ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 10 · קובץ התנגדויות לתכנית 797167_compressed.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - תבע
תאריך: 25/05/2021
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

מסמכים נוספים באותה ישיבה: 101-1152297_קובץ התנגדויות לתכנית.pdf · הצעת החלטה קו סגול מזרחי- תכנית 101-0800771 - תיק הפקעה 23-1371.pdf · חלק א' בקובץ התנגדויות לתכנית 1142322_compressed.pdf · חלק ב' בקובץ התנגדות לתכנית 1142322_compressed.pdf · חלק ג' בקובץ התנגדויות לתכנית 1142322_compressed.pdf · חלק ד' בקובץ התנגדויות לתכנית 1142322_compressed.pdf · חלק ה' בקובץ התנגדות לתכנית 1142322_compressed.pdf · חלק ו' לקובץ התנגדויות לתכנית 1142322_compressed.pdf · נספח לתכנית 1377407.pdf · סדר יום לוועדה.pdf · סדר יום לתכנית 25 1282235.pdf · קובץ התנגדויות לתכנית 1126663.pdf · קובץ התנגדות לתכנית 1205368.pdf · קובץ ריכוז תכניות לוועדה.pdf · וועדת משנה לתכנון ובנייה 21.5.2025תמלול.pdf · פרוטוקול עיקרי דיון 21.05.2025.pdf · קובץ החלטות הוועדה מיום 21.05.2025.pdf

24.4.2025

לכבוד

הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז ירושלים

רח' שלומציון המלכה ,1

ירושלים, 9414601 באמצעות דוא"ל

א.ג.נ;

הנדון: התנגדות לתכנית מס' 101-0797167 – "יפו 202 – התחדשות עירונית"

בשם מר אליעזר מאיר חמניצקי ו-22 אח', הכל כמפורט בנספח 1 להתנגדות זו (להלן: "המתנגדים"), ובהתאם להוראות סעיף 100 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"), הרינו מתכבדים להגיש התנגדות לתכנית שבנדון, תכנית מס' 101-0797167 – "יפו 202 – התחדשות עירונית"

(להלן: "התכנית" או "התכנית המופקדת") אשר פורסמה להפקדה בעיתונים ביום .14.2.2025 המתנגדים הם בעלי זכויות במקרקעין הכלולים בתחום הקו הכחול של התכנית וכן במקרקעין הסמוכים לו, ולפיכך לאישורה ולאישור הבינוי המוצע בה השלכות מרחיקות לכת על איכות חייהם, כמו גם על איכות חייהם של יתר תושבי השכונה.

העתק רשימת המתנגדים וייפוי כח מצורפים לכתב ההתנגדות ומסומנים כנספח "1".

עניינה של התנגדות זו בתכנית התחדשות עירונית בשכונת מקור ברוך בעיר ירושלים – במסגרתה מבוקש להתיר הריסה של מבנה קיים הכולל 10 חנויות ו-31 יח"ד והקמת מגדל בן 28 קומות הכולל שימושי מגורים, מסחר, מבני ציבור, משרדים וקומות שירות מעל חניון תת קרקעי.

כפי שיפורט בהתנגדות זו, התכנית הוגשה שלא כדין, בעת שמגישה אינו עומד בתנאים שנקבעו בחוק התכנון והבניה להגשתה. גם לגופה, מדובר בתכנית שאינה ראויה ואינה מתאימה לסביבתה, הסותרת את מדיניות התכנון שאושרה על ידי הוועדה הנכבדה, ועל כן יש להורות על דחייתה, למצער להורות על תיקונה והפחתה ניכרת של היקף הבינוי המוצע.

להתנגדות זו מצורפת חוות דעת שמאית, שנערכה על ידי השמאי מר רפאל (קוני) קונפורטי (להלן: "חוות

הדעת השמאית").

העתק חוות הדעת השמאית מצורף לכתב ההתנגדות ומסומן כנספח "2".

א. פתח דבר

1. התכנית מושא התנגדות זו, הינה תכנית שאצה הדרך להגשתה ואשר הופקדה ללא תיאום תכנוני, ללא

התייחסות או המלצת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (להלן: "הוועדה המקומית"), ותוך חריגה משמעותית ממדיניות התכנון שאושרה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז ירושלים (להלן: "הוועדה המחוזית") למגרשים הסמוכים לצירי הרק"ל.

2. כבר בפתח הדברים נעמוד על כך שהתכנית הוגשה שלא כדין, שכן מגיש התכנית אינו מחזיק ברוב הדרוש

להגשתה. התכנית כוללת, מעבר לחלקה ובה הבית המשותף, גם חלקות בבעלות עיריית ירושלים (להלן:

"העירייה"). הכללת חלקות אלו מביאה לכך שחלקו היחסי של מגיש התכנית בשטח התכנית קטן מ-

%66 (וגם זאת בהנחה מקילה, שלא הוכחה, כי יש בידיו את הרוב הדרוש להגשת תכנית ביחס לבית המשותף הקיים בתחום התכנית).

3. יתרה מכך, התכנית מבקשת לשנות את ייעודן של חלק מחלקות הדרך שבבעלות העירייה לייעוד סחיר,

ואף כוללת בנייה בתחום הדרך המאושרת. זאת, כאשר חלקות אלו הן מקרקעי ייעוד כהגדרתם בחוק המקרקעין, והאמור אף מהווה עשיית עסקה במקרקעין בבעלות העירייה כקבוע בפקודת העיריות, תוך פגיעה של ממש בזכויות העירייה.

4. אף אם ייקבע (בטעות) כי התכנית הוגשה בסמכות, יטענו המתנגדים כי מדובר בתכנית פגומה מהותית,

שאינה ראויה תכנונית, אינה תואמת את מדיניות הבינוי ואינה משתלבת בסביבתה הקרובה, ואם תאושר תגרום לנזק בלתי הפיך לשכונה ולתושביה ותהווה בכייה לדורות.

5. הבינוי המוצע חורג באופן קיצוני מגובה הבינוי הקיים בסביבה וממדיניות התכנון שאושרה על-ידי

הוועדה המחוזית, ויוצר בינוי מפלצתי של 28 קומות, 103 יח"ד, 2,100 מ"ר משרדים, קומת קרקע מסחרית וקומה ציבורית, בבינוי כולל של כ-17,200 מ"ר, והכל במגרש ששטחו כ-1.2 דונם בלבד. כלומר בינוי של למעלה מ-%1,400 משטח המגרש ובצפיפות של כ-81 יח"ד לדונם. זאת, כאשר המדיניות אינה מאפשרת בינוי העולה על %720 משטח מגרש, וגם זאת רק במגרשים ששטחם עולה על 1.5 דונם (או %1,200 לאחר הפקעת %40 מהשטח לצרכי ציבור, כלומר %720 משטח החלקה המקורי).

אם כן, התכנית מנסה להחיל מציאות בלתי אפשרית ו-"להשחיל פיל בקוף של מחט" והתוצאה

התכנונית אבסורדית, בלתי סבירה ובלתי מתקבלת על הדעת.

6. כפי שיובהר להלן, מדובר בבינוי חריג בכל קנה מידה ובמיוחד בהשוואה למבנים ולתכניות שאושרו

במגרשים גובלים הממוקמים מצפון לרח' יפו. השוואה זו מלמדת כי בסמוך לתחום התכנית אושרו מבנים בני 10 – 18 קומות, וגם זאת ביחס למגרשים גדולים בהרבה מהמגרש מושא התכנית.

7. כדי לאפשר את הבינוי המאסיבי במגרש ששטחו קטן, לא זו בלבד שמבוקש להקים מגדל בן 28 קומות

החריג לסביבתו, אלא שהתכנית מאפשרת בנייה בתכסית עילית של %(90!) משטח המגרש ותכסית תת-

קרקעית של %,100 ללא הותרת שטחים פתוחים או שטחי חלחול כנדרש.

כלומר, חרף הבינוי המגדלי, התכנית אינה מצליחה לצמצם את תכסית הבינוי ואינה מפנה שטחי קרקע שישפרו את הסביבה האורבנית, אלא יוצרת מרחב בנוי צפוף שאינו מיטיב אלא עם יזם התכנית.

8. הבינוי המוצע אף אינו מתחשב במאפייני האוכלוסייה המתגוררת בשכונה ובבית המשותף הקיים

בתחום התכנית, אשר ברובה המכריע מנהלת אורח חיים שומר תורה ומצוות ומקפידה על קלה כחמורה.

אוכלוסייה זו, מפאת אמונתה, אינה יכולה להתגורר במגדל רב קומות שאינו תואם את אורחות חייה.

9. בנוסף, התכנית אינה מתחשבת באתגרים התכנוניים הנובעים מהיקפו החריג של הבינוי המוצע בה,

ובכלל זה בבעיות תחבורתיות קשות שייווצרו עקב אישורה.

10. המתנגדים יראו כי גם מהבחינה הכלכלית לא קיימת כל הצדקה לבינוי כה מאסיבי. בהתנגדות זו,

ובחוות הדעת השמאית המצורפת לה, נראה כי היקף הבינוי מבוסס על דוח כלכלי מוטה, שבאמצעותו עמוד 2 מתוך 27

נעשה ניסיון להצדיק היקף בינוי הגבוה בהרבה מהנדרש לשם שמירה על כלכליות התכנית. זאת, תוך הצגת ערכי קרקע נמוכים בעשרות אחוזים ממחירי עסקאות בסביבה הקרובה ותוך הצגת תחשיב הכולל שטחי תמורות בניגוד לעמדת הרשות להתחדשות עירונית.

11. המתנגדים יוסיפו ויטענו כי גם אם מבחינה כלכלית ניתן היה להצדיק בינוי בהיקף משמעותי (ואין זה

כך) הפתרון איננו בהעמסת בינוי על מגרש אחד כאילו הוא נמצא באי בודד ומנותק מסביבתו הקרובה, אלא ביצירת מתחם כולל להתחדשות עירונית, אשר יאפשר מסגרת תכנונית ראויה ומאוזנת, אשר תכלול גם שטחים ציבוריים לטובת השכונה.

12. הנה כי כן, התכנית עתידה לייצר בינוי שאינו תואם את סביבתו, שיפגע בשכונה ובתושביה, ללא הצדקה

תכנונית, שלא ניתן ושלא ראוי לאשר.

ב. רקע עובדתי ותכנוני בתמצית

13. התכנית המופקדת חלה על המקרקעין הידועים כחלקה 157 וחלק מחלקות 154 ו-158 בגוש 30076

(להלן: "חלקה 157" ו-"חלקות 154 ו-158" ובמשותף: "המקרקעין").

14. בחלקה ,157 הידועה גם כרח' יפו 202 ירושלים או רח' גשר החיים ,3 קיים כיום בית משותף בן 4 קומות

הכולל 42 תתי חלקות, ובהן 10 חנויות, מחסן ו-31 יח"ד בבעלות פרטית. חלקות 154 ו-158 הן חלקות בייעוד דרך, הרשומות בבעלות העירייה.

העתק נסחי רישום המקרקעין מצורף לכתב ההתנגדות ומסומן כנספח "3".

15. המקרקעין הכלולים בתחום התכנית מצויים בצידו הצפוני של רח' יפו, בפינת הרחובות יפו וגשר החיים,

ובסמוך לפאתיה הדרומיים של שכונת מקור ברוך. ראו מיקום המקרקעין על רקע תצ"א מאתר ה-G.I.S העירוני:

16. החלקות הגובלות במקרקעין מאופיינות בבינוי נמוך. רח' גשר החיים, בו גובלים המקרקעין ממזרח,

מהווה רחוב פנימי חד-סטרי צר הכולל חניה משני צדדיו והמאופיין בבניה רוויה נמוכה וותיקה, ברובה של מבני מגורים.

עמוד 3 מתוך 27

17. המתנגדים הינם בעלי זכויות במקרקעין הכלולים בתחום התכנית ברח' גשר החיים 3 (חלקה 157 בגוש

)30076 ובמקרקעין הסמוכים לו, ברח' גשר החיים 4 ו/או רש"י 99 (חלקה 160 בגוש )30076; רח' רש"י 91 (חלקה 73 בגוש .)30076 ראו בירוק מיקום חלקות המתנגדים ביחס לתחום התכנית:

ב(.)1 התכניות התקפות

18. על המקרקעין חלות, בין היתר, התכניות הבאות:1

.18.1תכנית 62 "תכנית המתאר ירושלים", פורסמה למתן תוקף ביום ,16.7.1959 המייעדת את חלקה 157 לאזור מסחרי, ומאפשרת בינוי של עד %150 בבינוי של 4 קומות;

.18.2תכנית 905 "פיתוח השטח בשכונות שערי ירושלים רחוב יפו", פורסמה למתן תוקף ביום ,12.10.1960 המייעדת את חלקות 154 ו-158 לדרך קיימת או מאושרת, ונקבע במסגרתה כי הן יירשמו ע"ש העירייה ללא תמורה או פיצוי כל שהוא.

.18.3תכנית 1680 "הרחבת קטע מרחוב יפו נורדאו עד הצטלבות הרחובות שטראוס המלך ג'ורג' עם יפו"

פורסמה למתן תוקף ביום ,14.12.1972 אשר ייעדה חלק מחזית חלקה 157 לדרך לשם הרחבת רח'

יפו;

ב(.)2 התכנית המופקדת והליכי התכנון עד כה

19. ההחלטה על הפקדת התכנית התקבלה ביום ,4.2.2024 על ידי ועדת המשנה הנקודתית של הוועדה

המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים וזאת לאחר דיון קצר, שבהתאם לתמליל הדיון כלל אם בכלל, הצגה מינימלית של התכנית (להלן: "החלטת ההפקדה").

