ישיבת מועצה מס' 30 · דוח מישיבת מועצה מס' 30 (ישיבה מן המניין לחודש ינואר)

נספח שינויים להסכם פינוי בינוי מתחם אפרסמון גו"ח 15,17-9,10,13/28047 ירושלים (נכס 8257 )

מיום_________

שנערך ונחתם ביום ________5202

בין אשדר חברה לבניה בע "מ, ח .פ. 510609761 על ידי מורש י החתימה המוסמ כים לחתום מטעמה מר ....... ת.ז. .......

ומר .... ת.ז. ......... (אחד משניהם)

מרח' יגאל אלון 57, תל אביב

(להלן: "היזם")

מצד אחד;

לבין: עיריית ירושלים

באמצעות אגף הנכסים בעירייה

מרח' כיכר ספרא 1 בנין 1 קומה 5

(להלן: "הבעלים")

מצד שני;

הואיל: ובין היזם לבין בעלי הזכויות במקרקעין הידועים כחלקות 28047/9,10,13-15,17 ברחאפרסמון 46, רח' הקנה 44,45 וברח' הלוט 41-43 בירושלים נחתם הסכם התחדשות עירונית ל פינוי בינוי (להלן בהתאמה: " המקרקעין", " ההסכם" ו -

"הפרויקט");

והואיל: ועיריית ירושלים זכאית להרשם כבעלים של מלוא הזכויות בדירה הקיימת הידועה כתת חלקה 13 בחלקה 13 בגוש 28047 במקרקעין (להלןהדירה"), אשר מוחזקת כיום בידי המחלקה לקידום נוער בעירייה ומשמשת למגורי מורות חיילות;

והואיל: והיזם מצהיר, כי עם חתימת הבעלים על ההסכם, יעמוד אחוז הדיירים במתחם החתומים על ההסכם על ___מכלל בעלי הזכויות במתחם;

והואיל: וברצון הצדדים לערוך בהסכם מספר שינויים כמפורט בנספח שינויים זה;

לפיכך הוצהר, הותנה והוסכם בין הצדדים כדלקמן:

א. מבוא

1. המבוא לתוספת זו מהווה חלק בלתי נפרד הימנה

2. כותרות הסעיפים בתוספת זו נועדו לשם הנוחות בלבד ואין להשתמש בהן לצורך פרשנות תוספת

זו.

3. הוראות תוספת זו תיקראנה יחד עם הוראות ההסכם ונספחיו, ואם יש סתירה בין הוראות

תוספת זו, לבין הוראות ההסכם ונספחיו - תגברנה הוראות תוספת זו.

4. מלבד השינויים וההתאמות האמורים בתוספת זו, כל יתר הוראות ותנאי ההסכם ונספחיו

שייחתם יחולו במלואם וללא כל שינוי על העיריה ככל בעל דירה, לרבות, אך מבלי למעט, כל -2 -

זכות ו/או הטבה ו/או תגמול שמגיע לבעלי הדירות על פי ההסכם, ללא יוצא מן הכלל גם אם מוגדר אחרת בהסכם – יחולו גם על העיריה ככל בעל דירה פרטי.

5. כל מונח שבתוספת זו יהיה כמשמעו בהסכם, אלא אם נאמר אחרת במפורש בתוספת זו

6. מובהר בזאת כי ההסכם המקורי מהווה את ההסכם המחייב בין הצדדים, אלא אם שונה

מפורשת במסגרת נספח זה. במקרה של סתירה או אי התאמה בין ההסכם לבין נספח זה, תגבר הפרשנות המיטיבה עם זכויות עיריית ירושלים. היזם יפעל לאיתור דירה חלופית לדייר בשטח ובמספר חדרים דומים לדירה בה התגורר ובאזור גיאוגרפי סמוך ככל הניתן לאתר הפרויקט, ויעשה כל שביכולתו שהדירה החלופית תושכר לדייר למשך כל תקופת הביניים. ככל שמדובר בדייר בעל מוגבלות פיזית, הדירה החלופית תהיה מונגשת.

ב. שינויים, תוספות והבהרות להסכם

1. היזם יישא בעלות דמי השכירות בפועל החל ממועד הפינוי ועד למסירת הדירה החדשה לעירייה

ו/או סיום תקופת השכירות בדירה החליפית שישכר ו הדיירים, לפי המאוחר, כאשר תקופת השכירות בדירה החליפית אותה ישכר ו הדיירים תהא בהתאם להוראות ההסכם ונספח שינויים זה.

2. כאשר בדירה מתגוררים דיירים, ישלם היזם את שכר הדירה ישירות לדייר ים אלא אם העירייה

תורה ליזם, בכתב, לנהוג אחרת בקשר עם תשלום דמי השכירות. כאשר הדירה היא פנויה, ישלם היזם את שכר הדירה לעירייה. דמי השכירות יהיו בסך השווה לדמי השכירות המקובלים באותה העת לדירות הדומות לדירה באזור בו נמצא הבניין הנוכחי, בהתאם להערכת שמאי (אשר יהא מוסכם מראש על העירייה) לעניין גובה דמי השכירות הריאליים לדירה דומה באזור.

3. מובהר ומוסכם כי, בשום מקרה העירייה לא תישא בעלות דמי השכירות בקשר עם הדירה

החלופית או בחלקם.

4. היזם יודיעלעירייה ולדיירים על מועד פינוי דירת העירייה בהודעה בכתב בת לא פחות מ- 120

ימים טרם המועד שנקבע לפינוי

5. היזם ישא בעלות בפועל של הובלת חפצי הדייר ים המתגוררים בדירת העירייה לדיר ה חלופית

וממנה לדיר ה החדש ה שהעירייה תקבל, וככל שמדובר בפרויקט בינוי- פינוי יישא היזם בעלות בפועל של הובלת חפצי הדיירים מהדירה הנוכחית לדירה החדשה, לרבות שרותי פירוק והרכבת רהיטים במעבר בין הדירות. ככל שהדיירים ידרשו לעבור מדירה חלופית לדירה חלופית אחרת, במהלך תקופת המימוש, יישא היזם בכל העלויות האמורות, אף בגין מעברי דירות אלו.

6. מוסכם, כיהעירייה לא תשלם ליזם בכל מקרה כל פיצוי ו/או תשלום אחר בגין מעשיהם ו/או

מחדלי הם של הדייר ים וכן לא תישא בכל תשלום בגין מימוש העסקה, לרבות, אך לא רק, תשלומי מיסים תשלומים לרשות מקרקעי ישראל, תשלומים לרשויות השונות, מס ערך מוסף, פיצויים מוסכמים ו/או אחרים. מובהר ומוסכם כי היזם הוא זה שישא בכל התשלומים הנ"ל, ככל שיחולו.

-3 -

7. מבלי לגרוע מכלליות האמורמוסכם, כי בכל מקרה בו תבוא ההתקשרות בין הצדדים לסיומה,

לא תהיה חייבת העירייה להשיב ליזם כל סכום שהיזם הוציא בקשר עם ההסכם ו/או הפרויקט, אף אם היזם שילם בעבור העירייה תשלומים לרשויות השונות ו/או לכל גורם אחר. אין באמור כדי לגרוע ו/או לפגוע בזכות היזם לדרוש מהרשויות השונות ו/או כל גורם אחר השבה של כל סכום ששילם היזם בגין הפרויקט והעירייה והעירייה מתחייבת לשתף פעולה באופן סביר בכל הקשור בהליכים הנדרשים לביצוע ההשבה

8. כל פיצוי מוסכם ו/או אחר שיהיה על היזם לשלם עפ"י הוראות ההסכם ו/או בגין הפרתו, ישולם

לעירייה באופן ישיר.

9. היזם יטפל בשםהעירייה בכל הדיווחים על העסקה לרשויות המס ו/או לכל גורם נדרש אחר

וישא בקנסות הנובעים מאי דיווחים במועד, ככל שיהיו.

10. לאחר קבלת טופס אכלוס לבניין החדש, היזם ישלם בגין דירותיו בבניינים שטרם נמכרו או

נמסרו ועד בית מלא ו/או דמי ניהול מלאים, לא יאוחר ממועד מסירת הדירה לעירייה . בכל מקרה, העירייה לא תישא בתשלום ועד בית או דמי ניהול בגין הרכוש המשותף מעבר לחלקה ברכוש המשותף.

11. היזם יהיה אחראי כלפיהעירייה בגין כל ליקוי ו/או פגם שיתגלה בדירה בהתאם לקבוע בחוק

המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות") ולתקופות בדק ואחריות כקבוע בחוק המכר דירות, וכל ההסתייגויות המופיעות בהסכם בהקשר לכך, ככל שיש כאלה, לא יחולו בין היזם ל עירייה. יובהר כי העירייה רשאית לשלוח דוח ליקויים במהלך הביצוע, והיזם יגיב בתוך 14 יום

12. היזם מתחייב כיהעירייה תקבל דירה חדשה על צמידויותיה, בגודל, טיב ושווי שלא יפחתו מכל

דירה חדשה על צמידויותיה שיקבלו בעלי זכויות אחרים בבניין המחזיקים בדירות קיימות הדומות במאפייניהן לדירת העירייה הקיימות (להלן ולעיל: "דירת התמורה").

13. העירייהתהיה זכאית לקבל כל הטבה שתינתן לאחד מבעלי הדירות האחרים בפרויקט והיזם

מתחייב להודיע העירייה מיד עם נתינת הטבה ו/או התחייבותו לנתינתה, למעט הטבות המגיעות למי מהם על פי דין.

14. היזם מתחייב שדירת העירייה תבנה ברמת מפרט טכני שלא יפחת מרמת המפרט הטכני של

דירות היזם בפרויקט או מהמפרט הטכני המצורף להסכם, לפי הגבוה בניהם.

15. העירייהלא תמסור יפוי כח בגין הסכם זה ליזם ו/או לכל גורם אחר, ו היזם לא יהיה רשאי

לחתום בשם העירייה על כל מסמך. העירייה תחתום על המסמכים הנדרשים באמצעות המוסמכים מטעמה לאחר אישור הגורמים המוסמכים בעירייה.

16. כל מסמך שהעירייה תידרש לחתום עליו, יועבר לאישורה וחתימתה במשרדיה המצויים

בכתובתה הרשומה לעיל או במקום אחר עליו תורה העירייה, וייחתם תוך 14 ימי עסקים.

[mk1 ]עם הערות: בשטח של 94 מ"רמרפסת שמש 10-12 מ"ר + חניה תקנית אחת. הדירה תוקצה בקומה מקבילה (שניה או שלישית) ככל שניתן, בהתחשב בדירת המקור. העברת הדירה לעירייה לא תותנה בפינוי בפועל.

-4 -

17. היזם מתחייב לפעול על חשבונו בלבד לתיקון צו רישום הבית המשותף ו/או לביטולו ורישומו

מחדש באופן שישקף את הבנייה החדשה, לרבות דירת העירייה בהתאם למועדים הקבועים בהוראות חוק המכר דירות.

18. מובהר, כי בכל מקרה, היזם לא יוכל להגיש תביעה כנגד צד שלישי בשם העירייה, וכל הוראה

בהסכם המחייבת את בעלי הזכויות להגיש תביעה לא תחול על העירייה. אין באמור כדי לגרוע מזכותם של יתר בעלי הזכויות להגיש תביעה כנגד בעל דירה המסרב להתקשר בעסקה בהתאם לחוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי), התשס"ו – 2006 או חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח - 2008, ובלבד שתביעה שכזו לא תוגש גם בשם העירייה, אולם העירייה תובא בחשבון לעניין הרוב הדרוש ע"פ דין לצורך הגשת התביעה כאמור.

19. ככל ש העירייה תאפשר ליזם להתגונן בשמה ו/או לנקוט בהליכים כנגד הדייר ים המתגוררים

בדירת העירייה, יעשה הדבר רק באמצעות עו"ד שיאושר על ידי העירייה, מראש ובכתב, ועל חשבון היזם.

20. כל התחייבות שלהעירייה במסגרת ההסכם ו/או נספחיו נעשית בכובעה כבעלת דירה בפרויקט

ולא בכובעה כרשות שלטונית. אין בכל האמור בהסכם ו/או בנספחיו כדי למנוע מ העירייה ו/או מיתר רשויות המדינה כדי לפעול ו/או לבצע כל פעולה שלטונית ו/או אחרת.

21. העירייהאחראית לדיר ה שלה בלבד ולא ליתר הדירות, כך שהפרה של מי מיתר בעלי הזכויות

את ההסכם לא תהווה הפרה של העירייה והיזם את הוראות ההסכם.

