ישיבת משנה לתכנון ובנייה - היתרים מס' 3 · סדר יום חלק א' שוטף
מסמכים נוספים באותה ישיבה: סדר יום חלק ב' - התנגדויות · רשימת תיקים בסדר יום חלק א' - שוטף · רשימת תיקים בסדר יום חלק ב' - התנגדויות · רשימת תיקים נוספים בסדר יום חלק א' - שוטף · תיקים נוספים בסדר יום חלק א- שוטף · פרוטוקול הישיבה · רשימת נוכחים בישיבה · תמליל הישיבה חלק א' - שוטף (קובץ שלישי) · תמליל הישיבה חלק א' - שוטף (קובץ שני) · תמליל הישיבה חלק א' - שוטף (קובץ ראשון) · תמליל הישיבה חלק ב' - התנגדויות תיק 1988/0030.07 · תמליל הישיבה חלק ב' - התנגדויות תיק 2003/0511.09 · תמליל הישיבה חלק ב' - התנגדויות תיק 2013/0179.02 · תמליל הישיבה חלק ב' - התנגדויות תיק 2020/0221.00 · תמליל הישיבה חלק ב' - התנגדויות תיק 2021/0399.00 · תמליל הישיבה חלק ב' - התנגדויות תיק 2022/0391.00
- 1 -
סדר יום לועדה מתאריך - 22/05/2024 - יד אייר תשפ"ד
סוג דיון דיון בועדת המשנה
מספר ועדה 2024/3
מספר בקשה 2024/0105.00
מספר סידורי 7
נתונים כלליים
סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש
מגורים, מגורים, בנין ציבורי, שטח ציבורי פתוח,
שימוש עיקרי
דרכים/תחנות
2 בניני מגורים, האחד כולל מעון בקומת הקרקע , לפי תב"ע
מהות בקשה
מס'' -0694828 101 בנינים A ו B
שטח האתר
שטח לחישוב זכויות
סוג רישום בעלות ועדת בעלויות
הכשרת עבירה לא
המבקש עוודאלה מוחמד סאלח
עורך הבקשה אדריכל גלובוס אפנר שירלי
מתכנן השלד מהנדס כרוף הייסם
מספר מתנגדים 1
מספר שכנים שלא חתמו 0
כתובת האתר
אום אל דראג 1 , שועפט
גוש חלקה בשלמות
30543 64 לא
30543 63 לא
תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח
12351 תחילת תוקף 22/01/2014
12351 תחילת תוקף 22/01/2014
12351 תחילת תוקף 22/01/2014
12351 תחילת תוקף 22/01/2014
12351 תחילת תוקף 22/01/2014
12351 תחילת תוקף 22/01/2014
12351 תחילת תוקף 22/01/2014
12351 תחילת תוקף 22/01/2014
694828 תחילת תוקף 07/07/2021 1 מגורים ג 4370.36 762708 תחילת תוקף 12/02/2022
תאור הבקשה
בתאריך 4/3/24 הוגשה בקשה לשני בנייני מגורים, האחד כולל מעון בקומת הקרקע לפי תב"ע 694828 בשכונת שועפט.
- 2 -
כחלק מתנאי הסף לבקשה, הוצגה הוכחת בעלות אשר אושרה ע"י ועדת הבעלויות.
וועדת הבעלויות אישרה את הבעלוית על בסיס מצג של הסכמי חלוקה.
מידע קודם
מתאריך
הכנת המלצה 09/05/2024
תכנונית : לדחות
במתכונת המוצעת
עד לקבלת החלטת בית המשפט בעניין המחלוקת הקניינית חוות דעת תכנונית 09/05/2024
חוות דעת תכנונית
מס' תכנית שחלה בחלקה:
762708
תחילת תוקף:
12/02/2022
ייעוד הקרקע:
בתאריך 4/3/24 הוגשה בקשה לשני בנייני מגורים, האחד כולל מעון בקומת הקרקע לפי תב"ע 694828 בשכונת
שועפט.
כחלק מתנאי הסף לבקשה, הוצגה הוכחת בעלות אשר
אושרה ע"י ועדת הבעלויות.
וועדת הבעלויות אישרה את הבעלוית על בסיס מצג של הסכמי חלוקה.
בשלב מאוחר התברר כי סביב הסכמים אלה מתנהל הליך שיפוטי קנייני בין השותפים,
וע"כ הובא הנושא שנית לדיון בועדת הבעלויות אשר החליטה שהיא לא הגורם המוסמך להכריע בסוגיה של
- 3 -
מחלוקת קניינית, ויש להתיר לבית המשפט למצות את ההליך.
נציין כי טרם הוגשו המסמכים לקליטת הבקשה, טרם שולמה האגרה וטרם בוצע משלוח הודעות לבעלים שלא חתמו וכן הבקשה טרם הועברה לשלב הבקרה המרחבית.
לבקשה הוגשה התנגדות אחת ע"י עו"ד זיאד קעואר, המייצג 1/3 מבעלי הזכויות בחלקות 62 ו – .63
להלן פירוט טענותיו:
מסמכי הבעלות שהוגשו הינם חלקיים ולא מכילים את כל החלקות הרלוונטיות.
הבקשה הוגשה ללא ידיעתם והסכמתם של מרשיו.
לא הוצגה הסכמת של לפחות %75 מהבעלים.
פגיעה בזכויות הקנייניות.
הכנת נוסח פרסום 04/03/2024
תנאים – באם תאושר הבקשה
תנאים לקבלת היתר בוצע
1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה
3 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 4 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי כן תקן ישראלי, ת"י 413
5 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 6 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - בקרה מרחבית 7 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 8 תשלום אגרת בניה
9 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים
10 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון
11 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה
12 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 13 אישור משרד הבריאות
14 קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח עורך בקשה כאמור בתקנה 52
המלצת האגף
- 4 -
לדחות במתכונת המוצעת
עד לקבלת החלטת בית המשפט בעניין המחלוקת הקניינית
- 5 -
סדר יום לועדה מתאריך - 22/05/2024 - יד אייר תשפ"ד
סוג דיון דיון בועדת המשנה
מספר ועדה 2024/3
מספר בקשה 2022/0399.00
מספר סידורי 8
נתונים כלליים
סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש
שימוש עיקרי מגורים
3 מבני מגורים- 86 יחידות מגורים.3 קומות מדרון ומרתפי
מהות בקשה
חניה+ קומת קרקע+ 9 קומות.
שטח האתר
שטח לחישוב זכויות
סוג רישום בעלות
הכשרת עבירה לא
המבקש חברה צרפתי נוימן נדל'''''''''''''''''''''''''''
עורך הבקשה אדריכל פייגין יואל רון
מתכנן השלד קרגולה טומי
מספר מתנגדים 0
מספר שכנים שלא חתמו 0
כתובת האתר
אשר וינר , ארנונה מורדות ארנונה- תא שטח
12
גוש חלקה בשלמות
30212 27 כן
תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח
53751 תחילת תוקף 17/05/2016
560110 תחילת תוקף 07/05/2021
תאור הבקשה
בשכונת ארנונה, במגרש מס' 12 על פי תב"עות 53751 ו-560110 מבקשים בנית 3 בנינים בני 9 ו-10 קומות מגורים מעל 3 קומות ת"ק למגורים וחניה, סה"כ 86 יח"ד.
המגרש יושב בין רחוב ארנונה ובין פארק האמה
בניין 6 הוא הבניין הדרומי ובניין 8 הוא הבניין הצפוני מסמכי התכנית :
במקום חלות 2 תב"עות:
- 6 -
תב"ע 53751 בסמכות מחוזית אשר הופקדה בתאריך: 30.09.2014 ותחילת תוקפה מיום:
.02.05.2016
ותב"ע- 560110 בסמכות מקומית אשר הופקדה ביום:06.11.2020 ותחילת תוקפה ביום:-17.02.2021 תב"ע זו הוכנה לטובת שיפורים קלים בתכנון ומהוה תיקון ועדכון לתב"ע .53751 לתכנית 53751 הוכנה תכנית בינוי כללית שנדרשה על פי סעיף -6.9 ואושרה ע"י מהנדס העיר ואדריכל העיר.
פרסום:
במסגרת הבקשה פורסמו ההקלות הבאות:
"תוספת עד %20 יח"ד, סה"כ 86 יח"ד במקום 72 המותרות עפ"י תכנית- לשיפור תכנון"
"הקלה מסעיף .6.1.1 (א) בדבר אי תכנון יח"ד בשטח שלא יעלה על 45 מ"ר- מוצעות 10 יח"ד בגודל 45 מ"ר, המשלימות 60 יח"ד קטנות בשכונה בהתאם לתכנית. היחידות מתוכננות במגרשים 5 ו--8 בכל מגרש 5 יח"ד"
-"תוספת קומה במבנים 7,6 - תוספת יחידות דיור"
-"הקלה מסעיף 6.2 (ה) בדבר מרפסות זיז לא מקורות - לאפשר מרפסות זיז מקורות (מתכנית מס'
()0560110 - מגבלת קו בניין במגרש מתעגל"
-"הגבה המבנים עד לגובה של +793.55 מ' לעומת +792.00 מ" המותרים עפ"י תכנית - שיפור תכנון"
תום מועד להגשת התנגדויות: -12.04.2024 לא הוגשו התנגדויות..
פירוט הבניה המוצעת:
קומות -1 - -3
מוצעות 3 קומות אשר קבורות בחלקן המערבי ופתוחות בחלקן המזרחי.
החלק המערבי, הקבור מיועד לחניון המשותף ל-3 הבניינים וכולל מקו"ח, מחסנים, חדרים טכניים ו-3 חדרי מדרגות עם מעלית.
הכניסה לחניון מתוכננת מכיוון מערב מכביש עתידי אל קומה .-1 בחלקו המזרחי של הקומות מוצעות יח"ד כאשר בכל בניין מוצעות 2 יח"ד בקומה.
- 7 -
קומת כניסה- מפלס 0.00
במפלס זה מוצעת הכניסה לבניינים מחזית מערבית אל לובי ראשי.
וכן מוצעות 2 יח"ד בקומה בכל בניין
קומות -1 5
בקומות 1-6 מוצעות 3 יח"ד בקומה בכל בניין,
בקומות 7-8 מוצעות 2 יח"ד בקומה בבניינים 6 ו-7 ו-יח"ד 1 בבניין .8 בקומה 9 מוצעת יח"ד 1 בבניינים 6 ו-.7
קומת גג
מוצע גג בטון שטוח עם יציאה מחדר המדרגות, מוצגים קולטים ומערכות מיזוג אויר בגגות.
סה"כ מוצעות- 86 יח"ד בשלושת הבניינים
סטייה ניכרת:
סעיף 6.21 שבתב"ע 53751 קובע סטייה ניכרת לעניינים הבאים :
במסגרת תכנית בינוי לכלל השטח, כמפורט בסעיף 6.9 – "תנאים להכנת תכנית בינוי" יובטח כי שטחן של לפחות 60 יח"ד מתוך 1830 יח"ד המוצעות בתכנית זו יהיה 45 מ"ר (שטח עיקרי + ממ"ד) לכל היותר. שטחן של %25 מהדירות הנותרות לכל הפחות, יהיה 75 מ"ר לכל היותר (שטח עיקרי+ ממ"ד)
וכל חריגה מתמהיל זה תיחשב סטייה ניכרת"
תכסית מבני המגורים המקסימלית ע"פ המפורט בטבלה 5 ו בסעיף 6.2 "אדריכלות" סעיף קטן 1 "תכסית הבינוי" הינה מחייבת וכל הגדלה של מ"ר עבור בניין תחשב סטייה ניכרת קווי הבניין ומספר המבנים כמפורט בסעיף 6.4 "קווי הבניין" בסעיפים 1 ו-2 וכן המרחק בין המבנים כמפורט בסעיף .6.4.3 "מרחקים בין בניינים" הינם מחייבים. כל צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין כל קו הבניין ו/או צמצום המרחקים בין המבנים ו/או שינוי מספר המבנים יחשבו סטיה ניכרת מת ו כנית הוראות הפיתוח ע"פ סעיף 6.8 הינן מחייבות וכל סטיה מהן תיחשב סטיה ניכרת
- 8 -
שלביות הביצוע ע"פ סעיף 7.1 הינה מחייבת וכל סטייה מהן תיחשב סטיה ניכרת הוראה לעניין גובה בניה מרבי לתאי שטח ,102 ,100 ,9 ,4 ,2 1 כמפורט בהערות לטבלה 5 הינה מחייבת וכל סטייה תיחשב סטייה ניכרת - לא רלוונטי לבקשה בתב"ע 560110 מצוינים סעיפי סטיה נכרת נוספים לעניין:
-שטחי מרפסות כמפורט בסעיף 6.5.1.1
-שטחי קולונדה כמפורט בסעיף 6.5.1.2 - לא רלוונטי לבקשה -שטחי שרות הת"ק וניודם
להלן פירוט לנושאים המהווים סטייה ניכרת:
1. תמהיל יח"ד – סטייה ניכרת
סעיף 6.1.1 תמהיל:
א. כל מבנה יכיל בתוכו תמהיל יח"ד בהתאם למפורט להלן:
- תתוכנן יח"ד אחת לפחות, בשטח שלא יעלה על 45 מ"ר הכוללים את השטח העיקרי+ ממ"ד.
-כ %25 מיתרת יח"ד בכל בניין יהיו בשטח מרבי של 75 מ"ר (עיקרי+ ממ"ד)
- יותרו שינויים בתמהיל לבניין ובלבד שישמר התמהיל במסגרת תא השטח.
