ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 55 · קובץ תביעת פיצויים לוועדה.pdf
מסמכים נוספים באותה ישיבה: קובץ התנגדויות לתכנית 1246883 (1).pdf · קובץ התנגדויות לתכנית 1284074.pdf · קובץ התנגדויות לתכנית 1300805.pdf · קובץ התנגדויות לתכנית 1439777.pdf · קובץ התנגדות לתכנית 1373554.pdf · קובץ התנגדות לתכנית 1397850 (1).pdf · קובץ סדר יום לוועדה 12.08.2026.pdf · קובץ ריכוז תכניות לוועדה 12.08.2026.pdf · תיק הפקעה 231397 - תכניות 3224א 8000 - פסגת זאב משה דיין.pdf · תצר 13038 בית צפאפא.pdf · תצר 13098.pdf · וועדת משנה לתכנון ובנייה 12.8.2026 תמלול.pdf · פרוטוקול דיון והחלטה תביעת פיצויים.pdf · פרוטוקול החלטות הוועדה 12.08.2026.pdf · פרוטוקול הפקעה.pdf · תצר פורוטוקול 13038.pdf · תצר פורוטוקול 13098.pdf
תקנות התכנון והבניה (תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א – 1971
בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק
התובעים: עמיקם בצלאל, ת.ז. 942315
עמיקם בת-ציון, ת.ז. 977752
רחוב הרצל 114 ירושלים
ע"י ב"כ עוה"ד יאיר גרין ו/או שרון שפיגל ו/או ניצן שמואלי
ו/או אופיר שרמן ו/או נטע דיה
מרחוב הלל 18 ירושלים
טלפון: 02-5618820 פקס: 02-5666665 gmail.com@nitsan.ygl
נ ג ד
הנתבעת: הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים
כיכר ספרא ירושלים
מוגשת בזאת תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – .1965
1. להלן הפרטים הנדרשים בהתאם לטופס שבתקנות הנ"ל:
שם התוכנית ומספרה: תכנית מס' 101-0948901 בתכנון זמין, חלה על חלקה 7 בגוש 30161 רח' הרצל
116 ירושלים.
תחילת תקפה מיום, לפי תאריך קובע כמפורט בחוות הדעת השמאית: 1.1.2024
2. התובעים מבקשים לשלם להם פיצויים בגין פגיעה במקרקעין בגוש 30161 חלקה ,190 תת-חלקה ,30
רחוב הרצל ,114 שנפגעו על-ידי התכנית האמורה שלא בדרך הפקעה.
3. פירוט הזכות במקרקעין – בעלות.
4. פירוט הפגיעה – כמפורט בחוות הדעת של שמאי המקרקעין יצחק ראובן ושל האדריכל איציק עדס.
5. פירוט סכום הפיצויים – סכום הפיצויים הנתבע הינו 675,000 ₪, כמפורט בחוות הדעת השמאית.
6. מצורפים חוות דעת שמאית וחוות דעת אדריכלית, על נספחיהם.
ח' טבת תשפ"ה
08 ינואר 2025
________________
ניצן שמואלי, עו"ד
ב"כ התובעים
__________________________________________________________________________
הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים
אישור
ביום __________________ הוגשה על-ידי עמיקם בצלאל, ת.ז. 942315 ועמיקם בת-ציון, ת.ז. ,977752
תביעה לפיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – .1965 כל החלטה בדבר התביעה או כל הודעה
אחרת תישלח לתובע בדואר.
חתימת מזכיר הועדה _________________________
1
תוכן עניינים
מס' שם הנספח עמ'
1 חוו''ד שמאי - פגיעה במקרקעין עקב אישור תכנית 4
א נספח א - חוות דעת אדריכלית 56
ב1 שומת בעלים חממי נ' וועדה ראשל''צ סעיף 197 גוש 3945 חלקה 72
893
ב2 הכרעת שמאי מייעץ כהן אליהו בענין חממי 104
ב3 החלטת וועדת ערר בענין חממי 148
2
נספח 1
חוו''ד שמאי - פגיעה במקרקעין עקב
אישור תכנית
עמ' 4
3
נספח 1
עמוד
1
לכבוד תאריך : 25.11.2024
גב' עמיקם בת-ציון ומר עמיקם בצלאל סימוכין: 200-2024
עו"ד ניצן שמואלי
באמצעות מייל
ג.א.נ.
הנדון: חוו"ד דעת מומחה לאומדן הפגיעה במקרקעין עקב אישור תכנית, לפי סעיף 1971
לחוק התכנון והבניה. התכנית הפוגעת: תכנית מס' 101-0948901 בתכנון זמין,
חלה על חלקה 7 בגוש ,30161 רח' הרצל 116 ירושלים. המקרקעין שנפגעו ע"י
התכנית: דירת מגורים בקומה תשיעית ואחרונה בבניין מגורים הבנוי על חלקה
190 בגוש ,30161 הידועה כת.ח. 30 בבית המשותף ברח' הרצל 114 ירושלים
אני הח"מ נתבקשתי, לחוות דעתי המקצועית בתחום מומחיותי, בעניין הפגיעה במקרקעין בדירת
מגורים הידועה כתת חלקה 30 בחלקה 190 בגוש ,30161 עקב אישור תכנית ,101-0948901 החלה
על חלקה 7 בגוש .30161 אני נותן חוות דעתי זו כאילו מדובר בעדות בבית המשפט ואני מצהיר
בזאת כי ידוע לי היטב, שלעניין הוראות החוק הפלילי בדבר עדות שקר בשבועה בבית המשפט, דין
חוות דעתי זו כשהיא חתומה על ידי כדין עדות בשבועה שנתתי בבית המשפט. אני מצהיר כי אין
לי חלק ועניין בנכס הנדון ובבעליו, וכי חוות הדעת משקפת את מיטב הבנתי וניסיוני.
להלן פרטי השכלתי וניסיוני:
1. מהנדס תעשיה BSc - הטכניון חיפה – 1976 בהצטיינות.
2. מוסמך במנהל עסקים MBA - תואר שני - אוניברסיטת ת"א-.1981
3. לימודי שמאות מקרקעין - אונ' ת"א – 1994 בהצטיינות. שמאי מקרקעין – .1996
4. לימודי ראיית חשבון- מכללת רמת-גן - ,2003 סיום בחינות מועצת רו"ח-.2004
5. משפטים LLB – תואר ראשון - הקריה האקדמית אונו – 2007 בהצטיינות. מצטיין
לשכת עו"ד בבחינות לשכה - .2008
6. משפטים LLM - תואר שני – אוניברסיטת בר-אילן – 2008 בהצטיינות.
ניסיון תעסוקתי
1. 2024-2008 עצמאי יועץ לחברות בתחום משפטי, שמאי, הנדסי, כלכלי ומיסוי. מומחה
בשמאות בתחום פינוי בינוי, עסקאות קומבינציה מרכזי מסחר וקניונים.
2. 2008-2007 מתמחה במשפטים גלזר ושות', משרד עו"ד.
3. 2006-1999 מנהל הנכסים - שופרסל.
4. 1999-1997 מנכ"ל - חברת לבניין "כדורי-חי".
5. 1997-1995 סמנכ"ל שיווק וייזום - חברה לבניין "גרופית".
6. 1995-1994 התמחות בשמאות מקרקעין - משרד שמאים דנוס/כהן.
7. 1996-1972 שרות בצה"ל - שרות בקבע – פרישה בדרגת סגן אלוף.
1 "נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה
של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף .200
4
עמוד
2
להלן חוות דעתי:
רקע מטרה מועדים ופרטים
1. מטרת חוות הדעת – חוו"ד מומחה לאומדן הפגיעה במקרקעין עקב אישור תכנית
(להלן: "התכנית") (סעיף 197 לחוק התכנון והבניה). פגיעה שגרמה ל"גזילת הנוף"
הציורי והמדהים שהיה ניבט מהדירה הנדונה ולפגיעה חמורה ב"פרטיות".
2. מועדים – "הקובע" – .1.1.2024 תביעה עד .31.12.2026 ביקור בנכס .17.9.2024
3. התכנית הפוגעת – תכנית מס' 101-0948901 בתכנון זמין (בוועדה .)948901 פרסום
בעיתונים 15.12.2023 (עיתון מעריב). פרסום ברשומות .12.12.2023 תאריך קובע
פרסום אחרון + 15 יום = .1.1.2024 התכנית חלה על חלקה 7 בגוש 30161 בשלמות
ומהווה תכנית נקודתית שתכליתה שינוי יעוד, תוספת קומות, זכויות ויח"ד.
4. הנכס שנפגע מהתכנית – דירה בקומה תשיעית ואחרונה בבניין מגורים בן 9
קומות המצוי בבניין שהוא בית משותף, הבנוי על חלקה 190 בגוש .30161 הדירה
ידועה כתת חלקה 30 והיא מצויה בחזית צפון מזרח ובחזית דרום מזרח של הבניין.
5. מהות הפגיעה והתוצאה2
.5.1 התכנית גרמה ל"פגיעה בהנאה" לעולמים – פגיעה בהנאה בשימוש הדירה
מכאן ועד עולם. הנאה שבישיבה בדירה וצפייה בתמונת נוף שצוירה ע"י
היקום. תמונה בלתי נגמרת ורציפה שמרחיבה את לב הצופה.
.5.2 התכנית גרמה ל"גזילת נוף" לעולמים - שהביאה ל"עיוורון לנוף" -
"חיסול" קו האופק – חסימת ראות טוטאלית למרחקים ע"י הצבת מסך
הסתרה בצורת בניין גבוה ורחב מול הדירה, דבר שאינו בר תיקון או ריפוי.
.5.3 התכנית גרמה ל"פגיעה בפרטיות" לעולמים – בדירה הנדונה שרר מצב של
"פרטיות אבסולוטית" - היא מצב שאדם יכול להשתמש בדירתו ולהלך בה
אפילו עירום מבלי חשש קל שבקלים שמישהו יוכל להביט עליו. הדירה
עברה ממצב של "פרטיות אבסולוטית" למצב שהשכנים במרפסת הבניין
הפוגע במספר קומות עליונות, יכולים לשבת ולהביט בדיירי הדירה הנדונה,
ויוצרים הרגשה כאילו חיים "בכלוב חיות בגן חיות" והמבקרים צופים.
.5.4 התוצאה – ירידת ערך – פגיעה אנושה בשווי ובערך דירה וייחודיותה, אחת
ויחידה שאפשרה תמונת נוף ייחודית, מרחב אינסופי ושלא ניתנת לשחזור.
2 הסבר אדריכל לפגיעה בנוף ובפרטיות ראה בחוו"ד אדריכלית המצ"ב בנספח א.
5
עמוד
3
6. פרטי זיהוי הדירה הנפגעת עקב התכנית
הבניין: בית משותף גבוה בן 9 קומות בחלקה 190 בגוש .30161
שטח החלקה: 2,388 מ"ר רשום.
כתובת: שדרות הרצל ,114 ירושלים.
הדירה: תת חלקה 30 הממוקמת בקומה האחרונה בבניין.
שטח הדירה: 100.4 מ"ר רשום.
כיווני צפייה: מזרח, צפון מזרח ודרום מזרח.
מיקום הדירה בבניין: מבט ממזרח למערב (בחזית – הבניין הפוגע בהקמה)
הדירה
הנפגעת
החלקה
בה
אושרה
התכנית
הפוגעת
6
עמוד
4
הנוף עובר לתכנית: התמונה הייחודית מסלון הדירה לפני אישור התכנית
הנוף לאחר התכנית: זו התמונה החדשה שנצפית לבניין בהקמה תוצר התכנית
הערה: התמונה הזו תהיה "גרועה" יותר עם סיום הבניין שיבנה עפ"י התכנית
7
עמוד
5
תמונת הבניין "הפוגע": ממצב של פרטיות אבסולוטית ל"כלוב בגן חיות"
כאן בקומות וכאן בקומות
העליונות של העליונות של
בניין זה יוכלו בניין זה יוכלו
דיירים לשבת דיירים לשבת
ולצפות בעניין ולצפות בעניין
במתרחש במתרחש
בדירה הנפגעת בדירה הנפגעת
וכאן בקומות
העליונות של
בניין זה יוכלו
דיירים לשבת
ולצפות בעניין
במתרחש
בדירה הנפגעת
וכאן בקומות
העליונות של
בניין זה יוכלו
דיירים לשבת
ולצפות בעניין
במתרחש
בדירה הנפגעת
וכאן בקומות
העליונות של
בניין זה יוכלו
דיירים לשבת
ולצפות בעניין
במתרחש
בדירה הנפגעת
8
עמוד
6
הנוף האבוד לעולמים:
הנוף למרחקים והאופק
הזה "אבד" לעולמים! התמונה הזו לעולם לא תיראה מהדירה "הנפגעת"
הדירה
הנפגעת
משכן
הכנסת
9
עמוד
7
הדירה
הנפגעת
משכן
הכנסת
10
עמוד
8
תיאור הסביבה והנכס
7. הסביבה
בניין המגורים הבנוי על חלקה 190 בגוש 30161 ממוקם בחזית צרה לשדרות הרצל
ממזרח, המהווה רחוב ראשי, אשר לאורכו תוואי הקו האדום של הרכבת הקלה
העובר בבית הכרם בין בר הרצל ובין קריית משה, דרך מספר תחנות לאורך שדרות
הרצל.
רחוב הרצל מתחיל מהכניסה המערבית לעיר בסמוך לגשר המיתרים ומסתיים
בפאתי שכונת "בית וגן" ובית הקברות הלאומי "הר הרצל", וחוצה את השכונות
"קרית משה", "בית הכרם", "יפה נוף" ו"בית וגן".
ניתן לחלק את שדרות הרצל ל – 2 מקטעים, מקטע צפוני המהווה רחוב דו סיטרי
לכלי רכב, ומקטע דרומי שהינו חד סיטרי לכלי רכב המצוי לנכס הנדון.
הבניין נשוא הדירה הנפגעת ממוקם בחלקה 190 בגוש 30161 המצויה בגדה
המערבית של שדרות הרצל ובחזית שנייה לתוואי הרכבת הקלה, כך שהוא נהנה
מהנגישות שמאפשרת הרכבת הקלה ומריחוק קל מהתנועה של שדרות הרצל.
סביבת הנכס הטרוגנית ומאופיינת ברובה במבני מגורים טוריים ותיקים בני 3-4
קומות בבניה צמודת דופן או ע"ג עמודים, לצד מבני מגורים בני 8 קומות וקוטג'ים,
מבנים המצויים בהליכי התחדשות עירונית, מודות ומבני ציבור, מסחר ודת.
בניין המגורים הפוגע בחלקה 7 בגוש 30161 ממוקם ממזרח לבניין הנדון וכיום הוא
מצוי בהליכי בניה, זאת לאחר שנהרס ונבנה מחדש בחלקו ע"ב היתר בניה 116700
מיום16.1.2022 במסגרת תמ"א 38 שהתיר בניית מבנה מגורים בן 6.5 קומות ובו 30
יח"ד.
ואולם התביעה לירידת ערך מתייחסת לתכנית מס' 101-0948901 בתכנון זמין
(בוועדה )948901 חלה על חלקה 7 בגוש 30161 בשלמות והמהווה תכנית נקודתית
שתכליתה שינוי יעוד, תוספת קומות, זכויות ויח"ד, מעבר למה שהותר במסגרת
היתר הניה 116700 הנדון.
התכנית התירה בניית בנין בן 10 קומות (לעומת 6.5 קומות בהיתר )116700 הכולל
57 יח"ד (למול 30 יח"ד בהיתר).
11
עמוד
9
8. הנכס הנפגע והתכנית הפוגעת
חלקה
190 עליה
חלקה 7 הבניין בו
עליה הדירה
התכנית הנפגעת
הפוגעת
12
עמוד
10
חלקה
190 עליה
הבניין בו
הדירה
הנפגעת
חלקה 7
עליה חלה
התכנית
הפוגעת
9. הבניין והדירה הנפגעת
בנין ותיק בנוי בניה טובה. הבניין בנוי על
חלקה בשטח 2,388 מ"ר הכולל 32 יח"ד.
