ישיבת משנה לתכנון ובנייה - היתרים מס' 55 · סדר יום מלא שוטף.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - היתרים
תאריך: 26/02/2017
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

מסמכים נוספים באותה ישיבה: רשימת תיקים התנגדויות.pdf · שוטף רשימת תיקים.pdf · פרוטוקול.pdf · 19780316-02.pdf · 20210477-01.pdf · 20210477-02.pdf · 20210477-03.pdf · 20230476-00.pdf · 20240104-00.pdf · 20240161-00.pdf · שוטף חלק א.pdf · שוטף חלק ב.pdf

- 1 -

סדר יום לועדה מתאריך - 17/02/2026 - ל שבט תשפ"ו

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2026/5

מספר בקשה 2024/0144.01

מספר סידורי 10

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים + מסחר, מגורים, מסחר

מהות בקשה היתר בניה עבור 78 יח'' דיור ומסחר.

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש משכן אליהו חברה לבניה והשקעות

עורך הבקשה אדריכל בכר שכטר רויטל

מתכנן השלד מהנדס ניסים שלומי

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

תלמה 1 , בית הכרם

גוש חלקה בשלמות

30340 51 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

1108174 תחילת תוקף 23/12/2023

תאור הבקשה

דיון חוזר – ראו חוות דעת

בשכונת בית הכרם, רחוב: תלמה ,1 פינת משה קולץ

מבוקש הקמת שני בנייני מגורים, עבור 80 יח"ד, מתוכם שני יח"ד עבור רווחה.

הבניינים בני 8 קומות מעל 6 קומות מרתף, הכוללות חניה, מחסנים ושטחי שירות נוספים.

- 2 -

בשטח המגרש קיים היתר חפירה בתיק מס' .2024/0144.1 בקשה לבינוי תואמת לתב"ע ,1108174 התכנית מחליפה את תכנית במ 2005/6 ב .התכנית אושרה בסמכות מחוזית בתאריך 20.09.23 והופקדה בתאריך .18.12.23 התכנית משנה בינוי במגרש ריק ברחוב תלמה 1 פינת רחוב משה קול, סמוך לכביש 16 ולמתחם עמק ציון.

התכנית מציעה תוספת זכויות בניה, תוספת יחידות דיור ותוספת שימוש מסחרי בכפלי הקרקע לכיוון עמק ציון, בהתאם למדיניות התכנונית לניצול משאב הקרקע .סה"כ 80 יח"ד + 2 יח"ד עבור רווחה.

מסמכי התכנית :

עפ"י תכנית 1108174 תוקף מיום 27.3.23 הוראות בניה תשריט מחייב.

נספח מס' 1 , 2 : בינוי ופיתוח מנחה למעט גובה בניה מירבי, מס' קומות מירבי, קווי בנין מירביים, סטיו, זיקת -

הנאה ושימושים שהם מחייבים.

פרסום

במסגרת הבקשה לא פורסמו הקלות.

סטייה ניכרת

סעיף 4.2 . ג : 'סטייה ניכרת למס' הקומות, גובה בניינים, קווי בניין, אחוזי בניה מעבר ל 7840 מ"ר יהווה סטייה ניכרת .מההוראות

1. :גובה הבניה המירבי כמצוין בטבלה 5 ובנספח הבינוי הינו מחייב וכל סטיה ממנו תחשב כסטיה ניכרת .

עפ"י טבלה 5 גובה מותר: 27 מ' סעיף קטן 4 (4לא כולל מדרגות וחדר מעליות )שיוקמו בכל מבנה( ומעקה להסתרת מערכות). מוצע 27.54 /28.64 מ' + לחדר יציאה לגג, רצפה של גג הינו /25.79 28.74 מ'- מוצע כמתאפשר

.2קוי הבנין המפורטים בתשריט הינם מירביים, צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין קו הבנין יחשב כסטיה ניכרת. פרט לבליטות נקודתיות לפי סעיף 4.1.2 .ח-. יש להתאים מרפסות חורגות מקווי הבנין .

.3מספר הקומות כמצוין בטבלה 5 הנו מירבי וכל הגדלה תחשב כסטיה ניכרת-. מוצע כמתאפשר .4הגדלת אחוזי הבניה לדירות מגורים מעבר ל 7840 מ"ר תחשב כסטיה ניכרת, יתרת השטחים ישמשו לדירות להשכרה לטווח ארוך ולדירות רווחה .עוד מצוין בסעיף קטן 6 בטבלה 5 כי : ( דירות רווחה יהיו מעבר לזכויות המגורים והדיור להשכרה לטווח ארוך(. .

תאור הבקשה

- 3 -

מוצעים 2 מבנים משולבים מגורים ומסחר. השימושים המותרים הינם: מגורים ושימושים נלווים: חניה , מחסנים, בריכות שחיה פרטיות, שטחי שירות נלווים, חלל דיירים משותף, חדרים טכניים .ב. שימושים

מסחריים הכוללים: חנויות קטנות, סדנאות וגלריות, בנק, סניף דואר, משרדים ,מזנונים, בתי קפה, מכוני

כושר ויופי, קליניקות, שרותי רווחה ופנאי וכיוצ"ב. לא יותר שימוש שמחייב בניית מנדפים .כמו"כ 2 דירות רווחה בשטח כולל של כ 150 מ"ר וכן דירות להשכרה לתקופה של 20 שנים .

הוראות התכנית :

סעיף .4.1 להוראות התכנית:

1. הבינוי יורכב משני אגפים ומעלה, המרחק המינימילי בין הבניינים יהיה 6 מ'-. מוצע כמתאפשר- יש

להציג ע"ג התכנית.a

2. לפחות %20 מיח"ד יהיו קטנות אשר שטחן לא יעלה על 80 מ"ר כולל ממ"ד-. יש להציג תמהיל דירות

ולהציג עמידה בתנאי זה.

3. מופע הבינוי כלפי רחוב משה קול יהיה עד 8 קומות מעל מפלס הכניסה הקובעת, עם נסיגה מחייבת

בקומה העליונה של 2 מטר בחזית הפונה לרחוב משה קול -. יש להציג עמידה בתנאי זה

4. מופע הבינוי כלפי רחוב בייט - כיוון דרום מזרח: 8 קומות מעל מפלס הכניסה הקובעת + 2 קומות

מגורים וקומת מסחר מתחת למפלס הכניסה הקובעת. סה"כ 3 קומות מתחת מפלס הכניסה-. יש להציג עמידה בתנאי זה.

5. תתאפשר תוספת בינוי נוספת עבור מסחר במגרשי הקרקע הגובלים בשצ"פ לכיוון דרום מערב, מעבר

לשטחי הבניה שמיועדים למגורים. ובהתאם לטבלה .5 .6תכנון וביצוע השצ"פ הגובל עם המגרש בדרום מערב, והשביל ברצועה המזרחית הגובלים בתחום התכנית, יבוצע על ידי היזם ועל חשבונו

7. מעל רצועת השצ"פ הדרומית, הגובל עם רחוב בייט, יש לשמור על חיץ מגונן בהתאם לחוות דעת מחלקת

איכות הסביבה .

הוראות פיתוח

.1מפלס הכניסה הקובעת יהיה בהתאם לנספח הבינוי .תותר חריגה של עד 0.5 מ' מהמפלס בנספח הבינוי, ובלבד שתישמר נגישות לכניסת הבניין

2. תותר הצבת פילרים, צוברי גז, נישות לפחי אשפה ואלמנטים טכניים אחרים כחלק מפיתוח סביבת

הבניין ובהתאם להנחיות המרחביות של ירושלים .

.3הגדרות כלפי רחובות משה קול ותלמה יהיו בנויות כ -20 ס"מ מגובה החצר הפנימית + מעקה בטיחות תקני. מופע הגדר הבנויה מכיוון רחוב משה קול עד 1.20 מ'.

4. קיר הפיתוח מכיוון שביל הולכי הרגל יהיה בגובה מקסימלי של 2 מ', ברוח המוצג בנספח הבינוי- יש

להתאים למתאפשר

מרפסות

- 4 -

:א. תותר בניית מרפסות מקורות בשטח ממוצע של 12 מ"ר לדירה. שטחי המרפסות יהיו בהתאם לעמודת שטחי מרפסות בטבלה -5 יש להציג עמידה בתנאי זה

.ב. תיאסר המרת השטחים המסומנים למרפסות בטבלה 5 לשימושים אחרים בבנין. ייקבע כי כל המרפסות יוקמו בהינף אחד

.ג. על אף האמור בכל מקום אחר בהוראות התכנית או נספחיה תותר בליטת מרפסות נקודתיות או פינות בניין עד לקו בניין 2.7 מ', בהתאם לנספח הבינוי המנחה .מוצע כמתאפשר .

פרגולות

תותר בניית פרגולה אשר אינה נכללת בשטחי הבניה. בקומת הקרקע תותר הבלטת פרגולות עד %40 מקו בניין. ביתר הקומות לא תבלוט הפרגולה מעבר לקו המרפסת. עיצובן יהיה חלק אינטגראלי מאדריכלות הבניין

10. .קולטים לדודי השמש יתוכננו כחלק אינטגרלי מתכנון מעקה הגג ו/או הנפחים של הבניין בכללותו.

מחסנים

לכל יח"ד יהיה מחסן דירתי בשטח של 4-12 מ"ר. המחסנים יתוכננו בקומת הקרקע או מתחת למפלס הכניסה הקובעת-. - יש להציג עמידה בתנאי זה.

חניות האופניים יתאפשרו רק במחסנים ששטחם 6 מ"ר ומעלה. שאר חניות האופניים יתוכננו בקומות החניון או הקרקע .מוצע כמתאפשר.

הפקעות לצרכי ציבור

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים המבונים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית- תנאי לקבלת היתר הבניה

רישום שטחים ציבוריים

תבוצע הפרשה מבונה בגודל 170 מ"ר אשר תשמש עבור צרכי חברה, רווחה וקהילה, כגון דירות לאוכלוסייה המתמודדות עם מוגבלויות שונות ו/או בעלת צרכים מיוחדים. השטח ישמש עבור שתי דירות, כל דירה בגודל של כ -85 מ"ר )כולל ממ"ד( כמסומן בנספח הבינוי. ההפרשה המבונה- יש להציג תמהיל עם התייחסות לדירות אלו.

תיווסף מעבר לזכויות הבניה בהתאם לטבלה 5

.2בעלות הרשות המקומית לשטחים המבונים כ"הפרשה מבונה" לציבור תיוחד לרשות המקומית בשטח המסומן כנספח הבינוי במסגרת רישום בית משותף.

מוצע כמתאפשר- יש להציג תמהיל עם התייחסות לדירות אלו .

- 5 -

מסחר

1. .מיקום המסחר והתעסוקה יהיה בכפלי הקרקע לכיוון כביש 16

.2יותר קו בניין קו 0 עבור שטחי המסחר

3. לא יבוצע שילוט על קירות חיצוניים בבנין אלא בהתאם להוראות חוק עזר ירושלים, שילוט . ,התש"מ

1980

.4בשל מיקום המסחר והתעסוקה בתת הקרקע ואופי המסחר יותר שימוש בחדרי האשפה של המגורים

6. לא יותרו שימושי מסחר העשויים להוות מטרד לשימושי המגורים

7. יש לאשר תכנון החזית המסחרית והשצ"פ המקרה את הכניסה למסחר עם מהנדס העיר .מוצע

כמתאפשר

שטחי בניה

מוצע: עיקרי: 6473 מ"ר סה"כ עיקרי מותר למגורים: 6800מ"ר. נותר: 376.68 מ"ר עפ"י הערה 1 מתחת לטבלה: "שטחי הבניה )שטחים עיקריים ושטחי שרות מעל הקרקע(

יחולקו באופן הבא: 7,840 מ''ר עבור מגורים. היתרה עד 960 מ''ר ישמשו עבור דיור להשכרה ל 20 שנה "

מגורים מעל הקרקע: -5770מ"ר חריגה של כ - 5770 מ"ר - ניתן למימוש מכוח שטח עיקרי המותר מתחת ל

0.00 בהתאם לקומת הכניסה. סה"כ מתאפשר מסחר מוצע: 198.9 מ"ר וציבורי מוצע 170 מ"ר.

מותר 6000 :מ"ר מגורים מעל ה 0.00 800מ"ר עיקרי מתחת 0.00 קיימת יתרה של 600 מ"ר שירות 2000 :מ"ר מעל הקרקע 10000מ"ר מתחת ל 0.00 מצוין בטבלה 5 סעיף קטן :1 שטחי הבניה )שטחים עיקריים ושטחי שרות מעל הקרקע( יחולקו באופן הבא 7,840 :מ''ר עבור מגורים. היתרה עד 960 מ''ר ניתן לשימוש עבור דיור להשכרה ל 20 שנה .בהתאם לסעיף 6 לטבלה -5 דירות רווחה יהיו מעבר לזכויות המגורים והדיור להשכרה לטווח ארוך .(כמו"כ מצוין כי: (3יותרו עד 82 יחידות דיור למגורים והשכרה ל 20 שנה, במסגרת השטחים המפורטים. ובנוסף 2יח"ד לצרכי ציבור-רווחה.

החניה המוצעת הינה 7688 מ"ר .

סה"כ שטחי שירות מוצעים: 11021 מ"ר .

מעל ה0.00 – 7001 מ"ר- מותר 2000 מ"ר חריגה של 5000 מ"ר .