סעיף 6.21.1 להוראות התכנית: "במסגרת תכנית בינוי לכלל השטח, כמפורט בסעיף 6.9 – "תנאים להכנת תכנית בינוי" יובטח כי שטחן של לפחות 60 יח"ד מתוך 1830 יח"ד המוצעות בתכנית זו יהיה 45 מ"ר (שטח עיקרי + ממ"ד) לכל היותר. שטחן של %25 מהדירות הנותרות לכל הפחות, יהיה 75 מ"ר לכל היותר (שטח עיקרי+ ממ"ד) וכל חריגה מתמהיל זה תיחשב סטייה ניכרת"
· במגרש 12 מותרות 72 יח"ד, מוצעים 3 בניינים במגרש =3 יח"ד יהיו 45 מ"ר.
· שטחן של %25 מהדירות הנותרות לכל הפחות, יהיה 75 מ"ר לכל היותר (שטח עיקרי+ ממ"ד).
מתוך 70 יח"ד %25 תהיינה דירות בגודל של 75 מ"ר- 20 יח"ד
פורסמה ההקלה הבאה: "הקלה מסעיף .6.1.1 (א) בדבר אי תכנון יח"ד בשטח שלא יעלה על 45 מ"ר-
מוצעות 10 יח"ד בגודל 45 מ"ר, המשלימות 60 יח"ד קטנות בשכונה בהתאם לתכנית. היחידות מתוכננות במגרשים 5 ו--8 בכל מגרש 5 יח"ד"
- 9 -
בנוגע ליח"ד שבשטח של 75 מ"ר- יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בתנאי הסעיף.- הוצג חישוב המוכיח כי 29 יח"ד הינם בשטח של עד 75 מ"ר- כנדרש
2. תכסית- סטייה ניכרת
סעיף 6.21.2 : "תכסית מבני המגורים המקסימלית ע"פ המפורט בטבלה 5 בסעיף 6.2 "אדריכלות"
סעיף קטן 1 "תכסית הבינוי" הינה מחייבת וכל הגדלה של מ"ר עבור בניין תחשב סטייה ניכרת".
סעיף 6.2.1 : "תכסית הבינוי : בקומות המסד על פי הגדרתן בתכנית זו לא תעלה תכסית הבניה על %85 משטח המגרש, בכפוף ליתר הגבלות התכנית"
מותר שטח מגרש: 12 3518 מ"ר * %85 = 2990.3 מ"ר. מוצע בקומת המסד: 2424.29 מ"ר –
כמותר
סעיף 6.2.1.2 : "בקומות שאינן חלק ממסד הבניין תקבע התכסית בהתאם לפירוט הבא (בבניין אחד):
על פי המוצג בנספח מס' 3 הטיפוס של מגרש 12 הינו c –מותר- 300 מ"ר לבניין אחד.
מותר 4 בניינים במגרש- מותר 1200 מ"ר - מוצע – 967 מ"ר- כמותר סעיף :6.2.1.3 "פרישת טיפוסי הבינוי ומספר המבנים בתאי השטח מפורטים בנספח קווי הבניין (מס'
3) מדובר בטיפוס .c
סעיף :6.2.1.4 "שטח התכסית המצוין לעיל כולל את כל שטחי הבניה המקוריים בקומה וכן מרפסות מקורות. השטח אינו כולל גגות ומרפסות גג שאין מקורות".
סעיף 5 מתחת לטבלה: "בכל תאי שטח שלא נקבעה להם תכסית בטבלה 5 יחולו הוראות בנושא כמפורט בפרק 6.2 אדריכלות".
ע"פ תכנית 5600110 סעיף 6.1 ד' "ניתן להקים מרתפים בתחום המגרש- במגרש עולה מתחת למפלס הכניסה הקובעת ובמגרש יורד מתחת לקומת המסד התחתונה המרתפים יהיו בתכסית של על %100 וישמשו לשטחי שירות תת קרקעים בלבד" לא מוצעים מרתפים בבקשה.
3. קווי בניין, מס' מבנים ומרחק בין הבניינים- סטייה ניכרת
קווי בניין:
סעיף 6.21.3 : "קווי הבניין ומספר המבנים כמפורט בסעיף 6.4 "קווי הבניין" בסעיפים 1 ו-2 וכן המרחק בין המבנים כמפורט בסעיף .6.4.3 "מרחקים בין בניינים" הינם מחייבים. כל צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין כל קו הבניין ו/או צמצום המרחקים בין המבנים ו/או שינוי מספר המבנים יחשבו סטייה ניכרת מתכנית"
סעיף 6.2.12 ו' "קו בנין 0 לקומות החניון, כלפי הרחוב, יותר רק כשהוא תת קרקעי במלואו."
סעיף .ו.6.1 שבתב"ע :560110 "ניתן יהיה להקים מרתפי חניה משותפים/ מחוברים לשני המגרשים מצרניים בהסכמת הבעלים. במקרים אלו תרשם זיקת הנאה בין המגרשים בכל השטחים הדרושים
- 10 -
לכניסה ולמעבר כלי רכב"
בסעיף .6.2ה. מצוין כי: "בחזיתות שאינן פונות לרחוב תותר הקמת מרפסות זיז לא מקורות בקו בניין המיטיב ב-1 מ' לכל היותר מקו הבניין המאושר בתא השטח, ובלבד שהמרפסות כאמור תכללנה בתכנון כולל ואחיד של הבניין"-
בקומות החניון מוצעת בניה בקו -0 לכיוון הכביש-כשהיא ת"ק במלואה- כמותר.
בשאר הקומות הבניה מוצעת בתחום קווי הבניין למעט מרפסות זיז המוצעות בחזית מזרחית וחורגות מקווי הבניין, המרפסות מקורות בחלקן וחורגות מעבר ל-1 מ' המותרים- פורסמה הקלה מתאימה קוו בניין מחייב לרחוב–
בסעיף 6.4.2א' "בכל שטח התכנית יהיה קוו הבניין לרחוב מחייב. חזית הבניין תוצמד לקוו הבנייה לרחוב, לפחות ב-%50 מאורכה".
ב. "במסגרת תכנית הבינוי כמפורט בסעיף 6.9 ומבלי לסתור את האמור בסעיף .6.4.1 מותר יהיה
לקבוע קווי בניה נוספים כקווי בניה מחייבים, או לדרוש תאום בין חזיתות של בנינים סמוכים שאינן פונות לרחוב , וכן לקבוע הוראות נוספות שיבטיחו את האיכות החזותית של הבניינים ואת רווחת תושביהם"
סעיף 6.2 ב' בתב"ע 560110 "במקרים בהם המגרש מתעגל אין חובת הצמדות מלאה לאורך הקשת, וניתן לקבוע מס' נקודות השקה בין חזית הבניין וקו הבניין המעוגל באישור מהנדס העיר".
מדובר במגרש מתעגל, בחזית מערבית הפונה לרחוב, אין הצמדות לקו הבניין המחייב- נדרש לתקן, יש לקבל אישור אדריכל העיר לתכנית המתוקנת כתנאי להפצה לגורמים- בדיון שהתקיים אצל מהנדס
העיר בתאריך: 25.12.23 אושר התכנון שהוצג בפניו ביחס לקו הבניין המחייב לרחוב
מס' הבניינים-
ע"פ סעיף 6.4 .1א' "מספר הבניינים במגרש יהיה כמפורט בנספח קווי בניין לא יותר שינוי ממספר מבנים זה.
תב"ע 560110 מעדכנת סעיף זה כדלהלן: "יותר שימוש בטיפוסי בניה שונים מהמפורט לעיל וכן שינוי במס' המבנים במגרש בתנאים הבאים- התכסית הכוללת במגרשים לא תעלה ביותר מ-%15 על המפורט בסעיף .6.2 שבתכנית ,53751 וכן, ישמרו הוראות התכנית בכל הנוגע לשטחי בניה, גובה ומס' קומות ונסיגתן. יובטח לשביעות רצון מהנדס העיר או מי מטעמו התאמת ממדי המבנים וחזיתותיהם לפי עקרונות העיצוב של התכנית"-
ע"פ נספח קווי בניין מוצעים 4 בניינים במגרש- מבקשים 3 בניינים- אין מניעה בכפוף לעמידה בשאר הוראות התכנית הרשומים לעיל.
מרחק בין בניינים:
- 11 -
על פי סעיף: .6.4.3
במגרשים שמותרים בהם יותר מבניין אחד יהיו המרחקים המזעריים בין הבניינים 7 מ' או קיר משותף כמפורט בנספח הבינוי והפיתוח.
תותר חריגה מקומית מהוראה זו ועד מרחק מזערי של 6 מ', משיקולים תכנוניים הנובעים מצורת המגרש, - באישור מהנדס העיר."
מוצע מרחק בין בניינים: 12 מ' – כמותר
4. הוראות הפיתוח: מפלס ה-,0.00 קירות תמך, גדרות, חצרות- סטייה ניכרת
סעיף 6.21.4 קובע סטייה ניכרת להוראות הפיתוח ע"פ סעיף 6.8 סעיף 6.8 : סעיפים :1-5
1. גבהים ומפלסים:
עפ"י תב"ע 560110
א. "מפלס הכניסה הקובעת למבנה לא יעלה על 1.2 מ' ממפלס הרחוב בסמוך למבנה"
בניין -6 מפלס ה-0.00 המוצע ,+756.15 מפלס הרחוב הסמוך לכניסה הינו -+755.25 כמותר בניין -7 מפלס ה-0.00 המוצע ,+758.10 מפלס הרחוב הסמוך לכניסה הינו -+757.00 כמותר בניין -8 מפלס ה-0.00 המוצע ,+759.70 מפלס הרחוב הסמוך לכניסה הינו -+759.10 כמותר.
2. שטחים מגוננים ונטיעות:
א. "לפחות %15 משטח מגרשי הבניה יגונן ויטופח כשטח ירוק" –
יש להציג חישוב המוכיח כי %15 משטח המגרש מגונן.
ב. "בתחום כל המגרשים תחול חובת נטיעה של 1 עץ בוגר שקוטר הגזע שלו "3 לפחות עבור כל 50
מ"ר של שטח מגרש פנוי.
התקבל אישור שפ"ע
ג. סוגי העצים המאושרים לנטיעה הינם על פי נספח 12 – איכות הסביבה- סקר טבע עירוני.
התקבל אישור שפ"ע
- 12 -
3. חצרות פרטיות
א. במגרשי המגורים תותקן ככל האפשר לכל דירות הגן (צמודות הקרקע) חצר פרטית במפלס הדירה,
אשר תוצמד בלעדית לדירה ותשמש לגינון ו/או למרפסת גן לא מקורה – בדירות קומה -2 ובקומת הכניסה מוצעות חצרות פרטיות.
ב. החצר תהיה מוקפת גדר בנויה, קיר תמך או כיוצ"ב - מוצעות גדרות.
ג. במגרשים משופעים ניתן להתקין דירות גן במספר מפלסים שונים, אשר אליהן יוצמדו חצרות
פרטיות במפלס הדירה.
4. גדרות וקירות תמך
א. "קירות מגרשים הפונים לשטחים ציבוריים יהיו בגמר אבן משני צידיהם עד לגובה של 1.2 מ' מעל
מפלס הרחוב. מעל גובה זה תותקן גדר חיה. במקרים של שיפועי רחוב חריגים תותר הגבהת הגדר באישור מהנדס העיר." ב. "קירות תמך יהיו בגמר אבן טבעית מסותתת וגובהם המרבי יהיה 3.5 מ'.
במקרה של שיפועי קרקע גדולים יותקנו קירות תמך מדורגים אשר המרחק ביניהם לא יפחת מ – 1.5 מ' . חריגה מהוראה זו תעשה באישור מהנדס הוועדה בעת מתן היתר הבניה בכפוף להנחיות ביסוס".
ג. "סוג האבן, צורת הסיתות פרטי הגדר הקלה וגובהה יהיו על פי תכנית הבינוי" – התקבל אישור
אדריכל העיר לבקשה
ד. "קירות תמך בגבול המגרש הפונים למפלסים נמוכים יותר ממפלס המגרש יותקנו עד לגובה שיידרש
על ידי מהנדס העיר כדי למנוע שפכי עפר ודרדרת. במסגרת היתר הבניה הוועדה המקומית תקבע תנאים להבטחת ביצוע קירות התמך כנדרש." התקבל אישור אדריכל העיר לבקשה תנאי למתן היתר הגשת תצהיר מהנדס להבטחת ביצוע קירות תמך בגבולות המגרש הפונים למפלסים נמוכים למניעת שפכי עפר ודרדרת
5. שלביות הביצוע- סטיה נכרת:
ראה בהמשך.
7. מרפסות
שטחי הבניה המפורטים בטבלה 5 אינם כוללים את שטחי המרפסות והקולנדות.
הערה 1.1 בתב"ע 5600110 מהווה סטייה ניכרת :
" תותר תוספת של 14 מ"ר עיקרי ליח"ד עבור מרפסת ובלבד שמרפסת זו תהיה כחלק ממערכת מרפסות זיזיות עוקבות במלואן בחזית המבנה הפונה לרחוב או חלק ממערכת מרפסות זיזיות שאינן עוקבות בתכנון כולל של הבניין, הכל בתיאום עם מהנדס העיר ".
