ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 51 · קובץ התנגדויות לתכנית 1122241.pdf
מסמכים נוספים באותה ישיבה: קובץ התנגדויות 1305812.pdf · קובץ התנגדויות 1305846.pdf · קובץ התנגדויות 1419084.pdf · קובץ סדר יום לוועדה 10.06.2026.pdf · קובץ ריכוז תכניות לוועדה 10.06.2026.pdf · תיק הפקעה 231398 - תכנית 101-1041870 - הצעת החלטה.pdf · תצר 13050.pdf · וועדת משנה לתכנון ובנייה 10.6.2026 תמלול.pdf · פרוטוקול החלטה תצר מיום 10.06.2026.pdf · פרוטוקול החלטות הוועדה מיום 10.06.2026.pdf · פרוטוקול הפקעה מיום 10.06.2026.pdf · קובץ עיקרי דיון 10.06.2026.pdf
14 באפריל 2026
לכבוד
הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים
כיכר ספרא 1
ירושלים באמצעות דוא"ל
א.ג.נ.,
הנדון: התנגדות לתוכנית מס' 101-1122241 "גבעת השקד - איחוד וחלוקה שלא בהסכמה מכח
תכנית 969162" - חלקה 9 בגוש 30928
בשם מרשנו, ה"ה פקלמן דב (להלן: "המתנגד"), בעל הזכויות בחלקה 9 בגוש 30928 בירושלים, ובהתאם להוראות סעיף 100 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק" או "חוק התכנון והבניה"), הרינו להגיש התנגדות לתוכנית המופקדת שבנדון, תוכנית מס' 101-1122241 "גבעת השקד - איחוד וחלוקה שלא
בהסכמה מכח תכנית 969162" (להלן: "התוכנית" או "התוכנית המופקדת").
לתמיכה בהתנגדות זו, מצורפת חוות דעתם של השמאים דני טרשנסקי ויעל רוזנברג ממשרד קמיל טרשנסקי רפאל (להלן: "חוות הדעת השמאית"). חוות דעת זו מהווה חלק בלתי נפרד מכתב התנגדות זה.
העתק חוות הדעת מצורף לכתב התנגדות זה ומסומן כנספח "1".
א. פתח דבר
1. המתנגד הינו בעל הזכויות בחלקה 9 בגוש 30928 בירושלים, הנכללת בתחום הקו הכחול של התכנית
המופקדת.
2. התכנית שבנדון היא תכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמה, המקודמת מכוחה של התכנית המאושרת
,101-0969162 ואשר נועדה להסדיר את האיחוד והחלוקה בתחום התכנית.
3. בהתאם לטבלת ההקצאה והאיזון שצורפה לתכנית המופקדת, הוקצו למתנגד זכויות במגרש התמורה
.202
4. התנגדות זו ממוקדת בטבלת ההקצאה והאיזון ובאופן שבו הוערך מגרש התמורה 202 לצורך
ההקצאה למתנגד. לטענת המתנגד, טבלת ההקצאה והאיזון של התכנית המופקדת אינה משקפת נאמנה את מאפייניו התכנוניים והשמאיים של המגרש.
מכאן ההתנגדות.
ב. רקע כללי להתנגדות
5. כאמור, המתנגד, יחד עם אחיו ברוך פקלמן, הינם הבעלים הרשומים בחלקה 9 בגוש ,30928 ששטחה
כ-573 מ"ר (להלן: "החלקה" או "המקרקעין").
ר' תצלום אוויר מתוך אתר ה-G.I.S העירוני, על גביו מסומנת החלקה:
וכן סימון החלקה (באדום) על גבי מפת הסביבה מתוך אתר המפות הממשלתי :GOVMAP העתק נסח רישום המקרקעין מצורף לכתב ההתנגדות ומסומן כנספח "2".
עמוד 2 מתוך 10
6. המדובר בקרקע ריקה, בייעוד מגורים (כפי שיפורט להלן), המצויה בשכונת המגורים המתוכננת
"גבעת השקד", בסמוך לשכונת בית צפאפא, בדרום-מערב ירושלים.
ג. רקע תכנוני תמציתי הרלוונטי להתנגדות
ג(.)1 תכנית מס' 3365 "שינוי לתכנית המתאר המקומית לירושלים"
7. תכנית מס' 3365 "שינוי לתכנית המתאר המקומית לירושלים" פורסמה למתן תוקף בי.פ. 3390 מיום
2.4.1992 (להלן: "תכנית 3365").
8. תכנית 3365 נועדה, בין היתר, לקבוע ייעודי קרקע בשכונת בית צפאפא, להתוות דרכים חדשות ולקבוע
מתחמים לחלוקה חדשה ולתכנון מפורט.
9. בהתאם לתכנית ,3365 המקרקעין מצויים ב"אזור מגורים 5", ב"מתחם לתכנון מפורט".
10. להלן החלק הרלוונטי למקרקעין בסימון סכמטי של המקרקעין, מתוך תשריט תכנית :3365
11. תכנית 3365 קובעת כי באזור מגורים 5 יחולו ההוראות שנקבעו בתכנית המתאר המקומית לירושלים,
וכן הוראות בינוי שונות.
12. כמו כן, התכנית קובעת כי בשטח לתכנון מפורט באזור מגורים 5 לא תותר הוצאת היתרי בניה אלא
לאחר אישור תכנית מפורטת הכוללת חלוקה חדשה, והודגש כי הקניית זכויות הבנייה בתחום השטח מותנית בהפרשה של עד %40 לצרכי ציבור.
עמוד 3 מתוך 10
ג(.)2 תכנית שכונת גבעת השקד – התכנית המאושרת
13. תכנית מס' 101-0969162 "שכונת גבעת שקד", פורסמה למתן תוקף בי.פ. 12095 מיום )15.2.2024
(להלן: "התכנית המאושרת").
14. מטרתה של התכנית המאושרת יצירת מסגרת תכנונית לשכונת מגורים חדשה – גבעת שקד, קביעת
הוראות לתהליך איחוד וחלוקה, קביעת יעודי קרקע ותוספת זכויות בניה למגורים מסחר ולמבני ציבור, וקביעת קווי הבניין ונפחי הבניה במגרשים השונים.
15. התכנית כוללת ארבעה מגרשים ביעוד "מגורים ד'" – מגרשים 201 – 204; מגרש המיועד למבנים
ומוסדות ציבור – מגרש 107; ומגרשים המיועדים לשצ"פ ודרכים.
להלן תקריב מתוך תשריט מצב מוצע של התכנית המאושרת, בסימון החלקה (בשחור) ובסימון מגרש התמורה:
16. בייעוד "מגורים ד'" הותרו בתכנית המאושרת, בין היתר, שימושי אזור מגורים; מגורים להשכרה;
מבנים ומוסדות ציבור; מסחר, משרדים, תעסוקה וחזית מסחרית.
17. לעניין תמהיל יח"ד בייעוד מגורים ד', נקבע בהוראות התכנית המאושרת, כי %25 מהדירות בכלל
המגרשים בייעוד זה, יהיו דירות קטנות ששטחן הכולל לא יעלה על 75 מ"ר וכי 120 יח"ד מתוך היחידות המיועדות למגורים בתכנית ישמשו לדיור להשכרה לתקופה של 10 שנים.
עמוד 4 מתוך 10
18. להלן שטחי הבניה המאושרים בתכנית, בהתאם לטבלה 5 להוראות התוכנית המאושרת:
19. התכנית אינה כוללת הוראות איחוד וחלוקה. בהתאם להוראותיה, תנאי להיתר בניה ראשון בתחום
התכנית ולעבודות פיתוח, הינו אישורה של תכנית איחוד וחלוקה לאישור הועדה המקומית (סעיף 6.8 להוראות התכנית המאושרת).
ג(.)3 התוכנית המופקדת
20. ביום ,16.2.2026 פורסמה בעיתונות הודעה בדבר הפקדת התכנית המופקדת. מטרת התכנית הינה
איחוד וחלוקה שלא בהסכמה, המקודמת מכוחה של התכנית המאושרת, מבלי לשנות את ייעודי הקרקע והזכויות שנקבעו בתכנית המאושרת, למעט העניינים המפורטים בה.
21. בנוסף, התוכנית כוללת גם צמצום שטח לרישום תלת מימדי שנקבע בתוכנית המאושרת, וכן קביעת
חלוקת מספר הדירות להשכרה שנקבעו בתכנית המאושרת, בין המגרשים בתכנית.
22. בהתאם לטבלת ההקצאות של התכנית המופקדת, בגין הזכויות בחלקה, הוקצו למתנגד זכויות
במגרש 202 (להלן: "מגרש התמורה" או "מגרש 202"):
עמוד 5 מתוך 10
23. להלן תקריב מתוך תשריט מצב מוצע של התכנית המופקדת, בסימון מגרש התמורה:
מגרש
תמורה
202
24. מגרש התמורה מיועד לפי התכנית המאושרת ל"מגורים ד'".
25. כאמור, התכנית המופקדת קובעת בנוסף בהוראותיה, חלוקת יח"ד להשכרה בין תאי השטח, כך
שביחס לתא שטח 202 מוצע לקבוע 7 יח"ד להשכרה מתוך 120 יחידות הדיור המתוכננות (סעיף 4.1.2 להוראות התכנית המאושרת).
ד. נימוקי ההתנגדות
26. התנגדות זו נוגעת להערכת שווי מגרש התמורה, כמפורט בחוות הדעת השמאית המצורפת להתנגדות
זו, וכמפורט בתמצית להלן -
ד(.)1 יש לקבוע מקדם הפחתה למגרש התמורה בשל סמיכותו הישירה למגרש ציבורי משמעותי
27. מגרש התמורה גובל במגרש ,107 המיועד למבנים ומוסדות ציבור, בו הותרו שימושים למוסדות חינוך,
שירותי קהילה, דת, חברה, בריאות, רווחה ותרבות. כן נקבעה במגרש 107 זכות מעבר לרכב ולהולכי רגל, בשטח המסומן כזיקת הנאה.