22. כל ההצהרות ו/או ההתחייבויות שלהעירייה בהסכם ו/או בנספחיו, הינן למיטב ידיעת העירייה

בלבד והינן מתייחסות לדירת העירייה בלבד ולא ליתר הדירות.

23. מובהר ומוסכם כי לא תירשם כל הערת אזהרה ו/או כל הערה אחרת על דירתהעירייה לטובת

היזם, טרם כניסת ההסכם לתוקף וכנגד קבלת יפוי כוח למחיקה.

24. על אף כל האמור בהסכם, מובהר ומוסכם, כי לא תירשם כל הערת אזהרה ו/או הערה אחרת על

דירת העירייה לטובת צד שלישי שאינו היזם, אלא לאחר שההסכם יכנס לתוקף, יתקבל היתר בנייה והיזם ימציא את הערבויות והבטחונות שבהסכם, וימסרו אישורי עריכת ביטוחים לעירייה.

25. בכל מקרה, שבו ניתן יהיה לשעבד את הזכויות בדירתהעירייה, לא תוטל על העירייה במסגרת

מסמכי השעבוד לבנק כל חבות מעבר לשעבוד הזכויות בדירה, ובכל מקרה מימוש המשכנתא על ידי הבנק יעשה רק כנגד תשלום ערבות חוק המכר לעירייה. נוסח מסמכי השעבוד יסוכם עם העירייה. שעבוד הזכויות בדירת העירייה יבוצע רק לאחר קבלת ערבות חוק המכר ומכתב החרגה מותנה אשר ימסרו ישירות לידי העירייה אשר תחזיק בהם עד להתקיימות התנאים לפקיעתן שבחוק המכר הבטחת השקעות. בכל מקרה, תירשם משכנתא בלבד בספרי המקרקעין ולא ירשם משכון ו/או שעבוד אחר על דירת העיר ייה. העירייה לא תמסור יפוי כח לבנק ו/או לכל גורם אחר.

-5 -

26. כל זכויות הבנייה העתידיות ו/או זכויות בניה שלא ינוצלו על ידי היזם עד למועד רישום הבית

המשותף יהיו שייכות לכלל בעלי הזכויות בבניי/נים החדש/ים ויירשמו כרכוש משותף במועד רישום הבניין/נים כבת/ים משותפ/ים.

27. היזם מתחייב, כי ישמש כחברה משכנת בכל תקופת הפרויקט ועד לרישום זכויות הבעלים

בדירות החדשות בפנקסי המקרקעין, ינהל את מרשם הזכויות בדירות אלו, ינפיק כל אישור שיידרש, לרבות, אך לא רק, אישורי זכויות, כתבי התחייבות לרישום משכנתא, אישורים על רישום הערות אזהרה בספריו וכל מסמך ו/או אישור אחר שיידרש (להלן: "שירותי היזם"). על שירותי היזם, יחול צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (החלת החוק על שירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), תש"ס – 1999.

28. היזם יודיע לעירייה ולדיירים על מועד מסירת דירת התמורה בהודעה בכתב שלא תפחת מ- 90

ימים טרם אותו מועד.

29. היזם ימציא לעירייה את תכניות הדירה ואת תשריטי הדירה בהתאם לקבוע בחוק המכר דירות,

לא יאו חר מ – 90 ימים ממועד קבלת היתר הבנייה

30. בכל הנוגע לדירת העירייה במקום ב"כ הבעלים יבוא ב"כ העירייה, עו"ד ______ (לעיל ולהלן

"ב"כ העירייה "). למרות האמור, מובהר כי עוה"ד המייצג את כלל הדיירים, מייצג אף את העירייה בכל הקשור לפעולותיו הנוגעות לכלל הפרויקט ולכלל הבעלים ואף את דיירי העירייה.

31. מובהר ומוסכם כיהעירייה לא תעביר את זכויותיה בדירת העירייה ליזם, אלא לאחר קבלת

החזקה בדירת התמורה, קבלת מכתב החרגה סופי ומוחלט בגין הדירה מהבנק המלווה, לפיו השיעבוד אינו חל על דירת התמורה של העירייה, ורישום הערת אזהרה לטובת עיריית ירושלים בפנקסי המקרקעין.

32. בהגדרת "נציגות הדיירים" בהסכם: יבוא: " היזם לא יתנגד לכך שמנהלת אגף נכסים תשתתף

בישיבות הנציגות, ויאפשר השתתפותה או השתתפות מי מטעמה בישיבות ".

33. יתווסף סעיף 4.5 "היזם מתחייב שלא יותקנו בשטח הפרויקט אנטנות סלולאריות מכל סוג

שהוא ו/או תשתית סלולארית על גג הבניין בו מצויה דירת הבעלים, לרבות אנטנות ומתקני גישה סלולריים, ו/או כל מתקן שגורם קרינה מסכנת לפי עמדת הרשויות המוסמכות, וכי הוראה דומה תיכלל במסגרת התקנון המוסכם ורישום הבית המשותף".

34. יתווסף לסעיף 16: נציג מטעם אגף הנכסים בעירייה רשאי להיכנס לאתר הבנייה בכל שלב

בתיאום סביר מראש, לצורך פיקוח ומעקב.

35. יתווסף לסעיף 9.3: "כאשר יש לקבל את אישור העירייה בכתב לשינויים אלו".

36. יתווסף לסעיף 18 :יובהר כי כל תשלום המגיע לבעלי הדירות על פי ההסכם, לרבות תשלום דמי

שכירות בתקופת הפינוי וכן כל פיצוי מוסכם בגין איחורים, עיכובים או הפרות, ישולם גם לעיריית ירושלים באופן עצמאי, בהתאם לשיעור המוסכם לכל דייר.

-6 -

37. יתווסף לסעיף 10.8 סיפא"וזאת בתנאי שהיזם פעל בשקידה ראויה למנוע ו/או לצמצם את

העיכוב למסור לקונה את הדירה במועד המסירה. מובהר כי איחור עקב "כח עליון" כהגדרתו בסעיף, יוחל אך ורק אם קיים קשר סיבתי עובדתי בין הסיבות לעיכוב לבין העיכוב בפועל ".

38. יתווסף סעיף 18.7: כל ערבות ו/או תשלום שימסור היזם לבעלים ו/או בעבורם, תימסר, בגין

דירות העירייה, ישירות לידי העירייה ובמועדים ובתנאים בהתאם לקבוע בהסכם.

39. יתווסף סעיף 10.9 :"יובהר כי אין באמור בסעיף זה כדי לגרוע מהתמורות האחרות להן זכאית

עיריית ירושלים, בהתאם להוראות ההסכם, לרבות אך לא רק דירה חלופית, פיצוי מוסכם בגין איחורים, דמי שכירות או כל זכות קניינית או כספית אחרת המוענקת לבעלי הדירות על פי ההסכם".

40. תתווסף הבהרה לסעיף 13 :היזם יתחייב להציג ליועץ הביטוח של העירייה את כלל הפוליסות

ולעדכן בכל שינוי בהן, ותידרש הסכמה בכתב לכל שינוי מטעם יועץ הביטוח של העירייה.

41. יתווסף לסעיף 22 :"יש לקבל את הסכמת העירייה /אגף נכסים מראש ו בכתב להסבת חובות

וזכויות היזם. הסבת הזכויות תותנה באישור אגף היועץ המשפטי בעיריית ירושלים, העירייה תוכל להתנגד בתוך 60 יום אך ורק מטעמים סבירים שינומקו".

42. יתווסף לסעיף 15.8 :"מבלי לגרוע מהאמור בסעיף 15.8 זה להסכם, מסירה בהתאם לתנאי

ההסכם תחשב ככזו רק אם הדירה תימסר כשהיא ראויה לשימוש ולמגורים על כלל הצמדותיה וכן נתקבל טופס 4 לאכלוס ותעודת גמר בגין הדירה והבניין ובנוסף השטחים המשותפים והמתקנים המצויים בהם מוכנים ומושלמים וניתנים לשימוש וכן קיימת גישה מלאה לדירה, הצמדותיה, לחניון וכן לפחות מעלית אחת בבניין תקינה ופועלת".

43. יתווסףסעיף 15.12: "מובהר כי מועד המסירה של הדירה החדשה לא יידחה מעבר לאמור לעיל

אלא בהסכמת שני הצדדים מראש ובכתב, ולא יוקנה ליזם שיקול דעת חד -צדדי בדחיית המסירה ".

44. הבהרה בנוגע לסעיפים 10.3, 7, 22: כל הודעה לבעלים ולנציגות תשלח בהעתק – בכתב - גם

ללשכה המשפטית של העירייה ולאגף הנכסים.

45. הבהרהבנוגע לאמור בהסכם, לרבות אך לא רק בסעיפים 5.4, 9.4 ,14 ,23.10 :העירייהלא

תידרש בכל מקרה לתשלום של קנס כספי ו/או ריביות ו/או הצמדות.

46. הבהרה בנוגע לסעיפים 8.2 ,9.2 – יובהר כיהכל בכפוף לאישור הגורמים הרלוונטים בעירייה,

לרבות אישור וועדת כספים ואישור מועצת העיר ברוב חבריה וכן אישור שר הפנים וכל אישור אחר שנדרש ו/או יידרש ע"פ כל דין.

47. יתווסף לסעיף 18 :יובהר כי כל ערבויות ובטוחות שיינתנו לבעלי הדירות יינתנו באופן זהה

ובאותם מועדים גם לעיריית ירושלים, ללא צורך בבקשה נפרדת וללא אפליה.

48. "בנספח הביטוח: ירשם: ""התחייבויות הביטוח שיחולו על היזם והקבלן מטעמו הינן בהתאם

להוראות נספח הביטוח המצ"ב ומהווים חלק בלתי נפרד הימנו".

[mk2 ]עם הערות: לבדיקה פנימית – מי יחזיק את ערבויות העיריה ?

-7 -

ג. תוספות כלליות להסכם:

49. יתווסף סעיף כללי: " יתווסף סעיף כללי: "למען הסר ספק, היזם יהא האחראי כלפי הבעלים

ביחס לתכנון, לטיב הבניה ולחומרים כפי שקבוע בהוראותיו הקוגנטיות של חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלןחוק המכר") וכן הוראותיו הקוגנטיות של כל צו ו/או תיקון ו/או תקנות לחוק המכר, יחולו על הסכם זה.

50. יתווסף סעיף חדש: "היזם מצהיר כי ידוע לו שכל שלב, כל הסכמה וכל אישור מאת העירייה

האמורים בהסכם, לרבות החתימה על ההסכם, אישור מפרט התכנון וכו' יינתנו בהתאם להוראות כל דין, לרבות כל הוראה/אישור אליו מחויבת העירייה, כגון אישור שר הפנים/מועצת העיר/האגף הייעודי בעירייה וכיוב'".

51. יתווסף סעיף חדש"חרף הוראות ההסכם, העירייה לא תחתום על יפוי כח וכל מסמך שהעירייה

תידרש לחתום עליו בהתאם להסכם, וככל שיהיה צורך בחתימה כזו המסמך , לרבות בקשה לרישום הערת אזהרה, יועבר לאישור היועמ"ש ולאחר מכן לגורמים המוסמכים בעירייה (חשבות, חירום וביטחון וכד') אשר יחתמו עליו, ככל שיאושר ע"י היועמ"ש ו/או הגורם העירוני הרלוונטי, זאת בהקדם האפשרי ולא יאוחר מ- 30 ימים ממועד קבלת הבקשה".

52. יתווסף סעיף חדש"בנוסף לב"כ בעלי הדירות, גם יועמ"ש העירייה יחזיק העתק מקור של יפויי

הכח לביטול הערת האזהרה שתירשם לטובת היזם ביחס לדירה".

53. היזםיעביר לידיעת העירייה ואישורה את מסמכי הליווי וכן כל שינוי במתווה הליווי ו/או בכל

מה שקשור לערבויות הניתנות לדיירים ע"פ ההסכם לאישור חשבות העירייה.

54. כל שינוי בתקנון ו/או נוסח התקנון החדש של הבית המשותף, יעשה אך ורק בכפוף לאישור אגף

הנכסים בעירייה , אשר לא יסרב לאשר אלא מטעמים סבירים בלבד ויעביר התייחסות ככל שקיימת בתוך 30 ימי עסקים מקבלת התקנון. ככל וחלפו 30 ימי עסקים מקבלת התקנון ע"י אגף הנכסים ולא התקבלה כל התייחסות יראו בכך הסכמה והרישום לא יעוכב.

