ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 55 · קובץ התנגדות לתכנית 1373554.pdf
מסמכים נוספים באותה ישיבה: קובץ התנגדויות לתכנית 1246883 (1).pdf · קובץ התנגדויות לתכנית 1284074.pdf · קובץ התנגדויות לתכנית 1300805.pdf · קובץ התנגדויות לתכנית 1439777.pdf · קובץ התנגדות לתכנית 1397850 (1).pdf · קובץ סדר יום לוועדה 12.08.2026.pdf · קובץ ריכוז תכניות לוועדה 12.08.2026.pdf · קובץ תביעת פיצויים לוועדה.pdf · תיק הפקעה 231397 - תכניות 3224א 8000 - פסגת זאב משה דיין.pdf · תצר 13038 בית צפאפא.pdf · תצר 13098.pdf · וועדת משנה לתכנון ובנייה 12.8.2026 תמלול.pdf · פרוטוקול דיון והחלטה תביעת פיצויים.pdf · פרוטוקול החלטות הוועדה 12.08.2026.pdf · פרוטוקול הפקעה.pdf · תצר פורוטוקול 13038.pdf · תצר פורוטוקול 13098.pdf
בס"ד 10.06.2025
לכבוד,
רבקה טובול
מחלקת תכנון עיר
וועדה מקומית
ירושלים.
הנדון:הגשת התנגדות עצמית לתכנית מס' 1373554 רח' צבי מסליאנסקי 26-32 , רמות הודעת אדריכל
אני החתומה מטה יעל הדר, עורכת הבקשה לשינוי תב"ע מס' 1373554 ומגישה התנגדות עצמית עבור מס' דיירי הבנין.
התכנית המוגשת מציעה הסבת מרפסות שירות לשטח עיקרי והרחבות עבור ממ"דים ומרפסות זיז לסוכה.
בבחינה נוספת של הבקשה ולאור בקשת הדיירים הוצע להגיש תכנית אשר מדייקת ומשפרת את התכנון המוצע באופן משמעותית.
מטרתה , שינוי המרפסת המוצעת לשטח עיקרי כהרחבה לסלון ויציאה עם מרפסת זיז לכלל הדיירים תוך התחשבות במרפסות סוכה לכל הדירות. ולהימנע ממרפסות כלואות בין קירות.
יובהר כי השינוי המוצע מתייחס רק לכניסות 26-28 מאחר ויש קירבה למעבר הפרטי המשותף בכניסות 30-32 ומחייבת התייחסות תכנונית שונה.
מצ"ב תכנית קומה -1 ,א' –ב')נספח (1
אציין, כי נשמר מרחק של 1 מ' מגבול המעבר הפרטי המשותף כפי שנקבע בהחלטת הוועדה מיום .05.02.2025
בנוסף, הדיירים מעוניינים להוסיף מחסן לדירתם בשטח של בין 8-11 מ"ר במסד המבנה הקיים והמוצע בקומת המקלט .
מצורף תכנית וחזית המתארות את ההצעה)נספח מס' (2 לאחר בדיקה תכנונית נמצא כי ההצעות המפורטות לעיל עומדות במסגרת זכויות הבנייה והשטחים המותרים מכוח התכנית שבסמכות הוועדה המקומית.
לאור האמור, נבקש להביא את הבקשה לדיון חוזר ולבחון בחיוב את אישור ההתאמות וההרחבות המבוקשות, אשר משפרות את איכות התכנון, נותנות מענה מיטבי לצורכי הדיירים ואינן חורגות ממסגרת הזכויות התכנוניות המאושרות.
בכבוד רב
יעל הדר עורכת התכנית
מס' רישיון 46842
בס"ד 23.06.2026
לכבוד
עיריית ירושלים
מחלקת תכנון עיר
הנדון: הגשת בקשה להצטרפות לתכנית מס' 101-1373554 רח' צבי
מסליאנסקי ,26-32 רמות.
אנו דיירי הגגות החתומים מטה מעוניינים להרחיב את דירותינו על גבי גג המבנה הקיים במסגרת התכנית המוגשת על הבנין עבור הרחבות יח"ד ,ממ"דים ומרפסות בעמודות.
אין לנו כל התנגדות לתכנית המוגשת. ברצוננו להצטרף לתכנית ולהביא לבחינת הוועדה את האפשרות להרחיב את התכנית הקיימת ולהוסיף את הזכויות הנותרות עבור דירותינו בגג.
פנינו לחו"ד אדריכלית אשר בחנה את האפשרויות השונות ,נראה כי יש יתרת זכויות שניתן לממשם בכח סמכויות הוועדה בסעיף 62 א א 13 א-2 לחוק.
הזכויות המוגשות מנצלות כ-%35 מסך השטחים וניתן לנצל עד %50 מהשטחים המותרים.
מצ"ב טבלה מתוך נספח הבינוי המופקד:
()1:dic()1:dic()1:dic()1:dic()1:dic()1:dic()1:dic()1:dic()1:dic()1:dic()1:dic()1:dic()1:dic()1:dic
להלן הנושאים שאנו מבקשים להביא לדיון ולבחינה במסגרת הוועדה, בהתייחס לדירותינו:
1. בחינת האפשרות למימוש יתרת זכויות הבנייה בגג המבנה הקיים ,לבקשת שלושה מתוך ארבעת בעלי
דירות הגג, לטובת הקמת דיוריות עבור הדירות שמתחתיהן. לצורך המחשה, מצורף נספח ראשוני המציג חלופה אפשרית לניצול זכויות הבנייה בגג .
2. מתן אפשרות לעליית חדר המדרגות הפנימי מתוך הדירה אל גג המבנה ,לצורך שימוש בחלק משטח הגג
כמרפסת פרטית, וזאת מבלי לפגוע במיקום ובשטחים הנדרשים עבור המערכות הטכניות המתוכננות בגג החדש .
3. מתן אפשרות להגבהת חדר המדרגות הקיים עד למפלס הגג החדש ,באופן שיאפשר גישה מיטבית, נוחה
ובטיחותית, ללא צורך בשימוש בסולם, עבור כלל דיירי הבניין לצורך הגעה ותחזוקה של המערכות הטכניות.
בס"ד 23.06.2026
4. תוספת מרפסות בחזית קידמית )צפון מערבית( עבור מרפסות זיז לדירות בקומות א' ,ב' ו-ג' .
5. צורף חו"ד מהנדס המאשר כי אין מניעה לבנות קומה נוספת חלקית על הגג ואין צורך בחיזוק המבנה
הקיים.
6. צורף נסח טאבו עבור הוכחת בעלות לדירות הגג בנכס.
נודה לבחינת בקשתינו בחיוב
על החתום
שם_מ_יכ_א_ל_פ_ע_ל_ד____ת.ז__8_3_43_3_1_3_2_3______שם ___ח_יי_ם_ו_יל_נר_________ת.ז__72_5_8_9_8_2_0_3___ שם_________ת.ז_______________
אלי דריי עורך דין ED רחוב כיסופים 17 , ת.ד. 23219 ירושלים 9123101
טלפון – 02-5486662 פקס 153-25879865
advocate DRAY Eli
דוא"ל - gmail.com@dreyeliadv - Email
לכבוד בס"ד, יום שלישי ח' תמוז תשפ"ו
הוועדה המקומית לתכנון ובניה 23 יוני 2026
ירושלים
שלום רב,
הנדון: התנגדות לתכנית מס' 101-1373554 – רח' צבי מסליאנסקי ,26-32 שכונת רמות )להלן: "התכנית"( ובקשה להצטרפות לתוכנית
המתנגדים: משפ' דריי דיירים בעלי קומת הגג במקרקעין )בנין (30 )להלן: "מרשיי"(.
הח"מ מתכבד לפנות לוועדה הנכבדה בשם מרשיו, בעלי הזכויות בקומה העליונה )קומת הגג( במבנה הנדון, ולהגיש בזאת התנגדות נחרצת לאישורה של התכנית שבסימוכין במתכונתה המופקדת.
התנגדות זו מוגשת בגין פגמים תכנוניים וקנייניים היורדים לשורשו של עניין, הנובעים מהעדר ראייה תכנונית כוללת, חוסר תום לב משווע מצד מגישי התכנית, ופגיעה אנושה בזכויות מרשיי – בניגוד מוחלט להוראות חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 ולמושכלות יסוד בדיני התכנון והבניה.
ואלו נימוקי ההתנגדות:
1. פגיעה תכנונית אנושה במרשיי – העדר היתכנות ליישום התוואי בקומות העליונות
התכנית המופקדת מציגה מתווה הרחבות שרירותי )עבור תוספת יח"ד, ממ"דים ומרפסות( אשר הותאם באופן ספציפי למידותיהם ולצרכיהם של דיירי הקומות התחתונות. דא עקא, יישום תוואי בנייה זהה בקומות העליונות )דירות מרשיי( הינו בלתי אפשרי מבחינה תכנונית, שכן הוא יוביל לחסימה מוחלטת של כיווני האוויר והאור הטבעיים לדירות הקיימות, ומשמעותו בפועל היא אובדן וביטול של חדר קיים בדירה.
