ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 16 · סדר יום מלא לועדת תבע ליום 11.12.2024.pdf

- 1 -

תאריך:4/12/2024

\

סדר יום לועדת משנה - תב"ע

מספר ועדה 2024/16

שתתקיים 11/12/2024 - י כסלו תשפ"ה

בתאריך

שעת דיון 09:30

מקום ועדה אולם הנהלה 2 – בניין ,1 קומה 6

על סדר היום:

מס' שעה תכנית שכונה סוג דיון מהות מבקש סמכות

1 11:00 1155928 פסגת זאב התנגדויות לפי הרחבות של יח"ד שחף פחלייב ועדה מקומית 106 ב קיימות ברח דוד ניב

18

2 11:30 989533 רמות התנגדויות תוספות בניה בכל דוד משיח ועדה מקומית הבניין לשם הרחבות

יח"ד-רח רקנטי 345

3 1206572 גילה התנגדויות בניין חדש, פרויקט ועדה מחוזית 'פסגת הארץ'

4 1133180 תלפיות התנגדויות התחדשות עירונית זבולון ועדה מחוזית דרך חברון -108 רוטנברג

,110 ירושלים

5 1286988 א-סוואנה התנגדויות הארכת תוקף תכנית רינו רוסי ועדה מחוזית 11215

6 1352855 בית הפקדה הריסת בניין ופירוק רבקה ועדה מחוזית ישראל חזיתות לשימור ברח קורנבליט

שמעון רוקח 31

7 1182138 קרית התנגדויות התחדשות עירונית ועדה מחוזית היובל ברחוב גורדון 7-9

8 1334069 בית חנינה הצטרפות הגדלת מס קומות אבראהים ועדה מחוזית הועדה ומס יח"ד בית חנינא, קרי

המקומית

בשלב הפקדה

9 1336536 פסגת זאב תיקון החלטה הרחבת דיור סעדה ג'ורג' סעדה ועדה מקומית להפקדה

10 1219724 תלפיות תיקון החלטה עירוב שימושים שער הרשות ועדה מחוזית תעשיה להפקדה האומן, תלפיות לפיתוח

ירושלים גוף

ציבורי

11 1283738 פסגת זאב תיקון החלטה תוספת בניה,פיצול שלמה כץ ועדה מקומית להפקדה יח"ד ושימוש בגג

רעפים ברח בנימין

צביאלי .18-28

12 1324912 אזור הפקדה מתחם תעסוקה ועדה מחוזית תעשיה ומסחר, בית הדפוס

גבעת ,29 גבעת שאול

שאול

- 2 -

13 1326081 מורשה הפקדה שימור ותוספות נדל"ן נדבך ועדה מחוזית בנייה, רחוב החומה

השלישית בירושלים

14 1127695 רוממה הצטרפות חצרות ג'רוזלם פוסט אלי עזור ועדה מחוזית הועדה

המקומית

בשלב הפקדה

15 1272830 מנחת הפקדה קדושי סטרומה 8 רועי אוחיון ועדה מקומית 16 1154970 בית הכרם הפקדה בניין חדש ברחוב רות קרק ועדה מחוזית החוצב 3

17 1312867 בית הכרם הפקדה התחדשות עירונית ועדה מחוזית ומבנה לשימור

הארזים 4

18 1213560 רוממה התנגדויות הריסה ובנייה, יחיאל ועדה מחוזית ירמיהו 52 רוטנברג

19 970665 בית וגן התנגדויות הרחבות יח"ד, הרב ישראל ועדה מחוזית עוזיאל 32 פרידלנדר

20 1305275 גבעת הפקדה מתחם השכרה אסדן גבעת ועדה מחוזית מרדכי מרדכי

21 1243880 בית צפפה מתן תוקף התרת גישה מקומית ועדה מקומית לתכנית מוטורית בשביל ועדה

מקומית

22 1304344 נוה יעקב הפקדה התחדשות עירונית - אייל הנס ועדה מחוזית כף החיים

23 1322452 גוננים הפקדה קביעת בינוי עבור אוריאל ועדה מחוזית מבנים למוסדות מנח"י אלבז

ציבור - יוסי בן יועזר,

גוננים

24 1236579 גוננים הפקדה מתחם גוננים אוריאל ועדה מחוזית מנח"י אלבז

25 1169705 גבעת תיקון החלטה הרחבת יחידת דיור יהונתן דונט ועדה מקומית המבתר להפקדה ברח' מדבר סיני 35

26 1307255 ניות הפקדה התחדשות עירונית - חמי שאול ועדה מחוזית נוה שאנן 20 /

בורלא

27 1305804 ערב א- הצטרפות נוף ציון ירושלים- ועדה מחוזית סואחרה הועדה תוספת יחידות דיור

המקומית ושטחים למגורים

בשלב הפקדה

28 1257633 גבעת הפקדה תוספת קומות ויח"ד עמינדב ועדה מקומית חנניה חדשות ברח' דרך בע"מ הבית

חברון 39 ברחוב

29 1326446 בית צפפה הפקדה הקמת בניין בן 10 חדר ועדה מחוזית קומות בצומת טנטור מסלמאני

30 1117704 בית וגן התנגדויות תוספת קומות,יח"ד ועדה מחוזית והרחבות החיד"א

16-18

31 1255785 יפה נוף הפקדה התחדשות עירונית, יאיר שושן ועדה מחוזית רחוב הארזים

- 3 -

32 1254499 קרית הפקדה הקמת בנין מגורים ועדה מחוזית משה על גבי מבנה

לשימור ברחוב גת

33 1322304 רמות תיקון החלטה הרחבות, דרך רחל חוה ועדה מקומית להפקדה החורש -92 94 ג'ונס

34 1298462 גילה הפקדה בית מתניה - מכינה ועדה מקומית קדם צבאית

35 1359090 גבעת רם הפקדה שינוי קווי בניין אילן מזרחי ועדה מקומית באוניברסיטה

העברית, גבעת רם,

ירושלים

36 1293620 נוה יעקב הפקדה הרחבות דיור חיים סמחוב ועדה מחוזית ותוספת יח"ד רחוב

פניזל 5-7-9-11

37 1337161 גבעת הפקדה תוספת שטחי בניה מנשה מור ועדה מקומית המטוס ויחידות דיור במגרש

,38 גבעת המטוס

ירושלים

38 1261478 שכונת הפקדה דיור מוגן- מתחם ועדה מחוזית החבשים אורט, רח הנביאים,

ירושלים

39 1263219 אום טובא הפקדה הגדלת מס' קומות אחמד אבו ועדה מחוזית ומס' יח"ד אום טובא, טיר

ירושלים

40 1326313 גבעת הפקדה גבעת המטוס שלומי עוז ועדה מחוזית המטוס מגרשים 139 ו 141

- 4 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1155928

סוג דיון: התנגדויות לפי 106 ב

מגיש התכנית: פחלייב נתנאל מרדכי

עורך התכנית: מולדבסקי יצחק

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 26/2/2023

כתובת ניב דוד 18 , פסגת זאב

גוש חלקה מ חלקה עד בשלמות

31338 36 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

הרחבת דיור ברח' דוד ניב ,18 פסגת זאב, ירושלים 2.2.1 שינוי במערך ייעודי הקרקע מאזור מגורים לאזור מגורים ב'

2.2.2 קביעת בינוי לתוספות בנייה כמפורט להלן:

קביעת בינוי לתוספות בנייה בקומות: קומה ג' וקומה ד', לשם הרחבת יחידת הדיור הקיימת, בהתאם לנספח בינוי ובהתאם לקיים בשטח.

2.2.3 קביעת קווי בניין לבניה , כאמור.

2.2.4 הגדלת שטחי הבניה בשטח .

2.2.6 קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבנייה, כאמור.

2.2.7 קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

2.2.8 קביעת הוראות בגין חריגות בניה להריסה.

2.2.9 קביעת הוראות בגין חזית מסחרית.

2.2.10 קביעת הוראות בגין שטח עם זיקת הנאה.

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה הוועדה מחליטה לקבל חלקית את ההתנגדויות ל פי הפירוט הבא:

24/01/2024 סעיף 2 בהחלטת הוועדה ישונה וייקבע כי התכנית תציע לדירה 14 תוספת דומה לדירה 15 שמקבלת הרחבה בתכנית, בתאום עם מחלקת התכנון.

לעניין מכתבו של מר ראובן מאירוביץ מתאריך :1/1/2024 לעניין ההסכמה של מגיש התכנית לתכנית פינוי בינוי עתידית – הוועדה החליטה לעשות תיאום עם דיירי הבניין להרחבות דיור נוספות ולפרסם את התכנית על פי - 5 -

סעיף 106ב ואף ציינה כי ככול ודיירי הבניין יהיו מעוניינים בכך – יוכלו להגיש תכנית לפינוי בינוי ף מן הסתם דייר אחד אינו יכול לקדם תכנית פינוי בינוי לבדו.

לעניין הטענה בנושא סמכות הוועדה המקומית – סמכויות הוועדה המקומית קבועות בסעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה , סעיף 14 קובע כי ניתן להרחיב דירה עד 140 מטר כפי שמצויין במכתב, אך קיימים סעיפים נוספים המקנים תוספת זכויות נוספות מעבר לכך, במקרה זה קודמה התכנית על פי סעיף קטן 16 שאיפשר תוספת של עד 20 אחוז משטח המגרש ו עד 500 מ"ר ולכן התכנית היא בסמכות הוועדה המקומית מכיוון שהיא מוסיפה פחות מכך.

יתר סעיפי ההחלטה ימשיכו לחול.

מכיוון שהתכנית בסמכות הוועדה המקומי על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה מחליטה הוועדה המקומית לקבל חלקית את ההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

לדחות את ההתנגדות לעניין שהחלקה נמצאת על ציר רק"ל ועל פי המדיניות לאורך צירי רק"ל ניתן להציע פינוי בינוי על החלקה ולהציע בנייה של מגדל ולכן מבקשים שלא לאשר תכנית נקודתית להרחבות דיור שתקשה על כך- החלקה אומנם מצויה על ציר רק"ל אבל לא הוגשה כל תכנית על בניין זה המציע התחדשות עירונית או בניה על פי ציר רק"ל – ככול שהדיירים בבניין יהיו מעוניינים בכך הם רשאים לבחון אפשרות זו.

לקבל את ההתנגדות של דירה 14 לקבל הרחבה זהה לדירה המציעה הרחבה בתכנית – מדובר על שתי דירות זהות וניתן להציע הרחבה דומה גם לדירת המתנגד.

27/12/2023

יש לתקן את מסמכי התכנית ולהציע הרחבה דיור דומה גם לדירה 15 בתיאום עם מחלקת התכנון.

במסגרת הדיון הוגשה התנגדות נוספת של 4 דיירים בבניין המבקשים להתנגד לתכנית למרות שלא הגישו התנגדות בתקופת ההפקדה בין היתר בגלל שרות מילואים בתקופה זו , הוועדה הקריאה את ההתנגדות והיא מבקשת להתייחס אליה במסגרת הדיון.

המתנגדים הנוספים טענו כי הם מעוניינים לבחון אפשרות להרחבות נוספות גם לדירות שלם במסגרת התכנית- הוועד ההחליטה כי אדריכלית התכני תיפגש עם המתנגדים בניסיון להגיע לתכנית מוסכמת להרחבות דיור נוספות בבניין תוך 30 יום, ככול שתוצג הסכמה בהתאם היא תתואם עם מחלקת התכנון.

הוגשה התנגדות לעניין חסימת של חלון בלובי הבניין בעקבות התוספת- נושא זה יתואם גם הוא עם הדיירים , ככול ותושג הסכמה בעניין זה היא תוצג למחלקת התכנון ככול ולא תוצג הכמה המרפסת המוצעת תצומצם בתיאום עם מחלקת - 6 -

התכנון באופן שיישמר החלון של לובי הבניין.

הוועדה שוקלת לקבל החלטה לאפשר הרחבות נוספות בהתאם להחלטה וזאת בכפוף לפרסום על פי סעיף 106ב לחוק התכנון והבנייה, הפרסום יעשה למשך 30 יום באמצעות חלוקת הודעות אישיות לדיירים בבניין ובבניין הסמוך.

ככול ויוגשו התנגדויות נוספות לשינוי זה – התכנית תוחזר לדיון בהתנגדויות בפני הוועדה.

ככול ולא יוגשו התנגדויות נוספות התכנית תקודם למתן תוקף ללא צורך בדיון נוסף.

לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה לתת תוקף לתכנית בהתאם להחלה זו.

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה מחליטים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

התכנית מציעה הרחבת דיור לדירה ,5 במסגרת התכנית מוצע חדר ארונות שלא בשטח הדירה וללא גישה ישירה מהדירה, אלא באמצעות מרפסת זיז. על כן, יש להסיר שטח זה בשטח חדר המדרגות המשותף ולתקן את גבולות המרפסת כך שתהיה בצורה מלבנית.

תנאי להיתר בניה יהיה אישור המחלקה לאיכות הסביבה.

בסעיף ,1.6 יש לקבוע יחס של החלפה לתכנית מאושרות קודמות ולקבוע יחס של כפיפות לתכנית 5166ב' ותכנית 5022א'.

29/03/2023

יש לסמן את קווי הבניין בהתאם למאושר ולבינוי המוצע בתכנית.

השלמת חוות דעת ועדכון התכנית במידת הצורך מהמחלקות השונות כפי שנדרשו אגף רישוי ופיקוח – מח' המידע התכנוני ותכנית אב לתחבורה.

להוריד סעיף סטיה ניכרת בעניין קווי בניין מתקנון התכנית.

לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע תיקונים טכניים.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעליי העניין בחלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של - 7 -

הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

יש להסיר את נספח חישוב השטחים ממסמכי התכנית.

תיאור חדש להתנגדויות

בדיון בהתנגדויות הוחלט על תיאום של התכנית עם הדיירים ופרסום על פי סעיף 106ב .

התכנית תוקנה ופורסמה על פי סעיף 106ב.

בתקופת הפרסום הוגשה שלוש התנגדויות .

פירוט ההתנגדויות:

התנגדות מספר 1 : שי ונטלי אזולאי:

עיקרי ההתנגדויות:

1. גר בדירה 11 בקומה .3

2. אני מתנגד לחלק מהתכנית ההרחבה של דירה 15 לעניין תוספת של מרפסת תלויה בקיר המזרחי

אשר פוגעת בדירתי .

3. המרפסת המוצעת תגרום לרעש ולחוסר נוחות.

התנגדות מספר 2 : יצחק סיטון

עיקרי ההתנגדויות:

1. גר בדירה 8 קומה 2 .

- 8 -

2. אני מתנגד לחלק מהתכנית ההרחבה של דירה 15 לעניין תוספת של מרפסת תלויה בקיר המזרחי אשר

פוגעת בדירתי .

3. אני בן 84 וגר שתי קומות מתחת לדירה.

4. המרפסת המוצעת תגרום לרעש ולחוסר נוחות.

התנגדות מספר 3 : שלמה אמר

עיקרי ההתנגדויות:

1. גר בדירה 4 קומה ראשונה .

2. אני מתנגד לחלק מהתכנית ההרחבה של דירה 15 לעניין תוספת של מרפסת תלויה בקיר המזרחי אשר

פוגעת בדירתי .

3. המרפסת פוגעת גם ביציאה מהמקלט.

4. המרפסת המוצעת תגרום לרעש ולחוסר נוחות.

5. כבר כיום קיימות הטרדות מצד השכן ואף לאלימות והוגשה תלונה על כך למשטרה.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

מכיוון שהתכנית בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים לוועדה המקומית לקבל חלקי את ההתנגדויות ע לפי הפירוט הבא:

1. בהסכמה עם מגיש התכנית יש לבטל את המרפסת הזיזית של דירה .15

2. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

- 9 -

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

אביגאל נחמיאס

- 10 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 989533

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: עמנואל דהאן

עורך התכנית: גוטמן יאיר

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 8.8.22

כתובת רקנטי אברהם 345 , רמות

גוש חלקה בשלמות

30729 3 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

יותרו להוסיף הרחבה לדירה מספר 14 בשני מפלסים כפי שמצורף בנספח הבינוי שהוצג למחלקת התכנון .

15/11/2023

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטות הקודמות ימשיכו לחול.

29/03/2023

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

- 11 -

נערכו מספר ישיבות עם אדריכל התכנית כדי לעמוד בהחלטת הוועדה ולא הגענו להסכמות.

יש לבטל את ההחלטה בעניין תוספת ממדים לכל הדירות, התכנית תקודם בהתאם למה שהוצג והוגש.

להסיר סעיף סטיה ניכרת לעניין קוו בניין מתקנון התכנית..

יש לבטל את "לא תותר הרחבה במפלסים +2.3 ו- +.3.7 .

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה ימשיכו לחול.

מאחר והתוכנית בסמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62 א (א) לחוק התכנון והבניה, מחליטה הוועדה להפקיד את התוכנית בתנאים הבאים:

התכנית מבקשת לקדם הרחבות והסדרת בינוי עבור 49 יח"ד מתוך 66 מאושרות אך היא אינה מציעה בינוי אחיד השומר על אופי הבינוי הקיים והיא אינה מציעה תוספת ממ"דים לכל יח"ד במבנה.

יש להציג תוספת אחידה ועקבית של ממ"דים עבור כל יח"ד במבנה, תוך שמירה על מרחקים סבירים ופתרונות אוורור ואור עפ"י תקנות הרישוי ובתיאום עם מחלקת תכנון העיר

קו הבניין יכלול את הבינוי המאושר והבינוי המוצע להרחבה ולהסדרה, מעל ומתחת 03/10/2022

לקרקע

במסגרת תוכניות מאושרות, אושרו כ- 6,600 מ"ר שטחי בנייה מירביים. התוכנית המוצעת מבקשת לאשר כ- 5,700 מ"ר שטחי בנייה מירביים. יש לתקן את פער השטחים המוצעים שכן הוא קטן לעומת סך השטחים שאושרו בתוכניות קודמות –

לא ניתן להפחית שטחי בנייה בסמכות הוועדה המקומית .

סך שטחי הבניה המוצעים כולל שטח שאינו מוצג בנספח הבינוי. חישוב שטחי בניה מכוח סעיף 62א(א)12 להרחבת יח"ד עד 140 מ"ר כולל דירות שעבורן לא מוצעת כלל הרחבה. יש להציג בינוי עבור כל היח"ד להן מוצעת הרחבה ל-140 מ"ר, או לחילופין להפחית מסך שטחי הבניה המוצע.