55. היזם ישלם לעירייה את המע"מ בגין מכר היחידה ו/ או הזכויות במועד החיוב הקבוע בדין .

העירייה תמסור ליזם טופס עסקת אקראי כדין בסמוך לאחר מועד הדיווח הקבוע בדין. סכום המע"מ יקבע בהתאם להוראות הדין בהתחשב בסך התמורות הכולל שמקבלת העירייה לפי ההסכם. היזם ימסור לעירייה לפני מועד החיוב אישור בכתב מחברת הפיקוח ו/או יועץ המס של היזם על שווי סך התמורות. היזם רשאי לפנות למנהל מע"מ ולקחת על עצמו את תשלום המס במקום העירייה לפי הוראות סעיף 20 לחוק מס ערך מוסף,תשל"ו-1975 ובלבד שהאישור על כך יתקבל ויימסר לעירייה לפני מועד החיוב הקבוע בדין.

56. היזם יגיש לפי הוראות הדיןובמועד הקבוע לכך בדין את כלל הדיווחים הנדרשים לרשויות מיסוי

מקרקעין בגין הסכם זה לרבות את דיווחי העירייה.

57. מובהר כיבכל מקרה בו העירייה תידרש לשלם מס, לרבות הפרשי הצמדה, ריבית וקנסות הנובע

מהסכם זה מתחייב היזם לשלם לעירייה לאלתר את הסכום הנדרש.(לעניין זה יודגש כי ליועץ המס מטעם היזם שמורה הזכות להשיג ו/או לערער על החלטת מיסוי מקרקעין ובלבד שהשגה -8 -

או ערעור כאמור יוגשו בתיאום מלא עם העירייה ויועציה).תשלום שלא ישולם במועדו יישא הפרשי הצמדה וריבית בשיעור שנתי של 10% מיום הדרישה ועד מועד התשלום בפועל

58. כל פיצוי מוסכם ו/או אחר שיהיה על היזם לשלם עפ"י הוראות ההסכם ו/או בגין הפרתו, ישולם

לעירייה באופן ישיר.

59. היזם יטפל בכל דרישה ו/או תביעה שתוגש כנגד העירייה בגין הפרויקט, לרבות לקבלת פיצויים

לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה ו/או על פי עילה אחרת וישא בכל תשלום שיפסק כנגדהעירייה, ככל שיפסק

60. מובהר כי: בכל מקום בהסכם בו ישנה זכות ל"ב"כ הבעלים" לנקוט בפעולה, הפעלת זכות זו ככל

שהינה גם בקשר עם זכויות העירייה תתאפשר רק בהסכמת היועץ המשפטי לעירייה ו/או מי מטעמו, כמו כן תהיה גם לאגף היועמ"ש בעירייה זכות לנקוט באופן עצמאי בכל פעולה הנתונה ע"פ ההסכם לב"כ בעלי הדירות בשם הבעלים בלבד (להבדיל מיתר בעלי הזכויות).

61. אם הדייר לא יאפשר ביצוע תיקונים בדירה ו/או תיקונים שיהא צורך לבצעם מתוך דירת

התמורה, בדירה הסמוכה ו / או ברכוש המשותף במהלך תקופת הבדק, במועדים שייקבעו על ידי היזם לאחר תיאום מראש, יפעל היזם בשיתוף עם העירייה לתיאום אופן הטיפול בנושא, לרבות באמצעות פנייה לערכאות משפטיות. היזם ישא בכל העלויות הכרוכות בהליכים האמורים, ולא יהיו לו טענות או תביעות כנגד העירייה בעניין כל הוצאה או עלות שייגרמו לו עקב כך . העירייה תשתף פעולה באופן סביר עם היזם בהליכים בהם יבחר לנקוט בעצמו ועל חשבונו.

62. העירייה אינה מוסמכת להסכים לבוררות או לגישור או לניהול הליכים בפני פוסק. כל מחלוקת

הקשורה ב עירייה, ככל שלא תוכרע בהסכמה ישירה בין הצדדים, תופנה לביהמ"ש המוסמך בירושלים.

63. העירייה לא תקבל את הרכוש המשותף ולא תשמש כנציגות זמנית של הבית המשותף.

64. בכל מקרה של פיגור במסירתדירת התמורה לעירייה , ישלם היזם לעירייה פיצוי בגין האיחור

כקבוע בהסכם.

ולראיה באו הצדדים על החתום:

אשדר חברה לבניה בע "מ, ח .פ.

510609761

עיריית ירושלים

________ ________ _________ ________

ראש העיר גזבר מנהלת אגף נכסי עירייה יועמ"ש

-9 -

אימות חתימת היזם

אני הח"מ עו"ד

ה"ה החתימה של היזם זאת לאחר שהסברתי להם את מהות ההתחייבויות שהם נוטלים במסגרת נספח זה. כ"כ כב"כ החברה חתימת ה"ה.

_______________

כ"ד טבת, תשפ"ו

13 ינואר 2026

במתחם האפרסמון פינוי בינויפרויקט -הנדון: חוות דעת משפטית גוש 28047 ותחלק 9 ,10 ,15-13 ,17

נכס 8257

אשר ניתנת על יסוד חוות ירושלים, מתחם האפרסמון,ב, פינוי בינויפרויקט להלן חוות דעת בעניין : שבכותרת ההסכםבהכנת ב"כ העירייה יהודית אדלר של עו"ד הדעת

1. חברתאשדר חברה לבניה בע"מ ", ח.פ. 510609761(להלןהחברה " ו/או

" היזם ") מבקשת לקדם פרויקט של פינוי בינוי ברח' האפרסמון 46, רח' הקנה 44,45 וברח' הלוט 41-43, בשכונת גילה בירושלים (להלן " המתחם " או " מתחם האפרסמון ") במסגרת תוכנית בניין עיר שמספרה 101 -1261064 .

2. העירייה זכאית להירשם כבעלים של מלוא הזכויות בדירה הקיימת במתחם

הידוע כגוש 28047 חלקה 13ת"ח13(להלן " " הדירה ), אשר מוחזקת כיום בידי המחלקה לקידום נוער בעירייה ומשמשת למגורי מורות חיילות.

3. בחודש דצמבר 2014 גובש נוסח הסכם פינוי בין ב"כ הדיירים ממשרדו של עוה"ד

יוסי אומיד לבין ב"כ היזם ממשרד מ. פירון (להלן: " הסכם הפינוי בינוי ").

4. מהמידע שהועבר לעו"ד יהודית אדלר עולה כי במתחם ישנן 116 יח"ד הפרוסות

על פני 6 בנייני מגורים, כאשר עיריית ירושלים רשומה כבעלים של דירת מגורים - בשטח רשום של כ 66.8ר בקומה השנייה בכניסה ב' הידועה כחלקה מ 13ת"ח 13 בגוש 28047(להלן " הנכס העירוני ").

5. ממידע שקיבלה עו"ד יהודית אדלר מב"כ היזם עולה כי עם חתימת העירייה על

ההסכם, יעמוד אחוז הדיירים במתחם החתומים על ההסכם על הזכויות במתחם.

6. היזם ביקש מהעירייה, כבעלת הזכות להירשם כחוכרת על הדירה, להצטרף

לפרויקט.

7. - בהתאם להוראות חוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי) תשס"ו 2006, יש

לקבל הסכמת כל בעלי הזכויות במתחם בכדי להוציא לפועל מכוח התוכנית ובכדי להנות מהוראות התוכנית והפטורים מכוחה.

8. באופן כללי ניתן לומר כי לאחר התיקון שבוצע בחוק בחודש 10/21 אשר הפחית

את ה"רוב ההתחלתי הדרוש" ולפיו ככל שיש בידי יזם הסכמות 2/3 מבעלי הדירות במתחם ורוב של 60%בכל בניין המחזיק לכל הפחות 50%מהרכוש קבל היתר המשותף, הוא יכול להתחיל בהליכי תכנון ורישוי אולם כאמור כדי ל סופי ולהתחיל לבנות, עליו לקבל הסכמת כל בעלי הזכויות וככל שמי מבעלי הזכויות לא נתן הסכמתו ויש בידי היזם הרוב הנ"ל, יכול היזם להגיש תביעה כנגד אותו "דייר סרבן".

9. לאור האמור לעיל התבקשה עו"ד יהודית אדלר לנהל מו"מ מול ב"כ היזם על

מנת להכין נספח ובו הערות ו/או תניות נוספות אשר נדרשות בהתחשב במהות הנכס כנכס עירוני וכן בהיות העירייה רשות ציבורית ואשר יחולו על היזם במסגרת יחסיו החוזיים עם העירייה בהקשר של ביצוע הפרויקט.

10. לאחר מו"מ הושגה הסכמה על נספח שינויים משפטי (להלןנספח השינויים ")

והתקבלה התייחסות לנספח השינויים מיועץ המס העירוני וכן מיועץ הביטוח מרבית העניינים – העירוני. נוסח נספח השינויים מצוי בשלב טיוטה מתקדם המהותיים הוסכמו, אך נותרו מספר הערות נקודתיות שטרם לובנו, ולפיכך ההסכם אינו סופי.

11. במסגרת הסכם הפינוי בינוי התחייב היזם לבעלי הדירות בבניין, להרוס את כל

הדירות במתחם ולבנות במקומן 116 דירות משודרגות עבור בעלי הדירות הקיימים וכן להוסיף 348 יח"ד (יחידות יזם

12. במסגרת הדירה החדשה שתקבל העירייה, ככל שיבוצע הפרויקט, היא תקבל

דירה בשטח של 94מ"ר, בקומה מקבילה (שניה או שלישית) ככל שניתן, בהתחשב

בדירת המקור, וכן תוספות נוספות כדלהלן:

א . בכל דירה חדשה ייבנה ממ"ד העומד בתקן בהתאם לתקנות ההתגוננות של

פיקוד העורף.

ב . - בכל דירה חדשה תיבנה מרפסת שמש בגודל של כ 10-12מ"ר

ג . כל דירה תקבל חניה אחת.

ד . - כל דירה חדשה תקבל מחסן בגודל של כ 4מ"ר

13. האמורות לעיל התחייבו דיירי הבניין שחתמו על ההסכם להעביר כנגד התמורות

ליזם את זכויות הבניה (המהוות רכוש משותף) הקיימות לצורך בניית דירות חדשות, במסגרת מגבלות התכנון והרישוי, אשר יהיו בבעלות היזם.

14. מעבר לאמור לעיל התחייב היזם לשאת בכל עלויות ביצוע הפרויקט ובכל

המיסים/תשלומים הנובעים מההסכם.

15. שומה: בהתאם לשומה מטעם העירייה שנערכה במשרדו של השמאי אלי אגמון

והונחה בפני עו"ד יהודית אדלר, עולה כי התמורה שמקבלת העירייה בדירה החדשה תואמת את שווי הזכויות הנמסרות ליזם וכן תואמות את התמורות המתקבלות אצל יתר דיירי המתחם.

16. העדר חובה לקיים מכרז : בכל הנוגע לסוגיית חובת קיום מכרז במקרה של

הענקת זכות במקרקעין עירוניים, ההסכם דנן נכנס במהותו בגדר סעיף 3 (2)(ד - לתקנון העיריות (מכרזים) התשמ"ח 1987, לפיו העירייה רשאית להתקשר בהסכם בפטור ממכרז במסגרתו מועברים מקרקעין עירוניים לאדם שהתחייב לתוכנית ובכפוף להוראות הסעיף שם לרבות אישור המועצה לפתח אותם בהתאם ברוב חבריה ואישור משרד הפנים.

17. מיסוי: בהתאם להסכם וכאמור לעיל כל הוצאות המיסוי, בגין ביצוע הסכם

הפינוי בינוי והפרויקט יחולו על היזם, יחד עם זאת יועץ המס של העירייה הוסיף את הערותיו לנספח השינויים שייחתם ע"י היזם.

18. ביטוח: ניתנה התייחסות של יועץ הביטוח של העירייה וצורף לנספח השינויים

גם נספח ביטוחי המחייב את היזם.

הכל בכפוף לאור האמור לעיל, הרי שאין מניעה להתקשר מול היזם בהסכם הפינוי בינוי לאישור ההתקשרות ע"י וועדת הכספים וכן אישור המועצה ברוב חבריה ובכפוף לאישור משרד הפנים.