מצב דברים זה הופך את התכנית, במתכונתה הנוכחית, לתכנית פוגענית המפקיעה הלכה למעשה את זכותם של מרשיי להרחיב את דירותיהם באופן סביר. החלופה התכנונית המידתית, ההגיונית והראויה היחידה עבור מרשיי היא הרחבה ובנייה על גבי גג המבנה.
2. פגם תכנוני מהותי: קידום "תכנון טלאים" חסר והעדר ראייה כוללת
מוסדות התכנון אמונים על קידום תכנון הוליסטי, יעיל וראוי. אין כל היגיון תכנוני או ציבורי באישור תכנית חלקית ו"קטומה", המבקשת להסדיר את הרחבתן של חלק מהדירות במבנה תוך הדרת הדירות העליונות. פיצול התכנון במבנה אחד, בפרט כאשר הדבר נובע מסירוב קנטרני ~ 1 ~
מצד שאר השכנים )כפי שיפורט להלן(, מייצר "תכנון טלאים" פגום, מקבע עיוות תכנוני במרחב ומונע ניצול מיטבי של זכויות הבניה במקרקעין תחת אכסניה תכנונית אחת.
3. חוסר תום לב קיצוני מצד יזמי התכנית והפרת חוק המקרקעין
בטרם הפקדת התכנית, פנו מרשיי למגישיה בבקשה לשלב כוחות ולצרף את חלופת התכנון הנדרשת עבורם )בניה על הגג( לתכנית המוגשת, על מנת להגיש תכנית אחת שלמה לטובת כלל דיירי הבית המשותף. פנייה זו סורבה מטעמים קנטרניים וחסרי תום לב לחלוטין.
התנהלות זו עומדת בניגוד חזיתי לסעיף 71ב)ג( לחוק המקרקעין )עקרון ההדדיות(, הקובע כי בעל דירה המבקש להרחיב את דירתו על חשבון הרכוש המשותף, מנוע מלהתנגד להרחבה דומה של בעל דירה אחר. מגישי התכנית מבקשים לעשות עושר ולא במשפט – מחד גיסא לנכס לעצמם זכויות בניה בשטח המשותף, ומאידך גיסא לחסום את מרשיי ממימוש זכות מקבילה במתווה היחיד האפשרי עבורם, גג המבנה. הוועדה הנכבדה מתבקשת שלא לתת ידה לניצול לרעה של הליכי התכנון במטרה לקפח זכויות קנייניות של יתר הדיירים.
4. קיומן של זכויות בניה בלתי מנוצלות והסדרת תשתיות הבנין.
• אדריכלות ותכנון: מבחינת טבלת חישוב השטחים )מתוך נספח הבינוי המופקד( עולה כי התכנית מנצלת אך ורק כ-%35 מסך השטחים. קרי, קיימת יתרת זכויות בניה פנויות שניתן לממשן עד ל-%50 )בכוח סמכותה של הוועדה מכוח סעיף 62א)א( לחוק התכנון והבניה(.
• הסדרת תשתיות הבניין: התכנון המוצע על ידי מרשיי בגג כולל, מעבר להרחבת דירותיהם, גם הסדרה של חדר המדרגות הציבורי – באופן שיאפשר גישה בטיחותית וחופשית לכלל דיירי הבניין למערכות הטכניות המשותפות הממוקמות על הגג.
סוף דבר
לאור הנימוקים כבדי המשקל שפורטו לעיל, ברי כי אישור התכנית כפי שהיא מהווה מתן פרס למתכננים בחוסר תום לב, ומוביל לתוצאה תכנונית מעוותת ופוגענית.
אשר על כן, הוועדה הנכבדה מתבקשת להורות על קבלת ההתנגדות, ולדחות את התכנית במתכונתה הנוכחית, ולהתנות את אישורה של התכנית בתיקונה כך שתכלול את הבינוי המוצע על ידי מרשיי בקומות הגג, באופן שיבטיח ראייה תכנונית הוליסטית, צדק תכנוני וחלוקה שוויונית של זכויות הבניה.
בברכה,
אלי דריי, עו"ד
~ 2 ~