ויקישיתוף · CC BY-SA 4.0 · Юкатан
ראש העיר
ויקישיתוף · CC BY-SA 3.0 · סטודיו תומאס תומר שלום (www.studio-thomas.co.il)
נס ציונה · השפלה · דצמבר 2025 – מאי 2026
התמונה בנס ציונה משתנה כשמפרידים את הבנייה החדשה מהשוק הוותיק
247 עסקאות דירות דווחו בין דצמבר 2025 למאי 2026. ירידה של 2% מול יוני – נובמבר 2025. הירידה לא הייתה אחידה בעיר.
תשעת המהדורות הקודמות של נס ציונה ↓
הקצב דומה לזה שנרשם בשפלה כולו, שם נע החציון ב-14%, והתמונה נראית אחרת כשמפרידים את הבנייה החדשה מהשוק הוותיק.
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · כל ההיסטוריה · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
בתוך העיר התמונה אחידה הרבה פחות
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת יוני – נובמבר 2025. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
הפער בין השכונות גדול יותר מהשינוי העירוני הכולל
כמה דירות נמכרו בשכונות שעדיין נבנות
כל השכונות מול יוני – נובמבר 2025 - הטבלה המלאה בנספח »
רוב הירידה נרשמה דווקא במערב ותיק: 8 עסקאות פחות מיוני – נובמבר 2025, 160% מכלל השינוי בעיר. רמת סמל שקטה יחסית לעצמה: 2% מעסקאות העיר בדצמבר 2025 – מאי 2026 מול 7% בממוצע ההיסטורי שלה.
המחיר למ״ר כמעט לא זז
המחיר החציוני למ״ר בנס ציונה עמד על 27,536 ₪, ירידה של 4% מול 28,696 ₪ ביוני – נובמבר 2025.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
שני המדדים נעו לאותו כיוון בדצמבר 2025 – מאי 2026.
כל ההיסטוריה שיש
מ-2021-Q3 עד 2026-Q1, לפי רבעון. המחיר החציוני למ״ר בנס ציונה נע מ-19,286 ₪ ברבעון 2021-Q3 ל-25,639 ₪ ברבעון 2026-Q1, +33%.
דירות חדשותיד שנייההמחיר החציוני למ״ר
רק דירות רגילות: עסקאות מתחת ל-10,000,000 ₪, ובלי קרקע, בניינים ומשקים חקלאיים - חלוקת מחיר בשטח של מגרש אינה מחיר למ״ר בנוי. רבעון עם פחות מ-8 עסקאות נספר אך אינו מקבל חציון: הקו נקטע בו והוא מסומן בכוכבית (*). כוכבית פירושה שהעסקאות נספרו אך היו מעטות מכדי לקבוע מהו המחיר, ולא שחסרים נתונים על אותו רבעון.
שוק היוקרה בנס ציונה ושאר השוק נעים בכיוונים הפוכים
68% מעסקאות החצי נרשמו בשכונות שעדיין נבנות, ופרויקט שנרשם אינו שוק יד שנייה שהתעורר; 4 עסקאות נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, 1.6% מהשוק.
לפי סוג השכונה - הטבלה המלאה בנספח »
לפי מדרג מחיר - הטבלה המלאה בנספח »
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (דצמבר 2025 – מאי 2026), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
כמה מדצמבר 2025 – מאי 2026 הוא שוק יד שנייה רגיל
- ותיקות, מתחת לסף היוקרה7832%
- שכונות בבנייה16768%
- יוקרה בשכונה ותיקה21%
נס ציונה מהיקרות בשפלה למ״ר
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן נס ציונה יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
נס ציונה מול ערים שכנות · השוק הוותיק, ולצדו הסך הכול - הטבלה המלאה בנספח »
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: לוד רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, ראש העין את השלילי ביותר ונס ציונה נמצאת בקצה החלש יותר שלה. בשוק הוותיק נס ציונה ירד ב-9%, מול -14% בחציון של השפלה. במחיר החציוני למ״ר נס ציונה במקום ה-2 מתוך 17 בשפלה.