בהתאם להוראות התכנית המאושרת, אושרו במגרש 107 שטחי בניה בהיקפים ניכרים: שטח עילי של 8,775 מ"ר ו-12,200 מ"ר בתת הקרקע.
28. להלן סימון מגרש התמורה ומבנה הציבור המתוכנן במגרש 107 מתוך נספח הבינוי של התכנית
המאושרת:
עמוד 6 מתוך 10
29. מדובר, אפוא, במגרש ציבורי אינטנסיבי, הכולל היקפי בניה ניכרים וכן שימושי ציבור כדוגמת בית
ספר, מבני קהילה, מוסדות דת ושירותים ציבוריים. מטבעם, שימושים אלה עשויים לפעול גם בשעות אחר הצהריים והערב, ולעיתים אף בסופי שבוע ובחגים, באופן המעצים את המטרד ואת הפגיעה בסביבת המגורים הסמוכה.
30. נוסף על האמור, למבנה הציבור המתוכנן במגרש 107 הותר בינוי של עד 4 קומות מעל הקרקע, בעוד
שבמגרש התמורה 202 הותר בינוי של עד 6 קומות בלבד. פער קטן זה בין גובה המבנים, בשילוב הסמיכות הישירה בין המגרשים, צפוי לחסום במידה ניכרת את המבט הפתוח ואת איכות הנוף הנשקף מן הדירות במגרש ,202 באופן המפחית עוד יותר את איכות המגורים ואת שווי המגרש.
31. יתרה מכך, לפי נספח התנועה, תקן החניה שנקבע למבנה הציבור עומד על 231 מקומות חניה. בנוסף,
עיון בנספח התנועה של התכנית המאושרת מלמד כי הרצועה הצפונית של מגרש 107 מסומנת כזיקת הנאה למעבר רכב, אשר ככל הנראה מתוכננים בה תחנת עצירה וכן מפרץ להעלאה והורדת נוסעים:
עמוד 7 מתוך 10
32. הנה כי כן, המגרש צפוי לייצר תנועה שוטפת של כלי רכב, הורדה ואיסוף נוסעים, רעש מתמשך, עומסי
תנועה ועומסי חניה, ולהשפיע באופן ישיר על איכות המגורים במגרש .202
33. חרף כל זאת, טבלת ההקצאה והאיזון אינה נותנת משקל מספק לסמיכותו הישירה של מגרש התמורה
למגרש הציבורי.
34. המתנגד יטען, כי כמפורט בחוות הדעת השמאית, יש להביא בחשבון מקדם הפחתה משמעותי למגרש
202 בגין סמיכותו למגרש הציבורי, ולכל הפחות הפחתה בשיעור של %,10 כפי שפורט והוסבר בחוות הדעת השמאית המצורפת.
ד(.)2 אין הצדקה לייחס למגרש 202 יתרון שמאי בגין "צפיפות נמוכה"
35. מעיון בנספחי ההקצאה והאיזון עולה כי למגרש 202 נקבעה תוספת שווי בשל מצפיפות נמוכה יותר
במגרש ביחס לחלק ממגרשי המגורים האחרים:
36. לטענת המתנגד, קביעה זו ביחס למגרש 202 אינה נכונה ואינה משקפת את המציאות התכנונית
לאשורה.
37. מגרשי התמורה האחרים – 201 ו- 203 – אמנם כוללים מספר יחידות דיור גדול יותר, אך מותרת בהם
וגם במגרש 204 גם רכיב בניה של מגדל בגובה של עד 24 קומות, לצד בינוי מרקמי. לבינוי זה, המשלב בניה מרקמית ומגדלים, יתרונות תכנוניים, אדריכליים וכלכליים מובהקים, ובכלל זה נראות, נוף, אוורור, פרטיות וגמישות תכנונית.
38. לעומתם, במגרש 202 הותרה הקמתן של 40 יחידות דיור, בבינוי של עד 6 קומות בלבד, ללא אפשרות
לבינוי מגדלי כלל.
39. להלן מתוך נספח עקרונות התכנון של התכנית המאושרת:
עמוד 8 מתוך 10
מגרש
תמורה
202
40. לכך מצטרפים גם מאפייניו הפיזיים של המגרש. מחוות הדעת השמאית עולה כי הבניין המתוכנן
להיבנות במגרש 202 מהווה מבנה אי-רגולרי ומאורך, מאפיין העלול להכביד על תכנון יעיל של הדירות ולהוביל לדירות כלואות או לדירות בעלות כיוון אוויר יחיד, אשר שווין יהא נמוך ואף בשיעור משמעותי מהדירות במגרשי התמורה האחרים.
41. נספח ההקצאה והאיזון משקף, אפוא, הערכת יתר של מגרש .202 הערכת יתר זו נשענת על הנחה
שגויה, שלפיה צפיפות נמוכה מקנה, כשלעצמה, יתרון שמאי, מבלי שניתן משקל של ממש למכלול מאפייניו התכנוניים והשמאיים הקונקרטיים של המגרש, ובהם - סמיכותו הישירה למגרש הציבורי, הממשק התחבורתי האינטנסיבי, היעדר אפשרות לבינוי מגדלי וצורתו האי-רגולרית.
42. משכך, יש להורות כי במסגרת טבלת ההקצאה והאיזון לא יינתן למגרש 202 מקדם שווי עודף בגין
צפיפות נמוכה, או לחילופין יקבע מקדם הפחתה בגין מאפייני הבינוי במגרש ,202 בהשוואה למגרשי המגורים האחרים.
ה. הסעד המבוקש
43. לאור כל האמור לעיל, מתבקשת הוועדה הנכבדה להורות על בחינה מחודשת של טבלת ההקצאה
והאיזון, בכל הנוגע למגרש התמורה .202
44. במסגרת בחינה מחודשת זו מתבקשת הוועדה להורות, תיקון טבלת ההקצאה והאיזון באופן שישקף
נאמנה את שוויו היחסי של המגרש ואת זכויות המתנגד:
.44.1 הבאת מקדם הפחתה משמעותי בחשבון בגין סמיכותו של מגרש 202 למגרש הציבורי ,107 ולמצער בשיעור של %10;
עמוד 9 מתוך 10
.44.2 ביטול מקדם שווי שניתן למגרש 202 בגין צפיפות נמוכה;
45. המתנגד שומר על זכותו להוסיף טיעונים, אסמכתאות, נימוקים, ראיות, חוות דעת ומסמכים נוספים.
46. המתנגד מבקש לזמנו לדיון בהתנגדויות.
תמר מגדל, עו"ד מאיה ביבי, עו"ד
מיתר, עורכי דין
באי כוח המתנגד
היום, .14.4.2026
עמוד 10 מתוך 10
נספח 1
התנגדות לתכנית מופקדת מס'
101-1122241
גבעת השקד
ירושלים
זכויות הנובעות מחלקה 9 בגוש 30928
11
תאריך: 14.04.2026
מספרנו: 15578
התנגדות לתכנית מופקדת מס' 101-1122241 – גבעת השקד
זכויות הנובעות מחלקה 9 בגוש 30928
ירושלים
מטרת חוות הדעת
ביום 16.02.2026 התקבלה החלטה על הפקדת תכנית מס' 101-1122241 – גבעת השקד.
התכנית מהווה תכנית איחוד וחלוקה לתכנית 101-0969162 אשר עוסקת בהקמת שכונת מגורים חדשה בהיקף של 695 יח"ד, שטחי מסחר ושטחי ציבור, לצד שטחים פתוחים בדרום מערב העיר ירושלים.
לבקשת עו"ד תמר מגדל, בשם פקלמן דב, בעלים של חלקת מקור 9 בגוש 30928 (להלן: "המתנגד" ו/או "מזמין חוות הדעת") מוגשת בזאת חוות דעת מקצועית המהווה התנגדות לתכנית מופקדת מס' -101 .1122241
1. תקציר מנהלים
• חלקה 9 בגוש 30928 מהווה חלק מחטיבת קרקע בתחום גבעת השקד בדרום-מערב העיר ירושלים.
• חטיבת קרקע זו כלולה בתכנית מאושרת 101-0969162 "שכונת גבעת השקד" ובתכנית המוצעת 101-1122241 - איחוד וחלוקה בגבעת השקד. שטח התכנית המוצעת כ- 39 דונם.
• עפ"י התכנית המוצעת יוקמו 695 יח"ד בבינוי מגוון של עד 24 קומות, מתוכן 120 יח"ד לדיור להשכרה ו- %25 דירות קטנות, שטחי מסחר ותעסוקה בהיקף של כ- 2,340 מ"ר ושטחים ציבורים.
• עפ"י טבלת ההקצאה והאיזון המוצעת, להלן ההקצאות שהתקבלו עבור חלקת המקור 9 :
שטח רשום שטח נכלל שם בעל מס' תעודת הבעלות הבעלות שטח אקוו' שווי יחסי סה"כ שווי תא שטח שטח תא שיעור יחסי
גוש חלקה ייעוד
במ"ר באיחוד הזכויות זהות / ח.פ. בחלקה בחלקה מצב נכנס במצב הנכנס יחסי התמורה השטח במ"ר לבעלים
30928 9 573 573 פקלמן ברוך 828019 1/2 %50.00 שטח לתכנון 171.9 %11.9276 %0.7889 202 1133 %11.9276 מפורט
30928 9 573 573 פקלמן דב 828020 1/2 %50.00 שטח לתכנון 171.9 %11.9276 %0.7889 202 1133 %11.9276 מפורט
2. המועד הקובע
המועד הקובע הינו מועד הפקדת התכנית.
עמוד 1 מתוך 22
12
3. פרטי הנכס
גוש 30928
חלקה 9
שטח רשום 573 מ''ר
מהות הנכס קרקע ריקה בייעוד מגורים
מיקום גבעת השקד ירושלים
זכויות בעלות פרטית
מגרש הקצאה בתכנית המוצעת 202
עמוד 2 מתוך 22
13
4. תיאור הנכס והסביבה
.4.1 תיאור הסביבה
החלקה נשוא חוות הדעת ממוקמת בדרום-מערב העיר ירושלים, בסמוך לשכונת בית צפאפא ולמפגש רח' דב יוסף והקו הירוק של הרכבת הקלה ממזרח, דרך דוד בנישתי ותוואי הקו הכחול בצפון, אצטדיון טדי ופיס ארנה במערב.
הנגישות לאזור טובה נוכח הקרבה לדרך בגין ולקו הכחול של הרכבת.
הפיתוח הסביבתי חלקי.
להלן מפת הסביבה מתוך אתר המפות הממשלתי GOVMAP מיקום החלקה מסומן באדום, להמחשה בלבד)
עמוד 3 מתוך 22
14
.4.2 תיאור החלקה
החלקה נשוא חוות הדעת מהווים חלק מחטיבת קרקע, בלתי מבונה, פני הקרקע בשיפוע יורד ממזרח למערב.
החלקה בשטח 573 מ"ר, צורתה אינה רגולרית.
להלן תצ"א מאתר ה- GIS של עיריית ירושלים (החלקה מסומנות בכחול, להמחשה בלבד):
עמוד 4 מתוך 22
15
5. המצב התכנוני
המידע התכנוני מבוסס על מידע ממערכת המידע ההנדסי של עיריית ירושלים, מידע ממנהל התכנון ועל מידע הקיים במשרדנו.
.5.1 תכנית המתאר - 62
התכנית פורסמה למתן תוקף בי.פ. 678 מיום 16.07.1959 תכנית מתאר מקיפה לעיר ירושלים.
הוראות תכנית מתאר 62 לאזור מגורים :5
שטח מגרש מינ': 500 מ"ר
אחוזי בניה: %25
שטח רצפה מקס' בכל הקומות: %53 - %.50
מס' קומות מקס': 2
קווי בנין: חזית - 6 מ', צידי - 3 מ' עד 4 מ', אחורי - 4 מ' עד 5 מ'.
.5.2 תכנית 3365
התכנית פורסמה למתן תוקף בי.פ. 3990 מיום .02.04.1992
מטרת התכנית: תכנית לשכונת בית צפאפא ומטרתה לקבוע ייעודי קרקע, באזור מגורים ,5
קביעת ייעודי קרקע למבני ציבור ולמוסד, התווית דרכים חדשות, הרחבת דרכים קיימות או מאושרות, ביטול דרכים וקביעת שטח לדרך ו/או עיצוב נוף, איחוד וחלוקה חדשה ועוד.
חלקה 9 שבנדון מסומנת באזור מגורים 5 בגבול מתחם לתכנון מפורט.
במתחם לאזור מפורט בתחום אזור מגורים 5 יחולו ההוראות הבאות :
א. השטח המותחם בתשריט בקו ירוק מרוסק הוא שטח לתכנון מפורט. לא תותר הוצאת
היתרי בניה במתחם אלא לאחר אישור תכנית מפורטת הכוללת חלוקה חדשה.
ב. מודגש בזאת שהקניית זכויות הבניה בתחום השטח מותנית בהפרשה של עד %40 לצרכי
ציבור.
על האזור חלות ההוראות שנקבעו בתכנית המתאר לגבי אזור מגורים 5 וכן ההוראות הבאות :
גודל המגרש יהיה 400 מ"ר.
במגרשים או חלקות ששטחן עולה על 600 מ"ר יותר בינוי של יותר מבנין אחד באישור הועדה המקומית.
במגרשים או חלקות ששטחן עולה על 1,000 מ"ר הוצאת היתר בניה תתאפשר עפ"י אחת משתי האפשרויות :
1. תכנית לחלוקת המגרש עפ"י פרק ד' לחוק.
עמוד 5 מתוך 22
16
2. במסגרת הבקשה להיתר בניה תוגש תכנית בינוי על המגרש בשלמותו והבניה תותר
בשלבים.
היתרי בניה יוצאו רק לאחר עמידה בתנאים המפורטים התכנית.
מספר הקומות המירבי הוא שתי קומות.
לא תותר בניית קומת עמודים.
במתחם לחלוקה חדשה לא תותר הוצאת היתר בניה אלא לאחר ביצוע החלוקה.
קטע מתשריט התכנית (סימון מיקום החלקה לצרכי המחשה) :
התכנית נשוא האיחוד וחלוקה – שכונת גבעת השקד.
מדובר בתכנון דו שלבי הכולל את שתי התכנית הבאות :
1) תכנית 101-0969162 – שכונת גבעת השקד – תכנית אשר מתווה את התכנון, קובעת יעודי קרקע
ומגרשי בניה.
2) תכנית 101-1122241 – תכנית איחוד וחלוקה.
.5.3 תכנית 101-0969162 – שכונת גבעת השקד
התכנית פורסמה למתן תוקף בי.פ. 12095 מיום 15.02.2024 מטרת התכנית - יצירת מסגרת תכנונית לשכונת מגורים חדשה - גבעת השקד - בדרום מערב ירושלים.
קביעת הוראות לתהליך איחוד וחלוקה, קביעת יעודי קרקע ותוספת זכויות בניה למגורים, מסחר ולמבני ציבור.
קביעת קווי הבנין ונפחי הבניה במגרשים השונים.
עמוד 6 מתוך 22
17
עיקרי הוראות התכנית :
- שינוי יעדו קרקע ממגורים 5 למגורים ד', שטח למבני ציבור, דרכים, שצ"פ ומתקן הנדסי.
- שינוי יעוד קרקע משטח למבני ציבור למגורים ד', דרכים ושצ"פ.
- שינוי יעוד קרקע משצ"פ לדרכים ולמגורים ד'.
- שינוי יעוד קרקע מדרך למגורים ד' ושצ"פ.
- שינוי יעוד מיעוד דרך מאושרת ליעוד דרך ו/או טיפול נופי.
- התווית דרכים חדשות ושינוי דרכים קיימות ומאושרות.
- קביעת הוראות בניה וקווי בנין.
- קביעת הוראות שטחים למגורים, שצ"פ ומבנים ומוסדות ציבור.
- קביעת הוראות בגין הקמת מבני מגורים.
- קביעת עקרונות לתשתיות בנושאי חשמל, תקשורת מים ועוד.
- קביעת הוראות בגין הקמת מבנים ומוסדות ציבור.
- קביעת זיקות הנאה למעברים ציבוריים.
- קביעת מספר יחידות דיור ל- 120 בשימוש דיור להשכרה.
מגורים ד' – שימושים
א. שימושי אזור מגורים.
ב. מגורים להשכרה.
ג. מבני ומוסדות ציבור.
ד. מסחר, משרדים , תעסוקה וחזית מסחרית.
ה. מועדון ספורט, בריאות ופנאי, בריכת שחיה, חדר כושר, ספא וכיו"ב, שישמשו את
הדיירים. משרדים, משרדי אחזקה, תפעול וכיו"ב לכלל השימושים.
ו. חניות, שטחי שרות ואחסנה לשימושים השונים.
ז. חדרי טרנספורמציה.
בינוי
1) זכויות הבניה : סה"כ שטחי הבניה יהיו כמפורט בסעיף מס' .5
2) ניתן להעביר שטחים עיקריים ושטחי שירות בין תאי השטח למגורים מעל ומתחת לכניסה
הקובעת ובתנאי שסך הכולל של שטחי הבניה קווי הבניין וגובה הבנייה לא ישתנו.
3) בכל אחד משלושת תאי השטח למגורים ישולבו שטחי מסחר ותעסוקה בחזית מסחרית
במפלס קומת הקרקע, בהיקף שלא יפחת מ- %50 מאורך החזית.
עמוד 7 מתוך 22
18
4) קומת הקרקע בכל מגדל תשמש למסחר, לתעסוקה וכן לשטחים ציבוריים, ולשימושים
אלה בלבד.
5) קווי הבניין המרביים: קווי הבניין המרביים יהיו כמסומן בתשריט בקו נקודה באדום.
קווי הבניין העיליים כמסומן בתשריט בקו נקודתיים באדום עבור מגדלי המגורים.
קווי הבניין התת קרקעיים המרביים יהיו אפס כמסומן בתשריט בשני קווים ונקודה באדום. קו הבניין הקדמי כלפי הרחוב יהיה קו בניין 0 , לאחר הותרת רוחב מדרכה שלא יפחת מ- 3.5 מטרים.
6) גובה הבניינים כמצויין בנספח הבינוי וחתכים. גובה הבנייה כמסומן בנספח הבינוי ולא
כולל את גובה הקומה הטכנית מתקנים על הגג ומעקה הגג . גובה קומת הקרקע יהיה עד 6 מ' נטו לצרכי המסחר.
7) מפלסי הכניסה למבני המגורים יהיו בהתאם למפלסי הדרך הסמוכה. תותר גמישות של עד
1 מטר במפלס ה- 0.00 בהתאמה למפלס הרחוב הגובל.
8) דירות קטנות - %25 מהדירות בכלל המגרשים בייעוד זה, יהיו דירות קטנות ששטחן הכולל
לא יעלה על 75 מ"ר.
9) דיור להשכרה: 120 יח"ד מתוך היחידות המיועדות למגורים בתכנית, ישמשו לדיור
להשכרה לתקופה של 10 שנים.
הנחיות מיוחדות
דיור להשכרה :
1) תקופת ההשכרה: 120 דירות תיקבענה כדירות בשימוש של "דירות להשכרה" לתקופה של
10 שנים לפחות. יח"ד אלו יחויבו בהשכרה של 10 שנים לפחות, מיום מתן טופס איכלוס, ובתקופה זו לא יותר בהן שימוש של מגורים שלא בשכירות.
2) מספר יחידות הדיור המרבי בתכנית זו הינו מחייב. במידה ומספר יח"ד בפרויקט יהיה
קטן מ- 700 יח"ד כי אז יקטן באופן יחסי מספר הדירות להשכרה.
3) המבנה יהיה בבעלות היזמים במשך כל תקופת ההשכרה. לא ניתן יהיה למכור את הדירות
להשכרה (לרבות שטחי חניה ומחסנים), באופן נפרד או במפוצל או בחלקים, בין במישרין ובין בעקיפין, למעט אם מכירת היחידות האמורות והשטחים המשותפים האמורים הינה לעד 4 גורמים או חברות, ולשם ניהולם כמגורים להשכרה. שימוש בדירות שלא בהתאם לסעיף זה יהווה סטיה ניכרת.
4) תנאי למתן היתר בניה יהיה רישום הערה לפי סעיף 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום)
תשע"ב 2011 בדבר ייעוד הדירות להשכרה לתקופה המנויה בס"ק 1 לעיל מיום מתן טופס איכלוס.
5) תנאי למתן היתר בניה יהיה רישום הערת אזהרה בהתאם לחוק המקרקעין בדבר הימנעות
עמוד 8 מתוך 22
19
מעשיית עסקה ביחידות הדיור המיועדות להשכרה ובשטחים המשמשים את יחידות הדיור להשכרה (לרבות החניות והמחסנים) לתקופה המנויה בס"ק 1 לעיל.
6) בכל תקופת ההשכרה (10 שנים לפחות), שטחי הבניין אשר יהיו בשימוש מגורים להשכרה,
לרבות שטחי המחסנים והחניות, ינוהלו ע"י חברת ניהול ואחזקה עבור היזמים.
7) בחלוף תקופת ההשכרה, יותר ביחידות הדיור שימוש רגיל של מגורים, וכל ההוראות
המיוחדות לעניין "דיור להשכרה" יבוטלו.
8) כל סטיה מהוראות סעיף זה תהווה סטיה ניכרת.
מבנים ומוסדות ציבור
שימושים
א. מוסדות חינוך כגון בית ספר, גן ילדים, מעון יום.
ב. שרותי קהילה, דת, חברה, בריאות, רווחה, תרבות.
ג. זכות מעבר לרכב ולהולכי רגל, בשטח המסומן כזיקת הנאה.
הוראות בינוי ו/או פיתוח
1) זכויות הבנייה, קווי הבניין והגבהים כמצוין בטבלה 5 ובתשריט.
2) שילוב שימושים - תותר הקמת מבנה דת, מועדון וכדומה מעל או מתחת לגני ילדים, מעונות
יום, שרותי בריאות ורווחה וכדומה.
3) הועדה המקומית באישור הועדה המחוזית , תהא רשאית לקבוע תכלית למגרש ציבורי
מתוך רשימת התכליות המותרות בהתאם לצרכיה באותה שעה, בכפוף להוראות החוק סעיף .188
4) המגרשים המיועדים למבני ציבור יפולסו לגובה 0.0 המתוכנן, ויבוצעו קירות התמך
הנדרשים בגב המגרשים, והכל כתנאי למתן טופס 4 ותוך תיאום ואישור האגף לשיפור פני העיר ואגף מבני ציבור של עיריית ירושלים.
5) גגות מבני הציבור בתחום התוכנית יהיו גגות בטון שטוחים על מנת לאפשר עליהם שילוב
של גגות ירוקים חיים.
6) כל המבנים הציבוריים יבנו בהתאם לת"י 5281 "בנייה ירוקה".
עמוד 9 מתוך 22
20
להלן טבלת זכויות והוראות הבניה:
שטחי בניה מעל הכניסה שטחי בניה מתחת מספר קומות קו בניין (מטר)
יעוד שימוש תאי שטח גוד(למ"מרגר)ש עיקרי שירות עיקרי שירות מיחס"פדר מעל הכניסה למכתניחסתה קדמי אחורי צידי- ימני צידי- מ(רמפ"סרו)ת
הקובעת שמאלי
הקובעת
מבנים ומוסדות ציבור מבנים ומוסדות ציבור 107 5,039 7,775 )(1 1,000 )(1 7,200 )(1 5,000 )(1 4 4 3 )(2 3 )(2 3 )(2 0 )(2 מגורים ד' מבנים ומוסדות ציבור 201 2,747 348 )(3 36 )(1 24 )(4 6 3 )(2 3 )(2 3 )(2 0 )(2 מגורים ד' מגורים 201 2,747 28,100 5,000 14,100 300.00 24 )(4 6 3 )(2 3 )(2 3 )(2 0 )(2 3,600 מגורים ד' מסחר ותעסוקה 201 2,747 640 )(5 24 )(4 6 3 )(2 3 )(2 3 )(2 0 )(2 מגורים ד' מגורים 202 1,133 3,000 500 5,780 40.00 6 6 3 )(2 3 )(2 3 )(2 0 )(2 480 מגורים ד' מסחר ותעסוקה 202 1,133 300 )(5 6 6 3 )(2 3 )(2 3 )(2 0 )(2 מגורים ד' מבנים ומוסדות ציבור 203 1,020 430 )(6 20 )(1 24 )(4 6 3 )(2 3 )(2 3 )(2 0 )(2 מגורים ד' מגורים 203 1,020 13,000 2,400 5,200 125.00 24 )(4 6 3 )(2 3 )(2 3 )(2 0 )(2 1,500 מגורים ד' מסחר ותעסוקה 203 1,020 300 )(5 24 )(4 6 3 )(2 3 )(2 3 )(2 0 )(2 מגורים ד' מבנים ומוסדות ציבור 204 3,684 520 )(7 46 )(1 24 )(4 6 3 )(2 3 )(2 3 )(2 0 )(2 מגורים ד' מגורים 204 3,684 20,400 3,600 16,180 230.00 24 )(4 6 3 )(2 3 )(2 3 )(2 0 )(2 2,760 מגורים ד' מסחר ותעסוקה 204 3,684 1,100 )(5 24 )(4 6 3 )(2 3 )(2 3 )(2 0 )(2 שטח ציבורי פתוח מתקנים הנדסיים 104 1,316 335 )(8 335 )(8 1 )(8 1 )(8 )(2 0 )(2 6 )(2 )(2 )(2 שטח ציבורי פתוח חניון 301 746 3,600 6 0 )(2 0 )(2 0 )(2 0 )(2 שטח ציבורי פתוח חניון 302 791 3,800 6 0 )(2 0 )(2 0 )(2 0 )(2 שטח ציבורי פתוח חניון 303 868 4,150 6 0 )(2 0 )(2 0 )(2 0 )(2
הוראות לטבלה: 5
שטחי הבניה המפורטים בטבלה לעיל כוללים את כל שטחי הבניה המירבים בתכנית זו, ומחושבים בהתאם לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים בתכנית ובהיתרים) התשנ"ב 1992 לרבות חניה ומרחבים מוגנים. אולם יותרו תוספות שטחים לצרכי שרות בהתאם לדין. שטח המרתף (שטחי שירות מתחת לכניסה הקובעת) כולל מחסני דיירים בשטח של 8 מ"ר לדירה בממוצע .
גובה המבנה מעל מפלסי הכניסה הקובעת משתנה לאור הפרשי המפלסים ואינו כולל קומת שרות עליונה.
בנוסף יותרו שטחי מרפסות מקורות שמיועדים למרפסות בלבד בשיעור 12 מ"ר בממוצע במכפלת מספר יח"ד , ולא ניתן להמירם לטובת שימוש אחר . תותר הבלטת מרפסות עד 1.6 מ' מעבר לקווי בניין קדמי ואחורי.
מפלסי הכניסות בתכנית זו הוא כמונחה בנספח הבינוי.
ניתן להעביר שטחים עיקריים ושטחי שרות בין מעל ומתחת למפלסי הכניסות הקובעות ובין מבנים.
שטחי השרות המופיעים בטבלה בשימושים השונים כוללים שטחים הניתנים למיקום במסגרת השצ"פ והשפ"פ.
יותר מיקום מבני ומתקני שירות למיניהם לכלל השימושים עד קו בנין אפס בצמוד לגבולות תאי השטח לכל הייעודים בתחום תכנית זו.
תותר תוספת קומה תת קרקעית ותוספת שטחי שרות תת קרקעיים לצורך מתן מענה לפתרון החניה לעת מתן היתר בניה.
הערות לטבלת זכויות מצב מוצע :
1) יתאפשר ניוד שטח עיקרי לשטחי שירות וההיפך.
2) לפי תשריט.
3) לגני ילדים.
4) קומה טכנית על הגג לא תחשב במספר הקומות.
5) עד 300 מ"ר למסחר. יתרת השטחים מיועדת לתעסוקה.
6) למבנה דת ומועדון קהילתי.
עמוד 10 מתוך 22
21
7) לאשכול מעונות יום.
8) רוב השטח הבנוי יהיה טמון מתחת לפני הקרקע.
חלוקה ו/או רישום
1) התכנית אינה כוללת הוראות איחוד וחלוקה.
2) לאחר אישורה של תכנית זו, וכתנאי להיתר בניה ראשון בתחום התכנית ולעבודות פיתוח,
תוכן ע"י יזמי התכנית או מגישי התכנית/ מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם תכנית איחוד וחלוקה לרבות בנוגע למגרשים התלת מימדיים לאישור הוועדה המקומית.
3) לאחר אישור התכנית לאיחוד וחלוקה הנ"ל ותוך 3 חודשים מאישורה תוכן תכנית לצרכי
רישום (תצ"ר) שתוגש בתוך שלושה חודשים מיום אישור תכנית זו, לאישור הוועדה המקומית.
4) במידה ולא הוגשה תכנית כאמור בסעיף 3 לעיל, רשאית הוועדה המקומית להכין התצ"ר
ולגבות החלק היחסי של הוצאת הכנת התצר והוצאות רישומו ממגישי כל בקשה להיתר, כתנאי למתן היתר הבניה המבוקש.
5) השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלולים בחלוקה החדשה, יועברו לבעלות
הרשות המקומית ע"פ החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה גדר וחפץ, לאחר אישור תכנית האיחוד והחלוקה העתידית.
6) בתאי השטח בייעוד שטח ציבורי פתוח, דרכים לסוגיהם ובשטח מבנים ומוסדות ציבור
יתאפשר ביצוע רישום תלת מימדי במסגרת תכנית רישום עתידית בהתאם להוראות החוק ותקנות רישום תלת מימד, כלהלן :
א. הנפח מעל פני הקרקע ירשם ע"ש הרשות הציבורית, עם זיקת הנאה לציבור.
מספור תאי השטח העיליים כמופיע בתשריט התכנית.
ב. הנפח מתחת לפני השטח ישמש לחניה ושרות עבור כלל השימושים וירשם ע"ש
הדיירים. נפחים תת קרקעיים אלו יסומנו בהתאמה למספור תאי השטח העיליים המופיעים בתשריט - בתוספת האות .A
ג. למרות סעיף 2 שלעיל, במידה ולא תהיה אפשרות לרישום תאי השטח כמגרשים
תלת מימדיים בהתאם לחוק, ניתן לבצע ולהשלים את התכנית לרבות רישום בית משותף עם זיקות הנאה לציבור מעל ומתחת לפני הקרקע לפי העניין. כמו כן רישום זכויות בעלות ע"ש הדיירים בכל תא השטח עם זיקות הנאה לציבור מעל ומתחת לפני הקרקע ותחזוקת השטח הציבורי ע"י הרשות המקומית לפי העניין.
ד. יתאפשר רישום נפח הרכבת התת קרקעית, כמותווה ברקע התשריט, לאחר
שיבוצע התוואי המוצע, במסגרת תכנית רישום עתידית בהתאם להוראות החוק ותקנות רישום תלת מימד.
עמוד 11 מתוך 22
22
שלבי ביצוע
להלן קטע רלוונטי מתשריט התכנית (מיקום חלקת המקור מסומן בשחור, להמחשה בלבד):
עמוד 12 מתוך 22
23
להלן קטע רלוונטי מנספח הבינוי (מיקום חלקת המקור מסומן בשחור, להמחשה בלבד):
מגרש
תמורה
202
מגרש
תמורה 202
.5.4 התכנית המופקדת - תכנית 101-1122251 – איחוד וחלוקה שלא בהסכמה מכח תכנית 969162
התכנית הופקדה להתנגדויות ביום 16.02.2026 1
תכנית איחוד וחלוקה מכח תכנית .101-0969162
התכנית אינה משנה יעודי קרקע למעט צמצום שטח רישום תלת מימד שנקבע בתכנית .969162 על שטח התכנית אושרה זה מכבר תכנית 101-0969162 "גבעת השקד" אשר מהווה מסגרת להסדרת האיחוד וחלוקה בתחום התכנית.
עיקרי הוראות התכנית:
1. קביעת הוראות איחוד וחלוקה מחדש בהתאם לדרישות תכנית .101-0969162
2. צמצום שטח לרישום תלת מימדי שנקבע בתכנית .101-0969162
3. קביעת חלוקת מספר הדירות להשכרה שנקבעו בתכנית 101-0969162 בין תאי השטח
בתכנית זו.
1 מונה תדפיס הוראות – 30 מיום 15.02.2026 ומונה תדפיס תשריט .24 עמוד 13 מתוך 22
24
הנחיות מיוחדות
1) התכנית קובעת הוראות לאיחוד ולחלוקה שלא בהסכמה בהתאם למאושר בסעיף 6.8.2
בהוראות תכנית .101-969162
2) גבולות השטח לרישום תלת מימדי יהיו כמסומן בתשריט מצב מוצע ובהתאם לנספח
קביעת מגרש תלת מימדי (נספח מס' .)3
3) דיור להשכרה :
בתכנית 101-0969162 נקבעו 120 יח"ד להשכרה לתקופה של 10 שנים לפחות. יח"ד אלו יחויבו בהשכרה של 10 שנים לפחות, מיום מתן טופס איכלוס, ובתקופה זו לא יותר בהן שימוש של מגורים שלא בשכירות
בתכנית זו, 1122241 נקבעת חלוקת יח"ד להשכרה בין תאי השטח כדלהלן :
תא שטח 201 : 52 יח"ד
תא שטח 202 : 7 יח"ד
תא שטח 203 : 21 יח"ד
תא שטח 204 : 40 יח"ד
סה"כ 120 יח"ד להשכרה.
4) מודגש בזאת כי כל יתר ההוראות שנקבעו בתכנית מס' 101-0969162 שלא שונו בתכנית זו
ממשיכות לחול ללא כל שינוי.
איחוד וחלוקה
1) תכנית זו כוללת הוראות איחוד וחלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה
תשכ"ה .1965
2) החלוקה תהיה בהתאם לנספח איחוד וחלוקה . בהתאם לטבלת השטחים בנספח האיחוד
והחלוקה ובתחום החלוקה החדשה המסומן בתשריט בקווים אלכסוניים שחורים בכיוון מצפון מערב לדרום מזרח ובהתאם לנספח איחוד וחלוקה המצורף.
3) מיד עם אישורה של תכנית זו, תוכן ע"י מגישי התכנית/מגישי הבקשה להיתר תכנית לצרכי
רישום (תצ"ר), שתוגש בתוך שלושה חודשים מיום אישור תכנית זו, לאישור יו"ר הועדה המקומית.
4) לא הוגשה תכנית כאמור בסעיף 3 לעיל, רשאית הוועדה המקומית לגבות הוצאת הכנת
התצ"ר והוצאות הרישום ממגישי הבקשה להיתר, כתנאי למתן היתר בניה ראשון בשטח.
5) השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלולים בחלוקה החדשה, יועברו לבעלות
הרשות המקומית עפ"י החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו בכפוף לאמור בסעיף 6.2.2 (תלת מימד), ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה, גדר וחפץ.
עמוד 14 מתוך 22
25
בהתאם לטבלת ההקצאות, פקלמן ברוך ודב קיבלו הקצאותיהם במגרש 202 כדלהלן :
שטח רשום שטח נכלל שם בעל מס' תעודת הבעלות הבעלות שטח אקוו' שווי יחסי סה"כ שווי תא שטח שטח תא שיעור יחסי
גוש חלקה ייעוד
במ"ר באיחוד הזכויות זהות / ח.פ. בחלקה בחלקה מצב נכנס במצב יחסי התמורה השטח לבעלים
שטח לתכנון
30928 9 573 573 פקלמן ברוך 828019 1/2 %50.00 171.9 %11.9276 %0.7889 202 1133 %11.9276 מפורט
שטח לתכנון
171.9 %11.9276 %0.7889 202 1133 %11.9276
מפורט
30928 9 573 573 פקלמן דב 828020 1/2 %50.00
תשריט התכנית
מגרש
תמורה
202
עמוד 15 מתוך 22
26
6. המצב המשפטי
להלן תמצית המידע מפנקס הזכויות המתנהלים בלשכת רישום ירושלים, אשר הופק מאתר האינטרנט של רשם המקרקעין במשרד המשפטים בתאריך :11.03.2026 גוש: 30928
חלקה: 9
שטח חלקה רשום: 573 מ"ר
בעלויות: פקלמן ברוך - 1/2
פקלמן דב - 1/2
עמוד 16 מתוך 22
27
7. מהות ההתנגדות
.7.1 לא הובא בחשבון מיקומו של מגרש תמורה 202 אשר נושק לשטח חום בו מתוכנן להיבנות
שב"צ גדול
יש להביא בחשבון מקדם הפחתה למגרש תמורה 202 בשל היותו צמוד למגרש 107 בשטח של 5,039 מ"ר המיועד למבנה ציבור.
על המגרש מתוכנן להיבנות מבנה ציבור בהיקף משמעותי ובשטח עילי של 8,775 מ"ר ו- 12,200 מ"ר בתת הקרקע ובינוי של עד 4 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 4 קומות מתחת לכניסה הקובעת.
השימושים המותרים במבני הציבור בהתאם להוראות התכנית :
- מוסדות חינוך כגון בית ספר, גן ילדים, מעון יום.
- שרותי קהילה, דת, חברה, בריאות, רווחה, תרבות.
- זכות מעבר לרכב ולהולכי רגל, בשטח המסומן כזיקת הנאה.
כמו כן יותר שילוב שימושים - תותר הקמת מבנה דת, מועדון וכדומה מעל או מתחת לגני ילדים, מעונות יום, שרותי בריאות ורווחה וכדומה.
מבנה הציבור המתוכנן הנו בגובה של 4 קומות מול המבנה המתוכנן במגרש 202 אשר בגובה של 6 קומות. פער גבהים זה יוצר חסימה כמעט מוחלטת בפאתו הדרום-מערבית של המבנה המתוכנן במגרש .202
להלן קטע רלוונטי מנספח הבינוי
המבנה המתוכנן
במגרש תמורה
202
מבנה ציבור מתוכנן
במגרש 107
עמוד 17 מתוך 22
28
הרצועה הצפונית במגרש 107 מסומנת כזיקת הנאה למעבר לרכב.
בהתאם לנספח הדרכים ונספח התנועה זיקת ההנאה מהווה למעשה דרך גישה אשר תשמש את באי בית הספר ומבנה הציבור כאשר לפי נספח התנועה תקן חניה למבנה הציבור עומד על לא פחות מ- 231 מקומות חניה (כולל מקומות חניה לנכים) אשר הגישה אליו תהיה ככל הנראה מזיקת ההנאה הסמוכה מדרום למגרש .202
ניתן לראות כי בזיקת ההנאה מתוכננת תחנת עצירה, אשר קרוב לוודאי תשמש עצירה לרכב ציבורי (אוטובוס) וכן מפרץ חניה להעלאה והורדת נוסעים.
קטע מנספח תנועה
מטבע הדברים, צפויה תנועת כלי רכב ערה ומשמעותית לאורך הציר בכל שעות היום ופרט בשעות פתיחת וסגירת יום הלימודים, כאשר מתווספת תנועת הורים, הסעות ותלמידים.
מדובר במטרד של ממש ופגיעה באיכות החיים בדירות במגרש .202 כמו כן המטרד אינו מסתכם בשעות הלימודים בלבד. בהתאם לנהוג בבתי ספר שכונתיים - בתי ספר וחצרותיהם מתוכננים כמבנים קהילתיים רב שימושיים הפתוחים לשימוש הציבור לאחר שעות הלימוד בבית הספר. משמעות הדבר היא כי בשעות אחה"צ והערב עשויה להתקיים במתחם פעילות ערה של מתנ"ס וחוגים, שימוש תדיר במגרש הספורט, אירועים קהילתיים ופעילויות נוספות המושכות קהל רב של משתתפים.
מעבר לכך, מול מגרש 202 מסומנת בכיוון בית הספר תחנת עצירה. לפיכך צפויה פעילות תחבורתית רבה בסמוך למגרש, עצירות תכופות של אוטובוסים, עליית וירידת נוסעים וכיו"ב עמוד 18 מתוך 22
29
אשר אין ספק כי מהווה מטרד בכל שעות היום.
כמו כן ניתן לקיים במבנה הציבור שירותים נוספים מעבר לבית הספר כגון שירותי דת, קהילה וכיו"ב.
יודגש כי ככל שמדובר בשימושים של בתי כנסת ומוסדות ציבור קהילתיים, הרי שמדובר במוקדי משיכה קהילתיים הפועלים לאורך כל שעות היום, לרבות בשעות מוקדמות מאוד בבוקר, בשעות הערב ואף בסופי שבוע וחגים. שימושים אלו מאופיינים בהתכנסויות של קהל רב, יצירת עומסי תנועה וחניה, רעש והפרעה לשגרת החיים התקינה של הדיירים.
לפיכך יש להביא מקדם התאמה למגרש 202 כמגרש הסמוך לשב"צ גדול תוך התחשבות בכל האלמנטים, המטרדים וההפרעות הכרוכות בכך.
במחקר דלפי שנערך ע"י האקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין בשנת 2015 במענה לשאלה "מהו המקדם האקו' לבית מגורים שצמוד לו מגרש ביעוד שב"צ, לעת עריכת השומה לא נקבע מה יבנה בשב"צ?"
הממצאים שהתקבלו הנם ממוצע בשיעור של %90 וחציון %.90 במענה לשאלה "מהו המקדם האקו' לבית מגורים שממולו, מעבר לרחוב, מגרש ביעוד שב"צ, לעת עריכת השומה לא נקבע מה יבנה בשב"צ. רוחב הכביש כ- 20 מ'?"
הממצאים שהתקבלו הנם ממוצע בשיעור של %94 וחציון %.93 בהתאם למחקר דלפי של לשכת השמאים משנת ,2020 במענה לשאלה "בהנחה ששווי דירה בבניין רווי שאינה פונה למבני ציבור הוא %,100 מהו המקדם באחוזים לשווי של אותה דירה כאשר היא פונה למבני ציבור (ביחס לכלל מבני הציבור האפשריים)?" הממצאים שהתקבלו הנם ממוצע בשיעור של %,92 חציון %90 ושכיח %.90 מקדם דומה אף נקבע בהחלטות שמאים מכריעים :
הפחתה בגין
שמאי מכריע תאריך גוש/חלקה כתובת סמיכות
למבנה ציבור
יגאל יוסף 13.11.2020 6203/199 סמדר ,26 רמת גן %15 לבנה אשד 06.03.2011 3843/25 נס ציונה ,23 תל אביב %10 יעקב פז 01.11.2016 3704/359 הבעט"ש ,30 רחובות %10 משה נדם 09.06.2016 7045/113 עבודת ישראל ,5 תל אביב %10 אוולין דודזון שמאמה 07.10.2021 34281/302 תלמוד בבלי, בית שמש %10
מבוקש : להביא בחשבון מקדם הפחתה משמעותי של %10 לכל הפחות בגין סמיכות
לשב"צ גדול כמפורט לעיל.
עמוד 19 מתוך 22
30
.7.2 אין להביא בחשבון מקדם צפיפות למגרש 202 היות ויש להתחשב בכלל המאפיינים של מגרש
202 בהשוואה למגרשי התמורה ,201 203 ו- 204
מגרשי התמורה ,201 203 אכן מהווים מגרשים צפופים יותר (ועל כן ניתן מקדם צפיפות) אולם בפועל מתוכנן בהם ובמגרש תמורה 204 תמהיל בניה משולב של מבני מגורים בבניה מרקמית בבינוי של עד 6 קומות דוגמת הבינוי שמתוכנן במגרש התמורה 202 וכן בניה מגדלית בבינוי של עד 24 קומות.
קטע רלוונטי מנספח לטבלת הקצאה :
מהשוואת הגבהים בין שני סוגי הבינוי עולה כי הקומה הממוצעת בבנין במגרש התמורה 202 היא קומה 3.5 בעוד הקומה הממוצעת במגדל היא קומה .12.5 לפיכך קיים פער של 9 קומות בין הקומה הממוצעת בבינוי מגדלי לבינוי מרקמי.
יש לערוך התאמה בין בינוי בגובה ממוצע של 3-4 קומות לבין בינוי ממוצע של כ- 12-13 קומות אשר נהנות מנוף פתוח, אויר ופרטיות.
בהתאם לעקרונות שמאים מקובלים נהוג להביא בחשבון מקדם שווי של %1.5 - %2 לקומה מעבר לקומה הממוצעת. לפיכך יש להביא בחשבון מקדם התאמה של %13.5 - %18 לבינוי המגדלי לעומת הבינוי המרקמי.
הגישה לפיה בניה מרקמית נהנית מיוקרה ופרטיות לעומת בניה מגדלית עשויה להיות נכונה כאשר מדובר במתחמים נפרדים . ואולם, במקרה דנן מדובר במתחם מעורב בו הבינוי המרקמי והמגדלי מתקיימים זה לצד זה ועל כן הבינוי המרקמי אינו נהנה מיתרונות ייחודיים, אלא אף נפגע מציפוף המתחם לרבות עומסי תנועה, פגיעה בפרטיות והצללות - בדומה לבינוי המגדלי.
בנספח ההקצאה נבחנו שלושה מקבצי עסקאות כדלהלן :
1) עסקאות מפרויקט פינוי בינוי "קדמת גונן" בשכונת הקטמונים – פרויקט הכולל 5 מגדלי
מגורים בבינוי של 32 -35 קומות.
ממוצע למ"ר בעסקאות ההשוואה - 36,395 ₪.
2) עסקאות מפרויקט פינוי בינוי "סן מרטין" בשכונת הקטמונים – פרויקט הכולל 2 מבני
מגורים בבינוי של 9-11 קומות.
ממוצע למ"ר בעסקאות ההשוואה - 33,303 ₪.
3) עסקאות מפרויקט פינוי בינוי "קנאי הגליל" בשכונת הקטמונים – פרויקט הכולל 2 מבני
מגורים בבינוי של 7 קומות.
ממוצע למ"ר בעסקאות ההשוואה - 31,900 ₪.
עמוד 20 מתוך 22
31
מעסקאות שנבחנו בנספח ההקצאה עולה כי לא קיים יתרון לבניה נמוכה/מרקמית ביחס לבינוי מגדלי, נהפוך הוא, הממוצע בעסקאות לבינוי המגדלי גבוה מן הממוצע בעסקאות לבניה הנמוכה.
דווקא באותם מגרשים הכוללים תמהיל משולב של בניה מגדלית ובניה מרקמית, מתקבלת גמישות תכנונית גבוהה יותר, לרבות אפשרות מיטבית למיקום הדירות להשכרה, הדירות הקטנות וכיו"ב.
כמו כן הבנין המתוכנן במגרש 202 מהווה מבנה אי רגולארי מאורך אשר מכיל דירות כלואות כאשר בכל קומה ממוצעת ייבנו כ- 6.6 יח"ד, זאת לעומת הבינוי המגדלי אשר מאפשר בינוי מיטבי, בצפיפות קומתית נמוכה יותר והכולל דירות בעלות 2 כיווני אויר ומעלה.
בהתאם לצורת המגרש והמבנה המתכונן בהתאם לנספח הבינוי עולה כי במגרש התמורה 202 יבנו דירה/שתי דירות כלואות הכוללות כיוון אויר אחד בלבד. אין ספק כי מדובר בדירות נחותות אשר אמורות לקבל ביטוי בערכי השווי.
להלן דוגמאות למקדמי הפחתה לדירות כלאות בהחלטות שמאים מכריעים:
✓ השמאית המכריעה רמה מאור ברחוב משה וילנסקי בתל אביב, גו"ח 6615/298 קבעה הפחתה של %10 לדירות כלואות.
✓ השמאי המכריע משה נדם במתחם אלנבי בירושלים, גו"ח ,30136/47-49 קבע הפחתה של %10 לדירות כלואות.
✓ השמאי המכריע אבישי זיו ברחוב הרב קוק 101 הרצליה, ,6525/169 קבע הפחתה של %15 לדירות כלואות.
✓ השמאי המכריע בועז קוז ברחוב הרב נסים 2 תל אביב, חלקות שונות בגוש ,6107 קבע הפחתה של %10 לדירות כלואות.
מבוקש : יש לאזן לכל הפחות את מקדם השווי שניתן לצפיפות נמוכה במגרש 202 עם תוספת
השווי לקומה ממוצעת ולא להביא בחשבון מקדם לצפיפות נמוכה במגרש התמורה .202
עמוד 21 מתוך 22
32
8. סיכום ותיקונים נדרשים
• נדרש להביא בחשבון מקדם הפחתה משמעותי במגרש תמורה 202 של %10 בגין סמיכות לשב"צ גדול כמפורט לעיל.
• נדרש לאזן לכל הפחות את מקדם השווי שניתן לצפיפות נמוכה במגרש תמורה 202 עם תוספת השווי לקומה ממוצעת ולא להביא בחשבון מקדם לצפיפות נמוכה במגרש התמורה .202
9. הצהרות
- הנני מצהיר כי אין לי כל עניין אישי בנכס, בבעלי הזכויות או במזמין חוות הדעת.
- חוות הדעת הוכנה עבור מזמינה בלבד. אין היא מהווה תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליה לכל מטרה אחרת. השימוש בחוות הדעת נאסר על כל צד שלישי, אשר איננו מזמין חוות הדעת ועורך חוות הדעת לא יהיה אחראי לכל הסתמכות כלשהי כאמור.
- הנני מצהיר כי למיטב ידיעתי העובדות עליהן מבוססת חוות הדעת נכונות.
- הנני מצהיר כי המידע המשפטי המוצג במסמך זה, הינו המידע המשפטי עליו מבוססת השומה.
- הניתוח והמסקנות מוגבלים להנחות ולתנאים המפורטים לעיל.
- אני מצהיר כי אני בעל הידע המתאים לביצוע הערכה זו.
בכבוד רב,
דני טרשנסקי יעל רוזנברג
שמאימקרקעין שמאיתמקרקעין
עמוד 22 מתוך 22
33
נספח 2
תאריך 11/03/2026
כ"ב אדר תשפ"ו
שעה: 12:12
נסח מס' 52845
לשכת רישום מקרקעין: ירושלים
העתק רישום מפנקס הזכויות
)כולל רשומות מבוטלות(
גוש: 30928 חלקה: 9
הנכס נוצר ע"י שטר: 34905/2024 מיום: 19/08/2024 סוג שטר: הסדר
תיאור הנכס
רשויות שטח במ"ר
עיריית ירושלים 573
יישוב
ירושלים
המספרים הישנים של החלקה
גוש שומה 30502 חלקה ,52 ספר בית צפפה )ח.מ.( 1045 דף 548
בעלויות
מס' שטר תאריך מהות פעולה הבעלים סוג זיהוי מס' זיהוי
34905/2024/1 19/08/2024 רישום בעלות לאחר הסדר פקלמן ברוך ת.ז 828019
החלק בנכס
2 / 1
מס' שטר תאריך מהות פעולה הבעלים סוג זיהוי מס' זיהוי
34905/2024/1 19/08/2024 רישום בעלות לאחר הסדר פקלמן דב ת.ז 828020
החלק בנכס
2 / 1
סוף נתונים
נסח חתום בחתימה אלקטרונית מאושרת מהווה מקור כל עוד הוא נשמר באופן אלקטרוני כאמור בחוק חתימה אלקטרונית, תשס"א - 2001
שולמה אגרה בסך 18.00 ש"ח
34
עמוד 1 מתוך 1
תאריך ___6_2__0_2_.4_._4_1___
כתב התנגדות לתכנית בניין עיר (תב"ע) מספר __1_4_2_22_1_1_-1_0_1___
1. תצהיר
אני החתום/ה מטה _____________ נושא/ת תעודת זהות מספר ____________ לאחר שהוזהרתי כי עלי לומר את האמת וכי אהיה צפוי לעונשים הקבועים בחוק אם לא אעשה כן, מצהיר בזה בכתב כלהלן:
2. פרטי המתנגד/ת
שם המתנגד ____דב__פק_ל_מ_ן____________ שם בא כוחו של המתנגד ____ע_ו"_ד_ת_מ_ר_מ_ג_ד_ל_____________ כתובת למשלוח תשובה ____א_ב_א_ה_ל_ל_6_,1_ר_מ_ת_ג_ן________ מיקוד ________ ת.ד ___________ מספר טלפון _____0_8_48_4_1_6_-_3_0__ מספר פקס ________________ נייד ___8_9_03_3_2_2_-_0_5_0____ כתובת דואר אלקטרוני _______m_o_c_._ar_t_ei_m_@__bi_a_y_a_M________________
3. מיקום דירת המתנגד ביחס לבנייה המבוקשת
רחוב מספר בית דירה כניסה קומה מרחק בין הדירות
הבנייה המבוקשת
בעלות בחלקת מקרקעין
דירת המתנגד
הידועה כחלקה 9 בגוש 30928
4. סטטוס דירת המתנגד - בעלות/שכירות/דמי מפתח/חכירה (הקף בעיגול)
5. נימוקי ההתנגדות (ניתן להוסיף דף נוסף)
_______________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________
כמפורט בכתב ההתנגדות המצ"ב
_______________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________
6. תצהיר המאמת את העובדות
אני מצהיר כי זה שמי, זו חתימתי ותוכן תצהירי דלעיל אמת.
חתימת מגיש ההתנגדות _________________________.
אני הח"מ _______________ עו"ד, מאשר/ת כי מר/ גב' __________________ מ.ז _______________ חתם על תצהיר ביום _________, ולאחר שהזהרתיו כי עליו להצהיר את האמת, וכי יהיה צפוי לעונשים הקובעים בחוק אם לא יעשה כן, אישר את נכונות הצהרתו דלעיל וחתם עליו בפני.
חתימה וחותמת עו"ד ___________________ כתובת ____________________טלפון______________ 6 בנובמבר 2012
הערכות שווי, יעוץ כלכלי בנושאי תכנון ובניה ומיסוי נדל"ן
היטל השבחה • מס שבח • פיצויי הפקעה • שינוי יעוד • פינוי-בינוי (תקן )21 חוו"ד מומחה • טבלאות איזון • בטוחות בנקאיות (תקן )19 • רשות מקרקעי ישראל פיצויי ירידת ערך (סע' )197 • IFRS • מיסוי עירוני - ארנונה, אגרות בניה והיטלי פיתוח
אהוד המאירי,
תל-אביב, כ"ה אייר תשפ"ו שמאי מקרקעין
12 מאי 2026 מוסמך במינהל עסקים )(M.B.A
כלכלה ומדעי החברה ).(B.A
גלעד המאירי,
שמאי מקרקעין
לכבוד
מוסמך במשפטים ).(LL.M
הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים כלכלה ומנהל עסקים )(B.A איכות סביבה ).(Dip
חיים כלפון,
שמאי מקרקעין
גיאוגרפיה ).(B.A
דוד כהן,
שמאי מקרקעין
כלכלה וניהול ).(B.A
רועי חייבי,
שמאי מקרקעין
עו"ד מיכל מימון,
שמאית מקרקעין
מדיניות ציבורית )(M.A
משפטים ).(LL.B
הראל גרינברגר,
שמאי מקרקעין
כלכלה ומנהל עסקים ).(B.A
אורטל מזו
ח ו ו ת ד ע ת נ ל ו ו י ת ל ה ת נ ג ד ו ת ל ת כ נ י ת מ ס ' 1 4 2 2 2 1 1 - 1 0 1 כלכלה ומנהל עסקים ).(B.A
_______________________
ח ל ק ו ת 9 2 ו - 38 בגו ש 8 2 9 0 3
עו"ד מיכאל סג"ל,
י ר ו ש ל י ם יועץ (מיסוי עירוני)
משפטים ).M.A ,.(LL.B
ניהול ושיווק טכנולוגיה ).(B.A
"מגדלי טויוטה", יגאל אלון ,65
תל אביב 6744316
טל':03-6243770
פקס: 03-6243660
hameiri.com@hameiri
www.e-hameiri.co.il
אהוד המאירי ושות' כלכלנים ושמאי מקרקעין
- 2 -
1. מטרת חוות הדעת
נתבקשנו על ידי בעלי הזכויות בחלקות 29 ו-38 בגוש 30928 בירושלים (להלן: "הנכס הנדון"), לבחון את הוראות תכנית 101-1122241 (להלן: "התכנית") ואת טבלאות האיחוד והחלוקה המהוות חלק ממסמכי התכנית, אשר פורסמה להפקדה מיום 16.2.2026 ובעתונות ביום .13.2.2026 לאחר שבחנו את הוראות התכנית ואת הנספחים לתכנית, לרבות את טבלאות האיחוד והחלוקה, מצאנו כי לא נלקחו בחשבון היבטים מהותיים המשפיעים על תוצאת האיחוד והחלוקה, באופן שהוביל להקצאה חסרה.
בהתאם לפרסום באתר התכנית ניתן להגיש התנגדויות עד ליום .17.4.2026 בהתאם למידע שהתקבל בעיריית ירושלים מועד פרסום ההפקדה בעיתונות היה ביום ,13.2.2026 ומשכך המועד האחרון להגשת התנגדויות הינו עד ליום .14.4.2026 ביום 21.4.2026 ניתנה החלטה על הארכת מועד להגשת התנגדויות ב-30 ימים לפי ס' 62א.א. כך שחלה לכולי עלמא, משכך המועד האחרון להגשת התנגדויות הינו .14.5.2026 כפי שיוצג להלן בהרחבה, בטבלאות האיחוד והחלוקה שנערכו במסגרת התכנית נפלו טעויות עובדתיות ושמאיות המחייבות תיקון.
והכל כפי שיפורט וינומק בהרחבה בחוות דעתנו.
אהוד המאירי ושות' כלכלנים ושמאי מקרקעין
- 3 -
2. תיאור המקרקעין
.2.1 מידע כללי
הנכס הנדון, הידוע כחלקות 29 ו-38 בגוש ,30928 נכללות בתחום תכנית 101-0969162 שכונת גבעת השקד, בדרום מערב ירושלים, בסמוך לשכונת בית צפאפא ולמגרש רח' דב יוסף והקו הירוק של הרק"ל.
החלקות נשוא ההתנגדות מסומן ביעוד "מגורים 5" לפי תכנית 3365 (ראו פירוט בהמשך).
להלן תשריט הסביבה ועליו סימון החלקות – להמחשה
אהוד המאירי ושות' כלכלנים ושמאי מקרקעין
- 4 -
להלן תצ"א של המתחם במרקם הסביבתי שלו (ממסמכי התכנית) – להמחשה .2.2 פרטי רישום
בהתאם להעתקי (צילומים) דפי מידע שהופקו מפנקס הזכויות המתנהל בלשכת רישום מקרקעין בירושלים ביום 11.5.26 עולים עיקרי הפרטים הבאים:
.2.2.1חלקה 29 בגוש ,30928 בשטח 576 מ"ר
מספרה הישן של החלקה: ספר בית צפפה (ח.מ.) 1045 דף 550
בעלויות:
מס' שטר תאריך מהות הפעולה הבעלים החלק בנכס
34905/2024/1 19.8.24 רישום בעלות יצחק אמיר 1/3 לאחר הסדר יצחק שי 1/3
יצחק תומר 1/3
הערות:
- רשומה הערה בדבר הסכם שיתוף מיום ,25.2.2022 על כל הבעלים.
אהוד המאירי ושות' כלכלנים ושמאי מקרקעין
- 5 -
.2.2.2חלקה 38 בגוש ,30928 בשטח 232 מ"ר
מספרה הישן של החלקה: גוש שומה 30502 חלקה ,110 ספר בית צפפה (ח.מ.) 1045 דף 563
בעלויות:
מס' שטר תאריך מהות הפעולה הבעלים החלק בנכס
34905/2024/1 19.8.24 רישום בעלות יצחק אמיר 1/3 לאחר הסדר יצחק שי 1/3
יצחק תומר 1/3
הערות ומשכנתאות:
- רשומה משכנתא לטובת בנק מזרחי טפחות בע"מ, על כל הבעלים.
- רשום הסכם שיתוף מיום .25.2.2022
אהוד המאירי ושות' כלכלנים ושמאי מקרקעין
- 6 -
3. תכנון מאושר
.3.1 תכנית 3365
.3.1.1התכנית פורסמה למתן תוקף מיום 2.4.1992 בי.פ. .3990 .3.1.2בהתאם לתשריט התכנית שלהלן עולה כי חלקות 29 ו-38 מסומנות ביעוד "מגורים 5":
עותק דיגיטלי – Govmap
חלקה 29
חלקה 38
.3.1.3בהתאם להוראות התכנית באזור "מגורים 5" נקבעו הוראות הבינוי הבאות:
- גודל מגרש יהיה 400 מ"ר.
- במגרשים או חלקות ששטחן עולה על 600 מ"ר תותר בנית יותר מבנין אחד באישור הועדה המקומית ובהסכמת הועדה המחוזית.
- במגרשים או חלקות ששטחן עולה על 1000 מ"ר הוצאת היתר בניה תהיה עפ"י אחת החלופות:
הגשת תכנית חלוקה או הכנת תכנית בינוי למגרש בשלמותו וקביעת שלביות ביצוע.
- מס' קומות מירבי : ,2 לא תותר בניית קומת עמודים - השטח התחום בקו ירוק מרוסק (ובכללו הנכס הנשום) הוא שטח לתכנון מפורט. לא תותר הוצאת היתרי בניה במתחם אלא לאחר אישור תכנית מפורטת הכוללת חלוקה חדשה. מודגש שהקניית זכויות בניה בתחום שטח זה מותנית בהפרשה של עד %40 לצרכי ציבור.
.3.1.4השטחים המיועדים לצרכי ציבור מיועדים להפקעה בהתאם להוראות החוק ויועברו ע"ש עיריית ירושלים.
אהוד המאירי ושות' כלכלנים ושמאי מקרקעין
- 7 -
.3.2 תכנית 12222 –פארק עמק רפאים
.3.2.1התכנית פורסמה למתן תוקף מיום 28.11.2013 בי.פ. .6706 .3.2.2מטרת התכנית הינה הקמת פארק לשימושי פנאי ונופש לטובת תושבי מטרופולין ירושלים וכלל הציבור.
.3.2.3להלן תשריט התכנית - להמחשה
.3.3 תכנית 178129 – רכבת קלה
.3.3.1התכנית פורסמה למתן תוקף מיום 1.9.2018 בי.פ. .7908 .3.3.2מטרת התכנית הינה יצירת מסגרת תכנונית להתווית ה"קו הכחול" של הרכבת הקלה שהינו חלק ממערכת הסעת המונים מסילתית בירושלים.
.3.3.3בהתאם לתשריט התכנית שלהלן חלק משטח התכנית המופקדת נכלל בשטח תכנית זו ביעוד "דרך".
.3.4 תממ/30/1 – תכנית מתאר למחוז ירושלים
.3.4.1התכנית פורסמה למתן תוקף מיום .13.5.2013 .3.4.2בהתאם לתשריט התכנית המתחם הנדון מסומן כאזור מוטה תחבורה ציבורית.
אהוד המאירי ושות' כלכלנים ושמאי מקרקעין
- 8 -
.3.5 תכנית 101-0969162 – שכונת גבעת השקד
.3.5.1התכנית פורסמה למתן תוקף מיום 15.2.2024 בי.פ. .3877 .3.5.2מטרת התכנית הינה יצירת מסגרת תכנונית לשכונת מגורים חדשה – גבעת שקד – בדרום מערב ירושלים. קביעת הוראות לתהליך איחוד וחלוקה, קביעת יעודי קרקע, תוספת זכויות בניה למגורים, למסחר ולמבני ציבור, ועוד.
.3.5.3להלן תשריט התכנית להמחשה:
.3.5.4התכנית אינה כוללת הוראות איחוד וחלוקה. התכנית קובעת כי לאחר אישורה וכתנאי להיתר בניה ראשון תוכן תכנית איחוד וחלוקה ולאחר מכן יוכן תצ"ר.
.3.5.5השטחים הכלולים בתכנית זו לצרכי ציבור וכלולים בחלוקה החדשה, יועברו לבעלות הרשות המקומית ע"פ החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה גדר וחפץ, לאחר אישור תכנית האיחוד והחלוקה העתידית.
.3.5.6בתאי שטח ביעוד שטח ציבורי פתוח, דרכים לסוגיהם ובשטח מבנים ומוסדות ציבור יתאפשר ביצוע רישום תלת מימדי במסגרת תכנית רישום עתידית בהתאם להוראות החוק ותקנות רישום תלת מימד.
כך שהשטח מעל פני הקרקע ירשם ע"ש הרשות המקומית עם זיקת הנאה לציבור והמרתף יירשם ע"ש הדיירים לשימוש חניה ושרות עבור כלל השימושים. ככל ולא ניתן יהיה להשלים רישום תלת מימדי השטח יירשם ע"ש הדיירים בכל שטח עם זיקות הנאה לציבור מעל ומתחת לפני הקרקע ותחזוקת השטח הציבורי ע"י הרשות המקומית לפי העניין.
אהוד המאירי ושות' כלכלנים ושמאי מקרקעין
- 9 -
.3.5.7להלן סיכום זכויות הבניה במגרשים השונים בהתאם לטבלה 5 בתקנון התכנית:
4. התכנית הנדונה – 101-1122241
.4.1 התכנית פורסמה להפקדה באתר האינטרנט של מנהל התכנון מיום ,16.2.2026 ובעתונות מיום .13.2.2026 .4.2 ביום 21.4.2026 החליטה הועדה המקומית ליתן ארכה של 30 ימים להגשת התנגדויות לתכנית.
.4.3 מסמכי התכנית שהופקדו הינם לפי מונה תדפיס הוראות 30 ומונה תדפיס תשריט .24 .4.4 דברי ההסבר לתכנית:
מטרת התכנית הינה איחוד וחלוקה מכח תכנית 101-0969162 שלא ניתן היה לבצע אלא לאחר הסדרת רישום גוש .30928 התכנית אינה משנה יעודי קרקע, זכויות בניה וכו' למעט צמצום שטח רישום תלת מימד.
שטח התכנית פנוי מבניה (למעט כבישים סלולים), חלקו משמש כיום כשטח התארגנות לטובת ביצוע הרכבת הקלה, וחלקו המערבי מהווה חלק מפארק נחל רפאים. על שטח התכנית אושרה זה מכבר תכנית -101 0969162 "גבעת שקד" אשר מהווה מסגרת להסדרת האיחוד והחלוקה בתחום התכנית.
רוב הקרקע נמצאת בבעלות פרטית בניהול האפוטרופוס הכללי, חלק מהקרקעות בין היתר בבעלות רמ"י ופרטיים.
התכנית מוגשת ע"י האפוטרופוס הכלל באמצעות הרשות לפיתוח ירושלים.
.4.5 מטרת התכנית: איחוד וחלוקה שלא בהסכמה וצמצום שטח לרישום תלת מימד מכח תכנית .101-0969162 .4.6 עיקרי הוראות התכנית:
- קביעת הוראות איחוד וחלוקה מחדש בהתאם לדרישות תכנית .101-0969162 - צמצום שטח לרישום תלת מימד שנקבע בתכנית .101-0969162 - קביעת חלוקת מספר הדירות להשכרה שנקבעו בתכנית 101-0969162 בין תאי השטח בתכנית זו.
.4.7 הוראות איחוד וחלוקה - החלוקה תהיה בהתאם לנספח איחוד וחלוקה.
.4.8 בהתאם לתשריט התכנית כל השטח הנכלל בקו הכחול מסומן ב"יעוד עפ"י תכנית מאושרת אחרת".
אהוד המאירי ושות' כלכלנים ושמאי מקרקעין
- 10 -
להלן תשריט התכנית – להמחשה:
בהתאם לדברי ההסבר של התכנית יעוד עפ"י תכנית מאושרת משמעו יעוד על פי תכנית .101-0969162 .4.9 טבלאות איחוד וחלוקה
בהתאם לטבלאות האיחוד והחלוקה, הנכס הנשום (חלקות 29 ו-)38 קיבלו הקצאה של %11.53 ממגרש תמורה ,203 וסה"כ חלקם היחסי בתכנית הינו %.2.225 כפי שיוצג להלן בטבלאות מס' טעויות אשר תיקונן יובילו לשיעורים שונים של החלק היחסי של המתנגדים בתכנית.
5. סיכום הפרק התכנוני:
תכנית 101-1122241 הוכנה בהתאם להוראות תכנית 101-0969162 אשר קבעה את המסגרת התכנונית לשכונת גבעת השקד וקבעה כי תוכן תכנית נוספת לאיחוד וחלוקה.
נוכח כך, המצב הנכנס משקף את התכנון שחל ערב אישור תכנית 101-0969162 – יעודן של רוב החלקות הינו לפי תכנית 3365 (למעט מספר חלקות אשר נכללות בתכנית המצב הקודם לתכנית 178129 (רק"ל)).
הנכס נשוא השומה מסומן בתכנית 3365 ביעוד "מגורים 5" לתכנון בעתיד .
במצב היוצא הנכס נשוא השומה מקבל הקצאה במגרש תמורה .203 כפי שיוצג להלן טבלת האיחוד והחלוקה והנספח לה כוללים טעויות המחייבות את תיקונן ועריכתן מחדש.