ישיבת משנה לתכנון ובנייה - היתרים מס' 56 · סדר יום מלא שוטף.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - היתרים
תאריך: 26/02/2025
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

מסמכים נוספים באותה ישיבה: סדר יום מלא התנגדויות.pdf · רשימת תיקים התנגדויות.pdf · רשימת תיקים שוטף.pdf · פרוטוקול.pdf · 19940225-09.pdf · 19940834-02.pdf · 20050892-01.pdf · 20150365-01.pdf · 20170473-08.pdf · 20230516-00.pdf · 20250124-00.pdf · שוטף חלק א.pdf

- 1 -

סדר יום לועדה מתאריך - 25/02/2026 - ח אדר תשפ"ו

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2026/6

מספר בקשה 2025/0096.00

מספר סידורי 8

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי בנין ציבורי, בנין ציבורי

מבנה ציבור בן 4 קומות ע"ק מעל קומת מרתף לשימוש

מהות בקשה

מתנ"ס

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש רובע 1 בע"מ

עורך הבקשה אדריכל ביטמן בעז

מתכנן השלד קאהן יצחק

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

שדרות הרצל 28 , קרית משה

גוש חלקה בשלמות

30153 112 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

מבנים ומוסדות

893917 תחילת תוקף 16/12/2024 3 885

ציבור

תאור הבקשה

במתחם "המקשר", על קו הרכבת הקלה (האדום) הקיים בשכונת קריית משה בין רחובות חיים פיק, קריית משה ושד' הרצל 28 , מבוקש הקמת מבנה ציבור בן 4 קומות מעל קומת מרתף, לשימוש מתנ"ס בהתאם לייעוד הציבורי הקבוע בתכנית.

היתרים נוספים בחלקה:

היתר 116815 בתיק 19/319.00 בינוי המקורי

- 2 -

תיק 19/319.1 בקשה להיתר שינויים – אושרה ברשות רישוי מתאריך 25.12.25 וממתינה להעברת הבקשה לגורמים – בקרת תכן ותשלומים.

מסמכי התכנית:

במקום חלה תכנית 893917 בסמכות וועדה מחוזית

אשר הופקדה בתאריך 13.2.24

ותחילת תוקפה מיום 16.12.24

לתא שטח 3

התכנית כוללת הוראת סטייה ניכרת לעניין מספר יח"ד מירבי – לא רלוונטי לבקשה הנוכחית.

פרסום

לא בוצע פרסום במסגרת הבקשה.

פירוט הבניה המוצעת

החניות למבנה הציבור מאושרות בתיק 19/319.1 במתחם.

קומת חניה -1

מוצעת קומת מרתף לשימוש עיקרי הכולל: אולם רב, ממ"ק, חדר חשמל, חדרי הלבשה ושירותים.

הכניסה לקומת -1 הינה דרך רח' הרצל מחזית צפון מזרחית ע"י רמפה נגישה או גרם מדרגות.

פנים המבנה כולל מעלית ו2 גרמי מדרגות מרכזיים לאורך המבנה.

יש לחשב את המעלית המוצעת פעם 1 בקומה זו

יש להוסיף תכנית פיתוח שטח הכוללת גבהים אבסולטיים, שמות רחובות להבנת התכנית.

יש לסמן את החתכים ע"ג התכניות ולהתאים את החתך לתכנית.

תכנית אינה קריאה.

קומת קרקע

מוצעת קומת כניסה דרך שפ"פ מחזית צפון מערבית.

- 3 -

הקומה כוללת: קיוסק, חדר מזווה, חדרי הנהלה, שירותים, ממ"ק ויציאות עבור פינוי אשפה והכנסת מזון

ויציאה לחצר מרוצפת

-יש להראות את מפת המדידה לפיתוח השטח כולל גבהים אבסולוטיים להבנת התכנית.

-יש להראות את חדרי האשפה בהתאם לאישור מח' תברואה.

-יש לציין באם יש שימוש בגז במבנה לאור זאת שמבוקש קיוסק.

קומות 1,2,3

מוצעות קומות עיקריות הכוללות חדרי מתנ"ס לשימושים שונים כולל ממ"ק בכל קומה יש לציין את המעלית המבוקשת בכל הקומות

תכנית גג

מוצע גג בטון שטוח עליו מנחים מערכות מיזוג, מאגר מים וחדר משאבות.

יש לחשב את חדר המשאבות במניין שטחי השירות המוצעים ולהוסיף תכנית גג עליון

שטחי בנייה

בהתאם לטבלה ,5

שטחי הבנייה המותרים לתא שטח 3 הם:

שטח עיקרי ע"ק – מותר: 1,100 מ"ר מוצע - 1,570.32 מ"ר חורג ב- 470.32 מ"ר (יש לחשב את השטח העיקרי הת"ת בנפרד בהתאם להוראות התכנית).

שטח שירות ע"ק – 415 מ"ר מוצע – 511.90מ"ר חורג ב- 96.90 מ"ר (יש לחשב את השטח השירות הת"ת בנפרד בהתאם להוראות התכנית).

שטח עיקרי ת"ת – 470 מ"ר לא מוצע שטח עיקרי ת"ת השטח העיקרי הת"ת לא חושב בנפרד - יש לחשב.

שטח שירות ת"ת – 2,497.20מ" ר לא מוצע שטח שירות ת"ת

- 4 -

(יש לחשב את השטח השירות הת"ת בנפרד בהתאם להוראות התכנית).

יש לחשב את חדר המשאבות, מעלית בקומת הקרקע, חדר חשמל והמחסן במניין שטחי השירות המוצעים.

מרפסות

שטח מותר – 180 מ"ר

לא מבוקשות מרפסות.

גובה הבניה

מותר - 21מ'

לא כולל חדר מכונות/חדר יציאה לגג

מוצע- 16.50מ'

עומד במותר.

מספר קומות

מותר - 4 קומות ע"ק

1 ת"ת

מעל גובה זה יותר חדר יציאה אל הגג, מערכות טכניות ומעקה תקני בלבד מוצע בהתאם למותר.

הוראות פיתוח בהתאם לסעיף 4.3

מבנים ומוסדות ציבור

1. גגות מבני הציבור יתכננו ויבנו כגגות ירוקים ע"פ הנחיות מהנדס העיר.

יש לציין זאת ע"ג התכנית

2. היתר הבניה למבני הציבור יכלול מעבר ציבורי פתוח אל הרחוב

יש לציין את המעבר הפתוח ואת הרחובות הגובלים ע"ג תכנית פיתוח שטח בהתאם לקומות הרלוונטיות.

3שטחי הציבור בתחום התכנית ירשמו בבעלות הרשות המקומית כאשר הם פנויים מכל גדר ואבן

- 5 -

תרשם על כך הערת אזהרה כתנאי לקבלת ההיתר

4. .תישמר גישה נוחה ממקומות ההורדה אל מבני הציבור

יש להראות את שטח ההורדה ע"ג התכנית

סעיף 4.4.2 פיתוח ונוף

1. לא תותר הקמת חניון תת-קרקעי מתחת לשצ''פ מלבד השטח המצומצם המסומן בנספח

הבינוי/חניה, הקמתו בתחום זה תהא בהתאם ובכפוף לכתב התחייבות וייפוי כח בלתי חוזר שיחתם בין עיריית ירושלים לבין יזם התכנית, לפי לא תהיה ליזמי התכנית כל תביעה לעיריית ירושלים בגין נזילה ו/או דליפה מהשטח הציבורי הפתוח לחניון.

2. ביצוע השצ''פ יהא ע''י היזם, לשביעות רצון האגף לשיפור פני העיר בעיריית ירושלים.

3. בתחום המגרשים כאמור תותר נעברת מערכות תשתית תת קרקעית משולבת ומוסתרת בפיתוח

השטח. יותר מעבר לרכב שרות וחרום בלבד.

4. שטח השצ''פ יתוכנן ברצף מפלסי עם שטחי השפ''פ

-התקבל אישור מטעם אגף שפ"ע בהתאם לאמור – ראה תחת סעיף "אישורים" מטה יש להראות את השפ"פ ע"ג התכניות המוביל לכניסה למפלס הקרקע.

רישום שטחים ציבוריים

1 השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי ציבור, יועברו לבעלות הרשות המקומית כשהם מפונים מכל מבנה, גדר, וחפץ.

2. לא נרשמו השטחים הציבוריים ע"ש הרשות המקומית- רשאית הועדה המקומית להפקיע

שטחים אלו בהתאם להוראות פרק ח' לחוק התכנון והבנייה.

תרשם על כך הערת אזהרה כתנאי לקבלת ההיתר

סעיף 4.5 שטח פרטי פתוח

1 הקמת החניון התת-קרקעי מתחת לשפ''פ תהא בהתאם ובכפוף לכתב התחייבות וייפוי כח בלתי חוזר שיחתם בין עיריית ירושלים לבין יזם התכנית.

- 6 -

2. ביצוע השפ''פ יהא בתיאום עם האגף לשיפור פני העיר בעיריית ירושלים.

3. בתחום המגרשים כאמור תותר העברת מערכות תשתית תת קרקעיות משולבות ומוסתרות

בפתוח השטח. יותר מעבר לרכב שרות וחרום בלבד.

4. תותר הקמת שטחי חניה במגרש ע''פ המסומן בנספח הבינוי במפלס תת קרקעי בלבד, כמופרט

בנספח הבינוי.

5. תותר זיקת הנאה למעבר כלי רכב ללא מגבלה כלשהי בין החניונים של תאי השטח השונים

בתחום התכנית. להבטחת האמור לעיל תירשם הערת לפי תקנה 27 לתקנות בספרי המקרקעין על ידי מגישי הבקשה להיתר כתנאי למתן היתר בניה בתא שטח בשטח מס' 2 בשטח התכנית 6מודגש בזאת כי לא תתאפשר גישה לחניון התת קרקעי מכיוון שדרות הרצל, ולא יתאפשר שינוי במיקום הכניסה לחניונים שבתכנית, אלא באישור צוות תכנית אב לתחבורה .7 .שטח השפ''פ יתוכן ברצף מפלסי עם שטח השצ''פ

התקבל אישור אגף שפ"ע ראה פירוט אישורים מטה.

החניון אושר במסגרת בקשה בתיק 19/319.1

זכות מעבר

.1יתאפשר מעבר להולכי רגל בשטח המסומן בתשריט כשטח זיקת הנאה בכל שעות היממה ללא מגבלה כלשהי .2 .לא יבנו גדרות מפרידות או כל מכשול לכניסה חופשית של הולכי רגל יש להראות את זכות המעבר בתכנית בהתאם לאמור

ולהוסיף את תכנית פיתוח השטח בקומות -1 והקרקע הרלוונטיות.

בהתאם לסעיף 6.3 ()20

הסדרת מעבר נוח ובטוח להולכי רגל ממפרצי חניה אל המבנים הציבוריים בתיאום עם אגף שפ"ע יש להראות את מפרץ החניה והסדרת הדרך למבני הציבור כאמור ניהול מי נגר

1 יותרו לפחות %15 שטחים חדירי מים מתוך שטח המגרש הכולל, במגמה לאפשר קליטת כמות גדולה ככל הניתן של מי נגר עליל וחילחולם לתת הקרקע בתחומי המגרש.השטחים חדירי המים אפשר שיהיו מגוננים או מרוצפים בחומר חדיר.

- 7 -

2. לחלופין, ניתן להציע פתרונות להחדרת מי נגר עילי התואמים את תמ"א ,34 ומאושרים על ידי

מחלקת איכות הסביבה.

3. תכנון שצ"פים ושפ"פים בתחום התכנית: פיתוח השטח יעשה באופן המבטיח קליטה,

השהייה והחדרה של מי נגר עילי באמצעות שטחי חלחול ישירים / מתקני החדרה יש להראות את ניהול מי נגר כאמור

שלביות ביצוע

שלב -1 בינוי: הבנייה בכל אחד מהבניינים שבתחום התכנית תבוצע ללא תלות במבנים האחרים בתכנית .

וללא תלות בפינוי הדיירים בשטח אותם מבנים אחרים -המוצע תואם למותר.

שלב -2תנאי להיתר בתא שטח 2 - הגשת תכנית פיתוח לדרך מוצעת בהמשך למדרכה של שד' הרצל , שצ''פ ושפ"פ, והגשת בקשה להיתר עבור החזית המסחרית בתאי שטח 10 ו..12 לא רלוונטי לבקשה

שלב -3 תנאי לאיכלוס - סיום הקמת הדרך מוצעת בהמשך למדרכה של שד' הרצל , שצ''פ ושפ"פ .סיום הקמת החזית המסחרית בתאי שטח 10 ו 12 -תוך 30 חודשים ממועד טופס האכלוס.

-נוסף כתנאי שיירשם בהיתר.

אישורים

חוות דעת המחלקה לאיכות הסביבה – אושר מתאריך 17.11.25 ההיתר נבחן לפי ההרמוניקה שהוגשה לרשות לאיכות הסביבה ב ,8/10/2025 השינוי הינו העלאת גובה פליטת האוורור מהחניון מעל 10 מ'' מגובה מפלס הפארק בחזית המערבית של המבנה.

תנאים שיירשמו בהיתר

שמירת המרחק ביחס למפלס השצ"פ כך שיעמוד על 10 מטר לכל הפחות הינו תנאי מחייב.

תנאים לטופס 2

חתימת הקבלן על תנאי ההיתר של הרשות לאיכות הסביבה חוות דעת אגף שפ"ע – אושר מתאריך 24.4.25

- 8 -

סקר העצים ותוכניות לשצ"פ אושרו בתיק 2019/319.00 שם גם הוגשה ערבות לפיצוי נופי על סך 337,300 ש"ח חוות דעת אגף תברואה אושר מתאריך 27.4.25

172יח"ד, מסחר ושטח ציבורי

יש לתכנן 2 דחסניות 8 קו"ב

מכבש קרטונים

משטח למכולה

תנאי לטופס 4 יש להביא מכתב התחייבות לתפעול הדחסנית חוות דעת אדריכל העיר – אושר מתאריך 11.1.26 מצורפת לא. אופטי תנאי לקבלת היתר – אישור אגף מבנה ציבור לתכנון אדריכלי אישור אדריכלית העיר לעיצוב אדריכלי ופיתוח נופי בהתאם להערות המופיעות בחוו"ד.

יש לעמוד בכל תנאיי החוות המלאה מיום 11.1.26

תנאי לתעודת גמר – אישור אד' העיר לכל רכיבי השילוט והתאורה על חזיתות המבנים ו/או בפיתוח.

חוות המחלקה להסדרי תנועה – אושר מתאריך 20.5.25 אין התנגדות לתכנית.

עבור תוספת יח"ד ,שטחי ציבור ומסחר בשלב ב' דרוש 305 מ"ח עפ"י התקן בהתאם למדיניות רק"ל- סעיף ד שבטבלה 5 בתב"ע .893917 מוצע 345 מ"ח מיתוכם: - 12 חניות עבור מסחר עתידי - 28 חניות שאושרו במכפילים עבור שלב א בהיתר קודם 2012/0262.10 - 30 חניות עבור מבנה ציבורי הכניסה לחניון תת"ק ו-

156 מ"ח עבור שלב א'

אושרו בהיתר 2012/0262.10

סה"כ מוצע בחניון 501 מ"ח.

האישור מתייחס עבור ההיתרים: - 2025/0096.00 -2019/0319.01

חוות מחלקת דרכים – אושר מתאריך 29.5.25

משוחרר לדיון בוועדה בלבד.

על מנת לקבל היתר יש להגיש סט תכנון פיזי (כולל חתכים לאורך ולרוחב ודו"ח תכן מבנה הכביש ופרטי

- 9 -

תכן מבנה הכביש) על סמך תכנית תנועה סופית מאושרת בתושי"ה עבור שלב ב' (דרך הגישה הצמודה למגדל במגרש )2 של המתחם.

יש לסמן פירוקים בצהוב, גבולות ביצוע וצביעת שטחים לביצוע.

חוות מחלקת מאור – אושר מתאריך 8.7.25

לידע מנהל אזור לפני תחילת עבודה

חוות אגף מבנה ציבור – אושר מתאריך 9.9.25

תנאי העברה לגורמים יהיה הצגת 31 מקומות חניה בהיתר מרתפים .2019/319.1 תנאי להיתר תאום תכנון פנים סופי

- 10 -

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 25/01/2026

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים

ובתנאים

אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים בהתאם לתיאור הבקשה ותכנית a .

תנאי העברת הבקשה לגורמים - הצגת 31 מקומות חניה בהיתר מרתפים בתיק 2019/319.1 כדרישת אגף מבנה ציבור.

-יש להראות את מפת המדידה ופיתוח השטח כולל גבהים אבסולוטיים להבנת התכנית בכל הקומות הרלוונטיות.

-יש להראות את חדרי האשפה לשימוש מבנה הציבור בהתאם לאישור מח' תברואה.

-יש לציין באם יש שימוש בגז במבנה לאור זאת שמבוקש קיוסק.

- יש להראות את השפ"פ המוביל לקומת הכניסה ע"ג התכניות.

- יש לחשב את כל השטחים המבוקשים במפלס -1 כשטחים "מתחת לקרקע" בהתאם להוראות התכנית.

- יש להראות את המעבר הציבורי הפתוח לרחוב והחיבור למבנה המבוקש

- יש לחשב כשטחי שירות מוצעים את חדר המשאבות, המעלית בקומה ,-1 המחסן וחדר החשמל.

- 11 -

חוות דעת תכנונית 21/01/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

893917

תחילת תוקף:

16/12/2024

ייעוד הקרקע:

מבנים ומוסדות ציבור

במתחם "המקשר", על קו הרכבת הקלה (האדום) הקיים בשכונת קריית משה

בין רחובות חיים פיק, קריית משה ושד' הרצל 28 , מבוקש הקמת מבנה ציבור בן 4 קומות מעל קומת מרתף, לשימוש מתנ"ס בהתאם לייעוד הציבורי הקבוע בתכנית.

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית ונספחיה ואין מניעה לאשרה

בכפוף לשינויים ובתנאים בהתאם לתכנית a ותיאור הבקשה.

תנאי העברת הבקשה לגורמים - הצגת 31 מקומות חניה בהיתר מרתפים בתיק 2019/319.1 כדרישת אגף מבנה ציבור.

- 12 -

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

5 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 6 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 7 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 8 תשלום אגרת בניה

9 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

10 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

11 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

12 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 13 אישור משרד הבריאות

14 קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח עורך בקשה כאמור בתקנה 52

15 תצהיר חתום של עורך הבקשה

16 תצהיר חתום של מתכנן השלד

17 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר 18 אישור אגף נכסים

19 אישור סופי מבנה ציבור - תאום תכנון פנים סופי 20 רישום התצ"ר

- 13 -

21 אישור אדריכלית העיר לעיצוב אדריכלי ופיתוח נופי בהתאם להערות המופיעות בחוו"ד.

22 אישור סופי מחלקת דרכים בהתאם לחוות דעת שהתקבלה 23 תנאי להעברת הבקשה לגורמים - הצגת 31 מקומות חניה בהיתר מרתפים .2019/319.1 כבקשת אגף מבנה ציבור

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים בהתאם לתיאור הבקשה ותכנית a .

תנאי העברת הבקשה לגורמים - הצגת 31 מקומות חניה בהיתר מרתפים בתיק 2019/319.1 כדרישת אגף מבנה ציבור.

-יש להראות את מפת המדידה ופיתוח השטח כולל גבהים אבסולוטיים להבנת התכנית בכל הקומות הרלוונטיות.

-יש להראות את חדרי האשפה לשימוש מבנה הציבור בהתאם לאישור מח' תברואה.

-יש לציין באם יש שימוש בגז במבנה לאור זאת שמבוקש קיוסק.

- יש להראות את השפ"פ המוביל לקומת הכניסה ע"ג התכניות.

- יש לחשב את כל השטחים המבוקשים במפלס -1 כשטחים "מתחת לקרקע" בהתאם להוראות התכנית.

- יש להראות את המעבר הציבורי הפתוח לרחוב והחיבור למבנה המבוקש - יש לחשב כשטחי שירות מוצעים את חדר המשאבות, המעלית בקומה ,-1 המחסן וחדר החשמל.

- 14 -

- 15 -

סדר יום לועדה מתאריך - 25/02/2026 - ח אדר תשפ"ו

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2026/6

מספר בקשה 1989/0860.05

מספר סידורי 9

נתונים כלליים

סוג בקשה תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים, בניית מרפסת

שימוש עיקרי מגורים, מגורים

מהות בקשה בקשה לתוספת בניה

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש מר דירנפלד שלום יוסף

עורך הבקשה הנדסאי אדריכלות קצנלנבוגן זאב

מתכנן השלד איש רן שמואל

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 7

כתובת האתר

זכרון יעקב 4 , רוממה

גוש חלקה בשלמות

30234 45 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

11829א תחילת תוקף 06/08/2009

30234ג תחילת תוקף 16/07/1959

5/03/02 תחילת תוקף 14/08/1975

תאור הבקשה

היתרים קודמים:

ע"פ נתוני המערכת היתרי בניה רלוונטיים שהופקו בחלקה הנידונה:

- בתאריך 28/08/1991 בת.ב. 1989/0860.01 עבור "תוספת בניה ושינויים " בהיתר זה אושרו 470.82 מ"ר.

- בתאריך 05/03/1992 בת.ב. 1989/0860.02 עבור "הגדלת מרפסות פתוחות ".

- בתאריך 10/01/2000 בת.ב. 1989/0860.03 עבור "תוספת מרפסת סוכה ".

- בתאריך 08/05/2011 בת.ב. 1989/0860.04 עבור "תוספת קומה על הגג להרחבת יח"ד לפי תב"ע 11829א'".

- 16 -

מהות הבקשה:

מצב קיים: מדובר בבניין קיים בן 3 קומות מעל קומת מחסנים וחדר מדרגות יציאה לגג המשמש למגורים

ברחוב זכרון יעקב ,4 בשכונת רוממה גוש: 30234 , חלקה : .45 מצב מוצע:

קומת קרקע - מחסנים , מפלס :-4.15

חזית צפונית:

מוצעים עמודים למעטפת מהקומה מעל בשטח חניה קיים.

קומה א', מפלס :+0.00

חזית צפונית:

עבור יח"ד מס': 1

מוצעת מעטפת לתוספת בניה מהקומה מעל.

מוצעת קורת דמה למרפסת.

קומה ב', מפלס :+3.06

חזית צפונית:

עבור יח"ד מס' 3 ( מש' דירנפלד):

מוצעת תוספת בניה הכוללת הריסת מרפסת סגורה קיימת ופריצת פתח בקיר קיים.

מוצעת מרפסת זיז לא מקורה.

קומה ג' , מפלס :+6.12

חזית צפונית:

מוצע גג לתוספת בניה מוצעת לא לשימוש.

פרסום הקלות:

במסגרת הבקשה הנידונה פורסמו ההקלות הבאות:

.1"הקלה לשינוי מנספח בינוי מנחה - לצורך שיפור התכנון".

.2"חריגה בקו בניין קדמי %10 עם פתחים - לצורך שיפור התכנון ".

.3"חריגה בקו בניין קדמי %40 עבור מרפסות -לצורך מרפסות".

4. "חריגה מהוראות התוכנית- בניה שלא בהינף אחד".

- 17 -

תום מועד להגשת התנגדויות 08.07.2025

על פי נתוני המערכת לבקשה זו לא התקבלו התנגדויות.

בעלי העניין בנכס:

הבנייה מוצעת ע"ג חלקה מס' .45

הליך פרסומי בוצע בתיק עפ"י סעיף 149 לחוק, באחריות ובמסגרת דסק שרות הלקוחות במעמד פתיחת התיק.

על פי נתוני המערכת לבקשה זו לא התקבלו התנגדויות.

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 10/02/2026

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים

ובתנאים

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים:

נספח בינוי:

לא תואם נספח ומוצע בבקשה :

קומה קרקע , מפלס :-4.15

חזית צפונית :

- על עורך הבקשה להראות את פיתוח שטח והחניות על גבי קומת הקרקע.

חוות דעת אדריכלית :

- על עורך הבקשה לתקן תיקונים וליקויים המוצגים ע"ג הרמוניקה .d

חוות דעת תכנונית 09/02/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

- 18 -

5/03/02

תחילת תוקף:

14/08/1975

ייעוד הקרקע:

דברי הסבר:

התיק עלה לדיון בוועדת משנה מיום 22.10.2025 ובה הוחלט "להוריד מסדר היום לבקשת המבקש במייל שנשלח לר"צ טרם דיון".

ע"ב ובא כח המבקש העבירו פנייה למנהל האגף הכוללת פסק דין שלכאורה מתיר בינוי במרווח גם כאשר חל סעיף סטייה ניכרת לקו הבניין וצמצום המרווח.

