ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 47 · הצעת החלטה היטל השבחה לתכנית 520163 - דפו מלחה.pdf

מינהל כספי

אגף להכנסות מהיטלים ופיתוח

שמאות עירונית והיטל השבחה

וו ד

/ שווה לחיות

1 | | וחטח והם!הפטזסן אוה = בירושלים

0

-1 .

תאריך: 14 דצמבר 2025 3

₪

סימוכין: 2025-0321-268 | ] 5

לכבוד

מוכירות ועדת המשנה -

הנדון: הצעת החלטה לוועדת המשנה לתכנון ולבניה, תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 (ייהחוקיי), תכנית 520163- יימתחם דיפויי גוש 30429 חלק מחלקה 30 דרך דוד בנבנישתי 1, שכונת מלחה

א. פרטי התביעה:

הוגשו שלוש תביעות לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התוייב, תשכ"ה-1965. התביעות הוגשו בגין פגיעה במקרקעין הידועים כגוש 30429, חלקה 30 על ידי תכנית 520163, מתחם דיפו רכבת קלה מלחה ירושלים שקיבלה תוקף ביום 15.3.2022.

להלן נתוני התביעות :

מסי תאריך התובע | ב"כ התובע | שמאי בטיס התביעה רכיב ירידת ער | רכיב הפקעת תיק הגשת התובע

פיצויים | התביעה

6 | 7.11.2022 חברת אברהם גיורא ביטול הזכויות 0 ₪ 0 ₪ נצבא פורטן ואבי | אנגלהרט בקרקע, מקרקע

מפעלי שפרמן ודוד סחירה לדרך

תחנות | | משרד אגמון | רוטנמר ובפוטנציאל

בע"מ ושותי למגורים/ מגדלים

רוזנברג לפי מדיניות ציר

הכהן ושות! רקייל ותכנית מתאר

2000

9 | 10.9.2023 חברת עו"ד גלעד אורן הפסד השימוש 0 ו 0 ₪ גילת אלון אילוז וההשקעות

ייזום משרד קרמר במקרקעין מכוח

פרויקטים שפירא ההסכם שיש להם

בע"מ שניידר מול החוכרת יינצבאיי

ושותי

2 | 1.3203 חברת | | אמיר כספרי עודד הפסד השימוש 0 ₪ סונול | | משרד עו"ד | האושנר וההשקעות

ישראל / ש.הורביצ במקרקעין מכות

בע"מ ושותי ההסכם שיש להם

מול החוכרת 'ינצבאיי

סה'יב 0 ₪ 0 ₪

ביבר ספרא ו, ירושלים 9100707, טל" 02-6296218

8 .16 ,9100707 וח 167053|0 ,1 536 53/18

₪--. 9100707 , -5- 02-6296218 . חְ ים בשירות

מינהל כספי

אגף להכנסות מהיטלים ופיתוח

שמאות עירונית והיטל השבחה

7

שווה -

[1 | | !\. וחטוח. וחס: ו .אא = בירושלים

התכנית שינתה את ייעוד החלקה מ''שטח למסוף אוטובוסים'' כפי שנקבע בתכנית 3316א/ לשטח בייעוד לדרך ובשימוש לדיפו לרכבת קלה תוך קביעת הוראות הפקעה לחלקה.

ב. כתב שיפוי:

בהתאם להנחיית היועץ המשפטי לעירייה בדימוס, עו"ד אלי מלכה, בחינת תביעת ירידת הערך וגיבוש ההמלצה לוועדה המקומית הינה בהתאם לחוו'יד עוהייד גדי רובין וחוות דעת השמאי אמיר חופשי, שניהם מטעסם צוות תכנית אב לתחבורה.

בהתאם לסיכום דיון עס האוצר מ 16.7.24 משרד האוצר וצוות תכנית אב לתחבורה ישפו את הוועדה המקומית באופן מלא את תביעות דפו מלחה.

ג. | רקע קנייני:

1. חלקה 30 בגוש 30429 רשומה בלשכת רישום המקרקעין בפנקס הוכויות בשטח רשום של 21,282

מייר. החלקה בבעלות רשות הפיתוח וחברת מפעלי תחנות (נצבא) רשומה כבעלת חכירה ראשית מיום 9.10.1994 ועד ליום 8.10.2043.

2 רשומה הערה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין בגין הסכם לטובת גילת ייווס פרויקטים בע"מ והערה לפי סעיף 11א(2) לפקודת המיסים (גבייה) על ההערה של גילת ייווס פרויקטים בע"מ.

3. על החלקה שלוש הערות בגין הפקעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות, כמפורט להלן:

שט הרשום ‏ | מועד הצרסום להפקעת חלק

גוש | לקה ל ל | התכנית מכוחה ההפקעה פורסמה | = שטח להנקעה במ'יר ד 1 ו /

טא 9 ל 5 ים נא

ו הא 1 04

סה"כ 1

4. סונול תובעת פיצויים לפי סעיף 197 מכוחה של זכות שכירות ארוכת טוות, מכוח הסכם שכירות

בינה לבין נצבא מיום 15.6.2008 לפיו נצבא תקים את תחנת התדלוק ותשכיר לסונול את המגרש

(בשטח 1,800 מ"ר) ואת התחנה שתבנה עליו לתקופה של 24 שנים ו-11 חודשים.

|

ביבר ספרא ו. ירושלים 9100707, טל' 02-6296218

--. -8|.02ך .16737 ,| 5086 58173 /

1 9( 215 9 :. 9100707 . 5--- 02-6296218 נזוובילים בשירות

מינהל כספי

אגף להכנסות מהיטלים ופיתות

שמאות עירונית והיטל השבחה

שווה .%

.ווח וחס 7 אא = בירושלים

3

ד. המלצת המחלקה: ₪5 ₪ ₪ 5

בהתאם להנחיית היוע\ המשפטי לעירייה בדימוס, עו"ד אלי מלכה, לאור השיפוי המלא של צוות ₪

תכנית אב לתחבורה, בחינת תביעת ירידת הערך וגיבוש ההמלצה לוועדה המקומית הינה בהתאם] ‏ 05 ₪ לחווייד עוהייד גדי רובין וחוות דעת השמאי אמיר חופשי, שניהם מטעם צוות תכנית אב לתחבורה. ₪ ₪ מוצע לקבל החלטה בהתייחס לכל תביעה בפני עצמה ובתכלול סך התביעות, לאור כך שהן משלימות ₪3 ₪

וחופפות. ההצעה הינה לקבל חלקית את תביעת חברת נצבא מפעלי תחנות בע"מ ולדחות את תביעת חברת גילת ייוום פרויקטים בע"מ ותביעת חברת סונול ישראל בע"מ, מהנימוקיסם הבאים:

1. תביעת חברת נצבא מפעלי תחנות בע''מ:

לנצבא וכויות חכירה מהוונות מכוח חוזה חכירה שנחתם בינה לבין רשות מקרקעי ישראל ביום 3, תקופת החכירה היא מיום 9.10.1994 ועד ליום 8.10.2043 עס אופציה לתקופת חכירה נוספת של 49 שנים.

מטרת התכירה: הקמת חניון אוטובוסים - אגד.

בסעיף 21(ג) לתנאי החכירה שפורסמו בייפ 4818 מיום 4.11.1999 כתוב כדלקמן:

''בכל מקרה שבמשך תקופת התכירה ישתנה ייעודה של הקרקע שעליה בנוי המוחכר לא יהיה המחכיר חייב להאריך את תקופת החכירה''.

השימושים הקיימים בחלקה (חניון אוטובוסים, אנטנות, תחנת תדלוק וחנות נוחות) מוגבלים בומן עד ליישום ההוראות הקנייניות/ תכנוניות. הלכה למעשה, התכנית החדשה 520163 רק יוצרת ומינות תכנונית גדולה יותר להקמת דפו, שממילא היה צפוי וידוע שיוקם.

לפיכך, השימושים למועד הקובע הס שימושים של תקופת המעבר עד לביצוע ההפקעה ותפיסת החזקה בחלקה או אף לפני כן.

אשר לפוטנציאל התכנוני, בלי קשר לשאלה המשפטית הנוגעת לעניין, נראה כי הוא לא קיים כלל.

אס וככל שהיה פוטנציאל כוה בעבר, הוא הפסיק להתקיים עס אישורה של תמיימ 29/1 בשנת 2 אשר סמנה את השטתח בסימול לחניון חנה וסע לצורך הרכבת הקלה (ואולי גם לצורכי תחנת הרכבת הכבדה). סימון וה הבהיר לכל המעוניין כי החלקה מיועדת לשימושים נלווים למערכת הסעת ההמונים והסיכויים שיבנה עליה פרויקט מסחרי קטנים ביותר עד לא קיימים, וייתכן שהוא אף הפחית את שווי החלקה בהתאם.

לא ניתן לדְבר על פוטנציאל תכנוני כלשהו מתוכנית מתאר ירושלים 2000 משנת 2009 שכן חיא כלל לא הופקדה ונותרה כתוכנית מדיניות בלבד. גם לגופו של עניין התוכנית קבעה רק 300% לשטחי תעשייה עתירת ידע, לאחר הפחתה של 40% משטח המגרש לצורכי ציבור, וללא שטחי מסחר או מגורים כלל (מעבר לשימושים גלווים בהיקף של 5% משטתי הבנייה).

ביבר ספרא ו, ירושלים 9100707, טל' 02-6296218

8 /:16 ,9100707 וח 16705818 ,1 6ז53 58173

= | 1 ו( = \4==,, 9100707., ₪3 - 02-6296218 , נזובילים בשירות

ממינהל כספי

אגף להכנסות מהיטלים ופיתוח

שמאות עירונית והיטל השבחה

שווה 0

[1 01 4 חס 1 .אא = בירושלים

מסמך המדיניות של הבניה לאורך צירי הרכבת הקלה לא מייצר כל פוטנציאל תכנוני שכן החלקה 1 כלל לא נמצאת בצמוד לקו רכבת קלה. יתרה מזו, הוראות קווי בניין ממסילת ברול שמפורטות ₪ ₪5 בתמייא 1 מוסיפות עוד יימסמר לארון הקבורהיי של כל פוטנציאל תכנוני, אם היה כזה אי פעסם ₪ ₪ ויתכן שאף היא מוסיפה להפחתה בשווי החלקה. התוכניות בסביבה שפורטו בתביעת נצבא לא

מעידות על שום פוטנציאל תכנוני שהוא.

לסיכום, אין לחלקה פוטנציאל תכנוני כלשהו. למעשה בדיוק ההיפך, בעת חישוב השווי במצב הקודם יש לתת לשווי החלקה הפחתה בגין המגבלות הנובעות מתמיימ 29/1, מתוכנית הקו הכחול ומתמייא 1 וכן בגין הודעות ההפקעה.

לאור מגבלות הסכם התכירה וכלל התכניות התקפות במצב הקודם (כמפורט בהרחבה בחוות הדעת המצורפות), מביא למסקנה לפיה אין שום פוטנציאל לתכנון עתידי לזכויות מוגדלות, מעבר לתכנון של תכנית 520163 המייעדת את התלקה כמתתס דפו במצב החדש.

וקביעת השווי במצב הקודם אינו לפי השימושים הקיימים במועד הקובע לצמיתות, אלא יש לבצע התאמה לפי מקדם הפחתה בהתאם למגבלות הקנייניות התכנוניות.

יישום בחינת השווי הנכנס מול שווי לאור אישורה של תכנית 520163, כמפורט בחוות דעת השמאי אמיר חופשי, לפיה התכנית שומטת את פוטנציאל המשך השימוש המוגבל בהתאם למטרת התכירה. בהתאם לחוות דעת השמאי אמיר חופשי, ירדת הערך הינה בסך 50,300,000 ₪ למועד קובע.

