ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 31 · סדר יום מלא לועדת תבע 9.7.2025

- 1 -

תאריך:2/7/2025

\

סדר יום לועדת משנה - תב"ע

מספר ועדה 2025/14

שתתקיים 09/07/2025 - יג תמוז תשפ"ה

בתאריך

שעת דיון 09:30

מקום ועדה אולם הנהלה 2 – בניין ,1 קומה 6

על סדר היום:

מס' שעה תכנית שכונה סוג דיון מהות מבקש סמכות

1 11:00 1262161 רמות התנגדויות תוספת בניה לשם אוריה ליבוביץ ועדה מקומית

הרחבת יח"ד

קיימות עליית הנוער

16 ירושלים

2 11:30 1230150 נוה יעקב התנגדויות תוספות בניה לבנין לאה האשל ועדה מקומית

קיים רח' זווין 1

ירושלים

3 12:00 1126135 רמת התנגדויות תוספת שתי יח"ד חיים בנימין ועדה מקומית

שלמה לפי 106 ב והרחבת יח"ד ברח' בירנבאום

גולדקנופף 39 ו-41

4 967455 בית התנגדויות תכנית בינוי והסדרת באסם אבו עסב ועדה מחוזית חנינה כביש בבית חנינא

5 1024645 קטמון התנגדויות פינוי בינוי רחוב ועדה מחוזית הישנה חסדא ויהושע בן נון

6 1338383 גבעת התנגדויות הקמת מבנה מגורים בע"מ אבן ועדה מחוזית שאול תעסוקה ומסחר גבעת שאול

ברחוב נגארה -12

,16 גב"ש, ירושלים

7 1277920 רמות התנגדויות תוספת בניה לשם אברהם אליהו ועדה מחוזית הרחבת יח"ד ברחוב קפלן

צבי הרץ 35

8 1081652 שמואל הפקדה התחדשות עירונית חוצות ירושלים ועדה מחוזית הנביא ברחוב מגן האלף 2

9 507ב הר תכנית בינוי תכנית בינוי - מרכז העברית ועדה מקומית הצופים לרנר הר הצופים האוניברסיטה

10 1303056 מקור תיקון השלמת קומה ועדה מקומית

ברוך החלטה והגבהת גג רעפים-

להפקדה רש"י 40

11 1122241 בית הפקדה גבעת השקד - איחוד הרשות לפיתוח ועדה מקומית צפפה וחלוקה שלא ירושלים

בהסכמה

12 1349034 תלפיות הפקדה אליעזר קשאני ועדה מחוזית מזרח 19,21,23,25

13 1189018 קרית התנגדויות קרית יובל, מרחב אהרון בן נון ועדה מחוזית היובל ציבורי וולטה עילית-

גואוטמלה

- 2 -

14 1444157 א-טור הפקדה הכשרת בניה בישראל כנסיית ועדה מחוזית ותוספת קומות האלוהים

15 1328871 זכרון תיקון תוספת שטחי בניה יהודה לייב ועדה מקומית משה החלטה ומרפסות ברח הורביץ

להפקדה ראשית חכמה 17

16 1390582 רמות הפקדה עירוב שימושים - שירותי בריאות ועדה מחוזית מרפאות ומגורים כללית - קופת

ברחוב לואי ליפסקי חול

17 993139 גבעת התנגדויות דיור להשכרה במרכז ועדה מחוזית הורדים אורנים, רח' ש"י

עגנון בירושלים.

18 1338623 בוכרים הפקדה הקמת מבנה ציבורי מחקרים ועדה מחוזית ברחוב רבנו גרשום תורניים בע"מ

4 תורה מפוארת

19 1450774 גילה הפקדה תוספת מחסנים מוחמד משהור ועדה מקומית לבנין מגורים קיים

ברח' אבנר חי שאקי

,14 ירושלים.

20 1381391 רמות הפקדה הקמת ביהכ"ס הועדה ועדה מקומית רחל, ותוספת גנ"י בצומת המקומית רשות

ארנונה רח' קורץ ורח' ארגוב מקומית

החדשה

21 1432053 בית הפקדה תוספת קומות ויח"ד מאיר אלחדד ועדה מחוזית ישראל ברחוב רייכמן 12

22 1308808 גבעת תיקון הרחבת יחידת דיור לאון ברנרד ועדה מקומית המבתר החלטה ברח מדבר סיני 10 איזיקוביץ

להפקדה

23 1331529 רוממה הפקדה תוספות לבניין לדיור משה צבי ועדה מחוזית מוגן משולב מסחר נכסים

ברחוב שמגר 21 והשקעות בע"מ

24 1307966 רמות הפקדה יער רמות קרן קיימת ועדה מחוזית לישראל

25 1193739 רמות הארכת תוספות בניה אדי אלייב ועדה מקומית מועד להרחבות יח"ד,

להתנגדויות תוספת יח"ד חדשות

- רח קדימה 11-13

26 1347574 גבעת הפקדה הקמת מבנים אמשה משהור ועדה מחוזית המטוס חדשים,מגרשים 146

27 1395185 תלפיות הפקדה אליהו חכים 13 - סיוון גלילה ועדה מקומית מזרח הרחבת יח"ד קיימות

28 1425867 רוממה הפקדה שינוי קווי בניין ישראל קליין ועדה מקומית ותוספת מרפסות

ושטח בתכלת מרדכי

29 1417328 גוננים הפקדה הקמת בנין מגורים ליאור אליעזר ועדה מחוזית ומסחר, רח' בן דוסא רוב

30 1448810 בית הפקדה הארכת שביל אגף תכנון עיר ועדה מקומית הכרם ותוספת זיקת הנאה עיריית ירושלים

למעבר ברכב ברחוב

השחר ירושלים

- 3 -

31 1353911 מקור הפקדה הרחבת מבנה קיים גרשון זקבך ועדה מחוזית ברוך ברחוב אלפנדרי 22

32 1415686 מקור הפקדה הרחבת יח"ד קיימות יצחק ועדה מקומית ברוך ברחוב בר גיורא 34 רוזנשטרוך

33 1461193 מאה הפקדה תוספת קומות ויח"ד משה יעקוב ועדה מחוזית שערים ברחוב חברת וייספיש

תהילים ,8 בירושלים

34 1360908 רוממה הפקדה תוספת שטח מסחרי, מנדל טייכמן ועדה מקומית 2 קומות ויח"ד, דובר

שלום 2

35 1436195 מרכז הפקדה הריסה ובנית בנין תלמוד תורה ועדה מחוזית העיר חדש, רח' אגריפס וישיבת חיי

,14 ירושלים עולם

36 1371459 מרכז הפקדה שינוי קווי בנין לבנין יובל אדר ועדה מקומית רפואי 7A בתוך בית חולים

הדסה עין הדסה עין כרם

כרם

37 1339522 מחנה הפקדה תוספת קומות ברח תומר כהן ועדה מקומית יהודה אגריפס 115

38 1353655 קרית הפקדה התחדשות עירונית - רום העיר בע"מ ועדה מחוזית מנחם ניקרגואה ,1 ,3 5

39 1305820 מקור הפקדה קביעת הוראות בינוי ירושלים ועדה מחוזית ברוך למבני ציבור

- 4 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1262161

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: ליבוביץ אוריה

עורך התכנית: וקסלר חגית

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 20/05/2025

כתובת עלית הנוער ,16 רמות

גוש חלקה בשלמות

30723 6 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

מעבר לדרישות החוק יש לחלק הודעות אישיות לבעלי הדירות של הבניינים ברחוב 05/03/2025

עליית הנוער ,14 16 ו- 18 באמצעות חלקוה בתיבות הדואר של הבניינים ( ולא לכל החלקה שהיא גדולה וכוללת בניינים רבים שאינם מושפעים מהתכנית).

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה ימשיכו לחול.

מכיוון שהתכנית בסמכות הועדה המקומית על פי סעיף 62א לחוק התכנון והבנייה, מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

נספח הבינוי מציין במפלס -2.50 שימוש עבור "חדר הסקה". לא יוצע במסגרת התכנית שטח לחדר הסקה. התוספת המוצעת בקומת המרתף תשמש למגורים ו/ או 15/05/2024 מחסנים, בהתאם לתקנות, בתיאום מחלקת תכנון עיר.

התכנית מציעה תוספת של 3 ממ"דים לשלוש יח"ד הקיימות, מעל הרחבות מאושרות בתכנית ,5237 שנראה שטרם מומשו. יש להציג את יסודות הממ"ד ולהתאים את הבינוי המוצע והמאושר. ככל שיש צורך, יש לסמן שטח מאושר לביטול.

יש להציג בנספח הבינוי את קו הבניין המאושר על פי תכנית 5237 כדי שניתן יהיה להבין את היחס בין המאושר והמוצע בתכנית.

יש לסמן את קווי הבניין בתשריט בקונטור הבניין הקיים והתוספות המבוקשות בלבד - 5 -

ולא מעבר לכך. יש להציג את קו הבניין גם בנספח הבינוי.

שטחים שאינם מאושרים בתב"ע או היתרים, יסומנו כמוצעים/ הכשרה/ הריסה, במסגרת התכנית המוצעת.

יש לסמן להריסה בנייה מחומרים קלים

תנאי לתחילת עבודה בכל יח"ד יהיה הריסות כל עבירות הבניה בתחום אותם יח"ד.

יש לתקן את סוג הגוש במסמכי התכנית, תשריט ותקנון, ל"מוסדר".

התוכנית תערך במחלקת בקרת תוכניות.

בהתאם לסעיף 86 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה ,1965 החלטה זו תהה בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית, באם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

שליחת הודעות לכל בעלי העניין בחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

הוראות התכנית

סעיף 1.4 יש להשלים - לפי סעיף בחוק, היתרים והרשאות, סוג איחוד וחלוקה.

סעיף 1.7 יש להשלים - תאריכים. לתקן תחולה לנספח הבינוי – מחייב חלקית. לתקן תשריט התכנית – תשריט מצב מאושר.

סעיף 5 יש לציין מספר הקומות מתחת לכניסה הקובעת – .1 יש להשמיט הערה מתחת לטבלה לעניין עובי קיר.

תשריט

- 6 -

יש להציג בתשריט את מידות לקווי הבניין מגבול המגרש.

נספח בינוי

יש לציין מספרי הדירות בכל התכניות בכל המפלסים.

יש להוסיף גבהים אבסולוטיים ומפלס יחסי בכל תכניות הקומות, חתכים וחזיתות.

יש להוסיף לחתכים ולחזיתות את כבש הולכי הרגל של הכניסה הראשית לרחוב עליית הנוער.

יש להציג בחתך א-א את התוספת המוצעת במפלס .-2.50

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

חפירת קומת מרתף ותוספות בניה בקומות קרקע א' ו ב' לשם הרחבות יח"ד קיימות, רח' עליית הנוער .16

1. שינוי במערך ייעודי הקרקע מאזור מגורים מיוחד לאזור מגורים ב'.

2. קביעת בינוי לתוספת בנייה כמפורט להלן:

קביעת בינוי לתוספת בניה בקומות קרקע, א' ו-ב', לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות בהן בהתאם לנספח הבינוי.

קביעת בינוי לחפירת קומת מרתף לשם הרחבות יח"ד קיימות בקומה שמעליה בהתאם לנספח הבינוי.

3. קביעת קווי בניין לבנייה, כאמור.

4. הגדלת שטחי הבנייה בשטח.

5. הגדלת מספר קומות מ- 3 מעל קומת המרתף ל- 4 קומות מעל קומת המרתף.

6. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבנייה, כאמור.

7. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

8. קביעת הוראות בגין חריגות בניה להריסה.

התכנית הינה בסמכות הועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 21/03/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 20/05/2025 .

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת:

התנגדות מספר 1 :

מיכאל ואביבה פנחסי, בעלים בבניין בכתובת עלית הנוער 16 – דירה .14 - 7 -

עיקרי ההתנגדויות:

הננו, מיכאל ואביבה פנחסי מכתובת עלית הנוער ,16 מגישים בזאת התנגדות לתוכנית תב"ע מס 101-1262161 תוכנית אשר הוגשה על ידנו יחד עם שכנינו אוריה ושלומית ליבוביץ וכן שמואל אלפנט, באמצעות משרד האדריכלים חגית וקסלר. את התהליך מלווה מטעם המשרד הגב' שרה.

בשלב החתימה על הסכמתנו לתוכנית, נמסר לנו בעל-פה כי יבצעו שינוים נדרשים לפי בקשתנו, אך לא ראינו את התוכנית הסופית טרם ההגשה. לאחר פרסום התכנית לציבור, בחנו אותה, והבנו בכמה נקודת שאינן תואמות את שסוכם עמנו לאור זאת, ועל פי המלצת האדריכלית , אנו מגישים התנגדות זו, מתוך מטרה לאפשר תיקון התוכנית לפני המשך קידומה ולהתאימה לשינויים כנדרש.

1. מיקום הממ"ד והחדר בחזית הבניין

לפי התוכנית הנוכחית, מוקם הממ"ד שלנו בצד שמאל של חזית הבניין )מנקודת המבט מהכביש,( מעל הממ"דים של השכנים. אנו מבקשים להחליף את המיקום- שהממ"ד שלנו יהיה בצד ימין והחדר בצד שמאל – מהטעם שהשכן מצד שמאל ככל הנראה לא יממש את זכויות הבנייה, מה שימנע מאיתנו לבנות את הממ"ד שלנו. לעומת זאת, בחלק הימני ישנה היתכנות בנייה גם אם השכן לא יפעל.

2. גישה לחדר ולממ"ד.

בתכנית הנוכחית מופיעות כניסות לחדר ולממ"ד דרך אזורים בהם יש מדרגות ואמבטיה, דבר שאיננו אפשרי בפועל הבית עבר שיפוץ נרחב, ואין בכוונתנו להרוס חלקים קיימים.

לכן, אנו מבקשים לקבוע שהכניסה לחדר ולממ"ד תתבצע מהחזית, דרך הגשר הקיים, בהסכמת השכנים מלמטה.

3. שימוש בגג כסלון ומרפסת

חלק מהתוספת מהסלון כוללת סגירה שמעל חדר קיים. ביקשנו כי הגג של סגירה זו ישמש כמרפסת- דבר שכבר תואם את הקיים בפועל, אינו מפריע לאיש, ומונע מצב בו נשאר גג חשוף מבטון שחוסם את הנוף מהחדר.

4. שימוש שגוי במרפסת שאינה בבעלותנו

בצד השמאלי של הבית,מעל דירתו של השכן שמואל אלפנט, מופיעה בתוכנית מרפסת שלא שייכת לנו אלא לשכן מבניין סמוך. המרפסת שויכה אלינו בטעות, וניתנה לנו זכאות לבנייה מעליה - דבר שיסתיר לשכן את הנוף לחלוטין. ברור לנו שמדובר בטעות, ואם השכן היה מודע לכן, היה מגיש התנגדות.

לאור זאת - אנו מוותרים על זכויות הבנייה בחלק זה, (מבקשים לאפשר בתמורה סגירה של המרפסת היחידה שיש לנו בקומה העליונה (קיימת בה היתר כולל לפרגולה).

המרפסת סגורה כיום בבנייה קלה, ואינה מפריעה לשכנים – שכן מדובר בקומה העליונה.

- 8 -

5. שימוש בגג הממ"ד והחדר

אנו מבקשים לאפשר שימוש בגג החדר והממ"ד שאנחנו מבקשים לבנות כמרפסת לדירה בקומה העליונה.

להבנתנו, השימוש אינו פוגע באיש ואף משתלב היטב בחזית הבניין.

לאור האמור, אנו מבקשים מהוועדה הנכבדה להחזיר את התוכנית למשרד האדריכלים לשם תיקון הטעויות האמורות והגשת תוכנית מתוקנת.

נודה על קבלת ההתנגדות והתייחסות עניינית.

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה ממליצים לקבל

חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף כמפורט להלן:

1. לקבל את ההתנגדות להחליף את המיקום של הממ"ד לצד ימין והחדר יהיה בצד שמאל --

ניתן להחליף בין מיקום הממ"ד והחדר, כפי שמבוקש. גם החדר וגם הממ"ד הם מעל לעמודת ממ"ד המשכית מהקומות שמתחת.

2. לדחות את ההתנגדות שהגישה לממ"ד תהיה דרך הגשר החיצוני הקיים, כדי להימנע משיפוץ

נרחב בדירה-

לא תותר גישה לממ"ד דרך גשר חיצוני בחזית הבניין. הגישה לממ"ד תהיה מתוך הבית. בהתאם להנחיות פיקוד העורף, הממ"ד ממוקם בתחום הדירה ומיועד לשרת את דיירי הדירה בלבד ולכן, הכניסה אליו חייבת להתבצע מתוך הדירה.

3. לקבל את ההתנגדות לשימוש בגג הרחבת הסלון המוצעת ובגג הממ"ד והחדר המוצעים במפלס

הנמוך יותר כמרפסת גג לדירת המבקשים -

ניתן לאפשר שימוש בגג הרחבת הסלון המוצע לדירה 14 ובגג הממ"ד והחדר, כמרפסת גג בקומה שמעליה עבור דירה זו.

4. לקבל חלקית את ההתנגדות שמוצע תכנון במרפסת שאינה בבעלות המתנגדים להרחבת דירתם,

דירה מס' 14

במקום בינוי במרפסת הזו מבקשים סגירה של המרפסת בקומה העליונה בה קיימת פרגולה והיא - 9 -

סגורה כיום בבנייה קלה-.

- ככל ומדובר במרפסת שאינה בבעלות המבקשים, יש לבטל את הבינוי המוצע בתחומה.

מאחר והמתנגדים אינם מעוניינים בבינוי זה, יש לבטלו בתיאום מול מחלקת התכנון. לא תותר סגירה קלה של המרפסת הקיימת. יש לבדוק אם ניתן להציע תוספת במסגרת הזכויות שניתן לקבל בסמכות הוועדה המקומית. אם כן, יש לבחון בינוי במרפסת בתיאום עם מחלקת תכנון.

1. לאור השינויים המוצעים בתכנון, התכנית תפורסם על פי סעיף 106ב לחוק התכנון והבנייה.

2. הפרסום ייעשה לתקופה של 30 יום ויבוצע באמצעות חלוקת הודעות בתיבות הדואר של כל

הדיירים בבניין ובבניינים הסמוכים.

3. ככול ויתקבלו התנגדויות לפרסום, הוועדה תשוב ותדון בהם בוועדה. ככול ולא יוגשו התנגדויות

התכנית תקבל תוקף ללא צורך בדיון נוסף.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

נורה שקור מוביל תכנון 23.6.2025

אזורי

- 10 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1230150

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: האשל לאה

עורך התכנית: שוחט אוריה

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 3.3.2024

כתובת הרב ש"י זווין 1 , נוה יעקב

גוש חלקה בשלמות

30644 111 לא

30649 57 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתכנית הינה בסמכות המקומית עפ"י סעיף 62 (א) א לחוק התכנון והבניה, מחליטים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

התכנית מציעה הרחבות דיור לרבות ממ"ד לעמודה הדרום- מזרחית, יש לבחון בתאום מחלקת התכנון הרחבות דיור לכלל יח"ד , ולכל הפחות ממ"ד.

