ירושלים

ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 6 · סדר יום לועדה 19.03.2025.pdf

עיר
ירושלים
ועדה
הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה
משנה לתכנון ובנייה - תבע
תאריך
25/03/2019
מקור
הקובץ המקורי באתר ירושלים

פתח את קובץ ה-PDF באתר המקור

מסמכים נוספים באותה ישיבה: - 106ב קובץ התנגדות לתכנית 1145242.pdf · -0967174 התנגדות לתכנית.pdf · 101-0921213_קובץ התנגדויות לתכנית.pdf · 101-1041466_קובץ התנגדויות לתכנית.pdf · 101-1078476 קובץ התנגדויות לתכנית.pdf · 101-1134816_קובץ התנגדויות לתכנית.pdf · 101-1199801קובץ התנגדויות לתכנית.pdf · 1121920 התנגדויות לתכנית.pdf · 1175959 קובץ התנגדויות לתכנית.pdf · 1285550_קובץהתנגדויות לתכנית.pdf · התנגדות לתכנית 1291905.pdf · סדר יום לתכנית 68858.pdf · קובץ הפקעות לוועדה.pdf · קובץ התנגדויות 1199777.pdf · קובץ ריכוז תכניות לועדה.pdf · פרוטוקול החלטות הוועדה מיום 19.03.2025.pdf · פרוטוקול החלטות הפקעה.pdf · פרוטוקול עיקרי דיון 19.03.2025.pdf · תכנון ובנייה 19.3.2025 תבע תמלול הוועדה.pdf

- 1 -

תאריך:12/3/2025

\

סדר יום לועדת משנה - תב"ע

מספר ועדה 2025/6

שתתקיים 19/03/2025 - יט אדר תשפ"ה

בתאריך

שעת דיון 09:30

מקום ועדה אולם הנהלה 2 – בניין ,1 קומה 6

על סדר היום:

הפקעות:

1. -23/1374 דרך ואתר להטמנת עודפי עפר (נחל אוג), דרך מעלה אדומים

2. -23/1044 השלמת הפקעה של שטח בייעוד מוס"צ, רח' אחמד עלי סמטה ,1 שכונת

עיסאוויה

3. 23/749 – הסדרה קניינית (השלמת הפקעת עבר) שטחים לדרך ושצ"פ, דרך משה

ברעם

4. 23/1359 – שצ"פ, שיפור והנגשה לרק"ל, קו סגול, פארק דניה, קרית יובל

מס' שעה תכנית שכונה סוג דיון מהות מבקש סמכות

1 10:30 1070911 מרכז העיר הפקדה התחדשות א.ב.נ.ר אבן ועדה מחוזית עירונית במתחם ישראל רזידנס

חסבון, ירושלים

2 11:30 1145242 פסגת זאב התנגדויות הרחבות דיור שרה ליפץ ועדה מקומית ברחוב דב סדן

16,18 ירושלים

3 12:00 1291905 רוממה התנגדויות שינוי הוראות בינוי בינגו נדלן ועדה מקומית ברח ירמיהו ,17

ירושלים.

4 12:30 1199777 תל ארזה, התנגדויות תוספת קומה סולימן חנסב ועדה מקומית עזרת תורה עליונה מובלעת

בתוך חלל גג

רעפים רחוב ניסן

ב"ק 22

5 13:00 1203728 הר נוף הפקדה מורדות הר נוף אזורים ועדה מחוזית 6 1078476 גבעת התנגדויות הריסת 2 מבנים מהנדסים ועדה מחוזית הורדים קיימים והקמת 2 בע"מ אלי

בנינים חדשים, יוחנן

דוד שמעוני

32,30 י-ם.

7 967174 תלפיות התנגדויות התחדשות איציק ברוך ועדה מחוזית מזרח עירונית- קדושי

בבל 10-14 (עולי

הגרדום)

8 1175959 בית וגן התנגדויות תוספת קומות משה אלבוחר ועדה מחוזית למוסד ברחוב

- 2 -

הפסגה 3

9 1285550 קריית התנגדויות מגדל המשפט - אייל ועדה מחוזית הממשלה - ירושלים חיימובסקי

קריית בגין

10 1041466 רוממה התנגדויות תוספת בניה הודעתם ועדה מחוזית ברחוב פתח לבניך-משכן

תקווה 14 שלמה ירושלי

11 1134816 אבו תור - התנגדויות תוספת קומה אהרון דניאל ועדה מחוזית גבעת והרחבת יח"ד חנקין

חנניה ברחוב ישי ,17

ירושלים.

12 1199801 ארזי התנגדויות תוספת קומות שלמה צארום ועדה מחוזית הבירה ותוספת יח"ד

ברח' פתחיה 19

13 921213 תלפיות התנגדויות מתחם שימושים האחים ישראל ועדה מחוזית תעשיה מעורבים הכולל

מגורים ומסחר,

תלפיות, ירושלים.

14 1121920 פת התנגדויות התחדשות אסף נבנצל ועדה מחוזית עירונית משולש

פת, ירושלים

15 1380070 בית וגן הפקדה תוספת בניה יחד אגם בע"מ ועדה מחוזית להרחבת קומת

מסחר ברחוב

הפסגה ,17

ירושלים

16 1125970 תלפיות הפקדה מתחם טובול עליזה טובול ועדה מחוזית 17 1388149 קרית היובל הפקדה תוספת יח"ד לירום עדן ועדה מקומית והרחבות בניה

ברחוב קורצ'אק

3א ו-3ב, ירושלים

18 1348853 מאה הפקדה הרחבת מבנה בנין הקדושה ועדה מחוזית שערים ושינוי ייעוד ברחוב

עונג שבת ,6-8

מאה שערים,

ירושלים

19 1291525 תלפיות הפקדה התחדשות עמוס דאבוש ועדה מחוזית עירונית-דרך

חברון/עין

גדי/שלום יהודה

20 1259324 שמואל הפקדה התחדשות במבי פינוי ועדה מחוזית הנביא עירונית ברחוב בינוי

ארץ חפץ 1-5

21 1413160 בית ישראל הפקדה תוספת בנייה, ישראל אשכנזי ועדה מחוזית קומות ויח"ד רחוב

זוננפלד 9

ירושלים

22 1396704 מקור ברוך הפקדה תוספת קומה ברי פרידמן ועדה מקומית ושטחים ברוחב

- 3 -

רש"י 42 ירושלים

23 886911 מרכז העיר הפקדה בניין הדואר, ירושלים ועדה מחוזית מתחם הכניסה וועדה מקומית

לעיר, ירושלים

24 1395524 זכרון משה הפקדה תוספות בניה מפעל ועדה מחוזית לבנין קיים רח התרומה

אברמסקי 10

ירושלים

25 1239623 בית צפפה הפקדה תוספת קומות סעיד מיסק ועדה מחוזית מעל מבנה קיים,

שכונת בית צפפה,

ירושלים

26 1339043 מקור ברוך הפקדה תוספות בניה יצחק שמעון ועדה מחוזית לבנין קיים רח דון רובינשטיין

יוסף הנשיא 1

ירושלים

27 1182591 ממילא הפקדה מלון "פנינת ונסה מויאל ועדה מחוזית ירושלים", ממילא,

ירושלים.

28 1275866 גוננים הפקדה שינוי קוי בניין ישראל ועדה מקומית לתוספת מרפסות אבוחצירא

זיז ותוספת בניה טליה יזמות

ברח' רשב"ג ,37 והשקעות

ירושלים. בע"מ

30 1362920 זכרון משה הפקדה תוספת יח"ד ע"י ישראל לודמיר ועדה מקומית פיצול יח"ד קיימת,

רחוב רלב"ח ,12

ירושלים

31 1313659 ג'בל תיקון החלטה ג'בל מוקאבר - מוריה חברת ועדה מקומית מוקאבר להפקדה הגדלת זכויות

בניה

32 1246883 קרית מנחם תיקון החלטה בי"ס יסודי קריית מקומית וועדה ועדה מחוזית להפקדה מנחם

33 68858 מרכז עיר הצטרפות מוסדות אור שמח מרכז טננבאום ועדה מחוזית מזרח הועדה -מרכז טננבאום

המקומית

בשלב הפקדה

34 1049873 אום ליסון הצטרפות מתחם מגורים אודי רגנס ועדה מחוזית הועדה באום ליסון

המקומית

בשלב הפקדה

- 4 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1070911

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: א.ב.נ.ר אבן ישראל רזידנס

עורך התכנית: אללו ניסים

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 22/03/2023

כתובת המלך גורג 27 , מרכז העיר

גוש חלקה בשלמות

30037 161 כן

30037 92 לא

30037 30 כן

30037 81 כן

30037 106 לא

30037 107 לא

30037 159 לא

30037 164 כן

30037 165 כן

30037 65 לא

30037 91 כן

30037 103 כן

30037 80 כן

30037 63 לא

30037 104 כן

30037 108 כן

30037 49 כן

30037 5 לא

30037 115 לא

30037 186 כן

30037 114 כן

30037 163 כן

30037 188 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 56 תשריט 54 הקמת מתחם חדש מעורב שימושים במרכז העיר תוך הריסת מבנים קיימים, תוספת מבנים חדשים ופיתוח המרחב הציבורי כדלקמן:

- 5 -

1. שינויי ייעוד מ- עירוני מעורב, אזור מגורים 2 מיוחד, מסחר, אזור מסחרי, שצ"פ, זיקת

הנאה למעבר להולכי רגל, דרך לביטול, חניה על קרקעית ל: עירוני מעורב, מסחר תעסוקה ותיירות, מבנים ומוסדות ציבור, שצ"פ, דרך מוצעת, דרך משולבת ודרך מאושרת

2. קביעת סך השטחים בכל תא שטח:

3. תא שטח 1 מגורים מסחר ומלונאות – 65,203 מ"ר עיקרי

4. תא שטח 2 מגורים ומסחר – 3,008 מ"ר עיקרי

5. תא שטח 3 מגורים ומסחר – 2,250 מ"ר עיקרי

6. תא שטח 4 עירוני מעורב – 4183 מ"ר עיקרי

7. תא שטח 5 מגורים ומסחר – 3,823 מ"ר עיקרי

8. תא שטח 6 משרדים ומסחר – 3,159 מ"ר עיקרי

9. תא שטח 7 מסחר – 320 מ"ר עיקרי

10. תא שטח 8 מסחר ומשרדים – 58,586 מ"ר עיקרי

11. תא שטח 9 Aו- B – 89,190 מ"ר עיקרי

תאי שטח 10,12,13 – 856 מ"ר עיקרי

12. קביעת מס' יח"ד בבניינים E,H,K,L,M,F,G ל- 900

13. קביעת מס' קומות בכל תא שטח ל:

תא שטח 1 – 48 קומות

14. תא שטח 2 – 6 קומות

15. תא שטח 3 - 7 קומות

16. תא שטח 4 – 9 קומות

17. תא שטח 5 – 7 קומות

18. תא שטח 9 (רונדו) – 56 קומות

19. קביעת קווי בניין מרביים חדשים

20. איחוד וחלוקה

21. קביעת הוראות הריסה

22. קביעת הוראות שימור

.23קביעת הוראות בינוי, תנאים למתן היתר בניה ושלביות ביצוע

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

דרך מאושרת 617.33 2.30

דרך מוצעת 414.61 1.55

דרך משולבת 573.6 2.14

יעוד עפ"י תכנית 2,104.12 7.84

מאושרת אחרת

מבנים ומוסדות ציבור 425.76 1.59

- 6 -

מסחר תעסוקה 287.05 1.07

ותיירות

עירוני מעורב 900 7,064.24 26.32

שטח ציבורי פתוח 15,348.18 57.19

סה"כ 26,834.89 100

תיאור המצב הקיים

מדובר על שני מתחמים צמודים אחד לשני במרכז העיר, כאשר הראשון הוא בלוק עירוני וגבולותיו הינם: מצפון -

רח' הלל, ממערב - רח' המלך ג'ורג', ממזרח - רח' המתמיד, ומדרום - רח' מאיר שחם.

המתחם השני הינו החלק הצפון מערבי של שטח גן העצמאות הצמוד למתחם הנ"ל ויושב מצפון על רח' מאיר שחם. בשטח הגן כלול מבנה הרונדו.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

חלקה 186 ו- 188 (פזגז):

תכנית מס' 779645 משנת 2022 קבעה ייעוד של עירוני מעורב, מסחר, דרך לביטול, חניה על קרקעית, וזיקת הנאה. 252 יח"ד , 30 קומות למגדל פז גז, ו- 10 קומות למבנה שיושב על רח' קינג ג'ורג'. 8 הקומות הראשונות מעל קומת מסחר במגדל מיועדות למשרדים, צרכי ציבור מוסדיים ולמלונאות וכל השאר לדיור להשכרה/למלונאות.

נקבעו 6 שנים כזמן משוער למימוש התכנית וכי בתוך פרק זמן שה מיום מתן תוקף לתכנית באם לא תתחיל הבניה ייעודי הקרקע יותרו בעינם אך הזכויות תבוטלנה.

חלקה :114

תכנית מס' 1370 משנת 1967 קבעה ייעוד של אזור מסחרי ודרך חדשה.

חלקה 163 (המבנים לשימור):

תכנית מס' 9464 משנת קבעה ייעוד של אזור מגורים 2 מיוחד. המבנים נקבעו לשימור ונקבע כי לא תותר תוספת בניה להם. התכנית קבעה הוראות שימורם ושיפוצם. התכנית התירה בני מתחת לפני הקרקע בין הבניינים המיועדים לשימור לשם חיבור אפשרי בעתיד.

חלקה 164 (מגדל גן העיר):

תכנית מס' 12385 משנת 2010 קבעה ייעוד של מגורים ד', חזית מסחרית, שטח לזיקת הנאה.

התכנית הייתה לצורך שינוי בבינוי בתכנית התקפה .9464 תכנית מס' 9464 משנת 2005 קבעה ייעוד של אזור מגורים 2 מיוחד, שטח עם זכות מעבר לציבור, חזית מסחרית. 180 יח"ד, 26 קומות ו- 5 קומות תת קרקעיות.

חלקה ,91 :103,104

תכנית מס' 0856 משנת 1960 קבעה ייעוד של אזור מסחרי חלקה 80 :

תכנית מס' 2190 משנת 1976 קבעה הרחבת בינוי לקומה חמישית תכנית מתאר 62 משנת 1959 קבעה ייעוד של אזור מסחרי חלקה :30

תכנית מתאר 62 משנת 1959 קבעה ייעוד של אזור מסחרי.

- 7 -

חלקה :5

1917 א משנת 1997 קבעה ייעוד שצ"פ ברובה ואזור מסחרי מיוחד, תוספת 2 קומות למבנה ה "רונדו".

חלקה 92 ו- 161 – ייעוד דרך – רח' מאיר שחם

היתרים:

חלקה :114

1980/0523.00 הופק היתר בניה בשנת 1980 לסגירת מרפסת חלקה :103

לא הופקו היתרי בניה

חלקה :104

1979/0449.00 הופק היתר בניה בשנת 1980 לשינוי בחזית חלקה :30

1996/1134.03 הופק היתר בניה בשנת 2023 להרחבות בינוי ותוספת קומות, סה"כ 7 קומות. המבנה הקיים בן 2 קומות מסומן לשימור. 65 יח"ד

1996/1134.04 שינויים ללא תוספת שטחים. נדונה ברשות הרישוי. תאריך סטטוס 21/7/2024 חלקה :80

2024/0241.00 הופק היתר בניה בשנת 1972 להשלמת דירה, תוספת קיר בחזית חלקה :164

2011/0309.00 הופק היתר בניה בשנת 2014 לבניית פרוייקט מגדל העיר מגדל בן 26 קומות.

עבירות בניה:

חלקה :30

2023/5316.00 הופק צו הפסקת עבודה מנהלי תאריך סטטוס 4/6/2023 חלקה :80

2023/6335.00 נפתח תיק על בניה ללא היתר. התיק נסגר תאריך סטטוס 7/8/2023 חלקה :164

2021/7927.00 חוסר שילוט באתר וגידור. התיק נסגר תאריך סטטוס 30/9/201 2024/5499.00 נפתח תיק על בניה ללא היתר. התיק נסגר תאריך סטטוס 11/7/2024

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

רקע שימורי:

התכנית כוללת בלוק עירוני שנבנה במספר שלבים. תחילה נבנה מתחם חסבון במאה ה-19 (ממוקם בצדו המזרחי של הבלוק) כחלק מבנייה לא מאורגנת של מתחמים משפחתיים ע"י משפחות ערביות נוצריות באזור שסביב בית הקברות ממילא ומנזר רטיסבון (שכונת אל עמירה/מנשייה). בתקופת המנדט נבנו בהיקף השטח, בנייני מגורים טוריים בסגנון האירופאי האופייני למרכז העיר, הכוללים מסחר בקומת הקרקע ובינוי בקו 0 לרחובות שנסללו מעט קודם לכן (.)1924 מיד עם קום המדינה הושלם הבלוק באמצעות בנייני משרדים.

- 8 -

מתחם חסבון – המתחם הוקם סביב 1860 ע"י משפחה ערבית נוצרית. משפחת חסבון, משפחה ערבית נוצרית מבית לחם שהתעשרה ממסחר בטבק, רשומה כבעלים רק מ-1892 אך בהחלט יתכן והם מקימי המתחם.

המתחם מוקף חומה חיצונית בה שער רחב וכולל 4 מבנים ייחודיים סביב חצר משותפת ו-7 בורות מים. המבנים נבנו בסוף המאה ה-19 ותחילת המאה ה 20 בטכנולוגיה טיפוסית לתקופה העות'מאנית.

ההתיישבות הערבית באזור החלה במאה ה-19 במתחמים משפחתיים סגורים שהוקמו באזורים שמסביב לבית הקברות המוסלמי ממילא, ללא תכנון מסודר. מקבץ גדול יחסית של מבנים ערביים מפוארים הוקם סביב מנזר רטיסבון. אזור שנקרא באותה תקופה "שכונת מנשייה". אחד המבנים הערביים החשובים באזור הוא בניין בצלאל שנקנה ב-1908 וסביבו החלה התיישבות יהודית. עם תחילת תקופת המנדט, החליפה בהדרגה אוכלוסייה יהודית את הערבית. הקרקעות במרכז העיר נקנו ע"י הכשרת הישוב והוכנה תכנית מתאר לבניית בלוקים עירוניים של בנייני מסחר ומגורים בסגנון אירופאי.

גם חצר חסבון אוכלסה בתחילת המאה ה-20 ע"י שוכרים יהודים שהחליפו את הבעלים המקוריים. במתחם קיימים פרטי בניין אופייניים כגון מגן דוד עם המילה "ציון" במרכזו.

ארבעת המבנים במתחם צמודים לגבולותיו כשקיר חיצוני של כל אחד מהמבנים מהווה חלק מהחומה למתחם.

הכניסה למתחם היא בצדו הצפוני של המתחם באמצעות שער מפואר. גם בתוך המתחם נבנו גדרות המחלקים את המתחם לחצרות פרטיות סביב הבתים.

המתחם מסומן לשימור מלא בתכנית.

גן העצמאות –

הוקם בשנות ה-30 של המאה ה-20 לאורך רחוב המלך ג'ורג' – מקטע זה נקרא גן מאיר שרמן. כל אזור הגן ובית הקברות ממילא הוגדר כשצ"פ בתכנית המתאר שהוכנה ע"י הנרי קנדל ב-.1944 שטח הגן הקיים היום הכולל גם את כל בית קברות המוסלמי ממילא ואת בריכת ממילא, נחנך בשנת .1957 הגן מהתקופה המנדטורית שופץ ב-1970 ונקרא ע"ש מאיר שרמן, ולאחר מכן שופץ שוב ב-.1990 בית קפה רונדו – נבנה באזור בו היתה רפת היסטורית.

הבלוק המנדטורי –

לאחר קניית אזור "המשולש" ע"י חברת הכשרת היישוב, ולאחר סלילת רחוב המלך ג'ורג' בשנת ,1924 החלה בנייה קבלנית עבור מגורים ומסחר.

-הלל 4 – מבנה מנדטורי בן 5 קומות, בעל פרטי אבן מיוחדים ומרפסות מעוגלות. מסומן בתכנית לשימור חזית.

-הלל 2 (המלך גורג' )27 – מבנה מנדטורי בפינת הרחובות הלל והמלך ג'ורג. מבנה מעוגל בן 7 קומות. נבנה בין .1933-1935 אחד המבנים הגבוהים באותה תקופה. יזם: אליעזר מר-חיים. אדריכל: ראובן אברם שתכנן מבנים רבים בירושלים כולל המבנה שממול – בית פרומין-הכנסת הישנה והמלך ג'ורג' 31 (להלן). במבנה הותקנה אחת המעליות הראשונות בירושלים. המבנה מוצע לשימור עם תוספות. קיים תיק תיעוד שהוגש במסגרת בקשה אחרת.

-המלך ג'ורג' 29 - בית עלית (נקרא גם בית טראומן)– אדריכל בנימין צ'ייקין. נבנה בסביבות 1933 בניין ייחודי בסגנונו. מעלית מקורית. נבנה ללא קומה מסחרית. מוצע לשימור עם תוספות.

-המלך ג'ורג' 31 – מבנה מודרניסטי בן 5 קומות. אדריכל ראובן אברם. נבנה בסביבות .1935 אושר להריסה בתכנית פזגז פרט לדלת שתותקן בחזית החדשה. בתכנית נוכחית החזית מוצעת לפירוק והרכבה.

מבני משרדים מתחילת שנות ה-50 – מתכנן המבנים: אדריכל אוטו הופמן, בוגר בית ספר באוהאוס. מבנים נוספים בתכנונו – "בית קדימה" ברחוב הרב ברלין המוגדר כמונומנט לשימור, בית העם (ז'ראר בכר), מצודות ה"טיגרטים" של המשטרה הבריטית ועוד. המבנים נבנו בסגנון תואם לבנייה הקבלנית המנדטורית שהוקמה בבלוק. להלן פירוט מבני המשרדים:

-המלך ג'ורג' 37 פינת מאיר שחם. מכונה "בית פיגמליון" על שם בית הקפה ששכן בחלקה בתקופת המנדט והמשיך לפעול בתוכו. מבנה משרדים שנבנה בתחילת שנות ה-50 עבור משרדים של הכשרת היישוב. סומן בכרטסת השימור.

