ישיבת משנה לתכנון ובנייה - היתרים מס' 10 · סדר יום חלק א' - שוטף

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - היתרים
תאריך: 24/07/2001
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

- 1 -

סדר יום לועדה מתאריך - 01/07/2024 - כה סיוון תשפ"ד

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2024/10

מספר בקשה 2023/0103.00

מספר סידורי 7

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים + מסחר

מהות בקשה בניין מגורים, מסחר ומשרדים בן 10 קומות, סה"כ 45 יח"ד.

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות

הכשרת עבירה לא

המבקש חברה ללאסתתמאר וללעקאר בע"מ אל יאבוס יון

עורך הבקשה אדריכל אבו גנאם מחמד

מתכנן השלד סלאח נתשה

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

דרך שועפאט , שועפט .

גוש חלקה בשלמות

30559 10 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

3000ב תחילת תוקף 18/07/1991

3456א תחילת תוקף 02/08/1999

726851 תחילת תוקף 03/10/2020

8593 תחילת תוקף 30/01/2004

תאור הבקשה

בשכונת שועפאט, על תוואי הרכבת הקלה בין רחובות דרך שועפאט ואום אל עמד מבקשים היתר עבור בנין מגורים בן 10 קומות מעל 7 קומות ת"ק, הבניין משלב 2.5 קומות מסחר, 2 קומות משרדים ו-6 מגורים, סה"כ 45 יח"ד,

בקשה לחפירה הוגשה בתיק 23/103.1 ונדונה בר"ר בתאריך 02.05.24 מסמכי התב"ע :

- 2 -

תב"ע 726851 הופקדה בתאריך 15.07.2020 ואושרה בתאריך 03.10.2020 התכנית כוללת תשריט תקנון ונספחים

סעיף סטייה ניכרת 4.1.2ג': קווי הבניין, מס' הקומות, קומת הקרקע תשמש מסחר ותעסוקה, ניוד זכויות ושלביות הביצוע

פרסום

בפתיחת הבקשה פורסמה הקלה לתוספת קומות מתחת לכניסה הקובעת לעמידה בתקן החניה ובהתאם לתקנות.

עד תום מועד להגשת התנגדויות לא הוגשו התנגדויות.

פירוט המוצע בבקשה

קומת כניסה: בקומה זו מוצעת קומת מסחר מלאה. הכניסה אל הקומה היא מכוון "דרך שועפת" על

ציר הרכבת הקלה.

מזרחית לקומה מוצע ובתוך קווי הבניין מוצע חדר אשפה דרומית לקומה מוצעת רמפת ירידה לחניה מכוון רחוב פנימי אום אל עמד מדרום וממערב מוצע שצ"פ בהתאם לתשריט התב"ע הכולל מדשאות.

קומה :1 מוצעת קומת מסחר מלאה

קומה 2 ו-3 : מוצעת קומת משרדים מלאה

קומה 4 עד 7 החל מקומה זו מוצע קומת מגורים, סה"כ 8 יח"ד בקומה עם מרפסות. הפתרון המיגוני המוצע הוא ע"י 2 ממ"קים.

קומה :8 מוצעות 8 יח"ד, מתוכן, 3 מיח"ד מהוות דירות דופלקס לקומה הבאה.

קומה 9 : מוצעות 5 יח"ד בקומה וכן 3 יח"ד כהמשך לדופלקס.

גג: מוצע גג בטון שטוח מחדר המדרגות. ע"ג הגג מוצעים חדרים טכניים – יידרש לבטל.

קומה -1 : מוצעת קומת מסחר ומחסנים וכן המשך הירידה לחניה קומה -1 : מוצעת קומת מסחר ומחסנים וכן המשך הירידה לחניה קומה -2 עד קומה :-6 מוצעות קומות חניה מלאות.

- 3 -

סטייה ניכרת

סעיף .4.1.2ג' קובע הוראות סטיה ניכרת:

להלן פירוט לנושאים :

קווי בניין – סטיה ניכרת

סעיף .4.1.2ג'(א): " קוי הבנין המפורטים בתשריט התכנית הינם מחייבים, צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין קו הבנין יחשב כסטיה ניכרת"

הבניין מוצע בתחום קווי הבניין המותרים. יש לסמן קווי בניין בתיאום בוחן הרישוי מוצעת חריגה של 0.55 מ' מתחום קווי הבניין עבר מסתור כביסה: מותר על פי תקנות בניה במרווחים מסתור כביסה סטיה של עד 0.75 מ' מקווי הבניין.

מס' הקומות – סטיה ניכרת

סעיף .4.1.2ג'(ב): "מס' הקומות המירבי בתכנית זו הינו מחייב וכל הגדלה שלו תחשב כסטיה ניכרת"

מוצעות : 10 קומות ע"ק + קומת שירות בגג. מעל 6 קומות ת"ק מותר: 10 קומות מעל 5 קומות ת"ק.

פורסמה הקלה לתוספת קומות מתחת לכניסה הקובעת לעמידה בתקן החניה ובהתאם לתקנות.

נספח הבינוי מציג 3 קומות מסחר: בקומה -1 , בקומה א' וכן במפלס קומת הקרקע בתכנית הפיתוח.

בהתאם לכך הקומה הנוספת המוצעת היא עבור חניה והינה אפשרית.

יש לצמצם את הקומה הטכנית בגג.

שימוש קומת הקרקע – סטיה ניכרת

סעיף .4.1.2ג'(ג): "קומת הקרקע בחזית המשיקה לציר הרק"ל תיועד לשימוש מסחר/תעסוקה הוראה לא יותר ניוד זכויות משטחים שאינם למגורים, לרבות מרפסות, לשטחי מגורים וכל סטיה מהוראה זו תיחשב סטיה ניכרת. – מוצע כמותר.

שלביות הביצוע – סטיה ניכרת

סעיף .4.1.2ג'(ה): "שלביות ביצוע בסעיף 7.1 הינו מחייב וכל סטיה מהוראות אלו תיחשב סטיה ניכרת."

סעיף 7.1 קובע כי :

הבניה תבוצע בהינף אחד – לא תותר בניה בשלבים – ייקבע כתנאי בהיתר.

- 4 -

תנאי להיתר יהיה אישור תכנון השטח הציבורי מול מהנדס העיר או מי מטעמו תנאי להיתר איכלוס יהיה גמר פיתוח השטח הציבורי בפועל גובה המבנה

מוצע: +32.08 = 834.08 מותר: 37.29 בהערה 3 לטבלה : מעל גובה זה יותר חדר מכונות וחדר

יציאה לגג. גובה סופי: +36.20=838.20

יידרש לבטל את הקומה הטכנית.

מפלס ה-0.00

מוצע: 802.02 נספח הבינוי מציג גובה: +801.60 הפרש של 0.42 גובה קומת הקרקע/מסחר משתנה בהתאם לטופוגרפיה הקיימת. סעיף .4.1.2א'4 : "מפלס הכניסה למבנה יקבע בהתאם למפלס הדרך הסמוכה על מנת להבטיח נגישות לשימושים הציבוריים המיועדים בו. "

מס' יח"ד ותמהיל

מוצע: 45 יח"ד מותר: 45 יח"ד

הערה 2 לטבלה: " %20 מיחידות הדיור יהיו קטנות בשטח של עד 80 מ''ר. "

מוצעות 8 יח"ד העומדות בהוראה זו יש להוכיח כי מתוכננת עוד יח"ד העומדת בהוראה.

שטחי בניה

סטיה ניכרת: סעיף .4.1.2ג'(ד): "לא יותר ניוד זכויות משטחים שאינם למגורים, לרבות מרפסות,

לשטחי מגורים וכל סטיה מהוראה זו תיחשב סטיה ניכרת."

סעיף .4.1.2א':2 " תותר המרת עד %25 משימושי המגורים בתכנית לשימושי מסחר/תעסוקה."

עיקרי ע"ק

מגורים מוצע+מרפסות: 5264.37 מ"ר מותר: 5850 מ"ר נותרו: 585.63 מ"ר (ילקח לטובת שטח שירות למגורים)

מסחר מוצע: 1664.44 מ"ר מותר: 2050 מ"ר נותרו: 385.56 מ"ר (ילקח 118.38 מ"ר לחריגה

בשירות עבור מסחר)

- 5 -

משרדים מוצע: 1826.44 מ"ר מותר: 2050 מ"ר נותרו: 223.56 מ"ר (ילקח 7 מ"ר לחריגה בשירות

משרדים ת"ק)

עיקרי ת"ק

מסחר מוצע: 227.97 מ"ר מותר: 1025 מ"ר נותרו: 797.03 מ"ר

שירות ע"ק

מגורים מוצע: 921.73 מ"ר מותר: 450 מ"ר חריגה: 471.73 מ"ר (ילקח משטח עיקרי למגורים)

משרדים מוצע: 157 מ"ר מותר: 150 מ"ר חריגה: 7 מ"ר – יילקח ממשרדים עיקרי ע"ק נותר

מסחר מוצע: 203.61 מ"ר מותר: 225 מ"ר נותרו: 21.39 מ"ר

שירות ת"ק כללי מוצע: 6478.76 מ"ר מותר: 6800 מ"ר

מרפסות מחושבות בשטח עיקרי – אין הוראה בטבלה 5 לעניין מרפסות.

פירים – לא במרכז הקומה אלא בצמוד לחדרי המדרגות ולחללים המשותפים.

זיקת הנאה

סעיף .4.1.2ח' קובע הוראות לעניין זיקת הנאה:

"א.השטח המסומן בתשריט כשטח עם זיקת הנאה למעבר רגלי הינו ללא מגבלה כלשהי. להבטחת האמור לעיל תרשם הערה בספרי המקרקעין על ידי מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, כתנאי למתן היתר בניה בשטח.

ב.שטח זה יפותח כמעבר להולכי רגל על ידי מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, בהתאם להנחיות העיריה ובפיקוחה וכחלק בלתי נפרד מביצוע הבניה בשטח."

מוצגת זיקת הנאה, עם מדרגות גישה, יש לבחון אפשרות לפתרון נגישות למעבר הולכי רגל לאזור זה מסחר

סעיף .4.1.2ט' קובע הוראות לעניין מסחר:

- 6 -

1. שימושים מסחריים בקומת הקרקע יהיה מחייב ובזיקה רציפה לרחוב. – מוצע כמותר

2. תכנון פרטי החזית המסחרית, לרבות שילוט, יהיו בהתאם להנחיות המרחביות של עיריית

. ירושלים ולהוראות חוק העזר לירושלים שילוט התש"מ 1980

3. גובה קומת מסחר יהיה בהתאם להוראות המרחביות של עיריית ירושלים. – יידרש לתאם מול

אדריכל העיר

4. השימושים בקומה זו יהיו בכפוף לאישור מח' לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים. – יידרש לתאם מול

איכות הסביבה.

5. פתרון הבינוי יחייב הפרדה לכניסת הולכי רגל בין המסחר לשימושים השונים במבנה. – בתוך לובי

הכניסה למבנה מוצעים אזורים נפרדים לכניסה למגורים.

6. יינקטו אמצעים למניעת מטרדים הדדים בין שימושי המסחר והמגורים בנושאי רעש, ריחות,

איכות אויר, פסולת ומיחזור.

7. מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גג המבנה. ניתן יהיה לקבוע מיקום

אחר בתיאום מראש ובאישור המחלקה לאיכות הסביבה ובהתאם להנחיותיה שצ"פ

סעיף 4.2.2ב' הוראות מיוחדות : "1 בשטח המסומן בתשריט בהוראות מיוחדות, יותר באופן זמני מעבר ציבורי לכלי רכב בתוואי הדרך הקיימת וזאת עד לסלילת הדרך המאושרת מס' 101 צפון מערב."

-2 עם גמר סלילת הדרך , יבוטל מעבר לכלי הרכב והשטח ישמש לכיכר עירונית. – יירשם כתנאי בהיתר.

ניהול מי נגר

סעיף 6.3 קובע כי "יוותרו לפחות %20 שטחים חדירי מים מתוך שטח המגרש הכולל..." – יש להציג תכסית שטח חלחול מי נגר

מימוש התכנית

סעיף 7.2 א': " תוקף זכויות הבניה המוקנות בתכנית הוא למשך 7 שנים מיום כניסתה של התכניות לתוקף". – התב"ע נכנסה לתוקף ב – 03.10.2020

- 7 -

מחסנים

מוצעים מחסנים עבור מסחר בלבד.

אישורים שהתקבלו

איכות הסביבה

התקבל אישור מתאריך 02.05.2024

מי נגר – שפיכה חופשית מחוץ לגבולות המגרש אסורה .

מעבים – תכנון מעבים יהיה במסתור או על הגג בלבד .

אקוסטיקה וקרינה

שנאים –תוכנן חדר שנאים של חברת חשמל בקומה -.2 הוצג אישור של חברת החשמל מיום 14/02/2023 שתחנת השנאים תבנה על פי היתר הקמה והפעלה לסוג מס'''' 103 של המשרד להגנת הסביבה.

הוצג אישור של המשרד להגנת הסביבה לבניית תחנת השנאים.

בחללים/חדרים/מחסנים הנמצאים בצמוד לתחנת השנאים ומתחתיה לא יעשה שימוש של קבע לרבות שימוש זמני של בני אדם.