2. תביעת חברת גילת ייזום פרויקטים בע''ימ:

במסגרת תנאי סף להגשת תביעת ירידת ערך, נדרש כי התובע יהיה בעל זכות קניינית במקרקעין.

כמפורט בחוות הדעת של עו"ד גדי רובין לתובעת אין זכות קניינית (וכות שכירות) בנכס, אלא זכות חוזּית בלבד לקבלת 50% מדמי השכירות המשולמים לחב' נצבא, כנגור מהסכם פשרה בעייפ שסוכם בין נצבא (קוב מיימון) לבין מנהלי גילת ייגוס פרויקטים בע"מ.

יובהר כי ע"פ ההסכם התובעת ונצבא מפעלי תחנות בע"מחולקות ביניהן את דמי השכירות המתקבלים מחב' סונול ישראל בע"מ.

לאור כך שהתובעת אינה בעלת וכות במקרקעין, אלא זכות חוזית מכח הסכם פשרה בעייפ, חיא אינה עומדת בתנאי סף לפיצויי ירידת ערך ולכן מוצע לדחות את התביעה.

ככל וייקבע כי חבי גילת וכאית לפיצויי ירידת ערך הרי שאלו יקוזוו מסך הפיצויים להם תהיה וכאית חב' נצבא מפעלי תחנות בע"מ.

ביבר ספרא ו. ירושלים 9100707, טל" 02-6296218

8 .1 ,9100707 וח 670153|9 ,1 50876 8ז581

=ב\(), = | 1( 1-5 !צ=,, 9100707 ₪- 02-6296218

: מובילים בשירות

מינהל כספי

אגף להכנסות מהיטלים ופיתוח

שמאות עירונית והיטל השבחה

ו

תביעת חברת סונול ישראל בע'ימ:

לחברת סונול ישראל בע"מ וכות שכירות ארוכת טווח מיום 15.6.2008 מול חברת נצבא לפיו נצבא תקים את תחנת התדלוק ותשכיר לסונול את המגרש (בשטח 1,800 מ"ר) ואת התחנה שתיבנה עליו לתקופה של 24 שנים ו-11 חודשים. לטענת סונול היא החלה להפעיל את התחנה ביום 3.7.2009 ועל כן תקופת החכירה הינה עד ליום 2.6.2034.

בהתאם לחוות הדעת המשפטית של עו"ד גדי רובין, סונול זכאית לתבוע פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, אולם עליה להוכיח פגיעה בזכות הקניינית שלה. ייירידה בהכנסות מפעילות עסקית אינה באה בגדרי הפיצוי בגין תכונותיהס של המקרקעיןיי, קרי אין די בהוכחת פגיעה בהכנסות מהפעילות העסקית של התחנה כדי לבסס תביעת פיצויים.

יש לציין כי בשומה שנלוותה לתביעת סונול בוצע אומדן הפגיעה על בסיס היוון של הרוות התפעולי הנקי של סונול בניכוי דמי שכירות למשכירה. חישוב וּה עוסק אך ורק בפגיעה בהכנסות מהפעילות העסקית של התחנה. כלומר סונול לא הביאה אף לא ראשית ראיה בנוגע לפגיעה בזכותה הקניינית.

ככל וייקבע כי חבי סונול זכאית לפיצויי ירידת ערך הרי שאלו יקווזו מסך הפיצויים להם תהיה וכאית חבי נצבא מפעלי תחנות בע"מ.

בברכה,

8 =

יפית סעדו- שמאית מקרקעין קרן שמואל גירסי- שמאית מקרקעין

מנהלת מחלקה בכירה חוות דעת שמאים השמאית העירונית והממונה על היטל השבחה

ביכר ספרא ו. ירושלים 9100707, טל" 02-6296218

8 91007077 16705316 ,1 500876 58173

ב | 91( 1-5 = 9100707 , -5- 02-6296218

ו וז ץד

ָ | | הוח וחס!ה5 שזפ| שואי = בירושלים

ירושלים

שווה -%