ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 7 · קובץ התנגדות 1182146 - חלק ב.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - תבע
תאריך: 24/07/2024
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

מסמכים נוספים באותה ישיבה: חוות דעת לשכה משפטית.pdf · מכתב קובץ מצב לתכנית 1318849.pdf · קבצי הפקעות לועדה 24.7.24.pdf · קובץ התנגדות 1049188.pdf · קובץ התנגדות 1062678.pdf · קובץ התנגדות 1106178.pdf · קובץ התנגדות 1137645.pdf · קובץ התנגדות 1182146 - חלק א.pdf · קובץ התנגדות 1189281_compressed (1).pdf · החלטות הפקעות 24.7.24.pdf · פרוטוקול קובץ החלטות ועדת תבע 24.7.24.pdf · פרוטוקול קובץ תמצית עיקרי דיון ועדת תבע 24.7.24.pdf · תמלול הועדה 24.7.2024.pdf

לכבוד 31 ליוני 0202

הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים

ג.א.נ,

הנדון: התנגדות לתכנית מס' 323-3310321 מגדל עמק הצבאים-מגורים,

מבנה ציבור ומסחר ותעסוקה בצומת פת

בעלי הזכויות בחלקות 1,2,1 בגוש 12303

בהתאם להוראת סעיף 322 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 3611 (להלן: "החוק"), בעלי הזכויות בחלקות 1,2,1 בגוש 12303 (להלן: "המתנגדים") , מתכבדים בזאת להגיש את התנגדותם לתכנית שבנדון, אשר הופקדה בתאריך 36.2.0202 (להלן: "התכנית המופקדת").

זכות ההתנגדות

המתנגדים, הינם בעלי הזכויות ומי שמתגוררים בבנייני המגורים הגובלים מדרום מזרח לתכנית המוצעת ובהתאם לכך מי שעתידים להיות נפגעים מהבינוי המוצע בתכנית.

למתנגדים עומדת זכות ההתנגדות לתכנית המופקדת מכוח סעיף 322 לחוק, הקובע כדלקמן:

"התנגדות תיקון מס' 2 ( תשל"ג-3601 ) תיקון מס' 321 הוראת שעה(, תשע"ה-0231 .322 כל מעונין בקרקע, בבנין או בכל פרט תכנוני אחר הרואה את עצמו נפגע על ידי תכנית מיתאר מחוזית או מקומית או תכנית מפורטת שהופקדו, רשאי להגיש התנגדות להן...,"

כפי שיפורט להלן, לעמדת המתנגדים אין לאשר את התכנית המוצעת כפי שהופקדה לאור הבינוי המוצע בה, השפעתו והפגיעה אותה הוא יגרום למתנגדים.

טענות סף :

התכנית המופקדת במצבה הנוכחי , אינה עומדת בתנאי הסף הבסיסיים הנדרשים כפי שיפורט בהרחבה בהמשך . הופקדה בניגוד להוראות הדין וממילא בחוסר סמכות, ולפיכך ההחלטות בדבר אישור להפקדת התכנית והפקדת התכנית בטלים, והכול מהטעמים והנימוקים המפורטים להלן:

3. לעיריית ירושלים בעלות במקרקעין התכנית המופקדת בגודל של כ-1 דונם - בניגוד לחוק

, כפי שיפורט בהרחבה בכתב התנגדות זה , עיריית ירושלים יחד עם רמ"י ועם היזם מנסים לבצע העברת מקרקעי עירייה בשטח של כ-1 דונם ליזם , מתוכם 3.6 דונם יועברו ליזם ללא מכרז 1

ובתמורה להעברה זאת , יבנה היזם עבור עיריית ירושלים בית ספר על חלק של 3.3 דונם הנותרים ,גשר להולכי רגל וגשר נוסף מעל רחוב הרצוג (להשבחת נכסו) , ובית כנסת בגודל של 122 מ"ר בבניין המגורים .

ראו בהמשך כתב ההתנגדות את מכתבו של ראש צוות הנכסים בשם מועצת העירייה מיום ,0203200202 שבא כהמשך לפסק הדין בעת"מ 13110-20-36 קרן ואח' נגד עיריית ירושלים ואח'

בו מכחישה מועצת העיר העברת מקרעין בשטח תחנת הדלק בבעלות העירייה אל רמ"י.

עסקה בלתי חוקית זאת , במסווה של תכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמה והפרשה ציבורית תכליתה לפטור בעיה חוקית -קניינית במקרקעין.

0. שטח ציבורי שמצוי בבעלות הרשות המקומית (כ-1 דונם) במצב הנכנס לתכנית איחוד וחלוקה

אינו מהווה מקור ישיר לזכויות בנייה חדשות שיינתנו מכוח התכנית, לכן אין הצדקה להקנות בגינו זכויות בנייה ליזם וכפועל יוצא לרשות המקומית, על חשבון מאגר הזכויות הקולקטיבי שייצרה התכנית. מכאן יוצא שהניסיון של ועדות התכנון יחד עם עיריית ירושלים ובקריצת עין אל היזם ליצור זכויות בניה ע"י "הסתרת" הבעלות של עיריית ירושלים בשטח של כ-1 דונם בתכנית המופקדת , נועד לא רק כדי להימנע ממכרז אלא גם לייצר זכויות בניה עבור היזם (שלא מגיעות לו).

צירופו של מגרש בייעוד ציבורי בבעלות הרשות המקומית לא היה תורם למסת הזכויות היוצאת.

למעשה, המקרה היחיד בו יכול מגרש בייעוד ציבורי לתרום למסת הזכויות היוצאת הוא בנסיבות בה כלל השטח הציבורי במצב היוצא הוא קטן יותר בהשוואה לכלל השטח הציבורי במצב הנכנס לתכנית . כלומר במצב זה החל על מקרקעין התכנית המופקדת , העירייה והציבור היו אמורים לקבל תשלומי איזון מהיזם גם לאחר הפרשה של בית ספר לצרכי ציבור .

יש לדבר השלכה הן על בעלות המקרקעין , זכויות הבניה , קווי הבניין , תשלומי האיזון ועוד.

1. כבר נקבע בפסיקה כי אין לעשות שימוש בתוכנית איחוד וחלוקה למטרות שאינן תכנוניות.

עיריית ירושלים מעבירה מקרקעין בבעלותה בפטור ממכרז בניגוד לחוק ועושה שימוש בתכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמת כל הבעלים לקבלת חלקו חזרה כשהוא בנוי כבית ספר, בית כנסת וגשרים כהפרשה לצרכי ציבור . גם בניית "ההפרשה הציבורית" נעשית בניגוד לחוק ובפטור ממכרז.

זאת ועוד , מועצת העירייה לא רק שלא אישרה העברת מקרקעין , היא אף הכחישה את העברת המקרקעין במסגרת תהליך מיצוי הליכים בהתאם לפסק דין של בית המשפט המחוזי .

2. ככלל, על הסכמים עם גוף מנהלי חלים הן עקרונות המשפט המנהלי והן הוראות דיני החוזים.

בנסיבות המקרה הנדון, ההסכם לא הובא לאישור מליאת המועצה ולכן הוא בטל. בית המשפט העליון פסק כי תוצאה זו נלמדת הן בהיבט המנהלי, שלפיו פעולה של רשות מנהלית תוך חריגה מסמכות בטלה ומבוטלת, והן בהיבט החוזי, שלפיו חוזה שכריתתו איננה חוקית בטל .

ראה לשם כך "הלכת זכרון יעקב" ע"א 2100030 המועצה המקומית זכרון יעקב נ' מאיר אפרת אחזקות בע"מ. החלטת הוועדה המקומית ו0או כל הסכם אחר שביצעו גורמים בעיריית ירושלים או הוועדה המקומית לתכנון ובניה נעשתה שלא בסמכות והיא בטלה ומבוטלת .

בהמשך כתב ההתנגדות יפורטו בהרחבה הטענות לעיל .

1. גם אם יועברו המקרקעין בגודל של כ-1 דונם, אשר בבעלות עיריית ירושלים למדינה בהתאם

לסעיף ()0(1א) לתקנות העיריות (מכרזים) (בהתאם לטענת ראש צוות הנכסים במכתבו ,זאת הדרך הנכונה להעברת המקרקעין) , העברה זאת חייבת להיות למטרות ציבוריות בלבד. (ראו פירוט בהמשך כתב ההתנגדות) .

1. יודגש כי התכנית המופקדת סותרת את קביעת בית המשפט העליון בפסק הדין בע"א 013030

מראות ירושלים בע"מ נ. עיריית ירושלים (פסק דין מיום )21.20.0203 ,בהתאם לפסק הדין על מנת להקצות שטח לצורכי ציבור בתוך מבנה, על מוסד התכנון לפעול בהתאם להוראות החוק בנוגע ליצירת חלקה תלת-ממדית (לא צורף חלק מהחניון המיועד לבית הספר לבעלות עיריית ירושלים), ויהיה עליו לקבוע בתוכנית תשריט תלת-ממדי עם חתכים, שם יאופיין המגרש התלת-

ממדי בתוך המבנה. המגרש ייגרע מהמגרש החדש, הדו-ממדי, שבתוכו מצוי המבנה כולו .

בטבלת ההקצאות בתכנית, יידרש תיאור של המגרש התלת-ממדי בשדה ש"מתחת לקו", ביחידות נפח ובשטח ההיטל שלו על פני הקרקע, ויהיה להקצותו לרשות המקומית. בנוסף , ההקצאה תתבצע רק בתוכנית מפורטת הכוללת בינוי מדויק ומחייב, שכן יידרש להקצות את החלק התלת-

ממדי מתוך מבנה עתידי מפורט.

בסעיף 1.3 תכנית המופקדת , נעשה נסיון לעקוף את חוסר ההיתכנות המתוארת לעיל, זאת ע"י התעלמות מפסק הדין בע"א 013030 מראות ירושלים בע"מ נ. עיריית ירושלים ונסיון לרשום את הבעלות דרך רישום כבית משותף .

לא רק בהיבט זה התוכנית המופקדת נוגדת את פסיקת בית המשפט העליון "בהלכת מראות ירושלים" אלא גם ההתחמקות המכוונת מאיחוד וחלוקה שלא בהסכמה ויצירת חלקה תלת מימדית כפי שקובעת הפסיקה בחרו יזמי התכנית יחד עם עיריית ירושלים לפנות למסלול של רישום בית משותף וזאת על מנת להתחמק מהגדרת חלקה ברורה בשלב קביעת זכויות הבניה , 3

אותם כפי שיורחב בהמשך כתב ההתנגדות , הגדילו בניגוד לתקנות התכנון והבניה ואיפשרו ליזם %002 בניה תוך החרגת בית הספר כולו מאחוזי הבניה .

0. לא צורף לתכנית נספח הגנה על מי תהום ולא הועבר נספח כזה לחו"ד המשרד להגנת

הסביבה ומנהל רשות המים

התכנית המופקדת לא עמדה בתנאי סף ואינה "תכנית שהוגשה" בהתאם להוראות החוק, סעיף 11א3 לחוק התכנון והבניה.

חלק מהתכנית נמצא ברדיוס ההגנה א ' (רדיוס הגנה א' קובע מרחק של 02 מטרים מהקידוח וחלק מהתכנית נמצא במרחק של 31 מטרים ) .התכנית המופקדת נמצאת כולה ברדיוס ההגנה ב' של "קידוח ירושלים 3 " הנמצא במרחק של כ-12 מטרים מהקו הכחול המערבי .

יש לבטל את הליך ההפקדה מכיוון והתכנית הופקדה בניגוד להוראות תמא 3 . עמוד 10 סעיף 32 הקובע :

" .32 מוסד התכנון יבחן את התכנית, בין היתר, על פי ממצאי הנספחים וחוות הדעת כמפורט להלן ,ויקבע את ההוראות הנדרשות בתכנית:

32.1 . נספח הגנה על מי תהום - נספח הגנה על מי תהום יועבר לקבלת חוו"ד המשרד להגנת הסביבה ורשות המים . "

התכנית המופקדת , הופקדה ללא נספח הגנה למי תהום וללא חוות דעתו של המשרד להגנת הסביבה ומנהל רשות המים .

התכנית המופקדת כפופה לתמא 3 כפי שאף צויין בסעיף 3.1 לתכנית המופקדת .

1. תקנה (1ב) לתקנות בריאות העם (תנאים תברואיים לקידוח מי שתיה),התשנ"ה-3661 קובעת כי

מסביב לקידוח יהיו שלושה אזורי מגן: אזור מגן א', אזור מגן ב' ואזור מגן ג' (המכונים גם רדיוס מגן א', רדיוס מגן ב' ורדיוס מגן ג'). התקנות מגדירות את שטחו של אזור מגן א', וקובעות נוסחאות לחישוב שטחם של אזורי מגן ב' ו-ג.'

תקנה 0 לתקנות עניינה הגבלות באזורי מגן:

"(א) באזורי המגן כמפורט להלן אסורה-

)(1באזור מגן א' - כל בניה, למעט למבנים המשמשים להפעלת הקידוח ולשיפור מימיו.

)(2באזור מגן ב' - כל בניה, התקנה או פעילות העלולים לזהם את הקידוח, כגון מבני מגורים, מבני מסחר או מבני ציבור;

)(3באזור מגן ג' - כל בניה, התקנה או פעילות העלולים לגרום לזיהום חמור בקידוח, כגון מיתקן ביוב, קו ביוב ראשי, אתר אשפה, אזור תעשייה או אזור השקיה בקולחים.

כאמור , חלק מהתכנית נמצא ברדיוס ההגנה א ' (רדיוס הגנה א' קובע מרחק של 02 מטרים מהקידוח וחלק מהתכנית נמצא במרחק של 31 מטרים ) .התכנית המופקדת נמצאת כולה ברדיוס ההגנה ב' של "קידוח ירושלים 3 "

6. בה"פ 032061 אדם טבע ודין נ' הועדה המחוזית לתכנון ת"א בוטלה הפקדה מאחר ולא הוגש

תסקיר סביבתי .

לא ניתן לסטות מההסדר הקבוע בתכנית המתאר הארצית 3 , תוך יצירת מסלולים חלופיים להבניית שיקול הדעת התכנוני, ראו פסק הדין של בית המשפט העליון מיום 1.1.0203 בדנ"מ 2011036 עיריית הרצליה נ. הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור.

אם יטען הטוען כי ניתן להשאיר את נספח ההגנה וחוות הדעת למועד מאוחר יותר (הוצאת היתר הבניה) וזאת בניגוד להוראות תכנית המתאר הארצית , נפנה אותו לפסק דינו של בג"צ ברע"פ 011022 אדם טבע ודין אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ. שר הפנים ,שם נקבע כי הוראות תכנית מתאר ארצית חייבות להתבצע בתכנית עצמה ולא בשלב היתר בניה.

כמו כן נפנה ל ממסמך " מדיניות המשרד בנושא קרקעות מזוהמות" של המשרד לאיכות הסביבה 0230 (סימוכין 1-31 גרסה )1 . המסמך מפרט בין השאר את המטלות הנדרשות והתוצר התכנוני שעל ועדה מחוזית לבצע טרם הפקדת תכנית מפורטת .

בהמשך כתב ההתנגדות נפרט טענות אלו .

אין היתכנות בסיסית לתכנית המופקדת

הנחיות משטרת ישראל ומנהל אגף אבטחת מוסדות חינוך אוסר על הקמת חניונים לקהל הרחב מתחת למבנה בית ספר משיקולי בטיחות ובטחון . פיצוץ מכוון בארוע טרור או פיצוץ שאינו מכוון מתחת בית הספר יגרום לאסון . ההנחיה מתירה הקמת חניון כזה רק אם תאסר בו חניה בשעות הפעילות של בית הספר . בתכנית המופקדת דנן , לא רק שתוכנן חניון מתחת למבנה בית הספר , כל כניסת הרכבים כולל משאיות אספקה , מכליות לאספקת סולר וכו' נקבעו בדיוק מתחת לבית הספר . מגישי התכנית יצרו כביש גישה לכל משאית 0רכב עם חומר דליק (גז סולר וכו' )

הישר אל מתחת לבית הספר שלפי תכנונם יכלול 31 כיתות , כלומר קרוב ל-122 ילדים . הדבר לא רק בניגוד להנחיות משטרת ישראל ומשרד החינוך , אלא בניגוד לכל הגיון בריא .

אין לועדת התכנון המחוזית סמכות או ידע מתאים לסתור את הנחיות משטרת ישראל ואגף אבטחת מוסדות חינוך במשרד החינוך . העובדה כי לפרויקט כולו רק שתי כניסות0יציאות לרכבים שאחת מהן אינה אפשרית ברוב שעות היום , וקל וחומר כאשר יש חיבור תת קרקעי בין 5

חניון המגדל לחניון בית הספר (למטרת כניסה0יציאה ) פוסל למעשה את עמידת התכנית לבית ספר , לתקן החניות ותקני התחבורה בכלל.

זאת ועוד, הפרשי הגבהים בין רחוב פת לרחוב הרצוג אינם מאפשרים יצירת שיפוע מספיק לכניסת משאיות אספקה דרך רחוב פת (בגלל גובה המשאיות ותקרת קומת הקרקע) ולכן גם אין היתכנות לשינוי כניסת המשאיות אל רחוב פת . ראו גם סעיף 1.1 סעיף ג לתקנון התכנית המופקדת .

בנוסף , לבית ספר יש חובה לשתי כניסות לפחות בקומת הקרקע – אין היתכנות כזאת בתכנית המופקדת.

ראו פירוט טענות אלו בהמשך כתב ההתנגדות .

נימוקי ההתנגדות :

לעיריית ירושלים מרבית הבעלות במקרקעי התכנית המופקדת

32. לאחר הליך משפטי ארוך הודיע ביום 0203200202 ראש צוות הנכסים מאגף היועץ המשפטי של

עיריית ירושלים כי לעיריית ירושלים זכויות של כ-1 דונמים במקרקעין נשוא הבקשה לתכנית המופקדת דנן .

33. בפסק הדין בעת"מ 13110-20-36 קרן ואח' נגד עיריית ירושלים ואח' קבע כב' השופט גדעוני כי

העותרים יפנו אל מועצת העיר ירושלים כדי שזאת תבהיר את החלטתה מיום 2.32.0231 בנוגע להעברת מקרקעין בתחנת הדלק בצומת פת הידוע כחלקה 330 בגוש 12303 .