.2אקוסטיקה –מצורף דוח אקוסטי הכולל נספח גנרטור מאת "acoustics eba"מתאריך 27/07/2023 מאושר ע"י אלכס גרצמן במחלקה .

המסמך אושר על ידי אלכס גרצמן 31/3/2024

- 8 -

בוחן איכות הסביבה

מעבים -מצורפת תכנית מיזוג המציגה כי תכנון מעבים למסחר ומשרדים יתוכנן במפלס הגג +.32.08 עבור המגורים תכנון המעבים ימוקם במסתור לכל גובה המבנה.

גנרטור –מצורפת תכנית מיקום גנרטור בגג והתחייבות חתומה ע''''י יזם לשעת חירום בלבד.

מסחר –מצורפת תכנית מסחר המציגה מיקום מפריד שומן בקומת הקרקע+ פירי מנדוף עד לגג המבנה.

מי נגר –מצורפת תכנית מי נגר, תוכננו פתרונות לוויסות בתחום המגרש כגון מאגרי השהיה ושטחי גינון, עודפים ינוקזו למערכת ניקוז עירונית בלבד.

אוורור חניון –מצורפת תכנית אוורור ,מאושרת ע"י ניר מרגלית במחלקה.

אוורור כל קומות החניון נפלט לגובה גג המבנה.

שפ"ע

התקבל אישור מתאריך 12.05.2024 :

תנאי להיתר- אישור תוכניות סופיות מול המחלקה

תברואה

45 יחידות דיור ומסחר

3 מוטמנים ומכבש קרטונים

מכתב התחייבות

בשלב קבלת טופס 4 תשלום עבור המוטמן והמכבש קרטונים אדריכל העיר

התקבל מתאריך 27.05.2024

תנאים: תנאי ליציקת תקרת חניון עליונה יהא אישור סופי של אדריכל העיר לתוכנית פיתוח ועיצוב הבניין

הערות תכנוניות

- 9 -

.נפח הבניה

1.1

.יש לתכנן את חדר האשפה כחלק ממסת המבנה ולא כפי התכנון המוצע כעת 1.2

.להציג תכנון רחב יותר של חדר הטרפו - פתח חדר הטרפו הפונה אל הרחוב אינו מקובל יש להצחע פתח איו ורו עילי.

.מפגש עם הקרקע

2.1

.להציג הקשר סביבתי רחב יותר- כ 10 מטר מגבול תכנית. בתכנית הפיתוח ובחתכים /חזיתות.

2.2

.מיקום גמל המים אינו מקובל.

2.3

.יש להציג פיתוח מפורט של המדרכה- גבהים ,מפ לסים, נטיעות עצים.

2.4

.יש להציע יותר עצים חדשים -נטיעת עץ לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי.

.פרטי חזית

3.1

.קירות התמך לא יעלו על גובה 3 מטר לכל היותר.

.גג המבנה

4.1יש למקם את כל דודי השמש בגג העליון ולא כפ י שמ וצע כעת- יש לתכנן מעקה גג

- 10 -

המסתיר את דודי השמש

.חומרי גמר

5.1

.אבן: חומר החיפוי העיקרי של הבניין יהיה באבן טבעית או מלאכותית בעלת מאפיינים "ירושלמיים"- לא בהירה/לבנה/כהה מדי, לא הומוגנית מדי )בעלת גוונים/עורקים וכד'(, בעיבוד/סיתות בדרגת מוסמסם ומעלה. יש להציג פרטים אדריכליים טיפוסיים.

5.2

.זכוכית: יש לפרט מאפיינים ולעמוד בעקרונות כדלהלן-

27/05/2024

י"ט אייר תשפ" ד

חוות דעת אדריכל העיר לבקשה להיתר בניה

5.3

.מעבר אורtl ( (- מינימום %50 , רפלקטיביות ) -) rleמקסימום %20 , מעבר אנרגיה/חום -) te ( מקסימום %25

5.4

.גוון זכוכית ניטרלי ככל האפשר )על בסיס אפור(, בהתאמה/השתלבות לגווני רכיבי החזית האטומים

5.5

.אלומיניום/פרזול: גימור מט בלבד )לא מבריק(. צבעים כהים. לציין צבע ומספר קטלוגי של צבע. להציג פרטים עקרוניים.

יידרש אישור סופי של מח' אדריכל העיר

- 11 -

חניה

התקבל אישור מתאריך 11.06.2023

אין התנגדות לתכנית

מוצע 105 מ"ח עבור 45 יח"ד חדשות, 2,050 מ"ר עבור מסחר 2,050 מ"ר עבור משרדים + 4 מ"ח לרכב תפעולי

בכפוף לאישור מחלקת דרכים

תנאי לטופס 4 - אישור רשות תמרור

יועץ התנועה - אינג' סעד אל לטיף

בתאל11/06/2023

דרכים

התקבל מתאריך 03.07.2023

תיק שוחרר על סמך תכנית מאושרת ע"י צוות בקרת תכנון תנועה ובכפוף לתכנית תנועה ( מדרכה )בצד רחוב אום אל עמד שתאושר ע"י מחלקת תנועה ( ירדן עוזרי ) ובתאום עם אגף שפ"ע ,מחלקת גננות. תנאי להוצאת היתר בניה הינו קידום תיק חפירה מסי .2023/103.01תנאי לטופס 4 הינו בניית גדרות בגבולות חלקה חוקיים, ביצוע חיבור בכניסה לחניה לפי דרישות מחלקת תנועה .

מחלקת המאור באגף שפ"ע

התקבל מתאריך 29.05.2023 : "יש לאשר תוכניות תאורה במחלקת המאור."

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 17/06/2024

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים ובתנאים

חוות דעת תכנונית 17/06/2024

חוות דעת תכנונית

- 12 -

מס' תכנית שחלה בחלקה:

8593

תחילת תוקף:

30/01/2004

ייעוד הקרקע:

בתאריך 02.05.24

הבקשה כוללת הקלה לתוספת קומה ת"ק.

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית, יידרש להעלות את שטחי הבניה הסופיים בתיאום עם בוחן הרישוי וכן תיקון בהתאם לתיאור הבקשה

השלמת פרסום 02/05/2023

לפי סעיף 149 תוספת קומות מתחת לכניסה הקובעת לעמידה בתקן החניה לחוק ובהתאם לתקנות.

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

- 13 -

4 אישור שירותי הכבאות

5 אישור משרד הבריאות

6 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 7 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 8 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - בקרה מרחבית 9 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 10 תשלום אגרת בניה

11 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

12 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

13 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

14 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 15 אישור מחלקת הנכסים לפיתוח השצ"פ בתחום הדרך 16 תנאי להיתר יהיה אישור תכנון השטח הציבורי מול מהנדס העיר או מי מטעמו 17 חוו"ד המחלקה למדיניות תכנון

18 אישור סופי של שפ"ע

19 יידרש אישור סופי של מח' אדריכל העיר

20 תנאי להוצאת היתר בניה הינו קידום תיק חפירה 21 יש לאשר תוכניות תאורה במחלקת המאור

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

- 14 -

סדר יום לועדה מתאריך - 01/07/2024 - כה סיוון תשפ"ד

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2024/10

מספר בקשה 2024/0078.00

מספר סידורי 8

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש, חפירה ומילוי

מגורים + מסחר, מגורים, בית מלון, משרדים, מסחר, בנין

שימוש עיקרי

ציבורי

(מידטאון ירושלים- תא שטח )2 בקשה להקמת שני מגדלי

מהות בקשה מגורים סה"כ 40 קומות מעל קומות מסד והיתר שינויים

לקומות המרתף 692 יח"ד

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש מידטאון ירושלים ישראל קנדה בעמ

עורך הבקשה אדריכל כסיף מרדכי יעקב

מתכנן השלד מהנדס דוד מהנדסים טומי קרגולה

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

יפו 8 , מרכז העיר

גוש חלקה בשלמות

30107 168 לא

30107 172 לא

30107 171 לא

30107 169 לא

30107 170 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

195875 תחילת תוקף 22/07/2017

958025 תחילת תוקף 22/05/2023

תאור הבקשה

- 15 -

במתחם בי"ח שערי צדק הישן, במגרשים התחומים בין רחוב יפו מצפון, רחוב שערי צדק ממזרח, רחוב שמואל ברוך

מדרום, ומתחם בליליוס ממערב, דרומית לקו הרכבת הקלה מבקשים במסגרת תכנית 958025 בתא שטח 2 :הקמת שני מגדלי מגורים סה"כ 40 קומות מעל קומות מסד והיתר שינויים לקומות המרתף, סה"כ 692 יח"ד.

בתא שטח: 3 הקמת 2 מגדלים: מגדל משרדים ומגדל מגורים+מלון, 200 יח"ד לדיור להשכרה ארוכת

טווח+ 200 חדרי מלון ב 40 קומות מעל קומות מסד

סה"כ בפרויקט: 892 יח"ד למגורים (מתוכן 200 יח"ד להשכרה ארוכת טווח) ו-200 חדרי מלון.

היתרי חפירה עבור פרוייקט "מידטאון" במסגרת בקשות 21/111 – 21/111.5 כאשר תיק 21/111.5 בסטטוס סגירת תיק להיתר.

מסמכי התב"ע :

במקום חלה תכנית 958025 אשר הופקדה בתאריך 17.01.2023 ותחילת תוקף בתאריך 22.05.2023 התכנית כוללת תשריט תקנון ונספחים.

סעיף סטייה ניכרת: מיקום והיקף שטחי המסחר לאורך זיקת ההנאה בהתאם לנספח הבינוי, הסבת השימושים בבניין לשימור לשימוש אחר, ניוד שטחים מתת הקרקע לעל הקרקע למעט שטחי מבנים ומוסדות ציבור, הוראות ההפקדעה בסעיף ,6.1.24 דיור להשכרה כקבוע בסעיף 6.25 , סעיף 6.1.24 שטחי ציבור

אישור הועדה המחוזית

סעיף 6.4.24 קובע כי : "תנאי למתן היתר בניה לבינוי מעל הקרקע הוא אישור היתר בניה ע"י הועדה המחוזית

לתכנון ובניה."

התקבל אישור הוועדה המחוזית מתאריך 15.05.2024 לנספח העיצוב המצורף. (סרוק בארכיב האופטי)

פרסום

לא בוצע הליך פרסומי בפתיחת התיק.

- 16 -

פירוט הבניה המוצעת

קומות המסד

קומת הקרקע מתוכננת כקומת מסחר בחזיתות הפונות אל השטחים הציבוריים. להלן פירוט לקומת הקרקע על פי מפלסי הבניה:

קומת קרקע א' מפלס +803.00 : בקומה זו מוצעים שטחי מסחר בחזית הפונה לכוון הכיכר העירונית בפינת הרחובות שערי צדק ושמואל ברוך. מוצע שביל מעבר בין המבנים.

קומת קרקע ב' מפלס +806.00 : המשך של קומת הקרקע במפלס טופוגרפי שונה – לאורך החזיתות בבנייני המגורים מוצעים שטחי מסחר .

כניסה למגורים מגדל מזרחי: בין שטחי המסחר בבניין המזרחי מוצע שביל גישה ללובי המגורים

כניסה למגורים מגדל מערבי: מוצעת כניסה ע"י שביל גישה מכוון רחוב שמואל ברוך או לחלופין בין

המעברים של שטחי המסחר.

קומת קרקע ג' מפלס +810.00 : תא שטח :3 מוצע המשך שביל הגישה המוביל אל רחוב יפו.

במגדל המגורים והמלון שבתא שטח 3 :מוצעים המשך שטחי המסחר. הכניסה למגורים מוצעת מכוון רחוב יפו

הכניסה למלון מוצעת מזרחית מכוון רחוב יפו. מרכז הקומה מתוכנן עבור מעליות חדרי מדרגות וחדרים טכניים

ביתר הקומה מוצע חלל כפול.

קומת קרקע ד' מפלס +812.00 : תא שטח :3 מוצעים המשל חזיתות המסחר. במגדל המשרדים מוצע: לובי כניסה לבניין המשרדים, במרכז הקומה מוצעות מעליות וחדרי מדרגות. בחזית הקדמית לכוון רחוב שמואל ברוך/שז"ר מוצעים שטחים למבני ציבור – כיתות לימוד.

קומת גלריה מסחר: מוצעת קומת גלריה עבור המסחר במבנה המגורים/מלונאות שבתא שטח .3

יידרש לעמוד בתקנות הנוגעות לגלריה

24/78 – תא שטח :2

כללי:

בתא שטח 2 מוצעים 2 מגדלים: מזרחי ומערבי הממוקמים על קומות מסד משותפות הגישה אל מגדלי המגורים מתוך 6 מעליות וחדר מדרגות.

הפתרון המיגוני המוצע הוא ע"י מרחבים מוגנים משותפים בקומות העליונות.

- 17 -

קומות החניון:

קומות החניון אושרו בהיתר 21/111.5 ובמסגרת בקשה נוכחית הן כוללות את חלקו המזרחי של תא שטח :1

קומה ,-6 ,-5 -4 : קומות חניון מלאות

קומה -3 : קומת חניון. מדרום מוצעים מבני ציבור חלל תרבות עם מעבר מבית הספר, מוצע אולם ספורט, חדרי שירותים וכו'.