כל בינוי שלא עפ"י היתר, לרבות מרפסות שרות שהוסבו לשטח עיקרי, יסומנו כשטחים להכשרה/ מוצעים במסגרת התכנית, ויוחושבו בשטחי הבניה.

יש לצרף מסמך המעיד כי שטחי הבניה המוצעים הינם בסמכות מקומית, המסמך 15/05/2024

יהיה מסמך רקע שיצורף לצרופות במערכת מבא"ת, ולא חלק ממסמכי התכנית.

תנאי לתחילת עבודות יהיה הריסת עבירות הבניה של מגיש הבקשה להיתר.

להוסיף לשלביות ביצוע- הינף נפרד לבניה על הגג וכל דירה תוכל לבנות בנפרד., הינף נפרד לבינוי בתת הקרקע

שלביות הביצוע בתקנון תשונה מהינף אחד לעמודה לבנייה מלמטה למעלה.

לעניין ההרחבה המוצעת של דירה ,2 יש להציג הרחבה זהה גם אם באופן של תכנית צל לדירה -1 בתאום מחלקת תכנון העיר, תנאי להיתר יהיה אישור מהנדס לחפירה תחת בניין קיים.

לקבוע סטיה נכרת למספר יח"ד ולמספר קומות.

- 11 -

גובה הגדרות סביב החלקה לא יעלה על 1.2 מ'.

העיצוב האדריכלי (מעקה, סוג אבן וחלונות), יהיה אחיד לכל מבנה, וייקבע על פי היתר הבניה הראשון שיינתן.

תנאי לטופס אכלוס הינו נטיעת שלושה עצים בוגרים לפחות כלפי הרחוב בתחום מגרשי המגורים בתיאום ואישור אגף שפ"ע.

לערוך את התוכנית ע"פ הערות המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות בעירייה.

תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת הדרישות של מחלקת מידע תכנוני וקבלת חוו"ד המעודכנת

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התוכנית:

חפירת קומת מרתף חלקית. תוספת קומה עליונה. ותוספות בניה בכל יתר קומות הבניין לשם הרחבות יח"ד קיימות.

הוראות התכנית:

- 12 -

1. שינוי במערך ייעודי הקרקע מאזור מגורים לאזור מגורים ב'.

2. קביעת בינוי לתוספות בנייה כמפורט להלן :

• קביעת בינוי לתוספות בנייה בקומות קרקע, אי, ב', ג' ד', לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות בהם, בהתאם לנספח בינוי ולקיים בשטח.

• קביעת בינוי לחפירה בקומה -1 ולתוספת בניה בקומה זו לשם הרחבת יח"ד קיימת בקומה שמעליה, בהתאם לנספח הבינוי ולקיים בשטח .

• קביעת בינוי לתוספת קומה עליונה לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות בקומה שמתחתיה, בהתאם לנספח בינוי ולקיים בשטח.

3. קביעת קווי בניין לבניה, כאמור.

4. הגדלת שטחי הבניה בשטח.

5. הגדלת מספר קומות מ-4 קומות מעל קומת מרתף ל-5 קומות מעל קומת מרתף.

6. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבנייה, כאמור.

7. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

8. קביעת הוראות בגין חריגות בניה להריסה.

9. קביעת הוראות בגין עצים לשימור ולעקירה.

התכנית הינה בסמכות הועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 21/03/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך .20/05/2025

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

מאת: עו"ד שלמה אייזנשטיין המייצג את: עמותת בניין שלם (ע"ר) – יוני פוגל מורשה חתימה מטעם העמותה, חברת זק בסט ניהול ויזמות בע"מ – יוסי קצנלבוגן – מורשה חתימה מטעם חברת זק בסט בע"מ.

בעלי זכויות בקרקע.

עיקרי ההתנגדות:

מתנגדים לאישור התכנית כדלקמן:

1. התוכנית פורסמה על גבי שלטי רחוב, ביום ,23.03.2025 כך גם באתר מינהל התכנון מופיע המועד

).23.03.2025 )https://mavat.iplan.gov.il/SV4/1/1005313984/310

2. בשלט הרחוב שהוצב וכן הודעות שנשלחו למרשותיי, מופיע גם המועד 23.05.2025 כמועד אחרון להגשת

התנגדויות.

- 13 -

3. באתר עירית ירושלים מופיע בשגגה כי מועד אחרון להגשה הינו .20.05.2025

4. מועד זה הוא שגוי, וכך גם על פי הפרסומים הרשמיים, ובאתר לא ניתן עוד להגיש התנגדות מקוונת.

5. בילקוט הפרסומים (מופיע במרשתת) פורסמה התוכנית ביום 01.04.2025 . כך, שבהתאם לסעיף 102

לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה -1965 המועד להגשת התנגדויות הינו עד יום 01.06.2025 .

6. מן המקובץ עולה כי טרם חלפו המועדים להגשת התנגדויות, וכי עד יום 01.06.2025 ניתן להגיש התנגדות

לתוכנית.

לאור כך, למען הזהירות נקטו המתנגדים בעמדה שפורסמה על גבי השלטים, לפיה המועד האחרון הינו ,23.5.25 ומגישים את כתב ההתנגדות, כאשר הוא מתומצת ונוגע לליבת ההתנגדות, והמתנגדים שומרים לעצמם את הזכות, להוסיף את פירוט טענותיהם באופן נרחב בפני הועדה, ו/או בהגשתה בתוספת מסמכים.

7. המתנגדים יעתרו לקבל את ההתנגדות ולהורות:

1. על דחיית התוכנית בשל אי קבלת הסכמת הבעלים כפי הקבוע בסעיף 2 לתקנות התכנון והבנייה (בעל

דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף תשע"ו - ,)2016 זאת באופן מינימום של %33 מתוך בעלי הזכויות.

2. על דחיית התוכנית בשל אי ביצוע תצ"ר, איחוד וחלוקה. נוכח העובדה שמדובר בבקשה לבניה על גבול

מגרש.

3. על דחיית התכנית בשל פגמים בפרסום מסמכי התכנית בחסר מובהק.

4. לחילופין, להורות על פרסום התוכנית מחדש, תוך קבלת עמדת וחתימות המתנגדים.

5. על דחיית התוכנית, בשל העובדה שבעלי הזכויות החוקיים מקדמים תוכנית אחרת במסגרת "פינוי

בינוי", אשר בהתאם לה השטחים המבוקשים לאישור לבניה, עתידים להיות במסגרת התוכנית המוצעת שטח ציבורי בבעלות העיריה.

8. טענות המתנגדים:

1. המתנגדים הינם שני גופים ציבוריים. עמותת בניין שלם וחברת זק בסט בע"מ.

2. עמותת בניין שלם היא זו שרכשה את המקרקעין, הקימה עליו את הפרויקט, והתקשרה בהסכם עם

הדיירים, וביניהם המבקש.

3. חברת זק בסט בע"מ היא החברה שמנהלת כיום את כל ענייני העמותה, לכל דבר ועניין. העתק הסכם

המכר שבין המתנגדים (העמותה) ובין מגישת התכנית מצורף כנספח מס' .3

4. בהתאם להסכמים (ראו סעיף 9 להסכם המכר המוגדר כנספח 3 המפרט את זכויות העמותה בזכויות

עתידיות כולל לעניין הגשת תוכנית חדשה), המתנגדים הם בעלי מלוא הזכויות הקנייניות במגרש (למעט שטחי המגורים הספציפיים שרכש כל דייר), כאשר כל זכות שישנה כיום מעבר לאותה דירת רוכש ו/או זכות עתידית, שייכת אך ורק למתנגדים.

- 14 -

5. כך, התוכנית הוגשה שלא בהסכמת בעלי הזכויות, ומבלי שקיבלו את רשותם לכך.

6. המתנגדים מקדמים תוכנית 'פינוי בינוי', אשר אף הוצגה בפני גורמי התכנון בעירייה, וקיבלו את

אישורם העקרוני. מצגת שהוצגה בפני העיריה בדבר תוכנית 'פינוי בינוי' וכן סיכום הישיבה מופיע כנספח 4 לבקשה.

7. התוכנית פורסמה בחסר מסמכים. באתר הוועדה וכן באתר עיריית ירושלים, לא מופיעים פרטי

המבקשים. מדובר בבניין בעל מספר רב של דיירים, כאשר המבקש הינו אחד הדיירים מתוך 12 בעלי זכויות, ובנוסף זכויות המתנגדים.

8. לא ברורה עמדת יתר בעלי הזכויות, ולא ניתן לראות זאת במרשתת, ואלה אף לא הוצגו.

9. הוועדה בהחלטה מיום ,15.05.2024 קובעת תנאים להפקדה, אך לא ברור אם התנאים מולאו, שכן

באתר העיריה לא מופיעים כל פרטים לעניין זה, המתנגדים מבקשים לקבל את מלוא המסמכים על מנת לראות את אשר נעשה.

10. יתרה מכך, בהחלטת הוועדה נקבע כי 'החלטה זו תהא בטלה בתום 4 חודשים מיום שנמסרה מגיש

התוכנית על פי סעיף 86 ד' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה'. על פי המופיע באתר העיריה בחלוף 3 חודשים – היינו ביום 14.08.2024 נשלחה התראה מטעם הוועדה בעקבות אי מילוי תנאי ההפקדה.

11. והנה, ביום 10.03.2025 מופיע באתר התקבלו מסמכים לקראת הפקדה, היינו, בחלוף שנה מלאה

מיום החלטת הוועדה, זאת כאשר למתנגדים אשר הינם בעלי הקרקע החוקיים ולמצער חלק מבעלי הקרקע, כלל לא יודעים מהנעשה, ואף עתה אין בפניהם שום מסמך ומידע בדברים ותהליכים שנעשו במקרקעין השייכים להם!!

12. למתנגדים אין כל מידע האם מולאו התנאים, ובעיקר מתי אלה מולאו.

13. התוכנית פורסמה בפגם מהותי: הבניין נשוא הבקשה, 'יושב' למעשה על 2 חלקות ב 2 גושים נפרדים.

גוש 30644 מספר 111 וגוש מספר 30649 מספר 57 . עיון בנספח הבינוי שהוגש מעלה כי הבניה המבוקשת הינה ממש על קו המגרש ומעבר לו, וזאת ללא ביצוע תצ"ר, איחוד וחלוקה כנדרש, ולא בהתאם לקביעת הוראות התוכנית בדבר שמירת קווי בנין של 2 מטר מכל צד.

14. פגם מהותי בתכנון המוצע, התכנון המוצע אינו ראוי תכנונית, יוצר עומס על המבנה הקיים, פוגע

בחזות הרחוב ובאיכות חיי הדיירים , וכן אינו מתחשב במרקם הקיים של הבניין.

15. פגיעה בשוויוניות החלוקה של הזכויות המבוקשות בתוכנית, התוכנית משנה את טבלת השטחים

באופן הפוגע באיזון בין בעלי הזכויות, ועל כן מחייבת אישור של כלל בעלי הדירות - אישור שלא התקבל. ניתן לראות בטבלת השטחים כי בעוד לחלק מהדירות התווספו 16 מ"ר להרחבה, ואילו לחלק מהדירות (ובכללם דירה 2 של המבקשת עצמה) מוצעת הרחבה בגודל 157 מ"ר !!! זוהי חלוקה לא הגיונית ולא הגונה ומדובר בתוכנית שמחייבת חתימת כלל בעלי הזכויות. אין ולא יכול להיות חולק כי - 15 -

העמותה הינה בעלת זכות במקרקעין על פי כל דין, ומשכך יש לדחות את התוכני עד קבלת הסכמת כלל בעלי הזכויות.

לסיכום:

לאור האמור, מתבקשת הועדה לדחות את התכנית על כל מרכיביה, ולאפשר לבעלי המקרקעין להגיש תכנית מצדה, במסגרת פינוי בינוי כמפורט לעיל.

התנגדות מספר 2 :

מאת: מר פנחס אריה שינקר, גר ברחוב הרב וינגרד 3 (זווין )1 – בעלים של דירה 7 – דייר בבניין.

עיקרי ההתנגדות:

נושא: התנגדות לתכנית 1230150 – קביעת קווי בניין הפוגעים באפשרות לתוספת שוויונית לכל החזיתות, היעדר פתרונות חניה לדירות קיימות ולתוספות המוצעות, אי נכונות שטחי דירו בטבלת חישובי שטחים ואי מידתיות בזכויות הבניה ליחידות הדיור.

1. פגיעה בשוויון התכנוני:

התוכנית מציעה קווי בניין שאינם אחידים לכל חזיתות המגרש ואינם מאפשרים לבעלי המגרשים לממש זכויות בניה באופן שוויוני, בפרט בכל הקשור לתוספות בניה (למשל, ממ"דים, מרפסות, חדרים נוספים וכו').

2. פער בין חזיתות:

קביעת קווי בניין שונים לכל חזית יוצרת אפליה בפועל בין דיירים בעלי אותו שטח מגרש, ופוגעת באופן מהותי בזכותם לשימוש סביר ושווה במקרקעין.

3. היעדר הצדקה תכנונית:

לא צורפה כל הצדקה מהותית או תכנונית אשר מסבירה מדוע קו הבניין משתנה מחזית לחזית, דבר המעלה חשש לאפליה תכנונית או לשיקולים לא ענייניים.

4. סתירה לעקרונות שוויון בזכויות בניה:

התוכנית במתכונתה הנוכחית אינה עומדת באמות המידה שקבעו בתי המשפט לתכנון סביר, מידתי ושוויוני, באופן הפוגע בזכות הקניין של בעלי המקרקעין.

5. אי מתן מענה לצורבי חניה קיימים:

התוכנית איננה מספקת מענה למצוקת החניה הקיימת במתחם, גם עבור דירות קיימות אשר כיום אינן נהנות ממקומות חניה תקניים בנדרש בתקנות.

6. היעדר פתרון לתוספת השטחים:

התוכנית מציעה תוספת זכויות בניה (ליח"ד נוספות, הרחבות, ממ"דים ובדומה), אך אינה כוללת מנגנון מעשי או שטחים ייעודיים לפתרון בעיית החניה שצפויה להחמיר עם תוספת יחידות אלה.

- 16 -

7. פגיעה באיכות החיים ובמרקם העירוני:

היעדר פתרונות חניה יוביל להחמרת מצוקת החניה, לחניה בלתי חוקית, לחסימות תחבורה ציבורית המתרחשות כיום עוד בטרם אישור התוכנית ולפגיעה באיכות החיים של תושבים - בניגוד לעקרונות של תכנון עירוני מקיים.

8. סתירה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל – :1970

סעיף 2.04 בתקנות מחייב קיום שטח חניה בהתאם לשטח הדירה, ולא ייתכן שתוכנית חדשה התתעלם מהנדרש בתקנות אלו תוך יצירת פער הולך וגדל בין היקף המגורים לזמינות החניה.

9. אי עמידה בהנחיות המועצה הארצית ונהלים עירוניים:

בעיר ירושלים קיימות מדיניות והנחיות ברובו הדורשות מכל תכנית להתייחס לנושא פתרונות תחבורה, חניה ושילוב תחבורה ציבורית - אלמנטים שנעדרים לחלוטין מהתוכנית.

10. אי נכונות שטחי הדירות בטבלת חישובי השטחים:

טבלת חישוב השטחים המוצגת בנספח הבינוי כוללת נתונים המתייחסים לשטחי יחידות הדיור הקיימות, אך אלו אינם תואמים את המציאות התכנונית והפיזית של הבניין. השטחים המצוינים רבים או מועטים מהשטח בפועל, מה שעלול להוביל לחישוב שגוי של זכויות הבנייה העתידיות.

11. אי מידתיות בהקצאת זכויות בנייה ליחידות הדיור:

התוכנית מציעה הקצאה בלתי שוויונית של זכויות בניה בין הדירות הקיימות, מבלי שהוצגו קריטריונים ברורים, שקופים, או סבירים לכך. דירות בעלות שטח זהה או קרוב מקבלות זכויות שונות, ללא נימוק תכנוני מוצדק – דבר הפוגע בעקרון השוויון זכויות שונות, ללא נימוק תכנוני – דבר הפוגע בעקרון השוויון ובזכות הקניין.

12. פגיעה בזכויות מוקנות ובאמון הציבור בתכנון:

חלוקה לא הוגנת של שטחים וזכויות בניה עלולה להיחשב בהפרה של עקרונות בסיסיים בתכנון- לרבות שוויון. צדק חלוקתי ושקיפות. יתרה מזאת תכנית המתבססת על נתוני שטח שגויים אינה עומדת בדרישות הדין ועלולה להיפסל בעתיד על ידי ועדות הערר או בתי משפט.

13. הפניה לתקנות:

על פי תקנה 1 לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה), תשנ"ב-:1992 "אחוזי בניה כוללים –

היחס שבין השטח הכולל המותר לבניה במגרש לבין שטח המגרש כשהוא מבוטא באחוזים". מכאן, חישוב זכויות לפי דירה מחייב דיוק מוחלט בשטחיה.

לפיכך:

1. אבקש להורות על תיקון התכנית כך שייקבעו קווי בניין אחידים או שיהיה מנגנון שיאפשר לכל חזית

לממש תוספות באופן שוויוני.

2. אבקש בזאת להחזיר את התכנית לעריכה מחודשת שתכלול פתרונות ברורים, מתוקצבים ומוסדרים

לנושא החניה, או לחילופין להורות על הקפאת יישומה עד להסדרת נושא זה.

- 17 -

3. ייערך תיקון מקיף לטבלת חישובי השטחים – בהתבסס על מדידות עדכניות ומדויקות, תבוצע חלוקה

מידתית והוגנת של זכויות הבנייה לכל דירה בהתאם לשטחה היחסי בפועל ויפורסמו אמות המידה לחלוקה באופן שקוף לכלל בעלי הזכויות.

המלצת מהנדס העיר

לקבל התנגדויות ולדחות את התכנית למתן תוקף

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה ממליצים לקבל

את ההתנגדויות ולדחות את התכנית כמפורט להלן:

1. לקבל את ההתנגדות של עמותת בניין שלם, וחברת זק בסט בע"מ, אשר הם בעלי מלוא הזכויות

הקנייניות במגרש לרבות זכויות עתידיות, למעט שטח הדירות שנרכשו. הם מבקשים לדחות את התכנית מכיוון שהוגשה בלי הסכמת בעלי הזכויות כנדרש בחוק - סוגיית הבעלויות נבחנה בתהליך בדיקת תנאי הסף ע"י היועמ"ש של הועדה המקומית. ניתן אישור בעלויות לאחר בחינת כלל המסמכים, כגון: נסח טאבו, אישורי זכויות מרמ"י, והסכמות בעלי הדירות.

כעת, הוצג הסכם בין מגישת התכנית לעמותה. מעיון בסעיף .9 (א) להסכם זה, עולה כי זכויות הבניה הקיימות והעתידיות שייכות לעמותה. יחד עם זאת, בסיפא של סעיף .9 (א) נקבע כי באם לדירה כלשהי ו/או ליחידה כלשהי בפרויקט יוצמד גג, הרי כי כל זכויות הבניה יכולות להיות של החבר ובעניינינו מגישת התכנית.

