ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 47 · קובץ התנגדות 1307255.pdf

19/1/26

לכבוד

וועדה מחוזית

מחוז ירושלים

הנדון: התנגדות המינהל לתכנית ברחוב נווה שאנן 20 מס' 101-130725 בשכונת ניות שלום רב,

המינהל מתכבד להגיש את התנגדותו לתכנית עפ"י דיון בפורום האורבני גינות העיר על התכנית ב-.10/12/25 כעיקרון, הפורום האורבני גינות העיר לא דן בתכניות פרטיות, אלא אם התכנית נמצאת בסתירה או בחריגה מהמדיניות בשכונה.

1. הגדרת התכנית כ"התחדשות עירונית"

נפתח ונאמר כי בתכנית המתאר ירושלים 2000 הוגדרה השכונה כ"אזור לא לציפוף"; תכנית 2000 אינה סטטוטורית אך מנחה את מדיניות פיתוח העיר עד להשלמה ואישור של תכנית החדשה.

עצם ההפקדה של תכנית "פינוי בינוי" )שהיא סוג אחד של "התחדשות עירונית"( בשכונה סותרת את תכנית 2000 ואת המדיניות הנוהגת בשכונה.

עם זאת, בדיון להפקדת התכנית בוועדה המחוזית, הוחלט כי "לאור העובדה כי בסמיכות לתכנית שבענייננו קיימים מבנים בני 8-9 קומות וכי המבנה הקיים הינו מבנה וותיק משנות ה-70 ללא חניה תת"ק וללא פתרון מיגון, הוועדה סבורה כי ניתן להציע במתחם זה התחדשות עירונית וזאת בהתייחס בין היתר לתועלות הציבוריות אשר התכנית מציעה בתחומה."

המלצת הוועדה אינה מבוססת על מדיניות סטטוטורית או על מסמך מדיניות או על המדיניות הנוהגת בשכונה ולא נקבעה בהליך שבו הציבור שותף להחלטה, אלא באופן שרירותי.

המינהל מתנגד להפקדת תכנית "פינוי בינוי" משום שהשכונה הוגדרה בתכנית 2000 כאזור לא לציפוף. אם יש כוונה או רצון לשנות את ההגדרה יש לנהל הליך שבו הציבור והשכונה שותפים וההגדרה הינה תוצאה של מו"מ מובנה בין העירייה לבין השכונה והתושבים. הליך כזה לא היה ולכן אנו מתנגדים להגדרה.

עם זאת, נתייחס בהמשך למסמכי התכנית וכל האספקטים התכנוניים של התכנית, בהתייחס לתכנית שאושרה בשנת ,1995 שהיא התכנית הסטטוטורית הקובעת והמחייבת.

2. תיאור התכנית

● הריסה של בניין טורי בן 4 קומות ו -5 כניסות המכיל 30 יח''ד.

● הקמת מבנן מרקמי משולב בשני בניינים גבוהים בני 12-13 קומות, הכוללים סה''כ 94 יח''ד.

● שטחים מבונים לצרכי ציבור בהיקף של 380 מ"ר עבור שימושי חברה/קהילה/תרבות ופנאי, %3 משטח הבנייה.

● הבניה במבנה אחד )כלול בבינוי( אשר יגשר בין מפלס השצ"פ המצרני ממזרח ורחוב בורלא.

● שטח מצומצם למסחר בחזית כלפי רחוב בורלא.

● איחוד וחלוקה שלא בהסכמה.

1

3. נתוני התכנית

● שטח: 2.7 דונם.

● עפ"י דוח השמאי הכלול במסמכי התכנית שטח הבניין הקיים כ-3,114 מ"ר.

● תכנית מאושרת מ-1995 להגדלת שטח הבינוי ל-7,240 מ"ר.

● התכנית מציעה שטח בניה: כ-12,600 מ"ר. )עיקרי ושירות מעל הקרקע(.

עפ"י חישוב השמאי: 10,762 מ"ר.

● הגדלת שטח הבינוי מהמצב הקיים ל- %404 )עפ"י דו"ח שמאי %.(360 ● הגדלת שטח הבינוי מהמצב המאושר ב-:1995 %.173 ● מכפיל יח"ד חדשות לעומת ישנות: 30 נכנס - 94 מציע: .3.13 ● שטח ציבורי מבונה: כ-400 מ"ר = %3 משטחי הבנוי המוצע עיקרי ושירות מעל הקרקע.

