ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 6 · סדר יום לוועדה 07.10.2024.pdf

- 1 -

תאריך:3/7/2024

\

סדר יום לועדת משנה - תב"ע

מספר ועדה 2024/6

שתתקיים 10/07/2024 - ד תמוז תשפ"ד

בתאריך

שעת דיון 09:30

מקום ועדה אולם הנהלה 2 – בניין ,1 קומה 6

על סדר היום:

תצר

הפקעות

מס' שעה תכנית שכונה סוג דיון מהות מבקש סמכות

1 11:30 1126135 רמת שלמה התנגדויות תוספת שתי חיים בנימין ועדה מקומית יח"ד והרחבת בירנבאום

יח"ד ברח'

גולדקנופף 39 ו-

41

2 12:00 1239078 סנהדריה התנגדויות תוספת קומה דוד גנץ ועדה מקומית עליונה ותוספות

בניה לשם

הרחבות יח"ד

קיימות בלוי 37

3 13:00 1222645 גבעת הורדים התנגדויות תוספת יח"ד ב.ק. יזמות ועדה מקומית חדשה ובניית בניה

מתקן חנייה

ברחוב הפלמ"ח

58

4 1072545 קרית היובל התנגדויות הרחבת יח"ד דוד מזרחי ועדה מחוזית ברחוב אורגוואי

,44 קריית

היובל, ירושלים.

5 1218858 עין כרם התנגדויות מדרגות הבציר קרן ועדה מחוזית עין כרם שוסטרמן

ישראל

בע"מ

6 681288 קרית היובל התנגדויות מתחם מגורים jonathan ועדה מחוזית ומבנה ציבור orlove

לאורך ציר

הרק"ל, מתחם

אפשטיין,

ירושלים

7 1108331 פסגת זאב התנגדויות תוספת בניה אנטולי ועדה מקומית עבור יח"ד קבטני

קיימת רחוב

מזל דלי 8 ו -

- 2 -

,10 פסגת זאב

8 1207158 כל העיר התנגדויות וועדה ועדה מקומית מקומית

9 1287861 מקור ברוך הפקדה תוספת קומות יוסף יזדי ועדה מחוזית יח"ד ומרפסות

ברח' רש"י 61 ,

מקור ברוך

ירושלים

10 1259399 רמת מוצא הפקדה דיור מוגן אברהם ועדה מחוזית "בראשית" מוצא ליצ'ק

- הוספת קומות

לבינוי מאושר

11 1251628 בית חנינה הפקדה מתחם חינוך דאוד ועדה מחוזית פרייר בית חנינא כסאברי

ירושלים

12 1006162 בית הכרם הפקדה הרחבת דיור יוסף ועדה מקומית ברח' חכמי ברנדווין

לובלין 37

שכונת בית

ישראל

13 995332 רחביה הפקדה הרחבת בתי אוריאל ועדה מחוזית ספר אוולינה דה אלבז

רוטשילד ופולה

בן גוריון

14 523464 הרובע המוסלמי הפקדה הכשרת בנייה אימן ג'עברי ועדה מחוזית קיימת למגורים

בעיר העתיקה

15 426023 העיר העתיקה הפקדה הכשרת בנייה דראר מונה ועדה מחוזית קיימת בעיר

העתיקה

16 1119049 ארנונה הפקדה הרחבות יח"ד שולה ועדה מחוזית קיימות ברח' פרטוש

דרך חברון 155

ירושלים

17 1198399 רמות הפקדה תוספת קומה אלחנן ועדה מקומית והרחבות דיור ברוריאן

ברחוב כיסופים

,801 ירושלים.

18 1242817 בית ישראל הפקדה תוספת קומות דוד נחמה ועדה מחוזית ויח"ד חדשות

רחוב זוננפלד 5

שכונת בית

ישראל

19 1233030 גילה הפקדה שכונת גילה - רשות ועדה מחוזית הרחבה צפונית מקרקעי

- ירושלים ישראל י

20 1250729 קרית היובל הפקדה אורוגואי 3 ייזום ועדה מחוזית ירושלים והשקעות

ובניה בע"מ

אל עמי

- 3 -

21 1291459 בית צפפה הפקדה תוספת בניה מוסא חוסיין ועדה מחוזית מעל בניינים

קיימים בשכ

בית צפאפא -

ירושלים.

22 1096874 רמת אשכול הפקדה הריסת מבנה ירושלים ועדה מחוזית קיים ובניית ועדה

מבנה ציבורי מקומית

במקומו

23 1340843 בית חנינה הפקדה תוספת בניה על נציר ח'דר ועדה מחוזית עבניין קיים משעל

בבית חנינה

24 1285808 טלביה/המוגרבים הפקדה הרחבת דוד בן נתן ועדה מחוזית שימושים

בתחום הדרך

מול מעון רה"מ

25 1065879 גילה הפקדה התחדשות י.ת.ד בע"מ ועדה מחוזית עירונית ברחוב

האודם ,18-28

גילה, ירושלים

26 1095850 בוכרים הפקדה הרחבת יח"ד, יצחק ברוין ועדה מקומית פיצול דירה

ותוספת יח"ד

חדשה ע"י

תוספת קומה-

פולנסקי 12

27 1320548 מקור ברוך הפקדה תוספת קומה, דוד סמין ועדה מקומית יח"ד ותוספות

בניה בכל

הקומות ,קב

ונקי 3 ירושלים.

28 1318849 בית חנינה הצטרפות שינוי יעוד לשם עבד אללה ועדה מחוזית הועדה תוספת קומות מסלמאני

המקומית לארבע בנינים.

בשלב שכונת בית

הפקדה חנינה-ירושלים

29 1234459 קרית מנחם הצטרפות קרית חינוך - גיא איגרא ועדה מחוזית הועדה מתחם

המקומית גואטמלה -

בשלב קרית מנחם

הפקדה

30 1230200 פסגת זאב דרום תיקון הרחבות דיור יפה לוי ועדה מקומית החלטה ותוספת בניה

להפקדה רח' רחמילביץ

142

31 1263904 תל-ארזה תיקון הרחבות דיור רחל מרים ועדה מקומית החלטה ותוספת יח"ד אדלר

להפקדה חדשה,

אליעזרוב 7

32 1049188 נוה יעקב תיקון הקמת בניין הועדה ועדה מקומית - 4 -

החלטה חדש - מבני המקומית

להפקדה ציבור - נווה עיריית

יעקב 55 ירושלים

33 410704 הנביאים הצטרפות וועדה מחוזית

בשלב מתן

תוקף

- 5 -

מספר סידורי: 1

פרטי תוכנית

מספר התכנית: 1126135

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: בירנבאום חיים בנימין

עורך התכנית: זוננפלד נעמי

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 01/12/2022

כתובת שד' הרב י. אריה גולדקנופף , רמת שלמה רח גולדקנופף 39 ו-41

גוש חלקה בשלמות

30563 31 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

27/12/2023 לדחות את ההכרעה לצורך ניסיון להגעה להסכמות בין היזם למתנגד באמצעות יו"ר הוועדה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

התכנית מבקשת להכשיר שטח שנחפר וקיים בפועל (תיק פיקוח 2021/4615 ).

לכן יש להוסיף למטרות התכנית שמדובר בהכשרת שטח קיים וכן לסמן זאת בהתאם בנספח הבינוי (קו אדום מקווקו)

יש לסמן את קווי הבניין על גבי קונטור הבינוי המאושר והמוצע המרפסת המוצעת בחזית המערבית במפלס -2.10 היא מעבר לגבול המגרש. יש לתקן כך שהמרפסת שלא תחרוג מ גבול המגרש.

יקבע בהוראות התכנית סעיף סטיה ניכרת לעניין מספר קומות.

21/12/2022 יש לרשום שימוש של מגורים בסעיף 4.1.1 יש להשלים נתונים כמותיים בטבלה 5 ולא להפנות לנספח הבינוי יש לסמן להריסה או להכשרה את כל הבינוי ללא היתר שקיים בתחום המגרש , בתאום עם תכנון העיר.

תנאי להפקדה הוא השלמת חוו"ד של מחלקת מידע תכנוני ואגף שפ"ע תנאי לתחילת עבודות הוא הריסת עבירות הבנייה בדירה של מגיש הבקשה להיתר

יש להוסיף סעיף חיזוק מבנים עפ"י תקן :413 "היתר לתוספות הבנייה למבנה קיים מותנה בבדיקה בדבר הצורך בחיזוק המבנה לפי הוראות תקן ישראלי ת"י .413 תנאי להיתר בניה פתרון חניה בתאום אגף תושיה.

- 6 -

התכנית תערך במחלקת בקרת תכניות

שליחת הודעות לכל בעלי העניין בחלקות המצרניות בגוש ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בהתאם לסעיף 86 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – ,1965 החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית, באם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

תוספת 2 יח"ד חדשות והרחבות יח"ד קיימות בבניין ברח' גולדקנופף 39 ו – 41 שכ' רמת שלמה, ירושלים.

הוראות התכנית:

1. קביעת הבינויים הבאים בשטח:

א. קביעת בינוי להשלמת קומה -2.10 לשם תוספת שתי יח"ד חדשות הכל בהתאם לנספח הבינוי ולקיים בשטח.

ב. קביעת בינוי לחפירת קומה -4.80 לשם תוספת מחסנים וחניות, הכל בהתאם לנספח הבינוי ולקיים בשטח.

ג. קביעת בינוי לתוספות בניה בקומות קרקע (מפלס )0.00 א' (מפלס )+2.86 וב' (מפלס )+5.72 לשם הרחבת

יח"ד הכל בהתאם לנספח הבינוי.

2. קביעת קווי בניין לבניה

3. הגדלת שטחי הבניה בשטח ל – 1,700.36 מ"ר, מתוכם 1,451.4 מ"ר שטחים עיקריים מעל ומתחת לכניסה

הקובעת ו – 248.96 מ"ר שטחי שירות מעל הכניסה הקובעת.

4. הגדלת מס' יחידות הדיור מ- 10 יחידות דיור ל- 12 יחידות דיור בתא שטח מס' .1

5. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבניה

6. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

7. קביעת הוראות בגין חריגות בניה להריסה.

8. קביעת הוראות בגין עץ לעקירה / כריתה.

9. קביעת הוראות בגין ביטול סעיפי סטיה ניכרת מתכנית 14000 ד'.

התכנית הינה בסמכות הוועדה המקומית.

- 7 -

התוכנית הופקדה בתאריך 08/09/2023 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 02/12/2023

לתוכנית הוגשו 3 התנגדויות, שתי התנגדויות נמשכו ונותרה התנגדות אחת

התנגדות מספר 1 (חיים בירנבאום) והתנגדות מספר 2 (דוד שפירא) הוסרו

התנגדות מספר :3

מאת עו"ד יעל אזולאי – קורקין בשם בלוי מאיר, בעל זכויות בחלקת משנה .34

עיקרי ההתנגדויות:

1. מדובר במבנה אחד מתוך ארבעה מבנים המהווים בית משותף, המבנה עליו חלה התכנית

(מס' )4 כולל 10 חלקות משנה. על החלקה חלה תכנית /14000 ד' שאושרה בשנת ,2015 כאשר מגיש התכנית וחלק מיתר בעלי הדירות כבר ביצעו את הבינוי מכח התכנית המאושרת.

2. בפועל הבניה המבוקשת כבר בוצעה ברובה ולמעשה מדובר בהכשרת בינוי קיים וכן

תוספות לבינוי זה. השכן מתחת לדירת המתנגד ביצע הרחבה לדירתו ללא היתר בניה, הבינוי בוצע בבניה קלה שלא מאפשרת תוספת בינוי עתידי מעליה. יש לקבוע סעיף להריסת עבירות הבניה כתנאי למתן היתר.

3. תוספת שתי יח"ד צפויה לגרום לירידת ערך ניכרת לבניין וכן לעומס על תשתיות הבניין.

4. בבניין אין פתרונות חנייה מספקים עבור בעלי הדירות אשר חונים ברחוב, תוספת של 3

מקומות חניה עבור הדירות החדשות ללא כל פתרון חניה עבור הדירות הקיימות אינו מקובל, בייחוד ומדובר בשטח משותף.

5. בדירת המתנגד ובדירה הצמודה מסומנת תוספת מרפסת, ללא סעיף בניה בהינף אחד

עבור כל הדירות. ייווצר מצב בו לעת בניית הקיר והמרפסת עבור השכן מטה או בניית המרפסת עבור השכן מעל – תגרם החשכה ניכרת, היזק רעש, פגיעה בפרטיות והסתרת נוף לכל חזית הסלון בדירה.

6. הבינוי הן בקומות המחסנים עבור 2 יח"ד והן החניות המבוקשות וכן הבינוי על הגג, כולם

בשטחים משותפים. משמע ובהתאם לחוק המקרקעין תשכ"ט ,1969 דרושה הסכמת %100 מבעלי הדירות כדי לאפשר בינוי כאמור – הסכמה שלא קיימת ולמעשה מדובר בבינוי שלא ניתן לממשו.

- 8 -

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה ממליצים לקבל

חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית בתנאים הבאים:

1. לקבל חלקית את ההתנגדות בנושא ניצול שטחי הבניה מכח התכנית המאושרת ובקשת

תוספות מעבר למאושר, התכנית מוסיפה שטחים מכח סעיף 62 א (א) (,)12 "הרחבת שטחה של יחידת דיור שבנייתה הושלמה עשר שנים לפחות לפני תחילת התכנית, באופן שהשטח הכולל המותר לבניה באותה יחידת דיור לא יעלה על 140 מ"ר, ובלבד שתוספת השטח לא תשמש אלא להרחבת יחידת הדיור האמורה;" היות והתכנית המאושרת אושרה בשנת ,2015 יש להחליף לסעיף 62 א ()14 המאפשר הגדלת השטח הכולל המותר לבניה במגרש המיועד למגורים, בשיעור שלא יעלה על %50 מהשטח הכולל המותר לבנייה.

2. לדחות את ההתנגדות לעניין הכשרת בינוי קיים, במסגרת התכנית מוצע הכשרת בינוי ללא

היתר והסדרתו, הבינוי הקיים ללא היתר בניה ( בבנייה קלה ) מוצע להריסה, על מנת לאפשר בינוי בקומה שמעליו. כמו כן, בסעיף 4.1 (ה) בהוראות התכנית נכתב כי "חריגות הבניה המסומנות בצהוב, מיועדות להריסה ויהרסו כתנאי לתחילת העבודות בדירה של מגיש הבקשה

להיתר בניה בה מסומנת הריסה". יש לציין כי הוועדות מתייחסות לתוספות הבנייה המוצעות

מבחינה תכנונית ללא קשר לעובדה כי מדובר על עבירת בנייה.

3. לדחות את ההתנגדות לכך שתוספת יח"ד צפויה לגרום לירידת ערך ניכרת לבניין וכן לעומס על

תשתיות הבניין. מדובר בתוספת של שתי יח"ד בלבד שלא אמורה להעמיס על התשתיות. מעבר לכך, מוצעת תוספת חניה בגין תוספת יח"ד אלו.

4. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין מקומות החניה. על פי היתר הבניה המאושר נראה כי אין

חניות מאושרות בשטח המגרש. התכנית מציעה 3 חניות חדשות בתת הקרקע, יש לקבוע כי תוספת החניות המוצעת לא תשויך לדירה מסוימת או ליח"ד החדשות במסגרת התכנית. השיוך יקבע בהסכם בית משותף שיערך בין הדיירים.

5. לדחות את ההתנגדות בעניין המרפסות, התוספת המוצעת בקומת הקרקע (מתחת לדירת

המתנגד) אינה פוגעת בבניית המרפסת בדירת המתנגד. כמו כן, המרפסת המוצעת בקומה ב'

מוצעת מעל שטח הסלון הבנוי, כך שאינה מהווה פגיעה בדירת המתנגד.

6. לקבל חלקית את ההתנגדות בנושא בעלויות, ההתנגדות מפרטת נושאי בעלויות, ירושה וזכויות

קנייניות. נושא הבעלויות נבחן בשלב תנאי סף ואושר על ידי הלשכה המשפטית בהתאם לסעיף 61 א ב' ()2 לחוק התכנון והבניה. ככל שיש מחלוקת בנושאי קניין יש לפנות לערכאות - 9 -

המתאימות לכך.

7. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

נחמה מילר מתכננת 2.7.2024

ערים

- 10 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1239078

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: גנץ דוד

עורך התכנית: חיון מרדכי יעקב

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 15/10/2022

כתובת הרב בלוי 37 , סנהדריה

גוש חלקה בשלמות

30106 130 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתכנית הינה בסמכות המקומית עפ"י סעיף 62 (א) א לחוק התכנון והבניה, מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

סמכות מקומית - מאחר והתכנית הינה במסלול של סמכות מקומית, ניתן לאפשר תוספת של עד %50 מהזכויות המאושרים בתכנית החלה במקום . יש להציג חישוב בהתאם לחוק ההסדרים החדש ולציין את הסעיפים הרלוונטיים בהוראות התכנית.