11,708 יחידות דיור בנס ציונה נמצאות בתכניות שטרם אושרו
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
תכניות שהוגשו לפי גודל · ספטמבר 2025 – אוגוסט 2026 - הטבלה המלאה בנספח »
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
בצנרת התכנון - הטבלה המלאה בנספח »
היכן מרוכזות יחידות הדיור שבצנרת
סך ההגשות ירד ב-22% מול השנה שקדמה. 11,708 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 66% מהן בתכנית אחת - מתחם המייסדים - תחנת המטרו פארק המדע. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
ממשל
ראש העיר בישיבות · שולחן המועצה · קואליציה ואופוזיציה · כוח אדם עירוני
שמואל בוקסר מדבר בישיבות יותר מכפי שנהג
ראש העיר מכהן מאז נובמבר 2018. שתי השורות שלהלן משוות את השנה האחרונה לכל התקופה: כמה ישיבות מועצה נכח בהן, וכמה מהדיבור בחדר היה שלו כשהיה שם.
שמואל בוקסר - השנה מול כל התקופה - הטבלה המלאה בנספח »
נוכחות וקצב דיבור, השנה מול כל התקופה
הנוכחות דומה לממוצע התקופה וקצב הדיבור בישיבות שנכח בהן עלה ב-49%. חלקו מכלל הדיבור בחדר עבר מ-23% ל-28%. נוכחות ודיבור הם מדדים לפעילות בחדר, לא להשפעה על ההחלטות. 15 ישיבות שרשימת הנוכחות שלהן לא נקראה יצאו מהמניין ולא נספרו כהיעדרות.
ועדת מכרזים היא הפעילה ביותר בנס ציונה - 23 ישיבות בשנה
בארכיון 10 ישיבות שסדר היום שלהן ניתן לקריאה. הנושאים החוזרים ביותר: תונכומ בצמ תגצה :םילולכמ ילהנמ בבס, במהלך חודש דצמבר 2025 פרסמה עיריית נס ציונה (להלן: " העירייה") את המכרז שבנדון למתן, דיון דחוף עקב עליית האלימות בקרב בני נוער, במהלך חודשינואר 2026 פרסמה עירייתנס ציונה (להלן: "העירייה") את המכרז שבנדון, ועדת המכרזים בישיבתה מיום26/01/2026 דנה במכרז שבנדון והמליצה על הזוכה במכרז- "כפיר, סקירה בנושא תופעת השימוש בסיגריות אלקטרוניות -ורד צברי.
בשנה האחרונה פורסמו פרוטוקולים מ-3 ועדות שונות. הפעילות ביותר: מכרזים (23 ישיבות), התקשרויות (4 ישיבות), חינוך (4 ישיבות).
הישיבות האחרונות
2026-05-27 · ישיבה פרוטוקול הישיבה
תונכומ בצמ תגצה :םילולכמ ילהנמ בבס
2026-05-26 · מכרזים פרוטוקול מכרזים
במהלך חודש דצמבר 2025 פרסמה עיריית נס ציונה (להלן: " העירייה") א…
2026-05-06 · ישיבה פרוטוקול הישיבה
דיון דחוף עקב עליית האלימות בקרב בני נוער
נדון לעומק - מעט תורות דיבור ארוכים, סימן להצגה או לדיון מסודר: במהלך חודש ינואר 2026 פרסמה עיריית נס ציונה (להלן העירייה ") את ….
לפי 3 ישיבות שהתמליל שלהן קריא, הדוברים הפעילים ביותר: ממליץ, ממליצה, 2 . . תונכומ בצמ תגצה, 3 . מצגות.
הקואליציה בנס ציונה מובילה ב-1 קולות בלבד
לפי 250 הצבעות חלוקות שבהן נרשמו שמות המצביעים, מ-2024-04-16 עד 2026-07-21: 7 חברי מועצה מצביעים עם הרוב, 6 נגדו.
כמה מהמועצה נופלת בכל צד
- קואליציה754%
- אופוזיציה646%
מי מצביע עם מי במועצה - הטבלה המלאה בנספח »
הפרש של 1 קולות פירושו שהקואליציה תלויה כמעט בכל חבר מועצה בנפרד.
הזמנה להציע הצעות לרכישת כלי רכב מעיריית נס ציונה פורסם 5 פעמים - התפקיד שהכי קשה לאייש בנס ציונה
76 מודעות דרושים ומכרזי כוח אדם פורסמו, 0 מהן כהארכה או פרסום חוזר. משרה שפורסמה מחדש היא בדרך כלל סימן לכך שלא אוישה בפרסום הראשון.
