ויקישיתוף · Public domain · Nazareth Municipality
ראש העיר
ויקישיתוף · CC BY-SA 4.0 · Laliv gal
נצרת · הגליל · דצמבר 2025 – מאי 2026
התמונה בנצרת משתנה כשמפרידים את הבנייה החדשה מהשוק הוותיק
162 עסקאות דירות דווחו בין דצמבר 2025 למאי 2026. ירידה של 20% מול יוני – נובמבר 2025. המחיר החציוני עמד על 8,108 ₪ למ״ר.
תשעת המהדורות הקודמות של נצרת ↓
בשוק הוותיק נרשמה בעיר ירידה של 20%, מול ירידה של 28% בחציון בגליל, והתמונה נראית אחרת כשמפרידים את הבנייה החדשה מהשוק הוותיק.
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · כל ההיסטוריה · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
ירידה של 20% בעסקאות, וכמעט בכל שכונה
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת יוני – נובמבר 2025. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
כמה דירות נמכרו בשכונות שעדיין נבנות
| שכונה | דצמבר 2025 – מאי 2026 | יוני – נובמבר 2025 | שינוי |
|---|---|---|---|
| ארמון האגמון · בבנייה | 51 | 38 | — |
| الكروم · בבנייה | 111 | 164 | — |
המחיר למ״ר נע בכיוון ההפוך לכמות העסקאות
המחיר החציוני למ״ר בנצרת עמד על 8,108 ₪, עלייה של 5% מול 7,718 ₪ ביוני – נובמבר 2025.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בדצמבר 2025 – מאי 2026. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו.
כל ההיסטוריה שיש
מ-2021-Q1 עד 2026-Q1, לפי רבעון. המחיר החציוני למ״ר בנצרת נע מ-11,008 ₪ ברבעון 2021-Q1 ל-15,456 ₪ ברבעון 2026-Q1, +40%.
דירות חדשותיד שנייההמחיר החציוני למ״ר
רק דירות רגילות: עסקאות מתחת ל-10,000,000 ₪, ובלי קרקע, בניינים ומשקים חקלאיים - חלוקת מחיר בשטח של מגרש אינה מחיר למ״ר בנוי. רבעון עם פחות מ-8 עסקאות נספר אך אינו מקבל חציון: הקו נקטע בו והוא מסומן בכוכבית (*). כוכבית פירושה שהעסקאות נספרו אך היו מעטות מכדי לקבוע מהו המחיר, ולא שחסרים נתונים על אותו רבעון.
100% מעסקאות החצי בנצרת הן בשכונות בבנייה
100% מעסקאות החצי נרשמו בשכונות שעדיין נבנות, ופרויקט שנרשם אינו שוק יד שנייה שהתעורר.
| מקטע | דצמבר 2025 – מאי 2026 | יוני – נובמבר 2025 | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| שכונות ותיקות | 0 | 0 | +0 | — |
| שכונות בבנייה | 162 | 202 | -40 | -20% |
| סך הכול | 162 | 202 | -40 | -20% |
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (דצמבר 2025 – מאי 2026), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
נצרת מהזולות בגליל למ״ר
אותם חודשים בכל הרשויות.
היכן נצרת יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות | חצי שנה קודמת | שינוי | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|
| עכו | 341 | 582 | -41% | 14,107 | +20% |
| טבריה | 540 | 873 | -38% | 12,800 | +19% |
| נצרת | 162 | 202 | -20% | 8,108 | +5% |
| נהריה | 528 | 565 | -7% | 16,917 | +4% |
| קצרין | 92 | 143 | -36% | 15,213 | +4% |
| מעלות - תרשיחא | 111 | 138 | -20% | 13,779 | +2% |
| נוף הגליל | 641 | 1,029 | -38% | 11,711 | 0% |
| צפת | 145 | 236 | -39% | 16,667 | 0% |
| קרית שמונה | 149 | 227 | -34% | 8,695 | -3% |
| כרמיאל | 391 | 365 | +7% | 12,858 | -14% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות.
התמונה האזורית מעורבת: עכו רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, כרמיאל את השלילי ביותר ונצרת נמצאת בקצה החזק של הקבוצה. בשוק הוותיק נצרת ירד ב-20%, מול -28% בחציון של הגליל. במחיר החציוני למ״ר נצרת במקום ה-13 מתוך 14 בגליל.
קצב ההגשות לתכנון בנצרת ירד ב-27%
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 14 | 17 | -3 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 9 | 12 | -3 |
| מעל עשרה דונם | 1 | 4 | -3 |
| סך הכול | 24 | 33 | -9 |
סך ההגשות ירד ב-27% מול השנה שקדמה. הפער מרוכז במגרש בודד, עד דונם: 17 תכניות אז, 14 עכשיו.
ממשל
שולחן המועצה · שקיפות הפרסום
מה עלה על שולחן מועצת נצרת
בארכיון 1 ישיבות שסדר היום שלהן ניתן לקריאה. הנושאים החוזרים ביותר: דברי פתיחה, אישור דוחות מבקר העיריה לשנים2023 ו-2024, אישור תב"רים.