יש להסיר את חישובי השטחים מנספח הבינוי. בנספח הבינוי תהיה טבלה שמציגה את תוספת השטחים המוצעת בתוכנית בסה"כ וטבלה של תוספת מוצעת לכל דירה.

- 12 -

יש להבהיר את אופן חישוב שטחי השירות מכוח סעיף (62א)(א)9 בנוגע לממ"דים שצריכים להיות בגודל של 9-12 מ"ר עפ"י תקנות התכנון והבנייה יש להבהיר מדוע מבוקשים שטחים להקמת הקמת מקלט במפלס 796.05 לא תותר המרת שטחי שירות לשטח עיקרי ולא יותר ניוד שטחי שירות ממתחת לקרקע אל מעליה

לבטל בתקנון את סעיף סטיה ניכרת לעניין קווי בניין לתקן בתקנון את סעיף ההריסה שתהיה תנאי לתחילת עבודות ולא תנאי להיתר בניה יש לסמן היכן נמצאות הכניסות מהרחוב והשצ"פ וכיצד נשמרים מעברים אלו. יש להציג פיתוח שטח בתוכנית ובחתכים להציג חיבור לשטח סביב המבנה, עם סימון גבולות המגרש.

לא תותר הרחבה לתוך שטח המעבר בין הכניסות

לא תותר הרחבה במפלסים +2.3 ו- +3.7 עקב פגיעה במימוש זיקת ההנאה. יש לסמן להריסה בינוי שלא בהיתר

יש להסיר סימון למרפסת במפלס 5.10 שהיא מחוץ לקווי בניין יש למחוק סימונים של מרפסת סגורה ולהוסיף למניין שטחים עיקריים או לחלופין כשטח שירות כמרפסת פתוחה

התוכנית תערך במחלקת בקרת תוכניות

בהתאם לסעיף 86 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה ,1965 החלטה זו תהה בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית, באם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

שליחת הודעות לכל בעלי העניין בחלקות המצרניות בגוש 30729 ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אומנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

- 13 -

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

התכנית המופקדת מציעה תוספות והכשרת בניה להרחבת יחידות דיור בבניין קיים בן 5 קומות מעל קומת מרתף, רחוב רקנאטי ,345 רמות.

1. קביעת בינוי לתוספות בניה בכל אגפי הבניין בהתאם למפורט:

תוספות בניה בקומת המרתף, קרקע, א', ב' ג' ', לשם הרחבת יחידותה דיור הקיימות בהל, בהתאם לנספח הבינוי ובהתאם לקיים בשטח.

2. קביעת קווי בניין לבניה, כאמור.

3. הגדלת שטחי הבניה בשטח.

4. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבניה, כאמור.

5. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתרי בניה בשטח.

6. קביעת הוראות בגין חריגות בניה להריסה.

7. קביעת הוראות בגין עצים לשימור.

8. קביעת הוראות בגין זיקת הנאה למעבר הולכי רגל.

9. קביעת הוראות בגין חניה משותפת בתחום החלקה.

התכנית הינה בסמכות מקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 23/08/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך .22/10/2024

לתוכנית הוגשו 5 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

מאת דוד משיח, בעלים של דירה מס' 45 (13 בתכנית).

עיקרי ההתנגדויות:

אני בעל דירה 45 (בתכנית מופיע כדירה .)13 בתכניות המקוריות, לא היתה תוספת לדייר הצמוד אלי בדירה 14 בתכנית. איל לכך התוספת שקיבלתי בקומת הקרקע היתה בחזית מול הסלון שלי, ולא בצד הימני של המרפסת שלי מול הגינה שלו. העדפתי בזמנו שהתוספת תהיה בחלק הימני של המרפסת – לא מול הסלון, כך שלא תסתיר לי את האוויר, האור והנוף בסלון ובחדרי השינה. רצוני - 14 -

הנ"ל לא התאפשר בעבר. כדי לא להסתיר כאמור לשכן הנ"ל את המרפסת שלו שנמצאת מאחור מימין.

כעת, בוצע שינוי בתכנית, והשכן הנ"ל מקבל לשמחתי תוספת בקומת הקרקע מול הצד הימני של המרפסת שלי. לאור זאת, אין שום מניעה תכנונית שאקבל את התוספת שלי בצד ימין של המרפסת, במקום בחזית של הסלון, כהמשך טבעי של השכן הנ"ל.

השינוי המבוקש גם יצור רצף ואחידות, וימנע את כל החסרונות שתיארתי לעיל.

גם כיום, כל הצד המשותף בין 2 המרפסות שלנו כבר סגור כולו בבניה ובמחיצה גבוהה.

השכן הנ"ל, מר בנימין קרלינסקי, מסכים לשינוי המבוקש.

גם מבחינה הנדסית, יהיה הרבה יותר קל לבנות התוספת שלי מצד ימין על קירות הבטון החיצוניים הקיימים, ללא צורך בבניה על רלסים ארוכים, באמצע גג בנוי, כמו שנדרש כיום.

אבקש לאשר את השינוי דלעיל.

בקשתי זו הינה על דעת האדריכל מר יאיר גוטמן.

אודה על אישור בקשתי הנ"ל המתבקשת מאליה.

הערה נוספת: תוספת החדר מתבצעת על המרפסת הפרטית שלי. אי לכך, השכן מעלי לא יהיה רשאי לבנות מרפסת ללא הסכמתי, ולבטח לא לפני שאני אבנה את החדר.

התנגדות מספר 2 :

מאת בני הזוג חיים כהן ושירה כהן, בעלים של דירה ברחוב רקנאטי אברהם בניין ,345 כניסה .1 גו"ח .30729/3

עיקרי ההתנגדויות:

אנו מגישים התנגדותנו לתכנית שהופקדה כפי שהיא במקורה ויחד עם זאת אנו מגישים הצעה לפתרון.

בתכנית דירתנו מסומנת כדירה מספר .23

איננו מתנגדים לפיתוח והוספות להרחבת דיור, ההיפך הוא הנכון. אך לצערנו, התכנית כמו שהופקדה, מסבה לדירתנו ולנו נזקים משמעותיים. עוד נוספי כי משך כל השנים, ביקשנו להצטרף לתכנית, אך לצערינו כל פניותינו ליוזמי התכנית עלו בתוהו. מעולם לא הציגו בפנינו את התכנית לפני שהופקדה ולא ידענו מה היא טומנת בחובה.

לאחר שהתכנית הופקדה, נדהמנו לגודל הנזק הרב שהתכנית המוצעת תגרום לדירתנו. פנינו ליזמים והערנו להם על התוצאות ההרסניות שהם מביאים על דירתנו. וביקשנו למשוך את התכנית ולתקנה ובכך להימנע מלהגיע להליכי התנגדות. אך דברינו לא הועילו ומכאן שבלית ברירה, אנו נאלצים להגיש את ההתנגדות ולקבל את הסעדים המתאימים מהוועדה הנכבדה שלה הסמכות לדון ולהחליט בבקשה כמפורט.

התנגדותנו לתכנית שהופקדה נובעת מטעמים עיקריים להלן:

- 15 -

א. בתכנית שהופקדה מבוקש לאשר בין היתר מרפסת לדירה מס' .24 כפי שניתן לראות,

מדובר במרפסת שמגיעה בצמוד ממש לחלונות חדרי השינה של דירתנו ממש במרחק נגיעה. מצב דברים זה לא הגיוני כלל. בכך נפגעת בראש ובראשונה הפרטיות שלנו. היזק הראיה הוא ברמה שאדם יכול לעמוד במרפסת ולהביט בכל מה שנעשה בתוך חדרי השינה ואף להאזין לכל דבר שנאמר בו.

ב. נוסף על כך, הרי שממרפסת כה קרובה יש פה גם ממד של בטיחות, כאשר יש גישה

חופשית לחלונות חדרי השינה מהמרפסת.

ג. מלבד הטענות לעיל שדי בהם לקבל את ההתנגדות, הרי שגם אם תיאורטי יחשבו על קיר

מפריד, גם זה לא יכול להתקבל, שהרי קיר זה יחסום את חלונות הבית לחלוטין – לא אור ולא אוויר. מאותה הסיבה גם לא ניתן לאשר את המרפסת אף אם היא פתוחה, בעתיד השכן יבנה מחיצה ואז התוצאה תהיה זהה לזו של בניית קיר מפריד.

ד. בתכנית שהופקדה מוצהר שהיא אמורה לכלול כל מי שיש אופציה לתת לו הרחבה. אך

במתכונתה הנוכחית היא למעשה פוגעת בנו כעת ואף מדירה אותנו מכל זכות עתידית לתוספת הרחבה כל שהיא. (כמו כן נציין שדירתנו הינה מהדירות היחידות בבניין שאין להן כלל מרפסת ולא סוכה) וכפי שנפרט בהצעתנו להלן ניתן בהחלט להכליל גם את דירתנו בתכנית ובכך לפתור את הטעון תיקון.

ה. השלכות התכנית המופקדת אם תאושר הינן מפליגות לכת ויורדות לשורש העניין בכך שהן

פוגעות באופן קשה וישיר גם על שווי הדירה כאשר הדבר מוריד את ערכה באופן דרסטי.

ו. אין לראות במה שנכתב ובמה שלא נכתב בהתנגדותנו זו, כמיצוי כל טענותינו.

ז. אנו שומרים לעצמינו את הזכות לטעון כל טענה נוספת ו/או חלופית ו/או חדשה ככל

ותתהווה ולפנות לגורמים המתאימים לקבלת סעדים מתבקשים.

התנגדות מספר 3 :

מאת אסתר אריאלי, בעלת דירה 43 ברחוב שריבר 3 כניסה אמצעית, דירה דו קומתית ,3-4 דירה מס' 60 בתכנית.

עיקרי ההתנגדויות:

עברתי על התכנית, השרטוטים לא מדויקים, ורציתי רק לברר ולקבל הסבר על כל התכניות של דירתנו – דירה מס' 60 בשרטוט.

אני מעוניינת לדעת מה התוספת שמוצעת לדירתנו.

בקומה ג' – קומה ראשונה בדירתי, לא רואים שום תוספת לדירה, אז היכן כל התוספות בניה שאתם נותנים.

- 16 -

בשרטוט הקיים אין נישה בצד השמאלי של הדירה ובמציאות יש נישה שאני מעוניינת להוסיף כשטח מוצע לבניה. נא לסמן זאת!

מצו"ב שרטוט קומה ג'.

בקומה ד' – אני רואה תוספת בניית חדר במרפסת קיימת – אני לא רואה שטח נוסף שהתווסף לדירה.

את הגג הקיים מסביב למרפסת – נא לסמן כמרפסת מוצעת לבניה.

מצו"ב שרטוט קומה ד'.

נא לזמן אותי לוועדה כדי שאוכל להסביר את דבריי. אני מעוניינת שתבדקו לפני שסוגרים את התכניות הסופיות.

התנגדות מספר 4 :

מאת וסרמן צבי, וסרמן יענטה, בעלי דירה ,20 תת חלקה ,9 עמדין (חנין) נינה, בעלת דירה ,26 תת חלקה ,31 קסידו סרג'יו, קסידו אלה, בעלי דירה ,29 תת חלקה .32

עיקרי ההתנגדויות:

ע"פ תכנית המתאר החדשה נקבעו תוספות בניה של הוספת מרפסות בדירות מס' ,27 ,21 30 (מספרי הדירות ע"פ תכנית שפורסמה אך לא לפי הרישום במרשם האוכלוסין במשרד הפנים).

מרפסות אלו אמורות להיבנות ממש בסמוך ומתחת לחלונות הדירות שלנו.

אנחנו מתנגדים בכל תוקף לתוספות אלו בגלל שזה יפחית את איכות החיים ויגרום לנו נזקים רבים:

1. יגרום להיזק ראייה כבד.

2. לפגיעה חמורה בפרטיות ובטיחות.

3. לפגיעה בסבירות די גבוהה בנוף ובאור היום.

מלבד לפגיעות הנ"ל תבוא תוצאה נוספת מהאמור לעיל, שכן שווי דירותינו יפגע כתוצאה מהמפגעים הנ"ל.

מעולם לא ראינו או / ו חתמנו על התכנית הזו לפני כן.

אי לכך, אנו מגישים התנגדות לתכנית המדוברת בחלקים הנוגעים לתלונות הנ"ל.

התנגדות מספר 5 :

מאת איילה צור, וסרמן יענטה, בעלי דירה 11 בנספח הבינוי בגוש המרכזי קומת קרקע, תת חלקה ,30 גו"ח .30729/3

עיקרי ההתנגדויות:

ראשית אבהיר שאין לי התנגדות לעצם התכנית, ומטרתי היא לשפר את התכנית ולהפוך אותה לתכנית מעשית, לפחות בכל הנוגע לנכס שלי.

ובמיוחד לאור העובדה של ביטול "הקלות".

- 17 -

אציין שרכשתי את הדירה, לאחר שהתכנית כבר היתה בשלה, כך שאל יכלתי להצטרף לתכנית כמגישה.

הערה חשובה – רכשתי את הדירה בקומת הקרקע כפתרון עבור נגישות נכה (מצ"ב תעודת נכה)

ולכן כחלק מהתנגדות אציע גם שיפור לנגישות.

להלן נימוקי ההתנגדות:

1. קומת קרקע – מפלס הדירה הקיימת

א. לא ציינו שום מידות או שטחים לתוספת המבוקשת.

ב. המדרגות הפנימיות ששורטטו בכדי להגיע לתוספת מוצעת בקומת המרתף, לא

מתאימות לרמה אדריכלית – מאיפה ניגשים למדרגות מהמפלס הקיים!

ג. בהיתר הבניה המקורי של הבניין, ישנם מרפסות שירות בתחום הדירה – יש

לבקש הסבה שלהן לשטח עיקרי. ובמיוחד למרפסת שירות של הסלון, ממנה רוצים לגשת לשטח התוספת המוצעת, וממילא תחייב הסבת המרפסת שירות לשטח עיקרי.

ד. נא להוסיף חלון לסלון הקיים (אמנם סומן בנספח הבינוי כקיים - אבל אין חלון).

על מנת לאוורר ולהאיר את הסלון לאחר ביצוע תוספת הבניה.

2. קומת מרתף

א. לא ציינו שום מידות או שטחים לתוספת המבוקשת.

ב. יש להתאים את התוספת המוצעת, לגבולות החצר בקומת הקרקע, לפי גבולות

החצר הקיימת בפועל ובתשריט הבית המשותף (מצ"ב). התכנית המסומנת בנספח הבינוי מציעה מיקום ממ"ד מתחת לחצר של הדירה המצרנית = לא מעשי!

ג. מצ"ב סקיצה לתכנית מעודכנת לקומת המרתף.

ד. יש לעדכן את מפלס המרתף, כך שגובה הקומה בין רצפה לתקרה יהיה לפחות

2.50 מ'.

3. התנגדות לחלון מוצע עבור דירה 10 בנספח הבינוי, הדירה המצרנית אלי. מוצע פתיחת

חלון הישר לתוך החצר הפרטית שלי המוצמדת אלי בטאבו. ניתן להזיז את החלון למיקום שיפנה לחצר שלו (מצ"ב נספח .)1

4. שטח משותף

א. קיים שטח משותף בין הגוש המרכזי לגוש הדרומי, בתכנית המוצעת אין

התייחסות לשטח זה.

ב. אציין ששטח זה אינו משמש לכלום, והוא שטח מוזנח מאוד המכיל הרבה מאוד

לכלוך מכל הסוגים, ובגלל ההזנחה מסתובבים שם מיני בעלי חיים מזיקים וריחות - 18 -

קשים, אשר באים לידי ביטוי ביחס למיקום הדירה בצמוד לשטח זה (מצ"ב תמונות מצב קיים).

ג. הייתי שמחה לנצל שטח זה כפתרון עתידי לגישה נגישה הכוללת רמפה לנכה, כך

נרוויח 2 ציפורים במכה גם אזור נקי ונעים וגם נגישות לנכה.

ד. את השטח שנותר בקרקע ניתן יהיה לנצל לחצר עבור התוספת בקומת המרתף,

אשר תטיב גם עמה, ותיתן למרפסת זה אוורור תקין לחצר במקום אוורור ע"י חצר אנגלית מקומית.

ה. חשוב לציין שפתרון זה, יכול להיות תקף גם לגוש הדרומי וכן בין הגוש המרכזי

לגוש הצפוני.

5. תקנון – סעיף שלבי ביצוע

א. סעיף שלבי ביצוע – ע"פ התקנון הוא בניה בהינף אחד לכל גוש בנפרד.

ב. יש לקחת בחשבון שהמטרה של התכנית המוצעת הינה גם לבצע אותה הלכה

למעשה, וסעיף זה יהווה בעיה רצינית באשר לסיכוי למימוש התכנית בכלל.

ובעיקר עבור מבקשי התכנית שחלקה מיועדת להכשרת עבירות בניה.

ג. בנוסף הייתי רוצה לציין, שהתוספת המוצעת בדירה שלי, אינה נוגעת כלל ועיקר

לשאר התוספות בבניין, והיא תוספת עצמאית בתוך השטח הפרטי שלי (אין בניה מוצעת מעלי או בצמוד אלי) ולכן הייתי שמחה אילו היה ניתן להחריג את סעיף ההינף אחד, עבור תוספות מסוימות שלא תלויות באחרים.

ד. אמנם סעיף זה אינו מוגדר כסטייה ניכרת, אבל לא ברור לי האם תהיה רלוונטית

עם ביטול "ההקלות", וגם אם תהיה אפשרות להקלה, אזי עלויות ההשבחה שייווצרו מכוחה הינן נכבדות ביותר, וניתן למנוע זאת הבליך אישור התכנית.

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה ממליצים לקבל חלק

מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף כמפורט להלן:

1. התכנית מציעה הרחבות דיור והכשרת בניה עבור חלק גדול מיח"ד בבניין. התכנית קודמה בסמכות

הועדה המקומית מכוח סעיף (62א)א 14 לחוק התכנון והבניה. לתכנית הוגשו התנגדויות ובקשות לתיקונים ושינויים בתכנון המוצע באופן שלא ברור אם יתאפשר לקדמה מכוח סעיף .14 תנאי למתן

תוקף יהיה בדיקת נושא הסמכות בהתאמה לסעיף (62א)א לחוק התכנון והבניה.

