עפולה · העמקים · דצמבר 2025 – מאי 2026
התמונה בעפולה משתנה כשמפרידים את הבנייה החדשה מהשוק הוותיק
748 עסקאות דירות דווחו בין דצמבר 2025 למאי 2026. ירידה של 1% מול יוני – נובמבר 2025. המחיר החציוני עמד על 13,600 ₪ למ״ר.
תשעת המהדורות הקודמות של עפולה ↓
בשוק הוותיק נרשמה בעיר ירידה של 9%, מול ירידה של 18% בחציון בעמקים, והתמונה נראית אחרת כשמפרידים את הבנייה החדשה מהשוק הוותיק.
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · כל ההיסטוריה · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
השכונות, אחת מול השנייה
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת יוני – נובמבר 2025. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
| שכונה | דצמבר 2025 – מאי 2026 | יוני – נובמבר 2025 | שינוי |
|---|---|---|---|
| עפולה עילית · בבנייה | 201 | 156 | — |
| גבעת המורה | 66 | 77 | -14% |
רוב הירידה נרשמה דווקא בגבעת המורה: 11 עסקאות פחות מיוני – נובמבר 2025, 100% מכלל השינוי בעיר.
המחיר למ״ר נע בכיוון ההפוך לכמות העסקאות
המחיר החציוני למ״ר בעפולה עמד על 13,600 ₪, עלייה של 3% מול 13,156 ₪ ביוני – נובמבר 2025.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בדצמבר 2025 – מאי 2026. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו.
כל ההיסטוריה שיש
מ-2021-Q3 עד 2026-Q1, לפי רבעון. המחיר החציוני למ״ר בעפולה נע מ-7,927 ₪ ברבעון 2021-Q3 ל-13,793 ₪ ברבעון 2026-Q1, +74%.
דירות חדשותיד שנייההמחיר החציוני למ״ר
רק דירות רגילות: עסקאות מתחת ל-10,000,000 ₪, ובלי קרקע, בניינים ומשקים חקלאיים - חלוקת מחיר בשטח של מגרש אינה מחיר למ״ר בנוי. רבעון עם פחות מ-8 עסקאות נספר אך אינו מקבל חציון: הקו נקטע בו והוא מסומן בכוכבית (*). כוכבית פירושה שהעסקאות נספרו אך היו מעטות מכדי לקבוע מהו המחיר, ולא שחסרים נתונים על אותו רבעון.
27% מעסקאות החצי בעפולה הן בשכונות בבנייה
27% מעסקאות החצי נרשמו בשכונות שעדיין נבנות, ופרויקט שנרשם אינו שוק יד שנייה שהתעורר.
| מקטע | דצמבר 2025 – מאי 2026 | יוני – נובמבר 2025 | שינוי | באחוזים |
|---|---|---|---|---|
| שכונות ותיקות | 547 | 603 | -56 | -9% |
| שכונות בבנייה | 201 | 156 | +45 | +29% |
| סך הכול | 748 | 759 | -11 | -1% |
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (דצמבר 2025 – מאי 2026), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
עפולה מהזולות בעמקים למ״ר
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן עפולה יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
| עיר | עסקאות ותיקות | קודם | שינוי | שינוי כולל | ₪ למ״ר | שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| עפולה | 547 | 603 | -9% | -1% | 13,107 | +3% |
| בית שאן | 50 | 61 | -18% | -8% | 9,715 | 0% |
| רמת ישי | 23 | 31 | -26% | -26% | 20,437 | -1% |
| מגדל העמק | 220 | 213 | +3% | +3% | 14,351 | -1% |
| יקנעם עילית | 103 | 140 | -26% | -26% | 18,775 | -10% |
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: עפולה רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, יקנעם עילית את השלילי ביותר ועפולה נמצאת בקצה החזק של הקבוצה. בשוק הוותיק עפולה ירד ב-9%, מול -18% בחציון של העמקים. במחיר החציוני למ״ר עפולה במקום ה-4 מתוך 5 בעמקים.
השינוי בהגשות בעפולה מרוכז במעל עשרה דונם
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
| גודל התכנית | השנה | קודם | שינוי |
|---|---|---|---|
| מגרש בודד, עד דונם | 9 | 7 | +2 |
| מתחם, דונם עד עשרה | 14 | 19 | -5 |
| מעל עשרה דונם | 8 | 2 | +6 |
| סך הכול | 31 | 28 | +3 |
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
| תכנית | יח״ד | דונם | שלב | הוגשה |
|---|---|---|---|---|
| התחדשות עירונית במתחם ההדסים-חטיבת תשע, עפולה · 215-1200526 | 268 | 6 | קיום תנאי סף | אוקטובר 2025 |
סך ההגשות עלה ב-11% מול השנה שקדמה. הפער מרוכז במעל עשרה דונם: 2 תכניות אז, 8 עכשיו. 268 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 100% מהן בתכנית אחת - התחדשות עירונית במתחם ההדסים-חטיבת תשע, עפולה. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
ממשל
כוח אדם עירוני
עובד/ת סוציאלי/ת למשפחה. הסתיים פורסם 14 פעמים - התפקיד שהכי קשה לאייש בעפולה
648 מודעות דרושים ומכרזי כוח אדם פורסמו, 13 מהן כהארכה או פרסום חוזר. משרה שפורסמה מחדש היא בדרך כלל סימן לכך שלא אוישה בפרסום הראשון.
אילו תפקידים פורסמו יותר מפעם אחת
| משרה | מועד אחרון |
|---|---|
| אב בית / איש אחזקה בבית ספר | 2026-10-04 |
| הפעלת מתחם הטניס בעפולה | 2026-10-04 |
| קצינ/ת ביקור סדיר | 2026-10-05 |
| רכז/ת תחזוקת מוסדות חינוך וציבור | 2026-10-05 |
| תומכ/ת לעובד סוציאלי | 2026-10-07 |
| מנהל/ת מחלקת חשבות במינהל חינוך | 2026-10-14 |
| פקיד/ת גבייה | 2026-10-18 |
| מבצע עיקור/סירוס כלבים בבעלות לשנת 2026 | 2026-11-01 |
מה בולט?
- פעילות העסקאות ירדה ב-1%, מול -18% בחציון בעמקים.
- 27% מעסקאות החצי הן בשכונות בבנייה; המספר העירוני נראה אחרת בלעדיהן.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בעפולה במקום ה-4 מתוך 5 בעמקים.
מהדורות קודמות
כל מהדורה מסכמת את ששת החודשים שהסתיימו בחודש שלצידה, מהעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד - כך נראה שוק הדירות בעפולה כפי שדווח אז, ולא כפי שהוא נקרא היום. סעיפי הוועדות והמכרזים מופיעים במהדורה הנוכחית בלבד.
מספר העסקאות והמחיר החציוני למ״ר הם של ששת החודשים שהמהדורה מסכמת, והשינוי הוא מול ששת החודשים שקדמו. חצי שנה עם פחות מ-15 עסקאות אינה מקבלת חציון, ושינוי נרשם רק כששני חצאי השנה עברו 25 עסקאות - מתחת לזה החציון זז מפני שנמכרו דירות אחרות, לא מפני שהמחירים השתנו.
| המהדורה שהסתיימה ב | עסקאות | המחיר החציוני למ״ר | השינוי במחיר יחסית ליוני – נובמבר 2025 | הכותרת שנרשמה |
|---|---|---|---|---|
| דצמבר 2025 | 800 | 13,203 ₪ | +6% | 800 עסקאות דווחו בעפולה ביולי – דצמבר 2025 |
| יוני 2025 | 782 | 12,500 ₪ | +7% | שוק הדירות בעפולה נחלש, אך המחירים סיפרו סיפור אחר |
| דצמבר 2024 | 1,108 | 11,718 ₪ | +2% | התמונה בעפולה משתנה כשמפרידים את הבנייה החדשה מהשוק הוותיק |
| יוני 2024 | 1,043 | 11,504 ₪ | 0% | עסקאות הדירות בעפולה עלו ב-43% בינואר – יוני 2024 מול יולי – דצמבר 2023 |
| דצמבר 2023 | 728 | 11,500 ₪ | +1% | התמונה בעפולה משתנה כשמפרידים את הבנייה החדשה מהשוק הוותיק |
| יוני 2023 | 887 | 11,394 ₪ | +6% | שוק הדירות בעפולה נחלש, אך המחירים סיפרו סיפור אחר |
| דצמבר 2022 | 950 | 10,718 ₪ | +15% | שוק הדירות בעפולה נחלש, אך המחירים סיפרו סיפור אחר |
| יוני 2022 | 1,196 | 9,360 ₪ | +13% | 1,196 עסקאות דווחו בעפולה בינואר – יוני 2022 |
| דצמבר 2021 | 1,204 | 8,254 ₪ | — | 1,204 עסקאות דווחו בעפולה ביולי – דצמבר 2021 |
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול יוני – נובמבר 2025, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם יוני – נובמבר 2025 החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2026-05-31 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן ששת החודשים המסוכמים כאן אינם מסתיימים היום.
עודכן: 2026-09-16.
עוד על עפולה
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · מהדורות קודמות · חדשות העמקים · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.