ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 9 · קובץ התנגדות 973958.pdf

גם במקוון

בפðי הועדה המחוזית לתכðון ולבðיה מחוז ירושלים

התðגדות לתכðית מס' 101-0973958 עמק רפאים ,6 ירושלים1

מוגשת בזאת התðגדות לתכðית מס' 0973958 )להלן: "התכðית" או "התכðית המופקדת"(, שהיðה תכðית להקמת מלון, מבðה מגורים חדש ושימושי מסחר במתחם.

התכðית עוסקת במבðה היסטורי לשימור מלא המצוי בתחום המושבה הגרמðית באזור שבין רח' עמק רפאים ממזרח, רח' מרטין לותר קיðג מצפון ורח' צבי גרץ מדרום.

ההתðגדות מוגשת מטעמם של 5 משפחות בעלי זכויות בבðייðים הגובלים בשטח התכðית- ברח' צבי גרץ 4 וברח' מרטין לותר קיðג .2

לכתב ההתðגדות מצורפים:

תצהירו של מר שמעון כץ, מטעמם של המתðגדים, וכן ייפוי כוח מטעם המתðגדים.

כללי:

1. מגיש התכðית–

בתכðית המופקדת ðרשם כמגיש התכðית וכיזם "אריאל כהן" בשם חברת בלו מרבל בע"מ.

2. המתðגדים-

המתðגדים היðם כאמור בעלי הזכויות בדירות מגורים הצמודות לקו הכחול של התכðית והם הצפויים להיפגע באופן ישיר מהיקף הביðוי המתוכðן בצמוד לדירותיהם - הן בהיבט הקðייðי וכן מבחיðת פגיעה באיכות חייהם ותðאי סביבתם- זכויות בðיה, גובה, קווי בðיין, פרטי ביðוי המהווה חריג ביחס לביðוי המאושר בשכוðת המושבה הגרמðית וביחס לביðוי הקיים באזור.

3. עיקרי התכðית המופקדת:

.3.1 התכðית המופקדת חלה על חלקה 212 בגוש 30197 )להלן: "החלקה" או "המגרש"( בשטח כולל של 1,969 מ"ר.

.3.2 התכðית מחליפה את הוראות תכðיות שלהלן: ,2154 ,2878 /3599א, וכן משðה את הוראות תכðית /5166,5166ב, מתאר ,62 .10038

.3.3 מטרות התכðית כמפורט בדברי ההסבר:

3.3.1 שימוש מלוðאות במבðה הקיים;

3.3.2 מימוש זכויות הבðיה למגורים שטרם ðוצלו במקרקעין בהקמת מבðה מגורים חדש בחלק הריק של המגרש;

3.3.3 תוספת שימושי מסחר במתחם, תוספת יחידות דיור ויצירת מתחם מלוðאות ומגורים ;

1 ההדגשות במובאות שבכתב ההתðגדות איðן במקור אלא אם ðרשם אחרת.

2

.3.4 עיקרי התכðית מתוך הוראות התכðית:

3.4.1 הקמת מלון ומבðה מגורים – שיðוי ייעוד הקרקע מאזור מגורים לשימוש מיוחד למגורים ותיירות.

3.4.2 ביðוי- קביעת ביðוי בגובה עד 6 קומות.

3.4.3 יחידות דיור- קביעת מספרי יחידות דיור )15 יחידות דיור(.

3.4.4 חדרי מלון – קביעת מספרי חדרי מלון )34 חדרי מלון(.

3.4.5 קווי בðיין - קביעת קווי בðיין

3.4.6 עיצוב אדריכלי – קביעת הוראות לביðוי ועיצוב אדריכלי 3.4.7 פיתוח שטח – קביעת הוראות לפיתוח השטח

3.4.8 הריסת אלמðטים בðויים – קביעת הוראות להריסת אלמðטיים בðויים 3.4.9 עצים בוגרים – קביעת הוראות לטיפול בעצים בוגרים 3.4.10 זכויות בðיה – קביעת זכויות בðיה למלוðאות במðה ההיסטורי הקיים ולמבðה מגורים חדש, וכן למסחר ðלווה.

3.4.11 תðאים למתן היתר בðיה – קביעת תðאים למתן היתר בðיה ושלבים לביצוע הבðיה.

3.4.12 שימור המבðה ההיסטורי – קביעת הוראות לשימור המבðה ההיסטורי הקיים במקרקעין.

3.4.13 הפקעה – קביעת הוראות הפקעה.

4. רקע פיזי ותכðוðי קיים:

.4.1 המגרש מצוי בלבה של שכוðות עמק רפאים.

בתחום התוכðית קיים מבðה היסטורי הידוע בשם "בית הטוחן", שðבðה בשðת .1873 המדובר בבית מגורים דו-קומתי האופייðי לאדריכלות הטמפלרית, ומהווה חלק בלתי ðפרד מההיסטוריה של המושבה הגרמðית וðחשב לאבן דרך משמעותית בהיסטוריה המקומית.

.4.2 המבðה מוגדר לשימור בכרטסת עירייה 486 וðיתðה לגביו החלטת מפורטת של ועדת שימור מס' 77 .

.4.3 התכðית הרלווðטיות לעðייðו הן:

.4.3.1 תכðית 2154 משðת 1975 - ייעדה את החלקה לאזור מגורים 4 מיוחד. %70 בðייה. גובה ביðוי 2 קומות מעל קומת מרתף. גובה מקסימלי למבðה עד 9 מ', לא תותר בðייה של מרפסות זיזיות, לא תותר בðייה בקומת העמודים הפתוחה.

בðייה חדשה בתחום החלקה או תוספת בðייה תבחן לגופה.

מטרת התכðית- תכðון מפורט של חלק משכוðת המושבה הגרמðית כאזור לשימור

בין השאר: שמירה על אופי וסגðון הביðוי הקיים ורחובות המושבה.

.4.3.2 תכðית 3599א משðת -2002 ייעדה את השטח למגורים 1 מיוחד , מסומן מבðה לשימור עם ערך היסטורי ארכיטקטוðי, לא מסומðים קווי בðיין, שטח המגרש הוגדל. תא שטח 1 - 1,986 מ"ר. הוראות הביðוי כפופות לתכðית .2878 3

.4.4 כמו כן, באזור חלה תכðית האב למושבות שעðייðה מדיðיות תכðון כוללת לשכוðה.

בתכðית האב ðכללת החלקה ב"אזור מגורים 1", כאשר 1 הוא אזור דרגת השימור המרקמי הגבוהה ביותר )אזור ליבה(, בעל הרגישות השימורית הגבוהה ביותר והמבðה מסומן כ- "מבðה לשימור א", כלומר שימור מחמיר.

4.5 יובהר, כי המשמעות של אזור ליבה היא שðיתן לממש רק את הזכויות המאושרות ולא ðיתן לאשר תוספת זכויות מעבר לכך!

4.6 כאמור, בהתאם להוראות תכðיות אב, אזורי 1 המוגדרים כאזורי ליבה, היðם גרעיðי השכוðות ההיסטוריות ובהן לא תהיה אפשרות לתוספת זכויות ויהיה אפשר למצות זכויות קיימות בהיתר בלבד עם המלצה להגביל מתן הקלות כמפורט להלן:

4

.4.7 תוכðית האב למושבות קובעת הוראות ברורות לגבי מבðה לשימור א' –

"מבðיםלשימורא-'מבðיםהצבועיםבתכðית"המדרגהשימורימתחמיםושימושים"

בצבעכחולכהההםמבðיםלשימורמחמיר.מבðיםאלוהםבעליערכיםשימוריים המהויםמרכיבחיוðילשימוררוחהמקוםומאפייðיה"מושבות."במבðיםאלהלאðיתן לבצעתוספותבðייהמעברלזכויותבðייהמאושרות.אתהזכויותהמאושרותישלמקם, ככלשðיתןבתחוםהמעטפתהקיימת".

מבðים לשימור א' ישמשו לפי היעוד המקורי שלהם , תותר הסבתם באישור מתאים בלבד.

כל חיזוק, שיפוץ או תחזוקה של המבðה יבוצע בהתאם להðחיות יחידת השימור בעיריית ירושלים.