לא תותר מרפסות שאינן עוקבות בחזית המבנה, למעט שטחי גגות ומרפסות גג הנוצרים כתוצאה
- 13 -
מנסיגה בהתאם להוראות התכנית "קו בניין בנסיגה" (סעיף 6.4 בהוראות ונספח )3 ואשר לא יחושבו במסגרת שטחי הבניה
לא יותר ניוד שטחי מרפסות לשטחים אחרים או בין יח"ד אחת לשנייה, אלא אם יח"ד אלה ממוקמות ב-3 הקומות העליונות של הבניין ובתנאי ששטח מרפסת לא יפחת מ-12 מ"ר ליח"ד. כמו כן שטחים אלו אינם ניתנים לסגירה במסגרת "סגירת מרפסות" וכן במידה ומרפסת מוצעת לסגירה לא ניתן להשתמש בשטחים אלו לשם כך . כל סטייה מהערה 1.1 זו תיחשב סטייה ניכרת "
.4.1.2א'.:1 "יותקנו מרפסות כמפורט בהערות לטבלה 5"
סעיף 6.2 ה' בתב"ע 5600110 " בחזיתות שאינן פונות לרחוב תותר הקמת מרפסות זיז לא מקורות בן בניין המיטיב ב- 1.0 מ' לכל היותר מקו הבניין המאושר בתא השטח, ובלבד שהמרפסות כאמור תכללנה בתכנון כולל ואחיד של הבניין.
בבקשה מוצעות מרפסות החורגות מ-14 מ"ר ליח"ד -יש להציג תמהיל מרפסות המציג שטח מקסימלי למרפסת- 14 מ"ר.- תוקן- לא מוצעות מרפסות מקורות מעל 14 מ"ר מוצעות מרפסות בין 3 קירות- יש לחשבן בשטח עיקרי.- תוקן בהתאם למותר
8. קולונדה- סטייה ניכרת
לא מוצעת קולונדה בבקשה,
שטחי הבנייה:
שטחים עיקריים:
ע"ק מותר: 6000 מ"ר מוצע: 5951.73 מ"ר נותרו: 48.27 מ"ר
ת"ק מותר: 1200 מ"ר מוצע: 1248.10 מ"ר חריגה של: 48.10 מ"ר
-החריגה תצומצם ע"ח יתרת שטח עיקרי ע"ק.
שטחי שרות:
ע"ק מותר: 2400 מ"ר מוצע: 2372.58 מ"ר נותרו: 27.42 מ"ר
- 14 -
שרות ת"ק מותר: 5774 מ"ר מוצע: 5799.56 מ"ר חריגה: 25.56 מ"ר
-החריגה תצומצם ע"ח יתרת שטחי שרות ע"ק.
הערה 1.5 : תותר העברת שטחי בנייה עיקריים ושטחי שירות מעל מפלס הכניסה הקובעת אל מתחת למפלס זה.
הערה 1.3 מתחת לטבלה : "השטחים המפורטים בטבלה כשטחי שירות מתחת למפלס הכניסה הקובעת לבניין מיועדים לחנייה, מבנים ומתקנים לצרכי תפעול הבניין וכיוצ"ב. התקנתם תותר בקומות המסד (ע"פ הגדרות תכנית זו) ובמרתפים. לא תותר העברת שטחים אלו לקומות אחרות במבנה.
סטיה מהוראה זו תיחשב סטיה ניכרת
מס' יח"ד
ע"פ טבלה 5
מותר: 72 יח"ד מוצע: 86 יח"ד
פורסמה הקלה לתוספת 14 יח"ד ()%20 - לפי תקנות שבס עד %-20 מוצע כמותר מס' קומות
מותר ע"פ טבלה: 5 9 מעל הכניסה הקובעת ו –4 מתחת לכניסה הקובעת.
מוצע: 10 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-3 מתחת לכניסה הקובעת- יש לצמצם או לפרסם הקלה בעניין- פורסמה הקלה מתאימה
הערה 3.2 לטבלה :5 "מספר הקומות מעל לכניסה הקובעת אינו כולל מתקנים טכניים". מוצעת יציאה לגג מחדר מדרגות.
גובה הבניה
מוצע +32.40 = +790.5
ע"פ נספח הבינוי מותר גובה של -+780.00 יש לצמצם למותר או לפרסם הקלה בעניין- פורסמה הקלה מתאימה
- 15 -
סעיף .6.1ז. שבתכנית :560110
-"גובה מרבי של קומת הכניסה לבניין מגורים לא יעלה על 6.5 מ' ברוטו ובלבד שלא תפוצל ל-2 קומות"-
-"גובה יתר קומות מגורים לא יעלה על 3.5 מ' ברוטו לקומה. וכל חריגה מגובה זה יהווה סטיה ניכרת מתוכנית".
גובה קומות הכניסה המוצעות- 6.30 מ' -במסגרת המותר.
גובה קומות המגורים המוצעות- 3.50 מ' -כמותר.
נסיגות ודירוג מבנים
סעיף 6.4.5 : "דירוג מבנים:
א. בתאי שטח בהם מסומן "קו בנין בנסיגה" בנספח קווי הבניין (מס' )3 חובה על חזית הבניין לסגת
לפחות פעם אחת בכל הקומות שמעל לקומה השישית (ממפלס הרחוב)
ע"פ נספח קווי בניין נדרשת נסיגה מחזית קדמית בקומה 9-7 באורך 3 מ'.
ב. עומק נסיגה לא יפחת מ – 2.5 מ' או מהמסומן בנספח קווי הבניין (מס' ,)3 המחמיר מביניהם.
ג. במסגרת תכנית בינוי, כמפורט בסעיף 6.9 ניתן יהיה לקבוע הוראות נוספות בעניין מאפייני הדירוג ,
מהנדס העיר רשאי להתיר שינויים בדרוג משיקולי תכנון ובלבד שנשמרו עקרונות התכנית ומטרותיה, וזאת למעט הנושאים שנקבעו כמחייבים.
קיימת נסיגה בחזית מזרחית בלבד כאשר נדרשת נסיגה גם מחזית מערבית, הפונה לרחוב, הנסיגה מוצעת מקומה 7 -9 בעומק של 2 מ' בלבד.
אך התוכנית אושרה ע"י אדריכל העיר ואין מניעה לאשרה בכפוף לסעיף ג' הרשום לעיל דיור להשכרה
.4.1.2א'.:5 "%10 מיחידות הדיור הן יחידות לצרכי השכרה וזאת לתקופה שלא תפחת מ-10 שנים"
הוגשה בקשה למגרש בו מוצעות 183 יח"ד המיועדות להשכרה, המקיים הוראה זו.
- 16 -
חשמל
.4.1.2א':4 "חדרי השנאים יהיו תת קרקעיים במלואם".
מוצע חדר חשמל בקומת החניה הת"ק.
מסד
מגרש -12 טיפוס c – מגרש יורד צר.
סעיף 1.9 ה' הגדרות בתכנית- מסד יורד- חלק מבניין יורד המצוי מתחת למפלס הכניסה הקובעת, ואשר מתוכננים בו מגורים ו/או חניונים ושטחי שירות.
סעיף 6.4.4 קומת המסד
במסד יורד (ע"פ הגדרות תכנית זו):
א. תותר הצמדת קומת המסד לקו הרחוב ובלבד שלא יחרוג בגובה הרחוב.
ב. תותר הצמדת קומת המסד בין המבנים זה לזה בהתאם לנספח קווי הבניין.
ג. במרווחים שבין הבניינים, תחויב נסיגה של קומת המסד בעומק שלא יפחת מ-8 מ' מהגבול האחורי
של תא שטח. בהתאם לנספח קווי בניין (מס' .3 נסיגה זו מחויבת וכל צמצום נסיגה זו יחשב כסטייה ניכרת מתכנית.
בקומות המסד מוצעים מרווחים בין הבניינים בעומק של מעל 8 מ' מהגבול האחורי של המגרש- כנדרש מבואות
סעיף .6.1.2א': "תותקן מבואה משותפת לכל בניין מגורים בשטח שלא יפחת מ-2 מ"ר ליח"ד.
86 יח"ד * 2 = 172 מ"ר מוצעות מבואות בגודל של כ-41 מ"ר בכל בניין- סה"כ 163 מ"ר ב-3 הבניינים.יש להציג לובי בהתאם - מוצע 175 מ"ר
מחסנים
המחסנים מוצעים בקומות החניון הת"ק ובגב הקומות הע"ק הקבור בקרקע.
מוצעים 12 מחסנים,
ככלל יש לתכנן מחסן לכל יח"ד ככל הניתן
- 17 -
גינה משותפת
סעיף .6.1.2ב': "תותקן גינה משותפת לכל בניין מגורים בשטח שלא יפחת מ-30 מ"ר למבנה".
מוצעות גינות משותפות לבניינים בשטח העולה על 30 מ"ר לבניין-כנדרש.
חומרי גמר
סעיף 6.2.4 קובע הוראות לעניין חומרי גמר ועל שילובם בתכנית הבינוי התקבל אישור אד' העיר לבקשה.
מסתורי כביסה במגרשי המגורים
סעיף 6.2.5 קובע הוראות לעניין מסתורי כביסה בבנייני המגורים :
"לכל יח"ד יהיה פתרון לתליית כביסה לייבוש" – מוצע כמותר תב"ע 560110 מעדכנת סעיף זה לפיו- "לכל יח"ד יהיה פתרון לתליית כביסה לייבוש למעט יח"ד ששטחן אינו עולה על 45 מ"ר"
ב. "מסתורי הכביסה ישולבו בחזיתות הבניין" – מוצע כמותר
ג. "המסתורים יבנו מחומרים קשיחים ועמידים לאורך זמן"
ד. "הפנייתם של המסתורים תהיה לחזית צידית או אחורית" –מסתורי הכביסה מוצעים בחזיתות
השונות בהתאם למיקום יח"ד, התקבל אישור אד' העיר.
מזגנים
סעיף 6.2.6 קובע הוראות לעניין מזגנים, בסעיף ד:
"פתרון למתקני המיזוג יהיה חלק מהבקשה להיתר הבניה". – מוצג במסתורי הכביסה יחידות עיבוי כמותר
יש לעמוד בכל הוראות סעיף .6.2.6
קולטי שמש על הגג
- 18 -
סעיף 6.2.7 קולטי שמש על הגג
בגגות שטוחים יוצבו קולטים לדודי שמש כחלק אינטגרלי מתכנון הגג או המעקה - מוצעים קולטי שמש על הגג.
בתי גידול אינטגרליים בחניונים
סעיף :6.2.12 מרתפים וקומות חניה :
סעיף ג': "במגרשים בהם המרתף/החניונים התת קרקעיים מגיעים עד גבול המגרש יוכנו בתי גידול אינטגרליים במבנה גג/המרתף חניון תת קרקעי. נפח בית הגידול לעץ לא יפחת מ-2 מ"ק ועומקו לא יפחת מ-1 מ'. – יש להציג בתי גידול אינטגרליים בהתאם להוראות הסעיף.
חדרי אשפה
מוצעים חדרי אשפה בקומות הקרקע, התקבל אישור תברואה שלביות הביצוע- סטייה ניכרת
סעיף 6.21.5 קובע סטייה ניכרת לעניין שלביות הביצוע: "שלביות הביצוע ע"פ סעיף 7.1 הינה מחייבת וכל סטייה מהן תיחשב סטיה ניכרת"
סעיף 7.1 קובע שלביות הביצוע למתן היתר בניה ראשון ל-750 יח"ד והמסחר, היתר בניה ראשון למגרש מס' 6 הופק בתאריך: 05.10.2021 שלב 1 – תנועה
מתן היתר בניה ראשון ל-750 יח"ד והמסחר- השלמת ביצוע עבודות צומת הכניסה לשכונה מרחוב וינר במתכונת שלב א' כמפורט בנספח התנועה
- שלב זה יכלול את החיבור המזרחי של התכנית (המשך כביש מס' )5 לכביש הקיים (רח' גרשון אבנר)
יירשם כתנאי לקבלת היתר
שלב 2 – תנועה
מתן היתר בניה ראשון מעל-750 יח"ד - השלמת שדרוג צומת הכניסה במתכונת שלב ב' כמפורט בנספח התנועה (או ע"פ בדיקה מעודכנת לאותה עת) השלמת החיבור המזרחי של התכנית לכביש גרשון אבנר
- 19 -
שלב 3 – תנועה
מתן היתר בניה ראשון מעל-1000 יח"ד- הוצאת היתר או הרשאה עבור הפרדה מפלסית בצומת דרך חברון/ רח' אשר וינר
שלב 1 – שימור האמה . הגשת היתר בניה ראשון למגרשי מגורים- קביעת שלביות לפיתוח ושימור האמה בשטח התכנית במקביל לפיתוח ובניה בשטח, בתיאום עם רשות העתיקות.
- יירשם כתנאי לקבלת היתר
שלב 1 – צרכי ציבור. תכנית בינוי כאמור בסעיף -6.9 במסגרת תכנית הבינוי, הכוללת תכנית שלביות ביצוע ואישורה ע"י מהנדס העיר או מי מטעמו המפרטת:
1. חלוקה למתחמי בינוי למגורים
2. כל מתחם בינוי יכלול שצ"פים, כיכרות עירוניות, מבני ציבור דרכים שבילים וכיוצ"ב המותנים בפיתוח
בד בבד עם המגרושים בכל מתחם ומתחם
הוגשה תכנית בינוי למתחם
שלב 2 – צרכי ציבור. תנאי למתן היתרי בניה ראשון בכל מתחם מגורים- מתן היתרי בניה ותכניות פיתוח לצרכי הציבור במתחם כפי שנקבע בתכניות השלביות יירשם כתנאי לקבלת היתר
שלב 3 – צרכי ציבור. תנאי למתן טופס 4 לבנייני מגורים במתחם- טופס 4 לצרכי ציבור במתחם כפי שנקבע בתכנית השלביות
- יירשם כתנאי לטופס 4
שלב 4 – צרכי ציבור. היתר בניה ראשון מעבר ל – 750 יח"ד- ביצוע בפועל של מגרשי הספורט המאושרים בתכנית 7984 וקבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לכך חיבור למערכת הביוב שלב 1 –. תנאי למתן היתר בניה ראשון- מתן היתר בניה למתקן קדם לטיהור שפכים ומתקן ויסות באתר מתקן טיפול הקדם של שפכי הקדרון, אשר כולל מט"ש זמני לטיפול בשפכי שכונת מורדות ארנונה. יירשם כתנאי לקבלת היתר
חיבור למערכת הביוב שלב 2 –. תנאי לתחילת עבודות ביצוע מבני המגורים בתחום התכנית- קבלת הצהרה חתומה מטעם מנכ"ל חברת הגיחון לפיה החלו עבודות להקמת המט"ש הזמני לטיפול בשפכי שכונת מורדות ארנונה במסגרת מתקן קדם לטיהור שפכים ומתקן ויסות באתר מתקן טיפול הקדם של שפכי הקדרון בהתאם להיתר בניה שניתן
- יירשם כתנאי לטופס 4
חיבור למערכת הביוב- שלב -3 תנאי למתן טופס 4 לבנייני מגורים במתחם- תחילת הפעלת המט"ש הזמני לטיפול בשפכי שכונת מורדות ארנונה במתקן קדם לטיהור שפכים ומתקן ויסות.
