ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 5 · קובץ התנגדות 1074848.pdf
מסמכים נוספים באותה ישיבה: מכתב לועדה לתצר בסטיה מתבע - 12112.pdf · מכתב לועדה לתצר בסטיה מתבע -12111.pdf · נספח לתכנית 962720.pdf · סדר יום מלא לועדה בתאריך 26.6.24.pdf · קובץ התנגדות 1106863-1-45_compressed.pdf · קובץ התנגדות 1224740.pdf · קובץ התנגדות 771600 - אפי.pdf · קובץ התנגדות 926105.pdf · קובץ התנגדות 936385.pdf · קובץ התנגדות 970665.pdf · תצר 12283 על פי תבע 550541.pdf · פרוטוקול דיון ותצר - 12283, 12111,12112.pdf · פרוטוקול קובץ החלטות ועדת תבע מיום 26.6.24.pdf · תמלול הועדה 26.6.24.docx.pdf
15 במאי, 2024
לכבוד
הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים
רח' שלומציון המלכה 1
ירושלים 9100701 בדוא"ל
שלום רב,
הנדון: תכנית מס' 101-1074848 "התחדשות עירונית בר כוכבא ,18-24 גבעת צרפתית ירושלים
– התנגדות קרדן נדל"ן יזום ופיתוח בע"מ – יזמת התכנית
מרשתנו, קרדן נדל"ן יזום ופיתוח בע"מ (להלן: "קרדן"), שהינה יזמת ומגישת התכנית המופקדת שבנדון (להלן:
"התכנית המופקדת" או "התכנית"), מתכבדת בזאת להגיש לוועדה הנכבדה התנגדות נקודתית ומצומצמת לתכנית המופקדת.
להלן פירוט ההתנגדות.
א. תוספת קומות במגדל המתוכנן בתא שטח מס' 1
1. בהחלטתה מיום ,23.2.2023 הורתה הוועדה הנכבדה על הפקדת התכנית בתנאים. בין היתר קבעה
הוועדה הנכבדה בהחלטתה, כי הבינוי המוצע, אשר כולל מבנה בגובה של 30 קומות ומבנה מרקמי בגובה של 9 קומות, תואם את מגמות התכנון במקום, הכוללות בינוי גבוה לשם ניצול מיטבי של משאב הקרקע העירוני, לצד הבטחת ישימות תכניות להתחדשות עירונית במקום.
כמו כן הורתה הוועדה הנכבדה, כי יקבע בהוראות התכנית ש-%20 מיחידות הדיור המוצעות בתכנית תהיינה יחידות קטנות בשטח של עד 55 מ"ר, וכי על מנת לאזן את תמהיל יחידות הדיור תתווספנה עד %10 למספר יחידות הדיור, וזאת ללא שינוי שטחי הבניה או מספר הקומות המוצע בתכנית.
2. מסמכי התכנית תוקנו בהתאם להחלטת הוועדה הנכבדה, ובסעיף (4.1.2א) לתקנון המופקד נקבע כי
%20 מיחידות הדיור בתכנית תהיינה יחידות דיור קטנות ששטחן עד 55 מ"ר.
3. דא עקא, במסמכי התכנית נפלה טעות, וחלף בינוי של 30 קומות ו-9 קומות, שאליו התייחסה הוועדה
הנכבדה בהחלטת ההפקדה ואשר סומן בנספח הבינוי, בסע' ,)4(2.2 (4.1.2א)()2 ובטבלה ,5 צוין בשוגג כי מספר הקומות מעל מפלס הכניסה הקובעת הינו 29 קומות בתא שטח 1 ו-8 קומות בתא שטח .2
4. הוועדה הנכבדה תתבקש אפוא להורות על תיקון הוראות התכנית, כך שיובהר שמספר הקומות המותר
בכל תא שטח מתייחס לקומות המגורים, וכי בנוסף תותר קומת קרקע למסחר ולשטחים בנויים לצורכי ציבור.
5. בנוסף לכך, הדרישה להגדלת מספר יחידות הקטנות בפרויקט, שקרדן אינה חולקת עליה, ללא תוספת
שטחים, מאלצת תכנון של 8 יח"ד בקומות 2-6 בבנין המגורים המתוכנן בתא שטח ,1 שלמחציתן כיוון אוויר אחד בלבד, ומייצרת בעיה בבניית ממדי"ם, אשר משפיעה על החניון המתוכנן.
לצורך המחשת העניין, להלן תכנית קומות מגורים טיפוסיות ,2-6 מתוך נספח הבינוי של התכנית המופקדת:
6. לצורך שיפור התכנון של קומות המגורים שבהן מתוכננות יחידות הדיור הקטנות, ועל מנת להקטין את
מספר יחידות הדיור הקטנות במגדל שלהן כיוון אוויר אחד בלבד, ובכדי למנוע את הבעייתיות והקושי שיוצרים הממ"דים באותן יח"ד על תכנון קומות החניון, תתבקש הוועדה הנכבדה להוסיף למגדל המתוכנן בתא שטח ,1 4 קומות מגורים נוספות, כך שיכלול 34 קומות מעל מפלס הכניסה הקובעת (33 קומות מגורים מעל קומת קרקע).
בהתאמה, תתבקש הוועדה להורות גם על תוספת של 600 מ"ר שטחי שירות מעל מפלס הכניסה הקובעת, לצורך הקמת הגרעין בכל אחת מהקומות הנוספות.
ב. הבהרה בנושא שטחי השירות התת קרקעיים לצורך הקמת החניון בתא שטח A3
7. כפי שעולה מתשריט התכנית המופקדת, וכמפורט בסעיף (4.2.2ד) לתקנונה, התכנית כוללת הוראות
לתכנון תלת מימדי, לפיו המפלס העליון של תא שטח 3 ישמש לשצ"פ, ומפלסיו התת-קרקעיים (תא שטח )A3 ישמשו לחניון עבור שימושי המגורים, המסחר ושטחי הציבור המבונים.
8. דא עקא, טבלת הזכויות והוראות הבניה שבסעיף 5 לתקנון התכנית אינה כוללת התייחסות לתא שטח
,A3 ואינה מקצה עבורו שטחי בניה לצורך הקמת החניון המתוכנן.
- 2 -
9. על מנת למנוע ספק בענין, יש להבהיר בסעיף (4.2.2ד) לתקנון התכנית המופקדת כי זכויות הבניה עבור
הקמת המרתפים בתא שטח A3 יהיו מתוך זכויות הבניה המוקצות לתאי שטח 1 ו-2 מתחת למפלס הכניסה הקובעת.
10. בנוסף, יש לקבוע באותו סעיף כי מספר קומות המרתף המותרות בתא שטח A3 יהיה כמספר קומות
המרתף המותרות בתאי שטח 1 ו-2 (3 קומות).
ג. יש לאפשר גמישות לניוד יח"ד ושטחי בניה בין תאי השטח בתחום התכנית
11. טבלת זכויות והוראות בניה – מצב מוצע, שפורטה בסעיף 5 לתקנון התכנית, קובעת את מספר יחידות
הדיור ואת היקף שטחי הבניה המותר בכל אחד מתאי השטח בתחום התכנית.
12. על מנת לאפשר גמישות לעת הוצאת היתרי בניה, תתבקש הוועדה הנכבדה לקבוע כי יותר לנייד יח"ד
ושטחי בניה בין כל אחד מתאי השטח, עד ל-%10 ממספר יחידות הדיור ושטחי הבניה המותרים בכל תא שטח, בכפוף לכך שלא יהיה שינוי בסה"כ יחידות הדיור וסה"כ שטחי הבניה מותרים בתחום התכנית.
סיכום
13. לאור כל האמור, תתבקש הוועדה הנכבדה לקבל את התנגדות קרדן ולהורות על תיקון המופקדת
בהתאם.
14. התנגדות זו נתמכת בתצהירו של מר יוסי חזן, לאימות העובדות הכלולות בה.
בכבוד רב,
רם מוסרי, עו"ד
לוט: כנ"ל.
העתקים:
1. הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים.
2. קרדן נדל"ן יזום ופיתוח בע"מ.
- 3 -
ד' באייר תשפ"ד
12 במאי 2024
לכבוד
יו"ר הוועדה המחוזית לתכðון ובðיה מחוז ירושלים רחוב שלומציון המלכה 1 ירושלים, 9414601
ובדוא"ל : iplan.gov.il@Inbargo
הðדון: התðגדות לתכðית פיðוי ביðוי בר-כוכבא 18-24 , תכðית מספר – 101-1074848 בשם המיðהל הקהילתי של הגבעה הצרפתית, גבעת המבתר ורמת אשכול, אðו מתכבדים להגיש התðגדות לתכðית שבðדון, לפי ההסתייגויות שעלו בתהליך שיתוף הציבור מיום 03.01.2023 וכמפורט להלן :
היקפי בðיה, גובה הבðיה והיחס בין קיים למוצע
1. התכðית מציעה הקמת 233 יח"ד חדשות במקום 53 יח"ד הקיימות, לפי מכפיל פיðוי ביðוי של 4.4 יח"ד לכל יח"ד
קיימת. מכפיל זה חורג מהמכפיל שðקבע בתכðית האסטרטגית לציפוף השכוðה שðערכה ע"י ד"ר חיים פיאלקוף בה ðקבע מכפיל פיðוי ביðוי של 4 יח"ד ליחידה קיימת, אשר גם כך היðו מכפיל גבוה. אðו מתðגדים לחריגה האמורה במכפיל הפיðוי ביðוי ודורשים לצמצם את מספר יחידות הדיור בהתאם למכפיל שðקבע בתכðית האסטרטגית; ולא לפרוץ את המסגרת התכðוðית לציפוף השכוðה שðקבעה בתכðית האסטרטגית. פריצת המסגרת התכðוðית עלולה להביא לכך שיזמים ðוספים יגישו תכðיות פיðוי ביðוי תוך חריגה מהמכפיל שðקבע ולקריסת התשתיות בשכוðה.
2. התכðית מציעה הקמת בðין של 9 קומות מעל מפלס הרחוב והקמת מגדל של 30 קומות מעל מפלס הרחוב, זאת
בהסתמך לכאורה על מדיðיות התכðון לאורך צירי רק"ל. אולם, למעשה, הצעתה להקמת מגדל בן 30 קומות עומדת בסתירה מוחלטת להðחיות אלו, כפי שיפורט להלן. מדיðיות התכðון לאורך צירי רק"ל מאפשרת הקמת מגדלים של 30 קומות, במסגרת התחדשות עירוðית, בתðאי שמדובר במגרשים מצרðיים לציר הרק"ל או במגרשים שביðם לבין ציר הרק"ל מפריד מגרש ציבורי. בתכðית המוצעת, המגרש בו מוצע המגדל איðו עומד באף אחד מתðאי המדיðיות להקמת מגדל בן 30 קומות – הוא איðו מצרðי או סמוך לציר הרק"ל ואף מרוחק מתחðת גבעת המבתר – מרחק הליכה של למעלה מ- 550 מטר. כמו כן קיים הפרש גובה של כ-25 מטר בין מיקום הבðייðים המתוכððים לבין תחðת הרכבת הקלה בגבעת המבתר, דבר המכביד על הליכה ברגל לאוכלוסייה המבוגרת.
3. בðוסף, הקמת מגדל בגובה של 30 קומות תטיל שטח הצללה גדול על כל הבðייðים המתוכððים בתכðיות -101
1233584 ו-101-1227446 שמקודמות מצפון לתכðית המוצעת ותגביר את עוצמת הרוחות במפלס הרחוב.
4. אפשר לקבל את ההיגיון של בðיה גבוהה בקרבת תחðות רכבת קלה, אך התכðית הð"ל מרוחקת מתחðת רכבת
קלה, ולא הגיוðי שהביðוי בה יהיה גבוה יותר, הן במספר הקומות והן בגובה המוחלט, מהמגדל המתוכðן ברחוב ההגðה 19 שאושר קרוב יותר לתחðת רכבת הקלה )כ-200 מטר(. אðו סבורים שקו הרקיע של השכוðה צריך לשמור על מגבלת גובה אחידה ושוויוðית ולהימðע מפריצת גבולות שאין לה סוף ואין לה אמות מידה הגיוðיות.
5. לאור האמור, אðו מתðגדים להקמת מגדל של 30 קומות כפי שמוצע בתכðית מהסיבות של הצללה, הגברת
הרוח, וחריגה ממדיðיות התכðון לאורך ציר רק"ל; ודורשים לצמצם את מספר הקומות ויחידות הדיור במגדל ולאזן את הגובה בין שðי הבðייðים המוצעים בתכðית.
תðועה, חðיה ותשתיות עירוðיות
6. התכðית המוצעת ממוקמת מול מפגש הרחובות בר-כוכבא ומבוא העשרה, שהיðם רחובות מקומיים קטðים עם
ðתיב ðסיעה אחד לכל כיוון, כאשר מפגש הרחובות היðו בסיבוב של רחוב בר-כוכבא מול חðיון אוטובוסים ציבוריים, רבים מהם דו-מפרקיים. כבר כיום, עוד לפðי אישור תוספות הבðיה הðרחבות שמקודמות בתכðיות להתחדשות עירוðית סביב מפגש הרחובות הð"ל, ישðן הפרעות תðועה רבות לאורך רחוב בר-כוכבא, במקרים בהם ðעצרים רכבים בתחומי המיסעה להורדה והעלאה של ðוסעים.
7. התכðית המוצעת לא ðבחðה במסגרת בה"ת ביחד עם שאר התכðיות להתחדשות עירוðית שמקודמות סביב מפגש
הרחובות הð"ל – תכðיות מספר : 101-1233584 כ-800 יח"ד , 101-1227446 כ-300 יח"ד , 101-1002757 כ-1,200 יח"ד , 101-1025519 כ-500 יח"ד והתכðית ברחוב בר-כוכבא 17-19 כ-160 יח"ד. סה"כ למעלה מ-3,000 יח"ד ביחד עם התכðית המוצעת, אשר מקודמות סביב מפגש הרחובות הð"ל. ובðוסף מתוכððים בתכðית המוצעת שטחי מסחר וגðי ילדים. אðו מתðגדים לקידום התכðית ללא הכðת בה"ת שתיקח בחשבון את כל התכðיות המוצעות שמקודמות לאורך רחוב בר-כוכבא ותבחן את כושר הðשיאה של הרחוב והצמתים לאורכו.
8. זאת ועוד, תקן החðיה המוצע בתכðית היðו תקן חðיה מופחת, שאיðו הגיוðי לאור המרחק מתחðת הרכבת הקלה
והפרש הגובה האמור לעיל. כמות החðיות הציבוריות לאורך הרחוב, אשר מוקצות לגðי הילדים ובית הכðסת המתוכððים בתכðית המוצעת היðו ðמוך ביותר ואיðו מספק, שכן בפועל הן יהיו תפוסות ע"י רכבי הדיירים, דבר שיגרום לחðיות כפולות וחסימת הרחוב בשעות העומס בזמן שהורים מביאים את ילדיהם לגðי הילדים ומשאיות יפרקו סחורה ברחוב עבור שטחי המסחר. כל זאת, במקום שבו הרחוב מתעקל ומהווה אזור תðועתי מסוכן. אðו מתðגדים לתקן החðיה המופחת לדיירים, ודורשים לספק בתכðית כמות חðיות ציבוריות ותפעוליות מספקת ופתרון תðועתי בטוח לאורך הרחוב לרבות עמדות "ðשק וסע" ופריקה וטעיðה, אשר לא יגרמו להפרעה בתðועה.
9. אðו מציעים להוסיף בתכðית עוד חðיות לדיירים בתת הקרקע, ולהוסיף עוד חðיות ציבוריות בתת הקרקע עבור
צוות העובדים של גðי הילדים ובאי השטחים המסחריים.
הקשר בין התכðית המוצעת וסביבתה
10. בתכðית המוצעת מתוכðן תא שטח לשצ"פ בין שðי מגרשי המגורים. תכðון שצ"פ זה בא לאפשר חיבור ומעבר
רגלי מרחוב בר-כוכבא למגדלים ב"ברוש הגבעה" ואזור המיðהל הקהילתי ברכס הגבעה. ההיתכðות ליצירת חיבור זה תלויה בתיאום מפלסי הפיתוח בממשק שבין השצ"פ בתכðית המוצעת לבין תכðית "ברוש הגבעה"
)תכðית מספר ,101-1025519 אשר במסגרתה מתוכðן שביל זיקת מעבר להולכי רגל שאמור לחבר בין "ברוש הגבעה" לשצ"פ בתכðית המוצעת(. לאור האמור, התאמה בין מפלסי הפיתוח המתוכððים, כאמור לעיל, היðה קריטית להיתכðות החיבור הרגלי המבוקש בין רחוב בר-כוכבא לבין "ברוש הגבעה".
11. אולם, במצב התכðוðי הðוכחי של שתי התכðיות, כפי שהן הופקדו, אין כל התאמה בין מפלסי הפיתוח המתוכððים
של המעבר הרגלי בממשק שבין התכðיות, כדלקמן: מפלס הפיתוח המתוכðן בשצ"פ בתכðית המוצעת בממשק עם תכðית "ברוש הגבעה" היðו 822.60 מטר, ומפלס הפיתוח המתוכðן של שביל זיקת המעבר בתכðית "ברוש הגבעה" בממשק עם התכðית המוצעת היðו 820.00 מטר. קיים פער גובה של 2.6 מטר בחיבור בין שתי התכðיות ולמעשה אין כל חיבור והתאמה ביðיהן.
12. יש לתקן ולתאם את מפלסי הפיתוח בשתי התכðיות ולהבטיח את תאום הפיתוח ביðיהן בשלב הביצוע, כך
שיתאפשר מעבר ציבורי פתוח להולכי רגל מרחוב בר-כוכבא ל"ברוש הגבעה" וממðו למיðהל הקהילתי.
13. כמו כן, בתכðית "ברוש הגבעה" מתוכððים 3 מגדלים של 27 קומות כל אחד, בסמוך למגדל המתוכðן בתכðית
המוצעת, ולא ðערכה כל בדיקת השפעה בין שתי התכðיות הð"ל בðושאי הצללה ורוחות ובהשפעה המצרפית שלהן על סביבתן. אין ספק שישðה השפעה רבה של שתי התכðיות הגובלות הð"ל אחת על השðיה ועל סביבתן.
14. אðו דורשים לבחון את השפעת שתי התכðיות גם יחד על סביבתן בðושאי הצללה ורוחות. ובðוסף מבקשים
להציג מודל תלת מימדי מצרפי של המגדלים והפיתוח משתי התכðיות שיראה את הקשר והחיבור ביðיהן ובין סביבתן.
קידום תכðיות פיðוי ביðוי בשכוðה ללא בחיðה תכðוðית כוללת
15. בהיעדר בחיðה תכðוðית כוללת להתחדשות השכוðה, עולה חשש כי תכðיות פיðוי ביðוי שיקודמו ראשוðות בשכוðה
ימצו את כושר הðשיאה של השכוðה בהיבטים של תðועה, תשתיות ושטחי ציבור, וימðעו המשך קידום פרויקטים להתחדשות עירוðית מכלל התושבים בשכוðה. במצב דברים זה, עלול להיפגע עיקרון שוויון ההזדמðויות לכלל תושבי השכוðה בקידום תכðיות להתחדשות עירוðית. אðו דורשים כי תבוצע בחיðה תכðוðית כוללת להתחדשות עירוðית בשכוðה, למיצוי הפוטðציאל להתחדשות עירוðית בשכוðה ביחס לכושר הðשיאה של התשתיות העירוðיות והתðועתיות בשכוðה.
16. לסיכום, אðו מביðים את חשיבות וðחיצות תהליכי ההתחדשות העירוðית שמקודמים בשכוðה, אך דורשים כי
הם ייעשו בצורה מבוקרת ומתוכððת באופן סדור, בהתאמה למדיðיות תכðוðית שהוסכמה במוסדות התכðון, ובכפוף לבחיðה תכðוðית כוללת להתחדשות השכוðה.
בכבוד רב,
ד"ר ðיר ויסקופף
מ"מ יו"ר המיðהל הקהילתי
הגבעה הצרפתית והסביבה