.4.8 ייאמר כבר כאן, כי תכðית האב למושבות קובעת כי לא תותר תוספת בðייה במבðים לשימור א' ושיש לשמר צורתם החיצוðית תוך שמירה על שימושים היסטוריים. התכðית המופקדת מתירה שיðויים במבðה ההיסטורי ואף חפירת חðיון תת קרקעי מתחת למבðה באופן הסותר את הוראות השימור של התכðית.

.4.9 בðוסף, חל ðספח A1 לתוכðית האב למושבות המתייחס לשימור מבðים במושבה הגרמðית וקובע מספר עקרוðות מרכזיים: מבðים לשימור: מבðים רבים ðשמרו מהתקופה הטמפלרית ומהווים חלק מהמרקם ההיסטורי של המושבה. יש חשיבות לשימור מבðים אלו ולשמירה על המאפייðים האדריכליים הייחודיים שלהם. שמירה על אופיו של המתחם: על מבðים היסטוריים ואלמðטים אדריכליים ייחודיים, שמירה על פרטי סביבת המבðים )גדרות, סמטאות ושערים(, שמירה על הצמחייה הקיימת וביצוע ðטיעות חדשות בהתאם להðחיות השימור. תוספת בðייה ובðייה חדשה: יש לבצע בהתאם לתכðית קיימת ולתוך קוðטור קיים תוך שמירה על קווי בðיין גובה וסגðון בðייה אופייðיים. הרחבות בצמוד לבðיין יתאפשרו בחזית אחורית ובחזית צדדיות בתðאי שאין פגיעה באלמðטים לשימור.

הðספח מדגיש שמירה על קווי בðיין וגבהים אופייðיים לאזור, מה שעלול להתðגש עם התכðיות משום שאלו חורגות מהגובה ההיסטורי של המבðים במושבה. פיתוח שטחים ציבוריים: שמירה על היחס בין שטח בðוי לשטח פתוח. פיתוח מרחב ציבורי תוך שמירה על המרקם ההיסטורי. תחבורה ותשתיות: הדרכים הראשיות המוצעות במתחם יוצרות 5

טבעת המבוססת על ציר עמק רפאים ורחוב רחל אימðו. שמירה ופיתוח של שטחים פתוחים במתחם כולל פארקים ירוקים.

5. טעמי ההתðגדות:

.5.1 טעמי תכðוðיים -פגיעה בערכי השימור:

התוכðית המוצעת מתעלמת מהוראות השימור המחמירות שðקבעו בתוכðיות האב למושבות וקיימת חריגה מהוראות השימור המחייבות לשמר את מעטפת הבðיין והאלמðטים ההיסטוריים שבו. הריסה של חלקים ðיכרים במבðה לשימור - התוכðית כוללת פירוק והריסה של חלקים מהמבðה לשימור בðיגוד להðחיות השימור המחמירות. חפירת חðייה למבðה לשימור - חפירת לחðיון תת קרקעי מתחת למבðה ההיסטורי אסורה על פי הוראות תכðיות אב למושבות. הפרויקט יגרום להרס מורשת המקום לטובת רווח כלכלי של היזם הפרטי.

.5.2 התוכðית מציעה כביכול "לפתוח את המבðה ההיסטורי לציבור" ובאמצעות כך ðעשה ðיסיון "לעקוף" את הוראות השימור והוראות המגבילות את היקף הביðוי בתכðית האב. מובהר, כי מדובר בבית מלון פרטי המופðה ללקוחות פרטיים ומðיב רווחים לבעלי המלון, לא מדובר במבðה ציבורי המשרת את הציבור ופתוח לציבור והביðוי המבוקש בגדר התכðית המופקדת וודאי שאיðו מצדיק כל חריגה מהוראות תכðית האב.

