ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 51 · קובץ סדר יום לוועדה 10.06.2026.pdf

- 1 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1305812

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: מנח"ח

עורך התכנית: רוזנהיים אוריאל

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 15.12.2025

כתובת בן ציון , קרית משה בין הרחובות דניאל סירקיס ובן ציון ורחוב קורות העיתים.

גוש חלקה בשלמות

30157 181 כן

30157 116 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון

והבניה מחליטים להפקיד

את התכנית בתנאים הבאים:

מכיוון שהתכנית היא על מגרש חום בבעלות עיריית ירושלים , הוועדה המקומית

מחליטה על הגשת התכנית.

21/01/2026

התכנית לא תכלול חניה תת קרקעית וקווי הבניין יתוקנו בהתאם.

קוו הבניין הדרומי יהיה כמוצע ובהתאם לבינוי המקודם בתיק היתר 2022/192 – 4

מטר למעט בפינה אחת בתיאום עם מחלקת התכנון .

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטות הקודמות ימשיכו לחול.

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון

והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

24/12/2025

יש לסמן את העצים מס' 101,125-150,153 לעקירה, הסעיף הקודם לעניין העצים

יבוטל בהתאם.

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך 18.06.2025 ימשיכו לחול.

18/06/2025

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א מחליטים

- 2 -

לוועדה המקומית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

התוכנית המוצעת גובלת מדרום בחלקה 116 ביעוד שב"צ במקום בית כנסת וגני

ילדים המגשרים על הפרשי טופוגרפיה בין התוכנית המוצעת ורחוב קורות העיתים

מדרום. התוכנית המוצעת מסמנת זיקת הנאה למעבר הולכי רגל לאורך גבול

המערבי של המגרש מרחוב בן ציון עד לכניסה הראשית של בית כנסת במפלס חצר

קיימת של הבית ספר. יש לכלול את חלקה 116 בתחום התוכנית תוך הסדרת

חריגת מבנה בית הכנסת לחלקה של התוכנית המוצעת ולהמשיך את זכות מעבר

להולכי רגל דרומה עד לרחוב קורות העיתים מעבר זה יתחבר למעבר סטטוטורי

לציר רק"ל ברחוב הרב צבי יהודה ולשצ"פ במקום (ממערב לישיבת מרכז הרב). תוך

עידוד הלכתיות וחיבורית בשכונה

התוכנית מסמנת את כל העצים בתחומה לכריתה. העצים לשימור הינם מחוץ

לגבולות התוכנית. במקום ישנם עצים רבים מתוכם הרבה עצי פרי בוגרים בערכיות

גבוה כולל עצי זית רבים. התכנון במקום צריך להתחשב ככול הניתן בעצים בוגרים

הקיימים בתחום התכנית, יש לעשות מחשבה מחודשת על הערכים במקום ( עצים

בוגרים הינם מרכיב זהותי ותרבותי חשוב.) לדוגמה נראה ששורת העצים לאורך

רחוב בן ציון הינם במפלס הרחוב וניתן לשמרם, יש לסמן להעתקה את כל עצי הזית

ועצי פרי נוספים היודעים להתמודד ביתר קלות עם העתקה בתיאום אגרונום

לשלבם בתכנון החדש. לפי תצ"א ישנם מספר רב של עצים לאורך הגבול מערבי

של התוכנית שיאנם מופיעים במדידה וסקר עצים יש לעדכן

התוכנית נמצאת במגרש פינתי על רחובות בו ציון ודניאל סירקיס ומציעה קו בניין 0

כלפי שתי הרחובות. ברחוב בן ציון מוצעת הרחבת דרך לטובת מפרץ העלאה

והורדה והרחבת המדרכה הסמוכה ל- 3מ' ברחוב. התוכנית מתעלמת מרחוב

סירקיס הסמוך בו ישנה מדרכה ברוחב של 1.5מ' בלבד כשבחלק הצפוני התוכנית

המוצעת אף מבטלת אותה. יש להרחיב את המדרכה במקום ככול הניתן בתיאום

עם מהנדס העיר.

יש להגדיל קו בניין דרומי בין מבנה מגורים בחלקה 117 לתוכנית המוצעת ל- 4 מ,

לעדכן קו בניין כלפי הרחוב בהתאם לשימור עצים במקום.

יש לקבוע כי לא תותר הקמת חדרי שנאים מעל הקרקע . חדרי שנאים יהיו בתת

קרקע בתחום בינוי או ישלבו בקירות תמך בפיתוח יש לתקן סעיף 4.1.2 ה' סעיף

קטן 1

יש לסמן קו בניין תת"ק עבור חניה קו בניין החניון ימוקם באופן שיתחשב בעצים

בוגרים קיימים ככול הניתן.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי כלל הגגות בתכנית יהיו גגות מועילים וישמשו עבור

גגות חיים/ירוקים/כחולים- להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, עבור שימושים

קהילתיים וציבוריים וכו'.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה/הריסה יהיה הכנת

נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות

להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה וכן של מניעת רעש ממגרשי

הספורט המוצעים למגורים, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש

- 3 -

ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט

האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות.

לשלוח הודעות אישיות לחלקות מצרניות לתכנית על ידי הנחת הודעות בתיבות

הדואר של הבניינים הסמוכים

הוועדה ממליצה לוועדה המחוזית להפקיד את התוכנית בתנאים.

התוכנית המוצעת גובלת מדרום בחלקה 116 ביעוד שב"צ במקום בית כנסת וגני

ילדים המגשרים על הפרשי טופוגרפיה בין התוכנית המוצעת ורחוב קורות העיתים

מדרום. התוכנית המוצעת מסמנת זיקת הנאה למעבר הולכי רגל לאורך גבול

המערבי של המגרש מרחוב בן ציון עד לכניסה הראשית של בית כנסת במפלס חצר

קיימת של הבית ספר. יש לכלול את חלקה 116 בתחום התוכנית תוך הסדרת

חריגת מבנה בית הכנסת לחלקה של התוכנית המוצעת ולהמשיך את זכות מעבר

להולכי רגל דרומה עד לרחוב קורות העיתים מעבר זה יתחבר למעבר סטטוטורי

לציר רק"ל ברחוב הרב צבי יהודה ולשצ"פ במקום (ממערב לישיבת מרכז הרב). תוך

עידוד הלכתיות וחיבורית בשכונה

התוכנית מסמנת את כל העצים בתחומה לכריתה. העצים לשימור הינם מחוץ

לגבולות התוכנית. במקום ישנם עצים רבים מתוכם הרבה עצי פרי בוגרים בערכיות

גבוה כולל עצי זית רבים. התכנון במקום צריך להתחשב ככול הניתן בעצים בוגרים

הקיימים בתחום התכנית, יש לעשות מחשבה מחודשת על הערכים במקום ( עצים

בוגרים הינם מרכיב זהותי ותרבותי חשוב.) לדוגמה נראה ששורת העצים לאורך

רחוב בן ציון הינם במפלס הרחוב וניתן לשמרם, יש לסמן להעתקה את כל עצי הזית

ועצי פרי נוספים היודעים להתמודד ביתר קלות עם העתקה בתיאום אגרונום

לשלבם בתכנון החדש. לפי תצ"א ישנם מספר רב של עצים לאורך הגבול מערבי

של התוכנית שיאנם מופיעים במדידה וסקר עצים יש לעדכן

20/02/2025

התוכנית נמצאת במגרש פינתי על רחובות בו ציון ודניאל סירקיס ומציעה קו בניין 0

כלפי שתי הרחובות. ברחוב בן ציון מוצעת הרחבת דרך לטובת מפרץ העלאה

והורדה והרחבת המדרכה הסמוכה ל- 3מ' ברחוב. התוכנית מתעלמת מרחוב

סירקיס הסמוך בו ישנה מדרכה ברוחב של 1.5מ' בלבד כשבחלק הצפוני התוכנית

המוצעת אף מבטלת אותה. יש להרחיב את המדרכה במקום ככול הניתן בתיאום

עם מהנדס העיר.

יש להגדיל קו בניין דרומי בין מבנה מגורים בחלקה 117 לתוכנית המוצעת ל- 4 מ,

לעדכן קו בניין כלפי הרחוב בהתאם לשימור עצים במקום.

יש לקבוע כי לא תותר הקמת חדרי שנאים מעל הקרקע . חדרי שנאים יהיו בתת

קרקע בתחום בינוי או ישלבו בקירות תמך בפיתוח יש לתקן סעיף 4.1.2 ה' סעיף

קטן 1

יש לסמן קו בניין תת"ק עבור חניה קו בניין החניון ימוקם באופן שיתחשב בעצים

בוגרים קיימים ככול הניתן.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי כלל הגגות בתכנית יהיו גגות מועילים וישמשו עבור

גגות חיים/ירוקים/כחולים- להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, עבור שימושים

- 4 -

קהילתיים וציבוריים וכו'.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה/הריסה יהיה הכנת

נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות

להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה וכן של מניעת רעש ממגרשי

הספורט המוצעים למגורים, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש

ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט

האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות.

לשלוח הודעות אישיות לחלקות מצרניות לתכנית על ידי הנחת הודעות בתיבות

הדואר של הבניינים הסמוכים

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית עוסקת במגרש על פינת רחובות דניאל סירקיס – בן ציון, קרית משה, חלקות 116 ו- 181 בגוש .30157

התכנית החלה בשטח המגרש:

תוכנית 1207 משנת 1971 הקובעת במקום שטח למבנה ציבור – בית ספר.

תאור מצב קיים:

המגרש נמצא בפינת רחובות דניאל סירקיס – בן ציון כאשר מבנה בית ספר יושב במפלס ולאורך רחוב בן ציון.

לאורך רחוב דניאל סירקיס קיימת גינה קהילתית המוגבהת ממפלס הרחוב. מבנה בית ספר הקייים בצורה

מלבנית המורכב משני אגפים בגובה 3 קומות ואולם ספורט מקורה צמוד בחלק הדרומי שתי סככות בבניה קלה

ומגרשי אספלט. בחלק הדרומי בין שטח בית ספר לרחוב קורות העיתים ישנו מגרש שב"צ נוסף עם בית

כנסת (חלקה )116 וגני ילדים. הכניסה הראשית לבית הכנסת מתוך החצר של הבי"ס .

התכנית מציעה:

הריסת מבנה בית ספר קיים וקביעת ובניה מבני ציבור חדשים.

התכנית בסמכות הוועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 06/02/2026 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 07/04/2026 .

לתוכנית הוגשו 13 התנגדויות:

התנגדויות מספר :1-9

תושבי השכונה קרית משה: יצחק גולוב, אלישבע טויק, שגיא גורודיסקי, איה שורק, יואל נריה,

יעל שפירא, טליה ישועה, אפרים רזניק, צבי פרידמן.

- 5 -

עיקרי ההתנגדויות:

1. לא נערך סקר קרקע והשפעת הצפיפות על בטחון תושבי השכונה.

2. לא נקבעו הוראות בנוגעות למרחבים מוגנים.

3. התכנית מציעה הצרה וביטול של מדרכות באיזור צפוף ועמוס – יש לקבוע רוחב מדרכות

מינימלי של 3 מטרים.

4. אין תכנית תנועה במסמכי התכנית- התכנית תייצר עומס תחבורתי נוסף על הקיים

ומציעה צמצום מקומות חניה קיימים למרות מצוקת חניה קיימת.

5. החניה התת"ק המוצעת אינה מתאימה לדרישות משרד החינוך ומייצרת סכנה

בטיחותית לתושבי השכונה.

6. שטחים פתוחים המשמשים את תושבי השכונה למשחק ופעילות צפויים להיגרע.

7. כריתת עצי פרי, גריעת שטחים פתוחים וצמחיה ירוקה.

8. בניה צמודה למגורים, חסימת אויר ואור, רעש ופגיעה בפרטיות התושבים.

9. בעיות תברואה וביוב מהגדלה משמעותית של מספר התלמידים.

10. אי עמידה בתקנים מחייבים של בטיחות, ביטחון ומיגון.

11. לא מתוכננת גישה של רכב חירום והצלה לחצר הפנימית של בית הספר.

12. חוסר ברצף התפתחותי בשלד הציבורי מגנים לבית ספר.

13. אין סיבה לקדם בינוי עבור ישיבה של תושבי חוץ כשקיים מחסור בשלד הציבורי באיזור.

14. לא מוצע מיקום חילופי לתלמידים בזמן הבניה.

התנגדות מספר :10

הורי התלמידים ת"ת "מאור התורה" – בית ספר יסודי הקיים במתחם.

ע"י משרד עו"ד אייל נבון ושות'

עיקרי ההתנגדויות:

15. התכנית המוצעת סותרת את תכנית 1207 בסמכות הועדה המחוזית אשר קבעה שניתן

לבנות בית ספר אחד במתחם ולא שניים.

16. היעדר סמכות – לא נמצאה הסכמה של הועדה המחוזית לקידום התכנית כנדרש בחוק.

17. הליך קידום התכנית פגום ונעשה ללא שיתוף ציבור.

18. פגיעה בבית הספר הקיים: התכנית המוצעת תפגע ישירות בתפקודו של בי"ס "מאור

התורה". היא אינה מותירה מספיק מקומות חניה אינה מאפשרת גישה לרכב לצורך

פינוי חירום ומסדירה והגישה מוצעת רק דרך חצר בית הספר הפנימית.

19. לאחר שנבלמו ניסיונות קודמים לקדם בינוי במתחם, התכנית המוצעת לא תואמה עם

הורי התלמידים והנהלת בית הספר.

20. התכנית מציעה להעביר את אולם הספורט הקיים לשימוש הישיבה התיכונית המוצעת.

מדובר בגריעת משאב קיים מהתלמידים הקיימים.

21. התכנית מציעה כריתה של עצים בריאים רבים בתחומה. בדיון הקודם לא הוכרעה שאלת

העצים.

22. התכנית אינה עומדת בדרישות הבטיחות לגישת כלי רכב: רחוב בן ציון ממנו מתוכננת

הכניסה אינו עומד בדרישות תכנון הרחוב ע"פ משרד התחבורה.

23. הבינוי המוצע והפעילויות הרבות המוצעות יפגעו משמעותית במרחב הציבורי ובתושבי

השכונה בעניינים כגון רעש, אשפה, תנועה ורעידות אדמה בשל עבודות הבניה.

24. הבינוי המוצע אינו עומד בדרישות משרד החינוך בנוגע לשטחי חצרות פתוחים וגובה

המבנים.

- 6 -

25. התכנית המוצעת גורעת משטחי החצרות הקיימות של בית הספר לטובת מבנה הישיבה

התיכונית המוצעת.

התנגדות מספר :11

צוות ניהול ת"ת "מאור התורה": אביתר חורי, ברכי רזניק, רפאל חביב, משה היימן, הרב אליהו

גיל קרוב.

ע"י עו"ד יונתן חבשוש

עיקרי ההתנגדויות:

26. הבינוי המוצע עבור ישיבת ישל"ץ בא על חשבון ביה"ס מאור התורה המיועד להריסה.

27. המבנה המוצע אינו עומד בדרישות משרד החינוך לבי"ס יסודי – עד 3 קומות.

28. אין גישה לחצר ממרכז המבנה המוצע ולא מוצעת מעלית.

29. פגיעה במסלול חינוכי: התכנית המוצעת תכריח את התלמידים ללמוד בבניין זמני במשך

שנים או לעבור למוסד אחר – דבר שיגרום לפיזור ולנזק בלתי הפיך לקהילה הקיימת.

30. הבינוי המוצע אינו מספק מענה לצרכי הילדים ובכך מייתרת בפועל את הסגל הנוכחי.

31. התכנית אינה מתואמת עם משרד החינוך וללא מתן אפשרות לצוות הניהול להשפיע על

עתידו.

32. לא מוצע פתרון בטיחותי ראוי לתקופת הבניה: קרבת ביה"ס הקיים לאיזור הבנייה מהווה

סכנה לתלמידים.

33. מבקשים לדחות את התכנית ולקיים הליך תכנון מחודש עם שיתוף מלא של צוות בי"ס

הקיים תוך ווידוא שכל אישור הבינוי יהיה מפורט ומאושר ע"י משרד החינוך וקביעת

תנאים מתאימים לשמירה על רצף הלימודים, הנגישות, הבטיחות והחניה במתחם.

התנגדות מספר :12

מנחם ברזיזיר – נציג קהילת בית הכנסת "עוז לישראל" הקיים במתחם.

עיקרי ההתנגדויות:

34. התכנית המוצעת פוגעת בפעילותה השוטפת ובמעמדה של קהילת בית הכנסת

במתחם.

35. התכנית אינה מציעה הקצאה מסודרת או פתרון עבור בית הכנסת הקיים במתחם.

36. היעדר שיתוף ציבור: גורמי הקהילה לא הוזמנו ולא שותפו בהליך התכנון.

התנגדות מספר :13

צבי פרידמן - נציג קהילת בית כנסת "מניין הורים" הקיים במתחם.

עיקרי ההתנגדויות:

37. הכניסה היחידה לבית הכנסת היא דרך רחוב "בן ציון". הבינוי המוצע יחסום את הגישה

למתפללים ולא יאפשר מעבר נגיש לנכים.

- 7 -

38. התכנית מציעה להעביר את שטח החצר הפנימית הקיימת של בית הכנסת לטובת מבנה

הישיבה התיכונית המוצעת – דבר שיפגע בשימוש הקהילה הקיימת במבנה.

39. הבינוי המוצע מייצר הפרדה פיזית בין מבנה ביה"כ למבני המגורים הסמוכים – דבר

שיפגע בתפקוד המבנה.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

מאחר והתוכנית בסמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62 א (א) לחוק התכנון והבניה, ממליצים לקבל חלק

מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית ע"פ הפירוט הבא:

1. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין כי לא נערך סקר קרקע ובחינת הצפיפות:

לא ברור הקשר בין סקר קרקע לבין הצפיפות המוצעת, עיריית ירושלים מקדמת עשרות תכניות במגרשים ציבורים ברחבי העיר שמטרת כולם היא ניצול מיטבי של שטחים לצורכי ציבור בעיר החסרה בשטחים ציבורים רבים.

התכנית מציעה הריסה של בניינים מיושנים בצפיפות נמוכה ומציעה בינוי חדש ומודרני וצפוף יותר במטרה לנצל את המגרש בצורה מיטבית כדי לתמוך בהליכי התחדשות עירונית המתרחשים בעיר כולה כולל בשכונה זו.

2. לדחות את ההתנגדות כי לא נקבעו הוראות למרחבים מוגנים:

התכנית כוללת נספח בינוי נפחי בלבד ולא עוסקת בתכנון הפנימיאו בחלוקה הפנימית של הבניינים, בעת היתר הבנייה, יתוכננו מרחבים מוגנים בהתאם לחוק התכנון והבניה והנחיות משרד החינוך.

3. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין רוחב המדרכות:

מוצעת בתוכנית הרחבה של זכות הדרך ברחובות בן ציון וסירקיס, הכוללת מקומות חניה נוספים והרחבת מדרכות להולכי רגל שייטיבו את דרכי התחבורה באזור.

4. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין עומסי התנועה והחניות:

מוצעת בתוכנית הרחבה של זכות הדרך ברחובות בן ציון וסירקיס, הכוללת מקומות חניה נוספים והרחבת מדרכות להולכי רגל שייטיבו את דרכי התנועה באזור. מקומות החנייה נקבעו על בסיס תקן החנייה 5166ב ומוסדרים על פי מדיניות עיריית ירושלים.

5. לדחות את ההתנגדות לטענה כי החניה התת"ק אינה מתאימה לדרישות משרד החינוך ותייצר

סכנה בטיחותית:

התכנית קובעת כי תקן החנייה ייקבע בשלב היתר הבנייה בהתאם לתקן החניה התקף באותה עת, בשלב התכנון מפורט במגרש ע"פ יוצגו גם פתרונות החנייה שעמודו בכל דרישות הגורמים המאשרים.

6. לדחות את ההתנגדות לטענה כי התכנית גורעת שטחים פתוחים מהשכונה:

התכנית אינה גורעת שטחים פתוחים , יעוד הקרקע הוא חום למוסדות חינוך. המדיניות העירוניות פועלת לאפשר שימוש גם של הציבור הרחב. התוכנית מציעה מענה מגוון של שימושים ובכללם אולם ספורט, מגרש ספורט פתוח, חצרות משחק על גגות המוסדות, מועדון נוער ואולם רב תכליתי הנותנים יחד מענה מגוון תוך ניצול מייטבי של המגרש בתת הקרקע ועל הקרקע תוך הקמת מוסדות חינוך בראיה חדשנית עתידית ואיכותית כראוי לילדי מערכת החינוך הירושלמית.

- 8 -

7. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה בעניין כריתת עצים, שטחים פתוחים וצמחיה:

ייעול השימוש בקרקע כרוך בשינוי המצב במגרש על מנת לתת מענה לצרכי העיר המתפתחת.

בהתאם למדיניות וועדות התכנון, התוכנית מציעה מענים חלופיים איכותיים. יחד עם זאת, לתכנית הוכן סקר עצים מאושר המסדיר את מעמד סוגיית העצים., במסגרת היתר הבניה יעשה מאמץ נוסף למנוע כריתת עצים שלא לצורך.

8. לדחות את ההתנגדות לטענה כי הבינוי המוצע צמוד למגורים וגורם לחסימת אויר ואור, רעש

ופגיעה בפרטיות התושבים:

התכנית מציעה בינוי בגובה מקובל וראוי בבניה עירונית ובקומות נמוכות משמעותית מהפרויקטים המקודמים בשכונה , בנוסף התכנית מרחיקה את הבינוי בגבול עם מגרשי המגורים ל-4 מ' מגבולות המגרש ותואמת את הנעשה בסביבה ואת המדיניות העירונית.

9. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין בעיות תברואה וביוב מהגדלה משמעותית של מספר

התלמידים:

לא ברורה הטענה כי בתי ספר מייצרים בעיות תברואה או ביוב , מתוכננת דחסנית לייעול הטיפול בפסולת והגנה על הסביבה עבור התכנון המוצע, בתיאום עם מחלקת תברואה. כמו כן בוצע תיאום מול מחלקת הביוב בחברת הגיחון לתשתיות הבינוי המוצע ונרשמו הערות מנחות בנושא בסעיף 6.2.1 לתקנון., במסגרת התכנון המפורט יינתנו פתרונות בהתאם לתקנות ולמקובל.

10. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין אי עמידה בתקנים מחייבים של בטיחות, ביטחון ומיגון:

הטענה חסרת בסיס וסימוכין. כל תכנון מפורט במגרש ע"פ תכנית זו יעמוד בכל דרישות הגורמים המאשרים לרבות כבאות ופיקוד העורף.

11. לדחות את ההתנגדות לטענה כי לא מתוכננת גישה של רכב חירום והצלה לחצר הפנימית של בית

הספר:

כל תכנון מפורט שיעשה במגרש ע"פ תכנית זו יעמוד בכל דרישות הגורמים המאשרים לרבות כבאות ופיקוד העורף וראו סעיף 6.2.1 בתקנון.

12. לדחות את ההתנגדות לטענה של חוסר ברצף התפתחותי מגנים לבית ספר:

המענים העירוניים ניתנים בראיה אזורית רחבה תוך פריסה ראויה של השירותים והביקושים.

המענה ניתן לא על בסיס המגרש הבודד אלה כאמור בראיה רחבה. העירייה אמונה וככזו נותנת מענה לצרכים העולים בכל העיר. תוכנית זו מגמתה לתת מענה לצרכים חסרים ולא מוסדרים והיא מתווספת לשירותים הניתנים בסביבה.

התכנית המופקדת קובעת שימושים וזכויות בניה ואינה עוסקת בקביעת הפרוגראמה או בהקצאה של השימושים שייעשו בעתיד בהתאם לנהלים העירוניים.

13. לדחות את ההתנגדות לטענה כי אין סיבה לקדם בינוי של מבנה המיועד לתושבי חוץ:

התכנית אינה מחליפה את וועדת ההקצאות העירוניות שבמסגרתם יוחלט בהתאם לנהלים העירוניים את חלוקת זכויות הבניה והקצאתם.

יש לציין כי העיר ירושלים מציעה מגוון מוסדות רחב ובכלל זה מוסדות יחודיים המושכים ציבור תלמידים מכל הארץ ובזה ייחודה הגדול של מערכת החינוך הירושלמית. כלל מוסדות החינוך העל יסודיים הינם על אזוריים ופתוחים לרישום מכל העיר. מדובר במוסד וותיק איכותי בנוף המוסדות העירוני וככזה ראוי להסדרה ותנאי לימוד ראויים.

14. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה כי לא מוצעת מיקום חלופי לתלמידים בזמן הבניה:

- 9 -

באופן טבעי שמציעים הריסה ובנייה מחדש , גם של מבני ציבור , יש צורך לתת מענה למוסדות הקיימים במגרש, כמו גם בפינוי בינוי של מגורים, התכנית אינה עוסקת בנושא זה, הנושא ייבחן וייפתר לעת התכנון המפורט ומועד הביצוע.

15. לדחות את ההתנגדות לטענה כי ישנה אי התאמה לתכנית 1207 לגבי הסכמת הועדה המחוזית

ובנית בית ספר אחד במתחם ולא שניים:

התכנית מהווה שינוי להוראות תכנית 1207 וכוללת נספח בינוי ועל כן גוברת על הוראה זו והיא תואמת את המדיניות התכנונית של ייעול השימוש בשטחים החומים בהתאם להתפתחות העירונית המואצת.

16. לדחות את ההתנגדות בעניין היעדר סמכות:

ניתן לקדם תכנית להעצמת זכויות למגרשים חומים בסמכות הוועדה המקומית ע"פ חוק התכנון והבנייה סעיף ,62 א,א ,18 המאפשר הגדלת זכויות בנייה במגרשים לצורכי ציבור בסמכות הוועדה המקומית.

17. לדחות את ההתנגדות בעניין שיתוף הציבור:

החוק אינו מחייב לעשות תהליך של שיתוף ציבור.

כאמור, מדובר על תכנית אחת מתוך עשרות תכניות שמקודמות ברחבי העיר לצורך העצמת זכויות בנייה במגרשים ציבורים במטרה לתת מענה לצרכים העירוניים.

18. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין הפגיעה בתפקוד בית הספר הקיים:

מבנה בית הספר הקיים מיועד להריסה לטובת תכנון מיטבי לשטח התכנית. כל תכנון מפורט ייעשה מול הגורמים הרלוונטיים כאמור לעיל.

19. לדחות את ההתנגדות כי התכנית לא תואמה עם הורי התלמידים והנהלת ביה"ס:

התכנית מקודמת על ידי גורמי המקצוע בעיריית ירושלים בהתאם לצרכים העירוניים ותאפשר בעתיד ניצול מיטבי של המגרש, לא מקובל לעשות שיתוף ציבור בשלב זה והנושא יתואם בשלב הביצוע עם בית הספר בתיאום עם האגפים הרלוונטיים בעירייה כמקובל.

20. לדחות את ההתנגדות כי התכנית מציעה להעביר את אולם הספורט הקיים לשימוש הישיבה:

התכנית אינה קובעת מי ישתמש בשטחים המוצעים בתכנית , נושא שייקבע בעתיד לעת הביצוע.

21. לדחות את ההתנגדות בעניין כריתת העצים:

כאמור, ייעול השימוש בקרקע כרוך בשינוי המצב במגרש על מנת לתת מענה לצרכי העיר המתפתחת. יחד עם זאת, לתכנית הוכן סקר עצים מאושר המסדיר את מעמד סוגיית העצים. נושא נטיעת עצים חדשים ייקבע בעת התכנון המפורט בשלב היתר הבניה.

22. לדחות את ההתנגדות כי התכנית אינה עומדת בדרישות הבטיחות לכלי רכב:

הטענה אינה ברורה , כל נושאי הבטיחות והסדרי התנועה ייקבעו מול הגורמים המקצועים בשלב היתר הבנייה.

23. לדחות את ההתנגדות לטענה כי הבינוי המוצע בתכנית יפגעו במרחב הציבורי:

לא ברור כיצד בניית בית ספר חדש תפגע במרחב הציבורי, התכנית אינה גורעת מהמרחב הציבורי אלא משפרת אותו.

24. לדחות את ההתנגדות לטענה של אי עמידה בדרישות משרד החינוך לשטחי חצרות פתוחים וגובה

מבנה:

- 10 -

היתרי הבנייה יתואמו מול משרד החינוך ויעמדו בכל דרישות והנחיות משרד החינוך.

25. לקבל חלקית את ההתנגדות לטענה כי התכנית גורעת משטחי החצרות של בית הספר לטובת

מבנה הישיבה:

התכנית מציעה הריסה של הבניינים הקיימים ובנייה של בניינים חדשים תוך ניצול מיטבי של הקרקע , במסגרת התכנון המפורט ייקבעו נושאים אלה.

26. לדחות את ההתנגדות לטענה שהבינוי המוצע עבור הישיבה בא על חשבון מבנה בית הספר:

התכנית מציעה הריסה של הבניינים הקיימים ובנייה של בניינים חדשים תוך ניצול מיטבי של הקרקע , במסגרת התכנון המפורט ייקבעו נושאים אלה.

27. לדחות את ההתנגדות לטענה שהמבנה המוצע אינו עומד בדרישות משרד החינוך לבי"ס יסודי:

התכנית מציעה תכנון כולל של המגרש וניצול מיטטבי של המגרש , היתרי הבנייה יתואמו כמקובל עם משרד החינוך.

28. לדחות את ההתנגדות לטענה שאין גישה לחצר ממרכז המבנה ולא מוצעת מעלית:

התכנית מציעה תכנון נפחי בלבד, תכנון מפורט ייקבע במסגרת היתר הבנייה.

29. לדחות את ההתנגדות לטענה שהתכנית פוגעת במסלול החינוכי:

המענים העירוניים ניתנים בראיה אזורית רחבה תוך פריסה ראויה של השירותים והביקושים.

תוכנית דנן נועדה לתת מענה לצרכים חסרים ולא מוסדרים והיא מתווספת לשירותים הניתנים בסביבה.

30. לדחות את ההתנגדות לטענה שהבינוי המוצע לא מספק מענה ומייתרת את הסגל הנוכחי:

התכנית לא עוסקת בשלביות הביצוע , בית הספר יקבל מענה חילופי בתקופת הבנייה והצוות החינוכי ימשיך לבצע את תפקידו.

31. לדחות את ההתנגדות לטענה שהתכנית אינה מתואמת עם משרד החינוך:

כאמור לעיל, התכנון המפורט והיתרי הבנייה יתואמו כמקובל עם משרד החינוך.

32. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין הסכנה לתלמידים בתקופת הבנייה:

שלביות הביצוע תיתן את המענים לתפקוד של בית הספר ושמירה על ביטחון התלמידים.

33. לדחות את ההתנגדות לבקשה לקיים בהליך תכנון מחודש:

התכנית נבחנה על ידי גורמי המקצוע בעירייה ואין צורך בתכנון מחודש.

34. לדחות את ההתנגדות לטענה שהתכנית פוגעת בפעילותה השוטפת של קהילת בית הכנסת "עוז

לישראל" במתחם:

התכנית לא גורמת לפגיעה בבית הכנסת הקיים ואף מסדירה פלישה של בניין בית הכנסת מעבר לגבולו החלקה שלו.

35. לדחות את ההתנגדות לטענה שהתכנית אינה מציעה פתרון עבור בית הכנסת:

מניינים של שבתות וחגים הינו מצב מוכר המוסדר מול הרשות בהסכמים של הסדרת שימוש. גם בעתיד תתאפשר פעילות זו כפי שהוא פועל היום בשיתוף עם ביה"ס כך יפעל גם בעתיד.

36. לדחות את ההתנגדות לטענה שגורמי הקהילה לא שותפו:

כאמור לעיל, אין חובה ע"פ חוק לבצע הליך שיתוף ציבור. התכנית מוסיפה שטחים לצגרכי ציבור - 11 -

ומשפרת את הרחב הציבורי.

37. לדחות את ההתנגדות לטענה של בית כנסת "מנין הורים" בעניין בינוי מעל המבנה הקיים,

הגישה והכניסות:

התכנית אינה מציעה שטחי בינוי נוספים או קומות נוספות מעבר לקיים במגרש בית הכנסת.

מתוכנן שביל גישה עם זיקת הנאה למעבר רגלי מרחוב בן ציון עד לבית הכנסת. התכנית משמרת יציאת חירום ליד בית הכנסת ואף מסדירה את הבינוי הקיים.

38. לדחות את ההתנגדות לטענה בעניין החצר הפנימית של בית הכנסת:

מגרש הספורט בקדמת בית הכנסת הוא חלק משטח המיועד לבית הספר ויגודר ע"פ דרישות משרד החינוך.

39. לדחות את ההתנגדות לטענה כי הבינוי מייצר הפרדה פיזית בין מבנה ביה"כ למבני המגורים

הסמוכים:

מגרש הספורט בקדמת בית הכנסת הוא חלק משטח המיועד לבית הספר ויגודר ע"פ דרישות משרד החינוך.

לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המקומית לתת תוקף לתכנית.

- 12 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1122241

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: הרשות לפיתוח ירושלים

עורך התכנית: עמיקם דר מורן

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 23/6/2025

כתובת , בית צפפה מתחם הנמצא בדרום מערב ירושלים בסמוך לבית צפאפא בין שכונת

שראפת-א-דהארה בדרום, דרך דוד בנבנישתי בצפון, שד דב יוסף במזרח ופארק נחל

רפאים ושלוחת דיפו הרק"ל בקו הכחול במערב.

גוש חלקה בשלמות

30502 16 כן

30502 43 כן

30502 7 לא

30502 41 לא

30928 1 כן

30928 51 כן

30928 80 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

29/04/2026 מכיוון שהתכנית בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה הוועדה מחליטה להאריך ב 30 יום את המועד להגשת התנגדויות בהתאם לסמכותה בחוק התכנון והבנייה.

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים

להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

04/02/2026

יבוטל הסעיף לעניין הגשת כתב שיפוי.

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה ימשיכו לחול.

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון 09/07/2025 והבניה מחליטים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

יש לתאם ולקבל את אישור מחלקת היטלי השבחה ומחלקת נכסים כתנאי להפקדת - 13 -

התכנית בכל הנוגע לטבלאות ההקצאה ואיזון.

יש להשלים את חוות דעת מח' מידע תכנוני ולתקן את התכנית בהתאם לצורך.

יש לערוך את התוכנית ע"פ הערות המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות בעירייה.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות אישיות בדבר הפקדת התכנית לבעלי העניין בתחום התכנית ובעלי העניין במגרשים המצרניים.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעלי העניין במגרשים המצרניים ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית הינה איחור וחלוקה מכח תכנית 101-0969162 שלא ניתן היה לבצע אלא לאחר הסדרת רישום גוש .30928

התכנית אינה משנה יעודי קרקע, זכויות בניה, וכו' למעט צמצום שטח רישום תלת מימד שנקבע בתכנית .969162 התכנית מקודמת מתוקף סעיף 62א (א)()1

התכנית ממוקמת בדרום מערב ירושלים , בסמוך לשכונת בית צפאפא ולמפגש רח' דב יוסף והקו הירוק של הרכבת הקלה במזרח, דרך דוד בנבנישתי ותוואי שלוחת הקו הכחול של הרכבת הקלה בצפון וממערב לפארק עמק רפאים.

שטח התכנית פנוי מבניה, חלקו משמש כיום שטח התארגנות לטובת ביצוע הרכבת הקלה, וחלקו המערבי מהווה חלק מפארק נחל רפאים.

על שטח התכנית אושרה זה מכבר תכנית 101-0969162 "גבעת שקד" אשר מהווה מסגרת להסדרת האיחוד והחלוקה בתחום התכנית. לא התקבלו היתרי בניה בתחום התכנית.

התכנית אינה משנה את יעודי הקרקע המאושרים בתחום - יעוד הקרקע המוצע בתכנית הינו "יעוד עפ"י תכנית מאושרת אחרת" - עפ"י תכנית .101-0969162

רוב הקרקע נמצא בבעלות פרטית בניהול האפוטרופוס הכללי , חלק מהקרקעות בין היתר בבעלות רמ"י ופרטיים .

התכנית מוגשת ע"י האפוטרופוס הכללי באמצעות הרשות לפיתוח ירושלים .

- 14 -

התכנית מקודמת כתכנית בסמכות הוועדה המקומית מכח סעיפים:

(62א) (א) סעיף קטן (1

התוכנית הופקדה בתאריך 13/02/2026 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 14/04/2026 .

לתוכנית הוגשו 3 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 : עו"ד תמר מגדל ועו"ד מאאיה ביבי בשם בעלים של חלקה 9 בגוש 30928

עיקרי ההתנגדויות:

1. מצורפת להתנגדות חוות דעתם של השמאים דני טרשנסקי ויעל רוזנברג ממשרד קמיל טרשנסקי

רפאל ( להלן: " חוות הדעת השמאית") . חוות דעת זו מהווה חלק בלתי נפרד מכתב התנגדות זה.

2. בהתאם לטבלת ההקצאה והאיזון שצורפה לתכנית המופקדת, הוקצו למתנגד זכויות במגרש התמורה

.202

3. התנגדות זו ממוקדת בטבלת ההקצאה והאיזון ובאופן שבו הוערך מגרש התמורה 202 לצורך

ההקצאה למתנגד. לטענת המתנגד, טבלת ההקצאה והאיזון של התכנית המופקדת אינה משקפת נאמנה את מאפייניו התכנוניים והשמאיים של המגרש.

4. המדובר בקרקע ריקה, בייעוד מגורים ( כפי שיפורט להלן ), המצויה בשכונת המגורים המתוכננת

"גבעת השקד ", בסמוך לשכונת בית צפאפא, בדרום -מערב ירושלים.

5. התנגדות זו נוגעת להערכת שווי מגרש התמורה, כמפורט בחוות הדעת השמאית המצורפת להתנגדות

זו, וכמפורט בתמצית להלן -

6. יש לקבוע מקדם הפחתה למגרש התמורה בשל סמיכותו הישירה למגרש ציבורי משמעותי

7. מגרש התמורה גובל במגרש 107 , המיועד למבנים ומוסדות ציבור, בו הותרו שימושים למוסדות חינוך,

שירותי קהילה, דת, חברה, בריאות, רווחה ותרבות. כן נקבעה במגרש 107 זכות מעבר לרכב ולהולכי רגל, בשטח המסומן כזיקת הנאה.

8. בהתאם להוראות התכנית המאושרת, אושרו במגרש 107 שטחי בניה בהיקפים ניכרים : שטח עילי של

8,775 מ"ר ו- 12,200 מ"ר בתת הקרקע.

9. מדובר, אפוא, במגרש ציבורי אינטנסיבי, הכולל היקפי בניה ניכרים וכן שימושי ציבור כדוגמת בית

ספר, מבני קהילה, מוסדות דת ושירותים ציבוריים. מטבעם, שימושים אלה עשויים לפעול גם בשעות אחר הצהריים והערב, ולעיתים אף בסופי שבוע ובחגים, באופן המעצים את המטרד ואת הפגיעה בסביבת המגורים הסמוכה.

10. נוסף על האמור, למבנה הציבור המתוכנן במגרש 107 הותר בינוי של עד 4 קומות מעל הקרקע, בעוד

- 15 -

שבמגרש התמורה 202 הותר בינוי של עד 6 קומות בלבד. פער קטן זה בין גובה המבנים, בשילוב הסמיכות הישירה בין המגרשים, צפוי לחסום במידה ניכרת את המבט הפתוח ואת איכות הנוף הנשקף מן הדירות במגרש 202 , באופן המפחית עוד יותר את איכות המגורים ואת שווי המגרש.

11. יתרה מכך, לפי נספח התנועה, תקן החניה שנקבע למבנה הציבור עומד על 231 מקומות חניה. בנוסף,

עיון בנספח התנועה של התכנית המאושרת מלמד כי הרצועה הצפונית של מגרש 107 מסומנת כזיקת הנאה למעבר רכב, אשר ככל הנראה מתוכננים בה תחנת עצירה וכן מפרץ להעלאה והורדת נוסעים.

12. הנה כי כן, המגרש צפוי לייצר תנועה שוטפת של כלי רכב, הורדה ואיסוף נוסעים, רעש מתמשך, עומסי

תנועה ועומסי חניה, ולהשפיע באופן ישיר על איכות המגורים במגרש 202

13. חרף כל זאת, טבלת ההקצאה והאיזון אינה נותנת משקל מספק לסמיכותו הישירה של מגרש התמורה

למגרש הציבורי.

14. המתנגד יטען, כי כמפורט בחוות הדעת השמאית, יש להביא בחשבון מקדם הפחתה משמעותי למגרש

202 בגין סמיכותו למגרש הציבורי, ולכל הפחות הפחתה בשיעור של %10 , כפי שפורט והוסבר בחוות הדעת השמאית המצורפת.

15. מעיון בנספחי ההקצאה והאיזון עולה כי למגרש 202 נקבעה תוספת שווי בשל מצפיפות נמוכה יותר

במגרש ביחס לחלק ממגרשי המגורים האחרים:

16. לטענת המתנגד, קביעה זו ביחס למגרש 202 אינה נכונה ואינה משקפת את המציאות התכנונית

לאשורה.

17. מגרשי התמורה האחרים – 201 ו- 203 – אמנם כוללים מספר יחידות דיור גדול יותר, אך מותרת בהם

וגם במגרש 204 גם רכיב בניה של מגדל בגובה של עד 24 קומות, לצד בינוי מרקמי. לבינוי זה, המשלב בניה מרקמית ומגדלים, יתרונות תכנוניים, אדריכליים וכלכליים מובהקים, ובכלל זה נראות, נוף, אוורור, פרטיות וגמישות תכנונית.

18. לעומתם, במגרש 202 הותרה הקמתן של 40 יחידות דיור, בבינוי של עד 6 קומות בלבד, ללא אפשרות

לבינוי מגדלי כלל.

19. לכך מצטרפים גם מאפייניו הפיזיים של המגרש. מחוות הדעת השמאית עולה כי הבניין המתוכנן

להיבנות במגרש 202 מהווה מבנה אי-רגולרי ומאורך, מאפיין העלול להכביד על תכנון יעיל של הדירות ולהוביל לדירות כלואות או לדירות בעלות כיוון אוויר יחיד, אשר שווין יהא נמוך ואף בשיעור משמעותי מהדירות במגרשי התמורה האחרים.

20. נספח ההקצאה והאיזון משקף, אפוא, הערכת יתר של מגרש 202 . הערכת יתר זו נשענת על הנחה

שגויה, שלפיה צפיפות נמוכה מקנה, כשלעצמה, יתרון שמאי, מבלי שניתן משקל של ממש למכלול מאפייניו התכנוניים והשמאיים הקונקרטיים של המגרש , ובהם - סמיכותו הישירה למגרש הציבורי, הממשק התחבורתי האינטנסיבי, היעדר אפשרות ל בינוי מגדלי וצורתו האי -רגולרית.

21. משכך, יש להורות כי במסגרת טבלת ההקצאה והאיזון לא יינתן למגרש 202 מקדם שווי עודף בגין

- 16 -

צפיפות נמוכה, או לחילופין יקבע מקדם הפחתה בגין מאפייני הבינוי במגרש 202 , בהשוואה למגרשי המגורים האחרים.

22. לאור כל האמור לעיל, מתבקשת הוועדה הנכבדה להורות על בחינה מחודשת של טבלת ההקצאה

והאיזון, בכל הנוגע למגרש התמורה 202

23. במסגרת בחינה מחודשת זו מתבקשת הוועדה להורות, תיקון טבלת ההקצאה והאיזון באופן שישקף

נאמנה את שוויו היחסי של המגרש ואת זכויות המתנגד:

24. הבאת מקדם הפחתה משמעותי בחשבון בגין סמיכותו של מגרש 202 למגרש הציבורי 107 ולמצער

בשיעור של %.10

25. ביטול מקדם שווי שניתן למגרש 202 בגין צפיפות נמוכה.

התנגדות מספר 2 : עו"ד אורי לומברוזו בשם חברת נופי הדרום בע"מ

עיקרי ההתנגדויות:

1. מרבית המקרקעין הכלולים בתכנית נרכשו בשנות ה 20 של המאה החלופת על ידי יהודים מרחבי

העולם, לאחר פטירה של הרוכשים המקורים נותרה זהות של בעלי זכויות רבות עלומה

2. בנסיבות אלה למרבית החלקות נרשמו צווי ניהול לטובת האופוטרוס הכללי.

3. בשנים האחרונות פעלה החברה לאיתור חלק מבעלי הזכויות במתחם, התקשרה איתם בהסכמי

מכר ורכשה מהם את זכויותיהם בחלקות המפורטות בהתנגדות.

4. מעיון בטבלת היזון וההקצאה עולה כי מקרקעי החברה פוצלו ושובצו במספר מגרשים שונים.

5. עיקרון הריכוז מהווה נדבך יסודי בהליכי איחוד וחלוקה בהתאם לסעיפים 6 ו 7 לתקנות.

6. היקף הזכויות של החברה מצדיק ודורש את הקצאתן במלואו בתא שטח אחד ללא צורך או הצדקה

בפיצולן.

7. טענות לעניין אי מילוי תקן ,15 והתייחסות למושע.

8. מגרש 201 במצב היוצא עלול להיפגע קשות מרעש הנובע מרחוב בנבנשתי העובר בסמוך אליו.

9. מבקשים לתקן את טבלת האיזון בהתאם לטענות העולות בהתנגדות:

א. ריכוז מלוא מקרקעי החברה במגרש 201 בלבד.

ב. תיקון הטבלה כך שתשקף את קיומן של חלקות במושע במצב הנכנס.

ג. שיקוף של פגיעות סביבתיות ותכנוניות בטבלת האיזון.

ד. למחוק את רכיב השווי הכספי מטבלת האיזון ולהותיר בה את השווי האקוויוולנטי בלבד.

- 17 -

התנגדות מספר 3 : עו"ד אייל כהן בשם יצחק אמיר, יצחק שי ויצחק תומר שלושה אחים שרכשו

יחד את חלקות 29 ו 38 בגוש .30928

עיקרי ההתנגדויות:

1. תכנית 101-1122241 הוכנה בהתאם להוראות תכנית 101-0969162 אשר קבעה את המסגרת

התכנונית לשכונת גבעת השקד וקבעה כי תוכן תכנית נוספת לאיחוד וחלוקה.

2. נוכח כך, המצב הנכנס משקף את התכנון שחל ערב אישור תכנית 101-0969162 – יעודן של רוב

החלקות הינו לפי תכנית 3365 )למעט מספר חלקות אשר נכללות בתכנית המצב הקודם לתכנית 178129 הרק"ל.

3. הנכס נשוא השומה מסומן בתכנית 3365 ביעוד "מגורים 5" לתכנון בעתיד .

4. במצב היוצא הנכס נשוא השומה מקבל הקצאה במגרש תמורה 203

5. כפי שיוצג להלן טבלת האיחוד והחלוקה והנספח לה כוללים טעויות המחייבות את תיקונן ועריכתן

מחדש.

6. ההתנגדות מפרטת את הטענות לתיקון התכנית.

7. נוכח האמור לעיל מבוקש לקבל את ההתנגדות ולקבוע כי ההקצאה למתנגדים תהיה לזכויותיהם

במרוכז במגרש תמורה אחד ובהתייחס לכל המפורט בחוות דעתנו:

8. תיקון יעודי הקרקע במצב הנכנס בהתאם לתכנון הסטטוטורי המאושר ותיקון השטחים במצב

הנכנס בהתאם.

9. ביטול מקדם הפחתה המופעל על שטחי חלקות המקור ביעוד "מגורים 5

10. ככל שלא מבוטל מקדם 0.6 לחלקות ביעוד "מגורים 5" לתכנון בעתיד, הרי שיש לקבוע את שווי

הדרך לפי שיעור של %10 מהקרקע בסביבה, דהיינו %10 מ -0.6 וסה"כ מקדם שווי לדרך בשיעור 0.06

11. יש לקבוע מקדם מושע במצב הנכנס.

12. יש להקצות למתנגדים זכויות במגרש תמורה 202 המהווה את המגרש הקרוב ככל האפשר לחלקת

מקור 29 ולרכז את הבעלויות של המתנגדים במגרש זה.

13. יש לקבוע מקדם הפחתה למושע במצב היוצא. כאשר במגרשים הכוללים שותפות עם האפו

טרופוס הכללי ו/או מדינת ישראל מרכיב המושע צריך להיות עוצמתי יותר.

14. יש להקטין את ההפרשות לצרכי ציבור בתכנית ו/או לרכז אותן במגרש השב"צ.

15. ככל והשב"צ מיועד לשימושים שניתן לנצל במסגרת המגזר העסקי הפרטי יש להכליל אותם

במסגרת האיחוד והחלוקה ולהקצות אותם לבעלים בתחום התכנית.

- 18 -

16. יש לתקן את מקדמי המורכבות שקבע שמאי הועדה כך שיתאימו למאפייני המגרשים תוך

התייחסות למושע, לתת"ל 108 ולעתיקות.

17. יש לקבוע הוראות ו/או מתן הבהרות ביחס לתחולתה של תת"ל 108 בשטח התכנית ובפרט בתחום

מגרשי המגורים.

המלצת מהנדס העיר

לדחות את ההכרעה

הוועדה שמעת את ההתנגדויות ותת השובה של מגישי התכנית.

מכיוון שכל מטרת התכנית המופקדת היא איחוד וחלוקה ללא הסכמה , וההתנגדויות שהוגשו הם בתחום השמאות וטבלת האיזון של התכנית, הוועדה מבקשת לקבל חוות דעת בעניין ההתנגדויות מהשמאית העירונית.

לאחר קבלת חוות הדעת הוועדה תתכנס שוב לדון בחוות הדעת ותקבל החלטה בעניין ההתנגדויות.

- 19 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1305846

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: פוברסקי אלי

עורך התכנית: הוק דורון

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 11/08/2024

כתובת הלל 17 , מרכז העיר

גוש חלקה בשלמות

30049 223 לא

30049 19 כן

30049 186 כן

30049 222 כן

30049 263 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

הוועדה תציין כי התכנית מציעה כניסת כלי רכב מרחוב כרמית. יצוין כי כניסה זו מוצגת בנספח התנועה וכי הוראות התכנית מעגנות את כניסה זו באופן מחייב. עם זאת, יצוין כי בשל טעות סופר נקבע המקטע שבין רח' כרמית לכניסה לחניה בייעוד שביל שאינו מאפשר מעבר כלי רכב. בהתאם לכך מחליטה הוועדה לעדכן את תשריט 25/01/2026 התכנית כך שיציג זיקת הנאה לכלי רכב שתאפשר מעבר כניסה לחניה המאושרת.

מאחר וכניסה זו מעוגנת בהוראות ונספחי התכנית ונדונה באריכות במסגרת הדיונים בהתנגדויות, הוועדה סבורה כי מדובר בתיקון טעות טכנית בלבד אשר מטרתה לאפשר את הכניסה שהתכנית מציעה. בהתאם לכך הוועדה אינה סבורה כי התיקון עשוי לפגוע בצדדים שלישיים ועל כן לא נדרש הליך נוסף בעניינה של התכנית.

1. הועדה תציין כי במסגרת החלטתה מיום ,09.02.2025 החליטה הועדה על

הפקדת התכנית בתנאים. בין היתר החליטה הועדה על הפחתת גובה הקומות במגדלים ובהתאמה הגדלה של תכסית המבנה המזרחי בדומה למבנה המערבי. יצוין כי הועדה סברה כי הגדלת תכסית המבנה המזרחי תאפשר את צמצום בגובה הבינוי, 20/07/2025

עם זאת, מבדיקת לשכת התכנון עולה כי היקף הזכויות הצטמצם באופן משמעותי.

על כן מחליטה הועדה כי הבינוי המוצע בתכנית יעודכן כך שתוצע תוספת של 4 קומות למבנה המערבי, כך שיעמוד על 30 מעל מסד בהנחיית לשכת התכנון.

2. יתר סעיפי החלטת הועדה מיום 09.02.2025 יוותרו בעינם.

לאחר בחינת מסמכי התכנית המוצעת הוועדה מברכת על הגשת התכנית, המציעה ניצול ראוי של השטח הכלול בה, בהתאם למגמות התכנון של הוועדה המעודדת העצמה של הבינוי ועירוב שימושים במתחמים המצויים במוקדים עירוניים ובסמיכות לצירי הרכבת הקלה. בהמשך לאמור הוועדה מחליטה להפקיד את 09/02/2025

התכנית בכפוף למפורט להלן:

1. הוועדה תציין כי התכנית כוללת חטיבת קרקע בשטח של כארבעה וחצי דונמים

בלב המע"ר, מוקפת בארבעה רחובות, ואשר אינה מפותחת מזה שנים רבות.

בהמשך לאמור הוועדה סבורה כי מדובר במתחם הראוי לפיתוח והעצמה - 20 -

משמעותיים.

2. הוועדה בחנה את הבינוי המוצע בתכנית, הכולל מסד בגובה של ארבע קומות,

המשתלב במערך של שבילים וחזיתות מסחריות, ומעליו בניה גבוהה. לאחר בחינת הבינוי המוצע ונצפות הבינוי מנקודות מבט שונות, הוועדה סבורה כי מדובר בהצעה תכנונית ראויה אשר משתלבת בקו הרקיע במקום, הולמת את מאפייני המגרש ומאפשרת יצירת מרחב ציבורי ראוי והפרשות ציבוריות מבונות בהיקף משמעותי.

3. הוועדה תציין כי התכנית מציעה בינוי ראוי במפלס הקרקע, המשלים ומחזק את

הבלוק העירוני ומשפר את ההליכתיות והקישוריות במיקום חשוב ומשמעותי במרכז העיר. כן מציעה התכנית שימור של המבנים המסומנים לשימור ברשימת השימור העירונית, שחזור של אולם וחזית קולנוע "אוריון" שפעל במקום כחמישים שנה, גישור על הפרשי המפלסים בין הרחובות השונים, יצירת חזיתות פעילות בדפנות הבלוק ויצירת מרחב ציבורי חדש המקיף את מבנה "מכללת ליפשיץ", ומאפשר מבט וחשיפה של חזיתות המבנה לשימור לצד יצירת מקום לשהייה ובילוי.

4. עוד יצוין כי התכנית מציעה איכויות ניתוח ועיצוב אדריכלי גבוהות שיש לעודדם,

הן בהיבט הבינוי והניתוח האורבני, היחס אל המבנים לשימור וכן איכות העיצוב והפיתוח.

5. היקף זכויות הבניה יותאם לעד %.1200 גובה הבינוי יופחת בהתאם לכ-26 קומות

למגדל המערבי ו-20 קומות למגדל המזרחי, מעל המסד. בהמשך לאמור תתאפשר בתיאום עם לשכת התכנון הגדלה של תכסית המבנה המזרחי בדומה למבנה המערבי.

6. בהתייחס לתמהיל השימושים המוצע, הוועדה תציין כי התכנית מציעה זיקות

הנאה במפלס הקרקע בשיעור משמעותי, ועל רקע המסד הנמוך בגובה של ארבע קומות אשר רובו מוקצה לצורך ציבורי, הוועדה קובעת כי שיעור השימושים שאינם למגורים בתכנית יעמוד על לפחות %30 מסך השטחים. תיבחן האפשרות להציע אולם ספורט לשימוש בית הספר בתחום התכנית. יקבעו קווי בניין נפרדים לכל מבנה וכן למסד המוצע בהנחיית לשכת התכנון. נספח הבינוי יציג את מפלסי הפיתוח המוצעים. כן תיקבע סעיף סטייה ניכרת לעניין מספר קומות, קווי הבניין ומיקומם העקרוני של שטחי המסחר.

7. יקבע בהוראות התכנית תנאי בהליך הרישוי בדבר יהיה הכנת תכנית בינוי, פיתוח

ועיצוב לכלל שטח התכנית. כן יקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה דיון בתכנית הבינוי, הפיתוח והעיצוב בוועדה המחוזית. תנאי לתעודת גמר למבני המגורים יהיה השלמת הפיתוח האמור בהתאם לתכנית הפיתוח שאושרה בוועדה המחוזית.

8. מופע הרכיבים הקונסטרוקטיביים כלפי הסמטה המזרחית לתחום התכנית

ובתחום הכיכר העירונית המוצעת יתואם עם לשכת התכנון כתנאי להפקדת התכנית.

9. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת תיקי התיעוד, תיאום עם יועצת השימור של

הוועדה והטמעת הערותיה במסמכי התכנית. בפרט יערך תיאום לעניין התוספת העל-קרקעית המוצעת למבנה 'מכללת ליפשיץ' בהנחיית לשכת התכנון.

10. תיבחן עם לשכת התכנון האפשרות לקבוע תמהיל אשר יכלול יחד קטנות עד 55

מ"ר.

11. קומה 5 של שני המגדלים הגובלות בגג המסד יושמשו עבור בית הספר המוצע.

12. ביטול הדרך המוצע בתא שטח 4 ידויק בהנחיית לשכת התכנון. מדרום וממערב

התכנית תשמר הדרך עד קו 0 של חזיתות מבנה 'מכללת ליפשיץ'. התכנית תציע שביל בתוואי השצ"פ המאושר, לשם כך יבחן הצורך ברישום תלת-מימד. לא תותר חניה מתחת לתא שטח .5

13. תובטח הריסת הארקדה הקיימת בתחום השצ"פ במזרח התכנית במסגרת

שלביות הביצוע בהנחיית לשכת התכנון.

14. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה

ותיקון מסמכי התכנית בהתאם להערותיו.

15. לאור העובדה כי המתחם מצוי במרכזו של מתחם המשורת על ידי תחבורה

ציבורית מיטבית הוועדה קובעת כי תקן החניה יהיה מופחת בתיאום עם יועץ התחבורה. יקבע בהוראות התכנית כי ככל ותקן החניה התקף לעת הוצאת היתרי הבניה יקבע חניה מצומצם יותר האמור, יקבעו מקומות החניה בהתאם לתקן המצומצם.

16. תחום זיקת ההנאה יורחב כך שיכלול את כל תחום הכיכר העירונית המוצעת

בתכנית בהנחיית לשכת התכנון.

17. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם יועצת הסביבה של לשכת התכנון.

18. נספח הבינוי יציג את מפלס קומת הקרקע במפלס השצ"פ המאושר במזרח

- 21 -

התכנית.

19. השימושים הציבוריים יעוגנו בהוראות התכנית בהנחיית לשכת התכנון.

20. שלביות הביצוע תקבע בהינף אחד.

21. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון טבלאות ההקצאה והאיזון ואישור היועץ

השמאי של הוועדה. הטבלאות המתוקנות יוצגו בפני הוועדה כתנאי להפקדת התכנית.

22. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים

טכניים בהנחיית לשכת התכנון.

23. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים, הוועדה

קובעת כי תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה שבע שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה. כן יקבע בהוראות התכנית כי הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

24. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

לבעלי הזכויות בתחום התכנית בהתאם להוראות תקנות איחוד וחלוקה, וכן להניח הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

25. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר תואמת את עקרונות התכנון של

הוועדה, אך היזם צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

26. החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית ע"פ

סעיף (86ד) לחוק אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

1. הועדה תציין כי במסגרת החלטתה מיום ,09.02.2025 החליטה הועדה על

הפקדת התכנית בתנאים. בין היתר החליטה הועדה על הפחתת גובה הקומות במגדלים ובהתאמה הגדלה של תכסית המבנה המזרחי בדומה למבנה המערבי. יצוין כי הועדה סברה כי הגדלת תכסית המבנה המזרחי תאפשר את צמצום בגובה הבינוי, עם זאת, מבדיקת לשכת התכנון עולה כי היקף הזכויות הצטמצם באופן משמעותי.

על כן מחליטה הועדה כי הבינוי המוצע בתכנית יעודכן כך שתוצע תוספת של 4 קומות למבנה המערבי, כך שיעמוד על 30 מעל מסד בהנחיית לשכת התכנון.

2. יתר סעיפי החלטת הועדה מיום 09.02.2025 יוותרו בעינם.

1. הועדה תציין כי במסגרת החלטתה מיום ,09.02.2025 החליטה הועדה על

הפקדת התכנית בתנאים. בין היתר החליטה הועדה על הפחתת גובה הקומות במגדלים ובהתאמה הגדלה של תכסית המבנה המזרחי בדומה למבנה המערבי. יצוין כי הועדה סברה כי הגדלת תכסית המבנה המזרחי תאפשר את צמצום בגובה הבינוי, עם זאת, מבדיקת לשכת התכנון עולה כי היקף הזכויות הצטמצם באופן משמעותי.

על כן מחליטה הועדה כי הבינוי המוצע בתכנית יעודכן כך שתוצע תוספת של 4 קומות למבנה המערבי, כך שיעמוד על 30 מעל מסד בהנחיית לשכת התכנון.

2. יתר סעיפי החלטת הועדה מיום 09.02.2025 יוותרו בעינם.

1. הועדה תציין כי במסגרת החלטתה מיום ,09.02.2025 החליטה הועדה על

הפקדת התכנית בתנאים. בין היתר החליטה הועדה על הפחתת גובה הקומות במגדלים ובהתאמה הגדלה של תכסית המבנה המזרחי בדומה למבנה המערבי. יצוין כי הועדה סברה כי הגדלת תכסית המבנה המזרחי תאפשר את צמצום בגובה הבינוי, עם זאת, מבדיקת לשכת התכנון עולה כי היקף הזכויות הצטמצם באופן משמעותי.

על כן מחליטה הועדה כי הבינוי המוצע בתכנית יעודכן כך שתוצע תוספת של 4 קומות למבנה המערבי, כך שיעמוד על 30 מעל מסד בהנחיית לשכת התכנון.

2. יתר סעיפי החלטת הועדה מיום 09.02.2025 יוותרו בעינם.

1. הועדה תציין כי במסגרת החלטתה מיום ,09.02.2025 החליטה הועדה על

הפקדת התכנית בתנאים. בין היתר החליטה הועדה על הפחתת גובה הקומות במגדלים ובהתאמה הגדלה של תכסית המבנה המזרחי בדומה למבנה המערבי. יצוין - 22 -

כי הועדה סברה כי הגדלת תכסית המבנה המזרחי תאפשר את צמצום בגובה הבינוי, עם זאת, מבדיקת לשכת התכנון עולה כי היקף הזכויות הצטמצם באופן משמעותי.

על כן מחליטה הועדה כי הבינוי המוצע בתכנית יעודכן כך שתוצע תוספת של 4 קומות למבנה המערבי, כך שיעמוד על 30 מעל מסד בהנחיית לשכת התכנון.

2. יתר סעיפי החלטת הועדה מיום 09.02.2025 יוותרו בעינם.

1. הועדה תציין כי במסגרת החלטתה מיום ,09.02.2025 החליטה הועדה על

הפקדת התכנית בתנאים. בין היתר החליטה הועדה על הפחתת גובה הקומות במגדלים ובהתאמה הגדלה של תכסית המבנה המזרחי בדומה למבנה המערבי. יצוין כי הועדה סברה כי הגדלת תכסית המבנה המזרחי תאפשר את צמצום בגובה הבינוי, עם זאת, מבדיקת לשכת התכנון עולה כי היקף הזכויות הצטמצם באופן משמעותי.

על כן מחליטה הועדה כי הבינוי המוצע בתכנית יעודכן כך שתוצע תוספת של 4 קומות למבנה המערבי, כך שיעמוד על 30 מעל מסד בהנחיית לשכת התכנון.

2. יתר סעיפי החלטת הועדה מיום 09.02.2025 יוותרו בעינם.

1. הועדה תציין כי במסגרת החלטתה מיום ,09.02.2025 החליטה הועדה על

הפקדת התכנית בתנאים. בין היתר החליטה הועדה על הפחתת גובה הקומות במגדלים ובהתאמה הגדלה של תכסית המבנה המזרחי בדומה למבנה המערבי. יצוין כי הועדה סברה כי הגדלת תכסית המבנה המזרחי תאפשר את צמצום בגובה הבינוי, עם זאת, מבדיקת לשכת התכנון עולה כי היקף הזכויות הצטמצם באופן משמעותי.

על כן מחליטה הועדה כי הבינוי המוצע בתכנית יעודכן כך שתוצע תוספת של 4 קומות למבנה המערבי, כך שיעמוד על 30 מעל מסד בהנחיית לשכת התכנון.

2. יתר סעיפי החלטת הועדה מיום 09.02.2025 יוותרו בעינם.

1. הועדה תציין כי במסגרת החלטתה מיום ,09.02.2025 החליטה הועדה על

הפקדת התכנית בתנאים. בין היתר החליטה הועדה על הפחתת גובה הקומות במגדלים ובהתאמה הגדלה של תכסית המבנה המזרחי בדומה למבנה המערבי. יצוין כי הועדה סברה כי הגדלת תכסית המבנה המזרחי תאפשר את צמצום בגובה הבינוי, עם זאת, מבדיקת לשכת התכנון עולה כי היקף הזכויות הצטמצם באופן משמעותי.

על כן מחליטה הועדה כי הבינוי המוצע בתכנית יעודכן כך שתוצע תוספת של 4 קומות למבנה המערבי, כך שיעמוד על 30 מעל מסד בהנחיית לשכת התכנון.

2. יתר סעיפי החלטת הועדה מיום 09.02.2025 יוותרו בעינם.

1. הועדה תציין כי במסגרת החלטתה מיום ,09.02.2025 החליטה הועדה על

הפקדת התכנית בתנאים. בין היתר החליטה הועדה על הפחתת גובה הקומות במגדלים ובהתאמה הגדלה של תכסית המבנה המזרחי בדומה למבנה המערבי. יצוין כי הועדה סברה כי הגדלת תכסית המבנה המזרחי תאפשר את צמצום בגובה הבינוי, עם זאת, מבדיקת לשכת התכנון עולה כי היקף הזכויות הצטמצם באופן משמעותי.

על כן מחליטה הועדה כי הבינוי המוצע בתכנית יעודכן כך שתוצע תוספת של 4 קומות למבנה המערבי, כך שיעמוד על 30 מעל מסד בהנחיית לשכת התכנון.

2. יתר סעיפי החלטת הועדה מיום 09.02.2025 יוותרו בעינם.

1. הועדה תציין כי במסגרת החלטתה מיום ,09.02.2025 החליטה הועדה על

הפקדת התכנית בתנאים. בין היתר החליטה הועדה על הפחתת גובה הקומות במגדלים ובהתאמה הגדלה של תכסית המבנה המזרחי בדומה למבנה המערבי. יצוין כי הועדה סברה כי הגדלת תכסית המבנה המזרחי תאפשר את צמצום בגובה הבינוי, עם זאת, מבדיקת לשכת התכנון עולה כי היקף הזכויות הצטמצם באופן משמעותי.

על כן מחליטה הועדה כי הבינוי המוצע בתכנית יעודכן כך שתוצע תוספת של 4 קומות למבנה המערבי, כך שיעמוד על 30 מעל מסד בהנחיית לשכת התכנון.

2. יתר סעיפי החלטת הועדה מיום 09.02.2025 יוותרו בעינם.

- 23 -

1. הועדה תציין כי במסגרת החלטתה מיום ,09.02.2025 החליטה הועדה על

הפקדת התכנית בתנאים. בין היתר החליטה הועדה על הפחתת גובה הקומות במגדלים ובהתאמה הגדלה של תכסית המבנה המזרחי בדומה למבנה המערבי. יצוין כי הועדה סברה כי הגדלת תכסית המבנה המזרחי תאפשר את צמצום בגובה הבינוי, עם זאת, מבדיקת לשכת התכנון עולה כי היקף הזכויות הצטמצם באופן משמעותי.

על כן מחליטה הועדה כי הבינוי המוצע בתכנית יעודכן כך שתוצע תוספת של 4 קומות למבנה המערבי, כך שיעמוד על 30 מעל מסד בהנחיית לשכת התכנון.

2. יתר סעיפי החלטת הועדה מיום 09.02.2025 יוותרו בעינם.

לאחר בחינת מסמכי התכנית המוצעת הוועדה מברכת על הגשת התכנית, המציעה ניצול ראוי של השטח הכלול בה, בהתאם למגמות התכנון של הוועדה המעודדת העצמה של הבינוי ועירוב שימושים במתחמים המצויים במוקדים עירוניים ובסמיכות לצירי הרכבת הקלה. בהמשך לאמור הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית בכפוף למפורט להלן:

1. הוועדה תציין כי התכנית כוללת חטיבת קרקע בשטח של כארבעה וחצי דונמים

בלב המע"ר, מוקפת בארבעה רחובות, ואשר אינה מפותחת מזה שנים רבות.

בהמשך לאמור הוועדה סבורה כי מדובר במתחם הראוי לפיתוח והעצמה משמעותיים.

2. הוועדה בחנה את הבינוי המוצע בתכנית, הכולל מסד בגובה של ארבע קומות,

המשתלב במערך של שבילים וחזיתות מסחריות, ומעליו בניה גבוהה. לאחר בחינת הבינוי המוצע ונצפות הבינוי מנקודות מבט שונות, הוועדה סבורה כי מדובר בהצעה תכנונית ראויה אשר משתלבת בקו הרקיע במקום, הולמת את מאפייני המגרש ומאפשרת יצירת מרחב ציבורי ראוי והפרשות ציבוריות מבונות בהיקף משמעותי.

3. הוועדה תציין כי התכנית מציעה בינוי ראוי במפלס הקרקע, המשלים ומחזק את

הבלוק העירוני ומשפר את ההליכתיות והקישוריות במיקום חשוב ומשמעותי במרכז העיר. כן מציעה התכנית שימור של המבנים המסומנים לשימור ברשימת השימור העירונית, שחזור של אולם וחזית קולנוע "אוריון" שפעל במקום כחמישים שנה, גישור על הפרשי המפלסים בין הרחובות השונים, יצירת חזיתות פעילות בדפנות הבלוק ויצירת מרחב ציבורי חדש המקיף את מבנה "מכללת ליפשיץ", ומאפשר מבט וחשיפה של חזיתות המבנה לשימור לצד יצירת מקום לשהייה ובילוי.

4. עוד יצוין כי התכנית מציעה איכויות ניתוח ועיצוב אדריכלי גבוהות שיש לעודדם,

הן בהיבט הבינוי והניתוח האורבני, היחס אל המבנים לשימור וכן איכות העיצוב והפיתוח.

5. היקף זכויות הבניה יותאם לעד %.1200 גובה הבינוי יופחת בהתאם לכ-26 קומות

למגדל המערבי ו-20 קומות למגדל המזרחי, מעל המסד. בהמשך לאמור תתאפשר בתיאום עם לשכת התכנון הגדלה של תכסית המבנה המזרחי בדומה למבנה המערבי.

6. בהתייחס לתמהיל השימושים המוצע, הוועדה תציין כי התכנית מציעה זיקות

הנאה במפלס הקרקע בשיעור משמעותי, ועל רקע המסד הנמוך בגובה של ארבע קומות אשר רובו מוקצה לצורך ציבורי, הוועדה קובעת כי שיעור השימושים שאינם למגורים בתכנית יעמוד על לפחות %30 מסך השטחים. תיבחן האפשרות להציע אולם ספורט לשימוש בית הספר בתחום התכנית. יקבעו קווי בניין נפרדים לכל מבנה וכן למסד המוצע בהנחיית לשכת התכנון. נספח הבינוי יציג את מפלסי הפיתוח המוצעים. כן תיקבע סעיף סטייה ניכרת לעניין מספר קומות, קווי הבניין ומיקומם העקרוני של שטחי המסחר.

7. יקבע בהוראות התכנית תנאי בהליך הרישוי בדבר יהיה הכנת תכנית בינוי, פיתוח

ועיצוב לכלל שטח התכנית. כן יקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה דיון בתכנית הבינוי, הפיתוח והעיצוב בוועדה המחוזית. תנאי לתעודת גמר למבני המגורים יהיה השלמת הפיתוח האמור בהתאם לתכנית הפיתוח שאושרה בוועדה המחוזית.

8. מופע הרכיבים הקונסטרוקטיביים כלפי הסמטה המזרחית לתחום התכנית

ובתחום הכיכר העירונית המוצעת יתואם עם לשכת התכנון כתנאי להפקדת התכנית.

9. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת תיקי התיעוד, תיאום עם יועצת השימור של

הוועדה והטמעת הערותיה במסמכי התכנית. בפרט יערך תיאום לעניין התוספת - 24 -

העל-קרקעית המוצעת למבנה 'מכללת ליפשיץ' בהנחיית לשכת התכנון.

10. תיבחן עם לשכת התכנון האפשרות לקבוע תמהיל אשר יכלול יחד קטנות עד 55

מ"ר.

11. קומה 5 של שני המגדלים הגובלות בגג המסד יושמשו עבור בית הספר המוצע.

12. ביטול הדרך המוצע בתא שטח 4 ידויק בהנחיית לשכת התכנון. מדרום וממערב

התכנית תשמר הדרך עד קו 0 של חזיתות מבנה 'מכללת ליפשיץ'. התכנית תציע שביל בתוואי השצ"פ המאושר, לשם כך יבחן הצורך ברישום תלת-מימד. לא תותר חניה מתחת לתא שטח .5

13. תובטח הריסת הארקדה הקיימת בתחום השצ"פ במזרח התכנית במסגרת

שלביות הביצוע בהנחיית לשכת התכנון.

14. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה

ותיקון מסמכי התכנית בהתאם להערותיו.

15. לאור העובדה כי המתחם מצוי במרכזו של מתחם המשורת על ידי תחבורה

ציבורית מיטבית הוועדה קובעת כי תקן החניה יהיה מופחת בתיאום עם יועץ התחבורה. יקבע בהוראות התכנית כי ככל ותקן החניה התקף לעת הוצאת היתרי הבניה יקבע חניה מצומצם יותר האמור, יקבעו מקומות החניה בהתאם לתקן המצומצם.

16. תחום זיקת ההנאה יורחב כך שיכלול את כל תחום הכיכר העירונית המוצעת

בתכנית בהנחיית לשכת התכנון.

17. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם יועצת הסביבה של לשכת התכנון.

18. נספח הבינוי יציג את מפלס קומת הקרקע במפלס השצ"פ המאושר במזרח

התכנית.

19. השימושים הציבוריים יעוגנו בהוראות התכנית בהנחיית לשכת התכנון.

20. שלביות הביצוע תקבע בהינף אחד.

21. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון טבלאות ההקצאה והאיזון ואישור היועץ

השמאי של הוועדה. הטבלאות המתוקנות יוצגו בפני הוועדה כתנאי להפקדת התכנית.

22. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים

טכניים בהנחיית לשכת התכנון.

23. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים, הוועדה

קובעת כי תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה שבע שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה. כן יקבע בהוראות התכנית כי הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

24. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

לבעלי הזכויות בתחום התכנית בהתאם להוראות תקנות איחוד וחלוקה, וכן להניח הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

25. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר תואמת את עקרונות התכנון של

הוועדה, אך היזם צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

26. החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית ע"פ

סעיף (86ד) לחוק אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

הקמת מתחם למסחר, תעסוקה ומגורים ומלונאות במתחם אוריון

הוראות התכנית:

1. שינוי ייעוד מ- מגורים מסחר ותיירות , מלונאות, אזור מסחרי ודרך חדשה, ושטח לבניין

- 25 -

ציבור ל- מגורים, מסחר ומבנים ומוסדות ציבור, מסחר ותיירות, דרך לביטול, זכות מעבר למעבר ברכב, ושביל.

2. קביעת סך השטחים בכל תא שטח:

תא שטח 1 ו- 2 : 34,881 מ"ר מתוכם 28,585 מ"ר שטח עיקרי (מתוכם 643 מ"ר מתחת לכניסה הקובעת) ו- 6296 מ"ר שטחי שירות

תא שטח 3 : 9,049 מ"ר מתוכם 7149 מ"ר שטח עיקרי (מתוכם 1355 מ"ר מתחת לכניסה הקובעת) ו- 1900 מ"ר שטחי שירות

תא שטח 4 : 1530 מ"ר עיקרי

3. הגדלת מס' קומות מ- 8 ו- 10 ל- 33 ו- 34 ו-15

4. קביעת מס' יח"ד ל- 342 בשלושת תאי השטח

5. קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה

6. שינוי בזיקות הנאה מאושרות

7. קביעת קווי בניין מרביים חדשים

8. קביעת הוראות בינוי, תנאים לתן היתר בניה ושלביות ביצוע

התכנית הינה בסמכות הוועדה המחוזית

התוכנית הופקדה בתאריך 06/02/2026 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 07/04/2026 .

לתוכנית הוגשו 4 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

המועצה לשימור אתרי מורשת בישראל ע"י אדריכלית צפי שלף מנהלת מחוז ירושלים.

עיקרי ההתנגדויות:

פגיעה בחשיבות המרקם ההיסטורי והעירוני

התכנון המוצע פוגע בערכים ההיסטוריים, האדריכליים והתרבותיים של המתחם ושל סביבתו. הבינוי החדש אינו מותאם למרקם ולדמות ההיסטורית של האזור ועלול לפגוע במורשת התרבותית ובאיכויות המרחב העירוני. התכנית עלולה ליצור תקדים שיגרום לפגיעה נוספת במורשת ירושלים.

פגיעה באינטרס הציבורי

התכנית מקדמת אינטרס של יזם פרטי על חשבון האינטרס הציבורי הרחב. היא מבקשת לנצל את הקרקע באופן מרבי, אך עלולה לגרום נזק למורשת האדריכלית והעירונית, שהינה נכס ציבורי וכלכלי חשוב. פגיעה במורשת זו תפגע בכלל תושבי ירושלים ובציבור הרחב.

סתירה למדיניות התכנון ולעקרונות השימור

התכנית אינה תואמת את מדיניות התכנון, את עקרונות השימור המקובלים ואת המלצות גופי השימור בארץ ובעולם. היא מבוססת על הריסת מבנה בעל ערך היסטורי ותרבותי, בעוד שעקרונות השימור מדגישים שימור ושחזור מבנים היסטוריים ולא הריסתם לצורך פיתוח חדש.

- 26 -

תקדים שלילי לעתיד העיר

אישור התכנית עלול ליצור תקדים מסוכן לפגיעה במורשת הבנויה של ירושלים. במקום לעודד התחדשות תוך שמירה על ערכי השימור, התכנית מחלישה את ההגנה על מבנים היסטוריים ועלולה להוביל לפגיעה מצטברת באופייה ההיסטורי של העיר. לדעת מחברי ההתנגדות, יש לבחון את התכנית מתוך ראייה כוללת של טובת העיר ההיסטורית

הטענות העיקריות

פגיעה במדיניות התכנון של העיר ההיסטורית

מוצע להציב מגדלים במתחם שאינו מוגדר כציר רק”ל או מוקד עירוני ומדובר על בנייה שחורגת ממדיניות העיר ההיסטורית ופוגעת ברקמה הקיימת.

פגיעה במרקם העיר העתיקה ויצירת תקדים למגדלים בלב העיר ההיסטורית, הדבר אשר עלול לעודד תוכניות דומות בעתיד.

התעלמות מההקשר ההיסטורי

התכנון אינו מתייחס לרכיבי המורשת ולערכים הארכיטקטוניים של האזור, ירושלים ההיסטורית היא מכלול שלם ולא אוסף מבנים נפרדים.

פגיעה בערכי המקום והמורשת ובתבנית הבנייה ושימוש בלתי ראוי בטענת “הגנה על מבנה לשימור”

מדובר על אזור המהווה נכס תרבותי ותיירותי חשוב. המגדלים פוגעים ברציפות ובקנה המידה של העיר ההיסטורית. אין להצדיק בנייה חדשה באמצעות הצורך לשמר מבנה קיים, יש לצמצם גובה ולמנוע פגיעה במרקם ההיסטורי.

מסמכי התכנון חסרים - חסר מידע מהותי, ולא ניתן לבחון באופן מקצועי את ההשפעות על הסביבה, המורשת והעיר.

מכללת ליפשיץ מסומנת לשימור אולם בה שעה היא גם מיועדת להרחבה ותוספות בנייה שאין לדעת מהן, בטבלה 5 מופעי שטחים מוצעים בה.

התכנית מאפשרת שטחי בנייה במבנה המכללה בלי לפרט מהו הבינוי, היכן ממוקם ואיך נראה.

תשריט מצב מוצע מסמן קו בניין תת קרקעי בהיקף המגרש, לכן ניתן להניח כי הכוונה היא לאפשר בניה במבנה ההיסטורי עצמו.

בתכניות מוצעת בניה מאסיבית הצמוד למבנה מכללת ליפשיץ בקו אפס עם המבנה ומתחתיו.

יש לבטל את הבינוי המבוקש במבנה ההיסטורי לשימור ואין לאשר שטחים אלו מבלי לתכנן אותם, להציגם ולבחון את ההשלכות שלהם על המבנה והאתר.

קולנוע אוריון -שחזור מבנה קולנוע אוריון אינו שחזור אמיתי, משום שהמבנה נהרס, לא יישמר במקומו ולא ייוותרו בו אלמנטים קונסטרוקטיביים מקוריים.

אמנות השימור מדגישה כי העתקה אינה מקובלת מבחינה אתית, מסוכנת לשלמות המבנה, ומשנה את ההקשר המקורי.

הוראות התכנית מציגות את המבנה ככזה ש ”ישולב בבנייה החדשה”, “ישוחזרו חלק מהקשתות”, “חזית בית הקולנוע תפונה לרחוב שמאי”, “חלק האולם יעוצב באופן המאזכר את אופיו ההיסטורי” – אלו הן פעולות אשר מרוקנות מתוכן וממשמעות ערכית שימורית והופכות את האתר ללעג.

- 27 -

יש לבטל כל סעיף המתיר פירוק והרכבה או שחזור של אלמנטים מקוריים היסטוריים באתר.

שימור עצים - עדות נוספת לכוונה התכנונית לייצר סיטואציה עירונית נטולת צמחייה בעלת ערך מופיעה בסעיף 6.1.8 בו מוצע כי “יתכנו גמישות המאפשרת שלא לשמר/להעתיק עץ שהוגדר כך, וזאת על פי אישור פקיד היערות או גוף המוסמך לכך. סטיה מהוראה זו לא תחשב כסטייה מהוראות תכנית זו”. נטען כי מדובר בשגגה מוחלטת בהיבט הציבורי והעירוני ואין לאשר סעיף זה. יש לחייב שימור שני העצים הוותיקים המסומנים לשימור ולעגן שימורם בהוראות סטייה ניכרת.

התכנית מציינת כי היא מציעה “בינוי ופיתוח כיכר עירונית” המוקפת בקומות מסד המאוגדות בתוכה מסחר בקומת הקרקע, ושימושים מעורבים כשמדובר על בעצם מפגש של סמטה ורחובות פנימיים למרגלות מגדלי ענק עם זכות מעבר רכב. אין זה מרחב ציבורי רחב או מקום שהייה פתוח לרווחתם של עוברי האורח והמבקרים. זהו חלל מוצל וחשוך המהווה מסדרון רוח למרגלות המגדלים.

תיקי התיעוד אינם שלמים ואינם משקפים את מכלול ערכי המורשת של האתר והמרקם בו הוא נתון. יש לחייב הגשת השלמות משמעותיות בתיקי התיעוד. יש להשלים בין היתר גם פירוט הערכת משמעותו התרבותית של המקום. יש לחייב הצגת תיעוד ראוי לכל המבנים ההיסטוריים ובוודאי אלו המיועדים להריסה/"שחזור" . יש להגיש תכנית שימור מפורטת וראויה ולא לדחות לשלב היתר הבניה מאחר ומדובר במסמכים קריטיים לצורך קבלת החלטות תכנוניות סטטוטוריות באתר שדנן.

יש לבטל את הבינוי המבוקש במבנה ההיסטורי לשימור של מכללת ליפשיץ ואין לאשר שטחים מבלי לתכנן אותם, להציגם ולבחון את ההשלכות שלהם על המבנה והאתר.

יש לתקן את הוראות התכנית, לתקן את התכנון המוצע ולבטל הוראות ההריסה של קולנוע אוריון.

יש לבטל את מתן האפשרות לפירוק הרכיבים ההיסטוריים והדבקתם כטלאי על חזיתותיו של הבניין החדש.

יש לצמצם נפחי הבינוי וגובהו שלא יעלה על 10 קומות.

התנגדות מספר 2 :

התנגדות עצמית של מגיש התכנית מר יצחק מזרחי ת.ז 002947653 ע"י עו"ד אורי לומברוזו

עיקרי ההתנגדות

בקשה לשינוי הוראות לפי המפורט להלן:

הגדלת ממ"דים – בהערות לטבלה מבוקש להוסיף את ההערה הבאה :

“בנוסף לשטחי הבניה המפורטים בטבלה, תותר תוספת שטח למרחבים מוגנים דירתיים לשם שילוב חדר שירותים/רחצה, וזאת בהתאם להוראות סעיף (151ג)()2 לחוק התכנון והבניה (כנוסחו בתיקון מס’ .)163 לדירות בשטח עד 80 מ”ר (כולל ממ”ד מקורי) תותר תוספת של 3 מ”ר בלבד. תוספת זו לא תחשב כסטייה מהוראות התכנית.

ביטול סימון זיקת מעבר בתחום השביל – לבטל בתשריט זיקת מעבר בתחום השביל, מדובר בשטח ביעוד ציבורי שיופקע ע"י העירייה כך שאין צורך בסימון זיקת מעבר נוספת.

- 28 -

תיקונים טכניים – סעיף 4.3.2א במקום "רחוב דרום" יבוא " רחוב עזרא מזרחי"

סעיף 6.1.3ז אחרי שטח מחסן 6 מ"ר תבוא המילה "ברוטו"

התנגדות מספר 3 :

עמותת אבני ציון הפועלת מאז שנת 2018 להצלת מבנים עתיקים, קידום שיקום ושחזור של מבני מורשת, והגברת המודעות הציבורית לחשיבות השימור במרחב האורבני.

ההתנגדות נסמכת על חוו"ד המקצועית של אדריכל גיורא סולר.

עיקרי ההתנגדות

עיקר ההתנגדות הינה נגד הריסת מבנה קולנוע אוריון. שחזור אינו שימור.

קולנוע אוריון עומד בכל הקריטריונים המרכזים לשימור " היסטורי- עירוני, חברתי, אדריכלי, וטכנולוגי-

הנדסי. ערכיו אינם מתמצים בחזיתו בלבד אלא משתרעים על חלל האולם ההיסטורי, הקימרון הפנימי, הקונסטרוקציה המקורית והגג.

להלן עיקרי דבריו של האדריכל :

א. שלילת “שחזור” כחלופת שימור: עבור מבנה שערכיו השימוריים הם מן הדרגה הגבוהה ביותר, לא ניתן

לראות במהלך של הריסה ולאחריה “שחזור” משום פתרון שימורי ראוי.

ב. פתרון סמלי, חלקי או סלקטיבי אינו מקובל ואסור שהפוך לתקדים תכנוני ביחס למבנים היסטוריים מן

המעלה הראשונה.

ג. עמידה במכלול קריטריונים מחמירים: המבנה עומד בכל הקריטריונים המרכזיים המוכרים לשימור:

היסטורי, חברתי, אדריכלי וטכנולוגי-הנדסי. הוא אף עומד בתנאי “האותנטיות” ו ”השלמות” הנדרשים להכללה ברשימת המורשת העולמית של אונסק”ו.

ד. זהות אדריכלית כוללת (Exterior & :)Interior ערכי השימור אינם מתמצים בחזיתות המבנה בלבד, אלא

משתרעים על חלל האולם ההיסטורי, הקמרון הפנימי, הקונסטרוקציה המקורית והגג.

ה. אלו ערכים הטבועים במבנה הקיים עצמו ואינם ניתנים ל ”ציטוט” מחדש לאחר הריסה.

ו. ייחודיות טכנולוגית והנדסית: קונסטרוקציית הפלדה הקשתי של הגג היא ביטוי נדיר ויחידני כמעט

בירושלים לטכנולוגיה של האדריכלות המודרנית החדשה.

ז. הגג אינו רכיב טכני שולי אלא אלמנט מרכזי בזהות הבניין ובמרקם העירוני.

ח. מעמד אורבני מובהק: בניגוד לבנוי האנונימי במרקם “המשולש”, קולנוע אוריון בולט כמבנה יחידני בעל

מופע צורני חריג ופונקציה ייחודית, ומהווה נקודת ציון מובהקת במכלול העירוני.

ט. הסתמכות על תיעוד מקצועי עקבי: המסקנה בדבר דרגת השימור הגבוהה ביותר הנדרשת נתמכת

בממצאי תיק התיעוד המפורט משנת .2018

י. קיימת תמיהה מקצועית על כך שבתיק התיעוד המאוחר מ-,2025 שצורף לתכנית, הושמט פרק המסקנות

באופן שאינו משקף את המשמעות השימורית העולה מן המבנה.

- 29 -

הריסה ושחזור אינם מהווים “שימור ראוי”

התכנית מבקשת להרוס את המבנה ולהחליפו בדימוי מאוחר שלו. במבנה בעל חשיבות כזו, הריסה ובנייה מחדש היא מחיקה של ה”אותנטיות” ()Authenticity וה”שלמות” ()Integrity — שני תנאי הסף המוכרים באמנות הבינלאומיות (אונסק”ו) להערכת נכסי מורשת.

הפסיקה קבעה וחזרה והדגישה כי מסלול של הריסה ובנייה מחדש אינו דרך המלך למבני שימור. מצורף בהתנגדות עררים ועת"מ.

היעדר זיקה מיצרנית ואי-תחולת “מדיניות הרק”ל”

התכנית מבקשת להיבנות מ”מדיניות הבינוי לאורך צירי הרק”ל” (להלן “המדיניות”) כדי להצדיק בינוי בעוצמות חריגות. העמדה תטען כי מדובר בטעות משפטית ותכנונית חמורה:

א. היעדר מצרנות: המגרש ברחוב שמאי 4 אינו מצרני לציר רק”ל. הוא אינו גובל במישרין בציר יפו ואינו גובל

בציר המלך ג’ורג’.

ב. הוא ממוקם ברחוב פנימי, המופרד מצירים על ידי שורת בינוי קיימת. החלת המדיניות על “עומק המגרש”

ללא זיקה מצרנית פיזית היא הרחבה פסולה הפוגעת במדרג העירוני ובמרקם לב העיר ההיסטורי.

ג. סעיף 38 למדיניות – חובת בחינת חלופות: המדיניות עצמה (סעיף )38 קובעת מפורשות: “במגרשים

הכוללים מבנה לשימור… תשקול הוועדה חלופות בינוי שונות למימוש המדיניות”.

ד. הוועדה בענייננו “דילגה” על חובת הבחינה המינהלית לבחון חלופות שאינן כוללות הריסה (כגון תוספת

מעל המבנה הקיים בנסיגה).

ה. סעיף 36 – היעדר זכות קנויה: המדיניות מבהירה כי היקף הזכויות המרבי אינו אוטומטי, אלא כפוף

לשיקול דעת הוועדה בהתייחס ל- בנוי הקיים.

ו. בענייננו, הבינוי הקיים הוא נכס מורשת המחייב ריסון תכנוני ולא העצמה דורסנית.

“השימור החי”: ערך ציבורי ותרבותי

המבנה אינו דומם או נטוש. מתקיימת בו פעילות חיה ומתמשכת (פוסטל בר, אולם הקרנות) המשתלבת בתוך החלל המקורי.

הפעילות הזו היא ה-“Place of Spirit” (רוח המקום).

הריסת המבנה תמחק לא רק את האבנים, אלא את המטען התרבותי והחברתי שנוצר במפגש שבין המבנה ההיסטורי לשימוש החי בו כיום

פגמים בהליך המנהלי והדיוני- לא נערך דיון מהותי וסדור בוועדת השימור המחוזית או העירונית כמתבקש.

החלטה תכנונית שאינה מביאה בחשבון את מלוא המידע הרלוונטי היא החלטה חסרה, הפוגעת במידתיות התכנית ובאמון הציבור במערכת התכנון.

- 30 -

מתבקשת הוועדה הנכבדה לדחות את התכנית במתכונתה הנוכחית המציעה הריסה ושחזור.

-לקבוע כי מדיניות רק"ל אינה חלה בשל העדר מצרנות פיזית.

-להורות על הגשת חלופה תכנונית חדשה שתתבסס על שימור מלא של המבנה הקיים, על חלל האולם והקונסטרוקציה המקורית.

-להעביר את התכנית לדיון דחוף בוועדת השימור של הוועדה המקומית והמחוזית, בהשתתפות נציגי העמותה והאדריכל גיורא סולר.

-לאפשר לנציגי העמותה להישמע בפני הוועדה במסגרת דיון התנגדויות בטרם תתקבל כל החלטה.

התנגדות מספר :4

אם הוסטלס בע"מ ח.פ. 515685337 באמצעות מורשה חתימתה מר אדיר אמסלם ת.ז. 203399274 ע"י עו"ד דניאל חסין.

המתנגדת הינה הבעלים והמנהל המפעילה את עסק "סינמה הוסטל" ואת בר "ג'ון סמית'ס" במבנה ההיסטורי הידוע כקולנוע "אוריון" ברחוב שמאי ,4 ירושלים.

המתנגדת מחזיקה במושכר מכוח הסכם שכירות מיום ,15.11.2017 לתקופה של 12 שנים, בצירוף אופציית הארכה עד לתקופה כוללת של 22.5 שנים, היינו עד שנת 2042

עיקרי ההתנגדות

עיקר ההתנגדות הינה נגד הריסת מבנה קולנוע אוריון. התכנית אינה נותנת משקל ראוי לערכי השימור

של המבנה, לשימור החי המתקיים בו בפועל, ולמכלול השיקולים התכנוניים, החברתיים והתרבותיים

הכרוכים בכך. (והפגיעה בעסק היא אחד מביטוייו החריפים של כשל תכנוני-שימורי-מנהלי)

במתחם מפעילה המתנגדת עסק חי, פעיל ומתמשך, הכולל אכסניה (הוסטל), בר ואולם הקרנות קולנוע –

הכל בתוך חלל היסטורי ששימש בעבר כאולם קולנוע “אוריון”. ראוי לציין כי מדובר באחד המבנים האחרונים בירושלים שבהם נשמר עדיין נפח החלל המקורי של אולם קולנוע היסטורי, על משמעותו המרחבית, החזותית והתרבותית.

אין מדובר, אפוא, בשימוש ארעי או שולי, ואף לא באינטרס כלכלי פרטי גרידא, אלא בשימוש מבוסס, לגיטימי וארוך טווח, המתקיים בזיקה ישירה לאופיו ההיסטורי, התרבותי והשימורי של המבנה, ומהווה חלק מן המרקם האורבני והחברתי של המקום.

בנסיבות אלה, עצם השימוש בחלל המקורי אינו רק עובדה עסקית, אלא נכס ציבורי-תרבותי של ממש: הוא משמר לא רק את מעטפת המבנה, אלא גם את תחושת המקום, את חוויית החלל ואת המשכיות שבין ייעודו ההיסטורי של המבנה לבין אופן קיומו כיום. ערכים אלה, מטבעם, קשים עד מאוד לשחזור לאחר הריסה.

התכנית מבקשת, הלכה למעשה, להביא להריסת המבנה שבו מתנהלת פעילותה של המתנגדת , ובכך להביא להפסקתה המלאה של פעילות אשר אינה מתקיימת במבנה באקראי, אלא – כפי שפורט לעיל –

מקיימת הן מבחינה קונספטואלית והן הלכה למעשה, שימור חי, ממשי ויומיומי של ערכי המבנה.

בנסיבות אלה, למתנגדת מעמד מובהק להגיש התנגדות זו, בהיותה גורם הנפגע פגיעה ישירה, ממשית וקונקרטית מן התכנית המופקדת.

מעמדה אינו נלמד רק מהחזקה רבת-השנים במושכר ומזכותה הממשית הנשקפת להמשך פעילותה, אלא גם מן הזיקה הישירה שבין הפעילות המתקיימת על ישה כיום לבין הערכים התכנוניים והשימוריים, אשר התכנית אינה נותנת להם לטענתה את המשקל הראוי.

- 31 -

מוסדות התכנון מחויבים לשקול את המצב הקיים בעת בחינת תכניות חדשות, לרבות המצב התכנוני המאושר, ההשלכות הסביבתיות והחברתיות והתחשבות בשיקולים רחבים ולא רק תכנוניים צרים.

העדר זיקה לציר הרק"ל ועל כן קיים ספק מהותי באשר לעצם תחולתה של מדיניות זו על המקרה דנן.

המתנגדת מסתמכת על חוות דעת של אדריכל גיורא סולר (שצורפה להתנגדות של עמותת "בני ציון") אשר ממנה עולה מסקנה מקצועית ברורה שלפיה נוכח רמת השימור הגבוהה של המבנה, לא ניתן לראות במהלך של הריסה ולאחריה שחזור, או שימור חלקי בלבד, משום שימור ראוי. גם היבט מקצועי-שימורי זה הוא שיקול תכנוני מובהק, אשר היה מחויב לעמוד במרכז בחינתה של התכנית.

נמצא אפוא כי בנסיבות העניין, השיקולים התכנוניים הרלוונטיים אשר עד כה לא נשקלו – כוללים לכל הפחות:

-את רמת השימור הגבוהה של המבנה

-אם טיבו ומהותו של שימור ראוי לעומת הריסה ושחזור -את קיומה של פעילות עסקית- תרבותית המקיימת בפועל את ערכי השימור -את ההשלכות החברתיות, התרבותיות, האורבניות והכלכליות של פגיעה באותה פעילות.

ככל ששיקולים והיבטים אלה לא נשקלו כדבעי, וככל שאכן לא גולמו בתכנון שקודם עד כה ולא קיבלו ביטוי ממשי בדיונים שנערכו בוועדות – מתחדד ממילא גם הפגם המנהלי שבהליך.

ההתנגדות כוללת חוות דעת של אדריכל גיורא סולר כפי שצורפה להתנגדות קודמת של עמותת בני ציון, ביחד עם המסקנות.

ההתנגדות אינה נסבה על פגיעה בעסק כשלעצמה. הפגיעה בעסק היא הביטוי הקונקרטי והחריף לכך שהתכנית אינה נותנת משקל ראוי לערכי השימור של המבנה, לשימור החי המתקיים בו בפועל, ולמכלול השיקולים התכנוניים, החברתיים והתרבותיים הכרוכים בכך. זהו לב העניין, וזו מהות ההתנגדות.

הסעדים המבוקשים:

מתבקשת הוועדה הנכבדה:

א. לדחות את התכנית במתכונתה הנוכחית;

ב. לחלופין, להחזיר את התכנית לבחינה מחודשת תוך הוראה לקיים בחינה תכנונית מלאה, סדורה ומהותית

של: ערכי השימור של המבנה, חוות הדעת האדריכלית, תיקי התיעוד ונספחי השימור, הפעילות הקיימת במבנה והזיקה בינה לבין ערכי השימור; והחלופות התכנוניות והשימוריות שפורטו בהתנגדות;

ג. לבחון את החלופות – בין היתר – גם בראי מסמכי המדיניות החלים על ציר הרכבת הקלה, מבלי

שהמתנגדת מקבלת את ההנחה כי מדיניות זו חלה אוטומטית על המגרש נושא ענייננו; ולמעלה מן הצורך יובהר כי אף אם ייקבע שהיא חלה, אין להחילה באופן מכני, אלא בהתאם להוראותיה המפורשות המחייבות בחינת חלופות במגרש הכולל מבנה לשימור, שמירה ככל הניתן על הבינוי הקיים, והפעלת שיקול דעת גמיש ומותאם למאפייניו הייחודיים של המבנה;

ד. לקבוע כי לא ניתן לאשר את התכנית בטרם יישקלו כדבעי כלל השיקולים התכנוניים הרלוונטיים שפורטו

בהתנגדות זו;

ה. לאפשר למתנגדת להישמע בפני הוועדה ולהציג את מלא טענותיה, מסמכיה ונספחיה

- 32 -

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית עפ"י הפירוט הבא:

לקבל את ההתנגדות לעניין מבנה מכללת ליפשיץ

יש לקבוע במסמכי התכנית את הבניין לשימור מלא ללא תוספות וללא בנייה או חפירה מתחת לכל תא שטח 4 (גם על מנת לשמר את שני העצים המסומנים לשימור).

מדובר על בית ליוואן מסוף המאה ה-19 הכולל מערכת קמרונות צולבים מעוטרים ברוזטות מסוגננות.

למבנה נוספה בהמשך קומה שנייה ומבואת קשתות (פורטיקו). בתחילת שנות ה-50 נבנה בחזית לרחוב הלל תוספת בסגנון מנדטורי ונוספה לו קומה. גם החזית המאוחרת שתוכננה ע"י האדריכלים אלכסנדר פרידמן ומאיר רובין (בית המעלות, בית כנסת ישורון, היכל שלמה ועוד) היא בעלת ערך אדריכלי לשימור.

הבניין מוצע כביכול לשימור. עם זאת, מוצעת חפירה מאסיבית מסביב לבניין בקו 0 ובאופן חלקי מתחתיו. מדובר במבנה אבן הכולל מערכת קמרונות. סיכוי רב שלא ניתן יהיה לשמור את הבניין בפועל ויידרשו חיזוקים בבטון מחוץ לבניין ובתוכו שיביאו לשינויים מהותיים במערכת ההנדסית ובאדריכלות של הבניין שתתבטא בחזיתות ובפנים הבניין.

מחוץ לבניין מסומן במפה היסטורית בור מים שהחפירה לא תאפשר את שימורו. יתכן ויש בורות מים נוספים או אלמנטים נוספים לשימור שלא ידועים לנו.

לסיכום – לא ניתן לחפור בסמוך לבניין לשימור לרבות בורות מים בשל פגיעה בו.

בקומת הגג מוצעת תוספת. התוספת תחייב פגיעה במבנה הקמרונות בשל חיזוקים נדרשים יש לקבוע במסמכי התכנית את הבניין לשימור מלא ללא תוספות וללא בנייה או חפירה מתחתיו.

לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין פגיעה בערכי המקום והמורשת

מדובר במגרש בשטח של כארבעה וחצי דונם, המוקף בארבעה רחובות ואשר אינו מפותח מזה שנים רבות. המתחם ממוקם בלב מרכז העיר ומהווה עתודת קרקע משמעותית לפיתוח והתחדשות עירונית.

התכנית מציעה עקרונות תכנוניים ראויים, לרבות עירוב שימושים, חזיתות פעילות, שיפור ההליכתיות והקישוריות, יצירת מעברים ציבוריים, שימור מבנים בעלי ערך ושילוב מרחבים ציבוריים התואמים את מיקומו במרכז עיר.

עם זאת, לאור רגישותו של המקום, ערכיו ההיסטוריים והעירוניים והימצאותם של מבנים בעלי ערך לשימור בתחום התכנית, נדרש איזון בין העצמת הבינוי לבין ערכי השימור, קנה המידה העירוני והרגישות ההיסטורית של הסביבה. לפיכך, ניתן לאפשר חריגה מסוימת בגובה הבניינים בהתייחס למדיניות רק בתנאי שהתכנית תציע הבא:

1. שימור מלא של בניין ליפשיץ.

.2

3. -לא תותר כל בנייה מעל למבנה מכללת ליפשיץ וייקבעו הוראות לשיפוץ וישומר הבניין

במסגרת שלביות הביצוע של התכנית.

4. -מספר הקומות של הבניינים יצומצם ל 25 קומות בבניין הדרום המזרחי ( כולל קומות מסד

- 33 -

), 35 קומות בבניין הצפון מערבי כולל קומות מסד, ו- 12 קומות בבניין הצפון מזרחי קומות המסד הכוללות את שחזור הקולנוע .

5. -יש לבטל את כל הבינוי המוצע מעל לשביל הציבורי ממערב :

6. התכנית המופקדת מציעה בינוי במגרש מספר 2 שכולל הקמת מגדל מעל תא שטח שהוא

ביעוד שביל ציבורי.

7. המגדל המוצג מוצע בזיז על המעבר וכולל בנייה של ממדים.

8. לא ברור כיצד ניתן להציע בנייה של מגדל בזיז מעל מעבר ציבורי הקיים כיום והוא חלק

ממעבר משמעותי קיים במרכז העיר ולא ראוי להציע זאת.

9. -יש להציג תכנית פיתוח ברורה של המעברים המוצעים בזיקת הנאה לציבור, מאחר והתכנית

מציעה שטחים משמעותיים עם זיקת הנאה לציבור – ציר צפון – דרום וציר מזרח מעבר, אך לא ברור ממסמכי התכנית איך מוצעים מעברים אלה.

10. חלק משמעותי מהסיבות לגובה המוצע בתכנית היה ייצירת שטח לבית ספר במסגרת

התכנית החסר מאוד באזור .יש לציין בהוראות התכנית בסעיף 4.4.1 שהשימוש הציבורי המוצע בייעוד "מגורים מסחר ומבנים ומוסדות ציבור" סעיף ב- יהיה רק לבית ספר ולא

"מבנה ציבור, בית ספר/מכללה/תרבות".

-תנאי למתן תוקף יהיה תאום תכנון בית הספר עם האגף למבני ציבור בעיריית ירושלים.

- בית הספר יהיה הפרשה מבונה שתרשם על שם עיריית ירושלים במסגרת האיחוד

וחלוקה.

לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין קולנוע אוריון

הוועדה השתכנעה כי לא ניתן לקדם את התכנית ללא פירוק של המבנה הקיים של בית הקולנוע, וזחזור שלו כחלק מקומות המסד של הבניין החדש המוצע .

הבניין יונמך לגובה של 12 קומות כדי להתאים אותו לגובה המתאים יותר לבניינים המאושרים במרכז העיר.

יש לתקן את הוראות התכנית כך שיובהר אופן השימור, השחזור האדריכלי של קולנוע אוריון, תנאי להריסת הבניין יהיה תיאום עם מחלקת שימור לעניין שילובו בבניין החדש.

לקבל את ההתנגדות לעניין שימור העצים

יש לבטל את הסעיף 6.1.8 המאפשר גמישות שלא לשמר או להעתיק עץ שסומן לשימור.

העצים המסומנים לשימור בתשריט המצב המוצע יישמרו, ויש לקבוע לכך הוראות מחייבות במסמכי התכנית, לרבות סעיף סטייה ניכרת.

לדחות את ההתנגדות לעניין היעדר זיקה מיצרנית ואי-תחולת “מדיניות הרק”ל”

התכנית אינה מקודמת מכוח מדיניות הרק״ל, אלא נבחנת בהתאם לכלל ההיבטים התכנוניים החלים על המתחם, ובהתאם למגמות התכנון המעודדות העצמת בינוי, עירוב שימושים, חיזוק מרכז העיר וניצול מיטבי של מתחמים משמעותיים המצויים בלב המע״ר העירוני.

מדובר במגרש בשטח של כארבעה וחצי דונם, המוקף בארבעה רחובות, ואשר אינו מפותח ומנוצל מזה שנים רבות. לפיכך, יש הצדקה תכנונית עקרונית לפיתוח ולהעצמה במתחם זה, בכפוף - 34 -

לתיקונים הנדרשים בתכנית.

לדחות את ההתנגדות לעניין הממ"דים

לדחות את ההתנגדות לעניין תוספת זכויות בנייה נוספות מעבר למוצע בתכנית, שטחי הבניה יצומצמו בהתאם לית רהחלטות המצורפות ואים מקום להוסיף זכויות בנייה נוספות מעבר לכך

לקבל את ההתנגדות לעניין ביטול סימון זיקת מעבר בתחום השביל

מדובר על ייעוד ציבורי ואין צורך לסמן עוד שכבה של זיקת הנאה למעבר רגלי לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית בכפוף לתיקון המסמכים בהתאם להחלטה וקבלת חוות דע ת של אגף מבני ציבור לעניין עמידת בית הספר הקיים בהנחיות תכנון בית ספר.

- 35 -

מספר סידורי: 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1374511

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: סיטבון בועז

עורך התכנית: גדרון עמוס

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה:

כתובת אל סלוודור 18 , גבעת משואה

גוש חלקה בשלמות

30427 23 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

התקבלה חוות דעת של מגיש התכנית , יש להעביר אותה למתנגד ולאפשר תגובה 15/4/2026

של המתנגד תוך 14 יום מיום שתישלח אליו.

מאחר והתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים לוועדה המקומית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים :

יש לציין בהוראות התכנית בסעיף 1.4 מכוח איזה סעיף בחוק מבוקשות הרחבות, כמו כן יש לציין בטבלת שטחים בנספח בינוי בהתאם.

התכנית מציעה הכשרה של שתי הרחבות דיור לדיוריות, כל אחת בגודל של 35 מ"ר עיקרי ועוד 12 מ"ר ממ"ד מוצע.

תוספת הדיורית תהיה בהתאם לנוהל הדיוריות של מנהל התכנון לעניין: תשתיות וחניה.

יש לציין בהוראות התכנית סעיף 1.9 כי הדיורית אינה ניתנת לרישום במרשם המקרקעין בנפרד מיחידת הדיור, וכי בעת רישום החלוקה החדשה תרשם הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול רישום) התש"ל -.1969 כמו כן יש לציין גודל דיורית. אין לאפשר גישה חיצונית לדוריות מרחוב, הגישה תהיה מהמבנה בלבד.

27/11/2024

מוצעות חצרות אנגליות מחוץ לגבולות קירות פיתוח, אינו מקובל. מיקום חצרות אנגליות יתואם מול מחלקת תכנון.

יש לבטל את הבניה קלה הקיימת המוצעת להכשרה בשל מרחקים שאינם מספקים בין המבנים. יש לתאם את הוראות התכנית בהתאם.

בטבלה שבס' 5 יש לתקן את שטח גודל מגרש ל3,196 מ"ר בהתאם לשטח הרשום בפנקסי המקרקעין.

יש להשלים חוו"ד מחלקות הבאות : התובעה העירוני, אגף תברואה.

תנאי להתחלת עבודות של כל מגיש בקשה להיתר יהיה פירוק כל עבירות הבניה המסומנות בתכנית.

- 36 -

יש להציג תכנית קומת קרקע על רקע תכנית מדידה ולסמן את כל הבינוי הקיים בלי היתר להריסה בקו צהוב. יש להציג אלמנטים להריסה גם בתשריט מצב מוצע.

יש לסמן בחץ על גבי התכניות את הכניסות אל הבניין ואל הדירות/דיוריות המוצעות.

יש לשקם מדרכה, כביש וכל התשתיות אשר יפגעו כתוצאה מעבודות הבניה לשביעות רצונו של אגף שפ"ע.

עריכת התכנית תהיה מול המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות.

הנחיות מיוחדות-מודגש בזאת כי כל הוראות התוכנית מספר 2935ב, לרבות שטחי בניה מרביים, קווי בניין, גובה הבינוי, סטייה ניכרת, תנאים להיתר ולטופס אכלוס, שלביות ביצוע אשר לא שונו במפורש בתוכנית 1374511 זו, תמשכנה לחול ללא כל שינוי.

שליחת הודעות לכל בעלי העניין בחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם הוראות

התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965 . מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר אינטרנט של עיריית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

בנספח בינוי, יש להוסיף מספר לכל קומה.

התשריט מציג 3 בנייניים, אולם הנספח בינוי מציג רק 2 מבנים. יש להתאים את הנספח בינוי לתשריט

בתשריט מופיע עץ לשימור , יש לסמנו בהתאם בנספח הבינוי.

בנספח הבינוי בחזית מזרחית יש להציג חזית קירות תמך בנספח בינוי יש להציג את כל הקווי בניין.

תיאור חדש להתנגדויות

מצב קיים:

במצב הקיים שלושה מבנים מדורגים בני 5 קומות. התכנית המופקדת מציעה הרחבות דיור לטובת דיוריות עבור 2 יח"ד קיימות (במבנה המרכזי ובמבנה הצפוני) .

תכניות מאושרות קודמות:

- 37 -

2935א- תכנית המתאר לשכונה , אושרה ב,1991 השטח הינו אזור מגורים.

2935ב- קביעת בנוי, פתוח, והוראות בניה (דרום מערב העיר), אושרה ב.1991 אזור מגורים 2 מיוחד. מגרש ,35 24 יח"ד, שטחי בניה מירביים 2,640 מ"ר, 5 קומות: 4 קומות מתחת לכביש וקומה מעל הכביש.

-5/67/01שכון צבורי .1289/97 אזור מגורים

היתרים:

לא נמצאו היתרים למבנה זה.

תיקי עבירה:

מש' הרוש 19/3024

מש' סטיבון 18/7432

תקן חניה:

ל"ר, דיורית הינה חלק מיחידת דיור והינה פטורה ממקומות חניה.

מצב מוצע:

הכשרת עבירות בניה של 2 דירות קיימות בפועל ושינויי שלהם לדיוריות הכוללות ממ"ד בקומת מפלס -3.38 בבניין ,2 דירות 16 ו.23

לאחר הדיון מתאריך 15/4/2026

נשלחה חוות הדעת שהוגשה לוועדה למתנגד לצורך קבלת התייחסותו מצורפת

התכנית חוזרת לדיון לקבל החלטה

התוכנית הופקדה בתאריך 15/08/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 14/10/2025 .

לתוכנית הוגשה התנגדות: 1 ע"י משרד עו"ד ש. פרידמן, אברמזון בשם דרור וכוכבית גדרון בעלי דירה 6 ברח' אל

סלוודור 20 , המצויה בקומה שלישי ()-1 , הממוקמת בקומה בה מבוקשת הבניה.

עיקרי ההתנגדויות:

1. אי עמידה בסמכות הועדה - מדובר בניסיון הכשרה של עבירת בניה חמורה (הוספת יח"ד לא חוקית) בבניינים

אשר סובלים מעבירות בניה רבות שאינן מטופלות ע"י העירייה. בעוד שהעבירה הסתיימה לפני 2018 ולכן אינה בסמכות הועדה המקומית לפי סעיף 62א(א)(13א) לחוק התכנון והבניה. התכנית אינה מציגה את כלל עבירות הבנייה בבניין ואת המציאות בבניין ולכן כלל לא כשרה לדיון.

בנוסף כנגד המבקשים נפתחו הליכים משפטיים וקיימות עבירות בניה רבות בדירותיהם.

2. שימוש בשטח משותף מבלי שיש זכויות למבקשים - מוצע לעשות שימוש לשם הרחבת דירה בשטח שאינו

בקומת המבקשים , אלא בשטח משותף הנמצא בקומה מתחת, באופן שמסכל אפשרות הרחבת דירת המתנגדים, ככל שהדבר יתאפשר בעתיד אם יהיו זכויות בניה. המתנגדים, מתנגדים לכל שימוש בשטחים משותפים, לכל תוספת מגורים בקומתם ולכל ניצול בזכויות הבניה.

- 38 -

3. הבניה המבוקשת סותרת את התכנון המקורי של הבניין ואת העקרונות התכנוניים שהנחו אותו - התכנית מנסה

לשנות את אופי הבניין ולשנות את העקרון התכנוני המנחה בו – דירות יחידות בכל קומה, ללא שכנים גובלים וללא קירות משותפים למעט רצפה ותקרה.

4. תשריט הבינוי סותר את נוסח התכנית או את המצב בפועל – בסעיף (4.1.2א) להוראות התכנית נקבע כי לא

תתאפשר גישה לדיורית מהרחוב אלא מהמבנה בלבד. בפועל, קיימות היום מדרגות מהדיורית למפלס הרחוב ופריצה של דלת כניסה מהרחוב כפי שמוצע בתכנית.

כך, שהכניסה לדיורית תהיה ממפלס הרחוב ולא מהמבנה. מדובר בעצם ביח"ד נפרדת ולא דיורית.

בנוסף, החצר האנגלית המוצעת כיום במיקום אחר, והחצר הקיימת לא מסומנת להריסה.

5. התכנית סותרת את נוהל דיורית של מנהל התכנון – התכנית מציעה דיוריות לשתי יחידות בלבד, בניגוד לנוהל

הדיוריות של מנהל התכנון, הקובע כי תכנית המאפשרת הקמת דיוריות חדשות תתייחס לכל הבניין ותקבע מהו גודל יחידת הדיור המאפשרת הוספת הדיורית, היקף יחידות הדיור בו יתאפשר הקמת דיוריות מתוך סה"כ יחידות הדיור (ברירת מחדל הינה %30 - במקרה של תכנית זו 7 דיוריות לכל הבניין).

6. עומס לא סביר על תשתיות הבניין - הבניין תוכנן ל8 דירות גדולות , הוספת 2 יחידות דיור מקימה עומס בלתי

סביר על תשתיות הבניין , חניות שאין בכלל לבניין אלא על חשבון החניות הפנויות ברחוב.

7. התכנית פוגעת בדיירי קומה -1 ומונעת מהם בניה נוספת להרחבת דירתם – דיירי הדירות בקומה -1 לא יוכלו

להרחיב את דירתם . במקום שהמבקש ירחיב את דירתם בקומה שלהם , עושה התכנית שימוש בכל שטח האפשרי בקומה -1 תוך פגיעה קשה בדיירי קומה זו. אין כל מניעה שהמבקש ירחיב על חשבון גינתו אלא שהם מבקשים להרחיב על חשבון האפשרות העידית של הרחבת דירת המתנגדים.

8. הכשרת בניה עבריינית חייבת להיות שיקול בהחלטת הועדה – כנגד מבקשים קיימים צווי הריסה. מהות הבקשה

היא ניסיון לנצל את החפירה הבלתי חוקית שחפרו המבקשים, והשמשת הדירות הבלתי חוקיות שבנו. אין שום עילה לתת פרס בצורת היתר בניה להרחבת דירתם על חשבון המתנגדים שאם התכנית תתקבל, אין סיכוי להרחיב את דירתם בשל מאפייני המגרש.

9. אין הסכמה קניינית בבניין לסיפוח שטחים משותפים ולקבל זכויות בניה - מדובר בבקשה להוספת בניה על

שטחים משותפים ושימוש בזכויות הבניה שלא הוקנו למבקשים אלא שייכות לכלל הדיירים, על המבקשים להראות זכות קניינית והסכמות לפי הדין.

המתנגדים שוחחו עם דיירים בבניין שמסרו להם שהם לא מכירים את פרטי הבקשה וחוששים להתעמת עם המבקשים ולכן חתמו על טופס שהוגש במסגרת הבקשה.

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף מכיוון שהתכנית בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א (א) לחוק התכנון והבנייה ממליצים לועדה המקומית לקבל חלק מההתנגדויות מהנימוקים הבאים:

1. לדחות את ההתנגדות לעניין אי עמידה בסמכות הועדה המקומית מאחר והתכנית מסדירה עבירות בניה

- 39 -

שבוצעו לפני שנת 2018 - התכנית מקודמת מכוח סעיף 62א(א) 13 ב. אחד התנאים לקיום הסעיף הוא שהתכנית לא תכלול הסדרה של בנייה שלא כדין במידה והסתיימה עד ליום 01/01/2018 ושיעור החלק שנבנה שלא כדין במגרש עולה על %20 מהשטח הכולל המותר לבנייה לפי התוכנית שחלה על המגרש בעת הבנייה שלא כדין.

התכנית הנ"ל מציגה הכשרת עבירות בניה בשיעור של %,3.2 דהיינו עבירות הבניה שמוצגות להכשרה ובוצעו עד שנת 2018 אינן עולות על %,20 על כן התכנית עומדת בסעיף 62א (א) 13ב וניתן לקדם את התכנית בסמכות הועדה המקומית.

יצוין בנוסף כי בתאריך 26/11/2026 הוועדה שמעה את הצדדים והחליטה : "לדחות את ההכרעה לצורך

בחינת המועדים של סיום עברות הבנייה הקיימות בתכנית בהתאם לסעיף 62 א א שקובעת : התכנית

לא תכלול הסדרה של בנייה שלא כדין שהתקיים בה אחד מאלה: הבנייה הסתיימה אחרי יום י״ד בטבת

התשע״ח (1 בינואר )2018", היועצת המשפית בחנה את המועדים וקבעה :בחנתי את כתב האישום בבקשה זו.

ניתן לקבל את טענתו לגבי מועד סיום עבירת הבניה, ולקדם את התכנית בסמכות מקומית בהתאם לכך.

2. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין שימוש בשטח משותף מבלי שיש זכויות למבקשים לבנות בשטח

משותף שלא בקומה שלהם וכי התכנית מסכלת אפשרויות הרחבה של המתנגד ככל ויבקש להגיש תכנית להרחבות בעתיד.

נושא ההסכמות להרחבות בשטח המשותף נבדק ע"י היועץ המשפטי בשלב תנאי הסף, ונמצא כי לתכנית הוגשו הסכמות מעבר למינימום הנדרש עפ"י החוק – %.33 התקבלו הסכמות של 20 דיירים מתוך 24 דיירים המגרש , דהיינו %80 הסכמות.

יחד עם זאת התכנית מציעה הרחבות של יח"ד במפלס מתחתיהן, ופוגעת באפשרויות הרחבה עתידיות של יח"ד הקיימות באותו מפלס , התכנית מציעה הרחבה לשתי דירות ,לדירה אחת הוגשה התנגדות של השכן באותו מפלס ולכן יש לבטל את ההרחבה המוצעת במפלס זה, לדירה השניה לא הוגשה התנגדות ולכן ניתן לאשרה.

3. לדחות את ההתנגדות לכך שהבניה המבוקשת סותרת את התכנון המקורי של הבניין ואת העקרונות

התכנוניים שהנחו אותו כבניין בעל דרות יחידות בקומה - התכנית אינה משנה את אופי הבניין ואינה מציעה תוספת יח"ד חדשות. התכנית מציעה דיוריות בשטח תת קרקעי שאינו נצפה, הרחבות אלו מהוות חלק בלתי נפרד מיח"ד קיימות והמשמשות את אותה יח"ד כהגדרתן בנוהל דיורית.

4. לקבל חלק מההתנגדות לעניין תשריט הבינוי הסותר את נוסח התכנית או את המצב בפועל – יש להסיר

את המשפט כי לא תתאפשר גישה לדיוריות מהרחוב אלא מהמבנה בלבד (סעיף 4.1.2 א.) , מאחר ואין מניעה תכנונית כי תתאפשר כניסה נפרדת לדיורית אשר לאור מיקומה מצריכה גישה דרך גרם מדרגות חיצוני המוביל לרחוב. יצוין כי על אותו משקל, באופן כללי, אין מניעה תכנונית לאפשר גישה ליח"ד בבניין משותף דרך חצר פרטית.

בנוסף, יש לסמן את החצר האנגלית הקיימת להריסה ככל ומוצעת במקום אחר.

- 40 -

5. לדחות את ההתנגדות לכך שהתכנית סותרת את נוהל דיורית של מנהל התכנון לעניין שיעור הדיוריות

שימומשו בשטח התכנית , ברירת מחדל בשיעור של %30 - נוהל דיורית מתייחס להקמת מבנים חדשים בהם נדרש מינימום להקמת דיוריות מסך יח"ד החדשות. התכנית דנן עוסקת בהרחבות בבניין קיים.

בנוסף יצוין, כי מדובר בנוהל ולא בתקנה לכן אין מניעה לאפשר הרחבות נקודתיות.

6. לדחות את ההתנגדות לעניין עומס לא סביר על התשתיות – התכנית אינה עוסקת בתוספת יח"ד אלא

בהרחבה של דירה קיימת לטובת דיורית. בהתאם לנוהל דיורית , הדיורית תתבסס על תשתיות דירה קיימת הכוללת חניה.

7. לדחות את ההתנגדות לעניין שהתכנית פוגעת בדיירי קומה -1 ומונעת מהם בניה נוספת להרחבת דירתם

– כאמור, לתכנית התקבלו הסכמות להרחבות בשטח משותף בהתאם לחוק. ככל והמתנגד יבקש להגיש תכנית בתחום הרכוש המשותף ויציג הסכמות נדרשות וככל מיקום דירתו מאפשרת זאת תכנונית, התכנית תיבחן לגופו של עניין.

8. לדחות את ההתנגדות שהכשרת בניה עבריינית חייבת להיות שיקול בהחלטת הועדה – הבחינה התכנונית

שנערכת לתכנית בוחנת בין היתר התאמה למדיניות, והאם ההרחבות המוצעות להכשרה עומדות במבחן "המגרש הריק", הרחבות אלו מקובלות תכנונית שכן הן מוצעות בתת הקרקע ללא נצפות. יודגש כי עבירות הבניה בשתי היחידות מטופלות במחלקה לפיקוח על הבניה ע"י הליכים משפטיים. מטרת התכנית דנן להכשיר עבירות הנ"ל ולהפוך לחוקיות. יצוין, כי מדובר על חלקה גדולה בה קיימות יחידות דיור רבות, לא הוצגו עבירות הבניה במסגרת התכנית ולתכנית הוגשה התנגדות אחת בלבד. עם זאת ככל וידוע על עבירות בניה קיימות נוספות בבניין , ניתן לפנות לאכיפה למחלקה לפיקוח על הבניה.

9. לדחות את ההתנגדות שאין הסכמה קניינית בבניין לסיפוח שטחים משותפים ולקבל זכויות בניה – כאמור,

לתכנית הוגשו הסכמות של 20 דיירי הבניין מתוך 24 כ – %.80 ההסכמות נבדקו ע"י הלשכה המשפטית של העירייה ונמצאו כתקינים לצורך קידום התכנית.

10. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

- 41 -

מספר סידורי: 5

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 529ב

סוג דיון: תכנית בינוי

מגיש התכנית: עבדו עלי

עורך התכנית: פהים עיד

סוג תכנית: תכנית בינוי

כתובת חיי אל מדארס 130 , ערב א-סואחרה

גוש חלקה בשלמות

31251 []1 לא מוסדר

עיקרי התכנית ומטרותיה

הקמת 3 מבני מגורים בני 2 קומות מעל קומת חניה תת-קרקעית, ברחוב חיי אל מדארש בג'בל מוכבר.

מוצע במסגרת התכנית

1. קביעת שטחי בניה ל - 705 מ''ר מירביים.

2. קביעת מספר יח''ד ל-6 יח''ד.

3. קביעת מספר קומות ל-2 קומות מעל קומת מרתף.

4. קביעת קומת חניה תת -קרקעית בשטח שאינו מבונה.

5. מבוקשות זכויות בניה בהיקף של 535 מ"ר עיקרי ועוד 420 מ"ר שרות, מתוכם 120 מ"ר לשם

מחסנים, מדרגות ומרחבים מוגנים ו-300 מ"ר עבור חניה תת קרקעית, סה"כ 955 מ"ר.

תיאור תכנית בינוי

הליך סטטוטורי:

4585ו' מאושרת משנת .2014 אזור המנהרה לחיבור לכביש אמריקאי.

השטח מוגדר ביעוד קרקע אזור משולב לאזור מגורים 6 מיוחד ולדרך. התכנית מפנה לתכנית 2683א'

לגבי אזור מגורים .6

2683א' מאושרת משנת .1996 מגרש נמצא באזור שייעודו הוא אזור מגורים .6 זכויות הבניה לשימושים עיקריים יהיו %37.5 משטח המגרש נטו, שטחי שרות יהיו %8 משטח הבניה עבור מחסנים ומרחב מוגן לפי התקן. גבוה הבניין לא יעלה על 2 קומות, בבניה מדורגת לא תותר קומת עמודים. קווי בניין יהיו בהתאם למותר עפ"י תכנית מתאר .62 לא תותר בניה של יותר מ-3 יח"ד/דונם.

תנאי למתן היתר יהיה אישור תכנית בינוי למגרש העולה על דונם.

- 42 -

תכנית הבינוי מבקשת להקים 3 מבני מגורים בני 2 קומות מעל קומת חניה תת-קרקעית, 6 יח"ד. כמו כן התכנית קובעת קומת חניה תת -קרקעית בשטח שאינו מבונה. גודל המגרש הוא 1,526 מ"ר.

תותר לקבל בתכנית זו, עד 572.25 מ"ר עיקרי ו-45.78 מ"ר שרות (לא כולל חניה), סה"כ 618.03 מ"ר.

תכנית זו מציעה 585 מ"ר עיקרי ו-120 מ"ר שרות (לא כולל חניה), כלומר קיימת חריגת שטחים.

המלצת מהנדס העיר

לאשר את תכנית הבינוי

הוועדה המקומית ממליצה לאשר את תכנית הבינוי המוצעת בתנאים הבאים:

1. כיוון שמדובר בתכנית בינוי מכוח תכנית מאושרת, ניתן לאשר את התכנית בהתאם לזכויות

המאושרות.

2. על כך, יש לצמצם את היקף הבניה של התכנית כך שתעמוד בזכויות המאושרות בתכנית 2683א'

המאפשרת %37.5 בניה לשימוש עיקרי משטח המגרש נטו ו-%8 משטח הבניה עבור מחסנים ומרחב מוגן בלבד, בתיאום מחלקת תכנון.

3. יש לצמצם את מספר יחידות הדיור המוצעות כך שהתכנית תעמוד במניין המאושר בתכנית

2683א' של 3 יח"ד/דונם, כך שיוצעו 5 יח"ד בלבד.

4. תנאי להיתר בניה יהיה הכנת תצ"ר בשלושה החודשים לאחר אישור תכנית הבינוי.

5. תותר הקמת חניה תת-קרקעית בהתאם לתקן מעבר למאושר בתכנית 2683א'. לשם כך, יש

להראות בצורה מפורטת ומדויקת את גישה לחניה מהכביש והכנסיות אליהן.

- 43 -

מספר סידורי: 6

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1190800

סוג דיון: הצטרפות הועדה המקומית בשלב הפקדה

מגיש התכנית: סלאמה איבראהים

עורך התכנית: שתייה לובנה

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: טרם

כתובת עין אלוזה סמ1 , ראס אל עמוד רחוב עין אלוזה סילואן, ירושלים

עיקרי התכנית ומטרותיה

1. מדובר בתכנית בשכונת עין אלוזה צפון , סילואן בתחום תכנית מאושרת 2668 בדרום

ירושלים בשטח של כ- 120.6 דונם.

2. מצב מאושר:

3. יעוד קרקע הינו שטח נוף פתוח ,מגורים 6 מיוחד ושטחי ציבור עפ''י תוכנית 2668 ,

שמורת טבע ושטחי ציבור עפ''י תוכנית 2783א ,ושטחי ציבור עפ''י תוכניות ,13289 עמ./9

4. בינוי קיים :

5. בתחום התוכנית , קיימים בניינים רבים ללא היתר.

6. מצב מוצע בתכנית:

7. התכנית מציעה שינוי יעוד הקרקע לאזור מגורים ד', מגורים ומסחר ,מגורים ומסחר

ותעסוקה ,שטח למבנים ומוסדות ציבור ולחינוך, מסגד, שטח ציבורי פתוח, דרך חדשה ושביל להולכי רכב.

8. התכנית מציעה הריסת בניינים קיימים, הכשרת בניינים קיימים והקמת בניינים חדשים בני

4-6 קומות .

9. התכנית מציעה הפרשת לצורכי ציבור בהיקף של .%60

.10קביעת שטחי בניה מירביים.

.11קביעת קווי בניין חדשים.

.12קביעת מס' יח"ד ל- 987 יח"ד.

.13שטח ממוצע ליחידת דיור הוא כ 110 מ"ר עיקרי.

.14התכנית קובעת כ 20 דונם עבור מגרשים ציבורים עבור מבני ציבור.

.15התכנית מציעה כ 15000 מ"ר עבור מסחר ותעסוקה .16קביעת הוראות לפיתוח השטח הציבורי הפתוח.

.17קביעת הוראות בגין מבנים וגדרות להריסה.

- 44 -

.18קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה.

.19קביעת שלבי ביצוע למימוש התוכנית.- התכנית מציעה שלב ראשון מתוך ראיה רחבה יותר של כל המתחם והתייחסות לתוצר התכנוני הסופי בהתאם לתכנית האב.

20. .קביעת הוראות בגין עצים בוגרים לשימור, להעתקה ולכריתה.

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

צוות בקרת

לא התקבל

תכנון פיזי

הרשות הארצית

לא התקבל

לכבאות והצלה

המחלקה

לא התקבל

לאיכות הסביבה

אגף תברואה

לא התקבל

אגף נכסי עיריה

לא התקבל

חברת חשמל

לא התקבל

לישראל

רשות העתיקות

לא התקבל

- אריכאולוג

מרחב י-ם

אגף רישוי

לא התקבל

ופיקוח - מחלקת

המידע התכנוני

אגף לשיפור פני

לא התקבל

העיר אגף שפ"ע

- המח'

לתחזוקת

כבישים

ומדרכות

אגף תכנון העיר

לא התקבל

- המחלקה

למדיניות התכנון

אדריכלית העיר

לא התקבל

אגף תושייה -

לא התקבל

צוות בקרת

תכנון תנועה

המחלקה

לא התקבל

לנגישות

- 45 -

אגף שפ"ע - מח'

לא התקבל

גננות-עצים

ותכנון

תיאור להצטרפות הועדה המקומית

מדובר על מתחם גדול במזרח העיר שרובו המכריע בייעוד ששל נוף פתוח וכולל הרבה בניינים שנבנו לאורך השנים ללא היתר.

התכנית מציעה התחדשות עירונית לכל המחחם, הסדרה של מערכת דרכים חדשה, יצירת מענה לשטחם ציבורים פתוחים ושטחים למבני ציבור לצד הקמת שכונת מגורים של כ 1000 יחידות דיור.

מכיוון שמדובר על מתחם גדול ומשמעותי יש מקום להגשת התכנית על ידי הוועדה המקומית בדומה לתכניות נוספות במזרח העיר שהציעו התחדשות עירונית.

התכנית נדונה בוועדה המקומית בתאריך 15/4/2026 והוועדה החליטה להוריד את התכנית מסדר היום.

התכנית חוזרת לדיון לאחר ישיבה עם חברי המועצה שביקשו להוריד את התכנית מסדר היום.

על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לאשר את הצטרפותה כמגישה לתכנית.

המלצת מהנדס העיר

לאשר לועדה המקומית להצטרף כמגישה

הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה לתכנית על מנת לאפשר את קידומה של התכנית , יצירת המרחב

הציבורי והתחדשות עירונית.

הוועדה מבהירה כי היא מצטרפת לתכנית הכוללת את החלופה הרחבה שהוצגה בדיון וכוללת יצירת פארק

משמעותי בחלק הדרומי של התכנית.

- 46 -

מספר סידורי: 7

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1497809

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: פרטית

עורך התכנית: שוהט אוריה

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 19/2/2026

כתובת יאנוש קורצ'אק 23 , קרית היובל

גוש חלקה בשלמות

30397 110 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 6 תשריט 4

1. תוספת קומות ויח"ד חדשות המיועדות להשכרה ברח' יאנוש קורצא'ק

2. קביעת בינוי לתוספת בניה בהתאם לנספח הבינוי כמפורט להלן:

א. תוספת בניה בקומה א' (מפלס )+3.20 ובקומה ב' (מפלס )+6.40 לשם תוספת יח"ד

חדשות להשכרה.

ב. תוספת 2 קומות חדשות לשם תוספת יח"ד חדשות להשכרה.

ג. הפיכת שטחי שרות לשטחים עיקריים ביח"ד הקיימות.

ד. תוספת יח"ד חדשות להשכרה בקומת קרקע (,)+0.00 קומה -1 (מפלס ,)-3.20 קומה -2

(מפלס ,)-6.40 קומה -3 (מפלס )-9.60

ה. תוספת מחסנים בקומות תת קרקעיות.

3. הגדלת מספר יחידות הדיור מ 12 ל 24 מתוכם 12 דירות להשכרה לתקופה של 10 שנים.

4. שטח ממוצע של יחידת דיור הוא 41 מ"ר עיקרי

5. שינוי קווי בניין וקביעת קווי בניין חדשים.

6. הגדלת שטחי הבניה.

7. קביעת שלביות ביצוע לשם הקמת תוספות הבניה כאמור.

8. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

מגורים ד 24 492.72 100 1390 המהווים 282 אחוז בניה - 47 -

מרבים

סה"כ 492 100

תיאור המצב הקיים

במגרש קיים בניין הכולל קומה אחת , הבניין נמוך משמעותית מהרחוב מצפון

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

התכנית המאושרת החלה בחלקה היא תכנית מספר 62 שאושרה בשנת 1959 וקבעה את ייעוד הקרקע למגורים .6

היתרים: 2019/0236.00 אורה בשנת 2023

על החלקה אושרה בקשה במסלול של תמא 38/2

הבקשה קבעה:

הבקשה היא להריסת מבנה קיים בן קומה אחת וקומה אחת ת"ק ובו יח"ד אחת קיימת והקמת מבנה חדש בהתאם לתמ"א 38 ותכנית 10038 לחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה.

הבניין החדש מוצע הינו בניין מדורג בן 6 קומות ובו 12 יח"ד עבירות בניה:

ל"ר

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

א. ייעוד לפי תכנית המתאר : אזור מגורים עירוני

ב. התייחסות לתבנית הבנייה: במגרשים קטנים מדונם – עד 200 אחוזי בניה מרבים ועד 6 קומות

ג. תכנית שכונתית: תכני אב יובלים גנים סימנה את החלקה באזור כחול המיועד לבניה של עד 4 קומות

בכל חתך ועד 160 אחוזי בניה.

ד. תקן חנייה עירוני: גבוה

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18 ל"ר

- 48 -

אחרת ל"ר

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ כן לא

מבני ציבור כן לא

עתודות / אחר לא

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

צוות בקרת

לא התקבל

תכנון פיזי

הרשות הארצית

לא התקבל

לכבאות והצלה

23/2/2026

אל: יונה כהן- אגף תכנון עיר

חוות דעת הרשות לאיכות הסביבה לתכנית -1497809 קריית יובל

1. כללי

2. הערות הרשות מתייחסות למונה הוראות 6 מתאריך 21/10/2025 ולמונה תשריט 4

מתאריך .7/9/2025

3. תכנית ברח' יאנוש קורצ'אק 23א בשכונת קריית יובל. מדובר בשטח בייעוד אזור

מגורים ,6 סה"כ 12 יח"ד מאושרת אך לא מומשו, שטח התכנית: 0.492 דונם. מציעים הוספת קומות ויח"ד, שינוי לייעוד מגורים ד'. מבנה בן 5 קומות מעל כניסה ו-3 קומות מתחת לכניסה קובעת. סה"כ 24 יח"ד. השימושים: מגורים ודיור להשכרה.

4. הערות הרשות לתכנית

המחלקה .5 יש לצמצם את קן הבניין כך שיאפשר שמירה ונטיעת עצים שיוכלו להתפתח.

לאיכות הסביבה

6. תנאי להפקדת התכנית

7. התכנית מציעה עצים רבים לכריתה יש להגיש סקר עצים.

8. הערות הרשות הכוללות הוראות לתכנית

9. יש לקבוע בהוראות התכנית כי התכנית תחויב בעמידה בכוכב אחד לתקן בנייה ירוקה.

10. יש לקבוע בהוראות התכנית כי הדרוג האנרגטי הממוצע למבנה יהיה c והדירוג

המינימאלי ליחידת דיור יהיה .c

11. יש לקבוע הנחיות עבור שמירה על העצים בסביבת התכנית בזמן העבודות.

12. יש לקבוע בהוראות התכנית כי הגג בתכנית: יהיו גג מועיל ושימש עובר גג

חיי/ירוק/כחול- להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, עבור שימושים קהילתיים וציבוריים וכו'. עבור גגות חיים וירוקים, בתכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של 30 ס"מ.

13. עקב סמיכות הבריכה למגורים מבקשת המחלקה שייקבע בהוראות התכנית כי

מערכות האוורור והמיזוג על גג הבריכה יהיו מקורים על מנת למנוע מטרדי רעש למגורים.

14. נבקש להטמיע בהוראות התוכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה אישור הרשות לאיכות

הסביבה לתכנון הבריכה, חדר חומ"ס (במידה ויש) והמערכות הנלוות לה.

15. הרשות מבקשת שיקבע בהוראות התכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ

מהחניון יהיה מעל גג המבנה.

- 49 -

16. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון בחלקו

בקיר תמך או בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל .

17. יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר חפירה ובניה יהיה הכנת דוח אקוסטי

לשלב העבודות ושלב הקבע הכולל פרק רעידות.

18. יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר הריסה/חפירה יהיה הכנת נספח

ביצוע למניעת מפגעים סביבתיים בזמן העבודה לבדיקה ואישור הרשות לאיכות הסביבה.

בברכה,

ענת קמייסקי

בודקת תכניות בניין עיר

מחלקת איכות הסביבה

אגף תברואה

לא התקבל

אגף רישוי

לא התקבל

ופיקוח - מחלקת

המידע התכנוני

22.2.2026

אל: אדר' ילנה קוסה – מחלקת תכנון עיר

מאת: יעל שסקין לב ארי- מתכננת ערים, המחלקה למדיניות תכנון הנדון: חוות דעת לתכנית 1497809 תוספת קומות ויח"ד חדשות ברח' יאנוש קורצ'אק ,23 קרית יובל, ירושלים

[חוות דעת זו מתייחסת לגרסת הוראות 6 מתאריך 21.10.25 ולגרסת תשריט מוצע 4 מתאריך ]7.9.25

1. המקום: רח יאנוש קורצ'אק 23 קריית יובל. גוש 30397 חלקות בשלמותן .110

שטח התכנית 0.49 דונם.

אגף תכנון העיר

- המחלקה

2. מצב סטטוטורי: תמא 38 קיבלה היתר בניה באוגוסט ,2023 מס תיק 2019/0236.00

למדיניות התכנון

מצב מאושר: ייעודי קרקע מגורים – 12 יח"ד כאשר 4 מתחת לכניסה הקובעת ו 3 מעל

הכניסה הקובעת.

מצב קיים: בשטח התוכנית קיים מבנה צמוד קרקע בן יח"ד 1 , המבנה מחולק ל 2 מספרי

חלקות שונים.

מצב מוצע: התוכנית מציעה תוספת של עוד 12 יח"ד ממה שאושר בתמ"א 38 , סה"כ 24

יח"ד, 8 קומות ממפלס הרחוב התחתון.

3. הערכת התכנית:

- על פי הערכת צוות הבקרה של תכנית האב של יובלים גנים, האזור עתיד לגדול בכ-

8,000 יח"ד בעשר שנים הבאות. זאת לנוכח לתהליכי התחדשות עירונית, ובנייה חדשה, המתרחשים באזור בכלל ובאזור רחוב זה בפרט. כפועל יוצא מכך צרכי האוכלוסייה באזור יגדלו.

- מפרוגרמה לשכונת קריית היובל, אשר הוכנה במחלקתנו, עולה כי כבר כיום השכונה נמצאת במחסור במעונות יום ובשטחי חברה קהילה תרבות פנאי ושירותים קהילתיים נוספים.

- 50 -

- כחלק מתוכנית האב ליובלים גנים הוגדר בתשריט המנחה חתכים לגובה מקסימאלי של עד 4 קומות מהכניסה הקובעת באזור זה.

התוכנית המוצעת חורגת מהנחיות תוכנית האב המאושרת.

-

- לשכונת קריית יובל הוגדרו אזורים המיועדים להתחדשות עירונית, אישור של תוכנית בסדר גודל כזה, באזור שלא הוגדר להתחדשות עירונית ובשכונה שכבר כך נמצאת באתגר גדול בכל הנוגע למתן מענה הולם לצורכי ציבור, ישליך על השלד הציבורי עבור יח"ד האפשריות בשכונה ועלול לבוא על חשבון אזורים בהם ההתחדשות העירונית נחוצה וקריטית. בנוסף לכך, אישור התכנית יוביל לכך שמבנים נוספים באזור יקדמו תכנית דומה, והמשמעות היא תוספת של עוד מאות יח"ד מבלי לתת מענה לצרכי ציבור בגלל גודל המגרש.

- לאור האמור לעיל מחלקת מדיניות התכנון מתנגדת לתכנית.

בכבוד רב,

יעל שסקין לב-ארי

מתכננת ערים, מחלקת מדיניות התכנון

העתקים:

אדר' ענבר וייס עברי- סגנית מהנדס העיר לתכנון מוניציפלי מר אמנון ארבל- מנהל המחלקה לתכנון עיר

מר עופר אהרון - מנהל מח' בכיר למדיניות תכנון

אדר' ליאור שלם- מתכנן רובע מערב

אגף תושייה -

לא התקבל

צוות בקרת

תכנון תנועה

22 פברואר 2026

אל: יונה כהן – אגף תכנון העיר.

מאת: שהם נטף- מנהלת מחלקה בכירה למערכות גיאוגרפיות ()gis הנדון: חוות דעת של יחידת ה-gis לתכנית מס' -1497809 תוספת קומות ויח"ד חדשות ברח' יאנוש קורצ'אק ,23 קרית יובל, ירושלים.

יחידת ממג

באגף בתכנון להלן חוות הדעת:

תוכנית 1497809 קובעת שטח למגורים ד' על שטח המיועד לבנינים ציבוריים ושטח ציבורי פתוח על פי תבע תקפה במקום- מתאר .62

ניתן לאשר את התוכנית כל עוד העניין מקובל על מחלקת התכנון בעיריית ירושלים.

בברכה,

שהם נטף

- 51 -

מנהלת מחלקה בכירה למערכות גיאוגרפיות ()gis

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר אי התאמה למדיניות לעניין גובה ואחוזי בניה

כלכלת היישוב/

הרשות:

השפעות חברתיות:

תשתיות ותחבורה: לא ניתן פתרון חניה מספק

סביבה ונוף:

אחר: לא ניתן מענה פרוגרמתי לבניין חדש הכולל

24 יחידת דיור

המלצת מהנדס העיר

לדחות את התכנית ולא להפקידה

להמליץ לוועדה המחוזית לדחות את התכנית מהנימוקים הבאים:

1. מדובר על מתחם שסומן כמתחם כחול במסגרת תכנית האב של יובלים גנים.

2. במסגרת עקרונות תכנית האב וגם עדכון תכנית האב שנעשה בשנים האחרונות ואושר הן בוועדה

המקומית והוועדה המחוזית חוזק הצורך לשמור על המתחמים הכחולים שלא מיועדים לציפוף משמעותי בהתאם לעקרונות תכנית האב וזאת לצד ההתחדשות העירונית המשמעותית המתרחשת בשכונה במתחמים הכתומים והאדומים.

3. התכנית מציעה בינוי בהיקף של %282 כאשר המדיניות של תכנית האב הינה %.160

4. התכנית מציעה תוספת של 12 יח"ד ללא בחינה פרוגרמתית לצרכים הציבוריים הנובעים ממנה

וזאת בהמשך לתוספת של 12 יחידות דיור במסגרת בקשה לתמא 38 כלומר התכנית מציעה 24 יחידות דיור חדשות ללא כל מענה פרוגרמטי.

5. מדובר על חלקה בשטח של כ 492 מ"ר והצפיפות המוצעת היא של כ 50 יחידות דיור לדונם –

צפיפות גבוה מאוד ובלתי סבירה למיקום זה בשכונה.

6. התכנית מציעה פתרון חניה של 12 מקומות חניה באמצעות מתקן מכני בחזית של החלקה לכיוון

הכביש וללא מענה כלל ל 12 מתוך 24 יחידות דיור המוצעות.

7. למרות החשיבות של דירות להשכרה בעיר בכלל ובשכונה בפרט אין מקום לחרוג מהמדיניות

במגרשים כחולים בשכונה שעוברת תהליך משמעותי של התחדשות עירונית – יש לשמור על המדיניות במגרשים הכחולים בשכונה.

- 52 -

8. הבניין המוצע חורג משמעותית מהמדיניות ומציע בנייה של 8 קומות בחזית האחורית הנצפת לכיוון

הוואדי בחריגה משמעותית מהמדיניות שקובעת 4 קומות.

9. חלק מהדירות המוצעות אינן מציגות אוורור ראוי בהתאם לתקנות.

- 53 -

מספר סידורי: 8

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1438746

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: איינהורן משה צבי דב

עורך התכנית: לב מרים

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 18/02/2026

כתובת תכלת מרדכי 15 , רוממה

גוש חלקה בשלמות

30236 118 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 4 תשריט 3 הרחבות דיור ותוספת 2 קומות לתוספת 8 יח"ד בבניין קיים, תכלת מרדכי 15 , רוממה.

1. תוספת בניה כמפורט להלן:

- תוספת בניה לשם הרחבת כל הדירות בקומות קרקע עד ו'.

- תוספת שתי קומות חדשות לשם תוספת של 8 יח"ד חדשות.

2. הגדלת שטחי הבניה הכוללים ל- 5,900 מ"ר. מתוכם 4,660 מ"ר שטחי בניה עיקריים מעל הכניסה

הקובעת, ו -1,240 מ"ר שטחי שירות (830 מ"ר מעל הכניסה הקובעת ו – 410 מ"ר שטחי שירות מתחת לכניסה הקובעת). בנוסף, 750 מ"ר שטחי מרפסות.

3. הגדלת מספר קומות מ- 7 מעל הכניסה הקובעת ל- 9 קומות מעל הכניסה וקומה אחת מתחת לכניסה.

4. תוספת 8 יח"ד והגדלת מספר יח"ד ל .36

5. שינוי קווי בניין.

6. קביעת הוראות בגין הריסה.

7. קביעת הוראות בינוי ותנאים למתן היתר בניה .

8. קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

- 54 -

מגורים ד' 36 1,109.25 100 5,490 %495 אחוזי בניה מרביים מעל הקרקע.

סה"כ 36 1,109.25 100 5,490

תיאור המצב הקיים

במגרש קיים בניין מגורים בן 7 קומות עם עבירות בניה וסגירות קלות.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

8327 אושרה בשנת 2005

תוכנית לתוספת 24 יח"ד על בנינים קיימים במגרשים .3,4,5 אזור מגורים מיוחד. במגרש 5 יש שני בניינים, 5 ו – .6 מדובר על בניין 5 (רחוב אהליאב ,)39 שקיבל תוספת של שתי קומות מעל ה- 5 קומות הקיימות מעל קומת חניה. מאושרות 7 קומות.

הגדלת מספר יח"ד ל-28 ו-8 קומות מרביות. והגדלת השטחים ל- 3,944.60 מ"ר כוללים, מתוכם 2460 מ"ר שטח עיקרי ו- 1304 מ"ר שטחי שירות, מתחת ומעל הקרקע.

3767 אושרה בשנת 1996

קבעה אזור מגורים 2 מיוחד, מגרש 5 בשטח של 2139 מ"ר.

תותר הקמת שני בנינים על המגרש ללא צורך בחלוקה.

היתרים:

1997/0232.04 הופק היתר ב- 2021

תוספת בניה לדירה בבניין ומרפסת בשטח של 29.28 מ"ר ו 12.43 מ"ר שטח שירות.

1997/0232.02 הופק היתר ב- 2007

שינוי במעקה הגג ומרפסת.

1997/0232.01 – לא נמצא היתר בניה במערכת.

תוספת שתי קומות – סה"כ 7 קומות ו- 28 יח"ד.

1997/0232.00 הופק היתר ב- 1997

הקמת שני בניינים 5+6 .

מדובר על בניין ()1 בן 5 קומות, סה"כ שטחים מאושרים לבניין 1 הוא 2,354.60 מ"ר. סה"כ 20 יח"ד. 5 קומות מעל קומת חניה ומחסנים.

עבירות בניה:

2006/5138.00 הופק ב 2013 – ניתן צו הריסה שיפוטי עבירות בניה רבות בכל הקומות.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

ה. ייעוד לפי תכנית המתאר : אזור מגורים ג' לפי תוכנית כוללת

ו. תכנית שכונתית : על פי תכנית אב רוממה, גודל חלקה 1 דונם ומעלה %240 - בנייה, גובה בינוי 7

- 55 -

קומות, תכסית %45 .

ז. תקן חנייה עירוני : בינוני

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18 ל"ר

אחרת ל"ר

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ לא

מבני ציבור לא

עתודות / אחר ל"ר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני לא התקבל

הנדון: חו"ד תכנית מס' 1438746 שכ' רוממה, ירושלים.

אגף רישוי ופיקוח

התכנית חלה בחלקה 118 בגוש ,30236 מדובר בגוש מוסדר.

- מחלקת המידע

התכנוני

יש שינוי בגבולות ושטח החלקה.

מכתב זה מהווה אישור של המחלקה למידע תכנוני ולמיפוי עבור התוכנית שבנדון.

אגף תושייה -

צוות בקרת תכנון לא התקבל

תנועה

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר הרחבה ותוספת יח"ד ריבוי עבירות בניה בבניין. תוספת בניה והרחבות בצורה לא יעילה.

כלכלת היישוב/

הרשות:

השפעות חברתיות:

תשתיות ותחבורה: לא ניתן מענה לחניות עבור תוספת יח"ד

- 56 -

סביבה ונוף:

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לדחות את התכנית ולא להפקידה

להמליץ לוועדה המחוזית לדחות את התכנית ולא להפקידה:

1. התכנית אינה נותנת מענה לסוגיות תכנוניות מהותיות אשר הועלו במהלך בדיקתה, ולאחר

שהוגשו מסמכים מתוקנים אשר אינם נותנים מענה מספק להערות שנמסרו, ממליצים לוועדה המחוזית לדחות את התכנית מהנימוקים הבאים:

2. התכנית מציעה תוספת של 8 יחידות דיור לבניין קיים, ללא מתן פתרון חניה ראוי.

3. החניות המוצעות בתחום המגרש ממוקמות על גבי צובר גז קיים, ואינן מהוות פתרון חניה תקין

שניתן לאשרו במתכונת המוצעת.

4. מוצעות מרפסות זיז בעומק של כמעט 5 מ' עד קו בניין ,0 באופן שאינו מקובל תכנונית ואינו תואם

את עקרונות התכנון הנהוגים.

5. התכנית מציעה הרחבות צרות של 0.60 מ' לא הגיוניות בקומות הקיימות תוך הכשרה של בינוי

ללא היתר, על מנת לאפשר בינוי נרחב יותר בקומות החדשות.

6. מוצעת הכשרה של מרפסת סוכה מעל ביתן אשפה קיים, ומרפסת בבניה קלה על עמודים, בקו

אפס לכוון הרחוב.

7. קיימות בבניין עבירות בנייה נוספות אשר אינן מסומנות במסמכי התכנית.

8. ככל שתוגש תכנית מתוקנת אשר מציעה תכנון מאוזן, תכנון מרפסות מקובל, פתרון חניה

והכשרת בינוי ללא היתר, ניתן יהיה לבחון את קידומה.

- 57 -

מספר סידורי: 9

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1307818

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: טבול ארז

עורך התכנית: קטורזה יצחק

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 30/04/2026

כתובת כורזים 24 , שערי חסד

גוש חלקה בשלמות

31430 18 לא

31430 20 כן

31430 17 לא

130108 902 לא

130108 87 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 12 תשריט 9 הריסת מבנה קיים ובניית מבנה בן 2 קומות וקומה מובלעת בחלל גג רעפים מעל קומת מרתף כדלקמן:

1. שינוי ייעוד מאזור מגורים 5 מיוחד ודרך משולבת לאזור מגורים ד' ודרך משולבת.

2. קביעת שטח בניה מירבי בתכנית ל -202 מ"ר, מתוכם 140 מ"ר עיקרי ו- 15 מ"ר שירות מעל

הקרקע, ו- 47 מ"ר עיקרי בתת הקרקע.

3. קביעת מס' קומות ל-3 קומות ( קומה שלישית בגג רעפים מוגבה) מעל קומת מרתף.

4. קביעת מס' יח"ד ל-1

5. קביעת קווי בניין מרביים חדשים

6. קביעת קווי בניין למרפסות זיז מעל דרך מאושרת

7. קביעת הוראות בינוי, הריסה, קביעת תנאים למתן היתר בניה ושלביות ביצוע

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

מגורים ד' 1 45.76 86.27 202 %441 בניה מרבי

דרך משולבת 7.28 13.72

סה"כ 53.04 100

- 58 -

תיאור המצב הקיים

מבנה בעל יח"ד 1 בן קומה אחת וגג רעפים בשכונת נחלאות-שערי חסד.

המבנה הקיים הינו מאוחר ואינו בעל ערך לשימור.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

תוכנית מספר 8043 משנת 2006 שמהותה תוספות בניה הקובעת את המגרש לאיזור מגורים 5 מיוחד- היקף זכויות הבניה יהיה 75 מ"ר עקרי סה"כ למגרש ב- 2 קומות וגג רעפים ויח"ד אחת.

תוכנית מספר 4289 משנת 1998 שמהוה שינוי תוכנית מתאר לשכונה לעניין דרכים משולבות.

תוכנית מספר 30108ג משנת 1959 – תוכנית מתאר לירושלים הקובעת את האיזור למגורים 3 היקף זכויות הבניה יהיה 90 % ב- 3 קומות.

היתרים:

לא נמצאו במערכת.

עבירות בניה:

-2016/3079.00 תלונה – בניה ללא היתר – 2016

2019/3328.00 – תלונה – בניה ללא היתר – 2019

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

ח. ייעוד לפי תכנית המתאר: אזור לשימור - יעוד ע"פ תכנית מאושרת.

ט. התייחסות לתבנית הבנייה: אזור העיר ההיסטורית, בהתאם לחתך רחוב קיים ומאושר.

י. תכנית שכונתית: סעיף 77 – נחלאות.

יא. תקן חנייה עירוני: תקן חניה גבוה 2 חניות ליח"ד מעל 95 מ"ר

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

אזור פתוח עירוני תואם לתמ"מ .30/1

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18 תואם

אחרת

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ לא

מבני ציבור לא

עתודות / אחר לא

- 59 -

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

הרשות הארצית

לא התקבל

לכבאות והצלה

התייחסות המחלקה לתכנון בר קיימא לתכנית 1307818 - כורזין ,24 שערי חסד

1. בקיר הבניין הצמוד לתכנית ישנם חלונות ומערכות מכניות, ומימוש התכנית המוצעת

ייגרע אותם. נבקש להציג תיאום מול הבניין השכן לעניין מיקום חלופי למערכות וכן שאין פגיעה בפתחי אוורור נדרשים ומאושרים במבנה הצמוד.

2. על פי נספח הבינוי מתוכננת יחידת דיור בקומת המרתף, עם חצר אנגלית וחלונות

הפונים מערבה לצורךך אוורור היחידה. נבקש כי תנאי להיתר בניה יהיה הצגת פתחי המחלקה

האוורור ומידותיהם לעמידה בתקנות התכנון והבנייה לעניין אוורור שטחי מגורים.

לאיכות הסביבה .3 התכנית ממוקמת לאורך ציר תנועה ראשי. מומלץ להימנע מתכנון חלונות חדרי שינה הפונים לכביש.

4. נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה אישור הרשות לאיכות

הסביבה.

5. תנאי בהליך הרישוי יהיה הכנת דוח אקוסטי לשלב הקבע על פי הנחיות הרשות לאיכות

הסביבה בעירייה וקבלת אישורה לדו"ח. במסגרת הדוח ייבדק הצורך במיגון אקוסטי דירתי לצמצום מטרדי רעש משדרות בן צבי ויוצגו הפתרונות לעמידה בקריטריונים. הפתרונות האקוסטיים שיתואמו עם הרשות יוטמעו בתשריט הבקשה להיתר.

חברת חשמל

לא התקבל

לישראל

הנדון: חו"ד תכנית מס' 1307818 – רח' כורזין ,24 נחלת אחים כללי - מדובר בתכנית המבקשת בניית מבנה חדש בן 3 קומות עבור יחידת דיור מעל קומת מרתף ושינוי יעוד מאזור מגורים 5 מיוחד שנקבע בתכנית 8403 לאזור מגורים ד'.

התכנית חלה על חלקה 60 וחלקה מחלקות 61,87 ו902 בגוש ,30108 מדובר בגוש שומה הנמצא כרגע בהליכי הסדר, הקו הכחול נמצא בתחום גוש חדש 31430 ולו מפה ארעית.

התכנית מתבססת על החלוקה שנקבעה בתכנית 8403 וכפופה להוראות איחוד וחלוקה אגף רישוי שבה.

ופיקוח - מחלקת

בדיקה מול תצ"ר:

המידע התכנוני

- בחלקה 60 קיימת תצ"ר רשומה מס' אליפסה .892/1937 מבדיקה שנעשתה גבולות החלקה תואמים לתצ"ר.

מכתב זה מהווה אישור התכנית שבנדון ע"י המחלקה למידע תכנוני ולמיפוי.

יודגש ויובהר כי, כל שינוי בתכנית לאחר קבלת מכתב זה שלא הובא לידיעת החתומה מטה הנוגע לקו הכחול, לתאי שטח התכנית ולהוראות רישום, יהווה ביטול מכתב זה וביטול אישור התכנית שניתן במועד הנפקת מכתב זה.

החלטות הוועדה

אגף תכנון העיר

- מחלקת

השימור הוועדה מאשרת את הבקשה בתנאים הבאים:

- 60 -

תתאפשר הקמת מבנה חדש בן 2 קומות + קומת גג. בהתאם למדיניות הבניה בשכונה כולה, כפי שעוגנה בתכנית המתאר ,4289 ניתן להגביה את גובה מדלפות הגג עד כדי 100 ס"מ מעל תקרת הקומה העליונה ועל כן אין להגביה את קומת הגג מעל הגובה הנ"ל (בכל מקרה, לא תימנע הגעה לגובה המקסימלי שאושר בתכנית :8043 788.85 מ' מעל פנה"י, אך אין לחרוג מגובה זה).

הגבהה נוספת תיצור פגיעה בגובה הבינוי האופייני השכונתי, וכן פגיעה בדירוג המאפיין את הבינוי ברחוב זה, היורד מצפון לדרום.

תוכנית 1307818

מוצע הריסה של מבנה קיים בעל יח"ד 1 בקומה 1 ובניה מבנה מגורים בעל יח"ד 1 על פני 3 קומות תוך תוספת אחוזי בניה

התוכנית לא מקובלת

אגף תושייה -

-1 לא ניתן לתכנן מדרגות/מכשול על זכות דרך

צוות בקרת

תכנון תנועה -2 יש להציג חתך של הרחוב המראה כי מרפסות הזיז אינן פוגעות בתנועת רכבים תפעוליים במקום

-3 יש להציג בנספח הבינוי או נספח נפרד תוכנית תנועה כמקובל המראה את קוי זכות הדרך בבירור וכו'

-4 נדרשת טבלת מאזן חניה כמקובל הכוללת הצעה לפתרון חניה -5 יש להתיחס בתקנון לתקן 5166ב' בכפיפות

יש לתכנן מתקן לעגלה 1 בנפח 1000 ליטר

אגף תברואה

בשלב קבלת היתר בניה יש צורך בפגישה נוספת למיקום וגודל מתקן האשפה

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר תואם בגובה לסביבה הבנויה ולמדיניות

כלכלת היישוב/

הרשות:

השפעות חברתיות:

תשתיות ותחבורה: לא נדרש בחניה בשל תנאי המגרש לא מוצע פתרון חניה בחלקה

סביבה ונוף:

אחר:

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

25/09/2024

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים: