ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 9 · נספח התנגדויות 1069764.pdf
מסמכים נוספים באותה ישיבה: נספח התנגדויות 714642 - חלק א.pdf · נספח התנגדויות 714642 - חלק ג.pdf · נספח התנגדות 1190297.pdf · סדר יום מלא לועדה בתאריך 11.9.2024.pdf · קובץ התנגדויות 1142249 - חלק א.pdf · קובץ התנגדות 1142249 - חלק ב.pdf · קובץ התנגדות 1142249 - חלק ג.pdf · קובץ התנגדות 973958.pdf · תצרים 12458, 12488.pdf · פרוטוקול קובץ החלטות ועדת תבע מתאריך 11.9.2024.pdf · פרוטוקול תמצית עיקרי דיון ועדת תבע מיום 11.9.24.pdf · תמלול הועדה 11.9.2024.pdf
התנגדות לתוכנית 101-1069764 – התחדשות עירונית סן מרטין 4-6 , ירושלים
שם: שירה ליכטנבאום
כתובת: אלמליח 14
אבקש להגיש בזאת את התנגדותי לתכנית הנדונה, מהטעמים הבאים, שלא קיבלו התייחסות מספקת בתכנית ולפיכך צפויים לפגוע באיכות חיי התושבים הסמוכים:
1. תכנית אב שכונתית
1.1 יבוקש הבהרה בנוגע ליחס בין תכנית האב לבין התכניות המפורטות המוגשות בשכונה. לא ברור מה דינו של תכנית אב שמבוססת על תכנית סטטוטורית שנדחתה, שאין לה הוראות בפני עצמה אלא החלטת ועדה המפנה לתשריט כמנחה בלבד. באתר "מידע תכנוני" אין תכנית אב אלא התכנית שנדחתה (תכנית מספר ,)101-0417873 עם כלל המסמכים והחלטת הדחייה המציינת אימוץ עקרונות לשלד ציבורי. באתר מינהל התכנון ב"מסמכי מדיניות", מופיעים רק החלטת הוועדה האמורה, יחד עם התשריט הראשי. באתר עיריית ירושלים תחת הכותרת "תכנית אב לקטמונים ח-ט" בכלל מופיעה מצגת עוד מימי קידומה הסטטוטורי של התכנית. על פי אלו מסמכים מתקיים התכנון? באיזה מידה ניתן לסטות מהם ובאיזה מידה הם מחייבים?
יצויין כי ב"שיתוף הציבור" שנערך לתכנית, נאמר על ידי עורכי התכנית כי ההתייחסות התנועתית נעשתה על בסיס נספח התנועה של תכנית האב – שאינו מופיע כמסמך מדיניות אלא כחלק מנספחי התכנית הסטטוטורית שנדחתה. הסיטואציה הזו מייצרת אי ודאות עבורנו תושבי השכונה.
יש להבהיר מה מעמד תכנית האב בכללותה, מהם המסמכים הרלוונטיים ומה מעמד הנספחים.
1.2 בנוסף, ובאופן מהותי יותר, תכנית זו מתייחסת להיקפי בינוי בלתי ידועים ברובם. על פי לשון ההחלטה עצמה (מיום :)10.6.19 "הוועדה סבורה כי קיים קושי בקביעת היקפי הבינוי בכל מתחם ומתחם במסגרת התכנית הכוללת", וכן בסעיף 14.3 קובעת כי בהתייחס למגרשים "לפינוי בינוי בייעוד 'מגורים, מסחר ומבנים ומוסדות ציבור'" – הכוללים את המגרש של התכנית הנדונה – "תתאפשר בחינה של תכנית בהתבסס על תחשיב כלכלי עדכני לעת הגשתה אשר ישקף רווח יזמי של כ- %20". אין כאן מתן קנה מידה לגובה ראוי או צפוי אלא התייחסות לכדאיות כלכלית כמנחה תכנון. ולכן, בהתייחס לתכנון התנועתי הנדרש עבור תכניות פינוי בינוי המוגשות בשכונה, "כל תכנית שתוגש בשכונה תטמיע ככלל את הסדרת הדרכים המוצעת... תוך התאמות ככל שידרשו במסגרת בחינה מפורטת בתכנית
הנקודתית". לפיכך, לא ניתן להסתמך על תכנית האב לצורך התכנון התנועתי הנדרש עבור תכנית
מפורטת. בפועל, בנספח התנועה של תכנית האב בהתייחס לרחוב אלמליח, לא נקבע כלל חתך רחוב או רוזטה עבור מקטע הרחוב הרלוונטי, ובתכנית הנדונה אין הסבר על בסיס מה נקבע רוחב הדרך. ויורחב
על כך להלן בסעיף .2 יש לערוך בחינה תנועתית מלאה ונפרדת בהתייחס לתכנית הנדונה.
2. תנועה
2.1 רקע תנועתי קיים
2.1.1 מערכת כבישים ודרכים
השכונה בנויה כמובלעת המוקפת כבישים ועורקים עירוניים ראשיים – בגין, הרצוג/גולמב, יעקב פת –
ומדרום שצ"פ גדול. רשת הדרכים הפנים-שכונתית הינה מעגלית ומבוססת על מספר דרכים מקבילות הסובבות את הגבעה המרכזית, עם היעדר כמעט מוחלט של דרכי רוחב על ציר צפון-דרום. בין הרחובות המעגליים קיימים שבילי הולכי רגל, מרביתם כוללים גרמי מדרגות בגלל החתך השכוני. מערכת הכבישים המסורבלת הזו מקבלת קשיים נוספים לאור ניהול התנועה בפועל שכולל רחובות חד-סטריים ופניות ומעברים חסומים – לדוגמא:
• דוב הוז הוא חד-סטרי, ולכן ניתן להיכנס אך לא לצאת בעזרתו מהשכונה מכיוון התכנית הנדונה.
• בוטלה פניה שמאלה מגולומב לסן מרטין ולתכנית הנדונה, לכן עיקר התנועה המגיעה מיתר הקטמונים מרחוב יהודה הנשיא עוברת דרך הכניסה לשכונה מרחוב השומר. אולם, פניה זו צפויה להתבטל עם הקמת הרק"ל על יהודה הנשיא, ולפיכך, למגיעים מכיוון הקטמונים, יהיה צורך באיגוף השכונה כולה מדרום דרך בר יוחאי או בנבנשיתי, ומעבר דרך כל רחוב אלמליח ממערב כדי להגיע לתכנית הנדונה.
• אין פניה שמאלה לשכונה מכיוון רחוב פת (או, כאמור, מכיוון גולומב), ולכן למגיעים מכיוון תלפיות, נדרש מעקף של השכונה כולה מדרום דרך בנבנישתי ודוד איילון. התוצאה – הארכה משמעותית של דרך בין שתי שכונות סמוכות.
בנוסף, סמיכות תחום התכנית לאצטדיון טדי והארנה, בהם מתקיימים אירועים רבי-משתתפים על בסיס שבועי ואפילו יומיומי בעונות הרלוונטיות – וכן שימוש של העירייה בחניון הסמוך לאצטדיון טדי כ"חנה וסע" לאירועים במקומות אחרים בעיר – מייצרים עומסי תנועה וחניה אדירים וקבועים בשכונה, הכוללים חניה בלתי-חוקית על מדרכות בכלל השכונה, וחסימת כבישים הן מכיוון בנבנישתי והן מכיוון אלמליח באופן קבוע. לעובדה זו השפעה רבה על חניה ותנועה בסביבת התכנית, שייפתרו באופן חלקי בלבד לעת
הפעלת הרכבת הקלה.
המשמעות: בגלל מערכת דרכים מסורבלת, ניהול תנועתי קשיח, וסמיכות לאתרים עירוניים רבי-קיבולת, נסיעות קצרות מתארכות, תנועה רבה נמשכת לאזור השכונה והתוצאה היא כבר היום ריבוי של רכבים על הכבישים ועומסים קבועים.
יש לקחת בחשבון את המערכת התנועתית בכללותה במבט רחב והוליסטי על מנת להבין את ההשלכות
הצפויות של התכנית הנדונה.
2.1.2 תחבורה ציבורית
• קווים ומסלולים קיימים: 2 קווים בלבד נכנסים לתוך שכונת קטמון ח-ט – 18 ו-10 – המספקות כיסוי תחנות נמוך ומבצעות מסלול מעגלי המאריך את הדרך עבור מרבית המשתמשים (זאת מעבר למסלול המאסף באופיו גם כך של קו ,)18 ובפרט עבור התכנית הנדונה מאחר והיא מצויה בסוף המסלול השכונתי. אמנם, קווים רבים עוברים בגולומב הסמוכה לתכנית ויש שירות מצויין מתחנת גולומב/סן מרטין לכיוון מרכז העיר, אולם בכיוון ההפוך – תחנת האוטובוס ששירתה בעבר את חלקו הצפוני והמערבי של השכונה (מרחק של 60 מ' הליכה לתכנית הנדונה) בוטלה בעקבות ההפרדה המפלסית בצומת פת וכעת תחנת האוטובוס הרלוונטית הקרובה ביותר נמצאת במרחק של כ-360 מ' (הליכה)
מגבול התכנית הנדונה – פחות בעיה אולי עבור התכנית הזו, אולם הארכה משמעותית של הדרך עבור תושבי פנים השכונה.
• קווים ומסלולים מתוכננים: רשת הדרכים השכונתית, המתוארת לעיל, מכתיבה הליכה מעגלית ארוכה או לחלופין קיצורי דרך בשבילים להולכי רגל בגרמי מדרגות. בהינתן עובדות אלו, הנחות השימוש ברק"ל עבור כלל האוכלוסיה אינן יכולות להיגזר מבחינת מרחק בקו אווירי. ממוצע זמן ההליכה, ע"פ גוגל מפות, מקצה גבול התכנית אל תחנת צומת פת, היא כ6-7 דקות בעלייה – בהחלט זמן הליכה סביר למשתמש צעיר, בריא ועצמאי, אולם, למשתמשים מטופלים בילדים קטנים, למי שנדרש לפיזורם בדרך למקום העבודה, או בעלי קשיי התניידות קלים אפילו, מדובר במרחק ומסלול שככל הנראה לא יגרמו לוויתור על רכב פרטי. לתחנה הסמוכה לארנה ומרכז הטניס, מדובר כבר בהליכה של 10-11 דקות.
המשמעות: על אף הקרבה כביכול לתחנות מתע"נ, צפוי שימוש רב ברכבים פרטיים ברחובות השכונה.
כאמור לעיל, יש לקחת בחשבון את מלוא הנתונים בנוגע לתחבורה הציבורית הצפויה ולצפי משתמשים
ריאלי על מנת להבין את ההשלכות הצפויות של התכנית הנדונה.
2.2 חניה
בהינתן הנתונים שלעיל, תקן חניה של 1:1 משמעותו גלישת החונים לאזורים סמוכים, בהן למגרש החניה של אלמליח ממערב. מובן כי הרצון הוא לצמצם תקני חניה על מנת לייצר תמריץ לשימוש רב יותר בתחבורה ציבורית. אולם, עצימת עיניים למציאות התחבורתית במיקום התכנית הנדונה, תייצר תכנון כושל שיגרום להשפעות שליליות על הסביבה. תקן כזה מתאים למקומות סמוכים הרבה יותר לקווי רק"ל אולם כפי שצויין לעיל, לא כך המקרה בתכנית זו.
יש לקחת בחשבון את הנתונים הצפויים בפועל ולהתחשב בכך בתקן החניה.
2.3 תנועה ברחוב אלמליח
• משיכות ויצירות צפויות: להלן פירוט של כמות התנועה הצפויה ע"פ מחשבון תחבורה ציבורית של משרד התחבורה, בהכנסת נתוני התכנית בתחומי מגורים, חינוך, מסחר ובתי הכנסת. בתכנית זו, בהנחת שימוש מלא ברכבים פרטיים מדובר במעל 1,400 רכבים לשעת שיא בוקר – משיכות (כניסות)
ויצירות (יציאות). עם זאת, בהנחת מימוש מלא של יעדי הפיצול השאפתניים של משרד התחבורה עבור ירושלים, ובהנחה ש-%50 מהנסיעות הללו יתבצעו ברכבת הקלה, המספר יורד ל-275 רכבים יוצאים או נכנסים בשעת שיא בוקר (בלי להתחשב בנסיעות של כניסה + יציאה, כמו הורדה בגן). אמנם, ירידה משמעותית מאוד אולם מדובר בהנחות של מימוש מלא ושימוש רב בתח"צ, ולכן ככל הנראה מדובר בכמות המינימלית ביותר הצפויה – וזאת לפני תחשיב של שימושי התעסוקה או יחידות הדיור הנוספות שעשויות להתווסף ע"פ "זכויות מותנות". יש לזכור שמדובר רק בנסיעות של הפרוייקט עצמו – ללא כלל התנועה המגיעה מכיוון מערב – המשך אלמליח (בין היתר עליו צפוי תכנית של מאות יחידות דיור נוספות) וכן אינו כולל תחשיב של משיכות ויצירות לתעסוקה בתכנית. מצ"ב התרשימים.
משיכות ויצירות בהנחת שימוש מלא ברכב פרטי
משיכות ויצירות לפי יעדי פיצול
משיכות ויצירות לפי יעדי פיצול יחד עם הנחת שימוש של %50 תח"צ ברק"ל
• גישה לחניון תת-קרקעי: ע"פ התכנית, הגישה היחידה לחניון התת-קרקעי המשותף הינה מרחוב
אלמליח. כלומר, כלל כניסות ויציאות רכבים בפרוייקט – כולם מרחוב אלמליח כאשר כניסות רגליות
בלבד מסן מרטין, הן למתגוררים במתחם והן לשימושים הציבוריים בתכנית. ע"פ חוו"ד מהנדס העיר לפי סעיף 96א, "יש להציע הרחבת זכות הדרך על חשבון שטח התכנית בתיאום עם תושי"ה ובהתאם למוצע בתכנית האב". האמור צריך להיות רלוונטי גם לדופן רחוב אלמליח. ההתייחסות היחידה לרוחב הדרך של אלמליח היא בחתך בנספח התנועה, שמתאר רוחב של 12 מ', עם מיסעה של 6 מטר. למעשה,
רחוב אלמליח מתפקד כציר התנועה המוטורית היחיד עבור התכנית, אולם – הוא אינו כלול בקו הכחול.
יש לייצר כניסה נוספת לחניון שאינו מרחוב אלמליח על מנת לפזר את העומסים הצפויים.
• התכנית מציעה חניות עיליות לצידי הדרך הצמודה לתכנית, ויש להניח כי המגיעים למתחם ברכב על מנת להוריד ילדים בגנים או בבית הספר, יעשו שימוש "חנה וסע" במקומות הללו. ואולם, משתמשים רבים צפויים להגיע מהכיוון הנגדי – צומת סן מרטין-אלמליח. היכן יסתובבו המגיעים מכיוון זה על מנת לחנות, או על מנת לצאת בחזרה לדרך הראשית? חוסר ההתייחסות לתרחישי היומיום התנועתיים הללו צפוי ליצור עומסי תנועה בלתי נסבלים. יש לבחון אפשרות לניהול תנועה שונה במרחב התכנית,
הכולל – כניסה או יציאה נוספים, חד-סטריות, מעגל תנועה או כל פתרון אחר שיקל על העומסים
הצפויים.
לאור כל האמור לעיל ביחס למערכת התנועתית הקיימת והצפויה, יש להכניס את רחוב אלמליח לקו הכחול
של התכנית ועל הוועדה להציע פתרון תנועתי סביר לרחוב אלמליח, על חשבון התכנית עצמה וללא פגיעה
בשצ"פ הנגדי, וכן יש לייצר כניסה נוספת לחניון התת-קרקעי שלא מרחוב אלמליח.
2.4 קישוריות והליכתיות
• ע"פ חוו"ד העירייה לפי סעיף 96א, יש להראות קישוריות בין השצ"פ המוצע ומבני הציבור להתחברות לצירי שבילים בשכונה. יצויין כי ע"פ תכנית האב השכונתית, מותווה שביל הולכי רגל בין בית הספר המוצע לבין קצה גבול מגרש המגורים הקיים – שבוטל בתכנית זו. כאמור לעיל בסעיף ,1.1 לא ברור באילו מקרים יש תכנון לפי תכנית האב ובאילו סטייה ממנה. יש להשיב את השביל הזה ולאפשר גישה
גם לשכונת המגורים הוותיקה.
• כמו כן, על מנת לאפשר קישוריות מירבית בין חלקי השכונה השונים, יבוקש להסדיר נגישות מרחוב
אלמליח גם לשצ"פ שמעל החניון, בגישה מזמינה ואינטואיטיבית ולא אגבית או מוסתרת.
3 בינוי:
3.1 סעיף 4.1.2 בהוראות התכנית מתייחס ל"חזית עירונית פעילה" ברחוב סן מרטין. יבוקש אותה התייחסות לחזית עירונית רציפה ופעילה מרחוב אלמליח. מדובר בכניסה נצפית, גם ברמה העירונית על ידי החולפים בכביש גולומב, אשר גם צפויה לשמש שימושים ציבוריים שכונתיים וכן לשמש לתנועה הרבה שצפויה לעבור ברחוב. יבוקש תכנון חזית מפורט לוודא שהרחוב יהיה רחוב פעיל לכל דבר ועניין ולא עורף למיקום מערכות מכניות, חזיתות אטומות, פתחי אוורור, קירות תמך, פינוי פסולת ועוד. יש
להטמיע זאת בהוראות התכנית.
3.2 בית ספר:
3.2.1 הכנסת מבנה ציבור בשימוש אינטנסיבי כמו בית הספר המוצע צפוי לייצר עומס תנועתי על ציר אלמליח. יבוקש להכניס שימוש ציבורי שאינו מושך תנועה מוטורית בהיקפים גבוהים.
3.2.2 למצער, יבוקש הסטה או הצרחת מיקומו של בית הספר. הצמדת מבנה בית ספר לשכונת מגורים קיימת, ובה בעת הרחקתו משצ"פ שכונתי ומדרכי גישה בכניסה לשכונה, אינה עולה בקנה אחד עם
תכנון יעיל. יש להצמיד את בית הספר לשצ"פ ולהרחיקו משכונת המגורים הקיימת. על פי קווי
הבניין המוצעים, בהערכה גסה מדובר במרחק של כ-8 מ' מבינוי קיים, תוך הרחקתו לפחות 18 מ'
מבינוי מוצע. גם ע"פ חוו"ד מהנדס העיר לפי סעיף 96א "במסגרת התכנית מוצע מרחק של כ-28 מ'
בין מבני המגורים, מדובר על מרחק יחסית גדול. ניתן לצמצם את המרחק לכ-15 – 20 מ'".
3.2.3 בנוסף, רמת הרעש הקיימת והצפויה מכבישים סמוכים כבר היום רבה ועולה על הקריטריון המקסימלי למגורים ע"פ הדו"ח הסביבתי, ועל כן דירות המגורים ומבני הציבור בתכנית יקבלו מיגון אקוסטי. לא כך למבנים הוותיקים במגרש המצרני – ועל כן, ראוי להרחיק מהם גורמי רעש נוספים. אינה דומה מידת ההפרעה של בית ספר למגדל מגורים בגובה 18 או 30 קומות להפרעה לרקמה קיימת בגובה 2 קומות, כשם שהפרעה למרקם קיים אינו דומה להפרעה לדיירים לאחר רכישת דירה במתחם בו ידועים נתוניו מראש – כולל קרבה למוסדות ציבור. יש להשיב את השביל
הציבורי שמופיע בתכנית האב לקצה גבול המגרש תוך הרחקה של מבנה ציבורי בשימוש
אינטנסיבי משכונת מגורים קיימת.
4 היקפי זכויות ושימושים מוצעים
4.1 טבלה 5 בהוראות התכנית מאפשרות "זכויות מותנות" הכוללות אפשרות ל-1980 מ"ר בינוי (כתלות בגודל הדירה – בין 13 ל-36 דירות נוספות!) ועד 3 קומות נוספות מעל כניסה קובעת – כלומר, 33 קומות מרחוב סן מרטין, ו-35 קומות מרחוב אלמליח. אם התכנית שואפת לתת מענה כוללני לכלל הסוגיות
התכנוניות הנדרשות במסגרתה, הגדלת כמות יחידות דיור או גובה קומות תשליך על כולן – פרוגרמה,
תנועה, חניה, הצללה ועוד. יצויין כי ע"פ חוו"ד שמאית מיום ,6.9.23 קרן תחזוקה ל-10 שנים נלקחה בחשבון בתקן 21 לתכנית זו ועל כן אין צורך בתוספת יחידות דיור למימונה – מדוע יש צורך בהענקת
"זכויות מותנות" בתכנית אם כבר יש התייחסות לקרן תחזוקה בתקן 21?
4.2 סעיף :6.13 מדוע מימוש הזכויות המותנות נתונה לבחירת מגיש הבקשה? מבנה מערכת האינטרסים בהגשת תכנית מייצרת סיטואציה בה בוודאות גמורה יזם יבקש תוספת יחידות דיור. המנגנון מייצר כפילות, אי וודאות וסתירה עצמית בתוך התכנית. מדוע המנגנון המאפשר יצירת טלאי על טלאי ב"שיטת הסלמי"? התייחסות לעניין זה אף אינה מופיעה בסעיף סטייה ניכרת, ללא ההסתייגות הברורה המתבקשת, ואף נוגד את הכתוב בסעיף ,6.13 ס"ק .9 אם נדרש לצורך תחזוקה – והובהר לעיל שניתנה
חוו"ד הקובעת שאין צורך בכך – מדוע לא לכלול אותה מראש בתכנית, ולתת מענה לכלל הסוגיות
הנדרשות בתכנון עם מספר סופי מעודכן? על כן, יש לקבוע את מספר הקומות ויחידות הדיור
כמקסימליות תוך קביעת סטייה ניכרת לעניין זה.
4.3 ע"פ חוו"ד מהנדס העיר לפי סעיף 96א, עוד כאשר התכנית הציעה 280 יח"ד "בלבד", נאמר כי "התכנית מציעה מכפיל יח"ד של .4.3 לפי בחינה מכפיל זה חריג ביחס לתכניות אחרות להתחדשות עירונית שקודמו בשכונה, כאשר מכפיל של 3.5 הינו המכפיל הממוצע. בהתאם לכך, יש לבחון את תקן 21 המוגש לתכנית על ידי השמאית של הוועדה המחוזית ובמידת הצורך לצמצם את זכויות הבניה ויחידות הדיור המוצעות באמצעות הקטנת מספר הקומות בבניינים המוצעים." מאז התכנית עלתה ל-308 יח"ד,
המכפיל עלה ל-4.7 (!!) והזרוע עוד נטויה באמצעות אפשרות ל"זכויות מותנות" לפיהן היח"ד
מתקרים למכפיל של .5 יש לבחון את התקן השמאי ולהסביר את הצורך במכפיל הגובה.
4.4 על אף היקפי האוכלוסיה הגדולים הצפויים להתגורר במתחם, לתכנית לא הוכנה פרוגרמה לצרכי ציבור. התכנית כוללת 3 כיתות מעון, 2 כיתות גני ילדים, שני בתי כנסת 250 מ"ר כל אחד, ו-1000 מ"ר לשטחי פעילות קהילתיים, וכן בית הספר עם לפחות 12 כיתות לימוד. כמות גני הכיתות והילדים תואמים לחוו"ד מהנדס העיר לפי סעיף 96א, בעת שהתכנית הציעה 280 יח"ד בלבד – שמאז גדלו ל-308 יח"ד. האם הפרוגרמה התייחסה לגידול ביחידות הדיור, וכן לגידול העתידי המתאפשר דרך מנגנון "זכויות מותנות" בתכנית? האם הפרוגרמה התייחסה לסוגי אוכלוסיה צפויה בהתאם לתמהיל הדירות?
האם מדובר בעיקר במענה לצרכי התכנית עצמה, או גם מענה לחוסרים קיימים וצפויים בשכונה?
נבקש פירוט המסביר את הצרכים הנדרשים מהתכנית, לפי כמות ותמהיל יח"ד צפויים, עם ובלי
מימוש "זכויות מותנות" וכן הצרכים הקיימים, והמענה המוצע להן בתכנית.
5 שצ"פ
5.1 על פי סעיף 3.2 בהוראות התכנית, השצ"פים המוצעים במסגרת התכנית כוללים יחד 926 מטר. אלו מתחלקים לשני שצ"פים, אחד על פינת התכנית – בגודל בלתי יעיל בעליל ומרביתו, ע"פ נספח נופי, מרוצף – והשני, מעל חניון ואף כולל את השימוש לחניון כחלק משימושי הייעוד, ובגלל הפרשי הגבהים בין הרחובות הגובלים הוא מבותר כולו בשבילים משופעים. לפיכך לא ברור מה מכלל השטחים המיועדים לשצ"פ אכן יתפקד כשצ"פ אפקטיבי. מעבר לכך, בחישוב ממוצע נפש משק בית בישראל (,)3.2 מדובר בקרוב ל-1000 איש הצפויים להתגורר במתחם – מעבר למשתמשים הרבים הצפויים לשימושים הציבוריים! – ומדובר בפחות ממ"ר רבוע אחד לנפש של שצ"פ, משמעותית פחות מ-5 המטר המומלצים על ידי התדריך לתכנון שטחים פתוחים. חשוב לזכור כי צפיפות, אף שכוללת יתרונות עירוניים רבים, הינו מונח סובייקטיבי ונקבע על ידי פרמטרים רבים, בהם צפיפות נתפסת – חסרון משמעותי פוטנציאלי לציפוף עירוני. ע"פ מחקר של הטכנון ומשרד השיכון "ארגון בנייני מגורים בסמוך לשצ"פ עשוי לסייע בהפחתת הצפיפות הנתפסת" (צ'רצמן ומטרני, .)2006 יש להניח שמדובר בשצ"פ אפקטיבי בלבד – מקום המאפשר מרחב, התקהלות, מנוחה, פעילות ושימוש חזותי – מה שאינו מוצע במסגרת תכנית זו.
5.2 פתרון אפשרי לסוגיה זו נמצאת מעבר לכביש. הקרבה של המבנים לעמק הצבאים, על אף שתאפשר נוף רחב לדרי המגדלים הצפויים, הינה מתעתעת. העמק אינו נגיש לתושבי שכונת קטמון ח-ט – השטח המצוי ישירות מול השכונה, ובפרט אל מול התכנית הנדונה, הינו חלק מ"הליבה השמורה" אליו אין כניסה למבקרים כלל. דיגום מספר נקודות מתוך השכונה מעיד כי הכניסה הקרובה נמצאת במרחק של לפחות 10 דקות הליכה, לא כולל חציית כבישים והמתנה ברמזורים בדרך (רלוונטי בהחלט לצעידה
בשמש עם ילדים קטנים). אם חשוב לצופף משמעותית מאוד את השכונה, חשוב לתת גם אמירה ערכית
על תפקידו של עמק הצבאים – מאתרי הטבע העירוניים הגדול בעיר. האם המקום החשוב ביותר
לגידול עדר צבאים – הוא כאן, אל מול ציפוף מאסיבי? התכנית הזו הינה הזדמנות לחשיבה תכנונית
כוללת שתחבר את השכונה לריאה ירוקה משמעותית והזדמנות להסתכל על סדרי העדיפויות בסביבה
בראייה רחבה יותר.
6 סביבה
6.1 זיהום אוויר: דו"ח הסביבה ממעיט בערך המזהמים הפוטנציאליים, ולצורך בחינת זיהום אוויר עושה שימוש בתכנית אחרת (,)101-0252379 המצויה על צומת גולומב-פת אשר לטענת עורך הדו"ח "מייצג ברמה טובה גם את אזור התכנית הנדונה", על אף שהתכנית הנדונה אינה חשופה באותה מידה למזהמים מכביש בגין, אליו התכנית הנדונה בחוו"ד זו סמוכה הרבה יותר. גם בתחזית זו, נתוני האוויר גבוליים. מאחר ולא נבדקו נתוני זיהום האוויר במיקום התכנית המוצעת, לא ברור לאור מה נקבע בחוו"ד כי "ניתן לקבוע ברמת מובהקות גבוהה כי במקום לא צפויות חריגות מערכי מזהמי האוויר, גם לאור העובדה כי בנוסף לכביש גולמב מושפעת התכנית גם מכביש בגין... ורמפת הגישה אליו" – רמפת הגישה האמורה מצויה כ-11 מ' בלבד מגבול התכנית, ומעבר לרמפה זו, נפרשת מערכת כבישים אשר בשקלול כולל מגיעה לרוחב של מעל 100 מטר (מצ"ב תרשים מתוך .)xplan מדובר בתנועה עוברת בהיקף מסיבי, ובהמשך הדו"ח כבישים אלו אף משוקללים בתחזית רעש צפויה.
נבקש להוכיח את הטענות בדבר השפעתן הזניחה של מזהמי האוויר על ידי בחינת השפעת היקפן
במיקום התכנית הנדונה.
מדידת רוחב מערכת כבישים, xplan
6.2 עצים רבים בפרוייקט בעלי ערכיות גבוהה וערכיות גבוהה מאוד נקבעו לכריתה. כמו כן, חתך רחוב של אלמליח בנספח התנועה מציין כי המדרכה הנגדית תורחב על חשבון השצ"פ. יש לדאוג לשמירה על העצים הבוגרים הנטועים לאורך הכביש – הם היחידים המספקים צל לאורך שביל הליכה בטווח הקרוב ("רציפות צל לאורך המדרכות" – כדרישת הוראות התכנית). לצערנו מפרוייקטים שונים אנו עדים לחוסר זהירות בטיפול בעצים עד כדי עקירה תוך "קביעת עובדות בשטח". עץ שנעקר – אין להשיבו.
השכונה לוקה בהצללה ומסלולי הליכה נעימים ולעצים חדשים יידרשו שנים להגעה לרמת הצללה נאותה. יש לוודא שישנה הרתעה ובקרה מספקת לעניין (לא רק קנס בשווי עלות העץ – עלות זניחה
לפרוייקט בכללותו). נבקש שיוטמע סעיף בתנאי היתר בנייה לאמצעי בקרה על שמירה על עצים
שנקבעו לשימור.
6.3 יש להוסיף סעיפים הקובעים תנאים לעניין מזעור הפרעה לסביבה במהלך הבנייה. יוזכר כי השכונה
עוברת תהליך התחדשות משמעותי עם מספר רב של אתרי בנייה צפויים בו זמנית. מדובר בהפרעה עצומה לתושבי השכונה למשך שנים רבות. גם אם לא ניתן למנוע את קשיי תקופת הביניים הזו, יש
לכלול בהוראות התכנית אפשרות למזעור ההפרעות הסביבתיות של תקופת הבנייה ככל הניתן, וכן
מתן אפשרות למעקב ובקרה על עמידה בתנאים אלו (כגון לעניין רעש, אבק, טיפול בפסולת ועוד). כמו
כן יש לקבוע הסדרי תנועה לתקופת הבניה שאינם כוללים חניית משאיות קבועה על רחוב אלמליח,
שכבר כיום עמוס בשעות השיא בגלל רוחב הדרך הצר.
7 הערות למסמכי התכנית
7.1 יש להכניס את רחוב אלמליח לקו הכחול, מהנימוקים המובאים לעיל.
7.2 בנספח תנועה – ראוי שיצוינו מרחקי הליכה ולא רק קו אווירי, וכן שיסומנו גם תחנות אוטובוסים, וכן גם רוזטה לאלמליח – ממנו צפוי להתבצע כלל הגישה המוטורית לתכנית.
7.3 סעיף 6.5.3 – יוזכר כי התכנית הנדונה אינה על ציר הרק"ל.
7.4 תחת שימושי השצ"פ מופיע חניון תת-קרקעי. כדאי להבהיר שהכוונה לצרכי רישום בלבד, ולפרט הגבלות על שימוש זה, אם אכן זו הסיבה.
22.8.24
לכבוד
חברי הועדה המחוזית
מינהל תכנון
התנגדות לתכנית :101-1069764 סן מרטין 4-6
כללי
1. שכונת קטמונים ח-ט עוברת בשנים האחרונות תהליך מואץ של התחדשות עירונית. בתהליך זה
צפויה תוספת של מעל ל-4000 יח"ד, שרובה מתבססת על תהליכי פינוי-בינוי. מדובר למעשה בשילוש מספר יחידות הדיור בשכונה ובציפוף שישנה את פניה באופן חסר תקדים.
2. תוכנית האב שנערכה לשכונה בשנת 2015 הציעה דרכים לביצוע התחדשות עירונית בשכונה
שתאפשר רווח כלכלי ליזמים אך גם שמירה על אופי השכונה. התוכנית ערכה מיפוי לאזורים בשכונה שיש לשמר בבינוי מתון (8-10 קומות) תוך מתן קרקע משלימה שתאפשר רווח מספק ליזמים. כמו כן התוכנית הציעה מסגרת של תכנון שתיתן פתרונות לגידול הצפוי במספר יחידות הדיור. כיום ניתן לראות כי תוספת יחידות הדיור בתכניות המקודמות בשכונה גבוהה בהרבה
מעבר למספר שהוגדר בתוכנית האב.
3. ראוי לציין כי תוכנית האב כללה בדיקות נרחבות בנוגע ליכולת הנשיאה של השכונה בהיבטים
תחבורתיים, שטחים פתוחים ואופי הבינוי. התוספות המבוקשות אינן כוללות עדכון של בדיקות אלה ומתעלמות מההשלכות של תוספת הבינוי על איכות החיים של התושבים. במצב הדברים, בו אין מגבלה על מסת הבינוי ועל רמת הציפוף, קיים חשש שלא יינתן מענה מספק לנושאים אלו גם בהתחשב במהלכים שמקודמים היום לטובת השכונה.
תכנית 101-1069764 – סן מרטין 4-6
התכנית מציעה פינוי של 2 מבנים קיימים הכוללים 65 יח"ד, והקמת שני מבנים הכוללים 308 יח"ד, בני 18 ו- 30 קומות מעל מפלס רחוב סן מרטין.
עמדת המרכז הקהילתי לעניין התכנית המוצעת
עמדה זו הוכנה בתהליך קהילתי של תושבי שכונת הקטמונים. התכנית הוצגה בידי היזם בפני תושבי שכונת קטמונים, בהם חברי הפורום האורבני, בתאריך .9.7.24 במפגש השתתפו כ-15 תושבים. עורכי התכנית הציגו אותה בפני המשתתפים, ולאחר מכן נערך דיון פנימי בין תושבי השכונה ובהם חברי הפורום האורבני השכונתי, בו גובשו הנקודות להתנגדות המוגשת בזאת.
להלן עמדתנו לגבי היבטי התכנית השונים.
1
בינוי
תוכנית האב אפשרה בינוי לגובה במיקום זה, בהתבסס על כך שהקו הסגול של הרק"ל יעבור בסמוך למיקום התוכנית ברחוב גולומב, ובהתאם למדיניות בינוי לאורך ציר רק"ל. בפועל, תוואי הקו הסגול שונה ויעבור בסמוך לחלקה הדרומי של השכונה. על כן, בהתאם להחלטת הוועדה המחוזית המוזכרת לעיל, לפיה יש לשאוף לבינוי מרקמי, יש לצמצם את גובה הבינוי באופן משמעותי.
מכפיל יח"ד המוצע בתוכנית הינו כ-4.7 – מכפיל גבוה בהרבה ממתחמים אחרים המקודמים בשכונה. יש לבצע בחינה שמאית אובייקטיבית שתתבסס על מכפילים דומים שאושרו באזור ובהתאם להפחית את מספר יח"ד בתוכנית.
שטחי ציבור
א. ההפרשות הציבוריות המוצעות בתכנית אינן מידתיות למספר יח"ד המוצע. מדובר בשטח החורג
מהנדרש ויש לצמצמו בהתאם.
ב. השטח המיועד לבית ספר איננו תקני ולא יתאפשר להקים בו מוסד העומד בתנאים הנדרשים בחוקים
ובתקנות. היות שאין וודאות באשר לאפשרות השימוש בשטח החום המוצע לצורך בית ספר, יש לבחון אפשרות להפרשה מבונה במיקום אחר או לייעוד אחר.
ג. ייעודי שטחי הציבור עשויים למשוך אליהם מבקרים מחוץ לשכונה ובכך להפוך למחוללי תנועה,
בשכונה שקיימת בה מצוקת תנועה וחנייה אשר צפויה להחריף עם קידום מספר רב של תכניות.
תנועה וחנייה
שטח התכנית מצוי בצמוד לאחת הכניסות לשכונה הכלואה מבחינת נגישות לרכב, ויש לתת על כך את הדעת.
התכנית מציעה הרחבת זכות הדרך באופן המצופף את פרישת הייעודים שלא לצורך, יוצר עומס על הכניסה לשכונה משדרות גולומב ומצריך כריתת עצים מיותרת (ראו בהמשך).
אנו מבקשים להציע חלופה תחבורתית כמתואר בשרטוט, כאשר:
1. הדרך ממרכז הטניס תהיה דו סטרית, עד המעבר לרכב בחזית המערבית של פרוייקט סן מרטין -4
,6 ותאפשר כניסה לחנייה ויציאה ממנה בלבד (מסומן בחיצים אדומים, סימון 'אין כניסה' לבאים מכיוון זה).
2. תנועת כלי רכב משדרות גולומב תתאפשר לרח' אלמליח או לפנים השכונה (מסומן בחיצים
צהובים).
3. בכניסה וביציאה לחניון התת"ק המוצע (מסומן בחיצים בצבע תכלת), תתאפשר פנייה שמאלה
לכיוון מרכז הטניס או ימינה לפנים השכונה (תתאפשר פנייה ימינה בלבד בצומת. מסומן בחיצים ירוקים).
2
הצעה למתווה תנועה. פירוט המתווה בעמוד הקודם.
סביבה
1. פרישת השצ"פ לפי התשריט המעודכן רחוקה מאידיאלית. בשטח התכנית כיום מצוי שצ"פ ובו
עצים בוגרים בחלקו המזרחי של תחום התכנית. התשריט המקורי שמר על שצ"פ זה. אנו סבורים כי יש לשנות את פרישת הייעודים על מנת לשמור עליו.
2. השצ"פ הקטן מבין השניים המוצעים איננו נותן מענה אמיתי לצרכי הציבור בשל שטחו המצומצם.
3. ייעוד הדרך התשריט המעודכן מצריך כריתת עצים בוגרים לאורך רח' סן מרטין. יש להסיט קו
בניין אפס למרחק שלושה מטרים על מנת להחריג את העצים מהסימון לכריתה. יש לקבוע הנחיות ברורות לשמירה על העצים המוגדרים לשימור, ולתיאום עם המחלקה לאיכות הסביבה לעת מתן היתרי הבניה.
4. התשריט מתווה חניון תת"ק מתחת לשצ"פ, שעלול לפגוע באיכותו, בין השאר מבחינת עומק
האדמה הנדרש. יש לשקול מיקום חלופי לאחד מהם, או לחלופין לוודא עומק קרקע שיאפשר צמיחה תקינה של עצים על גבי השצ"פ.
3
תשריט התכנית המוצעת
בברכה,
תושבות השכונה:
הילה זמר, רח' אברהם אלמליח ,4 ירושלים (חברת הפורום האורבני השכונתי)
מיכל רגב, רח' רבי צדוק ,11 ירושלים (חברת הפורום האורבני השכונתי)
אפרת דודקוביץ, רח' השומר 10 ירושלים (חברת הפורום האורבני השכונתי)
נדיה עדינה רוז, אליעזר רוז, אלמליח ,22 ירושלים דליה בן חמו, מאיר בן חמו, רח' אברהם אלמליח 12 4
התנגדות לתכנית מתאר מס' 101-1069764
אני, אביגיל זכאי, ובעלי מנשה זכאי שגרים ברחוב אלמליח קוטג' 31 בירושלים, מגישים בזאת את התנגדותנו לתכנית המתאר מספר 101-1069764 מהבחינות הבאות:
.1פגיעה משמעותית בנו כאזרחים ותיקים, פגיעה בבריאות שלנו, ירידת ערך הדירה, המגורים והסביבה שלנו, פגיעה בכל התחומים באיכות החיים, ב בתחום הכלכלי, האקולוגי וזיהום האוויר, בגלל הצפיפות בתחום התחבורתי והתנועדתי, בשל הרעש המרובה העתידי, .2מטרת התכנית היא להוסיף עוד מאות יחידות דיור, בית-ספר וגנים שכולם מיותרים לאזור צפוף ממילא.
3. לפי הפרוייקט התחבורה ברחוב אלימליח - שגם עתה היא כרוכה בקשיים בנהיגה בו - תוסיף
מאות דיירים שיצטרכו לנוע בו ותגרום לקושי מבחינת התנועה והתחבורה של הרכבים והאנשים ברחוב. יש להביא בחשבון את מצב הרחוב בזמן המשחקים באיצטדיון טדי ובארנה שאז האוהדים מחנים את מכוניותיהם על מדרכות ימין ושמאל של הרחוב.
.4הפרוייקט יביא לפגיעה באיכות המרחב הציבורי ויגרום לעומס וצפיפות ממשיים. היום במרחב הציבורי הקיים - שגם הוא מצומצם דיו - יחסית האווירה להולכים ברחוב היא די טובה ואם ייבנו באזור מגדלים עתידיים גבוהים כל כך זה ימחק את הקיים ויעיב על האווירה הקיימת. האזור כאן לא מתאים להקמת מגדלים כאלה כי כמות המשתמשים במרחב הציבורי הזה תגדל במאות ותגגרום לעומס וצפיפות אמיתיים ובלתי נסבלים.
5. הקמת המגדלים הגבוהים תביא להצללה ואפלה במרחב הציבורי ותסתיר מאתנו את אור השמש
שעלול להעכיר את האווירה כשעתה אנחנו חיים במרחב פתוח ואיכותי.
6. הקמת המגדלים הגבוהים במסגרת הפרוייקט הזה תגרום לכך שאנחנו נצטרך לגור באתר בנייה
ענק בזמן בלתי ידוע - אולי אפילו כמה שנים - עם מפגעי רעש, לכלוך, וענני אבק תמידיים באוויר שעשויים לפגוע באופן רציני בריאות שלנו ובבריאותנו הכללית.
7. במסגרת ההתנהלות של הבנייה, גם בהתחדשות עירונית ובפרוייקטים דומים,,, ניכר
שההתארגנות המנוהלת על-ידי המבצעים את הפרוייקטים אינה מתחשבת באיכות החיים של התושבים באזור ובמבנים בסביבה. רחוב אלמליח - שגם כך הוא צר - יהיה עוד יותר צר, המדרכות יימחקו, הרחוב ייחסם לשעות ארוכות בגלל הכניסה והיציאה של רכבי העבודה והמשאיות שיצטרכו לעבור בו. ברור שזה יפגע בבריאות שלנו.
בשל כל ההיבטים האלה: פגיעה רצינית בבריאותנו, ירידה כללית של ערך הדירה והסביבה שלנו,
כשל אמיתי תנועתי ותחבורתי, פגיעה במרחב הציבורי ואווירה חונקת ולא נעימה אנחנו, אני ובעלי מנשה זכאי, מתנגדים לתכנית .101-1069764 אנחנו מקווים שתתחשבו בכל הסיבות האלה כאשר תדונו בתכנית זו.
אנחנו גרים ברחוב אלמליח למעלה מ-40 שנה בשכונה שהיא לתפארת העיר ירושלים. הדיירים בה משקיעים אם בגינון, אם בניקיון ובכל הצרכים הנדרשים. אנחנו מבקשים שהעיריה תשאיר אותה לשימור ותעזור לנו בכך.נשמח מאוד אם אנשי מקצוע יבואו לשכונה ואנחנו נארגן להם סיור בה.
נודה לעיריה אם תושיטו לנו יד לשמר על השכונה שלנו כי עיריית ירושלים יכולה להתגאות בשכונה שכזאת.
לפיכך, אנחנו מאוד מקווים שתתחשבו בכל מה שהעלינו פה על הכתב ותדונו בבקשה שלנו לשמר את השכונה המיוחדת שלנו כפי שהיא בצורה חיובית .