- 19 -

2. לקבל את ההתנגדות לעניין תוספת מרפסות לדירות 21,24,27,30 בצמוד לדירות ,20,23 ,26 29

באופן שפוגע בפרטיות, בביטחון, היזק ראייה ושמע, אור ואוויר במידה ויסגרו את המרפסות –

התכנית מציעה הרחבות לדירות ,21 ,24 ,27 30 בסמוך לחלונות דירות ,20 ,23 ,26 29 בצורה שאינה שומרת על הפרטיות וקירבה שאינה סבירה בין המרפסות לחלונות הקיימים. יש לצמצם את ההרחבות המוצעות לדירות אלו בקומה א' ולהציע מרפסות שלא יעברו את קו החלונות בדירות הצמודות. יש לתקן בתיאום מול מחלקת התכנון.

3. לקבל את ההתנגדות לתיקונים נדרשים בתכניות כמפורט להלן :

ציון מידות לתוספות הבניה המוצעות, לא ברור מאיפה יורדים במדרגות המוצעות לקומת המרתף המוצעת כהרחבה, סימון כמוצע חלון שסומן כקיים לסלון בדירה ,11 עדכון גובה מפלס המרתף לקבלת 2.50 מ' נטו בין רצפה לתקרה, חלון מוצע לדירה 10 מול חצר פרטית – יש לציין מידות לתוספות המוצעות בכל התכניות. יש להבהיר את התכנון באופן שיהיה ברור איך מגיעים אל המדרגות המוצעות, בכל יח"ד בהן מוצעת תוספת במפלס אחר. יש לסמן את החלון בסלון דירה 11 כחלון מוצע. יש להנמיך את תוספות הבניה המוצעות להרחבת יח"ד בקומת המרתף באופן שגובה נטו בין רצפה לתקרה יהיה 2.50 מ'. יש לתקן את התכנון באופן שהחלון בסלון המוצע לדירה 10 לא יפנה לחצר פרטית. יש לתקן בתיאום מול מחלקת התכנון.

4. לקבל את ההתנגדות לעניין מיקום ממ"ד לדירה 11 מתחת לחצר של דירה מצרנית (דירה מס' )10

- ככל ואין הסכמה של דירה מספר 10 למיקום הממ"ד מתחת לחצר הפרטית שלהם, יש להציעו במקום אחר, בתיאום מחלקת התכנון.

5. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין ההרחבה המוצעת לדירה 14 באופן שלא תסתיר לדירה 13 את

האוויר, האור והנוף בסלון ובחדרי השינה - התכנית מציעה הרחבת דיור לדירות ,13 14 בקומת המרתף ובקומת הקרקע. ניתן לבחון להציע הרחבה לדירה 14 באופן שיצמצם את החסימה של האור, אוויר ונוף לדירה ,13 בתיאום מול מחלקת התכנון.

6. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין התאמת התוספת המוצעת בקומת המרתף לגבולות החצר

בקומת הקרקע לפי הקיים בפועל ותשריט בית משותף, והגדלת החצר לאוורור קומת המרתף במקום בחצר אנגלית - ניתן לבחון התאמת התוספות המוצעות בקומת המרתף לגבולות החצר בקומת הקרקע לפי תשריט בית משותף והנמכה של השטח המשותף בין הגושים, ככל וישנן הסכמות הנדרשות בהתאם לחוק. יש לבחון תיקון התכניות בתיאום מחלקת התכנון.

7. לקבל את ההתנגדות לתיקון שלבי הביצוע באופן שלא יחייבו הקמה בהינף אחד בכל גוש לתוספות

שלא קשורות להרחבות אחרות - ניתן להקל בשלביות הביצוע בתוספות המוצעות בקומת המרתף שהן מתחת לקונטור המבנה ואינן תלויות בהרחבות מתחתן או קשורות להרחבות מעליהן. יש - 20 -

לתקן בתיאום מחלקת התכנון.

8. לדחות את ההתנגדות שיש לבקש את מרפסות השירות המאושרות כשטח עיקרי מוצע, להציע

תכנון רמפה לנגישות בשטח משותף בין הבניינים - מרפסות השירות המאושרות בתחום קונטור יח"ד הקיימות מחושבות כשטח עיקרי בתכנית זו. ניתן לתכנן רמפה לנגישות בשטח המשותף בהליך פשוט של היתר בניה, ויתכן ומדובר בעבודה הפטורה מהיתר. אין צורך להציג את הרמפה בשלב התב"ע.

9. לדחות את ההתנגדות לעניין השרטוטים הלא מדויקים, ובירור וקבלת הסבר על כל התכניות של

דירה מס' 60 - דירה מספר 60 מקבלת הרחבה בתוספת חדר מחוזק ומרפסת בקומה ד' על גג דירה .59 בכל הנוגע לתכנון הפנימי של הדירה, התכנון אינו מחייב.

10. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

יעל בדיחי ראש צוות 1.12.24

אזורי

- 21 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1206572

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: פסגת הארץ עמותה לדיור ירושלים

עורך התכנית: קטורזה יצחק

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 11/06/2023

כתובת פרופ' אבנר חי שאקי, שכונת מורדות גילה, ירושלים.

גוש חלקה בשלמות

30962 108 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

חברים שנכחו: גידי בן עמי יו"ר, יעקב הלפרין, סימון בוגופולשקי. -

החלטה:

1. בהמשך לפניית עורכת התכנית, הוועדה שבה ובחנה את מסמכי התכנית וכן את

החלטתה מיום 15.10.2023 .

2. בהמשך לפניית עורכת התכנית, הוועדה סבורה כי יש לאפשר שימוש של מעונות

ו/או

26/11/2023

מרפאות בקומה הראשונה.

3. הוועדה סבורה כי תחום התכנית כפי שהוגש הינו ראוי, ועל כן מחליטה לבטל את

סעיף 4

להחלטתה מיום 15.10.2023 .

4. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בתיאום עם לשכת התכנון.

5. יתר סעיפי ההחלטה מיום 15.10.23 ייוותרו ללא שינוי.

החלטה:

הוועדה לאחר שבחנה את מסמכי התכנית ושמעה את המלצת הוועדה המקומית, 15/10/2023 מחליטה הפקיד

את התכנית בתנאים הבאים:

1. במסגרת התכנית מוצעים שטחי מסחר/תעסוקה/מעונות יום בשטח הנמצא

- 22 -

מאחורי

מתחם הקברים וכן קומת גלריה כחלק מקומת המסחר, מדובר על שטחים שאינם נגישים

ואטומים לרחוב ועל כן יש לבטל את כל השימושים המוצעים ולהותיר את הבניין כבניין

מגורים + חזית מסחרית.

2. בחלק הדרום מערבי של התכנית המסחר יוצע בקו אפס כלפי הרחוב ללא בינוי של

ארקדה כמוצע.

3. קווי הבניין יסומנו כדלקמן: קו בניין אפס כלפי החזית הקדמית וביתר החזיתות קו

הבניין יסומן במרחק של 3 מ' לפחות מגבול המגרש.

4. יש להגדיל את הקו הכחול של התכנית על כל החלקה על מנת לא לבצע חלוקה

בפועל של

החלקה.

5. יש לאפשר חזית מסחרית מיטבית/פתוחה ולקבוע בהוראות התכנית כי לא יותר

מיקום

ממ"דים בקטעי החזית הפונים אל רחוב/מרחב ציבורית.

6. במסגרת התכנון תיאסר הקמת קירות תמך של יותר מ- 3 מטר גובה. הפרשי

הטופוגרפיה

יטופלו על ידי הבינוי )חצרות במפלסי ביניים, מרפסות וכו'( או הפיתוח )למעט הקיר בחזית של הקברים לכיוון הרחוב(.

7. פתרון החנייה יוצע בהתאם לתקן ובתחום המגרש בלבד.

8. תנאי למתן היתר בניה יהיה הצגת פתרון עקרוני לנושאי אוורור חניונים תת

קרקעיים

בעדיפות לפתרונות מנדוף המוטמעות בתוך מסת המבנה עד לגג המבנה באישור מחלקת

איכות הסביבה.

9. פתרון האשפה יהיה בתוך גבולות המגרש וכחלק אינטגרלי ממסת הבינוי ולא יפנה

- 23 -

לרחוב.

10. תנאי לטופס 4 לתוספת הקומות החדשות יהיה נטיעה של שלושה עצים בוגרים

בתחום

החלקה בשטח הפונה לחזית הראשית של המגרש בתאום עם אגף שפ"ע.

11. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו וביצוע

תיקונים

טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

12. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר

הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות

הכלולות בתחום התכנית ובחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

13. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות

התכנון של

הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יוגש לוועדה המקומית כתב שיפוי מפני תביעות לפי סעיף 197 כתנאי

להפקדת התכנית.

14. בהתאם לסעיף )86ד( לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים

מהמועד

שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

10/09/2023

ירד מסדר היום

12/07/2023 להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

במסגרת התכנית מוצעים שטחי מסחר/ תעסוקה/ מעונות יום בשטח הנמצא מאחורי מתחם הקברים וכן קומת גלריה כחלק מקומת המסחר, מדובר על שטחים - 24 -

שאינם נגישים ואטומים לרחוב ועל כן אינם ראויים לשימושים הנ"ל. ולכן יש לבטל את כל השימושים המוצעים ולהותיר את הבניין כבניין מגורים + חזית מסחרית.

בחלק הדרום מערבי של התכנית המסחר יוצע בקו אפס כלפי הרחוב ללא בינוי של ארקדה כמוצע וללא קומת גלריה. בחללים האטומים, יש להציע שטחי שירות, כגון:

מחסנים וכו'. בשטחים הנגלים מעל הקרקע, יש להציע שטחי מגורים. יצוין כי עורכת התכנית הגישה חלופת תכנון התואמת לדרישות הנ"ל. החלופה מקובלת עקרונית.

קווי הבניין יסומנו באופן הבא: קו בניין אפס כלפי החזית הקדמית וביתר החזיתות קו הבניין יסומן במרחק של 3 מ' לפחות מגבולות המגרש.

מאחר והתכנית הינה חלק מהחלקה 108 יש להגדיל את הקו הכחול של התכנית על כל החלקה על מנת לא לבצע חלוקה בפועל של החלקה.

בתשריט, יש להציג פוליגון של שטחי הקברים המסומנים בנספח.

לצורת יצירת חיבוריות בין רח' פרופ' אבנר חי שאקי אל הטיילת המתוכננת בתב"ע מס' ,13157 נדרשת בחינה של יצירת מעבר ציבורי בחלק הדרומי של התכנית.

יש לאפשר חזית מסחרית מיטבית/פתוחה ולקבוע בהוראות התכנית כי לא יותר מיקום ממ"דים בקטעי החזית הפונים אל רחוב/מרחב ציבורי.

קירות תמך- במסגרת התכנון תיאסר הקמת קירות תמך של יותר מ-3 מ' גובה.

הפרשי הטופוגרפיה יטופלו על ידי הבינוי (חצרות במפלסי ביניים, מרפסות וכו') או הפיתוח (למעט הקיר בחזית של הקברים לכיוון הרחוב).

יש לתאם מול תושי"ה את פתרון החנייה המוצע. יודגש כי פתרון החנייה יוצע בהתאם לתקן ובתחום המגרש בלבד.

יש להציג פתרון עקרוני לנושאי אוורור חניונים תת קרקעיים בעדיפות לפתרונות מנדוף המוטמעת בתוך מסת המבנה עד לגג המבנה, באישור מח' איכות הסביבה ואדריכל העיר.

פתרון אשפה יהיה בתוך גבולות המגרש וכחלק אינטגרלי ממסת הבינוי ולא יפנה לרחוב, בתיאום להחיות מרחביות

יש להשלים חוות דעת מחלקות:, הרשות הארצית לכבאות והצלה, אגף תברואה, חברת חשמל לישראל, רשות העתיקות - אריכאולוג מרחב י-ם, אגף לשיפור פני העיר אגף שפ"ע - המח' לתחזוקת כבישים ומדרכות, , אגף תושייה - צוות בקרת תכנון תנועה, אגף שפ"ע - מח' גננות-עצים ותכנון, ולהטמיע בהתאמה במסמכי התכנית את הנחיותיהם.

תנאי לטופס 4 אכלוס לתוספת הקומות החדשות יהיה נטיעה של שלושה עצים בוגרים בתחום החלקה בשטח הפונה לחזית הראשית של המגרש בתאום עם אגף שפ"ע.

תיקון התכנית עפ"י ההערות הטכניות.

- 25 -

לשלוח הודעות אישיות לכל בעלי העניין במגרשים המצרניים ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערות טכניות:

מסחר: יש לקבוע מילולית בתקנון, שכל חזיתות הבינוי הפונות למרחב ציבורי/רחוב יהיו חזיתות פעילות ו/או מסחריות (לרבות מבואות כניסה ושימושים ציבוריים אחרים)

המפלסים השונים בקומות הקרקע יתואמו עם המפלסים של המדרכות הסמוכות.

יש לציין בהוראות התככנית כי החזית המסחרית הפונה כלפי רחוב לא תכלול גדרות פיתוח.

חניון- גג החניון/רמפת כניסה לחניה - יש לשאוף לקרות ככל הניתן את רמפת הכניסה לחניון, ניתן להציע כחלק ממסת הבינוי או כמשטח מגונן פתוח לשמיים.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי מעל גג החניון תוצע קרקע גננית, אשר תאפשר בתי גידול המשלבים עצים בוגרים.

בנספח בינוי בחלקות מצרניות, יש להציג את הבינוי המתוכנן והקיים.

הכניסה מהמרחב הציבורי אל האזור המסחרי/תעסוקה, תהא כניסה נגישה.

לאורכה של החזית הצפונית, תהא מדרכה רציפה.

הערות לטבלה 5 :

יש לחלק את היקפי הבינוי לפי השימושים- שורה עבור כל שימוש.

יש להוריד את הערה לעניין חישוב שטחים, אופן חישוב השטחים יהיה עפ"י תקנון.

יש להציע שטחי מרחבים מוגנים כחלק משטחי הבניה בטבלה ,5 בהתאם לכך יש להסיר את הערה מס' .1

הערה מס' 3 אינה ברורה, יש להבהיר.

בנספח הבינוי יש להסיר את הערה " ע"פ הנחיות אתרא קדישה".

כל הבינוי המוצע יהיה בתוך קווי בניין, על כן יש להוריד את הסעיף 4.1.2 א' 3 לעניין אלמנטים הבולטים מקווי בניין.

יש להשאיר לפחות %20 שטחים הפנויים מהבינוי, במגמה לאפשר שטחים חדירי מים. עדיפות ליצירת קרקע גננית ללא בינוי כלפי רחוב ושטחים ציבורים.

- 26 -

בהתאם לחוות דעת מח' מידע תכנוני, יש להוסיף לתקנון: מיד עם אישורה של תכנית זו תוכן ע"י מגישי התכנית ומגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם תכנית לצורכי רישום (תצ"ר) שתוגש בתוך שלושה חודשים מיום אישור תכנית זו, לאישור הוועדה המקומית.

תנאים למתן היתר בניה:

תנאי למתן היתר בניה יהיה רישום התצ"ר.

יש צורך בתיקון התקנון לפי הרשום לעיל, השלמת מפת מדידה מתוקנת המצורפת בקובץ dwfx חתומה דיגיטלית ע"י מודד מוסמך וכן נסח טאבו עדכני להשלמת חו"ד סופית.

תיאור חדש להתנגדויות

מדובר על חלקה הפנויה מבנוי אשר בחלקה הצפוני קיימים קברים.

התבע החלה הינה תוכנית מס' 13157 אשר קבעה את השטח לאזור מגורים ג', מבנה בן 4 קומות מעל הכניסה הקובעת הכולל 9 יח"ד, 2,525 מ"ר שטחים כוללים המהווים %157 כוללים.

התוכנית מציעה שינוי ייעוד ותוספת שטחים ביחס לתבע החלה לטובת הקמת מבנה חדש בן 5 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-2 קומות מתחת לכניסה הקובעת:

1. שינוי ייעוד מאזור מגורים ג' לאזור מגורים, מסחר ותעסוקה.

2. קביעת מספר הקומות ל-5 קומות ו-2 קומות מתחת למפלס הכניסה הקובעת.

3. קביעת שטחי הבניה הכוללים לסך 8,689 מ"ר.

4. קביעת מס' יח"ד ל-.23

5. שינוי קווי בניין.

התוכנית הופקדה בתאריך 26/01/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 26/03/2024 .

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

שלמה כהן, מנכ"ל חברה לבניין, בבעלותו 3 דירות ו-8 חנויות ברחוב אבנר חי שאקי .29

עיקרי ההתנגדויות:

- 27 -

1. התנגדות לתוספת שטחי מסחר ותעסוקה מהסיבות הבאות:

א. שינוי שטחי מגורים לשטחי מסחר תפגע באופי השכונה ובכמות הדיור העירונית, בתכנון

השכונה הושם דגש על עיבוי השכונה למגורים שטחי מסחר ותעסוקה גורעת משטחים אשר יכולים לשמש למגורים נזקקים.

ב. ריווי שטחי מסחר בשכונה, לדעת המתנגד היחס בין שטחי המסחר לשטחי המגורים הוא

יחס עודף שאין בו צורך וחלק משטחי המסחר שבבעלות המתנגד אינם מושכרים עקב חוסר ביקוש.

ג. שטחי מסחר ישפיעו על עומס התנועה והחניה ברחוב שכבר במצבו הנוכחי עמוס.

ד. מיקום שטחי המסחר בתוכנית מהווים פגיעה תיכנונית בכך שמפצלים את מוקדי מרכזי

השכונה על אף שהתבע החלה ניסתה ליצור מרכז שכונתי אחד שיהיה לב השכונה כמו"כ המבנה ממוקם עיקול הרחוב שפחות הליכתי.

ה. פגיעה קניינית, בשעת קניית שטחי מסחר המתנגד נמצא כי יש מספר מצומצם של שטחי

מסחר בשכונה , תוספת שטחי מסחר תפגע בזכות הקניינית ותגרום לנזק כספי.

2. התנגדות בנושא אי התאמות בין מסמכי התוכנית לנוסח הפרסום, במודעת הפרסום נכתב כי

מבוקש 18 יח"ד ובמסמכי התוכנית מבוקשות 23 יח"ד.

3. סעיפי התוכנית אינם ברורים בנוגע למבוקש בה- בדברי הסבר לתוכנית ובסעיפים הרלוונטיים נכתב

כי מבוקש הקמת בניין חדש במקום לציין כי מבוקשת תוספת שטחים משמעותית ביחס לתבע החלה דבר שמונע את ידיעת הציבור שיכול להתנגד לה.

