נוף

לדחות את ההתנגדות לעניין שהמתנגדים מבקשים להעלות כבר בשלב זה את התנגדותם להחדרת עוגנים כלשהם ו/או לפלישה כלשהי לשטח חלקה -31 נושא העוגנים יבחן לעת הוצאת היתר הבניה בהתאם לתכנית המקודמת כתכנית כלל עירונית בנושא זה.

לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שאין שום הצדקה להוראת גמישות המאפשרת ניוד שטחים עיקריים ו/או שטחי שירות מתחת למפלס הכניסה הקובעת, אל מעל הכניסה הקובעת. יש לבטל את הוראת הגמישות בסע' (א) לטבלה מושא סע' .- -5 יש לתקן את הסעיף באופן שיתיר העברת שטחים רק מעל לקרקע אל מתחת לקרקע ולא להיפך.

לדחות את ההתנגדות בעניין שלא ברור מדוע בניין של 28-32 קומות צריך לקבל גמישות בגובה כמפורט בסע' ג לטבלה מושא סע' ,5 המאפשרת מעל הגובה המצויין בטבלה חדרי יציאה לגג ומתקנים ועוד. יש להגביל את גובה הבניין הכולל. כך גם אין שום הצדקה להחריג קומה טכנית ממספר הקומות כמוצע בהערה 5 לטבלה .-5 קומות טכניות לא נספרות אף פעם במספר הקומות והם הכרחיות בהקמה של מגדלים .

לדחות את ההתנגדות לעניין שאין שום הצדקה לניוד שטחי ממ"דים לשטחים עיקריים כמוצע בסע' ז לטבלה .5 הועדה המתבקשת לבטל סעיף זה כליל.- ניתן להותיר גמישות זו לשלב היתר הבניה מכיוון שלא מדובר על תוספת שטחים לנפח - 47 -

הבניין.

לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין אין שום הצדקה לקביעת גמישות במספר יחידות הדיור בפרויקט כמפורט בהערה 2 לטבלה מושא סע' ,5 בהיקפי בינוי כאלה המוצעים בפרויקט זה, ועוד בשיקול דעת הועדה המקומית, ללא כל שיתוף ציבור!.

הועדה מתבקשת לקבוע כי כל סטייה ממספר יחידות הדיור הקובע בתכנית 222 יחידות או פחות, ככל שתחליט הועדה לקבל את ההתנגדויות יהווה סטייה ניכרת.-

לאור העובדה שהתכנית מבוססת על בחינה שמאית אכן אין הצדקה לאפשר תוספת של 10 אחוז יחידות דיור בשלב היתר הבניה ולכן יש לבטל את הסעיף , יחד עם זאת לאור המדיניות התקפה כיום לא מקובל לקבוע הוראה זו בסטייה ניכרת.

לדחות את ההתנגדות בעניין שאין שום הצדקה בתכנית המקודמת בתקופה זו לקבוע כי מרפסות פתוחות הנן מעבר לשטחים המוצעים בתכנית, או לרמוז כי הן מתווספות לבניין- מרפסות שאינן מקורות אינן מחושבות כשטחי בניה על פי התקנות ולכן אין מניעה לבחון אותם בשלב היתר הבניה.

לדחות את ההתנגדות בעניין שמגדלי מגורים אינם הפתרון המיטבי לצורך ציפוף

עירוני והגדלת היצע הדירות: בד"כ ההצדקה המובאת לקידום מגדלי מגורים היא

הצורך בהגברת הציפוף העירוני לצורך שמירה על שטחים פתוחים )והגדלת היצע הדירות לצורך פתרון משבר הדיור. ואולם מחקרים אקדמיים רבים מרחבי העולם מראים מזה לפחות 20 שנה כי במציאות, מגדלים אינם הדרך היעילה ביותר להשגת ציפוף עירוני , וגם לא להגדלת היצע הדירות . ישנו זיהוי שגוי בין בנייה לגובה לבין צפיפות גבוהה, זאת מתוך תפישה נפוצה אך מוטעית שהראשונה(בנייה לגובה תוביל לשנייה צפיפות גבוהה, ותוך התעלמות מגלים חוזרים ונשנים של מחקר אקדמי שהוכיח כי בנייה מרקמית בגובה בינוני היא לרוב האמצעי היעיל ביותר הן להגדלת הצפיפות והן להגדלת היצע הדירות- צפיפות ניתן להשיג בדרכים רבות הן בבנייה מרקמית רחבה והן באמצעות בניה גבוהה בתכסיות נמוכות, היתרון בבנייה לגובה היא ביצירת מרחב ציבורי משמעותי יותר כפי שמוצע בתכנית זו , הדבר נבחן לגופו של עניין בכל תכנית.

לדחות את ההתנגדות בעניין שאין נספח סביבתי: מסמכי התכנית המופקדים אינם כוללים שום מסמך סביבתי. זאת למרות שהוראות התכנית )סע' (1.7 מונים " חו"ד סביבתית" ברשימת מסמכי התכנית , ולמרות שמן המפורסמות כי למגדלים יש השפעה רבה – פגיעה רבה - על סביבתם. בתאריך 19.8.24 – יום לפני תום המועד להתנגדויות וכתיבת דברים אלה - הגיעה אלי בדרך-לא-דרך חו"ד סביבתית על התכנית המוצעת. להלן עמוד השער שלה 4 :לאור התאריך המופיע על המסמך ),(19.12.23 היו לוועדה 6 חודשים להפקיד את המסמך, אך היא לא עשתה זאת.

מסימני המים על המסמך רואים שהוא עבר נוהל מבא"ת, כך שלא נותר אלא להסיק, בצער, שהחו"ד הסביבתית הוסתרה מהציבור. הדבר חמור ביותר בהינתן השפעתם המסיבית של מגדלים על סביבתם, והפגיעה הצפויה לנו התושבים מהם .

התיקון הדרוש: פירסום והפקדה של תסקיר השפעה על הסביבה מלא, שיכלול גם

התייחסות להשפעה המצטברת יחד עם שאר התכניות המקודמות בסמיכות.

)מהצצה חטופה בחו"ד הסביבתית שלא הופקדה והגיעה אלי פחות מיום לפני הגשת ההתנגדות, ברור שגם שם אין שום התייחסות למגדלים הנוספים המקודמים בצמוד ממש, וכי כל הנתונים, ככל שישנם, מתייחסים אך ורק למצב הקיים, ולפיכך אין די בחו"ד הזאת(. בנוסף ,יש לתת הארכת תקופת ההתנגדויות, כדי לאפשר למתנגדים ולכל תושב להתעמק בתוכן התסקיר, להתייעץ עם מי שצריך ולהגן על עצמו. יש לאפשר לכל אחד להגיש התנגדות בתקופת ההארכה, גם למי שלא הגישו התנגדות לתכנית כפי שהופקדה, כי לא היו בפניו הנתונים המלאים. שהרי אילו היו, אולי היה רואה צורך להתנגד קודם.- לאור העובדה שאכן לא פורסמה חוות הדעת הסביבתית בהפקדה החליטה הוועדה המחויזת בדיון נוסף על פרסום של חוות הדעת והארכה של תקופת ההפקדה ב 45 יום נוספים לצורך התייחסות לחוות דעת זו.

לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שהתכנית המוצעת כרוכה בהשמדה מסיבית של עצים ה בגבולות הקו הכחול והן מחוצה לו, ובשל כך מהווה פגיעה אנושה באופי השכונה.

בימינו ברור לכל כי עצים אינם לוקסוס אלא תשתית חיונית. מלבד תרומתם - 48 -

האסתטית ולאיכות החיים ,התועלות הבריאותית והסביבתית של עצים בכלל ובמרחב העירוני בפרט אינה מוטלת בספק, והם מוכרים בכל העולם כמכשיר בה"א הידיעה למלחמה בהתחממות הגלובלית. אפילו במדינת ישראל הדבר הוכר, וב-2022 אושרה בממשלה "תכנית אסטרטגית לאומית להצללה וקירור במרחב העירוני באמצעות עצים" שקבעה יעד של 450,000 נטיעות של עצי רחוב חדשים . ואולם בעוד היד האחת נוטעת, היד השניה כורתת- באמצעות קידום תכניות בינוי נקודתיות ע"י רשויות התכנון העירוניות והמחוזיות, הכרוכות בהשמדה מסיבית של עצים, כמו התוכנית המוצעת .התכנית המוצעת תגרום להשמדת כמעט כל העצים במגרש כמו גם במגרשים הגובלים בתכנית מדרום )מבנים 30 ו-31 ו,(-56 למעט כמה בודדים בגבול עם תכנית "101-0967398 "לב הכרם ,"אשר יושמדו בוודאות כתוצאה מן האחרונה, כך שייעודם לשימור הוא תאורטי בלבד. בכל המקרים ,העצים נמצאים סמוך לגבול המגרש, ומיועדים לעקירה לטובת החניון הת"ק – הנימוק היחיד לעקירת עצים המופיע בסקר העצים הוא "בתוואי חנייה מתוכננת". קו הבניין הת"ק הוא אפס, חופף לגמרי )או כמעט לגמרי( לקו הכחול, כך שגם עצים הנמצאים בחלקות שכנות, יושמדו כתוצאה מהחפירה .לא יעלה על הדעת להשמיד באופן אקטיבי עצים בשעה בניגוד לכל רציונאל לאומי וגלובלי, ובניגוד למדיניות לאומית, תוך פגיעה מיידית וגם עתידית בריכות החיים ובריאות התושבים .חניון שטרם נבנה אפשר להזיז ולשנות, ועדיין יישאר לנו חניון.. גם מבנה שכבר נבנה אפשר להרוס ולבנות מחדש תוך שנה, ונישאר עם מבנה. אבל לעץ בוגר שנכרת אין תחליף אמיתי, כי יידרשו לפחות 60שנה עד שנטיעה חדשה תתפתח לממדים בני השוואה, שייתנו את ה"תפוקה" הסביבתית ,האסתטית, הבריאותית והאקלימית של העץ הבוגר. אם התכנית תתממש, כל האזור יהפוך למדבר צחיח מעצים, ויידרשו עשורים עד שנרגיש את הנטיעות החדשות שהתוכנית מתפארת בהן. יש לראות בעצים בוגרים תשתית חיונית בסיסית – שאליה יש להתאים את שאר פרטי התכנון.

להתאים את התכנון לעצים ולא את העצים לחניון

יודגש כי גם עצים שאינם ממש לאורך הרחוב תורמים לקירור המרחב העירוני הסמוך והכללי, וכמובן לשיפור איכות האויר, סינון חלקיקים מזהמים, הפחתת תחלואה וכיו"ב תועלות ידועות של עצים במרחב העירוני. כאלה הם העצים בגבול הדרומי של התכנית בתוך ומחוץ לקו הכחול

יצויין כי העצים מהווים מרכיב מרכזי באופי ההיסטורי של בית הכרם )ר' סע' להלן( כך שפגיעה בהם מהווה פגיעה באופי השכונה ובערך הרכוש בה. עוד יצויין כי לפחות %50 מהיער העירוני של בית הכרם נמצא בתוך חצרות פרטיות . התכנון ההיסטורי של השכונה )שנשמר עד היום( קבע עצים בגבולות מגרשים, שבמקרים רבים המצטרפים יחד לשדרות רחוב, למרות שפורמלית הם אינם נטועים ברחוב אלא בגבולות החלקה הפרטית. - הוועדה בחנה את הטענה כי התכנית מציעה עקירה של עצים רבים. הוועדה תבהיר כי השטחים הפתוחים הקיימים הם למעשה בייעוד מאושר למגורים. הוועדה תציין כי שטחים אלו מפותחים רק בחלקם, אינם נגישים למרבית הציבור ובעיקר משמשים מעבר בין המבנים הקיימים בתחום התכנית.

במסגרת שדרוג המרחב הציבורי בתכנית, התכנית מציעה טיוב של ייעודי הקרקע ומציעה שצ"פ ומעברים ציבורים בשטח כולל של כ-2.5 דונם, המהווים כחצי מתחום התכנית הכולל מעברים נגישים ואפקטיביים לאורכו לרבות אמצעים לגישור הפרשי הטופוגרפיה וחיבור באופן משמעותי ומזמין דרך הכיכר והרחובות.

בהתייחס לעקירת העצים הוועדה תציין כי לא ניתן לשמור על מרבית העצים בתחום מגרשי המגורים, וזאת בשל הצורך בבניית מרתפי חניה והפיתוח הכולל של המתחם.

יחד עם זאת ההמלצה כאמור מציעה מספר נושאים לשיפור בנושא זה:

בהתאם להוראות התכנית מעל שטחי השצ"פ יובטח עומק מילוי אדמה על מנת לאפשר גינון אך התכנית לא כותבת מה העומק הנדרש יש לקבוע עומק של כ 1.5 מטרים לצורך הבטחת האפשרות לנטיעת עצים.

התקבלה הטענה ביחס למקבץ העצים לאורך החלק הדרומי של השצ"פ המוצע ושינוי קוו הבניין התת קרקעי ככול הניתן במיקום זה שימור העצים.

- 49 -

הומלץ לבחון שינוי של מיקום החניה מתחת לחלקה 170 במקום מתחת לשטח הציבורי הפתוח דבר שיאפשר גם הוא שימור של עצים נוספים והותרת השצ"פ ללא חניה מתחתיו.

לדחות את ההתנגדות בעניין שדיירי המתחם מתנגדים להקצאה של שלושה גני ילדים בפרוייקט שיגרום נזק לדיירים.- נושא זה הוצג על ידי מגישי התכנית בשלב ההפקדה ולא התקבל הן על ידי ההועדה המקומית והן על ידי הוועדה המחוזית וזאת לאור הצורך הפרוגרמתי.

לקבל את ההתנגדות בעניין שמבקשים לבטל את המסחר המוצע בתכנית לכיוון השצ"פ.- התכנית לא מחייבת מסחר אלא מאפשרת זאת בלבד אבל מכיוון שהדיירים מתנגדים לכם ומדובר על בניינים שאינן מצויים על צירים ראשים ניתן לבטל אפשרות זאת.

לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שהיות והתכנית מבטלת מקומות חנייה עיליים יווצר עומס גדול של תנועה בכניסות וביציאות ולכן מבקשים לבחון בשלב היתר הבניה יציאות וכניסות נוספות לחניון לחניות הציבוריות- כאמור יש לאפשר בתכנית מדרום המקודמת זיקת הנאה בכניסה לחניון שתאפשר נגישות גם לחניונים בתכנית לרחוב הארזים.

לדחות את ההתנגדות לעניין שהתנגדות זו מקיפה יריעה רחבה יותר מהפרויקט הספציפי שאת אישורו מבקשת התוכנית. במצב רגיל חלק מהטיעונים שאני מעלה היו צריכים להישמע בפורום רחב יותר ובהקשר רחב יותר. דע עקא ,מדיניות התכנון בירושלים אינה מעוגנת בתוכניות מתאר שעברו דיון ציבורי, ולפיכך לא היה פורום הפתוח לדיון כזה. משכך אין ברירה אלא להעלות טיעונים כלליים בהקשר של כל תוכנית פרטנית הקשורה להם.

התוכנית הזו היא אחת משלוש תוכניות הנושקות זו לזו, המקודמות לאחרונה לבניית מגדלי מגורים רבי קומות ברחובות תרצה והתומר בסמוך לציר הרצל בשכונת בית הכרם. הדיון בה חייב לכן לכלול דיון בכל הגורמים המצדיקים או נוגדים בנייה מסוג זה, ואת האפקט המצטבר של התוכניות האל- לא ניתן במסגרת של תכנית מפורטת לטעון טענות כלליות בנוגע למדיניות הוועדה בכלל בעיר או בשכונה .

לדחות את ההתנגדות לעניין שלפי תשריט תוכנית ירושלים 2000 האזור נשוא התוכנית הנידונה נועד להיות אזור מגורים עירוני ,ובפרט כזה שהבנייה בו היא לגובה של עד 6 קומות. בהוראות התוכנית נאמר שבמגרשים שגודלם מעל דונם אפשר לאשר גם בנייה ל-8 קומות, ומשיקולים עיצוביים והתאמה לסביבה אפילו 12 קומות. זכויות הבנייה המירביות במגרשים גדולים כאלה היו של .%.320 תוכנית רלוונטית נוספת היא תוכנית המתאר לשכונת בית הכרם, הידועה כתוכנית .16000 תוכנית זו הופקדה במאי ,2016 אך בוטלה במהלך תהליך האישור באפריל .2021 עם זאת, הוועדה המחוזית קבעה כי עקרונות התכנית ימשיכו לחול באזור, כמדיניות המנחה הגשת תכניות – כלומר התוכנית תחול בפועל למרות שלא צלחה את תהליך האישור ובוטלה. בכל אופן, לפי תוכנית זו מדובר באזור מגורים 1ג', שבו מותרים – במגרשים שגודלם דונם ומעלה – עד %320 בנייה והגובה המירבי הוא 8 עד 12 קומות. בקשות לבנייה גבוהה יותר של 18 קומות יחייבו תוכנית מתאר מקומית לבנייה גבוהה .– גם תכנית מתאר 2000 שהוחלט להפקידה כבר ב 2009 וגם תכנית 16000 שמקודמות כבר שנים רבות לא לקחו בחשבון את כל נושא ההתחדשות העירונית הרלוונטי בעיקר בשנים האחרונות בעיר מתוך כוונה ברורה כי תוספת יחידות הדיור בעיר יתווספו באמצעות החדשות עירונית ולא באמצעות בנייה של שכונות חדשות יחד עם זאת גם בתכנית מתאר 2000 נקבע כי תבנית הבנייה שצוינה בהתנגדות לא תחול על תכניות להתחדשות עירונית וגם במסגרת - 50 -

תכנית 16000 נקבע שככול ותכנית תחרוג מתבנית הבנייה היא לא תוכל להוציא היתר בניה אלא תצטרך להגיש תכנית מפורטת כפי שנעשה בתכנית זו.

לדחות את ההתנגדות בעניין שלבסוף, בשנת 2016 החליטה הוועדה המחוזית על מדיניות בינוי סביב הרכבת הקלה, וזו עודכנה ב .2019 -לפי מדיניות זו לאורך ציר הרכבת הקלה יאושרו במגרשים של 1.5 דונם ומעלה עד %720 בינוי ועד 18 קומות.

במקרה המיוחד של מגרשים כאלה הנמצאים על קו רכס, המספרים האלה יגדלו לכדי %1200בינוי ו-30 קומות. מעניין לציין שהמדיניות כשמה כן היא: זו אינה מדיניות תכנון אלא מדיניות בינוי – כל מהותה לאפשר בנייה בצפיפות מקסימלית בהתאם לגדלים שרירותיים של מגרשים שנקבעו בעבר הרחוק. היא אינה עוסקת בתכנון ומתעלמת משיקולי תכנון -.התכנית המופקדת אינה מקודמת על פי מדיניות רק"ל אלא על פי תכנית לפינוי בינוי ובחינה שמאית.

לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שבתוכנית הנוכחית יש אפשרות להקמת קרן תחזוקה, שתמומן כנראה על ידי בניית שתי קומות נוספות ומכירת הדירות שבהן (סעיף 6.12 בהוראות התוכנית ).

היוזמה הזו ברוכה, אבל הביצוע לוקה בחסר .הקצאת כמה דירות לצורך מימון קרן תחזוקה צריכה להיות חלק אינטגרלי מהתוכנית ולא תוספת מותנה שנתונה לשיקול דעתו של היזם. והדירות האלה צריכות להיות במסגרת זכויות הבנייה המוקנות , ולא תוספת שחורגת מהן. -עמדת הוועדה המקומית היא שיש לחייב את זכויות הבניה עבור קרן תחזוקה ולא להותיר אותם לשיקול דעת של היזם בשלב ההיתר.

לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שיצוין גם שהחלק שנותר ממגרש החניה הקיים, חלק שנמצא מחוץ לקו הכחול של התוכנית, נהיה צר בקצהו במידה שפוגמת בשימושיות שלו- יש לבחון במסגרת התכנית ביטול של כל החניה החיצונית הקיימת והטמנת כל מקומות החנייה בתת הקרקע וייצירת מרחב ציבורי מפותח מעל לחילופין יש להציג במסגרת נספח התנועה את התכנון של החנייה החיצונית הנותרת במגרש שנותר.

לדחות את ההתנגדות לעניין שהתכנית מבטלת חניון ציבורי קיים שמשרת את כל הבניינים שמסביב ודרכו אושרה כניסה לבניין שלי שמבוטלת בתכנית זו- התכנית מבטלת חלק מהחניון הקיים החיצוני ומחליפה אותו בחניון תת קרקעי וגם מציגה בנספח הבינוי שמירה על הכניסה לחניה של המתנגד.

לדחות את ההתנגדות לעניין שהתכנית אינה מפורטת דיה ועל כן לא ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה. פסיקת בית המשפט העליון הבהירה בשורה ארוכה של פסקי דין כי על מוסדות תכנון המבקשים לאשר תכנית מפורטת לוודא כי ההכרעות התכנוניות נלקחות במסגרת התוכניות ולכן חל איסור להעביר את ההכרעות התכנונית לשלב הרישוי – שלב היתר הבניה. היות התכנית בלתי מפורטת והותרת הכרעות מהותיות לשלב בחינת היתר הבניה פוגמים אנושות בהליך ההתנגדות, באופן השולל מן הציבור את היכולת לממש את התנגדותו כנדרש, שכן ההכרעות התכנוניות לא מובאות בפניו אלא נדחות לשלב הרישוי, בו נעדר כל מעמד. וראו בהקשר זה את קביעות בית משפט העליון בבג"ץ 7737/14 עיריית יוקנעם נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה ),(22.12.15 פסקה 65 לפסק דינו של כב' השופט פוגלמן:

"תכליתה של דרישת התכנית המפורטת היא להבטיח כי בשלב היתר הבניה לא תתקבלנה החלטות תכנוניות עקרוניות, אשר על פי טיבן וההשלכות שבצדן היו צריכות להתקבל בהליך תכנוני סדור, פומבי ופתוח להתנגדויות ]...[. כתוצאה מכך, שלב היתר הבניה אמור להתאפיין בביצוע בפועל של בינוי ושימוש במקרקעין בהתבסס על הכרעה תכנונית קודמת המבטאת איזון רצוי בין מכלול האינטרסים הנוגעים לתא השטח המסוים. עמדה על כך השופטת א' פרוקצ'יה בעניין ועדת ערר מחוזית, חיפה : 'ככל שהתשתית כללית יותר ובלתי מפורטת, כך גוברת הסכנה כי יינתן היתר ביצוע שאינו נשען על נורמות תכנוניות מאושרות ,ועלולה להיפתח דרך לפיתוח הקרקע באופנים שלא עברו מסננת הליך תכנוני מוסדר ומבוקר על-ידי מוסדות התכנון, כמקובל ]...[ היתר בנייה אינו יכול למלא את החסר בתכנון מפורט , אלא עליו להיגזר ולנבוע מתכנון מפורט של השטח אשר נעשה במסלול תכנוני תקין כקבוע בחוק ."מן הכלל אל הפרט – עיון בסעיף 6 להוראות התכנית שכותרתו "תנאי להיתר בניה", מלמד כי רבות מההכרעות התכנוניות העקרוניות נדחו לשלב היתר - 51 -

הבנייה, ומשכך לא נצרפו בכור ההיתוך של ההליך התכנוני, ונזכיר כי הדיונים לאישור התכנית להפקדה היו לקוניים ביותר .כך, למשל, לא ברור מהם הסדרי החנייה, כיצד אלו יתחברו אך הכבישים הצרים המקיפים את התכנית, מהם מיקומי חדר הטרנספורמציה ועוד .– התכנית כוללת את כל הנתונים הנדרשים על פי חוק לצורך שתהיה תכנית מפורטת וברור ממסמכי התכנית מה ייבנה מכוח התכנית וכמקובל הותרו מספר נושאים שהם עיצוביים בעיקר מכיוון שנספח הבינוי הוא מנחה לשלב היתר הבניה.

לדחות את ההתנגדות בעניין שיש להשיב את התכנון המוצע בתכנית המופקדת למתווה הקודם בו תוכנן מגדל אחד ולהקימו במרחק משמעותי מיתר המקרקעין ובפרט מהמקרקעין ברחוב התומר 6 .

המתנגדת סבורה כי יש להורות על החזרת התכנון המוצע המקורי להקמת מגדל אחד במקום שני המבנים המוצעים בתכנית כיום ולהקימו במרחק משמעותי מיתר המגרשים ובפרט מהמקרקעין ברחוב התומר 6 וזאת מהטעמים שיפורטו להלן.

השינוי שבוצע בתכנון המוצע בתכנית המופקדת ממגדל אחד לשני מגדלים פוגע באפשרויות התכנון של המגרשים הסמוכים ובכדאיות הכלכלית של פרויקטים אלו.

כמו כן, בינוי במרחק מצומצם שכזה פוגע גם באיכות הפרויקט המוצע ואף בתמורה הכלכלית שיסכימו לשלם רוכשי הדירות בבניין שיקום בתא שטח מס' .2 יפים לעניין זה הדברים שנקבעו על ידי הוועדה המקומית בהחלטתה מיום ,13.2.2023 לאור קידום כל הפרויקטים בסביבה ברור כי התכנון המוצע להקמת שני מגדלים במקום מגדל אחד בתכנית המופקדת אינו תכנון מיטבי אשר עלול לגרום לבינוי צפוף בצורה שתקשה עד מאד על התכנון של יתר הפרויקטים בסביבה.

אשר על כן, לאור האמור לעיל, תתבקש הוועדה המחוזית להורות על השבת התכנון המוצע המקורי בו תוכנן מגדל אחד ולא שניים וזאת תוך שמירה על קווי בניין משמעותיים ביחס למקרקעין בסביבה, בפרט ביחס למקרקעין ברחוב התומר -.6 הוועדה המחוזית סברה כי לאחר בחינת כל החלופות כי החלופה המציעה 2 בניינים הכוללים 4 יחידיות דיור בקומה עדיפה על חלקופה של בניין אחד הכולל 6 יחידות דיור בקומה, יש לציין כי לשם שמירה על אותם יחידות דיור המבוקשות יהיה צורך בניין גבוה שצורה משמעותית מהתכנית המופקדת.

חלופה זו אינה מונעת את האפשרות להצעה של מתחם לפינוי בינוי בחלקות שמצפון.

לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שלחלופין, וככל שיחולט שאין לשוב לתכנון המוצע המקורי לפיו יוקם מגדל אחד בלבד מכוחה של התכנית המופקדת, הוועדה המחוזית הנכבדה תתבקש להורות על הגדלת קו הבניין הצפון- מזרחי בתא שטח מס' 2 מקו בניין של 3 מטרים לקו בניין של כ-9 מטרים וזאת על מנת שלא לפגוע באפשרויות התכנון בפרויקט אותו מקדמת המתנגדת ברחוב התומר 6 ובאיכות חייהם של הדיירים במקרקעין אלו.

כפי שיפורט להלן, בשל הצורך בבניית בניינים רבי קומות הן בשטח התוכנית והן בפרויקטים אותם מקדמת המתנגדת בסמיכות מיידית לתכנית המופקדת, נדרש לשמור על מרחקים סבירים.

מאליו מובן כי מרחק של 3 מטרים בלבד בקו הבניין הצפון-מזרחי של תא שטח מס'

2 יפגע באיכות התכנון ובכדאיות הכלכלית של פרויקט ברחוב התומר ,6 ואף ישפיע לרעה על איכות חייהם של הדיירים הקיימים ברחוב התומר 6 ואף ברוכשי הדירות בפרויקט שיוקם מכוח התכנית המופקדת- יש להגדיל את קוו הבניין לכיוון צפון בתא שטח 1 ל5 מר מגבול החלקה הצפוני ויחד עם המעבר הציבורי הקיים ברחוב של כ 3.5 מטר יתקבל מרחק סביר של 8.5 מטרים לכיוון חלקת המתנגדים ויחד עם קוו הבניין שהם יציעו בתכנית שלהם יהיה מרחק סביר בין הבניינים.

- 52 -

לדחות את ההתנגדות לעניין שהחניות הציבוריות - בד בבד עם האמור בסעיפים 1-3 לעיל, אנו מבקשים שלא לאפשר בתוכנית קיומן של חניות ציבוריות. לחלופין בלבד אנו מבקשים שייקבעו בתוכנית הוראות היוצרות הפרדה מוחלטת של החניה הציבורית (ככל שתהיה) מהחניה הפרטית של הבעלים והדיירים. כלומר חנייה נפרדת לחלוטין, כולל כניסה ויציאה, אשר תירשם ע"ש העירייה והיא שתהא האחראית המלאה לתחזוקתה. בהקשר זה, אנו מבקשים להבהיר כי לא יעלה על הדעת להטיל על הבעלים (והדיירים העתידים) אחריות לתחזוקת חנייה ציבורית ואת העלות שלה. ההפרדה בין החניונים נחוצה גם כדי למנוע בעיות עתידיות של שימוש בחניה ציבורית למטרות עירוניות אחרות, העלולות לגרום להפרעה בחניית הבעלים ואף למטרד.- אין מניעה להפריד בין החניונים אך מדובר על נושא תפעולי שיקבע בהתאם לתכנון המפורט, לא ניתן להציע כניסות נפרדות לחניונים.

לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שגובה החניות - אנו מבקשים ככל הניתן להגביה את גובה החניה שתוכננה, כך שניתן יהיה להשתמש בה להובלות מהדירות ואליהן, לאמבולנס במקרה חירום וכיוצ"ב או לחלופין לקבוע לפחות 2-3 חניות תפעוליות.-

האתגר בכניסת משאיות לחניון היא בתכנון הכניסה לחניה ורוחב הרמפות ולא בטוח שניתן להציע זאת בתכנון המוצע- יש לבחון את האפשרות לאפשר זאת.

לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין שהתכנית לא מתייחסת לנזק שייגרם לציבור בזמן גריעת החניות הציבוריות עד להקמת הפרוייקט- יש לבחון אפשרות להוסיף למסמכי התכנית כי תנאי לביטול החניות החיצוניות יהיה בניה בפועל של חניות חליפיות בתת הקרקע, ככול והתכנית מציעה בינוי פינוי ואז בשלב הראשון יבנה הבניין על החניון הקיים תיבחן האפשרות לפתיחת החניון עם השלמתו טרם בניית הבניין.

לדחות את ההתנגדות העניין שמבקשים לייצר בפרויקט חניון ציבורי גדול יותר שיכול לשמש פרוייקטים שלא יבצעו התחדשות עירונית – לאור מיקום הפרוייקט לא נכון לייצר חניה ציבורית נוספת מעבר לחניות שמבוטלות.

לאור העובדה שהתכנית כוללת שטחים בבעלות עיריית ירושלים ומוצע איחוד וחלוקה ללא הסכמה תנאי למתן תוקף לתכנית יהיה קבלת חוות דעת של מחלקת נכסים לתכנית המוצעת.

לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

החברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, ענת ישראלי.

החלטה:

1. בהתאם להוראת סעיף (107ב) לחוק, הוועדה מאמצת את המלצת לשכת

התכנון בנוגע למינוי החוקרת, עו"ד חגית דרורי, לצורך שמיעת ההתנגדויות בתכנית.

2. הוועדה תציין כי מדובר בתכנית בהיקף של למעלה מ- 5 (חמישה) דונם

14/10/2024 הנמצאת בשכונת בית הכרם, הבינוי המוצע כולל שני מבני בגובה של 28 ו-30 קומות, מציעה סה"כ כ- 222 יח"ד.

3. לתכנית הוגשו כ-15 התנגדויות בעלות אופי תכנוני/משפטי.

4. עוד תציין הוועדה כי התכנית מצויה בתחום מומחיותה של החוקרת, שהיא

עורכת דין בעלת ותק רב, ובעלת ניסיון ומומחיות בענייני תכנון ובניה, וכי מטרת מינוי החוקרת לדיון בהתנגדויות לתכנית נועדה לייעל את הליכי התכנון בוועדה המחוזית ולקצר אותם, וזאת בשים לב הן למהות ההתנגדויות ולמורכבותם והן בשים לב למספרן של ההתנגדויות (כ– 15 התנגדויות הכוללות מספר טענות רבות)

- 53 -

אשר הוגשו לתכנית דנא.

5. בהתאם לסעיף 109א(ב) לחוק, הוועדה מחליטה לפנות אל יו"ר המועצה

הארצית ולבקש להאריך את התקופה לטיפול בתכנית, הכל מהנימוקים כפי

שיפורטו להלן: התכנית ממוקמת בשכונת בית הכרם ברחוב התומר. התכנית הינה

תכנית התחדשות בהליך של פינוי בינוי.

א. התכנית מציעה הריסה של שני בנייני שיכון בני ארבע קומות המכילים כ- 70

יח"ד ובניה חדשה של שני מבנים הכוללים כ- 222 יח"ד.

ב. התכנית עמדה בתנאי סף ביום .22/9/2022

ג. התכנית הופקדה ביום 21.6.2024 והוגשו לה כ- 15 התנגדויות מורכבות.

ד. התכנית משובצת לדיון לשמיעת התנגדויות במהלך חודש נובמבר .2024

ה. חשיבת התכנית – מדובר בתכנית פינוי בינוי המציעה הריסת מבנים ישנים

והקמת מבנים חדשים במקומם תוך שיפור המרחב הציבורי.

ו. מטעמים מיוחדים אלה, מיקומה של התכנית והתיאומים שנדרשו, מבוקש

אישורך להארכת פרק הזמן לאישור התכנית עד ליום .30/2/2025

החברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, דן קינן, טל פרי, ענת ישראלי, חיים

כהן, יצחק רביץ.

החלטה:

מאחר והנספח הסביבתי של התכנית לא עלה לאתר מינהל התכנון, הוועדה מחליטה לתת אורכה של 45 יום להגשת התנגדויות. יצוין כי הנספח הסביבתי הועלה לאתר מינהל התכנון.

ירדן מזרחי

26/08/2024

חתימת יו"ר הוועדה חתימת מזכירת

הוועדה

תאריך החתימה: 1.9.24

החברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, יצחק רביץ.

10/06/2024 החלטה:

1. בהמשך להחלטות הוועדה מיום 06.11.2023 ומיום ,13.02.2023 הוצגו לוועדה

מסמכי התכנית המתוקנים בהתאם להחלטות כאמור. כמו כן ובהמשך להחלטת - 54 -

הוועדה, הוצגו בפני הוועדה טבלאות ההקצאה והאיזון העדכניות והוועדה עודכנה כי שמאי הוועדה בדק את טבלאות ההקצאה והאיזון ואישר אותן. בהתאם לכך הוועדה מאמצת את המלצות השמאי ומאשרת את טבלאות ההקצאה והאיזון המעודכנות.

2. הוועדה מחליטה על הפקדת התכנית בהתאם להחלטותיה מיום 06.11.2023

ומיום 13.02.2023 ובהתאם להחלטה זו.

התכנית ירדה מסדר היום.

ירדן מזרחי

27/05/2024

חתימת יו"ר הוועדה חתימת מזכירת

הוועדה

תאריך החתימה: 29.5.24

חברים שנכחו: שירה תלמי באבאי-יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, יצחק רביץ, שקמה

סיג.

החלטה:

1. ביום 13.02.23 הוועדה החליטה על הפקדת התכנית בכפוף למספר תיקונים. בין

היתר,

הוועדה החליטה כי התכנית תציע מבנה אחד בלבד בגובה של כ-30 קומות, בעל קומה

06/11/2023 טיפוסית מורחבת של שש יח"ד בקומה, אשר יכלול את כלל יח"ד המוצעות בתכנית.

זאת

על מנת לשפר את רציפות שטחי השצ"פ המוצעים ולהגדיל את שטח השצ"פ. כמו כן קבעה הוועדה כי תחום התכנית יורחב ויכלול שטח בייעוד דרך בבעלות עיריית ירושלים,

לשם טיוב המרחב הציבורי.

2. בהמשך לאמור הוצגה בפני הוועדה חלופת תכנון עדכנית, המבקשת להציע שני

מבנים

- 55 -

בגובה של 28 ו-30 קומות, הכוללים ארבע דירות בקומה טיפוסית, בתצורה ובהעמדה

המאפשרת את רציפות והגדלת שטחי השצ"פ כאמור.

3. הוועדה בחנה את החלופה המוצעת בהתייחס לשטח השצ"פ המוצע ורציפותו,

וסבורה כי

ניתן לקבל אותה. עם זאת, הוועדה סבורה כי יש לבחון את היקף השטחים ויח"ד הנדרש

להבטחת ישימות התכנית, בתיאום עם שמאי הוועדה. כמו כן, הוועדה קובעת כי יקבעו

בתיאום עם שמאי הוועדה זכויות ויח"ד מותנות לשם כינונה של קרן נאמנות לתחזוקה

ארוכת טווח, בהתאם לעבודת הרשות להתחדשות עירונית.

4. יתר סעיפי ההחלטה מיום 13.02.23 יעמדו בעינם.

5. בהמשך להערת נציגת רמ"י בנוגע לבעלות בחלקה ,170 הוועדה קובעת כי נושא זה

יקבל

ביטוי במסגרת טבלאות ההקצאה והאיזון של התכנית.

6. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם להחלטה מיום 13.02.23 ולהחלטה זו בהנחיית

לשכת

התכנון ובתיאום עם שמאי הוועדה, והיועצים המקצועיים של הוועדה בתחום הסביבה

והתחבורה, ויוצגו לוועדה בדיון פנימי טרם הפקדת התכנית.

קוורום: שירה תלמי באבאי-יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, שרון אופנר, ענת ישראלי.

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה התרשמה כי בכפוף לתיקונים המפורטים בהחלטה זו, מדובר בתכנית אשר תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה. הוועדה תציין כי התכנית מציעה מתווה ראוי להתחדשות עירונית, תוך שיפור המרחב הציבורי וייעול שטחי הציבור. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה להמשיך לקדם את התכנית בהתאם לשינויים המפורטים להלן:

13/02/2023

בינוי:

1. הוועדה בחנה את חלופת הבינוי שהוצגה במהלך הדיון, הכוללת בינוי של שני

מבנים בגובה של 27 קומות, והפרשת שטח לשצ"פ.

2. הוועדה סבורה כי חלופת הבינוי שהוצגה אינה מיטבית, וזאת מאחר שהיא

מייצרת שני שטחי שצ"פ מקוטעים ולא רציפים, בין המבנים המוצעים, ובאופן שלא יאפשר שטח ציבורי פעיל ומשמעותי. הוועדה סבורה כי לנוכח היוזמות הרבות להתחדשות עירונית המקודמות בסביבת התכנית, יש עדיפות להצעה הכוללת שיפור משמעותי יותר של המרחב הציבורי.

- 56 -

3. בהמשך לאמור, הוועדה סבורה כי קיימת עדיפות לחלופת בינוי אשר תכלול

מבנה אחד בלבד בגיאומטריה פשוטה, בגובה של כ-30 קומות, הכולל כשש דירות בקומה. הוועדה תציין כי חלופת בינוי זו תאפשר לייעד שטח גדול יותר לשצ"פ, אשר יהיה רציף, נגיש ורחב.

4. הוועדה קובעת עוד כי תחום התכנית יורחב לכיוון מערב, כך שיכלול חלק

מחלקה ,170 וזאת על מנת לאפשר את חיבור השצ"פים כפי שפורט לעיל. יצוין כי מדובר בחלקה בבעלות העירייה המיועדת לדרך ומשמשת כמגרש חניה. מסמכי התכנית יעודכנו בהנחיית לשכת התכנון, לרבות בחינת הצורך בהצטרפות העירייה כמגישת התכנית.

5. שטחי השצ"פ המוצעים יתוכננו כך שישתלבו עם שטחי השצ"פ הקיימים

ויכללו שבילים נגישים. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

6. התכנית תערך כתכנית הכוללת תכנון בתלת מימד וזאת על מנת לאפשר

שימושים עבור חניה מתחת לשטחים בייעודים ציבוריים, בכפוף להבטחת חלקים משטח השצ"פ ללא חפירה תחתיהם. מסמכי התכנית יערכו בהתאם לנוהל מנהל התכנון בנוגע לרישום תלת מימדי – באיחוד וחלוקה בהנחיית לשכת התכנון.

7. יקבע בהוראות התכנית כי יובטח מילוי אדמה גננית באזורי גינון מעל החניון

בהתאם להנחיות אגף שפ"ע כתנאי בהליך הרישוי.

8. ייקבע בהוראות התכנית כי תותר פעילות מסחרית כלפי שטחי השצ"פ

המוצעים.

9. יקבע בהוראות התכנית כי לא יותרו מרתפי חניה מעל מפלסי פיתוח השצ"פ.

הוראות התכנית ונספח הבינוי יעודכנו בהתאם בתיאום עם לשכת התכנון.

10. בהתאם להוראות תיקון 4 לתמ"א ,35 יקבע בהוראות התכנית כי %20

מיחידות הדיור המוצעות בתכנית תהיינה יחידות דיור קטנות ששטחן עד 55 מ"ר.

על מנת לאזן את תמהיל יחידות הדיור המוצע, מספר יחידות הדיור המוצע יוגדל בהיקף של עד %,10 וזאת ללא שינוי של שטחי הבנייה המוצעים או מספר הקומות המוצע בתכנית.

11. על מנת להבטיח את מופע הבינוי המוצע, ייקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה

ניכרת לעניין מספר הקומות, קווי הבניין ועקרונות פיתוח המרחב הציבורי בנספח הבינוי.

12. ייקבע בהוראות התכנית כי לא תותר הקמת גדרות בכל הממשקים של

השטחים הפרטיים עם השטחים הציבוריים.

13. תיקבענה בתכנית הוראות להבטחת רציפות המרחב הציבורי בתכנית, בהנחיית

לשכת התכנון.

14. יוטמעו הוראות לעניין מרפסות ועיצוב מגדלים בהנחיית לשכת התכנון.

15. נספח הבינוי יכלול תכנון נופי אשר יציג פיתוח של השטחים הציבוריים, לרבות

נטיעת עצים בוגרים, בריכות נוי ואזורי ישיבה נגישים.

16. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי של היתר הבנייה הראשון

בתחום התכנית יהיה הגשת תכנית פיתוח לשטחים המסומנים בייעוד שצ"פ ודרך, בהתאם לעקרונות הפיתוח בנספח הבינוי, לרבות נטיעת עצים בוגרים, בריכות נוי ואזורי ישיבה נגישים, לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו.

17. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן תעודת גמר למבני המגורים יהיה

- 57 -

השלמת הפיתוח בהתאם לתכנית הפיתוח שאושרה כאמור.

18. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי לתעודת גמר לשטחי המגורים יהיה תעודת

גמר לשטחים שאינם למגורים.

19. תיקבע בהוראות התכנית שלביות ביצוע לפיה הבינוי המוצע בתכנית יוקם

בהינף אחד ולא תותר בניה בשלבים. כן יקבע בהוראות התכנית כי ניתן יהיה לתת היתר לחפירה, לדיפון ולביסוס טרם הוצאת ההיתר לבניה המוצעת.

תנועה:

20. החלופה המתוקנת תתואם עם יועץ התחבורה של הוועדה.

21. לאור הגדלת תחום התכנית ומיקום המבנה בחלק משטח בייעוד דרך המשמש

בחלקו לחניה, הוועדה קובעת כי יבחן הצורך במתן מענה לחניות ציבוריות בחניון המוצע בתכנית או לחילופין באמצעות טיוב של החניה הקיימת בתחום הדרך, בתיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה.

צרכי ציבור:

22. בהמשך להמלצת הוועדה המקומית, תיקבע בתכנית הפרשה מבונה במגרש

המגורים עבור אשכול מעונות יום הכולל שלוש כיתות בשטח של 440 מ"ר ושטח של 305 מ"ר עבור חצרות, בכפוף לבדיקה תחבורתית בתיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה. ככל שיימצא כי לא ניתן למקם את מעונות היום, כולם או חלקם, בתחום התכנית, תיקבע הפרשה מבונה לצרכי ציבור נדרשים אחרים, בתיאום עם המחלקה למדיניות תכנון בעיריית ירושלים.

23. ההפרשות המבונות יוצגו בנספח הבינוי של התכנית ותיקבענה הוראות בתכנית

בנוגע להפרשה מבונה בדרך של איחוד וחלוקה בהנחיית לשכת התכנון.

איכות סביבה:

24. החלופה המתוקנת תתואם עם יועצת הסביבה של לשכת התכנון.

25. יקבע בהוראות התכנית כי פתרונות אוורור החניונים ומערכות טכניות יוצעו

בתוך הבניין וכי תיאסר הצגת פתרון הכולל מופע מערכות אלו כלפי מרחבים ציבוריים.

26. תיקבע בהוראות התכנית חובת נטיעת עצים בשטחים הפנויים מבינוי בתחום

התכנית, בהיקף של לפחות עץ אחד לכל 50 מ"ר מגרש פנוי מבינוי על קרקעי. בנוסף תיקבע בתכנית חובת נטיעת עץ בוגר חלופי תמורת כל עץ בוגר המוצע בתכנית לעקירה.

27. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם לתמ"א 1 תיקון 8 בתיאום עם לשכת התכנון

ויועצת הסביבה של לשכת התכנון.

28. יקבע בהוראות התכנית כי מבני המגורים המוצעים יעמדו בת"י 5281 לבנייה

ירוקה בציון שלושה כוכבים לפחות.

29. יקבע בהוראות התכנית כי תובטח תשתית לשני זרמי אשפה לפחות בכל בניין.

אחר:

30. התכנית תיערך כתכנית הכוללת הוראות איחוד וחלוקה שלא בהסכמה, ותכלול

טבלאות הקצאה ואיזון שיאושרו על ידי היועץ השמאי של הוועדה.

- 58 -

31. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם להחלטה זו, לרבות טבלאות ההקצאה והאיזון

המאושרות, ויוצגו בפני הוועדה בדיון פנימי, כתנאי לקבלת החלטה על הפקדת התכנית.

32. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים,

הוועדה קובעת כי תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה שבע שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה. כן יקבע בהוראות התכנית כי הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

33. בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של

הוועדה, אך נהנה מרכזי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

34. הערה: החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש

התוכנית ע"פ סעיף 86 ד' לחוק התוה"ב אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

קוורום: שירה תלמי באבאי, דן קינן, אבי בן צור, שרון אופנר, שקמה סיג, אליעזר ראוכברגר, יצחק רביץ.

30/01/2023

החלטה:

לשוב ולדון בדיון פנימי

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

התכנית מציעה התחדשות עירונית ויצירת שטח ציבורי פתוח בגודל של כדונם היוצר רצף שטחים פתוחים מהכיכר העירונית ברחוב הרצל/תרצה (מוצעת בתכנית )967398 לשצ"פ קיים ושוקק בחלקה ,164 שמתחבר באמצעות מערך שבילים לרחוב הארזים לשצ"פ נוסף – גן הזיכרון- המתחבר לבסוף ליער ירושלים. התכנית המוצעת מציעה שיפור משמעותי במערך השבילים הקיים והנגשה מיטבית בין השכונה לשטחים פתוחים לציר רק"ל, כמו גם יצירת שטח חדש פתוח לרווחת תושבי השכונה, על כן התכנון המוצע מקובל.

18/01/2023

יש לבחון את תקן 21 על ידי שמאית הועדה המחוזית, ככל ויידרש יש לתקן את היקפי הבינוי בהתאם.

התכנית אינה מנצלת את הטופוגרפיה הקיימת ויוצרת שתי קומות חניה מעל הקרקע (חתך א-א), בעוד שניתן לנצל שטחים אלו לבינוי איכותי עיקרי עבור שימוש מגורים, ובכך לצמצם את מספר הקומות. יש להציג תכנון בהתאם לטופוגרפיה, קומות חניה יוצעו בתת הקרקע במלואן לכל הכיוונים, תקבע על כך סטיה נכרת.

נספח הבינוי לא מציג את כל המידע שראוי שיציג, מוצג חתך אחד בלבד בפרויקט אשר משנה את המרחב בו הוא מצוי באופן משמעותי. על כן , יש לתקן את הנספח כך שיציג תכנית לכל מפלס בו קיים מגע של הבניינים המוצעים עם הקרקע, קומה טיפוסית של כל מבנה וחתכים נוספים בהתייחס למפלסי הקרקע הסמוכים, חתך רוחב נוסף לשצ"פ הקיים והמאושר, ולפחות עוד שני חתכי אורך, כמו גם חזיתות של הבניינים מכל כיווני האוויר, בכל החתכים והחזיתות יוצג הבינוי בחלקות המצרניות וקק"ט.

- 59 -

חלקה 175 תיוותר כשטח ציבורי ותסומן בייעוד שביל, יש לתקן את מסמכי התכנית בהתאם, ניתן כי תרשם ברישום תלת מימדי יחד עם השצ"פ בתא שטח 2 יש להטמיע הוראות להפקעה ורישום תלת מימדי בתיאום עם אגף נכסים.

יש לתקן את כל קווי הבניין כך שיוצעו במרחק של 2 מ' כלפיי שצ"פ ושבילים, ו- 5 מ' כלפיי מגרשים מצרניים המיודעים אף הם לבניה למגורים. יש לתקן את כל מסמכי התכנית בהתאם.

שטחי ציבור- בהתאם לחוו"ד מחלקת מדיניות תכנון, נדרשת הפרשת שטח ציבורי מבונה עבור מעון יום (אשכול 3 כיתות) בגודל 441 מ"ר עם חצרות בגודל 305 מ"ר.

השטחים הציבוריים יוצעו במיקום מיטבי ואיכותי בקומות מעל פני הקרקע, יש לתאם את המיקום והבינוי של השטח הציבורי מול המח' לתכנון מבני ציבור והמחלקה לאיכות הסביבה, ולתכנן כניסה נפרדת ונגישה. תנאי לפתיחת תיק היתר יהיה אישור תכנית הבינוי ותנאי לתעודת גמר יהיה רישום שטחי הציבור ע"ש עיריית ירושלים.

לצורך שיפור המעבר והחיבור בין הרחובות הארזים והתומר לציר הרכבת הקלה יש להרחיב שביל ציבורי קיים ומאושר- חלקה -176 לרוחב של 4.5 מ' לפחות (הגדלה של מטר אחד). יש להוסיף הוראות לעניין שילוב של אמצעים מכניים להנגשה.

תכנון השצ"פ בתא שטח 2 יהיה המשכי מבחינת מפלסים לכיכר העירונית ולשצ"פ הקיים, ללא קירות תמך וגדרות. תנאי לפתיחת תיק היתר בניה יהיה תיאום עם מהנדס העיר או מי מטעמו לתכנית הפיתוח של השצ"פ והשבילים והחיבור לכל שטחי הציבור המצרניים. תנאי לתעודת גמר של מבני המגורים הוא ביצוע השצ"פ ושיקום השבילים המאושרים לשביעות רצון אגף שפ"ע.

יש לקבוע תמהיל דיור של לפחות %20 יח"ד שגודלן לא יעלה על 80 מ"ר (כולל ממ"ד)

יש להסיר את הערה 3 לטבלה .5 לא תותר תוספת יח"ד מעבר לסך המוצע, ככל ומבקשים להוסיף יח"ד יש לבקש זאת כעת ולכלול זאת במסגרת תקן .21 התכנית מבקשת ליצור רמפת כניסה ויציאה מחניון תת קרקעי דרך הגינה הציבורית הקיימת בחלקה .164 הרמפה מוצעת מהמקום הנמוך (מפלס רחוב התומר), שכן השצ"פ מורם מהרחוב באמצעות קיר תמך. יש לייצר רמפה עם קירוי תחת השצ"פ, יש לוודא כי אין פגיעה בעצים בוגרים בעליי ערכיות או בשצ"פ ולהציג זאת בנספח התנועה עם חתכים וחזית מגינת התומר, בתיאום עם אגף שפ"ע תושי"ה. ובכל מקרה יקבעו הוראות כי תנאי לטופס 4 יהיה שיקום השצ"פ והשבילים.

לאור הקרבה לרק"ל ולתחנה קיימת במרחק כ- 150 מ' הליכה יש לקבוע תקן של 1:1 לכל יח"ד ללא קשר לגודל יח"ד.יש לקבוע בהוראות כי התשתיות, הדרכים והמדרכות שיפגעו כתוצאה מעבודות הבניה ישוקמו לשביעות רצון אגף שפ"ע כתנאי לאכלוס

יש לקבוע תכסית בתת הקרקע של %80 לחלחול ומי נגר, תכסית תת קרקעית תחושב מכל שטח התכנית.

יש לבחון שימור עצים בוגרים בעלי ערכיות הקיימים בשולי המגרש וקביעה של מרחק קו בניין תת קרקעי מהם ברדיוס של 3 מ'.

קו הבניין התת קרקעי תחת השצ"פ ישמור על מרחק של 3 מ' מגבול עצים בוגרים בעליי ערכיות המצויים בשולי המגרש.

יש לקבוע בהוראות שעומק שטחי הגינון לנטיעת עצים בוגרים מעל החניון הוא 1.5 - 60 -

מטר לפחות.

יש לקבוע חובה לנטיעה של לפחות עץ אחד לכל 50 מ"ר שטח מגרש פנויים מבינוי על קרקעי מכל שטח התכנית.

יקבע בהוראות התכנית כי על כל עץ בוגר בעל ערכיות גבוהה שייקבע לעקירה בשטח התכנית יוצע עץ בוגר חלופי שווה ערך לנטיעה במקומו. יש לתעדף העתקה לשצ"פ החדש המוצע על פני עקירה.

מפלסי הכניסה למבנה יהיה במפלס המדרכה הצמודה או בהפרש של עד 50 ס"מ לכל היותר ממנה, יקבע על כך סעיף סטייה נכרת.

יש לקבוע בהוראות התוכנית שתיאסר הקמת גדרות בכל הממשקים של שטח פרטי עם ציבורי

גובה גדרות כלפיי מגרשים מצרניים המיועדים למגורים לא יעלה על 1.2 מ'

יש לקבוע בהוראות התכנית שתיאסר הקמת דירות גן/חצרות פרטיות כלפיי מרחבים ציבוריים, יש לקבוע סטייה ניכרת בנושא

איכות הסביבה- יש להגיש נספח מיקרו אקלים לבחינת מטרדי רוחות והצללות ולקבל את אישור המחלקה לאיכות הסביבה לנספח כתנאי להפקדה.

יש להגיש נספח סביבתי הבוחן השפעות סביבתיות של תוספת התנועה ברחוב תרצה וסמדר מהיבטי רעש ואיכות אוויר על מבנים קיימים שכנים ולקבל את אישור המחלקה לאיכות הסביבה לנספח כתנאי להפקדה.

הוראות התכנית מתירות הקמת חדר שנאים מתחת לשצ"פ, בשטח שעל פי הרישום התלת מימדי הינו שטח פרטי. על מנת שלא ליצור מטרדים ומגבלות על השימוש בשצ"פ, יש לקבוע בהוראות התכנית כי יישמר מרחק מינימלי של 5 מ' בין תקרת חדר השנאים למפלס הקרקע בשצ"פ.

מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גגות המבנים.

תנאי לפתיחת תיק היתר בנייה יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי הכולל התייחסות למטרדים סביבתיים – רעש ואיכות אוויר - בשלב ההקמה ומטרדי רעש בשלב הקבע והגשתו לבדיקה ואישור המחלקה לאיכות הסביבה.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי המבנים יעמדו בתקן בנייה ירוקה ת"י 5281 בציון 3 כוכבים לפחות

קיים פער של כ- 3 מטר לערך מהרחובות למפלס הכניסה של מבני המגורים. לפיכך, יש להציג מעבר נגיש מרחובות התומר וסמדר לבנייני המגורים.

יקבע בהוראות התכנית כי מערכות ותשתיות מכניות וחשמליות תמוקמנה בקומות החניה. לא תותר הצבת תשתיות כלפי השצ"פ והמעברים הציבוריים ולא תותר הבלטה שלהן מעל פני הקרקע בשטחי הציבור.

ייאסרו קירות תמך ו\או גדרות העולים על 3 מ'

לא תותר הקמת גדרות היקפיות בגובה העולה על 1.2 מ'

תנאי לתעודת גמר יהיה נטיעת עצים בוגרים לכל אורך החזיתות הפונות לשטחי ציבור