הצפיפות בחלקה 13.4 יח"ד לדונם. מדובר
בצפיפות שמאפשרת חניה על קרקעית,
מיעטו יחסי של דירות בבניין. הבניין
מבוקש מאוד לנוכח מיקומו ואיכות
הבניה ובעיקר בגלל שמדובר בבניין גבוה
שיש לו חזית צרה מאוד לשדרות הרצל
אולם אינו ממוקם על שדרות הרצל ממש.
הבניה החדשה בחלקה עליה התכנית
הפוגעת בקו בניין של 3 מ', גורמת לכך
שהבניין "נחנק" לעומת המצב הקיים
ודירות מקומה שלישית רביעית ומעלה
שצפו נוף וחשו רווחה "נחנקים" תחת
גדול וגובה וקירבת הבניין החדש.
התכנית הפוגעת גורמת לכך שהבניין כולו
מאבד את ייחודיותו ואת עיקר הפגיעה
סופגות שתי דירות בקומה העליונה –
הדירה הנדונה תת חלקה 30 והדירה
הצמודה לה תת חלקה .29
13
עמוד
11
10. הדירה הנפגעת
דירה בת 4 חדרים גדולה בשטח רשום 100.4 מ"ר נטו ללא קירות חוץ. הדירה
מושקעת ונאה. לפני התכנית הפוגעת הדירה הייתה מבוקשת ואטרקטיבית מאוד
בגלל שילוב של מספר גורמים:
- בנין בנוי היטב ומתוחזק בצורה טובה שמסתירה את גילו.
- הנגישות לציר שדרות הרצל והרכבת הקלה.
- הריחוק משדרות הרצל המהווה ציר תנועה ראשי.
- הכניסה לחניה מרחוב פנימי ושטח החצר בבניין המאפשרת חניה נוחה
ומרווחת.
- הצפיפות הנמוכה בגבולות 13 יח"ד לדונם. צפיפות קטנה ההולכת ונמוגה על
רקע רצון לניצול מסיבי של הקרקע באזור יוקרתי זה.
- מיקום הדירה בבניין בקומה האחרונה. בעצם מדובר בדירת גג ללא מרפסות.
- תמונת הנוף עוצרת נשימה 24 שעות ביממה. בלילה נוף מדהים שרבים היו
רוצים שיהיה נשקף מדירתם.
- ריחוק הבניין ותחושת "המחנק" מהעובדה שהבניין מולם היה רחוק יותר
ונמוך יותר.
- גורם הפרטיות והחופש – אין בניה ממול של דיירים הצופים עליך ממול
ומלמעלה.
14
עמוד
12
15
עמוד
13
אחרי
התכנית
הפוגעת
לפני
התכנית
הפוגעת
16
עמוד
14
המצב המשפטי
11. נסח רישום הדירה הנפגעת (קטע מתאים) – תת חלקה 30 הנדונה (מתוך 32 יח"ד)
17
עמוד
15
12. מתשריט בית משותף חלקה 190 בגוש 30161
הדירה
הנפגעת
18
עמוד
16
המצב התכנוני
13. תכניות - חלקה 190 בגוש30161 (לא נמצא היתר בניה בתיק הבניין)
14. תכניות חלקה 7 בגוש 30161
19
עמוד
17
15. היתר בניה ע"ב תמ"א 38 – היתר בניה 116700 מיום16.1.2022 במסגרת תמ"א 38
שהתיר בניית מבנה מגורים בן 6.5 קומות ובו 30 יח"ד:
20
עמוד
18
21
עמוד
19
16. חזיתות/חתכים מהיתר 116700 – לא ממנו באה לעולם "גזילת הנוף" והפגיעה
בפרטיות בדירה הנדונה
כאן
הדירה
הנפגעת
הערה: הכוונה מבט משדרות הרצל לעבר חלקה 7 וחלקה 190 אחרי עליה הבניין (שבולט)
22
עמוד
20
כאן
הדירה
הנפגעת
23
עמוד
21
17. תכנית פוגעת מס' 101-0948901
תשריטי התכנית:
תשריט
מצב
מוצע
24
עמוד
22
מהוראות התכנית:
25
עמוד
23
26
עמוד
24
18. בקשה להיתר נדונה בועדה ביום 11.8.2024 – למימוש תכנית 101-0948901
27
עמוד
25
טבלת שטחים בבקשה להיתר:
28
עמוד
26
חתך א-א בבקשה להיתר ממחיש מה עושה התכנית לבניין הנפגע - מיותר להסביר
כאן
הדירה
הנפגעת
29
עמוד
27
עקרונות גורמים ושיקולים מחקרים וסקרים
19. אין ספק שהתכנית פגעה בדירה הנדונה – התצלומים, התיאורים, ההיתרים,
הבקשות להיתר, תקנון התכנית, מלמדים ומוכיחים שהתכנית גרמה לירידת ערך.
.19.1 התכנית גרמה ל"גזילת נוף" לעולמים - שהביאה ל"עיוורון לנוף" -
"חיסול" קו האופק – חסימת ראות טוטאלית למרחקים ע"י הצבת מסך
הסתרה בצורת בניין גבוה ורחב מול הדירה, דבר שאינו בר תיקון או ריפוי.
.19.2 התכנית גרמה ל"פגיעה בהנאה" לעולמים – פגיעה בהנאה בשימוש הדירה
מכאן ועד עולם. הנאה שבישיבה בדירה וצפייה בתמונת נוף שצייר היקום.
.19.3 התכנית גרמה ל"פגיעה בפרטיות" לעולמים – בדירה הנדונה שרר מצב של
"פרטיות אבסולוטית" - היא מצב שאדם יכול להשתמש בדירתו ולהלך בה
אפילו עירום מבלי חשש קל שבקלים שמישהו יוכל להביט עליו. הדירה
עברה ממצב של "פרטיות אבסולוטית" למצב של "חדירה לפרטיות".
.19.4 התוצאה – ירידת ערך – פגיעה אנושה בשווי ובערך דירה וייחודיותה, אחת
ויחידה שאפשרה תמונת נוף ייחודית, מרחב אינסופי ושלא ניתנת לשחזור.
20. אומדן לשווי הדירה לפני אישור התכנית - בהסתמך על עסקאות השוואה סביב
התאריך הקובע ,מהסביבה הקרובה והמידית, בהתאמות נדרשות:
שווי שנת מ"ר שווי
גוש חלקה כתובת קומה יום מכירה חדרים
מכירה בניה רשום ₪/מ"ר
030161-0032-005-00 תרצה 10 3 29/03/2023 5,000,000 2022 133 5 37,594 030161-0202-018-00 ארזים 17 6 03/04/2023 2,500,000 1970 60 3 41,667 030161-0193-011-00 הרצל 108 4 04/05/2023 3,600,000 1970 94 4 38,298 030161-0001-003-00 תרצה 10 3 10/05/2023 4,700,000 2022 133 5 35,338 030161-0101-001-00 מגדים 15 קרקע 18/10/2023 4,170,000 1960 96 4 43,438 030161-0221-087-00 צומת שלמה 18 1 31/10/2023 4,400,000 1981 73 4 60,274 030161-0133-004-00 יפה נוף 25 קרקע 09/11/2023 2,800,000 1960 69 3 40,580 030161-0001-007-00 תרצה 10 3 14/11/2023 5,125,000 2022 133 5 38,534 030161-0001-008-00 תרצה 10 3 27/11/2023 5,850,000 2022 156 6 37,500 030161-0001-004-00 תרצה 10 1 30/11/2023 5,700,000 2022 155 5 36,774 030161-0192-013-00 הרצל 109 4 02/01/2024 3,112,446 1970 74 4 42,060 030161-0221-072-00 צומת שלמה 14 1 08/01/2024 2,920,000 1980 74 4 39,459 030161-0205-009-00 התומר 6 5 26/02/2024 2,480,000 1960 70 4 35,429 030161-0072-000-00 יפה נוף 25 2 16/04/2024 2,160,000 1950 60 3 36,000 030161-0205-017-00 התומר 6 4 08/05/2024 2,760,000 1984 72 3 38,333 030161-0200-004-00 הארזים 2 2 22/05/2024 3,035,000 1960 65 3 46,692 030161-0244-026-00 הרצל 104 6 23/05/2024 4,600,000 2013 109 4 42,202 030161-0133-010-00 יפה נוף 25 5 09/07/2024 3,800,000 2024 116 5 32,759 ממוצע 3.3 01/01/2024 97 40,163
שווי התאמה לשטח הדירה הנדונה 100.4 מקדם 4,032,344 התאמה לקומה תשיעית (מקומה )3-4 - %0.5 לקומה 1.045 4,213,800 אומדן התאמה לנוף ייחודי מול עסקאות אחרות (עיגול) 1.07 4,500,000
30
עמוד
28
21. המתודולגיה לאומדן הפגיעה עקב אישור תכנית
.21.1 שלב א' - אומדן שווי נכס לפני אישור התכנית.
