צפת · הגליל · דצמבר 2025 – מאי 2026
ביצחק רבין עסקאות הדירות עלו ב-38%, ברמת מנחם בגין ירדו ב-42%
145 עסקאות דירות דווחו בין דצמבר 2025 למאי 2026. ירידה של 39% מול יוני – נובמבר 2025. המחיר החציוני עמד על 16,667 ₪ למ״ר.
תשעת המהדורות הקודמות של צפת ↓
בשוק הוותיק נרשמה בעיר ירידה של 37%, מול ירידה של 28% בחציון בגליל, אבל בתוך העיר הפערים גדולים בהרבה.
בתוך העיר, השינוי נע בין +38% ביצחק רבין (11 עסקאות) ל-42% ברמת מנחם בגין (14 עסקאות). ירידה של 91% בבן גוריון היא הגדולה בטבלה, אבל היא מבוססת על עסקה אחת בלבד.
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · כל ההיסטוריה · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
בתוך העיר התמונה אחידה הרבה פחות
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת יוני – נובמבר 2025. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
הפער בין השכונות גדול יותר מהשינוי העירוני הכולל
מדגם אחיד לאורך הרשימה, מהעלייה החדה ועד הירידה החדה. כל השכונות בטבלה.
כל השכונות מול יוני – נובמבר 2025 - הטבלה המלאה בנספח »
מתוך 5 שכונות עם מספיק עסקאות להשוואה, 4 ירדו ו-1 עלו. רמת מנחם בגין שקטה יחסית לעצמה: 10% מעסקאות העיר בדצמבר 2025 – מאי 2026 מול 18% בממוצע ההיסטורי שלה. מספר אחד לעיר שלמה מסתדר יפה בכותרת. בשכונות פחות.
המחיר למ״ר כמעט לא זז
המחיר החציוני למ״ר בצפת עמד על 16,667 ₪, ללא שינוי מול 16,667 ₪ ביוני – נובמבר 2025.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
הכמות זזה והמחיר כמעט לא. ירידה בכמות העסקאות אינה ירידת מחירים.
כל ההיסטוריה שיש
מ-2021-Q3 עד 2026-Q1, לפי רבעון. המחיר החציוני למ״ר בצפת נע מ-11,504 ₪ ברבעון 2021-Q3 ל-16,310 ₪ ברבעון 2026-Q1, +42%.
דירות חדשותיד שנייההמחיר החציוני למ״ר
רק דירות רגילות: עסקאות מתחת ל-10,000,000 ₪, ובלי קרקע, בניינים ומשקים חקלאיים - חלוקת מחיר בשטח של מגרש אינה מחיר למ״ר בנוי. רבעון עם פחות מ-8 עסקאות נספר אך אינו מקבל חציון: הקו נקטע בו והוא מסומן בכוכבית (*). כוכבית פירושה שהעסקאות נספרו אך היו מעטות מכדי לקבוע מהו המחיר, ולא שחסרים נתונים על אותו רבעון.
ממה מורכבות עסקאות הדירות בצפת
שני חיתוכים של אותן עסקאות: לפי סוג השכונה ולפי מדרג מחיר.
לפי סוג השכונה - הטבלה המלאה בנספח »
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (דצמבר 2025 – מאי 2026), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
צפת מהיקרות בגליל למ״ר
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן צפת יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
צפת מול ערים שכנות · השוק הוותיק, ולצדו הסך הכול - הטבלה המלאה בנספח »
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: עכו רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, קרית שמונה את השלילי ביותר וצפת נמצאת בערך באמצע. בשוק הוותיק צפת ירד ב-37%, מול -28% בחציון של הגליל. במחיר החציוני למ״ר צפת במקום ה-1 מתוך 16 בגליל.
קצב ההגשות לתכנון בצפת עלה ב-100%
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
תכניות שהוגשו לפי גודל · ספטמבר 2025 – אוגוסט 2026 - הטבלה המלאה בנספח »
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
בצנרת התכנון - הטבלה המלאה בנספח »
סך ההגשות עלה ב-100% מול השנה שקדמה. הפער מרוכז במגרש בודד, עד דונם: 8 תכניות אז, 19 עכשיו. 240 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 100% מהן בתכנית אחת - מלונאות ומגורים ברח' קרן היסוד - צפת ג/29380. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
ממשל
שקיפות הפרסום
לא ניתן לתת ציון שקיפות לצפת
הפרוטוקול האחרון של צפת שנאסף כאן הוא מפברואר 2026, בעוד שברשויות אחרות נאספו פרוטוקולים עד אוגוסט 2026. פער כזה יכול לנבוע מכך שהרשות הפסיקה לפרסם, אך גם מתקלה באיסוף שלנו - ואיננו יכולים להבחין ביניהם, ולכן לא ניתן כאן ציון כלל.
סביבה
בקשות כריתת עצים
14.1% מהעצים לא אושרו לכריתה בצפת - מקום 33 מתוך 242 ארצית
מתוך 417 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 59 לא נכרתו (14.1%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.
מה חלקו של כל אחד משני הגורמים
- נדחו על ידי פקיד היערות5914%
- נכרתו או אושרו לכריתה35886%
המדד הירוק של גו אינפו - הטבלה המלאה בנספח »
העצים שניצלו ניצלו כמעט כולם בבקשות שנדחו מלכתחילה, ולא בעקבות השגות. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.
מה בולט?
- פעילות העסקאות ירדה ב-39%, מול -28% בחציון בגליל.
- הפער בין השכונות (128 נקודות אחוז) רחב מהשינוי של העיר כולה.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בצפת במקום ה-1 מתוך 16 בגליל.
- שיעור בקשות הכריתה שאינן מאושרות כאן מהגבוהים בארץ.
מהדורות קודמות
כל מהדורה מסכמת את ששת החודשים שהסתיימו בחודש שלצידה, מהעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד - כך נראה שוק הדירות בצפת כפי שדווח אז, ולא כפי שהוא נקרא היום. סעיפי הוועדות והמכרזים מופיעים במהדורה הנוכחית בלבד.
מספר העסקאות והמחיר החציוני למ״ר הם של ששת החודשים שהמהדורה מסכמת, והשינוי הוא מול ששת החודשים שקדמו. חצי שנה עם פחות מ-15 עסקאות אינה מקבלת חציון, ושינוי נרשם רק כששני חצאי השנה עברו 25 עסקאות - מתחת לזה החציון זז מפני שנמכרו דירות אחרות, לא מפני שהמחירים השתנו.
| המהדורה שהסתיימה ב | עסקאות | המחיר החציוני למ״ר | השינוי במחיר יחסית ליוני – נובמבר 2025 | הכותרת שנרשמה |
|---|---|---|---|---|
| דצמבר 2025 | 245 | 16,888 ₪ | -1% | במרום כנען - איביקור עסקאות הדירות עלו ב-100%, בהכשרת היישוב ירדו ב-46% |
| יוני 2025 | 202 | 17,009 ₪ | +1% | במרום כנען - איביקור עסקאות הדירות עלו ב-55%, בנוף הכנרת ירדו ב-33% |
| דצמבר 2024 | 190 | 16,850 ₪ | +1% | בשיקמה עסקאות הדירות עלו ב-75%, בהכשרת היישוב ירדו ב-36% |
| יוני 2024 | 216 | 16,656 ₪ | +5% | ביצחק רבין עסקאות הדירות עלו ב-67%, בשיקמה ירדו ב-33% |
| דצמבר 2023 | 246 | 15,900 ₪ | 0% | בשיקמה עסקאות הדירות עלו ב-100%, בקריית האמנים ירדו ב-50% |
| יוני 2023 | 268 | 15,976 ₪ | +13% | עסקאות הדירות בצפת ירדו ב-60% בינואר – יוני 2023 מול יולי – דצמבר 2022 |
| דצמבר 2022 | 672 | 14,094 ₪ | +4% | בקריית האמנים עסקאות הדירות עלו ב-205%, בדרום ירדו ב-44% |
| יוני 2022 | 439 | 13,493 ₪ | +19% | התמונה בצפת משתנה כשמפרידים את הבנייה החדשה מהשוק הוותיק |
| דצמבר 2021 | 304 | 11,300 ₪ | — | 304 עסקאות דווחו בצפת ביולי – דצמבר 2021 |
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול יוני – נובמבר 2025, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם יוני – נובמבר 2025 החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2026-05-28 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
| רישיונות כריתה של פקיד היערות | 2025-02-04 – 2026-09-07 | דו״ח היענות הרשות |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן ששת החודשים המסוכמים כאן אינם מסתיימים היום.
עודכן: 2026-09-16.
עוד על צפת
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · מהדורות קודמות · חדשות הגליל · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.