ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 10 · סדר יום לוועדה.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - תבע
תאריך: 25/05/2021
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

מסמכים נוספים באותה ישיבה: 101-1152297_קובץ התנגדויות לתכנית.pdf · הצעת החלטה קו סגול מזרחי- תכנית 101-0800771 - תיק הפקעה 23-1371.pdf · חלק א' בקובץ התנגדויות לתכנית 1142322_compressed.pdf · חלק ב' בקובץ התנגדות לתכנית 1142322_compressed.pdf · חלק ג' בקובץ התנגדויות לתכנית 1142322_compressed.pdf · חלק ד' בקובץ התנגדויות לתכנית 1142322_compressed.pdf · חלק ה' בקובץ התנגדות לתכנית 1142322_compressed.pdf · חלק ו' לקובץ התנגדויות לתכנית 1142322_compressed.pdf · נספח לתכנית 1377407.pdf · סדר יום לתכנית 25 1282235.pdf · קובץ התנגדויות לתכנית 1126663.pdf · קובץ התנגדויות לתכנית 797167_compressed.pdf · קובץ התנגדות לתכנית 1205368.pdf · קובץ ריכוז תכניות לוועדה.pdf · וועדת משנה לתכנון ובנייה 21.5.2025תמלול.pdf · פרוטוקול עיקרי דיון 21.05.2025.pdf · קובץ החלטות הוועדה מיום 21.05.2025.pdf

- 1 -

תאריך:14/5/2025

סדר יום לועדת משנה - תב"ע

מספר ועדה 2025/10

שתתקיים 21/05/2025 - כג אייר תשפ"ה

בתאריך

שעת דיון 09:30

מקום ועדה אולם הנהלה 2 – בניין ,1 קומה 6

על סדר היום:

הפקעה 23/1371 מקטע מזרחי - רקל קו סגול

מס' שעה תכנית שכונה סוג דיון מהות מבקש סמכות

1 1345164 בית חנינה תיקון החלטה קביעת בינוי עיריית ועדה מקומית להפקדה למבני ציבור-בית ירושלים

חנינא, ירושלים

2 1293349 בית צפפה תיקון החלטה מגרשים 19-20 דוד עשוש ועדה מקומית להפקדה בגבעת המטוס

3 1227206 בית הכרם תיקון החלטה שינוי שימוש יעקב רשף ועדה מקומית להפקדה מחסנים לדירה

ותוספת קומה

עבור 3 יח"ד רח

המייסדים 1

4 1249549 פסגת זאב תיקון החלטה הרחבות דיור אלירן מרזייב ועדה מקומית דרום להפקדה ברחוב מזל אריה

,2 פסגת זאב,

ירושלים.

5 1377407 קרית היובל הצטרפות התחדשות אברהם ברגר ועדה מחוזית הועדה עירונית ברחובות

המקומית שטרן ובוליביה,

בשלב הפקדה ירושלים

6 1448810 בית הכרם הצטרפות הארכת שביל אגף תכנון ועדה מקומית הועדה ותוספת זיקת עיר עיריית

המקומית הנאה למעבר ירושלים

בשלב הפקדה ברכב ברחוב

השחר, ירושלים

7 11:00 1251297 אזור הפקדה מתחם אנג'ל מרדכי בריסק ועדה מחוזית תעשיה ירושלים

גבעת שאול

8 1222272 מעלות הפקדה פינוי בינוי ברחוב חברת קפיטל ועדה מחוזית דפנה מעלות דפנה גולד

,123 ,124

ירושלים

9 1142264 בית הכרם הפקדה התחדשות הכשרת ועדה מחוזית עירונית ברחובות הישוב

משכן שילה בישראל

ועמירם סיוון בע"מ

- 2 -

10 1359611 חומת הפקדה הר חומה - מגרש אוריאל ועדה מקומית שמואל 501 - מתחם מנח"י אלבז

מבני ציבור

11 1390715 רוממה הפקדה מגורים ומסחר הקדש הלנה ועדה מחוזית ברחוב אור אלחנן שפורר

12 1419084 קרית הפקדה בית החייל הבודד הקרן ועדה מחוזית האומה ירושלים לירושלים

13 1399658 קרית מנחם הפקדה דהומי ,4 פינוי יחיאל סגל ועדה מחוזית בינוי

14 1237767 מרכז העיר הפקדה מתחם נחלת חיימובסקי ועדה מחוזית שמעון אייל

15 1142322 הר נוף התנגדויות מגורים, מבנה בית מדרש ועדה מחוזית ציבור ושצ"פ לתורה עטרת

ברחוב חיי טייב ישראל

16 1395870 הגבעה הפקדה קביעת בינוי עבור עיריית ועדה מקומית הצרפתית / מבנים למוסדות ירושלים

צמרת ציבור - צביה

הבירה יצירתית, הגבעה

הצרפתית.

17 1452101 זכרון משה הפקדה תוספת קומות שמעון רייכמן ועדה מחוזית ויח"ד ברח'

שטראוס ,10

זכרון משה,

18 1409911 בית הכרם הפקדה בניין מגורים חדש ענבר קרסני ועדה מחוזית תוך שימור מבנה

היסטורי קיים,

ברח' ביאליק 9

19 1126663 פסגת זאב התנגדויות הריסת מבנה חברה חברה ועדה מחוזית דרום והקמת בנין

מגורים, מסחר

ותעסוקה, השישה

עשר 1 י-ם.

20 1321538 שועפט הפקדה בניין חדש על ציר עזמי ג'מאל ועדה מחוזית רק"ל, שועפאט, עמורי

ירושלים

21 1277235 הר נוף הפקדה תוספת קומות האגודה למען ועדה מחוזית והרחבת קמפוס קרית חינוך

ישיבת אורות בארץ ישראל

התשובה,

22 1304427 צור באהר הפקדה מבנה מסחר מוחמד עלי ועדה מחוזית ומגורים, צור מוודי עטון

באחר

23 1410588 אל-עיסוויה הפקדה מחלף עיסאוויה מוריה ועדה מקומית 24 1274927 רמת שלמה הפקדה תוספת שני בתי אגף מבני דת ועדה מקומית כנסת ושימושים עיריית

ציבוריים מעל ירושלים

מבנה ציבור

ברמת שלמה

- 3 -

25 1282235 קרית היובל הפקדה הריסת בניין קיים מצלוואי את ועדה מחוזית והקמת בניין חדש מזרחי יזמות

ברחוב שמריהו ובנייה בע"מ

לוין ,9 ירושלים.

26 988865 קרית היובל תיקון החלטה בניין מגורים חדש שרון אבני ועדה מחוזית להתנגדויות להשכרה ברח'

הנטקה ,18

ירושלים

27 1152297 קרית היובל התנגדויות אנילביץ' 46 - עידן כהן, ועדה מחוזית מגורים + חזית עו"ד

מסחרית

29 797167 מרכז העיר התנגדויות יפו 202 - נדב בן דוד ועדה מחוזית התחדשות

עירונית

30 1205368 עין כרם התנגדויות שינוי ייעוד אגף תכנון ועדה מחוזית לשלוחת מתנ"ס עיר עירית

ברח המעיין עין ירושלים

כרם

- 4 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1345164

סוג דיון: תיקון החלטה להפקדה

מגיש התכנית: עיריית ירושלים

עורך התכנית: אלבוים אהרון

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 26/11/2024

כתובת איליא אבו מאדי 1 , בית חנינה

גוש חלקה בשלמות

30607 99 לא

30607 95 לא

30607 93 לא

30607 94 לא

30607 104 לא

30607 103 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

הקמת מבני ציבור חדשים לשימושי חינוך, קהילה וספורט.

1. שינוי יעוד משטח לבניין ציבורי למבנים ומוסדות ציבור.

2. קביעת השימושים המותרים בשטח למבנים ומוסדות ציבור.

3. קביעת שטחי הבנייה המירבים.

4. קביעת מספר הקומות ל- 7 קומות.

5. קביעת קווי בניין מירביים, לרבות קו בניין אפס לרחובות הגובלים.

6. קביעת הוראות לבינוי ועיצוב אדריכלי.

7. קביעת הוראות להריסת מבנים/גדרות/אלמנטים בנויים.

8. קביעת תנאים להליך הרישוי.

9. קביעת תנאים לתעודת גמר.

10. קביעת שלביות ביצוע.

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

23/12/2024

מכיוון שהתכנית בסמכות הוועדה המקומית בהתאם לסעיף 62 א א לחוק התכנון - 5 -

והבניה מחליטים לוועדה המקומית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

השימושים המותרים במגרש ייקבעו בהתאם לסעיף 62 א א -18 מבנים לצורכי חינוך, רווחה, דת, תרבות או מוסדות קהילתיים;

היתר הבניה הראשון במגרש יכלול בית ספר בהתאם לתכנית המאושרת .

תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור של תכנית בינוי בוועדה המקומית.

תנאי להיתר בניה - הגשת נספח הידרולוגי בהתאם להנחיות תמ"א 1/8 יש לקבוע בהוראות התכנית כי כלל הגגות בתכנית יהיו גגות מועילים לטובת שימושי הציבור וכן להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, עבור גגות חיים וירוקים (בתכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של 30 ס"מ).

יש לקבוע כי לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון בחלקו בקיר תמך או בחלק של הבניין. ניתן להקל מהוראה זו באישור מהנדס העיר בלבד או מי מטעמו.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי טרם תחילת העבודות יבוצע סקר גיאופיטים וצומח ייחודי לצורך העתקה, איסוף זרעים ו/או שימור צמחים ייחודיים, בדגש על מינים מוגנים ונדירים. הצמחים ישמרו ויטופלו זמנית לטובת שילובם בעבודות השיקום. יש לקבל הנחיות והיתר העתקה מרט"ג טרם תחילת העבודות והצגת אישור העתקה למחלקת קיימות

יש להטמיע בהוראות התכנית הוראה לטיפול במינים פולשים טרם תחילת העבודות, במהלכן ולאחר סיום העבודות וכן להטמיע בהוראות התכנית כי יש להימנע משתילת צמחים הידועים כמינים פולשים או מתפרצים.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה אישור הרשות לאיכות הסביבה.

השטחים המיועדים לצרכי ציבור, יופקעו ע"י הוועדה המקומית ויירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-,1965 ובכפוף לכל דין שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בקרקע: בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים בחלקות המצרניות.

תיאור לתיקון החלטה

התכנית נדונה בועדה המקומית בתאריך ,23.12.24 החלטת הועדה היתה להפקיד את התכנית בתנאים.

בהחלטת הועדה נקבע כי יש לקבוע בהוראות התכנית כי כלל הגגות בתכנית יהיו גגות מועילים לטובת שימושי - 6 -

הציבור וכן להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, עבור גגות חיים וירוקים, בתכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של 30 ס"מ. כעת מבקשים לצמצם את התכסית המינימלית ל – %.60 היות ומדובר במגרש ביעוד למבני ציבור אשר בבעלות עירונית הוועדה המקומית מחליטה להיות מגישת התכנית.

על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לתקן את התכנית בהתאם.

המלצת מהנדס העיר

להפקיד את התכנית בתנאים

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד

את התכנית בתנאים הבאים:

1. מדובר במגרש ביעוד למבנים ומוסדות ציבור בבעלות עירונית. הועדה המקומית מחליטה להיות מגישת

התכנית.

2. סעיף חמישי בהחלטת הועדה מתאריך 23.12.24 מבוטל :יש לקבוע בהוראות התכנית כי כלל הגגות

בתכנית יהיו גגות מועילים לטובת שימושי הציבור וכן להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, עבור גגות חיים וירוקים (בתכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של 30 ס"מ)."

במקומו יבוא: יש לקבוע בהוראות התכנית כי כלל הגגות בתכנית יהיו גגות מועילים לטובת שימושי

הציבור וכן להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, עבור גגות חיים וירוקים (בתכסית מינימאלית של %60 ובעומק שתילה של 30 ס"מ).

3. יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך 23.12.24 ימשיכו לחול.

- 7 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1293349

סוג דיון: תיקון החלטה להפקדה

מגיש התכנית: עשוש דוד

עורך התכנית: רודריג שחר

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 07/10/2024

כתובת שכונת גבעת המטוס, ירושלים

גוש חלקה בשלמות

31657 7 לא

31657 14 לא

31657 4 לא

31657 5 לא

31657 6 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

איחוד המגרשים והקמת 2 מבני מגורים, בגובה מקסימאלי של 8 קומות מעל מפלס הכניסה הקובעת, סה"כ 26 יח"ד.

1. איחוד המגרשים.

2. הוספת שטחים כוללים.

3. הקמת 2 מבני מגורים, בגובה מקסימאלי של 8 קומות מעל מפלס הכניסה הקובעת, סה"כ 26 יח"ד.

4. הקמת מרתף חניה משותף לשני המבנים.

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתכנית הינה בסמכות הוועדה המקומית עפ"י סעיף 62 א (א) לחוק התכנון והבניה, מחליטים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

למרות המדיניות המעודכנת לאזור המאפשרת 240 אחוז בשש קומות , התכנית מציעה 8 קומות לפי המצב המאושר, דבר זה הינו מקובל, אך נדרש לתקן את מס'

הקומות מאחר ובטבלה 5 שבתקנון מצויין 8 קומות, ו 7 קומות בנספח .

13/11/2024

התכנית מציעה תכנון לא יעיל של שני בניינים הכוללים 2 יחידות דיור בלבד וגרעינים נפרדים, נספח הבינוי אומנם מנחה אך יש לקבוע כי ככול וייבנו 2 בנינים יש לשמור על מרחק של שישה מטרים ביניהם בנוסף לאור השינוי בשטחי שרות בשתי החלופות מומלץ לקבוע את כל שטחי הבניה כעיקריים ללא הפרדה בין שטח עיקרי לבין שטח שרות.

לאור העובדה שהתכנית מציעה תוספת של 5 יחידות דיור בלבד בתכנית לא נדרשת הפרשה מבונה לצורכי ציבור.

לא תתאפשר העברת שטחים מתחת לכניסה הקובעת למעל הכניסה הקובעת – יש לבטל בהתאם את הערה ה'.

- 8 -

מפלס הכניסה הקובעת ייקבע בהתאם למפלס הרחוב הסמוך, תותר גמישות של עד 0.5 מ' בכפוף לאישור מהנדס העיר.

הבינוי יוצע בתחום קווי הבניין לרבות שטחי המרפסות.

נראה מהחתכים כי חלק ממפלס החניון בבניין b נמצא בחלקו מעל לקרקע, דבר היוצר קירות תמך לרחוב, יש להוריד את כל מפלס התת"ק אל מתחת לקרקע.

תכסית החניון התת קרקעית תהיה עד 80 אחוז משטח התכנית ותוצע אדמה גננית בעומק של 1.5 מטר לצורך נטיעת עצים בגורים בתחום התכנית. לחילופין היות ומדובר על חלקה קטנה ניתן יהיה לאפשר תכסית של 100 אחוז תוך מתן מענה לחלחול מי נגר בתיאום עם המחלקה לאיכות הסביבה בשלב ההיתר.

בתיאום עם אגף שפ"ע, יש להציע כתנאי בהליך הרישוי נטיעות עצים בוגרים בהיקף של כל 50 מ"ר פנוי מבינוי. תנאי לטופס אכלוס ביצוע הנ"ל לשביעות רצון אגף שפ"ע.

תנועה וחנייה:

יש לתאם את כל נושא החנייה עם אגף תושי"ה ולקבל חוות דעתם כתנאי להפקדת התכנית.

הכניסה לחניון מוצעת בין 2 הבניינים ואינה מקורה, יש למקם את הכניסה מהצד המערבי שבתכנית, כמו"כ, יש לקרות כמה שניתן את רמפת החנייה ולהימנע במופע גלוי. יש להציע גינון מעל קירוי הרמפה. יודגש כי תוצע כניסה אחת לחניון, יש לבטל בהתאם את סעיף .)2(6.1.1

יש לתאם בשלב קבלת ההיתר את מיקום האשפה וגודל החדר מול אגף תברואה.

תנאי למתן היתר בנייה יהיה רישום התצ"ר.

בהתאם לחוות דעת שפ"ע:

יש לשקם מדרכה ,כביש וכל התשתיות אשר יפגעו כתוצאה מעבודות הבניה לשביעות רצונו של האגף.

תנאי למתן היתר בניה אישור מיועץ נגישות חתום, יועץ ניקוז של הגיחון, מהנדס תכן חתום על האספלט.

לתקן את סעיף 4.1.1 השימוש היחיד המבוקש הוא מגורים , כל הפירוט הרשום מיותר ויש לבטלו כי לא מדובר על שמושים אחרים.

גובה הגדרות סביב החלקה לא יעלה על 1.2 מ' כלפיי הרחוב וחלקות סמוכות ביחס למפלסי הקק"ט.

יש לקבוע יחס של החלפה לתכניות מאושרות קודמות ויחס של כפיפות לתכנית 5166ב'.

תנאי להפקדת התכנית השלמת והטמעת חוות דעת מחלקות: אגף תושי"ה והמח'

לאיכות הסביבה.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד 'לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע תיקונים טכניים.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית לבעלי העניין במגרשים המצרניים בתכנית ולבעלי העניין בתחום - 9 -

התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

תיאור לתיקון החלטה

התכנית נדונה בוועדה המקומית בתאריך .13/11/2024

החלטת הוועדה ביחס לסעיף 10 הייתה כי הכניסה לחניון מוצעת בין 2 הבניינים ואינה מקורה, יש למקם את

הכניסה מהצד המערבי שבתכנית, כמו"כ, יש לקרות כמה שניתן את רמפת החנייה ולהימנע במופע גלוי. יש

להציע גינון מעל קירוי הרמפה. יודגש כי תוצע כניסה אחת לחניון, יש לבטל בהתאם את סעיף .)2(6.1.1

לאחר בדיקה חוזרת מול עורך התכנית ומח' רישוי, התברר כי בתכנית 14295 במצב המאושר הכניסה לחניה מוצעת בין 2 הבניינים בתחום התכנית, וכי מקודמת במערכת בקשה להיתר מס' 2024/0500.00 הנמצאת בתהליך רישוי לפי התכנית המאושרת הנ"ל.

על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת להתאימה .

המלצת מהנדס העיר

להפקיד את התכנית בתנאים

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

4. סעיף 10 בהחלטת הוועדה מיום 13.11.24 יעודכן בעניין מיקום הכניסה לחנייה – יש לתקן את התכנית

ולמקם את הכניסה לחניה בחזית צפונית בין 2 הבניינים.

5. יש להיצמד לתכנון המופיע בהיתר 2024/0500.00 שבו רמפת הכניסה מקורה יותר ומגדילה את שטח

הפיתוח מעל לרמפה.

6. יש לתקן את סעיף )2(6.1.1 ולציין כי לא תותר כניסות נוספות לחניון מלבד כניסה זאת.

7. יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך 13/11/2024 ימשיכו לחול.

- 10 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1227206

סוג דיון: תיקון החלטה להתנגדויות

מגיש התכנית: רשף יעקב

עורך התכנית: שוחט אוריה

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה:

כתובת המיסדים 1 , בית הכרם

גוש חלקה בשלמות

30159 134 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

החלקה בפינת רחובות המייסדים – החלוץ במקום מבנה מגורים בגובה שלוש קומות מעל קומת מרתף עם 9 יח"ד קיים חניון עילי בשטח המגרש מרחוב המייסדים.

• התוכנית המופקדת מציעה תוספת קומה עבור שלוש יח"ד ( סה"כ 4 קומות) ויח"ד נוספת בקומת מרתף. תוספת סה"כ 4 יח"ד .

• מוצעת חניה חדשה עבור 6 חניות מרחוב חלוץ בשטח גינה קיימת.

• מוצעים 3 מחסנים חדשים במפלס קומת מרתף.

• התוכנית קובעת שטחי בינוי בסך 1,377.73 מ"ר מתוכם 1,150 מ"ר עיקרי ו- 124 מ"ר שרות מעל הכניסה הקובעת . 43.26 מ"ר עיקרי ו- 60.47 מ"ר שרות מתחת לכניסה הקובעת

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

08/01/2025

מאחר והתכנית בסמכות הוועדה המקומית ע"פ ס' 62א(א) מחליטים לקבל חלק מהתנגדויות ולתת תוקף לתוכנית בתנאים הבאים:

לקבל חלקית את ההתנגדות כי תוכנית הוגשה ללא אחוז מינימלי של הסכמות בעלי דירות בבניין כחוק והתכנית מציעה שימוש בשטחים משותפים עבור חניה וכי ויש - 11 -

לדחות את התכנית בעקבות כך, מסמכי בעלויות נבדקו בידי הלשכה המשפטית והתוכנית עמדה בתנאי סף, לאור התנגדויות תנאי למתן תוקף יהיה בחינה חוזרת של נושא היכולת להגיש תכנית בהתאם לתקנות בתיאום עם היועצת המשפטית של הוועדה המקומית.

לדחות את ההתנגדות כי המבנה טעון חיזוק והעמסת קומה נוספת תיפגע בחוזק ועמידות המבנה הקיים בפני רעידת אדמה. חלק משלב ההיתר הוא הצהרת מהנדס לעניין חוזק ועמידות המבנה, כל תוספת בניה מותנת בחיזוק של הבניין בהתאם לתקן.

לדחות את ההתנגדות כי התוכנית המופקדת לא מציעה פתרונות מיגון, ממ"ד, לדירות קיימות. ניתן להגיש בקשה לרישוי לבניית ממ"ד באופן עצמאי ללא קשר לתוכנית המופקדת מכוח תקנות הממדים..

לדחות את ההתנגדות כי התוכנית המופקדת קובעת סטיה ניכרת, דבר שיפגע בבעלי הדירות הקיימות וימנע לבצע הרחבות כולל מרפסות וממ"דים בעתיד. סעיף סטיה ניכרת מתייחס למספר יח"ד בלבד לא מונע הוצאת היתרי בניה ככול וניתן.

לקבל חלקית את ההתנגדות כי התוכנית המופקדת פוגעת בשטח המשותף ומסמנת חניה בתחום חצר משותפת. לא ניתן להציע חניה בשטח משותף ללא הסכמה של הדיירים, בנוסף תוספת שטח חניה עם כניסה נפרדת פוגעת בהלכתיות ושטחים ירוקים מלווי רחוב שהינם מאפייני שכונה מרכזיים. יש לפתור תוספת חניה ליח"ד החדשות בתחום חניון קיים בלבד בתיאום מחלקת תושי"ה.

לקבל חלקית את ההתנגדות כי התוכנית המופקדת תייצר עומס על תשתיות קיימות שכבר היום במצב רעוע. התוכנית כמעט מכפילה יח"ד במבנה קיים יש להתייחס לכך ולהציעה שיפור ותיקון תשתיות קיימות והתאמתם לעומסים הנדרשים.

לדחות את ההתנגדות לשינוי במעלית קיימת. התוכנית מסמנת בנספח בינוי המשך של מעלית קיימת למקומה החדשה .

לדחות את ההתנגדות לעניין כי תוספת חניה לגובה ע"י מכפילים תחסום אור ואוויר ותהווה פגיע בפרטיות. שימוש במכפילים או במתקנים טכניים אחרים הוא פתרון ראוי שנותן מענה לצמצום שטח החנייה ופגיעה בחצרות , במיוחד באזורים היסטורים ולכן הוא מקובל, ההפרעה היא לא משמעותית בהיקפים כל כך קטנים של מקומות חנייה.

לדחות את ההתנגדות בדבר פגיעה באיכות חיים במהלך הבניה. העיר הינו מקום מתחדש גדל ומשתנה. כך תהליך שבניה הינו חלק ממהות החיים העירוני. חלק מהיתר בניה הגשת תוכנית גידור ובטיחות באתר ועבודה בהתאם לתקנון למניעת מפגעים במטרה לצמצם את הפגיעה ככול הניתן.

לקבל חלקית את ההתנגדות כי תוספת יח"ד עלולה להוביל לירידה בערך הנכס ובאטרקטיביות שלו. התכנית מקובלת מבחינה תתכנונית ומתאימה למדינות והיא אפשרות לחיזוק ושיפר התשתיות בבנין, כול עוד המתנגדים סבורים כי יש ירידת ערך הם יכולים לפעול בהתאם לסעיף 1987 לחוק התכנון והבנייה.

לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית

- 12 -

23/12/2024

התכנית יורדת מסדר היום ותובא לדיון בוועדה שתתקיים ביום 08.01.2025 23/12/2024

התכנית יורדת מסדר היום ותובא לדיון בוועדה שתתקיים ביום 08.01.2025 הוועדה מחליטה לאחר ששמעה את הצדדים לדחות את ההכרעה למשך 60 ימים 25/09/2024

לצורך ניסיון להגעה להסכמות בין הדיירים בבניין נשוא התכנית המתנגדים לתכנית ובין מגיש התכנית

10/01/2024 מכיוון שהתכנית בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א(א) לחוק התכנון והבנייה מחליטים לוועדה המקומית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

לסמן יחידת דיור חדשה בשטח המחסנים . אין סיבה תכנונית שבשטח המצוי - 13 -

מעל לקרקע עם חלונות , יהיה בשימוש של שטחי שרות התכנית מציעה 2 עצים בוגרים וגבוהים לעקירה לטובת מקומות חנייה. יש לשמר את העצים ולהציע את חניות עם מרווחים ביניהם ברוחב גזע העץ על מנת לשמרם, אם הדבר מתאפשר לאור האמור בסעיף הקודם. ככל שידרש לסמן לעקירה על אף האמור, יש לקבל חוו"ד אגף שפ"ע.

ישנה פינה של הדרך שבולטת לחלקה של התכנית, ובה קיימת גדר של מגרש המגורים. במצב המאושר השטח סומן ביעוד מגורים כחלק מיתר המגרש נשוא התכנית, ואילו בתכנית המאושרת נראה כי מדובר למעשה בשטח דרך. יש לערוך בדיקה נוספת לעניין גבולות מגרש המגורים המאושר, וככל שהגדר אכן פולשת לדרך יש לסמנה להריסה, ואם מדובר בשטח המיועד למגורים יש לכלול אותו בקו הכחול.

יש לסמן קו בניין אחד עבור התוספות והבניין הקיים וקו בניין נפרד למרפסות זיזיות.נספח הבינוי אינו נהיר, לרבות סימון קווי הבניין ותוספת שטחי הבנייה המבוקשים והחלוקה לתאי שטח. יש לתאם את עריכת הנספח עם מחלקת תכנון העיר.

להטמיע בהוראות התכנית כי מתקנים טכניים ימוקמו מעל הקרקע בהתאם להנחיות המרחביות במרווחים הצדדיים עם גישה מהחזית לרחוב.

יקבע בהוראות התוכנית סעיף סטיה ניכרת לעניין מספר יח"ד.

יש לנטוע לפחות 3 עצים בחזיתות הפונות לרחוב, ולנטוע עץ על כל אחד שנעקר.

התכנית תערך במחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות.

יש להטמיע סעיפי הפקעה ועריכת תצ"ר בתיאום עם אגף נכסים ומחלקת מידע תכנוני.

יש להשלים כתנאי להיתר חוו"ד כבאות והצלה, מחלקת תברואה.

התוכנית תערך במחלקת בקרת תוכניות

בהתאם לסעיף 86 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה ,1965 החלטה זו תהה בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית, באם לא ימולאו התנאים הקבועים בה

שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בקרקע. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית והחלקה ומגרשים מצרניים.

בהתאם לסעיף 86 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – ,1965 החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית, באם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

הערה: לידיעתך: אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965

- 14 -

תיאור לתיקון החלטה להתנגדות

08/01/2025

התכנית נדונה בועדה המקומית בדיון בהתנגדויות , החלטת הועדה היתה לתת תוקף לתכנית בתנאים בין היתר

לבדוק את נושא ההסכמות

לאחר קבלת ההחלטה הוגש ערר לוועדת הערר.

לקראת דיון בוועדת ערר נבחן הנושא על ידי המחלקה המשפטית ובהתאם לבחינה נשלחה התגובה הבאה לוועדת הערר:

הוועדה המקומית לתכנון ובניה (להלן: "הועדה המקומית" ו/או "המשיבה 1") מתכבדת להגיש הודעה ובקשה להחזרת הדיון לועדה המקומית, מהטעמים המפורטים כדלהלן:

1. העררים שבכותרת הוגשו על החלטת המשיבה מיום ,8.1.2025 בעניין תכנית מס' 101-1227206 "שינוי

שימוש מחסנים לדירה ותוספת קומה עבור 3 יח"ד רח' המייסדים 1" (להלן: "ההחלטה" ו-"התכנית").

במסגרתה הוחלט, בין היתר, לאשר את התכנית למתן תוקף בתנאים המפורטים בהחלטה.

העתק החלטת המשיבה 1 מיום ,8.1.2025 רצ"ב ומסומן כנספח 1 לבקשה זו.

2. התכנית מבוקשת על מגרש ששטחו 1,358 מ"ר המצוי ברחוב המייסדים 1 שבשכונת בית הכרם, בגוש

,30159 חלקה ,134 הרשומה כבית משותף (להלן :"המגרש"). על המגרש קיים בניין ותיק בין 3 קומות וקומה תת קרקעית בה בנויים מחסנים ומקלט. מטרת התכנית הינה, שינוי השימוש במחסנים בקומת הכניסה ליח"ד חדשה, וכן תוספת קומה עליונה לשם תוספת 3 יח"ד, סה"כ התכנית מציעה תוספת של 4 יח"ד חדשות.

3. יצויין, כי התכנית הוגשה ע"י מר יעקב רשף, אשר ע"פ רישום בפנקס הבתים המשותפים הינו בעלים של

יחידת משנה ,1/37 אליה מוצמדות זכויות הבניה של גג הבית המשותף, כאשר בהתאם לתקנון הבית המשותף בעל יח"ד אליה מוצמדות זכויות הבניה על הגג, יכול לבנות בקומת הגג ללא הסכמת השכנים.

העתק הרישום מפנקס הבתים המשותפים וכן העתק תקנון הבית המשותף, רצ"ב ומסומן כנספח 2 לבקשה זו.

4. במסגרת הליך ההתנגדויות שהתקיים בעניין התכנית, טענו העוררים, כי התוכנית הוגשה ללא אחוז מינימלי

של הסכמות בעלי דירות בבניין כחוק, כאשר התכנית מציעה שימוש בשטחים משותפים עבור חניה וע"כ יש לדחות את התכנית. לאור טענות אלו, במסגרת ההחלטה הנ"ל, קבעה המשיבה ,1 כי יש לקבל חלקית את ההתנגדות, ותנאי למתן תוקף לתכנית יהיה בחינה חוזרת של נושא היכולת להגיש תכנית בהתאם לתקנות

בתיאום עם היועצת המשפטית של הוועדה המקומית.

5. בהתאם להחלטת הועדה הנ"ל, נערכה בחינה חוזרת של תנאי הסף ע"י המחלקה המשפטית של הועדה

המקומית וניתנה חוו"ד מטעמה.

- 15 -

6. על פי חווה"ד, משהבינוי המוצע אינו חל רק על גג המבנה (שכן מוצע הפיכת חלק מהחצר המשותפת למגרש

חניה והפיכת המחסנים ליח"ד), כל בינוי אשר מבוקש בשטחים המשותפים נדרש להסכמות שכנים, זאת לאור העובדה שתקנון הבית המשותף, מאפשר בניה ללא הסכמת שכנים, רק ביחס לבנייה מעל גג המבנה.

העתק חווה"ד מטעם המחלקה המשפטית, רצ"ב ומסומן כנספח 3 לבקשה זו.

7. נוכח האמור ולאור חוו"ד, נמצא כי בהעדר הסכמות שכנים, התכנית אינה עומדת בתנאי הסף ובהתאם

להחלטה הנ"ל, לא ניתן לקדמה למתן תוקף. כך שבנסיבות אלו, כל דיון בעררים מתייתר.

8. על כן, מבוקש מועדת הערר הנכבדה, להורות כי הדיון בעניין התכנית יוחזר למשיבה ,1 לצורך מתן החלטה

חדשה, בשים לב לחווה"ד.

9. הח"מ פנה לב"כ העוררים בערר 1021/0125 ולעוררים בערר 1022/0125 לקבלת עמדתם, ואלו התנגדו

להחזרת הדיון לועדה המקומית.

העתק עמדת העוררים, רצ"ב ומסומן כנספח 4 לבקשה זו.

10. בנסיבות אלו ונוכח האמור בחווה"ד, לצורך מניעת התדיינות סרק ומטעמי יעילות, וכן על מנת שלא להשחית

את זמנה של ועדת הערר, המשיבה 1 סבורה, כי בשלב זה יהא נכון להחזיר את הדיון בעניין התוכנית לוועדה המקומית, זאת מבלי לפגוע בזכותם של העוררים לשוב ולהגיש ערר, ככל ויהא בכך צורך.

לאור עמדה זו וועדת הערר החזירה את הדיון לוועדה המקומית.

על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לתקן את ההחלטה בהתאם ולדחות את התכנית.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל את ההתנגדויות ולא לתת תוקף

מכיוון שהתכנית בסמכות הוועדה מקומית על פי סיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים לוועדה המקומית לדחות את התכנית מהנימוקים הבאים:

1. לאחר בחינה נוספת של ההסכמות לקידום התכנית שנערכה על ידי המחלקה המשפטית, לא ניתן לקדם את

התכנית שהוגשה.

2. ככול שתוגש תכנית בשטחים מוצמדים בלבד או בליווי הסכמת השכנים ניתן יהיה לקדם תכנית אחרת.

- 16 -

מספר סידורי: 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1249549

סוג דיון: תיקון החלטה להפקדה

מגיש התכנית: מרזייב אלירן

עורך התכנית: מולדבסקי יצחק

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 30/01/24

כתובת פסגת זאב דרום רחוב מזל אריה ,2 פסגת זאב, ירושלים.

גוש חלקה בשלמות

30628 31 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

מטרת התכנית:

הרחבות דיור ברחוב מזל אריה ,2 פסגת זאב.

הוראות התכנית:

1. קביעת בינוי לתוספות בנייה כמפורט להלן:

קביעת בינוי לתוספות בנייה בכל קומות הבניין, לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות. קביעת בינוי לסגירת שטח חניה במפלס .+-0.00 הכל בהתאם לנספח בינוי ובהתאם לקיים בשטח.

2. קביעת קווי בניין לבניה , כאמור.

3. הגדלת שטחי הבניה הכוללים בשטח ל – 1,819.02 מ"ר, מתוכם 1,731.02 מ"ר שטחים עיקריים (

781.66 מ"ר מעל הכניסה הקובעת ו – 949.36 מ"ר מתחת לכניסה הקובעת ) ו – 88 מ"ר שטחי שירות ( 39.16 מ"ר מעל הכניסה הקובעת ו – 48.84 מ"ר מתחת לכניסה הקובעת )

4. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבנייה, כאמור.

5. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

6. קביעת הוראות בגין עצים לשימור.

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

15/05/2024

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה מחליטים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

- 17 -

ההרחבות המוצעות ליח"ד מקובלות תכנונית. יש לקבל הסכמה מפורשת של בעלי הדירות להרחבות בשטחים מוצמדים, ככל ולא יתקבלו, יבוטלו ההרחבות, בתיאום מחלקת התכנון.

אין מניעה לסמן קירות סגירה לחניות כפי שמבוקש מכיוון שהם מתחת לבניין, יש להציע קירות אטומים וללא חלונות כפי שמוצע, אין צורך בחלונות לחניה.

יש לבצע התאמה בין המאושר בהיתרי בניה/ תכנית מאושרת למוצג בנספח הבינוי.

יש לסמן בנספח הבינוי עבירות בניה להריסה/ הכשרה, לרבות סגירת מרפסות בחזית הדרומית.

יש לתקן את שלבי הביצוע בהוראות התכנית בסעיף 7.1 באופן שתוספת הבניה בכל הקומות תהיה מלמטה למעלה ללא דילוג על קומה כמפורט להלן: הבנייה תבוצע בשלבים מהקרקע כלפי מעלה, ללא דילוג על קומה כלשהי. ובמקרה של ביצוע חלקי (למשל קומה ראשונה בלבד, או ראשונה ושניה בלבד וכד') יהווה גמר הגג של התוספת מרפסת תקינה עם מעקה, ריצוף וכיוצ"ב לרווחת הדירה שמעליה.

לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע תיקונים טכניים.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעליי העניין בחלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

הערה:

הערות טכניות

הוראות התכנית:

- 18 -

דברי ההסבר – יש להשמיט ציון תכנית .4356

סעיף 1.4 – יש לציין לפי סעיף בחוק.

סעיף 1.6 – יש להשמיט תכנית .4356

סעיף 1.7 – יש להשלים תאריכים. יש לציין תחולה לנספח הבינוי – מחייב חלקית.

מחייב לעניין מספר קומות, גובה בניין וקווי בניין.

סעיף 4.1.1 – יש לציין שימוש למגורים.

יש להוסיף מס' יח"ד לטבלה .5 יש לתקן את השימוש למגורים.

יש להוסיף הוראות לעניין עצים לשימור.

סעיף 7.2 – יש לציין מועד משוער למימוש התכנית 10 שנים.

נספח הבינוי:

יש לסמן מרפסות לביטול.

יש לסמן סגירת חניות במפלס +-0.00 להריסה.

יש לתקן את טבלת השטחים באופן ששטחי הבניה יתווספו מכוח סעיף .14 ככל ויהיה צורך בשטחי בניה נוספים, ניתן יהיה להשתמש גם בסעיף .12

תיאור לתיקון החלטה

התכנית נדונה בועדה המקומית בתאריך ,15.5.2024 החלטת הועדה היתה להפקיד את התכנית בתנאים.

התכנית אושרה להפקדה מכוח סעיף 62א(א) לחוק התכנון והבניה. בהערות טכניות לטבלת השטחים בנספח הבינוי נדרש לציין כי השטחים מוצעים בהתאם לסעיף 62א(א))(14 לחוק התכנון והבניה. מאחר ולא ניתן לקדם תכניות בסמכות הועדה המקומית מכוח סעיף זה, יש לתקן את ההחלטה ולהשמיט סעיף 14 ולציין את הסעיף מכוחו מופקדת התכנית בהתאם לחוק.

על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לתקן את התכנית בהתאם.

- 19 -

המלצת מהנדס העיר

להפקיד את התכנית בתנאים

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד

את התכנית בתנאים הבאים:

8. סעיף אחרון לעניין הערות טכניות לחישוב שטחים בטבלה בנספח הבינוי בהחלטה מתאריך

15.5.24 מבוטל –

" יש לתקן את טבלת השטחים באופן ששטחי הבניה יתווספו מכוח סעיף .14 ככל ויהיה צורך בשטחי בניה נוספים, ניתן יהיה להשתמש גם בסעיף .12"

במקומו יבוא –

יש להציג את תוספת השטחים בטבלת השטחים בנספח הבינוי באופן ששטחי הבניה המבוקשים בתכנית יהיו מכוח סעיף 62א(א) לחוק התכנון והבניה בתיאום עם מחלקת התכנון.

1. יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך 15.5.2024 ימשיכו לחול.

- 20 -

מספר סידורי: 5

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1377407

סוג דיון: הצטרפות הועדה המקומית בשלב הפקדה

מגיש התכנית: ברגר אברהם

עורך התכנית: מילוסלבסקי גיא

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה:

כתובת , קרית היובל תחום התכנית כולל את המבנים הקיימים ב: רח אברהם שטרן ,16 ,18 22

א, ,24 24 א ו- 26 ורח בוליביה 9 ו- 11 והשטחים שביניהם.

גוש חלקה בשלמות

30415 203 לא

30415 153 כן

30415 156 כן

30415 159 לא

30415 158 כן

30415 162 לא

30415 163 כן

30415 164 כן

30415 246 לא

30415 244 כן

30415 245 כן

30415 154 כן

30415 165 כן

30415 166 לא

30415 201 לא

30415 155 כן

30415 144 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

תוכנית פינוי בינוי הכוללת הריסת 8 מבני מגורים קיימים והקמת 4 מבנים חדשים כדלהלן:

1. שינוי יעוד מאזור מגורים מיוחד, מגורים ג, שטח למבני ציבור, שצ"פ ודרך מאושרת ל- מגורים ד',

מגורים ה', ככר עירונית, מסחר, שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור, שצ"פ ודרך מוצעת

2. איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים

3. קביעת שטחי בניה

למגורים: 55,000 מ"ר עיקרי ו-22,640 מ"ר שרות מעל הכניסה הקובעת ו 960 מ"ר עיקרי ו- 800 מ"ר שרות מתחת. קביעת שטח לחניון בסך 41,000 מ"ר שרות מתחת לכניסה הקובעת מסחר: 2,500 מ"ר עיקרי ו-500 מ"ר שרות מעל הכניסה הקובעת ו500 מ"ר שרות מתחת .

מבנים ומוסדות ציבור: 40 מ"ר עיקרי ו45 מ"ר שרות מעל הכניסה הקובעת ו1000 מ"ר עיקרי ו-320

מ"ר שרות מתחת

4. קביעת מספר קומות מבנה אחד בן 14 קומות , שני מבנים בני 31 קומות ומבנה אחד 37 קומות

5. קביעת מס' יחידות דיור ל- 558 יח"ד

- 21 -

6. קביעת הנחיות בינוי ופיתוח

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

חברת הגיחון

מח' המים לא התקבל

חברת הגיחון -

מח' הביוב לא התקבל

והניקוז

הרשות הארצית

לכבאות והצלה לא התקבל

המחלקה לאיכות

הסביבה לא התקבל

אגף מבני ציבור-

המחל' לתכנון לא התקבל

מבני ציבור

אגף תברואה

לא התקבל

אגף נכסי עיריה

לא התקבל

חברת חשמל

לישראל לא התקבל

אגף רישוי

ופיקוח - מחלקת לא התקבל

המידע התכנוני

אגף לשיפור פני

העיר אגף שפ"ע - לא התקבל

המח' לתחזוקת

כבישים ומדרכות

אגף תכנון העיר -

המחלקה לא התקבל

למדיניות התכנון

אדריכל העיר

לא התקבל

תוכנית אב

לתחבורה לא התקבל

אגף תושייה -

צוות בקרת תכנון לא התקבל

תנועה

אגף רישוי

ופיקוח - המח' לא התקבל

להיטלי השבחה

המחלקה

לנגישות לא התקבל

אגף שפ"ע - מח'

גננות-עצים לא התקבל

ותכנון

המחלקה לעבודה

קהילתית לא התקבל

- 22 -

הרל"י – מינהלת

להתחדשות לא התקבל

עירונית

תיאור להצטרפות הועדה המקומית

התוכנית חלה על מתחם בין רחובות בוליביה ושטרן בשטח של 13.58 ד' וכוללת 8 מבני מגורים של 3-4 קומות ושטח נרחב ביעוד שצ"פ

התוכנית מציעה הריסת בינוי קיים והקמת 4 מבנים חדשים של 14 , 31 ו- 37 קומות עם 558 יח"ד. מוצעת חזית מסחרית כלפי רחוב שטרן. התוכנית מסמנת שטח ציבורי פתוח, תא שטח ביעוד שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור כלפי רחוב בוליביה , כיכר עירונית במפלס רחוב שטרן, הרחבת רחוב בוליביה הועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישת התכנית , זאת לאור חשיבות קידום התכנית במסלול של התחדשות עירונית תוך הסתכלות הוליסטית על המרחב. הכללת השטחים הציבוריים וניצולם באופן מיטבי לטובת דיירי המתחם וכלל תושבי השכונה ההולכת ומצטופפת. על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית לאישור את הצטרפותה כמגישה לתכנית.

בדיון הקודם התכנית ירדה מסדר היום לצורך החבינה של היקף ההסכמות לתכנית מקרב הדיירים בפרוייקט.

התקבל מכתב של היזם שמציג הסכמות בהיקף של 78 אחוז מכלל הדיירים ולכן התכנית חוזרת לדיון לצורך אישור הצטרפות.

המלצת מהנדס העיר

לאשר לועדה המקומית להצטרף כמגישה

1. הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישת התכנית וזאת לאור חשיבות התכנית המקודמת

במסלול של התחדשות עירונית הכוללת שטחים ציבוריים רבים.

2. חשוב לציין כי התוכנית הינה בסמכות וועדה מחוזית והצטרפות וועדה מקומית אינה מחליפה

בדיקת בעלויות והסכמות שכנים כנדרש בידי וועדה מחוזית.

- 23 -

מספר סידורי: 6

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1448810

סוג דיון: הצטרפות הועדה המקומית בשלב הפקדה

מגיש התכנית: עיריית ירושלים אגף תכנון עיר

עורך התכנית: יוסי ישראלשווילי

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה:

כתובת ח.ד. שחר , בית הכרם בין רחוב שחר 8 לרחוב שער ,10 בית הכרם, ירושלים.

גוש חלקה בשלמות

30149 75 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

תוכנית להארכת שביל וקביעת זיקת הנאה למעבר רכב לחלקה 67 ברחוב השחר

1. התוכנית משנה יעוד ממעבר ציבורי להולכי רגל ומגורים לשביל

2. התוכנית קובעת זיקת הנאה למעבר רכב.

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

אגף נכסי עיריה

לא התקבל

כללי - מדובר בתכנית המבקשת הארכת שביל ותוספת זיקת הנאה למעבר ברכב, התכנית מבקשת לשנות יעדו מאזור מגורים 5 שנקבע בתכנית 911 לשביל.

התכנית חלה על חלקה מחלקה 75 בגוש ,30149 מדובר בגוש מוסדר.

יש לצרף לתקנון:

הפקעות לצרכי ציבור:

אגף רישוי השטחים המיועדים לצרכי ציבור, יופקעו על ידי הוועדה המקומית וירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם להוראות הדין.

ופיקוח - מחלקת

המידע התכנוני בדיקה מול מפת גוש/תצ"ר:

- חלקה 75 נוצרה במפת גוש סופית .30149

- בחלקה 75 קיימת תצ"ר מס' אליפסה 147/2017 הכשרה לרישום מתאריך .14.03.2018

- בחלקות 97-98 קיימת תצ"ר מס' אליפסה 1343/2009 הרשומה מתאריך .02.03.2010

תצ"ר זו קבעה את הגבול המערבי של חלקה 75 במקטע המסומן בקו הכחול.

- המודד הצהיר כי דיוק הקו הכחול והקדסטר הינו גרפי, לפי הנחיות מבא"ת על הקו הכחול להיות אנליטי כתנאי להפקדת התכנית.

- 24 -

- בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע עדכני חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

- יש לצרף תשריט מאושר הערוך בהתאם לנוהל מבא"ת – 'הנחיות לעריכת מצב מאושר'.

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.

רחוב השחר

אין לנו התנגדות לתכנית המוצעת.

1. בשלב התכנון יש לקבוע את מרחק העבודה מהעצים הקיימים

אגף לשיפור פני

העיר אגף שפ"ע

בתחום השביל .

- המח'

לתחזוקת .2 יש לשקם מדרכה ,כביש וכל התשתיות אשר יפגעו כבישים

כתוצאה מעבודות הבניה לשביעות רצונו של האגף.

ומדרכות

2. יש להגיש סקר עצים ונספח מעודכן כנספח מחייב לתב"ע,

ולאשרו מול טרסות פיתוח בע"מ gmail.com@jerusalem.pituach

3. תנאי למתן טופס 4 בצוע הנ"ל בפועל.

אגף תושייה -

לא התקבל

צוות בקרת

תכנון תנועה

תיאור להצטרפות הועדה המקומית

התוכנית חלה על חלקה 75 בגוש 30149 חלקה זו נמצאת ברחוב ח.ד. שחר בשכונת בית הכרם בין מבנים 10-8 בחלקות 67 ל- .98 החלקה הינה מתרוכה בבעלות עיריית ירושלים, . חלק ביעוד שביל וחלק ביעוד מגורים 5 לפי תוכנית 911

בחלקה ,67 השחר ,10 מקודם היתר מס' 2022/0546.00 לפי תוכנית תמ"א 38/2 המאושרת במקום. התוכנית מוגשת בעקבות החלטת ועדת ערר לאפשר כניסת רכבים לחלקה מתחום השביל מאחר וחלקה זו אינה גובלת ברחוב.

התוכנית ממוקמת בנקודת מפתח ולמעשה מהווה הזדמנות להשלמת מעבר הולכי רגל חשוב בשכונה המקשר בין ציר הרכבת הקלה בשדרות הרצל דרך מכללת דוד ילין עד גן שחר והגשר לכיוון גבעת רם, מעבר המחבר בין מוסדות החינוך המשרתים את השכונה. על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לאשר את הצטרפותה כמגישה לתכנית.

- 25 -

המלצת מהנדס העיר

לאשר לועדה המקומית להצטרף כמגישה

1. הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישת התכנית וזאת לאור הצורך במעבר רכב לבניין חדש

ככניסה לחניה וגם חשיבות התוכנית לשיפור קישוריות ועידוד הליכה בשכונה.

2. יש להראות הייתכנות תכנונית לשביל נגיש ככול הניתן בין רחוב ח.ד. שחר לרחוב מדרום- פרופ'

רענן וייץ, כאשר בחיבור לרחוב השחר יתוכנן כרחוב משולב עד הכניסה לחניה בחלקה .67

3. יש להרחיב את קו הכחול של התוכנית בהתאם לתכנון השביל המוצע.

4. קו כחול יכלול גם את חלקה 67 ויקבע בהוראות לתוכנית כי תנאי לאכלוס יהיה ביצוע השביל

בתיאום אגף שפ"ע ומהנדס העיר.

5. יש לצרף למסמכי התוכנית נספח תנועה המראה הייתכנות לחניון במסגרת תוכנית המקודמת

בחלקה .67

- 26 -

מספר סידורי: 7

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1251297

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: פורת יהודה

עורך התכנית: רוטברד מנדי

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 12/12/2024

כתובת כנפי נשרים 0 , אזור תעשיה גבעת שאול

גוש חלקה בשלמות

30261 159 כן

30261 99 לא

30261 203 לא

30261 188 לא

30261 187 לא

30261 201 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 20 תשריט 16

1. התחדשות ופיתוח אזור מגורים, מסחר ותעסוקה סמוך למערכות להסעת המונים.

2. שינוי יעודי קרקע - מיעוד תעשייה ליעוד: עירוני מעורב לשטח לבנייני ציבור לשטח לבנייני ציבור

ולשביל.

3. קביעת שימושים לתעסוקה ומסחר, מגורים, דירות להשכרה ושימושים ציבוריים .

4. קביעת בינוי עבור 3 מגדלים בגובה של 40 קומות מעל 8 קומות מסד.

5. קביעת הפרשה לצורכי ציבור בהיקף של 35 אחוז משטח המגרש.

6. קביעת תמהיל שימושים של 75 אחוז מגורים ו 25 אחוז שימושים מסחר תעסוקה ודירות

להשכרה.( אין פירוט לגבי ההיקף של דירות להשכרה למעט העובדה שהם יהיו ל10 שנים)

7. קביעת אחוזי הבניה ל 1200 אחוז מעל מפלס ה 0.00 שנקבע במפלס רחוב כנפי נשרים ועוד

18000 מ"ר מתחת למפלס רחוב כנפי נשרים ומעל מפלס רחוב בית הדפוס.

8. קביעת זכויות בניה למגורים ל 110574 מ"ר.

9. קביעת זכויות בניה לתעסוקה ומסחר ל 54858 מ"ר.

10. קביעת זכויות בניה לבנייני ציבור ל 5000 מ"ר בהפרשה מבונה ועוד 15300 מ"ר בשטח לצורכי

ציבור.

11. שטח ממוצע של יחידת דיור הוא 115 מ"ר .( ברוטו מכיוון שאין חלוקה לשטחי שרות ועיקרי).על

- 27 -

פי בתקנון שטח ממוצע 80 מ"ר.

.12קביעת זכויות בנייה מעל הקרקע, בתת הקרקע וקביעת תוספת שטחים עבור מרפסות.

13. קביעת הוראות בינוי, קווי בניין ותכסיות.

.14קביעת הוראות פיתוח למערך השטחים הפתוחים במגרש.

.15קביעת הוראות למעבר רגלי ושהייה לציבור.

.16קביעת הוראות למנהרה שתחבר את החניון של הפרויקט ישירות לכביש 16 .

.17קביעת הוראות למגורים להשכרה

.18קביעת הוראות ותנאים להוצאת היתרי בניה.

.19קביעת שלביות ביצוע

.20קביעת הוראות רישום

.21קביעת שטח תלת מימדי עבור שימוש פרטי מתחת ליעוד מבנים ומוסדות ציבור.

22. הקלה של %10 מתמ"א 18 בגין קרבה לתחנת דלק.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

דרך ו/או טיפול נופי 458.82 2.08

דרך מאושרת 2624 11.91

מבנים ומוסדות ציבור 5749 21.56 15300 266 אחוז עירוני מעורב 960 12294 55.8 165432 מ"ר 1345 אחוזי בניה ללא מעורב ועוד שטחי הציבור

5000 מ"ר

בנייני ציבור

שביל 630 2.86

שטח ציבורי פתוח 1274 5.78

סה"כ 960 22031 100

תיאור המצב הקיים

בשטח קיים מפעל אנגל וברובו ריק

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

התכנית המאושרת החלה בחלקה היא תכנית מספר בת/ 450 בייעוד תעשייה התכנית אושרה בשנת 1993 התכנית כללה את החלקה ואת החלקות ממערב

התכנית השאירה את אחוזי הבניה ל 224 אחוז בניה על פי מתאר 62 וקבעה בינוי חדש למאפיה היתרים: ל"ר

- 28 -

מכיוון שכל הבניה מיועדת להריסה

עבירות בניה: ל"ר

מכיוון שכל הבנייה מועדת להריסה

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

א. ייעוד לפי תכנית המתאר: ייעוד תעשייה על פי מתאר 2000

ב. התייחסות לתבנית הבנייה:

ג. תכנית שכונתית : תכנית אב לאזור התעשייה של גבעת שאול ומדיניות רק"ל

ד. תקן חנייה עירוני: נמוך על פי רק"ל

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18 מצוי בקרבה לתחנת דלק

אחרת

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ כן כן

מבני ציבור כן כן

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

חברת הגיחון

לא התקבל

מח' המים

חברת הגיחון -

לא התקבל

מח' הביוב

והניקוז

הרשות הארצית

לא התקבל

- 29 -

לכבאות והצלה

1. כללי

התחדשות ופיתוח של מתחם אנג'ל באזור תעשייה גבעת שאול סמוך למערכות להסעת המונים ברחוב כנפי נשרים.

2. המגורים ימוקמו ב-3 מגדלים של עד 40 קומות מעל עד 8 קומות בבניה

מרקמית בשימוש מסחר, תעסוקה ושימושים ציבוריים. המסחר ימוקם בקומת קרקע, כלפי רח' כנפי נשרים, ו- 3 קומות נוספות מתחת, הפונות אל רח' בית הדפוס במפלסים שונים.

3. שטח התוכנית 22 דונם.

4. מונה תדפיס הוראות: 19

5. מונה תדפיס התשריט: 16

6. תנאים להפקדה:

7. 2.1התוכנית חלה על שטח של מעל 22 דונם ונדרשת בהשלמת נספח ניהול

נגר ע"פ הנחיות תמ"א .1

8. 2.2לבצע סקר המצאות זיהום קרקע מתחת לפני הקרקע בשטח התכנית

ותוכנית דיגומים לאישור המשרד להגנת הסביבה.

המחלקה

לאיכות הסביבה .9 השלמת נספח סביבתי בהתאם להוראות הרשות לאיכות הסביבה.

10. הערות המחלקה לנספח הסביבתי:

11. אקוסטיקה: בפרק אקוסטיקה בנספח הסביבתי אין התייחסות להשפעות

התעשייה הצמודה ממערב לתוכנית בדגש על ההשפעה על השטח המיועד למבנה ציבור. בנוסף, ניתוח ההשפעה מתחבורה אינה מתייחסת לעומסי התנועה הצפויים בעקבות הפרויקט.

12. הבדיקה המיקרו-אקלימית במסמך הסביבתי לא נערכה לפי ההנחיות. יש

להגיש דוח מיקרו-אקלימי מתוקן בהתאם להערות הרשות כתנאי להפקדה.

13. 3.2.1רוחות:

14. שושנת הרוח שהוצגה בחוות הדעת תרשים ג. 1 מציגה נתונים שאינם

אופייניים לירושלים, על אף שרשום שמדובר בתחנת ג'נרלי. נתוני רוח אלו אינם מאושרים. יש לחזור על הבדיקה עם נתוני גבעת רם לפי הנחיות הרושת.

15. המודל אינו תואם את תכנית הבינוי! יש לסמן את קווי הבנין של המבנים לפי

המפלס התחתון ביותר של התכנון (מפלס רח' פרבשטיין קומה .)6

16. המודל אינו מתייחס לבינוי המוצע בתכנית תחנת הקמח לפי התכנון

- 30 -

האדריכלי האחרון שמקודם בה

17. משטח הבדיקה שנלקח הוא אחיד ואינו תואם את המפלסים המוצגים

בתכנית הבינוי. יש לקבוע מספר משטחי בדיקה, ע"פ מפלסי התכנון השונים המוצגים בתכנית הבינוי, במפלס רחק פרבשטיין, במפלס תחתון, במפלס גג דיירים קומה ,7 במפלס רח' כנפי נשרים וכיוצא בה ע"פ תכנית הבינוי וע"פ הדמיות המודל האדריכלי.

18. לאור הפערים הגדולים בין הנחיות הרשות לבדיקה שנערכה לתכנית אנו

דורשים לחזור על הבדיקה ולהתייחס נקודתית לכל אזורי השהיה להולכי רגל המתוכננים בתכנית.

19. ככל שיימצאו מטרדי רוח, כפי שלכאורה נמצא על גג מבני הציבור בחלק

הדרומי של התכנית, יש להציג פתרונות למניעת מטרדי רוח לפי הנחיות הרשות ולהציג את יעילותם.

20. הצללות:

21. הבדיקה אינה מציגה, כנדרש, את שיעורי הפגיעה בזכויות השמש במצב קיים

ובמצב מוצע, תוך פירוט התוספת שנובעת מהתכנון בכל אחד ואחד מהמבנים המצויים בתחום הטל הצל של התכנית.

22. יש להציג את חישובי ההצללה בשטחים המיועדים לחצרות גני ילדים ומגרשי

ספורט או שצ"פים בתחום התכנית.

23. הפגיעה בזכויות השמש במרחב התכנית היא גדולה, בפרט במבני המגורים

מצפון לתכנית ברח' כנפי נשרים בשל העמדת המגדלים זה לצד זה בצורה שגורמת ל"צל רודף צל". הרשות לאיכות הסביבה ממליצה כי במצב כזה הצגה של פתרונות העמדה לבינוי המוצע ו/או חלופות תכנון.

24. יש להגיש דוח מיקרואקלימי – רוחות והצללות - מעודכן לפי ההערות לעיל

לאישור הרשות לאיכות הסביבה כתנאי להפקדת התכנית.

25. זיהום קרקע

26. התכנית חלה בתחום "אזורי בדיקות קרקע לתכנון" של המשרד להגנת

הסביבה בתחום מעגל ראשון ובסמיכות לתחנת דלק שנמצאו בה זיהומים על פי הנחיות מינהל התכנון מנובמבר ,2022 יש להגיש סקר היסטורי ותכנית דיגום קרקע ולהשלים דיגומי קרקע ככל שיידרשו כתנאי להפקדת התכנית.

27. נבקש כי תנאי להפקדת התכנית יהיה אישור המשרד להג"ס ורשות המים

לתיאום בנושא, אישורם למסמכים שנדרשים על ידם והטמעת הנחיותיהם - 31 -

להליך הרישוי בהוראות התכנית.

28. תחנת דלק:

29. לא ניתן לאפשר שימושים של בתי ספר וגני ילדים בקו ראשון לתחנת דלק ללא

מיסוך, כאשר החצרות פונים אל התחנה. מעבר לסיכון הבטיחותי, יש סיכון של חשיפה של אוכלוסיה רגישה לאדי דלק מסרטנים.

30. תרומת התכנית לאיכות אוויר:

31. המסמך אינו מתייחס להגברת התנועה מהתכנית המוצעת ולהשפעות

הסביבתיות הנלוות לכבישים באזור. מהכרתינו את המקום ופרויקט שכן אנו יודעים שמדובר באזור בו זיהום האוויר גבוה, בשל מרכיב תנועתי גבוה של משאיות ועמידה בסרק בצמתים סואנים.

32. הרשות מבקשת שיושלם פרק איכות אוויר ובו תוצג בחינה של תרומת

התכנית לרמות זיהום אוויר, בראיה כוללת המתחשבת גם בתכניות הפיתוח המקודמות במרחב ובשינויים בתנועה כתוצאה מהרכבת הקלה, לפי תחזיות תנועה עדכניות שיתקבלו מצתא"ל. מומלץ כי בדיקות איכות האוויר יתוקפו למול נתוני ניטור לתקפות אמינותם. הבדיקה תערך בתיאום עם הרשות לאיכות הסביבה בעיריה .

33. ממצאי הבדיקה ישמשו לבחינת פריסת השימושים המוצעים ולבחינת

ההתכנות להקמתם של מוסדות הציבור הרגיששים המוצעים, בדגש על גני הילדים ויועברו לבחינת הרשות לאיכות הסביבה ומשרד הבריאות.

34. הערות המחלקה לתכנית

35. רדיוסי מרחק מתחנת דלק.

36. על פי הנחיות תמ"א 18 יש למדוד את המרחק הנדרש מתחנות דלק לכל

שימוש רגיש שהוגדר בתמ"א בין 3 נקודות בתחנת הדלק: )1 עמדות התדלוק.

2) נקודות המילוי של מכלי הדלק. )3 צינורות האוורור של המכלים.

37. התכנית מציעה קו בניין המאפשר למעשה בנייה גם בתוך ה80 מ' של תחנת

הדלק ולמעשה סותר את תמ"א .18 יש לתקן את קווי הבניין בהתאם למגבלות הבנייה של תחנת הדלק.

38. הערות המחלקה הכוללות הוראות לתכנית

39. בשל הקרבה לתחנת הדלק, יש לקבוע בהוראות התוכנית כי כל עוד תחנת

הדלק קיימת במתכונתה הנוכחית, תא השטח המיועד למבנים ומוסדות ציבור ישמש לסוג השימוש הציבורי של מבני תרבות וקהילה בלבד. ככל שמיקום - 32 -

תחנת הדלק יורחק מעבר לטווח הבטיחות בהתאם לתמ"א 18 יתאפשר שימוש של בתי ספר וגני ילדים.

40. יש לקבוע בהוראות התוכנית כי תנאי להיתר בנייה בתא השטח המיועד לצרכי

ציבור יהיה אישור הרשות לאיכות הסביבה, לרבות בהתייחס למרחק מתחנת הדלק הקיימת ולהוראות תמ"א 18 המעודכנת לאותו עת.

41. תנאי להיתר חפירה/בניה ראשון יהיה תיאום עם המשרד להגנת הסביבה

והצגת התייחסות ותנאי המשרד להגנת הסביבה לביצוע העבודות.

42. יש לקבוע בהוראות התכנית כי המבנים המותכננים בתכניות יחוייבו בעמידה

ב2 כוכבים לתקן בנייה ירוקה

43. יש לקבוע בהוראות התכנית כי הדרוג האנרגטי המזערי למבנה מגורים

יהיה .Bהממוצע ליחידת דיור בבניין מגורים חדש יהיה . C

44. יש לקבוע בהוראות התכנית כי גג התכנית יהיה גג מועיל ושימש עבור גג

חיים/ירוקים/כחולים- להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, עבור שימושים קהילתיים וציבוריים וכו' בתכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של 30 ס"מ עבור גגות חיים וירוקים.

45. השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה ואישורה יהיה תנאי

למתן היתר הבנייה.

46. תנאי עבור שימושי המסחר ,יהיה הצגת פרשה טכנית, אישורה על ידי

המחלקה לתכנון ופיתוח בר קיימא בעיריית ירושלים והטמעת מסקנותיה בתכניות העסק .פרשה טכנית זו תעסוק בכלל השפעותיו הסביבתיות של בית האוכל ופתרונותיו לרבות רעש, איכות אוויר וריחות, פסולת מוצקה ומחזור, חזות וכד .'כמו כן, יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג הבניין.

47. תנאי להיתר בניה יהיה הכנת נספח אקוסטי לרעש מכבישים, אשר יתבסס על

נתונים תחבורתיים עדכניים ותכניות בינוי ופיתוח מפורטות ע"מ לקבוע את סוג המיגון האקוסטי הנדרש במעטפת המבנה לשימושי מגורים וציבור בתכנית.

48. יש לקבוע בהוראות התכנית, כי מערכות האוורור והמיזוג של המסחר יהיו

בקומת החניון. לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

49. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון

בחלקו בקיר תמך או בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר - 33 -

או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל.

50. יש לקבוע בהוראות התכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון

יהיה מעל גג המבנה.

51. יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר הריסה/חפירה/בנייה ראשון

יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות. הערות המחלקה.

52. יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצגת תכנית

הנדסית המציגה את האמצעים לאיסוף מי הנגר והחדרתם לתת-הקרקע ו/או השהייתם בנפח מתאים בתחום התכנית בליווי נספח הידרולוגי להנחת דעת המחלקה.

53. תנאי למתן היתר בנייה בחינת מיקרואקלים ע"פ הנחיות הרשות לאיכות

הסביבה, כולל הצגת פתרונות הנדסיים\אדריכליים למיתון רוחות במידת הצורך.

54. כתנאי למתן היתר הריסה/בנייה לפי השלביות המוגדרת בהוראות התכנית,

וכפעולה מקדימה לפעילות הקבלן בשטח, תבוצע בדיקת הימצאות אסבסט באתר. בהתאם לתוצאות והכמויות, יבוצעו עבודות פירוק האזבסט כשלב ראשון ומקדים לפעולות ההריסה. עבודות אלה תבוצענה באמצעות קבלן/מפקח לפירוק אזבסט מאושר ע"י המשרד להגנ"ס ועפ"י הוראות החוק למניעת מפגעי אזבסט ואבק מזיק התשע"א.2011 –

55. תנאי להיתר חפירה/בניה ראשון יהיה תיאום עם המשרד להגנת הסביבה

והצגת התייחסות ותנאים לקרקע מזוהמת מהמשרד להגנת הסביבה.

.56

57. לא התקבל

אגף מבני ציבור-

לא התקבל

המחל' לתכנון

מבני ציבור

אגף תברואה

לא התקבל

אגף נכסי עיריה תאריך 04/02/2025

- 34 -

בודק – עמרי אדר

חוו"ד תוכנית מס' – 1251297 מתחם אנג'ל ירושלים מונה תדפיס הוראות 20 מונה תדפיס תשריט 17

בדיקת בעליות ונכסים

גוש 30261

חלקה 241 – העתק רישום פנקס הזכויות, בבעלות עיריית ירושלים בשלמות מכוח חלוקה מ-.20/5/2024 שטח החלקה בתחום התוכנית 99 מ"ר.

חלקה 240 – העתק רישום פנקס הזכויות, בבעלות עיריית ירושלים בשלמות מכוח חלוקה מ-.20/5/2024 שטח החלקה בתחום התוכנית 16 מ"ר.

חלקה 99 – העתק רישום פנקס הזכויות, בבעלות עיריית ירושלים בשלמות מכוח מכר ללא תמורה מ-.7/12/1976 שטח החלקה בתחום התוכנית כ-726 מ"ר.

חלקה 203 – העתק רישום פנקס הזכויות, בבעלות עיריית ירושלים בשלמות מכוח חלוקה מ-.11/7/2005 שטח החלקה בתחום התוכנית כ-1,330 מ"ר.

חלקה 201 – העתק רישום פנקס הזכויות, בבעלות עיריית ירושלים בשלמות מכוח חלוקה מ-.11/7/2005 שטח החלקה בתחום התוכנית כ-160 מ"ר.

חלקה 187 – העתק רישום פנקס הזכויות, בבעלות עיריית ירושלים בשלמות מכוח חלוקה מ-.11/7/2005 שטח החלקה בתחום התוכנית כ-450 מ"ר.

חלקה 188 – העתק רישום פנקס הזכויות, בבעלות עיריית ירושלים בשלמות מכוח חלוקה מ-.11/7/2005 שטח החלקה בתחום התוכנית כ-315 מ"ר.

חלקה 239 – העתק רישום פנקס הזכויות, בבעלות כנפי רוח בניית ירושלים בשלמות מכוח חלוקה מ-.20/5/2024 שטח החלקה בתחום התוכנית 18,787 מ"ר.

סה"כ שטחים בבעלות עירית ירושלים בשטח התוכנית כ-3,096 מ"ר.

נכסים

אין

שטחים

מצב קיים

תוכנית 4505 מגרש 1 ביעוד מגורים, שטח המגרש 18,787 מ"ר.

תוכנית 9700 מגרש t3 ביעוד רצועת מסילה / דרך ציבורית, שטח המגרש בתחום התוכנית כ-115 מ"ר.

תוכנית 861286 מגרש 3 ביעוד דרך, שטח המגרש בתחום התוכנית כ-516 מ"ר.

תוכנית 4505 מגרש t961 ביעוד דרך, שטח המגרש בתחום התוכנית כ-250 מ"ר.

תוכנית 4718

- 35 -

מגרש 103 ביעוד דרך, שטח המגרש בתחום התוכנית כ-1,310 מ"ר.

מגרש 307 ביעוד דרך, שטח המגרש בתחום התוכנית כ-455 מ"ר.

מגרש 104 ביעוד דרך, שטח המגרש בתחום התוכנית כ-306 מ"ר.

מגרש t661 ביעוד דרך, שטח המגרש בתחום התוכנית כ-63 מ"ר.

מגרש 101 ביעוד דרך, שטח המגרש בתחום התוכנית כ-330 מ"ר.

סה"כ שטחים ביעוד ציבורי מאושר כ-3,096 מ"ר.

מצב חדש

מגרש 100 ביעוד עירוני מעורב

מגרש 860 ביעוד שביל, שטח המגרש קיים בו תא שטח לרישום תלת ממדי לא נספר במניין השטחים החוזרים לעירייה.

מגרש 671 ביעוד שצ"פ, שטח המגרש 1,273.8 מ"ר.

מגרשים 701-703 ביעוד דרך, שטח המגרשים 3083.3 מ"ר.

מגרש 400 ביעוד מבנים ומסודות ציבור, קיים בו תא שטח לרישום תלת ממדי לא נספר במניין השטחים החוזרים לעירייה.

סה"כ שטחים ציבוריים אשר ירשמו לשם עירית ירושלים מכוח תוכנית זו 4,357.1 מ"ר.

הערות הנכסים

1. לא תותר הקמה של פורטל ו\או מנהרה לכניסה לחניון בקרקע ציבורית יש למחוק אותה

ממסמכי התכונית. תוכנית שכזו דורשת את אישור פורום הנכסים, אישור וועדת כספים, מועצת העיר ומותנת באישור סופי של שר הפנים.

2. בתא שטח 400 מתירה התוכנית שימושים למסחר וחנייה לטובת פרטיים. יעוד מבנים

ומוסדות ציבור לא מאפשר שימושים אלו יש לפעול בשני דרכים להוריד את השימוש למסחר ואת הרישום התלת ממדי בשטח זה כאשר החניון ירשם על שם העיריה כחניון ציבורי. או לשנות את ייעוד תא שטח זה ורשום המבנה הציבורי כהפרשה מבונה.

3. התוכנית ערוכה כתוכנית איחוד וחלוקה בהסכמה, איחוד וחלוקה בהסכמה דורש הסכם

מול אגף הנכסים ואישור שר הפנים. יש לשנות את התוכנית לאיחוד וחלוקה שלא בהסכמה.

4. אגף הנכסים רואה תמורה שתוכנית זו מציעה כלא ראויה ולא מספקת לאור הקיפי

הבינוי האדירים שתוכנית זו מבקשת לאשר. מלבד שטח השצ"פ התוכנית עושה שימוש מסחרי פרטי בכל השטחים הציבוריים. יש לתקן בדברי ההסבר תוכנית זו לא מציאה הפרשה של %35 לטובת שטחים ציבוריים.

5. יש לקבל את חוו"ד מחלקת מדיניות התכנון בנוגע לתמורות שמציעה תוכנית זו אגף

הנכסים לא רואה בקרקע בה שימושים נרחבים פרטיים בתת הקרקע כהפרשה או תמורה ציבורית.

6. סעיף 4.1.2 א' סעיף קטן 2א' יש למחוק השטחים הבנויים יבנו ברמת מעטפת.

7. 6.1.2 יש למחוק את כל הסעיפים הנוגעים למעבר התת קרקעי "שיקוע" מתחת

לקרקעות בבעלות עיריית ירושלים.

8. 6.1.2 ט' למחוק סעיף זה.

9. 6.3.1 תלת ממד למחוק סעיף זה הנוגע לחלוקה תלת ממדית כתנאי לתעודת גמר.

10. רישום והפקעה יש להחליף את כל הסעיפים הנוגעים לרישום או הפקעה לנוסח הבא:

בסעיף 4.1.1 יש לפרט השימושים הציבוריים (מגורים, גן ילדים, קהילה ו/או רווחה כגון טיפת חלב וכד'....בהתאם לשימוש שהוגדר ע"י מחלקת מדיניות התכנון).

- 36 -

בסעיף 4.1.2 יש לפרט כדלקמן:

.11

.12

בתא שטח מספר ___תבנה (כיתת גן )בהיקף __________ מ"ר שטח בנוי ושטח מינימלי לחצר צמודה ורציפה -_________מ"ר . בתא שטח מספר_______ ייבנה שטח בהיקף שלא יפחת מ170_______מ"ר אשר ישמש עבור( צרכי חברה, קהילה ורווחה כגון טיפת חלב) בהתאם לצרכי השכונה לעת מתן היתר בניה בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון.

.13

מיקום השטחים לצרכי ציבור והיקפם כמסומן בנספחי בינוי הנו מחייב. עם זאת יותרו התאמות קלות במיקום ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה.

.14

השטחים הציבוריים ימוקמו ככל הניתן בקומת הקרקע, ובכל מקרה יהיו בעלי כניסה נפרדת ועצמאית.

איחוד ו/או חלוקה

השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלולים בחלוקה חדשה , לרבות השטחים הציבוריים המבונים בהתאם להוראות סעיף 4.1 יועברו לבעלות הרשות המקומית עפ"י החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו , ללא תמורה , כשהם פנויים מכל מבנה , גדר חפץ .

בעת רישום הבית המשותף, תיוחד הבעלות של הרשות המקומית לשטח המסומן בנספח הבינוי באות _בצבע חום המצוי בקומה__________של הבניין והיקפו כ-______מ"ר, ואשר בו מותר שימוש ל_________בלבד. וכן השטח המסומן בנספח הבינוי באות _בצבע חום המצוי בקומה__________של הבניין והיקפו כ-______מ"ר, ואשר בו מותר שימוש לצרכי קהילה ורווחה בלבד. את בהתאם להוראות סעיף4.1 .

יש להוסיף סעיף הפקעה כללי כמפורט מטה:

הפקעה

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

תחת תנאים למתן היתר בניה יופיע:

.15

תנאי להיתר בניה יהא רישום תצ"ר/ אישור אגף הנכסים-(כאשר מדובר בשטח לא מוסדר)

.16

תנאי להיתר יהא תיאום מיקום השטח הציבורי הבנוי ואופי הבינוי שלו מול המחלקה לתכנון מבני ציבור, ובהתאם לפרט בסעיף 4.1 בהוראות התכנית .17

יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטח הציבורי בתחום הבניין ייוחד לרשות המקומית ויתוכנן כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת.

תחת שלבי ביצוע יופיע הסעיף הבא:

ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4 חברת חשמל

לא התקבל

- 37 -

לישראל

הנדון: חו"ד תכנית מס' 1251297 – רח' כנפי נשרים ,1 גבעת שאול כללי - מדובר בתכנית התחדשות ופיתוח אזור מגורים, מסחר ותעסוקה סמוך למערכות להסעת המונים.

התכנית מבקשת לשנות יעוד מאזור תעשיה שנקבע בתכנית 1346א לעירוני מעורב, מבנים ומוסדות וציבור, שביל ושצ"פ.

התכנית חלה על חלק מחלקות 99,187-18,201,203 וחלקות 239-241 בגוש ,30261 מדובר בגוש מוסדר.

יש לערוך את התקנון בהתאם להנחיות הבאות:

יש להכניס את ההוראות הבאות בפרק 4 לתקנון בכל הנוגע למגרש התלת ממדי:

- תאי שטח 400 ו-860 כוללים מגרשים תלת ממדים מספרx , בהתאם לסימון בתשריט התכנית ובנספח התלת ממד. יעוד המגרש התלת ממדי יהיה למגורים/חניון/תעסוקה/תיירות/תחבורה (לבחור לפי העניין) ויותרו בו השימושים עבור....

יש לערוך את התכנית כתכנית לאיחוד ו/או חלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 , יש לתקן/לצרף את ההוראות הבאות תחת פרק 6 לתקנון:

איחוד וחלוקה:

אגף רישוי

- תכנית זו כוללת הוראות איחוד וחלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, ופיקוח - מחלקת

תשכ"ה-.1965

המידע התכנוני

- השטחים הכלולים בתכנית זו, המיועדים לאיחוד וחלוקה כמסומן בתשריט, יאוחדו ו/או יחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאה המהווים חלק מתכנית זו.- יש לסמן בתשריט המוצע את השטחים המיועדים לאיחוד וחלוקה (תאי שטח .)100,400,671,860 יש לצרף לתכנית נספח מחייב של טבלת הקצאה החתומה ע"י כל הבעלים במידה והתכנית מוגדרת וזאת בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-

.2009

השטחים המוקצים של תאי השטח בטבלת ההקצאה וכן בטבלה 5 לתקנון יוקצו ביחס לשטח הרשום בפנקסי המקרקעין ולא המדוד!

תלת ממד:

יש להכניס את ההוראות הבאות במקום ההוראות בפרק :6.3.1 - התכנית כוללת הוראות לרישום חלקה תלת ממדית בהתאם להוראות הדין בתחום תא הקרקע של תאי שטח מס' 400 ו-860 כפי שמסומן בתשריט ובנספח התלת ממד מחייב.

- תותר סטייה של עד 2 מ' במיקום מפלסי הגובה של המגרש התלת ממדי (z2 ,)z1 הנובעת מהתכנון המפורט לביצוע, בכפוף לשמירה על הנפח הכולל של המגרש התלת ממדי.

אין להכניס לשום תכנית דרישה להכנת תשריט חלוקה היות ומדובר בהליך של פרצלציה רצונית שאינה מכח תכנית!

רישום החלקה התלת ממדית יעשה ע"י טבלת הקצאה ולכן בטבלת ההקצאה רצוי לא לציין נפח אלא 'שטח היטל מגרש תלת ממדי' היחושב כמ"ר, במידה ומתעקשים לציין נפח - 38 -

בטבלאות הקצאה הנפח יחושב במ"ק ויש לציין כי הנפח הסופי יקבע במעמד תמ"ר הכשרה לרישום וכי הנפח הרשום הוא במקורב ולא מחייב. בטבלת ההקצאה יש לציין את יעוד מגרש התלת ממד ולא היעוד של המגרש הראשי ממנו הוא נגרע.

יש לצרף לתכנית נספח תלת ממד מחייב.

תנאים בהליך הרישוי:

- למתן טופס /4 תעודת גמר יהיה רישום תצ"ר ותמ"ר.

לידיעה – ללא המצאת תצ"ר הכשרה לרישום לא יהיה ניתן לקבל תיק מידע להיתר בעת הגשת בקשה להיתר

הפקעות לצרכי ציבור:

יש לשנות את הנוסח כדלהלן:

"במידה ותכנית זו לא תרשם מכח הוראות איחוד ו/או חלוקה, אין מניעה כי השטחים המיועדים לצרכי ציבור, לרבות ההפרשות המבונות בתאי שטח 100,400,671 ו-860 יופקעו על ידי הוועדה המקומית וירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם להוראות הדין."

בדיקה מול מפת גוש/תצ"ר:

- חלקה 99 נוצרה בתצ"ר מס' אליפסה 20/1975 הרשומה מתאריך .02.01.1977 - חלקות 187-188,201,203 נוצרו בתצ"ר מס' אליפסה 609/2003 הרשומה מתאריך .15.12.2005

- חלקות 239-240 נוצרו בתצ"ר מס' אליפסה 2782/2021 הרשומה מתאריך .20.05.2024

מבדיקה שנעשתה גבולות החלקות וכן הקו הכחול תואמים לגבולות שבתצ"רים.

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.

נ.ב

היות וגריעות התלת ממד הינן משטחים המיועדים לצרכי ציבור יש לפנות לאגף נכסים ולהגיע עמם להסכמות בנוגע לנושא רישום התלת ממד, במידה והנושא ייפתר ע"י הסכם חכירה יש להשמיט את כל הוראות התלת ממד מתקנון התכנית.

אגף לשיפור פני

לא התקבל

העיר אגף שפ"ע

- המח'

לתחזוקת

כבישים

ומדרכות

אל גניס– המחלקה לתכנון עיר

מאת: ענת קמייסקי- מתכננת ערים, המחלקה למדיניות התכנון אגף תכנון העיר

הנדון :חוות דעת מחלקת מדיניות תכנון לתכנית 1251297 מתחם אנגל, א.ת גבעת שאול - המחלקה

(חוות דעת זו מתייחסת לגרסה 19 של הוראות התכנית וגרסה 16 של תשריט מצב מוצע מתאריך למדיניות התכנון

)9/12/2024

1. מיקום התכנית :רח' כנפי נשרים 1 אזור תעשייה גבעת שאול, גוש 30261 חלקות

בשלמותן: 239-241 וחלקות בחלקן: .99,187-188,201,203 - 39 -

שטח התכנית 22.033 דונם.

2. מצב סטטוטורי :התכנית מבקשת לשנות את תכניות 4505 861286 ,ו.-4718

• מצב מאושר :ייעוד הקרקע לפי התכנית 4505 הוא "אזור תעשייה" (מגרש 1 בגודל 18,818 מ"ר). הייעוד לפי תכנית 861286 הוא "דרך מאושרת" (מגרש 3 בגודל 484 מ"ר). הייעודים לפי תכנית 4718 הם "דרך קיימת או מאושרת" (מגרשים 101,103,104 בגודל 2,142 מ"ר) וייעוד "שטח לדרך ו/או עיצוב נופי" (מגרש 307 בגודל .)518

• מצב קיים :בשטח התכנית קיימים מאפיית אנגל, חניון וכבישים.

3. המצב המוצע:

• התכנית מציעה שינוי ייעוד קרקע ל: "עירוני מעורב'" (מגרש 100 בגודל 12,294 מ"ר), "מבנים ומוסדות ציבור" (מגרש 400 בגודל 4,749 מ"ר), "דרך מאושרת" (גודל שטח 2,624 מ"ר), שצ"פ (מגרש 671 בגודל 1,273 מ"ר), "שביל" (מגרש 860 בגודל 630 מ"ר) ו"דרך ו/או טיפול נופי" (גודל שטח 458 מ"ר) .

• הריסת המבנים הקיימים ובניית 3 מגדלים חדשים מעל קומות מסד בגובה 50 קומות מעל כניסה קובעת ומעל מפלס רח' כנפי נשרים ו- 10 קומות מתחת לכניסה הקובעת .סה"כ 960 יח"ד .צפיפות בינוי 43 יח"ד לדונם.

• התוכנית מציעה בשימוש עירוב עירוני: מגורים, תעסוקה, משרדים, מסחר, תעשייה עתירת ידע, מכללות ומוסדות חינוך, רפואה, מלאכה קלה ותעשייה זעירה והפרשות מבונות לצורכי ציבור.

• סה"כ שטח עיקרי בסך 174,932 מ"ר ,מתוכם למגורים 110,574 מ"ר, לתעסוקה 36,858 ולמבנים ומוסדות ציבור 5,000 מ"ר. מפני שאין פירוט בטבלה 5 של שטחי שירות מעל ומתחת לקרקע אין אפשרות לדעת כמה שטח כולל ומרבי בתכנית.

4. הערכת התכנית והמלצת המחלקה למדיניות התכנון:

א .בשכונת גבעת שאול וקריית משה קיימות כיום כ-5,300 יח"ד (על פי השנתון הסטטיסטי לשנת .)2019 הן עתידות לגדול בכ- 3,000 יח"ד על פי תכנית האב (בהתאם לאחוזי מימוש שונים) וכפועל יוצא מכך צרכי האוכלוסייה באזור יגדלו.

ב .מפרוגרמה לשכונת גבעת שאול וקריית משה, אשר הוכנה במחלקת מדיניות התכנון, עולה כי כבר כיום קיים מחסור במחסור בשטחי ציבור לרבות שרותי חינוך, דת, רווחה, חברה ,קהילה והן בשטחים ציבורים פתוחים. מצב שצפוי להחריף בעתיד.

ג .מפגישות שהתקיימו עם צוות התכנון לתכנית, צוין שאוכלוסיית היעד לפרויקט היא בדומה לאוכלוסייה הקיימת בשכונת קריית משה כיום. לאור זאת המדדים שנלקחו לחישוב הפרוגרמה לתכנית הם גודל משק בית של 4 נפשות וגודל שנתון %2.4 (ראו טבלה מטה). נדגיש כי סביבת המתחם היא דתית-חרדית, ושכונת גבעת שאול וקריית נמצאות ,כאמור, במחסור חמור של שטחי ציבור.

ד .לפי מדיניות רק"ל ניתן לבנות עד 30 קומות ו-%1,200 בנייה (264,396 מ"ר)

בשטחים מעל 1.5 דונם ובתכנית מוצעות 50 קומות ולא ברור כמה אחוזי בנייה מפני שאין את סך השטח הכולל בטבלה .5 בנוסף, בהתאם למדיניות רק"ל, נדרשת הפרשה שטח של %40 משטח התכנית, קרי שטח בגודל של 8.8 דונם. בפועל התכנית מציעה 6.6 דונם .יש להגדיל את השטח הציבורי לכ-8.8 דונם.

ה .בסמוך לשטח התכנית ישנה תחנת דלק ושטחים בייעוד תעשייה. נדרשת חוות דעת ואישור מהמחלקה לאיכות הסביבה לבניית מגורים והמרחקים והשימושים האפשריים למבני ציבור.

ו .התכנית מציעה שטח למבני ציבור כאשר רובו המוחלט של השטח נמצא בתחום מגבלות המרחק הנדרשות מתחנות דלק. המרחק מתחנת דלק צריך להיות 80 מטר מגדר שמקיפה את מבנה הציבור. במידת האפשר יש להעבירו לחלק הצפוני של התכנית, כך שיהיה מחוץ לגבול הרדיוס של מגבלות תחנת הדלק. בנוסף, ישנו שטח שמיועד לתעשייה ממערב והוא צמוד דופן לשטח החום.

- 40 -

צרכי הציבור הנגזרים מהתכנית להלן:

• 7כיתות מעון יום

• 9כיתות גני ילדים, 130 מ"ר כל כיתה ו-175 מ"ר חצר צמודה לכל כיתה.

• 20כיתות בית ספר יסודי

• 20כיתות בית ספר על יסודי

• שטחים עבור צרכי תרבות/חברה/קהילה/דת

• 11.5דונם שצ"פ (בחישוב של 3 מ"ר לנפש).

ח .בהתאם למדיניות רק"ל, נדרשת הפקעה של %40 משטח התכנית. על כן, יש להגדיל את השטח הציבורי ל-8.8 דונם. מתוכם כ-6 דונם לשטח למבנים ומוסדות ציבור וכ-2.8 דונם לשצ"פ. בשטח למבנים ומוסדות ציבור יוגדרו שימושים ציבוריים עבור חינוך (כגון בתי ספר), חברה, תרבות ופנאי, קהילה (שימושים כגון, שלוחת מינהל קהילתי, תנועת נוער וכדומה) . יש להגדיר את זכויות הבנייה בשטח ל-%240 ועד 6 קומות.

ט .בנוסף לאמור, נדרשות הפרשות ציבוריות מבונות להלן, וזאת תוך לקיחה בחשבון של יח"ד המבוקשות, והיקפי הבנייה המוצעים,

* שתי אשכולות של מעון יום (כל אשכול 3 כיתות): כל אשכול 441 מ"ר עם חצרות צמודות בסך 305 מ"ר. סה"כ 882 מ"ר ו- 610 מ"ר חצרות.

9 *כיתות גני ילדים: כל כיתות בגודל 130 מ"ר עם חצר צמודה בגודל 200 מ"ר. סה"כ 1,170 מ"ר בנוי וחצרות 1,800 מ"ר.

*חמישה בתי כנסת :כל בית כנסת כ-500 מ"ר, סה"כ 2,500 מ"ר (מענה נוסף עבור בתי כנסת ייתנן בשטח למבני ציבור)

*מועדון נוער 500 מ"ר.

י .על השצ"פ המוצע להיות ללא חנייה תחתיו באופן שניתן יהיה לפתחו באופן מיטבי, לרבות פתרון למעבר לרכבי חירום.

יא .כיוון שהתכנית כוללת הקצאת שטחים בנויים לשימוש ציבורי, יש לחתום על הסכם טרום תב"ע אשר יגדיר את התנאים לבניית שטחים אלה והעברתם לחזקת העירייה.

יב .יש לקבל חוות דעת ממחלקת נכסים לגבי הפקעות מעל חניות תת קרקעיות.

יג .בהתאם להחלטת הועדה המחוזית יש לעגן בתקנון התכנית, סעיף פקיעת תוקף לתכנית. לאחר התייעצות עם אגף ייעוץ וחקיקה יש להוסיף בסעיף -7.2 לאחר 7 שנים יבוטלו זכויות הבנייה מתוקף תב"ע זו ועל המגרש יחולו הוראות תכנית קודמת.

יד .בכל הנוגע למדיניות החלה במקום, גובה המבנה המוצע, והוראות אדריכליות נוספות, יש לתאם מול המחלקה לתכנון עיר וצוות אדריכל העיר .טו .נציין כי ייתכן וחוות הדעת תשתנה, לאור התקדמות הפרויקט בשל שיקולים מקצועיים, וביניהם שינוי במספר יחידות דיור, שטח התכנית, גודל משק בית, שנתון חינוך וכיוב'. נתונים אלו יובאו בחשבון עם התקדמות התכנון וגיבוש המלצת מהנדס העיר המלאה לתכנית.

אדריכל העיר

לא התקבל

תוכנית אב

לא התקבל

לתחבורה

אגף תושייה -

לא התקבל

צוות בקרת

תכנון תנועה

אגף רישוי

לא התקבל

ופיקוח - המח'

- 41 -

להיטלי השבחה

- ייקבע בהוראות התוכנית כי, הכניסה מהמרחב הציבורי אל מפלס שטחי המסחר, המחלקה תתוכנן באופן המשכי למפלס הרחוב. הוראה זו תהייה מחייבת וסטייה ממנה תחשב כסטייה לנגישות ניכרת.

- תנאי למתן היתר בניה יהא תיאום ואישור התכנון המפורט עם המחלקה לנגישות, לשם הבטחת הנגישות במרחב הציבורי.

אגף שפ"ע - מח'

לא התקבל

גננות-עצים

ותכנון

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר פינוי של מפעל קיים ובניית פרוייקט לא תואם למדיניות הכולל עירוב שימושים

כלכלת היישוב/

הרשות:

השפעות חברתיות:

תשתיות ותחבורה: מציע מנהרה לחיבור לכביש 16

סביבה ונוף:

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאם הבאים:

1. התכנית עוסקת במגרש גדול של כ 19 דונם בייעוד תעשייה המצוי בצומת הרחובות כנפי נשרים

ופרבשטין על ציר הרכבת הקלה.

2. לאור הגדול של המתחם ומיקומו הוחלט על ידי מהנדס העיר ומתכנן המחוז כי יש מקום להתייחס

למתחם כפרוייקט על ציר רק"ל ולהציע בינוי ושמושים בהתאם לכך ולא על פי מדיניות אזור תעשייה גבעת שאול כולל עדכון בנושא מדיניות בשערי הכניסה של גבעת שאול.

3. התכנית שהוגשה ועמדה בתנאי סף אינה עומדת בעקרונות של מדיניות רקל לעניין אחוז הפרשה

לצורכי ציבור , אחוזי בניה מוצעים, וגובה הבניין.

4. בהתאם לכך יש להתאים את מסמכי התכנית על פי מדיניות רקל על פי העקרונות הבאים:

א. שטח התעשייה על פי המצב המאושר הוא 18902 מ"ר – יש להציע הפרשה בהתאם למדיניות

של 40 אחוז משטח המגרש עבור שטחי ציבור – המשמעות היא כי המגרש החדש המעורב - 42 -

במצב היוצא יהיה בהיקף של 11341 מ"ר והיקף ההפרשה החדשה לצורכי ציבור בתכנית תהיה בהיקף של 7560 מ"ר- כל מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם.

ב. אחוזי הבניה ייקבעו ל 1200 אחוז על פי מגרש בגודל של 11341 מ"ר – כלומר 136092 מ"ר

עבור כל השימושים הסחירים- מגורים , מסחר ותעסוקה , לא כולל שטחי ציבור.

ג. תמהיל השימושים יהיה על פי מדיניות רק"ל – 75 אחוז עבור מגורים ( 102069 מ"ר ) ועוד 25

אחוז עבור שימושים של מסחר ותעסוקה ( 34023 מ"ר).

ד. ניתן יהיה להסב חצי משטחי הבנייה ש למסחר ותעסוקה לדירות להשכרה לתקופה של 20

שנה לפחות.( .)17011

5. התכנית שעמדה בתנאי סף שונתה באופן משמעותי מהתכנית שתואמה בעבר עם מהנדס העיר

וכוללת 3 מגדלים בגובה של 50 קומות וביטול של מגדל רביעי שהיה בתכנית הקודמת וגם התפרוסת של שטחי הציבור שונתה וצומצמה.

6. יש לתקן את התכנית בהתאם לתכנית שתואמה בעבר וכללה 4 מגדלים על רחוב כנפי נשרים ולא 3

כפי שמוצע בתכנית, נראה שעם תוספת מגדל רביעי וצמצום זכויות הבניה ל 1200 אחוז ניתן להציע מגדלים בגובה של 30 קומות בהתאם למדיניות של ציר רקל.

7. בהתאם לתפיסת התכנון שהוצגה בחלופות קודמות יש לייצר רחבה משמעותית ציבורית בין 4

המגדלים המוצעים ובין החלק הציבורי האחורי עבור ניצול מיטבי של השטחים הפתוחים וחזיתות מסחריות פעילות שיתמכו בשטחים הציבורים.

8. התכנית מציעה שימושים של מגורים ומבני ציבור בצמוד לייעוד תעשייה מאושר ממערב ובמרחק

שלא עומד בתמ"א -18 מרחק מתחנת דלק קיימת- יש להשלים את חוות הדעת של המחלקה לאיכות הסביבה בעניין המרחקים האפשריים מתחנת דלק ומיעוד תעשייה ולהטמיע את ההערות ואת שלביות הביצוע במסמכי התכנית.

9. התכנית מציעה מנהרה של כלי רכב כדי לייצר חיבור מהיר ויעיל לכיוון כביש 16 והיציאה מהעיר ,

מדובר על רעיון מבורך וחיובי אך לא נעשה תיאום בעניין עם מחלקת נכסים שהיא בעלת הקרקע ועם אגף תושיה ותכנית אב לתחבורה כדי להבין אם מדובר בחיבור אפשרי או נכון- יש להשלים את התיאומים הרלוונטיים ולהטמיע אותם במסמכי התכנית.

10. יש להציע בינוי שיגשר על הפרשי הטופוגרפיה המשמעותיים במגרש באמצעות בינוי וחזיתות

פעילות ולא להציע קירות תמך אטומים לכיוון שטחים ציבורים או מגרשים סמוכים.

11. בשכונת גבעת שאול וקריית משה קיימות כיום כ-5,300 יח"ד (על פי השנתון הסטטיסטי לשנת

.)2019 הן עתידות לגדול בכ- 3,000 יח"ד על פי תכנית האב (בהתאם לאחוזי מימוש שונים) וכפועל יוצא מכך צרכי האוכלוסייה באזור יגדלו.

12. מפרוגרמה לשכונת גבעת שאול וקריית משה, אשר הוכנה במחלקת מדיניות התכנון, עולה כי כבר

- 43 -

כיום קיים מחסור במחסור בשטחי ציבור לרבות שרותי חינוך, דת, רווחה, חברה, קהילה והן בשטחים ציבורים פתוחים. מצב שצפוי להחריף בעתיד.

13. מפגישות שהתקיימו עם צוות התכנון לתכנית, צוין שאוכלוסיית היעד לפרויקט היא בדומה

לאוכלוסייה הקיימת בשכונת קריית משה כיום. לאור זאת המדדים שנלקחו לחישוב הפרוגרמה לתכנית הם גודל משק בית של 4 נפשות וגודל שנתון %2.4 (ראו טבלה מטה). נדגיש כי סביבת המתחם היא דתית-חרדית, ושכונת גבעת שאול וקריית נמצאות ,כאמור, במחסור חמור של שטחי ציבור.

14. בהתאם למדיניות רק"ל, נדרשת הפקעה של %40 משטח התכנית. על כן, יש להגדיל את השטח

הציבורי ל-8.8 דונם. מתוכם כ-6 דונם לשטח למבנים ומוסדות ציבור וכ-2.8 דונם לשצ"פ. בשטח למבנים ומוסדות ציבור יוגדרו שימושים ציבוריים עבור חינוך (כגון בתי ספר), חברה, תרבות ופנאי, קהילה (שימושים כגון, שלוחת מינהל קהילתי, תנועת נוער וכדומה) . יש להגדיר את זכויות הבנייה בשטח ל-%240 ועד 6 קומות.

15. בנוסף לאמור, נדרשות הפרשות ציבוריות מבונות להלן, וזאת תוך לקיחה בחשבון של יח"ד

המבוקשות, והיקפי הבנייה המוצעים,

א. שתי אשכולות של מעון יום (כל אשכול 3 כיתות): כל אשכול 441 מ"ר עם חצרות צמודות

בסך 305 מ"ר. סה"כ 882 מ"ר ו- 610 מ"ר חצרות.

ב. 9 כיתות גני ילדים: כל כיתות בגודל 130 מ"ר עם חצר צמודה בגודל 200 מ"ר. סה"כ 1,170

מ"ר בנוי וחצרות 1,800 מ"ר.

ג. חמישה בתי כנסת: כל בית כנסת כ-500 מ"ר, סה"כ 2,500 מ"ר (מענה נוסף עבור בתי

כנסת ייתנן בשטח למבני ציבור)

ד. מועדון נוער 500 מ"ר.

16. על השצ"פ המוצע להיות ללא חנייה תחתיו באופן שניתן יהיה לפתחו באופן מיטבי, לרבות פתרון

למעבר לרכבי חירום.

17. על השטחים הציבוריים להיות במקומות מייטבים בקומות שמעל פני הקרקע, עם איוורור ואור טבעי,

בנגישות מלאה מהרחוב ובעלי כניסה נפרדת.

18. יש להציג בנספח הבינוי והתנועה את דרכי הגישה לכל השטחים הציבוריים ואת מפרץ העלאה

והורדה המתוכנן.

19. תנאי להפקדה יהיה אישור אגף מבני ציבור לתכנון המוצע.

20. תנאי להיתר יהיה תיאום תכנון ומיקום סופי של השטח הציבורי ואופי הבינוי בהתאם לעקרונות

המוצגים בנספח הבינוי, בגמישות, ובתאום אגף מבני ציבור ולשביעות רצונם.

21. השטחים הציבורים ירשמו ע"ש עיריית ירושלים במסגרת הוראות איחוד וחלוקה, בתאום אגף נכסים

- 44 -

(לרבות שטחי שרות וחניה נדרשת לפי תקן לשטחים הציבוריים).

22. התוכנית חלה על שטח של מעל 22 דונם ונדרשת בהשלמת נספח ניהול נגר ע"פ הנחיות תמ"א .1

23. לבצע סקר המצאות זיהום קרקע מתחת לפני הקרקע בשטח התכנית ותוכנית דיגומים לאישור

המשרד להגנת הסביבה.

24. השלמת נספח סביבתי בהתאם להוראות הרשות לאיכות הסביבה.

25. הערות המחלקה לנספח הסביבתי:

26. אקוסטיקה: בפרק אקוסטיקה בנספח הסביבתי אין התייחסות להשפעות התעשייה הצמודה

ממערב לתוכנית בדגש על ההשפעה על השטח המיועד למבנה ציבור. בנוסף, ניתוח ההשפעה מתחבורה אינה מתייחסת לעומסי התנועה הצפויים בעקבות הפרויקט.

27. הבדיקה המיקרו-אקלימית במסמך הסביבתי לא נערכה לפי ההנחיות. יש להגיש דוח מיקרו-אקלימי

מתוקן בהתאם להערות הרשות כתנאי להפקדה.

28. רוחות:

29. שושנת הרוח שהוצגה בחוות הדעת תרשים ג. 1 מציגה נתונים שאינם אופייניים לירושלים, על אף

שרשום שמדובר בתחנת ג'נרלי. נתוני רוח אלו אינם מאושרים. יש לחזור על הבדיקה עם נתוני גבעת רם לפי הנחיות הרושת.

30. המודל אינו תואם את תכנית הבינוי! יש לסמן את קווי הבנין של המבנים לפי המפלס התחתון ביותר

של התכנון (מפלס רח' פרבשטיין קומה .)6

31. המודל אינו מתייחס לבינוי המוצע בתכנית תחנת הקמח לפי התכנון האדריכלי האחרון שמקודם

בה

32. משטח הבדיקה שנלקח הוא אחיד ואינו תואם את המפלסים המוצגים בתכנית הבינוי. יש לקבוע

מספר משטחי בדיקה, ע"פ מפלסי התכנון השונים המוצגים בתכנית הבינוי, במפלס רחק פרבשטיין, במפלס תחתון, במפלס גג דיירים קומה ,7 במפלס רח' כנפי נשרים וכיוצא בה ע"פ תכנית הבינוי וע"פ הדמיות המודל האדריכלי.

33. לאור הפערים הגדולים בין הנחיות הרשות לבדיקה שנערכה לתכנית אנו דורשים לחזור על הבדיקה

ולהתייחס נקודתית לכל אזורי השהיה להולכי רגל המתוכננים בתכנית.

34. ככל שיימצאו מטרדי רוח, כפי שלכאורה נמצא על גג מבני הציבור בחלק הדרומי של התכנית, יש

להציג פתרונות למניעת מטרדי רוח לפי הנחיות הרשות ולהציג את יעילותם.

35. הצללות:

36. הבדיקה אינה מציגה, כנדרש, את שיעורי הפגיעה בזכויות השמש במצב קיים ובמצב מוצע, תוך

פירוט התוספת שנובעת מהתכנון בכל אחד ואחד מהמבנים המצויים בתחום הטל הצל של התכנית.

- 45 -

37. יש להציג את חישובי ההצללה בשטחים המיועדים לחצרות גני ילדים ומגרשי ספורט או שצ"פים

בתחום התכנית.

38. יש להגיש דוח מיקרואקלימי – רוחות והצללות - מעודכן לפי ההערות לעיל לאישור הרשות לאיכות

הסביבה כתנאי להפקדת התכנית.

39. זיהום קרקע

40. התכנית חלה בתחום "אזורי בדיקות קרקע לתכנון" של המשרד להגנת הסביבה בתחום מעגל

ראשון ובסמיכות לתחנת דלק שנמצאו בה זיהומים על פי הנחיות מינהל התכנון מנובמבר ,2022 יש להגיש סקר היסטורי ותכנית דיגום קרקע ולהשלים דיגומי קרקע ככל שיידרשו כתנאי להפקדת התכנית.

41. נבקש כי תנאי להפקדת התכנית יהיה אישור המשרד להג"ס ורשות המים לתיאום בנושא, אישורם

למסמכים שנדרשים על ידם והטמעת הנחיותיהם להליך הרישוי בהוראות התכנית.

42. תרומת התכנית לאיכות אוויר:

43. המסמך אינו מתייחס להגברת התנועה מהתכנית המוצעת ולהשפעות הסביבתיות הנלוות לכבישים

באזור. מהכרתינו את המקום ופרויקט שכן אנו יודעים שמדובר באזור בו זיהום האוויר גבוה, בשל מרכיב תנועתי גבוה של משאיות ועמידה בסרק בצמתים סואנים.

44. הרשות מבקשת שיושלם פרק איכות אוויר ובו תוצג בחינה של תרומת התכנית לרמות זיהום אוויר,

בראיה כוללת המתחשבת גם בתכניות הפיתוח המקודמות במרחב ובשינויים בתנועה כתוצאה מהרכבת הקלה, לפי תחזיות תנועה עדכניות שיתקבלו מצתא"ל. מומלץ כי בדיקות איכות האוויר יתוקפו למול נתוני ניטור לתקפות אמינותם. הבדיקה תערך בתיאום עם הרשות לאיכות הסביבה בעיריה.

45. ממצאי הבדיקה ישמשו לבחינת פריסת השימושים המוצעים ולבחינת ההתכנות להקמתם של

מוסדות הציבור הרגיששים המוצעים, בדגש על גני הילדים ויועברו לבחינת הרשות לאיכות הסביבה ומשרד הבריאות.

46. על פי הנחיות תמ"א 18 יש למדוד את המרחק הנדרש מתחנות דלק לכל שימוש רגיש שהוגדר

בתמ"א בין 3 נקודות בתחנת הדלק: )1 עמדות התדלוק. )2 נקודות המילוי של מכלי הדלק. )3 צינורות האוורור של המכלים.

47. התכנית מציעה קו בניין המאפשר למעשה בנייה גם בתוך ה80 מ' של תחנת הדלק ולמעשה סותר

את תמ"א .18 יש לתקן את קווי הבניין בהתאם למגבלות הבנייה של תחנת הדלק.

48. יש לקבוע בהוראות התוכנית כי תנאי להיתר בנייה בתא השטח המיועד לצרכי ציבור יהיה אישור

הרשות לאיכות הסביבה, לרבות בהתייחס למרחק מתחנת הדלק הקיימת ולהוראות תמ"א 18 המעודכנת לאותו עת.

- 46 -

49. תנאי להיתר חפירה/בניה ראשון יהיה תיאום עם המשרד להגנת הסביבה והצגת התייחסות ותנאי

המשרד להגנת הסביבה לביצוע העבודות.

50. יש לקבוע בהוראות התכנית כי המבנים המתוכננים בתכניות יחויבו בעמידה ב2 כוכבים לתקן בנייה

ירוקה

51. יש לקבוע בהוראות התכנית כי הדרוג האנרגטי המזערי למבנה מגורים יהיה .B הממוצע ליחידת

דיור בבניין מגורים חדש יהיה C .

52. יש לקבוע בהוראות התכנית כי גג התכנית יהיה גג מועיל ושימש עבור גג חיים/ירוקים/כחולים-

להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, עבור שימושים קהילתיים וציבוריים וכו' בתכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של 30 ס"מ עבור גגות חיים וירוקים.

53. השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה ואישורה יהיה תנאי למתן היתר הבנייה.

54. תנאי עבור שימושי המסחר, יהיה הצגת פרשה טכנית, אישורה על ידי המחלקה לתכנון ופיתוח בר

קיימא בעיריית ירושלים והטמעת מסקנותיה בתכניות העסק. פרשה טכנית זו תעסוק בכלל השפעותיו הסביבתיות של בית האוכל ופתרונותיו לרבות רעש, איכות אוויר וריחות, פסולת מוצקה ומחזור, חזות וכד'. כמו כן, יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג הבניין.

55. תנאי להיתר בניה יהיה הכנת נספח אקוסטי לרעש מכבישים, אשר יתבסס על נתונים תחבורתיים

עדכניים ותכניות בינוי ופיתוח מפורטות ע"מ לקבוע את סוג המיגון האקוסטי הנדרש במעטפת המבנה לשימושי מגורים וציבור בתכנית.

56. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון בחלקו בקיר תמך או

בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל .

57. יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר הריסה/חפירה/בנייה ראשון יהיה הכנת נספח

ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות. הערות המחלקה.

58. יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצגת תכנית הנדסית המציגה את

האמצעים לאיסוף מי הנגר והחדרתם לתת-הקרקע ו/או השהייתם בנפח מתאים בתחום התכנית בליווי נספח הידרולוגי להנחת דעת המחלקה.

59. תנאי למתן היתר בנייה בחינת מיקרואקלים ע"פ הנחיות הרשות לאיכות הסביבה, כולל הצגת

פתרונות הנדסיים\אדריכליים למיתון רוחות במידת הצורך.

60. כתנאי למתן היתר הריסה/בנייה לפי השלביות המוגדרת בהוראות התכנית, וכפעולה מקדימה

לפעילות הקבלן בשטח, תבוצע בדיקת הימצאות אסבסט באתר. בהתאם לתוצאות והכמויות, יבוצעו - 47 -

עבודות פירוק האזבסט כשלב ראשון ומקדים לפעולות ההריסה. עבודות אלה תבוצענה באמצעות קבלן/מפקח לפירוק אזבסט מאושר ע"י המשרד להגנ"ס ועפ"י הוראות החוק למניעת מפגעי אזבסט ואבק מזיק התשע"א – .2011

61. נכסים:

62. הפורטל ו\או מנהרה לכניסה לחניון מוצעת בקרקע ציבורית , תוכנית שכזו דורשת את אישור פורום

הנכסים, אישור וועדת כספים, מועצת העיר ומותנת באישור סופי של שר הפנים.

63. התוכנית ערוכה כתוכנית איחוד וחלוקה בהסכמה, איחוד וחלוקה בהסכמה דורש הסכם מול אגף

הנכסים ואישור שר הפנים. יש לשנות את התוכנית לאיחוד וחלוקה שלא בהסכמה.

64. סעיף 4.1.2 א' סעיף קטן 2א' יש למחוק השטחים הבנויים יבנו ברמת מעטפת.

65. רישום והפקעה יש להחליף את כל הסעיפים הנוגעים לרישום או הפקעה לנוסח הבא:

66. בסעיף 4.1.1 יש לפרט השימושים הציבוריים (מגורים, גן ילדים, קהילה ו/או רווחה כגון טיפת חלב

וכד'....בהתאם לשימוש שהוגדר ע"י מחלקת מדיניות התכנון).

67. בסעיף 4.1.2 יש לפרט את השימושים המוצעים לצורכי ציבור.

68. איחוד ו/או חלוקה

69. השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלולים בחלוקה חדשה , לרבות השטחים הציבוריים

המבונים בהתאם להוראות סעיף 4.1 יועברו לבעלות הרשות המקומית עפ"י החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו , ללא תמורה , כשהם פנויים מכל מבנה , גדר חפץ.

70. בעת רישום הבית המשותף, תיוחד הבעלות של הרשות המקומית לשטחים הציבורים המבונים..

71. יש להוסיף סעיף הפקעה כללי כמפורט מטה:

72. הפקעה

73. לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את

השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

74. תנאי להיתר בניה יהא רישום תצ"ר/ אישור אגף הנכסים-(כאשר מדובר בשטח לא מוסדר)

75. תנאי להיתר יהא תיאום מיקום השטח הציבורי הבנוי ואופי הבינוי שלו מול המחלקה לתכנון מבני

ציבור, ובהתאם לפרט בסעיף 4.1 בהוראות התכנית

76. יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטח הציבורי בתחום הבניין ייוחד לרשות המקומית ויתוכנן

כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת.

77. תחת שלבי ביצוע יופיע הסעיף הבא:

78. ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4

79. תנאי להפקדה התוכנית הגשת טבלת איזון לאישור אגף הנכסים.

- 48 -

80. היקף שטח ציבורי במצב הנכנס צריך לצאת במצב היוצא ביעוד ציבורי ולהירשם ע"ש הרשות

המקומית כאשר הוא נקי מכל שימוש ומטרה אחרת – לרבות ללא רישום תלת מימד. יש להבהיר במסמכי התכנית ולוודא כי היקף השטח הנכנס יוצא כשטח ציבורי נקי.

81. לא תותר הפנייה של קירות אטומים של שטחי שרות ותפעול כלפיי הרחובות.

82. גובה קומת מגורים לא יעלה על 3.5 מ' ברוטו.

83. באופן כללי לא תותר התקנה של מתקנים טכניים או הנדסיים אשר משרתים את היעודים הפרטיים

בשטחים הציבוריים. על מגרשי המגורים לתת את כל הפתרונות למתקנים אלו בתחום המגרשים המיועדים למגורים. תקבע הוראה כי לא תותר הקמה של מתקן הנדסי או טכני כדוגמת שנאי במבנה נפרד או בשטח ציבורי. יש לתקן את מסמכי התכנית בהתאם- יש למחוק את השימוש עבור מתקנים טכנים מתא שטח 5 בייעוד מבנים ומוסדות ציבור/ שצפ/ שביל/ דרך ומהוראות התכנית, ולקבוע זאת בשימושים של מגרשי המגורים.

84. תנאי למתן היתר בניה יהא תיאום ואישור התכנון המפורט עם המחלקה לנגישות, לשם הבטחת

הנגישות במרחב הציבורי.

85. יש להציע שלביות ביצוע למימוש התכנית .

86. לא יותר ניוד זכויות משטחים שאינם למגורים לשטחים למגורים וייקבע בהוראות התכניות כי סטייה

מהוראה זו תיחשב כסטייה ניכרת

87. יש לקבוע בהוראות התוכנית שתיאסר הקמת גדרות בכל הממשקים של שטח פרטי עם ציבורי.

88. יש לקבוע בהוראות התכנית שתיאסר הקמת דירות גן/חצרות פרטיות כלפיי מרחבים ציבוריים, יש

לקבוע סטייה ניכרת בנושא.

89. יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל

50 מ"ר פנוי מבינוי על קרקעי במגרש. וכן יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות וגגות בנויים יושאר עומק אדמה איכותי (לפחות 1.5מ') שיאפשר התפתחות מלאה של העץ. תנאי לטופס 4 יהיה נטיעת העצים לשביעות רצון אגף שפ"ע.

90. מרפסות זיז יוצעו בעומק מרבי של 1.5 מ' ובשטח ממוצע של עד 12 מ"ר בלבד ליח"ד.

91. יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו

לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט). בתוך כך יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים ומערך השנאה תואם.

92. תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח

ועיצוב אדריכלי. על התכנון לעמוד בהנחיות המרחביות ו\או הנחיות עיצוב נוספות לעת מתן היתר בניה.

- 49 -

93. תנאי לפתיחת תיק היתר בניה יהיה הצגת תכנית בינוי ופיתוח לאישור מהנדס העיר, שפ"ע

ותושי"ה, התכנית תכלול נטיעות עצים מחייבות, דיוק מפלסים, העמדה, פתרונות חניה, פריקה וטעינה, תכנון מפורט של רמפת הכניסה לחניה, מפלסי כניסה למבנים.

94. תברואה- פינוי האשפה יתבצע באמצעות מערכת פנאומטית- תנאי להיתר יהיה תיאום פתרון

האשפה ומיקמו עם אגף תברואה

95. להטמיע בהוראות התכנית כי מתקנים טכניים ותשתיות לרבות אצירת אשפה ימוקמו ככל הניתן

בתת הקרקע, באם ימוקמו מעל הקרקע יתוכננו בהתאם להנחיות המרחביות במרווחים הצדדיים עם גישה מהחזית לרחוב, לא תותר התקנת מערכות בחזית המגרש, פתרונות לעיצוב החזית יוגשו במסגרת הבקשות להיתר ויציגו את שילובם בתכנון הבניין.

96. יש לקבוע בהוראות כי התשתיות, הדרכים והמדרכות שיפגעו כתוצאה מעבודות הבניה ישוקמו

לשביעות רצון אגף שפ"ע כתנאי לאכלוס

97. קהילתיות- להוסיף הוראות לקרן תחזוקה לטווח ארוך כמקובל בבנייה של מגדלים בתיאום עם שמאי

הוועדה המחוזית.

98. שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בקרקע. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף

לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית והחלקה ומגרשים מצרניים.

99. בהתאם למדיניות יש לקבוע סעיף פקיעת תוקף לתכנית ל 7 שנים -לאחר 7 שנים יבוטלו זכויות

הבנייה מתוקף תב"ע זו ועל המגרש יחולו הוראות תכנית קודמת.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה: לידיעתך: אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור 'רישוי ופיתוח' –

המחלקה להיטל השבחה

- 50 -

מספר סידורי: 8

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 797167

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: בן דוד נדב

עורך התכנית: מרגלית משה

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 12/11/2023

כתובת יפו 202 , מרכז העיר

גוש חלקה בשלמות

30076 158 לא

30076 157 כן

30076 154 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית, ושמיעת נציגי מגישי התכנית, הוועדה התרשמה כי מדובר בתכנית אשר תואמת את עקרונות התכנון של הוועדה, ואשר מציעה תוספת יח"ד לצד שיפור המרחב הציבורי. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף לכל המפורט להלן:

1. הוועדה מקבלת את הבינוי המוצע הכולל מבנה רב קומות. בהמשך לאמור

היקף הבינוי ומספר הקומות במגדל יתואם עם לשכת התכנון, בהתייחס לכושר הנשיאה של המתחם ובהתייחס להיקף הנדרש לישימות התכנית, לרבות קביעת זכויות ויח"ד מותנות בהקמת קרן נאמנות לתחזוקה ארוכת טווח עבור המגדל המוצע בתכנית. ככל שידרש צמצום של זכויות הבניה, האגף הצפוני יונמך על מנת ליצר מסד מרקמי.

2. תבחן האפשרות לייעל את תכנית הקומה הטיפוסית על מנת לצמצם את מופע

גרעין המגדל כלפי הרחוב בתיאום עם לשכת התכנית.

04/02/2024

3. בקומת הקרקע יותרו שטחי מסחר ולובי כניסה למבנה בלבד.

4. יבחן הצורך לכלול הוראות לתכנון בתלת מימד, על מנת לאפשר שטחי חניון

מתחת לשטחים ציבוריים, בתיאום עם לשכת התכנון. מסמכי התכנית יערכו בהתאם להנחיות לשכת התכנון בנוגע לתכנון בתלת מימד בתכנית הכוללת הוראות איחוד וחלוקה.

5. יקבע בהוראות התכנית כי %20 מיחידות הדיור המוצעות בתכנית תהיינה

יחידות דיור קטנות ששטחן עד 55 מ"ר.

6. תנאי להפקדה יהיה תיאום עם צוות אב לתחבורה. תנאי להיתר יהא תיאום

עם צוות אב לתחבורה.

7. על מנת להבטיח את מופע הבינוי המוצע ואת החזית המסחרית המוצעת,

ייקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין מספר הקומות, קווי הבניין, החזית המסחרית/השימושים המוצעים בקומת הקרקע ומיקומם העקרוני.

- 51 -

8. יקבע בהוראות התכנית כי לא יותר ניוד זכויות משטחים שאינם למגורים

לשטחים לטובת מגורים.

תנועה, צרכי ציבור וסביבה

9. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה

והטמעת הערותיו במסמכי התכנית, לרבות לעניין הסדרי תנועה וחניה, קביעת זכות דרך להבטחת מדרכה ברוחב של 3.5 מטר לפחות.

10. שיפוע רמפת הכניסה לחניה לא יחרוג מתחום המגרש הסחיר. זאת על מנת

להבטיח את ההליכתיות והמרחב הציבורי במקום.

11. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת חוות הדעת של המחלקה למדינות תכנון

בעיריית ירושלים בנוגע להפרשות המבונות הנדרשות בתחום התכנית המתוקנת בהתאם להחלטה זו. חוות הדעת תתקבל בתוך 30 ימים ממועד הפנייה למחלקה וככל שלא תתקבל ההפרשות יקבעו בתיאום עם יועצת הפרוגרמה של הוועדה.

מסמכי התכנית יעודכנו בהתאם לנוהל לשכת התכנון להפרשות מבונות בדרך של איחוד וחלוקה.

12. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם יועצת הסביבה של לשכת התכנון,

לרבות בנוגע לצורך בעדכון המסמכים הסביבתיים בהתאם לשינויים לפי החלטה זו, והטמעת הערותיה במסמכי התכנית.

13. ייקבע בכל תכנית יחס של "החלפה" לתכנית 8593 "תנאים להצבת פרגודים

לבתי אוכל" וייקבע כי לא תותר "סגירת חורף" או קירוי לילי.

אחר

14. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון טבלאות ההקצאה והאיזון של התכנית,

בהתאם לשינויים בהחלטה זו, ואישור היועץ השמאי של הוועדה. הטבלאות המתוקנות ומסמכי התכנית המתוקנים בהתאם להחלטה זו יוצגו בפני הוועדה כתנאי להפקדת התכנית.

15. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים

טכניים והתאמה לעקרונות תכנון חושב רישוי והטמעת סעיפים מהמלצת הוועדה המקומית בהנחיית לשכת התכנון.

16. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים,

הוועדה קובעת כי תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה שש שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה. כן יקבע בהוראות התכנית כי הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

17. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

לבעלי הזכויות בתחום התכנית בהתאם להוראות תקנות איחוד וחלוקה, וכן להניח הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

18. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר תואמת את עקרונות התכנון של

הוועדה, אך היזם צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

19. החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית

ע"פ סעיף (86ד) לחוק אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

- 52 -

לא נדון.

21/01/2024

1. .

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית עוסקת במגרש ברח' יפו, מרכז העיר/ מקור ברוך, חלקה 157 בגוש 30076 התכנית החלה בשטח המגרש:

תוכנית תכנית מתאר 62 אזור מגורים ,3 מדיניות ציר רק"ל משנת .2017 תאור מצב קיים:

מבנה קיים בן 4 קומות (31 יח"ד. 10 חנויות בקומת קרקע) ברח' יפו 202 ורח' גשר החיים. מצבו הפיזי ירוד והמבנה אינו עמיד בפני רעידות אדמה וללא ממ"דים.

התכנית מציעה:

מוצעת הריסת מבנה קיים בן 4 קומות (31 יח"ד. 10 חנויות בקומת קרקע) ובניית מבנה חדש בן 24 קומות הכולל קומת קרקע מסחרית (10 חנויות)+ ארקדה. 5 קומות מסד כתמורה לדיירים נוכחיים ויתר הקומות למגורים. סה"כ 23,850 מ"ר למגורים ו525 מ"ר למסחר. בנוסף: חניון תת"ק לובי כניסה, לובי קומתי ושטחים משותפים נוספים.

בהתאם למדיניות רק"ל. סה"כ 163 יח"ד.

התכנית בסמכות הוועדה המחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 14/02/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 15/04/2025 .

לתוכנית הוגשו 20 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

רכבת ישראל, ע"י יונתן דולב

עו"ד קטיה נגדי מ.ר. 79115

רקע להתנגדות:

התכניות שהופקדו, והבינוי המוצע חודר לתחום הירוק בנספח התלת מימד של תת"ל 108 לעומק שבו נדרש תיאום מול רכבת ישראל. תיאום זה טרם נעשה ועל כן טרם אישור התכנית ובהתאם להוראות תת"ל נדרש להשלים תאום הנדסי באמצאות פניה.

- 53 -

עיקרי ההתנגדות:

1. הבינוי המוצע חודר לתחום הירוק בנספח התלת מימד של תת"ל ,108 לעומק בו נדרש תיאום תכנון

מול רכבת ישראל. רכבת ישראל מתנגדת לאשור התכנית טרם השלמת תיאום הנדסי הנדרש מתוקף

ההוראות תת"ל .108

התנגדות מספר 2 :

בעלי עניין בקרקע:

זיוה חודרוב ת.ז. ,054902606

חוה ברזני ת.ז. 055348676

סימה אפרתי ת.ז. 058463282

בתיה כהן ת.ז. 023875453

ורדה שבו (סבג) ת.ז. 024697112

רויטל ברזני ת.ז. 024697120

ע"י עו"ד זויה ארנסטי מ.ר 35068

עיקרי ההתנגדות:

2. מיקום החנות של המתנגדות ישתנה לרעה וילקחו ממנה יתרונות משמעותיים כגון כיוני אור ואוויר.

3. התכנית לא נדונה כראוי בוועדות התכנון.

4. מס' הקומות הוגדל מ-15 ל-27 ללא הצדקה תכנונית ויהווה גובה חריג לאזור.

5. המענה המוצע עבור פריקה וטעינה בחניון התת"ק אינו הולם ומייצר קשיי תנועה ברח' גשר החיים

שממליא צר ופקוק.

6. התכנית אינה נותנת מענה הולם לשאלת התחזוקה של בעלי החנויות, שכן ההצעה להקמת קרן תחזוקה

אינה מספקת מענה לבעלי החנויות ויש להפריד בין הוצאות התחזוקה של בעלי החנויות לבין הוצאות

התחזוקה של בעלי הבניין.

7. המתנגדות טוענות שאין עילה להקצות שטח בבניין לצורכי ציבור בבעלות העירייה. יצירת שיתוף עם

הרשות המקומית נוגד את זכותם הקניינית של בעלי הזכויות בבניין ומבחינה תכנונית אין לכך כל תוחלת.

לפיכך, יש לבטל כל שיתוף זכויות במקרקעין עם העירייה ולהוריד את הקומה המיועדת לצורכי ציבור, ואין

לאפשר הפקעה של קומה באמצע בניין לצורכי ציבור וניהולה על ידי רשות עירונית.

התנגדות מספר :3

התנגדות עצמית: בעלי עניין בקרקע ותושבי האזור

ע"י משרד עו"ד מיתר, חוה ולר מ.ר ,71779 ישעיהו גרינולד.

עיקרי ההתנגדות:

- 54 -

8. התכנית הוגשה שלא כדין - אין %66 הסכמות בשלב דיון להפקדה.

9. התכנית הוגשה ללא תאום תכנוני, בשטח בבעלות עיריית ירושלים ללא תאום עם העירייה ותוך פגיעה

בזכויותיה וללא איחוד וחלוקה.

.10התכנית לא תואמת מדיניות רק''ל.

.11התכנית אינה ראויה תכנונית ולא תואמת לסביבתה - (לטענת המתנגדים בציר יפו, החלק הצפוני אושרו

מבנים 10-18 קומות).

.12תכסית תת''ק 100 – לא הותרו שטחי חלחול.

.13המתנגדים טוענים שהתכנית תיצור עומס על תשתיות תחבורה.

.14מצורפת חו''ד שמאית – המוכיחה כי הבינוי המוצע מבוסס על דו''ח כלכלי מוטה, זאת תוך הצגת ערכי

קרקע נמוכים בעשרות אחוזים ממחירי העסקאות בסביבה הקרובה וזאת תוך כדי הצגת תחזיב כולל של

שטחי תמורות – בניגוד לעמדת המנהלת להתחדשות עירונית, לנושא תמורות לדיירים.

15. לטענת המתנגדים ראוי היה ליצור מתחם כולל להתחדשות עירונית ולא לקדם התחדשות עירונית על

מגרש אחד.

התנגדות מספר :4

התנגדות עצמית:

בעלי עניין בקרקע התומכים התכנית, חברת "אפיקים – מגדלי יפו ירושלים בע"מ".

ע"י משרד עו"ד ש. אבני.

עיקרי ההתנגדות:

.16המתנגדים מבקשים מרפסות סוכה לדירות המגורים.

.17המתנגדים מבקשים שינוי מיקום 4 קומות מגורים ממעל לקומות הציבוריות והמסחר למתחת. השינוי

המבוקש: הורדת 4 קומות מגורים לקומות המסד, מעל הקומה הציבורית והעלאת שימושי התעסוקה לקומות

המגדל.

.18מבקשים להחליף את השימושים המוצעים בקומות לתעסוקה לשימוש "דיור מיוחד" או דיור המיועד לגיל

השלישי או דיור להשכרה לטווח ארוך.

.19המתנגדים מבקשים תיקונים בהוראות התכנית: שטחי קומות הגלריה המוצעות יהוו תוספות שטחים

לטבלה .5

.20מבקשים שהוראות הסטייה הניכרת לא יחולו על הבלטת המרפסות מעבר לקוי הבניין העיליים.

.21מבקשים ששטחי הפריקה והטעינה ימוקמו על רחוב יפו.

.22מבקשים שהוראות הבנייה הירוקה יבוטלו בשל צורת המגרש ומימדיו ויהפוך לתיאום עם המחלקה

לאיכות הסביבה כתנאי להיתר בניה.

- 55 -

התנגדות מספר 5 :

תושבי שכונת מקור ברוך

עו"ד ישעיהו גרינולד מ.ר. 75391

עיקרי ההתנגדות:

23. התכנית דנן מציעה בינוי החורג ממדיניות מציר הרק"ל על פיה מותר לבנות עד -10 קומות במגרש בגודל

עד 1.5 דונם.

24. המתנגדים טוענים כי גובה הבינוי המוצע יגרום לרוחות והצללה לדיירים הסמוכים ולגן העיר הסמוך

לתכנית.

25. אחוזי הבניה המוצעים בתכנית דנן חורגים מהמדיניות.

26. לתכנית נדרשת הפקדה מחדש כיוון שהחניה התת"ק מוצעת מתחת למדרכה ציבורית, ולא נעשה איחוד

חלקות.

27. התכנית תיצור עומס חניה נוסף על אזור שלוקה במחסור חניה ממילא.

28. לא מופיע גובה בינוי המותר בהוראות התכנית.

29. קו הבניין העילי המוצע חורג מהמדיניות. יש לקבוע קווי בניין (עיליים) צידיים במרחק 3 מטרים ואחורי 5

מטרים.

30. התכנית מציעה שטח פריקה וטעינה מחוץ לקו הכחול על שטח ציבורי ברח' גשר החיים, דבר היגרום

לעומסי תנועה ופקקים במרחב.

31. המתנגדים דורשים ששטח הפריקה והטעינה למסחר ימוקם בקומת החניה התת"ק וייקבע כסטיה ניכרת

בהוראות התכנית.

32. מתנגדים למעלית רכב אשר תגרום לעומס תנועה ופקקים.

33. המתנגדים דורשים כניסה נפרדת לשימושים השונים המוצעים בתכנית.

34. המתנגדים דורשים מרפסות סוכה לכל היח"ד המוצעות וביטול הסעיף הקובע ביצוע מרפסות בהינף אחד

אשר מונע הקמת מרפסת עתידית.

35. המתנגדים דורשים שקומות המגורים יתחילו מקומה שניה ולא מקומה שביעית.

36. המתנגדים טוענים כי הליך קידום התכנית פגום מכיוון שמדובר בתכנית משמעותית ולא נכתבה המלצה

ע"י הוועדה המקומית ואיננה מהווה תכנית איחוד וחלוקה.

.37התכנית היא לא לפי חו"ד קמיניץ והגשת התכנית לא נעשתה כדין.

- 56 -

.38המתנגדים טוענים כי אין מספיק חתימות בעלים כנדרש בחוק ובנוסף איננה נדונה בוועדה להתחדשות

עירונית.

.39המתנגדים טוענים כי אין מספיק תשתיות קיימות באיזור לתכנית ואישורה ייגרום לפגיעה משמעותית

ועומס בלתי נסבל לתושבי השכונה.

.40המתנגדים טוענים שאישור התכנית יצור פגיעה בצביון ואופי השכונה.

.41הלובי המוצע בקומת הקרקע אינו גדול דיו.

.42המתנגדים דורשים חדר אחסון משותף לעגלות.

.43התכנית הנ"ל אינה מציעה חדר משחקים או שצ"פ לשימוש הדיירים במרחב הציבורי.

.44אין הפרדה לפחי האשפה בין המגורים למסחר ומבני הציבור.

.45המתנגדים דורשים גן ילדים ובית כנסת כהפרשה מבונה ויסומן שטח מעבר כזיקת הנאה בתחום

התכנית.

התנגדות מספר 6 :

תושבי רחוב גשר החיים:

מרדכי גולדברבג ת.ז. ,025628447 דוד רבינוביץ ת.ז. ,055706717 יעקב מדר ת.ז. 203301106 ע"י עו"ד נור אבו גוש מ.ר. 85983

ועו"ד זהבה הבלין מ.ר.94136

עיקרי ההתנגדות:

46. התכנית אושרה שלא כחוק מאחר ולא קוים סעיף 64 לחוק.

47. לא ניתנה סמכות לוועדה הנקודתית לדון בתכנית באיזור התכנית דנן מאחר והסמכות לדון בתכניות

באיזור זה הינה בסמכות המליאה בלבד.

48. חסרה חוות דעת של המחלקה לעבודה קהילתית.

49. למרות שרחוב יפו "אדום" במפת הרק"ל התייחסו אליו (לפחות עד להחלטה ממערב לבניין כ"תוכנית

אב גוברת" וכן התייחסו לאזור ולמבנים אחרים בו כמע"ר צפון.

50. התכנית סותרת את התחייבות היזם לדיירים לענין גובה קומות המגורים ומרפסות סוכה.

51. התכנית סותרת את החלטות הוועדה לעניין בידול האוכלוסיה בין הגדה הדרומית והצפונית לרחוב יפו.

- המתנגדים טוענים כי ביצוע חניון תת"ק מתחת לשטחים ציבוריים הינה עבור חניונים ציבוריים

בלבד.

52. בשל סמיכות מיקום התכנית דנן למנהרת שז"ר והנת"צים ברחובות ירמיהו והצבי המהווים שער

הכניסה הראשי לשכונת מקור ברוך לא נבדקו כראוי ההשלכות התחבורתיות של הפרוייקט.

- 57 -

התנגדות מספר 8 :

תושבי שכונת מקור ברוך.

ע"י עו"ד חיים הבלין מ.ר. 68303

עיקרי ההתנגדות:

.53המתנגדים טוענים שהשכונה הינה שכונה חרדית, ובניית המגדל תביא לחילולי שבת. - בנוסף במקום

"לגשר" התכנית תגרום לריב ומדון.

.54המתנגדים מבקשים שכניסה לחניה תעשה מרח' יפו ולא מרח' גשר החיים/רש"י, אינם מעונינים

להכניס תחבורה לתוך השכונה הצפופה.

.55המתנגדים טוענים שמשתמשי המסחר והמשרדים יחנו בשכונתם והדבר יגרום לעומס בלתי נסבל

בשכונה.

.56השכונה תהפוך תשתיות לרבי קומות.

.57מתנגדים להצבת כסאות ושולחנות ברחוב גשר החיים.

.58מבקשים שנתן קרמר ייצג אותם.

.59טוענים שפס"ד מחוזי עת"מ 47381-11-24 מהווה תקדים לעניין אחוזי בניה וגובה בינוי באזור התכנית.

.60טוענים שלא נעשה פרסום בתחום התכנית כנדרש בחוק ועל כן מבקשים להאריך את זמן ההתנגדויות

בעוד חודש לפחות.

התנגדות מספר :9

עמותת "ירושלים השקופה":

שקיפות במינהל הציבורי בירושלים (ע"ר), בשם עשרות תושבים מקומיים שגרים בשכונה ובתחומי העיר ירושלים, חלקם חברים בעמותה, וחברים שלא הצטרפו להליך בעקבות מחסור במשאבים וידע ופחד לעמוד מול גורמים חזקים. הרב נתן קרמר ותושבים המתגוררים באזור התכנית ברחובות גשר החיים ושכונת מקור ברוך.

המתנגדים מייפים בזאת את כוחם של הנציגים מטעם העמותה (לרבות הרב נתן קרמר, ת.ז (3339924 להציג את התנגדויותיהם ואת טענותיהם בעניין התכנית בפני כל הגורמים הרלוונטיים.

- 58 -

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן

תוקף לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מהתנגדויות ולתת תוקף לתכנית עפ"י הפירוט הבא:

1. לקבל את ההתנגדות כי הבינוי המוצע חודר לתחום הירוק בנספח תלת המימד של התכנית ועל

נדרש תיאום הנדסי מול רכבת ישראל:

יש לקבוע סעיף כי תנאי לאישור התכנית יהיה תיאום ואישור רכבת ישראל לתכנית.

2. לדחות את ההתנגדות שמיקום החנות של המתנגדות ישתנה לרעה:

הוועדה אינה מוסמכת לתת את הדעת על נושאים קנייניים, נושאי תיאום התכנון והתמורות בין הבעלים ליזם נעשה באופן פרטני שאיננו משיק לתהליך אישור התכנית מול הגורמים המוניציפליים.

3. לדחות את ההתנגדות כי התכנית לא נדונה כראוי בוועדות התכנון:

התכנית קודמה בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה.

4. לדחות את ההתנגדות כי הגדלת מס' הקומות נעשתה ללא הצדקה:

תכנית זו מקודמת במסגרת התחדשות עירונית, בחינת התכנית נעשית ע"פ תקן 21 ונבחנת ע"פ שמאי הוועדה ובהתאם נקבע מספר הקומות.

5. לדחות את ההתנגדות כי המענה המוצע עבור פריקה וטעינה אינו הולם וייצר קשיי תנועה ברח'

גשר החיים:

היקף שטחי המסחר בתכנית אינו משמעותי ועל כן ישנה היתכנות למקם את משטחי הפריקה והטעינה על רחובות גשר החיים ויפו. הנושא יתואם ויאושר ע"י המחלקה הרלוונטית בשלב היתר הבניה.

6. לדחות את ההתנגדות לעניין שקרן התחזוקה לא מספקת מענה עבור בעלי החנויות:

מטרת קרן התחזוקה היא לאפל בתשתיות של הבניין כולו לטווח ארוך והוא אינו קשור לשימושים השונים המוצעים בתכנית.

7. לדחות את ההתנגדות כי אין עילה להקצות שטח ציבורי בבעלות העירייה בתחום התכנית:

בחינת התכנון, תיאומו ובחינת ההפרשות הציבוריות נעשה בשלבי קידום התכנית ונבחן ע"י אגפי העירייה והמחלקה למדיניות התכנון. ע"פ חוות דעת של המח' למדיניות התכנון ישנן דרישות בשטחים לצרכי ציבור אשר ניתנים בהתאם לפרוגראמה הנדרשת לתוספת יחידות הדיור המוצעות בתכנית ולרווחת הציבור כולו כפי שצוין בהחלטת הוועדה המחוזית בדיון להפקדה מתאריך .2/4/2024

- 59 -

8. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין הסכמות השכנים:

התכנית היא בסמכות הועדה המחוזית- הנושא ייבחן על ידי היועצת המשפטית של הועדה.

9. לקבל חלקית את ההתנגדות שהתכנית משנה ייעוד קרקע בבעלות העירייה מבלי הסכמה וללא

תיאום תכנוני וללא איחוד וחלוקה:

התכנית אינה משנה ייעד קרקע אך כן מציעה שימוש בקרקע בבעלות עירונית מלאה עבור חניות ברישום לתלת מימד וזאת ללא תיאום עם מחלקת נכסים תנאי למתן תוקף יהיה תאום ואישור מחלקת נכסים.

10. לדחות את ההתנגדות כי התכנית לא תואמת מדיניות רק"ל:

אומנם התכנית אינה תואמת מדיניות רק"ל אך התכנית אינה מקודמת מכוח מדיניות רק"ל אלא על פי התחדשות עירונית ונבחן ע''פ תקן 21 – התכנית תואמת את המדיניות והתכנון נמצא הולם.

11. לקבל חלקית את ההתנגדות שהתכנית אינה ראויה מבחינה תכנונית ואינה תואמת לסביבה:

התכנית מציעה התחדשות עירונית לבניין גדול על ציר רחוב יפו שהא רחוב רחב וציר רק"ל ולאורכו יש מגדלים רבים מתוכננים ובבניה כך שהתכנית תואמת לחלוטין לסביבה.

יחד עם זאת בבדיקה מעמיקה של מסמכי התכנית עולים פערים משמעותיים בין זכויות הבניה המוצעות בתקנון ובין תכסית הבניינים ומספר הקומות המוצע – על פי חלוקת שטחי הבניה בתקנון למספר הקומות מתקבלת תכסית מצומצמת משמעותית ממה שמוצג בנספחי הבינוי- יש לבדוק את הנושא ולתקן את כל המסמכים בהתאם בתיאום עם מח' התכנון.

12. לקבל את ההתנגדות שלא הותרו שטחי חילחול:

יש לקבוע סעיפים לעניין חלחול מי נגר בתקנון, תנאי להיתר בניה יהיה תיאום ואישור מח' איכות הסביבה.

13. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין עומס על תשתיות ותחבורה:

מכיוון שמדובר על חלקה המצויה באזור המשורת היטב בתחבורה ציבורית- רכבת קלה, רכבת כבדה, ותחנה מרכזית של אוטובוסים ניתן להקטין את תקני החניה המוצעים על פי הפירוט הבא:

פטור לדירות של 55 מ"ר, פטור למסחר ומשרדים ומקום חניה אחד לדירות מגורים. בנוסף יש לבחון במסגרת היתר הבניה את הסדרי התנועה ברחוב ולשקול להפוך את המקטע עד היציאה מחניה לדו סיטרי.

14. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין חוו"ד שמאית:

ישנה התנגדות כי ערך הדירות המחושב בדו"ח השמאי איננו משקף את ערכן האמיתי, היות והתכנית בסמכות מחוזית שמאי הועדה יבחן לפי הצורך את הטענות שקשורות בנתונים שמאיים.

15. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין קידום התחדשות עירונית על מתחם כולל ולא על מגרש

בודד:

ככלל, נכון שישנה העדפה לבחון מתחם כולל עבור התחדשות עירונית אך לא תמיד ישנה - 60 -

אפשרות כזו. במקרה דנן, המגרש נמצא בין כביש לבין בית מלון והחלקה האחורית הינה שצ"פ, לכן לא ניתן היה לצרף מגרשים נוספים לבחינת תכנון כולל. יחד עם זאת, ככל ותקודם תכנית במגרש הקרוב גשר החיים 160 ניתן לקבוע זיקת הנאה בחניון שתאפשר נגישות בתת הקרקע לפרוייקט נוסף וזאת על מנת לצמצם רמפות החניונים במרחב.

16. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין יישום מרפסות סוכה:

ניתן להציע מרפסות סוכה בקווי הבניין בלבד, נושא מרפסות הסוכה ועיצובן ייבחן בשלב ההיתר מול אדריכל העיר.

17. לדחות את ההתנגדות לעניין הורדת 4 קומות מגורים לקומת מוסד:

ישנו היגיון תכנוני רב בהפרדת קומות המגורים לקומות הציבוריות והמסחר והתעסוקה. על מנת לאפשר תכנון מיטבי יש להצמד לסכמה התכנונית המוצעת.

18. לדחות את ההתנגדות העצמית לעניין הבקשה להחליף את השימושים הציבוריים שנקבעו

במסגרת התכנית:

נושא הצרכים וההפרשות הציבוריות נבחן ע"י המחלקה למדיניות התכנון וחוות דעתה התקבלה ע"י הוועדה המחוזית בדיון להפקדה מתאריך .04/02/2024

19. לדחות את ההתנגדות לעניין שטחי קומות הגלריה שיחושבו בנוסף לטבלה 5 בהוראות התכנית:

תקנון התכנית קובע את שטחי הבנייה המרביים המותרים לבנייה ונספח הבינוי הוא מנחה בלבד.

20. לדחות את ההתנגדות לעניין ביטול סטייה ניכרת לעניין מרפסות:

קווי הבניין למרפסות יותרו בסעיף הרלוונטי לעניין הסטייה הניכרת, הנושא ייבחן בשלב ההיתר מול אדריכל העיר.

21. לקבל את ההתנגדות לבקשה למקם משטחי פריקה וטעינה על רחוב יפו:

בשל כמות שטחי המסחר (הקטנה) בתכנית, משטחי הפריקה והטעינה יתואמו ויאושרו מול מחלקת תושיה בשלב היתר הבניה.

22. לדחות את ההתנגדות לעניין ההקלות בהוראות בניה ירוקה:

התחדשות עירונית הינה הליך שמקודם ומבוצע אחת לעשרות שנים, ועל כן אין להקל ראש בנושא הבניה הירוקה אשר מיטיב עם המבנה, משתמשיו והסביבה כולה.

23. לדחות את ההתנגדות כי הבינוי המוצע חורג מהמדיניות:

ראה המענה לסעיף 10 לעיל.

24. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין רוחות והצללה:

הנושא ייבחן בשלב ההיתר מול המחלקה לאיכות הסביבה.

25. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין החריגה מהמדיניות באחוזי הבנייה.

כפי שצוין לעיל, התכנית מקודמת במסגרת התחדשות עירונית ותואמת תקן .21