ויקישיתוף · CC0 · Esther Berlin-Joel
ראש העיר
ויקישיתוף · CC BY-SA 3.0 · Edward Kaprov
חיפה · חיפה והקריות · דצמבר 2025 – מאי 2026
ברוממה הישנה עסקאות הדירות עלו ב-29%, בעיר תחתית ירדו ב-80%
2,400 עסקאות דירות דווחו בין דצמבר 2025 למאי 2026. ירידה של 21% מול יוני – נובמבר 2025. המחיר החציוני עמד על 18,852 ₪ למ״ר.
תשעת המהדורות הקודמות של חיפה ↓
בשוק הוותיק נרשמה בעיר ירידה של 21%, מול עלייה של 7% בחציון בחיפה והקריות, אבל בתוך העיר הפערים גדולים בהרבה.
בתוך העיר, השינוי נע בין +29% ברוממה הישנה (18 עסקאות) ל-80% בעיר תחתית (10 עסקאות).
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · כל ההיסטוריה · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
בתוך העיר התמונה אחידה הרבה פחות
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת יוני – נובמבר 2025. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
הפער בין השכונות גדול יותר מהשינוי העירוני הכולל
מדגם אחיד לאורך הרשימה, מהעלייה החדה ועד הירידה החדה. כל השכונות בטבלה.
כמה דירות נמכרו בשכונות שעדיין נבנות
כל השכונות מול יוני – נובמבר 2025 - הטבלה המלאה בנספח »
מתוך 45 שכונות עם מספיק עסקאות להשוואה, 37 ירדו ו-8 עלו. חלק מהעיר עלה וחלק ירד. הממוצע, כרגיל, לא מספר את זה.
המחיר למ״ר כמעט לא זז
המחיר החציוני למ״ר בחיפה עמד על 18,852 ₪, ירידה של 1% מול 19,032 ₪ ביוני – נובמבר 2025.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
הכמות זזה והמחיר כמעט לא. ירידה בכמות העסקאות אינה ירידת מחירים.
כל ההיסטוריה שיש
מ-2021-Q3 עד 2026-Q1, לפי רבעון. המחיר החציוני למ״ר בחיפה נע מ-15,244 ₪ ברבעון 2021-Q3 ל-18,000 ₪ ברבעון 2026-Q1, +18%.
דירות חדשותיד שנייההמחיר החציוני למ״ר
רק דירות רגילות: עסקאות מתחת ל-10,000,000 ₪, ובלי קרקע, בניינים ומשקים חקלאיים - חלוקת מחיר בשטח של מגרש אינה מחיר למ״ר בנוי. רבעון עם פחות מ-8 עסקאות נספר אך אינו מקבל חציון: הקו נקטע בו והוא מסומן בכוכבית (*). כוכבית פירושה שהעסקאות נספרו אך היו מעטות מכדי לקבוע מהו המחיר, ולא שחסרים נתונים על אותו רבעון.
ממה מורכבות עסקאות הדירות בחיפה
1 עסקאות נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, 0.0% מהשוק.
לפי סוג השכונה - הטבלה המלאה בנספח »
לפי מדרג מחיר - הטבלה המלאה בנספח »
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (דצמבר 2025 – מאי 2026), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
כמה מדצמבר 2025 – מאי 2026 הוא שוק יד שנייה רגיל
- ותיקות, מתחת לסף היוקרה2,33997%
- שכונות בבנייה602%
- יוקרה בשכונה ותיקה10%
המחיר החציוני למ״ר בעסקאות היוקרה עומד על 69,087 ₪, מול 18,849 ₪ בשאר השוק.
חיפה זזה בכיוון ההפוך לרוב ערי חיפה והקריות
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן חיפה יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
חיפה מול ערים שכנות · השוק הוותיק, ולצדו הסך הכול - הטבלה המלאה בנספח »
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: קרית ביאליק רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, קרית מוצקין את השלילי ביותר וחיפה נמצאת בקצה החלש יותר שלה. בשוק הוותיק חיפה ירד ב-21%, מול +7% בחציון של חיפה והקריות. במחיר החציוני למ״ר חיפה במקום ה-4 מתוך 9 בחיפה והקריות.
37,447 יחידות דיור בחיפה נמצאות בתכניות שטרם אושרו
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
תכניות שהוגשו לפי גודל · ספטמבר 2025 – אוגוסט 2026 - הטבלה המלאה בנספח »
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
בצנרת התכנון - הטבלה המלאה בנספח »
היכן מרוכזות יחידות הדיור שבצנרת
סך ההגשות עלה ב-49% מול השנה שקדמה. הפער מרוכז במגרש בודד, עד דונם: 9 תכניות אז, 18 עכשיו. 37,447 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 84% מהן בתכנית אחת - חפ/2666- תכנית להתחדשות בניינית, חיפה. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
ממשל
שולחן המועצה
מה עלה על שולחן מועצת חיפה
בארכיון 9 ישיבות שסדר היום שלהן ניתן לקריאה. הנושאים החוזרים ביותר: הודעות ראש העיר, שאילתה מס113 מאת דוד עציוני וזאב סוננזון, 26שהתקיימה במנ"מ ביום שלישי, שאילתה מס 136 מאת אברהם שטרן, אישור הצעת התקציב הרגיל לשנת 2026, אישורתקציב הפיתוח לשנת 2026.
הישיבות האחרונות
2026-05-05 · מועצה ומועצה פרוטוקול מועצה · פרוטוקול מועצה
הודעות ראש העיר · שאילתה מס113 מאת דוד עציוני וזאב סוננזון
2026-03-10 · מועצה פרוטוקול מועצה
הודעות ראש העיר · שאילתה מס107 מאתדוד עציוני וזאב סוננזון
2026-03-10 · מועצה פרוטוקול מועצה
26שהתקיימה במנ"מ ביום שלישי
נדון לעומק - מעט תורות דיבור ארוכים, סימן להצגה או לדיון מסודר: שאילתה מס113 מאת דוד עציוני וזאב סוננזון, שאילתה מס107 מאתדוד עציוני וזאב סוננזון, שאילתה מס 136 מאת אברהם שטרן.
לפי 8 ישיבות שהתמליל שלהן קריא, הדוברים הפעילים ביותר: בנושא, (מדברים ביחד), נמנעים 1, השאלות.
סביבה
בקשות כריתת עצים
14.3% מהעצים לא אושרו לכריתה בחיפה - מקום 32 מתוך 242 ארצית
מתוך 2,534 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 406 לא נכרתו (16.0%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.
מה חלקו של כל אחד משני הגורמים
- ניצלו בזכות השגה442%
- נדחו על ידי פקיד היערות36214%
- נכרתו או אושרו לכריתה2,12884%
המדד הירוק של גו אינפו - הטבלה המלאה בנספח »
העצים שניצלו ניצלו כמעט כולם בבקשות שנדחו מלכתחילה, ולא בעקבות השגות. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.
מה בולט?
- פעילות העסקאות ירדה ב-21%, מול +7% בחציון בחיפה והקריות.
- הפער בין השכונות (109 נקודות אחוז) רחב מהשינוי של העיר כולה.
- 2% מעסקאות החצי הן בשכונות בבנייה; המספר העירוני נראה אחרת בלעדיהן.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בחיפה במקום ה-4 מתוך 9 בחיפה והקריות.
- 37,447 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 84% מהן בתכנית אחת.
מהדורות קודמות
כל מהדורה מסכמת את ששת החודשים שהסתיימו בחודש שלצידה, מהעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד - כך נראה שוק הדירות בחיפה כפי שדווח אז, ולא כפי שהוא נקרא היום. סעיפי הוועדות והמכרזים מופיעים במהדורה הנוכחית בלבד.
מספר העסקאות והמחיר החציוני למ״ר הם של ששת החודשים שהמהדורה מסכמת, והשינוי הוא מול ששת החודשים שקדמו. חצי שנה עם פחות מ-15 עסקאות אינה מקבלת חציון, ושינוי נרשם רק כששני חצאי השנה עברו 25 עסקאות - מתחת לזה החציון זז מפני שנמכרו דירות אחרות, לא מפני שהמחירים השתנו.
| המהדורה שהסתיימה ב | עסקאות | המחיר החציוני למ״ר | השינוי במחיר יחסית ליוני – נובמבר 2025 | הכותרת שנרשמה |
|---|---|---|---|---|
| דצמבר 2025 | 3,181 | 19,129 ₪ | 0% | ברמת אלון עסקאות הדירות עלו ב-147%, בנווה יוסף ירדו ב-49% |
| יוני 2025 | 2,626 | 19,072 ₪ | +2% | ברמת חן עסקאות הדירות עלו ב-82%, בקריית הממשלה ע"ש רבין ירדו ב-79% |
| דצמבר 2024 | 3,273 | 18,750 ₪ | -4% | בوادي النسناس עסקאות הדירות עלו ב-42%, בנווה נחל ירדו ב-40% |
| יוני 2024 | 2,988 | 19,480 ₪ | +5% | בורדיה עסקאות הדירות עלו ב-189%, בوادي النسناس ירדו ב-15% |
| דצמבר 2023 | 2,228 | 18,519 ₪ | 0% | בזיו עסקאות הדירות עלו ב-47%, ברמת שאול ירדו ב-69% |
| יוני 2023 | 2,850 | 18,467 ₪ | +7% | בקריית הממשלה ע"ש רבין עסקאות הדירות עלו ב-101%, בהמושבה הגרמנית ירדו ב-63% |
| דצמבר 2022 | 3,044 | 17,251 ₪ | +7% | בנווה דוד עסקאות הדירות עלו ב-277%, בגבעת דאונס ירדו ב-53% |
| יוני 2022 | 3,515 | 16,061 ₪ | +4% | אלפי יחידות דיור בחיפה נמצאות כבר בצנרת התכנון |
| דצמבר 2021 | 3,033 | 15,390 ₪ | — | אלפי יחידות דיור בחיפה נמצאות כבר בצנרת התכנון |
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול יוני – נובמבר 2025, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם יוני – נובמבר 2025 החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2026-05-31 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
| רישיונות כריתה של פקיד היערות | 2025-02-04 – 2026-09-07 | דו״ח היענות הרשות |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן ששת החודשים המסוכמים כאן אינם מסתיימים היום.
עודכן: 2026-09-16.
עוד על חיפה
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · מהדורות קודמות · חדשות חיפה והקריות · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.