קומה -2 : קומת חניון. ממערב מוצע אזור טכני, מוצעים מחסנים, מדרום מוצע חלל כפול למבנה המסחר.

קומה -1 : מוצעת הכניסה לחניה מכוון רחוב שמואל ברוך. מוצעות רמפות ירידה לחניון, בתא שטח 3 – מוצעת חצר משק מערבית. מוצעים חדרים טכניים, מוצעים חללים כפולים מקומה -3 . ממזרח בתא שטח 2 מוצעים חדרי אופניים, צפונית מזרחית מוצעים חדרי גנרטור.

בתא שטח 1 צפונית מזרחית מוצעים 3 חדרי טרנספורמציה

תכנית קומה טיפוסית: 4,5,12,13,20,21,28,29 בצדה הצפוני של קומה מוצעות 5 יח"ד ובצדה

הדרומי של הקומה מוצעות 6 יח"ד, מוצעות מרפסות עבור יח"ד. 2 חדרי ממ"ק מוצעים במרכז הקומה

תכנית קומה טיפוסית: 6,7,14,15,22,23,30,31 בצדה הצפוני של קומה מוצעות 5 יח"ד ובצדה

הדרומי של הקומה מוצעות 6 יח"ד, מוצעות מרפסות עבור יח"ד. 2 חדרי ממ"ק מוצעים במרכז הקומה

תכנית קומה טיפוסית: 8,9,16,17,24,25,32,33 בצדה הצפוני של קומה מוצעות 5 יח"ד ובצדה

הדרומי של הקומה מוצעות 6 יח"ד, מוצעות מרפסות עבור יח"ד. 2 חדרי ממ"ק מוצעים במרכז הקומה

תכנית קומה טיפוסית: 10,11,18,19,26,27,34,35 בצדה הצפוני של קומה מוצעות 5 יח"ד ובצדה

הדרומי של הקומה מוצעות 6 יח"ד, מוצעות מרפסות עבור יח"ד. 2 חדרי ממ"ק מוצעים במרכז הקומה תכנית קומה 36 מפלס +941.50 : ב-2 המגדלים מוצעות 2 יח"ד, מוצעות מרפסות גג לכוון החזית הדרומית.

תכנית קומה 37-39 מפלס +952.00 ו+:945.00 ב-2 המגדלים מוצעות 2 יח"ד עם מרפסות. בחזית הצפונית מוצע חדר טכני

תכנית קומה טכנית 40 מפלס +955.50 : ב-2 המגדלים מוצעת קומת שירות בגג הכוללת חדרי משאבות ומערכות ממוקם במרכז הקומה ומצפון

תכנית קומה טכנית 41 מפלס +959.00 : ב-2 המגדלים מוצעת קומת שירות בגג הכוללת מאגרי מים וחדרי מערכות ממוקם במרכז הקומה ומצפון

- 18 -

תכנית גג מפלס +962.50 : בקומה זו מוצע גג עליון וחדר מכונות עברו המעליות של 2 המגדלים 24/79 – תא שטח :3

בתא שטח 3 מוצעים מגדל מגורים מצפון ומגדל משרדים ממערב. מדרום מוצע בינוי עבור מבנה ציבור.

קומת קרקע ד': בקומה זו מוצעת מדרום כניסה לבית ספר (מבנ"צ) מוצע לובי משותף, מוצעות 3

כיתות, חדרי שירותים, לובי המוביל אל המעליות ועוד.

ממערב מוצע לובי למבנה המשרדים.

במבנה הדרומי המוצע עבור מבנה ציבור מוצע בינוי עבור "הרוח החדשה" , הכניסה מדרום מכוון רחוב שמואל ברוך/שז"ר

קומה א':

במבנה הדרומי (מבנ"צ) מוצע המשך הבינוי עבור הרוח החדשה, מוצעות כיתות לימוד משרדים וכו'.

במבנה הצפוני (מגורים/מלונאות) מוצעים חדרי בית מלון במבנה המערבי (משרדים) : מוצע חלל כפול מעל לובי המשרדים, מדרום מוצעות כיתות לימוד , מוצעות חצרות המוגדרות כ"שטחי שהייה", מוצעים חדרים נוספים כגון חינוך מיוחד וחדר מדע וטכנולוגיה.

קומה ב':

המבנה הדרומי (מבנ"צ) והמבנה המערבי (משרדים) מתחברים ע"י גשר – כל הקומה ב-2 המבנים מוצעת כהמשך לבית הספר, בקומה מוצעים חדרי כיתות, חדרי מורי, חדר מחול, חדר טכנולוגיה ועוד.

מוצעים "שטחי שהייה" המהווים חצרות לשימוש מבני ציבור.

קומה ג': - קומת המסד האחרונה.

במבנה הדרומי (מבנ"צ) מוצע אזור טכני פתוח לשמים וכן, חצר הממוקם מעל הגג.

במבנה הצפוני (מגורים/מלונאות) בקומה זו מוצעות המשך יחידות מלונאיות, מוצע הגג של קומות המסד אשר מעליו מתוכנן מרפסות גג לחדרי המלון עם ג'קוזי לחלק מהיחידות. ממזרח מוצעת בריכה עבור המלון, מצפון מוצע חדרי שירות עבור הבריכה, מקלחות וכו'.

במבנה המערבי (משרדים) : מוצע המשך לחצר בית הספר ע"ג הגג של קומות המסד, מוצעת כיתת טכנולוגיה.

תכנית קומה 3 עד קומה :12 במגדל המזרחי מוצעים 15 חדרי מלון במגדל המערבי מוצעת קומת משרדים.

- 19 -

תכנית קומה: 13 במגדל המגורים מוצעת קומת שירות למלון הכוללת: חדרי תקשורת, חדרי שירות,

מרכז אנרגיה, חדרי מיזוג אויר למלון.

תכנית קומה 14 עד 36 : במגדל המגורים מוצעות 8 יח"ד בקומה עם מרפסות, בנוסף מתוכננים 2 חדרי ממ"ק משותפים, הגישה אל הקומה מ-4 מעליות ו-2 חדרי מדרגות . במגדל המשרדים מוצעת קומת משרדים מלאה עם 2 חדרי ממ"מ הגישה אל קומות המשרדים מ – 14 המעליות וחדרי המדרגות.

תכנית קומה 37 – +959.20 : במגדל המגורים מוצעות 8 יח"ד בקומה עם מרפסות, בקומה מתוכננים 2 חדרי ממ"ק משותפים במגדל המשרדים מוצעת קומת משרדים מלאה (לא מחולקת) עם 2 חדרי ממ"מ.

תכנית קומה 38 – +963 : במגדל המגורים מוצעות 4 יח"ד בקומה עם מרפסות, בקומה מתוכננים 2 חדרי ממ"ק משותפים במגדל המשרדים מוצעת קומת משרדים.

תכנית קומה 39 – +966.80 : במגדל המגורים מוצעות 4 יח"ד בקומה עם מרפסות, בקומה מתוכננים 2 חדרי ממ"ק משותפים. במגדל המשרדים מוצעת קומה טכנית עבור מערכות מיזוג אויר, חדרי משאבות ומאגרי מים.

תכנית קומה 40 – +970.60 : במגדל המגורים מוצעים מאגרי מים וחדרים טכניים בקומת הגג ויציאה אל גג הבטון השטוח. במגדל המשרדים מוצעים אולמות אירועים. מוצעים אזורי הכנת מזון ואזור חדרי נוחיות.

תכנית קומה 41 - +974.40 : במגדל המגורים מוצעת קומה טכנית במגדל המשרדים מוצע יציאה לגג בטון שטוח. יש לדייק את הקומה עם בוחן הרישוי. האם יש אליה גישה? ריצוף?

תכנית קומת גג +978.90 : במגדל המגורים מוצע מפלס חדר מכונות ובמגדל המשרדים מוצע חדר מכונות כללי

תכנית גג עליון מפלס +983 : במגדל המגורים מוצע גג בטון שטוח, במגדל המשרדים מוצע מערכת מעל הגג

פיתוח

האזור המרכזי בקומת הקרקע שבין ארבעת המגדלים והבניין לשימור הוא הפיתוח הסובב את המתחם, באזור זה מתוכננים אזורי מסחר ומהלכי הפיתוח הנגישים מאפשרים את המעבר מרחוב תחתון שמואל ברוך לרחוב עליון יפו.

יודגש כי קומות הקרקע של המגדלים וכן הבניין לשימור הנן קומות מסחר אשר מייצרות לב אורבני מסחרי.

הכניסה היא מרחוב שמואל ברוך ע"י שביל גישה מדרום מזרח. כמו"כ, לאורך החזית הדרומית מוצעות 3 כניסות נוספות המובילות אל לב שטחי המסחר.

כמו כן, מוצעות 3 כניסות מרחוב יפו, כאשר מכוון רחוב יפו מוצעות כניסות ל-2 מבני המלונאות בתא שטח 3 ובתא שטח .1

בנוסף, מוצע ממערב מעבר ישיר מרחוב יפו לרחוב תחתון ע"י מדרגות גישה. (מכוון בית הקברות)

- 20 -

הפיתוח תואם לנספח העיצוב שאושר על ידי הוועדה המחוזית מתאריך 15.05.2024 (פרט לחדר המדרגות באזור בית הקברות)

סעיף :6.4.11 "תנאי למתן היתר בניה יהא הצגת פתרון להתגברות על הפרש גובה בין מפלס הרחוב לבין מפלס קומת המסחר, בתחום שטח הבניין המוצע"

באישור אדריכל העיר לנושא הבינוי והפיתוח מתאריך :10.06.2024 יש לעדכן את הכניסה לחנייה לפני הפיצול לשיקוע שז"ר - הכניסה צומצמה והודגשה המשכיות הרחוב במסגרת תיאומי היתר שז"ר מזרח .

יש לעדכן את השינוי התנועתי בחתכי הרחוב, לרבות ברחוב הרב שמואל ברוך .

בהתאם לתיאום מול צוות הנוף העירוני יש לבחון תוספת כניסות לרכב נוספות למתחם .

יש לקבל אישור אדריכל העיר לתכנון "הפביליונים" המסומנים ברחוב יפו ובמעברים הפנימיים, התכנון המאושר יוטמע בהרמוניקה הסופית .

יש לתקן ולסמן את זיקת ההנאה במדידה שנקבעה בפאה המערבית של המגרש .

נדרש להציג פירוט ולקבל אישור עבור רכיבים מיוחדים במבנה, כגון מצללות קבועות, גשרים, מעברים עיליים וכו' כגון המעבר בין מתחם הבריכה המתוכנן למסד המגורים שממערב (מתוך היתר )2024/0078 :

תנאי לקבלת היתר יהיה: "יובטח המעבר הציבורי בפאה המערבית של המגרש (בצמוד לבית הקברות)

מרחוב הרב שמואל ברוך לרחוב יפו בהתאם לזיקת ההנאה הקבועה במקום"

יידרש לקבל אישור אדריכל העיר לפיתוח המתוקן בהתאם לזיקות ההנאה הקבועות ולדרישותיו הנוספות.

כמו כן יידרש הצגת תכנית כללית אשר תציג את אזורי זיקות ההנאה ואת המסחר כנדרש בתשריט התב"ע ותוכיח עמידה במותר, התכנית תכלול את כל הכניסות למבנים כולל כניסות למבני הציבור אשר משיקות לקומת הקרקע.

יידרש הצגת זיקת הנאה על תכנית מיוחדת לזיקת הנאה ראש הטופס

תחתית הטופס

סטיה ניכרת

קבועה בסעיף 6.23 לגבי הנושאים הנ"ל:

- 21 -

מיקום והיקף שטחי המסחר לאורך זיקת ההנאה בהתאם לנספח הבינוי, הסבת השימושים בבניין לשימור לשימוש אחר,

ניוד שטחים מתת הקרקע לעל הקרקע למעט שטחי מבנים ומוסדות ציבור, הוראות ההפקעה בסעיף 6.1.24

דיור להשכרה

שטחי ציבור בסעיף 6.1.24

להלן פירוט:

מיקום והיקף שטחי המסחר לאורך זיקת ההנאה – סטיה ניכרת סעיף 6.23.1 : " מיקומם והיקפם העקרוני של שטחי המסחר לאורך זיקת ההנאה יהיו על פי המסומן בנספח

הבינוי. שינוי מהוראה זו ייחשב כסטייה ניכרת."

תשריט התב"ע מציג חזית מסחרית. יידרש להציג תכנית מלאה של שטחי המסחר לכל המגרשים המציגה את מפלסי המסחר המשיקים לקומת הקרקע ולהתאימם במדויק לנדרש בתשריט.

דיור להשכרה – סטיה ניכרת

סעיף 6.25 קובע הנחיות לעניין דיור להשכרה:

דיור להשכרה:

1. תקופת ההשכרה: כל הדירות להשכרה תיקבענה כדירות בשימוש של "דירות להשכרה"

לתקופה של 10 שנים לפחות. יח"ד אלו יחויבו בהשכרה של 10 שנים לפחות, מיום מתן טופס איכלוס, ובתקופה זו לא יותר בהן שימוש של מגורים שלא בשכירות.