הישיבות האחרונות
2025-12-04 · ישיבה פרוטוקול הישיבה
דברי פתיחה · אישור דוחות מבקר העיריה לשנים2023 ו-2024 · אישור תב"רים
20% מסעיפי סדר היום שפורסמו בשנה האחרונה הם תקציב, תב״רים או ארנונה - מועצה שהרשומה הפומבית שלה עוסקת בעיקר בניהול שוטף.
לא ניתן לתת ציון שקיפות לנצרת
הפרוטוקול האחרון של נצרת שנאסף כאן הוא מדצמבר 2025, בעוד שברשויות אחרות נאספו פרוטוקולים עד אוגוסט 2026. פער כזה יכול לנבוע מכך שהרשות הפסיקה לפרסם, אך גם מתקלה באיסוף שלנו - ואיננו יכולים להבחין ביניהם, ולכן לא ניתן כאן ציון כלל.
סביבה
בקשות כריתת עצים
93.9% מהעצים לא אושרו לכריתה בנצרת - מקום 6 מתוך 242 ארצית
מתוך 66 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 62 לא נכרתו (93.9%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.
מה חלקו של כל אחד משני הגורמים
- נדחו על ידי פקיד היערות6294%
- נכרתו או אושרו לכריתה46%
| מדד | כמה | מתוך | דירוג ארצי | ציון |
|---|---|---|---|---|
| מעורבות אזרחית - רישיונות שבוטלו בעקבות השגה | 0 | 0 רישיונות ביישוב | — | אין |
| פקיד היערות - עצים שהבקשה לכרות אותם נדחתה | 62 | 93.9% מהעצים | 6 מתוך 242 | מצוין |
העצים שניצלו ניצלו כמעט כולם בבקשות שנדחו מלכתחילה, ולא בעקבות השגות. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.
מה בולט?
- פעילות העסקאות ירדה ב-20%, מול -28% בחציון בגליל.
- כמות העסקאות והמחיר למ״ר נעו בכיוונים הפוכים - פחות עסקאות אינו אותו דבר כמו מחירים יורדים.
- 100% מעסקאות החצי הן בשכונות בבנייה; המספר העירוני נראה אחרת בלעדיהן.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בנצרת במקום ה-13 מתוך 14 בגליל.
- שיעור בקשות הכריתה שאינן מאושרות כאן מהגבוהים בארץ.
מהדורות קודמות
כל מהדורה מסכמת את ששת החודשים שהסתיימו בחודש שלצידה, מהעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד - כך נראה שוק הדירות בנצרת כפי שדווח אז, ולא כפי שהוא נקרא היום. סעיפי הוועדות והמכרזים מופיעים במהדורה הנוכחית בלבד.
מספר העסקאות והמחיר החציוני למ״ר הם של ששת החודשים שהמהדורה מסכמת, והשינוי הוא מול ששת החודשים שקדמו. חצי שנה עם פחות מ-15 עסקאות אינה מקבלת חציון, ושינוי נרשם רק כששני חצאי השנה עברו 25 עסקאות - מתחת לזה החציון זז מפני שנמכרו דירות אחרות, לא מפני שהמחירים השתנו.
| המהדורה שהסתיימה ב | עסקאות | המחיר החציוני למ״ר | השינוי במחיר יחסית ליוני – נובמבר 2025 | הכותרת שנרשמה |
|---|---|---|---|---|
| דצמבר 2025 | 211 | 7,719 ₪ | -38% | עסקאות הדירות בנצרת עלו ב-74% ביולי – דצמבר 2025 מול ינואר – יוני 2025 |
| יוני 2025 | 121 | 12,394 ₪ | -7% | עסקאות הדירות בנצרת ירדו ב-12% בינואר – יוני 2025 מול יולי – דצמבר 2024 |
| דצמבר 2024 | 137 | 13,333 ₪ | +14% | נצרת נעה נגד המגמה: העסקאות ירדו בעוד שרוב ערי הגליל עלו |
| יוני 2024 | 202 | 11,667 ₪ | +47% | שוק הדירות בנצרת נחלש, אך המחירים סיפרו סיפור אחר |
| דצמבר 2023 | 215 | 7,962 ₪ | -27% | התמונה בנצרת משתנה כשמפרידים את הבנייה החדשה מהשוק הוותיק |
| יוני 2023 | 149 | 10,887 ₪ | -5% | התמונה בנצרת משתנה כשמפרידים את הבנייה החדשה מהשוק הוותיק |
| דצמבר 2022 | 284 | 11,419 ₪ | +3% | התמונה בנצרת משתנה כשמפרידים את הבנייה החדשה מהשוק הוותיק |
| יוני 2022 | 286 | 11,111 ₪ | +2% | עסקאות הדירות בנצרת עלו ב-77% בינואר – יוני 2022 מול יולי – דצמבר 2021 |
| דצמבר 2021 | 162 | 10,926 ₪ | — | התמונה בנצרת משתנה כשמפרידים את הבנייה החדשה מהשוק הוותיק |
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול יוני – נובמבר 2025, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם יוני – נובמבר 2025 החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2026-05-26 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
| רישיונות כריתה של פקיד היערות | 2025-02-04 – 2026-09-07 | דו״ח היענות הרשות |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן ששת החודשים המסוכמים כאן אינם מסתיימים היום.
עודכן: 2026-09-16.
עוד על נצרת
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · מהדורות קודמות · חדשות הגליל · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.