- 20 -
אישורים שהתקבלו
הסדרי תנועה - חניה
התקבל אישור מח' תנועה מתאריך 28.06.2023 לפיו:
אין התנגדות לתכנית.
עבור 86 יח"ד מוצע 121 מ"ח עפ"י התקן.
מצורף אישור מטעם מוריה לשינויים בזכות הדרך בכפוף לאישור מחלקת דרכים.
שלביות ביצוע ותנאים לתיק עפ"י תב"ע 53751 סעיף 7.1".
מח' דרכים
התקבל אישור מח' דרכים מתאריך .11.07.2023
אישור שפ"ע
התקבל אישור שפ"ע מתאריך 23.05.2023
אישור איכות הסביבה
התקבל אישור איכות הסביבה מתאריך 27.06.2023
אישור תברואה
התקבל אישור תברואה מתאריך 17.07.2023
אישור אדריכל העיר
התקבל אישור אדריכל העיר מתאריך 11.07.2023
- 21 -
אישור ניהול פרויקט שלם וליווי יזמים
התקבל אישור רחל הורביץ לבקשה אישורה מתאריך 11.05.2022 בעלויות
החלקה בבעלות רמ"י, התקבלה חתימת המבקשים, חוכרי הנכס- "צרפתי נויימן נדל"ן בע"מ" יש לקבל חתימת רמ"י כתנאי להיתר.
מידע קודם
מתאריך
הכנת המלצה 15/05/2024
תכנונית : לאשר
את הבקשה
להיתר בניה הבקשה היא לבנית 3 בנינים בני 9 ו-10 קומות מגורים מעל בתנאים 3 קומות ת"ק למגורים וחניה, סה"כ 86 יח"ד.
אין מניעה מלאשר את הבקשה בתנאים
חוות דעת תכנונית 15/05/2024
חוות דעת תכנונית
בתאריך: 30.08.2023 נידון התיק בוועדה והוחלט לאשרו בכפוף לשינויים ובתנאים,
כחלק מהתיקונים נדרשו לצמצם מרפסת מקורה המוצעת מעבר לקו בניין, התאמת מס' קומות וגובה בניה בהתאם למותר.
כעת מובא התיק לדיון בשנית לאחר ביצוע הליך פרסומי בו פורסמו ההקלות הבאות (בנוסף להקלות שפורסמו בעבר-
לתוספת יח"ד ושינוי בתמהיל יח"ד):
-"תוספת קומה במבנים 7,6 - תוספת יחידות דיור"
-"הקלה מסעיף 6.2 (ה) בדבר מרפסות זיז לא מקורות -
לאפשר מרפסות זיז מקורות (מתכנית מס' ()0560110 -
מגבלת קו בניין במגרש מתעגל"
-"הגבה המבנים עד לגובה של +793.55 מ' לעומת
+792.00 מ" המותרים עפ"י תכנית - שיפור תכנון"
תום מועד להגשת התנגדויות: -12.04.2024 לא הוגשו
התנגדויות.
יתר ההערות תוקנו, אין מניעה לאשר את הבקשה בתנאים
- 22 -
השלמת פרסום 22/03/2024
לפי סעיף 149 תוספת קומה במבנים 7,6 - תוספת יחידות דיור לחוק הקלה מסעיף 6.2 (ה) בדבר מרפסות זיז לא מקורות -
לאפשר מרפסות זיז מקורות (מתכנית מס' ()0560110 -
מגבלת קו בניין במגרש מתעגל
הגבה המבנים עד לגובה של +793.55 מ' לעומת +792.00 מ" המותרים עפ"י תכנית - שיפור תכנון
דיון בועדת משנה 30/08/2023
: לאשר את
הבקשה בכפוף
לשינויים ובתנאים לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים כמפורט בתאור הבקשה .
יש לתקן תכניות עפ"י ההערות המסומנות בתכנית a
הכנת המלצה 23/08/2023
תכנונית : לאשר
את הבקשה
בכפוף לשינויים מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים כמפורט ובתנאים בתאור הבקשה .
יש לתקן תכניות עפ"י ההערות המסומנות בתכנית a
חוות דעת תכנונית 23/08/2023
חוות דעת תכנונית
מדובר בבקשה לבניית 3 בניינים חדשים בני 9 ו-10 קומות מעל 3 קומות ת"ק למגורים וחניון סה"כ 86 יח"ד, בשכונת ארנונה במגרש 12 על פי תב"עות 53751 ו-560110
המגרש יושב בין רחוב ארנונה ובין פארק האמה
בניין 6 הוא הבניין הדרומי ובניין 8 הוא הבניין הצפוני לבקשה פורסמו הקלות לתוספת יח"ד ושינוי בתמהיל יח"ד.
בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים
הכנת נוסח פרסום 03/04/2023
תוספת עד %20 יחידות דיור, סה"כ 86 יח"ד במקום 72
- 23 -
המותרות על פי תכנית - שיפור תכנון
הקלה מסעיף 6.1.1 (א) בדבר אי תכנון יחידות דיור בשטח שלא יעלה על 45 מ"ר בכל בניין - מוצעות 10 יח"ד בגודל 45 מ"ר, המשלימות 60 יח"ד קטנות בשכונה בהתאם
לתכנית. היחידות מתוכננות במגרשים 5 ו - 8 - בכל מגרש 5 יח"ד.
תנאים – באם תאושר הבקשה
תנאים לקבלת היתר בוצע
1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה
3 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 4 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 5 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - בקרה מרחבית 6 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 7 תשלום אגרת בניה
8 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים
9 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון
10 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה
11 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 12 קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח עורך בקשה כאמור בתקנה 52
13 חישובים סטטיים חתומים ע"י טומי קרגולה
14 יש לעומד בכל תנאי שלביות הביצוע כמפורט בתאור הבקשה 15 תכנית הסדרי תנועה חתומה ע"י הנהלת האגף עבור מגרש 10 (היתר )22/579 כן 16 אישור רמ"י על תוכניות סופיות
17 אישור סופי של מחלקת דרכים כן
המלצת האגף
לאשר את הבקשה להיתר בניה בתנאים
הבקשה היא לבנית 3 בנינים בני 9 ו-10 קומות מגורים מעל 3 קומות ת"ק למגורים וחניה, סה"כ 86 יח"ד.
אין מניעה מלאשר את הבקשה בתנאים
- 24 -
סדר יום לועדה מתאריך - 22/05/2024 - יד אייר תשפ"ד
סוג דיון דיון בועדת המשנה
מספר ועדה 2024/3
מספר בקשה 2011/1018.06
מספר סידורי 9
נתונים כלליים
סוג בקשה תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים
שימוש עיקרי משרדים, משרדים, בנין ציבורי
מהות בקשה תוספת קומה למבנה משרדים קיים
שטח האתר
שטח לחישוב זכויות
סוג רישום בעלות נסח טאבו
הכשרת עבירה לא
המבקש פרסונה הולדינגס לימיטד אבי חבר
עורך הבקשה אדריכל הוק דורון
מתכנן השלד שירן יוסי
מספר מתנגדים 0
מספר שכנים שלא חתמו 0
כתובת האתר
כנפי נשרים 35 , אזור תעשיה גבעת שאול
גוש חלקה בשלמות
30332 56 לא
תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח
מסחר, תעסוקה
1128933 תחילת תוקף 11/10/2023 1 ומבנים ומוסדות 3599 ציבור
תאור הבקשה
לבניין משרדים קיים בן 9 קומות מעל 5 קומות ת"ק הנמצא בין רחובות כנפי נשרים ובית הדפוס מבקשים תוספת קומת משרדים,
לציין כי במסגרת היתר 11/1018.5 הנמצא בהליך סגירת תיק אושרו 7 קומות משרדים ומבני ציבור בנוסף לקומות הקיימות
בבניין משולבים שטחי מסחר בקומת הקרקע.
נספחי תב"ע:
במקום חלה תב"ע מס' 1128933 אשר הופקדה ביום 23.04.02 ואושרה ביום 11.10.23
- 25 -
התב"ע כוללת: תקנון, תשריט ונספחי בינוי.
נספח הבנוי מחייב לעניין מיקום ההפרשה הציבורית ומס' מקומות החניה.
התוכנית כוללת סעיף סטייה ניכרת לעניין: זיקת הנאה וקווי בניין.
פרסום:
במסגרת הבקשה פורסמה ההקלה הבאה:
"תוספת קומת משרדים אחת למבנה משרדים קיים למימוש הזכויות הקיימות במסגרת הגובה המאושר בתב"ע".
תום מועד להגשת התנגדויות: -12.03.2024 לא הוגשו התנגדויות.
להלן פרוט הבקשה המוצעת:
קומה :16 מוצעת קומה נוספת ל9 קומות הקיימות ו-7 המאושרות במסגרת היתר 11/1018.5 בקומה זו מבקשים שטחי משרדים, ממ"מ ומרפסת.
חניה
קומות החניה לא השתנו מהיתר קודם.
התקבל אישור חניה התאריך: 26.03.2024" אין התנגדות לתכנית.
עבור תוספת שטחי משרדים דרוש 11 מ"ח עפ"י תקן חניה שתב"ע 1128933 מאושרים 264 מ"ח עפ"י היתר בניה 2011/1018.03
סה"כ דרוש קיים+ תוספת 247 מ"ח
סה"כ נותרו 17 מ"ח עודפות בחניון קיים.
מוצע אופציה להסבת חניות רגילות לחניות אופנועים בעתיד על חשבון חניות עודפות"- יש לצמצם חניות עודפות או להסב לחניות אופנועים
על פי הוראות התכנית בסעיף 6.2 – חניה:
א. התכנית ממוקמת על ציר רק"ל, החניון הקיים נותן מענה לתקן חניות באזור רכבת קלה
עבור תוספת הבינוי המוצעת לשימושי תעסוקה ומסחר. על כן התכנית אינה מוסיפה מקומות חניה לחניון הקיים. מספר מקומות החניה בבניין לעת הוצאת היתר הבניה יהיה בהתאם לטבלת
- 26 -
מאזן החניה שבנספח התנועה .
ב. תתאפשר הסבת או קביעת שטחי בניה בקומת החניה העליונה עבור שימושים תומכי יוממות
בתחבורה פעילה, כגון מלתחות לרוכבי אופניים. שטחים אלו יהיו מעבר לאחוזי הבניה המירביים בתכנית זו .
ג. ניתן להתקין מעליות/ מכפילי חניה בהתאם לתקן הישראלי .
ד. החניון והפיתוח יכללו מקומות חניה לאופניים.
סטייה ניכרת
על פי סעיף 8.6 הקובע סטייה ניכרת:
1. זיקות הנאה למעבר רגלי, כפי שסומנו בתשריט, ונקבעו בסעיף 6.4
2. קווי הבניין – כמסומן בתשריט
מיקום/קווי בניין
על פי תשריט התב"ע וכן על פי תיק קווי בניין 2023/6797 נקבעו קווי בניין.
על פי סעיף 2.8.6 נקבעה סטייה ניכרת לעניין קווי בניין.
הבניה מוצעת בתחום קווי הבניין.
גובה הבניין
בהוראות התכנית סעיף .4.1.2א:3 "גובה הבינוי המרבי יקבע ל 77 מ' מעל מפלס הכניסה הקובעת בהתאם למסומן בנספח הבינוי , לעת הוצאת היתר בניה ניתן להוסיף לגובה הנתון 3 מ' נוספים עבור מערכות טכניות בגג".
מוצע גובה גג עליון- 73.44 מ'- כמותר
מס' קומות
מותר על פי טבלה: 5 16 מעל הכניסה הקובעת ו-5 מתחת לכניסה הקובעת ובנוסף קומת גג טכני
ויציאה לגג
מוצע- 17 קומות וקומת גג טכני מעל 5 קומות ת"ק- פורסמה הקלה מתאימה- אין מניעה לאשר.
- 27 -
גג המבנה
בהוראות התכנית סעיף .4.1.2א:5 "הציוד על גבי הגג ימוקם תוך נקיטת אמצעים המבטיחים את הסתרתו" –
תכסית הבנייה
בהוראות התכנית סעיף .4.1.2א:2 "תכסית הבנייה המקסימלית תעמוד על %65 משטח המגרש, וזאת בהתאם למפורט בנספח הבינוי, שטחי הצללות וקירוי, וכן שטחי מרפסות יהיו מעבר לתכסית המותרת".
הקומה המוצעת עומדת בהוראה זו.
