ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 9 · סדר יום מלא לועדה בתאריך 11.9.2024.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - תבע
תאריך: 24/09/2011
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

מסמכים נוספים באותה ישיבה: נספח התנגדויות 1069764.pdf · נספח התנגדויות 714642 - חלק א.pdf · נספח התנגדויות 714642 - חלק ג.pdf · נספח התנגדות 1190297.pdf · קובץ התנגדויות 1142249 - חלק א.pdf · קובץ התנגדות 1142249 - חלק ב.pdf · קובץ התנגדות 1142249 - חלק ג.pdf · קובץ התנגדות 973958.pdf · תצרים 12458, 12488.pdf · פרוטוקול קובץ החלטות ועדת תבע מתאריך 11.9.2024.pdf · פרוטוקול תמצית עיקרי דיון ועדת תבע מיום 11.9.24.pdf · תמלול הועדה 11.9.2024.pdf

- 1 -

תאריך:4/9/2024

סדר יום לועדת משנה - תב"ע

מספר ועדה 2024/9

שתתקיים 11/09/2024 - ח אלול תשפ"ד

בתאריך

שעת דיון 09:30

מקום ועדה אולם הנהלה 2 – בניין ,1 קומה 6

על סדר היום:

9:30 – תצ"רים ,12458 12488

מס' שעה תכנית שכונה סוג דיון מהות מבקש סמכות

1 1177336 א-טור תיקון שינוי קווי בניין ג'לאל בורקאן ועדה מקומית החלטה בשכונת א

להפקדה

2 1288190 מקור ברוך הפקדה בליליוס - איריס בליליוס ועדה מקומית הכניסה לעיר,

תוספת שטחים

למתחם

3 1072818 רוממה תיקון תוספת קומה יעקב בן ישי ועדה מקומית החלטה ותוספות בניה

להתנגדויות בכל הקומות

לשם הרחבת

יח"ד.

4 1142249 פסגת זאב דרום התנגדויות מתחם יחיאל סגל ועדה מחוזית הצעירים, דיור

להשכרה

5 1179316 זכרון משה תיקון מתחם בית ועדה מחוזית החלטה ספר למל

להפקדה

6 973958 מושבה גרמנית התנגדויות עמק רפאים -6 אריאל כהן ועדה מחוזית מלונאות

ומגורים

7 714642 גאולה התנגדויות תחנות הקו עיריית ועדה מחוזית הכחול ירושלים

8 1244920 בית חנינה הצטרפות בניין מגורים מונה זידאן ועדה מחוזית הועדה חדש בן 8

המקומית קומות ופיתוח

בשלב שצ''פ

הפקדה

9 1026889 גבעת שאול תיקון תוספות בניה ועדה מקומית החלטה במתחם בין רח'

להפקדה אלקבץ

- 2 -

גרייבסקי

וסמטת ברנוביץ

10 1261064 גילה תיקון תוספת 75 אשדר חברה ועדה מקומית החלטה יח"ד למתחם לבניה בע"מ

להפקדה אפרסמון אשדר חברה

לבניה בע"מ

11 1329796 מקור ברוך הצטרפות התחדשות הוד הבירה ועדה מחוזית הועדה עירונית רח יפו פרויקטים

המקומית 157,159 ורח בע"מ

בשלב שערי צדק 1א

הפקדה 1ב

12 1069764 גוננים התנגדויות התחדשות אלירן באדי ועדה מחוזית עירונית סן

מרטין 4-6

13 1266014 פסגת זאב דרום תיקון הגדלת שטחי אהרן-אנזור ועדה מקומית החלטה בניה ותוספת שימשילשוילי

להפקדה יח"ד חדשה

ברח' נופי

מדבר 18

14 1358837 רמת בית הכרם הצטרפות מעבר תת עיריית ועדה מחוזית הועדה קרקעי להולכי ירושלים

המקומית רגל לבית

בשלב חולים שערי

הפקדה צדק, רח' בייט

15 1096874 רמת אשכול תיקון הריסת מבנה ירושלים ועדה ועדה מחוזית החלטה קיים ובניית מקומית

להפקדה מבנה ציבורי

במקומו, רח ים

סוף 36

16 1335249 גבעת המבתר הפקדה הרחבת דיור מרדכי פישמן ועדה מקומית ותוספת קומות

ברח' רמת

הגולן 19

17 1241090 גבעת המבתר הפקדה הרחבת יח"ד גרשון חיטמן ועדה מקומית ברמת הגולן

,19

18 1225895 רמת אשכול הפקדה התחדשות גוטסמן ועדה מחוזית עירונית- פארן אברהם

19 1281351 בית הכרם הפקדה מתחם חח"י- גיל ועדה מחוזית רחוב רחל רובינשטיין

המשוררת

20 1324730 רמות הפקדה הרחבת יח"ד יהודית ורנר ועדה מקומית ותוספת

מחסנים ברחוב

רובין 36

21 1082809 גילה הפקדה פינוי בינוי ועדה מחוזית בגילה

22 1308808 גבעת המבתר הפקדה הרחבת יחידת לאון ברנרד ועדה מקומית דיור ברח מדבר איזיקוביץ

- 3 -

סיני 10

23 1318021 גבעת המבתר הפקדה הרחבת יח"ד נתן לאם ועדה מקומית קיימת ברחוב

מדבר סיני 12

24 1313196 רמת שלמה הפקדה פיצול יח"ד בצלאל ישעיה ועדה מקומית ברחוב וועקסלשטיין

גולדקנופף 20

25 1300110 בית חנינה הפקדה תוספת בנייה סלימון חסוני ועדה מחוזית מעל בניין

למסחר ומגורים

קיים

26 1279785 בית ישראל הפקדה הגבהת גג מאיר אייכלר ועדה מקומית רעפים,תוספת

מעלית וגשרים

ברח' רפופורט

27 1277706 נוה יעקב תיקון תכנית לקביעת מאיר בק ועדה מקומית החלטה זכויות בנייה

להפקדה בחלקה 31

בגוש 30645

28 1318849 בית חנינה הפקדה שינוי יעוד לשם עבד אללה ועדה מחוזית תוספת קומות מסלמאני

לארבע בנינים

29 1319946 רוממה הפקדה תוספת קומות אריה אייכלר ועדה מחוזית על 3 מבני

מגורים

30 1190297 גבעת שאול התנגדויות הגדלת זכויות ועדה מחוזית בניה ותוספת

יח"ד ברחוב

נג'ארה 8

31 1360791 טלביה הפקדה הרחבת דירת רחל לוונטהל ועדה מקומית גג קיימת ברח

אחד העם 11

32 1296680 הר החוצבים תיקון מתחם רפאל, ועדה מקומית החלטה איחוד חלקות

להפקדה

33 1071448 קטמון הישנה התנגדויות רחל אמנו -46 יחיאל סגל ועדה מחוזית 48 גוף ציבורי

34 1163773 רחביה הפקדה בלפור 16 זאב ועדה מחוזית תוספת קומה קצנלנבוגן

ושטחים

35 1217165 תלפיות מזרח הפקדה התחדשות ועדה מחוזית עירונית ברחוב

דב גרונר

36 1246404 טלביה/המוגרבים הפקדה הריסה ובניה ועדה מחוזית בבנין ברח

מאפו 6

37 1276005 בית צפפה הפקדה תוספת בניה קובטי ועדה מקומית מעל שני בשארה

- 4 -

בניינים קיימים

38 1322452 גוננים הצטרפות קביעת בינוי אוריאל ועדה מחוזית הועדה עבור מבנים מנח"י אלבז

המקומית למוסדות ציבור

בשלב - יוסי בן יועזר,

הפקדה

39 1335298 מקור חיים הפקדה מקור חיים 56 ועדה מחוזית 40 1330075 בוכרים הפקדה תוספות בניה ועדה מקומית לבנין קיים רח

הבוכרים 27

41 1240258 בית ישראל הפקדה יד עזרה- יד עזרה ועדה מקומית תוספת 2 מוסדות

קומות

ומרפסות זיז

למוסד ציבור

ברח' עדני 3 י-

ם.

42 1331156 מקור ברוך הפקדה תוספת קומות עובדיה ועדה מחוזית ויח"ד ברחוב הדאיה

מנחם 6

43 1100056 רמות הצטרפות מתחם חינוך רשות ועדה מחוזית הועדה כיסופים, רמות מקומית

המקומית

בשלב

הפקדה

44 1254499 קרית משה הפקדה הקמת בנין ועדה מחוזית מגורים על גבי

מבנה לשימור

ברחוב גת

45 1233766 קרית משה הפקדה הריסת מבנה אשר ברק ועדה מחוזית קיים ובניית בנין

מגורים חדש

ברחוב שדרות

הרצל 42

46 1313618 פסגת זאב דרום הפקדה חלוקה אופקית יואב איתן ועדה מקומית בחלל מסחרי

קיים ל- 2

חנויות ברח'

משה דיין 166

47 1316181 רוממה אזור הפקדה "ישיבת יד איתן פוגל ועדה מחוזית תעשיה הלוי", ירמיהו

21 רוממה

48 1312891 ארנונה הפקדה תוספת קומות איתן אליהו ועדה מחוזית ובינוי לבניין כהן

מגורים קיים

ברחוב יוסף

לוריא .5

49 1309061 קטמון הישנה הפקדה כט בנובמבר יחיאל סגל ועדה מחוזית 28

50 1310259 זכרון משה הפקדה תוספת קומה רפאל יעקב ועדה מחוזית - 5 -

ויחידות דיור שפירא

ברחוב שדי

חמד ,22,24

51 1106871 עזרת תורה הפקדה הוספת שטחים שלוש גי אס ועדה מחוזית מסחריים, נכסים בע"מ

ותוספת קומה

לשם הוספת

יח"ד- אליעזרוב

1 .

52 836544 צור באהר הפקדה תוספת 6 ניבאל ועדה מחוזית יחידות דיור זחאיקה

לבניין קיים

53 1259027 בית הכרם הפקדה פארק מתחם הרשות ועדה מחוזית תע"ש לפיתוח

ירושלים

54 1142595 בית וגן תיקון הרחבות דיור יוסף שמעון ועדה מקומית החלטה ברח' בית וגן עמר

להפקדה 84

55 1310499 גאולה הפקדה השלמת קומה ישראל ברוך ועדה מקומית והרחבות יח"ד סלוביציק

קיימות ברח

עמוס 24

56 1356674 ואדי גוז הפקדה הגדלת זכויות חוסאם סיאם ועדה מחוזית הבניה

- 6 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1177336

סוג דיון: תיקון החלטה להפקדה

מגיש התכנית: בורקאן ג'לאל

עורך התכנית: ישראל חיימן

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה:

כתובת דרך אל צוואנה , א-טור

גוש חלקה בשלמות

148 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

מטרת התכנית:

שינוי קווי בניין, תוספת זכויות בניה מעל הקרקע ומתחת ופיצול יח"ד מ 8 יח"ד מאושרות ל 12 יח"ד.

ביום 12/07/2023 התכנית נידונה בועדה לעניין שינוי קווי בניין בלבד, עתה מבקשים להוסיף זכויות בניה ומס' יח"ד.

עיקרי הוראותיה:

.1קביעת קווי בניין חדשים .

.2קביעת מספר הקמות מירב 4 קומות.

.3קביעת סך שטחים מרבי בתכנית 1441 מ"ר - %.183 .4קביעת מס' יחידות הדיור המרביים – 12 יח"ד.

.5קביעת הוראות בינו ופיתוח ותנאים למתן היתר בניה בשטח .

.6קביעת הוראות בגין גדרות ומבנים להריסה .

.7קביעת הוראות בגין עצים לעקירה.

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתכנית הינה בסמכות המקומית עפ"י סעיף 62 (א) א לחוק התכנון והבניה, מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

סמכות מקומית ומדיניות – התכנית נידונה בועדה המקומית לשינוי קווי בניין לפי סעיף 62א. (א)(.)4

10/01/2024

עתה מבקשים להוסיף יח"ד לפי סעיף 62א (א)()8 והגדלת זכויות לפי סעיף 62א (א)(.)14

התכנית אומנם עומדת בסעיף 62א. (א)()14 של תוספת %50 ביחס לתכנית המאושרת ומציעה בינוי מירבי של %183 ביחס למאושר %,176 יחד עם זאת חורגת ממדיניות תכנית אב המאפשרת בינוי מירבי של %.110 לאור האמור, לא ניתן להוסיף שטחי בניה מירביים כלל, יש להתאים שטחים מירביים למאושר בתכנית - 7 -

.14097

אין מניעה להוסיף שטחי שירות בתת הקרקע לטובת הגדלת קומת החניה , יש להוסיף בהוראות התכנית את הסעיף הרלוונטי.

תכנון

העמדת המבנה אינה מקובלת: הבינוי המוצע מציג חניון מעל הקרקע (חתך א-א),

מוצע הגבהה של הק.ק.ט. באופן מלאכותי (חזית דרומית וצפונית). יש להנמיך את הבינוי כך שילווה את הטופוגרפיה, אין להגביה את הק.ק.ט. יש להימנע מיצירת קירות תמך גבוהים מעבר ל3 מ'.

נראה כי שטח החניה אינו מנוצל באופן יעיל וישנו שטח מבוזבז. מתוכננים שני מפלסי חניה, אין הצדקה לכך. יש לשקול לתכנן את כל המקומות חניה במפלס אחד.

פתרון חניה יתואם עם אגף תושי"ה.

תחום מודל עיר - שטח התכנית הינו בתחום מודל העיר תנאי להפקדת התכנית יהיה הטמעת מודל גושני של הפרויקט במודל העיר ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם, בתיאום ובהנחיות מנהל בית המודל.

תנאי למתן היתר, יהיה מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל.

חוו"ד גורמים - יש להשלים חוו"ד של המחלקות הבאות: שפ"ע גננות והסדרי תנועה.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה: לידיעתך, אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965

מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור 'רישוי ופיקוח' – המחלקה להיטל השבחה.

מאחר והתכנית הינה בסמכות המקומית עפ"י סעיף 62 (א) א לחוק התכנון והבניה, מחליטה הוועדה להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

מסמכי התכנית – מאחר והתכנית המוצעת משנה את קווי הבניין של התכנית המאושרת מס' 14079 משנת 2013 להקמת בניין חדש בן 4 קומות, מסמכי התכנית יכללו את הוראות התכנית, מצב מאושר ומוצע בלבד ללא נספח הבינוי.

12/07/2023

הוראות התכנית – נספח הבינוי המצורף מציג בינוי של 5 קומות מעל מפלס הרחוב ע"י הגבהת קומת החניה ומילוי הקרקע באופן מלאכותי, מה שלא מקובל. בהוראות התכנית ירשם כי התכנית תציע בינוי של 4 קומות מעל מפלס הרחוב וקומת החניה תהיה תת קרקעית בלבד.

גבול התכנית – הקו הכחול של התכנית חורג לחלקה ,149 תנאי להפקדת התכנית קבלת התייחסות מח' המידע התכנוני לחריגה זו.

- 8 -

עצים – התכנית מציעה עקירת עץ אחד בתחום החלקה, קיימים עצים נוספים בתחום החלקה אותם יש לסמן ולצבוע בהתאם למקובל (שימור/ העתקה/ עקירה).

מעל 5 עצים להעתקה או עקירה יש לצרף סקר עצים לבחינת ערכיות עצים.

מודל העיר - שטח התכנית הינו בתחום מודל העיר

תנאי להפקדת התכנית יהיה הטמעת מודל גושני של הפרויקט במודל העיר ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם, בתיאום ובהנחיות מנהל בית המודל.

חוו"ד גורמים - יש לפעול בהתאם להנחיות של המחלקה למידע התכנוני, יש לקבל חוו"ד שפ"ע לעניין עצים לעקירה.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים.

מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור 'רישוי ופיקוח' – המחלקה להיטל השבחה.

תיאור לתיקון החלטה

התכנית נדונה בועדה המקומית בתאריך ,10/01/2024 החלטת הועדה היתה להפקיד את התכנית בתנאים מאחר והמגרש בתחום העיר ההיסטורית נקבע בהחלטה כי:

תנאי להפקדת התכנית יהיה הטמעת מודל גושני של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם, בתיאום ובהנחיות מנהל בית המודל.

תנאי למתן היתר, יהיה מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחיית מנהל בית המודל.

לאחר קבלת חו"ד מבית המודל הובהר כי , גבול המודל אינו כולל את אזור הפרוייקט.

לאור האמור יש להסיר דרישה כי תנאי להפקדה יהיה הטמעת מודל גושני של הפרוייקט במודל העיר וכי תנאי להיתר יהיה הכנת מודל מפורט.

- 9 -

על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לתקן את התכנית בהתאם.

המלצת מהנדס העיר

להפקיד את התכנית בתנאים

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד

את התכנית בתנאים הבאים:

1. מאחר והתקבלה חוו"ד מבית המודל כי גבול המודל אינו כולל את אזור הפרוייקט יש להסיר דרישה כי

תנאי להפקדה יהיה הטמעת מודל גושני של הפרוייקט במודל העיר וכי תנאי להיתר יהיה הכנת מודל מפורט.