בברכה,

, עו"ד חן חייט אפרים

ליועץ המשפטי לעירייה תעוזר

צוות נכסים

- 1 -

הבעלים

הבעלים

היזם

פרויקט פינוי בינוי

מתחם הקצין סילבר

ירושלים

בעלים

בעלים

בעלים

רחוב __

חלקה

תת חלקה

- 2 -

הבעלים

הבעלים

היזם

הסכם מותנה בקיום תנאים מתלים

פרויקט פינוי בינוי – מתחם הקצין סילבר, ירושלים שתאריכו ביום_________ ____

בין

פרטי בעלי הדירה: __________________ ת.ז. __________________

__________________ ת.ז. __________________

__________________ ת.ז. __________________

(להלןהבעלים").

פרטי המקרקעין: חלקה 1 /2 בגוש 30092 (להלןהמקרקעין" או "המגרש"). (*נא למחוק את המיותר)

פרטי הבניין הקיים: הבניין העומד על המגרש ברחוב הקצין סילבר מס' 10 / דרך בית לחם 121 ירושלים, הרשום

כבית משותף בפנקסי לשכת רישום המקרקעין (להלן: "הבניין", או "הבניין הקיים"). (*נא למחוק את המיותר)

פרטי הדירה או יחידת

המסחר:

דירת המגורים או יחידת המסחר בקומה מס' ___ של הבניין הקיים, הידועה גם כתת חלקה מס' ___ במקרקעין, כאמור בנסח הרישום של המצורףכנספח א' להסכם זה.

(דירת המגורים או יחידת המסחר לרבות השטחים הצמודים לה, חלקה ברכוש המשותף וכל הזכויות הקיימות ו/או העתידיות בגינה יקראו להלן ביחד: "הדירה" או "הדירה הקיימת");

הערה/משכנתה/הגבלה

על הדירה:

(*נא למחוק את המיותר):

# הערת אזהרה על הדירה בגין התחייבות לעשיית עסקה / התחייבות להימנע מעסקה / צורך בקבלת הסכמה לטובת ______________.

# הערת אזהרה על הדירה לטובת בנק/חברת הביטוח ______________ בע"מ בגין התחייבות לרישום משכנתה בסכום של ______________ ש"ח (קרן # משכנתה על הדירה לטובת בנק/חברת הביטוח ______________ בע"מ בסכום של ______________ש"ח (קרן

# הערה על הדירה לטובת ______________בגין______________ בסכום של ______________ש"ח (קרן

# הגבלה על הדירה בגין ___________________________________________.

הדירה מושכרת כן / לא ככל שכן ל

אחר_________________________________

מצד אחד

לבין:

אאורה ישראל – יזמות והשקעות בע"מ ח.פ 51-283620-6 מרחוב מנחם בגין 132, תל-אביב

(להלן: "היזם")

מצד שני;

- 3 -

הבעלים

הבעלים

היזם

תוכן עניינים:

סעיף 1 – מבוא ופרשנות

סעיף 2– הגדרות

סעיף 3 – נספחי ההסכם

סעיף 4 – מהות העסקה - פינוי בינוי;

סעיף 5 – תנאים מתלים

סעיף 6 – הצהרות והתחייבויות הבעלים;

סעיף 7 - הצהרות והתחייבויות היזם;

סעיף 8 - מפקח מטעם הבעלים;

סעיף 9 – תכנון;

סעיף 10 – מנגנון בחירת דירת הבעלים;

סעיף 11 – ליווי בנקאי

סעיף 12 – הסכמת בעליהמשכנתה וההערות;

סעיף 13 – בחירת קבלן הביצוע;

סעיף 14 – פינוי והרשאה לביצוע העבודות

סעיף 15 – שילוט;

סעיף 16– דמי הובלה;

סעיף 17 – תשלום דמי שכירות;

סעיף 18 – לוח זמנים לביצוע העבודות

סעיף 19 - ביצוע העבודות בפרויקט;

סעיף 20 – ביטוחים;

סעיף 21 – אחריות לנזקים ושיפוי;

סעיף 22 - שינויים ותוספות בדירת הבעלים החדשה;

סעיף 23 – מסירת הרכוש המשותף ומסירת דירת הבעלים החדשה;

סעיף 24 - בדק ואחריות;

סעיף 25 - חברת ניהול ומימון דמי ניהול;

סעיף 26 – רישום הזכויות על שם היזם;

סעיף 27 – מכירת דירת הבעלים הקיימת או החדשה;

סעיף 28 - מכירת דירות היזם;

סעיף 29 – רישום

סעיף 30 – הערות אזהרה לטובת היזם וייפוי כח למחיקת הערות אזהרה;

סעיף 31 – הערת אזהרה לטובת הבעלים ורישוםפרטיכל החלוקה;

סעיף 32 - ייפוייכח מטעם הבעלים;

סעיף 33 – ערבויות הבעלים

סעיף 34 – מסים והוצאות

סעיף 35 – סעדים ותרופות

סעיף 36– פתרון מחלוקות

סעיף 37 – העברת זכויות היזם;

סעיף 38 - כללי

סעיף 39 - כתובות הצדדים.

- 4 -

הבעלים

הבעלים

היזם

הואיל והבעלים רשום כבעלים או כחוכר בחכירה מהוונת או הזכאי להרשם כבעלים או כחוכר בחכירה מהוונת של דירה הקיימת (כהגדרתה להלן), כמפורט בנסח הרישום, המצורף כנספח א' להסכם זה;

והואיל והיזם הציע לבעלים לבצע במתחם (כהגדרתו להלן) בו נמצאת הדירה הקיימת את הפרויקט (כהגדרתו להלן)

והבעלים מעוניין בביצועו של הפרויקט בהתאם להוראות ותנאי הסכם זה, לרבות בכפוף לקיום התנאים המתלים במועדם;

והואיל וברצון הצדדים להעלות על הכתב את פרטי ההסכמות ביניהם, חובותיהם והתחייבויותיהם ההדדיות בקשר לביצוע הפרויקט, והכל בהתאם ובכפיפות לתנאים ולהוראות הסכם זה;

לפיכך הוצהר, הותנה והוסכם בין הצדדים כדלקמן:

1. מבוא ופרשנות

1.1. המבוא להסכם זה והנספחים להסכם זה מהווים חלק בלתי נפרד ממנווהם ייקראו ויתפרשו כחלק בלתי נפרד מיתר תנאי ההסכם וישמשו כחלק מתנאיו.

1.2. כותרות הסעיפים בהסכם ובנספחים לו, הוכנסו לשם הנוחות בלבד ואין להשתמש בהם לשם פרשנות ההסכם 1.3. בהסכם זה האמור בלשון יחיד ביחס לבעלים- אף בלשון רבים במשמע, הכל לפי דבק הדברים והקשרם.

1.4. מובהר כי למען הסר ספק כל תיקון להוראות דין ו/או כל תיקון חוק יהיה מועד תחולתו ממועד כניסתו של הסכם זה לתוקף בהתאם לקיום התנאים המתלים הקבועים בהסכם זה. אלא אם הוראות החוק תוקנו לאחר מכן וקבעו תחולה רטרואקטיבית למועד שטרם קיום התנאים המתלים. כמו כן, ובכפוף לעקרון הנ"ל, מובהר כי, על אף כל דבר נוגד בהסכם זה, אין בהוראות הסכם זה כדי להתנות על זכויות הבעלים על פי כל דין שלא ניתן להתנות עליו על פי החוק.

1.5. במקרה של סתירה בין הוראות הסכם זה לבין נספחיו, יגברו ההוראות המטיבות עם הבעלים.

2. הגדרות

בהסכם זה תהא למונחים המפורטים להלן המשמעות המופיע לצידם אלא אם כן משמעות אחרת מתחייבת מהקשר הדברים:

"הבעלים", "המקרקעין", "המגרש", "הבניין", "הבניין הקיים", "הדירה", "הדירה הקיימת" ו - "היזם" - כהגדרתם במבוא להסכם זה;

"המתחם" מתחם המקרקעין הכולל את חלקות 1 ו– 2 בגוש 30092 הממוקמות ברחוב הקצין סילבר מס' 10 ו רחוב דרך בית לחם 121 ירושלים, בהתאמה;

"הבניינים הקיימים" 2 בנייני המגורים הבנויים במועד חתימת הסכם זה במתחם;

"הדירות הקיימות" 134 דירות המגורים בבניינים הקיימים "הדירה הקיימת" שטח הדירה הקיימת המצויין בתוצאות המדידה המפורטות בנספח ב2 להסכם זה כאשר מובהר כי במסגרת מדידה זו נמדד שטחה של הדירה הקיימת ו – 50% משטח המרפסת הדיימת בדירה (סגורה ולא סגורה).

"יחידות המסחר הקיימות" 2 יחידות המסחר הממוקמות בבניינים הקיימים הידועות כחלקות משנה- ___ בגוש 30092; [להשלים]

"בעלי הזכויות" הבעלים ויתר בעלי הזכויות במתחם. מובהר כי במקרה של מספר בעלים בזכויות בדירה קיימת ו/או ביחידת מסחר קיימת אחת יחשבו כבעל זכויות אחד לצורך הגדרת בעלי הזכויות בהסכם זה;

"הנציגות" נציגות בעלי הזכויות כמפורט בנספח יז' להסכם זה;

הבעלים בחתימתם על הסכם זה ממנים באופן בלתי חוזר את חברי הנציגות לצורך ביצוע כל הוראות הסכם זה, ובכלל זאת לייצגם מול היזם ו/או הרשויות בקשר עם ביצוע הסכם זה וכן לקבל החלטות שוטפות הקשורות ישירות לפרויקט ו/או הסכם זה וכן מקנים להם סמכויות מלאות לחתום בשם בעלי הזכויות על אישור התוכניות שיוגשו לוועדות התכנון ו/או לעירייה וכן על כל מסמך ו/או אישור ו/או היתר אחר אשר יידרש לצורכי ביצועו של הסכם זה וכן לקבל את דירתם ובלבד שאלו תואמים את האמור בהסכם זה וכן על הארכות המועדים הקבועים בהסכם זה ונתונים להארכה על ידי הנציגות, ליזם. מובהר - 5 -

הבעלים

הבעלים

היזם

כי אין בהסכמת הנציגות כאמור כדי לגרוע מהתחייבויות הבעלים שבהסכם זה, לרבות לבצע את האמור לעיל בעצמם.

מבלי לגרוע מהאמור, יחתמו הבעלים במועד חתימת הסכם זה על פי ייפוי כוח לנציגות בנוסח המצורף כנספח ה8' להסכם זה.

יובהר, כי לחברי הנציגות אין אחריות אישית כלפי היזם ו/או הבעלים ו/או בעלי הזכויות.

עוד מובהר בזה כי אין במינוי הנציגות כדי להטיל עליה אחריות איזו שהיא, חוזית, נזיקית או אחרת לרבות בקשר עם טיב ורמת הביצוע של הפרויקט לרבות עמידת היזם ו/או מי מטעמו בלוחות הזמנים, וכי הבעלים וכל בעלי הזכויות מוותרים באופן בלתי חוזר על כל טענה ו/או תביעה ו/או דרישה כלפי חברי הנציגות בנוגע לפעילותם במסגרת הפרויקט, ובלבד שפעלו בתום לב; מובהר כי אין בתפקיד חברי הנציגות על פי הסכם זה כדי לגרוע מהתחיבויותיהם על פי הסכם זה כבעלי הזכויות.

הנציגות תהיה רשאית לפי שיקול דעתה להוסיף או לגרוע מחבריה ו/או להחליף מי מחברי הנציגות (בהחלטת רוב רגיל) ובנסיבות כאמור תימסר הודעה בכתב ליזם.

קבלת החלטות בנציגות תהיה על פי רוב רגיל. החלטות הנציגות יכול שיעשו בישיבה או בהחלטה בכתב. חברי הנציגות יוזמנו לישיבה בהתראה בכתב בת 10 ימים שלצורך קבלת ההחלטות ידרש קוורום של מעל 50% מחברי הנציגות. ככל שלמועד הישיבה הראשון לא יגיע הקוורום כאמור תתקבל ההחלטה על ידי רוב הנוכחים בישיבה שתערך 7 ימים לאחר מכן.

לא תישמע כל טענה מצד בעלי הזכויות אל היזם ו/או מי מטעמו על התנהלות ו/או עדכון ו/או קשר שמנהל היזם עם הנציגות ככל שהם תואמים הוראות הסכם זה ובכפוף אליהם.

