ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 29 · קובץ התנגדויות 1072446.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - תבע
תאריך: 25/06/2018
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

מסמכים נוספים באותה ישיבה: 101-0334250_קובץ התנגדויות לתכנית.pdf · 101-1087774_קובץ התנגדויות לתכנית_compressed.pdf · 23-1358מסמכי הפקעה.pdf · התנגדות לתכנית 1261437.pdf · מסמכי הפקעה 23-1372.pdf · סדר יום לוועדה 18.06.2025.pdf · קובץ התנגדויות לתכנית 1173210.pdf · קובץ התנגדויות לתכנית 1299155.pdf · קובץ ריכוז תכניות לוועדה.pdf · תמר 12729 קרית הלאום.pdf · תצר 12671 פרק ד.pdf · פרוטוקול ההפקעות.pdf · פרוטוקול החלטות הוועדה מיום 18.06.2025.pdf · פרוטוקול עיקרי דיון 18.06.2025.pdf · תמלול ישיבה 18.06.2025.pdf

06/05/2025NN

:12100 00112025

NN 190 101-1072446 Dp9 NTDAN5 Di .14/3/2025

1,NNI DUv DP)Yn 9yDI 4.2.1

301 19 2,97 7 D7UI 1.N,9128001 29034 :197D 02.6299998 :D79 o2.5221063 www.jtmt.govil

DD 1VN 91946

ta rl"054-747229AyT

n7 19 11,97 ,"7u1T'D 1.),9128001 28034 :11970 02.6299888 :079 02.6221063 www.jtmt.gov.il

06/05/2025NN

:12100 00112025

NN 190 101-1072446 Dp9 NTDAN5 Di .14/3/2025

1,NNI DUv DP)Yn 9yDI 4.2.1

301 19 2,97 7 D7UI 1.N,9128001 29034 :197D 02.6299998 :D79 o2.5221063 www.jtmt.govil

DD 1VN 91946

ta rl"054-747229AyT

n7 19 11,97 ,"7u1T'D 1.),9128001 28034 :11970 02.6299888 :079 02.6221063 www.jtmt.gov.il ט' באייר התשפ"ה

יום רביעי, 07 במאי 2025

לכבוד

הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה

מ ח ו ז י ר ו ש ל י ם במייל ובמסירה בייד

(תיק מס' )53694

הנדון: התנגדות עצמית

תכנית מופקדת מס' :101-1072446 "התחדשות עירונית קולומביה ,10 ,8 6"

בשם מרשתנו, שפיר מגורים ובניין בע"מ, יזמת ומגישת התכנית המופקדת שבנדון, מס' :101-1072446 "התחדשות עירונית קולומביה ,10 ,8 6" (להלן: "התכנית המופקדת"), הרינו מתכבדים להגיש התנגדות עצמית.

נדגיש כבר עתה בפתח הדברים, ולו להסרת ספקות, כי מרשתנו מעוניינת בתכנית המוצעת ומברכת על הפקדתה. מדובר, כידוע, בתכנית חשובה ורצויה להתחדשות עירונית (מתווה פינוי בינוי), באזור המשווע לכך בשכונת קריית מנחם (בין רחוב קולומביה לרחוב איסלנד) בעיר ירושלים, ולצורכי מסמך זה למותר שנרחיב עוד בעניין.

יחד עם זאת, למען הזהירות, במבט לעתיד לבוא בפריזמה של "תכנון חושב רישוי", עולה לטעמנו כי בנוסח התכנית המופקדת נפלו, על פניו, שגגות ו/או אי-בהירויות המצדיקות תיקון. וכפי שמיד יפורט נראה כי הדברים ברורים.

מכאן התנגדות דנא, שמטרתה לוודא כי התכנית החשובה שעל הפרק, אכן תמומש מהלכה למעשה, והוראותיה לא יוותרו כאבן שאין לה הופכין, מסמך תכנוני למדף בלבד. ונפרט.

התיקונים המבוקשים ביחס לתכנית המופקדת

התיקון המבוקש הראשון: ביטול דרישות להגשה ולאישור תכנית פיתוח ועיצוב

בהוראות התכנית המופקדת, הוטמעו תנאים שונים הצפויים לסרבל ולעכב שלא לצורך את הליך הרישוי. תנאים אלו יש לבטל.

מגדל הרצוג, רחוב יצחק שדה ,6 תל אביב 6777506 | טל': 2020 ,03-692 פקס: 6464 03-696 | www.herzoglaw.co.il 1

כפי שיובהר להלן, המדובר בראש ובראשונה בדרישות להגשה ולאישור של תכנית פיתוח ועיצוב. כך –

סעיף 4 לתכנית המופקדת, שכותרתו "יעודי קרקע ושימושים", קובע בפסקה ,4.1.2 שעניינה "הוראות", בין היתר "תנאים למתן היתר בניה" (שם, ס"ק ח'). סעיף קטן זה קורא בין השאר, כהאי לישנה:

".2 תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר/חפירה ראשון יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לתכנון, בינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי של כל שטח התכנית, בדגש על התחברות מיטבית למרחב העירוני שבהיקף התכנית.".

עוד נקבעו בהמשך הסעיף, ברוח דומה וכהשלמה, כדלקמן:

".6 תנאי למתן היתר בניה יהא אישור תכנית פיתוח ועיצוב אדריכלי על ידי מהנדס העיר.

7. תנאי למתן היתר בניה יהא אישור תכנית פיתוח ועיצוב אדריכלי

אשר תכלול הנחיות לנושאים הבאים: מספר המבנים והעמדתם בתחום המגרש, חזיתות, פתחים, כניסות למבנים, מבואות[,] כניסה, חומרי גמר, פיתוח מפלס הקרקע וקביעת מפלס ה – ,0.00 פיתוח השצ"פ והמרחב הסובב את הבינוי. כמו כן תכלול התכנית התייחסות למעבר תשתיות, ניקוז, גינון, ריהוט חוץ, שילוט, ופיתוח המדרכות לאורך הרחוב.".

יצוין לתשומת לב הוועדה הנכבדה, כי הוראות אלו נשנות, בלשון דומה אך עם שינויים מסוימים, גם בסעיף :6.6 "תנאים בהליך הרישוי", לתכנית המופקדת (ראו שם, ס"ק ,2 6 ו-.)7 ברי כי אין מקום לכפילות זו, בוודאי ובוודאי כאשר הנוסחים אינם זהים, וממילא שאלות ומחלוקות העלולות להתרגש בשלב הרישוי.

על כל פנים, המתנגדת תטען להלן, כי כלל התנאים האמורים, המפנים פניהם אל-עבר

הליך הרישוי העתידי – מיותרים לחלוטין ויש לבטלם ולמוחקם מהוראות התכנית.

נסביר.

ראש וראשון; המתנגדת תטען כי לא קיימת הצדקה כלשהי, ולו לכאורה, לחיוב הכנתה של תכנית פיתוח ועיצוב אדריכלי, לא כל שכן באופן נפרד וכתנאי קודם מגביל לקידום הליכי רישוי בשטחי המגורים והמסחר.

מגדל הרצוג, רחוב יצחק שדה ,6 תל אביב 6777506 | טל': 2020 ,03-692 פקס: 6464 03-696 | www.herzoglaw.co.il 2

בהקשר זה ניתן היה להכביר במילים, אלא שמילים אלו כבר נכתבו במסמך הנחיות עדכני אותו ערך והפיץ מינהל התכנון בחודש נובמבר ,2024 בדיוק בנושא זה של תכניות בינוי ופיתוח (להלן: "מסמך ההנחיות").

העתק מסמך ההנחיות שערך והפיץ מינהל התכנון, מצורף כנספח "1".

ודוק; בהתאם למסמך ההנחיות, "בד"כ לא אמורה להידרש תכנית בינוי ופיתוח כשלב נוסף בין התכנית להיתר הבניה. תכנית כזו יכול שתידרש רק בפיתוח מגרשים מורכבים, כאשר נדרש פיתוח או שינוי יוצא דופן של המרחב הציבורי ו/או השטחים הציבוריים הקיימים, או כאשר קיימת תלות הדדית יוצאת דופן בין המבנים לבין השטח הציבורי, והליך הרישוי למגרש הבודד אינו מאפשר את ההסתכלות הכוללת הנדרשת במצבים אלו ומשום כך נדרשת הכנת תכנית בינוי ופיתוח." (שם, פסקה .)1 כפועל יוצא הודגש במסמך ההנחיות, כי "ככלל רצוי להימנע מלקבוע בהוראות התכנית הסטטוטורית חובת הכנה ואישור של תכנית בינוי ופיתוח, למתחם או למגרש בודד כתנאי להליך הרישוי. בעת אישור התכנית הסטטוטורית מוסד התכנון ישקול לקבוע בתכנית הוראה להכנת תכנית בינוי ופיתוח במצבים חריגים בלבד, בהם לא ניתן להסתפק במידע שיימסר ובהגשה של התכנית הראשית בהיתר: [...]".

ומהתם להכא. התכנית המופקדת בענייננו, מתפרשת על שטח מצומצם באופן יחסי (כ-

6.960 דונם), הוראותיה ברורות ואינן כוללות גמישות בבינוי, על כל פנים, ודאי לא באופן "מיוחד", ואין היא יוצרת תלות הדדית חריגה בין השטחים הסחירים (המגורים והמסחר), לבין שטחי הציבור השונים. מאליו משתמע כי הדרישה בתכנית המפוקדת לעריכת תכנית פיתוח ועיצוב אדריכלי, כתנאי להליך הרישוי, מיותרת.

זו אף זו; אין כל מקום להתנות "פתיחת תיק בקשה להיתר בניה/חפירה ראשון" באישור כבוד מהנדס העיר. התנאים לפתיחת תיק בקשה להיתר מוסדרים לפרטי-פרטים בדין הכללי, ובמיוחד בתקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע"ו-2016 (ראו שם, בעיקר סימן ב' שבחלק ב'). לא קיימת הצדקה להוסיף בהוראות התכנית תנאים מעבר לכך.

גם בהקשר זה תפנה המתנגדת להנחיות מינהל התכנון עצמו, כפי שאוגדו ופורסמו על ידו במסמך "עקרונות לעריכת הוראות תכנית, נוהל מבא"ת", מחודש מרץ .2023 העתק מסמך עקרונות לעריכת תכנית, מצורף כנספח "2".

מגדל הרצוג, רחוב יצחק שדה ,6 תל אביב 6777506 | טל': 2020 ,03-692 פקס: 6464 03-696 | www.herzoglaw.co.il 3

למותר לציין, כי בגדר הליכי הרישוי שיינקטו בתחום התכנית המופקדת, קרא: הגשת הבקשות להיתר, תתייחס המתנגדת כמקובל וכנהוג, גם להעמדת המבנים בתחום המגרשים, למיקומם המדויק, לפיתוח החזיתות והפתחים, למפלס הכניסה הקובעת (,)0.00 להיבטי הניקוז ומעבר התשתיות, ולכל כיוצא בזאת.

אך מכאן אין להסיק טעם או הצדקה, לחיוב מקדים בהכנה ובאישור של תכנית פיתוח.

על כן, הוועדה המחוזית הנכבדה תתבקש להורות על מחיקת סעיף ,4.1.2 פסקה ח',

ס"ק ,2 6 ו-7 וסעיף ,6.6 פסקאות ,2 6 ו-,7 מהוראות התכנית המופקדת. מדובר

בסעיפים מיותרים לחלוטין, שפועלם היחיד יהא עיכוב וסירבול שלא לשום צורך ענייני בהליך הרישוי.

התיקון המבוקש השני: ביטול התנאים הקשורים בפיתוח השצ"פים והמעברים

בהמשך לאמור ובאותו הקשר, תטען המתנגדת כי אין מקום להתניית הפקת היתרי הבניה לשימושי המגורים והמסחר, ב"הגשת תכנית פיתוח לשצ"פים ולמעברים, בהתאם לעקרונות שנקבעו בתכנית זו לאישור מהנדס העיר" (סעיף ,4.1.2 פסקה ח.8;

ובהמשך, בכפילות בלשון זהה, בסעיף 6.6 פסקה )8; כמו גם להתניית אכלוס שטחים אלו ב"פיתוח שטחי השצ"פים והמעברים בפועל בהתאם לתכנית פיתוח שאושרה."

(סעיף :6.7 "תנאים למתן היתרי איכלוס" לתכנית המופקדת").

והדברים ברורים. השצ"פים והמעברים, כשמם כן הם – שטחים ציבוריים בבעלות ציבורית ובאחריות ציבורית. המתנגדת אינה מוסמכת ואינה מעוניינת לערוך תכנון לפיתוח שטחים אלו, מטלה המונחת על שולחן כבוד הרשות המקומית וכבוד הוועדה המקומית בלבד.

הוא הדין גם ביחס לפיתוח שטחים ציבוריים אלו בפועל. הרשות המקומית תפתח שטחים אלו על פי תכנון שיקבע ויאושר על ידה כדין, ולאור סדרי עדיפויות ואילוצים תקציביים סבירים אשר אינם מעניינה ובאחריותה של המתנגדת.

כמובן שיש לקוות כי הדברים יעשו ללא לאות, בזריזות וביעילות המחוייבת, בוודאי ברשות מקומית דוגמת עיה"ק ירושלים תובב"א (והפסיקה בנושא, ענפה). אך לצד זאת המתנגדת אינה רואה מקום והצדקה, תכנונית, עניינית או אחרת, להתנות את הפקת היתרי הבניה ו/או האכלוס של שטחי המגורים והמסחר – שבבעלותה ובאחריותה, בפיתוח שטחי הציבור הפתוחים והמעברים – שבבעלות הרשות המקומית ובאחריותה.

מגדל הרצוג, רחוב יצחק שדה ,6 תל אביב 6777506 | טל': 2020 ,03-692 פקס: 6464 03-696 | www.herzoglaw.co.il 4

ונחדד; גם אם מדובר בתוצאה פחות רצויה, ויש לקוות כי הרשות המקומית תפעל בהתאם, הרי שאין ספק כי בנייה ואכלוס של שטחי המגורים והמסחר על-ידי המתנגדת, יכול שייעשה גם טרם יפותחו שטחי השצ"פים והמעברים הציבוריים שבתחום התכנית המופקדת. ועסקינן כידוע בעניין שגרתי בשכונות מתחדשות רבות בכל רחבי הארץ.

על כן, הוועדה המחוזית הנכבדה תתבקש להורות על מחיקת סעיף ,4.1.2 פסקה ח',

ס"ק ,8 סעיף ,6.6 פסקה ,8 ו-סעיף 6.7 מהוראות התכנית המופקדת. מדובר

בסעיפים מיותרים לחלוטין, הקושרים שלא בצדק בין פיתוח השצ"פים והמעברים על-

ידי הרשות המקומית, לבין פיתוח שטחי המגורים והמסחר על ידי המתנגדת.

התיקון השלישי המבוקש: תיקון טעויות קולמוס בזכויות המותנות

בייעוד "מגורים, מסחר ומבנים ומוסדות ציבור", כוללת התכנית המופקדת זכויות בניה מוקנות למגורים – 71,885 מ"ר, להקמת 575 יח"ד בשלושה מבנים (שני מבנים בתא שטח מס' ,1 ומבנה אחד נוסף בתא שטח מס' ,)2 וכן עוד זכויות בניה מותנות

למגורים.

התיבה "זכויות מותנות" הובהרה בסעיף :1.9 "הגדרות בתכנית", באופן הבא: "שטחי בנייה נוספים, מעבר לשטח הכולל המותר לבנייה למגורים שמוסד התכנון היה מאשר בתכנית במצב הדברים הרגיל, אשר הקמתם תהיה מותנית בהקמת קרן תחזוקה, כמפורט בסעיף .6.12". בהדבק זה מובהר בסעיף 6.12 הנ"ל, פסקה ,7 כי: "שיעור הכספים שיופקד בקרן התחזוקה יהיה לפחות 18,150,000 ש"ח צמוד למדד המחירים לצרכן.".

מטעם זה סוכם בשלב עריכת התכנית, לאחר תיאום ובדיקה כלכלית-שמאית, כי לכל אחד משלושת המבנים המותרים כאמור, תקבע כמקובל בתכניות דומות בסביבה, מכסת זכויות בניה נוספות-מותנות למגורים בהיקף כולל של 956 מ"ר (עיקרי ושירות), אשר תמומש ב-8 יחידות דיור שיבנו בשתי קומות נוספות – ובסך הכול 24 יחידות דיור (8 X ,)3 בשטח של 2,868 מ"ר (3 X .)956

וראו בהקשר זה, להנחת הדעת, בדיקה כלכלית (מסמך אקסל) שנערכה לצורך התכנית.

העתק הבדיקה הכלכלית, מצורף כנספח "3".

העתק תכנית אחרת (הוראות בלבד) דומה בסביבה, מצורף כנספח "4".

מגדל הרצוג, רחוב יצחק שדה ,6 תל אביב 6777506 | טל': 2020 ,03-692 פקס: 6464 03-696 | www.herzoglaw.co.il 5

דא עקא שעקב שגגת קולמוס, כך ניכר על פני הדברים, נקבעו בטבלה המפורטת בסעיף 5 להוראות התכנית המופקדת: "טבלת זכויות והוראות בניה – מצב מוצע", עבור שימוש "מגורים מותנה" (שורה 2 בטבלה), זכויות מותנות לבניית 8 יחידות דיור בלבד בשטח כולל של 956 מ"ר – לכאורה מדובר בבניין אחד ותו לאו (ולא בשלושה כפי שמתאפשר בפועל).

על כן, הוועדה המחוזית הנכבדה תתבקש להורות על תיקון שגגת הקולמוס שנפלה בטבלה שבסעיף ,5 כך שתכלול 8 יחידות דיור בשטח של 956 מ"ר (עיקרי ושירות), בכל אחד משלושת המבנים; ובסך הכול זכויות מותנות להקמת 24 יחידות דיור בשטח של 2,868 מ"ר (עיקרי ושירות).

כבתוך כך, ועל מנת לאפשר את מימוש הזכויות בפועל, מהלכה למעשה, תתבקש כבוד הוועדה המחוזית לתקן גם את הערה ()4 והערה ()5 שבתחתית הטבלה, כך שבכל אחד משלושת המבנים תותר – במקרה של ניצול הזכויות המותנות – תוספת שתי קומות למגורים, בגובה של עד 7.0 מ'; ולא קומה אחת נוספת בגובה של עד 3.5 מ', מה שיסכל את הביצוע.

עד כאן התיקונים המבוקשים בתכנית המופקדת.

ההתנגדות עצמה אינה נתמכת בתצהיר, באשר מהותה טכנית (תיקוני נוסח) וללא פן עובדתי כלשהו. אם וככל שבכל זאת יידרש תצהיר תומך על ידי הוועדה הנכבדה, יצורף כזה בהמשך.

אשר על כן; כבוד הוועדה המחוזית מתבקשת לקבל התנגדות עצמית זו, לתקן בהתאם את הוראות התכנית המופקדת ונספחיה, ולאחר מכן לפרסמה כדין למתן תוקף.

לכל שאלה או הבהרה נוספת עומד הח"מ לרשות הוועדה הנכבדה, בכתב (herzoglaw.co.il@)sharone ובעל-פה (.)050-5909206 בכבוד רב ובברכה,

איל תיאודור שרון, עו"ד

הרצוג, פוקס, נאמן ושות', עורכי-דין

ב"כ המתנגדת

העתק: כבוד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים מגדל הרצוג, רחוב יצחק שדה ,6 תל אביב 6777506 | טל': 2020 ,03-692 פקס: 6464 03-696 | www.herzoglaw.co.il 6

תוכן עניינים

מס' שם הנספח עמ'

1 העתק מסמך ההנחיות שערך והפיץ מינהל התכנון 9 2 העתק מסמך עקרונות לעריכת תכנית 20

3 העתק הבדיקה הכלכלית 67

4 העתק תכנית אחרת )הוראות בלבד( דומה בסביבה 80 7

נספח 1

העתק מסמך ההנחיות שערך והפיץ

מינהל התכנון

עמ' 9

נספח 1

צוות עבודה

שירה ברנד - ס. יו"ר מטה התכנון הלאומי

ד"ר מיכל מיטרני- יועצת למנכ"ל מינהל התכנון

אדר' יאשי סער- מנהל אגף בכיר רישוי תקנות ומכונים, אגף רגולציה.

אדר' ליאורה זיידמן- יועצת לאגף רגולציה, מינהל התכנון רחלה ינאי- יועצת לאגף רגולציה, מינהל התכנון

תודות

מסמך זה הינו פרי עבודה ארוכה ומורכבת עם שותפים נאמנים לדרך, נציגי השלטון המקומי, אדריכלי הוועדות המקומיות, נציגי התאחדות הקבלנים בוני הארץ ונציגי יזמים וחברות בניה, אשר תרמו מזמנם ומידיעותיהם, סייעו לנו בקידום ובהבנה של הסוגיות המורכבות , משמעותן והשלכותיהן והיו חלק חשוב מגיבושו של מדריך זה.

חלק א'- מבוא

חוק התכנון והבניה קובע מדרג והיררכיה בין סוגי התכניות הסטטוטוריות וכן קובע מיהו מוסד התכנון המוסמך לדון ולאשר אותן. זאת מתוך מטרה ליצור בכל שלב תשתית נכונה של קביעת עקרונות, כללים והנחיות לצורך קבלת החלטות במדרג הסטטוטורי המפורט יותר.

סעיף 145 (ד) לחוק התכנון והבנייה מקנה לוועדה מקומית סמכות לקבוע הנחיות מרחביות למרחב התכנון שלה, אשר יעסקו בעיקר בהיבטים של עיצוב, היבטי פיתוח, וחיבור תשתיות (ובנושאים נוספים שייקבע שר הפנים). החוק מחלק את ההנחיות המרחביות לשני סוגים: הנחיות מרחביות אשר אמורות לחול על שכונות/אזורים או כלל הישוב והנחיות מרחביות פרטניות, אשר יחולו על מגרשים מסוימים או סוגי מגרשים בעלי מאפיינים מיוחדים.

בנוסף להליכים הסטטוטוריים התפתח לאורך השנים שימוש במסמכי תכנון, שמועד הכנתם ואישורם הוא בין שלב אישור התכנית הסטטוטורית ובין שלב קליטת הבקשה להיתר הבניה, מסמכים שמטרתם ליצור "גשר תכנוני" בין התכנית המפורטת הסטטוטורית ובין יישומה בהיתר הבנייה למגרש או למתחם הספציפי, לדוגמה תכנית בינוי ופיתוח האמורה לעסוק במרחב הציבורי ותכנית עיצוב אדריכלית שעיקר עיסוקה בתחום הנכס הפרטי.

במסגרת בקרות רוחביות של מינהל התכנון נמצא שהכנתם ואישורם של מסמכים אלו מעכב באופן משמעותי את מימושה של התכנית הסטטוטורית, בין היתר מאחר ולא נקבעו בחוק הוראות או כללים לאותם מסמכים, לרבות לנושא תכולתם ואופן אישורם, והם נתונים לשיקול דעתם של הגורמים המאשרים אותם. עוד עלה כי בחלק מהמקרים תכנית העיצוב לא היוותה רק גשר תכנוני, אלא בפועל יצרה תוספת של דרישות שהיו אמורות - ככל שהן נדרשות - להכלל בשלב הכנת התכנית הסטטוטורית או בשלב הרישוי ככל שניתן בהתאם לדין. עוד עלה כי אין כל מגבלת זמן על אישור מסמכים אלו.

במסגרת עבודה משלימה ל"תכנון חושב רישוי" מינהל התכנון פעל ליצירת כללים ברורים לגבי תכולתם של אותם מסמכים, בין היתר כדי שמסמכים שאינם סטטוטוריים לא יתיימרו לעסוק בהוראות סטטוטוריות ולא ייצרו מגבלות והוראות שאינן קיימות בתכניות.

המדריך עוסק במסמכי תכנון אשר הוראות התכנית הסטטוטורית מחייבות את הכנתם כתנאי לשלבים שונים בהליכי הרישוי. המסמך אינו עוסק בנספח בינוי שהוא חלק ממסמכי התכנית הסטטוטורית וכן אינו עוסק בהכנתה של תכנית לבינוי ופיתוח תשתיות הנדרשת לפיתוח אתר חדש מראשיתו.

מטרתו של המדריך היא להנחות את מוסדות התכנון לגבי המצבים שבהם יש מקום להימנע ומצבים בהם ניתן לאפשר שימוש מסוים במסמכי תכנון משלימים, והתנאים שניתן לקבוע בהוראות התכנית הסטטוטורית בדבר הכנה ואישור של מסמכים אלו, כתנאי מקדים ומחייב בהליך רישוי הבניה.

המדריך עוסק הן בשלב הכנת התכנית הסטטוטורית, כאשר זו קובעת הוראות להכנת תכנית בינוי, והן בשלב הכנת תכנית הבינוי עצמה. פרק ההנחיות לתכנית הבינוי במדריך מיועד גם למצב שבו התכנית המפורטת הורתה על הכנת תכנית בינוי אך לא פירטה לגבי תוכנו.

חלק ב'- הגדרות

.1.1במסגרת הכנת המדריך נתקלנו במגוון רב של שמות וכינויים לתכנית הבינוי, ובהם תכנית עיצוב פיתוח, תכנית עיצוב ארכיטקטוני, תכנית פיתוח ותשתיות ושמות נוספים. כן מצאנו שיש שוני גם בתכולת הנושאים בהם מטפלת תכנית הבינוי, ברמת הפירוט ובקנה המידה של המסמכים המרכיבים את תכנית הבינוי ( ,1:1250 ,1:500 ,1:250 )1:100 וכן בדרכי הכנתה ואישורה. תכנית בינוי יכול שתיערך למגוון גדול של הקשרים ומצבים ובהם ישוב, שכונה, מתחם, מגרש בודד וניתן שהיא תוכן ע"י יזם ממשלתי, עירוני או פרטי.

.1.2לאור כך, הבסיס למדריך זה הוא הגדרת המושגים.

ככלל, תכליתה של תכנית בינוי ופיתוח לעסוק באופן מימושה של התכנית המפורטת

הסטטוטורית.

במסמכי התכנון המשלימים שבין התכנית הסטטוטורית לבין הליך הרישוי, יש להבחין בין תכנית לפיתוח וביצוע תשתיות (ק.מ. )1:500 ובין תכנית בינוי ופיתוח (בדרך כלל ק.מ. .)1:250 תכנית לפיתוח וביצוע תשתיות מיועדת לפיתוח אתר חדש מראשיתו (שכונה, מתחם וכו') בעתודות קרקע חדשות. תכנית זו באה להבטיח, ברמת תכנון לביצוע שהוא מעבר לפירוט בתכנית הסטטוטורית, את תכנונם של המרכיבים הפיזיים הנחוצים לשכונה ובכללם "תשתיות על" מחוץ לשכונה שקיומם נדרש לצורך הקמת השכונה ו"תשתיות צמודות" כמערכות מים, ביוב, חשמל, כבישים, תאורה, תקשורת וכו' שהם חלק מהשכונה עצמה. מטרת התכנית היא לתאם עם כל גורמי התשתית המעורבים בפיתוח השכונה ובהקמתה את אופן הפיתוח של המרחבים הציבוריים והתשתיות הציבוריות, כשלב ביניים לביצוע עבודות הפיתוח להקמת השכונה/המתחם. תכנית זו כוללת התייחסות לממשק עם המגרשים הפרטיים בשכונה, כדי לוודא התאמה וסנכרון בין התשתיות הציבוריות לבין הפיתוח הפרטי של הנכסים.

מדריך זה לא עוסק בתכנית לפיתוח וביצוע תשתיות (ק.מ. )1:500 אלא רק בתכניתבינוי ופיתוח, שהיא מיועדת למתחם או למספר מגרשים קטן בתוך רקמה קיימת.

חלק ג' - תכנית בינוי ופיתוח

1. מטרתה

ראשית חשוב להבהיר, שלצורך מימושה של תכנית סטטוטורית, בד"כ לא אמורה להידרש הכנת תכנית בינוי ופיתוח כשלב נוסף בין התכנית להיתר הבניה. תכנית כזו יכול שתידרש רק בפיתוח מגרשים מורכבים, כאשר נדרש פיתוח או שינוי יוצא דופן של המרחב הציבורי ו/או השטחים הציבוריים הקיימים, או כאשר קיימת תלות הדדית יוצאת דופן בין המבנים לבין השטח הציבורי, והליך הרישוי למגרש הבודד אינו מאפשר את ההסתכלות הכוללת הנדרשת במצבים אלו ומשום כך נדרשת הכנת תכנית בינוי ופיתוח.

2. מתי ניתן להורות על הכנתה

ככלל רצוי להימנע מלקבוע בהוראות התכנית הסטטוטורית חובת הכנה ואישור של תכנית בינוי ופיתוח, למתחם או למגרש בודד כתנאי להליך הרישוי.

בעת אישור התכנית הסטטוטורית מוסד תכנון ישקול לקבוע בתכנית הוראה להכנת תכנית בינוי ופיתוח במצבים חריגים בלבד, בהם לא ניתן להסתפק במידע שיימסר ובהגשה של התכנית הראשית בהיתר:

• כאשר התכנית משאירה במכוון גמישות רבה בהיבטים של בינוי ופיתוח. לדוגמה, כאשר התכנית מייצרת חלופות לסוגי שימושים או כשהתכנית מגדירה עקרונות כלליים בלבד לעניין מספר מבנים, וקובעת כי אופן המימוש של עקרונות אלו ייקבע לעת הכנת תכנית בינוי ופיתוח.

• (כמובן שעל התכנית הסטטוטורית לעמוד בדרישות שהדין קבע לתכנית מפורטת שמכוחה ניתן להוציא היתרים).

• כאשר הפיתוח הנופי והתשתיתי אינו יכול להיפתר במסגרת המגרש הבודד אלא נדרשת, טרם הגשת בקשה להיתר בניה למגרש הבודד, ראיה כוללת של מספר משמעותי של מגרשים החולקים ביניהם מרכיבים פיזיים לדוגמה, מבנים טכניים, קומות חניה עם כניסה ויציאה משותפים, שטחי פיתוח נופי משותפים, זיקות הנאה בין מגרשים, שטחי חלחול המשפיעים או מושפעים בין מגרשים, וכדומה או כאשר נדרש שינוי חריג ויוצא דופן של המרחב הציבורי או השטחים הציבוריים הקיימים.

כללי 'אל תעשה'

• לא ניתן לדרוש בהליך הרישוי הכנת תכנית בינוי ופיתוח אלא אם התכנית הסטטוטורית הורתה בהעדר הוראה כאמור בתכנית – וועדה המקומית או רשות הרישוי יכולות לדרוש רק את הנדרש על פי הוראות החוק, התקנות והתכנית. לא ניתן לחייב הכנת תכנית בינוי ופיתוח בהנחיות מרחביות, במסמכי מדיניות או בתיק המידע להיתר.

• ראוי שלא לדרוש הכנת תכנית בינוי ופיתוח למתחם/מגרש שהוכנה לגביו תכנית סטטוטורית נקודתית או למספר קטן של מגרשים.

• ככל שבתכנית הסטטוטורית נקבעה דרישה להכנת תכנית בינוי ופיתוח (לדוגמא, למתחם שלם) ראוי שלא לדרוש הכנתה של תכנית בינוי ופיתוח נפרדת לכל חלק מן המתחם כשלב ביניים נוסף.

• כאשר תכנית "שותקת" לגבי נושא מסוים או איננה מתירה במפורש בהוראותיה ליצור מגבלות במסגרת תכנית בינוי ופיתוח, לא ניתן לייצר מגבלה בתכנית הבינוי והפיתוח, וההחלטה לגבי אופן המימוש היא בידי מגיש הבקשה להיתר.

3. הוראות התכנית הסטטוטורית

כללי 'עשה'

• במקרים בהם הוראות התכנית המפורטת יחייבו הכנת תכנית בינוי ופיתוח, מומלץ כי הן

יפרטו בצורה ברורה: מהי תכלית תכנית הבינוי והפיתוח ומה תכולתה. במצב זה, הוראות

התכנית יגדירו את הנושאים שבהם יכולה תכנית הבינוי לפרט הוראות תכנוניות נוספות ביחס להוראות התכנית הסטטוטורית, כחלק מהמעבר מקנ"מ מתארי לקנ"מ ביצועי.

• אם מוסד התכנון מעונין לאפשר לייצר בתכנית בינוי ופיתוח מגבלות נוספות ביחס להוראות התכנית הסטטוטורית, יש לקבוע זאת במפורש בהוראותיה של התכנית המפורטת .

לדוגמה: התכנית קובעת מספר קומות מכסימאלי אולם מאפשרת בהוראותיה, לקבוע במסגרת תכנית בינוי ופיתוח דירוגים ונסיגות.

• מומלץ לקבוע בהוראות התכנית המפורטת לוחות זמנים לאישור תכנית הבינוי והפיתוח.

מומלץ לקבוע שבמידה ותכנית הבינוי לא תאושר במסגרת לוחות הזמנים שנקבעו, ניתן יהיה לעבור לשלב הרישוי, והנושאים יבחנו במסגרתו. יודגש כי עמידה בלוחות הזמנים הינה מחוייבות הדדית המוטלת הן על כתפי הוועדה המקומית והן על כתפי היזם.

כללי 'אל תעשה'

• נושאים הנדרשים על פי חוק להיות מוסדרים בהוראות התכנית הסטטוטורית – אין להשאיר את קביעתם לתכנית הבינוי והפיתוח, לדוגמה: ייעודי הקרקע, מספר יח"ד, שטחי בנייה מותרים, גובה ומספר קומות, קווי בנין וכו' (ראו רשימת הנושאים שעל תכנית מפורטת לכלול, בסעיף (145ז) לחוק התכנון והבניה).

• אין לקבוע בתכנית מפורטת הוראה המחייבת הכנת מסמך העוסק בהוראות עיצוביות, בתפיסה עיצובית של הבינוי והפיתוח במגרש או בעיצוב המבנים המוצעים כתנאי בהליך הרישוי (תכנית עיצוב אדריכלי וכד'). ככלל, עדיף להשאיר את נושאי העיצוב להנחיות המרחביות ולכלול בהוראות התכנית רק הוראות עיצוב המרחב שהן מהותיות לרוח התכנית המסוימת. בכל מקרה, יש לנסח אותן כהוראה תפקודית המתארת את התוצאה העיצובית הרצויה.

• אין לכלול בתכנית הוראות להכנת תכנית בינוי ופיתוח העומדות בסתירה או בכפילות לדרישות המוסדרות בהליך הרישוי בתקנות התכנון והבניה (רישוי בנייה), תשע"ו- 2016 לרבות החובה להצגה מוקדמת של התכניות הנדרשות להליך הרישוי כהגדרתן בתוספת הראשונה בתקנות התכנון והבניה (רישוי הבניה) תשע"ו - 2016 .

• אין לקבוע דרישה היוצרת כפל אישורים בשלבים שונים.

4. הכנה ואישור של תכנית בינוי ופיתוח

כללי 'עשה'

• תכנית בינוי ופיתוח תהיה בהתאמה מלאה להוראות ולתשריט של התכנית הסטטוטורית שהורתה על הכנתה.

• תכנית הבינוי והפיתוח תוגש ברמת הפירוט עליה הורתה התכנית הסטטוטורית.

• ככל שבהוראות התכנית הסטטוטורית נקבעה דרישה להיוועצות או אישור גורם מסוים כתנאי בהליך הרישוי, ייחשב האישור שניתן בשלב תכנית הבינוי והפיתוח כעמידה בדרישות לצורך הליך הרישוי. במקרים בהם הגורם המאשר מאפשר את קידום תכנית הבינוי והפיתוח, אך מבקש את אישורו מחדש בשלב הרישוי לעת הכנת המסמכים בקנ"מ ,1:100 יחליט בעל ההיתר (היזם)

מה רמת קנה המידה שבכוונתו להציג בתכנית בינוי ופיתוח (להציג תכנון ברמת פירוט של 1:100 ולקבל את אישור אותו גורם או להציג תכנון ברמת פירוט של 1:250 ולהידרש לאישור הגורם במהלך הליך הרישוי). ככל שבחר בעל ההיתר להגיש את תכנית הבינוי בקנ"מ 1:100 ייחשב האישור בשלב זה כאישור הנדרש לצורך הליך הרישוי.

• מומלץ שתכניות הבינוי והפיתוח המאושרות יונגשו באתר האינטרנט של הוועדה כפי שנעשה לגבי מסמכי התכנון האחרים.

• מוסד התכנון יקבע בהוראות התכנית המפורטת מיהו הגורם הסטטוטורי המוסמך לאשר את תכנית הבינוי והפיתוח (ועדה מקומית, רשות רישוי או מהנדס), בשים לב להיקף הבחינה המקצועית שתדרש בעת אישור תכנית הבינוי והפיתוח.

כללי 'אל תעשה'

• תוכנית הבינוי לא תכלול הוראות שמקומן בתוכנית הסטטוטורית לפי סעיף 145 (ז) לחוק התכנון והבניה.

• תכנית בינוי ופיתוח לא תסייג או תמנע את אופן מימושה של התכנית הסטטוטורית.

• אין לקבוע בתכנית בינוי ופיתוח כללים ודרישות שיעמדו בסתירה להוראות התכנית המפורטת או להנחיות מרחביות, ואין לקבוע דרישות או מגבלות סטטוטוריות (שעליהן להקבע בתכנית מקומית או מפורטת) נוספות לאלו שנקבעו בתכנית המפורטת ובתקנות הרישוי.

• אין לקבוע בתכנית הבינוי והפיתוח דרישה להצגת נושאים נוספים או ברמת פירוט גבוהה יותר מעבר לדרישות ולרמת הפירוט שנקבעו להכנת תכנית הבינוי בהוראות התכנית הסטטוטורית.

• אין לקבוע בתכנית בינוי ופיתוח הוראות עיצוביות. בנושאים עיצוביים יש לפעול במסגרת הנחיות מרחביות כלליות או פרטניות.

• אין לקבוע תנאים ולדרוש אישורים להליך הרישוי מעבר לאלו שנקבעו בתכנית הסטטוטורית ובתקנות.

5. תכולה מקסימלית מומלצת

תכנית בינוי ופיתוח תתייחס לממשק עם המרחב הציבורי, העמדת המבנים, תשתיות במגרש/מתחם וחיבורן לתשתיות העירוניות:

• קביעת העמדת המבנים, מפלסי כניסה, דרוג מבנים • תנועה וכניסות/יציאות רכב

• תיאום תשתיות לרבות טרפו, ניקוז, חלחול, אצירת אשפה • שימושים ציבוריים לרבות מיקום מדויק של קומות ציבוריות מבונות • פיתוח נופי

• פיתוח המרחב הציבורי, ותיאום הממשק בין שטח פרטי פתוח לבין המרחב הציבורי • מיקרו אקלים, הצללה, איוורור

• מיקום סופי של זיקות הנאה שנקבעו בתכנית ככל שהתכנית קובעת גמישות לגבי מיקומם • נטיעות

כללי 'אל תעשה' במהלך אישור תכנית בינוי ופיתוח

• אין לעסוק בחלל הפנימי של המבנה.

• אין לעסוק בעיצוב המבנה.

בחינת התאמתו להנחיות מרחביות תקפות תבוצע במסגרת הבקרה המרחבית.

• אין לעסוק בנושאים שהתכנית הסטטוטורית לא הורתה על הטיפול בהם בתהליך זה.

• אין לדרוש להציג תכנון הכולל נושאים נוספים או ברמת פירוט גבוהה יותר מעבר להוראות שנקבעו בתכנית הסטטוטורית.

6. תהליך ביצוע ולוחות זמנים מומלצים לתכנית בינוי ופיתוח (ק.מ. ,1:250

)1:100

תכנית בינוי ופיתוח תאושר ע"י הגורם שנקבע לכך בתכנית הסטטוטורית.

יש לשאוף שתהליך הכנת תכנית בינוי ופיתוח ואישורה יהיה ברור, יעיל וקצר ככל האפשר. אם נקבעו בתכנית הסטטוטורית לוחות זמנים להכנת תכנית הבינוי, יש לעמוד בהם.

על מנת לייעל את תהליך העבודה מומלץ:

• שכל ועדה מקומית תכין נוהל עבודה מוסדר להליך אישור תכנית בינוי ופיתוח שיתאר את אופן ביצועו, שלביו, הגורמים המעורבים בו ויחסי הגומלין ביניהם.

• לקצוב מראש את לוח הזמנים המשוער בהתאם להיקף התכנית וכן לקבוע מראש את מועד אבני הדרך העיקריות.

• לתאם "שולחנות עגולים" לבחינת התכנית עם כל בעלי העניין המעורבים, בתוך העירייה ומחוצה לה.

• לתת את כל המידע הנדרש לצורך הכנת תכנית בינוי ופיתוח.

• לאפשר עבודה במקביל ככל שאין מניעה תכנונית.

נספח 2

העתק מסמך עקרונות לעריכת

תכנית

עמ' 20

נספח 2

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית 1

נוהל מבא"ת 2023

עקרונות לעריכת

הוראות תכנית

ניסן תשפ"ג | מרץ 2023

גרסא 1.0

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית 2

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית

עקרונות לעריכת הוראות תכנית

מבוא, מתודה והנחיות כלליות

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית 3

תוכן

מבוא, מתודה והנחיות כלליות

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית ................................................................................................................................................................... 2 נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית ................................................................................................................................................................... 2

מבוא, מתודה והנחיות כלליות ..................................................................................5

הנחיות כלליות לעריכת הוראות תכנית............................................................................................................................................................................. 5 הנחיות למעמד מסמכי התכנית ....................................................................................................................................................................................... 8 מבנה התכנית .............................................................................................................................................................................................................. 10 מבנה פרק 6 ................................................................................................................................................................................................................. 11 נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית ................................................................................................................................................................. 13

הנחיות מפורטות לעריכת נושאי פרק ...................................................................6 14

6.1 הוראות תכנוניות ....................................................................................................................................................................................................................... 14 6.1.1 בינוי .................................................................................................................................................................................................................... 14 6.1.2 פיתוח ונוף ........................................................................................................................................................................................................... 18 6.1.3 תנועה וחניה .......................................................................................................................................................................................................23 22

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית 4

6.1.4 תשתיות ..............................................................................................................................................................................................................24 6.1.5 סביבה ................................................................................................................................................................................................................29 6.2 תנאים בהליך הרישוי והביצוע.................................................................................................................................................................................................... 31 6.2.1 תכנית בינוי / בינוי ופיתוח .................................................................................................................................................................................... 31 6.2.2 היוועצות במסירת מידע להיתר ............................................................................................................................................................................ 31 6.2.3 תנאים בהליך הרישוי ...........................................................................................................................................................................................32 6.3 מקרקעין .................................................................................................................................................................................................................................. 34 6.3.1 זיקת הנאה .........................................................................................................................................................................................................34 6.3.2 הפקעה ..............................................................................................................................................................................................................35 6.3.3 איחוד וחלוקה .....................................................................................................................................................................................................36 6.3.5 תלת-מימד ......................................................................................................................................................................................................... 37 6.3.6 רישום.................................................................................................................................................................................................................40 6.4 הוראות נוספות ......................................................................................................................................................................................................................... 41 תחזוקה ....................................................................................................................................................................................................................... 41 עתיקות ........................................................................................................................................................................................................................ 41

נספח :1 מבנה פרק 6 החדש ................................................................................. 42

נספח :2 רשימת מסמכים בתכנית ......................................................................... 45

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית 5

מבוא, מתודה והנחיות כלליות

המסמך עוסק באופן כתיבת ועריכת תכניות מפורטות ובכלל זה תכולת הפרקים השונים בדגש על פרק 6 ומסמכי התוכנית. מסמך זה משלים את העבודה שנעשתה במסגרת פרויקט " תכנון חושב רישוי" שמטרתו הינה תכניות רזות, מדויקות וגמישות.

המסמך מסכם עבודת תיאום רחבה שבוצעה עם הגופים השונים, ויעודכן ככל שיושלמו תיאומים נוספים ובהתאם להערות שיתקבלו. ניתן לשלוח התייחסויות לכתובת דוא"ל: iplan.gov.il@.plantopermit

הנחיות כלליות לעריכת הוראות תכנית

1. מסמך זה מחליף את התבניות המומלצות לניסוחים כפי שהופיעו בנוהל מבאת .2009

2. המסמך קובע עקרונות וכללים לניסוח הוראות תכנית, בדגש על פרק .6

3. הרציונל מובא להלן בטבלה המפרטת לכל אחד מן הנושאים בפרק :6 הנחיות קונקרטיות ביחס לנושא; רשימת הנושאים הרלוונטיים להיכלל ביחס לנושא; ובמספר

מועט של נושאים דוגמאות מילוליות. כמו כן, מובאים לאורך המסמך דוגמאות "מה כן? / מה לא?", כולל הסבר.

4. ככלל, המסמך לא קובע ניסוחים מחייבים, ולא מציע דוגמאות, אלא נועד להתוות ולהנחות עורכי תכניות תוך הותרת שיקול דעת בהתאם לאופי וסוג התכנית.

לעיתים יוצגו דוגמאות לנוסחים לשם הבהרה. בכל מקרה כזה, אין להעתיק את הדוגמא ככתבה. יתכן שניתן לשלב / לשנות את הניסוחים בהתאם למאפייני תכנית מסויימת.

5. עם זאת, בנושאים פרטניים מסויימים המסמך מציע נוסחים גנריים על בסיס הסכמות עם גורמי ממשל רלוונטיים לתכניות (כגון: עצים, גובה בגין מגבלות תעופה

ועוד). בנושאים אלה הנוסחים המופיעים אינם דוגמאות אלא נוסח מוצע. ליד נוסחים אלה מופיע הסימון:

6. הנחיות אלה אינן מחליפות את שיקול הדעת של מוסד התכנון, אשר רשאי לסטות מהן בהתאם למאפייני תכנית מסויימת בה הוא דן.

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית 6

מה כן?

1. תקנון התכנית חייב להיות קצר וממוקד. הוראה תופיע פעם אחת בלבד בפרק הרלוונטי.

2. נדרש שיקול דעת של המתכנן, והתאמת התקנון לתכנית המסויימת. המסמך מציע דוגמאות ועקרונות ואין להעתיק באופן אוטומטי את נוסחי ההוראות

המופיעות בו. עורך התכנית נדרש לבחון את הניסוחים בנושאים רלוונטיים בהתאם לתכנית המסויימת אותה הוא עורך ולמאפייניה הייחודיים ובהתבסס על הרציונל המופיע במסמך זה.

3. הוראות התכנית צריכות להיות גמישות במידה שתאפשר לעמוד בדרישותיהן בתהליך הרישוי תוך ראייה ארוכת טווח, מבלי לסטות מעקרונות התכנון שהיא

קובעת. חשיבות הגמישות מתחזקת לאור ביטול האפשרות להליך רישוי הכולל הקלות (מלבד הרשימה המצומצמת של הקלות ונושאים שבסמכות רשות רישוי לאשר לגביהם סטייה מהוראות התכנית כפי שמופיעות בתקנות התכנון והבניה (הקלות, שימוש חורג וסטיה מתכנית) ,)2022

4. תקנון נדרש לכלול הוראות תפקודיות ("מה") ולא הוראות מרשמיות ("איך"):

הוראה תפקודית הוראה מרשמית

פירוש מה רוצים להשיג איך רוצים להשיג

דוגמא הבטחת צמיחת עצים בוגרים עומק האדמה לא יפחת מ-150 ס"מ

5. ככלל, יש לקבוע בתכנית את המטרות והתוצאות אותן רוצים להשיג, ואין לקבוע הוראות בנושאים שמקומם להיקבע בשלב הרישוי, בהתייחס לשימוש ולתכנון

המגרש והמבנה הספציפי המבוקש. הנחיות מרשמיות שנקבעות בתכנית לא מאפשרות גמישות ושיקול דעת תכנוני הנדרש במעבר מתכנית לרישוי, פוגעות ברלוונטיות התכנית לאורך זמן, ולא מאפשרות לסטות מהן בהליך הרישוי, דבר העלול להוות חסם במימוש התוכנית.

עקרון חזון אמורפי תפקודי מרשמי

דוגמה המרחב הציבורי יתוכנן כמרחב אנושי פיתוח המרחב הציבורי הגובל בינוי יהיה נגיש ורציף במרחב הציבורי יותקנו ספסלים ובירזיות

6. יש לתעדף ביצוע תיאומים עם משרדי ממשלה וגופים חוץ ממשלתיים בשלב התכנון ושילוב הנחיותיהם בתוך התכנית, ולצמצם ככל הניתן דרישה לתיאומים

עם גורמים אלו בשלב הרישוי.

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית 7

7. הוראות עיצוביות מקומן בהנחיות המרחביות, הליך המאפשר גמישות ועדכון לאורך זמן. הוראות אלו יכולות להכלל בתכנית רק במידה והן מהותיות או בעלות

חשיבות מיוחדת לתכנית המסויימת.

*** שימו לב *** יש לתת את הדעת כי שינויין של הנחיות עיצוביות שנקבעו בתכנית מחייב הליך סטטוטורי מחודש בקידום תכנית חדשה.

8. בתכניות גדולות לבניה חדשה תכלול התכנית הוראות להכנת תכנית בינוי ופיתוח כשלב ביניים לפני הרישוי, בתכניות קטנות ופשוטות יש להעדיף הכללת

הוראות המפרטות את הדרישות להתייחסות בשלב הרישוי במסגרת תכנית התנוחה ותכנית הפיתוח להיתר, ולא לדרוש תכנית בינוי ופיתוח כשלב ביניים נוסף.

מה לא?

1. הוראות התכנית צריכות להיות אופרטיביות וניתנות ליישום, ועל כן יש להימנע מאמירות כלליות ומגמישות יתר, אשר אינן כוללת החלטות תכנוניות, ושאין בהם

הוראות לבניה, כדוגמת: "יש להבטיח מרחב ציבורי מזמין, איכותי המעודד שהייה ופעילות הולכי רגל למגוון אוכלוסיות". יחד עם זאת יש להקפיד שההוראה תהיה תפקודית ולא מרשמית. בדברי ההסבר לתכנית אפשר להוסיף אמירות המסבירות את הכוונה התכנונית.

2. אין לכלול בתכנית הוראה מחייבת שקבועה בחיקוק (חוק, תקנות, צו) כדוגמת: רעש, איכות אוויר, בניה ירוקה, רישוי עסקים, מים. כמו כן, יש להימנע מלכלול

הפניות להנחיות או נהלי עבודה של גורמי חוץ שאינם מוסדות התכנון.

3. אין לכלול הפניה להוראות בתכניות בהיררכיה גבוהה מהתכנית (תמ"א / תמ"מ / כוללנית / תתל וכדו'). במקום זאת, נדרש להטמיע את אופן יישום ההוראות

הרלוונטיות של תכניות אלו בתכנית המסויימת.

4. הוראות למרחב הציבורי (כגון: שתילת עצים, זיהום אור, שילוט, ריהוט רחוב וכו') רלוונטיות להנחיות מרחביות או לתכנית הבינוי והפיתוח ולא לתכנית, כיוון

שפיתוח המרחב הציבורי לרוב לא נעשה בהיתר מכח התכנית. לכן, למרות חשיבותו הרבה של נושא זה לעיצוב המרחב, יש להימנע מלכלול הוראות למרחב ציבורי למעט בהיבטים הדורשים בינוי אשר נדרשים לזכויות בטבלה .5 עם זאת, ניתן לשלב הוראות המתייחסות לתשתית הפיזית שתאפשר יצירת מרחב ציבורי איכותי (לדוגמא, בתי גידול לנטיעות שיאפשרו שתילת עצים, רוחב מדרכה, העברת תשתיות מתחת למיסעה ולא מתחת למדרכה).

5. יש להימנע מהוראות הקובעות תנאי לאישור בשלב ההיתר על-ידי גורמים חיצוניים, אלא לכלול דרישה לקבלת מידע להיתר מגורמים אלו בנושא מסויים. היתר

הבניה יידרש לאישור הגורמים הקבועים בחקיקה ובתקנות כגורמים מאשרים (כבאות, סביבה, פיקוד העורף, בריאות, רט"ג ורשות העתיקות בנושאים מסויימים)

בכל מקרה, ואין צורך לקבוע הוראה בעניין בתכנית. ניתן לדרוש היוועצות עם גורמים אלו בנושאים מסויימים בשלב מסירת המידע.

6. אין לקבוע הוראה שלפיה יידרש אישור מהנדס הועדה או מי מטעמו לעת תהליך הרישוי. ניתן להורות על הצגת פתרון במסגרת תכנית בינוי ופיתוח באישור

גורם סטטוטורי כגון רשות רישוי או וועדה מקומית.

7. ככלל, אין לכלול הנחיות מרשמיות בתכנית, ללא תלות ממקור הדרישה (גורמי ממשל) או שלב (מענה להתנגדויות).

8. אין לקבוע הוראות תפעוליות-ביצועיות (כגון שעות הפעלת אתר, שעות עבודה, הסדרי תנועה). הוראות התכנון יעסקו בבנייה ובשימושים הנגזרים מחוק התכנון

והבניה והתקנות (הדורשים היתר לצורך ביצועם או שנקבע בתקנות שיש פטור מהיתר לגביהם), ואשר ניתן לבצע עליהם הליך פיקוח ואכיפה לפי חוק התו"ב.

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית 8

הנחיות למעמד מסמכי התכנית

הנחיות כלליות

1. תכנית כוללת מספר מסמכים: תשריט והוראות המחוייבים בכל תכנית על פי נוהל מבא"ת, ונספחים ומסמכי רקע שיצורפו אליה במידת הצורך.

2. בעת עריכת תכנית יש לשקול את מספר וסוגי הנספחים הרלוונטיים לאופייה של התכנית, ולהימנע מריבוי נספחים. מספר הנספחים נדרש להיות תואם את

מורכבות התכנית וגודלה. לתכנית יצורפו רק הנספחים הנדרשים לקידומה או הכוללים מידע הנדרש לשלב הרישוי. יש לתעדף איחוד נספחים ככל הניתן, כדוגמת: נספח תשתיות מאוחד (מים, ביוב ניקוז), בינוי ופיתוח וכדו'.

3. טבלה 1.7 "מסמכי התכנית" בהוראות התכנית פוצלה כמפורט להלן:

א. טבלה :1.7.1 רשימת מסמכים בתכנית

מסמכי התכנית הסטטוטוריים: לכל הפחות, הוראות תכנית ותשריט מצב מוצע.

נספחי תכנית מסויימים יהיו במעמד "נספח מחייב" או "נספח מחייב חלקית", כמפורט להלן.

ב. טבלה 1.7.2 רשימת מסמכי רקע לתכנית

ככלל, רוב המסמכים המצורפים לתכנית יהיו במעמד של מסמך רקע.

4. ככל הניתן, מסקנות העולות מתוך מסמך הרקע של התכנית יוטמעו בהוראות התכנית.

5. מסמכי רקע אינם חלק ממסמכי התכנית המחייבים. הם יצורפו לתכנית ויפורסמו כחלק ממסמכיה לצורך שקיפות ההליך התכנוני.

6. סטטוס "מנחה" הוסר מנוהל מבא"ת, ואין לצרף לתכנית נספחים מנחים.

נספח מחייב

נספח שהוראותיו מחייבות ברמה זהה לזו של התשריט וההוראות.

ראוי שכל ההוראות המחייבות תהיינה במסגרת התשריט או ההוראות. יש לצרף נספח מחייב רק כאשר אין אפשרות לכלול את הוראותיו בתשריט או בהוראות באחד משני המקרים:

א. אם נדרש לצרפו בנפרד מכוח חקיקה או תקנות או הוראה בתכנית, לדוגמא טבלת הקצאות ואיזון, נספח תלת-מימד וכדו'.

ב. אם בתשריט קיים עומס גרפי וריבוי פרטים, ומבקשים להפריד את המידע לנספח לשם הבהירות הויזואלית, כדוגמת נספח עצים (רק בתכנית בה קיים ריבוי

עצים ולא ניתן לסמן את כולם בתשריט התכנית).

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית 9

נספח מחייב לענין: XXX

נספח הכולל בתוכו הוראות מחייבות לנושא מסוים בלבד.

יש לפרט את הנושאים בהם הנספח מחייב הן בהוראות התכנית (טבלה )1.7.1 והן על גבי הנספח עצמו. לדוגמא: נספח בינוי מחייב לעניין מפלס 0.00± של המבנה.

יתר הנושאים המופיעים בנספח יהוו רקע לתכנית.

ההוראות המחייבות יכולות להיות מילוליות או גרפיות.

מסמך רקע (מידע)

מסמך הכולל בדיקות תכנוניות מסוגים שונים ויכול להשפיע על עקרונות התכנית והוראותיה, הוא מסייע בקידום התוכנית לאישור במוסדות התכנון ומהווה מסמך עבודה. לאחר הטמעת עקרונותיו בהוראות התוכנית למסמך אין מעמד והוא אינו מחייב לעת מימוש התוכנית.

מסקנות הבדיקות שנערכות במסגרת הכנת מסמך הרקע יוטמעו בהוראות תכנית. ככל הנדרש, התכנית עצמה תותאם למסקנות מסמכי הרקע: בייעודי קרקע, בשימושי קרקע, בזכויות בניה, בגובה, בקווי בנין וכד' (לדוגמא בתכנית הגובלת בכביש ראשי, יוגבלו שימושים למבנים ומוסדות ציבור למרחק של X כתוצאה ממסקנות מסמך הרקע הסביבתי). ככל שמסקנות הבדיקות שנערכו מחייבות ביצוע פעולות נוספות בשלב הרישוי, הן יכללו בסעיף 6.2 - תנאים להליך הרישוי.

מסמך רקע מדגים

נספח המראה פתרון תכנוני אפשרי (היתכנות למימוש), לדוגמא בינוי, שניתן לסטות מהפרטים המופיעים בו. המסמך מדגים פתרון אפשרי אחד לפחות למימוש התוכנית.

הנתונים שעולים ממסמך זה, יכול שישפיעו על התכנית עצמה. ככל הנדרש התכנית עצמה תותאם לנתונים שעלו בבדיקה (שינוי גובה, קווי בניין וכו'). הוראות התכנית יקבעו את עקרונות התכנון שנקבעו בעקבות עריכת המסמך.

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית 10

מבנה התכנית

תכולת פרקי התוכנית

1. פרק 4 בנוי לפי יעודי הקרקע הקבועים בתכנית. הוראה הנוגעת ליעוד מסויים בלבד תופיע בפרק ,4 תחת הסעיף של הייעוד הרלוונטי. הוראה הנוגעת לכל

שטח התכנית תופיע בפרק ,6 תחת הנושא המתאים.

2. לכל יעוד בפרק 4 קיימים שני סעיפים: סעיף שימושים וסעיף הוראות נוספות. בסעיף השימושים אין צורך לרשום שימושים אינהרנטיים ליעוד (לדוגמא: אין צורך

לרשום "מחסן" כשימוש ביעוד מגורים), אולם יש לרשום כל שימוש אחר המתאפשר ביעוד זה (לדוגמא: שימוש "תשתיות" אם התכנית מאפשרת מעבר תשתיות ביעוד מסויים). בסעיף זה אין לרשום הוראות או תנאים לשימוש.

3. בסעיף הוראות לייעוד הקרקע, יש לרשום רק הוראות ומגבלות בניה הנוגעות לאותו יעוד. אין חובה למלא את הסעיף אם אין צורך בהוראה כזו.

4. את הנתונים הכמותיים יש לרכז בטבלה 5 בתכנית.

הוראות תכנית: מה שייך לכל פרק

פרק הוראות לייעודי קרקע ולמגרשים ספציפיים

▪ שימושים מותרים

▪ מגבלות בניה

▪ הוראות נוספות

פרק טבלה זכויות בניה

▪ זכויות בניה, יח"ד

▪ קווי בנין

▪ גובה, קומות

פרק הוראות כלליות

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית 11

מבנה פרק 6

מבנה פרק 6 יעודכן באופן היוצר בהירות במיקום המתאים לכל נושא והוראה. להלן המבנה החדש:

6.1 הוראות תכנוניות

•בינוי

•פיתוח ונוף

•דרכים וחניה

•תשתיות

•סביבה

6.2 תנאים בהליך הרישוי והביצוע

• תכנית בינוי ופיתוח

• היוועצות במסירת מידע להיתר

• תנאים בהליך הרישוי

6.3 מקרקעין

• זיקת הנאה

• הפקעה

• איחוד וחלוקה

• תלת-מימד

6.4 הוראות אחרות

• תוקף תכנית

• הוראות מתאריות

• הריסות ופינויים

את רשימת הנושאים המלאה ניתן למצוא בנספח 1 למסמך זה.

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית 12 להלן יפורטו דוגמאות לנושאים / הוראות שהיה נהוג לשלבם בפרק 6 בעבר, בתוספת הסבר לסיבה מדוע אין לשלבם בהוראות החל מעתה:

נושא חוק או תקנה קיימים שבעטיים אין לשלב הוראות בנושא זה בתכנית היטל השבחה נדרש על פי חוק התכנון והבניה פרק ח'.

חיזוק מבנים תקן 413 קובע באילו מקרים יש לחזק מבנה קיים. מבנים שנבנו לאחר התקנת התקן נבנו על פיו.

הוראה לעריכת תצ"ר בתכנית

נדרש על פי חוק התכנון והבניה פרק ז' סעיף (125א), ותקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-.2009 איחוד וחלוקה

בניה ירוקה נדרש מכח ת"י .5281

פינוי פסולת בניין נדרש מכח תקנות הרישוי, ס' (א)(56)2 (תנאים בהיתר).

תקנות המודדים מחייבים את המודד לסמן אסבסט קיים במדידה, וכן מכח תקנות התכנון והבניה (רישוי בניה) המחייבים לסמן אסבסט מבנים או חלקי מבנים העשויים אסבסט, וכן לפנות אותם כתנאי בהיתר (ס' (56א)(()2ב).

הטיפול באסבט הינו חובה מכח חוק למניעת מפגעי אסבסט ואבק מזיק, תשע"א- .2011

אשפה נדרש מכח התקנות: תקנות התכנון והבניה (תכן הבנייה) (אצירת אשפה, תש"ף-.)2019

תקנות הבטיחות בעבודה (גיהות תעסוקתית ובריאות הציבור והעובדים באבק מזיק), תשמ"ד-1984 וחוקי עזר עירוניים מתוקף מטרדי אבק מאתר בניה

פקודת היערות.

חיבור למערכת הביוב תקנות התכנון והבניה (רישוי בנייה) תשע"ו-,2016 תוספת ראשונה סעיף 4 (תכנית פיתוח) תת סעיף (.)11 קרינה אלקטרו מגנטית נדרש מכח חוק החשמל ותקנות הקרינה הבלתי מייננת, תשס"ט-.2009 שטחי התארגנות ומחנות קבלן תקנות התכנון והבניה (רישוי בניה) התוספת השניה, הנחיות לארגון אתר, ס' (.)7 תשריט חלוקה חוק התו"ב (פרק ד') קובע חובת חלוקה לצורך הוצאת היתר בניה.

בהתאם להוראות תמא//14ב', בתכנית פיתוח משמעותית בה קיימת חפיפה של לפחות 100 דונם בין השטח המיועד ניצול חומרי גלם לפיתוח/בינוי ובין השטח למרבץ חומרי גלם, על התכנית להציע פתרון לחומרי הגלם כחלק מתהליך עריכתה, ואין לכלול בתכנית הפניה כללית להוראות התמ"א.

נגישות תקנות שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות (התאמות נגישות לשירות), תשע"ג-.2013 הסכמי חוץ תכנית תכנית אינה מקור נורמטיבי לאכיפת הסכמים והיא אינה צריכה לעגן תנאים שנקבעו בהסכמים.

• ניתן לשלב בהוראות התכנית הפניה לתקן קיים, במידה ואינו תקן מחייב או אם התכנית מבקשת לשנות ביחס לאמור בדין, והדין מאפשר זאת (לדוגמא, הפחתה בתקן חניה, ראו תקנות החניה .)2016 31

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית 13

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית

דו"ח מסכם עקרונות לעריכת הוראות תכנית

הנחיות מפורטות

לעריכת נושאי פרק 6

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית 14

הנחיות מפורטות לעריכת נושאי פרק 6

6.1 הוראות תכנוניות

6.1.1 בינוי

עקרונות בינוי

הנחיות

1. הנושאים והניסוחים בסעיף זה יהיו לשיקול דעתו של עורך התכנית ומוסד תכנון שבסמכותו לאשר את התכנית, בהתאם למאפייני התכנית.

2. ככלל, עדיף להשאיר את נושאי העיצוב להנחיות המרחביות, ובסעיף זה יש לכלול רק הוראות עיצוב המרחב שהן מהותיות לרוח התכנית המסויימת.

3. בכל מקרה, יש לנסח אותן כהוראה תפקודית המתארת את התוצאה העיצובית הרצויה.

הוראה תפקודית:

הגדרות יאפשרו מבט חופשי מהרחוב אל המגרש

בחזיתות מסחריות: החזית תתוכנן באמצעות שקיפות

ולחילופין.

וריבוי פתחים.

הוראה מרשמית: הוראה מרשמית:

גובה החזית המסחרית יהיה 5 מ'. גובה הגדרות כלפי הרחוב לא יעלה על 1.5 מ'.

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית 15 בין הנושאים שניתן לכלול בסעיף זה

1. עקרונות תכנון להבטחת איכות המרחב ולממשק עם הרחוב והמרחב הציבורי.

2. דרוג מבנים ונסיגות.

3. מס' המבנים בכל תא שטח.

4. מרחקים מינימליים/מקסימליים בין מבנים במגרש.

5. יחס לנפחי הבניה, כדוגמת: מגדלי/מרקמי; תכסית במגרש; יחסי גובה/רוחב; יחס בין הפנוי/לבנוי.

6. העמדת המבנים בתחום המגרש וכן ביחס לרחוב.

7. במבנים בהם מתקיים עירוב שימושים (ככל ולא ניתן היה לקבוע הוראה בפרק )4 ניתן לקבוע הוראות לנושאים לגביהם יידרש לתת מענה בשלב הרישוי

(כגון: הבטחת אמצעים להרחקת מטרדי ריח מהמרחב הציבורי ובין השימושים, מניעת מטרדי רעש, מיקום אזורים קולטי קהל, מניעת מפגעי תאורה, הפרדת כניסות בין מגורים לשימושים האחרים, מיקום חצר תפעולית באופן שאינו מהווה מטרד למגורים).

8. דופן הרחוב בחזית מסחרית, כדוגמת: קולונדות; קביעת יחס בין קומת מרתף למפלס הרחוב; שטח לפריקה וטעינה; אזורי השרות במגרש ו/או במבנה.

9. חניונים תת-קרקעיים ומרתפים.

10. הנחיות לגגות נצפים ["חזית חמישית"], כדוגמת: נפח וניראות; גינון על גג; מתקנים על גגות, או מתחת לגשר ["חזית שישית"].

11. מעברים להולכי רגל.

12. יחס בין מפלסים ובינוי במגרשים משופעים.

13. כניסות למגרשים.

14. מיקום מכלולים טכניים והסתרתם.

15. בניה נוספת במגרש, כדוגמת: מחסנים, סככות חניה, מכפילי חניה, מבני עזר וכדומה.

16. חצרות, חצרות שרות.

17. מרפסות.

18. הנחיות בינוי להפחתת השפעת רוחות והצללה.

19. אשפה רק במקרה שמדובר בהוראות בינוי הנדרשות בגלל מאפייני תכנית יחודיים, כדוגמת: מתקן אשפה תת-קרקעי.

דוגמאות מילוליות

על פי עקרונות מסמך זה בסעיף זה לא מופיעות דוגמאות מילוליות והן יהיו לשיקול דעתו של עורך התכנית ומוסד התכנית בהתאם למאפייניה הייחודיים של התכנית המסויימת.

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית 16

גובה מבנים בגין בטיחות טיסה

הנחיות

*** ההוראות המובאות להלן בנושא גובה מבנים מתייחסות לתכניות המצויות בתחום מגבלות גובה ובהתאם להנחיית הוועדה למר"מ, בתיאום עם רת"א *** טבלה 5 תקבע את גובה הבינוי המקסימאלי ביחס למפלס הכניסה הקובעת המוצע בתכנית, בהערה לטבלה 5 תופיע מגבלת הגובה המירבית (מעל פני הים)

ע"פ התייחסות רת"א לתכנית.

עריכת התכנית תביא בחשבון את גובה המבנה, גובה מתקנים טכניים וזמניים וטעויות מדידה ביחס למפלס ה- 0.00±. ביחס למגבלת הגובה המירבית מעל פני הים.

בין הנושאים שניתן לכלול בסעיף זה

1. הוראת גמישות.

נוסח מתואם

הערה לטבלה :5 "גובה הבניה המרבי המותר הוא X מ' מעל פני הים"

הוראות בפרק: 6 חריגה מהגובה המירבי המותר על פי תכנית זו (בהערה לטבלה )5 למבנים ולמתקני עזר תתאפשר רק באישור הוועדה למר"מ.

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית 17

שימור

הנחיות

1. הוראות שימור בתכניות יכללו התייחסות לשימור מתחם/אתר/מבנה המצוי בה, תוך סימונו בתשריט התכנית.

2. דרגות השימור שנקבעות בתהליכי איתור וזיהוי אתרים ומתחמים, ינחו בין היתר את אופן הטיפול בהם ואת הדרישות שיקבעו בשל כך. בהוראות התכנית

ישולבו הוראות מתאימות ביחס לדרגות אלו ביחס למתחם/אתר/מבנה ל"שימור מלא" (רמת שימור בהגבלות מחמירות), או מתחם/אתר/מבנה ל"שימור בדרגה ב' "שימור חלקי" (רמת שימור המאפשרת שינויים ותוספות בניה).

3. במבנים או אתרים לשימור ניתן לקבוע הוראות עיצוביות שיגברו על הנחיות מרחביות גם אם פורסמו, בהתאם לצורכי השימור.

בין הנושאים שניתן לכלול בסעיף זה

1. קביעת דרגות השימור ומשמעותן למבנה/אתר/מתחם/אזור חיץ/אלמנט לשימור.

2. קביעת הוראות לעניין השימור, כדוגמת חובת שימוש בחומרי גמר מקומיים, תוספת קומות מותרת על גבי המבנה לשימור וכו'.

3. קביעת חובת היוועצות בשלב מסירת מידע להיתר עם ממונה השימור לצורך מתן הנחיות לאתר לשימור כגון: התאמת דרישות הנגישות הייחודיות לשימור

האתר/מבנה.

4. קביעת הנושאים בהם לא ניתן יהיה לקבוע גמישות בהתאם לתקנות התכנון והבניה (הקלה, שימוש חורג וסטייה מתכנית), התשפ"ג-2023 כדוגמת: קווי

בניין, גובה בניה וכדו'.

5. הגדרת הוראות לאזור החיץ סביב מתחם/אתר לשימור.

6. הנחיות ביחס לתוספות בנייה מאוחרות ותשתיות חיצוניות זרות.

דוגמאות מילוליות

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית 18

6.1.2 פיתוח ונוף

פיתוח המרחב הציבורי

הנחיות

סעיף זה יפרט את עקרונות הפיתוח הנופי הנוגעים למספר יעודים בתכנית ולא יכלול נושאים שמקומם בהנחיות המרחביות או פרטים ושאר הוראות מפורטות ומחשקות שלא מאפשרות גמישות לשלב הרישוי.

תקנות הרישוי מפורטות מה נדרש להציג בתכנית פיתוח למגרש, לכן אין לפרט בסעיף זה את המפורט בתקנות, אלא רק נושאים עקרוניים אחרים/נוספים פרטניים (ראו תקנות התכנון והבניה (רישוי בניה) תשע"ו,-2016תוספת ראשונה סעיף ( 4תכנית פיתוח )תת סעיפים )(1)-(13 התכנית תפרט את הנושאים והעקרונות התכנוניים בנושאי הפיתוח והנוף שיכללו בתכנית, כדוגמת: דרישה לחלוקה למפלסים, מבלי לציין מספר מפלסים.

הוראה תפקודית: הוראה מרשמית:

קביעה כי הקירות התומכים יהיו מדורגים קביעה כי גובה הקירות התומכים לא יעלה על 1.5 מ'

בין הנושאים שניתן לכלול בסעיף זה

קביעת הוראות תפקודיות ישירות בנושאים כגון:

1. קירות תמך (טווח גבהים / עקרון תפקודי כגון: קירות התמך לא יעלו / יהיו עד לגובה עיניי אדם בוגר).

2. הוראה לחלוקה/דרוג מפלסי הקרקע והפיתוח.

3. התייחסות לשיקום נופי.

4. דרישה לנטיעות ו/או שמירה על חלקים מוצלים במרחב הציבורי ובמגרש הפרטי (בדגש על הממשק כלפי הרחוב).

5. נטיעות במרחב הציבורי.

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית 19

6. עקרונות לאופן שילוב בניה בשצ"פים/ כיכרות / פריסת בינוי מותר בשטחים ציבוריים פתוחים (דורש הקניית זכויות בטבלה .)5

7. שבילים להולכי רגל ולאופניים.

8. הסתרת מתקנים טכניים.

דוגמאות מילוליות

תאורה ומניעת זיהום אור

הנחיות

1. הנחיות בנושא זה יכללו רק במקרים בהם קיים בתוך גבולות התכנית או בסביבתה שטח רגיש לזיהום אור.

2. התכנון יתייחס לזיהום אור כאשר יש בינוי הגובל בשטחים פתוחים בעלי רגישות לזיהום אור.

3. יש לקבוע הוראה תפקודית לגבי תאורה במגרשים פרטיים בלבד, ולהימנע מהוראה מרשמית.

4. אין לקבוע הוראות לגבי המרחב הציבורי כיוון שאלו אינן תלויות בהיתר והתכנית לא תשפיע לעניין זה.

הוראה תפקודית: הוראה מרשמית:

קביעת מניעת זליגת אור. קביעת כמות האור.

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית 20 בין הנושאים שניתן לכלול בסעיף זה

1. קביעת הוראות לתכנון תאורת חוץ, כך שמידת הפגיעה בשטחים סמוכים (מבונים ופתוחים) תהיה מינימלית.

2. דגש על ממשק עם שטחים פתוחים גובלים.

דוגמאות מילוליות

1. תאורה במגרשים סמוכים לשטחים הפתוחים לא תופנה אל השטח הפתוח הגובל.

2. שילוט - לא תותר הצבת שלטים מוארים בשעות החשיכה על חזיתות המבנים הפונות אל מבני המגורים ואל שטחים פתוחים במגרשים הגובלים.

3. מתקנים ומבנים בשטחים פתוחים:

.3.1 הארת מבנה חקלאי או מתקן תשתית בשטחים פתוחים תתאפשר רק כאשר קיימת הצדקה תפעולית, חקלאית, ביטחונית או בטיחותית.

.3.2 האור לא יזלוג מעבר לגדר המתקן לשטחים פתוחים סמוכים.

עצים והצללה

הנחיות

1. אין לכלול דרישה לאישור פקיד יערות לכריתה או העתקה כיוון שאלו הוגדרו בתקנות הרישוי או בפקודת היערות.

2. הסימונים בתשריט של עצים לשימור, לכריתה והעתקה הם מחייבים, ולכן אין צורך לכתוב הוראה נוספת לגביהם.

3. ניתן לכלול הוראת גמישות המאפשרת במקרים מיוחדים שלא לשמר עץ המסומן לשימור, גמישות הנדרשת לאורך זמן ולאור שינויים שחלים עם

הזמן או תנאים מקומיים שלא היו ידועים בעת הכנת התכנית ולאור התכנון המפורט בשלב היתר הבניה.

4. אין לכלול בתכנית הוראה לגבי סוגי העצים לנטיעה או הטיפול בהם.

5. ניתן לכלול הוראה ליצירת בתי גידול בנפחים שיבטיחו גדילת עצים בוגרים.

6. בתכניות בהן יש שטחים ציבוריים (כולל מפרדות, מדרגות, חצרות, שב"צים וכד), או אפשרות לנטיעה מעל שימוש בתת-הקרקע (לדוגמא חניות

מתחת לרחבה עירונית וכדו') ניתן לכלול הוראה להבטחת בתי גידול.

7. בעת הכנת התכנית יש לבחון את ההיקף המקסימלי של נטיעות עצים במגרשי החניה (פרטיים וציבוריים) וברחבות הציבוריות שניתן לחייב

בהתחשב במאפייני השטח. במידה ולא נערכה בחינה מדויקת, יש להשתמש בנוסח כללי כמפורט בנוסחים המתואמים להלן.

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית 21

8. אין לקבוע הוראות להצללה בגני שעשועים, המחוייבת מכוח התקנות.

בין הנושאים שניתן לכלול בסעיף זה

1. הנחיות לנטיעות והצללה במגרש הפרטי.

2. הוראת גמישות להיקף המרת סטטוס העצים.

3. הוראות להבטחת בתי גידול לנטיעות במגרשי חניה / רחבות ציבוריות, ובשטחי ציבור לסוגיהם (כולל ברחובות, כיכרות, שטחים פתוחים, מגרשים

למבני ציבור).

4. הוראות לבתי גידול מעל שימוש בתת-הקרקע.

נוסחים מילוליים מתואמים

נוסח לבתי גידול לנטיעות במרחב הציבורי:

נטיעות מעל שימוש בתת-הקרקע יבוצעו בבתי גידול לעצים בנפחים אשר יבטיחו גדילת עצים בוגרים ויכללו פתרונות ניקוז, איטום והשקיה.

נוסח הוראות הגמישות:

במקרים מיוחדים בלבד, בהם נדרש סיווג עץ בוגר שסומן כעץ לשימור או להעתקה לסיווג אחר, שינויי סיווג העצים בהליך הרישוי, באישור פקיד היערות, לא יהווה סטיה מהוראות תכנית זו, וזאת עד %10 ממספר העצים הבוגרים שסווגו בתכנית זו לשימור / להעתקה.

נוסח לבתי גידול במגרשי חניה ורחבות ציבוריות:

במגרשי חניה פתוחים וברחבות הציבוריות תובטח הצללת השטח באמצעות עצים.

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית 22

חומרי חפירה ומילוי

הנחיות

עפ"י הנחיות מנהל התכנון, והוראות תמ"א 14ב, הוראות לעניין זה רלוונטיות רק לתכניות הכוללות צפי לחפירה משמעותית ביותר (מעל 100,000 ממ"ק).

במקרה זה יש לתת את הדעת במסגרת עריכת התכנית לפתרונות עירום וטיפול בעודפי העפר.

בתכניות אלו ניתן לקבוע הוראה כי הליך הרישוי יכלול הצגת פתרון לטיפול בחומרי החפירה.

בין הנושאים שניתן לכלול בסעיף זה

1. פתרון לעודפי העפר בתכנית במסגרת הליך הרישוי, כדוגמת: אומדן היקף החפירה;

2. הצגת שלבי הביצוע לעבודות עפר;

3. הצגת דרכי הובלה לשינוע;

4. קביעת אתר סילוק מועדף.

דוגמאות מילוליות

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית 23

6.1.3 תנועה וחניה

הנחיות

כללי: אין לקבוע הוראות קנייניות, דוגמת הוראה לגבי הצמדת חניות (הצמדה קניינית).

הוראה תפקודית (תכנונית):

הוראה מרשמית (קניינית):

הוראה הקובעת הקצאת מקומות חניה לשימוש ספציפי

הוראה הקובעת הצמדה של מקומות חניה לשימוש ספציפי.

*** לתשומת לב *** הסדרי תנועה אינם מעניינה של תכנית. הם נתונים לרשות התמרור המקומית, ואין לקבוע הוראות בעניין זה בתכנית. כמו כן, אין צורך לקבוע הוראה לתיאום עימה בשלב הרישוי

תקן חניה:

1. אין צורך לכתוב בתכנית שהמספר ייקבע על פי התקן. מספר מקומות החניה יקבע על ידי הוועדה המקומית על-פי התקן בהתאם להוראות תקנות החניה.

2. אין לקבוע בתכנית הוראות בדבר כופר חניה המוגדר בתקנות.

3. תכנית יכולה להתייחס לתקן חניה כאשר היא מבקשת לסטות ממנו עפ"י הגמישות שהוגדרה בתקנות, או לקבוע את מספר מקומות החניה בתוך הטווח

שנקבע בתקנות.

4. אין לקבוע הוראות המאפשרות או אוסרות שימוש במכפילי חניה.

5. תכנית יכולה להתייחס לקרן חניה כאשר מבחינה תכנונית היא מבקשת להבטיח מיקומו של חניון.

בין הנושאים שניתן לכלול בסעיף זה

1. מיקום מקומות חניה (לדוגמא: רק בתחום המגרש, או במיקום מסוימים במגרש כגון בחזית אחורית, או בתת הקרקע, או הוראות לגבי מיקום חניה

תפעולית).

2. הוראות הקובעות איסור כניסה לחניון מרחוב מסויים, או הגדרת מספר הכניסות לחניה

3. הוראות המאפשרות / אוסרות איחוד חניונים תת-קרקעיים עם חניונים תת-קרקעיים בתאי שטח גובלים.

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית 24 דוגמאות מילוליות

6.1.4 תשתיות

מיקום תשתיות

הנחיות

כללי

1. ככלל, התכנון יתייחס לתשתיות קיימות / חדשות בתחום התכנית ולמגבלות שהן מטילות. ככל והתכנית מגדירה תחום למגבלות בניה מתשתיות, הוראות

התכנית יפרטו את מגבלות הבניה.

2. ככל והתכנית כוללת העתקת תשתיות משמעותית, ניתן להתייחס להעתקתן במסגרת שלביות התכנית, וככל הנדרש יש לסמן את מיקומן החדש בתשריט

(בייעוד קרקע מתאים / פוליגון קווי, לדוגמא: קו מתח עליון).

3. בתכניות גדולות הכוללות מעבר תשתיות רבות ניתן לכלול סימון והוראות למסדרון תשתיות.

4. יש להקפיד להוסיף את השימוש (תשתיות) בפרק 4 בייעודים הרלוונטיים.

העתקת תשתיות

5. ניתן לקבוע הוראה להיוועצות עם גורמי תשתית במסירת מידע להיתר בניה, במידה והתכנית מתייחסת לתשתית קיימת בשטחה.

6. אין לקבוע בתכנית תנאים להיתר הדורשים תיאומים עם גופי תשתית או הוראה לחיבור או להעתקת תשתיות (כגון קו חשמל מתח נמוך או קו מאסף

לביוב), היות ותקנות הרישוי כוללות הוראה לקבלת מידע (במסגרת תיק המידע להיתר בניה) בנוגע לביצוע עבודות תשתית מגורמי תשתית (תקנות התכנון והבניה (רישוי בניה) התשע"ו – ,2016 ס' (16א)(.))2 בנוסף, סעיף (16ב) בתקנות רישוי בניה, מאפשר למהנדס הוועדה המקומית לפנות לגורמי תשתית נוספים לצורך קבלת מידע, בהתאם למאפייני התכנית ותא השטח.

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית 25 מיקום תשתיות

7. ניתן לקבוע בתכנית הוראה מחייבת בדבר מיקום תשתיות, כגון בתת הקרקע.

8. אין לקבוע בתכנית הוראה הדורשת הצגת פתרונות המיקום של המתקנים הטכניים כחלק מהיתר הבניה (מתקני מיזוג אוויר, דודים, חדרי מעליות, קולטי

שמש וכדומה), היות והדרישה מופיע בתקנות הרישוי (תקנות התכנון והבניה (רישוי בניה) התשע"ו – ,2016 התוספת הראשונה, (2ב)(,)2 ()5ו(.))6

9. במידה והתכנית קובעת מעבר תשתית ציבורית בקרקע פרטית יש לקבוע עבורה זיקת הנאה לתשתיות בתשריט, על-מנת לאפשר את הקמתה, ניהולה

ותחזוקתה.

מים

10. הוראות לנושאי מים יהיו בתכניות העוסקות במתקני מים או קווי מים, או במקרים יוצאי דופן בלבד. אין לכלול הוראות גנריות לנושא מים בתכניות.

11. מגבלות הנוצרות מקידוח או מקיום בארות צריכות לבוא לידי ביטוי בתכנון המוצע בתכנית לעניין קביעת השימושים המותרים בתחום רדיוסי מגן. במידת

הצורך, יש לערוך את התיאום עם משרד הבריאות בשלב עריכת התכנית.

ביוב

12. בעת עריכת תכנית יש לוודא קיומם של פתרונות ביוב בהתאם להיקפי התכנית ולהוראות תמא/.1 במידת הצורך ניתן לקבוע הוראות שלביות למימוש. אין

צורך לקבוע הוראות לעניין חיבור למערכת הביוב העירונית, הנדרש בהתאם לתקנות תכן הבניה ( תקנות התכנון והבניה (רישוי בניה) התשע"ו – ,2016 התוספת הראשונה, ,)11(4 וכן תקנות התכנון והבניה (תכן הבניה) (תברואה) חלק ה, ס' .)56 בין הנושאים שניתן לכלול בסעיף זה

1. תעדוף מעבר תשתיות בייעודים מסויימים על פני יעודים אחרים.

2. קביעת מיקום תשתיות.

3. הוראה המחייבת העברת תשתיות במסדרון תשתיות אחוד.

4. הוראה לעניין תשתית מסויימת ככל והיא נדרשת לקידום התכנית (לדוגמא, דלק, גז, מים וכדו').

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית 26 דוגמאות מילוליות

אספקת מים תהיה מרשת המים המקומית של הרשות

המקומית.

כל התשתיות בתכנית ימוקמו בתת הקרקע.

הוראה רלוונטית רק בתכניות הנמצאות במרחבי תכנון הוראה למיקום תשתיות.

המספקים מים מבארות במצב הקיים, והתכנית קובעת כי חיבור המים לתכנית יהיה שונה.

אין לבצע חפירות מעל קווי מים במרחק של לפחות 3 מ'

אסורה הבניה מעל קווי מים ראשיים.

מדופן קו המים.

התכנון יתייחס לאיסור במסגרת קביעת יעודי הקרקע וקווי הבניין.

חפירה דורשת היתר בניה. איסור כאמור יופיע במסגרת התייחסות גורמי תשתית לבקשה לתיק מידע להליך רישוי במסגרת סימון תשתיות המאושר מכח תכנית.

תנאי להעתקת קו מקורות ראשי יהיה תיאום עם חברת קווי ביוב החוצים קווי מקורות ראשיים, יחוייבו תשתית המים. בקבלת חוו"ד חברת תשתית המים בשלב הרישוי.

העתקת תשתיות נדרשת להיתר, ובהתאם הדרישה מיקום קו מקורות ראשי ידוע בשלב עריכת התכנית, לתיאום עם קו קיים תופיע במסגרת התייחסות גורמי וככל ומטיל מגבלה על מגרש נדרש להתייחס לנושא תשתית לבקשה לתיק מידע להליך הרישוי. בתכנון.

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית 27

ניהול נגר וניקוז

הנחיות

יש לקבוע הוראות מתאימות לפי סוג ומהות התכנית בהתאם להנחיות תמא/,1 או בהתאם לתיקון 8 לתמ"א כאשר יכנס לתוקף.

ככל שהתכנית כוללת הוראות לעריכת ההיתר, יש לכלול אותן בסעיף 6.2 בין הנושאים שניתן לכלול בסעיף זה

קביעת הוראות לנפח נדרש לניהול נגר בהתאם להוראות תמא/1 תיקון .8 הנחיות לביצוע הבניה באופן שיאפשר אזורי השהיה וחלחול.

הוראות לביצוע השטחים המחלחלים.

הוראות לאמצעים מחלחלים.

דוגמאות מילוליות

מסמך מדיניות ניהול נגר של מנהל התכנון (אלול תשס"ב – אוגוסט ,)2021 כולל בפרק 4.4 סל הוראות מתוכן ניתן לבחור את ההוראה המתאימה לתכנית.

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית 28

חשמל

הנחיות

1. בשלב הכנת התכנית נדרש לדעת על קיומם של קווי מתח עליון או מתח על, ולכן יש לקבוע מרחקים מוגדרים מהם בתכנית (ולא בטבלה גנרית

בהוראות התכנית).

2. רישום המרחקים בטבלת המרחקים של חברת חשמל רלוונטי רק לקווים הגבוהים והנמוכים – הגבלות הרלוונטיות לתכנון בשלב ההיתר, ועל כן

אין לשלבה בתכנית. מגבלות מקווי מתח על ועליון יקבעו לגופו של עניין בתכנית תוך סימון ברור. טבלת המרחקים תובא לידי עורכי ההיתרים בצורה עדכנית בתיק המידע להיתר בניה.

3. מיקום תחנות השנאה – תחנות ההשנאה מהוות שימוש אינהרנטי במגרשים סחירים. בשטחים ציבוריים ניתן להגדיר סדרי עדיפויות לשילוב

התחנות בשימושים שונים, ולחילופין ניתן לקבוע את הייעודים בהם ימוקמו תחנות ההשנאה באמצעות סימון סימבול בתשריט. נדרשת הקניית זכויות בניה בטבלה .5

4. בפרק 6 תופיע הוראת גמישות לגבי המיקום הסופי (במקרה של סימון סימבול בתשריט).

בין הנושאים שניתן לכלול בסעיף זה

1. תעדוף מיקום חדרי שנאים בין יעודים השונים בתכנית.

2. קביעת מיקום חדרי שנאים.

דוגמאות מילוליות

מיקומן הסופי של תחנות ההשנאה

תחנות השנאים יהוו חלק אינטגראלי מהבינוי

במגרשים/בייעודים בהם הותר השימוש ייקבע המוצע.

בהליך הרישוי.

הוראה תכנונית (ניתן לשלב תחת סעיף עקרונות בינוי).

הוראה המותירה גמישות לשלב הרישוי

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית 29

6.1.5 סביבה

הנחיות

כללי

1. ככל הניתן, ובהתאם לשלב התכנוני ומורכבותו, לא תדחנה בדיקות סביבתיות משלב התכנית לשלב היתר הבניה.

2. נושאים סביבתיים שיש להם השלכות על התכנון / מימוש התכנית, צריכים להיבדק בשלב עריכת התכנית וטרם הפקדתה או אישורה (לדוגמא, ראו

ההנחיה לתכנון על קרקע החשודה כמזוהמת). הוראה לעריכת חוות דעת סביבתית בשלב הרישוי תיכלל רק במקרה בו התכנית עוסקת בנושא שיוצר את המטרד באופן ספציפי או שגובל במטרד מסויים, ושניתן לטפל בו רק בשלב הרישוי.

3. נושאים סביבתיים רבים נכללים בקביעות הקיימות בחוקים סביבתיים, תקנות בניה ירוקה ובתקנות הרישוי (לדוגמא מיפוי אסבסט בשטח, פינוי פסולת

בניה לאתר מאושר, נגישות ועוד), ואין לכלול אותם בהוראות התכנית.

4. יש לבחון את המסמך הסביבתי/ תסקיר השפעה שנערך כחלק מהכנת התכנית, ולהחליט מה מבין המלצות המסמך יוטמע בהוראות התכנית. אין

לכלול הוראות שאינן רלוונטיות לבניה (לדוגמא, חודשים מסויימים בהם לא ניתן לבצע עבודה במבנה בשל הטלת ביצי צבים, הרטבת גלגלי משאיות, שעות פעילות אתר התארגנות, איסור השמעת רעש בבתי קפה וכדו').

5. ככל שהוחלט להטמיע הוראות אלה במסמכי התכנית יש לנסח את התוצאה הרצויה, כהוראה תפקודית, מבלי פתרון מרשמי. לדוגמא: בשלב ההיתר

יוצג פתרון אקוסטי / פתרון למניעת מטרדי רעש וריח.

6. תנאי הכולל אישור המשרד להגנת הסביבה כחלק מתהליך הרישוי אפשרי רק בנוגע לנושא סביבתי ספציפי, שעלה בעת הבחינה הסביבתית של

התכנית, ולא כדרישה כללית לאישור. ניתן לכלול דרישה להיוועצות עם המשרד להגנת הסביבה בנושא ספציפי בשלב מסירת המידע להיתר.

7. במקרה של הפנייה להתייעצות במסגרת הבקשה למידע להיתר, יש להפנות אותה למשרד להגנת הסביבה או מי מטעמו, כגורם הרגולטורי בתחום

(ולא ליחידות הסביבתיות העירוניות). המשרד להגנת הסביבה יקבע מי הגורם מטעמו האמון על הבדיקה הסביבתית בשלב הרישוי.

רעש

8. במקרים בהם קיים צורך, תכלול התכנית בדיקת סקר אקוסטי שתיתן מידע לקביעת שימושים במרחק מתאים ממטרדים יוצרי רעש דוגמת כביש או

מרחק של שימוש יוצר מטרד משימושים אחרים.

9. מאחר ויש נושאים שיכולים להיקבע כתלות בתכנון הקונקרטי של המגרש והמבנה בשלב הרישוי ושאינו ידוע עדיין בשלב התכנית, במידה וזוהה

מטרד רעש, ניתן לדרוש בתכנית חוות דעת אקוסטית וקבלת הנחיות לעריכת חו"ד מהמשרד להגנ"ס כחלק מהדרישות בהליך הרישוי (סעיף 6.2 לתכנית). חוות הדעת תוגש במסגרת בדיקת התכן.

10. חוות דעת אקוסטית עשויה להיות נדרשת מכוח תכנית, או במסגרת הדרישות בתיק המידע, או מכוח חיקוק אחר, כך שגם אם לא נוספה הוראה

בתכנית, עדיין ניתן יהיה לדרוש חוות דעת זו במסגרת הליך הרישוי.

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית 30

11. יש לשים לב שתכנית לא אמורה לכלול הוראות תפעוליות הנוגעות לציוד, שעות הפעלת ציוד מכני, בדיקות רעש לציוד.

רוחות והצללה ממבנים

12. ככלל, נספח זה יידרש רק בתכניות בהן נקבע הבינוי באופן שלא תהיה ממנו סטיה בתכנית בינוי או בהיתר. לעתים, משטר הרוחות יושפע בעיקר

מהבינוי המוצע, וכיוון שבשלב עריכת התכנית הבינוי הספציפי טרם נקבע, ייתכן ובדיקות אלה תצטרכנה להידחות לשלב ההיתר. בדיקה זו תיכלל במסגרת הנספח הסביבתי של ההיתר. ניתן לכלול הוראה תפקודית מתאימה בתכנית.

13. במידת הצורך יש לערוך במסגרת התכנית בדיקת סקר שתיתן מידע על קביעת שימושים או בינוי במרחק/גובה/מיקום.

ריחות

14. בשלב התכנית ניתן לערוך בדיקת סקר שנותנת מידע על קביעת שימושים במרחק/גובה (רמת רגישות נמוכה יותר ופחות מדוייקת מבדיקה בשלב

ההיתר): לדוגמא, מקור ריח שגובל בתכנית (מט"ש או מפעל). תוצאות בדיקת הסקר אמורות להשפיע על התכנון וקביעת יעודי הקרקע בתכנית.

15. כל מה שקשור לבניין עצמו הוא חלק אינטגרלי משלב התכן עפ"י תקנות מכוני בקרה. מטרדים יוצרי ריח ברמת השימושים במבנה ייבחנו בשלב זה.

ככלל, אין לקבוע הוראות בעניין זה בתכנית, אלא במקרים יוצאי דופן, דוגמת תכנית הכוללת מבנה תעשייתי או מט"ש.

בין הנושאים שניתן לכלול בסעיף זה

התכנית חייבת להגדיר באופן מפורט את הנושאים להם יינתן מענה בשלב ההיתר. ככל ונדרשת חוות דעת או בדיקה סביבתית משלימה בשלב ההיתר, יש להטמיע דרישה זו בסעיף תנאים בהליך הרישוי.

אין לכלול בסעיף הסביבתי נושאים שעניינם מופיע בסעיף אחר, דוגמת נושאי בינוי, פיתוח, בניה משמרת נגר ועוד.

באזורים בעלי מגבלה סביבתית ניתן לקבוע הוראות למגבלות הקמת אתרי התארגנות ועירום עפר.

דוגמאות מילוליות

בתאי שטח X לכיוון Y יחוייב מיגון אקוסטי דירתי מדרך ארצית .Z ייושמו טכניקות להפחתת ספיגת חום מקרינה הוראה לטיפול אקוסטי שנקבע בתכנית כתוצאה מנספח אקוסטי סולארית על גגות וחזיתות המבנים.

שנערך בעת התכנית. הוראה תפקודית לנושא צמצום תופעת החום העירוני.

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית 31

6.2 תנאים בהליך הרישוי והביצוע

6.2.1 תכנית בינוי / בינוי ופיתוח

הנושא נמצא בבחינה של מנהל התכנון, ויושלם בגירסה הבאה.

6.2.2 היוועצות במסירת מידע להיתר

הנחיות

1. אין לקבוע בתכנית הוראה לפיה יידרש תיאום או אישור גורם כלשהו בשלב הרישוי. יש לשים לב כי חלק מן הגורמים הם גורמים מאשרים מכוח החוק

והתקנות, ואחרים הם גורמים מוסרי מידע (כדוגמת גורמי תשתית). במידת הצורך, ניתן להפנות להיוועצות במסגרת מסירת מידע להיתר.

2. ככלל, סעיף זה נדרש להיוותר ריק, כיוון שהגורמים המאשרים והגורמים מוסרי המידע נדרשים למסור מידע מכוח החוק והתקנות בהתאם לסמכותם.

משמעות הדבר היא כי כל גורם המוגדר בסעיף זה, יידרש למסור מידע גם אם המידע שימסור במסגרת המידע להיתר יפרט את דרישתו לשלב שונה בהליך הרישוי (לדוגמא: מידע לגבי הצורך בדו"ח אקוסטי לשלב בקרת התכן מהמשרד להנת הסביבה / מידע בדבר הצורך בהתקנת פנסי סימון גובה מרת"א).

3. רשימת הגורמים למסירת מידע תיקבע רק לגבי נושאים בהם הגורם אינו נדרש מכוח תקנות הרישוי או אם נדרשת התייחסות קונקרטית מפורטת. במידה

והתכנית מבקשת להבטיח מסירת מידע בנושא קונקרטי, ניתן לשלב חובת היוועצות בסעיף זה.

4. הנושאים בהם יבוקש מידע נדרשים להיקבע בתכנית. אין להגדיר גורמים מוסרי מידע ללא ציון הנושאים.

5. מידע להיתר יהיה קונקרטי ופרטני ומתאים לשלב רישוי, ולא יעסוק בנושאים האמורים להיקבע בתכנית.

6. תקנות הרישוי מגדירות לוחות זמנים למסירת מידע להיתר ( תקנות התכנון והבניה (רישוי בניה) התשע"ו – 2016 (20א), (22ב)) , למתן מידע מפורט (

תקנות התכנון והבניה (רישוי בניה) התשע"ו – 2016 (20א)), ולבקרת תכן (תקנות התכנון והבניה (הקמת מכון בקרה ודרכי עבודתו, התשע"ח – ,2018 (42א), (ד), (44א)). יתר התיאומים (לדוגמא: תיאום הנחת תשתיות) אינם מוגדרים בתקנות הרישוי, ולכן יש לשקול לקבוע בתכנית את פרק הזמן הרלוונטי לקבלת התייחסות הגורמים הנדרשים לתגובה ככל ואלו אינם מוגדרים בתקנות הרישוי.

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית 32 בין הנושאים שניתן לכלול בסעיף זה

ככלל, סעיף זה נדרש להיוותר ריק.

דוגמאות

גורם לנושא דוגמא לתכנית בה תתכן דרישה להיוועצות

רשות הניקוז הנחיות לביצוע עבודות בתחום השפעה של הנחל. בתכנית הכוללת בתוכה רצועת נחל משרד התיירות עמידה בתקנים הפיזיים לתכנון וסווג מתקני אכסון של משרד התיירות. בתכנית הכוללת שימוש מלונאי הרשות המקומית השימוש הציבורי המבוקש, מיקומו במבנה ודרישות בינוי. בתכנית נקודתית הקובעת שטח מבונה לצרכי ציבור רשות המים הנחיות לנושא השפלת מי תהום. בתכנית הכוללת השפלת מי תהום

6.2.3 תנאים בהליך הרישוי

הנחיות

1. סעיף זה יפרט את התנאים שיש למלא בתהליך הרישוי. ניתן לציין דרישות אשר עלו במסגרת הבדיקות שנערכו לתכנית, אשר נדרש לבצע השלמת פירוט

בשלב ההיתר, כדוגמת: פתרון אקוסטי או פירוט אמצעים לניהול נגר.

2. המינוח המילולי לא יתנה את היתר הבניה אלא יפרט את הדרישה שתכלל בהליך הרישוי.

3. ככלל, יש להימנע מפירוט השלב בתהליך הרישוי בו יקבע התנאי. תפקיד המידען לקבוע את השלב הרלוונטי לעת מסירת המידע להיתר. במקרים יוצאי

דופן, ניתן לקבוע בתכנית את השלב למילוי התנאי (כגון תנאי להגשת בקשה להיתר הבניה, תנאים בהיתר הבניה, אישור תחילת עבודות או תעודת גמר).

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית 33

4. אין לקבוע תנאים הנדרשים ממילא לפי התקנות.

5. אין לדרוש ביצוע חוזר לבדיקות שנערכו בשלב התכנית.

6. יש לקבוע כתנאי בהליך הרישוי רק את אותן פעולות/בדיקות הנדרשות בנוגע למבנה/מגרש/שימוש ספציפי, וברזולוציה מתאימה (לדוגמא, בדיקה

אקוסטית מכביש סמוך).

7. אין לקבוע הוראות ו/או תנאים לנושאים הבאים:

א. ארגון אתר - הנדרש בתקנות הרישוי (תכנית ארגון אתר בסימן ג': אישור תחילת עבודות סעיף ,76 ופירוט התכולה בתוספת השניה),

לתשומת לב: תכנית משמעותית יכולה לקבוע מיקום שטחי התארגנות והוראות מיוחדות הנוגעות לביצועה, לדוגמא האפשרות לעירום עפר.

ב. מניעת מטרדים בשלב הבניה - הנדרש מכח החוק למניעת מפגעים

ג. הוראות בדבר בדיקות תכן - המעוגנות בתקנות תכן הבנייה (בניה בת קיימה, אצירת אשפה, אקוסטיקה, בטיחות המשתמש, תברואה), תקנות עבודת

מכוני בקרה , תקנות רישוי הבניה ובתקנות בקשה להיתר תנאיו ואגרות.

ד. מינוי בעלי תפקידים, כדוגמת מינוי אדריכל בעל ניסיון בשימור לביצוע היתר לבניין לשימור.

8. אין לקבוע הוראות למתן שיקול דעת לאגפי הרשות המקומית או מהנדס העיר. תקנות הרישוי החדשות בעניין סטייה מתכנית (תקנות התכנון והבניה:

הקלות, שימוש חורג וסטיה מתכנית) קובעות את מרחב הגמישות הנתון לשיקול מהנדס הוועדה. כמו כן, אין להתנות את הגמישות בהליך פרסום להקלות.

9. יש לתת את הדעת לקביעת הוראות הרלוונטיות להליך הרישוי בלבד. הוראות בנושא שלביות מקומן בפרק .7

בין הנושאים שניתן לכלול בסעיף זה

1. בדיקות ופעולות קונקרטיות הנובעות מצורך שהועלה בעת עריכת התכנית ובחלוף הזמן עד למימושה או תלויות בתכנון מפורט לביצוע בשלב הרישוי.

2. בתכניות הקובעות שינוי בגבולות החלקות הרשומות, ללא הליך איחוד וחלוקה: התייחסות לאישור תצ"ר.

3. רישום הערת אזהרה לייחוד השטחים המבונים לטובת הרשות המקומית.

דוגמאות מילוליות

תנאי להיתר בניה יהיה נספח אקוסטי.

הליך הרישוי יכלול הצגת פתרון אקוסטי. ניתן

לכלול סעיף היוועצות בהליך מסירת מידע

הגשתבקשהלהיתרתידרש לביצוע סקרקרקעוגזקרקעבהתאם לקבלת הנחיות לעריכת הנספח האקוסטי

לתכנית דיגום שאושרה על ידי המשרד להגנת הסביבה.

מהמשרד להגנת הסביבה.

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית 34

6.3 מקרקעין

הנחיות כלליות:

1. יש להבחין בין הוראות תכנוניות לבין הוראות לעניין איחוד וחלוקה, הפקעה ורישום, ולהתאים הוראות רלוונטיות שאינן סותרות.

2. אין לכלול בהוראות תכנית את סעיף היטל השבחה כיוון שזה חל בהתאם להוראות החוק. יש להימנע מלכלול כל הוראה בנושא זה.

6.3.1 זיקת הנאה

הנחיות

1. ככלל, ראוי לקבוע מעברים ציבוריים בייעוד ציבורי על מנת לאפשר תפעול ואחזקה של המעבר הציבורי על ידי הרשות המקומית. הוראה בדבר זיקת הנאה

(זכות מעבר להולכי רגל, לכלי רכב ו/או לתשתיות לפי סעיף ,))8(63 תקבע רק במקרים מתאימים, שעה שלדעת מוסד התכנון אין אפשרות לקבוע יעוד ציבורי.

2. בתכניות נקודתיות יש לסמן את זיקת ההנאה במדויק. בתכניות גדולות, ככל שהדבר נחוץ, ניתן לכלול את התוואי לזיקת הנאה עם הוראת גמישות באשר

למיקום המדויק שבו תחול זיקת ההנאה, אשר יקבע במסמכי ההיתר על-ידי רשות הרישוי. טווח הגמישות, צריך שיהיה סביר ומידתי בהתחשב בצרכים, תוך תשומת לב לגבולות החלקה ומשמעותה של הוראת הגמישות.

בין הנושאים שניתן לכלול בסעיף זה

הוראות לזכות מעבר הולכי רגל / כלי רכב / העברת תשתיות.

דוגמאות מילוליות

1. גמישות לזיקת הנאה: התחום המדויק של זיקת ההנאה כפי שמסומן במסמכי התכנית, ניתן לשינוי בטווח של … מטר לכל צד, בהחלטה של רשות הרישוי.

2. תחום זיקת ההנאה לא יפחת מסך של X מ"ר / %X משטח המגרש / רוחב של X מ'.

3. זיקת הנאה להולכי רגל: השטח המסומן בתשריט כשטח זיקת הנאה להולך רגל ו/או רכב (לפי העניין) מיועד לאפשר שימוש/מעבר (לפי העניין) חופשי

ללא הגבלה של הציבור בשטח זה.

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית 35

4. זיקת הנאה לתשתיות: תובטח זיקת הנאה להעברת תשתיות וטיפול בהן ברוחב של X מ'. בשטח זה תיאסר בניה במפלס הפיתוח הסופי ובעומק X מ' או

אחר מתחתיו במטרה לאפשר מעבר תשתיות תת-קרקעיות.

5. זיקת הנאה: בתאי שטח ________ בתוואי המסומן בתשריט (בכפוף להוראות הגמישות) נקבעת זיקת הנאה למגרשים

____________לצורך_____ .

6.3.2 הפקעה

הנחיות

1. יש להפריד בין הוראות שמתייחסות לשלב הרישום (אשר תהיינה תחת סעיף הרישום), לבין הוראות שמטרתן השגת קרקע לצרכי ציבור באמצעות הפקעה

או לחילופין הקצאה במסגרת איחוד וחלוקה. (הוראות בנושאי איחוד וחלוקה ראו סעיף 6.3.3 להלן, הוראות בנושא רישום ראו סעיף 6.3.6 להלן).

2. במידה והתכנית מבקשת להפקיע שטחים לצרכי ציבור, נדרש לרשום הוראה מפורשת בתכנית על מנת שהוועדה המקומית תוכל לבצע את ההפקעה מכוח

התכנית וללא אישור הועדה המחוזית.

3. במידה והתכנית קובעת הוראת הפקעה, יש לפרט בפרק 4 בהוראות התכנית את קבוצות השימושים העיקריות להן מיועדת ההפקעה. הרשימה לא יכולה

לכלול את כל סעיף 188 לחוק, אך ניתן לפרט אשכולות דומים.

4. במידה ולא כל שטחי הציבור בתכנית מיועדים להפקעה, יש לציין את המגרשים/שימושים שלגביהם נקבעה הוראת הפקעה.

5. אין לקבוע הוראה שקרקע תופקע ותירשם ע"ש הרשות המקומית ללא תמורה. נושא הפיצוי והתמורה הינו בהתאם להוראות החוק ואינו ענין להוראות

התכנית (במקרים של שימור זכויות, יש לפנות להנחיית יועמ"ש מוסד התכנון).

6. ככלל, תכנית לאיחוד וחלוקה לא תכלול הוראת הפקעה, מאחר והשטחים לצרכי ציבור מוקצים במסגרת טבלאות ההקצאה ולא בהליך של הפקעה. אך

במידה וקיימים מגרשים לצרכי ציבור שלא ניתן להפרישם, ניתן לכלול לגביהם סעיף הפקעה. הוראות איחוד וחלוקה יכולות לחול על חלק משטח התכנית, ובמקרה כזה נדרש לסמן בתשריט את תחום האיחוד והחלוקה בה.

7. במידה ומופקעים חלקים מבונים (קומה ציבורית), קיימת אפשרות לכלול בהוראות התכנית הוראה הפקעה עתידית יעודית (אחרי השלמת הבניה) בהתאם

להנחיות יועמ"ש מוסד התכנון, ואולם, ככל שהתכנית הינה תכנית איחוד וחלוקה, יש לכתוב הוראה בהתאם לנוסח להלן בסעיף .6.3.3

8. אם יש מקרקעי ישראל בתכנית או מקרקעין שהתכנית מבקשת להקצות אותם לצרכי ציבור מקומיים, יש לעשות שימוש בנוסח ההוראה שהוסכם עם רמ"י,

כמפורט בדוגמאות המילוליות מטה (סעיף .)3

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית 36 בין הנושאים שניתן לכלול בסעיף זה

הוראת הפקעה

דוגמאות מילוליות

1. ברשימת השימושים בפרק 4 בייעוד מבני ציבור: יותרו שימושי חינוך, דת, רווחה, בריאות וקהילה.

2. המקרקעין המיועדים לצרכי ציבור בתאי שטח XX יופקעו על-ידי הועדה המקומית.

3. הקרקע לצרכי ציבור כאמור בתכנית זו תופקע על שם הרשות המקומית, ככל שלא תוחכר לה ע"י רמ"י, ובלבד שרמ"י קיבלה הודעה בדבר ההקצאה

המתוכננת לפחות 90 יום לפני מועד תחילת הליכי ההפקעה.

6.3.3 איחוד וחלוקה

הנחיות

1. בתכניות איחוד וחלוקה אין לכלול הוראה לרישום (רישום הקרקעות המופרשות לצרכי ציבור לטובת הרשות המקומית). הרישום הוא על פי טבלת ההקצאה,

המהווה מסמך מחייב. טבלת ההקצאה מגדירה מהם השטחים המופרשים לטובת הרשות המקומית, וסעיף 125 לחוק מורה על הכנת תצ"ר כתנאי להיתר בניה כמהלך משלים.

2. במידה והתכנית כוללת – מחוץ לשטח האיחוד וחלוקה – שטחים המיועדים להפקעה, יש להוסיף את הוראת הרישום כחלק מהוראת ההפקעה.

3. אין לכלול הסעיף המורה על הכנת תצ"ר כתנאי להיתר בתכנית איחוד וחלוקה, זאת מאחר והוראה זו מחוייבת על פי תקנות איחוד וחלוקה.

4. תכניות איחוד וחלוקה הינה לפי פרק ג' סימן ז' הקובע את הכללים לתכניות איחוד וחלוקה, והן אינן תשריטי איחוד וחלוקה לפי פרק ד'. תשריט חלוקה אינו

תכנית, ואינו משנה את הקניין במגרשים שנוצרו.

בין הנושאים שניתן לכלול בסעיף זה

1. הוראות המפנות אל טבלאות הקצאה ואיזון, ומקשרות בין תאי השטח בתשריט לבין המגרשים המוקצים בטבלת ההקצאה והאיזון.

2. בתכנית שרק חלק ממנה מיועד לאיחוד וחלוקה: קביעת השטחים שנמצאים בתחום האיחוד והחלוקה (בעדיפות בתשריט התכנית בלבד).

3. בתכנית המבקשת להפריש שטחים מבונים לצרכי ציבור יש לכלול הוראה בעניין כמפורט בדוגמות המילוליות להלן.

4. תכנית איחוד וחלוקה הכוללת מגרש תלת מימדי (סעיף נפרד).

נוהל מבא"ת 2023 / עקרונות לעריכת הוראות תכנית 37 דוגמאות מילוליות

1. איחוד וחלוקה בכל תחום התכנית: השטחים הכלולים בתכנית זו יאוחדו ויחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאות המהווים חלק מתכנית זו.

2. איחוד והחלוקה בחלק מתחום התכנית: השטחים הכלולים בתכנית זו, המיועדים לאיחוד וחלוקה כמסומן בתשריט, יאוחדו ויחולקו מחדש בהתאם לתשריט

ולטבלת ההקצאות המהווים חלק מתכנית זו.

3. בתכנית לאיחוד וחלוקה הכוללת שטחי ציבור מבונים: הבעלות בחלק/ים הציבוריים תועבר לידי הרשות המקומית עם מתן תעודת גמר ובכפוף לכל דין.

6.3.5 תלת-מימד

הנחיות

1. קיימים שני סוגים של תכניות המתייחסות לתלת-מימד: תכניות איחוד וחלוקה הכוללות חלוקה למגרשים תלת מימדיים כחלק מהתכנית; ותכניות הקובעות

מגרשים תלת-מימדיים שאינן תכניות איחוד וחלוקה. יש להתאים את הוראות התכנית לסוג. בנוסף, יכול שתכנית לא תקבע מגרש תלת-ממדי, אלא רק את היעודים/שימושים השונים במפלסים שונים, אך המגרש התלת ממדי יקבע במסגרת תשריט חלוקה לפי פרק ד' לחוק.

2. בגלל מורכבות התכנית התלת-מימדית, ומורכבות הסיטואציות התכנוניות האפשריות, יש לתת את הדעת למגוון רחב של נושאים לעת ניסוח הוראות

התכנית ובכלל זה:

א. מהו המגרש 'המקורי' ומהו המגרש התלת ממדי (יקבע לפי שימוש עיקרי, פוטנציאל עתידי וכו).

ב. האם תחילתה של החלוקה למגרש תלת ממדי, תדחה עד לאחר השלמת הבניה, או שניתן לאשר את החלוקה גם לפני שלב הרישוי והבניה, תוך

התייחסות לקשיים שמתעוררים לו תופרד הבעלות לפני הבניה.

ג. האם יש מספיק מידע לקביעה מדויקת וסופית של גבולות המגרש בעת עריכת התכנית, או שנדרשת קביעת הוראות גמישות, בנוגע למיקומו של

המגרש התלת-ממדי במימד הגובה (להבדיל משטחו או נפחו, כלומר שטח החלקה הינו מוחלט, אך ניתן לקבוע בתכנית גמישות לעניין המיקום המדויק שלה,

3. בהתאם לתקנות התכנון והבניה (רישום מגרש תלת -ממדי), תש"ף -,2020 יש לסמן את גבול המגרש התלת-מימדי בתשריט התכנית.

4. במקרה של תכנית הקובעת מגרש תלת-מימדי (במסגרת תכנית שהיא איחוד וחלוקה או במסגרת תכנית שאינה לאיחוד וחלוקה) נדרש בהתאם לתקנות

התכנון והבניה (רישום מגרש תלת -ממדי), תש"ף -2020 לצרף נספח המשרטט את גבולות המגרש התלת-ממדי. נספח זה יהיה במעמד נספח מחייב.

במקרה של תכנית המורה על הכנת תשריט חלוקה תלת-מימדית אין לצרף נספח זה.

5. בתכניות הכוללות איחוד וחלוקה, יש לכלול סעיף לעניין כניסה לתוקף מאוחרת של הטבלאות (דחיית החלוקה החדשה). על מנת לדחות את תחילת

החלוקה החדשה לשלב הבקשה להיתר, כמפורט בדוגמאות המילוליות להלן.