2. יתר הסעיפים מהחלטות הקודמות ימשיכו לחול.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

- 10 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1288190

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: בליליוס אליהו ג'ורג'

עורך התכנית: יונגמן רחל

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 10.07.24

כתובת יפו 210 , מקור ברוך

גוש חלקה בשלמות

30107 163 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 10 תשריט 5 התכנית מציעה תוספת שטח עיקרי עפ"י סעיף 62א(א)()1()16 ותוספת קומות וגובה למבנה ,b מבנה בשימוש מסחר ומוסדות ציבור (הפרשה מבונה).

1. תוספת שטח עיקרי שלא יעלה על 500 מ"ר. סך השטחים בתכנית הינם 2300 מ''ר.

2. שינוי הוראות בינוי לרבות תוספת קומות (חלוקה פנימית שונה של מפלסי הקומות הגבוהות והפיכתן לקומות

בגובה סטנדרטי לצורך התאמת חלוקה פנימית לצרכי האגף מבני ציבור). ותוספת בינוי בגובה מ+836 ל+843 מ' (סך הכל בינוי לגובה של 30 מ' ממפלס )0,0 במבנה b בלבד.

3. כל התנאים של התכניות התקפות ישארו בתוקף כל עוד לא שונו במפורש בתכנית זו.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

עירוני מעורב 0 5,779 100 2300 התכנית מתייחסת למתחם B בלבד

סה"כ

תיאור המצב הקיים

בשטח כיום זה אתר בנייה של תכנית מאושרת משנת -2021 מתחם בליליוס תכנית כניסה לעיר .614909 כבר בוצעה חפירת הבור ודיפונו והחלו עבודות בנייה. במהלך התכנון והפקת ההיתר של ההפרשה המבונה לצרכי ציבור (בניין )Bהתחדדו הצרכים והוגשה תכנית עידכונים.

- 11 -

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

621722 – עדכון הכניסה לעיר – 2021

614909 – מתחם בליליוס – הכניסה לעיר 2021

תמ''א 23 16 א/ 2 למסילות ברזל – נתב''ג ירושלים 88799 – קרית הממשלה מחוז ירושלים

5649 א' – מתחם יפו, שזר ונורדאו – הרחבות כבישים 30107א' מתאר 62 לגוש 30107

היתרים:

2016/1094.02 –(יפו )167 נפתח תיק רישוי – אגף נכסים עיריית ירושלים 2018/0620.01 – היתר בנייה מתחם בליליוס מתוקף תב''ע מאושרת 2022/0011 – היתר בנייה (נידון בועדת משנה) היתר בנייה מתחם בליליוס מתוקף תב''ע מאושרת 2022/0013 - היתר בנייה (נידון בועדת משנה) היתר בנייה מתחם בליליוס מתוקף תב''ע מאושרת

עבירות בניה: ל"ר

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל''ר – השטח היה חניון ריק מבינוי לפני תחילת העבודות

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

א. ייעוד לפי תכנית המתאר – איזור מע''ר

ב. התייחסות לתבנית הבנייה - איזור מע"ר

ג. תכנית שכונתית - כלול בתכנון הכניסה לעיר

ד. תקן חנייה עירוני - מע"ר על פי 5166 ב

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 ל''ר

תמ"א 18 ל''ר

אחרת - תמ''א 15 תואם

ותמ''א 23

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ ל"ר

מבני ציבור כן כן התכנית מציעה תוספת שטחים עבור מבני ציבור

עתודות / אחר ל"ר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

- 12 -

התובע העירוני

לא התקבל

אגף מבני ציבור-

.התכנית מתואמת עם האגף למבני ציבור וקודמה ע"מ לתת מענה לצרכי התרבות בפביליון

המחל' לתכנון

.ההערות והשלמות סוכמו עם מח' תכנון ויוטמעו בהמלצתם

מבני ציבור

הנדון: חו"ד תכנית מס' 1288190 – רח' יפו ,210 כניסה לעיר כללי - מדובר בתכנית המבקשת תוספת שטח עיקרי ותוספת קומות גובה למבנה .b התכנית חלה על חלקה 163 בגוש ,30107 מדובר בגוש מוסדר, אין שינוי בגבולות ושטח החלקה.

בדיקה מול תצ"ר:

אגף רישוי ופיקוח

- מחלקת המידע

- בחלקה 163 קיימת תצ"ר מס' אליפסה 1419/2016 הרשומה מתאריך התכנוני

.04.02.2019

מבדיקה שנעשתה גבולות החלקה וכן הקו הכחול תואמים לגבולות החלקה שבתצ"ר.

מכתב זה מהווה אישור התכנית שבנדון ע"י המחלקה למידע תכנוני ולמיפוי.

יודגש ויובהר כי, כל שינוי בתכנית לאחר קבלת מכתב זה שלא הובא לידיעת החתומה מטה הנוגע לקו הכחול, לתאי שטח התכנית ולהוראות רישום, יהווה ביטול מכתב זה וביטול אישור התכנית שניתן במועד הנפקת מכתב זה.

אדריכל העיר

לא התקבל

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר תוספת שטחים למבנה ציבור-מתן צרכי ציבור

כלכלת היישוב/ תוספת שטחי מסחר- הגדלת שטחי

הרשות: מסחר בעיר

השפעות חברתיות:

תשתיות ותחבורה:

סביבה ונוף:

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

- 13 -

מאחר והתוכנית בסמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62 א (א) לחוק התכנון והבניה, ממליצים להפקיד את התוכנית בתנאים הבאים:

1. לצמצם את זכויות הבניה לתוספת של 500 מ"ר בלבד בהתאם למגבלות הסמכות הקיימת לקידום

התכנית בסמכות הוועדה המקומית – 300 מ"ר עבור הגדלת צורי ציבור ו 200 מ"ר עבור שימושים של מסחר/ תעסוקה.- כל מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם

2. יש לתקן את נספח הבינוי ולהראות את התוספת המבוקשת בקונטור אדום בהתאם למקובל.

3. יש להראות נספח בינוי לבניין B - ב .1:250 הנספח ב 1:500 שהוצג אינו קריא די.

4. התכנית מציעה הגבהה של הבניין הקיים בכ- 9 מ', מתוכם גובה הקומה הטכנית הינו כ 6 מ'. יש

לצמצם את גובה הקומה הטכנית למינימום הנדרש.

5. יש לסמן את גובה הקומות בחתכים. (כולל הגובה של הגלריות – הקומות המוצעות החדשות).

6. בישיבת תאום תכנון פנימית עם אגף מבני ציבור עלה עלי כי בחתך ב'ב' הצביעה אינה נכונה –

הגלריה שמעל קומת הקרקע (מפלס 1 בחתך) צריכה להיות צבועה בחום. כמו כן – חסרה תכנית למפלס זה.

7. יש להציג תכנית לכל מפלס, כולל מפלס שישי למסחר המוצע בגג ולחלל הטכני בגג.

8. יש לתאם ולאשר את כל התיקונים הנ''ל מול מחלקת תכנון.

9. מרחב ציבורי- הכיכר הפנימית האורכית של מתחם הקריה המחוזית ומתחם בליליוס יתוכננו כרצף

אחד של חלל ציבורי פתוח ללא גדרות. יש לוודא תאום בין מתכנני הנוף של שני המתחמים. כן לתאם את מפלסי הפיתוח לרח' יפו ולשד' שז"ר בתיאום צוות התכנון של פרוייקט הכניסה לעיר באמצעות חברת "עדן".

10. חזית מסחרית חובה – על רחוב יפו בלבד.

11. בעלות העירייה בשטחים אלה תיוחד לרשות המקומית בשטח שסומן בנספח הבינוי במסגרת

רישום הבית המשותף.

12. יש לתקן בטבלה 5 את נושא השטחים המוצעים: יש להתייחס בטבלה 5 לבניין B בלבד, לכתוב את

השטחים המאושרים בטבלה 5 מתוך תכנית מאושרת 614909 - המתייחסות לבניין B בלבד ולהוסיף על כך 500 מ''ר בלבד).

13. ייקבע כי תנאי למתן היתר הבניה יהיה רישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בדבר ייעוד

השטחים הציבוריים המבונים לפי תכנית זו בהתאם למסומן בנספח הבינוי, ובדבר הוראה בנוגע לרישום השטח ע"ש העירייה.

14. השטחים המיועדים לצורכי ציבור במסגרת תכנית זו יופקעו על ידי הוועדה המקומית וירשמו על

שם הרשות המקומית בהתאם לדין. על אף האמור ככל שתתאפשר בהתאם לדין הקנייה בדרך - 14 -

נוספת של השטח הציבורי לידי הרשות המקומית הא תתאפשר במסגרת תכנית זו. שטחי הציבור יהיו בנגישות מלאה ובחיבור למפלס הכיכר הפנימית

15. תנאי להיתר בניה יהא תיאום תכנון השטח הציבורי עם המחלקה למבני ציבור ובכלל זאת מיקום

חניות לשטחים הציבוריים.

16. תנאי למתן היתר בניה, הוא הטמעת מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה

להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל

17. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת

התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים, חלקה ,298 ,265 158 בגוש .30107

18. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך

הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

נטע גולשטיין לוי

- 15 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1072818

סוג דיון: תיקון החלטה להתנגדויות

מגיש התכנית: בן ישי יעקב

עורך התכנית: גלר דינה

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 2/5/2024

כתובת זכרון יעקב 10 , רוממה

גוש חלקה בשלמות

30234 54 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

מטרת התכנית:

תוספת קומה עליונה ותוספות בנייה בכל קומות הבניין לשם הרחבת יח"ד קיימות ולשם תוספת מחסנים

הוראות התכנית:

קביעת בינוי לתוספות בנייה במפורט להלן:

1. קביעת בינוי לתוספות בנייה בקומות א', ב', ג' ו- ד' לשם הרחבת יח"ד הקיימות, בהתאם לנספח

הבינוי ובהתאם לקיים בשטח

2. קביעת בינוי לתוספות בקומת הקרקע לשם תוספת מחסנים ולשם הרחבת יח"ד מס' ,2

בהתאם לנספח הבינוי

3. קביעת בינוי לתוספת קומה מעל הבנין הקיים לשם הרחבת יח"ד הקיימות מתחת, בהתאם

לנספח הבינוי

4. הגדלת מס' הקומות מ- 4 קומות מעל קומת כניסה ומחסנים ל- 5 קומות מעל קומת כניסה

ומחסנים

5. הגדלת שטחי הבנייה כך שסך שטחי הבנייה הכוללים יהיו 7,676.48 מ"ר מהם 6,229.35 שטח

עיקרי ו- 1,447.13 שטח שירות, הכל מעל הקרקע

6. קביעת קווי בניין

7. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בנייה בשטח

8. קביעת הוראות בגין עצים לשימור

9. קביעת הוראות בגין חריגות בנייה להריסה

- 16 -

10. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבינוי

התוכנית הינה בסמכות מקומית.

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

הוועדה מחליטה לדחות את ההכרעה לצורך בחינה של שני נושאים :

לאור הטענות שעלו בדיון ולא הוכחשו על ידי מגישי התכנית כי בבניין יש בפועל כ 15 דירות לא חוקיות בבניין , הוועדה מבקשת לקבל דוח פיקוח של כל עברות הבנייה הקיימות בבניין טרם קבלת החלקה בתכנית.

לקבל חלקית את ההתנגדות כי לא היה רוב נדרש לקידום התכנית המוצעת-

חתימות מגישי התכנית ובעלי העניין בקרקע נבחנו ע"י הלשכה המשפטית ואושרו בהתאם לתקנות. ככל וחלק מהדיירים שהסכימו לתכנית חזרו בהם מהסכמתם, נדרשת בחינה מחודשת לעניין ההסכמות. תנאי למתן תוקף יהיה הצגת הסכמות בהתאם לתקנות, בתיאום מחלקת התכנון.

מעבר לכך הוועדה תתייחס לשאר הנושאים שעלו בהתנגדויות:

לקבל חלקית את ההתנגדות שלא ניתן לאשר את התכנית כיוון שלא קיימת כעת 06/06/2024

הסכמת בעלים בקומות הקרקע בכניסה א' באופן שיחייב בניה על עמודים בקומות שמעל, בניגוד למדיניות העירייה -. התכנית קובעת שלביות ביצוע באופן שהבניה תבוצע בשלבים מלמטה כלפי מעלה, ללא דילוג על קומה כלשהי. ובמקרה של ביצוע חלקי (למשל, קומה ראשונה בלבד, או ראשונה ושניה בלבד וכד') יהווה גמר של התוספת מרפסת תקינה עם מעקה, ריצוף וכיוצ"ב, לרווחת הדירה שמעליה. מודגש בזאת כי לא תותר בניה על עמודות, הוראה זו תהיה מחייבת וסטייה ממנה תחשב כסטיה ניכרת.

יש לתקן את הפסקה השניה בשלביות הביצוע באופן שלא תותר בניה על עמודים.

לדחות את ההתנגדות בנוגע להכשרת בינוי ללא היתר במסגרת תכנית להרחבות ותוספת קומה- המטרה של התכנית היא הרחבה של יח"ד הקיימות וחיזוק יח"ד ותוספת ממ"ד לאחרות ותוספת מחסנים. במסגרת תכנית חדשה, נדרש עורך התכנית להציג את הבינוי הקיים והמאושר ובכלל זה להסדיר בינוי ללא היתר.

לדחות את ההתנגדות שאישור התכנית המוצעת תמנע קידום תכנית להתחדשות עירונית- התכנית המוצעת נבחנה ומקובלת תכנונית. אישור התכנית אינו מונע קידום של תכנית להתחדשות עירונית בהמשך. ככול והדיירים מעוניינים לקדם תכנית להתחדשות עירונית הם יכולים לפעול לקידומה.

לדחות את הטענה שאישור התכנית תמנע התכנות של התחדשות עירונית עקב אי התכנות של היזם להלום את התמורות עבור מגישי התכנית המוצעת - כתוצאה מאישור התכנית המוצעת יתכן ויגדלו התמורות שיוכלו לבקש בעלי הדירות שדירותיהם הורחבו, בתכנית התחדשות עירונית שתקודם בעתיד. תכנית כזו טרם הוגשה ולא ניתן למנוע קידום תכניות להרחבה וחיזוק מבנים.

- 17 -

לדחות את ההתנגדות כי התכנית המוצעת אינה נותנת פיתרון לרעידות אדמה-

במסגרת היתר הבניה יבחן הצורך בחיזוק הבניין על פי התקן.

לדחות את הטענה כי התוספות המוצעות בחזיתות צפון ודרום, מונעות חנייה ליד כניסה ח' וכניסה א'- אין חניה מאושרת בתחום המגרש. שימוש בפועל בשטחי המגרש לצורך חניה אינו יכול למנוע את האפשרות להרחבות דיור עבור הדיירים בבניין.

מעבר לכך- התוספת המוצעת בחזית צפונית אינה מצמצמת באופן משמעותי את היקף השטח הפנוי בחלקה המשמש לחניה, והתוספת המוצעת בקדמת החזית הדרומית ברובה אינה במפלס הרחוב. התוספת נשענת על עמודים שיורדים למפלס הקרקע בסמוך למדרגות הקיימות היום בפיתוח החלקה, באופן שמצמצם במעט את השטח הפנוי לחניה בתחום החלקה ביחס לקיים בפועל.

לדחות את ההתנגדות לעניין אי סימון להריסה של עברות בניה לרבות מעל למקלט הציבורי- לא ניתן במסגרת תכנית להתעלם מעברות בנייה ולא לסמן אותם להריסה.

יש לתקן את הסעיף בתקנון לעניין הריסה ולשנות אותו בהתאם לנוהל הקיים- תנאי לתחילת עבודות של כל מגיש בקשה להיתר יהיה הריסת עברות הבניה באותם דירות הכלולות בהיתר.

לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית בכפוף לסעיפים 1 ו.2 מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

יש להוסיף לסעיף 7.1 בהוראות התכנית, שלביות הביצוע – תוספת הבניה על הגג תיבנה ללא תלות בקומות האחרות, ובאופן שכל דירה בגג תיבנה בנפרד.

10/01/2024

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטות מתאריך ,1.3.23 31.5.23 ימשיכו לחול.

31/05/2023

- 18 -

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

לאור העובדה כי קיים מרחב מוגן ליח"ד בחזית דרומית וצפונית מכוח היתרים מאושרים, יש להסיר מהחלטת הועדה מיום 1.03.2023 את סעיף מספר 1 יש להציג התאמה מלאה בין היתרים מאושרים לבין נספח הבינוי של התוכנית המוצעת, בתאום מחלקת התכנון

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך 1.03.2023 ימשיכו לחול מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה, ממליצים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

יש להציע עמודת ממ"ד היכן שמוצעות ההרחבות בחזיתות דרום וצפון.

