ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 29 · קובץ התנגדויות לתכנית 1173210.pdf

כתב התנגדות לתכנית

פרטי התכנית:

תכנית מתאר מקומית ברמה מפורטת מס' 101-1173210

שם התכנית: תוספת בניה ותוספת דירות לבניין ברחוב הסוללים, בית הכרם, ירושלים

גוש 30154 חלקות 115 , 116

ירושלים, רחוב הסוללים, בית הכרם, בין הרחובות הבנאי והחלוץ

תאריך פרסום: 24.1.2025

פרטי המתנגדים: מרחוב הסוללים 5

מרדכי שקלאר

לאה שקלאר

אורי דבי

תמר דבי

יצחק וולך

חנה וולך

דני מזור

עמוס אגרון

טל ומשה אורון

מצורף תצהירו של מרדכי שקלאר

דיירי הבית מרחוב הסוללים 5 גוש 30154 חלקה 48 הרשומים מתכבדים להגיש את

התנגדותנו לתכנית הבניה כפי שמןצגת בתכנית המתאר. תכנית מתאר מקומית ברמה

מפורטת מס' 101-1173210מקרב הדיירים המתגוררים ברחוב החלוץ 51 וכן

מצטרפים לטיעונים שעלו מקרב דיירי החלוץ 51 .לצד הטיעונים שלהם אנו רוצים

להוסיף את הדגשים הבאים.

1. גובה הבניין הממוצע הינו 15.5 מטר מקו האפס בזמן שהקומה הראשונה בבנין

שלנו )הסוללים (5 היא בעצם מינוס אחד מול הבניין המוצע. זה אומר שיהיה

פער של שש קומות מקומת הקרקע שלנו לבניין המתוכנן.

2. רחוב הסוללים הוא רחוב ללא מוצא עם שביל מעבר להולכי רגל בסופו. הרחוב

מסתיים שני מטרים לאחר הכניסה לשביל הגישה לבניין שלנו. ברחוב זה אין

מעבר למשאיות לחלקה המיועדת לבניה בשום דרך. משמעות הדבר , כאשר

הבניה תחל לא תהיה אפשרות למעבר בטוח לכניסה לבניין הסוללים 5 וכן

לכניסה של הבנאי 11א והסוללים .7 רוחב הרחוב בסופו עומד כיום על מכונית

משפחתית אחת .בניה במקום תמנע את האפשרות לצאת לרחוב הסוללים

ותמנע את האפשרות לצאת עם עגלת תינוק מהבניין. במילים אחרות שביל

"הגישה" המוצע למשאיות ע"פ התוכנית יהווה סכנה מיידית לכל דיירי הבניינים

)יש לציין שמעל ממחצית הדיירים הם בעלי משפחות עם ילדים קטנים( לא

תהיה אפשרות לייצר מעבר בטוח להולכי רגל לפי מתווה הרחוב הקיים היום.

3. עצי האורן הגובלים בחלקה האסורים בכריתה בהתאם להחלטת האגרום )היום

יש שני עצי אורן בוגרים (

הנמצאים בדיוק בין החלקה שלנו לבין המגרש. נוטים בצורה חריגה . עבודות חפירה

סמוך לשורשי העץ יסכנו את הבניין מכיוון שנפילה של עץ כזה על הבניין שלנו שנבנה

בשנות השישים הינו מסוכן. ולכן יש לדאוג לקבלת אישור .

4. הגדלת כמות הדירות בחלקה תגדיל את כמות הרכבים שיעברו ברחוב בצורה

לא הגיונית. כפי שציינו רחוב הסוללים הוא רחוב ללא מוצא וללא מדרכה והיום

אינו נמצא בשימוש כלי רכב באופן תדיר )יש שלוש חניות ברחוב בלבד( הגדלת

כלי הרכב שתעבור בו תסכן את כלל הדיירים ברחוב.

5. רחוב הסוללים צר מלהכיל רכבים .תהליך הבניה וגם לאחר השלמתו יסכן את

הילדים ויצמצם באופן גורף את האפשרות להחנות במקום.

לסיכום אנו רואים בבניה לפי תכנית המתאר סכנה לדיירים ובמיוחד לילדים בשל

הסמיכות לבנין שלנו .

בנוסף הקומות שהתווספו לצד הגדלת מספר הדירות מעשה לא הגיוני בהתאם לגודל

המגרש , מיקומו וגובה הבנין החורג ממה שנהוג בבית הכרם הישנה ובניגוד לתקנות

המגבילות את גובהה הבניה.

חשוב להדגיש לסיום שאנו מאמצים את ההתנגדות של דיירי החלוץ 51 והחלוץ 49 על

כל הסעיפים המוזכרים בהתנגדות שלהם.

irfistt ifrDn ,:nr nn!)n)T ,nrlrn

))N tr]rlnn ,nUD r't')l ,N:u .t,I ,01d438392 )tnN' )Itnltnu S> )y; ).t)nln nDN ])) n)nN )tgt )!orutlt npn',))tn1tr'i7 oN )x ilv/yN f!', i)irrD ntr :1)n)ss ,L ))N )l'' rf"f]n 1t)nn Sf rr'r')vt>.o

2. ))N ty'/nv lt!).l)n nt n:rnnf ):rn rtlDrn )D,,Dn 732L0!.L0l-L

3. Ittyn'flt )cn!rtp-tt trft I)rnn'ilt ntltl )r nyn:oq y1rDD,tr))DpDD,r)v.,)N toDtvt" ),r

)11y)1:prn)t

.)I)1DN1

))l)nsr]))r

4. ,,';,rpy )t ,r1p)rlh nt .rDN

):]r mp

rlvrN''

).f

))N trtnnn ,nup y!',,I')1)N ),nlr loz1+.1.n tu,Nll^ )) ol)l ..3 3 tn!)y t!)) ):p N:p t:tnn )r ,)Y/)N1ltNf inN)l /ty;t)Iint )f t))y' )trnsn 1DN )t1 )n)n !!!') )D)U,)ty tr)yttiTn irlnl oN ,N )nu,y tf', r)N!]' ))])rt tirlir'r't'))y)l t'oxn n))y t!)).

tJrr]f

--::--t*dls;'

)n

,ffii:r' 1t

p1r" 1y'7

)111;,

כתב התנגדות לתכנית

4.3.2025

פרטי התכנית:

תכנית מתאר מקומית ברמה מפורטת מס' 101-1173210

שם התכנית: תוספת בניה ותוספת דירות לבניין ברחוב הסוללים, בית הכרם, ירושלים

גוש 30154 חלקות ,115 116

ירושלים, רחוב הסוללים, בית הכרם, בין הרחובות הבנאי והחלוץ תאריך פרסום: 24.1.2025

פרטי המתנגדים - דיירי החלוץ 51 ירושלים:

1. יאיר לבנה

2. טל לבנה

3. תומי קפלן

4. רות בנקיר

5. צבי כהן

6. יובל טנא

7. עזר אליסיאן

8. יעל עשור

9. עדו מיכאלי

מצורף תצהירו של יובל טנא.

דירות המתנגדים צמודות לבניה המבוקשת.

סטאטוס דירות המתנגדים: המתנגדים 1-7 - בבעלות, המתנגדים 8-9 - בשכירות.

נימוקי ההתנגדות:

1. אנחנו בעלי דירות ודיירים ברחוב החלוץ ,51 בצמוד למגרש שבו מתוכננת הבניה לפי תמ"מ

,110-1173210 ואנחנו מתנגדים לאישור התכנית. כפי שיפורט להלן, את התכנית המדוברת יש לבחון לא לפי הכללים הרגילים אלא לפי כללים מחמירים יותר. התכנית לא עומדת בכללים המחמירים האמורים, ולפיכך דינה להידחות ואין לאשרה.

1

2. את התכנית המדוברת יש לבחון לא לפי הכללים הרגילים אלא לפי כללים מחמירים יותר,

מכמה סיבות.

3. סיבה אחת היא שמדובר על בניית בנין מן היסוד במגרש ריק בתוך שכונה ותיקה ומאוכלסת

במלואה, בצמוד לבניינים קיימים בני 60 ויותר. זה מקרה חריג מאד - בדרך כלל בשכונות ותיקות ומאוכלסות במלואן לא מקימים בנין מן היסוד במגרש ריק בצמוד לבניינים קיימים.

4. סיבה שניה היא שמדובר על בניית בנין במיקום חריג מאד. המגרש הזה לא נשאר ריק במקרה

במשך 60 שנה, יש סיבה לכך שהוא ריק. הוא הושאר ריק כי הוא לא נגיש משום כיוון. בניגוד לבניינים ברחוב הסוללים 5 ו-,7 שנגישים מרחוב הבנאי, הבנין המתוכנן לא נגיש משום כיוון -

לא מרחוב הבנאי ולא מרחוב החלוץ. ובוודאי שלא "מרחוב הסוללים"... הסוללים אינו רחוב -

זהו שביל צר להולכי רגל. במפות באינטרנט, "רחוב הסוללים" נראה כרחוב לכל דבר, אבל ביקור קצר בשטח יראה עד כמה זה מגוחך: רחוב הסוללים הוא שביל ברוחב מטר וחצי שמסומן במפות בדיוק באותו אופן כמו רחוב החלוץ שרוחבו 20 מטר... המגרש הזה לא נמצא "ברחוב הסוללים". הוא לא נמצא באף רחוב. יש שורת בניינים בינו לבין רחוב החלוץ, ויש שורת בניינים בינו לבין רחוב הבנאי. הוא פשוט לא נגיש משום כיוון.

5. במסמכי התכנית נכתב "קיימת גישה עם רכב מרחוב הבנאי". זה לא נכון - אין גישה למגרש

עם רכב מרחוב הבנאי. לכל היותר ניתן להתקרב עם רכב פרטי מרחוב הבנאי לתחתית רחוב הסוללים בחלק שמרוחק מהמגרש שבו מבקשים עכשיו להקים בנין, וגם זה - עם רכב פרטי בלבד, לא עם רכב כבד או משאיות. לא ניתן להגיע עד המגרש עם רכב כלשהו, ובוודאי שלא עם רכב כבד או משאיות. במסמכי התכנית נכתב "בשטח התכנית ישנו מעבר רגלי" - זה אכן כל

מה שיש שם: מעבר רגלי. "רחוב הסוללים" הוא שביל להולכי רגל. לא קיימת גישה למגרש עם

רכב. אפילו בחוו"ד המהנדס הומלץ להסדיר את רח' הסוללים בייעוד שביל; לאור זאת, כיצד הוא יכול לכתוב שיש גישה עם רכב?

6. העובדה שמדובר על הקמת בנין מן היסוד במגרש ריק בשכונה ותיקה בצמוד לבניינים קיימים

במיקום שאיננו נגיש משום כיוון, גורמת למספר נזקים וסיכונים שלא קיימים במקרים אחרים.

7. סיכונים בטיחותיים: הבניה צפויה ליצור סיכונים בטיחותיים משמעותיים גם בבניינים

הסמוכים למגרש וגם ברחובות החלוץ והבנאי.

8. הסיכונים ייגמרו בראש ובראשונה מהעובדה שהבניינים הסמוכים למגרש הם ישנים (בני

למעלה מ-60 שנה), ובשל כך קיים סיכון מוגבר שעבודות הבניה והחפירות יגרמו נזקים אדירים ליסודות ולקונסטרוקציה של בניינים אלו, עד כדי סיכון בטיחותי לבניינים מסביב וסיכון ממשי לחיי אדם. אין להתיר עבודות בניה שיוצרות סיכונים שכאלו.

9. בנוסף, עלולים להיגרם סיכונים נוספים, בין השאר בשל הגדלת הסיכון לתאונות דרכים

ולתאונות אחרות עקב ההפרעות לתנועה, ההפרעות לחניה, ועקב המפגעים הרבים שצפויים להיגרם (כגון הפרעות עקב נוכחות חומרי בניה ופסולת בנין, נזק לכבישים ולמדרכות ולתשתיות וחפצים שונים, ומפגעים נוספים), ואשר צפויים הן ליצור סיכונים כאמור והן להשפיע על 2

השימוש בדרך ברחובות אלו ובמדרכות ובשטחים הסמוכים אליהם באופן שייצור בעקיפין סיכונים נוספים. לא מדובר על סיכון רגיל שקיים כאשר מקימים בנין. הסיכון כאן גדול בהרבה, הן משום שהמגרש אינו נגיש לרכב כבד ולמשאיות ולכן כלי הרכב והמשאיות יכבידו הרבה יותר על התנועה ברחובות מסביב ולכן ייצרו סיכונים גדולים יותר, הן בשל הצורך שייווצר לביצוע הובלות מהמשאיות ברחובות למגרש ומהמגרש לרחובות (למשאיות או למכולות) והסיכונים שייווצרו מכך, והן משום שכל זה יקרה לא באזור שהוא ממילא אתר בניה (כפי שקורה בדרך כלל כשמוקם בנין חדש), אלא באזור שמאוכלס במלואו, ושיש בו מרקם חיים קיים, ושאנשים בו מתנהלים כמי שמתנהל בביתו ואינו צריך להיזהר במיוחד, ולא כמי שמתנהל באתר בניה ויודע שהוא צריך להיזהר. התכנית המוצעת לא מתייחסת לסיכונים אלו ולא נותנת להם פתרון.

10. נזקים לתשתיות: מלבד הסיכונים הבטיחותיים, הבניה צפויה גם לגרום נזקים משמעותיים

לתשתיות. הבניינים מסביב נבנו לפני למעלה מ-60 שנה, ורבים מהם שופצו מאז, ולאיש אין מושג מהי המפה המדויקת של תשתיות תת-קרקעיות שעוברות בתוך המגרש. המפות של העיריה באזור זה לחלוטין אינן נכונות, כפי שיודע כל מי שניסה להסתמך עליהן לצורך כלשהו, והתשתיות התת-קרקעיות לא נמצאות במקומות שבהן הן מסומנות במפות אלו. כך גם לגבי המפות של חברת החשמל וחברת הגיחון. ביצוע עבודות במגרש צפוי לגרום לפגיעה קשה בתשתיות, וכתוצאה מכך לנזקים משמעותיים הן לבניינים מסביב והן במקומות רחוקים יותר.

התכנית המוצעת לא מעניקה כל מענה לכך.

11. מתחם תעש: ביצוע עבודות בניה משמעותיות במגרש זה עלולה ליצור מפגע חמור ומסוכן

במיוחד בקשר עם העובדה שמתחם תעש נמצא לא רחוק מהאזור. החומרים המסוכנים שחלחלו לאדמה במהלך עשרות שנות פעולת מפעל תעש יצרו מתחת לאדמה כיסים של גזים רעילים. עבודות חפירה מאסיביות, מהסוג שדרוש לשם הקמת בנין (ובפרט עם חניון תת-

קרקעי), עלולות בסבירות גבוהה להביא לתזוזות שיוכלו לשחרר גזים רעילים שהיו אצורים בבטן האדמה במשך עשרות שנים, ואלו עלולים לזרום לתוך הדירות הקיימות. דיירים קיימים בשכונה עלולים לסבול מהרעלה כתוצאה מעבודות אלו, בלי שאפילו ידעו מה גרם לפגיעה הבריאותית בהם. הסיכון עלול לעלות חס וחלילה בחיי אדם. התכנית המוצעת לא נותנת שום מענה לסיכון זה.

12. הפרעה לתושבים: לא מדובר בבנין שמוקם בתוך אתר בניה של הקמת שכונה חדשה, כאשר

האזור מסביב אינו מאוכלס או שהוא מאוכלס חלקית. מדובר על הקמת בנין בלב שכונה קיימת, מאוכלסת במלואה, בעלת מרקם חיים קיים, שילדים וקשישים מסתובבים בה בחופשיות כבתוך ביתם, שתינוקות ופעוטות ישנים בה בשעות הצהריים, שאנשים גרים בה עשרות שנים בשלווה ללא מפגעי אבק ורעש. בניית הבנין תכביד קשות על שגרת החיים למשך תקופה ארוכה. ההפרעה תהיה הרבה יותר גדולה מבכל מקרה אחר, גם בגלל שמיקום המגרש לא מאפשר גישה לכלים כבדים ומשאיות ולכן בהכרח תיווצר הכבדה גדולה הרבה יותר ברדיוס גדול הרבה יותר כולל ברחובות החלוץ והבנאי, גם בגלל הסיכון המוגבר לפגיעה בתשתיות, וגם בגלל שכל זה קורה באזור שמאוכלס במלואו. בתכנית המוצעת אין כל פתרון לכך.

13. תנועה וחניה: הקמת בנין במיקום שאינו נגיש תכביד על החניה ברחובות הסמוכים ועל התנועה

בהם. בבנין אין גישה לרכב, וגם אם יוקמו בו חניות - זה יהיה למראית עין בלבד, שכן בשל 3

חוסר הגישה לרכב לבנין, בפועל בסופו של דבר הדיירים יחנו ברחוב ולא בחניה של הבנין כי היא לא תהיה נגישה. בכך תהיה הכבדה משמעותית על החניה ברחוב, ובפועל יהיה בכך הפרה של תקני החניה שכן תהיה בפועל תוספת של דיירים ללא תוספת של חניות - כי הדיירים החדשים יחנו בחניות הקיימות ולא בחניות חדשות.

14. ירידת ערך: הקמת בנין בשטח שהיום הוא שטח פתוח תגרום לירידת ערך של הדירות בבניינים

מסביב, הן בתקופת הבניה בשל כל מה שפורט לעיל, והן משום שהקמת הבנין תפגע בנוף שהתושבים רואים מהחלונות, בפרט לגבי הדירות בקומות הנמוכות בבניינים מסביב. כיום דירות אלו נשקפות אל נוף ירוק ומרוחק, מעברו השני של המגרש הריק, שכולל נוף של עצים ירוקים בוגרים ושכונה שקטה. במקום זאת, לאחר השלמת הבניה, הנוף מהדירות יהיה הבנין שיוקם. בכך ייפגע ערך הדירות, ויהיה צורך לפצותן על ירידת הערך.

15. נושאים נוספים:

16. תכנית האב של בית הכרם מבטאת באופן ברור את הגישה התכנונית של הוספת שטחים

ציבוריים ושמירה על קו רקיע של עצים מעל לבניינים. התכנית הנוכחית מהווה הפרה בוטה של עקרונות תכנית האב. היא פוגעת בקו הרקיע, ובכך היא מנוגדת גם לתכנית האב.

17. בחוות דעת מהנדס העיר לפי ס' 96א נכתב רק חסרון אחד - שהמעבר לא מסומן ביעוד נפרד של

שביל הולכי רגל. לא ברור למה אין התייחסות לכל החסרונות האחרים שפירטנו כאן. מבחינת התאמה לחזון העיר, לא מדובר על תוספת יח"ד במגרש ריק, אלא על יצירת סיכונים בלתי סבירים לפגיעה (כולל פגיעה פיזית) בתושבים הקיימים ובעוברי הדרך ובתשתיות, ופגיעה קשה באיכות החיים של מאות תושבים קיימים למשך תקופה משמעותית. כמפורט לעיל, התכנית גם מנוגדת לתכנית האב של בית הכרם, בכך שהיא פוגעת בקו הרקיע. מבחינת כלכלת הישוב / הרשות, הנזקים והפגיעות בתשתיות (הגיחון, חברת החשמל וכו') צפויים לעלות הרבה כסף.

מבחינת השפעות חברתיות, הבניה צפויה להפריע מאד לתושבים הקיימים, ועלולה אף להביא לעזיבה זמנית או קבועה של רבים מהם. מבחינת תשתיות ותחבורה הנזקים צפויים להיות עצומים, כפי שפירטתי לעיל. חוות דעת המהנדס לא מתייחסת לכל אלו ולכן היא חסרה ואינה מספקת, ולא ניתן לאשר את התכנית לפיה.

18. בסעיף 18 להמלצות בחוו"ד המהנדס נכתב שכתנאי להיתר חפירה ראשון יש לבחון היבטים

סביבתיים של עבודות החפירה והבניה לרבות מטרדי רעש ואבק, וכן מטרדים בהמשך מהיבטי רעש ואיכות אוויר. בבדיקה זו יש להתייחס לכל מה שכתבנו כאן לעיל.

19. בהוראות התכנית בסעיף 6.4 תנאים בהליך הרישוי כתוב כתנאי 1 תיאום עם המחלקה לאיכות

סביבה בעיריית ירושלים לעניין צמצום מטרדי בניה. לענין זה יש להתייחס לכל מה שכתבנו כאן לעיל. כך גם לגבי תנאי 3 - אישור המחלקה לנגישות לצורת החיבור של המגרשים המיועדים לבניה אל המרחב הציבורי - כאמור, המגרש אינו נגיש, כפי שפירטנו, ויש להתייחס לענין זה לכל מה שכתבנו. וגם לגבי תנאי 4 - תשתיות קיימות בשטח - כאמור המפות לא נכונות וצפויה פגיעה בתשתיות, ויש לדאוג שהפתרון לכך יהיה קביל.

4

20. בדיון בתכנית ביום 29.10.23 ציינה האדריכלית נטע גולדשטיין שבית הכרם ידועה בהיותה

שכונה ירוקה, עם הרבה מאד עצים בוגרים, ולכן נדרשה הזזה של קו הבנין התת קרקעי בצד דרום מערב שלא יהיה בקו אפס אלא 3 מטר לפחות. ראשית, צריך לעשות אותו דבר גם בצפון מערב - גם שם יש עצים בוגרים שהבניה יכולה לפגוע בהם, ולכן גם שם צריך שקו הבנין התת קרקעי יהיה 3 מטר לפחות, כמו בדרום מערב. יצוין גם שבהחלטת הוועדה המחוזית על הפקדת התכנית מיום 29.10.23 הוחלט שיש לשמור על העצים לא רק בחלקה שמדרום אלא גם בחלקה שממערב ולהתאים לכך את קו הבנין התת קרקעי. שנית, העובדה שבית הכרם היא שכונה ירוקה משפיעה גם על ירידת הערך שנגרמת כשבונים בנין חדש שמסתיר את הנוף לדירות הקיימות. ושלישית, יש להביא בחשבון את המרקם המיוחד של בית הכרם כשכונה ירוקה גם כשקובעים את המגבלות לעבודות הבניה שצריכות להביא לצמצום ההפרעה לתושבים בשכונה הירוקה, כאשר ההפרעה היא יותר גדולה ככל שהשכונה יותר שקטה ושלווה כיום.

21. בעלי הקרקע במגרש זה, מגישי התכנית, הראו חוסר אחריות חמור בשימוש במקרקעין, בכך

שלא טיפלו בצמחיה שצמחה במגרש, עד שביום 5.5.2013 פרצה שריפה של ממש במגרש זה והגיעה עד הבניינים הסמוכים לפני שכוחות הכבאות הצליחו להשתלט על האש. גם לאחר ארוע חמור זה, ולמרות העובדה שכבר פרצה שריפה בפועל במגרש, המשיכו בעלי הקרקע להזניח את המגרש ואת השמירה על בטיחות הבניינים הסמוכים, ובכל שנה מחדש נאלצו דיירי הבניינים הסמוכים לפנות לעירייה בעצמם כדי שהצמחיה שצמחה במגרש תטופל לשם מניעת מפגעים וסיכון שריפה. חוסר האחריות שהפגינו מגישי התכנית מצדיק החמרה מיוחדת של התנאים והפיקוח עליהם במהלך הבניה, בשל החשש המוגבר והסיכון המוגדל לגרימת נזקים והפרעות בתהליך הבניה.

22. אנו חוזרים על כל האמור בהתנגדות שהגשנו לתכנית קודמת בדצמבר 2016; בהתנגדותם של

בעלי הזכויות בחלקה 35 בגוש 30154 מיום 10.12.2016; בהתנגדותנו להיתר בניה מיום 6.6.2022; בהתנגדותו של המהנדס שמעון קורנפלד מיום 12.4.2010 ובטופס ההתנגדות הפורמלי; ובכל שאר ההתנגדויות שהוגשו לאישורי תכניות ולהיתרים במגרש זה.

5