בבדיקה שנעשתה באגף עם יועמ"שית הוועדה עו"ד אילנית מיכאלי, עו"ד הדס יצחקי ומנהל האגף התקבלה חו"ד משפטית שפסק דין המצורף לפניה אינו מתיר בינוי במרווח אלא החזיר את התיק לדיון בעירייה.

חוות דעת משפטית קובעת מפורשות כאשר חל סעיף סטייה ניכרת לקו הבניין וצמצום המרווח לא ניתן לאשר כל בינוי בחריגה ואף חוות דעת זו מגובה בהחלטות של וועדת ערר.

ע"כ, התיק מובא לדיון נוסף.

בתאריך 30.12.2025 הוגשה תוכנית שאינה מתוקנת כנדרש עפ"י הערות והרמוניקה a שנשלחה לע"ב טרם דיון.

התיק עלה לדיון בתאריך 28.01.2026 ובה הוחלט "להוריד מסדר היום לבקשת המבקש במייל שנשלח לר"צ טרם דיון".

בתאריך 03.02.2026 הוגשה הרמוניקה מתוקנת עפ"י הערות והרמוניקה c שנשלחה לע"ב טרם דיון.

התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התכניות הבאות:

11829א' תחילת תוקף 06/08/2009 אזור מגורים ג'.

5/03/02 תחילת תוקף 14/08/1975 אזור מגורים קומה אחת.

תכנית מתאר 62

תקנות התכנון והבניה.

סטייה ניכרת:

- 19 -

בתכנית הנ"ל קיים סעיף סטייה ניכרת לעניינים הבאים: סעיף 4.1.2 (ד):

גובה הבניה המירבי כמצוין בנספח הבינוי, מס' יח"ד המירבי, קווי הבניין וצמצום השטח שבין גבול המגרש לקו הבניין.

המוצע בבקשה חורג מקווי בניין ובמרווח - (ראה סעיף קווי בניין).- בתוכנית המתוקנת שהוגשה לבחינה נוספת הבינוי המוצע צומצם לתחום קווי הבניין המאושרים ואינו מהווה סטייה ניכרת- כנדרש.

קווי בניין:

הבחינה נערכה עפ"י תיק קווי בניין שהוגש מיום 04/12/2024 ע"י המח' למידע תכנוני, בבחינה נמצאו חריגות מקווי הבניין המאושרים.

חזית צפונית:

קומת קרקע - מחסנים , מפלס :-4.15

מוצעים עמודים למעטפת מהקומה מעל בשטח חניה קיים כאשר חלקם הצפוני מערבי (מיקום הניוד) חורג מקו הבניין ב-

50 ס"מ, חריגה זו מהווה סטייה ניכרת מהוראות התכנית – על עורך הבקשה לצמצם את הבינוי המוצע לתחום קווי הבניין המאושרים - בתוכנית המתוקנת שהוגשה לבחינה נוספת נראה כי עורך הבקשה צמצם את הבינוי המוצע לתחום קווי הבניין המאושרים - כנדרש.

קומה א', מפלס +0.00 (יח"ד מס' :)1

בינוי מעטפת:

בתוכנית המתוקנת שהוגשה לבחינה נוספת נראה כי עורך הבקשה צמצם את הבינוי המוצע לתחום קווי הבניין

המאושרים - כנדרש.

מרפסת דמה :

מוצעת מרפסת דמה אשר חורגת מקו הבניין ומצמצת את המרווח, מרפסת דמה זו מהווה סטיה ניכרת מהוראות התכנית – על עורך הבקשה להסיר מרפסת דמה מהבקשה לאלתר.-

בתוכנית המתוקנת שהוגשה לבחינה נוספת הוסרה מרפסת הדמה מהבקשה - כנדרש.

קומה ב', מפלס ,+3.06 יח"ד מס' 3 (מש' דירנפלד):

- 20 -

המוצע לתחום קווי הבניין המאושרים- בתוכנית המתוקנת שהוגשה לבחינה נוספת נראה כי עורך הבקשה צמצם את הבינוי המוצע לתחום קווי הבניין המאושרים - כנדרש.

מרפסת זיז :

מוצעת מרפסת זיז אשר חורגת מקו הבניין ומצמצת את המרווח, מרפסת זיז זו מהווה סטיה ניכרת מהוראות התכנית –

על עורך הבקשה להסיר מרפסת זיז מהבקשה לאלתר.- בתוכנית המתוקנת שהוגשה לבחינה נוספת הוסרה המרפסת מהבקשה -

כנדרש.

שלביות ביצוע:

סעיף 7.1

1. "הבניה תבוצע בהינף אחד, לא תותר בניה בשלבים".

.2" בנוסף למפורט לעיל, הבנייה בכל אחד מהבניינים שבתחום התוכנית תיבנה ללא תלות בבנייה המוצעת

בבניינים האחרים שבתוכנית".

המוצע בבקשה הינו תוספת בניה עבור יח"ד מס' ,3 מעטפת עבור הדירה מתחת וקומת עמודים בקומת הקרקע ואינו כולל את כלל הבניה המוצעת בנספח הבינוי עבור בניין זה, פורסמה הקלה בדבר " חריגה מהוראות התוכנית - בניה שלא בהינף אחד".

נספח בינוי:

בתכנית חל נספח בינוי מפורט מס' 1 המחייב חלקית לעניין קווי הבניין, מס' קומות, גובה בניין ומס' יח"ד.

לא תואם נספח ומוצע בבקשה :

קומה קרקע , מפלס :-4.15

חזית צפונית :

מוצעים עמודים למעטפת מהקומה מעל בשטח חניה קיים .

על עורך הבקשה להראות את פיתוח שטח והחניות על גבי קומת הקרקע.

קומה א', מפלס :+0.00

- 21 -

חזית צפונית:

עבור יח"ד מס': 1

מוצעת מעטפת לתוספת בניה מהקומה מעל .

מוצעת קורת דמה למרפסת.

קומה ב', מפלס :+3.06

חזית צפונית:

עבור יח"ד מס' 3 (מש' דירנפלד):

מוצעת תוספת בניה הכוללת הריסת מרפסת סגורה קיימת ופריצת פתח בקיר קיים.

מוצעת מרפסת זיז לא מקורה.

קומה ג' , מפלס :+6.12

חזית צפונית:

מוצע גג תוספת בניה מוצעת לא לשימוש.

תוספת הבניה המוצעת הינה בשונה מנספח בינוי כאשר עפ"י נספח ישנה נסיגה בחזית הצפונית עבור יח"ד מס' 3 ובמוצע בבקשה הוצע שטח נוסף בשטח הנסיגה בחריגה מקו בניין המעוגן בסטייה ניכרת (ראה סעיף קווי בניין)

כמו כן בחזית המזרחית בנספח הבינוי מוצעת תוספת כאשר לא ניתנו מידות מדויקות לרוחב ועומק התוספת ,עבור יח"ד מס' 1 קיימת מרפסת בהיתר בשטח התוספת המוצעת, ועל כן המוצע בבקשה אינו כולל את כל רוחב התוספת ועומק התוספת גדול יותר מהמופיע בנספח ובתחום קווי הבניין המאושרים לעניין השינוי מנספח הבינוי פורסמה הקלה בדבר "הקלה לשינוי מנספח בינוי מנחה".

המרפסת המוצעת בחזית הצפונית עבור יח"ד מס' 3 וכן קורת הדמה עבור יח"ד מס' 1 הינן בשונה מנספח בינוי וחורגות מקו הבניין - (ראה סעיף מרפסות זיז).

שטחי בניה:

ש. עיקרי:

עיקרי מותר בתב"ע: בסך של 1,699.72 מ"ר כאשר 1,401.14

מ"ר מעל הכניסה ו-298.58 מ"ר מתחת לכניסה.

עבור יח"ד מס': 3

שטח מותר בתב"ע (בחישוב ידני): בסך של 104.97 מ"ר.

- 22 -

ש. עיקרי קיים: בסך של 72.08 מ"ר.

ש. עיקרי מוצע: בסך של 30.77 מ"ר מעל הכניסה הקובעת.

חישוב:

72.08 (ע. קיים) + 30.77 (ע. מוצע) = 102.85 מ"ר > 104.97 מ"ר המותרים.

בבחינת ידנית נראה על פניו כי המוצע עומד במניין שטחי הבניה המותרים, אולם בבחינה מעמיקה נמצא כי הבינוי המוצע חורג מקו הבניין בחזית הצפונית, כל בינוי מעבר לקו בניין מהווה סטייה ניכרת מהוראות התוכנית כמו כן התוספת המוצעת הינה בשונה מנספח הבינוי ובנספח לא ניתנו מידות מדויקות לתוספת עורך הבקשה מסתמך על היתרים קודמים בחישוב עומק התוספת בחזית המזרחית - על עורך הבקשה לצמצם את הבינוי המוצע לתחום קווי הבניין המאושרים להראות חישוב מדויק בפוליגונים על גבי ההרמוניקה של המותר עפ"י תב"ע למול התוספת המוצעת ולוודא עמידה במותר בהוראות התוכנית.-

בתוכנית המתוקנת שהוגשה לבחינה נוספת עורך הבקשה מציג חישוב של פוליגון התוספת המותר עפ"י תב"ע למול התוספת המוצעת עפ"י החישוב נראה כי המוצע עומד במניין שטחי הבניה המותרים- כנדרש.

ש. שירות :

המוצע בבקשה אינו כולל שטחי שירות .

בבחינת הבקשה נמצא כי עורך הבקשה מציע בינוי ומעטפת אשר מקרה קומת חניה פתוחה, מכאן כי נוצר שטח שירות, עורך הבקשה אינו מחשב שטח זה במניין שטחי שירות המוצעים ואף לא מוכיח זכויות עבורם – על עורך הבקשה לחשב את כל שטחי שירות הקיימים במגרש ולהראות שטחי שירות נותרים למימוש לצורך חישוב קומת העמודים/קירוי החניה המוצעת. -

בתוכנית המתוקנת שהוגשה לבחינה נוספת עורך הבקשה מחשב את שטח החניה המקורה כשטח שירות, ואף מציג טבלת שטחים קיימים בהיתרים להוכחת שטחי שירות נותרים למימוש עבור שטח חניה מקורה- כנדרש.

מרפסות זיז:

קומה א', מפלס +0.00 ,חזית צפונית :

עבור יח"ד מס' 1 מוצעת קורת דמה למרפסת אשר חורגת מקו הבניין ומצמצת את המרווח, מרפסת דמה זו מהווה סטיה ניכרת מהוראות התכנית – על עורך הבקשה להסיר מרפסת דמה מהבקשה לאלתר- בתוכנית המתוקנת שהוגשה לבחינה נוספת מרפסת הזיז הוסרה מהבקשה - כנדרש.

קומה ב', מפלס ,+3.06 חזית צפונית :

- 23 -

עבור יח"ד מס' 3 (מש' דירנפלד) מוצעת מרפסת זיז לא מקורה בעומק של 1.68 מ"ר רוחב של 9.15 מ"ר ובשטח של 14.03 מ"ר, מוצעת מרפסת זיז זו חורגת מקו הבניין ומצמצת את המרווח ומהווה סטיה ניכרת מהוראות התכנית – על עורך הבקשה להסיר מרפסת זיז מהבקשה לאלתר- בתוכנית המתוקנת שהוגשה לבחינה נוספת מרפסת הזיז הוסרה מהבקשה - כנדרש.

נוהל בקרה הנדסית :

התכנית החלה בחלקה אינה כוללת בהוראותיה התייחסו ת אודות נוהל בקרה הנדסית .כמו כן ע"פ הצהרת המהנדס המבנה אינו נדרש לחיזוקים.

אישור הסדרי תנועה :

המוצע בבקשה הינו הורדת קירות של המעטפת והבינוי המוצע ע"ג חניות , בבחינת הבקשה נמצא כי עורך הבקשה אינו מסמן כלל את החניות ולכן במעמד פתיחת התיק לא הופנה למחלקת הסדרי תנועה – על עורך הבקשה להמציא אישור מחלקת הסדרי תנועה לאחר תיקון הבקשה על כלל הערות הצוות המקצועי – התקבל אישור מחלקת הסדרי תנועה בתאריך 22/12/2025 ע"י בת אל זבריקו "אין התנגדות לתכנית אין תוספת/פיצול יח"ד השינויים הינם הרחבה של יחידה קיימת.

ההרחבה אינה פוגעת בחניות הקיימות עפ"י היתר מאושר מס'

1989/0860.01 בתאל 16/12/2025".

אישור שימור:

לא רלוונטי.

חוות דעת אדריכלית :

המוצע בבקשה תואם חלקית את נספח הבינוי פרט לניוד שטח ותוספת מרפסת זיז .בבחינה נמצא כי תוספת הבנייה המנוידת בחלקה חורגת מקו הבניין המהווה סטיה ניכרת מהוראות התכנית, גם המרפסת זיז ומרפסת הדמה מעבר לקו הבניין מהווה סטיה ניכרת מהוראות התכנית לקו הבניין ולא ניתן לאשרם. בנוסף, עורך הבקשה נדרש בחישוב שטחי שירות לקומת העמודים ובהמצאת אישור הסדרי תנועה כתנאי לדיון מאחר ועמודי הבינוי יורדים על חניות קיימות .ישנם הערות טכניות וגרפיות רבות אשר עורך הבקשה נדרש לתקן - על עורך הבקשה לתקן תיקונים וליקויים המוצגים ע"ג הרמוניקה a -

בתוכנית המתוקנת שהוגשה לבחינה נוספת לא תוקנו כל ההערות על גבי ההרמוניקה - על עורך הבקשה לתקן תיקונים וליקויים המוצגים ע"ג הרמוניקה .d

- 24 -

התנגדויות:

עפ"י נתוני המערכת לבקשה הנ"ל לא התקבלו התנגדויות.

דיון בועדת משנה 28/01/2026

: להוריד מסדר

יום לבקשת

להוריד מסדר היום לבקשת המבקש במייל שנשלח לר"צ טרם המבקש

דיון

בדיקת המלצה 13/01/2026

תכנונית : לדחות

במתכונת המוצעת

לדחות במתכונת המוצעת:

הבקשה מובאת לדחייה במתכונת המוצעת היות ובבחינה נמצא כי תוספת הבנייה המנוידת בחלקה חורגת מקו הבניין המהווה סטיה ניכרת מהוראות התכנית, גם המרפסת זיז ומרפסת הדמה מעבר לקו הבניין מהווה סטיה ניכרת מהוראות התכנית לקו הבניין ולא ניתן לאשרם. בנוסף, עורך הבקשה נדרש בחישוב שטחי שירות לקומת העמודים והוכחת שטחי שירות נוצרים עבור שטח זה בנוסף נדרש בהמצאת אישור הסדרי תנועה עדכני הכולל התייחסות לחניות המוצעות בנספח הבינוי כתנאי לדיון מאחר ועמודי הבינוי יורדים בשטח זה ישנם הערות טכניות וגרפיות רבות אשר עורך הבקשה נדרש לתקן.

קווי בניין:

חזית צפונית:

קומת קרקע - מחסנים , מפלס :-4.15

- 25 -

- קווי הבניין לא סומנו כפי שהתקבלו בתיק המידע כמו כן הבניין אינו ממוקם נכון בשטח התוכנית בבחינה נמצא כי שטחי הבניה לא צומצמו כלל.

קומה א', מפלס +0.00 (יח"ד מס' :)1

בינוי מעטפת:

מרפסת דמה :

מוצעת מרפסת דמה אשר חורגת מקו הבניין ומצמצת את המרווח, מרפסת דמה זו מהווה סטיה ניכרת מהוראות התכנית - על עורך הבקשה להסיר מרפסת דמה מהבקשה לאלתר.

קומה ב', מפלס ,+3.06 יח"ד מס' 3 (מש' דירנפלד):

-קווי הבניין לא סומנו כפי שהתקבלו בתיק המידע כמו כן הבניין אינו ממוקם נכון בשטח התוכנית בבחינה נמצא כי שטחי הבניה לא צומצמו כלל.

מרפסת זיז :

מוצעת מרפסת זיז אשר חורגת מקו הבניין ומצמצת את המרווח, מרפסת זיז זו מהווה סטיה ניכרת מהוראות התכנית -

על עורך הבקשה להסיר מרפסת זיז מהבקשה לאלתר.

-על עורך הבקשה לסמן במדויק את קווי הבניין על גבי התוכניות בכל המפלסים כפי שהתקבלו בתיק המידע למקם את הבניין הקיים בתחום התוכנית כפי שמותר עפ"י תב"ע ולצמצם את הבינוי המוצע לתחום קווי הבניין המאושרים בהתאמה לנספח הבינוי ולהסיר את הסימונים נוספים המטעים.

נספח בינוי:

לא תואם נספח ומוצע בבקשה :

קומה קרקע , מפלס :-4.15

חזית צפונית :

-בהרמוניקה שהוגשה לבחינה נוספת עורך הבקשה מראה עמודים מתחת לתוספת המוצעת אולם מידות העמודים אינן תואמות לנספח הבינוי, וכן עורך הבקשה אינו מראה את החניות בקומת הקרקע- על עורך הבקשה להראות את פיתוח שטח והחניות על גבי קומת הקרקע להתאים את מידות העמודים המוצעים לנספח הבינוי במדויק באם יש שיקול קונסטרוקטיבי לפיו נדרש לשנות את מידות העמודים היורדים לשטח משותף יידרש ע"ב בהמצאת רוב קנייני להורדת עמודים בשטח משותף בשונה מנספח הבינוי.

- 26 -

שטחי בניה:

ש. עיקרי:

בהרמוניקה שהוגשה לבחינה נוספת נמצא כי עורך הבקשה אינו מצמצם את שטחי הבניה לתחום קווי הבניין המאושרים וכן אינו מציג חישוב מדויק בפוליגונים על גבי ההרמוניקה- על עורך הבקשה לצמצם את הבינוי המוצע לתחום קווי הבניין המאושרים להראות חישוב מדויק בפוליגונים על גבי ההרמוניקה של המותר עפ"י תב"ע למול התוספת המוצעת ולוודא עמידה במותר בהוראות התוכנית.

ש. שירות :

-בהרמוניקה שהוגשה לבחינה נוספת נמצא כי עורך הבקשה אומנם מחשב את שטח החניה המקורה כשטח שירות אך אינו מוכיח שטחי שירות נותרים עבור שטח זה- על עורך הבקשה לחשב את כל שטחי שירות הקיימים במגרש ולהראות שטחי שירות נותרים למימוש לצורך חישוב קומת העמודים/קירוי החניה המוצעת.

מרפסות זיז:

קומה א', מפלס +0.00 ,חזית צפונית :

עבור יח"ד מס' 1 מוצעת קורת דמה למרפסת אשר חורגת מקו הבניין ומצמצת את המרווח, מרפסת דמה זו מהווה סטיה ניכרת מהוראות התכנית - על עורך הבקשה להסיר מרפסת דמה מהבקשה לאלתר.

קומה ב', מפלס ,+3.06 חזית צפונית :

עבור יח"ד מס' 3 (מש' דירנפלד) מוצעת מרפסת זיז לא מקורה בעומק של 1.68 מ"ר רוחב של 9.15 מ"ר ובשטח של 14.03 מ"ר, מרפסת זיז זו חורגת מקו הבניין ומצמצת את המרווח ומהווה סטיה ניכרת מהוראות התכנית - בהרמוניקה שהוגשה לבחנה נוספת נמצא כי מרפסת הזיז אינה הוסרה מהבקשה- על עורך הבקשה להסיר מרפסת דמה מהבקשה לאלתר.

אישור הסדרי תנועה :

עפ"י נספח הבינוי מוצעות חניות בשטח בו יורדים העמודים לתוספת, עורך הבקשה אינו מציג את החניות על גבי התוכניות ואישור מחלקת הסדרי תנועה אינו כולל התייחסות לחניות אלו - על עורך הבקשה להמציא אישור מחלקת הסדרי תנועה עדכני לאחר תיקון הבקשה באופן מלא הכולל חניות בקומת הקרקע ועמודים עפ"י הערות הצוות המקצועי.

- 27 -

חוות דעת אדריכלית :

- על עורך הבקשה לתקן תיקונים וליקויים המוצגים ע"ג הרמוניקה .b

חוות דעת תכנונית 11/01/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

5/03/02

תחילת תוקף:

14/08/1975

ייעוד הקרקע:

דברי הסבר:

התיק עלה לדיון בוועדת משנה מיום 22.10.2025 ובה הוחלט "להוריד מסדר היום לבקשת המבקש במייל שנשלח לר"צ טרם דיון".

ע"כ, התיק מובא לדיון נוסף.

בתאריך 30.12.2025 הוגשה תוכנית שאינה מתוקנת כנדרש עפ"י הערות והרמוניקה a שנשלחה לע"ב טרם דיון.

התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התכניות הבאות:

11829א' תחילת תוקף 06/08/2009 אזור מגורים ג'.

- 28 -

5/03/02 תחילת תוקף 14/08/1975 אזור מגורים קומה אחת.

תכנית מתאר 62

תקנות התכנון והבניה.

סטייה ניכרת:

בתכנית הנ"ל קיים סעיף סטייה ניכרת לעניינים הבאים: סעיף 4.1.2 (ד):

גובה הבניה המירבי כמצוין בנספח הבינוי, מס' יח"ד המירבי, קווי הבניין וצמצום השטח שבין גבול המגרש לקו הבניין.

המוצע בבקשה חורג מקווי בניין ובמרווח - (ראה סעיף קווי בניין).

קווי בניין:

חזית צפונית:

קומת קרקע - מחסנים , מפלס :-4.15

מוצעים עמודים למעטפת מהקומה מעל בשטח חניה קיים כאשר חלקם הצפוני מערבי (מיקום הניוד) חורג מקו הבניין ב-

50 ס"מ, חריגה זו מהווה סטייה ניכרת מהוראות התכנית – על עורך הבקשה לצמצם את הבינוי המוצע לתחום קווי הבניין המאושרים- קווי הבניין לא סומנו כפי שהתקבלו בתיק המידע כמו כן הבניין אינו ממוקם נכון בשטח התוכנית בבחינה נמצא כי שטחי הבניה לא צומצמו כלל.

קומה א', מפלס +0.00 (יח"ד מס' :)1

בינוי מעטפת:

מוצעת מעטפת לתוספת בניה מהקומה מעל כאשר חלק ם הצפוני מערבי )מיקום הניוד( חורג מקו הבניין ב50 -ס"מ, חריגה זו מהווה סטיי ה ניכרת מהוראות התכנית – על עורך הבקשה לצמצם את הבינוי המוצע לתחום קווי הבניין המאושרים. - קווי הבניין לא סומנו כפי שהתקבלו בתיק המידע כמו כן הבניין אינו ממוקם נכון בשטח התוכנית בבחינה נמצא כי שטחי הבניה לא צומצמו כלל.

מרפסת דמה :

מוצעת מרפסת דמה אשר חורגת מקו הבניין ומצמצת את המרווח, מרפסת דמה זו מהווה סטיה ניכרת מהוראות התכנית

- 29 -

– על עורך הבקשה להסיר מרפסת דמה מהבקשה לאלתר.- עורך הבקשה אינו הסיר מרפסת דמה מהבקשה - על עורך הבקשה להסיר מרפסת דמה מהבקשה לאלתר.

קומה ב', מפלס ,+3.06 יח"ד מס' 3 (מש' דירנפלד):

מוצעת תוספת בניה הכוללת הריסת מרפסת סגורה קיימת ופריצת פתח בקיר קיים, כאשר חלקם הצפוני מערבי (מיקום הניוד)חורג מקו הבניין ב- 50 ס"מ, חריגה זו מהווה סטייה ניכרת מהוראות התכנית – על עורך הבקשה לצמצם את הבינוי המוצע לתחום קווי הבניין המאושרים- קווי הבניין לא סומנו כפי שהתקבלו בתיק המידע כמו כן הבניין אינו ממוקם נכון בשטח התוכנית בבחינה נמצא כי שטחי הבניה לא צומצמו כלל.

מרפסת זיז :

מוצעת מרפסת זיז אשר חורגת מקו הבניין ומצמצת את המרווח, מרפסת זיז זו מהווה סטיה ניכרת מהוראות התכנית –

על עורך הבקשה להסיר מרפסת זיז מהבקשה לאלתר.- עורך הבקשה אינו הסיר מהבקשה את מרפסת הזיז - על עורך הבקשה להסיר מרפסת זיז מהבקשה לאלתר.

על עורך הבקשה לסמן במדויק את קווי הבניין על גבי התוכניות בכל המפלסים כפי שהתקבלו בתיק המידע למקם את הבניין הקיים בתחום התוכנית כפי שמותר עפ"י תב"ע ולצמצם את הבינוי המוצע לתחום קווי הבניין המאושרים בהתאמה לנספח הבינוי ולהסיר את הסימונים נוספים המטעים.

שלביות ביצוע:

סעיף 7.1

1. "הבניה תבוצע בהינף אחד, לא תותר בניה בשלבים".