2. לפחות %20 מיחידות הדיור תהיינה יחידות דיור להשכרה. כל צמצום ייחשב כסטיה ניכרת.

3. המבנה יהיה בבעלות היזמים במשך כל תקופת ההשכרה. לא ניתן יהיה למכור את הדירות

להשכרה (לרבות שטחי חניה ומחסנים), באופן נפרד או במפוצל או בחלקים, בין במישרין ובין בעקיפין, למעט אם מכירת היחידות האמורות והשטחים המשותפים האמורים הינה לעד 2 גורמים או חברות, ולשם ניהולם כמגורים להשכרה. שימוש בדירות שלא בהתאם לסעיף זה

- 22 -

יהווה סטיה ניכרת.

4. תנאי למתן היתר בניה יהיה רישום הערה לפי סעיף 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום)

תשע"ב 2011 , בדבר ייעוד הדירות להשכרה לתקופה המנויה בס"ק 1 לעיל מיום מתן טופס איכלוס.

5. תנאי למתן היתר בניה יהיה רישום הערת אזהרה בהתאם לחוק המקרקעין בדבר הימנעות

מעשיית עסקה ביחידות הדיור המיועדות להשכרה ובשטחים המשמשים את יחידות הדיור להשכרה (לרבות השטחים המשותפים, החניות והמחסנים) לתקופה המנויה בס"ק 1 לעיל.

6. בכל תקופת ההשכרה ( 10 שנים לפחות), שטחי הבניין אשר יהיו בשימוש מגורים להשכרה,

לרבות שטחי המחסנים והחניות, ינוהלו ע"י חברת ניהול ואחזקה עבור היזמים.

7. בחלוף תקופת ההשכרה, יותר ביחידות הדיור שימוש רגיל של מגורים, וכל ההוראות

המיוחדות לעניין "דיור להשכרה" יבוטלו.

8. כל סטיה מהוראות סעיף זה תהווה סטיה ניכרת.

יידרש לסמן את כל הדירות המיועדות להשכרה "דיור להשכרה"

מוצעות כ-200 יח"ד להשכרה במגדל המבוקש במגרש 3 בבקשה 24/79 המהוות %20 מהמותר בבקשה.

הפרשות מבונות / מבני ציבור – סטיה ניכרת

להלן פירוט לגבי שטחי הציבור המתוכננים בבקשה אשר מוצעים מדרום לכוון רחוב שמואל ברוך:

בתא שטח 2 : שטחי הציבור מוצעים לכוון החזית הדרומית:

במפלס 810 מתוכננים 2 גני ילדים. – יידרש להציג בבירור את הכניסה לגני הילדים מכוון הרחוב.

במפלס 817 מתוכנן מעון יום (בקומה זו משולבות גם יח"ד)

בתא שטח 3 : שטחי הציבור מוצעים לכוון החזית הדרומית ומתוכננים ב-2 אגפים: ממזרח וממערב:

במפלס 803 ממזרח מתוכנן בית כנסת -אשר הגישה אליו מכוון רחוב שמואל ברוך במפלס 803 ממזרח מתוכנן שטח למבנה תרבות

במפלס 803 ממערב מתוכננת כניסה למבנה בית הספר.

- 23 -

במפלס 806 קומות המשך למבנה התרבות

במפלס 812 קומות המשך למבנה התרבות

במפלס 817 קומות המשך למבנה התרבות

במפלס 821 מתוכנן מבנה בית הספר – הגישה מ-2 האגפים היא ע"י גשר מעבר יידרש לסמן את מבנה התרבות כ"מנהל קהילתי"

שטחי שהייה:

שטחי השהייה נדרשו בתיאום עם מבני ציבור. שטחים אלו לא יחושבו במניין זכויות הבנייה בהתאם להערה ()5 מתחת לטבלה.

כל שטחי השהייה המוצגים בבקשה זו יש לאפשר גישה פתוחה ובאופן מלא לחלקים אלו – ולא ע"י קירות או דלתות וללא שימוש נוסף. בשטחים אלה יצוין המונח: "שטח שהייה בלבד וללא פונקציות נוספות". יידרש תיקון מול בוחן הרישוי.

סעיף 6.23.2 קובע סטיה ניכרת : "לא תתאפשר הסבתם של השימושים בבניין לשימור לשימוש אחר, וזאת על- מנת להבטיח את שמירת אופי הבניין והשימוש העתידי בו. שינוי בהוראה זו ייחשב כסטייה ניכרת"

סעיף :6.1.24 "בשטחים המסומנים בנספח הבינוי בצבע חום המצויים בקומות המרתף והמסד של תאי

שטח מס' 2 ו -3 לכיוון רח' שמואל ברוך, יותר שימוש לצרכי חינוך רווחה ותרבות בלבד בהיקף של 10,880 מ"ר ובהתאם למפורט להלן:

5,440 מ"ר לבית הספר הכולל 18 כיתות ואולם רב תכליתי וכן 2,700 מ"ר שטח חוץ לבית הספר.

1000 מ"ר לאולם ספורט אשר ימוקם בקרבה למוסד החינוך ולשטחי התרבות/מנהל קהילתי, 440 מ"ר למעון יום ( 3 כיתות) וכן 305 מ"ר שטח חוץ לכיתות מעון היום, 1,400 מ"ר לשלוחת מתנ"ס, 2,000 מ"ר לצרכי תרבות, 270 מ"ר עבור שני גני ילדים ושטח חצר של 175 מ"ר לכל גן ילדים, 330 מ"ר עבור בית כנסת.

שטח זה מיועד להפקעה ויחולו עליו הוראות סעיף 6.16 להלן.

הוראה זו הינה מחייבת וכל סטייה משימוש זה תהא סטיה ניכרת.

- 24 -

סעיף :6.1.25 " בחצרות של גני הילדים ומעונות היום, אשר מתוכננות להיות מקורות במלואן, גובה החצרות

יהיה שתי קומות (בין 6.5-7 מ' לכל הפחות). תיאסר סגירה של חצרות אלו."

סעיף 4.2.2א'(ב): "יותר שינוי במיקום השטחים הציבוריים המסומנים בנספח הבינוי בתיאום ובאישור מהנדס

העיר או מי מטעמו."

התקבל אישור אגף מבני ציבור: "מאושר לדיון 26.5.24 .1תנאי להיתר יהיה תיאום סופי של שטחי ציבור ותכנון פנים ותיאם מיקום החניות הציבוריות מול אגף למבני ציבור .2תנאי להיתר יהיה חתימה על הסכם פיתוח מול כלכלה אורבנית" – התוכניות תואמות במדויק לאישור.

מותר עיקרי למבנה ציבור: 6304 מ"ר ע"ק +2400 מ"ר ת"ק = 8704 מ"ר

מותר שירות למבנה ציבור: 1576 מ"ר +600 מ"ר = 2176 מ"ר

מוצע שטחי בניה עיקרי בתא שטח 2 – :24/78 2027.60 מ"ר בתא שטח 3 – :24/79 4463.51 מ"ר סה"כ: 6491.11 מ"ר

יידרש לעמוד בשטחי מבני ציבור בהתאם לקבוע בתב"ע.

שטחי בניה

סעיף 6.23.2 קובע סטיה ניכרת: " לא תתאפשר הסבתם של השימושים בבניין לשימור לשימוש אחר, וזאת על- מנת להבטיח את שמירת אופי הבניין והשימוש העתידי בו. שינוי בהוראה זו ייחשב כסטייה ניכרת."

סעיף 6.23.3 קובע סטיה ניכרת: "לא יותר ניוד שטחים מתת הקרקע אל מעל הקרקע למעט שטחי מבנים למוסדות ציבור.

סטייה מכך תיחשב כסטייה ניכרת."

שטחי הבניה ייערכו בתיאום עם בוחן הרישוי ובהתאם לטבלה 5 לתקנון התב"ע.

- 25 -

גמישות

סעיף :6.1.4 "יתאפשר ניוד של שימושים, שטחי בנייה ויחידות דיור בין תאי השטח"

מכוח סעיף זה מתוכנן שטח למבני ציבור בתא שטח .2 גובה הבניה ומס' הקומות

טבלה 5 לא קובעת את גובה הבניין המותר

בהוראות התכנית סעיף 2.2.5 : "קביעת גובה מבנים עד 40 קומות, לא כולל קומות טכניות וקומות תת"ק."

גובה הבניין יהיה נגזרת של מס' הקומות.

הערה (:)7 "בניינים :3-4 40 קומות מעל כניסה קובעת- לא כולל קומות טכניות - הבינוי המרקמי לא יעלה על 3 קומות."

סעיף 6.1.7 :" יותרו 2 קומות טכניות בכל מגדל"

סעיף 6.1.8 :" הקומות הטכניות לא יכללו בסך השטחים בתכנית ובמניין הקומות."

מוצע בתיק 24/79 תא שטח :3 במגדל המשרדים: 39 קומות כולל קומה טכנית. מגדל המגורים: 40 קומות כולל 2 קומות טכניות, אחת עליונה ואחת בין קומות 14 ל-.15 מוצע בתיק 24/78 תא שטח :3 ב-2 המגדלים: 40 קומות כולל קומות טכניות, מעל 4 קומות בניה מרקמית/מסד

סעיף 6.1.9 : "תותר הגבהת מעטפת הבניין בחזיתות להסתרת המערכות/ המתקנים הטכנים." –

בבקשה 24/79 מגדל המשרדים מוגבה ב-7 מ' במגדל המגורים הוא מוגבה ב- 6.60 מ'

יידרש לתקן את החתכים והתכניות בתיאום עם בוחן הרישוי ולעמוד בגובה הקומות כנדרש.

מיקום / קווי בניין

סעיף 6.1.10 : " תותר הבלטת אלמנטים קונס'/ אלמנטי הצללה מעבר לקווי בנין המסומנים בתשריט"

סעיף 6.1.11 : " תותר הבלטת מרפסות גם מעבר לקווי תאי השטח."

המבוקש בבקשה מוצע בתחום קווי הבניין המותרים.

מגדל המשרדים המוצע בתא שטח 3 מעוצב באופן כזה שבקומות העליונות תכסית הקומה מתרחבת וחורגת בקווי הבניין הע"ק המערבי – מותרת החריגה לפי סעיף 6.2.1.3 : " .3 קו בניין עילי- קו בניין לקומות המגדל. ניתן יהיה לחרוג עד 3 מטר מקו בניין מערבי הגובל בבית העלמין בהתאם לאמור בסעיף 6.1.14 לעיל."

- 26 -

יידרשו תיקונים/דיוקים בתיאום בוחן הרישוי (חתכים בתא שטח )2 מס' יח"ד

בטבלה 5 מותר: מגרש :2 800 יח"ד. מגרש :3 מותר 200 יח"ד במגרש 3 בקשה 24/79 : מוצע 200 יח"ד (להשכרה) במגרש 2 בקשה 24/78 : מוצע 692 יח"ד סעיף ג' מתחת לטבלה: "יתאפשר ניוד שימושים, שטחים ויחידות דיור בין תאי שטח 2 ו -3 , בתנאי ששטח המגורים לא יעלה על %50 מסך שטחי הבנייה."

תמהיל יח"ד

הערה ז' לטבלה: "לפחות %20 מיחידות הדיור תהיינה יחידות דיור קטנות ששטחן לא יעלה על 80 מ"ר (עיקרי + שירות). כן יקבע כי לפחות %20 מיחידות הדיור תהיינה להשכרה ארוכת טווח"

יש לצרף טבלת מאזן יח"ד

יידרש לסמן על גבי הדירות עצמן "יחד להשכרה ארוכת טווח". וכן לסמן על %20 מיח"ד שהן דירות הקטנות מ-80 מ"ר.

חניון וכניסה לחניון

סעיף 6.1.12 : "מיקום הכניסות והיציאות לחניון התת קרקעי ייקבע לעת מתן היתר בנייה וניתן יהיה לשנות אותן באישור מהנדס העיר".

מוצגת רמפת כניסה לחניה דרומית למבנים ובתחום תא שטח 3 - יידרש להציג אותה במדויק ובתכנית נפרדת בתיאום עם בוחן הרישוי

נגישות

סעיף :6.1.13 "תתוכנן רחבת היערכות בשטח המשותף בסמוך אל הכניסות ליחידות הדיור המתוכננות

באופן שיתאפשר תמרון לאדם המתנייד בכיסא גלגלים בכניסה ויציאה מהדירה, בהתאם לת"י"

יידרש לעמוד בהוראות הסעיף

- 27 -

גגות ירוקים

סעיף :6.1.16 "גגות הבניינים המרקמיים בתאי שטח 2,3 יהיו גגות ירוקים או גגות חיים. תכסית הגג הירוק/החי תהייה בגודל של %70 משטח הגג ואדמת הגג תהייה בעומק מינימאלי של 30 ס"מ"

יידרש להציג את הגגות הירוקים בתכנית נפרדת

כמו כן, נדרש אישור איכות הסביבה ואדריכל העיר לגגות הירוקים.

תצפית

סעיף :6.1.22 " תותר בניית קומת תצפית מעל גג המשרדים. קומה זו לא תחושב במניין הקומות ושטחי הבינוי לא יעלו על 100 מ"ר."