20. יתר על כן, בהתאם למידע המוצג באתר מנהל התכנון, התכנית נקבעה לדיון להפקדה עוד ביום

,21.1.2024 אך לא נדונה במועד זה, וזאת, כפי שעולה מתמליל הדיון, מאחר שלא התקיים תיאום תכנון, ולמעשה פגישת תאום ראשונה נקבעה רק לאחר דיון זה.

1נציין כי מדובר ברשימה חלקית, שאינה כוללת תכניות כלל עירוניות; כמו כן, רשימה זו אינה כוללת את כלל תכניות מתאר המחוזיות ו/או הארציות.

עמוד 4 מתוך 27

21. ראו תמליל הדיון שהתקיים לעניין התכנית, ההדגשות אינן במקור:

22. באופן מפתיע, תיאום התכנון הנדרש לדיון בתכנית שעניינה הקמת מגדל בן 28 קומות הכולל 103 יח"ד,

שהוגדרה רק שבועיים לפני כן כ"חסרה במסמכים", ואשר כוללת "הרבה אתגרים", בדגש על נפח הבינוי המוצע, הושלם בזמן שיא, והתכנית הוחזרה לדיון בוועדה כבר ביום 4.2.2024 – ואז הוחלט להפקידה.

23. נציין כי למיטב ידיעת המתנגדים התכנית הוגשה לוועדה המחוזית ללא המלצת הוועדה המקומית,

ולמעשה ללא התייחסותה כלל, וכפי שיעלה מהתנגדות זו, תוצאה זו ניכרת בתוצר התכנוני הפגום שמבוקש לאשר במסגרתה, היוצר פגיעה בתושבי השכונה, במרחב הציבורי וכן פגיעה במקרקעין שבבעלות העירייה ובזכויותיה.

24. בהתאם להחלטת ההפקדה, נדרשו תיקונים במסמכי התכנית, בין היתר נקבע כי ייבחן הצורך לכלול

הוראות לתכנון בתלת מימד, על מנת לאפשר שטחי חניון מתחת לשטחים הציבוריים, וכן כי מסמכי התכנית יערכו ככוללים הוראות איחוד וחלוקה.

בנוסף נקבע כי תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון טבלאות ההקצאה והאיזון של התכנית, בהתאם לשינויים שנדרשו בהחלטת ההפקדה ואישור שמאי הוועדה. נקבע כי הצגת הטבלאות המתוקנות

ומסמכי התכנית המתוקנים לפני הוועדה המחוזית תהווה תנאי להפקדת התכנית.

25. מבלי להקדים את המאוחר, בניגוד להחלטת ההפקדה, התכנית איננה כוללת הוראות לתכנון בתלת

מימד, הגם שהיא מבקשת לקבוע שטחי חניונים (מיסעות) מתחת לדרכים, היא נערכה כתכנית ללא הוראות איחוד וחלוקה וממילא לא צורפו לה טבלאות איזון והקצאה. חרף האמור, התכנית הופקדה כשנה לאחר דיון ההפקדה בוועדה המחוזית, וזאת ללא כל דיון נוסף בפני הוועדה המחוזית אשר אפשר את הפקדתה שלא בהתאם להחלטת ההפקדה.

עמוד 5 מתוך 27

26. התכנית המופקדת מסמנת להריסה את המבנה הקיים בחלקה ,157 הכולל 31 יחידות דיור, 10 חנויות

ומחסן, ומציעה הקמת מגדל בן (28!) קומות. המגדל יכלול 21 קומות מגורים עם 98 יח"ד, וכן 5 יח"ד המותנות בהקמת קרן תחזוקה, בשטח כולל של 14,554 מ"ר, קומת מסחר בשטח של 585 מ"ר, ושתי קומות משרדים בשטח כלל של כ-2,100 מ"ר. בנוסף, מוצעת קומה ציבורית בהיקף של כ-1,050 מ"ר, וכן חפירת 6 קומות מרתף הכוללות שטחי שירות בשטח כולל של 10,000 מ"ר.

27. שטחה הכולל של התכנית הוא 1.897 דונם. לפי מסמכיה, שטחה המדוד של חלקה 157 עומד על כ-1.18

דונם, ויתרת שטחי התכנית כוללים חלק מחלקות 154 ו-158 שבבעלות עיריית ירושלים והמיועדות לדרך מאושרת. במצב החדש המוצע בתכנית, שטח המגרש המיועד למגורים מסחר ומבנים ומוסדות ציבור גדל ל-1.263 דונם ושטחן של החלקות המיועדות לדרך קטן בהתאמה.

28. למעשה, במסגרת התכנית מבוקש לאפשר את הבינוי האמור לעיל, קרי הקמת מגדל בן 28 קומות, הכולל

עד 105 יח"ד, קומות משרדים, קומה ציבורית וקומת קרקע מסחרית, הכל על גבי מגרש בשטח של כ-

1.26 דונם בלבד, בבינוי בצפיפות של כ-81 יח"ד לדונם ובהיקף זכויות של לא מפחות מ-%1,400 משטח המגרש!

29. כדי לאפשר את הבנייה המאסיבית המתוכננת, התכנית קובעת הוראות בינוי, קווי בניין ותכסית מקלים,

כך למשל, מאפשרת התכנית בניה בתכסית עילית חריגה של %90 משטח מגרש המגורים.

30. כפי שנראה להלן, התכנית דנא אינה יכולה לעמוד – היא הוגשה שלא כדין, וגם לגופה היא חריגה בנפח

הבינוי המוצע בה.

ג. נימוקי ההתנגדות

ג(.)1 טענת סף – התכנית הוגשה שלא כדין

31. בהתאם לפירוט במסמכי התכנית מגישה הינו נדב בן דוד בשם חברת אפיקים מגדלי יפו בירושלים בע"מ

(להלן: "מגיש התכנית").

32. בהתאם לתקנות התכנון והבנייה (בעל דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף), תשע"ו-2016 (להלן:

"תקנות תכנית בית משותף"),לשם הגשת תכנית בבית משותף כהגדרתו בחוק המקרקעין, התשכ"ט-

1969 (להלן: "חוק המקרקעין") על היזם להציג רוב נדרש מבין בעלי הדירות.

בעניינו, בהתאם לנסח הטאבו של חלקה ,157 רשומות לטובת מגיש התכנית הערות אזהרה על 23 תתי

חלקות בלבד, ולכן לא ברור אם מגיש התכנית מחזיק בידו את הרוב הדרוש בבית המשותף, ואין בידי

המתנגדים, את כלל המידע בעניין זה והם שומרים על כל טענותיהם בהקשר זה.

33. מבלי לגרוע מן האמור, גם אם נניח שיש בידי מגיש התכנית הרוב הדרוש בחלקה 157 בה קיים הבית

המשותף, הרי שבנסיבות העניין לא מתקיימים יתר התנאים המנויים בסעיף 61א(ב)1()1 לחוק התכנון והבניה לשם הגשת התכנית דנן.

34. סעיף 61א לחוק התכנון והבניה מונה את הגורמים הרשאים להגיש תכנית, ובכלל זה מי שיש לו חלק

מסוים מהקרקע הנכללת בתכנית בשיעור של %66 או יותר, ובלבד שאין בתכנית שהוא מבקש להגיש פגיעה בחלק מסוים אחר של הקרקע הנכללת בתכנית, שהוא אינו בעל זכות בו (סעיף 61א(ב.))1 עמוד 6 מתוך 27

35. כאמור, התכנית המופקדת כוללת נוסף על חלקה 157 גם חלק מחלקות 154 ו-158 המצויות בבעלות

העירייה, כפי שמצוין בנסחי הטאבו המצורפים להתנגדות זו. חלקה היחסי של חלקה 157 מתוך כלל שטח התכנית קטן מ-%,66 כך שאין בידי מגיש התכנית את היקף הזכויות הנדרש בהתאם לסעיף 61א(ב)1()1 לחוק התכנון והבניה (וזאת גם אם הוא אוחז ברוב הנדרש ביחס לחלקה .)157 נפרט –

36. בהתאם למסמכי התכנית, שטחה הכולל של התכנית הינו 1.897 דונם. ראו מתוך תשריט התכנית וכן

מתוך תקנון התכנית:

37. שטחה הרשום של חלקה 157 (היא חלקת הבית המשותף) עומד על 1.2 דונם, ושטחה המדוד עומד על

1.1847 דונם בלבד. בהתאם לכך, חלקו היחסי של מגיש התכנית עומד על %63.2 בהתאם לשטחה הרשום או על %62.4 בלבד בהתאם לשטחה המדוד.

38. לאור האמור, אף אם יש בידי מגיש התכנית את הרוב הנדרש להגשת תכנית על חלקה 157 בהתאם

לתקנות תכנית בית משותף (הנחה שלא הוכחה והמתנגדים שומרים על טענותיהם בהקשר זה), הרי

שאין בידו את שיעור הזכויות הנדרש להגשת תכנית הכוללת חלק מחלקות 154 ו-158 שבבעלות

העירייה.

39. מבלי לגרוע מן האמור, כפי שיפורט בהמשך התנגדות זו, במסגרת התכנית מבוקש לשנות חלק משטח

חלקות העירייה מייעוד של דרך לייעוד סחיר, ללא קביעת הוראות איחוד וחלוקה. התכנית אף מתירה שימוש בלעדי בתת-הקרקע המיועדת לדרך לטובת שטחי חניון המגדל המתוכנן. משכך, התכנית פוגעת בזכויותיה של העירייה.

40. שינוי הייעוד והניסיון להמיר את השטח הציבורי לשטח סחיר, כמו גם קביעת שימושים פרטיים תחת

ייעוד הדרך, מהווים "פגיעה" בהתאם להוראות סעיף 61א(ב()1א) ו-(ב) לחוק התכנון והבניה – כך שאף

אם היה בידי מגיש התכנית להראות כי הוא בעל זכות בחלק יחסי של %66 משטח התכנית, עדיין לא היה בכך כדי לאפשר את הגשת התכנית נוכח הפגיעה האמורה.

41. לעניין זה, בהתאם להוראות סעיף 61א(ב)1 לחוק התכנון והבניה, בחינת מעמדו של פלוני כ"בעל עניין

בקרקע" צריכה להתבסס, בין היתר, על חוות דעתו הכתובה של היועץ המשפטי של מוסד התכנון.

לא איתרנו במסמכי התכנית ובאתר מנהל התכנון חוות דעת כאמור, וייתכן שחוות דעת זו לא התקבלה, והדבר מהווה פגם נוסף בהגשת התכנית.

42. לאור האמור, המתנגדים יטענו כי יש להורות על דחיית התכנית על הסף לאור היעדר זכות חוקית-

קניינית להגשתה.

עמוד 7 מתוך 27

ג(.)2 טענת סף – התכנית משנה ייעודם של מקרקעי ייעוד ללא הסכמת העירייה ובניגוד לדין

43. המתנגדים יוסיפו ויטענו כי דין התכנית להידחות על הסף, מאחר שהיא מבקשת לשנות את ייעודם של

מקרקעי ייעוד שבבעלותה של העירייה, לייעוד סחיר, כל זאת מבלי שהתקבלה הסכמת העירייה וכן ההסכמות הנדרשות בהתאם לחוק המקרקעין ופקודת העיריות.

44. כאמור לעיל, התכנית שהוגשה כוללת חלק מחלקות 154 ו-,158 המהוות חלקות בייעוד דרך, הרשומות

על שם עיריית ירושלים.

45. במסגרת התכנית, מבוקש לשנות ייעוד "דרך" של חלק מחלקות הדרך באופן שיהווה חלק מהמגרש

הסחיר בייעוד "מגורים, מסחר ומבנים ומוסדות ציבור".

46. כמפורט במסמכי התכנית, השטח הסחיר במצב המאושר (חלקה )157 עומד על 1.2 דונם (שטחה המדוד

עומד למעשה על 1.1847 דונם בלבד). לעומת זאת, שטחו של המגרש הסחיר במצב החדש הוא 1.263 דונם, כך שבמסגרת התכנית דנן, מבוקש לשנות ייעוד של כ-78 מ"ר משטחן של חלקות 154 ו-,158 המיועדות לדרך, לייעוד סחיר.

47. ראו מתוך סעיף 3.2 לתקנון התכנית:

48. ראו גם מתוך תשריט התכנית:

מצב מאושר מצב מוצע

עמוד 8 מתוך 27

49. לא למותר לציין כי שינוי ייעודה של קרקע בייעוד ציבורי שהופקעה לייעוד סחיר, אינו דבר של מה בכך,

וככל שמבוקש לעשות כן, הרי שיש לכך השלכות חוקיות על קידום התכנית ו/או על מימושה העתידי.

מכל מקום, שינוי ייעוד זה נעשה בניגוד להוראות החוק.

50. חלקות העירייה הן "מקרקעי ייעוד" בהתאם להוראות סעיף )3(107 לחוק המקרקעין. ראו מתוך נסחי

הטאבו:

51. תכלית סיווג מקרקעין כמקרקעי ייעוד היא להבטיח כי הציבור לא ינושל מהזכות במקרקעין המשמשים

במישרין לתועלתו. ראו לעניין זה פסקה 42 לפסק דינו של בית המשפט העליון בעע"מ 2273/03 אי

התכלת שותפות כללית נ' החברה להגנת הטבע (פורסם בנבו).