אילו תפקידים פורסמו יותר מפעם אחת
סביבה
בקשות כריתת עצים
8.5% מהעצים לא אושרו לכריתה בנס ציונה - מקום 42 מתוך 242 ארצית
מתוך 2,350 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 199 לא נכרתו (8.5%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.
מה חלקו של כל אחד משני הגורמים
- נדחו על ידי פקיד היערות1998%
- נכרתו או אושרו לכריתה2,15192%
המדד הירוק של גו אינפו - הטבלה המלאה בנספח »
כמה העירייה עצמה עוסקת בנושא
1 מתוך 16 סעיפי סדר יום (6%) נושאים ניסוח שעניינו עצים, רעש, פסולת או איכות הסביבה.
העצים שניצלו ניצלו כמעט כולם בבקשות שנדחו מלכתחילה, ולא בעקבות השגות. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.
מה בולט?
- פעילות העסקאות ירדה ב-2%, בקנה אחד עם ההאטה האזורית.
- 68% מעסקאות החצי הן בשכונות בבנייה; המספר העירוני נראה אחרת בלעדיהן.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בנס ציונה במקום ה-2 מתוך 17 בשפלה.
- 11,708 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 66% מהן בתכנית אחת.
- שיעור בקשות הכריתה שאינן מאושרות כאן מהגבוהים בארץ.
מהדורות קודמות
כל מהדורה מסכמת את ששת החודשים שהסתיימו בחודש שלצידה, מהעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד - כך נראה שוק הדירות בנס ציונה כפי שדווח אז, ולא כפי שהוא נקרא היום. סעיפי הוועדות והמכרזים מופיעים במהדורה הנוכחית בלבד.
מספר העסקאות והמחיר החציוני למ״ר הם של ששת החודשים שהמהדורה מסכמת, והשינוי הוא מול ששת החודשים שקדמו. חצי שנה עם פחות מ-15 עסקאות אינה מקבלת חציון, ושינוי נרשם רק כששני חצאי השנה עברו 25 עסקאות - מתחת לזה החציון זז מפני שנמכרו דירות אחרות, לא מפני שהמחירים השתנו.
| המהדורה שהסתיימה ב | עסקאות | המחיר החציוני למ״ר | השינוי במחיר יחסית ליוני – נובמבר 2025 | הכותרת שנרשמה |
|---|---|---|---|---|
| דצמבר 2025 | 313 | 28,696 ₪ | 0% | התמונה בנס ציונה משתנה כשמפרידים את הבנייה החדשה מהשוק הוותיק |
| יוני 2025 | 255 | 28,592 ₪ | 0% | בסביוני נצר עסקאות הדירות עלו ב-57%, בהעמק ירדו ב-51% |
| דצמבר 2024 | 423 | 28,505 ₪ | +1% | התמונה בנס ציונה משתנה כשמפרידים את הבנייה החדשה מהשוק הוותיק |
| יוני 2024 | 302 | 28,139 ₪ | -5% | עסקאות הדירות בנס ציונה עלו ב-86% בינואר – יוני 2024 מול יולי – דצמבר 2023 |
| דצמבר 2023 | 162 | 29,622 ₪ | -3% | התמונה בנס ציונה משתנה כשמפרידים את הבנייה החדשה מהשוק הוותיק |
| יוני 2023 | 204 | 30,543 ₪ | +2% | בגבעת נוף עסקאות הדירות עלו ב-6%, בסביוני נצר ירדו ב-56% |
| דצמבר 2022 | 286 | 29,980 ₪ | +90% | שוק הדירות בנס ציונה נחלש, אך המחירים סיפרו סיפור אחר |
| יוני 2022 | 468 | 15,776 ₪ | +4% | התמונה בנס ציונה משתנה כשמפרידים את הבנייה החדשה מהשוק הוותיק |
| דצמבר 2021 | 461 | 15,161 ₪ | — | התמונה בנס ציונה משתנה כשמפרידים את הבנייה החדשה מהשוק הוותיק |
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול יוני – נובמבר 2025, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם יוני – נובמבר 2025 החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2026-05-31 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
| רישיונות כריתה של פקיד היערות | 2025-02-04 – 2026-09-07 | דו״ח היענות הרשות |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן ששת החודשים המסוכמים כאן אינם מסתיימים היום.
עודכן: 2026-09-16.
עוד על נס ציונה
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · מהדורות קודמות · חדשות השפלה · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.