ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 5 · סדר יום מלא לועדה בתאריך 26.6.24.pdf

- 1 -

תאריך:19/6/2024

סדר יום לועדת משנה - תב"ע

מספר ועדה 2024/5

שתתקיים 26/06/2024 - כ סיוון תשפ"ד

בתאריך

שעת דיון 09:30

מקום ועדה אולם הנהלה 2 – בניין ,1 קומה 6

על סדר היום:

9:30 תביעת פיצויים 2022/2

10:00 תצרים: ,12283 ,12111 12112

מס' שעה תכנית שכונה סוג דיון מהות מבקש סמכות

1 11:00 936385 גבעת התנגדויות קביעת בינוי ועדה מקומית ועדה מקומית שאול ושימושים למתחם

- 2 -

"בית רוס" - גבעת

שאול

2 12:30 1106863 רמות התנגדויות תוספת שימושים עיריית ועדה מקומית רחל, והגדלת זכויות בניה ירושליים

ארנונה למבני ציבור ברחוב

החדשה לנקין, ירושלים

3 1033943 פסגת התנגדויות הרחבות דיור ברחוב נתנאל ועדה מקומית זאב משה ונטורה ,17 הרשקוביץ

15

4 474ב גבעת תכנית בינוי מעונות יום נג'ארה ישראל ליאור ועדה מקומית שאול גבאי

5 771600 תלפיות התנגדויות דרך חברון-בית לחם שולה אוזן ועדה מחוזית 6 926105 גוננים התנגדויות מבנה משולב ועדה מחוזית למגורים, למסחר

ולמבני-ציבור, בן-

יועזר ,22 ירושלים

7 1074848 גבעת התנגדויות התחדשות עירונית אלי תוסייה ועדה מחוזית שפירא בר כוכבא ,18-24

גבעה צרפתית

8 1182468 רוממה תיקון תוספת קומה עדנה זליקוביץ ועדה מקומית החלטה חלקית,תוספת שטחי

להפקדה בניה ושינוי הוראות

בינוי,ירמיהו ,17י-ם.

9 1037209 אבו תור - תיקון תוספת שימושים מקומית רשות ועדה מקומית גבעת החלטה וזכויות בניה למבני

חנניה להפקדה ציבור במגרש G100

10 1224740 גבעת רם התנגדויות מבנה משרדי אייל ועדה מחוזית ממשלה ברחוב חיימובסקי

וולפסון

11 480ב אזור תכנית בינוי תוכנית בינוי לשדרוג חברת מוריה ועדה מקומית תעשיה תחנת מעבר גבעת

גבעת שאול

שאול

12 1241074 עין כרם הפקדה צומת כרמית עין כרם ירושלים ועדה מקומית עיריית

13 1274786 מקור הפקדה תוספת בניה במבנה חיים תג'ר ועדה מחוזית ברוך מגורים קיים ברחוב

נבון 13א' בירושלים

14 1198324 רמות הפקדה תוספות בניה וקומות שרה לילי ועדה מקומית לשם הרחבת יח"ד, ליכטמן

ברח' מינץ 14

15 483ב רמת תכנית בינוי תכנית בינוי בבית עיריית ועדה מקומית אשכול ספר אפיקים ירושלים גני

ילדים ומעונות

יום ב"י

16 1161165 רוממה הפקדה הרחבת יח"ד, שרי יעקב ועדה מקומית ישראל 3 פרנקפורטר

17 970665 בית וגן התנגדויות הרחבות יח"ד, הרב ישראל ועדה מחוזית עוזיאל 32 פרידלנדר

18 1273663 מקור הפקדה הריסת בניין קיים 4 ברמה בע"מ ועדה מחוזית ברוך והקמת בניין חדש

ברח' רש"י 113

- 3 -

19 1230622 פסגת הפקדה תוספת קומה ליאור ברזני ועדה מקומית זאב צפון והרחבות דיור רח'

שדרות משה דיין 32

20 1231232 זכרון הפקדה איחוד חלקות ובניית יוכבד קיהן ועדה מחוזית משה בניין חדש ברח' רבנו

תם ,12-14 ירושלים.

21 1245547 נחלאות הפקדה התחדשות עירונית ועדה מחוזית ברחוב בצלאל -28

26

22 962720 קטמון תיקון הרחבות ברח' בילו 1 יורם תמיר ועדה מקומית הישנה החלטה פינת חזקיהו המלך

להתנגדויות ,34 קטמון.

23 1280668 גבעת רם הפקדה הקמת אגף חדש, אילן מזרחי ועדה מקומית ביה"ס להנדסה

ומדעי המחשב, האונ

העברית י-ם

24 1274463 רוממה הפקדה ירמיהו ,38 רוממה מרדכי פרז ועדה מקומית 25 1307370 פסגת הפקדה הרחבת יח"ד ברחוב יעקב ישראל ועדה מקומית זאב בן ציון ליאון 15 עזרן

26 1284660 תלפיות הפקדה התחדשות עירונית הראל אלעזר ועדה מחוזית מזרח במתחם ח, ארמון

הנציב, ירושלים

27 1288935 עיר גנים הפקדה תוספת בניה בר הרוש ועדה מקומית להרחבת בית קיים

ברח' הנרד45

28 1291905 רוממה הפקדה ירמיהו 17 ועדה מקומית

29 1296615 רמות הפקדה ראובן שרי 27 רמות אורי כלפה ועדה מקומית 30 1143437 רמת תיקון הרח"ד, תוספת מרים שרה ועדה מקומית אשכול החלטה קומת מרתף, הייזלר

להפקדה ממ"דים ומחסנים

ברח' מבוא חצרות ,1

ירושלים

31 1298488 גבעת הפקדה הרחבות דיור ברחוב ועדה מקומית מרדכי יצחק דוד מן 5

32 1303056 מקור הפקדה השלמת קומה ועדה מקומית

ברוך והגבהת גג רעפים-

רש"י 40

33 1304286 מקור הפקדה הכשרת תוספות אליעזר דוד ועדה מקומית ברוך בניה למבנה קיים פינקל

ברח שרי ישראל ,7

מקור ברוך

34 1300458 בוכרים הפקדה מתחם מוסיוף עמיחי ניימן ועדה מחוזית - 4 -

- 5 -

מספר סידורי: 1

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ת. עמידה:

936385 מקומית ועדה עליאן באסם ועדה 13/07/2023

מקומית

רחוב, שכונה:

חיים ויטאל , גבעת שאול רח ויטל חיים בש גבעת שאול - ירושלים

גוש חלקה בשלמות

30160 82 כן

30160 180 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתכנית הינה בסמכות המקומית עפ"י סעיף 62 (א) א לחוק התכנון והבניה, הועדה המקומית מחליטה להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

הועדה מחליטה להיות מגישת התכנית, לצורך עיבוי שטחים בייעוד מבנים ומוסדות ציבור.

התכנית מציעה %287 בניה, יש להגדיל את השטחים העיקריים כך שיוצעו במסגרת התכנית %320 בניה ועד 6 קומות כלפיי רחוב נג'ארה, בהתאם לגודל המגרש ומדיניות ציפוף שטחים בייעוד מבנים ומוסדות ציבור יש לקבוע יחס החלפה לתכניות מאושרות ה חלות בשטח .

23/07/2023

התכנית מציעה עקירה של 10 עצים, יש להשלים סקר עצים ערוך ע"י אגרונום, ככל והעצים בשולי המגרש הינם בעליי ערכיות יש לפעול לשמרם, בתאום עם מחלקת תכנון העיר.

יש לקבוע יחס החלפה לתכניות מאושרות חלות בשטח.

לאור העובדה כי מדובר על מבנה ציבור קיים ועל מספר שימושים שצפויים להתקיים בו, יש להותיר גמישות בשלביות הביצוע, על כן יש לתקן את שלביות הביצוע בתקנון ולקבוע כי שלביות היצוע תיבחן על ידי מהנדס העיר לעת הביצוע , תוך התחשבות בכלל השימושים שצפויים לקום במגרש לרבות קומות החניה, כמו כן יקבע בתכנית כי לא תחויב הריסת הבינוי הקיים. יש לתקן את סעיף 4.1.2 ב בהתאם.

בברור שנערך מול אגף מבני ציבור נמצא כי קיימת הקצאה להקמת מעון יום בחלק הדרום מערבי של התכנית, על כן יודגש כי אין בתכנית זו למנוע הוצאת היתרים מכוח תכנית מאושרת בהתאם להקצאה שניתנה ותאום תכנון שנערך.

- 6 -

יש לקבוע כי לא תותר הריסת המקלט הקיים, ללא הקמה של מרחבים מוגנים עבור כלל הבינוי המתאפשר בתכנית.

להסיר סעיף סטייה נכרת לשימושים ולגובה הבניה.

בסעיף 4.1.2 י -17 קביעת השימוש הסופי בתאום עם מחלקת מדיניות תכנון יש להסיר בתאום עם מינהל קהילתי.

לתקן סעיף 4.1.2 י .18 התכנון להיתר יתואם עם אגף מבני ציבור.

יש להסיר תכסית מטבלה ,5 הנושא יבחן בשלב התכנון המפורט להיתר במסגרת יתר המגבלות שנקבעו.

יש לקבוע כי שטחים מקורים לחצרות יהיו מעבר לשטחי הבנייה המצויינים בטבלה .5 עריכה טכנית על מחלקת בקרת תכניות ממוחשבות

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים במגרשים המצרניים.

תיאור חדש להתנגדויות

החלקה נמצאת בין שני רחובות בהפרש גובה של כ- 8 חיים ויטל ממערב ורבי ישאל נג'ארה ממזרח בצפון קיים מעבר ציבורי -אונקלוס המחבר את שתי הרחובות באמצעות מדרגות.

בחלק הצפוני של החלקה קיים בינוי בגובה של קומה אחת מעל כל אחת מהרחובות המשמש את המנהל הקהילתי, בחלק הדרומי ישנה חצר מדורגת במספר מפלסים וחניה מרחוב נג'ארה. התוכנית מציעה הריסת בינוי קיים ובינוי חדש לשימוש מעונות יום, גנ"י, טיפת חלב, לשכת רווחה, מנהל קהילתי, אולם ספורט, משרדי תברואה.

בשטח כולל של 12,944 מ"ר מתוכם 7,289 מ"ר עיקרי ו-375 מ"ר שרות מעל הכניסה הקובעת ו-5,280 מ"ר שרות מתחת לכניסה הקובעת

קביעת מספר קומות ל-6 קומות מעל הכניסה קובעת ו- 4 קומות מתחת - 7 -

התוכנית הופקדה בתאריך 15/12/2023 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 13/02/2024 .

לתוכנית הוגשו שתי התנגדויות:

התנגדות מספר 1 : של מתפללי בית כנסת "תורה ותפילה" וחברי הקהילה

1. השכונה סובלת ממצוקת מבני ציבור ככלל ובתי כנסת בפרט, בנוסף ישנו קושי בהקמת בתי כנסת

חדשים במסגרת הפרשות מבונות של תוכניות המקודמות בשכונה. לכן מבקשים לקבוע בהוראות התוכנית בניית שני בתי כנסת ( ספרדי ואשכנזי). להוסיף שימוש עבור בתי כנסת בהוראות התוכנית ולקבוע היקף שטח בטבלה .5

2. התוכנית מוגשת ללא נספח בינוי בניגוד לנוהל המקובל

3. התוכנית קובעת שטח של 120 מ"ר למשרדים של אגף תברואה במקום מרכזי בשכונה תוך התעלמות

מאינטרס ציבורי במקום וחרף מחסור חריף בצרכים ציבוריים בשכונה.

4. קביעת משרדי אגף תברואה בשטח מתנ"ס תאפשר כניסה של אנשים זרים העלולים להוות סכנה

ביטחונית, סכנה גופנית וסכנה רוחנית לילדי השכונה ותושביה

התנגדות מספר 2 : מנהל קהילתי מיתרים

1. התוכנית המופקדת כוללת שינויים שלא עלו בתהליך תכנוני משותף של העירייה ונציגי מנהל, דבר

המעמיק חוסר אמון של הציבור במערכות מוסדיות וביכולת לקדם תהליכי שיתוף של עיירה והמנהל קהילתי.

2. משרדי אגף תברואה נוספו להוראות התוכנית באופן מפתיע בלי שהדבר עלה בפגישות מול המנהל . אין

הצדקה למיקום המשרדים בשטח ציבורי מרכזי על חשבון צרכים ציבוריים חיוניים שניתן למקם משרדים אלו תוכניות המקודמות האזור תעשייה גבעת שאול הסמוך.

- 8 -

3. חוסר נספח בינוי- אחד התוצרים של תהליך שיתוף הציבור היה נספח בינוי שקבע מיקום לשימושים

השונים בתב"ע תוך ראיה כוללת של סך המגרש ושילוב סך הפרוגרמות בו לתכנון עתידי מיטבי. יש להגיש את נספח הבינוי שנוצר בתהליך משותף כנספח מחייב לתוכנית.

4. ללא נספח בינוי ניתן לקדם תוכנית בשטח המגרש שלא תואמות את אינטרס התושבים ואת הפרוגרמה

של העיריה לצרכים במקום, כפי שקורה עם תוכנית הבינוי של עמותה שקיבלה הקצאה לבניית 3 כתות מעון בשטח התוכנית ומציעה שטחי בינוי נרחבים הרבה מעבר לשטח תקני לפרוגרמה זו – 450 מ"ר.

הכוללים שימושים שלא תואמו עם המנהל ואגף מדיניות תכנון (מרכז פדגוגי שמופיע בתכנית צל של תכנית הבינוי). בנוסף שטחים אלו שמעבר ל-450 מ"ר יהיו על חשבון שאר התכנון בתוכנית המופקדת כפי שנקבע בנספח בינוי.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

מאחר והתכנית בסמכות הוועדה המקומית ע"פ ס' 62א(א) ממליצים לקבל חלק מהתנגדויות ולתת תוקף לתוכנית בתנאים הבאים:

1. לדחות את ההתנגדות כי התוכנית הופקדה ללא נספח בינוי בניגוד למקובל. תוכניות המקודמות

בידי הועדה המקומית מוגשות ללא נספח בינוי על מנת לאפשר גמישות מקסימלית לקידום התוכנית בשלב ההיתר ועל מנת ליעל את הליך התכנון ,התכנית קובעת כי תנאי למתן היתר בניה

יהיה אישור תכנית בינוי שתתואם עם מהנדס העיר על פי שלביות הביצוע הרלוונטית לעת

הביצוע.

2. לקבל חלקית את ההתנגדות בדבר הקצאת שטח לטובת משרדים של אגף תברואה. מטרת

התוכנית היא לתת מענה למחסור החמור בשטחי ציבור בשכונה. המגרש קטן וכולל שימושים רבים ולכן אין מקום במקרה זה למיקום משרדי תברואה ת. ניתן יהיה למקם משרדים אלו באחת מתוכניות הרבות המקודמות באזור התעשיה הסמוך .

3. לדחות את ההתנגדות כי ללא נספח בינוי ניתן לקדם תוכנית בשטח המגרש תוכניות שלא תואמות

את אינטרס התושבים ואת הפרוגרמה של העיריה לצרכים במקום. וועדת הקצאות בשיתוף - 9 -

המחלקה למדיניות תכנון מקצה הקצאות למבני ציבור בשלב היתר בשטח תוכניות מאושרת ע"פ פרוגרמה עדכנית.

4. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין הבקשה לקביעת שטחי בניה לשני בתי כנסת במקום.

התוכנית המופקדת מקודמת על ידי העירייה וקבעה גמישות בשימושים והתוכנית קבעה בסעיף 4.1.1.2 כל שימוש נוסף לצורכי ציבור, בתי כנסת נכללים בסעיף זה ויוחלט בשלב ההקצאות על השימושים שיוקצו במגרש.

5. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

מיכאל גניס

- 10 -

מספר סידורי: 2

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ת. עמידה:

1106863 עיריית ירושלים שקד אסף ועדה 6.8.23

מקומית

רחוב, שכונה:

אליהו לנקין , רמות רחל, ארנונה החדשה. מגרש 109 נמצא בין הרחובות לנקין מצפון לקורץ מדרום-מזרח.

גוש חלקה בשלמות

30118 109 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

משלוח ההודעות אישיות יהיה על פי ההנחיות הבאות:

10/01/2024 יש לשלוח הודעות בדואר רשום לבעלי חלקות ,109 ,43 ,125 ,117 ,119 ,121 123 בגוש 30118

יש להניח הודעות בתיבות הדואר של הדיירים חלקה 2 בגוש 30696 יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך 23/8/2023 ימשיכו לחול.

מכיוון שהתכנית בסמכות הוועדה המקומית על פי סיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים לוועדה המקומית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

הוועדה המקומית מחליטה להיות מגישת התכנית.

יש להסיר את פתרון החנייה המוצע בתכנית מאחר בתחום מגרש מבני הציבור מאחר והנספח מציג שיפוע של דרך הכניסה לחנייה של %.12 פתרון החנייה יתואם מול אגף תושי"ה במסגרת היתר הבנייה.

23/08/2023 על מנת להבטיח מדרכה ראויה ברוחב של 3.5 מ', יש להוסיף בהוראות התכנית כי רוחב המדרכה הצמודה לתכנית לא יקטן מ-3.5 מ'.

יש להסיר את סעיף (4.1.2א) בדבר הקביעה כי השימושים שנקבעו בהוראות התכנית הינם מחייבים וכי סך השימושים כפי שנקבעו יקבלו מענה בתחום התכנית.

יודגש כי יותר הקמת מבני ציבור בשלבים.

יש לקבוע בסעיף (4.1.2ו) כי הגדר תהיה אופיינית לרחוב ועל פי התקן הנדרש וללא ציון גובה גדר ספציפי.

- 11 -

יש לקבוע סעיף בנושא נטיעת עצים כלפי הרחובות והשטחים שלא יוצע בהם בינוי בשלב הרישוי. הנושא יתואם מול אגף שפ"ע כתנאי למתן היתר בנייה.

שלביות הביצוע תיקבע בשלב היתר הבנייה בתיאום עם מהנדס העיר או מי מטעמו.

לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע תיקונים טכניים.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות דואר רשום לבעלי הענין בחלקה ולבעלי הענין בחלקה המצרנית מדרום

הערות טכניות

יש לתקן את הוראות התכנית:

יש להסיר את מספר תכנית מק//4748ט מרשימת התכניות בטבלה ,1.6 כיון שאינה רלוונטית למתחם זה.

בסעיף (4.1.2ז), יש להסיר את המשפט שהמגרש נכלל בתחום רדיוס 300 מ'

מגבחת הבנייה לגובה ממתקנים דיפלומטיים.

בתשריט מצב מוצע, יש לתקן את קווי הבניין כך שהם יוצעו בקו אפס כלפי החזית המזרחית.

בתשריט מצב מוצע, יש לסמן להריסה את הסככה הקיימת בחלק הצפון מזרחי של התכנית.

יש לעדכן את גודל המגרש המוחלט בטבלה 5 בהתאם לטבלת השטחים .3.2

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

התכנית מציעה העצמה של שימושים וזכויות בנייה במגרש המיועד לצורכי ציבור.

עיקרי הוראות התכנית:

1. שינוי ייעוד משטח לבנייני ציבור למבנים ומוסדות ציבור.

2. קביעת שימושים עבור מבני חינוך, רווחה, קהילה, תרבות ספורט וחברה, קפיטריה

נלוות לשימושים המתקיימים במקום ומשרדים נלווים לשימושים המתקיימים במקום. ניתן לקבוע שימושים נוספים בסמכות מהנדס העיר.

3. הוראות בגין מיקום ובניית השימושים במגרש.

- 12 -

4. קביעת שטחי בנייה ל-%300 בנייה מרבי במגרש מתוכם: שטח עיקרי %280 בנייה ו-

%20 בנייה לשטחי שירות.

5. קביעת קווי בניין.

6. קביעת 7 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-4 קומות מתחת לכניסה הקובעת.

7. קביעת הוראות בגין תכנון הגגות.

8. קביעת הוראות בגין חניה: חנייה על פי התקן, תתאפשר חנייה תת"ק ותשמש לחנייה

ואחסנה בלבד.

9. קביעת תנאים למתן היתר בניה.

10. קביעת שטחי בניה בתחום התכנית.

11. קביעת הוראות לבינוי ועיצוב אדריכלי, תותר הצבת מצללות.

12. קביעת הוראות לפיתוח השטח.

התכנית בסמכות הועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 19/01/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך .19/03/2024

לתוכנית הוגשו 5 התנגדויות :

התנגדות מספר 1 :

מנהל קהילתי בקעה רבתי באמצעות גלית רג'ואן יו"ר מינהל קהילתי בקעה רבתי.

עיקרי ההתנגדות:

1. היקף גידול הבינוי בשטח התכנית- טענה בדבר הרחבה משמעותית לתב"ע המאושרת ביחס להיקף

הבינוי, מ-6500 מ"ר מאושר ל-34,000 מ"ר מוצע בתכנית בנדון.

2. פיזור הבינוי- בקשה לבחינת חלופה לריכוז כניסות למתחם החדש מרחוב קורץ ובקשה לבניית מבנים

נמוכים בראש הרכס וגבוהים יותר ברחוב קורץ.

3. היעדר נספח בינוי- המתנגדים טוענים שהיעדר נספח בינוי מייצר חשדנות ציבורית ופרסום הנחיות לבינוי

המוצע היו פותרים את חששותיהם של תושבי השכונה.

4. בקשה ליצוג התושבים בשלב הדיון בתכנית הבינוי. המנהל הקהילתי מבקש להיות נוכח ושותף בתהליך

תכנון הבינוי ומבקש לבצע בדיקות השפעה סביבתית בטרם אישור הבינוי, התנועה והחנייה בשטח התכנית.

- 13 -

5. הוראות בגין גובה הבינוי המוצע- המנהל הקהילתי מבקש לבחינה של שינוי הנוסח ו/או תוספת של נספח

בינוי מחייב לעניין גובה הבינוי בכל חלק באתר ויבטיח בנייה מתונה בצומת הרחובות ים המלח ואליהו לנקין.

התנגדות מספר 2+3 :

יוסי חביב ו- 170 תושבים שגרים בסמיכות.

עיקרי ההתנגדות:

1. תכנית מאושרת קיימת 9068 מאפשרת בנייה של בתי ספר בגובה של עד 4 קומות וגן ילדים בן קומה

אחת. לא ברור איך הפכו המבנים המאושרים לרבי קומות.

2. חריגה מסמכות הועדה המקומית לתכנון ובניה- לוועדה המקומית אין סמכות לאשר בקשה להגדלת

שטחי בנייה כמבוקש בתכנית ואין בסמכותה לאשר תוספת שימושים.

3. קידום התכנית ללא התייחסות להוראות מנהל התכנון להקצאת שטחים לצרכי ציבור- כיצד העירייה

מתכננת 4 מבנים של בתי ספר בשטח של 12 דונם ובהקיף של 38,000 מ"ר בנייה תוך התעלמות גורפת מהוראות מנהל התכנון.

4. גובה הבינוי לתכנית- גובה הבינוי חסר פרופרציה מהמקובל כ 11 קומות.

הדיירים מבקשים להתרחק ממנה המגורים ולהצמד לפאה המזרחית של המתחם כאשר הכניסה לבניין תהיה מרחוב קורץ. ובנוסף גובה מפלס ה00 יקבע בהתאם לכניסה זו. בגובה אבסולוטי של +770 מרחוב קורץ. בשונה מגובה אבסולטי מרחוב ים המלח שהוא +.792 כמו כן מבקשים להוריד את גובה הבינוי ל12 מ' המהוים 4 קומות לכל היותר לכל המתחם לפי תב"ע קיימת.

5. תחבורה חנייה וכניסה- צפוי עומס תנועה בשעות פיזור ואיסוף תלמידים ברחובות הסמוכים שאינם

מתוכננים לכך.

כמו כן עניין החנייה אינו מספק ורחובות קורץ וים המלח אינם מספיקים. נראה כי תכנון החנייה במתחם אינו הולם ויש לחייב את המגיש לחניות לפי התקן הנדרש.

6. תקופת הבנייה- מבקשים להמנע מבנייה ארוכה וממושכת של עשרות שנים שיגרמו נזק לחיי התושבים

שיאלצו להתגורר בסמוך לאתר בנייה על כל מרכיביה- אבק לכלוך רעש מטרדים וסכנות בריאות ואיכות סביבה. מבקשים לבנות בהינף אחד.

7. ירידת ערך דירות- על המבקשת להפקיד בטוחה בגובה שיקבע ע"י הועדה המחוזית להבטחת הפיצוי בגין

ירידת ערך דירות לפי סעיף 197 לחוק.

8. בסמוך לשטח התכנית וסביבה נבנו מס' פרויקטים של תמ"א 38 ללא חניות, שהסתמכו על חניות בצידי

הכבישים הצרים של השכונה וכן תכנית לפינוי בינוי ברחוב אדם שתצופף את הרחוב בחניות ועומסים.

- 14 -

9. ביטחון- לא הוגשה חוות דעת מקצועית מוסמכת מרשויות בטחון פנים ואו השב"כ לעניין מיקום המתחם

בסמוך לשגרירות האמריקאית. אשר נתון לאיומי פיגועי טרור- אי הגשת חוו"ד זו תסכן את הילדים באופן קבוע.

10. בטיחות בדרכים – הסמיכות לצומת מסוכן שנגרמו בו לא מעט תאונות דרכים. הראייה בצומת מאוד

מוגבלת.

11. עלייה במעלית- מבנה בן 7 קומות מחייב עלייה במעלית כאשר החוק אוסר על ילדי בתי ספר יסודיים

מפאת גילם להשתמש במעליות.