היזם יישא במימון רכישת ביטוח לטובת הנציגות של ביטוח הנציגות, כמפורט בסעיף 20.18 להלן

"לשכת הרישום" לשכת רישום המקרקעין בירושלים;

"העירייה" או "הרשות המקומית" עיריית ירושלים;

"הוועדה המקומית" או "הוועדה" הוועדה המקומית לתכנון ובנייה - ירושלים;

"הותמ"ל" ועדה ארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור [ במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), התשע"ד-2014;] "מוסדות התכנון כל גוף ו/או מוסד ו/או רשות ו/או וועדה מהם נדרש אישור לתוכנית המפורטת, ו/או קבלת היתרי הבניה לבניית הפרויקט, ו/או ביצוע העבודות, לרבות הוועדה המקומית, הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה במחוז ירושלים, הותמ"ל , המועצה הארצית לתכנון ובנייה, העירייה, רשות הרישוי, הרשות להתחדשות עירונית וכיוצ"ב;

"רמ"י" רשות מקרקעי ישראל המנהלת את נכסיה של רשות הפיתוח הרשומה כבעלים בחלק מהדירות הקיימות במתחם;

"בעלי המשכנתאות וההערות" כהגדרתם בסעיף 12 להלן "התוכנית המפורטת" תכנית מפורטת לביצוע הפרויקט, שתקנה למתחם זכויות לבניית 45,000 (ארבעים וחמישה אלף) מ"ר עיקרי למגורים ו - 18,000 (שמונה עשרה אלף) מ"ר שרות (כולל מחסנים עיליים או תת קרקעיים ולא כולל שטחי שירות תת קרקעיים אחרים) במסגרת 404 (ארבע מאות וארבע) דירות מגורים, כאשר היזם יהיה רשאי להגדיל את מספר הדירות הנ"ל ל - 455 (ארבעמאות חמישים וחמש), אך זאת מבלי להגדיל את השטח הכולל המצויין לעיל ובנוסף תקנה למתחם זכויות לבניית שטח מסחרי (עיקרי – לא כולל שרות) שבין 600 - 800 מ"ר (עיקרי לא כולל שירות). דירות המגורים יתפרסו על פני 5 (חמישהבניינים כדלקמן:

שני בניינים שיהיו בני עד 30 קומות;

שני בניינים שיהיו בני עד 12 קומות

בניין אחד בן עד 18 קומות

התוכנית המפורטת לאחר אישורה, תצורף כנספח ב1' להסכם זה;

על אף האמור, מוסכם כי התכנון כאמור כפוף לשינויים של עד 15% בקומות ויחידות ועד ל 15% מ"ר בשטחי הבניה ו/או הוספה או הפחתה של בניין אחד והכל במידה ומדובר באילוצים תכנוניים ובנסיבות כאמור השינוי ייעשה תוך התיייעצות עם המפקח מטעם הבעלים והיזם מתחייב למסור פרטים לעדכנו בעניינים הנ"ל ככל וידרש טרם השינוי.

בנסיבות של הוספת קומות מלאות לבניינים החדשים, כי אז הקומות להן זכאים בעלי הזכויות יועלו בהתאמה. על אף האמור, הנציגות תהיה רשאית לאשר הגדלה נוספת של עד

- 6 -

הבעלים

הבעלים

היזם

5% מעבר לשיעור השינויים הנ"ל (סך הכל 20% מזכויות הבניה, קומות ויחידות) והבעלים מוסרים מראש ובכתב את הסכמתם לכך ו/או תהיה רשאית להעביר את ההחלטה בדבר הגדלת שטחי הבניה להחלטת אסיפת הדיירים שתתקבל ברוב של 60% מהמשתתפים

בהצבעה.

"זכויות הבניה" מלוא זכויות הבנייה שתאושרנה במסגרת התכנית המפורטת ו/או בגין הקלות שיתבקשו לאחר מכן;

מובהר כי זכויות הבנייה שיאושרו לאחר קבלת היתר הבניה הראשון במתחם כאמור ו/או ו/או זכויות בניה שלא ינוצלו במסגרת הפרויקט ו/או התכנית המפורטת ו/או כל תכנית אחרת, לרבות זכויות בניה שלא נוצלו במסגרת הקלות כאמור לעיל (לרבות אלו שיתווספו לאחר קבלת אישור התכנית המפורטת ולרבות "זכויות הבניה הנוספות" ), לא יהיו של היזם אלא יהיו חלק מהרכוש המשותף בבניין/נים החדש/ים כהגדרתם להלן ויוצמדו לכלל בעלי הדירות בהתאם לחלקן היחסי ברכוש המשותף;

"הממכר" הדירה הקיימת ומלוא זכויות הבעלים בדירה הקיימת ו/או במקרקעין ו/או במגרש ו/או במתחם לרבות בשטחי הרכוש המשותף וכן מלוא זכויותיו בזכויות הבנייה (כהגדרתן לעיל). מובהר כי ככל שתאושר תכנית אחרת במתחם (מעבר לתכנית המפורטת), אשר תקנה זכויות בניה שאינן חלק מ"זכויות הבניה" כהגדרתן לעיל, אילו לא יהיו חלק מהממכר; ביחס ליחידות המסחר הקיימות – היזם רשאי להגיע להסכמה עם בעלי יחידות המסחר או מי מהם ולפיה ירכוש רק חלק מזכויות הבעלים ביחידת המסחר - ללא אותו החלק הנדרש לשם בניית יחידת התמורה לה זכאים בעלי יחידת המסחר הקיימת אשר ישאר בבעלות הבעלים – בתמורה למתן שירותי בניה לבניית יחידה חדשה כאמור בהסכם זה על יתרת המקרקעין שיוותרו בבעלות הבעלים. מוסכם כי היזם יהיה רשאי להגדיר את הממכר כממכר חלקי, ובלבד שבעלי היחידות לא ידרשו לשלם כל הוצאה, עלות, מס , מגבלה ו/או היטל בקשר לכך ולא ייפגעו זכויותיו על פי הקבוע בהסכם זה. לבקשת בעל היחידה הרלוונטי או ב"כ בעל היחידה, יינתן אישור יועץ המס של היזם.

"הבניינים החדשים" הבניינים החדשים שיוקמו במתחם תחת הבניינים הקיימים, על פי התכנית המפורטת.

"העבודות" כל עבודות הפינוי והריסת הבניינים הקיימים; ביצוע כל המטלות והתנאים שבתוכנית המפורטת ו/או בתוכניות החלות ו/או שידרשו מוסדות התכנון כתנאי לביצוע הפרויקט ו/או להוצאת היתר הבניה; (אין באמור כדי לפגוע בזכותו של היזם להתנהל מול מוסדות התכנון כדי להשיג ו/או לערור ו/או לערער ו/או בכל דרך חוקית אחרת כדי לבטל אילו מהדרישות, תוך שיתוף פעולה עם הנציגות, ובלבד שאין בכך כדי להאריך את המועדים הקבועים בהסכם זה ו/או לעכב את ביצוע התחייבויות היזם ו/או כדי לסתור את הוראות הסכם זה) בניית הבניינים החדשים; ביצוע שינויים פנימיים בדירת הבעלים החדשה בכפוף להוראות הסכם זה ; התקנת מערכות שונות וחיבור הבניינים החדשים חיבור של קבע למערכות התשתית, לרבות למערכות החשמל, המים, הביוב, התקשורת וכיוצ"ב; פינוי פסולת וניקיון המתחם, הבניינים החדשים ודירת הבעלים החדשה בכפוף להוראות הסכם זה; קבלת טופס אכלוס (כהגדרתו להלן); מסירת הרכוש המשותף בבניינים החדשים ודירת הבעלים החדשה; השלמת עבודות הפיתוח (כהגדרתן להלן), לרבות ביצוע פיתוח סביבתי המוטלות על היזם ו/או הבעלים על פי הוראות הסכם זה ו/או על פי התכניות השונות, היתרי הבניה ו/או דרישת הרשויות השונות; ביצוע עבודות ותיקונים במסגרת אחריות הבדק והטיב של היזם בהתאם להוראות הסכם זה; וכל עבודה אחרת שתידרש לצורך ביצוע והשלמת הפרויקט (כהגדרתו להלן), והכל כאמור בהסכם זה; אין באמור כדי להוות רשימה ממצה של העבודות הנדרשות ו/או של התחייבויות היזם שבהסכם זה;

"עבודות הפיתוח" כל העבודות הפיתוח המוגדרות כ - "עבודות פיתוח" בנספח הטכני (נספח ג' ונספח ג1' )

בשטחי הרכוש המשותפים של הבניינים החדשים וכן כל עבודות הפיתוח המוטלות על הבעלים ו/או היזם על פי התכנית המפורטת ו/או היתרי הבניה; הכל על פי הנחיות העירייה לעניין הפיתוח הסביבתי;

"הפרויקט" כל פעולות התכנון מכל סוג שהן הנדרשות לשם קידום ואישור התכנית המפורטת במוסדות התכנון באופן סופי ופרסומה ברשומות לרבות הגשת התנגדויות, עררים, עתירות וכיוצ"ב; כל פעולות התכנון הנדרשות לשם קידום ואישור תכנית האיחוד והחלוקה למתן תוקף עבור המתחם; קבלת כל ההסכמות הנדרשות מאת בעלי/י המשכנתאות וההערות;

קבלת כל ההסכמות הנדרשות מרמ"י, ככל שתידרשנה; קבלת היתר לשם בניית הבניינים החדשים מהועדה המקומית לתכנון ובניה ; מתן הערבויות לבעלים וביצוע התשלומים כאמור בהסכם זה ו/או בקשר לפרויקט ו/או בקשר להסכם מכל סוג שהם; פינוי דירות הבעלים הקיימות ומסירתן ליזם; ביצוע העבודות והשלמתן; רישום הפרצלציה לפי תכנית האיחוד והחלוקה; מסירת הרכוש המשותף לידי הנציגות; מסירתה של דירת הבעלים החדשה ו/או יחידת המסחר בהתאם למפרט ולהוראות בהסכם זה במלואן, לרבות כשהיא ראויה למגורים; התקשרות עם חברת ניהול בהסכמה ובתיאום מלא של הנציגות, ביצוע עבודות פיתוח; רישום הבניינים החדשים כבית משותף אחד או כמספר בתים משותפים;

רישום הזכויות בדירה החדשה על שם הבעלים כשהן "נקיות וחופשיות"; ביצוע תיקוני בדק ואחריות בהתאם להוראות הסכם זה; וכן מילוי כל התחייבויות הצדדים בהתאם - 7 -

הבעלים

הבעלים

היזם

להוראות הסכם זה במלואן ובמועדן, והכל מבלי לגרוע מיתר הוראות הסכם זה;

מובהר כי השלמת הפרויקט תסתיים רק לאחר ביצוע כל האמור לעיל בשלמות, במדויק ובמועד;

הפעולות המפורטות לעיל יבוצעו על פי הוראות הסכם זה.

"דירת הבעלים החדשה" או "הדירה

החדשה"

דירת המגורים החדשה שתיבנה במסגרת הפרויקט באחד מהבניינים החדשים על פי המפרט הטכני כהגדרתו להלן (נספח ג1',) ששטחה יהיהכשטח הדירות הקיימות (כמפורט לעיל)

כמצויין בטבלת השטחים שתצורף כנספח ב2' להסכם זה (כמפורט להלן בתוספת מחצית משטח המרפסות הקיימות (סגורות ולא סגורות) ובתוספת 40% (ארבעיםאחוזים) על השטח הנ"ל (דירה + מחצית מרפסות), כמצויין בטבלה כאמור או תוספת של 25 מ"ר, לפי הגבוה, כפי שימדדו נכון למועד כינוס בעלי הדירות כהגדרתו בסעיף 1 אלחוק פינוי בינוי (כהגדרתו להלן) (להלן: "מועד הכינוס"), ושתוקנינה לבעלים בהתאם למפורט בהסכם זה.

מובהר כי שטחה של הדירה החדשה הוא "שטח נטו" כהגדרתו להלן.

לעניין זה מובהר כי שטח הדירה החדשה , על פי טבלת השטחים המפורטים בנספח ב2'

להסכם זה וכן שטח מחצית משטח המרפסות הקיימות מתבססים על תוצאות המדידה של הדירות הקיימות נכון למועד הכינוס.

מוסכם כי מדידת כל הדירות הקיימות לצורך נספח ב2' כאמור, תתבצע על ידי מודד מוסכם, ותחל לא יאוחר ממועד חתימת 40% מבעלי הזכויות על הסכמי פינוי בינוי או עד לחלוף – 120 ימים ממועד הכינוס 6.11.2019), לפי המוקדם , ותסתיים בתוך 90 ימים מהמועדים הנ"ל או מי מהם. המודד יהיה מודד מוסכם, שיבחר ע"י הנציגות והיזם יחד (מתוך רשימת מודדים שתיבחר ע"י נציגות הבעלים מתוך שלושה מודדים שיוצעו ע"י היזם), ושכרו ישולם ע"י היזם. למודד תהיה חובת נאמנות לבעלי הדירות וכן לא יהיה לו ניגוד עניינים עם היזם (להלן: "המודד המוסכם"). הנציגות תהיה רשאית להאריך את המועדים כאמור.