עבירות בניה

בחזית מערבית מוצע הכשרת מרפסת הבנויה מחומרים קלים. תוספת מחומרים קלים אינה מקובלת, יש לסמן את המרפסת להריסה ובמקום להציע בינוי חדש עם מעטפת קירות אבן, תקרת בטון וכו'.

יש לסמן להריסה מרפסות זיז שנבנו ללא היתרים, סגירות של מרפסות, לחילופין לצין מס' היתר למרפסות זיז קיימות.

15/11/2023

בתשריט מצב מוצע סומנו מרפסות מחוץ לקווי בניין, יש לסמן להריסה מרפסות מעבר לקווי בניין.

תשריט מצב מוצע מציג הריסות שלא מסומנות בנספח הבינוי. יש לסמן הריסת חלקי בניין/ מרפסות גם בנספח הבינוי.

על פי תצלומי אוויר קיים גרם מדרגות בתחום המרפסת המוצעת להכשרה בדירה 11 (מפלס )14.80 המוביל לקומת הגג אשר נראה בשימוש פרטי. גרם המדרגות לא סומן במסמכי התכנית, יש לסמנו להריסה.

על גג דירה מס' 11 קיימת פרגולה אשר לא סומנה במסמכי התכנית, ככל ומדובר בגג משותף יש לסמן את הפרגולה להריסה.

מרפסות

יש לציין מפלסים בכל המרפסות זיז וגג. יש להסיר קווי מבט של המרפסות בתכניות הקומה.

- 11 -

גג הבניין

לדיירים תוצע גישה חופשית לגג ולא דרך פתח בתקרה וסולם . לפיכך, יש להציג בנספח הבינוי את גרם המדרגות המשותף עד למפלס הגג.

חדר היציאה מגרם המדרגות המשותף עד למפלס הגג יהיה בגובה של עד 2.20 מטר.

יש להעתיק מתקנים טכניים (כגון דוודי שמש, קולטנים ומערכות נוספות) אל גג המבנה.

יקבע בהוראות התוכנית סעיף סטיה ניכרת לעניין מספר יח"ד, קווי הבניין, גובה המבנים ומספר הקומות.

יש לשלוח הודעות אישיות לכל בעלי העניין בקרקע. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית והחלקה ומגרשים מצרניים.

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה: לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים –

קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

תיקונים טכניים :

בתכניות 1866,6627 ו/6627א יש לשנות את סוג היחס מ'שינוי' ל'החלפה' והערה ליחס תהיה כדלקמן "תכנית זו מחליפה את הוראות תכנית _____ בתחומה".

תיאור חדש להתנגדויות

מצב קיים

בניין קיים בן 5.5 קומות.

תכנית מאושרת

תכנית מתאר 62 המיעדת את המקום ל אזור מגורים 3 עם זכויות בניה %90 .

-1866 תכנית משנת 1974 הקובעת איחוד וחלוקה.

-6277 תכנית משנת 1999 הקובעת את השטח לייעוד מגורים מיוחד ושטחי בנייה מרביים ל1474.38 מ"ר.

היתרים

-1980/543.00 בניה חדשה.

1980/0543.01 - תוספת בניה לדירות.

1980/0543.02 - בניית מרפסת.

1980/0543.03 – בניית מרפסת.

1980/0543.04 – בניית מרפסת.

1980/0543.05 – תוספת בנייה / הרחבה לבניין קיים.

1980/0543.06 – תוספת בנייה / הרחבה לבניין קיים.

- 12 -

1980/0543.07 – התקנת מעלית.

1980/0543.08 – תוספת בניה לדירות.

1980/0543.09 – בנית מחסן/ מחסנים.

תקן חניה

תקן נמוך 1:1

מצב מוצע

התכנית מציעה הרחבת יח"ד כדלהלן:

1. שינויי ייעוד הקרקע מאזור מגורים מיוחד לאזור מגורים ג'

2. קביעת שטחי בנייה כל במעל הקרקע היו 1334.56 מ"ר עיקרי ו- 492.75 מ"ר שירות. ומתחת לקרקע

102.52 מ"ר שירות.

3. תוספת קומה והגבהה גובה המבנה.

4. הרחבת יח"ד.

5. בנייה בתת הקרקע.

6. הכשרת עבירות בנייה.

7. הוספת מרפסות.

8. קביעת קווי בניין.

9. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבנייה, כאמור.

10. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

התוכנית הופקדה בתאריך 12/04/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 11/06/2024 .

לתוכנית הוגשו 4 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 מר אהרון כהן דייר בבניין דירה מס' 1 קומת קרקע

עיקרי ההתנגדויות:

מתנגד לבנייה על גג בניין משותף, מאחר ויש לו גם זכות בגג.

התנגדות מספר 2 מר יעקב ישראל קיסטר מרחוב שאול המלך 40

עיקרי ההתנגדויות:

- 13 -

השטח המיועד לאשפה של בניין נשוא התכנית הפך לשימוש הדיירים. מאז כל שימושי האשפה של בניין זה מגיע למיכל האשפה הממוקם בחצר בניין המתנגד. לאחרונה ביקשו להוסיף אשפה בחצר בית המתנגד ובכך לגרוע מחצר השכנים וממקום חניה אחד.

ככל ולא יוסדר מקום אשפה ייעודי עבור בניין נשוא התכנית , מתנגד בכל תוקף לתכנית.

התנגדות מספר 3 מר יצחק משאלי מרחוב שאול המלך 40

עיקרי ההתנגדויות:

1. תוספת בנייה תסתיר את השמש ותחשיך את דירת המתנגד.

2. בתוספת הבנייה הקודמת שהוסיפו על הבניין הנדון לפני כ 4 שנים, הורחבו עד שהן כמעט צמודות

לדירת הבניין של המתנגד.

3. לבניין הנדון אין חניון ודייריו מחנים את רכבם בחניות פרטיות של דיירי בניין שאול המלך .40

4. בבניין הנדון אין פחי אשפה והם משתמשים במתקני האשפה של בניין המתנגד.

התנגדות מספר 4 התנגדות עצמית של המגיש מר גנץ דוד

עיקרי ההתנגדויות:

מהות התכנית הינה תוספת בניה על הגג. ההתנגדות היא לסעיף חיזוק מבנים ולבקש להוריד את 2 המילים – תמ"א .38 משום שהמבנה נבנה לאחר 1980 ונעשו בו תוספות בניה בשנים האחרונות כולל בניית 2 עמודות וממ"דים, כך שאין רלוונטיות לתמ"א .38 ישנו חשש כי המילים הנ"ל יהוו בעיה עיכוב במימוש התכנית . כמובן שהתוספת החדשה תיבנה עפ"י תקן 413 ובהתייעצות עם מהנדס אין מניעה לממש את הבניה המוצעת

התנגדות מספר 5 דוד מסגדיאן

עיקרי ההתנגדויות:

1. תוספת בנייה תסתיר את השמש ותחשיך את דירת המתנגד.

2. לבניין הנדון אין חניון ודייריו מחנים את רכבם בחניות פרטיות של דיירי בניין שאול המלך .40

3. בבניין הנדון אין פחי אשפה והם משתמשים במתקני האשפה של בניין המתנגד.

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף - 14 -

מאחר והתכנית הינה בסמכות המקומית עפ"י סעיף 62 (א) א לחוק התכנון והבניה, מחליטים לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית:

1. לדחות את ההתנגדות לעניין בניה בגג המשותף ופגיעה בזכויות הדיירים שיש להם חלק בגג

המשותף – התכנית מציעה הרחבות לבניין הקיים, לצורך קידום התכנית נדרשים %33 הסכמה של בעלי הבניין. לתכנית הוגשו %33 הסכמות בהתאם לחוק ואושרו ע"י היועץ המשפטי של הועדה המקומית.

2. לקבל את ההתנגדות לעניין הסדרת מקום אשפה בתחום החלקה - העדר פתרון אשפה ייעודי

בבניין גורמת להשתמש באשפה של דיירי הבניין הסמוך. התכנית אינה מציגה מיקום אגירת אשפה בתחום החלקה, מסמכי התכנית יתוקנו ויציגו מיקום מתקן אשפה בתחום החלקה בהתאם למסומן בהיתרים הקיימים לחילופין לתאם מיקום אשפה מול אגף תברואה ובהתאם להנחיות מרחביות.

3. לדחות את ההתנגדות לעניין תוספת הקומות אשר תגרום להסתרת השמש והחשכת הבניין

הסמוך שאול המלך 40 - הבינוי מוצע בהתאם למדיניות האזור, עפ"י תכנית מתאר 2000 ניתן לבנות 6 קומות במגרשים עד 1 דונם כמוצע בתכנית דנן. יצוין, כי תוספת הקומה השישית בבניין נשוא התכנית הינה מידתית ביחס לבניין המתנגדים אשר הינו בניין בן 5 קומות.

4. לדחות את ההתנגדות לעניין קרבה יתרה של הבינוי לבניין המתנגדים בשאול המלך 40 -

עיקר התוספת מוצעת הינה כלפי הרחוב ובמרחק מספק מחלקת המתנגדים. קיימת חריגה מינורית נקודתית מקו בניין של 3 מ' כלפי חלקת המתנגדים בחזית המערבית, אך מאחר והבינוי המוצע הינו בתחום קונטור הבניין הקיים, אין מניעה לחריגה המינוריות הנקודתיות.

5. לקבל חלק מההתנגדות לעניין חניית הדיירים נשוא התכנית בבניין השכן בשאול המלך 40 –

התכנית אינה מציעה תוספת יח"ד אלא הרחבות, כך שלא נדרש מקום חניה נוסף בבניין. יחד עם זאת התכנית אינה מצגיה את מלוא החניות המאושרים בבניין. יש להציג את מס' החניות המאושר בהיתרים בתחום התכנית.-

מעבר לכך, הטענה של שימוש בחניות בניין השכן אינה תכנונית, ניתן לפנות לערכאות המתאימות בנושא.

6. לקבל את ההתנגדות לעניין הסרת מילים תמ"א 38 בסעיף 4.1 לעניין חיזוק מבנים – מדובר

בתכנית להרחבות בהליך תב"ע ולא בהליך תמ"א ,38 אין מניעה להסיר מסעיף 4.1 חיזוק מבנים את המילים "תמ"א 38" , יתר הסעיף לעניין הצורך בחיזוק מבנים עפ"י תקן ישראלי 413 ימשיך לחול.

7. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

אילנה מכחל

- 15 -

- 16 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1222645

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: ב.ק. ייזמות ובנייה בע"מ

עורך התכנית: זיידמן משה

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 29/08/23

כתובת הפלמח 58 , גבעת הורדים

גוש חלקה בשלמות

30185 163 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתוכנית בסמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62 א (א) לחוק התכנון והבניה, מחליטה הוועדה להפקיד את התוכנית בתנאים הבאים:

במסגרת התכנית מוצע איחוד של 2 יח"ד קטנות שנדרשו במסגרת הבקשה להיתר

מכח תמ"א .38 על כן, לא ניתן לאפשר את איחוד הדירות הנ"ל. וזאת מכיוון שאחד

מממטרות תמ"א 38 היא גם לייצר דירות קטנות ולשמור על תמהיל מגוון של גדלי

יחידות דיור.

יש לאשר את פתרון חנייה בתיאום מול תושי"ה כתנאי להפקדת התכנית.

יש להוסיף סטייה ניכרת בנושא מס' הקומות.

יש להגיש נספח תנועה מלא הכולל תכנון מתקן החנייה המוצע וטבלת מאזן חנייה ובהתאם להנחיות מחלקת תושייה.

יש לקבוע את הבינוי המוצע להריסה בתכנית כתנאי לתחילת עבודות.

יש להשלים תשריט מוצע חתום דיגטלית ע"י מודד מוסמך ולהשלים חוו"ד מחלקת מידע תכנוני.

19/09/2023

יש להשלים את חוות דעת אגף שפ"ע תוך התייחסות לסקר העצים.

לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע תיקונים טכניים.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד 'לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

שליחת הודעות אישיות לכל בעלי הבניינים בחלקות הסמוכת המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערות טכניות

יש לתקן טבלה 5 לעניין גודל המגרש.

יש להוסיף שימוש למגורים בסעיף .4.1.1

- 17 -

יש לסמן את השינוי המוצע בנספח הבינוי באופן ברור ולתאם מול מחלקת תכנון עיר.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

התכנית מציעה תוספת יח"ד והוספת מתקן חנייה ברחוב הפלמ"ח :58 עיקרי הוראות התכנית:

1. שינוי ייעודי קרקע מאזור מגורים 1 לאזור מגורים ג'.

2. קביעת הוראות בגין חנייה.

3. קביעת 13 יח"ד בהתאם למוצע בהוראות התכנית. תוספת של 1 יח"ד על מאושר.

4. קביעת שטחי בנייה 1875 מ"ר מתוכם:

א. 1058 מ"ר עיקרי ו-230 מ"ר שרות מעל הכניסה הקובעת

ב. 87 מ"ר עיקרי ו- 500 מ"ר מתחת לכניסה הקובעת.

5. עפ"י נספח הבינוי קביעת מס' קומות ל-6 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-קומת אחת

מתחת לכניסה הקובעת.

6. קביעת הוראות בגין סטייה ניכרת.

7. קביעת קווי בניין.

8. קביעת הוראות בגין שמירה על עצים.

9. קביעת הוראות בגין תנאים למתן היתר בנייה.

מצב קיים:

במגרש בניין בן 3 קומות מעל קומת הקרקע שבחלקה קומת עמודים מפולשת, וקומת מרתף.

חניה בתחום המערבי של המגרש ובקומת העמודים.

לפי המערכת העירונית, נכון לכתיבת חוו"ד זו החלו עבודות חיזוק הבניין מכוח תמ"א .38/1 תכניות מאושרות ותכניות קודמות בתחום התכנית בנדון:

מתאר 62 משנת 1959 שייעדה את המגרש לאזור מגורים .1 תכנית מס' 1082510 קודמה בתחום התכנית בנדון. התכנית נגנזה בשנת 2022 בשל אי עמידה בתנאי סף.

היתרי בנייה:

2016/0883.00 משנת 2017 בקשה להתקנת מעלית, ההיתר מומש.

2019/0438.00 משנת 2022 קביעת הוראות לתמ"א 38/1 תוספות, 12 יח"ד מאושרות.

התכנית הינה בסמכות הוועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 19/04/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 18/06/2024 .

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת:

התנגדות מספר 1 :

התנגדות עצמית ע"י חברת ב.ק יזמות ובנייה בע"מ.

- 18 -

עיקרי ההתנגדויות:

1. המתנגד מתנגד לתכנון שהוגש ומבקש גמישות בתכנון הקומה החמישית, שתוכננה ל-2 יח"ד בגודל

של 83 מ"ר כל אחת בתמהיל של 3 חדרים. טוען שהדירות יקרות בשל גודלן ביחס לכמות החדרים שתוכננו בהן וקיים קושי במציאת קונים. המתנגד מבקש לשנות את חלוקת גודלן של הדירות לדירת 65 מ"ר ולדירת 121 מ"ר.

המלצת מהנדס העיר

לדחות את ההתנגדות ולתת תוקף לתכנית

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים לוועדה המקומית לדחות את ההתנגדויות מהנימוקים הבאים :

1. לדחות את ההתנגדות העצמית המבקשת לשנות את תמהיל הדירות בקומה החמישית – תב"ע

זו הוגשה לאחר קבלת אישור לתכנית תמא 38 במסלול תוספות. לא ניתן לאשר איחוד הדירות הקטנות המבוקשות, מכיוון שאחת ממטרות תמ"א 38 ומדיניות התכנונית היא לייצר דירות קטנות ולשמור על תמהיל מגוון של גדלי יחידות דיור. ביחס לנימוק שהיזם לא מצליח למכור את הדירות, סיבה זו אינה תכנונית ועל כן, אינה מקובלת.

2. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

הילה אפוטה אדריכלית 26/6/24

תב"ע

- 19 -

מספר סידורי: 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1072545

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: מרציאנו הדס

עורך התכנית: גלר דינה

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 01/12/2022

כתובת אורוגואי 44 , קרית היובל

גוש חלקה בשלמות

30415 105 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

20/05/2024

1. מינוי חוקר בהתאם לסעיף (107ב) לחוק

1. מינוי חוקר לפי סעיף (107ב) לחוק

החברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, דן קינן, אבי בן צור.

26/03/2024

החלטה:

טרם שמיעת המלצות החוקר, ובהתאם להוראת סעיף (107ב) לחוק, הוועדה מאמצת את המלצת לשכת התכנון בנוגע למינוי החוקר, מר אסף גולדפרב, לצורך שמיעת ההתנגדויות בתכניות:

החלטה

בהמשך להחלטת הוועדה מיום 2023.03.20 ,ולאחר ששמעה את נציגי הדיירים במבנה, מחליטה

לחזור על החלטתה בדבר הפקדת התכנית, בהתאם לתנאים שנקבעו בהחלטה האמורה.

