ויקישיתוף · CC BY-SA 4.0 · MBC3 Fan 2022
ירושלים · ירושלים והסביבה · דצמבר 2025 – מאי 2026
בפסגת זאב עסקאות הדירות עלו ב-91%, בקרית היובל ירדו ב-64%
3,053 עסקאות דירות דווחו בין דצמבר 2025 למאי 2026. ללא שינוי מול יוני – נובמבר 2025. המחיר החציוני עמד על 35,185 ₪ למ״ר.
תשעת המהדורות הקודמות של ירושלים ↓
בשוק הוותיק נרשמה בעיר ירידה של 16%, מול ללא שינוי בחציון בירושלים והסביבה, אבל בתוך העיר הפערים גדולים בהרבה.
בתוך העיר, השינוי נע בין +91% בפסגת זאב (21 עסקאות) ל-64% בקרית היובל (87 עסקאות). ירידה של 79% ברחביה היא הגדולה בטבלה, אבל היא מבוססת על 8 עסקאות בלבד.
נדל״ן
עסקאות לפי שכונה · המחיר למ״ר · כל ההיסטוריה · שכונות חדשות ויוקרה · מול הערים השכנות · תכניות שהוגשו
בתוך העיר התמונה אחידה הרבה פחות
כל שכונה נמדדת מול עצמה לעומת יוני – נובמבר 2025. שכונות בבנייה מוצגות בנפרד - פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
הפער בין השכונות גדול יותר מהשינוי העירוני הכולל
מדגם אחיד לאורך הרשימה, מהעלייה החדה ועד הירידה החדה. כל השכונות בטבלה.
כמה דירות נמכרו בשכונות שעדיין נבנות
כל השכונות מול יוני – נובמבר 2025 - הטבלה המלאה בנספח »
רוב הירידה נרשמה דווקא בקרית היובל: 154 עסקאות פחות מיוני – נובמבר 2025, 42% מכלל השינוי בעיר. מתוך 53 שכונות עם מספיק עסקאות להשוואה, 27 ירדו ו-26 עלו.
יותר עסקאות, מחיר חציוני נמוך יותר
המחיר החציוני למ״ר בירושלים עמד על 35,185 ₪, ירידה של 3% מול 36,207 ₪ ביוני – נובמבר 2025.
כמות עסקאות ומחיר למ״ר הם שני מדדים נפרדים ואינם נעים בהכרח יחד: עיר יכולה לאבד שליש מהעסקאות ולשמור על המחיר, או להוסיף עסקאות בזמן שהחציון יורד.
החציון נמדד על כלל העסקאות. 77 מהן נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, ובהן המחיר החציוני 71,875 ₪ למ״ר מול 35,005 ₪ בשאר השוק - די בכך כדי להזיז חציון עירוני.
שני המדדים נעו בכיוונים הפוכים בדצמבר 2025 – מאי 2026. הנתונים מתארים את השינוי, לא את מה שגרם לו.
כל ההיסטוריה שיש
מ-2021-Q3 עד 2026-Q1, לפי רבעון. המחיר החציוני למ״ר בירושלים נע מ-25,000 ₪ ברבעון 2021-Q3 ל-35,704 ₪ ברבעון 2026-Q1, +43%.
דירות חדשותיד שנייההמחיר החציוני למ״ר
רק דירות רגילות: עסקאות מתחת ל-10,000,000 ₪, ובלי קרקע, בניינים ומשקים חקלאיים - חלוקת מחיר בשטח של מגרש אינה מחיר למ״ר בנוי. רבעון עם פחות מ-8 עסקאות נספר אך אינו מקבל חציון: הקו נקטע בו והוא מסומן בכוכבית (*). כוכבית פירושה שהעסקאות נספרו אך היו מעטות מכדי לקבוע מהו המחיר, ולא שחסרים נתונים על אותו רבעון.
רוב התוספת בעסקאות בירושלים מגיעה משכונות בבנייה
32% מעסקאות החצי נרשמו בשכונות שעדיין נבנות, ופרויקט שנרשם אינו שוק יד שנייה שהתעורר; 77 עסקאות נסגרו בעשרה מיליון ₪ ומעלה, 2.5% מהשוק.
לפי סוג השכונה - הטבלה המלאה בנספח »
לפי מדרג מחיר - הטבלה המלאה בנספח »
שני החיתוכים עצמאיים זה מזה ואינם מסתכמים יחד - דירה בפרויקט חדש יכולה להיות גם דירת יוקרה. שניהם על החלון האחיד (דצמבר 2025 – מאי 2026), שהוא גם החלון שההשוואה לערים השכנות רצה עליו.
כמה מדצמבר 2025 – מאי 2026 הוא שוק יד שנייה רגיל
- ותיקות, מתחת לסף היוקרה2,03367%
- שכונות בבנייה96632%
- יוקרה בשכונה ותיקה542%
פסגת זאב מערב לבדה הוסיפה 188 עסקאות (84 → 272); העיר כולה הוסיפה 1 נטו - כלומר שאר השכונות ירדו ב-187. בשכונות הוותיקות לבדן, עסקאות היוקרה כלולות, השינוי הוא -16% לעומת 0% בסך הכול. המחיר החציוני למ״ר בעסקאות היוקרה עומד על 71,875 ₪, מול 35,005 ₪ בשאר השוק. פרויקט אחד יכול לגרום לעיר להיראות עסוקה יותר מהשוק הוותיק שלה.
ירושלים מול שאר ירושלים והסביבה
הדירוג רץ על השוק הוותיק בלבד - בלי שכונות בבנייה ובלי עסקאות מעל עשרה מיליון ₪ - כדי שערים שבהן נרשם פרויקט לא ייראו חזקות מערים שבהן לא נרשם.
היכן ירושלים יושבת בשינוי המחיר למ״ר, מול שכנותיה
ירושלים מול ערים שכנות · השוק הוותיק, ולצדו הסך הכול - הטבלה המלאה בנספח »
רשויות בלי מספיק עסקאות בשני חצאי השנה אינן מופיעות, והעמודה "שינוי כולל" מחזיקה את המספר הלא-מנוכה לצד המנוכה.
התמונה האזורית מעורבת: ירושלים רשמה את השינוי החיובי ביותר בהשוואה, מבשרת ציון את השלילי ביותר וירושלים נמצאת בקצה החזק של הקבוצה. בשוק הוותיק ירושלים ירד ב-16%, מול 0% בחציון של ירושלים והסביבה. הסך הכול הלא-מנוכה עומד על 0%, והפער בין השניים הוא שכונות בבנייה שנרשמו בחלון - לא שוק יד שנייה שזז. במחיר החציוני למ״ר ירושלים במקום ה-1 מתוך 4 בירושלים והסביבה.
15,305 יחידות דיור בירושלים נמצאות בתכניות שטרם אושרו
תכניות שהתקבלו בוועדת התכנון בשנים-עשר החודשים שנגמרו באוגוסט 2026, לעומת שנים-עשר החודשים שקדמו להם. מדובר בתכניות שהוגשו, לא בתכניות שאושרו. שטח התכנית הרשום מחלק אותן לשלוש.
תכניות שהוגשו לפי גודל · ספטמבר 2025 – אוגוסט 2026 - הטבלה המלאה בנספח »
מה העיר מקדמת עכשיו
תכניות שהתקבלו וטרם פורסמו כמאושרות, לפי יחידות הדיור שהן מציעות.
בצנרת התכנון - הטבלה המלאה בנספח »
היכן מרוכזות יחידות הדיור שבצנרת
סך ההגשות ירד ב-26% מול השנה שקדמה. הפער מרוכז במתחם, דונם עד עשרה: 122 תכניות אז, 86 עכשיו. 15,305 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 26% מהן בתכנית אחת - שכונת מגורים עטרות - ירושלים. זהו מלאי תכנוני, לא תחזית בנייה: חלק מהתכניות עשויות להשתנות או לא להתממש.
סביבה
בקשות כריתת עצים
6.0% מהעצים לא אושרו לכריתה בירושלים - מקום 49 מתוך 242 ארצית
מתוך 5,713 עצים שהוגשה עליהם בקשת כריתה, 380 לא נכרתו (6.7%). שני גורמים שונים הצילו אותם, והם נספרים בנפרד: מי שהגיש השגה על רישיון קיים, ופקיד היערות שדחה בקשה מלכתחילה.
מה חלקו של כל אחד משני הגורמים
- ניצלו בזכות השגה351%
- נדחו על ידי פקיד היערות3456%
- נכרתו או אושרו לכריתה5,33393%
המדד הירוק של גו אינפו - הטבלה המלאה בנספח »
העצים שניצלו ניצלו כמעט כולם בבקשות שנדחו מלכתחילה, ולא בעקבות השגות. שיעור הבקשות שאינן מאושרות שונה מאוד בין רשויות.
מה בולט?
- פעילות העסקאות עלתה ב-0%, מול 0% בחציון בירושלים והסביבה.
- הפער בין השכונות (170 נקודות אחוז) רחב מהשינוי של העיר כולה.
- 32% מעסקאות החצי הן בשכונות בבנייה; המספר העירוני נראה אחרת בלעדיהן.
- במחיר החציוני למ״ר השוק הוותיק בירושלים במקום ה-1 מתוך 4 בירושלים והסביבה.
- 15,305 יחידות דיור נמצאות בתכניות שטרם אושרו, 26% מהן בתכנית אחת.
מהדורות קודמות
כל מהדורה מסכמת את ששת החודשים שהסתיימו בחודש שלצידה, מהעסקאות שדווחו עד אותו חודש בלבד - כך נראה שוק הדירות בירושלים כפי שדווח אז, ולא כפי שהוא נקרא היום. סעיפי הוועדות והמכרזים מופיעים במהדורה הנוכחית בלבד.
מספר העסקאות והמחיר החציוני למ״ר הם של ששת החודשים שהמהדורה מסכמת, והשינוי הוא מול ששת החודשים שקדמו. חצי שנה עם פחות מ-15 עסקאות אינה מקבלת חציון, ושינוי נרשם רק כששני חצאי השנה עברו 25 עסקאות - מתחת לזה החציון זז מפני שנמכרו דירות אחרות, לא מפני שהמחירים השתנו.
| המהדורה שהסתיימה ב | עסקאות | המחיר החציוני למ״ר | השינוי במחיר יחסית ליוני – נובמבר 2025 | הכותרת שנרשמה |
|---|---|---|---|---|
| דצמבר 2025 | 3,218 | 36,415 ₪ | 0% | בפסגת זאב מערב עסקאות הדירות עלו ב-110%, בגבעת משואה ירדו ב-49% |
| יוני 2025 | 3,081 | 36,400 ₪ | +10% | בגבעת משואה עסקאות הדירות עלו ב-116%, בהולילנד ירדו ב-66% |
| דצמבר 2024 | 4,433 | 33,137 ₪ | -2% | בארנונה עסקאות הדירות עלו ב-138%, בקרית בעלז ירדו ב-48% |
| יוני 2024 | 3,702 | 33,674 ₪ | 0% | בפסגת זאב מזרח עסקאות הדירות עלו ב-277%, בקרית הממשלה ירדו ב-64% |
| דצמבר 2023 | 2,411 | 33,539 ₪ | +9% | בקרית הממשלה עסקאות הדירות עלו ב-135%, ברמת שלמה ירדו ב-94% |
| יוני 2023 | 3,169 | 30,672 ₪ | -6% | בקריית מטרסדורף עסקאות הדירות עלו ב-88%, בכרם אברהם ירדו ב-69% |
| דצמבר 2022 | 2,937 | 32,727 ₪ | +14% | במחנה ישראל עסקאות הדירות עלו ב-95%, ברמת שלמה ירדו ב-65% |
| יוני 2022 | 3,569 | 28,810 ₪ | +10% | ירושלים נעה נגד המגמה: העסקאות ירדו בעוד שרוב ערי ירושלים והסביבה עלו |
| דצמבר 2021 | 3,856 | 26,165 ₪ | — | התמונה בירושלים משתנה כשמפרידים את הבנייה החדשה מהשוק הוותיק |
איך חישבנו?
חלון הזמן
העסקאות נמדדות על חצי שנה מול יוני – נובמבר 2025, לפי החודש האחרון שדווח בעיר - ולא לפי היום. ההשוואה מול ערים שכנות רצה על חלון חודשים אחיד לכל הרשויות, ולכן ייתכן שהוא שונה במעט מחלון העיר עצמה.
מדגם מינימלי
חציון שזז על מדגם קטן אינו זז. שינוי במחיר מוצג רק מעל 25 עסקאות, שינוי בכמות מעל 20, ושכונה נכנסת להשוואה רק אם יוני – נובמבר 2025 החזיק לפחות 8 עסקאות - אחרת כל תנודה הופכת לאחוזים תלת-ספרתיים.
שכונות
אין בשום מקור מספר בתים לשכונה, ולכן "שכונה שקטה" נמדדת לפי חלקה ההיסטורי של השכונה בעסקאות העיר ולא לפי גודלה. שכונה שהופיעה בנתונים הרבה אחרי השאר, או שמספר העסקאות בה יותר מהשולש, מסומנת כשכונה בבנייה ומוצגת בנפרד: פרויקט שנמכר אינו בן-השוואה לשוק יד שנייה.
עצים
שני המדדים נספרים ביחידות שונות מפני שהנתונים מחייבים זאת: השגה מבטלת רישיון קיים ולכן נספרת ברישיונות - רישיון אחד יכול לכסות עשרות עצים. בקשה שנדחתה מעולם לא הפכה לרישיון ואין לה מספר רישיון כלל, ולכן היא נספרת בעצים. הם אינם מצטרפים לציון אחד.
קואליציה ואופוזיציה
רק הצבעות שבהן המועצה נחלקה ושמות המצביעים נרשמו בפרוטוקול. הצבעה פה אחד אינה אומרת דבר על שיוך ואינה נספרת. הרוב בהצבעה חלוקה הוא הקואליציה מעצם הגדרתה; מה שמאשש את החלוקה הוא שראש העיר וסגניו נופלים בצד הרוב מבלי שהשיטה יודעת מי הם.
שקיפות
נספרים הפרוטוקולים שהצלחנו לעבד ב-12 החודשים האחרונים מול 12 שקדמו להם - חלון נע, לא שנה קלנדרית. איננו יכולים להבחין בין רשות שהפסיקה לפרסם לבין תקלה באיסוף שלנו, ולכן במקום שבו האיסוף לקוי לא ניתן ציון כלל.
מקורות ותקופות
לכל מקור תקופת דיווח משלו. הן אינן חופפות, ואין לקרוא אותן כאילו כולן מתארות את אותם חודשים.
| מקור | תקופה | לעיון |
|---|---|---|
| דיווחי עסקאות נדל״ן של רשות המסים דרך GovMap | נתונים עד 2026-05-31 | כל עסקאות העיר |
| פרוטוקולי הוועדות שהרשות עצמה פרסמה | 12 החודשים האחרונים | ארכיון הפרוטוקולים |
| מכרזי כוח אדם ומודעות דרושים של הרשות | עד מועד העדכון | חיפוש בפרוטוקולים |
| רישיונות כריתה של פקיד היערות | 2025-02-04 – 2026-09-07 | דו״ח היענות הרשות |
הערת מערכת
הכתבה הופקה אוטומטית מנתונים ציבוריים. הניתוח סטטיסטי ואינו קובע סיבתיות. עסקת נדל״ן מדווחת לרשות המסים שבועות ולעיתים חודשים לאחר שנחתמה, ולכן ששת החודשים המסוכמים כאן אינם מסתיימים היום.
עודכן: 2026-09-16.
עוד על ירושלים
העיר במספרים · כל נתוני העסקאות · מהדורות קודמות · חדשות ירושלים והסביבה · כל התקצירים · כיצד נבנה התקציר.