ידוע לבעלים, כי, למעט לענין דירות הקרקע, לפי החלטת המודד, ייתכן ולא תידרש מדידה בפועל של כל דירה ודירה וכי המודד יהיה רשאי לקבוע כי את שטחן של חלק מהדירות הקיימות על פי מדידתן של דירות שהינן סמוכות וזהות, והבעלים מוותרים על כל טענה ו/או דרישה לענין המדידה. למרות האמור לעיל, לבעלים שדירתו לא נמדדה בפועל תהיה זכות לדרוש כי תתבצע מדידה בפועל של דירתו וזאת בתוך 30 ימים מיום שנמסרו לאותם בעלים תוצאות המדידה בכתב, בכפוף לכך שהמפקח מטעם הבעלים אישר בכתב כי קיימת הצדקה או קיים שוני רלוונטי בדירה המצדיק את ביצוע המדידה הספציפית, וכן בכפוף לכך שאותו בעל זכויות חתם על הסכם זה עובר לביצוע המדידה. היזם והמודד ישתפו פעולה עם הבעלים ומפקח הבעלים, ובכלל זאת ימסרו להם לבקשתם פרטים והסברים בכתב בקשר לביצוע המדידה ותוצאתה.

הבעלים מתחייב לשתף פעולה ולאפשר ביקור בדירתו לצורך ביצוע המדידה בתיאום מראש.

אי שיתוף פעולה מצד הבעלים כאמור, יקנה למודד זכות לתת הערכה באשר לשטח הדירה והבעלים מוותר כל טענה ו/או דרישה בקשר לכך. מוסכם כי ככל ודירת הבעלים הקיימת היא אחת מהדירות המצויינת בנספח ב3' להסכם זה (שיצורף בהתאם למדידות ומועד צרפו של נספח ב'2 בהתאם לקבוע לעיל (להלן: " הדירות שלא הורחבו"), יהיה זכאי הבעלים לתוספת של 10 מ"רנטו וזאת בנוסף לתוספת של 40% לשטח הדירה הקיימת כאמור לעיל.

בנוסף לאמור לעיל, יהיה זכאי הבעלים (ככל ודירתו היא אחת מהדירות שלא הורחבו כאמור) להגדיל את דירתו החדשה בשטח של 5 מ"רנטו נוספים, בהתאם להודעה שתימסר ליזם בתוך 30 (שלושים) ימים מועד שליחת הודעת היזם על אישור התכנית המפורטת למתן תוקף, וזאת תמורת תשלום של 120,000 ש"ח(מאה ועשרים אלף שקלים חדשים) ליזם, ובתנאי שהבעלים ישא במס הרכישה, מע"מ שירותי בניה שיחול, ככל שיחול ובלבד, בגין התוספת של 5 מ"ר הנ"ל. התשלום הנ"ל ליזם ישולם על ידי הבעלים לא יאוחר ממועד המסירה של הדירה החדשה בתוספת הפרשי הצמדה מהמועד הקובע. מובהר כי התשלום כאמור מהווה תנאי לקבלת החזקה בדירה.

מוסכם כי ככל ודירת הבעלים הקיימת היא אחת מדירות הקרקע בבניינים הקיימים, שאלו כוללות תוספות בניה ללא היתר, בבניה קלה ו/או רגילה ו/או עשו ו/או עושים שימוש של קבע בחצרות משותפות ו/או גידרו חצרות משותפות כאמור ו/או ביצעו בהן פעולת בניה ו/או גינון (הכל ביחד להלן: "התוספות") עד למועד הכינוס המצויינת בנספח ב4' להסכם זה (שיצורף בהתאם למדידות ובמועד לצרפו של נספח ב'2 בהתאם לקבוע לעיל (לעיל ולהלן:

"דירות הקרקע"), יהיה זכאי הבעלים לקבל דירה חדשה ששטחה יהיה על פי שטח הדירה הקיימת על פי כללי החישוב המפורטים לעיל (40% על שטחי הדירה הקיימת) ובתוספת השטחים המפורטים בסעיפים קטנים (א) ו (ב) להלן התוספות הנ"ל מצטברות, כדלקמן:

(א) בגין שטחי חצרות מרוצפות (עד ל מועד הכינוס) יתווסף שטח של 50% מהשטחים המרוצפים הנ"ל לשטח המגורים של הדירה הקיימת ועל שניהם (הדירה והתוספת) יתווסף שטח של 40%; על אף האמור, מוסכם כי התוספת האמורה על פי ס"ק (א) זה, מוגבלת לשטח של עד 10 מ"ר. ככל ששטח החצרות המרוצפות יהיה גדול מ – 10 מ"ר, יצורף ההפרש שעולה על 10 מ"ר (להלןההפרש"), לשטח הגינות המפורטות בסעיף קטן ב' להלן. (ב) בגין שטחי גינות ו/או חצרות שאינן מרוצפות, בתוספת ההפרש, על פי ס"ק (א) לעיל, יתווסף שטח של 25% מהשטח הנ"ל לשטח המגורים של הדירה החדשה; (ג) על אף כל האמור בסעיפים - 8 -

הבעלים

הבעלים

היזם

קטנים (א) ו- (ב) לעיל, מוסכם כי היקף החצרות והגינות הנקובים בסעיפים (א) ו-(ב) לעיל שבגינם יהיה זכאי הבעלים לקבלת תוספת שטח, לא יעלה על 120 מ"ר (גם אם שטח הגינה ו/או החצר כאמור עלה בפועל על 120 מ"ר). (ד) למען הסר ספק מובהר כי הבעלים של דירות הקרקע יהיה זכאי לקבל דירה חדשה שגודלה יהיה כגודל הדירה הקיימת בתוספת השטחים לפי סעיף קטן א', בתוספת של 40% עלהדירה והשטחים הנ"ל ובתוספת השטחים לפי ס"ק (ב). (ה) מובהר כי ככל ודירת הקרקע הינה אחת מהדירות שלא הורחבו כמפורט בנספח ב'3 כי אז יופחת משטח החצרות והגינות השטח שבעל הדירה היה רשאי לבנות בשטחן של החצרות והגינות. (ו) במקרים חריגים ויוצאי דופן שאושרו על ידי הנציגות או שמאי הבעלים (ובעדכון הנציגות), יהיה רשאי היזם לקבוע הסדר שונה בהסכמת בעל דירת הקרקע הרלוונטי להסדר שונה והבעלים בחתימתו על הסכם זה נותן הסכמתו לכך ומוותר על כל טענה ו/או דרישה בקשר לכך. (ז) מוסכם בזאת כי בעל דירה בקומת קרקע יהיה רשאי לוותר על תוספת השטח על פי סעיפים קטנים (א) ו – (ב) וכנגדם לבקש כי שמאי מוסכם יעריך את שווי התוספות ואת התמורה המגיעה לו בגינן. על אף האמור לעיל, המודד המוסכם יבצע את מדידה במועדים כאמור לעיל עבור כל אחת מדירות הקרקע.

בהעדר אפשרות לפיצוי בדרך של תוספת מטרים לדירה החדשה בגין התוספות כאמור, ובהתאם לקביעת המפקח מטעם הבעלים, ינתן הפיצוי בסכום במזומן שישולם לבעל ים במועד מסירת החזקה בדירה החדשה או על בסיס שדרוג (דירתי או מפרטי) כאמור בהסכם זה. כל עלויות המס, ההיטלים ו/או ההוצאות ככל שיחולו, יוטלו על היזם. ככל שבמסגרת הבניינים החדשים, הפיצוי שינתן כאמור לא יעלה לכדי דירת תמורה המהווה דירת גן בבניינים החדשים, תעמוד לבעלים האפשרות, לפי שיקול דעתו, לשלם ליזם תמורה לצורך השלמת הסכום הנדרש לקבלת דירת גן (ככל שיהיו) בבניינים החדשים (התשלום שיושלם ליזם יהיה לא יאוחר מחלוף 90 ימים ממועד המסירה וכתנאי לקבלת החזקה על בסיס שוברים ובכפוף למתן ערבויות חוק מכר כמקובל) וזאת בהתאם למחירון דוח האפס שיוגש לבנק המלווה. לבעלי הזכוית בדירות הקרקע תהיה עדיפות בשדרוג דירתם החדשה לדירות גן על פני יתר בעלי הזכויות.

הדירה החדשה תכלול ממ"ד בשטח שלא יפחת מהקבוע בתקן תקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), תש"ן – 1990 (הממ"דיהיה כלול בשטח הדירה החדשה המפורט לעיל).

בדירה החדשה יהיו שני כיווני אוויר עיקריים לפחות שאינם נגדיים (קרי צפון – דרום או מזרח – מערב) לפחות.

הדירה החדשה תמוקם באחת מקומות בעלי הזכויות (כהגדרתן להלן ), ומיקומה באחד מהבניינים החדשים יקבע בהתאם למנגנון הקבוע להלן;

אופן בחירת הדירה החדשה ומיקומה באחד מהבניינים החדשים וכן מיקום החניה והמחסן שיוצמדו לה, ייקבעו בהתאם למנגנון בחירת הדירה החדשה והצמדותיה, הקבוע בסעיף 10 להלן, כאשר מובהר שבעלי הזכויות יהיו רשאים לבחור חניות ומחסנים קודם לבחירת החניות והמחסנים על ידי היזם לדירותיו, למעט 10% מהחניות והמחסנים שיהיו בפרויקט עבור דירותיו המיוחדות – שאלו יבחרו על ידי היזם קודם לבחירת בעלי הזכויות.

בנוסף, לדירת הבעלים החדשה יוצמדו:

א. מרפסת שמש בשטח ש 10 (עשרה) מ"ר נטו. בעלי הזכויות שלדירותיהם הקיימות

מרפסת סוכה במועד חתימת בעל הזכויות הראשון על הסכם פינוי בינוי, המפורטים בנספח ב5' ,יהיו זכאים, ככל שהדבר יתאפשר ובכפוף לאילוצי תכנון ואישור הרשויות, כי המרפסת תהיה מרפסת סוכה. לעניין זה מובהר, שמרפסת סוכה תוגדר על פי התקן ההלכתי המקל ביותר, וככל והבעלים יהיה זכאי למרפסת סוכה ידוע לו כי בניית מרפסת זו לא תתאפשר בבניינים הגבוהים (של 30 קומות ועל כן ייתכן ואפשרות הבחירה של הדירה החדשה על ידם תוגבל והם מוותרים על כל טענה בקשר לכך.

ב. מקום חניה בבניין החדש בו תמוקם הדירה החדשה;

מוסכם כי חניית הבעלים לא תהיה חניה עוקבת כפולה ולא תהיה במכפיל חניה או על גבי מתקנים אוטומטיים; ככל והבעלים זכאי לחניית נכים על פי הדין, תוצמד לו חניית הנכים ומיקומה יהיה, ככל הניתן בסמוך למעלית. ;

ג. מחסן באחת מקומות המרתף של הבניין החדש בו תמוקם הדירה החדשה, בשטח

של 6 (שישה) מ"ר נטו;

מוסכם כי ככל ועקב אילוצי תכנון שיאושרו על ידי המפקח מטעם הבעלים ו/או ככל שרשויות התכנון לא יאפשרו להקים מחסנים לטובת בעלי הזכויות כי אז יהיה זכאי הבעלים לתוספת שטח לדירתו הקיימת בשטח של 3 מ"ר נטו (ככל שהדבר יתאפשר) ו/או לחלופה שוות ערך כספי ל- 3 מ"ר שטח דירה) שאותה יציע היזם לרבות בדרך של שדרוג המפרט ו/או קומה ו/או על פי חבילת שדרוג שיציע היזם,

- 9 -

הבעלים

הבעלים

היזם

הכול לפי בחירת הבעלים כאשר כל מס שיחול בגין חלופה זו יחול על היזם.