יידרש להציג בבירור את הכניסה ללובי התצפית בתיאום עם בוחן הרישוי שימושים

יידרש לעמוד בכל השימושים הנדרשים בתיאום עם בוחן הרישוי גלריות

סעיף .4.1.2.3א' : "תותר הקמת קומת גלריה בקומות המסחר, קומות הגלריה לא יכללו במניין הקומות."

יידרש לתקן את כלל שטחי הגלריות בבקשה בתיאום עם בוחן הרישוי ועל פי תקנות התכנון והבניה.

זיקת הנאה

סעיף 6.15 קובע הוראו לעניין זיקת הנאה

1. זיקת ההנאה בתכנית תשמש למעבר ציבורי פתוח בכל שעות היממה להולכי רגל שיקשר בין

רחוב יפו לרחוב שמואל ברוך ושאר תאי שטח בתכנית.

2. המעבר יאפשר הליכה נוחה ורציפה לכל אורכו.

3. פיתוח המעבר יבוצע על פי מפלסי הפיתוח בסביבה הסמוכה לגבול התכנית.

4. יישמר 3 מטר למעבר תשתיות בשטח זיקת ההנאה.

- 28 -

5. המיקום והצורה הסופיים של שטחי זיקות ההנאה ייקבע לעת מתן היתר בנייה בתיאום מול

מהנדס העיר, ובתנאי ששטחן לא יפחת משטח הזיקה המופיע בתשריט.

6. ניתן יהיה לשנות את תוואי זיקת ההנאה בהיקף של עד %10 משטחי זיקות ההנאה.

7. תחוייב הקמת מעלית או אמצעי מכני אחר לפחות באחד מהמעברים בשטח זיקת ההנאה.

8. יש לשלב אמצעי הנגשה מכניים במעברים המוצעים בתכנית וזאת על- מנת להקל על נגישות

הולכי הרגל לציר הרק"ל. על האמצעים המכניים להיות מתואמים עם אדריכל העיר או מי מטעמו.

9. לא תותר הצבת גדרות בשטח זיקת ההנאה.

יידרש להציג תכנית זיקת הנאה ולהוכיח עמידה בהתאם סעיף 6.15.6 : "ניתן יהיה לשנות את תוואי זיקת ההנאה בהיקף של עד %10 משטחי זיקות ההנאה"

– יידרש לעמוד בהוראה זו לעניין צמצום זיקת ההנאה ממערב ולכוון בית הקברות.

פיתוח

סעיף 6.4.11 : " תנאי למתן היתר בניה יהא הצגת פתרון להתגברות על הפרש גובה בין מפלס הרחוב לבין

מפלס קומת המסחר, בתחום שטח הבניין המוצע."

סעיף :6.4.16 " תנאי למתן היתר בניה הגשת תכניות פיתוח כביש כולל פיתוח נופי."

סעיף 6.4.19 : " תנאי להיתר בניה ראשון בתחום התכנית יהא אישור תכנית פיתוח מפלס הקרקע לכל המתחם על- ידי מהנדס העיר ו/או מי מטעמו."

תיירות

סעיף 6.4.20 : "תנאי להיתר בניה למתקן לאכסון מלונאי יהיה תיאום עם משרד התיירות לעניין התקנים

הפיזיים." – יידרש להציג אישור משרד התיירות.

איכות הסביבה

לוודא שעמדו בהוראות הבאות:

- 29 -

סעיף :6.4.13 "תנאי למתן היתר בנייה לעמידה בתקן 5281 יהיה אישור מעבדה מוסמכת לתקן 5281"

סעיף :6.4.12 "תנאי למתן היתר בנייה יהיה ביצוע והצגה של בדיקת אקלים הרוח באמצעות מודל ממוחשב

על פי הנחיות המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים. הדוח יוגש לבדיקה ולאישור המחלקה"

הפקעות לצרכי ציבור

סעיף 6.16 : " השטחים המיועדים לצרכי ציבור, יופקעו על ידי הוועדה המקומית וירשמו על שם הרשות

המקומית בהתאם להוראות פרק ח' לחוק התכנון והבניה התשכ"ה 1965 ובכפוף לכל דין."

גובה מבנים / בטיחות טיסה

סעיף 6.17 :

יידרש לקבל אישור רת"א ואישור משרד הביטחון

מרפסות

תב"ע 958025 לא קבעה שטחים עבור מרפסות, בבקשות – חושבו שטחי המרפסות כשטח עודף ויידרש לחשבן בשטח עיקרי.

הכניסה למבנים ומפלס הכניסה הקובעת

יידרש להתאים מול בוחן הרישוי ומול תכנית הפיתוח שתוגש.

חדרי שנאים

יידרש להציג אישור חח"י

- 30 -

מחסנים

יידרש למספר את המחסנים בקומות הקרקע ולציין לאיזה שימוש מתוכננים שלביות הביצוע

סעיף 7.1 קובע הוראות לעניין שלביות הביצוע:

תנאי לקבלת היתר בניה ראשון בתחום התכנית יהיה אישור תכנית פיתוח מפלס הקרקע לכל שטח התכנית ע"י מהנדס העיר ו/או מי מטעמו.

תנאי לקבלת טופס 4 בתא שטח :1 גמר ביצוע שטחי זיקות ההנאה בתא שטח 1 תנאי לקבלת טופס 4 בתא שטח :2 גמר ביצוע שטחי זיקות ההנאה בתא שטח 2 קבלת טופס 4 לבניין מס' 3 בתא שטח 3 : גמר ביצוע השטחים הציבוריים בבניין 3 בתא שטח 3 ופיתוח שטחי זיקות ההנאה הסמוכים לבניין.

קבלת טופס 4 לבניין מס' 4 בתא שטח 3 : גמר ביצוע השטחים הציבוריים בבניין מס' 4 בתא שטח 3 ופיתוח שטחי זיקות ההנאה הסמוכים לבניין.

מימוש התכנית

סעיף 7.2 קובע כי אם לא יוצא היתר בניה מכח תכנית זו תוך 5 שנים יפקעו תוקף זכויות הבניה מכוחה ויחולו הוראות תכנית101-0195875 הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה.

אישורים שהתקבלו

איכות הסביבה

התקבל מתאריך 19.06.2024 :

אקוסטיקה וקרינה

הצגת דוח אקוסטי עם מדידות המוכיחות ביצוע כל המלצות אקוסטיות, ביצוע כל הדרישות האקוסטיות של תב"ע ,101-0195875 בנושא רעידות ורעש המשנה - ()gbn ביצוע כל הפעולות הנדרשות למניעת המטרדים הללו, והצגת דוח פעולות שננקטו בפרויקט למניעת רעידות ורעשי משנה מהרכבת הכבדה. כל זה בתיאום עם

- 31 -

רכבת ישראל.

הצגת היתר הקמה ממשרד להגנת הסביבה לגבי מקורות קרינה בפרויקט, ביצוע מיגונים בהתאם לעומדן קרינה ומדידות קרינה אלמ"ג.

יש להכניס את חו"ד כחלק ממסמכי ההיתר.

יישום המלצות היועץ מהווה תנאי לקבלת ההיתר.

תנאים קבלת טופס 4 הם:

ככל שיתקבלו תלונות על רעש , המדד הקובע יהיה תקנות 1990 אשר מחייבות מדידה בתוך חדר מגורים עם חלון פתוח.

במידה ותתגלה חריגה מהוראות התקנות כאמור בסעיף א'' לעיל על היזם יהיה לייצר פתרונות אקוסטיים באופן המאפשר עמידה בהוראות התקנות.

אישור המחלקה בכפוף לתיאום בין הפרויקט לבין רכבת כבדה (תת"ל )108 בנושא רעידות ורעש המשנה()gbn

אני מאשר את חו"ד האקוסטיות לכל הפרויקט ( ,2024/0078.00 )2024/0079.00 ובסייגים הבאים:

קרינה –מצורף תכנית מיקום שנאים והיתר הקמה ממשרד להגנת הסביבה.

בנוסף ,מצורף דוח קרינה מאת "ראזור" מתאריך .31/12/2023הדוח אושר ע''''''''י אלכס גרצמן במחלקה.

אקוסטיקה -אישור המחלקה בכפוף לתיאום בין הפרויקט לבין רכבת כבדה (תת"ל )108 בנושא רעידות ורעש המשנה ()gbnהוא תנאי לקבלת ההיתר (אחרי דיון בוועדה)

בוחן איכות הסביבה

מעבים –מצורפות תכניות מיזוג מפורטות המציגות כי תכנון מערכות מיזוג אוויר יתוכננו על הגגות ובקומות מערכות טכניות.

לכלל הדירות מתוכננים חדרי מעבים קומתיים.

גז ראדון –מצורפת תכנית ראדון המציגה פתרון בחללים לשהייה בתת הקרקע. פליטות צינורות גז ראדון יעלו לגגות הגבוהות ביותר במבנים.

מסחר -מצורפות תכניות מסחר מפורטות המציגות תכנון עבור 4 מפרידי שומן במפלס חניון -.4 מנדפים לכל מסחר ומטבח. מצורפים בנוסף חתכים המציגים את עליית המנדפים לגגות המבנים.

בניה ירוקה –מצורפת טבלת ניקוד על סך 82 נקודות + אישור מעבדה מוסמכת לשלב מקדמי.

מי נגר –חברת הגיחון הוא הגורם המאשר תכניות ניקוז. רשות איכות הסביבה מאשרת תכנית ניקוז בהיבט הסביבתי בלבד.

תעשיות איוורור וחומ"ס

- 32 -

טיפול בגזי קרקע -הנושא בטיפול מול המשרד הלהגנת הסביבה מחוז ירושלים באישור של תכנית איטום מפני גזי קרקע .יושלם ויוצג לאישור הרשות כתנאי לקבלת ההיתר!

גנרטורים -בתכנית יש 6 גנרטורים. הוצגה התחייבות יזם כי הגנרטורים הם לחירום בלבד. בדופן המזרחית תא שטח 2 ישנם 3 גנרטורים במרתפים מינוס 1 כאשר פתחי האגזוזים על גג הפודיום מפלס ,817 מרוחק 10 מטר מפתחים ומשהיית אנשים. הפליטות מוצגות גם במסמך "איכות אוויר מרתפים" מתאריך 3.6.24 בחתימת יועץ איוורור. התכנון מאושר ופרטיו מהווים תנאי להיתר.

חוות דעת סביבתית - אינה רלוונטית להיתר זה. הנושאים המוצגים בה נבחנים בנפרד ע"פ תכניות מוגשות בהיתר.

איוורור חניונים תת קרקעיים -תכנית "איכות אוויר מרתפים" מתאריך 3.6.24 בחתימת יועץ איוורור הועברה בגמבומייל מחמת גודלה. עמוד השער הועבר במערכת. המסמך שמור במחשבי העיריה.

כניסת אוויר צח לחניונים מהדופן הצפונית במפלס הקרקע ושחרור עשן בדופן הדרומית - כאשר עבור כל פתח הודגם השטח והמרחק של הרפפה מחלונות, פתחים ושהיית אנשים והוכח כי עומד במרחקים הנדרשים ומודגם בעמודים 20-22 של מסמך ""איכות אוויר מרתפים" מתאריך .3/6/24 האיור הבא (עמוד 20 מתוך המסמך) מחייב לענין שחרור העשן מהחניון ומהווה תנאי להיתר .

תכנון איוורור החניון התת קרקעי מאושר ומהווה תנאי להיתר.

בריכות - במתחם מידטאון מתוכננות 4 בריכות . 2 בריכות בהיתר זה- בריכה כללית (כ- 80 מ"ר)

ובריכת פעוטות (כ- 9 מ"ר) פתוחות במפלס גג עליון של בנין 6 (מגורים) הדרומי בתחום תא שטח 2 פתוחות לשמיים. הוצג חדר מכונות ופרשה טכנית נושאת תאריך .18/06/24 החומרים המסוכנים בצמוד לחדר מכונות במפלס 800 מתחת לשטח הבריכה. כולל מאצרות יעודיות לחומצה ולכלור בחדר כימיקלים סגור. איוורור החלל הטכני עולה לגג המבנה בפינה הצפון-מערבית במפלס 826.20 בגובה של 4 מטר מעל מפלס בריכת הפעוטות ובמרחק של 2.2 מטר אופקית ממנה. בנוסף בריכת הפעוטות מקורה ע"י פרגולה. התכנון מאושר ופרטיו מהווים תנאי להיתר/ מיקרואקלים - דוח מיקרואקלים זיהה מטרדי רוח בגג פודיום מלון בתא שטח 3 השייך להיתר 2024/0079.00 .מציאת פתרונות למטרדי הרוח שנמצאו הם תנאי לקבלת ההיתר.

איוורור חללים מאויישים - בתכנון אולם ספורט ואודיטוריום תת קרקעיים בתא שטח 3 השייך להיתר .2024/0079.00 לא רלוונטי להיתר זה.

תנאים להוצאת היתר

אישור המחלקה לאיכות הסביבה לרבות הצגת תצהירים, מפרטים הנדסיים, אמצעים למניעת מטרדים תנאים לטופס 4

בדיקת הכנה למזגנים.

הצגת אישור פתרון ויסות המים במגרש + תמונות (במידה ואפשר)

א. אישור יועץ אקוסטי ב. מהצרה לדלק תקנית ג. ארובה – יציאה על גג הבניין בגובה לא פחות מ-1

מ''''

- 33 -

מיקום פתחי אוורור מאולץ של החניון בהתאם לתכנון שאושר על ידי המחלקה מיקום פתחי אוורור מאולץ של החניון בהתאם לתכנון שאושר על ידי המחלקה מיקום פתחי אוורור טבעי של החניון בהתאם לתכנון שאושר על ידי המחלקה הצגת אישור יועץ קרינה של הפרויקט שכל המלצותיו בחוות הדעת בוצעו בפועל ועוד הוכחות באמצעות מדידות בשטח

הצגת אישורו של יועץ בנייה ירוקה של הפרויקט שכל המלצותיו בחוות הדעת בוצעו בפועל הצגת אישור מכון ההתעדה לשלב ב'' לעמידת המבנה לתקן .5281 הצגת אישור יועץ חומרים מסוכנים להתקנת כלל האמצעים אשר תוכננו במבנה ו/או שינויים אשר בוצעו והסיבה להם

מיקום מנדף לגג המבנה + אישור יועץ לתכנון מפריד שומנים ומנדף בדיקת קיום צינור/רות לשחרור גז הראדון בגג הבניין וסימונו, הכל לפי תכניות ההגשה להיתר הצגת אישור יועץ בריכה\אינסטלציה שכל המלצותיו בפרשה טכנית בוצעו בפועל + תמונות פתחי אוורור הבריכה

הצגת תוצאות בדיקות ראדון בקומת קרקע כולל הצהרת החברה למתן שרותי בדיקות ראדון לגבי אופן ביצוע הבדיקות

אישור יועץ אקוסטי בפרויקט שהמלצותיו בחו"ד בוצעו בפועל+הוכחה ע"י מדידות שעמידה בתקנות למניעת מפגעים

שפ"ע

התקבל מתאריך 27.03.2024 : "סקר העצים אושר בהיתרי חפירה 2021/0111.00 2021/0111.01 2021/0111.03 ושם הוגשה גם ערבות לפיצוי נופי בסכום כולל של כ-111,000 ש"ח (הוגש ב2 ערבויות כי התווספו עצים לכריתה)

הוגש אישור מחברת מילר בלום (החברה המפתחת) לחיבור גבולות הפרויקט לשטחים הציבוריים הוגש אישור אדריכל העיר."

תברואה

התקבל מתאריך 30.04.2024 : " המתחם יכלול 4 מגדלים + מבנה לשימור ע"פ ההתפלגות הבאה:

2מגדלי מגורים בני 39 קומות ויכללו 400 יח"ד בכל מגדל (11 יח"ד בקומה) סה"כ 800 יח"ד.

מגדל מלון + מגורים סה"כ 200 יח"ד + מלון (כ-200 חדרי מלון).

- 34 -

מגדל משרדים בן כ-50,000 מ"ר

שטחי מסחר כ-7,000 מ"ר

מבנה ציבור כ-8,000 מ"ר (בית ספר 18 כיתות + מעונות יום ושימושים נוספים).

הציוד אשר יוצב במתחם כולל:

4דחסנים נתיקים בנפח של 20 קוב כל אחד אשר ישמשו את המערך הפנאומטי.

2דחסנים אינטגראליים בנפח 20 קוב לקליטת קרטון (כחולים).

מיכלי אצירה ע"פ הצורך והאישור התברואי העירוני (יתואמו בהמשך בשלב ההיתר).

תיתכן הצבת מכבשי קרטון (לא ידוע בשלב זה, יוגדר בשלב הבקשה להיתר).

המערך המתוכנן יכלול את חדרי האצירה והציוד הבאים:

סה"כ מתוכננים חדרי האצירה הבאים:

חדר אצירה מרכזי אשר יקלוט את דחסני המערכת הפנאומטית, דחסנים נתיקים בנפח 20 קוב כולל מהפכים למיכלי 360 ליטר (4 דחסנים), בנוסף יהיה צורך למקם במתחם 2 דחסנים לקליטת קרטון בנפח של 20 קוב כל אחד.

סמוך לחדר האצירה המרכזי יתוכנן חדר מישני/מיחזור מרכזי + חדר מכונות.

מתחת לכל מגדל יתוכנן חדר מגופים וכן חדר מיחזור.

באזור המסחרי והמשרדים יתוכננו חדרי אצירת ביניים וחדרי מיחזור .

מתחת לכל גרעין של מגדל יתוכנן חדר אצירת ביניים מיבנני למטרת מרכיבי מיחזור .

ייעשה שימוש בשוטים/מצנחות בקוטר 50 ס"מ, יתבצע שינוע של 2 זרמים.

במתחם תתוכננה 2 עמדות פתוחות למיקום מכולות פתוחות (פסולת גסה/שיפוצים).

בשלב קבלת ההיתר יש צורך במכתב התחייבות לתפעול מערכת הפנאומטית אדריכל העיר

התקבל בתאריך 10.06.2024 :

" הבקשה בגרסתה הנוכחית מומלצת לדיון בתנאים הבאים:

תנאים לדיון בוועדה:

- 35 -

הטמעה בהרמוניקה של תוכנית הפיתוח שנשלחה לצוות אדריכל העיר בתאריך 28.5.2024 תנאי להיתר בניה :

יובטח המעבר הציבורי בפאה המערבית של המגרש (בצמוד לבית הקברות) מרחוב הרב שמואל ברוך לרחוב יפו בהתאם לזיקת ההנאה הקבועה במקום.

הגשת הרמוניקה מתוקנת ביחס להערות שניתנו לרבות כל התיקונים הגרפיים הנדרשים בדגש על הגשת חזיתות משורטטות כמקובל. יש לציין באופן ברור את חומרי הגמר.

תנאי להיתר בניה יהא אישור אדריכל העיר לתוכניות הפיתוח, תכנון מפורט כולל פרטי פיתוח.

תנאי להיתר בניה יהא אישור סופי של אדריכל העיר לתוכניות הבניין לרבות פרטי בניין, חומרי גמר, גוונים ועיצוב החזיתות.

יש להטמיע לכל הפחות 5 הדמיות פוטוריאליסטיות מעודכנת של המתחם בהרמוניקה.

תנאים שייקבעו בהיתר הבניה

טרם הזמנת חומרי חיפוי החזית יש לקבל אישור אדריכל העיר לדוגמא ()mockup שתבוצע בשטח בגודל של לפחות 40 מ"ר, כולל דוגמת אבן, דוגמת זכוכית, גוון מסגרות (פתחים, מעקות וכו').

טרם הזמנת חומרי פיתוח שטחי חוץ יש לקבל אישור אדריכל העיר לדוגמא ()mockup שתבוצע בשטח בגודל של לפחות 40 מ"ר , כולל דוגמת ריצופים ,אבני שפה, מדרכים, מתקני תאורה, ריהוט רחוב, מעקות וגדרות קלות ובנויות וכדומה .

בהיתר זה כלולים הנחיות עיצוב אדריכלי ופיתוח המאושרים ע"י אדריכל העיר והוא מהווה חלק אינטגרלי מהיתר הבניה ניתן לבחון שינויים כמו החלפת חומרי גמר וכדומה בתיאום ובאישור אדריכל העיר טרם הביצוע.

יש לקבל אישור איכה"ס לסוגיות השונות (אקוסטיקה, רוחות, הצללה, בניה ירוקה, חלחול, מי נגר וכד')

– ככל ויש היבטים הנוגעים בעיצוב האדריכלי בשונה מהמאושר על ידי אדריכל העיר, יש לקבל אישור עדכני מאדריכל העיר.

תנאים לאיכלוס/טופס 4

אישור אדריכל העיר לכל רכיבי השילוט והתאורה על חזיתות המבנים ו/או בפיתוח השלמת הקמת כל שטחי הפיתוח שסביב המבנים .

הערות תכנוניות

בינוי ופיתוח

יש לעדכן את הכניסה לחנייה לפני הפיצול לשיקוע שז"ר - הכניסה צומצמה והודגשה המשכיות הרחוב במסגרת תיאומי היתר שז"ר מזרח.

- 36 -

יש לעדכן את השינוי התנועתי בחתכי הרחוב, לרבות ברחוב הרב שמואל ברוך.

בהתאם לתיאום מול צוות הנוף העירוני יש לבחון תוספת כניסות לרכב נוספות למתחם.

יש לתקן ולסמן את זיקת ההנאה במדידה שנקבעה בפאה המערבית של המגרש .

נדרש להציג פירוט ולקבל אישור עבור רכיבים מיוחדים במבנה, כגון מצללות קבועות, גשרים, מעברים עיליים וכו' כגון המעבר בין מתחם הבריכה המתוכנן למסד המגורים שממערב (מתוך היתר :)2024/0078

חזית ופרטי חזית

יש לשלב בהרמוניקה פרטי חזית הכוללים "לוברים", רפפות, רכיבי אלומיניום ומסגרות למרפסות ולהסתרת מתקנים טכניים, מפגשי זיגוג ואבן בפתחים לרבות במבני המשרדים, יש לתאם עם אדריכל העיר אילו פרטים יוטמעו. יש לסמן הפניות בגוף ההיתר בהיטלים הרלוונטיים כמקובל .

ההיתר יכלול קטעי חזית מוגדלים בקנ"מ 1:50 לכל הפחות בתיאום אדריכל העיר. יש לקבל אישור ספציפי לעניין מופע הרפפות באיזורים הטכניים הפונים לחזיתות .

גג המבנה

יש לבחון ולהציג חלופות נוספות ל"כותרת" המגדל לעניין הסתרת מערכות טכניות:

חומרי גמר

היתר הבניה הסופי יכלול ציון חומרי גמר ברמת פירוט גבוהה יותר כמקובל :

יש לבחון את קטע החזית המכיל גשר וגג בריכה, הפרגולות הקבועות המופיעות בתכניות אינן מופיעות בחזית ולא מפורט מפלס גדר הבריכה, יש לעמוד על עיצוב וגובה הגדר ההיקפית במפלס הגג .

אבן: חומר החיפוי העיקרי של הבניין יהיה באבן טבעית או מלאכותית בעלת מאפיינים "ירושלמיים"-

לא בהירה/לבנה/כהה מדי, לא הומוגנית מדי (בעלת גוונים/עורקים וכד'), בעיבוד/סיתות בדרגת מוסמסם ומעלה. יש להציג פרטים אדריכליים טיפוסיים.

זכוכית: יש לפרט מאפיינים ולעמוד בעקרונות כדלהלן-

- 37 -

מעבר אור -()tl מינימום %,50 רפלקטיביות -()rle מקסימום %,20 מעבר אנרגיה/חום -()te מקסימום %25

גוון זכוכית ניטרלי ככל האפשר (על בסיס אפור), בהתאמה/השתלבות לגווני רכיבי החזית האטומים אלומיניום/פרזול: גימור מט בלבד (לא מבריק). צבעים כהים. לציין צבע ומספר קטלוגי של צבע. להציג פרטים עקרוניים .

הערות טכניות

הרמנוקיה הועברה במייל – יש להתאים דף ראשון להרמוניקה ולהטמיע במערכת.

יש לוודא התאמת אישור אדריכל העיר זה לתוכניות שיאושרו ע"י כלל הגורמים לחוו"ד, ובעיקר:

נגישות, כבאות, שפ"ע, תברואה, תושי"ה, חשמל והג"א.

ככל שיבוצעו שינויים תכנוניים משמעותיים ביחס לגרסה המאושרת בחוות דעת זו-

יש לחזור ולקבל אישור אדריכל העיר לשינויים.

מעבר למפורט לעיל הבקשה מקובלת ומאושרת ע"י אדריכל העיר אין באמור בחוו"ד זו כדי אישור סופי

אישור סופי יינתן רק לאחר הגשת הרמוניקה מתוקנת לפי כל ההערות לעיל הסדרי תנועה

התקבל מתאריך 11.04.2024 :

אין התנגדות לדיון בוועדה בלבד.

עבור 892 יח"ד מגורים ושמושי מסחר, משרדים,255 חדרי מלון, גנים ומעון יום 5 כיתות,בית ספר יסודי 18 כיתות, ומבני ציבור דרוש 1191 מ"ח עפ"י התקן.

מוצע: 1200 מ"ח עבור כלל השימושים (מיתוכם 20 מ"ח עבור נכים), בהתאם לסעיף 6.6.1 שבתב"ע 958025

מיתוכם-

מוצע 892 מ"ח עבור מגורים

מוצע 35 מ"ח עבור מסחר+ 6 מ"ח פריקה וטעינה בחצר תפעולית שבחניון התת"ק

- 38 -

מוצע 83 מ"ח עבור שאר שימושים ציבוריים 13 מ"ח הורדה והעלאה עבור גנים, מעונות יום ובי"ס.

מוצע 31 מ"ח עבור המלון + 1 מ"ח תפעולית ו-1 מ"ח לאוטובוס בחצר תפעולית שבחניון התת"ק מוצע 159 מ"ח עבור משרדים.

ראה סעיף חניה 6.6 ()13 לעניין חניה ציבורית, משרדים ומסחר שבתב"ע 958025 מצורפים אישורי חברת דן בן עמרם וצת"ל לתכנית התנועה מתאריך .24/01/2024 תנאים למתן היתר בניה:

- הגשת תכנית הסדרי תנועה מאושרת לרחובות שערי צדק ושז"ר - סעיף 6.6.14 לעניין זיקת הנאה לשימוש בחניון משותף.

