ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 29 · סדר יום לוועדה 18.06.2025.pdf

- 1 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1299155

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: סלם רפאל

עורך התכנית: גלר דינה

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 04/06/2024

כתובת דרך החורש 90 , רמות

גוש חלקה בשלמות

30725 72 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א 18 מחליטים לוועדה המקומית

להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

הוועדה רואה בחומרה רבה את העובדה כי למרות החלטות מפורשות של הוועדה המחוזית בדיון בהתנגדויות לאשר 100 מטר בלבד בקומת המרתף , בפועל נבנו כ 385 מ"ר במפלס זה.

24/07/2024

לאור העובדה כי מדובר על בניין ציבור ולאור חוות הדעת של האגף למבני דת והמחלקה למדיניות תכנון בדבר הצורך בהרחבה המוצעת הוועדה מחליטה למרות היקף העברות שבוצע לקדם את התכנית להפקדה.

יש לקבוע בתקנן התכנית כי השימוש היחידי בבניין יהיה בית כנסת ולא יותר בו שימושם אחרים של חינוך או ישיבה בהתאם להחלטה של הוועדה המחוזית בהתנגדויות בתכנית המאושרת.

לאור החלטה זו יש לבטל את סגירת המרפסת המוצעת בקומה א עבור חדר לימוד.

יש לקבוע בתקנון כי אולם הקידושין המוצע יצומצם לשטח של 100 מ"ר בלבד לאור ההחלטה הקודמת של הוועדה המחויזת בהתנגדויות , יש לקבוע כי האולם ישמש לצורכי בית הכנסת בלבד ולא יותרו בו אירועים מסחרים או שאינם קשורים לבית הכנסת.

- 2 -

יש לקבוע בסעיף .4.1 שהוא ריק בתקנון כי השימוש המותר יהיה בית כנסת בלבד.

לשנות את סעיף .4.1ח – הבניין יחוזק על פי התקן ולא על פי תמ"א ,38 כל הסעיף יתוקן בהתאם.

סעיף 7.1 המצע אינו רלוונטי יש לקבוע כי הבניה תבוצע בהינף אחד.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך היזם צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש לשלוח הודעות אישיו תעל ידי חלוקה בתיבות הדואר של הבניינים מצפון לרחוב דרך החורש.

הערה: החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית ע"פ סעיף 86 ד' לחוק התוה"ב אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

השלמת קומת מרתף לשם הרחבת בית כנסת קיים, רחוב דרך החורש, רמות ב'.

הוראות התכנית:

1. קביעת בינוי להשלמת קומת מרתף לשם הרחבת בית כנסת קיים, בהתאם לנספח הבינוי ולקיים

בשטח.

2. קביעת שטחי בנייה כוללים ל- 970 מ"ר. מתוכם: 915 מ"ר שטחי בניה עיקריים (530 מ"ר מעל

הכניסה הקובעת, 385 מ"ר מתחת לכניסה הקובעת), 55 מ"ר שטחי שירות (50 מ"ר מעל הכניסה הקובעת, 5 מ"ר מתחת לכניסה הקובעת).

3. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבניה, כאמור.

4. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

5. קביעת הוראות בגין עצים לשימור.

התכנית הינה בסמכות מקומית.

- 3 -

התוכנית הופקדה בתאריך 07/03/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 06/05/2025 .

לתוכנית הוגשו 3 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

חביבה שפר, ת.ז. .013638598 המתנגדת גרה במשעול הרותם .13

עיקרי ההתנגדות:

-1 הגישה התנגדות לתכנית 9614 בשנת .2009 הנימוקים שצוינו אז תקפים גם היום. ההתנגדות צורפה להתנגדות הנוכחית. ההתנגדות התייחסה לנושאים הבאים:

• החלל נחפר מתחת לבית הכנסת בניגוד להיתר הבניה. היה צו בית משפט למילויו.

• מתקיימים אירועים עם מוזיקה ברמקולים שמפריעים לתושבים. נשאר לכלוך מהאירועים.

• תיווצר בעיית חניה חמורה, שכן הרחוב אינו מתוכנן לאירועים. יגרום גם לסכנה בטיחותית.

• מהווה מטרד של רעש, הפרעות ופגיעה באיכות החיים של התושבים. ואין הצדקה לאשר אולם אירועים בשכונת מגורים.

-2 בעבר שימש השטח המבוקש להכשרה כאולם אירועים. שימוש חורג זה גרם, בין יתר ההפרעות, לבעיות תנועה וחניה בדרך החורש. במהלך השנים שחלפו מאז, נפח התנועה גדל והוחמרה בעיית התנועה והחניה ברחוב, עד כדי כך שפעמים רבות אני נאלצת לנסוע בדרך עוקפת ארוכה יותר.

-3 מסיבה זו נדחתה בקשת רשת "רמי לוי" להגדיל את שטח הסופרמרקט "רמי לוי" הממוקם מול בית הכנסת. התכנית נדחתה ב- 2019 (מס, תכנית .)0528554 בסעיף 2 להחלטה מתוארת בהרחבה בעיית התנועה במקטע זה של דרך החורש. החלטה מצורפת להתנגדות.

-4 כפי שצוין בסעיף 3 להחלטת ועדת משנה להתנגדויות ,9.2.2010 הועדה היתה ערה לעבירות הבניה ולשימוש החורג שנעשה בבית הכנסת. אי לכך הגבילה את גודל "אולם הקידושין" ל- 100 מ"ר, בדומה לאולמות קידושין בבתי כנסת אחרים, וחייבה את מגיש התכנית לאטום את השטח. כמו כן, קבעה מגבלות ספציפיות על השימוש המותר ב"אולם קידושין".

-5 הכשרת עבירת הבניה ואישור התכנית יביאו ליצירת חלל גדול מאוד של קרוב ל – 400 מ"ר. עצם קיומו של חלל בסדר גודל כזה עלול למשוך שימושים חורגים, כפי שאירע בעבר. אין בהוראה שבסעיף 4.1.1 להוראות התכנית כדי למנוע זאת.

-6 אין שינוי בנסיבות שמצדיק הפיכת החלטת הועדה משנת .2010 - 4 -

-7 הוועדה המחוזית במחוז ירושלים היא היחידה בארץ המעודדת הכשרת עבירות בניה כמדיניות, בניגוד לפסיקת ועדות ערר ובימ"ש. מדיניות הועדה מעודדת ביצוע עבירות בניה בשכונה, גם תוך פגיעה במרחב הציבורי ובזכויות בעלי נכסים סמוכים, תוך יצירת אווירה של "כל דאלים יגבר".

התנגדות מספר 2 :

הילרי הרצברגר, ת.ז. .013900600 המתנגדת הינה גרה ברחוב אבן שמואל .37/4 רמות ב'. – רחוב מקביל לדרך החורש מצפון לבית הכנסת.

עיקרי ההתנגדות:

-1 הגישה התנגדות בשנת 2009 ומאז אין שינוי בנסיבות.

-2 בעבר בוצעו בבית הכנסת עבירות בניה. אינני סבורה כי יש לתת פרס לעברייני בניה על ידי הכשרת מעשים בדיעבד. תופעה זו מעודדת עבריינות בניה במקום למנוע אותה – תפקידכם המרכזי.

-3 בחרתי להתגורר באזור רמות ב' בשל אופיו השקט והפסטורלי ומינימום הפרעות סביבתיות שהוא מציע.

-4 גם כיום, בשעות אירועים בבית הכנסת, נשמעים רעשים חזקים המגיעים עד לתוך ביתי ומפרים את שלוות חיינו. לא אחת נאלצתי לפנות למשטרת ישראל בתלונה על כך. הגדלת שטח האולם לכ –

400 מ"ר צפויה להחמיר משמעותית את המצב ולגרום לרעש יומיומי בלתי נסבל עבורנו ועבור רוב תושבי האזור.

-5 בנוסף, קטע הכביש בדרך החורש סובל כבר היום מעומס תנועה רב ובשעות מסוימות אף מפקקים.

מצוקת החניה באזור חריפה במיוחד, בין היתר, בשל הקירבה לסופר רמי לוי שמעבר לכביש, אליו מגיעות משאיות אספקה באופן תדיר. בשעות התפילות והאירועים בבית הכנסת, תושבי השכונה המבקשים לעשות קניות נתקלים במחסור בחניה. יודגש כי בעבר בקשת רמי לוי להרחיב את שטחי המסחר נדחתה בשל בעיות עומס ותנועה.

-6 חרף העובדה שאולם הקידושים אמור לשמש את חברי בית הכנסת בלבד, בפועל מתקיימים בו אירועים בעלי אופי אחר. הרחבת האולם תגביר תופעה זו.

-7 בשנת ,2009 התקבלה החלטה כי השטח המירבי של האולם יעמוד על 100 מ"ר בלבד, בדומה לגודלם של מרבית בתי הכנסת באזור, אשר נועדו לאירועים קהילתיים מצומצמים. החלטת הועדה תקפה גם כיום ואין כל הצדקה לשנותה.

-8 הגדלת השטח עלולה גם לעודד שימושים חריגים באולם, ולצערי, אין כל מנגנון יעיל למנוע חריגות אלו. האם יתכן כי פקח יפקח על הנעשה במקום מדי יום? מציאות העבר מלמדת כי הדבר אינו סביר, וספק אם יקרה בעתיד. בעיית האכיפה בעיר מוכרת היטב.

-9 ההרחבה המבוקשת תגרום לפגיעה משמעותית באיכות חייהם של כל התושבים המתגוררים בסמיכות לבית הכנסת, כמו גם לכלל משתמשי הדרך והשירותים השונים בדרך החורש.

- 5 -

לאור כל האמור לעיל, אנו מבקשים בתוקף שלא לאשר את התכנית, אשר מהווה דה פקטו מתן הכשר למעשה בלתי חוקי מלכתחילה, הנוגד את תכנית הבניה המקורית ואת עקרונות התכנון הסביר.

התנגדות מספר 3 :

עמיחי מזר, ת.ז. ,006459044 דרך החורש 84

אורה מזר, ת.ז. 030205884 , דרך החורש 84

קלוד מזרחי, ,062638812 דרך החורש 86

פרידה ווזניקה, ,332445691 דרך החורש 82

בעלי זכויות בחלקות 21,22 בגוש ,30725 מעבר לכביש מבית הכנסת.

עיקרי ההתנגדויות:

המתנגדים תושבי רחוב דרך החורש ברמות ב', והם הסובלים, מזה למעלה מ – 11 שנים, מפיחות קריטי באיכות חייהם, כפועל יוצא של הפעלה שלא כדין, ובניגוד לצווים שניתנו לקומת המרתף מתחת לבית הכנסת.

המתנגדים אינם מבקשים למנוע את הפעילות המבורכת בבית הכנסת עצמו, אלא את השימוש שנעשה בקומת המרתף, אותה התכנית הנוכחית מבקשת להרחיב.

חוסר חוקיות בהפעלת קומת המרתף

-1 בית הכנסת "בית אהרון" ברחוב דרך החורש 90 הוקם ע"י עמותת ברכת חיים, על פי תב"ע 4176 משנת .1997 קומת מרתף בשטח הבניין כולו (כ-400 מ"ר) נחפרה שלא כדין. בעת הקמת המבנה לעומק של 4 מ' מתחת למפלס 0.00 שנקבע ברישיון הבניה.

-2 מיד לאחר החפירה ויציקה מהירה של יסודות המרתף הוגשה תלונה על ידי דיירים רבים למחלקת הפיקוח בעירייה. העירייה מצאה כי נעשתה עבירת בניה וניסיון להפוך את החלל לאולם. מבקר העירייה, השופט בדימוס עוזי סיון קבע במכתב מיום 3.3.97 כי "אין ספק שמדובר בהכנה לבינוי קומה נוספת ולכן יש לעצרה מיידית".

התובע העירוני בשיתוף עם פרקליטות המדינה תבעו את היזמים בבית המשפט לעניינים מקומיים וצווי בית המשפט מימים 9.3.97 מס. ,183/97 ,20.3.97 חייב את עמותת בית הכנסת למלא את החלל בסלעים. וכך אמנם נעשה לאחר מספר חודשים (מכתבו של מר זאב זינגר מנהל חטיבת רישוי ופיקוח מיום .)22.5.97

-3 בחודש אוגוסט 2002 החלו פינוי המילוי בקומת המרתף, נרשמה על כך תלונה של פקחי העירייה (מכתבה של יעל ניסים מיום .)2.9.2002 התברר שבאפריל 2008 נעשה ניסיון לחדש את הבניה ופקחי העירייה הורו על הפסקת הבניה.

-4 בחודש אפריל ,2008 במהלך חג הפסח, החלו שוב עבודות בניה וחפירה לא חוקיות ממזרח לבית הכנסת ובשטח המרתף עצמו. לאחר החג הפיקוח על הבניה הפסיק את פעילות הבניה הזו.

-5 בשנת 2009 עמותת בית הכנסת ביקשה מן הועדה המקומית לתכנון ובניה שינוי תב"ע והכשרת האולם (תב"ע 9614 ). הועדה העבירה את הנושא לטיפול הועדה המחוזית. לבקשה זו התנגדו - 6 -

תושבים רבים וכן המינהל הקהילתי רמות. הנושא נדון בועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית לתכנון ובניה בישיבה ביום 9.2.2010 (פרוטוקול מצורף). הועדה החליטה לאשר "אולם קידושין" בשטח של 100 מ"ר ל"אולם קידושין", תוך הטלת מגבלות רבות על היזמים.

בסיכום הפרוטוקול מצוין בין השאר:

סעיף 3 "יש לוודא שלא ייעשה בשטח שימוש של גן אירועים, אשר אינו מתאים לסביבת התכנית ועלול לגרום למטרדים קשים עבור תושבי האזור....התנהלות מפעילי בית הכנסת במהלך השנים והניסיונות לעשות שימוש בלתי חוקי בחלל הקיים במקום , מלמדת כי לא ניתן להסתפק בקביעת הוראות האוסרות על שימוש של אולם אירועים ואף בשל כך הוחלט לצמצם את שטחי הבינוי המאושרים בתכנית."

סעיף 5 מחייב את אטימת החלל הקיים שנותר ללא שימוש (מעבר ל – 100 מ"ר שאושרו).

סעיף ,6 קובע כי "ייקבע בהוראות התכנית שהשימוש המותר הוא "אולם קידושים" שישמש את קהילת בית הכנסת בלבד, בפעילות בעלת זיקה לפעילויות בית הכנסת כמקום תפילה לרבים." וכן:

לא תותר כל פעילות שהיא טעונה רישיון עסק." כמו כן, "ייאסר השימוש במקום עבור מוסד חינוכי, לרבות ישיבה וכולל."

-6 בחודש מאי 2013 נחנך האולם שהיה אמור להיבנות על פי הנחיות ועדת המשנה של הועדה המחוזית, והוא נקרא "אולם יד גבריאל". שטחו אינו ידוע לנו אך על פי הפעילות המתרחשת בו נראה לנו כי הוא עולה על 100 מ"ר.

-7 מאז חנוכת האולם הוא משמש לאירועים שונים המלווים בהשמעת מוזיקה מרעישה תוך שימוש במערכות הגברה, הנשמעת בבתינו עד לשעות הערב המאוחרות. מעבר לאירועים דתיים, אירועים רבים הם שמחות משפחתיות מסוגים שונים בהם נראים צלמים ומשלוחי קייטרינג, וכן מסיבות של בני נוער שלעתים מנוהלות ע"י מנחה המשתמש במערכת הגברה מרעישה במיוחד. רעש המוזיקה, צעקות של בני נוער המתכנסים בחזית או בחצר בית הכנסת, וכן הרעשים הקשורים להתכנסות ופיזור האירועים מהווים מטרד משמעותי הנמשך לעתים קרובות עד שעת חצות ויותר. האולם משמש אוכלוסייה מגוונת שהיא בדרך כלל זרה לקהילת המתפללים הקבועה של בית הכנסת, וכך המקום הפך למעין אולם אירועים לציבורים שונים, דבר העומד בניגוד להוראות הועדה המחוזית.

כמו כן, מתקיימים אירועים של אירוח משפחות בשבתות, בהן הילדים מרעישים ומפריעים את מנוחתנו.

במרוצת השנים אחדים פנו בתלונות לעיריית ירושלים על הנעשה באולם, וכן היו מספר תלונות למשטרה בעקבות הפעלת מערכת הגברה לאחר השעה המותרת, אך לא נענינו בשום פעולת אכיפה. בניה להנהלת בית הכנסת בחודש אפריל 2024 נענתה במכתב מנומס ובו התחייבות של ההנהלה לסיים פעילות רועשת בשעה .23:00 ואכן בזמן האחרון התחייבות זו בדרך כלל נשמרת, אך היא לא פותרת את בעיית רעשי התפזרות הקהל עד לשעת חצות ולעתים אף מאוחר יותר.

- 7 -

המצב העתידי כתוצאה מן ההרחבה המתוכננת

הרחבת שטח המרתף לכל שטח בית הכנסת, קרוב ל – 400 מ"ר, כפי שמבקשת התכנית הנוכחית, תאפשר את הרחבת הפעילות בקומת המרתף כאולם אירועים או למטרות נוספות ובכך לגרום לשכנים מטרד רעש קשה עוד יותר מזה הקיים כיום. אמנם הועדה המקומית מציינת בהנחיות לתכנית החדשה כי יש לשמור על הנחיות ועדת המשנה של הועדה המחוזית וכן על גודל האולם 100 מ"ר, אולם אם כך הדבר, מהי מטרת ההרחבה החדשה ומי יכפה הנחיות אלו, במצב שבו הנחיות הועדה המחוזית משנת 2010 הופרו באופן חוזר ונשנה במרוצת השנים?

לאור המצב המתואר אנו רואים באישור התכנית המוצעת בבחינת מתן פרס כפול ליזמי בית הכנסת. פרס לעבריינות בניה בשנת 1997 שבלעדיה מלכתחילה לא היה ניתן להקים, ובוודאי שלא להרחיב את קומת המרתף, ופרס נוסף על התעלמות מהחלטות ועדת המשנה של הועדה המחוזית משנת ,2010 אשר הגבילה את השימוש באולם המצומצם שהיא התירה למטרות מוגדרות ואף התייחסה בדבריה לבעיית הרעש.

בעיית החניה: לעתים אירועים בבית הכנסת ובאולם גורמים לבעיות חניה קשות ברחוב דרך

החורש. ברחוב זה אין מענה לחניה לאירועים רבי משתתפים אלא לדיירים, אורחיהם ומתפללי בית הכנסת. כבר היום יש בקטע זה של הרחוב בעיות תנועה קשות בשעות מסוימות. הועדה הנכבדה לא יכולה לאשר תכנית זו ולו רק מפאת בעיית החניה והתחבורה שתתעצם ככל שתתרחב הפעילות בבניין בית הכנסת בתוצאה מהרחבת התכנית.

אין אנו מתייחסים לצד הכלכלי – מסחרי של הפעילות באולם התת קרקעי של בית הכנסת, מאחר ואין לנו מידע על צד זה.

לאור טענותינו, אנו מתנגדים נמרצות לתכנית ההרחבה המוצעת ומבקשים שלא לאשרה.

מובן שככל שהתכנית תאושר על ידי הועדה תחול על נכסי המתנגדים ירידת ערך משמעותית (שגם ככה קיימת בשל העבירות החוזרות ונשנות המבוצעות במרתף) וקיימת החובה על הועדה לקחת בחשבון את ירידת הערך זו בסל שיקוליהם.

מצורפים נספחים:

מכתבו של עו"ד דני ליבמן, עוזר ראשי ליועמ"ש של העירייה 23.2.1997 חו"ד של מהנדס מינהל קהילתי רמות מר צבי דרדיקמן מיום 26.2.1997 מכתב של מבקר העירייה לשעבר, השופט בדימוס עוזי סין מיום 3.3.1997 החלטת בית המשפט לעניינים מקומיים מיום ,26.3.1997 הכוללת גם תצהיר של מר זאב זינגר, מנהל חטיבת רישוי ופיקוח על הבניה בעיריית ירושלים מיום 20.3.1997 החלטת ועדת המשנה להתנגדויות לש הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים בעניין תכנית 9614 מיום 22.2.2010

- 8 -

מכתב תלונה על שימוש חריג שנשלח לעירייה ביום .26.8.2018 זהו אחד ממספר מכתבים שנשלחו לעירייה בנושא זה.

המלצת מהנדס העיר

לדחות את ההתנגדות ולתת תוקף לתכנית

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה ממליצים לדחות

את ההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף כמפורט להלן:

-1 לדחות את ההתנגדות לעניין עידוד עבריינות בניה לאור התנהלות הקהילה לאורך השנים תוך הפרה של צווים והחלטות מוסדות התכנון – במסגרת החלטת הוועדה המקומית להפקדה הוועדה אמרה כי היא רואה בחומרה רבה את העובדה כי למרות החלטות מפורשות של הוועדה המחוזית בדיון בהתנגדויות לאשר 100 מטר בלבד בקומת המרתף, בפועל נבנו כ -385 מ"ר במפלס זה. אבל לאור העובדה כי מדובר על בניין ציבור, ולאור חוות הדעת של האגף למבני דת והמחלקה למדיניות תכנון בדבר הצורך בהרחבה המוצעת, החליטה הוועדה שלמרות היקף העבירות שבוצע לאשר את התכנית להפקדה.

ככל והקהילה תשתמש בו באופן שמפריע, יש לפנות לגורמי האכיפה והם יוזמנו לשימוע באגף הנכסים, היות ובחוזה החכירה של העמותה מול אגף הנכסים כתוב בפירוש מה מותר ומה אסור לעשות באולם הקידושים.

-2 לדחות את ההתנגדות שהגדלת אולם האירועים תחריף את בעיית עומס התנועה ומצוקת החניה שכבר קיימים היום, בנוסף לסופר רמי לוי שקיים בהמשך הרחוב - בית הכנסת מיועד לשימוש הקהילה המתגוררת בשכונה. מרבית מתפללי בית הכנסת גרים בסביבות המקום ואמורים להגיע ברגל ללא שימוש ברכב. נקבע בהוראות התכנית כי השימוש היחידי בבניין יהיה בית כנסת ולא יותרו בו שימושים אחרים של חינוך או ישיבה, או אירועים מסחריים שאינם קשורים לבית הכנסת, בהתאם להחלטה של הוועדה המחוזית בהתנגדויות בתכנית המאושרת. מעבר לכך יש לציין כי התכנית תואמת את המגמה לניצול יעיל יותר של שטחים לצורכי ציבור החסרים ברחבי העיר.

-3 לדחות את ההתנגדות שאולם שמחות מייצר כבר היום מפגעי רעש ולכלוך על בסיס יומי ואישור התכנית רק יחמיר את המצב. המתנגדים בחרו להתגורר ברמות ב' כי היא שכונה שקטה. קיימת פגיעה באיכות החיים של תושבים המתגוררים בסמיכות לבית הכנסת - על פי פרוגרמה כל בית כנסת אמור לכלול אולם קידושים, המיועד למשל לקידוש לאחר התפילה ואירועים קטנים של הקהילה, והוא לא אמור להוות מטרד. בנוסף, האולם נמצא בתת הקרקע בקונטור המבנה הקיים - 9 -

ופונה לכוון היער, דבר המצמצם את המטרדים הצפויים. מצוין בהוראות התכנית בסעיף 4.1.2א'

כי אולם הקידושים ישמש לצרכי בית הכנסת בלבד ולא יותרו בו אירועים מסחריים שאינם קשורים לבית הכנסת.

-4 לדחות את ההתנגדות שאין שינוי בנסיבות שמצדיק הפיכת החלטת הועדה משנת 2010 שהגבילה את שטח האולם ל – 100 מ"ר, והגדלת אולם הקידושין שלא לצורך – על פי חוות דעת של אגף למבני דת, בית הכנסת המקורי הוא קטן מהפרוגרמה המקובלת על פי תדריך משרד השיכון שעודכן בשנים האחרונות. בית הכנסת הקיים עומד בכללים אלו. מדובר באולם שכבר נבנה, בקונטור המבנה הקיים ומשמש לצרכי ציבור. על פי חוות הדעת של האגף למבני דת והמחלקה למדיניות תכנון, ישנו צורך בהרחבה המוצעת לאור הגידול בביקוש לצרכי ציבור בשכונה והגידול הצפוי באוכלוסייה גם בעתיד.

-5 לדחות את ההתנגדות לעניין ירידת ערך הדירות של המתנגדים כתוצאה מהמטרדים שמייצר אולם האירועים בבית הכנסת – התכנית תואמת למדיניות ומאפשרת הגדלת זכויות בשטח המיועד לבית כנסת ובהתאם לגידול בצרכי הציבור בשכונה. ככול והמתנגדים סבורים כי הם נפגעים מהתכנית הם רשאים לפעול בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

-6 לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

- 10 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1261437

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: פוליטי דלית

עורך התכנית: חכמון תמר

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 17/01/2024

כתובת משה רחמילביץ 155 , פסגת זאב דרום

גוש חלקה בשלמות

30690 5 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה מחליטים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

הבניין הוא חלק משורה של מבנים בני שתיים - שלוש קומות וקומה מובלעת בחלל גג רעפים מעל הרחוב. התכנית מציעה תוספת של שתי קומות באמצעות הגבהת חלל גג רעפים במפלס ,+11.24 וקומה נוספת בגובה מלא (3.25 מ') עם גג רעפים במפלס ,+14.05 לשם הרחבת הדירות בקומה העליונה (קומה ג'). מכאן שמבוקשות במסגרת התכנית 6 קומות ולא .5

ניתן לראות בחתך 2-2 כי הקומות החדשות גבוהות ואינן מתוכננות על כל קונטור המבנה המוצע, מתקבל מופע שאינו מתאים לשורת המבנים האחרים הסמוכים ברחוב.

יש לבטל את הקומה האחרונה המוצעת במפלס ,+14.05 ולהציע הגבהת חלל גג הרעפים במפלס +11.24 בלבד, להרחבת הדירות בקומה ג'.

15/05/2024

מפלס +11.24 מוצע כ"אופציה לקומה נוספת". לא יוצעו שטחים כאופציה לתוספת שטח בעתיד. התכנית תציג כל הבניה המבוקשת. שטחי הבינוי המוצעים בתכנית יבואו במניין שטחי הבניה המוצעים בתכנית.

תוספת הממ"דים המוצעת בחזית הצפונית חוסמת חלונות קיימים של הדירות בצד זה. יש לצמצם את הממ"דים, באופן שלא יחסם החלון הקיים, או להציע חלון במיקום אחר, ככל הניתן, בתיאום מחלקת התכנון. יש לפרט את התכנון כמקובל ולהראות פתחים מוצעים וקירות להריסה.

בקומת הקרקע מאושר וקיים מקלט שמשמש את כל דייר הבניין. יש לציין על גבי התכנית כי שטח זה יוסב לשטח משותף לשימוש הדיירים, לאחר הקמת ממ"ד לכל יח"ד בבניין.

במסגרת התכנית מוצעים מחסנים עבור כל יח"ד בבניין בקומת המחסנים שאינה קיימת / מאושרת במפלס .-2.45 יש לסמן את הקומה כמוצעת בתכנית זו.

התכנית מציעה "תוספת בניה עיקרי מוצע". אם מדובר בהסבה של שטחי מרפסות ושטחי שירות לשטחים עיקריים. יש לציין זאת על גבי התכנית באופן ברור.

לפי תכנית המדידה, בשטח המגרש ישנם 6 עצים מחוץ לתחום הבינוי המוצע. יש להשלים סקר העצים עפ"י הנדרש בהנחיות המבא"ת. יש לסמן את העצים לשימור - 11 -

בתשריט ונספח הבינוי ולקבוע הוראות בהוראות התכנית.

נראה שבמבנים הקיימים קיימת בניה ללא היתר, מחסן פח וסככות בקומת הקרקע.

יש לסמן כל הבניה הקיימת בלי היתר להריסה או להכשרה. יש לקבוע בתנאים להיתר בניה כי תנאי לתחילת עבודות יהא הריסת עבירות הבניה המסומנות בתכנית של מגיש הבקשה להיתר.

התכנית מציעה הרחבת יח"ד קיימות בקומת חלל גג רעפים בו ממוקמים דודי מים של כל דיירי הבניין. יש להציג מיקום המערכות הטכניות ואופן הגישה אליהן בהתאם למאושר בהיתר המקורי של הבניין.

יש לתקן את שלביות הביצוע באופן הבא:

הבניה בחזית המערבית תהיה בהינף אחד. תוספת הממ"דים בחזית הצפונית תהיה בהינף אחד. חפירת קומת המחסנים תהיה בהינף אחד ותתאפשר הקמתה בנפרד מהבניה המוצעת בשאר הקומות. הגבהת חלל גג הרעפים כתוספת קומה תהיה בהינף אחד ותתאפשר בנפרד מיתר הבניה המוצעת. תוספת הבניה בחזית הדרומית תתאפשר לכל יח"ד בנפרד. לא תותר בניה על עמודים.

יש להוסיף סטייה ניכרת לעניין מספר הקומות וגובה הבניין.

אין התאמה בין שטח התכנית המופיע בסעיף 3.2 וטבלה 5 בהוראות התכנית. יש להתאים את השטח.

יש לוודא התאמה מושלמת בין הקיים בפועל, המאושר בהיתר ובתכניות בניין עיר והמוצע בתכנית כחדש / הכשרה / הסבה משטח שירות לעיקרי / הריסה.

לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע תיקונים טכניים.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד 'לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

שליחת הודעות אישיות לכל בעלי הבניינים בתחום התכנית והמצרניים לתכנית .

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

תיקון על פי ההערות הטכניות.

הערות טכניות

הוראות התכנית

סעיף 1.4 – יש לציין לפי סעיף בחוק.

סעיף 1.7 – להשלים נתונים. יש לציין לנספח הבינוי מחייב חלקית. מחייב לעניין מספר קומות, גובה הבניין וקווי הבניין.

- 12 -

סעיף 2.2 – לתקן עיקרי הוראות התכנית.

סעיף 3.2 – יש לוודא התאמה בין שטח התכנית במצב המאושר המצב המוצע וטבלה

5. ישנו פער גדול מדי.

סעיף 4.1.1 – יש לציין שימוש למגורים.

סעיף 4.1.2ב – יש להשמיט סעיף בינוי המפרט שלביות הביצוע. יש לתקן את שלבי הביצוע במפורט לעיל.

סעיף 4.1.2ג – סטיה ניכרת – יש לתקן את ההתייחסות לשלביות הביצוע. שלבי הביצוע יהיו כמפורט בסעיף .7.1 לא תותר בניה על עמודים.

סעיף 4.1.2ה – קולטי שמש על הגג – יש להוסיף לסעיף כי המתקנים המשותפים יועתקו על ידי מגיש הבקשה לתוספת בניה על הגג ותישמר גישה לכל הדיירים.

סעיף 7.2 – יש לתקן מועד משוער למימוש התכנית ל – 10 שנים.

נספח חישוב שטחים

יש להציג את תוספת שטחי הבניה במסגרת התכנית לפי סעיף 14 לחוק ההסדרים ולא סעיף .12 במידה וסעיף 14 אינו מספיק, ניתן להשלים באמצעות סעיף .12 יש לציין סה"כ שטחי בניה מבוקשים. יש לתקן את הטבלה בהתאם.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

תוספות בניה בכל קומות הבניין מעל הקרקע לשם הרחבות יח"ד קיימות.

עיקרי הוראות התכנית:

1. שינוי במערך ייעודי הקרקע מאזור מגורים לאזור מגורים ג.'

2. קביעת בינוי לתוספות בנייה בקומות קרקע, א', ב', ג וחלל גג הרעפים, לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות בהן,

בהתאם לנספח בינוי ובהתאם לקיים בשטח.

3. קביעת קווי בניין לבניה, כאמור.

4. הגדלת שטחי הבניה בשטח.

5. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבנייה, כאמור.

6. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

7. קביעת הוראות בגין מבנים להריסה.

8. קביעת הוראות בגין עצים לשימור.

תיאום מצב קיים:

בבניין קיים 11 יחדות דיור קומת קרקע +3 קומות נוספות וחלל גג רעפים.

מצב מאושר:

התוכנית המאושרת החלה במקום 3603 ואזור המבנה הוא אזור מגורים.

התכנית הינה בסמכות הוועדה המקומית.

- 13 -

התוכנית הופקדה בתאריך 07/03/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך .06/05/2025

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת:

התנגדות מספר 1 :

עמרם יוסף מרציאנו,

רחוב רחמילביץ 157 דירה מס' 3 פסגת זאב ירושלים מיוצגים ע"י עו"ד ניר זנזורי

עיקרי ההתנגדויות:

1. בתחום התכנית מוצעת בניית מרפסת מול חלונות ביתו של המתנגד, מה שמביא לנזק בהיבט הפרטיות,

ונזקי רעש.

2. בניית המרפסת תחשיך את בית המתנגד.

המלצת מהנדס העיר

לדחות את ההתנגדות ולתת תוקף לתכנית

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים

לוועדה המקומית לדחות את ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית מהנימוקים הבאים :

1. לדחות את ההתנגדות בנוגע לטענות על נזקי רעש וחסימת אור יום והיזק ראיה מבניית

המרפסת המוצעת בקרבה לבניין המתנגד: המרחק המוצע בין 2 הבניינים הינו כ-6 מ' לאחר התוספת המוצעת בתכנית, מדובר על מרחק מקובל בין מבנים הנמצאים במרחב העירוני וזאת גם בהתייחס לגובה הבינוי הקיים.

2. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

- 14 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1072446

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: סטרוסטה ג'וליאן

עורך התכנית: לוי אדר' יגאל

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 17/01/2024

כתובת קולומביה , קרית מנחם רחוב קולומביה ,6 ,8 ,10 שכונת קרית מנחם, ירושלים.

גוש חלקה בשלמות

30435 63 כן

30435 34 כן

30435 92 כן

30435 33 כן

30435 78 כן

30435 35 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

1. בהתאם להחלטת הוועדה מיום ,1.4.2024 הוצגו בפני הוועדה טבלאות

ההקצאה והאיזון של התכנית, אשר אושרו על ידי שמאי הוועדה. כמו כן, הוצג היקף יח"ד המוצע לישימות הכלכלית של התכנית, לרבות קביעת זכויות ויח"ד מותנות בהקמת קרן נאמנות לתחזוקה ארוכת טווח.

2. הוועדה מאמצת את המלצות השמאי ומאשרת את טבלאות ההקצאה והאיזון.

24/02/2025

3. כמו כן, הוצגו בפני הוועדה השינויים שנערכו בהתאם להחלטת הוועדה

להפקדת התכנית, לרבות קביעת תחום השצ"פ, תחום דרך לביטול, וכן הסקר הסביבתי.

4. הוועדה מחליטה על הפקדת התכנית בהתאם להחלטת הוועדה מיום

1.4.2024 ולהחלטה זו.

23/12/2024

התכנית ירדה מסדר היום.

10/12/2024

התכנית ירדה מסדר היום.

החברים שנכחו: דן קינן- יו"ר, אבי בן צור, שקמה סיג, יצחק רביץ.

01/04/2024 החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית, שמיעת נציגי מגישי התכנית והתייחסות נציגת מהנדס העיר, הוועדה התרשמה כי מדובר בתכנית אשר בכפוף לתיקונים המפורטים - 15 -

בהחלטה זו, תואמת את עקרונות התכנון של הוועדה ואת תכנית האב, ואשר מאפשרת התחדשות הבינוי ותוספת יח"ד תוך שדרוג המרחב הציבורי. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף לכל המפורט להלן:

1. הוועדה רואה חשיבות רבה בקידום התכנית, המציעה התחדשות עירונית עבור

אחד מהמתחמים "האדומים" שסומנו בתכנית האב לשכונה, המצויים במצב פיסי ותנאי דיור ירודים ונדרשים להתחדשות מעמיקה.

2. הוועדה סבורה כי הבינוי המוצע הכולל שלושה מבנים בגובה של כ-30 קומות

תואם את כושר הנשיאה של המגרש, לצד יצירה של חללים ציבוריים איכותיים בקומת הקרקע המלווים בשימושים מסחריים וציבוריים שונים. הוועדה מקבלת את עדכון העמדת המבנים שהוצג בדיון המאפשר יצירה של שצ"פ משמעותי במפלס הקרקע ומעבר נגיש בין הרחובות איסלנד וקולומביה, וכן מעבר מכני באמצעות מעלית. מסמכי התכנית יעודכנו בהתאם להנחיית לשכת התכנון. ייקבע בהוראות התכנית כי יובטח מעבר נגיש בין הרחובות בתחום הייעודים הציבוריים.

3. היקף הבינוי ומספר הקומות יתואם עם לשכת התכנון, בהתייחס לכושר

הנשיאה של המתחם, לרבות קביעת זכויות ויח"ד מותנות בהקמת קרן נאמנות לתחזוקה ארוכת טווח עבור המגדלים המוצעים בתכנית.

4. השביל המזרחי יורחב בהנחיית לשכת התכנון ובנוסף תיבחן האפשרות לייצר

קשר כלפי השצ"פ המצרני לכיוון מזרח. קווי הבניין כלפי השבילים ייקבעו בהנחיית לשכת התכנון. כמו כן, יעוגנו בהוראות התכנית הוראות תלת-מימד וזאת על מנת לאפשר שטחים ציבוריים מעל שטחי חניון ומסחר.

5. השטחים הפנויים מבינוי כלפי הרחובות בהתאם לשינוי ההעמדה כמפורט

בהחלטה זו, יקבעו בייעוד שצ"פ או כיכרות עירוניות בהנחיית לשכת התכנון. כלפי שטחים אלו יוצעו שטחי מסחר, תעסוקה ושטחים ציבוריים מבונים במפלס קומת הקרקע.

6. יבחן הצורך בעריכת התכנית כתכנית הכוללת תכנון בתלת מימד בהנחיית

לשכת התכנון, וזאת על מנת לאפשר שימושים עבור חניה מתחת לשטחים בייעודים ציבוריים.

7. תנאי בהליך הרישוי להיתר בניה ראשון יהיה אישור הוועדה המקומית לתכנית

בינוי ופיתוח בקנ"מ 1:500 לכל שטח התכנית אשר תכלול בין השאר הוראות והנחיות מפורטות עבור המעברים ושטחי השצ"פ / כיכרות.

8. יוטמעו הוראות לעניין מרפסות ועיצוב מגדלים בהנחיית לשכת התכנון.

9. יקבע סעיף סטייה ניכרת לעניין מספר קומות, קווי הבניין, ומיקומם העקרוני

של שטחי המסחר.

10. יקבע בהוראות התכנית כי %20 מיחידות הדיור המוצעות בתכנית תהיינה

יחידות דיור קטנות ששטחן עד 55 מ"ר.

11. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה

- 16 -

והטמעת הערותיו במסמכי התכנית, לרבות קביעת זכות הדרך להבטחת מדרכה ברוחב של 3.5 מטר לפחות בשני הרחובות. בנוסף, קביעת זכות הדרך של רחובות איסלנד וקולומביה בהתאם לתכנית האסטרטגית לתחבורה של העירייה למרחב, וכן בחינת האפשרות לצמצם את מספר הכניסות לחניון לכניסה אחת בלבד מרחוב איסלנד (הכניסה הנמוכה יותר).

12. תחום התכנית יורחב כך שיכלול חלק מהדרך המאושרת ברחוב קולומביה כפי

שהוצג. התכנית תציע ביטול של חלק מהדרך וזאת על מנת לאפשר רחוב רציף ככל הניתן, ובתיאום עם לשכת התכנון.

13. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם יועצת הסביבה של לשכת התכנון

והטמעת הערותיה במסמכי התכנית.

14. יקבע בהוראות התכנית כי המבנים יעמדו בתקן בניה ירוקה ברמה של ארבעה

כוכבים. כמו כן יובטחו לכל מבנה שני זרמי אשפה.

15. ייקבעו הפרשות מבונות בהתאם להמלצת מהנדס העיר: 440 מ"ר עבור שלוש

כיתות מעון יום, 4 גני ילדים כ"א 130 מ"ר, וכן חצרות נלוות להם, וכן בית כנסת בשטח של 450 מ"ר. מסמכי התכנית יעודכנו בהתאם לנוהל הלשכה להפרשות מבונות בתכנית איחוד וחלוקה.

16. תנאי להפקדה יהא בחינת האפשרות לשמירה על עצים בוגרים בעלי ערכיות

גבוהה תוך שמירה על ממשק ראוי עם הרחוב.

אחר

17. התכנית תערך כתכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמה. תנאי להפקדת התכנית

יהיה עדכון טבלאות ההקצאה והאיזון של התכנית תוך התייחסות לחלקה 92 בבעלות רשות הפיתוח, בהתאם לשינויים בהחלטה זו, ואישור היועץ השמאי של הוועדה.

18. הטבלאות המתוקנות ומסמכי התכנית המתוקנים בהתאם להחלטה זו, לרבות

סקר הסביבה, יוצגו בפני הוועדה, בדיון פנימי נוסף, כתנאי להפקדת התכנית.

19. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים

טכניים והתאמה לעקרונות תכנון חושב רישוי בהנחיית לשכת התכנון.

20. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים, הוועדה

קובעת כי תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה שבע שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה. כן יקבע בהוראות התכנית כי הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

21. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

לבעלי הזכויות בתחום התכנית בהתאם להוראות תקנות איחוד וחלוקה, הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

22. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את עקרונות

- 17 -

התכנון של הוועדה, אך היזם צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק.

23. החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית

ע"פ סעיף (86ד) לחוק אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

התכנית ירדה מסדר היום.

התכנית ירדה מסדר היום.

תיאור חדש להתנגדויות

התוכנית מציעה הריסת שלושה מבנים קיימים והקמת שלושה מבני מגורים חדשים, שצ"פ כדלהלן:

1. שינוי יעוד קרקע מאזור מגורים 5 שביל, דרך מאושרת ושצ"פ, למגורים מסחר ומבנים ומוסדות ציבור,

שצ"פ ושביל

2. קביעת שטחי הבניה לסך של 114,8950 מ"ר

חלוקת שטחי הבניה לשימושים כמפורט:

למגורים- 71,885 מ"ר (שטח עיקרי 50,600 מ"ר, שרות 21,285 מ"ר מעל הכניסה הקובעת).

למגורים מותנה- 956 מ"ר (שטח עיקרי 716 מ"ר, שרות 240 מ"ר מעל הכניסה הקובעת)

למסחר- 700 מ"ר (שטח עיקרי 490 מ"ר ו-210 מ"ר שרות מעל הכניסה הקובעת) .

מבני ציבור- 1,410 מ"ר (1,130 מ"ר עיקרי ו-280 מ"ר שרות מעל הכניסה הקובעת).

שטח שרות לחניון ושאר שימושים מתחת לכניסה הקובעת- 40,900 מ"ר. ב- 3 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-5 קומות תת"ק

3. הגדלת מספר יחידות הדיור מ 131 קיימות ל- 575 + 8 יח"ד מותנות (תוספת של 452 יח"ד), מכפיל

4.45; צפיפות 128 יח"ד/ד')

4. שטח ממוצע ליחידת דיור (עיקרי+ ממ"ד 12 מ"ר ברוטו)- 100 מ"ר.

5. קביעת מס' קומות מעל הכניסה הקובעת ל- 34 מעל הכניסה הקובעת (+ קומה נוספת למגורים מותנה)

6. קביעת קווי בניין.

7. קביעת הוראות בינוי ופיתוח.

8. קביעת סעיפי הפקעה ורישום תלת מימדי

9. קביעת השימושים המותרים בשטח התכנית.

10. קביעת תנאים בהליך רישוי.

- 18 -

11. קביעת שלביות ביצוע.

12. קביעת הוראות בדבר פיתוח שטח ועקירת עצים.

התוכנית הופקדה בתאריך 14/03/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 13/05/2025 .

לתוכנית הוגשו 4 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 : מנהל קהילתי גנים

עיקרי ההתנגדויות:

1. סנכרון עם תכנית אב יובלים גנים והתאמת התכנית לשלד הציבורי המתהווה

2. התכנית המוצעת לא מסונכרנת עם תכנית אב יובלים גנים ובעצם לא מתחשבת בשום

פרמטר שמוגדר בתכנית המאושרת. בתאריך 18.3.2024 התקיים דיון בוועדה המחוזית בהקשר להמלצות הפרויקטור השכונתי מטעם עיריית ירושלים. בדיון הוצגו תוצרים והמלצות שאמורים לעדכן את תכנית האב למרחב יובלים גנים. ההמלצות היו אמורות להיכנס לתוקף בתחילת מאי, אומנם הדבר לא נעשה ולמעשה כלל ההמלצות לא משולבות בתכנית המוצעת ולא מתייחסות אליה בשום אופן. אנו דורשים מהוועדה לא להמשיך בתהליך אישור התוכנית עד לסוף תהליך עדכון תכנית האב וקבלת ההמלצות הפרויקטור, כאשר מגישי התכנית יתאימו את התכנית להמלצות הדרשות מבחינת ההפרשות הציבוריות

3. בתאריך 13.7.2021 הוועדה המחוזית החליטה במסגרת עדכון תכנית אב יובלים-גנים

לקדם את מיפוי השלד הציבורי של מרחב יובלים-גנים ובניית פרוגרמה עתידית לתכנונו .

זאת תהווה הנחיה לתכניות הבינוי בשכונות יובלים- גנים ותסייע לייצר מרחב ציבורי מקיים ויעיל שיספק את הצרכים של כלל התושבים בהינתן הצפיפות הצפויה. כל תב"ע באשר היא תחויב לעמוד בהנחיות הפרוגרמה הזו ולהתייחס אליה בהוראות התכנית שלה.

4. מיפוי הפרוגרמה עדיין בהתהוות אך לוקח בחשבון את התכניות המקודמות במרחב כגון

התכנית הנ"ל. במסגרת החלטה זו הוקצבו 8 חודשים לעבודה על השלד הציבורי אך היא עודנה בהתהוות וטרם אושרה. בנוסף, על פי סעיף 46 בהחלטה, תוגבל תוספת יחידות הדיור שניתן יהיה לאשר בתכניות מפורטות להיקף של עד 2,000 יח"ד בלבד.

- 19 -

בדיון בוועדה המחוזית בסוף שנת 2022 הוצג כי בקרית מנחם באופן נקודתי, יחד עם כל הציפוף העתידי קיים מחסור משמעותי של כיתות לימוד של מעונות, גני ילדים ובתי ספר קרובים ונגישים בטווח הארוך. עם כל תוספת יחידות הדיור באזור לא נמצאו בתכניות הקיימות פתרונות לחוסרים אלו. על פי ההחלטה, עם תכנון של כל 1,000 יח"ד באזור, יש לעצור את התקדמות התכניות ולוודא שיש מענה פרוגרמתי ציבורי לכלל תוספת האוכלוסייה במרחב לפני שממשיכים בתכנון. לפי החישוב הכללי, יחד עם התכנית הנוכחית, האזור יעבור מכסת אכלוס 2868 יח"ד וטרם נמצא מענה ציבורי לתכניות. יש לעצור את התקדמות התכניות הזאת עד ליצירת בחינה מחודשת של המרחב והמלצות לתכנון נכון של השלד הציבורי.

5. בנוסף, המינהל הקהילתי מבקש להתייחס בהוראות התכנית לתכנית אב יובלים גנים

ולציין במפורש כי תנאי להוצאת היתרי הבנייה יהיה התאמה להנחיות שלבי הביצוע של מיפוי השלד הציבורי בתכנית האב החדשה כאשר היא תוצג במלואה ותאושר. אין לקדם את התכנית ולהוציא היתר בניה עד לאישור הסופי וסיום עבודת המיפוי ומציאת הפתרונות לצרכי הציבור.

6. על פי החלטת הוועדה על כל 1000 יח' דיור ממרץ 2024 יש להגיש היתרים ל 18

כיתות יסודי,6 כיתות מעון יום, 9 כיתות גן, תחנה לבריאות המשפחה, שלושה עד ארבע בתי כנסת. בהתחשב בכך שמספר יח"ד בתוכניות מקודמות הגיע ל3,900 יח"ד חדשות כולל קיימות מבקשים לא לאשר תוכניות מבלי הצגת מענה להחלטת וועדה מחודש מרץ 2024

7. בכניסה לבניין C רחבה גדולה המקטינה שטחים פתוחים, להצמיד קו בניין לגבול מגרש

ולקבוע חזית מסחרית לרחוב קולומביה

8. חניון מעל הקרקע היוצר קיר תמך לכיוון שטחים ציבוריים – שצ"פ וחצר גן ילדים

9. מיקום גן ילדים לא מיטבי בין שני מגדלים ומעל קומת מסחר ומעל כניסה לדחסנית

אשפה מקור לרעש ריחות לכיוון חצר הגן.

10. שצ"פ לא אפקטיבי , כולו מעל חניון עם רמפות ומדרגות שגוזלות את מרבית שטחו

11. לייצר חיבור אופקי לשצ"פ ולמבנים ומוסדות ציבור ממזרח לתוכנית

12. חניון תת"ק בשטח כל התוכנית תפגע באפקטיביות שצ"פ ותמנע שתילת עצים בוגרים

13. אין מפרצי העלאה והורדה למבני ציבור

14. לייצר מקום ייעודי לפריקה וטעינה

15. התוכנית לא מתייחסת להרחבת רחוב קולומביה לפי המלצת פרויקטור וצתא"ל

16. דו"ח סביבתי אינו משקף מצב מוצע מבחינת רוחות והצללה מאחר ולא כולל תוכניות

סמוכות המקודמות במרחב. מבקשים תנאי למתן תוקף יהיה תסקיר רוחות וצל כלל מתחמי ויכלוול את כל התוכניות בסביבה

- 20 -

17. לפי סקר עצים נכרתים 99 עצים בוגרים חלקם בערכיות גבוה, לבדוק שימור

שימור/העתקה של חלקם

18. בהתחשב במכפיל גבוה וש%20 מיח"ד יהיו עד 55 מ"ר דירות קטנות אלו אשר אינן

נספרות בתחשיב פרוגרמטי. מבקשים להוסיף הפרשה מבונה של 800 מ"ר עבור צורכי קהילה ותרבות

19. להגדיל שטח בית כנסת ל 700 מ"ר ולייצר היתכנות להוספת ביכנ"ס נוסף בעתיד

20. מבקשים לא להותיר קומות חניות נוספות בתא שטח 3

21. מבקשים לא להותיר ניוד שטחים בין עיקרי לשרות

התנגדות מספר 2 : התנגדות עצמית

עיקרי ההתנגדויות:

1. ביטול דרישות להגשה ולאישור תוכנית פיתוח ועיצוב- בהוראות התכנית המופקדת, הוטמעו תנאים שונים

הצפויים לסרבל ולעכב שלא לצורך את הליך הרישוי. תנאים אלו יש לבטל

2. ביטול התנאים הקשורים בפיתוח השצ"פים והמעברים השצ"פים והמעברים, כשמם כן הם – שטחים

ציבוריים בבעלות ציבורית ובאחריות ציבורית . המתנגדת אינה מוסמכת ואינה מעוניינת לערוך תכנון לפיתוח שטחים אלו, מטלה המונחת על שולחן כבוד הרשות המקומית וכבוד הוועדה המקומית בלבד

3. תיקון טעות בדבר זכויות בניה מותנות למגורים - ובסך הכול 24 יחידות דיור ()8X3 , בשטח של 2,868 מ"ר

()953X3 באמצעות תוספת שתי קומות בגובה עד 7 מ' לכל מבנה

התנגדות מספר 3 : תוכנית אב לתחבורה

עיקרי ההתנגדויות:

1. בתשריט נדרש סימון מעבר הולכי רגל המצרני ( שתוכנן ע"י צתא"ל) כתא שטח נפרד

2. לציין בהוראות כי בתא שטח זה יותר מעבר נגיש להולכי רגל הכולל מדרגות, גשר להולכי רגל, מעליות

ודרגנועים וכן כל מתקן טכני נדרש לשם כך.

3. בטבלה 5 להוסיף זכויות בניה בסך 100 מ"ר בתא שטח זה לטובת מתקנים טכניים

4. לוודא קיום סעיף הפקעה ו/או רישום גם לתא שטח זה וכי שטח המעבר המצרני ירשם ע"ש עיריית

ירושלים

- 21 -

התנגדות מספר 4 : קותי גלעד- תושב קולומביה 12

עיקרי ההתנגדויות:

1. הצעה למעבר בשיפוע תקני בין רחוב איסלנד לקולומביה בתחום התוכנית ביעוד שצ"פ תוך שדרוג

הרשת הירוקה ושיפור קישוריות ונגישות בשכונה

2. מיקום התוכנית צמוד לשביל ישראל והמעבר המוצע מהווה הזדמנות לכניסה ומעבר במרכז השכונה

כחלק משינוי נקןדתי של תוואי של שביל ישראל

3. ניתן להציע כי שהפרשות המבונות יהיו בזיקה לשביל ישראל לחיזוק הקשר בין המטיילים לשכונה בפרט

וירושלים ככלל.

4. לאור קרבת הפרויקט ליער ירושלים, מוצע שגני ילדים יוגדרו כגני יער עם גישה ישירה לשצ"פ ובקרבה

למעבר לרחוב הנרייטה סולד וכניסה ליער מפינה הצפון מערבית של התוכנית

5. פיתוח שצ"פ כטבע עירוני המעוצב באופי הרי ירושלים טרסות, בוסתנים וכד'

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלקית את ההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

1. לדחות את ההתנגדות בעניין שהתכנית המוצעת לא מסונכרנת עם תכנית אב יובלים

גנים ובעצם לא מתחשבת בשום פרמטר שמוגדר בתכנית המאושרת. בתאריך 18.3.2024 התקיים דיון בוועדה המחוזית בהקשר להמלצות הפרויקטור השכונתי מטעם עיריית ירושלים. בדיון הוצגו תוצרים והמלצות שאמורים לעדכן את תכנית האב למרחב יובלים גנים. ההמלצות היו אמורות להיכנס לתוקף בתחילת מאי, אומנם הדבר לא נעשה ולמעשה כלל ההמלצות לא משולבות בתכנית המוצעת ולא מתייחסות אליה בשום אופן- מדובר בתכנית המציעה התחדשות עירונית במתחם שהוגדר כמתחם אדום בתכנית ולכן יש חשיבות בקידום תכנית זו, לכן לא נוכל לחכות לעדכון תכנית האב.

2. לדחות את ההתנגדות בעניין שאנו דורשים מהוועדה לא להמשיך בתהליך אישור

התוכנית עד לסוף תהליך עדכון תכנית האב וקבלת ההמלצות הפרויקטור, כאשר מגישי התכנית יתאימו את התכנית להמלצות הדרשות מבחינת ההפרשות הציבוריות, חתכי - 22 -

רחוב קוסטה ריקה ועוד, כך גם לגבי תנאי להוצאת היתרי בנייה יהיה בהתאמה להחיות שלי הביצוע של מיפוי השלד הציבורי בתוכנית האב החדשה ומציאת הפתרונות לצרכי ציבור- מכיוון שמדובר על מתחם אדום בתכנית האב שהוגדר כמתחם שיש חשיבות רבה לקידומה, אין כל הצדקה לעצור את התכנית ולחכות עד לסיום של כל העבודה הנעשית על יובלים גנים ושתמשיך להיעשות במקביל.

3. לקבל חלקית את ההתנגדות שעל פי החלטת הוועדה על כל 1000 יח' דיור ממרץ 2024

יש להגיש היתרים ל18 כיתות יסודי, כיתות מעון יום, 9 כיתות גן, תחנה לבריאות המשפחה, שלושה עד ארבע בתי כנסת. - ההחלטות בדבר עדכון ובקרה של תכנית האב חל גם על תכנית זו.

4. לדחות את ההתנגדות בדבר ביטול דרישות להגשה ולאישור תוכנית פיתוח ועיצוב-

בהוראות התכנית המופקדת, הוטמעו תנאים שונים הצפויים לסרבל ולעכב שלא לצורך את הליך הרישוי. תנאים אלו יש לבטל. התוכנית ממוקמת בנקודת מפתח בין ציר רק"ל ותוכניות פינוי מאסיביות סמוכות ומהווה מעבר/ שער כניסה לפנים השכונה ולמתחם קריית החינוך גואטמלה המתחדש מדרום לתוכנית. תוכנית פיתוח הכרחית וחלק בלתי נפרד מתכנון מיטבי התוכנית כוללת מעברים מכניים וחיבוריות וקישוריות של רשת ההליכה באזור באופן שאמור לתת מענה לתוספת מאות ואלפי יח"ד המתוכננים באזור.

יש לתקן את הוראות התוכנית ולקבוע סעיף אחד מסודר לנושא תיאום תוכנית פיתוח כולל מפלסים , כניסות לחניה וכו' עם מהנדס העיר ולהימנע ממספר רב של סעיפים סותרים כפי שמופיעה בהוראות המופקדות.

5. לדחות את ההתנגדות בדבר ביטול התנאים הקשורים בפיתוח השצ"פים והמעברים,

כשמם כן הם – שטחים ציבוריים בבעלות ציבורית ובאחריות ציבורית. המתנגדת אינה מוסמכת ואינה מעוניינת לערוך תכנון לפיתוח שטחים אלו, מטלה המונחת על שולחן כבוד הרשות המקומית וכבוד הוועדה המקומית בלבד. בהמשך לסעיף הקודם על מנת שיהיה ניתן להוסיף את מאות היח"ד של התוכנית יש הכרח בהקמת רשת של מעברים(מופיעים בתחום שצ"פ) ושטחים פתוחים ולכן יש צורך לקבוע בשלביות הביצוע את פיתוח שטחים הציבורים

6. לקבל את ההתנגדות כי מיקום גן ילדים לא מיטבי בין שני מגדלים ומעל קומת מסחר ומעל

כניסה לדחסנית אשפה מקור לרעש ריחות לכיוון חצר הגן ובצמוד לקיר תמך של חניון.

התוכנית מסמנת גני ילדים במיקום לא ראוי מעל קומת מסחר עם חצר התחומה בשני מגדלים בקו 0 לחצר בגובה מעל 30 קומות וקיר תמך של חניון כפי שמופיע בחתך א-א .

בסמוך לתוכנית המופקדת ממזרח ישנם שטחים ציבוריים קיימים הכוללים שצ"פ ושטח - 23 -

למבני ציבור ( חלקות )61-24 עם מעבר (חלקה )32 המוביל אליהם מרחוב איסלנד. יש לדאוג שההפרשות הציבוריות יהיו בהמשך ישיר לשטחים אלו במיקום מיטבי עם חצרות במפלסי פיתוח.

יש להמשיך את המעבר שבחלקה 32 עד למפלס רחוב קולומביה כאמור, לא תותר חניה מעל לקרקע. יש לבטל את הכניסה לחניון מרחוב קולומביה.

בתכנון מיקום הכניסות לחניונים יש לנצל את הפרשי הטופוגרפיה ולמקם את הכניסה לחניונים בחלקים הנמוכים ביותר. הכניסה לחניון מרחוב קולומביה מייצרת מופע של מבנה של רמפה פתוחה מפני שרחוב קולומביה הוא בנקודה הגבוהה ביותר בגבול התכנית.

7. לקבל חלקית את ההתנגדות כי השצ"פ לא אפקטיבי, כולו מעל חניון עם רמפות ומדרגות

שגוזלות את מרבית שטחו. התוכנית ממוקמת בין שני רחובות מקבילים עם הפרש טופוגרפי על מנת לנצל בצורה מיטבית את שטחי השצ"פ שהתוכנית מציעה יש להוסיף בהוראות התכנית אפשרות להקמת מבנה ציבור בתא שטח 3 בצמוד לרחוב קולומביה באופן המגשר על הטופוגרפיה עד למפלס שצ"פ לכיוון רחוב איסלנד מצפון. גג המבנה יהווה רחבה/ כיכר במפלס רחוב. בנוסף יש להקטין קו בניין קדמי עבור מגדל בתא שטח 2 תוך צמצום הרחבה המוצעת במקום ולהגדיל את השצ"פ מצפון בהתאם.

8. לקבל חלקית את ההתנגדות כי לפי סקר עצים נכרתים 99 עצים בוגרים חלקם בערכיות

גבוהה, יש לבדוק שימור/העתקה של חלקם. התוכנית קובעת קו בניין 0 עבור חניה, בהכרח כל העצים בתחום הקו הכחול הינם לעקירה והשצ"פ המוצע נחות ולא אפקטיבי .

יש לקבוע כי תכסית תת"ק לא תחרוג מ%80 יש לבדוק שמירת עצים בוגרים בגבולות התוכנית ושילובם בתוכנית פיתוח.

9. לקבל את ההתנגדות לעניין שבתשריט התכנית נדרש סימון מעבר הולכי רגל מצרני אשר

תוכנן ע"י צתא"ל כתא שטח נפרד, יש לציין בהוראות התכנית כי בתא שטח זה יותר מעבר נגיש להולכי רגל הכולל מדרגות, גשר להולכי רגל, מעליות ודרגנועים וכן כל מתקן טכני נדרש לשם כך. התוכנית מסמנת תא שטח 4 (ממערב) ביעוד שצ"פ, במקום מתוכנן מעבר מצרני ע"י צתא"ל - מעבר מונגש המוביל לתחנת רק"ל איסלנד- מקסיקו. יש להוסיף בטבלה 5 זכויות בניה לתא שטח זה בסך 100 מ"ר לטובת מתקנים טכניים. יש להוסיף בהוראות כי בתא שטח זה יותר מעבר נגיש להולכי רגל הכולל מעליות ודרגנועים וכן כל מתקן טכני הדרוש לשם כך. יש לוודא קיום סעיף הפקעה לתא שטח זה ורישומו ע"ש עיריית ירושלים בתיאום אגף נכסים

10. לדחות את ההתנגדות בעניין שהדו"ח הסביבתי אינו משקף המצב המוצע מבחינת רוחות

- 24 -

והצללה מאחר ולא כולל תוכניות סמוכות המקודמות במרחב. מבקשים שתנאי למתן תוקף יהיה תסקיר רוחות וצל כלל מתחמי ויכלול את כל התוכניות בסביבה.- הוועדה סבורה כי לאור החשיבות של פינוי בינוי במתחם אדום בשכונה יש לקדם את התכנית גם עם היא גורמת להצללה, לעניין נושא הרוחות הנושא ייבחן בשלב היתר הבניה וייתנו מענים לנושא זה בתכנון המפורט.

11. לקבל חלקית את ההתנגדות כי התוכנית אינה מסמנת מפרצי העלאה והורדה ואינה

מתייחסת להרחבת רחוב קולומביה לפי המלצת פרויקטור וצתא"ל. יש להגדיל חתך רחוב קולומביה ל-18 מ' בתיאום צתא"ל ותושי"ה תוך סימון מפרץ העלאה והורדה ומפרץ לתחנת אוטובוס (בנספח תנועה מופיעה תחנת אוטובוס ללא מפרץ ) בנוסף יש להרחיב את המדרכה הצפונית של רחוב קולומביה ל3.5 מ'.

12. לקבל חלקית את ההתנגדות בדבר תיקון טעות בדבר זכויות בניה מותנות למגורים - ובסך

הכול 24 יחידות דיור ()8X3 , בשטח של 2,868 מ"ר ()953X3 באמצעות תוספת שתי קומות בגובה עד 7 מ' לכל מבנה . זכויות מותנות יהיו בהתאם לדו"ח שמאי ובתיאום ובדיקה של שמאי של הוועדה המחוזית.

13. לקבל חלקית את ההתנגדות כי הצעה למעבר בשיפוע תקני בין רחוב איסלנד לקולומביה

בתחום התוכנית ביעוד שצ"פ תוך שדרוג הרשת הירוקה ושיפור קישוריות ונגישות בשכונה. על פי המלצת פרויקטור לעדכון תוכנית אב יובלים גנים ובתיאום צוות תוכנית אב לתחבורה, יש להוסיף מעבר רחב חדש המחבר בין רחובות איסלנד וקולומביה-

הרחובות הקיימים הינם רחובות ארוכים המקבילים לקוי גובה המאפיינים את השכונה, תוספת המעבר תאפשר גישור על הטופוגרפיה וגישה נוחה יותר לצירי רק"ל, עידוד הליכתיות וקישוריות לאור צפי בגידול מספר יח"ד בסביבה. למרות שהתוכנית שהופקדה אינה כוללות מעבר זה (הופיע באופן חלקי בחלופות תכנוניות מקדימות ) לאור חשיבות קיום מעבר נוסף בשיפוע תקני וללא אמצעים מכניים כחלק ממערך התנועה בסביבה לצורך כך יש לאפשר גמישות בתכנון לטובת יצירת מעבר חדש בין הרחובות, מהקצה הדרום מזרחי עד לפינה הצפון מערבית בשלב התכנון המפורט.

14. לקבל חלקית את ההתנגדות כי בהתחשב במכפיל גבוה וש%20 מיח"ד יהיו עד 55 מ"ר

דירות קטנות אלו אשר אינן נספרות בתחשיב פרוגרמטי. מבקשים להוסיף הפרשה מבונה של 800 מ"ר עבור צורכי קהילה ותרבות ולהגדיל שטח בית כנסת ל 700 מ"ר כולל היתכנות להוספת ביכנ"ס נוסף בעתיד. התוכנית קובעת הפרשות מבונות לפי המלצת מחלקת מדיניות תכנון יש לציין בהוראות התוכנית בצורה מפורשת שטח חצרות למעון -

- 25 -

305 מ"ר ושטח חצר לכתת גן בסך 175 מ"ר , סה"כ 700 מ"ר חצר עבור 4 כתות גן.

15. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין כי יוקם מקום ייעודי לפריקה וטעינה בשטחי בחניון

של הפרויקט ( יש לאסור פריקה וטעינה של חנויות המסחר ברחוב)- נושא הסדרי התנועה הסופיים ייקבעו בשלב היתרי הבניה.

16. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

- 26 -

מספר סידורי: 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1385061

סוג דיון: תיקון החלטה להפקדה

מגיש התכנית: מזרחי איתן

עורך התכנית: גלר דינה

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 15/12/2024

כתובת אגריפס 73 , מחנה יהודה

גוש חלקה בשלמות

61 כן

409 לא

196 לא

187 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

הכשרת הרחבת בינוי ותוספת קומה לתוספת יח"ד למבנה קיים ללא שינוי ייעוד כדלקמן:

1. קביעת סך השטחים בתכנית ל- 645 מ"ר מתוכם 570 מ"ר עיקרי ו- 75 מ"ר שטחי שירות

המהווים %560 מרבי.

2. הגדלת מס' יח"ד מ- 9 ל- 10

3. הגדלת מס' קומות מ- 5 ל- 6

4. קביעת קווי בניין מרביים חדשים

5. קביעת הוראות להכשרת בינוי ללא היתר

6. קביעת הוראות בינוי, תנאים למתן היתר בניה ושלביות ביצוע

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתכנית הינה בסמכות המקומית עפ"י סעיף 62 (א) א לחוק התכנון והבניה, מחליטים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

23/04/2025

התכנית נידונה בועדה המקומית ב- ,20.2.2025 והוחלט לדחותה וזאת כיוון שמדובר על בינוי קיים מבוקש להכשרה החורג המדיניות כפי שאושרה בתכנית 548917 משנת .2019

לאחר הדיון התקבל מכתב ממהנדס המצהיר כי הריסת חלק מהבינוי הקיים בקומה - 27 -

החמישית, אשר נדרש כנסיגה בתכנית המאושרת בהתאם למדיניות, עלול לפגוע ביציבות המבנה. מכתב זה אושר ע"י מחלקת מבנים מסוכנים, לאור זאת התכנית מובאת לדיון חוזר בעניינה.

הבינוי הקיים ומוצע להכשרה בתכנית חורג מהמדיניות הדורשת נסיגה כלפיי פנים השכונה, ואישור חריגה זו נובע מטעמים של שמירה על יציבות המבנה הקיים, ולכן חריגה נוספת אינה מקובלת. יש לתקן את התכנית באופן שיוצע גג רעפים ללא הגבהה בחלק שפונה לרחוב אגריפס . ו תותר ההגבה כפי שמוצע בחלק האחורי אבל בנסיגה של 2 מטרים מהתוספת המוצעת בתכנית.כדי להנמיך את הגובה לחלק האחורי.

הגג יוצע בשיפוע תקני לכל גובהו עד לשיאו וללא חלק שטוח בראש הגג בתיאום מול מח' שימור. מערכות ותשתיות מים ומיזוג ימוקמו באופן נסתר בחלל הגג.

לא תותר כל צנרת/יחידות מיזוג על חזית המבנה. יש להסיר את כל המפגעים החזותיים מחזיתות הבניין וכי מערכות אלו ימוקמו כאמור בגג המבנה או במקום מוסתר עם פתרונות מיסוך אקוסטי.

יש לקבוע בהוראות כי כחלק בילתי נפרד מהיתר הבניה יעתיקו מגישי הבקשה להיתר לחלל גג הרעפים המוצע בתכנית זו את כל המתקנים הקיימים על הגג לרבות דודים קולטי שמש אנטנות טלוזיה ורדיו וכיוצ"ב.

כחלק בילתי נפרד מהיתר הבניה יהא הצגת גישה לגג למתקנים הטכניים לכל הדיירים.

כחלק בילתי נפרד מהיתר הבניה יהא שיקום חזיתות, הסרת מזגנים ומכלי גז, הצגת פתרון למיקום דוודים, הסרת חיווט מחזית הבניין ובניה ללא היתר ככל וקיימת.

לערוך את התוכנית ע"פ הערות המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות בעירייה.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

20/02/2025

- 28 -

מאחר והתוכנית הינה בסמכות הועדה המקומית לפי סעיף 62 (א) א' לחוק התכנון והבניה, מחליטים על דחיית התוכנית מהסיבות הבאות:

מדובר על מגרש שבשנת 2019 אושרה בו תכנית לגובה של 5 קומות וגג רעפים לא מוגבה לכיוון רחוב אגריפס ו- 4 קומות לכיוון רחוב הכרמל וקומה נוספת בנסיגה של 4 מ' וזאת בהתאם למדיניות אגריפס שאושרה בוועדה המחוזית בשנת 2018 המאפשרת תוספת מידתית שתתמוך באינטנסיביות העירונית על ציר אגריפס, תוך שמירה על קנה מידה והשתלבות במרקם הקיים לשימור בשכונת נחלאות הגובל בחלק האחורי של החלקות. בהמשך לכך נדגיש כי אישור הרחבת הבינוי המוצעת ותוספת הקומה המוצעים סותרים עקרונות אלו ומהווים פגיעה במרקם הקיים לשימור, חריגה מהמדיניות ללא הצדקה תכנונית כלל ועל כן התכנית נדחית.

יש לציין כי ההתנהלות של היזם לא ראויה ולאחר אישור תבע והיתר בניה המשיכו בבנייה נוספת ללא היתר בניגוד למדיניות ולתכניות ואין כל הצדקה לאשר זאת.

05/02/2025

להוריד מסדר היום

05/02/2025

להוריד מסדר היום

תיאור לתיקון החלטה

התכנית נדונה בועדה המקומית והוחלט להפקיד את התכנית בתנאים בתיאום עם מחלקת השימור הוחלט על שינוי צורת גג הרעפים על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לתקן את ההחלטה בהתאם.

- 29 -

המלצת מהנדס העיר

להפקיד את התכנית בתנאים

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד

את התכנית בתנאים הבאים:

1. בעקבות תיאום עם מחלקת שימור גג הרעפים יתוקן על פי המוצג בנספח המתוקן.

2. יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה בתאריך 23/42025 ימשיכו לחול.

- 30 -

מספר סידורי: 5

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1353499

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: נג'יה נאג' אבו זאהרייה

עורך התכנית: חיימן ישראל

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 23/04/2025

כתובת בית חנינה - רחוב אל דמיר - ירושלים

גוש חלקה בשלמות

30615 86 לא

30615 87 לא

30615 89 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 6 תשריט 3 שני בנייני מגורים חדשים בני 6-8 קומות, ומגרש לשטח ציבורי פתוח. ברחוב אל דמיר בשכונת בית חנינה ירושלים.

1. קביעת בינוי לתוספת שני בנייני מגורים חדשים בשני תאי שטח נפרדים, והפרשה בקרקע עבור

שטח ציבורי פתוח.

2. קביעת מספר יחידת דיור ל- .30 16 יח"ד בתא שטח מס' ,1 14 יח"ד בתא שטח מס' (.2 מאושרים

סה"כ 14 יחידות )

3. הגדלת מספר הקומות בתא שטח מס' 1 ל – 8 קומות מעל הכניסה הקובעת ו – 5 קומות מתחת

לכניסה הקובעת. בתא שטח מס' 2 ל – 6 קומות מעל הכניסה הקובעת ו – 6 קומות מתחת לכניסה הקובעת.

4. קביעת שטחי בניה כוללים ל – 4,501 מ"ר בשני תאי שטח נפרדים. מתוכם: 2,588 מ"ר שטחי

בניה עיקריים (1,617 מ"ר מעל הכניסה הקובעת, 971 מתחת לכניסה הקובעת), 2,813 מ"ר שטחי שירות (286 מ"ר מעל הכניסה הקובעת, 2,527 מ"ר מתחת לכניסה הקובעת).

5. קביעת קווי בניין לבניה.

6. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

7. קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית.

8. קביעת הוראות לפיתוח שטח ציבורי פתוח.

- 31 -

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

מגורים ג' 30 1,244.26 %79.99 2,874 %231

אחוזי בניה מרביים מעל

הקרקע בשני תאי שטח

נפרדים.

שטח ציבורי פתוח 311.33 %20.01

סה"כ 30 1,555.59 %100 2,874

תיאור המצב הקיים

מגרש ריק מבינוי. הפרשי טופוגרפיה גדולים בין החלק הצפוני והחלק הדרומי של המגרש כ- 17 מ'. הדרך עליה יושב המגרש טרם נסללה.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

7158ב תחילת תוקף 2014 -

מגרש 63ה' ביעוד אזור מגורים 1 מיוחד. אחוזי בניה מרביים %75משטח תא השטח נטו. מספר יחידות הדיור המירבי לא יעלה על 6 יח"ד. תותר תוספת של יח"ד אחת לכל 200 מ"ר שטח נוסף. מספר הקומות המירבי יהא 3 קומות. בתכנית זו מאושרים כ- 1,167 מ"ר מרביים, 8 יח"ד.

היתרים:

אין

עבירות בניה:

אין

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

א. ייעוד לפי תכנית המתאר – אזור מגורים עירוני עד 6 קומות. שטח פתוח.

ב. תכנית שכונתית: תכנית אב בית חנינא שועפט:

מגורים - במגרשים ריקים מבינוי בשטח בין 1-2 דונם- %20 הפרשה לצורכי ציבור, %250 בניה ב- 8 קומות, %45 תכסית. החלק הצפוני של המגרש תעסוקה.

ג. תקן חנייה עירוני – בינוני.

ד. אתר טבע עירוני – נחל עטרות דרום.

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

- 32 -

תואם

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 ל"ר

תמ"א 18 ל"ר

אחרת ל"ר

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ כן כן מוצע מגרש בשטח של 311.33 מ"ר

שמהווה %20 משטח התכנית.

מבני ציבור לא

עתודות / אחר לא

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

הנדון: חו"ד תכנית מס' 1353499– שכ' בית חנינה

כללי - מדובר בתכנית המבקשת הקמת שני בנינים מגורים ופיתוח שצ"פ, התכנית מבקשת לשנות יעוד מאזור מגורים 1 מיוחד שנקבע בתכנית 7158ב לאזור מגורים ג ושצ"פ.

התכנית חלה על חלק מחלקות 86-87,89 בגוש ,30615 מדובר בגוש בהסדר ירדני.

חלקה 89 נמצאת בהליכי הסדר כחלק מגוש חדש 31619 ולו מפה ארעית.

יש להוסיף לתקנון:

תנאים בהליך הרישוי:

- תנאי למתן היתר בנייה יהיה התחייבות רישום התצ"ר כאשר הגוש יוסדר, במידה ועד אגף רישוי ופיקוח

הגשת הבקשה להיתר יוסדר הגוש תנאי למתן היתר בנייה יהיה רישום התצ"ר.

- מחלקת המידע

התכנוני לידיעה - ללא המצאת תצ"ר הכשרה לרישום לא יהיה ניתן לקבל תיק מידע להיתר בעת הגשת בקשה להיתר.

הפקעות לצרכי ציבור:

השטחים המיועדים לצרכי ציבור, יופקעו על ידי הוועדה המקומית וירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם להוראות הדין.

הנחיות מיוחדות:

מיד עם אישורה של תכנית זו, תוכן ע"י מגישי התכנית/מגישי הבקשה להיתר תכנית לצרכי רישום (תצ"ר), שתוגש בתוך שלושה חודשים מיום אישור תכנית זו, לאישור יו"ר הועדה המקומית.

- 33 -

בדיקה מול מפת גוש/תצ"ר:

- בחלקות 86-87,89 קיימת תצ"ר מס' אליפסה 2067/2014 הכשרה לרישום מתאריך .13.08.2015

הקו הכחול מתבסס על גבולות חלקה ארעית []103 מתצ"ר זו.

מבדיקה שנעשתה גבולות החלקות וכן הקו הכחול תואמים לגבולות שבתצ"ר.

בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע עדכני חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.

הנדון: חוות דעת המחלקה למדיניות התכנון לתכנית 1353499 – בית חנינא

מונה תדפיס: הוראות ,6 תשריט 3

1. מיקום: מדרום לרחוב אלסעאדה (כביש מס' )291

גוש: 30615 , חלק מחלקות: 86,87

שטח: 1.57 דונם

2. מצב סטטוטורי: 7158ב

- מצב מאושר: ע"פ תכנית 7158ב, ייעודי הקרקע בשטח התכנית הם 'אזור מגורים 1 מיוחד'

(1.44 דונם), 'דרך' (113 מ"ר), ו'נוף פתוח' (20 מ"ר). שטחי הבניה המרביים המותרים הם %75 או 1,080 מ"ר. בנוסף, מותר לבנות 8 יח"ד עד 3 קומות.

- מצב קיים: השטח ריק מבינוי, ויש צוקים בחלק הדרומי של התכנית.

3. תיאור התכנית:

אגף תכנון העיר -

התכנית מציעה הקמת שני בניינים – אחד בן 8 קומות עם 16 יח"ד והשני בן 6 קומות עם המחלקה

14 יח"ד. סה"כ מוצעות 30 יח"ד על שטח עיקרי למגורים בגודל 2,659 מ"ר שהם 1,579 למדיניות התכנון

מ"ר מעבר למאושר. התכנית מציעה שצ"פ בחלק הצפוני של התכנית.

בסך הכל התכנית מציעה כדלקמן:

- 30 יח"ד (תוספת של 22 יח"ד)

- 2,659 מ"ר שטחי בניה עיקריים למגורים (תוספת של 1,579 מ"ר)

- קביעת מספר הקומות המרבי ל-8 קומות

- הפרשת שצ"פ בגודל 311 מ"ר

4. הערכת התכנית:

לשכונת בית חנינא נערכה תכנית אב ובמסגרתה גובשה פרוגרמה. על פי תחזית גידול האוכלוסייה עד לשנת ,2035 מספר יח"ד אמור להכפיל את עצמו ומספר התושבים צפוי לגדול בשליש עד לכדי 99,600 תושבים. כתוצאה, הביקוש לשירותי ציבור יגדל באופן משמעותי ובעתיד צפוי מחסור למגרשים לצרכי חינוך, ובעיקר מגרשים גדולים לבתי ספר על יסודיים, מגרשים למעונות יום ומגרשים לשטחים ציבוריים פתוחים.

- 34 -

5. המלצת המחלקה למדיניות התכנון:

- לאור נתוני התכנית ובהתאם למדיניות האזור, יש להפריש 292 מ"ר עבור שצ"פ שזה %20 משטח הקרקע בייעוד 'מגורים 1 מיוחד' ו'נוף פתוח'.

- רצוי שעיקר השצ"פ ימוקם בחלק הדרום-מערבי של התכנית (על ראש הצוק). זאת על מנת לתת היתכנות לפיתוח השצ"פ בעתיד וגם לאפשר חיבור בינו להפרשת קרקע עתידית מהמגרש ממערב אם וכאשר תבוא שם תכנית. בנוסף, יוצע שביל לאורך הדופן המערבי של המגרש שיחבר בין שני המפלסים.

- התכנית כוללת בה רצועת שטח בייעוד 'דרך' בגודל 113 מ"ר בחלק הדרומי והיא הופכת אותה לייעוד מגורים. יש להוציא את שטח זה מחוץ לתכנית ולהשאיר את הייעוד כדרך.

- בכל הנוגע למדיניות החלה במקום, גובה המבנה המוצע, והוראות אדריכליות נוספות, יש לתאם מול המחלקה לתכנון עיר וצוות אדריכל העיר.

- יש לתקן בסעיף 7.2 - לאחר 7 שנים יבוטלו זכויות הבנייה מתוקף תב"ע זו, במידה ולא בוצעה התחלת בנייה מכל סוג, ועל המגרש יחולו הוראות תכנית קודמת.

- ייתכן וחוות הדעת תשתנה לאור התקדמות הפרויקט בשל שיקולים מקצועיים.

בכבוד רב,

עופר אהרון

מנהל בכיר במחלקת מדיניות התכנון

רשות העתיקות -

אריכאולוג מרחב לא התקבל

י-ם

אגף תושייה -

צוות בקרת תכנון לא התקבל

תנועה

אגף תברואה לא התקבל

אגף שפ"ע - מח'

גננות-עצים לא התקבל

ותכנון

אגף רישוי ופיקוח

- המח' להיטלי לא התקבל

השבחה

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר תוספת יחידות דיור

כלכלת היישוב/

הרשות:

השפעות חברתיות:

תשתיות ותחבורה: ביטול דרך מאושרת. בשטח תכנית קטן

יחסית, מוצעת חניה בתת הקרקע בשני

חניונים נפרדים.

סביבה ונוף: בתחום אתר טבע עירוני נחל עטרות

- 35 -

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. התכנית כוללת הפרשה של קרקע עבור שטח ציבורי פתוח בשיעור של %20 משטח התכנית

בהתאם למדיניות. ניתן לבנות מבני מגורים עד 8 קומות, %250 בניה, ב – %45 תכסית.

2. קווי הבניין בבינוי עד 8 קומות יהיו 4 מ' מגבול המגרש.

3. יש לוודא שהתכנית אינה מבטלת דרך מאושרת בחלקה הדרומי. לא יותר ביטול דרך מאושרת. גבול

התכנית יהיה זהה לגבולות מגרש 63ה' המאושר בתכנית 7158ב'.

4. מוצעת חלוקה לשני תאי שטח צרים וארוכים בטופוגרפיה משופעת, והקמה של שני מבני מגורים

צרים וארוכים, בני 6-8 קומות מעל 5-6 קומות מתחת לכניסה, עם שתיים – שלוש יח"ד בקומה.

כתוצאה מהתכנון הלא יעיל, מוצעים שטחי שירות בהיקף גדול, ליצירת שני חניונים תת קרקעיים בני 4-5 מפלסים עם שתי רמפות וכניסות נפרדות מהרחוב.

5. בהמשך לנ"ל, יוצע בינוי בתא שטח אחד עבור בניין מגורים אחד בן עד 8 קומות בכל חתך מעל

חניון אחד משותף וכניסה אחת לרכב, באופן שיאפשר נפחי בניה מתאימים ותכנון חניון יעיל יותר.

יצומצמו בהתאם שטחי השירות בתת הקרקע.

6. תכסית בניה מירבית מעל פני הקרקע תקבע ל- %45 ובתת הקרקע ל- %.80

7. תנאי להיתר בניה ראשון יהיה הגשת תכנית לפיתוח השצ"פ בתיאום ואישור אגף שפ"ע בעיריית

ירושלים. תנאי לטופס 4 יהיה הקמתו בפועל לרבות נטיעות מחייבות בתאום אגף שפ"ע.

8. מוצעת גישה למגרש מדרך שטרם נסללה. תנאי לתעודת גמר יהיה הקמת הכביש בפועל עד

לנקודת הכניסה לחניון .

9. יש לקבל אישור אגף תושי"ה לחניה המוצעת בתכנית, לרבות מפלסי הכניסה אל החניה בהתאמה

לדרך המאושרת מדרום לשטח התכנית. החניה תוצע בתת הקרקע במלואה לא תותר חניה מעל פני הקרקע, תקבע על כך סטיה נכרת. חניה תוצע עפ"י התקן התקף לעת הוצאת היתר בניה ובתחום המגרש.

10. להוסיף סעיפי סטייה ניכרת בנושא קווי הבניין, מס' הקומות וגובה הבינוי.

11. יש להימנע מתכנון של קירות תמך, הבינוי זה שיגשר על הפרשי הטופוגרפיה הקיימת. ככל וידרשו

קירות תמך, יוצעו בגובה מקסימלי עד 3 מ' ובדירוג באופן שיאפשר נטיעות ופיתוח.

12. לקבוע בהוראות התוכנית שתיאסר הקמת גדרות בכל הממשקים של שטח פרטי עם ציבורי.

- 36 -

13. גובה גדרות כלפיי מגרשים מצרניים ולרחוב לא יעלה על 1.2 מ'.

14. מפלסי הכניסה למבנה יהיה במפלס המדרכה הצמודה או בהפרש של עד 50 ס"מ לכל היותר

ממנה, יקבע על כך סעיף סטייה נכרת.

15. לקבוע חובה לנטיעה של לפחות עץ אחד לכל 50 מ"ר שטח מגרש פנויים מבינוי על קרקעי.

16. בכל פיתוח מעל בינוי תת קרקעי של חניון וכד' יש לשמור על עומק אדמה ראוי לגינון של לפחות

0.5 מ' ונקודתית לעצים לפחות 1.5 מ', בתאום אגף שפ"ע ואדריכל העיר.

17. מתקנים טכניים ותשתיות לרבות אצירת אשפה ימוקמו ככל הניתן בתת הקרקע, באם ימוקמו מעל

הקרקע יתוכננו בהתאם להנחיות המרחביות במרווחים הצדדיים עם גישה מהחזית לרחוב, לא תותר התקנת מערכות בחזית המגרש, פתרונות לעיצוב החזית יוגשו במסגרת הבקשות להיתר ויציגו את שילובם בתכנון הבניין.

18. ככל וידרשו חדרי שנאים, לא ימוקמו בשטחים הציבורים אלא בשילוב הבניה המוצעת למגורים

בתת הקרקע, לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד, תקבע על כך סעיף סטיה ניכרת.

19. תנאי להיתר יהיה תיאום פתרון האשפה ומיקומו עם אגף תברואה.

20. לתקן בהוראות התכנית בסעיף 1.4 כי מדובר בתכנית שמכוחה ניתן להוציא היתרים או הרשאות.

21. בעיקרי הוראות התכנית סעיף 2.2 מצוין כי התכנית קובעת הוראות בגין זיקת הנאה. יש לבטל את

הסעיף, היות ולא מוצעת בתכנית זיקת הנאה.

22. שלבי הביצוע למבנה שיוצע בתכנית ייקבעו בהינף אחד.

23. תנאי להיתר יהא קבלת אישור אגף נכסים.

24. מיד עם אישורה של תכנית זו, תוכן ע"י מגישי התכנית/מגישי הבקשה להיתר תכנית לצרכי

רישום (תצ"ר), שתוגש בתוך שלושה חודשים מיום אישור תכנית זו, לאישור יו"ר הועדה המקומית.

25. להשלים חוות דעת מחלקות: כבאות, חברת חשמל, רשות העתיקות, אגף תושי"ה בקרת תכנון

תנועה, אגף שפ"ע – מחלקת גננות – עצים ותכנון,

26. לשלוח הודעות אישיות לכל בעלי העניין במגרשים הסמוכים ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

27. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך

הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה: לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים - קישור רישוי ופיקוח -

המחלקה להיטל השבחה.

- 37 -

הערות טכניות

הוראות התכנית

28. סעיף 1.4 – לתקן.

29. סעיף 7.2 – יש לציין זמן משוער למימוש התכנית 7 שנים.

- 38 -

מספר סידורי: 6

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 334250

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: עמאד אבו חדיר

עורך התכנית: אבו חוסין אחמד

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 22/02/2022

כתובת צפון מערב שכונת שועפט מערבית לכביש 21

גוש חלקה בשלמות

30555 36 כן

30555 69 כן

30544 3 כן

30555 37 כן

30555 16 כן

30555 27 כן

30555 68 כן

30544 22 לא

30544 21 לא

30544 19 לא

30544 14 לא

30544 15 לא

30544 16 כן

30544 10 לא

30544 5 כן

30544 7 כן

30544 28 כן

30544 27 כן

30544 26 כן

30544 30 לא

30544 29 כן

30544 31 כן

30544 32 כן

30544 24 לא

30544 25 כן

30544 23 לא

30555 34 כן

30544 97 כן

30544 4 כן

30555 33 כן

- 39 -

30544 905 כן

30544 1016 כן

30544 1019 כן

30544 1026 כן

30544 1022 לא

30544 1023 לא

30544 902 לא

30555 916 לא

30555 920 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

1. בהמשך לסעיף 10 להחלטת הוועדה מיום ,09/01/2023 הוצגו בפני הוועדה

טבלאות האיזון וההקצאה התכנוניות.

09/10/2024 .2 הוועדה עודכנה כי שמאי הוועדה בדק את טבלאות האיזון וההקצאה ואישר את עקרונות לאיחוד וחלוקה, ובהתאם לכך הוועדה מאמצת את המלצות השמאי ומאשרת את טבלאות האיזון וההקצאה בהתאם לעקרונות האיחוד וחלוקה, ובכפוף לעריכת תיקונים טכניים בטבלאות האיזון והקצאה בהנחית שמאי הוועדה ולשכת התכנון.

חברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, אבי בן צור, מתן נחום, קיריל פקטה, שקמה

סיג, ישי טלאור, אבישי בר אושר, אילון ברנהרד, חיים כהן.

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת עורך התכנית ועיקרי המלצת הוועדה המקומית, הוועדה התרשמה כי מדובר בתכנית התואמת את מדיניות התכנון של הוועדה בשכונת שועפט ואשר מציעה ניצול יעיל של הקרקע בשטח העירוני. בהתאם לכך הוועדה מאמצת את המלצת הוועדה המקומית באופן חלקי, ומחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

09/01/2023

1. צורכי ציבור:

א. בהתאם לחוות הדעת של המחלקה למדיניות תכנון, במגרש המיועד למבנים

ומוסדות ציבור יקבע שימוש לחינוך. בנוסף, תיקבענה בתכנית הוראות בינוי לפיהן תותר הקמת מבנה בגובה של 6 קומות מעל חניה תת קרקעית. תכסית הבינוי תהיה עד %60 מעל הקרקע ועד %80 מתחת לקרקע.

ב. יקבע בהוראות התכנית כי יתאפשר ניוד שטחים וקומות מעל הכניסה הקובעת

אל מתחת לכניסה הקובעת, וזאת בתיאום עם האגף למבני ציבור בעיריית ירושלים.

ג. על מנת לייצר שטח ציבורי פתוח אפקטיבי, מסמכי התכנית יתוקנו כך שמגרש

104 ומגרש 103 יחוברו למגרש אחד. בנוסף, מגרש ,41 המוצע ביעוד מגורים, יוגדל - 40 -

עד לתחום הדרך המאושרת ממערב. מסמכי התכנית יתוקנו בתיאום עם לשכת התכנון.

2. תנועה וחניה

א. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה,

ותיקון מסמכי התכנית בהתאם להנחיותיו, לרבות התייחסות לחניית אופניים במתחם, ובחינת האפשרות להפחתת מספר הכניסות והיציאות ככל הניתן לכביש מספר .21

ב. התכנית מציעה מערך שבילים שאינו רציף. מסמכי התכנית יתוקנו כך שיוצע

מערך שבילים חדש להולכי רגל, אשר יאפשר חיבורים ממזרח לשטחים הפתוחים לדרום מערב התכנית. בנוסף, שביל 212 יוארך עד גבול הדרך המאושרת ממערב.

מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

ג. התכנית מציעה זיקות הנאה למגרשים 52,58,60,44,43 בהם קיים בינוי ללא

אפשרות גישה לכלי רכב. תנאי להפקדת התכנית יהיה תכנון זיקות ההנאה, לרבות רוחבן, בתיאום עם לשכת התכנון ויועץ התחבורה של הוועדה.

ד. יקבע בהוראות התכנית כי מקומות החניה לבנייני המגורים יהיו בתת הקרקע

בתחום מגרשי המגורים המוצעים, ובהתאם לתקן התקף בעת מתן היתרי הבנייה.

3. מגורים:

א. בהתאם למדיניות התכנון לאזור, במגרשים המיועדים למגורים ששטחם מעל חצי

דונם, יתאפשר בינוי בגובה של עד 8 קומות ובהיקף של עד %240 בנייה מרביים מעל הקרקע. קווי הבניין מעל הקרקע יהיו 4 מטרים, והמרווח בין הבניינים יהיה לפחות 6 מטרים. קווי הבניין בתת הקרקע יהיו אפס לצורך גמישות בתכנון החנייה התת קרקעית. בנוסף, תיקבענה הוראות בדבר הבטחת עומק אדמה גננית בתיאום עם לשכת התכנון.

ב. בהתאם למדיניות התכנון לאזור, במגרשים המיועדים למגורים ששטחם עד חצי

דונם, ובמגרשים בנויים, יתאפשר בינוי בגובה של עד 6 קומות ובהיקף של עד %180 בנייה מרביים מעל הקרקע. קווי הבניין מעל הקרקע יהיו 3 מטרים, והמרווח בין הבניינים יהיה לפחות 6 מטרים. קווי הבניין בתת הקרקע יהיו אפס לצורך גמישות בתכנון החנייה התת קרקעית. בנוסף, תיקבענה הוראות בדבר הבטחת עומק אדמה גננית בתיאום עם לשכת התכנון.

ג. במגרשים בנויים, קו הבניין לתוספות בנייה יהיה 3 מ' מגבול המגרש. תתאפשר

חריגה מקו בניין זה במגרשים בהם קיימים מבנים שנבנו טרם אישור תכנית במ//3456א. כל בנייה החורגת מקווי הבניין האמורים תסומן להריסה. בהמשך לאמור, יקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בניה יהיה הריסת הבנייה אשר חורגת מקווי הבניין.

ד. יקבע בהוראות התכנית כי %20 מיחידות הדיור המוצעות בתכנית תהיינה יחידות

דיור קטנות ששטחן עד 80 מ"ר כולל ממ"ד.

- 41 -

ה. יקבע בהוראות התכנית כי התכסית העל קרקעית לא תעלה על %45 והתכסית

התת קרקעית לא תעלה על %.80

ו. תיקבענה בהוראות התכנית זכויות למרפסות, עד 10 מ"ר לכל מרפסת בהתאם

למספר יח"ד, וזאת בתוספת לזכויות הבניה המרביים, ותוך הבהרה כי זכויות אלה מיועדות למרפסות בלבד.

ז. יקבע בהוראות התכנית כי מפלס הכניסה הקובעת לא יעלה על חצי מטר ממפלס

המדרכה המתוכננת. כן יקבע כי מפלס הכניסה הקובעת הסופי יקבע בתכנית פיתוח שתוגש בשלב הגשת הבקשה להיתר, וכי תתאפשר גמישות של עד חצי מטר בגובה הכניסה הקובעת שהוצגה בנספחי הבינוי.

ח. תנאי להפקדת התכנית יהיה הצגת חתכי פיתוח ובחינה של אופן השתלבות

הבינוי בטופוגרפיה המוצעת, תוך צמצום גובה קירות התמך ופיתוח ראוי, בתיאום עם לשכת התכנון.

ט. יובהר בהוראות התכנית כי במגרש בנוי ששטחו מעל חצי דונם, בו מבוקשת

הריסת כל הבינוי הקיים והקמת בינוי חדש תחתיו, היקפי הבנייה יהיו כמו במגרשים פנויים מבינוי ששטחם מעל חצי דונם.

4. תנאים בהליך הרישוי

א. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה אישור אגף תושי"ה לתכנון

המפורט לביצוע של כל הכבישים בתחום התכנית, הכולל התייחסות לחיבורים לכבישים הקיימים.

ב. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי להגשת בקשה להיתר למגורים יהיה הגשת תכנון

מפורט לשטח הציבורי הפתוח המוצע בתכנית בתיאום עם אגף שפ"ע.

ג. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי למגורים יהיה אישור חברת הגיחון

לתכנית ניקוז וביוב מפורטת.

ד. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן תעודת גמר למגורים יהיה ביצוע של דרך

גישה מוטורית למגרשי המגורים בהתאם להנחיות אגף תוש"יה בעיריית ירושלים.

ה. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן תעודת גמר למגורים יהיה אישור אגף

שפ"ע לעניין נטיעת עצים בוגרים בתחום כל מגרש בשטח הפונה לחזית הראשית.

ו. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן תעודת גמר יהיה ביצוע של פתרונות הניקוז

והביוב.

5. תיקבע שלביות ביצוע שתבטיח את הקמת השטחים המיועדים לצורכי ציבור,

דרכים, שצ"פ ושבילים, בד בבד עם אכלוס מבני המגורים במתחם. בשל חשיבות הפיתוח של הצרכים הציבוריים בד בבד עם פיתוח המגורים, תיקבע בתכנית הוראת סטייה ניכרת בנוגע לשלביות הביצוע בתיאום עם לשכת התכנון.

6. תנאי להפקדת התכנית יהיה בחינת סימון חזית מסחרית, עבור יצירת מוקדי

- 42 -

מסחר מקומיים, בתיאום עם לשכת התכנון.

7. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועצת הסביבה של לשכת

התכנון והטמעת הערותיה במסמכי התכנית, לרבות מסקנות סקר הטבע העירוני, חוות הדעת של המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים וחוות הדעת הסביבתית של התכנית.

8. יקבע בהוראות התכנית כי גובה הגדרות סביב המגרשים לא יעלה על 1.2 מ' כלפי

הרחוב וכלפי החלקות הסמוכות ביחס למפלסי הקק"ט. כן יקבע בהוראות התכנית כי גובה קירות תמך לא יעלה על 3 מ'.

9. על מנת להבטיח את מופע הבינוי המוצע, ייקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה

ניכרת לעניין מספר הקומות וקווי הבניין.

10. תנאי להפקדת התכנית יהיה אישור טבלאות האיזון התכנוניות על ידי שמאי

הוועדה והצגתן לוועדה בדיון פנימי.

11. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים

טכניים והטמעת סעיפים מהמלצת הוועדה המקומית בהנחיית לשכת התכנון, לרבות הנחיות סביבתיות, הנחיות בינוי ותנועה.

12. בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה,

אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות יזם התכנית, קובעת הוועדה כי יוגש כתב שיפוי לוועדה המקומית.

13. דבר הפקדת התכנית יבוצע בהתאם לדרישות החוק ובהתאם להנחיות לשכת

התכנון.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

מדובר בתוכנית המציעה אזור מגורים של כ-600 יח"ד. ביחס למיקום התכנית, 02/05/2022

התכנית מציעה בינוי מעבר לשני צידי כביש 21 (רח' שיירת עטרות). כביש זה הינו ראשי בשכונה וכיום בעיקר מעביר תנועה, גם לבאים משכונות אחרות כגון שכונות פסגת זאב, נווה יעקב ורמת שלמה.

כאמור התכנית מציעה בינוי בצידי הכביש של מאות יח"ד ואוכלוסייה רבה צפויה לחצות את הכביש מדי יום לרבות ילדים וקשישים. יש לבחון הוספת מעברים בין צדדי הכביש ולתאם את הסדרי התנועה מול מח' תושי"ה בעיקר לנושאי תנועה/ בטיחות.

יש לבחון מול אגף תושי"ה התכנות בחיבורי כבישים (תא שטח )210 עד לפוליגון של שועפט מדרום לתכנית (חלקות ,23 ,25 ו-26 בגוש .)30555 - 43 -

במגרשים הבנויים, יש לצמצם את היקף אחוזי הבנייה בהתאמה למדיניות עד %160 בניה מרבי. תותר תוספת של עד 2 קומות למאושר בהתאם למדיניות אגף התכנון, סה"כ גובה מבנה יהא עד 6 קומות.

יש לבחון הוספת חזיתות מסחריות בתחום הצמתים ע"מ לספק מוקדי מסחר מקומיים וזאת על מנת לצמצם את השימוש ברכב.

בסמוך לשטח החום (בגוש 30544 החלקה ,)8 מתקבל מגרש כלוא מחוץ לקו הכחול המאושר בייעוד נוף פתוח. יש לבחון צירוף מגרש זה, להגדיל את שטח בייעוד מבנים ומוסדות ציבור המוצע בתכנית מדרום למגרש זה, ולתת מגרש תמורה למגורים במקום אחר בתכנית.

פרוגרמה:

השטח בייעוד למבנים ומוסדות ציבור המוצע בחלק המערבי של התכנית אשר מיועד להקמת בתי ספר מקובל וזאת על מנת לאפשר את קידום התכנית והאיחוד וחלוקה המוצע בה.

בהתאם לחוות דעת מח' מדיניות, יש להפריש שטח לצרכי ציבור בהתאם למדיניות בתיאום עם מח' תכנון עיר ומח' מדיניות תכנון.

יש לקבוע זכויות בניה בתא השטח למבנים ומוסדות ציבור ל – %320 עד 8 קומות.

השימושים המוצעים בתא זה יהיו ל: חינוך, חברה וקהילה, עבור בית ספר, גני ילדים, מעון יום, מועדון רב תכליתי, טיפת חלב, לשכת רווחה.

יש למקם את מגרשי גני ילדים באופן מפוזר ונגיש לציבור וזאת על מנת לייצר פריסת שטחי ציבור נכונה.

יש להציע מגרשי שצ"פים בגודל משמעותי, בפיזור בשטח התכנית, בצורה רגולרית ובעדיפות לסמיכות למגרשים למבני ציבור.

תנועה ומעברים להולכי רגל:

בהתאם בעת הגשת בקשה להיתר בניה ראשון נדרש תיאום מול אגף תושי"ה בנושא גבולות תכנון פיזי מפורט וגבולות הביצוע בהתאם, בכפוף לאישור תכנון הסדרי התנועה.

במגרשים הריקים מבינוי, פתרונות החנייה יוצעו בתת הקרקע באופן מלא ועפ"י תקן.

ניתן לאפשר את הבינוי של החניון בקו בניין תת קרקעי אפס.

מערכת שבילים להולכי רגל:

יש לייצר מעברים להולכי רגל לדרך רמאללה כדי להנגיש את מגרשי המגורים לציר הרכבת הקלה.

יש להמשיך מעברים מאושרים להולכי רגל עד לחיבור לדרך מאושרת או מוצעת.

- 44 -

יש לחבר את השביל המוצע בתא שטח 308 עד לכביש ,21 כדי לייצר חיבור להולכי רגל לתחום הדרום מערבי של התכנית.

יש לבחון לבטל את חלק מהשבילים המוצעים אשר מיועדים לתת גישה למגרשים כלואים ולייצר נגישות בזיקת הנאה למעבר כלי רכב בתחום מגרשי המגורים עצמם.

בחלק מהמקרים מדובר במגרשים שמבקשים להכשיר בהם את המבנים ולייצר גישה בהתאם לקיים בפועל- ראו תאי שטח – ,301-307 .310 לשבילים המיועדים למעבר רגלי בלבד, יש להמשיך אותם כך שיגיעו עד לכביש הסמוך להם ולא לקטוע אותם במגרש למגורים.

יש לצייר חיבורים נוספים להולכי רגל לשטחים הפתוחים הנמצאים מדרום מערב לתכנית.

כללי:

הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה לתכנית על מנת לאפשר את קידומה.

יש לקבוע את התנאים הבאים בהוראות התכנית בהתאם לחוות דעת שפ"ע:

תנאי למתן היתר בניה ראשוני תכנון פיתוח וביצוע השצ"פ לאישור אגף שפ"ע.

תנאי למתן היתר בניה יהא פיתוח של המתחם מכל צדדיו ופיתוח כל השטחים הגובלים למתחמי המגורים בתב"ע לאישור אגף שפ"ע.

יש לשקם מדרכות, כבישים מעבר ציבורי להולכי רגל וכל התשתיות אשר יפגעו כתוצאה מעבודות הבניה לשביעות רצונו של האגף שפ"ע.

תנאי למתן היתר בניה הפקדת ערבות בנקאית בהיקף של כל השצ"פים התכנון והביצוע לפקודת אגף שפ"ע .

תנאי למתן טופס אכלוס יהא ביצוע הנ"ל בפועל.

בהתאם לחוות דעת מחלקת נגישות, יש לקבוע את ההוראות הבאות:

תנאי למתן היתר בניה יהא אישור מורשה נגישות מתו"ס כחוק, בכל אחד מיעודי הקרקע.

יש לקבוע בהוראות התכנית סעיף לעניין תכנון רחבת היערכות בשטח המשותף בסמוך אל הכניסות ליחידות הדיור המתוכננות באופן שיתאפשר תמרון לאדם המתנייד בכיסא גלגלים בכניסה ויציאה מהדירה, בהתאם לת"י 1918 חלק .3.1 יש להשלים את התיאום מול מח' איכות הסביבה כתנאי להפקדת התכנית.

יש להגיש למח' לאיכות הסביבה סקר טבע עירוני ונספח המציג את הניהול והטיפול במי הנגר כתנאי להפקדת בתכנית.

- 45 -

שלביות ביצוע: בתיאום עם מח' תכנון עיר, יש לקבוע שלביות ביצוע אשר תבטיח את

מימוש השטחים הציבורים בהתאם להתקדמות הבינוי של מגרשי המגורים.

תנאי למתן היתר בנייה יהא תיאום עם אגף תברואה.

בהתאם לחוות דעת נכסים, יש לקדם מפת הסדר ולקדמה מול אגף הנכסים.

בתיאום עם אגף שפ"ע, יש לקבוע חובת נטיעות עצים בוגרים כתנאי לטופס אכלוס במגרשי המגורים.

מאחר ומדובר על תכנית לאיחוד וחלוקה, יש להשלים את התייחסות מח' היטלי השבחה.

יש להשלים חוות דעת מחלקות: התובע העירוני, הגיחון מח' המים, הגיחון - מח'

הביוב והניקוז, כבאות, חברת החשמל, רשות העתיקות, מידע תכנוני, תושי"ה - צוות בקרת תכנון תנועה, שפ"ע - מח' גננות-עצים ותכנון, המח' לתכנון ופיתוח בר קיימא, מבני ציבור, אדריכל העיר, מנח"י- המחלקה לתכנון עירוני פיזי, ולהטמיע בהתאמה במסמכי התכנית את הנחיותיהם.

יש לשלוח הודעות אישיות לכל בעלי העניין במגרשים הסמוכים ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

יש לתקן את קו הכחול כך שהדרכים המוצעים יישבו בצורה חלקה עם גבולות הדרכים המאושרים.

בהוראות התכנית בטבלה שבסעיף ,5 יש להגדיר שטחי בנייה לכל מגרש ולא רק באחוזים – לרבות שטחי בנייה מעל ומתחת לכניסה הקובעת. כמו כן, יש להגדיר מס'

יח"ד בכל מגרש.

06/03/2019

- 46 -

הוועדה המקומית מחליטה לאשר לעיריית ירושלים להצטרף כמגישה בתכנית על מנת להמשיך את קידומה.

תיאור חדש להתנגדויות

א.

ב. מטרת התכנית:

ג. קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה תכנוני, יצירת מתחם עירוני למגורים, מבנים ומוסדות ציבור, שטחים ציבוריים

ד. פתוחים והתווית דרכים חדשות, לשם הרחבת שכונת שועפט.

ה. הוראות התכנית:

1. שינוי במערך ייעודי הקרקע הבאים:

שינוי יעוד מאזור מגורים 5 מיוחד, אזור מגורים 1 מיוחד, שטח לבנייני ציבור, שטח נוף פתוח, מדרך מאושרת ומעבר להוכלי רגל, למגורים ג', מבנים ומוסדות ציבור, שטח ציבורי פתוח, שביל ודרך חדשה.

2. קביעת אחוזי בניה מרביים.

3. קביעת מספר קומות מירבי.

4. קביעת קווי בניין מרביים.

5. קביעת מספר יחידות דיור מריבי.

6. קביעת הוראות בגין איחוד וחלוקה תכנוני.

7. קביעת הוראות בגין חזית מסחרית.

8. קביעת הוראות בגין דרך לביטול.

9. קביעת הוראות בגין עצים בוגרים.

10. קביעת הוראות בגין גדרות ומבנים להריסה.

11. קביעת הוראות בגין זכות מעבר לכלי רכב.

12. קביעת הוראות בינוי ופיתוח ותנאים בהליך רישוי.

13. קביעת הוראות בגין מתקן הנדסי.

14. קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית.

התכנית הינה בסמכות הועדה המחוזית.

- 47 -

התוכנית הופקדה בתאריך 2/04/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך .10/06/2025

לתוכנית הוגשו 2 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

מאת עו"ד עאבד חוסאם בשם אנעם דעיס, אחת הבעלים בחלקה 5 בגוש 30544 בשועפט. בעלת %0.05 (649 מ"ר) משטח החלקה. יורשת של מחמוד עודה אבו חדיר.

עיקרי ההתנגדויות:

1. מתנגדת לאופן פיצול וחילוק החלקה. ביקשה מספר פעמים מהמתכנן לחלק את החלקה לחלקות

קטנות יותר, וכך כל אחד מהיורשים מקבל את הזכויות שלו בתת חלקה נפרדת. החלוקה המוצעת מחייבת את היורשים להיות בעלים במשותף, דבר שהיא מתנגדת לו.

2. בנוסף לכך, מתנגדת להפקעה בחלקה שמגיע עד %40 ומבקשת להפחית את אחוז ההפקעה ל – %25

אחוז.

התנגדות מספר 2 :

מאת עו"ד עומר אבו ניע בשם שוקרי אבו חדיר, בעלים יחד עם משפחתו בחלקה 38 בגוש 30555 בשועפט.

עיקרי ההתנגדויות:

1. על החלקה בנויים מבנים קיימים שקיבלו היתר בניה משנת ,1981 וכן מבנה נוסף שנבנה בהתאם

להיתר בניה חדש שניתן בשנת .1990

2. מרבית החלקות הכלולות בתכנית נמצאות בבעלות משפחת אבו חדיר, לרבות חלקות 10 ו – .38

3. התכנית במתכונתה המקורית ביקשה לבצע איחוד וחלוקה תכנוניים, תוך שמירה ככל הניתן, על

התאמה בין המגרשים החדשים לבין מיקומם של המגרשים המקוריים, ובכלל זה – ריכוז הפרשות לצרכי ציבור בחלקה 10 בגוש ,30544 בבעלות משפחת אבו ח'דיר והמתנגד.

4. בעקבות תיאומים שנערכו עם מחלקת תכנון העיר, הוחלט בזמנו לצרף את חלקות 38 ו – 54 לתכנית

שבנדון, מהנימוקים הבאים:

• למנוע מצב בו חלק ממגרש ד' (כ-690 מ"ר יעוד למבני ציבור) יוותר מחוץ לתכנית.

• למנוע יצירת שטח ציבורי כלוא ללא נגישות בטיחותית.

• לאפשר צירוף עודף מגרש ד' לת"ש 100 המיועד למבני ציבור.

• אפשר למתנגד להגדיל את שטח חלקה ,38 לצורך הכשרת המבנה הקיים, תוך ביצוע הפרשת שטח לצרכי ציבור מתוך חלקה 10 (בבעלותו ובעלות המשפחה).

- 48 -

5. בהתאם להסכמות אלה, אכן צורפו חלקו 38 ו-54 לתכנית, אשר נדונה ואושרה בועדה המחוזית.

6. ברם, להפתעת המתנגד, בגרסה המופקדת של התכנית, חלקות 38 ו – 54 הוצאו מתחומה.

7. בירור שנערך העלה כי הסיבה להוצאת החלקות נעוצה בשיקולי איזון באיחוד וחלוקה – מאחר והחלקות

זמינות לבניה, ערכן הגבוה יחסית מעלה את עלויות האיזון.

8. מצב זה, יוצר עיוות תכנוני – חברתי, שכן ההוצאה מהתכנית סותרת את ההיגיון התכנוני המקורי,

פוגעת בזכויות הקניין של המתנגד ובעלי הזכויות הנוספים, מונעת הכשרת הבניין הקיים, ויוצרת חוסר ודאות לגבי יעוד השטח הציבורי ה"כלוא".

לפיכך, מבוקש בזאת:

א. להשיב את חלקות 38 ו – 54 אל תחום התכנית, ולבטל את הכללתה איזונים וההקצאות בטבלת

האיחוד והחלוקה ביחס אליהן – בהתאם לנהוג בתכניות איחוד וחלוקה בבית חנינה ושועפט, בהן לא חויבו חלקות שהוצאו מן התכנית במנגנוני איזון.

ב. לחילופין, ככל שעמדת הועדה היא שלא ניתן להחזיר את החלקות לתכנית, מתבקש כי תנתן

הסכמה עקרונית של הועדה המקומית והמחוזית לקידום תכנית נקודתית שתכנון:

את העברת השטח הציבורי ה"כלוא" את תא שטח 100 בחלקה .10 את הכשרת המבנה הקיים על חלקה .38

קידום התכנית ייעשה על ידי המתנגד ובשיתוף עם העירייה כמגישה לצורך קיצור הליכים.

ככל שהועדה תבחר באפשרות ב', מתבקש לספק סקיצה תכנונית המעודכנת בהתאם לתשריט הצפוי, או לחילופין – להחזיר את החלקות לתכנית ללא כל חיוב.

המתנגד נכון להידבר עם גורמי התכנון לקידום פתרון מוסכם, ומבקש כי עמדתו תישקל בכובד ראש לאור השלכותיה המהותיות.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלקית את ההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

1. לדחות את ההתנגדות לאופן פיצול וחילוק חלקה 5 בגוש .30544 מבוקש לחלק לחלקות

קטנות יותר כדי שהיורשים יקבלו את הזכויות שלהם בתת חלקה נפרדת, ולא יצטרכו להיות בעלים במשותף - התכנית מציעה איחוד וחלוקה ומייצרת תאי שטח בגודל סביר שיאפשר את התכנון המוצע, לא ניתן להציע חלוקה לתאי שטח קטנים יותר כדי לתת לכל בעל קרקע תא שטח נפרד, השטח בבעלות המתנגד הוא בהיקף של 649 מ"ר ולאחר הפקעה של 40 אחוז - 49 -

נותר שטח של כ 389 מ"ר בלבד שאינו מאפשר לייצר תא שטח נפרד.

2. לדחות את ההתנגדות להפקעה בחלקה 5 בגוש 30544 שמגיעה עד %,40 ולהפחית אותה ל –

%25 - התכנית מציעה הפרשות לצורכי ציבור בצורה מאוזנת בין כל בעלי הקרקע תוך מתן מענה לפרוגרמה הציבורית, לא ניתן לצמצם שטחי הפקעות.

3. לקבל חלקית את ההתנגדות להוצאת חלקות: ,38 54 מתחום התכנית, ואי הכללתן בטבלאות

האיזון באיחוד והחלוקה. מבוקש להחזיר את החלקות לתכנית ללא כל חיוב. או לחילופין, קבלת הסכמה עקרונית של הועדה המקומית והמחוזית לקידום תכנית נקודתית, שתכלול: העברת השטח הציבורי ה"כלוא" את תא שטח 100 בחלקה .10 הכשרת המבנה הקיים על חלקה .38 קידום התכנית ייעשה על ידי המתנגד ובשיתוף עם העירייה כמגישה לצורך קיצור הליכים –

החלקות יצאו מהקו הכחול של התכנית מכיוון שלא נכללו במתחם לאיחוד וחלוקה שנקבע על פי התכנית המאושרת. ככול ובעלי הקרקע מעוניינים בהגשת תכנית חדשה הם יכולים לפנות לוועדות התכנון ולקדם תכנית שתיבחן לגופו של ענין ולא במסגרת תכנית זו.

4. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

- 50 -

מספר סידורי: 7

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1369289

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: ניבין עמרו

עורך התכנית: חיים ישראל

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 27/5/25

כתובת: אל אצמאעי 42 , שועפט

גוש חלקה בשלמות

30552 63 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות - ,5 תשריט – .4 השלמת קומה ד לתוספת יחידת דיור במבנה קיים והרחבת קומת המרתף, רחוב אל אצמאעי ,42 שועפט, ירושלים.

1. תוספת בניה בבניין קיים כמפורט להלן:

• השלמת קומה ד', לשם תוספת יחידת דיור חדשה.

הרחבת קומת המרתף, להרחבת קומת חניה ומחסנים.הכל בהתאם לנספח הבינוי ובהתאם לקיים בשטח.

2. הגדלת שטחי הבניה הכוללים וקביעתם ל – 2,1115 מ"ר. מתוכם: 1,130 מ"ר שטחי בניה עיקריים מעל

הכניסה הקובעת, 985 מ"ר שטחי שירות (285 מ"ר מעל הכניסה הקובעת, 700 מ"ר מתחת לכניסה הקובעת).

3. הגדלת מספר יחידות הדיור מ- 9 ל – 10 יח"ד.

4. קביעת קווי בניין חדשים.

5. קביעת הוראות בינוי ופיתוח וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

6. קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

מגורים ומבנים 10 722.04 100 1,415 %196 בניה מרביים מעל

ומוסדות ציבור הקרקע.

סה"כ 10 722.04 100 1,415

- 51 -

תיאור המצב הקיים

בניין בשלבי הקמה.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

10137א מאושרת משנת :2016

תא שטח ,1 ביעוד מגורים ומבנים ומוסדות ציבור, שטח המגרש 722.04 מ"ר.

מאושרים שימושים למגורים וגן ילדים.

9 יחידות דיור. 1,953 מ"ר שטחי בניה כוללים. שטח הבניה לגן ילדים יהיה 130 מ"ר לפחות (118 מ"ר שטחים עיקריים, 12 מ"ר שטחי שירות מעל הכניסה הקובעת).למגורים 1,017 מ"ר שטחים עיקריים, 276 מ"ר שטחי שירות מעל הכניסה הקובעת, ו – 530 מ"ר שטחי שירות מתחת לכניסה הקובעת.

6 קומות מעל הכניסה הקובעת וקומה אחת מתחת לכניסה הקובעת.

גן הילדים יהיה בקומת הקרקע, מפלס .-+0.00 ישנה חצר מוצמדת לגן הילדים בשטח של 150 מ"ר.

היתרים:

ישנה בקשה להיתר שמספרה .21/108 בניין חדש בן 6 קומות מעל קומת חניה ומחסנים, סה"כ 9 יח"ד. 4.8.22 הבקשה אושרה בתנאים. הוגש ערר על החלטת הועדה המקומית 23.2.25 עד לקבלת החלטה בערר הבקשה בהמתנה.

עבירות בניה:

מספר תיק עבירה 21/108

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

ה. ייעוד לפי תכנית המתאר – אזור מגורים עירוני עד 6 קומות.

ו. תכנית שכונתית – תכנית אב בית חנינה שועפט – מגורים, תוספת קומות על בניינים קיימים, %,160

2 קומות מעל הקיים ומקסימום 6 קומות.

ז. תקן חנייה עירוני - בינוני.

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 ל"ר

תמ"א 18 ל"ר

אחרת ל"ר

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ לא

מבני ציבור לא כן בתכנית המאושרת 130 מ"ר בנוי ו – 150 מ"ר חצר, לגן ילדים שיועבר לעיריית

ירושלים.

עתודות / אחר ל"ר

- 52 -

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

הנדון: חו"ד תכנית מס' 1369289 – שכ' שועפט

כללי –

מדובר בתכנית המבקשת תוספת בניה מעל בניין הקיים, והרחבת קומת מרתף.

התכנית חלה בחלק מחלקה 63 בגוש ,30052 מדובר בגוש בהסדר ירדני.

אגף רישוי ופיקוח

- מחלקת המידע בדיקה מול מפת גוש/תצ"ר:

התכנוני - בחלקה 63 קיימת תצ"ר מס' אליפסה 1169/2009 הכשרה לרישום מתאריך .25.01.20210

הקו הכחול מתבסס על חלקה ארעית []1 מתצ"ר זו.

מבדיקה שנעשתה גבולות החלקה וכן הקו הכחול תואמים לגבולות שבתצ"ר.

בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע עדכני חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

אגף מבני ציבור-

המחל' לתכנון לא התקבל

מבני ציבור

אגף תושייה -

צוות בקרת תכנון לא התקבל

תנועה

אגף נכסי עיריה

לא התקבל

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר תוספת יח"ד אחת תוספת לבניין שנבנה בלי היתר בניה מאושר.

כלכלת היישוב/

הרשות:

השפעות חברתיות: הוגש ערר על החלטת ועדה מקומית

ודרישה להפקדת ערבות להעברת שטח גן

ילדים לידי העירייה.

תשתיות ותחבורה:

סביבה ונוף:

אחר:

- 53 -

המלצת מהנדס העיר

לדחות את התכנית ולא להפקידה

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה ממליצים

לדחות את התכנית מהנימוקים הבאים:

1. התכנית מציעה תוספת זכויות להשלמת קומה והרחבת קומת מרתף לבניין קיים בן שש

קומות מעל קומת מרתף שנבנה כולו ללא היתר בניה

2. הוועדה רואה בחומרה רבה את התנהלות מגיש היתר הבניה – היתר בניה הוגש וקודם

בוועדה אך לא אושר ולמרות זאת נבנה הבניין ללא היתר.

3. בנוסף יזם התוכנית סירב לחתום על כתב התחייבות להעברת גן ילדים וחצר גן לרשות

העירייה, בהתאם לתכנית המאושרת על פיה הוגשה בקשה להיתר בניה.

4. בנוסף יצוין כי מבוקשים %196 אחוזי בניה מרביים, שהם מעבר לאחוזי בניה שניתן לקבל

בתוספת לבניין קיים בהתאם למדיניות הקיימת שהם עד – %160 בניה מרביים.

- 54 -

מספר סידורי: 8

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1277235

סוג דיון: תיקון החלטה להפקדה

מגיש התכנית: בארץ ישראל האגודה למען קרית חינוך

עורך התכנית: גדרון עמוס

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 23/03/2025

כתובת הקבלן 40 , הר נוף

גוש חלקה בשלמות

45 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

תוכנית להרחבות ותוספת קומות לשני מבני מוסד קיימים, כדלהלן:

1. שינוי יעוד משטח למוסד למבנים ומוסדות ציבור

1. קביעת שטחי בניה בסך 13,500 מ"ר- תוספת של 8,148.25 מ"ר ל- 5,351.75 מ"ר המאושרים בתוכנית

א3597 למבנים B ו-C .

2. מתוכם, 11,100 מ"ר עיקרי ו-1,350 מ"ר שרות מעל הכניסה הקובעת ו-350 מ"ר עיקרי ו-700 מ"ר

שרות מתחת.

3. קביעת מספר קומות ל- 10 קומות מעל הכניסה הקובעת

4. קביעת הוראות בינוי

5. קביעת שלביות ביצוע

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את תכנית בתנאים הבאים:

יש לקבוע זכויות בניה וגובה הבינוי לכל מבנה בנפרד בטבלה .5 לאורך הגבוך הצפון המערבי של החלקה קיימות מדרגות בתחום של זיקת הנאה למעבר לפי התוכנית המאושרת במקום מס' 3597 א. התוכנית המוצעת לא מסמנת זיקת מעבר זו. יש לקבוע תא שטח נפרד ביעוד שביל בתחום מדרגות על מנת להבטיח מעבר ציבורי המשכי בין החלק הצפון מזרחי של רחוב הקבלן לחלקו המערבי דרך גן הפסגה מתחם ההפלאה ומתחם הפסגה

יש לקבוע סעיפי הפקעה בתיאום מחלקת נכסים

יש לסמן נטיעות חדשות לאורך השביל בתיאום אגף שפ"ע - 55 -

יש לקבוע תנאי להיתר יהיה ביצוע ההפקעה ופתיחת המעבר בתיאום אגף שפ"ע מאפייני רחוב הקבלן באזור התוכנית - רחוב דו סיטרי ברוחב 20 מ' עם חניות ניצבות , מדרכות צרות של כ 2 מ' עם מספר מועט מאוד של עצים. בחלק המזרחי של הרחוב מבני מגורים בגובה 3 קומות מעל הרחוב ובצד הדרומי מגרשים למוסדות בקו בינוי .0 בתחום התוכנת קיים מבנה של 4.5 קומות, מבנה זה הינו מבנה פנימייה ומסומן כמבנה c . התוכנית מציעה השלמת קומה ובינוי בקו 0 של 4 קומות נוספות כך שלמעשה מתקבל בינוי על קו רחוב עם מדרכה צרה בגובה של יותר מ- 36 מ' (כפי שניתן לראות בחתך ב-ב) . תכנון זה לא מקובל יש לשמור על נסיגה בקומה כלפי הרחוב בקומה רביעית ובינוי מעל, לצמצם שטחי בניה ולעדכן תוכניות בהתאם.

יש לצמצם גובה קומות חדשות בבניין c אין לחרוג מגובה קומה של - 350 ס"מ ברוטו (רצפה- רצפה)

יש להציעה פתרון מיגון לקומות קיימות של מבנה הפנימייה – מבנה c קצה צפוני של החלקה חורג לתחום מדרכה קיימת ,יש לעדכן קו כחול של התוכנית לפי קו המדרכה קיים ולסמן את תחום המדרכה ביעוד דרך.

מבנה הישיבה מסומן כמבנה b . התוכנית מרחיבה את חדר האוכל בקומת קרקע עד לקיר תמך בגבול מגרש דרום מערבי. תכנון זה מבטל את החלונות המשמעותיים של חדר האוכל לאורך כל החזית , יש לדאוג תאורה ואוורור לפי תקנות.

תוכנית מציעה תוספת משמעותית ללא פתרון חניה בתחום החלקה ומסמנת חניות ניצבות ברחוב כחלק מפתרון חניה של התוכנית. פתרון לא מקובל יש לסמן חניות במקביל להרחיב, מדרכה עם רצועת שתילה משמעותית בתיאום אגף תושי"ה ושפ"ע יש לקבוע בהוראות התכנית כי הגג יהווה חזית חמישית ויתוכנן כגג כחול/ ירוק/ פעיל בתיאום מהנדס העיר ומחלקת איכות סביבה.

יש לתקן את השימושים המוצעים בסעיף 4.1 – לבטל שימוש של אכסנה ולרשום במקום שימוש של מעונות ישיבה

יש להוסיף סעיף סטיה ניכרת לקוי בניין וגובה בינוי יש להגביל גובה גדרות לסה"כ 1.2 מטר לכיוון מרחב ציבורי.

יש לקבוע כי החניה, פריקה וטעינה, פתרונות אשפה ויתר המערכות ומתקנים טכניים ימוקמו בתת הקרקע במלואן, בהתאם להנחיות המרחביות, לא תותר התקנת מערכות מכל סוג מעל פני הקרקע, ולא תותר הבלטה של קומות אלה מעל פני הקרקע, תקבע על כך סטיה נכרת.

לקבוע הוראות בניה באבן – אבן טבעית בגוןן סיתות וכיחול בהתאם לקיים יש להשלים חוות דעת של המחלקות הבאות: הרשות הארצית לכבאות והצלה, אגף תברואה, חח"י, אגף תושי"ה

שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בקרקע בשטח התכנית ובחלקות המצרניות: בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובחלקות המצרניות לתוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

- 56 -

הערה: לידיעתך: אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את תכנית בתנאים הבאים:

יש לקבוע זכויות בניה וגובה הבינוי לכל מבנה בנפרד בטבלה .5 לאורך הגבוך הצפון המערבי של החלקה קיימות מדרגות בתחום של זיקת הנאה למעבר לפי התוכנית המאושרת במקום מס' 3597 א. התוכנית המוצעת לא מסמנת זיקת מעבר זו. יש לקבוע תא שטח נפרד ביעוד שביל בתחום מדרגות על מנת להבטיח מעבר ציבורי המשכי בין החלק הצפון מזרחי של רחוב הקבלן לחלקו המערבי דרך גן הפסגה מתחם ההפלאה ומתחם הפסגה

יש לקבוע סעיפי הפקעה בתיאום מחלקת נכסים

יש לסמן נטיעות חדשות לאורך השביל בתיאום אגף שפ"ע יש לקבוע תנאי להיתר יהיה ביצוע ההפקעה ופתיחת המעבר בתיאום אגף שפ"ע מאפייני רחוב הקבלן באזור התוכנית - רחוב דו סיטרי ברוחב 20 מ' עם חניות ניצבות , מדרכות צרות של כ 2 מ' עם מספר מועט מאוד של עצים. בחלק המזרחי של הרחוב מבני מגורים בגובה 3 קומות מעל הרחוב ובצד הדרומי מגרשים למוסדות בקו בינוי .0 בתחום התוכנת קיים מבנה של 4.5 קומות, מבנה זה הינו מבנה פנימייה ומסומן כמבנה c . התוכנית מציעה השלמת קומה ובינוי בקו 0 של 4 קומות נוספות כך שלמעשה מתקבל בינוי על קו רחוב עם מדרכה צרה בגובה של יותר מ- 36 מ' (כפי שניתן לראות בחתך ב-ב) . תכנון זה לא מקובל יש לשמור על נסיגה בקומה כלפי הרחוב בקומה רביעית ובינוי מעל, לצמצם שטחי בניה ולעדכן תוכניות בהתאם.

יש לצמצם גובה קומות חדשות בבניין c אין לחרוג מגובה קומה של - 350 ס"מ ברוטו (רצפה- רצפה)

יש להציעה פתרון מיגון לקומות קיימות של מבנה הפנימייה – מבנה c קצה צפוני של החלקה חורג לתחום מדרכה קיימת ,יש לעדכן קו כחול של התוכנית לפי קו המדרכה קיים ולסמן את תחום המדרכה ביעוד דרך.

מבנה הישיבה מסומן כמבנה b . התוכנית מרחיבה את חדר האוכל בקומת קרקע עד לקיר תמך בגבול מגרש דרום מערבי. תכנון זה מבטל את החלונות המשמעותיים של חדר האוכל לאורך כל החזית , יש לדאוג תאורה ואוורור לפי תקנות.

תוכנית מציעה תוספת משמעותית ללא פתרון חניה בתחום החלקה ומסמנת חניות ניצבות ברחוב כחלק מפתרון חניה של התוכנית. פתרון לא מקובל יש לסמן חניות במקביל להרחיב, מדרכה עם רצועת שתילה משמעותית בתיאום אגף תושי"ה ושפ"ע יש לקבוע בהוראות התכנית כי הגג יהווה חזית חמישית ויתוכנן כגג כחול/ ירוק/ פעיל בתיאום מהנדס העיר ומחלקת איכות סביבה.

יש לתקן את השימושים המוצעים בסעיף 4.1 – לבטל שימוש של אכסנה ולרשום במקום שימוש של מעונות ישיבה

יש להוסיף סעיף סטיה ניכרת לקוי בניין וגובה בינוי - 57 -

יש להגביל גובה גדרות לסה"כ 1.2 מטר לכיוון מרחב ציבורי.

יש לקבוע כי החניה, פריקה וטעינה, פתרונות אשפה ויתר המערכות ומתקנים טכניים ימוקמו בתת הקרקע במלואן, בהתאם להנחיות המרחביות, לא תותר התקנת מערכות מכל סוג מעל פני הקרקע, ולא תותר הבלטה של קומות אלה מעל פני הקרקע, תקבע על כך סטיה נכרת.

לקבוע הוראות בניה באבן – אבן טבעית בגוןן סיתות וכיחול בהתאם לקיים יש להשלים חוות דעת של המחלקות הבאות: הרשות הארצית לכבאות והצלה, אגף תברואה, חח"י, אגף תושי"ה

שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בקרקע בשטח התכנית ובחלקות המצרניות: בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובחלקות המצרניות לתוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה: לידיעתך: אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965

תיאור לתיקון החלטה

התכנית נדונה בועדה המקומית והחלטת הועדה היתה להפקיד את התכנית בתנאים

חברי הוועדה טוענים כי ההחלטה לא תואמת לדיון ולהחלטה שהתקבלה בו ולכן התכנית חוזרת לדיון בוועדה.

על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לתקן את ההחלטה בהתאם.

המלצת מהנדס העיר

להפקיד את התכנית בתנאים

הוועדה המקומית מחליטה להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

3. לקבוע זכויות בניה וגובה הבינוי לכל מבנה בנפרד בטבלה .5

4. לאורך הגבוך הצפון המערבי של החלקה קיימות מדרגות בתחום של זיקת הנאה למעבר לפי

- 58 -

התוכנית המאושרת במקום מס' 3597 א. התוכנית המוצעת לא מסמנת זיקת מעבר זו. יש לקבוע תא שטח נפרד ביעוד שביל בתחום מדרגות על מנת להבטיח מעבר ציבורי המשכי בין החלק הצפון מזרחי של רחוב הקבלן לחלקו המערבי דרך גן הפסגה מתחם ההפלאה ומתחם הפסגה

5. יש לקבוע סעיפי הפקעה בתיאום מחלקת נכסים

6. יש לקבוע תנאי להיתר יהיה ביצוע ההפקעה ופתיחת המעבר בתיאום אגף שפ"ע

7. יש להציע פתרון מיגון לקומות קיימות של מבנה הפנימייה – מבנה C

8. קצה צפוני של החלקה חורג לתחום מדרכה קיימת ,יש לעדכן קו כחול של התוכנית לפי קו

המדרכה קיים ולסמן את תחום המדרכה ביעוד דרך.

9. מבנה הישיבה מסומן כמבנה .B התוכנית מרחיבה את חדר האוכל בקומת קרקע עד לקיר תמך

בגבול מגרש דרום מערבי. תכנון זה מבטל את החלונות המשמעותיים של חדר האוכל לאורך כל החזית , יש לדאוג תאורה ואוורור לפי תקנות.

10. תוכנית מציעה תוספת משמעותית ללא פתרון חניה בתחום החלקה ומסמנת חניות ניצבות

ברחוב כחלק מפתרון חניה של התוכנית. פתרון לא מקובל יש לסמן חניות במקביל להרחיב, מדרכה עם רצועת שתילה משמעותית בתיאום אגף תושי"ה ושפ"ע.

11. יש לקבוע בהוראות התכנית כי הגג יהווה חזית חמישית ויתוכנן כגג כחול/ ירוק/ פעיל בתיאום

מהנדס העיר ומחלקת איכות סביבה.

12. יש לתקן את השימושים המוצעים בסעיף 4.1 – לבטל שימוש של אכסנה ולרשום במקום

שימוש של מעונות ישיבה

13. יש להוסיף סעיף סטיה ניכרת לקוי בניין וגובה בינוי

14. יש להגביל גובה גדרות לסה"כ 1.2 מטר לכיוון מרחב ציבורי.

15. יש לקבוע כי החניה, פריקה וטעינה, פתרונות אשפה ויתר המערכות ומתקנים טכניים ימוקמו

בתת הקרקע במלואן, בהתאם להנחיות המרחביות, לא תותר התקנת מערכות מכל סוג מעל פני הקרקע, ולא תותר הבלטה של קומות אלה מעל פני הקרקע, תקבע על כך סטיה נכרת.

16. לקבוע הוראות בניה באבן – אבן טבעית בגוון סיתות וכיחול בהתאם לקיים

17. יש להשלים חוות דעת של המחלקות הבאות: הרשות הארצית לכבאות והצלה, אגף תברואה,

חח"י, אגף תושי"ה

18. שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בקרקע בשטח התכנית ובחלקות המצרניות: בעת

פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובחלקות המצרניות לתוכנית.

- 59 -

19. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך

הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

20. הערה: לידיעתך: אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל

השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 - 60 -

מספר סידורי: 9

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1173210

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: הדר עמוס

עורך התכנית: וולצ'ונוק יעקב

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 17/07/2023

כתובת הסוללים , בית הכרם רחוב הסוללים, בית הכרם, בין הרחובות בנאי והחלוץ

גוש חלקה בשלמות

30154 115 כן

30154 116 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

1. ועדת המשנה הנקודתית של הוועדה המחוזית דנה בתכנית ביום 29.10.2023

וביום 23.06.2024 והחליטה להפקיד אותה בתנאים. בין היתר, הוחלט לערוך את התכנית כתכנית איחוד וחלוקה.

2. בפני הוועדה הוצגה טבלת ההקצאה והאיזון חתומה על ידי בעלי העניין

ומאושרת על ידי שמאי הוועדה. הוועדה עודכנה כי שמאי הוועדה בדק את טבלת 29/12/2024

ההקצאה והאיזון ואישר אותה ובהתאם לכך הוועדה מאמצת את המלצות השמאי ומאשרת את טבלת ההקצאה והאיזון המעודכנת.

3. בנוסף, ובהמשך להחלטות הקודמות בעניינה של התכנית, הוועדה מבהירה

שאחוזי הבניה המותרים לבניה אשר נקבעו בהחלטת הפקדה עומדים על %130 בניה מירביים למגורים, וכי השטחים הנדרשים עבור חדר טרפו יהיו בנוסף לשטחי המגורים ויקבעו כשטחים עיקריים מתחת לקרקע.

החלטה

23/06/2024

1. הוועדה מבהירה כי בהחלטת הוועדה מיום 29.10.2023 נפלה טעות בניסוח

הסעיף בנושא איחוד וחלוקה, כשנקבע בטעות כי החלוקה תהיה על חשבון העיריה.