ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 7 · קובץ התנגדות 1182146 - חלק א.pdf
מסמכים נוספים באותה ישיבה: חוות דעת לשכה משפטית.pdf · מכתב קובץ מצב לתכנית 1318849.pdf · קבצי הפקעות לועדה 24.7.24.pdf · קובץ התנגדות 1049188.pdf · קובץ התנגדות 1062678.pdf · קובץ התנגדות 1106178.pdf · קובץ התנגדות 1137645.pdf · קובץ התנגדות 1182146 - חלק ב.pdf · קובץ התנגדות 1189281_compressed (1).pdf · החלטות הפקעות 24.7.24.pdf · פרוטוקול קובץ החלטות ועדת תבע 24.7.24.pdf · פרוטוקול קובץ תמצית עיקרי דיון ועדת תבע 24.7.24.pdf · תמלול הועדה 24.7.2024.pdf
לכבוד: בלי לפגוע בזכויות
גב' שירה תלמי באבאי, יו"ר הוועדה המחוזית
מר אליעזר ראוכברגר, יו"ר הוועדה המקומית
עו"ד שרית בן הרוש וחיים לנקרי, ייעוץ משפטי הוועדה המחוזית
הגשהמקוונת
הנדון: כתב התנגדות לתכנית 101-1182146
בשם החתומים מטה, תושבי גוננים א-ו, מוגשת בזאת התנגדות לתכנית 101-1182146 (מגדל עמק הצבאים – מגורים, מבנה ציבור ומסחר, להלן "התכנית המוצעת") בהתאם לסעיף 100 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 כדלקמן:
1. גובה המבנים - גובה המבנים המוצעים חורג מהקבוע בתכנית האב, יהווה תקדים מסוכן
לאזור, יציב מפגע ויזואלי חמור אשר אינו משתלב עם הקיים, יחשיך ללא צורך את האזור בקרבת המבנים (כולל את גג בית הספר אשר לפי התכנון אמור לשמש חצר לילדים), וייצור רוחות לא נעימים על גג בית הספר. גובה זה אינו תואם אף מסמך מדיניות אשר גובש ע"י גורמי התכנון ומנוגד לרצונו המוצהר של תושבי האזור. יש למתן את גובה המבנים עד 10 קומות.
2. רמת ציפוף - תכנית זו מציעה תוספת של 220 יח"ד לשכונת גוננים אשר לא תוכננו כחלק
מתכנית האב. לא נערך עדכון של תכנית האב אשר לוקח בחשבון יחידות תוספתיות אלו
באופן שמבטיח: (א) כי יהיה מענה לאוכלוסיה הנכנסת והקיימת מבחינת פרוגרמה למוסדות
ציבור, שטח פתוח לנפש, תשתיות, תחבורה ועוד (ב) כי אישורן של דירות אלו לא ינצל את כושר הנשיאה של השכונה באופן שמסכל את יכולתם של המבנים הקיימים (אשר כמעט כולם נבנו בשנות ה-)50 להשתקם. יש להמתין עד להשלמת התכנון הכולל עד לבחינת תכנית זו.
3. בית הספר - המגרש המוצע הממוקם במרכז צומת סואנת ורועשת אינו מתאים כלל לבית
ספר יסודי. כמו כן, אין זה מקובל, סביר או בטיחותי למקם בית ספר יסודי מעל קומת קניון עם חצר על הגג. בהנחה שתהיה הפרשה של שטח מבונה לצורכי עירייה (נוהג פסול אשר עומד בסתירה לפסיקת בית משפט העיליון), יש לבחור שימוש חלופי לשטח זה – דבר אשר יכול גם להקל על יצירת שני מבנים בגובה 10 קומות במקום מבנה אחד גבוה ואחד נמוך.
4. התניית זכויות בדיור בר השגה - התכנית המוצעת מבקשת לשנות את היעוד של המגרש
ולהעניק לו זכויות בניה חדשות משמעותיות. זכויות אלו הינן עניין של שיקול דעת של הועדה ואין ליזם התכנית זכויות מוקנות להן. יש להתנות את מתן זכויות הבניה בהצעת דיור בר השגה לאזור – אם בצורת דיור למכירה במחירים מוגבלים, אם בצורת דיור להשכרה במחיר מופחת ללא הגבלת זמן. יודגש כי אין להסתפק בהגדרות של ד' יורבהישגיד' המנויים בתוספת השישית לחוק התכנון והבניה, אלא לקבוע תנאים המציעים דיור שהינו בר השגה לפי נתונים מציאותיים של עלויות דיור חזויות ביחס להכנסה ברוטו ממוצע. הרוב המכריע של דיור תוספתי המתוכנן היום בעיר ירושלים ובשכונת גוננים בפרט הינו במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי אשר כהגדרה אינם מציעים דיור בר השגה. על כן, קיים צורך מובהק לנצל פרויקטים מעין זה לצורך מתן מענה לצורך בסיסי זה של תושבי העיר.
נבקש להופיע בדיון ולהרחיב על טענות אלו, באמצעות הצגת מצגת לועדה.
בכבוד,
ידידה וולף, עו"ד דוד שורש
14.6.24
כתב התנגדות לתכנית מספר -101-1182146מגדל עמק הצבאים
מטעם קהילת גוננים ורסקו .
רקע-
תוכנית :101-1182146 מגדל עמק הצבאים-מגורים, מבנה ציבור ומסחר ותעסוקה בצומת פת מרחב התכנון, בהיקף של כ- 5.7 ד', נמצא בצומת פת מדרום מזרח לפינת הרחובות הרב הרצוג ופת, כחלק משכונת גוננים .לאורך רחוב הרב הרצוג עתיד לעבור תוואי הרק"ל הקו הירוק עם חיבור לתוואי הרק"ל הקו הסגול .מול הפרוייקט, מצפון לרחוב הרב הרצוג, נמצא פארק עמק הצבאים .התכנית מציעה הריסה ופינוי תחנת דלק לטובת הקמת מגדל בן 30 קומות. הכולל 4 קומות עבור שטחי תעסוקה, ומסחר ו- 26 קומות מגורים ובנוסף 2 קומות טכניות, לצד מבנה ציבורי בן עד 6 קומות לשימוש בית ספר .בנוסף, התכנית מייצרת חיבור בין שכונת גוננים לפארק הצבאים על ידי הקמת גשר להולכי רגל ורוכבי אופניים מרחוב חננאל, דרך הפרויקט ומעל רחוב הרצוג.
תכנית זו נדונה בהרחבה במסגרת שיתוף ציבור המיועד לכלל התושבים של שכונות גוננים רסקו ב-16.4.23 וחלק ניכר מההתייחסויות שעלו מקבלות ביטוי בהתנגדות זו. קהילת גוננים מברכת על ההתחדשות העירונית במרחב אולם סוברת שבתוכנית זו יש סוגיות רבות בעלות השלכות משמעותיות עליהן צריך לתת את הדעת:
1. גובה והיקף הבינוי-
א. מדיניות הבינוי החלה במרחב זה הינה מדיניות הבינוי בסמוך לצירי רק"ל . גובה הבינוי המתאפשר
במדיניות זו הוא עד 18 קומות במגרשים הגדולים מ-1.5 דונם. גובה הבינוי בתכנית זו חורג משמעותית
מהנחיות אלו ( כאמור, מוצע מגדל בן 32 קומות ). יצוין כי לא מדובר במתווה של פינוי בינוי- שכן התכנית
המוצעת אינה תכנית של פינוי-בינוי (התכנית מציעה הריסה ופינוי של תחנת דלק ) ועל כן הכדאיות הכלכלית קיימת בכל מקרה.
להיקפי בינוי אלו השלכות חשובות בנוגע לעומס על התשתיות במרחב –תנועה, ניקוז, וכו' ואין מענה בהיבטי פרוגרמה , שטחים ירוקים וכד'
ב. בהתחשב בכך שתכנית זו אינה מציעה שטחי ציבור גדולים, וניתן לשער שערכי הקרקע גבוהים (קרבה
לתחנות רק"ל, קמפוס שטחי ציבור ופארק עירוני) ולאור פטור מהיטלי השבחה, יש לבחון הפחתה במספר יח"ד בתוכנית בהתבסס על הערכה שמאית אובייקטיבית.
ג. ככלל, זכויות בניה בשיעור של %720 הוא שיעור מקסימלי והמדובר ב-32 קומות, שייצרו עומס תשתיתי ויהוו
מפגע חזותי, וכן יפרו את הנצפות לעמק הצבאים ממבני השכונה הקיימים. אנו מבקשים לבחון חלופת בנייה לגובה 18 קומות, לפי מדיניות הבנייה לאורך קווי הרק"ל.
ד. תכסית – לפי סעיף 4.1.14 – " תכסית מגדל המגורים לא תעלה על 1,000 מ"ר"- תכסית זו גבוהה במיוחד
ואף חורגת מהמלצות הועדה המקומית , לתכסית זו השלכות על מופע הבינוי המסיבי , לנראות ולמבטים מהשכונה.
2. מעברים ושטחים ירוקים :
א. גשר: בתכנית שלפנינו מקודם גשר לפארק הצבאים. ככל שהמכפיל גדל בשל הצבת הגשר להולכי רגל, ניתן
לשקול את הסרתו מהתכנית או לחילופין להציבו במיקום חלופי.
ב. על פי תשריט התכנית, הגשר מוצע בסמוך למעבר חצייה קיים. יש לוודא כי תתקיים קישוריות לגוננים ח-ט
למעבר זה לפארק הצבאים. ניתן לשקול מיקום חלופי לגשר בנקודה צפונית יותר, שתחבר את שכונת רסקו לפארק, כך שיינתן מענה בנושא לתושביה, שאינם נהנים מנקודת גישה לפארק נכון להיום. בסמוך לבית הנוער העברי שטח המיועד לשימושי ציבור, שם עתידה לקום תחנת רק"ל, שגשר להולכי רגל עשוי לשרת את הנוסעים בה. צוות הפרויקטור בוחן את יצירת הממשק ואופיו לאורך גולומב והרצוג בהתייחס לתכניות המקודמות.
העמותה המנהלת את הפארק מתנגדת להקמת הגשר, לטענתה הדרישה להקמתו אינה ברורה.
ג. הגשר הדרומי -בדרום התכנית מוצע גשר נוסף המקשר בין פנים השכונה ( רחוב חננאל) למבנה הציבור
גשר זה למעשה בתחום תכנית מספר 101-0833038 , יש לבצע תיאום מלא עם תכנית זו לענייני מפלסים, וכן לענייני הכניסה המשותפת המוצעת לחניון.
ד. בהמשך לסעיף הנ"ל, נושא המפלסים והחיבוריות לשכונה בתכניות אינו מובן מספיק, יש להציג את
החיבור בין השטח המוצע לצירים והשבילים המובילים אליהם. יש לוודא כי המפלסים מתוכננים בהתאם לפיתוח המעברים.
ה. ככל והגשר נשאר במקומו- הירידה מהגשר נדרשת להיות במגרש עצמו ולא בשטח השצ"פ כדי
שהשצ"פ ימוקסם ויהיה שמיש ופעיל על כל שטחו.
ו. בהמשך לסעיף הקודם, ככל והגשר נשאר במקומו, יש לשקול את הארכת הגשר לרחוב חננאל במפלס
705 (מפלס הגשר המוצע הוא )707 ובכך להשלים רצף מעברים מרחוב והרצוג ועד פנים השכונה -
רחוב הורקניה.
ז. עצים- יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד
לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש. יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יושאר עומק אדמה איכותי של 1.5מ' לכל הפחות לנטיעת עץ בוגר
3. .תנועה וחניה:
א. בחינה תנועתית כוללת- אנו מבקשים לבחון תכנית נקודתית זו על פרטיה, השפעותיה והשלכותיה תוך ראיה
רחבה של כלל הפרויקטים הקיימים, המקודמים והעתידיים במרחב. כחלק מבחינה זו אנו מבקשים לקבל ניתוח תנועתי ומסמכים מקיפים הבוחנים את תכנית זו למול כלל הסביבה ותכניות עתידיות ורלוונטיות ברחובות הסמוכים. תכנית זו נדרשת להבחן במסגרת עבודת הפרויקטור.
ב. רחובות חננאל וניקנור הינם רחובות צרים ומקומיים , רחוב הרצוג הינו רחוב אינטנסיבי , הסובל מעומס
תשתיות ופקקים רבים כבר כיום, היקף יח"ד הדיור החריג עתיד להעמיס עוד יותר על הרחובות ועל תפקוד הצמתים בסביבתם.
ג. מפרצי הורדה והעלאה – במסגרת התכנון מקודם בית ספר בן שש קומות . יש לתכנן עבור בית הספר וכן
עבור כלל הפונקציות הציבוריות בתכנית מפרצי הורדה והעלאה בטיחותיים . יש לערוך תיאום מעמיק לסוגיה זו.
ד. פריקה וטעינה – במסגרת תכנית זו מקודם מסחר , שיתכן ודורש שטח לטובת פריקה וטעינה , יש לערוך
תיאום מעמיק לסוגיה זו , בפרט לאור השילוב עם בי"ס המתוכנן והילדים הרבים שצפויים לעבור במרחב זה.
ה. גישה לחניה – במסגרת התכנון מוצעות שתי כניסות לחניה התת קרקעית, על מנת לצמצם את הקטיעה של
המדרכה ולאפשר הליכה בטוחה ברחוב , יש לנסות להציע כניסה אחת בלבד או / ולצמצם את רוחב המעבר לחניון. כאמור , יש לערוך תיאום מלא עם תכנית מספר 101-0833038 לעניין הכניסה המשותפת לחניון.
4. פרוגרמה-
1. בשנים האחרונות מקודם תהליך של חשיבה כוללת בנוגע למבני החינוך והציבור בשכונה.
(" הפרויקטור" ) , בהתייחס לתשתיות הקיימות בשכונה ,לתחבורה ולחניה .אנו מבקשים לבחון את הפרוגרמה המוצעת בתכנית במסגרת תהליך זה ע"מ ליצור תכנון מסודר ויעיל של כלל מוסדות של השכונה.
2. ריכוז בתי הספר- התבנית מציעה הקמת בי"ס יסודי בשטחה. צורך זה עתיד לקבל מענה בדמות בתי ספר
שמתוכננים במתחם בית הנוער ובמתחם בזק- תב"ע 101-0833038 הצמודה לתכנית מדרום ( מרכזיית בזק). תכנית זו מציעה בי"ס יסודי בשטח שטח עדיף לשילוב שימוש זה, .בתכנון הנוכחי בי"ס ממוקם בצומת סואן, שאינו מתאים לבית ספר מבחינת תנועה, חנייה ונגישות . בהתאם, לא מומלץ לייצר בי"ס יסודי גם בפרוייקט זה. בנוסף, הפרויקט נמצא בצמוד לעמק הצבאים , ובסמוך לתחנת רק"ל ומוצע לשלב מלבד בית הכנסת בבניין א', שירותים לתרבות חברה וקהילה בבנין ב. עם זאת, חשוב לוודא כי אכן יקודם בי"ס בתב"ע של מרכזיית בזק .