.2" בנוסף למפורט לעיל, הבנייה בכל אחד מהבניינים שבתחום התוכנית תיבנה ללא תלות בבנייה המוצעת

בבניינים האחרים שבתוכנית".

המוצע בבקשה הינו תוספת בניה עבור יח"ד מס' ,3 מעטפת עבור הדירה מתחת וקומת עמודים בקומת הקרקע

ואינו כולל את כלל הבניה המוצעת בנספח הבינוי עבור בניין זה, פורסמה הקלה בדבר " חריגה מהוראות

התוכנית - בניה שלא בהינף אחד".

נספח בינוי:

בתכנית חל נספח בינוי מפורט מס' 1 המחייב חלקית לעניין קווי הבניין, מס' קומות, גובה בניין ומס' יח"ד.

- 30 -

לא תואם נספח ומוצע בבקשה :

קומה קרקע , מפלס :-4.15

חזית צפונית :

מוצעים עמודים למעטפת מהקומה מעל בשטח חניה קיים .

העמודים המוצעים אינם תואמים במידותיהם לנספח בינוי ומה גם שאינם תואמים במיקומם לתוספת המוצעת בבקשה, כמו כן עורך הבקשה אינו מראה את החניות ופיתוח השטח בקומת הקרקע - על עורך הבקשה להראות את פיתוח שטח והחניות על גבי קומת הקרקע ולהתאים את העמודים המוצעים למעטפת המוצעת בקומה מעל – בהרמוניקה שהוגשה לבחינה נוספת עורך הבקשה מראה עמודים מתחת לתוספת המוצעת אולם מידות העמודים אינן תואמות לנספח הבינוי, וכן עורך הבקשה אינו מראה את החניות בקומת הקרקע- על עורך הבקשה להתאים את מידות העמודים המוצעים לנספח הבינוי במדויק באם יש שיקול קונסרוקטיבי לפיו נדרש לשנות את מידות העמודים יורדים לשטח משותף יידרש ע"ב בהמצאת רוב קנייני להורדת עמודים בשטח משותף בשונה מנספח הבינוי.

קומה א', מפלס :+0.00

חזית צפונית:

עבור יח"ד מס': 1

מוצעת מעטפת לתוספת בניה מהקומה מעל .

מוצעת קורת דמה למרפסת.

קומה ב', מפלס :+3.06

חזית צפונית:

עבור יח"ד מס' 3 (מש' דירנפלד):

מוצעת תוספת בניה הכוללת הריסת מרפסת סגורה קיימת ופריצת פתח בקיר קיים.

מוצעת מרפסת זיז לא מקורה.

קומה ג' , מפלס :+6.12

חזית צפונית:

מוצע גג תוספת בניה מוצעת לא לשימוש.

כמו כן בחזית המזרחית בנספח הבינוי מוצעת תוספת כאשר לא

- 31 -

ניתנו מידות מדויקות לרוחב ועומק התוספת ,עבור יח"ד מס' 1 קיימת מרפסת בהיתר בשטח התוספת המוצעת, ועל כן המוצע בבקשה אינו כולל את כל רוחב התוספת ועומק התוספת גדול יותר מהמופיע בנספח ובתחום קווי הבניין המאושרים לעניין השינוי מנספח הבינוי פורסמה הקלה בדבר "הקלה לשינוי מנספח בינוי מנחה".

שטחי בניה:

ש. עיקרי:

עיקרי מותר בתב"ע: בסך של 1,699.72 מ"ר כאשר 1,401.14

מ"ר מעל הכניסה ו-298.58 מ"ר מתחת לכניסה.

עבור יח"ד מס': 3

שטח מותר בתב"ע (בחישוב ידני): בסך של 104.97 מ"ר.

ש. עיקרי קיים: בסך של 72.08 מ"ר.

ש. עיקרי מוצע: בסך של 30.77 מ"ר מעל הכניסה הקובעת.

חישוב:

72.08 (ע. קיים) + 30.77 (ע. מוצע) = 102.85 מ"ר > 104.97 מ"ר המותרים.

ש. שירות :

המוצע בבקשה אינו כולל שטחי שירות .

- 32 -

בהרמוניקה שהוגשה לבחינה נוספת נמצא כי עורך הבקשה אומנם מחשב את שטח החניה המקורה כשטח שירות אך אינו מוכיח שטחי שירות נותרים עבור שטח זה- על עורך הבקשה לחשב את כל שטחי שירות הקיימים במגרש ולהראות שטחי שירות נותרים למימוש לצורך חישוב קומת העמודים/קירוי החניה המוצעת.

מרפסות זיז:

קומה א', מפלס +0.00 ,חזית צפונית :

עבור יח"ד מס' 1 מוצעת קורת דמה למרפסת אשר חורגת מקו הבניין ומצמצת את המרווח, מרפסת דמה זו מהווה סטיה ניכרת מהוראות התכנית – על עורך הבקשה להסיר מרפסת דמה מהבקשה לאלתר- בהרמוניקה שהוגשה לבחנה נוספת נמצא כי מרפסת הזיז אינה הוסרה מהבקשה- על עורך הבקשה להסיר מרפסת דמה מהבקשה לאלתר.

קומה ב', מפלס ,+3.06 חזית צפונית :

עבור יח"ד מס' 3 (מש' דירנפלד) מוצעת מרפסת זיז לא מקורה בעומק של 1.68 מ"ר רוחב של 9.15 מ"ר ובשטח של 14.03 מ"ר, מוצעת מרפסת זיז זו חורגת מקו הבניין ומצמצת את המרווח ומהווה סטיה ניכרת מהוראות התכנית – על עורך הבקשה להסיר מרפסת זיז מהבקשה לאלתר- בהרמוניקה שהוגשה לבחנה נוספת נמצא כי מרפסת הזיז אינה הוסרה מהבקשה- על עורך הבקשה להסיר מרפסת דמה מהבקשה לאלתר.

נוהל בקרה הנדסית :

אישור הסדרי תנועה :

- 33 -

המקצועי – התקבל אישור מחלקת הסדרי תנועה בתאריך 22/12/2025 ע"י בת אל זבריקו "אין התנגדות לתכנית אין תוספת/פיצול יח"ד השינויים הינם הרחבה של יחידה קיימת.

ההרחבה אינה פוגעת בחניות הקיימות עפ"י היתר מאושר מס'

1989/0860.01 בתאל 16/12/2025".

אישור שימור:

לא רלוונטי.

חוות דעת אדריכלית :

עורך הבקשה חישב כשטח שירות את קומת העמודים אך לא המציא זכויות עבור שטח זה בנוסף אישור הסדרי תנועה אינו כולל התייחסות לחניות עפ"י נספח הבינוי ההרמוניקה שנבחנה אינה כוללת את כל התיקונים על גבי הרמוניקה a ישנם הערות טכניות וגרפיות רבות אשר עורך הבקשה נדרש לתקן - על עורך הבקשה לתקן תיקונים וליקויים המוצגים ע"ג הרמוניקה .b התנגדויות:

עפ"י נתוני המערכת לבקשה הנ"ל לא התקבלו התנגדויות.

- 34 -

דיון בועדת משנה 22/10/2025

: להוריד מסדר להוריד מסדר היום לבקשת המבקש במייל שנשלח לר"צ טרם דיון

יום לבקשת

המבקש

בדיקת המלצה 10/09/2025

תכנונית : לדחות

במתכונת המוצעת

לדחות במתכונת המוצעת :

הבקשה מובאת לדחייה במתכונת המוצעת היות ובבחינה נמצא כי תוספת הבנייה המנוידת בחלקה חורגת מקו הבניין המהווה סטיה ניכרת מהוראות התכנית, גם המרפסת זיז ומרפסת הדמה מעבר לקו הבניין מהווה סטיה ניכרת מהוראות התכנית לקו הבניין ולא ניתן לאשרם. בנוסף, עורך הבקשה נדרש בחישוב שטחי שירות לקומת העמודים ובהמצאת אישור הסדרי תנועה כתנאי לדיון מאחר ועמודי הבינוי יורדים על חניות קיימות.

ישנם הערות טכניות וגרפיות רבות אשר עורך הבקשה נדרש לתקן.

סטייה ניכרת:

בתכנית הנ"ל קיים סעיף סטייה ניכרת לעניינים הבאים: סעיף 4.1.2 (ד) :

גובה הבניה המירבי כמצוין בנספח הבינוי, מס' יח"ד המירבי, קווי הבניין וצמצום השטח שבין גבול המגרש לקו הבניין.

המוצע בבקשה חורג מקווי בניין ובמרווח - (ראה סעיף קווי בניין).

קווי בניין:

חזית צפונית:

קומת קרקע - מחסנים , מפלס :-4.15

מוצעים עמודים למעטפת מהקומה מעל בשטח חניה קיים כאשר חלקם הצפוני מערבי (מיקום הניוד) חורג מקו הבניין ב-

50 ס"מ, חריגה זו מהווה סטייה ניכרת מהוראות התכנית – על

- 35 -

עורך הבקשה לצמצם את הבינוי המוצע לתחום קווי הבניין המאושרים.

קומה א', מפלס +0.00 (יח"ד מס' :)1

בינוי מעטפת: מוצעת מעטפת לתוספת בניה מהקומה מעל

כאשר חלקם הצפוני מערבי (מיקום הניוד) חורג מקו הבניין ב-

50 ס"מ, חריגה זו מהווה סטייה ניכרת מהוראות התכנית – על עורך הבקשה לצמצם את הבינוי המוצע לתחום קווי הבניין המאושרים .

מרפסת דמה: מוצעת מרפסת דמה אשר חורגת מקו הבניין

ומצמצת את המרווח, מרפסת דמה זו מהווה סטיה ניכרת מהוראות התכנית – על עורך הבקשה להסיר מרפסת דמה מהבקשה לאלתר.

קומה ב', מפלס ,+3.06 יח"ד מס' 3 ( מש' דירנפלד):

בינוי: מוצעת תוספת בניה הכוללת הריסת מרפסת סגורה קיימת ופריצת פתח בקיר קיים, כאשר חלקם הצפוני מערבי (מיקום הניוד) חורג מקו הבניין ב-50 ס"מ, חריגה זו מהווה סטייה ניכרת מהוראות התכנית – על עורך הבקשה לצמצם את הבינוי המוצע לתחום קווי הבניין המאושרים .

מרפסת זיז: מוצעת מרפסת זיז אשר חורגת מקו הבניין

ומצמצת את המרווח, מרפסת זיז זו מהווה סטיה ניכרת מהוראות התכנית – על עורך הבקשה להסיר מרפסת זיז מהבקשה לאלתר.

- על עורך הבקשה לסמן את קו הבניין על גבי ההרמוניקה בכל המפלסים במדויק כפי שהתקבל בתיק המידע ולהסיר את הסימונים נוספים המטעים.

נספח בינוי:

לא תואם נספח ומוצע בבקשה:

קומה קרקע , מפלס ,-4.15 חזית צפונית:

מוצעים עמודים למעטפת מהקומה מעל בשטח חניה קיים.

שטחי בניה:

ש. עיקרי:

- 36 -

ש. שירות:

המוצע בבקשה אינו כולל שטחי שירות.

מרפסות זיז:

קומה א', מפלס ,+0.00 חזית צפונית:

עבור יח"ד מס' 1 מוצעת קורת דמה למרפסת אשר חורגת מקו הבניין ומצמצת את המרווח, מרפסת דמה זו מהווה סטיה ניכרת מהוראות התכנית – על עורך הבקשה להסיר מרפסת דמה מהבקשה לאלתר.

קומה ב', מפלס ,+3.06 חזית צפונית:

אישור הסדרי תנועה:

חוות דעת אדריכלית:

- 37 -

על עורך הבקשה לתקן תיקונים וליקויים המוצגים ע"ג הרמוניקה .a

תוקפה של החלטה זו הוא 120 יום מיום שהתקבלה, וזאת לצורך הגשת תכנית מתוקנת / השלמת תנאים מרחביים.

יודגש כי במידה ולא תוגש תכנית מתוקנת כנדרש ו/או לא ימולאו התנאים המרחביים הנדרשים - בתוך תקופת זמן זו, הבקשה תיסגר ויהיה צורך לפתוח תיק חדש.

חוות דעת תכנונית 10/09/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

5/03/02

תחילת תוקף:

14/08/1975

ייעוד הקרקע:

התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התכניות הבאות:

11829א' תחילת תוקף 06/08/2009 אזור מגורים ג'.

5/03/02 תחילת תוקף 14/08/1975 אזור מגורים קומה אחת.

תכנית מתאר 62

תקנות התכנון והבניה.

סטייה ניכרת:

בתכנית הנ"ל קיים סעיף סטייה ניכרת לעניינים הבאים: סעיף 4.1.2 (ד) :

גובה הבניה המירבי כמצוין בנספח הבינוי, מס' יח"ד המירבי, קווי הבניין וצמצום השטח שבין גבול המגרש לקו הבניין.

המוצע בבקשה חורג מקווי בניין ובמרווח - (ראה סעיף קווי בניין).

- 38 -

קווי בניין:

הבחינה נערכה עפ"י תיק קווי בניין שהוגש מיום 04/12/2024 ע"י המח' למידע תכנוני, בבחינה נמצאו חריגות מקווי הבניין המאושרים:

חזית צפונית:

קומת קרקע - מחסנים , מפלס :-4.15

מוצעים עמודים למעטפת מהקומה מעל בשטח חניה קיים כאשר חלקם הצפוני מערבי (מיקום הניוד) חורג מקו הבניין ב-

קומה א', מפלס +0.00 (יח"ד מס' :)1

בינוי מעטפת:

מוצעת מעטפת לתוספת בניה מהקומה מעל כאשר חלקם הצפוני מערבי (מיקום הניוד) חורג מקו הבניין ב-50 ס"מ, חריגה זו מהווה סטייה ניכרת מהוראות התכנית – על עורך הבקשה לצמצם את הבינוי המוצע לתחום קווי הבניין המאושרים .

מרפסת דמה:

מוצעת מרפסת דמה אשר חורגת מקו הבניין ומצמצת את המרווח, מרפסת דמה זו מהווה סטיה ניכרת מהוראות התכנית – על עורך הבקשה להסיר מרפסת דמה מהבקשה לאלתר.

קומה ב', מפלס ,+3.06 יח"ד מס' 3 ( מש' דירנפלד):

מרפסת זיז:

מוצעת מרפסת זיז אשר חורגת מקו הבניין ומצמצת את המרווח, מרפסת זיז זו מהווה סטיה ניכרת מהוראות התכנית –

על עורך הבקשה להסיר מרפסת זיז מהבקשה לאלתר.

שלביות ביצוע:

- 39 -

סעיף 7.1

1. "הבניה תבוצע בהינף אחד, לא תותר בניה בשלבים".

.2" בנוסף למפורט לעיל, הבנייה בכל אחד מהבניינים שבתחום התוכנית תיבנה ללא תלות בבנייה המוצעת בבניינים האחרים שבתוכנית".

נספח בינוי:

בתכנית חל נספח בינוי מפורט מס' 1 המחייב חלקית לעניין קווי הבניין, מס' קומות, גובה בניין ומס' יח"ד.

לא תואם נספח ומוצע בבקשה:

קומה קרקע , מפלס :-4.15

חזית צפונית:

מוצעים עמודים למעטפת מהקומה מעל בשטח חניה קיים.

קומה א', מפלס :+0.00

חזית צפונית:

עבור יח"ד מס': 1

מוצעת מעטפת לתוספת בניה מהקומה מעל.

מוצעת קורת דמה למרפסת.

קומה ב', מפלס :+3.06

חזית צפונית:

עבור יח"ד מס' 3 ( מש' דירנפלד):

מוצעת תוספת בניה הכוללת הריסת מרפסת סגורה קיימת ופריצת פתח בקיר קיים.

מוצעת מרפסת זיז לא מקורה.

- 40 -

קומה ג' , מפלס :+6.12

חזית צפונית:

מוצע גג תוספת בניה מוצעת לא לשימוש.

כמו כן בחזית המזרחית בנספח הבינוי מוצעת תוספת כאשר לא ניתנו מידות מדויקות לרוחב ועומק התוספת, עבור יח"ד מס' 1 קיימת מרפסת בהיתר בשטח התוספת המוצעת, ועל כן המוצע בבקשה אינו כולל את כל רוחב התוספת ועומק התוספת גדול יותר מהמופיע בנספח ובתחום קווי הבניין המאושרים לעניין השינוי מנספח הבינוי פורסמה הקלה בדבר "הקלה לשינוי מנספח בינוי מנחה".

שטחי בניה:

ש. עיקרי:

עיקרי מותר בתב"ע: בסך של 1,699.72 מ"ר כאשר 1,401.14

מ"ר מעל הכניסה ו-298.58 מ"ר מתחת לכניסה.

עבור יח"ד מס': 3

שטח מותר בתב"ע (בחישוב ידני): בסך של 104.97 מ"ר.

ש. עיקרי קיים: בסך של 72.08 מ"ר.

ש. עיקרי מוצע: בסך של 30.77 מ"ר מעל הכניסה הקובעת.

חישוב:

72.08 (ע. קיים) + 30.77 (ע. מוצע) = 102.85 מ"ר < 104.97 מ"ר המותרים.

- 41 -

ש. שירות:

המוצע בבקשה אינו כולל שטחי שירות.

מרפסות זיז:

קומה א', מפלס ,+0.00 חזית צפונית:

קומה ב', מפלס ,+3.06 חזית צפונית:

נוהל בקרה הנדסית:

התכנית החלה בחלקה אינה כוללת בהוראותיה התייחסות אודות נוהל בקרה הנדסית.

כמו כן ע"פ הצהרת המהנדס המבנה אינו נדרש לחיזוקים.

אישור הסדרי תנועה:

אישור שימור:

- 42 -

לא רלוונטי.

חוות דעת אדריכלית:

המוצע בבקשה תואם חלקית את נספח הבינוי פרט לניוד שטח ותוספת מרפסת זיז.

בבחינה נמצא כי תוספת הבנייה המנוידת בחלקה חורגת מקו הבניין המהווה סטיה ניכרת מהוראות התכנית, גם המרפסת זיז ומרפסת הדמה מעבר לקו הבניין מהווה סטיה ניכרת מהוראות התכנית לקו הבניין ולא ניתן לאשרם. בנוסף, עורך הבקשה נדרש בחישוב שטחי שירות לקומת העמודים ובהמצאת אישור הסדרי תנועה כתנאי לדיון מאחר ועמודי הבינוי יורדים על חניות קיימות.

ישנם הערות טכניות וגרפיות רבות אשר עורך הבקשה נדרש לתקן - על עורך הבקשה לתקן תיקונים וליקויים המוצגים ע"ג הרמוניקה .a

התנגדויות:

עפ"י נתוני המערכת לבקשה הנ"ל לא התקבלו התנגדויות.

השלמת פרסום 17/06/2025

לפי סעיף 149 הקלה לשינוי מנספח בינוי מנחה

לחוק

חריגה בקו בנין קדמי %10 עם פתחים

חריגה בקווי בנין קדמי %40 עבור מרפסות

חריגה מהוראות התכנית

- 43 -

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 5 תשלום אגרת בניה

6 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

7 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

8 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

9 תצהיר חתום של עורך הבקשה

10 תצהיר חתום של מתכנן השלד

11 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים:

נספח בינוי:

לא תואם נספח ומוצע בבקשה :

קומה קרקע , מפלס :-4.15

חזית צפונית :

- על עורך הבקשה להראות את פיתוח שטח והחניות על גבי קומת הקרקע.

חוות דעת אדריכלית :

- על עורך הבקשה לתקן תיקונים וליקויים המוצגים ע"ג הרמוניקה .d

- 44 -

סדר יום לועדה מתאריך - 25/02/2026 - ח אדר תשפ"ו

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2026/6

מספר בקשה 2006/0196.02

מספר סידורי 10

נתונים כלליים

תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים, תוספת יח"ד באמצעות

סוג בקשה

תוספת בניה

שימוש עיקרי מגורים + מסחר, מגורים

תוספת עמודת ממ''דים, תוספת יח''ד חדשה בנוסף ל- 11

מהות בקשה

קיימות, ופיצול יח''ד קיימות ל- 8 נוספות סה''כ 20 יח''ד.

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש מר אליאס זאדה אריה

עורך הבקשה אדריכל טורבן ילנה

מתכנן השלד מהנדס ואן זוהרן שמואל

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

הרב שמואל ברוך 15 , מחנה יהודה

גוש חלקה בשלמות

30044 54 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

1006 תחילת תוקף 05/03/1964

4490 תחילת תוקף 21/09/1995

תאור הבקשה

היתרים קודמים:

ע"פ נתוני המערכת היתרי בניה רלוונטיים שהופקו בחלקה הנידונה:

- בתאריך 13/02/2025 בת.ב. 2006/0196.01 עבור " תוספת בניה, ממ"ד, ריצוף חצר ועבודות פיתוח" בהיתר זה אושרו 36.68 מ''ר לשטח עיקרי ו- 98.4 מ''ר לשטח שירות.

- בתאריך 20/05/2010 בת.ב. 2006/0196.00 עבור "תוספת בניה לדירות" בהיתר זה אושרו 248.62 מ''ר לשטח עיקרי, 114.1 מ''ר לשטח שירות ו- 105.23 מ''ר למרפסות.

- 45 -

מהות הבקשה:

מצב קיים: מדובר במבנה קיים בן 5 קומות מעל הכניסה וקומה תת-קרעית המשמש למגורים ומסחר ברחוב

הרב שמואל ברוך 15 בשכונת מחנה יהודה, גוש: ,30044 חלקה: .54 מצב מוצע:

קומת מרתף, מפלס ,-2.80 חזית דרומית מזרחית (יח''ד מס' :)2 מוצע תוספת תוספת ממ''ד ומבואה.

קומת כניסה, מפלס ,+0.00 חזית דרומית מזרחית (יח''ד מס' :)12 מוצע תוספת יח''ד חדשה ע''ח שטח חנות קיימת וסגירת מרפסות הכוללת ממ''ד ושינויים פנימיים.

קומה א', מפלס :+3.60

מוצע פיצול יח''ד קיימות מס' 3 ו- 4 ל- 4 יח''ד חדשות מס' 3,4,13,14 כולל הריסה ושינויים פנימיים.

חזית דרומית מזרחית:

עבור יח''ד מס' 13 מוצע תוספת ממ''ד ומבואה.

קומה ב', מפלס :+6.40

מוצע פיצול יח''ד קיימות מס' 5 ו- 6 ל- 4 יח''ד חדשות מס' 5,6,15,16 כולל הריסה ושינויים פנימיים.

חזית דרומית מזרחית:

עבור יח''ד מס' 15 מוצע תוספת ממ''ד ומבואה.

קומה ג', מפלס :+9.20

מוצע פיצול יח''ד קיימות מס' 7 ו- 8 ל- 4 יח''ד חדשות מס' 7,8,17,18 כולל הריסה ושינויים פנימיים.

חזית דרומית מזרחית:

עבור יח''ד מס' 17 מוצע תוספת ממ''ד ומבואה.

קומה ד', מפלס :+12.00

מוצע פיצול יח''ד קיימות מס' 9 ו- 10 ל- 4 יח''ד חדשות מס' 9,10,19,20 כולל הריסה ושינויים פנימיים.

חזית דרומית מזרחית:

עבור יח''ד מס' 19 מוצע תוספת ממ''ד ומבואה.

פרסום הקלות:

- 46 -

במסגרת הבקשה פורסמו ההקלות הבאות:

1. "הקלה בקו בניין אחורי לבניית עמודת ממדים ומבואות לממ"דים על פי תקנות הג"א".

2. "תוספת גובה לבניית עמודת ממדים".

3. "תוספת יח"ד בשטח הפחות מ75 מ"ר".

תום מועד להגשת התנגדויות בוצע בתאריך: 16/09/2025 ולפי נתוני המערכת לבקשה הנידונה לא התקבלו התנגדויות.

בעלי העניין בנכס:

הבנייה מוצעת ע"ג חלקה מס' .5154

בוצע פרסום הבקשה לפי 149 לחוק, באחריות ובמסגרת דסק שירות הלקוחות במעמד פתיחת התיק ולפי נתוני המערכת לבקשה זו לא התקבלו התנגדויות.

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 10/02/2026

תכנונית : לאשר

בתנאים חלק

מהבקשה

לאשר בתנאים חלק מהבקשה:

המוצע בבקשה הינו תוספת עמודת ממ''דים המקבילה וזהה לממ''דים שאושרו בהיתר קודם מס' 2006/169.1 וכן פיצול 8 יח''ד אשר לא עומד התנאים הנדרשים עפ''י הנחיה מנהלית.

ניתן לאשר:

עמודת ממ''דים ומבואה כגישה לממ''ד בכל הקומות.

תוספת יח''ד חדשה בקומת כניסה מפלס .+0.00

לא ניתן לאשר:

פיצול יח''ד בקומה א' מפלס ,+3.60 קומה ב' מפלס ,+6.40 קומה ג' מפלס ,+9.20 קומה ד' מפלס .+12.00

- 47 -

קווי בניין:

על עורך הבקשה לסמן את קו הבניין בצבע ע''ג התוכניות כפי שהתקבל בתיק מידע במדויק.

שטחי בניה:

על עורך הבקשה לחשב את כל הפונקציות במניין השטחים כנדרש כולל מבואת כניסה ליח''ד חדשות במניין שטח שירות וכן להסיר את חישוב השטחים עבור המרפסות שאינו רלוונטי בבקשה.

ממ''ד:

על עורך הבקשה לחשב את מבואות גישה לממ''ד בקומת מרתף ובקומה א' במניין שטח שירות.

בניה ירוקה:

על עורך הבקשה טרם הפנית הבקשה לחוו''ד גורמים להמציא אישור מעבדה מוסמכת לבניה ירוקה בת קיימה.

חוות דעת אדריכלית:

על עורך הבקשה לתקן את ההערות המסומנות ע"ג הרמוניקה .a

חוות דעת תכנונית 09/02/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

4490

תחילת תוקף:

21/09/1995

ייעוד הקרקע:

- 48 -

התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התכניות הבאות:

4490 תחילת תוקף 21/09/1995 , אזור מגורים 3 מיוחד.

תוכנית מתאר 62'.

תקנות התכנון והבניה.

סטייה ניכרת:

בתכנית הנ"ל קיים סעיף סטייה ניכרת לעניינים הבאים: תוספת קומות, תוספת גובה בניה, הקטנת מרווחים, הגדלת שטחי בניה.

המוצע בבקשה חורג לעניין הקטנת מרווחים והגדלת שטחי בניה – (ראה סעיף קווי בניין וסעיף ממ''ד).

נספח בינוי:

בתכנית קיים מס' נספחי בינוי כלליים שותקים - מחייבים לכל התכנית בשלמותה ואינם מפורטים עבור כל בניין בנפרד.

הנספחים אינם רלוונטים למוצע בבקשה.

שלביות ביצוע:

בתוכנית הנ"ל לא חל סעיף שלביות ביצוע.

קווי בניין:

הבחינה נערכה עפ"י תיק קווי בניין שהוגש מיום 15/05/2025 ע"י המח' למידע תכנוני ונמצאו חריגות מקווי הבניין המאושרים עפ''י הפירוט הבא:

חזית דרומית מזרחית מוצע עמודת ממ''דים כולל מבואה כגישה לממ''ד החורגת מקו בנין אחורי – (ראה סעיף ממ''ד).

על עורך הבקשה לסמן את קו הבניין בצבע ע''ג התוכניות כפי שהתקבל בתיק מידע במדויק.

שטחי בניה:

מותר עפ''י תב''ע: סעיף 10 (ד): "שטחי הבניה המירביים בכל

חלקה הם פועל יוצא של מגבלות והוראות הבינוי המפורטות

- 49 -

בתכנית זו".

תב''ע מס' 4490 נפחית ללא אחוזי בניה.

המוצע בבקשה הינו שינוי שטח מסחר קיים למגורים, תוספת עמודת ממ''דים ותוספת מבואות לממ''דים.

שטח עיקרי מוצע: סך של 26.71 מ''ר.

שטח שירות מוצע: סך של 96.11 מ''ר.

המוצע בבקשה חורג מקו הבניין מכאן כי חורג משטחי הבניה המותרים כאשר עפ''י התב''ע שטחי הבניה המירביים הם פועל יוצא של מגבלות והוראות הבינוי, תוספת שטחי בניה מהווה סטיה נכרת מהוראות התכנית, אך המוצע בבקשה הינו תוספת עמודת ממ''דים ומבואות גישה לממ''דים הניתנים מעבר לזכויות הבניה – (ראה סעיף ממ''ד).

בבחינה הבקשה נמצא כי עורך הבקשה אינו מחשב את כל הפונקציות כנדרש במניין השטחים כולל מבואות גישה לממ''ד כשטח שירות מוצע מכח תקנות ומרפסות קיימות אשר חושבו במניין שטח שירות מוצע – על עורך הבקשה לחשב את כל הפונקציות במניין השטחים כנדרש כולל מבואת כניסה ליח''ד חדשות במניין שטח שירות וכן להסיר את חישוב השטחים עבור המרפסות שאינו רלוונטי בבקשה.

מס' קומות:

מותר עפ''י תב"ע: סעיף 10 (א) (:)6 "חישוב מס' הקומות

המירבי ייעשה עפ''י הקבוע בתכנית מתאר 62".

מותא עפ''י תכנית מתאר ,62 אזור מגורים 3 : 3 קומות.

מס' קומות קיים: 5 קומות מעל הכניסה וקומה תת-קרקעית.

מוצע בבקשה: עמודת ממ''דים כתוספת ללא שינוי במס'

הקומות.

מס' יח''ד:

מותר עפ''י תב''ע: סעיף 10 (ג): "תותר תוספת יח''ד חדשות

בשטח התכנית בתנאי שגודלה של יחידה חדשה לא יפחת מ- 75 מ''ר".

תב''ע 4490 אינה מגבילה במס' יח''ד מירבי.

עפ''י הנחיה מנהלית (מאושרת ע''י ועדת ערר): בבקשה להיתר לפיצול יח''ד כאשר התכנית החלה בחלקה אינה מגבילה למס'

יח''ד לעמוד בתנאים המצטברים כמפורט:

- שטח הדירה הנוספת לא יפחת מ- 33 מ''ר.

- 50 -

- מס' הדירות שהוספו הוא בשיעור שאינו עולה על %30 מהמס'

המרבי של הדירות הקיימות בבניין.

מס' יח''ד קיימות: 11 יח''ד.

מוצע בבקשה: 9 יח''ד כאשר 8 יח''ד מכח פיצול ויח''ד 1 מכח

תוספת.

שטח דירה עפ''י הוראות התכנית סעיף 10 (ג):

בבחינת הבקשה נמצא כי שטח כל יח''ד חדשה הינו פחות מ- 75 מ''ר כמותר בהוראות התכנית, עורך הבקשה פרסם הקלה בדבר תוספת יח"ד בשטח הפחות מ-75 מ"ר.

עפ''י הנחיה מנהלית (מאושרת ע''י ועדת ערר):

שטח יח''ד –

בקומת כניסה מפלס +0.00 ,יח''ד חדשה המוצעת הינה בשטח של 36.84 מ''ר – כמותר.

בקומה א' מפלס ,+3.60 קומה ב' מפלס ,+6.40 קומה ג' מפלס ,+9.20 קומה ד' מפלס +12.00 - יח''ד המוצעות מקטינות לאחר פיצול את יח''ד הקיימות אל מתחת ל- 33 מ''ר, כך שהמוצע לא עומד בהנחיה זו.

מס' יח''ד - מוצע 9 יח''ד חדשות וקיימות 11 יח''ד כאשר מותר תוספת דירות ע''י פיצול של עד %30 ממס' המרבי של יח''ד בבנין.

חישוב:

11 (יח''ד קיימות) * %30 = 3 יח''ד.

סך יח''ד המוצעות חורגות ממס' יח''ד המותר עפ''י הנחיה מנהלית.

בבחינה נמצא כי תוספת יח''ד חדשה בקומת קרקע מפלס +0.00 עומדת במותר מבחינת שטח אך יח''ד המוצעות בבקשה כפיצול חורגות מהנחיה מנהלית לגבי שטח יח''ד ומס' יח''ד.

גובה קומות:

המוצע בבקשה הינו עמודת ממ''דים בחזית דרומית מזרחית כתוספת לדירות בהתאם לעמודת ממ''דים בחזית דרומית מערבית שאושרה בהיתר קודם מס' .2006/196.1

גגות:

המוצע בבקשה הינו עמודת ממ''דים בחזית דרומית מזרחית

- 51 -

(אחורית) ללא שינוי בגג הקיים.

ממ''ד:

מותר עפ''י תקנות: שטח ממ''ד 9 מ''ר נטו, ובנוסף רק אם

מדובר בהוספת מרחב מוגן למבנה קיים וקיים צורך בכדי לאפשר גישה לממ''ד תינתן אפשרות למבואה ששטחה לא יעלה על 5 מ''ר והיא תהיה פטורה מהוכחת זכויות.

עפ''י מדיניות מהנדס עיר: ניתן לאשר תוספת ממ"ד בחריגה

מקו בניין וזו לא תחשב כסטייה נכרת בכפוף לביצוע הליך פרסום של הקלה.

* בליטה למרווח הקידמי: "לא תעלה על %50 מהמרווח או 3 מ', הנמוך בינהם".

מוצע בבקשה:

קומת מרתף מפלס ,-2.80 קומת כניסה מפלס ,+0.00 קומה א'

מפלס ,+3.60 קומה ב' מפלס ,+6.40 קומה ג' מפלס ,+9.20

קומה ד' מפלס: +12.00

חזית דרומית מזרחית:

עבור יח''ד מס' 2,12,13,15,17,19 מוצע עמודת ממ''דים כולל מבואת גישה לממ''ד בשטח של 8.98 מ''ר המחושב כנדרש.

הממ''דים המוצעים חורגים מעבר לקו בניין קידמי בסך של 5.40 מ' כאשר עפ''י מדיניות מ''ע מותרת חריגה של %50 מהמרווח או 3 מ' הנמוך בינהם.

חישוב:

6.74 מ' (מרווח) * %50 (חריגה מותר) = 3.37 מ' > 3 מ' בליטה מותרת למרווח הקידמי.

הממ''ק המוצע חורג מהמרווח המותר בסך של 70.1 מ' כאשר נותר מרווח של 1.30 מ', פורסמה הקלה בנידון.

בבחינת הבקשה נמצא כי המיקום המוצע אינו עומד במדיניות מהנדס עיר וכן מוצעות מבואות גישה לממ''דים אף הם בחריגה מקו בנין אך מאחר ועמודת ממ''דים מקבילה וזהה לעמודה המוצעת אושרה בהיתר מס' 2006/196.1 בחזית דרומית מערבית (אחורית) בבניין הנידון, כולל מבואת גישה לממ''דים בחריגה מקו בנין קידמי ואף התקבל אישור שימור למיקום המוצע בבקשה – אין מניעה לאשר.

עורך הבקשה מחשב את שטח המבואה לממ''ד בקומת מרתף מפלס -2.80 ובקומה א' מפלס +3.60 במניין שטח עיקרי - על עורך הבקשה לחשב את מבואות גישה לממ''ד בקומת מרתף ובקומה א' במניין שטח שירות.

- 52 -

אישור הסדרי תנועה:

התקבל אישור מחלקת הסדרי תנועה בתאריך 13/11/2025 ע"י גאולה שעיו.

אישור מחלקת שימור:

התקבל אישור מחלקת שימור בתאריך 28/07/2025 ע"י שחר פוני.

בקרה הנדסית:

עפ''י הצהרת מהנדס לא נדרש חיזוקים בבקשה זו.

בניה ירוקה:

בבדיקת המערכת נמצא כי עורך בקשה לא המציא את אישור מעבדה מוסמכת לבניה ירוקה בת קיימה – על עורך הבקשה טרם דיון נוסף להמציא אישור מעבדה מוסמכת לבניה ירוקה בת קיימה.

חוות דעת אדריכלית:

מוצע בבקשה תוספת עמודת ממ''דים כולל מבואות החורגת מקו בניין קידמי, היות וזהו המיקום המיטבי וזהה לעמודת ממ''דים שאושרה בבנין זה בהיתר מס' 2006/196.1 ניתן לאשר, עורך הבקשה נדרש בחישוב כל הפונקציות כנדרש - על עורך הבקשה לתקן את ההערות המסומנות ע"ג הרמוניקה .a התנגדויות:

עפ"י נתוני המערכת לבקשה זו לא התקבלו התנגדויות.

השלמת פרסום 26/08/2025

לפי סעיף 149 הקלה בקו בניין אחורי לבניית עמודת ממדים ומבואות לממ"דים על פי תקנות הג"א

לחוק

תוספת גובה לבניית עמודת ממדים

תוספת יח"ד בשטח הפחות מ75 מ"ר

תנאים – באם תאושר הבקשה

- 53 -

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 5 תשלום אגרת בניה

6 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

7 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

8 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

9 אישור שירותי הכבאות

10 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 11 תצהיר חתום של עורך הבקשה

12 תצהיר חתום של מתכנן השלד

13 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר 14 שפ''ע - .1 הגשת ערבות בנקאית בסך 3,140 ש"ח עבור פיצוי נופי. .2 הגשת תכנית נטיעות לשלמה דניאל

15 מילוי כל תנאי מחלקת השימור הנדרשים למתן היתר בניה וקבלת אישורם הסופי

המלצת האגף

לאשר בתנאים חלק מהבקשה

לאשר בתנאים חלק מהבקשה:

המוצע בבקשה הינו תוספת עמודת ממ''דים המקבילה וזהה לממ''דים שאושרו בהיתר קודם מס'

2006/169.1 וכן פיצול 8 יח''ד אשר לא עומד התנאים הנדרשים עפ''י הנחיה מנהלית.

ניתן לאשר:

עמודת ממ''דים ומבואה כגישה לממ''ד בכל הקומות.

תוספת יח''ד חדשה בקומת כניסה מפלס .+0.00

לא ניתן לאשר:

פיצול יח''ד בקומה א' מפלס ,+3.60 קומה ב' מפלס ,+6.40 קומה ג' מפלס ,+9.20 קומה ד' מפלס .+12.00

קווי בניין:

- 54 -

על עורך הבקשה לסמן את קו הבניין בצבע ע''ג התוכניות כפי שהתקבל בתיק מידע במדויק.

שטחי בניה:

ממ''ד:

על עורך הבקשה לחשב את מבואות גישה לממ''ד בקומת מרתף ובקומה א' במניין שטח שירות.

בניה ירוקה:

על עורך הבקשה טרם הפנית הבקשה לחוו''ד גורמים להמציא אישור מעבדה מוסמכת לבניה ירוקה בת קיימה.

חוות דעת אדריכלית:

על עורך הבקשה לתקן את ההערות המסומנות ע"ג הרמוניקה .a

- 55 -

סדר יום לועדה מתאריך - 25/02/2026 - ח אדר תשפ"ו

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2026/6

מספר בקשה 1988/0414.11

מספר סידורי 11

נתונים כלליים

סוג בקשה תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים, ממ"ד, בניית מרפסת

שימוש עיקרי מגורים, מגורים

מהות בקשה הרחבת יח"ד קיימות, תוספת ממ"דים ומרפסות

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש מרגוליס רייזל

עורך הבקשה אדריכל שוחט אוריה

מתכנן השלד מהנדס קוזלובסקי דב

מספר מתנגדים 2

מספר שכנים שלא חתמו 17

כתובת האתר

שד גבעת משה 2 , תל ארזה, עזרת תורה

גוש חלקה בשלמות

30105 88 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

178129 תחילת תוקף 01/09/2018

2748 תחילת תוקף 28/07/1983

657668 תחילת תוקף 24/06/2023

תאור הבקשה

היתרים קודמים:

ע"פ נתוני המערכת היתרי בניה רלוונטיים שהופקו בחלקה הנידונה:

- בתאריך 14/01/1991 בת.ב. 1988/0414.02 עבור "שינוי בקומת מחסנים" בהיתר זה לא אושרו שטחים.

- בתאריך 14/09/1989 בת.ב. 1988/0414.00עבור "בנין חדש" בהיתר זה אושרו 3394.60מ''ר לשטח עיקרי ו-

248.43 מ''ר לשטח שירות.

- 56 -

מהות הבקשה:

מצב קיים: מדובר בניין קיים בן 5 קומות מעל הכניסה ו-2 קומות מתחת הכניסה המשמש למגורים ברחוב

גבעת משה ,2 בשכונת תל ארזה, גוש: 30105 , חלקה : .88 מצב מוצע:

קומת ,-3 מפלס ,-7.50 חזית צפונית מזרחית:

מוצע בינוי להריסה.

קומת ,-1 מפלס -1.50 (יח''ד מס' :)3

מוצע חיזוק חדר קיים לצורך מיגון וכן הריסה ושינויים פנימיים.

חזית צפונית מזרחית:

מוצע תוספת בינוי כהרחבה.

חזית מערבית:

מוצע אטימת פתח קיים ופריצת חלון חדש.

קומת קרקע, מפלס +0.00 (יח''ד מס' :)5

מוצע חיזוק חדר קיים לצורך מיגון וכן הריסה ושינויים פנימיים.

חזית צפונית מזרחית:

מוצע תוספת בינוי כהרחבה ותוספת מרפסת גג מקורה חלקית.

חזית מערבית:

מוצע אטימת פתח קיים ופריצת חלון חדש.

קומה א', מפלס (+3.00יח''ד מס' :)7

מוצע בינוי להריסה.

חזית צפונית מזרחית:

מוצע תוספת בינוי כהרחבה ותוספת מרפסת גג ומרפסת זיז לא מקורות.

קומה ב', מפלס (+6.00יח''ד מס' :)21

מוצע בינוי להריסה.

חזית דרומית:

מוצע תוספת בינוי ע''ג גג קיים כהרחבה ליח''ד ותוספת ח. מחוזק.

קומה ג', מפלס ,+9.00 חזית מזרחית, (יח''ד מס' :)10 מוצע סגירת מרפסת להריסה.

- 57 -

פרסום הקלות:

במסגרת הבקשה פורסמו ההקלות הבאות:

1. "הקלה מנספח הבינוי והוראות התכנית"

2. "בניה בעמודה חלקית- ללא תוספת בקומה -2"

3. "ניוד שטחים מתת הקרקע אל מעל הקרקע"

תום מועד להגשת התנגדויות בוצע בתאריך: .02/12/2025 לפי נתוני המערכת לבקשה הנידונה התקבלו 2 התנגדויות.

בעלי העניין בנכס:

הבנייה מוצעת ע"ג חלקה מס' .88

בוצע פרסום הבקשה לפי 149 לחוק, באחריות ובמסגרת דסק שירות הלקוחות במעמד פתיחת התיק ולפי נתוני המערכת לבקשה זו התקבלו 2 התנגדויות.

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 10/02/2026

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

האם לזמן את

המתנגדים

להכרעת הוועדה באם לזמן את המתנגדים:

התיק מובא להכרעת הוועדה לזימון המתנגדים היות ומוצע בבקשה תואם בחלקו את נספח הבינוי וניתן לאישור פרט למוצע מכח ניוד זכויות אשר אינו עומד בנוהל אגפי.

בנוסף, נמצא כי מוצעת הגדלת מרפסת גג ע"ג גג חדש המהווה שטח משותף ללא תימוכין קנייניים ואף להגדלה זו התקבלה התנגדות נקודתית.

התנגדויות:

להלן טענות המתנגדים:

* "מתנגד להרחבת המרפסת של יח''ד מס' ,7 המרפסת המוצעת גובלת בשטח הגג השייך לי (יח''ד מס' ,)8 ההרחבה הזו סוגרת לי

- 58 -

את המרחב הצפוני של הגג שבשימושי, מונעת ממני פרטיות ויתכן ובהמשך חסימה כללית".

- מדברי המתנגד מובן כי ההתנגדות הינה רק לשטח המרפסת הגובלת בשטח הגג המוצמד לו ולא לכל הבינוי המוצע.

המרפסת המוצעת אינה תואמת את נספח הבינוי כאשר חלק ממנה מוצע ע''ג גג אשר עפ''י נספח הבינוי הינו גג לא שימוש, שטח גג זה גובל לגג המתנגד ומדוב ר בגג משותף ללא תימוכין קנייניים, עורך הבקשה נדרש לצמצם את המרפסת המוצעת בהתאם לנספח הבינוי.

* "רכשנו את הנכס אחרי שהוגשה הבקשה להיתר, רוצים את מיקום התוספת במקום אחר"

- מדובר בהתנגדות עצמית שאינה מתאפשרת ברישוי בניה.

עפ''י קובץ שצורף יחד עם ההתנגדות נראה כי מדובר בקומה ב', מפלס +6.00 יח''ד מס' 21 עבורה מוצע ניוד זכויות מיח"ד מס' 1 משפ' בן פורת בחלקה הסמוכה כאשר עפ''י מדיניות האגף לא ניתן לאשר ניוד זכויות.

מאחר וניוד זה אינו מאושר, כך שהתנגדות זו איננה רלוונטית.

ניתן לאשר/לתקן:

* קומה -1 מפלס :-1.50

חזית צפונית מזרחית: הבינוי המוצע.

חזית מערבית: שינוי בפתחים.

* קומת קרקע מפלס :+0.00

חזית צפונית מזרחית: הבינוי המוצע ומרפסת גג מוצעת.

חזית מערבית: שינוי בפתחים.

* קומה א' מפלס :+3.00

חזית צפונית מזרחית: הבינוי ומרפסת זיז וחלק ממרפסת הגג

המוצעת.

חזית מערבית (פנימית): הבינוי המוצע להריסה.

* קומה ב' מפלס ,+6.00 חזית מערבית: הבינוי המוצע להריסה.

* קומה ג', מפלס ,+9.00 חזית מזרחית: סגירת מרפסת להריסה.

- 59 -

קווי בניין:

על עורך הבקשה לסמן קו בניין ע''ג המדידה והתוכניות כפי שהתקבל בתיק מידע במדויק.

מרפסות גג:

קומת קרקע, מפלס +0.00 חזית צפונית מזרחית, (יח''ד מס' :)5 על עורך הבקשה:

- לחשב את החלק המקורה בשטח עיקרי ייעודי למרפסת הניתן מכח התב''ע.

- להציג חישוב של כל המרפסות המקורות עפ''י נספח הבינוי ולוודא יתרת זכויות.

קומה א', מפלס ,+3.00 חזית צפונית מזרחית (יח''ד מס' :)7 המרפסת המוצעת אינה תואמת את נספח הבינוי ומוצעת בשטח גדול יותר ע''ג גג התוספת בקומת קרקע כאשר גג זה הינו גג משותף ונדרש עבורו בהצגת תימוכין קניינים שלא הומצאו, בנוסף להגדלת מרפסת גג זו התקבלה התנגדות של השכן הסמוך – על עורך הבקשה לצמצם את המרפסת המוצעת בהתאם

לנספח הבינוי.

הריסות:

על עורך הבקשה לסמן ע''ג ההרמוניקה בצהוב להריסה כפי המסומן בתשריט ובנספח הבינוי.

ניהול מי נגר:

על עורך הבקשה להציג ע"ג ההרמוניקה חישוב מי נגר על מנת לוודא שעומד במותר וכן פירוט חומרים סופגים.

חוות דעת אדריכלית:

על עורך הבקשה לתקן את ההערות המסומנות ע"ג הרמוניקה .a לא ניתן לאשר:

- 60 -

שטחי בניה/ניוד זכויות:

יח''ד מס': 21

מוצעת הרחבה בשטח של 45.16 מ''ר מניוד שטחים מקומה -7.50 המאושרים בתב"ע עבור יח"ד מס' 1 משפ' בן פורת.

בבחינת הבקשה נמצא כי התב''ע אינה מציעה כלל שטחים לתוספת עבור יח''ד מס' 21 משפ' מלר.

תוספת השטח המנויד מיח"ד מס' 1 משפ' בן פורת ליח"ד מס'

21 משפ' מלר הינה מוצעת ע"ג דירה בחלקה הסמוכה.

עפ''י נוהל האגף, לא ניתן לנייד זכויות המוצעות בתב''ע ממבקש אחד למבקש אחר כאשר בתב''ע חל נספח בינוי מפורט, מה גם שמבוקש ניוד זכויות ללא חתימת הבעלים ואף מוצע ע"ג לדירה בחלקה הסמוכה – על עורך הבקשה להסיר מהבקשה את השטח המוצע בקומה ב' לאלתר.

ח. מחוזק:

ש. שירות:

ש. שירות מותר בתב"ע: בסך של 982 מ''ר כאשר 546 מ''ר מעל

הכניסה ו- 436 מ''ר מתחת הכניסה.

סעיף :5 "שטחי הבניה המפורטים בטבלה שלעיל כוללים את כל שטחי הבנייה המרביים בתכנית זו... לרבות שטחי חניה ושטחים למרחבים מוגנים".

שטחי שירות המבוקשים בסך של 9 מ"ר + עובי קירות הינם עבור חדר מחוזק ליח''ד מס' 21 בהמשך להרחבה מניוד שטחים אשר התב''ע לא נותנת ליח''ד זו הרחבה כלל.

בנוסף, יח''ד מס' 21 הינה על חלקה גובלת ולא על החלקה בה חלה תב''ע מס' 657668 - על עורך הבקשה להסיר את החדר המחוזק המוצע לדירה 21 משפ' מלר.

חוות דעת תכנונית 10/02/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

657668

תחילת תוקף:

24/06/2023