07/05/2023 הוועדה תציין כי על אף שהוועדה רואה חשיבות בייעול השימוש במשאב הקרקע ומכירה

ביתרונות לתכניות להתחדשות, במקרה זה, הוועדה התרשמה כי היוזמות לקידום תכניות

להתחדשות במתחם ראשוניות מאוד ולפיכך מחליטה לא לעכב את הפקדת התכנית בהתאם

לקבוע בהחלטתה מיום 2023.03.20 .

- 20 -

19/02/2023

ירד מסדר היום.

להמליץ לועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

התכנית מציעה תוספת רק עבור דירות הקומה העליונה, המקבלות תוספת משמעותית לדירתם במפלס הקומה החדשה. יש להציע תכנון לכל הבניין ולאפשר גם ליחידות קומת קרקע אפשרות הרחבת הדירה במפלס נוסף, כפי שהוצע בתכנית שהוגשה מלכתחילה, בקומת המרתף וביסודות עמודות הממ"דים.

עמודות הממ"דים מגיעות עד קו בניין ,0 והחלונות המוצעים מופנים כלפי מבנה המגורים השכן (חלקה )104 שבנוי בקרבה לגבול המגרש. יש להפנות את החלונות הצידה, או לחילופין למקם את הממ"דים בחזית הנגדית.

נספח הבינוי אינו ערוך כראוי, ומציג בחתך 1-1 מרחק גדול משמעותית של מבנה המגורים השכן (חלקה ,)104 בעוד שבפועל הוא קרוב ביותר. יש לתקן בהתאם למדידה.

01/02/2023 יש להוסיף סטיה ניכרת למספר יח"ד.

יש להשלים חוות דעת של אגף שפ"ע לעניין עקירת העץ.

להשלים חוות דעת מחלקת מידע תכנוני לעניין תכנית המדידה.

יש לקבוע יחס החלפה לתכנית .62

שליחת הודעות לחלקות המצרניות ,205 ,104 102,103 ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

- 21 -

הערות טכניות

יש לסמן עצים לעקירה / שימור כפי שמופיע בתשריט.

לתקן סה"כ שטחי בניה בטבלה 5

להסיר סימון צהוב להריסה בתשריט המצב המוצע, ולסמן רק את המבנים המוצעים להריסה

ירד מסדר היום.

תיאור חדש להתנגדויות

התוכנית הופקדה בתאריך 07/07/2023 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 05/09/2023 .

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת:

התנגדות מספר 1 : 6 בעלים מ-4 דירות בשטח התכנית ע"י עו"ד אברהם תורגמן

- 22 -

עיקרי ההתנגדויות:

1. חוסר התכנות תכנונית בשל מצב הבניין, גילו, צורתו ומיקומו שלא מתאים ולא יעמוד

בבניה המוצעת

2. פגיעה פוטנציאלית בניצול הקרקע ותמנע מימוש של תכנית האב יובלים גנים שסימנה את

המקום להתחדשות עירונית. המתנגדים כבר מקדמים תכנית לפינוי בינוי

3. חוסר התכנות הנדסית

4. צלקת ברחוב ובשכונה

5. פגיעה חמורה בדירות המתנגדים

6. פגיעה באיכות החיים ובבריאות במהלך הבניה וכתוצאה ממנה בגלל יצירת רעש, לכלוך

ואבק, חסימת מעבר וגישה והחמרת מצוקת החניה ומצב הביוב

7. דרך המלך היא פינוי בינוי או תמ"א 38

8. הגג בתוספת של דירה 1 הוא פרטי ולכן על הרוצה להשתמש בו לשלם בעבורו

9. הבניה תחריף את הסדקים והקילופים בדירה 2 ו-3

10. הריסת המרפסת הקיימת של דירה 8 תפער חור בתקרת דירה 4 בגלל אופן בנייתה

וחיבורה לבניין

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף להמליץ לועדה המחוזית לקבל חלקית את ההתנגדות ולתת תוקף לתכנית בכפוף למפורט:

1. לדחות את ההתנגדות בשל חוסר התכנות תכנונית והנדסית בשל מצב הבניין, גילו, צורתו

ומיקומו שלא מתאים ולא יעמוד בבניה המוצעת. בהוראות התכנית המופקדת נקבע כי על הבינוי לעמוד בתקן 413 לחיזוק מבנים, והדבר יבחן בשלב היתר הבניה.

2. לדחות את ההתנגדות בשל פגיעה פוטנציאלית בניצול הקרקע ותמנע מימוש של תכנית האב

יובלים גנים שסימנה את המקום להתחדשות עירונית. המתנגדים כבר מקדמים תכנית לפינוי בינוי. בבניין קיימות 8 דירות ורק חצי מהדירות מתנגדות לתכנית המופקדת. כלומר עדיין את הרוב הנדרש לקידום פינוי בינוי ובכל מקרה לא הוגשה תכנית כזו. כמו כן יצויין כי אם בעתיד תוגש תכנית בהתאם למדיניות, על מספר מגרשים ולא על אחד, ועם ההסכמות הנדרשות, ניתן יהיה לבחון אותה על אף התכנית המופקדת.

3. לדחות את ההתנגדות כי התכנית תגרום לצלקת ברחוב ובשכונה. התכנית מקובלת תכנונית

ואינה חריגה באופן משמעותי מהבינוי הקיים, שכן מדובר על תוספת קומה אחת והשלמת אגף (שבנוי כולו בפועל אך ללא היתר), ובשלב ההיתר העיצוב יתואם עם מהנדס העיר, ע"פ הכללים - 23 -

הנהוגים.

4. לדחות את ההתנגדות בשל פגיעה חמורה בדירות המתנגדים מאחר שהכניסה לממ"ד היא מתוך

חדר וכי העמודה תחסום חלונות קיימים. נראה כי עמודות הממ"דים הצמודות לדירות 1 ו-2 אינן מתוך חדר ספציפי אלא מחלל מגורים גדול. יתר על כן החלק ממנו הכניסה לממ"דים אינו קיים בהיתר והוא למעשה תוספת מוצעת להכשרה. עמודת הממ"ד הצפונית הצמודה לדירה 4 מוקמה שם ע"מ שלא תחסום את השביל בשטח המשותף שמוביל גם לכניסות של מגרשים אחרים. בנוסף ניתן לשנות על ידי שינויים פנימיים מינוריים של קיר אחד את המצב של כניסה מתוך חדר, כך שהחדר ממנו מוצע להכנס לממ"ד יוזז לפינה, במקום הנישה של הסלון. מעבר לכל האמור לעיל יצוין כי בכל מקרה לא תתכן הוצאת היתר לעמודות הממ"ד ללא הסכמתם של הדירות התחתונות בשל מגבלת שלביות הביצוע, לפיה יש לבצע את העמודות בשלמותן ללא דילוג על קומה.

5. לקבל חלקית את ההתנגדות בשל פגיעה באיכות החיים ובבריאות במהלך הבניה וכתוצאה

ממנה בגלל יצירת רעש, לכלוך ואבק. יש להוסיף לתקנון התוכנית סעיף תנאי למתן היתר בניה/ חפירה יהיה תיאום עם המחלקה לאיכות הסביבה לגבי פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות. הערות המחלקה לאיכות הסביבה והאמצעים שיקבעו יוטמעו בבקשה להיתר.

6. לקבל חלקית את ההתנגדות כי התכנית תיצור חסימת מעבר וגישה וצל על דירה .3 הגשרים

המוצעים בחזית משנים את הכניסה הקיימת, ויוצרים בינוי לא רצוי, שניתן לראות את התוצאה במגרשים הסמוכים. בהם נבנו "גשרים" דומים, שלמעשה אינם גשרים אלא בינוי שמעליו שביל גישה. אותו בינוי מנוצל לשטחי בניה בחצר באופן לא רצוי. לפיכך יש להותיר את הכניסה על כנה ולבטל את הגשרים.

7. לדחות את ההתנגדות כי התכנית תגרום להחמרת מצוקת החניה ומצב הביוב. התכנית אינה

מוסיפה יח"ד ולא צפויה להעמיס על התשתיות הקיימות.

8. לדחות את ההתנגדות כי הגג בתוספת של דירה 1 הוא פרטי ולכן על הרוצה להשתמש בו לשלם

בעבורו. הטענה אינה ברורה כיוון שדירה 1 היא תחתונה, והתוספת שלה ניתנת בשטח הבית המשותף, והגג של התוספת לא הוצמד כיוון שהוא עוד לא קיים.

9. לדחות את ההתנגדות שהבניה תחריף את הסדקים והקילופים בדירה 2 ו-.3 כאמור לעיל הבינוי

צריך לעמוד בתקן ,413 ונדרש אישור קונסטרוקטור בשלב ההיתר.

1. לדחות את ההתנגדות שהריסת המרפסת הקיימת של דירה 8 תפער חור בתקרת דירה 4 בגלל

אופן בנייתה וחיבורה לבניין. כאמור הביצוע יבחן קונסטרוקטיבית בשלב ההיתר.

2. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית

- 24 -

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

- 25 -

מספר סידורי: 5

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1218858

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: קרן שוסטרמן ישראל בע"מ

עורך התכנית: פלסנר מיה

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 14/08/2023

כתובת מדרגות הבציר 2 , עין כרם

גוש חלקה בשלמות

30841 13 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

חברים שנכחו: גידי בן עמי- יו"ר, יעקב הלפרין, שולמית מונסונגו.

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת צוות התכנון, נציגי העמותה והמלצת הוועדה המקומית

ולאחר התייעצות עם יועץ התנועה, יועץ הסביבה ויועצת השימור של לשכת התכנון, הוועדה

מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. הוועדה מברכת על התכנית, המציעה הקמת בית לעמותה בשכונת עין כרם.

הוועדה

בחנה את ההדמיות שהוצגו בדיון, לרבות הנצפות של הבינוי המוצע. בהקשר 07/01/2024

זה, הוועדה

סבורה כי התכנית מציעה בינוי התואם לצורת הבינוי המקומית , תוך שמירה על גובה

ודירוג המבנים בהתאם לתנאי הטופוגרפיה ובהתייחס למיקומו בשכונת עין כרם. הוועדה

סבורה כי הבינוי המוצע מייצר איזון ראוי בין הצורך במתן מענה לצרכי העמותה לבין

השתלבותו במרקם הקיים הכולל בין היתר עצים רבים לשימור.

2. עם זאת, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יהיה בדיקה חוזרת אם

ניתן לצמצם

את מספר העצים המוצעים לכריתה בתחום התכנית, בדגש על עצים שאינם - 26 -

נמצאים

בתחום החפירה.

3. כמו כן, יקבע בהוראות התכנית כי תנאי לאכלוס יהיה שתילת עצים בוגרים

בתחום

החלקה אשר מספרם לא יפחת ממספר העצים שנכרתו לצורך מימוש התכנית.

שתילת

העצים תהיה בתיאום עם מח' שפ"ע בעיריית ירושלים, לרבות לעניין סוגם ומיקומם.

4. בהתחשב בנצפות הבינוי המוצע בתכנית ובדומה לתכנון המופיע בנספחי

התכנית, יקבע

בהוראות התכנית כי לפחות %50 משטח כל גג יפותחו כגגות ירוקים\חומים, ויאפשרו

קיום פעילויות של העמותה בהן.

5. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי להיתר יהא אישור תכנית פיתוח הגגות

כגגות

ירוקים\חומים וכשטחים לפעילות העמותה, בתיאום עם אדריכל העיר או מי מטעמו.

6. יקבע בהוראות התכנית כי האדמה בשטחי הגגות שיקבעו בהיתר כגגות

חיים\ירוקים

תהיה בעומק מינימאלי של 50 ס"מ.

7. בהמשך לכך, יקבע בהוראות התכנית כי מתקנים טכניים ותשתיות ימוקמו

ככל הניתן

בתת-הקרקע של הבניינים המוצעים בתכנית.

8. תנאי להפקדת התכנית יהיה התאמת קווי הבניין ביחס לבינוי המוצע בתיאום

עם לשכת

התכנון. הוועדה תבהיר כי אין הכוונה לקבוע קו בניין נוקשה בקונטור הבינוי המוצע

בתכנית אולם קו הבניין הכללי המוצע בתכנית הכולל בתוכו בין היתר עצים בוגרים

שסומנו לשימור אינו מקובל.

9. יקבעו בהוראות התכנית סעיפי סטייה ניכרת לעניין הוראות שימור, מספר

קומות וקווי

- 27 -

בניין.

סביבה

10. בהמשך להתייעצות שקיימה עם יועץ הסביבה של הוועדה, הוועדה סבורה

כי התכנית,

הכוללת הריסה ובנייה בשטח עירוני, הינה בעלת השפעה נמוכה על הסביבה וכי ההשפעות

הן בעיקר בנצפות המבנה המוצע ויחס לעצים בוגרים קיימים. הוועדה תציין כי שני

הנושאים קיבלו התייחסות כאמור לעיל.

תנועה

11. הוועדה תציין, כי בתכנון החניון נבחן האיזון בין הרצון לשמר ככל הניתן את

המופע

הטבעי הקיים בתחום התכנית, לבין הקמת חניון אשר נותן מענה למספר החניות הנדרש.

12. הפתרון המוצע בתכנית לחנייה תת קרקעית, מבוסס על מעלית רכבים

למעבר בין

הקומות ולא רמפות כמקובל, וכן כוללת מכפילי חנייה.

13. הוועדה סבורה כי הפתרון כאמור, משקף איזון ראוי בין הרצון לשימור

מספר רב יותר של

עצים בתחום התכנית תוך מזעור הפגיעה בשטחים העל-קרקעיים ובהשמשתן לטובת

הולכי הרגל, לבין נוחות השימוש בחניון.

14. על אף האמור, ובהמשך להתייעצות שקיימה עם יועץ התחבורה של

הוועדה, מסמכי

התכנית יעודכנו כך שיציגו שתי מעליות רכב. זאת לצורך התאמת התכנון להנחיות. כן

תתווסף הוראת סטייה ניכרת לעניין זה בהוראות התכנית.

15. יקבע בהוראות התכנית כי קומות החנייה המתוכננות תהיינה תת-קרקעיות

במלואן

ביחס למפלסי פיתוח השטח בתוך תחום המגרש ותיקבע בהוראות התכנית סטייה ניכרת

- 28 -

לעניין זה.

16. יש להציג חניות אופניים בנספח התנועה ובמאזן החנייה. יקבע בהוראות

התכנית כי תקן

החנייה לאופניים יהיה על-פי התקן הארצי התקף לעת הוצאת היתרי בנייה, או לחילופין

על פי תקן החנייה העירוני המעודכן ככל שיכלול התייחסות לחניות אופניים, לפי המאוחר מבניהם.

17. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה עם

הוועדה, והטמעת

הערותיו במסמכי התכנית.

שימור

18. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם יועצת השימור של הוועדה.

שימושים נלווים

19. בהמשך להצעת מגישי התכנית בעניין שילוב שימושים נלווים בתחום

התכנית לצרכי

העמותה, הוועדה השתכנעה בדבר נחיצות שימושים אלה במתחם וכחלק אינטגרלי מהם,

וזאת לטובת רווחת משתמשי המוסד ועובדיו. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה כמפורט

להלן:

20. תנאי להפקדת התכנית יהיה דיוק השימושים הנופלים תחת ההגדרה

"שימושים נילווים"

בתיאום עם לשכת התכנון.

21. יקבע בהוראות התכנית, כי היקף השטחים המוצעים לשימושים נילווים לא

יעלה על %5

מסך השטחים המוצעים בתכנית.

22. כמו כן יקבע, כי השימוש למשרדים יוגבל לצורך הנדרש לניהול ותפעול

העמותה בלבד.

23. בשל חשיבות מימוש המטרה העיקרית של התכנית, היא תוספת שטחים

לעמותה, תיקבע

- 29 -

הוראת סטייה ניכרת בנוגע להיקף שטחי הבנייה המוצעים לשימושים נלווים.

24. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם יועץ הסביבה של לשכת התכנון,

ואישורו למסמכי

התכנית.

25. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו

וביצוע תיקונים

טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

26. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות

התכנון של

הוועדה, אך הנהנה המשמעותית ממנה צפויה להיות מגישת התכנית, הוועדה קובעת כי

תנאי להפקדת התכנית יוגש לוועדה המקומית כתב שיפוי מפני תביעות לפי סעיף 197

כתנאי להפקדת התכנית.

27. בהתאם לסעיף (86ד) לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים

מהמועד

שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

חברים שנכחו: גידי בן עמי-יו"ר, יעקב הלפרין, אילון ברנהרד.

10/12/2023

החלטה:

לשוב ולדון.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

התכנית קובעת בשימושים המותרים בייעוד מבנים ומוסדות ציבור (מוסד 19/09/2023

פרטי)- משרדים לשימוש העמותה ושימושים נלווים. יש לפרט את אופי השימושים בהלימה לייעוד המוסדי שיש בכוונה להקים במגרש- לדוגמא-

שימושי רווחה וחינוך הכוללים כיתות לימוד, חדרי טיפול וכדומה. 1218858 יש לקבוע בהוראות כי חניה תוצע בתת הקרקע במלואה ותקבע על כך סטיה נכרת.

קירות תמך- יש לדייק את סעיף 4.1.2 ד -4 עיצוב קירות התמך יהיה בהתאם - 30 -

למאושר בתכנית ,2610 ובאופן שמאפשר נטיעת עצים ופיתוח בסגנון הטרסות הקיימות.

התכנית מציעה בניין חדש ארוך של כ- 50 מ', בינוי שאינו אופייני בשכונה, לצורך שמירה על תבנית הבניה בעין כרם יש להציע חלוקת הבינוי החדש ל- 2 מסות, יש לקבוע הוראות בהתאם.

התכנית מציעה קו בניין כלפיי של 2 מ' מגבול המגרש, קו בניין 3 מ' מדרום - יש לתקן את קווי הבניין, קו בניין סביב קונטור הבניין הקיים המוצע לשימור, וקו בניין לאגף החדש, כך שישמר מרחק של 6 מ' מהבניין לשימור ו- 3 מ' מהגבול הדרומי והצפוני. לא יתאפשר בינוי בתחום העצים והטרסות לשימור, לרבות שמירה על מרחק של 3 מ' מגבול העצים לשימור.

קו הבניין יהיה עבור כל הבינוי לרבות בתת הקרקע, לצורך שמירה על קו הקרקע הטבעי הקיים של ההר כלפי הדרך הראשית.

כלפיי החזית המערבית דרך עין כרם, יקבעו הוראות לפיתוח שטח ירוק מדורג ביחס לרחוב.

יש לקבוע הוראה לשמירת רדיוס של 3 מ' לפחות מעצים לשימור לכל הבינוי לרבות בתת הקרקע.

יש לבחון העתקת הכניסה לחניה מהחלק הדרומי של התכנית, מדובר על הפרש טופוגרפיה של 6 מ' בין החלק הצפוני לדרומי, וכי עפ"י סקר העצים הערכיות של העצים מצפון ומדרום זהה, החניה תוצע בצמוד לגבול המגרש הדרומי וברוחב מינימלי תוך הימנעות מעקירת עצים בוגרים בעליי ערכיות.

בהתאמה העצים בחלק הצפוני יסומנו לשימור.

יש לסמן להריסה כל בינוי, גם אם בניה קלה, סככות, קונטנר, וכדומה, שקיים מתחום בתכנית ואינה מוצעת לשימור.

יש לדייק ולקבוע בהוראות התכנית טבלה 5 הערה 1 - תותר הקמה בינוי ב- 2 קומות בכל חתך קרקע

יש לעדכן את נספח שמירה על עצים ללא עקירה של עצים שאינם בתחום החפירה/בניה חדשה ולהוסיף הוראות בדבר נטיעות חדשות בהתאם להוראות תכנית .2610

יש לקבוע כי על כל עץ בוגר בעל ערכיות שייעקר יינטע עץ בעל ערכיות במקומו, תנאי לטופס 4 יהיה נטיעה מחייבת של העצים לשביעות רצון אגף שפ"ע.

יש להוסיף חתך אורך ואת תכנית של תכסית קומות החניה וחזיתות של הבינוי מכל הכיוונים ולא רק מדרך עין כרם.

קירות תמך- יש לדייק את סעיף 4.1.2 ד -4 עיצוב קירות התמך יהיה בהתאם למאושר בתכנית ,2610 ובאופן שמאפשר נטיעת עצים ופיתוח בסגנון הטרסות הקיימות.

תנאי להיתר בניה יהיה הצגת תכנית הנדסית לאיסוף מי נגר והגשת נספח הידרולוגי לאישור המחלקה לאיכות הסביבה.

- 31 -

יש לקבוע בהוראות התכנית כי המבנים המתוכננים בתכניות יחוייבו בעמידה ב-

3 כוכבים לתקן בנייה ירוקה.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי הדרוג האנרגטי יהיה c .

יש לקבוע בהוראות התכנית כי כלל הגגות בתכנית יהיו גגות מועילים ושימשו עובר גגות חיים/ירוקים/כחולים- להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, עבור שימושים קהילתיים וציבוריים וכו' בתכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של 30 ס"מ עבור גגות חיים וירוקים

לקבוע סטיה נכרת להוראות שימור, גובה הבניה מספר הקומות וקווי הבניין.

כל ההוראות הכלליות של תכנית 2610 (סעיף -)7 חזיתות, חומרי בניה, בסיס הבניין, גגות, מרזבים, גגונים, מתקנים על הגג, פתחי מבנה, מרפסות זיז, מתקני תשתית ועוד- יחולו גם בתכנית זו, על מנת לשמור על אופי הבניה והמרקם הקיים, בתאום מחלקת שימור.

בהתייחס לסעיף 4.1.2 ד' ()6 יש להרחיב כי ייעשה שימוש מרבי בצמחיה וגדר חיה בגבולות מגרש.

להטמיע בהוראות התכנית כי מתקנים טכניים ותשתיות לרבות אצירת אשפה ימוקמו ככל הניתן בתת הקרקע, באם ימוקמו מעל הקרקע יתוכננו בהתאם להנחיות המרחביות במרווחים הצדדיים של הבניין החדש, עם גישה מהחזית לרחוב, לא תותר התקנת מערכות בחזית המגרש, פתרונות לעיצוב החזית יוגשו במסגרת הבקשות להיתר ויציגו את שילובם בתכנון הבניין השלמת חוות דעת והטמעתן במסמכי התכנית של המחלקות הבאות: כבאות, רשות העתיקות ושפ"ע גננות.

לשלוח הודעות אישיות לבעלי הזכויות בתחום התכנית ובחלקות מצרניות.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה אך הנהנה העיקרי ממני צפוי להיות מגיש התכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

תיאור חדש להתנגדויות

- 32 -

התוכנית 1218858 במדרגות בציר עין כרם מציעה לבנות בניין בן 3 קומות עבור מוסד ציבורי , ותוספת קומה עבור מבנה לשימור. בנוסף, התכנית מציעה:

1. שינוי השטח מייעוד "מוסד" ל"מבנים ומוסדות ציבור"

2. שימור חלקי של מבנה אבן ומגדל מים הקיים בשטח התכנית

3. הריסת שני מבני טיח

4. הקמת בניין בן 3 קומות ו3 קומות חניה תת קרקעיות

5. שטחי הבנייה בתכנית המוצעת הם 2705 מ"ר מירבי- אחוזי הבניה הם %.121

6. התכנית קובעת שימושים למוסד ושימושים נלווים לו

התוכנית הופקדה בתאריך 19/04/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 18/06/2024 .

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת:

התנגדות מספר 1 :

4 בעלי עניין מחלקות מצרניות ממדרגות הבציר 3 ומדרגות הבציר .1

עיקרי ההתנגדויות:

קווי בניין:

1. תוכנית המוצעת חורגת מקו בניין שאופייני לשכונה. קו הבניין של התכנית מאפשר

חזית רציפה של 50 מ'.

2. המתנגדים מבקשים שקווי הבניין העל קרקעים יצומצמו למרחק של 5 מטר מגבולות

החלקה.

3. נספח בינוי המפורט יהיה מחייב ויכלול את כל הקומות, גבהים, חתכים, פתחים

ותוכנית פיתוח מפורטת.

4. יש להוציא את ה"חורשה לשימור" מקווי הבניין, בכדי למנוע את כריתתה העתידית.

שימושים וייעודים:

5. שימושים המפורטים בסעיף 4.1 אינם משקפים את פעילות של משרדי עמותה

ומאפשר שימושים לא רצויים של המבנה עבור אירועים מסחריים, בתי קפה ומסעדות ללא צורך בשינוי תב"ע. לכן המתנגדים מבקשים לשנות את השימושים של סעיף 4.1 ל"משרדים, חדר כושר, חללי הרצאות לימוד והתכנסות".

- 33 -

6. בשימושים אלה יש לקבוע הגבלה ל100 משתמשים לכל היותר

7. המתנגדים מבקשים לשנות בתקנון:

-להוסיף לתקנון איסור שימושים מסחריים

-מחיקת המילה "וכד" בסוף סעיף 4.1.1 בתקנון

-קביעה שכל שימוש אחר יהווה סטיה ניכרת המחייבת שינוי תכנית

חניון:

8. המתנגדים מבקשים להקטין את החניון בן 3 קומות ו-73 מקומות חניה ולהקטין את

תקן החניה לאור כך ש:

-התכנית קבעה תקן חניה רק על פי משרדים, למרות שהתכנית כוללת שטחים ב"שימושים מעורבים".

-בשטח התכנית מבנה שמוגדר לשימור ששטחו כ-786 מ"ר. לפי תכנית 5166 סעיף 14.2.3 יש להקצות עבור תוספת לבניינים לשימור רק %50 ממקומות חניה דורשים.

-העמותה מעסיקה רק 30 עובדים וכיום אין מצוקת חניה לאור כך שיש חניה לאורך כביש עין כרם, ובחניות של התושבים שיוצאים לעבוד בשעות היום.

9. הורדת גובה קומת חניה מ-3.3 מ' ל-2.5 מ' לכל היותר לאור תקן מחייב גובה נטו

מינימלי של .2.2

מתקנים על הגגות:

.10שינוי סעיף 4.1.2 המאפשר הקמת מתקנים טכניים על הגגות ושטחים לפעילות המוסד, לגגות ירוקים בלבד וללא מתקנים טכניים. שינוי זה הוא גם לאור המלצת ועדת שימור.

תנאים למתן היתר בניה:

.11שינוי סעיף 4.1 הקובע שעבודות תשתיות בסמוך למקרקעין ייעשה בתיאום עם מהנדס העיר בלבד, ובנוסף שיעשה בתיאום עם הגרים בסמיכות ובקרבת החלקה.

זאת לאור השפעות העבודות בדרך החד סטרית המשמשת כדרך גישה לשטח התכנית וכוללת את התשתיות של הבתים הסמוכים לתוכנית.

.12הוספה תנאי להיתר שכל עבודות ביצוע הבניה יהיו מכיוון רחוב עין כרם ולא מכיוון הסמטאות הפנימיות.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

- 34 -

לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף בהתאם למפורט:

עיקר

קווי בניין:

1. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין חריגת קו הבניין של התכנית המאפשר חזית רציפה של

50 מ'. לאור רגישות הבניה בעין כרם ולאור העובדה שהתכנית כוללת מבנה לשימור וכן מאחר שיש משמעות לבינוי שנבחן כבר בשלב התב"ע יש לשנות את קווי הבניין ולסמן אותם בהתאם לקונטור של הבניה המתוכננת כדי להבטיח כי הבנייה תהיה בתחום הבינוי המוצע ולא על פי הגמישות של קווי הבניין.

2. לדחות את ההתנגדות לצמצום קווי בניין על קרקעים למרחק של 5 מטר מגבולות החלקה.

כאמור, הבנוי נבחן ונמצא ראוי, וממילא הבינוי מתקרב פחות מ-5 מטר כלפי מגורים בנקודה אחת, למעט מבנה לשימור שקיים, ובנקודה זו מדובר בפינה של המבנה המוצע ואינו משפיע בצורה משמעותית על החלקה הסמוכה.

3. לקבל חלקית את ההתנגדות שיש לקבוע את נספח הבינוי כמחייב בנושאי קומות, גבהים,

חתכים, פתחים ותוכנית פיתוח מפורטת. יש לקבוע סעיף סטיה ניכרת לעניין מספר הקומות וגובה הבניינים.

4. לקבל חלקית את ההתנגדות של הוצאת ה"חורשה לשימור" מקווי הבניין, בכדי למנוע את

כריתתה העתידית. בהתאם לקבלת סעיף ,1 קווי הבניין יהיו מסומנים ללא רוב החורשה ובכך ימנעו אפשרויות בניה עתידיות על שטח זה.

שימושים וייעודים:

5. לקבל חלקית את ההתנגדות בנושא השימושים המפורטים בסעיף .4.1 והחשש שישמשו

שימושים אחרים שאינם קשורים למוסד – יש להבהיר בתקנון התכנית את השימושים באופן שיהיו שימושים נלווים למוסד בלבד ולא יותרו שימושים אחרים.

6. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין קיום אירועים יש לקובע בתקנון התכנית כי יותרו

אירועים הקשורים למוסד עצמו בלבד ולא יותרו אירועים סחירים אחרים שאינם קשורים לפעילות של המוסד.

7. לדחות את ההתנגדות בעניין הגבלת שימוש ל100 משתמשים לכל היותר. אין אפשרות

לקבוע בתב"ע הוראה של הגבלת כמות המשתתפים, ולא ניתן גם לאכוף אותה. בנוסף, מדובר בבינוי מתון שלא מאפשר אירועים המוניים, וללא השפעות חיצוניות שליליות.

חניון:

8. לדחות את התנגדות להקטנת החניון בן 3 קומות ו-73 מקומות חניה ולהקטין את תקן

החניה. סעיף .4.1.2ג.1 קובע ש"מספר מקומות החניה יקבע בהתאם לתקן החניה החל במקום לעת אישור הבקשה להיתר בניה". ככל שתקן החניה ישתנה בעתיד תתוקן תוכנית החניה בהיתר. בנוסף, לאור מצוקת החניה הקיימת בעין כרם, תוכנית זו צריכה לא להעמיס - 35 -

על המחסור הקיים בחניות, ותוכנית זו צריכה להציע פתרון חניה בהתאם לתקן בשטח המגרש.

9. לקבל את ההתנגדות בנושא גובה קומת חניה מ-3.3 מ' ל-2.5 מ'. יש לצמצמם את גובהה

החניות למינימום הנדרש עבור החניות.

מתקנים על הגגות:

.10לדחות את ההתנגדות המבקשת לשנות את סעיף 4.1.2 ולבטל את הקמת המתקנים הטכניים על הגגות וביטול השטחים לפעילות המוסד על הגגות. לא תהיה הפרעה משמעותית לציבור, ולכן אין סיבה למנוע פעילות המוסד בגג, כפי שכל תושב יכול לעשות פעילות בחצרו הפרטית. בתקנון .4.1ח לעניין המתקנים הטכניים נקבע שכל התשתיות למעט פאנלים סולריים יהיו תת קרקעיות.

תנאי להיתר יהיה תיאום עם איכות הסביבה למניעת מטרדים סביבתיים.

תנאים למתן היתר בניה:

.11לדחות את ההתנגדות לשינוי סעיף 4.1 המבקש להוסיף שעבודות תשתיות בסמוך למקרקעין ייעשה בתיאום עם מהנדס העיר ובתיאום עם הגרים בסמיכות ובקרבת החלקה. ביצוע עבודות מתואם עם גורמי עירייה מקצוע רלוונטיים בעירייה שזה תפקידה ואין זה סביר לתאם עבודות אלה גם מול תושבים.

.12לקבל חלקית את ההתנגדות שתנאי להיתר הוא שעבודות ביצוע הבניה יהיו מכיוון רחוב עין כרם ולא מכיוון הסמטאות הפנימיות. לאור הצרות של הסמטאות הפנימיות, אין זה סביר שהן ישמשו כדרך למעבר בעת ביצוע הבניה. ביצוע העבודות יתואמו עם גורמי עירייה רלוונטיים ויבוצעו דרך כביש עין כרם.

.13לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

- 36 -

מספר סידורי: 6

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 681288

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: רוזנטל אילן

עורך התכנית: לוי אדר' יגאל

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 17/12/2019

כתובת , קרית היובל מתחם אפשטיין, ירולשים

גוש חלקה בשלמות

30343 41 לא

30343 43 לא

30343 112 כן

המלצת מהנדס העיר

תכנית מספר 6 681288

ההמלצה תופץ בהמשך

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

- 37 -

מספר סידורי: 7

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1108331

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: קבטני אנטולי

עורך התכנית: טורבן ילנה

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה:

כתובת שמחה הולצברג 19 , פסגת זאב

גוש חלקה בשלמות

31306 28 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

בפני הוועדה הוצגה הסכמה של המתנגדת והיזם לתקן את התכנית באופן שהתכנית תכלול הרחבות דיור למתנגדת ולדיירים נוספים ככול הניתן.

יש להציג תכנית מתוקנת למחלקת התכנון תוך 60 יום.

התכנית תובא להצגה בפני הוועדה לצורך החלטה להמשך קידום התכנית המתוקנת.

15/05/2024

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

17/05/2023

התכנית מציעה תוספת של מרפסת ליח"ד ,13 מקובלת תכנונית.

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך ה – 15/02/23 ימשיכו לחול.

- 38 -

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

29/03/2023

התכנית הנ"ל מציעה הרחבה ליח"ד מס' ,13 התכנית מציעה תוספת חמישה חדרים ומרפסת זיז בחלקה הדרום מזרחי של התכנית, מרפסת הזיז אינה מקרה מרפסות סוכה. על כן, תכנון זה מקובל.

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך ה – 15/02/23 ימשיכו לחול.

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

יש להכניס לגבולות המגרש את החלקה כולה. לבניין הנוסף, להגדיר קווי בניין וזכויות בניה על פי המצב המאושר.

התכנית הנ"ל מציעה הרחבה ליח"ד מס' ,13 התכנית מציעה תוספת חמישה חדרים ושלוש מרפסות המקרות את מרפסות הסוכה של הדירות התחתונות. מאחר ומדובר בהרחבה משמעותית על גג המבנה ובהתחשב בפנייה שהתקבלה בדבר אי קירוי מרפסות של שכנים על מנת שניתן יהיה להקים סוכה, יש להציע מרפסת בנסיגה בתחום הגג הקיים. בהתאם לכך, יש לבטל את מרפסות הזיז המוצעות בקומה 15/02/2023 החדשה.

הוראות התכנית, יש לציין בדברי הסבר לתכנית כי הרחבת יח"ד קיימת הינה תוספת לדירה השייכת לבניין ,10 אך התוספת המוצעת מתוכננת על גבי בניין .8 יש להסיר את תוספת החניה המוצעת מנספח הבינוי, בחתך א – א ובחישוב השטחים מאחר ולא מוצעת תוספת יח"ד חדשה.

לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע תיקונים טכניים.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד 'לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעליי העניין בחלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש - 39 -

כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

השלמת חוות דעת ועדכון התכנית במידת הצורך מהמחלקות השונות כפי שנדרשו אגף רישוי ופיקוח – מח' המידע התכנוני

תיקון התכנית על פי ההערות הטכניות.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

הוראות הבינוי, טבלה ,5 יש להוסיף עמודה המציינת מספר יח"ד.

יש לסמן קווי בניין בתכניות, חתכים וחזיתות.

יש להסיר שובל חישוב שטחים מנספח הבינוי.

חישוב שטחים קומה רביעית, יש למחוק תוספת דירה מוצעת ()27 ולשנות לשטח עיקרי מוצע.

יש למספר בניינים ()8,10 במסמכי התכנית, תשריט מצב מוצע, תכניות, חתכים וחזיתות.

נספח הבינוי יש למספר יח"ד על גבי תכנית קומה חמישית.

18/01/2023 להוריד מסדר היום לצורך תאום ובדיקה של הסכמות לקידום התכנית מול עורך התכנית

התוכנית הופקדה בתאריך 17/11/2023 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 16/01/2024 .

- 40 -

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת:

תיאור חדש להתנגדויות

במסגרת הדיון להתנגדויות החליטה הוועדה לדחות את ההכרעה לצורך הגעה להסכמה בין המתנגדת ליזמי התכנית.

הוגשה בתאריך 23/62024 תכנית מתוקנת הכוללת תוספת של עמודה חדשה המציעה הרחבות דיור לעמודה הצפונית מעל לכניסה לחנייה.

התוספת היא לכל העמודה ומציעה הרחבה של המתנגדת ועוד שלוש יחידות דיור.

התכנית מציעה תוספת שלושה חדרים.

בנוסף מוצעת הגדלה של המרפסות בדירה 23 ובדירה .25 לאור התכנית שהוגשה המתנגדת הסירה את ההתנגדות שלה.

התכנית משובצת לצורך החלטה על המשך קידום התכנית.

התוכנית הופקדה בתאריך 17/11/2023 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 16/01/2024 .

התנגדות מספר 1 : שרה הודיה כהן ת.ז ,206196073 בעלת דירה 23 בכתובת מזל דלי 8 פסגת זאב,

מגישה את התנגדותה בשמה ובשם מתנגדים נוספים: משפחת שוורץ (דירה ,)26 שרביט (דירה ,)25 כהן

(דירה .)23

עיקרי ההתנגדויות:

המבקש הינו דייר בבניין 10 המבקש לבנות מעל הגג שלנו- גג בניין מס' .8 אין לו את המסמכים המראים שכל הגג שלו, בשונה ממה שציין.

כמפורט:

מר אנטולי קבטני מדירה 13 בבניין 10 מגיש תכנית המציעה בינוי מעל דירה 26 בבניין ,8 המגיש טוען שיש בידיו מסמך קנייני המראה כי הגג שייך לו, אך עד כה לא הוצגו בפניינו המסמכים למרות שביקשנו לעיין בהם, המסמך היחיד שהוצג וסרוק במערכת נכתב בפרוש "הגג המוצמד לדירתם משמעו חלק מהגג שמעל - 41 -

לדירה הנרכשת על ידם, כמסומן בתשריט המצורף לחוזה, וכי הגג הנרכש לא יופרד משאר חלקי הגג, וכי

על הגג יותקנו דודי שמש ו/או רכוש אחר של דיירים- רכוש ו/או ציוד המקובל להתקין על הגג, הקונים

מתחייבים לאפשר גישה חופשית לדיירים אל הדודים ואל הציוד, ובנוסף לזה הם מודעים לכך שהזכות הזו

של אחרים על הגג תרשם כזיקת הנאה. חלק הגג המוצמד מסומן בתשריט מצורף. מובהר בזה כי חלק

הגג המוצמד לדירה לא ירוצף, ולא יגודר"

והואיל ואין נסח טאבו אנחנו רוצים לראות הוכחה מי הבעלים שנרשמו בתצהיר שהוגש כי רוב הדיירים לא יודעים על מה מדובר, יוצא כי התכנית מתייחסת לשטחים שאינם בבעלות המבקש ועליהם קיימת מחלוקת קניינית ואין מספיק חתימות רלוונטיות.

מר אנטולי לא יידע את כלל הדיירים בבית המשותף על רצון שלו להגיש תכנית, לא קיים אסיפת דיירים ובכך מנע את מהם את היכולת להצטרף לתכניתף מזכירים כי בעבר קודמה תכנית שלא צלחה ועדיין ממשיכים באותו קו.

מבקשים לצרף את כל הדיירים המעוניינים להצטרף לתכנית ולבקש תוספות בניה גם עבורם, ובינוי עבור המבקש עפ"י השטח המוצמד אליו בלבד ומסומן ככזה בתשריט שמוצג בחוזה.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממילצים לוועדה המקומית לפרסם את התכנית למתן תוקף בתנאים הבאים:

1. בפני הוועדה הוצגה תכנית מוסכמת בהמשך להחלטת הוועדה מתאריך .15/5/2024

2. התכנית המוצגת מקובלת על הוועדה.

3. התכנית המתוקנת תפורסם על פי סעיף 106ב לחוק התכנון והבנייה.

4. הפרסום יבוצע למשך 30 יום ויבוצע על ידי חלוקה של הודעות אישיות בתיבות הדואר של כל

הדיירים בבניין.

5. האפשרות להתנגד תהיה לשינויים המוצעים בתכנית לעומת התכנית המופקדת בלבד.

6. ככול ויוגשו התנגדויות הוועדה תתכנס לדון בהם, ככול ולא יוגשו התנגדויות התכנית המתוקנת

תכנס למתן תוקף ללא צורך בדיון נוסף.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

- 42 -

- 43 -

מספר סידורי: 8

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ת. עמידה:

1207158 וועדה מקומית בכר הלה ועדה 24.4.2023

מקומית

רחוב, שכונה:

כל העיר, כל מרחב התכנון של ירושלים

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

סעיף 5 ()1 טור 7 א בתכנית המתאר לירושלים מס' ,62 "הוספת אחוזים לשטח הרצפה עבור השלמת דירה קיימת מקומת הגג" " יתוקן ובמקומו יכתב "הוספת 17/05/2023

אחוזים לשטח הרצפה עבור השלמת דירה קיימת בקומת הגג לרבות תוספת הרחבה שניתן לבקש בגג מכח התכנית שחלה במקום.

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך 3/5/2023 ימשיכו לחול.

מאחר והתכנית הינה בסמכות המקומית עפ"י סעיף 62 (א) א לחוק התכנון והבניה, מחליטים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

הוועדה המקומית מחליטה להיות מגישת התכנית

03/05/2023

לערוך את התוכנית ע"פ הערות המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות בעירייה ובתאום מחלקת התכנון.

- 44 -

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית מבקשת להסדיר ולהתיר שימוש בעוגני קרקע זמניים, על סוגיהם בכל רחבי העיר לצורך הקמתם במקרקעין הגובלים במגרש בו מתבצעת חפירה ודיפון מתחת לפני הקרקע.

כמו כן התכנית מבקשת להסדיר את מועדי ביצוע הריסות בניה המתחייבות בתכנית תקפה בשלב תחילת עבודות בניה ולא כתנאי הליתר בניה.

התכנית עוד מבקשת לעדכן את ההוראות לעניין השלמת קומת גג בתכנית המתאר המקומית לירושלים – מתאר -62 כי היתר הבניה לתוספת אחוזי הבניה להשלמת קומת הגג, יכול שיינתן ביחד עם תוספת מאושרת מכוח אחוזי בניה שאושרו בתכנית תקפה, באופן שהבניה כולה על גג הבניין תאושר בפעימה אחת.

התכנית הינה כלל עירונית ומקודמת על כל מרחב התכנון של העיר ירושלים.

התכנית מקודמת בסמכות מקומית.

התכנית נקבעה כטעונת אישור שר ב- :29.1.2024

1. שינוי השלביות שנקבעה בתוכנית שבסמכות הוועדה המחוזית אינו בסמכות הוועדה המקומית.

לאור זאת לא ניתן לדחות את ההריסות מתנאי לקבלת ההיתר לתנאי לתחילת ביצוע הבניה.

2. התכנית מבטלת הוראה בתוכנית מתאר 62 אשר לכאורה תאפשר תוספת גורפת של אחוזי בניה

בכל רחבי העיר בין אם דירת הגג קיימת או לא קיימת וללא בדיקה באיזו שכונה הדבר מתאפשר גם בהינתן שמדובר בבניה בשכונות בעיר ההיסטורית. עקרונית אין אנו רואים בעיה בעיקרון הבניה בפעימה אחת הן ההרחבה והתוספת, לפיכך נדרשת בדיקה באיזה שכונות להתיר את ההרחבה כמו כן לבדוק באם הדבר יחול גם על תוכניות שקבעו הוראות בגין שמירה על נסיגות בבינוי.

3. להוסיף הוראה בתנאים בהליך הרישוי כדלקמן: "בקשה להיתר בתחום תשתיות חשמל, מתקן או

מקרקעין של חברת החשמל, לרבות בקרקע הגובלת בהם, או מרווחי הבטיחות מהם עפ"י כל תכנית או עפ"י כל דין, יידרש אישור חברת החשמל לישראל כתנאי למתן היתר בניה".

- 45 -

התוכנית הופקדה בתאריך 01/12/2023 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 30/01/2024 .

לתוכנית הוגשו התנגדויות:

התנגדות מספר :1 חברת החשמל באמצעות זהר עמית

עיקרי ההתנגדויות:

1. לחברת החשמל יש אתרים רבים ברחבי העיר.

2. לאור הימצאות של מערכות תשתית קריטית באתרים אלה אין די בהפקדת כתב שיפוי לכיסוי כל

הנזקים מצד בעל מגרש סמוך ולכן מבקשים להחריג את כל אתרי חברת החשמל מתכנית זו באופן

ברור ומפורש.

3. קיימים תקדימים לכך בתכניות דומות שאושרו למשל בלוד , תכנית מספר 406-1112574 שאושרה

בשנת 2022 וקובעת התניה כאמור.

4. ככול ותוגש בקשה להיתר מתוקף תכנית זו בתחום תשתיות חשמל , מתקן או מקרקעין של חברת

החשמל לרבות בקרקע הגובלת בהם , או מרווחי הבטיחות מהם על פי כל תכנית או כל דין , יידרש

אישור חברת החשמל כתנאי למתן היתר בניה.

התנגדות מספר :2 עו"ד מנחם בלוזר בשם חברת פז חברת נפט בע"מ

עיקרי ההתנגדויות:

1. פז מפעילה מספר תחנות דלק בתחום העיר ירושלים.

2. בתחנות הדלק יש תשתיות תת קרקעיות רגישות הכוללות מכלי דלק וצינורות.

3. פגיעה בתשתיות אלה עלולה לגרום לנזק חמור ביותר לתחנה , השבתה שלה וכן לזיהום קרקע.

4. יש לקבוע הוראות למגרשים הגובלים בתחנות דלק אשר יקטינו את הסיכון לפגיעה.

5. יש לחייב את מגיש התכנית המבקש עוגנים במגרש סמוך שהוא תחנת דלק להגיש לוועדה המקומית

במסגרת ההיתר תכנית של התשתיות בתחנת הדלק וחתומה על ידי מודד מוסמך.

6. יש לקבוע כי העוגנים יהיו כאלה שלא יימנעו בנייה במגרש הגובל כלומר עוגנים פולימרים זמניים

וללא רכיבי פלדה.

7. לא די בהודעה על משלוח הודעות למגרדים הגובלים , יש לחייב מסירת הודעה על מנת לוודא שאכן

נמסרה , לכל הפחות בהליך דומה לתקנה 36 לתקנות התכנון והבנייה ( רישוי) .

8. יש לקבוע כי יערך תיאום הנדסי עם בעלי תחנת הדלק.

9. כתב השיפוי צריך להיות מופנה גם לבעלי הזכיות במגרשים הגובלים.

- 46 -

התנגדות מספר :3 עו"ד לומברוזו בשם חברת גיא ודורון לוי בע"מ

עיקרי ההתנגדויות:

1. החברה מקדמת תכנית פינוי בינוי ברחוב שטרן .37-41

2. מברכים על התכנית לטובת בניינה של ירושלים .

3. מבקשים מספר הבהרות ואו/ תיקונים בתכנית על מנת שזו אכן תוכל להתממש.

א. מבקשים לקבוע כי התכנית מקודמת מכוח סעיף )8(63 לחוק התכנון והבנייה.

ב. מלשון החוק ניתן להבין כי אין צורך בקבלת הסכמה של הבעלים במגרש הסמוך להתקנת עוגנים

זמניים ולכן יש לכלול בתקנון הוראה מפורשת המחייבת את הבעלים הסמוכים להסכים.

ג. בסעיף 4.1.2 לאחר המילים תותר הקמת עוגני קרקע זמניים יש להוסיף את המילים ללא קבלת

הסכמה בעלי החלקה הגובלת אליה נדרשת החדירה של העוגנים.

ד. בסעיף 4.1.2 יש למחוק את הסיפא : ובלבד שלא תהיה פגיעה במקרקעין אליהם הוחדרו, מכיוון

שלא ברור בדיוק מה הכוונה בפגיעה שיש לה פנים רבות.

ה. בשלל התכניות השונות שקודמו בארץ אין הוראה דומה : ובלבד שלא תהיה פגיעה..... ראו

למשלך תכנית ברעננה ובתל אביב.

ו. יש להדגיש בסעיף .4.1.2ו כי מדובר בידוע בלבד ולא בהקלה על מנת שהבקשה תהיה תואמת

תבע וזאת בפרט לעניין שיקול הדעת של הוועדה המקומית והאפשרות להגשת ערר לוועדת ערר.

התנגדות מספר 4 : מנהל קהילתי בית צפאפה

עיקרי ההתנגדויות:

1. בתים כפרים ישנים יזנקו קשות כתוצאה מחפירות אלה וסבירות גבוהה שהם לא יעמדו בחפירות

אלה.

2. בעלי מגרשים פרטים אינם מסוגלים לעקוב אחרי הבנייה במגרשים הסמוכים והם יצטרכו לקחת

אנשי מקצוע לצורך כך, והדבר כרוך העלויות כבדות.

3. לכן באזורים כפריים יש לקבוע כי לא תותר חפירה או ביצוע עוגנים ללא הסכמת הבעלים.

4. הרבה פעמים מה שנעשה באופן זמני הופך לקבוע ולכן זה מחזק את הטענה שמחוייבת הסכמה.

התנגדות מספר 5 : אמל עליאן מרחוב אל שיפא 3

עיקרי ההתנגדויות:

1. מתנגדת לבניה ברחוב אל שיפא .5

- 47 -

2. מתנגדים לסעיף .4.1.2א לעניין החדרת עוגנים זמניים לחלקות סמוכות ללא בחינה של חלופות

אחרות שלא מצריכות חדירה לחלקות סמוכות.

3. לקבוע שהתכנית לא תשנה תכניות מאושרות שבהם נקבע שלא יותר החדרת עוגנים כגון תכנית

.349811

4. יש לקבוע בסעיף במקום שתותר החדרת עוגנים לחלקות סמוכות , שיש לעמוד בתקן הביסוס 940

ללא צורך בחדירה לחלקות סמוכות.

5. יש להוסיף הסכמה עקרונית ראשונית של השכנים להחדרת העוגנים וגם הטלת אחריות מקצועית

והנדסית על הצד שיש לו צורך בחציבה.

6. הרבה פעמים מה שנעשה באופן זמני הופך לקבוע ולכן זה מחזק את הטענה שמחוייבת הסכמה.

7. יש להוסיף לתקנון חיוב התקנה ושימוש במכשיר מדידת וויברציות וזעזועים ומתן הסמכות לבעלי

המבנים הסמוכים לעצור את העבודות במקרה שעובר את התקנים.

8. יש למנות גיאולוג מומחה שיחווה דעתו על שכבות הסלע וימציא חוות דעת גיאולוגית שתהיה בסיס

ליועץ הקרקע.

9. יש למנות מהנדס יועץ קרקע שיציג פתרונות ללא הצורך בהחדרת עוגנים לחלקה הסמוכה.

10. יש למנות מהנדס קונסטרוקציה שילווה את העבודות.

התנגדות מספר: נתן קרמר

עיקרי ההתנגדויות:

1. לפי סעיף 1.4 להוראות התכנית, סמכות הוועדה המקומית לאשר התכנית הינה מכוח סעיפים

ספציפיים שבחוק,

במסמכי התכנית לא מפורטים איזה עניין מיוחס לאיזה סעיף שבחוק, אבל ניתן ללמוד, כי פסקה 19

לחוק מתייחסת לעניין העוגנים והריסת בניינים ופסקה 5 מתייחסת לעניין שינוי הוראות של תכנית

.1201

2. יאמר כבר עתה, כי על פי טיבם, פסקה 5 לחוק, אינה יכולה להתייחס לא לעניין העוגנים ולא לעניין

הריסת בניינים. ספק רב האם עניין שינוי הוראות של תכנית 1201 כן נכלל בפסקה 5 לחוק, אבל היות

שעניין זה אינו מעניינה של ההתנגדות, לא התעמקנו בעניין זה.

3. בפתח הדברים כבר ייאמר, כי המתנגדים ערים ומודעים למכתב מיום 7.8.2023 שיצא במשותף ע"י

חטיבת רגולציה לרישוי ולבניה שבמינהל התכנון וע"י הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

ושנידון

שלו הינו "תמיכת דיפון לחניונים תת-קרקעיים באמצעות עוגנים זמניים", ולמרות כל זאת, עמדת

- 48 -

המתנגדים הינה, כי התכנית מנוגדת כל הוראות הדין בעניין.

4. המחוקק לא העניק סמכות לוועדה בפסקה 19 לחוק לנושא של עוגנים, אלא "לעניין זכות מעבר או

זכות

להעברה" בלבד, לו היה המחוקק רוצה, ברי כי היה קובע הוראה מפורשת המתירה גם את עוגנים,

ומשלא קבע כן, הרי ניתן ללמוד ממנו שהמחוקק לא רצה להעניק סמכות כזו לוועדה.

5. לא זו אף זו, אילולי היה המחוקק רצה להעניק סמכות לוועדה גם לעוגנים, מדוע פירט המחוקק

בפסקה

19 לחוק רק השני עניינים מתוך שלושה העניינים הנכללים בפסקה 8 לסעיף 63 לחוק האמור, ולא

קבע באופן גורף וכללי, את כל העניינים המנויים בסעיף (8)63 לחוק?

6. הדבר נכון שבעתיים, נוכח חשיבותה המיוחדת של זכות הקניין בכלל ובכל הנוגע לקרקע בפרט,

כאשר התכנית מייצרת אפשרות לנטילה כפויה של קרקע או זכות בה, נטילה של זכות בקרקע

מחייבת הסמכה

והסדרה מפורשת בדין, אשר כאמור אין הסמכה כזו, ומובן מאליו כי אף לא ניתן להסתפק לגביה עם

סמכות עזר.

7. גם אילולי הוועדה מוסמכת לאשר תכנית לעניין (עוגנים ואיננו סבורים כן ) , עדיין יש עוד פגמים

בתכנית

בעניין העוגנים כמפורט להלן בהתנגדות.

8. מסמכי התכנית ובמיוחד סעיף 1.4 להוראות התכנית מסווגת את התכנית, כתכנית מתאר המכילה

הוראות מפורטות וכתכנית שניתן להוציא היתר ו/או הרשאות מכוחה ולפיה, בו בזמן שהתכנית אינה

מפורטת דיו לסווגה כתכנית מסוג זו, במיוחד כאשר איננה כוללת הפרטים הנדרשים )

לפי סעיף )145ז( לחוק, כגון קווי בניין, עומק מיקום העוגנים, אורך של העוגנים ופרטים אחרים

כיוצ"ב.

9. מדובר בפרטים הנדרשים להציגם בתשריט המאושר והמוצע, לפי הנחיות נוהל מבא"ת לתכניות מסוג

התכנית, ולנוכח סיפא לפסקה 19 לחוק, התכנית אינה מסוג התכניות, אשר ניתן להקלה מההנחיות

נוהל מבא"ת בעניין.

10. פרטים הללו נדרשים במיוחד בתקופה שהתחילו לעשות שימוש בתכנון תלת ממדי ובתמ"ר.

11. חוץ מהטענה התכנונית בעניין, הרי כפי שאמור לעיל, התכנית מייצרת אפשרות לנטילה כפויה של

קרקע או זכות בה, נטילה של זכות בקרקע מחייבת כבר בשלב התכנון ( שבו נקבעים הסמכות

הכללית

של הנטילה ובעצם הנטילה בפועל, כי הלא אין סמכות לבצע הנטילה במסגרת ההליך הרישוי, בשלב

רישוי רק נקבעו הפרטים של הנטילה, ואז הפגיעה בפועל ( להבדיל מההיקף הפגיעה), כבר בבחינת

- 49 -

"מעשה עשוי" וכבר חלה עליה "שיהוי כבד"), שההיקף ופרטי הנטילה יהיו ברורים וספציפיים, על

מנת

12. שהנפגעים יוכלו להכריע ובמקביל לתקוף את הנטילה, במידה שהנפגעים סבורים כי הנטילה הינה

בלתי

מידתית ובלתי סבירה.

13. בהתאם לסעיף (8)63 לחוק מותר לקבוע רק הוראות ביחס ל"עוגנים זמניים" בלבד, אך אין בתכנית

הוראות ברורות לגבי המנגנון לשליפת העוגנים הללו באופן שעוגנים הללו לא יהפכו לקבוע, כגון

התקופה הזמנית המקסימלית המותר להשאיר העוגנים, סוג העוגנים, והוראות אחרות כיוצ"ב. לא

מדובר רק פגם של העדר סמכות אלא בפגם של פגיעה בזכות הקניין, ולנוכח הפגיעה הקניינית

הגלומה

בה כאמור, נדרשת שהפגיעה תהיה סבירה וממילא מינימלית ביותר.

14. בהתאם למתכונת הנוכחית של התכנית, ובמיוחד בהתאם לסעיף )4.1.2א())(1ו( להוראות התכנית,

התכנית מעניקה סמכות גורפת לחייב את בעלי המקרקעין הגובלים לאפשר התקנת/הקמת עוגנים

במקרקעין שלהם, ומסתפקת בכך, שבשלב הביצוע העבודות מכוח התכנית, תבוצע העבודות

בהתאם,

אחר שליחת הודעה עם עותק מהבקשה להיתר בניה לבעליי המקרקעין הגובלים, שתהווה לפי

ההוראה

"יידוע" מספקת, כדי להמשיך עם ביצוע העבודות, לא ברור באיזה מסגרת חוקית מדוברת ההוראות

2 של "יידוע".

15. , הוראות התכנית אף לא מפרטת את אופן שליחת העותק!, אבל על פניו מדובר בהוראה

עלומה ומעורפלת, ונדמה כי הוראות התכנית, המהווה חיקוק כידוע, מנסה לבטל באופן אקטיבי את

הרף המינימום שבמינימום של ידיעה של הזולת על בקשה להיתר, המעוגנת בתקנה 36 ו-37 לתקנות

3 התכנון והבנייה )רישוי בנייה(, תשע"ו – 2016

16. התכנית גם אינה קובעת כפופות לתכניות הנמצאים בהיררכיה גבוה יותר שעניינן לדוגמא תשתיות

תת

קרקעיות או רצועת לדרכים וכד', כפי שנדרש לפי סימן ח' לפרק ג' לחוק ולפי נוהל מבא"ת בעניין. ראו

לשם דוגמא, סעיף 1.6 להוראות התכנית )יחס בין התכנית לבין תכניות מאושרות קודמות( בתכנית

)503-0475160גב/מק/643 - תכנית העוגנים(, תכנית 406-1112754 )תכנית עוגנים - לוד( תכנית

408-0839266 )נת/מק//7/400עוגנים - תכנית העוגנים(.

17. התכנית שבעינינו הינה תכנית נושאית, אמנם פסקה 19 לחוק אינה מעניקה סמכות לאשר תכנית

נושאית מכוחה. המחוקק קבע במפורש בסיפא לפסקה, תנאי לסמכות כמצוטט להלן: "והכול אם

הדבר

- 50 -

דרוש למימוש תכנית ולבנייה לפיה", מדובר, אם כן, בסמכות מוגדרת ומתוחמת, המיועדת לשרת את

התכלית העיקרית של ביצוע התכנית.

18. לנוכח הסיפא של הפסקה, ישנה הגבלה שתכנית זו תוכיח קשר סיבתי מוחץ לתכנית תקפה, ולא ניתן

לכלול בתוכה הוראות הקשורות לתכניות תיאורטיות עתידיות שטרם באה לעולם, כפי שהתכנית

מנסה

להציע, הן בעניין העוגנים והן בענייו הריסת בניינים.

19. כמו כן, כמו כן לנוכח הסמכות מוגדרת ומתוחמת, יש לפרש כי ישנה סמכות אך ורק לקבוע מחדש

הוראות חדשות ו/או שינוים מסוימים לתכניות שאושרו בסמכות מקומית בלבד.

20. השינויים המסוימים לתכניות שאושרו בסמכות מקומית כאמור, מוגבלת למקרים שבהם דרוש

למימוש

תכנית תקפה ולבנייה לפיה.

21. לשם דוגמא, ההוראות לגבי התקנת העוגנים, לא נדרש למימוש לאף תכנית ולבנייה לפיה, כי ניתן

להסתדר ללא התקנת עוגנים, שכן יש תחליף של הקמת קיר סלארי אשר מייתרת את ההתקנות

עוגנים,

אפשר גם להקטין החפירה ובכך להשאיר מרווח בתוך המגרש להתקנת העוגנים. בפועל התקנת

עוגנים

נועדת אך ורק לחסוך את העליות של יזם התכנית בלבד, ואין בו שום כורך ונחיצות לשם מימוש

התכנית

ולבניה על פיה, כי כאמור יש אלטרנטיבות לשם כך. ראו גם בעניין חוו"ד של אינג' חסן כאזם שצורפה

להתנגדות שהוגש ע"י משפחת עליאן לתכנית ואשר ההתנגדות מסתמכת עליה וראו גם בעניין רע"א

4657/21 ישראל מאיר כהן נ' משה"ב חברה לבניין ופיתוח בע"מ )נבו (03.08.2022 להלן - עניין

משה"ב(.

22. מעיון בתכניות דומות של רשויות אחרות עולה, כי ישנה תכניות הדורשות ביצוע הליך פרסום בדומה

להליך סעיף 149 לחוק, וישנםנתכניות שמציון במפורש ידוע לפי תקנה 36 לתקנות.

23. כמו כן הוראות שבתכנית בדבר שינוי מועד הריסה, אינה "קביעה מחדש" אלא שינוי, וכאמור לא אין

סמכות לוועדה על קביעת הוראות על שינוים, וגם הוראות הללו אינן נדרשים כלל וכלל למימוש

התכנית,

כי הלא ניתן לממש התכנית גם בתנאים הנוכחים של תנאי למתן היתר בניה.

24. . "גם בהקשר זה תתעורר השאלה האם "קביעה" של הוראות משמעה גם הסמכות לשנות

הוראות שנקבעו בתכנית קודמת, ובכלל זה תכנית בסמכות הוועדה המחוזית. כפי שפורט

לעיל, נוכח הההקפדה ]הטעות במקור, הח"מ[ שנקט המחוקק בהבחנה שבין "קביעה" ובין

"שינוי" אין לראות בסמכות שהוקנתה לוועדה המקומית לקבוע הוראות בעניין הריסה

- 51 -

ככוללת בחובה גם סמכות לשנות הוראות שנקבעו על ידי הוועדה המחוזית בעניין זה ובכלל

זה ביטולן של הוראות הריסה כאמור.

25. כפי שפורט לעיל, הסמכות "לקבוע" לא ראוי שתפורש ככוללת גם את הסמכות לשנות

הוראות שנקבעו בעניין זה בתכנית קודמת. לפיכך אם נקבע בתכנית שבניין מסוים דינו

לההרס כתנאי למתן היתר בנייה או לפיתוח במגרש, לא תוכל הוועדה המקומית לבטל

הוראה זו ולאפשר הותרת הבניין על עומדו."

26. במקרים רבים יש תכניות תקפות שהוראות הריסה אין לה כל קשר למימוש התכנית ולבניה לפיה,

לשם

דוגמא ההוראה לגבי הריסות עבירות בניה של מדרגות בשצ"פ כתנאי לבניית עוד קומות בגודל קונטור

של בניין קיים בחלקה צמודה לה, שנקבעה בתכנית בסמכות מקומית מס. .101-0154815

27. גם אילולי יש סמכות לקבוע הוראות חדשות ביחס לתכניות שאושרו בסמכות מחוזית, עדיין בוודאי

אין

סמכות לקבוע "שינוים" מהוראות שנקבעו בתכניות בסמכות מחוזית.

28. לשם דוגמא, בתכנית מס. 101-0401976 נקבעה )במיוחד בסעיף )4.1.2ג( להוראות תכנית( הוראות

הריסה על עבירות בניה בהיקף של כ-800 מ"ר ואשר לגביה קיים צו הריסה כבר משנת ,2009 בשטח

בבעלות עיריית ירושלים כתנאי למתן היתר בנייה.

29. לנוכח כל האמור ביחס לסיפא לפסקה 19 לחוק, התכנית הינה כללית וגורפת, ואינה עולה עם

ההגבלה

שנקבעה בסיפא לפסקה האמורה, אשר על כן, התכנית אינה יכולה להיות מאושרת במתכונתה

הנוכחית, וגם במידה שניתן להתגבר על הפגמים אחרים המפורטים בהתנגדות, עדיין חייבים לבחון

כל

מקרה ומקרה לגופה, ולא ניתן לאשר תכנית נושאית בעניין העוגנים והריסות בניינים.

30. המתנגדים עלולים להיפגע מהתרת התקנת עוגני קרקע, במקרקעין גובלים, באופן כלל וגורף ללא

הצגת

הפרטים הנדרשים לתכנית מפורטת מסוג זו במסמכי התכנית, כך שלא ניתן לדעת איך הפרטים של

המצב המוצע בתכנית מתכתבים ומסתנכרים עם הפרטים של המצב המאושר של התכנית וגורמת

בין

היתר לאנדרלמוסיה תכנונית של אתרי בניה חופפים ללא מנגנון מעקב.

31. מיפוי מראש המצב המקרקעין כאמור, עוד בשלב התכנון נועדו לתת את התמונה המלאה לכל

הגורמים

הרלוונטים - כולל אלה העלולים להיפגע מעבודות המותרות לפי התכנית - באשר איך פרטי התכנון

המוצעים בתכנית עלולים להשפיע על פרטי התכנון הקיימים והמאושרים בשטח ומהווה חלק ממסד

- 52 -

הנתונים הנדרשים להיות בפני כל הגורמים המעורבים הרלוונטיים, כדי להגיע להכרעות ענייניות,

העדר

קיום מסד נתונים הללו, שוללת את הזכות ואת ההזדמנות המלאה מהגורמים הזכאים לכך להגיש

התנגדויות ענייניות כראוי – כולל הצגת חוו"ד מיועצים מקצועיים מטעמם בעניין הנדרשים – על מנת,

לשכנע ולהשפיע על הגורמים הרלוונטים והמכריעים בעניין, בשלב התכנון שהינו המועד הראוי

להגישם.

32. מה גם, שעל פי הוראות התכנית, אין מועד אחר ומאוחר יותר, להגיש התנגדות לפרטי התכנית, כי על

פי ס"ק א' עד ה' לסעיף )4.1.2א()(1 להוראות התכנית, לאחר אישור התכנית ניתן לבצע את כל

העבודות מכוח התכנית, כל זמן שהן תהיו להנחת דעתו של מהנדס העיר ו/או מי מטעמו בלבד.

33. העדר אפשרות להגיש התנגדות כאמור, פוגע במתנגדים, שכן פרטי התכנון – הלא ידועים בשלב זה -

אמורים לפגוע באיכות החיים והסביבה של המתנגדים ובביטחותם.

34. נעדרת פירוט בתכנית ביחס למיקומם של התקנת העוגנים, אורכם, עומקם מעל פני הקרקע,

והתייחסות

פרטנית להשלכות השליליות שינבעו מהתקנת העוגנים הללו, אשר תשפיע על המתגוררים במגרש,

שבו יתבצעו העבודות ובמגרשים הקרבות לו ועל הסביבה כולה, כגון פגיעה ביציבות ובטיחות הקרקע,

המבנים והנכסים הגובלים או הנמצאים בקרבת עוגני הקרקע הזמניים שיותקנו בשטח, ויבורציות,

רעשים וזעזועים מהתקנת העוגנים. בתים ישנים או בתים לשימור אמורים להתמוטט או להיפגע,

יתכן

שהעוגנים הללו יגרמו לשנויים הנדסיים אחרים.

35. כמו כן נעדרת בתכנית פירוט ביחס למצב המאושר של כל חלקה וחלקה בתחום התכנית, הן מעל

הקרקע והן בתת הקרקע, כדי להבין איך המצב המוצע תשפיע על המצב המאושר ללא פגיעה בו, כגון

מבנים כולל מרתפים ומקלטים, עצים בוגרים, מבנים לשימור, ארכילוגיה, עתיקות, קברים, מעיינות,

במנהרות קרסטיות, מי ניקוז או ביוב, צינורות להספקת מים או תעלות מים עליונים, רשת ומיתקנים

להספקת חשמל, נפט, דלק, גז, תקשורת וכדו'.

36. פרטים הללו נדרשים במיוחד בתקופה שהתחילו לעשות שימוש בתכנון תלת ממדי ובתמ"ר.

37. העדר האפשרות להגיש התנגדות במועד הנכון )לשם דוגמא בשלב התכנון לעומת שלב רישוי(, פוגע

במתנגדים, כי הוא מונע ממתנגדים לתקוף את הפגיעה בפני הפורם הנכון )וועדה מחוזית לעומת

הוועדה המקומית, ועדת הערר המחוזית וכו'( וממילא בפני ההרכב הנכון, המוסמך והנועד לשם כך על

ידי המחוקקים ואשר לו יש את ההכשרה והידע וכיוצ"ב להכריעה בהליך.

38. העדר האפשרות להגיש התנגדות עניינית לתכנון מפורט מקבל משנה תוקף, כאשר הוראות בדבר

עוגנים מהווה נטילה כפויה של קרקע או זכות בה וממילא פגיעה בזכות קניין, כמפורט לעיל.

39. לא זו אף זו, אלא כאמור לעיל הוועדה הוסיפה חטא על פשע וביטלה באופן אקטיבי בהוראות התכנית

- 53 -

)סעיף )4.1.2א())(1ו(( את הרף המינימום שבינימום, וזה הדרישה לעמוד בתקנה 36 ו-37 לתקנות

התכנון והבנייה )רישוי בנייה(, תשע"ו – ,2016 הנועד להגן על זכות הקניין.

40. עד כמה אִ ירֹונִי הוא לראות כי כשמגיע לזכויות הקנייניות של הרשות הציבורית, ידעה הוועדה

המקומית

היטב להכניס הוראה המחייב את קבלת אישור מאגף נכסים במגרשים ציבוריים של העירייה, אך

למגרשי פרטיים או אפילו ציבוריים בבעלות תאגידי ציבוריים אחרים, היא לא ראתה לנכון ולחשוב

להכניס הוראה דומה.

41. .הוועדה המקומית אמורה לשמור על זכויות הציבור ולא לפגוע בזכויות הציבור, אמנם על פניו בעיניינו

התכנית במתכונתה הנוכחית, מעודדת פגיעה תכנונית וקניינית באמצעות פלישה, השגת גבול, חמס

וגזילת מקרקעין של הזולת, כאמור, בדומה למה שמתואר להלן בעניין משה"ב ובהליכים אחרים

הנזכרים להלן. יוער, שהגם שעיניינם של ההליכים המצוינים להלן הם במסגרת הליכי רישוי ואילו

עניינינו הינו בהליך תכנוני, עדיין בשל כל הפגמים שתוארו בהתנגדות זו, יש השוואה נאה ויפה

לעניינו,

כאשר קידום ההליך דנן ותוצאותיו אמורים להיות זהים להליכים הנזכרים להלן.

42. כל נזק ממשי. גם העובדה שהחזרת המצב לקדמותו עלולה לגרום למשיבים נזק רב, אינה צריכה,

לדעתי, לעמוד לרועץ למערערים, מאחר והמשיבים, במו ידם, הביאו נזק זה על עצמם בעשותם את

השינויים הנ"ל תוך ידיעה מלאה מהתנגדות המערערים למעשיהם המהווים פגיעה חמורה בזכויות

המערערים" )ע"א 515/65 רבובסקי נ' גלסברג, פ"ד כ)(2 ,290 293 )((1966 )ההדגשות הּהּוספו

– נ' ס'(. די באמור כדי לתת מענה לטענות משה"ב.

43. בנו של קל וחומר, משהפלישה נעשתה בידי חברה כמשה"ב, חברת בנייה גדולה

וותיקה, המצוידת במומחי הנדסה וביועצי משפט. חזקה על משה"ב כי ידעה היטב,

שפלישתה למקרקעי הדיירים נעשתה שלא כדין. הפכתי והפכתי בטענות משה"ב בהליכים

השונים, ולא מצאתי ולּלּו קצה קצהו של הסבר להתנהלותה פורעת החוק. הטענה כי החדרת

העוגנים אושרה על-ידי מוסדות התכנון – טוב לה שלא נטענה משנטענה. מושכלות יסוד הן, כי

תכנון ובניה לחוד, וזכויות קנייניות לחוד. אין באישורה של תכנית בידי מוסדות התכנון, כדי

להתיר פגיעה קניינית ברכושו של אחר, אלא במקום שבו הּהּותר הדבר במפורש, ובכפוף

לקיומה של הסמכה חוקית המתירה פגיעה שכזו. ככל שמשה"ב חפצה לעשות שימוש

במקרקעי הדיירים, היה עליה לפנות אליהם ולבקש את רשותם; כזאת – כמתחייב מהחוק,

מהשכל הישר ומן המוסר הטבעי – לא עשתה.

44. למדנו אפוא, כי אליבא דשופט אנגלרד, במצבים שבהם עושה אדם שימוש

לרעה בזכות משפטית המוקנית לו; כאשר 'זה נהנה וזה לא חסר' – ניתן, אולי, לחייבו שלא

לנהוג כמנהג אנשי סדום: למחול על זכותו, על מנת להביא תועלת לחברו. כפועל יוצא מכך,

- 54 -

סבר השופט אנגלרד, כי מן הראוי לעשות שימוש בכלל זה, גם במקרה שבו פלש אדם למקרקעי

חברו, באופן שלא הסב לבעל המקרקעין נזק: "לצורך ענייננו כאן אסתפק בדוגמה אחת מתוך

ההלכה היהודית שעל-פיה מתירים לאדם לפלוש לתחום קניינו של אחר, וזאת על יסוד העיקרון

של 'זה נהנה וזה לא חסר', כביטוי לכלל כי 'כופין על מידת סדום'. כוונתי להלכה שנפסקה

בשולחן ערוך ]...[ בעניין 'המעמיד סולם קטן שאין לו ד' שליבות בצד כותלו בתוך חצר חבירו

או בתוך שדהו...'. בעל הקניין אינו יכול למנוע את בעל הסולם מלהעמיד את הסולם לשימושו

של האחרון, כל עוד אין בכך משום נזק לראשון. עיין רמב"ם, שכנים, ח, ד: '...אבל אם העמיד

סולם קטן אינו יכול למנעו שהרי אומרין לו --- סוף עמוד 26 --- אין עליך הפסד בזה כל זמן

שתרצה תטלנו'" )שם, עמ' .(227-226 השופט אנגלרד אף סבר, כי מן הראוי לאמץ כלל זה

במשפט הישראלי הנוהג, במסגרת דוקטרינת 'שימוש לרעה בזכות', המעוגנת בסעיף 14 לחוק

המקרקעין, ובמילותיו שלו: "מן הראוי כי המשפט היהודי ישמש מקור השראה בפרשנותה של

הוראת סעיף 14 לחוק המקרקעין, ולאו דווקא משום שלשונה של זו סתומה ומגומגמת. נראה

לי כי המגמה המוסרית המובהקת, המצויה במסורת המשפטית היהודית לגבי מושג הבעלות,

ואשר מטרתה להגביל את שלטונו של אדם על נכסיו, תמצא ביטוי במשפט של מדינת ישראל

כמדינה יהודית ודמוקרטית. יצוין כי מעבר לממד המוסרי-האינדיווידואלי של העיקרון 'כופין על

מידת סדום', מצוי בו גם, ואולי הוא עיקר, ממד חברתי חשוב ]...[ מכל האמור עולה אפוא, כי

במשפטנו יש מהלכים לדוקטרינה של שימוש לרעה בזכות במקרקעין ובמסגרתה גם לעיקרון

שכופין על מידת סדום" )שם(.

45. עמדה שונה, לגבי תחולתו של הכלל במשפט העברי, והחלתו על מקרה שבו פלש

אולם הנוהג במשפט העברי, שלפיו "כופין על מידת סדום", אינו מעניק רשות לאדם לפלוש במזיד

לנכסי זולתו, ואינו מתיר פגיעה בזכויות קניין: "הכלל של 'כופין על מידת סדום' ]...[ – שפירושו:

כופים אדם שלא ינהג כאנשי סדום – הוא כלל חשוב שטבעו חז"ל בדיני היושר שבמשפט העברי.

, אין בכלל זה כוח כדי לעקור מצוות לא תעשה שבתורה. הלא מקרא מפורש הוא: 'לאֹ תַ סִ יג

גְְּּ בּבּול רֵ עֲָך אֲשֶֶׁׁ ר גָבּבְְּּּ לּלּו רִ אשנִ ים בּבְְּּּ נַחֲ לּלָּתְְּּ ָ ך אֲשֶֶׁׁ ר תִ נְְּּ חַ ל בּבָּ אָ ר ֶֶׁׁ ץ' )דברים, יט, יד(. ופירש רש"י:

'לא תסיג

גבול, לשון: נסוגו אחור )ישעיה מב יז(, שמחזיר סימן חלוקת הקרקע לאחור לתוך שדה חבירו למען

הרחיב את שלו. והלא כבר נאמר: לא תגזול )ויקרא יט יג(, מה תלמוד לומר: לא תסיג, למד על העוקר

תחום חבירו שעובר בשני לאוין. יכול אף בחוצה לארץ, תלמוד לומר: בנחלתך אשר תנחל וגו', בארץ

ישראל עובר בשני לאוין, בחוצה לארץ אינו עובר אלא משום לא תגזול' )רש"י, דברים, יט, יד(. ונאמר

ציווי זה גם במעמד הברכה והקללה על הר גריזים והר עיבל: 'אָ רור מַ סִ יג גְְּּ בּבּול רֵ עֵ הו' )דברים, כז, יז

]לג[(. ופירש רש"י שם: 'מסיג גבול, מחזירו לאחוריו וגונב את הקרקע, לשון: והוסג אחור )ישעיה

נט יד(' )רש"י, דברים, כז, יז(. מכאן, שאין אוחזים בכלל של 'כופין על מידת סדום' כדי להכשיר

- 55 -

מעשה של עקירת גבול וגזילת קרקע ]...[ כך או כך, נראה לי כי בסופו של דיון מותר לקבוע שעמדת

הפוסקים היא כי בדרך-כלל, אי אפשר לכפות אדם לוותר על זכויות קנייניות שלו ולאפשר לאחרים

ליהנות מנכסיו, אפילו אין הדבר גורע ממנו תועלת כלכלית כלשהי. אולם גם לשיטתם של הסוברים

שיש מקרים שבהם אפשר לכפות, הרי בכל הנוגע לזכויות קנייניות ממש – אין כופין על מידת סדום".

46. כך הוא גם בענייננו: עסקינן בפלישה של ממש לנכסי הדיירים; פלישה ארוכת

טווח ובלתי הפיכה; פלישה שמנעה מהדיירים את היכולת לנהל מו"מ עם משה"ב, ולהפיק

רווח כספי בגין הוויתור על זכותם. במצב דברים זה, גם לפי עמדת המשפט העברי, דומני,

עמידת הדיירים על זכותם, אינה מהווה 'מידת סדום'; לא ניתן לכפותם לוותר על זכותם".

47. טרם סיום, לא אוכל מלהימנע מלציין, כי העניין שלפנינו, כמוהו כ'נורת אזהרה':

העובדה כי חברה קבלנית גדולה כמשה"ב, מרשה לעצמה לרמוס את הוראות הדין ברגל

גסה, מתוך מודעות מלאה, מלמדת כי ההרתעה מפני פלישה למקרקעי הזולת, תוך פגיעה

בזכויותיו הקנייניות – מצויה בשפל. דומה כי פולשים מניחים, שגם ביום פקודה, בתי המשפט

ימנעו מלמצות עמם את הדין. עיון בפסקי הדין של בית משפט השלום, ושל בית המשפט

המחוזי, מלמד כי הדברים אינם קלוטים מן האוויר, ויש להם על מה שיסמֹוכּכּו. ]...[. אמנם,

בפסק הדין בערעור נוסף פיצוי בדמות 'דמי שימוש', אך זאת רק עבור השנתיים הראשונות,

ולא במבט צופה פני עתיד. מעתה ואילך, יֵדע כל פולש פוטנציאלי, כי לא ניתן לפלוש בזדון

למקרקעי הזולת, מבלי שיוצמד למעשיו 'תג מחיר' הולם. פסק הדין בעניין רוקר, פתח אמנם

פתח צר, 'כחודו של מחט', המאפשר להימנע מסילוק ידם של פולשים; אך נזכור ונזכיר: זהו

החריג ולא הכלל. עלינו לשמור מכל משמר, שלא להרחיב פתח זה יתר על המידה, ולהפכו

לפתח רחב כ'פתחו של אולם'; שאם לא כן, "יצא שכרו בהפסדו" )משנה, אבות ה, יא(.

48. בעע"מ 795/19 קנרוב טליאט נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה - מחוז תל אביב )נבו (15.07.2020

נקבע כי במקרים קלים יותר נדרשת הסכמה פוזיטיבית מבעלי זכויות הקניין כדי להוציא היתר בניה,

ולכאורה במקרה דנן לאור נסיבות העניין )שאין למבקש ההיתר זיקת בעלות כלשהי במקרקעין של

הזולת(, נדרשת את הסכמתם הפוזיטיבית של %100 מבעלי זכויות הקניין. ראו ציטוט רלוונטי להלן:

"כמובן, הכלל נכון ללא קשר למספר האנשים הרלוונטי. הוא נטוע במדיניות משפטית

ראויה. שינוי בזכויות ובנייה ברכוש המשותף דורשים בטחון ויציבות. מבחינה דיונית, יש

לוודא כי דייר אכן קיבל את החומר והביע את הסכמתו לכך, ולא רק היעדר התנגדות.

מבחינה מהותית, חשוב לוודא כי הדייר מסכים, תוך מודעות למושא הסכמתו. והרי

הדרישה להסכמה פוזיטיבית היא מנגנון ראוי להשגת יעד זה. כך תישמר חלוקה צודקת

של הרכוש המשותף. חשוב שאם יהיה שינוי ברכוש המשותף, הוועדה תדע באופן פוזיטיבי

כי ניתנה הסכמת בעלי זכויות הקניין. כך עולה מתגובות הוועדה המקומית וועדת הערר

המחוזית: "ככל שהמערערים מעוניינים בבנייה על הגג, סביר וראוי כי עליהם יוטל הנטל

- 56 -

לפעול בערוצים האזרחיים המקובלים להשגת הסכמת שאר בעלי הזכויות לבניה

המבוקשת. קבלת עמדת המערערים משמעה הלכה למעשה הטלת חובה על בעלי הזכויות

האחרים במקרקעין להתנגד לשימוש בקניינם, באופן אקטיבי" )פסקה 27 לסיכומי טענות

ועדת הערר המחוזית(.

הנה כי כן, פסיקת בית המשפט המחוזי משקפת מדיניות רצויה. יש ערך להבהרה

הפוזיטיבית. דרישה זו מתיישבת עם הדין המהותי."

49. וועדת ערר ירושלים גם קבעה במקרה קל יותר כי "תנאי לאישור תוספת המרפסת בחזית הדרומית

יהיה הצגת תימוכין קנייניים בהיקף של %75 מכלל דייריי הבניין". ראו ערר )ועדות ערר - תכנון ובנייה

ירושלים( 1033/23 נעמה מנחמי ועמרי אבנד נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים )נבו

(18.06.2023 כדלהלן:

50. "שינוי כאמור נדרש לתימוכין קנייניים, היות ומדובר בשינוי חזית כולל )כפי המוצע בתכנית הצל(

של המבנה. בנסיבות אלו, תנאי לאישור תוספת המרפסת בחזית הדרומית יהיה הצגת תימוכין

קנייניים בהיקף של %75 מכלל דייריי הבניין. ראה החלטת וועדת ערר מרכז, בראשותה של

עו"ד מאיה אשכנזי בערר 1057-11-22 שרונית חכימיאן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה

בעת שמואל, פורסם בנבו:

.."לחזותו החיצונית של הבניין יש ערך גם עבור בעלי זכויות בדירות שאינן פונות לחזית שבה

מתבקשת הרחבת המרפסות, וגם עבור בעלי דירות הגן המצויות מספר קומות מתחת לאותן

מרפסות. במקרה כזה, לא ניתן להסתפק במשלוח הודעה לבעלי הזכויות במקרקעין, לפי תקנה

36 לתקנות התכנון והבנייה )רישוי בנייה(, תשע"ו – ,2016 אלא יש צורך בהצגת הסכמה

פוזיטיבית למבוקש, בדרך של חתימה על גבי תוכנית הבקשה להיתר. כך נקבע בהמשך פיסקה

2 בעניין קנרוב הנזכר לעיל:

(...) .2"שינוי בזכויות ובנייה ברכוש המשותף דורשים בטחון ויציבות. מבחינה דיונית, יש לוודא

כי דייר אכן קיבל את החומר והביע את הסכמתו לכך, ולא רק היעדר התנגדות. מבחינה

מהותית, חשוב לוודא כי הדייר מסכים, תוך מודעות למושא הסכמתו. והרי הדרישה להסכמה

פוזיטיבית היא מנגנון ראוי להשגת יעד זה. כך תישמר חלוקה צודקת של הרכוש המשותף.

חשוב שאם יהיה שינוי ברכוש המשותף, הוועדה תדע באופן פוזיטיבי כי ניתנה הסכמת בעלי

זכויות הקניין". )ההדגשה אינה במקור, הח"מ)

משמע: כאשר מדובר בשינוי מהותי בחזות הבניין, שהינה חלק מהרכוש המשותף, אין מקום

לדיון של מוסד תכנון בבקשה להיתר, בהעדר תימוכין קניינים המתבטאים בחתימות פוזיטיביות

על הבקשה להיתר. עמדה על כך גם ועדת הערר המחוזית בתל אביב בראשות כב' יוה"ר עו"ד

אפרת דון-יחייא סטולמן בערר )ת"א( 13036-05-21 ניסים שועה נ' הוועדה המקומית לתכנון

ולבנייה בני ברק )פורסם בנבו, :(11.10.2201

- 57 -

(...) .8"לטעמינו, שעה שמדובר בבקשה להיתר המציעה שינוי מהותי כאמור בכניסה לבית

המשותף לא ראוי שמוסד תכנון יידון בבקשה להיתר )בהיבט התכנוני( כל עוד הבקשה אינה

מלווה ברוב הדרוש לפי חוק המקרקעין. לאור האמור אנו קובעים שהחלטת הוועדה המקומית

שאישרה את הבקשה להיתר מושא הערר בטלה".

על כן בעת הדיון בבקשה להיתר על הוועדה המקומית לבחון כי אכן ניתנה הסכמה קניינית

למבוקש בבקשה להיתר של בעלי %75 מהזכויות בבניין, ללא קשר למיקום דירותיהם.""

הפגיעה מעניין הריסות בניינים

51. שינוי מועד הריסות נדרשות, על פי תכנית, כתנאי תחילת עבודות במקום תנאי להיתר באופן גורף,

עלול לפגוע באיכות החיים והסביבה של המתנגדים ובשלטון החוק, כאשר בהרבה מקרים התנאים

הללו נועדו לשמור על האינטרסים של הגורמים שיש להם אינטרסים במגרש שבו מוצעת ההריסה או

למגרשים אחרים בסביבה, או מתנגדים שהתנגדו במסגרת תכנית פרטנית למגרש ספציפי, או לשמור

על שלטון החוק במקרים של עבירות בניה, שעבריינים לא יחזיקו בהיתר בניה באותו עת שעבירות

עדיין קיימות בפועל בשטח, ולכן גם אם רוצים לבטל הוראה כזו נדרשת הפעלת שיקול הדעת לכל

מקרה ומקרה בנסיבות עניינה, ובוודאי שלא ניתן לקבוע הוראה גורפת בעניין. במקרה שהוצג

52. בהתנגדות זו, הרי מדובר בעבירות בנייה על מגרש בבעלות רשות ציבורית אשר עבירות שלה חמורות

53. עוד הרבה.

54. הוראה האמורה בעניין הריסה באופן גורף, שוללת את האפשרות להגיש התנגדות עניינית למקרה

ספציפית, בדומה לטענה שהועלו לעיל בעניין העוגנים ושוללת את האפשרות מהנפגעים לקבל סעד

האופרטיבי, להריסת את הנקבע להריסה בתכנית, במסגרת הליך ערר כנגד ההיתר, במידה שהתנאי

למתן ההיתר לא ימולא, אשר הרי אז, נמצא כי ההיתר אינו תואם לתכנית )בהתאם להלכת שפר(

וייאלץ

לנפגעים לנקוט בהליכים משפטיים מסורבלים כגון הגשת עתירה מנהלית עם בקשה לצו מניעה,

ובמידה

שלא יוגשו בקשה לצו מניעה או שהבקשה לא תתקבל, הרי אז יתכן שעד הכרעת ההליך, כבר תתייתר

העתירה, כי הבניה החדשה תהיה ממומשת מבלי להרוס את עבירת בניה, ונמצא כי ישנם מקרים

ששינוי מועד הריסות הנדרשות כאמור תשלול סעד אופרטיבי בכלל. הוראה זו בתכנית, מקילה עם

העבריינים ומקשה על הנפגעים של עבירות בניה, במקום להגן עליהם והתכנית נותנת בעצם פרס

לעבריינים, באופן שהחוטא נשכר וחוטאת למטרת קביעת התנאים הללו בתכניות הנקודתיות.

55. במקרה ספציפית הרב נתן קרמר נפגע באופן פרטני, כי כאמור בהוראות תכנית מס. 101-0154815

נקבעה הוראות הריסה לעבירות בניה ובמיוחד בסעיף )4.1.2ג( להוראות תכנית. כמו כן בתכנית מס.

101-0401976 נקבעה הוראות הריסה ובמיוחד בסעיף )4.1.2ב( להוראות תכנית. הוראות הריסה

בשתי התכניות האמורות, הינה לבניה בניגוד להוראות הדין ואשר על אחת מהן, אף יש צו הריסה

- 58 -

בתוקף. השטחים החלים עליהם שתי התכניות האמרות, סמוכות או גובלות המגרש, שבו יש לרב

קרמר

דירה בבעלותו ושבו הוא מתגורר, ושבעניינן הגיש הרב קרמר התנגדויות.

56. מכל האמור יוצא כי התכנית אושרה להפקדה מבלי שמסד נתונים, הונחו בפני הוועדות הרלוונטיות,

ביחס למאפייני התכנית בעניין העוגנים ובעניין הריסת בניינים, ובהתאם לכך הפגמים והנושאים

שהועלו

בהתנגדות זו.

57. הפגמים שהועלו בהתנגדות, אשר בין היתר הם האי חוקיות בתכנית, ההעדר סמכות לוועדה, הפגיעה

בזכות הקניין והעובדה שהתכנית מבטלת הוראות בדבר הריסת עבירות בנייה הנועדים להגן על

הציבור

ועל השלטון החוק, פוגעים בציבור כולו ובשלטון החוק, הדבר נכון במיוחד כשאר מגישת התכנית

אינה

אלא הוועדה שהיא רשות ציבורית האמורה להגן על הציבור ועל שלטון החוק.

58. כאמור התכנית מבטלת הוראות להריסות עבירות בניה שנקבעו כתנאי למתן היתר בניה על מנת להגן

על שלטון החוק. הוראה בדבר הריסה עשויה להיות חלק מהתנאים למתן היתר בנייה שנקבעו

בתכנית

בסמכות הוועדה המחוזית שמטרתן להבטיח שבניין שנבנה שלא כדין יהרס טרם מימוש זכויות

הבנייה

הנוספות שהוקנו לאותו מגרש במתן היתר הבניה או אף שבניין שהוקם כדין יהרס קודם לבנייה

החדשה

על מנת שלא ייווצר מצב שבו במגרש קיימת הלכה למעשה בנייה החורגת מגדר הבנייה המותרת

ביחד

עם היתר בניה. ביטולן של הוראות הריסה במקרים אלה עלולים להביא להפרת חוק או להמשך קיומה

של הפרה כאמור."

59. התכנית הופקדה תוך כדי שנפלו פגמים חמורים בפרסום הפקדת התכנית, כפי שפורט בסעיפים

דלהלן.

אי מילוי אחר דרישת החוק בדבר פרסום הפקדתה של תכנית, הנו פגם חמור היורד לשורש העניין.

ראו לעניין זה עת"מ )מנהלי ירושלים( 1034/09 דוד בצלאל נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה )נבו

(24.05.2009 ואסמכתאות המובאות שם )להלן – עניין בצלאל(.

60. סעיף 95 לחוק קובע כי "טענה כי הודעת הפקדה לפי סעיפים 91 או 93 לא נמסרה למי שזכאי לכך,

לא תישמע אלא מאותו זכאי עצמו". ממנו משמע, כי דווקא לגבי הגורמים הזכאים לקבל הודעה לפי

סעיפים 91 או 93 לא ניתן לשמוע טענות ביחס לפגמים שנפלו בדבר שליחת הודעות אליהם, אומנם

- 59 -

לגבי גורמים אחרים, אין מניעה שבדין להעלות ולהשמיע טענות בפגמים בפרסום בדבר הפקדת

תכנית.

61. הטענות גם מועלות כאן גם כדי שלא יטענו שבגלל שלא הוגשו התנגדויות לתכנית, לכן עובדה זו

מהווה

כביכול ראיה שהתכנית מקובלת על תושבי העיר, כמו כן פגמים בפרסום גורמים שמתנגדים

פוטנציאלים לא יגישו התנגדויות ובמקביל להעדר קבלת ושמיעות התנגדויותיהם, בו בעת שחלק

מהמגמה של שמיעת התנגדויות, הינה גם מטעם, כי בפני הרשות המנהלית )במקרה דנן המוסד

התכנון( יהיו את כל התשתית העובדתית והרלוונטית המלאה, בטרם שהיא מקבלת ההכרעה בעניין.

62. העדר פרסום הפקדת התכנית בשלטים בכלל ובשפה הערבית בפרט ובהודעות על לוחות מודעות

63. לא תלו שלט בדבר הפקדת התכנית בכניסה למשרדים הראשיים של הרשות המקומית, כנדרש

בתכנית

החלה על יישוב עירוני, וזאת בניגוד לדרישה הקבועה בתקנה (4)4 לתקנות התכנון והבניה )פרסום

הודעה על הפקדת תכנית על גבי שלט לפי סעיף 89א לחוק(, תשס"ד.-2004 ראו לעניין זה פסק' 97

לערר )ועדות ערר - תכנון ובנייה ירושלים( 1116/20 "ירושלים שקופה" - שקיפות במנהל הציבורי

בירושלים נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה בירושלים )נבו .(07.07.2021

64. לא פורסמה ההודעה בדבר הפקדת התכנית על שלט במקום התכנית בכיתוב בשפה הערבית, וזאת

בניגוד לדרישה הקבועה בסעיף 89א)ב( לחוק.

65. לא פורסמה ההודעה בדבר הפקדת התכנית על לוחות המודעות בשכונות הנוגעות בדבר, וזאת בניגוד

66. לדרישה הקבועה בסעיף )89ב( לחוק

67. בשולי הדברים אבל לא בשולי חשיבותם יצוין, כי הנושא של פרסום על לוחות מודעות הינו מחדל

אשר

הח"מ יכול להעיד כי הוא חוזר על עצמו פעם אחר פעם, הח"מ כאזרח שמשים לב למודעות כאלה

ואחרים שברחוב למעלה מ-4 שנים, עדיין טרם זכה לראות אחד מהמודעות הללו באף תכנית, למרות

דרך כלל לכל תכנית ותכנית יש הצהרה כזאת "כי נתלו 70 מודעות" ועל אף שהנושא הובאה פעם

אחר

פעם בפני הוועדות, הוועדות עדיין מתעלמים מעובדה זו, באופן מוחלט.

68. ודוק, פרסום על ידי הצבת שלטים ותליית הודעות בלוחות מודעות בשכונות הנוגעות בדבר אינו עניין

של מה בכך, כי הלא המחוקק בסיפא לסעיף 1ג)ב( לחוק קובע כי "מועד הפרסום באתר האינטרנט לא

ישפיע על מניינן של תקופות לפי חוק זה הנמנות ממועד הפרסום", ואילו בדרכי פרסום אחרות לא

מצא

המחוקק לקבוע כן.

69. פרסום השלטים והודעות בלוחות המודעות מתבצעות בדרך כלל על ידי חברות חיצוניות ולא על ידי

- 60 -

רשות ציבורית, ולכן להם אינה עומדת חזק תקינות מנהלית בדבר כשרות פעולותיה. לחברות חיצוניות

הללו אין להם עניין בפרסום התכנית ובהזמנת שכניהם להשמיע את התנגדותם ולפיכך אין להעדיף

את

המודעות בשכונה.

70. גרסתם על פני גרסת המתנגדים, כשלפיהם נטען כי כביכול הוצב שלט במקום התכנית ונתלה

הודעות

5 בלוחות המודעות בשכונות הנוגעות בדבר כנדרש על פי הדין

71. העדר פרסום הפקדת התכנית בעיתון נפוץ

72. הפגמים בפרסום על שלט, על לוחות מודעות בשכונה הנוגעת ואי שליחת הודעות לגובלים, לגופים

ולגורמים רלוונטיים מקבלים משנה תוקף, כאשר הפקדת התכנית לא פורסמה ב"עיתון נפוץ"

כהגדרתו

בהודעת שר הפנים מיום ,30.4.2014 וזאת בניגוד לדרישה הקבועה בסעיף 89א לחוק ובסעיף

1א)א()(2 לחוק, כמפורט להלן.

73. פרסום האחרון לפי סעיף 1א)ב( לחוק ע"י שר הפנים היה ביום ,30.4.2014 י. פ. מס. ,6796 ע' ,5279

העיתון "מעריב הבוקר", שבו פורסמה התכנית להפקדה אינו נמנה ברשימה ששר הפנים פורסם

והעיתון האחרון טרם היה קיים בעולם בשעת פרסום השר.

74. ישנם גורמים המנשים לטעון, כי ברשימה שפורסמה ע"י שר הפנים בשנת ,2014 נכללת העיתון

"ישראל

פוסט" ואשר בינואר 2016 שינה העיתון האחרון את שמו ל"מעריב הבוקר"

75. בהעדר הוראה מפורשת ביחס לפרסום בעיתון נפוץ, הוועדה אמורה למצער להפעיל שיקול דעת

עצמאית בעניין, ובמכלול השיקולים שלה, היא אמורה לתת את הדעת על העובדה כי העיתונים

הנקראים על ידי רוב או חלק גדול מהאוכלוסייה הגרים בירושלים אינם העיתונים שהתכנית פורסמה

בהם, במיוחד עת שטרם נקבע ע"י שר הפנים עיתון מתוך רשימה למרחב תכנון מקומי דנן בהתאם

לנקבע בסעיף 1א)א()(3 לחוק.

76. הדבר נכון שבעתיים עת שציבור החרדי )המונה כ-250,100 איש ולמעלה מרבע )%(25 מהאוכלוסייה

במרחב התכנון בירושלים ואשר אף גרים ממש בצמוד למיקום שטח התכנית( אשר פרטי שימור של

התכנית נוגעת בהם חברתית – מפאת ההיסטוריה והביטי השימור של המקום( אינו קורא עיתונים

שלא מהמגזר ולא חשוף )או שיש לו גישה מוגבלת( לאינטרנט ואין לו דרך אחרת להיחשף לפרסומים

בדבר הפקדת התכנית, זולת ממודעות על לוחות מודעות באזורים שבהם הוא גר ומפרסומים

בעיתונים

שהוא קורא )כל זרם וזרם בעיתון משלו(.

77. הפרסום לא נועד דווקא שיהיה מתנגדים יהיה מי שיהיה, וברגע שהיה מתנגדים, ניתן לומר כביכול