תנאי לטופס -4 אישור רשות תמרור לתכנית.

אישור התכנית מתייחס עבור היתרים:

2024/0078.00 (אשר כולל בתוכו שינויים בחניון שאושר בהיתר )2021/0111.05 2024/0079.00

תכנית החניון בעמוד 2

יועץ תנועה- אייל קראוס

דרכים

התקבל מתאריך 17.04.2024

אין מניעה לקידום את התיק לדיון בועדה בלבד

תנאי לקבלת היתר בנייה נדרש–

תיאום מול תכנית אב לתחבורה מצחי ויטלזון

תיאום עדכני מחברת ניהול פרויקט דן בן עמרם

- 39 -

הגשת ואישור תכניות פיזיות על סמך תכנית תנועה מאושרת סופית באגף תושי"ה קבלת החלטת המחלקבה הסופית בנושא ביצוע דרך הגישה חוות דעת מחלקת המאור באגף שפ"ע–

התקבל מתאריך 05.03.2024 : " יש לאשר תוכניות תאורה בשטחים הציבוריים במחלקת המאור."

שימור

התקבל מתאריך 13.03.2024 מתאריך נפתח תיק שימור מס:6300 מבני ציבור

התקבל מתאריך 26.05.2024 "נדרש תיאום סופי של שטחי ציבור ומיקום החניות מול האגף למבני ציבור. וחתימה על הסכם פיתוח מול כלכלה אורבנית"

הערות בהרמוניקה

יידרש לעבור עם בוחן הרישוי על כלל התכניות ולתקנם בהתאם, בין התיקונים יידרשו :

תיקון תכנית a

חללים כפולים להציג בצורה ברורה

שטחי הבניה ימוקמו בתורה ברורה

מיקום הכניסות לשטח מבני הציבור

תיקון שטחי השהייה בתיאום עם בוחן הרישוי

תיקון חלל כלוא – לא ניתן לאשר

כניסות למגורים בצורה ברורה

התאמת המפלסים בקומות השונות

תכנון רמפת כניסה לחניה בצורה ברורה

מפלס 806 במגרש 2 – האזור הצפוני מזרחי – יידרש לתקן להוסיף בשטחים

- 40 -

מפלס 803 – לתקן שטח קיים ושטחי מסחר בקומה – בתיאום עם בוחן הרישוי

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 25/06/2024

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים בהתאם למפורט בתאור הבקשה ובתיאום עם צוות הרישוי ובתנאים

חוות דעת תכנונית 25/06/2024

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

958025

תחילת תוקף:

22/05/2023

ייעוד הקרקע:

חוות דעת

מבקשים במתחם בי"ח שערי צדק הישן, במגרשים התחומים בין רחוב יפו מצפון, רחוב שערי צדק ממזרח, רחוב שמואל ברוך מדרום, ומתחם בליליוס ממערב, דרומית לקו הרכבת הקלה מבקשים במסגרת תכנית 958025

בתא שטח 2 :הקמת שני מגדלי מגורים סה"כ 40 קומות מעל קומות מסד והיתר שינויים לקומות המרתף, סה"כ 692 יח"ד.

בתא שטח: 3 הקמת 2 מגדלים: מגדל משרדים ומגדל

מגורים+מלון, 200 יח"ד לדיור להשכרה ארוכת טווח+ 200

- 41 -

חדרי מלון ב 40 קומות מעל קומות מסד

סה"כ בפרויקט: 892 יח"ד למגורים (מתוכן 200 יח"ד

להשכרה ארוכת טווח) ו-200 חדרי מלון.

היתרי חפירה עבור פרוייקט "מידטאון" במסגרת בקשות 21/111 – 21/111.5 כאשר תיק 21/111.5 בסטטוס סגירת תיק להיתר.

התקבל אישור הוועדה המחוזית מתאריך 15.05.2024

לנספח העיצוב המצורף. (סרוק בארכיב האופטי)

במסגרת הבקשה בקומות המסד מתוכנן מסחר מלווה רחוב רחוב, כמו כן, מבקשים בקומות המסד לכוון רח' שמואל ברוך שטח עבור מבני ציבור הכוללים גני ילדים, מעון יום, מתנ"ס, בית ספר, בית כנסת ועוד.

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית

לא תהיה מניעה לאשרה בתנאים לאחר תיאום תיקונים מול בוחנת הרישוי.

חוות דעת תכנונית 24/06/2024

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

958025

תחילת תוקף:

22/05/2023

ייעוד הקרקע:

חוות דעת

מבקשים במתחם בי"ח שערי צדק הישן, במגרשים התחומים בין רחוב יפו מצפון, רחוב שערי צדק ממזרח, רחוב שמואל

- 42 -

ברוך מדרום, ומתחם בליליוס ממערב, דרומית לקו הרכבת הקלה מבקשים במסגרת תכנית 958025

בתא שטח 2 :הקמת שני מגדלי מגורים סה"כ 40 קומות מעל קומות מסד והיתר שינויים לקומות המרתף, סה"כ 692 יח"ד.

בתא שטח: 3 הקמת 2 מגדלים: מגדל משרדים ומגדל

מגורים+מלון, 200 יח"ד לדיור להשכרה ארוכת טווח+ 200 חדרי מלון ב 40 קומות מעל קומות מסד

סה"כ בפרויקט: 892 יח"ד למגורים (מתוכן 200 יח"ד

להשכרה ארוכת טווח) ו-200 חדרי מלון.

היתרי חפירה עבור פרוייקט "מידטאון" במסגרת בקשות 21/111 – 21/111.5 כאשר תיק 21/111.5 בסטטוס סגירת תיק להיתר.

התקבל אישור הוועדה המחוזית מתאריך 15.05.2024

לנספח העיצוב המצורף. (סרוק בארכיב האופטי)

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית

לא תהיה מניעה לאשרה בתנאים לאחר תיאום תיקונים מול בוחנת הרישוי.

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 אישור שירותי הכבאות

5 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 6 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

7 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 8 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - בקרה מרחבית

- 43 -

9 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 10 תשלום אגרת בניה

11 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

12 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

13 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

14 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 15 אישור משרד הבריאות

16 אישור חדר הטרפו כולל אישור איכות סביבה

17 אישור רשות החניה

18 אישור חברת חשמל

19 תנאי להיתר יהיה תיאום סופי של שטחי ציבור ותכנון פנים ותיאם מיקום החניות הציבוריות מול אגף למבני ציבור

20 תנאי להיתר יהיה חתימה על הסכם פיתוח מול כלכלה אורבנית 21 בסעיף :6.4.2 תאום עם מחלקת המים בחברת הגיחון בדבר פתרון אספקת מים לכל בנין, כולל בין היתר, בניית איגום מים, מיקום חיבור מים, בניית מיכל מים פרטי, הצורך באמצעי הגברת או הקטנת הלחץ, והכנת חדר/ים ייעודי/ים או נישות להתקנת מערכות המדידה.

22 תנאי למתן היתר בניה יהיה תיאום מול תכנית אב לתחבורה ()6.4.8 23 תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור אגף הנכסים בגין ההפרשות המבונות ()6.4.9 24 רישום הערת אזהרה כמפורט בסעיפי התב"ע 6.4.1 ו- 6.4.10 25 תנאי למתן היתר בניה אישור חתום מיועץ נגישות, יועץ ניקוז של הגיחון, מהנדס תכן על פי סעיף 6.4.14

26 תנאי למתן היתר בניה אישור של מחלקת אחזקה חתום על כל פרטי האבן המשתמע מכך - על פי סעיף 6.4.15

27 תנאי למתן היתר בניה יהא תאום עם רכבת ישראל לעניין בינוי מעל המסילה בתת הקרקע. (סעיף )6.4.21

28 אישור רת"א ואישור משרד הביטחון כנקבע בסעיף 6.17 29 6.25.4 רישום הערה לפי סעיף 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תשע"ב 2011 , בדבר ייעוד הדירות להשכרה לתקופה המנויה בס"ק 1 לעיל מיום מתן טופס איכלוס.

30 6.25.5 תנאי למתן היתר בניה יהיה רישום הערת אזהרה בהתאם לחוק המקרקעין בדבר הימנעות מעשיית עסקה ביחידות הדיור המיועדות להשכרה ובשטחים המשמשים את יחידות הדיור להשכרה (לרבות השטחים המשותפים, החניות והמחסנים) לתקופה המנויה בס"ק 1 לעיל

31 תיאום סופי של שטחי ציבור ותכנון פנים ותיאם מיקום החניות הציבוריות מול אגף למבני ציבור

32 לדרישת נכסים: תנאי להיתר יהיה חתימה על הסכם פיתוח מול כלכלה אורבנית 33 אישור סופי של המחלקה לאיכות הסביבה

34 אישור סופי של צוות אדריכל העיר

35 לאישור מח' תברואה: יש צורך במכתב התחייבות לתפעול מערכת הפנאומטית 36 - הגשת תכנית הסדרי תנועה מאושרת לרחובות שערי צדק ושז"ר (מחלקת תנועה)

37 אישור סופי של מחלקת דרכים

38 יש לאשר תוכניות תאורה בשטחים הציבוריים במחלקת המאור.

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

בהתאם למפורט בתאור הבקשה ובתיאום עם צוות הרישוי

- 44 -

- 45 -

סדר יום לועדה מתאריך - 01/07/2024 - כה סיוון תשפ"ד

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2024/10

מספר בקשה 2024/0079.00

מספר סידורי 9

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש, חפירה ומילוי

שימוש עיקרי משרדים, מגורים, בית מלון, משרדים, מסחר, בנין ציבורי

בקשה להקמת מגדל משרדים, ומגדל מגורים + מלון סה"כ

מהות בקשה 40 קומות מעל קומות מסד (מידטאון ירושלים-תא שטח )3

200 יח"ד 200 חדרי מלון

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש מידטאון ירושלים ישראל קנדה בעמ

עורך הבקשה אדריכל כסיף מרדכי יעקב

מתכנן השלד מהנדס דוד מהנדסים טומי קרגולה

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

יפו 8 , מרכז העיר

גוש חלקה בשלמות

30107 168 לא

30107 172 לא

30107 171 לא

30107 169 לא

30107 170 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

מלונאות, אכסון

958025 תחילת תוקף 22/05/2023 1 3914

מלונאיי(

תאור הבקשה

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 25/06/2024

תכנונית

חוות דעת תכנונית 25/06/2024

- 46 -

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

958025

תחילת תוקף:

22/05/2023

ייעוד הקרקע:

מלונאות, אכסון מלונאיי(

מספר נספח רלוונטי

תכניות כפופות:

האם התכנית כפופה לתכנית מתאר:

סעיף הקלות / סטייה ניכרת כפי שנקבע בהוראות התכנית החלה בחלקה הנדונה

יוזן ע"י הבוחן

נספח בינוי

יוזן ע"י הבוחן

קווי בניין

יוזן ע"י הבוחן

- 47 -

מספר קומות

יוזן ע"י הבוחן

גבהים

יוזן ע"י הבוחן

מספר יחידות דיור

יוזן ע"י הבוחן

שטחי בניה

שטחים עיקריים:

יוזן ע"י הבוחן

שטחי שרות:

יוזן ע"י הבוחן

- 48 -

ממדים

יוזן ע"י הבוחן

חדרים מחוזקים

יוזן ע"י הבוחן

השלמת דירת גג %5 - יש לבחון על פי מדיניות מה"ע יוזן ע"י הבוחן

ניוד זכויות מצד המבנה אל גג המבנה

יוזן ע"י הבוחן

מרפסות זיז

יוזן ע"י הבוחן

תימוכין קניינים בשטח משותף

- 49 -

יוזן ע"י הבוחן

תנאים טרם דיון

יוזן ע"י הבוחן

התנגדויות

יוזן ע"י הבוחן

חוות דעת אדריכלית

יוזן ע"י ראש צוות

תנאים – באם תאושר הבקשה

- 50 -

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 אישור שירותי הכבאות

7 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 8 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - בקרה מרחבית 9 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 10 תשלום אגרת בניה

11 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

12 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

13 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

14 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 15 אישור משרד הבריאות

16 אישור חדר טרפו כולל אישור איכות סביבה

17 תנאי להיתר יהיה תיאום סופי של שטחי ציבור ותכנון פנים ותיאם מיקום החניות הציבוריות מול אגף למבני ציבו

18 תנאי להיתר יהיה חתימה על הסכם פיתוח מול כלכלה אורבנית 19 אישור סופי של צוות אדריכל העיר

המלצת האגף

- 51 -

סדר יום לועדה מתאריך - 01/07/2024 - כה סיוון תשפ"ד

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2024/10

מספר בקשה 2003/0465.02

מספר סידורי 10

נתונים כלליים

סוג בקשה בניית מרפסת

שימוש עיקרי מגורים, מגורים

מהות בקשה בקשה לתוספת מרפסת

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש לוריא שלום יהושע

עורך הבקשה הנדסאי אדריכלות אנגלנדר שפרה

מתכנן השלד שמוחה יצחק

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 12

כתובת האתר

דובר שלום 12 , הקריות החסידיות

גוש חלקה בשלמות

30299 84 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

946277 תחילת תוקף 18/01/2023 1 מגורים ג 4688

תאור הבקשה

היתרים קודמים:

- הופק בתאריך 06/02/1998 בתיק 1976/496.7 עבור "תוספות להרחבות דיור ולמרפסות סוכה".

