ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 5 · קובץ התנגדות 926105.pdf

OOID nnnnn

):TINT

DW :IDID :nnnwn

pn :nmnn

npmn :rumnnn

o JIN mpmnn nu mnnn ,vpnpn IN nnN

nonnu runn ,onn n lDÄniJ nonn .17T

, nmvnL7

,p YILnL7 nnnnnn -ply-n noon

IN noon .IIDL)D

:nnnnnn

)i7Yrn nr 'U .nnnnnn -ply-n %(0079

DJ-LA—

Q{ • ,lc.DQ J>é(S3 D )26

,nCQ

!ÄQJöpo

mlco

-rY)ZCS 26

-S 8s

.3

-rnnle ,.Qö,Oie

mpto

Ä-)DQ"

-00

o&cS

J)QJ»•" Q,PSJI

-vnyn nnNnn nN nn:uvn

-vnyn nr IT nntnn' I ntnyn .nnN

nntnn tan Finn I

DN nn"n IY -r n/ne.JNn Nh' on' r.n

,

onn

-vnyn -/D nnNL71 ltnnnrnv ntnynL7 nm nmqn DI nn-v Dtynpn

Pirn ON 'N ,p n anni

nnjnn nnnlnl lY"7 )nxn

nnnnn

:nnrqn

:nnnvn

.-mnnn•

npmn DINO' :nnnnnn

• nN rupmnn nu -rnnnn ,vp-u-n IN Dinn nnN

nonnu nxnn ,ona n lDÄniJ ntnnn .17T

o l'nnwn

,p }n'Ln nrmnnn VIN"D -ply-n noon

ni17T IN .IIDYDnoon

:rumnnn

)phi nr U nN .nnnnnn IIN -ply-n (DOIDL7

26)D

.

26

.F6

. )_@srxD S— as 9»-NY"-

j•

Q,CÅQo ))-j

-00

-ynyn nnNnn nN nrnwn

-v,-un nr ,tnw IT Innjnn Nnxn' nN

nn•nn unn nrrnnnn

nn"n nhkJNn hnÄÄ'

onn fry

-vnyn nnNL/l nnrnv.J!'l )l ?-vnynL nN nnN,n ntnt ,

ownpn

Pirn ON NY Yl'.ne ,p ))nnl Innnyn onru ll%y .1)92 nntnn nnrunl lY"-r )nxn %119

OOID nrrnnn

615/204

U:nnnwn

[C 30

lyn nnnnn

rutmn :nnnnnn

• nN mpmnn -mnnn ,vpm-n IN nnnn nnN

ntnnnu nunn n mnlD nonnn .17T

'mown>.cna•

,p IIN rumnnn VIN"D }OOID noon

IN .119L7Dnoon

DINO :nnnnnn

)179m nr U nN .nrrnnnn DHUN NU'l /(DOIDL

,nCQ

-QbocS 26

Qo')öf

emo

.3

,prl

-ynyn nnNnn JilT21Vn

Nnxn nr ,tnv IT nn•nn• ntnyn .nnN

nntnn nnnnnn

nn"n 1',7 nhuNn D mhn' r.n

onn L7Y

-vnyn , nnNL11 ltmlnrne..l )t nrnynL7 nnNn

ownpn

Pirn DN }N 'nVJY ,p UNÄ fi Innnyn onru

OOID rumnn

DV :IDID :nnown

lyn :njnnn

npmn DINO :nrrnnnn

• nN nipmnn nN mnnn ,vpnpn IN Dinn nnN

ntnnnu n nonnn IDin .nT

>nnnyn :onL7

)DINE nrrnnnn nn-v runn Illih nntyn .1nnn

,p IIN ru-nannn -ply-n noon

IN Dnoon>.11D

:nnnnnn

)pyna nr U nN .nrnmnn IIN -ply-n /(DOIDL

,nCQ

mlco

-QbZCS 26

,.Q')JO

9-6 ,•-ALF)Q-u

,

S— 8S

p.nO

.3

-mnlc Oleoc G)b3

Dé)lcF

)PISIN

J)Q.J»-

-vnyn nmqnn nrnwn

nn•nn unn nrrnnnn

nn"n , nhUNn hnÄÄ' on' r.n

171.1onn

-vnyn nnNL71 Ilmnrnw /-vnynL nN nnNn

DN ntUYl ,p UN Innnxn tyLn?L onnl

nntnn nnnlnl IY"-T

OOID nnnnn

nNn

20

DB :IDID :nnnwn

pn )nnnÄ.7•

npmn :nrmnnn

• nN mpmnn nN mnnn ,ypnpz IN nriN

nonnne.j mnn ,orn IÄIDINI n lDÄniJ nonnn .nr

o ?'mown

PIP DIND nmjnnn nino nntyn .annn

,p nrmnnn VIN"D }Donn noon

IN noon .IIDL)D

nmmnn•.

)phi nr .nrrnnnn IJN L71L7)L7 DIIUN -ply-n ?'(OOID

(Q • L;.lc D )26 ps10xJ/l

,)bQ

,nCQ

Ohnol

- 26

)Lou-AS—

pony.J -S 8S

3

pfi

,_QöecsClQ>r'fib31

,

-00

-vnyn nnNnn nN nrnwn

ON -vnxn )l nr ,IDIU IT nn•nn• .nnN

nmnn unn nnnnnn

ON nn"n nhEJNn hnÄÄ' on' r.n

onn fry

-ynyn nnxL71 Itrnnrnv nN nnNn DI' •ntn

Dtynpn

Pirn DN NY ,p ni Innnyn onru

nn•nn nnmnl lY"7

S //(DQ-DQ - Oso

OOID runann

:TINJI

',DE IDID•. '.oz :nnnvn

lijn :-mnnn

rutmn 7'119tn nrrnnnn•.

• ",e 'DID nN nipmnn nN -rnnnn ,vpnpa IN DODI nnN nonnu IDINnl n nonn .17T

nnunL7

L7iJ ,p IIN nmannn IVIN'D Donny noon

nint IN .11DL2Dnoon

DINO .Tll-rnnnn

)phi nr nN .nnnnnn UN"O IINIU -ply-n (DOIDL7

(Q • /PNIOxJ

DJ-ON—

,nCQ

mts

26

•

-S 8s

)PDC

R

.

'.-QöIQ'C

0)b3

Ä-DQ

)7

-vnyn nnNnn nN lYnÄnrT

nyn•n D nr IT nntnn• ntnyn .nnN

nmnn nrmnnn

nn"n n/-umn nn m' D on' r.n

L7Yonn

-vnyn nnNYl '.Itrnnrnld -pnynL7 nn,un DI

Pirn DN }N newt ,p nN nnD Innnyn onru .1)92

nmnn nnmnl lY"-r

OOID nrrnnn

JeM'

U'D :IDID :nnnun

:mnnn

npmn }Iban :nrrnnnn

o mpmnn -mnnn ,upnpz IN DIDI nnN

nonnu nxnn n ntnnn .nr

o nntvnb

y-mp DIND nnnnnn runn nntyn .annn

,p N'I nrmnnn -ply-n noon

IN .11Dt7Dnoon

:ntmnnn

)pyrn nr U .nrnmnn IIN (nonoL7

IQ• lc.DQu D )26 /oxJÅto

.

)Ohno

mvlco

Jöc9 26

QJ')Öf

.

-S 8S

syjc

•-ö6

.3

ÄP_-d

,_QöClQ lecs ,pfi

pyc moto

'-2JQ

Nnxn nnNnn nrnwn

nntnn unn nrrnnnn

nn"n nhvtyn AhnÄ' ( on' r.n

L7Yonn

-vnyn l?nriNL nnnrnv-J'l ntnynL7 TIN nnNn

ownpn

Pirn DN NY Yi'.ne ,p IVJIN Innnyn Lpy%-r onnl )92'.

nmnn nnmnl lY"-r

ODiD nrrnnn

:IIINJI

.nnnun

pn :mnnn

nitrnn :nmannn

o nN nipmnn nN -rnnnn ,vpnpz IN DIDI l)lnn nnN ntnnnw nxnn ,ona n lDÄniJ .17T

0 nnlvni7

PIP DIND nnnnnnn ninn nntyn nn-nn

,p nmannn )OOID noon

IN 7Dnoon'.11D

:nlTnnnn

)pirn nr U nN .nrrnnnn IIN 71bL7' DHUN 7'(DOID Rl'.-Qö)t'

p

26

,-Q')JO

)_-OO»

-S 8S

6inm sag

JOB-ID

-vnyn nnNnn nN lVnÄJi17

ON nrnyn )l nT NJ', IT jnrynn I)ITII t-vnyn .nnN nn•nn uan nnnnnn

ON nn"n n/NJNn n/nn' on' r.n

reo (

on

Q--(1

-Ill-un nnNL11 ltnnnrnu )l mnynL7 nn,yn DI

,

ownpn

Pirn DN NY 'ne.JY nnl Irnnyn onnl )92'.

nn•nn nnmnl lY"r• )mlTl 11990

ODIID

nnnnn

tsac

.1t7Nn•

U'D DID". ov nnovn•.

nnnnn

nvmn )DINE

nx ntpmnn nu Tnnnn IN Jinn' nriN

ngnnnv nyan IÄIDINI n lDÄnv mnnn .nt

>nntvn

nnnnnn runo nnjyn .annn

tp njmnnn DU'D N'V"O ?'OOID noon

runt IN IDOn

)pyrn nr JIN )nnnÄ.J117 UN"D -ply-n ?'(0079

26)D ,)bQ

.

)b.hf_-sy ,BCQ

)..6b

J

26

)'Tfiå.b•-••- ponyod S— 8S -y9Ä-

IFIQI

(5

-rnnlc— Q-JöCte

NC o•mp

€k13'

vnyn• nnynn nx

Nnxn 2' nr nn•nn• .nnx

nmnn wun nnnnnn

nn"n n/WND Nhn' ' r.n

-jtnyn , nnxil ppnnrnv '"l %ngnya nnxn i19Y

DIY12pn

Pina ON nvm ,p N ,trn onnl

nmnn nnntnl w"-r 11990

לכבוד,

גב' שירה תלמי באבאי, יו"ר הוועדה המחוזית

מר אליעזר ראוכברגר, יו"ר הוועדה המקומית

עו"ד אתי רוזנבלום, יועמ"שית הוועדה המחוזית

הגשהמקוונת

בלי לפגוע בזכויות

הנדון: כתב התנגדות לתכנית 101-0926105

בשם החתומים מטה, תושבי גוננים א-ו, מוגשת בזאת התנגדות לתכנית 101-0926105 (מבנה משולב – בן יועזר ,22 להלן "התכנית המוצעת") בהתאם לסעיף 100 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 כדלקמן:

כללי: התעלמות גורמי התכנון מתכנית האב והיעדר מדיניות מוצהרת

1. התכנית המוצעת הינה אחת מתוך שורה של מגה-פרויקטים בשכונות גוננים אשר

מקודמים היום במקביל.

2. להלן רשימה של חלק מהמגה-פרויקטים המקודמים במקביל בשכונה בסמוך אחת

לשנייה:

• תכנית 101-0926105 - לבניית 117 יחידות דיור (תכנית זו)

• תכנית ,101-0778035 לבניית 308 יחידות דיור + 58 דיוריות • תכנית ,101-0944512 לבניית 439 יחידות דיור + 84 דיוריות • תכנית 101-0798306 - לבניית 93 יחידות דיור

• תכנית 101-0857086 - לבניית 270 יחידות דיור (כבר אושר)

• תכנית 101-0836809 - לבניית 1226 יחידות דיור • תכנית 101-0515635 - לבניית 164 יחידות דיור (כבר אושר)

• תכנית 101-1025295 - לבניית 210 יחידות דיור

3. מגה-פרויקטים אלו חורגים באופן דרמטי מתכנית האב של השכונה בכל הקשור לגובה

המבנים ורמת הציפוף (זכויות הבניה).

4. בכל מקרה ומקרה, גורמי התכנון מבקשים להצדיק חריגות אלו מטעמים טכניים. אך

התמונה הכוללת המצטיירת הינה של מדיניות חדשה כלפי השכונה השונה במובהק ממוסכמות העבר.

5. בקרב תושבי השכונה, מתחזקת תחושה שהתקבלו החלטות מרחיקות לכת בעיריית

ירושלים לגבי גוננים – החלטות לפיהן תיהרס השכונה הקיימת ותוחלף בשכונה מסוג

אחר לגמרי: במקום שכונת מגורים של משפחות עם חיי קהילה פוריים, שכונת מגדלים

יקרים בהם דחוסים תושבים זמניים בבניה המתאפיינת בניכור עירוני.

6. על המדיניות החדשה מסרבת העירייה להצהיר באופן ברור. לא נערך תהליך של שיתוף

הציבור ולא הוצאו הסברים לבניה העתידית. לא הופקדה תכנית כוללת ולא נערך דיון ציבורי. לא פורסם בסיס נתונים ולא ניתנה הזדמנות להשמיע התנגדות. במקום זאת, טוענים גורמים בעייריה ובמוסדות התכנון כי הם מקדמים תכניות "התואמות את תכנית האב", גם בפרויקטים בהם הבניה המוצעת גבוה פי 5 מטיפוס הבניה בתכנית האב.

7. היעדר הנכונות מצד גורמי התכנון לפרסם את כוונותיהם לגבי השכונה בתהליך מסודר

גוררת אחריה פגמים מובהקים וביניהם:

.i היעדרתכנוןכלשהולדיורבהישגידבשכונה – הציפוף העירוני נועד בראש ובראשונה ליצור מלאי של דיור בהישג יד עבור האוכלוסיה הגדלה כפי שניתן ללמוד הן מהחלטת ממשלה 2457 (דר/)131 והן מהתכנית האסטרטגית לדיור שהכין מינהל התכנון בעקבותיה.1 אך המגה-פרויקטים בשכונה אינם מציעים אופק כלשהו לדיור בר-השגה, לא למכירה ולא להשכרה. מקודמים טיפוסי בניה יקרים בלבד ללא הגבלת מחירי שיווק. לא רק שאינם תורמים לפתרון, אלא שהפרויקטים מחמירים את מצב שוק הדיור בשכונה. במהלכם ייהרסו הדירות הכי ברי השגה הקיימות בשוק היום.

.ii היעדרפתרוןכולללשיקוםמבנים– תכנית האב הקיימת מציעה מסגרת לשיקומם של חצי מהמבנים בשכונה מפני רעידות אדמה ועם ממ"דים, תוך תוספת של 3000 יח"ד לשכונה.

כחלק מהכנת תכנית האב, נערכה בחינה של כושר הנשיאה של השלד הציבורי. במסגרת המגה-פרויקטים מוענקות זכויות בניה גבוהות בהרבה מהחזוי בתכנית האב – ללא בחינה של כושר הנשיאה של השכונה. כתוצאה, קיים חשש כבד כי לא תישאר קיבולת לשיקומם של רוב מבני השכונה. כמו כן, ללא תהליך מסודר אשר בוחן את כושר הנשיאה וקובע מקסימום ציפוף, אין מסגרות לתיעדוף פרויקטים דחופים יותר מבחינה ציבורית. מדובר בפגיעה חמורה בצדק חלוקתי.

.iii בניהשאינהתואמתצרכיםורצונות- תכנית האב הוכנה לאחר עריכת סקר תושבים והיא מגלמת בתוכה רצונות וצרכים של בני המקום. מבין אלו התנגדות נחרצת לבניה מגדלית2 והרצון לשמר את סגנון החיים. הבניה המקודמת במסגרת המגה-פרויקטים אינה תואמת כלל רצונות אלו.3 מדובר בעיקר בבניה מגדלית שאינה מתאימה לחיי משפחה,4 דת5 וקהילה.6 הבניה מקודמת תוך ציפייה מצד מוסדות התכנון שהתושבים ישנו את הרגלי החיים להתאים את עצמם למציאות החדשה – בהיבטים כלכליים, חברתיים, וסביבתיים. מצפים שהתושבים יתחילו לגור בעירוב שימושים, יצרכו את מוצריהם לא במע"ר אלא בסמוך לבית, ישביתו את 1 כל שלושת המטרופולין האחרים נשוא החלטת הממשלה קידמו תכנית כוללנית אשר מבקשות לתת מסגרת כוללת לציפוף.

2 רצונם של התושבים הובהר בצורה חד-משמעית בסקר שערך משרד השיכון והבינוי בשנת 2010 אשר מצא: "%54 מעדיפים לשמור על המרקם הקיים ולהוסיף קומות על מבנים קיימים תוך חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה...רק %5 מעוניינים בהוספת מספר פרויקטים של בניה גבוהה (10-20 קומות)

תוך השארת מרבית המבנים הקיימים." כלומר, %95 מתושבי השכונה (!) מתנגדים לבנייה של 10 קומות ומעלה.

3 ודוק: אין לראות בחתימה של בעלי דירה על הסכם פינוי בינוי כהבעת תמיכה בסגנון הבנייה המגדלית. על פי רוב, חותמים אינם מודעים לתכנון האדריכלי העתידי במעמד חתימתם על הסכמים. אנשים שחותמים עושים בעיקר לכיס שלהם. חלק מהם הם בעלי דירות להשקעה שאינם תושבי

המקום. מבין השאר: חלק ניכר מהחותמים מצהירים שאם יידרשו לגור במגדל, פשוט ימכרו את דירותיהם ויעברו למקום אחר.

4 אי התאמת מגדלים למשפחות עם ילדים קטנים הינו ידועה בקרב מומחים מהתחום כבר עשורים. בשנת ,2007 פרסם ד"ר רוברט גיפורד, פרופסור מקנדה, מאמר עומק בו סיכם את מסקנותיהם של כ-100 מחקרים בעניין המגורים במגדלים לאורך 80 שנה. במאמרו, מגדיר ד"ר גיפורד את אי-

התאמת מגורים במגדל לילדים כאחד המגמות הכי עקביות בספרות כולה. הוא גם ציין כי הרבה מחקרים מראים שילדים במגדלים חווים בעיות אבל אף מחקר לא תצביע על תועלת המגיעה לילדים ממגורים מסוג זה:

...thathigh-risedwellerswithsmallchildrenaredissatisfiedisoneofthemostconsistenttrends“

Architectural’.TheConsequencesofLivinginHigh-riseBuildings‘))Gifford,R.(2007” ...intheliterature (17–ScienceReview50(1):2

אי התאמת סגנון מגורים זה לרוב משפחות עם ילדים מוכר עד כדי כך ששופטים בחו"ל אסרו על דיור ציבורי במגדלים גבוהים עבור משפחות עם ילדים.

ראו בעניין זה, פסק דין המפורסם מארה"ב: )1969 .(N.D.Ill 915 ,907 .Supp .F 296 ,Authority Housing Chicago .v Gautreaux 5 יש שלל סיבות נוספות שדירות אלו אינם תואמים את צרכי התושבים: להרבה חרדים לא מתאים לגור במגדל (בגלל פסק ההלכה האוסר על השימוש במעלית שבת, רצון לגור בבניין בו גרים רק חברי המגזר שלהם, דרישה למרפסת סוכה, התנגדות למסחר ולבילוי בקומת קרקע וכו'). לפנסיונרים לא מתאים מעון יום בקומת קרקע בזמן מנוחה או משלוחים לחנויות מסחר בכל מיני שעות ועוד. ולמשפחות מכל המגזרים מתאים יחסי שכנות וקהילה (ואם אפשר דירות גן) ולא סגנון חיים שמתאים למע״ר עם ניכור עירוני.

6 מחקרים מהארץ ומהעולם מראים כי סגנון החיים במגדלים ככלל אינו תורם למעורבות בקהילה או לשיוך קהילתי (ראו בעניין זה: כלת פרס נובל אלינור אוסטרום, רחל אלתרמן, דורית גרפונקל ועוד).

המכונית הפרטית, יסתפקו בפחות אור שמש, ישלמו יותר על תחזוקת הבית, יגורו באתר בניה מתמשך ועוד. כל אלו ללא הזדמנות לדיון ציבורי.

.iv מדיניותמפלהעלפישיקוליםלאעניינים – אין הלימה בין הפרויקטים המתוכננים לשכונת גוננים לבין אלו שמקודמים בשכונות הסומכות של בקעה, קטמון הישנה ועמק רפאים. בשכונות הסמוכות נוטים להגביל את הבניה הן מבחינת הצפיפות והן מבחינת גובה הבניינים. מסתמן כי בשכונות אלו ישנו רצון אמיתי לשמר את הצביון וסגנון החיים הקיים תוך כדי עיבוי מתון של הבנייה, בעוד שבשכונת גוננים מקודמים מגה-פרויקטים בלי התחשבות ברצונם או סגנון חייהם של תושבי המקום. על פי השמועה, המצב תואם החלטת העירייה לחלק את העיר לשני חלקים: שכונות שהיו בהן מבנים אחדים בתקופה המנדטורית (שכונות אותן היא הגדירה "העיר ההיסטורית") ושאר העיר. בעוד שכונות "העיר ההיסטורית" - שהן על פי רוב גם השכונות הכי עשירות בעיר - זוכות לציפוף אשר אינה מערערת בצורה רדיקלית את חיי התושבים; שאר השכונות מקבלות יחס בהתאם לכוח הפוליטי שיש להם במועצת העיר.

בהיעדר נציגים שישמרו בפני פגיעה בסגנון חיים, שכונות אלו "יזכו" לפיצוץ אוכלוסין במגה-

פרוקטים (מה שהעירייה מכנה "התחדשות").

הבחנה מלאכותית ואנטי-ציונית בין "העיר ההיסטורית" ושאר שכונות העיר יוצרת עיוותים קשים. ראשית כל, נטל הציפוף מחולק באופן לא שוויני ומאוזן בין שכונות. שנית, במקום תכנון התואם עיר גדולה המצטופפת ככל שמתקרבים למרכז העיר, נוצרת "עיר הפוכה" או "עיר קמורה" עם הציפוף במרכז ובטבעת מסביב. שלישית, מדיניות זו מסלפת את המשמעות של "שימור". במצב תקין, שימור מבנים לחוד ושימור קהילות לחוד. כלל הקהילות בעיר אמורים להיות זכאיות לשימור ללא קשר למיקומם. מעבר לאלו, מדיניות זו מתעלמת גם בחשיבות של שימור מבנים מ"העבר הקרוב". מבנים טיפוסיים של גוננים הוגדרו וסומנו גם לשימור כחלק מהיסטוריית העיר.7

.v היעדרבסיסנתוניםלבחינתכושרנשיאהבענייניתנועה– אין בסיס נתונים מוסדר

לבחינת כושר הנשיאה של הכבישים ושל התחב"צ לציפוף שצפוי להיווצר מכח המגה-

פרויקטים, דבר שאינו מאפשר דיון ענייני בסוגיה. סוגיה זו הינה קריטית בשכונה לאור העובדה שהרוב המכריע של רחובותיה הינם חד-סטריים ורובם פקוקים בשעות שיא. חרף זאת, העירייה והועדה המחוזית אינן מקפידות על עריכת בה"תים, ללא קשר למיקום התכנית.

אין מידע מפורט לגבי כושר הנשיאה של קווי הרק"ל ואין וודאות לגבי תאריך ההשקה של קווי רק"ל המתוכננים. משיחות עם גורמי התכנון עולה כי קיימות ציפיות לא ריאליות מבחינת אחוזי שימוש הצפויים בתחב"צ, ציפיות שאינן מתיישבות עם ניסיון ערים אחרות שהשיקו רק"ל או אפילו עם היעדים השאפתניים של תכנית האסטרטגית של משרד התחבורה. כל אלו מציבים חשש לפגיעה עמוקה בהתניידות תושבי השכונה.

.vi חששכבדמקריסתתשתיותאחרות– בהקשר דומה, אין בסיס נתונים מוסדר לבחינת תשתיות חשמל, מים ביוב ותקשורת בשכונה. מערכות אלו עמוסות גם היום. קו החשמל שמשרת את השכונה הינו הבעייתי ביותר בכל מערב ירושלים עם הכי הרבה הפסקות חשמל ממושכות. כמו כן, יש דליפות ממערכת הביוב ובעיה בניקוזים. תוספת משמעותית של מאות או אלפי יח"ד לשכונה צפויה להעמיס עוד יותר על תשתיות אלו. כלל לא ברור אם קיימת קיבולת לרמת צפיפות שכזו בשכונה ובמה העניין כרוך (אם קיימת היערכות כוללת לשדרוג תשתיות השכונה, הרי העניין לא שותף עם ציבור התושבים).

הועדה המחוזית מסרבת לדון בסוגיות אלו במסגרת המגה-פרויקטים ולכן לא מכניסים סעיפי שלביות לתכניות למנוע מצב של קריסת תשתיות. משיחות עם נציגים בכירים בעיריית ירושלים עולה כי אגף התכנון מודע לכך שתשתיות השכונה של היום אינן מסוגלות לשאת את גידול האוכלוסייה המתוכנן בפרויקט זה ודומיו. נדמה שאין תאריכי צפי או תכנון מסודר 7 ראו מכון ירושלים לחקר ישראל ישן מול חדש – סוגיות במדיניות שימור בירושלים, 2014 עמוד :126 "ככלל, יש לשמור מבנים המהווים ציוני-דרך בהתפתחות העיר ותולדות האדריכלות הישראלית, גם אם אינם נחשבים יצירות-פאר אדריכליות. ראוי אף לשמר סוגי דיור ארעיים של העולים שהגיעו לעיר בראשית שנות המדינה, כמו אזבסטונים או מבנים ראשונים שהוקמו עבורם בגוננים."

לעדכון התשתיות והעירייה מסתפקת בלהציג נתונים לגבי צפי ציפוף בפני הגופים הרלוונטיים ולקוות שיעמדו במשימה. מדובר במתכון ברור לכישלון.

.vii היעדר פלטפורמה לבחינת ההשלכות המצטברות של הפרויקטים מבחינה

אקלימית– בשל סירובם של מוסדות תכנון לערוך תכנון הוליסטי לשכונה, אין מסגרת מסודרת לקחת בחשבון את האפקט המצטבר של כל המגה-פרויקטים יחד. כל אחד מהמגה-פרויקטים הללו נבחן כאילו הוא קיים בוואקום ללא האחרים. באופן זה, נשמט מעיני מוסדות התכנון והציבור תמונה אמיתית של אימפקט של המגה-פרויקטים על השכונה בהיבטים קריטיים המשפיעים ישירות על איכות החיים של כלל התושבים. כך למשל לעניין ריאה ירוקה,8 הצללה, איכות אויר, משטרי רוחות, קליטת תשדירי תקשורת ועוד.

.viii פגיעהקשהבאיכותהחייםבמהלךתקופתהבנייה– קידומן של מספר רב של תכניות ענק בסמיכות אחת לשניה משמעותה פגיעה קשה באיכות החיים. צפויים מפגעי רעש, זיהום אויר, חסימת דרכים ומטרדים דומים במהלך תקופה ממושכת. כל זה אמור להתרחש במקביל לעבודות הרק"ל אשר צפויות להחמיר מצבים אלו. אך ללא תהליך מסודר של בחינת שינויים לשכונה, לא קיימת מסגרת לאמוד את המטרדים ולקבל החלטות שיבטיחו אורח חיים תקין.

.ix היעדרחשיבהעלשימוראולכוסייותוקהילות– המגה-פרויקטים מציבים חשש ניכר להדחקת אוכלוסיות שלמות מהשכונה ומהעיר. הפרויקטים מקודמים בעיקר במתחמי הבניה הרוויה הקיימים בגוננים, בהם חיים אחוז ניכר של תושבי השכונה. הריסת מבנים אלו במקביל משמעותה יציאת הדיירים מהשכונה לתקופה ממושכת. מתחמים אלו מתאפיינים באחוז גבוה של דיירים בשכירות אשר אין לצפות שיחזרו למבנים היקרים העתידים להיבנות. במקומם צפוייה להיכנס אוכלוסייה אחרת, שונה מבחינת ציביון. לאור היקפם העצום של המגה-

פרויקטים כל פרויקט כזה צפוי להכניס מאות משפחות בבת אחת באופן שמטלטל איזונים חברתיים. למצב זה השלכות חברתיות משמעותיות הן למשפחות, והן לקהילות. בהיעדר תכנון כולל, אין מסגרת כלשהי לבחון סוגיה קריטית זו.

יודגש כי שינויים חברתיים אלו אינם בגדר "שדרוג" או שיפור" השכונה. גוננים אינה שכונת עוני הזקוקה להזרמה של תושבים אמידים. מדובר בשכונה באשכול סוציו-אקונומי בינוני-

גבוה ביחס לעיר: אזורים סטטיסטיים של גוננים הם באשכול סוציו-אקונומי 5 ו-6 כאשר העיר

ירושלים מדורגת באשכול 2 באופן כללי. שינויים המוחקים את אופייה הייחודי אינה בגדר "תרומה" או "התחדשות", אלא בגדר הרס ואובדן.

.x העמקתפעריםפרוגרמטיים– ללא תכנון כולל, אין אפשרות לתכנן פרוגרמה ראויה לציבור. ככלל המגה-פרויקטים אינם נותנים מענה פרוגרמטי לציפוף שהם יוצרים (זאת על אף הענקת זכויות עודפות לצורך הטלת מטלות ציבוריות על היזם, בניגוד לפסיקת "דיור יוקרה"). כך עולה הן מבדיקה עצמית (על בסיס המחשבון של מינהל תכנון) והן מנתונים חלקיים מטעם הפרויקטור השכונתי אותם חשפה העירייה. יתרה מכך, אין דרך מסודרת לתכנן פרוגרמה המבוססת על מטלות יזם שהרי אין לדעת איזה תב"עים ימומשו ומתי. בתהליך תכנון כולל, בשונה מהיום, ניתן לתת לעניין זה מענה במנגנון שלביות.

.xi פגיעהבאמוןהציבורברשויות–בהיעדר תכנית כוללת לשכונה ומדיניות מוצהרת ברורה, נוצר מצב של תוהו ובוהו תכנוני בו העירייה והועדה מקדמים תכניות אשר "ראויות" בעיניהם, ללא שום הגדרה למונח. אין בסיס סטטוטוטרי קיימת לאף תכנית, כולל תכנית נשוא התנגדות זו. מקודמים פרויקטים המונגדים להיגיון הבסיסי המעוגן בתכניות האב או במסמכי מדיניות בסיסיים של מינהל תכנון עצמו (לדוגמא: לפעמים מעניקות יותר זכויות בניה דוקא במגרשים שאינם על קו הרק"ל).

8 לפי תחזיות יועצי העירייה, במידה ויאושרו המגה-פרויקטים המתוכננים לשכונה, צפוייה צניחה בשטח הפתוח בנפש בשכונה בשל היקפיהם העצומים של התכניות – מ 7.2 מ"ר נפש עד 2.7 מ"ר לנפש. משיחות עם גורמים בעירייה עולה כי אין לה שום פתרון להציע בהקשר זה. מדובר בפגיעה קשה בזכויות הסביבתיות של תושבי השכונה אשר אין היום שום מסגרת לדון בה בגלל אופן ההתמהלות.

לבעלי דירות בשכונה היום אין כלים לברר מראש את הזכויות שיוענקו לבניין שלהם. כל עניין זכויות הבנייה במגה-פרויקטים נסגר בפגישות סגורות בעירייה עם מארגנים ויזמים. אלו מתרברבים בפני בעלי דירות על יכולתם "לפרוץ תכניות אב" ולהוציא "את המכפיל המקסימלי" לפרויקט. לפגישות הסגורות הללו לא מוזמנים תושבי השכונה ואפילו לא בעלי הדירות במתחם עצמו. השיקולים לקביעת הזכויות בפגישות אינם ברורים ושקופים – אין מפתח ל"הפרשות המבונות" או ל"מכפיל". היזמים משדרים לתושבים שזכויות הבניה בפינוי בינוי נקבעים דרך פרוטקציה, קשרים, שרירות, ו/או "מסחרה" של מטלות יזם מול העירייה.

אי וודאות תכנונית מסוג זה גוררת אחריה תחושה קשה בקרב הציבור ומשבר אמון ברשויות.

במציאות זו רווחת התפיסה שהמגה-פרויקטים מקודמים בהתאם לשיקולים לא תכנוניים לפי מניעים פוליטיים או הון שלטון, חלילה. אין זה מצב תקין כלל.

.xii כרפורהלניצולדייריםבמתחמיפינויבינוי– היעדר שקיפות מלאה בנושא הזכויות הקנייניות במגרשי השכונה, מחזק את ידיהם של יזמים ומארגנים במסגרת פרויקטים להתחדשות עירונית. מדובר ביחסי כוחות לא מאוזנים מלכתחילה אשר מתאפיינים בהרבה מקרים בהטעיה ובניצול. ידו של היזם עדיף בכל שלב ושלב – זאת בשל שילוב של אי-וודאות ומורכבות הסוגיות וגם בשל המשאבים הכבדים שיזמים יכולים להקדיש לקדם את האינטרסים שלהם לעומת הדייר היחיד. אין הצדקה להחמיר מצב זה באמצעות התנהלות על בסיס מדיניות עמומה.

.xiii פגיעהבשוקהדיור- אי הוודאות של היום גם משפיעה על שוק הדירות למכירה. אנשים מהססים לקנות דירות כאשר המצב התכנוני של החלקה וחלקות הסמוכים מצוי בספק מובהק. בהיעדר וודאות לגבי תפקוד השכונה ושמירה על איכות חיים בסיסית בעתיד, קשה גם לשוכרים לקבל החלטות להישאר בגוננים. המדיניות העמומה יוצרת אי ודאות טוטאלית לגבי זכויות קנייניות ואינה מאפשרת לאף תושב לכלכל את צעדיו.

.xiv פגיעהבזכותבסיסיתלשימוע – התנהלות מתוך מדיניות עמומה ללא תהליך תקין של הכנת מדיניות מוצהרת ושקופה פוגעת קשות בזכות הבסיסית של תושבי השכונה לשימוע.

אין באפשרות תושבי המקום להבין את עומק הפגיעה של מדיניות לא מוצהרת באיכות החיים או בשווי רכושם. היעדר שיקולים שקופים ובסיס נתונים זמין וחשוף גם שוללת מהם את היכולות להעלות טענות מבוססות במסגרת דיון על תכניות ספציפיות.

8. לסיכום: פרויקט זה הוא חלק ממדיניות מפלה כנגד השכונה. מדיניות עמומה זו לא

נבחנה אי פעם בציבור הרחב שהרי לא הוצהרו שום פרטים לגביה - לא מבחינת יעדי ציפוף, לא מבחינת אופי הבניה, לא מבחינת גובה המבנים, לא מבחינת רמת ציפוף נקודתי שתתאפשר בפרויקטים השונים, לא מבחינת מחירי הדיור ולא מבחינת תמהילי הדירות. במקום הצהרה על מדיניות כוללת שהיתה מאפשרת דיון ציבורי תקין ובחינה של השלכות הכלכליות, החברתיות, הסביבתיות והבריאותיות של המדיניות חדשה –

היא מיושמת ב"שיטת הסלמי" במסגרת תכניות מעין זו. מדובר בשיטה פסולה אשר משמעותה התנערות מחפירה מאחריות של גורמי התכנון לתכנן את הבניה בעיר ובשכונה.

9. אין זה תקין לקדם מדיניות סודית, קמעה קמעה, בלי להעניק הזדמנות אמיתית להתנגד

אליה ברמה הכוללת. אין שום הצדקה להיעדר שקיפות בעניין האג'נדה האמיתית הסמויה ולא מוצהרת לשכונה. כמו כן, אין זה סביר כלל לצפות מתושבי שכונה כולם לשנות את סגנון החיים שלהם ולספוג פגימה מובהקת כזו בחיי היומיום ללא דיון ציבורי של ממש.

10. המצב הקיים הינו מתכון להדחקת אוכלוסיית, פירוק קהילות, קריסת תשתיות

ופגיעה עמוקה באיכות החיים של תושבי השכונה – ללא כל מטרה ציבורית

מוצדקת! אין לאשר תכניות שאינן נובעות ישירות מתכנית האב הקיימת עד

להשלמת תכנון כוללני לשכונה בתהליך מסודר בשיתוף הציבור.

במקרה ספציפי זה, אין כל הצדקה לסטות מתכנית האב

11. בהיעדר כל בסיס תכנוני אחר, נהוג כיום בעיריית ירושלים לקבוע זכויות בניה ברוב

המגה-פרויקטים בהתאם לשולי הרווח של היזם כמשתקף בשמאות לפי תקן .21 שיקולים כספיים אלו מהווים כביכול בסיס הצדקה לחריגה ממוסכמות העבר ומהקבוע בתכנית האב. כפי שהובהר בהתנגדויות קודמות, מדובר בשיטה פסולה ובלתי סבירה בעליל:

השימוש בתקן 21 ככלי לקביעת זכויות בניה עומד בסתירה מוחלטת לראייה תכנונית סדירה שאמורה לדאוג לתכנון עירוני שמטיב עם העיר ותושביה.

12. אך במקרה שלפנינו, ברור כי הצדקה זו אינה קיימת. התכנית המוצעת אינה תכנית של

פינוי-בינוי, אלא תכנית להריסת מיני-מרקט ובניה במקומו מתחם משולב. למעשה, קיימת כדאיות כלכלית לפרויקט בכל סדר גודל שהוא.

13. הוצע כאן ההצדקה החלופית להענקת זכויות עודפות – נטען כביכול כי מדובר בהריסה

ובניה מחדש של "מרכז מסחרי ישן" אשר מצדיקה הענקת זכויות מופרזות "על פי תכנית מתאר 2000". [את הסעיף הרולוונטי לא מצאנו בתכנית מתאר 2000 וכנראה העירייה והועדה מחולקות בעניין אחוזי הבניה המקסימאלית שניתן להעניק במקרה כזה.]

14. מדובר בהצדקה מופרכת. מיני-מרקט עדיקה אינה "מרכז מסחרי ישן" בכלל. מדובר

בבניין אחד ובו קיים מינימרקט ומכולת - השוכן בין בית ספר ובית כנסת מצד אחד ופארק מהצד השני. אין תושב אחד בשכונה שהיה מגדיר את המגרש "מרכז מסחרי".

15. ויודגש: גם אם מדיניות 2000 מאפשרת הענקת זכויות עודפות במקרה הזה, הרי שהיא

אינה מחייבת זאת. ובמקרה זו, אין שום הצדקה הנראית לעין לסטות מהמדיניות

הקיימת והמעוגנת בתכנית האב.

16. כמו כן, אין בסיס תכנוני כלשהו לגובה המבנה המוצע בפרויקט זה או הצדקה לחריגה

כלשהי מגובה המבנים המוצע בתכנית האב לרחוב זה.

17. למסקנה זו הגיעה הועדה המחוזית בעצמה לפני כ-10 שנים כשאישרה תכנית בניה

ספציפית למגרש זה ()13219 אשר תואמת את טיפוסי הבניה המופיעות בתכנית האב.

גם אם תראה הועדה לנכון לעדכן את תכנית ,13219 הרי אין שום סיבה או הצדקה לסטות סטייה מוחלטת מכל המוסכמות לגבי גובה המבנים ברחוב. כמו כן, אין שום סיבה להעניק זכויות בניה עודפות המעמיסות על משאבים ציבוריים.

18. כאמור, כבר קיימת תכנית בניה אשר נבחנה ואושרה למגרש ספציפי זה. מדובר בתכנית

אשר תואמת את תכנית האב ולא עוררה סערה בקרב השכונה (הוגשה בסה"כ 2-3 התנגדויות) שכן מדובר בבניה המשתלבת עם הקיים בהתאם לעקרונות תכנית האב. יש לאפשר חידוש התכנית הקודמת במקום התכנית המוצעת.

19. גם אם תבחר הועדה להעניק זכויות בניה מעבר לתכנית ,13219 אין לאפשר בניה בצורה

מגדלית – זאת לאור (א) ההתנגדות הנחרצת של התושבים לבניה מסוג זו, (ב) היעדר השתלבותו בהקשר האדריכלי, (ג) הפגיעב הישירב בתושבי השכונה (ראו להלן) וגם (ד)

עלויות הבניה והתחזוקה9 הגבוהות של בניה מסוג זה הפוגעים במטרות דיור בהישג יד.

9 יודגש כי קרן תחזוקה אינו פתרון הולם לבעיות אלו. על פי רוב, קרן ממומן ע"י תוספת זכויות אשר מחריפה את מחיר הציפוף של הפרויקט והעמסה על השכונה. כמו כן, קרן כזו מציעה פתרון חלקי בלבד לעלויות תחזוקה לתקופה קצובה של 10 שנים. לא ברור מה מצפים מוסדות התכנון לקרות לאחר

המלצה להתנות אישור התב"ע בקידום דיור בהישג יד

20. ככלל, ראוי כי כל הענקה של זכויות בניה מעבר לזכויות סטטוטוריות תתלווה בתרומה

משמעותית לשכונה. זאת נוכח המחיר שהציפוף גובה ממשאבים משותפים כגון תשתיות מרכזיות ושטח פתוח לנפש.

21. למיטב הידיעה, לאחר פקיעת תכנית ,13219 הזכויות שחלות על המגרש מאפשרות בניה

של 3-4 קומות. בעיני החתומים מטה, מן הראוי כי הענקת זכויות מעבר לכך תהיה מותנית בתרומה למטרה ציבורית, ובאופן ספציפי הצעת דיור בהישג יד.

22. ניתן לקדם דיור בהישג יד בפרויקט זה באמצעות הגבלת מחירי שיווק של דירות למכירה.

לחילופין, ניתן לייעד חלק מהדירות לדיור בהשכרה במחיר מופחת לתקופה של 20-30 שנים.

23. בעיני המתנגדים חשוב לקדם דיור בהישג יד במסגרת תכניות על מגרשים מעין זו

כשהעניין מתאפשר, זאת לאור העובדה שאין אופק לקדם דיור בר-השגה במסגרת תכניות פינוי-בינוי המהוות הערוץ המרכזי לתוספת דיור בעיר ירושלים. עיריית ירושלים מודה בפה מלא כי המגה-פרויקטים של פינוי-בינוי אינם מקדמים דיור בר-השגה וטוענת שזה אינו אחת המטרות או הציפיות מתכניות הפינוי-בינוי בעיר:

“[מומלץ]לדחותאתההתנגדותבענייןהטענותכיהתכניתהמוצעתלא

מציעהדירותבריהשגה:בפרויקטיםשלהתחדשותעירוניתאיןכוונהלהציע

פתרונותדיורמסוגזהעלמנתשלאלהכבידעלהפרויקטבהיבטהכלכלי

מעברלבעיותהקיימותהנוספותבפרוייקטיםמסוגזה.” (החלטתהועדה

המקומית-המלצותבענייןהתנגדויותאשרהוגשולתכנית)101-0944512

24. יובהר כי בעיני הח"מ אין זה סביר לקדם מדיניות ציפוף בעיר על פי שיטה שאינה יכולה

לאפשר דיור בהישג יד. גישה כזו עומדת בסתירה להחלטת הממשלה לצופף את ארבעה המטרופולינים. החלטת זו לא נבעה מאהדה בציפוף לשמה, אלא ראתה בציפוף אמצעי להורדת מחירים כדי להקל על משבר הדיור.

25. לאור האמור לעיל, מומלץ להתנות חידוש התב"ע והענקת זכויות בניה מעבר לזכויות

סטטוטוריות בייעוד חלק מהבניה כדיור בהישג יד.

מודל הבניה המוצע פוגע פגיעה מיותרת ולא מידתית בתושבי השכונה

26. הבניה המוצעת חורגת חריגה משמעותית מהגובה המתוכנן בתכנית האב ומהגובה הקיים

של מבנים בשכונה. משמעות הגובה החריג הינה פגיעה חמורה בשכונה בכמה מובנים:

.i יצירתמפגעויזואליחמורבמרכזהשכונה – כפי שניתן לראות מהדמייתו של היזם עצמו, הבניה המוצעת אינה משתלבת כלל עם הקיים בניגוד לערכים אדריכליים ברורים.

השכונה מתאפיינת במבנים דו-קומתיים והצבת מגדל גורד שחקים ביניהם סותרת כל היגיון אדריכלי והוראות המורות על קידום בניה המשתלבת עם סביבתה.

סיום תקופה זו: האם הדיירים אמורים להתעשר באופן פתאומי? לפנות את דירותיהם? לתת לבניין להתפורר? יצוין כי על פי ניסיון תחזוקת מגדלי

מגורים מחו"ל, עלויות התחזוקה עולות ככל שעובר הזמן, לעתים קרובות באופן קיצוני, כך שבעיה זו צפויה רק להחריף לאחר תום תקופת הקרן. (ראו

בעניין זה: ExaminingtheLongTermSocialandFinancialImplicationsof?WhatistheFutureofHigh-RiseHousing

/.)ResidentialTowers,London,2023http://www.high-rise-housing.co.uk מדובר בעול מתמשך אשר עד היום לא הוצעה דרך לטפל בא כראוי. ובמידה ולא יטופל כראוי, המבנים צפויים להפוך עם הזמן לסלאמס.

.ii תחומיצלרחבים – כפי שניתן ללמוד מחוו"ד שהוגש לועדה, הבניה המוצעת תיצור תחומי צל ענקיים אשר פוגעים ()1 במשתמשי שטח הפתוח המתוכן והקיים ()2 בעלי הדירות הגרים בסמוך ()3 מוסדות החינוך הממוקמים בסמוך. חוות הדעת האקלימית מציינת בצורה מפורשת כי תחום צל זה תפגע בשעות השמש של חלק מהמגרשים.

.iii רוחותלאנעימים – כמו כן, מציינת חוות הדעת כי הבניה המוצעת תיצור רוחות לא נעימים אשר לא מוצעת דרך לבטל אותם אלא רק להפחית אותם:

27. מסקנות חוות הדעת ברורות. התכנית המוצעת אינה ראויה. אין הצדקה להזמין חוות דעת

ולהתעלם ממסקנותיו. יש לדחות את התכנית המוצעת.

28. לאור העובדה שקיימת אלטרנטיבה לא רק ברמה התיאורטית, אלא ברמת תב"ע שכבר

נבדקה ואושרה, אין כל היגיון או הצדקה לאישור הבניה ממוצעת בתכנית זו. הבניה חורגת מתכנית האב, יוצרת מפגעים מיותרים, ומעמיסה ציפוף מיותר על השכונה ללא צורך.

בדיקות חסרות במסגרת בחינת התכנית

29. במידה ותבחן הועדה להעניק זכויות עודפות למגיש התכנית, יש להתנות זאת בבדיקה

הולמת של השלכות התכנית על התחבורה והתנועה בשכונה במסגרת בה"ת מקיף.

הצורך בבדיקה זו נכונה גם לתכניות הנמצאות על קו הרק"ל, שכן אין להניח כי כלל הדיירים ישתמשו בתחב"צ בכל מצב.10

30. אך בתכנית המוצעת אשר אינה ממוקדמת על קו רק"ל, הצורך בבה"ת נכון ביתר שאת.11

שלביות

31. בדומה לרוב המגה-פרויקטים, גם התכנית המוצעת אינה נותנת מענה פרוגרמטי לציפוף

שהיא יוצרת (ראו חישוב מטה המצביע על פערים משמעותיים). יחד עם זאת, התכנית מציעה מסגרת של זכויות בניה שמאפשרות לעירייה לבנות מבנה ציבור מעל חלק מקומת המסד. בהיעדר מימוש זכויות בניה אלו (או אחרות) על ידי העירייה, כל בניה משמעותית תעמיק פערים פרוגרמטיים בשכונה כולה. אך לא מצאנו סעיף שקובע התניה בין הבנייה של העירייה לבין הגדלת הציפוף בצורה חד-משמעית.

32. נבקש לקבוע בצורה ברורה בהוראות התכנית כי תנאי לאכלוס יהיה בניה בפועל של

מוסדות ציבור הנותנים מענה פרוגרמטי לציפוף שהתכנית יוצרת.

חישוב דרישות פרוגרמה –

תכנית 101-0926105

(מבוסס על מדריך ההקצאת של מינהל התכנון)

עיר ירושלים

אחוז שומרת מסורת 50

מספר יח"ד 117

מספר דיוריות (0.2 * יח"ד) 0

10 המחקרים מראים שתוספת של רק"ל לעיר אשר קיימת בו תחב"צ מורידה את כמות המכוניות שבכביש ב-%,7 ולא %.100 (ראו בעניין זה :

Research Transportation ,’cities european mid-size from evidence Empirical ?externalities traffic reduce systems rail light Do ,2021 March ,92 Volume ,Environment and Transport :D Part )https://doi.org/10.1016/j.trd.2021.102731 11 טענה לפיה כלל השוהים בבניין ישמשתמו אך ורק בתחב"צ: ()1 עומדת בסתירה לתכנית האסטרטגית של משרד התחוברה אשר שאפה רק להוריד את אחוז הנסיעות ברכב פרטי מ-%51 מכלל התנועה עד %25 מהכלל ולא לבטל את השימוש ברכב הפרטי - (ראו 'יעדי פיצול נסיעות לתנועה מקיימת בישובים בישראל' משרד התחבורה והבטיחות בדרכים, .)2012 ()2 עומדת בסתירה למדיניות רק"ל אשר חיזתה אחוזי שימוש גבוהים יותר דוקא על קו הרק"ל (ואין מדובר בתכנית על קו הרק"ל) ()3 אינה מתיישבת עם סעיפי התכנית המוצעת הכוללים 300 מקומות חניה במסגרת הפרויקט כאשר יותר מחצי מהם צמודים ליח"ד המתוכננות. ()4 סותרת את ההיגיון הבריא ומחקרים בינלאומיים – הדירות בפרויקט זה מיועדות רק לעשירון העליון לאור היעדר הגבלת מחירים. מצב זה דוקא צפויה לגרור אחוזי שימוש בתחב"צ נמוכים יותר מהקיים בשכונה: לפי מחקרים בעולם, שני המרכיבים המשפיעים ביותר על שימוש ברכב פרטי הם רמה סוציואקונומי ובעלות על רכב צמוד.

מספר יח"ד תוספת למימון קרן תחזוקה 0

סה"כ משקי בית

117

שיעור מימוש

100

סה"כ יח"ד הצפויות להתממש

117

גודל משק בית - מספר נפשות למשק בית

ממוצע 3.5

שיעור שנתון מכלל האוכלוסייה

2.2

גודל האוכלוסיה 410

מספר ילדים בשנתון 9

מס' כיתות בשנתון לפי 27 תלמידים בכיתה

1

סה"כ שטח

חינוך

146

מעון יום – כיתות (146 כ"א) 1

130

גן ילדים – כיתות (130 מ"ר כ"א) 1

בית ספר יסודי כיתות א-ו -כיתות (175 כ"א) 2 350 492

בית ספר על יסודי כיתות ז-יב – כיתות (246 כ"א) 2 חינוך מיוחד בית ספר על-יסודי - כיתות (6 כיתות 0

=1155 מ"ר. כ"א 192 מ"ר)

בריאות

תחנה לבריאות המשפחה – אחיות

תחנהקטנה=150מ"ר/בינונית=/200גדולה=250

41

41

מרפאה שכונתית - מ"ר

רווחה 5

5

מחלקה לשירותים חברתיים - לשכת רווחה (מ"ר )

תרבות

25

מועדון נוער/תנועות נוער - משתמשים

דת

110

110

בתי כנסת - מ"ר בנוי

סה"כ שטחים נדרשים לפרוגרמה מוסדות

1274 מ"ר

ציבור

סה"כ שטחים מוצעים לפרוגרמה מוסדות

440 מ"ר

ציבור ע"י התכנית

סוף דבר, יש לקדם תכנית התואמת אתהמדיניותהמוצהרת של העירייה לגבי

השכונה, ולא מדיניותסודית אשר לא פורסמה בשום מקום ואשר מבקשת

לשנות את אופי השכונה מקצה לקצה בניגוד לרצונם המוצהר והנחרץ של

תושביה. המדיניות המוצהרת לשכונה מדברת על בניינים בני 7 קומות וכבר

אושרה תב"ע למגרש זה התואמת מדיניות זו. במידה ורוצים להעניק זכויות

עודפות למגרש, יש לוודא שרמת צפיפות תואמת את קיבולות תשתיות השכונה

באמצעות עריכת בה"ת ספציפי לפרויקט. כמו כן, מומלץ להתנות את חידוש

התב"ע בשילוב דיור בהישג יד בתכנית. וכן לציין בצורה מפורשת כי האכלוס

מותנה בהשלמה בפועל של פרוגרמה הנותנת מענה לציפוף.

בכבוד,

ידידה וולף, עו"ד יוסף הולץ

7.5.24

חוות דעת לתכנית מספר ,101-0926105

יוסי בן יועזר 22 מטעם מנה"ק גוננים א-ו ורסקו

רקע-

התכנית החדשה מקודמת על ידי החברה: דסדור בע"מ. התוכנית מציעה קומת קרקע מסחרית (פונה לרחוב בן יועזר), מעל מגדל מגורים.

גובה בניין המגורים יהיה 26 קומות מגובה כניסה קובעת. מספר יח"ד- 117 (תוספת של 51 יח"ד מהמצב הנתון). הכניסה והיציאה לחניה תהיה מדרום רחוב בן יועזר. מוסדות הציבור בהפרשה מבונה גן ילדים ו/או מעון יום בגודל של 450 מ"ר, גובה קומה אחת מעל הכניסה הקובעת. גודל השטח המסחרי 2000 מ"ר, בגובה קומה אחת מתחת לכניסה הקובעת. ישנה זיקת הנאה להולכי רגל בחזית האזור המסחרי.

מנה"ק גוננים ורסקו מברך על ההתחדשות העירונית במרחב אולם סובר שבתוכנית זו יש סוגיות רבות בעלות השלכות משמעותיות עליהן צריך לתת את הדעת:

.1היקפי בינוי-

א. התכנית השכונתית , תכנית אב גוננים א'-ו' ממליצה ברח' יוסי בן יועזר על בינוי של עד 8

קומות, %320 בנייה מרביים. התוכנית המוצעת חורגת באופן משמעותי מהמדיניות השכונתית,

גובה המבנה מוצע בניגוד לתכנית האב ואין אף מדיניות אחרת רלוונטית התומכת בגובה ובהיקפי

יח"ד הנ"ל, זאת, ללא שום צידוק הגיוני. להיקפי בינוי אלו השלכות חשובות בנוגע לעומס על התשתיות במרחב –תנועה, ניקוז, וכו' ואין מענה בהיבטי פרוגרמה , שטחים ירוקים וכד'

ב. בהמשך לסעיף הקודם, אישור תכנית זו הפורצת את כלל מדיניות הבינוי , מהווה תקדים

מסוכן ומעודדת אישור תכניות נוספות המשנות את אופי השכונה ומעמיסות עליה בצורה

משמעותית.

ג. גובה הבינוי ואופיו -בהמשך לסעיף הקודם יש להדגיש את הצורך בשמירה על מבנה השכונה

ואופיה , על נראות השכונה ועל הנוף הנצפה מהשכונה. לאור עקרונות אלו החריגה בגובה הבינוי בולטת ובעייתית אף יותר

ד. תכנית זו מבקשת להציע שינוי לתכנית מספר 1329 שאושרה . במסגרת תכנית זו קודמו שני

מבני מגורים בני שש קומות ( 66 יח"ד) ע"ג קומת מסד , בהתאם לתוכנית האב של שכונת גוננים.

התרומה הציבורית המוצעת בפרויקט זה הייתה 50 מקומות חניה ציבוריים, וכן פיתוח שצ"פ עדיקא ( שלבסוף פותח ע"י העירייה ). התכנית הנ"ל מציעה מבנה מגורים בן 26 קומות ו85 יח"ד ( תוספת של 19 יח"ד ללא כל הצדקה ברורה)

ניכר שהתרומה הציבורית במסגרת התכנית המאושרת ( חלופה המציעה מבנה שלוחת מתנ"ס, שיפותח ע"י העירייה) , משמעותית יותר מהתרומה בתכנית זו. לנוכח הדברים , לא ברור מה ההצדקה לתוספת במספר יחידות הדיור ובמספר הקומות.

2. פרוגרמה-

א. הפרוגרמה המוצעת אינה מספקת לנוכח פרויקט בסדר גודל משמעותי זה. נדרשת הפרשה

גדולה בהרבה לטובת השכונה והציבור.

ב. צוות המנהל בשיתוף עם העירייה מקדם תהליך של חשיבה כוללת בנוגע למבני החינוך והציבור

בשכונה, בהתייחס לתשתיות הקיימות בשכונה ,לתחבורה ולחניה .אנו מבקשים לבחון את הפרוגרמה המוצעת בתכנית במסגרת תהליך זה ע"מ ליצור תכנון מסודר ויעיל של כלל מוסדות של השכונה.

ג. אנו מברכים על קידומם של שצ"פים ושטחים ירוקים ברחבי השכונה אולם סוברים שהחלופה

המוצעת בתכנית –שצ"פ נוסף בצמוד לשצ"פ "פעמי זאכו" שנפתח לרווחת התושבים, אינה מומלצת מהסיבות הבאות:

-לפי נתוני צוות הפרויקטור - בשכונת גוננים, שטח השצפי"ם הכולל הוא 76 דונם, כמחציתם נמצאים במרחק אווירי של 250 מטר מהתוכנית הנ"ל (מה שמוגדר כשצ"פים בסף הבית)

- השצ"פ המקודם, צמוד לשצ"פ -"פעמי זאכו", שצ"פ גדול, משמעותי וחדש שתוכנן תוך שיתוף ציבור נרחב ועונה על צרכי התושבים . הצורך בשצ"פ נוסף בסמוך לפארק "פעמי זאכו" לא ברור.

-בהמשך לסעיף הקודם , בסביבת התכנית שצ"פים נוספים- גינת יוסי בן יועזר, גינות כיס ברחוב אנטיגנוס, כדוגמת הגינה ברחוב אנטיגנוס ,26 הגינה באנטיגנוס ,22 פארק גוננים ועוד.

-אנו מצטרפים לחוות דעת מהנדס העיר - השפ"פ אינו מהווה המשך ישיר לשצ"פ הצפון מזרחי מבחינת מפלסים -חלק ניכר מהשפ"פ מתבזבז על רמפה ומדרגות .

-.התכנון הנוכחי המוצע בנספח הבינוי "מנכס" את השפ"פ לטובת כניסה למגדל המגורים.

-בשל גובה המסחר מתחת לשפ"פ אין עומק נטיעה ראוי לשתילת עצים ובמפלסים המתוכננים לא יהיה אפשרי לפתח שטח ירוק ואיכותי עם עצים, מדשאות וכו.

ד. באופן דומה למאושר בתוכנית 13219 ,יש להציע את שטח הסופרמרקט כלפי חזית אחורית

ובהתאם יש להציע רצועת המסחר (חנויות) כלפי חזית הרחוב, כך שחזית הסופר המוצעת כלפי הרחוב תצומצם באופן ניכר ועל הרחוב תהיה חזית מסחרית פעילה.

3. תנועה

א. בחינה תנועתית כוללת- אנו מבקשים לבחון תכנית נקודתית זו על פרטיה, השפעותיה

והשלכותיה תוך ראיה רחבה של כלל הפרויקטים הקיימים, המקודמים והעתידיים במרחב.

כחלק מבחינה זו אנו מבקשים לקבל ניתוח תנועתי ומסמכים מקיפים הבוחנים את תכנית זו למול כלל הסביבה ותכניות עתידיות ורלוונטיות ברחובות הסמוכים. תכנית זו נדרשת להבחן במסגרת עבודת הפרויקטור.

ב. רחוב יוסי בן יועזר הינו רחוב מקומי, הסובל מעומס תשתיות ופקקים רבים כבר כיום, היקף

יח"ד הדיור החריג עתיד להעמיס עוד יותר על הרחוב ועל תפקוד הצמתים בסביבתו.

ג. תיאום התכנית הנ"ל יחד תכנית מתחם תדהר- הממשק התנועתי בין התכנית הנ"ל

לתכנון המקודם במסגרת בקשה להיתר מס' 00.0157/2022 עבור הקמת בית הספר המתוכנן ע"י העירייה במגרש לבנייני ציבור הנמצא בחלקה 211 בגוש 30143 דורש את תיאום תושי"ה בדגש על הגישה למשאיות בתכנית הזו בצמידות לבי"ס המתוכנן.

ד. מדרכות-יש לבקש במסגרת תכנית זו את הרחבת המדרכה ברחוב יוסי בן יועזר. הרחבה זו

תוגדר כדרך ולא כזיקת הנאה.

ה. חניה בחניון הסופר- התכנית המאושרת מס' 13219 דרשה הפרשה לצרכי ציבור עבור

חניה ציבורית בהיקף של 2000 מ"ר . אי לכך ובהתאם לדרישת התושבים אנו מבקשים

שהחניון של הסופר יהפך בשעות הלילה לחניון ציבורי לרווחת התושבים.

ו. מעברי חציה-אנו מבקשים לבחון את כלל מעברים החציה בתחום התוכנית ולהוסיף מעברי

חציה נוספים שנדרשים לטובת מבני הציבור המבוקשים במסגרת תכנית זו.

4. שטח ירוק ומעברים

א. אנו מצטרפים לחו"ד מהנדס העיר שהתכונית לא משפרת כמעט ובכלל את המרחב

הציבורי הסובב – בצמוד לתכונית שני מגרשים חומים קטנים ולא יעילים (חלקות 110,108 ) אשר התכנית המוצעת כולאת אותם עוד יותר .מדרום מערב לתכנית קיימת חתיכת זכות דרך המשמשת בפועל כחניון ומוצעת בתכנית ככניסה למרחב תפעולי למסחר. בהתייחס לכך התכנית לא מציעה שיפור השבילים והרחובות בהיקף התכנית, לדוגמא, גרם המדרגות המוצע מרחוב יוסי בן יועזר המוביל לשפ"פ אינו מיטבי ונגיש ועולה בצמוד לדופן אטומה של רמפת הכניסה לחניון. בתכנית אף לא קיימת התייחסות מספקת לממשק בין בית הכנסת הסמוך הקיים בחלקה 110 למגדל המגורים- קווי הבניין המוצעים הינם במרחק של 3 מ', כאשר נספח הבינוי מציג את מבנה המגדל במרחק של 5 מ' מבית הכנסת. לאור כל זאת נדרשת בחינה של ממשק זה באופן שיתאפשר מרחק ראוי בין המבנים ויצירה של מרחב רציף ככל הניתן בין בית הכנסת למגדל המגורים וכן יצירת מרחב ציבורי ראוי בין הדרך המאושרת בחלק הדרום מערבי לתחום התכנית תוך חיבור למערכת השבילים הקיימת

ב. עצים –אנו מצטרפים לדרישה יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות

תת קרקעיות, תושאר עומק אדמה איכותי של 1.5 מ' לכל הפחות לנטיעת עץ בוגר, בעדיפות לעומק מילוי כחלק מתקרת המסחר ולא באדניות או הגבהת הקרקע.

בנוסף, יש לקבוע חובת נטיעת עצים משמעותית בכל שטח הפרוייקט (לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר שטח קרקע פנוי מבינוי .(

ג. זיקות הנאה –יש להחליף את ייעוד זיקת ההנאה המפורט בתשריט המוצע לייעודי קרקע

של שצ"פ ומעבר ציבורי, על מנת ששטחים אלו יהיו מתוחזקים ולא מוזנחים.

5. בינוי-

א. במסגרת אחת החלופות של התכנית , מוצעת קומת מסד ציבורית שעל גביה מבנה ציבור בן

שלוש קומות ומבנה מגורים בן 24 קומות. יש לבחון את החלוקה בין שני הבניינים ככה שעל גבי מבנה הציבור יתווספו קומות מגורים , ובהתאמה גובה הבינוי במבנה המגורים ירד, ככה שגובה הבינוי יהיה נמוך וסביר יותר.

ב. בית הכנסת- אנו מחזקים את אמירת מהנדס העיר על כך שיש לתת שימת לב לבית הכנסת

בדרום מערב התכנית אשר חזיתו הראשית פונה לחצר תפעולית ויתכן אף שחלונותיו נחסמים

בקירות מבינוי תכנית זו.

ב. קירות תמך- יש לצמצם ככל האפשר שימוש בקירות תמך וגדרות המייצרות מופע לא איכותי של

הרחוב

6. השפעות סביבתיות-

מעיון בחוות הדעת האקלימית של חברת לשם שפיר עולה תמונה מטרידה, של תכנית אשר לא עומדת בחלק ניכר מהקריטריונים שנבחנו -

-" ממצאי בדיקת השפעות ההצללה על הסביבה..

עבור גגות מבנים רגישים בסביבה נמצאו מבנים ,1 2 ו- 3 כאינם עומדים בקריטריון."

- "עבור קריטריון חשיפה של חזיתות מבנים נמצא כי מבנים ,10 12 ו -14 אינם עומדים בקריטריון החשיפה לשמש.." עבור חזיתות דרומיות במצב הקיים. מבנים ,1 2 ו-3 אינם עומדים בקריטריון עבור חשיפה לשמש עבור חזיתות דרומיות במצב המוצע."

- "בבדיקת הצללה על שצ"פים בסביבת התוכנית המוצעת נמצא כי שצ"פ מס' ,1 2 ו- 3 אינם עומדים בקריטריון החשיפה לשמש עבור שטחים פתוחים במצב המוצע".

-"ממצאי בדיקת השפעות ההצללה בשטח התוכנית- מתוך מבני התוכנית המוצעת, המבנה המרקמי אינו עומד בקריטריון החשיפה לגגות בשל הצללה על ידי מגדל המגורים מדרום לו."

- קומת המסד המסחרית אינה עומדת בקריטריון החשיפה לשמש עבור חזיתות דרומיות. השצ"פ המתוכנן במסגרת התוכנית, אשר ישמש לחצרות גני ילדים, אינו עומד בקריטריון החשיפה לשצ"פים.

יש לתת את הדעת לכלל הסוגיות הבעיתיות העולות מתוך הדו"ח בפרט ובדגש על חצרות גני הילדים והשצפי"ם שצוינו .

7. שונות-

א. יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרוייקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן (אשפה, פריקה

וטעינה, תשתיות חשמל וכו'

8. אנו נשמח להשמיע טיעונים אלו וטיעונים נוספים בעל פה , בדיון העתיד להתקיים.

בברכה,