ישיבת משנה לתכנון ובנייה - היתרים מס' 52 · סדר יום מלא שוטף.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - היתרים
תאריך: 26/01/2014
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

מסמכים נוספים באותה ישיבה: רשימת תיקים התנגדויות.pdf · רשימת תיקים שוטף.pdf · פרוטוקול.pdf · 20140924-06.pdf · 20160400-01.pdf · 20230385-00.pdf · 20230530-00.pdf · 20230555-00.pdf · 20240040-00.pdf · 20240079-01.pdf · שוטף חלק א.pdf · שוטף חלק ב.pdf · שוטף חלק ג.pdf

- 1 -

סדר יום לועדה מתאריך - 14/01/2026 - כה טבת תשפ"ו

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2026/2

מספר בקשה 2024/0142.00

מספר סידורי 9

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים, מגורים

בניית בניין מגורים בן 8 קומות עם 14 יח"ד וקומת חניה תת

מהות בקשה

קרקעית.

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש באמונה עיר המוריה בע"מ ישראל זעירא

עורך הבקשה אדריכל גולן אילן

מתכנן השלד מהנדס עבאדי יהונתן

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

, גבעת המטוס גבעת המטוס מגרש .181

גוש חלקה בשלמות

30287 114 כן

30287 59 לא

30287 40 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

14295 תחילת תוקף 01/12/2014

979336 תחילת תוקף 30/12/2022

תאור הבקשה

בשכונת גבעת המטוס במגרש מס' 181 על פי תב"ע 979336 מבקשים הקמת מבנה מגורים בן 8 קומות ע"ג קומת חניה תת"ק סה"כ 14 יח"ד , במתחם מוצע בינוי נוסף המבוקש בתיק 2024/141 ובתיק .2024/579 מסמכי התכנית :

במקום חלות 2 תב"עות : תב"ע מקורית 14295 ותב"ע נוספת שחלה עליה 979336 תב"ע 979336 – הוספת שטחי בניה, קומות, קביעות הוראות פיתוח, התרת הבלטת גזוזטראות ועוד, לציין כי תב"ע זו נוצרה על מנת להשלים ליקויים אשר הקשו על מימוש תכנית המקורית 14295 תב"ע 14295 הופקדה בתאריך 28.12.2011 ותחילת תוקף בתאריך 01.12.2014

- 2 -

תב"ע 979336 הופקדה בתאריך 31.05.2022 ותחילת תוקף בתאריך 30.12.2022 סעיף סטייה ניכרת .4.1.2א,י"ב (בתב"ע :)14295 מס' הקומות המרבי וגובה הבניה, קווי הבניין, מפלס הכניסה הקובעת בהתאם לנספח ועם התרה של סטיה עד 1 מ'

סעיף 6.4.15 : תנאי למתן היתר בניה ראון בכל מתחם לבינוי ופיתוח יהיה הגשת תכנית בינוי ופיתוח בקנ"מ 1:250 לאישור הוועדה המקומית. – הוגשו נספחים בהתאם והבקשה תיבדק על פיהם נספחי הבינוי מחייבים לעניין: קווי בניין, מס' קומות מפלס ה-0.00 וגובה מרבי.

תכנית בינוי ופיתוח

סעיף 6.4א'15 בתב"ע :14295 "תנאי למתן היתר בניה ראשון בכל מתחם לבינוי ופיתוח (ראה סעיף .4.1.2 י"ד לעיל) יהא הגשת תכנית בינוי ופיתוח בקנ"מ 1:250 לאישור הוועדה המקומית " נערכה תכנית בינוי הבקשה נבדקה על פיה

פרסום:

לא בוצע הליך פרסום במסגרת פתיחת התיק

במהלך בחינת התיק נדרש לצאת לפרסום

בתאריך 26.11.2025 פורסמה הקלה מהוראות התכנית בדבר תוספת %20 במספר היח"ד המאושרות בתכנית - עבור שיפור תכנוני

הקלה מהוראות התוכנית הערה ז' לסעיף 5 טבלת השטחים לאפשר ניוד יחידות דיור והגדלת סך היח"ד במתחם.

עד תום מועד להגשת התנגדות לא התקבלה התנגדות לבקשה.

פרוט הבניה המוצעת:

קומה -1 מוצעת קומת חניון תת"ק

קומת קרקע- בקומה מוצעת הכניסה לבניין מחזית מערבית, מוצעים מחסנים- לא ניתן להציע מחסנים בחזית ע"ק – יש לבטל, מוצעת יח"ד אחת בקומה.

קומה 1-6 מוצעות 2 יח"ד בקומה.

קומה -7 מוצעת יח"ד אחת.

קומה -8מוצעת קומת הגג לבניין .

הגישה לקומות מגרעין המדרגות והמעלית המקשר בין כל קומות הבניין.

סה"כ 14 יח"ד

- 3 -

סטיה ניכרת

הוראות תכנית 14295 בסעיף 4.1.2 א' י"ב קובע סטייה ניכרת לעניין:

מס' קומות

גובה הבניה

קווי בניין

מפלס הכניסה

להלן פירוט לסעיפים הנ"ל:

מס' קומות- סטיה ניכרת

תב"ע 14295 סעיף .1.4.2א'(י"ב):1 "מס' הקומות המירבי וגובה הבניה המירבי בכל תא שטח, כמצוין בנספח מס' 1 הינם מחייבים וכל הגבהה שלהם תחשב כסטייה ניכרת"

מותר על פי טבלה: 5 8 מעל הכניסה הקובעת ו -2 מתחת לכניסה הקובעת

מוצע 8 קומות מעל הכניסה הקובעות וקומה אחת מתחת הכניסה הקובעת, במסגרת המותר.

גובה הבניה- סטיה ניכרת

תב"ע 14295 סעיף .1.4.2א'(י"ב):1 "מס' הקומות המירבי וגובה הבניה המירבי בכל תא שטח, כמצוין בנספח מס' 1 הינם מחייבים וכל הגבהה שלהם תחשב כסטייה ניכרת כקבוע בתקנות"

מותר ע"פ טבלה: 5 27.7 מ' מעל הכניסה הקובעת מוצע: +96.42 מפלס גג ומעליו חדר גג עד לגובה 28.08מ' -

במסגרת המותר

מיקום / קווי בניין- סטיה ניכרת

תב"ע 14295 סעיף .1.4.2א'(י"ב):2קווי הבניין המרביים המפורטים בתשריט ובנספח מס' 1 הינם מחייבים.

צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין קוו הבניין ייחשב סטייה ניכרת".

בתב"ע 979336 סעיף 6.1ה'(:)2 "פתרון החנייה יוצע בתת הקרקע באופן מלא. ניתן יהיה לתכנן את קומות החניה תוך ניצול הפרשי טופוגרפיה . במקרים אלו הפתרון התכנוני ייקבע עם מה"ע או מי מטעמו... באופן שלא יותר כלל מופע על קרקעי של החניון כלפי הרחוב, מלבד הכניסה לחניה".

בתב"ע 14295 סעיף .4.1.2ו': "יותרו קווי בניין מירביים תת קרקעיים אפס לצורך הקמת חנייה תת קרקעית, ובתנאי שקומת החניה כאמור, נמצאת מתחת למפלס הקרקע הסופי של תאי השטח המצרניים".

תב"ע 979336 סעיף 6.1 ד. קווי בנין: .1 קווי הבנין המירביים בכל אחד מתאי השטח שבתכנית יהיו כמסומן בתשריט בקו נקודה בצבע אדום .2 תותר הבלטת גזוזטראות מקו בניין קדמי ואחורי עד %40 מהמרווח או

- 4 -

2.0 מ' הקטן מביניהם. הבלטה זו לא תיחשב כשינוי קווי בניין או לצמצום המרווח.

הבינוי מוצע בגבולות קווי הבניין המותרים- חניה עד קו בניין אפס והבלטת גזוזטראות מקו בניין קדמי ב 20 ס"מ, במסגרת המותר.

מפלס הכניסה- סטיה ניכרת

תב"ע 14295 סעיף .1.4.2א'(י"ב):3 "מפלס הכניסה הקובעת (מפלס )0.00 בכל תא שטח. המצוין בנספח מס' 1 הינו מחייב וכל הגבהה שלו (למעט התרת סטייה של עד 1 מ', ממנו לעת מתן היתר בניה) תחשב סטייה ניכרת.

סעיף .4.1.2א'ד: "מפלס ה-0.00 בכל אחד מתאי השטח יהא בהתאם למפורט בנספחים 1 ו-2 והינו מחייב.

למרות האמור לעיל תותר סטייה של עד 1 מ' ממנו לעת מתן היתר בניה. במקרה שגובה מפלס הכביש הגובל המצוין בנספח 1 ישתנה לאור האמור לעיל , ישמר יחס הגבהים בין מפלס ה-0.00 לבין גובה הכביש המצויין בנספח מס' 1 כאמור.

סעיף 6.1 ז' "מפלס הכניסה ייקבע בהתאם למפלס המדרכה הסמוכה ע"פ תכנון מפורט של הדרך ובתיאום אגף תושיה"

ע"פ נספח הבינוי מותר מפלס 0.00=+785.00 כאשר המדרכה מוצעת במפלס +784.07 , מוצע: ,0785.1 כאשר מפלס המדרכה הסמוכה +784.70 מוצע בטווח הגמישות המותרת.

מס' יח"ד

תב"ע 14295 סעיף .4.1.2א'ג: "מס' יח"ד בכל אחד מתאי השטח יהא בהתאם למפורט בסעיף 5"

ע"פ טבלה 5 מותר: 11 יח"ד מוצע: 14 יח"ד

הערה ז' מתחת לטבלה 5 בתב"ע 979336 : "תותר, לעת מתן היתר בניה, ניוד שטחי בניה ו/או יח"ד בין תאי שטח סמוכים באותו מתחם , ובלבד שסך שטחי הבניה ו/או סך יחידות הדיור במתחם, כפי שנקבע בתכנית 14295 לא ישתנה."

פורסמה הקלה מהוראות התכנית בדבר תוספת %20 במספר היח"ד המאושרות בתכנית - עבור שיפור תכנוני הקלה מהוראות התוכנית הערה ז' לסעיף 5 טבלת השטחים לאפשר ניוד יחידות דיור והגדלת סך היח"ד במתחם. במסגרת המותר

תמהיל יח"ד

תב"ע 14295 סעיף .4.1.2א'ג: "יובטח לעת מתן היתר בניה כי גודלן של %20 מסך יח"ד בכל מתחם לא יעלה על 100 מ"ר מירבי ליח"ד במטרה לאפשר תמהיל מגוון של יח"ד".

מוצעות 12 יח"ד מתחת ל100 מ"ר.

תכסית

תב"ע 14295 סעיף .4.1.2א'(ז'): "תכסית הבניה המרבית מעל הקרקע לא תעלה על %45 משטח תא השטח.

תכסית הבניה המרבית התת קרקעית לא תעלה על %80 משטח תא השטח".

- 5 -

תכסית תת"ק מוצעת- %92.32 משטח המגרש

סעיף 6.1 ח' "תותר תכסית בניה מירבית תת"ק של עד %100 ובלבד שבתכסית תת"ק העולה על %85 מתא השטח יוצג פתרון הידרולוגי להחדרת מי נגר"- התקבל אישור איכה"ס.

תכסית ע"ק מוצעת עד %32.59 משטח המגרש- במסגרת המותר חניה

תב"ע 14295 סעיף .4.1.2א'(ח'):4 "החניה תהיה תת קרקעית בלבד. קומות החניה לא תבלוטנה מעל מפלס הקרקע של תאי השטח הסמוכים. אופציה נוספת לחניה מקורה שאינה תת קרקעית בחלק האחורי של המגרש.

תב"ע 14295 סעיף .4.1.2א'(ח'):5 "תותר תוספת של קומה לעת מתן היתר ובלבד שמס' מקומות החניה יהיה בהתאם לתקן התקף".

תב"ע 14295 סעיף .4.1.2א'(ח'):6 "תותר כניסה משותפת לחנייה תת קרקעית לכמה תאי שטח מצרניים בהסכמת בעלי הזכויות במקרקעין.

תב"ע 14295 סעיף .4.1.2א'(ח'):9 "גובה קומת החניה תהיה עד 2.20 מ' למעט מקרים חריגים הנובעים מתנאים טופוגרפיים בהם הגובה יהיה מעל 2.20 מ' ועד 2.80 מ' באישור מהנדס העיר".

לבניין מוצעת חניה תת"ק בקומה ,-1 גובה קומה 3.55מ' – יש להתאים להוראות התכנית.

שטחי בניה

ע"פ טבלה 5 תב"ע 979336 :

עיקרי ע"ק מותר: 1008 מ"ר מוצע: 1224.30 מ"ר חריגה: 216.3 מ"ר

שרות ע"ק מותר: 297.5 מ"ר מוצע: 496.99 מ"ר חריגה: 199.49 מ"ר

שרות ת"ק מותר: 275 מ"ר מוצע: 605.79 מ"ר חריגה: 330.79 מ"ר

הערה א' לטבלת השטחים בתב"ע :979336 "שטחי הבניה המפורטים בטבלה שלעיל כוללים את כל שטחי הבניה המירביים שבתחום מעטפת הבניה, למעט שטחי חניה תת-קרקעית"

הערה ב' לטבלת השטחים בתב"ע :979336 שטחי החניה יקבעו לעת מתן היתר הבניה בהתאם לתקן החניה שיהא תקף לעת מתן היתר הבניה בשטח.

חריגות בשטחי בניה יקוזזו ע"ח יתרת שטחים בתיק 2024/579 יש להציג תמהיל שטחי בניה עבור מגרשים סמוכים המוכיח כי לא מוצעת חריגה בשטחי בניה.

- 6 -

מרפסות

הערה ה' לטבלת השטחים בתב"ע 979336 קובע כי: "תותר לעת מתן היתר בניה תוספת שטחי בניה עבור מרפסות זיז בהתאם לתקנות, קרי עד לשטח של 12 מ"ר בממוצע לדירה בבניין ולא יותר מ-14 מ"ר לדירה.

מוצעות מרפסות הגדולות מ-14 מ"ר- יש לצמצם

מוצע: 164.49 מ"ר מרפסות מקורות ו 45.97 מ"ר מרפסות לא מקורות מוצע יש להציג תמהיל שטחי מרפסות המוכיח כי שטחן עומד בין 12 ל-14 מ"ר מרפסות סוכה

תב"ע 979336 סעיף 6.1י"ג: "לעת מתן היתר בניה, יתוכננו מרפסות סוכה בכל בנין מגורים שבתכנית באמצעות מרפסות זיז, מרפסות גג וחצרות, ובהיקף שלא יפחת מ-%20%-25 מסך יחידות הדיור שבבנין." –

מוצעות 7 מרפסות סוכה בבניין המהוות %50 מסך יח"ד.

זיקת הנאה

סעיף .4.1.2ב': זיקת הנאה: "השטח המסומן בתשריט בשלושה קווים אלכסוניים מקבילים בצבע אדום, הוא שטח עם זיקת הנאה למעבר ברכב לטובת תא שטח מס' 153 ללא מגבלה כלשהיא, ותירשם על כך הערת אזהרה בספרי המקרקעין ע"י מגישי הבקשה להיתר בניה בשטח תא שטח מס' 154 ועל חשבונם כתנאי למתן היתר בניה ראשון מבין תאי שטח מס' 153 ו.-154 שטח זה יפותח באופן שיובטח מעבר לרכב בהתאם להנחיות עיריית ירושלים וכחלק בלתי נפרד מביצוע הבניה בשטח."

לא רלוונטי לבקשה זו

אשפה

תב"ע 979336 : סעיף 6.1ט': " אצירת אשפה תהיה בחדר בנוי בתחום קווי הבניין. במקרים מיוחדים בלבד ולאחר שהוכח שלא ניתן למקם את חדר האשפה כחלק מהבינוי, ניתן יהיה למקם חדר אשפה בגבול המגרש הצידי בכפוף לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו. במקרה הנ"ל חדר האשפה ימוקם באופן מוצנע בטופוגרפיה ובקירות הפיתוח."

חדר אשפה מוצע בקומת הקרקע.

חדרי טרנספורמציה

תב"ע 979336 : סעיף 6.1י': "חדרי הטרנספורמציה יוצעו בתת הקרקע במבני המגורים שבתכנית. במידה ויתברר, לעת מתן היתר הבניה, כי לא ניתן למקם חדר שנאים במגרש מגורים ספציפי, ניתן יהיה למקמו במגרשים בייעוד "שטח ציבורי פתוח" שאושרו בתכנית מק,/14295 בכפוף לקבלת הסכמה ואישור לכך ממהנדס העיר או מי מטעמו."

לא נדרש חדר טרנספורמציה בהתאם לאישור חח"י

- 7 -

קירות תמך

תב"ע 979336 : סעיף 6.1ו': " גובה קירות תמך בין מגרשים באותו מתחם לא יעלה על 6.0 מ' ובתנאי שגובה הגדרות במגרשים באותו מתחם לא יעלה על 1.2 מ' כלפי הרחוב וכלפי מגרשים במתחמים סמוכים, ביחס למפלסי קק"ט." – יש להציג פריסת גדרות המוכיח עמידה בהוראה זו.

מחסנים

מוצעים מחסנים בקומת החניון ובקומת הכניסה- לא ניתן לתכנן מחסנים בע"ק- יש לבטלם הדרישה היא לתכנן מחסן עבור כל יח"ד, סה"כ 14 מחסנים.

שלביות הביצוע

סעיף 6.4א'14 בתב"ע :14295 "תנאי למתן היתר בניה לכל %10 מהמגרשים הוא קבלת אישור מעיריית ירושלים לפיו במקביל מתוכננים מיבני ציבור ושצ"פים הנותנים מענה לצרכי התושבים העתידיים להתגורר באותם מגרשים" – יידרש אישור מח' מדיניות התכנון סעיף 6.4א'14 בתב"ע :14295 "מתן היתר איכלוס לכל %10 מהמגרשים יותנה בהשלמת פיתוח השטחים המיועדים למבני ציבור ולשצ"פ באופן שיתן מענה לצרכי התושבים העתידיים להתגורר באותם המגרשים .

בטרם מתן היתר איכלוס יינתן אישור בכתב ממהנדס העיר ירושלים בו יצוין כי קוימו הוראות התכנית בעניין זה". – תנאי למתן היתר איכלוס יהיה אישור מה"ע להוראה הנ"ל סעיף 6.4א'12 בתב"ע :14295הסכם פיתוח: "תנאי למתן היתר בניה ראשון במקרקעין בניהול מנהל מקרקעי ישראל יהא חתימת הסכם פיתוח עם עיריית ירושלים בתיאום ובפיקוח האגף למבני ציבור בעיריית ירושלים"

מי נגר

סעיף 6.10 בתב"ע :14295החדרת מי נגר לתת הקרקע "במתחמים הבנויי ם לפחות %50 משטח הקרקע שאינה מיועדת למיבנים – תישאר טבעית או ש ה כיסוי בה ייעשה מחומרים המאפשרים חדירת נגר עילי לתוך הקרקע". – יש להציג סכמה המציגה עמידה בהוראות הסעיף.

בעלויות

התקבלה חתימת הבעלים "באמונה" ע"י ייפוי כוח במסגרת פתיחת התיק.

אישורים שהתקבלו

הסדרי תנועה - חניה

- 8 -

התקבל אישור מח' הסדרי תנועה מתאריך 01.07.2025 מח' דרכים

התקבל אישור מח' דרכים מתאריך 01.07.2025

אישור איכות הסביבה

התקבל אישור איכות הסביבה מתאריך 15.09.2025

אישור תברואה

התקבל אישור תברואה מתאריך 26.05.2025

אישור אדריכל העיר

התקבל אישור אדריכל העיר בתנאים מתאריך 14.09.2025 אישור שפ"ע

התקבל אישור שפ"ע בתאריך 30.06.2025

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 07/01/2026

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים

ובתנאים

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי

- 9 -

חוות דעת תכנונית 06/01/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

979336

תחילת תוקף:

30/12/2022

ייעוד הקרקע:

בשכונת גבעת המטוס במגרש מס' 181 על פי תב"ע 979336 מבקשים הקמת מבנה מגורים בן 8 קומות ע"ג קומת חניה תת"ק סה"כ 14 יח"ד , במתחם מוצע בינוי נוסף המבוקש בתיק 2024/141 ובתיק .2024/579

תיק הבניין תואם להוראות התכנית ונספחיה ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים.

השלמת פרסום 02/12/2025

לפי סעיף 149 הקלה מהוראות התווכנית בדבר תוספת %20 במספר היח"ד המאושרות בתכנית - עבור שיפור תכנוני.

לחוק

הקלה מהוראות התכנית הערה ז' לסעיף 5 טבלת השטחים לאפשר ניוד יחידות דיור והגדלת סך היח"ד במתחם

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

- 10 -

4 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 5 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 6 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 7 תשלום אגרת בניה

8 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

9 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

10 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

11 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 12 קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח עורך בקשה כאמור בתקנה 52

13 תצהיר חתום של עורך הבקשה

14 תצהיר חתום של מתכנן השלד

15 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר 16 דיון בוועדה בתיק 2024/579

17 אישור סופי אד' העיר

18 מכתב תיאום מחברת ניהול פרויקט גבעת המטוס תיאום מיקום כניסה ואבו עליה לרחב עם תכנון גבעת המטוס

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי

- 11 -

סדר יום לועדה מתאריך - 14/01/2026 - כה טבת תשפ"ו

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2026/2

מספר בקשה 2024/0141.00

מספר סידורי 10

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים, מגורים

בניית בניין מגורים בן 8 קומות עם 14 יח"ד וקומת חניה תת

מהות בקשה

קרקעית.

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש חברה באמונה עיר המוריה בע"מ ישראל זעירא

עורך הבקשה אדריכל גולן אילן

מתכנן השלד מהנדס עבאדי יהונתן

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

, גבעת המטוס גבעת המטוס מגרש .172

גוש חלקה בשלמות

30287 117 לא

30287 37 לא

30287 36 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

14295 תחילת תוקף 01/12/2014

5834א תחילת תוקף 18/11/2011

979336 תחילת תוקף 30/12/2022

תאור הבקשה

2024/141

בשכונת גבעת המטוס במגרש מס' 172 על פי תב"ע 979336 מבקשים הקמת מבנה מגורים בן 8 קומות ע"ג קומת חניה תת"ק סה"כ 14 יח"ד , במתחם מוצע בינוי נוסף המבוקש בתיק 2024/142 ובתיק .2024/579 מסמכי התכנית :

- 12 -

תב"ע 14295 הופקדה בתאריך 28.12.2011 ותחילת תוקף בתאריך 01.12.2014 תב"ע 979336 הופקדה בתאריך 31.05.2022 ותחילת תוקף בתאריך 30.12.2022 סעיף סטייה ניכרת .4.1.2א,י"ב (בתב"ע :)14295 מס' הקומות המרבי וגובה הבניה, קווי הבניין, מפלס הכניסה הקובעת בהתאם לנספח ועם התרה של סטיה עד 1 מ'

תכנית בינוי ופיתוח

פרסום:

לא בוצע הליך פרסום במסגרת פתיחת התיק

במהלך בחינת התיק נדרש לצאת לפרסום

בתאריך 26.11.2025 פורסמה הקלה מהוראות התכנית בדבר תוספת %20 במספר היח"ד המאושרות בתכנית - עבור שיפור תכנוני

הקלה מהוראות התוכנית הערה ז' לסעיף 5 טבלת השטחים לאפשר ניוד יחידות דיור והגדלת סך היח"ד במתחם.

עד תום מועד להגשת התנגדות לא התקבלה התנגדות לבקשה.

פרוט הבניה המוצעת:

קומה -1 מוצעת קומת חניון תת"ק

קומה 1-6 מוצעות 2 יח"ד בקומה.

קומה -7 מוצעת יח"ד אחת.

קומה -8מוצעת קומת הגג לבניין .

הגישה לקומות מגרעין המדרגות והמעלית המקשר בין כל קומות הבניין.

- 13 -

סטיה ניכרת

הוראות תכנית 14295 בסעיף 4.1.2 א' י"ב קובע סטייה ניכרת לעניין:

מס' קומות

גובה הבניה

קווי בניין

מפלס הכניסה

להלן פירוט לסעיפים הנ"ל:

מס' קומות- סטיה ניכרת

מותר על פי טבלה: 5 8 מעל הכניסה הקובעת ו -2 מתחת לכניסה הקובעת

מוצע 8 קומות מעל הכניסה הקובעות וקומה אחת מתחת הכניסה הקובעת, במסגרת המותר.

גובה הבניה- סטיה ניכרת

מותר ע"פ טבלה: 5 27.7 מ' מעל הכניסה הקובעת מוצע: +96.42 מפלס גג ומעליו חדר גג עד לגובה 28.08מ' -

במסגרת המותר

מיקום / קווי בניין- סטיה ניכרת

תב"ע 14295 סעיף .1.4.2א'(י"ב):2קווי הבניין המרביים המפורטים בתשריט ובנספח מס' 1 הינם מחייבים.

צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין קוו הבניין ייחשב סטייה ניכרת".

- 14 -

מפלס הכניסה- סטיה ניכרת

סעיף .4.1.2א'ד: "מפלס ה-0.00 בכל אחד מתאי השטח יהא בהתאם למפורט בנספחים 1 ו-2 והינו מחייב.

סעיף 6.1 ז' "מפלס הכניסה ייקבע בהתאם למפלס המדרכה הסמוכה ע"פ תכנון מפורט של הדרך ובתיאום אגף תושיה"

ע"פ נספח הבינוי מותר מפלס 0.00=+784.00 כאשר המדרכה מוצעת במפלס +782.92 , פער של 1.08 מ'

מוצע: ,785.14 כאשר מפלס המדרכה הסמוכה +784.70 המהווה הפרש 0.44מ' מעל מוצע בטווח הגמישות המותרת.

מס' יח"ד

תב"ע 14295 סעיף .4.1.2א'ג: "מס' יח"ד בכל אחד מתאי השטח יהא בהתאם למפורט בסעיף 5"

ע"פ טבלה 5 מותר: 12 יח"ד מוצע: 14 יח"ד

תמהיל יח"ד

מוצעות 12 יח"ד מתחת ל100 מ"ר.

תכסית

תב"ע 14295 סעיף .4.1.2א'(ז'): "תכסית הבניה המרבית מעל הקרקע לא תעלה על %45 משטח תא השטח.

- 15 -

תכסית הבניה המרבית התת קרקעית לא תעלה על %80 משטח תא השטח".

תכסית תת"ק מוצעת- %92.32 משטח המגרש

תכסית ע"ק מוצעת עד %39.01 משטח המגרש- במסגרת המותר חניה

תב"ע 14295 סעיף .4.1.2א'(ח'):5 "תותר תוספת של קומה לעת מתן היתר ובלבד שמס' מקומות החניה יהיה בהתאם לתקן התקף".

תב"ע 14295 סעיף .4.1.2א'(ח'):6 "תותר כניסה משותפת לחנייה תת קרקעית לכמה תאי שטח מצרניים בהסכמת בעלי הזכויות במקרקעין.

לבניין מוצעת חניה תת"ק בקומה ,-1 גובה קומה 3.05מ' – יש להתאים להוראות התכנית.

שטחי בניה

ע"פ טבלה 5 תב"ע 979336 :

עיקרי ע"ק מותר: 1030 מ"ר מוצע: 1225.54 מ"ר חריגה: 195.54 מ"ר

שרות ע"ק מותר: 313.8 מ"ר מוצע: 497.68 מ"ר חריגה: 183.88 מ"ר

שרות ת"ק מותר: 300 מ"ר מוצע: 617.64 מ"ר חריגה: 317.64 מ"ר

- 16 -

מרפסות

מוצעות מרפסות הגדולות מ-14 מ"ר- יש לצמצם

מוצע: 45.72 מ"ר מרפסות מקורות ו 161.81 מ"ר מרפסות לא מקורות מוצע יש להציג תמהיל שטחי מרפסות המוכיח כי שטחן עומד בין 12 ל-14 מ"ר מרפסות סוכה

מוצעות 7 מרפסות סוכה בבניין המהוות %50 מסך יח"ד.

זיקת הנאה

לא רלוונטי לבקשה זו

אשפה

חדר אשפה מוצע בקומת הקרקע.

חדרי טרנספורמציה

לא נדרש חדר טרנספורמציה בהתאם לאישור חח"י

- 17 -

קירות תמך

מחסנים

שלביות הביצוע

מי נגר

בעלויות

התקבלה חתימת הבעלים "באמונה" ע"י ייפוי כוח במסגרת פתיחת התיק.

אישורים שהתקבלו

- 18 -

הסדרי תנועה - חניה

התקבל אישור מח' הסדרי תנועה מתאריך 01.07.2025 מח' דרכים

התקבל אישור מח' דרכים מתאריך 01.07.2025

אישור איכות הסביבה

התקבל אישור איכות הסביבה מתאריך 15.09.2025

אישור תברואה

התקבל אישור תברואה מתאריך 26.05.2025

אישור אדריכל העיר

התקבל אישור אדריכל העיר בתנאים מתאריך 14.09.2025 אישור שפ"ע

התקבל אישור שפ"ע בתאריך 30.06.2025

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 07/01/2026

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים

ובתנאים

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a

- 19 -

ובתאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי

חוות דעת תכנונית 05/01/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

979336

תחילת תוקף:

30/12/2022

ייעוד הקרקע:

מבקשים הקמת מבנה מגורים בן 8 קומות ע"ג קומת חניה תת"ק בשכונת גבעת המטוס במגרש מס' 172 על פי תב"ע 979336 סה"כ 14 יח"ד , במתחם מוצע בינוי נוסף המבוקש בתיק 2024/142 ובתיק .2024/579

תיק הבניין תואם להוראות התכנית ונספחיה ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים.

השלמת פרסום 02/12/2025

לפי סעיף 149 הקלה מהוראות התכנית בדבר תוספת %20 במספר היח"ד המאושרות בתכנית - עבור שיפור תכנוני

לחוק

הקלה מהוראות התוכנית הערה ז' לסעיף 5 טבלת

השטחים לאפשר ניוד יחידות דיור והגדלת

סך היח"ד במתחם.

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

4 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 5 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח

- 20 -

6 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 7 תשלום אגרת בניה

8 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

9 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

10 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

13 מכתב תיאום מחברת ניהול פרויקט גבעת המטוס תיאום מיקום כניסה ואבו עליה לרחב עם תכנון גבעת המטוס (דרכים)

14 אישור סופי אד' העיר

15 תצהיר חתום של עורך הבקשה

16 תצהיר חתום של מתכנן השלד

17 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר 18 דיון בוועדה בתיק 2024/579

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי

- 21 -

סדר יום לועדה מתאריך - 14/01/2026 - כה טבת תשפ"ו

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2026/2

מספר בקשה 2024/0312.00

מספר סידורי 11

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים, מגורים, מסחר

דהומי 8 - הקמת 2 מבנים חדשים ל-161 יחידות דיור, מסחר,

מהות בקשה

תעסוקה, מרפאות, ומבני ציבור במסגרת פינוי בינוי

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש חברה יהודה רחמים חברה לבניין

עורך הבקשה אדריכל וייסבאום מטיאס

מתכנן השלד כאהן יצחק

מספר מתנגדים 2

מספר שכנים שלא חתמו 88

כתובת האתר

דהומיי 8 , קרית מנחם

גוש חלקה בשלמות

30435 45 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

699587 תחילת תוקף 16/01/2024

תאור הבקשה

בשכונת קריית מנחם ברחוב דהומיי ,8

מבקשים במסגרת התחדשות עירונית לפינוי בינוי, הריסת המבנה הקיים ובניית שני מבני מגורים בני 10 ו-

20 קומות ו- 161 יח"ד הכוללים שימוש למגורים, חזית מסחרית , תעסוקה ושטח ציבורי לפי תב"ע 699587 .

בתאריך 26.3.25 - הבקשה נדונה בוועדת משנה בהחלטה "לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים"

בתאריך 18.9.25 - הבקשה אושרה והועברה לגורמים – בקרת תכן ותשלומים

- 22 -

בתאריך 20.11.25 - התקבלה בקשה לשינוי תכנון הדירות והגדלת הממ"דים בהתאם לתיקון 163 לחוק התקבלו אישורי בקרה מרחבית חוזרת מטעם אד' העיר, מחלקת תנועה והמחלקה לאיכות הסביבה (ראה פירוט מטה תחת סעיף "אישורים שהתקבלו").

על כן הבקשה מובאת לדיון חוזר לאישור הבקשה.

מסמכי התכנית:

במקום חלה תכנית מס' 699587 בסמכות מחוזית אשר הופקדה מיום 15/2/2023 ותחילת תוקפה הינו מיום .16/1/2024

מסמכי התכנית כוללים הוראות ותשריט מחייבים ונספח בינוי מחייב חלקית לעניין:

גובה בניה מירבי, מיקום מוסדות הציבור ומספר קומות בכל הבניין למעט הגמישות המותרת מכוח הוראות התכנית.

פרסום

בתאריך 5.8.2024 במסגרת פתיחת התיק פורסמה ההקלה הבאה:

תוספת 11 יחידות דיור – תוספת של יח"ד מאפשר תמהיל נכון של דירות ותכנון דירות קטנות.

-תום מועד להגשת התנגדויות היה בתאריך 3.9.2024 הוגשו 2 התנגדויות - ראה פירוט בחוות הדעת.

בתאריך 12.2.2025 הבקשה יצאה למשלוח הודעות לפי תקנה 36 לאחר עדכון התכנית והחדרת עוגנים זמניים לחלקה פרטית.

תום מועד להגשת התנגדויות היה בתאריך: 6.3.25

לא נוספו מתנגדים לבקשה.

סטייה ניכרת

התכנית כוללת סעיף 6.5 סטייה ניכרת לעניינים הבאים:

- 23 -

1. הבניה תותר בתוך תחומי קווי הבניה כמופיע בתשריט התכנית

-קווי הבניין יהיו כמצוין בתשריט ומיועדים לקומות 0 ומעלה בבניין מס' 1 ולקומות 1 ומעלה בבניין מס' 2 -קווי הבניין העיליים יהיו כמצוין בתשריט ומיועדים לקומה -1 בבניין מס' 1 ולקומה 0 בבניין מס'

-קווי הבניין התת קרקעיים יהיו כמצוין בתשריט .4 .תתאפשר בניית גגון כניסה לבניינים ולמסחר מחוץ לקווי הבניין.

המוצע תואם למותר

2. מספר הקומות העל-קרקעיות המירבי יהיה כמפורט בנספח הבינוי מס' 1 ובטבלה 5 .

-מגורים

מותר- 20 קומות ע"ק ו-7 קומות ת"ק

-מגורים מותנה

מותר -21 קומות ע"ק

הערה ()14 אם זכויות הבניה "המותנות" ימומשו תותר הקמת מבנה בגובה של עד 21 קומות (1 קומות נוספות מעבר למספר הקומות המצוין בטבלה).

מוצע – 21 קומות כמותר.

הערה (:)14 אם זכויות הבניה "המותנות" ימומשו תותר הקמת מבנה בגובה של עד 21 קומות (1 קומות נוספות מעבר למספר הקומות המצוין בטבלה).

3. לא יותר ניוד שטחים מתחת למפלס הכניסה הקובעת אל מעל הכניסה הקובעת.

המוצע עונה לדרישה

4 .מיקום שטחי הבניה המוצעים למסחר בחזית הפונה כלפי רחוב דהומיי והיקפם הינם מחייבים .

המוצע עונה לדרישה

5. .כל המרפסות יוקמו בהינף אחד ותיאסר המרת שטחי המרפסות בטבלה 5 לשטחים אחרים בבניין .

המוצע עונה לדרישה

6 .מיקום והיקף השטחים הציבורים בבניין 2 לשימוש גן ילדים בקומה 1 ומוסד קהילתי בקומת ה-0 הינם מחייבים. שינו בשימושים ו/או הקטנת היקף השטחים ו/או שינוי במיקומם, מהווים סטייה ניכרת מתכנית, למעט הגמישות המותרת בהוראות התכנית.

המוצע עונה לדרישה

7. כל ההוראות המפורטות בסעיף 6.11 בנוגע להנחיות מיוחדות לזכויות "מותנות" הינם מחייבות.

המוצע עונה לדרישה

8. סטיה מהוראות סעיף 4.1.2 ח' ()6 המורה על הבטחת כניסה נפרדת ומונגשת למבני הציבור מרחוב דהומי

הינה מחייבת וכל סטיה מהוראה זו תחשב כסטיה ניכרת, למעט הגמישות המותרת בהוראות התכנית.

- 24 -

המוצע עונה לדרישה

9. שלביות הביצוע כמפורט בסעיף 7 לפיה:

הבנייה תבוצע בהינף אחד. יותר פיצול היתרים להיתר חפירה ודיפון ו/או להיתר להסדרת מעבר רכב חלופי לתא שטח 2 ו/או להיתרי בניה בנפרד לתא שטח .

הבקשה כוללת את החפירה והבינוי בהניף אחד כנדרש.

פירוט הבניה המוצעת:

קומת מרתף -6

מוצעת קומה חלקית משותפת לשני הבניינים עבור מועדון דיירים ושטח אחסנה משותף הגישה אל הקומה הינה ע"י 2 גרעיני המדרגות והמעליות המשותפים.

קומות מרתף -5 עד -1

מוצעות 5 קומות מרתף משותפות הכוללות:

220 מק"ח עבור מגורים, גני ילדים ושימושים קהילתיים 156 מחסנים,

חדרים טכניים, חדרי אשפה, חדר טרפו מאגרי מים

כניסת רכבים דרך חזית דרום מערבית רח' דהומיי במפלס +0.00 .

קיימים 2 גרעיני מדרגות ומעליות משותפים ממפלס -6 עד למפלס קומת המגורים העליונה ופיר מעליות נוסף מפלס -1 לשימוש 2 קומות המסחר בלבד.

מפלס כניסה +0.00

מוצעת קומת כניסה מרחוב דהומיי המיועדת לשימוש מסחר, תעסוקה או מרפאות להן מוצעות כניסות עצמאיות .

הקומה כוללת שטח אחסנה וממ"מ .

בנוסף, מוצעות 2 כניסות אל לובי המגורים לגרעיני מדרגות ומעליות משותפים.

וכניסה נגישה ומעלית המובילה אל שטחי הציבור בקומות הגלריה וקומה 1 .

קומת גלריה

- 25 -

מוצע שטח למבנה ציבור המיועד לשימוש מרפאות, קליניקות וכולל ממ"מ .

בנוסף, מתוכנן חדר אשפה חיצוני וכניסה לשטח מסחר בו מתוכננות מדרגות היורדות אל קומת המסחר בקומת הגלריה.

ההגעה אל הקומה ע"י מעלית מקומת הכניסה ועד קומה 1 לשימוש שטחי הציבור.

בניין 1

קומה 1 וגלריה

כניסה דרך חזית צפונית אל לובי כניסה המוביל אל קומת מגורים ומבני ציבור הכוללת:

5 יח"ד דו מפלסיות הכוללות קומת גלריה, מרפסות מקורות וממ"דים.

גן ילדים כולל חצר בשטח 161.17 מ"ר וממ"מ.

קומה 2 עד קומה 9

מוצעות 6 יח"ד בכל קומה, מרפסות מקורות וממ"דים.

קומה 10 עד קומה 19

מוצעות 6 יח"ד בכל קומה, באחת הדירות בכל קומה מוצעת דיורית.

בנוסף מבוקשים מרפסות מקורות וממ"דים.

קומה 20 וקומה 21

מוצעות 2 יח"ד בכל קומה הכוללות קומת גלריה מרפסות גג וממ"דים.

גג עליון

מוצע גג עליון שטוח ועליו מונחים קולטי השמש.

הגישה אל הגג הינה ע"י גרם המדרגות המשותף.

בבניין 1 מוצעות 117 יח"ד

בניין 2 –

קומת כניסה עד קומה 7

- 26 -

כניסה דרך חזית צפונית אל לובי כניסה ובו 5 יח"ד בכל קומה, מרפסות מקורות וממ"דים.

קומה 8 וגלריה

מוצעת 4 יח"ד וקומת גלריה הכוללות מרפסות זיז פתוחות וממ"דים גג עליון

מוצע גג עליון שטוח ועליו מונחים קולטי השמש.

הגישה אל הגג הינה ע"י גרם המדרגות המשותף.

בבניין 2 מוצעות 44 יח"ד

סה"כ מוצעות 161 יח"ד בשני הבניינים

שטחי בנייה

יותר ניוד שטחים ממעל למפלס ה-0.00 אל מתחת ה 0.00 זאת בתנאי שסה"כ שטחי הבנייה לא יעלה על סה"כ השטחים המצוינים בטבלה.

להלן פירוט השטחים המותרים בהתאם לטבלה .5

- מבנים ומוסדות ציבור

שטח עיקרי ע"ק מותר - 320 מ"ר

הערה ()1 תותר הקמת אמצעי הגנה או הצללה על חצרות גני הילדים, בהתאם לתקנות ובנוסף לשטחי הבניה המוצעים.

שטח עיקרי ע"ק מוצע - 316.02מ"ר, תואם למותר

שטח שירות ע"ק מותר – 30 מ"ר

שטח שירות ע"ק מוצע: 155.79 מ"ר – חורג מהמותר יש לצמצם

מסחר

שטח עיקרי ע"ק מותר - 1,181 מ"ר

- 27 -

הערה ()3 שטח זה יהיה בחזית המסחרית כלפי רחוב דהומי. 375 מ"ר מתוך שטח זה הינו עבור גלריה בלבד לקומת המסחר.

שטח עיקרי ע"ק מוצע - 1,109.63 מ"ר מ"ר מתוכם 337.62 מ"ר עבור גלריה תואם למותר

שטח שירות ע"ק מותר – 350 מ"ר

הערה ()4 שטח זה הינו שטח שירות למסחר בקומת המסחר.

שטח שירות ע"ק מוצע –329.56 מ"ר

עומד במותר

-מגורים

שטח עיקרי ע"ק מותר - 14,600 מ"ר

הערה ()5 שטחי הבנייה העיקריים כוללים 300 מ"ר עבור מועדון דיירים/מכון כושר, לא יותר ניוד שטחים אלו לשימושים אחרים

סה"כ שטח מוצע – 13,085.25 מ"ר

מתוכו שטח מוצע עבור מועדון דיירים- 232.26 מ"ר. נותרו – 1,515 מ"ר שטח שירות ע"ק מותר –5,300 מ"ר

שטח שירות ע"ק מוצע –5,110.04 מ"ר נותרו -189.96 מ"ר שטח שירות מוצע בתכנית כ-"מרחב מוגן קומתי" עבור הגדלת הממ"דים מכוח תיקון 163 לחוק:

728.29מ"ר

יש להציג תמהיל שטחי דירות לצורך הוכחת האמור בהתאם למותר שטח שירות ת"ק מותר- 13,900 מ"ר

הערה ()7 שטח זה הינו עבור חניה, מחסנים ומתקנים טכניים למגורים, מסחר ומבני ציבור שטח שירות ת"ק מוצע- 12,563.27מ"ר נותרו- 1,336.73 מ"ר

- 28 -

-מגורים מותנה

שטח עיקרי ע"ק מותר - 700 מ"ר מוצע- 700 , תואם למותר שטח שירות ע"ק מותר – 168 מ"ר מוצע – ,168 תואם למותר שטח שירות ת"ק מותר – 480 מ"ר יש להציג פירוט עבור שטח זה בתיאום עם בוחן רישוי ()12 זכויות הבנייה בשורה זו הן "זכויות מותנות" שהקמתן תהיה מותנית בהקמת קרן תחזוקה, ומימושן יהיה בכפוף להנחיות המיוחדות המפורטות בסעיף 6.11 להוראות התכנית.

()13 אם זכויות הבניה ה"מותנות" ימומשו תותר הקמת מבנה בגובה של עד 78 מטר (4 מ' נוספים מעבר לגובה המצוין בטבלה). בנוסף תותר גמישות של 1 מטר בגובה המירבי של המבנים.

גובה המתקנים הטכניים יהיה בנוסף לגובה המירבי של הבניינים.

()14 אם זכויות הבניה "המותנות" ימומשו תותר הקמת מבנה בגובה של עד 21 קומות (1 קומות נוספות מעבר למספר הקומות המצוין בטבלה).

-שטחי מרפסות

בנוסף לשטח העיקרי המותר

שטח מותר עבור מגורים – 1,716 מ"ר

שטח מוצע- 1409.51מ"ר נותרו 307 מ"ר

תכנון המרפסות המעודכן הוצג בפני יו"ר הוועדה לאישורו.

שטח מותר עבור מגורים מותנה – 84.00 מ"ר

יש להציג חישוב נפרד כאמור לעיל

הנחיות מיוחדות

הנחיות מיוחדות לזכויות "מותנות" למגורים:

1. מימוש זכויות הבניה ה"מותנות" המופיעות בטבלה ,5 נתון לבחירת מגיש הבקשה להיתר

ומימושן אינו מחייב.

2. ככל שהבקשה להיתר תכלול את הזכויות ה"מותנות" חלקן או כולן, בנייתן תבוצע בהינף

אחד יחד עם יתר הזכויות ה"מותנות" בתכנית.

3. ככל שהבקשה להיתר לא תכלול את הזכויות ה"מותנות", יפקע תוקפן של זכויות אלה ולא

- 29 -

ניתן יהיה לממשן בשלב מאוחר יותר.

4. לא יותר ניוד זכויות הבניה ה"מותנות" למגורים לשימושים אחרים.

5. תנאי בהליך הרישוי לזכויות הבנייה "המותנות" למגורים יהיה הצגת הסכם נאמנות. מטרת

הנאמנות תהיה "תחזוקה ארוכת טווח" של המבנה המבטיחה העברת סכומי כסף לנציגות הבית המשותף מתוך קרן התחזוקה, מעת לעת במהלך חיי המבנה, לפי בקשת הנציגות, לצורך ביצוע פעולות תחזוקה נדרשות.

6. הסכום שיקבע בהסכם הנאמנות יהיה בהתאם להוראות תכנית זו.

7. שיעור הכספים שיופקד בקרן התחזוקה יהיה לפחות 3,450,000 ש"ח צמוד למדד המחירים

לצרכן.

8. תנאי לתעודת גמר בהליך רישוי הכולל זכויות בניה "מותנות" למגורים יהיה הצגת אישור

מהנאמן על כך שקיבל שליטה בכספי הנאמנות.

9. סטייה מהוראות סעיף זה תהיה סטייה ניכרת מהתכנית.

התנאים הרלוונטיים נוספו למערכת התנאים

תנאים מיוחדים – התווספו במערכת התנאים

תנאי לתחילת עבודות בתא שטח 1 יהיה הסדרת מעבר חלופי לכלי רכב בתא שטח 2 במקום המעבר הקיים כיום .

תנאי למתן היתר בניה יהא תיאום מפלסי כביש הגישה המוסדר בתא שטח 2 עם מפלסי הפיתוח של השצ"פ הגובל והבטחת מדרכה להולכי רגל לאורך כביש הגישה כמסומן בנספח הבינוי .

תנאי למתן היתר בניה יהיה רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין בדבר יעוד שטח בתחום בניין המגורים לצרכי ציבור ובדבר קיומה של הוראת הפקעה המאפשרת להפקיע שטח מבונה בקומה -1 ו-0 של הבניין 2 (כמפורט בנספח הבינוי) לצרכי ציבור, להערה יתלווה שרטוט המציג את מיקום השטח המיועד להפקעה .

תנאי להיתר בניה יהא אישור אגף נכסים .

תנאי בהליך הרישוי יהיה הבטחת סימון המבנה בסימון לילה בהתאם לתקן הישראלי התקף לסימון מכשולי טיסה גבוה התכנית המאושר מהווה את המדרגה העליונה לבנייה וכולל מתקני עזר טכניים על המבנה ועזרי בניה לרבות מנופים ועגורנים. במידה ותדרש חריגה מהגובה המאושר לצורך הקמת עגורן או מנוף תנאי בהליך הרישוי יהיה תיאום עם משרד הביטחון .

תנאי בהליך הרישוי יהיה הבטחת מנגנון המונע חניה ממושכת בחניות המסחר ומבנה הציבור (כדוגמת מנגנון תמחור או אמצעי אחר) בתיאום עם מהנדס העיר או מי מטעמו .

פסולת בניין

- 30 -

1. בתכניות הכוללות חפירה: תותר הפעלת מגרסה בתחום התכנית באישור הרשות הסביבתית המוסמכת.

2 .יש לפנות פסולת בנין לאתר מאושר ע"י המשרד להגנת הסביבה בהתאם לתקנה 16 (ג') לתקנון התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאי ואגרות).

התקבל אישור מטעם אגף התברואה- ראה מטה באישורים שהתקבלו מס' יח"ד

מגורים

מס' יח"ד מותר – 143 יח"ד

הערה ()8 לפחות %20 מיחידות הדיור תהיינה יחידות דיור קטנות ששטחן עד 80 מ"ר (כולל ממ"ד).

יש להציג תמהיל דירות המוכיח עמידה בסעיף זה.

מגורים מותנה

מס' יח"ד מותר- 7 יח"ד

מוצע : 161 יח"ד- חורג ב- 11 יח"ד מהמותר.

פורסמה הקלה לתוספת 11 יח"ד –

נימוקי הבקשה: תוספת של יח"ד מאפשר תמהיל נכון של דירות ותכנון דירות קטנות.

במסגרת %20 המותרים בהתאם לתקנות סטייה ניכרת.

מחסנים

מוצעים – 161 מחסנים בקומות המרתף המשותפות עבור 161 יח"ד בהתאם למותר.

מוצע – 165 מחסנים

לא ניתן לבקש מחסנים מעבר למספר יחידות הדיור – עד ,161 יש לתקן ניהול מי נגר

1 יוותרו לפחות %15 שטחים חדירי מים מתוך שטח התכנית כולה, כדי לאפשר קליטת כמות

- 31 -

גדולה ככל הניתן של מי נגר עילי וחלחול לתת הקרקע בתחומי תא השטח. לחילופין יינתן פתרון הנדסי שיאפשר את הובלת מי הנגר לצורך החדרתם לתת הקרקע. הפתרון ההנדסי כפוף לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו.

2. אפשר שהשטחים חדירי מים יהיו מגוננים או מצופים בחומר חדיר למים (חצץ, חלוקים,

וכיו"ב).

3. על התכנית להבטיח כי בתחומה ניתן יהיה לנהל נגר עילי בהיקף שיעמוד, לכל הפחות, ביעד

של 60 מ"ק ליממה (%50 מנפח הנגר היממתי בתחומה במצב המוצע לתקופת חזרה של .)1:50

4. מערכת הניקוז תתוכנן ותטופל לשם מניעת היווצרות מקורות מים עומדים ומטרדים הנלווים

לכך כגון יתושים, ריחות וכדומה.

ע"ב הציג 368 מ"ר שטח חלחול העומדים ב%15 הנדרשים.

מסחר

1 בחזיתות המסחריות ישולבו הכניסות למבואות המגורים.

2. מפלסי הכניסה לחנויות בחזית המסחרית יהיו תואמים למפלס פני המדרכה הצמודים לכניסה,

ותותר גמישות של עד 0.3 מ' מהוראה זו.

המוצע תואם למותר

.3מיקום והיקף השטחים למסחר/תעסוקה בחזית מסחרית הינו מחייב. תותר גמישות בתצורת השטחים ופריסתם לעת היתר הבניה, ובלבד שתוצע חזית מסחרית פעילה כלפי רחוב דהומי. כמו כן תותר הפחתה בהיקף שטחי המסחר שבטבלה 5 של עד %10 ללא פגיעה ברציפות החזית המסחרית כלפי רחוב דהומי.

המוצע עונה לדרישה

השטח מופחת ב%10 כמותר.

זיקת הנאה

1 השטח המסומן בתשריט כזיקת הנאה למעבר רגלי בתא שטח מס' 1 מיועד למעבר הולכי רגל ללא מגבלה כלשהי ותובטח הגישה אליו לכלל הציבור.

2. להבטחת האמור לעיל תירשם הערה בספרי המקרקעין על ידי מגישי הבקשה להיתר,

כתנאי למתן היתר בניה בשטח.

- 32 -

3. זיקת ההנאה לאורך רחוב דהומיי תפותח ברצף אחד ובמישור המדרכה הסמוכה ללא מדרגות

וגדרות.

זיקת ההנאה מסומנת ע"ג התכנית בהתאם לנדרש.

גגות

.1הגגות יהיו שטוחים

–המוצע תואם למותר.

2. על הגגות יוצבו מתקנים טכניים כגון דודי מים, קולטי שמש, חדרי מעליות, משאבות חום,

יחידות מ.א. וכו'.

המוצע עונה לדרישה.

3. מעל פני הגג תותר בנייה מעקה, מתקנים טכניים ויציאה לגג בגובה שלא יעלה על 3 מ' עבור

הבניין בן 10 הקומות ו-6 מ' עבור המגדל, על מנת להבטיח מופע ראוי של מתקנים אלו יש להסתיר אותם באמצעים שייקבעו לעת הוצאת היתר בניה בתיאום עם אדריכל העיר או מי מטעמו.

בבניין 1 - מוצע מעקה גג בגובה של 1.70מ'

בבניין 2 – מוצע מעקה גג בגובה של 1.20מ'

המסתרים את מתקני הגג בהתאם לדרישה

התקבל אישור מטעם אדריכל העיר ( ראה מטה אישורים שהתקבלו).

הוראות בינוי

1. מודגש בזאת כי נספח הבינוי, נספח מספר 1 הינו מנחה בלבד למעט הנושאים הבאים שהינם

מחייבים: גובה בניה מירבי ומס' קומות, למעט הגמישות המותרת מכוח הוראות תכנית זו.

לפי הערה (:)9

תותר גמישות של 1 מטר בגובה המירבי של המבנים. גובה המתקנים הטכניים יהיה בנוסף לגובה המירבי של הבניינים.

גובה בניה מירבי מותר –78.00מ'

גובה מוצע – 79.33מ' חורג מהגמישות המותרת –יש לצמצם עד 79.00מ'

2. המרחק בין בניין 1 לבניין 2 לא יפחת מ-10 מטר..

- 33 -

המרחק בין הבניינים הינו 10 מטר כנדרש.

3. מפלס הכניסה הקובעת לכל אחד מן המבנים יהיה בהתאם למסומן בנספח הבינוי.

מפלס הכניסה +0.00 לפי נספחי הבינוי

בניין -1 +807.86 מוצע – 807.78מ' כמותר

בניין 2 – +801.28 לא ברור היכן מסומן המפלס ע"ג התוכניות נדרש לסמן

4. במסגרת הבקשה להיתר בנייה, רשאי מהנדס העיר או מי מטעמו להתיר שינוי במפלסי ה- 0.00

ובמפלסי הגגות של עד 1.0 מ'.

5. תותר בניית גלריה בקומות המסחר, ובקומות המגורים הראשונה והעליונה של הבניינים בהיקף

של עד %50 משטח הקומה הכולל, ותותר תחנת מעלית, מבואה ודלתות במפלס הגלריה, ללא תוספת שטחים מעבר לשטחים המצוינים בטבלה .5

המוצע תואם למותר

6. מפלסי החצרות והכניסות למבני המגורים או למוסדות הציבור יהיו תואמים ככל הניתן

למפלסי המדרכה הסמוכה בשצ"פ.

בניין 1 –

הפרש גובה הקרקע לכניסה אל לובי המגורים ומבנה ציבור הינו : 0.06מ' בהתאם למותר.

בניין 2 –

יש לציין את מפלסי הכניסה לבניין ולהראות מפלס 0.00

7. בהתאם לסעיף )8(63 לחוק תותר התקנת עוגני קרקע זמניים לצורך ובמהלך ביצוע החפירה

והדיפון, אל מתחת לקרקעות הגובלות במגרש הבנייה מכל צדדיו.

הבקשה כוללת עוגנים זמניים החודרים לחלקה פרטית ולחלקות ציבוריות.

ויצאה לידוע החלקה לפי תקנה 36 כנדרש.

8 חדר השנאים/חדר מיתוג יוקם בחניון בתת הקרקע (ולא כמבנה נפרד) תוך עדיפות לשמירת

- 34 -

מרחק רב ככל האפשר משימושים ציבוריים.

9 מתקנים טכניים ותשתיות, לרבות אצירת אשפה, ימוקמו בתת הקרקע. עם זאת יותר למקם מעל הקרקע פתחי אוורור.

10 יותר למקם כניסה נפרדת ופתחי אוורור לחדר טרפו וחדר מיתוג מעל הקרקע ומחוץ לקוי בניין כמתואר בנספח בינוי, אם זאת יותרו שינויים בהתאם לדרישות חברת החשמל.

11 לא תותר התקנת מערכות בחזית המגרש וכי פתרונות לעיצוב החזית יוגשו במסגרת הבקשות להיתר ויציגו את שילוב המערכות בתכנון הבניין.

12 תותר הכללת דיורית כהגדרתה בתכנית זו, בעד %10 ממספר יחידות הדיור בתכנית, בכפוף לכך שהשטח הכולל של הדיורית ושל יחידת הדיור העיקרית לא יקטן מ120 מ"ר.

מוצעות 6 יח"ד הכוללות דיוריות במסגרת המותר.

13 תותר הצמדת גינות לדירות רק בחזיתות צד של המבנים ולא בחזית המגרש כלפי השצ"פ.

המוצע תואם למותר

14. תתוכנן רצועת גינון בין הבניין לשצ"פ הגובל בתכנית מצפון, בהתאם לעיקרון התכנוני המופיע בנספח

הבינוי, רצועת הגינון תשמש עבור שטח משותף לכלל דיירי המבנים ולא תותר הצמדתה לדירות.

המוצע תואם למותר

15. תותר הקמת גדרות כלפי השצ"פ רק כפתרון בטיחות להפרשי הגבהים הנדרשים לצרכי

נגישות.

ע"ב הציג פריסת גדרות בהדמיה לא מידות ופירוט כווני החזיתות.

יש להציג פריסת גדרות ברורה בהתאם לנדרש.

- 35 -

16. מעל החניון, בתחום השטח המשותף הגובל בשצ"פ הצפוני, יובטחו נטיעות עצים אשר יבוצעו בבתי גידול

לעצים בנפחים אשר יבטיחו גדילת עצים בוגרים ויכללו פתרונות ניקוז, איטום והשקיה, ובהיוועצות עם אגף שפ"ע בעיריית ירושלים.

התקבל אישור שפ"ע (ראה סעיף אישורים שהתקבלו).

סעיף (4.1ז)

()2 לא יותר מיקום ממ"דים/ממ"קים בקטעי החזית המסחרית הפונה אל רחוב דהומי.

המוצע עונה לדרישה.

()3 גובה קיר תמך הפונים אל שטחים ציבוריים לא יעלה על 3 מ' מהמפלס הקרקע הסמוכה לו .במידה ויידרש קיר תמך בגובה העולה על 3 מ', ניתן יהיה לבנות קירות תמך מדורגים כאשר המרחק בין כל שני קירות לא יפחת מ 1.2 מ' עבור שתילת צמחיה.

המוצע תואם לדרישה

מרפסות

1. המרפסות יבנו בתחום קווי הבניין ככל הניתן אחת מעל השנייה ובקונטור אחיד.

המוצע עונה לדרישה

2. יותר פתרון עיצובי למרפסות באישור מהנדס העיר ובלבד שיהיה פתרון כולל לכל חזית ,המתאים לאופי

הבניין.

3. יותר קירוי חלקי של מרפסות במסגרת כוללת אחידה לחזית.

4. יותרו מרפסות בשטח העולה על 14 מ"ר לדירה, ללא תוספת שטחים למגורים מעבר לקבוע בטבלה .5

המוצע תואם למותר

רישום שטחים ציבוריים

1. בשטח המסומן בנספח הבינוי באות a בצבע כתום המצוי בקומה 1 של הבניין מס' 2 והיקפו כ-

130 מ''ר שטח מבונה ו-170 מ"ר חצר, יותר שימוש לגן ילדים בלבד.

2. בשטח המסומן בנספח הבינוי באות b בצבע חום בהיר המצוי בקומה 0 של הבניין 2 והיקפו כ-

220 מ''ר, יותר שימוש למוסד קהילתי בלבד.

3. לעת היתר הבניה תותר גמישות במיקום השטחים הציבוריים לצורך התאמה לתכנון המפורט

- 36 -

לביצוע.

4. ההוראות לעיל מחייבות וכל סטייה משימוש זה תהא סטייה ניכרת.

5. שטחים אלו מיועדים להפקעה ויחולו עליהם הוראות סעיף 6.10 להלן.

"כל השטחים המיועדים לפי תכנית זו לצרכי ציבור יופקעו על פי הוראות חוק התכנון והבניה ,התשכ"ה-

1965 ויירשמו על שם הרשות המקומית או המדינה, בהתאם לדין".

6. תחויב הקמת כניסה נפרדת ומונגשת למבנה הציבור מרחוב דהומי בהתאם לעיקרון התכנוני

המופיע בנספח הבינוי. יובהר כי תותר סטיה במיקום המעבר המונגש למוסדות הציבור ובלבד שתתוכן בתחומי החזית המסחרית המוצעת לאורך רחוב דהומי. סטיה מהוראה זו תהווה סטיה ניכרת לתכנית.

7. תותר הקמת כניסה נוספת למבנה הציבור מהשצ"פ הצפוני הגובל בתכנית.

8. הכניסות למוסדות הציבור יהיו מונגשות ונפרדות מהמגורים.

התכנית המוצעת עומדת בכל הסעיפים כאמור.

שטח ציבורי פתוח

הוראות פיתוח

1. תותר התקנת מערכות תת קרקעיות (לרבות חשמל , מים, ביוב, תקשורת) בשטח זה.

2. תכנון ופיתוח השצ"פ יעשה בתיאום עם אגף שפ"ע.

זכות מעבר לרכב

סימון מהתשריט: חניה

1. יותר מעבר רכב בתא שטח

2. בהתאם לעקרונות המוצעים בנספח התנועה.

התקבל אישור מחלקת שפ"ע הכולל את שיקום השצ"פ הקיים ואישור מחלקת תנועה למעבר רכב בתא שטח 2 - ראה מטה אישורים שהתקבלו.

הריסות ופינויים

כל הבינוי הקיים בגבולות התכנית ייהרס.

צובר גז

- 37 -

בחזית דרומית מוצע צובר גז מוטמן.

התקבל אישור יועץ גז בתאריך .24.9.24

מימוש תכנית

זמן משוער למימוש התכנית הינו 5 שנים מיום אישורה.

התכנית אושרה בתאריך 1.1.2024

דהיינו תקפה עד לתאריך 1.1.2029

אישורים שהתקבלו

איכות הסביבה- התקבל אישור מעודכן 16.12.25

ככל ואין שינויים בנושאים הנבחנים ע"י איכות הסביבה אין צורך בחו"ד שלנו לבקשה זו.

תנאי ההיתר יבדקו בשלב הבקשה לתעודת גמר בהתאם לתנאים שניתנו בהיתר המקורי.

שפ"ע – התקבל אישור בתאריך 3.3.2025

תנאים להיתר:

.1הגשת ערבות בנקאית בסך 30,486 ש"ח עבור שימור העצים.

.2הגשת ערבות בנקאית נוספת בסך 231,913 ש"ח עבור פיצוי נופי (במקום היטל כספי)

.3הגשת תוכנית נטיעות לשלמה דניאל.

לעניין השצ"פ -

מהתב"ע יש אישור להעברת כלי רכב בשצ"פ, התקיים שולחן גננות, תנאי לטופס אכלוס - שיקום שטח השצ"פ לאחר העבודות - חיבור השקיה, צמחייה ופינות ישיבה.

תברואה- התקבל אישור בתאריך 20.11.24 (לא מוצע שינוי בחדרי האשפה)

161יח' דיור + מסחר + גן ילדם למגורים

קבענו דחסנית 8 קוב הבי דיוטי

למסחר- 2 דחסניות 8 קוב הבי דיוטי + מכתב התחייבות אדריכל העיר – התקבל אישור בתאריך 28.12.25

- 38 -

הבקשה בגרסתה הנוכחית מאושרת לדיון בוועדה המקומית חוות הדעת המקורית לדיון התייחסה לבינוי שכלל מרחבים מוגנים לפני תיקון 163 לחוק.

משאושר התיקון, עודכנה התוכנית להתאמה למרחבים מוגנים מותאמים לתיקון .163 חוות דעת זו מתייחסת לגרסה העדכנית אשר חייבה שינויים קלים בחזיתות השינויים מקובלים עקרונית.

המשך מסמך זה תואם למס מך חוות הדעת המקורית ויש להשלים את ההערות והתנאים כפי שנקבעו.

הסדרי תנועה- התקבל אישור מעודכן לבקשה בתאריך 23.12.25 אין התנגדות לתכנית מוצע 220 מק"ח עבור מגורים, גנ"י ושימושים קהילתיים בהתאם לדרישת התקן מחלקת מאור – התקבל אישור מתאריך 6.8.2024

יש לאשר תוכניות תאורה במחלקת המאור לפני כניסה לעבוד בשטח.

אגף מבנה ציבור- התקבל אישור העברה לגורמים מתאריך 17.8.25 – לא מוצע שינו בתכנון השטח הציבורי.

תנאי להיתר יהיה:

תאום תכנון פנים סופי של המג"ר והצגת אישורי הגורמים הרלוונטיים ככל ותדרשו.

*נושא החניות יקבל ביטוי בהסכם מול חגי רגב

- 39 -

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 07/01/2026

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים

ובתנאים

בתאריך 26.3.25 - הבקשה נדונה בוועדת משנה בהחלטה "לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים"

בתאריך 18.9.25 - הבקשה אושרה והועברה לגורמים – בקרת תכן ותשלומים

בתאריך 20.11.25 - התקבלה בקשה לשינוי תכנון הדירות והגדלת הממ"דים בהתאם לתיקון 163 לחוק

התקבלו אישורי בקרה מרחבית חוזרים מטעם אד' העיר, מחלקת תנועה והמחלקה לאיכות הסביבה

על כן הבקשה מובאת לדיון חוזר לאישור הבקשה.

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התוכנית ונספחיה

ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים

בתיאום עם בוחן רישוי

תנאי להיתר בנייה יהיה אישור אגף הנכסים בדבר שטח הציבורי

-תיקונים גרפיים ע"ג תכנית b

-יש להוסיף תמהיל דירות מעודכן לצורך הוכחת עמידה בשטחי השירות המותרים מכוח תיקון 163 לחוק.

- 40 -

חוות דעת תכנונית 07/01/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

699587

תחילת תוקף:

16/01/2024

ייעוד הקרקע:

בשכונת קריית מנחם ברחוב דהומיי ,8

מבקשים במסגרת התחדשות עירונית לפינוי בינוי, הריסת המבנה הקיים ובניית שני מבני מגורים בני 10 ו-20 קומות ו-

161 יח"ד הכוללים שימוש למגורים, חזית מסחרית , תעסוקה ושטח ציבורי לפי תב"ע 699587 .

בתאריך 26.3.25 - הבקשה נדונה בוועדת משנה בהחלטה "לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים"

בתאריך 18.9.25 - הבקשה אושרה והועברה לגורמים – בקרת תכן ותשלומים

בתאריך 20.11.25 - התקבלה בקשה לשינוי תכנון הדירות והגדלת הממ"דים בהתאם לתיקון 163 לחוק

התקבלו אישורי בקרה מרחבית חוזרים מטעם אד' העיר, מחלקת תנועה והמחלקה לאיכות הסביבה

על כן הבקשה מובאת לדיון חוזר לאישור הבקשה.

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התוכנית ונספחיה

ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים בהתאם לתיאור הבקשה ותכנית .b

- 41 -

דיון בועדת משנה 26/03/2025

: לאשר את הבקשה היא להריסת מבנה קיים ובניית שני מבני מגורים בני 10 ו-20 קומות ו- 161 יח"ד הכוללים שימוש למגורים, חזית הבקשה בכפוף

מסחרית, תעסוקה ושטח ציבורי בשכונת קריית מנחם ברחוב לשינויים ובתנאים

דהומיי ,8 במסגרת התחדשות עירונית לפינוי בינוי.

במקום חלה תכנית מס' 699587 בסמכות מחוזית אשר הופקדה מיום 15/2/2023

ותחילת תוקפה הינו מיום .16/1/2024

מסמכי התכנית כוללים הוראות ותשריט מחייבים ונספח בינוי מחייב חלקית לעניין:

גובה בניה מירבי, מיקום מוסדות הציבור ומספר קומות בכל הבניין למעט הגמישות המותרת מכוח הוראות התכנית.

בתאריך 5.8.2024 פורסמה ההקלה הבאה:

תוספת 11 יחידות דיור – תוספת של יח"ד מאפשר תמהיל נכון של דירות ותכנון דירות קטנות.

תום מועד להגשת התנגדויות היה בתאריך 3.9.2024 - הוגשו 2 התנגדויות.

בתאריך 12.2.2025 נשלחו הודעות לפי תקנה 36 לאחר עדכון התכנית והחדרת עוגנים זמניים לחלקה פרטית.

תום מועד להגשת התנגדויות היה בתאריך: 6.3.25 - לא נוספו מתנגדים לבקשה.

הבקשה כוללת מבני ציבור: גן ילדים ומבנה קהילתי. מבוקשות

7 יח"ד נוספות - בשל קרן תחזוקה (עפ”י התב”ע).

המתנגדים לא התייצבו לדיון.

נבדק ונמצא כי נשלחו זימונים כדין.

ההתנגדויות הוקראו בפני הוועדה.

הוועדה שמעה את תשובת המבקשים מפי עו"ד שירה ברינבאום ממשרד שרון אבני ונציג היזם (אריאל רחמים).

לאחר שהוועדה בחנה את טענות הצדדים מחליטה לדחות את ההתנגדויות ולאשר את הבקשה.

- 42 -

לענין התשתיות – המתנגדים טענו כי הפרוייקט יביא להעמסה לא סבירה על התשתיות והבקשה מהווה פגיעה תכנונית. נטען כי אישור התוספת הוא בחריגה מתקן 21 וכמו כן נטען כי ברח'

דהומי מקודמות תכניות רחבות היקף שיעמיסו אף הן על הרחוב מבחינת חניות והסדרי תנועה.

הוועדה סבורה כי תוספת יחידות הדיור עפ"י ההקלה המבוקשת היא מינורית באופן יחסי ולא היא תביא להעמסה על התשתיות.

הבקשה להקלה לתוספת יח"ד לא משנה את שטחי הבנייה ולא משנה את מספר הקומות ואין בה משום העמסה בלתי סבירה על התשתיות.

האווחיות של הפרוייקט היא סבירה בלבד לאור עליות המחירים ועליית תשומות הבנייה במשק ולכן אין חובה להיצמד לתקן .21

לעניין החניות – הוועדה סבורה כי מאזן החניות המוצע נותן מענה לדיירים.

לעניין הפרוגרמה – הוועדה סבורה כי לא תהיה השפעה גדולה על הפרוגרמה. הדירות שיבנו מתאימות לאופי השכונה.

לעניין הפרשות לציבור – הוועדה סבורה כי בפרוייקט ניתנת הפרשה מבונה לציבור עליה הוחלט במסגרת התב"ע.

הוועדה מורה על תיקון התכניות בהתאם להמלצת המחלקה ובתיאום בוחנת הרישוי וכן מורה כי תנאי להיתר בנייה יהיה מילוי כל ההוראות וההנחיות המיוחדות שנקבעו בתכנית בנוגע לזכויות המותנות ובכללם הצגת הסכם נאמנות לתחזוקה לטווח ארוך.

תנאי להעברה לגורמים: אישור סופי של אגף מבני ציבור הן

לתכנון והן להליך הסכם הפיתוח.

תנאים להיתר בנייה:

אישור אגף הנכסים בדבר שטח הציבורי

תיקונים גרפיים ע"ג תכנית a

יש להציג חישוב נפרד מתחת לטבלת השטחים עבור הזכויות המבוקשות מכוח הזכויות המותנות.

יש לתקן את חישבי השטחים ולהציג מימוש הזכויות המוקנות בתכנית, לצורך קבלת הזכויות המותנות.

יש להוסיף הדמיות להרמוניקה

תנאים מיוחדים להיתר, לתחילת עבודות ולתעודת גמר –

בהתאם להוראות התכנית

חוות דעת תכנונית 12/03/2025

חוות דעת תכנונית

- 43 -

מס' תכנית שחלה בחלקה:

699587

תחילת תוקף:

16/01/2024

ייעוד הקרקע:

בשכונת קריית מנחם ברחוב דהומיי ,8

מבקשים במסגרת התחדשות עירונית לפינוי בינוי, הריסת המבנה הקיים ובניית שני מבני מגורים בני 10 ו-20 קומות ו-

161 יח"ד הכוללים שימוש למגורים, חזית מסחרית , תעסוקה ושטח ציבורי לפי תב"ע 699587 .

לבקשה הוגשו 2 התנגדויות

להלן פרוט ההתנגדויות:

.1התנגדות המנהל הקהילתי –

להלן עיקרי ההתנגדות:

-פרסום ההקלה לא כלל את כל הרחוב, רק כניסות בודדות.

-התב"ע מציעה תוספת של 126 יח"ד וההקלה מהווה הכפלה ביחס לקיים בעיר.

- בשכונות קריית מנחם ועיר גנים מקודמות כ9000 יח"ד עפ"י נתוני מהנדס העיר, על כן כל תוספת מעבר למאושר תשפיע באופן ניכר ותעמיס על התשתיות והדרכים בשכונות.

-הקלות לתוספת יח"ד משנות את ההחלטות של הוועדה המחוזית בדומה לרח' קולומביה 1-5 אשר בפועל נוספו %15 יח"ד מעל המאושר, אשר מהווה פגיעה תכנונית בכל הביטיה.

-אישור ההקלה מביא להגדלת מספר התושבים בשכונה, שאין להם מענה ציבורי לשירותים כגון: גני ילדים, בתי ספר, שצ"פ, גני משחקים, מוסדות תרבות ופנאי.

- הגדלת יחידות הדיור בפרויקטים שאושרו הופכת את עבודת הפרויקטור ללא רלוונטית באופן שלא ניתן יהיה לממש את

- 44 -

המענה הציבורי להתחדשות העירונית.

-כמות יח' דיור שאושרה בתב"ע אושרה על סמך תחשיב שמאי של הועדה המחוזית לפי תקן -21תקן זה מחייב את היזם וכמות היחידות הינה נגזרת ישרה מתחשיב התקן. אישור התוספת הינה חריגה מהתקן .21

-ברחוב דהומיי מקודמות תכניות רחבות היקף כגון: תכנית קריית החינוך הכוללת, שביל אופניים במסגרת תכנית צתא"ל פנמה ,2-4-6 דהומיי ,6 תב"ע של המינהל הקהילתי בדהומיי 7 כל אלה גובלים לתכנית המוצעת ויוצרים העמסה על הרחוב מבחינת חניות, הסדרי תנועה וצפיפות.

.2התנגדות דיירת המתגוררת בחלקה 46 (הצמודה לחלקה המבוקשת) -

להלן עיקרי ההתנגדות:

-חסימת אור ואויר,

-מצוקת חניות כיום, תוספת מעבר למותר בתב"ע תפגע באיכות החיים של התושבים ברחוב.

התייחסות האגף:

ההתנגדות בכללותה מתייחסת לתב"ע המאושרת ולתוספת יח"ד המבוקשות בהקלה בטענה כי מהוות פגיעה בעומס על התשתיות והדרכים הקיימים בשכונה.

התקבלו האישורים הרלוונטיים לבקשה בניהם אישור מחלקת דרכים, הסדרי תנועה, אגף מבנה ציבור ומחלקת שפ"ע.

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התוכנית ונספחיה

ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים

- 45 -

הכנת המלצה 12/03/2025

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

הבקשה מובאת להכרעת הוועדה לאור ההתנגדויות שהוגשו.

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התוכנית ונספחיה

ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים

תנאי להעברה לגורמים –

אישור סופי של אגף מבני ציבור הן לתכנון והן להליך הסכם הפיתוח.

תנאי להיתר בנייה יהיה אישור אגף הנכסים בדבר שטח הציבורי

-תיקונים גרפיים ע"ג תכנית a

- יש להציג חישוב נפרד מתחת לטבלת השטחים עבור הזכויות המבוקשות מכוח הזכויות המותנות.

-יש להוסיף הדמיות להרמוניקה

השלמת פרסום 13/08/2024

לפי סעיף 149 תוספת11יחידות דיור.

לחוק

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 אישור שירותי הכבאות

- 46 -

5 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

6 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 7 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 8 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 9 תשלום אגרת בניה

10 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

11 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

12 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

13 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 14 אישור משרד הבריאות

15 הטמעת צובר הגז בהרמוניקה עפ"י אישור יועץ גז 16 רישום הערת אזהרה עבור זיקת הנאה להולכי רגל לתא שטח 1 17 הצגת הסכם נאמנות. מטרת הנאמנות תהיה "תחזוקה ארוכת טווח" של המבנה המבטיחה העברת סכומי כסף לנציגות הבית המשותף מתוך קרן התחזוקה, 18 .1 הגשת ערבות בנקאית בסך 30,486 ש"ח עבור שימור העצים. .2 הגשת ערבות בנקאית נוספת בסך 231,913 ש"ח עבור פיצוי נופי (במקום היטל כספי) .3 הגשת תוכנית נטיעות לשלמה דניאל.

19 אישור סופי של מחלקת דרכים

20 תנאי להעברת הבקשה לגורמים - אישור סופי של אגף מבנה ציבור לתכנון ולהליך הסכם כן הפיתוח

21 אישור אגף מבנה ציבור לאישור הסכם הפיתוח לשימוש 7 מקומות החניה עבור מבנה ציבור

22 אישור אגף נכסים

23 אישור סופי של מחלקת דרכים ושפ"ע בהתאם לסעיף )6(6.1 בהוראות התכנית לתיאום מפלסי כביש הגישה והשצ"פ

24 אישור משרד הביטחון ורשות שדות התעופה בהתאם לסעיף )14(6.1 בהוראות התכנית 25 אישור מחלקת הסדרי תנועה להבטחת מנגון המונע חניה ממושכת בחניות המסחר ומבנה הציבור

26 הצגת הסכם נאמנות "תחזוקה ארוכת טווח של המבנה לצורך ביצוע פעולות תחזוקה נדרשות.

27 הגשת ערבות בנקאית בסך 30,486 ש"ח עבור שימור העצים.

28 הגשת ערבות בנקאית נוספת בסך 231,913 ש"ח עבור פיצוי נופי (במקום היטל כספי)

29 הגשת תוכנית נטיעות לשלמה דניאל.

30 אישור סופי מטעם מחלקת שפ"ע לערבויות בהתאם לסקר עצים הנוסף שהוגש - בהתאם כן לחוות דעת האחרונה

31 תאום תכנון פנים סופי של המג"ר והצגת אישורי הגורמים הרלוונטיים ככל ותדרשו.

32 אישור סופי של מח' שפ"ע לערבוויות - חוות דעת מצורפת בא.אופטי נשלחה במייל 33 תצהיר חתום של עורך הבקשה

34 תצהיר חתום של מתכנן השלד

35 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

- 47 -

בתאריך 26.3.25 - הבקשה נדונה בוועדת משנה בהחלטה "לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים"

בתאריך 18.9.25 - הבקשה אושרה והועברה לגורמים – בקרת תכן ותשלומים בתאריך 20.11.25 - התקבלה בקשה לשינוי תכנון הדירות והגדלת הממ"דים בהתאם לתיקון 163 לחוק

התקבלו אישורי בקרה מרחבית חוזרים מטעם אד' העיר, מחלקת תנועה והמחלקה לאיכות הסביבה

על כן הבקשה מובאת לדיון חוזר לאישור הבקשה.

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התוכנית ונספחיה

ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים

בתיאום עם בוחן רישוי

תנאי להיתר בנייה יהיה אישור אגף הנכסים בדבר שטח הציבורי -תיקונים גרפיים ע"ג תכנית b

-יש להוסיף תמהיל דירות מעודכן לצורך הוכחת עמידה בשטחי השירות המותרים מכוח תיקון 163 לחוק.

- 48 -

סדר יום לועדה מתאריך - 14/01/2026 - כה טבת תשפ"ו

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2026/2

מספר בקשה 1991/0492.08

מספר סידורי 12

נתונים כלליים

סוג בקשה תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים, בניית מרפסת

שימוש עיקרי מגורים, מגורים

מהות בקשה תוספת בניה ומרפסות גג.

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש אלון ישראל

עורך הבקשה הנדסאי אדריכלות חסידים בנימין

מתכנן השלד חסידים אלמוג

מספר מתנגדים 2

מספר שכנים שלא חתמו 24

כתובת האתר

מרדכי זר 7 , פסגת זאב

גוש חלקה בשלמות

30688 27 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

3144 תחילת תוקף 05/06/1986

3602 תחילת תוקף 25/04/1991

5/53/02 אושרה 15/04/1996

תאור הבקשה

נתוני מספרי היתרים קודמים בחלקה:

עפ"י נתוני המערכת בחלקה הנידונה הופקו לאחרונה היתרים כדלהלן:

ביום 31.08.2020 עבור תוספת בנייה בתיק רישוי מספר .2019/570.00 בהיתר זה אושרו 36.13 מ"ר למניין שטח עיקרי וכן 10.94 מ"ר למניין שטח מרפסות.

ביום 31.12.2018 עבור פיצול יח"ד קיימות – צו שעה בתיק רישוי מספר .2015/450.00 ללא שינוי בשטחי בנייה.

מהות הבקשה:

- 49 -

הבקשה מוצעת ברחוב מרדכי זר 7 שבשכונת פסגת זאב. גוש: 30688 , חלקה: .27 מדובר במבנה מגורים קיים הבנוי בדירוג, בן 3 קומות מעל קומות מרתף.

במסגרת הבקשה מוצעת תוספות הבאות:

עבור משפ' אלון מיח"ד מספר 14 מוצע:

במפלס +3.13 הרחבת בנייה ע"ג עמודים, מרפסת גג ודלת כניסה נוספת בגישה ישירה להרחבת הבנייה.

במפלס +6.28 הרחבת בנייה ע"ג עמוד, מרפסת גג.

במפלס +9.43 הרחבת בנייה ומרפסת גג.

במסגרת הבקשה צוינה ההקלה הבאה:

"הקלה מקו בניין %30 בלי פתחים לבנייה על הקונטור הקיים".

תום מועד הגשת התנגדויות: 2025/01/28 . עפ"י נתוני המערכת, לבקשה התקבלו 2 התנגדויות.

בעלי העניין בנכס:

הבנייה מוצעת ע"ג חלקה מס' .27 משלוח הודעות לפי תקנה ,36 בוצע באחריות ובמסגרת דסק שירות הלקוחות במעמד פתיחת התיק.

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 25/12/2025

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

מובא להכרעת הוועדה:

התיק מובא להכרעת הוועדה לצורך קבלת החלטה סופית לעניין שטחי המבואה וצמצומה התייחס להחלטת הוועדה מיום .05.11.2025

המלצת הצוות המקצועי עומדת בעינה כי עורך הבקשה נדרש לחשב שטח המבואה במניין זכויות בניה המותרים ולעמוד בסך שטחים של 61.58 מ"ר, בהתייחסות להתנגדויות שהועלו במעמד הוועדה כי המבואה וסגירת קירותיה תביא לפגיעה במתנגדים.

מבחינה תכנונית אין מניעה להסיר 2 קירות החיצוניים וזאת כי עורך הבקשה נדרש לצמצם את הבינוי העיקרי בשטח של 6.06

- 50 -

מ"ר בכדי לעמוד במותר בתיאום עם ר"צ.

חוות דעת תכנונית 25/12/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

5/53/02

תחילת תוקף:

15/04/1996

ייעוד הקרקע:

דברי הסבר:

- התיק נידון ברשות רישוי ביום 12.11.2024 ובה הוחלט:

"לדחות במתכונת המוצעת, היות ושטחי הבניה לא הוכחו כנדרש והיה נדרש בפרסום הקלה והמצאת אישור שפ"ע".

- התיק נידון בוועדת משנה עם מתנגדים ביום 05.11.2025 ובה הוחלט: "לאשר בתנאים חלק מהבקשה, כאשר לעניין קירוי המבואה - הוועדה מורה לעורך הבקשה לפנות לוועדה המחוזית ולבקש הבהרה לעניין הקירוי של המבואה כי במקרה הנדון הקירוי של המבואה אינו גורע שטחי בניה מהתכנית וכי שטח זה ניתן מעבר לזכויות.

במידה והוועדה המחוזית תאשר את ההבהרה המבוקשת -

המתנגדים מסירים את התנגדותם ועורך הבקשה מסיר את 2 הקירות המוצעות בקומה א', מפלס +3.13 בחלק המערבי (חלק אחורי) ומחשב שטח מבואה במניין שטחי שירות (מעבר לזכויות).

במידה והוועדה המחוזית לא תאשר את ההבהרה המבוקשת -

הוועדה תכריע בהתנגדויות.

לאחר קבלת עמדת הוועדה המחוזית (בין אם לאשר את ההברה ובין אם לא לאשר) הבקשה תחזור לדיון פנימי".

- התקבל מייל מעורך הבקשה ביום 17.12.2025 בו הוא מראה כי לאחר שפנה לוועדה המחוזית הוא קיבל תשובה שהם מפנים את הבדיקה לוועדה המקומית והיועצים המשפטיים שלה.

- 51 -

מכאן יוצא כי ההועדה המחוזית לא מאשרת את ההבהרה המבוקשת כנדרש עפ"י החלטת הוועדה.

- המלצת הצוות המקצועי עומדת בעינה כי עורך הבקשה נדרש לחשב שטח המבואה במניין זכויות בניה המותרים ולעמוד בסך שטחים של 61.58 מ"ר (הכוללים את 30 מ"ר בגג מעבר לזכויות)

וזאת מאחר ומדובר בתב"ע הכוללת שטחים מרביים, יש לציין כי ישנה חוות דעת משפטית עבור שטחי בניה מירביים ואף הדבר מעוגן בהחלטות של וועדת ערר.

בהתייחסות להתנגדויות שהועלו במעמד הוועדה כי המבואה וסגירת קירותיה תביא לפגיעה במתנגדים, מבחינה תכנונית אין מניעה להסיר 2 קירות החיצוניים וזאת כי עורך הבקשה נדרש לצמצם את הבינוי העיקרי בשטח של 6.06 מ"ר בכדי לעמוד במותר.

על כן, התיק מובא להכרעת הוועדה לצורך קבלת החלטה סופית לעניין שטחי המבואה וצמצומה התייחס להחלטת הוועדה מיום .05.11.2025

דיון בועדת משנה 05/11/2025

: לאשר בתנאים הבקשה היא לתוספת בניה ומרפסות גג.

חלק מהבקשה

לאחר שהוועדה שמעה את טענות הצדדים מחליטה לאשר חלק מהבקשה.

הבניה, קומה ב' מפלס +6.28 חזית מזרחית (חלק הקדמי) -

הוועדה סבורה כי ראוי לאפשר למבקש לבנות בדומה לבניה שנעשתה ע"י השכנים - הוועדה דוחה את ההתנגדויות ומאשרת את הבקשה לבניה.

בניית 30 מ"ר על הגג - תואמת תב"ע ואין התנגדות לה - הוועדה מאשרת.

לעניין קירוי המבואה - הוועדה מורה לעורך הבקשה לפנות לוועדה המחוזית ולבקש הבהרה לעניין הקירוי של המבואה כי במקרה הנדון הקירוי של המבואה אינו גורע שטחי בניה מהתכנית וכי שטח זה ניתן מעבר לזכויות.

במידה והוועדה המחוזית תאשר את ההבהרה המבוקשת -

במידה והוועדה המחוזית לא תאשר את ההבהרה המבוקשת -

הוועדה תכריע בהתנגדויות.

לאחר קבלת עמדת הוועדה המחוזית (בין אם לאשר את ההברה ובין אם לא לאשר) הבקשה תחזור לדיון פנימי.

שטחי בניה:

- 52 -

סה"כ שטחי בנייה לניצול בשטח של 61.58 מ"ר. עורך הבקשה מציע 67.64 מ"ר למניין שטח עיקרי. על עורך הבקשה לצמצם את השטח העיקרי למותר.

הערות גרפיות:

על עורך הבקשה לצמצם שטחי בנייה עיקריים לכדי 61.58 מ"ר.

במרפסות הגג המוצעות יש לסמן שיפועים וניקוז.

בדיקת המלצה 17/02/2025

תכנונית : לאשר

את הבקשה

שטחי בניה:

בכפוף לשינויים

ובתנאים

הערות גרפיות:

על עורך הבקשה לצמצם שטחי בנייה עיקריים לכדי 61.58 מ"ר.

במרפסות הגג המוצעות יש לסמן שיפועים וניקוז.

התנגדויות:

עפ"י נתוני המערכת, לבקשה התקבלו 2 התנגדויות. להלן תמציתן:

נטען כי ההקלה מתייחסת לקיר ללא פתחים "ולמעשה יש פתח בקיר".

נטען כי הבנייה מבוקשת שלא ע"ג קונטור קיים.

הבנייה המוצעת גורמת לפגיעה ארכיטקטונית.

נטען כי שטחי הבנייה אינם תואמים את התב"ע החלה במקום.

נטען כי הבנייה תיפגע בערך דירתם.

התייחסות האגף:

כפי שניתן לראות בהרמוניקה במפלס +9.43 הקיר הדרומי החורג מקו בניין דרומי בקונטור הקיים מבוקש ללא פתחי בנייה.

בהרמוניקה ניתן לראות כי המוצע מבוקש ע"ג קונטור הבנייה הקיימת.

- 53 -

המוצע מבוקש בהתאם לתוספות שאושרו בעבר בבניין. התכנית גובשה בפגישה מסודרת עם הצוות המקצועי ואף קיבלה אישור ראש צוות עבור התכנון המוצע. יצוין, חדר על הגג מתאפשר עפ"י הוראות התכנית החלה ואינו מהווה תוספת קומה.

ע"ג ההרמוניקה מפרט עורך הבקשה את יתרת שטחי בנייה.

הוועדה הנכבדה איננה עוסקת בעניינים קנייניים, הגם שלא הוצגה חו"ד שמאית לכך.

יש לזמן מתנגדים להשמעת דברם.

חוות דעת תכנונית 16/02/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

5/53/02

תחילת תוקף:

15/04/1996

ייעוד הקרקע:

רקע לבקשה:

התיק נידון ברשות הרישוי מיום 12.11.2024 ובה הוחלט לדחות את הבקשה במתכונת המוצעת.

להלן התייחסות כפי החלטת רשות רישוי:

קווי בניין:

לא פורסמה הקלה כפי הנדרש. על עורך הבקשה לפרסם הקלה בדבר חריגה מקו בניין.

התייחסות האגף:

ביום 30.12.2024 הוחל בפרסום בנוסח "הקלה מקו בניין %30 בלי פתחים לבנייה על הקונטור הקיים".

תום מועד הגשת התנגדויות: 2025/01/28 . עפ"י נתוני המערכת,

לבקשה התקבלו 2 התנגדויות.

שטחי בניה:

- 54 -

הרחבות בנייה:

עורך הבקשה אינו מחשב חלקי בניין הנדרשים בחישוב למניין שטח עיקרי.

עורך הבקשה אינו מציג תחשיב להוכחת יתרת שטחים, בחלוקה שוויונית – לא ניתן לאשר.

עורך הבקשה מסתמך על יתרת שטחים מתיק היתר מספר ,1991/492.04 כאשר ישנם היתרים נוספים שהופקו לאחר מכן.

על עורך הבקשה להציג בתחשיב, את כל היתרי הבנייה שניתנו בחלקה הנידונה. במידה ותוותר יתרה של שטחים, יש לחלקה בין כל בעלי הזכויות בנכס.

עורך הבקשה מציג חדר על הגג מבלי שהוכלל שטח חדר המדרגות, כפי דרישת הסעיף בתקנון התכנית החלה.

התייחסות האגף:

בפגישה שהתקיימה עם ע"ב והצוות המקצועי נשלחה תכנית מתוקנת בה ע"ב מציג פירוט שטחי בנייה לכלל ההיתרים במגרש .1065 נמצא כי ישנה יתרה של 31.58 מ"ר למימוש של החלק היחסי מכוח התב"ע לדירת המבקש.

עפ"י היתרים קודמים שניתנו וכן עפ"י תצלום אוויר ניתן לראות כי כלל יח"ד מימשו את היתר הבנייה המקורי; כמו גם את ההרחבות מכוח התב"ע, פרט למבקש. על כן אין מניעה לאשר את השטח בסך של 31.58 מ"ר עבור המבקש.

לעניין 30 מ"ר על הגג מעבר לשטחי הבנייה – ע"ב מציג חישוב של תוספת על הגג כולל שטח מדרגות בשטח של 30.00 מ"ר.

מרפסת גג:

על עורך הבקשה להציג פרט מעקה.

התייחסות האגף:

הוגשה תכנית מתוקנת ללא פרט זה. תנאי זה הועבר כתנאי לקבלת היתר בנייה.

תנאי הוסף במערכת.

מספר יחידות דיור:

במפלס +3.13 עבור הרחבת הבנייה מציע עורך הבקשה פתח

- 55 -

בגישה ישירה ממבואת הכניסה, אותו לא ניתן לאשר מאחר ומהווה פתח נוסף, עבור אותה יח"ד. על עורך הבקשה להסיר פתח זה מהבקשה. לצורך הבטחת האמור, תירשם הערת

אזהרה.

ככל ויוצעו פתחי בנייה בקיר זה(במבואת הכניסה), יידרש עורך הבקשה בהמצאת אישור ראש צוות.

התייחסות האגף:

הוגשה תכנית מתוקנת בה ניתן לראות כי בוצע תכנון מחודש הכולל כניסה אחת לדירת המבקש.

אישור שפ"ע:

ביום 01.09.2024 התקבלה דחייה של מחלקת שפ"ע, זאת מאחר ונמצא חוסר במסמכים נדרשים.

טרם דיון חוזר, ימציא עורך הבקשה את אישור מחלקת שפ"ע.

התייחסות האגף:

בבחינה מחודשת של הצוות המקצועי אל מול תצלום אוויר ניתן לראות כי ללא נגיעה בעצים או עצים בטווח הבינוי המוצע ועל כן תנאי זה אינו נדרש.

חו"ד אדריכלית:

בחזית מערבית מציע עורך הבקשה כניסה נוספת להרחבת הבנייה - ע"י יצירת פתח לדלת, בצמוד לדלת הכניסה הקיימת.

פתח זה מהווה כניסה נוספת ליח"ד ללא הגיון תכנוני. יש להסיר מהבקשה מאחר וכפי המוצע, מתקיימת יח"ד בפני עצמה.

מוצעים פתחי בנייה בצורה שונה מהותית מהפתחים הקיימים בחזיתות. על עורך הבקשה לתכנן פתחי בנייה בהתאם לקיים בחזיתות ועל כך לקבל את הסכמת ראש הצוות.

התייחסות האגף:

ניתנה התייחסות תחת כותרת "מספר יח"ד".

עבור התכנית המתוקנת שהוגשה ולעניין פתחי הבנייה המוצעים, התקבל אישור עיצובי ע"י ראש הצוות.

הערות גרפיות:

יש לבצע תיקונים כפי המסומן ע"ג תכנית .a

התייחסות האגף:

- 56 -

על עורך הבקשה לצמצם שטחי בנייה עיקריים לכדי 61.58 מ"ר.

במרפסות הגג המוצעות יש לסמן שיפועים וניקוז.

התנגדויות:

עפ"י נתוני המערכת, לבקשה התקבלו 2 התנגדויות. להלן תמציתן:

נטען כי ההקלה מתייחסת לקיר ללא פתחים "ולמעשה יש פתח בקיר".

נטען כי הבנייה מבוקשת שלא ע"ג קונטור קיים.

הבנייה המוצעת גורמת לפגיעה ארכיטקטונית.

נטען כי שטחי הבנייה אינם תואמים את התב"ע החלה במקום.

נטען כי הבנייה תיפגע בערך דירתם.

התייחסות האגף:

כפי שניתן לראות בהרמוניקה במפלס +9.43 הקיר הדרומי החורג מקו בניין דרומי בקונטור הקיים מבוקש ללא פתחי בנייה.

בהרמוניקה ניתן לראות כי המוצע מבוקש ע"ג קונטור הבנייה הקיימת.

ע"ג ההרמוניקה מפרט עורך הבקשה את יתרת שטחי בנייה.

הוועדה הנכבדה איננה עוסקת בעניינים קנייניים, הגם שלא הוצגה חו"ד שמאית לכך.

יש לזמן מתנגדים להשמעת דברם.

- 57 -

השלמת פרסום 07/01/2025

לפי סעיף 149 .1 "הקלה מקו בניין %30 בלי פתחים לבנייה על הקונטור הקיים".

לחוק

דיון ברשות הרישוי 12/11/2024

: לדחות

במתכונת המוצעת

קווי בניין:

לא פורסמה הקלה כפי הנדרש. על עורך הבקשה לפרסם הקלה בדבר חריגה מקו בניין.

שטחי בניה:

הרחבות בנייה:

עורך הבקשה אינו מחשב חלקי בניין הנדרשים בחישוב למניין שטח עיקרי.

עורך הבקשה אינו מציג תחשיב להוכחת יתרת שטחים, בחלוקה שוויונית – לא ניתן לאשר.

עורך הבקשה מסתמך על יתרת שטחים מתיק היתר מספר ,1991/492.04 כאשר ישנם היתרים נוספים שהופקו לאחר מכן.

עורך הבקשה מציג חדר על הגג מבלי שהוכלל שטח חדר המדרגות, כפי דרישת הסעיף בתקנון התכנית החלה.

מרפסת גג:

על עורך הבקשה להציג פרט מעקה.

מספר יחידות דיור:

במפלס +3.13 עבור הרחבת הבנייה מציע עורך הבקשה פתח בגישה ישירה ממבואת הכניסה, אותו לא ניתן לאשר מאחר ומהווה פתח נוסף, עבור אותה יח"ד. על עורך הבקשה להסיר פתח זה מהבקשה. לצורך הבטחת האמור, תירשם הערת

אזהרה.

ככל ויוצעו פתחי בנייה בקיר זה(במבואת הכניסה), יידרש עורך הבקשה בהמצאת אישור ראש צוות.

- 58 -

אישור שפ"ע:

ביום 01.09.2024 התקבלה דחייה של מחלקת שפ"ע, זאת מאחר ונמצא חוסר במסמכים נדרשים.

טרם דיון חוזר, ימציא עורך הבקשה את אישור מחלקת שפ"ע.

חו"ד אדריכלית:

בחזית מערבית מציע עורך הבקשה כניסה נוספת להרחבת הבנייה - ע"י יצירת פתח לדלת, בצמוד לדלת הכניסה הקיימת.

פתח זה מהווה כניסה נוספת ליח"ד ללא הגיון תכנוני. יש להסיר מהבקשה מאחר וכפי המוצע, מתקיימת יח"ד בפני עצמה.

הערות גרפיות:

יש לבצע תיקונים כפי המסומן ע"ג תכנית .a

תוקפה של החלטה זו הוא 120 יום מיום שהתקבלה, וזאת לצורך הגשת תכנית מתוקנת / השלמת תנאים מרחביים.

יודגש כי במידה ולא תוגש תכנית מתוקנת כנדרש ו/או לא ימולאו התנאים המרחביים הנדרשים - בתוך תקופת זמן זו, הבקשה תיסגר ויהיה צורך לפתוח תיק חדש.

בדיקת המלצה 01/10/2024

תכנונית : לדחות

במתכונת המוצעת

לדחות במתכונת המוצעת:

קווי בניין:

לא פורסמה הקלה כפי הנדרש. על עורך הבקשה לפרסם הקלה בדבר חריגה מקו בניין.

שטחי בניה:

- 59 -

הרחבות בנייה:

עורך הבקשה אינו מחשב חלקי בניין הנדרשים בחישוב למניין שטח עיקרי.

עורך הבקשה אינו מציג תחשיב להוכחת יתרת שטחים, בחלוקה שוויונית – לא ניתן לאשר.

עורך הבקשה מסתמך על יתרת שטחים מתיק היתר מספר ,1991/492.04 כאשר ישנם היתרים נוספים שהופקו לאחר מכן.

עורך הבקשה מציג חדר על הגג מבלי שהוכלל שטח חדר המדרגות, כפי דרישת הסעיף בתקנון התכנית החלה.

מרפסת גג:

על עורך הבקשה להציג פרט מעקה.

מספר יחידות דיור:

אזהרה.

ככל ויוצעו פתחי בנייה בקיר זה(במבואת הכניסה), יידרש עורך הבקשה בהמצאת אישור ראש צוות.

אישור שפ"ע:

ביום 01.09.2024 התקבלה דחייה של מחלקת שפ"ע, זאת מאחר ונמצא חוסר במסמכים נדרשים.

טרם דיון חוזר, ימציא עורך הבקשה את אישור מחלקת שפ"ע.

חו"ד אדריכלית:

בחזית מערבית מציע עורך הבקשה כניסה נוספת להרחבת הבנייה - ע"י יצירת פתח לדלת, בצמוד לדלת הכניסה הקיימת.

פתח זה מהווה כניסה נוספת ליח"ד ללא הגיון תכנוני. יש להסיר

- 60 -

מהבקשה מאחר וכפי המוצע, מתקיימת יח"ד בפני עצמה.

הערות גרפיות:

יש לבצע תיקונים כפי המסומן ע"ג תכנית .a

תוקפה של החלטה זו הוא 120 יום מיום שהתקבלה, וזאת לצורך הגשת תכנית מתוקנת / השלמת תנאים מרחביים.

חוות דעת תכנונית 18/09/2024

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

5/53/02

תחילת תוקף:

15/04/1996

ייעוד הקרקע:

התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התכניות הבאות:

- תכנית 3602 תחילת תוקף 1991/04/25 - מגורים כללי - כפיפות לתכנית המתאר.

- תקנות התכנון והבניה.

סטייה ניכרת:

התכנית החלה בחלקה הנידונה איננה כוללת סעיפי סטייה ניכרת.