ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 6 · קובץ התנגדות לתכנית 1218858.pdf

ירושלים, 18 ביוני 2024

לכבוד

ועדת המשנה להתנגדויות

הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים

רח' שלומציון המלכה 1

ירושלים

ועדה נכבדה,

הנדון: התנגדות לתכנית מס' 101-1218858 - מדרגות הבציר עין כרם

אנו, תושבי שכונת עין כרם ואוהביה, חלקנו אשר בתיהם נמצאים בסמיכות לשטח התוכנית, מגישים בזה את התנגדותנו לתוכנית שבנדון (להלן- התוכנית) כדלקמן:

1. כידוע, שכונת עין כרם היא שכונת מגורים שקטה המוגדרת כמרקם לשימור, וזאת בשל

המורשת ההיסטורית, הארכיאולוגית, התרבותית והדתית רבת-השנים. השכונה מתאפיינת בסגנון בניה כפרי ייחודי, המהווה אבן שואבת לתיירות וצליינות עבור המוני מבקרים בשנה מהארץ ומחו"ל.

2. התוכנית מבקשת לשנות באופן דרמטי את אופי השכונה על ידי הקמת קומפלקס משרדים

עצום, עם מקום להתכנסות למספר גדול של אנשים, מטבח מבשל וחניון תת קרקעי בן שלוש קומות. אין בכל עין כרם מבנה דומה למבנה המבוקש, לא מבחינת היקף הבנייה ולא מבחינת אופי השימושים. יתרה מכך, מבחינת פעילות העמותה וגודלה נדמה כי אין כל הצדקה או התאמה בין היקף הבינוי המבוקש ובין היקף הפעילות של העמותה.

3. בנוסף, בעין כרם אין כמעט מבנים המשרתים את הציבור ואין מוסד חינוכי לילדי השכונה.

נדמה כי ראוי ששטח שעליו ישנו מוסד או מבנה ציבורי בתוך שכונת מגורים ישמש לצורכי ציבור השכונה ולא לשם הקמת קומפלקס משרדים עצום לעמותה שאין לה כל קשר לשכונה ובוודאי לא באה לשרת את הציבור בעין כרם, ובוודאי שאין סיבה להתיר לה בינוי מאסיבי כמבוקש על ידה.

4. בהקשר זה נציין, וכפי שמיד נראה זאת בפירוט, השימושים המבוקשים על ידי העמותה הינם

רחבים מאד ולא קונקרטיים (וזאת בניגוד גמור להחלטת הוועדה) עניין שמעלה חשש כי התוכנית לא נועדה אך לשמש את העמותה ומטרותיה (הסיבה בעטייה הסכימה הוועדה לאשר את התוכנית להפקדה).

2

5. בהינתן האמור, החתומים מטה מתנגדים לתוכנית. למען הזהירות, מבוקש לערוך בתוכנית

את התיקונים הבאים:

הגבלת השימושים הנלווים לפי החלטת הוועדה המחוזית

6. בישיבת הוועדה המחוזית מיום 07.01.2024 בה הוחלט להפקיד את התוכנית, נקבע כדלקמן:

19. בהמשך להצעת מגישי התכנית בעניין שילוב שימושים נלווים בתחום

התכנית לצורכי העמותה, הוועדה השתכנעה, בדבר נחיצות שימושם אלה במתחם וכחלק אינטגרלי מהם וזאת לטובת רווחת משתמשי המוסד ועובדיו.

20. תנאי להפקדת התכנית יהיה דיוק השימושים הנופלים תחת

ההגדרה של "שימושים נלווים" בתיאום עם לשכת התכנון.

21. יקבע בהוראות התכנית, כי היקף השטחים המוצעים לשימושים

נילווים לא יעלה על %5 מסך השטחים המוצעים בתכנית.

22. כמו כן יקבע, כי השימוש למשרדים יוגבל לצורך הנדרש לניהול

ותפעול העמותה בלבד.

23. בשל חשיבות מימוש המטרה העיקרית של התכנית, היא תוספת

שטחים לעמותה, תיקבע הוראת סטייה ניכרת בנוגע להיקף שטחי הבנייה המוצעים לשימושים נלווים".

7. בניגוד להחלטת הוועדה המחוזית, הוראות התוכנית לא תוקנו, ובסעיף 4.1 להוראות

התוכנית, נקבעה רשימה של שימושים מותרים, כדלקמן: "חללי התכנסות, חדרי אוכל, מטבח מבשל, חדר כושר, כיתות לימוד, חדרי הרצאות וכד'".

8. כלומר, בהוראות התוכנית נקבעה רשימת שימושים ללא כל מגבלה ביחס לשימושים הנלווים.

9. כאמור לעיל, התוכנית אושרה להפקדה רק בכפוף לדיוק השימושים הנלווים וכן רק לצורך

הניהול והתפעול של העמותה. כיצד הפירוט בסעיף .4.1 להוראות התוכנית עומד עם דרישה זו? פירוט כה רחב והתעלמות מדרישות הוועדה אומרים דרשני.

3

10. דוגמא טובה לחשש זה הוא אותו השימוש "מטבח מבשל". שימוש זה מעלה חשש כי המבנים

המוצעים בתוכנית ישמשו לשימושים מסחריים כגון בתי קפה, מסעדות, אולם אירועים וכיוצ"ב וכלל לא למשרדים של עמותה.

11. שימושים אלו יגרמו למטרדים שונים לכלל השכונה כגון מפגעי ריח, רעש, זיהום אוויר

וכיוצ"ב, ובלא מגבלה ברורה בתכנית, לא ניתן יהיה למנוע את מימושם.

12. חשוב למנוע מצב כי עם אישור התוכנית העמותה תמכור את השטח לצד שלישי שמטרותיו

עשויות או עלולות להיות אחרות לחלוטין ויש להגביל כבר עתה את אפשרות השימוש לרעה בתוכנית שלא יהיה כל קשר בינה ובין מטרות העמותה מגישת התוכנית.

13. לאור האמור, יש לתקן את הוראות התוכנית בהתאם להחלטת הוועדה המחוזית לקבוע כי

השימוש המותר הוא רק למשרדים לניהול ותפעול העמותה ולהגביל את כל יתר השימושים הנלווים ל- %5 מסך השטחים העיקריים בתוכנית וגם אלה רק שימושים שהנדרשים לתפעול וניהול העמותה. ברי כי מטבח מבשל אינו חלק מניהול ותפעול עמותה זו. כמו כן, ברור כי יש למחוק את המילה וכדו' מסעיף 4.1 להוראות התוכנית.

14. כמו כן מתבקשת הוועדה לקבוע, כי כל שימוש אחר יהווה סטיה ניכרת לתוכנית.

הגדלת קווי הבניין וקביעת צורת הבינוי כמחייבת

1. ביום 19.09.2023 נידונה התוכנית בפני וועדת השימור העירונית, ללא פירוט הבינוי המפורט,

באופן שהיא כללה קו בניין שמאפשר בניין מסיבי באורך של כ-50 מטר, בינוי שאינו אופייני לשכונה וחורג מקנה המידה של הבניה בעין כרם.

2. בהתאם להמלצות ועדות השימור, תוקנה התוכנית לקראת הפקדתה והיא כוללת בנספח

האדריכלות בניה המפוצלת למספר מבננים.

3. ואולם, קווי הבנין שבתשריט לא שונו, ויוצרים פער עצום בין הבניה המבוקשת לבין אפשרויות

הבניה לפי קווי הבניין.

4. כתוצאה מכך, אם תאושר התוכנית במתכונתה הנוכחית, ניתן להגיש בקשה להיתר בניה עבור

מבנה אחד ענק שישתרע מרחק 2 מטר בלבד מהגבולות הצפוניים של שטח התוכנית.

5. לאור האמור, יש להגביל את הבניה ולהתאימה לאופי הבניה הכפרית, למבנה הטופוגרפי, ואין

להתיר הקמת מבנה גדול ומסיבי כפי שעלול לנבוע ממסמכי בתוכנית.

4

6. בסעיף 6.1 להוראות התוכנית אכן נקבעו הוראות סטיה ניכרת ביחס למספר הקומות ולקווי

הבניין, אולם לא נקבעו הוראות סטיה ניכרת ביחס לגובה הבינוי ולאופי הבינוי ונספח האדריכלות של התוכנית הוא מסמך רקע בלבד (סעיף 1.7 להוראות התוכנית).

7. לאור האמור, מבוקש כי תקבע בהוראות התוכנית חלוקה של שטחי הבניה בתוכנית למספר

מבננים, וכן לקבוע קווי בניין נפרדים לכל אחד מהמבננים וכן מבוקש לקבוע הוראת סטיה ניכרת מהוראות אלו.

8. כן מבוקש כי קווי הבניה העל קרקעיים יתוקנו למרחק של 5 מטר לפחות מגבולות החלקה

בכל גבולותיה, וכל סטייה מהם תיחשב סטייה ניכרת.

9. בהמשך לכך נציין, כי בשטח התוכנית מצויים עצים בוגרים רבים אשר רובם מיועדים לשימור.

במיוחד נציין את חורשת העצים בצידו המערבי של שטח התוכנית המיועדת ברובה לשימור.

ראו להלן את צילום אוויר ותשריט התוכנית:

10. גם בסעיף 8 להחלטת הוועדה המחוזית מיום 07.01.2024 נקבע כדלקמן:

5

11. בהתאם לכך יש לתקן את קווי הבניין כך שחורשת העצים תהיה במלואה מחוץ לקווי הבניין.

הקמת חניון בן שלוש קומות בלב שכונת מגורים עם מבנים ישנים

12. התוכנית כוללת הקמת חניון בן למעלה מ-70 חניות אשר אינו תואם בכלל את היקף פעילות

העמותה ולא ברור כיצד הוא משרת את השימוש של ניהול ותפעול העמותה (המונה כ-40 עובדים שכמעט ולא מגיעים למשרדים).

13. חציבה מאסיבית באיזור מגורים כפרי עשויה לגרום לנזקים לבתים ולטבע. פגיעה זו אין לה

כל הצדקה כאשר לא ברור מדוע נדרש חניון בהיקף כזה.

14. המתנגדים דורשים מהוועדה לעשות שימוש בסמכותה ולקבוע תקן חניה אחר או לפטור כליל

את העמותה מהתקנת חניות.

הגבלת גובה קומות החניה התת-קרקעיות

15. בכל מקרה, היה ויוחלט להותיר את החניון על כנו, בניגוד לאמור לעיל, יש להגביל את גובה

קומות החניות.

16. בתוכנית גובה כל אחת מ-3 קומות החניה המוצעות הינו 3.30 מטר (חתך ,)3-3 בעוד התקן

מחייב גובה נטו מינימלי של 2.20 מטר לקומת חניה.

17. קיים חשש כי קומות אלו עלולות לשמש שימושים כגון אולמות אירועים וכיוצ"ב ולכן מבוקש

להגביל את גובה קומות החניון ל- 2.5 מ' לכל היותר.

ביטול האפשרות להקמת מתקנים על הגגות ולשימוש על הגגות

18. ועדת השימור העירונית המליצה כי כל המתקנים הטכניים והמערכות ימוקמו בתחום הבניין

החדש או בתת הקרקע (ראו נספח א' לעיל):

6

".19 יש לקבוע בהוראות התכנית כי כלל הגגות בתכנית יהיו גגות מועילים ושימוש עבור גגות חיים/ירוקים/כחולים להשהיית מי נגר, פוטו וולטאים, עבור שימושים קהילתיים וציבוריים וכיוצ"ב".

...

23 ....לא תותר התקנת מערכות בחזיתות הבניין, כלומר על הגגות (חזית חמישית).

19. על אף המלצות אלה, התוכנית המוצעת מאפשרת הקמת מתקנים טכניים על הגגות (סעיף

4.1.2 ב' (,))5 ומציעה אישור תכנית פיתוח הגגות גם גם כ"גגות חומים וכשטחים לפעילות המוסד" (סעיף 6.2 (ב)).

20. מתן אפשרות להקמת מתקנים טכניים על הגגות ומתן אפשרות לפעילות המוסד על הגגות

עלולות לגרום מפגעי רעש ונצפות.

21. לאור האמור, המתנגדים מבקשים לקבוע כי הגגות יהיו גגות ירוקים בלבד, ללא מתקנים

טכניים.

פגיעה במקומות חניה ציבוריים

22. בגבול המערבי של התכנית קיימים כיום מקומות חניה רבים בניצב לרחוב, אולם התכנית

פוגעת בחלק גדול מהם. אומנם בנספח התנועה של התכנית מסמנות מספר חניות אלכסוניות, אולם חניות אלו הינן מחוץ לשטח התכנית וממילא נספח התנועה מוגדר כמסמך רקע בלבד.

7

תצ"א נספח התנועה של התכנית

23. הכניסה לחניון צפויה "לגזול" לכל הפחות ארבעה מקומות חנייה הקיימים כיום ברחוב באופן

שיחמיר את מצוקת החנייה הקיימת של התושבים.

סוף דבר

24. כמפורט לעיל, התכנית במתכונתה הנוכחית עלולה לפגוע במתנגדים ובתושבים רבים בשכונת

עין כרם. חלק מהוראותיה של התכנית אף אינן תואמות את החלטת הוועדה המחוזית בדבר הפקדתה.

25. בהתאם לאמור, החתומים מטה מתנגדים לקידום התוכנית. לכל הפחות מתבקשת הוועדה

הנכבדה לתקן את מסמכי התכנית כמפורט לעיל.

26. המתנגדים מבקשים לזמן אותם לכל דיון שייערך בתכנית, ושומרים על זכותינו לפרט את

טיעוננו. (נספח להתנגדות זו רשימת המתנגדים ופרטיהם).

27. לכתב התנגדות זה מצורף תצהיר לאימות העובדות המפורטות בו.

בכבוד רב,

הלה פלג, עורכת דין

מ.ר. 40834

דרך אגודת ספורט הפועל 1 ירושלים. טלפון: 0509400212 8