52. בסעיף (110א) לחוק המקרקעין נקבע כי מקרקעי ייעוד לא ייהפכו למקרקעי ציבור שאינם מקרקעי

ייעוד אלא אם אישרה הממשלה או השר שקבעה לכך שחדלו לשמש ליעודם, על אף האמור ניתן לשנות

סיווגם של מקרקעי יעוד כאמור זאת בין היתר בתכנית שאושרה סופית לפי חוק התכנון והבניה.

53. אם כן, בהתאם לחוק המקרקעין, לא ניתן לשנות את סיווג המקרקעין (הנגזר מייעודם התכנוני)

ממקרקעי ייעוד למקרקעי ציבור אחרים, אלא באישור הממשלה או השר או במסגרת תכנית. מכאן ברור

שלא ניתן לשנות את ייעודם של מקרקעי ייעוד למקרקעין בייעוד סחיר!

54. בעת"מ 28293-10-11 ברנשטיין נ' הועדה המחוזית לתכנון ובנייה, מחוז חיפה (פורסם בנבו), נבחנה

הוראת סעיף 110 לחוק. באותו מקרה אושר שינוי ייעודם של מקרקעי ייעוד אולם נפסק כי ניתן לעשות כן, רק בגדרה של תכנית איחוד וחלוקה כאשר כנגד מקרקעי היעוד יוקצו לעירייה קרקעות אחרות בתחום התכנית, ויתרה מכך, נדרש להראות כי לא "יוותר שטח עודף שיועבר ליזם", קרי שבמסגרת התכנית לא יפחת השטח המיועד לדרכים (פסקאות 26 – .)30

55. תנאים אלו לא מתקיימים בענייננו. בענייננו (ובניגוד להחלטת ההפקדה) התכנית איננה כוללת הוראות

איחוד וחלוקה וממילא אינה כוללת טבלאות הקצאה ואיזון. יתרה מכך, כאמור לעיל, במסגרת התכנית מבוקש לשנות חלק משטח הדרך לייעוד סחיר ולהעבירו לבעלות פרטית(!)

56. משכך, לא ניתן בגדרה של התכנית לשנות את ייעודו של חלק מחלקות 154 ו-158 מייעוד ציבורי לייעוד

פרטי, תוך נישול הציבור מזכות השימוש בשטח זה, ללא אישור השר או הממשלה, כנדרש בחוק המקרקעין.

עמוד 9 מתוך 27

57. בנוסף, למיטב הידיעה, התכנית הוגשה ללא תיאום עם העירייה ואף ללא דיון מקדים בוועדה המקומית,

בהתאם להוראות סעיף (62א) לחוק התכנון והבניה, ולכן ספק אם ניתנה הסכמת העירייה ו/או הוועדה להגשת התכנית על חלקות העירייה.

58. שינוי ייעוד המקרקעין מייעוד ציבורי לייעוד סחיר והעברתה לבעלות פרטית ו/או יצירת בעלות במושע

של בעלי החלקות עם העירייה במגרש התכנוני החדש, מהווה עשיית עסקה במקרקעין הכפופה להוראות סעיף 188 לפקודת העיריות [נוסח חדש], ולכן נדרשת קבלת החלטת מועצת העיר ברוב חבריה ומאחר שעיריית ירושלים אינה עירייה איתנה, נדרש גם אישור שר הפנים או מי שהוסמך על ידו. בהיעדר ההחלטה והאישור האמורים, לא ניתן היה להגיש את התכנית על חלקות העירייה.

59. משכך ומכל אחד מהטעמים האמורים לעיל, לא כל שכן במשקלם הכולל, המתנגדים יטענו כי לא ניתן

היה להגיש את התכנית, להפקידה ולבטח שלא ניתן לאשרה ולכן על הוועדה המחוזית להורות על

דחייתה.

ג(.)3 תנאי סף – התכנית הופקדה מבלי שהתקיימו התנאים שנקבעו בהחלטת ההפקדה

60. בהחלטת ההפקדה נקבע במפורש כי תנאי להפקדת התכנית הוא עדכון טבלאות ההקצאה והאיזון של

התכנית, בהתאם לשינויים שנדרשו בהחלטת ההפקדה. עוד נקבע כי הצגת הטבלאות המתוקנות ומסמכי התכנית המתוקנים בפני הוועדה המחוזית תהווה תנאי להפקדת התכנית. נפנה לעניין זה לסעיף 14 להחלטת ההפקדה:

61. בניגוד להחלטת ההפקדה, התכנית המופקדת איננה כוללת הוראות איחוד וחלוקה ובהתאמה היא אף

איננה כוללת טבלאות הקצאה ואיזון.

62. הפקדת התכנית נעשתה בהתבסס על החלטת ההפקדה מיום 4.2.2024 מבלי שהתקיים דיון נוסף

במסגרתו הוצגו טבלאות האיחוד והחלוקה, ולמצער מבלי שהתקבלה החלטה לביטול התנאי שנקבע בהחלטת ההפקדה ביחס להוראות האיחוד והחלוקה.

63. לא ברור כיצד התכנית הופקדה ללא ביצוע התיקונים ומילוי כלל התנאים שנדרשו בהחלטת ההפקדה.

אך עצם העובדה כי החלטת ההפקדה לא מולאה כלשונה, והתכנית הופקדה כתכנית שאינה כוללת

הוראות איחוד וחלוקה, מהווה פגם מהותי וטעם לביטול הפקדתה של ולהחזרתה לתיקונים בהתאם

להחלטת ההפקדה.

64. יתרה מכך, העובדה שהתכנית המופקדת אינה כוללת הוראות איחוד וחלוקה מקפחת את זכויותיה

הקנייניות של העירייה, שכן בשל שינוי ייעוד חלק מחלקות העירייה לייעוד סחיר, העירייה זכאית לקבל חלק מהקצאת זכויות הבניה במגרש הסחיר שנוצר בתכנית המוצעת והכל כחלקה היחסי בתחום המגרש הסחיר החודש המוצע בתכנית זו– אך התכנית, אינה קובעת הקצאה זו.

למעשה, התכנית יוצרת מצב קנייני בלתי אפשרי, שכן בהיעדר הוראות איחוד וחלוקה, העירייה (או

בעליה ההיסטוריים) הופכים לבעלים במושע בחלק יחסי בשטח הסחיר ובזכויות הבניה.

עמוד 10 מתוך 27

ג(.)4 התכנית כוללת בינוי תחת מקרקעי העירייה מבלי שהתקבלה הסכמת העירייה

65. אחד מן התנאים שנקבעו בהחלטת ההפקדה, הינו כי "יבחן הצורך לכלול הוראות לתכנון בתלת מימד,

על מנת לאפשר שטחי חניון מתחת לשטחים ציבוריים, בתיאום עם לשכת התכנון".

66. התכנית מציגה בינוי בתת-הקרקע תחת חלקה ,158 לטובת מיסעה אשר תשרת את החניון המתוכנן

בחלקה .157 כפי שניתן לראות בנספח הבינוי (קומת מרתף ,)-1 שטח המיסעה המתוכננת חורג מקונטור חלקה 157 (המסומנת בקו כחול) אל תוך שטחה של חלקה :158

67. כידוע, בהתאם לסעיף 11 לחוק המקרקעין, הבעלות במקרקעין מתפשטת גם בחלל הרום שמעליהם, וכן

בכל העומק שמתחת להם. משכך, שימוש זה בתת-הקרקע של חלקת העירייה מהווה למעשה הפקעת זכויות קנייניות מהציבור לטובת שימוש פרטי.

68. בהתאם לכך, ובהתאם להחלטת ההפקדה, נדרש היה לקבוע הוראות לתכנון בתלת-ממד על מנת לאפשר

את הבינוי בתת-הקרקע בחלקות העירייה לצרכי החניון. משלא נעשה כן לא ניתן היה להפקיד את התכנית הכוללת הוראות לבינוי תחת חלקות הדרך שבבעלות העירייה.

69. לא נעלם מעיני המתנגדים, כי תכנית 5166ב (פורסמה למתן תוקף ביום ,)21.1.2010 המהווה תיקון

לתכנית תקן החניה של העיר ירושלים, מאפשרת הקמת חניונים תת קרקעין בשטחים המיועדים לדרכים, אך אין בה במקרה זה, כדי להתיר בגדרה של תכנית זו את הבינוי בתת-הקרקע. ראו לעניין זה סעיף 18 לתקנון התכנית:

עמוד 11 מתוך 27

70. בהתאם למצוטט מסעיף 18 לתכנית 5166ב, הסמכות לאפשר הקמת חניון תת קרקעי בשטח המיועד

לדרך, שמורה לוועדה המקומית, לפי שיקול דעתה, בכפוף להליך הדומה הקבוע בסעיף 149 לחוק התכנון והבניה, ובכפוף לאישור האגף לתחבורה ופיתוח תשתיות בעיריית ירושלים.

71. בענייננו, פרסומי התכנית אינם כוללים פירוט המבהיר את התכנון המוצע לעשיית שימוש בלעדי בתת

הקרקע של חלקה 158 לטובת שטח המיסעה. וראו נוסח הפרסום:

72. לא בכדי קבעה תכנית 5166ב כי אישור הקמת החניון תחת הדרך הציבורית ייעשה בהליך הכולל פרסום

לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבניה – ובענייננו לא בוצע פרסום כאמור, ומן הפרסום שנעשה ביחס לתכנית לא ניתן להבין את השימוש המבוקש, וזה הובלע בין הוראותיה השונות של התכנית. לכן לא ניתן לאשר את השימוש המבוקש ללא פרסום מפורש ומתן הזדמנות לציבור להתייחס לכך.

73. חמור מכך, תכנית זו הוגשה מבלי שהתקבלה הסכמתה של העירייה או הוועדה המקומית. מתן

אפשרות להקמת חניון תת קרקעי תחת חלקת הדרך, מהווה פגיעה בזכויותיה של העירייה וכפופה

להסכמתה, וממילא וכפי שהובא לעיל, לפי סעיף 61א(ב)1 לחוק התכנון והבניה, מגיש התכנית לא היה

רשאי להגישה ביחס לחלקות העירייה ללא הסכמתה.

74. אמנם סעיף (4.2.2ג) לתקנון התכנית קובע כי הקמת חניון בתת-הקרקע של חלקות הדרך, בכפוף לאישור

מחלקת הנכסים בעיריית ירושלים, אך אין בכך די. למעשה, התכנית מסמנת את הגישות לחניון תחת הדרך, וכופה מצב תכנוני על העירייה, בו היא תהא חייבת לתת את הסכמתה, שאחרת לא ניתן יהיה לממש את התכנית.

75. משכך, גם מטעם זה מגיש התכנית לא היה רשאי להגיש את התכנית כשהיא כוללת בינוי מתחת

לחלקות הדרך מבלי שהעירייה הצטרפה להגשת התכנית, ומבלי שניתנה הסכמתה לכך.

ג(.)5 התכנית המופקדת סותרת את מדיניות הבינוי שאושרה על ידי הוועדה המחוזית

76. התכנית גובלת ברח' יפו ובציר הרכבת הקלה, והיא נכללת בתחום מדיניות הבינוי לאורך צירי הרק"ל,

שאושרה על ידי הוועדה המחוזית ביום ,26.7.2016 עודכנה ביום 8.4.2019 והובהרה בהחלטה מיום 15.7.2019 (להלן: "מדיניות ציר הרק"ל").

77. מטרת מדיניות ציר הרק"ל היא לעודד התחדשות עירונית ויצירת מרחב ציבורי ראוי לאורך צירי הרק"ל,

תוך מתן מענה לצרכים פרוגרמתיים ויצירת חזית עירונית פעילה. מדיניות זו הוצעה על ידי הוועדה המקומית ואושרה על ידי הוועדה המחוזית עצמה ומהווה את המסגרת התכנונית לבחינת תכניות לאורך צירי הרק"ל.

עמוד 12 מתוך 27

78. ציר יפו מסומן במפת המדיניות בצבע אדום "מדיניות רק"ל נפחית + מגדלים". בהתאם לאמור

במדיניות, במקטעים בסיווג זה "תחול מדיניות הרק"ל במלואה, ויותר איחוד חלקות ליצירת מתחמים המתאימים לבניה גבוהה" [ההדגשה אינה במקור].

79. מדיניות ציר הרק"ל קובעת את גובה ונפח הבינוי בהתאם לגודל המגרש, תוך הבחנה בין שלוש קטגוריות

עיקריות: מגרשים עד 1.5 דונם, מגרשים מעל 1.5 דונם, ומגרשים מעל 1.5 דונם על קו רכס. לכל קטגוריה נקבעו הוראות ברורות לגבי גובה, קווי בניין, תכסית, אחוזי בניה והפקעות.

80. ראו טבלה המסכמת את גובה ונפח הבינוי, מתוך החלטת הוועדה המחוזית (סעיף 11 להחלטה מיום

)8.4.2019 המגדירה באופן מפורש את הפרמטרים המותרים לכל קטגוריית גודל מגרש:

81. בענייננו, שטחה הרשום של חלקה ,157 המהווה את המגרש הסחיר בתכנית הוא כ-1.2 דונם (או כ-1.18

דונם בהתאם למדידה, במצב הקיים), ושטחו של המגרש התכנוני הסחיר, במצב החדש, הוא כ-1.263 דונם (לאחר שינוי ייעוד של קרקע בייעוד דרך לייעוד סחיר).