ד. חלקים ברכוש המשותף, לרבות בזכויות הבניה שלא נוצלו כאמור "בהגדרת זכויות

הבנייה" לעיל ו/או זכויות בניה שנוספו לאחר מכן, כאמור "בהגדרת זכויות הבניה"

ו/או "הממכר" וזאת בהתאם לחלקה היחסי של דירת הבעלים החדשה בבניין החדש שיקבע בהתאם לשטחה ביחס לכלל השטחים בבניין החדש;

אין באמור בהגדרה "דירת הבעלים החדשה" כאמור לעיל כדי לגרוע מהוראות סעיפים 7.12, ו/או 28.8 באשר לזכאות בעלי הדירות לקבל דירה משונמכת ו/או קטנה ו/או מזכאותם לשדרג את הדירה באמצעות שינויים ו/או תוספות ו/או לשדרג את הדירה לדירה אחרת כאמור בסעיף 28.8 ו/או מזכאותם לרכוש חניה ו/או מחסן נוספים בהתאם לקבוע בהסכם זה;

למען הסר ספק, המונח "דירת הבעלים החדשה" או "הדירה החדשה" בהסכם זה, כולל את כל המפורט לעיל, לרבות הדירה החדשה, החניות, המחס ן, הצמדות והחלקים ברכוש המשותף והכל בהתאם להוראות הסכם זה.

מוסכם כי ככל ובבעלות הבעלים אחת מיחידות המסחר הקיימות, הוא יהיה זכאי ליחידת מסחר חדשה בשטח, במיקום ועם ההצמדות המפורטות בנספח ב6' להסכם זה וזאת במקום הדירה החדשה כאמור לעיל (להלן: "יחידת המסחר החדשה"). כל הוראות הסכם זה יחולו גם על יחידת המסחר החדשה, אלא אם צוין במפורש בהסכם זה או בנספח יחידת המסחר אחרת. כמו כן מובהר כי כל העלויות בקשר עם יחידת המסחר החדשה, לרבות תשלומים לרשויות, היטלים, תשלומי מסים (לרבות מע"מ ומס שבח) יחולו על היזם וישולמו על ידו. היזם יהיה רשאי לנהל משא ומתן עם בעלי יחידות המסחר או מי מהם ולהגיע להסדר שונה בכפוף לאישור הנציגות ושמאי הבעלים והבעלים בחתימתו על הסכם זה נותן הסכמתו לכך ומוותר על כל טענה ו/או דרישה בקשר לכך.

תכנית הדירה החדשה על הצמדותיה אשר תוכן על ידי היזם בהתאם להוראות חוק המכר (דירות), התכנית המפורטת והוראות הסכם זה תימסר לבעלים לאחר השלמתה ואישורה כדין ותצורף להסכם זה כנספח ג2'.

"שטח נטו שטח הדירה החדשה המצויין בטבלת השטחים (נספח ב2') וכן שטחים שלמרפסת השמש והמחסן שיוצמדו לדירה החדשה, הם שטחי "נטו נטו" שאינם כוללים את שטחי קירות פנימיים וחיצוניים, כאשר לצרכי רישום והכנת תכניות יומר החישוב הנ"ל לחישוב על פי צו המכר דירות (טופס של מפרט) התשל"ד – 1974 (להלןצו המכר דירות"), כך שהם יהיו גדולים יותר מהשטחים המצויינים בטבלת השטחים ושטחי מרפסת השמש והמחסן המפורטים להלן, ויכללו את הקירות הפנימיים והחיצוניים בהתאם לשיטת החישוב (לרבות הסטיות המותרות) הקבועה בצו המכר דירות.

"דירות בעלי הזכויות החדשות" 134 דירותהמגורים החדשות שיבנו עבור בעלי הזכויות במסגרת הפרויקט ו- 2 יחידות המסחר החדשות;

"נקיות וחופשיות" זכויות הבעלים בדירתו החדשה כשהיא נקייה וחופשית מכל חוב, שעבוד, עיקול, חוב ו/או משכנתא ו/או משכון ו/או הערות ו/או זכויות צד ג' כלשהן (למעט כאלה שמקורן ו/או שעילתן בבעלים), ומבלי לגרוע מכלליות האמור ללא כל חוב ו/או עיקול ו/או שעבוד ו/או זכות צד ג' הקשורים ליזם עצמו ו/או הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות היזם בבניינים החדשים ו/או בגין הבטחת השקעותיהם של רוכשי הדירות ו/או בגין משכנתאות להבטחת הלוואות לרוכשי הדירות ו/או הערות כתוצאה מהסכם זה ו/או תכנון ובניית הפרויקט, למעט הערות הקשורות במעשה ו/או מחדל של הבעלים ו/או הערות תכנוניות ובכפוף להוראות הסכם זה.

"קומות בעלי הזכויות" הקומות בהן ימוקמו דירות בעלי הזכויות החדשות בבניינים החדשים שיהיו כדלקמן: (א)

בבניין עד 12 קומות- ימוקמו החל מהקומה שנייה ועד 2 (שתי) קומות (כולל) מתחת לקומה העליונה בבניין החדש (דהיינו עד קומה 10 כולל). בבניין מעל 12 קומות- ימוקמו החל מהקומה השנייהה ועד 2 (שתי) קומות (כולל) מתחת לקומה העליונה בבניין החדש או עד לקומה 20, לפי הנמוך. לדוגמא – ככל והבניין החדש יהיה בן 12 קומות קומות בעלי הזכויות יהיו החל מהקומה השנייה ועד הקומה העשירית (כולל) ובניין בן 30 קומות יהיו קומות בעלי הזכויות עד לקומה ה- 20.

ככל שבמסגרת הקומות הנ"ל לא תהיינה מספיק דירות אשר יעמדו בתנאים ובקריטריונים הקבועים בהסכם זה לגבי הדירות להם זכאים בעלי הזכויות החדשות, יור חב טווח הקומות הנ"ל (לקומות גבוהות יותר) עד להשלמת הקצאת כלל דירות בעלי הזכוי ות החדשות לכלל בעלי הזכויות.

היזם מתחייב כי בכל קומה בקומות בעלי הזכויות תהיינה בין 2 ל– 4 דירות לבחירת בעלי הזכויות.

"טבלת הניקוד" טבלה שמאית שתוכן על ידי שמאי בעלי הזכויות (כהגדרתו להלן) במסגרתה ידרג את

- 10 -

הבעלים

הבעלים

היזם

דירות בעלי הזכויות הקיימות, על פי, הקומה בהן הן ממוקמות , כיווני אויר (מיקום ומספר) ו/או כל פרמטר אחר רלבנטי כפי שיקבע על ידי שמאי בעלי הזכויות. על פי טבלת זו יקבע סדר בחירת הדירות החדשות על ידי כל בעלי הזכויות ובהתאם ועל פי הוראות סעיף 10 להלן

"הדירות המיוחדות של היזם" או

"דירותיו המיוחדות"

כל דירות המיני -פנטהאוז ו/או הפנטהאו ז ו/או הדופלקס שימוקמו בקומות אחרונות בבניינים החדשים ו/או דירות הגן שיהיו בפרויקט, ככל שיהיו, שמספרן הכולל לא יעלה על 10% (עשרה אחוזים) מכלל היחידות למגורים בפרויקט (ובסה"כ 10% מכלל דירות המגורים בפרויקט);

"יחידות המסחר" או "שטחי

המסחר" או "קומת המסחר"

שטחי המסחר בהתאם למפורט בהגדרת "התוכנית המפורטת" כאמור לעיל. השימושים המותרים יהיו כמפורט בסעיף 29.3.10 להלן

מובהר כי, ככל הניתן, ובהתאם לאישור המפקח מטעם הבעלים, הכניסות ודרכי הגישה לשטחי המסחר תהינה באופן נפרד לחלוטין מהכניסות ודרכי הגישה לחלק בבנייני המגורים דרכו קיימת גישה ומעבר לדירות המגורים בפרויקט;

מוסכם כי הנציגות תהיה רשאית לסטות מהעקרונות הנ"ל.

הזכויות בשטחי המסחר תהיינה שייכות ליזם, למעט 2 יחידות המסחר החדשות של בעלי הזכויות כמפורט בנספח ב 6', והוא יהיה רשאי למכור אותן לרוכשים מטעמו בכפוף להוראות הסכם זה (לרבות הוראות סעיפים 25 ו- 33.7 להלןלעניין הבטחת מימון דמי הניהול של היזם לבעלי הזכויות הזכאים לכך);

"טבלאות הניקוד" טבלאות שמאיות שתוכנה על ידי שמאי בעלי הזכויות (כהגדרתו להלן) במסגרתן ידורגו דירות בעלי הזכויות הקיימות, על פי ערכן השמאי ועל פי התמורה להם זכאים במסגרת הסכם זה. על פי טבלאות אלו יקבע סדר בחירת הדירות החדשות על ידי כל בעלי הזכויות על פי הוראות סעיף 10 להלן

"דירות היזם" או "יחידות היזם" כל דירות המגורים שיבנו במתחם כאמור בהסכם זה, למעט דירות בעלי הזכויות החדשות כהגדרתן לעיל, לרבות ההצמדות שתוצמדנה להן שיכללו מחסנים, גינות, מרפסות, גגות, חניות וחלקים ברכוש המשותף, והכל כמפורט ובכפוף להסכם זה; הזכויות בדירות אלו תהיינה שייכות ליזם והוא יהיה רשאי למכור אותן לרוכשים מטעמו בכפוף להוראות הסכם זה;

"דירות הפרויקט" כל דירות המגורים (דירות היזם ודירות בעלי הזכויות החדשות), שיבנו בפרויקט;

"המפרט הטכני" המפרט הטכני הסופי שיצורף כנספח ג1' להסכם זהוימסר לבעלים) עד לקבלת היתר בניה לבניין בו מצויה הדירה, ואשר על פיו תיבנינה דירת הבעלים החדשה אשר יהיה תואם את הוראות הסכם זה.

מבלי לגרוע מהאמור, מובהר כי המפרט הטכני יכלול את עיקרי המפרט המצורפים כנספח ג' להסכם זה ולא יפחת מסטנדרט המפרט, נספח ג'. כמו כן סטנדרט המפרט הטכני לא יפחת ברמתו מהמפרט הטכני לפיו תיבנינה דירות המגורים של היזם, למעט דירותיו המיוחדות ו/או שדרוגים שהוזמנו בתשלום על ידי רוכשי דירות היזם, ויעודכן בהתאם ככל שרמת המפרט של דירות היזם (למעט הדירות המיוחדות של היזם ו/או שדרוגים בתשלום כאמור) עולה על סטנדרט המפרט שיצורף להסכם זה כנספח ג1'. בדיקת התאמת המפרט, נספח ג1', לאמור לעיל תעשה על ידי המפקח מטעם בעלי הזכויות מוסכם כי בדיקה ועדכון המפרט הטכני נספח ג1', יעשה גם במקרה של שדרוג מפרט דירות היזם במסגרת מבצעי שיווק (לא כולל מוצרי חשמל ו/או מטלטלין) ובלבד שמבצעי השיווק חלו לגבי מספר דירות היזם העולה על 10% מדירותיו בפרויקט (שאינן הדירות המיוחדות של היזם).

היזם מתחייב להודיע למפקח ולנציגות על כל שינוי בסטנדרט מפרט דירות הסטנדרטי של היזם ו/או בכל מקרה של שינוי כתוצה ממבצעי שיווק אשר במסגרת שודרג המפרט של מעל 10% מדירות היזם מיד לאחר השינוי ו/או השדרוג ולהעביר למפקח ולנציגות מפרט מתוקן בהתאם לאמור לא יאוחר ממועד תחילת שיווק דירות היזם; מובהר כי עדכון המפרט הטכני, נספח ג1' ,במקרה של שינוים במפרטים של דירות היזם כאמור לעיל, יכול ויעשה אף לאחר תחילת ביצוע העבודות אך בכל מקרה עדכון המפרט יעשה לא יאוחר מחלוף 30 (שלושיםימים מהמועד בו שונה ו/או שודרג המפרט הטכני של דירות היזם (למעט הדירות המיוחדות);

מבלי לגרוע מהאמור, היזם יעביר, לעיון, להערות ולאישור המפקח עם דרישתו (ובכל מקרה לפני כל הגשת בקשה לוועדות ולפני כל החלטה שלהן בקשר לכך ולפני תחילת השיווק) את המפרט המוצע לדירות היזם כשהוא ערוך בהתאם לצו המכר דירות, כהגדרתו לעיל, לשם בחינתו והשוואתו למפרט הטכני של דירת הבעלים החדשה. המפקח ו/או הנציגות יהיו רשאיים לדרוש לעיין מעת לעת ואף לאחר תחילת השיווק, במפרט של דירות היזם כדי לבחון האם הם תואמים את המפרט של דירות הבעלים והוראות הסכם זה והיזם

- 11 -

הבעלים

הבעלים

היזם

ימציא את המפרטים של דירות היזם עם דרישה.