שטחי הבנייה:
המוצגים ע"י עורך הבקשה:
עיקרי:
משרדים –
עיקרי:
ע"ק מותר: 20387 מ"ר ע"ק קיים+מוצע: 18873.03 מ"ר. נותרו: 1513.97 מ"ר (לאחר קיזוז שטחי
שרות חורגים בסך 1473.14 נותרו: 40.83 מ"ר שטחים עיקריים ע"ק)
ת"ק מותר: 1610 מ"ר ת"ק קיים: 1596.02 מ"ר נותרו: 13.98 מ"ר
שרות:
ע"ק מותר: 4680 מ"ר ע"ק קיים+מוצע: 6153.14 מ"ר- חריגה של 1473.14 מ"ר- יקוזזו משטחים
עיקריים עודפים. סה"כ שטחים עיקריים ע"ק-
מסחר –
לא מוצע שטח למסחר במסגרת בקשה זו
מבני ציבור
- 28 -
לא מוצע שטח למבני ציבור במסגרת בקשה זו
מרפסות
מוצעת מרפסת בין 3 קירות- חושב במניין שטחים עיקריים.
שלביות ביצוע
עפ"י סעיף: .7.2 "הבניה תבנה בהינף אחד"- בבקשה זו מבקשים בניית קומה נוספת על המותר
בתב"ע-
מימוש התכנית
על פי סעיף 7.2 מימוש התכנית : 10 שנים מיום אישורה. עד לתאריך: 11.10.33 אישורים שהתקבלו:
מחלקת איכות הסביבה:
התקבל אישור בתאריך: 15.04.2024 לפיו: "תעשיות איוורור וחומ"ס בחינת מיקרואקלים להיתר
נערכה לפי הנחיות הרשות לאיכה"ס. מסקנות הבדיקה מאושרות.תוספת הקומה אינה בעלת משמעות ביחס להיתר 2011/1018.05 שאושר בינואר .2024 אין תנאים לטופס 4 אולם אנו ממליצים על מרחב מגונן בכניסות למבנה.כללי מהות הבקשה תוספת 7 קומות משרדים למבנה קיים, זהו שלב ג''
לפרויקט .קומות החניון, קרקע, וקומות 1-8 ללא שינוי.ההגשה מבקשת תוספת קומות 9-15 וכן גג טכני. תנאים לטופס 4 הצגה בעין של גמר הפיתוח הנופי וניקיון כל פסולת הבניין ."
מחלקת שפ"ע:
התקבל אישור בתאריך: 13.03.2024
מחלקת הסדרי תנועה:
התקבל אישור חניה התאריך: 26.03.2024" אין התנגדות לתכנית.
עבור תוספת שטחי משרדים דרוש 11 מ"ח עפ"י תקן חניה שתב"ע 1128933 מאושרים 264 מ"ח עפ"י היתר בניה 2011/1018.03
סה"כ דרוש קיים+ תוספת 247 מ"ח
סה"כ נותרו 17 מ"ח עודפות בחניון קיים.
מוצע אופציה להסבת חניות רגילות לחניות אופנועים בעתיד על חשבון חניות עודפות"-
- 29 -
בעלויות
התקבלה הרמוניקה חתומה ע"י "פרסונה הולדינגס לימיטד" בעלי הנכס ומבקש הבקשה בנוסף ל-"עץ "השקד ייזום בע"מ".
מידע קודם
מתאריך
הכנת המלצה 15/05/2024
תכנונית : לאשר
את הבקשה
בכפוף לשינויים ניתן לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים הרשומים ובתנאים בתיאור הבקשה
חוות דעת תכנונית 15/05/2024
חוות דעת תכנונית
מדובר על בקשה לתוספת קומת משרדים ל-9 קומות
הקיימות ו-7 המאושרות במסגרת היתר 11/1018.5 אשר נמצא בהליך סגירת התיק, סה"כ 17 קומות ע"ק מעל 5 קומות ת"ק.
הבניין ממוקם בין רחובות כנפי נשרים ובית הדפוס, בניין משולבים שטחי מסחר בקומת הקרקע ושטחים למבני ציבור.
במסגרת הבקשה פורסמה ההקלה הבאה: "תוספת קומת
משרדים אחת למבנה משרדים קיים למימוש הזכויות
הקיימות במסגרת הגובה המאושר בתב"ע".
בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית למעט ההקלה שפורסמה, אין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים השלמת פרסום 20/02/2024
לפי סעיף 149 תוספת קומה שמינית ל7 קומות מאושרות על פי תוכנית לחוק 1128933-101 מעל מבנה קיים - למימוש הזכויות הקיימות במסגרת הגובה המאושר בתב"ע.
- 30 -
תנאים – באם תאושר הבקשה
תנאים לקבלת היתר בוצע
1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה
3 אישור פיקוד העורף הג"א
4 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 5 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 6 תשלום אגרת בניה
7 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים
8 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון
9 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה
10 אישור משרד הבריאות
11 הפקת היתר ל11/1018.5
המלצת האגף
לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים
ניתן לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים הרשומים בתיאור הבקשה
- 31 -
סדר יום לועדה מתאריך - 22/05/2024 - יד אייר תשפ"ד
סוג דיון דיון בועדת המשנה
מספר ועדה 2024/3
מספר בקשה 2022/0412.00
מספר סידורי 10
נתונים כלליים
סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש
שימוש עיקרי מגורים
מהות בקשה הקמת בניין חדש בן 9 קומות בבית חנינה.סה"כ 27 יח"ד.
שטח האתר
שטח לחישוב זכויות
סוג רישום בעלות
הכשרת עבירה לא
המבקש ע"י מחמד סלמי מחמד פרג סלמי
עורך הבקשה קואסמי סחר
מתכנן השלד אבו ליל נאסר
מספר מתנגדים 0
מספר שכנים שלא חתמו 0
כתובת האתר
אל בירוני 0 , בית חנינה
גוש חלקה בשלמות
30611 83 כן
תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח
151209 תחילת תוקף 17/05/2016 3 מגורים ד 1113
אזור מגורים 1
7469א תחילת תוקף 09/01/2015 44ד 5603
מיוחד
תאור הבקשה
בשכונת בית חנינה רחוב אל בירוני, מבקשים הקמת בניין חדש בן 9 קומות, 27 יח"ד למגורים על פי תב"ע 151209 בתא שטח .3
מסמכי התכנית:
במקום חלה תכנית בסמכות מחוזית 151209 אשר הופקדה מיום 24.11.2015 ותחילת תוקפה הינו מיום 02.05.2016
סעיף סטייה ניכרת 4.1.2 ח' לעניינים הבאים: גובה בניין, מס' קומות, קווי בניין, מרחק בין בניינים.
נספח בינוי מחייב לעניין גובה בניה, מס' קומות וקווי בניין.
- 32 -
פרסום
בתאריך 01.05.2023 במסגרת פתיחת התיק פורסמו ההקלות:
הקלה מהוראות התכנית בדבר גובה קירות התמך - 4 מ במקום 3 מ הקלה מהוראות התכנית בדבר פתרון מסתורי כביסה - פתרון במרפסות ו/או בשטח הדירתי.
עד תום מועד להגשת התנגדויות- לא התקבלה התנגדות.
פירוט הבניה המוצעת:
קומות -3 ,,-2 :-1
מוצעות 3 קומות חניון, מחסנים וחללים טכניים תת קרקעי. הכניסה לחניון מוצעת ממגרש -2 המבוקש בתיק 2022/413 הנמצא טרם הוצאת היתר, בהתאם לנספח הבינוי.
תכנית קומת קרקע:
בקומה מוצעת הכניסה לבניין מחזיתו הצפון מזרחית בהתאם למוצע בנספח הבינוי, בקומה מוצעות 3 יח"ד עם חצרות.
תכנית קומה א' – ח' :
מוצעות 3 יח"ד בכל קומה עם מרפסות.
תכנית קומת גג:
מוצע גג בטון שטוח עם יציאה מחדר המדרגות ומתקנים טכניים.
הגישה לקומות מגרעין המדרגות והמעליות המקשר בין כל קומות הבניין.
סה"כ 27 יח"ד
- 33 -
סטייה ניכרת:
הוראות התכנית בסעיף 4.1.2 ח' קובע סטייה ניכרת לעניין:
גובה הבניה
קווי בניין
מס' קומות
מרחק בין בניינים
להלן פירוט לסעיפים הנ"ל:
גובה הבניה- סטיה ניכרת
סעיף 4.1.2 ח' 1 " גובה הבניה המירבי כמצויין בנספח 1 הינו מחייב וכל סטיה ממנו תחשב כסטיה ניכרת"
מותר ע"פ טבלה: 5 +31.45 מוצע +30.42 ומעליו חדר יציאה לגג עד למפלס +32.82
הערה 1 לטבלה 5 "תותר תוספת חדר יציאה לגג ומעקה תקני בלבד עד לגובה 33.28 מ' מעל הכניסה הקובעת"
מוצע במסגרת המותר.
מס' קומות - סטיה ניכרת
הוראות התכנית בסעיף 4.1.2 ח' 2 " מספר הקומות המירבי כמצויין בנספח 1 הינו מחייב וכל סטיה ממנו תחשב כסטיה ניכרת"
ע"פ טבלה 5 ונספח הבינוי מותר 9 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 3 קומות מתחת לכניסה הקובעת.
מוצע 9 קומות מעל הכניסה הקובעת 3 קומות מתחת לכניסה הקובעת.
סעיף 4.1.2 א' 1 "בכל תא שטח מתאי השטח 1-3 המיועדים למגורים תותר הקמת בניין חדש בן 9 קומות מעל 3 קומות מרתף לחניה סה"כ 3 בניינים. מס' קומות מוצע כמותר.
מיקום/קווי בניין - סטיה ניכרת
הוראות התכנית בסעיף 4.1.2 ח' 3 " קווי הבניין המפורטים בתשריט התכנית הינם מחייבים. צמצום
- 34 -
השטח שבין גבול המגרש לבין קו הבניין יחשב כסטיה ניכרת "
המוצע מבוקש בתחום קווי הבניין המותרים.
מרחק בין בניינים - סטיה ניכרת
הוראות התכנית בסעיף 4.1.2 ח' 4 "המרחק המינימלי בין הבניינים יהיה 8 מ' צמצום המרחק בין הבניינים יחשב כסטיה נכרת"- בבקשה זו מוצע הבניין במגרש 3 בלבד- כאשר המרחק ממנו לבין גבול המגרש הינו 5.9 מ' הבניין במגרש מס' 2 מוצע בתיק 2022/13 במרחק 4.5 מ' מגבול המגרש- מוצע כמותר.
מרפסות
סעיף .4.1.2א. קובע הוראות לעניין מרפסות כדלהלן:
תותר הקמת מרפסות זיז לפי התנאים להלן:
השטח המירבי של מרפסות זיז לא יעלה על 10 מ"ר ליח"ד לא יותר ניוד שטחי המרפסות המופיעים בטבלה 5 לשטחים אחרים בבניין.
בכל בניין, כל המרפסות יוקמו בהינף אחד
מידת הרוחב של מרפסת זיז לא תהיה גדולה ממידת העומק שלה שטחי המרפסות אינם ניתנים לסגירה במסגרת "סגירת מרפסת". במידה ומרפסת מוצעת לסגירה לא ניתן להשתמש בשטחים אלו לשם כך.
מוצעות מרפסות זיזיות מקורות ושאינן מקורות לכל יח"ד , יש להציג תמהיל המוכיח כי שטח מרפסת לא עולה על 10 מ"ר.
מוצעות מרפסות ש מידת הרוחב של מרפסת זיז לא תהיה גדולה ממידת העומק שלה- יש לצמצם או לחילופין לפרסם הקלה.
לא מוצע ניוד שטחי מרפסות לשטחים אחרים בבניין ולא מוצעת סגירה- כנדרש עפ"י טבלה 5 מותר 270 מ"ר שטח למרפסות.
מוצע: 234.72 מ"ר- כמותר
מפלס ה-0.00
ע"פ נספח הבינוי מפלס ה-0.00 = +755.5 מוצע כמותר
- 35 -
מס' יח"ד
מותר: 27 יח"ד מוצע כמותר
עפ"י סעיף .4.1.2א.:.2 "לפחות %20 מיח"ד בשטח התוכנית יהיו בשטח מרבי של 80 מ"ר"- יש להציג תמהיל יח"ד המוכיח עמידה בסעיף זה.
תמהיל יח"ד
סעיף 4.1.2 א' 2 "לפחות %20 מיח"ד בשטח התכנית יהיו בשטח מירבי של 80 מ"ר" יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בתנאי סעיף זה.
שטחי בניה
שטחי הבניה על פי טבלה :5
עיקרי ע"ק מותר: 3065 מ"ר מוצע: 3063.9 מ"ר נותרו: 1.1 מ"ר
שרות ע"ק מותר: 459 מ"ר מוצע: 458.9 מ"ר
שרות ת"ק מותר: 2148 מ"ר מוצע: 2210.93 מ"ר חריגה: 62.93 מ"ר
סעיף 4.1.2 ט"ז גמישות להיתר " במידה ולעת מתן בניה יידרשו מקומות חניה נוספים מעבר למופיע בתכנית זו, תותר תוספת קומות תת"ק ושטחים תת"ק מעבר למפורט בטבלה 5 בכפוף לתקן החניה"
מספר מק"ח מוצע בהתאם לתקן, חריגה מוצעת כמותר.
מחסנים
מוצעים 26 מחסנים עבור 27 יח"ד- המחסנים מוצעים מקומות הת"ק , יש להציע מחסן לכל יח"ד ולציין כי גובה תקרה 2.20 מ'.
תכסית
עפ"י טבלה -5 תכסית מותרת- %40
שטח המגרש- 1113 מ"ר מוצעת תכסית מירבית של %38.99 משטח המגרש- כמותר זיקת הנאה
זיקת הנאה למעבר רגלי:
- 36 -
עפ"י סעיף .4.1.2י"ג.: השטח המסומן בתשריט כשטח עם זיקת הנאה למעבר רגלי הינו להולכי רגל ללא מגבלה כלשהי ויחול עליו ההנחיות הבאות:
בשטח זה יותר מעבר להולכי רגל בלבד
שטח זה יפותח כמעבר צבורי עם זיקת הנאה למעבר רגלי ע"י מגיש הבקשה להיתר ובהתאם להוראות עיריית ירושלים וכתנאי בלתי נפרד מביצוע הבנייה להבטחת האמור לעיל תרשם הערה בספרי המקרקעין ע"י מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, כתנאי למתן היתר בניה בשטח.
זיקת ההנאה מסומנת בהתאם לתב"ע ומתוכננת כמעבר להולכי רגל- כנדרש זיקת הנאה למעבר ברכב:
עפ"י סעיף .4.1.2י"ד: השטח המסומן בתשריט כשטח עם זיקת הנאה למעבר ברכב הינו לכלי רכב ללא מגבלה כלשהי ויחול עליו ההנחיות הבאות:
בשטח זה יותר מעבר לכלי רכב
השטח הנ"ל ישמש את דיירי הבניינים בתאי שטח 1-3 בלבד, לשם גישה לקומת החנייה הת"ק.
שטח זה יפותח כשטח עם זיקת הנאה לכלי רכב ע"י מגיש הבקשה להיתר לתאים הצמודים ובהתאם להוראות עיריית ירושלים וכתנאי בלתי נפרד מביצוע הבניה.
החזקת השטח תהא באחריות בעלי הזכויות בתאי השטח הצמודים להבטחת האמור לעיל תרשם הערה בספרי המקרקעין ע"י מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, כתנאי למתן היתר בניה בשטח
זיקות ההנאה למעבר ברכב מסומנות בהתאם למסומן בתב"ע ומתוכננות כמעבר לרכב- כנדרש חניה
מוצעות 3 קומות חניה הכוללות 35 מקו"ח, מחסנים ,חדר מדרגות וחללים טכניים.
הכניסה לחניון מתוכננת מחניון מגרש ,2
עפ"י .4.1.2א.:6 "הכניסה לחנייה הת"ק תהיה משותפת בשטח אשר בו נקבעה זכות זיקת הנאה לכלי רכב"
מיקום הכניסה לחניון תואם את נספח הבינוי.
בסעיף .4.1.2ב. מצוינות הוראות לעניין חניה כדלהלן:
- 37 -
1. תותר פתרון חניה ת"ק במלואה בלבד- החניה מוצעת ת"ק במלואה- כנדרש
2. מס' מקומות החניה יקבע בהתאם לתקן החניה החל לעת אישור הבקשה להיתר
התקבל אישור מח' הסדרי תנועה לתכנון המוצע.
הוראות פיתוח
עפ"י סעיף .4.1.2ב.: "גובה קירות התמך לא יעלה על 3 מ'" פורסמה הקלה בדבר גובה קירות תמך 4מ' במקום 3מ'- גובה קירות התמך מוצע בגובה של 4.30 מ'- יש לצמצם עד לגובה של 4 מ'.
גג
סעיף 4.1.2 י"א 1 " בגגות שטוחים יוצבו קולטים לדודי שמש כחלק אינטגרלי מתכנון הגג או המעקה"
מוצעים קולטי שמש על הגג ומערכות טכניות עם הסתרת מערכות, התקבל אישור אד' העיר לתכנון המוצע.
מסתורי כביסה
עפ"י סעיף .4.1.2ו.: "במסגרת היתר הבניה יוצגו מסתורי כביסה לשם שמירה על מראה ראוי של חזית הבניינים"- פורסמה הקלה מהוראות התכנית בדבר פתרון מסתורי הכביסה – פתרון במרפסות ו/או בשטח הדירתי.
מי נגר
סעיף :.6.2 "יוותרו לפחות %20 שטחים חדירי מים מתוך שטח המגרש הכולל"
הוצג תמהיל המוכי כי %20.22 מהשטחים הינם חדירי מים.
הריסה
סעיף 4.1.2 ט"ו "מבנה/ גדר המסומן בסימון להריסה הינו מבנה/ גדר המיועדים להריסה" מוצעת גדר להריסה ע"ג תכנית הפיתוח בהתאם למוצע בתשריט.
מימוש התכנית
סעיף 7.2 "זמן משוער למימוש התכנית הינו 15 שנים מיום אישורה"- תחילת תוקפה של התוכנית-
17.05.2016
- 38 -
שלביות ביצוע
ביצוע הבניה- הבניה בכל תא שטח תבוצע בהינף אחד לא תותר בניה בשלבים- בבקשה זו מבוקש הבניין שבמגרש 3 במלואו.
בעלויות
התקבלה חתימת הבעלים "מחמד סלמי" במסגרת פתיחת התיק.
אישורים שהתקבלו
אישור אדריכל העיר
התקבל אישור אדריכל העיר מתאריך 03.07.2023
הסדרי תנועה – חניה
התקבל אישור הסדרי תנועה מתאריך 09.07.2023
אין התנגדות לתכנית
מוצע 35 מ"ח עבור 27 יח"ד חדשות
בכפוף לאישור מחלקת דרכים
תנאי לטופס 4 - אישור רשות תמרור
מח' דרכים
התקבל אישור מח' דרכים מתאריך 08.06.2023
תיק שוחרר לדיון בלבד.
תנאי להוצאת היתר בניה הינו חתימת כתב התחייבות חלף הסכם פיתוח לפי החלטת ועדה אגפית מ 18.04.23 עבור תיקים 22/413 ו22/412
תנאי לטופס 4 הינו בניית גדרות בגבולות חלקה חוקיים
- 39 -
אישור תברואה
התקבל אישור תברואה מתאריך 04.06.2023
אישור איכות הסביבה
התקבל אישור איכות הסביבה מתאריך 23.01.2024
אישור שפ"ע
התקבל אישור שפ"ע בתנאים מתאריך 05.06.2023
.1תכנון עקרוני מאושר. לפני קבלת היתר בנייה יש להגיש תוכניות מפירטות לשפ"ע.
.2אין עצים במגרש.
יש לחזור לקבלת אישור סופי מח' שפ"ע
מידע קודם
מתאריך
בדיקת המלצה 15/05/2024
תכנונית : לאשר
את הבקשה
בכפוף לשינויים המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים ובתאים
יש להציג תמהיל המוכיח כי שטח מרפסת לא עולה על 10 מ"ר.
מוצעות מרפסות ש מידת הרוחב של מרפסת זיז לא תהיה גדולה ממידת העומק שלה- יש לצמצם או לחילופין לפרסם הקלה.
יש להציג תמהיל המוכיח כי לפחות %20 מיח"ד בשטח התכנית יהיו בשטח מירבי של 80 מ"ר .
יש להציע מחסן לכל יח"ד ולציין כי גובה תקרה 2.20 מ'.
יש לצמצם קירות תמך עד לגובה של 4 מ'.
יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי
- 40 -
חוות דעת תכנונית 06/03/2024
חוות דעת תכנונית
מס' תכנית שחלה בחלקה:
7469א
תחילת תוקף:
09/01/2015
ייעוד הקרקע:
אזור מגורים 1 מיוחד
מדובר בבקשה לבניין מגורים בשכונת בית חנינה רחוב אל בירני, עפ"י תב"ע 15209 תא שטח ,3 בן 9 קומות ע"ג 3 קומות חניה תת קרקעיות, סה"כ 27 יח"ד.
בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית ונספחיה פרט לעניין רוחב ועומק מרפסות זיז אשר לגביהם יש לצמצם או לחילופין לפרסם הקלה.
הכנת נוסח פרסום 27/04/2023
הקלה מהוראות התכנית בדבר גובה קירות התמך - 4 מ במקום 3 מ
הקלה מהוראות התכנית בדבר פתרון מסתורי כביסה -
פתרון במרפסות ו/או בשטח הדירתי
תנאים – באם תאושר הבקשה
תנאים לקבלת היתר בוצע
1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה
3 אישור משרד הבריאות
4 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 5 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 6 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - בקרה מרחבית 7 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 8 תשלום אגרת בניה
9 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים
10 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון
11 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה
12 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 13 קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח עורך
- 41 -
בקשה כאמור בתקנה 52
14 אישור מחלקת מידע ומיפוי באם ניתן לרשום את התצ"ר 15 אישור המחלקה לבטיחות בדרכים על דרישה לכתובת 16 תאום עם מנהל התעופה האזרחית
17 הינו חתימת כתב התחייבות חלף הסכם פיתוח לפי החלטת ועדה אגפית מ 18.04.23 עבור תיקים 22/413 ו22/412 (מח' דרכים)
18 אישור סופי מח' שפ"ע
19 יש לאשר תוכניות תאורה במחלקת המאור
20 אישור תכנית לפיתוח הדרך שממזרח לתכנית באישור תושי"ה 21 אישור רת"א
המלצת האגף
לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים
המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתאים יש להציג תמהיל המוכיח כי שטח מרפסת לא עולה על 10 מ"ר.
מוצעות מרפסות ש מידת הרוחב של מרפסת זיז לא תהיה גדולה ממידת העומק שלה- יש לצמצם או לחילופין לפרסם הקלה.
יש להציג תמהיל המוכיח כי לפחות %20 מיח"ד בשטח התכנית יהיו בשטח מירבי של 80 מ"ר .
יש להציע מחסן לכל יח"ד ולציין כי גובה תקרה 2.20 מ'.
יש לצמצם קירות תמך עד לגובה של 4 מ'.
יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי
- 42 -
סדר יום לועדה מתאריך - 22/05/2024 - יד אייר תשפ"ד
סוג דיון דיון בועדת המשנה
מספר ועדה 2024/3
מספר בקשה 2021/0249.00
מספר סידורי 11
נתונים כלליים
סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש
שימוש עיקרי מגורים
הקמת מגדל מגורים בן 31 קומות, מעל קומת כניסה וגני
מהות בקשה
ילדים. סה"כ 173 יח"ד
שטח האתר
שטח לחישוב זכויות
סוג רישום בעלות
הכשרת עבירה לא
המבקש חברה קרסו נדל"ן בע"מ -
עורך הבקשה אדריכל ביטמן בן-צור בועז
מתכנן השלד מהנדס שליו דורון
מספר מתנגדים 0
מספר שכנים שלא חתמו 0
כתובת האתר
קולומביה 28 , קרית מנחם
גוש חלקה בשלמות
30435 148 כן
תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח
496463 תחילת תוקף 08/06/2019
תאור הבקשה
דיון נוסף לאחר שירד מסדר היום
ברחוב קולומביה שבשכונת קריית מנחם מבקשים במסגרת פרויקט התחדשות עירונית פינוי והריסת מבנים קיימים, בניית 2 מגדלי מגורים, 3 מבני מגורים עם חזית מסחרית ושטחי ציבור - סה"כ 454 יח"ד. המתחם כולו מוגש ב-4 בקשות נפרדות.
בבקשה זו מבקשים את בניית המגדל המערבי בן 31 קומות ע"ק מעל קומת כניסה וגני ילדים 173 יח"ד בתא שטח 2 (אזור מגורים ד') עפ"י תב"ע .496463 במקביל מקודמות בקשות מס' 21/247-50 לבניית המרתפים, הבניינים והמגדלים.
בקשה להריסה מבוקשת בתיק 21/247.1 אשר אושר בוועדה.
- 43 -
מסמכי התכנית :
במקום חלה תכנית מס' 964634 אשר הופקדה בתאריך 13/03/2018 ואושרה בתאריך 08.06.2019
התכנית כוללת תקנון תשריט ונספחים
פרסום
במסגרת הבקשה פורסמה ההקלה הבאה:
"הקלה לתוספת 23 יח"ד מעל 150 יח"ד המותרות לפי תכנית 496463 במסגרת %20 המותרים מכח תקנות התכנון והבניה, נימוקי ההקלה: תוספת יח"ד ללא תוספת שטחים"
עד תום מועד להגשת התנגדויות- הוגשה התנגדות אשר הוסרה להלן פרוט הבניה המוצעת:
מוצע בניין בן 31 קומות מעל קומת כניסה עם גני ילדים, 4 קומות הת"ק מבוקשות בתיק 21/247 תנאי למתן היתר- קבלת היתר בניה לתיק 2021/247
חניון:
מוצעות 4 קומות חניון תת קרקעי אשר מבוקשות בתיק .21/247 קומת קרקע מפלס 0.00
בקומה זו מוצעת הכניסה לבניין מחזית צפונית אל לובי ראשי הכולל 2 חדרי מדרגות ומעליות .
וכן, מוצעים 3 גני ילדים עם כניסה נפרדת מאזור המגורים, מכיוון דרום מזרח. כאשר גן אחד לא מוצע בבקשה זו ויבוקש בהתאם לתב"ע עתידית.
קומה 1
מוצעת קומה חלקית הכוללת 4 יח"ד בקומה.
- 44 -
קומות 2-31
מוצעות 6 יח"ד בקומה למעט בקומה 31 בה מוצעות 2 יח"ד בלבד.
תכנית גגות :
מוצע גג בטון שטוח הכולל קולטים, מאגרי מים וחדר משאבות, היציאה אל הגג מחדר המדרגות.
הריסה:
סה"כ מוצעים להריסה בכל המתחם- בנייני מגורים הכוללים 96 יח"ד, מבנה מסחרי ו-2 מבני ציבור (גני ילדים)
עפ"י סעיף .4.2.2ג: "הבינוי המסומן בתשריט ובנספח הבינוי בצהוב מיועדים להריסה "
הבניינים הקיימים מסומנים להריסה, מוצג על גבי תכנית המדידה תנאי להוצאת היתר בניה ראשון בתחום התכנית יהא הריסת הבינוי המסומן להריסה יצוין כי הריסת הבניינים מוגשת בתיק מס' 21/247.1 אשר אושר וטרם התקבל בו היתר.
סטייה ניכרת
הוראות התכנית בסעיף .2.6 קובע סטייה ניכרת לעניין:
1. מפלסי הכניסות לבנייני המגורים מכיוון השצ"פ
2. קווי בניין
3. מרחק בין חזיתות הצד של המבנים במגרש 4
4. גובה מבנים
5. הוראות לעניין מרפסות כמצויין בסעיף .4.1.2א
- 45 -
להלן פירוט לסעיפים הנ"ל:
1. מפלסי הכניסות -סעיף סטיה ניכרת
סעיף .6.2 .1 :"מפלסי הכניסות לבנייני המגורים מכיוון השצ"פ יהיו תואמים למפלסי הפיתוח הסמוך כך שתתאפשר נגישות מרבית בין השצ"פ לבינוי, סטיה מהוראה זו תחשב סטיה נכרת"
מפלס הכניסה המוצע: 806.62
מפלס השצ"פ המוצע: 806.50 - כנדרש
2. מיקום/קווי בניין- סעיף סטיה נכרת
התקבל תיק מידע מס' 20/6755 מידע בו סומנו קווי בניין כאשר קו הבניין סומן באדום, קו בנין ת"ק סומן בכחול וקו הבניין העילי סומן בירוק,
הבניה מוצעת בתחום קווי הבניין- כמותר
יש לסמן בתוכניות את קווי הבניין בהתאם למסומן במפת המדידה שבתיק המידע.
3. מרחק בין חזיתות הצד של המבנים במגרש -4 סטיה נכרת
לא רלוונטי לבקשה זו.
4. גובה מבנים- סטיה נכרת
מותר: 109 מ' מעל הכניסה הקובעת.
מוצע: 106.97 מ'- במסגרת המותר
עפ"י הערה 1 לטבלה :5מעל גובה זה יותרו חדר מכונות/חדר יציאה לגג, מאגרי מים ומעקה בגובה 2 מ'- מעל מפלס הגג מוצע חדר יציאה לגג, חדר משאבות ומאגרי מים
- 46 -
5. מרפסות- סטיה נכרת:
בסעיף .4.2.2א מפורטות הוראות לעניין מרפסות כלהלן:
.1שטחי מרפסות עבור יח"ד יהיו בהתאם לעמודת שטחי מרפסות בטבלה .5
2. המרפסות יכולות להיות מקורות ולא מקורות חלקית באופן המאפשר מרפסת זיז וזאת במסגרת
כוללנית ואחידה לבניין.
3. תיאסר הקמת מרפסת זיז נוספת לא מקורה ליח"ד
4. תיאסר המרת שטחים המסומנים למרפסות בטבלה 5 לשימושים אחרים בבניין.
5. לא יותר ניוד שטחי מרפסות לשטחי שימושים אחרים בבניין.
6. שטחי המרפסות אינם ניתנים לסגירה במסגרת "סגירת מרפסות". במידה ומרפסת מוצעת לסגירה
לא ניתן להשתמש בשטחים אלו לשם כך.
-כל סטיה מהוראות אלו תחשב סטיה נכרת.
מוצעות מרפסות זיז מקורות ומקורות חלקית במסגרת כוללנית ואחידה כמה שניתן לבניין.
לכל יח"ד מוצעת מרפסת אחת בלבד ובשטח של עד 11 מ"ר למעט מרפסות בשטח של 20 מ"ר המוצעות ל-7 יח"ד - יש לצמצם עד לשטח של 14 מ"ר או לחשב השטח החורג במניין השטחים העיקריים.
יש להציג תמהיל מרפסות המוכיח כי שטח מרפסת לדירה אינו עולה על 14 מ"ר וממוצע שטח המרפסות בבניין אינו עולה על 12 מ"ר ליח"ד.
שטחי המרפסות המוצעות סה"כ: 1901.19 מ"ר
מותר עפ"י טבלה: 5 1800 מ"ר- יש לצמצם או לחשב שטח חורג במניין השטחים העיקריים.
יש לסמן מרפסות מקורות/ לא מקורות כראוי.
- 47 -
מוצעות מרפסות בין 3 קירות- יש לבצע פרט ניתוק או לחשבן במניין שטחים עיקריים מס' קומות:
מותר: 32 קומות ע"ק ו-5 קומות ת"ק
מוצע: 32 קומות ע"ק- כמותר.
קומות הת"ק ייבחנו בתיק 21/247
מס' יח"ד:
על פי טבלה 5 מותר: 501 יח"ד מוצע: 731 יח"ד
מבקשים 23 יח"ד מעבר למותר- פורסמה הקלה בעניין- "הקלה לתוספת 23 יח"ד מעל 150 יח"ד המותרות לפי תכנית 496463 במסגרת %20 המותרים מכח תקנות התכנון והבניה, נימוקי ההקלה:
תוספת יח"ד ללא תוספת שטחים"
בסעיף .4.2ז מצוין כי: "תתאפשר גמישות לעניין תוספת יח"ד בתחום התכנית והכל במסגרת הסמכות הנתונה בידי הועדה המקומית על פי החוק, לא תותר הפחתה של יחד".
התקבלה חו"ד שלילית בעניין תוספת יח"ד של מנהל מחלקת תכנון, מר עופר אהרון- ראה פרוט בהמשך.
סעיף :.6.5.1 "התכנית תציע תמהיל יח"ד מגוון אשר יכלול לפחות %20 יח"ד בשטח מרבי של עד 80 מ"ר"- %20 מתוך 173 יח"ד=35 יח"ד-
הוצג תמהיל המוכיח כי 82 יח"ד מוצעות בשטח של עד 80 מ"ר
- 48 -
שטחי בניה:
מגורים:
שטח עיקרי:
ע"ק- מותר: 13940 מ"ר מוצע: 13842.13 מ"ר- נותרו: 97.87 מ"ר
ת"ק- מותר: 0 מ"ר מוצע: לא מוצעים שטחים ת"ק בבקשה
שטחי שרות :
ע"ק- מותר: 6100 מ"ר מוצע: 5266.23 מ"ר- נותרו: 833.77 מ"ר
ת"ק- מותר: 6509.7 מ"ר מוצע: בבקשה זו לא מוצעים שטחים ת"ק, החניון מבוקש בתיק 21/247
מבנים ומוסדות ציבור:
מותר: 330 מ"ר מוצע: 235.67 מ"ר עיקרי+38.42 מ"ר (ממ"מ)= 274.09 מ"ר סה"כ בהערה 2 לטבלה 5 מצוין כי- 115 מ"ר עיקרי לכל גן (שטחי ממ"מ נכללים בשטחים העיקריים), מתוחם 60 מ"ר חצר מקורה (30 מ"ר) לכל גן,
יש לחשב שטח חצר מקורה במניין השטחים העיקריים ושלא יפחת מ-30 מ"ר לכל גן- וכן, יש לוודא עמידה בשטחים מותרים
מבני ציבור
סעיף .4.2.2א קובע הוראות לעניין השטחים המיועדים למבני הציבור:
1. "מוסדות החינוך בקומת הקרקע של בנייני המגורים, בשטח המסומן בנספח הבינוי במגרשים 1 ו-2
בצבע ירוק וכחול המצוי בקומת הקרקע של הבניין ויותר שימוש לגני ילדים בלבד, מיקום גני הילדים בנספח הבנוי מחייב לצורך זה".
2. שטח גני הילדים חצרותיהם יירשמו ע"ש הרשות המקומית במסגרת החלוקה החדשה, והבעלות של
העירייה בשטחים אלו תיוחד לרשות המקומית בשטח שיסומן בנספח הבינוי במסגרת רישום הבית המשותף"
3. לכל גן ילדים תשויך חצר בשטח שלא יפחת מ-175 מ"ר".
- 49 -
גני הילדים מוצעים בקומת הקרקע בהתאם לנספח הבינוי.
שטח החצרות המוצעות לגנים הינו- 178 מ"ר- ו-145 מ"ר- נדרש לתכנן חצר שלא תפחת מ-175 מ"ר כאשר 30 מ"ר מתוחם יהיה מקורה.
התקבל אישור אגף מבני ציבור לתוכנית.
מוצע שטח עבור
גן ילדים נוסף אשר לא כלול בבקשה ויבוקש בעתיד עפ"י תב"ע 1301258 מחסנים:
בבקשה זו לא מוצעים מחסנים.
קומות הת"ק מבוקשות בתיק 21/247 וכוללות מחסנים- ככלל יש לתכנן מחסן לכל יח"ד- יש לוודא עמידה בדרישה זו.
תוכנית 496463 מבטלת את תכנית מתאר 62 וכוללת נספח בינוי ללא מחסנים על כן אין מניעה לאשר מחסנים ע"ק.
גובה מחסן לא יעלה על 2.20מ'
אשפה:
עפ"י סעיף: 6.9 "לכל מגדל יהיה פיר פינוי אשפה מרכזי לחדר מכלי אשפה".
מוצע פיר פינוי אשפה בצמוד לחדר המדרגות.
-התקבל אישור מחלקת תברואה לבקשה.
גדרות:
- 50 -
עפ"י סעיף: 6.5.5 "גדרות הפונות לכיוון השצ"פ לא יעלו על 1.2 מ' ממפלס הפיתוח הסמוך. מעל
גדרות אלה תותר גדר קלה או חיה בלבד"- גבהי הגדרות המוצעות אינו עולה על 1.2 מ'- כמותר שלביות ביצוע
סעיף 7.1 להוראות התכנית קובע הוראות לעניין שלביות ביצוע:
1. תנאי להיתר בניה- אישור מהנדס העיר לפתרון הטכנולוגי לאיסוף אשפה
- הכנת חו"ד סביבתית הכוללת הצללה, עוצמת רוחות, מטרדי רעש ועוד בתאום עם מחלקת איכות הסביבה.
2. תנאי למתן היתר בניה/ הריסה/חפירה ראשון- הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה
לאיכות הסביבה
3. תנאי למתן היתר בניה ראשון- הגשת תכנית פתוח לשצ"פים ולדרכים בתחום התכנית לאישור
שפ"ע ותושי"ה ובתאום עם אדריכל העיר.
5. תנאי לטופס 4 מגדל ראשון- השלמת החניון לשביעות רצון מחלקת תושי"ה ושפ"ע
6. תנאי לאכלוס מגדל ראשון- פיתוח שצ"פ לשביעות רצון מחלקת שפ"ע.
7. הבנייה בכל אחד מהבניינים שבתחום התכנית תבוצע ללא תלות במבנין האחרים בתכנית וללא
תלות בפינוי הדיירים בשטח אותם מבנים אחרים.
בעלויות
החלקה בבעלות עיריית ירושלים ובעלים פרטיים- התקבלה חתימת המבקשים, חברת "קרסו נדלן בע"מ" ע"י יופי כח של הבעלים וחתימת מחלקת נכסי העיריה לפתיחת התיק בלבד.
תנאי להיתר- קבלת אישור סופי של מחלקת נכסי העיריה.
אישורים:
בתאריך 3.11.21 התקבלה חו"ד מנהל מחלקת תכנון מר עופר אהרון לעניין תוספת יח"ד מעבר למותר עפ"י תב"ע, לפיו:
1. תכנית הפינוי בינוי ברחוב קולומביה (מס' )496463 עתידה להוסיף 276 יח"ד ל- 96 יח"ד קיימות
סה"כ יהיו 372 יח"ד בפרויקט.
- 51 -
2. בשטח התכנית קיימות 8 כיתות גני ילדים אותם התכנית מציעה להריסה, ועדיין לא נמצא פתרון
ביניים מוסכם עבור כיתות אלה עד לסיום הבנייה.
3. כעת מבוקשת תוספת שבס של 46 יח"ד, כך שיחס הפינוי בינוי יאמיר ל- פי ,4.4 יחס פינוי בינוי
גבוה לאזור. מדובר על צפיפות חריגה של כ-80 יח"ד לדונם.
4. נציין גם כי בתב"ע המאושרת מוצעת הפרשת שטח למבנים ומוסדות ציבור בגודל 1.1 דונם אשר
קטנה בכ- 300 מ"ר מהשטח הקיים למבנים ומוסדות ציבור המיועד להריסה. כמו כן צורת המגרש למבני ציבור המוצע אינה רגולרית ולא תאפשר ניצול מיטבי של השטח.
5. מעבר לכך, התכנית לא נותנה מענה פרוגרמטי לנדרש מתוספת יח"ד המוצעת, אלא למעשה
"מחזירה" את כיתות גני הילדים שעתידות להיהרס במסגרת הפרוייקט.
6. בקריית מנחם בכלל ובאזור התכנית בפרט, ישנן תכניות רבות לפינוי בינוי אשר יעמיסו על
התשתיות הקיימות באופן ניכר. פרוגרמה שנעשתה במחלקה למדיניות התכנון וקיבלה אישור מחודש בבדיקה על ידי צוות הבקרה לתכנית אב יובלים גנים, העלתה שהיצע השטחים הציבוריים והשטחים פתוחים בשכונה מועט ומה שקיים בעייתי למימוש. וכי הוא מספק לכ- 5500 יח"ד בשתי השכונות.
אישור הבקשה יהווה תקדים ועלול לגרום לכך שיוזמות נוספות בשכונה במבנים שהוגדרו ע"י תכנית האב כמצריכים פינוי בינוי לא יקודמו. או שלחלופין יקודמו מבלי לתת מענה מספק לשירותי ציבור.
לאור האמור לעיל, אנו סבורים כי אין לאשר את הבקשה לתוספת יח"ד ((שבס) בפרוייקט זה.
התקבל אישור מח' הסדרי תנועה בתאריך: 7.2.2022
התקבל אישור מחלקת איכות הסביבה בתאריך: 04.04.2022 התקבל אישור מח' מבני ציבור בתאריך 27.02.2022
התקבל אישור מחלקת תברואה בתאריך: 30.01.2022
התקבל אישור מחלקת שפ"ע בתאריך: 30.03.2022 לפיו: "אין התנגדות לתכנון עקרוני של השצ"פ, תנאי להיתר- אישור תוכניות מעודכנות".
אישור מחלקת דרכים:
התקבל אישור מחלקת דרכים מתאריך: 17.02.2022 לפיו: " בקשה של התחדשות עירונית במתחם קולומביה - אין מניעה לקידום התיק לדיון בוועדת הרישוי בלבד ובכפוף לאישור בקרת התנועה .
תנאי להוצאת היתר בנייה הינו חתימה על כתב התחייבות חלף הסכם לאחר אישור אגף תקציבים
- 52 -
לתקצוב עתידי .
משרד אייל קראוס תכנן ואישר תכנון הסדרי תנועה הכולל שינויים גיאומטריים , הסדרות חנייה ציבורית, תכנון מעגל תנועה במקום הצומת של מקסיקו / קולומביה, אדריכל העיר:
התקבל אישור אדריכל העיר בתאריך 01.03.2022
מימוש התכנית:
זמן למימוש התכנית הינו 10 שנים מיום אישורה,
אישורה של התוכנית ביום-
מידע קודם
מתאריך
הכנת המלצה 15/05/2024
תכנונית : לאשר
את הבקשה
בכפוף לשינויים מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים עפ"י ובתנאים המפורט בתאור הבקשה,
תנאי להיתר יהיה אישור תכנית 1301258 למטלה הציבורית הנדרשת.
חוות דעת תכנונית 15/05/2024
חוות דעת תכנונית
בתאריך 08.06.2022 נידון התיק בוועדה והוחלט להורידו מסדר יום כדי לאפשר פגישה עם הצוות המקצועי למציאת מענה פרוגמטי עבור מוסדות החינוך הנדרשים בגין תוספת יח"ד.
בישיבה שהתקיימה אצל מהנדס העיר בינואר 2024 הוחלט כי תקודם תב"ע המסדירה שטח למוסדות חינוך במקום שטחי מחסנים המוצעים בבקשה המקורית כאשר תנאי לדיון בבקשה יהיה לכל הפחות פתיחת תיק תב"ע, ותנאי להיתר יהיה אישור התב"ע והתאמת הבקשה להיתר לתב"ע
החדשה.
כעת, לאחר פתיחת תיק תב"ע מס' 1301258 הוגשה
תוכנית בה מסומן שטח לגן ילדים אשר אינו נכלל בהיתר זה במקום שטח המחסנים שבתכנית המקורית.
מתוכננים 131 מחסנים בחניון הת"ק
- 53 -
מבחינתנו, אין מניעה מלאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים הרשומים ומפורטים בתאור הבקשה
דיון בועדת משנה 08/06/2022
: להוריד מסדר כדי לאפשר לקיים פגישה עם הצוות המקצועי.
יום לבקשת
המבקש
הכנת המלצה 31/05/2022
תכנונית : מובא
להכרעת הועדה
באם לאשר את הבקשה למרות התנגדות המחלקה למדיניות תכנון לתוספת יח"ד כמפורט בחו"ד.
בכללותה הבקשה תואמת להוראות התוכנית ונספחיה למעט ההקלה שפורסמה לתוספת יח"ד.
באם יוחלט לדחות התנגדות המחלקה למדיניות תכנון- אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.
יש לתקן התוכנית בהתאם להערות שבתכנית a ולתאור הבקשה
חוות דעת תכנונית 31/05/2022
חוות דעת תכנונית
מבקשים במסגרת פרוייקט התחדשות עירונית, פינוי והריסת מבנים קיימים בניית 2 מגדלי מגורים, 3 מבני מגורים עם חזית מסחרית ושטחי ציבור - סה"כ 454 יח"ד, ברחוב קולומביה שבקריית מנחם.
בבקשה זו מבקשים את בניית המגדל המערבי בן 31 קומות מעל קומת כניסה עם גני ילדים, סה"כ-173 יח"ד בתא שטח 2 (אזור מגורים ד') עפ"י תב"ע .496463
במקביל מקודמות בקשות מס' 21/247-50 לבניית
המרתפים, הבניינים והמגדלים.
בקשה להריסה מבוקשת בתיק 21/247.1 אשר אושר
בוועדה
בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית ונספחיה למעט
- 54 -
ההקלה שפורסמה לתוספת יח"ד-
התקבלה חו"ד מנהל מחלקת תכנון מר אופר אהרון
המתנגדת לתוספת יח"ד.
אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים הכנת נוסח פרסום 22/06/2021
הקלה להוספת 23 יח"ד מעל 150 יח"ד המותרות לפי תכנית ,101-0496463 במסגרת %20 המותרים מכח תקנות
התכנון והבניה.
נימוקי ההקלה: תוספת יחידות דיור ללא תוספת שטחים.
תנאים – באם תאושר הבקשה
תנאים לקבלת היתר בוצע
1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה
3 אישור פיקוד העורף הג"א
4 אישור שירותי הכבאות - 7788070110
5 אישור משרד הבריאות
6 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 7 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 8 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - בקרה מרחבית 9 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 10 תשלום אגרת בניה
11 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים
12 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון
13 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה
14 תנאי לקבלת היתר בניה ראשון- הגשת תכנית פתוח לשצ"פים ולדרכים בתחום התכנית לאישור שפ"ע ותושי"ה ובתאום עם אדריכל העיר.
15 תנאי למתן היתר בניה/ הריסה/חפירה ראשון- הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה לאיכות הסביבה
16 תנאי להוצאת היתר בניה ראשון בתחום התכנית יהא הריסת הבינוי המסומן להריסה 17 חתימה על כתב התחייבות חלף הסכם לאחר אישור אגף תקציבים לתקצוב עתידי כן בהתאם לדרישת מחלקת דרכים
18 אישור סופי של מחלקת שפ"ע
19 לבדוק האם יש לקבל אישור רמ"י על תתי חלקות או על חלקות 20 %100 חתימות מכתב מעו"ד
21 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 22 אישור תב"ע 1301258
23 אישור מחלקת המאור
24 אישור מחלקת המאור
המלצת האגף
לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים
- 55 -
מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים עפ"י המפורט בתאור הבקשה, תנאי להיתר יהיה אישור תכנית 1301258 למטלה הציבורית הנדרשת.
- 56 -
סדר יום לועדה מתאריך - 22/05/2024 - יד אייר תשפ"ד
סוג דיון דיון בועדת המשנה
מספר ועדה 2024/3
מספר בקשה 2023/0104.00
מספר סידורי 12
נתונים כלליים
בניית גדר גבוהה מ 1.5 מטר, עבודות הריסה, בניית
סוג בקשה מרפסת, שינויים ללא תוספת שטחים, התקנת מעלית
חיצונית, ריצוף חצר ועבודות פיתוח
שימוש עיקרי בית מלון
הוספת מעלית חיצונית+ גשר הנגשה למלון ללא תוספת
מהות בקשה
שטחים, ריצוף חצר, ריצוף מרפסת גג,
שטח האתר
שטח לחישוב זכויות
סוג רישום בעלות נסח טאבו
הכשרת עבירה לא
המבקש אלדן מלונות ונופש בע"מ
עורך הבקשה הנדסאי אדריכלות יהושע שמואל
מתכנן השלד הנדסאי לוי ליאור
מספר מתנגדים 0
מספר שכנים שלא חתמו 0
כתובת האתר
אגריפס 4 , מרכז העיר
גוש חלקה בשלמות
30074 8 לא
תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח
30074ג תחילת תוקף 16/07/1959 8 אזור מסחרי
תאור הבקשה
נתוני מספרי היתרים קודמים בחלקה:
עפ"י נתוני המערכת לא נמצאו היתרי בנייה שהופקו לאחרונה.
מהות הבקשה:
הבקשה מוצעת ברחוב אגריפס ,4 שבמרכז העיר. גוש: 30074 , חלקה: .5008 מדובר במבנה מגורים קיים, בן חמש קומות וגג שטוח.
- 57 -
במסגרת הבקשה מוצעת תוספות הבאות:
בחזית צפונית אחורית מבוקשים מעלית וגשרון.
במפלס +0.00 מוצעים שינויים בפיתוח השטח וכוללים הקמת גדר וכן ריצוף חצר.
במפלס +15.17 מוצע ריצוף ושימוש במרפסת גג.
במסגרת הבקשה צוינו ההקלות הבאות:
"בניית מעלית חיצונית בקו – 0 – מחוץ לקווי הבניין - הנגשה".
"בליטת גשר מעבר לקו בניין בחזית צפונית בשיעור של 2.50 מטר - הנגשה".
תום מועד הגשת התנגדויות: .2023/07/11 עפ"י נתוני המערכת, לבקשה לא התקבלו התנגדויות.
בעלי העניין בנכס:
הבנייה מוצעת ע"ג חלקה מס' .5008 פרסום הבקשה לפי 149 לחוק, בוצע ע"י דסק רישוי במעמד פתיחת התיק.
מידע קודם
מתאריך
הכנת המלצה 05/05/2024
תכנונית : לדחות
את הבקשה
להשלמת תנאים
לבקרה מרחבית
מומלץ לדחות את הבקשה להשלמת תנאים לבקרה
מרחבית:
שטחי בניה:
יצוין, מוצעת גדר בפיתוח השטח. גדר זו יוצרת כליאה של שטח בין 3 קירות – יכול ויידרש לחישוב תחת מניין שטח עיקרי.
אישור שפ"ע:
- 58 -
ביום 31.12.2023 התקבלה דחייה אוטומטית ע"י המערכת מאחר ולא הוגשו במועדם מסמכים נדרשים.
כתנאי לשם דיון חוזר, ימציא עורך הבקשה אישור מחלקת שפ"ע.
אישור שימור:
ביום 28.11.2023 התקבלה דחייה אוטומטית ע"י המערכת מאחר ולא הוגשו במועדם מסמכים נדרשים.
כתנאי לשם דיון חוזר, ימציא עורך הבקשה אישור מחלקת השימור.
חו"ד אדריכלית:
טרם התקבל אישור מחלקת שימור.
את נושא הפח המחורר יש לתאם מול מחלקת שימור.
עורך הבקשה יתאם חומרי גמר מול מחלקת שימור.
לא אותר במערכת - על עורך הבקשה להוכיח קיומו של היתר עבור מלון.
יש למספר חדרי אירוח בהתאם להיתר שיוכח.
הערות גרפיות:
יש לבצע תיקונים כפי המסומן ע"ג הרמוניקה .a
תוקפה של החלטה זו הוא 120 יום מיום שהתקבלה, וזאת לצורך הגשת תכנית מתוקנת / השלמת תנאים מרחביים.
יודגש כי במידה ולא תוגש תכנית מתוקנת כנדרש ו/או לא ימולאו התנאים המרחביים הנדרשים - בתוך תקופת זמן זו, הבקשה תיסגר ויהיה צורך לפתוח תיק חדש.
חוות דעת תכנונית 05/05/2024
חוות דעת תכנונית
- 59 -
מס' תכנית שחלה בחלקה:
30074ג
תחילת תוקף:
16/07/1959
ייעוד הקרקע:
אזור מסחרי
התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התכניות הבאות:
- תכנית 30074 ג' תחילת תוקף .1959/07/16
- תכנית .5022
- תקנות התכנון והבניה.
סטייה ניכרת:
התכנית החלה בחלקה הנידונה איננה כוללת סעיף סטיה ניכרת.
נספח בינוי:
התכנית החלה בחלקה הנידונה איננה כוללת נספח בינוי.
שלביות ביצוע:
התכנית החלה בחלקה הנידונה איננה כוללת סעיף שלביות ביצוע.
קווי בניין:
הבחינה נערכה עפ"י תיק קווי בניין שהוגש מיום
2022/07/25 ע"י המח' למידע תכנוני.
להלן ממצאי הבדיקה:
- 60 -
המוצע מבוקש מחוץ לתחום קווי בניין מאושרים ואף "נושק"
לגבול החלקה. לנידון פורסמה הקלה.
מבוקשת מעלית מכוח תקנות בנייה במרווחים – התאמות לנגישות בחזית אחורית.
שטחי בניה:
מוצעת מעלית מכוח תכנית .5022
בפיתוח השטח מוצע ריצוף של 32.85 מ"ר.
במפלס +15.20 מוצעת מרפסת גג בשטח של 99.83 מ"ר.
יצוין, מוצע בפיתוח השטח גדר. גדר זו יוצרת כליאה של שטח בין 3 קירות – יכול ויידרש לחישוב תחת מניין שטח עיקרי.
אישור שפ"ע:
ביום 31.12.2023 התקבלה דחייה אוטומטית ע"י המערכת מאחר ולא הוגשו במועדם מסמכים נדרשים.
כתנאי לשם דיון חוזר, ימציא עורך הבקשה אישור מחלקת שפ"ע.
אישור שימור:
ביום 28.11.2023 התקבלה דחייה אוטומטית ע"י המערכת מאחר ולא הוגשו במועדם מסמכים נדרשים.
כתנאי לשם דיון חוזר, ימציא עורך הבקשה אישור מחלקת השימור.
חו"ד אדריכלית:
טרם התקבל אישור מחלקת שימור.
את נושא הפח המחורר יש לתאם מול מחלקת שימור.
עורך הבקשה יתאם חומרי גמר מול מחלקת שימור.