-הלל 6-8-10 מבני משרדים בני 7 קומות. מתחת לבניין קיים מעבר ציבורי דרכו ניתן להתחבר למבוא המתמיד רגלית וברכב. מאחורי הלל 6 מסומן בור מים במפה היסטורית.

- 9 -

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

א. ייעוד לפי תכנית המתאר – אזור מע"ר

ב. התייחסות לתבנית הבנייה – אזור מע"ר עד 10 קומות

ג. תכנית שכונתית – מדיניות רק"ל ומדיניות מרכז העיר

ד. תקן חנייה עירוני – מע"ר עפ"י 5166ב

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

אזור מטרופוליני, אזור מוטה תחבורה ציבורית, אזור פתוח עירוני תואם לתמ"מ 30/1 חלק מהשטח הדרומי שבייעוד שצ"פ – פארק עירוני

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18 תואם

אחרת

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ כן

מבני ציבור כן

עתודות / אחר לא

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

13.10.2024

לצורך מתן חו"ד המח' לבקרת תכנון פיזי מומלץ לתאם פגישה מסודרת מול המחלקה להצגת התכנית,

לצורך מתן חו"ד לשלב התב"ע - יש למסור תכנון פיזי מוקדם : תנוחה וחתכים לאורך ו צוות בקרת לרוחב ,

תכנון פיזי

התכנון הפיזי המוקדם מתבסס על תכנון הסדרי תנועה מאושר עקרונית , באופן כללי במידה וישנו תכנון פיזי בקרבת התכנית : יש לבדוק התכנונים מול רפרנט האזור במח' בהתאם לחלוקת האזורים ,

בברכה ,

לא התקבל

חברת הגיחון

לא התקבל

מח' המים

- 10 -

חברת הגיחון -

לא התקבל

מח' הביוב

והניקוז

הרשות הארצית

לא התקבל

לכבאות והצלה

12/11/2024

י"א חשון תשפ"ה

אל: מר אמנון ארבל, סגן מנהל אגף תכנון

מאת: בודקת תכניות בניין עיר, המחלקה לתכנון בר קיימא הערות המחלקה לתכנית 1070911 – התחדשות עירונית מתחחם חסבון

1. כללי

2. התכנית הינה תכנית להתחדשות עירונית בשטח נרחב לאורך רחוב קינג ג'ורג', בין רחוב הלל

לגן העצמאות. בתחום התכנית כלול מתחם בנוי בין רחוב הלל, קינג ג'ורג', מבוא המתמיד ומאיר שחם (המתחם הצפוני), חלק נרחב מגן העצמאות והמסעדות הממוקמות במעלה הגן בכתובת קינג ג'ורג' 41 (מתחם הרונדו).

3. התכנית כוללת 3 מגדלים בני 45-55 קומות – שניים במתחם הצפוני ואחד במקום המסעדות

במתחם הרונדו, 4 מבנים לשימור בני 1-2 קומות במתחם הצפוני שנותרים ללא שינוי, 5 מבנים בני 6-9 קומות למגורים, מסחר ומשרדים אשר ממוקמים בחזית לרחוב קינג ג'ורג' והלל, ומבנה ציבור בן 2 קומות שנמצא במרכז המתחם הצפוני.

המחלקה .4 הערות המחלקה מתייחסות לתשריט מצב מוצע במונה תדפיס מס' ,55 הוראות התכנית במונה לאיכות הסביבה תדפיס מס' ,60 נספחי בינוי ונוף מספטמבר ,2024 נספח תנועה מאוגוסט ,2024 סקר עצים מיולי .2024

5. לתכנית הוכן מסמך סביבתי ע"י חברת ,esd גרסה מאוגוסט 2024 אשר כולל כנספח מסמך

מיקרו-אקלים.

6. עיקרי ההערות

7. הבחינה המיקרו-אקלימית מראה חריגות יוצאות דופן מהקריטריונים למטרדי רוח, לרבות

חריגות משמעותיות מקריטריוני הבטיחות לאדם. על כן הרשות לאיכות הסביבה מבקשת לבחון חלופות לתכנון אדריכלי של המבנים עצמם - כך שיושג מזעור של מטרדי הרוח הצפויים. יש להגיש דוח מיקרואקלימי מעודכן לפי ההערות להלן ולפי תכנית אדריכלית מיטבית לאישור הרשות לאיכות הסביבה כתנאי להפקדת התכנית. האלמנטים שייקבעו לטובת מיתון הרוח (אדריכליים, מבונים או נופיים) יהיו מחייבים ויעוגנו בהוראות התכנית ובנספח הבינוי.

8. שטח התכנית כ- 27 דונם. יש להשלים נספח ניהול נגר עילי ע"פ הנחיות תמ"א .1/8 יש

להתחשב במסגרת המסמך במעבר יובלים במעלה נחל קדרון בתחום התכנית, על פי המיפוי ההידרולוגי שבוצע במסגרת תכנית האב למרחב ציבורי.

9. התכנית חלה בחלקה בתחום אתר טבע עירוני "בריכת ממילא וגן העצמאות". נבקש כתנאי

להפקדה הגשת סקר טבע מקדמי על פי הנחיות תכנית המתאר לטבע עירוני מס' ,101-0292870 עם תמונות מהשטח. על פי ממצאי הסקר ייתכן כי תידרש השלמה של סקר טבע מפורט.

10. נבקש להשלים את המסמך הסביבתי כמפורט בסעיף 4.1.1 בהמשך.

11. לאור סדר הגודל של הבינוי המוצע ואופיו החדשני המבוקש, נבקש בחינה של פוטנציאל

ייצור אנרגיה בתכנית, על פי הנחיות המשרד להגנת הסביבה.

- 11 -

12. הערות לתכנון

13. נבקש לבחון אפשרות לצמצום תחום התכנית כך שלא תכלול את שטחי גן העצמאות. במידה

ושטחי הגן ישארו כחלק מהתכנית, נבקש להציג את הממשק בין התכנית הזו לתכנית הפיתוח הנופי של משרד אהרונסון בגן העצמאות. יש לשים לב שגן העצמאות מוגדר כפארק עירוני ע"פ תכנית אב מרחב ציבורי וראוי להישמר כשטח ירוק איכותי. נבקש להימנע מפיתוח חניונים בתת הקרקע בתחומו.

14. לאור היקפי המסחר המבוקשים, המחלקה סבורה כי ראוי להציג בנספח התנועה תכנון עקרוני

לחצרות תפעוליות בתחום החניון התת-קרקעי.

15. הערות למסמכים שהוגשו

16. מסמך סביבתי

17. מרבית הנושאים הכלולים במסמך הסביבתי מקובלים על המחלקה. יחד עם זאת, לאור סדר

הגודל המשמעותי של הבינוי המבוקש בתכנית, נבקש להשלים במסמך הסביבתי בחינת חלופות, הדמיות, בחינת השפעות סביבתיות – רעש ואיכות אוויר - כתוצאה מהגברת תנועה ברחובות מרכז העיר ובחינת השפעות של אקוסטיקה מציר רק"ל על התכנית.

18. על פי הוראות התכנית, במבנים בייעוד עירוני מעורב מותר שימוש למנחת ומסוף רחפנים.

לשימוש כזה יש השפעות סביבתיות שנדרש לבחון אותם. נבקש השלמת בחינה סביבתית מתאימה וקביעת הנחיות בנדון.

19. מסמך מיקרו-אקלים

4.2.1 כללי

- התכנית כוללת 3 מבנים גבוהים כאשר הגבוה מבינהם הינו בגובה 218 מטר. יחד עם זאת הוראות התכנית מאפשרות לחרוג מגובה הבינוי הרשום בנספח הבינוי של התכנית עד תוספת 4 קומות טכניות וקומת גן. הבדיקה המיקרואקלימית לא התייחסה לתוספת גובה אפשרית זו.

- המסמך הסביבתי וגם המסמך המיקרואקלימי אינם מתייחסים לתכניות מאושרות או מופקדות בסביבת התכנית הכוללות הגבהת מבנים קיימים ו/או פינוי בינוי. לתכניות כאלו משמעות גדולה בבחינת ההשפעות המיקרואקלימיות של התכנית.

4.2.2 הצללה

- לאור העדר בדיקה של תכניות מאושרות/מופקדות, הבדיקה אינה מתייחסת לזכויות הבניה שאושרו להרבה מבנים בתחום הטל הצל של התכנית. לדוגמה מבנה מס' 24 הוא מבנה שמאושר בו בינוי עד 21 מטר ולא 9.9 מטר כפי שכתוב בדוח לפי תכנית 692616 מאושרת מאפריל שנת ,2022 שאישרו בה תוספת 6 קומות למבנה. כמו כן לא ניתן לדעת מה באמת תרומת התכנית להצללה החורגת מהקריטריון שהתקבלה למשל על מבנה מס' 33 כאשר זכויות השמש של מבנה זה כבר מושפעות מתכניות מאושרות או מופקדות המצויות מדרום לו.

- נבקש לציין את כתובות המבנים בהם נמצאו חריגות מהקריטריונים להצללה.

- יש להשלים התייחסות להצללה על השצ"פים והכיכרות הציבוריות המתוכננים במסגרת התכנית.

.20

21. רוחות

- מנהרת הרוח הווירטואלית לא כללה מבנים מאושרים עתידיים.

- תצורת המבנים במודל אינה תואמת את תכנית הבינוי (למשל חסר בניין a בתא שטח 10 למשל).

- הערות טכניות - לא כתוב מה אורך הרשומה של הרוח שהוזנה למודל. לא ברור מה פקטור תיקון נתוני הרוח שנלקח. לא ברור מה האינטרוולים של הרוח שנלקחו לבדיקה. נבקש לפרט במסמך מתוקן.

- 12 -

- התכנית זיהתה אזורים רבים בהם צפויות חריגות גדולות מהקריטריונים, וכן אזורי טורבולנטיות משמעותיים במעברי הולכי רגל מוצעים ובשטחי משחק ומעבר בפארק גן העצמאות.

למרות זאת התכנית אינה מציגה פתרונות למיתון הרוח. יודגש כי התכנית מציגה מצב בו מתקיימות חריגות גבוהות ביחס לקריטריון מצבים מסוכנים (השכיחות להופעת מצבים המסוכנים לבטיחות אדם היא פי 80 מהמותר). על כן אמצעים במרחב הציבורי לא יהיו יעילים בהקטנת החריגות.

על כן הרשות מבקשת לבחון חלופות לתכנון אדריכלי של המבנים עצמם, לרבות יצירת פודסט, הקטנת קווי הבניין, שינוי קווי הבניין, יצירת בנין בתצורת פירמידה, שינוי גובה מירבי של הבניינים - כך שיושג מזעור של מטרדי הרוח הצפויים.

הרשות דורשת דוח מיקרואקלימי מעודכן לפי ההערות לעיל ולפי תכנית אדריכלית מיטבית אשר יוגש לאישור הרשות לאיכות הסביבה כתנאי להפקדת התכנית. האלמנטים שייקבעו לטובת מיתון הרוח (אדריכליים, מבונים או נופיים) יהיו מחייבים ויעוגנו בהוראות התכנית ובנספח הבינוי.

22. הערות להוראות התכנית

23. השימושים המותרים בשטחי שצ"פ על פי סעיף 4.4.1 בהוראות התכנית כוללים מעברי

תשתיות, מתקנים הנדסיים תת קרקעיים עליית פירי אוורור ממרתפים, וכן חדרי שנאים בשטחים בהם יש רישום תלת מימדי. המחלקה מתנגדת לשימושים אלו בתחום השצ"פ שכן הם פוגעים באיכות המרחב הציבורי ומצמצים את המרחב הנגיש לציבור. נבקש למחוק שימושים אלה ולקבוע הנחיות המפורט להלן –

24. מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גגות המבנים או בקומה טכנית,

בתיאום מול הרשות לאיכות הסביבה.

25. לא תותר הקמה של חדר שנאים במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון בחלקו בקיר

תמך או בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל.

26. נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בניה למבנה הכולל חדר שנאים יהיה

הצגת היתר הקמה/ היתר סוג, כולל הצגת מרחקי בטיחות קרינה בתכנית הבינוי המפורטת (תנוחה וחתכים) ודו"ח חיזוי קרינה על פי הצורך.

27. הוראות למסחר:

28. נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי במבנה יתוכננו פירים ייעודיים לתיעול פליטות זיהום

האוויר מהשטחים המסחריים לגג הבניין ויוקצה מקום והכנה למפריד שמנים במוצאי הביוב של שטחי המסחר.

29. נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי מערכות אלקטרומכניות ימוקמו בקומת המרתף/החניון או

בגג המבנה, במקום מוסתר עם פתרונות מיסוך אקוסטי. לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

30. בניה ירוקה:

31. נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי המבנים המתוכננים בתכנית יחוייבו בעמידה בציון 4

כוכבים על פי תקן בנייה ירוקה ת"י .5281

32. נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי הדירוג האנרגטי המזערי למבנה מגורים בתכנית יהיה ,b

ע"פ ת"י 5282 חלק .1 הדירוג האנרגטי המזערי ליחידת דיור בבניין מגורים יהיה .c

33. נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי הגגות בתכנית יהיו גגות מועילים, כגון גגות חיים/ירוקים,

גגות כחולים- להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, עבור שימושים קהילתיים וציבוריים וכו', בתכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של 30 ס"מ עבור גגות חיים וירוקים.

34. תנאי בהליך הרישוי:

35. נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לשלב

ההקמה ולשלב הקבע לבדיקה ואישור הרשות לאיכות הסביבה.

- 13 -

36. ייתכן כי נבקש הנחיות נוספות בהיבטים סביבתיים לאחר השלמת המסמכים המבוקשים

בסעיף .2

בברכה,

טלי עולמי

בודקת תכניות בניין עיר

אגף מבני ציבור-

לא התקבל

המחל' לתכנון

מבני ציבור

אגף תברואה

לא התקבל

אגף נכסי עיריה

לא התקבל

חברת חשמל

לא התקבל

לישראל

רשות העתיקות

לא התקבל

- אריכאולוג

מרחב י-ם

הנדון: חו"ד תכנית מס' 1070911 – התחדשות עירונית במתחם חסבון כללי - מדובר בתכנית להתחדשות עירונית המבקשת לקבוע הוראות לשינוי ייעודי הקרקע, התוכנית כוללת שינויים ברחובות שבשטח התוכנית, שימור מבנים ותוספת בינוי ע"ג מבנים לשימור, פיתוח חצר פנימית כשטח ציבורי פתוח, שינויים ופיתוח בשטח פתוח קיים - גן שרמן, ופינוי-בינוי של מבנים קיימים ע"מ לבנות מבנים חדשים לשימושים עירוניים מעורבים.

התכנית חלה על חלקות 30,49,80-81,91,103-104,108,114,161,163-165,186,188 וחלק מחלקות 5,63,65,92,106-107,115,159 בגוש 30037 , מדובר בגוש שומה.

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות ההבאות:

אגף רישוי

ופיקוח - מחלקת

- התכנית קובעת הוראות תלת ממד אך לפי ס' 64א לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), המידע התכנוני

תשע"ב-2011 רישום חלקה תלת ממדית תרשם במקרקעין מוסדרים בלבד.

היות וגוש 30037 הינו גוש שומה לא ניתן יהיה בהמשך לרשום את החלקות התלת ממדיות, לכן אין להגדיר את תכנית זו כתכנית הקובעת הוראות תלת ממד ויש להשמיט את כל ההוראות הנוגעות לתלת ממד בתקנון וכן בתשריט המוצע משום שאינן ברות ביצוע.

לידיעה – תמ"ר אשר תוגש בגוש לא מוסדר תדחה היות ואינה ניתנת לרישום.

יש לערוך את התכנית כתכנית לאיחוד ו/או חלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ולצרף/לתקן את ההוראות תחת פרק 6 לתקנון:

יש להשמיט את פרק 6.4 מהתקנון - אין להכניס לשום תכנית הוראה המפנה לרישום באמצעות פרק ד', פרק ד' מקנה זכות לבעל קרקע האם לחלק או לאחד קרקעות שנמצאות בבעלותו במידה - 14 -

ותכנית לא קבעה הוראות איחוד וחלוקה.

איחוד וחלוקה:

- השטחים הכלולים בתכנית זו יאוחדו ו/או יחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאה ואיזון המהווים חלק מתכנית זו.

- במידה והתכנית תכלול גם שטחים להפקעה הנוסח יהיה כדלקמן: "השטחים הכלולים בתכנית זו, המיועדים לאיחוד וחלוקה כמסומן בתשריט, יאוחדו ו/או יחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאה ואיזון המהווים חלק מתכנית זו". – במקרה זה יש לסמן בתשריט המוצע את השטחים המיועדים לאיחוד וחלוקה ולהשמיט את סעיף 4 מפרק זה.

- יש להשמיט את סעיפים 2-3 בפרק 6.5 - לפי ס' 125 בפרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ישנה דרישה להכנת תצ"ר בתכנית הכוללת הוראות איחוד וחלוקה לכן אין לדרוש הכנת תצ"ר בתקנון.

יש לצרף לתכנית נספח איחוד וחלוקה מחייב הכולל טבלת הקצאה ואיזון הערוכה ע"י שמאי וזאת בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-.2009 השטחים המוקצים של תאי השטח בטבלת ההקצאה וכן בטבלה 5 לתקנון יוקצו ביחס לשטח הרשום ולא המדוד!

תנאים בהליך הרישוי:

- תנאי למתן היתר בנייה יהיה רישום התצ"ר.

לידיעה - ללא המצאת תצ"ר הכשרה לרישום לא יהיה ניתן לקבל תיק מידע להיתר בעת הגשת בקשה להיתר.

הפקעות לצרכי ציבור

תא שטח לא יכול לכלול גם הוראות הפקעה וגם הוראות רישום איחוד וחלוקה היות ומדובר בשני הליכי רישום שונים לכן, יש להפריד בין הוראות רישום אלו.

במידה וישנם תאי שטח להפקעה יש לציין תחת סעיף זה אלו תאי שטח יופקעו, במידה וכל הרישום יעשה באמצעות איחוד וחלוקה אין להכניס סעיף הפקעה לתקנון ובמקרה זה יש להשמיט את פרק 6.7 מהתקנון.

בדיקה מול מפת גוש ותצ"ר:

- בגוש 30037 קיימת מפת גוש שומה.

- חלקה 5 נוצרה בתצ"ר מס' אליפסה 76/1964 הרשומה מתאריך .20.10.1964 בנוסף, קיימת תצ"ר מס' אליפסה 392/2006 הכשרה לרישום מתאריך .18.05.2006 - חלקה 30 נוצרה בתצ"ר רשומה מס' אליפסה .7/1932 - חלקה 49 נוצרה בתצ"ר רשומה מס' אליפסה .1660/1936 - חלקות 63 ו65 נוצרו בתצ"ר רשומה מס' אליפסה .71/1967 - חלקות 80-81 נוצרו בתצ"ר רשומה מס' אליפסה .46/1934 - חלקות 91-92 נוצרו בתצ"ר מס' אליפסה 300/1952 הרשומה מתאריך .05.07.1954 - חלקות 103-104,106,108 נוצרו בתצ"ר מס' אליפסה 230/1959 הרשומה מתאריך .05.02.1960

- 15 -

- חלקות 114-115 נוצרו בתצ"ר מס' אליפסה 430/1967 הרשומה מתאריך .17.05.1986

- חלקות 159,161,163-165 נוצרו בתצ"ר מס' אליפסה 975/2005 הרושמה מתאריך .28.12.2010

- חלקות 186,188 נוצרו בתצ"ר מס' אליפסה 3723/2021 הרושמה מתאריך .01/2023

מבדיקה שנעשתה גבולות החלקות וכן הקו הכחול תואמים לגבולות החלקות שבתצ"רים.

בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע עדכני לאחר התיקונים חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

יש לתקן את טבלת הגושים וחלקות שבס' 1.5.5 לתקנון ובהתאם שבתשריט המוצע:

- יש להשמיט את חלקה .107

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת, במתכונת הנוכחית לא ניתן לאשרה היות ואינה ניתנת לרישום.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' :12

ההנחיות מתייחסות לסט תכניות מאוגוסט 2024 (הוגש בינתיים עדכון נוסף):

התכנית תאושר בתנאים המפורטים:

שימור –

מתחם חסבון –

מוצע שימור מלא של מתחם חסבון – 4 בניינים (,)A,B,C,D החצר, בורות המים, גדרות. הוגש תיק תיעוד למבנים.

א. יש להוסיף בתשריט סימבול לשימור על המתחם כולו לרבות החצר.

ב. יש לסמן בתשריט את גדרות המתחם לשימור.

ג. יש להוסיף בהוראות השימור – שימור או שחזור של בריכת נוי מקורית. שימור ושיקום פרטי ברזל,

נגרות, פרטי אבן, פרטי בטון.

אגף תכנון העיר

ד. יש להגביל את פריצת הגדר המערבית ל-2 פתחים מקסימום בסעיף שימור /4.2.2א'1ד'.

- מחלקת

ה. סעיף שימור 1י"א – לגבי התאמות המבנים לתקנים , ביטחון, נגישות ובטיחות – הסעיף מאפשר

השימור

שינויים רבים מדי. נציין שעל סמך התוספת החמישית לחוק התכנון והבנייה יש הקלות מהתאמות אלו. נבקש לבטל את הסעיף ולמצוא פתרונות ספציפיים ומינימליים כבר בשלב זה.

ו. יש להרחיק את קו הבניין התת"ק של החניה מתחת לשצ"פ מגדר המתחם. לפי חוו"ד הנדסית

שימורית יש להתרחק כמטר.

ז. הריסת תוספת בנייה לבניין C – התוספת הינה היסטורית משנות ה-20 של המאה ה-.20 אין מספיק

מידע בתיק התיעוד. יש לבחון את החזית המערבית של הבניין הראשי ולבחון אם ההריסה של התוספת תועיל לבניין או לא. לא ניתן לבחון בשלב זה.

ח. שימושים - גם בתב"ע קודמת, הבניינים הוצעו לשימור ללא תוספות אך בשימוש של מסחר

ומגורים. המטרה של השינוי ממגורים לשימושים אחרים הוא לאפשר הנאה של הציבור מהמתחם.