תב"ע 5166ב' סעיף -14.1.7 מגדיר: על אף האמור בסעיפים 14.1.1-14.1.5 לעיל רשאית הועדה המקומית לאשר מקומות חניה נוספים מעבר למתחייב בתקן החניה למגורים עפ"י תכנית זו. ולא יותר מתוספת של %50 על תקן חניה עפ"י סעיף 14.1.1 ולאשר את תוספת שטחי השירות עבור מקומות חניה עודפים. בהתאם לבקשתו של בעל הזכויות בנכס .

שירות מתחת 4020 מ"ר- מותר 10000 יתרה של 5980 מ"ר מוצע כמתאפשר

- 6 -

שלביות

עפ"י סעיף .7.1 אין התייחסות לשלביות הבינוי רק לחפירה שאושרה מכבר מימוש התכנית :זמן למימוש התכנית הינו 10 שנים מיום אישורה ועד לתאריך .18.12.33 הקלות :לא פורסמו הקלות

בעלי העניין בנכס:

משכן אליהו חברה לבניה והשקעות.

אישורים שהתקבלו:

איכות הסביבה- התקבל בתאריך 08.10.24 אגש שפ"ע- התקבל אישור בתאריך 05.05.24 בפירוט:" תנאים להיתר .1 - הגשת ערבות בנקאית על סך 54,887 ש"ח בעבור שימור העצים .2 .תשלום היטל כספי על סך 45,460 ש"ח " אגף דרכים- התקבל אישור בתאריך 08.05.24 בפירוט: תיק אושר לדיון בלבד על סמך כתב התחייבות ומכתב מהנדס קונסטרוקטור סרוק בארכיב אופטי של תיק מתאריך .8/5/2024 תנאי להוצאת היתר בניה הינו הפקדת הערבות בנקאית .פרסום

הבקשה נבדקה, אושרה והועברה לגורמים ע"י בוחנת הרישוי: רעות שני.

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 08/02/2026

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים

ובתנאים

מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.

תנאי להעברת התיק לגורמים יהיה ביצוע תיקונים מינוריים בהתאם להרמוניקה .b

חוות דעת תכנונית 08/02/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

1108174

- 7 -

תחילת תוקף:

ייעוד הקרקע:

הבקשה נידונה בתאריך 20/11/2024 ע"י ועדת משנה.

החלטת הוועדה: לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים:

" הועדה מקבלת את המלצת הדרג המקצועי ומאשרת את תקן החניה בהתאם לנספח התנועה ובהתאם לתכנית 5166ב'.

אין מניעה לאשר הבינוי המוצע בכפוף לשינויים ותיקונים תכנית a וכמפורט בתיאור הבקשה כולל הצגת תמהיל הזכויות, בתיאום עם בוחנת הרישוי."-

הבקשה נבדקה, אושרה והועברה לגורמים ע"י רעות שני, והושלמו רב התנאים למתן ההיתר. כעת הבקשה מובאת לדיון נוסף בשל שינויים נוספים הכוללים: הגדלת מרפסות, שינויים בתכנון הפנים, וכן שינויים בחזית המזרחית של הבניין.

בדיקת שטחי המרפסות

עפ"י טבלת זכויות והוראות בניה, שטח מרפסות בנוסף לשטח העיקרי: 960 מ"ר.

בהתאם לסעיף 4.1.2א:8

"מרפסות :א. תותר בניית מרפסות מקורות בשטח ממוצע של 12 מ"ר לדירה. שטחי המרפסות יהיו בהתאם לעמודת שטחי מרפסות בטבלה .5

ב. תיאסר המרת השטחים המסומנים למרפסות בטבלה 5

לשימושים אחרים בבנין. ייקבע כי כל המרפסות יוקמו בהינף אחד .

ג. על אף האמור בכל מקום אחר בהוראות התכנית או נספחיה

תותר בליטת מרפסות נקודתיות או פינות בניין עד לקו בניין 2.7 מ', בהתאם לנספח הבינוי המנחה"

מעיון בטבלת שטחי המרפסות המקורות שהוצגה בהרמוניקה עולה כי השטח הממוצע למרפסות בהתאם למותר.

- 8 -

עפ"י טבלת חישובי השטחים בהרמוניקה, שטח המרפסות המקורות המוצע הינו 800.69 מ"ר.

בהתאם לסעיף סטייה ניכרת, צוין כי: "קוי הבנין המפורטים בתשריט הינם מירביים, צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין קו הבנין יחשב כסטיה ניכרת"..

עפ"י הבקשה המוצעת נמצא כי קיימות חריגות מקווי הבניין באזור המרפסות, אך

סעיף 4.1.2 א8 מתיר את החריגה, בכפוף לנספח הבינוי המנחה.

לפיכך, אין מניעה לאשר את הגדלת המרפסות.

** יש לבצע תיקון בחישוב שטחי המרפסות המקורות כתנאי להעברת התיק לגורמים.- כמפורט בהרמוניקה b .

אישורים שהתקבלו:

לאור השינויים שבוצעו, הבקשה נדרשה באישור אדריכל העיר

שהתקבל ביום: 01/02/2026

"שינוי בעיצוב מרפסות מקובל על ידי אדריכל העיר, כל עוד קיימת עמיד בשטחים מאושרים, בהתאם להרמוניקה מה-

29.01.2026 המאושרת על ידי אדריכל המוטמעת במערכת יתר הערות ותנאים יכולו להיבחן ולקבל מענה במסגרת המשך קידום הפרויקט ובהתאם לאשיר מה- 03.02.2025 המצ"ב להלן אישור סופי לבקשה להיתר:

לתשומת לב מחלקת הרישוי, יש להשלים את התנאים להלן בנוסף לתנאים בחוות הדעת שנכתבה לקראת הדיון בוועדה .

תנאים שייקבעו בהיתר הבניה:

תנאי לתחילת עבודות יהיה אישור אדריכל העיר לטיפול בכניסה לחניה מהרחוב וחציית המדרכה. מפלס המדרכה ישמר כרציף (ללא הנמכה) עם סימון מינימלי של חצית רכבים (עמודים/שינוי בריצוף)- הכל בהתאם להנחיות המרחביות ומדריך תכנון רחובות. הכניסה לחניון תהיה עם אבן עליה לרכב.

תנאי ליציקת תקרת חניון עליונה יהא השלמת עומק שתילה של

- 9 -

לפחות 1.5 מ' עומק בדופן רחוב משה קול לשם נטיעות איכותיות .

טרם הזמנת חומרי חיפוי החזית יש לקבל אישור אדריכל העיר לדוגמא ()mockup שתבוצע בשטח בגודל של לפחות 20 מ"ר, כולל דוגמת אבן, דוגמת זכוכית, גוון מסגרות (פתחים, מעקות וכו'). יש לשלוח דוגמת אבן לאישור אדריכל העיר.

תנאים לאיכלוס/טופס 4

אישור אדריכל העיר לכל רכיבי השילוט והתאורה על חזיתות המבנים ו/או בפיתוח

השלמת פיתוח ובניית כל השטחים הציבוריים- השלמת השביל לאישור שפ"ע (על פי סעיף תקנון .4.1.2א()6 )

יש לוודא התאמת אישור אדריכל העיר זה לתוכניות שיאושרו ע"י כלל הגורמים לחוו"ד, ובעיקר: נגישות, כבאות, שפ"ע, תברואה, תושי"ה, חשמל והג"א.

ככל שיבוצעו שינויים תכנוניים משמעותיים ביחס לגרסה המאושרת בחוות דעת זו-

יש לחזור ולקבל אישור אדריכל העיר לשינויים.

מעבר למפורט לעיל הבקשה מקובלת ומאושרת ע"י אדריכל העיר"

תנאי לקבלת היתר- אישור המחלקה להיטלי סלילה, גיחון ותשלומים.

דיון בועדת משנה 20/11/2024

: לאשר את

הבקשה בכפוף

הועדה מקבלת את המלצת הדרג המקצועי ומאשרת את תקן לשינויים ובתנאים

החניה בהתאם לנספח התנועה ובהתאם לתכנית 5166ב'.

אין מניעה לאשר הבינוי המוצע בכפוף לשינויים ותיקונים תכנית a וכמפורט בתיאור הבקשה כולל הצגת תמהיל הזכויות, בתיאום עם בוחנת הרישוי.

חוות דעת תכנונית 13/11/2024

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

2005ה

- 10 -

תחילת תוקף:

23/05/2003

ייעוד הקרקע:

בקשה לבינוי תואמת לתב"ע ,1108174 התכנית מחליפה את תכנית במ 2005/6 ב.

הקמת בניין מגורים סה"כ 80 יח"ד + 2 יח"ד עבור רווחה.

אין מניעה לאשר בקשה תואמת תב"ע המשך לבקשה לחפירה בבקשה .24/144.00

מובא להכרעת הועדה לעניין תוספת שטחי שירות עבור מק"ח עפ"י התקן מכח תב"ע 5166ב.

יש להציג תמהיל דירות, לתקן הערות גרפיקה בתכנית ,a קיר הפיתוח מכיוון שביל הולכי הרגל יהיה בגובה מקסימלי של 2 מ'- יש להתאים למתאפשר וכן יש להתאים מרפסות חורגות מקווי הבנין. הפקעות לצרכי ציבור ורישום שטחים ציבוריים-

יטופלו במסגרת תנאים לקבלת היתר הבניה

הפרויקט הוצג ליו"ר הועדה לבקשתו בתאריך 13.11.24 הכנת המלצה 13/11/2024

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

מובא להכרעת הועדה לעניין תוספת שטחי שירות עבור מק"ח עפ"י התקן מכח תב"ע 5166ב.

אין מניעה לאשר הבינוי המוצע בכפוף לשינויים ותיקונים תכנית a

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין כן 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א כן

4 אישור שירותי הכבאות כן

5 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי כן תקן ישראלי, ת"י 413

6 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת כן 7 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 8 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות

- 11 -

9 תשלום אגרת בניה

10 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות כן הגורמים המאשרים

11 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

12 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

13 אישור משרד הבריאות כן

14 במסגרת רישום לטאבו יש לציין ולהדגיש את דירות הרווחה וכן דירות להשכרה ל 20 שנה כן 15 יש לאשר תוכניות לשצ"פ ומעבר ציבורי - כתנאי להיתר כן 16 יש לתכנן 12 עגלות בנפח 1000 ליטר ב 3 מתקנים עם גג קל כן 17 אישור סופי אדריכל העיר כן

18 תיאום מול רשות הממונה על כביש 16 בנתבי ישראל

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.

תנאי להעברת התיק לגורמים יהיה ביצוע תיקונים מינוריים בהתאם להרמוניקה .b

- 12 -

סדר יום לועדה מתאריך - 17/02/2026 - ל שבט תשפ"ו

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2026/5

מספר בקשה 2023/0123.00

מספר סידורי 11

נתונים כלליים

סוג בקשה בניית קיר תומך/מגן, חפירה ומילוי

שימוש עיקרי מגורים, מגורים + מסחר

מהות בקשה תוכנית דיחפון וחפירה - עבור 114 יח"ד

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות

הכשרת עבירה לא

המבקש חברה אזורים בנין 1965 בע"מ

עורך הבקשה אדריכל ביטמן בעז

מתכנן השלד מהנדס סיטון משה

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 1

כתובת האתר

הפרסה , מקור חיים רחוב הפרסה

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

859322 תחילת תוקף 05/04/2022

תאור הבקשה

דיון נוסף לאחר ביצוע משלוח הודעות בהתאם להחלטת רשות רישוי מיום -20.08.2023 ראה חוו"ד והמלצה בשכונת מקור חיים, רחוב הפרסה, על פי תב"ע 859322 בתא שטח מס' 1 מבקשים היתר לחפירה דיפון וביסוס עבור בנייה עתידית להקמת מגדל מגורים בן 20 קומות על גבי 2 קומות משרדים ומבנה ציבור מסחר וחניון תת קרקעי סה"כ 114 יח"ד.

תיק הבניין 2023/195 בשלב פתיחת תיק, התקבל אישור סגן מהנדס העיר לקידום החפירה טרם דיון בתיק הבניין.

מסמכי התכנית :

- 13 -

במקום חלה תכנית בסמכות מחוזית 859322 אשר הופקדה מיום 9.1.2022 ותחילת תוקפה מיום 21.3.2022 התכנית כוללת תקנון, תשריט ונספחים.

סעיף סטייה ניכרת לעניין: גובה הבינוי, מס' קומות, קווי בניין, שימושים .

פרסום

לא פורסמו הקלות במסגרת פתיחת התיק בוצע משלוח הודעות בגים חדירת עוגנים לחלקות פרטיות אישור מהנדס העיר

התקבל אישורו של סגן מהנדס העיר לקידום היתר חפירה טרם דיון בתיק הבניין.

עומק החפירה

ע"פ טבלה 5 מותר 8 קומות מתחת לכניסה הקובעת.

על פי נספח הבינוי מוצעות 8 קומות ת"ק עד למפלס -28 מ' .

מוצעת חפירה עד לעומק 682.30=34.65 הכולל העמקת חפירה של 4.7 מ' באזורים טכניים.

אין להעמיק חפירה מעבר ל1.5 מ'- יש לצמצם

מיקום/ קווי בניין- סטייה ניכרת

סעיף 4.4.2 ד' 3 " קווי הבניין המפורטים בתשריט התכנית הינם מחייבים, צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין קו הבניין יחשב כסטיה ניכרת"

מותע קו בניין תת"ק בגבול המגרש , יש להציג קווי בניין וגבולות מגרש ע"ג תכנית החפירה החפירה והדיפון מוצעים בתחום קווי הבניין התת"ק כמותר.