בתכנית מוצעות הרחבות לכל יחידות הדיור בבניין גם בעמודות בחזיתות שצומחות מהקרקע בשטח המגרש. מוצעת הרחבה על הגג רק לשלוש יח"ד בבניין (,10 ,11 .)12 על כן, ובהתאם לסעיף (.9א) בהסכם המצורף, זכויות הבניה הקיימות והעתידיות שייכות לעמותה. ומכאן, לצורך הגשת התכנית, נדרשת הסכמה של העמותה.

2. בהמשך לנ"ל, בחינת יתר ההתנגדויות מתייתרת. ככל ומבקשי התכנית יהיו מעוניינים לקדם

בעתיד תכנית חדשה, יצטרכו לקבל הסכמת הבעלים כנדרש. התכנית תיבחן מחדש בהתאם לתכנון שיוצע.

3. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המקומית לדחות את התכנית.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

פנינה צדיק כהן מובילה איזור 24.6.2025

תכנוני

- 18 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1126135

סוג דיון: התנגדויות לפי 106 ב

מגיש התכנית: בירנבאום חיים בנימין

עורך התכנית: זוננפלד נעמי

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 01/12/2022

כתובת שד' הרב י. אריה גולדקנופף 39 , רמת שלמה

גוש חלקה מ חלקה עד בשלמות

30563 31 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

הוצגה הסכמה לביטול ההתנגדות

אפשרות לבנות 2 מרפסות זיז בעומק של 2 מטרים

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה מחליטים לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית בתנאים הבאים:

בפני הוועדה ההוצגה הסכמה בין המתנגדת ליזמים.

ההסכמה מציעה כי שלבי הביצוע של התכנית ישונו באופן שהמתנגד יוכל לבנות 10/07/2024 שתי מרפסות בחזית המערבית בהתאם לתכנית המופקדת בזיז ללא צורך בבניה של התוספות בניה בדירה של השכן מלמטה ( דירה 32 ) .

המרפסות ייבנו בשלב הראשון בעומק שיתאפשר ללא בניה של עמודים וייבנו באופן שלא ייפגע באפשרות לבנייה של התוספות בדירה שמתחת בעתיד ( דירה )32 .

אחרי שייבנו התוספות שמתחת ניתן יהיה להשלים את יתר המרפסת.

התכנית תפורסם על פי סעיף 106ב לתקופה של 30 יום.

הפרסום ייעשה לדייר שבקומה שמתחת ( דירה )32 באמצעות משלוח של דואר רשום.

ככול ולא יוגשו התנגדויות בתוך תקופה של 30 יום התכנית תקבל תוקף, ככול ויוגשו - 19 -

התנגדויות התכנית תובא לדיון נוסף בפני הוועדה.

לדחות את ההכרעה לצורך ניסיון להגעה להסכמות בין היזם למתנגד באמצעות יו"ר הוועדה

27/12/2023

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

התכנית מבקשת להכשיר שטח שנחפר וקיים בפועל (תיק פיקוח 2021/4615 ).

לכן יש להוסיף למטרות התכנית שמדובר בהכשרת שטח קיים וכן לסמן זאת בהתאם בנספח הבינוי (קו אדום מקווקו)

יש לסמן את קווי הבניין על גבי קונטור הבינוי המאושר והמוצע המרפסת המוצעת בחזית המערבית במפלס -2.10 היא מעבר לגבול המגרש. יש לתקן כך שהמרפסת שלא תחרוג מ גבול המגרש.

יקבע בהוראות התכנית סעיף סטיה ניכרת לעניין מספר קומות.

יש לרשום שימוש של מגורים בסעיף 4.1.1

21/12/2022

יש להשלים נתונים כמותיים בטבלה 5 ולא להפנות לנספח הבינוי יש לסמן להריסה או להכשרה את כל הבינוי ללא היתר שקיים בתחום המגרש , בתאום עם תכנון העיר.

תנאי להפקדה הוא השלמת חוו"ד של מחלקת מידע תכנוני ואגף שפ"ע תנאי לתחילת עבודות הוא הריסת עבירות הבנייה בדירה של מגיש הבקשה להיתר

יש להוסיף סעיף חיזוק מבנים עפ"י תקן :413 "היתר לתוספות הבנייה למבנה קיים מותנה בבדיקה בדבר הצורך בחיזוק המבנה לפי הוראות תקן ישראלי ת"י .413 תנאי להיתר בניה פתרון חניה בתאום אגף תושיה.

התכנית תערך במחלקת בקרת תכניות

שליחת הודעות לכל בעלי העניין בחלקות המצרניות בגוש ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

- 20 -

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בהתאם לסעיף 86 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – ,1965 החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית, באם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

תוספת 2 יח"ד חדשות והרחבות יח"ד קיימות בבניין ברח' גולדקנופף 39 ו – 41 שכ' רמת שלמה, ירושלים.

הוראות התכנית:

1. קביעת הבינויים הבאים בשטח:

א. קביעת בינוי להשלמת קומה -2.10 לשם תוספת שתי יח"ד חדשות הכל בהתאם לנספח הבינוי ולקיים בשטח.

ב. קביעת בינוי לחפירת קומה -4.80 לשם תוספת מחסנים וחניות, הכל בהתאם לנספח הבינוי ולקיים בשטח.

ג. קביעת בינוי לתוספות בניה בקומות קרקע (מפלס )0.00 א' (מפלס )+2.86 וב' (מפלס )+5.72 לשם הרחבת

יח"ד הכל בהתאם לנספח הבינוי.

2. קביעת קווי בניין לבניה

3. הגדלת שטחי הבניה בשטח ל – 1,700.36 מ"ר, מתוכם 1,451.4 מ"ר שטחים עיקריים מעל ומתחת לכניסה

הקובעת ו – 248.96 מ"ר שטחי שירות מעל הכניסה הקובעת.

4. הגדלת מס' יחידות הדיור מ- 10 יחידות דיור ל- 12 יחידות דיור בתא שטח מס' .1

5. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבניה

6. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

7. קביעת הוראות בגין חריגות בניה להריסה.

8. קביעת הוראות בגין עץ לעקירה / כריתה.

9. קביעת הוראות בגין ביטול סעיפי סטיה ניכרת מתכנית 14000 ד'.

התכנית הינה בסמכות הוועדה המקומית.

- 21 -

התוכנית הופקדה בתאריך 08.09.2023 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 02.12.2023

לתוכנית הוגשו 3 התנגדויות, שתי התנגדויות נמשכו ונותרה התנגדות אחת.

התנגדות מספר 1 (חיים בירנבאום) והתנגדות מספר 2 (דוד שפירא) הוסרו.

הועדה המקומית דנה בהתנגדויות שהוגשו לתכנית בתאריך 10.7.2024

בהחלטת הועדה נקבע כי התכנית תפורסם על פי סעיף 106ב לתקופה של 30 יום.

הפרסום ייעשה לדייר שבקומה שמתחת ( דירה )32 באמצעות משלוח של דואר רשום.

ככול ולא יוגשו התנגדויות בתוך תקופה של 30 יום התכנית תקבל תוקף, ככול ויוגשו התנגדויות התכנית

תובא לדיון נוסף בפני הוועדה.

לתוכנית הוגשה התנגדות :1

מר אהרון פרייל, גודלקנופף ,39 ,41 דירה מספר 32

עיקרי ההתנגדויות:

1. התכנית הוגשה ללא הסכמת המתנגד וללא ידיעתו, ובניגוד להוראות החוק לעניין הסכמות.

2. ההרחבה המוצעת בדירת המתנגד בחזית הדירה ועל חשבון חצר קיימת מוצמדת לדירה בשטח של 50

מ"ר ומרפסת פתוחה בשטח של 16 מ"ר. כל ערכה של הדירה הינה החצר החיונית למשפחה במשך כל ימות השנה ובמיוחד בחג הסוכות.

3. מתנגדים לבניית מרפסת זיז לדירת משפחת בלוי (השכן בדירה שמעל מס' )34 מעל חצר המתנגד,

אשר תגרום לחנק והחשכה, מרפסת הזיז המוצעת תפגע בבניית סוכה בחצר ותוביל להחשכה והאפלה של סלון הדירה ומטרדים שונים. וביתר שאת כשאין בכוונת המתנגד להרחיב את סלון דירתו כלל.

4. מתנגדים להרחבת הסלון בדירת משפחת בירנבאום, דירה ,31 הצמודה לדירת המתנגד בקומת הקרקע,

ובניית מרפסת מעליה, כיוון שייגרם נזק של מחנק והחשכה והיזק ראייה קשה וחדירה לפרטיות, כל החזית של הבית נפגמת כשלא תהיה שום אחידות בבנייה.

5. התנגדות להכשרת בניה של דירה 31 משפחת בירנבאום, דירה ,31 הצמודה לדירת המתנגד בקומת

הקרקע בחפירה מתחת לדירות וגלישה לשטח המצוי מתחת לדירת המתנגד כדי להכשיר בניה ויצירה של יח"ד חדשות מתחת למפלס הקרקע.

6. לפנים משורת הדין מציעים חלופה:

מגיש התכנית בירנבאום יוכל להכשיר את חריגות הבניה ובלבד שלא יחפור מתחת לדירת המתנגד.

מגיש התכנית לא ירחיב את הסלון של דירתו כלל.

מרפסות זיזיות תיבנינה עד לקו סלון דירת המתנגד, ולא תקרה את החצר הצמודה.

- 22 -

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה לדחות את

ההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף כמפורט להלן:

1. לדחות את ההתנגדות להרחבה המוצעת לדירת המתנגד בחזית יח"ד על חשבון החצר החיונית

למשפחה במשך כל ימות השנה ובמיוחד בחג הסוכות. בנוסף, התנגדות להרחבת סלון דירה 31 הצמודה לדירת המתנגדים – בדיון שהתקיים בהתנגדויות הושגה הסכמה בין הצדדים לגבי הבינוי המוצע בתכנית, לרבות הרחבה מוצעת למתנגד. התכנית פורסמה להתנגדויות לפי סעיף 106ב'

רק לעניין שלביות הקמה של המרפסות מעל חצר המתנגד.

2. לדחות את ההתנגדות להקמת מרפסות זיז מעל החצר של דירה 32 באופן שיגרום להחשכה,

היזק ראייה ופגיעה בפרטיות ויפגע בגודל הסוכה - התכנית פורסמה להתנגדויות לפי סעיף 106ב'

לאחר שהצדדים הסכימו לתיקון שלבי הביצוע בתכנית כך שהם ישונו באופן שהמתנגד יוכל לבנות שתי מרפסות בחזית המערבית בהתאם לתכנית המופקדת בזיז ללא צורך בבניה של התוספות בניה בדירה של השכן מלמטה (דירה .)32 המרפסות ייבנו בשלב הראשון בעומק שיתאפשר ללא בניה של עמודים וייבנו באופן שלא ייפגע באפשרות לבנייה של התוספות בדירה שמתחת בעתיד (דירה .)32 אחרי שייבנו התוספות שמתחת, ניתן יהיה להשלים את יתר המרפסת.

ככל והמתנגד לא מעוניין לבנות את התוספת המוצעת לדירתו, יוכל השכן מעליו לבנות מרפסות זיז, כפי שהוסכם בדיון. ראוי לאפשר לדירות בקומה א' שמעל דירת המתנגד ()33,34 להרחיב בקונטור המבנה הקיים וכמוצע בתכנית, ולקבל מרפסת זיז. הפגיעה בחצר דירת המתנגד תהיה מצומצמת ומידתית ביחס לתרומה לדירות השכנים שבקומה שמעליו.

3. לדחות את ההתנגדות לעניין חפירה בשטח המצוי מתחת לדירת המתנגד לצורך הכשרת בניה,

הוספת מחסן ושטחי שירות, ויצירת 2 יח"ד חדשות בקומת המחסנים - התכנית פורסמה להתנגדויות לפי סעיף 106ב' רק לעניין מרפסות מעל לחצר המתנגד.

4. לדחות את הצעת החלופה לאפשר הכשרת הבניה בקומת המחסנים בלי לחפור מתחת לחצר

המתנגד, הקמת מרפסת זיז עד לקו הסלון של דירת המתנגד, מגיש התכנית (דירה )31 לא ירחיב את הסלון בקומת הקרקע - התכנית פורסמה להתנגדויות לפי סעיף 106ב' רק לעניין מרפסות מעל לחצר המתנגד.

5. לדחות את ההתנגדות כי התכנית הוגשה ללא ידיעתו וללא הסכמת המתנגד - חתימתו של

- 23 -

המתנגד מופיעה בדף החתימות שאושר ע"י הלשכה המשפטית בשלב עמידה בתנאי סף. בנוסף, הועדה קבעה שיבוצע פרסום נוסף של החלטת הועדה לעניין ההתנגדויות במסגרת סעיף 106ב על מנת שתהיה למתנגד אפשרות להתנגד לתכנית.

6. לדחות את יתר ההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

נחמה מילר יום א'

27.10.2024

- 24 -

מספר סידורי: 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 967455

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: אבו עסב באסם

עורך התכנית: קינן שושי

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 30/08/2023

כתובת אל ערבי , בית חנינה רח' אל ע'רבי פינת רח' אל קסר ,תל אל פול, שכ' בית חנינא

בירושלים

גוש חלקה בשלמות

30614 1008 כן

30614 1004 כן

30614 110 כן

30614 1104 כן

30614 1006 כן

30614 1001 כן

30614 1000 כן

30614 1005 כן

30614 1102 כן

30614 1100 כן

30614 1107 כן

30614 105 כן

30614 1007 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

חברים שנכחו: גידי בן עמי- יו"ר, יעקב הלפרין, שולמית מונסונגו.

07/01/2024 החלטה:

לשוב ולדון.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

יש לציין כי מדובר על חלקה שקיימת בה עברת בנייה משמעותית מאוד הן בהיקף העברה והן בעובדה כי מעבר לבניין שבנוי בעברת בנייה נוספו עברות בנייה נוספות הכוללת סככה בשטח של כ 350 מטר מעבר לגבולות החלקה, פיתוח שטח מעבר לגבולות החלקה כולל על שטח בזכות דרך , וביצוע עבודות חפירה בולטות בשולי תל 27/12/2023 אל פול שהוא אתר טבע עירוני ואזור רגיש נופית.

התכנית נדונה כבר מספר פעמים לאורך השנים בוועדות התכנון שדחו את התכנית.

ההצדקה היחידה לקידום התכנית היא העובדה כי בפועל בוצע כביש על ידי עיריית ירושלים שחדר למגרשי מגורים מצפון ובפועל הקטין את מגרשי המגורים מצפון.

- 25 -

התכנית מציעה הסדרה של כביש שבוצע בפועל אך אינה מציגה בצורה ברורה את רציפות הכביש ואת ההמשכיות שלו.

המודד של התכנית טוען כי אין רציפות של הכביש בין התכניות המאושרות , ומחלקת ה gisטוענת כי הדבר אינו נכון, יש להבהיר נושא זה מול מחלקת מידע ומחלקת ה gis בעיריית ירושלים המעגנת את התכניות .

לאחר ברור זה, הקו הכחול של התכנית יכלול את כל הדרך ויסדיר אותה בצורה רציפה וברוחב אחיד.

רוחב הדרך בחזית מגרש 1 תהיה זהה לרוחב הדרך בכל הכביש ממזרח , גם אם המשמעות היא שיש להרוס קירות פיתוח וגדרות של הבניין הקיים בחלקה זו.

יש לוודא במסגרת התכנון כי יש מדרכה ראויה לכל אורך הדרך ברוחב של 2 מטר לפחות וכי כל המדרכות יהיו בייעוד של דרך.

בחזית הצפונית של תכנית 666628 שאינה כלולה בתחום התכנית, רוחב הדרך יהיה רחב יותר בהתאם לקיים + ההרחבה המוצעת בחלק הצפוני כדי שלא להרוס את הכביש שבוצע.

התכנית אינה מסדירה ייעוד דרך שבוצע בפועל בתחום חלקות 24 ו 103 מצפון לחלקה 105 שבתחום התכנית – יש להרחיב את הקו הכחול ולהסדיר גם את קטע דרך זו.

מגרשים +2 3 :

על פי המדיניות ניתן היה להגדיל את זכויות הבנייה במגרשים אלה ולהפריש שטחים עבור שטחי ציבורים בהתאם למדיניות.

לאור העובדה כי מדובר במגרשים ריקים ללא עברות בנייה וכי בפועל בוצע בשטחם כביש על ידי עיריית ירושלים ניתן להתייחס אליהם בנפרד ולקבוע כי בכל אחד מהם ייקבעו זכויות בנייה של 160 אחוז ב 4 קומות.

ממגרשים אלה לא תוצע הפרשת קרקע נוספת מעבר לייעוד דרך המוצע.

השטח המוצע בתשריט עם זיקת הנאה להולכי רגל עבור מדרכה ישנה את ייעודו לדרך חדשה וזאת מכיוון ששטחים המיועדים לשטחים ציבוריים צריכים להיות בייעוד ציבורי בבעלות העירייה ולא בבעלות פרטית עם זיקת הנאה.

אחוזי הבניה במגרשים אלה יחושבו מגודל המגרש המקורי לפני הפקעת הדרך כדי שלא יינזקו מביצוע הדרך במגרשם.

פתרונות החניה המוצעים במגרשים אלה אינם ברורים, יש להימנע משימוש במעלית רכב ככול ויש חלופות של רמפה למגרשים אלה.

מיקום הכניסה לחניה ממערב קרוב מאוד לצומת יש לבחון מיקום זה בתיאום עם אגף תושיה.

- 26 -

יש לבחון כניסה משותפת לשני תאי שטח אלה.

התכנית מציעה קומות חניה מעל לקרקע לכיוון מגרשים שכנים – יש לתקן זאת ולא לאפשר קומות חניה מעל פני הקרקע בחתכים השונים.

לאור צמצום המגרשים והשארת שטחי הבניה בהתאם למדיניות ניתן יהיה להציע עד 6 קומות בכל חתך.

מגרש מספר: 1

התכנית מציעה איחוד וחלוקה בשטח שאינו מוסדר ולא ניתן להציע בו איחוד וחלוקה-

יש לבטל את האיחוד וחלוקה המוצע בתכנית.

התכנית מציעה הגדלה של תא שטח מספר אחד באמצעות הגדלת הקו הכחול על שטח מטרוקה מדרום לתכנית ועל חשבון שטח בייעוד מתארי על פי תכנית 3000ב.

אין כל הצדקה להרחיב את חלקה 105 דרומה ולשנות את גבול החלקה דרומה ולכן יש לבטל איחוד מוצע זה ולהציע בינוי בחלקה 105 בלבד ולא מעבר לכך- מדובר בשטח שאינו בבעלות מגיש התכנית בחלקו ובשטח המוגדר כטבע עירוני .

כל הבינוי המוצע והקיים בפועל מדרום לחלקה 105 יסומן להריסה כולל החזרת המדרון שבוצעו בו קירות תמך , למצבו הטבעי.

לאור התמשכות עברות הבניה והיקפם, תנאי להפקדת התכנית יהיה הריסת כל עברות הבנייה ופיתוח השטח בתחום הדרך הציבורית.

בתיאום עם לשכת התכנון יש לקובע שטחים לאטימה בבניין כתנאי להפקדה בהתאם למדיניות של אי עידוד עברות בנייה.

השימוש המוצע בכל קומת המרתף אינו מסומן ואינו ברור – יש להבהיר את השימושים בכל החללים.

פתרון החניה המוצע אינו אפשרי ולא ניתן להיכנס לשטח שמוגדר כחניה בתכנית –

יש לתת מענה לפתרון חניה על פי התקן בתחום החלקה ולהציג זאת בברור בנספח התנועה.

אחוזי הבניה יהיו 160 אחוז מרבי בבינוי של 4קומות בכל חתך- יש לתקן את התכנית בהתאם ולהציג בינוי התואם לזכויות אלה ולא רק הכשרה של הבניין הקיים+ תוספות קטנות.

נספח הבינוי מתייחס לבניין הקיים כאילו הוא חוקי בזמן שכל הבניין אינו חוקי- יש לסמן על פי המקובל את כל עברות הבנייה שהתכנית מבקשת להכשיר בקו מקוו אדום.

נספח הבינוי אינו מציג בקומות את הקומה הנוספת המוצעת ולא ברור אם מוצע להציע קומה במקום גג הרעיפם הקיים.

- 27 -

למרות שבתכניות קודמות הוועדות התייחסו לכך שהתכנית אינה מציגה נכון את הנתונים של התכנית ושל עברות הבנייה , גם תכנית זו אינה מתייחסת כלל להיקף עברות הבנייה המוצע להכשרה בתכנית- לא בנספחי הבינוי ולא בתקנון התכנית –

יש להבהיר זאת באופן ברור גם בנספח הבינוי כמקובל בטבלה ובסימון וגם בתקנון התכנית.

יש לתקן את כל מסמכי התכנית בהתאם להחלטות כאמור.

סעיף 5 – מציין אחוז בנייה שאינם משקפים את הבינוי המוצע ואת זכויות הבנייה המוצעים – יש לתקן בהתאם למקובל ולבטל את כל ההערות מתחת לטבלה שהם מיותרות.

יש לקבוע סעיף 7.2 משך מימוש התכנית.

תנאי להוצאת היתר בניה- יהא אישור אגף הנכסים

חלוקה ו /או רישום

מיד עם אישורה של תכנית זו, תוכן ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם תכנית לצורכי רישום(תצ"ר) שתוגש בתוך שלושה חדשים מיום אישור תכנית זו, לאישור הוועדה המקומית.

השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי הציבור וכלולים בחלוקה החדשה, יועברו לבעלות הרשות המקומית ע"פ החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה, גדר וחפץ.

לא הוגשה תכנית כאמור בסעיף ב' לעיל, רשאית הוועדה המקומית לגבות הוצאת הכנת התצ"ר והוצאות הרישום ממגישי הבקשה להיתר, כתנאי למתן היתר בניה ראשון בשטח.

הפקעה

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה –

1965 וכן לגבות את הוצאות

ההפקעה ממגישי התכנית.

להטמיע את הערות המחלקה לאיכות הסביבה:

יש להגיש נספח ניהול נגר כתנאי להפקדת התכנית

הערות המחלקה הכוללות הוראות לתכנית

גבול שטח העבודות לא יחרוג מהקו הכחול של התכנית.

- 28 -

בשטחי עבודה הגובלים בשטח טבעי פתוח תוקם גדר זמנית לפני תחילת העבודות בליווי ופיקוח אקולוג.

אין לאפשר נסיעה של כלי רכב מעבר לגבול התכנית, למעט בשטחים המופרים כיום.

אין להשליך פסולת או עודפי עפר מעבר לגדר.

לא תתאפשר פריצת דרכים או כל פגיעה בשטחים טבעיים אשר נמצאים מחוץ לתחום התכנית ו/או שטחים שסומנו לשימור בתוך גבול התכנית.

אין להציב תשתיות איסוף אשפה מחוץ לגבול השטח המיועד לפיתוח אינטנסיבי.

תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה אישור הרשות לאיכות הסביבה.

תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצגת תכנית הנדסית המציגה את האמצעים לאיסוף מי הנגר והחדרתם לתת-הקרקע ו/או השהייתם בנפח מתאים בתחום התכנית בליווי נספח הידרולוגי

בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך היזם צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש לשלוח הודעות בהתאם לתקנות איחוד וחלוקה, וכן להניח הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות לתכנית. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

הערה: החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית ע"פ סעיף 86 ד' לחוק התוה"ב אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

24/12/2023

התכנית ירדה מסדר היום.

10/12/2023

התכנית ירדה מסדר היום.

הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה לתכנית על מנת להסדיר את מערך הדרכים בתחום התכנית.

31/05/2022

- 29 -

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התוכנית:

הקמת מבני מגורים והסדרת הדרך.

מטרת התוכנית:

1. שינוי יעוד מדרך מאושרת, אזור מגורים 1 מיוחד, אזור בניה עד 3 קומות למגורים ב.

2. שינוי יעוד מאזור מגורים 1 מיוחד למגורים ג', ושטח ציבורי פתוח.

3. שינוי יעוד ממגורים ,5 מעבר ציבורי להולכי רגל לדרך מוצעת.

4. קביעת קווי בניין מירביים.

5. קביעת שטחי בניה מירביים.

6. קביעת מספר קומות מירבי.

7. קביעת הוראות בינוי.

8. קביעת הוראות בגין גדרות, סככה ומבנים להריסה.

9. קביעת הוראות בדבר שלביות הביצוע.

10. קביעת הוראות בדבר תנאים בהליך רישוי.

11. קביעת הוראות בדבר חזית מסחרית.

12. קביעת הוראות עבור זכות מעבר לרכב ורגל.

התוכנית הופקדה בתאריך 14/03/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 13/05/2025 .

לתוכנית הוגשו 2התנגדות:

התנגדות מספר 1 :

באמצעות משרד עורכי דין - קעואר ושות' מייצג:

ג'ועבה בסאם, ת.ז. 080434632

ג'ועבה טארק, ת.ז. 02330897

ג'ועבה ג'אסם, ת.ז. 024710634

עיקרי ההתנגדויות:

1. על החלקה דנן חלה תכנית לאיחוד וחלוקה 7155ב'. חשוב להדגיש כי המתנגדים לא היו מודעים להליכי

אישור תכנית 7155ב' וידעו לראשונה על קיומה אך ורק במהלך הכנת התנגדות זו ובסמוך למועד הגשתה בלבד. אילו המתנגדים ידעו אודות תכנית 7155ב' הם היו מגישים התנגדות לגביה נוכח הפגיעה הקשה - 30 -

בחלקה ובזכויותיהם. המתנגדים שומרים על זכותם לנקוט בכל הליך חוקי נגד התוכנית לאיחוד וחלוקה 7155ב'.

2. במסגרת תכנית 7155ב' חולקה החלקה לשלושה מגרשי תמורה, הופרשו מתוכה שטחים לצרכי ציבור

ו/או מגרשי תמורה שהוקצו לחלקות אחרות וכן הופרש מעבר להולכי רגל העובר בין בתי המתנגדים.

3. התוכנית מושא ההתנגדות מבקשת להסיט דרך ברוחב של כ- 14 מ' כדי להכשיר המבנה הקיים בתא

שטח 1 ולהוסיף לו בינוי, להקים מבנה בן חמש קומות מעל 4 קומות חניה בנוסף למבנה בן 3 קומות בתא שטח 2 וכן מבנה בן 5 קומות מעל קומת מסחר מעל לשתי קומות חניה. בנוסף, התוכנית מושא ההתנגדות מציעה, בין היתר, לעשות שימוש במעבר להולכי רגל שאושר במסגרת תכנית 7155ב'

והעובר בתוך חלקת המתנגדים וזאת ככניסה שלישית לחנייה תת קרקעית.

4. המתנגדים יטענו כי מדובר בדרך להולכי רגל שנועדה לשרת את המבנים שהיו קיימים על החלקה דנן

ערב אישור תכנית 7155ב' העוברת בין מבנים השייכים לאותה משפחה ובצמוד לבתים אלה ואף בקו אפס עם חלק מהמבנים תוך פגיעה קשה בפרטיות משפחת המתנגדים ואורח חייהם.

5. חשוב להדגיש כי מדובר במעבר להולכי רגל שהותר לעשות בו שימוש מוטורי אך ורק במטרה לשרת את

המבנים שהיו קיימים ערב אישור תכנית 7155ב' וכי מעבר זה אינו אמור ואינו יכול לעמוד בעומסים המבוקשים במסגרת התוכנית מושא ההתנגדות.

6. המתנגדים פנו לאינג' סעד עבד אל לטיף, מהנדס תחבורה, כדי שיבחן את הוראות התוכנית מושא

ההתנגדות. אינג' עבד אל לטיף הכין חוות דעת אשר עיון בה מעלה, בין היתר, כדלקמן:

• לפי נספחי התנועה והבינוי מוצעות 3 כניסות לחניון המשותף במפלסים שונים בניגוד למדיניות התכנון של עיריית ירושלים המבקש להציע כניסה אחת לחניון.

• בהתאם להנחיות תכנון חניה פרק ד' תכנון חניונים, גישה חד נתיבית מתאפשרת כאשר החניון משרת עד 40 מקומות ובאורך עד 25 מ'. דרך הגישה המוצעת מהצפון הינה ברוחב של 5 מ' בלבד, אינה בקו ישר המשכי, ואורכה מעל 50 מ' וזאת בסתירה להנחיות כאמור לעיל. לא זו בלבד, השביל להולכי הרגל משרת כיום כ- 15 חניות ליחידות הקיימות והחניון המוצע משרת 35 חניות, יוצא שהשביל להולכי רגל אמור לשרת כחמישים חניות וזאת בסתירה להנחיות הנ"ל.

• השביל להולכי רגל נמצא כיום בשיפוע של כ- %15 דבר הסותר את הנחיות התכנון של משרד התחבורה לכבישים ציבוריים.

• השביל להולכי רגל משרת כיום את המבנים הקיימים אשר חונים בצד אחד ונשאר מעבר לכיוון אחד בלבד ללא פתרון בטיחותי להולכי הרגל.

• השביל להולכי רגל אינו יכול לעמוד בעומסים של התכנון המוצע בנוסף לבינוי הקיים. אישור התוכנית במתכונתה המוצעת תגרום לסכנה בטיחותית לכל המשתמשים בשביל להולכי הרגל.

7. חמור מכך, השביל להולכי רגל סלול בצורה חלקית בלבד וסלילתו תגרום להריסת מבנים קיימים מזה

מספר עשורים, ביטול מספר חניות קיימות המשמשות את המבנים הקיימים ללא כל חלופה, תעבור בצמוד ואף בקו אפס עם מבנים קיימים תוך פגיעה בפרטיות הדיירים, סיכון חייהם ממש, פגיעה אנושה באורח חייהם ותגרום לחיכוך יומיומי מיותר לחלוטין בין השכנים.

8. במסגרת התוכנית מושא ההתנגדות מבוקש להסיט דרך ברוחב של כ- 14 מ' לכיוון צפון ולהקטין שטח

מגרשים מס' 109א' ו- 110א' כדי להכשיר את המבנה העומד בחלקו על חלקה 105 ובחלקו האחר על תוואי הדרך המאושרת ובכך נוצר אילוץ לעשות שימוש במעבר להולכי רגל לצורך כניסה לחניה. וכאן עולה השאלה מדוע על המתנגדים ובני משפחותיהם להיענש בגין עבירות שבוצעו על ידי אחרים!!!.

9. התוכנית מציעה קומות חניה בקו בניין אפס דבר שיגרום להקמת מספר קומות חניה במרחק של שלושה

מטרים בלבד מהבנוי הקיים על מגרש 107ג' וזאת בסתירה קוטבית למדיניות ועדה נכבדה זו המבקשת לשמור על מרחק של 6 מ' בין הבניינים.

10. כמו-כן, ביצוע החפירה להקמת הבינוי המוצע וכן סלילת השביל להולכי רגל בצמוד למבנה הקיים על

מגרש 107ג' הנ"ל, תגרומנה לו נזקים חמורים, עלולה להביא לקריסתו ותחסום את גישת דייריו לבתיהם!!!. סלילת השביל להולכי רגל במפלס המתאים לכניסה לחניון תחסום את הגישה היחידה לדירות הקיימות על מגרש 107ג'.

- 31 -

11. חשוב להדגיש כי המתנגד בסאם ג'ועבה רכש חלק מהזכויות במגרש 110א' (החופף לתא שטח 2 לפי

התוכנית מושא ההתנגדות), לא שיתפו אותו בהליכי התכנון, אינו מסכים לתוכנית ושומר על זכותו לנקוט בכל הליך משפטי מתאים כדי למנוע מיזמי התוכנית לפגוע בזכויותיו הקנייניות.

12. אשר-על-כן, כבוד הוועדה מתבקשת לקבל את ההתנגדות ולהורות על ביטול הכניסה לחניון מהשביל

להולכי הרגל העובר בחלקת המתנגדים. כמו-כן, כבוד הוועדה מתבקשת להורות על צמצום הבינוי המוצע והרחקתו ממגרש 107ג' באופן שישמור מרחק של 6 מ' לפחות בין הבניינים.

13. בנוסף, הנכם מתבקשים להמציא את ההזמנה לדיון באמצעות הדואר האלקטרוני הואיל וניסיון העבר

מלמדנו כי במקרים רבים ההזמנות באמצעות הדואר נמסרות אחרי מועד הדיון אם בכלל.

התנגדות מספר 2 :

מאת: לואי ברקאת

מס זהות 033004151

עיקרי ההתנגדויות:

1. מצהיר כי קיומה וביצועה של התוכנית שבכללה מבוקש להרוס ולקחת את חלק מהאדמה הפרטית

של הבניין חלק זה קיום מהווה חניה וגן ילדים. מקום בו הילדים של הדיירים משחקים באופן מוגן.

2. ביצוע התוכנית יגרום לזקירת הילדים לשחק בכביש, וכן הוצאת הרכבים של הדיירים לכביש.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן

תוקף לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלקת את ההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

1. לדחות את ההתנגדות לעניין שעל החלקה דנן חלה תכנית לאיחוד וחלוקה 7155ב'. חשוב

להדגיש כי המתנגדים לא היו מודעים להליכי אישור תכנית 7155ב' וידעו לראשונה על קיומה אך ורק במהלך הכנת התנגדות זו ובסמוך למועד הגשתה בלבד. אילו המתנגדים ידעו אודות תכנית 7155ב' הם היו מגישים התנגדות לגביה נוכח הפגיעה הקשה בחלקה ובזכויותיהם. המתנגדים שומרים על זכותם לנקוט בכל הליך חוקי נגד התוכנית לאיחוד וחלוקה 7155ב'.- המקום הרלוונטי לתקוף את התכנית המאושרת בבית המשפט ולא במסגרת תכנית זו ולכן התנגדות זו אינה רלוונטית לדיון בתכנית זו.

לדחות את ההתנגדות לעניין שהתוכנית מושא ההתנגדות מבקשת להסיט דרך ברוחב של כ- 14 מ' כדי להכשיר המבנה הקיים בתא שטח 1 ולהוסיף לו בינוי, להקים מבנה בן - 32 -

חמש קומות מעל 4 קומות חניה בנוסף למבנה בן 3 קומות בתא שטח 2 וכן מבנה בן 5 קומות מעל קומת מסחר מעל לשתי קומות חניה. בנוסף, התוכנית מושא ההתנגדות מציעה, בין היתר, לעשות שימוש במעבר להולכי רגל שאושר במסגרת תכנית 7155ב'

והעובר בתוך חלקת המתנגדים וזאת ככניסה שלישית לחנייה תת קרקעית – המתנגדים יטענו כי מדובר בדרך להולכי רגל שנועדה לשרת את המבנים שהיו קיימים על החלקה דנן ערב אישור תכנית 7155ב' העוברת בין מבנים השייכים לאותה משפחה ובצמוד לבתים אלה ואף בקו אפס עם חלק מהמבנים תוך פגיעה קשה בפרטיות משפחת המתנגדים ואורח חייהם - לא ברור מה כוונת המתנגדים , אין בתכנית המאושרת מעבר ציבורי להולכי רגל שמתבטל בתחום התכנית , ככול והכוונה היא למעבר שהיה קיים טרם אישור תכנית 7155ב אז כאמור הטענה לא רלוונטית בשלב זה..

2. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניי שהמתנגדים פנו לאינג' סעד עבד אל לטיף, מהנדס

תחבורה, כדי שיבחן את הוראות התוכנית מושא ההתנגדות. אינג' עבד אל לטיף הכין חוות דעת אשר עיון בה מעלה, בין היתר, כדלקמן:

א. לפי נספחי התנועה והבינוי מוצעות 3 כניסות לחניון המשותף במפלסים שונים

בניגוד למדיניות התכנון של עיריית ירושלים המבקש להציע כניסה אחת לחניון.

ב. בהתאם להנחיות תכנון חניה פרק ד' תכנון חניונים, גישה חד נתיבית

מתאפשרת כאשר החניון משרת עד 40 מקומות ובאורך עד 25 מ'. דרך הגישה המוצעת מהצפון הינה ברוחב של 5 מ' בלבד, אינה בקו ישר המשכי, ואורכה מעל 50 מ' וזאת בסתירה להנחיות כאמור לעיל. לא זו בלבד, השביל להולכי הרגל משרת כיום כ- 15 חניות ליחידות הקיימות והחניון המוצע משרת 35 חניות, יוצא שהשביל להולכי רגל אמור לשרת כחמישים חניות וזאת בסתירה להנחיות הנ"ל.

ג. השביל להולכי רגל נמצא כיום בשיפוע של כ- %15 דבר הסותר את הנחיות

התכנון של משרד התחבורה לכבישים ציבוריים.

ד. השביל להולכי רגל משרת כיום את המבנים הקיימים אשר חונים בצד אחד

ונשאר מעבר לכיוון אחד בלבד ללא פתרון בטיחותי להולכי הרגל.

ה. השביל להולכי רגל אינו יכול לעמוד בעומסים של התכנון המוצע בנוסף לבינוי

הקיים. אישור התוכנית במתכונתה המוצעת תגרום לסכנה בטיחותית לכל המשתמשים בשביל להולכי הרגל.

ו. חמור מכך, השביל להולכי רגל סלול בצורה חלקית בלבד וסלילתו תגרום להריסת

מבנים קיימים מזה מספר עשורים, ביטול מספר חניות קיימות המשמשות את - 33 -

המבנים הקיימים ללא כל חלופה, תעבור בצמוד ואף בקו אפס עם מבנים קיימים תוך פגיעה בפרטיות הדיירים, סיכון חייהם ממש, פגיעה אנושה באורח חייהם ותגרום לחיכוך יומיומי מיותר לחלוטין בין השכנים.- יש לקבל התייחסות מקצועית של יועץ התנועה של הוועדה המחוזית לטענות אלה ובמידת הצורך לתקן את התכנית בהתאם.

3. לדחות את ההתנגדות בעניין שבמסגרת התוכנית מושא ההתנגדות מבוקש להסיט דרך

ברוחב של כ- 14 מ' לכיוון צפון ולהקטין שטח מגרשים מס' 109א' ו- 110א' כדי להכשיר את המבנה העומד בחלקו על חלקה 105 ובחלקו האחר על תוואי הדרך המאושרת ובכך נוצר אילוץ לעשות שימוש במעבר להולכי רגל לצורך כניסה לחניה. וכאן עולה השאלה מדוע על המתנגדים ובני משפחותיהם להיענש בגין עבירות שבוצעו על ידי אחרים!!!.-

התכנית מצעה תכנון של כביש הקיים בפועל שנים רבות ומסדירה אותו, הכביש בוצע על ידי העירייה ולא על ידי מגישי הבקשה במגרש 1 , בנוסף התכנית מגדילה את זכויות הבניה בהתאם למדיניות ולכן אינה פוגעת מבחינה זו מתנגדים למרות ההפקעה המוצעת.

4. לדחות את ההתנגדות בעניין שהתוכנית מציעה קומות חניה בקו בניין אפס דבר שיגרום

להקמת מספר קומות חניה במרחק של שלושה מטרים בלבד מהבנוי הקיים על מגרש 107ג' וזאת בסתירה קוטבית למדיניות ועדה נכבדה זו המבקשת לשמור על מרחק של 6 מ' בין הבניינים- אין מניעה להציע בניה של חניות בקוו בניין אפס ללא פגיעה בבניינים סמוכים, מעל הקרקע מוצעים קווי בניין התואמים למדיניות.

5. לדחות את ההתנגדות לעניין שמצהיר כי קיומה וביצועה של התוכנית שבכללה מבוקש

להרוס ולקחת את חלק מהאדמה הפרטית של הבניין חלק זה קיום מהווה חניה וגן ילדים.

מקום בו הילדים של הדיירים משחקים באופן מוגן- לא ברור מההתנגדות על איזו חלקה מדובר, ככול והכוונה לשטח הכלול בחלקה 110 ומגודר – מדובר על שטח שגם על פי התכנית המאושרת מיועד לדרך ומועד להפקעה.

6. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית .

- 34 -

מספר סידורי: 5

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1024645

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: אסדן חסדא שותפות מוגבלת

עורך התכנית: אגמון נורית

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 13/08/2023

כתובת יהושע בן נון 35 , קטמון הישנה

גוש חלקה בשלמות

30004 159 לא

30004 101 לא

30004 174 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

1. הוועדה החליטה על הפקדת התכנית בכפוף לתיקונים ביום ,08.01.2024 וכן

החליטה על שינויים בהחלטתה על מנת לאפשר צירוף של חלקות נוספות לתכנית בתאריך .12.08.2024

2. בהמשך לתיקון החלטת הוועדה לעניין הרחבת תחום התכנית, בסעיף 4

להחלטתה נקבעה תכסית למגדל המוצע בשלב ב' לתכנית. במסגרת עדכון מסמכי התכנית ובהתייחס לשטחי הבניה הנדרשים לשם יישום התכנית בכללותה ולהחלטות הוועדה הקודמות, נמצא כי על מנת לקבוע את תכסית המגדל ל-650 מ"ר נדרש לאפשר תוספת של 4 קומות נוספות, כך שסך הקומות במגדל זה יעמוד על 34 קומות וזאת ללא תוספת שטחי בניה. מעבר לכך ובהמשך להחלטות הוועדה הקודמות תיקבע קרן תחזוקה ארוכת טווח גם על בניין זה, בתיאום עם היועץ השמאי של הוועדה.

10/02/2025 .3 בהקשר זה הוועדה תציין כי יתרת תא השטח המתקבל בתחום התכנית בייעוד שצ"פ הוא כמחצית משטח החלקות הנכנסות בייעוד מגורים וכי המגדל המוצע כולל שימושים בקומות המסד עבור מסחר, תעסוקה וכן הפרשות מבונות.

4. בהמשך לאמור ובהתייחס לחוות דעת שמאי הוועדה ובהתייחס לכך שמדובר

במתחם המצוי בסמוך לשני צירי רק"ל וכולל בתחומו הפרשות של יותר ממחצית שטחי הקרקע וכן הפרשות מבונות הוועדה מקבלת את עדכון הבינוי המוצע. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בתיאום לשכת התכנון.

5. כמו כן, הוועדה עודכנה כי שמאי הוועדה בדק את טבלאות ההקצאה והאיזון

ואישר אותן. בהתאם לכך הוועדה מאמצת את המלצות השמאי ומאשרת את טבלאות ההקצאה והאיזון המעודכנות.

6. הוועדה קובעת כי יתר סעיפי ההחלטה מיום 08.01.2024 וכן מיום 12.01.2024

יעמדו בעינם, וכי התכנית תופקד בכפוף למילוי יתר התנאים בהחלטותיה.

החברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, ענת ישראלי.

החלטה:

12/08/2024 .1 הוועדה החליטה על הפקדת התכנית בכפוף לתיקונים ביום .08.01.2024 בהמשך להחלטת הוועדה בסעיף 1 מצויין כי במקביל לתכנית שבענייננו, מקודמות יוזמות נוספות להשלמת ההתחדשות העירונית של הבינוי לאורך רחוב בן זכאי, והוועדה רואה חשיבות בעידוד קידום ההתחדשות בבלוק כולו, וזאת בראייה מתחמית ולא באמצעות התחדשות נקודתית במסגרת היתרים מכוח תמ"א .38 בהמשך לאמור קבעה הוועדה החלטה בהתאם לסעיפים 77-78 לחוק לעניין - 35 -

מתחמים סמוכים.

2. במסגרת עדכון מסמכי התכנית לרבות הרחבת תחום התכנית והכללת חלקה

159 שבבעלות עיריית ירושלים, הוצע ע"י מגיש התכנית לכלול בתכנית שבענייננו

חלקות נוספות: .149,155,157 הוועדה סבורה כי הכללתן של חלקות אלה לתכנית

שבענייננו, מאפשרת תכנון בראייה מתחמית באופן העולה בקנה אחד עם החלטת הוועדה מיום 8.1.24 ובאופן אשר משפר באופן משמעותי את ממשק התכנית עם הרק"ל וכן את הצרכים הציבוריים בתכנית ועל כן מחליטה להכלילן בתחום התכנית.

3. בהתאם לכך הוועדה קובעת כי תחום התכנית יורחב כך שיכלול את חלקות

.149,155,157 תנאי להפקדת התכנית יהיה בחינה של לשכת התכנון את היקף ההסכמות ביחס לשלוש החלקות כאמור (%50 מכל בית משותף וסה"כ %60 מהמתחם).

4. בתחום חלקות 149,155,157 יוצע מגדל עד 30 קומות מעל קומת מסד בקו בנין

'0' כלפי הרק"ל הכולל עירוב שימושים בהנחיית לשכת התכנון, ותוך שמירה על מרווח בין בניינים שלא ייפחת מ 15 מ' מקומת המסד של המגדל הצפוני. תכסית המגדל הנוסף לא תעלה על 650 מ"ר.

5. יתרת שטח המגרש המתקבל (ללא תכסית הבינוי המוצע כאמור) ייקבע ביעוד

שצ"פ אשר יאפשר מעבר רציף בין ציר הרק"ל ברחוב בן זכאי לבין השצ"פ המרכזי המוצע בפנים המתחם. מסמכי התכנית יתוקנו בהנחיית לשכת התכנון.

6. בהמשך לאמור, הוועדה סבורה כי לאור הרחבת תחום התכנית ניתן לשפר את

השלד הציבורי וכן את העמדת הבינוי המוצע כפי שנקבעה בהחלטת הוועדה באופן הבא: בהמשך לסעיף 8 להחלטת הוועדה, הוועדה מקבלת את הצעת מגיש התכנית ליצירת קומת מסד רציפה ומעליו מבנה בגובה כולל של 8.5 קומות כלפי יהושע בן נון ומבנה בן 9.5 קומות כלפי הפארק. הוועדה סבורה כי הצעה תכנונית זו מייצרת דופן פעילה כלפי השצ"פ הפנימי וגג פעיל מעל קומת המסד. בהמשך לאמור השימושים הציבוריים בתכנית כפי שנקבעו, ימוקמו כלפי השצ"פ הפנימי ובמגדלים כלפי רחוב בן זכאי.

7. בהתייחס לגובה המבנים המרקמיים, הוועדה תבהיר כי התכנון העדכני

בהתאם להחלטת הוועדה מיום 8.1.2024 מציע צמצום של מספר המבנים כך שתתפנה תכסית לטובת השצ"פ וכן שבילים. לפיכך ועל מנת לאפשר מיצוי הגובה של המבנים המרקמיים הוועדה קובעת כי תותר תוספת של חצי קומה לבינוי המרקמי המוצע לאורך רחוב יהושע בן נון, אשר תואם את נפחי הבינוי אשר נקבעו במסגרת עדכון המדיניות למתחם ברוריה.

8. בסעיף 19 להחלטה הוועדה נקבע כי עבור יח"ד במגדל יוצע פתרון מיגון של

ממ"ק ולא ממ"ד. עם זאת, ובהתייחס לפתרון התכנוני והעיצובי שהוגש הוועדה קובעת כי ניתן להציע ממ"דים במקום ממ"קים במגדל בתיאום לשכת התכנון ובכפוף לפתרון עיצובי למגדל המוצע ולעדכון הוראות התכנית בעניין זה בהנחיית לשכת התכנון.

9. יתר סעיפי ההחלטה מיום 08/01/2024 יעמדו בעינם.

החברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, יצחק רביץ, ענת

ישראלי.

החלטה:

08/01/2024

לאחר בחינת מסמכי התכנית, ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה

התרשמה כי מדובר בתכנית אשר מציעה התחדשות עירונית ראויה, לרבות שיפור המרחב הציבורי

- 36 -

בתחומה. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה לאמץ את המלצת הוועדה המקומית באופן חלקי

ולהפקיד את התכנית, בכפוף לכל המפורט להלן:

1. הוועדה תציין כי התכנית מציעה התחדשות עירונית במתחם ששטחו כתשעה

דונם, המצוי

בליבו של בלוק עירוני ששטחו כ-24 דונם, הממוקם בין הרחובות אלעזר המודעי, יוחנן בן

זכאי ויהושע בן נון. בלוק זה בעל חשיבות עירונית ותכנונית רבה, בשל מיקומו בין צומת

אורנים, המחבר ארבע שכונות, הקו הכחול המאושר של הרכבת הקלה והקו הסגול המקודם

ברחוב בן זכאי, ובין מתחם ברוריה הממוקם בשולי שכונת המושבות. יצוין כי במקביל

לתכנית שבענייננו, מקודמות יוזמות נוספות להשלמת ההתחדשות העירונית של הבינוי לאורך

רחוב בן זכאי, והוועדה רואה חשיבות בעידוד קידום ההתחדשות בבלוק כולו, וזאת בראייה

מתחמית ולא באמצעות התחדשות נקודתית במסגרת היתרים מכוח תמ"א .38

2. בהמשך לאמור, ובשל מיקומה הייחודי של התכנית כאמור ולהיקפה, ולהמלצת

הוועדה

המקומית הוועדה סבורה כי ניתן להציע שיפור של השלד הציבורי ופריסת הבינוי בתחומה.

בהתאם לכך, הוועדה קובעת כי מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם למפורט להלן:

3. המרחב בין הבניינים המסומן בזיקת הנאה יקבע בייעוד שצ"פ ותיקבענה הוראות

לתכנון

תלת מימדי אשר יאפשר חניה תת"ק מתחת לשצ"פ. הוראות התכנית יעודכנו בהתאם

להנחיות לשכת התכנון בנוגע לתכנון בתלת מימד בתכנית המציעה איחוד וחלוקה, וייקבע

בהוראות התכנית כי יובטח מילוי אדמה גננית באזורי גינון מעל החניון בהתאם להנחיות אגף

שפ"ע כתנאי להוצאת היתר הבניה.

4. בהמשך להמלצת הוועדה המקומית תחום התכנית יורחב ויכלול את חלקה ,159

שבבעלות

עיריית ירושלים. שטח החלקה יצורף לתא שטח ,20 יקבע בייעוד מבנים ומוסדות ציבור,

ויקבע בו בינוי בגובה של עד 6 קומות, בהיקף של עד %240 בנייה מרביים, ובקווי בניין 0 כלפי

- 37 -

יעודים ציבוריים אחרים ו-3 מ' כלפי יעוד למגורים. תנאי להפקדה יהא בחינת לשכת התכנון

בדבר הצורך בהצטרפות עיריית ירושלים כמגישת תכנית. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם

בתיאום עם לשכת התכנון.

5. על מנת שתחום בית הספר בתא שטח 20 לא ייצור חייץ והפרעה למעבר מהשכונה

אל ציר

הרק"ל ותחנת בן זכאי, ייקבעו בחלקו המערבי והמזרחי של תא השטח שבילים ברוחב של

כשני מטרים. השביל המערבי יחבר בין רחוב יהושע בן נון ועד לשביל הקיים בחלקה 160

המצרנית. השביל המזרחי יתחבר בעתיד לשביל נוסף, המקודם במסגרת תכנית מצרנית

להתחדשות.

6. הוועדה סבורה כי הדרך המוצעת לאורך הגבול הדרומי של התכנית אינה שימוש

מיטבי של

הקרקע העירונית במקום, פוגעת בהליכתיות בממשק עם הפארק המוצע, ונועדה למעשה

להבטיח נגישות ברכב לשני מבנים בלבד (חלקות מצרניות ,147 ,)149 אשר ניתן לקיימה

באמצעות זיקת הנאה למעבר בתחום החניון התת קרקעי העתידי המוצע בתכנית.

בהתאם

לכך ייעוד הדרך המוצעת יבוטל בחלקו בתיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה ובהתייחס

לצורך בגישה לחניון התת קרקעי, ולבית הספר, ובמקומו יוגדל תחום הפארק המוצע וכן

יקבע שביל לאורך הדופן הדרומית של תחום התכנית. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם

בהנחיית לשכת התכנון ויועץ התחבורה של הוועדה.

7. בהמשך לאמור תיקבע בהוראות התכנית זיקת הנאה בתחום החניון התת קרקעי

המוצע עבור

חניון תת קרקעי עתידי במבנים המצרניים בחלקות ,147 ,149 וכן עבור חלקות מצרניות

נוספות מדרום, בהנחיית לשכת התכנון ויועץ התחבורה של הוועדה.

8. הוועדה מקבלת את הצעת מגיש התכנית להסטת המגדל המוצע צפונה, וזאת

בהתייחס

ליוזמה המצרנית מדרום, ומיקום מבנים לאורך הדופן הצפונית של הפארק. עם זאת, הוועדה

- 38 -

סבורה כי העמדה זו מייצרת הזדמנות ליצירת טיפולוגיה אדריכלית נוספת, הקיימת במקרים

נוספים בשכונות המושבות, שאינה מבנים בדידים אלא מבנה מרקמי טורי. בהמשך לאמור

לאורך הדופן הצפונית של הפארק יוצע מבנה מרקמי רציף בגובה של עד 6 קומות, אשר

יתחבר למסד המגדל בהנחיית לשכת התכנון. מצפון למבנה המרקמי תיבחן האפשרות להציע

מעבר ציבורי או גינות של גני ילדים. כמו תיבחן האפשרות להציע במסד המגדל שימושי

תעסוקה או השימושים הציבוריים המבונים. הוועדה סבורה כי בכך מתקבל שטח פתוח

משמעותי ורציף יותר בפנים המתחם, אשר יהוה חלק מרצף שטחי הציבור בין ציר הרק"ל

לשכונה. הבינוי לאורך בן נון יונמך לשמונה קומות והמרחק בין הבניינים המוצעים לאורך

רחוב בן נון יהיה שישה מטרים.

9. מספר יח"ד יתואמו עם לשכת התכנון בהתייחס להיקף הנדרש לישימות התכנית,

לרבות

קביעת זכויות ויח"ד מותנות בהקמת קרן נאמנות לתחזוקה ארוכת טווח עבור המגדל המוצע

בתכנית. בהמשך לאמור, יבחן בתיאום עם לשכת התכנון מספר הקומות ומספר יח"ד בקומה

במגדל ופריסת הבינוי בהתאם להחלטה זו.

10. ייקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין מספר הקומות, קווי הבניין,

והשימושים

להפרשות המבונות כפי שיפורט להלן. בנוסף, ועל מנת להבטיח את תמהיל השימושים, יקבע

בהוראות התכנית כי לא יותר ניוד שטחים ציבוריים לטובת שטחי מגורים, ותיקבע סטייה

ניכרת על הוראה זו.

11. בהתייחס לגודל יח"ד הקיימות במתחם יקבע בהוראות התכנית כי לפחות %10

מיח"ד יהיה

בגודל של עד 55 מ"ר ו%-10 נוספות יהיה עד 80 מ"ר.

תחבורה, צרכי ציבור וסביבה

12. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה

ותיקון מסמכי

- 39 -

התכנית בהתאם להערותיו לרבות קביעת זכות דרך אשר תבטיח מדרכות ברוחב של לפחות

3.5 מטרים כלפי הרק"ל, והרחבות בהתאם למתווה שנקבע למתחם ברוריה.

13. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם צוות תכנית אב לתחבורה.

14. מאחר שהחניון התת קרקעי הכלול בתכנית עתיד לשמש כמעבר מתחמים

נוספים, יבחן

בתיאום עם יועץ התחבורה הפתרון התנועתי הנדרש עבור הכניסות והיציאות לחניון, לרבות

הצורך בהרחבת גבול התכנית לעניין זה.

15. בהתייחס למיקום התכנית בצמוד לשני קווי רכבת קלה ובקרה לאזור תעסוקה

משמעותי

בתלפיות, מספר מקומות החניה יקבע בהתאם לתקן התקף לעת הוצאת היתר הבניה

ובהתייחס לעקרונות מדיניות הבינוי לאורך צירי הרק"ל, בתוספת של %10 מסך יחידות

הדיור לטובת חניות אורחים. תיבחן הפחתה נוספת בתיאום עם יועץ התחבורה בהתייחס

לתמהיל המוצע.

16. בהמשך להחלטה בדבר הוספת חלקה 159 לתחום התכנית כחלק מתא השטח

המיועד למבנים

ומוסדות ציבור, תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון חוות הדעת של המחלקה למדינות תכנון

בעניין השימושים בתא השטח האמור ובעניין ההפרשות המבונות לצרכי ציבור, וזאת בפרק

זמן של 30 יום ממועד החלטה זו. אם לא תתקבל המלצה עדכנית התכנית תציע הפרשות

מבונות בהתאם לתיאום שייערך עם היועצת הפרוגרמתית של לשכת התכנון.

שטחים אלו

ישולבו בקומות המסד של המבנים וייצרו חזיתות פעילות כלפי השצ"פ או הרחוב.

17. תנאי להפקדת התכנית יהיה הצגת ההפרשות המבונות בנספח הבינוי של

התכנית וקביעת

הוראות בתכנית בנוגע להפרשה מבונה בדרך של איחוד וחלוקה בהנחיית לשכת התכנון.

18. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון הנספח הסביבתי של התכנית בהתאם

לשינויים בהחלטה

זו ותיאום עם יועצת הסביבה של לשכת התכנון והטמעת הערותיה והערות המחלקה לאיכות

הסביבה בהוראות התכנית, בהנחיית לשכת התכנון. כמו כן תבחן האפשרות לשימור - 40 -

מקבצי

עצים בתיאום לשכת התכנון.

כללי

19. עבור יח"ד במגדל יוצע פתרון מיגון של ממ"ק ולא ממ"ד.

20. מסמכי התכנית יערכו בהתאם לנוהל מנהל התכנון בנוגע לתכנון תלת מימדי,

בהנחיית לשכת

התכנון.

21. תנאי להפקדת התכנית יהיה אישור משרד הביטחון לתכנית.

22. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון טבלאות ההקצאה והאיזון של התכנית

בהתאם לשינויים

בהחלטה זו ואישור היועץ השמאי של הוועדה. הטבלאות המתוקנות וכן מסמכי התכנית

המתוקנים בהתאם להחלטה יוצגו בפני הוועדה כתנאי להפקדת התכנית.

23. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים

טכניים

והתאמה לעקרונות תכנון חושב רישוי והטמעת סעיפים מהמלצת הוועדה המקומית בהנחיית

לשכת התכנון.

24. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים, הוועדה

קובעת כי

תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה שבע שנים מיום

פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה. כן יקבע בהוראות התכנית כי

הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו.

מסמכי

התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

25. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את עקרונות

התכנון של הוועדה,

אך נהנה מרכזי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב

שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק.

26. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

לבעלי הזכויות

בתחום התכנית בהתאם להוראות תקנות איחוד וחלוקה, וכן להניח הודעות בתיבות הדואר

- 41 -

של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

27. החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית ע"פ

סעיף (86ד)

לחוק אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

החלטה 77-78 הודעה בדבר הכנת תכנית למבנים ברחוב בן זכאי 4,6,8,10,12,14 חיסדא

3,5 בן גמלא 4

28. בהמשך להחלטת ההפקדה של תכנית ,101-1024645 המציעה התחדשות בחלקה

101 המצויה

בליבו של הבלוק העירוני הממוקם בין הרחובות בן זכאי, יהושע בן נון ואלעזר המודעי, נמסר

לוועדה כי מקודמות תכניות נוספות להתחדשות עירונית, הכוללות את המבנים הקיימים

לאורך הרחובות בן זכאי, בן גמלא וחסדא. מדובר בתכניות הכוללות עשרה מבנים, המשלימים את הראיה התכנונית הכוללת של הדופן הדרומית של הבלוק. הוועדה סבורה כי

קיימת חשיבות רבה לקידום ההתחדשות של הבלוק באמצעות תכניות המשלימות זו את זו,

בראיה מתחמית, וזאת במיוחד בשל מיקום הבלוק בצמוד לתכנית לקו הסגול של הרכבת

הקלה המצויה בשלב ההתנגדויות, והוועדה סבורה כי לקידום תכנית להתחדשות עירונית

במתחם יהיו יתרונות משמעותיים ביחס לקידום היתרי בנייה נקודתיים, לרבות היתרים

מכוח תמ"א .38

29. להלן יפורטו המתחמים:

30. תכנית מס' ,101-1024645 נשואת הדיון. מתחם א' להלן

31. תכנית מס' 879106 101-0 התחדשות עירונית רח' בן זכאי אשר מציעה הריסה

ובניה של 7

בניינים והקמת 6 בניינים בני 8 קומות ומבנה רב קומות בתחום חלקות ,155,157 149 אשר

ממוקמות על ציר הרק"ל. מתחם ב' להלן

32. חלקות 101,174 (בן זכאי 4 וחיסדא )3 אשר נציגיהם נכחו בדיון להפקדה של

תכנית ,1024645

אשר תציע הריסה ובניה מחדש בהתאם לעקרונות הוועדה להתחדשות עירונית ובהתייחס

לסמיכות לציר הרק"ל. מתחם ג' להלן.

- 42 -

33. בנוסף ובהתאם לאמור, בהתאם לכך, הוועדה קובעת כי תפורסם הודעה על

הכנת תכניות

הכולל את המקרקעין הידועים בגוש ,30004 חלקות ,96 ,97 ,143 ,145 ,147 ,149 ,151 ,153

,155 157 בהתאם לסעיף 77 לחוק התכנון והבנייה. ההודעה תפרט את תחום התכניות

כמפורט לעיל ואת עיקרי השינויים המוצעים בה.

34. הוועדה השתכנעה כי מתן היתרי בנייה בתקופת הכנת התכניות, תקשה על

קידום התכניות

להתחדשות עירונית בראייה מתחמית ותסכל את אפשרות המימוש של התכניות העתידיות.

בהתאם לכך, הוועדה קובעת בהתאם לסעיף 78 לחוק, כי בתחום התכנית במתחם א' כאמור

לא יינתנו היתרי בנייה מלבד היתרים למרחבים מוגנים ואמצעי הנגשה וזאת לפרק זמן של

שנה או עד להפקדת התכניות, המוקדם מן השניים. בהתייחס למתחם ב' ומתחם ג ומאחר

שמדובר בתכניות המצויות בשלבים ראשוניים, פרק הזמן יקבע לשישה חודשים בלבד. בתוך

פרק זמן של שישה חודשים יוצגו התכניות למתחם ב' וג' בדיון נוסף, הוועדה תשקול הארכת

משך תקופת ההגבלות.

החברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, יצחק רביץ, ענת

ישראלי.

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית, ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה

התרשמה כי מדובר בתכנית אשר מציעה התחדשות עירונית ראויה, לרבות שיפור המרחב הציבורי

08/01/2024

בתחומה. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה לאמץ את המלצת הוועדה המקומית באופן חלקי

ולהפקיד את התכנית, בכפוף לכל המפורט להלן:

1. הוועדה תציין כי התכנית מציעה התחדשות עירונית במתחם ששטחו כתשעה

דונם, המצוי

בליבו של בלוק עירוני ששטחו כ-24 דונם, הממוקם בין הרחובות אלעזר המודעי, יוחנן בן

זכאי ויהושע בן נון. בלוק זה בעל חשיבות עירונית ותכנונית רבה, בשל מיקומו בין - 43 -

צומת

אורנים, המחבר ארבע שכונות, הקו הכחול המאושר של הרכבת הקלה והקו הסגול המקודם

ברחוב בן זכאי, ובין מתחם ברוריה הממוקם בשולי שכונת המושבות. יצוין כי במקביל

לתכנית שבענייננו, מקודמות יוזמות נוספות להשלמת ההתחדשות העירונית של הבינוי לאורך

רחוב בן זכאי, והוועדה רואה חשיבות בעידוד קידום ההתחדשות בבלוק כולו, וזאת בראייה

מתחמית ולא באמצעות התחדשות נקודתית במסגרת היתרים מכוח תמ"א .38

2. בהמשך לאמור, ובשל מיקומה הייחודי של התכנית כאמור ולהיקפה, ולהמלצת

הוועדה

המקומית הוועדה סבורה כי ניתן להציע שיפור של השלד הציבורי ופריסת הבינוי בתחומה.

בהתאם לכך, הוועדה קובעת כי מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם למפורט להלן:

3. המרחב בין הבניינים המסומן בזיקת הנאה יקבע בייעוד שצ"פ ותיקבענה הוראות

לתכנון

תלת מימדי אשר יאפשר חניה תת"ק מתחת לשצ"פ. הוראות התכנית יעודכנו בהתאם

להנחיות לשכת התכנון בנוגע לתכנון בתלת מימד בתכנית המציעה איחוד וחלוקה, וייקבע

בהוראות התכנית כי יובטח מילוי אדמה גננית באזורי גינון מעל החניון בהתאם להנחיות אגף

שפ"ע כתנאי להוצאת היתר הבניה.

4. בהמשך להמלצת הוועדה המקומית תחום התכנית יורחב ויכלול את חלקה ,159

שבבעלות

עיריית ירושלים. שטח החלקה יצורף לתא שטח ,20 יקבע בייעוד מבנים ומוסדות ציבור,

ויקבע בו בינוי בגובה של עד 6 קומות, בהיקף של עד %240 בנייה מרביים, ובקווי בניין 0 כלפי

יעודים ציבוריים אחרים ו-3 מ' כלפי יעוד למגורים. תנאי להפקדה יהא בחינת לשכת התכנון

בדבר הצורך בהצטרפות עיריית ירושלים כמגישת תכנית. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם

בתיאום עם לשכת התכנון.

5. על מנת שתחום בית הספר בתא שטח 20 לא ייצור חייץ והפרעה למעבר מהשכונה

אל ציר

הרק"ל ותחנת בן זכאי, ייקבעו בחלקו המערבי והמזרחי של תא השטח שבילים - 44 -

ברוחב של

כשני מטרים. השביל המערבי יחבר בין רחוב יהושע בן נון ועד לשביל הקיים בחלקה 160

המצרנית. השביל המזרחי יתחבר בעתיד לשביל נוסף, המקודם במסגרת תכנית מצרנית

להתחדשות.

6. הוועדה סבורה כי הדרך המוצעת לאורך הגבול הדרומי של התכנית אינה שימוש

מיטבי של

הקרקע העירונית במקום, פוגעת בהליכתיות בממשק עם הפארק המוצע, ונועדה למעשה

להבטיח נגישות ברכב לשני מבנים בלבד (חלקות מצרניות ,147 ,)149 אשר ניתן לקיימה

באמצעות זיקת הנאה למעבר בתחום החניון התת קרקעי העתידי המוצע בתכנית.

בהתאם

לכך ייעוד הדרך המוצעת יבוטל בחלקו בתיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה ובהתייחס

לצורך בגישה לחניון התת קרקעי, ולבית הספר, ובמקומו יוגדל תחום הפארק המוצע וכן

יקבע שביל לאורך הדופן הדרומית של תחום התכנית. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם

בהנחיית לשכת התכנון ויועץ התחבורה של הוועדה.

7. בהמשך לאמור תיקבע בהוראות התכנית זיקת הנאה בתחום החניון התת קרקעי

המוצע עבור

חניון תת קרקעי עתידי במבנים המצרניים בחלקות ,147 ,149 וכן עבור חלקות מצרניות

נוספות מדרום, בהנחיית לשכת התכנון ויועץ התחבורה של הוועדה.

8. הוועדה מקבלת את הצעת מגיש התכנית להסטת המגדל המוצע צפונה, וזאת

בהתייחס

ליוזמה המצרנית מדרום, ומיקום מבנים לאורך הדופן הצפונית של הפארק. עם זאת, הוועדה

סבורה כי העמדה זו מייצרת הזדמנות ליצירת טיפולוגיה אדריכלית נוספת, הקיימת במקרים

נוספים בשכונות המושבות, שאינה מבנים בדידים אלא מבנה מרקמי טורי. בהמשך לאמור

לאורך הדופן הצפונית של הפארק יוצע מבנה מרקמי רציף בגובה של עד 6 קומות, אשר

יתחבר למסד המגדל בהנחיית לשכת התכנון. מצפון למבנה המרקמי תיבחן האפשרות להציע

- 45 -

מעבר ציבורי או גינות של גני ילדים. כמו תיבחן האפשרות להציע במסד המגדל שימושי

תעסוקה או השימושים הציבוריים המבונים. הוועדה סבורה כי בכך מתקבל שטח פתוח

משמעותי ורציף יותר בפנים המתחם, אשר יהוה חלק מרצף שטחי הציבור בין ציר הרק"ל

לשכונה. הבינוי לאורך בן נון יונמך לשמונה קומות והמרחק בין הבניינים המוצעים לאורך

רחוב בן נון יהיה שישה מטרים.

9. מספר יח"ד יתואמו עם לשכת התכנון בהתייחס להיקף הנדרש לישימות התכנית,

לרבות

קביעת זכויות ויח"ד מותנות בהקמת קרן נאמנות לתחזוקה ארוכת טווח עבור המגדל המוצע

בתכנית. בהמשך לאמור, יבחן בתיאום עם לשכת התכנון מספר הקומות ומספר יח"ד בקומה

במגדל ופריסת הבינוי בהתאם להחלטה זו.

10. ייקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין מספר הקומות, קווי הבניין,

והשימושים

להפרשות המבונות כפי שיפורט להלן. בנוסף, ועל מנת להבטיח את תמהיל השימושים, יקבע

בהוראות התכנית כי לא יותר ניוד שטחים ציבוריים לטובת שטחי מגורים, ותיקבע סטייה

ניכרת על הוראה זו.

11. בהתייחס לגודל יח"ד הקיימות במתחם יקבע בהוראות התכנית כי לפחות %10

מיח"ד יהיה

בגודל של עד 55 מ"ר ו%-10 נוספות יהיה עד 80 מ"ר.

תחבורה, צרכי ציבור וסביבה

12. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה

ותיקון מסמכי

התכנית בהתאם להערותיו לרבות קביעת זכות דרך אשר תבטיח מדרכות ברוחב של לפחות

3.5 מטרים כלפי הרק"ל, והרחבות בהתאם למתווה שנקבע למתחם ברוריה.

13. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם צוות תכנית אב לתחבורה.

14. מאחר שהחניון התת קרקעי הכלול בתכנית עתיד לשמש כמעבר מתחמים

נוספים, יבחן

בתיאום עם יועץ התחבורה הפתרון התנועתי הנדרש עבור הכניסות והיציאות לחניון, לרבות

- 46 -

הצורך בהרחבת גבול התכנית לעניין זה.

15. בהתייחס למיקום התכנית בצמוד לשני קווי רכבת קלה ובקרה לאזור תעסוקה

משמעותי

בתלפיות, מספר מקומות החניה יקבע בהתאם לתקן התקף לעת הוצאת היתר הבניה

ובהתייחס לעקרונות מדיניות הבינוי לאורך צירי הרק"ל, בתוספת של %10 מסך יחידות

הדיור לטובת חניות אורחים. תיבחן הפחתה נוספת בתיאום עם יועץ התחבורה בהתייחס

לתמהיל המוצע.

16. בהמשך להחלטה בדבר הוספת חלקה 159 לתחום התכנית כחלק מתא השטח

המיועד למבנים

ומוסדות ציבור, תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון חוות הדעת של המחלקה למדינות תכנון

בעניין השימושים בתא השטח האמור ובעניין ההפרשות המבונות לצרכי ציבור, וזאת בפרק

זמן של 30 יום ממועד החלטה זו. אם לא תתקבל המלצה עדכנית התכנית תציע הפרשות

מבונות בהתאם לתיאום שייערך עם היועצת הפרוגרמתית של לשכת התכנון.

שטחים אלו

ישולבו בקומות המסד של המבנים וייצרו חזיתות פעילות כלפי השצ"פ או הרחוב.

17. תנאי להפקדת התכנית יהיה הצגת ההפרשות המבונות בנספח הבינוי של

התכנית וקביעת

הוראות בתכנית בנוגע להפרשה מבונה בדרך של איחוד וחלוקה בהנחיית לשכת התכנון.

18. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון הנספח הסביבתי של התכנית בהתאם

לשינויים בהחלטה

זו ותיאום עם יועצת הסביבה של לשכת התכנון והטמעת הערותיה והערות המחלקה לאיכות

הסביבה בהוראות התכנית, בהנחיית לשכת התכנון. כמו כן תבחן האפשרות לשימור מקבצי

עצים בתיאום לשכת התכנון.

כללי

19. עבור יח"ד במגדל יוצע פתרון מיגון של ממ"ק ולא ממ"ד.

20. מסמכי התכנית יערכו בהתאם לנוהל מנהל התכנון בנוגע לתכנון תלת מימדי,

בהנחיית לשכת

התכנון.

- 47 -

21. תנאי להפקדת התכנית יהיה אישור משרד הביטחון לתכנית.

22. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון טבלאות ההקצאה והאיזון של התכנית

בהתאם לשינויים

בהחלטה זו ואישור היועץ השמאי של הוועדה. הטבלאות המתוקנות וכן מסמכי התכנית

המתוקנים בהתאם להחלטה יוצגו בפני הוועדה כתנאי להפקדת התכנית.

23. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים

טכניים

והתאמה לעקרונות תכנון חושב רישוי והטמעת סעיפים מהמלצת הוועדה המקומית בהנחיית

לשכת התכנון.

24. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים, הוועדה

קובעת כי

תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה שבע שנים מיום

פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה. כן יקבע בהוראות התכנית כי

הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו.

מסמכי

התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

25. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את עקרונות

התכנון של הוועדה,

אך נהנה מרכזי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב

שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק.

26. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

לבעלי הזכויות

בתחום התכנית בהתאם להוראות תקנות איחוד וחלוקה, וכן להניח הודעות בתיבות הדואר

של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

27. החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית ע"פ

סעיף (86ד)

לחוק אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

החלטה 77-78 הודעה בדבר הכנת תכנית למבנים ברחוב בן זכאי 4,6,8,10,12,14 חיסדא

3,5 בן גמלא 4

28. בהמשך להחלטת ההפקדה של תכנית ,101-1024645 המציעה התחדשות בחלקה

- 48 -

101 המצויה

בליבו של הבלוק העירוני הממוקם בין הרחובות בן זכאי, יהושע בן נון ואלעזר המודעי, נמסר

לוועדה כי מקודמות תכניות נוספות להתחדשות עירונית, הכוללות את המבנים הקיימים

לאורך הרחובות בן זכאי, בן גמלא וחסדא. מדובר בתכניות הכוללות עשרה מבנים, המשלימים את הראיה התכנונית הכוללת של הדופן הדרומית של הבלוק. הוועדה סבורה כי

קיימת חשיבות רבה לקידום ההתחדשות של הבלוק באמצעות תכניות המשלימות זו את זו,

בראיה מתחמית, וזאת במיוחד בשל מיקום הבלוק בצמוד לתכנית לקו הסגול של הרכבת

הקלה המצויה בשלב ההתנגדויות, והוועדה סבורה כי לקידום תכנית להתחדשות עירונית

במתחם יהיו יתרונות משמעותיים ביחס לקידום היתרי בנייה נקודתיים, לרבות היתרים

מכוח תמ"א .38

29. להלן יפורטו המתחמים:

30. תכנית מס' ,101-1024645 נשואת הדיון. מתחם א' להלן

31. תכנית מס' 879106 101-0 התחדשות עירונית רח' בן זכאי אשר מציעה הריסה

ובניה של 7

בניינים והקמת 6 בניינים בני 8 קומות ומבנה רב קומות בתחום חלקות ,155,157 149 אשר

ממוקמות על ציר הרק"ל. מתחם ב' להלן

32. חלקות 101,174 (בן זכאי 4 וחיסדא )3 אשר נציגיהם נכחו בדיון להפקדה של

תכנית ,1024645

אשר תציע הריסה ובניה מחדש בהתאם לעקרונות הוועדה להתחדשות עירונית ובהתייחס

לסמיכות לציר הרק"ל. מתחם ג' להלן.

33. בנוסף ובהתאם לאמור, בהתאם לכך, הוועדה קובעת כי תפורסם הודעה על

הכנת תכניות

הכולל את המקרקעין הידועים בגוש ,30004 חלקות ,96 ,97 ,143 ,145 ,147 ,149 ,151 ,153

,155 157 בהתאם לסעיף 77 לחוק התכנון והבנייה. ההודעה תפרט את תחום התכניות

כמפורט לעיל ואת עיקרי השינויים המוצעים בה.

34. הוועדה השתכנעה כי מתן היתרי בנייה בתקופת הכנת התכניות, תקשה על

- 49 -

קידום התכניות

להתחדשות עירונית בראייה מתחמית ותסכל את אפשרות המימוש של התכניות העתידיות.