3. תכנון בית הספר -"מספר הקומות לבית הספר יקבע לעד שש קומות." בהנחה ומקדמים במסגרת
תכנית זו בי"ס , יש לוודא את ישימותו ואת איכותו של תכנון בי"ס במספר הקומות המוצע ובפרט את איכות החצרות הנלווים לבית הספר. בנוסף , נראה שהגישה לבית הספר מאזור המסחר אינה פתורה ויש לשקול גישה נפרדת לבית הספר.
4. מסחר- השכונות הסמוכות מציעות מרכזי מסחר גדולים, בתכנית זו יש מקום להציע מסחר בעל אופי
מקומי.
5. בינוי:
א. תמהיל הדיור- תושבי האזור מעוניינים להתנות את מתן זכויות הבנייה, המתוכננות בהיקף נרחב, ביצירת
תמהיל דירות שבו שיעור ניכר של דיור בר השגה - דירות בנות 2-3 חדרים, בסבסוד וכד'.
ב. קירות תמך- יש לצמצם ככל האפשר שימוש בקירות תמך וגדרות המייצרות מופע לא איכותי של הרחוב
.6השפעות סביבתיות:
להלן סוגיות בעיתיות שעלו מתוך חוות הדעת הסביבתית שנערכה ע"י חברת לשם שפר-
" בשל החשש לפגיעה ולזיהום אור בפארק, יש לקבוע הנחיות להיתר כי המגדל ומבנה בית הספר המוצעים יהיו ללא תאורת לד המשולבת בבניין וכן הגשר המוצע המתחבר לפארק יהיה ללא תאורת לד."
" השכיחות המקסימלית החזויה לרוחות "לא נוחות" (מעל 6 מ'/שנ') הינה %13 בפינה המזרחית של בית הספר המוצע . מאחר ולא מתוכננים אזורי שהות בישיבה באזור זה, מתקיימת עמידה בקריטריון לכלל השימושים בכל שטח התכנית. בגג בית הספר המתוכנן, שכיחות הרוח למצבים "לא נוחים" אינה עומדת בקריטריון לאזורי שהות בישיבה, בעיקר בחלקו המערבי של הגג. תנאי להיתר בנייה יהיה ביצוע בדיקה נוספת ותכנון אמצעים למיתון רוח, במידת הצורך"
"מבנים ושטחים פתוחים- בשטח התכנית מגדל המגורים המערבי עומד בקריטריון החשיפה לגגות .גג מבנה בית הספר חשוף ל- 4 שעות שמש לכל הפחות ב- %41 משטח הגג ואינו עומד בקריטריון לגגות .עם זאת, ע"פ התכנון המוצע, גג בית הספר עתיד לשמש כחצר בית ספר וככזה עומד בקריטריון החשיפה לשצ"פים )חשיפה של מינימום %30 מהשטח לשמש במשך ארבע שעות לפחות בין השעות 9:00-15:00 בחורף .(גג מבנה הציבור חשוף ל- 4 שעות לכל הפחות ב- %49 משטח הגג ולפיכך מתקיימת חריגה זניחה מהקריטריון.
עם זאת, ולאור הריכוזים הגבוהים וסמיכות התכנית לצירים ראשיים, מומלץ כי תנאי להיתר בנייה יהיה הכנת חוות דעת בנושא איכות אוויר שתיבחן את הריכוזים החזויים בקומות התחתונות של בית הספר המתוכנן, על בסיס הנתונים שיהיו מעודכנים לאותה עת. בהתאם לתוצאות, ובמידת הצורך, יעודכנו קווי הבניין."
7. שונות-
א. יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרוייקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן (אשפה, פריקה וטעינה, תשתיות
חשמל וכו'
אנו נשמח להשמיע טיעונים אלו וטיעונים נוספים בעל פה , בדיון העתיד להתקיים.
בברכה,
ד"ר עידו קליין,
חבר פורום אורבני גוננים א-ו ורסקו.