ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 31 · קובץ התנגדויות 1024645 - חלק ה.pdf

19.6.25

לכבוד: חברי הוועדה המחוזית לתכון ובייה, ירושלים

התגדות לתוכית מס' 101-1024645 "פיוי ביוי רחוב חסדא ויהושע בן ון,

ירושלים"

א. כללי

1. מדובר בתוכית פיוי ביוי החלה על שטח של כ-14 דום בין רח' יהושע בן ון ורח' בן זכאי.

התוכית כוללת הריסה של כ-200 יח"ד ובייה של כ-510 יח"ד, וכן הפרשות ציבוריות בקרקע ובשטח בוי.

2. בפתח הדברים אבהיר כי אי מברך על הפרויקט ואיי מתגד לו. אי מכיר בחשיבות

ההתחדשות העירוית וציפוף המרקם הבוי באזור, ובעצמי חבר בציגות דיירים המקדמת פרויקט פיוי ביוי בדירה שבבעלותו במרחק קצר מהתוכית שבדון, ברח' מעגלי יבה )תוכית .(101-0836809

3. לאור האמור, התגדות זו מוגשת לצורך טיוב התכון המוצע בתוכית שבדון, בושאים שוים

הכלולים במסמכי התוכית והוגעים כולם למרחב הציבורי - כמפורט להלן.

ב. בוגע למועד הגשת ההתגדות

4. יצוין כי בהתאם לפסיקה המקובלת, כל עוד הוגשה התגדות טרם קיומו של הדיון בהתגדויות,

מוסדות התכון מוסמכים לדון בה, ובפועל אף והגים לעשות כך ברוב המקרים. ראו: זיגר ודה דיי תכון ובייה ,2015 עמ' ,563 והפסיקה בהערת שוליים 142 שם.

5. בעייו המועד להגשת ההתגדויות חל לפי ימים ספורים, וטרם קבע אפילו מועד לשמיעתן

– לא כל שכן שלא התקיים הדיון בהן. בסיבות אלה אין עילה לדחיית ההתגדות על הסף.

6. זאת ועוד: התגדות זו איה עוסקת כלל בהגה על קייי הפרטי או באיטרס האישי שלי

כבעל דירה, אלא מוקדשת כולה לטיוב המרחב הציבורי )כמו גם לתיקון מס' שגיאות סופר

שפלו בתוכית(. בסיבות אלה, האיטרס הציבורי בשמיעת ההתגדות היו גדול. דחיית ההתגדות על הסף מטעם טכי תפגע באיטרס הציבורי – מבלי שהציבור ירווח דבר מה, מגד )כאמור טרם קבע אפילו מועד לשמיעת ההתגדויות, כך שלא מדובר בהתארכות טיפול או דחיית מועדים וכד'(.

7. וכח האמור, אבקש לראות באמור בסעיף זה כבקשה להארכת המועד להגשת ההתגדות, מכוח

סמכותו הטבועה של מוסד התכון.

ג. יצירת זכות דרך לחיבור דרש בין יהושע בן ון לבן זכאי

1

8. גודל הבלוק התחום בין הרחובות יהושע בן ון, אלעזר המודעי, בן זכאי ובן גמלא, היו כ-25

דום. הצלע הצפוית )יהושע בן ון ( היא באורך כ-230 מטר, והצלע הדרומית )בן זכאי( היא באורך כ-315 מ'.

9. מדובר בבלוק גדול מאוד, בפרט על רקע שטח הבלוקים הממוצע בשכות קטמון הישה

הסמוכה )כ-10 דום לבלוק( ובשכות המושבה היווית הסמוכה )כ-5 דום לבלוק(.

10. כיום, הבלוק מכיל גם את רחוב חסדא, שהוא רחוב ללא מוצא; וכן רשת מקומית של שבילים

)שאיה סטטוטורית(, שבאמצעותה יתן לחצות את הבלוק ברגל בלבד מצפון לדרום ב-2 מקומות.

11. היעדר רחוב חוצה או צומת וסף על בן זכאי, מביאה לכך שלכל אורך הבלוק בין צומת אורים

לרח' בן גמלא )"כיכר 'השמן'"(, כ-315 מ', אין אף מעבר חציה. מאחר שיש תחות אוטובוס

2

בשי הצדדים, ושבילים מקשרים )כולל שביל לפארק המסילה(, בפועל אשים רבים חוצים את בן זכאי ללא צומת וללא מעבר חציה, ומסכים את חייהם.

12. מצב זה מסוכן, וסותר את הרצון לייצר סביבה הליכתית שמתעדפת את הולכי הרגל – בפרט

לאור העובדה שהרק"ל צפויה להגיע לאזור בשים הקרובות.

13. על החשיבות של אורך צלע בלוק קצרה, ומרחק מקסימלי בין מעברי חציה – בפרט בקרבת

תחת מתע"ן – יתן ללמוד משי מקורות עיקריים:

14. הראשון – תדריך "החיות לתכון רחובות בערים" כרך "תועת הולכי הרגל" )משרד התחבורה,

(2020

/cities_in_streets_planning_for_https://www.gov.il/BlobFolder/policy/guidelines 2020.pdf_regel_holchey_ironi_tichnun_he/documents

15. בתדריך זה מוצג המרחק המקסימלי הרצוי בין מעברי חציה. במקרה של רחוב מסוגו של בן

זכאי )רחוב דו מסלולי 50 קמ"ש( המרחק המומלץ הוא עד 100-200 מ'.

16. המקור השי הוא הוראות תמ"א/ .70

17. תמ"א 70 ערכה על בסיס מחקר מקיף בעשרות מקרי בוחן של פיתוח עירוי בסביבות תחות

מתע"ן )בפרט מטרו, אך לא רק(, והיא מהווה את המדייות הארצית בעיין זה, המחייבת את כל מוסדות התכון שבהיררכיה המחוזית ומטה.

18. אמם תמ"א 70 עוסקת בסביבת תחות מטרו, ולא תחות רק"ל – אבל בהקשר זה, של מרחק

בין צמתים ואורך בלוקים, תמ"א 70 יכולה לתת אידיקציה לאורך המתאים לסביבה מוטת הליכתיות, כמו זו שאחו מעוייים לייצר בסביבת תחת רק"ל משמעותית כמו זו המתוכת בבן זכאי ובצומת אורים.

3

19. לא למותר לציין שבתוכית הראשוית לתוואי המטרו, שהוצגה בפי הוועדה המחוזית לפי מס'

חודשים והתפרסמה בתקשורת, סומה תחת מטרו אפשרית במרחב צומת אורים – כך שגם

מרחב התוכית הוא מרחב מטרו עתידי, ותמ"א 70 רלווטית אליו.

20. בהקשר זה קבע בסעיף 10.3.4 להוראות תמ"א 70 שיש לקבוע אורך צלע בלוק של עד 100 מטר

במרחב התוכית כולה, ועד 50 מטר )!( במרחב הליבה.

21. תוכית פיוי ביוי לחלק משמעותי מהבלוק מהווה הזדמות חד פעמית להוספה של רחוב

חוצה, שיאפשר יצירת צומת חדש על בן זכאי וכך יאפשר מעבר חציה דרש והכרחי.

22. האמור כון שבעתיים בהיתן שעל בן זכאי מתוכת תחת רק"ל של הקו הסגול )ראו תמוה

לעיל(, ובהיתן שבחלק המערבי של התוכית מתוכן בית ספר יסודי חדש.

23. בהקשר זה קבעה הוועדה המחוזית במסגרת תיקון תוכית האב לדרום קטמון )מתחם ברוריה(,

בהחלטה מיום ,6.3.23 שבכל תוכית במתחם יש למקסם את יצירת הקישוריות מהמתחם

לרחובות הסובבים, "תוך דגש על גישה וחה לאזורי תחות הרק"ל הסמוכות":

4

24. למרבה הצער, התוכית שבדון לא רק שאיה מוסיפה רחובות בבלוק – אלא גורעת לחלוטין

את הרחוב הקיים )רח' חסדא(, ואיה מוסיפה מעברים חדשים להולכי רגל!

25. התוכית אכן מכירה, בעקיפין, בצורך לייצר חיבור בין רח' יהושע בן ון לרח' בן זכאי: בדופן

המזרחית ובדופן המערבית של תא שטח 401 מסומות בתשריט שתי רצועות צרות של "זכות מעבר" )ברוחב 2 מטר כל אחת(. ובתקון בסע' 4.3.2 ס"ק ב' כתב בהקשר זה: "בתחום המגרש תיקבע זיקת האה למעבר ושהיית הולכי רגל בהתאם למסומן בתשריט, כדי לאפשר מעבר מרחוב בן זכאי לרחוב יהושע בן ון".

26. אלא שהמעבר החלקי ה"ל איו מיטבי –

• הוא ברוחב 2 מטר בלבד;

• הוא תלוי בהמשך מימוש בחלק הדרומי של תוכית וספת;

• וגם אם יגיע עד בן זכאי הוא לא ייצר שם צומת ומעבר חציה.

27. כדי להבטיח מרחב הליכתי ומתפקד בצורה טובה, התוכית צריכה לא לבטל את רחוב חסדא

אלא להיפך: להמשיך אותו דרומה כך שיתחבר לבן זכאי, וגם ייצר צומת ומעבר חציה על בן

זכאי.

28. מאחר שהתוכית הוכחית איה מגיעה עד בן זכאי, צריך להתחיל בסימון הרחוב בתוכית זו

– ולסמן לתוכית העתידית בחלקו הדרומי של הבלוק, שתצטרך להמשיך את הרחוב עד בן זכאי, כאשר תקודם בעתיד.