.21.2 שלב ב' – אומדן שיעור הפגיעה בהסתמך על מספר מקורות: מחקרים,
נתונים אמפיריים, ולעיתים גם על סקרים.
.21.3 שלב ג' - אומדן הפגיעה - מכפלה של השווי בשיעור הפגיעה.
.21.4 שלב ד' – מבחן פטור עפ"י סעיף 200 לחוק התכנון והבניה: "לא יראו קרקע
כנפגעת אם נפגעה ע"י הוראה שבתכנית הנמנית עם ההוראות המפורטות
להלן, ומלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין ואין
זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים". בדנ"א 1333/02 וועדה מקומית רעננה
נ' יהודית הורוויץ מיום ,12.5.2004 פ"ד (נח/)6 289 נפסק (עפ"י הרציו):
31
עמוד
29
22. השפעת הנוף על שוויין של דירות מגורים – בדיקה אמפירית של השפעת סוגי
נופים שונים באחת עשרה ערים בארץ – משרד המשפטים אגף שומת מקרקעין,
משנת :2006 יעקב אודיש השמאי הממשלתי הראשי דאז ולריסה פליישמן מנהלת
מחלקת המחקר והמידע. עיקרי המחקר:
.22.1 תקציר – מבוא:
.22.2 תקציר – ממצאי מחקרים קודמים:
32
עמוד
30
.22.3 תקציר – השפעת הנופים על ערכן של דירות המגורים: בדיקה אמפירית:
33
עמוד
31
.22.4 תקציר – עיקרי הממצאים:
34
עמוד
32
.22.5 השפעת "נוף סמויה"
.22.6 תקציר – סיכום:
35
עמוד
33
23. מחקר דלפי – 2020 – סוגיות מהותיות בשמאות מקרקעין – מקדמי התאמה
בתנאי מידע חסר:
.23.1 דברי הסבר:
36
עמוד
34
.23.2 ממצאים – יח"ד צמודת קרקע ללא נוף לפארק למול שווי יח"ד זהה עם נוף
לפארק פתוח:
37
עמוד
35
.23.3 ממצאים – התאמה לדירה הפונה לנוף אורבני פתוח למול דירה ללא נוף:
38
עמוד
36
.23.4 ממצאים – דירה עם נוף לים למול דירה עם נוף לים (הערה של הח"מ: מדובר בקו
ראשון או שני בקרבה לים)
39
עמוד
37
.23.5 ממצאים – יח"ד אשר צמודה לשצ"פ גן ציבורי למול יח"ד שלא צמודה לשצ"פ,
בניה רוויה:
40
עמוד
38
24. מחירון לוי יצחק לדירות – מוצג כי הוא קיים והמחירון מפורסם שוטף ויש לו
משתמשים. לא מקובל כמקור להסתמכות. יכול לתת אינדיקציה כללית בלבד:
41
עמוד
39
25. מחקר להשפעת נוף ים על דירת מגורים
.25.1 להלן יוצג מחקר אמפירי שבוצע בחודש ספטמבר ,2024 שנערך ע"י הח"מ,
שתכליתו לאמוד את השפעת נוף ים, לגבי דירות המצויות בקו שלישי לים
(מרחק כ- 400 מ' מקו הים). מאמר בנושא מיועד לפרסום במסגרת פרסומי
לשכת שמאי המקרקעין. המחקר בחן 248 עסקאות השוואה בשנים 3/2011
ועד ,8/2024 ב- 2 מגדלי מגורים המונים 264 יח"ד הבנויים בחלקה 184
בגוש ,7120 רח' יצחק שדה ,2-4 בת ים:
42
עמוד
40
בנין 4
יח"ד
בנין 5
בקומה
יח"ד
בקומה
43
עמוד
41
.25.2 על החלקה בנויים 2 מגדלי מגורים. במגדל המגורים הראשון 4 יח"ד בקומה
והוא בנוי כך שישנן 2 דירות צמודות בחזית מול הים ו – 2 דירות אחוריות
מופרדות ללא קיר משותף ביניהן. כל הדירות צופות לים, בכיוון זה או
אחר. הבניין קיבל טופס /4תעודת איכלוס בשנת .2008
מהעסקאות בבניין הראשון לא ניתן ללמוד מהעסקאות השפעה של נוף לים,
כיוון שכל הדירות צופות לים ובנוסף, הדירות הקדמיות שהנראות מהן
טובה יותר לים, אולם הדירות האחוריות, מופרדות אחת מרעותה, שלהן
גם נוף לים אולם ההפרדה בין הדירות יוצרת תחושה של 4 כיווני אויר.
44
עמוד
42
.25.3 הבניין השני נבנה מאוחר יותר וקיבל טופס 4 עבור 26 קומות ראשונות ל -
98 דירות (מתוך 165 יח"ד ב-37 קומות) בחודש .3/2014 בקומה טיפוסית 5
דירות, כאשר 3 דירות צופות לים ו-2 דירות צופות בעיקרון לנוף אחר
למרחוק.
מתוך העסקאות שנבדקו נכללו 172 עסקאות בין הקומות 5 לקומה 32 (זאת
כיוון שבקומות התחתונות הניראות לים מוגבלת ואילו מקומה 33 מדובר
בדירות מיוחדות וגדולות יחסית ולא בקומות טיפוסיות), לגביהן מוצגים
הממצאים בעניין השפעת נוף ים למול נוף אחר למרחוק שאינו ים.
צופה
נוף לים
צופה
נוף לים
צופה
נוף לים
בצנופיןות4
ינחוף"אדחר
לבמקרומחהוק
45
עמוד
43
.25.4 עסקאות מכירה 2012 ו – 2013 – השפעת נוף ים למול נוף אחר – %8
שווי
שנת שווי מכירה שווי שווי ים
למול
₪/מ"ר
נומינלי ₪/מ"ר
חזית או
חדר'
מ"ר
בניה
ממוצע
יום מכירה קומה
מס' תת
סד' חלקה קומה רשום עורף ממוצע
מדווח בש"ח נומינלי עורף
נומינלי
1 235 24/09/2012 27 2015 140 5 ים 2,647,131 18,908 2 237 24/09/2012 28 2012 140 5 ים 2,720,777 19,434 3 155 29/09/2012 11 2012 140 5 ים 2,254,267 16,102 4 171 11/10/2012 15 2012 140 5 ים 2,549,138 18,208 5 176 16/10/2012 16 2012 140 5 ים 2,458,591 17,561 6 246 17/10/2012 30 2015 140 5 ים 2,768,663 19,776 7 191 18/10/2012 19 2012 140 5 ים 2,473,567 17,668 8 221 18/10/2012 25 2012 140 5 ים 2,631,489 18,796 9 166 22/10/2012 14 2014 140 5 ים 2,108,784 15,063 10 196 23/10/2012 20 2014 140 5 ים 2,123,947 15,171 11 225 23/10/2012 25 2014 140 5 ים 2,281,297 16,295 12 230 23/10/2012 26 2014 140 5 ים 2,214,336 15,817 13 231 23/10/2012 27 2014 140 5 ים 2,322,201 16,587 14 212 26/10/2012 23 2014 140 5 ים 2,590,884 18,506 15 232 26/10/2012 27 2012 140 5 ים 2,679,413 19,139 16 136 30/10/2012 8 2012 140 5 ים 2,334,655 16,676 17 207 31/10/2012 22 2012 140 5 ים 2,540,000 18,143 18 215 04/11/2012 23 2014 140 5 ים 2,221,130 15,865 19 211 05/11/2012 23 2014 140 5 ים 2,660,000 19,000 20 245 06/11/2012 29 2014 140 5 ים 2,298,850 16,420 21 235 11/11/2012 27 2012 140 5 ים 2,748,652 19,633 22 170 13/12/2012 14 2012 140 5 ים 2,344,999 16,750 23 222 13/12/2012 25 2015 140 5 ים 2,639,561 18,854 24 182 20/12/2012 17 2012 140 5 ים 2,663,374 19,024 25 168 23/12/2012 14 2012 140 5 ים 2,305,001 16,464 26 202 27/12/2012 21 2013 140 5 ים 2,680,000 19,143 27 161 06/01/2013 13 2012 140 5 ים 2,479,999 17,714 28 241 15/01/2013 29 2012 140 5 ים 2,916,999 20,836 29 240 20/01/2013 28 2012 140 5 ים 2,785,999 19,900 30 131 30/01/2013 7 2012 140 5 ים 2,199,999 15,714 31 152 27/02/2013 11 2012 140 5 ים 2,460,000 17,571 32 151 24/03/2013 11 2012 140 5 ים 2,400,000 17,143 33 121 07/04/2013 5 2012 140 5 ים 2,200,000 15,714 34 127 09/04/2013 6 2012 140 5 ים 2,275,000 16,250 35 157 09/04/2013 12 2012 140 5 ים 2,405,000 17,179 36 132 11/04/2013 7 2012 140 5 ים 2,250,000 16,071 37 147 14/04/2013 10 2016 140 5 ים 2,334,999 16,679 38 186 20/06/2013 18 2012 140 5 ים 2,800,000 20,000 39 187 20/06/2013 18 2012 140 5 ים 2,800,000 20,000 40 225 24/06/2013 25 2012 140 5 ים 2,820,932 20,150 41 242 28/06/2013 29 2012 140 5 ים 2,600,000 18,571 42 175 30/06/2013 15 2016 140 5 ים 2,320,000 16,571 43 250 12/09/2013 30 2012 140 5 ים 2,795,000 19,964 44 167 27/09/2013 14 2013 140 5 ים 2,684,447 19,175 45 122 14/10/2013 5 2012 140 5 ים 2,549,196 18,209 46 180 09/12/2013 16 19 2012 140 5 ים 2,360,000 16,857 17,810 47 129 24/09/2012 6 2012 113 4 עורף 1,867,166 16,524 48 214 17/10/2012 23 2012 113 5 עורף 2,703,724 23,927 49 133 25/12/2012 7 2015 140 5 עורף 2,090,000 14,929 50 123 27/01/2013 5 2015 140 5 עורף 2,065,525 14,754 51 163 13/03/2013 13 2012 140 5 עורף 2,160,000 15,429 52 173 24/03/2013 15 2013 140 5 עורף 2,210,000 15,786 53 198 24/03/2013 20 2012 140 5 עורף 2,390,000 17,071 54 128 11/04/2013 6 2012 140 5 עורף 2,100,000 15,000 55 148 14/04/2013 10 2012 140 5 עורף 2,160,000 15,429 56 138 02/05/2013 8 2012 140 5 עורף 2,100,000 15,000 57 153 26/05/2013 11 2016 140 5 עורף 2,180,000 15,571 58 178 26/05/2013 16 2016 140 5 עורף 2,280,000 16,286 59 248 27/05/2013 30 2016 140 5 עורף 2,550,000 18,214 60 158 18/06/2013 12 2016 140 5 עורף 2,319,658 16,569 61 154 24/06/2013 11 2012 113 4 עורף 1,868,182 16,533 62 208 25/06/2013 22 2016 140 5 עורף 2,354,947 16,821 63 188 26/06/2013 18 2016 140 5 עורף 2,274,264 16,245 64 183 28/06/2013 17 2012 140 5 עורף 2,254,093 16,101 65 213 30/06/2013 23 2012 140 5 עורף 2,443,350 17,453 66 193 22/07/2013 19 2012 140 5 עורף 2,294,444 16,389 67 218 01/08/2013 24 2012 140 5 עורף 2,480,000 17,714 68 223 01/08/2013 25 2012 140 5 עורף 2,600,000 18,571 69 139 24/12/2013 8 2012 113 4 עורף 1,760,000 15,575 70 144 24/12/2013 9 15 2012 113 4 עורף 1,810,000 16,018 16,501 1.08
46
עמוד
44
.25.5 עסקאות מכירה 2014 ו – 2015 – השפעת נוף ים למול נוף אחר – %11
שווי
שנת שווי מכירה שווי שווי ים
מס' תת ממוצע מ"ר חזית או ₪/מ"ר
יום מכירה קומה בניה חדר' נומינלי ₪/מ"ר למול
סד' חלקה קומה רשום עורף ממוצע
מדווח בש"ח נומינלי עורף
נומינלי
71 235 13/01/2014 27 2016 140 5 ים 2,647,131 18,908 72 247 14/01/2014 30 2012 140 5 ים 3,060,000 21,857 73 185 14/02/2014 17 2012 140 5 ים 2,438,000 17,414 74 150 30/04/2014 10 2012 140 5 ים 2,323,114 16,594 75 160 04/05/2014 12 2014 140 5 ים 2,390,000 17,071 76 190 04/05/2014 18 2012 140 5 ים 2,750,000 19,643 77 254 19/05/2014 31 2012 173 5 ים 4,200,000 24,277 78 169 12/06/2014 14 2012 113 4 ים 1,925,000 17,035 79 145 25/06/2014 9 2012 140 5 ים 2,300,000 16,429 80 201 21/07/2014 21 2013 140 5 ים 2,973,000 21,236 81 125 07/09/2014 5 2014 140 5 ים 2,315,000 16,536 82 165 09/09/2014 13 2014 140 5 ים 2,390,000 17,071 83 242 09/09/2014 29 2010 140 5 ים 3,194,720 22,819 84 251 09/09/2014 31 2012 140 5 ים 4,607,580 32,911 85 255 09/09/2014 31 2012 134 5 ים 4,646,120 34,673 86 195 20/11/2014 19 2012 113 5 ים 2,800,000 24,779 87 135 05/12/2014 7 2012 140 5 ים 2,500,000 17,857 88 141 05/12/2014 9 2014 140 5 ים 2,850,000 20,357 89 181 01/01/2015 17 2012 140 5 ים 3,000,000 21,429 90 130 09/03/2015 6 2015 140 5 ים 2,350,000 16,786 91 192 12/03/2015 19 2015 140 5 ים 3,200,000 22,857 92 256 15/04/2015 32 2012 134 5 ים 4,150,000 30,970 93 135 26/04/2015 7 2012 140 5 ים 2,725,000 19,464 94 215 07/05/2015 23 2012 140 5 ים 3,000,000 21,429 95 140 12/05/2015 8 2012 140 5 ים 2,290,000 16,357 96 220 27/05/2015 24 2015 140 4 ים 2,226,000 15,900 97 200 26/06/2015 20 2013 140 5 ים 2,691,000 19,221 98 206 11/10/2015 22 2015 140 5 ים 3,202,627 22,876 99 142 21/10/2015 9 2015 140 5 ים 2,736,610 19,547 100 197 30/10/2015 20 18 2015 140 5 ים 3,321,610 23,726 20,934 101 159 01/01/2014 12 2012 113 4 עורף 1,850,000 16,372 102 134 23/02/2014 7 2013 113 4 עורף 1,800,000 15,929 103 184 06/03/2014 17 2012 113 4 עורף 1,969,000 17,425 104 149 07/03/2014 10 2012 113 4 עורף 1,835,000 16,239 105 234 27/04/2014 27 2012 113 4 עורף 2,190,000 19,381 106 164 17/07/2014 13 2012 113 4 עורף 1,960,000 17,345 107 203 12/10/2014 21 2012 140 5 עורף 2,570,000 18,357 108 174 14/10/2014 15 2014 113 4 עורף 2,100,000 18,584 109 179 07/12/2014 16 2012 113 4 עורף 2,110,001 18,673 110 189 07/12/2014 18 2012 113 4 עורף 2,180,000 19,292 111 184 31/12/2014 17 2012 113 4 עורף 2,160,000 19,115 112 199 01/03/2015 20 2015 113 4 עורף 2,220,000 19,646 113 204 10/03/2015 21 2015 113 4 עורף 2,200,000 19,469 114 209 10/03/2015 22 2015 113 4 עורף 2,200,000 19,469 115 143 28/05/2015 9 2015 140 5 עורף 2,318,000 16,557 116 224 28/05/2015 25 2015 113 4 עורף 2,250,000 19,912 117 229 28/05/2015 26 2015 113 4 עורף 2,230,000 19,735 118 249 11/06/2015 30 2015 98 4 עורף 2,305,000 23,520 119 124 23/06/2015 5 2012 113 4 עורף 2,000,000 17,699 120 214 13/07/2015 23 2015 113 4 עורף 2,170,000 19,204 121 239 20/09/2015 28 2015 113 4 עורף 2,400,000 21,239 122 244 11/10/2015 29 19 2015 113 4 עורף 2,399,491 21,234 18,836 1.11
47
עמוד
45
.25.6 עסקאות מכירה 2016 – 2018 – השפעת נוף ים למול נוף אחר – %4
הערה: קיימות גם מספר עסקאות משנת 2019 (התוצאה בלעדיהן דומה)
שווי ים
למול
עורף
1.04
שווי
₪/מ"ר
ממוצע
נומינלי
22,945
22,121
שווי
₪/מ"ר
נומינלי
21,11
21,85
22,69
21,28
26,41
22,85
28,30
19,42
23,03
21,42
20,71
24,50
20,00
21,78
22,92
23,42
25,07
21,07
25,00
25,35
23,57
20,71
20,89
19,46
20,71
18,92
21,67
22,95
21,61
24,07
20,07
5
7
3
6
5
7
2
9
6
9
4
0
0
6
9
9
1
1
0
7
1
4
3
9
4
9
6
6
6
1
1
שווי מכירה
נומינלי
בש"ח
2,956,140
3,060,000
3,176,998
2,980,000
4,200,000
3,200,000
4,500,000
2,720,000
3,225,000
3,000,000
2,900,000
3,430,000
2,800,000
3,050,000
3,210,000
3,280,000
3,510,000
2,950,000
3,500,000
3,550,000
3,300,000
2,900,000
2,925,000
2,200,000
2,900,000
2,650,000
3,750,000
3,650,000
3,026,256
2,720,000
2,810,000
או
ף
חזית
עור
ים
ים
ים
ים
ים
ים
ים
ים
ים
ים
ים
ים
ים
ים
ים
ים
ים
ים
ים
ים
ים
עורף
עורף
עורף
עורף
עורף
עורף
עורף
עורף
עורף
עורף
חדר'
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
4
5
5
5
5
5
4
5
"ר
שום
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
מ
ר
40
40
40
40
59
40
59
40
40
40
40
40
40
40
40
40
40
40
40
40
40
40
40
13
40
40
73
59
40
13
40
שנת
בניה
מדווח
201
201
201
201
201
201
201
201
201
201
201
201
201
201
201
201
201
201
201
201
201
201
201
201
201
201
201
201
201
201
201
6
4
6
2
6
6
6
6
6
6
6
6
6
3
6
6
6
6
6
5
4
2
4
5
6
6
7
2
6
5
5
ע
ה
ממוצ
קומ
23
25
קומה
21
12
15
22
31
16
32
14
16
27
29
25
30
23
23
24
28
22
26
23
32
26
28
23
27
16
31
32
16
23
10
ה
16
03
20
20
15
17
22
13
28
16
15
29
12
15
02
06
15
08
12
04
03
19
19
13
10
29
05
08
23
19
18
ר
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
י
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
1
0
1
0
כ
2
3
3
3
4
7
8
9
9
1
2
1
2
3
4
4
5
6
7
3
6
4
4
5
7
1
7
1
5
2
7
מ
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
ם
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
יו
16
16
16
16
16
16
16
16
16
16
16
17
17
17
17
17
17
17
18
19
19
16
16
16
16
16
17
17
18
18
19
ה
ת
ק
2
1
1
2
2
1
2
1
1
2
2
2
2
2
2
22
2
2
22
2
2
2
2
1
2
2
1
21
ת
ל
0
5
7
1
5
7
5
6
7
3
4
2
4
1
1
13
0
3
11
2
3
1
3
7
5
5
7
14
ח
5
6
2
0
2
7
8
8
6
5
1
1
6
2
1
67
7
0
56
8
8
4
3
8
3
7
8
48
ס'
ד'
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
11
1
1
11
1
1
1
1
1
1
1
1
11
מ
ס
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
48
עמוד
46
.25.7 עסקאות מכירה 2020 – 2022 – השפעת נוף ים למול נוף אחר – %13
שווי
שנת שווי מכירה שווי שווי ים
מס' תת ממוצע מ"ר חזית או ₪/מ"ר
יום מכירה קומה בניה חדר' נומינלי ₪/מ"ר למול
סד' חלקה קומה רשום עורף ממוצע
מדווח בש"ח נומינלי עורף
נומינלי
154 132 08/06/2020 7 2016 140 5 ים 3,265,000 23,321 155 156 25/06/2020 12 2016 140 5 ים 3,300,000 23,571 156 245 03/09/2020 29 2020 140 5 ים 3,430,000 24,500 157 142 23/02/2021 9 2015 140 5 ים 3,455,000 24,679 158 227 15/07/2021 26 2016 140 5 ים 3,950,000 28,214 159 136 27/07/2021 8 2016 140 5 ים 3,850,000 27,500 160 146 01/08/2021 10 2016 140 5 ים 3,750,000 26,786 161 242 12/09/2021 29 2017 140 5 ים 3,800,000 27,143 162 254 29/10/2021 31 2015 173 5 ים 5,250,000 30,347 163 202 04/04/2022 21 2016 140 5 ים 3,700,000 26,429 164 162 13/04/2022 13 2017 140 5 ים 3,970,000 28,357 165 125 25/05/2022 5 2014 140 5 ים 3,850,000 27,500 166 241 12/06/2022 29 2016 140 5 ים 4,300,000 30,714 167 226 05/09/2022 26 18 2016 140 5 ים 4,500,000 32,143 27,229 168 234 10/12/2020 27 2014 113 4 עורף 2,750,000 24,336 169 133 28/06/2021 7 2016 140 5 עורף 3,050,000 21,786 170 154 17/08/2021 11 2017 113 4 עורף 2,770,000 24,513 171 233 28/12/2021 27 2013 140 5 עורף 3,400,000 24,286 172 228 22/09/2022 26 20 2016 140 5 עורף 3,620,000 25,857 24,156 1.13
.25.8 סיכום ממצאים אמפיריים
.25.9 מסקנה: השפעת נוף משמעותי (צפיה לים לא מקו ראשון, צפייה לנוף
ייחודי מונמנטים) למול נוף אורבני למרחק (ולא הסתרה!) בגבולות %.9
שיעור
שפעה
שוקלל
%3.57
%4.46
%0.37
%0.64
%9.0
ה
מ
עת
ם
נוף
ר
8
1
4
1
שפ
ף י
ול
אח
%
%1
%
%3
ו
מ
ה
נ
ל
ל יחסי
שנים
%45
%40
%10
%5
100
ק
%
ל
ף מש
ף
יחס
קאות נו
למול נו
אחר
%66
%58
%68
%74
ס
ם
ע
ת י
מספר
סקאו
70
52
31
19
172
ע
2
2
2
2
0
0
0
0
ם
12
14
16
20
"כ
ני
-2
-2
-2
-2
ה
ש
0
0
0
0
ס
1
1
1
2
3
5
8
2
49
עמוד
47
אומדן ירידת ערך וסעיף 200
26. מרכיבי הפגיעה בשווי הדירה (לתאריך קובע)
.26.1 התכנית גרמה ל"פגיעה בהנאה" לעולמים – פגיעה בהנאה בשימוש הדירה
מכאן ועד עולם. הנאה שבישיבה בדירה וצפייה בתמונת נוף שצוירה ע"י
היקום. תמונה בלתי נגמרת ורציפה שמרחיבה את לב הצופה.
ניתן להסביר את הפגיעה הזו בצורה הבאה: נניח מצב תיאורטי שהנוף
המדהים שהיה נשקף מתוך הדירה היה מתחלף בסתם נוף הררי, אבל עדיין
לא מהווה הסתרת קו האופק.
.26.2 התכנית גרמה ל"גזילת נוף" לעולמים - שהביאה ל"עיוורון לנוף" -
"חיסול" קו האופק – חסימת ראות טוטאלית למרחקים ע"י הצבת "מסך
הסתרה" בצורת בניין גבוה ורחב לפני הדירה, דבר שאינו בר תיקון.
ניתן להסביר את הפגיעה הזו בצורה הבאה: יש לך סתם נוף הררי לראיה
למרחוק וכעת מבטלים את הראות למרחק ושמים לך מסך מול העיניים.
עבור 2 המרכיבים הראשונים אומדן הפגיעה הוא %9 + %3 וסה"כ %.12
כאמור מדובר בפגיעה כפולה: גם לקחו לך את התמונה מרחיבת הלב וגם
שמו לך "קיר אטום" מול העיניים.
.26.3 התכנית גרמה ל"פגיעה בפרטיות" לעולמים – בדירה הנדונה שרר מצב של
"פרטיות אבסולוטית" - היא מצב שאדם יכול להשתמש בדירתו ולהלך בה
אפילו עירום, מבלי חשש קל שבקלים שמישהו יוכל להביט עליו. הדירה
עברה ממצב של "פרטיות אבסולוטית" למצב שהשכנים במרפסת הבניין
הפוגע במספר קומות עליונות, יכולים לשבת ולהביט בדיירי הדירה הנדונה,
ויוצרים הרגשה כאילו חיים "בכלוב חיות בגן חיות" והמבקרים צופים.
בגין הפגיעה החמורה בפרטיות אני אומד את הפגיעה בשיעור של %3
נוספים.
.26.4 התוצאה – ירידת ערך – פגיעה אנושה בשווי ובערך דירה וייחודיותה, אחת
ויחידה שאפשרה תמונת נוף ייחודית, מרחב אינסופי ושלא ניתנת לשחזור.
סה"כ אומדן הפגיעה בשווי הדירה כתוצאה מאישור התכנית - %.15
.26.5 תחשיב ירידת הערך לתאריך הקובע - %X15 4,500,000 ₪=675,000 ₪.
.26.6 התביעה לירידת ערך – 675,000 ₪ המהווה פגיעה בשיעור %15 מהשווי.
50
עמוד
48
27. סעיף 200 לא רלבנטי בכלל בעניינו
.27.1 שלושה תנאים לפטור - הסעיף קובע פטור מפיצויים בהתקיים שלושה
תנאים (ד"נ הורוויץ ס' 21.4 לעיל):
.27.2 תנאי ראשון – תנאי זה כנראה מתמלא:
51
עמוד
49
.27.3 תנאי שני – הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר – תנאי זה אינו מתמלא
כיוון שהפגיעה עוברת את תחום הסביר.
.27.4 תנאי שלישי – "אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים" – תנאי זה אינו
מתקיים לחלוטין. דיון בעניין בסעיף שלהלן.
28. האומנם "אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים"?
.28.1 איזון בין זכות הקניין לאינטרס הכלל (ד"נ הורוויץ):
עפ"י פסק הדין במסגרת עריכת האיזון בין זכות הקניין לאינטרס הכלל יש
להתחשב בערכים הבאים:
- גודל הירידה בערך המקרקעין הנפגעים.
- מידת פיזור הנזק.
- חיוניות האינטרס הציבורי.
.28.2 מידת פיזור הנזק :
התכנית הפוגעת חלה על חלקה 7 בלבד. התכנית נקודתית – בעלי חלקה 7
"מתעשרים" ובגדול כפי שיוסבר ואילו בניין המגורים בחלקה 190 בגוש
30161 הוא שנפגע, ומי שסופג פגיעה אנושה ביותר הם 2 דירות בקומה
התשיעית, הקומה בה מצויה הדירה הנפגעת.
ייתכן שגם דירות אחרות נפגעות במידה זו או אחרת, אולם עסקינן בדירה
הידועה כתת חלקה 30 המצויה בקומה התשיעית של בניין המגורים
הממוקמת בצפון מזרח ודרום מזרח של הבניין.
במילים אחרות, אין שום פיזור של הסיכון. הפגיעה "ממוקדת", קטלנית
ואנושה ומשפיעה דרמטית על שווי דירת המגורים הנדונה הנפגעת (תת
חלקה .)30
52
עמוד
50
29. חיוניות האינטרס הציבורי – או העדפת אינטרס של פרט מסוים ?
.29.1 ברור שאין פה שום עניין ציבורי, לא מדובר על תכנית שמקצה דרכים, או
מבני ציבור, או שטחי ציבור פתוחים, או כל דבר אחר לתועלת הציבור.
.29.2 יגעתי וחיפשתי זכר לאינטרס ציבורי. התכנית הפוגעת בניגוד מוחלט
לתכניות התחדשות עירונית אינה מפרישה ולו מטר מרובע אחד עבור צרכי
ציבור. לכן אין כאן כל אינטרס ציבורי באישור התכנית – לאחר שאושר
במגרש פרויקט תמ"א הריסה ובניה. אישור תכנית ההתחדשות העירונית
הנדונה, נעשה לתועלת ולהעשרה עודפת של בעלי חלקה 7 בגוש 30161
והיזם שנבחר לבצע את פרויקט ההריסה ובניה. חשוב לציין כי בהיבט זה
התכנית מאוד יוצאת דופן ולמעשה לא תורמת כלום לציבור.
.29.3 אז מה בעצם יש לנו כאן? יש לנו את בעלי הזכויות בחלקה 7 (עם היזם
שלה) שמוסיפים מיליונים רבים לכיסם, יש לנו את הוועדה שמקבלת היטל
השבחה בגין התכנית הפוגעת, כלומר יש לנו צד של "מרוויחים ובגדול". לא
מדובר כאן בכסף קטן. מדובר בהרבה כסף.
.29.4 ולמי לא נשאר? ומי סופג את ההפסדים? – בניין הדירה הנפגעת ובראש
ובראשונה הדירה הנפגעת נשוא חוות הדעת. פוגעים ב"כבשת הרש".
.29.5 כדי להבין מה קרה כאן ננסה לשאוב מסיפורי המקרא. יעקב שהוא כאן
במקרה הבכור, איש תם ושוכן אוהלים דר בדירתו שקנה אחרי שנים של
עבודה אצל לבן, ונהנה כל חייו לצפות בכנסת ישראל, באתרים חשובים
בירושלים. פתאום מגיע עשיו במקרה שלנו הוא לא הבכור, אלא שני ליעקב,
והוא משתלט על בניין נמוך שלא הפריע בכלל ליעקב והנה עשיו שם עצמו
בקדימות ליעקב ובונה "מגדל בבל", וגונב ליעקב את הבכורה ואת קו
האופק (הבכורה במקרה זה הנוף הציורי), וזאת אף בלי לשלם אפילו
בקערה קטנה של נזיד עדשים.
.29.6 עשויה להיות טענה קלושה שמדובר בפרויקט תמ"א 38 והדבר נועד
לתכלית ראויה. התשובה לזה קצרה. שטח של 18 יח"ד בחלקה 7 הוא 996
מ"ר רשום. זכויות הבניה לחלקה 1,022 מ"ר. הבקשה להיתר בניה
המבוססת על התכנית הפוגעת מאפשרת 5,093 מ"ר עיקרי + 648 מ"ר
ממ"ד סה"כ 5,749 מ"ר. כלומר מכפיל של פי 5.6 שמתאים לקריית שמונה
לא לעין כרם. במילים אחרות, גם אם תעלה טענה שיש עניין לחזק את
הבניין, אז בערכי שווי בתאריך הקובע, בטח שאין צורך בהיקף הזכויות
שהוקצה. וודאי לא לטפס ל- 10 קומות.
53
עמוד
51
30. לסיכום
.30.1 התכנית הפוגעת – פוגעת בדירה הנפגעת וגורמת לה ירידת ערך בסכום של
675,000 ש"ח, שלא לדבר על עוגמת הנפש שנגרמת לבעלי הדירה, אבל
התביעה עפ"י סעיף 197 עוסקת בפגיעה במקרקעין ולא בפגיעה בבעלי
המקרקעין, לכן לא ניתן לתבוע בגין עוגמת נפש, שהיא ללא ספק רבה.
.30.2 כפי שניתן לראות בחוו''ד האדריכלית, נראה כי בנקודה מול הדירה הנפגעת
המרחק בין 2 המבנים הוא הקטן ביותר. יתר על כן, המרפסת בבניין הפוגע
אושרה ונבנתה מעבר לקו בניין צידי – מרחק פחות מ – 3 מ' מגבול חלקה –
בניגוד לתקנות הבניה במרווחים וללא פרסום הקלה!
.30.3 התכנית מעשירה מאוד קבוצה של אנשים פרטיים ומעשירה גם את קופת
היטל ההשבחה בעירייה ועושה "סיכול ממוקד" לדירה הנפגעת.
.30.4 הפגיעה עוברת את תחום הסביר – שיעור הפגיעה מוערך על ידי ב – %.15
.30.5 התביעה לא יכולה לקבל הגנה מן הצדק עפ"י סעיף .200 אין פיזור נזק ולא
אינטרס ציבורי. לפנינו סיפור של צד שנהנה ומרוויח ע"י כך שהוא "גונב"
את הבכורה ואת קו האופק ומקפח את מי שהיה בעל הבכורה עד היום.
.30.6 בנסיבות הפגיעה והמרווחים והמפסידים, היה צפוי שהוועדה תתארגן
למצב של תביעה לירידת ערך, צריכה הייתה לקחת זאת בחשבון, סביר
להניח שגם קיבלה התחייבות מהיזם לשיפוי במקרה של תביעה לירידת
ערך, כי הרי ברור שיש כאן תביעה לירידת ערך. מטעמי תום לב היה צפוי
שהוועדה תפנה ראשונה לנפגעים בהצעה לפיצוי בגין ירידת ערך, ולא
תסתתר מאחורי סעיף 200 שבמקרה דנן סביר וראוי שלא יעזור לה.
31. הצהרה – אני מצהיר כי אין לי חלק ועניין בנכס הנדון ובבעליו, וכי חוות הדעת
משקפת את מיטב הבנתי וניסיוני באירועים דומים.
לוט: נספח א – חוו"ד אדריכלית. נספחים ב1 - ב3 - דוגמא לתביעה לפי סעיף .197
54
נספח א
נספח א - חוות דעת אדריכלית
עמ' 56
55
נספח א
01/01/2025
לכבוד:
עו"ד ניצן שמואלי
שמאי מקרקעין יצחק ראובן
הנדון: חוות דעת אדריכלית בעניין פגיעה בדירת מגורים בשד' הרצל 114 ירושלים, עקב אישור
תכנית מס' 101-0948901 בחלקה 7 גוש ,30161 בשד' הרצל 116 ירושלים.
רקע כללי:
התכנית ששטחה 1.32 דונם ממוקמת על ציר הרכבת הקלה (הקו האדום) בירושלים בשדרות הרצל בקירבה לפינת רח' התומר. התכנית אשר אושרה ב- 10/12/2024 מציעה תוספת קומות ויח"ד על גבי מבנה בבנייה שקיבל היתר להריסת המבנה הקיים (שהיה מבנה בן 3 קומות) ובניה של מבנה בן 6.5 קומות לפי תכנית 10038 ותמ"א .38/2 ההיתר שמספרו 116700 בבקשה מס' 2019/0371.00 התקבל בינואר .2022
יש לציין כי בעלי הדירה הנפגעת הגישו התנגדות לועדה המקומית (יחד עם נציגות מהבניין) ובהמשך לועדת הערר – ראו נספח החלטת ועדת הערר מדצמבר .2020 כפי שניתן לראות בסעיף 7 –
הנפגעים טענו כבר בשנת 2020 כי מדובר בבינוי "זוחל" ולמעשה בכוונת היזם לאשר בינוי במתווה של קווי בניין מקילים של תמ"א 38 ולבקש בהמשך תוספת קומות בקווי בניין שאינם תואמים לגובה המבנה הסופי שאותו הוא מבקש לבנות.
בחו"ד זו ניתן יהיה לראות בצורה ברורה כיצד הנ"ל בוצע בפועל.
בנוסף יש לציין כי במועד כתיבת חו"ד זו נבנה הבניין בשד' הרצל 116 שאושר בתכנית 101-0948901 ללא היתר – כאשר כבר באוגוסט 2024 הבניין היה בנוי – בגובה של 3.5 קומות מעל למאושר לפי היתר ובחריגה של כ- 4 מ' מקו בניין קדמי מאותו היתר שמס' 116700 – זאת ללא כל התייחסות של אגף הפיקוח העירוני וללא עצירת העבודות!
56
צילומי סטטוס הביצוע בתאריך 28/08/2024 בהן נראה המבנה בנוי בן 10 קומות ובחריגה של 4 מ'
מקו הבינוי שאושר בהיתר.
למעלה סטטוס הרישוי של הבקשה להיתר מתאריך 20/12/2024 כפי שניתן לראות הדיון ברשות הרישוי בבקשה התקיים רק ב- 11/08/2024 ואילו המבנה – כולל תוספת 3.5 קומות והרחבה של קונטור הבניה קדימה אל שד' הרצל בוצע עוד קודם לכן – ללא היתר בתוקף!
57
כאן בתכנית מתוך בקשה להיתר שמספרה 2019/0371.01 ניתן לראות בצבע את השטחים שנוספו מעבר לשטחים הקיימים (באפור) ביחס להיתר המאושר – ואשר נבנו ללא היתר כאן בחתך מתוך בקשה להיתר שמספרה 2019/0371.01 ניתן לראות בצבע כחול את תוספת 3.5 הקומות מעל הקומות הקיימות (באפור) בהיתר המאושר – ואשר נבנו ללא גם הן ללא היתר.
58
יש לציין כי התכנית הנ"ל אושרה לפי מדיניות ציפוף נפחית לאורך צירי הרכבת הקלה – אך קווי הבניין נקבעו ע"פ המבנה שאושר בהיתר לפי קווי בניין של תמ"א 38 – שהם 4 מ' לחזית ו-3 מ' לצד ולאחור.
לפי מדיניות הציפוף לאורך צירי הרק"ל קווי הבניין לבינוי נפחי בגובה של כ-10 קומות הם: 0 מ'
לחזית, 3 מ' לצד ו- 5 מ' לאחור. התכנית שאושרה אושרה לבסוף עם קו בניין "אחורי" של 5 מ' – אך כפי שניתן לראות בתשריט התכנית קו הבניין שהוגדר כ"אחורי" הוא בקטע קצר מאוד שכלל לא פונה לדירה הנפגעת אלא לחניון הבניין. בשאר החזית אושר קו בניין "צידי" של 3 מ' בלבד.
הדירה הנפגעת:
הדירה הנפגעת ממקומת בפינה הדרום-מזרחית של שד' הרצל 114 – מסומנת בעיגול אדום.
מיקום הדירה ואת הפניית הפתחים שלה לנוף בתכנית מתוך תשריט הבית המשותף:
59
ניתן לראות כי בדירה 3 חלונות הפונים לשד' הרצל .116