יש לסמן להריסה את הבינוי הקיים מעל גג המקלט

יש להסיר את הסימון להריסה מהמדרגות החיצוניות הקיימות לגג המקלט, ולסמן אותם בזיקת הנאה למעבר הולכי רגל. מדרגות אלו מהוות גישה ישירה מהרחוב לגג המקלט, ולשצ"פ שכלוא בין מגרשי המגורים, או להציע מדרגות אחרות בתיאום עם מחלקת התכנון.

תנאי לתחילת עבודות יש לקבל חוו"ד מאגף חירום וביטחון לנושא המקלט הציבורי, לרבות הבינוי מעליו, המעבר, ובטיחות המבנה

01/03/2023

יש לקבוע נטיעת עץ בוגר אחד לפחות בשטח המסומן להריסה בחזית המזרחית במחסנים המסומנים להכשרה או להקמה, יש לסמן לאטימה פתחים מלבד כניסות למחסן משטח הבניין.

יש לסמן את כל הבינוי המוצע והמאושר בקו בניין אחיד .

יש לקבוע שימוש למגורים בלבד בסעיף 4.1.1

לא תותר סגירת מרפסות בחומרים קלים

יש לתקן את ההוראות לשלביות הביצוע ולקבוע כי הבניה תבוצע מלטה כלפי מעלה בלבד, לא תותר בנייה על עמודות.

יש לסמן גרמי מדרגות משותפים לגג המבנה.

יש להוסיף מספר אבסולוטי של מפלס לכל תכנית קומה יש להעתיק מתקנים טכניים (כגון דוודי שמש, קולטנים ומערכות נוספות) אל גג המבנה.

- 19 -

תנאי להפקדה הוא חו"ד מחלקת מידע תכנוני

התכנית תערך במחלקת בקרת תכניות

תנאי לתחילת עבודה יהיה הריסות כל עבירות הבניה של כל מגיש בקשה להיתר שליחת הודעות לכל בעלי העניין בחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

בהתאם לסעיף 86 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – ,1965 החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית, באם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

תיאור לתיקון החלטה להתנגדות

06/06/2024

התכנית נדונה בועדה המקומית והחלטת הועדה היתה :

הוועדה מחליטה לדחות את ההכרעה לצורך בחינה של שני נושאים :

לאור הטענות שעלו בדיון ולא הוכחשו על ידי מגישי התכנית כי בבניין יש בפועל כ 15 דירות לא חוקיות

בבניין , הוועדה מבקשת לקבל דוח פיקוח של כל עברות הבנייה הקיימות בבניין טרם קבלת החלקה

בתכנית.

לקבל חלקית את ההתנגדות כי לא היה רוב נדרש לקידום התכנית המוצעת- חתימות מגישי התכנית ובעלי

העניין בקרקע נבחנו ע"י הלשכה המשפטית ואושרו בהתאם לתקנות. ככל וחלק מהדיירים שהסכימו

לתכנית חזרו בהם מהסכמתם, נדרשת בחינה מחודשת לעניין ההסכמות. תנאי למתן תוקף יהיה הצגת

הסכמות בהתאם לתקנות, בתיאום מחלקת התכנון.

התקבל דוח של מחלקת הפיקוח על הבניה :

לאחר בדיקה היום בשטח: כניסה א- אין פיצול. כניסה ב-3 פיצולים .כניסה ג-1 . כניסה ד- אין. כניסה ה-.2 כניסה ו-

- 20 -

אין. כניסה ז-.1 כניסה ח -אין. מצ״ב תמונות להמחשה ויש לקחת בחשבון שישנם פיצולים נוספים והדלתות הראשיות נעולות.

בביקור נוסף במקום ביום חמישי 11/7/2024 לבקשתכם ראיתי כי קיימות עבירות בחזית האחורית כגון: סגירות מרפסות מחומרים קלים (פנלית) ומרפסת מקונס' מתכת. תמונות מצ"ב. וזאת בנוסף לפיצולים אשר נשלחו במייל הקודם.

על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לקבל החלטה סופית בתכנית .

המלצת מהנדס העיר

לקבל התנגדויות ולדחות את התכנית למתן תוקף

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים לוועדה המקומית לדחות את התכנית מהנימוקים הבאים :

1. על פי בדיקה חלקית של המחלקה לפיקוח על הבניה עולה כי בבניין קיימות דירות רבות ללא

היתר באמצעות פיצול של יחידות דיור ועוד עברות בנייה נוספות בבניין.

2. יש לציין כי העובדה כי בבניין קיימות כ 15 יחידות דיור לא חוקיות לא הוכחשה בדיון על ידי מגשי

התכנית.

3. לאור עברות הבנייה הרבות הקיימות בבניין נראה כי אין מקום להוסיף הרחבות דיור נוספות

בבניין זה ולכן יש לדחות את התכנית.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

יום רביעי 04

ספטמבר 2024

- 21 -

מספר סידורי: 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1142249

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: סגל יחיאל

עורך התכנית: אפשטיין רנדי

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 20/12/2022

כתובת ניב דוד , פסגת זאב דרום

גוש חלקה בשלמות

31307 33 כן

31307 26 לא

31307 25 לא

31307 27 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

החלטה

1. בהמשך לסעיף 13 להחלטה, הוצגו בפני הוועדה טבלאות האיזון וההקצאה

12/05/2024 לתכנית, אשר נמסר כי אושרו על ידי שמאי הוועדה. הוועדה מאמצת את המלצות השמאי ומאשרת את טבלאות האיזון וההקצאה.

2. הוועדה מחליטה על הפקדת התכנית בהתאם להחלטה מיום 2.7.24 ובהתאם

לשינויים המפורטים בהחלטה זו.

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה

התרשמה כי בכפוף לתיקונים המפורטים בהחלטה זו, מדובר בתכנית אשר תואמת את מדיניות

02/07/2023 התכנון של הוועדה להתחדשות עירונית ומציעה מתווה ראוי הכולל הזדמנות עירונית משמעותית

לתכנון קישוריות מיטבית, אשר נדרשת מאוד במרחב הציבורי הקיים בשכונה.

בהתאם לכך,

הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

בינוי

- 22 -

1 .לאחר בחינת חלופות הבינוי שהוצגו, ולאחר קבלת התייחסות של המנהל הקהילתי של פסגת

זאב מוצע לקדם את התכנית על פי החלופה הכוללת 3 בניינים בגובה של 22 קומות וביניהם

בניינים נמוכים המגשרים על הפרשי הטופוגרפיה במגרש ומציעים בניה התומכת בכיכרות

המוצעים, חלופה זו תאפשר הגדלה משמעותית של השטחים הציבורים לטובת כלל תושבי

הרחוב.

2 .התכנית תציע תמהיל של 40 אחוז משטחי הבניה למגורים עבור מגורים רגילים, 60 אחוז

משטחי הבניה למגורים יכללו דירות להשכרה/ דיור מוגן. יובהר בהוראות התכנית כי היקף

הדיור המוגן לא יפחת מ %20 אחוז משטחי הבניה

3 .שטח ממוצע של כל יחידות הדיור המוצעים יהיה 85 מ"ר מרבי.

4 .יתווספו סעיפים בתקנון התכנית לעניין הדירות להשכרה שיבטיחו את קיום הדירות להשכרה

ל 10 שנה לפחות.

5 .כל מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם לחלופה זו של הבינוי ושל תמהיל השימושים.

6 .יש לבטל את הערה ז מתחת לטבלה 5 ולקבוע כי מספר יחידות הדיור יהיה בהתאם לחלופה

שנבחרה- כ- 500 יח"ד.

7 .תקבע סטייה ניכרת על מספר הקומות וקווי הבניין.

תנועה:

8 .תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה ותיקון

קו הכחול על מנת להסדיר יציאה חדשה משכונה. התכנית המתואמת תבוא לדיון בפני הועדה.

- 23 -

9 .לאור תוספת יח"ד המוצעת והגדלת היקפי התנועה ברחוב תיבחן בתיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה את הגיאומטריה של מפגש הרחובות העולה מרח' צבי לבנון אל

רח' דוד ניב ואת הצורך בהרחבה של זכות הדרך בתיאום עם אגף תושייה.

10 .תקן החניה יהיה 1:1 לכל הדירות במקום תקן חניה 5.0 המוצע בתכנית וזאת בהתאם לעמדת יועץ התחבורה של הוועדה. בנוסף החניון יכלול תוספת חניית אורחים בהיקף של 10 אחוז ממקומות החנייה וזאת לאור המצוקה הקיימת ברחובות הסובבים.

צרכי ציבור:

11 .תנאי להפקדה קבלת המלצת מחלקת מדיניות התכנון לעניין היקף הפרשות מבונות

בתכנית. חוות הדעת תינתן בפרק זמן של 60 יום ממועד הגשת מסמכי התכנית למחלקה.

איכות סביבה:

12 .תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון הנספח הסביבתי של התכנית בהתאם לשינויים

בהחלטה זו, לרבות שילוב הדמיות של הבינוי המוצע ונצפותו מנקודות מבט שונות, בתיאום עם יועצת הסביבה של לשכת התכנון. בהמשך לאמור, תנאי להפקדת התכנית יהיה הטמעת הערות יועצת הסביבה של לשכת התכנון בהנחיית לשכת התכנון.

אחר:

13 .במידה ויידרש שינוי בגבול התכנית שמשמעותו איחוד וחלוקה, התכנית תיערך כתכנית איחוד וחלוקה ותנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון טבלאות ההקצאה והאיזון של התכנית בהתאם לשינויים בהחלטה זו, אישור היועץ השמאי של הוועדה והצגתן בפני הוועדה.

- 24 -

14 .במידת הצורך התכנית תיערך כתכנית הכוללת תכנון בתלת מימד, בהנחיית לשכת

התכנון, וזאת על מנת לאפשר שימושים עבור חניה מתחת לשטחים בייעודים ציבוריים. מסמכי התכנית יערכו בהתאם לנוהל מנהל התכנון בנוגע לתכנון בתלת מימד, בהנחיית לשכת התכנון

15 .תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם לשינויים המפורטים בהחלטה זו וכן

עריכת תיקונים טכניים והטמעת סעיפים מהמלצת הוועדה המקומית לרבות הנחיות סביבתיות, בינוי ותנועה, וכן עדכונה בהתאם לעקרונות תכנון חושב רישוי, בהנחיית לשכת התכנון, לרבות בהיבטים המפורטים להלן:

1.15 .יקבע בהוראות התכנית כי לא תותר הקמת גדרות בכל הממשקים של השטחים

הפרטיים עם השטחים הציבוריים.

2.15 .להבטחת חזית עירונית פעילה יקבע בהוראות התכנית כי השימושים בקומת הקרקע יהיו למסחר, לתעסוקה, למבנים ולמוסדות ציבור וכן למבואות בלבד. כן יקבע כי לא יתאפשר שימוש למגורים בקומת הקרקע, לרבות דירות גן, וכן כי לא תותר הצמדה של שטחים בקרקע לדירות בחזיתות אלה.

3.15 .יוטמעו הוראות לעניין מרפסות, לרבות מרפסות לא מקורות, ועיצוב מגדלים בהנחיית לשכת התכנון.

4.15 .יקבע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי של היתר הבנייה הראשון בתחום

התכנית יהיה הגשת תכנית פיתוח לשטחים המסומנים כשצ"פ וכן למדרכות הכלולות והסמוכות לתכנית, לרבות נטיעת עצים בוגרים, לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו.

5.15 .יקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן תעודת גמר למבני המגורים יהיה השלמת

- 25 -

הפיתוח בהתאם לתכנית הפיתוח שאושרה כאמור.

6.15 .תיקבע בהוראות התכנית שלביות ביצוע לפיה הבינוי המוצע בתכנית יוקם בהינף

אחד ולא תותר בניה בשלבים. כן יקבע בהוראות התכנית כי ניתן יהיה לתת היתר לחפירה, לדיפון ולביסוס טרם הוצאת ההיתר לבניה המוצעת.

7.15 .יקבע בהוראות התכנית כי יובטח מילוי אדמה גננית באזורי גינון מעל גג החניון בהתאם להנחיות אגף שפ"ע כתנאי בהליך הרישוי.

8.15 .יקבע בהוראות התכנית כי פתרונות אוורור החניונים ומערכות טכניות יוצעו בתוך הבניין. תיאסר הצגת פתרון הכולל מופע מערכות אלו כלפי מרחבים ציבוריים.

9.15 .תיקבע בהוראות התכנית חובת נטיעת עצים בשטחים הפנויים מבינוי בתחום התכנית, בהיקף של לפחות עץ אחד לכל 50 מ"ר מגרש פנוי מבינוי על-קרקעי.

בנוסף, תיקבע בתכנית חובת נטיעת עץ בוגר חלופי תמורת כל עץ בוגר המוצע בתכנית לעקירה.

10.15 .מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם לתמ"א 1 תיקון 8 בתיאום עם לשכת התכנון ויועצת הסביבה של לשכת התכנון.

11.15 .יקבע בהוראות התכנית כי מבני המגורים המוצעים יעמדו בת"י 5281 לבנייה ירוקה בציון שלושה כוכבים לפחות.

12.15 .יקבע בהוראות התכנית כי תובטח תשתית לשני זרמי אשפה לפחות בבניין הגבוה

המוצע בתכנית.

16 .בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים, הוועדה קובעת כי תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה

שבע שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה. כן יקבע - 26 -

בהוראות התכנית כי הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

17 .בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה,

אך היזם צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

18 .בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש לשלוח הודעות בהתאם

לתקנות איחוד וחלוקה, וכן להניח הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות לתכנית. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

19 .הערה: החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית

ע"פ סעיף 86 ד' לחוק התוה"ב אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

החלטה

18/06/2023

לשוב ולדון בדיון פנימי.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

התכנית שעמדה בתנאי סף מציעה בינוי שאינו תואם לסביבה ולמדיניות של פסגת זאב ולכן נערכו פגישות תיאום רבות מול מהנדס העיר , יו"ר הוועדה המקומית ואגף התכנון לצורך בחינת חלופות נוספות שיציעו הגדלה של אחוזי הבניה המוצעים תוך 14/06/2023 שיפור המרחב הציבורי וחלופות תכנון שיציעו בניה האופיינית לאזור.

לאחר בחינה של מספר חלופות תכנון, ולאחר קבלת התייחסות של המנהל הקהילתי של פסגת זאב מוצע לקדם את התכנית על פי חלופה הכוללת 3 בניינים בגובה של 22 קומות וביניהם בניינים נמוכים המגשרים על הפרשי הטופוגרפיה במגרש ומציעים בניה התומכת בכיכרות המוצעים, חלופה זו תאפשר הגדלה משמעותית של השטחים הציבורים לטובת כל תושבי הרחוב.

שטח התכנית יורחב לכיוון דרום מזרח לצורך טיפול בשטח שאינו מנוצל כיום בצורה אפקטיבית וניתן להציע בו בינוי ולהיטיב עם המרחב הציבורי.

- 27 -

אחוזי הבניה יהיו פועל יוצא של הבינוי בהיקף של עד 750 אחוז וזאת לאור העובדה שהתכנית מציעה 60 אחוז מהשטחים עבור דיור מוגן ודירות להשכרה.

כל השטחים הבנויים הפונים למרחב הציבורי יהיו ציבורים או מסחרים לצורך יצירת דפנות פעילות לשטחים הציבורים המוצעים.

התכנית תציע תמהיל של 40 אחוז משטחי הבניה למגורים עבור מגורים רגילים , 60 אחוז משטחי הבניה למגורים יכללו דירות להשכרה/ דיור מוגן.

שטח ממוצע של כל יחידות הדיבור המוצעים יהיה 85 מ"ר מרבי.

תנאי למתן היתר בניה יהיה קבלת החלטה לעניין החלוקה בין שטחי דירות להשכרה/ דיור מוגן- היקף הדיור המוגן לא ייפחת מ 20 אחוז משטחי הבניה יתווספו סעיפים בתקנון התכנית לעניין הדירות להשכרה שיבטיחו את קיום הדירות להשכרה

ל 20 שנה לפחות.

כל מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם לחלופה זו של הבינוי ושל תמהיל השימושים.

יש לבטל את ההערה ז מתחת לטבלה 5 ולקבוע כי מספר יחידות הדיור יהיה בהתאם לחלופה שנבחרה- כ 500 יח"ד.

יש לקבוע כי מספר הקומות וקווי הבניין יהיו הוראה מחייבת שסטייה ממנה תחשב כסטייה ניכרת.

תקן החניה יהיה 1:1 לכל הדירות במקום תקן חניה 0.5 המוצע בתכנית וזאת לאור מצוקת החניה בסביבת התכנית .

בנוסף החניון יכלול תוספת חניית אורחים בהיקף של 10 אחוז ממקומות החנייה וזאת לאור המצוקה הקיימת ברחובות הסובבים.

לאור התוספת המשמעותית של יחידות הדיור בתכנית והגדלת היקפי התנועה ברחוב בצורה משמעותית יש להציע מספר שינויים בתכנית:

יש לבחון את הגיאומטריה של מפגש הרחובות העולה מרח' צבי לבנון אל רח' דוד ניב ואת הצורך בהרחבה של זכות הדרך בתיאום עם אגף תושיה .