.5.3 פגיעה חמורה בצמחיה במקום:

התוכðית המוצעת איðה מתחשבת בשימור העצים והצמחייה הקיימים שהם חלק מהותי משימור המרקם הייחודי של המושבות. התכðית מציעה כריתת 23 עצים!! מתוך החלקה, למעט 5 עצים מסומðים לשימור . המתðגדים יטעðו כי כשהמדובר במגרש שלא אמורה להתבצע בו כל תוספת בðיה אין כל הצדקה לאפשר תוספת בðיה הן משום כל המפורט בהתðגדות זו אך גם על מðת לשמר את העצים בחלקה המהווים חלק מאופיה הייחודי של השכוðה.

.5.4 חריגות מתכðית האב שלא ðיתן להתירן:

התכðית חורגת בחריגות משמעותיות ובלתי סבירה מהתכðיות החלות ומתכðית האב, המהווה מסגרת מקסימלית להיקף הביðוי, תוך פגיעה הן בערכי השימור ופגיעה במתðגדים המתגוררים כאמור בצמידות לקו הכחול של התכðית:

5.4.1 התוכðית מציעה חריגה משמעותית ממגבלת זכויות הבðייה: שטחי הביðוי מעל הכðיסה הקובעת המוצעים בתכðית היðם 4,350 מ"ר המהווים -%220 בðיה מוצעת וכן- תכסית של %70;

5.4.3 חריגה בגובה הביðוי: גובה המבðה בבðיין למגורים המוצע בתכðית- 19.5 מ"ר!

5.4.4 חריגה במספר הקומות: התכðית מציעה 6 קומות בפועל+ יציאה לגג=7 קומות;

6

5.4.5 חריגה בקווי הבðיין: התכðית מציעה חריגות משמעותיות מקווי הבðיין- קו בðיין אפס כלפי רח' סגן הכהן וקו בðיין של פחות מ- 3 מ'! כלפי בתי המתðגדים וכן חריגות ðוספות בקווי הבðיין .

אם כן, התוכðית מðוגדת למגבלות התכðיות החלות, מðוגדת לעקרוðות והðחיות תכðית אב למושבות ירושלים בðוגע לשימור מחמיר של מבðים היסטוריים ושמירה על אופי הסביבה והתכðון אף איðו מותאם לאזור בו הוא ðמצא .

**להלן טבלה זכויות והוראות בðיה מהוראות התוכðית-

.5.5 פגיעה באיכות חיי המתðגדים ובכל תושבי השכוðה:

.5.5.1 לו יבוצע הביðוי מכח התכðית, צפויה פגיעה משמעותית בקðייðם של המתðגדים ובהðאתם מקðייðם. הגובה החריג של הבðיין בצמידות לדירות המתðגדים יגרום להסתרת אור השמש, הסתרת קו רקיע, פגיעה בðוף, ירידת ערך קðייðי, היזק ראיה חסימת אור השמש.

.5.5.2 בðוסף, תוספת שימוש למלוðאות בצמידות לבתי המתðגדים, תגרום לפגיעה קשה באיכות החיים של המתðגדים, מטרדי רעש וזיהום אוויר, עומס על תשתיות ועד כהðה פגיעות שאין להן כל הצדקה בהיðתן ðתוðי החלקה והאזור בו מצויה התכðית.

.5.5.3 ייאמר בהקשר זה שכל שטחי התפעול של המלון- "אזור אספקה", "אזור שרות", חדרי האשפה, מעלית רכב כולם מתוכððים בצמידות לבתי המתðגדים! והמדובר במצב בלתי סביר ובלתי ðסבל .

.5.6 פגיעה משמעותית בערך דירות המתðגדים:

המתðגדים אשר רכשו את דירותיהם במיטב כספם, עשו כן מתוך ידיעה שדירותיהם גובלות בבית לשימור מחמיר על כל המשתמע מכך.

אלא, שהביðוי המופרז והחריג שאיðו תואם את אופי המגרש או את אופי הביðוי בסביבה-

צפוי לגרום לכך שלו תאושר התוכðית תגרם משמעותית בערך דירות המתðגדים- הפגיעות המצטברות של גובה הביðוי שאיðו תואם את מדיðיות התכðון באזור, קווי הבðיין החריגים, הפגיעה בðוף ובפרטיות, הפגיעות התחבורתיות וכן- שיðוי הייעוד ושימוש כבית מלון- כל אלה צפויים לגרום לירידת ערך ðיכרת של דירות המתðגדים.

7

.5.7 פגמים תחבורתיים בתכðית:

.5.7.1 רחוב עמק רפאים הוא רחוב דו-סטרי עם מדרכות משðי הצדדים, המהווה עורק תחבורה ראשי באזור, וðמצא בו עומס תחבורתי כבד ברוב שעות היום בשðי הכיווðים.

.5.7.2 כבר כיום היציאה מבתי המתðגדים המתגוררים ברח' גרץ לכיוון עמק רפאים מורכבת וקשה שכן המדובר ברחוב חד-סטרי, צר ועמוס מאוד. תוספת החðיון בהתאם לתכðית, שהכðיסה אליו מתוכððת מרח' סגן הכהן, צפויה להחמיר משמעותית את עומסי התðועה וליצור צוואר בקבוק שאיðו סביר תוך פגיעה קשה באיכות חייהם של המתðגדים ויתר התושבים באזור.

**להלן תיעוד עומס תðועה של הרחוב לא "בשעות השיא".

.5.8 להתðגדות זו מצורפת חוות דעת מיום ,07.07.24 של איðג' אðס עבדין, מהðדס תðועה ותחבורה )להלן: "חוות הדעת" ו/או "המהðדס" בהתאמה(, אשר בחן את מסמכי התכðית המופקדת וקבע בין היתר, כפי שיפורט להלן, כי קיימים פערים בתכðון החðיון והמרחב מסביב, וכי המגרש והשימושים המוצעים ימשכו תðועה ללא תשתיות מתאימות.

** חוות הדעת התחבורתית מצורפת כðספח .1

.5.9 בחוות הדעת קבע המהðדס כי קיים פער תחבורתי, תðועתי ובטיחותי- שכן המגרש ðמצא במיקום רגיש בין 3 רחובות ובין שðי צמתים, כאשר הגישה למגרש מוצעת מרחוב סגן כהן המתðקז לרחוב עמק רפאים שהיðו רחוב פקוק כבר היום בשðי הכיווðים ברוב שעות היום, וקבע:"לפיהזכויותוהשימושיםשמוצעלהוסיףבמסגרתהתכðית,צפויההחמרהבמצב הקייםשכברהיוםהואבעייתימבחיðהתחבורתית,בהתאםלספירותתðועהמאתר "תלתן"משðת,2022עובריםברחובעמקרפאיםכ650יר"מממערבלמזרחהדבר 8

שמקשהעלהשתלבותהתðועהמהזרועשלסגןכהןלרח'עמקרפאיםכברהיום,הוספת עודזכויותבמגרשעלולהלהחמיראתהבעיההð"ל"

.5.10 עוד ðטען בחוות הדעת, כי המאגר המתוכן לכלי רכב בכðיסה לחðיות איðו מספיק ואיðו עומד בהðחיות של משרד התחבורה "הðחיות לתכðון חðיה פרק ה' תכðון מתקðים מכðיים בחðיוðים", שכן על פי ההðחיות ðדרש עבור %5 כשלוðות מאגר בין 2 תאי חðיה, ואילו בðספח התðועה סופק תא חðיה אחד:"לאורהתוספתהמוצעתבמגרש,ולמרותההðחות וההפחתותשðיתðובðספחהתðועהצפויהלהגיעתðועהכאשראיןלהפתרוןחðיה,הדבר עלוללגרוםלחðיהאקראיתעלהמדרכותובצידיהרחובות,דברהזהמסכןאתמשתמשי המרחבהציבוריכוללה"רומעמיסעלהרשתאחורהוקדימהועלהצמתיםהצמודיםשל רחובסגןכהןעםרחובותעמקרפאיםויצחקאלחðן..".

.5.11ðוסף לכך, ציין המהðדס בחוות הדעת כי בðספח התðועה המוצע תוכðן על הצומת חðיות העלאה והורדה למוðיות במקום לא בטיחותי אשר חוסם שדה ראיה להולכי רגל שלא יוכלו לראות את התðועה החוצה מכיוון מלון "אורייðט".

.5.12כמו כן, קבע המהðדס כי קיים פער בתכðון החðיון על פי ההðחיות שכן בשלב של תב"ע אין לתכðן חðיות ברמת שירות ,2 אלא יש לתכðן את כל החðיות ברמת שירות .1 עוד קבע המהðדס, כי קיים חוסר התאמה בין תכðון החðיון למספר החðיות המוצעות בפועל במיוחד ביחס לחðיות ðכים- מוצג היצע חðיה של 23 מקומות חðיה מתוכם 2 מקומות חðיה לðכים, כאשר בחðיון מתוכððות 21 מקומות חðיה מתוכם 2 חðיות לðכים )חוסר של 2 מקומות חðיה(, כאשר הדרישה היðה 26 מקומות חðיה מתוכם 2 חðיות ðכים. כמו כן, מוצעות חðיות לא תקיðות, לא עובדות ולא מתוכððות בהתאם להðחיות- אין רוחב מעבר לצורך תמרון מהחðיות.

.5.13עוד קבע המהðדס כי קיים פער סטטוטורי:"עפ"יעקרוðותוהðחיותהתכðוןשלתכðיתאב עמקרפאים,המגרשהðדוןמוגדרבאזורליבה,כתובבמפורששלאתהיהאפשרות לתוספתזכויות,מהשלאיושםבתכðיתובðספחהתðועההמופקדים".

.5.14המהðדס מסכם בחוות דעתו: "עולהכימבחיðהתחבורתית,תðועתית,סטטוטורית ובטיחותית,ישפעריםבתכðוןהחðיותוהמרחבמסביב.צפוישהמגרשוהשימושים המוצעיםעפ"יתכðיתימשכותðועהשאיןלהתשתיותמתאימותגםבמגרשוגםמסביבו, לכןמומלץלצמצםזכויותמוצעות.

6. המתðגדים יטעðו אם כן, כי אין כל הצדקה לאישור התכðית בðסיבות המפורטות לעיל, לא כל

שכן אין כל הצדקה לאשר ליזמי התכðית חריגה כה ðיכרת בהיקפי הביðוי ביחס למדיðיות התכðוðית, בהתחשב בערכי השימור, אופיו של האזור והקרבה לבתי המתðגדים- כל זאת כדי להטיב עם יזמים פרטיים על חשבוðם של המתðגדים ויתר התושבים באזור.

7. ביðוי כאמור אף צפוי לגרום לתקדים שלילי ולפגיעה באופי הייחודי של האזור שלא בכדי הוגדר

כאזור לשימור א' שהיðו שימור מחמיר, תוך שבמהלך השðים ðעשתה הקפדה יתירה על אופי והיקף הביðוי באזור זה.

נספח 1

:

:

1

2

1

1.1

1.2

3

4

1.3

2

GIS

GIS

3

3.1

3.2

4

4.1

4.1.1

4.1.2

4.1.3

4.1.4

4.1.5

4.1

4.1.1

4.1.2

4.1.3

4.2

4.2.1

5

פורום אורבני

3/7/24

לכבוד

ועדה מחוזית

ירושלים

הנדון: התנגדות לתכנית ברחוב עמק רפאים 6 - מלונאות ומגורים

שלום רב,

מתכבדים להגיש התנגדות לתכנית מספר 101-0973958 מלונאות ומגורים ברחוב עמק רפאים 6 )גוש 30197 חלקה (212 עם מטרת התכנית הקמת מלון ומבנה מגורים.

התכנית ממוקמת באיזור הליבה של המושבה הגרמנית והמבנה לשימור א' )מלא(. פורום האורבני גינות העיר מגיש התנגדות לתכנית כי התכנית חורגת מהוראות תכנית אב למושבות, מיצרת תקדים להתערבות למרקם האורבני ההיסטורי של המושבה בדרך שפוגעת בשכונה, בנראות השכונה, באיכות המרחב והנוף ההיסטורי והטבעי של השכונה ומיצרת תקדים לחריגות עתידיות על ציר ההיסטורי של עמק רפאים.

1. עיקרי הוראות התכנית:

● שינוי יעוד מאזור מגורים 1 מיוחד למגורים ותיירות.

● קביעת בינוי בגובה של 6 קומות.

● קביעת קוי בנין.

● קביעת הוראות להריסת אלמנטים בנויים.

● קביעת הוראות לטיפול )כריתה( בעצים בוגרים.

● קביעת זכויות בניה.

● קביעת הוראות לשימור המבנה ההיסטורי הקיים.

2. מה התכנית מציעה:

● שטח החלקה: 1.969 דונם.

● בחלק מהמקרקעין קיים היום מבנה היסטורי המשמש למגורים.

● החלקה מוגדרת בתכנית אב למושבות כאיזור ליבה )(1 והמבנה לשימור מלא )א'(.

● התכנית מציעה בניה של מבנה מגורים באיזור החלקה שאין מבנה )וכריתה מסיבית של עצים בוגרים לשימור(.

● התכנית מציעה 'לפתוח את המבנה ההיסטורי לציבור' )למעשה מדובר בבית מלון פרטי לחלוטין המופנה ללקוחות פרטיים, לא מדובר במבנה ציבורי שמשרת ופתוח לציבור אם כן מדובר בלקוחות מהשכונה(.

● גדרות אבן עד 1.20 מ' גובה )בניגוד לאופי הגדרות המשורתיות בעמק רפאים של קיר אבן נמוך מאד עם סורגים מסוגננים(.

● בנייה בקו אפס ברחוב מאיר ומיכאל סגן כהן )בניגוד להגדרות תכנית האב(.

1

פורום אורבני

● התכנית מציעה 50 מ"ר עבור פרוגרמה ציבורית בקומת הקרקע למרכז מבקרים ומולטימדיה/ מרכז מורשת למושבה/ מרכז הסברה )מעשה מבורך עבור המדריכים והקבוצות המטיילות בשכונה, אבל מיותר לחלוטין עבור הצרכים של השכונה עצמה(.

3. מדיניות עפ"י תכנית ציפוף לאורך הרק"ל:

● תכנית אב למושבות גוברת על הוראות התכנית. ולכן, לתכנית של ציפוף לאורך הרק"ל אין כל משמעות או השפעה לתכנית שבנדון. ולכן, אין השפעה לקביעת קוי בנין ונפח וגובה הבינוי.

4. מדיניות עפ"י תכנית אב למושבות:

● מפת שימור:

● איזור ליבה )(1 בתכנית אב למושבות והמבנה לשימור מלא )א'(.

● תינתן עדיפות לתוספות בניה על גבי קונטור קיים.

● שימור מחמיר של המבנה הקיים.

● שימור הצמחיה על פי הנחיות פרק 4 להלן: שימור עצים ופיתוח נופי.

● במסגרת תוספת למבני ציבור תחויב הריסה של חלקי מבנים הפוגעים באופי האתר וההרחבה תהיה במידת האפשר בחזית אחורית או תת"ק.

● לא יותר שינוי פנימי שיש בו לגרום לשינוי באופי אתר לשימור. כמו שינוי המערכת הקונסטרוקטיבית, החלל המרכזי, מפלסים וכל שינוי הנצפה מבחוץ.

● לא תתאפשר הריסת בנין לשימור.

● תנתן עדיפות לתוספות בניה על גבי קונטור קיים. במקרים מיוחדים, על סמך בחינת תיק התיעוד ובכפוף להמלצת יחידת השימור, תנתן אפשרות להרחבות בצמוד לבנין בחזית אחורית ובחזיתות צדיות על למרחק של 3 מטרים מקו חזית קדמית.

● יש להימנע מלהקים ממ"דים בחזית קדמית.

● ככל שקיימים עצים ו/או עצים במגרשים סמוכים העשויים להיות מושפעים מהתוכנית – תידרש לחוות דעת ואישור יח' השימור ואגף ש.פ.ע בעיריה. תכנון חניות תת ועל קרקעיות יעשה תוך התחשבות

מלאה בעצים בתחום המגרש.

● קוי בניין תת"ק: קדמי - על פי העל קרקעי. אחורי ו/ או צידי – קו בניין 0 ובלבד שלפחות %50 מהשטחים בחלקה, שנמצאים מחוץ לקווי הבניין המירביים העיליים, יהיו שטחים שאין מתחתם בניה

תת"ק, כלל. )מתיחס לבניה תת קרקעית ולא על קרקעית!(

2

פורום אורבני

● יתרת השטח הפנוי מבניה שעליו תקרת החניון תכוסה במצע גנני בעובי 80 סמ' לפחות מעל פני תקרת הבטון.

● עבור חלקה של מעל דונם, המדיניות קובעת:

○ %170 בנייה מעל הקרקע.

○ %40 תכסית משטח תא השטח.

○ 16.5 מ' קובה מבנה מקסימלי.

○ 5 קומות.

○ קו בנין קדמי: עפ"י הקיים.

○ צדי: 4 מ'.

○ אחורי: 5 מ'.

○ אסור איחוד וחלוקה.

5. התכנית מציעה בפועל:

● חריגה משמעותית ב-% בניה: התכנית מציעה חריגה משמעותית ב-% בניה המוצעים. עפ"י חישוב )על בסיס טבלה 5 של הוראות התכנית( התכנית מציעה מעל הקרקע:

טבלה 5 של הוראות תכנית אב למושבות

4,350 מ"ר בנוים = %220 < %170 מותר.

תכסית מוצעת %70 < %40 מותרת.

גובה מבנה 19.5 מ' < 16.5 מ' מותר.

6 קומות + יציאה לגג = קומות בפועל 7 קומות < 5 קומות מותר.

● מתנגדים לחריגה בקוי הבנין המותרים: התכנית מציעה קו בנין 0 ברחוב סגן כהן וקו בנין אחורי פחות מ5 מ'. בניגוד ובחריגה משמעותית ממדיניות המושבות.

● כמו כן, מתנגדים לחריגות בניה מעבר לקונטור המבנה ההיסטורי ע"י אגף דרומי עבור מסחר ואולם פרוגרמה ציבורית על חשבון כל החצר הדרומית שמוגדרת לשימור ואת כל העצים שבה התורמים כמו המבנה ההיסטורי לאופי השכונה. מתנגדים גם שהאגף עד קו 0 של החלקה ומסתיר לגמרי את החזית הדרומית של המבנה לשימור.

● כמו כן, מתנגדים לתכסית גבוהה כמעט פי שניים מהמותר בניגוד להוראות של תכנית אב למושבות.

3

פורום אורבני

תכנית עם סימון של אגף דרומי וכריתת כל העצים על קו בנין אפס ● מינהל קהילתי גינות העיר מתנגד בתוקף לחריגות הנ"ל ומבקש לשנות את התכנית בהתאם להנחיות תכנית אב למושבות.

● מתנגדים לחריגה במספר הקומות: התכנית מציעה חריגה במספר הקומות. 7 )עם יציאה לגג( במקום 5 מותר.

חזיתות עם גובה הבינוי המוצע של 6 קומות + קומת יציאה לגג = 7 קומות בפועל ● מינהל קהילתי גינות העיר מתנגד בתוקף לחריגה ומבקש לשנות את התכנית בהתאם להנחיות תכנית אב למושבות.

● מתנגדים לפירוק והריסת הבנה היסטורי לשימור: התכנית מציעה פירוק והריסה של חלקים ניכרים של המבנה לשימור.

4

פורום אורבני

תכנית קומת קרקע עם סימון )בצהוב( של הריסות משמעותיות בפנים ומזיתות מבנה לשימור ● מינהל קהילתי גינות העיר מתנגד בתוקף להריסות המוצעות ומבקש לשנות את התכנית בהתאם להנחיות תכנית אב למושבות.

● מתנגדים לכריתה של עצים לשימור: התכנית מציעה כריתה של כל העצים בחלקה )(23 למעט 5 עצים

מסומנים לשימור.

סימון עצים לכריתה )בצהוב - רב מוחלט של העצים בחלקה( ולשימור )אדום - חלקות שכנות( ● מינהל קהילתי גינות העיר מתנגד בתוקף לחריגה ומבקש לשנות את התכנית בהתאם להנחיות תכנית אב למושבות.

5