השימושים המוצעים בתכנית הנוכחית הם מסחר, תעסוקה ותיירות. שימוש של תעסוקה ותיירות עלול לפגוע במבנים בשל התאמות נדרשות וכן עלול להדיר את הציבור. יש להשאיר שימושים מסחריים ולהוסיף ייעוד ציבורי לצורכי תרבות.

- 16 -

ט. החזיתות של הבניינים והגדרות לשימור לא ייקברו או יוסתרו ע"י מבנים אחרים או מעברים

במפלסים גבוהים יותר. החזיתות יהיו פנויות מבינוי גם מחוץ למתחם.

הבלוק המנדטורי:

1. הלל 4 – בניין K

א. לא הוגש תיק תיעוד. נדרש.

ב. מוצעת הריסת הבניין המקורי תוך שימור חזית לרחוב. במקומו מוצע בניין של 6 קומות בנסיגה. יש

לשמור על הבניין ולא רק על החזית. הבניין כולל גם חזית מזרחית בניצב לחזית הקדמית. החזית הניצבת היא בעלת ערך רב לשימור וכוללת טור מרפסות מעוגלות. כמו כן, קיימת חזית פנימית של הארקדה וגם היא לשימור. גם חדר המדרגות הינו לשימור. יתכן ולאחר הגשת תיק תיעוד ימצאו ערכים נוספים לשימור.

ג. אין לבטל את הארקדה הציבורית העוברת מתחת לבניין. יש לסמן בהתאם בתשריט ובתקנון.

ד. מעבר ציבורי דרך הבניין – רק במידה ולא יפגע בחזיתות או בחדר המדרגות ההיסטורי. המעבר

יותאם למעבר הקיים. יש להוסיף להוראות התכנית.

ה. מרחבים מוגנים לא ימוקמו בחזיתות לשימור.

ו. יש לשמור פרטי בניין מקוריים בחזיתות – חלונות, מעקות, מרפסות, פירזול, נגרות וכד'.

ז. ז. גובה המבנה – לפי הקיים.

2. הלל 2 –בית מר חיים - בניין J –

מוצע לשימור עם תוספת 2 קומות בנסיגה של 2 מ'.

קיים תיק תיעוד שהוכן במסגרת היתר.

א. יש להוסיף הוראות לגבי שימור חדרי מדרגות ומעליות.

ב. קיים מעבר ציבורי בארקדה במפלס הרחוב מתחת לבניין. יש לסמן בתשריט ובתקנון.

ג. יש לציין שאם יתווספו מרחבים מוגנים, חדרי מדרגות ומעליות נוספים הם יתווספו בחזית אחורית

בלבד.

ד. יש למחוק את הסעיף המאפשר הגדלת פתחים לצורך השמשת המבנים לייעודם. סעיף זה יאפשר

שינויים רבים שיפגעו בבניין.

ה. תוספת 2 הקומות – אין להוסיף מעל הבניין לשימור. בנוסף לפגיעה בבניין, תוספת הקומות תהפוך

את הבניין לגבוה ביחס לשאר המבנים המנדטורים בבלוק. תוספת הקומות תחייב מעליות וחדרי מדרגות נוספים וכן עמידה בתקנים נוספים.

לפיכך יש לשמור על הבניין הקיים ללא תוספות.

ו. יש לשמור פרטי בניין מקוריים – ריצופים, חלונות, מעקות, מרפסות, פירזול, נגרות וכד'.

3. המלך ג'ורג' 29 – בית עלית - בניין I –

מוצע שימור המבנה עם תוספת 2 קומות בנסיגה של 2 מ' – 7 בסה"כ.

א. יש להגיש תיק תיעוד. לא ניתן להתייחס לכל המוצע בתכנית ללא תיק תיעוד. מדובר בבניין ייחודי

שתוכנן ע"י האדריכל בנימין צ'ייקין ונבנה בשנת .1933 הבניין כולל קומת קרקע לה פתחים מקושתים. בניגוד לשאר הבניינים, הקומה תוכננה למגורים ולא למסחר. חדר המדרגות כולל מעלית מקורית, אולי הראשונה בירושלים (לפני בית מר חיים ובית המעלות).

ב. התכנית מציעה אגף אחורי. קשה להתייחס להריסת חזית אחורית ללא תיק תיעוד. במבט ראשון

נראה שהחזית מחופה טיח ואין בה ערכי שימור גבוהים אך יש לבחון זאת באופן מעמיק יותר באמצעות תיק תיעוד.

ג. גובה – אין להוסיף קומות מעל הבניין הקיים. ניתן לשקול תוספת מעל האגף החדש בחזית

- 17 -

אחורית. תוספת קומות מעל הבניין הקיים לא תאפשר שימור של חדר המדרגות הקיים והמעלית המקורית ותחייב התאמות נדרשות נוספות שיפגעו בבניין.

ד. יש להוסיף סעיף בתקנון שמיגון, חדרי מדרגות חדשים ומעליות אם יידרשו יהיו באגף האחורי

החדש.

ה. מצוין בסעיף /4.1.2ב' כי קומת הקרקע תהיה מסחרית. יש לציין שלא ישונו הפתחים בקומת

הקרקע.

ו. יש לבטל סעיף שמאפשר הגדלת פתחים. שינויים מעין אלו ללא מגבלות, יפגעו בבניין.

ז. יש לשמור פרטי בניין מקוריים – ריצופים, חלונות, מעקות, מרפסות, פירזול, נגרות וכד'.

4. בניין H – המלך ג'ורג' 31

בניין שתוכנן ע"י ראובן אברם אברמוביץ' וכולל את סמלו המסחרי – עיטור משונן מעל הכניסה (העיטור קיים גם בבית פרומין ובית מר חיים). מוצע פירוק והרכבה של החזית. בתב"ע של מתחם פזגז אושרה הריסה מלאה של הבניין פרט לפירוק והרכבה של הכניסה ושילובה בבניין החדש.

יש לשמור את החזית והמרפסות המקוריות. ניתן לשקול התאמת פתחים באופן נקודתי אם יידרש.

א. יש לסמן בהתאם בתשריט ובנספח הבינוי.

ב. יש לציין שמרחבים מוגנים לא יופנו לחזית לרחוב.

ג. יש לשמור פרטי בניין מקוריים להרכבה – ריצופים, חלונות, מעקות, מרפסות, פירזול, נגרות וכד'.

בניינים משנות ה-50 –

בניינים שתוכננו ע"י האדריכל אוטו הופמן שתכנן מבנים חשובים כגון בית קדימה ברחוב הרב ברלין. הבניינים צנועים יחסית אולי בשל הקמתם מיד לאחר קום המדינה. מוצעים כולם להריסה.

לא הוגשו תיקי תיעוד. נבקש תיק תיעוד מתתמי שכולל את גן העצמאות והמבנים משנות ה-.50

1. בניין E – מוצע מגדל בן 49 קומות במקום בית פיגמליון. הבניין הקיים המוצע להריסה תוכנן ע"י

האדריכל אוטו הופמן כבניין משרדים ומגורים. הכניסה למגורים היא בחזית האחורית הכניסה וחדר המדרגות עוצבו כחזית מעוגלת ומושקעת ביחס לשאר חיזתות הבניין.

א. המגדל המוצע בקו 0 לרחוב ללא קומות מסד. יש לשקול נסיגה של המגדל מקו 0 והותרת מסד בן 7

קומות כפי שאופייני לבניינים המנדטוריים ברחוב – בית המעלות, בית מר חיים.

ב. הכניסה ממזרח בין בניין E לבניין היסטורי B – המפלס המוצע לא יאפשר שימור חזית מערבית של

בניין B

2. מוצעת הריסת בניין משרדים ברחוב הלל משנות ה-50 (כנראה תוכנן ע"י האדריכל אוטו הופמן)

והקמת 2 בניינים במקומו – בניין L ובניין F (מגדל)

א. בניין L - בניין חדש בן 6 קומות ו-6 קומות תת"ק. במיקום המבנה או מדרום לו מסומן בור מים

במפה היסטורית. יש לחפור בזהירות ולבחון אם נשמר. יש להגיש תיעוד וסקר הנדסי שימורי למחלקת שימור לצורך בירור אם קיים בור המים ואם נדרש שימורו ושילובו במתחם.

ב. מוצעת עקירת עצים ברחוב. יש לשמר את שדרת העצים.

גן העצמאות –

שימור גן העצמאות – גן מאיר שרמן הוקם בשנות ה-30 או ה-.40 הגן נראה בתמונות היסטוריות.

1. יש להגיש תיק תיעוד מתחמי של גן העצמאות והמבנים משנות ה-.50

2. יש לצמצם עקירת עצים בכל תחום התכנית – ברחוב שחם המועתק, מגדל E – מדרום לו וממזרח.

3. מוצעת הסטת רחוב מאיר שחם.

א. יש לצמצם עקירת עצים.

- 18 -

ב. יש להציע בסמוך לרחוב שחם הקמה מחדש של קיוסק (סימיקו) המהווה נקודת ציון היסטורית-

חברתית במרכז העיר.

ג. המפלסים של הרחוב ביחס למתחם חסבון אינם ברורים. יש פערי מפלסים ולא ברור כיצד ישפיעו

כניסות מהרחוב על המתחם. לדוגמא – מעבר בין מגדל E לבניין B ההיסטורי – המעבר יקבור את החזית המערבית של בניין .B דוגמא נוספת – החיבור בין הרחוב לחצר המונמכת הדרומית של בניין .B לא ברור מה מוצע – האם יש מעבר מדורג? האם יש קיר תמך (לא מקובל)? יש לרדת לרזולוציה גבוהה יותר לגבי המפלסים כבר בשלב זה (תנאי להפקדה) על מנת שהבניינים והחצר במתחם חסבון יישמרו בפועל ולא ייקברו.

4. מוצע מגדל בן 56 קומות במקום בית הקפה רונדו.

א. יש לכלול התייחסות לקפה רונדו בתיק התיעוד המתחמי ולרפת שניצבה שם קודם להקמתו.

ב. כניסה לרכב מרחוב אבידע – יש למצוא פתרון אחר. המעבר דורש עקירת עצים ופגיעה בגן. יש

לתכנן מעבר מכיוון רחוב המלך ג'ורג' או אם לא ניתן, יש להסיט דרומה למעבר בין הבניינים כשהמעבר יהיה תת קרקעי (הטופוגרפיה מאפשרת זאת) וזאת במידה ואין בור מים ששייך למבנים ההיסטוריים.

5. יש להתאים את תכנית הפיתוח של גן העצמאות לתכניות המקודמות מול אדריכל העיר.

6. בניין כרם הינו מונומנט לשימור – ממוקם מחוץ לקו הכחול אך סמוך לשטח החפירה של המגדל.

יש להוסיף הוראות הגנה על הבניין.

הערות כלליות:

קו בניין –

א. מצוין כי כל קווי הבניין התת קרקעיים יהיו .0 לא מקובל. יש לסמן באופן פרטני. המשמעות היא

עקירת עצים, פגיעה בבורות מים ועוד.

ב. בחזיתות ובמבנים לשימור תותר הבלטת מרפסות – יש לציין שקו הבניין למרפסות יהיה בהתאם

לקיים.

ג. יש לשקול קו בניין לקומות מסד של המגדל בהתאם לבלוק הקיים (7 קומות) ובנפרד לקומות

עליונות - בנסיגה.

מרחבים מוגנים – לא בחזיתות לרחוב.

החלטת וועדת שימור:

החלטות הוועדה

ההנחיות מתייחסות לסט תכניות מאוגוסט 2024 (הוגש בינתיים עדכון נוסף אשר הוצג בדיון):

הוועדה דוחה את התכנית מהטעמים הבאים:

התועלות הציבוריות מהתכנית אינן מצדיקות את פריצת מדיניות הגובה המוצע בלב העיר ההיסטורית בשונה מתכנית 2000 ואף בניגוד למדיניות הרק"ל .

מתחם חסבון נקבע לשימור בתכנית 9464 כאשר עלויות השימור הוטלו על היזם בתמורה לקבלת זכויות פי שלושה מהחלק המשומר. התכנית המאושרת מאפשרת מסחר ו/או מגורים. התכנית הנוכחית לא מייצרת שימור חדש אלא רק מוסיפה - 19 -

שימושים. לא ניכר ערך שימורי נוסף המצדיק חריגה ממדיניות הגובה וצמצום שטח ציבורי איכותי כגן העצמאות המשמש את כל תושבי העיר.

הטענה כי היזם בהכרח יבנה מגורים לפי תכנית מאושרת ולא מסחר המתאפשר אף הוא מכח התכנית לא הוכחה ולא נבדקה כלכלית. ייתכן מאוד שערך המתחם כמסחרי שווה ליזם אף יותר ממגורים.

אין הצדקה לגריעת שטח שצ"פ מהציבור לטובת הבניין המוצע תמורת פיזורו בין הבניינים. הגריעה מהשצ"פ תפגע בגן ירוק יחודי היסטורי ומצד שני השטח החלופי הירוק החדש אינו נושא אופי "שצ"פי " וסביר להניח כי יהווה מרחב מסחרי עירוני ולא הרחבה של השטח הירוק שהינו נדיר במרכז העיר.

ככל והוועדות דוחות את עמדת וועדת השימור נבקש לקבל את התנאים הבאים:

שימור –

מתחם חסבון –

מוצע שימור מלא של מתחם חסבון – 4 בניינים (,)A,B,C,D החצר, בורות המים, גדרות.

הוגש תיק תיעוד למבנים.

יש להוסיף בתשריט סימבול לשימור על המתחם כולו לרבות החצר.

יש לסמן בתשריט את גדרות המתחם לשימור.

יש להוסיף בהוראות השימור – שימור או שחזור של בריכת נוי מקורית. שימור ושיקום פרטי ברזל, נגרות, פרטי אבן, פרטי בטון.

יש להגביל את פריצת הגדר המערבית ל-2 פתחים מקסימום בסעיף שימור /4.2.2א'1ד'.

סעיף שימור 1י"א – לגבי התאמות המבנים לתקנים , ביטחון, נגישות ובטיחות – הסעיף מאפשר שינויים רבים מדי. נציין שעל סמך התוספת החמישית לחוק התכנון והבנייה יש הקלות מהתאמות אלו. נבקש לבטל את הסעיף ולמצוא פתרונות ספציפיים ומינימליים כבר בשלב זה.

יש להרחיק את קו הבניין התת"ק של החניה מתחת לשצ"פ מגדר המתחם. לפי חוו"ד הנדסית שימורית יש להתרחק כמטר.

הריסת תוספת בנייה לבניין C – התוספת הינה היסטורית משנות ה-20 של המאה ה-.20 אין מספיק מידע בתיק התיעוד. יש לבחון את החזית המערבית של הבניין הראשי ולבחון אם ההריסה של התוספת תועיל לבניין או לא. לא ניתן לבחון בשלב זה.

שימושים – בהתאם לתכנית מאושרת.

החזיתות של הבניינים והגדרות לשימור לא ייקברו או יוסתרו ע"י מבנים אחרים או מעברים במפלסים גבוהים יותר. החזיתות יהיו פנויות מבינוי גם מחוץ למתחם.

הבלוק המנדטורי:

הלל 4 – בניין K

לא הוגש תיק תיעוד. נדרש.

מוצעת הריסת הבניין המקורי תוך שימור חזית לרחוב. במקומו מוצע בניין של 6 קומות - 20 -

בנסיגה. יש לשמור על הבניין ולא רק על החזית. הבניין כולל גם חזית מזרחית בניצב לחזית הקדמית. החזית הניצבת היא בעלת ערך רב לשימור וכוללת טור מרפסות מעוגלות.

כמו כן, קיימת חזית פנימית של הארקדה וגם היא לשימור. גם חדר המדרגות הינו לשימור. יתכן ולאחר הגשת תיק תיעוד ימצאו ערכים נוספים לשימור.

אין לבטל את הארקדה הציבורית העוברת מתחת לבניין. יש לסמן בהתאם בתשריט ובתקנון.

מעבר ציבורי דרך הבניין – מוצע פסאז' רחב, לא נחוץ כלל ואינו מוסיף למרחב הציבורי וגם פוגע בשלמות המבנה ההיסטורי. ככל ויוחלט על מעבר כעין זה יש להסיטו מזרחית למבנה ההיסטורי למיקום בו מוצע בניין חדש.

מרחבים מוגנים לא ימוקמו בחזיתות לשימור.

יש לשמור פרטי בניין מקוריים בחזיתות – חלונות, מעקות, מרפסות, פירזול, נגרות וכד'.

גובה המבנה – לפי הקיים.

הלל 2 –בית מר חיים - בניין J –

מוצע לשימור עם תוספת 2 קומות בנסיגה של 2 מ'.

קיים תיק תיעוד שהוכן במסגרת היתר.

יש להוסיף הוראות לגבי שימור חדרי מדרגות ומעליות.

קיים מעבר ציבורי בארקדה במפלס הרחוב מתחת לבניין. יש לסמן בתשריט ובתקנון.

יש לציין שאם יתווספו מרחבים מוגנים, חדרי מדרגות ומעליות נוספים הם יתווספו בחזית אחורית בלבד.

יש למחוק את הסעיף המאפשר הגדלת פתחים לצורך השמשת המבנים לייעודם. סעיף זה יאפשר שינויים רבים שיפגעו בבניין.

תוספת 2 הקומות – אין להוסיף מעל הבניין לשימור. בנוסף לפגיעה בבניין, תוספת הקומות תהפוך את הבניין לגבוה ביחס לשאר המבנים המנדטורים בבלוק. תוספת הקומות תחייב מעליות וחדרי מדרגות נוספים וכן עמידה בתקנים נוספים.

לפיכך יש לשמור על הבניין הקיים ללא תוספות.

יש לשמור פרטי בניין מקוריים – ריצופים, חלונות, מעקות, מרפסות, פירזול, נגרות וכד'.

המלך ג'ורג' 29 – בית עלית - בניין I –

מוצע שימור המבנה עם תוספת 2 קומות בנסיגה של 2 מ' – 7 בסה"כ.

מדובר בבניין ייחודי שתוכנן ע"י האדריכל בנימין צ'ייקין ונבנה בשנת .1933 הבניין כולל קומת קרקע לה פתחים מקושתים. בניגוד לשאר הבניינים, הקומה תוכננה למגורים ולא למסחר. חדר המדרגות כולל מעלית מקורית, אולי הראשונה בירושלים (לפני בית מר חיים ובית המעלות). יש לשמר את הבניין לרבות חדר המדרגות והמעלית.

התכנית מציעה אגף אחורי. במבט ראשון נראה שהחזית מחופה טיח ואין בה ערכי שימור גבוהים אך יש לבחון זאת באופן מעמיק יותר באמצעות תיק התיעוד.

גובה – אין להוסיף קומות מעל הבניין הקיים. ניתן לשקול תוספת מעל האגף החדש בחזית אחורית. תוספת קומות מעל הבניין הקיים לא תאפשר שימור של חדר המדרגות הקיים והמעלית המקורית ותחייב התאמות נדרשות נוספות שיפגעו בבניין.

יש להוסיף סעיף בתקנון שמיגון, חדרי מדרגות חדשים ומעליות אם יידרשו יהיו באגף - 21 -

האחורי החדש.

מצוין בסעיף /4.1.2ב' כי קומת הקרקע תהיה מסחרית. יש לציין שלא ישונו הפתחים בקומת הקרקע.

יש לבטל סעיף שמאפשר הגדלת פתחים. שינויים מעין אלו ללא מגבלות, יפגעו בבניין.

יש לשמור פרטי בניין מקוריים – ריצופים, חלונות, מעקות, מרפסות, פירזול, נגרות וכד'.

בניין H – המלך ג'ורג' 31

בניין שתוכנן ע"י ראובן אברם אברמוביץ' וכולל את סמלו המסחרי – עיטור משונן מעל הכניסה (העיטור קיים גם בבית פרומין ובית מר חיים). מוצע פירוק והרכבה של החזית.

בתב"ע של מתחם פזגז אושרה הריסה מלאה של הבניין פרט לפירוק והרכבה של הכניסה ושילובה בבניין החדש.

יש לשמור את החזית והמרפסות המקוריות. ניתן לשקול התאמת פתחים באופן נקודתי אם יידרש.

יש לסמן בהתאם בתשריט ובנספח הבינוי.

יש לציין שמרחבים מוגנים לא יופנו לחזית לרחוב.

יש לשמור פרטי בניין מקוריים להרכבה – ריצופים, חלונות, מעקות, מרפסות, פירזול, נגרות וכד'.

בניינים משנות ה-50 –

בניינים שתוכננו ע"י האדריכל אוטו הופמן שתכנן מבנים חשובים כגון בית קדימה ברחוב הרב ברלין. הבניינים צנועים יחסית אולי בשל הקמתם מיד לאחר קום המדינה. מוצעים כולם להריסה.

הוגש תיק תיעוד לחלק מהמבנים. נבקש תיק תיעוד מתחמי שכולל את גן העצמאות והמבנים משנות ה-.50

בניין E – מוצע מגדל בן 49 קומות במקום בית פיגמליון. הבניין הקיים המוצע להריסה תוכנן ע"י האדריכל אוטו הופמן כבניין משרדים ומגורים. הכניסה למגורים היא בחזית האחורית הכניסה וחדר המדרגות עוצבו כחזית מעוגלת ומושקעת ביחס לשאר חיזתות הבניין.

המגדל המוצע בקו 0 לרחוב ללא קומות מסד. יש לשקול נסיגה של המגדל מקו 0 והותרת מסד בן 7 קומות כפי שאופייני לבניינים המנדטוריים ברחוב – בית המעלות, בית מר חיים.

הכניסה ממזרח בין בניין E לבניין היסטורי B – המפלס המוצע לא יאפשר שימור חזית מערבית של בניין B

מוצעת הריסת בניין משרדים ברחוב הלל משנות ה-50 (כנראה תוכנן ע"י האדריכל אוטו הופמן) והקמת 2 בניינים במקומו – בניין L ובניין F (מגדל)

בניין L - בניין חדש בן 6 קומות ו-6 קומות תת"ק. במיקום המבנה או מדרום לו מסומן בור מים במפה היסטורית. יש לחפור בזהירות ולבחון אם נשמר. יש להגיש תיעוד וסקר הנדסי שימורי למחלקת שימור לצורך בירור אם קיים בור המים ואם נדרש שימורו ושילובו במתחם.

- 22 -

מוצעת עקירת עצים ברחוב. יש לשמר את שדרת העצים.

גן העצמאות –

שימור גן העצמאות – גן מאיר שרמן הוקם בשנות ה-30 או ה-.40 הגן נראה בתמונות היסטוריות.

יש להגיש תיק תיעוד מתחמי של גן העצמאות והמבנים משנות ה-.50 יש לצמצם עקירת עצים בכל תחום התכנית – ברחוב שחם המועתק, מגדל E – מדרום לו וממזרח.

מוצעת הסטת רחוב מאיר שחם.

יש לצמצם עקירת עצים.

יש להציע בסמוך לרחוב שחם הקמה מחדש של קיוסק (סימיקו) המהווה נקודת ציון היסטורית-חברתית במרכז העיר.

המפלסים של הרחוב ביחס למתחם חסבון אינם ברורים. יש פערי מפלסים ולא ברור כיצד ישפיעו כניסות מהרחוב על המתחם. לדוגמא – מעבר בין מגדל E לבניין B ההיסטורי –

המעבר יקבור את החזית המערבית של בניין .B דוגמא נוספת – החיבור בין הרחוב לחצר המונמכת הדרומית של בניין .B לא ברור מה מוצע – האם יש מעבר מדורג? האם יש קיר תמך (לא מקובל)? יש לרדת לרזולוציה גבוהה יותר לגבי המפלסים כבר בשלב זה (תנאי להפקדה) על מנת שהבניינים והחצר במתחם חסבון יישמרו בפועל ולא ייקברו.

מוצע מגדל בן 56 קומות במקום בית הקפה רונדו.

יש לכלול התייחסות לקפה רונדו בתיק התיעוד המתחמי ולרפת שניצבה שם קודם להקמתו.

כניסה לרכב מרחוב אבידע – יש למצוא פתרון אחר. המעבר דורש עקירת עצים ופגיעה בגן. יש לתכנן מעבר מכיוון רחוב המלך ג'ורג' או אם לא ניתן, יש להסיט דרומה למעבר בין הבניינים כשהמעבר יהיה תת קרקעי (הטופוגרפיה מאפשרת זאת) וזאת במידה ואין בור מים ששייך למבנים ההיסטוריים. (לאחרונה הוגשה תכנית גישה לחניה תת קרקעית מתחת לפארק סן סימון – הרמפה יורדת בגובה ומשמרת את רוב הקרקע והעצים מעליה ללא פגיעה).

יש להתאים את תכנית הפיתוח של גן העצמאות לתכניות המקודמות מול אדריכל העיר.

בניין כרם הינו מונומנט לשימור – ממוקם מחוץ לקו הכחול אך סמוך לשטח החפירה של המגדל. יש להוסיף הוראות הגנה על הבניין.

הערות כלליות:

לא הוצגו ניתוחים עירונים של השתלבות הבינוי במרכז העיר ההיסטורית, לא הוצגו מבטים אל ומהעיר העתיקה או נקודות אסטרטגיות ניצפות אחרות. יש להשלים נושא זה בטרם קבלת החלטה סופית לגבי גובה המבנים ותכסיתם.

קו בניין –

מצוין כי כל קווי הבניין התת קרקעיים יהיו .0 לא מקובל. יש לסמן באופן פרטני.

המשמעות היא עקירת עצים, פגיעה בבורות מים ועוד.

בחזיתות ובמבנים לשימור תותר הבלטת מרפסות – יש לציין שקו הבניין למרפסות יהיה - 23 -

בהתאם לקיים.

יש לשקול קו בניין לקומות מסד של המגדל בהתאם לבלוק הקיים (7 קומות) ובנפרד לקומות עליונות - בנסיגה.

מרחבים מוגנים – לא בחזיתות לרחוב.

אגף לשיפור פני

לא התקבל

העיר אגף שפ"ע

- המח'

לתחזוקת

כבישים

ומדרכות

להלן הערותנו המחלקה למדניות התכנון לתכנית 1070911 – מתחם חסבון - גירסה מספר 52 בהוראות התכנית וגירסה מספר 52 בתשריט:

1. בהמשך למסמך מיום 24.9.24 סעיף הערות מחלקת תכנון תת סעיף זכויות והסכמות:

".1 מתוך המסמכים שהוגשו קשה להבין אילו זכויות בנייה קיימות כיום: לא נהירה הפרדה בין זכויות בנייה ויחידות דיור מאושרות ובנויות לבין זכויות בנייה לא בנויות כמו מגדל פז גז.

2. נושאה ההסכמות: לא נהיר מספר יחידות דיור שמוצעות לפינוי בינוי ומידת ההסכמות

הקיימות בכל בניין".

לא ניתן להכין פרוגרמה למספר לא ידוע של יחידות דיור נכנס. יש לקבל נתונים של מספר יחידות דיור קיימות, יחידות דיור מאושרות ולא קיימות ומספר יחידות דיור עתידי.

בנוסף, טבלה מספר 5 שבהוראות התכנית תציין את מספר יחידות הדיור בכל אחד מתאי אגף תכנון העיר השטח.

- המחלקה

למדיניות התכנון .2 בהמשך למסמך מיום 24.9.2024 סעיף הערות מחלקת נכסים:

".1 לעירייה 1,800 מ"ר שטחים ציבוריים בבעלותה מתכנית 779645 – יש לבחון תמורות אלו בתכנית החדשה, שטחים אלו לא יבואו במניין שטחי הפרשות מבונות ושטחים ציבוריים שיהיו נגזרת הזכויות מהתכנית החדשה.

2. שימוש נרחב בתת הקרקע – לבחון מאזן קרקע עירונית נכנסת ויוצאת, עודפי השטחים

בתת הקרקע על חשבון מקרקעין ציבוריים (שטחים לא "נקיים" בתת הקרקע בהשוואה למצב הנכנס) יהיו שטחים בבעלות העירייה חניונים אלו יהיו חניונים ציבוריים בהתאם לסעיף 5 לתקנון התכנון והבנייה (התקנת מקומות חניה), תשמ"ג-,1983 זכויות הפרטיים

ע"פ תקן בהתאם לכופר חנייה הנהוג באזור.

3. מבנים לשימור – ככל ומדבור בשטחים שיועברו לבעלות העירייה יש לרשום זכויות אלו

- 24 -

במסגרת איחוד וחלוקה.

4. בשלב ראשון ייבחנו הזכויות והתמורות העירוניות בטבלה ע"פ תקן ה 15 לבחינת יכולות

העירייה להשתתף במתווה זה בלא הליך עשייה במקרקעין ע"פ סעיף 188 לפקודת העיריות".

המחלקה למדניות התכנון מחזקת את ההערות הללו של אגף נכסים אשר ישפיעו על היקף הפרוגרמה העתידית.

בנוסף יש לציין במפורש בהוראות התכנית כי תאי שטח ,10 ,12 ו- 13 יעברו לבעלות עיריית ירושלים וכל ההפרשות המבונות.

3. התכנית מציעה שטחים סמי ציבוריים המשרתים בלעדית את הדיירים ולא את תושבי

השכונה והעיר.

- שטחים אלה אינם יכולים להיכלל כשטחי ציבור והפרשות לטובת הציבור.

- היקף השטחים הסמי ציבוריים הוא גדול ומכתיב תוספת ניכרת של שטחים שאינם צריכים להיות.

4. המסמכים שהוצגו בפנינו אינם מאפשרים הבנה של ההיקף, השימוש והמיקום של

השטחים הציבוריים שאמורים לעבור לבעלות עיריית ירושלים.

יש להציג תכניות קומה של כל שטח שאמור להיות בבעלות עיריית ירושלים, תוך ציון השימוש וההיקף, בכל אחד מהבניינים שבתחום התכנית.

5. על פי הערכה ראשונית נדרש בפרוייקט בית ספר. יחד עם זאת לאור מורכבות של

הפרוייקט והרצון לחזק ולעבות את בית הספר הניסויי ולהצעידו כבי"ס דגל למרכז העיר, הונחנו על ידי מנהל אגף תכנון העיר, אד' רועי לביא, לאפשר הצגת שימושים שישמשו את תלמידי בית הספר. בינוי במתחם חסבון עבור בית הספר יאפשר פינוי של שטחים במתחם בית הספר אשר יוסבו לכיתות לימוד.

מבדיקה שנערכה מול מנח"י ההנחיה של משרד החינוך כי בשטחים אלה יוכלו להיות פונקציות שאינן בתדירות גבוהה, על מנת למנוע תנועה של תלמידים מחוץ לשערי וגבולות בית הספר.

לכן הפונקציות הבנות בחשבון הן ספרייה, אודיטוריום ומעבדות.

6. יש להציע ולהציג חניות עירוניות בתוך החניון של הפרוייקט, עבור בית הספר שהיה צריך

להיבנות, חניות עבור בית הספר בגודל של 12 כיתות וכן עבור השימושים הציבוריים הנוספים שיקבעו ובהם עבור– חברה, תרבות, גני ילדים וכיוב'.

7. מאזן שטחי ציבור – במצב היוצא העירייה נשארת באותו מאזן של שטחי קרקע כפי

שנכנסה ולא מקבלת שטחים נוספים.

8. כביש הגישה המוצע לתא שטח 9 הינו על חשבון שטח ירוק תוך פגיעה בו (תא שטח

.)35 אי לכך אנו סבורים כי יש להכניס את החניה וכן את החניה העילית העירונית שמדרום לתוך הפרוייקט, לתת הקרקע ולפנות את השטח כשטח ירוק.

- 25 -

9. יש לקבל חווד תושיה לעניין העומס שיווצר בשל ריבוי הפרוייקטים במרחב אשר ישתמשו

בכבישים שבתחום התכנית.

10. בגוש חלקה 30037/24 קיים בניין המוגדר מונומנט לשימור. בסמוך אליו ישנן חניות. יש

לברר את מקור הבעלות, יתכן והיא של משהוא אחר (אולי של הבניין לשימור) ולא של עיריית ירושלים.

יש להתייחס גם לסוגייה זו.

11. כל שטח נדרש יחושב כבר כעת, גם שטח של גלריה.

12. בטבלה בסעיף 5 שבהוראות התכנית לא נמצאו נתונים של תא שטח מספר .40 לכל

הפחות יש לציין: יעוד על פי תכנית מאושרת אחרת וכן שהנתונים הינם לפי התכנית

התקפה.

אדריכל העיר

לא התקבל

תוכנית אב

לא התקבל

לתחבורה

אגף תושייה -

לא התקבל

צוות בקרת

תכנון תנועה

תיק ח"ד: -2023/9 התחדשות עירונית במתחם חסבון (פזגז)

אגף רישוי

יש לשקול את הגדרת התכנית כפינוי בינוי לאור כך שקיימת תכנית מאושרת 779645 אשר ופיקוח - המח'

קיבלה תוקף ב ,28.3.22 לכן ספק האם ניתן להגדיר את התכנית כפינוי בינוי.

להיטלי השבחה

לאחר עמידה בתנאי סף- חיוני להפנות שוב את התכנית אל מחלקת השמאות העירונית למתן חוות דעת ובחינה מעמיקה של התכנית.

המחלקה

לא התקבל

לנגישות

אגף שפ"ע - מח'

לא התקבל

גננות-עצים

ותכנון

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר ציפוף לאורך רק"ל באזור מרכזי חריגה ממס' הקומות ומאחוזי הבניה המותרים עפ"י המדיניות

כלכלת היישוב/ עירוב שימושים

הרשות:

השפעות חברתיות:

תשתיות ותחבורה: קירבה לציר הרק"ל

סביבה ונוף:

אחר:

החלטות קודמות

- 26 -

תאריך דיון החלטה

לדחות את ההכרעה לצורך בחינת הנושאים הבאים:

קבלת דוח שמאי מפורט מטעם עיריית ירושלים .

בחינת נושא ביטול מגדל פז גז והעברתו לגן העצמאות .

13/11/2024 קבלת הדמיות של הפרויקט מנקודות משמעויות בעיר המציגות את הפרויקט – ההדמיות יוכנו על ידי עיריית ירושלים.

15/07/2024

התכנית ירדה מסדר היום.

הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה לתכנית על מנת לאפשר את שיפור המרחב הציבורי במתחם והעברת מגדל אחד מחוץ למתחם.

29/05/2024

ההצטרפות לא תחליף את הצורך בעמידה בתקנות לעניין הסכמות נדרשות להגשת תכניות להתחדשות עירונית.

הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה לתכנית הרחבה יותר וזאת על מנת לתכנן את כל הבלוק בראיה רחבה, לשפר את הכניסות לחניונים ואת המרחב 12/07/2023 הציבורי

בתנאים הבאים:

הקו הכחול יצומצם ולא יכלול את רחוב הלל ולא יציע את ביטולו וכל מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם- ישנה חשיבות לשמירה על הרחוב הקיים ושדרת העצים הקיימת בו .

- 27 -

המלצה זו היא בתיאום עם יזם התכנית.

ההצטרפות לא תחליף את הצורך בעמידה בתקנות לעניין הסכמות נדרשות להגשת תכניות להתחדשות עירונית.

ייערכו ישיבות תכנון ותאום התכנית מול מהנדס העיר טרם הבאתה לדיון להפקדה בוועדה המקומית.

הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישת התכנית על מנת להסדיר מבחינה 07/12/2022 סטטוטורית את הסטת הרחוב בתכנית דנן לצורך קידום התכנית של התחדשות עירונית. הכל בכפוף להמשך תאום התכנית מול מהנדס העיר טרם הבאתה לדיון להפקדה בוועדה המקומית.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

רקע

התכנית הנדונה מציעה התחדשות עירונית במתחם בעל חשיבות מרכזית בעיר ירושלים, הכוללת הריסת מבנים קיימים והקמת מגדלים לשימושים מעורבים, כמו גם שימור מבנים היסטוריים בעלי ערך תרבותי והיסטורי. מדובר בתכנית בקנה מידה משמעותי, אשר צפויה לתרום רבות למרקם העירוני של מרכז העיר ולירושלים כולה.

יישום הפרויקט במרכז העיר יתרום לשיפור איכות המרחב הציבורי ויספק מענה מיטבי לצורכי תושבי העיר והמבקרים בה. הקמת מבני המגורים החדשים והשימושים המעורבים תאפשר חיזוק חיי היום-יום במרכז העיר, תיצור מוקדי משיכה חדשים ותהווה מענה חשוב למגורים, מסחר, תעסוקה ושירותים ציבוריים. השילוב של מגדלים עם מבנים היסטוריים שמורים ישמר את צביון - 28 -

העיר תוך הוספת תשתיות חדשות ומתן ביטוי לאופי הדינמי של ירושלים כעיר שמתפתחת ומשתנה לאורך השנים.

1. התכנית מציעה שלושה בניינים בגובה של 41 , 43 ו 50 קומות הכוללות בנוסף קומות גן

וקומות טכניות בכל בניין .

2. בהמשך להצגת הדוח השמאי לוועדה והמסקנות שלו כי השטחים המוצעים בתכנית

תואמים לדוח הכלכלי -שמאי.

3. יש לקבוע את גובה המגדלים על פי הפירוט הבא:

א. יש לקבוע כי הגובה המקסימלי של מגדל רונדו יהיה 43 קומות למעט קומות טכניות.

ב. יש לקבוע כי הגובה המקסימלי של מגדל המלך גורג יהיה 43 למעט קומות טכניות.

ג. יש לקבוע כי הגובה המקסימלי של מגדל הלל יהיה 41 למעט קומות טכניות

ד. היקף הקומות הטכניות ייבחן בשלב היתר הבניה בתיאום עם מהנדס העיר בהתאם

לצרכים ולמינימום הנדרש.

ה. במסגרת היתרי הבניה תערך בדיקה של האפשרות לצמצם תכסיות בניה במגדלים

במסגרת הזכויות המאושרות.

ו. תנאי למתן היתר בניה יהיה הכנת תכנית עיצוב אדריכלית לאישור מהנדס העיר.

ז. יודגש כי הפרויקט מציע תכנון הכולל מצוינות אדריכלית ושטחים משותפים רבים

לטובת הפרויקט בכל הקומות הכולל שטחי בניה משמעותיים – שטחי בניה אלה יהיו זכויות מותנות עבור עיצוב המוצג בנספחי הבנוי כתפיסת התכנון וככול ובשלב היתרי הבניה יוצע תכנון אחר השונה באופן מהותי מעקרונות התכנון המוצגים בתכניות –

זכויות הבניה ומספר הקומות יצומצם בהתאם.

ח. לאור הפרויקט המיוחד והרצון לממשו באופן מידי ייקבע בתכנית סעיף השמדה עצמית

של 3 שנים עד להוצאת היתר בניה ראשון – ככול ולא יוצע היתר בתקופה זו התכנית תבוטל.

4. לא ניתן להבין ממסמכי התכנית מה התכסית המוצעת של המגדלים ואיך זכויות הבניה

נכנסות בתחום המגרשים – יש להציג בצורה מפורטת את התכסיות המוצעות של המגדלים הן בקומות הקרקע והן בקומות שמעל הקרקע- על פי נסחי הבינוי לא הראה שהקומות שמעל הקרקע רחבות יותר מהקומות התחתונות, כך שלא ברור חישוב השטחים המוצג וסה"כ השטחים שניתן להציע בכל מגדל.

5. יש להציג בצורה ברורה את התכנון של המגדלים ובהתאם לכך יש להציג את זכויות הבניה

הנגזרות מכך.

6. התכנית מציעה התחדשות עירונית במספר בניינים, יש להבהיר את היקף ההסכמות

לפינוי של בניינים אלה בהתאם לתקנות, הצטרפות הוועדה המקומית להגשת התכנית אינה באה להחליף את הצורך בעמידה בתקנות לעניין זה.

7. יש להוציא מהקו הכחול של התכנית את חלקה מספר 30 ( בניין J ) – התכנית אינה

מציעה שינויים משמעותיים בבניין ולא הוגשו הסכמות של הדיירים לתכנון המוצע, ואין בצירוף חלקה זו לתכנית תועלת ציבורית.

8. התכנית מציעה תכנון בחלקה מספר 80 ( בניין I ) שתורמת למרחב הציבורי ומשפרת את

החזית האחורית של הבניין יש לקבל הסכמות של הדיירים לתכנון המוצע או לחילופין להוציא את התכנית מהקו הכחול.

- 29 -

ייעודי קרקע

1. בתאומי תכנון עם האדריכלים והיזם סוכם על זיקת ההנאה להולכי הרגל מרחוב המתמיד. עם

זאת בתשריט מצב מוצע מקטע זה – חזית דרומית של בניין F (תא שטח )8 מסומן כדרך לביטול, שצ''פ וזכות למעבר ברכב. לא ברור הצורך בסימון זיקת מעבר לרכב בשטח זה כאשר מטרת התכנית היא לאפשר מרחב ציבורי להולכי רגל בכל פנים המתחם לכן למעט מעבר רכב חרום בשטח זה יש לבטל את כל יתר הסעיפים המציעים מעבר רכב תפעולי או כל רכב אחר בשטח זה., יותר מעבר זמני עד להשלמת החניון לנגישות לתא שטח .40

2. בתחום התכנית כלולה חלקה 40 הכוללת מגדל קיים ועל פי התכנית המאושרת קיימת זיקת

הנאה לציבור, בפועל מדובר על מעבר ציבורי שלאור התכנית החדשה הוא מעבר ציבורי חשוב המחבר את המתחם הפנימי לרחוב מאיר שחם -יש לשנות את זיקת ההנאה המאושרת לשטח ציבורי פתוח כחלק ממערך השטח הפתוח כולו.

קווי בניין

3. בין הבניינים H ו- E ובניינים F ו L קיים מעבר ציבורי ברוחב של 5 מטרים בלבד היות ואנחנו

מעוניינים במעברים מזמינים ורחבים לפנים המתחם יש להגדיל את המעברים לרוחב של 8 מ'

לפחות מתוכם 5 מטר כמוצע יהיו ציבורים כמוצע ועוד שלושה מטרים יהיו של 2 קומות לפחות בקומת הקרקע.

4. יש לקבוע בהוראות התכנית כי קו הבניין העילי בבניין ,E הרוכב מעל למבנה לשימור B יחל רק

מקומה 5 ואילך וזאת על מנת לשמור על מרחק סביר מהמבנה לשימור "B". יש לקבוע על כך סעיף סטייה ניכרת.

5. יש לסמן בקומת הקרקע בנספח הבינוי ותשריט מצב מוצע את המרחקים בין הבניינים השונים

המוצעים והקיימים במתחם.

שימושים

6. כל קומות הקרקע בכל הבניינים ישמשו עבור מסחר בדגש כל החזיתות לכבישים הראשים

ולחזיתות הפנימיות לחלל הפנימי וזאת למעט שטחים למבני ציבור ולוביים לשימושים השונים.

7. יש לקבוע גמישות בשימושים שאינם מגורים באופן שיאפשר בהם מסחר/ משרדים /מלונאות.

8. בבניינים D C A יש לקבוע שימוש מסחרי בקומת הקרקע ובקומות שמעל שימושים ציבורים

עבור תרבות /קהילה ולבטל את שאר השימושים.

9. יש לקבוע בכל תא שטח את מספר יחידות הדיור המוצעות.

10. יש לקבוע תמהיל יחידות הדיור המשקף ממוצע של כ 100 מ"ר ממוצע לדירה ( פלדלת).

11. בהתאם להנחיות מנהל התכנון 20 אחוז מהדירות יהיו בשטח של 55 מ"ר.

הפרשה ציבורית

12. יש לקבוע ייעוד עירוני מעורב עם חזית מסחרית בתאי שטח ,10 ,12 13 ( D C )A – מתחם

חיסבון ההיסטורי. יש לקבוע בהוראות התכנית כי השימושים יהיו שטח לצורכי ציבור ומסחר בקומת הקרקע.

13. יש לקבוע בהוראות התכנית כי תאי השטח הציבורים והפרשות המבונות יירשמו על שם

- 30 -

עיריית ירושלים במסגרת האיחוד וחלוקה.

14. יש להציג תכניות קומה של כל שטח שאמור להיות בבעלות עיריית ירושלים, תוך ציון השימוש

וההיקף, בכל אחד מהבניינים שבתחום התכנית.

15. על פי הערכה ראשונית נדרש בפרוייקט בית ספר. יחד עם זאת לאור מורכבות של הפרוייקט

והרצון לחזק ולעבות את בית הספר הניסויי ולהצעידו כבי"ס דגל למרכז העיר, יש לאפשר הצגת שימושים שישמשו את תלמידי בית הספר. בינוי במתחם חסבון עבור בית הספר יאפשר פינוי של שטחים במתחם בית הספר אשר יוסבו לכיתות לימוד. מבדיקה שנערכה מול מנח"י ההנחיה של משרד החינוך כי בשטחים אלה יוכלו להיות פונקציות שאינן בתדירות גבוהה ( לא כיתות לימוד ) , על מנת למנוע תנועה של תלמידים מחוץ לשערי וגבולות בית הספר. לכן הפונקציות הבאות בחשבון הן ספרייה, אודיטוריום ומעבדות, אולם ספורט . יש

להציג פתרון לנ''ל בתכנית: בנספח הבינוי ובטבלה 5 כתנאי להפקדת התכנית.

16. יש לקבוע את ההפרשות הבאות במסמכי התכנית:

4300 מ"ר לטובת ספרייה אודיטוריום ומעבדות. מאחר ומדובר בהקצאה מבונה יש לתאם עם הממונה על תכנון פיזי במנח"י את השטחים.

4 כיתות גני ילדים - כל כיתה בגודל של 130 מ"ר + חצר צמודה ורציפה בגודל של 175 מ"ר.

מאחר ומדובר בהקצאה מבונה יש לתאם עם הממונה על תכנון פיזי במנח"י את גודל השטחים.

3 כיתות מעון יום – בשטח בנוי של 440 מ"ר ועוד 305 מ"ר לשטחי חצרות. על נספח הבינוי להציג גישה מוטורית אל מטבח מבשל בכפוף לפרוגרמות למעונות יום. השטח הציבורי ימוקם בקומת הקרקע, בכניסה נפרדת ועצמאית.

בית כנסת – שטח בנוי של 600 מ"ר.

א. יש לציין בסעיף 4 כי השטח הציבורי הוא שטח נטו ולא יכללו בו שטחים המשמשים את

השימושים הסחירים, או מסדרונות המובילים אל השימוש הציבורי.

ב. בהוראות התכנית בטבלה 5 עצמה יש לציין שטח בנוי למבני ציבור, ובהערות לציין שטחי

חצרות.

ג. בטבלה בסעיף 5 כל השטחים הציבוריים ירשמו כשטחים עיקריים ובהערה יצויין כי ניתן יהיה

לניידם משטח עיקרי לשטח שירות.

ד. יש להציע ולהציג חניות עירוניות עבור כלל שטחי הציבור שיעברו לעיריית ירושלים, בהתאם

לתקנים המקובלים. שטחים אלה יינתנו ככל הניתן במיקום נפרד, יבנו על ידי היזם וימסרו לידי עיריית ירושלים.

ה. יש לציין בהוראות הבינוי כי כל מערכות הבניין והתשתיות עבור השימושים הציבוריים יהיו

מופרדים מהתשתיות עבור השטחים הסחירים.

ו. יש להטמיע בהוראות התכנית בסעיף תנאים למתן היתר בניה, כי תנאי להיתר בניה יהא

אישור הנכסים.

ז. תנאי למתן היתר בניה יהא תאום עם היחידה העירונית הרלוונטית המקבלת את השימוש

הציבורי.

- 31 -

17. יש להציע ולהציג חניות עירוניות בתוך החניון של הפרוייקט עבור כל השימושים הציבוריים

המוצעים בהתאם לתקן .

תנועה וקישוריות

18. יש להציג באופן ברור את הכביש המוצע בחלק הדרומי של גן העצמאות – כולל חתכי רחוב,

סימון נהיר וקריא של כניסה למנהרה, ועקביות בין מסמכי התכנית. כמו כן, יש להראות היתכנות לכניסה של משאיות תפעול, באמצעות חתכים והצגה של רדיוס סיבוב.

19. תוואי כביש הגישה למגדל הרונדו מוצג בחוסר עקביות בין התשריט לנספחי הבינוי. יש ליישר

קו בין המסמכים. כמו כן, לא ברור נתיב כביש הגישה היות ואינו תואם את התוואי הקיים בשטח.

20. רמפת הכניסה מרחוב המתמיד נראית לא סבירה, מאחר ואין רדיוס סיבוב. - יש להציג נספח

תנועה מלא.

21. עצים לעקירה – מסומנים עצים רבים לעקירה בתא שטח 24 אשר בייעוד שצ''פ. יש לבחון

נחיצות עקירתם מול צוות אדריכלי הנוף ויש להציע העתקה ככל הניתן, ככל וידרש לעקרם, יש להציע עצים אחרים שווי ערך בתא שטח זה. יש לדאוג לעומק שתילה של לפחות 2 מטרים.

22. קיימים בניינים ומקלטים בתוואי המוצע של הכביש – ככל והם מיועדים להריסה יש לסמנם

בהתאם. יש לבחון את הצורך במקלט הציבורי במקום. יש להראות זאת בנספחי הבינוי ושיקבע על כך סעיף בהוראות התכנית.

23. תכנון של כביש מאיר שחם החדש והתחברות למלך גורג: מוצע צמצום מ- 2 נתיבים לנתיב

אחד לא ניתן לצמצם נתיב ברחוב שחם בקרבת רחוב קינג ג'ורג, מכיוון שבכניסה לרחוב מעלות מתוכנן מפרץ הורדה לאוטובוס. (דרופ אוף של מוזיאון הכנסת)- יש לתאם את הנושא מול אגף תושיה לא בהיבט של הסדרי תנועה אלא בהיבט של רוחב הכביש המוצע.

24. אין לקבוע בתב''ע את נושא החלפת הסטריות ברחוב המתמיד – מדובר בבחינה של הסדרי

תנועה. יש לבחון רדיוס סיבוב ברחוב זה בחיבור עם רחוב מאיר שחם.

25. יש להראות חתכי רחוב למאיר שחם ולהימנע ככול הניתן מיצירת קירות תמך. תנאי להפקדה

יהיה הצגת תכנית פיתוח מפורטת.

26. בהתאם לבקשת היזם והרצון להפחית תקנים במרכז העיר יש לקבוע בתכנית את ההנחיות

הבאות לגבי תקן החניה:

א. מסחר משרדים ומלונאות יהיו בתקן אפס למעט פריקה וטעינה וחניות נכים.

ב. תקן החניה למגורים לדירות עד 55 מ"ר יהיה פטור מחניה .

ג. תקן החניה לדירות שמעל 55 מ"ר יהיה חצי מקום ליחידת דיור .

ד. התכנית תיתן מענה לחניות על פי התקן לשימושים הציבוריים.

ה. התכנית תיתן מענה לפריקה וטעינה מלאים וחניות נכים בהתאם לתכנית 5166ב.

27. יש להציג ניתוח מיקרוסימולציה לרחובות המתמיד ומאיר שחם.

28. יש לתכנן צומת בין רחוב השחם לרחוב המתמיד שיאפשר מעבר לאוטובוס. תנאי להפקדת

התכנית – יהיה השלמת נספח התנועה בהתאם לנ''ל.

29. יש להוסיף סימוני מפלסים בכל הקומות המוצגות, כולל קומת קרקע. יש לוודא כי מפלסי

הכניסה לכל אחד מהחללים בבניינים לשימור אכן תואמים למפלסי הפיתוח.

מגדל רונדו

- 32 -

30. יש להוסיף עמודה בטבלה 5 המתייחסת לתכסיות המגדלים.

31. חסרה קורלציה בין נספח הבינוי לנספח הפיתוח יש לוודא בסימוני המפלסים כי קיימת שמירה

על חיבור להולכי רגל בין המלך גורג לפארק – באמצעות המדרגות והרמפות.

32. לא ניתן להבין ממסמכי התכנית את שטחי הבניה המוצעים במגרש בהתייחס לגובה שהוחלט

עד 44 קומות, לא ברור כמה דירות מוצעות בקומה ואין תכניות של קומות טיפוסיות.- יש להבהיר ולהשלים

33. טבלת איחוד וחלוקה לא תואמת לתשריט – יש להטמיע טבלה מעודכנת בטבלה 5 בהוראות

התכנית.

34. יש להציג פתרון לפריקה וטעינה לשטחים המסחריים. יש לתאם מול אדריכל העיר במסגרת

תכנית פיתוח שטח לעת הפקדת התכנית.

תכסית המגדלים:

35. מגרש 8 מגדל F– יש להציג בתכנית הבינו את כל השטחים המוצעים במגבלת הגובה

המוצעת וקווי הבניין ולהציג באופן ברור במסמכי התכנית.

36. במגרש 1 מגדל ,E מוצע שטח קומה גדול משמעותית משטח המגרש. שטח המגרש על פי

הטבלה – 1263.9 מ"ר, זכויות בניה -65,203 על פי הטבלה 43 קומות – תכסית בנויה של מגדל 1516 מ"ר –אכן ישנה דלתא של מקטע מרחף מעל לבניין ההיסטורי, אולם הדלתא הזו במכפלת הקומות מהווה כ 2500 מ''ר – לכן עדיין טבלה 5 לא מתיישבת עם הנתונים. יש ליישב סתירה זו ולהציג במסמכים באופן ברור את כל הזכויות המבוקשות.

37. בארבעת המבנים לשימור בחצר הפנימית, יש לקבוע חזית מסחרית בקומת הקרקע.

38. בנספח הבינוי אין התייחסות לקומת החניון תת''ק – לכן לא ניתן להתייחס לנושא של קווי

בניין, נגר עילי, התייחסות לנושא עומקי שתילה לעצים וכיוב'. יש לצרף נספח בינוי מלא, שמתייחס גם לקומות התת''ק.

שימור

התכנית תאושר בתנאים המפורטים:

מתחם חסבון – בניינים A,B,C,D והחצר

39. מוצע שימור מלא של מתחם חסבון – 4 בניינים (,)A,B,C,D החצר, בורות המים, גדרות. הוגש

תיק תיעוד למבנים. יש להוסיף בתשריט סימבול לשימור על המתחם כולו לרבות החצר.

40. יש לסמן בתשריט את גדרות המתחם לשימור.

41. יש להוסיף בהוראות השימור – שימור או שחזור של בריכת נוי מקורית. שימור ושיקום פרטי

ברזל, נגרות, פרטי אבן, פרטי בטון.

42. יש להגביל את פריצת הגדר המערבית ל-2 פתחים מקסימום בסעיף שימור /4.2.2א'1ד'.

43. סעיף שימור 1י"א – לגבי התאמות המבנים לתקנים , ביטחון, נגישות ובטיחות – הסעיף

מאפשר שינויים רבים מדי. נציין שעל סמך התוספת החמישית לחוק התכנון והבנייה יש הקלות מהתאמות אלו. נבקש לבטל את הסעיף ולמצוא פתרונות ספציפיים ומינימליים כבר בשלב זה.

44. יש להרחיק את קו הבניין התת"ק של החניה מתחת לשצ"פ מגדר המתחם. לפי חוו"ד

הנדסית שימורית יש להתרחק כמטר. יש לתקן בכל המסמכים.

45. הריסת תוספת בנייה לבניין C – התוספת הינה היסטורית משנות ה-20 של המאה ה-.20 אין

- 33 -

מספיק מידע בתיק התיעוד. יש לבחון את החזית המערבית של הבניין הראשי ולבחון אם ההריסה של התוספת תועיל לבניין או לא. יש להשלים מידע לעניין זה , יש לציין כי ככול ויוחלט להרוס את הבניין יש בכך יתרונות מבחינת המרחב הציבורי וחשיפה של הבניין המקורי הראשי.

46. החזיתות של הבניינים והגדרות לשימור לא ייקברו או יוסתרו ע"י מבנים אחרים או מעברים

במפלסים גבוהים יותר. החזיתות יהיו פנויות מבינוי גם מחוץ למתחם.

הבלוק המנדטורי:

הלל 4 – בניין K

47. לא הוגש תיק תיעוד. נדרש.

48. מוצעת הריסת הבניין המקורי המנדטורי תוך שימור חזית לרחוב. במקומו מוצע בניין של 6

קומות בנסיגה. הבניין כולל גם חזית מזרחית בניצב לחזית הקדמית. החזית הניצבת היא בעלת ערך רב לשימור וכוללת טור מרפסות מעוגלות. כמו כן, קיימת חזית פנימית של הארקדה וגם היא לשימור. גם חדר המדרגות הינו לשימור. יתכן ולאחר הגשת תיק תיעוד ימצאו ערכים נוספים לשימור ואז תתקבל החלטה אם ניתן להרוס את הבניין או לו ומה יש לשמר – יש לציין כי הבניין הקיים הוא בגובה של 7 קומות ומוצע להרוס אותו ולבנות 6 קומות בלבד- יש לבחון אפשרויות נוספות.

49. אין לבטל את הארקדה הציבורית העוברת מתחת לבניין. יש לסמן בהתאם בתשריט ובתקנון.

50. מוצע מעבר ציבורי דרך הבניין – יש לאפשר אותו רק במידה ולא יפגע בחזיתות או בחדר

המדרגות ההיסטורי.

51. מרחבים מוגנים לא ימוקמו בחזיתות לשימור.

המלך ג'ורג' 29 – בית עלית - בניין I –

52. ככול ויוחלט מבחינת הסכמות בתחילת ההמלצה שהחלקה נותרת בתכנית יש להתייחס

בהתאם לסעיפים הבאים:

53. מוצע שימור המבנה עם תוספת 2 קומות בנסיגה של 2 מ' – 7 בסה"כ: יש להגיש תיק תיעוד.

לא ניתן להתייחס לכל המוצע בתכנית ללא תיק תיעוד. מדובר בבניין ייחודי שתוכנן ע"י האדריכל בנימין צ'ייקין ונבנה בשנת .1933 הבניין כולל קומת קרקע לה פתחים מקושתים.

בניגוד לשאר הבניינים, הקומה תוכננה למגורים ולא למסחר. חדר המדרגות כולל מעלית מקורית, אולי הראשונה בירושלים (לפני בית מר חיים ובית המעלות).

54. התכנית מציעה אגף אחורי. קשה להתייחס להריסת חזית אחורית ללא תיק תיעוד. במבט

ראשון נראה שהחזית מחופה טיח ואין בה ערכי שימור גבוהים אך יש לבחון זאת באופן מעמיק יותר באמצעות תיק תיעוד.

55. גובה –יש לבחון במסגרת תיק התיעוד את האפשרות לתוספת קומות מעל הבניין הקיים תוך

שימור חדר המדרגות הקיים והמעלית המקורית.

56. יש להוסיף סעיף בתקנון שמיגון, חדרי מדרגות חדשים ומעליות אם יידרשו יהיו באגף האחורי

החדש.

57. מצוין בסעיף /4.1.2ב' כי קומת הקרקע תהיה מסחרית. יש לציין שלא ישונו הפתחים בקומת

הקרקע.

- 34 -

58. יש לבטל סעיף שמאפשר הגדלת פתחים. שינויים מעין אלו ללא מגבלות, יפגעו בבניין.

59. יש לשמור פרטי בניין מקוריים – ריצופים, חלונות, מעקות, מרפסות, פירזול, נגרות וכד'.

בניין H – המלך ג'ורג' 31

60. בניין שתוכנן ע"י ראובן אברם אברמוביץ' וכולל את סמלו המסחרי – עיטור משונן מעל הכניסה

(העיטור קיים גם בבית פרומין ובית מר חיים). מוצע פירוק והרכבה של החזית. בתב"ע של מתחם פזגז אושרה הריסה מלאה של הבניין פרט לפירוק והרכבה של הכניסה ושילובה בבניין החדש. יש לשמור את החזית והמרפסות המקוריות. ניתן לשקול התאמת פתחים באופן נקודתי אם יידרש.

61. יש לסמן בהתאם בתשריט ובנספח הבינוי.

62. יש לציין שמרחבים מוגנים לא יופנו לחזית לרחוב.

63. יש לשמור פרטי בניין מקוריים להרכבה – ריצופים, חלונות, מעקות, מרפסות, פירזול, נגרות

וכד'.

הבניין על מאיר שחם פינת המלך גורג

64. בניינים שתוכננו ע"י האדריכל אוטו הופמן שתכנן מבנים חשובים כגון בית קדימה ברחוב הרב

ברלין. הבניינים צנועים יחסית אולי בשל הקמתם מיד לאחר קום המדינה. מוצעים כולם להריסה. לא הוגשו תיקי תיעוד- יש להשלים לאור העובדה שמדובר על בניינים היסטוריים.

בניין E

65. מוצע מגדל בן 43 קומות במקום בית פיגמליון. הבניין הקיים המוצע להריסה תוכנן ע"י

האדריכל אוטו הופמן כבניין משרדים ומגורים. הכניסה למגורים היא בחזית האחורית הכניסה וחדר המדרגות עוצבו כחזית מעוגלת ומושקעת ביחס לשאר חזיתות הבניין.

66. הכניסה ממזרח בין בניין E לבניין היסטורי B –יש להראות התכנות הנדסית להקמת המגדל

מבלי שיפגע במבנה לשימור.

67. בניין L - בניין חדש בן 6 קומות ו-6 קומות תת"ק. במיקום המבנה או מדרום לו מסומן בור מים

במפה היסטורית. יש לחפור בזהירות ולבחון אם נשמר. יש להגיש תיעוד וסקר הנדסי שימורי למחלקת שימור לצורך בירור אם קיים בור המים ואם נדרש שימורו ושילובו במתחם.

גן העצמאות –

68. שימור גן העצמאות – גן מאיר שרמן הוקם בשנות ה-30 או ה-.40 הגן נראה בתמונות

היסטוריות. יש להגיש תיק תיעוד מתחמי של גן העצמאות והמבנים משנות ה-.50 יש לכלול התייחסות בתיק התיעוד המתחמי לגן המנדטורי ולרפת שניצבה שם קודם להקמתו.

69. יש להציע בסמוך לרחוב שחם הקמה מחדש של קיוסק (סימיקו) המהווה נקודת ציון היסטורית-

חברתית במרכז העיר.

70. המפלסים של הרחוב ביחס למתחם חסבון אינם ברורים. יש פערי מפלסים ולא ברור כיצד

ישפיעו כניסות מהרחוב על המתחם. לדוגמא – מעבר בין מגדל E לבניין B ההיסטורי – המעבר יקבור את החזית המערבית של בניין .B דוגמא נוספת – החיבור בין הרחוב לחצר המונמכת הדרומית של בניין .B לא ברור מה מוצע , יש לרדת לרזולוציה גבוהה יותר לגבי המפלסים כבר בשלב זה (תנאי להפקדה) על מנת שהבניינים והחצר במתחם חסבון יישמרו בפועל ולא ייקברו.

71. בניין כרם הינו מונומנט לשימור – ממוקם מחוץ לקו הכחול אך סמוך לשטח החפירה של

- 35 -

המגדל. יש להוסיף הוראות הגנה על הבניין.

הערות כלליות:

קו בניין –

72. בחזיתות ובמבנים לשימור תותר הבלטת מרפסות – יש לציין שקו הבניין למרפסות יהיה

בהתאם לקיים.

73. יש לקבוע כי המרחבים מוגנים לא יופנו לרחובות הראשיים.

עצים

74. יש לסמן את העצים ברחוב הלל לשימור, יבוטל סימון עקירתם.

75. מסומן עץ לעקירה בין בניין C לB – לא ברור הצורך בעקירתו, יש לסמנו לשימור.

76. יש לקבוע חובת נטיעת עצים חדשים בתא שטח 20 בתאום עם מחלקת שפע ואדריכל העיר.

יש לקבוע עומק שתילה של מינימום שני מטר.

הערות מחלקת נכסים:

77. המקרקעין אינם מוסדרים – מדובר בגוש שומה יש לבחון מועד השלמת הסדר הקרקעות.

78. תכניות איחוד וחלוקה במקרקעין שאינם מוסדרים מצריכים השלמת הסדר הקרקעות

להשלמת רישום הקרקעות כנדרש.

79. שימוש נרחב בתת הקרקע – לבחון מאזן קרקע עירונית נכנסת ויוצאת, עודפי השטחים בתת

הקרקע על חשבון מקרקעין ציבוריים (שטחים לא "נקיים" בתת הקרקע בהשוואה למצב הנכנס) יהיו שטחים בבעלות העירייה חניונים אלו יהיו חניונים ציבוריים בהתאם לסעיף 5 לתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), תשמ"ג-,1983 זכויות הפרטיים ע"פ תקן בהתאם לכופר חנייה הנהוג באזור.

80. התכנית כוללת איחוד וחלוקה עם שטחים בבעלות עירונית – יש לתאם את הנושא מול

מחלקת נכסים.

81. השטחים הציבורים כולל ההפרשות המבונות ירשמו על שם הרשות המקומית במסגרת

איחוד וחלוקה.

איכות הסביבה:

82. הבחינה המיקרו-אקלימית מראה חריגות יוצאות דופן מהקריטריונים למטרדי רוח, לרבות

חריגות משמעותיות מקריטריוני הבטיחות לאדם. על כן הרשות לאיכות הסביבה מבקשת לבחון חלופות לתכנון אדריכלי של המבנים עצמם - כך שיושג מזעור של מטרדי הרוח הצפויים.

יש להגיש דוח מיקרואקלימי מעודכן לפי ההערות להלן ולפי תכנית אדריכלית מיטבית לאישור הרשות לאיכות הסביבה כתנאי להפקדת התכנית. האלמנטים שייקבעו לטובת מיתון הרוח (אדריכליים, מבונים או נופיים) יהיו מחייבים ויעוגנו בהוראות התכנית ובנספח הבינוי.

83. שטח התכנית כ- 27 דונם. יש להשלים נספח ניהול נגר עילי ע"פ הנחיות תמ"א .1/8 יש

להתחשב במסגרת המסמך במעבר יובלים במעלה נחל קדרון בתחום התכנית, על פי המיפוי ההידרולוגי שבוצע במסגרת תכנית האב למרחב ציבורי.

84. התכנית חלה בחלקה בתחום אתר טבע עירוני "בריכת ממילא וגן העצמאות". נבקש כתנאי

- 36 -

להפקדה הגשת סקר טבע מקדמי על פי הנחיות תכנית המתאר לטבע עירוני מס' -101 ,0292870 עם תמונות מהשטח. על פי ממצאי הסקר ייתכן כי תידרש השלמה של סקר טבע מפורט.

85. לאור סדר הגודל של הבינוי המוצע ואופיו החדשני המבוקש, נבקש בחינה של פוטנציאל ייצור

אנרגיה בתכנית, על פי הנחיות המשרד להגנת הסביבה.

86. לאור היקפי המסחר המבוקשים, המחלקה סבורה כי ראוי להציג בנספח התנועה תכנון עקרוני

לחצרות תפעוליות בתחום החניון התת-קרקעי.

87. מרבית הנושאים הכלולים במסמך הסביבתי מקובלים על המחלקה. יחד עם זאת, לאור סדר

הגודל המשמעותי של הבינוי המבוקש בתכנית, נבקש להשלים במסמך הסביבתי הדמיות, בחינת השפעות סביבתיות – רעש ואיכות אוויר - כתוצאה מהגברת תנועה ברחובות מרכז העיר ובחינת השפעות של אקוסטיקה מציר רק"ל על התכנית.

88. על פי הוראות התכנית, במבנים בייעוד עירוני מעורב מותר שימוש למנחת ומסוף רחפנים.

לשימוש כזה יש השפעות סביבתיות שנדרש לבחון אותם. נבקש השלמת בחינה סביבתית מתאימה וקביעת הנחיות בנדון.

89. התכנית כוללת 3 מבנים גבוהים כאשר הגבוה מבינהם הינו בגובה 218 מטר. יחד עם זאת

הוראות התכנית מאפשרות לחרוג מגובה הבינוי הרשום בנספח הבינוי של התכנית עד תוספת 4 קומות טכניות וקומת גן. הבדיקה המיקרואקלימית לא התייחסה לתוספת גובה אפשרית זו.

90. המסמך הסביבתי וגם המסמך המיקרואקלימי אינם מתייחסים לתכניות מאושרות או מופקדות

בסביבת התכנית הכוללות הגבהת מבנים קיימים ו/או פינוי בינוי. לתכניות כאלו משמעות גדולה בבחינת ההשפעות המיקרואקלימיות של התכנית.

91. לאור העדר בדיקה של תכניות מאושרות/מופקדות, הבדיקה אינה מתייחסת לזכויות הבניה

שאושרו להרבה מבנים בתחום הטל הצל של התכנית. לדוגמה מבנה מס' 24 הוא מבנה שמאושר בו בינוי עד 21 מטר ולא 9.9 מטר כפי שכתוב בדוח לפי תכנית 692616 מאושרת מאפריל שנת ,2022 שאישרו בה תוספת 6 קומות למבנה. כמו כן לא ניתן לדעת מה באמת תרומת התכנית להצללה החורגת מהקריטריון שהתקבלה למשל על מבנה מס' 33 כאשר זכויות השמש של מבנה זה כבר מושפעות מתכניות מאושרות או מופקדות המצויות מדרום לו.

92. נבקש לציין את כתובות המבנים בהם נמצאו חריגות מהקריטריונים להצללה.

93. יש להשלים התייחסות להצללה על השצ"פים והכיכרות הציבוריות המתוכננים במסגרת

התכנית.

94. מנהרת הרוח הווירטואלית לא כללה מבנים מאושרים עתידיים.

95. תצורת המבנים במודל אינה תואמת את תכנית הבינוי (למשל חסר בניין a בתא שטח 10

למשל).

96. הערות טכניות - לא כתוב מה אורך הרשומה של הרוח שהוזנה למודל. לא ברור מה פקטור

תיקון נתוני הרוח שנלקח. לא ברור מה האינטרוולים של הרוח שנלקחו לבדיקה. נבקש לפרט במסמך מתוקן.

97. - התכנית זיהתה אזורים רבים בהם צפויות חריגות גדולות מהקריטריונים, וכן אזורי

טורבולנטיות משמעותיים במעברי הולכי רגל מוצעים ובשטחי משחק ומעבר בפארק גן העצמאות. למרות זאת התכנית אינה מציגה פתרונות למיתון הרוח. יודגש כי התכנית מציגה מצב בו מתקיימות חריגות גבוהות ביחס לקריטריון מצבים מסוכנים (השכיחות להופעת מצבים המסוכנים לבטיחות אדם היא פי 80 מהמותר). על כן אמצעים במרחב הציבורי לא יהיו יעילים בהקטנת החריגות.

- 37 -

98. הרשות דורשת דוח מיקרואקלימי מעודכן לפי ההערות לעיל ולפי תכנית אדריכלית מיטבית

אשר יוגש לאישור הרשות לאיכות הסביבה כתנאי להפקדת התכנית. האלמנטים שייקבעו לטובת מיתון הרוח (אדריכליים, מבונים או נופיים) יהיו מחייבים ויעוגנו בהוראות התכנית ובנספח הבינוי.

99. השימושים המותרים בשטחי שצ"פ על פי סעיף 4.4.1 בהוראות התכנית כוללים מעברי

תשתיות, מתקנים הנדסיים תת קרקעיים עליית פירי אוורור ממרתפים, וכן חדרי שנאים בשטחים בהם יש רישום תלת מימדי. המחלקה מתנגדת לשימושים אלו בתחום השצ"פ שכן הם פוגעים באיכות המרחב הציבורי ומצמצים את המרחב הנגיש לציבור. נבקש למחוק שימושים אלה ולקבוע הנחיות המפורט להלן –

.100 מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גגות המבנים או בקומה טכנית, בתיאום מול הרשות לאיכות הסביבה.

.101 לא תותר הקמה של חדר שנאים במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון בחלקו בקיר תמך או בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל.

.102 נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בניה למבנה הכולל חדר שנאים יהיה הצגת היתר הקמה/ היתר סוג, כולל הצגת מרחקי בטיחות קרינה בתכנית הבינוי המפורטת (תנוחה וחתכים) ודו"ח חיזוי קרינה על פי הצורך.

.103 נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי במבנה יתוכננו פירים ייעודיים לתיעול פליטות זיהום האוויר מהשטחים המסחריים לגג הבניין ויוקצה מקום והכנה למפריד שמנים במוצאי הביוב של שטחי המסחר.

.104 נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי מערכות אלקטרומכניות ימוקמו בקומת המרתף/החניון או בגג המבנה, במקום מוסתר עם פתרונות מיסוך אקוסטי. לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

.105 נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי המבנים המתוכננים בתכנית יחוייבו בעמידה בציון 4 כוכבים על פי תקן בנייה ירוקה ת"י .5281

.106 נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי הדירוג האנרגטי המזערי למבנה מגורים בתכנית יהיה ,b ע"פ ת"י 5282 חלק .1 הדירוג האנרגטי המזערי ליחידת דיור בבניין מגורים יהיה .c .107 נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי הגגות בתכנית יהיו גגות מועילים, כגון גגות חיים/ירוקים, גגות כחולים- להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, עבור שימושים קהילתיים וציבוריים וכו', בתכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של 30 ס"מ עבור גגות חיים וירוקים.

.108 נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לשלב ההקמה ולשלב הקבע לבדיקה ואישור הרשות לאיכות הסביבה.

.109 לאור מורכבות התכנית תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור תכנת בינוי ועיצוב אדריכלי בוועדה המקומית.

כללי

.110 תנאי לתחילת עבודות יהיה הצגת תכנית פיתוח לכל השטחים בציבורים ולמרחב הציבורי ותנאי לטופס 4 יהיה השלמת הביצוע בפועל של כל הפיתוח .

.111 תנאי לתחילת עבודות של מגדל רונדו יהיה הריסה של בניין פז גז הקיים .112 תנאי לטופס 4 של מגדל רונדו יהיה השלמת כלל הפיתוח מדרום לרחוב מאיר שחם.

- 38 -

.113 תנאי לטופס 4 של מגדל המלך גורג יהיה השלמת הפיתוח של רחוב מאיר שחם וסביבתו.

.114 תנאי לטופס 4 של מגדל הלל יהיה השלמת הפיתוח של כל השטח הפנימי בין הבניינים.

.115 יש לקבוע סעיף פקיעת תוקף – 7 שנים – כפי שמקובל בתכניות מסוג זה בוועדות.

.116 תנאי להפקדת התכנית קבלת חוות של צוות תכנית אב לתחבורה.

.117 יש לקבוע יחס החלפה לתכניות המאושרות החלות בשטח.

.118 תנאי להפקדת התוכנית יהא הטמעת מודל גושני במודל העיר ותנאי להיתר בניה יהא הטמעת מודל מפורט במודל העיר.

.119 יש להשלים חוות הדעת של המחלקות הבאות חברת הגיחון-מים, חברת הגיחון -ביוב וניקוז, הרשות הארצית לכיבוי והצלה, , אגף מבני ציבור, אגף תברואה, חברת החשמל, רשות העתיקות, שפ"ע גגנות, שפ"ע מדרכות.

.120 שליחת הודעות לחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

.121 בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

- 39 -

תכנית 2

פרטי תוכנית

מספר התכנית: 1145242

סוג דיון: התנגדויות לפי 106 ב

מגיש התכנית: ליפץ שרה

עורך התכנית: מולדבסקי יצחק

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 14/11/2022

כתובת: סדן דב 16 , פסגת זאב

גוש חלקה מ חלקה עד בשלמות

30629 80 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה מחליטה לוועדה המקומית לקבל חלק מההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

לקבל חלק מההתנגדויות לעניין שהתכנית מציעה הרחבות דיור חלקיות בלבד בבניין ומציעה בנייה בשטחים משותפים ללא הסכמה של רוב הדיירים בחלקה ולאור העובדה שהמשא ומתן בין המתנגדים למגיש לא הגיע להסכמות - לאור ההסכמות שהתקבלו בטרם הדיון הן של מגישי התכנית והן של המתנגדים, יש להציג תכנית מתוקנת והסכמה של לפחות %50 מבעליי הקרקע בתאום מחלקת תכנון העיר, ככל והחלופה התכנונית החדשה כוללת תכנון בשטחים מוצמדים יש לקבל הסכמה 24/01/2024 מפורשת של בעליי שטחים אלו. לאור השינויים המוצעים בתכנון, יידרש פרסום לפי 106ב.

הפרסום ייעשה לתקופה של 30 יום ויבוצע באמצעות חלוקת הודעות בתיבות הדואר של כל הדיירים בבניין ובבניינים הסמוכים.

ככול ויתקבלו התנגדויות לפרסום , הוועדה תשוב ותדון בהם בוועדה.

ככול ולא יוגשו התנגדויות התכנית תקבל תוקף ללא צורך בדיון נוסף.

להוריד את התכנית מסדר היום לצורך מתן האפשרות למתנגדים וליזמים להציע 19/09/2023

תכנית משותפת הנותנת מענה להתנגדויות ומציעה הרחבות נוספות לדירות שלא הוצעו להם הרחבות בתכנית שהופקדה , יש לעדכן את הוועדה תוך 60 יום. עו"ד המתנגדים יעביר את תוצאות משא ומתן בתום תקופה זו.

- 40 -

לעניין המעלית המוצעת בתכנית עבור דיירת נכה הצריכה את המעלית לצורך נגישות לדירתה, הוועדה מפנה את המתכננת לכך שלאור התארכות ההליכים היא יכולה להגיש היתר בניה מכוח תכנית 5022 א המאפשרת להוציא היתר בניה למעלית בעיר.

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

סעיף 10 בהחלטת הוועדה מה – 21.12.22 יתוקן באופן הבא: השלמת חוות הדעת 31/05/2023

מחלקות: אגף רישוי ופיקוח - מח' המידע התכנוני, תושי"ה - צוות בקרת תכנון תנועה ולהטמיע בהתאמה במסמכי התכנית את הנחיותיהם.

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך ה – 19.04.23 ימשיכו לחול.

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

19/04/2023 סעיף 5 בהחלטת הוועדה המקומית מיום 21.12.22 יתוקן באופן הבא: יש לשמור על קו בניין 3 מטר בחלקו המזרחי והמערבי של הבניין למעט ממ"דים.

יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך ה – 21.12.22 ימשיכו לחול.

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה מחליטים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

יש לבחון את נושא ההסכמות הנדרשות לתכנית כתנאי להפקדת התכנית עפ"י הנדרש בתקנות. במידת הצורך, הבינוי המוצע יעודכן בהתאם בתיאום עם מח' תכנון.

ככל ולא תהיה הסכמה של הדיירים שמוצעת להם בניה בשטח המשויך להם קניינית 21/12/2022 יש להסיר את התוספות המוצעות עבור אותם הדיירים.

יש להציע הרחבות זהות לחזית, בכפוף לקבלת הסכמות.

בנספח הבינוי מוצעות מעליות משני צידי הבניין אשר לא משמשות את כלל דיירי הבניין. על כן, יש לבחון תוספת מעליות מחלקו האחורי של הבניין בצמוד לחדר המדרגות של המבנה באופן אשר יתאפשר נגישות לכלל יח"ד במבנה..

יש לשמור על קו בניין 3 מטר בחלקו הצפוני והדרומי של הבניין למעט ממ"דים.

- 41 -

שלביות הביצוע: כל עמודה תיבנה בהינף אחד. בקומת הגג הבינוי ייקבע בהינף אחד

לכל דירה, למעט למרפסות שניתן שיבנו בנפרד וללא תלות.

בהתאם לשלביות הביצוע המוצעת בתכנית, תנאי לתחילת עבודות יהא הריסת הבינוי המוצע במסגרת התכנית.

תיקון התכנית על פי ההערות הטכניות.

לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע תיקונים טכניים.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד 'לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

השלמת חוות הדעת מחלקות: התובע העירוני, אגף רישוי ופיקוח - מח' המידע

התכנוני והרשות הארצית לכבאות והצלה, תושי"ה - צוות בקרת תכנון תנועה ולהטמיע בהתאמה במסמכי התכנית את הנחיותיהם.

תיקון התכנית עפ"י ההערות הטכניות.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעלי העניין במגרשים הסמוכים ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

בנספח הבינוי, יש לסמן בניה להכשרה ובניה מוצעת בצבעים שונים.

יש להסיר שובל חישוב שטחים מנספח הבינוי.

- 42 -

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

תוספות בניה בכל קומות הבניין לשם הרחבות יח"ד בבניינים ברח' דב סדן 16,18

1. שינוי במערך ייעודי הקרקע מאזור מגורים לאזור מגורים ב'.

2. קביעת בינוי לתוספות בנייה כמפורט להלן:

.2.1 קביעת בינוי לתוספות בנייה במפלסים, ,+2.80 ,+5.60 ,+8.40 +11.50 לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות בהן/ם, בהתאם לנספח בינוי ובהתאם לקיים בשטח.

.2.2 קביעת בינוי לתוספות בניה במפלס +0.00 לשם תוספת מחסנים בהתאם לנספח הבינוי.

3. קביעת קווי בניין לבניה , כאמור.

4. הגדלת שטחי הבניה בשטח .

5. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבנייה, כאמור.

6. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

מצב קיים

מבנה מגורים בן 4 קומות מעל קומת חניה, עם 2 כניסות לבניין.

התכנית הינה בסמכות הוועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 23/06/2023 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 22/08/2023 .

התכנית הופקדה מחדש לפי סעיף 106ב' בתאריך 20.1.25 למשך 30 יום להתנגדויות.

לתוכנית הוגשו 3 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

מאת יפה חיומי, המתגוררת ברחוב סדן דב ,16 חלק ממגישי התכנית ובעלת זכויות בנכס (תת חלקה/דירה .)7

עיקרי ההתנגדויות:

- 43 -

1. לאחר שראיתי את התכנית שהוגשה אני מבקשת להצטרף ולבקש הרחבות בחזית הקדמית ובכך

לאפשר גם לדיירים שמעלי שלא קיבלו שום דבר לקבל הרחבה בחזית זו, צירפתי תוכנית עבור דירתי (דירה )7 בחזית הקדמית ואפשרות לדיירים מעלי לקבל הרחבה בהתאם, ברצוני להדגיש שבחזית האחורית לא מעוניינת בהרחבה בכלל גם לא לשכנים מעלי.

2. לשנות את הסעיף הקיים בהוראות התכנית שהבניה בעמודות שלמות אולם אם דייר ירצה לבנות לא

בשלביות מלמטה למעלה יוכל לבנות רק על ההרחבות שלו (סגירת מרפסת גג/הריסת עבירת בניה/ ובניית מרפסת זיז)ללא תלות בדייר מתחת.

ובנוסף, הבניה המסומנת בנספח הבינוי בצהוב בנספח מס' 1 מיועדת להריסה, הריסת עברת הבניה תהא של מבקש ההרחבה בלבד כתנאי לתחילת העבודה בשטח.

התנגדות מספר 2 :

מאת אפרת אליהו, המתגוררת ברחוב סדן דב ,16 בעלת זכויות בנכס (תת חלקה/דירה )8 ומעוניינת להצטרף לתכנית שהוגשה.

עיקרי ההתנגדויות:

1. לאחר הפרסום ראיתי את התכנית, הבנתי שסימנו לי את ההרחבה להריסה, וראיתי בתכנית שמוצעת

מרפסת מעלי בחצר, לכן אני מבקשת לחזור לגירסה שבזמנו הגב' טלי לוי העבירה אלי להלן סקיצה .1 אני מוכנה להסכים לשכנים לבנות בקדימה, ע''י זה שיתנו לי הרחבה והם יבנו מעלי, אבל בצד האחורי אני מעוניינת בהרחבה ולא בהריסה, אבל אדגיש שבצד האחורי אף אחד יבנה מעלי, בצד הקדמי אין לי בעיה.

2. בתכנית הקודמת שטלי הראתה היא נתנה לי בקומת המחסנים הרחבה, והבנתי שהעירייה לא הסכימה

לתת את ההרחבה רק מחסנים, היה סיכום בננו שאם לא נקבל הרחבה, נקבל מחסנים שיהיו ממוספרים כפי שסיכמנו, אך זה לא הופיע כך, האדריכלית אומרת שאין לה בעיה לתקן זאת. זה קרה בטעות סופר, כיוון שכאשר מחקו את ההרחבה עשו תמונת ראי למחסנים מהצד השני, וכך נוצרו כפילויות במספור, להלן סקיצה .2

בתקופה של ההתנגדויות, עברנו תקופה לא פשוטה בבריאות של אחד הילדים, לולא היה לנו יישוב הדעת לבחון את התכנית כמו שצריך, ולכן לא היה לנו זמן לשתף פעולה כמו שצריך, ולא הבנו את ההשלכות הנובעות מחוסר הסכמה לתכנית.

התנגדות מספר 3 :

מאת מרים טל, המתגוררת ברחוב סדן דב ,18 בעלת זכויות בנכס (קומה ראשונה, תת חלקה ,2 דירה .)2

עיקרי ההתנגדויות:

- 44 -

1. בזמנו הגשתי התנגדות והעו"ד שטיפל בתיק זה אישר את הסכמתי לעניין הפירוק בחזית הקדמית

ולעניין המחסנים, מה שלא כל כך הבנתי שהולכים להרוס לי את ההרחבה בסלון, ולכן שראיתי את תכנית זו אני רוצה להבהיר שאני מעוניינת שלא יהרסו לי ולכן אני מבקשת במקום הפירוק שסומן בתכנית להכשיר באותה צורה שהגב' חיומי מבקשת (דירה .)7 אם אני אקבל הרחבה בחזית קדמית, הדייר שמעלי שלא קיבל הרחבה (בגלל התנגדויות) יוכל לקבל מעלי – דירה מס' .4

2. ובנוסף הדירה הצמודה של הדייר מעלי, דירה מספר ,3 בגלל שדירה מס' 4 לא הגיש בסוף נאלצה

להסיר את הרחבת הסלון שלה, ולכן במידה ותאפשרו לעמודה שלנו להגיש הם יוכלו גם לקבל בהתאם ע"פ התכנית הראשונה וברור שאם כולנו בונים לא יהיה היזק ראייה לאף אחד.

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים לוועדה המקומית לקבל את ההתנגדויות ולדחות מתן תוקף לתכנית מהנימוקים הבאים:

1. לקבל חלקית את ההתנגדויות שהתכנית לא מציעה הרחבות דיור בחזית הקדמית ו\או האחורית לדירות

מס' 7 ו-8 ולדירות שמעליהן דירות ,3 4 - ניתן לבחון הרחבות דיור מאוזנות ליח"ד נוספות בבניין 16 בדומה למוצע בבניין .18 יש להציג תכנית מתוקנת והסכמה של לפחות %50 מבעלי הקרקע. היקף שטחי הבניה יהיה בהתאם למה שניתן לאשר בסמכות מקומית. התכנון יתואם מול מחלקת תכנון העיר.

2. לקבל את ההתנגדות לעניין הריסת הבניה המסומנת להריסה בתכנית כתנאי לתחילת העבודות בשטח –

יש לתקן סעיף 4.1.2א (ו)באופן שהריסת הבניה המסומנת להריסה בשטח של מבקש ההרחבה תהיה תנאי לתחילת עבודות הבניה בדירת המבקש.

3. לקבל את ההתנגדות לעניין טעות במיספור המחסנים - יש לתקן מיספור המחסנים בנספח הבינוי,

בתיאום מול מחלקת התכנון.

4. לדחות את התנגדות לעניין שלבי הביצוע באופן שניתן יהיה לממש הרחבות שלא בעמודות מלמטה

למעלה - שלבי הביצוע בסעיף 7.1 בהוראות התכנית יהיו כפי שמצוין בהוראות התכנית המופקדת וזאת על מנת לצמצם את מפגעי הבניה בשלבים, לייצר בניה אחידה לכל הפחות בעמודות שלמות ללא בניה על עמודים או בניה בזיז. תוספת הקומה תיבנה בהינף אחד לכל דירה בנפרד. תוספת מרפסות ניתן יהיה לבנות בנפרד.

ככל והחלופה התכנונית החדשה כוללת תכנון בשטחים מוצמדים יש לקבל הסכמה מפורשת של בעליי שטחים אלו. לאור השינויים המוצעים בתכנון, יידרש פרסום לפי 106ב'.

- 45 -

הפרסום ייעשה לתקופה של 30 יום ויבוצע באמצעות חלוקת הודעות בתיבות הדואר של כל הדיירים בבניין ובבניינים הסמוכים.

ככל ויתקבלו התנגדויות לפרסום , הוועדה תשוב ותדון בהם בוועדה.

ככל ולא יוגשו התנגדויות התכנית תקבל תוקף ללא צורך בדיון נוסף.

- 46 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1291905

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: בינגו נדלן 1 בע"מ

עורך התכנית: רוזנבלו יצחק

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 5.5.2024

כתובת ירמיהו ,17 רוממה

גוש חלקה בשלמות

30077 91 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף (62א)א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

נשלח לוועדה מכתב מעו"ד המבקש שלא לדון בתכנית , לא צורפו מסמכים או פסקי דין התומכים במכתב המבקש שלא לדון בתכנית , ככול ויוגשו מסמכים הם ייבחנו על ידי הלשכה המשפטית , ובכל מקרה ניתן יהיה להגיש התנגדות בשלב ההפקדה., יש לקבוע בהוראות התכנית כי כל ההוראות שלא שונו בתכנית זו, יהיו בהתאם 26/06/2024 לתכנית המאושרת .126631

בהמשך לנ"ל, בתכנית המאושרת ,126631 נקבע כי כחלק בלתי נפרד מהבניה בשטח התכנית המוצעת, יהיה הריסת גשר להולכי רגל בשצ"פ המאושר ממערב לשטח התכנית. יש להוסיף בתנאים להיתר בניה כי חלק בלתי נפרד מהיתר בניה בשטח התכנית יהיה הריסת גשר להולכי רגל כמאושר בתכנית .126631 יש להוסיף בתנאים להיתר בניה כי תנאי לטופס 4 יהיה סיום ביצוע בפועל של השטח הציבורי הפתוח המאושר בתכנית .126631

בהמשך לנ"ל, יש להוסיף להוראות התכנית סעיף לעניין הפרשות לצרכי ציבור כמפורט להלן: השטח ייוחד לרשות המקומית. הנכס יירשם כתת חלקה נפרדת בבית המשותף, ותירשם לגביה הערת אזהרה לפי תקנה 27 לחוק המקרקעין.

הובהר בדיון שלא מבוקשת קומת חניה נוספת אלא השלמת שטחי שרות לצורך הקמת קומות החנייה המאושרות וזה מקובל.

- 47 -

יש לסמן בתשריט קו בניין, קו בניין תחתי / תת קרקעי וקו בניין למרפסות בלבד. קו בניין מתכנית מאושרת ישולב בקו הבניין המוצע בתכנית זו.

יש לסמן בנספח הבינוי קומות חדשות המבוקשות במסגרת התכנית, בקו אדום רצוף, כמקובל. קומת חניה וקומה חלקית על הגג.

בהתאם לתכנית המאושרת, יש לסמן בנספח התנועה אפשרות למפרץ חניה תפעולי באזור המסומן כזיקת הנאה. להוראות התכנית יתווסף סעיף הקובע כי יתאפשר מעבר סחורות מרחוב תובל לחזית המסחרית ברחוב ירמיהו באמצעות מעלית. יש להציג בנספח הבינוי פתרון העברת הסחורות. מסמכי התכנית יתוקנו בתיאום עם מחלקת התכנון.

בחזית לרחוב ירמיהו מתוכננת קומת מסחר שמלווה את הרחוב. בקומת הקרקע ברחוב ירמיהו ובחזית הצפונית, מוצעת ארקאדה בחזית של החנויות, שאינה מלווה את מפלסי הרחוב ומייצרת מעבר מקורה מקביל לרחוב במפלסים אחרים. הגישה אל חלק מהחנויות אינה ישירה ממפלס הרחוב. גרעיני הכניסה אל בנייני המגורים קוטעים את רצף המעבר בארקאדה ומייצרים מעברים צרים. יש להציע מפלס כניסה לחנויות בהתאם למפלסים ברחוב ירמיהו, ככל הניתן. מאחר ואין רצף מרווח למעבר הולכי רגל בתחום הארקאדה, ניתן לבחון התאמה של מפלסי הכניסה של החנויות למפלס הרחוב בכל גוש. התכנית תתוקן בתיאום עם מחלקת התכנון.

יש להתאים את שטח התכנית המצוין בכל הסעיפים בהוראות התכנית, בסעיף ,1.2 ,3.2 טבלה ,5 ובהתאם לשטח החלקה.

יש לתקן סעיף בהוראות התכנית לעניין ניוד בין שטחי המסחר לשטחי מגורים בשיעור של עד 100 מ"ר (4.1.2א.-)8 יש לקבוע כי יותר ניוד משטחי מגורים לשטחי מסחר בלבד

בהתאם לחו"ד אגף התברואה, יש לתכנן 5 מוטמנים ומכבש קרטונים.

לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע תיקונים טכניים.

בהתאם לסעיף 86 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה ,1965 החלטה זו תהה בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית, באם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעליי העניין בחלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

- 48 -

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

הוראות התכנית:

סעיף ,1.2 ,3.2 5 – יש להתאים את שטח התכנית בכל הסעיפים.

סעיף 1.6 – יש לתקן סוג יחס לתכנית 126631 לכפיפות.

סעיף 1.7 – יש להשלים נתונים.

נספח בינוי

יש לסמן חתכים וחזיתות בתכניות.

יש לציין מפלס יחסי ומפלס אבסולוטי בתכניות.

תשריט מצב מוצע

יש לתקן קווי הבניין המוצעים כמפורט לעיל.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

שינוי הוראות בינוי ברחוב ירמיהו ,17 ירושלים.

הוראות התכנית:

1. קביעת הבינויים הבאים כמפורט להלן:

• תותרנה תוספות בניה בקומות 3,4,5,6,7,8,9,10 לשם תוספת מרפסות, הכל בהתאם לנספח הבינוי.

• תותר השלמת קומה עליונה בכל בהתאם לנספח הבינוי.

• יותר שינוי במפלס 0.00 בתחום תא שטח מס' ,1 הכל בהתאם לנספח הבינוי.

• שינוי קווי בניין מאושרים בתכנית .126631

2. הגדלת שטחי בניה מאושרים ותוספת שטחי בניה עבור חניון תת קרקעי שאושר במסגרת תכנית

- 49 -

.126631

3. התרת שינוי במיקום זיקת ההנאה שאושרה בתכנית 126331 למיקום אחר ללא שינוי בסך השטח

שאושר לזיקת ההנאה.

4. התרת שינויים בתמהיל יח"ד שאושרו בתכנית .126631

5. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

6. קביעת הוראות הריסה.

התכנית הינה בסמכות הועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 22/11/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך .21/01/2025

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת:

התנגדות מספר 1 :

מאת: ירושלים שקופה – שקיפות במינהל הציבורי בירושלים (ע"ר), בשם עשרות תושבים מקומיים שגרים בשכונה ובתחומי העיר ירושלים, חלקם חברים בעמותה, וחברים שלא הצטרפו להליך בעקבות מחסור במשאבים וידע ופחד לעמוד מול גורמים חזקים. הרב נתן קרמר, קילא פלור ותושבים המתגוררים ברחוב תכלת מרדכי ,8 כ- 30 מ' מרחק אווירי מהתכנית. המתנגדים מייפים בזאת את כוחם של הנציגים מטעם העמותה (לרבות הרב נתן קרמר, ת.ז (3339924 להציג את התנגדויותיהם ואת טענותיהם בעניין התכנית בפני כל הגורמים הרלוונטיים.

עיקרי ההתנגדויות:

1. התנגדות התכנית מציעה שינויים שאינם בסמכות הועדה המקומית. שינוי תוואי זיקת הנאה

למעבר רגלי ולמעבר רכב ביחס למאושר בתכנית ,126631 שאושרה בסמכות מחוזית, בלי שינוי בסך השטח שאושר לזיקת ההנאה. סעיף 62אא()19 לחוק התו"ב נועד רק למימוש ולבניה לפי תכנית שאושרה בסמכות מקומית.

2. שינויים בזיקת הנאה ללא מתן פתרונות לבעיות הנובעות מן השינויים. שינויים בהסדרי

תנועה במקום צפוף ומסורבל. לתכנית לא מצורף נספח תנועה שמוכיח היתכנות של ההסדרים החדשים.

- 50 -

• שינוי מיקום זיקת ההנאה פוגע במיקום ההמתנה של רכב למעלית רכב, ובמיקום חניה תפעולית.

• אין נספח תנועה (או מסמך אחר) המראה שנשמר הגודל בזיקה לאפשרות מפרץ אוטובוסים עבור בית הספר, ומפרץ הורדה והעלאה עבור כיתות גן הילדים ומעונות יום.

• הוספת מעלית רכב שניה אינו מתכתב במקביל עם מפרץ העלאה והורדה כי היא אינה נגישה. השימוש במפרץ יחסום את הגישה אל המעלית.

• לא ברור ההסדר החדש עבור המיקום לפריקה וטעינה לשטחי המסחר שהוצע בתכנית.

התכנית מגדילה את שטחי האחסון ל – 500 מ"ר המצריכים פתרונות פריקה וטעינה נוספים. בתכנית %300 שטחי שירות ליחס לשטחי המסחר העיקריים.

• פחי אשפה המוטמנים מוצעים מחוץ לתחום התכנית, וגם מוצגים מוטמנים על רחוב ירמיהו, בו בעת שאין היתכנות לנגישות אליהם, מה גם שבחו"ד אגף תברואה נקבע כי פחי אשפה אלו יותקנו ברחוב תובל.

• ההסדרים החדשים חייבים להיות מעוגנים במסמכי התכנית, באופן שהם יהיו מחייבים ולא יתאפשר ביטול בשלב מאוחר יותר ללא אישור תכנית אחרת.

• המפרץ בתכנית המקורית מוצע מחוץ לקו הכחול וממוקם בזכות הדרך, כך שאין למפרץ שום תחולה ובוודאי לא לפי סעיף (83א) לחוק והנהלים בעניין, במיוחד כאשר רשות התמרור יכולה לבטל את המפרץ בכל רגע נתון והיא אינה כפופה להוראות שאינן מעוגנות בתכנית ושחלות בזכות הדרך.

• במקרא של התשריט מצב מוצע רשום "זכות מעבר" ולא מצוין עבור מי נועדה. האם לציבור מסוים או ציבור הרחב.

3. שינוי תמהיל גודל הדירות וצמצום מספר יח"ד אינו בסמכות הועדה המקומית. שינוי תמהיל

יח"ד ביחס למאושר בתכנית ,126631 מתאפשר רק על ידי צמצום מספר יח"ד מ – 100 יח"ד ל – 93 יח"ד.

• סעיף 62אא()8 הגדלת מספר יח"ד כדי להגדיל את צפיפות הדיור ולייצר פתרונות דיור מגוונים ובגדלים ומחירים שונים למגוון אוכלוסייה, אך לא לצמצם מספר יח"ד. הגדלת גודל יח"ד אמור להעמיס על התשתות הציבוריות. בתכנית המקורית שהיא בסמכות מחוזית, תוכננו דירות קטנות להשכרה שמספקות מגורים לזוגות צעירים. נדרש נימוק מוגבר כדי לשנות. אישור התכנית יהיה החלטה בלתי סבירה קיצונית וממילא לא חוקית!

• במגרש קיים היתר בניה 2023/0003.00 מכוח התכנית המאושרת, שקיבל אישור להפחתת מספר מקומות החניה על בסיס יח"ד של עד 45 מ"ר לפי סעיף 6.2 לתכנית - 51 -

5166ב'. אך הגדלת יח"ד אמורה גם לבטל את האישור ובמקביל להעמיס גם על החניות הציבוריות ברחוב ועל התנועה.

• אישור התכנית תוך צמצום מספר יח"ד יגרום לפיל לבן בשכונה, זאת כי היזם והרשות המקומית יתנערו מאחריותם לתקצב את המטלות הציבוריות שנקבעו בתכנית המקורית, שכן היזם יטען שלא ניתן לחייבו להתנאות הלא חוקיות בשל צמצום מספר יח"ד בניגוד להוראות הדין, ובכך תהיה פגיעה קשה בקופה הציבורית.

4. תנאים לפיתוח השצ"פ ולהריסת הגשר הנמצאים מחוץ לתחום התכנית: לפי פסקאות 1,2

לסעיף )3(6.1.2 וסעיף (4.1.2י') להוראות התכנית, ישנם תנאים החלים על ת"ש 2 בתכנית המקורית, ביחס לפיתוח השצ"פ ולהריסת הגשר, אך ת"ש 2 אינו נכלל בתשריט התכנית ולכן התנאים לא חלים עליו ולא ניתנים לאכיפה. יוצא אפוא בדיעבד שהתכנית משנה הוראות ותנאים שנקבעו בתכנית מחוזית, בלי סמכות. הוראות שנקבעו לתועלת ציבורית וביטולן עו סיכול אכיפתן פוגעות בציבור.

5. סוגיית החניה: אין נספח תנועה. התכנית אינה ברת מימוש במתכונתה הנוכחית, שאין לה

היתכנות לעמוד בתקן החניה אחר הגדלת יח"ד שהאישור להפחתת מספר מקומות החניה יתבטל מאיליו, ואי לכך לא מן הראוי לטפל בתכנית ולאשר את התכנית מבלי שקיים פתרון חניה מלא ומספק.

6. שינוי במפלס הכניסה הקובעת:

• תקנה 1 לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות והיתרים) תשנ"ב ,1992 מגדירה – "כניסה קובעת לבניין – הכניסה הראשית לגזרת הבניין שבה היא נמצאת, אשר מפלס רצפתה אינו עולה על 1.20 מ' מעל פני הקרקע והגישה אליה היא באמצעות מדרגות או גשר כניסה ישיר ממפלס הרחוב, בהתאם לתקן ישראלי ת"י 166".

בתכנית זו "הכניסה הקובעת" נקבעה במפלס .-1.50 מכאן שהשינויים ביחס לכניסה הקובעת נוגדים את הוראות הדין.

• שינוי במפלס הכניסה הקובעת אינו בסמכות מקומית ואינו נכלל בפסקה 5 לסעיף 62א(א)

לחוק. סעיף 4.1.2א, ח' בהוראות התכנית מציעים להתיר שינוי במפלס +-0.00 (הכניסה הקובעת) בת"ש ,1 בהתאם לנספח הבינוי מס' .1 מדובר בשינוי מהותי מהוראה שנקבעה בהערה 2 לטבלה 5 בתכנית המחוזית (מרחוב ירמיהו 812.50 מעל פני הים), לכאורה מכוח פסקה 5 לסעיף 62א(א) לחוק, המאפשר שינוי הוראות לפי תכנית בדבר בינוי או עיצוב אדריכליים.

• בסעיף 4.1.2א' בהוראות התכנית נקבע כי תותר תוספת שטחי בניה עבור חניון תת קרקעי שאושר בתכנית .126631 תוספת השטח הינה תיקון טעות מהתכנית, כאשר בינוי - 52 -

החניון שאושר לא בא לידי ביטוי במסגרת שטחי הבניה שאושרו. הטענה אינה נכונה ונוצרה באופן מלאכותי, כי בתכנית המאושרת כבר נקבע מתחת למפלס הקרקע אותו היקף שטחים שנוספו לטובת החניון שמטבע הדברים לא ניתן לנצל שטחים הללו, אלא במפלס החניון (1,100 מ"ר שטחי שירות לטובת היעוד "מגורים" וכן 500 מ"ר שטחי שירות לטובת יעוד "מסחר"), אשר ביחד הם מגיעים לאותו היקף שטחים המוצע בתכנית.

7. תוספת קומה העליונה המוצעת בתכנית, אינה בסמכות מקומית, ליקוי בפרסום:

• סעיף 4.1.2א מציע להתיר הוספה והשלמת קומה עליונה במפלס +32.08 הכל בהתאם לנספח הבינוי, נספח מס' ,1 זאת לכאורה מכוח פסקה 4א לסעיף 62א(א) לחוק. תוספת קומה עליונה, להבדיל מהשלמת קומה עליונה, לא פורסמה, כי נוסח הפרסום הוא "תותר השלמת קומה עליונה הכל בהתאם לנספח הבינוי". קיים הבדל משמעותי בין תוספת קומה להשלמת קומה. תוספת קומה אינה בסמכות הועדה המקומית, וממילא היעדר הפרסום פגע באפשרות להיערך במועד כדי להתנגד.

• התכנית מציעה הגדלת שטחי בניה כוללים מ – 12,570 מ"ר וקביעתם ל – 13,979.92 מ"ר שטחי בניה כוללים (תוספת של 1,409.92 מ"ר לחניה), זאת לכאורה מכוח פסקה 15 לסעיף 62א(א) לחוק. ברם פיסקה 4א מגבילה תוספת קומות כאשר במקביל מציעה התכנית לשנות את היקף השטח הכולל המותר לבניה כאמור. "קביעת גובהם של בניינים ומספר הקומות שמותר להקים בבניין, או שינוי הוראות בדבר גובהם של בניינים ומספר הקומות כאמור הקבועות בתכנית, והכל בלי לשנות את היקף השטח הכולל המותר לבניה לפי תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת שאישרה הוועדה המחוזית."

• שטח כולל המותר לבניה כולל שטחי שירות. סך כל השטח המותר לבניה. מכאן שאין לועדה המקומית סמכות להוסיף רכיב של תוספת קומה עליונה במקביל עם רכיב תוספת שטחים במסגרת התכנית.

8. גרעיני הכניסה אל בנייני המגורים קוטעים את רצף המעבר בארקאדה ומייצרים מעברים

צרים:

• בחזית לרחוב ירמיהו מתוכננת קומת מסחר שמלווה את הרחוב. בקומת הקרקע ברחוב ירמיהו ובחזית הצפונית, מוצעת ארקאדה בחזית של החנויות, שאינה מלווה את מפלסי הרחוב ומייצרת מעבר מקורה מקביל לרחוב במפלסים אחרים. הגישה אל חלק מהחנויות אינה ישירה ממפלס הרחוב. גרעיני הכניסה אל בנייני המגורים קוטעים את רצף המעבר בארקאדה ומייצרים מעברים צרים, כך שאין רצף מרווח למעבר הולכי רגל בתחום הארקאדה. דבר האמור הפוגע בציבור ועומדים גם בניגוד לקבוע בסעיף 4.2ה' – סטיו –

בחזית הבניין הפונה לרחוב ירמיהו בחלקה המסחרי, המסומנות בתשריט בסטיו תיבנה - 53 -

ארקאדה בקומת הקרקע בקו בניין אפס, בהתאם למסומן בנספח הבינוי מס' .1 המעבר המקורה שבשטח הארקאדה ישמש את הציבור הרחב ללא מגבלה כלשהי ותירשם לגביו הערת אזהרה בספרי המקרקעין כתנאי למתן היתר בניה".

9. פגמים של חוסר סמכות, היעדר פרסום, וכו' בשינויים המוצעים בהערות לטבלה :5

• ניתן לנייד שטחי ביה"ס משטחים שמעל לכניסה הקובעת לתחת הכניסה הקובעת ולהפך במסגרת היתר הבניה. ההערה האמורה אינה בסמכות מקומית, לא פורסמו במסגרת פרסום התכנית להפקדה ולא מצוין איזה פסקה מאפשרת שינוים הללו. מה גם שבאופן כללי, אין בסמכות הוועדה לאשר שינויים המצמצמים או שפוגעים באופן כלשהו שטחים ציבוריים שנקבעו בתכנית מחוזית, ברי כי ניוד שטחים ציבוריים שמעל לכניסה הקובעת לתחת הכניסה הקובעת עלול לפגוע באפקטיביות של התפקוד של השטחים הללו וממילא לפגוע בציבור.

• יותר ניוד משטחי מגורים לשטחי מסחר בלבד -ההערה האמורה אינה בסמכות מקומית, לא פורסמו במסגרת פרסום התכנית להפקדה ולא מצוין איזה פסקה מאפשרת שינוים הללו.

• יותר שינוי בחלוקה בין מספר הקומות שמעל מפלס הכניסה הקובעת לבין מספר הקומות שמתחת למפלס הכניסה הקובעת, הכל כמפורט בסעיף 5 להלן - אין פירוט בסעיף 5 להלן, כך שלא ניתן להבין מה כוונת המשורר, ובהתאם לא ניתן להתייחס להערה זו באופן מלא וענייני ולמעשה מאיינת את זכות התנגדות להערה זו.

10. מועד מימוש התכנית:

• סעיף 7.2 להוראות תכנית המקורית קובעת כי "זמן משוער למימוש התכנית 5 שנה מיום אישורה", אכן בפסיקה כבר נקבעה כי לא מדובר במועד קונקרטי, כל אימתי שאין ניסוח של השמדה עצמית, כי מדובר בהפקעת זכויות של בעלי הזכויות בשטח, יחד עם זאת, הרי לא נכון ואף אין סמכות למוסד תכנון (במקרה דנן הוועדה המקומית) שאינו יזם התכנית או בעל הזכויות בשטח, לקדם ולאשר תכנית חדשה באופן אקטיבי. במקום להחזיר את התכנון למוסד התכנון המקורי )במקרה דנן הוועדה המחוזית) על בסיס תכנית שעל פי מוסד התכנון שאושרר התכנית פקעה תוקפה לדבריהם ולרצונותיהם וכבר הייתה אמורה להיות ממומש מזמן. הדבר אינה עולה על הרציונל, הסיבות והנימוקים של קביעת מועד למימוש התכנית ובין היתר תמריץ מוסד התכנון לממש התכנית, שינוי הסביבה והמשתנים במרקם התכנוני שבנדון העלולים להשפיע על התכנית ועלולים לחייב לבצע שינויים משמעותיים (שאינם בסמכות הוועדה המקומית) מתכנון המקורי.

- 54 -

• מה גם שגם סעיף 7.2 להוראות התכנית קובעת כי "זמן משוער למימוש התכנית 5 שנה מיום אישורה", דהיינו שלמעשה הוראות התכנית מאריכה את פקיעת תוקפה למימוש התכנית, ברם ,ראשית, לא ברור מן הוראות האמורות לעיל, האם היא מאריכה רק הרכיבים שאושרו בסמכות מקומית או אף הרכיבים שאושרו בתכנית המקורית, למרות שהרי מובן מאליו כי אין מקור סמכות למקרה האחרון; שנית, בהעדר סמכות להאריך הרכיבים שאושרו בתכנית המקורית, הרי אז אין כל הלימה בין שני התקופות הללו, כי התקופה שנקבעה בתכנית כבר מחוץ לתקופה שנקבעה בתכנית המקורית, כך שבפועל מדובר בשתי תכניות שאינם בר מימוש במקביל, בשל הפער בתקופות המועדים שנקבעו למימוש בהוראות התכנית.

• האמור בא לידי ביטוי בתכנית דנן לדוגמא בנושא של גודל חצרות עבור הכיתות לבי"ס ולגנ"י, כאשר ניתן לראות בהיתר בניה שכבר הופק מכוח התכנית המקורית (היתר מס'

,)2023/0003.00 כי השימושים אלו אינם אפקטיביים עוד יותר ואינם מתאימים לתקנים של היום או שהתכנית המקורית פגומה בעניין זה, וזאת כאשר האישור של משרד הבריאות עבור 3 כיתות גנ"י, הינו רק למספר של 12 תלמידים בלבד! והאישור עבור 12 כיתות בית ספר, הינו עבור 131 תלמידים בלבד!

11. עבירות בניה של שימוש חורג ללא היתר, כי ההיתר כבר פג תוקפו: כעת פועלת בית ספר

במבנה מושא התכנית שנועדת למפעל תרופות ומבדיקות עולה שאף הוגש כתב אישום בעניין והשימוש החורג מעולם לא הוסדר במסגרת היתר לשימוש חורג, אך למרות זאת עובדות אלו, לא עמדו בפני הוועדה בעת שדנה בהפקדת התכנית וממילא לא דנה ולא שקלה את חומרת העבירות ביחס לאישור התכנית.

12. פגמים בפרסום התכנית בהתאם להוראות הדין: פגמים בפרסום מסבירים מדוע אין הרבה

מתנגדים נוספים לתכנית.

• מעולם לא היה הוצבו שלטים בדבר הפקדת התכנית כנדרש לפי הוראות הדין ובין היתר סעיף 89א לחוק ולא נתלו הודעות בהתאם על לוחות הודעות בשכונות הנוגעות לתכנית ולא פורסם במשרדי הרשויות המקומיות שתחום שיפוטן כלול בתחום התכנית, כנדרש לפי הוראות הדין ובין היתר סעיף 89 לחוק, וכמו כן הפקדת התכנית לא הייתה מפורסמת באתר האינטרנט, כנדרש לפי הוראות הדין ובין היתר סעיף 1ב לחוק, זאת כאשר ברוב תקופת ההפקדה של התכנית, קיימה תקלה באתר העירוני, שבו מפורסמים התכניות והתקלה תוקנה רק בתאריך ,24.12.2024 כך שהתכנית בעצם הייתה מפורסמת רק פחות מחודש ימים על למועד תום תקופת ההתנגדות שנפלה ביום 22.1.2025 (לעמדת מוסד התכנון שפרסום בעיתון "מעריב הבוקר" מהווה פרסום לגיטימי, ואיננו סבורים כן).

- 55 -

• ישנם פרטים שלא ציינו בניסוח הפרסום של התכנית בכלל וכנדרש לפי סעיף (92א) לחוק בפרט, לדוגמא לא צוין בנוסח הפרסום תוספת הקומה המוצעת, זאת למרות שהיא מעיקרי הוראות התכנית המופקדת וכן לא כלולה בנוסח הודעה על הפקדה את מספר חלקה 103 של תא שטח 2 של תכנית המקורית, למרות שישנם הוראות בתכנית החלות על תא שטח האמור, כן לא צוין בנוסח הפרסום את שם הרחוב ומספר הבית שהתכנית נוגעת להם, זאת כאשר תחום התכנית אינו אלא אך ורק על רחוב תובל ,2 ואולם בנוסח הפרסום ובמסמכי התכנית מצוינים רחוב ירמיהו ,17 בו בעת כי רחוב ירמיהו 17 מהווה תא שטח 2 האמור. כן לא נכלל תכלול ההודעה תיאור כללי של הסביבה שבה נמצא תחום התכנית, באופן המאפשר לזהותה, כנדרש לפי סעיף )92ב) לחוק.

13. בקשה למתן הארכת מועד להשלמת טיעונים להתנגדות:

• ההתנגדות תשמש גם כבקשה למתן הארכת מועד להשלמת הטיעונים של ההתנגדות, זאת לפי סעיף 102 לחוק המעניק סמכות למוסד התכנון שהפקיד את התכנית להאריך את המועד להגשת התנגדות, כך שהמועד האחרון להגשת השלמת הטיעונים יהיה שלושה חודשים ממועד הפקדת התכנית )ואיננו סבורים שהמועד הזה כבר החל, כנטען(, אך יובהר ויודגש, כי בקשה זו הוגשה למען הזהירות בלבד ולשם הסר כל ספק בעניין ולפנים משורת הדין ובתוך השלושה החודשים ממועד הפקדת התכנית )לעמדת הוועדה(. יצוין כי המועד האחרון נפל ביום שבת, וממילא לפי חוק הפרשנות בעניין, השלושה החודשים מסתיימים ביום ראשון שלמחרת והוא בתאריך .23.2.2025

• יודגש, כי ככל שנקבל החלטה המסרבת את הבקשה להארכה או ככל שלא נקבל כל ההחלטה בעניין במועד סביר, הרי אז נסיק כי מדובר בהחלטה פאסיבית המסרבת לאשר את הבקשה להארכה, והרי אז נשקול לממש את זכותנו להגיש ערר כנגד ההחלטה האמורה.

14. סיכום ואחרית דבר:

• מכל המקבץ עולה כי לא הייתה כל סמכות לוועדה להחליט על הפקדת התכנית ולהפקידה בפועל וברי כי בהתאם לכל האמור, אין לוועדה כל סמכות לקבל החלטה בדבר אישור התכנית ובדבר מתן תוקף לתכנית, ולמצער אישור התכנית לא יהיה חוקי, שכן אישורה תחרוג מסבירות ההחלטה באופן קיצוני.

• לאור האמור, מתבקשת מהוועדה הנכבדה לקבל את ההתנגדות במלואה ולדחות את התכנית במלואה וכמבוקש ברישא.

- 56 -

• הוועדה הנכבדה מתבקשת להזמין את המתנגדים לדיון פרונטלי בהתנגדות, ולאפשר להם להשמעת מלוא נימוק התנגדותם מאת המתנגדים ו/או מאת נציגיהם ו/או מאת ב"כ מטעמה.

• המתנגדים מתנגדים מראש לדיונים בהיוודעות חזותית, ועומדים על כך שכל דיון בתכנית יתקיים באופן פרונטלי בלבד.

• ההתנגדות נתמכת במסמכים שצורפו ושיצורפו בעתיד.

• לתמיכת האמור בכתב התנגדות זו, מצורף תצהירים של המתנגדים, המאמתים את העובדות שעליהן מסתמכים המתנגדים, המתנגדים שלגביהם לא צורפו תצהיר כאמור, מסתמכים על התצהירים של המתנגדים אחרים, בהתאם לסעיף 103א(ב) לחוק.

• זכות המתנגדים נשמרים בכך להוסיף טיעונים להתנגדויותיהם ו/או להשלים נימוקים לרבות הגשת והצגת חו"ד מקצועית וכמו"כ לפרט ולנמק טיעוני התנגדויותיהם לעת הדיונים) במיוחד כאשר המתנגדים גילו בדבר התכנית ממש במועד האחרון בטרם תום תקופת ההתנגדות, וזאת לנוכח הפגמים החמורים שנפלו בפרסום התכנית, כנטען בהתנגדות) הן בקשר להתנגדות זו והן בקשר לכל עניין וזכות אחרת הנוגעים לחלקות הנדונה, לרבות אפליה וכנגד כל אדם ו/או גוף הן באופן מוסדי והן באופן אישי.

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה ממליצים לקבל

חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף כמפורט להלן:

1. לדחות את ההתנגדות של עמותת ירושלים שקופה והרב נתן קרמר- לעמותת ירושלים שקופה

אין מעמד להגשת התנגדות כעותר ציבורי ולמר נתן קרמר אין מעמד להגשת התנגדות לתכנית שאינה ברחוב מגוריו. לפנים משורת הדין, נתייחס לטענות המרכזיות.

2. לדחות את ההתנגדות שהתכנית מציעה שינויים שאינם בסמכות הועדה המקומית. שינוי תוואי

זיקת הנאה למעבר רגלי ולמעבר רכב ביחס למאושר בתכנית 126631 – סעיף 62א(א)19 לחוק התו"ב מאפשר לקבוע הוראות בדבר זכות מעבר אם הדבר דרוש למימוש תכנית ולבניה עלפיה.

3. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין שינויים בזיקת הנאה ללא פתרון לבעיות הנובעות מהשינוי.

שינויים בהסדרי תנועה בלי לצרף נספח תנועה. מיקום ההמתנה של רכב למעלית רכב, מיקום חניה תפעולית עבור שטחי המסחר ואחסנה, מפרץ אוטובוסים עבור בית הספר, ומפרץ הורדה והעלאה לגני ילדים ומעון יום. פריקה וטעינה לשטחי המסחר שהוצע בתכנית – השינויים - 57 -

המוצעים בתכנית הם לא משמעותיים. יש לצרף לתכנית נספח תנועה ולקבל חו"ד אגף תושי"ה לעניין תכנון מפרץ פריקה וטעינה עבור שטחי המסחר והאחסנה, מפרץ העלאה והורדה לתלמידים, מיקום מעלית רכב וגישה אליה. יש לתקן את התכנית בהתאם לחו"ד שתתקבל, בתיאום מחלקת התכנון.

4. לדחות את ההתנגדות לעניין שבמקרא של התשריט מצב מוצע רשום "זכות מעבר" ולא מצוין

עבור מי נועדה. האם לציבור מסוים או ציבור הרחב –בהוראות התכנית נקבע כי יותר שינוי מיקום זיקת הנאה מאושרת בתכנית ,126631 ללא שינוי בסך הכולל שאושר לזיקת ההנאה בתכנית .126631 כל יתר ההוראות שנקבעו לגבי זיקת ההנאה בתכנית 126631 ממשיכות לחול ללא שינוי. תכנית 126631 קובעת כי זיקת ההנאה היא למעבר רגלי ולמעבר רכב ללא מגבלה כלשהי ובהתאם לנספח התנועה. השטח יפותח כמעבר לציבור על ידי מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, כתנאי להיתר בהתאם להנחיות העירייה ובפיקוחה.

5. לדחות את ההתנגדות לעניין מיקום פחי אשפה המוטמנים מוצעים מחוץ לתחום התכנית, ועל

רחוב ירמיהו, בלי נגישות. בחו"ד אגף תברואה נקבע כי פחי אשפה אלו יותקנו ברחוב תובל.

מפרץ תנועה מוצע מחוץ לגבולות התכנית – בחו"ד אגף התברואה נדרשו 5 מוטמנים בלי ציון מיקום. בהתאם להוראות התכנית סעיף 6.1.2 סעיף קטן 3 – תנאי למתן היתר בניה יהיה תיאום עם מחלקת התברואה בדבר תכנון וביצוע 5 מוטמנים ומכבש קרטונים לשביעות רצון. יצוין כי הסדרי תנועה ומיקום פחי אשפה הם חלק מניהול שוטף של העיר ונדרש לתאם בשלב היתר בניה ואינם נקבעים כהוראה מחייבת בהוראות תכנית. בחיי העיר יתכן שינוי בהסדרי תנועה בהתאם לזכות הדרך המאושרת ואף שינוי במיקום פחי אשפה בהתאם לצרכים העירוניים ובהתאם ליעוד ולשימוש המותר ביעוד זה. אין כל מניעה להציג תכנון הסדרי תנועה מחוץ לגבולות התכנית בתיאום ולאישור אגף תושי"ה ובכל מקרה הסדרי תנועה אינם נקבעים בתכנית.

6. לקבל את ההתנגדות לכך ששינוי תמהיל גודל הדירות וצמצום מספר יח"ד מ- 100 יח"ד עד

שטח של 45 מ"ר שיהיו להשכרה, אינו בסמכות הועדה המקומית לפי סעיף 62א(א).8 וכי ההגדלת שטח יח"ד יעמיס על התשתיות הציבוריות –התכנית מצמצמת את מספר יח"ד מ- 100 ל – 93 יח"ד. לא ניתן לצמצם את מספר יח"ד במסגרת תכנית בסמכות הועדה המקומית. מספר יח"ד יהיה בהתאם למאושר בתכנית .126631

7. לדחות את ההתנגדות לעניין סוגיית החניה. שאין לה היתכנות לעמוד בתקן החניה אחר הגדלת

יח"ד – במסגרת התכנית מוצעים שטחים למימוש מפלס חניה תת קרקעי. התכנית מהווה שינוי לתכנית 126631 בה נקבע כי תנאי להיתר בניה יהיה תכנון חניה בהתאם לתקן התקף. יודגש כי לא יהיה שינוי במספר יח"ד במסגרת התכנית.

- 58 -

8. לדחות את ההתנגדות לעניין הפחתת מספר מקומות חניה במגרש בהתאם להיתר בניה

2023/0003.00 מכוח התכנית המאושרת, על בסיס יח"ד של עד 45 מ"ר לפי סעיף 6.2 לתכנית 5166ב' – במסגרת התכנית לא יהיה שינוי במספר יח"ד. אין בסמכות ועדת משנה בלבד להכריע לאישור החניות בשל מיקום הפרויקט, שאינו מע"ר. הבקשה אושרה בועדת המשנה, הועברה לועדה מחוזית שהמליצה לקדם את הבקשה כולל אישורה לעניין החניות.

9. לדחות את ההתנגדות לכך שאישור התכנית תוך צמצום מספר יח"ד יגרום לכך שהיזם והרשות

המקומית יתנערו מאחריותם לתקצב את המטלות הציבוריות שנקבעו בתכנית המקורית, ובכך תהיה פגיעה קשה בקופה הציבורית. ביטול תנאים לפיתוח השצ"פ ולהריסת הגשר הנמצאים מחוץ לתחום התכנית, בת"ש 2 בתכנית המאושרת – במסגרת תכנית זו נקבעו תנאים להיתר בניה בתא שטח מס' 1 להריסת הגשר בתא שטח 2 בתכנית .126331 תנאי לטופס 4 ו/או תעודת גמר יהיה סיום ביצוע בפועל של השטח הציבורי הפתוח בתא שטח 2 בתכנית .126331

10. לדחות את ההתנגדות לעניין שינוי במפלס הכניסה הקובעת למפלס -1.50 שאינו בסמכות

מקומית ונוגד את הוראות הדין, מכוח פסקה 5 לסעיף 62א(א) לחוק, המאפשר שינוי הוראות לפי תכנית בדבר בינוי או עיצוב אדריכליים – לא ברורה הטענה לעניין סמכות הוועדה. לבניין נקבעו כניסות מרחוב ירמיהו ורחוב תובל, שהם רחובות משופעים ויש ביניהם הפרשי גובה. מפלס הכניסה הקובעת בתכנית בניין עיר מגדיר את המפלס היחסי ממנו ייספר מספר הקומות המרבי של הבניין – מעל הכניסה ומתחת לכניסה. בהתאם לתקנות ותקן ישראלי ,166 הכניסות אל האגפים השונים וגרעינים שונים צריכים להתאים למפלס הרחוב בסמוך אליהן באופן שמוגדר בתקנות עד 1.20 מ' מעל או מתחת למפלס הרחוב, בלי קשר למפלס הכניסה הקובעת שהוגדר בתכנית. בתכנית זו נקבע מפלס הכניסה הקובעת במפלס בית הספר המוצע בתכנית ל - -1.50 שהוא 817.50 בהתאם למפלס רחוב תובל. יודגש כי אין שינוי במספר הקומות האבסולוטי ביחס לתכנית המאושרת – 14 קומות סה"כ.

11. לדחות את ההתנגדות לעניין תוספת שטחים מלאכותית עבור חניון תת קרקעי שאושר בתכנית

126631 - ככל ונדרש מכל סיבה שהיא, ניתן להוסיף שטחי שירות בתת הקרקע לשטחים למטרות עיקריות המותרים לבניה במגרש לפי תכנית, בסמכות הועדה המקומית לפי סעיף 62א(א) .15

12. לדחות את ההתנגדות לעניין תוספת קומה עליונה המוצעת בתכנית, ליקוי בפרסום כיוון שמדובר

בתוספת קומה ולא השלמת קומה וכי לא ניתן להוסיף שטחי בניה עבור השלמת הקומה בסמכות הועדה המקומית – במסגרת התכנית נוספו שטחי בניה רק עבור חניון תת קרקעי.

מספר הקומות האבסולוטי ביחס לתכנית המאושרת לא השתנה, 14 קומות. גם בתכנית המאושרת ישנו בינוי למגורים בקומה העליונה ולכן לא ניתן להגדיר כתוספת קומה. שטחי הבניה - 59 -

לשימושים העיקריים בתכנית לא השתנו.

13. לדחות את ההתנגדות לכך שגרעיני הכניסה אל בנייני המגורים קוטעים את רצף המעבר

בארקאדה ומייצרים מעברים צרים וגישה שאינה ישירה אל החנויות מרחוב ירמיהו, וכי הדבר פוגע בציבור וסותר הוראה בתקנון וסימון סטיו בתשריט – במסגרת התיקונים להפקדה תוקן נספח הבינוי ונשמר רצף המעבר המקורה וגישה ישירה אל החנויות, בהתאם למגבלות הטופוגרפיה והשיפוע ברחוב ירמיהו. אין סתירה בין המסומן בתשריט והמוגדר בהוראות התכנית לעניין סטיו - ארקאדה.

14. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין פגמים של חוסר סמכות, היעדר פרסום, וכו' בשינויים

המוצעים בהערות לטבלה: 5 ניוד שטחי ביה"ס משטחים שמעל לכניסה הקובעת לתחת

הכניסה הקובעת ולהפך במסגרת היתר הבניה. צמצום ופגיעה בשטחים ציבוריים. יותר ניוד משטחי מגורים לשטחי מסחר בלבד. שינוי בחלוקה בין מספר הקומות שמעל מפלס הכניסה הקובעת לבין מספר הקומות שמתחת למפלס הכניסה הקובעת – אין מניעה לאפשר ניוד שטחים עיקריים בשימוש לבי"ס מעל ומתחת לכניסה הקובעת. ניוד כשלעצמו אינו פוגע בתפקוד השטח הציבורי, בתנאי שהתכנון המוצע ראוי. במסגרת התכנית קיימת האפשרות לנייד שטחים ממגורים למסחר בלבד, או שינוי בחלוקה בין מספר הקומות מעל הכניסה הקובעת למספר הקומות מתחת לכניסה הקובעת. שטחי הבניה עבור השימושים המוצעים בתכנית ומספר הקומות מעל ומתחת לכניסה יפורטו בטבלה 5 בהוראות התכנית. יש לתקן בתיאום מחלקת התכנון.

15. לדחות את ההתנגדות לעניין מועד מימוש התכנית כפי שמוגדר בסעיף 7.2 להוראות התכנית "5

שנים מיום אישורה" בהתאם למאושר בתכנית 126631 אשר בפועל מאריך את הזמן המשוער.

הארכת הזמן משפיעה למשל על גודל חצרות עבור הכיתות לבי"ס ולגנ"י, מכיוון שהתקנים של משרד הבריאות והחינוך משתנים – זמן משוער למימוש התכנית אינו הגדרת מועד פקיעת התכנית, אלא אם כן נקבע במפורש במסמכי התכנית. זוהי הערכה למועד מימוש התכנית.

תקנים של משרד החינוך והבריאות מתעדכנים מעת לעת ונבחנים במועד הוצאת היתר בניה עבור השימושים הציבוריים. הדבר נכון לגבי כל מבני החינוך הקיימים והמתוכננים. ואין זו סיבה לא לקדם תכניות חדשות.

16. לדחות את ההתנגדות לעניין עבירות בניה של שימוש חורג ללא היתר, כי ההיתר כבר פג תוקפו

– לא ברורה הטענה היות ובמסגרת התכנית מוצע הבניין הקיים להריסה ובכל מקרה התכנית אינה עוסקת בשימוש החורג, האינטרס הציבורי הוא כי הבניין הקיים ייהרס ויבנה הבניין החדש הכולל בית ספר שיש בו צורך דחוף בשכונה ומטרת התכנית לאפשר זאת.

17. לדחות את ההתנגדות לעניין פגמים בפרסום התכנית בהתאם להוראות הדין המסבירים מדוע

- 60 -

אין מתנגדים נוספים לתכנית והבקשה למתן הארכת מועד להשלמת טיעונים להתנגדות. יצוין כי המועד האחרון נפל ביום שבת, וממילא לפי חוק הפרשנות בעניין, השלושה החודשים ממועד הפקדת התכנית מסתיימים ביום ראשון שלמחרת והוא בתאריך .23.2.2025 לא הוצבו שלטים ולא נתלו הודעות על לוחות המודעות ולא פורסם במשרדי הרשות המקומית, לא היה פרסום באתר האינטרנט בדבר הפקדת התכנית כנדרש. ברוב תקופת ההפקדה של התכנית, היתה תקלה באתר העירוני, פרסום בעיתון "מעריב הבוקר" לא מהווה פרסום לגיטימי. לא נכלל תכלול ההודעה תיאור כללי של הסביבה שבה נמצא תחום התכנית, באופן המאפשר לזהותה – על פי המופיע באתר העירוני בוצע פרסום בעיתונים ובאתר האינטרנט ונבדק כי נתלו מודעות על לוחות המודעות כנדרש. יצוין כי הוועדה המקומית ממתינה חודש נוסף מעבר לקבוע בחוק לקבלת התנגדויות ובטרם מובאת תכנית לדיון בהתנגדויות למתן תוקף. תום תקופת ההפקדה בחלוף 60 יום מהפקדת התכנית 21.1.25 ולא כמצוין בהתנגדות שלושה חודשים. עצם העובדה שהוגשה ההתנגדות מעידה על כך שנעשה פרסום בדבר הפקדת התכנית. הוגשה התנגדות ארוכה ומפורטת ואין סיבה להאריך זמן להשלמת טיעונים להתנגדות.

18. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.