12. הועדה מתבקשת לחייב את מגישת התכנית לערוך סקר עדכני עבור מי מיועדים מוסדות החינוך

המתוכננים.

התנגדות מספר 4 :

מנהל קהילתי תלפ"ז וארנונה הצעירה באמצעות שמעון עזרא חבר הנהלת המינהל ויו"ר הועדה הפיזית, יואב רוטשילד מנהל המינהל הקהילתי ויעל גרנביץ מתכננת האורבנית של המינהל הקהילתי.

עיקרי ההתנגדות:

1. המינהל הקהילתי לקח חלק בגיבוש הפרוגרמה, אך התכנית לא הוצגה למינהל ולא לתושבי השכונה.

לא נעשה שיתוף ציבור בשום שלב של התכנית.

2. התכנית לא כוללת נספח בינוי ולא הוצגו חלופות ולא הוצגו שימושים שיתאפשרו וביניהם גם שימושים

קהילתיים שנדרשו בעבר ע"י המינהל הקהילתי.

3. לא נקבע בתכנית מהו מפלס הכניסה הקובעת ולא ברור כמה קומות יראו ממפלס הרחובות. התכנון

אמורפי ואינו מאפשר התייחסות עינינית.

4. לא ברור מדוע יש שצורך בהגדלה מסיבית של אחוזי הבנייה, איזה מבני ציבור יכולים להגיע לגובה של

11 קומות.

5. לא נעשתה בדיקת התכנות תנועתית במרחב על אף שהתכנית תשנה באופן דרמטי את הסדרי התנועה

והרחובות הסמוכים לא יוכלו לשאת את העומס. בעת הזו כבר קיימים עומסים בצומת. דורשים שכתנאי להפקדת התכנית יבצעו בדיקות התכנות ויוצגו פתרונות תחבורה מפורטים.

6. החניון התת"ק אינו ישים ולא ברור איך יתן מענה על צרכי החניה הגדולים של מתחם מבני הציבור.

7. התכנית לא מתייחסת לתכניות מקודמות בסביבתה.

התנגדות מספר 5 :

עו"ד יוסי חביליו, סגן ראש העיר.

- 15 -

עיקרי ההתנגדות:

1. איכות חיים- התכנית תפגע באופן משמעותי בתושבי השכונה באיכות חייהם בזכותם לפרטיות ולשקט

ותוריד משמעותית את ערכי נכסיהם. התכנית המוצעת ובית הספר בגודלו המוצע עתיד לייצר רעש בלתי נסבל ולחסום באופן סופי את הנוף והגישה לשמש דבר שיפגע באיכות חייהם של התושבים.

2. היקף בינוי- התכנית חורגת במאות אחוזים מהוראות מנהל התכנון והחלטות ממשלה בנושא תכנון בתי

ספר. מוסדות החינוך בישראל אינם מתנשאים לגבהים של 7 קומות מעל פני הקרקע ועוד 4 מתחתיה.

3. בינוי- התכנית הוגשה ללא נספח בינוי מחייב ומאפשרת בנייה ללא הגבלה למעט הגבלה של השגרירות

האמריקאית לבנייה בגובה של 21 מ'. אלא שלא נקבע מהיכן מודדים אותם. הטופוגרפיה התלולה מאוד של המתחם מאפשרת בנייה בחופש של עשרות מ' כאשר המדידות נעשו על גבי ערמות אדמת גן למילוי שנשפכו בעבר ע"י קיבוץ רמת רחל בכדי לשמש כעתודה לאדמת גן לחצרות.

4. מבקש ומציע להוריד את גובה הבינוי ל 12 מ' המהווים 4 קומות לכל היותר כמקובל בבתי ספר.

5. מבקש שה 00 יקבע בהתאם לכניסה מרחוב קורץ.

6. זמן הבניה- מבקש בדומה לקודמיו בנייה בהינף אחד.

7. עומסים ותשתיות - תכנית תיצור עומס רב על התשתיות הכבישים ורחובותיה הצרים של השכונה שכבר

כיום סובלת ממצוקת חנייה ותנועה. בסמוך למתחם ישנן תכניות להתחדשות עירונית שעתידות להעמיס על השכונה ללא התאמת התשתיות השכונתיות יהפכו את האזור לבלתי נסבל למגורים.

8. המתנגד מבקש שהתכנית תותנה בנספחי התנועה העתידית המתוכננת ברמת הרכב הפרטי והתחב"צ

בהתאם לצורך העתידי.

9. בטחון ובטיחות- לא הוגשה לתכנית חוו"ד מקצועית מרשויות הביטחון בנוגע לסמיכות לשגרירות

האמריקאית.

10. צביון השכונה- לציבור השכונה המנה עם החינוך הממלכתי אין מחסור בבתי ספר בניגוד לאוכלוסייה

החרדית ולאוכלוסייה הערבית שסובלות במחסור בכיתות לימוד. בית הספר אמור לשרת את תושבי השכונה ולהתאים לאופי והצביון בה.

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף מכיוון שהתכנית בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים לוועדה המקומית לקבל חלקית את ההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

1. לקבל חלקית את ההתנגדות בנוגע לקביעת הכניסה הקובעת של התכנית ולעניין מספר הקומות

שאינו ברור - יש להגדיר כי מפלס הכניסה הקובעת ייקבע בהתאם למפלס הרחוב הסמוך. מספר - 16 -

הקומות ייקבע לארבע קומות מעל מפלס רחובות ים המלח ואליהו לנקין ו ל-7 קומות מעל רחובות קורץ ופלוסר שהם נמוכים משמעותית.

2. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לקידום התכנית ללא נספח בינוי, לגובה הבינוי, ליחס לתכנית

מאושרת והיקף הבינוי המוצעים וכן הטענות השונות בנוגע להתאמת הבינוי לנהלים- התכנית המאושרת 9086 מאפשרת בנייה של מבני חינוך כגון בתי ספר וגן ילדים, שטח המתחם הינו שטח גדול המאפשר בנייה של שטחים נרחבים יותר מהמאושר. מטרת התכנית הינה קביעת שימוש והגדלת היקפי הבינוי במגרש לטובת ייעול השימוש בקרקע המיועדת כיום לשטחי ציבור וחינוך לטובת תושבי השכונה. התכנית מקודמת ללא נספח בינוי והבינוי המפורט ייקבע בשלב הרישוי לעת הוצאת היתרי בנייה בהתאם לצרכים העירוניים באותה העת. ביחס לגובה הבינוי המדיניות בשכונה מאפשרת בינוי בגובה המוצע בתכנית ובהתאם לסעיף 1 לעיל.

3. לדחות את ההתנגדויות הטוענות לחריגה מסמכותה של הועדה המקומית לאשר תוספת שטחים

ושימושים בהיקפים המבוקשים בתכנית- בעניין זה, סעיף 62א'א, סעיף 3 ו-18א' בחוק התכנון והבנייה המעודכן, תיקון החוק מס' 101 משנת 2014 ותיקון מס 143 מיוני 2023 מסמיך את הועדה המקומית להוסיף שימושים ולאשר תוספת שטחים במגרשים המיועדים לצורכי ציבור.

4. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לצביון השכונה והקצאות- תב"ע אינה קובעת הקצאות אלא

מאפשר שימושים , ההקצאות נבחנות בשלב הרישוי מול הגורמים המוסמכים בעירייה והבהתאם לצרכים העירוניים באותה העת.

5. לדחות את ההתנגדויות ביחס לאיכות חיים והבנייה בהיקף אחד- הבנייה תעשה על פי הצורך

העירוני באותה העת. הבנייה תעשה תוך צמצום הפגיעה שעשויה להיות כתוצאה מהבנייה בתיאום עם המחלקה לאיכות הסביבה ובהתאם לתקנות למניעת מפגעים.

6. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לבטיחות ובטחון, קרבה לשגרירות ופתרון עלייה של ילדים

במעלית- התכנית המאושרת 9086 משנת 2005 שנקראת "תכנית שלוחת הקונסוליה הכללית האמריקאית" מאפשרת בנייה של מבני חינוך בסמוך לשגרירות. התכנית דנן המוצעת אינה משנה את יעוד השטח, אלא מוסיפה שימושים והיקפי בנייה. על כן אין בסיס לטענה זו וכי בהתאם לצורך בשלב הרישוי ייעשו תיאומים – קיימת מגבלה ידועה של בנייה במרחק של עד 300 מטר ממתקנים כאלה לבניה של עד 21 מטר גובה ממפלס הקרקע כפי שקובעת התכנית. לעניין בטחון העלייה במעלית לילדים בני יסודי, כאשר יקודם הבינוי, התכנון המפורט יתנן מענה ביחס לתקן ולחוק תוך ניצול הפרשי הטופוגרפיה המשמעותיים במגרש.

7. לדחות את ההתנגדות בדבר נספח התנועה, חניונים ועומסי חנייה ובדבר עומסי תנועה

ובדיקות התכנות תנועתית עתידית וכן בנוגע לבטיחות בדרכים- נספח התנועה אינו מחייב, אלא נותן פתרון עקרוני לנושא התנועתי. הנושא יבחן ברמה מפורטת בשלב היתרי הבנייה מול - 17 -

הגורמים הרלוונטיים. ביחס לבטיחות בדרכים, לפי האמור לעיל, התכנית המוצעת אינה מציגה הסדרי תנועה הנוגעים בין היתר לנושא בטיחות שייקבעו בשלב היתר הבניה.

8. לדחות את ההתנגדות הטוענת להתעלמות התכנית מתכניות מקודמות סמוכות למתחם –

התכנית המוצעת מוגשת ומקודמת על ידי עיריית ירושלים על מנת לתת מענה פרוגרמתי נדרש לאחר בחינת הגורמים המקצועיים בנושא מבני החינוך והציבור בשכונה, כל זאת לאור הגידול העתידי של האוכלוסייה והתכניות הסמוכות המקודמות. לאור כך, יש צורך במתן מענה בצרכים אלה ועל כן העירייה עושה ככל שביכולתה ליעל שימוש בקרקע פנויה המיועדת לשטחי ציבור בתחום השכונה.

9. לדחות את ההתנגדויות בכל הנוגע לירידת ערך: התכנית נבחנה ע"י הגורמים המקצועיים

וע"י הוועדה המקומית ונמצאה ראויה תכנונית, ככל וסבור מתנגד כזה או אחר כי בכל זאת נפגע מהתכנית, יכול לפעול למיצוי טענות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

10. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי לא נערך שיתוף ציבור וקבלת התייחסות של תושבי

השכונה במסגרת קידום התכנית ולטענה כי לא הוצגו חלופות ולא הוצגו שימושים שיתאפשרו וביניהם גם שימושים קהילתיים שנדרשו בעבר ע"י המינהל הקהילתי. : החוק לא מחייב לבצע שיתוף ציבור, יחד עם זאת המנהל הקהילתי היה שותף בחלק מההליך התכנון. בכל אופן יצוין כי התכנית פורסמה להתנגדויות בהתאם לחוק ולראיה הוגשו התנגדויות לתכנית. השימושים הקבועים בתכנית הינם מבני חינוך, רווחה, קהילה, תרבות ספורט וחברה ויצויין כי שימושים נוספים יקבעו בסמכות מהנדס העיר.

11. לדחות את ההתנגדויות בכל הנוגע לאיכות חיים ולטענות בנושאי חסימת אור, אוויר ונוף:

כאמור לעיל, גובה הבינוי המוצע בתכנית והמרחקים המוצעים מהבניינים השכנים הינם בהתאם למדיניות ובהתאמה לבניה חדשה בעיר העוברת תהליך התחדשות וההחלטה לעניין צמצום הקומות אף מיטיבה עם הבניינים השכנים בהתייחס לתכנית המופקדת.

12. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המקומית לתת תוקף לתכנית בהתאם

להחלטה.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

הילה אפוטה בוחנת תב"ע 1/5/2024

- 18 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1033943

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: הרשקוביץ נתנאל

עורך התכנית: לוי טלי מזל

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 27.06.22

כתובת ונטורה משה 15 , פסגת זאב

גוש חלקה בשלמות

30690 64 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

לדחות את ההכרעה לצורך בחינה של התכנית המתוקנת שהוגשה לוועדה בדיון ואת 24/01/2024

היקף ההסכמות לתכנית החדשה בתיאום עם מחלקת תכנון ירד מסדר היום לבקשת היזם

23/08/2023

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

סעיף 3בהחלטת הוועדה המקומית מתאריך 08/08/2022 יעודכן באופן הבא: מוצע 09/11/2022

בתכנית שינוי בקווי הבניין עד לקו 0 לכיוון הרחוב בצד המערבי ולמעבר הציבורי למערב. יש לשמור על מרחק של 3 מ' מגבול המגרש לכל כיוון, מלבד הפינה המזרחית דרומית, על גבול השצ"פ בה יתאפשר קו בניין 2 מ'.

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך 08/08/2022 ימשיכו לחול.

08/08/2022 מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה ממליצים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

- 19 -

לאור עמדת היועצת המשפטית של הועדה המחוזית לעניין תוספת שטחי בניה מותרים בסמכות הוועדה המקומית , יש לחשב שטחי ממ"דים במסגרת תוספת שטחי בניה מכוח סעיף 62א (א)()16 או 62א (א)()12 ולא מעבר. יש לחשב את שטחי הבניה המוצעים מכוח התכנית בהתאם, יש לתקן את כל מסמכי התכנית בהתאם, שינוי בתכנון יתואם על מחלקת התכנון.

לפי ה-gis העירוני נראה כי קיימות עבירות בניה בשטח התכנית יש להציג תמונות עדכניות מכל כיווני האוויר ולסמן עבירות בניה כנדרש- להריסה או להכשרה- בתאום עם מחלקת התכנון.

בתוספות בניה המוצעות לשמור על צורת המבנים הקיימת ועל העצים הבוגרים במגרש.

מוצע בתכנית שינוי בקווי הבניין עד לקו 0 לכיוון הרחוב בצד המערבי ולמעבר הציבורי למערב. יש לשמור על מרחק של 3 מ' מגבול המגרש לכל כיוון.

יש לשמור על חזית בניה אחידה לאורך הרחוב. יש להציע הרחבות באופן אחיד לכל הבניינים בחזית האחורית בעמוד לכל הגובה, בתאום עם מח' תכנון העיר.

שטחי המחסן במפלס -3.9 יחושבו כשטח עיקרי מכיוון שמדובר בשטח במפלס הקרקע המשמש כהרחבת דיור עם חלונות ואוורור, תתאפשר יציאה לחצר משטח זה.

יש לציין את סוג שימוש לכל חדר (עיקרי או שרות) בנספח הבינוי.

יש לקבוע הוראה לעניין סטיה ניכרת עבור מס' יחידות הדיור.

יש להוסיף סעיף חיזוק מבנים עפ"י תקן :413 "היתר לתוספות הבנייה למבנה קיים מותנה בבדיקה בדבר הצורך בחיזוק המבנה לפי הוראות תקן ישראלי ת"י .413 גובה הגדרות סביב החלקה לא יעלה על 1.2 מ'.

העיצוב האדריכלי (מעקה, סוג אבן וחלונות), יהיה אחיד לכל מבנה, וייקבע על פי היתר הבניה הראשון שיינתן.

לערוך את התוכנית ע"פ הערות המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות בעירייה.

השלמת חוות הדעת מחלקות: התובע העירוני, מח' לתחזוקת כבישים ומדרכות לאגף

שפ"ע ולהטמיע בהתאמה במסמכי התכנית את הנחיותיהם.

תיקון התכנית עפ"י ההערות הטכניות.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעלי העניין במגרשים הסמוכים ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

- 20 -

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

יש לציין את סעיף 62א(א)()4 עבור קביעת קווי בניין חדשים בסע' 1.4 לתקנון.

יש לסמן את מס' המבנה לכל מבנה באופן אחיד לכל תצוגת המבנים ולטבלאות השטחים בנספח הבינוי.

יש להציג את שם הקומה, גובה יחס וגובה אבסולוטי באופן גדול, ברור וקריא לכל קומה יחד עם מצפן בנספח הבינוי.

יש למחוק את סימני השאלה שבתכנית המדידה מנספח הבינוי.

להציג את שם הקומה ומפלסים באופן גדול ובלוט לכל תכנית בבינוי.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

תוספות בניה בכל קומות הבניינים הקיימים ברח' משה ונטורה 15 ו-17 כולל חפירת קומה מתחת לרח' ונטורה 17 הכל לשם הרחבות יח"ד קיימות.

הוראות התכנית:

1. קביעת בינוי לתוספות בנייה בבניינים ברח' משה ונטורה מס' ,15 ו17 כמפורט להלן:

א. בבנין ברח' משה ונטורה מס' 15

יותרו תוספות בניה בכל קומות הבניין (קומות קרקע , א' ב', ו-ג') לשם הרחבות יח"ד קיימות בהתאם למפורט בנספח הבינוי ובהתאם לקיים בשטח.

ב. בבניין ברח' משה ונטורה מס' 17

- 21 -

יותרו תוספות בניה בכל קומות הבניין (קומות קרקע , א' ב' ג') לשם הרחבות יח"ד קיימות בהתאם למפורט בנספח הבינוי ובהתאם לקיים בשטח.

- תותר תוספת בניה בקומת המרתף לשם הרחבות יח"ד קיימות בקומה שמעליה הכל בהתאם לנספח הבינוי.

- תותר תוספת בניה בקומת המרתף לשם הרחבת מחסן קיים.

2. קביעת קווי בניין לבניה , כאמור.

3. הגדלת שטחי הבניה הכוללים בשטח:

א. בבניין 15 – 1,148.4 מ"ר מתוכם, 926.95 מ"ר שטחים עיקריים ( 645.1 מ"ר מעל הכניסה

הקובעת ו – 281.85 מ"ר מתחת לכניסה הקובעת ) ו – 221.72 מ"ר שטחי שירות (168.87 מ"ר מעל הכניסה הקובעת ו – 52.58 מ"ר מתחת לכניסה הקובעת).

ב. בבניין 17 – 1,390.72 מ"ר מתוכם, 1,128.63 מ"ר שטחים עיקריים ( 771.78 מ"ר מעל הכניסה

הקובעת ו – 356.85 מ"ר מתחת לכניסה הקובעת ) ו – 262.09 מ"ר שטחי שירות ( 196.15 מ"ר מעל הכניסה הקובעת ו – 65.94 מ"ר שטחי שירות מתחת לכניסה הקובעת).

4. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבנייה, כאמור.

5. קביעת הוראות בגין הריסה.

6. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

7. קביעת הוראות בגין עצים לעקירה/לשימור.

התכנית הינה בסמכות הוועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 31/03/2023 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 30/05/2023 .

לתוכנית הוגשו 7 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

מאת עו"ד אלעד כץ בשם בנימין ודליה כץ , בעלי זכויות בקרקע מושא התכנית.

עיקרי ההתנגדויות:

1. במסגרת התכנית מתבקשת הועדה לאשר הקצאת 475.53 מ"ר כאשר 359.59 מ"ר מתוכם מתחלקים

בין 4 דירות בלבד ואילו לשאר הדירות בבניין ניתנה הקצאת שטחים מינימלית, כ – 99.38 מ"ר המתחלקים בין 3 דירות נוספות. השטחים לא חולקו באופן הוגן.

2. התכנית שבנדון מציעה שינוי בשטח הדירה של המתנגדים, ללא הסכמתם, באופן בו נגרמת להם פגיעה

ממשית בשטח דירתם. שכן זכויות הבניה המוקנות להם בהתאם לדין אינן ממומשות.

- 22 -

3. על פי סעיף 7.1 בהוראות התכנית " הבניה תבוצע בשלבים מהקרקע כלפי מעלה לכל עמודה, ללא דילוג

על קומה כלשהי. ובמקרה של ביצוע חלקי יהווה גמר הגג של התוספת מרפסת תקינה עם מעקה, ריצוף וכיוצ"ב לרווחת הדירה שמעליה. " על פי השרטוט נראה כי הבניה העתידית העשויה להתרחש בדירה מס' 3 במבנה המתנגדים, כולל בניית גג רעפים, באופן שלא יזכה את דירה מס' 6 בבניין לבניית גג בהתאם להוראות המפרט התכנוני ועל כן יש לבטל את התכנית.

4. הועדה מבקשת להורות על תיקון סעיף 4.1.2 וכן סעיף 4.1 לתכנית ולהבהיר כי קולטי שמש, דודים או כל

מטלטלין אחר לא יוצבו על הגג באופן שיסתור את סעיף .7.1.1

5. על פי התכנית שבנדון מתבקשת הוועדה להכשיר בניה בלתי חוקית שנעשתה בעבר בדירה מס' 1 בבניין

17 שכללה חפירה לעומק מתחת לבסיס הבניין ואף פגעה לכאורה בקונסטרוקציות שעליהם יושב הבניין.

כמו כן, על פי סע' 2.1 לתכנית המופקדת תוספות בניה הכוללות חפירת קומה מתחת למבנה המתנגדים.

כיוון שבעבר התבצעה חפירה בלתי חוקית וקיים חשש לפגיעה בקונסטרוקציות עליהם יושב הבניין, מתבקשת הוועדה להפנות את המקרה לבדיקת מחלקת מבנים מסוכנים בעיריית ירושלים ולמנות מהנדס מומחה שיאבחן האם בסיס הבניין נפגע ולפעול בהתאם לחוות דעת המהנדס הממונה ולפעול בהתאם לדין.

התנגדות מספר 2 :

מאת עו"ד מאיר שחל בשם אמיר אברישמצי, בעל זכויות ברחוב משה ונטורה, בניין 15 דירה .7

עיקרי ההתנגדויות:

1. אי שווין בשטחי הבניה – לא בוצעה חלוקה שווה של אחוזי הבניה בין דיירי הבניין, קיימים פערים

משמעותיים בין הדירות.

2. תכנון לקוי – התכנית מציעה כי מעל הקומה השניה יבנה גג רעפים, יש לקבוע כי יש לבנות מעקה מעטפת

פלוס ריצוף על הגג וזאת על מנת שאוכל להרחיב את דירתי ולממש את הזכויות בניה.

3. פגיעה בקונסטרוקציה של הבניין – החפירה המוצעת מסכנת את חוזקו ויציבותו של הבניין.

4. גישה לגג משותף – השימוש בגג ע"י הדיירים יתבצע במתכונתו הנוכחית וגישה אל דודי השמש כפי

שהיה עד היום.

התנגדות מספר 3 :

מאת חגית מלכה, בעלות זכויות בקרקע מושא התכנית.

עיקרי ההתנגדויות:

1. חלוקת השטח כפי שמוצע בתכנית נוגדת את הדין ואינה בקנה מידה אחיד בין הדירות. הפרטים שהוכנו

על ידי האדריכלית אינם תואמים את השרטוטים. יש הטעיה שתגרום לנזק בלתי הפיך לבית שברשותי ולדיירים נוספים.

- 23 -

2. מתנגדת לכל חפירה מתחת לשטח עליו עומד הבניין.

התנגדות מספר 4 :

מאת ליזה לב, הנמצאת בהליכי תביעת צו הצוואה לדירה מס' 4 בבניין .17

עיקרי ההתנגדויות:

1. התכנית כפי שהוגשה, ללא ידיעת המתנגדת וללא תוספות מוצעות גם לדירת המתנגדת. התכנית כוללת

הרחבת כלל הדירות למעט הדירה בבעלות המתנגדת, דירה מס' .4 נוסף לכך שהחלוקה לא פרופורציונלית לפי שטחי הדירות.

2. הבעלים של דירה 1 בבניין 17 ביצע עבודות בניה ללא קבלת היתר הקבוע בחוק אשר יכולות לסכן את

חוזק הבניין ואת הקונסטרוקציה שלו. מכך, נובע החשש כי חפירה מתחת ליסודות הבניין, מובילים לפגיעה ביסודות הבניין והשלד עליו הוא בנוי.

התנגדות מספר 5 :

מאת ניסים שושן, בעל דירה מס' 1 בבניין .15

עיקרי ההתנגדויות:

1. לא בוצעה חלוקה שווה בין דיירי הבניין, החלוקה שבוצעה לוקה בפערים לא הגיוניים בין הדירות. אחוזי

הבנייה ניתנו בעיקר לשלוש דירות בבניין 17 ואינה מתירה לכלל הדיירים במגרש אחוזי בניה אפשר מאפשרים למשש תכנית ראויה.

2. אני מתנגד לחפירות של השכן שמעלי ארז עוז בדירה מס' ,3 החפירות עלולות לפגוע בקונסטרוקציה של

הבניין ובקירות חדרי הדירה שבבעלותי.

התנגדות מספר 6 :

מאת שרון קוטלר, בעלות זכויות בקרקע מושא התכנית.

עיקרי ההתנגדויות:

1. אופן חלוקת הקצאת הבניה מהווה פגיעה בלתי מידתית ומהותית בזכויותינו באופן אשר יפגע בנו והנוגד

את הדין.

המלצת מהנדס העיר

- 24 -

לקבל התנגדויות ולדחות את התכנית למתן תוקף

מאחר והתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבניה, ממליצים לקבל את

ההתנגדויות ולדחות את התכנית, מהנימוקים הבאים:

1. בהמשך להחלטת הוועדה הוגשה חלופה תכנונית לצורך בחינה מחודשת של התכנית, החלופה

מציגה הרחבות דיור שאינן שוות בין דיירי הבניין וזאת למרות שניתן להציע זאת. חלק מהתכנון המוצע אינו מקובל ומציע הרחבות במפלסים שונים לדירות שונות . בנוסף לא הוצעו ממ"דים לכל יח"ד, ההרחבות מוצעות באופן שאינו אחיד ואינו סימטרי, חלק מההרחבות בקומות התחתונות הן בלי פתרונות אוורור ראויים ובהפניה לחצרות של דירות אחרות..

2. בנוסף לא ברור היקף ההסכמות לתכנית שהוגשה .