בהתאם לכך, הוועדה קובעת בהתאם לסעיף 78 לחוק, כי בתחום התכנית במתחם א' כאמור

לא יינתנו היתרי בנייה מלבד היתרים למרחבים מוגנים ואמצעי הנגשה וזאת לפרק זמן של

שנה או עד להפקדת התכניות, המוקדם מן השניים. בהתייחס למתחם ב' ומתחם ג ומאחר

שמדובר בתכניות המצויות בשלבים ראשוניים, פרק הזמן יקבע לשישה חודשים בלבד. בתוך

פרק זמן של שישה חודשים יוצגו התכניות למתחם ב' וג' בדיון נוסף, הוועדה תשקול הארכת

משך תקופת ההגבלות.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

יש לבחון את תקן 21 המוגש לתכנית על ידי השמאית של הוועדה המחוזית ובמידת הצורך לצמצם את זכויות הבניה ויחידות הדיור המוצעים בהתאם.

התכנית מציעה ביטול של כביש קיים – רבי חיסדא והסטתו לכיוון צפון כדי לייצר מרחב ציבורי שונה ולייצר שטח אפקטיבי לבית ספר, אבל התכנית לא כוללת בתחום הקו הכחול שלה את ביטול הכביש הקיים – כדי לשפר את המרחב הציבורי ולטפל בו כראוי, יש להגדיל את הקו הכחול ולכלול בו את הכביש המבוטל ואת חלקה 159 שמשמשת כיום כחניה בלבד ולסמן את כל השטח שהתווסף לתכנית כשטח לבנייני ציבור ועל ידיי כך ניתן לייצר כבר בשלב ראשון שטח אפקטיבי ומשמעותי לצורכי ציבור עבור בית ספר עוד לפני הפינוי בינוי של המתחם מדרום 19/09/2023 לצורך צירוף שטחים אלה לתכנית ושיפור המרחב הציבורי הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה לתכנית.

תכנית האב של השכונה והעדכון שלה שנעשה לאחרונה התייחסו באופן ספציפי למתחם וביקשו כי במסגרת התכנון יוצע שצ"פ משמעותי במתחם ובנוסף מקבץ העצים בפינה הצפון מזרחית ישמרו , התכנית כפי שהוגשה לא מציעה התייחסות ראויה לנושאים אלה ויש לשפר את התכנית בהתאם להנחיות הבאות:

כדי לייצר שצ"פ משמעותי וגדול במתחם יש לבטל את מבנה מגורים מס' 3 ולהצמיד את בניין מספר 2 למגדל ככול הניתן על ידי הזזה וסיבובו כך שיינצל את השטח בצורה היעילה ביותר ללא השארת שטחים בלתי מנוצלים כפי שמוצע כרגע וזאת בהתאם לסקיצה שהוצגה לאגף התכנון

יחידות הדיור המבוטלות בבניין יועברו בחלקם לבניין מספר 2 שישונה באופן שיכלול 6/5 דירות בקומה במקום 4 בקומה ויתר יחידות הדיור יועברו למגדל באמצעות תוספת קומות.- מדובר בסה"כ ב 36 יחידות דיור – 20 יחידות יועברו לבניין 2 ו 16 יחידות יוסיפו 3 קומות למגדל .

יש לציין כי יצירת בניינים נמוכים הכוללים 6 דירות בקומה הוא דבר מקובל ונעשה - 50 -

בתכניות רבות בעיר והוא נותן מענה גם לנושא של דירות קטנות עד 55 מטר על פי הנחיות מנהל התכנון.

בהתאם לאמור לעיל נוצר מתחם רחב יותר בת"ש 1 בין מבני המגורים, שיכול לשמש כשצ"פ גדול ומשמעותי לשכונה.

יש לסמן מתחם זה בייעוד שצ"פ ולא בזיקת הנאה , ובתיאום עם מחלקת נכסים לקבוע הוראות לרישום בתלת מימד לצורך שימוש לחניה בתת הקרקע.

יש לציין כי בפני הוועדה הוצגה עמדת הדיירים המתנגדים לשינוי זה של ביטול בניין ונושא זה קריטי מבחינת קידום התכנית , הוועדה לאחר ששקלה את הנושא סבורה כי החשיבות של ייצירת שצ"פ גדול ומשמעותי היא חלופה טובה יותר מבחינת תכנון המתחם וגם מיטיבה עם האיכות של הפרוייקט, ולאור העבודה שהנושא גם תואם לעקרונות של תכנית אב ברוריה שביקשה לייצר שטח ציבורי משמעותי ואפקטיבי בחלקה זו – יש לאשר את הביטול של הבניין.יש לציין כי התכנית עדיין מציעה 4 בניינים בגובה של 10 קומות שיכולות לתת מענה לרצון של הדיירים ולהסכמים עם היזם כך שרוב הדיירים הקיימים במתחם ( ש 60 אחוז מהם כרגע דירות בשכירות )

יוכלו לקבל דירה חדשה בבניינים הנמוכים.

לגבי המגדל המוצע בתא שטח -2 התכנית מציעה מגדל צר הכולל 4 יחידות דיור בלבד מעל מסד הכולל 7 קומות ו 8 יחידות דיור בקומה- סה"כ 202 יחידות דיור –

על מנת לצמצם את תכסית הבניין ולייצר בניין פשוט – יש לצמצם את תכסית המגדל ולהציע בניין הכולל 6 דירות בקומה בלי מסד רחב יותר ( 6 דירות בקומה ניתן להציע בבניין הכולל מסחר בקומת הקרקע ועוד 34 קומות + 3 קומות של הבניין שבוטל – סה"כ 38 קומות.

התכנית מציעה כביש חדש בדרום התכנית שהוא למעשה כביש גישה למספר בניינים בלבד ולא חשוב במערכת הדרכים העירונית והוא אינו יכול להתחבר לרחוב יוחנן בן זכאי – יש לבחון צמצום של כביש זה ככול הניתן כך שיגיע רק עד לכניסה לחניה של בניין 2 ודרכו יהיה מעבר לחניון משותף גם מתחת למגדל .

התכנית מציעה חניון משותף אחד לכל הפרויקט ומציעה כרגע שלוש כניסות ויציאות – ניתן לבטל את הכניסה המוצעת בחלק המזרחי ולהסתפק בשתי כניסות בלבד לפרויקט בהיקף זה ועל יד כך לקצר את הכביש המוצע ככול הניתן ולשנות את החלק המזרחי שלו לייעוד של שביל ציבורי כפי שגם מאושר כיום .

בתאום מול אגף תושי"ה פתרון הנגשה מוטורית למגדל המוצע יוצע בתת הקרקע.

דרך ירידה לחנייה למבנה הדרומי או דרך הכניסה המוצעת בירידה לרמפה מחזית רח' יהושוע בן נון, בתת הקרקע תחת השצ"פ המוצע.

יש לבחון את הצורך בהרחבת רחוב יהושוע בן נון בהתאם לחתך המופיע בתכנית האב במטרה לשפר את רוחב הרחוב ולייצר מדרכה ראויה.

בנייני המגורים בת"ש 1 ייצרו חזיתות פעילות של מסחר, תעסוקה או מבני ציבור לכיוון השצ"פ המוצע.

בין הבניינים יוצעו שבילים להולכי רגל לחיבור של השצ"פ המוצע לכל הרחובות הסובבים.

בתחום מגדל המגורים, יש לשלב שטח בהיקף של לפחות 150 מ"ר בקומות הקרקע עבור שטחים משותפים לדיירים אשר יוכלו לשמש לפעילויות שיתופיות כגון משחקייה לילדים, חלל עבודה לעצמאים ו/או לעובדים מהבית, או לצרכים משותפים או שיתוף משאבים כגון חדר אופניים ועגלות, מחסן לציוד שיתופי של דיירי הבניין וכיו"ב. שטחים אלה יהיו בבעלות משותפת של הדיירים.

קווי הבניין של המבנים הנמוכים יסומנו במרחק של 4 מ' כלפי יהושע בן נון ו- 3 מ'

ביתר החזיתות. המרחק בין המבנים יהא לפחות 8 מ'.

- 51 -

פרוגרמה וצרכי ציבור

בהתאם להגדלת הקו הכחול וסיפוח חלקה 152 כמופיע לעיל לטובת שטח לבנייני ציבור לשימוש בית ספר בגודל 2.5 דונם, יש לעדכן חוות דעת מחלקת מדיניות תכנון כתנאי להפקדת התכנית.

בהתאם לחוות דעת מח' מדיניות תכנון להלן צרכי הציבור הנגזרים מתכנית זו:

יש להראות התכנות למעון יום כאשכול או כ-3 כיתות גן נפרדות אשכול מעון נדרש ב-440 מ"ר שטח בנוי ו 305 מ"ר חצרות. כיתות גן 130 מ"ר כ"א ו 175 מ"ר חצר כ"א.

הכיתות תהינה עם כניסה נפרדת ונגישות לרחוב, לשביעות רצון אגף מבני ציבור בבדיקת התכנות ע"ג נספח בינוי טרום הפקדה.

יש להציע שטח מבונה עבור הקמת 2 בתי כנסת בהיקף של 250 מ"ר כל אחד.

יש לבצע בדיקות התכנות עבור שטחי הציבור מול אגף מבני ציבור ולקבל את אישורם.

בינוי ופיתוח:

יש לקבוע מרחק מינימלי בין הבניינים של 8 מ' בין הבניינים, מרחקים אלו יכללו את כל הבינוי לרבות מרפסות.

תמהיל דירות: יש לקבוע כי לפחות %20 מהדירות המוצעות בתכנית יהיו דירות

קטנות עד לשטח של 55 מ"ר פלדלת בהתאם לתיקון 4 לתמ"א .35 הקומות הטכניות מעל למגדל יתואמו בשלב היתר הבניה מול אדריכל העיר כדי לצמצם אותם ככול הניתן ולשלב אותם בחזיתות הבניין.

יש לאפשר בהוראות התכנית שטח משמעותי ונגיש לפיתוח גג המבנה כגג ירוק והתקנת אמצעים לייצור אנרגיה מתחדשת/סולארית. בכל מקרה יש לשמור על גישה משותפת לכל הדיירים לחלק משטח הגג לטובת מערכות וכו'.

אין לאפשר גינות פרטיות בקומת הקרקע עבור מגדל. תיאסר הקמת גינות פרטיות בדפנות למרחב ציבורי ו/או לזיקות הנאה.

יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרוייקט יהיו תת קרקעיות (אשפה, פריקה וטעינה, תשתיות חשמל וכו'). פירי איוורור למיניהם ישולבו במסת הבינוי ו/או יוטמעו בפרטי פיתוח וכד'. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד') בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי. חריגה מהנ"ל באישור מהנדס העיר או מי מטעמו טרם פתיחת תיק בקשה להיתר.

מתקני אצירת אשפה יהיו בתת הקרקע בלבד.

במסגרת התכנון תיאסר הקמת קירות תמך של יותר מ-3 מ' גובה. יש להימנע בכלל מקירות תמך לכיוון השטחים הציבורים .

יש להסיר את סימון החזית המסחרית ולקבוע מילולית כי חזיתות הבינוי הפונות למרחב ציבורי יהיו חזיתות פעילות ו/או מסחריות (לרבות מבואות כניסה ושימושים ציבוריים אחרים). הכניסות תהינה בגישה ישירה מהמרחב הציבורי ו/או מזיקת ההנאה. ניתן להרחיב יחידות מסחר אל מעל/מתחת לקרקע בתנאי שכל יחידה כאמור נגישה בכניסה במפלס הקרקע.

- 52 -

במסגרת התכנון תיאסר הקמת קירות תמך של יותר מ-3 מ' גובה. הפרשי הטופוגרפיה יטופלו על ידי הבינוי (חצרות במפלסי ביניים, מרפסות וכו') או הפיתוח.

יש להימנע בכלל מקירות תמך ככל הניתן.

המפלסים השונים בקומות הקרקע או בקומות הפונות למרחב ציבורי יתואמו עם מפלסי הפיתוח של המרחב הציבורי הסמוך.

יש להגביל תכסית תת"ק לטובת חילחול מי נגר.

תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי. על התכנון לעמוד בהנחיות המרחביות ו\או הנחיות עיצוב נוספות לעת מתן היתר בניה.

תנאי להפקדת התוכנית יהא הטמעת מודל גושני במודל העיר ותנאי להיתר בניה יהא הטמעת מודל מפורט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל.

לא יותר ניוד משטחי בנייה שאינם למגורים לשטחי מגורים.

לא יותר ניוד משטחי בנייה מתחת לכניסה הקובעת למעל הכניסה הקובעת.

לא יותר ניוד שטחים משטחי שירות לעיקרי לרבות שטחי שירות עבור מרפסות זיז לשטח עיקרי.

תנועה וחנייה:

יש להשלים את התיאום מול אגף תושי"ה ולקבל את אישור האגף כתנאי להפקדת התכנית.

בשל הסמיכות לציר הרק"ל, ניתן לאפשר עבור המגורים תקן חנייה מופחת ביחס של .1:1 יחד עם זאת, יש לקבוע בנוסף חניות בהיקף של %10 מסך יח"ד עבור חניית אורחים.

יש לקבוע כי כל מפלסי החניון יוצעו בתת הקרקע בלבד.

נספח התנועה מציג את צומת אורנים בגרסה שאינה מעודכנת, גרסת תכנון ישנה שאינה מתאימה לתכנון עדכני של הקו הסגול והתחברות לקו כחול בעמק רפאים.

בגרסה העדכנית של תכנון הקו הסגול, ישנם שינויים בחד סטריות, ברוחבי המדרכות ובהוספת תחנות אוטובוס בדיוק בחזית התוכנית המוצעת לרבות הרחבת מדרכות. השינויים הנ"ל עשויים להשפיע על תכנון מערך התנועה בתוכנית מוצעת.

לכן, יש לקבל את הגרסה העדכנית ביותר מצוות תכנית קו סגול (משרד מ.ת.נ תנועה ותחבורה) ולעדכן את התכנון בהתאם.

יש לקבל את אישור צוות תוכנית אב לתחבורה לעניין הממשק עם הקו הסגול ושינויי הסדרי התנועה המוצעים בה.

יש לבחון פתרונות פריקה וטעינה למסחר בתיאום עם תושי"ה כתנאי להפקדת התכנית. למען הסר ספק פתרונות פריקה וטעינה יהיו בתת הקרקע בלבד.

יש להוסיף להוראות התכנית סעיף חניה אשר יכלול את הסעיפים הבאים:

כל היתר בניה יכלול גם את החניונים התת קרקעיים שמשרתים את אותו מבנה.

תנאי למתן היתר בניה לחניונים התת קרקעיים הוא הבטחת השימוש בהם כחניונים לטובת דיירי המבנה ושטחי המסחר הרלוונטיים אותם החניון נועד לשרת, באישור היועץ המשפטי של הרשות המקומית, ובכלל זה הסדרת כלל הסוגיות הכרוכות - 53 -

בהקמת הקניון, תחזוקתו השוטפת, והנזקים שעלולים להיגרם לתשתיות הציבוריות העוברות במקום בעת ביצוע עבודות החפירה או הבניה של החניון, והכל בהתאם ל הוראות כל דין.

תכנון החניון התת קרקעי יבטיח מעבר תשתיות עירוניות ואחרות, קיימות ועתידיות, מתחת למפלס הדרך ומעל תקרת החניה.

היתר הבניה לחניון התת קרקעי מתחת לשטחי הציבור למיניהם ייקח בחשבון את הצורך בביצוע שטח ציבורי מעליו.

בניית החניון תיעשה בהתאם לכל התקנים והסטנדרטים המתאימים, שיבטיחו את עמידות החניון וחוזקו בהתחשב בביצוע שצ"פ מעליו.

מתן היתר בניה לחניון מותנה בתיאום תכנון התשתיות עם כל הגורמים האחראים הרלוונטיים ובאישור מהנדס העיר/ מהנדס הועדה המקומית.

ייבחן הצורך בחניה פרטית מתחת לשטח הציבורי הפתוח בתיאום עם מחלקת נכסים באמצעות רישום בשכבות, שטח ציבורי פתוח מעל לקרקע וחנייה מתחת לפני הקרקע.

תנאי להפקדה יהיה קבלת אישור אגף נכסים.

עצים:

יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי על קרקעי במגרש. יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יושאר עומק אדמה איכותי (לפחות 1.5מ')

שיאפשר התפתחות מלאה של העץ. יש לקבל אישור מחלקת שפ"ע לנושאי עצים.

חשמל:

לא תותר הקמה של שנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע.

יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט). בתוך כך, יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים ומערך השנאה תואם. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד.

נכסים ורישום:

יש לוודא כי היקף השטח אשר נכנס לתכנית בבעלות עירונית, יוצא כשהוא נקי מכל שימוש סחיר בתת הקרקע או מעליה.

יש לתקן את התכנית בהתאם לחוות דעת אגף נכסים וכמפורט מטה בהערות הטכניות לרבות הטמעת סעיפי הרישום וסעיף ההפקעה.

בעלות הרשות המקומית לשטחים המבונים כ"הפרשה מבונה" לציבור תיוחד לרשות המקומית במסגרת רישום בית משותף.

השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי ציבור, יועברו לבעלות הרשות המקומית, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה גדר וחפץ ו/או שיעבוד.

- 54 -

תנאי למתן היתר בניה יהא אישור אגף הנכסים בגין ההפרשות המבונות.

יש להוסיף תחת שלבי ביצוע:

ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4 תנאי לטופס אכלוס יהא מסירתם של השטחים המבונים לצרכי ציבור אשר בתחום התכנית ע"ש עיריית ירושלים.

איכות סביבה:

תנאי להפקדה השלמת עריכת נספח סביבתי, לאישור מחלקת איכות הסביבה וקבלת חוות דעתם.

החניון מתפרס על רוב שטח התכנית וכמעט שלא מותיר שטח עבור חלחול מי נגר, יש לצמצם את תכסית הבינוי התת-קרקעית ולהותיר מינימום %15 שטח לחלחול.

לתכנית לא הוכן נספח ניהול מי נגר. יש להכין ולהגיש ולהגיש לאישור המחלקה כתנאי להפקדת התכנית.

הנספח הסביבתי הוכן באופן לוקה בחסר שיפורט להלן. יש להשלים ולהגיש לאישור המחלקה כתנאי להפקדת התכנית .

רעש- המסמך מציג את התסקיר שנערך לקו הסגול אשר בדיקתו העלתה כי למבנה מגורים קיים הסמוך לתכנית לא צפויה חריגה. המחלקה לא מקבלת את ההשוואה של המסמך אשר בחן רק את הרעש מהרכבת ללא תוספת רעש תנועת הרכבים, לא בחן את המבנים בתוך תחומי הקו הכחול ולא התייחס באופן פרטני להפרשות הציבוריות המתוכננות בתוך מבני המגורים. יש להשלים.

רוחות- המסמך לא בחן כנדרש את משמעות המגדל על משטר הרוחות ורק ציין כי סביר להניח שתהייה השפעה כלשהיא הניתנת להפחתה באמצעות צעדים סבירים.

המחלקה לא מקבלת אמירה כללית זו! על התכנית לבחון בשלב התבע את משמעות משטר הרוחות הנוגעת לייעודים ולשימושים במגדל ובסביבתו בשלב זה. יש להשלים.

הצללות- המסמך הציג באופן סכמטי את השפעת המגדל על הצל במרחב וכתב באופן כללי כי קיימת השפעה הנדרשת לבחינה מדוקדקת טרם הפקדת התכנית.

הדבר נדרש להיבחן במהלך הכנת המסמך הסביבתי! לא ברור מדוע המסמך עצר כאן ולא השלים את העבודה הנדרשת ולא פירט את ההשפעה על המבנים והמרחב הציבורי! יש להשלים.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי המגדל בתכנית בתא שטח 2 יחויב בעמידה ב3 כוכבים לתקן בנייה ירוקה והמבנים המרקמיים (בני 10 קומות) בתא שטח 1 יחוייבו בעמידה ב2 כוכבים לתקן בנייה ירוקה.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי הדרוג האנרגטי המזערי למגדל המגורים בתא שטח 2 יהיה b . ליחידת דיור בבניין מגורים חדש יהיה c .

יש לקבוע בהוראות התכנית כי לא תותר הקמה של השנאים במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון בחלקו בקיר תמך או בחלק של הבניין במגרשים הפרטיים בלבד, בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל.

השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה לאיכות הסביבה בעירית ירושלים ואישורה יהיה תנאי למתן היתר הבנייה.

המחלקה מבקשת כי ברמפות הכניסה לחניון, יוקם קיר בגובה אפקטיבי באורך המרבי האפשרי, משני צדי הרמפה, על מנת להפחית את המטרדים הסביבתיים - 55 -

למבנים המוצעים

המחלקה מבקשת שיקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה לאיכות הסביבה.

המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות. הערות המחלקה והאמצעים שיקבעו יוטמעו בתכניות הבקשה להיתר.

המחלקה מבקשת שייקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצגת תכנית הנדסית המציגה את האמצעים לאיסוף מי הנגר והחדרתם לתת-הקרקע ו/או השהייתם בנפח מתאים בתחום התכנית בליווי נספח הידרולוגי כללי:

תנאי להפקדה: השלמת מסמכים חברתיים וקבלת חוות דעת רשמית מהמחלקה

לעבודה קהילתית.

תנאי להיתר בניה: הגשת מיפוי אזרחים ותיקים ובעלי צרכים מיוחדים למחלקה

לעבודה קהילתית.

נדרשת בחינה מול הגיחון של סימון מובל השפכים הקיים שמסומן בתמ"א .1 יש להוסיף סעיף פקיעת תוקף לתכנית, ככול שלא יצא היתר בניה בנייה תוך 7 שנים מיום אישור התכנית, התכנית תבוטל והמצב המאושר יחזור לתכנית התקפה המאושרת טרם אישור תכנית זו.

יש לקבוע במסגרת התכנית שלביות ביצוע לעניין אפשרות בנייה של הבניינים בשלבים.

תנאי למתן היתר בניה ראשון יהיה הגשת תכנית לפיתוח השטחים הציבורים הפתוחים , לכביש החדש ולמעברים הציבורים ותנאי למתן טופס 4 יהיה השלמת ביצוע בפועל של כל השטחים הציבורים

תנאי לאיכלוס יהיה מימוש ההפרשות המבונות לצרכי ציבור בתיאום עם האגף למבני ציבור.

תנאי למתן היתר בניה יהיה הגשת תכנית פיתוח לכל השטח הציבורי הפתוח המוצע בתכנית ותנאי למתן טופס 4 יהיה השלמת הביצוע בפועל לשביעות רצון אגף שפ"ע.

איחוד וחלוקה:

תכנית זו כוללת הוראות איחוד וחלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-.1965

השטחים הכלולים בתכנית זו יאוחדו ויחולקו בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאה ואיזון המהווים חלק מתכנית זו.

יש לצרף לתכנית נספח איחוד וחלוקה הכולל טבלת הקצאה ואיזון הערוכה ע"י שמאי וזאת בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-.2009

תנאים בהליך הרישוי:

תנאי למתן היתר בניה יהיה רישום התצ"ר.

ללא המצאת תצ"ר הכשרה לרישום לא יהיה ניתן לקבל תיק מידע להיתר בעת הגשת בקשה להיתר.

- 56 -

יש צורך בתיקון התקנון לפי הרשום לעיל וכן צירוף נסחי טאבו עדכנים, רק לאחר תיקון הנדרש והשלמת המסמכים המתוקנים תתקבל חו"ד סופית.

יש לקובע כי הבינוי המוצע להריסה בתכנית יהא כתנאי לתחילת עבודות.

יש להוסיף סעיף בעניין קרן תחזוקה למשך 10 שנים כפי שמקובל בתכניות פינוי בינוי בעיר.

תנאי להיתר בניה יהיה מיפוי אזרחים וותיקים וקבלת חוות דעת של המחלקה לעבודה קהילתית.

יש להטמיע סעיף סטייה ניכרת בנושא מס' קומות, קוו בנין, גובה.

יש להשלים חוות הדעת של המחלקות הבאות : צוות בקרת תכנון פיזי, כבאות והצלה, איכות סביבה, מבני ציבור, תברואה, חשמל, רשות עתיקות, שפ"ע מדרכות וכבישים, תכנית אב לתחבורה, היטלי השבחה, שפ"ע עצים, נגישות, המחלקה לעבודה קהילתית, מחלקת מידע (השלמה ועידכון), מדיניות תכנון (עידכון והשלמה).

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים.

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

הוראות התכנית:

התכנית תכלול סעיפי רישום לפי פרק ג סימן ז כמפורט מטה:

תנאי להוצאת היתר בניה- יהא רישום תצ"ר.

חלוקה ו /או רישום

מיד עם אישורה של תכנית זו, תוכן ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם תכנית לצורכי רישום(תצ"ר) שתוגש בתוך שלושה חדשים מיום אישור תכנית זו, לאישור הוועדה המקומית.

השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי הציבור וכלולים בחלוקה החדשה,לרבות השטחים המבונים, יועברו לבעלות הרשות המקומית ע"פ החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה, גדר וחפץ.

לא הוגשה תכנית כאמור בסעיף ב' לעיל, רשאית הוועדה המקומית לגבות הוצאת הכנת התצ"ר והוצאות הרישום ממגישי הבקשה להיתר, כתנאי למתן היתר בניה ראשון בשטח.

- 57 -

יש לשנות נוסח סעיף הפקעה המופיע בסעיף 6.7 בנוסח מטה: לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

התכנית תכלול סעיפי רישום בגין ההפרשות המבונות כמפורט מטה (יש למלא בהתאם לחוו"ד):

רישום שטחים מבונים

השטח המסומן בנספח הבינוי לצרכי ציבור יהא בהיקף שלא יפחת מ x מ"ר.

תנאי למתן היתר בנייה יהא רישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בדבר ייעוד השטחים הציבורים המבונים לפי תכנית זו לצורכי: x ובדבר הוראה בנוגע לרישום השטח המבונה ע"ש הרשות המקומית.

התכנית הוגדרה כתכנית לאיחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים אך צורף דו"ח שמאי המציין כי התכנית הינה ללא הסכמת הבעלים, יש לתקן בעמ' 3 לתקנון את סוג התכנית לתכנית לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים.

נספח תנועה:

יש לשפר את הגרפיקה

גבול התכנית בנספח התנועה לא תואם את גבול התכנית עפ''י התשריט יש להדגיש את זכויות הדרך לאורך כל הכבישים שבתחום התכנית ובסמוך לו יש לתכנן רחבת סיבוב בקצה רחוב הפנימי

יש להראות באופן ברור את הכניסה הקיימת וסטטוטורית לרחוב רבי חסדא. לא

מובן מה מתוכנן במקום: שני רחובות, שתי כניסות? נא להסדיר את הנושא

יש להציג סטריות קיימת ברחוב יהושע בן נון. על סמך מה מוצע לתכנן רחוב חד סטרי (התכנית המצרנית מס' 879106 נגנזה)

יש לתכנן מפרצי הורדה/העלאה עבור מבני ציבור

יש להציג חתך טיפוסי של רחוב הפנימי

יש לתכנן מדרכות רחבות

תיאור חדש להתנגדויות

1. שינוי יעוד מאזור מגורים מיוחד, דרך, שביל ומבנים ומוסדות ציבור לאזור מגורים, מגורים

תעסוקה ומסחר, דרך מוצעת, מבנים ומוסדות ציבור ושצ"פ וקביעת שימושים עבורם.

- 58 -

2. קביעת הוראות בגין מבנים להריסה.

3. קביעת הוראות בינוי.

4. קביעת מס' יח"ד ל522-574 יח"ד. תוספת של 328 יח"ד. (קיימת אפשרות לתוספת של עוד 52

יח"ד) מכפיל של .2.95

5. קביעת קווי בניין.

6. קביעת זכויות בניה עבור 3 מבנים בני 8.5 קומות, מבנה בן 9.5 קומות ושני מגדלים בני 40 ו- 30

קומות( על גבי קומות מסד), סה"כ 6 מבנים.

7. קביעת תנאים למתן היתרי בנייה וטופס אכלוס.

8. קביעת הוראות לטיפול בעצים בוגרים.

9. הוראות בדבר קביעת מגרש תלת ממדי

10. קביעת הוראות פיתוח לשטחים פתוחים.

11. קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה.

12. קביעת הוראות בגין הפרשות מבונות לצרכי ציבור.

13. קביעת הוראות לבינוי ועיצוב אדריכלי.

14. קביעת הוראות לזיקות הנאה.

15. ביטול דרך מאושרת.

16. קביעת הוראות סביבתיות והנחיות למניעת מטרדים סביבתיים.

17. קביעת הנחיות לטיפול במי נגר.

18. קביעת שלביות ביצוע.

19. קביעת הוראות לזכויות מותנות למגורים עבור קרן תחזוקה ארוכת טווח למגדלים.

תיאור המצב הקיים:

מבני שיכון בני 7 קומות בממוצע במתחם אלעזר המודעי, רבי חסדא ויהושוע בן נון. בין המבנים שטחי שפ"פ ומעברים. סה"כ 194 יח"ד קיימות.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית:

תכנית מתאר 62 משנת 1959 אשר קבעה את שטח המגרש לאזור מגורים .1 תכנית 3195 משנת 1985 אשר קבעה את רצועת המעבר מדרום לתכנית (רבי חסדא) לייעוד הרחבת דרך ומעבר ציבורי להולכי רגל.

תכנית 8388 משנת 2006 אשר קבעה את רצועת המעבר מדרום לתכנית (רבי חסדא) לייעוד מעבר ציבורי להולכי רגל.

התכנית הינה בסמכות הוועדה המחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 04/04/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 03/06/2025 .

לתוכנית הוגשו 18 התנגדויות:

התנגדות מספר 1-2 :

הוגשה ע"י נורית אטאס, דוד יוסף גמרי, דיירים המתגוררים בסמוך לתכנית.

עיקרי ההתנגדויות:

- 59 -

1. מבקשים לוודא שכל הדירות העולות על 55 מ"ר המוצעות בפרויקט יקבלו לכל הפחות חנייה אחת

ליח"ד.

התנגדות מספר 3-9 :

הוגשה ע"י מרים בודיאן, מנחם בן לביא, מיכאל אמיל בן סימון, גדיאל ורשבסקי, איזדור טנקמן, שלמה

קליין, יואב לפיד, אלון אמתי, ריטה סאקס, כפיר בן עזרא, ברוך יורם בורוכוביץ, מורן לוסטיג, קרלה

טאובנפלד, עמי רז, דיירים המתגוררים בסמוך לתכנית ברחוב אלעזר המודעי .4,5,7

עיקרי ההתנגדויות:

1. המתנגדים טוענים שלפי דוח בדיקת הצללה של הפרויקט גגות הבניינים שלהם אינם חשופים לשמש

חורפית כלל. על פי קריטריון זה גם החזית הדרומית של הבניין שלהם לא חשופה לשמש חורפית.

2. לפי קריטריון הנ"ל טוענים שאיכות חייהם תפגע בשל חוסר חשיפה לאור טבעי, ישנן השלכות

בריאותיות לכך לטענתם.

3. חוסר החשיפה לשמש תפגע גם הערך הדירות שלהם שנרכשו טרם שונתה מדינות התכנון באזור זה

בתחומי העיר ההיסטורית שמדיניות הבנייה שמגבילה את גובה הבינוי בתחומה.

התנגדות מספר 10 :

הוגשה ע"י אילנית אברישומי, דיירת המתגוררת בתחום התכנית. המתנגדת צפויה לקבל דירה באחד

מהמבנים המרקמיים המוצעים בתכנית.

עיקרי ההתנגדויות:

1. בדירתה הנוכחית בקומת הקרקע נהנת המתנגדת לטענתה משמש רבה, טוענת כי הדירה החדשה שהיא

צפויה לקבל במסגרת התכנית דנן בסמוך למגדל בן 40 קומות, לא צפויה לקבל שמש וכתוצאה מכך תהיה פגיעה בבריאותה ובאורך חייה וייקר את מחיתה כתוצאה מכך עי שימוש בדוד שמש, ביבוש בגדים, בשימוש בתאורה מלאכותית וחמום הבית. כמו כן צפויות רוחות חזקות ולא נעימות כתוצאה מהמגדל. לפיכך טוענת המתנגדת להרעה באיכות חייה במקום בהטבה ע"יח קבלת דירה חדשה בפרויקט חדש.

2. חוסר בצמחיה ועצים בוגרים כתוצאה מחוסר שמש, רוחות וחוסר באדמה ותנאים לצמיחת עצים. מה

שישנה את אופי השכונה.

3. עלויות- המתנגדת טוענת שתצטרך לשלם עלויות ניהול גבוהות כמו דיירי המגדל.

4. תכנון החניון והכניסה והיציאה ממנו דרך רחוב יהושוע בן נון תעמיס על הרחוב הצר.

5. תכנון המתחם לשני שלבים וגם את החניון יסכן את בטיחותו ויחמיר את הפקקים והעומסים בשכונה.

6. בשל מצבה הבריאותי זכאית לחניית נכין וכן למחסן מונגש ולא קיבלה הבטחה לכך.

7. התכנית לא תשפר את איכות חייה לטענתה ורק תרע עימם, זאת בשל העובדה שהיא מתגוררת בדירת

קרקע בשל מצבה הבריאותי ולא תקבל דירת קרקע כיון שהן לא מוצעות כדירות תמורה.

התנגדות מספר 11 :

הוגשה ע"י כהן אסתר, דיירת המתגוררת סמוך לתכנית ברחוב אלעזר המודעי.

עיקרי ההתנגדויות:

1. מבקשת לציין לפי איזה סעיף בחוק מוגשת התכנית.

- 60 -

2. מבקשת לציין אילו אישורים התקבלו בנוגע להשפעות הפרויקט על מי התהום ועל יצירת בולענים ועל

פגיעה והשפעה על תופעות קרסטיות.

3. מבקשת לדעת האם בוצע דוח קרקע המאשר שהקרקע מסוגלת להחזיק בניינים בגובה 150 מ'.

4. תכניות הניקוז של הפרויקט אינן מספקות ולא מכירות את המציאות של הצפת רחובות בן זכאי

ואלעזר המודעי בזמן שלג. התכנית לפליטת עודפי מים לרחוב אם מאגרי הויסות יתמלאו בארוע גשם נרחב. עלולה לגרום לאסון אם תהיה בזמן שלגים.

5. בנינים של 150 מטר גובה מחייבים מערכת ביוב נפרדת מהמערכות השכונתיות. תקלה של הפרעת

זרימת ביוב במער כת שכונתית כשמגדל של עשרות קומות מזרים ביוב. תציף בנינים.

6. חסר דוח על השפעת המגדלים: בזמן הבניה. ברעידת אדמה ובמקרי חרום אחרים. השפעה על יציבות

מבנים סמוכים ובעיקר מבנים ותיקים ומבנים לשימור. וכן על תשתיות כולל הרק''ל. 150 מטר גובה ועוד עשרות מטרים מתחת לקרקע ישמשו מנוף ומטוטלת. בתוך סלע שמוגדר בדוח העיריה כמועד לגלישה ברעידת אדמה.

7. תקן החנייה מוצע הינו קטן ואינו תואם את המציאות של מחסור בחנייה דבר שלא ישאיר סיכוי

לדיירים המבנים למצוא חנייה ויגרום לנזק באיכות החיים, לבריאות ולאלימות על זכוית חנייה.

8. סעיף 6.9 א לבקשה. מאפשר מגרסת אבן. יש להוסיף חיוב הרטבה להפחתת אבק.

9. בסעיף 6.10 ה. טיפול במי נגר בתנאי של הצגת תכנית אמצעים לביצוע. מבקשת לפרסם ולאפשר

התנגדויות.

10. סעיף 6.10 ו. מתקנים סלולריים יש לפרסם מיקום וכדומה. ורק אז לפרסם להתנגדויות.

11. סעיף 6.10 ח .2 צוברי גז. לפרסם מיקום ואז לאפשר התנגדויות.

12. סעיף 6.10 י. לא לאפשר לעגורנים להסתובב מעל בתים שכנים וכדומה. ולא תתאפשר כל פעילות

שתהפוך מגרשים סמוכים לפרויקט למסוכנים כמו שטח של עבודות בניה.

13. עוד בחו''ד מהנדס העיר להפקדה, לא התקבלו אישורים של: חברת חשמל. רשות העתיקות. מחלקת

תחזוקת כבישים ומדרכות. תכנית אב לתחבורה. ובסעיף 57 של חוות הדעת הוא כותב להשלים חוות דעת של מחלקות רבות ובהן: כבאות. איכות הסביבה. רשות העתיקות .תחבורה... צריך לפרסם את כל חוות הדעת והאישורים. ואז לאפשר התנגדויות.

14. נספח איכות הסביבה סעיף 4.6 :3 נקודת פליטת אויר מחניונים בגגות המבנים הגבוהים ביותר. או

במיקום... באישור המחלקה לאיכות הסביבה... יש לאפשר לנו את ההתנגדויות לאחר השלמת תכנית פליטת האויר. הזרמת אויר עם גזי פליטה שנשרפו חלקית. עשירים בחד תחמוצת הפחמן. ונשימה לא מודעת של חומרים רעילים מסכנת חיים . יש לאפשר ידיעת כל הפרטים ואז לאפשר התנגדויות.

15. הוספת דרישה להפרשת כספים ראליים לשיפוי בעלי נכסים ודיירים, אורחים ומשתמשי דרך לנזקי גוף

ונפש, בריאות, ממון ,אבדן זמן ונזקים עקיפים כתוצאה מפרויקט זה.

התנגדות מספר 12 :

הוגשה ע"י מנהל קהילתי גינות העיר באמצעות אדר' אליאס מסינס.

עיקרי ההתנגדויות:

1. התכנית אינה עומדת במדיניות תכנית ברוריה שאושרה לאחרונה בועדה המחוזית.

2. התכנית אינה משפרת את המרחבים הציבוריים והפרטיים במרחב ואף פוגעת בהם. מצמצמת שעות

שמש ל-74 מבנים בשכונה וגורמת לכשל תנועתי בצומת מרכזי ולכן אינה עומדת בעקרונות המדיניות.