4. חריגה מעקרונות התכנון של תבע 13157 החלה הקובעת את הנושאים הבאים:

א. היקף שטחי המסחר המותרים עד 200 מ"ר בלבד-התוכנית לא קובעת מה הוא היקף

השטחים ומגדירה שטחי בניה כוללים לכל השימושים.

ב. הפרדה מוחלטת בין כניסות חדרי האשפה, מדרגות, מחסנים, חניה-התוכנית לא מסמנת

באופן מוגדר את מיקום המסחר ואף מייצרת גמישות במיקומם לעת מתן היתר ואינה מחייבת הפרדה בין הכניסות ובשטחי החניה.

ג. חובת הקמת שטח מגודר כחצר פריקה-התוכנית אינה מחייבת זאת.

התנגדות מספר 2 :

עו"ד שלמה כהן בא כוחם של 15 תושבי רח' יהושע ברוכי 19 ו-.21

עיקרי ההתנגדויות:

1. חריגה מעקרונות התבע החלה לנשוא גובה המבנה, ע"פ החלטת הוועדה המחוזית גובה גג

המבנה לא יעבור את רצפת המבנים ממזרח לפוריקט, התוכנית החלה חורגת מעקרון זה.

2. פגיעה באיכות החיים-עקב הבניה, כריתת עצים, רעש הבניה ותשתיות עמוסות.

3. ירידה בערך הדירות-עקב הסתרת הנוף והריסתו בשל הבניה.

- 28 -

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלקית את ההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

1. לדחות את ההתנגדות לנושא תוספת שטחי המסחר והתעסוקה מהסיבות הבאות:

א. לעניין העדר ניצול שטחי מסחר לשטחי מגורים-התוכנית מציעה מענה הולם ותשתית

מתאימה להתפתחות השכונה והגידול באוכלוסייה, לא ניתן לתכנן שכונות המבוססות על מגורים בלבד ללא תשתיות לשטחי מסחר ותעסוקה התומכות באיכות חיי התושבים, השילוב המוצע יוצר מרקם עירוני מאוזן המשרת את צרכי התושבים.

ב. לעניין ריווי שטחי מסחר בשכונה-השכונה נמצאת בתהליכי התפתחות וגידול, המצב

הקיים אינו משקף את הצרכים העתידיים של השכונה והתכנון צריך להביא בחשבון את תוספת יח"ד הצפויה והצרכים שיתלוו אליה, כמו"כ התוכנית מאפשרת שימוש למסחר או תעסוקה במטרה שהתמהיל הסופי ייקבע על פי צורכי השוק והביקוש בפועל לצרכים המשתנים.

ג. לעניין ההעמסה על התנועה והחניה-מדובר בשטחי מסחר ותעסוקה בקנ"מ שכונתי

מצומצם, היקף השטחים תואם את יכולת הנשיאה של האזור.

ד. לעניין מיקום לא ראוי תכנונית לשטחים אלו-מיקום שטחי המסחר נבחן תכנונית ונמצא

מתאים, המיקום המוצע יוצר חזית פעילה ומזמינה בסמיכות למגרשי ציבור ובהתאמה לאופי הרחוב המאופיין בחזיתות פעילות.

ה. לעניין פגיעה קניינית- ככל והמתנגד סבור כי התוכנית פוגעת בזכויותיו הקנייניות הוא

רשאי לפעול בהתאם להוראות סעיף 197 לחוק התו"ב.

2. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין אי התאמות במסמכי התוכנית ובניסוחי הפרסום– יש לבחון

את הנושא על ידי היועצת המשפטית של הוועדה המחוזית

3. לקבל חלקית את ההתנגדות לנשוא חריגות מעקרונות התבע החלה :

א. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין היקף שטחי המסחר והתעסוקה- בתבע החלה לא

קיימת הגדרה מפורשת של 200 מ"ר לשטחי מסחר במגרש הנדון כפי שהמתנגד טוען, עם זאת , יש להציע שטחי מסחר ותעסוקה בקנ"מ שכונתי של עד 300 מ"ר ולתקן את מסמכי התוכנית כך שיכללו הגדרות והבחנה ברורה בין היקף שטחי המגורים לשטחי המסחר והתעסוקה ולא היקף שטחים כולל עבור כל השימושים כפי שמוצע.

ב. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין סימון שטחי המסחר והפרדת כניסות מוחלטת בין

- 29 -

השימושים- נספח הבינוי המחייב לעניין מיקום החזית המסחרית מסמן את שטחי המסחר, עם זאת יש לעגן בתקנון כי תבוצע הפרדה מוחלטת בין הכניסות לשימושים השונים.

ג. לקבל את ההתנגדות לעניין תכנון שטח מוגדר לחצר פריקה, יש לתאם מול מח' תושי"ה

את מיקומה ולתקן את מסמכי התוכנית בהתאם(היקפי מסחר של 300 מ"ר התאם להמלצה יכולים לקבל את המענה בחזית הרחוב ולא בתחום המגרש)

.a לדחות את ההתנגדות לנושא חריגה מהתבע החלה לעניין גובה הסופי של המבנה-מפלס גובה הסופי של המבנה המוצע אינו חורג מהותית מפלס הרצפה הדירה התחתונה בבניין הקיים ברחוב המקביל, התכנון שומר על יחס גבהים מידתי כמו"כ המגרש ממוקם באלכסון ביחס למבנים קיימים מיקום זה מאפשר שמירה על זוויות ראייה פתוחות ומניעה של הסתרת הנוף עבור המבנים הקיימים.

4. לדחות את ההתנגדות לנושאים של ירידה באיכות החיים וירידה בערך הדירות, אין בסיס תכנוני כי

הקמת מבנה המגורים תגרום לירידת ערך הדירות הקיימות ופגיעה באיכות החיים, ככל והמתנגדים סבורים כי נגרמת להם פגיעה קניינית באפשרותם להגיש תביעה לפי סעיף 197 לחוק.

5. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

לאה הלל

- 30 -

מספר סידורי: 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1133180

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: רוטנברג זבולון

עורך התכנית: לוי אדר' יגאל

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 15/05/2023

כתובת דרך חברון 108-110 , תלפיות

גוש חלקה בשלמות

30001 84 כן

30001 107 כן

30001 93 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

החלטה:

1. בהמשך להחלטת הוועדה מיום 18/09/2023 הוצגו בפני הוועדה טבלאות

ההקצאה והאיזון של התכנית, אשר אושרו על ידי שמאי הוועדה. הוועדה מאמצת את המלצות השמאי ומאשרת את טבלאות ההקצאה והאיזון.

12/08/2024 .2 כמו כן הוצגו מסמכים מתוקנים בהתאם להחלטה מיום ,18/09/23 לרבות צמצום תחום התכנית כך שלא תכלול את תחום הדרך, קביעת שצ"פ במפלס דרך חברון אשר יהווה גג של חזית כלפי רחוב דרך בית לחם בהתאם להפרשי המפלסים הקיימים וקביעת שלביות ביצוע.

3. הוועדה מחליטה על הפקדת התכנית בהתאם להחלטה האמורה ולהחלטה זו.

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית, ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה סבורה כי מדובר בתכנית התואמת את מדיניות הוועדה להתחדשות עירונית, ואשר מציעה מתווה ראוי להתחדשות לאורך ציר הרק"ל תוך שיפור המרחב הציבורי. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה לאמץ את המלצת הוועדה המקומית באופן חלקי ולהפקיד את התכנית, בכפוף לכל המפורט להלן:

1 .תחום התכנית יצומצם כך שהיא לא תכלול את השטח המיועד לדרך, בהתאם לתכנית המאושרת של הקו הכחול של הרק"ל (תכנית מס' 178129 .( 2 .התכנית תציע שצ"פ במפלס דרך חברון אשר יהווה גג של חזית כלפי רחוב דרך בית לחם בהתאם להפרשי המפלסים הקיימים. קו החזית יותאם בקו בניין 0 להמשך הגבול המערבי של חלקה 82 .בהמשך לאמור יקבעו הוראות לתכנון בתלת מימד, בתיאום עם לשכת התכנון.

3 .תחום התכנית יורחב עד גבול המדרכה בדרך בית לחם, בקו ישר לגבול הצפון מערבי של חלקה 82 .תחום הדרך הקיימת המהווה כפל דרכים יבוטל, ושטחו יועבר 18/09/2023 לשטח השצ"פ המוצע. הוועדה המקומית תצטרף כמגישת התכנית או שתינתן חוות דעת על ידי הייעוץ המשפטי כתנאי להפקדת התכנית.

4 .בצמוד לרמפת הכניסה לחלקה הסמוכה 82 יוצע מעבר נגיש ממפלס רחוב דרך בית לחם למפלס השצ"פ במפלס דרך חברון.

5 .יש לקבוע בשלביות הביצוע כי תנאי להריסת בית הכנסת הקיים יהיה מציאת פתרון חלופי לתקופת ההריסה ובניה ועד להקמת בית הכנסת החדש המוצע במסגרת התכנית. ייקבעו הוראות בהנחיית לשכת התכנון אשר יאפשרו הקמת מבנה זמני לבית כנסת בתחום הדרך המיועדת לביטול. כן תקבע שלביות אשר תבטיח את הריסת המבנה הזמני לאחר השלמת בית הכנסת המוצע כהפרשה מבונה.

6 .מספר יחידות הדיור הסופי ובהתאמה מספר הקומות בכל בניין יקבע בתיאום עם שמאי הוועדה, לרבות קביעת זכויות מותנות בהקמת קרן נאמנות לתחזוקה ארוכת טווח עבור המגדל המוצע בתכנית. מסמכי התכנית המתוקנים יוצגו לוועדה טרם הפקדת התכנית.

7 .בהתאם להוראות תיקון 4 לתמ"א 35 ,יקבע בהוראות התכנית כי %20 מיחידות הדיור המוצעות בתכנית תהיינה יחידות דיור קטנות ששטחן עד 55 מ"ר כולל ממ"ד.

פרוגרמה וצרכי ציבור:

- 31 -

8 .בהמשך לחוות דעת המחלקה למדיניות התכנון יש להציע הפרשה מבונה של 3 כיתות מעון בשטח 440 מ"ר בנוי + 305 מ"ר עבור חצרות. כמו כן תוצע הפרשה לטובת בית כנסת בהתאם לתדריך מנהל התכנון בנוגע להיקף של %40 שומרי מסורת. זאת, בנוסף לבית הכנסת המוצע במקום בית הכנסת הקיים.

9 .מסמכי התכנית יערכו בהתאם להנחיות לשכת התכנון, בנוגע לתכנית המציעה הפרשות מבונות בדרך של איחוד וחלוקה.

תנועה:

10 .תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה ותיקון מסמכי התכנית בהתאם להערותיו.

11 .לאור סמיכות התכנית לקו הרכבת הקלה יקבע תקן חניה מופחת לשימושים הציבוריים בתיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה. כמו כן יקבע תקן חניה של 1:1 ליחידות הדיור למגורים, בתוספת של %10 מסך יחידות הדיור לטובת חניות אורחים.

איכות סביבה:

12 .תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם יועצת הסביבה של לשכת התכנון, והטמעת הערותיה במסמכי התכנית בהנחיית לשכת התכנון לרבות הנספח הסביבתי של התכנית וניהול מי הנגר בהתאם לתמ"א 1 .

13 .יקבע בהוראות התכנית כי הבנייה תבוצע לפי תקן 5281 בנייה ירוקה ברמה של 3 כוכבים לפחות.

14 .יקבע בהוראות התכנית כי תובטח תשתית לשני זרמי אשפה לפחות בכל בניין.

כללי:

15 .תנאי ל הפקדת התכנית יהא עדכון טבלאות האיזון בהתאם לשינויים בהחלטה זו ואישור היועץ השמאי של הוועדה. מסמכי התכנית המתוקנים בהתאם להחלטה זו והטבלאות המתוקנות יוצגו בפני הוועדה כתנאי להפקדת התכנית.

16 .תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים טכניים לרבות קביעת הוראות בנושא תכנון בתלת מימד, התאמה לעקרונות תכנון חושב רישוי והטמעת סעיפים מהמלצת הוועדה המקומית, והכל בתיאום עם לשכת התכנון והייעוץ המשפטי.

17 .תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים טכניים לרבות קביעת הוראות בנושא תכנון בתלת מימד, התאמה לעקרונות תכנון חושב רישוי והטמעת סעיפים מהמלצת הוועדה המקומית, והכל בתיאום עם לשכת התכנון והייעוץ המשפטי.

18 .בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים, הוועדה קובעת כי תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה שבע שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה. כן יקבע בהוראות התכנית כי הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

19 .תנאי להפקדת התכנית יהיה אישור משרד הביטחון ורשות התעופה האזרחית.

20 .בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות אישיות לבעלי הזכויות בתחום התכנית בהתאם לתקנות איחוד וחלוקה וכן להניח הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

21 .בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך היזם צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק.

22 .הערה: החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית ע"פ סעיף )86ד) לחוק אם לא ימולאו.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

יש לבחון את תקן 21 המוגש לתכנית על ידי השמאית של הוועדה המחוזית ובמידת הצורך לצמצם את זכויות הבניה ויחידות הדיור המוצעים בהתאם.

על מנת להגדיל את השטחים הפתוחים בתחום התכנית וכן לייצר בנייה מרקמית לצורך צמצום עליות התחזוקה, יש לבחון חלופת תכנון כמפורט להלן:

28/06/2023

יש לסמן את המעבר בין המבנים מדרך חברון ודרך בית לחם בייעוד שצ"פ וכן לסמן כשצ"פ את השטח הפתוח בחלק הדרום מערבי של התכנית לרבות המקטע המשיק של דרך השירות/חנייה הקיימת בדרך בית לחם. הוועדה המקומית תצטרף כמגישה לתכנית על מנת להסדיר את דרך השירות כשצ"פ. - אין הגיון תכנוני להשאיר שטחים בייעוד חניה פתוחה בתכניות חדשות.

- 32 -

בית הכנסת המוצע מקובל. יש לקבוע בשלביות הביצוע כי תנאי להריסת בית הכנסת הקיים יהיה מציאת פתרון חלופי לתקופת ההריסה ובניה ועד להקמת בית הכנסת החדש המוצע במסגרת התכנית. ניתן יהיה להציע מבנה זמני בשטח של כביש השרות בחלק המערבי שייהרס לאחר הקמת בית הכנסת החדש. בחלקה מצרנית בחזית אחורית לרחוב דרך בית לחם ישנו הליך בקשה להיתר למבנה ציבורי לטובת גני ילדים ובית כנסת. הבקשה מציעה ירידה ברמפת חנייה מחזית רח' דרך בית לחם. על מנת ליצור חזות ראויה לרחוב, בתיאום עם תושי"ה יש לתכנן את רמפת החנייה של מתחם המגורים בצמידות לרמפת מבנה הציבורי המבוקש אשר תוצע בתחום דרך השירות/חנייה הקיימת בדרך בית לחם. ( בהתייחס לחוות הדעת לעניין צירוף החלקה לתכנית- ברור שמבחינה תכנונית היה מקום לעשות זאת ולתכנן טוב יותר את המרחב הציבורי אבל לאור העובדה שהחלקה הוקצאה ונמצאת בהליך תכנוני להיתר – הדבר לא מתאפשר).

על מנת ליצור טיפוסי בניה שונים ועלויות תחזוקה נמוכות, יש לתכנן מבנה מגורים בן 10 קומות ( בניין לא גבוה על פי התקנות ) ומגדל מגורים בן 34 קומות ללא הפחתה במס' יח"ד המוצע בתכנית.

פרוגרמה וצרכי ציבור:

יש להציע הפרשה מבונה של 3 כיתות מעון – 440 מ"ר בנוי + 305 מ"ר עבור חצרות, השטח הנ"ל יבנה כאשכול ללא הפרדת כיתות עם גישת חצרות ישירה. בנוסף, יש לתכנן הפרשה לטובת בית כנסת בשטח של – 400 מ"ר בנוי. יובהר כי הפרשה זו אינה באה על חשבון בית הכנסת הקיים, המוצע להריסה במסגרת תכנית זו, ושיש לתת לו מענה במסגרת התכנון החדש. בית הכנסת הנדרש במסגרת התכנית, יועבר ע"ש העיריה כהפרשה בנויה.

מיקום ההפרשות הנדרשות יהיה בתיאום עם מחלקת תכנון מבני ציבור. יש להציג למחלקת תכנון מבני ציבור נספח הבינוי לאחר הטמעת ההפרשות המבונות במסמכי התכנית.

פיתוח ובינוי:

יש לצרף לתכנית נספח פיתוח של השטחים הציבורים המוצעים, מפלסים וחיבור שלהם לשטחים הציבורים המצרניים, הן הרחובות הסובבים והן השצ"פ מדרום ליצירת שטח ציבורי אפקטיבי ורציף.

תמהיל דירות: יש לקבוע כי לפחות %20 מהדירות המוצעות בתכנית יהיו דירות

קטנות עד לשטח של 80 מ"ר פלדלת.

תיאסר הקמת גינות פרטיות בדפנות למרחב ציבורי ו/או לזיקות הנאה.

במסגרת התכנון תיאסר הקמת קירות תמך של יותר מ-3 מ' גובה. יש להימנע בכלל מקירות תמך לכיוון השטחים הציבורים .

מפלסי הכניסה למבנה יהיה במפלס המדרכה הצמודה במטרה לייצר חזית פעילה במפלס הרחוב יקבע על כך סעיף סטייה נכרת.

תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצגת חתכי פיתוח ובחינה של אופן השתלבות הבינוי בטופוגרפיה המוצעת תוך צמצום קירות תמך ופיתוח ראוי בתיאום אדריכל העיר.

יש להציע שבילים ומדרגות לגישור על הפרשי טופוגרפיה כחלק מפיתוח השטח ולא כמבני מדרגות עצמאיים.

על מנת להבטיח ממשק פעיל ומיטבי עם המרחב הציבורי יקבע בהוראות התכנית כי תיאסר הקמת גדרות בכל הממשקים בין השטחים הפרטיים לשטחים הציבוריים לרבות מתחם השצ"פ המבוקש (על פי החלופה לעיל). תקבע סטייה ניכרת לנושא זה.

לא יותר ניוד משטחי בנייה שאינם למגורים לשטחי מגורים.

לא יותר ניוד משטחי בנייה מתחת לכניסה הקובעת למעל הכניסה הקובעת.

לא יותר ניוד שטחים משטחי שירות לעיקרי לרבות שטחי שירות עבור מרפסות זיז לשטח עיקרי.

יש לבטל את הגשר המחבר בין 2 המבנים המוצעים. יתכן והנ"ל יפגע בנראות של 2 המגדלים כמגדלים נפרדים וייצור הצללה על 2 המבנים ומבנים שכנים .- לא מדובר בכל מקרה בשטחי בניה ואין צורך בהצגתם בנספח בינוי מנחה.

יותרו מרפסות מקורות ובלתי מקורות .

בבניין הנמוך יוצעו מרפסות סוכה לכל הדירות , ובבניין הגבוה ככול הניתן.

מסחר:

יש לקבוע מילולית בתקנון, שכל חזיתות הבינוי הפונות למרחב ציבורי יהיו חזיתות פעילות ו/או מסחריות (לרבות מבואות כניסה ושימושים ציבוריים אחרים)

המפלסים השונים בקומות הקרקע יתואמו עם המפלסים של המדרכות הסמוכות.

יש לחייב כי כל יחידות המסחר יכללו כניסה נגישה ישירה מהמרחב הציבורי ו/או מזיקת ההנאה/ שצ"פ. ניתן להרחיב יחידות מסחר אל מעל/מתחת לקרקע בתנאי שכל יחידה כאמור נגישה בכניסה במפלס הקרקע.

- 33 -

יש לאפשר חזית מסחרית מיטבית (10 מ' עומק מינ').

קומת המסחר תותאם להנחיות המרחביות למסחר , כולל גובה קומה מקסימאלית למסחר.

יקבע כי לא תותר "סגירת חורף" או קירוי לילי עבור עסקים לאורך ציר הרק"ל אלא אם יוותר רוחב מדרכה מיזערי של 3.5 מ' מעבר לסגירת החורף.

חנייה ותנועה :

לא יותר שינוי ייעוד הדרך אשר נקבעה בתכנית הרק"ל הכחול מס' .178129 יש להוציא שטח זה מתחום התכנית.

בתיאום עם תושי"ה, יש להבטיח שתוצע מדרכה של לפחות 3.5 מ' כלפי דרך חברון ורוחב מדרכה כלפי רח' דרך בית לחם עפ"י חתך הרחוב הנדרש בתכנית האב. במידת הצורך, תיקבע רצועה להרחבת זכות הדרך ב תכנית.

ייקבע תקן חנייה מופחת של 1:1 ללא קשר של גודל יח"ד. עבור יתר השימושים שאינם למגורים מס' מקומות החנייה יקבע עפ"י התקן התקף לעת מתן היתר בנייה.

בהתאם לאמור לעיל, יש להשלים את התיאום מול אגף תושי"ה.

יש לקבל את אישור צוות תכנית אב לתחבורה כתנאי להפקדת התכנית.

איכות סביבה:

בתיאום מול מח' איכות הסביבה, יש להשלים מסמך סביבתי לנושאי איכות אוויר, רעש, מיקרו אקלים בתאום מחלקת איכות סביבה, כתנא י להפקדת התכנית.

יש לקבוע בהוראות התכנית חובת נטיעת עצים בחזיתות העיקריות של המבנה הפונות לרחובות דרך חברון ודרך בית לחם על מנת למתן את השפעת זיהום האוויר על המבנים בתכנית.

השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה לאיכות הסביבה בעירית ירושלים ואישורה יהיה תנאי למתן היתר הבנייה.

תנאי עבור שימושי המסחר, יהיה הצגת פרשה טכנית, אישורה על ידי המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים והטמעת מסקנותיה בתכניות העסק. פרשה טכנית זו תעסוק בכלל השפעותיו הסביבתיות של בית האוכל ופתרונותיו לרבות רעש, איכות אוויר וריחות, פסולת מוצקה ומחזור, חזות וכד'. כמו כן, יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג הבניין הכולל מערכת מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים.

היות והתכנית נמצאת בליבו של אזור מגורים, המחלקה מבקשת שייקבע בהוראות התכנית כי לא תותר השמעת מוסיקה וכריזה מחוץ לכותלי בתי העסק ובמרחב הציבורי.

יקבע בהוראות התכנית, כי מערכות האוורור והמיזוג של המסחר יהיו בקומת החניון. לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גג המבנה.

יש לקבוע הנחיות עבור גג מועיל- ירוק/כחול/לשימושי הדיירים, פוטו-וולטאי וכדומה.

תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה לאיכות הסביבה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות. הערות המחלקה והאמצעים שיקבעו יוטמעו בתכניות הבקשה להיתר.

תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצגת תכנית הנדסית המציגה את האמצעים לאיסוף מי הנגר והחדרתם לתת-הקרקע ו/או השהייתם בנפח מתאים בתחום התכנית בליווי נספח הידרולוגי.

עצים:

תשריט מצב מוצע וסקר עצים מסמן את העצים הפונים לחזית ר"ח דרך חברון לשימור. הבינוי המוצע הינו בקו .0 לא ברור כיצד עצים אלה נשמרים. יש לשמר כמה שניתן עצים אלה ולסמן בהתאם את סימון המבא"ת הנכון בהתאם למוצע.

יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש ונטיעות אינטנסיביות יותר ברצועת השצ"פ המוצעת. יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, תושאר עומק אדמה איכותי של 1.5מ' לכל הפחות לנטיעת עץ בוגר (על גגות ניתן להסתפק ב-1 מ' לעצים ובחצי מ' לגינון).

להוסיף סעיף בעניין החפיפה בקו אפס בדרך חברון וסימון שימור העצים.

- 34 -

תשתיות:

יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרויקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן (אשפה, פריקה וטעינה, תשתיות חשמל וכו'). פירי אוורור למיניהם ישולבו ככל הניתן בתוך מסת הבינוי ויוטמעו בחזיתות ו/או בספסלי פיתוח וכד'. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד') בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי.

יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט). לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד.

יש להטמיע בהוראות התכנית את הסעיפים להלן בנושא הכנת תשתיות להטענת רכב חשמלי בהתאם לתקנות.

י לקבוע הנחיות בדבר פתרון לחשמל בשעת חרום.

בהתאם לחוות דעת שפ"ע - המח' לתחזוקת כבישים ומדרכות:

תנאי למתן היתר בניה אישור מיועץ נגישות חתום, יועץ ניקוז של הגיחון, מהנדס תכן חתום על האספלט.

יש לפתח מדרכה ,כביש וכל התשתיות אשר יפגעו כתוצאה מעבודות הבניה לשביעות רצונו של האגף שפ"ע.

יש לתכנן תאורה בשטחים הציבוריים בשטח הפרויקט.

יש להגיש סקר עצים ונספח מעודכן לפני מתן היתר בניה, ולאשר מול האגרונום העירוני.

תנאי למתן טופס 4 בצוע הנ"ל בפועל.

הוראות רישום ונכסי עירייה:

יש לערוך את התכנית כתכנית איחוד וחלוקה ולרשום את השטחים לצורכי ציבור על שם העירייה במסגרת האיחוד וחלוקה.

כללי:

יש לסמן 2 קווי בנין בלבד בתשריט מצב מוצע. קו בנין תת"ק וקו בנין רגיל.

יש להוסיף סעיף פקיעת תוקף לתכנית: לפיו התכנית תיפקע במידה ולא יופק היתר להריסת הבניין הקיים בתוך 7 שנים מיום אישור התכנית.

יש להטמיע סעיף שלביות ביצוע:

בניה בהינף אחד לא תותר בנייה בשלבים.

נאי לאיכלוס יהיה מימוש ההפרשות המבונות לצרכי ציבור בתיאום עם האגף למבני ציבור.

תנאי למתן היתר בניה יהיה הגשתתכנית פיתוח לכל השטח הציבורי הפתוח המוצע בתכנית ותנאי למתן טופס 4 יהיה השלמת הביצוע בפועל לשביעות רצון אגף שפ"ע.

תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי.

יש להשלים את התיאום מול מח' נגישות עפ"י החלופה האמורה לעיל.

יש להוסיף סעיף בעניין קרן תחזוקה למשך 10 שנים כפי שמקובל בתכניות פינוי בינוי בעיר

תנאי להפקדה יהיה קבלת חוות דעת של המחלקה לעבודה קהילתית .

תנאי להיתר בניה יהיה מיפוי אזרחים וותיקים וקבלת חוות דעת של המחלקה לעבודה קהילתית.

יש לקבוע יחס של החלפה לתכניות מאושרות קודמות מלבד תכנית הרק"ל מס'

.101-0178129

יש להטמיע סעיף סטייה ניכרת בנושא מס' קומות, קוו בנין, גובה תנאי להפקדת התכנית קבלת והטמעת חוו"ד הבאות: בקרת תכנון פיזי, כבאות, חשמל, עתיקות, אדריכל העיר, צתא"ל, שפ"ע עצים גננות, עבודה קהילתית .

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית לבעלי העניין בתחום התכנית ולבעלי העניין במגרשים המצרניים.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

- 35 -

תיאור חדש להתנגדויות

מצב קיים:

במתחם 2 מבני מגורים. מבנה מגורים בן 6 קומות (דרך חברון )110 ועוד 2 מבני מגורים בני 5-6 קומות (דרך חברון .)108 סה"כ 64 יח"ד.

לחזית דרך חברון מבנה בית כנסת. לחזית דרך חברון 110 שטח הפקעה לייעוד דרך.

בחזית אחורית לרח' דרך בית לחם שטח בייעוד חום בגו"ח 30001/82 התכנית מציעה הריסת מבני מגורים ובית כנסת והקמת מבני מגורים חדשים במסגרת התחדשות עירונית, להלן:

1. קביעת מספר הקומות המרבי ל-36 קומות למגדל ו-10 קומות למבנה השני מעל מפלס ה - .0.00שינוי יעוד

מאזור מגורים מיוחד, מגורים 1 ודרך מאושרת ל- מגורים, מסחר, שטחים פתוחים, מבנים ומוסדות ציבור, שצ"פ ודרך מוצעת.

2. קביעת קווי בניין מרביים.

3. קביעת שטחי בנייה מרביים ומספר יח"ד ל-.230

4. קביעת הוראות לבינוי ועיצוב אדריכלי.

5. קביעת הוראות בדבר הפרשת שטחים בנויים לצרכי ציבור.

6. קביעת הוראות לפיתוח השטח הציבורי הפתוח.

7. קביעת הוראות לעקירה ושמירה על עצים בוגרים.

8. קביעת תנאים להיתר בניה.

9. קביעת הוראות בגין מבנים וגדרות להריסה.

10. קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה שלא בהסכמת בעלים.

11. קביעת הוראות לתכנון תלת ממדי עבור חניה מתחת לשצ"פ ולדרך מוצעת.

12. קביעת שלביות ביצוע.

13. קביעת הוראות לזכויות מותנות למגורים עבור קרן תחזוקה ארוכת טווח למגדלים.

תכניות מאושרות

תכנית 2629א משנת 1994 אשר ייעדה את החלקה לאזור מגורים 1 מיוחד. התכנית אישרה הקמת 2 מבנים כל אחד 4 קומות מעל קומת מרתף. %84 בנייה. + בית כנסת בן 2 קומות.

תכנית 178129 רכבת קלה משנת 2018 – הקו הכחול.

תכנית 4204 משנת 1992 אשר ייעדה את החלקה לאזור מגורים מיוחד. בינוי עד 3-4 קומות.

היתרים: במהלך השנים הוגשו עשרות היתרי בנייה לטובת תוספת בינוי, מחסנים ופרגולות.

ישנו שטח בייעוד חום לחזית אחורית בגו"ח 30001/82 הפונה לרחוב דרך בית לחם (לא חלק מגבול התכנית).

ישנו היתר בהליך 2019/0121.00 בו מבוקש מבנה ציבורי הכולל 2 כיתות גן ומעל בית כנסת. הבקשה לאחר החלטת ערר ובהליך רישוי.

התכנית הינה בסמכות מחוזית

התוכנית הופקדה בתאריך 13/09/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 12/11/2024 .

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

מאת דניאל לוי – דרך חברון 108 – גו"ח 30001/107

1. מבנה מחוזק אינו אמור להיכלל במתחם פינוי בינוי: לטענת המתנגד המבנה בו מתגורר, הינו

מבנה משנת 1994 העומד בתקן נגד רעידת אדמה והינו מחוזק, בהתאם לכך אינו אמור להיכלל להריסה ובנייה.

2. הליך לקוי בבחירת היזם: המתנגד טוען כי היזם לא נבחר במכרז מוסדר ועל כן פסול לקידום

התכנית. במהלך קידום התכנית היזם אינו הציג ערבות בנקאית, טען כי "ימכור" את החתימות שלהם ליזם אחר ואינו הציע דמי שכירות ואו דיור חלופי בזמן הביצוע. מבקשים מכרז חדש לבחירת יזם מתאים.

- 36 -

3. פגיעה בנכס הקיים: המתנגד טוען כי התכנית פוגעת בנכס. התכנית מציעה רצועת מסחר במקום

דירות גן קיימות ובעצם תכנון זה פוגע באיכות החיים.

התנגדות עצמית מספר :2

מאת עו"ד איל תיאודור שרון – משרד עו"ד הרצוג, פוקס, נאצו ושו'ת – ב"כ של מגישת התכנית חברת

אסדן ישראל בע"מ

1. עידכון חברת חשמל בטבלת איזון: מבוקש לעדכן את זכויותיה הקנייניות של חברת החשמל

לישראל בע"מ, במגרשים 2 ו-3 "מצב יוצא" שבטבלת האיזון וההקצאה המצורפת לתכנית.

כידוע, טבלת ההקצאה והאיזון צריכה להכיל "רשימה של כל בעלים רשום או חוכר לדורות רשום בכל חלקה ובכל מגרש המשתתפים באיחוד ובחלוקה (בשורות) ואת פרטיהם במצב הנכנס, פרטי ההקצאה להם במצב יוצא ואת תשלומי האיזון (בעמודות)."

נכון להיום, לחברת חשמל לישראל בע"מ זכות בעלות רשומה בתת-חלקה ,24 חלקה 107 גוש 30001 – כפי שמפורט נאמנה "במצב נכנס" שבטבלת האיזון וההקצאה (שם, שורה מס' סידורי .)105 על כן, מבוקש לתקן בהתאם בהמשך השורה תחת עמודות "מצב יוצא", כך שיצוין גם חלקה היחסי של החברה בשטח הרלוונטי שבמגרשים 2 ו/או 3 המתוכננים בתכנית המופקדת, ומנגד לתקן את חלקם היחסי של יתר הבעלים (בסך הכול %100 בעלות).

2. גריעת אומדן היטל ונפח בטבלת איזון: מבוקש לגרוע מעמודת "יעוד המגרש המוקצה" שבטבלת

האיזון וההקצאה המצורפת לתכנית, את אומדן ההיטל ואומדן הנפח אשר צוינו לגבי מגרשים ,4A ,5A ו-.6A

האומדנים המדוברים אינם רלוונטיים לייעוד המגרשים, אינם נדרשים להימצא בטבלה, ומהותי עוד יותר – חושבו בצורה גראפית כך שממילא הדיוק הסופי נעדר מהם. בשלב זה ועל מנת שלא לחייב בעתיד צורך בתיקון התכנית, מבוקש לגרוע את האומדנים הללו מהטבלה.

3. גריעת הערת רישום על שם עיריית ירושלים מטבלת האיזון: מבוקש לגרוע מעמודת "תשלומי

איזון" שבטבלת האיזון וההקצאה המצורפת לתכנית, את הערת הרישום על שם עיריית ירושלים (שם, שורה מס' סידורי .)106 תחת זאת מבוקש להפנות אך ורק להערה ()2 שבתחתית הטבלה, אשר תנוסח מחדש באופן הבא: "הבעלות בחלק הציבורי במגרש תעבור לידי הרשות המקומית עם רישום בית משותף ועל פי כל דין.". בהקשר זה יודגש המובן מאליו: קודם לרישום הבית המשותף אין אפשר לרשום זכות זו, ומכאן התיקון המבוקש למניעת אי-בהירות.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית, להלן:

1. לקבל חלקית את ההתנגדות לנושאי עידכון חברת חשמל בטבלת איזון, גריעת אומדן היטל ונפח

בטבלת איזון: נושא זה יבחן בבחינה שמאית בתאום מול שמאי המקרקעין של הוועדה המחוזית.

2. לקבל חלקית את ההתנגדות לנושא גריעת הערת רישום על שם עיריית ירושלים מטבלת האיזון: תנאי

למתן תוקף יהיה חוו"ד היטלי השבחה, נכסים ומידע לנושא זה.

3. לדחות את ההתנגדות לנושא מבנה מחוזק שאינו אמור להיכלל במתחם פינוי בינוי: לתכנית הוגש

אחוז הסכמות בהתאם לחוק לטובת פרוייקט התחדשות עירונית. מדובר על בניין המצוי על ציר רכבת קלה. ניתן, לייצר בנייה אינטנסיבית יותר בהתאם למדיניות , גם אם המבנה הקיים מחוזק.

4. לדחות את ההתנגדות לנושא הליך לקוי בבחירת היזם: הוועדה אינה דנה בנושאים אלה. יש לפנות

לערכאות המתאימות.

5. לדחות את ההתנגדות לנושא פגיעה בנכס הקיים: הוועדה סבורה כי מדובר על תכנית ראויה התואמת

למדיניות , כל הרואה עצמו נפגע מהתכנית, רשאי להגיש בקשת פיצויים במסגרת סעיף 197 לחוק.

6. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

הערה טכנית:

בחלקה מצרנית בחזית אחורית לרחוב דרך בית לחם ישנו הליך בקשה להיתר למבנה ציבורי לטובת גני ילדים ובית כנסת. הבקשה מציעה ירידה ברמפת חנייה מחזית רח' דרך בית לחם. על מנת ליצור חזות ראויה לרחוב.

יש לתכנן את רמפת החנייה של מתחם המגורים בצמידות לרמפת מבנה הציבורי המבוקש אשר תוצע בתחום דרך השירות/חנייה הקיימת בדרך בית לחם.

- 37 -

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

אפי זלצמן מוביל תכניות אזורי 2.12.24

- 38 -

מספר סידורי: 5

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1286988

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: רוסי רינו

עורך התכנית: אסדרבן סרג'יו

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 13/03/2024

כתובת שכונת א-צוואנה, ירושלים רחוב דרך אל צוואנה

גוש חלקה בשלמות

29996 56,57

לא מוסדר

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

החלטה

לאחר בחינת מסמכי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. לאור החשיבות בהקמת מבנה ציבורי לצורכי מחקר וטיפול רפואי בשכונת א-

טור תוקפה של התכנית יוארך תוקפה של תכנית מספר 11215 לחמש שנים נוספות.

2. הוועדה קובעת כי פרק הזמן להוצאת היתר הבניה למימוש הבינוי בתכנית

יהיה 5 שנים מיום אישורה של התכנית. יובהר כי היתר חפירה בשטח התכנית לא יחשב כהיתר לעניין זה. כן ישולבו הוראות בדבר פקיעת תוקף הזכויות מכוח 09/06/2024 התכנית.

3. עריכת תיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

4. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת התכנית בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

5. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אומנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, קובעת הוועדה כי יוגש כתב שיפוי לוועדה המקומית.

6. הערה: החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש

התוכנית ע"פ סעיף 86 ד' לחוק התוה"ב אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

להמליץ לועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

15/05/2024

התכנית מוגשת לחידוש תכנית 11215 אשר פג תוקפה ב- 2018 .

לאור חשיבות התכנית להקמת מרכז למחקר וטיפול רפואי אוניברסיטאי בשכונת א-טור (א צוואנה), וכיוון שהדיונים שנערכו לגביה והרגישות הקיימת באזור רלוונטיות גם כיום, מקובל לחדשה באותה המתכונת שאושרה תכנית .11215 - 39 -

כיוון שפג תוקפה של תכנית 11215 לא ניתן להאריך תוקף אלא לחדשה בתכנית חדשה, קרי- התכנית זו תכלול את כל הוראות תכנית 11215 תשריטיה ונספחיה, לרבות שינוי ייעוד, זכויות בניה קווי בניין, הוראות שימור, סטיה נכרת, שימור עצים וכל יתר ההוראות שנקבעו בתכנית .11215

כיוון שהתכנית לא מומשה עד שנת ,2018 7 שנים לאחר אישורה, ומאז ועד היום חלפו 6 שנים נוספות, יקבע תוקף למימוש התכנית 5 שנים מיום אישורה, באם לא תמומש יפוג תוקפה.

תיאור חדש להתנגדויות

מצב קיים:

מגרש ריק למעט מבנה לשימור קיים בחלק הדרומי.

תכניות מאושרות:

תכנית 3092 משנת -1990 תכנית מתאר לשכונה אשר קובעת את המגרש בחלק הדרומי כאזור מגורים 5 מיוחד ואינה מ אפשרת כל בינוי מעל הקיים למעט שיפורים סניטריים, ויתר השטח הינו שטח פתוח ציבורי.

תכנית 11215 אושרה בשנת 2011 ונגנזה לאור פקיעת תוקף התכנית (7 שנים). התכנית הינה להקמת מרכז למחקר וטיפול רפואי אוניברסיטאי.

- שטח התכנית 5,173 מ"ר.

- קבעה שינוי ייעוד מדרך (764 מ"ר), שביל להולכי רגל (558 מ"ר), שצ"פ (1,863 מ"ר) מגורים 5 (24 מ"ר)

מגורים 5 מיוחד (1,980 מ"ר) ל-דרך מאושרת (131 מ"ר), דרך מוצעת (79 מ"ר) שביל (151 מ"ר), שצ"פ (792 מ"ר), שפ"פ (174 מ"ר) מבנים ומוסדות ציבור לבריאות- (3,846 מ"ר)

- בייעוד מבנים ומוסדות ציבור לבריאות שימושים מותרים- מרכז למעבדות מחקר רפואי אוניברסיטאי, מרפאות, סיפריה, אולם כנסים. מחסנים וחדרי שירות.

- קביעת קווי בניין לבניה מעל ומתחת לקרקע

- הוראות לגביי בניין לשימור.

- שמירה על עצים בוגרים

- סטיה נכרת לקווי הבניין, שטחי הבניה, וגובה הבניין - שטח מגרש בטבלה -5 4,020 מ"ר, שטחי הבניה 10,968 מ"ר, מתוכם- 5,108 מ"ר עיקרי+ 200 מ"ר שרות מעל כניסה קובעת ו- 2,780 מ"ר עיקרי ו- 2,880 מ"ר שרות מתחת לכניס קובעת ב-4 קומות מעל כניסה קובעת ו- 2 מתחת.

• הוגשו 2 התנגדויות לתכנית מאת עו"ד סני חורי ואדר' גיל רייך.

היתרים:

היתר בת.ב. 02/358.2 משנת 2005 לבניית קיר תמך וגדר אבן מסביב למגרש.

תקן חניה:

תקן חניה יהיה בהתאם לתקן חניה מעודכן.

מצב מוצע:

מטרת התכנית - חידוש תכנית מס' 11215 אשר אושרה ב- 2011 ולה נקבע סעיף פקיעת תוקף ל-7 שנים - 40 -

מיום אישורה במידה ולא תחל בניית מכון המחקר בתוך 7 שנים מיום אישורה, ייעוד הקרקע יחזור לייעודו טרם אישור תכנית . לאור העבדה כי לא החלה בניית מכון המחקר, פג תוקפה של התכנית ביום ב-

.2018

מהות התכנית 11215 בניית מרכז למחקר וטיפול רפואי אוניברסיטאי בשכונת א-טור.

התוכנית הופקדה בתאריך 06/09/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 05/11/2024 .

לתוכנית הוגשה התנגדות 1 מאת עו"ד גית נביל המייצג את מר אנס מרקה בעלים שלחלקי חלקות 56

ו.57

עיקרי ההתנגדויות:

לא הוצגו עיקרי ההתנגדות למעט התצהיר ובו צוין כי כל טענות ההתנגדות יעלו בישיבה להתנגדות.

המלצת מהנדס העיר

לדחות את ההתנגדות ולתת תוקף לתכנית

להמליץ לועדה המחוזית לדחות את ההתנגדות מהנימוקים הבאים:

1. לדחות התנגדות של עו"ד גית נביל המייצג את מר אנס מרקה בעלים של חלקי חלקות 56 ו57 בתחום התכנית

מאחר ולא הוצג מהות ההתנגדות.

2. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

אילנה מכחל

- 41 -

מספר סידורי: 6

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1352855

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: קורנבליט חיים

עורך התכנית: טורבן ילנה

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 30/09/2024

כתובת רוקח שמעון 31 , בית ישראל

גוש חלקה בשלמות

30087 74 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 6 תשריט 3

מטרת התכנית:

הכשרת הריסת בניין והקמת בניין חדש תוך שחזור חזיתות לשימור. מוצע בניין בן 4-5 קומות ו5 יח"ד.

עיקרי הוראותיה:

1. קביעת השימושים למגורים.

2. קביעת בינוי להריסת בניין ופירוק חזיתות לשימור והגבהת הבניין.

3. קביעת מספר יח"ד ל-.5

4. הגדלת שטחי הבניה וקביעת שטחי בניה מירביים – 401.5 מ"ר.

5. שינוי קוי הבניין וקביעת קוי בניין חדשים.

6. תוספת קומה תת קרקעית.

.7קביעת הוראות בגין בינוי חזית לשימור שפורקה.

.8קביעת תנאים למתן היתר בניה.

.9קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית.

.10קביעת הוראות לבינוי ועיצוב אדריכלי.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

מגורים ד' 5 125.32 100 401.5 %320

סה"כ 125.32 100

תיאור המצב הקיים

הבניין נמצא בשלבי סיום בניה. חזיתות לשימור שוחזרו, הבניין נבנה בהגבהה כלפי רח' שמעון רוקח - 42 -

כמוצע בתכנית.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

תכנית 4383 משנת 1994 תכנית מתאר לשכונת בית ישראל הקובעת במקום כאזור מגורים מיוחד.

תכנית 846113 משנת 24/01/22 לתוספות עבור בניין קיים בן 4 קומות: תוספת קומת מרתף למחסנים, הרחבות עבור 4 יח"ד, תוספת קומה חמישית עם יח"ד 1 חדשה סה"כ 5 יח"ד. הבניין המאושר בן 4 קומות בכל חתך. גובה סופי .+16.02

היתרים:

היתר בת.ב. 06/842.5 מיום 31/03/22 , להרחבות עבור 4 יח"ד קיימות.

עבירות בניה:

הבניין נבנה בסטייה מההיתר אשר יצא לתוספות ל4 יח"ד קיימות. הבניין נהרס בשל כשלים קונסטרוקטיביים , מטרת התכנית דנן להכשיר את הבינוי

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

שימור – המבנה נמצא במתחם לשימור עפ"י המערכת העירונית ומסומן לשימור בתכנית מאושרת 8146113 .

עיר היסטורית – המגרש בתחום עיר היסטורית.

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

א. ייעוד לפי תכנית המתאר 2000 – אזור מגורים עירוני.

ב. התייחסות לתבנית הבנייה – אזור מגורים לשימור לפי תכנית מפורטת.

ג. תכנית שכונתית – עפ"י מדיניות מע"ר צפון ניתן לבנות עד 4 קומות ללא הגבהת גג רעפים

ד. תקן חנייה עירוני – תקן נמוך .1:1

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

אזור מגורים עירוני

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18 ל"ר

אחרת

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

- 43 -

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך

ההקצאות

שצ"פ ל"ר

מבני ציבור ל"ר

עתודות / אחר ל"ר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

הרשות הארצית

לכבאות והצלה לא התקבל

אגף תברואה

לא התקבל

רשות העתיקות

- אריכאולוג לא התקבל

מרחב י-ם

התכנית חלה על חלקה 74 בגוש ,30087 מדובר בגוש שומה.

אין שינוי בגבולות ושטחי החלקות.

בדיקה מול תצ"ר:

- חלקה 74 נותרה בתצ"ר רשומה מס' אליפסה .899/1929 אגף רישוי

ופיקוח - מחלקת

מבדיקה שנעשתה גבולות החלקות וכן הקו הכחול תואמים לתוואי גבולות החלקות המידע התכנוני

שבתצ"ר.

מכתב זה מהווה אישור התכנית שבנדון ע"י המחלקה למידע תכנוני ולמיפוי.

יודגש ויובהר כי, כל שינוי בתכנית לאחר קבלת מכתב זה שלא הובא לידיעת החתומה מטה הנוגע לקו הכחול, לתאי שטח התכנית ולהוראות רישום, יהווה ביטול מכתב זה וביטול אישור התכנית שניתן במועד הנפקת מכתב זה.

חו"ד לתכנית .1352855

תכנית תקפה .846113

המלצת המחלקה הינה לאשר את התכנית בתנאים.

התכנית מציעה הכשרת עבירה של חפירת קומת מרתף נוספת, הגבהת מפלס אגף תכנון העיר

הכניסה, פרוק והרכבה של שתי החזיתות המיועדות לשימור ומופע של 5 קומות - מחלקת

לחזית ברחוב שמעון רוקח.

השימור

במהלך העבודות נמצא כי החזית לרחוב הבעש"ט שהוגדרה לשימור עומדת בפני קריסה ע"פ חו"ד של מהנדס שימור ירדנה אתגר והתקבל אישור מהמחלקה לפרק ולהרכיב מחדש את החזית.

המחלקה מאשרת את התכנית בתנאי שתהיה הצמדות למדיניות ובכל חתך יהיה מופע של 4 קומות בלבד.

- 44 -

אגף לשיפור פני

העיר אגף שפ"ע לא התקבל

- המח'

לתחזוקת

כבישים

ומדרכות

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר התכנית חורגת לעניין קומות ממדיניות מע"ר צפון המאפשרת 4 קומות ללא

הגבהה ומציעה 5 קומות לכיוון רחוב רוקח

כלכלת היישוב/ ל"ר

הרשות:

השפעות חברתיות: ל"ר

תשתיות ותחבורה: אין תוספת יח"ד

סביבה ונוף: ל"ר

אין עצים בתחום החלקה

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. הכשרת הבניין – במקום קיים היתר בנייה בת.ב. 06/842.5 משנת 2022 להריסת חלקי

בניין והרחבות עבור 4 יח"ד קיימות. במקביל אושרה תכנית 8146113 להרחבת היחידות הקיימות, לתוספת קומה ויח"ד חדשה.

בפועל הבניין נהרס במלואו ונבנה מחדש. מטרת התכנית דנן להכשיר את הבניין תוך הוספת זכויות בניה.

יש לתקן בכל מסמכי התכנית את מהות התכנית ולציין כי מדובר בהכשרת הבניין , לתקן את דברי ההסבר בהתאם.

2. מדיניות – התכנית ממוקמת בשכונת בית ישראל ובתחום מע"ר צפון המהווה מדיניות לעניין

מס' קומות המאפשרת בינוי של 4 קומות ללא הגבהת הגג. התכנית מציעה הכשרת בניין חדש אשר אינו משנה את הגובה הסופי של גג הרעפים המאושר +16.02 כלפי רחוב הבעש"ט בתכנית ,8146113 אך משנה את מס' הקומות כלפי רחוב שמעון רוקח ומוסיפה - 45 -

קומה חמישית כלפי חזית זו. יש להציע נסיגה משמעותית של הקומה החמישית כלפי רחוב שמעון רוקח כך שבכל חתך יתקבלו 4 קומות כבתכנית המאושרת .8146113

3. מחסנים – התכנית מציעה הגדלה משמעותית של שטחי המחסנים ביחס למאושר. יש

לצמצם שטח מחסנים עד 20 מ"ר עבור כל מחסן ולבטל חצרות אנגליות בתוך המחסנים.

4. תכנון – התכנית מציגה הגבהה של חצר הבניין ביחס לרחוב שמעון רוקח עם כניסה למגרש

דרך גרם מדרגות , יש להציג רמפת כניסה נגישה למגרש.

5. עצים – עץ המסומן לשימור בחזית הדרומית לא קיים בפועל. יש להציע שתילת עץ בוגר

בחזית לרחוב רוקח.

6. חוו"ד גורמים – יש להשלים חוו"ד של המחלקות הבאות: כיבוי אש , חב' חשמל, שפ"ע

תחזוקה וגננות, תברואה.

7. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת

התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים .

8. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה,

אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה: לידיעתך, אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור 'רישוי ופיקוח'

– המחלקה להיטל השבחה.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

מכחל אילנה

- 46 -

מספר סידורי: 7

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1182138

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: חוצות ירושלים קרית יובל

עורך התכנית: סטודיו o2a עומר בר עמית מנדלקרן אדריכלים

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 23/08/2023

כתובת א.ד. גורדון 7 , קרית היובל

גוש חלקה בשלמות

30408 149 כן

30408 148 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

החלטה

1. בהמשך להחלטת הוועדה מיום ,26.11.2023 הוצגו בפני הוועדה טבלאות

10/09/2024

ההקצאה והאיזון של התכנית, אשר אושרו על ידי שמאי הוועדה. הוועדה מאמצת את המלצות השמאי ומאשרת את טבלאות ההקצאה והאיזון.

2. הוועדה מחליטה על הפקדת התכנית בהתאם להחלטה האמורה ולהחלטה זו.

החלטה

ביום 26/11/23 דנה ועדה המשנה הנקודתית בתכנית והחליטה להפקידה. בין היתר 23/06/2024 הוחלט בסעיף 13 כי "תנאי להפקדת התכנית יהיה הגשת נספח סביבתי מלא ותיאום מול מחלקת איכות הסביבה". הוועדה מחליטה לבטל סעיף זה לאור עובדה כי לא מדובר בבניה גבוהה.

יתר הסעיפים נשארים ללא שינוי.

07/04/2024

התוכנית ירדה מסדר היום.

חברים שנכחו: דן קינן יו"ר, יעקב הלפרין, סימון בוגופולשקי. -

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית, שמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה

רואה חשיבות רבה בקידום התכנית, המציעה התחדשות עירונית עבור המתחם שמהווה חיבור

26/11/2023

פעיל בין רחובות גורדון, זנגוויל ובהמשך לגן בורוכוב. מדובר בתכנית התואמת את עקרונות

תכנית האב לשכונה ומציעה מתווה ראוי להתחדשות עירונית תוך שיפור המרחב הציבורי. הוועדה

מאמצת את המלצת הוועדה המקומית באופן חלקי, ומחליטה להפקיד את התכנית בהתאם

למפורט להלן:

- 47 -

1. יש לעגן את החיבור בין רחובות גורדון וזנגוויל ברישום תלת מימדי

כשצ''פ/שביל.

2. בהתאם לחוות הדעת של המחלקה למדיניות התכנון יש להפריש אשכול מעונות

יום

בגודל של 441 מ"ר עם חצר צמודה בגודל של 305 מ"ר, וכן בית כנסת בגודל של 300 מ"ר.

תנאי לפתיחת תיק היתר בניה יהיה תיאום התכנון המפורט עם המחלקה לתכנון מבני

ציבור.

3. תנאי לתעודת גמר יהיה נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות

עץ בוגר

אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש, בתיאום עם אגף שפ"ע. יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יוותר עומק אדמה איכותי של 1.5

מטר לכל הפחות מתחת למפלס הפיתוח לנטיעת עץ בוגר וזאת על מנת להימנע משתילת

עצים באדניות מוגבהות.

4. לא יותרו גינות פרטיות הפונות למרחבים ציבוריים.

5. יש לקבוע בהוראות התוכנית איסור על הקמת גדרות בכל הממשקים של שטח

פרטי עם

מרחבים ציבוריים.

6. יש להגביל גובה גדרות לסה"כ 1.2 מטר לכיוון מרחב ציבורי. מעל גובה זה תותר

גדר

חייה או גדר פתיחות קלה.

7. יש לקבוע בהוראות התכנית 1.5 מטר עומק מקסימלי למרפסות זיז.

8. תנאי להפקדת התכנית יהיה בדיקת הצורך בהרחבת מדרכות וקבלת אישור של

יועץ

התנועה לוועדה.

9. יש להציג מפרץ העלאה והורדה לטובת מעונות יום.

10. התוכנית ממוקמת בסמוך לגבול אזור מוטה תחבורה ציבורית במרחק של כ-

200 מטר

מתחנת רכבת. יש לשקול תקן חניה של 1:1 לכל גודל דירה למעט יח"ד עד גודל 45 מ"ר,

להן ניתן לתת פטור וזאת במטרה לעודד את השימוש בתחבורה ציבורית.

11. יש לקבל חוו"ד של המחלקה לאיכות הסביבה למניעת מטרדים משטח המסחר.

השימושים בשטח המסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה לאיכות הסביבה - 48 -

בעיריית

ירושלים ואישורה יהיה תנאי למתן היתר הבנייה.

12. מיקום פתחי פליטת אוורור מאולץ מהחניון יהיה מעל גג המבנה.

13. תנאי להפקדת התכנית יהיה הגשת נספח סביבתי מלא ותיאום מול מחלקת

איכות

הסביבה.

14. לא תותר תוספת יח"ד. יש למחוק את סעיף ב' וסעיף 1 המופיעים בהערות

וההוראות

לטבלה 5 .

15. יותר ניוד שטחי מסחר רק מתחת לכניסה הקובעת, ולא להיפך. יש לעדכן את

סעיף ד'

בהוראות לטבלה 5 .

16. תנאי להפקדת התכנית יהיה אשות טבלאות איזון והקצאה.

17. המבנה יעמוד בתקן בנייה ירוקה ת"י 5281 בציון 3 כוכבים לפחות.

18. התכנית תקבע הוראה בדבר פקיעת תוקף התכנית של 7 שנים מיום אישורה,

לצורך

הבטחת מימושה.

להמליץ לועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

התוכנית חלה על שני מבנים המסומנים "כתום" בתוכנית אב יובלים גנים- מתחמי בינוי להתחדשות עירונית בעלי אופי מרקמי. התוכנית מציעה שני מבנים של 10 ו-11 קומות לכיוון רח' גורדון העליון ו- 12 ו- 13 קומות לכיוון רח' זנגוויל התחתון.

התוכנית מפרישה שטחים ציבוריים מבונים ותואמת את מדיניות תוכנית אב.

15/11/2023 מכפיל היח"ד המוצע בתוכנית ()4.46 וגודל ממוצע של 115 מ"ר ליח"ד גבוה יחסית גם לשכונה ולתוכניות אחרות המקודמות באזור, ולכן יש לבחון תקן 21 לתוכנית בתיאום שמאית של הוועדה המחוזית, ולצמצם את מספר היח"ד והקומות בהתאם.

שטח דירה ממוצע יהיה 105 מ"ר מרבי ו 20 אחוז מהדירות יהיו בשטח מקסימלי של 55 מ"ר בהתאם להנחיות מנהל התכנון.

התוכנית ממוקמת במיקום אסטרטגי לשיפור הליכתיות וקישוריות בשכונה -בסמוך לגן בורוכוב וציר רכסים ממערב ולכניסה לעמק היובל ממזרח( אשר בעתיד צפוי להיות מפותח כפארק רובעי). יש לייצר מעבר ציבורי בין רחובות גורדון וזנגוויל ביעוד שביל ברישום תלת מימדי.

תנאי לתעודת גמר יהיה רישום שטח השביל ע"ש עיריית ירושלים התוכנית המוצעת מסמנת מדרגות ושטחי ציבור מבונים המגשרים על הפרשי - 49 -

המפלסים בין רחוב גורדון לרח' זנגוויל כולל מעלית ציבורית שתקשר בין מפלס כניסה של שטחי ציבור מרח' זנגוויל למפלס עליון של רח' גורדון.

לאור הצורך בתוספת חצר למעונות יש להציעה חלופת בינוי המבטלות את הכיכר המוצעת לרח' זנגוויל ויצירת חזית פעילה המלווה את הרחוב, שינוי מיקום כניסה לחניון לחלק הנמוך של הרחוב זנגוויל בדרום התוכנית ובכך לקצר את רמפת ירידה לחניון וליעל את התכנון, ולמקם את החצר במפלס המעון.

התוכנית מציעה מסחר לרחוב גורדון. יש לייצר ברח' גורדון חזית מסחרית מלווה רחוב ולהעביר את המגורים לעומק התוכנית.

יש להעביר את עמודת הממ"דים מחזית הרחוב לחזיתות צידיות.

יש לקבוע כי מפלס המסחר וכניסה למבני ציבור יהיה המשכי למפלס הרחוב תותר סטיה עד 0.5 מ'. לתקן סעיף א בהוראות לטבלה 5

התוכנית המוצעת מסמנת מעבר בדרום מרח' זנגוויל העתיד להתחבר למעבר סטטורי קיים בין רחובות גורדון וזנגוויל בדרום. יש לסמן מעבר זה ביעוד שביל. יש להרחיב את המעבר כך שיכלול עצים בערכיות גבוה המסומנים בדרום התוכנית. יש להרחיק קו בניין תת"ק מתחום שביל זה על מנת לאפשר שמירה על עצים הקיימים ונטיעת עצים בוגרים חדשים.

התוכנית מציעה גינות פרטיות בדרום לכיוון חלקה 8 ו-10 ומעבר מוצע ובצפון לכיוון חלקה 148 ללא התייחסות למפלסים בחלקות מצרניות תכנון זה יוצר קירות תמך גבוהים. יש להראות התייחסות למפלסי פיתוח של המגרשים הסמוכים ולהימנע מקירות תמך ככל הניתן.

דירוג הקרקע יעשה עד 3 מ' גובה ובטיפול נופי המותיר שטח קרקע המאפשר נטיעות של עצים בוגרים.

התוכנית מציעה קו בניין תת"ק ,0 יש לצמצם קו בניין תת"ק ולהשאיר שטח לחלחול טבעי בעדיפות באזורים היכן שנמצאים עצים בוגרים וערכיים בשולי המגרש, כך שניתן יהיה לשמרם (מינ' 3 מ' מגזע עץ), תוך צמצום וייעול שטח החניון.

יש לסמן באופן ברור את קווי הבניין בנספח התוכנית. קווי הבניין יכללו את כל הבינוי לרבות המרפסות. לא תותר הבלטת מרפסות מעבר לקוי הבניין ולגבול התכנית. יש למחוק קו בניין עילי בתשריט התוכנית.

בהתאם לחוות הדעת של המחלקה למדיניות התכנון יש להפריש אשכול מעונות יום בגודל של 441 מ"ר עם חצר צמודה בגודל של 305 מ"ר , וכן בית כנסת בגודל של 300מ"ר. תנאי לפתיחת תיק היתר בניה יהיה תיאום התכנון המפורט עם המחלקה לתכנון מבני ציבור ואגף מבני דת. תנאי לתעודת גמר יהיה רישום השטח ע"ש עיריית ירושלים.

יסומן קוו בניין להבלטת ארון קודש בבית הכנסת.

על השטחים הציבורים להיות במקומות מיטביים ואיכותיים בקומות שמעל פני הקרקע, בנגישות מלאה ועם כניסה נפרדת. תכנון ומיקום מבני הציבור יתואמו עם אגף מבני ציבור ואגף מבני דת כתנאי לפתיחת תיק היתר בניה. תנאי לתעודת גמר יהיה רישום השטח ע"ש עיריית ירושלים במסגרת רישום בית משותף לשביעות רצון אגף מבני ציבור.

יש להטמיע סעיף הפקעה בתיאום עם אגף נכסים כמפורט בהערות הטכניות בחלק הדרומי של התוכנית נראים בתצ"א מספר רב של עצים גדולים ובוגרים, בסקר עצים מסומנים רק 2 עצים מתוך 8 העצים המופיעים במדידה ושאר העצים מסומנים: נמדד אך לא קיים/ אינו עומד בתקן. יש לבדוק ולעדכן את הסקר במידת הצורך.

- 50 -

חוסר התאמה בין סימון עצים בסקר עצים לסימונם בתשריט. יש לתאם בין תוכניות

תנאי לתעודת גמר יהיה נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש, בתיאום עם אגף שפ"ע. יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יוותר עומק אדמה איכותי של 1.5 מ' לכל הפחות מתחת למפלס הפיתוח לנטיעת עץ בוגר וזאת על מנת להמנע משתילת עצים באדניות מוגבהות

לא יותרו גינות פרטיות הפונות למרחבים ציבוריים יש לקבוע בהוראות התוכנית איסור על הקמת גדרות בכל הממשקים של שטח פרטי עם מרחבים ציבוריים.

יש להגביל גובה גדרות לסה"כ 1.2 מטר לכיוון מרחב ציבורי.

יש לקבוע בהוראות התוכנית 1.5 מ' עומק מקסימלי למרפסות זיז.

יש לבדוק צורך בהרחבת מדרכות מול תוכנית אב לתחבורה ומחלקת תושי"ה.

במידה ויש צורך יסומן ביעוד דרך.

יש להציג נספח תנועה מעודכן בהתאם לחוות דעת מחלקת תושי"ה יש להציג מפרץ העלאה והורדה לטובת מעונות יום

התוכנית ממוקמת בסמוך לגבול אזור מוטה תחבורה ציבורית במרחק של כ200 מ'

מתחנת רכבת יש לשקול תקן חניה של 1:1 לכל גודל דירה למעט ליח"ד עד גודל 45 מ"ר, להן ניתן לתת פטור וזאת המטרה לעודד את הנסיעה תחבורה ציבורית.

יש לקבל חוות דעת של המחלקה לאיכות הסביבה למניעת מטרדים מהמסחר.

השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה לאיכות הסביבה בעירית ירושלים ואישורה יהיה תנאי למתן היתר הבנייה.

מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גג המבנה.

תנאי להפקדת תוכנית יהיה הגשת נספח סביבתי מלא ותאום מול מחלקת איכות הסביבה

לא תותר תוספת יח"ד. למחוק סעיף ב וסעיף 1 בהערות והוראות לטבלה .5 יותר ניוד שטחים מסחר רק מתחת לכניסה הקובעת ולא להיפך לעדכן סעיף ד בהוראות לטבלה 5

יש לתקן את גבול המערבי במדידה בהתאם לחוות דעת מחלקת מידע תכנוני ולעדכן תוכניות ונספחים בהתאם.

יש לצרף לתכנית נספח איחוד וחלוקה הכולל טבלת הקצאה ואיזון הערוכה ע"י שמאי

המבנה יעמוד בתקן בנייה ירוקה ת"י 5281 בציון 3 כוכבים לפחות בתיאום מול חח"י יש לבחון את הצורך בתחנות שנאים לפרויקט ובנוסף לבחון את הצורך בתוספת תשתית השנאה מעבר לנדרש בפרויקט זה עבור צרכי השנאה במרחב כולל ביטול שנאים על עמודים קיימים וכו', ככל וידרש חדר שנאים, הנ"ל יוטמן בתת הקרקע במסגרת התכנית, לא תותר הצבתו של המתקן בנפרד, או בשטח ציבורי או מעל הקרקע, תקבע על כך סטיה נכרת.

יש לקבוע כי החניה, פריקה וטעינה, פתרונות אשפה ויתר המערכות ומתקנים טכניים ימוקמו בתת הקרקע במלואן, בהתאם להנחיות המרחביות, לא תותר - 51 -

התקנת מערכות מכל סוג מעל פני הקרקע, ולא תותר הבלטה של קומות אלה מעל פני הקרקע, תקבע על כך סטיה נכרת.

תנאי להיתר הריסה/חפירה ראשון בתחום התכנית יהיה הגשת מסמך סביבתי לאישור המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים. במסמך ייבחנו היבטים סביבתיים של עבודות ההריסה, החפירה והבניה לרבות מטרדי רעש ואבק, וכן מטרדים בשלב הקבע מהיבטי רעש, איכות אוויר, קרינה ועוד. במסמך יבחנו מפלסי הרעש מתחבורה, מהמסחר המתוכנן וממערכות מכניות בבניין ויפורטו האמצעים לעמידה בקריטריונים ולהפחתת רעש ממקורות הרעש השונים לרבות האמצעים למיגון דירתי. אמצעים אלו יוטמעו בתכנית הבקשה להיתר לאחר אישור המחלקה.

תנאי לפתיחת תיק היתר בניה יהיה הצגת תכנית בינוי ופיתוח לאישור אדריכל העיר, שפ"ע ותושי"ה, התכנית תכלול נטיעות עצים מחייבות, דיוק מפלסים, העמדה, פתרונות חניה, פריקה וטעינה, תכנון מפורט של רמפת הכניסה לחניה, מפלסי כניסה למבנים.

תנאי לפתיחת תיק היתר בניה הוא אישור תצ"ר.

התכנית תקבע הוראה בדבר פקיעת תוקף התכנית של 7 שנים מיום אישורה, לצורך הבטחת מימושה. לעדכן סעיף 7.2

השלמות חוו"ד של הגורמים הבאים: המחלקה לאיכות הסביבה, הרשות הארצית לכבאות והצלה, חברת הגיחון, אגף תברואה, חח"י, רשות העתיקות, המחלקה לנגישות, אגף שפ"ע, , מחלקת היטל השבחה, מחלקה לעבודה קהילתית, מינהלת להתחדשות עירונית.

תנאי להיתר בניה יהיה מיפוי אזרחים וותיקים וקבלת חוות דעת של המחלקה לעבודה קהילתית.

תנאי להפקדה קבלת חוו"ד מחלקה לעבודה קהילתית.

להוסיף הוראות לקרן תחזוקה ל 10 שנים לפחות.

שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בקרקע בשטח התכנית ובחלקות המצרניות: בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובחלקות המצרניות לתוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה: לידיעתך: אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965

הערות טכניות

סעיף 1.6 למחוק יחס לתוכנית 5166ב'

בסעיף 4.1.2 יש לפרט כדלקמן:

בתא שטח מספר __ יבנה אשכול מעון יום. כל אחת תהא בהיקף 441 מ"ר שטח בנוי ושטח מינימלי לחצר צמודה ורציפה 305 מ"ר. בתא שטח מספר_______ ייבנה שטח בהיקף שלא יפחת מ 300 מ"ר אשר ישמש עבור בית כנסת בתיאום מול - 52 -

מחלקת מדיניות התכנון.

בהוראות התכנית בטבלה 5 יש לציין שטח בנוי לכל אחד מהשטחים הציבוריים, ובהערות לציין שטחי חצרות. בנספח הבינוי יש להציג את השטחים הציבוריים כאמור לעיל, תוך ציון מפורש של השטחים הציבורים: מעון יום, החצר ושטח לבית כנסת.

מיקום השטחים לצרכי ציבור והיקפם כמסומן בנספחי בינוי הנו מחייב. עם זאת יותרו התאמות קלות במיקום ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה

להפרשות המבונות יתוכננו כניסות נפרדות המנותקות מן השטחים המשותפים בבניינים. במידה ומדובר במעון יום חצר ההמעון תהא בהתאם לתקן הנדרש.

רישום שטחים מבונים

תנאי למתן היתר בנייה יהא רישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בדבר ייעוד השטחים הציבורים המבונים לפי תכנית זו לצורכי: ציבור בהתאם לצרכי השכונה לעת מתן היתר בניה בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון. ובדבר הוראה בנוגע לרישום השטח המבונה ע"ש הרשות המקומית, בהתאם למסומן בנספח הבינוי.

בעלות הרשות המקומית לשטחים המבונים כ"הפרשה מבונה" לציבור תיוחד לרשות המקומית בשטח המסומן כנספח הבינוי במסגרת רישום בית משותף תנאי לטופס אכלוס יהא מסירתם של השטחים המבונים לצרכי ציבור אשר בתחום התכנית ע"ש עיריית ירושלים.

השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי ציבור, יועברו לבעלות הרשות המקומית, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה גדר וחפץ ו/או שיעבוד.

יש להוסיף להוראות התכנית גם סעיף הפקעה כללי כדלקמן:

הפקעה לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

יש להוסיף להוראות התכנית סעיף תחת היתרי בניה כדלקמן:

א. תנאי למתן היתר בניה יהא אישור אגף הנכסים בגין ההפרשות המבונות.

ב. ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4

תיאור חדש להתנגדויות

התוכנית מציע הריסת שני מבנים והקמת שני מבנים חדשים כדלהלן:

- 53 -

1. שינוי יעוד מאזור מגורים 5 ואזור מגורים מיוחד למגורים ד'

2. איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים.

3. קביעת שטחי בניה ביעוד מגורים ד' על סך 27,057 מ"ר מתוכם

למגורים 10,635 מ"ר עיקרי ו 2,713 מ"ר שרות מעל הכניסה הקובעת ו- 177 מ"ר עיקרי ו-13,809 מ"ר שרות מתחת לכניסה הקובעת

למסחר 310 מ"ר עיקרי מעל הכניסה הקובעת (מפלס רחוב גורדון) ו-1,475 מ"ר עיקרי מתחת לכניסה הקובעת (מפלס רחוב זנגוויל ומפלס ביניים)

מבנים ומוסדות ציבור 60 מ"ר עיקרי מעל הכניסה הקובעת (מפלס רחוב גורדון) ו-741 מ"ר עיקרי מתחת לכניסה הקובעת (מפלס רחוב זנגוויל ומפלס ביניים)

מועדון דיירים – 120 מ"ר עיקרי מעל הכניסה הקובעת

4. קביעת מס' יח"ד ל 107 , תוספת של 83 יח"ד ל- 24 יח"ד קיימות , מכפיל של 4.46 , צפיפות 39 יח"ד/ד'

5. שטח ממוצע ליחידת דיור (עיקרי+ ממ"ד 12 מ"ר ברוטו)- 113 מ"ר.

6. קביעת מספר קומות ל 11 קומות, גובה בינוי 40 מ' מעל הכניסה הקובעת

7. קביעת שימושים

8. קביעת קווי בניין

9. קביעת הוראות בינוי ופיתוח

התוכנית הופקדה בתאריך 20/09/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 19/11/2024 .

לתוכנית הוגשו 4 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 : התנגדות מנהל קהילתי יובלים

עיקרי ההתנגדויות:

1. דיוריות צפויה להוסיף עומס על תשתיות החניה של השכונה, עומס על השלד הציבורי

וחוסר התאמה למינה פרוגרמטי

2. לבחון חיוב עמידה בתקן 5281 לרמה של 4-5 כוכבים לבניה ירוקה

3. תוספת הוראה לגגות יעילים גג ירוק/ מייצר אנרגיה

4. אין התייחסות לתחזוקת מבנה לפי תקן 1525

5. לאסור מיקום תשתיות וחללים טכניים בחזית הבינוי

6. להוריד סעיף 4.1.18 לעניין שטחי קומות גלריה בפנטהאוז יתווספו לשטחי מסחר

7. לעדכן סעיף של גודל יחידות קטנות ל %20 מיחידת דיור יהיו עד 55 מ"ר

8. קיבולת מוגבלת של רק"ל קו אדום לפי צתא"ל קרוב לגבול הקיבולת שלו בהנחה של

פיתוח יותר מ 8,000 יח"ד. לפי תוכניות מאושרות ותוכניות בהליכים ישנה תוספת של כ-

14000 יח"ד במרחב של יובלים גנים

9. להוסיף חניות לאורחים ותושבי האזור לפחות %10 ולעגן בתוכנית סעיף להבטחת חניה גם

לתושבי האזור

- 54 -

10. להוסיף להוראות תוכנית הפרדת מקומות חניה של מגורים לשאר שימושים

11. תקן חניה יהיה לפי תקן חניה ולא לחייב חניה ביחס 1:1

12. לא לאפשר מכפילי חניה פתרון מסורבל שלא תואם בניה חדשה

13. לא לאחד חניית אופניים עם מחסנים דירתיים , על מנת להבטיח חניית אופניים שימושית

ונגישה לרחוב סעיף 4.1 3

14. אין התייחסות בהוראות התוכנית למעלית ציבורית המופיע בנספח בינוי ( מסמך לא

מחייב )

15. אין התייחסות לשטחי חלחול טבעי בגבולות התוכנית

16. עצים -התוכנית מסמנת עצים רבים בערכיות גבוה לכריתה – כמחצית מעצים קיימים

בתחום התוכנית עצים אלו מתווספים למאות עצים בשכונה שנכרתו בשכונה פיצוי נופי לא רלוונטי מאחר והעצים הצעירים שיתווספו אינם יכולים לפצות על הפגיעה העצומה בסביבה ובציבור בשל כריתת העצים

17. מבקשים לוודא כי התכנית מקיימת היקף הצללה ראוי למדרכות בכדי ליצור מדרכות

איכותיות למשתמשי הדרך.

18. לפי נספח תנועה במפלס רחוב מוגדרות חניה לטובת פריקה טעינה למסחר נבקש להעביר

לתת קרקע תוך סימון אזור מוגדר כבר בשלב זה כדי להימנע מבעיות תחבורתיות בעתיד.

19. להוסיף סעיף לקרן תחזוקה ל- 10 שנים

20. לבחון הגדרת חניון כמרחב מוגן לשהייה ארוכה עם אישור בהנחיית פיקוד העורף

התנגדות מספר 2 : חברת עורכי דין בן דוד- אברהם- הכהן בשם דהאן רועי רפאל ואבינועם דורי

דיירי גורדון 9

עיקרי ההתנגדויות:

1. תוכנית קובעת הפרשה מבונה של בית כנסת. בית כנסת יהווה מטרד לדיירי הבניין. ניהולו ע"י

עמותה חיצונית עלול לפגוע במרחב המשותף ולהוות שבר תמידי בין דיירים המתפללים

2. להחליף שימוש בית כנסת לשימוש מתאים יותר למגורים כגון טיפת חלב או מעון

3. ככל ויקבע כי השטח ישמש לבית כנסת מבקשים שיהיה לשימוש דיירים ברישום הרכוש המשותף

התנגדות מספר 3 : רינת דוויק - סיקסק

עיקרי ההתנגדויות:

1. הבניה מוצעת לא תואמת את הבינוי הנמוך של השכונה

2. תוספת יח"ד תייצר עומס רב בכבישים מסביב

3. כריית 11 עצים וותיקים וגדולי ממדים שאין להם תחליף, פיצוי נופי אינו שקול לעצים

וותיקים.

4. שתילה מוצעת של עץ אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי - דלילה מאוד ואינה מספקת צל

מספק

- 55 -

התנגדות מספר 4 : יעקב וילנצ'יק בשם רוב בעלי דירות ברחוב גורדון 5

עיקרי ההתנגדויות:

1. החלקה של מבנה גורדון 5 צמודה מצפון לתוכנית המופקדת. מבקשים להיכלל

בתוכנית לאחר השגת רוב דרוש של חתימות לקידום פרויקט פינוי בינוי

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

להמליץ לועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית בהתאם למפורט:

1. לקבל חלקית את ההתנגדות של מבנה גורדון 5 בצמוד מצפון לתוכנית המופקדת. המבקשים

להיכלל בתוכנית לאחר השגת רוב דרוש של חתימות לקידום פרויקט פינוי בינוי. התוכנית המופקדת אינה מונעת קידום תוכנית של פינוי בינוי ברחוב גורדון 5 הסמוך על מנת למנוע קטיעת רצף הליכתיות ע"י כניסות לחניונים יש לקבוע בתוכנית המופקדת אפשרות כניסה משותפת לחניון ומעבר בחניון תת קרקעי לחלקה הצמודה של מבנה גורדון 5 – יש לרשום זיקת הנאה לצורך כך במסמכי התכנית .

2. לדחות את ההתנגדות כי הפרשה מבונה של בית כנסת תהווה מטרד לדיירי הבניין ויש לקבוע

שימוש אחר להפרשה מבונה. קביעת שימושים של הפרשות ציבוריות הינה בהתאם לחוות דעת של מחלקת מדיניות תכנון המתכללת את כלל הפרוגרמות הדרושות בשכונה כאשר בתי כנסת היא אחת מהן ומהווה הפרשה מבונה מקובלת בתוכניות מסוג זה.

3. לדחות את ההתנגדות כי אישור דיוריות בתוכנית צפויה להוסיף עומס על תשתיות החניה של

השכונה, עומס על השלד הציבורי. תוספת דיוריות בתוכנית תואמת החלטה של מנהל תכנון בעניין זה ואינן מצריכות שינוי פרוגרמטי, ומהוות פתרון לבני משפחה ולפתרונות דיור מגוונים.

4. לקבל את ההתנגדות כי אין התייחסות בהוראות התוכנית למעלית ציבורית המופיע בנספח

בינוי . התוכנית ממוקמת במיקום אסטרטגי בין גן בורוכוב לעמק היובל. מיקום מעבר נגיש בתוכנית הינו הכרחי לשיפור הליכתיות וקישוריות באזור על כן יש לעגן מעבר זה בהוראות התוכנית בנוסף לתוכנית בינוי שהינה מסמך לא מחייב

5. לקבל את ההתנגדות בדבר לאסור חניית פריקה וטעינה ומיקום תשתיות וחללים טכניים

במפלס הרחוב ובחזיתות הבינוי. יש לקבוע בהוראות התוכנית כי החניה, פריקה וטעינה, פתרונות אשפה ויתר המערכות ומתקנים טכניים ימוקמו בתת הקרקע במלואן, בהתאם להנחיות המרחביות, לא תותר התקנת מערכות מכל סוג מעל פני הקרקע, ולא תותר הבלטה של קומות אלה מעל פני הקרקע, תקבע על כך סטיה נכרת. יש לעדכן נספח תנועה ובינוי בהתאם ולהראות חניה תפעולית בתחום תת"ק.

6. לקבל את ההתנגדות כי יש לעדכן סעיף של גודל יחידות קטנות ל %20 מיחידת דיור יהיו עד 55

מ"ר. לעדכן סעיף 4.1.2 א 3 בהתאם

7. לקבל את ההתנגדות כי יש לבטל סעיף לעניין שטחי קומות גלריה בפנטהאוז יתווספו לשטחי

- 56 -

מסחר . סעיף 4.1.2 א ()14 לא מובן גובה קומות מגורים וקומות מסחר יהיה בהתאם להנחיות מרחביות על כן לא תתאפשר קומת גלריה במפלסי מגורים. יש לבטל סעיף זה.

8. לדחות את ההתנגדות כי הבניה המוצעת לא תואמת את הבינוי הנמוך של השכונה.- התכנית

מקודמת בהתאם לתכנית האב על מתחמם כתום המאפשר בנייה של עד 12 קומות, ובנוסף התכנית נבחנת מבחינה שמאית וזכויות הבניה נקבעים בהתאם – התכנית תואמת לכך.

9. התוכנית מסמנת קו בניין בתא שטח 2 מעל שצ"פ ובצמוד לבינוי בתא שטח 1 . תכנון זה לא

מקובל, אין לחרוג מגבול תא שטח בנוסף התוכנית מסמנת מרפסות החורגות מקווי בניין יש לקבוע כי קו בניין יכלול את כל הבינוי ולא תותר שום חריגה. התוכנית מאפשרת גמישות גדולה מדי בקוי בניין ועלול להיווצר מצב של קרבה לא סבירה בין בינוי בתא שטח 1 ל-2 יש לקבוע מרחק מינימלי בין המבנים ל- 7 מ .

10. לקבל את ההתנגדות כי יש להוסיף להוראות תוכנית הפרדת מקומות חניה של מגורים לשאר

שימושים. התוכנית תכלול בתחום החניון התת קרקעי גם חניות למסחר ומבנים ומוסדות ציבור לפי תקן , חניות אלו יהיו נפרדות מחניון דיירי המבנים. יש לקבוע סעיף לעניין זה בהוראות התוכנית

11. לדחות את ההתנגדות למכפילי חניה. אין מניעה להציע במסגרת היתרי הבניה פתרונות מכניים

לייעול החניה.

12. לקבל את ההתנגדות כי יש להוסיף חניות לאורחים ותושבי האזור לפחות %10 ולעגן בתוכנית

סעיף להבטחת חניה גם לתושבי האזור. יש לקבוע כי תקן החניה היה לפי תקן לזמן הוצאת היתר ולא יותר מ1:1 עקב הקירבה לציר רק"ל , בנוסף יש לקבוע %10 חניית אורחים בתחום החניון התת"ק בלבד כדי לא לפגוע במבני מגורים קיימים בשכונה המתבססים על חניה במפלס הרחוב.

13. לקבל חלקית את ההתנגדות לא לאחד חניית אופניים עם מחסנים דירתיים , על מנת להבטיח

חניית אופניים שימושית ונגישה לרחוב. על מנת להבטיח חניית אופניים מתפקדת ולעודד אלטרנטיבה לשימוש ברכב פרטי יש לקבוע חניית אופניים נפרדת עם נגישות מירבית למפלס הרחוב. לעדכן נספח תנועה והוראות תוכנית בהתאם

21. לקבל חלקית את ההתנגדות כי יש לבחון גגות פעילים כגון גג חום ירוק/חום/כחול והכנה

לפאנלים סולאריים. יקבע בהוראות כי תנאי להיתר יהיה תיאם עם מחלקת איכות הסביבה לעניין זה. בנוסף יש לבחון לחיוב עמידה בתקן 5281 לרמה של 4-5 כוכבים לבניה ירוקה בתיאום עם מחלקת איכות סביבה

14. לקבל חלקית את ההתנגדות כי אין התייחסות לשטחי חלחול טבעי בגבולות התוכנית. יש

לקבוע תנאי להיתר יהיה הגשת נספח הידרולוגי למחלקת איכות סביבה

15. לדחות את ההתנגדות כי התכנון המוצע צפוי להעמיס בצורה משמעותית על התנועה בהתאם

למצגת מהדיון ב , 18.3.24 צוות אב לתחבורה קבע שפיתוח של עד 8000 יחידות דיור בשכונה מקבל מענה תחבורתי הולם ורק מעבר ל - 8,000 יח"ד במרחב נדרשת בחינה נוספת של אמצעי המתע"ן ופתרונות התחבורה במרחב". במסגרת תכנית האב ועדכונה הוצגו המספרים של התכניות הנמצאות בהליכים שונים ונקבעו מגבלות לעניין תנאי למתן תוקף לתכניות להתחדשות עירונית ברובע יובלים גנים הכוללת מעל 1000 יחידות דיור במצטבר יהיה הצגה לוועדה של מעקב הוצאת היתרי בניה בשנה האחרונה ומעקב מצטבר של כל יחידות הדיור - 57 -

שיצאו לביצוע בשכונה ובדיקה זו נותנת מענה לסוגיה זו.

לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית בהתאם לשינוים המוצעים בהחלטה זו.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

מיכאל גניס

- 58 -

מספר סידורי: 8

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1334069

סוג דיון: הצטרפות הועדה המקומית בשלב הפקדה

מגיש התכנית: קרי אבראהים

עורך התכנית: טויל בשיר

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 26/09/2024

כתובת אל ארדשיר 2 , בית חנינה

גוש חלקה בשלמות

30607 22 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

מטרת התכנית:

הקמת בניין מגורים ומסחר בן 6 קומות והכשרת 2 קומות ותוספת יח"ד חדשות בבניין קיים בן 4 קומות למגורים.

הוראות התכנית:

1. שינוי יעוד הקרקע מאזור מסחרי מיוחד למגורים ג', מגורים ומסחר.

2. קביעת בינוי כמפורט להלן:

• בתא שטח 1 - הכשרה של שתי קומות בבניין קיים למגורים, הרחבת הקומה הרביעית לתוספת יח"ד, בהתאם לנספח הבינוי ובהתאם לקיים בשטח.

• בתא שטח 2 - הקמה של בניין חדש למסחר ומגורים בהתאם לנספח הבינוי.

3. קביעת שטחי הבניה הכוללים ל – 5,918 מ"ר כמפורט:

בתא שטח 1 – 1,356 מ"ר כוללים למגורים. מתוכם: 1,182 מ"ר עיקרי ו – 174 מ"ר שירות מעל הכניסה הקובעת. בנוסף, 80 מ"ר למרפסות.

בתא שטח 2 – 4,562 מ"ר כוללים למגורים ומסחר. מתוכם: 1,790 מ"ר עיקרי ו – 391 מ"ר שירות מעל הכניסה הקובעת ו – 2,381 מ"ר שירות מתחת לכניסה הקובעת. מתוכם 340 מ"ר שטחי בניה עיקריים עבור מסחר בקומת הקרקע. בנוסף, 200 מ"ר למרפסות.

4. קביעת מספר יח"ד ל – 23 יח"ד.

5. קביעת מס' קומות כמפורט:

בתא שטח 1 - 4 קומות מעל הכניסה הקובעת.

בתא שטח 2 - 6 קומות מעל הכניסה הקובעת ו – 3 קומות מתחת לכניסה הקובעת.

6. קביעת קווי בניין חדשים.

7. קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית.

8. קביעת הוראות בינוי ותנאים למתן היתר בניה.

- 59 -

9. קביעת הוראות להריסה.

10. קביעת הוראות לעצים לשימור / העתקה / כריתה.

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

הרשות הארצית

לכבאות והצלה לא התקבל

הערות המחלקה לתוכנית 1334069– הגדלת מספר קומות ומספר יח"ד בבניין מגורים בית חנינא

1. כללי

2. התוכנית מבקשת שינוי יעוד מסחרי מיוחד ודרך לאזור מגורים מיוחד ג ואזור מגורים

מסחר ותעסוקה ודרך מאושרת.

3. כיום, בתא שטח 1 קיים מבנה מגורים בן 4 קומות. התוכנית מבקשת להכשיר 2 קומות

שנבנו כבר ותוספת לקומה הרביעית. בתא שטח 2 כיום המגרש ריק מבינוי. התוכנית מבקשת להקים בשטח מבנה חדש למסחר ולמגורים, הכולל מסחר בקומת הקרקע, 15 יח"ד בקומות מעל ו3 קומות של מרתף וחניה תת-קרקעית.

4. חוו"ד זו מתייחסת למונה תדפיס הוראות 4 ומונה תדפיס תשריט .4

5. הערות לתכנון

6. צורת הגישה לחניון אינה ברורה.

7. הערות להוראות התוכנית

8. נבקש לקבוע בהוראות התוכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה

המחלקה לאיכות מעל גג המבנה.

הסביבה .9 מבנה הכולל מסחר יכלול פיר בנוי לאוורור, הכנה למפריד שמנים ומיקום למערכות אלקטרו-מכניות - מיזוג ואוורור. כמו כן תכנית הבינוי תקצה שטח לחנייה תפעולית עבור פריקה וטעינה, אצירת אשפה, מחזור ועוד.

10. לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

11. נבקש לקבוע בהוראות התוכנית כי הגגות בתוכנית יהיו גגות מועילים, כגון גגות

חיים/ירוקים, גגות כחולים- להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, עבור שימושים קהילתיים וציבוריים וכו', (בתכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של 30 ס"מ עבור גגות חיים וירוקים.)

12. נבקש כי ייקבע בהוראות התוכנית כי רמפת הכניסה לחניון יקורה ככל האפשר על מנת

למנוע מטרדי רעש לדיירי הבניין.

13. תנאים להיתר בניה

14. תנאי להיתר בניה יהיה הגשת דוח אקוסטי לאישור הרשות לאיכה"ס.

.15

16. נבקש לקבוע בהוראות התוכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה הכנת תכנית הנדסית אשר

תציג פתרונות לניהול נגר עילי בתחום התוכנית, על ידי השהיה, חלחול או חידור מים. נפח הנגר לניהול והספיקה היוצאת המווסתת ייקבעו לפי הנחיות תמ"א 1 שתהיינה תקפות לעת עריכת הבקשה להיתר.

- 60 -

תאריך 12/11/2024

בודק – עמרי אדר

חוו"ד תוכנית מס' – 1334069 הגדלת מס' קומות ומס' יח"ד בית חנינא, ירושלים.

מונה תדפיס הוראות 4 מונה תדפיס תשריט 4

בדיקת בעליות ונכסים

גוש 30607 חלקה 22 – גוש לא מוסדר לא ניתן להוציא נסח, קיימות הפקעה פורסמו סעיפים 5 ו-7 לפי תוכנית מס' 2403 י.פ 2752 מיום .24/09/1981 תוכנית איחוד וחלוקה מאושרת מס' 7466א מגרש בייעוד דרך ירשם על שם עירית ירושלים. סה"כ השטח העירוני בתחום התכונית 336.74 מ"ר.

נכסים

3720 - רחוב טאהה חוסיין 2-11 (חלקי)

3721 - רחובות אל ארדשיר ונוסייבה

שטחים

אגף נכסי עיריה

מצב קיים:

מגרש בייעוד דרך מתוכנית 7466א' תוכנית איחוד וחלוקה, שטח המגרש 336.74 מ"ר.

מגרש בייעוד מסחרי מיוחד מתוכנית 3458א.

סה"כ שטחים בבעלות עירית ירושלים 336.74 מ"ר.

מצב חדש:

מגרש 100 בייעוד דרך, שטח המגרש 336.74 מ"ר.

מגרש ,1 מגורים.

מגרש 2 מגורים ומסחר.

הערות הנכסים

1. לפי חוו"ד של מחלקת תכנון עיר יש להפריש שטח לשצ"פ ולכלול את מגרש מבני הציבור

מדרום לתוכנית ולשנות את ייעודו לשטח ציבור פתוח.

יש להוסיף הוראות רישום נחוצות: