ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 29 · 101-1087774_קובץ התנגדויות לתכנית_compressed.pdf

28 אפריל 2025 , ירושלים

במסירה אישית

לכבוד

הועדה המחוזית לתכנון ולבניה-מחוז ירושלים

רח' שלומציון המלכה 1

ירושלים

הנדון: התנגדות לתוכנית מתאר מקומית ברמה מפורטת מס' 101-1087774

התחדשות עירונית-מתחם הדוידקה (להלן: "התכנית")

בשם מרשתנו, רון הבא ת.ז.300666153 (להלן, גם: "המתנגדת"), מוגשת בזאת התנגדות לתוכנית שבנדון.

פתח דבר

1. מרשתנו הינה הבעלים הרשומים של דירה בבית משותף המצוי ברח' יפו 72 פינת רח' הנביאים 67 בירושלים,

הידועה גם כגוש 30050 חלקה 92 תת חלקה 28 (להלן: "הדירה" ו-"הבית המשותף", בהתאמה). התוכנית שבנדון מתכוננת לחול על חלקה 92 הנ"ל (להלן: "המקרקעין") ובמסגרתה ייהרס הבית המשותף ויבנה בניין חדש תחתיו.

2. על פי דברי ההסבר לתכנית, התכנית מציעה התחדשות עירונית באמצעות פינוי בינוי והקמת מתחם בעירוב

שימושים למגורים, מסחר, תעסוקה, משרדים, מלונאות, מוסדות ציבור ותחנת רכבת. כמו כן, התוכנית מסדירה את מעבר הרק"ל בתחום התוכנית.

3. התוכנית הוגשה על ידי א.ב.נ.ר אבן ישראל רזידנס ועל ידי מגדל דוידקה ירושלים בע"מ (להלן:"היזם").

4. קודם להגשת התוכנית על ידי היזם, נחתם בין היזם לבין חלק מבעלי הזכויות בבית המשותף, ובהם מרשתנו,

הסכם לפינוי בינוי (להלן: "ההסכם"). במסגרת ההסכם התחייב היזם, בין היתר, כי התוכניות שיתוכננו ויוגשו על ידו לוועדות התכנון לצורך הקמת פרויקט פינוי-בינוי במקרקעין תאפשר ליזם לבנות לא יותר מ-44,000 מ"ר (שטח עיקרי).1

1 סעיף 11.4 להסכם.

1

**העתק הסכם הפינוי-בינוי מצורף להתנגדות זו כנספח .1

5. בין היתר על יסוד שטחי הבניה המקסימאליים להם התחייב היזם, נקבעו לוחות הזמנים, התמורות והבטוחות

שבהסכם. כפי שיפורט להלן, התוכנית שהוגשה מהווה הפרה של ההסכם עם בעלי הזכויות במקרקעין, ופוגעת

באופן בלתי מידתי בזכויותיהם. הואיל, וזכותו של היזם להגיש את התוכנית נעוצה בהסכם ותלויה בו; הגשת

התוכנית בניגוד מוחלט להוראות ההסכם שוללת, למעשה, את עצם זכותו של היזם להגיש את התכנית

ולקדמה.

6. כמו כן, לא זו בלבד שהתוכנית עולה כדי הפרת הסכם ופוגעת בזכויותיהם של בעלי המקרקעין, אלא שהיא גם

נוגדת את מדיניות הבינוי של מנהל התכנון ותוכניות מתאר, פוגעת בזכויותיהם של בעלי דירות בבניינים סמוכים והיא אף נעדרת התייחסות להיבטים תכנוניים מהותיים.

טעמי ההתנגדות בתמצית

7. כפי שיפורט להלן, בתוכנית נפלו פגמים רבים ומהותיים אשר מצדיקים את בחינת התוכנית ותיקונה:

.7.1 התוכנית אינה תואמת למדיניות בינוי לאורך צירי רק"ל כפי שנקבעה על ידי מנהל התכנון. אי ההתאמה באה לידי ביטוי הן בגובה הבניינים המתוכננים הן בזכויות הבניה שבמקשים לנצל ויתכן שאף מבחינת שטחה המקסימאלי של קומה טיפוסית.

.7.2 התוכנית אינה תואמת לתוכנית מתאר ירושלים מס' .2000 .7.3 התוכנית אינה תואמת את הסכם הפינוי בינוי שנחתם בין היזם, מגדל דוידקה ירושלים בע"מ, לבין בעלי הזכויות במקרקעין. בכלל זאת, שטחי הבניה העיקריים על פי התוכנית חורגים בכ-%13 מהשטח המקסימאלי שנקבע בהסכם. הגדלת שטח הבניה מחייב מענה תכנוני הולם הן ביחס לדירות הקיימות, הן לאלו העתידיות, הן לשטחי המסחר והשימושים המעורבים והן לשטחי השירות, אך התוכנית אינה נותנת שום מענה לכל אלו.

.7.4 על פי דוח הסביבה, התוכנית פוגעת בזכויות השמש של 10 בניינים סמוכים, ובהם גן ילדים. מדובר בפגיעה חמורה בזכויות של כ-100 יח"ד. התוכנית לא מספקת מענה לפגיעה זו.

.7.5 טבלת מאזן החניה בתוכנית התנועה מבוססת על בנייתן של 270 יח"ד בלבד, בעוד שעל פי התוכנית מתוכננת בנייתם של 390 יח"ד. יש לתקן את הטבלה ולהתאימה למספר יחידות הדיור המתוכננות.

.7.6 נעדרים ממסמכי התוכנית מסמכים מהותיים ביותר כדוגמת נספח חישוב שטחים, מסמך חלופות, נספח נצפיות, מענה לצרכי ציבור, התייחסות למסמכים פרגמטיים, מסמך מטרדים ממסחר ועוד.

.7.7 נוסף על כל אלו, יצוין כי נפלו פגמים באופן פרסום התוכנית להתנגדויות. מרשתנו לא קיבלה כל הודעה בכתב אודות הגשת התוכנית ואודות זכותה להגיש התנגדויות, והדבר נודע לה מפי שכנים זמן קצר לפני חלוף המועד להגשת ההתנגדות. הארכה שניתנה להגשת ההתנגדות עד ליום 28.4.2025 הותירה למתנגדת זמן קצר מדי לעריכת התנגדותה כדבעי ולא סיפק בידה לפנות לשמאי או לגורמים מקצועיים נוספים לצורך הגשת מסמכים משלימים להתנגדותה. בנסיבות אלו, המתנגדת שומרת על מלוא טענותיה וזכויותיה בעניין זה, ותבקש להשלים חוות דעת ומסמכים נוספים ככל שידרשו, במועד הדיון בהתנגדויות.

2

התוכנית אינה תואמת למדיניות הבינוי לאורך צירי רק"ל

8. על פי החלטת מינהל התכנון-מחוז ירושלים בדבר מדיניות הבינוי לאורך צירי רק"ל מיום ,8.4.19 במגרשים

הממוקמים בקו רכס אשר שטחם הינו מעל 1.5 דונם:

.8.1 גובה הבניין יהיה עד 30 קומות;

.8.2 שטח קומה טיפוסית יהיה עד 600 מ"ר;

.8.3 ואחוזי הבניה יהיו עד %1200 לאחר הפקעה של %40 משטח המגרש עבור צרכי ציבור.

**תמצית החלטה בדבר עדכון מדיניות הבינוי לאורך צירי רק"ל מיום 08.04.19 ובהתאם להבהרה מיום

15.7.19 מצורפת להתנגדות זו כנספח .2

9. בטבלה 5 בהוראות התוכנית- טבלת זכויות והוראות בניה-מצב מוצע, מצוין כי מספר הקומות מעל הכניסה

הקובעת הינו- .39

10. בהערה מס' 5 לטבלה 5 מצוין כי בנוסף למספר קומות זה יותרו 2 קומות לכל בניין עבור קומות טכניות; ובהערה

מס' 7 לטבלה 5 מצוין כי בשטחים המסחריים תותרנה גלריות בכל שטח הקומה וזאת ללא שינוי מספר וגובה הקומות, ובנוסף לשטחים המפורטים בטבלה.

11. דהיינו, מספר הקומות בבניין יעמוד למעשה, על פי התוכנית המוצעת, על 42 קומות. 12 קומות מעל מספר

הקומות המקסימאלי על פי מדיניות הבינוי הרלוונטית.

12. בנוסף, אחוזי הבניה על פי התוכנית עומדים על יותר מפי שתיים וחצי (!!) מאחוזי הבניה המקסימאליים

שנקבעו במדיניות מינהל התכנון, וזאת מבלי שיש הפקעה של %40 משטח המגרש.

13. ועוד יצוין, כי לתוכנית לא צורף נספח חישוב שטחים כנדרש ולפיכך לא ניתן לבחון קיומה של חריגה ביחס לשטח

המקסימאלי של קומה טיפוסית. לפיכך, ומבלי לגרוע מיתר טענות המתנגדת כמפורט בהתנגדות זו, יש להורות על הגשת נספח חישוב שטחים כמתחייב, ולוודא כי שטחה של קומה טיפוסית עומד בהוראות המדיניות.

14. התוכנית עומדת, איפוא, בסתירה מוחלטת למדיניות מינהל התכנון כמעט בכל היבט של גובה ונפח הבינוי.

15. בנסיבות אלו, לא ניתן לאשר את התוכנית כפי שהיא כיום ויש להתאימה להוראות מדיניות מינהל התכנון. לעניין

החובה לפעול בהתאם למסמכי מדיניות אף אם הם בלתי סטטוטוריים ר' עת"מ 47381-11-24 דורית פרי ואח'

נ' הועדה המחוזית (פורסם בנבו, .)9.3.2025

התוכנית אינה תואמת לתוכנית מתאר ירושלים מס' 2000

16. בתוכנית מתאר ירושלים מס' 2000 נקבע לגבי שטחים בייעוד מע"ר, כדלהלן:

.16.1 בטבלה 5 נקבע כי הגובה המקסימאלי של המבנים יהיה עד 24 קומות מעל הכניסה הקובעת .

.16.2 בסעיף 4.4.2 נקבע כי בבניינים חדשים לא יתאפשר שימוש למגורים ביותר מ- %50 משטחי הבניה המירביים בתכנית, אלא אם שטחי המגורים מיועדים כולם ליחידות דיור ששטחן המירבי לא עולה על 45 מ"ר.

3

17. חרף הוראות תוכנית המתאר, על פי התוכנית שבנדון מתוכננים, כאמור, מבנים בגובה של 42 קומות (!!), ושטח

המגורים המתוכנן מהווה כ-%.53

18. כמו כן, נקבע בתוכנית מתאר ירושלים מס 2000 ביחס לתוכנית מפורטות בכלל ייעודי הקרקע כי:

.18.1 מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית יבחן טרם הפקדתה את החלופות למימושם של נפחי הבניה המוצעים בדרך של בניה שאינה בניה גבוהה, באמצעות מסמך חלופות שיוצג לפניו (סעיף (3א)(,)1 בפרק -6.4 הוראות להכנת תוכניות מפורטות).

.18.2 כן נדרש מוסד התכנון לבחון, טרם הפקדה, את ניצפות הבניה המוצעת מנקודות תצפית שונות ובאמצעים שונים הכל על פי קביעת מתכננת המחוז (סעיף (3א)()2 בפרק 6.4 הנ"ל).

.18.3 בנוסף, נדרש מוסד התכנון לבחון את קיומו של מענה מספק לצרכי הציבור הנובעים מהתוספת המוצעת בתכנית וזאת באמצעות מסמך פרוגרמטי שיוצג בפניו (סעיף (3א)()4 בפרק 6.4 הנ"ל).

19. עוד נקבע בתוכנית מתאר 2000 כי כל המסמכים המפורטים בסעיף 18 לעיל, הנדרשים לצורך בחינת התוכנית

יצורפו למסמכי התוכנית שיוגשו לבחינה. חרף הוראותיה המפורשות של תוכנית מתאר 2000 בעניין זה, אף לא

אחד מהמסמכים הנ"ל צורף לתוכנית. לא הוגש מסמך חלופות לבניה שאינה לגובה, לא הוגש נספח נצפיות

ואף לא הוגש מסמך פרוגרמטי לבחינת מענה לצרכי ציבור.

**העמודים הרלוונטיים מתוך תוכנית מתאר לירושלים מס' 2000 מצורפים להתנגדות זו כנספח .3

20. העדרם של המסמכים הנ"ל מהווים פגם מהותי היורד לשורשה של התוכנית, ומעידים כי התוכנית לא נבחנה

כדבעי על ידי מוסדות התכנון הואיל ונמנעה מהם האפשרות לבחון היבטים קריטיים של התוכנית.

21. בסעיף 6.7 בתוכנית מתאר -2000 הוראות לתבנית הבניה, נקבע גם כי בבניין המיועד למגורים, הכולל גם שטחים

המיודעים למסחר או לשימוש ציבורי, התכנית תפרט את השימושים המותרים ותוודא כי אין בשימושים שהיא מתירה כדי להוות מטרד לשימוש המגורים ובמידת הצורך תדאג להוראות שיבטיחו אמצעים למניעת המטרדים הנ"ל.

22. על אף הוראה זו, אין בתקנון התוכנית כל התייחסות לאמצעים כלשהם שיינקטו על מנת למנוע מדירות

המגורים מטרדים מצד שטחי המסחר והשימוש הציבורי. בהעדר התייחסות לסוגיית המטרדים, בעלי הדירות במקרקעין חשופים למטרדים המהווים כשלעצמם פגיעה בזכויותיהם הבסיסיות ביותר של בעלי הדירות, ועלולים אף לפגוע בשווי דירות המגורים.

23. בנסיבות אלו, כשכלל לא נבחנו סוגיות בסיסיות ומהותיות של חלופות בניה, נצפות, מענה מספק לצרכי ציבור

ומניעת מטרדים ממסחר- לא ניתן לאשר את התוכנית עד אשר יומצאו למוסדות התכנון מלוא המסמכים

הדרושים לצורך בחינת התוכנית כדבעי ושקילת מלוא ההיבטים התכנוניים הנובעים ממנה.

התוכנית אינה תואמת את הסכם פינוי הבינוי

24. כאמור, קודם להגשת התוכנית נחתם בין היזם לבין חלק מבעלי הדירות בבית המשותף הסכם פינוי בינוי.

25. היזם הפר ברגל גסה שורה של הוראות בהסכם, תוך פגיעה מהותית וקיצונית בזכויותיהם הקנייניות של בעלי

הדירות בבית המשותף. הועדה הנכבדה אינה האכסניה המתאימה לדיון בהיבטים המשפטיים שיש להפרת ההסכם על ידי היזם והמתנגדת שומרת על מלוא זכויותיה וטענותיה בעניין זה, בפני הערכאות המתאימות.

4

26. יחד עם זאת, נבקש להפנות את הועדה הנכבדה להפרה אחת מיני רבות של ההסכם על ידי היזם, אשר יש לה

השלכה רבת משקל על ההיבטים התכנוניים של התוכנית.

27. על פי סעיף 11.4 להסכם התחייב היזם כי "התכנית החדשה תאפשר ליזם לבנות לא יותר מ-44,000 מ"ר (שטח

עיקרי)..." [ההדגשה אינה במקור].

28. בניגוד מוחלט להוראת ההסכם ותוך הפרה בוטה שלו, הגיש היזם תוכנית שערורייתית הכוללת שטח עיקרי

בשיעור של למעלה מ- 50,000 מ"ר, כדלהלן:

.28.1 על פי טבלה 5 בתוכנית, השטחים העיקריים מעל הכניסה הקובעת הם בשיעור של 40,221 מ"ר.

.28.2 ואולם, בהערה 3 לטבלה 5 מצוין כי ככל שיושמו בבניין ממ"קים ולא ממ"דים ניתן יהיה להמיר שטח שירות 12 מ"ר לשטח עיקרי לכל יח"ד, ובתוספת של 5 מ"ר שרות ליח"ד ששטחה העיקרי מעל 100 מ"ר, ו-4 מ"ר שרות ליח"ד ששטחה העיקרי אינו עולה על 100 מ"ר". דהיינו, במניפולציה ובתכסיסנות (ככל הנראה בעקבות פנייתה של המתנגדת לוועדה וליזם לפני למעלה משנה) מבקשים היזמים להוסיף על השטחים העיקריים המופיעים במפורש בטבלה 5 עוד 4680 מ"ר (12 מ"ר * 390 יח"ד). תוספת שטחי השרות מוסיפים עוד לפחות 1,560 מ"ר לדירות עצמן.

.28.3 שטח המרפסות, על פי טבלה 5 הינו 3,580 מ"ר. על פי התוכנית, חלק גדול מהמרפסות יחשב כשטח עיקרי הואיל והן כלואות בין 3 קירות ואינן יכולות להחשב כמרפסות זיזיות. אנו מעריכים כי מדובר בשטח עיקרי נוסף של כ-2000 מ"ר.

.28.4 כמו כן, על פי טבלה ,5 השטחים העיקריים מתחת לכניסה הקובעת הם בשיעור 1,791 מ"ר.

29. להגדלת השטח העיקרי במסגרת התוכנית, בניגוד לשטח הבניה המקסימאלי שהוסכם עם בעלי הזכויות, ישנן

השלכות רוחב והיקף חמורות ורבות משמעות. הגדלת היקף הבניה צפוי לפגוע בבעלי הזכויות במקרקעין באופן מהותי. בתוך כך יש להגדלת שטח הבניה העיקרי בכדי להשפיע על איזון התמורה המגיעה לבעלי הזכויות במקרקעין, בכדי להאריך את משך תכנון הפרויקט ובנייתו, בכדי להגדיל את הסיכון הפיננסי הכרוך בביצוע הפרויקט, בכדי להגדיל את ההון העצמי שידרש מאת היזם ועוד.

30. בנוסף, הגדלת שטח הבניה מחייב מענה תכנוני הולם הן ביחס לדירות הקיימות, הן לאלו העתידיות, הן לשטחי

המסחר והשימושים המעורבים והן לשטחי השירות. כך לדוגמא, הגדלת שטח הבניה מחייב את הגדלת התשתיות של הבניין והתאמתם לשטחים הבנויים, שילוב אמצעים מיוחדים להגברת בטיחות המבנה מפני אש לרבות אמצעי מילוט בטוחים, את הגדלת מספר מקומות החניה והשטחים המשותפים, ואת התאמת השירותים שינתנו במסגרת אחזקת ותחזוקת הבית המשותף. לכל אלו, נראה כי לא ניתן כל מענה במסגרת התוכנית, ובוודאי שלא ניתן מענה שכזה במסגרת היחסים החוזיים שבין היזם לבין בעלי הדירות בבית המשותף. הגדלת נפח הבניין

והיקף שטחי השירות בבניין, כמו גם מורכבות מערכות הבניין בהתאמה, יחייבו עלויות תחזוקה מוגברות יותר

שיגולגלו על כתפיהם הדלות של בעלי הזכויות בבניין מבלי שהיזם נתן לכך שום מענה, ובכלל זאת התוכנית

לא כוללת הוראות בדבר קרן תחזוקה .

31. נוסף על האמור, הואיל וזכותו של היזם להגיש את התוכנית נעוצה בהסכם ותלויה בו; הגשת התוכנית בניגוד

מוחלט להוראות ההסכם שוללת, למעשה, את עצם זכותו של היזם להגיש את התכנית ולקדמה ואף מן הטעם

הזה אין לקדם את התוכנית, ובוודאי שלא לאשרה, בטרם תתוקן באופן שיתאם להוראות ההסכם.

5

התוכנית פוגעת בזכויות השמש של בניינים סמוכים

32. לתוכנית צורף דו"ח מיקרו אקלים אשר נערך על ידי הגב' סיון גרוף ביולי .2022

33. בפתח הדברים נבקש לציין כי הדו"ח מתייחס למגדלים בגובה של 35 קומות, בעוד שעל פי התוכנית מתוכננים

בניינים בגובה של עד 42 קומות. מדובר בפער משמעותי בעל השלכות כבדות משקל. לא יכולה להיות מחלוקת כי הנזקים הצפויים ממגדל בן 42 קומות הם בהיקף גדול בהרבה מהנזקים המפורט בדוח ביחס למגדל בן 35 קומות. ולפיכך יש לעמוד על קבלת דוח סביבה עדכני אשר יתייחס לגובה הבניינים המתוכנן על פי התוכנית.

34. מכל מקום, אף הדו"ח הקיים מצביע על פגיעה חמורה ביותר בזכויות השמש של בניינים סמוכים לסביבת

התוכנית.

35. על פי הדו"ח (עמ' )18 לאחר שנבחנה מניפת ההצללות של התוכנית בסביבתה הקרובה, נמצאו כ-10 מבנים

סמוכים לסביבת התוכנית אשר אינם עומדים בקריטריונים לזכויות שמש לגגות, כאשר 6 מהם גם אינם

עומדים בקריטריונים לזכויות שמש לחזיתות דרומיות.

36. משמעות ממצאי הדו"ח היא שלפחות מ-10 בניינים סמוכים נמנעת חשיפה לשמש חורפית, באופן שהבניינים

אינם מקבלים חשיפה ולו ברף המינימאלי של לפחות 4 שעות ביום, כפי שנקבע בהנחיות לבדיקת הצללה. מדובר בפגיעה חמורה ומשמעותית ביותר, בוודאי בהשוואה למצב הקיים. בהקשר זה יצוין כי חלק מהבניינים הנפגעים משמשים למגורים ולגני ילדים אשר זכויות השמש בעניינם קריטיות באופן המשליך ע העצמת הנזקים החמורים ממילא.

37. מדובר בפגיעה קשה ובלתי נמנעת באיכות חייהם של תושבי הבניינים הסמוכים אשר לא יוכלו להנות עוד

מחימום נכסיהם באופן טבעי. כמו כן, מניעת זכויות השמש באופן כל כך קיצוני פוגעת אף ביכולתם של אותם תושבים לעשות שימוש באנרגיה סולארית, על כל המשמעויות הכלכליות שיש לכך. פגיעה כפולה ומכופלת זו

אינה עולה בקנה אחד עם תקן בנייה ירוקה (ת"י )5281 ומשקפת נטל כלכלי כבד שיוטל על התושבים בשיעור

המוערך באלפי שקלים בשנה לתושב, אם לא למעלה מכך.

38. לפגיעה בזכויות השמש ישנן גם השלכות עמוקות ורחבות על בריאות התושבים ועל ירידה בשווי נכסיהם.

39. התוכנית משקפת, אפוא, חריגה קיצונית מההנחיות הראויות לתכנון סביבתי מיטבי, מעקרונות מדיניות התכנון

הארצית ומתקני בנייה סביבתית מקובלים. אף מן הטעם הזה לא ניתן לאשר את התוכנית במתכונתה הנוכחית ויש להורות ליזם לתקן את התוכנית בטרם תקודם באופן שתתאם את ההנחיות, המדיניות והתקנים הראויים והמקובלים ובאופן המגן על זכויות השמש הבסיסיות של הבניינים הסמוכים.

**דוח מיקרו אקלים מיולי ,2022 כפי שהוגש על ידי היזם, מצורף להתנגדות זו כנספח .4

התוכנית אינה מספקת מענה הולם לחניה

40. טבלת מאזן החניה בתוכנית התנועה מתייחסת ל-270 יח"ד בעוד שעל פי התוכנית מתוכננות 390 יח"ד (כעולה

מטבלה .)5

41. יש לתקן את תוכנית התנועה באופן שיתאם למספר יחידות הדיור המתוכננות. אי מתן מענה חניה הולם לכלל

יח"ד יפגע באופן משמעותי באיכות חייהם של הדיירים, יביא למצוקת חניה קיצונית במקום שמצוקת החניה בו חמורה גם כך, ויפגע באופן אנוש בערך הדירות בפרויקט.

6

סיכום

42. בפני הוועדה עומדת תוכנית שערורייתית שאינה תואמת את מדיניות מינהל התכנון, אינה תואמת את תוכנית

המתאר לירושלים מס' 2000 ואינה תואמת את הסכם הפינוי בינוי שנחתם בין היזם לבין חלק מבעלי הזכויות במקרקעין ואשר מכוחו שואב היזם את מעמדו.

43. שטחי הבניה, זכויות הבניה ומספר הקומות בבניינים המתוכננים עולים לאין שיעור ממגבלות הגובה ונפח הבינוי

המקסימאליים הקבועים בהוראות המדיניות, התוכנית וההסכם הנ"ל. לחריגות הקיצוניות הללו אין כל הצדקה, אין כל הסבר ונראה שהיזם אף לא נתן את הדעת להשלכות הרחבות והעמוקות שיש להגדלת היקף הבניה כאמור. הגדלת היקף הבינוי פוגע באופן אנוש בזכויותיהם של בעלי הדירות בבית המשותף ובמיוחד בשים לב לכך שהוראות ההסכם בין בעלי הזכויות ובין היזם לא הותאמו לבניה בסדר גודל שכזה, לא מבחינת התמורות, לא מבחינת לוחות הזמנים, לא מבחינת הבטוחות ולא משום בחינה אחרת. הגדלת היקף הבניה מבלי שניתן מענה תכנוני הולם לכך אף פוגע באופן קיצוני בשווי יחידות הדיור במקרקעין וכאמור לעיל גם ביחידות דיור בבניינים סמוכים.

44. כמו כן, לתוכנית לא צורפו מסמכים מהותיים מתחייבים. בתוך כך לא הוגש נספח חישוב שטחים, מסמך חלופות

לבניה בגובה, נספח נצפיות, מענה לצרכי ציבור, התייחסות למסמכים פרגמטיים, מסמך מטרדים ממסחר ועוד.

בנוסף, דו"ח מיקרו האקלים שהוגש אינו תואם לגובה הבניין המתוכנן על פי התוכנית אלא לבניין נמוך יותר, ותוכנית התנועה מתייחסת ל-270 יח"ד בעוד על פי התוכנית מתוכננות 390 יח"ד. במצב דברים זה אין לוועדה יכולת לבחון את התוכנית לאשורה, על כלל היבטיה התכנוניים.

45. נוכח כל האמור לעיל, תתבקש הוועדה הנכבדה שלא לאשר את התוכנית במתכונתה; להורות על תיקון הליקויים

והפגמים החמורים שנפלו בתוכנית; להורות על התאמת התוכנית למדיניות מינהל התכנון, לתוכנית המתאר 2000 ולהסכם הפינוי בינוי; להורות על השלמת מלוא המסמכים המתחייבים לצורך בחינת התוכנית על כלל היבטיה התכנוניים כמפורט לעיל; ולא לאפשר את קידומה של התוכנית בטרם יתוקנו, יותאמו ויושלמו כל אלו.

46. למען הסר ספק, לנוכח סד הזמנים הקצר שעמד לרשות המתנגדת בהגשת התנגדותה בשים לב לאי פרסום

התוכנית וזכות ההתנגדות כנדרש, המתנגדת שומרת על מלוא זכויותיה וטענותיה בעניין ותבקש לשמור על זכותה להגשת כל חוות דעת מקצועית, ככל שתידרש, לצורך השלמת נימוקי התנגדותה.

בכבוד רב,

נעמה הורן, עו"ד

העתק: הועדה המקומית לתכנון ולבניה- ירושלים.

7

תוכן עניינים

מס' שם הנספח עמ'

1 העתק הסכם הפינוי בינוי 1

2 תמצית החלטה בדבר עדכון מדיניות הבינוי לאורך צירי רק"ל 63 מיום 8.4.19 ובהתאם להבהרה מיום 15.7.19

3 העמודים הרלוונטיים מתוך תוכנית מתאר לירושלים מס' 2000 70 4 דוח מיקרו אקלים מיולי 2022 כפי שהוגש על ידי היזם 80

נספח 1

העתק הסכם הפינוי בינוי

עמ' 1

נספח 1

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

45

46

47

48

49