ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 38 · קובץ התנגדויות לתכנית 1109701.pdf

רוני כהן-משרד עורכי דין ונוטריון

Notary & Offices Law - Cohen Ronnie

רוני כהן, עו"ד ונוטריון Notary & .Adv ,Cohen Ronnie דב יורוביץ, עו"ד ומגשר Mediator & .Adv ,Yurowitz Dov שולמית אנסבכר, עו"ד .Adv ,Ansbacher Shulamit

רבקה שורץ, עו"ד .Adv ,Shwartz Rebecca

מוטי ארליך, עו"ד .Adv ,Erlich Moti

רח' הרטום ,12 בית רמפ"א, ת.ד. 45090 .Bldg RMPA ,.St Hartom 12 הר חוצבים, ירושלים מיקוד 91451 Hozvim Har ,45090 POB Israel 91451 Jerusalem

טלפון: 02-6259697 972-2-6259697 :Tel

פקס: 02-6259798 972-2-6259798 :Fax

דוא"ל: :rcohen-law.comEmail@Office

יום רביעי 22 אוקטובר 2025

22/10/2025

לכבוד

ועדת המשנה להתנגדויות

הועדה המחוזית לתכנון ובניה

משרד הפנים

ירושלים

שלום רב,

הנדון: התנגדות לתכנית מתאר מקומית מופקדת "הנטקה 3" מס' 101-1109701

(הריסת בניין קיים והקמת בניין חדש ברחוב הנטקה 3 ירושלים)

בשם מרשתי, הגב' אריאלה כהן ת.ז. 000253930 (להלן "המתנגדת") בעלת הזכויות בנכס ברחוב שמריה לוין 5 ירושלים (גוש 30408 חלקה ,)17 מוגשת התנגדות לתכנית שבנדון (להלן "התכנית").

המתנגדת:

1. המתנגדת מתגוררת בחלקה 17 (הנכס הצמוד והסמוך למגרש נשוא התכנית), רשומה ביחד

עם בעלה המנוח פרופ' אריאל כהן ז"ל כבעלת זכויות הבעלות המלאות בחלקה, ועתידה להירשם כבעלים של כל הזכויות ברגע שיינתן צו קיום צוואה לצוואת בעלה המנוח (בהיותה יורשתו היחידה).

2. התכנית המוצעת מתעלמת מזכויות המתנגדת, מתעלמת מהמצב המשפטי/קנייני הקיים

בשני המגרשים, מתעלמת מההסכמים בין הצדדים, מציגה את הבניה המוצעת כבניה שתתבצע על חלק מביתה של המתנגדת תוך הריסת חלק ניכר ממנו והכל כמובהר בהתנגדות זו להלן.

2

רקע היסטורי קצר:

3. בשנת 1963 הבעלים של החלקות שהיום מסומנות כחלקות 16-17 בגוש 30408 (שבאותה

שעה כונו חלקות )90-91 פעל להגשת תכנית 1135 שפורסמה ב 17/10/1963 לאיחוד שתי החלקות ולאשר בניית מבנה אחד על שתי החלקות.

4. התכנית הופקדה, אושרה וקיבלה תוקף.

5. לאחר אישור התכנית, ואיחוד החלקות, נבנה בניין אחד משותף על שתי החלקות; יש לציין

שהגבול המסומן המפריד כיום בין שתי החלקות ומפריד לכאורה בין שני המבנים הקיימים על כ"א מהחלקות לא היה קיים והמבנה היה מבנה אחד ללא הפרדה, כשגם כיום מדובר בחלקה אחת, ובמבנה אחד שיש לו קיר משותף. (ר' תשריט התכנית.)1

6. המתנגדת ובעלה פרופ' אריאל כהן ז"ל רכשו את הזכויות בחלקה 17 בשנת 1977 ממי שהיה

אז הבעלים של שתי החלקות (רמי צור).

7. בין הצדדים סוכם שייבנה קיר מפריד החוצה את המבנה הקיים (ולא כפי שמופיע בתשריט)

באופן המאפשר מגורים נפרדים ביח"ד שונות (המתנגדת פועלת לאתר את ההסכם שנחתם בין הצדדים והוא יוצג בפני הוועדה הנכבדה בהמשך).

8. במועד הרכישה הנ"ל המבנה היה בן קומה אחת (בתוספת מרתף), והיה בנוי בחלק העליון

של המגרש בצד רחוב הנטקה.

9. בחלוף השנים הוגשו מס' בקשות וניתנו היתרי בניה, הן ע"י המתנגדים והן ע"י בעלי

החלקה הסמוכה, אשר כולם קובעים את מיקום המבנים בפועל כמבנה גדול אחד המופרד בקיר משותף.

10. בדיון שהתנהל ביחס למגרש ולבקשת היתר שהוגשה לגביו, בהליך מס' 2011/0045.01

התבקש בעל ההיתר לסמן את שני קווי הבניין, הן ע"פ תכנית איחוד החלקות המאושרת ()1135 לפיה שטח חלקה 17 גדול יותר משטח חלקה 16 והן לפי תכנית מיתאר .62 להלן ציטוט מפרוטוקול הדיון:

1 httttps://apps.land.gov.il//IturTabotData/tabot/jerus/1005441.pdf 3

וכן רצ"ב צילום מתשריט ההיתר שבוצע בהתאם לדרישות:

11. כל התכניות הנ"ל אושרו וכולם מלמדים על עובדה ברורה אחת, שטח חלקה מס' 17 אינו

בקו המסומן בתכנית המוצעת בגינה מוגשת התנגדות זו, אלא בהתאם לתכנית 1135 ובהתאם לבינוי המוצג בתשריט לעיל.

12. התכנית המחייבת היא תכנית 1135 שהינה תכנית סטטוטורית לאיחוד של שתי החלקות,

וממילא ככל שהמבקשת פועלת בשם כל הבעלים הרשומים של חלקה 16 הרי שהיא חסרה את הרוב החוקי הנדרש להגשת הבקשה, ובוודאי שאינה יכולה להגיש בקשה זו בניגוד להסכמת המתנגדת.

להמחשת האמור ר' הוראת וועדת התכנון מיום 14.02.11 לפיה קיימת חובה לרשום את תכנית איחוד החלקות, ומשכך וועדת התכנון הנכבדה לא הייתה רשאית לקבל את התכנית 4

להגשה שכן היא עומדת בסתירה לתכנית סטטורית מאושרת משנת ,1963 המחייבת ביצוע של איחוד החלקות; וממילא ככל שיידרש פיצול החלקות בעתיד, יש לבצע זאת בהתאם למצב הבינוי בפועל:

13. סיכום ביניים של נקודה זו מוכיח כי אף אם לא היתה קיימת הסכמה מפורשת בין הצדדים

באופן המתואר בכתב התנגדות זה, על הוועדה להתייחס לתכנית המוצעת כתכנית שהוגשה על ידי מי שאינו מחזיק ברוב הדרוש לצורך הגשת הבקשה בהתחשב בגודל המגרש הכולל!

14. מכל מקום בחלוף השנים הוגשו מס' בקשות להיתרים בהסכמת שני הצדדים (וללא

התנגדות של אף צד) – ביניהם בקשה של בעל חלקה 16 להתיר חפירה ובניית קומה נוספת בגובה רחוב שמריהו לוין, ולאחר מכן הוגשה בקשה זהה על ידי המתנגדת ובעלה המנוח.

15. במסגרת ההסכם בין הצדדים ומאחר ושתי החלקות סמוכות זו לזו בשכנות צמודה

החולקת יחד מבנה אחד ומהוות למעשה חלקה אחת משנת ,1963 הוגשו הבקשות בהסכמה ללא התנגדות תוך שסוכם עוד במועד הרכישה המקורי של חלקה 17 ע"י המתנגדת (בשנת )1977 שחלק מהמבנה שמצוי בשימוש שלה ייכלל בתוך שטח חלקה 16; מצב זה אושר בהמשך כאשר הוגשו בקשות להיתרי הבניה הנ"ל במסגרתם סומן בבירור (בהסכמת השכן)

שהבניה הקיימת ואף חלק מהבניה המתוכננת בחלקה 17 נמצאים בשטח החלקה השכנה ()16 וממילא יש לחלקה 17 זכות קניינית על כל השטח שבו בנוי המבנה שבו המתנגדת מתגוררת (כולל חלק מחלקה )16 מכח ההסכמ/ים ו/או התנהגות הצדדים במשך השנים (ר'

בקשה להיתר עבור תוספת קומת מרתף מפלס -3.20 ותוספת מרפסת בקומת קרקע כולל גרמושקא והיתר בניה ב"ארכיב האופטי".)2

16. בשלב מסוים בעלי חלקה 16 הגישו בקשה לאפשר את פיצול היחידה האחת הקיימת אצלם

לשלוש יח"ד בחלקה, תוספת מחסנים בחלל קיים, תוספת חניה מקורה וחדר מחוזק;

הבקשה הוגשה בהסכמת המתנגדת ובעלה המנוח במסגרת ההסכם ההיסטורי בין הצדדים והיא אושרה. וכפועל יוצא מהאמור ומהסכמת הצדדים כי ביתם של המתנגדת ובעלה ייכלל בתוך חלקה ,16 הוגשה בקשה זהה על ידם ואף היא אושרה בסופו של דבר.3 2

Page&26400046=SystemCode&2011/0445.01=TikNum?/Details#/httttps://ykpubdata.jerusalem.muni.il BakashalInfo=

3

Page&26400046=SystemCode&2020/0235.00=TikNum?/Details#/httttps://ykpubdata.jerusalem.muni.il BakashalInfo=:

5

17. האמור הומחש במשך השנים כשבעלי חלקה 16 חתמו על בקשה/ות להיתר/ים בהם מסומן

שחלקה 17 גולשת ומחזיקה בחלק מהשטח המסומן שלהם, דבר המהווה כמובן ראיה להסכמה ששררה עוד מזמן רכישת החלקה על ידי המתנגדת.4

18. גם בבקשה הנוכחית המבקשת מציינת בבירור שהמבנה של המתנגדת בנוי על חלק מחלקה

,16 ראה בתשריט המצורף על המצב הקיים.5

19. מובן איפה שלמתנגדת זכות בעלות ושימוש בחלק מחלקה 16 מזה כ-48 שנים, כאשר מאז

שנת 1963 חלקות 16-17 מאוחדות סטטוטרית, חולקות מבנה אחד עם קיר משותף ופועלות בהסכמה לקידום תכניות בניה זהות.

20. כפועל יוצא מהאמור, ניסו המתנגדת והמנוח בתחילה לשתף פעולה עם נציג החברה

המבקשת את אישור התכנית ואף שאפו לנסות ולקדם תכנון משותף של בניה בצוותא. אלא שפניותיהם למבקשת נפלו על אזניים ערלות והתעלמות, או במקרה הטוב – לרצף דרישות חסרות שחר והיגיון שנועדו לקפח את זכויותיהם. בשלב מסוים נציג המבקשת נעלם לחלוטין וניתק מגע מהמתנגדת ובעלה המנוח, וכעת – עם הגשת התכנית, מתברר למתנגדת הטעם לדבר תוך המחשת שאיפת המבקשת לקפח אותה ואת זכויותיה בפעילות חד צדדית העומדת בניגוד גמור להסכמות ארוכות השנים בין בעלי החלקות שהוכחו לעיל.

נימוקי ההתנגדות:

21. ככלל, רשויות התכנון אינן מוסמכות להכריע בשאלות קנייניות, אלא בשאלות תכנוניות

גרידא [עת"מ (מנהליים מרכז) 32709-02-18 גלובל גרין גרופ (אך דוד) בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה שהם ).](27.5.2018 עם זאת, הן נדרשות לבחון את ה"תימוכין הקנייניים" לבקשה, ובמקרים של סכסוך קנייני, עשויות לעכב את הדיון עד להכרעה בערכאה המוסמכת (ר' שם). לפיכך, יש להציג בפני רשויות התכנון טענות משפטיות מוצקות המצביעות על פגיעה בזכויות קנייניות מוגנות, תוך שימוש בעקרונות יסוד של דיני המקרקעין ודיני תום הלב.

22. קיים עקרון יסוד בדיני הקניין לפיו"בעלותוזכויותאחרותבמקרקעין,איןבהןכשלעצמן

כדילהצדיקעשייתדברהגורםנזקאואינוחותלאחר"[חוק המקרקעין, תשכ"ט-,1969

סעיף ,]14 וכן לדיני המחוברים במיצר שבין מקרקעין שכנים [חוק המקרקעין, סעיף (49א)].

4

Page&26400046=SystemCode&2008/0605.01=TikNum?/Details#/httttps://ykpubdata.jerusalem.muni.il BakashalInfo=:

5 httttps://mavat.iplan.gov.il/SV4/1/1005237710/310 :

6

23. אישור התכנית המוצעת כרוך, מבחינה פיזית ותכנונית, בהרס חלק מהבית הקיים של

המתנגדת, שהוא החלק המצוי על שטח חלקה ,16 שנעשה בו שימוש כדין מכוח הסכמים קודמים בין הצדדים.

24. מעבר לפגיעה הפיזית במבנה, התכנית החדשה, ובמיוחד בניית בית רב-קומות, עומדת

בסתירה מהותית להסכמות המקוריות בין הצדדים, אשר נועדו לאפשר הרחבה הדדית ומתונה של המבנים הקיימים, תוך שמירה על אופי הבנייה ועל סביבת המגורים המשותפת; מכאן שבניה בהיקף המבוקש בתכנית הנוכחית, אפשרית אך ורק במקרה שבו שתי החלקות 16-17 פועלות ביחד ובמשותף לביצוע ההרחבה, מה שאין כן בענייננו.

25. סעיף 14 לחוק המקרקעין מציב גבול לזכות הבעלות, וקובע כי"בעלותוזכויותאחרות

במקרקעין,איןבהןכשלעצמןכדילהצדיקעשייתדברהגורםנזקאואינוחותלאחר".

עקרון זה מחייב את מבקשי התכנית להפעיל את זכותם בתום לב ובסבירות, ואינו מאפשר לעשות שימוש בזכות כדי לפגוע בזולת, במיוחד כאשר הפגיעה נובעת משינוי חד-צדדי של מצב קיים אשר נוצר בהסכמה.

26. שינוי תכנוני קיצוני המביא להרס מבנה קיים, ובניית בית רב-קומות במקום שבו שררה

הסכמה לבנייה מתונה, הוא שימוש בחוסר תום לב בזכות הקניין, העולה כדי עשיית נזק בלתי סביר למתנגדת.

27. סעיף 17 לחוק המקרקעין מעניק הגנה למחזיק במקרקעין, וקובע כי"המחזיקבמקרקעין

זכאילדרושמכלמישאיןלוזכותלכךשיימנעמכלמעשהשישבומשוםהפרעהלשימוש

במקרקעיןושיסלקכלדברשישבומשוםהפרעהכזאת". המתנגדת מחזיקה בחלק

המבנה המצוי בחלקה 16 מכוח הסכם, היא זכאית להגנה מפני הפרעה לשימוש זה.

הדרישה להרוס חלק מהבית כדי לאפשר את התכנית החדשה מהווה הפרעה מהותית לשימוש.

28. ככלל, היתר בנייה או אישור תכנית בניה אינם מקנים זכות קניין, אלא מהווים פועל יוצא

של זכות קניין קיימת [ת"א 14906-10-15 מ. ואח' נ' ג. (המנוח) ואח' ).](11/07/2016 מוסדות התכנון אינם מוסמכים לדון בשאלות קנייניות, אלא בשאלות תכנוניות [ר' עת"מ (מנהליים מרכז) 32709-02-18 הנ"ל]. עם זאת, רשות התכנון נדרשת לשקול את הפגיעה בזכויות הקניין של הפרט אל מול הצרכים הציבוריים [עע"מ 7719/16 הראל אמנון ואח' נ'

עובד בטי ואח' ).](24.11.2019

29. על רשויות התכנון חלה חובת תום לב מוגברת. כאשר תכנית מוגשת תוך התעלמות

מתכנית סטטוטורית מאושרת, הסדרים קנייניים קיימים, הסכמות מוקדמות ומובילה לפגיעה קשה ובלתי מידתית בזכויות צד ג', רשויות התכנון נדרשות לבחון את חוקיותה ואת סבירותה של התכנית. שימוש בהליך תכנוני לשם עקיפת זכויות קנייניות או הסכמים 7

חוזיים מהווה שימוש לרעה בכוח מינהלי [ר' עת"מ (מנהליים חיפה) 65112-10-18 בזק החברה הישראלית לתקשורת בע"מ נ' ובניה מחוז צפון ).](25.3.2019

30. בנייה בניגוד להיתר או לתכנית מהווה עילה להפרת חובה חקוקה, המאפשרת לשכן שנפגע

כמו המתנגדת, להגיש תביעה אזרחית [ת"א (שלום רמלה) 42601-02-19 אור ואח' נ' עירית רעננה ואח' ).](28.02.2024 במקרה של התכנית דנן, אישורה יוביל למצב המפר את זכויות המתנגדת, ועל כן יש לעצור את התהליך בשלב ההתנגדות.

31. יישום העקרונות המשפטיים שלעיל על המקרה דנן מוביל למסקנות הבאות:

א. חלקות 16-17 אוחדו לחלקה אחת בתכנית סטטוטורית עוד בשנת 1963 והצדדים פעלו

במשך השנים מכוח הסכמות, הגשת התוכנית באופן חד צדדי תוך התעלמות ממעמדה וזכויותיה של המתנגדת, ובעיקר תוך פגיעה בלתי הפיכה בחלק מהמבנה שבו היא מתגוררת – תוך התעלמת מוחלטת בתשריט המצורף לבקשה מעצם קיומו של ביתה של המתנגדת וקווי הבינוי במגרש, היא מהלך אסור ומהווה טעם ראוי להתנגדות ולפסילת התוכנית.

ב. בהנחה שהמבקשת מייצגת את כלל בעלי הזכויות בחלקה 16 הרי שהיא אינה בעלת

הרוב הנדרש לצורך הגשת הבקשה בהתחשב בכך שהיא מחזיקה פחות ממחצית שני המגרשים; לכן לא היה מקום לקבל בכלל את הבקשה להגשה לכתחילה, ובוודאי שלא לקבלה להפקדה ולהגשת התנגדויות.

ג. ההסכמה ששררה בין הצדדים עד כה היתה לאפשר קידום משותף של בנייה מתונה,

בקשות שהוגשו בעבר נעשו בהסכמה ומבלי שצד אחד מתנגד לבקשה של צד אחר.

הדבר מוכח מכך שחלק מביתה של המתנגדת בנוי על חלקה 16 והראינו לעיל שדבר זה נעשה בהסכמה הדדית.

ד. התעקשות המבקשת לקדם תב"ע לבד, המביאה להרס בית המתנגדת ולמניעת

אפשרות שימוש כלשהי בבית, לאחר שהתקיימו הסכמות קודמות לבנייה משותפת ומתונה, מהווה שימוש בזכות הקניין בחוסר תום לב מובהק, המנוגד לסעיף 14 לחוק המקרקעין. הפסיקה קבעה כי עקרון תום הלב הקנייני מחייב שמירה על מידתיות וסבירות בהפעלת הזכויות, ואינו מתיר פגיעה חמורה ובלתי מידתית בזולת, במיוחד כאשר הדבר נובע משינוי חד-צדדי של מצב קיים ומוסכם.

ה. המתנגדת הסתמכה על ההסכמות הקודמות ובנתה את חייה על בסיס בית המגורים

הקיים, המשתרע על שני המגרשים. התכנית מרוקנת מתוכן הסכמים אלו ופוגעת באופן חמור באינטרס ההסתמכות של המתנגדת. בנסיבות שבהן הוסכם על הרחבה מתונה, קידום תכנית לבניית בית רב-קומות, תוך דרישה להרס חלק מהמבנה הקיים, עולה כדי התנהלות שאינה הוגנת ואינה ראויה.

8

סיכום:

32. התכנית הקיימת תביא להרס חלק ממבנה קיים ומתפקד שבו המתנגדת מתגוררת כמעט

חמישים שנה, ובכל מקרה יש להורות למבקשים לתקן את התכנית המוצעת באופן שיתאם את השימוש בפועל במבנה הקיים כיום, גריעת השטח בחלקה 16 הנמצא בשימוש המתנגדת והעברתו לחלקה .17

33. התכנית תביא לפגיעה קשה בזכויותיה הקנייניות של המתנגדת – שיש לה זכות שימוש בכל

חלקי הבית (כולל בחלקים המצויים בחלקה )16 במסגרת ההסכמה בינה לבין מי שמכר לה את הזכויות בשנת ,1977 דבר שיצר עבורה במשך השנים זכות קניינית שנפגעת בתכנית הנוכחית באופן בלתי הפיך.

34. התכנית כוללת בניה על קו אפס של חלקה ,17 מבלי לקבל את הסכמת המתנגדת, דבר

העומד אף בסתירה להוראות ס' 18.1 של תכנית האב6 ("...יותרקובנייןצדדי,0בכפוף

להסכמתבעליהזכויותבחלקההסמוכהשאליהמבוקשקובנייןצדדי...").

35. התכנית תפגע באופן בלתי הפיך ביכולת המתנגדת להתגורר ולהשתמש בביתה הנוכחי,

משום שבניה בהיקף העצום המוצע בתכנית תהווה מפגע בטיחותי ותברואתי במתנגדת תוך שלילת היכולת להתגורר בצמוד לאתר בניה בהיקפים המדוברים.

36. המתנגדת סבורה כי ניתן לאשר ביצוע בניה בהיקפ/ים כזה אך ורק אם היא תתבצע בשני

המגרשים בעת ובעונה אחת, בין במאוחד ובין בנפרד.

37. המתנגדת שומרת על זכותה להוסיף ולפרט נימוקים נוספים במועד הדיון בהתנגדויות,

בשים לב לכך שבעלה המנוח נפטר לפני פחות מחודש ביום 24/9/25 לאחר מאבק ארוך במחלה קשה, כאשר בזמן הקצר שחלף מאז הוגשה התכנית ועד למועד המוארך שניתן לה להגשת ההתנגדות ()23/10/25 לא היה בידיה סיפק לבחון את התכנית על בוריה ולאתר את כלל המסמכים הרלבנטיים.

38. תצהיר המתנגדת ויפוי כח ממנה לח"מ מצורפים לכתב התנגדות זה כחלק בלתי נפרד ממנו.

בכבוד רב,

רוני כהן, עו"ד

ב"כ המתנגדת

6 -httttps://ms-parking.co.il/wp

%D7%A2%D7%93%D7%9B%D_content/uploads/2021/11/%D7%94%D7%97%D7%9C%D7%98%D7%94 %D7%A8%D7%A7%D7_%D7%9E%D7%93%D7%99%D7%A0%D7%99%D7%95%D7%AA_7%95%D7%9F 1.pdf_%9C "

9

תצהיר

אני הח"מ אריאלה כהן ת.ז. 000253930 לאחר שהוזהרתי כי עלי לומר רק את האמת וכי אחרת אהיה צפויה לעונשים הקבועים בחוק, מצהירה בזה בכתב כדלקמן:

1. אני עושה תצהיר זה בתמיכה בכתב ההתנגדות שלעיל.

2. כל האמור בהתנגדות הוא אמת, וידוע לי אישית

3. זה שמי, זו חתימתי, ותצהירי – אמת.

אני הח"מ מאשר בזה כי ביום 21.10.25 הופיעה בפני אריאלה כהן ת.ז. 000253930 ואחרי שהזהרתיה כי עליה לומר רק את האמת וכי אחרת תהיה צפויה לעונשים הקבועים בחוק, אישרה את נכונות הצהרתה וחתמה עליה בפני.

10

תאריך 2.10.2025

מספר תכנית 101-1109701 הנטקה 3 ירושלים (להלן: "התכנית")

אני פיני עזרא, ת.ז. ,053092086 הבעלים של חברת פסגת הדקל בע"מ, ח.פ. 516169042 אשר הגישה את התכנית ואני מגיש בזה התנגדות עצמית.

בעת שהוגשה התכנית לראשונה אדריכל התכנית תכנן את כלל השטחים בתכנית למגורים וחזית מסחרית דבר אשר תואם את מדיניות ציר רקל של עיריית ירושלים.

בהחלטה להפקדה נתבקשתי לתקן את התכנית כך שרק חצי מהזכויות יהיו למגורים וכל השאר שימושים נוספים .

אני חושב שזה לא נכון תכנונית שבבנין כל כך קטן ייבנה עירוב שימושים בסך שטחים של חצי חצי ובמיוחד שזה נוגד את מדיניות ציר רקל בכל העיר.

אני מבקש לאשר את כל הבנין למגורים מלבד חזית מסחרית לרחוב הנטקה.

בנוסף אני רוצה להוסיף את הקומה העליונה כדופלקסים ולהוסיף קומה נוספת כפי שהוגש בתב"ע וכפי שמאשרים בציר רקל בכל העיר.

תאריך: 30.9.2025

לכבוד

הועדה המחוזית של מחוז ירושלים, ירושלים

התנגדות מנה"ק יובלים לתוכנית 101-1109701

הריסת בניין קיים והקמת בניין חדש ברחוב הנטקה ,3 ירושלים.

רקע

תכנית התחדשות עירונית בכתובת הנטקה 3 בשכונת קרית היובל.

התכנית ממוקמת בין הרחובות שמריהו לוין להנטקה, בשכונת קריית היובל. התכנית מציעה את הריסת המבנה המכיל יחידת דיור אחת, ובמקומו בניה של בניין בגובה של 10 קומות ממפלס רחוב הנטקה.

12) קומות ממפלס רחוב שמריהו לוין( המכיל 40 יח"ד עם חזית מסחרית לכיוון ציר הרק"ל של הקו

האדום.

גודל המגרש של התכנית עומד על 0.52 דונם.

התנגדות מנה"ק יובלים לתכנית מספר 101-1109701

1

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo מתוך GIS עיריית ירושלים- שטח התוכנית מסומן

התייחסות תכנית האב

שטח התוכנית של הנטקה 3 לא מסווג על פי תכנית האב של יובלים-גנים. גם לא כשטח עבור "פרוייקטים מיוחדים לאורך ציר הנטקה-סאלד והשדרה המרכזית".

התנגדות מנה"ק יובלים לתכנית מספר 101-1109701

2

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo מתוך- תכנית אב יובלים-גנים "הנחיות בינוי כלליות למתחמי מגורים"

על פי תכנית האב של יובלים-גנים משנת ,2016 יש לאגד לאורך ציר זה כ-8/9 מתחמים בשטח כולל של 4 דונם. מאז קודמו בשכונת קרית היובל מספר תוכניות נקודתיות על מתחמים יחידים ושטחים קטנים של כחצי דונם.

התנגדות מנה"ק יובלים לתכנית מספר 101-1109701

3

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo מתוך- תכנית אב יובלים-גנים "תכנית שלד" 2016

בהחלטות הועדה המחוזית מתאריך 26.12.22 לגבי תכנית האב יובלים-גנים, נקבע בהקשר של ציר הנטקה מספר החלטות שביניהם להתרכז במתחמים אדומים וכתומים "ולא לקדם תוכניות באזורים שאינם מחייבים פינוי בינוי כגון אזורי בנה ביתך ובניה בלתי רוויה, גם אם הם נמצאים על ציר הרכבת הקלה" )סעיף .(32

עוד קבעה הועדה המחוזית כי במתחמים ששטחם פחות מ-1.5 דונם, כמו בתכנית הזו. יקבע תמהיל שימושים של %50 תעסוקה. קבלת התכנית הייתה בתאריך 19.3.2023 ולכן אין סיבה שהתכנית

לא תכלול %50 של תעסוקה.

התנגדות מנה"ק יובלים לתכנית מספר 101-1109701

4

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo מתוך- החלטות ועדה מחוזית מתאריך 26.12.22

בהחלטה העדכנית ביותר של הועדה המחוזית לגבי תכנית האב של יובלים-גנים, הועדה המחוזית איזכרה את ההצעה המקורית בתכנית האב לקדם תוכניות אשר חלות על לפחות 4 דונם.

התנגדות מנה"ק יובלים לתכנית מספר 101-1109701

5

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo מתוך- החלטות ועדה מחוזית מתאריך 3.2.25

לאחר תקופה שבהן קודמו תוכניות נקודתיות, הועדה המחוזית החליטה לקבל את עמדת הועדה המקומית ואת ההמלצה המקורית מתכנית האב של יובלים-גנים לקידום תכנית בשטח מינימלי של 4 דונם. הועדה המחוזית הצדיקה זו בטענה "קידום תכניות במגרשים קטנים מקשה על מתן מענה פרוגרמטי משמעותי…, אשר יאפשרו הפקעות בקרקע לטובת מענים ציבוריים משמעותיים".

הועדה המחוזית החריגה את הדופן הצפון מזרחית מהמדיניות החדשה לבניה מתחמית )סעיף (42 בטענה שכבר יש שם מספר תוכניות אשר קודמו בסטטוסים מתקדמים. אך בכל מקרה יש לשמור על ההנחיה של %50 תמהיל שימושים עבור מסחר ותעסוקה. על פי ההחלטה העדכנית של הועדה המחוזית, ניתן לקדם שם תכנית נקודתית.

התנגדות מנה"ק יובלים לתכנית מספר 101-1109701

6

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo מתוך- החלטות ועדה מחוזית מתאריך 3.2.25

התנגדות מנה"ק יובלים לתכנית מספר 101-1109701

7

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo להלן התייחסות מנה"ק יובלים לתכנית המוצעת

1. טענות עיקריות אשר נוגעות לכלל התוכניות של התחדשות עירונית בשכונה

.1.1 כושר נשיאה של המרחב

התכנית מוסיפה מספר יח"ד לשכונה שעוברת התחדשות עירונית אינטנסיבית

התכנית מבקשת לבנות 40 יח"ד )+39 יח"ד(. תכנית זו מצטרפת לבניה כוללת בשכונת קרית היובל, בסך הכל של תוספת 5,162 יח"ד בתוכניות בביצוע ומאושרות, 5,626 יח"ד בתוכניות בשלבים מתקדמים או שלבי ביניים ועוד 1772 יח"ד בתוכניות בשלבים מוקדמים. סה"כ כ-12,560 יח"ד אשר מקודמות בשכונת קרית היובל בלבד וזאת בנוסף ל-8,000 הקיימות היום בכל שכונת קריית היובל.

המשמעות היא יותר מהכפלת כמות יח"ד בשכונה.

בנוסף יש פוטנציאל הוספת יחידות דיור בעתיד שטרם התקדם בהליכי התיכנון:

● במתחמים כתומים בתכנית האב בהם כרגע לא מקודמות תוכניות. )הערכת תוספת של 4,800 יח"ד(

● מתחמים לאורך ציר הרק"ל )הערכת תוספת של 4,000 יח"ד( ● הוספת "דיוריות" בפרויקטים השונים אשר לא נספרות ולא נחשבות כיחידות דיור, אך למעשה משמשות כיח"ד.

● הוספה של יח"ד כחלק מקרן אחזקה למבנים גבוהים.

● הקלות בהיתרים להוספה של יח"ד לאחר שלב התב"ע.

אם לוקחים בחשבון את כל מקורות הוספת יחידות הדיור אשר צוינו ואת אלו אשר נחשבים לתוספת פוטנציאלית, הרי שכמות יח"ד אשר יתווספו לשכונה יוסיפו מספר עצום של יחידות דיור לשכונה, יעמיסו על השלד הציבורי, על השטחים הפתוחים הציבורים וגני משחקים, על רשת התחבורה והמדרכות, על מבני הציבור ובשלל תחומים נוספים ויגרעו משמעותית מאיכות החיים של התושבים שיתגוררו בקרית היובל.

.1.2 עומס תחבורתי על השכונה

בהמשך נפרט בהרחבה על רמת איכות הנסיעה בקו האדום של הרכבת הקלה אשר עלולה להיות ירודה.

התנגדות מנה"ק יובלים לתכנית מספר 101-1109701

8

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo הבחינה האחרונה שנעשתה, לקחה בחשבון תרחיש של כ-15 אלף יח"ד )ללא פוטנציאל התוספת של רכס לבן(, בתרחיש כזה רמת השירות בקו האדום תהיה סבירה. נראה שהמספרים הסופיים צפוים לעבור גם את הרף הזה. כיוצא מכך, רמת השירות של הקו האדום תהיה נמוכה ובהתאם היקף התושבים שיבחר להמשיך להשתמש ברכב פרטי ימשיך להישאר גבוה. כלומר, הפקקים והבעיות התחבורתיות הרבות שאנו עדים אליהם היום ילכו ויחריפו.

.1.3 תשתיות ותחבורה

.1.3.1 קיבולת מוגבלת של רק"ל הקו האדום איום על רמת השירות של קווי

הרק"ל

בדיון בועדה המחוזית שנערך בתאריך ,12.1.25 צתא"ל הציגו תחזיות מעודכנות לנושא קיבולת הקו האדום. הטענה שצתא"ל הציגה היא שקו הרק"ל האדום יעמוד בתרחיש פיתוח של עד כ-15,000 יח"ד עם רמת נסיעה במקטע שבין קרית מנחם אל התחנה המרכזית המוגדרת כ- "סבירה". )ניתן לראות זאת גם בתרשימים הבאים(.

אבל עמידה בהוספת 15 אלף יחידות דיור למרחב תוך מתן רמת שירות מספיק טובה מתבססת על הנחות יסוד בעייתיות:

● הוספת 100 אלף מ"ר של תעסוקה למרחב- הנושא לא תוכנן ולא הוצג, ולא נראה עם היתכנות למימוש.

● תכנית רכס לבן הכוללת כ-6000 יח"ד הסמוכה לצומת אורה ולקו הרק"ל האדום הסגול לא נכללה בחישוב התחבורתי. כאשר הנושא הוצג ע"י צתא"ל בוועדה המחוזית, נאמר שרכס לבן יקבל פתרון תחבורתי אחר. הפתרון האחר לא הוצג ולכן יש לצאת מנקודת הנחה כי רכס לבן יעמיס גם הוא על קווי הרק"ל.

אם סוכמים את כלל התוכניות המקודמות ביובלים-גנים )כולל התחדשות עירונית, בניה חדשה ומדיניות רק"ל( אנחנו צפוים לעבור בהרבה את גבול תוספת 15,000 יח"ד למרחב, המספר הנוכחי עומד על יותר מ-20 אלף יחידות דיור ביובלים-גנים, לכן, לפי הנחות צתא״ל לא צפוי שירות סביר.

מאחר שאיכות הנסיעה בתחבורה ציבורית היא שיקול משמעותי לגבי בחירה של תושב לגבי אופן הניידות שלו, אז אם רמת הנסיעה תהיה ברמה "סבירה" ואף פחות מכך, תושבים רבים יקבלו החלטה לא להשתמש ברכבת הקלה ולמעשה אנו צפוים לראות עומסים נוספים על רשת הדרכים.

התנגדות מנה"ק יובלים לתכנית מספר 101-1109701

9

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo מתוך- המצגת שהוצגה בועדה המחוזית בינואר 2025

לפיכך, נבקש שתתבצע חשיבה נוספת ומעמיקה בנושא היקף יחידות הדיור המקודמים במרחב

תוך התחשבות בקיבולת הרק"ל ברמת נסיעה איכותית וטובה ולא רק סבירה.

התנגדות מנה"ק יובלים לתכנית מספר 101-1109701

10

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo

2. חוסר תאימות בין תכנית האב של יובלים גנים לבין התכנית המקודמת-

תכנית הנטקה 3 מבקשת לקדם תכנית על שטח מאוד מצומצם של כ-0.5 דונם בניגוד לתכנית האב המקורית. כמו שניתן לראות בצילומי המסך שצורפו תחת "התייחסות תכנית

האב" נבקש להחיל את החלטות הועדה המחוזית בנושא מדיניות בניה על ציר הנטקה

גם על התכנית הנ"ל ולא לאפשר קידום שלה מתוך הסתכלות על המרחב כולו והבנה כי

תכנית נקודתית לא מהווה תכנון ראוי.

3. החלטה של הועדה המחוזית אשר לא נובעת מתכנון נכון וראוי-

הועדה המחוזית קיבלה החלטה שהיא למעשה מנהלית בירוקרטית ולא החלטה הנובעת מתכנון ראוי. בסעיף 42 בהחלטות ועדה מחוזית מתאריך 3.2.25 לגבי תכנית האב יובלים-גנים, הוועדה קיבלה החלטה לאפשר באזור זה בניה נקודתית מהסיבה שממילא ויש תוכניות נקודתיות בשלבים מתקדמים וסמוכים אליה. אנו טוענים כי זה לא מאוחר לעצור ולדחות את כל התוכניות הנקודתיות שעדיין לא בסטטוס של תוכנית מאושרת- למעשה רוב מוחלט של התכניות בהנטקה.

נסקור את שמונה התכנית אשר נמצאות בתחום שהועדה המחוזית הגדירה שיתאפשר שם קידום של תוכניות בצורה נקודתית )ממזרח למערב(:

מתוך- מבא"ת קווים כחולים

מספר כתובת סטטוס שטח יח"ד התכנית מקיימת %50

תכנית )דונם( נכנס-נוסף תעסוקה?

1 110970 הנטקה 3 הפקדה 0.52 1\39 לא, החלטת מחוזית מתאריך 1 17.3.24 קבעה כי התכנית

תכיל %50 שימושים עבור

מסחר, תעסוקה ומבני ציבור.

התנגדות מנה"ק יובלים לתכנית מספר 101-1109701

11

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo 2 128223 שמריהו לוין 9 הכרעה 0.54 1\31 לא, כפי שאציג בסעיף .5 5

3 130925 הנטקה 12 לפני הפקדה 0.52 6\46 לא, החלטת מחוזית מתאריך 1 23.2.25 קבעה כי התכנית

תכיל %50 שימושים עבור

מסחר, תעסוקה ומבני ציבור.

4 988865 הנטקה 18 אישור, הועדה 0.55 1\52 לא.

המחוזית 1\19

החליטה על בעקבות

צמצום של החלטת

יח"ד הדיור הועדה

המחוזית

לצמצום

יח"ד

בתכנית

5 986141 הנטקה הכרעה 1.06 1\97 לא.

22,24

6 113392 הנטקה ,28 הכרעה 1.1 2\68 לא.

5 שמריהו לוין

29

7 848796 הנטקה מאושרת 1 2\55 לא.

30-32

8 120250 הנטקה בחינה 2.3 דונם 2\104-110 התכנית לא מקיימת %25 6 36-40 וחיים תכנונית תעסוקה.

חביב 14

ניתן לראות בטבלה המצורפת כי מכל התכנית, יש 2 תכניות מאושרת וכי כל התכנית אינן מקיימות את החלטת הועדה המחוזית להפרשה של %50 מסחר ותעסוקה.

סה"כ יח"ד הנכנסות בכל שמונה התכנית עומד על 16 בלבד כאשר התוספת של יח"ד עומדת

על 498 יח"ד ו-514 סה"כ. מכפיל עצום של כ-.29

לפיכך, נבקש מהועדה המחוזית לדחות את תכנית הנטקה 3 ואת כל התכניות הסמוכות אליה אשר מקודמות בצורה נקודתית אשר לא מאפשרת קיום של תכנון ראוי ונכון.

4. קידום התכנית הוא בניגוד להמלצות גורמי המקצוע מטעם העירייה

התנגדות מנה"ק יובלים לתכנית מספר 101-1109701

12

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo גורמי התכנון בעיריית ירושלים שביניהם הוא יואל אבן מהנדס העיר, ממליצים כבר תקופה ארוכה לא לאשר תוכניות נקודתיות כאלו על ציר הנטקה ממגוון סיבות:

● היקפי פיתוח אשר מחייבים תיעדוף לקידום התחדשות עירונית בתחמים שנחשבים לאדומים וכתומים בתכנית האב. גם אם הם נמצאים על ציר רכבת קלה.

● תוכניות שלא מאפשרות תכנון יעיל

● תכנון מתחמי נותן מענה לנושאים רבים שלא מקבלים מענה ראוי בתכנית נקודתית. כגון- הפרשה משמעותית של קרקע לצרכי ציבור ושטחים פתוחים, תשתיות חניה, עירוב שימושים, שמירה על מרווחי בניה, תכנון בראיה רחבה ומקיפה.

נבקש לקבל את עמדת הגורמים המקצועיים בעירייה ולדחות את התכנית על הסף.

התנגדות מנה"ק יובלים לתכנית מספר 101-1109701

13

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo מתוך- התנגדות מהנדס העיר לתכנית הנטקה 22,24 )תכנית בסדר גודל דומה( מתאריך 7.11.23 התנגדות מנה"ק יובלים לתכנית מספר 101-1109701

14

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo מתוך- המלצות המקומית לועדה המחוזית לגבי תכנית האב יובלים-גנים מתאריך 9.10.24

5. צמצום יחידות הדיור בתכנית- התכנית מחליפה יחידת דיור אחת ב-40 יח"ד, זה יחס עם

מכפיל עצום. בהמשך לסעיף 1.1 המפרט על ההיקף הרחב של הוספת יח"ד לשכונת קרית היובל, אנו מבקשים לצמצם את היקף יחידות הדיור בתכנית.

בועדה המשנה להתנגדויות מיום ,31.2.25 הועדה המחוזית קבעו בסעיף 19 על צמצום היקף יחידות הדיור בתכנית דומה על הנטקה )הנטקה (18 מ52 יח"ד ל-20 יח"ד בעקבות נסיבות העניין )שטח של חצי דונם והיקף יח"ד המתווסף לשכונה(. אם הועדה המחוזית סבורה כי לא צריך לדחות את התכנית, אנו סבורים כי יש לצמצמה בדומה להחלטה בנושא תכנית הנטקה 18 שהתקבלה מוקדם יותר השנה.

התנגדות מנה"ק יובלים לתכנית מספר 101-1109701

15

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo מתוך- החלטת ועדת משנה להתנגדויות מיום 31/2/25 בנוגע לתכנית הנטקה 18 מספר תב"ע 101-0988865

התנגדות מנה"ק יובלים לתכנית מספר 101-1109701

16

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo

6. התכנית סותרת החלטה של הועדה המחוזית לגבי היקף המסחר והתעסוקה הנדרשים

בתכנית

בהחלטות הועדה המחוזית בנושא עדכון תכנית האב יובלים-גנים מתאריך ,26.11.22 נקבע בסעיפים 34 ו-35 כי במגרשים שגודלם הוא מתחת ל-1.5 דונם, כמו בתכנית הזו, יקבע תמהיל שימושים הכולל %50 לתעסוקה.

מכיוון שהתכנית התקבלה בתאריך ,19.3.2023 כ-4 לאחר החלטת הועדה המחוזית בנושא זה. אין שום סיבה שהתכנית לא תעמוד בהוראה זו.

מתוך- החלטות ועדה מחוזית מתאריך 26.12.22

נחשב את אחוז שטחי התעסוקה והמסחר בתכנית על פי טבלה .5 מגורים- 1950 מ"ר, מסחר ותעסוקה 1850 מ"ר, שטח למבני ציבור 100 סך הכל- 3,900 מ"ר.

*שטחי השירות לא הוכנסו לחישוב.

אחוז המסחר והתעסוקה מתוך סך השטחים הבנוים הוא נמוך מ%.50 כלומר, התכנית לא עומדת בהחלטת הועדה המחוזית. בעקבות כך נבקש לא לקדם את התכנית. במידה ויוחלט לקדמה בכל מקרה, נבקש להגדיל את שטחי המסחר והתעסוקה כך שיהוו לפחות %50 מכלל השטחים המבונים בתכנית.

בנוסף לכך, בהערות טבלה מספר 5 מצוין כי שטחי התעסוקה יוכלו להכיל מעונות סטודנטים.

כשבוחנים את נספח התנועה, נראה שמעונות הסטודנטים צפוים להיות בגודל של 1520 מ"ר, כלומר %82 מסך שטחי התעסוקה.

לא ברור מדוע מעונות סטודנטים צריכים להיקרא שטחי תעסוקה, כמובן שאנחנו לא מתנגדים למעונות סטודנטים, אבל בשכונה יש צורך בשטחי תעסוקה וכרגע לא ברור מה יהיה היקף התעסוקה בשכונה והאם זה יתן מענה מספיק טוב.

התנגדות מנה"ק יובלים לתכנית מספר 101-1109701

17

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo מתוך- הוראות התכנית, טבלה מספר 5

מתוך- הוראות התכנית, הערות טבלה מספר 5

מתוך- נספח תנועה

התנגדות מנה"ק יובלים לתכנית מספר 101-1109701

18

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo

7. נפח ואופי הבינוי

.7.1 מרפסות בולטות בתכנית- התכנית מציע מרפסות בולטות מעל לשטח המדרכה הציבורי, במידה והתכנית מעוניינת להוציא מרפסות בולטות היא יכולה לעשות זאת באמצעות יצירת נסיגה של קו הבניין הקדמי או לחלופין להחשיב את המרפסות הבולטות חלק מקווי הבניין. נבקש לא לאפשר זאת או לשנות את הסעיף כך שהנושא יהיה בכפוף להחלטת אדריכל העיר.

מתוך- הוראות התכנית הערות לטבלה מספר 5

מתוך- הוראות התכנית סעיף 4.1.2

.7.2 תקן בניה ירוקה- התכנית אינה כוללת תקן של בניה ירוקה ,5281 קיימים היום בשכונת קרית היובל תכניות רבות בסדר גודל דומה עם תקן בניה ירוקה. נבקש להגדיר בהוראות התכנית קיום של התקן ברמה המתאימה למבנים בסדר הגודל הזה באופן המתואם מול רשות הסביבה בעיריית ירושלים.

.7.3 גגות ירוקים/מייצרי אנרגיה - מלבד חיוב התקן של בניה ירוקה נבקש לבחון הוספה של גגות ירוקים כחלק מהתכנית עם הכנה עבור התקנת פאנלים סולאריים ו/או תשתית לגגות ירוקים. דבר אשר לא מוזכר בהוראות התכנית.

.7.4 תחזוקת מבנים על פי תקן- נדרשת התייחסות בהוראות התכנית לתחזוקת המבנה על פי התקן הקיים 1525 על 4 חלקיו.

.7.5 חזית רחובות יש לאסור על מיקום של תשתיות כגון חדרי אשפה וחללים טכניים בחזית המבנים. נבקש שכל נושא האשפה והחללים הטכניים ירוכז בתת הקרקע.

.7.6 כניסה לחניון התת קרקע-

הכניסה לחניון התת קרקעי הוא מרחוב שמריהו לוין, בתכנית מתחמית היינו רואים פחות מופעים של קטיעת הרציפות של המדרכות לטובת כניסה לחניונים של תוכניות קטנות.

מתוך- מינהל התכנון מדיניות בינוי לאורך ציר רק"ל מחוז ירושלים 2019 התנגדות מנה"ק יובלים לתכנית מספר 101-1109701

19

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo

.7.7 חניה

.7.7.1 תכנית על שטח קטן לא מנצלת כראוי את תת הקרקע-

סיבה נוספת לקיום תכנית בצורה מתחמית על שטח של לפחות 4 דונם היא ניצול טוב יותר של תת הקרקע, כמו שניתן לראות בתכנית הנ"ל אש מציעה מספר חניות מצומצם עם פתרונות מכניים אשר קיים ספק גדול לגבי העם יעשה בהן שימוש.

.7.7.2 מספר חניות בתכנית

התכנית מציעה 24 חניות סה"כ ל-40 יח"ד ושימושים נוספים כאשר המקומות עבור שימוש המגורים עומד על 8 חניות בלבד. שכונת קרית היובל היא שכונה עם מצוקת חניה, במידה ומפחיתים את מספר החניות בתת הקרקע אין זה מבטיח שתושבי הבניין לא יחנו את רכבם במפלס הרחוב ויוסיפו לקושי ולעומס הקיימים היום. במידה ואין מדיניות עירונית בנושא, וכל תושבי הבניין יכולים להחזיק רכב ואף יותר ולהחנות אותו במפלס הרחוב, אנו חושבים שהתוכנית צריכה לתת פתרון מלא לכל יחידות הדיור בבניין בתקן של .1:1

כמו כן לא ברור מדוע מבנה הציבור לא זכאי לקבל אף חניה אחת וחדר הכושר בגודל של 180 מ"ר בלבד יקבל 3 מקומות חניה.

נבקש לתקן את נספח החניה בהתאם למספר יחידות הדיור, בין אם יצומצם ובין אם לא.

התנגדות מנה"ק יובלים לתכנית מספר 101-1109701

20

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo מתוך- נספח התנועה

.7.7.3 חניית אורחים-

נבקש להכניס לתכנית חניות עבור אורחים בשיעור של לפחות %10 כמו בתכניות אחרות המקודמות בשכונה.

מתוך- הנחיות מקצועיות עבור תקנות החניה, מינהל התכנון 2016

.7.7.4 חניית אופניים-

נבקש שחניית אופניים יהיו במקום נגיש ליציאה לרחוב וזאת על מנת לעודד תחבורת אופניים בשכונה ולא במחסנים כמו שהתכנית מציעה.

.7.7.5 מתקני חניה מכניים-

נבקש לא לאפשר פתרונות של מתקני חניה מכניים/מעליות רכב וכו' כחלק מהתכנית, פתרונות אלו אינם מתאימים לפרויקטים של הריסה ובניה מחדש כאשר יש אפשרות ליצור חניות בתת הקרקע.

אלא יותר לפרויקטים של תמ"א 38 כאשר אין אפשרות להוספה של חניון תת קרקעי.

8. תקופת הבניה

.8.1 שטח התארגנות-

התנגדות מנה"ק יובלים לתכנית מספר 101-1109701

21

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo בשכונה קיימים היום מספר אתרי בניה של תוכניות התחדשות עירונית אשר נמצאות בביצוע. כל אתר בניה מבקש לספח שטחים ציבוריים לטובת הפרויקט שלו למשך תקופה ארוכה. שטחים אלו הן שטחים יקרים המשמשים לטובת מדרכות וחניות ציבוריות. עם הזמן יתווספו אתרי בניה נוספים בתחום השכונה והבעיה שאנו עדים לה כבר היום צפויה להחריף. נבקש לתת על כך את הדעת ולקבוע כי שטח ההתארגנות של התכנית ימצא בתחום התכנית בלבד.

מכיוון שגודל המגרש הוא קטן, קיים סיכוי גבוהה שהקבלן יבקש שטח התארגנות על רחוב שמריהו לוין- רחוב צר שכבר נחשב לתקוע מבחינה תחבורתית, או על ציר הנטקה- ציר מרכזי בשכונה עם רכבת קלה. שטח ההתארגנות יפגע במעבר של הולכי רגל ויהווה מטרד לשכונה כולה.

.8.2 שכונה עם ריבוי אתרי בניה-

בקרית היובל יש היום וצפוים להיות בעתיד לא מעט מתחמי בניה. כאשר מתחם הבניה הוא מרוכז ומכיל יח"ד רבות, יש הצדקה מסוימת למידת ההפרעה והשיבוש של אתר הבניה כלפי הסביבה והשכונה. במקרה הזה, מדובר בתכנית נקודתית אשר מידת התרומה שלה למרחב היא קטנה ולא משמעותית. תושבי השכונה היום חווים התחדשות עירונית בקצב מואץ ורצוי לצמצם ואף לא לאשר תוכניות נקודתיות כאלו.

9. חירום

10. חניון תת קרקעי כמרחב מוגן לשהייה ארוכה-

החשיבות של מרחבים מוגנים ידועה לנו היטב מהשנה האחרונה, נבקש לבחון את הגדרת החניונים התת קרקעיים בתכנית כמרחבים מוגנים לשהייה ארוכה )עם אישור בהנחיית פיקוד העורף(. לצורך מטרה זו יש לבחון מיקום שירותים סמוכים לקומות החניון וחדר אחסון לטובת ציוד חירום.

לסיכום

מינהל קהילתי יובלים מברך על התחדשות עירונית, במיוחד במתחמים אשר נחשבים אדומים או כתומים בתכנית האב בעקבות מצבם הירוד והפוטנציאל לשיפור המרחב העירוני.

תכנית הנטקה 3 מקודמת על סמך מדיניות רק"ל עירונית ולא על סמך מצבו של המבנה ולכן אין הצדקה לקידום התכנית במיוחד לאור היקף הבינוי שהשכונה עוברת וצפויה לעבור.

התנגדות מנה"ק יובלים לתכנית מספר 101-1109701

22

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo התכנית היא במכפיל עצום ומשמעותי של ,40 מגדילה את יחידות הדיור של מבנה המכיל רק יחידת דיור אחת. התכנית ממחישה בצורה טובה איך בניה של מבנה חדש על גודל מגרש מוגבל יוצרת תכנית לא איכותית אשר לא תורמת למרחב הציבורי, וגם מה שהיא תורמת )שטחי תעסוקה(, לא מהווה תרומה מספיק משמעותית למרחב.

כמו שטענו בעבר בועדה המחוזית בנושא תכנית האב של יובלים-גנים, אנו סבורים כי יש לתת עדיפות משמעותית למתחמים הכתומים בשכונה, במיוחד כאשר מתחמים רבים כאלו טרם קודמו.

אנו חוששים שהיקף התכנית הרב אשר מקודם בשכונה )שהנגזרת ממנו הוא הוספת יח"ד לשכונה( הוא בעצימות גבוהה ובקצב הזה השכונה אינה תוכל לספק לתושביה הוותיקים והחדשים איכות חיים מספיק טובה.

לאור הצפיפות הצפויה בעקבות ריבוי התכנית המקדמות באזור יש לבחון את כושר הנשיאה של שכונת קרית היובל ולקיים חשיבה מעמיקה וכוללת על כלל היבטי השכונה כמו שלד ציבורי, שטחים ירוקים לנפש, רשת התחבורה ועומס על תשתיות הרק"ל.

לאור ההחלטה העדכנית של הועדה המחוזית, לאפשר רק קידום של תוכניות בצורה מתחמית על ציר הנטקה בגודל מינימלי של 4 דונם, נבקש להחיל את המדיניות הזה גם על החלק הצפון מזרחי בהנטקה ולפיכך להוריד מסדר היום את התוכנית הנקודתית הזו אשר לא תורמת למרחב הציבורי ואף מהווה מכשול לקידום של תכנית מתחמית באותו האזור.

בברכה,

אסף שפנייר

יו"ר מינהל קהילתי יובלים

התנגדות מנה"ק יובלים לתכנית מספר 101-1109701

23

רח' צ'ילה ,8 ירושלים 9683205 טל:02-6414896 פקס: 02-6430069 matnasim.org.il@kiryatyo