*מצ"ב פסק הדין בעת"מ 13110-20-36 קרן ואח' נגד עיריית ירושלים ואח', כנספח לכתב ההתנגדות ומסומן באות א'

ראש צוות הנכסים הבהיר בסעיף 2 למכתבו מיום 0203200202 כי :

*מצב מכתבו של ראש צוות הנכסים מיום ,0203200202 כנספח לכתב ההתנגדות ומסומן באות ב'

*מצב מכתב מיצוי ההליכים כנספח לכתב ההתנגדות ומסומן באות ג'

30. כך שאין חולק כי בהתאם למכתבו של ראש צוות הנכסים ,שבא כתגובה למכתב מיצוי ההליכים

כפי שנקבע בפסק הדין בעת"מ 13110-20-36 ,לעיריית ירושלים רוב הבעלות במקרקעין אשר בתכנית דנן ואינם הועברו לרשות מקרקעי ישראל .

יצויין כי רשות מקרקעי ישראל היתה צד להליך בעת"מ 13110-20-36 קרן ואח' נגד עיריית ירושלים ואח' (המשיבה 0 לעתירה) .

31. יצויין כי במסגרת תצהיר תשובה לדרישה למתן פרטים נוספים בעת"מ 13110-20-36 קרן ואח'

נגד עיריית ירושלים ואח' בהתאם לתקנה (33א) לתקנות בתי המשפט לעניינים מינהליים (סדרי דין) תשס"א -0222 , הצהיר ביום 020100202 המנהל הבכיר לרישום והפקעות באגף הנכסים בעיריית ירושלים מר ערן מוטורו כי :

סעיף 02 לתצהיר הינו הרלוונטי לעניין גודל חלקי החלקה במתחם תחנת הדלק שהתכוונה עיריית ירושלים להעביר לרמ"י .

* מצ"ב תצהירו המלא של המנהל הבכיר לרישום והפקעות באגף הנכסים בעיריית ירושלים מר ערן מוטורו מיום 020100202 כנספח להתנגדות זאת ומסומן באות ד'

32. מכאן ברור שאת "הרצועה צרה וקטנה" שהועברה ושאר המקרקעין שנשארו בבעלות עיריית

ירושלים כפי שעולה ממכתבו של ראש צוות הנכסים מאגף היועץ המשפטי של עיריית ירושלים חלה חובה לייעד למטרות ציבוריות בלבד .

כאמור , עיריית ירושלים מעבירה מקרקעין בבעלותה בפטור ממכרז בניגוד לחוק ועושה שימוש בתכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמת כל הבעלים על מנת לקבל את חלקו חזרה כשהוא בנוי כבית ספר, בית כנסת וגשרים במסווה של הפרשה לצרכי ציבור .

תשומת לב הועדה גם לסעיף 03 לתצהירו של מר ערן מוטרו הדן בחלקה 1 בגוש 12302 אשר שונה מספרה מאז לחלקה 36 בגוש 12302 , אינה חלק מתחנת הדלק בתקנון תב"ע 3261 ב' ומאז תצהירו עברה פרצלציה והחלקה כולה בייעוד מקרקעי ייעוד .

31. בהמשך מכתב ההבהרה במסגרת מיצויי ההלכים מיום 0203200202 (בהתאם לפסק הדין ) מפרט

ראש צוות הנכסים בשם מועצת העיר , את חילוקי הדעות המשפטיים ומסביר כי בניגוד לעמדתה של רשות מקרקעי ישראל כאילו סעיף 312 לחוק המקרקעין חל על המקרקעין דנן , השטח שהועבר בסופו של יום לרמ"י הועבר מתוקף סעיף 311 לפקודת העיריות ובהתאם לסעיף ()0(1א)

לתקנות העיריות (מכרזים), תשמ"ח-3610 (וכאמור במכתבו המדובר ברצועה צרה וקטנה ולא בשטח של כ-1 דונם אשר את העברתו הכחיש ) .

31. מכירת0העברת מקרקעי עירייה בין אם גודלה "רצועה צרה וקטנה" ובין אם גודלה כ- 0,620

מ"ר למטרות מסחר ומגורים, דורשת קיום מכרז ואינה מנוייה בחריגים לסעיף 311 לפקודת העיריות ובסעיף 1 (()0א) לתקנות העיריות (מכרזים) כפי שגם הובהר בסעיף 2 לפסק הדין - עע"מ 3612031 עיריית תל אביב - יפו נ. ספי צביאלי ואח' . בפסק הדין הובהר כי חובת העירייה למכור מקרקעין במכרז פומבי וכי העברת מקרקעין למדינה בהתאם לסעיף ()0(1א) לתקנות העיריות (מכרזים) חייבת להיות למטרות ציבוריות בלבד . בסעיף 2 לפסק הדין סוקר כבוד השופט הנדל את חובת העירייה למכור מקרקעין במכרז פומבי וקובע כי העברת מקרקעין למדינה בהתאם לסעיף ()0(1א) לתקנות חייבת להיות למטרות ציבוריות בלבד:

"חובת העירייה למכור מקרקעין במכרז פומבי קבועה בסעיפים 360 ו-361 לפקודת העיריות [נוסח חדש]: 360 . לא תתקשר עיריה בחוזה להעברת מקרקעין... אלא על פי מכרז פומבי. 361 .השר יקבע בתקנות את צורת המכרז... ורשאי הוא לקבוע בהן סוגים של חוזים כאמור, שבהם רשאית העיריה להתקשר ללא מכרז פומבי או ללא מכרז בכלל. כלל – וחריג בצדו. העירייה לא תתקשר בחוזה להעברת מקרקעין ללא מכרז פומבי אלא אם נקבע אחרת בחוק או בתקנות (להסדרים דומים החלים על גופים נוספים, כגון המדינה או רשויות מקומיות אחרות, ראו סעיף 0 8

לחוק חובת המכרזים, התשנ"ב-3660 ;סעיף 360 לצו המועצות המקומיות, התשי"א-3612; סעיף 16 לצו המועצות המקומיות (מועצות אזוריות), התשי"ח-3611 .(בתקנות העיריות (מכרזים), התשמ"ח-)3610 להלן: התקנות) קבע שר הפנים שורה של מקרים – הקבועים ב-31 סעיפי משנה – שבהם עירייה רשאית להתקשר בחוזה להעברת מקרקעין ללא מכרז פומבי. דוגמאות לכך, בין היתר, הן מכירת מקרקעין למדינה או למוסד ציבורי למטרות חברתיות שונות, או מקרקעין הניתנים כפיצויי הפקעה, פינוי או במסגרת חילופי מקרקעין (תקנות ()0)1א), ()0)1ג), ()0)1ו) ו-()0)1ז)"

30. גם המלומד פרופ' שמעון שיטרית עומד על חובת העירייה להעברת מקרקעין למדינה למטרות

חברתיות בלבד בהתאם לסעיף ()0(1א) לתקנות העיריות (מכרזים) בעמוד 11 למאמרו "סמכויות במשפט הציבורי בענייני מקרקעין – ההיבט החקיקתי" (פורסם בקרקע-כתב עת של המכון לחקר שימושי קרקע מספר 21 , מרץ :)0222

"עריכת עסקאות במקרקעין על ידי רשויות המדינה כפופה לחובת מכרז הן ברמת השלטון המרכזי והן ברמת השלטון המקומי. תקנות העיריות (מכרזים), התשמ״ח — .3610 חובת פרסום מכרזים על ידי רשויות ציבוריות זוכה בתקנות אלה להסתייגות המחוקק, בהקשר להעברות מקרקעין.

נקבע כי מועצת העירייה, בשם העירייה כרשות האמונה על פיתוח עירוני, רשאית להתקשר בחוזה אף ללא מכרז, אם החוזה הוא מסוגי חוזים אלה:

3. חוזה להעברת מקרקעין לרשות העירייה.

0. חוזה להעברת מקרקעין של העירייה לרשות ציבורית אחרת למטרה ציבורית ; למוסד ציבורי

למטרות חינוך, תרבות, מדע, דת, צדקה, סעד, בריאות או ספורט והם מיועדים לאחת מהמטרות האמורות "

ראה גם מדריך משרד הפנים , ועדת מכרזים ,הדרכת נבחרים ברשויות המקומיות - ינואר 0202 , עמוד 01 :

" כל העברה של מקרקעין מהרשות המקומית לרשות אחרים, מחוייבת בעריכת מכרז, להוציא המקרים הפטורים, העוסקים בהעברת מקרקעין לגוף ציבורי כגון: רשות מקומית אחרת או מוסד ממשלתי. כמו כן, יש חשיבות רבה גם לאופיו של המוסד, כגון: חינוכי, דתי וכיוב‘.(תקנה 0(1 )

לתקנות), "חוזה להעברת מקרקעין של העיריה ,המתיר פטור ברשימת המקרים ו0או המוסדות ו0או הגורמים אליהם רשאית רשות מקומית להעביר מקרקעין שלה, בלא צורך לפרסם מכרז.

31. בעניין התכנית המופקדת דנן , דברים אלה מקבלים משנה תוקף בעיקר כאשר מדובר בתכנית

לאיחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת כל הבעלים . שטח ציבורי שמצוי בבעלות הרשות המקומית במצב הנכנס לתכנית איחוד וחלוקה אינו מהווה מקור ישיר לזכויות בנייה חדשות שיינתנו מכוח התכנית. לכן אין הצדקה להקנות בגינו זכויות בנייה .

36. מכאן יוצא שהנסיון של ועדות התכנון יחד עם עיריית ירושלים ובקריצת עין אל היזם ליצור זכויות

בניה ע"י "הסתרת" הבעלות של עיריית ירושלים בשטח של כ-1 דונם בתכנית המופקדת , נועד לא רק כדי להימנע ממכרז אלא גם לייצר זכויות בניה עבור היזם ועבור עיריית ירושלים וזאת מאחר שכלילת השטח השייך לעיריית ירושלים אינו מהווה מקור ישיר לזכויות בניה חדשות שיינתנו מכח התכנית ולא יתרום למסת הזכויות היוצאת. ראה לעניין זה את פסק הדין ב עת"מ 12222-30-30 הוועדה המקומית לתכנון ובניה, רעננה נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה, מחוז מרכז.

02. בנוסף , נסיון הסתרת בעלות עיריית ירושלים ברוב השטח הכלול בתכנית המופקדת דנן שהכללת

מגרש בבעלות עיריית ירושלים בתכנית מעמיד את הוועדה המקומית בניגוד ענייני- מבני ואינהרנטי לגבי כל החלטות הועדה המקומית כולל הפקדתה .

העסקה הלא חוקית שנרקחה ,לפיה תוסתר בעלותה של עיריית ירושלים , כך יגדלו אחוזי הבניה למסחר ומגורים והם אלו שיאפשרו ליזם להפיק רווחים וגם הם אלו שיממנו את בניית בית בספר , הגשרים ובית הכנסת היא בניגוד מוחלט לסעיף 311 לפקודת העיריות וגם בניגוד מוחלט לסעיפים 332-333 לחוק המקרקעין - תשכ"ט-3616 (בהמשך כתב ההתנגדות יפורט לגבי סעיפים אלו לחוק מקרקעין) .

אין לעשות שימוש בתוכנית איחוד וחלוקה למטרות שאינן תכנוניות

03. יודגש ויובהר שוב כי המצב המשפטי והקנייני המוצג בתכנית המופקדת שונה לחלוטין מהמצב

האמיתי כפי שהובהר ע"י ב"כ מועצת העיר ירושלים במכתב התגובה למכתב מיצוי ההליכים בהתאם לפסק הדין בעת"מ 13110-20-36 קרן ואח' נגד עיריית ירושלים ואח' .

לעיריית ירושלים זכויות של כ-1 דונם בגבולות התכנית המוצעת וכבר נקבע בפסיקה כי אין לעשות שימוש בתוכנית איחוד וחלוקה למטרות שאינן תכנוניות ,ראו עת"מ (חי') 33113-26-36 גרייס אליאס עבדאללה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה לב הגליל.

ראו גם בג"ץ 3101062 אייזן נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ת"א, פס' 3 לפסק דינו של השופט לוין.

00. כל ניסיון הן של מגישי התכנית והן של גורמים עלומים בעיריית ירושלים ושל הוועדה המחוזית

לבצע העברת מקרקעין של כ-1 דונם מהעירייה לצד שלישי מסחרי (כלומר חברת אזורים וחברת דלק) באמצעות הגשת התכנית המופקדת לאיחוד וחלוקה שלא בהסכמה הינה הליך קנייני המנוגד לחוק ולתקנות ולכן פוסל את כל ההליך דנן.

מוסד התכנון אינו רשאי לשנות את טיב זכויות הבעלות בתכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים זאת כאשר חלה פגיעה בטיב הבעלות . ר' דנה וזינגר, דיני תכנון ובנייה, שם ,בעמוד 3321 :

"תכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמה מהווה כלי לשינוי מערך הבעלויות בקרקע אך איננה מסמיכה את מוסד התכנון לשנות באופן כפוי את טיבה של הזכות שיש לפלוני בקרקע. כך, אם ערב אישורה של התכנית היה אדם בעליה של קרקע, הזכות שתוקנה לו במגרש החדש היא זכות בעלות ואם זכותו בקרקע. ...כללים אלה חלים מטבע הדברים על תכנית לאיחוד וחלוקה שלא בהסכמה.

בתכנית איחוד וחלוקה בהסכמה אין כל מניעה לבטא בתכנית הסכמות שונות בין הצדדים, ובכלל זה הסכמות שעניינן הקצאת זכויות הבעלות".

כך שבכל מקרה לוועדה המחוזית אין סמכות לאשר תכנית זאת .

החלטת ועדה מחוזית מיום -310100202 אינה בסמכות

01. להלן ההחלטה :

"החברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, מתן נחום, ישי טלאור, ענת ישראלי, קיריל פקטה, אילון ברנהרד.

החלטה:

בהתאם להחלטת הוועדה מיום ,0.1.0201 הוצגו בפני הוועדה טבלאות האיזון העדכניות. הוועדה עודכנה כי שמאי הוועדה בדק את טבלאות האיזון וסבר כי התכנית צריכה להיות תכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמה. בהתאם לכך נערכו טבלאות איחוד וחלוקה שלא בהסכמה. יועץ הוועדה בדק את הטבלאות שהוגשו ואישר אותן בכפוף לתיקונים טכניים. בהתאם לכך הוועדה מאמצת את המלצות השמאי ומאשרת את טבלאות האיזון המעודכנות."

סעיף 13 להחלטת הועדה מיום 0.1.0201 , סעיף 13 :

" 31 התכנית תיערך כתכנית הכוללת איחוד וחלוקה בהסכמה. טבלת ההקצאות תאושר על ידי היועץ השמאי של הוועדה ותוצג לוועדה כתנאי להפקדת התכנית ."

02. מוסד התכנון לא מוסמך לקבל לידיו ראיות בנוגע לטיב הזכויות הקנייניות ולבחון תקפות

הסכמים. ר' דנה וזינגר, דיני תכנון ובנייה, שם, בעמוד 3321" :

מוסד התכנון אינו כשיר ואף אינו מוסמך לקבל לידיו ראיות בנוגע לטיבן של הזכויות הקנייניות, לבחון תקפותם של הסכמים או מסמכים אחרים ולהכריע בשאלות משפטיות סבוכות העשויות להתעורר בהקשר זה ."

. לכך יש להוסיף את עקרון חוקיות המינהל הקובע כי אין סמכות לרשות מינהלית אלא זו שהוענקה לה על פי החוק ר' יצחק זמיר, משפט וממשל א תשנ"ב, עמוד :13 "הסמכות המינהלית נשלטת על-ידי העיקרון של חוקיות המינהל, על-פי עיקרון זה, אין סמכות לשום רשות מינהלית אלא אותה סמכות שהוענקה לה לפי חוק "

אין סמכות בחוק ליזם לבנות בית-ספר 0 גשר0 בית כנסת על מקרקעי עירייה בפטור

ממכרז

01. בפרק זה נתקוף את סמכותה של הועדה ולא את מהות הדברים וזאת מאחר שהמתנגדים יטענו כי

הגשרים בתכנית המופקדת (הן מעל שדרות הרצוג והן לכיוון רחוב חננאל) נעשו להשבחת נכסי מגישי התכנית ולא לטובת הציבור או תושבי השכונה . גשרים אלו אינם נגישים ואינם פרקטיים לשאר תושבי השכונה או הציבור הכללי . מיקומם אינו רלוונטי פרט לבעלי הנכסים העתידיים במגדל המתוכנן .

01. בתכנית המופקדת הוטל על היזם לבנות גשר להולכי רגל מעל שדרות הרב הרצוג .בהיעדר מקור

סמכות לכך בחוק, ובהתאם לעקרון חוקיות המינהל, לא ניתן להטיל על יזם את תפקידיה של העירייה (כל שכן ללא מכרז) .

00. הלכה זו נפסקה, בין השאר במסגרת ע"א 2100111 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה, מר

צבי גוב-ארי כאשר לאחרונה עמדה גם ועדת הערר למחוז ירושלים על היעדר החוקיות הכרוך במטלות אלה במסגרת ערר (י-ם)0301260 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים , שם כמובן בעניין " מטלות ציבוריות" .

01. בהתאם לכך ועם כל הכבוד, מימון ביצוע הדרך ו0או קביעת הסדרים קנייניים0מימוניים בין הפרט

לרשות המקומית, אינו מעניינה של תכנית (להבדיל מקביעת ייעוד לדרך0הצורך לוודא כי קיימת הסדרה תכנונית לדרכי הגישה לתכנית) .

06. יודגש עוד כי בענייננו נראה כי המטלות עתידות להוות תחליף לתשלום היטל השבחה, כאשר

מחד מדובר בהסכם שרשות מקומית ממילא אינה רשאית או מוסמכת לעשות וכן אין כל מידע או פירוט ליחס בין היטל השבחה כאמור להיקף המטלות המוצעות כך שלא ברור האם הרשות והציבור הם המפסידים או שמא היזם.

12. גם אם נקבל את הטענה שניתן להטיל על היזם מטלות ציבוריות (המתנגדים דוחים טענה זאת

מכל וכל ) וגם אם נקבל את הטענה שמוסד תכנון רשאי להתנות את מימושה של תוכנית בביצוען של מטלות ציבוריות לבניית גשר הרי אין הוא מוסמך לקבוע בתוכנית הסדרים קנייניים והסכמיים בדבר ביצוע המטלות. תוכניות לא נועדו להסדיר את זהות הגורם המבצע של המטלות הציבוריות ואת אופן המימון של ביצוען, אלא לבטא את הצרכים והשיקולים התכנוניים בלבד.

13. הקשר התכנוני המובנה שבין תוספת זכויות הבנייה למגורים לבין הצרכים הציבוריים הנובעים

מתוספת זו, אינו גורע מהעובדה שהרשות המקומית היא האחראית על פי חוק לביצוע ולקיום הצרכים הציבוריים בתחומה. ראו ערר (מטה) 13036 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גבעתיים נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז תל אביב.

הסכם הקובע מראש את הסכום שישולם בגין תוכנית עתידית, עשוי להטות את שיקול הדעת התכנוני באישור התוכנית לעבר מניעים כספיים ולא ממניע תכנוני רלוונטי.

יש לכלול בטבלאות ההקצאה והאיזון את הגשרים (מעל רחוב הרצוג ואל רחוב חננאל

)

10. כמפורט לעיל המתנגדים טוענים כי הגשרים המוצעים בתכנית נועדו להשבחת נכסי מגישי

התכנית . המתנגדים מאמצים את חוות דעתו של המשנה ליועץ המשפט לממשלה משנת 0231 , עו"ד ארז קמיניץ, אשר הבהיר כי "נוכח עקרון האחריות החברתית של הקנין מוסכם כי שטחים לשירותים ציבוריים מוניציפאליים שנועדו לשרת בעיקר את השטח לפיתוח הרלבנטי לתכנית האיחוד והחלוקה ויש קשר אדוק בינם לבין שטחי הפיתוח בגדרי התכנית, יכללו בטבלאות ההקצאה והאיזון גם אם יש בהם כדי לשרת, במידה מסוימת, אוכלוסיות נוספות ברמה המקומית"

(ה"ש ,11 פסקה .1

השארת חיבור הגשר לרחוב חננאל לתכנון עתידי

11. בהצעת החיבור לרחוב חננאל העליון התכנית המופקדת חוטאת פעמיים :

א. אם תאושר התכנית המופקדת כפי שהוצעה , יהווה אישור זה החלטה בפועל לגבי עתיד החלקה

הסמוכה (חלקה 1 בגוש 12303 או חלקה 030 ) וזאת ללא אפשרות להתנגדות כלשהי מצד התושבים מאחר שהחיבור היחיד האפשרי לגשר הולכי הגשר כפי שמציעה התכנית המופקדת יהיה רק דרך חלקות פרטיות ויש לראות בכך מעשה עשוי .

ב. זאת ועוד , במקרה הפוך בו למשל לא יתיר בית המשפט חיבור כזה , הדבר ייצור מעבר להולכי

רגל לטובת מגדל המגורים ובקו 2 מחלקות המגורים הסמוכות .כלומר הן פגיעה משמעותית בבעלי החלקות הסמוכות והן עוול תכנוני . רק בחלם מתכננים חלק מגשר בתכנית תוך כפייה מראש על תכנית בחלקה אחרת , ביצה שלא נולדה .

ג. האם החלטת הוועדה לאשר את התכנית כופה הפקעה על בעלי החלקה בה יעבור הגשר ?

התשובה היא כן . אם ברצותה לבצע מהלך תכנוני שכזה היה על עיריית ירושלים להצטרף לתכנית ולפני כן להפקיע או להסדיר בדרך אחרת (הסכם) את היתכנות הגשר המוצע לרחוב חננאל . ועדה זאת אינה בעלת סמכות להחלטות קניניות המשפיעות על חלקות סמוכות ושאינן בקו הכחול של התכנית ויש לבטל את חלק זה בתכנית, לעניין זה ראה גם פירוט הפסיקה בסעיפים הבאים.

סתירת תכנית 6001

12. התכנית המופקדת סותרת את תכנית 6001 ומהווה הן פגיעה תכנונית והן פגיעה קניינית בחלקה

מספר 2 הסמוכה (גוש )12303 . תכנית זאת לא צורפה לסעיף 3.1 בתקנון התכנית המופקדת הדן ביחס אל תכנית מאושרות קודמות .רק מסיבה זאת על הוועדה לדחות את התכנית המופקדת .

11. ביום 30100221 אושרה תכנית מתאר מפורטת 6001 לחלקה 2 בגוש 12303 . במסגרת התכנית

אושרו פתחי מעבר בין חלקה 2 לחלקה 333 בגוש 12303 וניתן היתר בניה .

11. בסעיף 3.1 לתכנית המופקדת דנן נכתב בהערות לטבלה כי " תכנית זו מחליפה את הוראות תכנית

10 בתחומה" .

10. בסעיף 2.3 לתכנית המופקדת הוצע :" .קו בניין: מגדיר את קו הבניין עבור קומת הקרקע ויהיה

קו בניין 22.2 לגבולות תא השטח"

אין היתכנות לקביעה זאת המבטלת את תכנית 6001 הקיימת .

11. בנוהל מבא"ת מהדורה 3.1 (שנת )0202 של מנהל התכנון ,בעמוד 03 , סעיף 2.0.3 נקבע : "

גבול התכנית ייקבע על-ידי עורך התכנית תוך התייחסות ובחינת תאימות לתכניות מאושרות גובלות."

ובהמשך הסעיף בעמוד 00 נקבע :

"א. יש להקפיד על צמצום שטח התכנית, ולהימנע מלכלול בה שטח שלא מוצע בו שינוי תכנוני.

יש להחיל את הוראות התכנית רק בשטחים בהם מוצע שינוי .יודגש כי כאשר תכנית מטילה מגבלות על שטח כלשהו כתוצאה מהתכנון המוצע בתכנית, הדבר ייחשב כשינוי תכנוני ולפיכך השטח שבו מוטלות המגבלות חייב להיכלל בתחום התכנית."

16. מעמדה של תוכנית מתאר הוא כמעמד של חקיקת משנה. בבג"צ 3011022 עבד אלרחים נ. ועדת

הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה, נפסק על ידי כב' הנשיא ברק -

" תכנית מתאר הוכרה כבעלת מעמד של חקיקת משנה בהקשרים שונים (ע"א 231011 ג'דעון נ'

סליאמן, פ"ד יג()0 ,631 600; ע"א 336011 קני בתים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, נתניה, פ"ד מו()1 ,000 020; ע"א 0610060 ועד אמנים נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, תל-

אביב, פ"ד נב()0 ,110 100; ע"א 1031060 נקר נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, הרצליה, פ"ד נג()2 ,101 111; ע"א 6111020 מדינת ישראל נ' ראשד, פ"ד נח()2 221; ע"א 1063061 בן יקר גת חברה להנדסה נ' הוועדה המיוחדת לתכנון ולבניה "מודיעין", פ"ד נא()0 ,101 .)112 השאלה אם תכנית מתאר עונה להגדרה של תקנה בת-פועל תחיקתי בהתאם למבחנים שגובשו בבית משפט זה (ע"פ 031011 היועץ המשפטי לממשלה נ' אלכסנדרוביץ, פ"ד יא()3 ,161 023;

ע"פ 220011 רונן נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד יח()1 ,300 ,)301-306 הושארה בעבר בצריך עיון (בג"ץ 122001 כהנוב נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, פ"ד לב()3 ,21 .)12 גם הפעם ניתן להשאירה בצריך עיון, שכן אין לי צורך, בנסיבות המקרה דכאן, להכריע בטענה. הנני מוכן להניח, בלא לפסוק בדבר, שאכן תכנית מתאר הנה תקנה בת-פועל תחיקתי כמשמעותו של ביטוי זה בסעיף 016 לחוק התכנון והבניה. "

22. בנוסף , ראה גם מאמרה של דנה וזינגר, דיני תכנון ובנייה, כרך ב' הוצאה לאור נבו, בעמוד 3312 :

"תחולתה של תכנית מוגבלת לשטח התחום בגבול שנקבע לה בתשריט (את תחומה של התכנית נהוג לכנות "הקו הכחול" של התכנית. ראו בג"צ 2001113 קלו נ 'הועדה הארצית לתשתיות לאומיות )פורסם בנבו, 0232.2.31 הוראות שנקבעו בתכנית אינן יכולות לחול על שטחים הנמצאים מחוץ לתחומה ראו לדוגמא עת"מ )מרכז) 33-21-6311 לוסטינגר; בג"צ 2001113 קלו".

23. לא הגיש מגיש התכנית ולא פעלה יו"ר הוועדה המחוזית בהתאם לסעיף 11 א לחוק התכנון

והבניה ולא ניצלה את סמכותה בהתאם לסעיף זה על מנת לבחון את ההשפעות ההדדיות של התכניות . סעיף (11א) :

"83א. (א) מגיש תכנית יגיש למוסד תכנון יחד עם התכנית, מסמכים הדרושים להסברתה וכל מידע או מסמך אחר שידרוש יושב ראש מוסד התכנון; מוסד התכנון רשאי לדרוש כי המסמכים יתיחסו גם לשטח שהוא מחוץ לתחום התכנית כדי לבחון את ההשפעות ההדדיות של התכנית והשטח זה על זה ".

20. רק מסיבה זאת יש לדחות את התכנית המופקדת ולבטל את הפקדתה.

21. עוד יטענו המתנגדים כי בכל תכנית הסותרת את תכנית 6001 ופוגעת במעבר אל חלקה 2 בגוש

12303 יש לדאוג לזיקת הנאה . בתכנית המופקדת הוענקה זיקת הנאה למעבר לחלקה 030 בגוש 12303 ( ראו סעיף 1.1 לתכנית המופקדת) .

22. המתנגדים טוענים כי הן מגישי התכנית והן הועדה המחוזית פעלו בחוסר תום לב משווע , קבעו

בתכנית קוו בניין אחורי 2 , והכל על מנת לסתור ולבטל הלכה למעשה את תכנית 6001 .

חלק מנספח הבינוי אותו אישרה הועדה המחוזית ביום 31.0.0222 :

21. בדיון הועדה המחוזית ביום 00100201 (בו הוחלט על הפקדת התכנית המופקדת דנן ) , נציג

הוועדה המקומית ירושלים , מר שלום כהן, הציג את המלצת הועדה המקומית כי קו הבניין האחורי בגובל עם חלקות המגורים יהיה לפחות 1 מטר . ראו עמוד 11 לתמליל הישיבה .

21. ללא ספק לועדה המקומית ידוע כי תכנית 6001 קבעה פתחים ומעבר , הרי הועדה עצמה הפיקה

מכוח התכנית היתרי בניה.

20. קו בניין אחורי לפי תמ"א 10 הוא 0 מטר למגרש שגדול מ-3222 מ"ר, לכל הפחות על הועדה

לקבוע קו אחורי זה .

חישוב שטחים בניגוד לתקנות ולפסיקה , סטייה ניכרת מקו בניין וחוסר התאמה בין

טבלת השטחים לקביעת קווי הבניין ולנספח הבינוי

.21אין בתכנית המופקדת הוראה לפי נוהל מבא"ת שעניינה "נתונים כמותיים עיקריים בתכנית", שצריכה לפרט בפתח התכנית את ההיקף העצום של תוספת זכויות הבניה המתבקשת במסגרתה.

גם הטבלה בסעיף 1 לתכנית המופקדת חסרה ואינה כוללת פירוט של סך כל היקף אחוזי הבניה המתבקשים (%.)002

26. ישנה סתירה מהותית מאוד בין טבלת השטחים בסעיף 1 לתכנית המופקדת לבין תשריט תכנית

הבינוי . בסעיף 1 נקבע כי הטבלה גוברת על התשריט או הוראות אחרות בתכנית .הערה 1 לטבלה בסעיף 1 לתכנית המופקדת מגבילה את תכסית בניין א' ותכסית בניין ב' ל-%11 .החישוב בהתאם לתקנות צריך להיות 2111-3322=1011 מ"ר אין חולק כי %11 מתוך 1011 מ"ר הם 3321 מ"ר תכסית.

12. עורכי התכנית המופקדת מנסים להטעות את הוועדה ע"י חישוב התכסית מתוך חלקות העירייה

(כולל שטח הגשר שמעל שדרות הרצוג כדי ליצור הלכה למעשה תכסית של %322 מעל הקרקע)

, כלומר חישוב התכסית מתוך שטחה הכולל של התכנית 1113 מ"ר מהם %11 יהיו 3611 מ"ר .

סעיף 1 להחלטת הועדה מיום 0.1.0201 הגביל את גודלה של קומה טיפוסית בבניין א' לעד-3222 מ"ר .

13. חישוב השטחים בתכנית המופקדת הוא בניגוד גמור לסעיף 1 לתקנות התכנון והבניה (חישוב

שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב-3660 18

חישוב שטחים זה הוא גם בניגוד גמור לפסק דינו של בית המשפט העליון בעע"מ 3101121 עיריית תל אביב נ' מ.ע.ג.ן. – ייעוץ וניהול נכסים בע"מ שם פורשה תקנה 1 .

התקנה קובעת :

שטח המגרש

1. (א) לצרכי החישוב של שטחים ואחוזי בניה, לפי תקנות אלה, שטח מגרש הוא השטח כפי

שתוחם בתכנית או בתשריט חלוקה או איחוד, לפי הענין, לאחר שנוכה ממנו החלק שנועד בתכנית לצרכי ציבור כאמור בפרק ח' לחוק, זולת אם הוא ממשיך להיות חלק מהמגרש, וזכויות הציבור על פי התכנית תהיינה בדרך של רישום זיקת הנאה בלבד.

(ב) כללי החישוב של שטח מגרש ואחוזי הבניה כאמור יחולו גם על מגרש שנועד לבניה למטרה ציבורית פלונית, לאחר שנוכו ממנו החלקים שנועדו למטרות ציבוריות אחרות, אם נקבעו כאלה בתכנית.

10. בפסק הדין של בית המשפט העליון בעע"מ 1121031 עיריית תל אביב נ. מ.ע.ג.ן. - יעוץ וניהול

נכסים בע"מ )(14.07.2019 קובע השופט עמית לגבי לסעיף 1 לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב-3660 סעיף 1 : " קניין לחוד ותכנון לחוד"

ובסעיף 0 סייפא : " מקום בו התכנית מייעדת את השטח לצרכי ציבור – ובמקרה שבפנינו מדובר לפחות בארבע תכנית סטטוטוריות שייעדו את השטח לדרך – יש לחשב את שטח המגרש "נטו"

לאחר הפחתת השטח "שנועד בתכנית לצרכי ציבור" כאמור בתקנה (1א) לתקנות חישוב שטחים."

11. כלומר מכאן יוצא שזכויות הבניה האפשריות לבניית המגדל הן 1011 כפול 0.0 (002 אחוז) ,

רוצה לומר 002 אחוז מ- 1011 מ"ר הם 01,131 מ"ר (עיקרי ושירות יחד) . מכאן יוצא שכל קומה בבניין א' (01,131011= 111 מ"ר) מוגבלת למקסימום 111 מ"ר

12. כאמור ,הערה 1 לטבלה בסעיף 1 לתכנית המופקדת מגבילה את תכסית בניין א' ותכסית בניין ב'

ל-%11 . שטח בית הספר הוגבל לעד -2222 מ"ר ובטבלת הזכויות בסעיף 1 לתכנית המופקדת 1111 מ"ר עיקרי ועוד 110 לשירות . גובהו הוגבל ל00 מטרים ועד 1 קומות . בחלק הצפון מזרחי נקבעו עפ"י נספח הבינוי 0 מרפסות ששטחן 3122 מ"ר .

סתירת תכנית מתאר 01311ב

11. סעיף 30.2 לתמ"מ 01311ב , שינוי לתכנית בניין מקומית 10 , הדן בחניונים ציבוריים המיועדים

למבנה ציבור קובע כי: " תכסית הבניה של המבנים והחניון התת קרקעי לא תעלה על %12

משטח המגרש המיועד לבנייני ציבור " . התכנית המופקדת סותרת את תמ"מ 1311 ב' .

אין אפשרות לקבוע תכסית של %322 לבית הספר המוצע .תשומת לב הוועדה כי סעיף זה אינו יכול לחול על עירוב השימושים המתוכנן בבניין ב' בתכנית המופקדת ולכן אינו מקנה לבניין ב'

כולו תכסית של 12 אחוז .

11. בתכנית המופקדת קיים חיבור בין החניונים שמתחת לבניין א' ומתחת לבניין ב' . הדבר סותר את

הוראת התמ"מ בסעיף 30.1 המגביל את גודלו של החניון ל-022 מקומות חניה ולא יותר מ-1 קומות חניה.

10. בטבלת מאזן חניה בנספח התחבורתי של התכנית המופקדת נקבעו 11 חניות עבור בית הספר

ועוד 1 חניות לנכים . בתכנית המופקדת חניות אלו ממילא לא הוקצו קניינית לעירייה למרות החובה להקצותם קניינית .

11. בתכנית המופקדת נקבעו קווי בניין 2 לתא השטח הן לקומות החניה והן לבית הספר המוצע .

תכסית בית הספר המוצע הוא כ-3322 מ"ר כולל עירוב השימושים למסחר , משרדים (ועל פי נספח הנוף מגורים בקומה חמישית בבניין ב' ) מכאן יוצא כי התכסית המקסימלית האפשרית היא קטנה משמעותי . קו בניין אחורי לבית הספר ולחניון אינו יכול להיות קו 2 לתא השטח.

16. מדיניות הבינוי לאורך צירי הרק"ל מיום 21.22.0236 ובהתאם להבהרה מיום 31.0.0236 קובע

בסעיף 6.1 : " בכל תכנית יישקל קו בניין 2 לכיוון הרק"ל במידה והשימוש הוא מסחרי או ציבורי . הצמדת הבניין בקו 2 לשדרות הרצוג אם כך גם היא אינה מאפשרת קו בניין 2 אחורי.

12. לעניין הוראת סעיף 32.1 לתמ"מ 1311 ב' יודגש כי לא הוספו 1 מקומות חניה לבית הכנסת

המיועד בתכנית המופקדת (לפי מפתח 3 לכל 12 מ"ר) .

13. כמו כן סעיף 32.3.3 קובע 0 מקומות חניה עבור דירות שגודלן 61 מ"ר ומעלה באזור תקן חניה

גבוהה , וחניה אחת לדירה שקטנה מ-61 מ"ר .התכנית המופקדת נמצאת באזור תקן חניה גבוהה בהתאם לתשריט תמ"מ 1311 ב'. כך שחישוב החניות בתכנית כולה אינו נכון .

10. הערה 1 לטבלה בסעיף 1 לתכנית המופקדת מגבילה את תכסית בניין א' ותכסית בניין ב' וקומת

המסד ל-%11 .

11. הגדרת קומת מסד בתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים),

תשנ"ב-:3660

מסד

1. (א) בתקנה זו, "מסד" - חלל המצוי מתחת למפלס הכניסה הקובעת לבנין, אשר נמצא בין

שורות עמודים או מוקף קירות, כולו או מקצתו.

(ב) שטח של מסד יחושב כחלק מן השטח הכולל המותר לבניה, רק אם גובהו עולה על 3.12 מטרים.

(ג) גובה המסד יחושב מרצפתו, ובאין רצפה - מפני הקרקע - עד תחתית התקרה; לא היו הרצפה, הקרקע, או התקרה אופקיים, במלואם או בחלקם, יראו כחלק מן השטח הכולל המותר לבניה, רק אותם חלקים של המסד שגבהם עולה על 3.12 מטרים.

(ד) היו בשטח פלוני תנאים טופוגרפיים הכוללים שיפוע מעל 31 אחוזים, ניתן לקבוע בתכנית, לגבי השטח שבו השיפוע האמור, במקום כללי המדידה שבתקנת משנה (ג), כללי מדידה אחרים שלפיהם ייכלל שטח המסד, כולו או מקצתו, בכלל השטחים הכוללים המותרים בבניה.

12. מכאן יוצא שגם לפי הטבלה בסעיף 1 לתכנית המופקדת הגוברת על שאר הוראות

התכנית המופקדת ועל תשריט התכנית המופקדת אין כלל היתכנות לקוו בניין אחורי .2 .11

סתירה לתמ"א 12

11. תכסית בניה של %322 עומדת בסתירה לתמ"א 12 הקובעת כי יש להשאיר %31 משטח המגרש

פנוי לצורך חלחול. לא הוצגה כל התייחסות לפתרונות חלחול וכל הצדקה לסטות מעיקרון זה, המקובל בכל מוסדות התכנון.

10. אך לא מדובר רק בעניין מספרי המסתכם באחוזים .תכלית העקת אפשרות החלחול היא בעלת

חשיבות לא רק לניהול מי הנגר אלא במיוחד בסמיכות למתקן קידוח "ירושלים 3" .

הסתה של מים לכיוון מסויים ע"י חסימת חלחול עלולה להשפיע לרעה על כיווני הזרימה גם מעבר לגבולות התכנית . הרחקת מים ממקום אחד גורמת לאפקט במקום אחר.

התנגשות עם תכנית האב לגוננים (נוסח מאושר בהתאם להחלטת הוועדה המחוזית מספר )0233236 21

11. החלטת הועדה המחוזית להפקיד את התכנית ( תמליל עמוד )321 מדגישה את חוסר הקוהרנטיות

בתפקוד הועדה . כך למשל קובעת הועדה : " הגשר : יודגש כי תוכנית האב לגוננים א' - ו' אשר אומצה על - ידי הוועדה בשנת 0230 הציעה יצירת חיבור רגלי באזור התוכנית שיחבר בין השכונה לפארק עמק הצבאים ולשכונת גבעת מרדכי . על - כן הוועדה מברכת על הגשר המוצע המהווה מימוש של תוכנית האב " . ראו גם סעיף 1 להחלטת הוועדה מיום 0.1.0201 .

16. הועדה מתעלמת לחלוטין מהוראות חשובות אחרות אשר נקבעו בתכנית האב. בסעיף 0.0 ( עמוד

30) לתכנית האב הוגדרה חלקה 1 בגוש 12303 אשר גובלת לתכנית המופקדת דנן : " קווי בניין

מיוחדים :בחלקות 32,6,1,0,1 בגוש (12303רחוב הרב הרצוג ) קו הבניין בחזית המסחרית הפונה לרחוב הרב הרצוג יהא קו בניין .2 "

תכנית זאת סותרת את תכנית האב המאושרת ע"י הועדה המחוזית לגבי חלקה 1 בגוש 12303 כאשר היא מציעה את חסימת החלקה ע"י תשתית הגשר המוצע וע"י קביעת בית הספר ומרפסת בית הספר בקו 2 לחלקה 1 בגוש 12303 .

אין דבר יותר מתריס מהחלטה שמטיבה עם היזם ופוגעת בתושבי השכונה הנוכחיים . כפי שפורט בכתב התנגדות זה הגשר אינו מטיב עם השכונה ותושביה הוא רק משביח את נכסי היזם .

לא רק שמקימים פיל לבן , גם עושים זאת בחנות חרסינה .

רדיוס מגן על קידוחי מים

02. התכנית המופקדת כולה בתחום רדיוס הגנה ב ' וחלקה בתחום רדיוס הגנה א' של קידוח "ירושלים

3" , חלקה אף ברדיוס מגן א'.

03. לא צורף לתכנית נספח הגנה על מי תהום ולא הועבר נספח כזה לחו"ד המשרד להגנת הסביבה

ומנהל רשות המים " - יש לבטל את הליך ההפקדה מכיוון והתכנית הופקדה בניגוד להוראות תמא 3 , עמוד 10 סעיף 32 הקובע כי"

" מוסד התכנון יבחן את התכנית, בין היתר, על פי ממצאי הנספחים וחוות הדעת כמפורט להלן , ויקבע את ההוראות הנדרשות בתכנית:

32.1 . נספח הגנה על מי תהום - נספח הגנה על מי תהום יועבר לקבלת חוו"ד המשרד להגנת הסביבה ורשות המים . בוצעה ללא חוות דעתו של המשרד להגנת הסביבה ומנהל רשות המים ."

00. תכנית זאת כפופה לתמא 3 כפי שאף צויין בסעיף 3.1 לתכנית המופקדת . התכנית נמצאת

ברדיוסי ההגנה של קידוח ירושלים 3 הנמצא במרחק של כ-12 מטרים מגבולה המערבי של התכנית.

01. התכנית על נספחיה כלל לא התייחסה לקידוח המים "ירושלים 3" ולעובדה כי שטח התכנית

כולה נמצא בתוך רדיוס מגן ב' ויסודות הגשר המוצע אף נמצאים ברדיוס מגן א' כהגדרתם ב תקנות בריאות העם (תנאים תברואיים לקידוח מי שתיה) ,התשנ"ה-3661

02. בעמוד 02 לנספח איכות הסביבה צורפה מפת רדיוסי ההגנה אך אין כל התייחסות לרדיוסי ההגנה

לא בנספח ולא בתכנית .

01. רדיוסי ההגנה לקידוח ירושלים 3 היו בין בגורמים לדחיית הבנייה בעמק הצבאים בתכנית 2610

– שינוי יעוד וקביעת בינוי להקמת בניני מגורים ובניני ציבור – מתחם פרי הר

01. יתרה מכך , אפילו בתכנית ללא כל פוטנציאל פגיעה וזיהום מי התהום הודגשה חשיבות מניעת

פוטנציאל זיהום מי האקוויפר כפי שהיא מודגשת בתכנית לפארק עמק הצבאים (תכנית 02222 סעיפים 2.1.3 , )1.0.1 שם ישנה הגבלה בדבר השקייה במי קולחין מחשש לזיהום האקוויפר. אם בתכנית לפארק טבע ירוק ופתוח קיימת התייחסות והגבלות לקידוח ירושלים 3 , הכיצד מוגשת תכנית זאת ללא התייחסות כלשהי וללא חוות הדעת כמתחייב בתכנית המתאר ?

00. ראו גם ה"פ 032061 אדם טבע ודין נ' הועדה המחוזית לתכנון ת"א שם בוטלה הפקדה מאחר ולא

הוגש תסקיר סביבתי .

שטח בעל חשיבות גבוהה להחדרה והעשרה של מי תהום

01. הפקדת התכנית אף באה בניגוד לתקנות התכנון והבניה (תסקירי השפעה על הסביבה), תשס"ג-

0221 , סעיף 0 (()0ב) בה נקבע :

"חובת הגשת תסקיר

0. על מגיש תכנית מהסוגים המפורטים להלן, להגיש תסקיר השפעה על הסביבה למוסד

התכנון:

ב. אזור בעל רגישות סביבתית גבוהה בשל משאבי טבע או נוף, לרבות חוף, ים, ימה, נחל ואזור

החדרה;

06. התכנית המופקדת כולה נמצאת בשטח בעל חשיבות גבוהה להחדרה והעשרה של מי תהום .

בנספח איכות הסביבה של התכנית המופקדת , צירפו מגישי התכנית בעצמם את התשריט המשלים התואם את תמ"א .3

12. בנוסף , סעיף 0.3.2 לתמ"א 3 (עמוד 06 ) קובע :

"תכנית החלה בתחום אזור רגישות להחדרת מי נגר עילי כמסומן בתשריט, תועבר לחוות דעת רשות המים לעניין החדרת נגר עילי למי תהום וקביעת הוראות בתכנית לעניין זה."

לא נמסרה חוות דעת לעניין החדרת נגר עילי לרשות המים ולא נתקבל אישורה .

חובת הגשת תסקיר כתנאי להפקדת התכנית דנן :

13. המתנגדים יטענו כי מרגע שנדרש נספח איכות סביבה , תקנה 1 (ב) ()0 לתקנות התכנון והבניה

(תסקירי השפעה על הסביבה), תשס"ג-0221 אינה רלוונטית בעיניינו . אך גם לגופו של עניין , התכנית דנן אינה עומדת בתנאים המצטברים לפטור מהגשת תסקיר איכות סביבה מלא .

שלושת התנאים המצטברים הקבועים בתקנה (1ב)()0 :

א. תכנית אשר לא ניתן להוציא מכוחה היתרי בניה ומצוינת בה – מהתכנית המופקדת דנן ניתן

להוציא היתר בניה אם תאושר.

ב. החובה לערוך תסקיר כתנאי להפקדתה של התכנית – בתכנית המופקדת דנן קיימת חובה בהתאם

לתקנה 0 ()0 (ב) אשר צוטטה לעיל .

ג. מוסד התכנון רשאי לפטור מגישה של תכנית מחובת עריכת תסקיר רק אם הוא השתכנע כי

"אופייה, מהותה או רמת הפירוט" של התכנית "אינם מתאימים לביצוע הליך הערכת השפעה על הסביבה". עיון בתכנית מגלה כי מתקיים בה גם תנאי זה

10. מטרתו העיקרית של תסקיר ההשפעה על הסביבה היא ליתן בידי רשות התכנון תשתית עובדתית

מהימנה ומקיפה עליה תבסס את החלטותיה התכנוניות. באמצעות תשתית זו תמלא רשות התכנון את חובתה לשקול בכובד ראש שיקולים הנוגעים לאיכות הסביבה, שכן "ככלל, אין לאשר תכנית בדרג תכנוני כלשהו מבלי שנשקלו כל ההיבטים הנוגעים לתכנון, וההיבט של איכות הסביבה והשפעת התכנית על הסביבה הינו רכיב משמעותי בכל תכנית מתאר" השופטת כתארה אז ד'

ביניש בבג"צ 0060333 עיריית הרצליה נ' רשות שדות התעופה בישראל 0331.0.66 . כן ראו:

עע"ם 6003330 החברה להגנת הטבע נ' ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובניה, פסקה (0 0330.0.0 .])על הטעמים שבבסיס המגמה לייחס משקל ניכר לשיקולי איכות הסביבה בהליך התכנון עמדה הנשיאה ד' ביניש בבג"צ 6336330 אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנה על הסביבה נ' הועדה הארצית לתכנון ובנייה של תשתיות לאומית, פסקה 63 0363.63.03 (להלן:

עניין כביש ):6 "המשקל הניתן לשיקולי איכות הסביבה בהליכי התכנון מבוסס בעיקר על שני טעמים :הטעם האחד, הוא השפעתם הישירה של השיקולים הסביבתיים על בריאות האדם ועל איכות חייו. כך למשל, הקמת פרויקטים מסוגים שונים עלולה לגרום לזיהומי אוויר, קרקע ומים, ליצור מפגעי ריח ורעש לפגוע בשטחים פתוחים בתוך הערים ומחוץ להן. פגיעות מעין אלה באיכות הסביבה הן בעלות השפעה פוטנציאלית משמעותית ביותר על בריאותם של בני אדם רבים, ולמצער על איכות חייהם ועל קניינם ...הטעם האחר למתן משקל רב לשיקולים הסביבתיים במסגרת הליכי התכנון נעוץ בכך שהחלטות תכנוניות רבות המביאות לפגיעה בסביבה עלולות להיות בלתי הפיכות. כך למשל, החלטה להפוך שטח פתוח לשטח בנוי או לסלול דרכו כביש משנה לעד את אופיו של שטח זה ... באופן דומה החלטות המביאות לפגיעה קשה במערכות אקולוגיות ובערכי טבע מוגנים, ובכלל זה במינים של בעלי חיים ובצמחים, הן במקרים רבים בעלות השלכות ארוכות טווח, וכאמור, לעתים אף בלתי הפיכות. להיבט זה של אי-הפיכות או למצער של השלכות ארוכות טווח ישנה חשיבות מיוחדת במדינת ישראל בשל היותה מדינה קטנה וצפופה, שבה החלטות תכנוניות וסביבתיות שגויות עלולות להנציח פגיעות משמעותיות בערכי טבע ונוף ולהשפיע על בריאות התושבים ללא אפשרות של תיקון."

זיהום קיים והוראות המשרד להגנת הסביבה והוראות תמ"א 3

11. תחנת הדלק במקרקעי התכנית המופקדת הוכרזה ע"י המשרד לאיכות הסביבה כתחנה מזהמת .

מספר סידורי של אתר קרקע מזוהמת במשרד לאיכות הסביבה 1201 .

12. התכנית המופקדת כולה נמצאת ברדיוס הגנה ב' מקידוח מי תהום "ירושלים 3" .

11. ראו גם סעיף 3.2 בעמוד 00 לנספח איכות הסביבה של התכנית המופקדת :

" ע"פ דרישת המשרד להגנת הסביבה, לשטח התכנית יוכן סקר היסטורי שיבחן את פוטנציאל הימצאות קרקע מזוהמת בסביבת תחנת התדלוק ומתקן השטיפה .הסקר נמצא בהכנה ולעת השלמתו יוגש לאישור המשרד להגנת הסביבה."

סקר זה חייב להתבצע עוד לפני הפקדת התכנית , וחייב להיות נספח נלווה למסמכי התכנית המפורטת . רק מסיבה זאת יש לדחות את התכנית המופקדת .

11. נספח ניקוז וניהול מי נגר עילי שצורף לתכנית המופקדת קובע בסעיף 1 (עמוד )2 כי קיימת סכנה

לזיהום פוטנציאלי של מי התהום :

" באתר פועלת היום תחנת דלק ,תחנת הדלק אומנם סלולה כולה אך עדיין קיים פוטנציאל לזיהום קרקע ומי תהום כתוצאה מדליפה של דלקים לתת הקרקע. עקב הפוטנציאל לזיהום קרקע ומי תהום בתחום תחנת הדלק, ההמלצה ההידרולוגית בשלב זה הינה שלא להחדיר מי נגר בתחום הפרויקט, המלצה זו תבחן בשנית לאחר ביצוע הדיגומים לעיל בשלב התכנון המפורט."

10. הועדה המחוזית ומגישי התכנית התעלמו ממסמך " מדיניות המשרד בנושא קרקעות מזוהמות"

של המשרד לאיכות הסביבה 0230 (סימוכין 1-31 גרסה )1 . המסמך מפרט בין השאר את המטלות הנדרשות והתוצר התכנוני שעל ועדה מחוזית לבצע טרם הפקדת תכנית מפורטת .

11. התכנית המופקדת הופקדה ללא סקר היסטורי מפורט , ללא המלצות המשרד להגנת הסביבה ,

לא הוטמעו מסקנות הסקרים בתכנית (הוראות ,תשריטים ונספחים ) לא צורף נספח נלווה וסקר גז קרקע סקר קרקע ומיגון מבנים למסמכי התכנית .

יודגש כי מסמך מדיניות המשרד להגנת הסביבה בנושא קרקעות מזהמות מפריד בין השלב התכנוני לשלב היתר הבניה ואף מעניק טבלת מטלות נפרדת לכל שלב , כך שהן האמור בעמוד 11 לנספח איכות הסביבה בתכנית המופקדת והן האמור בעמוד 2 לנספח ניקוז וניהול מי נגר של התכנית המופקדת אינו נכון .

16. מסמך מדיניות המשרד להגנת הסביבה בנושא קרקעות מזהמות מפרט את הרציונל בקביעת

ההוראות לנושא קרקע מזוהמת (עמוד )06 :

"ניתוח תמונת המצב הסביבתית

על המתכנן ברמה המתארית או המפורטת להעריך את האפשרות להמצאות מזהמים בקרקע על פי ממצאי הסקר ההיסטורי המתארי או הסקר ההיסטורי המלא לפי העניין. במידה ונמצא כי יש סבירות להמצאות מזהמים בקרקע, על המתכנן להטמיע בתכנית הוראות לפעולות סקירה והפחתת סיכון שיבוצעו במסגרת שלבי התכנון העוקבים אם במסגרת התכנון המפורט או במסגרת הליכי רישוי הבניה .

.…במקרים מיוחדים בהם התגלה בשטח התכנית זיהום חמור שאינו ניתן לטיפול ) טכנית או כלכלית ( או שלא ניתן לחסום את דרכי החשיפה אליו, יש להתאים את מיקום יעודי הקרקע והשימושים בהתאם לממצאי הזיהום .בנוסף, במקרים מיוחדים בהם התגלה בשטח התכנית זיהום מי תהום הטעון טיפול – יש לשקול השארת שטח פנוי בתכנית להקמת קידוח או קידוחים ומתקן בסמוך אליהם לטיפול במים, לפי הנחיות הרשות הממשלתית למים ולביוב."

62. כלומר , ישנה אפשרות סבירה בהחלט בזיהום הקרקע ישפיע על ייעוד הקרקע או לחילופין ייאלץ

הקמת מתקנים נוספים וכתוצאה מכך עלול לאלץ שינויים משמעותיים לתכנית . מצב זה בו יכולים למצוא עצמם המתנגדים ומתקן כלשהו לטיפול בקרקע מזוהמת נמצא מול חלון ביתם או בכלל שינוי מהותי בייעוד המקרקעין המתרחש בשלב היתרי הבניה ואין באפשרותם להתנגד לו , גוזל מהם הלכה למעשה את זכות ההתנגדות .

63. חפירה בקרקע מזוהמת בדלק הינה סכנה מיידית למי התהום ולחלקות הסמוכות . פריצת עדשת

דלק הלכודה בתת הקרקע עלולה לשחרר כמויות דלק רבות ולספק נתיב המוביל היישר אל מי התהום או לחלקות הסמוכות .

בית הספר המוצע אינו עומד בקריטריונים לבניית בית ספר

60. עוד טרם נרחיב בעניין הקריטריונים השונים לבניית בית ספר נציין כי רבים הם המאמרים

בפסיכולוגית קלינית הקובעים כי קיומו של כביש סואן ,חניון, כניסה ויציאה, צפירות רכבים וכיוצא בזה של יוצרים מצב של דחק מבחינה פסיכולוגית לילדים לאורך זמן. הוא יוצר אצלם בעיות של תפקוד ברמה האינטלקטואלית, ברמה החברתית, יצירת מתח, עצבנות ותחושת חוסר אונים.

בנוסף , פליטת דו-תחמוצת הפחמן בחניון וכאשר הנסיעה איטית היא בכמות של פי עשרה מהרגיל וגורמת לכאבי ראש, בחילות, הקאות ובמקרים חריגים גם לאיבוד הכרה . עניין זה כלל לא נבדק בנספח הסביבתי למרות שכניסת0יציאת הרכבים נקבעה בדיוק מתחת לבית הספר המוצע .

61. מדריך להקצאת שטחים לצורכי ציבור של מינהל התכנון משנת 0231 אשר אושר בקבינט הדיור

ואושר גם ע"י ממשלת ישראל ומניח כללים תכנוניים שיש לפעול על פיהם נוסף על כך, ולאור צמצום שטחי הקרקע לבתי הספר, הוגדרו מספר כללים תכנוניים בעת הקצאת המגרשים לבתי הספר, ובכך להבטיח כי המגרשים שיוקצו בתוכנית יאפשרו את תפקודו התקין של המוסד. בית הספר המוצע בתכנית דנן אינו עומד ברבים מהקריטריונים אותם הציב מינהל התכנון בעצמו :

62. פרופורציות המגרש: היחס בין מידת האורך למידת הרוחב של מגרש בית הספר לא יעלה על 3:0.1

. בתכנית דנן פרופורציית המגרש עולות על 3:0.1

61. זוויות המגרש: תינתן עדיפות מרבית להקצאת מגרשים ישרי זווית ( 62 מעלות בין צלעות המרובע

). . בתכנית דנן צורת המגרש הינה טרפז אירגולרי .

61. נגישות למגרש-יש להקצות לבתי ספר אלו מגרשים עם נגישות לשני רחובות ו0 או למרחב ציבורי

פתוח : בית הספר המוצע לא עומד בקריטריון זה.

60. הפניית המגרש: יש להפנות את הצלע הארוכה במגרשים מלבניים לכיוון צפון0 דרום )ואת הצלע

הקצרה לכיוון מזרח0 מערב בהתאמה (סטייה של מעל 31 מעלות לכל כיוון אינה רצויה ) – בתכנית דנן הפניית המגרש הפוכה לקריטריונים . הצלע הקצרה מופנית לצפון0דרום והצלע הארוכה מופנית למזרח0מערב .

61. מניעת מטרדים: יש להבטיח למוסדות החינוך כניסה נפרדת והפרדה משימוש מטרדי (כגון כניסה

לחניון, שטחי אחסנה, חדר אשפה, מתקן טכני, מפוח, חדר גנרטור וכד‘) – בתכנית דנן אין הפרדה 31

מכניסה לחניון (פאה צפונית של בית הספר) , מבנים תפעוליים בפאה הדרומית של בית הספר .

כביש סואן בפאה המערבית של בית הספר .

66. שטחי חוץ: במבנים משולבים או במוסדות שיש בהם שימוש בחצרות גג ו0 או מרפסות, יש

להבטיח כי הגישה לחצרות הגג תהיה ישירה, מיידית, רחבה ונגישה. חצר גג ו0 או מרפסת שאינן באותו המפלס של כיתות הלימוד או אזורי ההתכנסות הראשיים לא ייחשבו כשטח חצרות לעניין זה. תכנון שטחי החצר יבוצע לפי הנחיות משרד החינוך והגורמים הרלוונטיים השונים – בתכנית דנן חצר הגג אינה במפלס כיתות הלימוד ולכן אינה נחשבת כשטח חצרות.

הגבלות בנייה לבית ספר כפי שהוגשו ע"י מגישי התכנית בנספחי התכנית

.322 לא הוגש דו"ח אקוסטיקה לבית הספר . על פי ה חיות המשרד להגנת הסביבה יש צורך לבחון את השפעותיהם של כבישים0רחובות ש פח הת ועה בהם גדול מ- 1222 כלי רכב ביממה נפח זה שקול לכ- 122 כלי רכב בשעות השיא וכאשר מהירות ה סיעה גבוהה מ- 12 קמ"ש.

בסעיף 1.2.1 לנספח הסביבתי לתכנית המופקדת (עמוד 10 לנספח) קובע :

" מומלץ כי תנאי להיתר בנייה להקמת בית הספר יהיה הכנת חו"ד אקוסטית לאישור המחלקה לאיכות סביבה בעיריית ירושלים."

.323 יודגש כי המלצות נספח האקוסטיקה לתכנית כולה קבעה חריגות משמעותיות מקריטריוני האקוסטיקה אך למעשה השאיר את הבעיה כפי שהיא ללא המלצות קונקרטיות לתכנית . ראו עמוד 10 והלאה לנספח הסביבתי .

.320 נספח הסביבתי מתעלם לחלוטין ממרפסות בית הספר המוצעות בתכנית (בפאה הצפונית ומעל למעלית המובילה לגשר המוצע ) . כלל לא הוזכרו מרפסות אלו המופעית בנספח הבינוי ובטבלת ההקצאה .

.321 זיהום אוויר – על פי נספח זיהום האוויר שהוגשה בתכנית דנן נספח זיהום אוויר :

" על פי התוצאות, אין מניעה לקיים את הפרויקט בהיבט של זיהום אוויר .עם זאת, ולאור הריכוזים הגבוהים וסמיכות התכנית לצירים ראשיים, מומלץ כי תנאי להיתר בנייה יהיה הכנת חוות דעת בנושא איכות אוויר שתיבחן את הריכוזים החזויים בקומות התחתונות של בית הספר המתוכנן, על בסיס הנתונים שיהיו מעודכנים לאותה עת. בהתאם לתוצאות, ובמידת הצורך, יעודכנו קווי הבניין"

.322 קווי הבניין לבית הספר נקבעו כקו 2 לחלקה בפאה המערבית הפונה לכביש הרצוג הסואן . אחד מצירי התנועה העמוסים בירושלים . הגשת תכנית לבית ספר ונסיגת קווי הבניין תוך יצירת צורת מגרש צרה עוד יותר (שרק תגדיל את הדרישה לפרופורציות המגרש הרבה מעל 3:0.1 ) .

מעבר לכך , יש לראות בקביעה זאת כאי הגשת נספח איכות סביבה מלא מאחר שהשארת ההיתכנות לבניית בית ספר לשלב שלאחר אישור התכנית אינו עומד בדרישות החוקיות ולשם כך ראה ה"פ 032061 אדם טבע ודין נ' הועדה המחוזית לתכנון ת"א שם בוטלה הפקדה מאחר ולא הוגש תסקיר סביבתי .

.321 יתרה מכך , סעיף 01 למדיניות הוועדה המחוזית ( תמצית החלטה בדבר עדכון מדיניות הבינוי לאורך הרק"ל ) קובע כי " במקרים בהם יוכח באופן ייחודי כי נדרשת הפרשה מבונה לצרכי ציבור בהיקף משמעותי ביותר , שהנו שווה ערך להפרשת קרקע לצרכי ציבור, כדוגמת בית ספר, וכן במידה ויוכח כי הפרשה מבונה משמעותית כאמור הנה אפשרית , ניתן יהיה לשלב בבינוי הפרשה מבונה במקום הפרשת קרקע לצרכי ציבור ."

.321 בהתאם למדיניות הוועדה , לא הוכח כי בניית בית הספר אפשרית . אם "יעודכנו קווי הבניין" בחזית בצורה משמעותית , בניית בית ספר תהיה בלתי אפשרית .

.320 זאת ועוד , בית המשפט העליון כבר קבע בעע"ם 310012 כי קווי הבניה חייבים להיות מוגדרים עוד בשלב התכנית ואין להישארם להחלטה עתידית בזמן מתן ההיתר . ככל שהשפעת התכנית על סביבתה משמעותית יותר, כך רמת הפירוט של התכנית צריכה להיות גבוהה יותר.

החשיבות של מנגנון זה הינה שקיפות ומתן אפשרות לציבור להשתתף בהליך התכנון , סעיף 22 לפסק הדין :

"על התכנית המפורטת לכלול תשתית נורמטיבית ותכנונית הולמת, שתבטיח התאמה של הבנייה בפועל להוראות התכנוניות הרלוונטיות החלות במרחב. דרישה זו אין מטרתה אך לוודא שלא תתאפשר עקיפה של הוראות התכנית עצמן, אלא גם להבטיח כי ההליך התכנוני שהוליד את התכנית, אשר במסגרתו הובאו עמדותיהם של הגורמים הרלוונטיים ונשמע קולו של הציבור, לא ירוקן מתוכן ויוכל להגשים את מטרתו בהסדרה פומבית, מבוקרת ומושכלת של הבנייה והשימוש בקרקע. כניסה להליך הרישוי ללא תשתית תכנונית מספקת עלולה להביא לפגיעה בהשתתפות הציבור בהליך התכנוני באופן כללי, ובאופן פרטני לגריעה מזכותם של נפגעים בכוח מן הבנייה נושא ההיתר להביע את התנגדותם. יפים לעניין זה דבריה של השופטת א' פרוקצ'יה בעניין חברה

לבנין הירדן: "מתן היתרי בנייה על-פי תכנית כללית ובלתי מפורטת עשוי להיות שקול למתן היתר

בלא תכנית כלל. הוא כרוך בחופש פעולה בלתי מוגבל, או מוגבל באופן חלקי בלבד, של הרשות המעניקה את ההיתר. הוא עשוי לחרוג מתפיסות תכנוניות בסיסיות של המרחב התכנוני הכולל ושל התכנון הנקודתי הראוי" (שם, בעמ' .621 "

ובסעיף 21 :

" מהן אם כן ההוראות הנדרשות כדי לקבוע שתכנית פלונית מפורטת דיה כדי להתיר בנייה מכוחה? ראשיתו של המענה לשאלה זו מצויה בסעיף )321ז) לחוק התכנון והבניה, המורנו כי תכנית מפורטת תכלול את הנדבכים הבאים: פירוט ייעודי קרקע ;חלוקה למגרשים או חלקות וגבולותיהם; קווי הבניין, מספר הקומות או גובה הבניינים ;ושטחי הבניה המותרים. אלא שלעתים בכך לא סגי. כפי שציינתי בעניין העמותה למען איכות חיים השאלה אם מותר לתת היתר בנייה על בסיס תכנית מתאר בלא להידרש לתכנית מפורטת תלויה במידת הפירוט הכלולה בה, אם זו כוללת הוראות ברמת פירוט מספקת בשאלות התכנוניות המרכזיות העומדות על הפרק, אם לאו (שם, פסקה 01 )זאת ועוד, רמת הפירוט הנדרשת לשם הוצאת היתר בניה נגזרת גם מאופי ההיתר המבוקש ,הבנייה המתוכננת להתבצע מכוחו ומידת ההשפעה שתהיה לבנייה נושא ההיתר על הסביבה (עניין יקנעם, פסקה 11 ;עע"ם 3103216 המינהל הקהילתי לשכונת בית צפאפא נ'

עיריית ירושלים, פסקה )02 ;(דנה וזינגר, בעמ' (.116-112 .321 רוחות – "רוחות על גג בית ספר לא עומדות בקריטריון הנדרש בקטע מסויים על הגג גג בית ספר אינו עומד בקריטריון רוחות – על מנת " להכשיר" חריגה מהותית זאת מחשיבים מגישי התכנית את שטח גג בית הספר כשצ"פ. נסיון זה לעוות את התכלית הבטיחותית ושלום הילדים בטיעון פקידותי הרחוק מהמציאות חוטא לתכלית הבטיחותית לשמה נקבעו הקריטריונים .

קיימת סתירה מהותית בדו"ח הסביבתי . בסעיף 1.3.2.1 נכתב בגג בית הספר קיימת חריגה מהקריטריון וכי לא ידוע השימוש המתוכנן לגג . השימוש בתכנית המופקדת ידוע והוא מתוכנן כחצר בית הספר . נסיון התחמקות זה מאי עמידה בקריטריוני הנוחות מטיל ספק על אמינות הנספח כולו .

.326 הנספח קובע כי דרושה בדיקה עתידית בהתאם לשימושים הספציפיים שיקבעו לגג בית הספר (שכאמור כבר נקבעו בתכנית המופקדת כחצר בית הספר) .

.332 הנספח קובע כי אין עמידה בקריטריונים אך מאחר "ולא מתוכננים אזורי שהות בישיבה " מתקיימת עמידה בקריטריון . הכיצד מצד אחד נטענת טענה שהשימוש בגג אינו ידוע ומנגד שלא מתוכננים אזורי ישיבה ? הרי אם לא ידוע השימוש כיצד אפשר לדעת שלא מתוכננים אזורי ישיבה ? כל זאת כאשר התכנית כן קובעת את גג בית הספר לחצר בית הספר . לדעת המתנגדים , מדובר בתכסיס תכנוני הנועד לאפשר בשלב ההיתר הוספת אלמנטים כגון קירוי קומת הגג באלומיניום או בחומר אחר מנימוקי בטיחות. לא רק שעל מוסד התכנון לפסול את קביעות הנספח הסביבתי , עליו גם לחסום תכסיס תכנוני זה עוד בשלב התכנית .

.333 קביעה זאת אינה קשורה לדרישות התכנוניות או לתכלית התכנונית . נסיון לסווג חצר בית ספר יסודי בו נמצאים ילדים קטנים ואשר אינו עומד בקריטריון הנדרש לרוחות אינו יכול להיות מאושר אודות לנסיון לסווג אותו פורמלית כשטח ציבורי פתוח משל היה פינת רחוב זניחה ולא חצר בית ספר בו משחקים ילדים קטנים מדי יום.

.330 לא נבדקו כלל השפעות הרוחות על הגשר הממוצע מעל שדרות הרצוג ובמרפסות המוצעות לבית הספר .

.331 צל - בעמוד 11 לנספח הסביבתי נקבע : " החזית הדרום- מערבית של מבנה בית הספר עומדת בקריטריון בכשליש משטחה."

כלומר מבנה בית הספר אינו עומד בקריטריונים ב-001 משטחו הדרום מערבי . הן התוצאה והן הניסוח הלולייני מטילים צל כבד (תרתי משמע) על היתכנות הפרויקט ואמינות הנספח.

.332 שמש – " גג מבנה בית הספר חשוף ל- 2 שעות שמש לכל הפחות ב- %23 משטח הגג ואינו עומד בקריטריון לגגות .עם זאת, ע"פ התכנון המוצע, גג בית הספר עתיד לשמש כחצר בית ספר וככזה עומד בקריטריון החשיפה לשצ"פים (חשיפה של מינימום %12 מהשטח לשמש במשך ארבע שעות לפחות בין השעות 26:22-31:22 בחורף.("

גם בקריטריון זה לא עומדת התכנית וכל נסיון להטוטני לנסות להחשיב את חצר בית הספר לשצ"פ כדי להכשיר ליקוי משמעותי כזה , חוטא לתכלית לשמה הוצב הקריטריון מלכתחילה.

הגבלות משרד החינוך

משרד החינוך מפרסם הוראות קבע בחוזרי מנכ"ל ולהן תוקף משפטי מחייב.

.331 לא ניתן לבנות חניון לציבור הרחב מתחת לבית ספר – הנחיות מנהל אגף אבטחת מוסדות חינוך בתיאום עם משטרת ישראל מיום 10000200 מספר חוזר -0222-3201-0200 2222211 אוסר על הקמת חניון לציבור או למי שאינו נמנה על צוות בית הספר מתחת לבית ספר .

בחוזר המנכ"ל נכתב :

" ניתן לאפשר תכנון של חניון תת קרקעי מתחת למוסד חינוכי שישמש את הסגל החינוכי בשעות פעילות בית הספר. לגבי שימוש בחניון של הקהל הרחב – החנייה של הקהל הרחב תתקיים רק 36

לאחר שעות הפעילות של המוסד החינוכי ועזיבת החניון תתבצע לפני פתיחת המוסד החינוכי )תחילת סריקה ע"י המאבטח. 2 .(חל איסור כניסה לציבור הרחב שאינו מקרב סגל המוסד החינוכי."

*מצ"ב הנחיות מנהל אגף אבטחת מוסדות חינוך בתיאום עם משטרת ישראל מיום 10000200 מספר חוזר 0222-3201-0200-2222211 , מסומן ה'

.331 לא רק שתוכנן חניון מתחת למבנה בית הספר , כל כניסת הרכבים כולל משאיות אספקה , מכליות לאספקת סולר וכו' נקבעו בדיוק מתחת לבית הספר . מגישי התכנית יצרו כביש גישה לכל משאית 0רכב עם חומר דליק (גז סולר וכו' ) הישר אל מתחת לבית הספר שלפי תכנונם יכלול 31 כיתות , כלומר קרוב ל-122 ילדים . הדבר לא רק בניגוד להנחיות משטרת ישראל ומשרד החינוך , אלא בניגוד לכל הגיון בריא .

.330 סתירה מובנית בתכנית – לא ניתן לאפשר זיקת הנאה למעבר בצמוד למבנה בית הספר על הגשר המוצע בין המבנים ובפאה המערבית של בית הספר וממילא שלא ניתן לבנות חומת הפרדה בגובה 0 מטרים באזור בו נקבעה זיקת הנאה למעבר לציבור על מנת להפריד את בית הספר מהציבור הכללי של העוברים והשבים . ראו חוזר מנכ"ל משרד החינוך "נוהלי ביטחון במוסדות החינוך " וכן סעיף 1.0.0 בחוזר " סידורי בטיחות במבני מוסדות החינוך"

.331 לבית ספר יש חובה לשתי כניסות לפחות בקומת הקרקע – אין היתכנות כזאת בתכנית המופקדת

.336 בסעיף 1.30.1 לחוזר " סידורי בטיחות במבני מוסדות החינוך" נקבע כי יש חובה שבקומת הקרקע יהיו שתי כניסות נפרדות לצורך מילוט ורוחבן יהיה 0.0 מטר לפחות . בתכנית המופקדת קיימת רק יציאה אחת ואין היתכנות בתכנית המופקדת להוספת יציאה נוספת מאחר שהמגרש צר מלהכיל וכל שאר פאות הבניין מוקפות כבישים . בפאה הצפון מזרחית תוכנן כגביש גישה לחניון הבניין המסכל פיר מדרגות אל הפאה הצפון מזרחית והפאה הדרום מזרחית הגובלת בבתי המגורים . הפאה הצפון מערבית הגובלת ברחוב הרצוג נקבעה כשטחי מסחר בקומת הקרקע .

.302 הסעיפים הרלוונטיים קובעים :

" 1.30.1 בקומת הקרקע יהיו שתי כניסות לפחות. כניסות אלה ישמשו גם פתחי היציאה של מסלולי המילוט בבניין ורוחבן יהיה 0.0 מ"

5.12.8 מכל קומה יהיו שתי דרכי מילוט לפחות למוצא בטוח.

1.30.30 המספר המזערי של פתחי יציאה לפי תפוסה א. לא פחות משני פתחי יציאה בכל חלק של המבנה המיועד להכיל יותר מ-12 איש.

.303 בתכנית המופקדת תוכן מבנה טכני בקומת הקרקע בצמוד לכניסת בית הספר חוזר מנכ"ל משרד החינוך קבע מרחקים מינימליים להתקנת מערכות טכניות .

0.1.3 מערכות הנפט, הסולר והגז

מכל הנפט או הסולר לצורכי הסקה יהיה תת-קרקעי, אם קיבולתו עולה על 122 ליטר .מכל קטן יותר יכול להיות גם מעל הקרקע. במקרה כזה הוא יותקן על גבי בסיס ישר המוגבה 32 ס"מ מעל פני הקרקע ויגודר ברשת יציבה וחזקה שגובהה 3.1 מ', עם פשפש ועם מנעול מתאימים. כמו כן יש לבנות קירות איגום (מעצרה)בנפח של המכל + %32 7.5.2המכל יותקן רחוק ככל האפשר מאזורי הפעילות של התלמידים וקרוב לגבול המגרש , באופן שאפשר יהיה למלאו מבחוץ ומכלית הדלק לא תיאלץ להיכנס לחצר. המרחק המזערי בין המכל לבניין יהיה 1 מ.'

גז מערכת 0.1.2 מרכזיית הגז למתקני ההסקה תותקן במכל תת-קרקעי צוברי גז בקרבת מוסד החינוך צוברים שכנים למוסד החינוך ימוקמו במרחק 31 מ 'לפחות מהמבנה הקרוב של המוסד.

בהתאם לכך אין היתכנות לבניית המבנה הטכני בקומת הקרקע .

הגבלת הוראות התחבורה של משרד התחבורה

הנחיות לתכנון הסדרי תנועה בקרבת מוסדות חינוך ,0236 משרד התחבורה .300 כבר עתה יודגש כי לא פורסם לעיון הציבור דו"ח בדיקת היתכנות תחבורתית (בה"ת)

וזאת על אף שלפי הנחיות משרד התחבורה נדרש להכין דו"ח בה"ת במקרה של פרויקט בסדר גודל כמו זה המתוכנן במקרה שלפנינו, המבקש להוסיף מאות יחידות דיור.

.301 אזור ההורדה והקליטה של תלמידים על כביש שדרות הרצוג אינו עומד בהנחיות ואין לו היתכנות תכנונית .

עמוד 20 להנחיות הסדרי תנועה בקרבת מוסדות חינוך – "יש להימנע מהסדרה של אזורי ההורדה והקליטה מיד לאחר צמתים. הקרבה לצמתים מגדילה את הסבירות לגלישת תורים של כלי רכב וחסימת צמתים ורחובות סמוכים, תוך הפרעה ממשית לזרימת התנועה ולבטיחות."

בתכנית המופקדת - אזור ההורדה והקליטה תוכנן מיד לאחר צומת , 11 מטרים מצומת פת ( הרצוג-גולומב) .

.302 עמוד 20 – "במידה ונדרשת חצייה של הולכי רגל בקטע דרך, לא יתוכננו מעברי חצייה מיד ביציאה ממפרץ ההורדה והקליטה, על מנת לא להפריע לזרימת התנועה ולא ליצור סיכון בטיחותי להולכי הרגל. על מעבר החצייה להיות מתוכנן במקום המאפשר נראות מרבית להולכי הרגל, תוך הבלטתו והגבהתו בהתאם לעקרונות מיתון התנועה."

בתכנית המופקדת – תוכנן מפרץ ההורדה והקליטה 1 מטרים ממעבר החציה ומכניסה לחניון .

עמוד 31 :

"יש להימנע מגישה ישירה למוסד החינוך מרחובות עם תנועה עוברת, נפחי תנועה גבוהים ומהירויות נסיעה גבוהות, כדוגמת דרכים עורקיות ומאספים ראשיים. גישה מרחובות אלה מגדילה את הסיכון הבטיחותי להולכי הרגל ולרוכבי האופניים ועלולה לפגוע בתפקוד התנועתי של הרחוב .

יש להימנע ממיקום הכניסה למוסד החינוך בצמוד לצמתים או מעגלי תנועה על מנת לא לעודד הורדה וקליטה של תלמידים בתחום הצומת תוך גרימת סיכון ממשי לתאונות דרכים ופגיעה בתפקוד הצומת."

בתכנית המופקדת – כאמור הגישה היחידה אל בית הספר היא דרך שדרות הרצוג עמוסי התנועה וכ-12 מטרים מצומת פת הסואן והעמוס .

.301 אין היתכנות תכנונית לאזור ההורדה והקליטה של התלמידים בהתאם להנחיות לתכנון אזורי מיתון תנועה 0220 – מינהל תכנון ופיתוח תשתיות , משרד התחבורה והבטיחות בדרכים , פרק 2 עמוד 11 , אסורה מראש מיתון תנועה באזור ההורדה וקליטת התלמידים המוצע על שדרות הרב הרצוג .

אמצעי מיתון תנועה הם בעיקר פסי האטה , הצירויות, הסטות תוואי ואיי תנועה .

עמוד 13 :" אזור הורדה וקליטה של תלמידים מאפיינים: תת-אזור זה ישמש להסדרת מפרצי הורדה וקליטה של תלמידים המגיעים ברכב הפרטי או בתחבורה הציבורית, כך שהגישה לשער הכניסה למוסד החינוך תתאפשר בהליכה רגלית רציפה ללא חציית רחובות. באזור זה צפוי שימוש אינטנסיבי של כל משתמשי הדרך, לכן יש חשיבות עליונה להסדרת חתך הרחוב כך שתיווצר הפרדה פיזית ברורה בין משתמשי דרך שונים. כמו כן, באזור זה יש ליישם שימוש מוגבר באמצעי מיתון תנועה. הסדרת מפרצי ההורדה והקליטה תתוכנן ברחובות חד -סטריים בצד בו ממוקם מוסד החינוך"

.301 אין היתכנות תחבורתית למיקום אזור ההורדה והקליטה של תלמידים המוצע בתכנית המופקדת . הכביש בו מוצע אזור ההורדה והקליטה הינו "ציר צהוב" בו אסורה מראש מיתון תנועה .

תדירות יומית של אוטובוסים בלבד באזור הורדת והעלאת תלמידים המוצע היא 100 .

מקור : מערכת המידע "חצב" של משרד התחבורה .

.300 מיקום ההורדה והקליטה בשדרות הרצוג אשר רוחבו רק 1 מטרים ואין כל היתכנות להרחיבו מאחר שהוא גובל בהפרדה המפלסית בצומת פת , מסומן בתכנית האב לתחבורה בירושלים בצבע אדום כתחזית לשנת 0201 וזאת עוד במצב הקיים וללא הוספת כ-122 יחידות דיור (מגרש אגד לשעבר + תחנת דלק) , עסקים , מבני ציבור ובית ספר . בית הספר המתוכנן בתכנית המופקדת אמור לכלול 31 כיתות , כלומר כ-122 ילדים . קביעת מיקום אזור ההורדה והקליטה בדיוק על הכביש שיחס ה- V/C שלו (= יחס נפח התנועה וקיבולת התנועה) הוא יותר מ-3.01 והגבוהה ביותר במדרג , וזאת כבר בשנת 0201 ולפני כל בניה) אינו סביר . דרך כביש זה ומטרים בודדים ממיקום ההורדה והקליטה של התלמידים נקבעה גם הכניסה והיציאה לחניון ולאזור הפריקה והטעינה של הספקים .

.301 ראה תחזית תנועה צוות תכנית אב לתנועה בירושלים באתר .התחזית היא לרכב פרטי בלבד ולא כוללת רכבי תחבורה ציבורית :

https://experience.arcgis.com/experience/5dfface0b08342ce8a75bba5cfd85 he=locale?/d9d/page/2025-AM

.306 בהתאם לנתונים בנספח איכות הסביבה בתכנית המופקדת תנועת הרכבים על כביש זה אשר בתכנית המופקדת אמור לשמש גם כאיזור ההורדה והקליטה של התלמידים וגם ככניסה והיציאה מהחניון הכללי עוברים בו כ- 3122 רכבים בכל שעה , החל מהשעה 20:22 בבוקר עד 36:22 בערב .

הטבלה נלקחה מעמוד 10 לנספח הסביבתי של התכנית המופקדת 43

מיקום מוסד החינוך ביחס לרשת הדרכים וביחס לשימוש מעורב למסחר ותעסוקה – הנחיות משרד התחבורה והרשות הלאומית לבטיחות בדרכים

.312 התכנית המופקדת נוגדת את ההנחיות המקצועיות של משרד התחבורה והרלב"ד הקובעות כי בית ספר (שב"צ – שטח למבני ציבור) יש למקם על ציר עם תנועה עוברת מועטה ולא על ציר סואן . התכנית המופקדת ממקמת את בית הספר על אחד מהצירים הסואנים בירושלים וגם בתוך שימוש מעורב למסחר ותעסוקה .

נביא דברים בשם אומרם מתוך הנחייות משרד התחבורה והנחיות הרלב"ד :

.313 הנחיות לתכנון הסדרי תנועה בקרבת מוסדות חינוך – 0236 ,משרד התחבורה, עמוד 31 :

"רלב"ד - הטמעת שיקולי בטיחות בדרכים בשלב התכנון הסטטוטורי בשטח לבנייני ציבור ובסביבתו"

"נושא זה מתקשר לנושא ריכוז מוסדות ציבור שיפורט להלן. במחקרם של רופא ועמיתיו צוין כי בשל גודלם ומרכזיותם של הקמפוסים של מוסדות הציבור הם לעיתים קרובות ממוקמים דווקא על דרכים ראשיות בעלות קיבולת גבוהה ובהם נפח התנועה גבוה ועל כן בטוחים פחות .לכן, הן בשיקולי פרישת מוסדות הציבור והן בשיקול מיקומם על רשת הדרכים, יש להעדיף את מיקומו של השב"צ במקומות בהם נפח התנועה בכלל ונפח התנועה העוברת בפרט הינו קטן יחסית.

כלומר רחובות מקומיים, תוך הקטנה ככל האפשר של תנועה עוברת לכיוון השב"צ ברחובות המקומיים האחרים של השכונה .בעת תכנון שב"צ, ובמיוחד מוסדות חינוך, יש לוודא כי צירי התנועה והנגישות אל שימושי הקרקע בשכונה ומהם אל מחוץ לשכונה, לא יהיו חופפים לצירי הנגישות אל אל השב"צ."

.310 בעמודים 30-31 להנחיות מציינים את בתי הספר בצומת הרצוג- עזה ("צומת עמק המצלבה) , בקצה השני של שדרות הרצוג ומביאים אותם כדוגמה רעה להקמת בית ספר על ציר מרכזי ( עמודים 30-31 ).

.311 "עמוד 32 : עוברת תנועה 0.3.2 תנועה זו יוצרת הפרעות מיותרות, שאינן הכרחיות למקום. הבעייתיות של התנועה העוברת הינה בהגדלת נפח התנועה וכתוצאה מכך בהגדלת הסיכוי להיפגעות הולכי רגל בתאונות .בשל כך, התנועה העוברת במהותה לא רצויה ברחובות המקומיים בכלל ובסביבות השב"צ ,בפרט. בבחירת מיקום השב"צ במסגרת הכנת התכנית המפורטות מומלץ למקם את בית הספר על ציר בו לא עתידה להיות תנועה עוברת, או תנועה עוברת מועטה. כאשר מדובר ברחוב קיים ,יש לשקול אפשרות של הסטת התנועה העוברת לרחובות אחרים, לרבות הסדרה סטטוטורית של דרך אחרת אשר דרכה תנותב התנועה העוברת."

.312 עמוד 31 : "2.2שימושי קרקע רצויים סמוך לשב"צ בהיבט בטיחות בדרכים גורם נוסף בבחינת מיקומו של השב"צ בהליך הכנת התכנית המפורטת הינו מיקומו בהתחשב בשימושי הקרקע הסמוכים, הקיימים או המתוכננים במסגרת התכנית. הקשר בין שימושי הקרקע לבין ההיפגעות של הולכי הרגל בתאונות דרכים אינו חד משמעי. עם זאת, ניתן לומר כי אזורים עם שימושי קרקע תעשייתיים ואזורים עם שימושי קרקע מעורבים כגון תעסוקה ומסחר נוטים להיות מסוכנים יותר בהיבט של בטיחות בדרכים ביחס לאזורים המשמשים .אזורים אלו כוללים בדרך כלל קונפליקטים רבים בין הולכי רגל לבין כלי 32 למגורים בלבד רכב ובכך הופכים למסוכנים יותר עבור הולכי הרגל. בנוסף, למתחמי תעסוקה ומסחר מגיעים גם רכבי שירות )משאיות( ונהגים מזדמנים שאינם בהכרח מודעים לקיום שב"צ בקרבת מקום, ולצורך בנקיטת משנה זהירות.

לכן, בבחינת מיקום השב"צ במסגרת הכנת התכנית מומלץ כי שיקולי המיקום ייבחנו בין השאר בהתאם לשימושי הקרקע הסמוכים ותועדף חלופת מיקום הסמוכה לשימושי הקרקע של מגורים, ולא חלופה הממוקמת באזורי תעשייה ובצמידות להם או באזורים בעלי שימושי מסחר ושימושים מעורבים."

.311 עמוד 36 : "4.3חיבורי מגרשים לדרך הכניסות והיציאות של כלי רכב אל וממגרשים הגובלים בשב"צ מהוות פגיעה ברצף ההליכה תוך סיכון הולכי הרגל. זאת כיוון שסמוך לכניסת הולכי רגל לשב"צ נאספים מספר רב של הולכי רגל ולעיתים גם רוכבי אופניים. לכן, ברחוב בו ממוקם שב"צ יש לתכנן את נגישות כלי הרכב אל המגרשים הגובלים בשב"צ במרחק הגדול ביותר האפשרי מהשב"צ ולהוסיף הוראות בהתאם לכך .ככל שקיימות כניסות כלי רכב למגרשים הגובלים בשב"צ, רוחבם צריך להיות מוגבל ויש לוודא שמפלס המדרכה ישאר רציף – ולא יופסק לטובת גישת כלי הרכב לרכב."

.311 עמוד 03 : "ככל שניתן להעריך, אחד הפתרונות היעילים להקטנת החיכוכים בין התנועות השונות והקונפליקטים בין כלי רכב והולכי רגל באזור הכניסה למוסדות החינוך, הינו באמצעות מניעת המצב המתואר לעיל - מלכתחילה. כוונת הדברים היא שבתכנית הבינוי של מתחם מוסד החינוך, יוקטן ככל האפשר הממשק שבין כניסת הולכי רגל לבין הרחוב. כלומר, פתחי המתחם יחברו אותו אל המדרכות שמסביב במקומות נבחרים, גם מבחינת היכולת לקבוע שם הסדרי תנועה בטיחותיים. אפשרות תכנונית למניעת המצב הנ"ל היא תכנון פתח מתחם השב"צ לא ישירות לכיוון הרחוב."

טענת חוסר סבירות - היעדר איזון בין ציפוף לערכים מתנגשים

.310 המתנגדים ,מתנגדים לגובה המגדל , תכסית המגדל ולזכויות הבניה זאת מטיעונים שונים כפי שמפורטים במפורט בכל חלקי כתב התנגדות זה .

.311 אין לקבל את עמדת יו"ר הוועדה המחוזית הגב' שירה תלמי-באבאי מקריאת תמליל הדיון בישיבת הוועדה מיום 0.1.0201 .

נימוקי יו"ר הוועדה לבניה היפר-אינטנסבית המצדיק מגדל ובית ספר עד קו בניין 2 לכל קווי מגרש הסתמכו על 1 טענות עיקריות :

א. הגנה על עמק הצבאים – לדברי יו"ר הוועדה על מנת למנוע בניה עתידית בתוך פארק עמק

הצבאים חייבים לבנות כמה שיותר מגדלים סביבו . טיעון מוזר בהחלט במיוחד כאשר הוא נטען ע"י יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה האמונה על תכניות הבניה. אותה ועדה שמנעה בעבר בעצמה תכנית בניה בעמק הצבאים . לה הכוח כפי שהוכח כבר בעבר.

ב. במגרש "אגד" מעבר לכביש אושרו 0 מגדלים ועוד 0 בניינים אז התכנית המופקדת דנן ראויה –

אין כלל מה להשוות בין שני התכניות . במגרש "אגד" הינו "קרקע משלימה" והרציונל היה בניית מגדלים אשר יאפשרו את פינוי האוכלוסיה בגוננים ח-ט לצורך פינוי-בינוי "ממבני הרכבות"

המאפיינים את השכונה . עוד טיעון מוזר , מאחר שיו"ר הועדה הנוכחית הייתה מתכננת המחוז והייתה שותפה לתכנון אותם מגדלים במגרש "אגד" .

ג. ירושלים בפיגור של 02 שנה (לטענתה) ולכן יש צורך באישור מהיר של כמה שיותר מגדלים .

גישה זו משולה לנהג אמבולנס הדוהר לצומת סואנת באדום ללא זהירות וללא התבוננות לצדדים.

נהג כזה , רואה לנגד עניו הגעה ליעד ולא את טובת יושבי האמבולנס ושלומם .

.316 שופט בית המשפט העליון טירקל השכיל לתאר מצב כזה : " לנגד עיניהם של הראשונים עומד, בראש ובראשונה, הבניין, בעוד שלנגד עיניהם של האחרונים עומד, בראש ובראשונה, האדם שיגור בו. "

לעניין זה יפים גם דבריהם של עידית הוד וד"ר יודן רופא "צפיפות, בנייה גבוהה והמרחב הציבורי: כמה מיתוסים שכדאי לנפץ וכמה דברים שכדאי לדעת" בוני הארץ 01 ,(00 אוקטובר 0232 ,):

"ציפוף בנייה – הנובע מתכנון נקודתי הנהוג היום במרבית הערים, אשר מתבטא בהפקדת תוכנית למגרש, או לאזור מוגבל, התחום ברחובות מסויימים, או כזה המונע מתוך תפיסות ומיתוסים ישנים – עלול לייצר תמהיל בנייה שיפגום באיכות החיים עירונית העתידית, וכתוצאה מכך צפוי שיתקל ביותר התנגדויות ויאריך בצורה ניכרת את שלבי התכנון והביצוע. העיר צריכה לקבוע, ויפה שעה אחת קודם, מדיניות ברורה ומושכלת להגדלת הצפיפות העירונית. מדיניות זו צריכה להתייחס לכל בנייה חדשה באשר היא, לפרויקטים של פינוי בינוי, ת.מ.א 11 ,התחדשות עירונית וכדומה. המדיניות צריכה לנבוע מתוך הסתכלות על העיר כמכלול מבחינת אפשרויות תפרוסת סוגי הבניינים ולכלול אמירה ברורה לגבי מיקום בנייה לגובה במרחב העירוני, תוך הגבלתה לאותם איזורים שיש להם שירות טוב בתחבורה ציבורית, ומתן מענה 2 לביקושים של אוכלוסיות מיוחדות המעדיפות מגורים בבניינים גבוהים. שילוב 1 הבנייה החדשה, בכל קנה מידה, צריך לכוון לטובת המרחב הציבורי שסביבה, תוך 1 הבטחה לאספקת שירותים נאותה לכלל התושבים."

.322 התייחסות למורכבות נושא הציפוף, בפרט אל מול סוגיית "המרקם", ניתן למצוא במדריך "ניתוח צפיפויות בשכונות מגורים" (0232 ) של משרד הבינוי והשיכון. בדברי המבוא למדריך נכתב כי:

"תכנון ראוי ונכון מחייב התייחסות מושכלת לנושא הצפיפות והתאמתו לאוכלוסייה נתונה...הטענה אותה בא להוכיח המדריך היא, כי הגדלת ההיצע ותוספת יחידות דיור במרקם הבנוי נמצאת ביחס ישר לצפיפות הברוטו, וכי הגדלת צפיפות זו היא שתתרום להגדלת כמות יחידות הדיור בשכונה ובעיר. זאת בעוד העיסוק בצפיפות הנטו יוצר מצג שווא של צפיפות, שכן יחד עם ההקצאה לצרכי ציבור הנדרשת כדין נפגעת הרציפות של המרקם העירוני, והמרחב המתקבל הינו פגום".

.323 ובהמשך המדריך, בעמ' 1-0 :31 "יחד עם כל המטרות החיוביות בניצול יעיל של הקרקע וברצון להעלות את הצפיפות, קיים סיכון אמיתי באיבוד ערכים אחרים של התכנון העירוני המורכב מרבדים רבים, אשר הצפיפות היא רק אחד ממרכיביו... תכנון הרואה רק את הציפוף במגרשי המגורים (צפיפות הנטו) כפתרון לייעול בניצול הקרקע, יכול לגרום לפתרונות בהם 47

נאבד את ה"מרקמיות" הכל כך חשובה בעיצוב המרחב הציבורי והרחוב... מן הראוי, שנבחן בעתיד שיטות ופתרונות אשר יגבירו את ניצול הקרקע, אך לא יגרמו לאיבוד ערכים אורבניים חשובים בעיצוב דמותה של העיר והשכונה".

.320 ובעמ' 11 ,במסקנות המדריך: "תמהיל מגורים מגוון, הכולל גם בנייה צמודת קרקע, מקטין את צפיפות הנטו הממוצעת וגם את צפיפות הברוטו, אך מעשיר את המבנה האורבני של השכונה."

יודגש כי קידום תכניות נקודתיות כאמור מסכל הלכה למעשה ומייתר את הטעם במדיניות תוך .321 הפיכת הליך התכנון הראוי על ראשו ועלולות להביא לפגיעה באפשרות התחדשות השכונה כולה, כפי שביקשה לאפשר תכנית האב. כיוון שקיימת קיבולת מסוימת לשכונה )מגבלת שטחים פתוחים, קיבולות כבישים ותחב"צ, מוסדות ציבור, תשתיות ומקומות תעסוקה וכו'(, הרי שניצול הקיבולת במספר מצומצם ונקודתי של מיזמי ענק מותיר את רוב הבניינים בשכונה ללא מענה אמיתי להתחדשות, חלף קידום נכון, ראוי ושוויוני השקוף לתושבי השכונה כולם.

גובה קומת הקרקע מוצע ל- 0.1 מטרים

.322 מעבר לחוסר הסבירות לגובה קומת הקרקע היא גם בניגוד לתקנות . סעיף 0.20 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-3602 קובע כי :

" 0.20 לא יעלה גבהה של חנות באזור המגורים על 2.12 מ'."

כלומר קביעת גובה קומת הקרקע בתכנית המופקדת היא בניגוד לתקנות .

.321 סעיף 0.21 לתקנות אינו מאפשר יציע (גלריה ) בקומה הנמוכה מ-2.01 מטרים .

סעיף 2.3 (א) לתקנון התכנית המופקדת מציע כי קומת הקרקע תהיה בגובה 0.1 מטרים .

זאת ללא התוספת הנדרשת " ששטחה ייחשב במניין השטחים העיקריים. " .המתנגדים דורשים שבכל תכנית מוצעת שטח קומת הקרקע תחשב במניין השטחים העיקריים וגם כל שטח גלריה0יציע שיבנה.

.321 התכנית המופקדת לא רק שנוגדת את תקנות התכנון והבניה לגובהה של חנות במבנה מגורים , היא גם מנסה ליצור מצב של אי ספירת קומת הקרקע כולה במניין השטחים וזאת בהתאם לסעיף ט' 2 לתקנות התכנון והבנייה [חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתרים ] תשנ"ב - ,3660 נקבע כדלקמן:

"היה שטח בקומת כניסה לבניין מקורה באופן כלשהו בגובה שאינו עולה על שתי קומות, ולא היה סגור ביותר משני קירות, יבוא שטח זה במניין שטחי השירות לעניין תקנות אלה; היה גובה הקירוי של שטח כאמור שתי קומות או יותר, לא יבוא אותו שטח במניין השטח הבנוי.."

היזם מנסה ליצור שטחי בנייה לניצול אדריכלי מבלי שתושת על שטחים אלו המגבלה של אחוזי הבנייה וזאת ללא כל קשר לשימוש המעשי בפועל של השטחים, הרחבת קומת הקרקע לקווי 2 לגבולות תא השטח (הוא גבול חלקת המתנגדים) ויצירת מעבר לציבור בקו 2 לחלקת המתנגדים . זאת תוך פגיעה משמעותית בבתי המתנגדים , איכות חייהם , שווי נכסיהם ועוד.

.320 זאת ועוד ואם לא הספיקה הכוחניות של היזם עד כה , היזם עושה תרגיל כפול , לא רק שפוטר עצמו מספירת קומת הקרקע במניין השטחים הוא גם דואג לכך כי תותר לו הוספת קומה נוספת מתחת לקומת הקרקע עם היתר לחיבורה ועשיית השימוש המסחרי בה זאת באיצטלה של הוספת קומת מרתפים0חניות (גם הם בקו 2 ) . היזם גם מבקש בתכנית המופקדת כי קומת גלריה בקומת הקרקע גם היא לא תיחשב במניין השטחים ואף שיהיה לחברה לקומות שמעל קומת הקרקע .

בסעיף 2.3.3 ()1 אף מבמקש היזם שימוש "לאולמות אירועים וכנסים" .כבר כעת יובהר כי המתנגדים מתנגדים בתוקף לשימושים רועשים כגון אולמות אירועים וכנסים ובכל תכנית מוצעת דורשים את הגבלת השימושים והגבלת הרעש בכל מקרה וגם הגבלת הרעש בשימושים אחרים.

היות והתכ ית נמצאת בליבו של אזור מגורים, המתנגדים דורשים שבכל תכנית יקבע בהוראות התכ ית כי לא תותר השמעת מוסיקה וכריזה מחוץ לכותלי בתי העסק ובמרחב הציבורי.

.321 המתנגדים , מתנגדים בתוקף הן לקביעת גובה קומת הקרקע ל-0.1 מטרים , הן לגריעתם ממניין השטחים העיקריים , הן לחיבורם לקומות שמתחת או מעל , הן להעברת השימושים מעל הקרקע אל מתחת לקרקע , הן לבניית קומת הקרקע בקווי 2 לחלקות המגורים והן ליצירת מעבר ציבורי מעל קומת הקרקע עם זיקת הנאה לציבור .

.326 זאת ועוד ברור לכל בר דעת כי מטרה נסתרת של התוכנית המופקדת היא ליצור דרכי גישה ודרכי גישה לחניות ברחובות הסמוכים הן ע"י יצירת מעבר לרחוב חננאל והן ע"י מעבר לחניון עמק הצבאים .

.312 המתנגדים טוענים כי גם יצירת "מרפסת" נוף רחבה מעל קומת הקרקע הצופה אל עמק הצבאים באיצטלה של "גשר" , בקשתו של היזם לשימוש אולמות כנסים וארועים , מיקום בית הכנסת (כמה נוח לטכסי בר מצווה...) דאגה לגישות לרחובות הסמוכים , כולה נועדה למטרות רווח תוך פגיעה בחלקות הסמוכות ובשכונה כולה . יודגש גם כי בטיחות יצירת "מרפסת" מעל כביש שדרות הרצוג המביאה את הולכי הרגל לעמוד ממש מעל הרכבים הנוסעים מוטלת בספק 49

ולא רק בעניין בטיחות הולכי הרגל מעל אלא דווקא בעניין נפילת חפצים אל הכביש ועל רכבים בנסיעה מהירה . כך גם הנסיון להפוך את הגשר עצמו לפינת ישיבה עבור הציבור משל היה גינה ציבורית שניתן לשחק בה בכדור .

.313 הפרדוקס מתגבר כאשר סעיף 2.3 ()32 לתכנית קובע כי : " בשטחי המסחר בקומת הקרקע שטח החנויות בחזית לא יעלה על 012 מ"ר" . ההוראה "להגביל" שטח חנות ל-012 מ"ר הופך לאות מתה נוכח התרת חיבור אל מתחת לקומת הקרקע או מעליה ובנוסף אי ספירת שטחי גלריות בקומת הקרקע.

המתנגדים דורשים שכל תכנית תחסום היתכנות כזאת .

סעיפים רלוונטיים כפי שמופיעים בתכנית המופקדת :

סעיף 2.3 ()1 לתקנון התכנית המופקדת מציע כי " יותר חיבור יחידות מסחריות לקומת המרתף העליונה או לקומות הראשונות בבניין א' "

סעיף 2.3.0 (א) הוספת קומת מרתף ושטחי שירות תת קרקעיים לצורך מתן פתרונות חניה מעבר לכמות המופיעה בטבלת מאזן חניה לא יהווה סטייה ניכרת לתכנית סעיף 2.3.0 (ב) יותר ניוד שטחים עיקריים שמעל פני הקרקע אל מתחת לפני הקרקע.

סעיף 2.3.0 (א)(ג) סך הקומות בשני הבניינים כולל את קומת הקרקע, הקומות הטיפוסיות וקומות המתקנים הטכניים, אך לא כולל קומות גלריה 0 יציע 0 קומת ביניים במסגרת קומת הקרקע שלא ייספרו במניין הקומות,

תמיהת המתנגדים נוכח קבלת החלטות הועדה

.310 מקריאת תמליל הישיבה עולות תהיות לעניין אופן לקיחת ההחלטות המבוצעות כדרך אגב ולא לפי "שיקולי תכנון" כפי שנוהגת הועדה להציג .

עמוד 321 לפרוטוקול :

מהחלטת הוועדה: " הוועדה תציין כי קידום התוכנית בבנייה בגובה של 31 קומות לא היה

מאפשר להציע את בית - הספר שהינו בעל חשיבות לתהליכי ההתחדשות עירונית. בהמשך לאמור, הוועדה קובעת כי גובה הבינוי המוצע יהיה 12 קומות , ובנוסף ייקבעו 0 קומות טכניות, אנחנו מורידים אותם מ - 10 ל - ,12 בסדר?

בהינף יד קובעת יו"ר הוועדה כי ניתן לוותר על 0 קומות (31 דירות בשווי עשרות מיליוני ₪ )

כלומר לא עומדת בפני הוועדה הערכת עלויות או רווחי היזם . תאורטית ייתכן שהיזם מרוויח מאות מיליוני ₪ בעוד הוועדה סבורה שעלויות בניית בית הספר והגשרים מותירות לו רווח קטן בהרבה ולכן על הוועדה למקסם את אחוזי הבניה ולקבוע קו בניין 2 לקו מגרש בכל צידי המגרש . אם כך מדוע לא 01 או 01 או 02 ? מקום בו מודדים אחוזי זיהום אוויר ברמות המיקרון ואחוזי שמש ואקוסטיקה ברמות התקן , לא טורחים לבדוק את מספר הקומות הכדאי כאשר מראש חורגים ממדיניות הוועדה עצמה לבניית מקסימום 31 קומות ?

.311 בעמוד 61 לתמליל דיון הוועדה טוענת היו"ר :

" לא, אבל אני אומרת להיפך. העסקות בעיר הזאת מתקדמות והדברים מתקדמים, התוכניות מתקדמות כי אנחנו גילינו מדיניות מאוד ברורה. בן - אדם יודע כמה עולה קרקע בסופו של דבר כי הוא יודע כמה הוא יקבל בוועדה המחוזית. השקט הזה, הביטחון הזה, הוודאות הזאת היא מאוד חשובה. אני לא רוצה לפרוץ אותה. אני לא רוצה שהם יקבלו 122 דווקא במיקום המשוגע הזה, המושלם הזה, לבינוי מכל סוג דווקא הם יקבלו 122 וכל העיר הזאת קיבלה 002 על הרק"ל?

זה לא הגיוני . זה ממש לא הגיוני ואגב, זה מה שפוגע. וזה מה שעושה מאכריות וזה מה שעושה דברים לא נעימים שאני לא רוצה בכלל להזכיר אותם. "

טיעון זה ישמע הגיוני רק למי שחושב על היזמים ולא על התושבים .

אם ניקח את דברי היו"ר ונחליף בדבריה את היזם בתושב נמחיש את הכשל בטיעון היו"ר . הרי אם הוועדה דואגת לוודאות בקרב היזמים הרוכשים מקרקעין כדי שידעו שבוודאות הם מקבלים 12 קומות למרות שהמדיניות היא 31 קומות , מה לגבי הוודאות של תושבים שרוכשים את ביתם בידיעה שהמדיניות היא 31 קומות ופתאום מגלים שנפרצה המדיניות והפכה לאות מתה ? דווקא טיעון זה של יו"ר מחליש מאוד את הסתמכות הציבור על שיקול דעתה של הוועדה . עינינו הרואות כי יש עדיפות ליזמים והתעשרותם על פני התושבים ואיכות חייהם .

ונצטט שוב את כב' השופט טירקל : " ... לנגד עיניהם של הראשונים עומד, בראש ובראשונה, הבניין, בעוד שלנגד עיניהם של האחרונים עומד, בראש ובראשונה, האדם שיגור בו ."

פגיעה בזכות הקניין של המתנגדים וירידת ערך נכסיהם

.312 המתנגדים יחזרו ויזכירו כי לתכנון המוצע, ישנה השפעה דרמטית על האור הנכנס ועל זרימת האוויר לבתיהם וכך גם על פרטיותם אל מול המגדל ,בית הספר, מרפסות בית הספר בקו 2 לחלקת מגורים , מדרגות לגשר מעל כביש הרצוג ומעלית בקו 2 לחלקת מגורים ,גשר המעבר לרחוב חננאל עם זיקת הנאה למעבר לציבור וכל זה בקו 2 לחלקתם . פרטיותם מתבטלת הלכה למעשה.

.311 ודוק. הפגיעה הקשה במתנגדים בהיבטים אלה אינה נובעת רק מהיקף זכויות הבנייה, אלא מאופן שיקול הדעת של הוועדה שבחרה למקם בינוי בגובה ובהיקף חריג בתכנית המופקדת, על אף שניתן היה לצמצמו, תוך שהוא משתלב ותוך צמצום הפגיעה במתנגדים .

.311 המתנגדים יבקשו להדגיש כי מעבר להיבטים התכנוניים כנטען לעיל, שומה על הועדה המקומית כרשות ציבורית לדאוג כי הבניה המבוקשת לא תפגע בזכויות הקנין החוקתיות של המתנגדים מעבר לנדרש.

.310 בהקשר זה, ראוי לציין כי עם חקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, אשר עיגן את מעמדה של זכות הקניין כזכות יסוד, נדרשים מוסדות התכנון, כרשויות הפועלות מכוח חוק, להביא בחשבון במסגרת שיקוליהם את הצורך להימנע ככל האפשר מפגיעה בזכויות הקניין של הפרט ולאפשר פגיעה בקניינו רק במגבלות חוק היסוד, דהיינו למטרה ראויה תוך שמירה על עקרון המידתיות.

בנק המזרחי 1103061; ע"א 101 )0 קרסיק נ' מדינת ישראל, פ"ד נה( 0162061 וראו נא לענין זה: בג"צ רייכנשטיין נ' הועדה המחוזית 31060 ;עת"מ (י-ם) 003 )2 המאוחד נ' מגדל כפר שיתופי, פ"ד מט ( .160 לתו"ב ירושלים ואח', פד"מ, כרך ב', תשנ"ח-נ"ט, עמ'

הקמת המגדל ובית הספר , הגשרים שלא בבינוי מרקמי מצומצם יותר, איננה סבירה או ראויה ותביא בהכרח לפגיעה קשה בזכויותיהם ולירידה משמעותית בערך נכסיהם של המתנגדים.

.311 בהקשר זה יוער, כי אישור התכנית המוצעת יחשוף את הועדה המקומית לתביעות כספיות לפי סעיף 360 לחוק התכנון והבניה. בעניין זה ראוי לציין כי עצם הסיכוי שוועדה מקומית עשויה להתחייב בתשלום פיצויים , הינו שיקול לגיטימי לדחיית התכנית המוצעת, וזאת לאור העובדה שתשלום הפיצוי יוטל למעשה על כתפיהם של כל תושבי העיר.

.316 לאור האמור יטענו המתנגדים כי גם מטעם זה לא ראוי לאשר את התכנית .

מטרדים וזיהום אויר

.312 רמפת הכניסה והיציאה לחניון פתוחות בצמידות לבנייני המגורים, כניסות0יציאות פתוחות אלו יגדילו את המפגע לכיוון חלקות המתנגדים. המרווח בין המגרשים חייב להישאר שטח מגונן המהווה שטח חיץ ביניהם. את רמפות הכניסה לחניון התת-קרקעי במגרש 323 יש להשאיר מקורה.

.313 פליטת דו-תחמוצת הפחמן בחניון וכאשר הנסיעה איטית היא בכמות של פי עשרה מהרגיל וגורמת לכאבי ראש, בחילות, הקאות ובמקרים חריגים גם לאיבוד הכרה .

.310 נספח איכות הסביבה בתכנית המופקדת התעלם מכך לחלוטין ראו סעיף 1.1.1 (עמוד 13 והלאה לנספח איכות הסביבה) .

הצללה כניסת אור ואוויר

.311 בצורה סלקטיבית ומניפולטיבית לא נבדקו כלל השפעות ההצללה של הפרויקט למבנה המגורים הסמוך ביותר למגדל המוצע , קרי חלקה 1 בגוש 12303 (חננאל 0 ) .

.312 חוות דעת מניפולטיבית מטילה צל כבד (תרתי משמע) על אמינות כלל נספחי התכנית , מטעה את הוועדה בכוונת זדון ומוכיחה את חוסר תום הלב של מגישי התכנית .

לטענת המתנגדים , אישור התכנית עתיד להביא להשלכות הרסניות על בתי מגוריהם .המרפסות וחלונות חדרי השינה של בתי מגוריהם נמצאים במרחק מטרים ספורים בלבד מהמגדל המוצע.

הדבר ייפגע באיכויות הדיור של הדירות בבניין, כגון הנוף, האור והאוויר מהם הן נהנות היום.

חסימה מכיוון דרום פוגעת בזכויות שמש של בניין הנבנה על ידי העוררת, וחימום סולארי פסיבי בעונה הקרה. לטענת המתנגדים הבניין אינו עומד בקריטריונים שקבע המשרד להגנת הסביבה לזכויות שמש וחשיפה ולכן נמנעו מגישי התכנית לכלול את החלקה הרלוונטית ביותר לתוצאות הבדיקה בנספח .

המתנגדים משאירים לעצמם את הזכות לטעון בהמשך טיעונים נוספים בעניין ההצללה מאחר והכשל המהותי בבדיקה הוא על מגישי התכנית והנספח המניפולטיבי אשר צירפו .על הוועדה לפסול נספח זה בשל חוסר אמינותו .

הדרישה לבסס החלטה מינהלית על תשתית עובדתית והענקת זכות טיעון אפקטיבית

בהליכי תכנון בהעדר מידע רלוונטי

כמפורט לעיל הפקדת התכנית לוקה בחסר (בלשון רכה) ולפנינו תכנית שהופקדה בחופזה .להלן רשימה חלקית :

א. עניין בעלות עיריית ירושלים

ב. לא צורף לתכנית נספח הגנה על מי תהום ולא הועבר נספח כזה לחו"ד המשרד להגנת הסביבה

ומנהל רשות המים .

ג. לא הוגשה הערכת עלויות וכלל לא נטענה חוסר כדאיות כלכלית למגדל נמוך יותר כפי שעולה

מקריאת תמליל הדיון בוועדה.

ד. לא הוכנה חוות דעת בנושא איכות אוויר שתיבחן את הריכוזים החזויים בקומות התחתונות של

בית הספר המתוכנן וכתוצאה מכך קווי הבניין אינם ברורים .

ה. לא צויינה בתכנית , ולא נדונה כלל כפיפות התכנית לתב"ע 6001 - שינוי לתכנית המתאר אשר

לה השלכות על קו הבניין ועל כבישי הגישה לחניונים .

ו. לא נבדקו השפעות ההצללה וזרימת האויר על חלקה 1 בגוש 12303 היא החלקה הצמודה ביותר

למגדל המוצע .

ז. לא ניתנה כל התייחסות בנספח איכות הסביבה לפליטת דו-תחמוצת הפחמן והשפעתם על בתי

המגורים הנמצאים בקו 2 מרמפות הכניסה0יציאה מחניון ,כאשר בנסיעה איטית היא בכמות הפליטה היא פי עשרה מהרגיל.

ראו דנ"ם 3602011 עיריית הרצליה ואח' נגד הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור ואח'

".29 הלכה עמנו כי רשויות התכנון – ככל רשות מינהלית – חייבות להפעיל את סמכויותיהן על בסיס תשתית עובדתית מבוססת ובדוקה (ראו למשל עע"ם 2303601 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כרמיאל נ' רובינשטיין, פ"ד נו(1 (111 ,)120 0220 ((.בגדרי כך נדרש כי תהליך קבלת ההחלטה של הרשות המינהלית המוסמכת יהיה מורכב מאיסוף וסיכום הנתונים (לרבות חוות דעת מקצועיות נוגדות, אם ישנן), בדיקת המשמעויות של הנתונים וסיכום ההחלטה (בג"ץ 100060 ברגר נ' שר הפנים, פ"ד לז((1 )1983 ),49 29 (להלן: עניין ברגר). פסק הדין של מ"מ הנשיא מ' שמגר היה דעת מיעוט באותו עניין אך דבריו בנוגע לתהליך קבלת החלטות מינהליות מקובלים כמשקפים את ההלכה עד היום; ע"א 2201212 דלק חב' הדלק הישראלית בע"מ נ' גזית ושחם חברה לבניין בע"מ, פ"ד נו(1 (161 ,)021-022 0220 .((כאשר התשתית העובדתית שעמדה לפני הרשות המינהלית לוקה בחסר, עלולה ההחלטה המינהלית לפגוע במטרות שלשם השגתן הוענקה הסמכות לרשות מלכתחילה (ברוך ברכה משפט מינהלי כרך ב )001-001 .3661"

" .13 יישום אמות מידה כלליות אלו, שהן מעמודי התווך של המשפט המינהלי ,בעניינן של ההחלטות להפקיד ולאשר את התכנית מלמד כי אכן, כמסקנתם של השופט עמית ובית המשפט לעניינים מינהליים, אלו לא התבססו על הליך איסוף הנתונים הנדרש והתשתית העובדתית שעמדה ביסודן הייתה חסרה ביותר. בנקודה זו אני רואה להדגיש כי החלטה על הפקדת תכנית, מבטאת "שלב מתקדם יחסית על ציר התכנון" (עע"ם 05/2647פז חברת נפט בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז, פסקה 32 ((, (2007.3.20מבחינת סיכויי אישורה של התכנית על ידי רשויות התכנון. הפקדת תכנית משמעותה, בין היתר וכפי שמורה הוראת סעיף (321ג)

לחוק התכנון והבניה, כי אם לא הוגשו התנגדויות בתקופה הקבועה בחוק, תיראה התכנית כמאושרת על ידי מוסד התכנון המוסמך לאשרה בתום 12 ימים מהמועד האחרון להגשת התנגדויות, וזאת אלא אם החליט מוסד התכנון אחרת בתוך תקופה זו (או אם התכנית טעונה אישורו של שר הפנים לפי סעיף 326 לחוק; עע"ם 22033213 הועדה המחוזית לתכנון ובניה –

מחוז חיפה נ 'עיריית קריית אתא, פסקה ה()1 ()0221.1.06 (להלן: עניין עיריית קריית אתא)).

פירוש הדברים הוא כי בהחלטתו להפקיד תכנית מביע מוסד התכנון את עמדתו כי זו ראויה להתאשר ולקבל תוקף"

10. הפועל היוצא של דברים אלה הוא כי על התכנית המוצגת למוסד התכנון טרם החלטה על

הפקדתה להיות מפורטת ובשלה במידה הנדרשת מתכנית מופקדת. בעת ההפקדה, על התכנית להיות שלמה ומגובשת, ולקיים אחר דרישות הוודאות והבהירות הנדרשות מתכנית מאושרת (דנה וזינגר, בעמ' 212-211 .(בהתאם, ההחלטה על הפקדת תכנית צריכה לבטא, מבחינת המוסד התכנוני, הכרעה מבוססת בשאלות התכנוניות העומדות על הפרק. לשם כך נדרשת בדיקה יסודית של התכנית על כל היבטיה והשלכותיה, לאחר איסוף מלוא המידע הרלוונטי (שם, עמ' 100 .(ודוקו: גם אם במהלך הדיון בהתנגדויות לתכנית, המתקיים לאחר ההפקדה, מתקבל מידע נוסף על התכנית (וזוהי אכן אחת מתכליותיו של הליך ההתנגדויות, כמפורט להלן), מוסד התכנון אינו רשאי "להטיל יהבו על הליך זה ולהימנע מלבחון לעומקם, טרם ההחלטה להפקיד, את כל היבטיה, לאסוף את מלוא המידע הנדרש לדעתו לקבלת החלטה, ולקבל התייחסות מקצועית לכל היבט של התכנית הדורש זאת" (שם, בעמ' 212 .(יתרה מכך, התכנית המופקדת היא שמועמדת לעיון הציבור לקראת שלב ההתנגדויות. משום כך מסמכי התכנית בשלב זה תוחמים במידה רבה את השתתפותו של הציבור בהליך התכנוני ,ומגבילים את גדר הטיעונים אשר באפשרותו להעלות לגבי התכנית ואת זכותו להביע עמדה לגבי הנושאים המוסדרים בה.

כב" השופטת ברק – ארז הוסיפה :

" ביסוס ההחלטה על תשתית עובדתית ראויה. לא אחת מתעוררות שאלות באשר להיקף הראוי של הביקורת השיפוטית על החלטות מינהליות מההיבט של מרחב שיקול הדעת שניתן לרשויות.

אולם, כאשר מדובר בתשתית העובדתית של ההחלטה, שאלות אלה אינן מתעוררות מדעיקרא.

שיקול דעתן של הרשויות – לרבות רשויות תכנון – אמור לקבל משקל נכבד כאשר הליך קבלת ההחלטה עמד בסטנדרטים בסיסיים של איתנות עובדתית .אם לא כן – מדובר אך במראית עין של שיקול דעת. אין מקום להליך מינהלי במתכונת של "נעשה ונשמע" – כך שתחילה תאושר התוכנית ורק לאחר מכן יתקבל המידע הרלוונטי על היקף הזיהום במקום. הדברים נכונים בהקשרן של החלטות בתחום התכנון והבנייה, כפי שהם נכונים בהקשרים מינהליים אחרים (ראו למשל: חוות דעתי בבג"ץ 18/3842מכלוף נ' השר לביטחון פנים (0202.0.36 ;(בג"ץ 3103163 פלונית נ' שרת 5309/18ץ"בג); 3163031 ץ"בג: להלן) ()30.6.0202 11-11 פסקאות, המשפטים התאחדות המלונות בישראל נ' משרד הפנים, פסקה )01 0203.3.1 .((זאת ועוד: מידת הביסוס העובדתי של ההחלטה נגזרת גם מהשלכותיה על זכויות יסוד (ראו: בג"ץ , 18/1591בפסקה 11 ;עע"ם 3600211 סלום נ' עיריית נוף הגליל (נצרת עילית), פסקה 16 לחוות דעתי (0203.2.02 .((על כן, כאשר על כף המאזניים עומדות שאלות שלהן השלכות פוטנציאליות על בריאות הציבור, יש לבחינה הסביבתית משקל נוסף."

מקרקעי ייעוד

.311 בשנת 3612 ולפני כניסת תכנון והבניה לתוקפו , אושרה תב"ע 3261ב אשר הגדירה שטח כללי להקמת תחנת דלק והתנתה את מיקומו המדויק בהתאם לתכנית בניין מפורטת באשור הוועדה המקומית והסכמת הוועדה המחוזית.

תקנון תב"ע 3261ב' קבע (סעיף 6 לתב"ע) :

"לא יוקם כל בניין על השטחים האלה, אלה בהתאם לתכנית בניין מפורטת באישור הועדה המקומית והסכמת הועדה המחוזית"

.311 בהחלטת הועדה המחוזית לתכנית מפורטת עבור תחנת הדלק מיום 1.32.3612 (יב-

)0121 נקבע:

"בתאריך 01.1.3612 הופקדה תכנית בניין ערים מס' 3261ב בקשר לשטח הנ"ל. עתה הוגשה תכנית בניין מפורטת של תחנת הדלק בשטח שאושר למטרה זו בשטח הנ"ל ..."

הוחלט :

3. לאשר את המיקום והבינוי של תחנת הדלק הנ"ל, בהתאם להמלצת הוועדה המקומית .

0. לדאוג להפרדה סבירה בין התחנה האמורה לבין בנייני המגורים שבשכנותה."

ואכן המיקום נקבע ונבנתה חומה המפרידה את תחנת הדלק לכיוון צפון-מזרח ודרום מזרח .

חלקי החלקה המשמשים לשטיפת רכבים (המיקום המוצע לבית ספר בתכנית המופקדת) מעולם לא היו חלק מתחנת הדלק בהתאם לתכנית או היתר בניה.

החלטת הועדה המחוזית לתכנית מפורטת עבור תחנת הדלק מיום 1.32.3612 (יב-)0121 :

כאמור, היתר בניה לתחנת דלק בתיק 361002003.22 ניתן לשטח מצומצם בלבד.

.310 זה הזמן להדגיש כי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 3611 (להלן: "חוק התכנון והבנייה")

נכנס לתוקף רק בשנת ,3611 כלומר לאחר אישור תב"ע 3261 ב. דהיינו, תב"ע 3261 ב' אושרה בהתאם לפקודת בניין ערים 3611 (פורסמה ע"ר מס' 116 מיום ,2.1.3611 תוס' ,3 עמ' (ע) 311 (א) .)310

.311 נראה כי מן הראוי להבהיר את מעמדה של תכנית 3261ב על רקע פקודת בנין ערים, ,3611שהנהיגה בזמנה הסדר שונה באשר להיררכיה התכנונית מזה המוכר לנו מכוח חוק התכנון והבניה.

על היררכיה זו עמד בית -משפט זה בבג"ץ 01011 המועצה המק' תמרה נ 'ועדת המשנה לעררים שליד המועצה לתכנון ולבניה בעמ' 112" :

"במסגרת פקודת בנין ערים, 3611 ,שקדמה לחוק התכנון והבניה, לא היו אלא אזורי בנין ערים מקומיים ולא היו מרחבי תכנון רחבים יותר, מחוזיים וארצי, שהונהגו לראשונה על -ידי החוק.

הפקודה הבדילה בין שני סוגי אזורי בנין ערים מקומיים, אחד שכלל את התחום של עירייה או כל חלק הימנו ואחר שלא כלל תחום כזה. בסוג הראשון שימשה מועצת העירייה כוועדה מקומית לבנין עיר ובסוג השני כיהנה ועדה מקומית שחבריה מונו על -ידי הוועדה המחוזית ) ראה סעיפים 1 ו-0 לפקודה(. מועצה ארצית לא הייתה בכלל. כמו -כן, לפי הפקודה היו רק שני סוגי תכניות:

תכנית מתאר )outline (scheme לפי סעיף 30 ותכנית מפורטת ) detailed (scheme לפי סעיף ,32 ואילו חוק התכנון והבניה הנהיג 1 סוגי תכניות: תכנית מתאר מקומית, מחוזית וארצית, תכנית מפורטת ותכנית מיוחדת."

.316 סעיף 32 ()3 ()0 לפקודת בניין ערים קובע :

()3 הרשות בידי ועדה מקומית להכין בכל עת תכנית בנין ערים מפורטת בקשר עם כל קרקע באזור לבנין ערים, או לקבל, אם בתקונים ואם בלא תקונים, כל תכנית לבנין ערים שהוצעה ע"י כל הבעלים של אותה קרקע או ע"י מקצתם של בעלים אלו. תכנית זו לא תקבל תוקף אלא אם כן נתאשרה ע"י הועדה המחוזית, וועדה זו רשאית לסרב לאשרה, אם לא יעשו בה תקונים שתמצא לראוי לדרוש ואם לא יקיימו בה תנאים שתמצא לראוי להטיל.

()0 תכנית לבנין ערים שהוכנה או נתקבלה עפ"י סעיף זה תטפל בענינים הקבועים בסעיף 30 של פקודה זו כולם או מקצתם

.302 זאת ללמדך כי פקודת בניין הערים אשר מכוחה אושרה תב"ע 3261ב לתחנת התדלוק קבעה את שטח תחנת הדלק לאזור מצומצם בלבד בהתאם לתכנית מפורטת בלבד וכי על שאר השטחים העודפים מעולם לא אושרה תב"ע לתחנת תדלוק.

תחנת כיבוי אש בגבעת מרדכי - שטח התכנית (תב"ע 3261ב) הוא 301 דונם . גם תחנת כיבוי האש הוקמה כחלק מתב"ע 3261ב , לא נבנו על השטח כולו המסומן בתשריט אלא היא נבנתה 59

על שטח מצומצם יותר בהתאם לתכנית מפורטת בהתאם לפקודת בניין הערים והשטחים העודפים שימשו לחקלאות (מטע תפוחים) והיום לפארק טבע עירוני.

.303 מעבר מוטורי , חניית רכבים ומעבר רגלי היו קיימים מחלקות ,333 330 בגוש ,12303 מאז בניית הבתים בשנת 3611 . למעשה משנת 3611 עד שנת 3600 הגישה לבתי המנגדים (חלקות 2,1 בגוש )12303 היתה אך ורק דרך חלקות ,333 330 בגוש 12303 מאחר ורחוב חננאל נבנה רק בשנת 3600 בהתאם לתב"ע ,3121 אשר הפקיע שטחים מחלקות התושבים לטובת התווית רחוב חננאל.

.300 הדבר אף נדון והובהר בדו"ח הוועדה המקומית לתכנון ובניה מיום 1.6.3611 (דו"ח מספר )10 :

.301 " בפתח הדיון הסביר מר כהן כי לעניין התחנה "עיר שלם" נדרשה כבר הוועדה לפני מספר ישיבות כשהובאה בקשה לשינוי שימוש מסיכה ורחיצה לחנות לאביזרי רכב . בפועל הפכה החנות לסופרמרקט קטן עם אביזרי רכב . כתוצאה מהסדרים אלה חוייבו בעלי התחנה למצוא פתרון חנייה – והבקשה היא לבטל את מתקן הרחצה ולהעבירו למקום אחר . על גבול המגרש של התחנה בסמוך לדרך השרות שמהווה כניסה לבתים ברחוב הרצוג בגדתו הדרומי "

באותו דו"ח הביע תמיהה חבר הוועדה מר רזניק :

.302 "מר רזניק : תמה על העובדה שהבקשה לא כוללת תכנית כי לדבריו מתקן רחיצה אוטומטי כרוך בבניה , לבד מכך שאל איך אפשר לאשר בניה על כביש "

לא בכדי , לא הציג הנספח לטבלת הקצאה ואיזון לתכנית המופקדת היתר בניה כלשהו לאזור שטיפת הרכבים ( האזור המוצע לבניית בית ספר ) . ראו עמוד בעמוד 32 לנספח בו מדווח שמאי המקרקעין רק על "תכנית היתר" (כי זו נדחתה וכל שנשאר זה מפה מוצעת ותכנית מוצעת ) ולא על היתר.