יש להציע הרחבה של רחוב דוד ניב לשיפור חתך הרחוב החניה והמדרכה בחזית של הפרוייקט.

לאחר הצגת התכנית בוועדה המקומית, התכנית תובא לשיתוף ציבור.

יש להשלים חוות דעת של המחלקה למדיניות תכנון על פי התמהיל החדש המוצע ולעדכן אותה במסמכי התכנית.

- 28 -

יש להשלים חוות דעת תושיה בהתאם לחלופה הנבחרת.

התכנית תערך כאיחוד וחלוקה בתאום עם אגף נכסים כתנאי להפקדה.

השטחים הציבורים ( קרקע + שטח בנוי ) יירשמו על שם העירייה במסגרת האיחוד וחלוקה המוצעים.

יש לסמן את קווי הבניין באופן שיבטיח את ההעמדה של החלופה המוצעת ואת הכיכרות הציבוריות המוצעות בתכנית.

בכיכרות הציבוריות המוצעות תסומן זיקת הנאה לציבור.

יש לקבוע חובה לנטיעה של לפחות עץ אחד לכל 50 מ"ר שטח מגרש פנויים מבינוי על קרקעי.

בכל פיתוח מעל בינוי תת קרקעי של חניון וכד' יש לשמור על עומק אדמה ראוי לגינון של לפחות 0.5 מ' ונקודתית לעצים לפחות 1.5 מ', בתאום אגף שפ"ע ואדריכל העיר.

תנאי להיתר יהיה תיאום הנטיעות עם אגף שפ"ע, תנאי לטופס 4 יהיה נטיעה בפועל לשביעות רצון אגף שפ"ע.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי השטחים הציבורים יוצעו במפלסים מעל פני הקרקע ובנגישות מלאה, המיקום המדויק יקבע לעת מתן היתר בנייה תוך שמירה על העקרונות שייקבעו, ובתיאום ובאישור האגף למבני ציבור. תנאי להיתר יהא אישור מבני ציבור לתכנון המוצע.

תכנון השטח הציבורי והקמתו יהיו בתאום ופיקוח האגף למבני ציבור בעיריית ירושלים.

יש להכין מסמך סביבתי על פי הנחיות המחלקה כתנאי להפקדה. המסמך צריך לכלול בחינה מיקרו-אקלימית (רוחות והצללות) וכן בחינת השפעות סביבתיות, לרבות בהיבטי רעש ואיכות אוויר מהכביש ממערב .

תנאי למתן היתר בניה יהיה הגשת תכנון של כל השטחים הציבורים והשטחים עם זיקת הנאה לציבור ותנאי לטופס 4 יהיה השלמתם בפועל.

היות ולא מדובר על שטח המצוי על רחוב ראשי לא יותרו שימושים של תעסוקה ויותר מסחר מקומי בקומת הקרקע בלבד ולא מעבר לכך.

בסעיף 4.1.2 א 9 ()2 להשמיט המילים ברמת המעטפת. כמו כן סעיפי הפקעה, ורישום יוחלפו בסעיפים המפורטים בסעיף 2 מטה:

סוג ההפרשות לצרכי ציבור, היקפם ומיקומם יהיו בהתאם לחוו"ד מחלקת מדיניות התכנון. בהתאם יש לערוך מסמכי התכנית כדלקמן:

תחת סעיף 4.1 הכותרת תכלול מגורים ומבנים ומוסדות ציבור - 29 -

בסעיף 4.1.1 יש לפרט השימושים הציבוריים (מגורים, גן ילדים, קהילה ו/או רווחה כגון טיפת חלב וכד'....בהתאם לשימוש שהוגדר ע"י מחלקת מדיניות התכנון).

בסעיף 4.1.2 יש לפרט כדלקמן:

השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלולים בחלוקה חדשה , לרבות השטחים הציבוריים המבונים בהתאם להוראות סעיף 4.1 יועברו לבעלות הרשות המקומית עפ"י החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו , ללא תמורה , כשהם פנויים מכל מבנה , גדר חפץ .

בעת רישום הבית המשותף, תיוחד הבעלות של הרשות המקומית עבור שטחים ציבורים וזאת בהתאם להוראות סעיף4.1 .

יש להוסיף סעיף הפקעה כללי כמפורט מטה:

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה –

1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

תחת תנאים למתן היתר בניה יופיע:

ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4 יקבע בהוראות התכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גג המבנה.

יקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה לאיכות הסביבה.

ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצגת תכנית הנדסית המציגה את האמצעים לאיסוף מי הנגר והחדרתם לתת-הקרקע ו/או השהייתם בנפח מתאים בתחום התכנית.

ייקבע בהוראות התכנית כי גגות מרתפים וחניונים תת קרקעיים ללא בינוי על-קרקעי יתוכננו לנשיאה של קרקע גננית בעומק 1.5 מ', על מנת לאפשר בתי גידול נאותים להתפתחות עצים בוגרים.

יש לתאם את התכנית עם אגף תושי"ה ולהטמיע את הנחיותיהם במסמכי התכנית.

יש להוסיף להוראות התכנית כי החניה תוצע בתת הקרקע במלואה.

מפלסי הכניסה של הבניינים יהיו במפלס המדרכה הצמודה או הכיכר הצמודה, יקבע על כך סעיף סטייה נכרת.

יש לקבוע כי קירות התמך ידורגו באופן שמאפשר נטיעות ופיתוח שטח ועד גובה של 3 מ'.

- 30 -

גובה גדרות לא יעלה על 1.2 מ' מפני הקרקע הטבעית.

יש לקבוע את שלביות הביצוע בהינף אחד בלבד.

לקבוע בהוראות התכנית כי לא יותרו דירות גן בקומת הקרקע בחזיתות הפונות למרחבים ציבוריים.

יש לתאם את פתרון פינוי האשפה ועם אגף תברואה ולהוסיף הוראות בהתאם.

להטמיע בהוראות התכנית כי מתקנים טכניים ותשתיות לרבות אצירת אשפה ימוקמו ככל הניתן בתת הקרקע, באם ימוקמו מעל הקרקע יתוכננו בהתאם להנחיות המרחביות במרווחים הצדדיים עם גישה מהחזית לרחוב, לא תותר התקנת מערכות בחזית המגרש, פתרונות לעיצוב החזית יוגשו במסגרת הבקשות להיתר ויציגו את שילובם בתכנון הבניין.

יקבע בהוראות התכנית כי מערכות ותשתיות מכניות וחשמליות תמוקמנה בקומות החניה. לא תותר הצבת תשתיות כלפי השצ"פ והמעברים הציבוריים ולא תותר הבלטה שלהן מעל פני הקרקע בשטחי הציבור.

יש להשלים תיאום עם חברת החשמל, ככל וידרשו חדרי שנאים, לא ימוקמו בשטחים ציבוריים אלא ישולבו בתת הקרקע בשטח המיועד למגורים.

מרפסות זיז יוצעו בעומק מרבי של 1.5 מ'.

תנאי להיתר בנייה יהא אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לתוכנית בינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי של כל שטח התוכנית.

תנאי לפתיחת תיק היתר בניה הוא אישור תצ"ר

יש לקבוע בהוראות כי התשתיות, הדרכים והמדרכות שיפגעו כתוצאה מעבודות הבניה ישוקמו לשביעות רצון אגף שפ"ע כתנאי לאכלוס יש להטמיע בהוראות התכנית סעיף הכנת תשתיות להטענת רכב חשמלי.

התכנית תקבע הוראה בדבר פקיעת תוקף התכנית של 7 שנים מיום אישורה, לצורך הבטחת מימושה.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של חלקות המגורים הסמוכות גם מעבר לרחוב דוד ניב .

הערה: לידיעתך: אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 31 -

.1965

לדחות את ההכרעה לאחר ההשלמות הבאות:

לקבל חוו"ד תושי"ה לנושא התנועה כפי שעלה בדיון ויכלול התייחסות לחניות בתחום המגרש, חניה ברחוב, חניות אורחים, הרחבת רחוב דוד ניב, הסיבוב לכיוון צבי 31/05/2023 לבנון.

לקבל חוו"ד מדיניות תכנון לעניין ההפרשות הנדרשות מתוספת יח"ד המוצעת לקבל עמדה כתובה של המינהל הקהילתי

החלטה

לשוב ולדון בתכנית בהתאם להנחיות הבאות:

20/03/2023 יש לבחון את אפשרות הכניסה למתחם מכיוון רחוב נרקיס, זאת בהתייחס לרצועה בשלמותה מצומת אלוף יקותיאל אדם לצומת עמיחי, תוך בחינה של הנגשת המגרשים המיועדים לתכנון בעתיד בצומת נרקיס/אלוף יקותיאל ומורדות רחוב נרקיס כלפי מזרח.

כל זאת בתאום עם לשכת התכנון ויועץ התחבורה של הוועדה המחוזית.

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה

התרשמה כי בכפוף לתיקונים המפורטים בהחלטה זו, מדובר בתכנית אשר תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה להתחדשות עירונית ומציעה מתווה ראוי הכולל הזדמנות עירונית משמעותית

לתכנון קישוריות מיטבית, אשר נדרשת מאוד במרחב הציבורי הקיים בשכונה.

בהתאם לכך,

הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

בינוי

1 .לאחר בחינת חלופות הבינוי שהוצגו, ולאחר קבלת התייחסות של המנהל הקהילתי של פסגת

זאב מוצע לקדם את התכנית על פי החלופה הכוללת 3 בניינים בגובה של 22 קומות וביניהם

- 32 -

בניינים נמוכים המגשרים על הפרשי הטופוגרפיה במגרש ומציעים בניה התומכת בכיכרות

המוצעים, חלופה זו תאפשר הגדלה משמעותית של השטחים הציבורים לטובת כלל תושבי

הרחוב.

2 .התכנית תציע תמהיל של 40 אחוז משטחי הבניה למגורים עבור מגורים רגילים, 60 אחוז

משטחי הבניה למגורים יכללו דירות להשכרה/ דיור מוגן. יובהר בהוראות התכנית כי היקף

הדיור המוגן לא יפחת מ %20 אחוז משטחי הבניה

3 .שטח ממוצע של כל יחידות הדיור המוצעים יהיה 85 מ"ר מרבי.

4 .יתווספו סעיפים בתקנון התכנית לעניין הדירות להשכרה שיבטיחו את קיום הדירות להשכרה

ל 10 שנה לפחות.

5 .כל מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם לחלופה זו של הבינוי ושל תמהיל השימושים.

6 .יש לבטל את הערה ז מתחת לטבלה 5 ולקבוע כי מספר יחידות הדיור יהיה בהתאם לחלופה

שנבחרה- כ- 500 יח"ד.

7 .תקבע סטייה ניכרת על מספר הקומות וקווי הבניין.

תנועה:

8 .תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה ותיקון

קו הכחול על מנת להסדיר יציאה חדשה משכונה. התכנית המתואמת תבוא לדיון בפני הועדה.

- 33 -

רח' דוד ניב ואת הצורך בהרחבה של זכות הדרך בתיאום עם אגף תושייה.

צרכי ציבור:

11 .תנאי להפקדה קבלת המלצת מחלקת מדיניות התכנון לעניין היקף הפרשות מבונות

בתכנית. חוות הדעת תינתן בפרק זמן של 60 יום ממועד הגשת מסמכי התכנית למחלקה.

איכות סביבה:

12 .תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון הנספח הסביבתי של התכנית בהתאם לשינויים

אחר:

14 .במידת הצורך התכנית תיערך כתכנית הכוללת תכנון בתלת מימד, בהנחיית לשכת

התכנון, וזאת על מנת לאפשר שימושים עבור חניה מתחת לשטחים בייעודים - 34 -

ציבוריים. מסמכי התכנית יערכו בהתאם לנוהל מנהל התכנון בנוגע לתכנון בתלת מימד, בהנחיית לשכת התכנון

15 .תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם לשינויים המפורטים בהחלטה זו וכן

1.15 .יקבע בהוראות התכנית כי לא תותר הקמת גדרות בכל הממשקים של השטחים

הפרטיים עם השטחים הציבוריים.

3.15 .יוטמעו הוראות לעניין מרפסות, לרבות מרפסות לא מקורות, ועיצוב מגדלים בהנחיית לשכת התכנון.

4.15 .יקבע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי של היתר הבנייה הראשון בתחום

5.15 .יקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן תעודת גמר למבני המגורים יהיה השלמת

הפיתוח בהתאם לתכנית הפיתוח שאושרה כאמור.

6.15 .תיקבע בהוראות התכנית שלביות ביצוע לפיה הבינוי המוצע בתכנית יוקם בהינף

- 35 -

בנוסף, תיקבע בתכנית חובת נטיעת עץ בוגר חלופי תמורת כל עץ בוגר המוצע בתכנית לעקירה.

10.15 .מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם לתמ"א 1 תיקון 8 בתיאום עם לשכת התכנון ויועצת הסביבה של לשכת התכנון.

11.15 .יקבע בהוראות התכנית כי מבני המגורים המוצעים יעמדו בת"י 5281 לבנייה ירוקה בציון שלושה כוכבים לפחות.

2.15 .יקבע בהוראות התכנית כי תובטח תשתית לשני זרמי אשפה לפחות בבניין הגבוה

המוצע בתכנית.

שבע שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה. כן יקבע בהוראות התכנית כי הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

17 .בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של - 36 -

הוועדה,

18 .בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש לשלוח הודעות בהתאם

19 .הערה: החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית

ע"פ סעיף 86 ד' לחוק התוה"ב אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית

שינוי תכנית מס' 101-0317149 לטובת הגדלת מספר יחידות הדיור המתוכננות ל- 520 וכן הוספת השימושים:

מגורים, מגורים להשכרה, מסחר, תעסוקה, מרפאות ושימושים ציבוריים.

תכנון חזית מסחרית היוצרת כיכר עירונית מפותחת בדופן רח' דוד ניב.

שיפור הנגישות בין רח' דוד ניב לשטחים פתוחים במפלס רח' עוזי נרקיס ויצירת ריאה ירוקה אפקטיבית.

הוראות התכנית:

1. שינוי יעוד:

מדיור מיוחד, שצ"פ ודרך ו/או טיפול נופי למגורים ודיור מיוחד, שטח ציבורי פתוח ודרך מוצעת.

2. קביעת השימושים למגורים, דיור להשכרה ודיור מוגן, דיורית, מסחר, תעסוקה, מרפאות, שטחים לצרכי

ציבור.

3. הגדלת שטחי הבניה הכוללים.

4. הגדלת מספר הקומות ל – 22 קומות מעל הכניסה הקובעת ו – 6 קומות מתחת לכניסה הקובעת.

5. קביעת מס' יחידות דיור ל – 520 יח"ד.

6. קביעת תמהיל יח"ד ל – %60 לדיור מוגן להשכרה, %40 למגורים רגילים, %20 לדיור מוגן לצמיתות. מתן

אפשרות לתוספת של דיוריות בהיקף של %20 מיח"ד.

7. קביעת הוראות ושטחי בניה עבור חזית מסחרית, תעסוקה ומרפאות בקומת קרקע ושתי קומות שמעליה.

8. קביעת הוראות בינוי ופיתוח והוראות עיצוב אדריכלי.

9. קביעת תנאים בתהליך היתר הבניה.

- 37 -

10. קביעת הוראות לפיתוח השטח הציבורי הפתוח.

11. קביעת הוראות לזכות מעבר לרכב בתחום השצ"פ.

12. קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה.

13. קביעת הוראות הפקעה.

14. קביעת הוראות לתכנון תלת ממדי.

15. קביעת הוראות בגין עצים לשימור וכריתה.

התכנית הינה בסמכות הועדה המחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 31/05/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 30/07/2024 .

לתוכנית הוגשו 18 התנגדויות המפורטות להלן:

התנגדות מספר :1

מאת עו"ד נחמיה אסף בשם אבישי מזרחי, הרצל אהרון מנחם, יוני לוי, אבי גולן, הנהלת מנהל קהילתי של שכונת פסגת זאב.

עיקרי ההתנגדויות:

1. קצב הבניה בשכונה אינו תואם את קצב פיתוח התשתיות: שכונת פסגת זאב מונה כ – 45 אלף

תושבים. בשנים האחרונות אוכלסו במסגרת תכניות חדשות כ – 1900 יח"ד. 500 נוספות נמצאות בשלב היתר בניה. בתכניות חדשות מאושרת תוספת של 1200 יח"ד נוספות. סה"כ מדובר בתוספת של כ – 3,600 יח"ד חדשות, בלי לספור 900 יח"ד בתכנון על יקותיאל אדם ומיזמי פינוי בינוי ברחבי השכונה.

2. פרוגרמה לדיור מוגן: לפי הפרוגרמה שנעשתה לשכונה, נקבע שיש צורך בדיור מוגן. כדי לאפשר ניידות

של תושבים בגיל השלישי בתוך השכונה ופינוי דירות גדולות עבור משפחות שמעוניינות להישאר בשכונה, יש צורך בדיור מוגן איכותי. בשכונה קיימים שלושה מבנים של דיור מוגן ציבורי, יש להתנות בתקנון התכנית שהדיור המוגן יהיה יוקרתי ולא ציבורי.

3. השכרה לטווח ארוך: יש לקבוע כי ההשכרה לטווח ארוך תיקבע לפחות למשך 20 שנה. כל קביעה

נמוכה מכך איננה אפקטיבית כלל לציבור.

4. סתירה לתכנית :317149 התכנית סותרת לחלוטין את התכנית המאושרת, מוצעת תכנית חדשה שלא

היתה אמורה לעמוד בתנאי סף, לאור תנאי התב"ע המאושרת. יש לדחות אישור תכנית חדשה בשטח אינפיל 7 עד שימלאו 10 שנים לתוקף תכנית .317149 - 38 -

5. צמצום שטח התכנית מהמאושר בתכנית :317149 התכנית מציעה לפתח שטח הקטן ב – 6 דונם

מהמאושר בתכנית ,317149 התכנית מבקשת להחליף את התב"ע בתא השטח, תאי שטח 1+2 חסרים בשטח התכנית המוצעת, זהו השטח בעל ההיתכנות הגבוה ביותר לספק שצ"פ.

6. צפיפות יח"ד: צפיפות יח"ד לדונם בתכנית המאושרת לתא שטח היא 36 יח"ד לדונם ואילו כעת

מבוקשות 75 יח"ד לדונם. זה מקדם צפיפות לא סבירה במרקם רחובות צרים ועמוסים. כמו כן, נפח הבינוי גדל מ – 19 אלף מ"ר ל -49 אלף מ"ר.

7. שימושים וזמן לביצוע התכנית: התכנית מציעה שימוש מגורים ודיור להשכרה בנוסף לדיור מוגן. עברו

רק 6 שנים מתוך 10 שנקבעו עבור תכנית 317149 לביצוע.

8. תוספת שטחי בניה מכוח סעיף 14 לתיקון 101 לחוק התו"ב: ניתן להוסיף עד %20 משטחי הבניה

המאושרים בסמכות הועדה המחוזית.

9. גובה מבנים: גובה המבנים המוצע חורג מהמאושר בתב"ע 317149 ומהחלטת וועדת המשנה

להתנגדויות אשר קבעה כי לא יותר מ – 8 קומות מעל מפלס רח' דוד ניב ועד 11 קומות מעל חניון תת קרקעי.

10. תחום התחבורתי: כל בדיקה תחבורתית שנעשתה לא לקחה בחשבון תיעדוף לרכבת קלה בצמתים

שנבדקו והארכת הקו האדום של הרכבת והגברת התדירות המתוכננת לרכבת. הבדיקה צריכה לכלול גם את השינוי הגיאומטרי הצפוי והיעדר שיקוע בציר דוכיפת. אנו סבורים שצריכה להיעשות בדיקה מחודשת התואמת את המצב הקיים.

א. רחוב דוד ניב סובל מבעיות חניה קשות וכך גם מבעיות תנועתיות בכל שעות היום, תוספת בניה

תקשה על המעבר ברחוב, לרבות רכבי תפעול ושירות. ההתנגדות נדחתה בעבר בשל מקדמים שחושבו לדיור מוגן. כעת מדובר בתוספת יח"ד.

ב. יש לבצע בדיקת היתכנות תחבורתית לרחובותיה הראשיים של פסגת זאב – שדרות משה דיין

מסיירת דוכיפת ועד יקותיאל אדם, רחמילביץ', מאיר גרשון ויקותיאל אדם.

ג. יש לבצע בדיקה נוספת לגבי השפעת תוספת הרכבים על רחובות דוד ניב, צבי לבנון וליכטמן,

חיים תורן.

ד. מתנגדים לתכנית עד אשר תאושר הקמת הפרדה מפלסית בצומת שדרות משה דיין וסיירת

דוכיפת לפי תכנית .494864

ה. הפגיעה בדרך משה דיין וביקותיאל אדם לכיוון עוזי נרקיס תהיה אדירה והיכולת לצאת ולהכנס

לפסגת זאב תהיה בלתי אפשרית. יש לקדם את תכנית "כביש פסגת זאב דרום" ולהתנות מתן טופס 4 לפרויקט לאחר מתן טופס 4 לכביש פסגת זאב דרום.

ו. יש לבצע התאמות במערך הרמזורים ביציאות למשה דיין ויקותיאל אדם.

ז. תנאי למתן היתר בניה לתכנית 1142249 יהיה היתר בניה עבור ביצוע תכנית 3398 ( סלילת

המשך רחוב דוד ניב) .

- 39 -

ח. תנאי למתן היתר בניה לתכנית 1142249 יהיה סיום שדרוג רחוב דוד ניב.

ט. אנו דורשים שכל כניסה ברכב אל שטח התכנית המוצעת תהיה מדרך עוזי נרקיס ותכנון גישה

מנתיב ההשתלבות המתוכנן ושמואל תמיר במסגרת תכנית שמקודמת ע"י הרל"י.

11. מצוקת חניה: התכניות המאושרות כבר יעמיסו על התשתיות הקיימות. כבר היום קיימת מצוקת חניה

במתחם "מרכז החיים" של פסגת זאב, כאשר החניות הללו אמורות לשמש גם כחניון חנה וסע לרק"ל.

- יש להתנות את היתר הבניה לתב"ע 1142249 במתן טופס אכלוס לחניון מאושר, תב"ע 675074 (חניון חנה וסע).

- יש להוסיף 70 מקומות חניה לציבור בתב"ע 1142249 כפי שמופיע בתב"ע המאושרת .317149 - במסמך החלטות מיום 7/11/18 סעיף :19 " במסגרת התכנית מוצע שדרוג רחוב דוד ניב בקטע המשיק לגבוול התכנית הכולל תוספת של כ – 20 מקומות חניה לאורך הרחוב". שדרוג הרחוב המצוי בתכנון מפורט בימים אלו, לא מציע יותר משמונה מקומות חניה חדשים.

- יש לספור את כל הדיוריות המוצעות בתב"ע כיח"ד המחויבות בתקן חניה.

- יש להצמיד את מקומות החניה לדיוריות באזור שיוקצה לחניות אורחים ולחניות לציבור בתת הקרקע ולא להצמיד עוד מקום חניה לחניית דירת האם.

12. תחום מבני ציבור/ שטחים ירוקים:

- יש לחייב פרוגרמה לשטחי ציבור וקביעת חוות דעת מחלקת מדיניות התכנון כנספח מחייב.

- שטח השצ"פ המוצע, כ -4 דונם, נוכח מספר יח"ד מבוקשות הינו מינימלי וממלא את הדרישה עבור דיירי הפרוייקט בלבד. השצ"פ לא אפקטיבי עבור תושבי השכונה.

- טענת היזם כי יש שצ"פ אפקטיבי לאורך עוזי נרקיס שגויה ומטעה. כמו כן, טענת היזם והצגת שצ"פ אפקטיבי מצפון לתכנית שלו שגויה. שטח זה של 6 דונם הינו חלק מהתב"ע המאושרת, אך אין השטח האמור מצוי בשטח התכנית המוצעת כעת. באזור זה בפסגת זאב השצ"פים במיקום תלולים ולא נגישים בעוד של תאי שטח 1 ו – 2 לפי תשריט התב"ע המאושרת היו אמורים להיות אפקטיביים.

- בשצ"פ המוצע, אין חובה על גינות משחקים והצללתן. אנו מבקשים להכליל זאת בהוראות התכנית.

- יש לבצע רישום תלת מימדי של בעלות על הפרשות מבונות לצרכי ציבור בשטח התכנית.

13. מבקשים מהועדה המחוזית לפעול לפי סעיפים 77-78 לחוק התו"ב: ולעצור אישור תכניות נוספות מלבד

יוזמות להתחדשות עירונית בפסגת זאב, עד שיושלם תכנון תכנית 996140 לעיבוי ציר רק"ל ביקותיאל אדם.

התנגדות מספר :2

מאת עו"ד אלעד כהן בשם עו"ד מיכל כהן ירמיהו, בעלת זכויות ברחוב דוד ניב.

עיקרי ההתנגדויות:

- 40 -

1. הכפלת מספר יח"ד ושילוש האוכלוסייה: הוספת אזור מסחרי במקום פסטורלי וירוק עם בעלי חיים

ומספר קטן של תושבים עם דיור מוגן לגיל השלישי.

2. התכנית סותרת את רוח רעיון האינפילים: התכנית מהווה סטיה ניכרת מרעיון האינפילים כפי שפורסם

באתר המנהל הקהילתי ומהרעיון להפוך שטחים ריקים בפסגה לשטחים לצרכי ציבור. כך מרעיון לבניית דיור מוגן לגיל השלישי הפך הפרויקט לאכלוס בלתי מבוקר של דיור באזור קטן ללא תשתית ראויה ולצורך רווח קבלני.

3. ביטול התכנית הישנה ולא תיקונה: התכנית כל כך שונה במהותה מהתכנית הקודמת כך שאין מדובר

בשינוי אלא בביטול התכנית הקודמת, התכנית הקודמת הציעה הקמת 250 יחידות דיון מוגן, כעת הוכפלו מספר יחידות הדיור ונוסף אזור מסחרי. מדובר

4. תנועה: כבר היום קיים עומס רב ברחוב דוד ניב הצר, כאשר מכוניות חונות בשני צדי הכביש. כיום יש

פקקים ביציאה מרחוב דוד ניב, תוספת יח"ד תגרום לעומסי תנועה משמעותיים. יש לבחון אפשרויות יציאה וכניסה של הבניינים המתוכננים ישירות לכביש עוזי נרקיס.

5. חניה: כבר היום ישנה מצוקת חניה ברחוב דוד ניב, תוספת יח"ד תגרום להחמרה של הבעיה. מה גם

שלא הוצעו חניות לאזור המסחרי החדש. יש לדרוש מהקבלנים הקצאה של מקומות חניה בפרויקט בחינם לתושבי הרחוב. תושבי האזור צריכים להתבסס על רכב פרטי מכיוון שהשירותים ומוסדות החינוך אינם בסמיכות והרכבת הקלה לא מגיעה לכל האזורים בפסגה. תקן החניה צריך להיות 1:2 מכיוון שכל משפחה צריכה להחזיק 2 כלי רכב.

6. העדר תשתיות: פסגת זאב נחשבת כשכונה על אף שגודל תושביה מגיע למימדי עיר. אין בשכונה

מספיק תשתיות ראויות כמו תחנות כיבוי, סניפי דואר, בנקים, מקוואות, גני ילדים ובתי ספר. תוספת 510 יח"ד תגרום לפגיעה בתושבים.

יותר מכך, יכולים להגרם נזקים כתוצאה מעומס יתר על תשתיות ביוב, חשמל, תנועה וחניה. יש להתנות אישור התכנית בדוח הסוקר את השפעת התכנית על הסביבה וכי אין העמסה בלתי סבירה על התשתיות.

7. פגיעה בנוף, שמש וכיווני אוויר: העמסת מבנים לגובה באזור קטן תטיל צל וחשיכה על האזור, יחסמו

אוויר ורוח לבניינים הנמוכים בדוד ניב.

8. רעש ולכלוך: הוספת אזור מסחרי יכניס רעש ולכלוך לאזור מגורים שהיה שקט מאוד, דבר אשר יפגע

באיכות חייהם וערך הדירות של התושבים. יש להתנות את מתן היתר הבניה באישור המחלקה לאיכות הסביבה לעניין הדרכים לצמצום מטרדים בשלב הבניה.

9. סוג בניה לא מתאים לאופי האזור: הבניינים הגבוהים שונים מאופי הבינוי הקיים המתאפיין בבניינים

נמוכים. כמו כן, הכנסת אזור מסחרי ישנה את אופי הרחוב.

- 41 -

10. היטלי השבחה: בשל התכנית עלולים לחייב את הדירות בהיטלי השבחה והיטלי סלילה, לא רק

שהתכנית תוריד את ערך נכסיהם, הם גם יצטרכו לשלם כספים. יש להתנות את אישור התכנית בדרישה של הסכמי פיתוח לפיהן כל ההרחבות והתוספות יהיו על חשבון היזם.

11. פגיעה במרקם הירוק ובעצים לשימור: בתכנית הקודמת ישנו נספח לשימור עצים, נראה שהתכנית

מתעלמת מנספח זה, הגדלת שטח הבניה והעמקת בניה תת קרקעית תפגע בעצים ולא תשמור על האופי הירוק של רחוב דוד ניב.

התנגדות מספר :3

מאת עו"ד מיכל כהן ירמיהו בשם יהודה אלישייב, פרץ משה, אייל יעקב גורן, רפי חדד, ידידה שקולניקוב, רבאני אירית, רבאני ראמין, עופר מבורך לוי, חביבה מבורך לוי, אסתי מבורך לוי, אלי חכים, בעלי זכויות ברחוב דוד ניב.

עיקרי ההתנגדויות:

בניה המאסיבית המוצעת בתכנית תפגע קשות בכל הרחובות הסמוכים שכבר היום הם עמוסים ביותר. אין מקום להוסיף אפילו יח"ד אחת.

1. חנייה: רחוב דוד ניב הינו רחוב צר עם מצוקת חנייה שחונים משני הצדדים שלו, תוספת יח"ד תגביר את

מצוקת החניה.

2. תחבורה: רחוב דוד ניב הינו רחוב דו סיטרי, כאשר מידי יום יש פקקים, תוספת יח"ד תגרום לכאוס

תחבורתי ולא ניתן יהיה לנסוע ברחוב דוד ניב בכלל. צריך לייצר הפרדה בין המתחם לבין רחובות דוד ניב, צבי לבנון וליכטמן באמצעות כניסה ויציאה נפרדות. כולל חומת הפרדה אקוסטית.

3. מרכז מסחרי: אין הגיון לבנות מרכז מסחרי נוסף, כאשר קניון פסגת זאב ממוקם כמאה מטר מרחוב צבי

לבנון.

4. צרכי ציבור: לא מוצע פתרון הולם לרווחת התושבים כמו בתי כנסת, טיפת חלב, מכולת.

5. ריאה ירוקה: כבר היום פסגת זאב היא גוש בטון צפוף, הגבעה המיועדת לבנייה היא ריאה ירוקה. בניה

על הגבעה תפגע באיכות החיים שלנו. בכל האזור אין לתושבים גינה או פארק לילדים לשחק. זה המקום היחיד שנותר.

6. חסימה של שמש לאורך כל היום: תגרום לתחלואה ומוות של הצמחים.

7. עומס על התשתיות: תוספת כזו גדולה של יח"ד תגרום לעומס על התשתיות. חשמל, מים, ביוב,

כבישים, חניה.

8. התכנית לא מתחשבת בדיירי השכונה והבניה תגרום לעזיבת תושבים את השכונה ואת העיר.

9. תוספת יח"ד תביא לשינוי דמוגרפי של השכונה. תושבים מהשכונות הערביות ירכשו דירות.

10. בדיקה גיאולוגית וארכיאולוגית: צריך לבצע בדיקות לאיתור קברים ועתיקות לפני שמתחילים בבניה.

- 42 -

התנגדות מספר :4

מאת עו"ד אילה נדמי בשם רונית ארונין

עיקרי ההתנגדויות:

לאור כך שמדובר בשכונה הגדולה ביותר בירושלים, בה גם מתקיים מיעוט אפשרויות תעסוקה, מסחר ושירותי עירייה, חסרים בתכנית הדברים המפורטים מטה:

1. נקודת חלוקת דואר עירונית: בכל פסגת זאב קיימות 5 נקודות חלוקת דואר מלבד בניין הדואר הראשי,

בנקודות החלוקה קיימים עומסים רבים.

2. התחשבות אקולוגית וסביבתית: לאור העומסים הרבים על חברת החשמל וההתחשבות בעתיד, יש

לשלב בפרויקט, פאנלים סולריים לגג המבנה וזאת בכד לאפשר חיסכון בעלות החשמל לדיירים + שסתומי בריחת מים למוני מים ומתקן למניעת אבנית בכל דירה.

3. התחשבות בחזות ואסטטיקת השכונה: בכדי למנוע כיעור ובעיות תשתיות אבקש כי כל הצינורות

והתשתיות הקשורות במבנה יבנו בתוך קירות המבנה, לרבות מטמונים למיזוג אוויר.

4. דאגה לרווחת הדיירים בפרויקט: ועד ונציגות דיירים, התחייבות הקבלן למנות ולדאוג להכשרות מספקות

של ועד בית או חברה חיצונית, לרבות התחייבות הקבלן לבצע ולהגיש 3 חוות דעת בדק בית בכל דירה.

להוסיף בריכת שחיה כולל סאונות לחדר הכושר.

5. הורדת עומסי תנועה: יש להקים יציאה תחתית ( מנהרה ) מאזור חניית המתחם אל מחוץ לשכונה.