הריסה

המגרש פנוי מבינוי, תשריט התב"ע אינו מציג בינוי להריסה.

רצפה ראשונה

לא מוצעת רצפה ראשונה בבקשה.

- 14 -

נפח החפירה

מוצע 67,500 מ"ק נפח חפירה.

דיפון וכלונסאות

בבקשה מוצגים עוגנים וכלונסאות –העוגנים חודרים למגרשי דרך ולחלקות הסמוכות, ידרש לקבל הסכמת הבעלים בחלקות הגובלות לחדירת העוגנים לתחומם. בוצע משלוח הודעות ולא התקבלו התנגדויות לתכנון המוצע

פרטים

מוצגים פרטי דיפון וכלונסאות בבקשה.

אישורים שהתקבלו

חוות דעת מח' דרכים

התקבל אישור מח' דרכים לדיון בתאריך 20.7.2023

חוות דעת מח' איכות הסביבה

התקבל אישור מח' איכות הסביבה מתאריך 7.8.2023

עצים – אישור מח' שפ"ע

התקבל אישור מחלקת שפ"ע מתאריך 23.7.2023

16עצים לכריתה המוגדרים כפולשניים.

אין התחייבויות

יש לסמן עצים לעקירה ע"ג תכנית הפיתוח בהתאם למוצע בתשריט בעלויות

התקבלו חתימות החוכרים "אזורים" על גבי הבקשה, עיריית ירושלים הינה בעלת זכות בנכס יש לקבל חתימת רמ"י ועיריית ירושלים כבעלים כתנאי למתן היתר.

- 15 -

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 09/02/2026

תכנונית : לאשר

את הבקשה

לאשר את הבקשה להחדרת עוגנים זמניים לחלקות גובלות.

להיתר בניה

שבוצע משלוח הודעות ולא התקבלו התנגדויות.

בתנאים

אישור הבקשה והתנאים שנקבעו בדיון מיום 20/8/2023 ללא שינוי.

חוות דעת תכנונית 09/02/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

859322

תחילת תוקף:

05/04/2022

ייעוד הקרקע:

בשכונת מקור חיים, רחוב הפרסה, על פי תב"ע 859322 בתא שטח מס' 1 מבקשים היתר לחפירה דיפון וביסוס עבור בנייה עתידית להקמת מגדל מגורים בן 20 קומות על גבי 2 קומות משרדים ומבנה ציבור מסחר וחניון תת קרקעי סה"כ 114 יח"ד.

הבקשה נודנה ברשות רישי בתאריך 20.08.2023 והוחלט לאשר את הבקשה בכפוך לשינויים ובתנאים ולקבל הסכמת הבעלים בחלקות הגובלות לחדירת העוגנים לתחומם. במקום הסכמת הבעלים, המבקשים יצאו למשלוח הודעות בגין חדירת עוגנים זמניים לחלקות הגובלות למתחם המבוקש לחפירה- בגוש 30130 חלקות 5 ,.168,169,170,101

עד תום מועד להגשת התנגדויות לא התקבלו התנגדויות לתכנון המוצע.

הבקשה תואמת להוראות התכנית ונספחיה ואין מניעה לאשרה בתנאים.

- 16 -

דיון ברשות הרישוי 20/08/2023

: לאשר את

הבקשה בכפוף

לשינויים ובתנאים

ידרש לקבל הסכמת הבעלים בחלקות הגובלות לחדירת העוגנים לתחומם.

יש לסמן עצים לעקירה ע"ג תכנית הפיתוח בהתאם למוצע בתשריט.

אין להציע העמקת חפירה מעבר ל- 1.5 מ'

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- הכל בתאום עם בוחן הרישוי

בדיקת המלצה 10/08/2023

תכנונית : לאשר

את הבקשה

מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים:

בכפוף לשינויים

ובתנאים

ידרש לקבל הסכמת הבעלים בחלקות הגובלות לחדירת העוגנים לתחומם.

יש לסמן עצים לעקירה ע"ג תכנית הפיתוח בהתאם למוצע בתשריט.

אין להציע העמקת חפירה מעבר ל- 1.5 מ'

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- הכל בתאום עם בוחן הרישוי

חוות דעת תכנונית 09/08/2023

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

859322

תחילת תוקף:

05/04/2022

ייעוד הקרקע:

- 17 -

מבקשים בקשה לחפירה דיפון, וביסוס בשכונת מקור חיים על פי תב"ע 859322 עבור בנייה עתידית להקמת מגדל מגורים בן 20 קומות על גבי 2 קומות משרדים ומבנה ציבור מסחר וחניון תת קרקעי סה"כ 144 יח"ד. התקבל אישור סגן מהנדס העיר לקידום החפירה טרם דיון בתיק הבניין, תיק הבניין בשלב פתיחת תיק.

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית ונספחיה ואין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.

הכנת נוסח פרסום 06/03/2023

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה כן 2 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 3 תשלום אגרת בניה

4 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות כן הגורמים המאשרים

5 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

6 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון כן

7 אישור רמ"י ב3 סופיות (היות ולא היה קיים חוזה חכירה- מצ"ב אישור מאופיר)

8 רישום התצ"ר

9 אישור תכנית אב לתחבורה לעניין ממשק עם תוואי של הרכבת הקלה 10 אישור סופי מח' דרכים

11 יש לקבל הסכמת הבעלים בחלקות הגובלות לחדירת העוגנים לתחומם 12 אישור נכסים לעוגנים שחודרים לכביש?

13 אין להוציא היתר עד להסדרת השטח לגביו מתנהל הליך מכרז שטרם הסתיים 14 תצהיר חתום של עורך הבקשה

15 תצהיר חתום של מתכנן השלד

16 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר

המלצת האגף

לאשר את הבקשה להיתר בניה בתנאים

- 18 -

לאשר את הבקשה להחדרת עוגנים זמניים לחלקות גובלות. שבוצע משלוח הודעות ולא התקבלו התנגדויות.

אישור הבקשה והתנאים שנקבעו בדיון מיום 20/8/2023 ללא שינוי.

- 19 -

סדר יום לועדה מתאריך - 17/02/2026 - ל שבט תשפ"ו

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2026/5

מספר בקשה 2024/0027.00

מספר סידורי 12

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש, התחדשות עירונית - פינוי בינוי

שימוש עיקרי מגורים + מסחר, בנין ציבורי, מגורים, מסחר

מהות בקשה בניית 108 יח"ד במסגרת פינוי בינוי

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש הבית בשומר מקבוצת בית ירושלמי בע"מ

עורך הבקשה אדריכל בריידמן יואל

מתכנן השלד מהנדס ניסים שלומי

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 5

כתובת האתר

שדה יצחק 15 8 , פת

גוש חלקה בשלמות

30169 46 לא

30169 45 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

30169ג תחילת תוקף 16/07/1959

3221 תחילת תוקף 02/02/1984

950493 תחילת תוקף 18/03/2023

תאור הבקשה

דיון נוסף - לאחר הגדלת הממ"דים בהתאם לתיקון 163 לחוק.

בשכונת גוננים בפינת רחובות יצחק שדה 8 השומר ,15 מבקשים במסגרת פרויקט התחדשות עירונית לפינוי בינוי וניצול משאב בקרקע. פינוי והריסת מבנים קיימים ובניית 2 מבנים חדשים המשלבים בינוי למגורים, מבני ציבור למעון יום ומסחר על פי תב"ע 950493

- 20 -

המבנים בני 11 קומות בעלי קומת מסד משותפת, מעל 3 קומות ת"ק משותפות, סה"כ 106 יח"ד.

בתאריך 03.04.2025 הבקשה נדונה בוועדת משנה והוחלט "לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים"

בתאריך 03.07.2025 הבקשה אושרה והועברה לגורמים – בקרת תכן ותשלומים התקבלה בקשה לשינוי תכנון הדירות והגדלת הממ"דים בהתאם לתיקון 163 לחוק .

התקבל אישור בקרה מרחבית מח' הסדרי תנועה לשינוי המוצע, על כן הבקשה מובאת לדיון חוזר לאישור הבקשה.

השינוי המוצע- הגדלת הממדים גוררת שינוי בתכנית הקומות והרחבה מינורית בקונטור הבניין, כמו כן ירידת קירות הממ"ד גוררת שינויים בתכנית החניון.

מסמכי התכנית:

במקום חלה תכנית בסמכות מחוזית 950493 אשר הופקדה מיום 02.12.2022 ותחילת תוקפה הינו מיום 13.12.2023

סעיף סטייה ניכרת 6.3 לעניינים הבאים: קווי בניין, שימושים, מיקום והיקף המסחר.

פרסום:

בתאריך 28.03.204 בוצע משלוח הודעות ע"פ תקנה 36 לא התקבלו התנגדויות לבקשה.

פירוט הבניה המוצעת:

קומה ,-3 ,-2 -1

מוצעות 3 קומות חניון, אחסנה וחללים טכניים תת קרקעים.

תכנית קומה 0 :

- 21 -

מוצעת חזית מסחרית ומבואות כניסה למגורים ולמעון היום לכיוון רחוב יצחק שדה, בקומה מוצעת הכניסה לחניון בין שני הבניינים בחזית דרומית בהתאם למוצע בנספח הבינוי.

גב הקומה חפור בקרקע ומשמש לחלל החניון.

תכנית קומת ביניים:

מוצעת קומה למעון יום וחדרי כושר, קומה לא עומדת ב הוראות התכנית, יש להתאים.

תכנית קומה: 1

החל מקומה זו כל בניין מוצע בנפרד.

מוצעת מבואת כניסה למגורים משביל גישה בין הבניינים ממפלס רח' השומר, מוצעות 4 יח"ד בקומה.

תכנית קומה: 2-7

מוצעות 6 יח"ד בקומה בכל בניין.

תכנית קומה: 8

מוצעות 5 יח"ד בקומה בכל בניין

תכנית קומה: 9

מוצעות 4 יח"ד בקומה בכל בניין.

תכנית קומה: 10

מוצעות 4 יח"ד בקומה בכל בניין המהוות את הקומה התחתונה לדירות דופלקס.

תכנית קומה: 11

מוצעת הקומה העליונה לדירות הדופלקס.

קומת גג:

- 22 -

מוצע גג בטון שטוח עם יציאה מחדר המדרגות וחדרים טכניים.

הגישה לקומות מגרעין המדרגות והמעליות המקשר בין כל קומות הבניין.

סה"כ 106 יח"ד

סטייה ניכרת:

הוראות התכנית בסעיף 6.3 קובע סטייה ניכרת לעניין:

1 קווי בניין.

2 שימושים בפינות המסד.

3 מיקום והיקף המסחר.

להלן פירוט לסעיפים הנ"ל:

מיקום/קווי בניין - סטיה ניכרת

סעיף 6.3.1 "קווי הבניין המפורטים בתשריט התכנית הינם מחייבים, צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין קו

הבניין יחשב כסטייה ניכרת."

סעיף 4.1.2 ז' 2 "קווי הבניין התת קרקעים - קו 0 בכל המגרש. .3 קווי בניין בקומת הרחוב למסחר קו בניין 0

כמצוין בתשריט .4 תותר הצבת מתקנים טכניים מחוץ לקווי הבניין בכפוף לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו"

המוצע מבוקש בתחום קווי הבניין המותרים.

שימושים בפינות המסד - סטיה ניכרת

סעיף 6.3.2 " הפינות הנוצרות במפגש המסד עם המעברים)גבול מזרחי וגבול מערבי( יכללו שימושים פעילים ולא

דירות. על מנת לאפשר פעילות במפגשים אלו יקבע כי המדרגות במעברים יקבעו במרחק של כ -10 מטרים מן

הפינה. כמו כן תקבע הכניסה לחניה במרחק מן הפינה. הוראה זו מחייבת ותחשב כסטייה ניכרת" במפגשי המסד- מעבר מוצעים חללי מסחר , מוצעות מדרגות במעברים במרחק הקטן מ- 10 מ'.

לעניין זה, המילה מרחק מכוונת לרב לרדיוס. נמדד ונמצא כי הרדיוס בין פינת הבניין בקומת המסד למדרגות (פינת הבניין המחא אף רחוקה יותר), הינה 8.50מ' – מרחק הקרוב כ 10 מ' המבוקשים. עוד הובהר כי מיקום מדרגות הפיתוח נקבע בהתאם לכניסה לבניין הקיים.

- 23 -

הכניסה לחניון מוצעת בין הבניינים בהתאם לנספח הבינוי.

מסחר - סטיה ניכרת

סעיף 6.3.3 " מיקום והיקף המסחר יהא על פי עקרונות שבנספח הבינוי והוראות התוכנית . הוראה זו מחייבת

ותחשב כסטייה ניכרת" מוצעת חזית מסחרית בעלת חלל כפול לכיוון רח' יצחק שדה בהתאם למוצע בנספח הבינוי.

שטח מסחר מוצע 351.89 מ"ר מותר ע"פ טבלה :5 430 מ"ר נותרו 78.11 מ"ר, היקף השטחים הינו מחייב-

יש

לממש את סל השטחים למסחר

הערה 9 לטבלה- יותרו שטחים נוספים במפלס הגלריה עד %50 משטח הקומה. שטחים אלה בנוסף למניין השטחים והקומות.

סעיף 4.1.2 א' 5 " תותר גמישות לעת מתן היתר הבניה לשינוי מיקום שטחי המסחר."

סעיף 4.1.2 א' 8 ". בשטחי המסחר תותר בניית גלריה בהיקף של עד %50 מהתכסית בנוסף לשטחים בטבלה 5"

לא מוצעת גלריה למסחר

שימושים

סעיף 4.1.1 מגדיר שימושים מותרים בתכנית

"1 מגורים וכל השימושים הנלווים למגורים, .2מסחר ושימושים נלווים, מרפאות, תעסוקה .3שטחים מבונים לשטחי ציבור .4 מועדון דיירים, חדר כושר"

מוצע מגורים, חללי מסחר מעון יום למבני ציבור וחדרי כושר.

מס' קומות

סעיף 4.1.2 א' 1 " תותר הקמת 2 מבני מגורים בני 10 קומות מעל קומת מסד, הכוללים: קומת כניסה לובי ומסחר במפלס הכניסה הקובעת, קומת ביניים לשטחי ציבור בחלל הקומה הגבוה, ובנוסף 10 קומות מגורים

- 24 -

ובנוסף קומה טכנית על הגג, כל זאת מעל חניון תת קרקעי בן 3 קומות הכולל שטחי חניה, מחסנים ושטחים טכניים "

ע"פ טבלה 5 מותר 11 קומות מעל הכניסה הקובעת

הערה 6 לטבלת השטחים- קומת המסד תכלול בנוסף קומת ביניים שתשמש את השטחים הציבוריים. מספר הקומות אינו כולל את קומה זו וחדרי יציאה לגג קומה טכנית ומערכות טכניות.

מוצע בינוי בעל קומת מסד משותפת, מעליה קומת ביניים למעון יום וחללי חדר כושר -

לאחר בדיקה, נמצא כי במיקום של קומת הביניים בנספח הבינוי מופיע לובי דיירים, על כן אין כל מניעה לתכנן במקום חדר כושר לרווחת הדיירים וזאת כשטח ציבורי משותף.

גובה הבינוי

מותר ע"פ טבלה: 5 45.5 +מעל הכניסה הקובעת

הערה 5 לטבלת השטחים- תותר גמישות של 1 מטר בגובה המירבי של המבנים וכן במפלס ה 0.00 גובה זה לא

כולל יציאת חדר מדרגות לגג וקומה טכנית.

מוצע: 741.32 + פ.ב. המהווה גובה 42.87 + ומעליו חדר גג עד לגובה 45.82 + במסגרת המותר.

מבני ציבור

סעיף 4.1.2 א' 2 " תתוכנן הפרשה מבונה בשטח של 600 מ"ר עם חצרות בגודל 600 מ"ר עבור מעונות יום, שטח

זה מיועד להפקעה ויחלו עליו הוראות סעיף 6.11 להלן "

סעיף 6.11 " השטחים המיועדים לצרכי ציבור יופקעו ע"י הועדה המקומית וירשמו על שם הרשות המקומית"

מוצע חלל לשימוש מעון יום בקומת הביניים בשטח 514.95 מ"ר עיקרי ו- 122.97 מ"ר שירות.

חצרות המעון בהיקף 663 מ"ר

התקבל אישור מח' מבני ציבור לתכנון המוצע בתאריך 25.12.2024 תנאים להיתר יהיו תאום תכנון פנים סופי מול אגף מבני ציבור וחתימה על כתב התחייבות מול נכסים.

סעיף 4.1.2 א' 11 ". יותר שינוי למיקום ההפרשות המבונות באישור מהנדס העיר או מי מטעמו." מיקום שטחי

הציבור מוצע בהתאם לנספח הבינוי.

- 25 -

שימושים בקומת חניון

סעיף 4.1.2 א' 4 " בקומות החניון תותר בניית שטחים עבור חנייה וכן עבור מועדון דיירים ,חדר כושר, מחסנים

וחדרים טכניים. "בקומות החניון מוצעים מק"ח וחללים טכניים.

גגות

סעיף 4.1.2 ד'

א. הגגות יהיו שטוחים

ב. בגגות יוצבו מתקנים טכניים לרבות, דודי מים, קולטי שמש, יחידות מ.א. גנרטור ו כל חדר

טכני אחר, וכן מתקני הסתרה בגובה הנדרש.

ג. יש לקבל אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לפתרון העיצובי.

מוצעים גגות שטוחים עם קולטי שמש ומתקנים על הגג, התקבל אישור אד' העיר לתכנון המוצע.

שצ"פ

סעיף 4.2.1 מגדיר שימושים מותרים בשצ"פ

.1שטח זה מיועד להפקעה לשביל הולכי רגל מעל הקרקע .

מתחת לקרקע: חניון תת קרקעי מחסנים ושטחים טכניים עבור המגורים והמסחר.

.2בשטח זה יותר שילוב אמצעים מכניים להנגשה כגון דרגנוע או מעליות. לא מבוקש, הגישה הינה באמצעות מדרגות.

.3השטח התת קרקעי יהא בהתאם למסומן בתשריט בקו ירוק שטחים פתוחים תלת מימד, ובהתאם לנספח מס' 3 - נספח תלת מימד המצורף.

. 4תחום הגבהים של החלקה התת קרקעית יהיו בהתאם למפלסים המצוינים בנספח המהווים את פני תחתית רצפת המרחב הציבורי

שמעליה מצדם העליון ובהתאם לנספח התלת ממד )נספח מס' 3 .(תותר סטייה מגבהים אלו בהתאם לתכנית הפיתוח הסופית למתן היתר בנייה, ובלבד שהשטח מעל הקרקע ישמש לשצ"פ, והשטח שמתחת לקרקע ישמש לשטחי שירות למגורים.

יודגש כי חלקה תת קרקעית זו אינה כוללת את פני הקרקע והמרחב הציבורי.

- 26 -

יש לסמן את תחום השצ"פ בק"ק ובתת"ק ולהציג חישוב נפרד לשטחים אלו שטחי בניה

מגורים עיקרי ע"ק מותר: 8267 מ"ר מוצע: 8113.03 מ"ר נותרו: 153.97 מ"ר

הערה 1 לטבלת השטחים- שטח זה כולל מועדון דיירים עד 200 מ"ר.

מגורים שרות ע"ק מותר: 3956 מ"ר ע"ק מוצע: 3,231.06 מ"ר נותרו: 724.94 מ"ר

הערה 2 לטבלת השטחים- פרויקט זה תוכנן לפי 12 מ"ר ממ"ד ליח"ד ככל ויופחת מספר יח"ד ו/או יוצע פתרון מיגון ע"י

ממ"קים ניתן יהיה לנייד שטחים אלו לשטחים עיקריים.

מגורים שרות ת"ק מותר: 5538 מ"ר מוצע: 7411.36 מ"ר חריגה: 1,873.36 מ"ר

הערה 3 לטבלת השטחים- שטח זה עבור חניה מחסנים וטכני.

סעיף 4.1.2 ה' 2 " תותר תוספת שטחים/קומות לחנייה בהתאם לצורך ולתקן התקף לעת מתן היתר בנייה."

חריגה במסגרת המותר עבור התאמה לתקן חניה.

מסחר ומשרדים עיקרי ע"ק מותר: 430 מ"ר מוצע: 388.81 מ"ר נותרו: 41.19 מ"ר- 22.5 מ"ר יילקחו לטובת שטחי שרות סה"כ נותרו- 18.69 מ"ר

הערה 9 לטבלת השטחים- יותרו שטחים נוספים במפלס הגלריה עד %50 משטח הקומה.שטחים אלה בנוסף למניין השטחים והקומות.

מסחר ומשרדים שרות ע"ק מותר: 70 מ"ר מוצע: 92.5 מ"ר חריגה של: 22.5 מ"ר- יקוזזו משטחי מסחר עיקריים.

היקף השטחים למסחר הינו מחייב- יש לממש את סל השטחים למסחר בתאום עם צוות הרישוי.

מבני ציבור עיקרי ע"ק מותר: 530 מ"ר מוצע: 514.95 מ"ר נותרו: 15.05 מ"ר- ילקחו לטובת שטחי שרות מבני ציבור שרות ע"ק מותר: 70 מ"ר מוצע: 122.97 מ"ר חריגה: 37.92 מ"ר יילקח ע"ח יתרת שטחי שירות

- 27 -

ע"ק

למגורים סה"כ נותרו 686.05 מ"ר

שצ"פ מותר: 515 מ"ר מוצע: 0 מ"ר יש להציג חישוב נפרד לחניון המוצע בשצ"פ.

הערה 10 לטבלת השטחים- עבור שטחי חנייה תת קרקעיים.

מרפסות מותר- 1308 מ"ר מוצע: 1172.02 מ"ר נותרו: 135.98 מ"ר.

הערה 8 לטבלת השטחים- שטחים אלה הינם לפי 12 מ"ר ליח"ד, עבור מרפסות מקורות. שטחי מרפסות זיזיות

לא מקורות אינם כלולים בשטח זה.

סעיף 4.1.2 א' 9 " ניוד שטחים בין ממעל לקרקע אל מתחת לקרקע ,מותרים לעת מתן היתר בנייה. זאת בתנאי

שסה"כ שטחי הבנייה לא יעלה על סה"כ השטחים המצוינים בטבלה 5 ,ולא תחול חריגה בגובה המבנים."

הערה ד' לטבלה - יותר ניוד שטחים בין השימושים השונים, מגורים, מסחר, מעונות יום ובין מעל הקרקע למתחת הקרקע ובתנאי

שלא יהא בכך תוספת לשטחים המרביים הקבועים בטבלה.

הערה ה - תותר הוספת שטחים עבור חדרי אשפה קומה טכנית וחדרים טכניים כגון חדרי טרנספורמציה, תקשורת וחדרים ומתקנים טכניים בגג. ללא צורך בהקלה או הליך נוסף להיתר בנייה.

מס' יח"ד

ע"פ טבלה 5 מותר 107 יח"ד מוצע: 106 יח"ד - מוצע במסגרת המותר.

הערה א' - תותר תוספת יח"ד ללא שינוי בשטחים - לא מוצעת תוספת יח"ד.

תמהיל יח"ד

הערה 4 לטבלת השטחים - %20 מיחידות הדיור יהיו דירות קטנות עד 80 מ"ר - יש להציג תמהיל המוכיח עמידה

בתנאי הסעיף.- הוצג כנדרש (ראה בארכיב)

חזית מסחרית

סעיף 6.12.2 " א. במקומות המסומנים בתשריט כ"חזית מסחרית" תחויב התקנת חזית מסחרית בזיקה לרחוב".

חזית הבניין הצפונית מסומנת בתשריט ובנספח כחזית מסחרית, מוצעים חללי מסחר ולובי כניסה למגורים.

- 28 -

לעניין זה, החזית המסחרית תוכננה באופן רציף במרכז המבנים, ולוביי המגורים תוכננו בצד כדי שלא להפר את הרצף. כמו כןהוצג סעיף בתב"ע המאפשר גמשות במיקום המסחר – להלן סעיף .4.1.25 מרפסות

סעיף 6.12.3

א. שטחי מרפסות מקורות עבור יח"ד יהיו בהתאם לעמודת שטחי מרפסות בטבלה 5

ב. יותרו מרפסות זיזיות הבולטות ממישור הבניין ,עד עומק מקסימלי של 2 מ' וזאת במסגרת

כוללנית ואחידה .תותר חריגה מקווי הבניין עבור מרפסות לצורך זה הפתרון העיצובי של המרפסות הזיזיות יהא טעון אישור מהנדס העיר או מי מטעמו.

ג. תיאסר המרת השטחים המסומנים למרפסות בטבלה 5 לשימושים אחרים בבניין.

מוצעות מרפסות זיז בתחום קונטור הבניין וללא חריגה מקווי הבניין.

הריסה

סעיף 6.12 " כל הבינוי הקיים בגבולות התכנית ייהרס." יש לסמן את הבינוי הקיים להריסה ע"ג תכנית הפיתוח בהתאם למוצע בתשריט.

זיקת הנאה

סעיף 6.14 ".1 תרשם זיקת הנאה בשטח המסומן בתשריט מצב מוצע להרחבת מעבר הולכי רגל ולמדרגות המחברות את רחוב יצחק שדה והשומר. רוחב רצועת זיקת ההנאה כמסומן בתשריט.

.2תרשם זיקת הנאה בשטח המסומן בתשריט מצב מוצע לאורך יצחק שדה ברוחב מטר לשם הרחבת המדרכה. שטח זה יפותח כחלק מהמדרכה ליצירת מעבר להולכי רגל לאורך הרחוב.

זיקות הנאה יש לסמן ע"ג תכנית הפיתוח בהתאם למוצע בתשריט.

מפלסי כניסה

ע"פ נספח הבינוי 698.45 + = 0.00 מוצע כמותר

מחסנים

מוצעים מחסנים בקומות התת"ק, יש להציג גובה מחסן לא עולה על 2.20 מ'

- 29 -

ככלל, הדרישה היא לתכנן מחסן עבור כל יח"ד, סה"כ 116 מחסנים כמספר יח"ד.

יש למספר מחסנים ולהציג תמהיל מחסנים המוכיח כי לכל דירה מתוכנן מחסן שלביות ביצוע

סעיף 7.1 " בניית כל מבנה תבוצע בהינף אחד לא תותר בנייה בשלבים "- ירשם כתנאי בהיתר בעלויות

התקבלה חתימת הבעלים "ע"י ייפו י כח- מאיר דויטש " במסגרת פתיחת התיק אישורים שהתקבלו

הסדרי תנועה - חניה

התקבל אישור מח' הסדרי תנועה לדיון מתאריך 04.12.2024 מאושר לדיון בוועדה בלבד. עבור 114 יח"ד חדשות ושטחי מסחר ומעונות יום דרוש 135 מ"ח עפ"י התקן.

מוצע

145 מ"ח בחניון תת"ק מיתוכם 5 נכים, 20 חניות עבור מסחר ומעון, 6 חניות אורחים + 2 מפרצי הורדה בזכות

הדרך עבור המעונות. בכפוף לאישור דרכים. תנאי להיתר - הגשת תכנית הסדרי תנועה חתומה ע"י תושי"ה.

תנאי

לטופס -4אישור רשות תמרור לתכנית.

יש לחזור לקבלת אישור סופי מח' הסדרי תנועה.

מח' דרכים

התקבל אישור מח' דרכים מתאריך 12.12.2024

אישור איכות הסביבה

התקבל אישור איכות הסביבה מתאריך 12.02.2025

אישור תברואה

- 30 -

התקבל אישור תברואה מתאריך 30.06.2024

אישור אדריכל העיר

התקבל אישור אדריכל העיר לדיון מתאריך 29.12.2024 יש לחזור לקבלת אישור סופי.

אישור שפ"ע

התקבל אישור מח' שפ"ע מתאריך 06.02.2025

אישור מבני ציבור

התקבל אישור מבני ציבור בתנאים מתאריך 25.12.2024 "תנאים להיתר יהיו תאום תכנון פנים סופי מול אגף מבני ציבור וחתימה על כתב התחייבות מול נכסים".

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 10/02/2026

תכנונית : לאשר

את הבקשה

-יש להוסיף תמהיל דירות מעודכן לצורך הוכחת עמידה בשטחי להיתר בניה

השירות המותרים מכוח תיקון 163 לחוק.

בתנאים

חוות דעת תכנונית 05/02/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

950493

תחילת תוקף:

18/03/2023

ייעוד הקרקע:

דיון נוסף - לאחר הגדלת הממ"דים בהתאם לתיקון 163 לחוק.

- 31 -

בשכונת גוננים בפינת רחובות יצחק שדה 8 השומר ,15 מבקשים במסגרת פרויקט התחדשות עירונית לפינוי

בינוי וניצול משאב בקרקע. פינוי והריסת מבנים קיימים ובניית 2 מבנים חדשים המשלבים בינוי למגורים,

מבני ציבור למעון יום ומסחר על פי תב"ע 950493

המבנים בני 11 קומות בעלי קומת מסד משותפת, מעל 3 קומות ת"ק משותפות, סה"כ 106 יח"ד.

בתאריך 03.04.2025 הבקשה נדונה בוועדת משנה והוחלט "לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים"

בתאריך 03.07.2025 הבקשה אושרה והועברה לגורמים – בקרת תכן ותשלומים

התקבלה בקשה לשינוי תכנון הדירות והגדלת הממ"דים בהתאם לתיקון 163 לחוק .

התקבל אישור בקרה מרחבית מח' הסדרי תנועה לשינוי המוצע, על כן הבקשה מובאת לדיון חוזר לאישור הבקשה.

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התוכנית ונספחיה ואין מניעה לאשרה בתנאים

דיון בועדת משנה 03/04/2025

: לאשר את

הבקשה בכפוף

• יש לסמן את תחום השצ"פ בע"ק ובתת"ק ולהציג חישוב נפרד לשינויים ובתנאים

לשטחים אלו

• %20מיחידות הדיור יהיו דירות קטנות עד 80 מ"ר- יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בתנאי הסעיף.

• יש לסמן את הבינוי הקיים להריסה ע"ג תכנית הפיתוח בהתאם למוצע בתשריט

- 32 -

• זיקות הנאה יש לסמן ע"ג תכנית הפיתוח בהתאם למוצע בתשריט.

• יש להציג גובה מחסן לא עולה על 2.20 מ'

• יש למספר מחסנים ולהציג תמהיל מחסנים המוכיח כי לכל דירה מתוכנן מחסן

• יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי.

חוות דעת תכנונית 27/03/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

950493

תחילת תוקף:

18/03/2023

ייעוד הקרקע:

בשכונת גוננים בפינת רחובות יצחק שדה -8השומר, 15 מבקשים במסגרת פרויקט התחדשות עירונית לפינוי

בינוי וניצול משאב בקרקע. פינוי והריסת מבנים קיימים ובניית 2 מבנים חדשים המשלבים בינוי למגורים,

מבני ציבור למעון יום ומסחר על פי תב"ע .950493 התכנית מציעה פיתוח שטח בין הבניינים המוצעים כשטח עם זיקת מעבר לציבור.

סה"כ מבקשים 2 מבני מגורים חדשים בני 11 קומות בעלי קומת

- 33 -

מסד משותפת, מעל 3 קומות ת"ק משותפות,

סה"כ: 106 יח"ד.

במקום התקבל היתר לחפירת המגרש מתאריך ,04.12.2024 בתיק .2024/27.1

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים.

הכנת המלצה 27/03/2025

תכנונית : לאשר

את הבקשה

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים בכפוף לשינויים

ובתנאים

• יש לסמן את תחום השצ"פ בק"ק ובתת"ק ולהציג חישוב נפרד לשטחים אלו

• %20מיחידות הדיור יהיו דירות קטנות עד 80 מ"ר- יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בתנאי הסעיף.

• יש לסמן את הבינוי הקיים להריסה ע"ג תכנית הפיתוח בהתאם למוצע בתשריט

• זיקות הנאה יש לסמן ע"ג תכנית הפיתוח בהתאם למוצע בתשריט.

• יש להציג גובה מחסן לא עולה על 2.20 מ'

• יש למספר מחסנים ולהציג תמהיל מחסנים המוכיח כי לכל דירה מתוכנן מחסן

• יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a

- 34 -

ובתאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי.

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 אישור שירותי הכבאות

5 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

6 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 7 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 8 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 9 תשלום אגרת בניה

10 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

11 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

12 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

13 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 14 אישור משרד הבריאות

15 עפ"י דרישת מחלקת מבני ציבור-יידרש לקבל את אישור אגף חרום וביטחון עבור מעונות היום

16 אישור סופי מח' מבני ציבור

17 קבלת אישור הסדרי תנועה ע"י מחלקת תושי"ה

18 אישור סופי מח' אד' העיר

19 אישור תוכניות מפורטות של המעבר מול מח' שפ"ע 20 תצהיר חתום של עורך הבקשה

21 תצהיר חתום של מתכנן השלד

22 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר

- 35 -

המלצת האגף

לאשר את הבקשה להיתר בניה בתנאים

-יש להוסיף תמהיל דירות מעודכן לצורך הוכחת עמידה בשטחי השירות המותרים מכוח תיקון 163 לחוק.

- 36 -

סדר יום לועדה מתאריך - 17/02/2026 - ל שבט תשפ"ו

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2026/5

מספר בקשה 2023/0449.00

מספר סידורי 13

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי בנין ציבורי לא לרווח, בנין ציבורי לא לרווח

מהות בקשה שתי מבנים לישיבות תנא דבי אליהו ופאר התלמוד

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש תנא דבי אליהו עמותה

עורך הבקשה אדריכל לשקו נטליה

מתכנן השלד מהנדס קוזניצוב משה

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

הרב רפאל ברוך טולידנו 1 , רמת שלמה

גוש חלקה בשלמות

30564 103 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

11085 תחילת תוקף 26/11/2013

תאור הבקשה

בשכונת רמת שלמה, רחוב הרב רפאל ברוך טולידנו ,1 גוש: ,30564 חלקה: 103 במגרש 210 עפ"י תב"ע ,11085 מבוקשת הקמת שני מבנים עבור ישיבות "תנא דבי אליהו" ו"פאר התלמוד".

הבקשה מוצעת ע"ג שטח ללא בינוי.

היתרי בניה קודמים:

בתחום החלקה קיימים מבני ישיבות נוספים: "ישיבת פני יהושוע" מאושרת בהיתר מס' 20/673 ו"ישיבת חברון" מאושרת בהיתר מס' .20/677

מסמכי התכנית:

- 37 -

במקום חלה תכנית 11085 אשר הופקדה בתאריך 14/11/2011 ואושרה בתאריך 7/12/2012 התכנית כוללת תקנון, תשריטים ונספחי בינוי מפורטים.

מטרת התכנית: הרחבת שכונת מגורים קיימת ע"י תוספת 1531 יח"ד , מבני ציבור , מוסדות , שצ"פים

ותשתיות.

התכנית כפופה לתכנית 1973ב'.

פרסום

במסגרת הבקשה לא פורסמו הקלות.

במגרש מתוכננים שני בניינים. להלן פירוט הבנייה המוצעת עבור הבניין בחזית הצפונית-מזרחית והבניין הדרומי:

קומות מרתף (,-3 ,-2 )-1

בקומות אלו מתוכננת מעטפת בניה עתידית הכוללת פתחים, והשטחים מוצגים בתכניות במילוי אדמה, ללא שימוש פעיל בשלב זה.

יש לציין כי הקרקע בבעלות עיריית ירושלים והיא עתידה לקדם תב"ע לצורך תוספת זכויות בניה במגרש, אשר יועדו לבניה עתידית.

בחלקה קיימים שני היתרים שניתנו לישיבות נוספות, ובמסגרתם סוכם בשני התיקים כי במגרשים ,210-208 בינוי הפונה לשצ"פ ואשר המפלס התחתון שלו גבוה ממפלס השצ"פ בפער העולה על קומה, יתוכנן עם אפשרות לבנייה עתידית מתחתיו. כך שבשלב מאוחר יותר, ובכפוף לקידום תב"ע ייעודית לכך, ניתן יהיה להוסיף חללים לטובת הרחבת צרכי הציבור של השכונה המתרחבת ותוך ביטול הצורך בקירות תמך גבוהים או מרובים שמנתקים את המבנה מהשצ"פ. אישור לכך ניתן מיום 12.21 ע"י ענת קליינמן, מנהלת מחלקה לתכנון מבני ציבור, וינאי אפלבוים, אדריכל מרחב העיר (כתב האישור מצוי בארכיב האופטי)

לאחר בדיקה חוזרת מול מנהלת המחלקה לתכנון מבני ציבור, ענת קליינמן, נמסר כי האישור האמור חל גם על בקשה זו, ואין מניעה לאשר את התכנון המוצע, בכפוף לקידום תב"ע ייעודית.

עם זאת, על מגישי הבקשה להציג לוחות זמנים ברורים לקידום תב"ע, לרבות מועד תחילת הליך והתקדמות צפויה כתנאי להעברת התיק לגורמים.

בקומה -3 מתוכננים שטחים למערכות טכניות של הבניין. יש לבטלם ולהסירם מהבקשה, היות שעפ"י הוראות התכנית ניתן לאשר קומה אחת בלבד מתחת לכניסה הקובעת.

- 38 -

בקומה -1 מתוכננים בשני הבניינים: שני חדרי מגורים, מעלית, ממ"מ וחדר שירות.

*עבור הבניין המוצע בחזית הדרומית קיימת כניסה לקומה מהצד הצפוני.

קומת קרקע, מפלס 0.00±

המבנה המוצע בחזית המזרחית כולל כניסה ראשית מהצד המזרחי, חדר אוכל, מטבח, שירותים וממ"מ.

המבנה המוצע בחזית הדרומית כולל כניסה ראשית מהצד המזרחי, חדר אוכל, מטבח, שירותים, משרד, וממ"מ- המשמש כחדר הנהלה ומזכירות.

בנוסף מוצעת בקומה זו מרפסת גג.

קומה א, מפלס +3.74

במבנה המוצע בחזית המזרחית מתוכננים בית מדרש, שלושה חדרי למידה, מלתחה, מטבחון, חדרי שירותים, חדר ראש ישיבה וממ"מ.

במבנה המוצע בחזית הדרומית מתוכננים מדרש, חדר ראש הישיבה, שלושה חדרי למידה, שירותים, ממ"מ, ומלתחה.

בקומה זו מתוכנן חדר מדרגות המחבר בין שני הבניינים באמצעות גשרים.

קומה ב, מפלס +8.16

במבנה המוצע בחזית הצפונית מתוכננים שישה חדרי שינה, ספריה, חדר צוות, ממ"מ, וחלל כפול של בית המדרש.

במבנה המוצע בחזית הדרומית מתוכננים תשעה חדרי שינה, ממ"מ וחלל כפול של הבית מדרש.

בקומה זו מתוכנן חדר מדרגות המחבר בין שני הבניינים באמצעות גשרים.

קומת גג, מפלס +11.90

- 39 -

עבור שני המבנים מתוכננת יציאה מחדר המדרגות אל מרפסת גג עם יציאה לשטח טכני בו מסומנים מעבים למזגנים.

חניה

מוצעת חניה בקומת הקרקע, מפלס ה-0.00±, הכוללת 11 מקו"ח.

הכניסה לחניה מתוכננת מהחזית הצפונית, (המפלס התחתון) רחוב רבי שלמה זלמן דרוק.

התקבל אישור חניה מתאריך: 14/01/2026 "אין התנגדות לתכנית מוצע 13 מ"ח עבור 2 ישיבות 970 מ"ר כל

אחת מצורף אישור שבמגרש מתוכנן שני ישיבות נפרדות ולכן יש 2 כניסות למגרש בכפוף לאישור המחלקה לבקרת תכנון פיזי תנאי לטופס 4 - אישור רשות תמרור יועץ תנועה - יהושע גולדרינג"

*עפ"י הבקשה, מוצעות 11 מקו"ח, וזאת בניגוד לתכנון שהוצג ואושר ע"י מחלקת הסדרי תנועה.

לפיכך , יש לתכנן בהתאם למחלקת הסדרי תנועה ולהציג 13 מקו"ח.

ככל שחל שינוי בתכנון, יש לפנות למחלקת הסדרי תנועה לקבלת אישור מעודכן כתנאי להעברת התיק לגורמים.

סטיה נכרת

עפ"י סעיף: 6.8

"א. גובה מפלס הגג המירבי ביחס למפלס הכניסה למעט מעקה הקפי מדרגות.. כמצויין בנספח מס' 1 בגליונות מס' ...5,6,7"

"ג. מס' יח' דיור".. – ל"ר, מדובר במבנה ציבור .

"ד. קווי הבניין.."

ראי/ה התייחסות לסעיפי סטייה ניכרת כמפורט בסעיפים הרלוונטיים: גבהים וקווי בניין.

קווי בניין

הבחינה נערכה לפי תיק מידע מס' 2024/5777.00 בתאריך 23/05/2024 ע"י המחלקה למידע תכנוני.

עפ"י מחלקת מידע תכנוני:

- 40 -

"קוי הבנין סומנו עפ"י תכנית מספר 11085"

מבדיקת הבקשה המוצעת עולה כי קיימת חריגה מקווי הבניין המאושרים. לפיכך, נדרש לצמצם את הבינוי החורג ולתכנן את המבנה בהתאם לקווי הבניין המותרים.

כמו כן, מבדיקת המרווחים בתכניות, נראה כי המרווחים אינם תואמים במדויק.

לפיכך, יש לוודא התאמה מלאה למרווחים כפי שסומנו ע"י מחלקת מידע תכנוני.

יודגש כי בהתאם לסעיף: 6.8

"קווי הבניין המפורטים בתשריט.. הינם מחייבים, צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין קו הבניין יחשב כסטיה ניכרת.."

מס' קומות:

עפ"י טבלת זכויות והוראות בניה

עפ"י טבלת זכויות והוראות בניה-

מס' קומות מעל הכניסה הקובעת: .4

מתחת לכניסה הקובעת: .1

הבקשה מציעה הקמת בניין חדש בן 3 קומות מעל הקרקע וקומה אחת מתחת לקרקע בהתאם למותר. מוצע כמותר.

כמו כן, הבקשה מציעה מעטפת בניה עתידית הכוללת פתחים עבור שתי קומות נוספות מתחת לקרקע, והשטחים מוצגים בתכניות במילוי אדמה, ללא שימוש פעיל בשלב זה.

גבהים

עפ"י טבלת זכויות והוראות בניה, הגובה המרבי לבניין: 12 מ'

עפ"י נספח הבינוי, גובה מפלס ה- 0.00= ,725 12.00= .736.25 עפ"י הבקשה המוצעת, גובה הרצפה העליונה בשני המבנים: 12 מ'.

בהערה לטבלה מס' 5 נכתב כי "מעל למפלס גובה פני גג בטון, יותר בניית פיר למעלית, מדרגות ומעקה

- 41 -

היקפי מעבר למפלס זה בתיאום עם מהנדס הוועדה המקומית.."

לבחינה סופית יש לציין את הגובה האבסולוטי לצד המפלס היחסי בכל הקומות.

שימושים:

עפ"י סעיף 4.6.2 - השימושים המותרים במגרש :210 תלמוד תורה ובית כנסת.

שטחי בניה:

השטח הכולל של המגרש: 7942 מ"ר.

במגרש קיימים שני בניינים, אשר הופקו עבורם היתרים.

בתיק מס' -20/673 השטח העיקרי שנוצל: 2851 מ"ר.

שטחי השירות שנוצלו: 396.53 מ"ר.

בתיק מס' -20/677 השטח העיקרי שנוצל: 2838.82 מ"ר.

שטחי השירות שנוצלו: 421.67 מ"ר.

סה"כ שטחי בנייה שנוצלו:

עיקרי- 2838.82+2851= 5689.82 מ"ר.

שירות- 396.53+421.67= 818.2 מ"ר.

מבדיקה מול ההיתרים הקודמים עולה כי שטחי המגרש חולקו ל-4 חלקים ()d-a בהתאם להחלטת ועדת ההקצאות.

עפ"י תשריט ההקצאות, חלק b – שהינו נשוא הבקשה:

שטח מגרש: 2712 מ"ר.

זכויות הבנייה הכוללות (עיקרי ושירות יחד): 3070 מ"ר.

- 42 -

שטחים מוצעים בבקשה הנוכחית

עפ"י טבלת חישובי שטחים בהרמוניקה:

שטח עיקרי מעל הקרקע- 2429.31 מ"ר.

שטח עיקרי מתחת לפני הקרקע- 292.57 מ"ר.

סה"כ שטח עיקרי מוצע- 2721.88 מ"ר

שטח שירות מעל הקרקע- 224.58 מ"ר.

שטח שירות מתחת לפני הקרקע- 118.62 מ"ר

סה"כ שטח שירות מוצע- 343.20 מ"ר.

סה"כ שטח שירות ועיקרי: 3065.08 מ"ר. – כמותר.

עפ"י הוראות התכנית, טבלה מס' ,5 לא הוקצו שטחי בנייה מתחת לכניסה הקובעת, אך הבקשה מציעה שטחי בנייה במפלס שמתחת לכניסה הקובעת, בהיקף של 292.57 מ"ר שטח העיקרי ו-53.61 מ"ר שטחי שירות.

בהערה לטבלה 5 נקבע כי: "בסמכות הוועדה המקומית בהליך של היתר בנייה לנייד שטחים עיקריים מתחת או מעל המפלס הקובע ללא שינוי ב% הבנייה."

לפיכך,הבקשה מובאת לאישור הוועדה המקומית לצורך ניוד השטחים כאמור.

יודגש כי מאחר שהתכנית מתירה ניוד של שטחים עיקריים בלבד, השטחים המוצעים בקומה -1 יחושבו כשטחים עיקריים ולא כשטחי שירות.

תכנית בינוי ופיתוח

עפ"י סעיף 4.7.2ה: " תנאי למתן היתר בניה הוא אישור תוכניות בינוי ופיתוח"

עיצוב אדריכלי

עפ"י סעיף: 6.1 "הבניה תבוצע באבן טבעית ומסותת..." – כנדרש.

- 43 -

גנרטור

עפ"י סעיף 6.5 יא:" כל מבנה שיבנה יקצה מקום לגנרטור שבת במסגרת היתר הבנייה בכפוף להוראות המחלקה לאיכות הסביבה"

יש להציג את מיקום הגנרטור ע"ג ההרמוניקה.

לאחר הצגת המיקום, יש לפנות למחלקה לאיכות הסביבה לצורך קבלת אישור עדכני לתכנון הגנרטור כתנאי להעברת התיק לגורמים.

אשפה, פילר מים

יש להציג את מיקומם ע"ג תכנית הפיתוח, לרבות הצגת נפח אשפה.

שלביות ביצוע

לא רלוונטי למגרשים למבני ציבור.

תנאים טרם דיון

המחלקה לאיכות הסביבה: התקבל אישור בתאריך 19/01/2026 ע"י איתמר כהן:

"ההיתר נבחן לפי ההרמוניקה שהוגשה לרישוי ונמצאת בארכיב האופטי מהתאריך ,8/9/2025 ומסמכי ההיתר שהוגשו במערכת איכות סביבה ונמצאים בארכיב גם כן.

תנאים לטופס 2

הוכחה התקשרות עם איש מקצוע (גנן/ אקולוג/ אגרונום) לצורך הדברת המינים הפולשים שבשטח הפרויקט ועשרה מטרים ממנו לכל כיוון

תרם תחילת עבודות ולאחר בחירת הקבלן יש לתאם סיור בשטח התוכית עם רשות לאיכות הסביבה ע"מ בחינה מיקום הגדר

חתימת הקבלן על תנאי ההיתר של הרשות לאיכות הסביבה."

אגף שפ"ע: התקבל אישור בתאריך 30/05/2024 ע"י כהנה ענבל:

"סקר העצים אושר.

- 44 -

הוגשה התחייבות לשימור העצים על סך 3,074.69 ₪"

אגף תברואה: התקבל אישור בתאריך 05/05/2024 ע"י מזרחי שני:

" ישיבה חדשה

יש לתכנן 2 מוטמנים בשלב קבלת טופס 4 לאחר תאום תשתיות"

חוות דעת אדריכל העיר: התקבל אישור בתאריך 07/07/2024 ע"י דניאל פרוינד:

"אין התנגדות לתוכנית בכפוף לאישור אגף מבני ציבור"

המחלקה להסדרי תנועה: התקבל אישור בתאריך 14/01/2026 ע"י בתאל זבריקו:

"אין התנגדות לתכנית מוצע 13 מ"ח עבור 2 ישיבות 970 מ"ר כל אחת מצורף אישור שבמגרש מתוכנן שני ישיבות נפרדות ולכן יש 2 כניסות למגרש בכפוף לאישור המחלקה לבקרת תכנון פיזי תנאי לטופס 4 - אישור רשות תמרור יועץ תנועה - יהושע גולדרינג"

מחלקת הדרכים: התקבל אישור בתאריך 27/05/2024 ע"י אירינה לרנר.

" אין התנגדות , כניסה מהרחוב קיים , יש לקבל אישור צוות בקרת תכנון תנוע ה תנאי לטופס 4 הינו בניית גדרות בגבולות חלקה חוקיים , ביצוע חיבור לכביש בכניסות לחניה לפי דרישות מחלקת תנועה "

מחלקת המאור: התקבל אישור בתאריך 06/05/2024 ע"י דניאל עמיחי.

מבני ציבור- התקבל אישור עקרוני מאת מנהלת המחלקה לתכנון מבני ציבור, ענת קליינמן, תנאי להעברת התיק לגורמים הינו סימון האישור במערכת, לרבות הצגת לוחות זמנים ברורים לקידום תב"ע

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 11/02/2026

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

יצוין כי התקבל אישור עקרוני של הבינוי המבוקש ע"י המחלקה לתכנון מבני ציבור .

לפיכך,הבקשה מובאת לאישור הוועדה המקומית לצורך ניוד

- 45 -

השטחים כאמור.

יש לתקן את התכנית בהתאם לתיאור הבקשה ותיקונים בתוכנית .a

חוות דעת תכנונית 11/02/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

11085

תחילת תוקף:

26/11/2013

ייעוד הקרקע:

בשכונת רמת שלמה, רחוב הרב רפאל ברוך טולידנו ,1 גוש:

,30564 חלקה: 103 במגרש 210 עפ"י תב"ע ,11085 מבוקשת הקמת שני מבנים עבור ישיבות "תנא דבי אליהו" ו"פאר התלמוד".

הבקשה מוצעת ע"ג שטח ללא בינוי.

במסגרת הבקשה לא פורסמו הקלות.

הבקשה תואמת את הוראות התכנית, למעט השטחים

המבוקשים מתחת לכניסה הקובעת.

- 46 -

יצוין כי התקבל אישור עקרוני של הבינוי המבוקש ע"י המחלקה לתכנון מבני ציבור .

לפיכך,הבקשה מובאת לאישור הוועדה המקומית לצורך ניוד השטחים כאמור.

יש לתקן את התכנית בהתאם לתיאור הבקשה ותיקונים בתוכנית .a

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

5 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 6 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 7 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 8 תשלום אגרת בניה

9 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

10 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

11 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

12 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 13 אישור משרד הבריאות כן

14 קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח עורך בקשה כאמור בתקנה 52

15 תצהיר חתום של עורך הבקשה

16 תצהיר חתום של מתכנן השלד

17 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר

- 47 -

18 אישור תכנית בינוי

19 אישור המחלקה לבטיחות בדרכים על דרישה לכתובת.

המלצת האגף

מובא להכרעת הועדה

עפ"י הוראות התכנית, טבלה מס' ,5 לא הוקצו שטחי בנייה מתחת לכניסה הקובעת, אך הבקשה מציעה שטחי בנייה במפלס שמתחת לכניסה הקובעת, בהיקף של 292.57 מ"ר שטח העיקרי ו-

53.61 מ"ר שטחי שירות.

יצוין כי התקבל אישור עקרוני של הבינוי המבוקש ע"י המחלקה לתכנון מבני ציבור .

לפיכך,הבקשה מובאת לאישור הוועדה המקומית לצורך ניוד השטחים כאמור.

יש לתקן את התכנית בהתאם לתיאור הבקשה ותיקונים בתוכנית .a

- 48 -

סדר יום לועדה מתאריך - 17/02/2026 - ל שבט תשפ"ו

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2026/5

מספר בקשה 2024/0334.00

מספר סידורי 14

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש, התחדשות עירונית - פינוי בינוי

מגורים + מסחר, מגורים, בנין ציבורי, מסחר, גן ילדים, בית

שימוש עיקרי

תפילה

הקמת מבנים חדשים במסגרת פרויקט התחדשות עירונית

(פינוי בינוי), ע"פ תב"ע 101-0736884 . הקמת מתחם

מהות בקשה

מגורים הכולל 537 יח"ד, מסחר, מבני ציבור, חניות תת"ק

ועוד

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש טרא נווה יעקב 28-32 יונה גרין

עורך הבקשה אדריכל פרימוביץ - בס, אדריכלות וניהול לירן יהודה שוקרון

מתכנן השלד משה סיטון

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

שד נוה יעקב 30 , נוה יעקב

גוש חלקה בשלמות

30642 32 לא

30642 15 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

736884 תחילת תוקף 08/11/2021

תאור הבקשה

בשכונת נווה יעקב בין רחובות שד' נווה יעקב 30 לרח' יצחק טבנקין לאורך ציר הקו האדום של הרכבת הקלה

מבקשים במסגרת התחדשות עירונית לפינוי בינוי הקמת מתחם הכולל 5 בניינים המחולקים ל- 12 כניסות בהם מבוקשים:

- 49 -

537 יח"ד, שטחי מסחר לאורך שד' נווה יעקב ושטחי ציבור מבונים למעונות יום, גני ילדים ובתי כנסת.

היתר הריסה, חפירה ודיפון הופק בתאריך 29.12.24 בתיק מס' .24/334.1 מסמכי התכנית:

במקום חלה תכנית 736884 אשר הופקדה בתאריך 04.02.2020 ואושרה בתאריך 08.11.2021

התכנית כוללת: תקנון, תשריט ונספח בינוי מחייב חלקית בתא שטח :1 לעניין מס' הקומות, מספר הבניינים

בחלקה וקווי הבניין

ובתא שטח 5 מחייב לעניין קווי הבניין.

- פורסמו הקלות מהוראות התכנית- ראה מטה.

סעיף סטייה ניכרת לעניין: היקף ומיקום שטחי המסחר, שלביות הביצוע, מפסלי הכניסות, מרחק בין בניינים, קווי בניין. (ראה פירוט מטה תחת סעיף סטייה ניכרת).

פרסום

בתאריך 11.9.24 במסגרת פתיחת התיק פורסמה ההקלות הבאות:

הקלה להקמת גשר נגיש מעבר לקו בניין צידי מערבי.

הקלה לבינוי שלא בהתאם לנספח הבינוי ולהוראות התכנית , הקטנת מס' מבני המגורים מ-8 ל-5 מבנים, בנייה רציפה ללא מרווחים גם בקומות עיליות בחזית הצפונית (רח' נווה יעקב) בחזית צידית (רח' טבנקין)

ובחזית דרומית (שמורת פרחי הבר).

הקלה מהוראת התכנית סעיף 4.1.2א..1א בדבר גמישות במפלס הכניסה הקובעת מעבר ל 1.2 מ' בבניינים הדרומיים הפונים לכיוון שמורת פרחי הבר מהמצוין בנספח הבינוי.

הקלה מהוראת התכנית סעיף 4.1.2א..1ד בדבר רוחב הגשר בטווח של 1.70-3.00 מ' במקום 3.00 מ.'

הקלה מהוראת התכנית סעיף 4.1.2א..1טו בדבר הקטנת גובה מילוי אדמה לטווח של 50-100 ס"מ , בהיקפו ובמיקומו (בחצר הפנימית).

הקלה מהוראות התכנית בדבר מיקום השימושים הציבוריים במתחם בקומת החצר הפנימית בנוסף לקומה הסמוכה לשמורת פרחי הבר.

הקלה מנספח הבינוי ומהוראות התכנית לתוספת קומות למגורים, מ-7 קומות ל-9 קומות מתחת למפלס כניסה קובעת.

הקלה מהוראת התכנית סעיף .4.1.2א..3ז בדבר בינוי מרפסות זיז בעומק של יותר מ-2 מ.'

- 50 -

הקלה מהוראת התכנית סעיף . .5ח בדבר בינוי מרפסות ביותר מ 14 מ"ר למרפסת.

הקלה מהוראת התכנית סעיף 4.1.2א..1י בדבר הקמת גדרות וקירות בגובה של יותר מ-1.2 מ.'

הקלה לתוספת עד %5 יח"ד ובסה"כ עד 547 יח"ד במקום 521 יח"ד בתכנית המאושרת-

מבוקשות 537יח"ד

תום מועד התנגדויות היה בתאריך 13.10.24

לא הוגשו התנגדויות לבקשה

פירוט הבניה המוצעת:

קומות ,-11 -10

מוצעות קומות חניה ומחסנים תת קרקעיות המשותפות לכל המתחם.

הגעה לקומות אלו ע"י 12 גרעיני מדרגות ומעליות לכל כניסה ובניין.

כניסות רכבים ממפלס -3 דרך חזית צפון מערבית מרח' אבא אחי מאיר .

וכניסה נוספת במפלס -2 דרך חזית צפון מזרחית מרח' יצחק טבנקין.

קומה -9

בחזית דרומית מבוקשים שטחי ציבור עבור גני ילדים, מעונות ובית כנסת הכוללים ממ"מ בהתאם לתקנות. הכניסה לשטחי הציבור נגישה דרך הרחוב הגובל.

בחזית צפונית, מוצעת קומת חניה ומחסנים תת קרקעיות.

הקומה כוללת חדרי אשפה ומעברים ציבוריים בניהם גרם מדרגות העולה עד למפלס -2 ומתחבר לרחוב טבנקין.

קומות ,-8 -5,-6,-7

בחזית צפונית, מוצעות קומות חניה מחסנים, חדרי דחסניות ושירות תת קרקעיות.

בחזית דרומית, מבוקשות יח"ד בחלוקה לפי כניסות,

יח"ד כוללות: ממ"דים, מרפסות גג ומרפסות זיז מקורות - חלקן מתוכננות מחוץ לקווי הבניין המאושרים.

במפלס -5 מבוקש חדר טרפו, חדרי מונים וחשמל, דחסניות אשפה למגורים ולמסחר.

- 51 -

קומה -4

בחזית צפונית מוצע חלל כפול מקומת החניה

בחזית דרומית, מבוקשות יח"ד בחלוקה לפי כניסות,

יח"ד כוללות: ממ"דים, מרפסות זיז מקורות - חלקן מתוכננות מחוץ לקווי הבניין המאושרים.

קומה -3

בקומה זו מוצעת כניסת רכבים וכניסה רגלית דרך חזית צפון מערבית מרח' אבא אחי מאיר אל חצר פנימית משותפת המובילה אל בית כנסת אל 12 כניסות לבניינים.

כניסה נוספת לבית הכנסת דרך שד' נווה יעקב דרך ירידה בגרם המדרגות הצמוד.

מרחוב טבנקין מוצעת כניסה לגרם מדרגות היורד לקומות החניון עד למפלס .-9 קומה -2

בחזית צפונית מוצע חלל כפול ממפלס -3

ביתר החזיתות, מוצעות יח"ד לכל אחד מהכניסות.

יח"ד כוללות ממ"דים, מרפסות זיז מקורות ופתוחות.

ממפלס זה ישנה כניסת רכבים וכניסה רגלית נוספת דרך חזית צפון מזרחית רח' טבנקין אל החצר המשותפת וממשיכה עד לרח' אחי מאיר.

קומה -1

בקומה זו מוצעות יח"ד כהמשך לבניינים כמתואר לעיל לבניין 1 כניסה ב' ובניין 5 מתוכננים אזורי אחסנה משותפים.

יש למספר את המחסנים המוצעים בסדר עולה.

יש לכתוב ייעוד לכל חלל מוצע

קומת קרקע – מפלס +0.00

בחזית צפונית דרך רח' נווה יעקב, מוצעת קומת מסחר הכוללת ממ"ק וחדרי אשפה.

- 52 -

בין שטחי המסחר מוצעות כניסות אל לובי המגורים לבניינים הצפוניים.

ובנוסף, מתכונן גשר המוביל לבניינים הדרומיים

קומה זו כוללת שטחי אחסנה לבניין 3 דרך כניסה א'.

יש להציג פרט חתך לגשר המוצע ולציין חומרי בניה כולל פרטי חיבור לבניינים.

קומות 1 עד קומה 9

בקומה זו מוצעות יח"ד כהמשך לבניינים כמתואר לעיל יח"ד כוללות ממ"דים ומרפסות זיז מקורות ופתוחות, קומה 9 כוללת מרפסות גג לחלק מהדירות.

קומה 10

מוצעת תכנית גגות לבניינים הבאים:

בניין 1 – כניסות א', ב, ג'

בניין 2 – כניסות א' וב'

בניין 3 – כניסה ב' כולל חדרים טכניים

גגות בטון שטוחים, עלייה לגגות ע"י גרם המדרגות והמעליות המשותפים.

ביתר הבניינים מוצעות יח"ד כהמשך לבינוי המפורט לעיל. יח"ד כוללות ממ"דים ומרפסות זיז מקורות.

קומות 11,12

מוצע המשך בינוי לבניינים:

בניין 1 – כניסה ד' הכולל 3 דירות דופלקס

בניין 2 – כניסה א' הכולל 3 דירות דופלקס

בניין 3 -כניסה א' הכולל 4 דירות דופלקס

בניין 3 כניסה ג' הכולל 4 דירות דופלקס

בניין 4 הכולל 3 דירות דופלקס

ובניין 5 הכולל 4 דירות דופלקס.

תכנון הדירות כולל ממ"דים ומרפסות גג.

- 53 -

יש להראות את גרמי המדרגות באופן ברור גם בקומה 12 קומות 13 – קומת גג טכני

מוצעות קומות גג טכני לבניינים המפורטים לעיל

מוצע גג בטון שטוח עליו מונחים מתקני הגג וחדרים טכניים כגון מאגרי מים וחדר מכונות.

קומה 14

קומת גג עליון

יש לסמן בקונטור אדום רק את הגג העליון המוצע בקומה זו.

סה"כ מוצעות 537 יח"ד.

סטייה ניכרת

בהתאם לסעיף (4.1ח) המפורט להלן יהווה סטייה ניכרת:

ההוראות בסעיף .4.1ג הנוגעות להיקף שטחי המסחר ולמיקומם בקומת הקרקע של המבנים תהיינה מחייבות, סטייה מהן תהיה סטייה ניכרת.

להלן סעיף (4.1ג) –

מסחר

1. החזית המסחרית תותר במפלס הפונה אל הרחוב בלבד – המוצע תואם למותר.

2. תותר הקמת קומת גלריה, וזו לא תבוא במניין הקומות המותר לבניה אלא תהיה בנוסף לו- לא מוצעת

קומת גלריה למסחר.

.3גובה הקומה המסחרית יהיה בהתאם להנחיות מרחביות – ההנחיות המרחביות נוגעות למבנים עד 10 קומות. גובה קומת מסחר מינימלי בהתאם לחתך א-א הינו 4.78מ' , התקבל אישור אד' העיר לתכנון המוצע.

4. תותר גמישות בשטחי המסחר, בהתאם לתכנון בהיתר הבניה.- יירשם ע"ג ההיתר.

.5שטחה של כל חנות לא יעלה על 120 מ"ר ואורך חזית של כל חנות לא יעלה על 7 מטרים- שטח החנויות תואם למותר, מוצעת חנות אחת שהחזית המוצעת חורגת מה-7מ' המותרים, יש לצמצם.

6. בקומת המסחר יתאפשרו גם שימושי תעסוקה, משרדים וכדומה

יש לפרט את שימוש שטחי המסחר ולהציג תכנון פנים כתנאי להעברת הבקשה לגורמים.

- 54 -

7. לא תותר "סגירת חורף" או קירוי לילי עבור עסקים לאורך ציר הרכבת הקלה אלא אם ישמר

רוחב מדרכה מזערי של 3.5 מטרים עבור הולכי רגל- יירשם ע"ג ההיתר

8. לא תותר השמעת מוסיקה וכריזה מחוץ לכותלי בתי העסק ובמרחב הציבורי- יירשם ע"ג ההיתר

בתא שטח מספר 1 תותר בניה במתכונת של בינוי-פינוי-בינוי בשני שלבים, ובלבד שהבניה תבוצע בהינף אחד. סטיה מהוראה זו תהא סטיה ניכרת – הבניה בתא שטח 1 מוצעת בהינף אחד.

מפלסי הכניסות מהרחוב למגורים ולחנויות יהיו תואמים למפלסי המדרכה הסמוכה, עם גמישות מזערית בלבד. סטייה בהוראה זו תהיה סטייה ניכרת .

הכניסה אל קומת המסחר ולובי המגורים לבניינים הצפוניים מוצעת מרחוב שד' נווה יעקב כנדרש.

לובי הכניסה מוביל אל גרעיני מעליות משותפים. וגרמי מדרגות היורדים דרך חצאי קומות.

דרך שד' נווה יעקב ניתן להגיע אל הבניינים הדרומיים ע"י גשר אל לובי הכניסות לבניינים.

פורסמו ההקלות הבאות :

-הקלה להקמת גשר נגיש מעבר לקו בניין צידי מערבי.

-הקלה לבינוי שלא בהתאם לנספח הבינוי ולהוראות התכנית , הקטנת מס' מבני המגורים מ-8 ל-5 מבנים, בנייה רציפה ללא מרווחים גם בקומות עיליות בחזית הצפונית (רח' נווה יעקב) בחזית צידית (רח' טבנקין)

ובחזית דרומית (שמורת פרחי הבר).

-הקלה מהוראת התכנית סעיף 4.1.2א..1א בדבר גמישות במפלס הכניסה הקובעת מעבר ל 1.2 מ' בבניינים הדרומיים הפונים לכיוון שמורת פרחי הבר מהמצוין בנספח הבינוי.

-הקלה מהוראת התכנית סעיף 4.1.2א..1ד בדבר רוחב הגשר בטווח של 1.70-3.00 מ' במקום 3.00 מ.'

ההוראות בסעיף 4.1א בתת סעיף 3 (ה,ו) בנוגע למרחק המינימלי בין הבניינים, הינו מחייב , וסטייה ממנו תחשב לסטייה נכרת .

(ה) ישמר מרחק מינימלי של 8 מטר, מעל מפלס הרחוב, בין הבניינים 1-4 בשורת הבינוי הפונה לרחוב נווה יעקב. – תכנון הבניינים לכיוון שד' נווה יעקב שונה מנספח הבינוי, בניין 1 כולל 4 כניסות. אך המרחק בין בניין 1 ל-2 הינו 8מ' כנדרש.

כמו כן, ישמר מרחק מינימלי של 8 מטר, מעל מפלס החצר, בין הבניינים 5-8 בשורת הבינוי הפונה אל הנוף. ישמר מרחק מינימלי של 6 מטר בין מרפסות הבניינים בהתאמה.

(ו) ישמר רווח מינימלי של 9.5 מטר בין שתי שורות הבינוי המוצע תואם למותר

יש להוסיף מידות למרחקים בין הבניינים

- 55 -

פורסמה ההקלה הבאה לעניין זה:

"הקלה לבינוי שלא בהתאם לנספח הבינוי ולהוראות התכנית , הקטנת מס' מבני המגורים מ-8 ל-5 מבנים, בנייה רציפה ללא מרווחים גם בקומות עיליות בחזית הצפונית (רח' נווה יעקב) בחזית צידית (רח' טבנקין)

ובחזית דרומית (שמורת פרחי הבר)".

ההקלה מתייתרת בחלקה לעניין המרווחים בין הבניינים בקומות העיליות מאחר ולפי סעיף )3(4.1 ב נקבע כי תותר הקמת בניין מגורים עם אגף לצדו. אגף מגורים לא יחשב כבניין.

אין מניעה לאשר את ההקלה בהתאם.

קווי הבניין הינם מחייבים וסטייה מהם תחשב סטייה ניכרת .

1. קו בניין עבור בינוי על קרקעי.

2. קו בנין עילי עבור מרפסות זיז.

3. קו בניין תת קרקעי עבור החניונים וכו'.

4. תותר הקמת אלמנטי הצללה, הפחתת רוחות, אלמנטים עיצוביים בחזיתות וכן בניית פרגולות

בפיתוח השטח מעבר לקוי הבנין

בהתאם לסעיף (4.1א) כללי: (י) "תותר הקמת מרפסות זיז בעומק שלא יעלה על 2 מטר מחוץ לקווי בנין ועד גבול מגרש".

הבינוי המוצע במסגרת קווי הבניין המותרים.

שטחי בנייה

הערות לטבלה-תא שטח 1

א. לא יותר שימוש בשטחי מסחר ו/או שטחי ציבור עבור מגורים.

ב. שטחי השירות התת קרקעיים ישמשו למגורים, מסחר, חניון, מחסנים, טכני וכדומה.

ג. תותר תוספת קומות ושטחים עבור חניה, מחסנים וחללים טכניים בהתאם לתקן החניה לעת מתן היתר

בניה.

ד. חלוקת שטחי הציבור: 440 מ"ר עבור 3 כיתות מעון יום, 512 מ"ר עבור ארבע כיתות גני ילדים, 500 מ"ר

עבור 2 בתי כנסת, ברמת המעטפת בלבד.

ה. מספר יחידות הדיור יהיה כ- 521

ו. תמהיל יחידות הדיור יכלול לפחות %20 יחידות דיור ששטחן 45-80 מ"ר, כולל מרחב מוגן.

ז. יוקצו שטחים לחדרי עגלות ואופניים בקומת הכניסה של בנייני המגורים.

- 56 -

ח. שטח מרפסת לדירה לא יעלה על 14 מ"ר. שטח המרפסת יהיה בנוסף לשטחי הבניה.

ט. יותר שימוש בממ"קים כחלופת ממ"ד, ככל שיהיה שימוש בממ"ק במקום ממ"ד. יותר שימוש בשטח

הממ"דים שהתפנה כשטח עיקרי. לדוגמא: 4 דירות בקומה:

- לפי חלופת ממ"ד יש להקצות 48 מ"ר שטח שירות לממ"דים.

- לפי חלופת ממ"ק יש להקצות 16 מ"ר ל-4 יח"ד.

- הפרש 32 מ"ר יותר לשטח עיקרי לטובת הדירות

תאי השטח: 1,5

י. יותר ניוד שטחים למגורים מעל מפלס הכניסה הקובעת אל מתחת לכניסה ולהיפך

מבנים ומוסדות ציבור

תא שטח -1

-הוראות התכנית אינן כוללות שטח ע"ק עובר מבנים ומוסדות ציבור שטח עיקרי ת"ק מותר - 1,365 מ"ר

שטח עיקרי ת"ק מוצע - 1,386.94 מ"ר חורג בכ- 21.94 מ"ר, יש לצמצם.

שטח שירות ת"ק מותר –110 מ"ר

שטח שירות ת"ק מוצע –613.54 מ"ר כולל בתוכו את המעברים הציבוריים וקומת עמודים מפולשת חורג מהמותר כיוון שלא הופרדו השימושים בהתאם לטבלה 5 בתקנון.

יש להפריד את חישובי השטחים בהתאם לשימושים ולהוכיח עמידה בשטחים המותרים.

תא שטח -5

לא מבוקש במסגרת ההיתר.

מסחר

שטח עיקרי ע"ק מותר - 830 מ"ר

שטח עיקרי ע"ק מוצע - 522.79 מ"ר (נותרו 307.21 מ"ר)

- 57 -

שטח שירות ע"ק מותר – 40 מ"ר

שטח שירות ע"ק מוצע – 12.96 מ"ר

יש לחשב בנפרד את חדרי האשפה, מבואות כניסת פסקים וסחורות למסחר במניין שטחי השירות עבור מסחר.

ולבדוק מול יועץ מיגון התאמת שטחי המיגון עבור המסחר (מוצע ממ"מ 1 לכל שטחי המסחר).

- הוראות התכנית אינן כוללות שטח עיקרי ת"ת עבור מסחר.

שטח שירות ת"ק מותר – 560 מ"ר

יש לחשב בנפרד את שטחי השירות עבור מסחר כגון: מעליות משא, תאי אשפה עבור דחסניות וחדרי חשמל.

אזורי פריקה וטעינה של המשאיות.

-מגורים

שטח עיקרי ע"ק מותר - 39,830 מ"ר

שטח עיקרי ע"ק מוצע - 35,051.41 מ"ר נותרו: 4,778.59 מ"ר (ינויד לשטחים עיקריים ת"ת – נותר –

1,252.29מ"ר אשר ינוידו לשטחי מרפסות חורגים – נותרו: 595.08מ"ר ).

שטח שירות ע"ק מותר – 19,200מ"ר

שטח שירות ע"ק מוצע – 14,058.55 מ"ר נותרו:5,141.45 מ"ר (ינויד לשטחי שירות ת"ת – לא נותרו שטחים.

שטח עיקרי ת"ק מותר – 6,020 מ"ר

שטח עיקרי ת"ק מוצע - 9,546.30 מ"ר חורג בכ- 3,526.30 מ"ר ( יילקח מיתרת שטחים עיקריים ).

(4,778.59-3,526.30=1,252.29 מ"ר )

שטח שירות ת"ק מותר – 40,865 מ"ר - כולל שטחי חניון ומחסנים שטח שירות ת"ק מוצע – 46,309.62 מ"ר חורג בכ- 5,444.62 מ"ר (יילקח משטחי השירות הע"ק אך עדיין

- 58 -

חורג בכ- 303.17מ"ר ניתן לאשרה בהתאם להערה (ג) בטבלה: תותר תוספת קומות ושטחים עבור חניה, מחסנים וחללים טכניים בהתאם לתקן החניה לעת מתן היתר בניה.

אין מניעה לאשר.

-שטחי מרפסות, בנוסף לשטח העיקרי

שטח מותר עבור מגורים – 6,252 מ"ר

שטח מוצע- 6,909.21 מ"ר חורג בכ- 657.21 מ"ר – יילקח משטח עיקרי למגורים, אין מניעה לאשר.

1,252.29-657.21=595.08 מ"ר - נותר עיקרי ע"ק ).

הערה (ח) לטבלה: שטח מרפסת לדירה לא יעלה על 14 מ"ר.

פורסמה הקלה לעניין זה: " הקלה מהוראת התכנית סעיף . .5ח בדבר בינוי מרפסות ביותר מ 14 מ"ר

למרפסת".

מס' יח"ד

מותר – 521 יח"ד

מוצע – 537 יח"ד חורג בכ- 16 יח"ד

פורסמה "הקלה לתוספת עד %5 יח"ד ובסה"כ עד 547 יח"ד במקום 521 יח"ד בתכנית המאושרת".

לא הוגשו התנגדויות לבקשה והיקף היח"ד המוצעות בהקלה הינו במסגרת ה%20 המותרים.

להלן תמהיל דירות שהוגש:

מבוקשים 5 בניינים הכוללים 137 יח"ד קטנות מ80 מ"ר בהתאם להערה (ו) לטבלה.

בבניין 1 – מבוקשים 106 יח"ד (ב4 כניסות).

בניין -2 מבוקשים 92 יח"ד (ב3 כניסות).

בניין 3 – מבוקשים 216 יח"ד (ב-3 כניסות).

בניין 4 – מבוקשים 53 יח"ד (בכניסה 1 ).

בניין 5 מבוקשים 68 יח"ד (בכניסה .)1

יש לצרף ע"ג ההרמוניקה את תמהיל הדירות כמפורט לעיל.

- 59 -

גובה

גובה מבנה מעל הכניסה הקובעת

מותר – 47.00מ'

מוצע - 48.14מ'

חורג מהגובה המותר, יש להנמיך בהתאם למותר.

מספר קומות

מגורים

מותר –

12 קומות ע"ק

7 קומות ת"ת.

מוצע –

12 קומות ע"ק בהתאם למותר.

11 קומות ת"ת – חורג מהמותר .

פורסמה "הקלה מנספח הבינוי ומהוראות התכנית לתוספת קומות למגורים, מ-7 קומות ל-9 קומות מתחת למפלס כניסה קובעת"

התכנית מציעה תוספת 2 קומות מגורים מעל המותר הממוקמות מתחת למפלס הכניסה הקובעת– פורסמה הקלה.

ו2כן קומות מרתף נוספת לחניות ומחסנים בהתאם למותר:

-תותר הקמת גלריה בדירות המגורים בקומות העליונות. הגלריה לא תחשב כקומה אבל שטחיה יהיו מתוך שטחי הבניה המותרים בהתאם לטבלה- מוצעת קומת גלריה למגורים בהתאם למותר.

- תותר הקמת חללים טכניים בגגות הבניינים למערכות וכדומה. קומות טכניות אלו לא יספרו במניין הקומות ויהיו בנוסף להן- מוצע כמותר.

מפלס 0.00

והוראות בינוי קומת קרקע

בהתאם לסעיף (4.1.2א)

קומות הקרקע במפלס הרחוב ומפלס החצר הפנימית :

- 60 -

א.תותר גמישות במפלסי הכניסה הקובעת ובמפלסי הפיתוח של עד 1.2 מ בניינים צפוניים

מותר- +744.50

מוצע – +742.95

מוצע פער של 1.55מ' מעל המותר דהיינו 0.35מ' מעל הגמישות המתאפשרת.

(יובא להכרעת הוועדה).

בניינים דרומיים-

מותר-+744.50

מוצע- +747.50 חורג ב-3 מ'

פורסמה "הקלה מהוראת התכנית סעיף 4.1.2א..1א בדבר גמישות במפלס הכניסה הקובעת מעבר ל 1.2 מ'

בבניינים הדרומיים הפונים לכיוון שמורת פרחי הבר מהמצוין בנספח הבינוי".

שינוי מפלס +0.00 לבניינים הדרומיים ותוספת הקומות מתחת למפלס 0.00 נדרש ע"י אדריכל העיר ואגף מבנה ציבור לצורך חיבור המתחם עם השמורה הקיימת בחזית הדרומית.

כעת מתוכננת כניסה נגישה דרך שטחי הציבור אל המבנים וחיבור ראוי עם הקרקע ושמורת פרחי הבר.

יש להוסיף מפלסים אבסולוטיים בכל החתכים והחזיתות

ב. החזית הפונה לשדרות נווה יעקב בקומת הקרקע תאופיין בחזית מסחרית עם שטחי מסחר וכן שטחים

עבור לובי כניסה לבניינים.

המוצע תואם למותר

ג. גובה קומת הכניסה/ מסחר לא יעלה על 6.3 מטר

המוצע תואם למותר

ו. תשמר גישה לרכבי כיבוי אש אל החצר הפנימית מרחוב אבא אחימאיר.

המוצע תואם למותר

ז. תותר הקמת דירות למגורים במפלס הרחוב בתנאי שלא יופנו כלפי חזית הרחוב ובתנאי שדירות