● חניון תת קרקעי ל-98 מקומות חניה עבור 94 יח"ד. אין %10 מקומות לחניות אורחים כאשר גם היום החניות בשכונה נמצאות במחסור גדול.

4. חישובים לקביעת כדאיות כלכלית

● דוח הוגש ע"י שמאי יניב גוב ארי ).(2025

● עפ"י נתוני השמאי על בסיס תכנית צמודה - ללא נוף - משנת 2018-2020 מעריכים את שווי מ"ר של הפרויקט למכירה כ-43,000 ש"ח.

● השמאי גם מציג תכניות בגבעת מרדכי )!( משנת 2021 של שווי בנוי 35,000 ש"ח למ"ר בנוי.

● כנ"ל עבור רחוב הרצוג 81 - שווי 32,500 ש"ח למ"ר בנוי.

● הדו"ח מגיע למסקנה כי השווי הבנוי של הדירות הינו 41,000 ש"ח למ"ר בנוי לדירות ולפנטהאוזים המוצעים בתכנית.

● השמאי משווה עם עסקאות לדירות בניות משנת בניה 1970 ושווי בנוי ממוצע 31,500 ש"ח למ"ר בנוי.

ז"א מציע כי החישוב למכירת פנטהוזים בבנין 164 מ"ר ומרפסת 117 מ"ר הינו 6,748,000 ש"ח.

מבדיקה מהירה בעיתונות, לגבי עלות של מ"ר לפנטהוז בירושלים, עולה כי המחירים שונים לחלוטין מהדוח שהוגש ומהמחירים הצנועים עליהם התבססו חישובי השמאי, ויותר קרובים ל-50,000-100,000 ש"ח למ"ר בהתיחס למיקום )שכונה(, נוף ופנורמה, גודל, מצב הנכס )בניה יוקרתית חדשה(, חניה, מעלית וכו.

2

מאותו חיפוש עולה כי פנטהאוזים יד שניה נמכרים בין 50,000-80,000 ש"ח למ"ר ולבנייה חדשה מ-100,000 ויכולים להגיע גם ל-120-150,000 ש"ח למ"ר )פי שתיים מהערכת שמאי התכנית(.

המינהל מתנגד לדו"ח השמאי שהוגש ומבקש מהשמאי של הוועדה לבחון היטב את המסמך של שמאי היזם.

התכניות שהשמאי התייחס אליהן הינן של "התחדשות עירונית" בשכונות אחרות, שאינן דומות לניות. הוגשו נתוני מכירות משנות 2018-2021 )!( לפני עליית המחירים בשנתיים האחרונות וכן מחירים ממקומות שאין להם קשר לאיכות ואופי של שכונת ניות בכלל ולמחירי הגבוהים יותר של דירות מול הנוף הפנורמי של הגן הבוטני.

המינהל מבקש משמאי הוועדה לבחון לעומק את המספרים שהוגשו במסמך של שמאי היזם ולעדכן את השמאות שהוגשה על מנת לבחון את הצורך בגודל, גובה ונפח הבינוי המוצע ולהגיע לנוסחה מציאותית של רווחי היזם.

5. מכפיל יח"ד

מכפיל יח"ד חדשות שהתכנית מציעה לעומת ישנות: 30 נכנס - 94 מציע: .3.13 לצורך השוואה, מכפיל יח"ד שנקבע בשכונת דרום קטמון ב-2015 אחרי בדיקה מעמיקה של פרוייקטור בהנחית מהנדס העיר, נקבע מכפיל .2.8

חשוב לציין כי שכונת דרום קטמון מוגדרת גם בתכנית אב למושבות, כשכונה להצטופפות ולהתחדשות עירונית.

המינהל דורש צימצום משמעותי של מכפיל יח"ד בהתאם לאופי ולבינוי של שכונת ניות, שאינה מוגדרת כשכונה להתחדשות עירונית ובהשוואה למכפיל בשכונות שכן מוגדרות להתחדשות עירונית.

6. שטחים ציבוריים

התכנית מציעה שטח עבור שטחים מבונים לצרכי ציבור בהיקף של 380 מ"ר עבור שימושי חברה/קהילה/תרבות ופנאי )כ-%3 משטח הבנייה(. לפי התכנית אחד ממרכיבי ההפרשה המבונה יהיה מעבר ציבורי המגשר על הפרש המפלס בין רח' נוה שאנן ורחוב בורלא.

התכנית כוללת שטח למסחר, שטח שאינו ציבורי ולכן לא נתייחס אליו בהתנגדות.

תכנית שטח ציבורי מבונים במפלס 731 ו734.40 בשני מפלסים מתוך מסמכי התכנית המינהל מברך על קביעת שטח לצורכי ציבור עם כניסה לרחוב בורלא וחיבור לחורשה ברחוב נווה שאנן.

המינהל מבקש להגדיל את השטח לצורכי ציבור. היום אין לשכונת ניות שטח משמעותי לשלוחה שתתן מענה לצרכים של השכונה. שטח ציבורי משמעותי ברחוב בורלא דורש גם מקומות חניה עבור העובדים והמבקרים.

ולכן, מבקשים להגדיל את היצע החניה עם מקומות חניה עבור הפרוגרמה הציבורית.

3

7. גובה הבינוי

התכנית מציעה גובה בינוי של 12-13 קומות מעל מפלס הקרקע.

לו התכנית היתה מציעה תמ"א ,38/1 היא היתה מקבלת 2 קומות מעל הקיים ועוד תוספת ממ"דים לדירות הקיימות. סה"כ 4 + 2 = 6 קומות.

כאשר התכנית מציעה תמ"א 38/2 )ולא התחדשות עירונית!( היא יכולה לקבל עוד קומה נוספת עבור חידוש תשתיות. סה"כ 6+1 = 7 קומות.

בין 7 קומות לבין 12-13 קומות, התכנית מציעה להכפיל את הבינוי.

דיאגרמות שהוצגו בהצגה לציבור ה'מצדיקות' את גובה הבינוי המוצע. לא מדובר במדיניות רק"ל או מדיניות התחדשות עירונית ולכן, השוואה כזאת במקרה של נווה שאנן 20היא חסרת בסיס.

חזית רחוב בורלא מתוך מסמכי התכנית עם ביטול קומת הגג והקטנת הגובה המינהל מתנגד נחרצות לחריגה כל כך משמעותית בגובה הבינוי ובמספר הקומות שהתוכנית מציעה על בסיס מכפיל שאינו מתאים להוראות משנת 1995 ולמדיניות הנוהגת ולדו"ח שמאי שלא מתייחס לנתוני השכונה כפי שהוסבר. המינהל מבקש לצמצם את הבינוי עפ"י הנתונים וזכויות הבינוי של תמ"א 38/2 שהיא התכנית התקפה להתחדשות עירונית ולא "פינוי בינוי".

המינהל מבקש לצמצם את גובה הבינוי ללא יותר מ-7 קומות מעל מפלס הכניסה.

לשם כך יש לבטל את גינת הגג שמוסיפה שטח פרטי לדיירים ללא כל תועלת לשכונה, ומחייבת את הגדלת מספר הקומות. יש לנצל את תכסית הקומה במלואה וכך ולהוריד את גובה הבינוי.

חשוב להדגיש: כל חריגה בגובה, מהווה בסיס לפריצות נוספות למדיניות הקיימת ולתכנית המחייבת ע"י

פרויקטים עתידיים.

8. עצים לשימור וכריתה

4

בנין המגורים הקיים מוקף בעצים בוגרים ברוח שכונת גנים ניות. התכנית המוצעת מסמנת ברשימת העצים לשימור מספר רב של עצים שאינם שייכים לתכנית ונמצאים מחוץ לגבולות החלקה, לא ברור למה.

עפ"י תכנית סקר עצים, כל העצים בתחום החלקה לכריתה. העצים מסומנים בצהוב ועם מסגרת, כי המודד לא כלל במניין את העצים למדידה – שא נמדדו )דבר חריג מאד הדורש פניה ובדיקה מעמיקה ע"י מהנדס העיר(.

ממפת סקר העצים עולה כי מתוך 15 עצים )צהובים( ו-6 עצים )המסומנים בכחול – פולשני וכו'( כל 15 העצים בחלקה לכריתה. רק 15 עצים מחוץ לחלקה לשימור. התכנית לא שומרת אף עץ בתוך החלקה!

תכנית וטבלאות מסקר עצים מתוך מסמכי התכנית

המינהל מתנגד לתכנית המוצעת שלא מתייחסת למצב הקיים בשטח, לא משלבת את העצים בתכנון אלא מציעה כריתה טוטאלית של כל העצים בחלקה. המינהל דורש לבחון מחדש את משמעות העצים לנוף השכונתי והעירוני בכלל, לישר את התכנון עם המדיניות החדשה לשמירת הצל בעיר ולדרוש מהמתכננים לשמר לפחות %50 מהעצים בחלקה. כמו כן לשמר את כל העצים בהיקף החלקה – למשל, מס' ,10 ,11 ,12 13 ,15 ,19 ,21 ,22 .23

מודים מראש על התייחסות הוועדה למסמך התנגדות של המינהל ומבקשים לקבל הזמנה לדיון בהתנגדויות במייל )ginothair.org.il@(elias – ולא בדואר ישראל, על מנת להגיע ולהציג לפני הוועדה את הטענות של המינהל המייצג את תושבי גינות העיר.

בשם מינהל קהילתי גינות העיר

בברכה,

אדר' רונית לומברוזו

חברת הנהלה ויו"ר הפורום האורבני גינות העיר

ריכוז פורום האורבני גינות העיר:

אדר' איליאס מסינס

מתכנן אורבני גינות העיר

בית יהודית

רחוב עמק רפאים 12א ירושלים

נייד: 0544-286998 מייל: ginothair.org.il@elias 5

W"t' SIN )an"(Y

nn"n )",7 nnvNn

onn by -pnsn ,N'7V TIN )nnnyn onm .3)52

nmnn )nn•nns )Y'T

.14

0

6

תצהיר

והתנגדות לתוכנית מתאר מס' 101-1307255

אני הח"מ, יהודה רביב ת.ז. 26127589 לאחר שהוזהרתי כי עלי לומר את האמת וכי אהיה צפוי לעונשים הקבועים בחוק אם לא אעשה כן, מצהיר בזה בכתב כדלקמן:

1. אני ואשתי, יפה רביב, ת"ז ,0003322 הבעלים של הדירה ומתגוררים בה, כתובת הדירה רחוב

נווה שאנן ,20 ירושלים.

2. אני בן ,86 עיוור, וחולה. בצעירותי שירתתי כלוחם ונפלתי בשבי המצרי במלחמת יום

הכיפורים.

3. אשתי יפה, בת ,85 היא נכת צה"ל בשיעור של %75 נכות, ובנוסף סובלת מדמנציה.

אנו קשורים מאוד לדירתנו. בשל העיוורון שהתפתח אצלי, אינני מסוגל להתמצא ולתפקד בדירה אחרת. במצבנו הרפואי והפיזי אין לנו כל יכולת לטרוח, לחפש או לעבור לדירה חלופית.

4. לא ייתכן, לא הגיוני ולא מוסרי, שלאחר כל השנים שבהן תרמנו למדינה מדמנו ומגופנו —

המדינה תהיה שותפה למהלך שיגרום לכך שניזרק מביתנו.

5. לפיכך, אני מביע התנגדות מוחלטת לתוכנית המתאר ולכל מהלך שיגרם לפינוי או לפגיעה

במגורינו.

זה שמי זה חתמתי ותוכן תצהירי אמת.

אישור

אני הח"מ, עו"ד רחביה פילץ, מספר רישיון ,54790 מאשר בזה כי ביום 24 בנובמבר 2025 הופיעה בפני יהודה רביב ת. ז. 26127589 לאחר שהזהרתיו כי עליו להצהיר את האמת, וכי היה צפוי לעונשים הקבועים בחוק אם לא יעשה כן, אישרה את נכונות ההצהרה הנ"ל וחתם עליה בפני.

בשים לב לעיוורונו של יהודה, הוקרא התצהיר באוזניו. לאחר שהתרשמתי כי הבין את תוכנו, הוא אישר את נכונותו וחתם עליו בפני.

חתימה וחותמת