מאחר ויזם הפרויקט טוען כי דיירי הפרויקט יעשו שימוש ברכבת הקלה, סיפוק התחייבות ואישורי עירייה להגברת תדירות הרכבת הקלה מפסגת זאב. בנוסף, נבקש מהיזם לוודא הצבת דפיברילטורים לכל אורך תחנות הרכבת.

התנגדות מספר :5

מאת עו"ד רונית מור בשם יחיאל מנחם דוד סגל, הבית הירושלמי

עיקרי ההתנגדויות:

לאור התנהלות ומדיניות הוועדה המקומית בתיקי רישוי אחרים ומדיניות גופי הבקרה השונים ולצורך ישימות התכנית, מבקשים מהוועדה לערוך כמה שינויים.

1. שינויים בהוראות התכנית:

א. גז, חשמל, מים ומתקנים טכניים:

- תותר העברת מתקנים טכניים בשטח השצ"פ.

- 43 -

- יותרו מתקנים טכניים תת קרקעיים שבאים לשרת את מבני המוגרים כגון מתקניים טכניים/גז/ חשמל.

ב. אשפה:

- פתרון האשפה ואופי פינוי האשפה יקבע לעת מתן היתר הבניה.

- יותר לרכס חירום/ רכב עירייה/ רכב אשפה / רכב תפעולי כגון חברת חשמל לעלות בשטחים המיועדים השצ"פ.

ג. אוורור:

- יותר למקם פתחי כניסות אוויר בשטחי השצ"פ וישולב כחלק מהפיתוח.

ד. מפלסים:

- מפלס הכניסה הקובעת יקבע לעת מתן היתר הבניה.

- יותרו שתי כניסות עבור כל אחד מבנייני המגורים.

- מפלסי הפיתוח יקבעו לעת מתן היתר הבניה.

2. שינויים בתשריט ובנספח התלת מימד:

א. לשנות את התשריט ונספח התלת מימד בהתאם לפתרון עבור מתקנים טכניים.

ב. גבולות נספח התלת מימד יקבע לעת מתן היתר בניה בהתאם לפתרונות טכניים.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף:

1. לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין מצוקת חנייה ברחוב - התכנית אושרה על ידי יועץ התנועה

של הוועדה המחוזית והתכנית המצויה בתחילת רחוב דוד ניב מאפשרת חתך ראוי הכולל הסדרה של חניות מזדמנות ומדרכות רחבות.. בנוסף יש ללאפשר בהוראות התכנית הקמת 70 מקומות חניה ציבוריים

2. לקבל את ההתנגדות בעניין השכרה לטווח ארוך - יתווספו סעיפים בתקנון התכנית לעניין הדירות

להשכרה שיבטיחו את קיום הדירות להשכרה ל - 20 שנה לפחות כפי שהחליטה הוועדה המקומית בהפקדה..

3. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין רעש ולכלוך בעת ביצוע בתכנית - כחלק ממסמכי התכנית

הוגש נספח איכות הסביבה. תנאי להיתר בניה יהיה אישור המסמך מול המחלקה לאיכות הסביבה, לרבות לעניין צמצום מטרדים בשלב הבניה.

- 44 -

4. לקבל את ההתנגדות לבדיקה ארכיאולוגית – שטח התכנית נמצא באתר עתיקות. יש לכלול

בהוראות התכנית סעיף עתיקות כמקובל בבניה במגרשים ריקים.

5. לדחות את ההתנגדות לעניין שקצב הבניה בשכונה אינו תואם את קצב פיתוח התשתיות

והתכנית תביא לשינוי באופי השכונה: התכנית היא אחת מתכניות האינפילים שנקבעו בתכנית המתאר לשכונה כשטחים לפיתוח עירוני כולל, הן ממוקמות לאורך צירים ראשים ומשתלבות כחלק אינטגרלי של הרקמה הבנויה של השכונה. קידום התכנית מהווה יישום של תכנית המתאר ואין בה כדי לגרום להעמסה על התשתיות או לשינוי אופייה של השכונה, יש לציין כי היקף הבניה החדשה בשכונה נמוך משמעותית משכונות אחרות ברחבי העיר

6. לדחות את ההתנגדות בעניין שמדובר באזור עמוס מאוד מבחינה תחבורתית וכי תוספת של 520

יח"ד עלולה לייצר כאוס תחבורתי - התכנית נבחנה ואושרה על ידי יועץ התנועה של הוועדה המחוזית. התכנית מוצעת בכניסה לרחוב הצמוד לציר רק"ל שהוא עתיר תחבורה ציבורית.

מדיניות הועדה המחוזית ומשרד התחבורה, כפי שבאה לידי ביטוי בתכניות ובהחלטות שקודמו והתקבלו בשנים האחרונות, מכוונת באופן ברור לעידוד השימוש בתחבורה ציבורית בהיקף נרחב והסתמכות עליה כמענה לצרכי התחבורה, לעיתים גם על חשבון נוחות השימוש ברכב הפרטי.

מדיניות זו אינה ייחודית למחוז ירושלים ומהווה שינוי סדר עדיפויות לאומי להעדפת תחבורה מקיימת ושוויונית, יעילה ובטוחה, שאינה מזהמת ואינה כרוכה בפיתוח על חשבון שטחים פתוחים או בהפיכת רשת הרחובות העירונית לכבישים סואנים. בשכונת פסגת זאב קיים ומתפקד הקו הראשון של הרק"ל בירושלים. קו זה התברר במרוצת תקופת הפעלתו כמוצלח ביותר. בנוסף, לאור המחסור ביח"ד בעיר וקידום תכניות להתחדשות עירונית, הועדה המקומית רואה חשיבות ליצירת מאגר של דיור להשכרה בעיר.

7. לדחות את ההתנגדות לעניין הגדלת צפיפות יח"ד לדונם ונפח הבינוי ביחס לתכנית המאושרת –

התכנית נבחנה תכנונית ונמצאה ראויה. מדובר בתכנית חדשה שתואמת את מדיניות הועדה ומנצלת באופן יעיל את משאב הקרקע על ידי תוספת של יח"ד ושימושים נוספים לשכונה בקרבה גדולה לציר הרק"ל.

8. לדחות את ההתנגדות לעניין אי התחשבות בתושבי השכונה, שינוי דמוגרפי שיגרום גם לעזיבת

תושבים את העיר – תוספת בניה ויח"ד הם חלק מהתפתחות של עיר בסדר גודל של ירושלים.

שינויים דמוגרפיים שכוללים גם עזיבה של אוכלוסיות והגעה של אוכלוסיות חדשות, הם חלק מהתפתחות טבעית של השכונה והעיר. תוספת יח"ד בתכנית זו תגדיל את מלאי הדירות להשכרה לטווח ארוך ויח"ד ואף דיור מוגן, ותאפשר לאוכלוסיות הגרות בשכונה לגדול ולהמשיך לגור בשכונה בלי צורך להגר ממנה.

9. לדחות את ההתנגדות שהועדה המחוזית תפעל לפי סעיפים 77-78 לחוק התו"ב, לעצירת אישור

- 45 -

תכניות נוספות מלבד יוזמות להתחדשות עירונית בפסגת זאב, עד שיושלם תכנון תכנית

996140 לעיבוי ציר רק"ל ביקותיאל אדם - אין לקשור אישור תכניות או מימושן בהתקדמות תכנון או ביצוע תשתיות תחבורה אחרות או בפיתוח כלל שכונתי של מבני ציבור או שטחים פתוחים.

מדובר בתכניות נקודתיות שיועדו לפיתוח עירוני בתכניות המתאר של השכונה, הן צפויות להתממש באופן הדרגתי ולאורך שנים ואין בהן לכדי להפר את האיזון השכונתי.יש לציין כי ישום של מגרשים ריקים הוא פשוט יותר מביצוע של פרוייקטים של פינוי בינו שהם מורכבים יותר.

10. לדחות את ההתנגדות לעניין שאישור כמות גדולה של יחידות דיור עלולה לשנות את האופי

השקט של הרחוב - התכנית מציעה השלמה של הרקמה הבנויה בשכונה, משתלבת בה ותואמת את מדיניות הוועדה בדבר ניצול מיטבי של משאב הקרקע והמשך פיתוח השכונה על ידי תוספת יח"ד ושימושים נוספים. התכנית ממוקמת לאורך ציר תחבורה ראשי ובסמיכות לקו הרכבת הקלה ולמוקדים משמעותיים בשכונה ותורמות לפיתוחה כשכונה עירונית מעורבת שימושים. לשם מתן מענה תכנוני ראוי לצורכי השכונה והעיר, יש לאפשר המשך תכנון ופיתוח בר קיימא שמשמעו עיבוי הבינוי העירוני והגדלת הצפיפות העירונית על בסיס תשתיות קיימות ותשתית הסעת המונים בעיר.

11. לדחות את ההתנגדות לעניין חריגה בגובה המבנים - לאחר בחינה של מספר חלופות תכנון,

וקבלת התייחסות המנהל הקהילתי של פסגת זאב הוצע לקדם את התכנית על פי חלופה הכוללת 3 בניינים בגובה של 22 קומות וביניהם בניינים נמוכים המגשרים על הפרשי הטופוגרפיה במגרש ומציעים בניה התומכת בכיכרות המוצעים, חלופה זו תאפשר הגדלה משמעותית של השטחים הציבורים לטובת כל תושבי הרחוב.

12. לדחות את ההתנגדות שהבינוי המוצע מסתיר את הנוף, שמש, כווני אוויר, לבנייני המגורים

הקיימים ופוגע בריאה הירוקה ובעצים לשימור - התכנית היא אחת מתכניות האינפילים שנקבעו בתכנית המתאר לשכונה כשטחים לפיתוח עירוני כולל ומציעה השלמה של הרקמה הבנויה בשכונה. הבינוי המוצע נבחן ונמצא ראוי מבחינה תכנונית. התכנית כוללת שטח ציבורי פתוח בהמשך לשני שצ"פים מאושרים מצפון ומדרום לשטח התכנית. שטח זה יכלול שטחים מגוננים ונטועים. התכנית מסמנת כחמישה עצים לכריתה, ושבעה עצים לשימור בצמוד לגבול התכנית המזרחי. בשלביות הביצוע נקבע שתנאי להיתר ראשון בתחום התכנית יהיה הגשת תכנית פיתוח לשטחים המסומנים כשצ"פ וכן למדרכות הכלולות והסמוכות לתכנית, הכולל מילוי אדמה גננית באזורי גינון מעל גג החניון בהתאם להנחיות אגף שפ"ע. לרבות נטיעת עצים בוגרים, לפחות עץ אחד לכל 50 מ"ר מגרש פנוי מבינוי על-קרקעי לרבות חובת נטיעת עץ בוגר חלופי תמורת כל עץ בוגר המוצע בתכנית לעקירה לאישור מהנדס העיר, או מי מטעמו. תנאי למתן תעודת גמר למבני המגורים, יהיה השלמת הפיתוח בהתאם לתכנית הפיתוח שאושרה כאמור.

- 46 -

13. לדחות את ההתנגדות לעניין שינוי פרוגרמה מדיור מוגן וסתירת רוח רעיון האינפילים ח.,

התכנית אינה מבטלת את השימוש לדיור מוגן ואף מחייבת כי היקף הדיור המוגן לא יפחת מ %20 לפחות אחוז מיחידות הדיור.

14. לדחות את ההתנגדות לעניין קביעת פרוגרמה לשטחי ציבור – במסמכי התכנית הוטמעו דרישות

של המחלקה למדיניות התכנון להפרשות לצרכי ציבור בשטח בנוי עבור שימוש לקהילה / חברה / ורווחה, בית כנסת, מקבץ 3 כיתות מעונות יום, 3 כיתות גן ילדים ו שתי דירות קלט לעולים.

15. לדחות את ההתנגדות לביצוע רישום תלת מימדי של בעלות על הפרשות מבונות לצרכי ציבור,

השטחים הציבוריים הבנויים במבנה ירשמו בתקנון בית משותף בהתאם לחוק.

16. לדחות את ההתנגדות לעניין קביעת גינת משחקים בשטחי השצ"פ - התכנית מגדירה בין

השימושים לשצ"פ גם מתקני משחקים.

17. לדחות את ההתנגדות לעניין היעדר תשתיות ומחסור בצרכי ציבור בשכונה – בנוסף לשימושים

לצרכי ציבור שהוגדרו בתכנית בהתאם לדרישה להפרשות לצרכי ציבור של המחלקה למדיניות התכנון כתוצאה מתוספת יח"ד המוצעת בתכנית, התכנית ממוקמת בסמוך למקבץ מוסדות ציבור, מרכז החיים של השכונה, הכולל: מתנ"ס, היכל תרבות, קאנטרי, מרכז ספורט, מועדון נוער, בתי ספר, גני ילדים ומעונות יום ועוד.

18. לדחות את ההתנגדות לעניין שאין צורך במרכז מסחרי נוסף בשכונה - התכנית קובעת מסגרת

תכנונית לשטחי מסחר ותעסוקה ושטחים לצרכי ציבור במיקום מרכזי בשכונה ובסמוך לתוואי רכבת קלה.

19. לדחות את ההתנגדות לעניין מתן הגדרה בתקנון שהדיור המוגן יהיה יוקרתי ולא ציבורי - אין

אפשרות לקבוע זאת במסגרת תכנית בניין עיר.

20. לדחות את ההתנגדות לעניינים הבאים: מחסור בנקודת חלוקת דואר ייעודית, התחשבות

אקולוגית וסביבתית (התקנת פאנלים סולריים ושסתומי בריחת מים), התחשבות בחזות

ואסטטיקת השכונה, דאגה לרווחת הדיירים בפרויקט, הגברת תדירות הרכבת הקלה - נושאים

אלו אינם קשורים להוראות שניתן לשלב התב"ע.

21. לדחות את ההתנגדות לעניין גביית היטל השבחה מהבניינים הסמוכים – דיירי הבניינים

הסמוכים לא נדרשים בתשלום היטל השבחה והיטלי סלילה כתוצאה מאישור התכנית.

22. לדחות את ההתנגדות לעניין צמצום שטח השצ"פ בתכנית 317149 – שטח התכנית צומצם

ביחס לתכנית 317149 באופן שהוצאו ממנו רוב השטחים המאושרים כשטח ציבורי פתוח ואינה משנה את היעוד בהם. בנוסף, התכנית מפרישה שטח נוסף עבור שצ"פ, ובצורה זו מגדילה בפועל את השטחים המאושרים לשצ"פ. במסגרת הנספח הנופי (נספח מס' )4 המצורף למסמכי התכנית, מוצג תכנון של שצ"פ המשכי בתחום התכנית ובשטחים הגובלים בה מצפון, דרום - 47 -

ומערב. נספח זה מהווה נספח רקע ואינו מחייב.

23. לדחות את ההתנגדות לעניין ביטול וסתירה לתכנית 317149 -מדובר בתכנית חדשה, אשר

מבטלת את התכנית הקודמת וקובעת יעודים, שימושים זכויות והוראות בניה כחלק מהליך תכנוני בהתאם לחוק התו"ב.

24. לדחות את ההתנגדות לעניין תוספת שימושים וביטול דיור מוגן ומיצוי תוקף תכנית 317149 –

התכנית אינה מבטלת את השימוש המאושר לדיור מוגן בתכנית ,317149 אלא קובעת שימושים נוספים לדיור להשכרה לטווח ארוך ומגורים, שהם שימושים נדרשים לעיר מתפתחת כירושלים.

כמו כן, זמן משוער לביצוע התכנית אינו סעיף מחייב, ומשמעותו הערכה בלבד של זמן למימוש התכנית. משתאושר במקום תכנית חדשה, סעיף זה לא יהיה רלוונטי.

25. לדחות את ההתנגדות לעניין תוספת שטחי בניה מכוח סעיף 14 לתיקון 101 לחוק התו"ב –

סעיף 62א(א)14 קובע היקף תוספת שטחי בניה בסמכות הועדה המקומית. התכנית המוצעת הינה בסמכות הועדה המחוזית ואין רלוונטיות לסעיף זה.

26. לדחות את ההתנגדות לעניין ירידת ערך הנכסים, התכנית המוצעת תואמת למדיניות התכנית

והוועדה סבורה כי היא ראויה, ניתן להגיש תביעות לפי סעיף 197 על ירידת ערך בהתאם להוראות החוק.

27. לדחות את ההתנגדות העצמית לשינויים בהוראות התכנית לעניין: הוספה של שימושים

בשצ"פ – העברת מתקנים טכניים, פתחי כניסות אוויר בשטחי השצ"פ, קביעת מפלס הכניסה

לעת מתן היתר הבניה, שינוי גבולות תשריט ונספח תלת מימד לעת היתר בניה, קביעת פתרון

אשפה לעת מתן היתר הבניה – לא יותר מיקום חדרי שנאים והעברת מתקנים טכניים בשטחים המיועדים לשצ"פ. המתחם נשען על דרכים קיימות, ולכן יש לקבוע אל מפלס הכניסה כעת, ובהתאם למפלס רחוב דוד ניב. תיקבע גמישות של 0.50 מ', בהתאם למקובל. גבולות נספח התלת מימד יקבעו במסמכי התכנית באופן מחייב ובתיאום עם אגף נכסי העירייה, ויהיו תנאי למתן תוקף. פתרון האשפה יתואם מול אגף תברואה ויהיה תנאי למתן תוקף.

28. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

עדן בנימין 28/08/24

- 48 -

מספר סידורי: 5

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1179316

סוג דיון: תיקון החלטה להפקדה

מגיש התכנית: אחוזת פרי חדש בע"מ

עורך התכנית: סטודיו o2a עומר בר עמית מנדלקרן אדריכלים

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 24/05/2023

כתובת ישעיהו 13 , זכרון משה

גוש חלקה בשלמות

30 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

הקמה של מבנים חדשים למגורים ומסחר במתחם לשימור, כמפורט:

1. שינוי ייעוד מ- אזור מגורים 4 ל- מגורים ד, מבנים ומוסדות ציבור, שפ"פ.

2. קביעת סך שטחי הבניה בתכנית ל- 27,025 מ"ר מתוכם- 14,460 מ"ר עיקרי ו- 4255 מ"ר

שרות- (18,715 מ"ר מירבי).

3. קביעת שימושים למסחר, תעסוקה מגורים ומבנים ומוסדות ציבור.

4. קביעת שטחי בניה עבור כל שימוש ובכל תא שטח כמפורט:

מגורים ד- (%718 בניה מרביים)

- בתא שטח 1 - (שטח מגרש 1,063 מ"ר)

• למגורים- 6,300 מרבי, 4,800 מ"ר עיקרי+ 1,500 מ"ר שרות.

• למסחר ותעסוקה- 760 מ"ר עיקרי

- בתא שטח 2 - (שטח מגרש 757 מ"ר)

• למגורים- 5,850 מרבי, 4,200 מ"ר עיקרי+ 1,650 מ"ר שרות.

- בתא שטח 3 - (שטח מגרש 672 מ"ר)

• למגורים- 5,000 מרבי, 4,100 מ"ר עיקרי+ 900 מ"ר שרות.

מבנים ומוסדות ציבור (שטח מגרש 1,800 מ"ר) תא שטח -4 805 מ"ר- 600 מ"ר עיקרי+ 205 מ"ר שרות.

5. הגדלת גובה הבינוי מ- ל- 11 קומות מעל כניסה קובעת.

6. הקטנת מספר יח"ד מ- 94 ל- (.83 משטח ממוצע מאושר של 45 מ"ר לשטח ממוצע של 170

מ"ר )

7. קביעת קווי בניין

- 49 -

8. קביעת הוראות שימור לשני המבנים הקיימים במתחם.

9. קביעת חזית מסחרית כלפיי רחוב פרי חדש.

.10קביעת בינוי עבור 3 מבני מגורים.

.11קביעת הוראות שימור

.12קביעת תנאי להיתר

.13קביעת הוראות לגבי עצים.

.14גודל ממוצע של יח"ד – (עיקרי+ ממ"ד- 12 מ"ר ברוטו)- 170 מ"ר.

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

החלטה

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת המלצת הוועדה המקומית, החליטה הוועדה להפקיד

את התכנית בתנאים הבאים:

1 .גבול התכנית יהא בהתאם לגבול שהוגש לתנאי סף.

2 .גובה הבינוי יקבע ל- 8 קומות. יצוין כי החריגה לעניין גובה הבינוי מתבנית הבנייה כפי שאושרה במע"ר צפון ( עד 6 קומות בציר ישעיהו) מתאפשרת מאחר ומדובר במבנה לצרכי ציבור ובשל תרומתה של התכנית ליצירת שטחים פתוחים נרחבים. התכנית מציעה שינוי יעוד ממגורים עבור מוסד לצרכי ציבור בשטח משמעותי של התכנית.

3 .עוד יצוין כי במדיניות תכנית האב למע"ר צפון נקבע כי בתכניות אשר מציעות מבנים לצרכי ציבור ניתן יהיה לחרוג מגובה הבינוי כפי שנקבע בתכנית האב.

30/07/2023

4 .יקבעו במסמכי התכנית הוראות שימור מפורטות לעניין מבנים לשימור בהתאם לנקבע בתכנית אתרים ומונומנטים לשימור(אל גע וללא תוספות) יתווספו לעניין זה להוראות התכנית סעיפי שימור, גם בנוגע לשילוב בורות המים בבינוי המוצע, בתיאום עם לשכת התכנון.

5 .יקבע קו בניין ניפרד לכל בניין ובניין וקו בניין ניפרד למרפסות. יודגש בזה כי מרחק בין המרפסות לא יקטן מ5 מטר.

6 .השטח שנקבע ביעוד שטח פרטי פתוח ישונה לשצ''פ ויקבעו בגינו הוראות תלת מימד.

7 .יקבע בנוגע לתא שטח 5 הוראות פיתוח המבטיחות כי רחוב חגיז משה, ורח' חפץ חיים

יהיו מפולסים ונגישים ללא מדרגות ורציפים עם תא שטח 5 .דגש מיוחד יעשה על יצירת רציף נהיר ומזמין בין רחוב חפץ חיים ורחוב ישעיהו פרס דרך תא שטח 5 .במידת

- 50 -

הצורך על מנת לאפשר פילוס של צירים אלה יש לשנות את תצורת הכניסה לחניון.

8 .יקבעו הוראות פיתוח מפורטות בתאום עם לשכת התכנון לעניין סעיפים אלו והם יעוגנו

בסטייה ניכרת.

9 .רוחב המדרכות כלפי רחובות ישעיהו, דוד ילין ופרי חדש לא יקטנו 3 מטר רוחב.

יש

להגדיל במידת צורך את זכות הדרך בהתאם, לרבות העתקת קירות/ חומות / שערים

היסטוריים.

10 .המרווח בין גבול התכנית לקווי בניין במערב של תא שטח 1 יקבע ביעוד שצ''פ ויצורף

לתא שטח 5

11 .בתא שטח 4 יקבע זיקת הנאה זיקת הנאה ברוחב כ 4 מטר לפחות בין מבנים לשימור,

תכנית פיתוח תציעה רציפות של זיקת הנאה לתא שטח 5 ולרחובות חגיז , חפץ חיים.

12 .המיקום העקרוני של המסחר בתכנית יהיה מחייב ויעוגן בסטייה ניכרת.

הפרשות לצורכי ציבור:

13 .בהתאם להמלצה הועדה המקומית יש לקבוע הפרשה מבונה של מעון יום – 3 כיתות.

גודל השטח המבונה 440 מ"ר + חצר צמודה ורציפה בגודל של 305 מ"ר.

14 .יקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור מחלקת שימור של עירית

ירושלים

15 .יקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין הוראות שימור, קווי בניין, גובה

ומספר קומות.

16 .יוסף להוראות התכנית סעיף בדבר הוראות תמ"א/.1 17 .יש לקבל חוות דעת פקיד היערות בדבר עצים לשימור ונטיעת עצים בוגרים בתחום

התכנית.

18 .יוספו להוראות התכנית סעיף בדבר נטיעת עצים בוגרים עץ בוגר לכל 50 מטר של השצ''פ

- 51 -

המוצע ו כל 7 מטר לעורך המדרכות המצרניות.

19 .שלבי ביצוע – הינף אחד. תנאי להיתר ראשון הגשת תכנית פיתוח לשטחים הפתוחים

לרבות זיקת הנאה , תנאי לאיכלוס ביצוע בפועל עבודות הפיתוח.

20 .מימוש התכנית 5 שנים מיום אישורה.

21 .עריכת התכנית ותיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

22 .בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אומנם תואמת את מדיניות התכנון של

הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, קובעת הוועדה כי יוגש כתב

שיפוי לוועדה המקומית.

23 .בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר

הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בתחום

המגרש ובחלקות הסמוכות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

להמליץ לועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

הועדה מחליטה כי גובה הבינוי בכל המתחם המוצע יהיה 8 קומות רוחב הרחובות המקיפים - יש להרחיב את זכות הדרך של רחוב דוד ילין ורחוב פרי חדש כך שיאפשר תנועה ומדרכות רחבות ותקניות וזאת מאחר והגדרות ההסטוריים במקטעים אלו נהרסו.

12/07/2023

תשריט מצב מוצע גרסא 8 שמופיע במבא"ת, מוציא את שטח המבנים לשימור מתחום התכנית, וזאת ללא הלימה להוראות התכנית הכוללות התייחסות לשטח זה. יש לתקן את מסמכי התכנית כך שהמתחם כולו יכלל בתחום התכנית, כפי שהוצג בתשריט שעמד בתנאי סף – גרסא ,7 לרבות ייעוד הקרקע המוצעים בו.

לפי ה-gis נראה כי רחוב פרי חדש, מצפון לגבול התכנית, מיעד למגורים. יש לבחון נושא זה עם מחלקת מידע תכנוני, ככל וזה המצב, יש להגדיל את הקו הכחול כך שיכלול את רחוב פרי חדש לצורך הסדרתו הסטטוטורית כדרך, בהתאם לקיים בפועל.

לאור השטחים המוצעים וקיימים לצורכי ציבור, דרכים ומבנים ומוסדות ציבור, וכן הפרשות בנויות שנדרשות, התכנית תערך כתכנית איחוד וחלוקה. יש לתאם את - 52 -

התכנית עם מחלקת נכסים ומחלקת היטלי השבחה. השטחים העירוניים ירשמו ע"ש הרשות המקומית במסגרת האיחוד והחלוקה.

לא תותר חניה תחת השצ"פ, זאת לאור הקרבה למבנים לשימור והעצים הבוגרים לשימור.

יש לשנות את ייעוד הקרקע משפ"פ לשבילים, יש לתקן את מסמכי התכנית כך שיציגו שטח זה כפנוי מבינוי, ללא חצרות פרטיות או כניסה של רכב למתחם, וזאת על מנת לאפשר קישוריות מיטבית בין הרחובות המקיפים לתכנית ובתוך התכנית עצמה, וגם לאפשר העצמה של הבניינים המיועדים לשימור, כך ניתן יהיה לחוות את המבנים ההיסטוריים הייחודיים מזוויות נוספות. רוחב השבילים שבין הבניינים לא יפחת מ- 3 מ' .

ניתן להציע חניה תחת השבילים - ברישום תלת מימדי שיתואם עם אגף נכסים. יש לקבוע עומק אדמה גננית שיעמוד על 1.5 מ' באופן שיתאפשרו נטיעות ופיתוח.

קווי בניין - כלפי צפון רחוב פרי חדש- קו בניין 0 (לאור העובדה שלא קיימת גדר לשימור), כלפי סמטת כהן אפרים יקבע קו בניין של 3 מ' (יודגש כי בדופן זו קיימת החומה לשימור ויש לשמור ממנה מרחק הולם למעבר), כלפי ישעיהו/ פרי חדש- קו בניין ,0 כלפי דרום דוד ילין- קו בניין של 0 בהתאם לבינוי הקיים ברחוב. כלפי פנים המתחם יקבע קו בניין של 3 מ'. הבינוי כולו לרבות מרפסות יוצע בתחום קווי הבניין.

הפרשות לצורכי ציבור:

יש לקבוע בהפרשה מבונה מעון יום – 3 כיתות. גודל השטח המבונה 440 מ"ר + חצר צמודה ורציפה בגודל של 305 מ"ר. יש להציג גישה מוטרית נפרדת למטבח בישול של מעון היום, בכפוף לפרוגרמה למעונות יום.

יש להטמיע בהוראות התכנית בסעיף תנאים למתן היתר בניה, כי תכנון השטחים למבני ציבור יתואם עם מחלקת תכנון מבני ציבור בעיריית ירושלים.

יח"ד - התכנית מציעה 83 יח"ד כאשר גודל ממוצע ליח"ד (כולל ממ"ד בשטח של 12 מ"ר ברוטו)- עומד על 170 מ"ר. מדובר על ממוצע גדול מנהוג בעיר, יש לצמצם את גודל ממוצע של יח"ד ל- 100 מ"ר מרבי .

יש לקבוע בהוראות התכנית כי %20 מיח"ד יהיו יח"ד בגודל של עד 80 מ"ר עיקרי + שרות.

תותר הצמדת דיוריות לכ- %20 ממספר הדירות המוצע.

בהתאם לנוהל דיוריות בתכניות חדשות של מינהל התכנון יש לקבוע בהוראות התכנית כי שטח דיורית יהיה בין 25-50 מ"ד בלבד, הדיורית תתבסס על תשתית יח"ד המארחת, לרבות ממ"ד, חניה ונגישות, תכנון הדיוריות יקבע בהיתר הבניה, עוד יצויין בהוראות כי הדיורית אינה ניתנת לרישום במרשם המקרקעין בנפרד מיחידת הדיור, וכי בעת רישום החלוקה החדשה תרשם הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין.

תנועה וחניה-

יש לצמצם את הכניסה לחניה לכל התכנית לכניסה אחת בלבד, מרחוב פרי חדש ולא דוד ילין שהינו רחוב צר. יש לתקן את מסמכי התכנית בהתאם- סעיפים 4.1.2 ג - 53 -

לאור הקרבה לרק"ל ניתן לפטור שימושים שאינם למגורים מתקן חניה.

יש להציג מפרצי העלאה והורדה עבור השימושים הציבוריים.

להוסיף להוראות התכנית כי תנאי להיתר בניה יהיה הגשת תכנית חניה בתוך המגרש בהתאם לתקן התקף בתאום אגף תושי"ה.

חניה תוצע בתת הקרקע במלואה, תקבע על כך סטיה נכרת.

התייחסות להוראות התכנית:

יש תקן את סעיף 4.1.2 א -6 לא תותר תכסית בניה של %100 תת קרקעית באופן כללי יש להותיר שטחים לחלחול. יש לקבוע בהוראות התכנית תכסית מקסימלית של %,80 עם זאת לאור השצ"פ המוצע, ניתן כי תכסית כל תא שטח המיועד למגורים תהיה %100 תת קרקעית.

יש לתקן את סעיף, .4.1.2א 12 ולקבוע כי לא תותר הקמת חדרי שנאים בתחום שצ"פ או שטח חום או דרכים אלא רק בתת הקרקע בשטח הסחיר. תקבע על כך סטיה נכרת.

לתקן סעיף 4.1.2 ו -3 גובה היציאה מהגג יהיה המינימלי שההתקנות מאפשרות.

יש להשלים חוו"ד איכות סביבה כתנאי להפקדה, ולהטמיע את הערותיהם במסמכי התכנית.

תכנון - יש להוריד את מפלס הקרקע כך שהמבנה לשימור יהיה גלוי כולו מעל הקרקע. (חתך )3-3

מסחר- מוצעת חזית מסחרית כלפי רחוב פרי חדש. יש לתכנן את החזית כך שתיווצר דופן מסחרית בקו בניין אפס כלפי הרחוב ובממשק מיטבי לרחוב, קו אפס ייקבע לאחר הרחבת הדרך, כאמור בדופן זו כבר לא קיימת החומה לשימור.

מסחר יוצע רק בקומת הקרקע במפלס הרחוב. יש לצמצם את שטחי הבניה המוצעים למסחר בהתאם.

יש לחלק את המסחר לחנויות בשטח של עד כ- 100 מ"ר כל אחת , על מנת לקבל מסחר בקנה מידה שכונתי.

התכנית מציעה בינוי מאסיבי של עמודים וקורות, אמנם נספח הבנוי והעיצוב הינו מנחה אך הבינוי המוצע אינו מתחשב באופי הסביבה המקיפה, נדרש לתאם תכנון עם מחלקת שימור ואדריכל העיר כתנאי הוצאת היתר הבניה .

32. שימור: כל סוגיות השימור לא יהיו בהתנייה להקמת הבינוי החדש המוצע אלא

רק לגביי המבנים המיועדים לשימור. יודגש כי ככל ותוצע חפירה נוספת או קרבה ליסודות הבניינים לשימור יידרש אישור מהנדס שימור, בתאום מחלקת שימור.

יש לאפשר פתחים בגדר ההיסטורית אך ככל הניתן להשען על הפתחים הקיימים וזאת על מנת לאפשר תכנון שבילים וגישה לשצ"פ.

מעבר ציבורי: יש להציע שביל/שצ"פ להולכי רגל העובר בין המבנים ההיסטוריים

לשימור בציר מזרח מערב. כך גם תשתפר הקישוריות להולכי רגל ותיווצר עירוניות טובה יותר וגם ניתן יהיה לחוות את המבנים ההיסטוריים הייחודיים מזוויות נוספות.

- 54 -

תנאים להיתר למבנים לשימור יקבעו כאשר תוגש תכנית מפורטת למבנים אלה.

כללי:

לא יותר ניוד זכויות משטחים שאינם למגורים לשטחים למגורים וייקבע בהוראות התכניות כי סטייה מהוראה זו תיחשב כסטייה ניכרת מפלסי הכניסה למבנה יהיה במפלס המדרכה הצמודה או בהפרש של עד 50 ס"מ לכל היותר ממנה, יקבע על כך סעיף סטייה נכרת.

לא יוצעו גדרות כלפיי המרחבים הציבוריים המקיפים או הצמדת חצרות כלפיי מרחבים ציבוריים- תקבע על כך סטיה נכרת. יש לתקן את סעיף 4.1.2 א .13 תברואה- תנאי להיתר יהיה תיאום פתרון האשפה ומיקמו עם אגף תברואה.

תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי.

תנאי להפקדת התוכנית יהא הטמעת מודל גושני במודל העיר ותנאי להיתר בניה יהא הטמעת מודל מפורט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל.

יש להטמיע הוראות להפקעה ורישום, בתאום אגף נכסים.

תוקף התכנית יהא ל-5 שנים מיום אישורה. במידה ותוך זמן זה, לא יינתן היתר בנייה ראשון לשם הריסת הבינוי הקיים ובניית בינוי חדש, התכנית תבוטל. המצב התכנוני המאושר יחזור כפי שהיה לפני אישור התכנית בנדון.

תנאי להיתר בניה יהא אישור תצ"ר.

יש לקבוע בהוראות כי התשתיות, הדרכים והמדרכות שיפגעו כתוצאה מעבודות הבניה ישוקמו לשביעות רצון אגף שפ"ע כתנאי לאכלוס.

יש לקובע בהוראות התכנית כי תנאי להיתר בניה ראשון בשטח יהיה הגשת תכנית פיתוח לשבילים ולשצ"פ לאישור אגף שפ"ע, תנאי לטופס 4 יהיה הקמתם בפועל לשביעות רצון אגף שפ"ע.

יש לתאם את השימושים המוצעים עם המחלקה לאיכות הסביבה, כתנאי להפקדה.

יש לקבוע חובה לנטיעה של לפחות עץ אחד לכל 50 מ"ר שטח מגרש פנויים מבינוי על קרקעי.

יקבע בהוראות התכנית כי על כל עץ בוגר בעל ערכיות גבוהה שייקבע לעקירה בשטח התכנית יוצע עץ בוגר חלופי שווה ערך לנטיעה במקומו יש לשמור על עומק אדמה ראוי לגינון מעל החניון התת קרקעי, של לפחות 0.5 מ'

ונקודתית לעצים לפחות 1.5 מ', בתאום אגף שפ"ע.

יש לתקן את מסמכי התכנית בהתאם לקיים בפועל, בעיקר בהתייחס לחומה - 55 -

הקיימת.

שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בקרקע. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית והחלקה ומגרשים מצרניים.

הערה: לידיעתך: אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965

מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור 'רישוי ופיתוח' – המחלקה להיטל השבחה.

החלטה

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת המלצת הוועדה המקומית, החליטה הוועדה להפקיד

את התכנית בתנאים הבאים:

1 .גבול התכנית יהא בהתאם לגבול שהוגש לתנאי סף.

2 .גובה הבינוי יקבע ל- 8 קומות. יצוין כי החריגה לעניין גובה הבינוי מתבנית הבנייה כפי

שאושרה במע"ר צפון ( עד 6 קומות בציר ישעיהו) מתאפשרת מאחר ומדובר במבנה לצרכי

ציבור ובשל תרומתה של התכנית ליצירת שטחים פתוחים נרחבים. התכנית מציעה שינוי

יעוד ממגורים עבור מוסד לצרכי ציבור בשטח משמעותי של התכנית.

3 .עוד יצוין כי במדיניות תכנית האב למע"ר צפון נקבע כי בתכניות אשר מציעות מבנים

לצרכי ציבור ניתן יהיה לחרוג מגובה הבינוי כפי שנקבע בתכנית האב.

4 .יקבעו במסמכי התכנית הוראות שימור מפורטות לעניין מבנים לשימור בהתאם לנקבע

בתכנית אתרים ומונומנטים לשימור(אל גע וללא תוספות) יתווספו לעניין זה להוראות

התכנית סעיפי שימור, גם בנוגע לשילוב בורות המים בבינוי המוצע, בתיאום עם לשכת

- 56 -

התכנון.

5 .יקבע קו בניין ניפרד לכל בניין ובניין וקו בניין ניפרד למרפסות. יודגש בזה כי מרחק בין

המרפסות לא יקטן מ5 מטר.

6 .השטח שנקבע ביעוד שטח פרטי פתוח ישונה לשצ''פ ויקבעו בגינו הוראות תלת מימד.

7 .יקבע בנוגע לתא שטח 5 הוראות פיתוח המבטיחות כי רחוב חגיז משה, ורח' חפץ חיים

הצורך על מנת לאפשר פילוס של צירים אלה יש לשנות את תצורת הכניסה לחניון.

8 .יקבעו הוראות פיתוח מפורטות בתאום עם לשכת התכנון לעניין סעיפים אלו והם יעוגנו

בסטייה ניכרת.

9 .רוחב המדרכות כלפי רחובות ישעיהו, דוד ילין ופרי חדש לא יקטנו 3 מטר רוחב.

יש

להגדיל במידת צורך את זכות הדרך בהתאם, לרבות העתקת קירות/ חומות / שערים

היסטוריים.

10 .המרווח בין גבול התכנית לקווי בניין במערב של תא שטח 1 יקבע ביעוד שצ''פ ויצורף

לתא שטח 5

11 .בתא שטח 4 יקבע זיקת הנאה זיקת הנאה ברוחב כ 4 מטר לפחות בין מבנים לשימור,

תכנית פיתוח תציעה רציפות של זיקת הנאה לתא שטח 5 ולרחובות חגיז , חפץ חיים.

12 .המיקום העקרוני של המסחר בתכנית יהיה מחייב ויעוגן בסטייה ניכרת.

הפרשות לצורכי ציבור:

13 .בהתאם להמלצה הועדה המקומית יש לקבוע הפרשה מבונה של מעון יום – 3 כיתות.

גודל השטח המבונה 440 מ"ר + חצר צמודה ורציפה בגודל של 305 מ"ר.

14 .יקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור מחלקת שימור - 57 -

של עירית

ירושלים

15 .יקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין הוראות שימור, קווי בניין, גובה

ומספר קומות.

התכנית.

18 .יוספו להוראות התכנית סעיף בדבר נטיעת עצים בוגרים עץ בוגר לכל 50 מטר של השצ''פ

המוצע ו כל 7 מטר לעורך המדרכות המצרניות.

19 .שלבי ביצוע – הינף אחד. תנאי להיתר ראשון הגשת תכנית פיתוח לשטחים הפתוחים

לרבות זיקת הנאה , תנאי לאיכלוס ביצוע בפועל עבודות הפיתוח.

20 .מימוש התכנית 5 שנים מיום אישורה.

21 .עריכת התכנית ותיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

22 .בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אומנם תואמת את מדיניות התכנון של

הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, קובעת הוועדה כי יוגש כתב

שיפוי לוועדה המקומית.

23 .בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר

הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בתחום

המגרש ובחלקות הסמוכות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

תיאור לתיקון החלטה

התכנית נדונה בועדה המקומית ובוועדה המחוזית והוחלט להפקיד את התכנית.

בין החלטות הועדות הייתה גם החלטה שהקוו הכחול של התכנית יכלול את כל חלקה 30 וייקבע את הייעוד של

- 58 -

שני הבניינים הקיימים כשטח לצורכי ציבור.

התכנית שהעמדה בתנאי סף הבטיחה את שימור הבניינים באופן מלא וללא תוספות בנייה .

בהמשך להחלטת הוועדה ומספר פגישות בנושא פנה היזם ליו"ר הוועדה המקומית וללשכת התכנון המחוזית

בבקשה לשנות את ההחלטות בעניין התכנית מכיוון שהבעלים של הבניינים לשימור אינם מעוניינים להיכלל

בתכנית ולכן מבקשים לצמצם את הקוו הכחול ולא לכלול אותם בתכנית:

אנחנו פונים לאחר הסכמה עקרונית של הועדה המחוזית לבקשתנו לתיקון הקו הכחול של תכנית

מס' 101-1179316 - מתחם למל, בהתנייה כי הועדה המקומית תסכים לכך.

המדובר בחלקה 30 אשר נמצאת בשני בעלויות שונות, שטח המגורים (השטח החפור) בבעלות חב'

אחוזת פרי חדש, שטח המבנים לשימור בבעלות הקדש עץ חיים.

החלוקה היא משפטית, מוחלטת, מעוגנת בהסכמים שנדרשו ואושרו ע"י בית המשפט ובית הדין

להקדשות.

התכנית הוגשה על ידינו כך שהקו הכחול הוא רק על שטח המגורים, הועדה קיבלה החלטה להרחיב

את הקו הכחול כך שיכלול גם את המבנים לשימור, אך דא עקא ששטח זה אינו בבעלותנו באופן

מוחלט, כאמור לעיל.

ניהלנו מו"מ ארוך ומייגע עם ההקדש, תוך מתן הצעות מפליגות, כפי שהצגנו אף בפניכם במהלך

הדרך, אך לצערנו קיבלנו מכתב מנאמן ההקדש בו סירוב מוחלט לכל הצעה שהיא,

העולה מהדברים, כי ההקדש אינו רוצה לבצע עסקאות ויזמויות שונות מכל סוג שהוא.

לכך, אנו חוזרים בבקשה לאפשר לנו את קידום התכנית, לטובת פיתוח מתחם מרכזי זה בעיר, ללא

תלות בגורמים המתנגדים לכל יוזמה שהיא,

אנו משקיעים מחשבה רבה ובכוונתנו להמשיך ולהשקיע הון רב בהוצאה לפועל של פרויקט אשר

ירים את קרנה של העיר, מהבור העמוק החפור כיום לאיגרא רמה שהעיר תתכבד בה.

מצורף התשריט כפי שהוגש על ידינו.

בנוסף, נדרשת הפרשה בתכנית לטובת מעון יום בשטח מבונה 440 מ"ר + חצר צמודה ורציפה

בגודל של 305 מ"ר, איננו מערערים על היקף ההפרשה מבחינה כספית, (על אף שהיא בנוסף

לשצ"פ ענק אותו אנו מפרישים),

אך תכנונית המגרש אינו מאפשר הפרשת חצרות בהיקף הנ"ל ודאי לא באופן רציף,

נבקש לאפשר גמישות תכנונית, במטרות ההפרשה, בדגש על נושא החצרות

על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לתקן את ההחלטה בהתאם.

המלצת מהנדס העיר

- 59 -

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

הוועדה המקומית מחליטה להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

3. הוועדה המקומית והוועדה המחוזית אישרו חריגה במספר הקומות המוצע באזור זה מ 6 קומות ל 8

קומות לאור התרומה המשמעותית של התכנית לשטחים לצורכי ציבור ושימור הבניינים הקיימים ויצירת שטחים ציבורים משמעותיים בתחום התכנית.

4. החלטת הוועדה המחוזית קבעה:

א. גבול התכנית יהא בהתאם לגבול שהוגש לתנאי סף.

ב. גובה הבינוי יקבע ל- 8 קומות. יצוין כי החריגה לעניין גובה הבינוי מתבנית הבנייה

כפי שאושרה במע"ר צפון ( עד 6 קומות בציר ישעיהו) מתאפשרת מאחר ומדובר

במבנה לצרכי ציבור ובשל תרומתה של התכנית ליצירת שטחים פתוחים נרחבים.

התכנית מציעה שינוי יעוד ממגורים עבור מוסד לצרכי ציבור בשטח משמעותי של

התכנית.

ג. עוד יצוין כי במדיניות תכנית האב למע"ר צפון נקבע כי בתכניות אשר מציעות

מבנים לצרכי ציבור ניתן יהיה לחרוג מגובה הבינוי כפי שנקבע בתכנית האב.

ד. יקבעו במסמכי התכנית הוראות שימור מפורטות לעניין מבנים לשימור בהתאם

לנקבע בתכנית אתרים ומונומנטים לשימור(אל גע וללא תוספות) יתווספו לעניין זה

להוראות התכנית סעיפי שימור, גם בנוגע לשילוב בורות המים בבינוי המוצע,

בתיאום עם לשכת התכנון.

5. הבקשה לצמצום של הקו הכחול והוצאת הבניינים לשימור מתחום התכנית מסיבות קנייניות מונעת

את שימור הבניינים, מונעת את קביעת ייעוד הקרקע שלהם לצורכי ציבור ופוגעת בשטחים הציבורים הפתוחים והרשת המעברים שהוצאו בתכנית ולכן שומטת את הקרקע מההחלטה לאפשר תוספת של 2 קומות במבנים המוצעים.

6. לאור העובדה שלא ניתן מבחינה קניינית לכלול בקוו הכחול את כל החלקה יש לתקן את התכנית

ולצמצם את הקו הכחול כפי שמוצע בתכנית המתוקנת.

7. לאור צמצום הקוו הכחול והפחתה משמעותית של השטחים לצורכי ציבור יש להקטין את מספר

הקומות המוצע בתכנית לשש קומות בהתאם למדיניות בסביבה.

8. לחילופין יש להגדיל בצורה משמעותית את ההפרשה לצורכי ציבור כפי שנקבע בתכנית מספר

1008911 ברחוב מלכי ישראל ולקבוע כי :

א. יקבע בהוראות התוכנית ובנספחי הבינוי הפרשת שטח בנוי של קומה מלאה בבניינים המוצעים

עבור שימושים ציבוריים לחינוך בתיאום עם המחלקה למדיניות תכנון.

ב. תנאי לטופס אכלוס יהא מסירת השטחים המבונים לצרכי ציבור בתחום התוכנית ע"ש

עיריית ירושלים.

ג. הפרשה ציבורית בהיקף כזה מצדיקה את החריגה במספר הקומות ל 8 קומות בהתאם למדיניות

של ע"ר צפון המאפשרת חריגה במספר הקומות בתמורה להפרשה ציבורית משמעותית.

9. יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה ימשיכו לחול.

- 60 -

מספר סידורי: 6

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 973958

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: כהן אריאל

עורך התכנית: פייגין יהודה

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 15/03/2022

כתובת עמק רפאים 6 , מושבה גרמנית

גוש חלקה בשלמות

30197 212 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

החלטה:

הוועדה, לאחר שבחנה את מסמכי התכנית, ושמעה את עורכי התכנית ואת המלצת הוועדה המקומית וכן קיבלה את חוות דעת יועצת השימור של הוועדה, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית כמפורט להלן:

1. הוועדה בחנה את נפחי הבינוי המוצעים בתכנית בהתאם לעקרונות התכנון של

תכנית האב למושבות אשר סימנה את המגרש לאזור ליבה בו ניתן להציע היקפי בינוי בהתאם לתכניות המאושרות.

2. יצויין כי מדיניות הוועדה היא לעודד שימושים ותוספת זכויות עבור אכסון

מלונאי וזאת ביחוד במבנים לשימור אשר לגבם תכנית מתאר 2000 קבעה כי ניתן לשקול לסטות מטבלת הזכויות והוראות הבניה. בהתייחס לתכנית דנן, הוועדה סבורה כי מיקום המגרש הייחודי וכן ערכי המבנה לשימור מייצרים הזדמנות לשימוש המבנה ההיסטורי למלונאות וכן להנגשתו לציבור. בהתאם לכך, הוועדה מקבלת את שינוי היעוד למגורים ותיירות ותוספת זכויות הבניה עבור שימוש למלונאות.

3. זכויות הבניה למגורים יהיו עד 2100 מ"ר עיקרי+שירות למגורים. זאת

08/01/2023 בהתייחס לזכויות הבניה המתאפשרות בהתאם לתכניות המאושרות והקלות בגינם.

4. בהתייחס לחלופות הבינוי אשר הוצגו ללשכת התכנון וכן למח' תכנון עיר

הוועדה סבורה כי יש עדיפות לחלופה הממקמת את האגף החדש למגורים בנסיגה של כ-6.5 מ' ביחס לחזית המבנה לשימור, בגובה של 6 קומות. הוועדה סבורה זו כי חלופה זו מאפשרת ניצפות מרחוב עמק רפאים כלפי המבנה לשימור. עם זאת, תבחן בתיאום יועצת השימור של הוועדה האפשרות לקבוע נסיגה נוספת של האגף החדש כנגד תוספת קומות של עד 2 קומות באגף האחורי המוצע במסגרת הזכויות כאמור.

מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם.

5. בנוסף, קובעת הוועדה את ההוראות הבאות ביחס לאגף החדש המוצע:

· הבינוי המוצע יוצמד בקו 0 למבנה לשימור וכן קו 0 כלפי החזית הדרום-

מזרחית בכפוף להבטחת מדרכה של לפחות 2 מ', קו בניין צפון-מזרחי 3 מ'.

· תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם יועץ התנועה של הוועדה לרבות לעניין תקן החניה. ככל ותקן החניה יופחת יש להציע תכסית מצומצמת המאפשרת שמירה על העצים הבוגרים כלפי רחוב עמק רפאים.

6. בהתייחס למבנה לשימור בשימוש מלונאות קובעת הוועדה את ההנחיות

הבאות: