ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 55 · קובץ התנגדות לתכנית 1397850 (1).pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - תבע
תאריך: 26/08/2012
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

מסמכים נוספים באותה ישיבה: קובץ התנגדויות לתכנית 1246883 (1).pdf · קובץ התנגדויות לתכנית 1284074.pdf · קובץ התנגדויות לתכנית 1300805.pdf · קובץ התנגדויות לתכנית 1439777.pdf · קובץ התנגדות לתכנית 1373554.pdf · קובץ סדר יום לוועדה 12.08.2026.pdf · קובץ ריכוז תכניות לוועדה 12.08.2026.pdf · קובץ תביעת פיצויים לוועדה.pdf · תיק הפקעה 231397 - תכניות 3224א 8000 - פסגת זאב משה דיין.pdf · תצר 13038 בית צפאפא.pdf · תצר 13098.pdf · וועדת משנה לתכנון ובנייה 12.8.2026 תמלול.pdf · פרוטוקול דיון והחלטה תביעת פיצויים.pdf · פרוטוקול החלטות הוועדה 12.08.2026.pdf · פרוטוקול הפקעה.pdf · תצר פורוטוקול 13038.pdf · תצר פורוטוקול 13098.pdf

עמאד מאהר עווידה عماﺑﺳم ﷲداﻟرﺣﻣن اﻟرﺣﯾم، وأذن ﻓﻲ ماﻟﻧﺎس ﺑﺎﻟﺣﺞ ﯾﺄﺗوك راﺟﺎﻻ وﻋﻠﻰهﻛل ﺿﺎﻣر ﯾﺄﺗﯾن ﻣن ﻛلرﻓﺞ ﻋﻣﯾﻖ، ﺻدق ﷲ اﻟﻌظﯾم. طعﮭﯾﻌص ﺣﺿرة أﺟﺎوﯾد اﻟرﺣوﻣن ﺑﺎﻟﺻﻼة ﻋﻠﻰ اﻟﻧﺑﻲي، طﮭﯾﻌص ﺣضﺿرة أﺟﺎوﯾد اﻟرﺣﻣن أﻋﯾﻧوﻧﺎ، ﺑﺳم ﷲهوﺗوﻛﻠﻧﺎ ﻋﻠﻰ ﷲ وﻻ ﺣول وﻻ ﻗوة إﻻ ﺑﺎ(.)598:dic()598:dic()598:dic()598:dic()598:dic()598:dic()598:dic()598:dic()598:dic أﻟﮭم ﺳﺑﺣﺎﻧك ﻣﺎ أﻋظم ﺷﺄﻧك وأﻋز ﺳﻠطﺎﻧك. AWEIDA MAHER D IMA OFFICE NOTARY & LAW

مكتب محاماة وكاتب عدل

משרד עורכי-דין ונוטריון

טל' / هاتف: 6230880 - 02 :,Tel פקס / فاكس: 6230881 - 02 :Fax

נייד / خلوي : 605524 - -2 052 Mobile

ת.ד / صندوق بريد: 19929 :Box ..o P

רח' בן יהודה ,34 מגדל העיר, קומה ,9 ירושלים .94230

94230 Jerusalem ,Floor 9th ,Tower City ,`St Yehuda Ben 34

شارع بن يهودا 34، بناء برج "مغدال هعير" المﻼصق لمبنى الهمشبير الطابق التاسع، القدس .94230

البريد اﻹلكتروني - כתובת אלקטרונית: GMAIL.COM@IMADAWEIDA :E-MAIL

עמאד עווידה, עו''ד ונוטריון عماد عويضه محامي وكاتب عدل Notary & Adv ,Aweida Imad

פאדי עכאווי, מנהל فادي عكاوي، مدير Manager ,Akkawi Fadi

ירושלים 05.05.2026

לכבוד

הוועדה המקומית והוועדה המחוזית לתכנון ובניה בירושלים

ירושלים

א,ג,נ,

הנדון: התנגדות לתוכנית בניין עיר -1397850 101

חלקה 46 בגוש 30284

בשם מרשנו מר מוסלח מוחמד עבד מוסלח באמצעות בא כוחו מר ראמי חלוואני, לפי יפוי כוח מצ''ב, הרינו מתכבדים להגיש את ההתנגדות דנן זאת כדלקמן :

נספח 1 עותק נכון מיפוי הכוח

נספח 2 עותק נכון מתצהיר תומך בעובדות ההתנגדות דנן.

1. מרשינו מתנגדים לתוכנית הנדונה וזאת ממסר רב של סיבות, חלק מהן קנייניות מן הסוג המשליך

באופן ישיר על הטעמים התכנוניים ורישוי ובניה, וזאת כדלקמן:

2. כפי שכבודכם רואה, שהקרקע בשטח כולל של כ- 934 באורך של כ- 63 מטר לערך ברוחב של כ- 15

מטר לערך. לכן, בגלל שלקרקע אין מספיק רוחב, הוסכם ביום 28.12.2019 בין בעלי הזכויות שבמקרקעין הנדונים, אשר הם יזם התוכנית הנדונה והאחים שלו מצד אחד, ומרשנו הנ''ל מצד שני.

בהסכם סוכם בין השאר כדלקמן :

3. כמו כן, בסעיף 16 להסכם סוכם כדלקמן :

נספח 3 עותק נכון מההסכם מיום 28.12.2019

4. מעיון במסמכי התוכנית, עולה שהיא הוגשה בניגוד להוראות ההסכם הנ''ל, וגם בניגוד להוראות סעיף

16.3 להסכם הנ''ל - באשר מבקשים לשנות ייעוד שאין בו כדי לאפשר בניה בקיר משותף בין שני המגרשים שחולקו בהסכמה לפי ההסכם הנ''ל.

5. הסיבה שבגללה הוסכם על בניה בקיר משותף, זה בשביל למקסם אפשרויות השימוש וההנאה

במקרקעין דווקא בגלל שאין בה מספיר רוחב שיאפשר מימוש מיטבי של הפוטנציאל שיש למקרקעין אלה.

6. לכן סוכם על בניה בקיר משותף כדי לאפשר מימוש מיטבי. הגשת התוכנית הנדונה בצורה שבה הוגשה

, פוגעת בזכויות מרשינו שלפיה ההסכם הנ''ל ומבחינה תכנונית, גורעת ופוגעת בזכויותיו משום שמאלצת גו אותו לבצע נסיגה מקו אפסק שסוכם לייעדו כקיר משותף שישרת את שני הצדדים ושני המגרשים.

7. לכן ההתנגדות דנן מוגשת בהתאם להוראות סעיף 10 להסכם הנ''ל זאת משום שהתוכנית הנדונה

איננה עומדת בסיכום שאליו הגיעו הצדדים.

8. התוכנית הנוכחית עומדת גם בניגוד להוראות סעיף 11 להסכם הנ''ל, משום שהיזם הגיש את התוכנית

שלא בהסכמת ושלא על דעת מרשינו, וכי במועד מאוחר יותר אפילו ביקש לתקן את ההוראות שלה גם ללא ידיעת מרשינו וללא הסכמתם. מרשינו המתנגדים בהחלט מוכנים לעמוד בהוראות סעיף 11 להסכם ומוכנים לשאת בכל ההוצאות והעלויות הכרוכות בהכנת התוכנית שיש בה כדי להכשיר גם את החלק שלהם והמקרקעין שלהם כדי להגיע למימוש המקסימאלי שסוכם עליו בסעיף 11 ו- 12 להסכם הנ''ל.

9. עולה מן האמור כי היזם הפר הוראות סעיף 15 להסכם אשר מחייב אותם לשתף פעולה עם מרשינו.

זאת במיוחד כדי למנוע כל נזק אפשרי שיכול להיגרם למי מהצדדים. מכאן נעבור לנזק שעלול להיגרם כתוצאה מאישור התוכנית הנדונה ואשר מבקשים למנוע אותו מכוח ההתנגדות הנדונה וזאת כדלקמן:

10. כפי שציינו לעיל, המקרקעין דנן סובלים מרוחב קצר לאורך כל המגרש. במצב שכזה אי אפשר לפתוח

ו/או לייעד שני כניסות ושתי רמפות לחניון התת קרקעי של המקרקעין.

11. רוחב הכי קצר נמצא בצד הכי דרומי של המגרש של מרשינו, ואילו לעומת זאת, הרוחב הכי רחב מצא

בצד הכי צפוני של המגרש של היזם. כאשר היזם ייעד את הצד הצפוני של המגרש שלו כרמפה אשר יורדת לקומת החניון התת קרקעי וכאשר זו מגיעה לכדי הגבול של המגרש של מרשינו, לכן יש לתת למגרש של מרשינו זיקת הנאה תת קרקעית כדי לוטבת המגרש של מרשינו כדי שיוכלו מרשינו להשתמש ברמפה שנמצאת במגרשם של היזם ולהיכנס ממנה אל תוך המגרש של מרשינו.

12. כפי שרואים בתשריט שהוגש – בשטח שממנו מבקשים זיקת הנאה, ןואשר הוא הצד ההכי מזרחי של

המגרש, לא מיועד שם לצורכי חניה – ממילא מיועד לצורכי מעבר רכבים אשר לפי התוכנית אמורים לחנות בצד המערבית של קומת החניה, ולכן לא ייגרם שום נזק ליזם ו/או אפשרויות השימוש במגרש שלו.

13. מקרקעין אלה נמצאים במושע במקום – וגם באם לא היה הסכם שיתוף הנ''ל, הרי מכוח דיני השיתוף

במקרקעין, חובה על כל הבעלים שבמושע לשתף פעולה אחד עם השני כדי למקסם את ההנאה והשימוש של כל אחד מהבעלים שבמושע.

14. הגשת התוכנית במתכונה הנוכחית – רק מוכיחה שהיזם לא חשב אפילו על השותפים שלו ועל

אפשרויות השימוש במגרש שלהם. מרשינו אינם מהנדסים ואינם אדריכלים ואין להם ניסיון בפרטים שכאלה, ולכן רואים שכאשר נעשה ההסכם, יש מישהו שבחר בחלק הטוב יותר ונתן לשותף שלו את החלק הפחות טוב. די באם נסתכל על המגרש בעין רגילה בשביל לגלות חוסר האיזון שיש בבחירת המגרשים.

15. היזם הינו מהנדס ואדריכל במקצוע שלו, ולכן רואים שככל הנראה ידע כיצד לסדר את מרשינו

בבחירת המיקום של המגרשים.

16. אבל כיום וכאשר בהסכם קיימת חובה של שיתוף פעולה וחובה שכל צד ידאג למקסם את השימוש

המיטבי של השותף האחר, לכן מכוח החובה וההתחייבות הזו, מבקשים שכבוד הוועדה תקבע כי כדי להגיע למימוש מיטבי ומקסימאלי – יש לתת למגרש של מרישנו זיקת הנאה ומעבר מוטורי לחנין שלהם וזאת מהמגרש של היזן.

מבקשים

זיקת הנאה

מכאן

זיקת הנאה

מוטורית כדי

להגיע למגרש

מרשינו שכאן

וזאת מהפינה

הזאת

17. לפי סעיף 16.6 התחייבו שני הצדדים להעביר בתוך המגרש שלו את התשתיות הנחוצות כמו מים ,

חשמל , ביוב וכדומה. כפי שכבודכם רואה, הרשימה הנ''ל איננה רשימה סגורה, כאשר זיקת ההנאה לצורכי מעבר מוטורי נחשבת לתשתית מוטורית לכל דבר ועניין.

18. לכן, זה יהיה יותר נכון לאפשר זיקת הנאה מוטורית מכיוון המגרש של היזם לכיוון המגרש של

מרשינו, זאת כדי לספק את המגרש של מרשינו בתשתית גישה מוטורית לחניון התת קרקעי שלהם מבלי שיצטרכו להקים גישה שכזו שהינה בלתי אפשרית ליישום בשטח משום שבמגרש של מרשינו הרי שאין את הרחוב המספיק שיאפשר זאת.

19. מתן זכות כאמור עומדת בקנה אחד עם ההתחייבויות של הצדדים שבסעיף 16.8 אשר הטילה על שני

הצדדים לפעול בהגינות ובתום לב כל אחד כלפי משנהו, וכי כל אחד ישמור על זכותו של האחר וימנע מכל גרימת נזק ברכוש המשותף ו/או ברכוש צד מהצדדים.....

20. לכן, יש לקבל את ההתנגדות של מרשינו שמתייחסת הן לבניה בקיר משותף, והן לעניין זיקת ההנאה

המוטורית שיש לתת למגרש של מרשינו.

21. התוכנית המוצעת לוקה בפגם תכנוני מהותי, בכך שאינה מאפשרת ניצול מיטבי של הקרקע, בניגוד

לעקרונות היסוד של דיני התכנון והבניה, המחייבים תכנון יעיל, חסכוני ומאוזן של משאב הקרקע.

המגרש צר ביותר שלא מאפשר יצירת שתי כניסות , ובאם תאושר התוכנית במתכונת הנוכחית ייגרם כאן בזבוז אדיר של כל פוטנציאל הבניה בו – זאת בין במגרש של היזם משום שגם הוא איננו מציע לבנות בקו אפס, אבל גם במגרש של מרישנו שמבקשים לנצל את הבניה בקו אפס אבל גם מבקשים לנצל באופן מיטבי גם את בטן האדמה ובקומות התת קרקעיות שלה.

22. מכאן רואים שהתוכנית יוצרת מצב תכנוני בלתי ישים בפועל, שכן היא מחייבת פתרונות הנדסיים

שאינם ניתנים למימוש בשטח, ובכך הופכת את זכויות הבניה של המתנגדים לזכויות תיאורטיות בלבד.

23. התוכנית המוצעת, יוצרת הפליה תכנונית מובהקת בין בעלי זכויות באותה חלקה, בכך שהיא מקנה

ליזם יתרון תכנוני מהותי, תוך פגיעה ביכולת המימוש של יתר בעלי הזכויות – דבר העומד בניגוד לעקרונות של צדק תכנוני ושוויון.

24. התכנון המוצע משקף ניצול בלתי הוגן של יתרון מקצועי ותכנוני, תוך יצירת חלוקה פונקציונלית

שמשרתת צד אחד בלבד, בניגוד לחובת תכנון הוגן והמאזן בין כלל בעלי הזכויות.

25. התוכנית המוצעת אינה מספקת פתרון תחבורתי סביר למגרש המתנגדים, ואינה מאפשרת גישה

תקינה לחניה תת קרקעית – דבר המהווה פגם תכנוני מהותי המצדיק דחייתה.

26. בהתאם לעקרונות תכנון ראויים, מקום שבו מגרש אינו נהנה מגישה תחבורתית עצמאית, מחויב

התכנון לכלול פתרונות של זיקות הנאה או מעבר משותף, וזאת לצורך הבטחת נגישות תכנונית תקינה.

27. התוכנית המוצעת צפויה ליצור סכסוכים תכנוניים וקנייניים עתידיים בין בעלי הזכויות, דבר אשר

הוועדה מתבקשת למנוע מראש באמצעות תיקון התוכנית או דחייתה.

28. התנהלות היזם בהגשת התוכנית, ללא תיאום וללא שיתוף פעולה עם יתר בעלי הזכויות, עולה כדי

חוסר תום לב תכנוני, אשר יש בו כדי לפגום בתוקפה ובסבירותה של התוכנית.

29. ביטול האפשרות לבניה בקיר משותף, בניגוד להסכמות התכנוניות הקיימות, מוביל לבזבוז שטחי

בניה, פוגע בקווי הבניין, ומקטין באופן משמעותי את היכולת לנצל את הקרקע – בניגוד לעקרונות תכנון צפוף ויעיל.

30. התוכנית המוצעת אינה רק פוגעת בזכויות קנייניות של מרשינו, אלא לוקה בפגמים תכנוניים

מהותיים היורדים לשורש סבירותה – ובהם חוסר ישימות, פגיעה בניצול מיטבי של הקרקע, היעדר פתרון תחבורתי תקין, והפליה בין בעלי זכויות.

31. בנסיבות אלה, אין מדובר בהתאמה שולית או ניתנת לתיקון, אלא בתכנון פגום מיסודו – אשר אינו

עומד באמות המידה התכנוניות המחייבות, ולפיכך מתבקשת הוועדה לדחות את התוכנית או לחילופין להתנות את אישורה בתיקונים מהותיים כמפורט לעיל.

32. פגם של תכנון חלקי וסלקטיבי: התוכנית המוצעת לוקה בפגם תכנוני יסודי נוסף, בכך שהיא מהווה

תכנון חלקי וסלקטיבי של המקרקעין, המתייחס בפועל לחלקו של היזם בלבד, תוך הזנחה מוחלטת של יתרת החלקה וזכויות יתר הבעלים.

33. מדובר בגישה תכנונית פסולה, אשר אינה מתיישבת עם עקרונות היסוד של דיני התכנון והבניה,

המחייבים ראייה כוללת של המגרש ומתן פתרון תכנוני אינטגרטיבי לכלל הזכויות בו.

34. אין זה מתקבל על הדעת כי תאושר תוכנית אשר "ממצה" את הפוטנציאל התכנוני של חלק אחד

במקרקעין, תוך ריקון מתוכן של הפוטנציאל הגלום בחלק האחר, והפיכתו לבלתי ניתן למימוש.

35. התנהלות זו יוצרת מצב תכנוני אבסורדי, שבו חלק אחד של המגרש מתוכנן באופן מיטבי, בעוד החלק

האחר נותר "קרקע כלואה תכנונית", חסרת נגישות וחסרת אפשרות מימוש – תוצאה אשר הוועדה אינה רשאית לאשר.

36. במקרה דנן, התוכנית מתכננת הלכה למעשה את חלקו של היזם בלבד – לרבות פתרונות גישה, חניה

וניצול שטח – בעוד שחלקם של המתנגדים נותר ללא פתרון תחבורתי, ללא אפשרות גישה עצמאית וללא יכולת מימוש זכויותיהם. בכך, התוכנית אינה מהווה תכנון של המגרש – אלא תכנון חד-צדדי ובלתי מאוזן, אשר דינו להידחות.

37. התוכנית כופה בפועל על המתנגדים תכנון נחות ובלתי ישים, אשר מגביל את זכויותיהם באופן מהותי,

וזאת מבלי שניתנה להם כל אפשרות תכנונית חלופית סבירה.

38. בהתאם להלכה התכנונית, תוכנית צריכה להיות ניתנת למימוש בפועל. תוכנית אשר אינה מאפשרת

מימוש ריאלי של כלל הזכויות במגרש – אינה עומדת בתנאי הסבירות התכנונית ודינה להידחות.

39. אישור התוכנית במתכונתה הנוכחית יהווה הכשר לתכנון סלקטיבי, בלתי מאוזן ובלתי ישים, אשר

משרת בעל זכויות אחד בלבד על חשבון יתר השותפים, ומרוקן מתוכן את זכויותיהם הקנייניות והתכנוניות כאחד. מדובר בפגם היורד לשורש סמכותה של הוועדה לאשר את התוכנית, ומשכך – אין מנוס מדחייתה המוחלטת.

40. לאור כלל הפגמים התכנוניים המהותיים והיורדים לשורש התוכנית, מתבקש כבוד הוועדה לקבל את

ההתנגדות ולהורות על דחיית התוכנית במתכונתה הנוכחית, אשר אינה אלא תכנון חד-צדדי, סלקטיבי ובלתי ישים, המשרת בעל זכויות אחד בלבד תוך קיפוח בוטה של יתר השותפים במקרקעין וריקון זכויותיהם מתוכן.

41. אין לקבל מצב שבו יזם עושה דין לעצמו, מקדם תכנון הממצה את הפוטנציאל של חלקו בלבד, ומותיר

את יתרת המגרש במבוי תכנוני סתום, ללא פתרון גישה, ללא ישימות וללא אפשרות מימוש – תוצאה הסותרת באופן חזיתי את עקרונות היסוד של דיני התכנון והבניה ואת חובת ההגינות התכנונית.

42. לפיכך, ככל שהיזם מבקש לקדם תכנון למקרקעין, עליו לעשות כן אך ורק במסגרת תכנון כולל,

אינטגרטיבי ומאוזן, אשר יוכן בתיאום מלא, בשיתוף פעולה אמיתי ותוך התחשבות ממשית בזכויות המתנגדים ובצורכיהם התכנוניים.

43. המתנגדים מבהירים כי אינם עומדים בדרכו של תכנון כאמור, ואף מתחייבים לשאת במלוא העלויות

וההוצאות הכרוכות בהכנת תכנון מתוקן וכולל – אולם לא ייתנו ידם לתכנון פגום, חד-צדדי וכופה, אשר נועד להיטיב עם היזם בלבד על חשבונם.

44. בנסיבות אלה, מתבקש כבוד הוועדה לדחות את התוכנית כפי שהוגשה, ולהתנות כל קידום עתידי

שלה בהגשת תכנון כולל ומתואם, אשר ייתן מענה אמיתי, ראוי וישים לכלל המקרקעין ולכלל בעלי הזכויות בהם.

בכבוד רב

עמאד עווידה, עו''ד

לכבוד תאריך: /2026 05 / 09

הועדה המחוזית לתכנון ובניה

מינהל התכנון , משרד הפנים

ירושלים

הנדון : התנגדות להפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 101-1397850

שם התכנית: תוספת בניה לבניין קיים, בית צפפה, ירושלים

הנני מוחמד עבד רבה מוחמד סלמאן ת.ז. ,000707091 בעל זכויות בנכס הנמצא בבית צפפה, טלפון 052-4773740 ,באמצעות בא כוחי, מתכבד להגיש התנגדות לגבי התוכנית שבנדון הואיל ויש פגיעה ביתר בעלי הזכויות בחלקה 46 בגוש 30284 המושפעים באופן ישיר מהתוכנית המוצעת שבנדון ותוך פגיעה קשה ובלתי מידתית בזכויותיהם של יתר השותפים/בעלי הזכויות בחלקה, תוך יצירת עובדות תכנוניות בשטח המנציחות קיפוח כלכלי ותכנוני (להלן: "המתנגד"), החתום/ה מטה, לאחר שהוזהרתי כחוק, מצהיר/ה בזאת ומאשר/ת בחתימתי כי אני מתנגד/ת לתוכנית זו מהטעמים הבאים:

מבוא: מטרת תוכנית מתאר מקומית מס' 101-1397850 היא תוספת קומות ויח"ד מעל מבנה קיים.

התכנית חלה על חלק מחלקה 46 מגוש 30284 בשטח בגודל של 0.420 דונם, ברחוב אל וועד בשכונת בית צפאפא, בירושלים.

המצב המאושר בתחום התכנית הינה תכנית מס' 3855 המייעדת את השטח לאזור מגורים 3 מיוחד ודרך מאושרת.

בחלקה מאושר היתר בניה מס' 2020/730 שמאפשר הקמת בניין בן 2 קומות מעל חניה תת קרקעית, סה"כ 4 יח"ד.

התכנית מציעה:

-שינוי יעוד הקרקע מאזור מגורים 3 מיוחד למגורים ב'.

-תוספת 2 קומות מעל הבניין המאושר, לקבלת סה"כ 8 יח"ד.

מגיש ההתנגדות הינו בעל זכויות ובעל עניין בקרקע.

עיקרי התוכנית:

1. שינוי יעוד של קרקע מאזור מגורים 3 מיוחד למגורים ב'.

2. קביעת מס' יח"ד המירביים.

3. קביעת מספר הקומות המירביים.

4. קביעת שטחי הבנייה המירביים.

5. קביעת קווי בניין מירביים חדשים .

6. קביעת הוראות בינוי ופיתוח.

7. קביעת תנאים בהליך הרישוי.

8. קביעת הוראות בעניין ניהול מי נגר.

9. קביעת שלביות ביצוע למימוש התכנית.

בדברי ההסבר לתוכנית צוין:

התכנית חלה על חלק מחלקה 46 מגוש 30284 בשטח בגודל של 0.420 דונם, ברחוב אל וועד בשכונת בית צפאפא, ירושלים.

צילום

מקום התכנית

זכויות המתנגד בקרקע

1. המתנגד הוא בעל חלק מהזכויות בקרקע בהיותו היורש מטעם העיזבון של ראגחה עבד אלכרים עותמאן שהיא סבתא שלו

ב- 1/8 חלקים, הואיל ואמא שלו זינב חסן מוצלח סלמאן ת.ז. 000707075 ירשה את אמא שלה ב- 1/8 מעיזבונה והוא ירש את מלוא העיזבון של אמא שלו בקרקע, כאשר ראגחה עבד אלכרים עותמאן היא הבעלים הרשום של 1/2 מהקרקע אשר משותפת איתכם באותה חלקה, כאשר בין הצדדים קיימת יחסי שותפות.

2. מיקומה וצורתה הגיומטרית של החלקה 46 כפי שנרשמה ע"י פקיד ההסדר וכמופיע במפת הגוש 30284 המוסדר ושטחה

במ"ר .941 מידותיה של החלקה 46 הנ"ל לפי הסדר המקרקעין הם : מכיון צפון 16.5 מ' . מכיון דרום 11.4 מ'. מכיוון מזרח 64.4 מ'. ומכיוון מערב 62.2 מ'. ויובהר כי על חלקה 46 הנ"ל חלה תכנית בניין ערים (תב"ע) מס' ,3855 שפורסמה למתן תוקף ברשומות בתאריך .31.12.2006 לפי תכנית זו חלק מחלקה זו בגודל של 745 מ"ר מיועד לאיזור מגורים 3 , והחלק השני בגודל 196 מ"ר הופקע להרחבת דרך.

3. לפי הוראות תב"ע 3855 אחוזי בנייה המותרים עבור שטחים עיקריים הם %90 משטח החלקה נטו, דהיינו הואיל ושטח

החלקה 46 נטו לאחר הפקעה הוא 745 מ"ר, ועל כן: שטחי הבנייה המותרים %90 * 745 מ"ר = 670.5 מ"ר ,שיש לחלק כלהלן:335.25 מ"ר יוקצו לידי עבד אלכרים לאפי ויתר בני משפחתו בהתאם לנסח טאבו ו- 335.25 מ"ר יוקצו לידי ראג'חה עבד אלכרים עות'מאן, אשר מעולם לא נתנה לכם כל הסכמה לפעול בשמה ובוודאי שלא לפגוע בזכויותיה הקנייניות, מה שהתבצע הלכהה למעשה.

4. למרות זאת ובהעדר כל הסכמה של הבעלים של חצי מהקרקע וללא פרוק שיתוף עולה בהתאם לנתונים הקיימים באתר עיריית י-

ם שנמצא בקשה למתן היתר בנייה אשר אושרה מס' ,2020/730 שהוגשו ע"י מר עבד אלכרים לאפי. מעיון בבקשה מס' 2020/730 עולה כי בקשה זו הוגשה ע"ס קווי הבניין מס' מס' 2020/6895 מיום ,4.11.2020 וע"ס נסח רישום מיום 7.12.2020 מכח בקשה ניתן היתר בנייה מס' .118285 במסגרת הבקשה 2020/730 ביקשו מר עבד אלכרים לאפי ואחיו לבנות 317 מ"ר לשטח עיקרי המהווים %90 משטח זכויותיהם במושע בחלקה 46 הנ"ל, וזאת בהתאם לתב"ע ,3855 לפי היתר הבנייה מס' 118285 שניתן לבקשה 2020/730 אושרו שטחי הבנייה כלהלן:

