ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 6 · קובץ התנגדות 681288-חלק ג'.pdf
מסמכים נוספים באותה ישיבה: 101-1106178_קובץ התנגדות.pdf · 1072545_התנגדות_.pdf · התנגדות לתכנית 1222645.pdf · סדר יום לוועדה 07.10.2024.pdf · קובץ הפקעה לוועדה.pdf · קובץ התנגדות 681288-חלק ב.pdf · קובץ התנגדות 681288-חלק ד.pdf · קובץ התנגדות 681288חלק ה'.pdf · קובץ התנגדות חלק א' 681288.pdf · קובץ התנגדות לתכנית 1126135.pdf · קובץ התנגדות לתכנית 1218858.pdf · קובץ התנגדות לתכנית 1239078.pdf · תצר 12012.pdf · תצר מרדכי כספי.pdf · וועדת משנה לתכנון ובנייה 10.7.20224 תמלול.pdf · פרוטוקול החלטות הוועדה מיום 10.07.2024.pdf · קובץ החלטות להפקעה.pdf · קובץ החלטות תצר.pdf
מיזוג אוויר
מנועי דיחוס וקירור אוויר
מדחסים
יחידת מנוע חיצונית להכנסת אוויר
מעבים וקירורו
יחידת מזגן פנימית לקירור חללים
קטנים
מזגנים עליים
יחידת קירור לחללים משותפים
מזגנים מיני מרכזי בינוניים
יחידת קירור לחללים משותפים
מזגן מרכזי גדולים
פתחי גישה לטיפול במערכת
פתחי שרות ובקרה המיזוג
בקרי טמפרטורה להפעלת מיזוג
בקרי הפעלה האוויר
יאטום את תעלת המיזוג בזמן אש
דמפר מניעת
וימנע מעברי עשן בין חללים
מעברי עשן בחרום
תעלות להעברת האויר הקר
תעלות מיזוג מהמזגן לחלל המקורר
מערכות גז
חדר לאיוד גז, דרישת חברת הגז
חדרי איוד ובטיפולה
צנרת להולכת הגז בין קומות וחלקי
צנצרנתרתגזגז המבנים
ברזים להפסקת זרימת הגז בצנרת
ברזי גז
שעונים למדידת צריכת הגז
שעוני גז
מיכלים תת קרקעיים המכילים את
מצבורי גז הגז
מערכת לניתוק זרימת הגז בזמן
מערכת ניתוק
חירום עובדת באינטגרציה מול
בחרום
מערכות החירום במבנים
צנרת ניקוז מכל ארונות הגז
ניקוז גז הקומתיים תנקז גז במקרים של
דליפה מהבניין לחלק החיצוני
ברז דרכו מוזרם הגז ממצבור הגז
ברז גז ראשי לבניין, עליו להיות נגיש ומסומן
חלוקת הגז המוזרם מברז הגז
ארונות חלוקה
הראשי לצרכנים
לוכד שומנים
מיכל אגירה שיודע לקלוט ולהפריד
בור אגירת את השומן מהנוזלים. זקוק
שומנים לשאיבה אחת לתקופה
מודד את גובה מפלס השומנים
בקר גובה מפלס במיכל האגירה ומשדר אינדקציה
לבקר
מתריעה על מפלס גבוהה במיכלי
מערכת התראה האגירה ונותנת זמן טיפול כדי
למנוע גלישת שומן
צנרת בה מוזרמים השומנים
צנרת ניקוז שומן משטחי המסחר לבור האגירה
ממסחר
תאורת מטוסים - מנחת
התקנת עמוד עם תאורת סימון
למטוסים
תאורת מטוסים
בדיקת דרישות הכנת מנחת עליון
מנחת בגג
מחזור וקרטונים
חדר ייעודי למחזור
חדר מחזור
מכבש דחיסת קרטונים וקשירה
דוחס קרטונים
מיכלים לאיסוף נייר למחזור
עגלות מחזור
נייר
מיכלים לאיסוף פלסטיק למחזור
עגלות מחזור
פלסטיק
דלתות חשמליות
דלתות הזזה אוטומטיות
דלתות הזזה
חיישן זיהוי צורך לפתיחת דלת
חיישן פתיחה
עיניות להגנה בסגירת הדלת ימנעו
עייניות הגנה סגירת הדלת על המשתמשים
בקר חכם לכיוון צורכי פתיחה
בקר תכנות משתנים לדוגמה לדיירים שומרי
שבת או דיירים עם מגבליות פיזיות
ישדר אינדקציה לבקר הפיקוד
שעון אסטרונומי לפתיחה וסגירה לפי המועדים
הנדרשים
בקרות כניסה וחניון
מחשב לקליטת נתונים במקרה זה
בקר ניהול מלאי מספרי רכב ושיוך חניות
רכבים
מצלמה לזיהוי מספר הרכב הנכנס
מצלמות כניסה והעברת נתונים לבקר ניהול מלאי
מצלמה לזיהוי מספר הרכב היוצא
עמייצנילומתותהגינצהיאה והעברת נתונים לבקר ניהול מלאי חיישן לזיהוי מעבר הרכב והעברת
חיישן כביש פקודה לבקר לפתיחה או סגירת
השער / מחסום
מחסומים לכניסת / יציאת רכבים
מחסומים המגיבים תוך שניה לפקודה
מהירים הנדרשת
תקשורת להעברת נתונים בין בקר
תשתיות ניהול מלאי למצלמות הבקרה וכן
תקשורת תקשורת בין כל הכניסות והיציאות
טעינת רכבים חשמליים
חיבור חשמל ייעודי 3X1000
חיבור חשמל
אמפר
ייעודי
בקר חכם לזיהוי כמות החשמל
הנדרשת בכל רגע נתון וניהול
בקר חלוקת החלוקה לפי רמת חוסר הטעינה
עומסים בכל רכב. הבקר יודע לתת עדיפות
לרכבים שמגיעים עם אחוז סוללה
נמוך על פני רכבים עם כמות
טעינה גבוה
לוחות חלוקה קומתיים
לוחות משנה
בחניונים
תשתית וכבילה מלוחות המשנה
תשתיות מלוח
לחניות פרטיות
משנה לחניות
פרטיות
עמדות הטעינה (שקעים חכמים)
עמדות טעינה יותקנו בחניות הפרטיות וישדרו
לבקר ניהול עומסים אינדקציה
מהרכב כולל מדידת KW נצרך
חישוב עלויות תחזוקת המתחם
תחזוקה חזויה
שנה שניה שנות
שנה ראשונה (שנת החל משנה
תחזוקת תפעול
בדק) תחזוקת מנע שניה (בלאי /
מנע למערכת
שבר)
הוצאות שוטפות
1. מנהל אחזקה, משרה מלאה כולל עליות מעסיק 25,000 25,000
2. איש אחזקה חשמלאי מוסמך 17,500 17,500
3. דלפק שירות 24/7 50,000 50,000
4. גביה , הנה"ח, שירות לקוחות 5,000 5,000
5. 3 משרות מלאות מלאות ניקיון, חצרנות ואשפה, סייר, חומרים, מיכון וציוד 45,000 45,000
6. דמי ניהול חברת אחזקה 15,000 15,000
7. ביטוח מבנה וצד ג' (להתייעץ עם יועץ ביטוח) 6,500 6,500
8. חשמל (הערכה) 30,000 30,000
סה"כ סעיף הוצאות שוטפות 194,000 194,000
7. מערכות אלקטרומכניות
א. אחזקה בדיקות ושרות שנתי גנראטור (2 יח') + תדלוק סולר 1,000 1,000 2,000 25 החלפה לאחר 25 שנות פעילות
ב. אחזקה ובדיקות תקינות מערכת גילוי אש 1,000 1,000 1000 20 החלפת מערכת לאחר 20 שנה
ג. אחזקה וטיפול משאבות הגברת לחץ מים 300 650 900 10 החלפת משאבות לאחר 8-10 שנים כולל חלפים
ד. אחזקה ובדיקות תקינות מערכת כיבוי אש מתזים 300 500 600 20 החלפת משאבה, לוח, תקן, בקר, ג'וקי
ה. אחזקה ובדיקות תקינות משאבות אידרנטים וציוד כיבוי אש 350 600 600 6 תקן 6 שנתי
ו. אחזקה ובדיקות דיגום וחיטוי מאגרי מים 300 800 300 10 איטומים ותחזוקת בינוי המערכת
ז. אחזקה וטיפול משאבות טבולות לניקוז מים מחניונים 250 500 500 10 החלפת משאבות וצנרת גמישה בבורות, אל חוזרים
ח. אחזקה וטיפול צנרת מים, ביוב, ניקוז 400 600 500 15 החלפת משאבות וצנרת גמישה בבורות, אל חוזרים
ט. אחזקה וטיפול מערכות מיזוג אוויר ואוורור 400 650 1000 10 החלפת מזגנים ומפוחים
י. אחזקה ובדיקות תקינות מערכות שחרור עשן ודיחוס 300 1,000 700 15 החלפת ווסטי מהירות מנועים מפוחים, אל חוזרים
יא. דלתות אש 250 400 250 8 החלפת ציפויים, גומיות איטום, מגנטים, ווסט סגירה, מחזיר שמן יב. אחזקה תיקון וטיפול מערכות חשמל 500 600 1,000 10 החלפת תאורות חרום, שלטי יציאה, גופי תאורה, עמודי תאורה יג. בדיקה טרמוגרפית ללוחות חשמל 200 500 0 שוטף יד. אחזקה וטיפול ותיקון שערים ומחסומים ותריסי גלילה 350 500 500 6 החלפת מחסומים, שערים, בוכנות, מנועי גלילה מהירים, מסילות טו. אחזקה וטיפול דחסני אשפה (2 דחסנים) 250 750 1000 10 החלפת דחסן כל 10 שנים טז. שוט אשפה (לפי 2 יח') 200 500 600 7 בלאי שוט יז. מפריד שומנים (מסחר) 850 850 500 10 החלפת אוגר שומנים יח. מערכת סולארית 150 400 250 10 החלפת קולטים, משאבות וצנרת יט. מערכות מתח נמוך (כריזה-אינטרקום, מצלמות, תקשורת, בקרות כניסה) 150 1,000 750 10 החלפת מערכות
כ. מערכות בקרה ושליטה 200 750 450 8 החלפת מערכות
כא. שירות מעליות, חלפים, תסקיר בודק מעליות - לפי 5 מעליות 6,250 25,000 1,500 בלאי לא כלול בהסכם חלפים (הסכום החודשי יכול להשתנות עפ"י הסכם ההרכבה/מכירה)
כב. אינטגרציה מערכות חירום 0 1,500 0 שוטף
כג. גינון ומערכות השקיה 4,500 6,000 500 6 צנרת, ראש מערכת, מערכת דישון, מז"ח, ברזים חשמליים כד. ניקיון קירות מסך בסנפלינג (פעמיים בשנה) 13,500 13,500 כה. אחזקת מעטפת זכוכית 1,500 4,500
סה"כ סעיף מערכות אלקטרומכניות 33,450 64,050 15,400
סה"כ הוצאות שוטפות + תחזוקת מנע 227,450 258,050
סה"כ הוצאות שוטפות + תחזוקת מנע + בלאי עתידי (שבר) 273,450
* הסכומים אינם כוללים מע"מ
התפלגות עלויות חודשית לבלאי/שבר מערכות ב % (משנה שניה)
א. אחזקה בדיקות ושרות שנתי גנראטור (2 יח') + תדלוק סולר
ב. אחזקה ובדיקות תקינות מערכת גילוי אש
ג. אחזקה וטיפול משאבות הגברת לחץ מים
ד. אחזקה ובדיקות תקינות מערכת כיבוי אש מתזים
%3
%13
%10
ה. אחזקה ובדיקות תקינות משאבות אידרנטים וציוד כיבוי אש
ו. אחזקה ובדיקות דיגום וחיטוי מאגרי מים %3
%6
ז. אחזקה וטיפול משאבות טבולות לניקוז מים מחניונים %5
%2
ח. אחזקה וטיפול צנרת מים, ביוב, ניקוז %6
%3
ט. אחזקה וטיפול מערכות מיזוג אוויר ואוורור
י. אחזקה ובדיקות תקינות מערכות שחרור עשן ודיחוס %4 %4
יא. דלתות אש %4
%6
יב. אחזקה תיקון וטיפול מערכות חשמל
יד. אחזקה וטיפול ותיקון שערים ומחסומים ותריסי גלילה %3 %3
%3
(טו. אחזקה וטיפול דחסני אשפה (2 דחסנים
%6
%6
('טז. שוט אשפה (לפי 2 יח %5 %2
(יז. מפריד שומנים (מסחר
יח. מערכת סולארית
%2
(יט. מערכות מתח נמוך (כריזה-אינטרקום, מצלמות, תקשורת, בקרות כניסה
כ. מערכות בקרה ושליטה
כא. שירות מעליות, חלפים, תסקיר בודק מעליות - לפי 5 מעליות כג. גינון ומערכות השקיה
התפלגות עלויות חודשית לתחזוקת מנע מערכות ב % (משנה שניה)
א. אחזקה בדיקות ושרות שנתי גנראטור (2 יח') + תדלוק סולר
ב. אחזקה ובדיקות תקינות מערכת גילוי אש
ג. אחזקה וטיפול משאבות הגברת לחץ מים
ד. אחזקה ובדיקות תקינות מערכת כיבוי אש מתזים
%1
ה. אחזקה ובדיקות תקינות משאבות אידרנטים וציוד כיבוי אש
%1
%1
ו. אחזקה ובדיקות דיגום וחיטוי מאגרי מים %1 %1 %2
%2
ז. אחזקה וטיפול משאבות טבולות לניקוז מים מחניונים %1 %1
%1 %1 %1 %2
ח. אחזקה וטיפול צנרת מים, ביוב, ניקוז %1 %1
%7
%1
ט. אחזקה וטיפול מערכות מיזוג אוויר ואוורור
%1
%1
י. אחזקה ובדיקות תקינות מערכות שחרור עשן ודיחוס
%21
%2
יא. דלתות אש
%1
יב. אחזקה תיקון וטיפול מערכות חשמל
יג. בדיקה טרמוגרפית ללוחות חשמל
יד. אחזקה וטיפול ותיקון שערים ומחסומים ותריסי גלילה %9
טו. אחזקה וטיפול דחסני אשפה (2 דחסנים)
טז. שוט אשפה (לפי 2 יח') %39
יז. מפריד שומנים (מסחר)
יח. מערכת סולארית
%2
יט. מערכות מתח נמוך (כריזה-אינטרקום, מצלמות, תקשורת, בקרות כניסה)
כ. מערכות בקרה ושליטה
כא. שירות מעליות, חלפים, תסקיר בודק מעליות - לפי 5 מעליות כב. אינטגרציה מערכות חירום
כג. גינון ומערכות השקיה
כד. ניקיון קירות מסך בסנפלינג (פעמיים בשנה)
כה. אחזקת מעטפת זכוכית
התפלגות הוצאות חודשיות שוטפות ב %
%14 %14
%4
1. מנהל אחזקה, משרה מלאה כולל עליות מעסיק %10
%10
2. איש אחזקה חשמלאי מוסמך
3. דלפק שירות 24/7
4. גביה , הנה"ח, שירות לקוחות
%24
5. 3 משרות מלאות מלאות ניקיון, חצרנות ואשפה, סייר, חומרים, מיכון וציוד
%21
6. דמי ניהול חברת אחזקה
%3
7. ביטוח מבנה וצד ג' (להתייעץ עם יועץ ביטוח)
8. חשמל (הערכה)
חישוב עלויות תחזוקת המתחם
הערכת תקציב כולל ל 20 שנים.
בסעיפים הוצאות שוטפות ותחזוקה שוטפת התקציב מוערך לפי עליית מחירים/תעריפים של %2 לשנה
שנים הוצאות שוטפות תחזוקת מנע בלאי/שבר סה"כ
1 2,520,000 401,400 0 2,921,400
2 2,520,000 768,600 184,800 3,473,400
3 2,570,400 783,972 184,800 3,539,172
4 2,621,808 799,651 184,800 3,606,259
5 2,674,244 815,644 184,800 3,674,689
6 2,727,729 831,957 184,800 3,744,486
7 2,782,284 848,597 184,800 3,815,680
8 2,837,929 865,568 184,800 3,888,298
9 2,894,688 882,880 184,800 3,962,368
10 2,952,582 900,537 184,800 4,037,919
11 3,011,633 918,548 184,800 4,114,981
12 3,071,866 936,919 184,800 4,193,585
13 3,133,303 955,657 184,800 4,273,761
14 3,195,969 974,771 184,800 4,355,540
15 3,259,889 994,266 184,800 4,438,955
16 3,325,086 1,014,151 184,800 4,524,038
17 3,391,588 1,034,434 184,800 4,610,823
18 3,459,420 1,055,123 184,800 4,699,343
19 3,528,608 1,076,226 184,800 4,789,634
20 3,599,181 1,097,750 184,800 4,881,731
סה"כ 60,078,208 17,956,653 3,511,200 81,546,061
חישוב עלויות תחזוקת המתחם
הערכת תקציב כולל ל 20 שנים.
בסעיפים הוצאות שוטפות ותחזוקה שוטפת התקציב מוערך לפי עליית מחירים/תעריפים של %2 לשנה
שנים הוצאות שוטפות תחזוקת מנע בלאי/שבר סה"כ
1-5 12,906,452 3,569,268 739,200 17,214,920
6-10 14,195,211 4,329,540 924,000 19,448,751
11-15 15,672,660 4,780,161 924,000 21,376,822
16-20 17,303,884 5,277,684 924,000 23,505,568
סה"כ 60,078,208 17,956,653 3,511,200 81,546,061
בס"ד
י"ז אדר א' תשפ"ד
26.02.2024
לכבוד
הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים
רחוב שלומציון המלכה 1
ירושלים
ג.א.נ,
הנדון: בדיקה כלכלית - שמאית לעניין קרן הונית למימון תחזוקה ('קרן תחזוקה')
פרויקט משולב למסחר, מגורים ומלונאות ברחוב יעקב נחום אפשטיין ,5 ירושלים
חלקות 112-113 וחלקי חלקות 41 ו- 43 בגוש 30343
תכנית בנין עיר בהכנה מס' 101-0681288 ('מתחם אפשטיין')
1. מטרת הבדיקה:
נתבקשתי על-ידי חברת 'אם.או אפשטיין בע"מ' (להלן: "החברה") לערוך בחינה שמאית ביחס לעלות הקמת קרן
הונית למימון תחזוקה של מבנה המגורים המתוכנן (להלן: "קרן תחזוקה") לעומת ההכנסות הצפויות בגין תוספת
יח"ד בפרויקט, וזאת ביחס לחוות דעת בעניין קביעת שטחי בניה בתכנית, המותנים בכינונה של קרן תחזוקה לבניין
מגורים רב קומות.
2. רקע כללי:
הפרויקט שבנדון ממוקם ברחוב יעקב נחום אפשטיין 5 בשכונת קריית יובל. במתחם הקרקע שבנדון יוזמת החברה
פרויקט בניה משולב למסחר, מגורים ומלונאות. שטח המתחם הינו כ- 7.323 דונם ובתחומו בנוי מבנה ציבור ותיק
אשר עתיד להיהרס במסגרת הפרויקט, כאשר במקומו עתיד להיבנות, בין היתר, מבנה מגורים עבור 240 יח"ד.
סטטוס התכנית – תכנית בנין עיר מס' 101-0681288 פורסמה להפקדה (בעיתונים) ביום 29.12.2023 ובמסגרת י.פ. 11982
מיום .09.01.2024 הבדיקה להלן נערכה ביחס למונה תדפיס הוראות מס' 62 ומונה תדפיס תשריט מס' .37
3. חוות דעת בעניין כינון קרן תחזוקה:
כללי (הבעיה):
ביום 07.07.2022 פורסמה מתווה כללי לעניין קביעת שטחי בניה בתכנית המותנים בכינונה של קרן תחזוקה לבניין רב
קומות מטעם משרד המשפטים. במסגרת פרסום המתווה נטען כי אחת הבעיות המרכזיות בעניינים של מבנים גבוהים,
מגדלים ובניינים עם מערכות מורכבות נעוצה ברמת תחזוקתם הירודה. כאשר בעיה זו צפויה רק להתגבר בשנים
הקרובות, לא רק משום שמצבם הפיזי של בניינים קיימים הולך ומתדרדר נוכח בלאי מתמשך, אלא משום שבשנים
האחרונות חלה עליה ניכרת בבנייה של מבנים גבוהים ורבי קומות בסביבה העירונית.
לפיכך, בשנים האחרונות התקיימה עבודה ממשלתית בהובלת הנהלת משרד המשפטים ומחלקת יעוץ וחקיקה (משפט
אזרחי) כגון: שיח מקצועי עם גורמים ממשלתיים רבים ובהם: הרשות לרישום והסדר מקרקעין, משרד האוצר, מנהל
התכנון, משרד הבינוי והישכון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, פרסום "קול קורא" שהזמין את הציבור
להביע את דעתו בעניין מורכב זה ועוד.
כל ההליכים הנזכרים לעיל הביאו למסקנה שקיים צורך מיידי להסדיר תחום זה בחקיקה. לאור מסקנה זו גובש
במשרד המשפטים הסדר חקיקתי שמטרתו להבטיח קיומה של תחזוקה ארוכת טווח בבניינים הכוללים מערכות
מורכבות. הסדר זה נעשה בין היתר בדרך של בחינת אפשרות תיקון חוק המקרקעין, התשכ"ט 1969 (להלן: "חוק
המקרקעין") וחוק התכנון והבניה, התשכ"ה 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"), וכן להסדיר הסדר עצמאי שמטרתו
להדיר את פעולות חברות הניהול והתחזוקה בבניינים גבוהים ולקבוע את היקף החיובים.
הפתרון:
יחד עם המוסדות הרלוונטיים (מנהל התכנון, הרשות להתחדשות עירונית, השמאי הממשלתי, והשלטון המקומי),
גובש מתווה המאפשר למוסדות התכנון לקבוע בתכנית שטחי בניה שיותנו בהקמתה של קרן תחזוקה שמטרתה
להבטיח תחזוקה ארוכת טווח למבנה ולמערכות המורכבות המהוות חלק ממנו לתחזוקה השוטפת של הרכוש
המשותף.
התמורה – תוספת שטחי בניה נוספת שהקמתם תהיה מותנית בהקמת קרן תחזוקה.
התייחסות פרטנית – בחינה פרטנית של המבנה, במקרה הנדון המבנה בן 42 קומות ומוגדר כמבנה רב קומות, לפיכך
המבנה כולל מערכות רבות, יקרות ומורכבות הן בהיבט הקמה, תחזוקה ושבר.
החלק המותנה – הסכום הנדרש להפקדה בקרן התחזוקה עבור יחידת דיור, כאשר קיימת עדיפות לתת מענה לתחזוקת
ארוכת טווח, זאת מהטעם שלבי רכיב זה כשל השוק הקיים בהיבטי תחזוקה הוא משמעותי ביותר.
רווח יזמי – החלק המותנה יחושב בניכוי הרווח היזמי, במקרה הנדון יחושב רווח יזמי בשיעור של %18 התואם רווח
יזמי מקובל לפרויקט פינוי בינוי.
הסכם נאמנות – החלק המותנה יופקד בהסכם נאמנות בקרן תחזוקה בניהול נאמן. יש צורך בהגדרת אופן מימוש
מטרת הנאמנות (תחזוקת מנע ו/או תחזוקת שבר ו/או תחזוקה שוטפת).
עמוד 2 מתוך 10
4. עלות קרן תחזוקה:
בהתאם למסמך שנערך מטעם הרשות להתחדשות עירונית מיום ,30.05.2023 נקבעה הערכת עלות תחזוקה ארוכת טווח
במבנים גבוהים, וזאת במטרה לקבוע מפתחות אחידים להערכת עלות התחזוקה החזויה תוך התבססות על יועצים
המתמחים בתחזוקת מבנים רבי קומות.
להלן הפרמטרים אשר נבדקו במסגרת המסמך:
תחזוקה שוטפת: פעולות הנדרשות לתפעול שוטף של הבניין, כגון ניקיון, גינון, צביעה, תיקון תקלות ותיקון תקלות
במערכות הנדרשות להבטחת התפקוד השוטף של הבניין.
תחזוקה מונעת: בדיקות ופעולות תחזוקה תקופתיות יזומות שנועדו להבטיח את תקינות הבניין ומערכותיו, להאריך
את חיי המערכות למיניהן, למנוע תקלות בלתי צפויות ולחסוך בהוצאות הכרוכות בכך.
תחזוקה חזויה: פעולות יזומות לשדרוג או להחלפה של מערכות הבניין בשל בלאי או לשם שדרוג השירות וייעולו.
פעולות תחזוקה אלו, הנוגעות גם להחלפת המערכות המרכזיות של הבניין, כרוכות לרוב בהוצאות ניכרות, אך מעבר
לתרומתן לתפקוד הבניין הן עשויות להביא לידי צמצום עלויות התחזוקה.
להלן תוצאות הבדיקה:
הערה:
העלויות הנקובות בבדיקה זו הינן עלויות מינימאליות, לא נלקחו בחשבון עלויות נוספות ייחודיות אשר יכול ויידרשו
בפרויקטים מסויימים. סביר להניח כי קיימת שונות בעלויות התחזוקה החזויות בין מבנים, כמו גם בין אזורים בארץ,
כך שהעלויות בפועל יכולה להיות גבוהות יותר מהמצוין לעיל.
עמוד 3 מתוך 10
5. עלות קרן תחזוקה – במקרה הנדון:
במקרה הנדון אין להסתמך על עלות התחזוקה הסטנדרטית כפי במסמך מטעם הרשות להתחדשות עירונית, זאת מכיוון
שמדובר במקרה ייחודי, בו עלויות התחזוקה גבוהות מהממוצע, בין היתר, בשל אופי הפרויקט, מורכבותו, עירוב
השימושים וכיו"ב.
לצורך אומדן עלויות התחזוקה ביחס למגדל המגורים המוצע במסגרת הפרויקט הנדון, בוצעה הערכה פרטנית מטעם
'קבוצת צוקים יועצי תחזוקה' (חברה המייעצת בנושא ניהול ואחזקת מבנים).
להלן אומדן חישוב עלות תחזוקת המתחם לתקופה של עד 20 שנה בחלוקה לפרמטרים הבאים:
- הוצאות שוטפות.
- תחזוקת מנע.
- בלאי / שבר.
בחינת אומדן העלות בהתאם למערכות הרלוונטיות במבנים רבי קומות כגון:
- הגברת לחץ מי צריכה.
- מערכות גילוי אש ועשן ומערכת כריזה / מערכות כבוי אש מתזים.
- מערכות שחרור עשן / עמדת כיבוי אש / דלתות אש.
- תברואה – דחסן + שוט אשפה.
- מעליות / גנרטור חירום.
- משאבות טבולות + מי נגר.
- מערכות סולריות לחימום מים.
- תקשורת ומתח נמוך / מערכות חשמל.
- אינטגרציה בקרה ושליטה.
- שערים ומחסומים / גינון – מערכת השקיה.
להלן אומדן תקציב כולל לתקופה של 20 שנה בחלוקה לפי הוצאות, כפי העולה מחוות הדעת:
עמוד 4 מתוך 10
6. שווי למ"ר בנוי:
• אלעד בית וגן (חב' אלעד אישראל)
הפרויקט ממוקם ממול הנכס שבנדון, בפינת הרחובות ארתור הנטקה, ישראל זנגוויל ותורה ועבודה (במרחק של כ- 50
מ' קו אווירי). הפרויקט כולל 2 מגדלי מגורים בבינוי של 18 קומות (קומת קרקע מסחרית) ו- 128 יח"ד. מהפרויקט
נשקף נוף פנורמי לנחל עין כרם ויער ירושלים (נוף דומה לנוף מהנכס שבנדון). נכון למועד עריכת חוות הדעת (ולמועד
הקובע), הפרויקט מאוכלס (למעט שטחי המסחר) כאשר בנייתו נסתיימה לפני כשנה. להלן פירוט בדבר עסקאות
מכר לדירות מגורים בפרויקט:
• דונה עין כרם (חברת דונה)
פרויקט דונה עין כרם ממוקם ברח' דרך כרמית (במרחק של כ- 1,200 מ' קו אווירי מהנכס הנדון) וכולל 3 בנייני מגורים
בני 15 קומות ו- 3 בניינים בני 10 קומות, עם נוף פנורמי ושטח ציבורי פתוח בניהם. סה"כ כולל הפרויקט 264 יח"ד,
כאשר האכלוס הסתיים לפני מס' שנים (הפרויקט נבנה במהלך השנים .)2016-2018 להלן פירוט בדבר עסקאות מכר
לדירות מגורים בפרויקט:
עמוד 5 מתוך 10
• פרויקט קדמת היובל (קרסו נדל"ן)
פרויקט קדמת היובל ממוקם ברחוב יעקב טהון (במרחק של כ- 750 מ' קו אווירי מהנכס הנדון). הפרויקט עתיד
לכלול 4 בנייני מגורים בבינוי משתנה ועד 24 קומות, עבור 226 יח"ד. נכון למועד עריכת חוות הדעת (ולמועד הקובע)
הפרויקט מצוי בשלבי בניה (גמר חפירה ותחילת שלד), כאשר האכלוס צפוי בעוד כשנתיים. להלן פירוט בדבר עסקאות
מכר לדירות מגורים בפרויקט ('פרי סייל'):
עמוד 6 מתוך 10
מ"₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪ר
3
3
3
3
3
2
2
3
2
3
3
3
3
3
3
2
3
2
2
3
2
2
3
3
3
3
3
3
3
3
2
2
3
2
3
3
3
3
3
שווי 515739939303422929929934071500992905042ל ,500
,667
,349
,486
,641
,764
,643
,450
,886
,832
,007
,848
,215
,128
,153
,156
,344
,534
,399
,535
,521
,278
,259
,631
,500
,097
,745
,484
,046
,302
,662
,918
,726
,790
,174
,361
,355
,242
,096
ח (מ"ר)
62
84
83
62
63
99
99
63
99
63
99
63
63
63
63
99
63
94
99
63
99
99
63
63
100
62
85
62
94
94
94
94
63
94
94
83
84
66
יר₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪₪ה שט
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
3
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
מחיר מכ
,201,000
,660,000
,934,000
,324,120
,119,392
,946,655
,934,613
,107,350
,958,698
,131,435
,970,740
,132,422
,155,520
,024,040
,025,641
,886,443
,037,684
,776,174
,910,528
,049,726
,922,570
,898,485
,095,307
,181,755
,050,000
,300,000
,698,287
,200,000
,824,344
,848,429
,788,217
,812,302
,061,769
,800,259
,836,387
,935,000
,549,827
,260,000
מ"ר בממוצע
כירה
31/1
17/1
21/0
11/0
29/0
29/0
29/0
29/0
29/0
29/0
29/0
29/0
29/0
29/0
29/0
29/0
29/0
29/0
29/0
29/0
29/0
29/0
29/0
29/0
05/0
27/0
24/0
04/0
13/0
13/0
13/0
13/0
13/0
13/0
13/0
13/0
13/0
20/0
שווי ל
ם/מ22976666666666666666666664443333333332
2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
יו
33333333333333333333333333333333333333
קה
303
ל
9
ח
8
ש
/1
גו
27
• מתחם הדסה הקטנה (אשטרום)
פרויקט מתחם הדסה הקטנה ממוקם בין הרחובות הנרייטה סולד, יעקב טהון וצ'ילה (במרחק של כ- 1,000 מ' קו
אווירי מהנכס הנדון). הפרויקט עתיד לכלול 4 בנייני מגורים חדשים עבור 528 יח"ד. במהלך חודש 08.2021 אושרה
במתחם תכנית בנין עיר מס' ,101-0830695 אשר במסגרתה אושרה תוספת של 4 קומות וקומה טכנית עבור כל בניין וכן
תוספת מרפסות סוכה עבור %20 מסך יח"ד, כך שבנייני המגורים בפרויקט הינם בבינוי של 23 קומות מעל הקרקע,
כאשר האכלוס צפוי בעוד כשנה. להלן פירוט בדבר עסקאות מכר לדירות מגורים בפרויקט ('פרי סייל'):
• מכרז רמ"י מס' 396/2021 – מתחם הנורית
ביום 26.12.2022 פורסמו תוצאות מכרז רמ"י מס' 396/2021 ביחס לחלקה 55 בגוש ,30436 בתחומה מוצעת הקמת
של 135 יח"ד. מחיר הזכייה הינו 119,123,717 ₪.
להלן ניתוח המכרז:
שטח עיקרי : 13,100 מ"ר
שטחי ממ"דים : 1,620 מ"ר
שטחי מסחר : 450 מ"ר
סה"כ שטח סחיר : 15,170 מ"ר
מחיר זכיה : 119,123,717 ₪
עלויות פיתוח : 9,094,824 ₪
סה"כ : 128,218,541 ₪
שווי למ"ר קרקע מבונה : כ- 8,450 ₪
בהתאמה סבירה לזמן ביחס למועד הקובע לחוות הדעת, סביר כי המכרז משקף שווי של כ- 10,000 ₪ למר"מ.
עמוד 7 מתוך 10
• מכרז רמ"י מס' 75/2021 – רח' עמנואל אולסבנגר, קרית יובל (מכרז ייזום)
ביום 13.12.2021 פורסמו תוצאות מכרז רמ"י מס' ,75/2021 ביחס לחלקת קרקע ריקה ופנויה הרשומה כחלקה 14
בגוש ,30407 ברח' עמנואל אולסבנגר, קרית יובל. בתחום החלקה חלה תכנית 1754 משנת 1972 המייעדת שטח
של כ- 250 מ"ר לטובת הרחבת רח' עמנואל אולסבנגר, ויתרת שטח החלקה (כ- 989 מ"ר) ביעוד 'אזור מגורים 5'
עם זכויות בניה בשיעור של %50 (מכלל שטח החלקה), כפי הוראות תכנית המתאר המקומית מס' 62 לירושלים.
מחיר הזכייה הינו 15,398,311 ₪, ומשקף פוטנציאל תכנוני כפי שאף מיושם בימים אלו, במסגרת תכנית בנין עיר
מס' ,101-1120690 המצויה בשלבים של הליכים לקראת מתן תוקף.
להלן ניתוח המכרז:
תכנון:
אזור מגורים 5
זכויות בניה (%)50 620
מס' יח"ד 8
מרפסות פנימיות 124
סה"כ שטח ללא ממ"דים 744
שווי למ"ר קרקע מבונה 14,000 ₪
שווי מצב קודם (ללא ממ"דים) 10,416,000 ₪
פוטנציאל - תכנית 1120690 (עין כרם הקטנה)
מסחר 160
מגורים - רגיל (ללא ממ"דים) 1,699
מגורים - להשכרה לצמיתות (ללא ממ"דים) 0.5 566
סה"כ שטח אקו' 2,142
שווי למ"ר קרקע מבונה 12,000 ₪
מצב חדש 25,702,500 ₪
בהפחתת עלות מטלה (גן ילדים וחצר, כ- 1 מלש"ח) 24,702,500 ₪ השבחה 14,286,500 ₪
היטל השבחה 7,143,250 ₪
היטל השבחה במעוגל 7,140,000 ₪
מחיר זכיה 15,398,311 ₪
עלות פיתוח 1,071,689 ₪
סה"כ 16,470,000 ₪
שטח סחיר
מסחר 160
מגורים - רגיל (כולל ממ"דים) 1,987
מגורים - להשכרה לצמיתות (כולל ממ"דים) 0.5 662 סה"כ שטח אקו' 2,478
מחיר זכיה 16,470,000 ₪
מחיר זכיה בתוספת היטל השבחה 23,610,000 ₪
שווי למ"ר קרקע לפני דחיה לאישור תכנית 9,528 ₪ בדחיה לאישור תכנית (3 שנים בריבית של %)6 8,000 ₪
שווי למ"ר קרקע למועד תוצאות המכרז במעוגל 8,000 ₪
בהתאמה סבירה לזמן ביחס למועד הקובע לחוות הדעת, סביר כי המכרז משקף שווי של כ- 10,000 ₪ למר"מ.
עמוד 8 מתוך 10
• מסקנת שווי למגורים
בהתאם למפורט לעיל עולה כי ממוצע לשווי מ"ר בנוי בפרויקטים חדשים בסביבת הנכס במבנים גבוהים הינו בסכום
של כ- 32,000 ₪. בתאמה לנכס שבנדון מבחינת צפיפות יח"ד, עירוב שימושים, התאמה לזמן, שטחי יח"ד
המוצעות וכיו"ב, סביר להביא בחשבון שווי למ"ר בנוי למגורים בסכום של כ- 34,000 ₪ (כולל מע"מ). השווי מגלם
הצמדות סטנדרטיות של מקום חניה ומחסן ומשקף שווי לדירות ללא מרפסות, כפי בפרויקט שבנדון.
7. עלויות בניה:
להלן פירוט בדבר עלויות בניה צפויות להקמת שטחי המגורים בפרויקט (בהתאם למסמכי התכנית):
הערות:
- שטחי השירות התת"ק הינם עבור 240 מקומות חניה, בשטח של 40 מ"ר למקום (מגלם שטחי תמרון וכו').
- עלויות שיווק ופרסום חושבו כנגזרת מההכנסות, עלויות משפטיות חושבו כנגזרת מההכנסות כולל מע"מ (וזאת בהתאם לקווים המנחים). ביחס להכנסות צפויות ראה סעיף 7 להלן.
עמוד 9 מתוך 10
8. תחשיב:
ביקורת:
שווי קרקע ליח"ד כפי שנקבע משקף שווי של 10,000 ₪ למ"ר קרקע מבונה. לעניין זה נציין שומה מכרעת שנערכה ע"י
השמאי דוד טיגרמן מיום ,07.12.2020 ביחס לחלקה 140 בגוש ,30408 רח' א.ד. גורדון ,2 שכונת קריית יובל, ירושלים,
במסגרתה נקבע שווי למ"ר קרקע מבונה למגורים בסכום של 10,000 ₪ (כולל מע"מ), למועד קובע .23.01.2019
9. סיכום:
סה"כ תחזוקה עבור מנע (20 שנה) : 17,956,653 ₪
סה"כ תחזוקה עבור בלאי / שבר (20 שנה) : 3,511,200 ₪
סה"כ תחזוקה עבור מנע ובלאי / שבר : 21,467,853 ₪
סה"כ שווי זכויות בניה (קרקע ליח"ד) : כ- 1,000,000 ₪
סה"כ תוספת נדרשת : 21.4 = 1,000,000 ₪ (קרקע ליח"ד) / 21,467,853 ₪ (סה"כ תחזוקה)
10. מסקנה:
סה"כ נדרשת תוספת של כ- 21 יח"ד בשטח של כ- 100 מ"ר כ"א, היינו תוספת של כ- 2,100 מ"ר עיקרי למגורים.
11. הצהרה:
הריני מצהיר כי אין לי על עניין אישי במקרקעין נשוא הבדיקה, בבעלי הזכויות או במזמין הבדיקה וכי הבדיקה נערכה
עפ"י מיטב ידיעתי, הבנתי וניסיוני המקצועי.
נספח:
אומדן עלויות התחזוקה ביחס למגדל המגורים המוצע במסגרת הפרויקט הנדון מטעם 'קבוצת צוקים יועצי תחזוקה' (חברה
המייעצת בנושא ניהול ואחזקת מבנים).
עמוד 10 מתוך 10
מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ
משרד עורכי דין OFFICE LAW
שירין ברגותי-מלחם, עו"ד )(LL.B .Adv ,Bargoti-Milhem Shireen
עפר גיטליץ, עו"ד ומהנדס )LL.B ,.M.S.c ,.(B.Sc .Adv ,Gitlitz Ofer
אליה בן סימון, עו"ד
)(LL.B .Adv ,Bensimon Eliya
רח' המלך ג'ורג' 16א' טל': 972-2-5379005 + :Tel street George King 16A
קומה 3 פקס: 972-2-5379006 + :Fax Floor 3rd
ירושלים
mgm-law.net@office Jerusalem
________________________________________________________________________
ירושלים, 28 פברואר 2024
לכבוד
ועדת המשנה להתנגדויות
הועדה המחוזית לתכנון ובניה,
משרד הפנים
ירושלים
במסירה ידנית
ועדה נכבדה,
הנדון: התנגדות לתכנית מתאר מקומית מופקדת מס' 101-0681288
מתחם אפשטיין- עירוב שימושים ומבנה ציבור לאורך הרק"ל, ירושלים
בשם מרשינו, אשר שמותיהם מפורטים להלן, שהנם בעלי זכויות בדירות מגורים בבניינים ברח'
אפשטיין 1 ו- ,3 וכן שמריהו לוין 2 ו- ,4 במקרקעין הידועים כגוש ,30343 חלקה ,39 הגובלים עם תחום
התכנית שבנדון, מוגשת בזאת התנגדותם לתכנית המופקדת שבנדון, מכל הנימוקים המפורטים
בהתנגדות המצורפת:
שם תת חלקה
א. בן ששון רבקה 1
ב. נחמני תמר ומשה 2 ו- 4
ג. דוד יעקב ואסתר 6
ד. טייכטל יצחק ולאה 12
ה. פרל חנה ואליעזר 13
ו. בן אור יהודית 14
ז. בן נון סימה 15
ח. פלקסין חוסה יוסף ושירלי 17
ט. מאור מרים רחל 18
י. תורגמן סיגלית ויואל 23
מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ
משרד עורכי דין OFFICE LAW
_________________________________________________________________________________________________
שם תת חלקה
יא. כהן דניאל ונעמי 24
יב. מאיר חדוה ועמוס 25
יג. האוסמן גבריאל יהודה וחוה 27
יד. הומינר שלמה ואסתר 29
טו. ירוסלבסקי אסתר 29
טז. ארן אסתר 30
יז. מרק קרולינה 31
יח. לביא תמר ואליהו 32
יט. שיבר עטרה ושלמה (בעלי זכות שכירות)
כ. רויטל וזיו דדון (בעלי זכות שכירות)
העתק:
הועדה המקומית לתכנון ובניה
עמ' 2
מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ
משרד עורכי דין OFFICE LAW
_________________________________________________________________________________________________
התנגדות לתכנית מתאר מקומית מופקדת מס' 101-0681288
אנו, אשר שמותנו מפורטו להלן, מתנגדים לתכנית ,101-0681288 מתחם אפשטיין- עירוב שימושים
ומבנה ציבור לאורך הרק"ל, כל זאת לפי סעיפים 100 עד 103 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה (,)1965
מכל הנימוקים שיפורטו להלן:
מבוא
1. התכנית שבנדון חלה על מתחם של כ- 7 דונם, בין הרחובות עין כרם מצפון וקרית יובל מדרום.
התכניות התקפות, מייעדות את שטח התכנית כאזור מגורים 2 ומתירות בינוי בן 2-3 קומות.
התכנית המופקדת מציעה הריסת הבינוי הקיים במגרש (בניין בן 3 קומות) ובנייה של מגדל
מגורים בן 42 קומות מרח' קריית יובל זאת בנוסף למספר קומות עיקריות מתחת למפלס רחוב
קרית יובל לשימושים נוספים, וכן קומות שירות.
2. המדובר בתכנית דורסנית, המנותקת מסביבתה, מתמקדת רק בשטח התכנית עצמו, כאילו אין
דבר מסביבה. התכנית מציגה את המגדל המתוכנן בה בחלל ריק; אין כל חשיבות לגובה, אין
כל חשיבות להיקף הבינוי, אין התייחסות לייעוד המגרשים הגובלים והסמוכים לתכנית, אין
כל התייחסות למוסדות הציבור הסמוכים לשטח התכנית, אין כל חשיבות למפגש של התכנית
עם סביבתה; כלום, רק נקודת מבט צרה ואגואיסטית והכל בכדי לאפשר היקף בינוי מסיבי
על ציר הרק"ל וכמובן לא להפריע לרק"ל.
3. המתנגדים, מתנגדים נחרצות לתכנית המופקדת, וסבורים כי מן הדין לדחות אותה.
4. יחד עם זאת, המתנגדים "זכו" בכך שהם גובלים ממש בתחום התכנית, ומשכך, הנזק המיידי
הצפוי להם מהתכנית אף עולה על הכאב שהם חולקים עם כל תושבי השכונה בגין קידום
התכנית המופקדת.
5. על כן, ההתנגדות דנן, תתמקד בהיבט הפרטני של המתנגדים כתוצאה מהמפגש עם התכנית
המופקדת, וזאת מבלי לפגוע בהתנגדותם הנחרצת לכל התכנית. המתנגדים יבקשו לדחות את
התכנית מהטעמים המפורטים להלן או, לחילופין בלבד, לערוך בה שינויים, באם, חרף כל
ההתנגדויות, יחליטו מוסדות התכנון ליתן לה תוקף.
עמ' 3
מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ
משרד עורכי דין OFFICE LAW
_________________________________________________________________________________________________
בתי המתנגדים
6. המתנגדים כולם הנם בעלי זכויות או מתגוררים במקרקעין הידועים כגוש ,30343 חלקה ,39
ברח' אפשטיין מס' 1 ו- 3 ושמריהו לוין מס' 2 ו- ,4 הגובלים בחזית המערבית של תחום התכנית
המופקדת, הכוללים 40 יחידות דיור ב- 4 בניינים:
7. בנייני המתנגדים הנם בני כ- 4 קומות, כאשר הבניינים הדרומיים הגובלים ברח' אפשטיין
ושמריהו לוין מתרוממים, לכל היותר כקומה אחת בלבד מעל מפלס רח' קריית יובל וחלקם
אף מתחת למפלס רח' קרית יובל במלואם, תוך ניצול הטופוגרפיה ההררית במקום.
המקרקעין עליהם חלה התכנית
8. כאמור, התכנית חלה על מספר חלקות, במעין מתחם משולש אשר נוצר בין חלקת המתנגדים,
לבין רח' עין כרם, ורח' קריית יובל.
9. לא יכולה להיות מחלוקת בדבר רגישות השטח הכלול בתחום התכנית, וקרבתו למוסדות
ואתרים בעלי רגישות וחשיבות ציבורית למדינה בכלל ולעיר בפרט, לרבות הר הרצל, מוזיאון
יד ושם, עין כרם ועוד, וכן במיקום עם נצפות משמעותית ביותר.
10. במצב המאושר, חלות מספר תכניות על שטח התכנית, המייעדות אותו בעיקר לאזור מגורים 2
וכן שטח ציבורי. התכניות החלות על המקרקעין מתירות בינוי מתון, של כ- 2-3 קומות,
ומאפשרות בניה של עד 82 יחידות דיור.
עמ' 4
מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ
משרד עורכי דין OFFICE LAW
_________________________________________________________________________________________________
תכנית מתחם אפשטיין
11. בתמצית, התכנית המופקדת הנה תכנית חריגה וגרנדיוזית, המציעה בתחומה בניה של כ- 50
קומות (42 קומות מתוכן, מעל מפלס רח' קריית יובל), וגובה אבסולוטי של כ- 200 מ"ר, ממפלס
רח' קריית יובל, המתירה לא פחות מ- 240 יחידות דיור ועוד.
טענות המתנגדים
12. המתנגדים מצרים על קידומה של התכנית המופקדת, אשר קודמה בחוסר רגישות מוחלטת
לסביבתה, ומבקשים להצטרף לכל הטענות אשר הועלו בעניין זה על ידי התושבים, המינהל
הקהילתי וכן חבר המועצה עו"ד יוסי חביליו, ומבקשים לדחות את התכנית המופקדת, מכל
הנימוקים אשר פורטו שם.
13. מכל מקום, ועל מנת לא לחזור על הדברים, המתנגדים יבקשו להתמקד בהתנגדות זו בממשק
של התכנית המופקדת עם מקרקעי המתנגדים.
14. במצב המאושר, לפי הוראות תכנית 1752א, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 4096 ב- ,4/1993
יועד חלקה הדרום מזרחי של חלקת המתנגדים, חלקה 39 כאמור לעיל, לדרך פרטית משותפת:
15. תכנית 1752א, קבעה כי אותה "דרך פרטית משותפת" שסומנה כמגרש חדש מס' ,3 אשר נותרה
כחלק בלתי נפרד מחלקת המתנגדים, תאפשר גישה למגרש המתנגדים וכן לתחום התכנית
(אשר סומן כמגרש 2 בתכנית 1752א), וזאת כדלקמן:
עמ' 5
מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ
משרד עורכי דין OFFICE LAW
_________________________________________________________________________________________________
16. כך גם נרשמה זיקת הנאה על מקרקעי המתנגדים, לטובת החלקות הידועות כחלקות 112 ו-
:113
העתק הנסח של חלקה 30343 חלקה ,39 מצורף כחלק בלתי נפרד מהתנגדות זו.
17. הדרך הפרטית המשותפת כאמור, תחילתה במפלס העליון, בסמוך לרח' קרית יובל, וסופה
במפלס החניות הפרטיות של חלקה ,39 בחלקו הצפון מזרחי של מגרש המתנגדים, קרי- הפרש
גבהים של כ- 10 מ'. המדובר בדרך צרה, לא תקנית, דרך גישה מאולצת לשימוש מצומצם של
דיירי הבניינים בחלקה 39 והבינוי הקיים בשטח התכנית המופקדת, נכון להיום.
18. הבניין הקיים היום בתחום התכנית המופקדת משמש למוסדות חינוך.
19. השימוש המשותף בדרך הפרטית, לאור השימוש הציבורי במגרש בתחום התכנית, מייצר,
מטבע הדברים, מטרדים יומיומיים. השימוש של באי המגרש הציבורי, אינו מסתכם במעבר
כלי רכב, בהתאם לזיקת ההנאה לטובת החלקות האמורות, אלא נעשה גם שימוש לחניה, הן
בשטח הדרך, באופן החוסם את הגישה לבתי התושבים, ואף פולש גם לשטחים החורגים משטח
הדרך הפרטית.
20. המטרדים האמורים, המקשים בצורה בלתי נסבלת, על חיי הדיירים בחלקת המתנגדים, יהפכו
לקטסטרופה של ממש ככל שחלילה תתאפשר גישה כלשהי ברכב, דרך חלקה ,39 לבינוי
המגלומני המתוכנן בשטח התכנית המופקדת, הכולל עירוב שימושים, ובכלל זה שימושים
מושכי קהל רב.
21. על כן, מבלי לפגוע בכל יתר דרישות במתנגדים, הם פונים לועדה הנכבדה, להורות על איסור
כל גישה לתחום התכנית, לרבות מעבר כלי רכב, דרך חלקה ,39 בין אם לאחר הקמת הפרויקט
ובין אם במהלך החפירה/הבניה, וזאת מכל הטעמים שיפורטו להלן.
עמ' 6
מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ
משרד עורכי דין OFFICE LAW
_________________________________________________________________________________________________
22. התכנית המופקדת, בנספחי התנועה שנכללו בה, מציעה חניונים תת-קרקעיים, מתחת למבנים
המתוכננים בתחום התכנית, אשר הגישה אליהם, הנה מהחזית הצפון מזרחית של תחום
התכנית.
23. ואולם, נספחי התנועה של התכנית הנם מנחים בלבד.
24. כמו כן, אין כל הוראה בתכנית האוסרת על גישה ברכב מהחזית המערבית של התכנית, דרך
חלקה ,39 ובפרט השטח אשר יועד כאמור ל"דרך פרטית משותפת" בתכנית 1752א.
25. החשש של התושבים, מקבל חיזוק, עת הוראות התכנית קובעות, בסע' (4.4ו)(,)11 במנותק
ובסתירה לנספחי התנועה שלה, כדלקמן!!!:
26. הוראה דומה נקבעה גם בסע' )11(6.8 להוראות התכנית!!!.
27. יובהר כי תא שטח ,3 מיועד לפי תשריט התכנית, לשטח ציבורי פתוח, וקביעת זיקת הנאה
למעבר ברכב בשטח זה, ממילא מתנגשת באופן ישיר עם השימושים בשטח כשטח פתוח ציבורי.
28. משכך, נדרש לשנות את סע' (4.4ו)()11 ואת סע' ,)11(6.8 כך שתבוטל כל אפשרות לכניסה
לחניון בתא שטח ,1 מתא שטח ,3 בכלי רכב, תוך ביטול ההתייחסות לזיקת הנאה למעבר
ברכב מתא שטח מס' 3 לתא שטח .1 יש לקבוע כי הוראה זו מהווה סטיה ניכרת.
29. כך גם יש להבהיר בסע' (4.4.2א)()14 כי הכניסה לחניון התת קרקעי בכל מקרה לא תהיה
מחלקה 39 או מכל חלק מהחזית המערבית של הפרויקט.
30. כאמור לעיל, המתנגדים גם דורשים הוראה מפורשת הקובעת כי הגישה ברכב לשטח
התכנית, תעשה אך ורק דרך שטח זיקת ההנאה למעבר ברכב, המוצגת בנספחי התנועה, מתא
שטח מס',2 וכן כי ייקבע שסטייה מהוראה זו תהווה סטייה ניכרת.
31. עוד יודגש כי אם המטרה הנה לאפשר גישה למטיילים לשטח השצ"פ בתא שטח 3 וכן להמשך
השצ"פ הגובל בתא שטח ,3 תוך שימוש בחניון התת קרקעי בשטח התכנית, אז יש להבהיר כי
תתאפשר חניה ציבורית בתחום התכנית, וכן לדרוש מהיזמים לדאוג לכך שתהיה מעלית אשר
תאפשר גישה רגלית משטח התכנית לתא שטח ,3 ותיקבע זיקת הנאה להולכי רגל מתא שטח
1 לתא שטח .3
עמ' 7
מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ
משרד עורכי דין OFFICE LAW
_________________________________________________________________________________________________
32. עוד יבקשו המתנגדים לקבוע הוראות בדבר ביטול הייעוד של דרך פרטית משותפת בחלקה ,39
גם אם יהיה צורך בצירוף חלקה 39 לשטח התכנית, וכן לקבוע בתכנית הוראות בדבר ביטול
זיקת ההנאה למעבר כלי רכב הרשומה בחלקה 39 לטובת חלקות 112 ו- .113
שטחי התארגנות, גישה לשטח התכנית בזמן העבודות וכן צמצום מטרדים במהלך תקופת הבניה
33. לאור היקפי הבינוי המוצעים בתכנית המופקדת, לא יכולה להיות מחלוקת, כי ענייננו בתכנית
אשר ביצועה צפוי לקחת שנים רבות, תוך גרימת מטרדים ואתגרים קשים לכל תושבי האזור,
ובפרט לדיירים הגובלים ממש בתחום התכנית, לרבות השפעה שלילית על חיי המתנגדים, גם
בשלב ההקמה, אשר תהיה נכבדה ומכבידה, בלשון המעטה.
34. נושא מיקום שטחי ההתארגנות בשטח התכנית ביחס לבתי המגורים במקום הנו בעל השפעה
משמעותית באשר להיקף המטרדים לתושבים לאורך כל שלב החפירה והבניה.
35. על אף היקפי הבינוי המוצעים בתכנית כאמור, רגישות האזור, והקרבה המיידית לבנייני
המתנגדים, התכנית אינה קובעת הוראות כלשהן לעניין מיקום שטחי ההתארגנות, ואופן
הגישה של רכבי העבודה בזמן החפירה והבניה.
36. המתנגדים יבקשו כבר עתה לקבוע כי שטחי ההתארגנות בפרויקט ייקבעו בתחום התכנית
עצמה, וכן שאלה ימוקמו בחזית המזרחית של תחום התכנית, בשטח המרוחק מבתי
המתנגדים.
37. כך גם יבקשו המתנגדים לקבוע במפורש כי לא תותר כל גישה של רכבי עבודה לתחום
הפרויקט דרך חלקה ,39 אלא רק מכיוון מזרח.
38. המתנגדים יוסיפו כי הדו"ח הסביבתי אשר צורף לתכנית, אינו נותן מענה לבחינת הפגיעה
הצפויה במתנגדים, בבתיהם ובשטחי הגישה אליהם, וכן לא לאמצעים הדרושים לצורך מניעת
המטרדים הצפויים להם, הן כתוצאה מהבינוי הסופי והן במהלך החפירה והבניה עצמה.
39. המתנגדים יבקשו להשלים את הדו"ח הסביבתי בהתייחס להשפעת הבינוי המוצע בתכנית
המופקדת על מקרקעיהם, למטרדים הצפויים במהלך הבניה, וכן לאמצעים הדרושים
ומתחייבים לצמצום המטרדים כאמור.
לחילופין בלבד, ולאור הסמיכות המיידית של בתי המגורים של המתנגדים לתחום התכנית,
תתבקש הועדה הנכבדה להוסיף התייחסות מפורשת לצורך בביצוע הבדיקות המפורטות לעיל
בהתייחס לבתי המתנגדים וזאת כתנאי לדיון בבקשה להיתר בניה ראשון (חפירה או בניה
עמ' 8
מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ
משרד עורכי דין OFFICE LAW
_________________________________________________________________________________________________
מכח התכנית), וכן לקביעת כל האמצעים הדרושים לצמצום המטרדים, וזאת כתנאי שיירשם
בהיתר.
בטיחות השימוש בדרך הגישה לבתי המתנגדים
40. התכנית המופקדת מאפשרת בניה מסיבית בקו בניין "תת-קרקעי" ,0 עם חלקת המתנגדים.
41. אלא שאין כל התייחסות לכך שהבניה בקו 0 כאמור, גובלת בדרך הגישה של המתנגדים
לבתיהם.
42. המתנגדים יבקשו לקבוע באופן חד וברור בהוראות התכנית, כי החפירה והבניה בגבול עם
חלקה 39 יבוצעו באופן המבטיח אי פגיעה ביציבות דרך הגישה לבתי המתנגדים בכל עת, וכן
מבטיח שימוש רציף בה על ידי בעלי הזכויות בחלקה ,39 ללא כל הפרעה.
הפגיעה התכנונית במתנגדים ובבתיהם
43. מבלי לפגוע בהתנגדותם הנחרצת של המתנגדים לתכנית, ובטענותיהם כנגד עצם התכנית
המופקדת, היקפי הבינוי המוצעים בה, גובה הבניה, ואופייה, יטענו המתנגדים כי התכנית
מנותקת ומתעלמת לחלוטין מהתושבים בסביבה באופן דורסני, ללא כל מאמץ להשתלב
בסביבה, בין אם בהתייחס לבינוי הקיים ובין אם בהתייחס לבינוי עתידי.
44. כך מוצגת החזית המערבית של הבינוי בגבול עם המתנגדים (מתוך נספח בינוי- חזיתות):
עמ' 9
מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ
משרד עורכי דין OFFICE LAW
_________________________________________________________________________________________________
45. על כן, בחזית המיידית עם המתנגדים, לא פוגשים בינוי המשתלב בסביבתו, אלא קיר תמך,
בקו בניין ,0 המתייחס לחזית עמם כחזית אחורית, תוך התעלמות בוטה מהם ונקיטת מאמצים
אפסיים לרכך את המפגש עם חלקתם, או לכבד אותם בבינוי מכבד, המתייחס לעובדה שרב
הדירות בחלקה 39 הנן דירות המצויות מתחת למפלס רח' קריית יובל.
46. המתנגדים יבקשו להתייחס, כראוי וכמתחייב, לטופוגרפיה הקיימת במקום, ולאפשר בינוי בקו
0 בתחום התכנית, רק מקום שאכן מדובר בבינוי תת קרקעי, גם יחסית לחלקה 39 ולא רק
למפלס רח' קריית יובל. כך גם יבקשו המתנגדים לתקן את התכנית ולקבוע כי, בכל מקום
שנקבע בה קו בניין של פחות מ- 3 מ' עם גבול חלקה ,39 ייקבע כי קו הבניין לא יפחת מ' 3 מ'
לכל בינוי בחזית עם חלקה ,39 שלא יהיה תת-קרקעי במלואו יחסית למפלס הקרקע הגובלת
עמו.
47. עוד יבקשו המתנגדים לקבוע במפורש בהוראות התכנית, כי קירות התמך שייבנו בגבול עם
חלקה ,39 וכן בחזיתות האחרות, לא יעלו בכל מקרה על גובה 1.2 מ' מעל מפלס הקרקע הגובלת
עמם, וכי קירות תמך בגובה העולה על האמור, יהיו מדורגים עם מרווח ראוי ביניהם ותכנון
נטיעות בדירוג קירות התמך, על מנת למנוע את החזית האימתנית המוצגת בנספחי הבינוי
במפגש עם החזיתות השונות.
עמ' 10
מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ
משרד עורכי דין OFFICE LAW
_________________________________________________________________________________________________
פגיעה קשה בבתי המתנגדים, שינוי מהותי לאופי הסביבה ופגיעה אנושה בערך נכסיהם
48. המתנגדים יטענו כי התכנית המופקדת משנה באופן מהותי את אופי הסביבה שלהם, משנה
לרעה את פני השכונה ללא היכר ואף מאפילה על מוסדות הציבור החשובים בסביבתה.
49. כפי שצויין לעיל, המתנגדים סבורים כי הדו"ח הסביבתי אשר צורף לתכנית, לא ייחס חשיבות
לבחינת השפעת התכנית והפרויקט המוצע בה על מקרקעי המתנגדים ועל חייהם.
50. המתנגדים יוסיפו כי התכנית תגרום בהכרח לפגיעה משמעותית בערך נכסיהם.
51. ויודגש, המתנגדים אינם מבקשים להקפיא את התכנון בסביבתם, ואולם, על מוסדות התכנון
להבטיח כי הפגיעה בתושבים הקיימים, ככל שהנה בלתי נמנעת, תהיה סבירה ומאוזנת.
בענייננו, המתנגדים סבורים כי הפגיעה בהם הנה בוטה ובלתי סבירה.
לסיכום
מכל הטעמים המפורטים לעיל, מתבקשת הועדה הנכבדה לדחות את התכנית במתכונת המוצעת או
לחילופין להורות על תיקונה כמבוקש בהתנגדות זו.
המתנגדים שומרים לעצמם את הזכות להוסיף טענות בעת הדיון, והם שומרים לעצמם את הזכות
לצרף להתנגדות זו חוות דעת מקצועיות נוספות מטעמם, ובכלל זה חוות דעת שמאית ו/או חוות דעת
תכנונית ו/או תנועתית ו/או הנדסית.
המתנגדים תומכים התנגדות זו בתצהיר של ה"ה חנה פרל ושלמה הומינר, אשר בידיעתם מלוא
העובדות הקשורות להתנגדות המפורטת לעיל.
בכבוד רב,
פרל חנה ואליעזר בן ששון רבקה תורגמן סיגלית ויואל
בן אור יהודית נחמני תמר ומשה כהן דניאל ונעמי
הומינר שלמה ואסתר דוד יעקב ואסתר מאיר חדוה ועמוס
ירוסלבסקי אסתר טייכטל יצחק ולאה האוסמן גבריאל יהודה וחוה
פלקסין חוסה יוסף ושירלי בן נון סימה ארן אסתר
מרק קרולינה מאור מרים רחל לביא תמר ואליהו
רויטל וזיו דדון שיבר עטרה ושלמה
עמ' 11
מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ
משרד עורכי דין OFFICE LAW
_________________________________________________________________________________________________ עמ' 12
מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ
משרד עורכי דין OFFICE LAW
_________________________________________________________________________________________________ עמ' 13
תאריך 25/02/2024
ט"ז אדר תשפ"ד
שעה: 11:29
נסח מס' 40228
לשכת רישום מקרקעין: ירושלים
העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים
נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום
גוש: 30343 חלקה: 39
הנכס נוצר ע"י שטר: 15352/1998 מיום: 16/12/1998 סוג שטר: צו רישום בית משותף
הרכוש המשותף
רשויות שטח במ"ר תת חלקות תקנון שטר יוצר תיק בית משותף
עיריית ירושלים 7,612 41 מוסכם 15352/1998 12402/98 הערות: מבנה II - י.נ. אפשטיין 1
מבנה III - רח' שמריהו לוין 2
מבנה IV - רח' שמריהו לוין 4
כתובת: מבנה I י.נ. אפשטיין,3 ירושלים
זיקות הנאה
תיקון זיקת הנאה כפופה זכות מעבר להולכי רגל וכלי רכב בשטח המסומן באות A בצבע כתום לטובת 30343 112 364/2020/5
לשכת פרצלציה
לטובת 30343 113
תת חלקה 1
שטח במ"ר תיאור קומה מבנה החלק ברכוש המשותף
124.20 קרקע I 12/464
הצמדות
סימון בתשריט צבע בתשריט תיאור הצמדה שטח במ"ר
א' אדום מרפסת לא מקורה 2.80
ב' אדום מרפסת לא מקורה 3.80
בעלויות
מכר בן ששון רבקה ת.ז 007830722 2 / 1 31391/2017/15 מכר בן ששון רבקה ת.ז 007830722 2 / 1 31391/2017/15
הערות
הערה בדבר העברה לזרים מדינת ישראל 31391/2017/16 הערות: סעיף 4 יט לחוק רשות מקרקעי ישראל תש"ך-1960
תת חלקה 2
שטח במ"ר תיאור קומה מבנה החלק ברכוש המשותף
124.20 קרקע I 12/464
עמוד 1 מתוך 21
תאריך 25/02/2024
ט"ז אדר תשפ"ד
שעה: 11:29
נסח מס' 40228
לשכת רישום מקרקעין: ירושלים
העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים
נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום
גוש: 30343 חלקה: 39
הצמדות
סימון בתשריט צבע בתשריט תיאור הצמדה שטח במ"ר
ג' צהוב מרפסת לא מקורה 3.80
ד' צהוב מרפסת לא מקורה 2.80
בעלויות
רישום בית משותף קרן קיימת לישראל בשלמות 15352/1998
חכירות
העברת שכירות ללא תמורה נחמני תמר ת.ז 1273078 2 / 1 14610/1999/3 עודף נחמני משה ת.ז 6408508 2 / 1 14610/1999/4
רמה: ראשית תאריך סיום: 31/03/2023 נרשמה חכירה מהוונת חלק בנכס: בשלמות
תת חלקה 3
שטח במ"ר תיאור קומה מבנה החלק ברכוש המשותף
118.20 ראשונה I 12/464
הצמדות
סימון בתשריט צבע בתשריט תיאור הצמדה שטח במ"ר
ה' ירוק מרפסת לא מקורה 3.80
בעלויות
מכר אביחיל אליהו ת.ז 0920680 2 / 1 20097/2017/23 מכר אביחיל רבקה ת.ז 6297551 2 / 1 20097/2017/23
הערות
הערה בדבר העברה לזרים מדינת ישראל 20097/2017/24 הערות: סעיף 4 יט לחוק רשות מקרקעי ישראל תש"ך-1960
תת חלקה 4
שטח במ"ר תיאור קומה מבנה החלק ברכוש המשותף
118.60 ראשונה I 12/464
הצמדות
סימון בתשריט צבע בתשריט תיאור הצמדה שטח במ"ר
ו' כחול מרפסת לא מקורה 3.80
עמוד 2 מתוך 21
תאריך 25/02/2024
ט"ז אדר תשפ"ד
שעה: 11:29
נסח מס' 40228
לשכת רישום מקרקעין: ירושלים
העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים
נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום
גוש: 30343 חלקה: 39
בעלויות
רישום בית משותף קרן קיימת לישראל בשלמות 15352/1998
חכירות
העברת שכירות נחמני משה ת.ז 06408508 2 / 1 13692/2003/1 העברת שכירות נחמני סרנלה תמר ת.ז 12730784 2 / 1 13692/2003/1
רמה: ראשית תאריך סיום: 31/03/2023 נרשמה חכירה מהוונת חלק בנכס: בשלמות
תת חלקה 5
שטח במ"ר תיאור קומה מבנה החלק ברכוש המשותף
123.10 שניה I 12/464
הצמדות
סימון בתשריט צבע בתשריט תיאור הצמדה שטח במ"ר
ז' אדום מרפסת לא מקורה 2.80
ח' אדום מרפסת גג 141.20
בעלויות
מכר שפר שלמה ת.ז 055390389 2 / 1 31391/2017/17 מכר שפר שלמה חיים ת.ז 055390389 2 / 1 31391/2017/17
משכנתאות
משכנתה טפחות בנק משכנתאות לישראל חברה 520014754 בשלמות 9829/1999/2 בע"מ
דרגה: ראשונה
משכנתה בנק מזרחי טפחות בע"מ חברה 520000522 בשלמות 7965/2010/1 דרגה: ראשונה
הערות
הערה בדבר העברה לזרים מדינת ישראל 31391/2017/18 הערות: סעיף 4 יט לחוק רשות מקרקעי ישראל תש"ך-1960
תת חלקה 6
שטח במ"ר תיאור קומה מבנה החלק ברכוש המשותף
123.10 שניה I 12/464
עמוד 3 מתוך 21