בהיתר זה אושרו 28.68 מ"ר לשטח עיקרי, 20.10 מ"ר לשטחי מרפסות ו- 16.62 מ"ר לשטחי מרפסות.

- הופק בתאריך 04/05/2004 בתיק 2003/0465.01 עבור " תוספת קומה חלקית לשם הרחבת הדירה הקיימת". בהיתר זה אושרו 50.68 מ"ר לשטח עיקרי, ו-16 מ"ר לשטחי מרפסות.

- הופק בתאריך 01/06/2004 בתיק 2003/0465.00 עבור" תוספת קומה חלקית לשם הרחבת 3 יח"ד קיימות שמתחתיה". בהיתר זה אושרו 167.73 מ"ר לשטח עיקרי, ו-46.85 מ"ר לשטחי מרפסות.

- 52 -

מהות הבקשה :

מצב קיים: מדובר בחלקה ובה 2 בניינים. הבקשה מבוקשת במבנה מס' 2 בן 7 קומות ו-2 כניסות

ברחוב דובר שלום 12 שכונת הקריות החסידיות. גוש: 30299 חלקה: .84 מצב מוצע:

קומה ג', מפלס +10.50 :

חזית דרום מערבית – עבור דירה מס' 24 משפ' קליין מוצעת מרפסת זיז לא מקורה בעומק 2.00 מ'

וברוחב 5.30מ'.

קומה ד', מפלס +13.50 :

חזית דרום מערבית- עבור הדירה שמעל מוצע מרפסת דמה בלבד.

פרסום הקלות:

במסגרת הבקשה הנידונה פורסמו ההקלות הבאות:

הקלה מקו בניין עבור בניית מרפסת

הקלה בדבר בניית מרפסת זיז בעומק 2 מ'.

הקלה בדבר בניה בשונה מהוראות התב"ע ונספח הבינוי.

הקלה בדבר שינויים בפתחים.

תום מועד התנגדויות בוצע בתאריך 20/02/2024 ולפי נתוני המערכת לבקשה הנידונה לא התקבלו התנגדויות.

בעלי עניין בנכס:

הבנייה מוצעת ע"ג חלקה מס' .84 הליך משלוח הודעות לפי תקנה 36 בוצע באחריות ובמסגרת דסק שרות הלקוחות במעמד פתיחת התיק. על פי נתוני המערכת לבקשה זו לא התקבלו התנגדויות

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 09/06/2024

תכנונית : משלוח

הודעות לפי תקנה

משלוח הודעות לפי תקנה: 36

- 53 -

המלצת הצוות המקצועי להמציא לאגף הרישוי תכנית

מתוקנת הכוללת תכנית צל למרפסות סוכה לכלל העמודה, להראות את הבינוי הקיים בפועל בבניין ובדירת המבקש ולסמנו בצהוב להריסה ולתקן את ההערות הטכניות

הנדרשות, לאחר קבלת תכנית מתוקנת התיק יופנה למשלוח הודעות ויובא לדיון נוסף.

מצג שווא:

בבחינת הבקשה שהוגשה לבחינה אל מול צילומים של

הבניין עורך הבקשה אינו מסמן כלל את כל הבינוי הקיים שאינו בהיתר ואף אינו מסמן בצהוב להריסה, כך גם לגבי דירת המבקש דבר המהווה מצג שווא.

יצוין כי לא מדובר בפעם הראשונה בתיקים של עורך הבקשה הנ"ל המראה מצג שווא - על עורך הבקשה:

- להראות את כל הבינוי הקיים בפועל על גבי ההיתר, ככל ולא נמצא לגביו היתר בניה נדרש בסימונו בצהוב להריסה לא בהיתר זה.

- להוכיח היתר לסגירת המרפסת של המבקש, ככל שאין היתר בניה יש לסמן להריסה כתנאי למתן היתר.

קווי בניין:

על עורך הבקשה להסיר את הסימונים כקווי הבניין

ולהתאימם בשחור כנדרש.

מרפסות זיז:

על עורך הבקשה:

- להראות תכנית צל למרפסות סוכה לכלל העמודה ולבצע משלוח הודעות לתכנית צל המתוקנת.

- להנמיך את גובה המרפסת לכדיי 45 ס"מ עד קופינג ומעל מעקה תקני של 1.10 מ'.

- על עורך הבקשה להטמיע ע"ג ההרמוניקה פרט

קונסטרוקטיבי של מרפסות זיז המוצעות חתום ע"י מתכנן השלד.

- 54 -

חוות דעת אדריכלית:

לתקן את ההערות המסומנות ע"ג תכנית .a

חוות דעת תכנונית 09/06/2024

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

946277

תחילת תוקף:

18/01/2023

ייעוד הקרקע:

מגורים ג

התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התכניות הבאות:

6717 תחילת תוקף 04/11/2003 אזור מגורים 2 מיוחד.

תכנית מתאר 62'.

תקנות התכנון והבניה.

סטייה ניכרת:

בתוכנית הנ"ל לא חל סעיף סטייה ניכרת.

קווי בניין:

הבחינה נערכה עפ"י תיק קווי בניין שהוגש מיום

25/04/2023 ע"י המח' למידע תכנוני ובבחינת הבקשה המרפסת מבוקשת בחריגה מקו בניין צידי.

עורך הבקשה מסמן ע"ג ההרמוניקה סימון באדום מקווקו

- 55 -

עבור המרפסות כאילו ומדובר בקו בניין למרפסות, דבר זה מהווה הטעיה של הצוות המקצועי – על עורך הבקשה

להסיר את הסימונים כקווי הבניין ולהתאימם בשחור כנדרש.

שלביות ביצוע:

בתב"ע 6717 קיים סעיף שלביות ביצוע (ז'.1 ו-)2 המרפסת המבוקשת בבקשה אינה כלולה בנספח הבינוי ולכן הסעיף לא רלוונטי למבוקש.

נספח בינוי:

בתכנית קיים נספח בינוי שותק (מחייב) בקנ"מ 1:100 (תכנית בינוי לבניין מס' .)2

מרפסת הזיז המוצעת בבקשה אינה מופיעה בנספח, עורך הבקשה מפרסם הקלה לבניה בשונה מנספח הבינוי.

המרפסת נבחנת ע"פ תקנות (ראה סעיף מרפסות).

שטחי בניה:

בבקשה לא מוצע שטח עיקרי אלא מרפסת זיז בלבד (ראה סעיף מרפסות).

מרפסות זיז:

מוצע בבקשה:

קומה ג', מפלס ,+10.50 חזית דרום מערבית – עבור דירה מס' 24 משפ' קליין מוצעת מרפסת זיז לא מקורה בעומק 2.00 מ', ברוחב 5.30 מ' ובשטח של 10.50 מ"ר.

מותר ע"פ תקנות:

שטח - תכניות בסמכות מקומית שטח מותר עד 14 מ"ר –

מוצעת מרפסת בשטח 10.50 מ"ר.

עומק - תכנית שעליהן חלה תכנית הכפופה למתאר ניתן לאשר מרפסת בעומק של מעל 1.5 מ' בכפוף להקלה – עורך הבקשה פרסם הקלה בדבר בניית מרפסת זיז בעומק 2 מ'.

מרווח-

- 56 -

לתכניות בהן אין הוראת סטיה ניכרת וקווי הבניין סומנו ע"פ תכנית נקודתית:

קו בניין צידי – ניתנת חריגה של עד %10 מהמרווח ובלבד שיישאר מרחק של 2.70 מ' מגבול המגרש, בבקשה זו

מבוקשת חריגה של 2 מ' מקו הבניין.

תכנית צל – עורך הבקשה מציג תכנית צל למרפסות

עתידיות בחזית המבוקשת אך לא למרפסות סוכה – על עורך הבקשה:

- להראות תכנית צל למרפסות סוכה לכלל העמודה ולבצע משלוח הודעות לתכנית צל המתוקנת.

- להנמיך את גובה המרפסת לכדיי 45 ס"מ עד קופינג ומעל מעקה תקני של 1.10 מ'.

- על עורך הבקשה להטמיע ע"ג ההרמוניקה פרט

קונסטרוקטיבי של מרפסות זיז המוצעות חתום ע"י מתכנן השלד.

בקרה הנדסית:

בתכנית לא חל סעיף חיזוקים וכן ע"פ הצהרת מהנדס המבנה לא נדרש בחיזוקים, מבדיקה היתר מקורי לבניין הופק לאחר .1980

הסדרי תנועה:

לא רלוונטי.

אישור שימור:

לא רלוונטי.

מצג שווא:

בבחינת הבקשה שהוגשה לבחינה אל מול צילומים של

- 57 -

יצוין כי לא מדובר בפעם הראשונה בתיקים של עורך הבקשה הנ"ל המראה מצג שווא - על עורך הבקשה:

- להוכיח היתר לסגירת המרפסת של המבקש, ככל שאין היתר בניה יש לסמן להריסה כתנאי למתן היתר.

חוות דעת אדריכלית:

בבקשה מוצעת מרפסת זיז בשונה מנספח הבינוי ובחריגה מקווי הבניין המאושרים - לתקן את ההערות המסומנות ע"ג תכנית .a

התנגדויות:

לפי נתוני המערכת בבקשה הנ"ל לא התקבלו התנגדויות השלמת פרסום 30/01/2024

לפי סעיף 149 הקלה מקו בניין עבור בניית מרפסת

לחוק

הקלה בדבר בניית מרפסת זיז בעומק 2 מ''''

הקלה בדבר בניה בשונה מהוראות התבע ונספח בינוי הקלה בדבר שינויים בפתחים.

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

2 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 3 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות

- 58 -

4 תשלום אגרת בניה

5 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

6 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

7 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

המלצת האגף

משלוח הודעות לפי תקנה 36

משלוח הודעות לפי תקנה: 36

המלצת הצוות המקצועי להמציא לאגף הרישוי תכנית מתוקנת הכוללת תכנית צל למרפסות סוכה לכלל העמודה, להראות את הבינוי הקיים בפועל בבניין ובדירת המבקש ולסמנו בצהוב להריסה ולתקן את ההערות הטכניות הנדרשות, לאחר קבלת תכנית מתוקנת התיק יופנה למשלוח הודעות ויובא לדיון נוסף.

מצג שווא:

בבחינת הבקשה שהוגשה לבחינה אל מול צילומים של הבניין עורך הבקשה אינו מסמן כלל את כל הבינוי הקיים שאינו בהיתר ואף אינו מסמן בצהוב להריסה, כך גם לגבי דירת המבקש דבר המהווה מצג שווא.

יצוין כי לא מדובר בפעם הראשונה בתיקים של עורך הבקשה הנ"ל המראה מצג שווא - על עורך הבקשה:

- להוכיח היתר לסגירת המרפסת של המבקש, ככל שאין היתר בניה יש לסמן להריסה כתנאי למתן היתר.

קווי בניין:

על עורך הבקשה להסיר את הסימונים כקווי הבניין ולהתאימם בשחור כנדרש.

מרפסות זיז:

על עורך הבקשה:

- להראות תכנית צל למרפסות סוכה לכלל העמודה ולבצע משלוח הודעות לתכנית צל

- 59 -

המתוקנת.

- להנמיך את גובה המרפסת לכדיי 45 ס"מ עד קופינג ומעל מעקה תקני של 1.10 מ'.

- על עורך הבקשה להטמיע ע"ג ההרמוניקה פרט קונסטרוקטיבי של מרפסות זיז המוצעות חתום ע"י מתכנן השלד.

חוות דעת אדריכלית:

לתקן את ההערות המסומנות ע"ג תכנית .a

- 60 -

סדר יום לועדה מתאריך - 01/07/2024 - כה סיוון תשפ"ד

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2024/10

מספר בקשה 1984/0184.06

מספר סידורי 11

נתונים כלליים

סוג בקשה בניית מרפסת, הוספת מרפסת זיז ליח"ד בבניין פשוט

שימוש עיקרי מגורים, מגורים

מהות בקשה הוספת מרפסות זיז לבניין קיים

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש מר מויאל שמואל

עורך הבקשה הנדסאי רוטשטיין שולמית

מתכנן השלד הנדסאי ביטון אריאל

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 26

כתובת האתר

פזנר חיים 12 , פסגת זאב

גוש חלקה בשלמות

30667 8 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

3058 תחילת תוקף 27/01/1983

3337 תחילת תוקף 14/05/1985

5/53/14 תחילת תוקף 11/03/1998

תאור הבקשה

נתוני מספרי היתרים קודמים בחלקה:

עפ"י נתוני המערכת, הופק היתר ביום 30.11.2009 עבור בניית מרפסת בתיק רישוי מספר .1984/184.04

מהות הבקשה:

הבקשה מוצעת ברחוב חיים פזנר ,12 שבשכונת פסגת זאב. גוש: 30667 , חלקה: .8 מדובר במבנה מגורים ומסחר קיים, בן 4 קומות מעל קומת עמודים. בעל 3 כניסות וגג שטוח.