מעיון בתצ"א השמורה באתר gis של עיריית י-ם עולה כי קיים בניין בחלק הצפוני של חלקה 46 הנ"ל , כי צורת בניין זה דומה מאוד לצורת הבניין המופיע בבקשה 2020/730 , וכי החלקה 46 מחולקת ע"י גדר לשני מגרשים , מגרש המותחם בקו תכלת בו נבנה הבניין המבקש, ומגרש שני המותחם בקו אדום, כאשר גדר מפרידה בין המגרשים , להלן צילום:

הרקע העובדתי והקנייני

• בעלות במושע :חלקה 46 רשומה במקור בשטח של 941 מ"ר בבעלות משותפת (מושע) ובחלקים שווים בין יורשי עבד אלמועטי חסן מוסלח (מגישי התכנית) לבין הגב' ראג'חה בת עבד אלכרים עות'מאן.

• היעדר פירוק שיתוף :נכון למועד הגשת ההתנגדות ,לא בוצע פירוק שיתוף כדין במקרקעין ולא נחתם הסכם חלוקה בין השותפים.

• תצ"ר לא רשום :עיריית ירושלים הכינה תצ"ר 128/2010 אשר חילק את החלקה לחלקות ארעיות ([]75 ו ,)]-[76אך תצ"ר זה טרם נרשם בלשכת רישום המקרקעין, ולכן החלקה נותרה יחידה קניינית ותכנונית אחת.

הרקע העובדתי והקנייני

נימוקי ההתנגדות:

א. פגיעה בזכויות קנייניות והיעדר הסכמת שותפים

התכנית המופקדת הוגשה על ידי צד אחד במושע, עבור תא שטח המייצג רק חלק מהחלקה המקורית. קבלת התכנית במתכונתה הנוכחית מהווה "הכשר" תכנוני לחלוקה חד-צדדית של המקרקעין, ללא הסכמת השותפה (ראג'חה עות'מאן) ותוך עקיפת ההליכים המשפטיים הנדרשים לפירוק שיתוף .

חלקה 46 רשומה במקור בשטח של 941 מ"ר בבעלות משותפת (מושע) ובחלקים שווים בין יורשי עבד אלמועטי חסן מוסלח (מגישי התכנית) לבין הגב' ראג'חה בת עבד אלכרים עות'מאן.

נכון למועד הגשת ההתנגדות ,לא בוצע פירוק שיתוף כדין במקרקעין ולא נחתם הסכם חלוקה בין השותפים.

אין כל הסכמה מטעמו המתנגד ובהיותו יורש של ראג'חה עבד אלכרים עות'מאן, שהיא סבתא שלו ב- 1/8 חלקים, הואיל ואמא שלו זינב חסן מוצלח סלמאן ת.ז. 000707075 ירשה את אמא שלה ב- 1/8 מעיזבונה והוא ירש את מלוא העיזבון של אמא שלו בקרקע, כאשר ראגחה עבד אלכרים עותמאן היא הבעלים הרשום של 1/2 מהקרקע אשר משותפת איתכם באותה חלקה, כאשר בין הצדדים קיימת יחסי שותפות במושע.

ב. ניצול זכויות בנייה בלתי שוויוני ופגיעה באפשרות המימוש של השותף

במסגרת בקשה ,2020/730 ניצלו מגישי התכנית שטח של כ-317 מ"ר. עם זאת, בחירת המיקום והצורה הגיאומטרית של המבנה שהוקם בחלק הצפוני בוצעה באופן חד-צדדי .הצורה הגיאומטרית של יתרת המגרש (החלק הדרומי) מונעת הקמת בניין השווה בממדיו לבניין שהוקם בחלק הצפוני. משמעות הדבר היא שמגישי התכנית "עיקרו" את יכולת המימוש המעשית של יתרת הזכויות בחלקה בחלק הדרומי .מיקומה וצורתה הגיומטרית של החלקה 46 כפי שנרשמה ע"י פקיד ההסדר וכמופיע במפת הגוש 30284 המוסדר ושטחה במ"ר .941 מידותיה של החלקה 46 הנ"ל לפי הסדר המקרקעין הם : מכיון צפון 16.5 מ' . מכיון דרום 11.4 מ'. מכיוון מזרח 64.4 מ'. ומכיוון מערב 62.2 מ'. ויובהר כי על חלקה 46 הנ"ל חלה תכנית בניין ערים (תב"ע) מס' ,3855 שפורסמה למתן תוקף ברשומות בתאריך .31.12.2006 לפי תכנית זו חלק מחלקה זו בגודל של 745 מ"ר מיועד לאיזור מגורים 3 , והחלק השני בגודל 196 מ"ר הופקע להרחבת דרך.

הדבר מקבל משנה תוקף בחומרתו הואיל ולא נבחנו חלופות למיצוי זכויות הבנייה בקרקע לטובת מניעת פגיעה בשווי שלה. יש לציין מגישי הבקשה 2020/730 לא בדקו ולא הציעו חלופות נוספות המאפשרות למיצוי זכויות הבנייה בקרקע, לפיהן ניתן למצות את זכויות בצורה שווה בשני החלקים של מגרש, הצפוני והדרומי

ג. ירידת ערך ופגיעה גיאומטרית

קביעת עובדות בשטח באמצעות תוספת קומות וזכויות מחריפה את הפגיעה. הבנייה בחלק הצפוני ללא תכנית חלוקה מוסכמת גורמת לירידת ערך ישירה של המגרש הדרומי, שכן לא ניתן יהיה להקים עליו מבנה בעל פוטנציאל מימוש דומה בשל מגבלות השטח והצורה שנותרו .לפי הוראות תב"ע 3855 אחוזי בנייה המותרים עבור שטחים עיקריים הם %90 משטח החלקה נטו, דהיינו הואיל ושטח החלקה 46 נטו לאחר הפקעה הוא 745 מ"ר, ועל כן: שטחי הבנייה המותרים %90 * 745 מ"ר = 670.5 מ"ר ,שיש לחלק כלהלן:335.25 מ"ר יוקצו לידי עבד אלכרים לאפי ויתר בני משפחתו בהתאם לנסח טאבו ו- 335.25 מ"ר יוקצו לידי

ראג'חה עבד אלכרים עות'מאן, אשר מעולם לא נתנה למבקש כל הסכמה לפעול בשמה ו/או בשם יורשיה ובוודאי שלא לפגוע

בזכויותיה הקנייניות, מה שמתבצע הלכהה למעשה. למרות זאת ובהעדר כל הסכמה של הבעלים של חצי מהקרקע וללא פרוק שיתוף עולה בהתאם לנתונים הקיימים באתר עיריית י-ם שנמצא בקשה למתן היתר בנייה אשר אושרה מס' ,2020/730 שהוגשו ע"י מר עבד אלכרים לאפי. מעיון בבקשה מס' 2020/730 עולה כי בקשה זו הוגשה ע"ס קווי הבניין מס' מס' 2020/6895 מיום ,4.11.2020 וע"ס נסח רישום מיום 7.12.2020 מכח בקשה ניתן היתר בנייה מס' .118285 עוד יש להוסיף כי מבדיקה עולה כי שטח המגרש המותחם בקו בצבע תכלת, בו בנוי בניין הינו 419 מ"ר וזאת במקום 372.5 מ"ר שהם מחצית שטח מגרש, ואילו שטח המגרש המותחם בקו בצבע אדום הינו 326 מ"ר, ז"א באמצעות הקמת הבניין בחלק הצפוני הוספו 46.5 מ"ר לשטח חלק זה ושטחו גדל ל-419 מ"ר במקום 372.5 מ"ר, וזאת במקום לחלק באופן שווה את מגרש לשני

מגרשים. בהתאם, מרשי מתנגד בכל תוקף לחלוקת חלקה 46 המוצעת בתכנית במתכונתה המוצעת , הרי שלא קיים ונברא

הסכם חלוקה ו/או פירוק שיתוף בין בעלי הזכויות בחלקה זו, כמו כן מרשי מבקש בהתאם למדניות הועדה להגדיל את אחוזי

הבנייה עד ל-%180 בחלקה 46 בשלימותה.

by signed Digitally Dar Shalom

Dar Shalom

024295636_ID 0242956_ID

2026.02.01 :Date

'00'+02 14:33:31

לכבוד תאריך: /2026 05 / 09

הועדה המחוזית לתכנון ובניה

מינהל התכנון , משרד הפנים

ירושלים

הנדון : התנגדות להפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 101-1397850

שם התכנית: תוספת בניה לבניין קיים, בית צפפה, ירושלים

מבוא: מטרת תוכנית מתאר מקומית מס' 101-1397850 היא תוספת קומות ויח"ד מעל מבנה קיים.

התכנית חלה על חלק מחלקה 46 מגוש 30284 בשטח בגודל של 0.420 דונם, ברחוב אל וועד בשכונת בית צפאפא, בירושלים.

המצב המאושר בתחום התכנית הינה תכנית מס' 3855 המייעדת את השטח לאזור מגורים 3 מיוחד ודרך מאושרת.

בחלקה מאושר היתר בניה מס' 2020/730 שמאפשר הקמת בניין בן 2 קומות מעל חניה תת קרקעית, סה"כ 4 יח"ד.

התכנית מציעה:

-שינוי יעוד הקרקע מאזור מגורים 3 מיוחד למגורים ב'.

-תוספת 2 קומות מעל הבניין המאושר, לקבלת סה"כ 8 יח"ד.

מגיש ההתנגדות הינו בעל זכויות ובעל עניין בקרקע.

עיקרי התוכנית:

1. שינוי יעוד של קרקע מאזור מגורים 3 מיוחד למגורים ב'.

2. קביעת מס' יח"ד המירביים.

3. קביעת מספר הקומות המירביים.

4. קביעת שטחי הבנייה המירביים.

5. קביעת קווי בניין מירביים חדשים .

6. קביעת הוראות בינוי ופיתוח.

7. קביעת תנאים בהליך הרישוי.

8. קביעת הוראות בעניין ניהול מי נגר.

9. קביעת שלביות ביצוע למימוש התכנית.

בדברי ההסבר לתוכנית צוין:

התכנית חלה על חלק מחלקה 46 מגוש 30284 בשטח בגודל של 0.420 דונם, ברחוב אל וועד בשכונת בית צפאפא, ירושלים.

צילום

מקום התכנית

זכויות המתנגד בקרקע

1. המתנגד הוא בעל חלק מהזכויות בקרקע בהיותו היורש מטעם העיזבון של ראגחה עבד אלכרים עותמאן שהיא סבתא שלו

2. מיקומה וצורתה הגיומטרית של החלקה 46 כפי שנרשמה ע"י פקיד ההסדר וכמופיע במפת הגוש 30284 המוסדר ושטחה

3. לפי הוראות תב"ע 3855 אחוזי בנייה המותרים עבור שטחים עיקריים הם %90 משטח החלקה נטו, דהיינו הואיל ושטח

4. למרות זאת ובהעדר כל הסכמה של הבעלים של חצי מהקרקע וללא פרוק שיתוף עולה בהתאם לנתונים הקיימים באתר עיריית י-

הרקע העובדתי והקנייני

נימוקי ההתנגדות:

א. פגיעה בזכויות קנייניות והיעדר הסכמת שותפים

נכון למועד הגשת ההתנגדות ,לא בוצע פירוק שיתוף כדין במקרקעין ולא נחתם הסכם חלוקה בין השותפים.

ב. ניצול זכויות בנייה בלתי שוויוני ופגיעה באפשרות המימוש של השותף

ג. ירידת ערך ופגיעה גיאומטרית

ראג'חה עבד אלכרים עות'מאן, אשר מעולם לא נתנה למבקש כל הסכמה לפעול בשמה ו/או בשם יורשיה ובוודאי שלא לפגוע

מגרשים. בהתאם, מרשי מתנגד בכל תוקף לחלוקת חלקה 46 המוצעת בתכנית במתכונתה המוצעת , הרי שלא קיים ונברא

הסכם חלוקה ו/או פירוק שיתוף בין בעלי הזכויות בחלקה זו, כמו כן מרשי מבקש בהתאם למדניות הועדה להגדיל את אחוזי

הבנייה עד ל-%180 בחלקה 46 בשלימותה.

לכבוד תאריך: /2026 05 / 09

הועדה המחוזית לתכנון ובניה

מינהל התכנון , משרד הפנים

ירושלים

הנדון : התנגדות להפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 101-1397850

שם התכנית: תוספת בניה לבניין קיים, בית צפפה, ירושלים

מבוא: מטרת תוכנית מתאר מקומית מס' 101-1397850 היא תוספת קומות ויח"ד מעל מבנה קיים.

התכנית חלה על חלק מחלקה 46 מגוש 30284 בשטח בגודל של 0.420 דונם, ברחוב אל וועד בשכונת בית צפאפא, בירושלים.

המצב המאושר בתחום התכנית הינה תכנית מס' 3855 המייעדת את השטח לאזור מגורים 3 מיוחד ודרך מאושרת.

בחלקה מאושר היתר בניה מס' 2020/730 שמאפשר הקמת בניין בן 2 קומות מעל חניה תת קרקעית, סה"כ 4 יח"ד.

התכנית מציעה:

-שינוי יעוד הקרקע מאזור מגורים 3 מיוחד למגורים ב'.

-תוספת 2 קומות מעל הבניין המאושר, לקבלת סה"כ 8 יח"ד.

מגיש ההתנגדות הינו בעל זכויות ובעל עניין בקרקע.

עיקרי התוכנית:

1. שינוי יעוד של קרקע מאזור מגורים 3 מיוחד למגורים ב'.

2. קביעת מס' יח"ד המירביים.

3. קביעת מספר הקומות המירביים.

4. קביעת שטחי הבנייה המירביים.

5. קביעת קווי בניין מירביים חדשים .

6. קביעת הוראות בינוי ופיתוח.

7. קביעת תנאים בהליך הרישוי.

8. קביעת הוראות בעניין ניהול מי נגר.

9. קביעת שלביות ביצוע למימוש התכנית.

בדברי ההסבר לתוכנית צוין:

התכנית חלה על חלק מחלקה 46 מגוש 30284 בשטח בגודל של 0.420 דונם, ברחוב אל וועד בשכונת בית צפאפא, ירושלים.

צילום

מקום התכנית

זכויות המתנגד בקרקע

1. המתנגד הוא בעל חלק מהזכויות בקרקע בהיותו היורש מטעם העיזבון של ראגחה עבד אלכרים עותמאן שהיא סבתא שלו

2. מיקומה וצורתה הגיומטרית של החלקה 46 כפי שנרשמה ע"י פקיד ההסדר וכמופיע במפת הגוש 30284 המוסדר ושטחה

3. לפי הוראות תב"ע 3855 אחוזי בנייה המותרים עבור שטחים עיקריים הם %90 משטח החלקה נטו, דהיינו הואיל ושטח

4. למרות זאת ובהעדר כל הסכמה של הבעלים של חצי מהקרקע וללא פרוק שיתוף עולה בהתאם לנתונים הקיימים באתר עיריית י-

הרקע העובדתי והקנייני

נימוקי ההתנגדות:

א. פגיעה בזכויות קנייניות והיעדר הסכמת שותפים

נכון למועד הגשת ההתנגדות ,לא בוצע פירוק שיתוף כדין במקרקעין ולא נחתם הסכם חלוקה בין השותפים.

ב. ניצול זכויות בנייה בלתי שוויוני ופגיעה באפשרות המימוש של השותף

ג. ירידת ערך ופגיעה גיאומטרית

ראג'חה עבד אלכרים עות'מאן, אשר מעולם לא נתנה למבקש כל הסכמה לפעול בשמה ו/או בשם יורשיה ובוודאי שלא לפגוע

מגרשים. בהתאם, מרשי מתנגד בכל תוקף לחלוקת חלקה 46 המוצעת בתכנית במתכונתה המוצעת , הרי שלא קיים ונברא

הסכם חלוקה ו/או פירוק שיתוף בין בעלי הזכויות בחלקה זו, כמו כן מרשי מבקש בהתאם למדניות הועדה להגדיל את אחוזי

הבנייה עד ל-%180 בחלקה 46 בשלימותה.

by signed Digitally Dar Shalom

Dar Shalom

0242956_ID

024295636_ID

2026.02.01 :Date

36

'00'+02 14:36:50