5

29. ככל שייטען שיצירת דרך בשטח זה תגרע מתא השטח בייעוד מבי ציבור – אציין שתא שטח

401 הוא ממילא בגודל חלקי, ולא יוכל לשמש עבור בי"ס כל עוד לא יושלם בעתיד ע"י הרחבתו

לכיוון מערב )בתוכית עתידית שכה(.

30. תא שטח 401 הוא כאמור מגרש בייעוד מוסדות ציבור, בשטח של 2 דום בלבד. בשטח מצומצם

זה לא צפוי לקום בית ספר יסודי – השטח ככל הראה מיועד בכל מקרה להתרחב בהמשך, בהתבסס על התוכית השכה שצפויה להתקדם בעתיד בחלקו הוסף של הבלוק )"התוכית העתידית"(.

31. יתן לראות בתיקון תוכית האב לדרום קטמון )"מתחם ברוריה", אושרה בוועדה המחוזית

ביום (6.3.23 שמתוארים "מרחבי חיפוש" לבי"ס יסודי, והשטח המצוין הוא 3.6 דום – כלומר שהשטח של 2 דום שמוקצה בתא שטח 401 הוא רק כמחצית מהמגרש הדרש לביה"ס.

6

32. גם בספח החברתי המצורף למסמכי התוכית שבדון, יתן לראות בעמוד 9 מפה )שכראה

מתארת גרסה קודמת של הפרויקט, ללא מתחם האו"ח הדרומי(, שבה רואים קומפילציה עם

התוכית העתידית, ואפשר לראות שהשטח בייעוד מוסדות ציבור ועד להתרחב מערבה

בהמשך – מן הסתם על מת להכיל בית ספר יסודי.

33. לאור האמור, אין בעיה להוסיף את הדרך הצרכת על חשבון תא שטח 401 – ולהשלים את

המגרש החום בהמשך לגודל הדרש לבי"ס, בתוכית העתידית הסמוכה.

7

34. אם לא רוצים לגרוע שטח גדול מדי מהמגרש החום, יתן לסמן את הדרך בחתך דו סטרי

מיימלי, של כ-10 מטר בלבד )מדרכות ,2+2 מיסעה ,(5.5 או אפילו בחתך חד סטרי מיימלי )-8 9 מ'(.

35. יתרון וסף של הותרת רחוב חסדא )והמשך שלו בעתיד דרומה עד בן זכאי(, הוא ביכולת לאפשר

כיסה לחיון התת קרקעי של הפרויקט מרחוב חסדא, ולא רק מיהושע בן ון.

36. בגרסה המופקדת מסומות 2 רמפות כיסה ויציאה לחיון, שתיהן על יהושע בן ון, עם מרחק

של כ-50 מ' בלבד בייהן. לפי טבלה 1.7 לתקון, מיקום הכיסות הוא מחייב )!(.

37. מאחר שיהושע בן ון הוא חד סטרי, וחלקו המזרחי יישאר צר )חתך הדרך איו מורחב במסגרת

התוכית, ביגוד לחלקו האמצעי( – הרחוב כראה יישאר חד סטרי, ושתי כיסות החיון על יהושע בן ון צפויות ליצור עומסים ברחוב.

38. לעומת זאת – הוספת רחוב חסדא, ומיקום אחת משתי רמפות הכיסה והיציאה על רחוב

חסדא, תאפשר לחלק כון יותר את הכיסות והיציאות לחיון; וכאשר התוכית העתידית

תייצר את החיבור לבן זכאי, מיקום הכיסה לחיון על חסדא יהיה טבעי הרבה יותר מאשר 2 כיסות צמודות על יהושע בן ון.

39. יתרון וסף של הותרת רחוב חסדא )והמשך שלו בעתיד עד בן זכאי(, הוא ביכולת לשרת

תועתית את בית הספר היסודי העתידי.

40. כיום תא שטח 401 )שמולו יש אשכול גי ילדים שצפוי להישאר שם גם בעתיד( אמור לקבל את

כל העלאת והורדת התלמידים, וחיות המורים וכו' – רק דרך יהושע בן ון הצר והחד סטרי.

41. לעומת זאת – הוספת רחוב חסדא עד בן זכאי תוכל לפצל את התועות, לרדד את העומסים

ולאפשר גמישות גדולה יותר במיקומי ההעלאה וההורדה של התלמידים.

42. יתרון וסף של הותרת רחוב חסדא, והעברת אחת משתי רמפות הכיסה לחיון אליו, היא

ביכולת לשמר יותר עצים בוגרים - לדוגמה עץ מס' 10 בספח העצים הבוגרים, שמצא ממש על הרמפה המזרחית.

43. יתרון וסף של פיצול הרמפות לשי רחובות פרדים, הוא בהקשר לפיוי האשפה: לפי סעיף 6.1

ביוי ס"ק ,4 לתקון התוכית, "מתקים טכיים ותשתיות, לרבות אצירת אשפה וחדרי שאים, ימוקמו בתת הקרקע". משמע, דרך הרמפות לתת הקרקע יצטרכו להיכס ולצאת לא רק רכבי הדיירים אלא גם רכבי איסוף האשפה של עיריית ירושלים. פיזור הכיסות ל-2 מיקומים שוים, יוכל לסייע גם בהפחתת הגודש בהיבט זה.

44. לסיכום האמור עד כה:

8

45. בדופן המזרחית של תא שטח ,410 מתבקש לסמן זכות דרך מצפון לדרום, ברוחב כ-8-10 מ',

במקום "זכות מעבר" ברוחב 2 מ' שסומה.

46. תרומת הדרך המוצעת היא ב:

• יצירת מעבר חציה על בן זכאי )כשהדרך תימשך דרומה ותגיע לבן זכאי בתוכית עתידית(, לטובת מרחב הליכתי סביב הרק"ל;

• פיצול הבלוק הגדול )25 דום( ותמיכה בהליכתיות בשכוה;

• שירות תועתי טוב יותר לחלקו המזרחי )מגורים( והמערבי )בי"ס( של הבלוק;

• פיצול וריווח מיקומי רמפות הכיסה והיציאה לחיון התת קרקעי של הפרויקט;

• שירות תועתי טוב יותר לבית הספר העתידי;

• יכולת לשמר יותר עצים בוגרים;

• הפחתת ופיזור העומס הובע מאיסוף אשפה בתת הקרקע.

47. לחלופין: ככל שלא תתקבל הבקשה לסמן בתוכית זכות דרך )רחוב חסדא( מצפון לדרום, אלא

רק מעבר רגלי – אבקש שיסומן בתשריט לא רק "זכות מעבר" ברוחב 2 מטר, אלא ייעוד שביל

ברוחב משמעותי )4-6 מ'(.

48. ככל שיסומן שביל )שגיע עד בן זכאי בהמשך(, הדבר יגדיל את הסיכוי שיבוצע בסופו של דבר

מעבר חציה על בן זכאי.

49. לחלופין: ככל שאף אחת מהבקשות לא תתקבל, ולא יסומן לא רחוב ולא שביל – יש לבצע

תיקוים בתשריט:

- בחלק המזרחי של תא שטח 401 יש להצמיד את סימון "זכות המעבר" לגבול תא השטח.

- בחלק המערבי של תא שטח 401 יש להרחיק את סימון קו הביין מגבול תא השטח, כדי לא לאפשר ביוי על שטח זכות המעבר.

ד. הסדרת זכות הדרך לכל אורך יהושע בן ון עד אלעזר המודעי

50. רוחב זכות הדרך הקיימת כיום ברחוב יהושע בן ון הוא כ-10 מ'.

51. כחלק מתשריט התוכית, מוצעת הרחבה של זכות הדרך בקטע באורך כ-110 מ', מתוך מקטע

שאורכו 240 מ' )בין אלעזר המודעי לבן גמלא(. על פי החתכים בספח התועה של התוכית, רוחב הדרך במצב היוצא הוא 17 מ', והוא מתוכן כרחוב דו סטרי:

9

52. אך כאמור, מדובר רק בחלק מקטע הרחוב – החלק שמזרחית לפרויקט )עד רח' אלעזר

המודעי( איו מורחב, וגם החלק שמערבית לפרויקט )עד רח' בן גמלא( איו מורחב. בתצורה זו, ספק אם יתן יהיה להפוך את הרחוב לדו סטרי.

53. הותרת הרחוב כחד סטרי, לאחר הוספת 320 יח"ד ובי"ס עתידי, צפויה ליצור עומסי תועה

גדולים.

54. בעוד שהחלק המערבי של רח' יהושע בן ון עוד עשוי להיות מורחב במסגרת תוכית עתידית

)לחלקו המערבי של הבלוק(, החלק המזרחי של רח' יהושע בן ון גובל במבים שאים צפויים

להתחדש באמצעות תב"ע: במבה בחלקה 103 כבר בוצע לפי מס' שים פרויקט הוספת

קומות; והמבה בחלקה 102 הוא מבה לשימור. כך שללא התערבות תב"עית, רוחב זכות הדרך לכיוון מזרח )החיבור לאלעזר המודעי( צפוי להישאר ברוחב מצומצם.

55. יצוין שבמסגרת תיקון תוכית האב לדרום קטמון )החלטת הוועדה המחוזית בעיין 'מתחם

ברוריה' מיום (6.3.23 אמר בסעיף :21 "רחובות המוצעים בתוכית התועה כרחובות דו

סטריים יורחבו ל-16 מ', באמצעות הפרשה משי צידי הדרך, או בצד אחד בהתאם לסיבות

באותו מקום".

56. לאור האמור, מתבקש להרחיב את הקו הכחול ולהרחיב את זכות הדרך באמצעות הפקעת

הגיות הקדמיות של המבים בחלקות 102 ו-.103 כך זכות הדרך של יהושע בן ון תוכל להיות

ברוחב אחיד )17 מ' או 16 מ'( מאלעזר המודעי עד לרח' חסדא, כמתואר באיור להלן:

10

57. לחלופין, יש לסמן בספח התועה בחלקו המזרחי של הרחוב את זכות הדרך האמיתית של רח'

יהושע בן ון )ספח התועה מציג רוחב זכות דרך רחב בהרבה מ-10 המטרים הקיימים(, ולהציג בספח התועה חתך דרך דו סטרי מוצע בחתך זה. לדוגמה: 5.5 מ' מיסעה דו סטרית + 2.75 מ' לכל אחת משתי המדרכות; ללא רצועות חיה.

ה. צמצום דירות גן:

58. סעיף 6.1 ביוי ס"ק 10 קובע "לא יותרו דירות גן בקומת הקרקע בחזיתות הפוות לשצ"פ

בתוכית, והשטח ישמש כשטח פתוח מגון לטובת כלל דיירי המבים למעט יחידות הדיור המופיעות בספח הביוי".

59. בפועל, לפי המופיע בספח הביוי, כמעט כל הדירות בביוי המרקמי אשר פוות לשצ"פ )וגם

חלק מאלו שפוות לרחוב יהושע בן ון(, מפות אל המרחב הציבורי דירות גן.

11

60. על מת להבטיח ממשק מיטבי בין הפרויקט למרחב הציבורי, ולשמור על מרחב ציבורי מזמין

והליכתי, יש להרחיב ולדייק את ההוראה ה"ל בתקון ולקבוע כי לא יותרו כלל דירות גן

בהפיה למרחב הציבורי – לא בחזיתות הפוות לשצ"פ וגם לא בחזיתות הפוות לרחוב; וכן

לתקן בהתאם את ספח הביוי.

ו. "חזית פעילה" בתא שטח :101

61. 6.1 ביוי ס"ק :8 "חזית הביין המערבית בתא שטח 101 תתוכן ככל היתן ברצף אחד, ליצירת

חזית רציפה ופעילה".

62. המטרה המתוארת בסעיף היא חיובית, אבל יסוח הסעיף ה"ל איו ברור.

63. על פי טבלה 5 תא שטח 101 איו כולל זכויות שאין למגורים – כלומר איו כולל מסחר,

תעסוקה או שטחים ציבוריים – שימושים שהוג להפות כחזית פעילה כלפי המרחב הציבורי.

בוסף, כאמור לעיל התשריט איו מסמן חזית פעילה בתא שטח 101 )או בכל תא שטח אחר(.

לאור האמור לא ברור מה אמורה לכלול אותה "חזית רציפה ופעילה" שמוזכרת בסעיף .6.1

64. לאור האמור יש לתקן את התוכית, בהיבטי תקון, תשריט וספח ביוי, על מת לבטא באופן

ברור את החזית ה"רציפה ופעילה" שהתוכית התכווה להפות מתא שטח 101 כלפי השצ"פ.

ז. הבהרת סעיף .4.2.2 ס"ק א.3 לתקון:

65. בוגע לתא שטח 201 לאורך רחוב יהושע בן ון, אמר בתקון בסעיף 4.2.2 ס"ק א..3 – "בתא

שטח 201 יותר הקמה של שי מבים, בהתאם לעקרון התכוי המופיע בספח הביוי"

66. ההוראה ה"ל איה ברורה. ספח הביוי איו מחייב, למעט 2 ושאים קודתיים שמצויים

במפורש בטבלה 1.7 )מיקום ההפרשות המבוות, ומיקום החזיתות המסחריות(.

12

67. אם רוצים להתבסס על ספח הביוי לעיין אופן העמדת המבים, יש לציין זאת בטבלה .1.7

אחרת, המשפט איו מובן, ואיו מאפשר להבין מהתוכית איך העמדת המבים תיראה, וכיצד

הם יפגשו את המרחב הציבורי של רחוב יהושע בן ון.

ח. השמשת גגות קומות המסד:

68. בתקון סעיף 6.2 ס"ק ג.4 כתב "יהיה יתן להשמיש את גגות המגדלים וקומות המסד לשימוש

דיירים".

69. כחלק ממגמת הציפוף וייעול השימוש בקרקע, גגות המבים מהווים משאב חשוב שיש לתת

עליו את הדעת ולטפל בו בהתאם - בהיבטי קהילה, ארגיה, יהול גר ועוד.

70. לפיכך, בוגע לקומות המסד, בפרט אלו המופות כלפי רחוב בן זכאי – אבקש לחייב )ולא רק

לאפשר( את השמשת הגגות כחזית חמישית )כולל היבטי גג ירוק מגון, יהול גר וכו'(,

ובוסף אבקש לאפשר שימוש ציבורי בגגות אלו כחלק מהמרחב הציבורי המתקבל במסגרת

הפרויקט.

ט. הוספת פירוט דרש בתוכית פיתוח :1:500

71. בסעיף 6.1 ס"ק 5 אמר "יותר למקם מעל הקרקע ומחוץ לקווי הביין כיסה פרדת לחדר

טרפו, פתחי אוורור, ארוות מערכות כגון ארון מים ראשי, וכיו"ב".

72. כידוע, אלמטים טכיים מסוג זה, שאים מופיעים בתוכית הביוי, בסופו של דבר הם בעלי

השפעה רבה על ממשק הפרויקט הבוי עם המרחב הציבורי הסובב אותו.

73. לכן אבקש לעבות את סעיף 6.11 ס"ק כא.6 )העוסק בפירוט הדרש בתוכית פיתוח (1:500

ולכתוב בו:

"תשתיות ופתרוות למתקים הדסיים וטכיים, כגון אצירת אשפה, חדרי שאים, חדר

טרפו, פתחי אוורור, ארוות מערכות כגון ארון מים ראשי וכדומה, ואופן שילובם בתכון".

י. עיצוב המגדלים:

74. בתקון בסעיף 6.2 ס"ק ד.6 אמר "תכון ועיצוב המגדלים בתוכית יאופיין בפשטות גאומטרית

ככל היתן ללא שבירה של מעטפת החזית".

75. בשים האחרוות הופיע "טרד" אדריכלי של עיצוב חזיתות מגדלים כך שמיקום החלוות

והפתחים מאופיין בא-סימטריות ובפיזור אקראי של פתחים לאורך ולרוחב החזית.

76. לאור המופע המשמעותי של הביוי המוצע, והחותם הוויזואלי שלו למרחק רב, ועל מת להימע

ממופע ויזואלי צורם על סף אזור המושבות וקטמון, אבקש להוסיף למשפט ה"ל את המילים

הבאות: "וללא שבירה של סימטריה ושל רציפות מופעי הפתחים והחלוות".

13

77. בוסף, יש לאסור על שיבוץ שלט מואר על המגדלים, הכולל את שם היזם או שם הפרויקט.

דבר זה עשה בפרויקטים שוים ומהווה מפגע ויזואלי ותאורתי.

יא. צמצום גדרות וקירות תמך:

78. על מת להבטיח ממשק מיטבי בין הפרויקט )שטחים פרטיים וציבוריים( לבין המרחב הציבורי

הסובב, אבקש להטמיע הוראה ברוח הסעיף הבא:

"גובה גדרות אטומות או קירות תמך, במידה ודרש להקימן, כלפי הרחוב, יאפשר מבט

חופשי מהרחוב אל המגרש וממו ויכלול פיתוח מרוכך כגון צמחייה טיפוסית בגובה

המותאם להולכי רגל במפלס הרחוב. יתן יהיה לחרוג מהוראה זו באישור רשות הרישוי".

יב. אופן המעבר מצומת אורים לשטח השצ"פ:

79. בסעיף 5 להחלטת הוועדה המחוזית מיום 12.8.24 אמר: "יתרת שטח המגרש המתקבל )ללא

תכסית הביוי המוצע כאמור( יקבע ביעוד שצ"פ אשר יאפשר מעבר רציף בין ציר הרק"ל ברחוב

בן זכאי לבין השצ"פ המרכזי המוצע בפים המתחם".

80. בספח הפיתוח )וף( כל השטח שבין 2 המגדלים ראה כמדרון אחיד ללא מדרגות:

81. וכך גם בהדמיה שמצורפת במסגרת ספח הביוי – המעבר בין השצ"פ לרחוב בן זכאי )בצד

המרוחק של ההדמיה( ראה כמדרון מתון אחיד, שמאפשר מעבר רציף:

14

82. עם זאת, בספח הביוי בתוכית מפלס הקרקע מסתמת תמוה אחרת, שבה בין מפלס הרחוב

למפלס השצ"פ יש גרם מדרגות צר, שמשי צדדיו ככל הראה קירות תמך:

83. על מת לעמוד בהוראת סעיף 5 להחלטת הוועדה המחוזית )שצוטטה לעיל( בוגע ל"מעבר

רציף", למוע אי בהירות, ולהבטיח ממשק מיטבי בין המרחב הציבורי של צומת אורים לשצ"פ

המשמעותי המוצע בתוכית – אבקש להוסיף לתקון התוכית סעיף שיבהיר שהחיבור בין

15

מפלס הרחוב למפלס השצ"פ יהיה באמצעות מדרון מתון ורחב, ולא באמצעות גרם מדרגות

בודד.

יג. חיות אופיים במרחב הציבורי ובחיון הפרויקט

84. לאור חשיבות השימוש בתחבורה חלופית לרכב הפרטי, ועל מת להקל ולייעל את שימוש תושבי

השכוה )והפרויקט( בחיות לאופיים, יש לחייב בהוראות למקם אותן במיקומים וחים,

ולייצר דרכי גישה וחות אליהן.

85. סעיף 6.4 לתקון )"חיה"( מכיל התייחסות מיימלית ביותר לושא חיות האופיים בפרויקט

– קביעת מספרם בהתאם לתקן התקף, וקביעת מעלית אחת לחיון האופיים שתהיה בממדים המאפשרים הסעת אופיים.

86. ספח התועה מוה בטבלת מאזן החיה 519 חיות אופיים דרשות ומתוכות, ומציג מקבצי

חיות אופיים בכל קומות החיון – החל מקומה מיוס 1 ועד לקומה מיוס ,4 שמכילה 192 חיות אופיים; כלומר למעלה משליש מחיות האופיים מתוכות בקומה מיוס 4 )!(. מי

שמכיר את השימוש באופיים יודע שאין סיכוי שאדם שרוצה להשתמש בהם על בסיס קבוע,

יחה אותם במרתף מיוס .4

87. התוצאה של מימוש ספח התועה הוכחי, תהיה אחת משתיים: או פגיעה ביכולת להשתמש

באופיים, או פגיעה בראות השטחים הציבוריים, משום שבפועל אשים יחו את האופיים במקום הוח ביותר ולא יטרחו להשתמש בשטחי החיה שיסומו במרתפים העמוקים.

88. לאור האמור, יש לחייב בתוכית הקמת 2 סוגי חיוי אופיים עיקריים:

- "חיות אופיים לטווח קצר" - חיות מקורות בשטחי הפיתוח, מחוץ לבייים, שמאפשרות את הגישה הוחה ביותר;

- "חיות אופיים לטווח ארוך", הממוקמות בתוך הבייים, בקומת הכיסה או לכל היותר בקומת המרתף הראשוה )מיוס ,(1 בקרבה למעלית או לרמפה.

89. יש לקבוע שתכון חיוי האופיים יהיה ע"פ החיות "מדריך מקצועי ודברי הסבר בושא חיות

אופיים" של מיהל התכון )אוקטובר .(2020

90. בוסף להחיות המדריך כ"ל, אבקש לקבוע החיות ברוח הסעיפים הבאים:

91. גישה לחיית אופיים לטווח ארוך המצאת בקומת מרתף תיעשה ללא צורך להוליך את

האופיים בתוך מבה וללא צורך בפתיחה של יותר מדלת אחת. התכון ייעשה באחת משתי הדרכים הבאות )או בכל פתרון אחר העוה להגדרה ה"ל, באישור מהדס העיר(:

- תשתית הרכיבה תתוכן בשביל אופיים פרד, ובשביל מסומן לאורך כל הדרך בתוך החיון עד מתקן החיה שימוקם במרתף העליון. שביל האופיים יהיה בשיפוע המאפשר רכיבה לכל רוכב, על פי שיקול דעתו של יועץ התועה.

16

- גישה דרך מעלית בממדים המאפשרים הסעת אופיים כך ששי גלגלי האופיים יהיו על רצפת המעלית. יש למקם לפחות שתי מעליות כאלו, בגישות מרבית לחזיתות הפוות לרחובות המשיקים.

92. לחלופין, ככל שלא מעוייים לרדת לרמת פירוט כ"ל במסגרת מסמכי התוכית בכל הוגע

לתשתיות האופיים, אבקש שהתקון יקבע שהחיות לעיין חיות אופיים כ"ל יוטמעו במסגרת תוכית בק"מ 1:500 כתאי להיתר.

93. בוסף: בהחלטת הוועדה המחוזית מיום 6.3.23 אשר אימצה את תיקון תוכית האב לדרום

קטמון )מתחם ברוריה(, קבע לעיין חיות אופיים במרחב הציבורי בסעיף :20.8

94. לאור האמור, יש לקבוע במסגרת מסמכי התוכית הסדרת חיות אופיים ציבוריות בממשק

המגדלים עם בן זכאי )בקרבת תחת הרק"ל המתוכת על בן זכאי(.

יד. הערות ותיקוים וספים לעיין תקון התוכית

95. בהחלטת הוועדה המחוזית מיום 8.1.24 על הפקדת התוכית, אמר בסעיף :10

96. על אף האמור בהחלטה ה"ל, בתקון התוכית קבעה הוראה על סטייה יכרת בהקשר אחד

בלבד: סעיף 6.16 להוראות, בוגע לזכויות המותות בקרן תחזוקה.

97. בהתאם לסעיף 10 להחלטת הוועדה המחוזית, יש להטמיע בתקון הוראות על סטייה יכרת

ביחס לושאים הבאים:

- מס' קומות

- קווי ביין

- שימושים להפרשות מבוות

- איסור יוד שטחים ציבוריים לטובת שטחי מגורים

98. בסעיף 4.1.2 ס"ק א' יש טעות סופר – במקום "בתא שטח 203" צ"ל "בתא שטח 202" )שכן

מדובר על ייעוד 'מגורים מסחר ותעסוקה', אשר חל בתא שטח .(202

99. בסעיף 4.2.2 ס"ק א..2 יש טעות סופר – במקום "בתא שטח 202 יותר הקמת מגדל" צ"ל "בתא

שטח 203" )שכן מדובר על המגדל בייעוד מגורים, אשר חל בתא שטח .(203 17

על החתום:

יאיר בן גד

אדריכל ומתכן ערים

gmail.com@yairbg

18

3/6/25

לכבוד

ועדת המשנה להתנגדויות

ועדה מחוזית לתכנון ובניה, ירושלים

הנדון: התנגדות לתכנית פינוי בינוי ברחוב חסדא - בן זכאי )(101-1024645

שלום רב,

מינהל קהילתי גינות העיר מתכבד להגיש התנגדות לתכנית שבנדון מס' 101-1024645 במתחם רחוב בן זכאי, חסדא ויהושע בן נון שהופקדה להתנגדויות.

מדובר בתוכנית פינוי בינוי החלה על שטח של כ-14 דונם בין רח' יהושע בן נון ורח' בן זכאי. התוכנית כוללת הריסה ובנייה של 2 מתחמים )כל אחד מהם מתחם איחוד וחלוקה נפרד(:

- הראשון – כולל את חלקה 101 עליה בנויים כיום 4 מבנים עם 144 דירות )יהושע בן נון ,35-37-39 חסדא .(2-4-6

- השני – כולל את חלקות 149 )חסדא ,(3 157 )בן זכאי (4 ו-155 )בן זכאי (6 עליהן בנויים כיום 50 יח"ד.

מיקום התוכנית באזור דרום קטמון הישנה, אזור שנמצא בגזרת גינות העיר שגם נכלל בגבולות תכנית אב המושבות.

מינהל קהילתי גינות העיר רואה בחיוב את התחדשות תשתיות השכונות ההיסטוריות וייצור של דירות חדשות כדי למשוך אוכלוסיות צעירות לעיר ההיסטורית.

עם זאת, המינהל רואה בדאגה תכניות כמו התוכנית המוצעת, שחורגת באופן משמעותי מהמדיניות במקום.

בהתנגדות להלן, המינהל מציג את הנקודות המשמעותיות של התכנית מבחינת המרחב הציבורי וגם מציע פתרון חלקי העוסק בשיפור נראות התכנית וצמצום הפגיעה הקשה לכל המרחב - בעיקר בנושא צל ורוח.

1. כללי

מדובר בתכנית פורצת גדר ומשמעותית מאד מכמה בחינות עבור השכונה והשכונות מסביב:

- התכנית אינה עומדת בהנחיות של מסמכי המדיניות המנחים: ירושלים /2000 מדיניות רק"ל / עדכון מדיניות דרום קטמון עפ"י כושר הנשיאה של השכונה )בהובלת מהנדס העיר(.

- התכנית אינה עומדת בתנאי הפרוגרמה שנקבעה בתכנית כושר נשיאה של השכונה )בהובלת מהנדס העיר( ועלולה לחסום תוכניות אחרות ונוספות של התחדשות עירונית בשכונה.

- התכנית אינה מציעה דיור בר השגה, למעט דירות עד 55 מ"ר.

- ההשפעה של התוכנית מרחיקת לכת, במיוחד הפגיעה הסביבתית:

- הן בכריתה מסיבית של כל העצים על החלקה - למעט 1 או 2 בשטח החום שיירדו בתכנון עתידי.

- והן ברוחות ובעיקר בצל כאשר בחורף )עפ"י הערכה ל-(21/12 הצל ישפיע 74 בתים סמוכים שהפגיעה בהם בשעות השמש מגיעה גם עד ל-%.100 צל המגדלים עלול להשפיע על בתים בדרום קטמון עד רחוב רבי חיא, ברחוב עמק רפאים, בשכונת בקעה וכל האזור דרומית מרחוב 1

אמציה במושבה היוונית. התכנית גם משפיעה באופן משמעותי על חשיפה לשמש של השטחים הפתוחים שהתכנית מציעה )שצ"פ(. בקיץ, בגלל זווית וכיוון השמש, ההשפעה קטנה יותר )כ-20 בתים( וההשפעה עלולה להגיע עד לרחוב נפתלי בבקעה. ביוני, שוב, בגלל זווית וכיוון השמש, הצל משפיע בעשרות בתים ממעגלי יבנה בשעות הבוקר במערב ועד לרחוב אפריים וזבולון בבקעה בשעות אחה"צ במזרח.

- לגבי גגות חשופים )דודי שמש ומרפסות גג של בתים שכנים( עפ"י הטבלאות בנספח איכות הסביבה, 7 בתים לא יקבלו שמש בכלל, ול-3 בתים מצטמצמת החשיפה לשמש לכ-%.50 כ-60 בתים יקבלו בין 2 ל-4 שעות שמש )כמחצית מהשעות שהם מקבלים היום(. תוצאות דומות מתקבלות בנספח לגבי חשיפה לשמש של החזיתות הדרומיות בבית השכנים כאשר 5 בתים לא מקבלים שמש בכלל, 7 בתים מקבלים בין שעה לשעה וחצי וכל השאר עד 4 שעות בלבד.

- לגבי שטחים פתוחים בקרבת התכנית )שצ"פים קיימים, גנים ובתי ספר( לרבות בדיקה שעתית של השפעת הצל במרחב - הם יקבלו עד 4 שעות שמש ביום בחורף.

- לגבי השטח הציבורי המוצע בתכנית )שצ"פ( הוא מקבל עד 4 שעות שמש ב-%33 משטחו בחורף. זאת אומרת שהשטח יהיה בצל רוב הזמן.

- בניה מסיבית של 2 מגדלים של 43 ו- 36 קומות, בניגוד למדיניות הקיימת )מדיניות ציפוף לאורך קוי

הרק"ל מ-: (2019 למגרשים מעל דונם שאינם בקו רכס )כמו במקרה של התכנית שבנדון( גובה הבינוי

מגיע עד ל-18 קומות.

- התכנית מציעה שצ"פ במרכז החלקה שאינו משרת את תפקידו: השצ"פ יהיה רוב הזמן בצל ולא ניתן יהיה לשהות בו. כמו כן, השצ"פ יהיה מושפע מרוחות ומנהרת רוח שהתכנית מייצרת כלפי דרום, דרום מזרח ודרום מערב, הכיוון של הרוח השליטה בעיר )עפ"י תחנה מטאורולוגית 'ג'נרלי'(.כל זאת, מתוך תסקיר איכות הסביבה שצורף למסמכי התכנית.

- כמו כן, התכנית משפיעה באופן קיצוני על השכונה מבחינת התנועה: הכניסות והיציאות של חניות התכנית )563 עפ"י תקן מופחת( שוות ערך למחצית הכמות כל המכוניות הצפויות עד 2040 וכאשר צמתים רלוונטיים לתוכנית צפויים מראש להיות בכשל: בן זכאי-אורנים, בן זכאי-עמק רפאים וצמתים בשכונה: יהושע בן נון-אלעזר המודעי.

להלן התייחסות מפורטת לכל הנושאים:

2. נתוני התוכנית:

- שטח התכנית: 14.1 ד'.

- יעודי קרקע: מגורים - מסחר - מבנים ומוסדות ציבור - שצ"פ - זכות דרך.

- מס' יח"ד נכנס: 194 ב-7 מבנים.

- מ"ר קיים: כ-13,000 מ"ר בנוי.

- מס' יח"ד יוצא: לכאורה, .512 בפועל: עוד 10 יח"ד לקרן תחזוקה + %10 דירות אופציונליות לפי הערה ט' לטבלה 5 בתכנית )51 דירות( + %20 דיוריות )43 דירות(. סך הכל בחישוב שמרני: 606 דירות.

- מ"ר מוצע: כ-48,855 מ"ר עיקרי + 20,525 מ"ר שירות מעל הקרקע = 69,380 מ"ר.

- מספר דירות נכנסות: 194 לעומת דירות יוצאות: 606 = מכפיל 3.17 < .2.8 - חישוב ללא דיוריות: נכנסות 194 לעומת יוצאות 563 = מכפיל 2.9 < .2.8 - המכפיל הנ"ל לא כולל תוספות צפויות בכ-%30 יח"ד 2

- תוספת יח"ד לשכונת דרום קטמון עפ"י כושר נשיאה של שכונת דרום קטמון )עפ"י דוח בהנחית מהנדס העיר(: .1,359

- אם התכנית מציעה בין 563-606 יח"ד חדשות נותרות 710-753 יח"ד לפיתוח כל השכונה. תכנית משגב לדך מציעה כ-400-600 יח"ד. האם נלקח בחשבון כמה יח"ד נותרות להתחדשות של כל השכונה באופן מאוזן?

- אחוזי בניה מוצעים )עם שטח בית הספר(: %350 )עיקרי( ו-%495 )סה"כ( < %.475 - אחוזי בניה מוצעים )ללא שטח בית הספר(: %408 )עיקרי( ו-%578 )סה"כ( < %.475 - מספר הקומות וגובה הבינוי המוצע: ארבעה מבנים בני 8.5-9.5 קומות; מגדל אחד בן 34+2 קומות )(36 ומגדל אחד בן 40+3 קומות ).(43 לכל מגדל נוספה קומה של "דירות מותנות", ויש להוסיף לכך קומה טכנית אחת למגדל ה"נמוך", 2 קומות טכניות למגדל ה"גבוה" )לא כולל גדרות ועיצוב אדריכלי של 8 מטרים(.

- חריגה בגובה המגדלים: +34 2 < 18 קומות ו-40+3 < 18 קומות.

- שטח ציבורי: 2 ד'.

- פארק )שצ"פ(: 3.8 ד'.

- שטחים ציבוריים מבונים: 1300 מ"ר.

3. מדיניות לבחינת התכנית:

- התוכנית הייתה שייכת לתוכנית אב למושבות.

מתוך תכנית אב למושבות: כתום = 3 עיבוי מרקם קיים, צהוב = 4 התחדשות עירונית.

- ב-2019 התכנית הוחלפה למדיניות חדשה של עיבוי זכויות בניה וציפוף בניה לאורך הרק"ל. עפ"י המדיניות החדשה מותר במקום:

3

מתוך מסמך מדיניות בנייה לאורך צירי רק"ל שאושרה ב-2019 - ב-2023 מהנדס העיר יזם בחינת כושר הנשיאה של אזור דרום קטמון, על מנת לקדם מדיניות חדשה לבחינת תכניות להתחדשות עירונית. השינוי לא כלל את שאר אזור המושבות שתכנית אב למושבות ממשיכה להיות בו המדיניות התקפה. לגבי דרום קטמון, המדיניות החדשה נקבעה עפ"י כושר נשיאה של השכונה להתחדשות עירונית. עפ"י מסקנות הבדיקה, יש לשכונה 2 נקודות חלשות: )א( נושא השטחים הציבוריים שהאדריכלים הציעו לפתור ע"י גינות כיס ו)ב( צומת יהושע בן נון ואלעזר המודעי שהן בכשל אם התכנית תבוצע. התוכנית אושרה ב-2023 )מס' (2022963 ועל פיה ניתן לבחון את התכנית המוצעת:

מתוך החלטת הוועדה המחוזית לתכנית בדרום קטמון )(6/3/2023 מתוך מסמכי תכנית בחינת כושר נשיאה של דרום קטמון )(2022 עפ"י הגדרת האיזורים, האיזור של התכנית שייך לאזור מגורים 3 "עיבוי מרקם קיים". אזור המגדל הדרומי, הינו אזור 5 "התחדשות מיוחדת".

להלן התנאים עבור כל אזור:

4

עפ"י הנ"ל התכנית מציעה באזור מגורים 5 מגדל אחד בלבד )בחריגה של קומות( ללא בניה מרקמית של 6

קומות. כלומר- התכנית לא עומדת בהנחיות המדיניות של המקום.

כמו כן, חשוב לציין כי הנחיות המדיניות קובעות כי התכנית המוצעת תאפשר "חידוש ושיפור מרבי של המרחב הציבורי". דהיינו, התכנית צריכה למסור לשכונה מרחב ציבורי טוב יותר ממה שהיה לפני הפרויקט. האם זה קורה?

כפי שנציג בהמשך, התוכנית פוגעת באופן אנוש במרחבים הציבורי והפרטי של השכנים במרחב ואינה

משפרת אותו. נהפוך הוא. היא מצמצמת שעות שמש בשצ"פ שהיא מציעה, מצמצמת שעות שמש ל-74

בתים בשכונה, גורמת לכשל בתנועה בצומת מרכזי לשכונה ועוד! במונחים כאלה, התוכנית לא עומדת

בעקרונות המדיניות ולכן המינהל מתנגד בתוקף לתכנית.

כפי שנציג בהמשך, התוכנית גם לא עומדת במדיניות מבחינת מספר יח"ד, מכפיל יח"ד, גובה ועוד. מינהל

קהילתי גינות העיר מתנגד לקידום התוכנית ומבקש לצמצם אותה עפ"י המדיניות הקיימת בשכונה.

להלן, הנקודות במפורט:

4. תנועה וחניה

התכנית מציעה להוסיף לשכונה כ-600 מקומות חניה בחניון תת קרקעי מתחת לכל שטח המגרש. לפחות כ-400 ממקומות החניה המיועדים לרכבים חדשים. גם בהנחה של מספר הדירות המצומצם ביותר, החניון אמור לפתור את בעיית החניה של תושבי המתחם הקיים ויח"ד החדשות. אך פתרון החניה אינו לוקח בחשבון 3 היבטים חשובים:

5

א. מספר מקומות חניה מחושב עפ"י תקן מצומצם ).(1:1 מקום חניה אחד עבור כל יח"ד - כולל עבור הדיירים

של 2 מגדלי יוקרה. היכן יחנה כל רכב נוסף של דייר או אורח לדייר? כנראה, ברחוב. כך שהתכנית עלולה לפנות רכבים מחניון חוץ מוסדר למחצה )של הדיירים הקיימים שחנו בחניון חסדא( ולהוסיף מספר גדול יותר של רכבים ברחוב יהושע בן נון שהוא כבר היום עמוס. זאת, בלי לקחת בחשבון דיירים שיעדיפו לחנות ברחוב ולא להמתין ליציאה של מאות רכבים בו זמנית כל בוקר, מהיציאה היחידה מהחניון.

טבלת מאזן חניה של התכנית ממסמכי התכנית )תאריך התכנית: (23/2/2025

ב. תשתית הרחובות בשכונה אינה יכולה לשאת את כמות הרכבים שהתוכנית מציעה. הכניסה לחניון והיציאה

ממנו הן מרחוב יהושע בן נון. עפ"י בחינת כושר נשיאה של הרחוב, צומת יהושע בן נון - אלעזר המודעי בכשל תנועתי עם ביצוע התכנית הזאת ואחרות בשכונה עד .2040 רחוב יהושע בן נון מכיל היום בתי מגורים )קיימים וחדשים/מתחדשים( ומשרת 2 גני ילדים קיימים. זה כבר גורם בבוקר ואחה"צ לפקקים וחסימת הרחוב. כניסות ויציאות לחניון התת"ק מוצעות רק ברחוב יהושע בן נון. התכנית אינה לוקחת בחשבון את הנתונים האלה ואינה מציעה חלופה שתשפר את המצב ברחוב. נהפוך הוא. היא מציעה עוד 600 רכבים ברחוב שיחמירו את המצב 6

של היום והמצב הצפוי בעתיד ללא חשיבה וללא תרומה לשכונה ולמרחב הציבורי. יתרה מכך, ההנחה ששוכרי %20 הדירות שהן דיוריות יתחייבו שלא לרכוש מכונית, אינה מוצדקת.

שאלה: היום מי שחונה בחסדא לא יוצא בהכרח מיהושע בן נון? כי אם כן דרכו, אז התוספת מופחתת.

<<< אין מצב. רק כניסה ויציאה אחת.

כשל הצומת יהושע בן נון-אלעזר המודעי בשעות שיא בוקר מתוך מצגת האדריכלים של בחינת כושר נשיאה של השכונה מטעם מהנדס העיר )(2022

כשל צומת יהושע בן נון-אלעזר המודעי בשעות שיא אחה"צ מתוך מצגת האדריכלים של בחינת כושר נשיאה של השכונה מטעם מהנדס העיר )(2022

למעשה התכנית מציעה להכפיל את התנועה ברחוב ולכן להחמיר עוד יותר את הכשל של הרחוב בתפקודו בשנים הקרובות ואף לעתיד הרחוק. כמו כן, התחזית של כ-600 רכבים של הדיירים אינה לוקחת בחשבון גם את מאות הרכבים של הורים שיביאו את הילדים לבית הספר העתידי המתוכנן במתחם ותגרום לדיירים המתנה ארוכה מאד ביציאה מהחניון.

)ג( חפירת החניה גורמת לכריתה של 81 )מתוך 98 מסומנים בתכנית( עצים במתחם ובחלקות השכנות )למעט 2 עצים בתחום השטח החום שעלולים להכרת לטובת בניית בית ספר עתידי(. כל העצים הבוגרים הקיימים

היום במתחם מסומנים בצהוב )לכריתה( בתכנית.

לסיכום לגבי ההיבטים הנ"ל, המינהל מתנגד לתוכנית ומבקש:

א. להתאים את תכסית החפירה של החניון התת קרקעי למצב בשטח על מנת לצמצם את הפגיעה בעצים

הבוגרים הקיימים בשטח ולשמור יותר עצים / מקבצים של עצים בוגרים.

7

ב. להציע כניסות ויציאות חלופיות מהחניון, על מנת לצמצם את העומסים הצפויים ברחוב יהושע בן נון

והטרחה שתיגרם לדיירי המתחם המוצע ולכל דיירי הרחוב.

ג. לחייב את מגיש התכנית להציע מקומות חנייה נוספים בחניון התת קרקעי עבור אורחים ולרכב נוסף

ליח"ד ודירות/דיוריות נוספות שלא נכנסו לחישוב החניה.

ד. לעשות כל מאמץ לצמצם את הפגיעה במרחב הציבורי.

5. מספר יח"ד

בדיקת ההיתכנות הכלכלית מיום 13.1.2025 )להלן: דוח השמאי( מתייחסת ל-512 יח"ד, בשני המתחמים או השלבים. לכך יש להוסיף, את %10 הדירות האופציונליות הניתנות ליזם במסגרת הערה ט' לטבלה ,5 דהיינו-

עוד 51 דירות. עם זאת, למרות שלפי מסמכי התכנית מדובר על 522 דירות )כולל "הדירות המותנות"(, יש להוסיף אליהן, לכל דבר ועניין, את הדיוריות. לפי הוראות התכנית, ההבדל בין דיורית )שגדלה נע בין 25 ל-50 מ"ר( לבין "דירה קטנה" )שגדלה עד 55 מ"ר כולל ממ"ד( הוא בתלותה של הדיורית בממ"ד ובחניה של הדירה-האם. דא עקא, שלפי דוח השמאי, במגדל הגבוה לא מתוכננים ממ"דים, אלא ממ"קים בלבד:

"הערות: עפ"י אדריכלי הפרויקט, השטחים המשותפים כוללים מועדוני דיירים )כ- 650 מ"ר עיקרי בכלל

הבניינים יחד בשלב א'(, ובנוסף שטחי ממ"קים עבור כל דירות המגדל )כ- 212 יח"ד מתוך 355 יח"ד(."

)עמ' 27 לדוח השמאי(

מכאן, שאין הבדל בחיי היומיום, בין דייר "דיורית" לדייר "דירה קטנה", למעט בזכות למקום חניה.

כן נקבע בהוראות התכנית, כי תותר בניית דיורית במקסימום %20 מסך הדירות, ובלבד שדיורית תשתייך לדירה שגודלה מעל 120 מ"ר פלדלת. לפי דוח השמאי, 144 דירות התמורה במתחם א' נחלקות ל-2 סוגים: אלו שעם ההרחבה גודלן יהיה 66 מ"ר, ואלו שגודלן יהיה 101 מ"ר. 50 דירות התמורה בשלב ב' יהיו בדיוק בגודל של 120 מ"ר.

לפי דוח השמאי, דירות היזם בשלב א' )למעט 36 דירות של 55 מ"ר( כולן יהיו בנות 125 מ"ר ומעלה, ואילו בשלב ב' יהיו 16 דירות בגודל 55 מ"ר )לא ברור כיצד ומדוע באותו דו"ח הגודל של 55 מ"ר פלדלת הוא דירת 2.5 חדרים בשלב א' ודירת 2 חדרים בשלב ב'(, 36 דירות בגודל של 78 מ"ר )ואלו הדירות היחידות בטווח שבין 55 מ"ר ל-80 מ"ר( והשאר 100 מ"ר עד 150 מ"ר.

שלושה דברים נלמדים מכאן:

א. ככל הנראה, היזם לא יבנה בשלב א' ולו דירה אחת של קרוב ל-80 מ"ר כנדרש בהוראות התכנית,

שאינה "דירת תמורה"; כלומר, שום דירה ממוצעת של 3 חדרים לא תוצע לקהל הרחב, אלא רק 36 דירות

בשלב ב', הרבה פחות מ-%.10

ב. הדיוריות, שנטען לגביהן )בישיבות שונות של הוועדה הנכבדה( כי הן נועדו להקל כלכלית על מקבלי דירות

התמורה, עפ"י הנתונים בדוח שמאי, לא יגיעו ככל הנראה אלא לדירות המגדלים, ויועילו, כלכלית, רק למי שרכש דירה של 125 מטרים במגדל )הערה ג' לטבלה 5 קובעת כי דיורית תוצמד רק לדירות שגודלן מעל 120 מ"ר.

דירות התמורה בשלב ב' יהיו 120 מ"ר( .

8

ג. המגדל הגבוה כולו יכיל אך ורק דירות יוקרה מעל 125 מ"ר )שבהן יהיו הדיוריות( ודירות קטנטנות ללא ממ"ד.

לא ברור למי מוצעות דירות "הבית של יעל", שיעלו הון לתחזק למרות קטנותן.

יוער, כי לא נמצא בהוראות התכנית כל חיוב לבנות את שלב ב', והרווח היזמי ככל הנראה נמצא ברובו

הגדול )במגדל היוקרה, בו לא תהיה אף דירת תמורה( בשלב א'.

למה נכנסים לחישובים האלה?

א. על מנת לקבל התייחסות משמאי הוועדה על כל הנושאים שעולים בטענות של המינהל.

ב. כיוון שגובה המגדלים המוצעים )ומספר הדירות המוצעות בהם( הוא נגזרת של הרווח היזמי, נבקש להצביע

על מספר פירכות, המחייבות שקילה מחדש של דוח השמאי כולו, החל ממספר הדירות המוצהר בו כמתואר

לעיל, וכלה בערכן.

נזכיר, כי ליזם אפשרות להוסיף עוד 51 יח"ד, שאמנם יהיו קטנות יותר מ-165 מ"ר, אך שווי כל מ"ר בהן יעלה מעבר לשווי המוצהר של דירה גדולה.

ג. דוח שמאי

כדי לאמוד את ערכן של הדירות החדשות בסמוך ובצמוד לשכונות היוקרה של המושבות, פנה השמאי לארבעה פרוייקטים. מגדל פרדס ברחוב פייר קניג, שבו 18 קומות נמצא באזור תעשייה תלפיות(. ב"לב קטמון"-

אנטיגנוס 14 )בלב שכונת גוננים( מוקם מבנה של 10 קומות; ביוסי בן יועזר 19 )אף הוא בלב שכונת גוננים( מדובר במבנה של תמ"א ,38/2 8 קומות בלבד; במקור חיים 17 )בסמוך לאזור תעשייה תלפיות( מבנה של 6-7 קומות.

האמור בהערה בעמוד ,27 לפיה "לאור סקר המחירים, ובהתאמה להיקף הפרויקט )מאות יח"ד חדשות(

ולעובדה כי מדובר על פרויקט להריסה ובנייה מחדש, ולאור מיקומו בשכונת הקטמונים )בניגוד לחלק

מעסקאות ההשוואה(, ולאור העובדה כי חלק מהותי מהפרויקט )המגדלים( ימוקמו בחזית לציר סואן שבו

תעבור בעתיד הרכבת הקלה, להערכתנו שווי למ"ר בנוי פלדלת ממוצע ינוע בגבולות של כ-

37,000-43,000 ₪ כתלות בגודל הדירה."

מיקום הפרויקטים בדוח שמאי - GIS עיריית ירושלים )בצהוב התכנית שבנדון( 9

ברור שהדוח מטעה, בלשון המעטה!

א. התכנית, בניגוד לפרוייקטים להשווה, אינה ממוקמת "בשכונת הקטמונים" ואינה ממוקמת באזור תעשיה

תלפיות ובשוליה בו יקומו מגדלים של +40 קומות בצפיפות חריגה. התכנית נמצאת בסמוך לשכונות יוקרה, ירוקות עם בתים היסטוריים של המושבות ושל קטמון הישנה.

ב. המגדל המוצע מיועד אך ורק לדירות יוקרה, כאמור לעיל. יש להשוותו למגדל הממוקם במיקום יוקרתי )קשה

מאד לטעון כי שולי עמק רפאים, המושבה היוונית והמושבה הגרמנית, מול פארק המסילה ועל ציר הרק"ל הוא "אזור נחות"(. כך, לדוגמה, במגדלים הבנויים ברחוב השופט חיים כהן, נמכרה ביום 1.10.2024 דירת 83 מ"ר בסכום של 4,650,000 ש"ח )לפי אתר מידע נדלן של רשות המסים(, דהיינו בשווי של 56,000 ש"ח למ"ר.

ג. והחמור מכל:

דירות במתחם התכנית )רח' יהושע בן נון 39; יהושע בן נון 37; בן זכאי ,(4 נמכרות היום במחירים הנעים בין 68,967 ש"ח למ"ר )מועד המכירה מוקדם למועד הגשת דוח השמאי!( ל- 47,000 ש"ח למ"ר.

10

מידע נדל"ן מאתר רשות המסים משרד האוצר )(05/2025 11

האמנם דירת פאר חדשה במגדל יוקרה תעלה פחות מדירה של 57 מ"ר בקומה רביעית ללא מעלית?

הרבה פחות?

המסקנה הנובעת מכל האמור בפרק זה, היא כי רווחי היזם הוצגו במכוון כנמוכים במיוחד, כי הרווח היזמי גבוה בהרבה מהמוצג בדוח, וכי אין כל צורך אמיתי בבניית המגדלים הגבוהים באזור שכולו בניה נמוכה בהרבה ואשר יפגעו קשות בנוף ובמרקם השכונתי ובזכות התושבים במרחקים של מאד מטרים מהתכנית, לשמש ולחסכון כלכלי משימוש בדוד שמש.

המינהל מתנגד בתוקף לצמצום הלא ריאלי בחישוב הרווח היזמי שגורם לתוספת יח"ד וקומות למבנים

המוצעים במתחם ומבקש, כי יועץ השמאי הוועדה יבחן את דוח השמאי בהתאם למחירים הריאליים של

דירות באזור ו/או בפרוייקטים בעלי מאפיינים דומים, ולא כאלה שנבחרו בקפידה כדי לשנמך את רווחי היזם

למראית עין.

כמו כן, בהנתן שאין כל הוראת סטיה ניכרת או אחרת, המחייבת את היזם לבנות את שלב ב', נבקש את

הבהרת עמדת הוועדה המחוזית בקשר לכך, גם בהקשר דוח השמאי.

6. גובה הבינוי המוצע:

התכנית מציעה:

- 4 מבנים 8.5-9.5 קומות.

- מגדל 30 + 2 קומות.

- מגדל 40 + 2 קומות )אחרי שהגובה הורד מ-40 קומות וחזר לשם בנסיבות לא ברורות(.

השכונה מבקשת לבחון אפשרות של ניוד שטחים בין המבנים המוצעים, כך שהמגדלים ירדו בגובה )גם לאחר בדיקת שמאי הוועדה את הדוח( והמבנים הנמוכים יותר יעלו בגובה כך שהבניה במתחם תהיה יותר אחידה ויותר נמוכה, באופן שלא ישפיע לרעה על השכונות השכנות )ראה נושא הצללה מטה(.

מתוך מסמכי התכנית שהופקדו - אתר תכנון זמין

יש להוסיף להוראות התכנית סעיף סטיה ניכרת גם לעניין גובה הבינוי בכלל וגובה המגדלים בפרט והגובה

האבסולוטי של סה"כ גובה הבינוי בכלל וגובה המגדל בפרט - כולל קומה טכנית.

12

ממסמך הוראות התכנית טבלה 5 עמ' 19

7. איכות הסביבה - צל ורוח

ראשית, נספח איכות הסביבה, שנחתם ביום ,26.2.2025 אינו עדכני ואינו מתייחס כלל לתוספות הגובה של הדירות המותנות ושל הקומות הטכניות. דהיינו, עוד 8.5 מטרים מעבר לבחינה.

שנית, עפ"י הנתונים בנספח איכות הסביבה עולה כי ההשפעות של התכנית מרחיקות לכת.

א. צל

- הצל בחורף )עפ"י הערכה ל-(21/12 ישפיע ב-74 בתים סמוכים ורחוקים שהפגיעה בשעות השמש משתנה ומגיע עד ל-%.100 צל המגדלים עלולה להשפיע בבתים בדרום קטמון עד רבי חיא, ברחוב עמק רפאים עד מספר ,43 בשכונת בקעה וכל הבתים דרומית מרחוב אמציה במושבה היוונית.

- הצל בקיץ, בגלל זוית וכיוון השמש, ההשפעה קטנה יותר )כ-20 בתים( וההשפעה עלולה להגיע עד לרחוב נפתלי בבקעה. ביוני, שוב, בגלל זוית וכיוון השמש, הצל ישפיע בעשרות בתים ממעגלי יבנה בשעות הבוקר במערב ועד לרחוב אפריים וזבולון בבקעה בשעות אחר"צ במזרח.

13

מתוך נספח איכות הסביבה של התכנית

ב. צל על גגות וחזיתות דרומיות של הבתים במרחב:

- לגבי גגות חשופים )דודי שמש של בתים שכנים( עפ"י הטבלאות בנספח איכות הסביבה, בחורף 7 בתים לא יקבלו שמש בכלל, ול-3 בתים מצטמצם לכ-%.50 כ-60 בתים יקבלו בין 2 ל-4 שעות שמש )כמחצית ממה שמקבלים היום(.

14

מתוך נספח איכות הסביבה של התכנית עמ' 51-52

- תוצאות דומות מתקבלות בנספח לגבי חשיפה לשמש של החזיתות הדרומיות בבית השכנים כאשר 5 בתים לא מקבלים שמש בכלל, 7 בתים מקבלים בין שעה לשעה וחצי וכל השאר עד 4 שעות בלבד.

מתוך נספח איכות הסביבה של התכנית עמ' 54-55

- לגבי שטחים פתוחים בקרבת התוכנית )שצ"פים קיימים, גנים ובתי ספר( לרבות בדיקה שעתית של השפעת הצל במרחב - הינו כי יקבלו עד 4 שעות שמש בחורף.

15

מתוך נספח איכות הסביבה של התכנית עמ' 56

- לגבי השטח הציבורי המוצע בתכנית )שצ"פ( יקבל 4 שעות שמש ב-%33 משטחו בחורף. ז"א רב

השטח )%(67 יהיה בצל רב הזמן. האם זה נקראה "שיפור המרחב הציבורי"?

מתוך נספח איכות הסביבה של התכנית עמ' 59

ג. רוחות

עפ"י נפסח איכות הסביבה על נושא רוחות, המגדלים לא משפיעים בסביבה ולא בשטח הציבור )שצ"פ( בלב התכנית ו/או ההשפעה בתחום מקבלות התקן.

16

שושנת רוחות והתפלגות עוצמת רוח בתחנת 'ג'נרלי' )(2019-2024 מתוך מסמך איכות הסביבה עמ' 27 בינוי התכנית והסביבה שנבדק במודל הרוחות - מתוך מסמך איכות הסביבה של התכנית עמ' 30 תוצאות ניתוח הרוחות - מתוך מסמך איכות הסביבה של התכנית עמ' 32 17

עם זאת, הבדיקה לא מתייחסת למצב הנתון, כאשר בצומת אורנים מצטבר ריכוז של מגדלים בתכנית

מעגלי יבנה )מול התכנית שבנדון(. ולכן, הבדיקות לא מתייחסות להשפעה המצטברת בין כל המגדלים

בתחום התכנית ומה ההשפעה הכוללץ של הרוחות כאשר נוצרת תעלת רוחת ברחוב בן זכאי )כיוון הרוחות

ממערב צומת אורנים( ומה ההשפעה למרחב הרחוב ולצומת אורנים.

ולכן, משום שהתוצאות שמתייחסות לתכנית ללא השפעה מהסביבה המידית אינן רלוונטיות למצב האמיתי

במרחב המינהל מבקש לבחון שוב את המרחב עפ"י הנתונים הנכונים ולהציג לועדה ולציבור את החישובים

הנכונים.

ד. הערות נוספות:

יש להוסיף להוראות התכנית הנחיה לעמוד לדרישות התקן 5281 לבניה ירוקה ב-3 כוכבים או יותר.

8. עצים:

תכסית החפירה של החניון התת קרקעי לא תואמה למצב בשטח. כתוצאה מזה, כך העצים במתחם )למעט (2 סומנו לכריתה. לכריתה גם סומנו עצים בחלקות השכנות. כך שמתום 98 עצים, 81 לכריתה ורק 16 לשימור.

הפגיעה במרחב משמעותית ביותר.

נספח עצים ממסמכי התכנית

עפ"י סקר עצים מצורף למסמכי התכנית, התכנית מציעה:

18

מאזן עצים מתוך סקר עצים

מאזן עצים מתוך סקר עצים

עפ"י הטבלה, חלק מהעצים לכריתה הינם עצים בעלי ערך גבוה עד מאד. הכריתה שלהם מתנגדת למדיניות החדשה של העיר לשמירת עצים ולצל ברחבי העיר.

המינהל מתנגד לפגיעה בנוף הצומח במתחם ובחלקות השכנות. מתנגד לחריגה מההנחיות של המדיניות

החדשה של העיר להגביר את כמות הצל במרחבים הציבוריים ולהוריד את תופעת אי החום העירוני בשנים

של התחממות וצורך להורדת עומסי החום בעיר. המינהל דורש:

- שמירת עצים בוגרים ומקבצים של עצים משמעותיים למרחב.

- צמצום למספר העצים לכריתה ומתן עדיפות לשמירת עצים בוגרים במתחם.

- שינוי בתכסית החניון התת קרקעי מתחת לאיזורים הבנויים, ושימור האיזור הירוק הקיים לטובת

המתחם ו/או השכונה.

9. שטחים ציבוריים וממשק עם המרחב הציבורי:

א. שטח ציבורי פתוח )שצ"פ(

התכנית מציעה שטח ציבורי פתוח )שצ"פ( בגודל של כ-3.8 ד' השטח מוצע לשימוש דיירי התכנית והציבור בשכונה )זיקת הנאה לציבור(.

עם זאת, כפי שצויין מעלה, עפ"י מסמכי התכנית, השטח הציבורי המוצע בתכנית יקבל 4 שעות שמש ב-%33

משטחו בחורף. ז"א רב השטח )%(67 יהיה בצל רב הזמן. האם זה נקראה "שיפור המרחב הציבורי" ו"האם

מדובר בשטח ציבורי ראוי ואיכותי"? התשובה היא ש"לא".

19

מתוך נספח איכות הסביבה של התכנית עמ' 59

המינהל כנציג הציבור בשכונה, מצהיר כי אם לא שומרים על הטבע העירוני שקיים היום בין הבנינים,

השכונה אינה מעוניינת בשטח הזה. השכונה אינה מעוניינת בשטח שווה ערך לחצר אחורית של תכנית

יוקרתית: שטח ללא שמש ועם עצים שלא יגדלו על גג של חניון, לא איכותי ולא מזמין. שטח שלא משפר את

ההמרחב הציבורי. המינהל מציע למגיש התכנית לבנות על השטח הפתוח על מנת לצופף את הבנייה

בחלקה וכך להוריד את גובה המגדלים המוצעים.

אם מגיש התכנית בכח זאת ישאיר שטח פתוח כדי לייצר מתחם איכותי יותר עבור הדיירים במתחם, אז

המינהל מבקש שהשטח ישנה את הגדרתו לשטח פרטי פתוח )שפ"פ( כך שלא יחשב כ"מטלת יזם"

בתמורה לשטחי בנייה בחריגה מהמדיניות.

מבקשים לשנות את ההגדרות השטח במסמכי התכנית ולחשב מחדש את השטח כשטח פרטי פתוח

)שפ"פ( באחריות מגיש הבקשה לתחזק אותו ו/או לבנות עליו דירות נוספות, כדי לצופף את התכנית

ולהקטין את גובה הבינוי המוצע.

לגבי הפרוגרמה הציבורית המבונה, המינהל מבקש למקם את השטחים הציבוריים )מבני חינוך וקהילה

לרבות 2 כיתות גן בסה"כ 260 מ"ר( בחזית הדרומית של בן זכאי והחצרות )350 מ"ר( בפינה של צומת

אורנים, על מנת להבטיח שהשטחים הציבוריים והחצרות שלהם יקבלו שמש במהלך היום.

המינהל מברך על שמירת שטח למעבר ציבורי בין רחוב בן זכאי ליהושע בן נון שימשיך לשרת את

הקישוריות בשכונה וגישה נוחה לתחנות הרק"ל העתידיות בבן זכאי ובצומת אורנים )תשריט מצב מוצע

והוראות התכנית .4.3.2ב(. מבקשים שהשטח הזה יהיה מרוצף, נגיש, יהיו בו נטיעות של עצים ופיתוח

מתאים ותאורה, על מנת שהמעבר יהיה מזמין ונעים להליכה בתוך השכונה.

20

מתוך מסמכי התכנית

ב. שטחים חומים

התכנית מציעה שטחים ציבוריים בנויים בהיקף של כ -1,200 מ"ר בקומת הקרקע של המגדל הדרומי.

התכנית גם שומרת על השטח החניון הקיים של כ-2 ד' עבור בית ספר עתידי - ז"א התכנית לא נותנת שטח

מגורים לצורך ציבורי, אלא הופכת שטח בזכות דרך לשטח חום.

המינהל מברך על השטחים האלה. עם זאת, מבקש לחשב את ההפרשה הציבורית כ-% משמעותי יותר

מסה"כ הבינוי המוצע במתחם.

כמו כן, המינהל מבקש למקם את השטחים הציבוריים )מבני חינוך וקהילה הכולל 2 כיתות גן בסה"כ 260

מ"ר( בחזית הדרומית של בן זכאי והחצרות )350 מ"ר( בפינה של צומת אורנים, על מנת להבטיח

שהשטחים הציבוריים והחצרות שלהם יקבלו שמש במהלך היום.

ג. מעברים ציבוריים

גודל המתחם בין הרחובות יהושע בן נון, אלעזר המודעי, בן זכאי ובן גמלא, הינו כ-25 דונם. הצלע הצפונית )יהושע בן נון ( היא באורך כ-230 מטר, והצלע הדרומית )בן זכאי( היא באורך כ-315 מ'. מדובר בבלוק גדול מאוד, בפרט על רקע שטח הבלוקים הממוצע בשכונת קטמון הישנה הסמוכה )כ-10 דונם לבלוק( ובשכונת המושבה היוונית הסמוכה )כ-5 דונם לבלוק(.

כיום, הבלוק מכיל גם את רחוב חסדא, שהוא רחוב ללא מוצא אבל מאפשר להולכי רגל להכנס לשכונה מעוד נקודה באמצע המתחם וכן רשת מקומית של שבילים )שאינה סטטוטורית(, שבאמצעותה ניתן לחצות את המתחם ברגל בלבד מצפון לדרום ב-2 מקומות.

היעדר רחוב חוצה או צומת נוסף על בן זכאי, מביאה לכך שלכל אורך המתחם בין צומת אורנים לרח' בן גמלא )"כיכר 'השמן'"(, כ-315 מ', גם אין אף מעבר חציה. מאחר שיש תחנות אוטובוס בשני הצדדים, ושבילים מקשרים )כולל שביל לפארק המסילה(, בפועל היום )ובעתיד?( אנשים רבים חוצים את בן זכאי ללא צומת וללא מעבר חציה, ומסכנים את חייהם.

21

מצב זה מסוכן, וסותר את הרצון לייצר סביבה הליכתית שמתעדפת את הולכי הרגל – בפרט לאור העובדה שהרק"ל צפויה להגיע לאזור בשנים הקרובות עם תחנה בצומת אורנים וברחוב בן זכאי.

ולכן, מבקשים לבחון רשת הילכתיות דרך המתחם - בן עם שצ"פ או בלי - כדי לחזק את הרשת ההליכתית של השכונה ולאפשר ליותר תושבים להגיע לתחנות הרק"ל המתוכננות.

המינהל מתנגד לתכנית כפי שהופקדה להתנגדויות ומבקש יצירת מעבר/י הולכי רגל דרך המתחם ותמיכה

בהליכתיות בשכונה ושירות תנועתי טוב יותר לחלקו המזרחי של התכנית עבור מגורים והמערבי עבור בית

הספר העתידי.

ד. חזית מסחרית ופעילה

על מנת להבטיח שהפרויקט יפנה למרחב הציבורי חזיתות מזמינות, חיוניות ופעילות )במידת האפשר(, יש לבצע בתוכנית את התיקונים הבאים:

● בטבלה 5 מופיע שהמגדל בתא שטח 203 )ייעוד מגורים( מכיל 300 מ"ר עיקרי מסחר והמגדל בתא שטח 202 )ייעוד "מגורים מסחר ותעסוקה"( מכיל 750 מ"ר עיקרי מסחר. בסעיף 6.1 ס"ק לתקנון נאמר "הקמת החזית המסחרית לרחוב בן זכאי וקומות המסד הכוללים שימושי תעסוקה/מסחר, הינם מחייבים".

● כמו כן בסעיף 1.7 לתקנון, נאמר ביחס לנספח הבינוי שהוא מחייב לעניין "מיקום חזיתות מסחריות".

● עם זאת, התשריט אינו מכיל כלל סימון של חזית מסחרית, באף אחד מתאי השטח שבתוכנית!

יש לתקן את התשריט ולהוסיף סימון "חזית מסחרית" או "חזית פעילה" במקומות הרלוונטיים.

לסיכום, מינהל קהילתי גינות העיר מתנגד בתוקף לתכנית כפי שהופקדה להתנגדויות לסיבות שצוינו לעיל.

המינהל מבקש להיות מוזמן לדיון כדי להציג את עמדת השכונה לוועדה הנכבדת על הנושאים שעולים

במסמך התנגדות מעלה ועל נושאים נוספים הקשורים לממשק של התכנית עם סביבתו.

בברכה,

בשם הפורום האורבני של מינהל קהילתי גינות העיר,

אדר' רונית לומברוזו, יו"ר הפורום האורבני וחברת הנהלה

22

23