82. בהתאם למדיניות למדיניות ציר הרק"ל במגרש בשטח של עד 1.5 דונם, כבענייננו, חלה "מדיניות נפחית"

המגבילה את הבינוי לעד 10 קומות בלבד, עם קווי בניין מוגדרים היטב (0 מ' לכיוון ציר הרק"ל, 0–3 מ'

לרחוב ניצב, 3 מ' צדדי ו-5 מ' אחורי).

עמוד 13 מתוך 27

83. התכנית המוצעת, תוך חריגה מהותית ממסמך המדיניות, מבקשת לאשר הקמת מגדל בבינוי של 28

קומות – כמעט פי שלושה מהגובה המקסימלי המותר למגרש בשטח זה. חריגה זו אינה בגדר סטייה קלה או שולית מהמדיניות המאושרת, אלא מהווה פריצה דרמטית של המדיניות התכנונית שאושרה על ידי הוועדה המחוזית.

84. התכנית חורגת באופן משמעותי מהמדיניות גם בכל הנוגע להיקפי הבנייה. כמתואר לעיל, מדיניות ציר

הרק"ל קבעה מגבלות ברורות לאחוזי בנייה:

- במגרשים מעל 1.5 דונם הוגבלו זכויות הבניה לעד %720 משטח המגרש ובבינוי של עד 18 קומות;

- במגרשים מעל 1.5 דונם על קו רכס הוגבלו זכויות הבניה לעד %1,200 משטח המגרש, לאחר הפקעה של %40 משטחו, ובבינוי של עד 30 קומות. למעשה באופן אפקטיבי זכויות הבניה הינן בשיעור של %720 משטח החלקה המקורי לפני הפקעה.

- למגרשים עד 1.5 דונם (כמו המגרש נשוא התכנית) לא נקבעו אחוזי בנייה, אלא נקבע כי אחוזי הבנייה יהיו "בהתאם לנפח הבינוי המתקבל", כלומר – הנפח המתקבל מבינוי של עד 10 קומות בתכסית המוגבלת על ידי קווי הבניין המוגדרים.

85. בענייננו, התכנית המופקדת חלה על מגרש הקטן מ-1.5 דונם, ואינה מייעדת חלק משטח המגרש להפקעה

לצרכי ציבור (ולמעשה קובעת היפוכו של דבר ומשנה ייעוד של שטח ציבורי המיועד לדרך – לשטח סחיר), ומבקשת לאשר זכויות בניה של 17,225 מ"ר, המהווים %1,360 משטח המגרש (המורחב) וכ-%1,450 ביחס לשטחה של חלקה 157 במצב הקיים! היקף זכויות זה כמעט כפול מהמגבלה העליונה ביותר שנקבעה במדיניות העומדת על %720 משטח המגרש בלבד, וחורג ממנו באופן קיצוני.

86. ננסה להמחיש את הפער הקיצוני בהיקף הזכויות באמצעות דוגמא מספרית, בהינתן מגרש ששטחו 2

דונם, ניתן לאשר בינוי של עד 14,400 מ"ר (%)720 ועד 18 קומות. אם מדובר במגרש קו רכס, אזי שיש לייעד %40 ממנו (0.8 דונם) לצרכי ציבור ובגין יתרת המגרש (1.2 דונם) ניתן יהיה לאשר עד 14,400 מ"ר בבינוי (%)1,200 של עד 30 קומות.

87. למעשה, הגדלת היקף הבינוי במגרשים ששטחם עולה 1.5 דונם בקו רכס, הן ביחס לזכויות הבניה והן

ביחס למספר הקומות, נועדה לאפשר הקצאת שטחי ציבור ללא פגיעה ביחס להיקף הבינוי במגרשים ששטחם עולה על 1.5 דונם ושאינם נדרשים להקצאת השטח.

88. לעומת זאת בענייננו ביחס למגרש בשטח של 1.2 דונם, אושר בינוי של כ-17,200 מ"ר, המהווה כ-

%,1,400 המשקף בינוי שניתן היה על פי המדיניות לאשר רק ביחס למגרש בגודל כפול של כ-2.4 דונם!

89. לא זו אף זו, אלא שהתכנית מבקשת לממש את קווי הבניין המקלים שנקבעו למגרשים קטנים על מנת

לאשר היקפי בניה משמעותיים שניתנו למגרשים גדולים יותר. מדיניות ציר הרק"ל קובעת באופן מפורש את קווי הבניין למגרשים עד 1.5 דונם, כאמור לעיל: קו בניין קדמי 0 מ' (לכיוון ציר רק"ל); 0-3 מ' לקו בניין קדמי לרחוב ניצב לציר רק"ל; 3 מ' לקו בניין צדדי; ו-5 מ' לקו בניין אחורי. כידוע, מדובר בקווי בניין מקלים ביותר.

90. בענייננו, התכנית קובעת כי קווי הבניין יהיו "כמסומן בתשריט". מעיון בתשריט התכנית עולה כי קווי

הבניין סומנו באופן גרפי בלבד, ללא ציון מידות מספריות מדויקות, דבר המקשה על בחינה מדוקדקת של עמידת התכנית בהוראות המדיניות.

עמוד 14 מתוך 27

91. התכנית חלה על מגרש פינתי המצוי בפינת הרחובות יפו וגשר החיים, ובו שני קווי בניין קדמיים. קו

הבניין הקדמי הפונה לרח' יפו (ציר רק"ל) סומן כקו בניין ,0 בהתאם למדיניות, כך גם קו הבניין הקדמי הפונה לרח' גשר החיים סומן בקו בניין ,0 המהווה את קו הבניין המינימלי בהתאם למדיניות, אשר קבעה קו בניין של 0-3 מ' לרחוב ניצב לציר רק"ל.

ביחס לקווי הבניין הצדדיים, מסמך המדיניות קבע כי הם יעמדו על 3 מ'. בענייננו, ניתן להיווכח כי קו הבניין הצדדי המערבי וקו הבניין הצדדי הצפוני אינם זהים, ומכאן עולה חשש כי אחד מהם חורג מהמגבלות שנקבעו לעניין קו הבניין הצדדי במסמך המדיניות.

92. העמסת הזכויות המופרזת (החורגת אף מהיקף הזכויות שנקבע למגרשים גדולים), בשילוב עם קביעת

קווי בניין מקלים (שנקבעו ביחס למגרשים קטנים), הביאה לתכסית בינוי על-קרקעי של לא פחות מ-

%(90!) משטח המגרש, שיעור חריג לכל הדעות, הסותר עקרונות תכנון עירוני ראוי ואת מטרות המדיניות עצמה, שנועדה ליצור מרחב ציבורי איכותי לאורך צירי הרק"ל. תכסית בשיעור כה גדול אינה מותירה כמעט שטחים פתוחים במגרש, פוגעת בחלחול מי גשם, מונעת נטיעת עצים ופיתוח המרחב העירוני.

93. גם במובן זו חורגת התכנית ממסמך המדיניות, אשר קבע כי בכל תכנית תשאף הוועדה לשלב מעברים

להולכי רגל בין ציר הרק"ל אל תוך השכונה בהתחשב במיקומו של המגרש ובאופן העמדת הבינוי, שילוב זה יעשה באמצעות הפקעה או איחוד וחלוקה ובמקרים בהם הדבר לא אפשרי על ידי קביעת זיקת הנאה בתחום המגרש.

בענייננו, ובניגוד למסמך המדיניות, התכנית אינה מקצה שטחים ציבוריים לשיפור המרחב הציבורי

לאורך ציר הרק"ל, ואינה קובעת זיקות הנאה לטובת הציבור במגרש או כל פעולה אחרת שיש בה בכדי

לעמוד בעקרונות המדיניות.

94. בניגוד למקרה דנן, מדיניות ציר הרק"ל מיושמת באופן תדיר לאורך רח' יפו, ובסמוך לתחום התכנית

המוצעת. נפנה לעניין זה לתכנית 101-1157148 "תוספת קומות ושטחי ברח' יפו 186" (פורסמה למתן תוקף ביום )6.3.2025; ולתכנית 101-0809053 "תוספת קומות ושטחי בניה רח' יפו 184" (פורסמה למתן תוקף ביום ,)9.3.2021 אשר אישרו בינוי מוגבל לאורך רח' יפו, בהתאם ולאור מסמך המדיניות.

95. כמו כן, נבקש להפנות 101-0888347 "תוספת בניה למבנה קיים, 68 יח"ד ומסחר, יפו ,188 מרכז העיר,

ירושלים", אשר הופקדה להתנגדויות ביום 31.10.2024 (להלן: "תכנית יפו 188"). תכנית זו מתוכננת בצידו המזרחי של רח' גשר החיים, בסמוך לתחום התכנית מושא התנגדות זו (:)101-0797167 עמוד 15 מתוך 27

96. שטח מגרש המגורים המוצע בתכנית יפו ,188 בדומה לעניינו, קטן מ-1.5 דונם ובהתאם לכך, עמדת

הוועדה המקומית שאומצה על ידי הוועדה המחוזית, הייתה להגבלת הבינוי ל-10 קומות בלבד. ראו מתוך תמליל דיון ההפקדה שהתקיים ביום :7.5.2023

97. במאמר מוסגר נציין כי תכנית יפו 188 זו כוללת אף היא חלקות שבבעלות העירייה, אך בניגוד לעניינו,

העירייה הצטרפה כמגישת תכנית.

98. הוועדה המחוזית, בהחלטתה להפקיד את התכנית מושא ההתנגדות, לא התייחסה כלל לפער העצום בין

היקף הזכויות והבינוי המוצע בתכנית לבין היקף הזכויות והבינוי הקבועים במסמך המדיניות, וזאת על אף שמדובר במדיניות תכנונית תקפה שאושרה על ידי הוועדה בעצמה, היא אף לא הבהירה מדוע בניגוד למגרשים אחרים לאורך רח' יפו היא בחרה לסטות באופן כה משמעותי ממסמך המדיניות!

נפנה לעניין זה להלכה שנפסקה בעע"מ 9156/05 משה גרידינגר נ' מריוס ושרון ראפ (נבו ,)10.6.2008 בהתאם לה נקבע כי למסמכי מדיניות יש מעמד של הנחיה מנהלית, שסטייה ממנה דורשת הנמקה וצידוק ענייני לעשות כן. נקבע במפורש כי ביחס למדיניות תכנונית, ההנחה היא כי בבוא הוועדה

המחוזית לדון בבקשה לשינוי תכנית מתאר היא תפעל בהתאם לאמור במדיניותה ובהנחיותיה

המנהליות, ולא תאשר תכנית שעומדת בסתירה להן.

99. במקרה זה, החלטת הוועדה המחוזית לא התייחסה לסטייה המשמעותית מהמדיניות התכנונית, אלא

קבעה באופן לאקוני ותמוהה שהתכנית "תואמת" את עקרונות התכנון של הוועדה:

.100המתנגדים יטענו כי היקף הבינוי שאושר אינו סביר בעליל החורג ממדיניות התכנון שאושרה לציר

הרק"ל ואף חורג ביחס לתכניות שאושרו ו/או הופקדו בסמוך, ובוודאי שלא ניתן לעשות כן ללא כל

נימוק או הצדקה כבדת משקל.

עמוד 16 מתוך 27

.101המתנגדים יטענו כי בנסיבות אלו, לאור הסטייה האמורה ממסמך מדיניות ציר הרק"ל, היה נכון וראוי

להביא את התכנית לדיון במליאת הוועדה המחוזית אשר אישרה את מסמך המדיניות ולא בוועדת

המשנה הנקודתית.

יתירה מכך, כפי שנפרט להלן, התכנית המוצעת כוללת רגישות ציבורית, בשל היקפי הבינוי המוצעים

במסגרתה, אשר אינם תואמים את אופי השכונה, ובנוסף, הבינוי אף מבקש לשנות את קו הרקיע

הקיים, בכך שמבוקש לאשר הקמת מגדל חריג לסביבתו (ועל כך בהרחבה בהמשך התנגדות זו) בסמוך

למבנים קיימים הנמוכים ממנו באופן משמעותי ומהותי.

בנסיבות אלו, ובהתאם להחלטה מיום 10.9.2008 של הוועדה המחוזית ביחס לקריטקיונים לשיבוץ

תכניות למליאת הוועדה, לא היה מקום לקיים את הדיון בהפקדתה של התכנית בפני ועדת המשנה

הנקודתית. הסתירה המהותית למסמך המדיניות חייבה שההחלטה על ההפקדה תתקבל במליאת

הוועדה.

ג(.)6 התכנית המופקדת מציעה בינוי שאינו ראוי תכנונית ואינו תואם את סביבתו הקרובה

.102בנוסף לאמור לעיל, המתנגדים יוסיפו ויטענו כי הבינוי המוצע בכללותו, לרבות נפחו, גובהו ותכסיתו, אינו ראוי תכנונית ואינו משתלב בסביבתו הקרובה ובמרקם העירוני הקיים באזור.

.103תחום התכנית מצוי בצידו הצפוני של רח' יפו, בפינת רחוב גשר החיים. צידו הצפוני של רח' יפו, בניגוד לצידו הדרומי, מאופיין בבינוי נמוך יחסית, במיוחד בסביבתה המיידית של התכנית. רח' גשר החיים, הגובל בתכנית ממזרח, מהווה רחוב פנימי חד-סטרי צר, המאופיין בבניה רוויה נמוכה וותיקה בת 3–4 קומות.

.104המתנגדים יטענו שהפער בין הבינוי הקיים בסביבת המקרקעין המתוארת לעיל, לבין המגדל המוצע כולל פערי גבהים בלתי סבירים, הפוגעים במרקם העירוני ובבינוי במרכז העיר ההיסטורי. לשם המחשת האמור – ראו הדמיית הפרויקט מתוך מסמכי התכנית:

עמוד 17 מתוך 27

.105ראו גם תחום התכנית, במבט מצפון, ביחס לבינוי הקיים בסביבה המיידית והקרובה. כפי שניתן להתרשם בבירור, המגדל המוצע יבלוט באופן חריג ובלתי סביר מעל המרקם הבנוי הקיים, יפר את אופי הבינוי הקיים:

.106כפי שניתן להתרשם מהתמונה המובאת לעיל מבני המגורים המצויים בצידו המזרחי של רח' גשר החיים, הסמוכים לבינוי המוצע, הינם ברובם בבינוי של 3–4 קומות בלבד. המעבר החד מבינוי נמוך של 3-4 קומות למגדל בן 28 קומות יוצר פער בלתי סביר, שישפיע על נראות ותפקוד השכונה.

.107יתרה מכך, מדובר במבנה חריג אף ביחס למבנים הגבוהים יותר המצויים בצידו הצפוני של רח' יפו בסמוך לתחום התכנית המוצעת:

.107.1חלקה 207 (שטח רשום 3.529 דונם): בינוי של עד 15 קומות + קומה טכנית בהתאם לתכנית 3432ב, פורסמה למתן תוקף ביום 31.12.1997;

.107.2חלקה 206 (שטח רשום 2.573 דונם): בינוי של 11 קומות בהתאם לתכנית ,3432 פורסמה למתן תוקף ביום 4.7.1985;

.107.3חלקה 217 (שטח רשום 2.114 דונם): בינוי של 8 קומות מעל קומת עמודים בהתאם לתכנית ,2959 פורסמה למתן תוקף ביום 8.4.1983;

.107.4חלקה 194 (שטח רשום 3.213 דונם): בינוי של 18 קומות בהתאם לתכנית ,101-0507608 פורסמה למתן תוקף ביום 28.3.2019;

.108גם בדברי ההסבר לתכנית הובהר כי המגרש הגובל בתחום התכנית ממערב כולל בינוי של 15 קומות בלבד (חלקה 207 הנזכרת לעיל):

עמוד 18 מתוך 27

.109כפי שניתן להתרשם מנתונים אלה, אף המבנים הגבוהים לאורך צידו הצפוני של רחוב יפו, בסמוך

לתחום התכנית, נמוכים משמעותית מהבינוי המוצע בה, והם אינם עולים על 18 קומות, וזאת על אף

שהם בנויים על מגרשים גדולים בהרבה מהמגרש נשוא התכנית (ששטחו הוא כ-1.2 דונם בלבד).

.110אמנם בצידו הדרומי של רח' יפו אושר בינוי מגדלי של 31 קומות (תכנית )101-0780874 ו-34 קומות (תכנית ,)101-0614909 אך מדובר במצב דברים שונה בתכלית. כאמור בענייננו תחום התכנית המופקדת ממוקם בפאתי שכונת מגורים ותיקה ובעלת אופי ייחודי, וגובל במבנים קיימים בבינוי נמוך.

.111בניגוד לכך הבינוי במתחם שבצידו הדרומי של רח' יפו אינו מהווה חלק משכונת מגורים, ולמעשה מדובר במתחם שבמועד אישור התכניות האמורות, רובו לא היה מבונה כלל. יתר על כן, ניתן לראות כי הבינוי המגדלי הגבוה, מתוחם בין שני עורקי תחבורה משמעותיים – רח' יפו וציר הרק"ל מצפון ושדרות שז"ר והשיקוע התחבורתי מדרום. מיקום זה מאפשר יצירת מתחם סביר והגיוני להקמת מגדלים רבי קומות, בניגוד מוחלט ל"שתילת" מגדל בודד בלב מרקם עירוני קיים, בסמוך למבנים בבינוי נמוך ומצומצם, כפי שמוצע להקים בתכנית דנן.

.112לסיכום, כפי שניתן להתרשם מהנתונים שהוצגו לעיל, הבינוי הקיים בין רח' גשר החיים לבין רח' שרי ישראל, בדופן הצפונית של רחוב יפו אינו מאופיין בבנייה רבת קומות כפי שמבוקש לאשר בגדרה של תכנית זו. המבנים הגבוהים ביותר באזור זה הם בני 10-18 קומות בלבד, וכולם נבנו על מגרשים ששטחם גדול משמעותית (פי )2-3 מהמגרש נשוא התכנית. ניתן להבין כי לו תאושר התכנית המופקדת ייווצר עיוות תכנוני מובהק הפוגע בתכנון העירוני הראוי, ובסביבה האורבנית.

ג(.)7 לא קיימת הצדקה תכנונית או כלכלית לנפח הבינוי המופרז

.113כמפורט בהתנגדות זו, במסגרת התכנית מבוקש להרוס 10 חנויות ו-31 יח"ד ולהקים תחתיהן מגדל בן 28 קומות, הכולל קומות מסחר, משרדים ומבני ציבור, וכן 103 יח"ד (מהן 98 מוקנות ו-5 מותנות בהקמת קרן תחזוקה). הבינוי המוצע מבוסס על הנחות שגויות ונתונים מוטים, שהביאו להגדלה מלאכותית של היקף הבינוי הנדרש לשם עמידה ברווחיות הנדרשת.

.114הבינוי המוצע מציג מכפיל דירות של למעלה מ- 3 יח"ד חדשות לכל יח"ד קיימת (וזאת בנוסף, כמובן, לשטחי המסחר והמשרדים).

.115מעיון בבדיקת ההיתכנות הכלכלית לפרויקט המוצע בתכנית, שנערכה ע"פ תקן 21 ע"י השמאי גיל יזרעאלי הנושאת תאריך של יום 2.2.2025 (להלן: "הדוח הכלכלי"), עולה כי מתוך 103 יח"ד המוצעות בתכנית, 31 יח"ד מיועדות לדיירים הקיימים כדירות תמורה, ובנוסף גם שטחי המסחר בהיקף של כ-

585 מ"ר מיועדים להימסר לבעלי החנויות הקיימות. מנגד, 72 יח"ד (מהן 5 יח"ד אופציונליות לטובת קרן תחזוקה), ובנוסף שטחי משרדים של כ-2,100 מ"ר, מיועדים לשיווק על ידי יזם התכנית.

.116בחינה מעמיקה של הדוח הכלכלי מגלה כי דירות התמורה לבעלים חושבו לפי תוספת של 25 מ"ר ליח"ד קיימת (ראו סעיפים 13.1.1 ו-15 לדוח). חישוב זה התבסס על הנחה כי שטחן הכולל של יח"ד הקיימות הוא 2,325 מ"ר, בהתאם לשטחן המדוד – ראו עמ' 10 לדוח, המשקף שטח ממוצע של 75 מ"ר ליח"ד קיימת. בהתאם לכך, נקבע כי שטח דירת התמורה הממוצעת יעמוד על 100 מ"ר (75 מ"ר + 25 מ"ר).

.117הנחה זו הביאה לקביעת היקף שטחי הבנייה הנדרשים לדירות התמורה ובהתאמה להיקף הכולל של הפרויקט. אלא שתחשיב זה שגוי, ולמצער מבוסס על נתונים מוטים –

עמוד 19 מתוך 27

.118בהתאם לתקן ,21 שטח התוספת שיש להוסיף ליח"ד החדשות נע בין 12 מ"ר ל-25 מ"ר. אולם, בהתאם לעמדת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בנושא התמורות לדיירים במיזמי פינוי-בינוי מיום 3.2.2020 2 (להלן: "עמדת הרשות הממשלתית"), התמורה הראויה שיש להביא בחשבון במסגרת הדו"ח הכלכלי היא 12 מ"ר בלבד. רק במקרים בהם שטח יח"ד הקיימות קטן במיוחד, ניתן להגדיל את התמורה עד 25 מ"ר, וזאת כדי לאפשר דירות תמורה בשטח מינימלי של 65 מ"ר. ראו לעניין זה סעיף 2 לעמדת הרשות הממשלתית:

.119בענייננו, שטחן הממוצע של יח"ד הקיימות עומד על כ-75 מ"ר (בהתאם למדידה האמורה). לפיכך, ובהתאם לעמדת הרשות הממשלתית, התמורה שיש להביא בחשבון בדו"ח הכלכלי היא תוספת של 12 מ"ר בלבד, המביאה לדירת תמורה בשטח ממוצע של 87 מ"ר. עריכת תחשיב תחת הנחה של תוספת 25 מ"ר (במקום 12 מ"ר) מחייבת הגדלה בלתי מוצדקת של שטחי הבנייה.

.120הפער בין התמורות שנלקחו בחשבון בדוח הכלכלי לבין התמורות הראויות בהתאם לעמדת הרשות הממשלתית משפיע באופן דרמטי על רווחיות הפרויקט. בהתאם לדוח הכלכלי עצמו, תחת הנחה של מתן תמורות של 25 מ"ר ליח"ד, עומד שיעור הרווחיות של התכנית על %.17.71 לעומת זאת, תחת הנחה של מתן תמורות בשיעור של 12 מ"ר ליח"ד (בהתאם לעמדת הרשות הממשלתית), עומד שיעור הרווחיות על %28.22! שיעור רווחיות זה מצביע על כך שהתכנית מבוססת על הנחות מחמירות שלא לצורך, שהובילו להגדלה מלאכותית של היקף הבינוי.

.121ודוק. אף אם במערך ההסכמים שנכרתו בין היזם לבין בעלי הזכויות הקיימים התחייב היזם לתמורה העולה על 12 מ"ר, אין בכך כדי להצדיק את הגדלת שטחי הבנייה בתכנית.

.122לאור האמור, ובהתאם לעמדת הרשות הממשלתית, הרי שהתכנית יוצרת רווחיות (תכנונית) עודפת, הגבוהה משמעותית מהרווחיות המקובלת בפרויקטים של התחדשות עירונית. רווחיות עודפת זו מצדיקה הפחתה משמעותית בהיקף הזכויות, במספר יח"ד ובמספר הקומות, תוך שמירה על כדאיות כלכלית מלאה של הפרויקט. הפחתה כזו תאפשר התאמה טובה יותר של הבינוי לסביבתו ולמדיניות התכנון העירונית, תוך צמצום הפגיעה בתושבים הקיימים ובמרקם העירוני.

2 03022020_emda_neyar_https://www.gov.il/he/pages/renewal עמוד 20 מתוך 27

.123מעבר לכך, נראה כי הדוח הכלכלי נערך תחת הנחה שמרנית במיוחד לגבי ערכי המקרקעין. בהתאם לדוח, שווי מ"ר בנוי למגורים הוערך בכ-40,000 ₪ לדירה טיפוסית בת 4.5-5 חדרים, הנחה זו נמוכה משמעותית מהשווי האמיתי של נכסים דומים באזור, כפי שעולה מעסקאות שנערכו בסמוך למועד עריכת הדוח.

.124אלא ששווי זה חסר אחיזה במציאות, ודירות חדשות בעלות נתונים דומים למוצע בתכנית נמכרות במחירים גבוהים הרבה יותר. בהתאם לחוות הדעת השמאית, המבוססת על עסקאות השוואה הרלוונטיות לעניינו, שווי מ"ר מבונה בפרויקט יעמוד על למעלה מ-60,000 ₪ למ"ר! הערכה זו ניתנה על הצד הזהיר ואפשר ששווי מ"ר מבונה יהיה אף גבוה מכך.

.125היינו, השווי שעמד בבסיס חוות הדעת הכלכלית שנערכה ביום ,2.2.2025 נמוך בכ-20,000 ₪ למ"ר

מהשווי הריאלי של מ"ר מבונה, וזאת בהתאם לעסקאות שנערכו בנכס גובל מספר חודשים בלבד לפני

עריכת הדוח! פער עצום זה בהערכת השווי מוביל להערכת חסר משמעותית של רווחיות הפרויקט,

ומשמש להצדקת היקף בינוי מופרז שאינו נדרש כלל מבחינה כלכלית.

.126זאת ועוד, כאמור, התכנית כוללת גם תוספת של 5 יח"ד המותנות בהקמת קרן תחזוקה בגובה של 6,050,000 ₪. סכום זה נקבע בהתאם להערכת עלויות תחזוקה ארוכת טווח במבנים גבוהים, כפי שפורסמה על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

עלות התחזוקה הוערכה בהתאם למספר הקומות במבנה, כך שככל שמספר הקומות גבוה יותר, כך עולה גובה קרן התחזוקה הנדרשת. ראו מתוך הערכת הרשות הממשלתית:

.127הנה כי כן, גובה הקרן נגזר ישירות ממספר הקומות בבניין, כך שהפחתת מספר הקומות תוביל גם להפחתת סכום הקרן הנדרש ובהתאמה להפחתת מספר יח"ד המותנות.

.128העובדה שהמבנה המבוקש כולל 28 קומות הביאה לכך שעלות התחזוקה נקבעה על סך גבוה יותר, ובהתאמה נקבעו 5 יח"ד נוספות לטובת מימון קרן התחזוקה. יח"ד אלו מביאות להגדלה נוספת של היקף שטחי הבנייה ולתוספת קומות. כך נוצר מעגל קסמים: ככל שהבניין גבוה יותר, נדרשת קרן תחזוקה גדולה יותר, המחייבת יח"ד נוספות, המגדילות את גובה הבניין, וחוזר חלילה. הפחתת גובה הבניין תאפשר הפחתת היקף קרן התחזוקה ובהתאמה הפחתת מספר יח"ד המותנות.

עמוד 21 מתוך 27

.129ככל שתבוצע הפחתה בשטחי הבנייה ובמספר יח"ד התמורה, יהיה ניתן להפחית את סכום קרן התחזוקה ואת מספר יח"ד המותנות בהתאמה. הפחתה זו תאפשר צמצום משמעותי של היקף הבינוי, תוך שמירה על כדאיות כלכלית מלאה של הפרויקט ועל זכויות הדיירים הקיימים.

.130הפגמים והשגיאות האמורים, בהם הערכת יתר של התמורות הנדרשות והערכת חסר קיצונית של שווי המקרקעין - הביאו יש מאין להצדקת הבינוי המופרז המוצע בתכנית: מגדל של 28 קומות בתכסית של %90 הכולל עד 103 יח"ד, בסביבה המאופיינת בבינוי נמוך יחסית.

תיקון הפגמים האמורים יאפשר הפחתה משמעותית בהיקף זכויות הבניה הנדרש, בהתאם לחוות הדעת מדובר על הפחתה של כ-%30 מהיקף זכויות הבניה למגורים, תוך שמירה על כדאיות כלכלית מלאה של הפרויקט ועל זכויות הדיירים הקיימים – הפחתה זו תאפשר אף את הפחתת מספר הקומות הנדרש ביחס דומה.

.131לאור האמור, המתנגדים יטענו כי יש לבחון מחדש את מסמכי התכנית והמסמכים הנלווים לה, ולהתאים את היקף הזכויות המוצע להיקף הראוי, בהתחשב בנתונים האמיתיים.

ג(.)8 התכנית יוצרת מפגעים תחבורתיים ומתעלמת מהם

.132הגדלת מספר יחידות הדיור הקיימות ביותר מפי שלושה והקמת 6 קומות חניון תת קרקעי הכוללות כ-

138 מקומות חניה, תגרום להגדלת העומס על תשתיות התחבורתיות הקיימות. המתנגדים יטענו שהתכנית צפויה לגרום לקשיים מהותיים, בין היתר בשל מיקומה בפינת הרחובות יפו וגשר החיים.

.133מפאת לוחות הזמנים הדחוקים להגשת ההתנגדות, לא התאפשר למתנגדים להציג חוות דעת תנועתית מקצועית בשלב זה. עם זאת, ברי כי סוגיות התחבורה והנגישות הן מהותיות ומשפיעות באופן ישיר על איכות החיים של תושבי השכונה והאזור כולו. לפיכך, המתנגדים שומרים לעצמם את הזכות להציג חוות דעת תנועתית ולהרחיב את טיעוניהם בתחום זה במהלך הדיון בהתנגדות, ואף להגיש מסמכים ונתונים נוספים שיתמכו בטענותיהם.

היעדר חוות דעת תנועתית בשלב זה אינו מפחית ממשקל הפגמים התחבורתיים הגלומים בתכנית,

אשר עולים בבירור מבחינת התכנית ומסמכיה ובפרט מהיקף הבינוי המוצע בה.

.134רח' גשר החיים הוא רחוב צר וחד-סטרי, המהווה עורק תחבורתי פנימי החיוני לשכונת מקור ברוך, ומנקז את התנועה ממנה אל רח' יפו דרך רח' רש"י ורח' הטורים. מדובר ברחוב צר יחסית, הכולל חניות ניצבות או מקבילות משני צדדיו (למעשה רוחב המסעה הנותר הוא כ- 5מ' בלבד). ראו רוחב המיסעה מתוך נספח התנועה, וכן החניות משני צדדיה:

עמוד 22 מתוך 27

.135ראו גם תצ"א לעניין מיקום התכנית ביחס לרח' גשר החיים:

.136המתנגדים יעמדו על כך שכבר היום קיימים עומסי תנועה משמעותיים ברחוב זה, בפרט בעת שימוש בדרך על ידי אוטובוסים ומשאיות, הנדרשות לשטח תמרון רחב מזה הקיים.

.137כידוע, עיריית ירושלים אינה מתירה כניסות לחניונים מרחוב יפו. בהתאם לכך, הכניסה לחניון התת-

קרקעי המוצע בתכנית זו ממוקמת ברח' גשר החיים, שהוא כאמור רחוב צר ועמוס. המשמעות היא שכלי הרכב של הדיירים (שמספרם צפוי לגדול פי שלושה), בנוסף לרכבים התפעוליים והפרטיים הנובעים משטחי המסחר, וכן רכבים הנובעים משטחי המשרדים והשימושים הציבוריים ייאלצו לעבור דרך רחוב זה.

.138הכפלת מספר יחידות הדיור פי שלושה בפרויקט זה, ובתוספת משמעותית של כ-2,100 מ"ר למשרדים, מחמירה את המצב מבלי שניתן לכך כל פתרון או התייחסות.

.139התוצאה הבלתי נמנעת היא עומסי תנועה וחניה חריגים, אשר יעמיסו על תשתיות התחבורה הקיימות ועל רח' גשר החיים. התכנית, אפוא, צפויה להחריף את המצב הקיים באופן בלתי נסבל ולפגוע קשות באיכות החיים של תושבי השכונה והאזור.

.140יתרה מכך, התכנית מציגה בנספח התנועה כי פינוי האשפה ייעשה בפינה הצפון מערבית במגרש, בחלקו הפנימי של רח' גשר החיים.

עמוד 23 מתוך 27

.141כפי שניתן לראות מנספח התנועה, התכנון מציג את פינוי האשפה באמצעות משאית במפלס קומת הקרקע. משאית זו תידרש להיכנס מרח' יפו ולבצע תמרוני כניסה למגרש ברח' גשר החיים, לרבות באמצעות נסיעה לאחור (רוורס) בניגוד לכיוון התנועה (וזאת כאמור, בהיותו רחוב חד סטרי). תמרונים אלו, ברח' גשר החיים, שהוא כאמור לעיל רחוב חד סטרי צר ועמוס ממילא, מסכנים את משתמשי הדרך ואת הולכי הרגל, שכן הכניסה למגרש וחציית המדרכה יתבצעו בנסיעה לאחור – מצב בלתי מתקבל על הדעת בסביבה עירונית צפופה.

.142בנוסף, לא ברור מדוע החניה התפעולית מוקמה במפלס הרחוב ולא בתת-הקרקע בדומה ליתר החניות המתוכננות במגרש, לרבות החניות הנדרשות למסחר המוצע, באופן שימזער את ההפרעה לתנועה ולציבור בעת ביצוע הפריקה והטעינה, לרבות אך לא רק בשל חסימה חלקית או מלאה של המיסעה הקיימת.

.143לאור האמור, לא ניתן לאשר את התכנית ואת היקף הבינוי לאור הפגיעות האמורות ומבלי שניתנו פתרונות תחבורתיים ראויים.

ג(.)9 הבינוי המוצע בתכנית אינו מתחשב במאפייני השכונה ודיירי הפרויקט

.144מעבר לכך, המתנגדים יטענו כי הבינוי המוצע אף אינו משתלב בסביבתו הקרובה, בהתחשב באופי תושבי השכונה, ברובם המכריע שומרי תורה ומצוות (חרדים) המקפידים על קלה כחמורה. אוכלוסייה זו, המתאפיינת בהומוגניות אמונית וחברתית, אינה נוהגת להתגורר במבנים רבי קומות או לעשות שימוש במעליות "שבת" בבחינת זילות השבת או מטעמי חילולה.

.145לעניין זה נזכיר כי מסמך מדיניות ציר הרק"ל קבע כי גובה הבינוי יישקל גם בהתייחס למאפייני האוכלוסייה בשכונה, שיקול שככל הנראה לא נשקל בענייננו, ולמצער לא ניתן לו המשקל הראוי.

.146התכנית מציעה בינוי של 28 קומות, חמשת הקומות הראשונות מיועדות לשימושים שאינם מגורים (מסחר, תעסוקה, מבני ציבור וקומות טכניות) ואילו קומות המגורים מתוכננות מקומה 5 ואילך. ראו מתוך נספח הבינוי:

.147אופן הבינוי המוצע אינו מאפשר לתושבים חרדים להתגורר בבניין ללא שימוש במעלית, ואף אינו מאפשר מגורים בקומות המסד של בבניין מאחר שאינן מיועדות למגורים. בכך, מדירה התכנית אוכלוסייה שלמה, המתגוררת בשכונה, מלהתגורר בבניין.

עמוד 24 מתוך 27

.148בינוי מגדלי בן עשרות קומות בשכונה חרדית יוצר מצב בלתי אפשרי מבחינת אלה המנהלים אורח חיים חרדי, שכן בשבתות ובחגים, בהם קיים איסור על שימוש במעליות (ולמחמירים גם במעליות שבת), ייאלצו הם לטפס עשרות קומות במדרגות או להישאר כלואים בדירותיהם.

.149יתרה מכך, המגדל המתוכנן, בניגוד למקובל בבינוי המיועד לציבור שומר תורה ומצוות אינו כולל מרפסות סוכה אלא מרפסות טוריות רגילות – ראו קומות טיפוסיות כמוצג בנספח הבינוי (בטורקיז קו הבניין המגדלי):

.150כפי שניתן להסיק מנספח הבינוי ומהשימושים הקבועים בסעיף )5(4.1.1 לתקנון התכנית, הפתרון לצורך בהקמת סוכות יתבסס על הקמת סוכות משותפות במרפסת הגג מעל קומה 4 בבינוי המוצע. פתרון זה אינו מעשי ואינו תואם את צרכי דיירי הפרויקט. מכל מקום, שטחה של מרפסת זו מוגבל ואינו יכול להכיל סוכות פרטיות לכל 103 יחידות הדיור. זאת בנוסף, לצורך לרדת עשרות קומות ולעלות חזרה (ללא מעלית) בכל ארוחה לאור המגבלות האמור לעיל ביחס לשימוש במעליות בימי השבת והחג.

.151ונזכיר כי תכסית הבינוי המוצעת היא, כאמור, %90 משטח המגרש, ולכן אף לא נותר שטח גינה להקמת סוכות בחצר המבנה.

.152על כן, בהתחשב בכלל הטעמים והנימוקים האמורים – לא ניתן לקבל את הבינוי המוצע לעיל, אשר

אינו תואם את צרכי האוכלוסייה.

ג(.)10הבינוי המוצע כולל בינוי בתכסית של %90 בניגוד להוראות תמ"א 1

.153היקפי הבניה העצומים המוצעים בתכנית, ביחס לשטח המגרש קטן, מביאים לעיוות תכנוני הן בהיבט של מספר הקומות המאושר החורג מהמדיניות התכנונית וחריג לסביבתו (ועל כך הרחבנו לעיל) והן בהיבט של תכסית הבניה. התכנית מאפשרת בינוי בתכסית עילית חריגה של %90 משטח המגרש הסחיר וכן בינוי בתכסית תת-קרקעית של %100 משטח המגרש.

.154 מעבר לתוצאה התכנונית הבעייתית עליה עמדנו לעיל, המתנגדים יוסיפו ויטענו כי הבינוי האמור אינו תואם את הוראות תכנית מתאר ארצית מס' 1 (להלן: "תמ"א 1"). בסעיף 7 "שמירה, הגנה וניצול מיטבי עמוד 25 מתוך 27

של משאבי המים" בפרק המים בתמ"א, נקבע כי תכנית הכוללת תוספת שטח לבינוי, תכלול הנחיות לבניה משמרת מים ולשימור וניצול מיטבי של מי הנגר העילי (מסמך לניהול נגר).

.155בהתאם להוראות סעיף 7.1.3 ניתן לפטור מהגשת מסמך ניהול מי נגר, במקרה בו הותרו שטחים חדירים לחלחול בשיעור שלא יפחת מ-%15 משטח התכנית, או על ידי התקנת אמצעים לחידור מי נגר לתת-

הקרקע, שאושרו על ידי רשות המים.

.156בענייננו, התכנית קבעה, כאמור, בינוי בתכסית עילית של %90 ותת קרקעית של %100 משטח המגרש הסחיר, יתר שטחי התכנית מיועדים לדרכים. על כן, הרי שאין בתכנית שטחי חלחול בשיעור המינימלי הנדרש של %15 משטחה, בנוסף, התכנית לא קבעה כל הוראות לטיפול במי נגר לתת-הקרקע ולא קבעה הוראות לעניין אמצעי החדרת מי נגר.

.157לאור האמור, בהתאם להוראות תמ"א ,1 טרם הגשת התכנית נדרש היה לערוך מסמך לניהול נגר.

מסמך כאמור לא נערך עם התכנית, ולא ניתן לאשרה.

ג(.)11הבינוי המוצע אינו כולל התייחסות פרוגרמתית לצרכי הציבור הנובעים מהתכנית

.158בהתאם למסמך המדיניות בציר רק"ל, בכל תכנית תיערך בחינה של צרכי הציבור הנדרשים, בהתחשב בתוספת הזכויות המוצעת בתכנית, לשם מענה ציבורי בתחומה בהתאם לצרכים. בהתאם לצורך, תיבחן הפרשה לצרכי ציבור, אשר יכולה להשתרע על יותר מקומה אחת, בכפוף לבחינה בתכנית מפורטת.

.159התכנית המוצעת כוללת, כאמור, תוספת של 72 יח"ד חדשות ובסה"כ 103 יח"ד (מהן 98 מוקנות ו-5 מותנות). חרף האמור, התכנית אינה כוללת כל התייחסות פרוגרמתית ביחס לצרכי הציבור הנובעים מתוספת יחידות הדיור האמורות.

.160יתרה מכך, התכנית אף לא קיבלה את התייחסותה של הוועדה המקומית, כך שלא ניתן לדעת אם היקף השטחים המיועדים לצרכי ציבור אכן עונה על הצרכים הפרוגרמתיים.

.161בענייננו, התכנית קודמה בקצב מהיר, ונראה כי ללא בחינה ראויה, לא תכנונית ולא פרוגרמתית. לאור זאת, מדובר בתכנית פגומה וחסרה, שדינה להידחות.

ג(.)12הבינוי המוצע אינו כולל הפרדה בין שטחי המרפסות בין היחידות המוקנות ליחידות

המותנות

.162בהתאם לטבלת הזכויות בסעיף 5 לתכנית המוצעת, שטחי הבנייה למרפסות נקבעו על 1,450 מ"ר ועד 12 מ"ר בממוצע למרפסת. התכנית מאפשרת בינוי של 98 יח"ד "מוקנות" וכן בינוי של 5 יח"ד מותנות בהקמת קרן תחזוקה.

.163עם זאת, לא בוצעה הפרדה ברורה בין שטחי המרפסות המיועדות ליח"ד המוקנות לבין אלו המיועדות ליח"ד המותנות. מצב זה עלול להוביל לכך שגם אם לא תוקם קרן תחזוקה ולא ייבנו יחה"ד המותנות, עדיין יעמדו לזכות היזם זכויות בניה למרפסות בהיקף של 1,450 מ"ר.

.164לכן, יש לתקן את מסמכי התכנית ולקבוע חלוקה ברורה בין זכויות הבניה למרפסות ביחס לחלוקה בין יחידות הדיור המותנות למוקנות.

עמוד 26 מתוך 27

ד. סוף דבר

.165לאור המפורט בהרחבה בהתנגדות דנן, תתבקש הוועדה הנכבדה להורות על דחיית התכנית המופקדת, ולמצער להורות על תיקונה והפחתת היקף הזכויות המוצע בה תוך התאמת הבינוי המוצע לסביבתו הקרובה ולמגמות התכנון העירוני.

.166המתנגדים שומרים על זכותם להוסיף טיעונים, אסמכתאות, נימוקים, ראיות, חוות דעת ומסמכים נוספים.

.167המתנגדים מבקשים לזמנם לדיון בהתנגדויות.

.168לתמיכה בהתנגדות זו מצורף תצהירו של המתנגד, מר יעקב מדר.

תמר מגדל, עו"ד אברהם יורקביץ, עו"ד

מיתר | עורכי דין

ב"כ המתנגדים

העתק:

הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים

עמוד 27 מתוך 27

לכבוד 9 אפריל, 2025

הועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים תיקנו: אר-2-8 ע"י גב' ענבר גולשני, סגנית מתכנן המחוז לתפעול וע"י גב' ירדן מזרחי, מזכירת ועדות

באמצעות דוא"ל

שלום רב,

הנדון: התנגדות )עצמית( לתכנית מס' 101-0797167 רח' יפו 202 ירושלים בהתאם לסעיף 100 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – ,1965 מוגשת בזאת התנגדות )עצמית( לתכנית שבנדון, מאת מגישת התכנית, חברת אפיקים מגדלי יפו ירושלים בע"מ )להלן: "החברה"(, ומטעם בעלי דירות שתומכים בתכנית, ששמותיהם מופיעים ברשימה המופיעה בהמשך התנגדות זו.

החברה ובעלי הדירות מברכים על קידום התכנית ומצפים לאישורה. לצד זאת, מבוקשים מספר תיקונים ושינויים לעומת המוצע בגרסה המופקדת, שמהותם התאמת התכנון לאורח חייהם של בעלי הדירות הקיימים וכן הבהרות וגמישויות שנדרשות לשלב הרישוי. בתמצית, אלה הנושאים שלגביהם מבוקשים תיקונים:

א. יישום מרפסות סוכה לדירות המגורים.

ב. מיקום 4 קומות מגורים במסד הבניין מעל קומת מסחר וקומה ציבורית, והעברת שטחי התעסוקה אל

מעל קומות המסד.

ג. גיוון שימושים בקומות המוצעות לתעסוקה.

ד. תיקונים בהוראות התכנית.

הועדה הנכבדה מתבקשת לאשר את התכנית תוך הטמעת השינויים המבוקשים להלן, וכן להזמין את הח"מ ואת אדריכל משה מרגלית, עורך התכנית, לכל דיון שיתקיים בקשר עם התכנית.

ואלה טעמי ההתנגדות:

כללי

1. התכנית שבנדון מתייחסת לחטיבת קרקע בשטח של כ-1.9 דונם, גוש 30076 חלקות 157 )בשלמות(, 154

ו-158 )בחלקן(, רח' יפו 202 ירושלים. התכנית גובלת בקו האדום של הרכבת הקלה וצמודה לתחנת "הטורים" של הקו האדום. בתחום התכנית קיים היום בניין בן עשרות שנים שבו קומת עמודים הכוללת חזית מסחרית עם חנויות וכן דירות מגורים, ומעליה 3 קומות למגורים. סך הכל קיימות בבניין 31 דירות מגורים.

2. לחברה לא ידוע מועד בנייתו של הבניין, אך מעצם רישומו כבית משותף כבר בשנת 1961 ניתן ללמוד שלכל

המאוחר נבנה בשנות ה-50 של המאה ה-,20 וסביר להניח שאף קודם לכן. ר' תמונת הבניין מתוך מערכת ה-GIS )התמונה הימנית עם חזית לרח' יפו; התמונה השמאלית עם חזית לרח' גשר חיים(:

3. מצבו הפיזי של הבניין תואם את גילו, לשון המעטה: כבר בכניסות ובחדרי המדרגות ניכרת הזנחה וחוסר

תחזוקה, המקלטים הקיימים אינם תקניים ואינם שמישים, בלוני הגז מפוזרים לאורך החצר הפנימית המשותפת, וזו משופעת בפסולת ומשמשת בפועל כמחסן לסוכות וציוד של דיירים.

בצדי הבניין, במרווחים הקיימים עד גבולות המגרש, יש מספר מקומות חניה שמשמשים חלק קטן מבעלי הדירות והחנויות. מלבד מקומות אלה אין חניות אחרות לבניין. ר' להלן מספר תמונות של חצר הבניין, חדרי המדרגות והגישה למקלט, שמדברות בעד עצמן:

4. כפי שניתן להיווכח, מדובר בבניין שלכל הדעות יהא ראוי להריסה ולבניית בניין חדש תחתיו, באופן שינצל

בצורה מיטבית את הקרקע ואת המיקום, וייטיב את מצבם של בעלי הדירות.

בהקשר זה יצוין שכמעט כל בעלי הדירות מתגוררים בבניין, וזו האפשרות היחידה הנראית לעין מבחינתם לשיפור דיור. כן יצוין שבעלי הדירות אוהבים את מיקומם וסביבתם, ומעוניינים לשוב ולגור בבניין החדש לאחר שבנייתו תושלם.

5. במהלך השנים האחרונות התקשרה החברה עם הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות והחנויות לטובת פרויקט

פינוי-בינוי ולקידום התכנית שבנדון. במסגרת התכנית מוצע להרוס את הבניין הקיים ולבנות במקומו בניין חדש בן 27 קומות מעל מפלס הרחוב, לפי הפירוט הבא: קומת קרקע עם חזית מסחרית הפונה לרחובות יפו וגשר חיים; קומה לצרכי ציבור שתועבר לבעלות עיריית ירושלים )הפרשה מבונה(; שתי קומות לתעסוקה ומשרדים; שתי קומות שירות )טכניות(; 21 קומות למגורים שיכילו 98 יחידות דיור, מתוכן %20 דירות קטנות )עד 55 מ"ר(. כן מוצעת בניית חניון תת"ק שיתן מענה לכלל השימושים.

יוער שהתכנית מציעה גם קרן תחזוקה שככל שתקוים, תוסיף לבניין קומה אחת נוספת ועוד 5 יח"ד.

6. בתכנית שנדונה במוסדות התכנון לקראת הפקדה, קומות המסד יועדו כדירות תמורה לבעלי הדירות

הקיימים, והוצעו עם 7 דירות בקומה ומרפסות סוכה. בעקבות הנחיות מוסדות התכנון התכנית הופקדה בסופו של דבר כשהיא כוללת תמהיל שימושים שונה בקומות המסד - קומה ציבורית ושתי קומות לתעסוקה, דבר שהוביל לכך שקומות המגורים הועלו אל מעל קומות המסד, ובכל קומת מגורים הוצעו 5 דירות בקומה.

7. לאחר ההפקדה התקיימו מספר מפגשים בין נציגי החברה לבעלי הדירות, בהם העלו האחרונים את החשש

שהתכנית המופקדת לא מבטאת בצורה מיטבית את רצונותיהם ולא תואמת לאורחות חייהם.

בין היתר, בעלי הדירות הדיירים השיגו על כך שדירותיהם ממוקמות בקומות גבוהות, בעוד שהיום הן בקומות 1-3 מעל הקרקע לכל היותר, ועלה החשש שלא יעלה בידם לבנות סוכות בבניין החדש.

משכך, ובאופן שעולה בקנה אחד עם עמדתם של בעלי דירות שתומכים בתכנית, החליטה החברה להגיש התנגדות עצמית שבו יתבקשו התיקונים המפורטים להלן:

א. יישום מרפסות סוכה לדירות המגורים

8. בבניין הקיים היום בשטח התכנית יש 31 דירות, כשהרוב המוחלט של בעליהן שלהן שומרי תורה ומצוות.

אמנם ברוב הדירות קיימות היום מרפסות, אך רק חלק קטן מהם כשר לשמש כסוכה. התוצאה היא שדיירים רבים נאלצים להקים סוכה פרטית על שטח החצר הפנימית של הבניין הקיים או לעזוב את דירותיהם למשך ימי חג הסוכות.

9. בעלי הדירות הקיימים מעוניינים לחזור ולהתגורר בבניין החדש לאחר השלמת הבניה, כשאחד הדברים

המשמעותיים ביותר מבחינתם לחזרה הוא האפשרות לבנות סוכה כשרה בביתם החדש. בהוראות התכנית המופקדת הותר לבצע מרפסות ואף להבליט אותן מעבר לקווי הבניין לצורך הקמת סוכות, ובנספח הבינוי מופיעה פרגולה רחבת ידיים שיועדה לשמש כסוכה משותפת בגג קומות המסד, אך מבדיקה משותפת ושיח עם בעלי הדירות התברר שאין בכך כדי לענות על צרכיהם, לא כל שכן של דיירים חדשים שיגיעו לבניין.

10. מאחר והחברה רואה חשיבות בחזרת בעלי הדירות הנוכחיים לדירותיהם ובניית הבניין החדש לרווחתם,

והיות שנספח הבינוי מוגדר כמחייב חלקית )הגם שלגבי חזיתות ומרפסות הוא מנחה בלבד(, החברה מבקשת להוסיף בהוראות התכנית סעיפים שיאפשרו את הגמישות הנדרשת להוספת מרפסות סוכה ולא יגבילו את האפשרות לקיים מצוות סוכה לסוכה משותפת בלבד.

בתוך כך מבוקש להוסיף לתקנון הוראה שהקמת מרפסות בכל חזיתות הבניין )בהתאם להוראות התכנית המופקדת, 1.2 מ' חריגה מקו בניין עילי( תיושם בתיאום עם צוות מהנדס העיר. כן מבוקש לקבוע הוראה שיאושר מספר גבוה ככל הניתן של מרפסות סוכה בכל חזית, בדגש על מרפסות סוכה ב-4 קומות המגורים הראשונות )ובעניין קומות מגורים אלה, שמבוקש למקמן בקומות המסד, ר' פרק ב' להתנגדות להלן(.

11. החברה סבורה שיהיה בכך כדי לשפר משמעותית את מצבם של בעלי הדירות הקיימים, להבטיח את חזרתם

לבניין החדש, וכן לאפשר שיווק של הדירות למגוון רחב יותר של קהלים מאשר במצב בו הדירות יימכרו ללא מרפסת סוכה או ללא מרפסת כלל.

ב. מיקום קומות מגורים בקומות המסד והעלאת קומות התעסוקה אל מעל המסד

12. פועל יוצא של בקשת בעלי הדירות למרפסות סוכה הוא מיקום דירותיהם ב-4 קומות מגורים במסד הבניין,

דבר שיתאים לאורח חייהם מחד, ויאפשר כמה שיותר מרפסות סוכה במופע אדריכלי איכותי מאידך:

מאחר וכמעט כל בעלי הדירות והדיירים בבניין הקיים בשטח התכנית הם שומרי תורה ומצוות, הם מבכרים מגורים בקומות נמוכות על פני קומות גבוהות, ומבקשים לקבל דירת תמורה בקומה נמוכה ובמצב דומה ככל הניתן למצב הקיים.

13. על פי דרישת מוסדות התכנון לפני הפקדה, לבניין נוספו 3 קומות שאינן למגורים: שתיים לתעסוקה ואחת

לצרכי ציבור. בגרסת ההפקדה, קומות אלה מוקמו במסד הבניין, מעל קומת הקרקע שבה חזית מסחרית.

מעל קומות צרכי הציבור והתעסוקה מוצעת קומת שירות )קומה טכנית( שנועדה לשרת את הפונקציות המסחריות וכן לחצוץ בין קומות המגורים לאלה שאינן למגורים. כך יצא שקומות המגורים בתכנית המופקדת מתחילות מקומה 6 ומעלה של הבניין,1 ומגובה 21 מ' מעל מפלס הכניסה הקובעת.

14. המשמעות היא שבעלי הדירות שבמצב הקיים היום גרים בבניין שלו 3 קומות מעל מסחר, נאלצים לעלות

פי 2 ויותר קומות וגובה כדי להגיע לדירות החדשות שלהם. כאמור בעלי הדירות הביעו בפני החברה את עמדתם שמדובר בהרעה של מצבם לעומת היום, ויש מביניהם שמתלבטים אם להמשיך ולתמוך בתכנית, דבר שמעורר חשש אמיתי שהתכנית לא תצא אל הפועל.

15. לצד הדברים האמורים יוסבר שבעלי הדירות הקיימים הבינו שבתכנית המופקדת מוצע עירוב שימושים,

ושאין היגיון תכנוני ותפעולי למקם את צרכי הציבור בקומות גבוהות. לכן הם מוכנים לספוג הבדל של קומה אחת שמפרידה בינם לבין קומת הכניסה המסחרית, אך לא מעבר לכך. התוצאה היא שנדרשת החלפה בין מיקום שטחי התעסוקה וחלק מקומות המגורים, באופן ש-4 קומות המגורים הנדרשות עבור בעלי הדירות הקיימים ימוקמו במסד, מעל הקומה הציבורית, ובהתאמה, שטחי התעסוקה וקומת השירות ישובצו במגדל שמעל קומות המסד.

16. להלן יוצג קטע מחתך א-א של נספח הבינוי המופקד, ואחריו חתך שמדגים את השינוי המבוקש בקומות:

1 יוער שקומת הכניסה המסחרית מסומנת בנספח הבינוי כקומה ,0 וקומת המגורים הראשונה מסומנת קומה ,5 אך היא הקומה הבנויה השישית במספר. כן יוער שגובה הקומה המסחרית הוא כשל שתי קומות מגורים טיפוסיות.

מתוך נספח הבינוי המופקד:

השינוי המבוקש: הורדת 4 קומות מגורים לקומות המסד, מעל הקומה הציבורית. העלאת שימושי התעסוקה

לקומות המגדל: 2

2 הדבר גרר שינוי במס' הקומות לתעסוקה ולמגורים, אך יובהר שאין שינוי בהיקף השטחים למגורים או לתעסוקה ואין שינוי במספר הקומות הכולל או בגובה הבניין

17. כן מצורף פרוטוקול אסיפת דיירים שהתקיימה ביום ,17.03.2025 בנוכחות בעלי דירות, ב"כ הדיירים,

נציגי החברה ועורך התכנית, במהלכה הוסבר על התכנית המופקדת והשינויים שנדרשו על ידי מוסדות התכנון. בפגישה זו הובע רצון הדיירים במרפסות סוכה כמו גם בהקפדה על הישארותם בקומות הנמוכות של הבניין.

פרוטוקול אסיפת דיירים שהתקיימה ביום 17.03.2025 מצורף בזאת ומסומן 1

18. החברה סבורה שיהיה בכך כדי לענות על צרכיהם של בעלי הדירות הקיימים, לשמור על הזכויות הקיימות

להם היום, לכבד את אורחות חייהם ולא להרע את מצבם, ומאידך תהיה בכך אפשרות לייצר את תמהיל השימושים שמוסדות התכנון עמדו עליו, ללא שינוי בשטחי המגורים או בשטחים שאינם למגורים.

ג. גיוון שימושים בקומות המוצעות לתעסוקה

19. כאמור לעיל, התכנית שבנדון מוצעת על ציר הרק"ל ברחוב יפו, צמוד לתחנת "הטורים" של הקו האדום.

אזור זה וסביבתו משופעים בבנייה חדשה שכוללת גם שטחים רבים מאוד לתעסוקה ומשרדים.

20. מבדיקה שערכה החברה נראה כי לעת הזו הביקוש לתעסוקה פוגש היצע רחב מאוד, ויש ספק מסוים באשר

לתרומתן של 2 קומות תעסוקה ומשרדים בבניין שרובו המוחלט הוא למגורים, כשפרויקטים רבים וגדולים מאוד לתעסוקה נמצאים ממש מעבר לכביש או לפינות הרחובות הסמוכים, ובוודאי במרחק הליכה קצר.

לצד זאת, מיקום התכנית בצמידות לתחנת רק"ל, מרפאות ושירותי בריאות, שוק מחנה יהודה ורובע הכניסה לעיר, יכול להיות אטרקטיבי מאוד עבור שימוש של 'דיור מיוחד' דוגמת דיור להשכרה לטווח ארוך או דיור המיועד לגיל השלישי.

21. החברה סבורה ששימוש זה יצליח יותר בבניין שרובו המוחלט מיועד למגורים, וישתלב בו בצורה מיטבית

גם מבחינת ביקוש ויכולת לאכלס את היחידות, וגם מבחינת בינוי. לדוגמא: בגרסה המופקדת נדרשה החברה להציע הפרדה בכניסות בין חדרי המדרגות והמעליות של המגורים והשימושים הציבוריים.

לעומת זאת, דיור מיוחד הוא שימוש שיכול לחלוק בקלות את חדר המדרגות, המעלית והכניסה של המגורים.

22. שימוש מוצע זה גם יתרום לגיוון פתרונות הדיור ותמהיל הדיור באזור מבוקש מאוד למגורים, גם להשכרה,

ובחלוף פרק הזמן שיוגדר להשכרה ניתן יהיה להחליט אם להמשיך בהשכרה או להסב את הדירות לשימוש אחר )כגון מגורים רגילים, תעסוקה, מלונאות, או כל שימוש סחיר אחר(.

23. אמנם האמור לעיל מבוסס על בדיקות שהחברה ערכה לאחרונה, אך לא מן הנמנע שעד ליציאת הפרויקט

לדרך המגמות ישתנו ואטרקטיביות הדיור המיוחד תיסוג מפני זו של התעסוקה. משכך, החברה סבורה שיהיה זה נכון לכלול בתכנית הוראות המאפשרות גמישות בשימושים המוצעים בקומות התעסוקה, כך שלעת הגשת בקשה להיתר לבניית הבניין תעמוד לחברה הבחירה בין מימוש השטחים כשטחי תעסוקה לבין מימושם בדיור מיוחד.

24. ככל שתתקבל עמדת החברה ויאושר שימוש לדיור להשכרה ארוכת טווח, מבוקש שייקבע בהוראות התכנית

שבתום תקופת ההשכרה יפקעו כל המגבלות הנובעות משימוש זה, וניתן יהיה לעשות בדירות אלה שימוש כדירות מגורים רגילות.

לחלופין, שייקבעו הוראות המאפשרות הוצאת היתר בניה שבו ישונה השימוש ויבוצעו ההתאמות הפיזיות הנדרשות לטובת שימוש אחר )מגורים או שאינו למגורים(.3

ד. תיקונים בהוראות התכנית

25. לאחר הפקדת התכנית איתרה החברה מספר הוראות וחוסרים בתקנון שעשויים להשליך על הליך הרישוי

ועל פרשנות התכנית. משכך, החברה תבקש לתקן, להוסיף ולהבהיר את ההוראות הבאות, וזאת מעבר לתיקונים שיידרשו מקבלת השינויים המבוקשים לעיל:

א. גלריה: התכנית מתירה בניית גלריות בקומת הקרקע המיועדת למסחר בשטח של %50 מקומת המסחר

בהתאם להוראות החוק. יש להבהיר בתקנון ששטח הגלריה יתווסף על זה שמופיע בטבלה .5

ב. קווי בניין: בהתאם להחלטת ההפקדה, והגם שהדבר אינו נחוץ נוכח ביטול מוסד ההקלות, נקבעה

בתכנית הוראת סטיה ניכרת ביחס לקווי בניין. לצד זאת הותר להבליט את המרפסות עד 1.20 מ' מעבר לקווי הבניין. על מנת שלא תהיה סתירה בין ההוראות מבוקש שיובהר שהוראת הסטיה הניכרת לא חלה על ההוראה המתירה הבלטת המרפסות מעבר לקו הבניין העילי.

ג. חניה תפעולית: מבוקש להדגיש בהוראות התכנית שהחניה התפעולית/אשפה ממוקמת בכניסה לחניון

במפלס הרחוב ושפריקה וטעינה של המסחר יבוצעו על רחוב יפו בהתאם להוראות התכנית המופקדת.

ד. דירוג בנייה ירוקה – בהתאם לדרישות מוסדות התכנון, התכנית הופקדה כשהיא כוללת הוראה על

ביצוע בנייה לפי תקן 5821 בדרגה של לפחות 4 כוכבים. כידוע, הדרך "לצבור כוכבים" היא באמצעות ביצוע כמה שיותר אמצעים סביבתיים שמקדמים בנייה ירוקה בתחום המגרש או בדירות עצמן, אלא שחלק לא מבוטל מאמצעים אלה טעונים בינוי שאינו אפשרי במגרש דנן, בעיקר עקב צורתו ומימדיו.

משכך מבוקש שהוראת הבנייה הירוקה המחייבת עמידה ב-4 כוכבים לפחות תבוטל, וייקבע תנאי בהליך הרישוי לתיאום עם המחלקה לאיכות סביבה של עיריית ירושלים.

יצוין שהחברה פנתה ליועץ סביבה על מנת לקבל חוות דעת לנושא זה, אך נכון למועד הגשת ההתנגדות כתיבתה טרם הושלמה. החברה שומרת על זכותה להשלים ולהמציא את חוות הדעת בהקדם האפשרי, ובכל מקרה עובר לדיון אצל הועדה הנכבדה.

3 חלופה זו נדרשת למקרה בו יהיה צורך לבצע התאמות טעונות היתר, או קבלת היתר לשימוש חורג מהיתר. היתר מסוג זה הוגבל בשנים האחרונות במסגרת תיקונים לחוק התכנון והבניה ותקנותיו, והחברה מבקשת לשמור על גמישות בהוראות התכנית מאחר ואין לדעת מה יהיו השינויים הסטטוטוריים הצפויים בעתיד, ואם יוטלו מגבלות בדומה לביטול הקלות שימנעו מעבר בין השימושים.

רשימת בעלי הדירות שהצטרפו להתנגדות נכון למועד הגשתה:

- עדי דסקלוביץ', ת.ז. 060743770

- אהובה רוזנטל, ת.ז. 054649876

- תמר קיפניס, ת.ז. 033527813

- משה חורי, ת.ז. 026547984

- שמחה גמליאל, ת.ז. 033961020

- עידו סופר, ת.ז 034676320

- הניה שיינפלד, ת.ז. 301118782

יוער שבעלי דירות נוספים שתומכים בפרויקט הביעו רצון להצטרף להתנגדות העצמית ולהסמיך את הח"מ לייצגם בנושא זה. הדבר קיבל ביטוי באסיפת הדיירים שהתקיימה ביום 17.03.2025 ושהפרוטוקול שלה מצורף כנספח להתנגדות זו, וכן במפגשים נוספים שהתקיימו בינם לבין נציגי החברה לפני חג הפסח.

בשל אילוצי זמן, טרם הוסדרה חתימתם של בעלי דירות נוספים על יפוי כח למשרד הח"מ, ומשכך, רשימה סופית ומעודכנת של בעלי דירות שהתנגדות זו מוגשת גם בשמם תוגש עד מועד הדיון.

אשר על כן, הועדה הנכבדה מתבקשת לאשר את התכנית תוך הטמעת השינויים המבוקשים להלן, וכן להזמין את הח"מ ואת אדר' מרגלית, עורך התכנית, לכל דיון שיתקיים בקשר עם התכנית.

החברה שומרת על זכותה להוסיף ולפרט בעל פה את טענותיה במהלך הדיון, וכן להציג אסמכתאות, תמונות, חוות דעת ו/או עזרים אחרים, לפי העניין.

בהתאם לסעיף 103א)א( לחוק, מצ"ב תצהיר של נציג החברה בתמיכה להתנגדות זו.

בכבוד רב,

שרון אבני, עו"ד

העתק

הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, ע"י גב' מיכל כהן, מנהלת הועדה, באמצעות דוא"ל לשכת התכנון המחוזית ירושלים, ע"י מר גואל חי בר יצחק, באמצעות דוא"ל 10