"תכניות ההגשה" כל התוכניות, המסמכים, האישורים, והאסמכתאות המהווים יחדיו את תכניות הביצוע המפורטות של העבודות להקמת הפרויקט (לרבות עבודות פיתוח), אשר יוכנו על ידי היזם והאדריכל והמתכננים ויוגשו למוסדות התכנון לשם קבלת היתר בניה לביצוע כלל העבודות; מובהר כי התכנית המפורטת לא תהווה חלק מתכניות ההגשה;

"היתר בנייה להריסה חפירה ודיפון" היתר בניה סופי שאינו מותנה בתנאים לאחר תשלום אגרות והיטלים, שיאושר על פי כל דין לביצוע כל עבודות ההריסה, החפירה והדיפון במתחם שמכוחו ניתן להתחיל בביצוע העבודות הנ"ל;

"החלטת הוועדה" החלטת הוועדה המקומית הראשונה על מתן היתר בתנאים לביצוע עבודות בנייה (לא כולל

החלטות הוועדה המקומית על מתן היתר לביצוע עבודות הריסה ו/או דיפון וחפירה);

"היתר הבניה הסופי" היתר בניה סופי בהתאם להחלטת הוועדה, כהגדרתה לעיל, שאינו מותנה בתנאים לאחר תשלום אגרות והיטלים, שיאושר על פי כל דין לביצוע העבודות בהתאם להוראות הסכם זה, לרבות המפרט הטכני, מכוחו ניתן להתחיל בביצוע העבודות;

"ערבויות הבעלים" כל הערבויות שיינתנו על ידי היזם לשם הבטחת התחייבויותיו כלפי הבעלים לפי הסכם זה והמפורטות בסעיף 33 להלן ואשר נוסח שלהן מצורףכנספחי ד' להסכם זה;

"מדד המחירים לצרכן" מדד המחירים הידוע כמדד המחירים לצרכן (כולל פירות וירקות) המתפרסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומחקר כלכלי או כל מדד רשמי שיבוא במקומו;

"מדד תשומות הבנייה" מדד המחירים הידוע כמדד התשומות בבניה למגורים המתפרסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומחקר כלכלי או כל מדד רשמי שיבוא במקומו;

"מדד הבסיס"

מדד המחירים לצרכן או תשומות הבנייה הידוע ביום בו נקבע בהסכם זה כי הוא יהיה מדד הבסיס;

"הפרשי הצמדה" ההפרשים שיחולו בין המדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבנייה לבין מדד הבסיס בגין עליית מדד המחירים לצרכן או תשומות הבנייה לעומת מדד הבסיס. מובהר כי הפרשי ההצמדה לא יחושבו במידה ותהיה ירידה במדד המחירים לצרכן או תשומות הבנייה לעומת מדד הבסיס;

"מורשי החתימה מטעם היזם" מורשי החתימה המפורטים במבוא להסכם זה, שהוסמכו על ידי מועצת המנהלים של היזם לחתום, להתקשר ולהתחייב בשמו בהסכם זה ולבצע את כל הפעולות על פיו, כמפורט בפרטיכל מועצת המנהלים של היזם המצורף כנספח ט1' להסכם זה "הבנק" או "הבנק המלווה" אחד מ-5 הבנקיםהמובילים בישראל או שילוב של בנק וחברת ביטוח, אשר ייבחרו על ידי היזם למתן "ליווי בנקאי" לביצוע העבודות ובניית הפרויקט, כהגדרתו בסעיף 10 להלן ובהתאם לתנאים ולהוראות הסכם זה , לרבות מתן ערבויות לבעלים, והכל בהתאם להוראות ותנאיי הסכם זה. כאשר במקרה שיוצאו ערבויות בתנאי חוק המכר הן על ידי הבנק והן על ידי חברת ביטוח, תינתן עדיפות לבעלי הזכויות לקבלת ערבויות מהבנק;

"קבלן הביצוע" או "הקבלן" כהגדרתו בסעיף 13 להלן "עסקאות פינוי בינוי" או "הסכמי

פינוי בינוי"

הסכם זה וכל ההסכמים שנחתמו ו/או יחתמו בין היזם לבין יתרת בעלי הזכויות במתחם.

מובהר כי היזם לא יהיה רשאי להתקשר עם מי מבעלי הזכויות בהסכמים השונים מנוסח הסכם זה ללא אישורו של הנציגות בכתב והיזם מתחייב לכך בהתחייבות יסודית, למעט תוספות שעניינן שידרוגים ו/או תוספות ו/או שנמוך וכד' בכפוף ובהתאם להוראות הסכם זה;

"הסרבנים" בעלי הזכויות במתחם המסרבים/מתנגדים להתקשר עם היזם בהסכמי פינוי בינוי;

"הרוב המיוחס" "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" כהגדרתו בחוק פינוי בינוי (כהגדרתו להלן), המהווה את הרוב הדרוש מקרב בעלי הזכויות במתחם להוצאתו אל הפועל של הסכם זה, הגשת תביעה נגד הסרבנים כפי שקבוע בחוק פינוי בינוי פיצויים (כהגדרתו להלן) או בכל תיקון שלו ו/או בכל חוק אחר שיהיה בעניין זה;

"התנאים המתלים" התנאים המתלים המפורטים בסעיף 5 להלן, שעם התקיימותם במלואם ובמועדם יכנס הסכם זה לתוקף, וככל שלא יתקיימו במלואם ובמועדם יחולו הוראות סעיפים 5.3 ,5.4 ו - 5.5 להלן

- 12 -

הבעלים

הבעלים

היזם

"המועד הקובע" יום חתימת 60% מבעלי הזכויות במתחם על הסכמי פינוי בינוי, אשר במועד זה מתחייב היזם לחתום על ההסכמים בכפוף להעברת ההסכמים לחתימה ליזם על נספחיו;

"תקופת הפינוי" ו - "מועד הפינוי" כהגדרתם בסעיף 14.1 להלן "מועד קבלת החזקה במתחם" כהגדרתו בסעיף 14.6 להלן "מועד מסירת החזקה בממכר ליזם" כהגדרתו בסעיף 26.1 להלן "מועד המסירה של הדירה החדשה" כהגדרתו בסעיף 23.5 להלן "מועד מסירת החזקה בדירה

החדשה" או "מועד מסירת החזקה

בדירה החדשה "

המועד בו הועמדה דירת הבעלים החדשה בהתאם להוראות הסכם זה והתקיימו התנאים למסירתה ולקבלתה על ידי הבעלים כמפורט בהסכם זה;

"חוק המקרקעין" חוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 על כל תיקוניו כפי שיהיו מעת לעת, ולרבות כל חיקוק שיבוא במקומו ו/או כל תקנה, צו ופעולת רשות מכוח החוקים האמורים;

"חוק פינוי בינוי" חוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו - 2006, וכל תיקון לחוק זה או חוק אחר שיבוא במקומו או ישלים אותו על כל תיקוניו כפי שיהיו מעת לעת, ולרבות כל חיקוק שיבוא במקומו ו/או כל תקנה, צו ופעולת רשות מכוח החוקים האמורים;

"חוק התכנון והבנייה" חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה - 1965 על כל תיקוניו כפי שיהיו מעת לעת ואשר יהיו רלוונטיים להסכם זה, ולרבות כל חיקוק שיבוא במקומו ו/או כל תקנה, צו ופעולת רשות מכוח החוקים האמורים;

"חוק מיסוי מקרקעין" חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג- 1963 על כל תיקוניו כפי שיהיו מעת לעת, ולרבות כל חיקוק שיבוא במקומו ו/או כל תקנה, צו ופעולת רשות מכוח החוקים האמורים;

"חוק המכר הבטחת השקעות" חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 ,על כל תיקוניו כפי שיהיו מעת לעת, ולרבות כל חיקוק שיבוא במקומו ו/או כל תקנה, צו ופעולת רשות מכוח החוקים האמורים;

"חוק המכר דירות" חוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973 ,על כל תיקוניו כפי שיהיו מעת לעת, ולרבות כל חיקוק שיבוא במקומו ו/או כל תקנה, צו ופעולת רשות מכוח החוקים האמורים;

"חוק הרשות" חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016 על כל תיקוניו כפי שיהיו מעת לעת, ולרבות כל חיקוק שיבוא במקומו ו/או כל תקנה, צו ופעולת רשות מכוח החוקים האמורים;

"טופס אכלוס" או "אישור אכלוס" אישור הרשות המוסמכת לחיבור הבניינים החדשים או חלק מהם והדירות החדשות חיבור קבע למערכות החשמל, המים והבזק, הכולל אישור אכלוס לבניינים החדשים ("טופס 4 )"

בהתאםלתקנה 5 לתקנותהתכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון)

תשמ"א – 1981 וכן על גמר העבודות, או כל אישור אחר מאת הרשויות המוסמכות המתיר את אכלוס הבניינים החדשים או חלק מהם והדירות החדשות ומהווה תנאי לכך;

"היועצים" היועצים המקצועיים עימם יתקשר היזם, שילוו את תכנון העבודות וביצוען עד להשלמת הפרויקט, לרבות, אך מבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל, קונסטרוקטור, יועץ מעליות, יועץ אינסטלציה, יועץ תנועה וחניה, מודד וכל גורם מקצועי אחר עימו יתקשר היזם אשר להם ניסיון מוכח בתחומם לשביעות רצון המפקח ובעלי רישיון לפי כל דין;

"האדריכל" משרד האדריכלים עימו יתקשר היזם בהסכם למתן שירותי אדריכלות ותכנון הפרויקט כאשר במסגרת ליווי זה יעניק האדריכל, בין היתר, תכנון מפורט ושירותי פיקוח עליון לפרויקט, שיהיה בעל ניסיון במתן שירותים אלו בפרויקטים דומים לפרויקט המתואר בהסכם זה.

"שמאי בעלי הזכויות" השמאי שיבחר על ידי הנציגות, ובשכרו ישא היזם;

"המפקח" או "מפקח הבעלים" או

"מפקח בעלי הזכויות"

המפקח עימו תתקשר הנציגות בשם הבעלים ויתר בעלי הזכויותבהסכם למתן מלוא שירותי הפיקוח בקשר עם תכנון הפרויקט וביצוע העבודות הנדרשים על פי הסכם זה .

הסכם הפיקוח יצורף כנספח טו' להסכם זה;

"ב"כ בעלי הזכויות" או "ב"כ משרד עורכי דין - אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות' מרח' יגאל אלון 98 (מגדל אלקטרה

- 13 -

הבעלים

הבעלים

היזם

הבעלים" תל אביב, 6789141; טל 03-6078607, פקס 03-6078666 וכן עו"ד שלמה אמסלם ו/או כל עו"ד אחר ממשרדו מ"בית הנציב", דרך חברון 101 א' ירושלים טלפון 02-6490690 פקס 02-6788022;

"ב"כ היזם משרד עורכי הדין דורון אריאל ושות', מרחוב ז'בוטינסקי 7, רמת גן ק -45, טל 03-

6116730; פקס 03-6116731;

"נציגי בעלי הזכויות ב"כ בעלי הזכויות, מפקח בעלי הזכויות, שמאי בעלי הזכויות, יועץ הביטוח מטעם בעלי הזכויות וכל יועץ אחר שימונה ע"י הנציגות למתן שירותים בפרוייקט לבעלי הזכויות על פי הסכם זה;

"הנאמן" ב"כ בעלי הזכויות ו/או כל גורם אחר ו/או חברה לנאמנויות שזהותו תיבחר על ידי ב"כ בעלי הזכויות, הנציגות והיזם לשם מתן כל שירותי הנאמנוות בפרויקט לפי הסכם זה כאשר בעלויות ובעמלות שירותי הנאמנות לחברת נאמנויות יישא היזם עד לסך של 5,000 ש"ח (חמשת אלפים שקלים חדשים) בתוספת מע"מ לכל שנים עשר חודשים במהלך תקופת אחזקתן של הערבויות לפי הסכם זה ובלבד שחברת הנאמנויות שתיבחר תתחייב בכתב לפעול ולפי כתבי ההוראות לנאמן שיצורפו להסכם זה בשינויים המחוייבים. הצדדדים כאמור לא יסרבו לזהות הנאמן אלא מטעמים סבירים.

3. נספחי ההסכם

הנספחים המפורטים להלן, המהווים חלק בלתי נפרד מהסכם זה, לרבות כל נספח אשר צורף או יצורף, בהסכמת הצדדים

בכתב:

3.1. נספח א' - נסחי הרישום של המתחם;

3.2. נס

[הטקסט קוצץ - הקובץ המלא זמין בקישור למקור]