3. לאור כל זאת, וכיוון שממילא ייידרש פרסום חוזר של התכנית , ההתנגדויות מתקבלות והתכנית

נדחית.

4. ככל ותקודם תכנית חדשה, יש להציע הרחבות מסודרות ומאוזנות לכל יח"ד בהתאם למיקומן

ולמגבלות הבניה, לרבות ממ"דים לכל יח"ד, גישה לקומת הגג המשותף והסכמות שכנים כנדרש.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

עדן בנימין 17.06.24

- 25 -

מספר סידורי: 4

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סוג תכנית:

474ב גבאי ישראל ליאור ירון קופרשטוק תכנית בינוי

גוש חלקה בשלמות

30160 180 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

התוכנית מנצלת את זכויות הבניה הנותרות בחלקה מכח תוכנית 1665ב ומציעה בינוי למעונות בצמוד לדופן הדרומית של השב"צ. תוכנית הבינוי היינה לקומה 1 מעל הקרקע מתוך 5 קומות מתוכננות כחלק מתב"ע 936385 שהופקדה

תיאור תכנית בינוי

ניתנה חוו"ד מאגף מבני ציבור המאשרת את התכנית

במקום מאושרת תוכנית מס' 1665ב משנת 1976 יעדה את המגרש לשטח להקמת בניין ציבור ומעבר להולכי רגל.

הבניין הקיים בשטח עבור מועדון נוער במרכז קהילתי בשטח כולל של 420 מ"ר בקירוב וכולל- כניסה, מקלט, אולם, חדרי חוגים ושירותים. תוספת הבניה המוצעת בגודל של 1,800 מ"ר להרחבת מרכז קהילתי תכלול- אולם התעמלות, חדרי חוגים, גן ילדים ושירותים. סך שטחי הבניה- 2,220 מ"ר. מכוחה אושר היתר מס' -

1970/0988.03 לבינוי בשטח 1377.43 מ"ר

תוכנית הבינוי המוצעת מוגשת על סמך השטחים נותרים של תוכנית 1665ב התוכנית מציעה בינוי בשטח ריק מבינוי במתחם בית רוס. שטח התוכנית המשמש כיום בחלקו לחניה עילית מרח'

נג'ארה ובחלקו חצר של המתחם.

הבינוי מוצע בגובה קומה 1 מעל הקרקע ל-2 כתות מעון ושטחים טכניים מתחת לקרקע. התוכנית מסמנת רחבת כניסה מרח' נג'ארה. מתחת לרחבה ממוקם חדר חשמל חלל אטום לשימוש חדר טרנספורמציה עתידי ומאגר מים.

התוכנית מסמנת כניסה מהרחוב לצד חדר הנהלה וחללים טכניים ל-2 כתות מעון, בחלק הפנימי המזרחי של התוכנית עם חצר לכיוון קיר תמך בגובה 2 קומות (כ- 8 מ') לרח' חיים ויטאל העליון.

המלצת מהנדס העיר

- 26 -

לאשר את תכנית הבינוי

הוועדה המקומית ממליצה לאשר את תכנית הבינוי המוצעת בתנאים הבאים :

1. יש לסמן שימוש של כל החללים בקומה כגון חדר הפונה לחזית מערבית וחללים מול חדר המדרגות

הפנימי.

2. התוכנית מסמנת מיקום לגנרטור על גג המבנה בסמיכות למבנה מגורים בחלקה המצרנית מדרום

(הגנרטור מופיעה גם בגג של התכנון העתידי במקום). לא ניתן למקם גנרטור במקום, יש להעביר לתת קרקע בתיאום ואישור המחלקה לאיכות הסביבה (בהיתר).

3. התוכנית מסמנת קו 0 לקו בניין תת קרקעי יש להרחיק קו בניין תת קרקעי מגבול הדרומי של

התוכנית לשמור על רצועת עצים בוגרים קיימים לאורך גבול המגרש ולהציע שתילת עצים נוספים שיהוה חייץ אקוסטי וויזואלי לבינוי המתוכנן בסמיכות למבנה המגורים הסמוך מדרום.

4. התכנית מציעה חריגה מקווי הבניין עיליים של תוכנית מס' 936385 המופקדת במקום בגבול

הדרומי לטובת בינוי חדר מדרגות המוביל לשטחי שרות תת קרקעים, להתאים לתכנית המופקדת

5. התוכנית לא משאירה שטח מספק לחלחול מי נגר יש להראות פתרון חילחול בתיאום ואישור

מחלקת איכות הסביבה

6. להשלים חוו"ד של המחלקה למדיניות תכנון.

7. לקבל חוו"ד אגף תושי"ה לעניין בינוי החניון העתידי והתאמתו לתכנית התנועה בתכנית המופקדת

8. להסיר אזכור של התכנית העתידית

9. יש להוסיף טבלת שטחים מבוקשים בהתאם לזכויות בניה של תוכנית מס' 1665ב המאושרת במקום

בתיאום מחלקת תכנון עיר

10. יש להוסיף מבקש/ מגיש התוכנית

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

מיכאל גניס

- 27 -

מספר סידורי: 5

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 771600

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: אוזן שולה

עורך התכנית: רוזנפלד מנדי

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 30/09/2021

כתובת דרך חברון 148 , תלפיות

גוש חלקה בשלמות

30092 5 כן

30092 21 כן

30092 26 לא

30092 29 לא

30128 17 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

החברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, יצחק רביץ.

החלטה:

בהתאם להחלטת הוועדה מיום 13.02.2023 הוצגו טבלאות האיזון העדכניות 19/02/2024 ומסמכי התכנית המעודכנים. הוועדה עודכנה כי שמאי הוועדה בדק את טבלאות האיזון ואישר אותן בכפוף לתיקונים טכניים. בהתאם לכך הוועדה מאמצת את המלצות השמאי ומאשרת את טבלאות האיזון המעודכנות וכן את מסמכי התכנית המתוקנים.

מטרת הדיון: בקשה להארכת מועד לפי סעיף 109 א (ב)

החלטה

בהמשך לבקשתנו להארכת מועד לפי סעיף 109 א לחוק התכנון והבנייה מיום 2023/5/9 ,להלן פנייתנו הנוספת לבקשה המוגשת

לאחר שחלפה תקופת 18 חודשים לאישור התכנית :

מדובר במתחם הנמצא בדרך חברון/בית לחם מוקף ממזרח בדרך חברון וממערב בדרך בית לחם. סה"כ כ- 3.16 דונם.

מטרת התכנית הינה פיתוח מתחם דרך חברון/בית לחם על ידי פינוי והריסה של 19/06/2023 המבנים הישנים (276 יח"ד קיימות) ובניית פרויקט חדש לשימושים מעורבים בהיקף של 1235 יח"ד ויצירת מבני ציבור ודרכים.

כנגד קידומה של התכנית הוגשה עתירה מנהלית מה שעיכב את הדיונים בעניינה.

בנוסף נדרש הצטרפות עירית ירושלים כמגישת התכנית ודיון בוועדה המקומית .

התכנית לא שובצה לדיון זמן רב בוועדה המקומית.

תכנית עמדה בתנאי סף ביום 2021/09/13 .

צפי להפקדת התכנית: .2023/11

צפי לאישור התכנית: 2024/6 .

מטעמים מיוחדים אלה, מבוקשת ארכה להשלמת הטיפול בתכנית בוועדה המחוזית, וזאת עד לאישור הצפוי 2024/6

** פניה למועצה הארצית להארכת התקופה לפי סעיף 109א' (ב)(1 (לחוק התו"ב.

התכנית עמדה בתנאי סף בתאריך 2021/9/13 מועד ה18 חודשים לטיפול התכנית חלף בתאריך

08/05/2023 .13/3/2023

הוועדה פונה ליו"ר המועצה הארצית להאריך את התקופה כפי שנקבעה בסעיף 109א(ב)(1 (לחוק

התכנון והבניה לאישור התוכנית שבנדון, ולצורך השלמת הליך אישורה עד לתאריך 2024.5.1 .

- 28 -

קוורום: שירה תלמי באבאי-יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, שרון אופנר, שקמה סיג, יצחק רביץ.

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה התרשמה כי בכפוף לתיקונים המפורטים בהחלטה זו, מדובר בתכנית אשר תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, ומציעה מתווה ראוי להתחדשות עירונית בראייה מתחמית, בצומת דרכים משמעותי בעיר ובסמיכות לתחנת רכבת קלה, תוך שיפור משמעותי של המרחב הציבורי. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף לכל המפורט להלן:

בינוי:

1. הוועדה בחנה את התכנון המוצע, הכולל בינוי של חמישה מגדלים בגבהים

שונים, וכן שטח ציבורי פתוח ושטח למבנים ומוסדות ציבור. הוועדה סבורה כי התכנון המוצע תואם את עקרונות התכנון של הוועדה בדבר התחדשות וציפוף הרקמה הבנויה ובדבר שיפור המרחב הציבורי, בפרט בסמיכות לצירי ולתחנות הרכבת הקלה.

2. בהמשך לחלופה שהוצגה בדיון, כמו גם בדיונים קודמים, הכוללת את חלקה 5

המצרנית לתכנית מצפון, ובהמשך למידע שנמסר מטעם נציגי חלקה ,5 המצרנית לתחום התכנית מצפון, בנוגע להיקף ההסכמות להצטרפות לתכנית המוצעת, הוועדה סבורה כי יש חשיבות בצירוף חלקה זו לתחום התכנית, וזאת לשם השלמת התכנון הכולל של המתחם ולשם מימוש ההתחדשות העירונית גם במבנה הקיים בחלקה זו. בהתאם לכך, הוועדה קובעת כי תחום התכנית יורחב צפונה, כך שיכלול את חלקה .5

3. הבינוי בחלקה 5 ימשיך את עקרונות הבינוי המוצעים בתכנית במתכונתה

הנוכחית ובהתאם לשינויים בהחלטה זו, תוך יצירת שצ"פ רציף לשצ"פ המוצע בתא שטח .5

4. גובה הבינוי המוצע יתואם עם לשכת התכנון ויוצג לוועדה בדיון הנוסף טרם

הפקדת התכנית.

5. בנוסף, הוועדה קובעת כי תיבחן האפשרות להרחבת השטח הציבורי המוצע

בתכנית, באמצעות הוספת חלקה ,25 הממוקמת מצפון לתחום התכנית לאחר 13/02/2023

הרחבתה. אפשרות ההרחבה תיבחן בתיאום עם לשכת התכנון.

6. רוחב השצ"פ בתא שטח 5 לא יקטן מכ-30 מ' לכל אורכו ותיבחן האפשרות

לבטל חלק מהבינוי המוצע בתא שטח 3 על מנת לאפשר את רציפות השטח הציבורי.

7. תא שטח 4 ייועד לייעוד משולב של 'שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור',

באופן שיאפשר מבנה ציבור המשתלב בהפרשי הטופוגרפיה וכן פיתוח גג כשצ"פ, בהמשך ובמפלס אחד עם השצ"פ המוצע בתא שטח .5 גובה גג המבנה לא יעלה מעל מפלס .759.5 מפלסי פיתוח השצ"פ יוצגו בנספח הבינוי של התכנית תוך הבטחת רציפותו. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

8. תבחן האפשרות לביטול השביל המוצע בתא שטח 6 לטובת הרחבת המעבר

הציבורי הקיים צפונית לתחום התכנית המורחב.

9. השימושים במבנה הציבור בשטח המוצע בייעוד 'שטחים פתוחים ומבנים

ומוסדות ציבור' יקבעו עבור חינוך בלבד (בית ספר, מעונות וגני ילדים).

10. כלל הכניסות למבני המגורים ימוקמו במפלסי הרחוב ו/או השצ"פ המוצע.

11. ההפרשות המבונות וכן הכניסות אליהן, ימוקמו כלפי השצ"פ המוצע תוך ניצול

הפרשי הגובה בין מפלס 762.3 ל-.759

12. יקבע בהוראות התכנית כי השימושים בקומת הקרקע כלפי הרחובות דרך

חברון, דרך בית לחם והאומן יהיו למסחר, תעסוקה ומבואות בלבד. כן יקבע כי לא יותרו דירות גן במפלסי הרחובות והשטחים הציבוריים. על מנת להבטיח חזית עירונית פעילה ומגוונת במפלס הרחוב יקבע בהוראות התכנית כי הוראות אלה מחייבות וסטייה מהן תהווה סטייה ניכרת.

13. תבחן האפשרות לבניית מסד כלפי הרחובות, הכולל מסחר רציף בקומת

הקרקע, בתיאום לשכת התכנון.

14. רוחב המדרכה בחזיתות הפונות לרחובות לא יפחת מ-3.5 מ'. מסמכי התכנית

יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

15. בהתאם להוראות תיקון 4 לתמ"א ,35 יקבע בהוראות התכנית כי %20

מיחידות הדיור המוצעות בתכנית תהיינה יחידות דיור קטנות ששטחן עד 55 מ"ר.

על מנת לאזן את תמהיל יחידות הדיור המוצע, מספר יחידות הדיור המוצע יגדל בהיקף של עד %,10 וזאת ללא שינוי של שטחי הבנייה המוצעים או מספר הקומות המוצע בתכנית.

- 29 -

16. על מנת להבטיח את מופע הבינוי המוצע ואת החזית המסחרית המוצעת,

ייקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין מספר הקומות, קווי הבניין, החזית המסחרית, ועקרונות רציפות ופיתוח השצ"פ. בנוסף לא יותר ניוד שטחי מסחר, תעסוקה או שטחים ציבוריים לטובת שטחים למגורים, ותיקבע סטייה ניכרת על הוראה זו.

17. על מנת להבטיח מופע ראוי של הבינוי המוצע, ייקבעו בהנחיית לשכת התכנון

קווי בניין נפרדים ומחייבים, וזאת לשם יצירת מבנים המתאפיינים בפשטות גיאומטרית ככל הניתן ללא שבירה של מעטפת החזית.

18. ייקבע בהוראות התכנית כי לא תותר הקמת גדרות בכל הממשקים של

השטחים הפרטיים עם השטחים הציבוריים.

19. תיקבענה בתכנית הוראות להבטחת רציפות המרחב הציבורי, בהנחיית לשכת

התכנון.

20. על מנת להבטיח מרחב שימוש ראוי להולכי הרגל לאורך המדרכות ייקבע יחס

של "החלפה" לתכנית 8593 "תנאים להצבת פרגודים לבתי אוכל" וייקבע כי לא תותר "סגירת חורף" או קירוי לילי עבור עסקים לאורך ציר הרק"ל.

21. יוטמעו הוראות לעניין מרפסות ועיצוב מגדלים בהנחיית לשכת התכנון.

22. השטחים המסומנים בזיקות הנאה יקבעו בייעוד שצ"פ.

23. התכנית תערך כתכנית הכוללת תכנון בתלת מימד, בהנחיית לשכת התכנון ,

וזאת על מנת לאפשר שימושים עבור חניונים מתחת לשצ"פים, ובכפוף להבטחת חלקים משטח השצ"פ ללא חפירה תחתיהם. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

24. מסמכי התכנית יערכו בהתאם לנוהל מנהל התכנון בנוגע לרישום תלת מימדי,

בהנחיית לשכת התכנון.

25. יקבע בהוראות התכנית כי יובטח מילוי אדמה גננית באזורי גינון מעל החניון

בהתאם להנחיות אגף שפ"ע כתנאי להוצאת היתר הבניה.

26. תיקבע בהוראות התכנית שלביות ביצוע אשר תבטיח את מימוש התכנית

בשלבים בתיאום עם לשכת התכנון, תוך הבטחת פתרונות מיטביים עבור כניסה לחניונים ופיתוח המרחב הציבורי המוצע.

27. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי של היתר הבנייה הראשון

בתחום התכנית יהיה הגשת תכנית פיתוח לשטחים המסומנים בייעוד שצ"פ ודרך ולמדרכות הכלולות והסמוכות לתכנית, לרבות נטיעת עצים בוגרים, לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו. תנאי למתן תעודת גמר למבני המגורים יהיה השלמת הפיתוח האמור בהתאם לתכנית הפיתוח שאושרה.

28. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי לתעודת גמר לשטחי המגורים יהיה תעודת

גמר לשטחים שאינם למגורים.

תנועה:

29. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה, לרבות

בחינת האמצעים למזעור הפגיעה ברצף ההליכתיות ברחובות.

30. לאור הסמיכות לקו הרכבת הקלה תבחן במסגרת התיאום עם יועץ התחבורה

של הוועדה האפשרות לאשר תקן מופחת של 1:1 עבור כל יח"ד, בתוספת של %10 מסך יחידות הדיור לטובת חניות אורחים אשר לא יוצמדו ליח"ד.

צרכי ציבור:

31. בהתאם להמלצת המחלקה למדיניות תכנון והוועדה המקומית, תיקבע בתכנית

הפרשה מבונה במגרשי המגורים עבור אשכול מעונות יום הכולל חמש כיתות בשטח 700 מ"ר בנוי ובנוסף 525 מ"ר עבור חצרות, תשע כיתות גן (כל אחת בשטח של 130 מ"ר ועוד 175 מ"ר שטח חצר צמודה) ושני בית כנסת בשטח של 600 מ"ר כל אחד.

32. תנאי להפקדת התכנית יהיה הצגת ההפרשות המבונות בנספח הבינוי של

התכנית וקביעת הוראות בתכנית בנוגע להפרשה מבונה בדרך של איחוד וחלוקה בהנחיית לשכת התכנון.

איכות סביבה:

33. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון הנספח הסביבתי של התכנית בהתאם

לשינויים בהחלטה זו ותיאום עם יועצת הסביבה של לשכת התכנון.

34. יקבע בהוראות התכנית כי פתרונות אוורור החניונים ומערכות טכניות יוצעו

בתוך הבניין וכי תיאסר הצגת פתרון הכולל מופע מערכות אלו כלפי מרחבים ציבוריים.

35. תיקבע בהוראות התכנית חובת נטיעת עצים בשטחים הפנויים מבינוי בתחום

התכנית, בהיקף של לפחות עץ אחד לכל 50 מ"ר מגרש פנוי מבינוי על -קרקעי.

36. בנוסף תיקבע בתכנית חובת נטיעת עץ בוגר חלופי תמורת כל עץ בוגר המוצע

בתכנית לעקירה.

- 30 -

7. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם לתמ"א 1 תיקון 8 בתיאום עם לשכת התכנון

ויועצת הסביבה של לשכת התכנון.

38. יקבע בהוראות התכנית כי מבני המגורים המוצעים יעמדו בת"י 5281 לבנייה

ירוקה בציון שלושה כוכבים לפחות.

39. יקבע בהוראות התכנית כי תובטח תשתית לשני זרמי אשפה לפחות בכל בניין.

אחר:

40. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים

טכניים והטמעת סעיפים מהמלצת מהנדס העיר, לרבות הנחיות סביבתיות, בינוי ותנועה בהנחיית לשכת התכנון.

41. התכנית תכלול הוראות בדבר איחוד וחלוקה שלא בהסכמה. תנאי להפקדת

התכנית יהיה עדכון טבלאות האיזון של התכנית בהתאם לשינויים בהחלטה זו, ואישור היועץ השמאי של הוועדה.

42. מסמכי התכנית המתוקנים בהתאם להחלטה זו, לרבות טבלאות ההקצאה

והאיזון שאושרו על ידי היועץ השמאי של הוועדה, יוצגו בפני הוועדה בדיון פנימי כתנאי להפקדת התכנית.

43. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים,

הוועדה קובעת כי תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה שבע שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה. כן יקבע בהוראות התכנית כי הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

44. בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של

הוועדה, אך הנהנים העיקריים ממנה צפויים להיות יזמי התכנית, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

45. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש לשלוח הודעות

בהתאם לתקנות איחוד וחלוקה ולהניח הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

46. הערה: החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש

התוכנית ע"פ סעיף 86 ד' לחוק התוה"ב אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

קוורום: שירה תלמי באבאי-יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, שרון אופנר, שקמה סיג, אליעזר ראוכברגר, יצחק רביץ.

16/01/2023

החלטה

הוועדה מחליטה לשוב ולדון בתכנית בדיון פנימי.

להמליץ לוועדה מחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

הוועדה קיבלה בקשה מחברת אאוראה שהיא חלק מיזמי התכנית שלא לדון בתכנית ולא לקבל החלטה בתכנית היום, הבקשה הגיעה באמצע הדיון, הוועדה סבורה כי מדובר בתכנית ראויה ומשמעותית הכוללת מספר יזמים ויש חשיבות לקבלת החלטה בתכנית היום לצורך קידומה, הוועדה מבקשת מנציג מהנדס העיר להפגש עם נציגי חברת אאוראה וככול שיהיו נושאים משמעותיים שיש לעדכן בהם את הוועדה, הנושאים יוצגו לוועדה בדיון הבא.

התכנית מציעה מכפיל יח"ד של 4.5 המייצר היקף בינוי חריג לאזור הן בצפיפות המתקבלת והן במספר הקומות המוצע . מכפיל זה אינו מקובל וחריג בציר דרך חברון ובאזור. לפי בחינה מכפיל של 3.8 הינו המכפיל הממוצע באזור. בהתאם לכך, 23/11/2022

יש לבחון את תקן 21 המוגש לתכנית על ידי השמאית של הוועדה המחוזית ובמידת הצורך לצמצם את זכויות הבניה ויחידות הדיור המוצעות באמצעות הקטנה מספר הקומות בבניינים המוצעים.

יש לחשב במסגרת התקן את עלויות הבניה של כל צורכי הציבור הכלולים בתכנית הן בית הספר במגרש הציבורי והן את השימושים האחרים הכוללים גני ילדים מעונות יום ובתי כנסת בשטחי המגורים וזאת במטרה להבטיח את בניית שטחי הציבור בד בבד עם אכלוס המגורים.

תנאי למתן היתר בניה יהיה הצגת תכנית לכל מבני הציבור בגמר מלא בתיאום עם אגף מבני ציבור ועם מחלקת מבנה דת בנושא בתי הכנסת לעניין מיקום מיטבי של השטחים הבנויים לצורכי ציבור , תנאי לטופס 4 יהיה השלמת הביצוע של כל מבני הציבור.

- 31 -

בחזית המבנים לדרך חברון מוצעות 2 קומות מסד אשר אינם עומדים בפרופורציה עם גובה המבנים המוצעים. כמו כן, המגורים המוצעים לחזית דרך חברון עשויים לספוג רעש מציר דרך חברון. לאור זאת, יש להציע עד 4 קומות מסד לחזית זו בה ניתן יהיה לשלב תעסוקה כלפי דרך חברון ומגורים כלפי השדרה הפנימית המוצעת (ת"ש .)5 בהתאם לכך, את קומות המסד המוצעות במבנה הדרום מערבי (ת"ש )3 יש להתאים על פי גובה קומת המסד העליונה על דרך חברון ליצירת רצף ויזואלי של קומות המסד ויצירת "שער" כניסה לשדרה המרכזית מכיוון דרום.

במרכז התכנית מוצעת רצועת שצ"פ (ת"ש )5 כמעין שדרה מרכזית במרכז הפרש הטופוגרפיה בין דרך חברון לדרך בית לחם. לשדרה זו פוטנציאל התחברות ויצירת שביל פנימי ארוך עד לשטחי הציבור הקיימים בחלקה 38 מצפון לתכנית אשר נקטעים על ידי חלקה מספר 5 אשר קיבלה היתר בניה מתוקף תכנית תמ"א .38 יש להוסיף בהוראות הפיתוח דגשים להשתלבות גבול התכנית הצפוני עם חלקה מספר

5. יש לוודא כי פיתוח השטח יעקוב אחרי הטופוגרפיה כך שישמר גובה גדר שאינו

עולה על 1.2 מטר בגבול בין החלקות.

בחלק הצפוני של התכנית מוצע מעבר ציבורי ברוחב של כ-5 מטר המחבר בין דרך חברון לדרך בית לחם. יש להרחיב את המעבר כך שלא יפחת מ-6 מטר ולאפשר בהוראות התכנית התקנת אמצעי הנגשה מכאניים. בהתאם לכך, יש להסיט את העמדת מגדל המגורים בת"ש 1 בצפון מערב לעומק החלקה ולצמצם את שטח המסחר המוצע בהתאם להרחבת השביל.

פרוגרמה וצרכי ציבור:

לפי חוות דעת מח' מדיניות תכנון, נדרשת הגדלה של השטח המוצע בייעוד למבנים ומוסדות ציבור ל-3.6 ד'. על כן, יש להרחיב שטח זה על חשבון זיקת ההנאה המוצע בת"ש 3 ולבטל את המעבר הרגלי המסומן בנספחי הבינוי. ביטול מעבר זה יאפשר הרחבה של השטח למבני ציבור לכ-3.15 דונם. ניתן לבחון הגדלה של השטח על חשבון השצ"פ המוצע בת"ש 5 המתוכנן כשדרה רציפה. יחד עם זאת, קיים רצון לאפשר שדרה/ שצ"פ איכותי. לאור זאת, נראה כי לא יהיה ניתן לעמוד בדרישה זו.

שימושים שאינם מיועדים לצורך בתי ספר הנדרשים בחוות דעת מח' מדיניות תכנון כגון: גני ילדים, מעונות יום, , בתי כנסת, , יוצעו כהפרשות מבונות בקומות המסד או בקומה -3.5 "קומת מפלס ציבורי".

להלן שימושי צרכי הציבור:

מעונות יום – 5 כיתות, 700 מ"ר בנוי + 525 מ"ר חצרות.

גני ילדים – 9 כיתות, 1,170 מ"ר בנוי + 175 מ"ר עבור כל חצר לכיתת גן.

יש לפזר שימושים אלו בכל שטח התכנית ולא לרכזם במתחם אחד.

בתי כנסת גדולים – 2 בתי כנסת, 600 מ"ר בנוי כל אחד.

ההפרשות המבונות ימוקמו עם כניסות ישירות ממפלס הקרקע של המרחב הציבורי.

מומלץ למקם הפרשות ציבוריות למעט גני ילדים הנדרשים בחצר, לכיוון רצועת השצ"פ המוצעת. הפרשות לגני ילדים ניתן למקם במפלס קומת הקרקע של דרך חברון בין המבנים. יש להשלים תיאומים בנושא מול מח' מדיניות תכנון ומח' תכנון מבני ציבור.

על מנת לצמצם את השטחים הפתוחים בבעלות פרטית ולצורך צמצום תחזוקת השטחים הפתוחים, השטחים המוצגים בנספח הבינוי כשטחים פתוחים/ כיכרות יוגדרו כשטחים ציבוריים בייעוד שצ"פ.

יש להציע את רצועת השצ"פ במרכז התכנית ברוחב אחיד ככל הניתן לכל אורכו ללא בניה תת קרקעית או עילית ובהתאם לרצף הבינוי המוצע. במידת הצורך יתאפשר בנייה בתת הקרקע באופן נקודתי לצורך הקמת ויצרית חיבורים בין חניוני מבני המגורים.

השטחים הציבוריים יועברו וירשמו על שם עיריית ירושלים.

יש לקבל את אישור מח' תכנון מבני ציבור כתנאי להפקדת התכנית.

יש להוסיף את השימושים הבאים בסעיף 4.2 בהוראות התכנית תחת הייעוד מבנים

ומוסדות ציבור: כיתות חינוך כגון בית ספר גני ילדים, מעונות יום , שטחי דת.

עבור שטח מבנה החינוך, יש להראות היתכנות חניות ומפרץ חניה לפי התקן הנדרש לעת מתן היתר בנייה.

יש לוודא שלביות ביצוע כיתות הגן בהינף אחד עם שלביות ביצוע הבניינים כתנאי להיתר חפירה בשטח. כמו כן, יש לעגן בהסכם מחויבות של היזם לקבלת טופס 4 לפרויקט המגורים, על פי שלביות קידום הפרויקט.

השטחים הציבוריים ימוקמו ככל הניתן בקומת הקרקע, ובכל מקרה יהיו בעלי כניסה נפרדת ועצמאית כאמור לעיל.

פיתוח ובינוי:

- 32 -

תמהיל דירות: יש לקבוע כי לפחות %20 מהדירות המוצעות בתכנית יהיו דירות

קטנות עד לשטח של 80 מ"ר פלדלת.

למבנים הגובלים ברצועת השצ"פ המוצעת (ת"ש ,)5 יש להציע כניסות ויציאות ממפלס זה למגורים כמו גם לפונקציות השונות (מסחר, תעסוקה, הפרשות ציבוריות וכו').

תיאסר הקמת גינות פרטיות בדפנות למרחב ציבורי ו/או לזיקות הנאה.

במסגרת התכנון תיאסר הקמת קירות תמך של יותר מ-3 מ' גובה. יש להימנע בכלל מקירות תמך ככל הניתן.

תנאי להפקדה יהיה הצגת חתכי פיתוח ובחינה של אופן השתלבות הבינוי בטופוגרפיה המוצעת תוך צמצום קירות תמך ופיתוח ראוי בתיאום אדריכל העיר.

יש להציע שבילים ומדרגות לגישור על הפרשי טופוגרפיה כחלק מפיתוח השטח ולא כמבני מדרגות עצמאיים.

התכנית תכלול פירוט של הבינוי המוצע בקומת הקרקע ובכלל זאת ציון שטחי ומפלסי פיתוח, מיקום מבואת הכניסה למבנה, מיקום שטחי המסחר וחלוקת שטחי המסחר, ציון מפלסי החנויות בהתאם למפלס דרך בית לחם, מיקום השטחים הטכניים.

יש לתכנן את מפלס הכניסה הקובעת של מבני המגורים והמסחר בהתאם למפלס הרחוב הסמוך.

על מנת להבטיח ממשק פעיל ומיטבי עם המרחב הציבורי יקבע בהוראות התכנית כי תיאסר הקמת גדרות בכל הממשקים בין השטחים הפרטיים לשטחים הציבוריים לרבות כלפי יעוד דרך, שביל והשצ"פ המוצע בתכנית. תקבע סטייה ניכרת לנושא זה.

גגות כלל המבנים יעוצבו ויטופלו כחזית חמישית. יש להורות בהוראות התכנית על ריכוז כלל המערכות הטכניות על גגות המבנים בשטח של עד %40 (לכל גג בנפרד) או בקומה טכנית נפרדת ולאפשר שטח משמעותי ונגיש לפיתוח גגות המבנים כגגות פעילים ומועילים (גג ירוק, כחול, חקלאי, קהילתי וכו') ולאפשר מגוון פעילויות קהילתיות. בכל מקרה יש לשמור על גישה משותפת לכל הדיירים לחלק משטח הגג לטובת מערכות וכו'.

ייקבע קו בניין אחד כללי לכל תא שטח, בשילוב הגבלת תכסית בנויה במפלס הקרקע + מרחקים מינימליים בין אגפי בינוי בגבהים שונים, לטובת הבטחת העקרונות התכנוניים מחד, תוך גמישות נדרשת לשלב תכנון מפורט מאידך.

לא יותר ניוד משטחי בנייה שאינם למגורים לשטחי מגורים.

לא יותר ניוד משטחי בנייה מתחת לכניסה הקובעת למעל הכניסה הקובעת.

לא יותר ניוד שטחים משטחי שירות לעיקרי לרבות שטחי שירות עבור מרפסות זיז לשטח עיקרי.

בהוראות התכנית בטבלה בסעיף ,5 סעיף ו' בהערות ברמת הטבלה נכתב כי :

"תתאפשר ותותר תוספת ו/או הפחתה של %15 ממספר יח"ד הקבוע בטבלה 5 וזאת באמצעות איחוד יח"ד ו/או פיצול יח"ד, הן בכל בניין בפני עצמו בתאי שטח 1 ו-,2 וזאת במסגרת סך המ"ר הקבועים בתכנית וללא הליך של הקלה". תוספת יח"ד מעבר למוצע בתכנית אינה מקובלת. יש לבטל סעיף זה.

בטבלה ,5 יש לפרט זכויות בנייה פר בנין ולא כפי שרשום פר תא שטח.

מסחר:

יש להסיר סימון חזית מסחרית מהתשריט ולקבוע מילולית בתקנון, שכל חזיתות הבינוי הפונות למרחב ציבורי יהיו חזיתות פעילות ו/או מסחריות (לרבות מבואות כניסה ושימושים ציבוריים אחרים) המפלסים השונים בקומות הקרקע יתואמו עם המפלסים של המדרכות הסמוכות.

יש לחייב כי כל יחידות המסחר יכללו כניסה נגישה ישירה מהמרחב הציבורי ו/או מזיקת ההנאה. ניתן להרחיב יחידות מסחר אל מעל/מתחת לקרקע בתנאי שכל יחידה כאמור נגישה בכניסה במפלס הקרקע.

יש לאפשר חזית מסחרית מיטבית (10 מ' עומק מינ') ולקבוע בהוראות התכנית כי לא יותר מיקום ממ"דים בקטעי החזית הפונים אל כיכר או רחוב.

קומת המסחר תותאם להנחיות המרחביות למסחר , כולל גובה קומה מקסימאלית למסחר.

יקבע כי לא תותר "סגירת חורף" או קירוי לילי עבור עסקים לאורך ציר הרק"ל אלא אם יוותר רוחב מדרכה מיזערי של 3.5 מ' מעבר לסגירת החורף.

חנייה ותנועה:

יש להשלים את התיאום מול אגף תושי"ה ולקבל את אישור האגף כתנאי להפקדת התכנית.

תיבחן האפשרות להקמת חניונים גם מתחת לשטחים ציבורים לצורך ייעול החניה של מבני המגורים בתיאום עם מחלקת נכסים באמצעות רישום בשכבות..

- 33 -

יש לשאוף לקרות ככל הניתן את רמפות הכניסה לחניון, ניתן להציע כחלק ממסת הבינוי או כמשטח מגונן פתוח לשמיים.

ייקבע פטור מהקמת מקומות חנייה בתחום השטח בייעוד מבנים ומוסדות ציבור.

איכות הסביבה:

יש להשלים את התיאום מול מח' איכות הסביבה ולקבל את אישור המחלקה כתנאי להפקדת התכנית.

יש להשלים כתנאי להפקדת התכנית את המסמך הסביבתי הכולל ניתוח מיקרו-

אקלימי ולעדכן את המסמכים הבאים: אקוסטי, ניקוז ונגר עילי. לאחר השלמת המסמכים הסביבתיים הנדרשים יש לתאם הטמעת הנחיות סביבתיות בהוראות התכנית מול המחלקה.

היבטים אקוסטיים:

מיקום בית הספר וגני הילדים: בית הספר וגני הילדים בתכנית העדכנית ממוקמים על ציר דרך בית לחם, בדומה לתכנון הראשוני שהוצג במסמך האקוסטי, וצפויים להיות חשופים למפלסי רעש הגבוהים. לא ניתן לאפשר חריגה מהקריטריונים לרעש בשיעור החזוי במבני הציבור בתכנית. זאת כיוון שלא ניתן למגן כיתות במיגון אקוסטי ולא סביר לתכנן כיתות במיקום שלא יאפשר פתיחה של חלון הכיתה לאוורור. כמו כן לא ניתן למגן חצרות לימודיות הפונות לדרך בית לחם. על מנת לאפשר את התכנון המוצע, יש לקבוע הנחיות לתכנון אדריכלי של המבנה, כגון הפניית חללי שירות ומסדרונות לכביש וכדומה.

חשיפה לרעש במבני המגורים: התכנון החדש מקרב מבנים לדרך משה ברעם ומבטל

מבני מגורים עורפיים, באופן שעלול לחשוף יותר דירות מגורים לרעש מהכבישים הסובבים. במבנים הממוקמים בקו אפס לרחובות הסובבים, המחלקה מבקשת להימנע מהפניית דירות מגורים כלפי הכביש בששת הקומות הראשונות מעל למפלס הרחוב.

יש להגיש למח' איכות הסביבה תכנון אדריכלי מלווה בחוות דעת אקוסטית, המציג סל פתרונות אדריכליים לצמצום חשיפה לרעש לשימושים הרגישים בתכנית המוצעת.

עצים:

יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש ונטיעות אינטנסיביות יותר ברצועת השצ"פ המוצעת. יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, תושאר עומק אדמה איכותי של 1.5מ' לכל הפחות לנטיעת עץ בוגר (על גגות ניתן להסתפק ב-1 מ' לעצים ובחצי מ' לגינון).

יש להימנע ככל הניתן מעקירת עצים בתחום השצ"פ בלב שטח התכנית ובחצר מבנה בית הספר, מחוץ לקווי בניין תת-קרקעיים. זאת למעט עצים המוגדרים כמינים פולשים/מתפרצים או עצים בערכיות נמוכה.

נדרש בחינה בתיאום מול שפ"ע – מח' גננות בעניין צמצם עקירת עצים לאורך הרחובות הגובלים בתכנית ולצמצם קו בניין תחתי על מנת לשמור על בית השורשים של עצים אלו.

תשתיות:

יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרויקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן (אשפה, פריקה וטעינה, תשתיות חשמל וכו'). פירי אוורור למיניהם ישולבו ככל הניתן בתוך מסת הבינוי ויוטמעו בחזיתות ו/או בספסלי פיתוח וכד'. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד') בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי.

יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט). לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד.

איחוד וחלוקה, הוראות רישום ונכסי עירייה:

בהתאם לחוו"ד מחלקת נכסים, לעניין השטחים הציבוריים המוצעים בתכנית, יש לאבחן בין 2 מקרים:

היקף נכס ציבורי בבעלות ציבורית במצב הנכנס צריך לצאת במצב היוצא ביעוד ציבורי ולהירשם ע"ש הרשות המקומית כאשר הוא נקי מכל שימוש ומטרה אחרת (מפנים הקרקע ועד הרקיע) שכן הרשות המקומית לא יכולה להעביר זכויות במקרקעין.

- 34 -

תוספת שטחים כהפרשה ציבורית בקרקע אשר יכולה להירשם בתלת מימד וצריכה להופיע בטבלת האיחוד וחלוקה כשטחים ציבוריים ומלווה בהסכם כשטחים סחירים בתת הקרקע (מתחת לקו ומעל לקו). יש להבהיר במסמכי התכנית ולוודא כי היקף השטח הנכנס יוצא כשטח ציבורי נקי.

יש להוסיף את שטחי ההפרשות המבונות כולל השטחים הנלווים להם (חצרות, חניות, דרכי גישה) ולציין כי שטחים אלו יירשמו ע"ש עיריית ירושלים. יש להוסיף התייחסות לשטחים אלו גם בטבלת איחוד וחלוקה.

יש להגיש נספח האיזון הערוך בהתאם לתקן 15 חתום ע"י שמאי מקרקעין מוסמך לבדיקת אגף הנכסים.

ביחס לתקן ,21 יש להשלים את התייחסות מח' היטל השבחה לעניין גבה הפטור שהובא בחשבון בחוו"ד השמאית.

בסעיף .4.2.2 בהתאם להנחיות שיימסרו ע"י מחלקת מדיניות התכנון, יש לפרט כדלקמן:

בתא שטח מספר ___ ייבנה ___ בהיקף מ"ר שטח בנוי ושטח מינימלי לחצר צמודה ורציפה -___מ"ר . בתא שטח מספר___ ייבנה שטח בהיקף שלא יםחת מ מ"ר אשר ישמש עבור___ בהתאם לצרכי השכונה לעת מתן היתר בניה בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון.

מיקום השטחים לצרכי ציבור והיקפם כמסומן בנספחי בינוי הנו מחייב. עם זאת יותרו התאמות קלות במיקום ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה.

ת"ש 7-4 שצ"פ ות"ש 3 מבני ציבור יירשמו ע"ש הרשות המקומית בהוראות איחוד וחלוקה לפי פרק ג לחוג התכנון והבנייה.

תנאי לפתיחת תיק להיתר בניה יהא תיאום עם אגף הנכסים בדבר רישום השטח הציבורי ע"ש עיריית ירושלים.

תחת סעיף 6.13 איחוד ו/או חלוקה יופיעו הסעיפים מטה:

מיד עם אישורה של תכנית זו , תוכן התכנית לצרכי רישום (תצ"ר ) שתוגש בתוך שלושה חודשים מיום אישור תכנית זו, לאישור יו"ר הוועדה המקומית .

לא הוגשה תכנית כאמור בסעיף ב'; לעיל , רשאית הוועדה המקומית לגבות הוצאת הכנת התצ"ר והוצאות הרישום ממגישי הבקשה להיתר , כתנאי למתן היתר בניה ראשון בשטח .

השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלולים בחלוקה חדשה , לרבות השטחים הציבוריים המבונים בהתאם להוראות סעיף 4.2.2 יועברו לבעלות הרשות המקומית עפ"י החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו , ללא תמורה , כשהם פנויים מכלמבנה , גדר חפץ .

בעת רישום הבית המשותף, תיוחד הבעלות של הרשות המקומית לשטח המסומן בנספח הבינוי באות בצבע חום המצוי בקומה ___ של הבניין והיקפו כ-___מ"ר, ואשר בו מותר שימוש ל___בלבד. וכן השטח המסומן בנספח הבינוי באות _בצבע חום המצוי בקומה___ של הבניין והיקפו כ-___ מ"ר, ואשר בו מותר שימוש לצרכי בלבד. זאת את בהתאם להוראות סעיף .4.2

סעיף הפקעה - יש להשלים בסעיף ,6.11 סעיף הפקעה סטנדרטי כמפורט מטה:

השטחים המיועדים לצרכי ציבור, יופקעו ע"י הוועדה המקומית ויירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-,1965 ובכפוף לכל דין.

תנאי לפתיחת תיק להיתר בניה יהא:

רישום תצ"ר על חשבון מגישי ההיתר.

- 35 -

אישור אגף הנכסים בדבר השטח הציבורי.

תיאום מיקום השטח הציבורי הבנוי ואופי הבינוי שלו מול המחלקה לתכנון מבני ציבור, ובהתאם לפרט בסעיף בהוראות התכנית.

תחת שלבי ביצוע יופיע הסעיף הבא: ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4

להלן הערות בנוגע לסעיפים שונים בהוראות התכנית:

לפי סעיף 4.3.2 (א) (:)5 "תותר בניה של חניה פרטית מתחת לשטחים פתוחים ציבוריים...", יש להסדיר את ההיבט הקנייני של השטחים בתת"ק לפני אישורה של התב"ע- מול אגף נכסים כאמור לעיל.

סעיף 6.11 (-)2 "תנאי למתן היתר בניה בתא שטח 3 יהא הפקעה ורישום של תא שטח 4 ע"ש הרשות" - העברת הבעלות בתא שטח 4 צריך להיות במסגרת טבלת איחוד וחלוקה ולא בהליך של הפקעה, יש לתאם זאת מול אגף נכסים.

בסעיף ,6.12 ס"ק -13 "היטל השבחה יבוצע לעת מתן היתר בניה לתאי שטח 1 ו-2 בנפרד מתא שטח 3 וללא תלות אחד בשני" – יש למחוק סעיף זה.

בסעיף ,6.13 ס"ק -6 מנוסח באופן לא ברור. האם הכוונה כי רק השטחים התת"ק ירשמו ע"ש הפרטיים ויוצמדו לדירות?. נדרש לבחון סעיף זה בתיאום עם מח' היטלי השבחה.

בהוראות התכנית חסר סעיף היטל השבחה, יש להוסיף סעיף היטל השבחה סטנדרטי.

תיאום חברתי עם כל היזמים בשטח התכנית מול המחלקה לעבודה קהיליתית.

יתווסף סעיף בעניין קרן אחזקה למשך 10 שנים.

תנאי להיתר יהיה תיאום מחלקה קהילתית העניין אזרחים ותיקים ועולים.

יש להוסיף סעיף השמדה עצמית: יש להוסיף סעיף השמדה לפיו התכנית תפקע במידה ולא יופק היתר להריסת הבניין הקיים בתוך 7 שנים מיום אישור התכנית.

במידה והתכנית מבקשת להשתמש בקרקע בבעלות עיריית י-ם, יש לערוך הסכם בגין הקרקע בבעלות העיריה אשר בתחום התכנית כתנאי להפקדת התכנית.

בשל גודלה ומורכבותה של התוכנית, ולאור השינויים המשמעותיים במבוקשים במסגרת חוו"ד זו- תנאי להפקדת התוכנית (או לכל הפחות תנאי להיתר בניה ראשון) יהא אישור אדריכל העיר לתוכנית בינוי ופיתוח לכל שטח התוכנית בקנ"מ .1:500

תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי.

יש לשנות את סוג התכנית מתכנית מפורטת לתכנית מתאר מקומית.

יש לתאם את הפיתוח המוצע בתכנית מול צת"ל לרבות התייחסות לפיתוח המרחב הציבורי המקודם במסגרת תכנית הרק"ל.

בהתאם לחוו"ד מחלקת נגישות:

יש לבטל את סעיף )11(6.12 לעניין אישור מורשה נגישות בעיריית ירושלים.

- 36 -

ייקבע בהוראות התוכנית כי, לא יותר סימון חניה נגישה מחוץ לתחום תאי שטח מבנים ומוסדות ציבור, חזית מסחרית ומגורים, מסחר ומבנים ומוסדות ציבור בעת הליך להוצאת היתר בנייה.

ייקבע בהוראות התוכנית כי, התכנון בשטח הציבורי הפתוח יכלול דרכי גישה וחניה מותאמים לאנשים עם מוגבלות באופן שיאפשר לאנשים עם מוגבלות שימוש והנאה, בשילוב ויחד עם התכנון המוצע לכלל הציבור, החניה המותאמת תהיה בסמוך אל הכניסה אל השטח הציבורי הפתוח או בשטחו, בשיפוע מתון. מודגש בזאת כי, בהתאם לתקנות שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות (התאמות נגישות למקום ציבורי שאינו בניין), תשע"ד-,2013 סעיף :2 התקנת עמדת חניה נגישה כאמור, תהא בגן ציבורי ששטחו ארבעה דונמים לפחות.

תנאי לפתיחת תיק היתר בניה יהא אישור מורשה נגישות מתו"ס כחוק.

תנאי לפתיחת תיק היתר בניה יהא הצגת פתרון להתגברות על הפרש גובה בין מפלס הרחוב לבין מפלס קומת המסחר, בתחום שטח הבניין המוצע.

תנאי לפתיחת תיק היתר בניה יהא הגשת תכנית התארגנות המכילה בתוכה דרכי גישה נגישות בתחום שטח העבודה לרבות הממשק עם הכניסות אל החלקות הגובלות בתחום העבודה. התוכנית תאושר ע"י מנהל אגף אכיפה ושיטור עירוני במינהל תפעול.

ייקבע במסמכי התוכנית (נספח בינוי, נספח תנועה והוראות התוכנית) מיקומן של עמדות החניה הנגישות המשויכות לאזור הציבורי (מסחר, תעסוקה ומוסדות ציבור)

ומיקומן של עמדות החניה הנגישות המשויכות לאזור הפרטי (מגורים) בחניון התת-

קרקעי המוצע. המיקום כאמור, יהא מחייב.

יש להציע פתרון מפורט לדרך נגישה, בתחום המגרש, שהיא הדרך העיקרית המיועדת לשימוש הציבור, המובילה ממדרכה או משביל נגיש, אל הכניסה הראשית לבניינים המוצעים - הפתרון יתואם ויאושר מול מחלקת צוות אדריכל ראשי.

יש להציע פתרון למדרכה ברוחב של 2.50 מ' נטו, בסמוך אל הכניסה לשטחים המיועדים למבני ציבור, על מנת לאפשר לאדם המתנייד בכיסא גלגלים ירידה מרכב גבוה אל המדרכה.

יש להטמיע בהוראות התכנית את הסעיפים להלן בנושא הכנת תשתיות להטענת רכב חשמלי:

יבוצעו הכנות שיאפשרו העברת כל תשתיות החשמל הנדרשות לטעינת רכב חשמלי עבור כל דיירי המבנה.

תכנון מערכות החשמל בבניין ייקח בחשבון גם את גודל החיבור הנדרש לצורך הקמת עמדות טעינת רכבים חשמליים לכל דיירי המבנה, לרבות חדרי השנאה.

תכנון מערכות החשמל יבוצע על פי חוק החשמל ותקנותיו ועל פי כל דין.

התשתית תכלול בין היתר חללים, גומחות, מעברים, מובילים, השארת מקומות בלוחות החשמל הראשיים ובלוחות חלוקה וכל הנדרש לאפשר חיבור פוטנציאלי לעמדות טעינה ללא צורך בעבודות בנאיות מכל סוג שהוא.

יש לקבוע הנחיות בדבר פתרון לחשמל בשעת חרום.

יש לקבוע יחס של החלפה לתכניות מאושרות קודמות מלבד תכנית הרק"ל מס'

.101-0178129

תנאי להפקדת התכנית קבלת והטמעת חוו"ד הבאות: צוות בקרת תכנון פיזי, גיחון מים וביוב, כיבוי והצלה, מבני ציבור, חברת חשמל, רשות עתיקות, שפ"ע כבישים ומדרכות, שפ"ע מחלקת גננות, תכנית אב לתחבורה, עבודה קהילתית.

- 37 -

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

החלטה:

1. בהמשך להחלטת הוועדה מיום 25.03.21 לקביעת תקופת מגבלות להוצאת

היתרי בניה לשישה חודשים, הוועדה עודכנה כי מסמכי תכנית להתחדשות עירונית למתחם שמספרה 101-0771600 נמסרו ביום 02.09.21 לוועדה המקומית וללשכת התכנון המחוזית, וכי הוועדה המקומית החליטה ביום 12.09.21 להצטרף כמגישת התכנית (בתנאים). כן יצוין כי הליך תיאום התכנית מול מחלקות העירייה השונות מתקיים מזה מספר חודשים. כן נמסר לוועדה כי מסמכי התכנית שנמסרו נבחנו על ידי לשכת התכנון וכי ניתן אישור עמידה בתנאי סף. עוד עודכנה הוועדה כי בהתאם לעדכון מאת נציגי בעלי הזכויות במתחם עומד היקף ההסכמות להגשת התכנית מכלל המתחם עומד על כ-%60 בהתאם לפירוט הבא:

2. במבנה ברחוב דרך חברון 150 נחתמו חוזים מלאים על ידי 46 מתוך 70 בעלי

דירות המהווים כ-%66 מכלל בעלי הדירות במבנה.

3. במבנה ברחוב דרך חברון 160 נחתמו חוזים מלאים על ידי 45 מתוך 70 בעלי

דירות המהווים כ-%64 מכלל בעלי הדירות במבנה.

4. במבנה ברחוב דרך בית לחם ,127 הוועדה עודכנה כי לא עלה בידי מגישי

התכנית לצרף את המבנה לתחום התכנית וכי במבנה זה החלו למעשה עבודות הבניה למימוש ההיתר שהונפק לחיזוק המבנה ותוספות מכוח תמ"א 38 ותכנית .10038

18/10/2021

5. במבנים ברחוב דרך בית לחם 131-137 נחתמו הסכמי פינוי בינוי מלאים על ידי

40 מתוך 64 בעלי דירות המהווים כ-%62 מכלל בעלי הדירות.

6. במבנה ברחוב דרך בית לחם 148 נחתמו הסכמי "נון שופ" ויפוי כוח תכנוני על

ידי 42 מתוך 72 בעלי דירות במבנה המהווים %58 מכלל בעלי הדירות. כן קיימות 12 יח"ד במבנה בניהול חברת הדיור הציבורי עמיגור.

7. מבחינת מסמכי התכנית שהוגשו עולה כי נשמרו עקרונות התכנון כפי שהוצגו

בדיונים קודמים בדבר חלוקת שטח התכנית לשלושה מתחמים, שילוב בניה גבוהה ובניה מרקמית בכל מתחם, יכולת מימוש עצמאית של כל מתחם, עירוב שימושים, שילוב שטחים ציבוריים בבינוי המוצע, והפרשת קרקע לצרכי ציבור מכל מתחם לשם יצירת שלד ציבורי ומגרש לבית ספר (בשטח של כ-3 דונם) הנותן מענה פרוגרמתי לתוספת יחידות הדיור המוצעת.

1. בהמשך לאמור, בהתחשב בהיקף ההסכמות לקידום תכנית לפינוי בינוי

במתחם, ובהתחשב בהצטרפות הוועדה המקומית כמגישת התכנית, הוועדה התרשמה כי חלה התקדמות משמעותית ברצון בעלי הזכויות במתחם בקידום התכנית המתחמית לפינוי בינוי.

2. על בסיס כל האמור לעיל, נוכח הגשת התכנית, ההתקדמות בהיקף ההסכמות

של בעלי הדירות במתחם לקידום תכנית לפינוי בינוי והצטרפות הוועדה המקומית כמגישת התכנית, ובהתחשב בתיאומים עם מהנדס העיר ומחלקות העירייה, ועל מנת לאפשר את המשך קידומה של התכנית, הוועדה מחליטה על קביעת תנאים למתן היתרים בתחום התכנית. כפי שפורט בהרחבה בהחלטות הקודמות, הוועדה - 38 -

סבורה כי מתן היתרי בנייה במתחם הכלול בתכנית עלול לסכל את האפשרות למימוש התכנית להתחדשות עירונית, שהוועדה רואה בה חשיבות רבה. נוכח האמור, הוועדה מחליטה בהתאם לסעיף 78 לחוק, כי התנאים להוצאת היתרי בניה במתחם (הכולל את חלקות ,)5-12 אשר פורטו בהחלטותיה הקודמות של הוועדה, יחולו לפרק זמן נוסף של שנה וחצי או עד להפקדת התכנית (המוקדם מבין השניים).

3. הוועדה תציין כי פרק הזמן האמור משקף את הזמן המוערך להבאת התכנית

לדיון בפני וועדות התכנון והפקדתה בפועל.

4. בהמשך להמלצת הוועדה המקומית, הוועדה קובעת כי במסגרת הדיון

בהפקדת התכנית יוצגו בפני הוועדה היקף ההסכמות לתכנית מקרב דיירי המתחם, לשם בחינת מידת ההיתכנות של התכנית.

קוורום: עמיר שקד- יו"ר, שירה תלמי, אבי בן צור.

החלטה:

הוועדה שמעה את עורך התכנית ואת נציגי בעלי זכויות בתחום התכנית, כמו גם את 13/09/2021 נציגת הוועדה המקומית אשר מסרה כי אתמול, ביום ,12.09.2021 התקבלה החלטה בדבר הצטרפות הוועדה המקומית כמגישת התכנית (בתנאים).

הוועדה תציין כי הוגש ערר בעניין החלטות הוועדה במתחם לוועדת המשנה לעררים.

הוועדה מחליטה לשוב ולדון בנושא בדיון פנימי לאחר מסירת עדכון בנושא לוועדת המשנה לעררים.

הוועדה המקומית מחליטה לאור חשיבות הפרויקט להצטרף כמגישה התכנית על מנת לייצר תכנון ראוי לכל המתחם בתנאים הבאים:

חלקה 5 תצא מתחום התכנית מכיוון שיצא בה היתר על פי תמ"א .38 12/09/2021 מובהר כי היטרפות העירייה אינה באה להחליף את הצורך בבדיקה מפורטת של הדיירים המסכימים לתכנית בהתאם לתקנון בעניין, הוועדה כן מאפשרת להפחית את החתימות הנדרשות מ 60 אחוז מכל התכנית ו 50 אחוז מכל הבניין ל 50 אחוז מתחום התכנית ו 40 אחוז מכל בניין.

החלטה:

1. בהמשך להחלטות הוועדה מיום 08.06.2020 ומיום ,23.11.2020 ולאחר בחינת

המסמכים שהוגשו מטעם חלק מדיירי המתחם ושמיעת נציגי בעלי הזכויות במתחם ומהנדס העיר, הוועדה מחליטה על תקופה קצרה נוספת של שישה חודשים בה יחולו התנאים שנקבעו בהחלטות הוועדה למתן היתרי בנייה במתחם, בהתאם להוראת סעיף 78 לחוק, ובהתאם למפורט להלן:

2. בהמשך להחלטת הוועדה מיום ,23.11.2020 הוועדה בחנה את היקף ההסכמות

מטעם בעלי הזכויות במתחם לקידום התכנית לפינוי בינוי.

25/03/2021

3. מבחינת המסמכים שהוגשו ללשכת התכנון על ידי עו"ד עידו שוורץ, ב"כ

הדיירים במבנים ברחוב דרך חברון 150 ו-160 (חלקות 11 ו-12 בגוש ,)30092 עולה כי היקף ההסכמות לקידום תכנית לפינוי בינוי במתחם הוא כ-%66 מבעלי הדירות בחלקה 11 וכ-%80 מבעלי הדירות בחלקה .12 יוער כי בהתאם למסמכים שהוגשו כאמור, קיימות בשתי החלקות דירות המצויות בבעלות חברת עמידר, באופן אשר צפוי להעלות את אחוז ההסכמה לאחוז גבוה יותר של כ-%82 ו-%92 בהתאמה.

4. מבחינת המסמכים שהוגשו על ידי עו"ד ישי איציקוביץ, ב"כ הדיירים במבנים

ברחוב דרך בית לחם 131-137 (חלקות 7-10 בגוש )30952 עולה כי כ-%50 מקרב הדיירים חתמו על הסכמים מלאים לקידום תכנית לפינוי בינוי במבנים אלה.

- 39 -

5. בהמשך לאמור, נמסר במסגרת הדיון על ידי עו"ד תוסיה-כהן, ב"כ הדיירים

במבנה ברחוב דרך בית לחם ,148 כי קיימת התארגנות דיירים במבנה, כי התקיימו מספר ישיבות בהשתתפות דיירי הבניין וקיימת נכונות להצטרפות לתכנית. עוד נמסר כי מתוכננת ישיבה נוספת לאחר הפסח לשם החתמת בעלי הדירות להצטרפות לתכנית לפינוי בינוי המקודמת במתחם.

6. עוד נמסר על ידי עו"ד בני גנוניאן, ב"כ חברת דבלינגר וחברת ברזני, כי

מתקיימים מגעים בין חברות אלה ובין חברת האלונים, בעלת היתר הבניה לתוספת והרחבה מכוח תמ"א 38 במבנה שברחוב דרך בית לחם ,127 בנוגע להצטרפות המבנה לתכנית לפינוי בינוי המקודמת במתחם.

7. נוכח האמור, הוועדה סבורה כי הוצגה התקדמות משמעותית בהיקף

ההסכמות של בעלי הדירות במתחם לקידום התכנית לפינוי בינוי במתחם.

8. יצוין כי במסגרת הדיון הוצגה גם עמדת עו"ד הכט, ב"כ חברת מנוס, אשר

מקדמת היתר בניה לחיזוק ותוספות מכוח תמ"א 38 במבנה ברחוב דרך בית ,160 בעניינו ניתנה החלטה למתן היתר, כי היא זו המחזיקה בזכות החוזית אל מול דיירי המבנה ברחוב דרך בית לחם 160 לקידום הבקשה להיתר מכוח תמ"א 38 או לקידום תכנית לפינוי בינוי למבנה, והיא עומדת על זכותה להיות זו אשר תבצע את ההליך.

הוועדה תציין כי טענות אלה הועלו בפניה גם במסגרת הדיון הקודם שהתקיים בנושא, והוועדה חוזרת על החלטותיה בעניין זה אשר פורטו בהחלטתה מיום .23.11.2020 עוד יצוין כי מרבית הטענות שהועלו על ידי ב"כ חברת מנוס הן טענות חוזיות, אשר המקום לבררן הוא בפני הערכאה המוסמכת, וכפי שפורט בהחלטת הוועדה מיום ,23.11.2020 חברת מנוס הגישה תביעה לבית המשפט בעניין זה וכן עתירה מינהלית. יוער כי לא הוצגה החלטה כלשהי המונעת את קיום הדיון בוועדה.

9. הוועדה בחנה במסגרת הדיון את עקרונות התכנון שהוצגו בפניה על ידי

אדריכל מנדי רוזנפלד, לרבות חלוקה לשלושה מתחמים, שילוב בניה גבוהה ובניה מרקמית בכל מתחם, יכולת מימוש עצמאית של כל מתחם, עירוב שימושים, שילוב שטחים ציבוריים בבינוי המוצע, לשם מתן מענה לצרכים הנובעים מתוספת יחידות הדיור במתחם, והפרשת קרקע לצרכי ציבור מכל מתחם לשם יצירת שלד ציבורי ומגרש לבית ספר הנותן מענה פרוגרמתי לתוספת יחידות הדיור המוצעת.

10. כן הוצגה חלופת תכנון שאינה כוללת את הבניין ברחוב דרך לחם 127 (בעל

היתר הבניה לחיזוק ותוספות מכוח תמ"א ,)38 תוך הותרת שטח מספק ליצירת מגרש לבית ספר.

11. בנוסף, נמסר על ידי אדר' רוזנפלד כי היועצים השמאיים של התכנית החלו

בבדיקה כלכלית של הפרויקט בהתאם לתקן ,21 וכן הוצגו מספר חלופות בינוי, בהתאם להערכת המכפיל שיידרש לצורך הבטחת הכלכליות של התכנית. הוועדה תציין כי המכפילים שהוצגו מצויים בתחום הסביר בהשוואה לתכניות להתחדשות עירונית המקודמות באזור זה.

12. בהמשך לאמור, ובהתחשב בהיקף ההסכמות לקידום תכנית לפינוי בינוי

במתחם, אשר עומדת כיום על למעלה מחמישים אחוז מהדיירים בחלקות ,7-12 ונוכח התארגנות הדיירים בחלקה 6 והמו"מ המתנהל מול בעל ההיתר בחלקה ,5 הוועדה התרשמה כי חלה התקדמות משמעותית ברצון בעלי הזכויות במתחם בקידום התכנית המתחמית לפינוי בינוי. בהקשר זה יוער כי במסגרת הדיון ביקשו מספר נציגים של הדיירים במתחם להמשיך במהלך התכנוני שהחל, לרבות באמצעות הארכת התנאים למתן היתרי בנייה במתחם.

13. מעבר לאמור, יצוין כי מהנדס העיר השתתף בדיון והביע את עמדתו כי לפיה

קידום תכנית לפינוי בינוי לכלל המתחם היא המתווה התכנוני הנכון, אשר יש לפעול לקידומו. עוד מסר מהנדס העיר כי הוא ממליץ על הארכת התנאים להוצאת היתרי בנייה במתחם, לצורך המשך קידום התכנית, ועל המשך תיאום התכנית מול הגורמים המקצועיים בעירייה. בהמשך להחלטתה מיום 23.11.20 הוועדה קוראת לוועדה המקומית לדון בתכנית ובעקרונותיה ולהצטרף כמגישה של התכנית.

- 40 -

14. על בסיס כל האמור לעיל, נוכח ההתקדמות המשמעותית בהיקף ההסכמות של

בעלי הדירות במתחם לקידום תכנית לפינוי בינוי, ונוכח התקדמות עקרונות התכנון ותמיכת מהנדס העיר בהמשך קידום התכנית תוך תיאומה מול הגורמים המקצועיים בעירייה, בשל היתרונות התכנוניים המשמעותיים של קידום תכנית להתחדשות עירונית בראייה מתחמית כפי שפורטו בהרחבה בהחלטות הקודמות של הוועדה, ובהתחשב בהתנגדות שהוצגה מטעם החברה היזמית בחלקה 12 שמקדמת היתר לפי תמ"א ,38 הוועדה מחליטה על תקופה קצרה נוספת של שישה חודשים בה יחולו התנאים להוצאת היתרי בניה במתחם בהתאם לסעיף 78 לחוק, כפי שנקבעו בהחלטת הוועדה מיום ,08.06.2020 כלומר לא יינתנו היתרי בנייה בתחום התכנית הכולל את חלקות .5-12 יובהר כי התנאים לא יחולו על היתר הבניה שכבר ניתן בחלקה .5

15. הוועדה סבורה כי בתוך פרק זמן של שישה חודשים, ניתן יהיה להראות

התקדמות משמעותית בקידום התכנית, עד כדי אפשרות לבחינת הגשתה לוועדה המחוזית. הוועדה קובעת כי נציגי בעלי הדירות במתחם יעדכנו את לשכת התכנון בתוך פרק זמן של שלושה חודשים מיום החלטה זו, בנוגע להתקדמות הן בהיקף ההסכמות במתחם והן בתיאום עקרונות התכנית מול מהנדס העיר וגורמי המקצוע הכפופים לו בעירייה. בנוסף, הוועדה קובעת כי בתוך פרק זמן של שישה חודשים מיום פרסום התנאים, תקיים הוועדה דיון נוסף וזאת על מנת לעמוד על התקדמות ההליך התכנוני במתחם, לרבות התיאומים שנעשו מול גורמי המקצוע בוועדה המקומית, ועל אפשרות הגשת התכנית לוועדה המחוזית. לאחר הדיון האמור, הוועדה תשקול הארכת משך תקופת התנאים למתן היתרים.

16. הוועדה תציין כי במהלך הדיון נטען על ידי עו"ד הכט, ב"כ חברת מנוס, אשר

מקדמת היתר בניה לחיזוק ותוספות מכוח תמ"א 38 במבנה ברחוב דרך בית ,160 בעניינו ניתנה החלטה למתן היתר אך טרם ניתן היתר, כי החברה חוזרת על עמדתה כי הדיון המתנהל בפני הוועדה הוא אינו חוקי וזאת מסיבות אשר פורטו במכתב מאת החברה לוועדה המחוזית מיום 21.03.21 בדרישה להימנע מלקיים את הדיון.

17. יוער כי במכתב מיום 21.03.21 נטען כי תוקף התנאים מכוח סעיף 78 אשר

נקבעו בהחלטת הוועדה בתאריך 08.06.20 פג בתאריך ,08.09.20 ומשכך החלטת הוועדה להארכת התנאים בדיון שהתקיים לאחר מועד זה הינה החלטה בלתי חוקית. הוועדה דוחה טענה זו. מבדיקה שנערכה בלשכת התכנון עולה כי הודעה בדבר הכנת התכנית ותנאים להוצאת היתרי בניה פורסמה ברשומות בתאריך ,25.08.20 ובהתאם לכך במועד הדיון טרם פקעו התנאים. מכל מקום, הוועדה תבהיר כי בהתאם להוראות החוק בסמכותה להחליט על תנאים למתן היתרי בנייה לפרקי זמן ארוכים בהרבה מפרקי הזמן שקבעה הוועדה בהחלטותיה ביחס למתחם.

בהתאם לכך, הוועדה אינה רואה מניעה לקבוע שהתנאים שנקבעו יחולו לתקופה קצרה נוספת, תוך איזון בין מכלול השיקולים במתחם, ותוך מעקב צמוד של הוועדה אחר התקדמות התכנית במתחם.

חתימת יו"ר הוועדה חתימת מזכירת הוועדה

תאריך החתימה:

22/03/2021 הוועדה מחליטה לשוב ולדון בנושא בדיון פנימי.

החלטה:

1. בהמשך לסעיף 17 בהחלטת הוועדה מיום 23.11.20 הוועדה קובעת כי עד ליום

15.03.21 יוגש לוועדה המסמך המפרט את היקף ההסכמות לקידום התכנית בכל חלקה וחלקה הכלולה במתחם.

01/03/2021

2. דיון בנושא הארכת התנאים יתקיים ביום 22.03.21 בשעה .09:00

חתימת יו"ר הוועדה חתימת מזכירת הוועדה

תאריך החתימה:

23/11/2020

- 41 -

הוחלט

לאחר שמיעת נציגי בעלי זכויות במתחם, ועמדת מהנדס העיר בדבר תמיכה בקידום תכנית כוללת לפינוי בינוי למתחם, ולאחר בחינת עקרונות התכנון המתגבשים ושמיעת עמדות המשתתפים בעניין ההתקדמות בנוגע להסכמות לתכנון, ובהתחשב ביתרונות התכנוניים המשמעותיים בקידום תכנית להתחדשות עירונית בראייה מתחמית, לטובת כלל הציבור ולטובת בעלי הזכויות במתחם, ובמצב המתקדם של בקשות נקודתיות להיתרים מכוח תמ"א 38 במתחם (לרבות שתי החלטות בדבר אישור בקשות כאמור), הוועדה השתכנעה כי קיימת הצדקה להארכת משך ההגבלות להוצאת היתרי בניה במתחם למשך תקופה קצרה נוספת של ארבעה חודשים, בכפוף לכל המפורט להלן:

1. החלטה זו עוסקת במתחם ששטחו כ-19 דונם, הממוקם בין הרחובות דרך בית

לחם, דרך חברון ורחוב ברעם. המתחם כולל שמונה חלקות, בהן קיימים שמונה מבני שיכון ישנים הכוללים כ-350 יח"ד.

2. במתחם מקודמות מזה מספר שנים יוזמות לחיזוק מבנים ותוספות מכוח

תכנית 10038 ותמ"א 38 על ידי חברת האלונים (חלקה ,)5 חברת דבלינגר (חלקה )11 וחברת מנוס (חלקה .)12 יצוין כי בחלקה 6 הוגשה בתאריך 17.03.20 בקשה למידע להיתר לחיזוק ותוספות בהתאם לתמ"א ,38 אולם לא קיים במערכת העירייה תיעוד בדבר התקדמות הליך תכנוני נוסף בחלקה ויצוין כי נציגי דיירי המבנה הביעו במהלך הדיון וישיבת שיתוף הציבור את רצונם בהצטרפות לתכנית לפינוי בינוי למבנה. עוד יצוין כי מקודמת יוזמה להכנת תכנית לפינוי בינוי לכל המתחם על ידי חברת אאורה (חלקות )7-10 וכן הועלתה הצעה לקידום תכנון לפינוי בינוי בחלקות 11-12 בפני צוות ההתחדשות העירונית על ידי דיירים מהמתחם.

3. בהמשך להסכמה שהובעה על ידי נציגי דיירים ונציגי יזמים במתחם בדיון

ביום ,08.06.20 ועל בסיס ההסכמה הכללית כי קיימת עדיפות בתכנון כולל להתחדשות עירונית במתחם, אשר ייטיב עם הציבור הרחב כמו גם עם בעלי הזכויות במתחם, החליטה וועדת המשנה להתחדשות עירונית על פרסום הודעה בדבר הכנת תכנית למתחם בהתאם לסעיף 77 לחוק התו"ב וקביעת תנאים להוצאת היתרי בניה במתחם לפרק זמן של שלושה חודשים, וזאת לאחר שהשתכנעה כי מתן היתרים בתקופת הכנת התכנית, יקשה על קידום תכנית להתחדשות עירונית בראייה מתחמית ויסכל את אפשרות המימוש של התכנית העתידית.

4. הוועדה ציינה את החשיבות התכנונית והציבורית הרבה שבקידום תכנית

מפורטת להתחדשות עירונית במתחם וזאת לאור מיקומו הייחודי לאורך אחד הצירים החשובים בעיר, המשלב גם רכבת קלה עתידית, ולאור היתרונות המשמעותיים בקידום תכנית על פני קידום בקשות נקודתיות להיתרים מכוח תמ"א ,38 ובהם נקודת מבט כוללנית למתחם, תוספת יחידות דיור, מתן המענה הפרוגרמתי הנדרש והאפשרות לשדרוג המרחב הציבורי.

5. עם זאת, נוכח הנתונים שנמסרו בנוגע להחלטות שהתקבלו בוועדה המקומית

בעניין היתרי בנייה מכוח תמ"א ,38 החליטה הוועדה לקבוע פרק זמן קצר לתנאים אלה (שלושה חודשים בלבד), תוך קביעה כי בפרק הזמן האמור תתקיימנה ישיבות בלשכת התכנון, אליהן יוזמנו נציגי הדיירים במתחם, לשם הצגת התכנית המקודמת, וכן תוצג התכנית בדיון נוסף בוועדה לשם שקילת הארכת משך תקופת התנאים.

6. ההודעה על הכנת תכנית וקביעת התנאים להוצאת היתרי בניה פורסמו.

7. ביום 19.10.2020 קיימה הוועדה דיון בהמשך לדיון מיום 08.06.20 ולישיבה

בהשתתפות נציגי בעלי זכויות במתחם שנערכה בלשכת התכנון ביום ,14.10.20 במסגרתו הוצגה התקדמות התכנון ונשמעו עמדות בעלי הזכויות במתחם, בהתאם לאמור בסעיפים 4 ו-7 להחלטת הוועדה מיום .08.06.2020

8. הוועדה בחנה את עקרונות התכנון אשר הוצגו על ידי אדריכל מנדי רוזנפלד,

לרבות חלוקת שטח התכנית לשלושה תתי מתחמים (מתחם a הכולל את חלקות -7 ,10 מתחם b הכולל את חלקות 11-12 מתחם c הכולל את חלקות ,)5-6 קביעת - 42 -

הפקעה בשיעור שווה של כ-%15 מכל אחד מהמתחמים ליצירת מגרש בגודל של כ-4 דונם עבור בית ספר, מתן אפשרות למימוש כל מתחם באופן עצמאי, יצירת חניונים נפרדים לכל מתחם עם כניסה נפרדת תוך אפשרות לחיבורם, שילוב בנייה גבוהה של כ-32 קומות עם בנייה בגובה של עד 14 קומות, עירוב שימושי מסחר ותעסוקה ושטחי ציבור בבינוי, ויצירת מערך של שבילים וזיקות הנאה במתחם. כן שמעה הוועדה את עמדת אדריכל רוזנפלד לעניין הצורך בבדיקה שמאית ובתיאום עם עיריית ירושלים בהתייחס לצרכים הפרוגרמתיים בתכנית.

9. הוועדה סבורה כי עקרונות התכנון שהוצגו הם עקרונות תכנון ראויים,

המתאימים למדיניות הוועדה. עקרונות התכנון המוצע מאפשרים ניצול מיטבי של המתחם, מנקודת מבט כוללת, תוך שיפור משמעותי של המרחב הציבורי, לרבות יצירת מעברים וחיבור נוח לתחנת הרק"ל, הפרשות משמעותיות לצרכי ציבור לרבות מגרש עבור בית ספר שכונתי, כמו גם תכנון ראוי הכולל דופן עירונית, עירוב שימושים, חניונים תת קרקעיים, ושילוב של מגוון בניינים ויחידות דיור אשר יוכלו לתת מענה למגוון סוגי אוכלוסייה. הוועדה תציין כי מעבר ליתרונות התכנוניים המרחביים, התכנון המוצע כולל הקמת מבנים חדשים, אשר יעמדו בכל התקנים העדכניים, ואשר יהיו בעלי מופע אדריכלי ראוי ושלם. הוועדה תציין כי עקרונות התכנון מבוססים על מדיניות התכנון של הוועדה בנוגע להתחדשות עירונית לאורך צירי הרק"ל, ועל ההנחיות שניתנו על ידי מתכננת המחוז. מעבר לכך, עקרונות אלה מאפשרים מימוש של התכנון בתתי מתחמים, באופן שאינו פוגם בנקודת המבט התכנונית הכוללת, ואשר תואם את העמדות שהוצגו על ידי חלק מבעלי הזכויות במתחם במסגרת הדיון.

10. הוועדה שמעה את הדברים שנמסרו במהלך הדיון בעניין ההתקדמות במשא

ומתן עם בעלי זכויות בחלקות הכלולות בתחום התכנית לצורך יצירת הסכמות רחבות לקידום התכנית. הוועדה תציין כי במהלך הישיבה שהתקיימה בלשכת התכנון ביום 14.10.20 ובמסגרת הדיון שהתקיים ביום ,19.10.2020 הביעו חלק מדיירי המבנים ונציגיהם את רצונם בקידום תכנית להתחדשות עירונית למתחם, ואת הסכמתם להצטרפות לתכנית כזו. הוועדה התרשמה כי נעשתה עבודה משמעותית בהקשר זה וכי קיימת נכונות של בעלי הזכויות במתחם להצטרף לתכנית המקודמת.

11. מעבר לכך, במסגרת הדיון מסר מהנדס העיר כי הוא תומך בקידום התכנית

ובעקרונות התכנון, וכי בשל מאפייני המתחם הכלול בתכנית הוא מתאים באופן מיוחד להתחדשות עירונית. בהמשך לאמור, ונוכח היתרונות המשמעותיים של התכנית לציבור, הוועדה קוראת לוועדה המקומית לדון בתכנית ובעקרונותיה ולהצטרף כמגישה של התכנית.

12. עוד יצוין כי חברת דבלינגר, באמצעות בא כוחה עו"ד גנוניאן, מסרה כי היא

מותירה לשיקול הדעת של הוועדה את נושא קידום התכנית המתחמית והארכת תקופת התנאים בעניינה. לצד זאת הביעה חברת מנוס, באמצעות בא כוחה עו"ד יובל גלאון, את התנגדותה הנחרצת לקידום התכנית המתחמית ולקביעת תנאים להוצאת היתרים מכוח סעיפים 77-78 לחוק, תוך שהיא טוענת כי מדובר בהליך שאינו חוקי ובגינו אף הגישה החברה עתירה מנהלית ביום 18.10.20 כנגד יו"ר הוועדה ואחרים ובהם ועדה זו (יובהר כי את העתירה הגישה חברת משנה של חברת מנוס ששמה "קבוצת מנוס – דרך חברון 150 בע"מ").

13. יצוין כי למרות מספר בקשות מאת יו"ר הוועדה בפני עו"ד גלאון כי יטען את

טענותיו, ולו בתמצית, בפני הוועדה, בחר האחרון שלא לעשות כן תוך שהוא מפנה את חברי הוועדה לכתב העתירה המנהלית שהגישה חברת מנוס. עוד ציין עו"ד גלאון כי לחברת מנוס הזכות החוזית מול הדיירים למימוש הליך תמ"א במבנה בחלקה 12 או למימוש תכנית פינוי בינוי וכי בדעתה לעשות כן בהתאם לשיקוליה היא.

14. הוועדה תציין בעניין זה כי כאשר צד מסוים מעוניין להעלות טענות בעניין

שנדון בפני הוועדה, עליו לעשות זאת באמצעות הצגת הטענות בפני הוועדה, באופן המבוקש על ידי יו"ר הוועדה, ולא באמצעות הגשת עתירה לבית המשפט והפנייה אליה. מעבר לכך, אף שהחוק אינו קובע חובת שמיעת טענות של בעלי הזכויות במסגרת הדיון לפי סעיפים 77-78 לחוק בוועדה המחוזית, בענייננו, ובהתחשב בנסיבות המיוחדות של המתחם, הוזמנו בעלי הזכויות במתחם לשם שמיעת - 43 -

עמדתם, ולשם שקילתה במסגרת קבלת ההחלטה. למרות האמור, ועל אף שיו"ר הוועדה ביקש מספר פעמים כי עו"ד גלאון יציג את טענותיו בפני הוועדה, האחרון סירב לעשות כן, תוך אמירה כי "אני חוזר עוד פעם, אני לא הולך להלך אימים על חברי הוועדה. אני כתבתי דברים מאד רציניים. יש לכם ייעוץ משפטי הוא יסביר לכם הכל". מדובר בהתנהלות שאינה מקובלת על הוועדה. עם זאת ולפנים משורת הדין, תתייחס הוועדה בהמשך החלטה זו בתמצית לעיקר הטענות שהועלו בעתירה שהגישה חברת מנוס.

15. הוועדה שקלה את התועלת התכנונית והציבורית הנובעת מקידום התכנית

המתחמית, לרבות עקרונות התכנון הראויים המגובשים במסגרתה כפי שפורטו לעיל, כמו גם את עמדת מהנדס העיר בדבר חשיבות התכנית וקידום ההסכמות בין בעלי הזכויות במתחם לצורך הגשת התכנית. מנגד, שקלה הוועדה את החלטות הוועדה המקומית בנוגע לאישור בקשות להיתרים מכוח תמ"א ,38 בשתי חלקות הכלולות במתחם, וכן את התנגדות שהוצגה מטעם החברה היזמית בחלקה 12 לקידום התכנית המתחמית. הוועדה סבורה כי בנסיבות שבענייננו, ולשם יצירת איזון בין היתרונות התכנוניים והציבוריים המשמעותיים הנובעים מקידום התכנית המתחמית, לטובת כלל הציבור ובעלי הזכויות במתחם, ובין הרצון להבטיח כי לא תיגרם לבעלי הזכויות במתחם פגיעה העולה על הנדרש, יש לאפשר הארכה של התנאים שנקבעו בהחלטת הוועדה לפרק זמן נוסף של ארבעה חודשים בלבד.

16. הוועדה בחנה את האפשרות להמשיך את קידום התכנית למתחם תוך מתן

אפשרות להוצאת היתרי הבנייה בחלקות .11-12 עם זאת, הוועדה השתכנעה כי מימוש ההיתרים בחלקות האמורות יפגע באופן משמעותי באפשרות לקידום התכנית המתחמית, על בסיס נקודת מבט כוללת. הוועדה תציין כי חלקות 11-12 מהוות מנה משמעותית משטח המתחם הכולל, באופן שהחסרתן יקשה מאד על תכנון מתחמי. מעבר לכך, חלקה 12 ממוקמת בדופן המתחם, פונה כלפי ציר הרק"ל, ובשל כך הינה בעלת נראות משמעותית במתחם. מימוש היתר הבנייה בחלקה 12 יפגע באופן משמעותי בנראות הכוללת של המתחם כלפי ציר הרק"ל, ייצר בינוי שאינו עומד בקנה אחד עם התפיסה האדריכלית הכוללת, ולא יאפשר יצירת חזית עירונית פעילה ואיכותית כלפי ציר הרכבת הקלה. מעבר לכך, מימוש ההיתרים בחלקות 11-12 יפגע באפשרות להקצות שטחי קרקע לצרכי ציבור במתחם ובאפשרות לייצר רשת של מעברים עבור הולכי רגל במתחם, המקשרים בין דרך חברון, דרך בית לחם, תחנת הרק"ל והשטחים הציבוריים המוצעים בתכנית המתחמית. עוד יצוין כי ברור שמימוש ההיתרים ותוספת יחידות הדיור המבוקשת בהם תמנע כל אפשרות עתידית לקידום תכנית ישימה להתחדשות עירונית במתחם.

17. בנסיבות אלה, הוועדה מחליטה על הארכת התנאים שנקבעו בהחלטתה מיום

08.06.2020 בארבעה חודשים נוספים. עוד קובעת הוועדה כי התכנית תובא לדיון נוסף לקראת תום המועד האמור, וזאת לשם הצגת ההתקדמות בהכנת מסמכי התכנית, לרבות בנושא הפרוגרמה של התכנית, בדיקת ההיתכנות הכלכלית, וקידום ההסכמות הנדרשות מטעם בעלי הזכויות במתחם או הצטרפות של מגיש ציבורי לתכנית. על בסיס כל אלה תיבחן האפשרות להארכה נוספת של התנאים.

18. להלן תובא התייחסות לטענות המרכזיות אשר הועלו על ידי עו"ד גלאון

במסגרת העתירה שהוגשה לבית המשפט. כאמור, עו"ד גלאון סירב להציג טענותיו בפני הוועדה באופן שאינו מקובל.

19. הוועדה דוחה את הטענה לפיה היא קראה לבעלי הזכויות במתחם להצטרף

לתכנית המקודמת על ידי יזם חדש, בעוד בעלי הדירות חתומים על חוזים, ובאופן הגורם להפרת הסכמים מחייבים עם יזמים קיימים. ראשית, הוועדה תשוב ותבהיר כי החלטתה מיום 08.06.2020 התקבלה לאחר שמיעת עמדת נציגים של בעלי זכויות במתחם, לרבות ב"כ חברת מנוס, אשר לא התנגדו ואף הסכימו לאפשר פרק זמן קצר לשם בחינת אפשרות לקידום תכנית בראייה מתחמית, לטובת הציבור ולטובת בעלי הזכויות במתחם. שנית, הוועדה תבהיר כי בהחלטתה האמורה נקבע כי תתקיימנה ישיבות בלשכת התכנון, אליהן יוזמנו נציגי כלל הדיירים לשם הצגת התכנית המקודמת ושמיעת עמדות התושבים. בהתאם לכך, התקיימה ישיבה אצל מתכננת המחוז ובהשתתפות יו"ר הוועדה, אליה הוזמנו נציגי הדיירים, לרבות נציגי היזמים המקדמים במתחם בקשות, וזאת לשם הצגת התקדמות התכנון ובחינת - 44 -

האפשרות לקדם את התכנית בשיתוף פעולה של כל בעלי הזכויות במתחם, לרבות היזמים איתם התקשרו בעלי דירות בהסכמים.

20. מעבר לצורך יצוין כי גם בדיון מיום 19.10.2020 נשמעו נציגי בעלי הזכויות

במתחם, לרבות נציגי החברות היזמיות, אשר הביעו רצונם או את העדר התנגדותם להמשך קידום התכנית. במסגרת ישיבה זו ציין ב"כ חברת מנוס כי הם מתנגדים לקידום התכנית המתחמית, תוך שינוי העמדה שהוצגה על ידי ב"כ חברת מנוס בדיון מיום ,08.06.2020 אך הוסיף כי לעמדתם כל פרויקט להתחדשות עירונית שיקודם, בכל מתכונת, צריך להיות מבוצע על ידי חברת מנוס. בהתאם לכך, הוועדה התרשמה כי אין מניעה להמשך קידום התכנית המתארית, תוך שיתוף פעולה עם חברת מנוס. עוד יוער בהקשר זה, כי על אף הטענות בדבר הפרת חוזה, ב"כ חברת מנוס לא הציגו בפני הוועדה את החוזים אשר לטענתם מופרים בשל החלטות הוועדה.

21. לבסוף, יובהר כי החלטות הוועדה – כמוסד תכנון מוסמך – מבוססות על

שיקולים תכנוניים וציבוריים, כפי שפורטו בהרחבה בהחלטה זו ובהחלטה מיום ,08.06.2020 והן נועדו לקדם את התכנון הראוי והנכון לטובת כלל הציבור, לרבות בעלי הזכויות במתחם. הוועדה תציין כי במסגרת הדיון הועלו טענות בדבר איומים כלפי דיירים בחלקה מטעם חברת מנוס. הוועדה מצרה על כך, וסבורה שנכון לפעול בשיתוף פעולה לטובת דיירי המתחם. מכל מקום, ככל שלחברת מנוס טענות במישור החוזי עליה לברר אותן בערכאה המוסמכת. בהקשר זה יצוין כי בתאריך 16.11.20 הוגשה לבית המשפט המחוזי בירושלים תביעה כספית ע"י קבוצת מנוס וחברת בת שלה, בין היתר כנגד בעלי הזכויות בבניין הממוקם בדרך חברון 150 וכנגד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, עיריית ירושלים והוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים, הנסבה על עילות חוזיות ונזיקיות (ת.א. .)40106-11-20 יוער כי במסגרת התביעה נכתב, בין היתר, כי "...לפי שעה בחרנו שלא להגיש תביעה נגד יו"ר הוועדה המחוזית והרפרנט, אולם התובעת שומרת על כל זכויותיה כלפיהם".

מדובר בהתנהלות בלתי ראויה אשר מעלה חשש לניסיון להטלת אימה על חברי הוועדה. בהמשך לאמור, הוועדה תשוב ותדגיש כי החלטתה זו התקבלה על בסיס שיקולים תכנוניים וציבוריים, בהתאם לסמכות הנתונה לוועדה.

22. הוועדה דוחה את הטענות לפיהן אין סמכות לוועדה לקבל החלטות מכוח

סעיפים .77-78 הוועדה תבהיר כי בניגוד לטענות שהועלו בכתב העתירה, סעיף 77 לחוק מסמיך את מוסד התכנון המוסמך להפקיד תכנית, לפרסם, בין לפי בקשת מי שרשאי להגיש תכנית ובין מיוזמתו, הודעה בדבר הכנתה של תכנית. בענייננו, לאחר שהוועדה עמדה על החשיבות התכנונית והציבורית של קידום תכנית להתחדשות עירונית במתחם, ולאחר שנמסרו לה עמדות בעלי זכויות במתחם, לרבות ב"כ חברת מנוס, לפיהן הם מסכימים או אינם מתנגדים להמתין פרק זמן מוגבל לצורך קידום תכנית להתחדשות עירונית בראייה מתחמית, החליטה הוועדה מיוזמתה על פרסום דבר הכנת התכנית וקבעה תנאים המגבילים הוצאת היתרי בנייה לפרקי זמן קצרים כמפורט לעיל, וזאת מן הטעמים שפורטו בהחלטה. מדובר בהחלטה שהתקבלה בהתאם להוראות החוק, ועל כן הוועדה דוחה את טענות עו"ד גלאון בהקשר זה.

23. בהמשך לאמור, הוועדה דוחה את הטענה לפיה ההליך אותו היא מקיימת אינו

חוקי וזאת מאחר שחברת אאורה אינה עונה על התנאים להגשת התכנית ומאחר שלא התקבלה החלטה של הוועדה המקומית או מועצת העיר להצטרף כמגישת התכנית. הוועדה תשוב ותציין כי החלטתה בדבר פרסום דבר הכנת התכנית התקבלה ביוזמתה, לאחר שקילת עמדת נציגי בעלי הזכויות (לרבות היזמים)

במתחם. בהמשך לאמור, וכפי שצוין לעיל, הוועדה תבחן את התקדמות ההסכמות בעניינה של התכנית, במסגרת הדיון שיתקיים בתוך פרק זמן נוסף של ארבעה חודשים. מעבר לכך, וכפי שציינה הוועדה לעיל, לעמדתה ראוי כי עיריית ירושלים או הוועדה המקומית, או גורם ציבורי אחר, יצטרפו כמגישות התכנית, וזאת נוכח עמדת מהנדס העיר ומתכננת המחוז כפי שהוצגה בדיון ולאור חשיבות קידומה של תכנית להתחדשות עירונית בעלת ראיה תכנונית כוללת במתחם. עם זאת, וכפי שהובהר לעיל, החלטה על פרסום הודעה על הכנת תכנית יכולה להתקבל עוד לפני שהתכנית הוגשה למוסד התכנון, ואף מיוזמתו של מוסד התכנון. בהתאם לכך, הוועדה דוחה את הטענה.

- 45 -

24. הוועדה דוחה את הטענה לפיה התכנית המקודמת היא תכנית אב. במסגרת

הדיון הוצגה אפשרות לקדם תכנית אב, אך בדיון מיום 08.06.2020 הובהר כי יש לקדם תכנית מפורטת, אשר נועדה לגבש עקרונות תכנון ראויים מנקודת מבט מתחמית.

25. הוועדה דוחה את הטענה לפיה דבר הכנת התכנית לא פורסם ברשומות. דבר

הכנת התכנית פורסם כדין, לרבות באמצעות פרסום בעיתונים וברשומות.

26. הוועדה דוחה את הטענה לפיה הוועדה לא הפעילה שיקול דעת כראוי טרם

קביעת התנאים למתן היתרי בנייה במתחם. הוועדה בחנה את תחום התכנית המוצעת ואת עקרונות התכנון המגובשים, המבוססים על ראייה מתחמית ועל תועלת ציבורית משמעותית, התואמים את מדיניות התכנון של הוועדה ואשר מקובלים על הוועדה. מעבר לכך, וכפי שפורט בהחלטות הוועדה, הוועדה שקלה גם את האינטרס של בעלי הזכויות במתחם ואת המצב המתקדם של הבקשות להיתר בחלק מהמגרשים. על בסיס כל אלה, הוועדה קיבלה החלטות מאוזנות, בדבר קביעת תנאים למתן היתרים לתקופות זמן קצרות ביותר, של מספר חודשים, תוך מעקב צמוד אחרי התקדמות התכנון.

27. הוועדה דוחה את הטענות כי בבסיס החלטותיה עומדים שיקולים זרים או

העדפה פסולה של יזם אחד לקידום התכנית במתחם על פני אחרים. הוועדה תבהיר פעם נוספת כי החלטותיה בדבר פרסום דבר הכנת התכנית וקביעת תנאים להוצאת היתרים מבוססות על שיקולים תכנוניים וציבוריים בלבד, ואין בהחלטותיה משום העדפה של יזם כזה או אחר. הוועדה תבהיר עוד כי ככלל, היא מעודדת ומעדיפה קידום תכניות להתחדשות עירונית בראייה מתחמית, על בסיס הסכמות רחבות בין בעלי הזכויות, לרבות היזמים הפועלים במתחם, וזאת בשל היתרונות הציבוריים והתכנוניים המשמעותיים הכרוכים בכך. בהמשך לאמור, הוועדה תבהיר את הברור מאליו כי כל תכנית שתוגש למתחם תיבחן בהתאם לאיכות התכנונית המוצעת, ולא בהתאם לזהות היזם או עורך התכנית. בהקשר זה יצוין כי הוועדה קוראת לכל הצדדים לשתף פעולה לשם קידום התכנית המתחמית, וככל וסבורה חברת מנוס כי יש בידה לגבש את ההסכמות הדרושות להגשת תכנית כאמור, הרי שהדרך לפעול בצורה זו עומדת בפניה, כמו גם בפני כל יזם אחר.

28. בהמשך לאמור, הוועדה תבהיר כי הרעיון בדבר קידום תכנון בראייה מתחמית

עלה כבר במהלך שנת ,2019 וכפי שפורט בהחלטה זו, הוועדה סבורה כי יש לאפשר פרק זמן לבחינת רעיון תכנוני זה, לטובת הציבור.

29. בהתייחס לטענה כי ההליך אותו מקיימת הוועדה אינו חוקי וזאת מאחר

שהוועדה פועלת לגיבוש תכנית כוללת למתחם בשעה שגופי התכנון של הוועדה מקדמים ומשתתפים בקידום תכנית לפינוי בינוי בחלק מהמקרקעין עם חברת מנוס עצמה, יצוין כי שאלת קידום תכנית פינוי בינוי לתת מתחם הכולל את מבנים -150 160 בלבד, עלתה במקביל לניסיון לגבש תכנון כולל למתחם כולו, וכי עמדתם העקבית של מתכננת המחוז ואנשי המקצוע מטעם לשכת התכנון הייתה כי קיימת עדיפות להכנת תכנית כוללת למתחם כולו וכי יש למצות את המהלך להכנת תכנית כאמור. בעניין זה תציין הוועדה כי המסמכים שהוצגו מטעם חברת מנוס בפני מתכננת המחוז ואשר מובאים בכתב העתירה כמייצגים את התכנית לפינוי בינוי מטעם חברת מנוס, אינם מהווים אפילו מסמכים ראשוניים של תכנית.

30. לבסוף תתייחס הוועדה לטענה כי ההליך אותו היא מקדמת אינו חוקי וזאת

מאחר שהתכנית הכוללת אותה מבקשת הוועדה לקדם היא תכנית "...עצומה בגודלה, לבטח יומרנית ואין בה אטרקטיביות כלל". הוועדה תציין כי מדובר בטענה תמוהה וחסרת כל בסיס. הוועדה תציין כי אכן מדובר בתכנית גדולה בשטחה הכוללת מספר רב יחסית של יח"ד. עם זאת אין בכך כדי ללמד על האיכות התכנונית שניתן להציע במסגרתה, ובוודאי שראיה כוללת של המתחם יש ביכולתה להציע איכויות תכנוניות שלא ניתנות למימוש בראיה חלקית שלו.

31. הוועדה סבורה כי זוהי חובתה הציבורית והתכנונית לפעול לקידום תכנון

איכותי המבוסס על ראייה כוללת, ולפעול לשם הבטחת מימושו באמצעות קביעת תנאים לפי סעיפים .77-78

- 46 -

32. הוועדה סבורה כי דברים אלו אמורים ביתר שאת במתחם שבענייננו, וזאת

לאור גודלו, מיקומו הייחודי, מצבם הפיזי של המבנים ותנאי הדיור הקיימים בו. כל אלו מחייבים התחדשות עירונית בדרך המלך של הכנת תכנית לכל המתחם אשר במסגרתה יבחן התכנון הכולל הראוי, ויתאפשר חידוש המתחם ותוספת יחידות דיור הדרושה לשם כך, תוך מתן מענה להיבטים הציבוריים של המתחם, לרבות שדרוג המרחב הציבורי והפרשות ראויות לצרכי ציבור.

33. הוועדה תציין כי גם אם הליך של חיזוק מבנים ותוספות בינוי מכוח תמ"א 38

עשוי להוות כלי ראוי להתחדשות עירונית בתנאים מסוימים, הרי שמימושו במתחם שבענייננו עשוי להביא בסופו של דבר לציפוף בלתי ראוי של המקום, לדרדור תנאי המגורים של דיירי המבנים, לדרדור פיזי של המרחב והנכסים הפרטיים והציבוריים במתחם ולקביעת מציאות תכנונית שאינה ראויה לשנים רבות, על ההשלכות החברתיות שעשויות להיות נלוות לכך.

34. הוועדה אינה סבורה כי זהו העתיד התכנוני הראוי למתחם כה גדול, המקבל

את פני הבאים לירושלים מדרום ומצוי לאורך ציר הרכבת הקלה של העיר המהווה את השלד העירוני המתחדש של ירושלים.

35. כפי שפורט לעיל, הוועדה בחנה את המתווה המתגבש לתכנית ואת עקרונות

התכנון כפי שהוצגו על ידי אדר' רוזנפלד, והיא סבורה כי מדובר במתווה ראוי בעל פוטנציאל תכנוני רב להתחדשות עירונית איכותית.

36. בהתאם לכל האמור לעיל, הוועדה קובעת כי תקופת התנאים תוארך בארבעה

חודשים נוספים, אשר לקראת סיומם תתכנס הוועדה לשם בחינת התקדמות התכנון המוצע למתחם כפי שפורט לעיל, ועל בסיס זה, בחינת אפשרות הארכת התנאים למתן היתרים במתחם.

החלטה:

בהמשך להסכמות שהוצגו במהלך הדיון, לפיהן נציגי הדיירים בחלקות 7-10 וכן בחלקות ,11-12 מסכימים להמתין פרק זמן של כשלושה חודשים לשם קידום תכנית מפורטת להתחדשות עירונית במתחם, לטובת כלל הדיירים והציבור, והצגתה בפני הוועדה, הוועדה מחליטה כמפורט להלן:

1. הוועדה תשוב ותציין את החשיבות של קידום תכנית להתחדשות עירונית

במתחם המהווה את אחת הכניסות לירושלים וממוקם לאורך רחובות משמעותיים בעיר, בעלי משמעות היסטורית. הוועדה תציין עוד כי המתחם ממוקם בצמוד לתוואי הקו הכחול המאושר של הרכבת הקלה, וכי הוועדה רואה בבינוי לאורך צירים מערכת הסית המונים את התשתית העתידית לשלד עירוני אינטנסיבי ומעורב שימושים לירושלים. לאור האמור הוועדה סבורה כי לקידום תכנית להתחדשות עירונית במתחם יהיו יתרונות משמעותיים ביחס לקידום בקשות נקודתיות להיתרים מכוח תמ"א ,38 ובין השאר, נקודת מבט מתחמית, תוספת יחידות דיור, 08/06/2020

מתן מענה פרוגרמטי ושדרוג המרחב הציבורי.

2. בהתאם לכך, הוועדה סבורה כי קידומה של תכנית מפורטת להתחדשות

עירונית, במתחם הכולל את חלקות ,5-12 הינו בעל חשיבות תכנונית-ציבורית גבוהה. נוכח האמור, ובהמשך לעמדות נציגי הצדדים, הוועדה קובעת כי תפורסם הודעה על הכנת תכנית במתחם האמור, בהתאם לסעיף 77 לחוק התו"ב. ההודעה תפרט את תחום התכנית כמפורט לעיל ואת עיקרי השינויים המוצעים בה.

3. בהמשך לאמור, הוועדה השתכנעה כי לשם הבטחת האפשרות לקידום התכנית

להתחדשות עירונית, יש לקבוע מגבלות על מתן היתרי בנייה במתחם. הוועדה השתכנעה כי מתן היתרים בתקופת הכנת התכנית, תקשה על קידום תכנית להתחדשות עירונית בראייה מתחמית ותסכל את אפשרות המימוש של התכנית העתידית. עם זאת, נוכח הנתונים שנמסרו בנוגע להחלטות שהתקבלו בוועדה המקומית בעניין היתרי בנייה מכוח תמ"א ,38 הוועדה סבורה כי יש לקבוע פרק זמן קצר למגבלות אלה.

- 47 -

4. בהתאם לכך, הוועדה קובעת בהתאם לסעיף 78 לחוק, כי בתחום התכנית

הכולל את חלקות 5-12 לא יינתנו היתרי בנייה וזאת לפרק זמן של שלושה חודשים בלבד. בתוך פרק זמן של שלושה חודשים, תוצג התכנית בדיון נוסף בוועדה, ולדיון יוזמנו נציגי הדיירים בכל החלקות הכלולות בתחום התכנית. במהלך שלושת החודשים האמורים, תתקיימנה ישיבות בנושא בהשתתפות מתכננת המחוז ונציג מהנדס העיר. בנוסף, נציגי כלל הדיירים במתחם יוזמנו לישיבה בלשכת התכנון, בהשתתפות יו"ר הוועדה המחוזית ומתכננת המחוז, לשם הצגת התכנית המקודמת ושמיעת עמדות התושבים. לאחר הצגת התכנית בדיון נוסף, הוועדה תשקול הארכת משך תקופת ההגבלות.

5. הוועדה תציין כי המגבלות האמורות לא יחולו על היתר הבנייה שכבר ניתן

בחלקה .5 עם זאת, הוועדה קוראת לבעלי הזכויות בחלקה 5 להיות שותפים לתהליך התכנון של המתחם, אשר צפוי להיטיב גם את התכנון עבור דיירי החלקה.

6. הוועדה קובעת כי התכנית להתחדשות עירונית תהיה תכנית לפי סעיף 23

לתמ"א .38

7. בתוך שלושה חודשים כאמור, תקיים הוועדה דיון נוסף, במסגרתו תוצג

התקדמות התכנית להתחדשות העירונית.

** פניה למועצה הארצית להארכת התקופה לפי סעיף 109א' )ב(()1 לחוק התו"ב.

התכנית עמדה בתנאי סף בתאריך 13/9/2021 מועד ה18 חודשים לטיפול התכנית חלף בתאריך

.13/3/2023

הוועדה פונה ליו"ר המועצה הארצית להאריך את התקופה כפי שנקבעה בסעיף 109א)ב(()1 לחוק

התכנון והבניה לאישור התוכנית שבנדון, ולצורך השלמת הליך אישורה עד לתאריך .1.5.2024

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

התכנית מציעה פיתוח מתחם דרך חברון/בית לחם על ידי פינוי והריסה של המבנים הישנים ובניית פרוייקט חדש לשימושים מעורבים בהיקף של כ-1400 יח"ד ויצירת מבני ציבור ושטחים ציבוריים.

עיקרי הוראות התכנית:

1. שינוי יעוד מאזור מגורים מיוחד ומגורים 3-4 קומות, שטח ציבורי פתוח, שטח של דרךו/או עיצוב נוף

לאזור מגורים ד', שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור, שטח ציבורי פתוח ודרך מוצעת.

2. קביעת הוראות למתחמי בינוי ,01 02 ו-.03

3. קביעת הוראות להקמת 7 מגדלי מגורים בגובה של 29-49 קומות מעל 3-4 קומות מסחר ותעסוקה.

4. קביעת הוראות בינוי לשטחים תת-קרקעיים לשימושים כגון חניה, מחסנים, אולם התעמלות/כנסים,

חדרים טכניים, מסחר שמתחת לכניסה הקובעת וכיו"ב.

5. קביעת הוראות בינוי להקמת בית ספר, מעונות יום, גנים ובתי כנסת.

6. קביעת קווי בניין מרביים.

7. קביעת שטחי בניה מרביים.

8. קביעת מספר קומות מירבי.

9. קביעת הוראות בגין שטחי מסחר ומשרדים.

10. קביעת הוראות עבור הפרשת שטחים בנויים לשטחי ציבור.

11. קביעת הוראות בגין הריסת מבנים, גדרות, קירות וכל אלמנט המיועד להריסה.

12. קביעת הוראות בגין עצים בוגרים.

13. קביעת הוראות בגין הפקעה לדרך.

14. קביעת הוראות תכנית בגין פיתוח שטח.

15. קביעת הוראות לתכנית לתנאים למתן היתר בניה.

16. קביעת הוראות לרישום תלת מימדי.

17. קביעות הוראות לאיחוד וחלוקה.

- 48 -

18. קביעת הוראות לזיקת הנאה רכבית.

19. קביעת הוראות להוראות מיוחדות.

מצב קיים:

מדובר על מתחם גדול כ 16.3 דונם.

המתחם תחום ברחובות דרך חברון ודרך בית לחם ומשה ברעם.

צפון דרום: שיכון רכבת: 72 יח"ד.

מערב מזרח: 2 שיכוני רכבת: 140 יח"ד.

מזרח: 4 מבנים בודדים הכוללים 64 יח"ד ושטחים ציבורים.

סה"כ 276 יח"ד קיימות.

מבנים בני 3-4 קומות בממוצע.

התכנית החלה במקום הינה-

תכנית 2147 משנת 1976 אשר ייעדה את החלקה לאזור מגורים 3-4 קומות. ת.ש .4 הקמת 4 מבני שיכונים בני 3-4 קומות ובנוסף 3 מבני מגורים בני -3 4 קומות. הסדרת דרכים ותכנון שצ"פים בין המבנים.

היתרים:

1992/0423.00 בינוי מחדש לאגף דרומי לשיכון מגורים ששקע. הופק היתר בנייה.

2002/0055.00 הרחבות 65 יח"ד קיימות במבנה שיכון. הופק היתר בנייה.

2002/0055.01 תוספת מרפסת לחזית במבנה שיכון. הופק היתר בנייה.

התכנית מציעה קביעת שימושים לטובת מבנה דת ומרפאות, פיצול קומה ותוספת קומה (סה"כ מ – 5 ל –

7 קומות).

התכנית הינה בסמכות הועדה המחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 05/04/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 04/06/2024 .

לתוכנית הוגשו 3 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

מאת חברת נגה – ניהול מערכת החשמל

1. אי שמירה על מרחקי הבטיחות הדרושים מכבלי מתח עליון לאזור שהייה קבועים: התכנית

המופקדת משיקה לרחובות האומן ודרך חברון. ברחובות אלה קיימים כבלי מתח עליון . התכנית אינה שומרת על מרחקי הבטיחות הנדרשים בהתאם להנחיות המשרד להגנת הסביבה למתחם עירוב שימושים (אזורי שהייה קבועים).

2. בחינה לדרישת תחנת שנאים: יש לבחון האם מערכת החשמל הקיימת באזור תוכל לעמוד

בעומסים בהתאם לביצוע התכנית. יש לבחון תוספת השנאה לאזור.

3. סכנת פגיעה בכבלי חשמל קיימים: המרחקים המוצעים לבינוי בתכנית מכבלי החשמל עלולים

לפגוע במערכת ההולכה באזור.

4. הטמעת הוראות: יש לתאם הנושאים הנ"ל מול חברת נגה ובהתאם להטמיע הוראות רלוונטיות

בתקנון התכנית.

התנגדות מספר :2

מאת עו"ד עידו שוורץ – עו"ד מוטי גנץ – משרד אלי יוגב ושות' – משרד עורכי דין, ב"כ של נציגות בעלי

הדירות ברחוב דרך חברון 150 ו 160 (חלקות 11 ו .)12

עודף זכויות לחלקה 5 על פי תקן :21 בהתאם לתקן ,21 התמורה העיקרית שנקבעה לכל דייר הינה 25 מ"ר ליח"ד. בתחילת ההליך חלקה 5 המצרנית לא הצטרפה לתכנית בשל בקשה במסגרת תמ"א .38 רק במסגרת דיון בוועדה המחוזית להפקדה, פנו בעלי העניין בחלקה 5 והחליטו להצטרף לתכנית.

בהתאם לסעיף 12 בתקן 21 מפורט עי לכל יח"ד בחלקה 5 יתווספו 35 מ"ר. אותם 10 מ"ר העודפים מגלמים "כפיצוי עבור הדחייה והעיכוב וזכויות הבנייה המאושרות מתוקף היתר של תמ"א 38".

- 49 -

המתנגדים טוענים שההתנהלות מול בעלי הענין בחלקה 5 גרמה לעיכוב בהפקדת התכנית ובתמורה לכך מקבלים תמורה עודפת לא פרופורציונאלית.

המתנגדים מבקשים לדון בענין זה מול בעלי הזכויות בחלקה 5 ולהורות כי לתקנון התכנית יתווסף סעיף המתיר ניוד זכויות בנייה למגורים בין החלקות.

התנגדות מספר 3 – התנגדות עצמית:

מאת עו"ד בני גאנוניאן – י.לומברוזו ושות' עורכי דין ב"ע של מגישת התכנית חברת בראזני דבלינגר דרך

חברון בע"מ ו – אלעד ישראל מגורים החדשה בע"מ.

1. סעיף נוהל דיוריות: מבקשים להוסיף לתכנית אפשרות להקמת דיוריות בהתאם לנוהל

דיורית. הסעיף המוצע להוספה בהתאם לנוהל הדיוריות כדלקמן:

"הגדרתדיורית:חדראומערכתחדריםשהיאחלקמיחידתדיורקיימת(ושטחהכלולבשטח יחידתהדיור),שיכוליםלשמשמשקביתנפרד,ובלבדשיעמדובתנאיםהבאיםבמצטבר:שטח הדיוריתיהיהבין25-50מ"ר;הדיוריתתתבססעלתשתיתיחידתהדיורועלפתרוןהמיגוןשל יחידתהדיור;הדיוריתאינהניתנתלרישוםברשםהמקרקעיןבנפרדמיחידתהדיור.בעתרישום הגושיםוהחלקותאצלרשםהמקרקעיןתירשםעלכךהערהלפיתקנה27לתקנותהמקרקעין (ניהולורישום),תשע"ב-2011;ניתןיהיהלבנותדיוריתבעד%30מהדירותבפרויקט".

2. הטמעת סעיף "עוגנים זמניים": יש לכלול בהוראות התכנית סעיף אשר יאפשר החדרת עוגנים

זמניים בהתאם לסע' 63 ()8 לחוק התו"ב. על מנת לאפשר את מימוש התכנית בהתאם לחוק. הסעיף המוצע:

"תתאפשרהחדרתעוגניםזמנייםלחלקותגובלות,בהתאםלהוראותסעיף)8(63לחוקהתו"ב".

3. סעיף 1.6 - יחס בין תכניות - יש לשנות את סוג היחס בהקשר לתכנית מאושרת /5166ב מ"כפיפות"

ל"שינוי", זאת בשל הוראת סעיף 6.2 ()2 לתקנון התכנית המופקדת המעניקה פטור מהתקנת מקומות חניה ביח"ד בשטח של עד 45 מ"ר, בניגוד לאמור בתכנית /5166ב.

4. סעיף 4.1.2 (יא) ()6 בהוראות התכנית: יש להוסיף להלן: "ההערההנרשמתהיאבהתאםלתקנה

27לתקנות".

5. סעיפים 4.1.2 (ג) חניה , .4.1.2 (ה) חניה ס"ק 4 בהוראות: יש להוסיף:יותרושטחיםלרווחת

הדייריםבמפלסהחניוןהעליון

6. סעיף 4.1.2 (ב) (ח) בהוראות התכנית: יש למחוק את המילים "בקומת מפלס מסד 774.5" וזאת

על מנת לשמור על גמישות תכנונית בשלב הרישוי.

7. סעיף 6.4 ()1 בהוראות התכנית: יש לציין כי מדובר בחדר שנאים עבור השימוש מגורים, וכן להוסיף

שימוש זה בסעיף השימושים בסעיף .4.2.1

8. סעיף 4.1.2 ה' - קומה מפולשת החוצצת בין קומות המסד לקומות המגורים ביחס למתחם :2 - על מנת

לאפשר קומה המפרידה בין קומות המסד לקומות המגורים, בה ניתן יהיה להקים חללים לטובת דיירי הבניין (כגון: חדר דיירים, חדר כושר וכדו'), יש לתקן את הסעיף, בהתאם לנוסח שנקבע ביחס למתחם 01 – ס'

4.1.2 ג', לפיו:

"תותרהקמתקומהמפולשתהמפרידהביןקומותהמסדלקומותהמגורים,אשרתשמשלחלליםציבוריים שלדייריהבניין–חדרכושר,מועדוןדיירים,חדריפגישותוכיוב',וכןתהווהגישהלגןעיליפתוח".

כמו כן, יש להבהיר כי קומה זו לא תיכלל במניין הקומות. –

9. טבלה 5 בהוראות התכנית:

א. מס' קומות: יש לדייק את מספרי הקומות בכל בניין לנתון המצוין בטבלה מס' ,5

בכדי למנוע סתירה פנימית בין הוראות סעיף 4.1.2 ג +ה לטבלה שבסעיף ,5 באופן שבו יובהר כי מספר הקומות האמור בטבלה בסעיף 5 הינו מעל קומת הקרקע. –

ב. יש לתקן טעות סופר בשטח מרפסות במגורים ד'- תא שטח 200 - יש לתקן ל

2,944 מ"ר על מנת לעמוד בממוצע של 16 מ"ר ליח"ד.

ג. הערות :1-3 יש להוסיף בההערות תחת הטבלה להלן:

ככל ותידרש הגדלת שטחי החצרות מעבר לאמור בהערות לטבלה,זאתכתוצאהמכךשבנייןהמגוריםמתוכנןמעללשטחי החצרותהנ"ל,ניתןיהיהלהוסיףשטחזהבמסגרתהליךהרישוי ובמסגרתשטחיהבניההמיועדיםל'מבניםומוסדותציבור',ללא צורךבתכניתחדשה.

תוספת הערה תחת הטבלה לנושא גמישות: יש להוסיף הערה

המאפשרת גמישות בין זכויות הבניה למסחר ובין זכויות לתעסוקה.

הערה (ז) לטבלה שבסעיף 5 – יש להבהיר כי תוספת הקומות לעיצוב אדריכלי יהיו בנוסף למנין הקומות

- 50 -

ד. שטחי שירות על קרקעיים: בטבלה 5 יש להוסיף שטחי שירות על קרקעיים

לתעסוקה ולמסחר, לטובת גרעינים, חדרי מדרגות ומעברים וכיוצ"ב, בהתאם לפירוט הנ"ל:

1. שטחי שירות העיליים למסחר ותעסוקה (גרעין משותף למסחר ותעסוקה, שטחי

מעברים, מדרגות, לובאים ומערכות טכניות) שיש להוסיף לטבלה 5 -

2. תא שטח 101 | בנין A | 200 מ"ר בקרקע + 100 מ"ר * 3 קומות = 500 מ"ר

3. תא שטח 102 | בנין B | 200 מ"ר בקרקע + 100 מ"ר * 2 קומות = 400 מ"ר

4. בנין C | 200 מ"ר בקרקע + 100 מ"ר * 2 קומות = 400 מ"ר

5. תא שטח 200 | בניין E | 100 מ"ר בקרקע + 100 מ"ר * 2 קומות = 300 מ"ר

6. שטחי שירות העיליים למסחר (שטחי מעברים, מדרגות, לובאים ומערכות טכניות)

שיש להוסיף לטבלה 5–

7. תא שטח 104 | בניין D | 50 מ"ר בקרקע + 50 מ"ר במפלס השצ"פ = 100 מ"ר

8. תא שטח 201 | בניין F | 50 מ"ר בקרקע + 50 מ"ר במפלס השצ"פ = 100 מ"ר

10. רישום תלת מימדי: בתכנית מופיעות הנחיות לרישום תלת מימדי, אך חסרים בה מרכיבים

הכרחיים לרישומם בפועל. יש להשלים בהתאם:

א. סעיף 4.2.1 – שימושים במגרש התלת מימדי בייעוד שטח ציבורי פתוח וביעוד שטחים פתוחים

ומבנים ומוסדות ציבור – יש להוסיף את השימושים שהותרו במגרשים התלת מימדיים, מתחת לשטחי השצ"פ ו/או השטחים בייעוד שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור.

ב. בטבלה 5 – יש לציין מניין הזכויות עבור הבניה במגרשים התלת מימדיים.

ג. בטבלאות איזון והקצאה – יש לציין את נפחי המגרשים התלת מימדיים כ'גריעות' מתאי השטח

הציבוריים, ורישומם כסחירים (היינו, מעל הקו).

ד. נספח תלת מימד – יש לשנות את מעמד הנספח לנספח מחייב. כמו כן, נדרש לציין את נספחי

המגרשים התלת מימדיים.

11. דחיית החלוקה החדשה - יש לכלול סעיף לעניין כניסה מאוחרת של טבלאות ההקצאה ואיזון של

התכנית, כך שהחלוקה החדשה תיכנס לתוקף לאחר השלמת הבניה.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית, להלן:

1. לקבל חלקית את ההתנגדות לנושאי אי שמירה על מרחקי הבטיחות הדרושים מכבלי מתח עליון

לאזור שהייה קבועים, בחינה לדרישת תחנת שנאים, סכנת פגיעה בכבלי חשמל קיימים

והטמעת הוראות: כתנאי למתן תוקף יש לתאם נושאים אלו מול המחלקה לאיכות סביבה וחברת

החשמל ולקבל חוות דעתם. התכנית תתוקן בהתאם.

2. לדחות את ההתנגדות לנושא עודף זכויות לחלקה 5 על פי תקן :21 והבקשה לאפשר ניוד זכויות

התנגדות לא ברורה. לא ברורה הכוונה לניוד הזכויות, האם מודבר על שינוי בגובה בינוי, העמדה שונה למבנים וכ'ו.

3. לקבל את ההתנגדות לנושא סעיף נוהל דיוריות: ניתן להטמיע סעיף בהוראות לנושא דיוריות

בהתאם לנוהל דיוריות בתכניות חדשות שנערך ע"י מינהל התכנון.

4. לקבל את ההתנגדות לנושא הטמעת סעיף "עוגנים זמניים": ניתן לאפשר בהתאם לניסוח על פי

תכנית העוגנים הכללית.

5. לקבל את ההתנגדות לנושא סעיף 1.6 - יחס בין תכניות - יש לשנות את סוג היחס בהקשר לתכנית

מאושרת /5166ב מ"כפיפות" ל"שינוי", זאת בשל הוראת סעיף 6.2 ()2 לתקנון התכנית המופקדת המעניקה פטור מהתקנת מקומות חניה ביח"ד בשטח של עד 45 מ"ר.

6. לקבל את ההתנגדות לנושא סעיפים 4.1.2 (ג) חניה , .4.1.2 (ה) חניה ס"ק 4 בהוראות: ניתן לאשר

200 מ"ר בתת הקרקע עבור שטחים משותפים לדיירים בכל בניין.

7. לקבל חלקית את ההתנגדות לנושא סעיף 4.1.2 (ב) (ח) בהוראות התכנית: בשלב הרישוי, יש לקבוע

כי המיקום המדויק של ההפרשות המבונות יקבע מול מחלקת תכנון מבני ציבור.

8. לקבל חלקית את ההתנגדות סעיף 6.4 ()1 בהוראות התכנית: להוסיף א השימוש של חדרי

טרנספורמציה בהוראות התכנית, יחד עם זאת לא תותר הקמת חדרי שנאים במגרשים המיועדים לצרכי ציבור.

- 51 -

9. לקבל את ההתנגדות לנושא סעיף 4.1.2 ה' - קומה מפולשת החוצצת בין קומות המסד לקומות

המגורים ביחס למתחם: 2 ניתן לאפשר ניסוח הסעיף בהוראות, על מנת לאפשר גמישות ושטחים

משותפים לרווחת הדיירים.

10. לקבל את ההתנגדות לנושא טבלה 5 בהוראות התכנית – מס' קומות: ניתן לחדד את נושא הקומות

מעל הקרקע בכל מבנה.

11. לקבל את ההתנגדות לנושא טבלה 5 - הערות :1-3 ניתן לאפשר תוספת הערה. על מנת לאפשר

גמישות בשלב הרישוי.

12. לקבל חלקית את ההתנגדות לנושא טבלה 5 - תוספת הערה תחת הטבלה לנושא גמישות: ניתן

לאפשר גמישות משטחי תעסוקה למסחר בלבד. על מנת לייצר שטחי מסחר בשטח ראוי.

13. לקבל חלקית את ההתנגדות לנושא שטחי שירות על קרקעיים: מבוקשים מאות מטרים נוספים -

נדרש לבחון הצורך בכך והמשמעויות על נפחי בניה מול לשכת התכנון המחוזית .

14. לקבל חלקית את ההתנגדות לנושא טבלה 5 - הערה (ז) לטבלה שבסעיף 5 –ברור מניסוח הסעיף

כי תוספת הקומות היא מעבר לקומות שבטבלה.

15. לקבל חלקית את ההתנגדות לנושא טבלה 5 בהוראות התכנית - טעות סופר בשטח מרפסות

במגורים ד'- תא שטח: 200 יש לציין שטחי מרפסות כ 12 מ"ר למרפסת.

16. לדחות את ההתנגדות לנושא סעיף 4.1.2 (יא) ()6 בהוראות התכנית, יש להוסיף בסעיף הנוגע

לרישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין בנוגע לרישום שטחי הציבור שהיא בהתאם

לתקנה 27 לתקנות: בהתאם להנחיות תכנון חושב רישוי, במסמך הוראות התכנית אין להפנות לתקנות או לחוק.

17. לקבל חלקית את ההתנגדות לנושא רישום תלת מימד ודחיית החלוקה החדשה: יש לתאם את הנושא מול

מחלקת נכסים כתנאי למתן תוקף לתכנית

18. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

תיקונים נוספים:

1. מוצעות הקצאות מבונות עבור 5 כיתות למעונות יום כנדרש, אולם הכיתות מחולקות בהפרדה

למקבצים של 2 כיתות בתא שטח ,104 2 כיתות בתא שטח 200 ועוד כיתה אחת בתא שטח .300 את מעונות היום נדרש לתכנן באשכולות של 3 כיתות לפחות, כך שבמקרה זה נדרש אשכול אחד של 5

כיתות.

2. בנוסף, מבדיקה של המח' לתכנון מבני ציבור עולה כי תכנון החצרות של המעונות וגני הילדים בגרסה

המופקדת אינו מיטבי, ונדרש לתאם זאת מול מח' תכנון מבני ציבור. בין השאר יש לתאם את גובה

הקומות של שטחי הציבור הנמוך מהנדרש.

3. יש לתקן את מסמכי התכנית בהתאם להערות הנ"ל.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

אפי זלצמן בוחן תכניות 18.6.24 אפי זלצמן

- 52 -

מספר סידורי: 6

פרטי תוכנית

מספר התכנית: 926105

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: דסדור בע"מ

עורך התכנית: אהרנסון אמציה

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 07/03/2022

כתובת יוסי בן יועזר 22 , גוננים

גוש חלקה בשלמות

30133 128 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית, שמיעת המלצת הוועדה המקומית ומגישי התכנית הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית כדלקמן:

1. שטחי הבניה המרביים בתכנית יהיו בהיקף של 450 אחוז למגורים בהתאם

למדיניות תכנית מתאר 2000 למרכז שכונה וזאת בנוסף לשטחי המסחר המוצעים בתכנית. זאת לאור העובדה שמדובר במקרה ייחודי של הריסת מרכז מסחרי ישן.

2. יש להציע בינוי בפריזמה נקיה ורגולרית, וזאת בניגוד למוצע במסמכי

התכנית.

3. הוועדה סבורה כי הבינוי המוצע הכולל הקמת מבנה אחד גבוה במקום שני

בניינים בהתאם למדיניות הינו ראוי, וזאת לאור הרצון לתת מענה משמעותי בתכנית לצורכי ציבור החסרים בשכונה בהתאם לאמור בחוות דעת מח' מדיניות תכנון.

4. בבניין המגורים יוקצה שטח למעון/גן בשטח בנוי של 440 מ"ר בתוספת

חצרות תקניים בהתאם.

22/01/2023

5. יש להבטיח הרחבה של השצ"פ הסמוך אשר תוגדר כשטח בייעוד שטח

פתוחים ומבני ציבור ויקבעו לגביו הוראות רישום תלת ממדי בהנחיית לשכת התכנון.

6. זכויות הבניה בשטח הציבורי יהיו כ-2500 מ''ר, בתכסית של 600 מ''ר

לקומה.

7. הבינוי יוצע בהתאם למפלס השצ"פ המוצע הסמוך, כך שתתאפשר גישה

ישירה מהשצ"פ לשטחים הציבורים.

8. יש להסדיר כניסה נפרדת ונגישה לבניין המנהל הקהילתי, יקבע כי חזית

קומת הכניסה תהיה על רחוב יוסי בן יועזר.

9. תנאי להפקדת התכנית יהא אישור יועץ התנועה של הוועדה .

10. תנאי להפקדה יהא אישור יועצת הסביבה של הוועדה לנושא מיקרו אקלים

11. יקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין שלביות ביצוע, קו בניין

ויח"ד.

12. יוסף להוראות התכנית סעיף בדבר הוראות תמ"א/ /34 ב/ .4

- 53 -

13. יוספו להוראות התכנית סעיף בדבר נטיעת עצים בוגרים ע"פ דרישות מחלקת

שפע כתנאי להיתר בניה.

14. תנאי להיתר בניה יהא הגשת תכנית פיתוח על פי גבול הפיתוח הכולל את

השטחים הציבורים המוצעים והמצרניים

15. תנאי להיתר בניה יהא הגשת תכנית פיתוח לשטחים ציבוריים ופיתוח שטחים

פתוחים הכוללים מקומות ישיבה נטיעות ותאורה.

16. תנאי לאכלוס ביצוע בפועל שטחים אלו ושטחים הציבורים המוצעים.

17. נספח הפיתוח שבנספח בינוי יכלול שני חלופות אחת בלי בניין לצרכי ציבור

עם פיתוח שטח כשצ''פ וחלופה המציעה בינוי עבור מבנה ציבור.

18. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים

טכניים בהנחיית לשכת התכנון.

19. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות הכלולות בתחום התכנית ובחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

20. הערה: החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש

התוכנית ע"פ סעיף 86 ד' לחוק התוה"ב אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

החלטה:

25/12/2022

לשוב ולדון בתכנית בדיון פנימי.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

תנאי להיתר בניה יהיה תאום קונסטרוקציה עם מהנדס העיר או מי מטעמו של הבינוי הפרטי לצורך הקמת מבנה הציבור מעל.

ככל הניתן מרפסות סוכה ישולבו בבינוי

לאור העובדה שמדובר על מקרה ייחודי של הריסת מרכז מסחרי ישן ניתן להתייחס לחלקה ככזו הכוללת מעל 8 יחידות (במקרה זה מסחר ולא מגורים) ולכן לאפשר אחוזי בניה עבור מגורים בהיקף של 360 אחוז למגורים בהתאם למדיניות של השכונה.

14/09/2022 היות ומדובר במרכז מסחרי קיים שיש רצון לעודד את הריסתו הוחלט כי ניתן להוסיף את שטחי המסחר המוצעים בקומת הכניסה כלפי הרחוב ותת קרקעית מהחזית האחורית מעבר לאחוזי הבנייה של המגורים.- אחוזי הבניה ייקבעו ל 360 אחוז מרבי עבור המגורים + שטחי המסחר.

לעניין ההצעה של בנית בניין אחד גבוה במקום שני בניינים בהתאם למדיניות בגובה של 9 קומות, לאור הרצון לתת מענה משמעותי בתכנית לצורכי ציבור יש לאפשר במסגרת התכנית בניין אחד גבוה וזאת בתמורה למתן מענה ציבורי משמעותי החסר בשכונה בהתאם לפירוט בהמשך להחלטה.

במסגרת התכנית מבוקשת הרחבה של השצ"פ המאושר הסמוך- הרחבה זו מוצעת כשפ"פ המשכי על גג המסחר. מאחר ובאזור התכנית מאושרים שצ"פים בהיקף רחב ופיזור טוב, ולאור חוות הדעת של המחלקה למדיניות תכנון ואגף מבני ציבור יש להציע במסגרת התכנית במקום פיתוח של שטח פתוח על הגג בניין עבור צורכי ציבור בגובה של עד 3 קומות מעל קומת המסחר בשטח של כ 2,500 מ"ר.

- 54 -

באופן דומה למאושר בתכנית ,13219 יש להציע את שטח הסופרמרקט כלפי החזית אחורית ולא לחזית הרחוב למעט כניסה ובהתאם יש להציע רצועת מסחר (חנויות)

כלפי חזית הרחוב, כך שחזית הסופר המוצעת כלפי הרחוב תצומצם באופן ניכר ועל הרחוב תהיה חזית מסחרית פעילה.

בהתאם לאמור לעיל ועפ"י חוות דעת מח' מדיניות תכנון, כדי לתת מענה לצרכי הציבור העדכניים, ובהתייעצות עם השכונה, צרכי הציבור הנגזרים מתכנית זו הינם שטח בנוי כ- 2500 מ"ר עבור קהילת גוננים, מנהל קהילתי א-ו בשילוב 3 כיתות מעון/גן 440 מ"ר, שטח זה יתוכנן ב-3 קומות כמבנה נפרד בצפון החלקה במקום פיתוח השטח על גגה מסחר.

להלן השינויים הנדרשים בתכנית להתאמתה ל2500 מ"ר צרכי הציבור:

ההפרשה המבונה תוצע בהתאם למפלס השצ"פ הסמוך כך שתתאפשר גישה ישירה מהשטחים הציבורים לשצ"פ.

מבנה המנהל הקהילתי יהיה מנותק ככל הניתן מאחזקות הבניין למעט החניון, יש להסדיר זאת בחוזה מקדים מול אגף נכסים.

להסדיר כניסה נפרדת ונגישה לבניין מנהל הקהילתי אשר חזית קומת כניסה תהיה על רחוב יוסי בן יועזר. כל המבנה יכיל 3 קומות בהתאם לתיאום התכנון של המבנה.

השטח הכולל יהיה 2500 מ"ר ויכלול שימושים של שלוחת מתנס ואשכול מעונות יום/ גני ילדים .

450 מ"ר עבור גני ילדים/ מעונות יום יינתנו כמוצע בקומת הגג של המסחר מתחת לבניין המגורים כפי שמוצע בתכנית וייבנו כחלק בלתי נפרד ממגדל המגורים.

לבצע בדיקת התכנות השטחים הציבורים עבור כיתות הגן ומבנה קהילתי בתאום מול אגף מבני ציבור ולשביעות רצונם.

להתאים שטחי חניה ומפרצי חניה עבור השטחים הציבוריים מול אגף תושי"ה ולשביעות רצונם. לעניין תוספת חניות בחניון וברחוב גם עבור צרכי הציבור מפרצי הורדה והעלאה לגני הילדים.

לעגן בהוראות התכנית כי שטחים אלו יועברו וירשמו על שם הרשות העירונית, שטחים עבור קהילה בגודל 2,500 מ"ר וכיתות גן/מעון בגודל 440 מ"ר בקומת הקרע של המגדל . השימושים שירשמו הן עבור חינוך/קהילה/רווחה.

לקבל חוו"ד איכות הסביבה לכיתות הגן לאור המגדל הצומח ההצללות משטר רוחות וחצרות תפעוליים הנמצאים בסמיכות לשטח זה.

לתת שימת לב לבית הכנסת בדרום מערב התכנית אשר חזית ראשית פונה לחצר תפעולית ויתכן אף שחלונותיו נחסמים בקירות מבינוי תכנית זו.

במסגרת היתר בניה למגדל המגורים, ככול שהעירייה לא תבצע את הבניין הציבורי הגג יפותח כמוצע בתכנית על יד היזם, תנאי למתן היתר בניה יהיה הגשת תכנית פיתוח ותנאי לטופס 4 יהיה השלמת הביצוע בפועל.

התכנית לא משפרת כמעט ובכלל את המרחב הציבורי הסובב – בצמוד לתכנית שני מגרשים חומים קטנים ולא יעילים (חלקות ,)108,110 אשר התכנית המוצעת כולאת אותם עוד יותר. מדרום מערב לתכנית קיימת חתיכת זכות דרך המשמשת בפועל כחניון ומוצעת בתכנית ככניסה למרחב תפעולי למסחר. בהתייחס לכך התכנית לא מציעה שיפור השבילים והרחובות בהיקף התכנית, לדוגמא, גרם המדרגות המוצע מרחוב יוסי בן יועזר המוביל לשפ"פ אינו מיטבי ונגיש ועולה בצמוד לדופן אטומה של רמפת הכניסה לחניון. בתכנית אף לא קיימת התייחסות מספקת לממשק בין בית הכנסת הסמוך הקיים בחלקה 110 למגדל המגורים- קווי הבניין המוצעים הינם - 55 -

במרחק של 3 מ', כאשר נספח הבינוי מציג את מבנה המגדל במרחק של 5 מ' מבית הכנסת. לאור כל זאת נדרשת בחינה של ממשק זה באופן שיתאפשר מרחק ראוי בין המבנים ויצירה של מרחב רציף ככל הניתן בין בית הכנסת למגדל המגורים וכן יצירת מרחב ציבורי ראוי בין הדרך המאושרת בחלק הדרום מערבי לתחום התכנית תוך חיבור למערכת השבילים הקיימת.

יש לתאם מול אגף תושי"ה את הממשק התנועתי בין התכנית בנדון לתכנון המוצע במסגרת בקשה להיתר מס' 2022/0157.00 עבור הקמת בית הספר המתוכנן ע"י העירייה במגרש לבנייני ציבור הנמצא בחלקה 211 בגוש .30143 יש לקבוע בהוראות התכנית כי מפלס המסחר יוצע בהתאם למפלס הרחוב.

מאחר והקולונדה המוצעת אינה המשכית ומרחיקה את המסחר מהרחוב , יש לבטלה.

תכסית המגדל לא תעלה על תכסית קומה מירבית של 700 מ"ר ועיצוב הבניין יתואם בשלב היתר הבניה מול מהנדס העיר. במסגרת התכנון תיאסר הקמת קירות תמך של יותר מ-3 מ' גובה. יש להימנע בכלל מקירות תמך ככל הניתן. יש להתגבר על הפרשי גבהים דרך מסת הבנוי ככל הניתן או לפרק את הפרשי הגובה דרך מפלסי פיתוח בהפרש מקסימאלי של עד 1.5 מטר לטובת גינון, נטיעות וכו'.

בתיאום עם מח' איכות הסביבה נדרשת בחינה של תכסית תת"ק המוצעת בהתייחס לנושא חילחול מי נגר.

יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרויקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן (אשפה, פריקה וטעינה, תשתיות חשמל וכו'). פירי איוורור למיניהם ישולבו ככל הניתן בתוך מסת הבינוי ויוטמעו בחזיתות ו/או בספסלי פיתוח וכד'. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד') בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי.

יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט). לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד.

יש להציג בשלב התב"ע פתרון עקרוני לנושאי אוורור חניונים תת קרקעיים בעדיפות לפתרונות מנדוף המוטמעת בתוך מסת המבנה עד לגג המבנה, באישור מח' איכות הסביבה ואדריכל העיר.

יש לקבוע כי כל מפלסי החניון ושטחי השירות האחרים יוצעו בתת-קרקע מלא בלבד (ללא שום מופע על קרקעי לקומות מרתף).

יש לשמור על גמישות סטטוטורית גבוהה ככל הניתן. יש לקבוע כי נספח הבינוי מנחה בלבד למעט הנושאים החשובים שיקבעו כמחייבים (גובה, קווי בניין, מס'

קומות) וכי הנספח מדגים בלבד לנושאים העיצוביים.

יש להוסיף להוראות התכנית סעיפי חלוקה ו /או רישום וסעיפי הפקעה ותנאים להיתר בנייה עבור הדרך המאושרת הנמצאת ממערב לתכנית בהתאם לנדרש בחוות דעת נכסים.

יש להוסיף בתיאום עם אגף נכסים להוראות התכנית סעיפים נדרשים להבטחת רישום ההפרשות המבונות ע"ש העירייה בהתאם להיקף ההפרשות הנדרשות כאמור לעיל. כמו כן, יש להוסיף את הסעיפים להלן בהוראות התכנית:

תנאי למתן היתר בנייה יהא רישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בדבר ייעוד השטחים הציבורים המבונים לפי תכנית זו לצורכי: גן ילדים ובדבר הוראה בנוגע לרישום השטח המבונה ע"ש הרשות המקומית, בהתאם למסומן בנספח הבינוי ובסעיף 4.1.2 בהוראות התכנית.

- 56 -

בעלות הרשות המקומית לשטחים המבונים כ"הפרשה מבונה" לציבור תיוחד לרשות המקומית בשטח המסומן כנספח הבינוי במסגרת רישום בית משותף תנאי לטופס אכלוס יהא מסירתם של השטחים המבונים של גני הילדים/ מעונות יום ע"ש עיריית ירושלים.

השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי ציבור, יועברו לבעלות הרשות המקומית, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה גדר וחפץ ו/או שיעבוד.

תחת תנאים למתן היתר יוטמעו הסעיפים הבאים:

תנאי להיתר בנייה יהיה אישור אגף הנכסים בדבר השטח הציבורי.

תנאי להיתר יהא תיאום מיקום השטח הציבורי הבנוי ואופי הבינוי שלו מול המחלקה לתכנון מבני ציבור, ובהתאם לפרט בסעיף 4.1.2 בהוראות התכנית.

ביצוע השטח הציבורי של גני הילדים ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4

שלביות ביצוע:

יש לקבוע סעיף שלביות ביצוע: תנאי למתן היתר בניה יהיה הצגת תכניות פיתוח לשטח הציבורי הפתוח מצפון ותנאי למתן טופס 4 יהיה השלמת הביצוע בפועל לשביעות רצון של אגף שפ"ע .

יש לקבוע סעיף שלביות ביצוע: תנאי למתן היתר בניה יהיה הצגת תכניות פיתוח עבור בנייני הציבור- גני הילדים/ מעונות יום ותנאי למתן טופס 4 יהיה השלמת הביצוע בפועל לשביעות רצון של אגף מבני ציבור.

יש להוסיף סעיף שלביות ביצוע לטיפול ייעוד הדרך בגו"ח 30133/127 בתאום אגף תושי"ה (צוות בקרת תכנון פיזי – דרכים)- תנאי למתן היתר בניה יהיה הצגת תכניות פיתוח עבור החניה הקיימת בדגש כל מרחב ציבורי ומגונן ותנאי למתן טופס 4 יהיה השלמת הביצוע בפועל לשביעות רצון של אגף תושי"ה.

במסגרת היתר בניה למגדל המגורים, ככול שהעירייה לא תבצע את הבניין הציבורי של המתנס- הגג יפותח כמוצע בתכנית על יד היזם, תנאי למתן היתר בניה יהיה הגשת תכנית פיתוח ותנאי לטופס 4 יהיה השלמת הביצוע בפועל.

יש לקבוע סעיפי סטייה ניכרת בנושא מס' קומות, גובה בינוי וקווי בניין.

יש להטמיע בסעיף מימוש התכנית סעיף השמדה עצמית של 5 שנים מיום אישורה.

תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת והטמעת חוו"ד הבאות: כבאות והצלה, איכות סביבה, תברואה, חברת חשמל, מידע תכנוני, תושי"ה- תנועה וחנייה, תושי"ה-

דרכים, שפ"ע עצים, שפ"ע מדרכות ומבני ציבור.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעלי העניין במגרשים הסמוכים ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

- 57 -

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

ככל שתקודם התכנית עפ"י גרסת התכנון שעמדה בתנאי סף להלן הערות ביחס לשצ"פ המוצע מעל גג המבנה-

יש להרחיב את מפת המדידה בנספח הבינוי במפלס פיתוח השצ"פ על גג המסחר לכיוון צפון מזרח וזאת על מנת להדגיש את חשיבות פיתוח השצ"פ הצפון מזרחי כהמשכיות לשצ"פ המתוכנן על גג המסחר. כמו כן, יש לסמן שטח זה כשצ"פ עם אפשרות לרישום תלת מימד כך שתחתיו ניתן יהיה להקים את קומות המסחר והחניון הציבורי.

יש להשוות מפלס גג למפלס השצ"פ ממזרח.

נושא פיתוח השצ"פ הצפון מזרחי ישולב בהוראות התכנית בסעיפים הרלוונטיים על פי סעיף .3

פיר המדרגות והמעלית בשטח השצ"פ על גג המסחר "נוגסות" בתחומי השצ"פ. יש להציע פיר המדרגות והמעלית בסמיכות לקונטור מבנה המגורים המוצע.

בהוראות התכנית בטבלה שבסעיף -5 טבלת זכויות הבנייה והוראות הבנייה:

בשורה הראשונה בייעוד הקרקע למגורים, יש טעות בסה"כ השטחים. תוצאת השורה צ"ל 12,290 מ"ר, כאשר בפועל מופיע 13,310 מ"ר, קרי פער של 1,020 מ"ר (המהווים את שטחי המרפסות 85 יח"ד כפול 12 מ"ר). יש להפריד את שטחי המרפסות בעמודה נפרדת, על מנת שיהיה ברור שסה"כ השטחים כוללים את המרפסות ולא יינתן שטחים נוספים עבור שטחים עיקריים. בפרט שאחוזי הבנייה מחושבים ללא שטחי המרפסות (בהתאם להערה ()1 מתחת לטבלה).

בהערה מס' 3 מתחת לטבלה, לא ברור מה שטח 15,650 מ"ר כולל.

בהוראות התכנית בסעיף 4.2 ה'- "פרוגרמה לשטחי ציבור" ובטבלה 5 בשורה של מבנים ומוסדות ציבור, יש להוסיף התייחסות גם לשטחי החצרות/ חניות הנגזרות משטחי המבנים בהתאם לנדרש בחוות דעת מח' מדיניות תכנון.

יש להטמיע סעיפים רלוונטיים מתכנית 13219 התקפה להלן:

סעיף ו. תנאים למתן היתרי בנייה:

ס"ק 8 לנושא פיתוח השצ"פ הצפון מזרחי.

ס"ק ,9 11-13 לנושא תאום מול אגף שפ"ע לנושאי פיתוח גג המסחר כהמשכיות לשצ"פ הצפון מזרחי ונושא העצים בתחום המגרש.

סעיף י"ג. סטייה ניכרת- קווי בנין, גובה הבינוי, שלביות ביצוע, אי ניוד שטחים בין שטחי חניה ציבורית לטובת שימושים אחרים.

סעיף 6.1 תנאים למתן טופס 4 – סעיפים א – ד.

סעיף 6.2 שמירה על עצים בוגרים: סעיפים א – יב.

- 58 -

סעיף 6.3 הפקעות לצרכי ציבור.

סעיף 6.6 החדרת מי נגר.

סעיף 6.7 היטל השבחה.

נספח בינוי - חתכים וחזיתות ובינוי גובל:

יש להוסיף חתכים (אורך ורוחב) וחזיתות נוספים להבנת העמדת מגדל המגורים והמעבר האחורי (גו"ח )30133/108,109 בדגש לשטח פריקה וטעינה בחזית אחורית למבנה. בהתאם יש להראות בינוי גובל לחזית אחורית לחלקות המצרניות.

יש להציג חתך נוסף למבנה בית הכנסת כבינוי גובל בגו"ח .30133/110 תיקון סעיף 2.1 ו 2.2 בהתאמה:

הקמת מבנה משולב הכולל מסד מסחרי בקומת הקרקע ומעליו מגדל מגורים שבו משולבים גם מבני ציבור ושטח פתוח לרווחת תושבי השכונה, להלן:

שינוי ייעוד מאזור מגורים ומסחר לאזור מגורים, מסחר ומבנים ומוסדות ציבור הוראות בינוי בגין הקמת מגדל מגורים משולב, להלן:

19 קומות מגורים מעל קומת מסחר והפרשה מבונה לצרכי ציבור.

מעל קומת המסחר שצ"פ, מעל 4 קומות תת"ק לטובת חנייה.

קביעת שטחים עם זיקת הנאה לציבור על גג הקומה המסחרית, אשר ישמש כגג ירוק וכמפלס הכניסה הקובעת למבנה ובקולונדה לאורך המסחר.

הגג הירוק משמש כהמשכיות לייעוד השצ"פ בגו"ח .30133/107 קביעת שטחי בנייה ל – 28070 מ"ר סה"כ. מתוכם:

מגורים – 13310 מ"ר סה"כ: 9210 מ"ר שטח עיקרי מעל הכניסה הקובעת. 2865 מ"ר שטחי שירות מעל הכניסה הקובעת ו – 215 מ"ר שטחי שירות מתחת לכניסה הקובעת.

מבנים ומוסדות ציבור: 450 מ"ר שטח עיקרי מעל הכניסה הקובעת.

מסחר – 2910 מ"ר סה"כ: 2000 מ"ר שטח עיקרי מתחת לכנסיה הקובעת ו – 910 מ"ר שטח שירות מתחת לכנסיה הקובעת.

חניון – 11400 מ"ר שטחי שירות מתחת לכניסה הקובעת.

קביעת גובה מירבי ומספר קומות מירבי.

קביעת מספר יח"ד מירבי במבנה – סה"כ .85

קביעת תנאים למתן היתרי בנייה.

הוראות בגין עקירת ושימור עצים.

02/05/2022

התכנית יורדת מסדר היום, לאור בקשת עורך התכנית - 59 -

הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה התכנית על מנת להסדיר את השטחים 02/02/2022 הציבורים המוצעים בתכנית וחילופי הקרקע המוצעים במסגרת התכנית.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

התכנית מציעה הקמת מבנה משולב הכולל מסד מסחרי בקומת הקרקע התחתונה ומעליו מגדל מגורים שבו משולבים מעונות יום. יתרת גג המסד יפותח כשטח ציבורי פתוח לרווחת תושבי השכונה עם אפשרות להקמה של שלוחת מתנ"ס עירונית.

עיקרי הוראות התכנית:

א. שינוי ייעוד מאזור מגורים ומסחר לאזור מגורים, מסחר ומבנים ומוסדות ציבור

ב. קביעת שטחים עם זיקת הנאה לציבור על גג הקומה המסחרית, אשר ישמש כגג ירוק וכמפלס הכניסה

הקובעת למבנה ובקולונדה לאורך המסחר

ג. קביעת הוראות בינוי למבנה משולב, הכולל מסד מסחרי ומעליו : מגדל מגורים ומבנה עבור שלוחת

מתנ"ס עירונית.

ד. קביעת גובה מירבי ומספר קומות מירבי עבור מגדל המגורים ועבור מבנה שלוחת המתנ"ס

ה. קביעת מספר יח"ד מירבי במבנה המגורים

ו. קביעת שטחים למגורים, למסחר ולמוסדות ציבור במתחם

ז. קביעת תנאים למתן היתרי בנייה

ח. קביעת תנאים למתן היתר איכלוס במתחם

ט. קביעת הוראות לרישום תלת-מימדי

י. קביעת הוראות בדבר סטייה ניכרת

י"א. קביעת שלביות ביצוע

י"ב. קביעת הוראות פיתוח

מצב קיים:

מרכז מסחרי חד קומתי – "עדיקא".

התכנית החלה במקום הינה-

תכנית 3716א משנת 1996 אשר ייעדה את החלקה לאזור מסחרי. התכנית אישרה בינוי של מבנה מסחרי בן 2 קומות מעל 2 קומות תת"ק, 3960 מ"ר שטחים עיקריים.

תכנית 13219 משנת 2014 אשר ייעדה את החלקה למגורים ומסחר ודרך מוצעת. התכנית אישרה הריסת מבנה מסחרי והקמת שני בנייני מגורים חדשים עם קומת מסחר. כל מבנה בן 7 קומות מעל הכניסה הקובעת ו – 4 קומות מתחת לכניסה הקובעת. מעל 4 קומות תת"ק לחנייה. סה"כ 66 יח"ד. כמו כן, במסגרת התכנית נקבעה שלביות ביצוע של המבנה הסחיר ביחס לפיתוח השצ"פ הסמוך. כמו כן, נדרש להקים בתחום התכנית חניה ציבורית בהיקף של 2000 מ"ר.

התכנית הינה בסמכות הועדה המחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 15/03/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 14/05/2024 .

- 60 -

לתוכנית הוגשו 9 התנגדויות של דיירים בסביבת הפרויקט ועוד 3 התנגדויות נוספות להלן:

התנגדות מספר 1 (9 התנגדויות חוזרות) מאת דיירים בקרבת הפרוייקט:

1. חריגה מתכנית האב: התכנית מציעה מגדל בן 26 קומות המהווה חריגה מגובה הבינוי המאושר

בתכנית האב לשכונה.

2. מיקום שטח ציבורי: בהתאם לחוו"ד אדריכל העיר ,מיקום שטחי הציבור לא משפרים את המרחב

הציבורי. המיקום במקום מוצל ובמשטר רוחות לקוי.

3. התעלמות מפרויקטים סמוכים ועומס תשתיות: תכנון מגדל בן 26 קומות, מתעלם מפרויקטים

מצרניים סמוכים ותוסיף על עומס התשתיות הקיים ברחוב. אין הצדקה למגדל באזור זה, לא מדובר בפינוי בינוי.

4. מס' יח"ד: על נספחי התכנית מציגים 85 יח"ד מוצעות, כאשר התקנון מציג בטבלה 5 , כ 117

יח"ד חדשות.

5. עומס תחבורתי: הפרויקט אינו מצרני לציר רק"ל ויעמיס על העומס התחבורתי באזור.

6. תכנית קודמת: ישנה תכנית מאושרת על פי תכנית האב לשכונה, אין סיבה להגיש תכנית חדשה

שאינה מטיבה עם האזור.

7. הצללת יתר: המגדל המוצע יפגע מחדירת אור ושמש לשני בתי הספר הסמוכים ובדגש כלפי

המבנה שמיועד לכיתות גן ומתנ"ס.

התנגדות מספר :2 מאת שלמה קול – גבאי בית כנסת המצרני לפרוייקט

1. דיונים קודמים במסגרת תכנית :13219 בתאומים מול הוועדה המחוזית במסגרת התכנית

המאושרת התקבלה החלטה כי חלקו של הבנין שיבנה בצד דרום מזרח המשיק עם מרפסת הסוכה של בית כנסת, גובהו יקבע לא מ 3 מטרים מעל פני הקרקע, על מנת שלא יחסום אור ואוויר ויגרום לתעלת רוחות.

2. תכנון חריג ומעט תועלת ציבורית: התכנית מציעה בינוי חריג ובתמורה נותנת תועלת ציבורית

מועטה מאוד. כגון גן ילדים במרתף הבנין ללא אוויר ואור ונגישות לקויה דרך פיר מדרגות ומעלית של מתחם המגורים ללא הפרדה בין פרטי לציבורי.

3. עומס תשתיות: הבינוי החריג המוצע יגרום לקריסת התשתיות הקיימות, כמו כן אין מענה

פרוגרמטי לצפיפות הדיור המוצעת.

4. חריגה מתכנית האב: הבינוי חורג בהרבה מגובה הבינוי המאושר בתכנית האב.

5. הצללת יתר: יש לבחון השלכות הצללה על דיירי רח' אנטיגונוס ממערב לפרויקט המוצע.

התנגדות מספר :3 מינהל קהילתי דרום

1. חריגה מתכנית האב: התכנית המוצעת חורגת באופן משמעותי ממדיניות תכנית האב, ללא שום

צידוק הגיוני.

2. תועלת ציבורית במסגרת התכנית המאושרת: תכנית מאושרת 13219 אישרה תרומה ציבורית של

50 מקומות חנייה ציבוריים ופיתוח השצ"פ המצרני (שלבסוף פותח ע"י העיירייה) ואילו התכנית המופקדת מציעה שלוחת מתנ"ס. התועלת הציבורית במסגרת התכנית המאושרת משמעותיות יותר מהתועלת הציבורית במסגרת התכנית המופקדת המציעה חריגה בגובה הקומות ומס' יח"ד –

אין הצדקה לכך.

3. מענה פרוגרמטי: לנוכח מגה פרוייקט זה, אין מענה פרוגרמתי מספק. המינהל מבקש לבחון את

הפרוגרמה המוצעת לטובת הסדרת כלל המוסדות בשכונה.

4. פיתוח שצ"פ כהמשכיות לשצ"פ שפותח: אין צורך בפיתוח שצ"פ על גג המסד לטובת המשכיות

השצ"פ המצרני שפותח ע"י העירייה. השכונה מבורכת במספר רב של שצ"פים, כמו כן שצ"פ זה ינוכס כשפ"פ לדיירי הפרויקט ולאיתן לבצע בו נטיעות בשל עומק האדמה על גג המסד. בנוסף, לא ניתן ליצור המשכיות בשל הפרשי מפלסים בין השצ"פ שפותח לשצ"פ המוצע.

5. בחינה תנועתית: המינהל מבקש לבחון ניתוח תנועתי והשפעות הפרויקט תוך ראייה רחבה

לפרויקטים מצרניים, בשל היותו של רח' יוסי בן יועזר כרחוב הסובל מעומס תחבורתי כבר כיום.

6. פרוייקטים מצרניים: יש לבחון ממשק תנועתי לפרויקט המצרני בגו"ח 30143/211 כבור הקמת

בית ספר. בין הפרוייקטים עוברת דרך שתשמש כניסת משאיות לשטח התפעולי בפרוייקט בחזית אחורית. יש לתאם זאת מול תושי"ה.

7. הרחבת מדרכות: המנהל מבקש תכנון הרחבת מדרכות ברחוב יוסי בן יועזר. יש להגדיר הרחבה זו

כדרך ולא כזיקת הנאה.