ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 6 · פרוטוקול החלטות הוועדה מיום 19.03.2025.pdf

1

ועדת משנה מקומית לתב"ע

מספר 2025/6 מתאריך 19/03/2025 - יט אדר תשפ"ה

הבהרות:

מסמך זה נערך בהתאם להוראת סעיף 48ה' לחוק התכנון והבנייה, כפי שנקבעה

בתיקון 101 לחוק.

המסמך כולל את ההחלטות שהתקבלו בישיבת הוועדה בלבד.

פירוט נוסף, בהתאם להוראות סעיף 48 ד' (ובכלל זאת, רקע, מהלך הדיון, ועוד), יובא

בפרוטוקול הישיבה אשר יפורסם עם אישורו ע"י חברי הועדה.

מובהר כי המועדים שנקבעו בחוק ו/או בגוף ההחלטה מתייחסים למסמך זה.

הוועדה נפתחה במניין חברים כנדרש כדין ובהתאם להוראות סעיף (42א') לחוק

התכנון והבניה.

2

פרוטוקול החלטות בוועדה מתאריך:19/03/2025 - יט אדר תשפ"ה

תכנית מספר 1 : 1070911

פרטי התכנית

מספר תכנית 1070911

סוג דיון הפקדה

מהות הבקשה התחדשות עירונית במתחם חסבון, ירושלים

מספר ועדה 2025/6

סמכות ועדה מחוזית

קוד החלטה להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

החלטת הועדה

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

רקע

התכנית הנדונה מציעה התחדשות עירונית במתחם בעל חשיבות מרכזית בעיר ירושלים, הכוללת הריסת מבנים קיימים והקמת מגדלים לשימושים מעורבים, כמו גם שימור מבנים היסטוריים בעלי ערך תרבותי והיסטורי. מדובר בתכנית בקנה מידה משמעותי, אשר צפויה לתרום רבות למרקם העירוני של מרכז העיר ולירושלים כולה.

יישום הפרויקט במרכז העיר יתרום לשיפור איכות המרחב הציבורי ויספק מענה מיטבי לצורכי תושבי העיר והמבקרים בה. הקמת מבני המגורים החדשים והשימושים המעורבים תאפשר חיזוק חיי היום-יום במרכז העיר, תיצור מוקדי משיכה חדשים ותהווה מענה חשוב למגורים, מסחר, תעסוקה ושירותים ציבוריים. השילוב של מגדלים עם מבנים היסטוריים שמורים ישמר את צביון העיר תוך הוספת תשתיות חדשות ומתן ביטוי לאופי הדינמי של ירושלים כעיר שמתפתחת ומשתנה לאורך השנים.

1. הוועדה קובעת כי ככול ובמסגרת החלטת הוועדה המחוזית ישתנו נושאים מהותיים מהחלטת

הוועדה המקומית ( גובה הבניינים ומספר הקומות , מרפסות סוכה, השלמת הדוח החברתי , פקיעת תוקף בהתאם להחלטה המצורפת ) הוועדה תבטל את הצטרפותה לתכנית כמגישת

3

תכנית.

2. התכנית מציעה התחדשות עירונית במספר בניינים, יש להבהיר את היקף ההסכמות לפינוי של

בניינים אלה בהתאם לתקנות, הצטרפות הוועדה המקומית להגשת התכנית אינה באה להחליף את הצורך בעמידה בתקנות לעניין זה.

3. התכנית מציעה שלושה בניינים בגובה של 41 , 43 ו 50 קומות הכוללות בנוסף קומות גן

וקומות טכניות בכל בניין .

4. בהמשך להצגת הדוח השמאי לוועדה והמסקנות שלו כי השטחים המוצעים בתכנית תואמים

לדוח הכלכלי -שמאי.

5. יש לקבוע את גובה המגדלים על פי הפירוט הבא:

6. יש לקבוע כי הגובה המקסימלי של מגדל רונדו יהיה 43 קומות למעט קומות טכניות.

7. יש לקבוע כי הגובה המקסימלי של מגדל המלך גורג יהיה 43 למעט קומות טכניות.

8. יש לקבוע כי הגובה המקסימלי של מגדל הלל יהיה 41 למעט קומות טכניות

9. גובה קומה ממוצע יהיה על פי הנחיות מרחביות עד 3.5 מטר ברוטו .

10. היקף הקומות הטכניות ייבחן בשלב היתר הבניה בתיאום עם מהנדס העיר בהתאם לצרכים

ולמינימום הנדרש ולא יעלה על שלוש קומות כ 10 מטרים סה"כ עבור כל הקומות הטכניות.

11. יש לצמצם את זכויות הבניה בהתאם להחלטה על צמצום הקומות, כולל צמצום הקומות

הטכניות.

12. במסגרת היתרי הבניה תערך בדיקה של האפשרות לצמצם תכסיות בניה במגדלים במסגרת

הזכויות המאושרות.

13. תנאי למתן היתר בניה יהיה הכנת תכנית עיצוב אדריכלית לאישור מהנדס העיר.

14. יודגש כי הפרויקט מציע תכנון הכולל מצוינות אדריכלית ושטחים משותפים רבים לטובת

הפרויקט בכל הקומות הכולל שטחי בניה משמעותיים – שטחי בניה אלה יהיו זכויות מותנות עבור עיצוב המוצג בנספחי הבנוי כתפיסת התכנון וככול ובשלב היתרי הבניה יוצע תכנון אחר השונה באופן מהותי מעקרונות התכנון המוצגים בתכניות – זכויות הבניה ומספר הקומות

יצומצם בהתאם.

15. לאור הפרויקט המיוחד והרצון לממשו באופן מידי ייקבע בתכנית סעיף השמדה עצמית של 3

שנים עד להוצאת היתר בניה ראשון – ככול ולא יוצע היתר בתקופה זו התכנית תבוטל., לא יהיה ניתן להאריך מועד זה .

היתר חפירה בלבד לא יחשב לצורך סעיף זה אלא עם יכלול את כל הקומות עד למפלסי הקרקע.

16. יש להוסיף לתכנית כי התכנית תכלול מרפסות סוכה לכ 25-20 אחוז מכמות יחידות הדיור.

17. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת הדוח החברתי בתיאום עם האגף הרלוונטי בהתאם

לנוהל הקיים בעניין.

4

18. לא ניתן להבין ממסמכי התכנית מה התכסית המוצעת של המגדלים ואיך זכויות הבניה נכנסות

בתחום המגרשים – יש להציג בצורה מפורטת את התכסיות המוצעות של המגדלים הן בקומות הקרקע והן בקומות שמעל הקרקע- על פי נסחי הבינוי לא הראה שהקומות שמעל הקרקע רחבות יותר מהקומות התחתונות, כך שלא ברור חישוב השטחים המוצג וסה"כ השטחים שניתן להציע בכל מגדל.

19. יש להציג בצורה ברורה את התכנון של המגדלים ובהתאם לכך יש להציג את זכויות הבניה

הנגזרות מכך.

20. התכנית מציעה התחדשות עירונית במספר בניינים, יש להבהיר את היקף ההסכמות לפינוי

של בניינים אלה בהתאם לתקנות, הצטרפות הוועדה המקומית להגשת התכנית אינה באה להחליף את הצורך בעמידה בתקנות לעניין זה.

21. יש להוציא מהקו הכחול של התכנית את חלקה מספר 30 ( בניין J ) – התכנית אינה מציעה

שינויים משמעותיים בבניין ולא הוגשו הסכמות של הדיירים לתכנון המוצע, ואין בצירוף חלקה זו לתכנית תועלת ציבורית.

22. התכנית מציעה תכנון בחלקה מספר 80 ( בניין I ) שתורמת למרחב הציבורי ומשפרת את

החזית האחורית של הבניין יש לקבל הסכמות של הדיירים לתכנון המוצע או לחילופין להוציא את התכנית מהקו הכחול.

ייעודי קרקע

23. בתאומי תכנון עם האדריכלים והיזם סוכם על זיקת ההנאה להולכי הרגל מרחוב המתמיד. עם

זאת בתשריט מצב מוצע מקטע זה – חזית דרומית של בניין F (תא שטח )8 מסומן כדרך לביטול, שצ''פ וזכות למעבר ברכב. לא ברור הצורך בסימון זיקת מעבר לרכב בשטח זה כאשר מטרת התכנית היא לאפשר מרחב ציבורי להולכי רגל בכל פנים המתחם לכן למעט מעבר רכב חרום בשטח זה יש לבטל את כל יתר הסעיפים המציעים מעבר רכב תפעולי או כל רכב אחר בשטח זה., יותר מעבר זמני עד להשלמת החניון לנגישות לתא שטח .40

24. בתחום התכנית כלולה חלקה 40 הכוללת מגדל קיים ועל פי התכנית המאושרת קיימת זיקת

הנאה לציבור, בפועל מדובר על מעבר ציבורי שלאור התכנית החדשה הוא מעבר ציבורי חשוב המחבר את המתחם הפנימי לרחוב מאיר שחם -יש לשנות את זיקת ההנאה המאושרת לשטח ציבורי פתוח כחלק ממערך השטח הפתוח כולו.

קווי בניין

25. בין הבניינים H ו- E ובניינים F ו L קיים מעבר ציבורי ברוחב של 5 מטרים בלבד היות ואנחנו

מעוניינים במעברים מזמינים ורחבים לפנים המתחם יש להגדיל את המעברים לרוחב של 8 מ'

לפחות מתוכם 5 מטר כמוצע יהיו ציבורים כמוצע ועוד שלושה מטרים יהיו של 2 קומות לפחות בקומת הקרקע.

26. יש לקבוע בהוראות התכנית כי קו הבניין העילי בבניין ,E הרוכב מעל למבנה לשימור B יחל רק

מקומה 5 ואילך וזאת על מנת לשמור על מרחק סביר מהמבנה לשימור "B". יש לקבוע על כך סעיף סטייה ניכרת.

5

27. יש לסמן בקומת הקרקע בנספח הבינוי ותשריט מצב מוצע את המרחקים בין הבניינים השונים

המוצעים והקיימים במתחם.

שימושים

28. כל קומות הקרקע בכל הבניינים ישמשו עבור מסחר בדגש כל החזיתות לכבישים הראשים

ולחזיתות הפנימיות לחלל הפנימי וזאת למעט שטחים למבני ציבור ולוביים לשימושים השונים.

29. יש לקבוע גמישות בשימושים שאינם מגורים באופן שיאפשר בהם מסחר/ משרדים /מלונאות.

30. בבניינים D C A יש לקבוע שימושים מסחרים בקומת הקרקע ובקומות שמעל שימושים עבור

מסחר / תעסוקה/ מלונאות

31. יש לקבוע בכל תא שטח את מספר יחידות הדיור המוצעות.

32. יש לקבוע תמהיל יחידות הדיור המשקף ממוצע של כ 100 מ"ר ממוצע לדירה ( פלדלת).

33. בהתאם להנחיות מנהל התכנון 20 אחוז מהדירות יהיו בשטח של 55 מ"ר.

הפרשה ציבורית

34. יש לקבוע ייעוד עירוני מעורב עם חזית מסחרית בתאי שטח ,10 ,12 13 ( D C )A – מתחם

חיסבון ההיסטורי. יש לקבוע בהוראות התכנית כי השימושים יהיו שטח לצורכי ציבור ומסחר בקומת הקרקע.

35. יש לקבוע בהוראות התכנית כי תאי השטח הציבורים והפרשות המבונות יירשמו על שם

עיריית ירושלים במסגרת האיחוד וחלוקה.

36. יש להציג תכניות קומה של כל שטח שאמור להיות בבעלות עיריית ירושלים, תוך ציון השימוש

וההיקף, בכל אחד מהבניינים שבתחום התכנית.

37. על פי הערכה ראשונית נדרש בפרוייקט בית ספר. יחד עם זאת לאור מורכבות של הפרוייקט

והרצון לחזק ולעבות את בית הספר הניסויי ולהצעידו כבי"ס דגל למרכז העיר, יש לאפשר הצגת שימושים שישמשו את תלמידי בית הספר. בינוי במתחם חסבון עבור בית הספר יאפשר פינוי של שטחים במתחם בית הספר אשר יוסבו לכיתות לימוד. מבדיקה שנערכה מול מנח"י ההנחיה של משרד החינוך כי בשטחים אלה יוכלו להיות פונקציות שאינן בתדירות גבוהה ( לא כיתות לימוד ) , על מנת למנוע תנועה של תלמידים מחוץ לשערי וגבולות בית הספר. לכן הפונקציות הבאות בחשבון הן ספרייה, אודיטוריום ומעבדות, אולם ספורט . יש להציג פתרון לנ''ל בתכנית: בנספח הבינוי ובטבלה 5 כתנאי להפקדת התכנית.

38. יש לקבוע את ההפרשות הבאות במסמכי התכנית:

4300 מ"ר לטובת ספרייה אודיטוריום ומעבדות. מאחר ומדובר בהקצאה מבונה יש לתאם עם הממונה על תכנון פיזי במנח"י את השטחים.

4 כיתות גני ילדים - כל כיתה בגודל של 130 מ"ר + חצר צמודה ורציפה בגודל של 175 מ"ר

6

לכל גן . מאחר ומדובר בהקצאה מבונה יש לתאם עם הממונה על תכנון פיזי במנח"י את גודל השטחים.

3 כיתות מעון יום – בשטח בנוי של 440 מ"ר ועוד 305 מ"ר לשטחי חצרות. על נספח הבינוי להציג גישה מוטורית אל מטבח מבשל בכפוף לפרוגרמות למעונות יום. השטח הציבורי ימוקם בקומת הקרקע, בכניסה נפרדת ועצמאית.

בתי כנסת – שטח בנוי של 600 מ"ר.

א. יש לציין בסעיף 4 כי השטח הציבורי הוא שטח נטו ולא יכללו בו שטחים המשמשים את

השימושים הסחירים, או מסדרונות המובילים אל השימוש הציבורי.

ב. בהוראות התכנית בטבלה 5 עצמה יש לציין שטח בנוי למבני ציבור, ובהערות לציין שטחי

חצרות.

ג. בטבלה בסעיף 5 כל השטחים הציבוריים ירשמו כשטחים עיקריים ובהערה יצויין כי ניתן

יהיה לניידם משטח עיקרי לשטח שירות.

ד. יש להציע ולהציג חניות עירוניות עבור כלל שטחי הציבור שיעברו לעיריית ירושלים, בהתאם

לתקנים המקובלים. שטחים אלה יינתנו ככל הניתן במיקום נפרד, יבנו על ידי היזם וימסרו לידי עיריית ירושלים.

ה. יש לציין בהוראות הבינוי כי כל מערכות הבניין והתשתיות עבור השימושים הציבוריים יהיו

מופרדים מהתשתיות עבור השטחים הסחירים.

ו. יש להטמיע בהוראות התכנית בסעיף תנאים למתן היתר בניה, כי תנאי להיתר בניה יהא

אישור הנכסים.

ז. תנאי למתן היתר בניה יהא תאום עם היחידה העירונית הרלוונטית המקבלת את השימוש

הציבורי.

39. יש להציע ולהציג חניות עירוניות בתוך החניון של הפרוייקט עבור כל השימושים הציבוריים

המוצעים בהתאם לתקן .

תנועה וקישוריות

40. יש להציג באופן ברור את הכביש המוצע בחלק הדרומי של גן העצמאות – כולל חתכי רחוב,

סימון נהיר וקריא של כניסה למנהרה, ועקביות בין מסמכי התכנית. כמו כן, יש להראות היתכנות לכניסה של משאיות תפעול, באמצעות חתכים והצגה של רדיוס סיבוב.

41. תוואי כביש הגישה למגדל הרונדו מוצג בחוסר עקביות בין התשריט לנספחי הבינוי. יש ליישר

קו בין המסמכים. כמו כן, לא ברור נתיב כביש הגישה היות ואינו תואם את התוואי הקיים בשטח.

42. רמפת הכניסה מרחוב המתמיד נראית לא סבירה, מאחר ואין רדיוס סיבוב. - יש להציג נספח

תנועה מלא.

43. עצים לעקירה – מסומנים עצים רבים לעקירה בתא שטח 24 אשר בייעוד שצ''פ. יש לבחון

נחיצות עקירתם מול צוות אדריכלי הנוף ויש להציע העתקה ככל הניתן, ככל וידרש לעקרם, יש

7

להציע עצים אחרים שווי ערך בתא שטח זה. יש לדאוג לעומק שתילה של לפחות 2 מטרים.

44. קיימים בניינים ומקלטים בתוואי המוצע של הכביש – ככל והם מיועדים להריסה יש לסמנם

בהתאם. יש לבחון את הצורך במקלט הציבורי במקום. יש להראות זאת בנספחי הבינוי ושיקבע על כך סעיף בהוראות התכנית.

45. תכנון של כביש מאיר שחם החדש והתחברות למלך גורג: מוצע צמצום מ- 2 נתיבים לנתיב

אחד לא ניתן לצמצם נתיב ברחוב שחם בקרבת רחוב קינג ג'ורג, מכיוון שבכניסה לרחוב מעלות מתוכנן מפרץ הורדה לאוטובוס. (דרופ אוף של מוזיאון הכנסת)- יש לתאם את הנושא מול אגף תושיה לא בהיבט של הסדרי תנועה אלא בהיבט של רוחב הכביש המוצע.

46. אין לקבוע בתב''ע את נושא החלפת הסטריות ברחוב המתמיד – מדובר בבחינה של הסדרי

תנועה. יש לבחון רדיוס סיבוב ברחוב זה בחיבור עם רחוב מאיר שחם.

47. יש להראות חתכי רחוב למאיר שחם ולהימנע ככול הניתן מיצירת קירות תמך. תנאי להפקדה

יהיה הצגת תכנית פיתוח מפורטת.

48. בהתאם לבקשת היזם והרצון להפחית תקנים במרכז העיר יש לקבוע בתכנית את ההנחיות

הבאות לגבי תקן החניה:

49. מסחר משרדים ומלונאות יהיו בתקן אפס למעט פריקה וטעינה וחניות נכים.

50. תקן החניה למגורים לדירות עד 55 מ"ר יהיה פטור מחניה .

51. תקן החניה לדירות שמעל 55 מ"ר יהיה חצי מקום ליחידת דיור .

52. התכנית תיתן מענה לחניות על פי התקן לשימושים הציבוריים.

53. התכנית תיתן מענה לפריקה וטעינה מלאים וחניות נכים בהתאם לתכנית 5166ב.

54. יש להציג ניתוח מיקרוסימולציה לרחובות המתמיד ומאיר שחם.

55. יש לתכנן צומת בין רחוב השחם לרחוב המתמיד שיאפשר מעבר לאוטובוס. תנאי להפקדת

התכנית – יהיה השלמת נספח התנועה בהתאם לנ''ל.

56. יש להוסיף סימוני מפלסים בכל הקומות המוצגות, כולל קומת קרקע. יש לוודא כי מפלסי

הכניסה לכל אחד מהחללים בבניינים לשימור אכן תואמים למפלסי הפיתוח.

מגדל רונדו

57. יש להוסיף עמודה בטבלה 5 המתייחסת לתכסיות המגדלים.

58. חסרה קורלציה בין נספח הבינוי לנספח הפיתוח יש לוודא בסימוני המפלסים כי קיימת שמירה

על חיבור להולכי רגל בין המלך גורג לפארק – באמצעות המדרגות והרמפות.

59. לא ניתן להבין ממסמכי התכנית את שטחי הבניה המוצעים במגרש בהתייחס לגובה שהוחלט

עד 43 קומות, לא ברור כמה דירות מוצעות בקומה ואין תכניות של קומות טיפוסיות.- יש להבהיר ולהשלים ולהציג לוועדה המקומית – זכויות הבניה יצומצמו בהתאם לצמצום הקומות.

60. טבלת איחוד וחלוקה לא תואמת לתשריט – יש להטמיע טבלה מעודכנת בטבלה 5 בהוראות

התכנית.

61. יש להציג פתרון לפריקה וטעינה לשטחים המסחריים. יש לתאם מול אדריכל העיר במסגרת

תכנית פיתוח שטח לעת הפקדת התכנית.

8

תכסית המגדלים:

62. מגרש 8 מגדל F– יש להציג בתכנית הבינו את כל השטחים המוצעים במגבלת הגובה

המוצעת וקווי הבניין ולהציג באופן ברור במסמכי התכנית.

63. במגרש 1 מגדל ,E מוצע שטח קומה גדול משמעותית משטח המגרש. שטח המגרש על פי

הטבלה – 1263.9 מ"ר, זכויות בניה -65,203 על פי הטבלה 43 קומות – תכסית בנויה של מגדל 1516 מ"ר –אכן ישנה דלתא של מקטע מרחף מעל לבניין ההיסטורי, אולם הדלתא הזו במכפלת הקומות מהווה כ 2500 מ''ר – לכן עדיין טבלה 5 לא מתיישבת עם הנתונים. יש ליישב סתירה זו ולהציג במסמכים באופן ברור את כל הזכויות המבוקשות.

64. בארבעת המבנים לשימור בחצר הפנימית, יש לקבוע חזית מסחרית בקומת הקרקע.

65. בנספח הבינוי אין התייחסות לקומת החניון תת''ק – לכן לא ניתן להתייחס לנושא של קווי

בניין, נגר עילי, התייחסות לנושא עומקי שתילה לעצים וכיוב'. יש לצרף נספח בינוי מלא, שמתייחס גם לקומות התת''ק.

66. זכויות הבניה יצומצמו בהתאם לצמצום הקומות.

שימור

התכנית תאושר בתנאים המפורטים:

מתחם חסבון – בניינים A,B,C,D והחצר

67. מוצע שימור מלא של מתחם חסבון – 4 בניינים (,)A,B,C,D החצר, בורות המים, גדרות. הוגש

תיק תיעוד למבנים. יש להוסיף בתשריט סימבול לשימור על המתחם כולו לרבות החצר.

68. יש לסמן בתשריט את גדרות המתחם לשימור.

69. יש להוסיף בהוראות השימור – שימור או שחזור של בריכת נוי מקורית. שימור ושיקום פרטי

ברזל, נגרות, פרטי אבן, פרטי בטון.

70. יש להגביל את פריצת הגדר המערבית ל-2 פתחים מקסימום בסעיף שימור /4.2.2א'1ד'.

71. סעיף שימור 1י"א – לגבי התאמות המבנים לתקנים , ביטחון, נגישות ובטיחות – הסעיף

מאפשר שינויים רבים מדי. נציין שעל סמך התוספת החמישית לחוק התכנון והבנייה יש הקלות מהתאמות אלו. נבקש לבטל את הסעיף ולמצוא פתרונות ספציפיים ומינימליים כבר בשלב זה.

72. יש להרחיק את קו הבניין התת"ק של החניה מתחת לשצ"פ מגדר המתחם. לפי חוו"ד

הנדסית שימורית יש להתרחק כמטר. יש לתקן בכל המסמכים.

73. הריסת תוספת בנייה לבניין C – התוספת הינה היסטורית משנות ה-20 של המאה ה-.20 אין

מספיק מידע בתיק התיעוד. יש לבחון את החזית המערבית של הבניין הראשי ולבחון אם ההריסה של התוספת תועיל לבניין או לא. יש להשלים מידע לעניין זה , יש לציין כי ככול ויוחלט להרוס את הבניין יש בכך יתרונות מבחינת המרחב הציבורי וחשיפה של הבניין המקורי הראשי.

74. החזיתות של הבניינים והגדרות לשימור לא ייקברו או יוסתרו ע"י מבנים אחרים או מעברים

9

במפלסים גבוהים יותר. החזיתות יהיו פנויות מבינוי גם מחוץ למתחם.

הבלוק המנדטורי:

הלל 4 – בניין K

75. לא הוגש תיק תיעוד. נדרש.

76. מוצעת הריסת הבניין המקורי המנדטורי תוך שימור חזית לרחוב. במקומו מוצע בניין של 6

קומות בנסיגה. הבניין כולל גם חזית מזרחית בניצב לחזית הקדמית. החזית הניצבת היא בעלת ערך רב לשימור וכוללת טור מרפסות מעוגלות. כמו כן, קיימת חזית פנימית של הארקדה וגם היא לשימור. גם חדר המדרגות הינו לשימור. יתכן ולאחר הגשת תיק תיעוד ימצאו ערכים נוספים לשימור ואז תתקבל החלטה אם ניתן להרוס את הבניין או לו ומה יש לשמר – יש לציין כי הבניין הקיים הוא בגובה של 7 קומות ומוצע להרוס אותו ולבנות 6 קומות בלבד- יש לבחון אפשרויות נוספות.

77. אין לבטל את הארקדה הציבורית העוברת מתחת לבניין. יש לסמן בהתאם בתשריט ובתקנון.

78. מוצע מעבר ציבורי דרך הבניין – יש לאפשר אותו רק במידה ולא יפגע בחזיתות או בחדר

המדרגות ההיסטורי.

79. מרחבים מוגנים לא ימוקמו בחזיתות לשימור.

המלך ג'ורג' 29 – בית עלית - בניין I –

80. ככול ויוחלט מבחינת הסכמות בתחילת ההמלצה שהחלקה נותרת בתכנית יש להתייחס

בהתאם לסעיפים הבאים:

81. מוצע שימור המבנה עם תוספת 2 קומות בנסיגה של 2 מ' – 7 בסה"כ: יש להגיש תיק תיעוד.

לא ניתן להתייחס לכל המוצע בתכנית ללא תיק תיעוד. מדובר בבניין ייחודי שתוכנן ע"י האדריכל בנימין צ'ייקין ונבנה בשנת .1933 הבניין כולל קומת קרקע לה פתחים מקושתים.

בניגוד לשאר הבניינים, הקומה תוכננה למגורים ולא למסחר. חדר המדרגות כולל מעלית מקורית, אולי הראשונה בירושלים (לפני בית מר חיים ובית המעלות).

82. התכנית מציעה אגף אחורי. קשה להתייחס להריסת חזית אחורית ללא תיק תיעוד. במבט

ראשון נראה שהחזית מחופה טיח ואין בה ערכי שימור גבוהים אך יש לבחון זאת באופן מעמיק יותר באמצעות תיק תיעוד.

83. גובה –יש לבחון במסגרת תיק התיעוד את האפשרות לתוספת קומות מעל הבניין הקיים תוך

שימור חדר המדרגות הקיים והמעלית המקורית.

84. יש להוסיף סעיף בתקנון שמיגון, חדרי מדרגות חדשים ומעליות אם יידרשו יהיו באגף האחורי

החדש.

85. מצוין בסעיף /4.1.2ב' כי קומת הקרקע תהיה מסחרית. יש לציין שלא ישונו הפתחים בקומת

הקרקע.

86. יש לבטל סעיף שמאפשר הגדלת פתחים. שינויים מעין אלו ללא מגבלות, יפגעו בבניין.

87. יש לשמור פרטי בניין מקוריים – ריצופים, חלונות, מעקות, מרפסות, פירזול, נגרות וכד'.

10

בניין H – המלך ג'ורג' 31

88. בניין שתוכנן ע"י ראובן אברם אברמוביץ' וכולל את סמלו המסחרי – עיטור משונן מעל הכניסה

(העיטור קיים גם בבית פרומין ובית מר חיים). מוצע פירוק והרכבה של החזית. בתב"ע של מתחם פזגז אושרה הריסה מלאה של הבניין פרט לפירוק והרכבה של הכניסה ושילובה בבניין החדש. יש לשמור את החזית והמרפסות המקוריות. ניתן לשקול התאמת פתחים באופן נקודתי אם יידרש.

89. יש לסמן בהתאם בתשריט ובנספח הבינוי.

90. יש לציין שמרחבים מוגנים לא יופנו לחזית לרחוב.

91. יש לשמור פרטי בניין מקוריים להרכבה – ריצופים, חלונות, מעקות, מרפסות, פירזול, נגרות

וכד'.

הבניין על מאיר שחם פינת המלך גורג

92. בניינים שתוכננו ע"י האדריכל אוטו הופמן שתכנן מבנים חשובים כגון בית קדימה ברחוב הרב

ברלין. הבניינים צנועים יחסית אולי בשל הקמתם מיד לאחר קום המדינה. מוצעים כולם להריסה. לא הוגשו תיקי תיעוד- יש להשלים לאור העובדה שמדובר על בניינים היסטוריים.

בניין E

93. מוצע מגדל בן 43 קומות במקום בית פיגמליון. הבניין הקיים המוצע להריסה תוכנן ע"י

האדריכל אוטו הופמן כבניין משרדים ומגורים. הכניסה למגורים היא בחזית האחורית הכניסה וחדר המדרגות עוצבו כחזית מעוגלת ומושקעת ביחס לשאר חזיתות הבניין.

94. הכניסה ממזרח בין בניין E לבניין היסטורי B –יש להראות התכנות הנדסית להקמת המגדל

מבלי שיפגע במבנה לשימור.

95. בניין L - בניין חדש בן 6 קומות ו-6 קומות תת"ק. במיקום המבנה או מדרום לו מסומן בור מים

במפה היסטורית. יש לחפור בזהירות ולבחון אם נשמר. יש להגיש תיעוד וסקר הנדסי שימורי למחלקת שימור לצורך בירור אם קיים בור המים ואם נדרש שימורו ושילובו במתחם.

גן העצמאות –

96. שימור גן העצמאות – גן מאיר שרמן הוקם בשנות ה-30 או ה-.40 הגן נראה בתמונות

היסטוריות. יש להגיש תיק תיעוד מתחמי של גן העצמאות והמבנים משנות ה-.50 יש לכלול התייחסות בתיק התיעוד המתחמי לגן המנדטורי ולרפת שניצבה שם קודם להקמתו.

97. יש להציע בסמוך לרחוב שחם הקמה מחדש של קיוסק (סימיקו) המהווה נקודת ציון היסטורית-

חברתית במרכז העיר.

98. המפלסים של הרחוב ביחס למתחם חסבון אינם ברורים. יש פערי מפלסים ולא ברור כיצד

ישפיעו כניסות מהרחוב על המתחם. לדוגמא – מעבר בין מגדל E לבניין B ההיסטורי – המעבר יקבור את החזית המערבית של בניין .B דוגמא נוספת – החיבור בין הרחוב לחצר המונמכת הדרומית של בניין .B לא ברור מה מוצע , יש לרדת לרזולוציה גבוהה יותר לגבי המפלסים כבר בשלב זה (תנאי להפקדה) על מנת שהבניינים והחצר במתחם חסבון יישמרו בפועל ולא ייקברו.

11

99. בניין כרם הינו מונומנט לשימור – ממוקם מחוץ לקו הכחול אך סמוך לשטח החפירה של

המגדל. יש להוסיף הוראות הגנה על הבניין.

הערות כלליות:

קו בניין –

.100 בחזיתות ובמבנים לשימור תותר הבלטת מרפסות – יש לציין שקו הבניין למרפסות יהיה בהתאם לקיים.

.101 יש לקבוע כי המרחבים מוגנים לא יופנו לרחובות הראשיים.

עצים

.102 יש לסמן את העצים ברחוב הלל לשימור, יבוטל סימון עקירתם.

.103 מסומן עץ לעקירה בין בניין C לB – לא ברור הצורך בעקירתו, יש לסמנו לשימור.

.104 יש לקבוע חובת נטיעת עצים חדשים בתא שטח 20 בתאום עם מחלקת שפע ואדריכל העיר.

יש לקבוע עומק שתילה של מינימום שני מטר.

הערות מחלקת נכסים:

.105 המקרקעין אינם מוסדרים – מדובר בגוש שומה יש לבחון מועד השלמת הסדר הקרקעות.

.106 תכניות איחוד וחלוקה במקרקעין שאינם מוסדרים מצריכים השלמת הסדר הקרקעות להשלמת רישום הקרקעות כנדרש.

.107 שימוש נרחב בתת הקרקע – לבחון מאזן קרקע עירונית נכנסת ויוצאת, עודפי השטחים בתת הקרקע על חשבון מקרקעין ציבוריים (שטחים לא "נקיים" בתת הקרקע בהשוואה למצב הנכנס) יהיו שטחים בבעלות העירייה חניונים אלו יהיו חניונים ציבוריים בהתאם לסעיף 5 לתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), תשמ"ג-,1983 זכויות הפרטיים ע"פ תקן בהתאם לכופר חנייה הנהוג באזור.

.108 התכנית כוללת איחוד וחלוקה עם שטחים בבעלות עירונית – יש לתאם את הנושא מול מחלקת נכסים.

.109 השטחים הציבורים כולל ההפרשות המבונות ירשמו על שם הרשות המקומית במסגרת איחוד וחלוקה.

1. לעירייה 1,800 מ"ר שטחים ציבוריים בבעלותה מתכנית 779645 –שטחים אלו לא יבואו במניין

שטחי הפרשות מבונות ושטחים ציבוריים הנגזרות הזכויות בתכנית זו ויהיו בנוסף.

2. הפרשת קרקע + הפרשה מבונה לצרכי ציבור

השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלולים בחלוקה חדשה , לרבות השטחים הציבוריים המבונים בהתאם להוראות סעיף 4.1 יועברו לבעלות הרשות המקומית עפ"י החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו , ללא תמורה , כשהם פנויים מכל מבנה , גדר חפץ.

בעת רישום הבית המשותף, תיוחד הבעלות של הרשות המקומית לשטחים הציבוריים המבונים.

יש להוסיף סעיף הפקעה כללי כמפורט מטה:

הפקעה

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את

12

השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

תחת תנאים למתן היתר בניה יופיע:

1. תנאי להיתר בניה יהא רישום תצ"ר/ אישור אגף הנכסים-(כאשר מדובר בשטח לא מוסדר)

2. תנאי להיתר יהא תיאום מיקום השטח הציבורי הבנוי ואופי הבינוי שלו מול המחלקה לתכנון

מבני ציבור, ובהתאם לפרט בסעיף 4.1 בהוראות התכנית

3. יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטח הציבורי בתחום הבניין ייוחד לרשות המקומית

ויתוכנן כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת.

תחת שלבי ביצוע יופיע הסעיף הבא:

ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4

איכות הסביבה:

.110 הבחינה המיקרו-אקלימית מראה חריגות יוצאות דופן מהקריטריונים למטרדי רוח, לרבות חריגות משמעותיות מקריטריוני הבטיחות לאדם. על כן הרשות לאיכות הסביבה מבקשת לבחון חלופות לתכנון אדריכלי של המבנים עצמם - כך שיושג מזעור של מטרדי הרוח הצפויים.

יש להגיש דוח מיקרואקלימי מעודכן לפי ההערות להלן ולפי תכנית אדריכלית מיטבית לאישור הרשות לאיכות הסביבה כתנאי להפקדת התכנית. האלמנטים שייקבעו לטובת מיתון הרוח (אדריכליים, מבונים או נופיים) יהיו מחייבים ויעוגנו בהוראות התכנית ובנספח הבינוי.

.111 שטח התכנית כ- 27 דונם. יש להשלים נספח ניהול נגר עילי ע"פ הנחיות תמ"א .1/8 יש להתחשב במסגרת המסמך במעבר יובלים במעלה נחל קדרון בתחום התכנית, על פי המיפוי ההידרולוגי שבוצע במסגרת תכנית האב למרחב ציבורי.

.112 התכנית חלה בחלקה בתחום אתר טבע עירוני "בריכת ממילא וגן העצמאות". נבקש כתנאי להפקדה הגשת סקר טבע מקדמי על פי הנחיות תכנית המתאר לטבע עירוני מס' -101 ,0292870 עם תמונות מהשטח. על פי ממצאי הסקר ייתכן כי תידרש השלמה של סקר טבע מפורט.

.113 לאור סדר הגודל של הבינוי המוצע ואופיו החדשני המבוקש, נבקש בחינה של פוטנציאל ייצור אנרגיה בתכנית, על פי הנחיות המשרד להגנת הסביבה.

.114 לאור היקפי המסחר המבוקשים, המחלקה סבורה כי ראוי להציג בנספח התנועה תכנון עקרוני לחצרות תפעוליות בתחום החניון התת-קרקעי.

.115 מרבית הנושאים הכלולים במסמך הסביבתי מקובלים על המחלקה. יחד עם זאת, לאור סדר הגודל המשמעותי של הבינוי המבוקש בתכנית, נבקש להשלים במסמך הסביבתי הדמיות, בחינת השפעות סביבתיות – רעש ואיכות אוויר - כתוצאה מהגברת תנועה ברחובות מרכז העיר ובחינת השפעות של אקוסטיקה מציר רק"ל על התכנית.

.116 על פי הוראות התכנית, במבנים בייעוד עירוני מעורב מותר שימוש למנחת ומסוף רחפנים.

לשימוש כזה יש השפעות סביבתיות שנדרש לבחון אותם. נבקש השלמת בחינה סביבתית מתאימה וקביעת הנחיות בנדון.

.117 המסמך הסביבתי וגם המסמך המיקרואקלימי אינם מתייחסים לתכניות מאושרות או מופקדות בסביבת התכנית הכוללות הגבהת מבנים קיימים ו/או פינוי בינוי. לתכניות כאלו משמעות גדולה בבחינת ההשפעות המיקרואקלימיות של התכנית.

.118 לאור העדר בדיקה של תכניות מאושרות/מופקדות, הבדיקה אינה מתייחסת לזכויות הבניה

13

שאושרו להרבה מבנים בתחום הטל הצל של התכנית. לדוגמה מבנה מס' 24 הוא מבנה שמאושר בו בינוי עד 21 מטר ולא 9.9 מטר כפי שכתוב בדוח לפי תכנית 692616 מאושרת מאפריל שנת ,2022 שאישרו בה תוספת 6 קומות למבנה. כמו כן לא ניתן לדעת מה באמת תרומת התכנית להצללה החורגת מהקריטריון שהתקבלה למשל על מבנה מס' 33 כאשר זכויות השמש של מבנה זה כבר מושפעות מתכניות מאושרות או מופקדות המצויות מדרום לו.

.119 נבקש לציין את כתובות המבנים בהם נמצאו חריגות מהקריטריונים להצללה.

.120 יש להשלים התייחסות להצללה על השצ"פים והכיכרות הציבוריות המתוכננים במסגרת התכנית.

.121 מנהרת הרוח הווירטואלית לא כללה מבנים מאושרים עתידיים.

.122 תצורת המבנים במודל אינה תואמת את תכנית הבינוי (למשל חסר בניין a בתא שטח 10 למשל).

.123 הערות טכניות - לא כתוב מה אורך הרשומה של הרוח שהוזנה למודל. לא ברור מה פקטור תיקון נתוני הרוח שנלקח. לא ברור מה האינטרוולים של הרוח שנלקחו לבדיקה. נבקש לפרט במסמך מתוקן.

.124 - התכנית זיהתה אזורים רבים בהם צפויות חריגות גדולות מהקריטריונים, וכן אזורי טורבולנטיות משמעותיים במעברי הולכי רגל מוצעים ובשטחי משחק ומעבר בפארק גן העצמאות. למרות זאת התכנית אינה מציגה פתרונות למיתון הרוח. יודגש כי התכנית מציגה מצב בו מתקיימות חריגות גבוהות ביחס לקריטריון מצבים מסוכנים (השכיחות להופעת מצבים המסוכנים לבטיחות אדם היא פי 80 מהמותר). על כן אמצעים במרחב הציבורי לא יהיו יעילים בהקטנת החריגות.

.125 הרשות דורשת דוח מיקרואקלימי מעודכן לפי ההערות לעיל ולפי תכנית אדריכלית מיטבית אשר יוגש לאישור הרשות לאיכות הסביבה כתנאי להפקדת התכנית. האלמנטים שייקבעו לטובת מיתון הרוח (אדריכליים, מבונים או נופיים) יהיו מחייבים ויעוגנו בהוראות התכנית ובנספח הבינוי.

.126 השימושים המותרים בשטחי שצ"פ על פי סעיף 4.4.1 בהוראות התכנית כוללים מעברי תשתיות, מתקנים הנדסיים תת קרקעיים עליית פירי אוורור ממרתפים, וכן חדרי שנאים בשטחים בהם יש רישום תלת מימדי. המחלקה מתנגדת לשימושים אלו בתחום השצ"פ שכן הם פוגעים באיכות המרחב הציבורי ומצמצים את המרחב הנגיש לציבור. נבקש למחוק שימושים אלה ולקבוע הנחיות המפורט להלן –

.127 מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גגות המבנים או בקומה טכנית, בתיאום מול הרשות לאיכות הסביבה.

.128 לא תותר הקמה של חדר שנאים במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון בחלקו בקיר תמך או בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל.

.129 נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בניה למבנה הכולל חדר שנאים יהיה הצגת היתר הקמה/ היתר סוג, כולל הצגת מרחקי בטיחות קרינה בתכנית הבינוי המפורטת (תנוחה וחתכים) ודו"ח חיזוי קרינה על פי הצורך.

14

.130 נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי במבנה יתוכננו פירים ייעודיים לתיעול פליטות זיהום האוויר מהשטחים המסחריים לגג הבניין ויוקצה מקום והכנה למפריד שמנים במוצאי הביוב של שטחי המסחר.

.131 נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי מערכות אלקטרומכניות ימוקמו בקומת המרתף/החניון או בגג המבנה, במקום מוסתר עם פתרונות מיסוך אקוסטי. לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

.132 נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי המבנים המתוכננים בתכנית יחוייבו בעמידה בציון 4 כוכבים על פי תקן בנייה ירוקה ת"י .5281

.133 נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי הדירוג האנרגטי המזערי למבנה מגורים בתכנית יהיה ,b ע"פ ת"י 5282 חלק .1 הדירוג האנרגטי המזערי ליחידת דיור בבניין מגורים יהיה .c .134 נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי הגגות בתכנית יהיו גגות מועילים, כגון גגות חיים/ירוקים, גגות כחולים- להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, עבור שימושים קהילתיים וציבוריים וכו', בתכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של 30 ס"מ עבור גגות חיים וירוקים.

.135 נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לשלב ההקמה ולשלב הקבע לבדיקה ואישור הרשות לאיכות הסביבה.

.136 לאור מורכבות התכנית תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור תכנת בינוי ועיצוב אדריכלי בוועדה המקומית.

כללי

.137 תנאי לתחילת עבודות יהיה הצגת תכנית פיתוח לכל השטחים בציבורים ולמרחב הציבורי ותנאי לטופס 4 יהיה השלמת הביצוע בפועל של כל הפיתוח .

.138 תנאי לתחילת עבודות של מגדל רונדו יהיה הריסה של בניין פז גז הקיים .139 תנאי לטופס 4 של מגדל רונדו יהיה השלמת כלל הפיתוח מדרום לרחוב מאיר שחם.

.140 תנאי לטופס 4 של מגדל המלך גורג יהיה השלמת הפיתוח של רחוב מאיר שחם וסביבתו.

.141 תנאי לטופס 4 של מגדל הלל יהיה השלמת הפיתוח של כל השטח הפנימי בין הבניינים.

.142 תנאי להפקדת התכנית קבלת חוות של צוות תכנית אב לתחבורה.

.143 יש לקבוע יחס החלפה לתכניות המאושרות החלות בשטח.

.144 תנאי להפקדת התוכנית יהא הטמעת מודל גושני במודל העיר ותנאי להיתר בניה יהא הטמעת מודל מפורט במודל העיר.

.145 יש להשלים חוות הדעת של המחלקות הבאות חברת הגיחון-מים, חברת הגיחון -ביוב וניקוז, הרשות הארצית לכיבוי והצלה, , אגף מבני ציבור, אגף תברואה, חברת החשמל, רשות העתיקות, שפ"ע גגנות, שפ"ע מדרכות.

.146 שליחת הודעות לחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

.147 בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד

15

תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.

______________________ ______ ________________ יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית

16

פרוטוקול החלטות בוועדה מתאריך:19/03/2025 - יט אדר תשפ"ה

תכנית מספר 2 : 1145242

פרטי התכנית

מספר תכנית 1145242

סוג דיון התנגדויות

מהות הבקשה הרחבות דיור ברחוב דב סדן 16,18 ירושלים

מספר ועדה 2025/6

סמכות ועדה מקומית

קוד החלטה לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף

החלטת הועדה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה מחליטים לוועדה המקומית לקבל את ההתנגדויות ולדחות מתן תוקף לתכנית מהנימוקים הבאים:

1. לקבל חלקית את ההתנגדויות שהתכנית לא מציעה הרחבות דיור בחזית הקדמית ו\או האחורית לדירות

מס' 7 ו-8 ולדירות שמעליהן דירות ,3 4 - ניתן לבחון הרחבות דיור מאוזנות וסמטריות ליח"ד נוספות יש להציג תכנית מתוקנת והסכמה של לפחות %50 מבעלי הקרקע. היקף שטחי הבניה יהיה בהתאם למה שניתן לאשר בסמכות מקומית. התכנון יתואם מול מחלקת תכנון העיר.

2. לקבל את ההתנגדות לעניין הריסת הבניה המסומנת להריסה בתכנית כתנאי לתחילת העבודות בשטח –

יש לתקן סעיף 4.1.2א (ו)באופן שהריסת הבניה המסומנת להריסה בשטח של מבקש ההרחבה תהיה תנאי לתחילת עבודות הבניה בדירת המבקש.

3. לקבל את ההתנגדות לעניין טעות במיספור המחסנים - יש לתקן מיספור המחסנים בנספח הבינוי,

בתיאום מול מחלקת התכנון.

4. לקבל את ההתנגדות לעניין תוספת מחסן בקומת המחסנים – ניתן להוסיף שני מחסנים בקומת

המקלט (מפלס ,)0.00 כך שלכל דירה יהיה מחסן משלה. תוספת זו תיעשה כדי להמשיך רצף המחסנים המוצעים ותישאר בקונטור המבנה. התכנון יתואם מול מחלקת תכנון העיר.

5. לקבל חלקית את ההתנגדות להוספת מרפסת זיז בחזית הקדמית ביציאה מהסלון לדירה מספר ,1

שחורגת מקו הבינוי המוצע לדירות בבניין בחזית לרחוב - ככל ומוצעות מרפסות סימטריות ניתן לבחון בתאום עם מחלקת תכנון העיר.

6. לקבל חלקית את התנגדות לעניין שלבי הביצוע באופן שניתן יהיה לממש הרחבות שלא בעמודות מלמטה

17

למעלה - שלבי הביצוע בסעיף 7.1 בהוראות התכנית יהיו כפי שמצוין בהוראות התכנית המופקדת וזאת על מנת לצמצם את מפגעי הבניה בשלבים, תוספת מרפסות או סגירת מרפסות בבינוי, ניתן יהיה לבנות בנפרד לכל דירה וללא תלות.

ככל והחלופה התכנונית החדשה כוללת תכנון בשטחים מוצמדים יש לקבל הסכמה מפורשת של בעליי שטחים אלו. לאור השינויים המוצעים בתכנון, יידרש פרסום לפי 106ב'.

הפרסום ייעשה לתקופה של 30 יום ויבוצע באמצעות חלוקת הודעות בתיבות הדואר של כל הדיירים בבניין ובבניינים הסמוכים.

ככל ויתקבלו התנגדויות לפרסום , הוועדה תשוב ותדון בהם בוועדה.

ככל ולא יוגשו התנגדויות התכנית תקבל תוקף ללא צורך בדיון נוסף.

______________________ _________ _____________ יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית

18

פרוטוקול החלטות בוועדה מתאריך:19/03/2025 - יט אדר תשפ"ה

תכנית מספר 3 : 1291905

פרטי התכנית

מספר תכנית 1291905

סוג דיון התנגדויות

מהות הבקשה שינוי הוראות בינוי ברח ירמיהו ,17 ירושלים.

מספר ועדה 2025/6

סמכות ועדה מקומית

קוד החלטה לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף

החלטת הועדה

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה מחליטים לקבל

חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף כמפורט להלן:

1. לדחות את ההתנגדות של עמותת ירושלים שקופה והרב נתן קרמר- לעמותת ירושלים שקופה

אין מעמד להגשת התנגדות כעותר ציבורי ולמר נתן קרמר אין מעמד להגשת התנגדות לתכנית שאינה ברחוב מגוריו. לפנים משורת הדין, נתייחס לטענות המרכזיות.

2. לדחות את ההתנגדות שהתכנית מציעה שינויים שאינם בסמכות הועדה המקומית. שינוי תוואי

זיקת הנאה למעבר רגלי ולמעבר רכב ביחס למאושר בתכנית 126631 – סעיף 62א(א)19 לחוק התו"ב מאפשר לקבוע הוראות בדבר זכות מעבר אם הדבר דרוש למימוש תכנית ולבניה עלפיה.

3. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין שינויים בזיקת הנאה ללא פתרון לבעיות הנובעות מהשינוי.

שינויים בהסדרי תנועה בלי לצרף נספח תנועה. מיקום ההמתנה של רכב למעלית רכב, מיקום חניה תפעולית עבור שטחי המסחר ואחסנה, מפרץ אוטובוסים עבור בית הספר, ומפרץ הורדה והעלאה לגני ילדים ומעון יום. פריקה וטעינה לשטחי המסחר שהוצע בתכנית – השינויים המוצעים בתכנית הם לא משמעותיים. יש לצרף לתכנית נספח תנועה ולקבל חו"ד אגף תושי"ה לעניין תכנון מפרץ פריקה וטעינה עבור שטחי המסחר והאחסנה, מפרץ העלאה והורדה לתלמידים, מיקום מעלית רכב וגישה אליה. יש לתקן את התכנית בהתאם לחו"ד שתתקבל, בתיאום מחלקת התכנון.

4. לדחות את ההתנגדות לעניין שבמקרא של התשריט מצב מוצע רשום "זכות מעבר" ולא מצוין

עבור מי נועדה. האם לציבור מסוים או ציבור הרחב –בהוראות התכנית נקבע כי יותר שינוי

19

מיקום זיקת הנאה מאושרת בתכנית ,126631 ללא שינוי בסך הכולל שאושר לזיקת ההנאה בתכנית .126631 כל יתר ההוראות שנקבעו לגבי זיקת ההנאה בתכנית 126631 ממשיכות לחול ללא שינוי. תכנית 126631 קובעת כי זיקת ההנאה היא למעבר רגלי ולמעבר רכב ללא מגבלה כלשהי ובהתאם לנספח התנועה. השטח יפותח כמעבר לציבור על ידי מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, כתנאי להיתר בהתאם להנחיות העירייה ובפיקוחה.

5. לדחות את ההתנגדות לעניין מיקום פחי אשפה המוטמנים מוצעים מחוץ לתחום התכנית, ועל

רחוב ירמיהו, בלי נגישות. בחו"ד אגף תברואה נקבע כי פחי אשפה אלו יותקנו ברחוב תובל.

מפרץ תנועה מוצע מחוץ לגבולות התכנית – בחו"ד אגף התברואה נדרשו 5 מוטמנים בלי ציון מיקום. בהתאם להוראות התכנית סעיף 6.1.2 סעיף קטן 3 – תנאי למתן היתר בניה יהיה תיאום עם מחלקת התברואה בדבר תכנון וביצוע 5 מוטמנים ומכבש קרטונים לשביעות רצון. יצוין כי הסדרי תנועה ומיקום פחי אשפה הם חלק מניהול שוטף של העיר ונדרש לתאם בשלב היתר בניה ואינם נקבעים כהוראה מחייבת בהוראות תכנית. בחיי העיר יתכן שינוי בהסדרי תנועה בהתאם לזכות הדרך המאושרת ואף שינוי במיקום פחי אשפה בהתאם לצרכים העירוניים ובהתאם ליעוד ולשימוש המותר ביעוד זה. אין כל מניעה להציג תכנון הסדרי תנועה מחוץ לגבולות התכנית בתיאום ולאישור אגף תושי"ה ובכל מקרה הסדרי תנועה אינם נקבעים בתכנית.

6. לקבל את ההתנגדות לכך ששינוי תמהיל גודל הדירות וצמצום מספר יח"ד מ- 100 יח"ד עד

שטח של 45 מ"ר שיהיו להשכרה, אינו בסמכות הועדה המקומית לפי סעיף 62א(א).8 וכי ההגדלת שטח יח"ד יעמיס על התשתיות הציבוריות –התכנית מצמצמת את מספר יח"ד מ- 100 ל – 93 יח"ד. לא ניתן לצמצם את מספר יח"ד במסגרת תכנית בסמכות הועדה המקומית. מספר יח"ד יהיה בהתאם למאושר בתכנית .126631

7. לדחות את ההתנגדות לעניין סוגיית החניה. שאין לה היתכנות לעמוד בתקן החניה אחר הגדלת

יח"ד – במסגרת התכנית מוצעים שטחים למימוש מפלס חניה תת קרקעי. התכנית מהווה שינוי לתכנית 126631 בה נקבע כי תנאי להיתר בניה יהיה תכנון חניה בהתאם לתקן התקף. יודגש כי לא יהיה שינוי במספר יח"ד במסגרת התכנית.

8. לדחות את ההתנגדות לעניין הפחתת מספר מקומות חניה במגרש בהתאם להיתר בניה

2023/0003.00 מכוח התכנית המאושרת, על בסיס יח"ד של עד 45 מ"ר לפי סעיף 6.2 לתכנית 5166ב' – במסגרת התכנית לא יהיה שינוי במספר יח"ד. אין בסמכות ועדת משנה בלבד להכריע לאישור החניות בשל מיקום הפרויקט, שאינו מע"ר. הבקשה אושרה בועדת המשנה, הועברה לועדה מחוזית שהמליצה לקדם את הבקשה כולל אישורה לעניין החניות.

9. לדחות את ההתנגדות לכך שאישור התכנית תוך צמצום מספר יח"ד יגרום לכך שהיזם והרשות

המקומית יתנערו מאחריותם לתקצב את המטלות הציבוריות שנקבעו בתכנית המקורית, ובכך תהיה פגיעה קשה בקופה הציבורית. ביטול תנאים לפיתוח השצ"פ ולהריסת הגשר הנמצאים מחוץ לתחום התכנית, בת"ש 2 בתכנית המאושרת – במסגרת תכנית זו נקבעו תנאים להיתר בניה בתא שטח מס' 1 להריסת הגשר בתא שטח 2 בתכנית .126331 תנאי לטופס 4 ו/או תעודת גמר יהיה סיום ביצוע בפועל של השטח הציבורי הפתוח בתא שטח 2 בתכנית .126331

10. לדחות את ההתנגדות לעניין שינוי במפלס הכניסה הקובעת למפלס -1.50 שאינו בסמכות

מקומית ונוגד את הוראות הדין, מכוח פסקה 5 לסעיף 62א(א) לחוק, המאפשר שינוי הוראות לפי תכנית בדבר בינוי או עיצוב אדריכליים – לא ברורה הטענה לעניין סמכות הוועדה. לבניין נקבעו כניסות מרחוב ירמיהו ורחוב תובל, שהם רחובות משופעים ויש ביניהם הפרשי גובה. מפלס הכניסה הקובעת בתכנית בניין עיר מגדיר את המפלס היחסי ממנו ייספר מספר הקומות המרבי של הבניין – מעל הכניסה ומתחת לכניסה. בהתאם לתקנות ותקן ישראלי ,166 הכניסות אל

20

האגפים השונים וגרעינים שונים צריכים להתאים למפלס הרחוב בסמוך אליהן באופן שמוגדר בתקנות עד 1.20 מ' מעל או מתחת למפלס הרחוב, בלי קשר למפלס הכניסה הקובעת שהוגדר בתכנית. בתכנית זו נקבע מפלס הכניסה הקובעת במפלס בית הספר המוצע בתכנית ל - -1.50 שהוא 817.50 בהתאם למפלס רחוב תובל. יודגש כי אין שינוי במספר הקומות האבסולוטי ביחס לתכנית המאושרת – 14 קומות סה"כ.

11. לדחות את ההתנגדות לעניין תוספת שטחים מלאכותית עבור חניון תת קרקעי שאושר בתכנית

126631 - ככל ונדרש מכל סיבה שהיא, ניתן להוסיף שטחי שירות בתת הקרקע לשטחים למטרות עיקריות המותרים לבניה במגרש לפי תכנית, בסמכות הועדה המקומית לפי סעיף 62א(א) .15

12. לדחות את ההתנגדות לעניין תוספת קומה עליונה המוצעת בתכנית, ליקוי בפרסום כיוון שמדובר

בתוספת קומה ולא השלמת קומה וכי לא ניתן להוסיף שטחי בניה עבור השלמת הקומה בסמכות הועדה המקומית – במסגרת התכנית נוספו שטחי בניה רק עבור חניון תת קרקעי.

מספר הקומות האבסולוטי ביחס לתכנית המאושרת לא השתנה, 14 קומות. גם בתכנית המאושרת ישנו בינוי למגורים בקומה העליונה ולכן לא ניתן להגדיר כתוספת קומה. שטחי הבניה לשימושים העיקריים בתכנית לא השתנו.

13. לדחות את ההתנגדות לכך שגרעיני הכניסה אל בנייני המגורים קוטעים את רצף המעבר

בארקאדה ומייצרים מעברים צרים וגישה שאינה ישירה אל החנויות מרחוב ירמיהו, וכי הדבר פוגע בציבור וסותר הוראה בתקנון וסימון סטיו בתשריט – במסגרת התיקונים להפקדה תוקן נספח הבינוי ונשמר רצף המעבר המקורה וגישה ישירה אל החנויות, בהתאם למגבלות הטופוגרפיה והשיפוע ברחוב ירמיהו. אין סתירה בין המסומן בתשריט והמוגדר בהוראות התכנית לעניין סטיו - ארקאדה.

14. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין פגמים של חוסר סמכות, היעדר פרסום, וכו' בשינויים

המוצעים בהערות לטבלה: 5 ניוד שטחי ביה"ס משטחים שמעל לכניסה הקובעת לתחת

הכניסה הקובעת ולהפך במסגרת היתר הבניה. צמצום ופגיעה בשטחים ציבוריים. יותר ניוד משטחי מגורים לשטחי מסחר בלבד. שינוי בחלוקה בין מספר הקומות שמעל מפלס הכניסה הקובעת לבין מספר הקומות שמתחת למפלס הכניסה הקובעת – אין מניעה לאפשר ניוד שטחים עיקריים בשימוש לבי"ס מעל ומתחת לכניסה הקובעת. ניוד כשלעצמו אינו פוגע בתפקוד השטח הציבורי, בתנאי שהתכנון המוצע ראוי. במסגרת התכנית קיימת האפשרות לנייד שטחים ממגורים למסחר בלבד, או שינוי בחלוקה בין מספר הקומות מעל הכניסה הקובעת למספר הקומות מתחת לכניסה הקובעת. שטחי הבניה עבור השימושים המוצעים בתכנית ומספר הקומות מעל ומתחת לכניסה יפורטו בטבלה 5 בהוראות התכנית. יש לתקן בתיאום מחלקת התכנון.

15. לדחות את ההתנגדות לעניין מועד מימוש התכנית כפי שמוגדר בסעיף 7.2 להוראות התכנית "5

שנים מיום אישורה" בהתאם למאושר בתכנית 126631 אשר בפועל מאריך את הזמן המשוער.

הארכת הזמן משפיעה למשל על גודל חצרות עבור הכיתות לבי"ס ולגנ"י, מכיוון שהתקנים של משרד הבריאות והחינוך משתנים – זמן משוער למימוש התכנית אינו הגדרת מועד פקיעת התכנית, אלא אם כן נקבע במפורש במסמכי התכנית. זוהי הערכה למועד מימוש התכנית.

תקנים של משרד החינוך והבריאות מתעדכנים מעת לעת ונבחנים במועד הוצאת היתר בניה עבור השימושים הציבוריים. הדבר נכון לגבי כל מבני החינוך הקיימים והמתוכננים. ואין זו סיבה לא לקדם תכניות חדשות.

21

16. לדחות את ההתנגדות לעניין עבירות בניה של שימוש חורג ללא היתר, כי ההיתר כבר פג תוקפו

– לא ברורה הטענה היות ובמסגרת התכנית מוצע הבניין הקיים להריסה ובכל מקרה התכנית אינה עוסקת בשימוש החורג, האינטרס הציבורי הוא כי הבניין הקיים ייהרס ויבנה הבניין החדש הכולל בית ספר שיש בו צורך דחוף בשכונה ומטרת התכנית לאפשר זאת.

17. לדחות את ההתנגדות לעניין פגמים בפרסום התכנית בהתאם להוראות הדין המסבירים מדוע

אין מתנגדים נוספים לתכנית והבקשה למתן הארכת מועד להשלמת טיעונים להתנגדות. יצוין כי המועד האחרון נפל ביום שבת, וממילא לפי חוק הפרשנות בעניין, השלושה החודשים ממועד הפקדת התכנית מסתיימים ביום ראשון שלמחרת והוא בתאריך .23.2.2025 לא הוצבו שלטים ולא נתלו הודעות על לוחות המודעות ולא פורסם במשרדי הרשות המקומית, לא היה פרסום באתר האינטרנט בדבר הפקדת התכנית כנדרש. ברוב תקופת ההפקדה של התכנית, היתה תקלה באתר העירוני, פרסום בעיתון "מעריב הבוקר" לא מהווה פרסום לגיטימי. לא נכלל תכלול ההודעה תיאור כללי של הסביבה שבה נמצא תחום התכנית, באופן המאפשר לזהותה – על פי המופיע באתר העירוני בוצע פרסום בעיתונים ובאתר האינטרנט ונבדק כי נתלו מודעות על לוחות המודעות כנדרש. יצוין כי הוועדה המקומית ממתינה חודש נוסף מעבר לקבוע בחוק לקבלת התנגדויות ובטרם מובאת תכנית לדיון בהתנגדויות למתן תוקף. תום תקופת ההפקדה בחלוף 60 יום מהפקדת התכנית 21.1.25 ולא כמצוין בהתנגדות שלושה חודשים. עצם העובדה שהוגשה ההתנגדות מעידה על כך שנעשה פרסום בדבר הפקדת התכנית. הוגשה התנגדות ארוכה ומפורטת ואין סיבה להאריך זמן להשלמת טיעונים להתנגדות.

1. יש להוסיף סעיף הפקעה בנוסח הבא:

הפקעה

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

2. יש להוסיף להוראות התכנית סעיף תחת היתרי בניה כדלקמן:

1. תנאי למתן היתר בניה יהא אישור אגף הנכסים בגין ההפרשות המבונות.

2. ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4

3. יש לסמן את הגשר להריסה בתשריט התוכנית.

18. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

______________________ ______________________ יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית

22

פרוטוקול החלטות בוועדה מתאריך:19/03/2025 - יט אדר תשפ"ה

תכנית מספר 4 : 1199777

פרטי התכנית

מספר תכנית 1199777

סוג דיון התנגדויות

מהות הבקשה תוספת קומה עליונה מובלעת בתוך חלל גג רעפים רחוב ניסן ב"ק 22

מספר ועדה 2025/6

סמכות ועדה מקומית

קוד החלטה להוריד את התכנית מסדר היום

החלטת הועדה

לבקשת יזם התכנית ובהסכמת המתנגד התכניות יורדת מסדר היום ______________________ ______________________ יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית

23

פרוטוקול החלטות בוועדה מתאריך:19/03/2025 - יט אדר תשפ"ה

תכנית מספר 5 : 1203728

פרטי התכנית

מספר תכנית 1203728

סוג דיון הפקדה

מהות הבקשה מורדות הר נוף

מספר ועדה 2025/6

סמכות ועדה מחוזית

קוד החלטה להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

החלטת הועדה

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

הועדה מברכת על קידום תכנית המציעה את פינוי מתקניים הנדסיים של פי גלילות ומאפשרת הרחבה של שכונת הר נוף. לתכנית נערכו תיאומים, והסכמה התכנונית מקובלת ברמה העקרונית.

1. התכנית גורעת משטח יער כמוגדר בתמ"א ,1 יש לתאם את התכנית עם הגורמים הרלוונטים

וקק"ל.

2. שלביות ביצוע לא פורטה בתכנית שעמדה בתנאי סף, מדובר על תכנית גדולה משמעותית

ומורכבת מבחינה סביבתית. יש לקבוע שלביות ביצוע בתאום מהנדס העיר והמחלקה ואיכות הסביבה, ובהתייחס לכך כי פינוי המתקנים ההנדסיים יעשה בשלב הראשון. שלביות הביצוע תתייחס לרשת הדרכים ומבני הציבור כחלק בלתי נפרד מהקמת מבני המגורים, כך שתהיה הלימה בין הקמת יח"ד לבין המענה לצורכי הציבור וחיבור הדרכים החדשות לדרכים קיימות.

3. תנאי להיתר בניה יהיה הכנת תכנית בקנ"מ 1:500 לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו והוועדה

המקומית לכל שטח התכנית. תכנית בינוי ופיתוח לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו תכלול נטיעות עצים מחייבות, דיוק מפלסים, העמדה, פתרונות חניה, פריקה וטעינה, תכנון מפורט של רמפת הכניסה לחניה, מפלסי כניסה למבנים. והצגת שלביות הביצוע.

4. התכנית מקודמת כתכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמה, יש לתאם את התכנית עם אגף נכסים

והיטלי השבחה כתנאי להפקדה.

5. צורכי ציבור-

1. התכנית מציעה היקף משמעותי של יחידות דיור חדשות בשטח שאינו מיועד לבניה על

פי התכנית המאושרת כשספק אם יש בה מענה מספק הן לבנייני ציבור והן לשטחים

24

ציבורים פתוחים.

2. לעת הוצאת היתר בניה בסמכות הוועדה המקומית לקבוע במגרשים לצורכי ציבור כי

תותר גמישות בשימושים לאור התפתחות השכונה ובחינה של הצרכים.

3. מעבר למגרשים המוצעים לבנייני ציבור המציעים מגוון שימושים וניצול מיטבי של הקרקע

יש לתת מענה לשטחים ציבורים מבונים במגרשי המגורים.

4. לפי חוו"ד מחלקת מדיניות תכנון נדרשות הפרשות מבונות בהיקף של 14,000 מ"ר בנוי,

לפי השימושים המפורטים בהמלצה, התכנית מציעה היקף של כ- 5,500 מ"ר הפרשה מבונה בלבד ואת ההפרש מציעה במגרשים המיועדים למבנים ומוסדות ציבור. לאור העובדה כי מדובר על אזור עם טופוגרפיה משופעת מאוד ייתכן כי יהיה קושי להשית את כל שטחי הציבור שאמורים להיות בהפרשות מבונות על המגרשים המיועדים למבנים ומוסדות ציבור.

5. על כן, יש לקבוע כי יוצע בכל בניין בקומת הכניסה (ואם יש שני מפלסי כניסה, אז

בשניהם) שטחים עבור שימושים ציבוריים, השימושים יקבעו וידוייקו בשלב התכנון המפורט להיתר.

6. כחצי מבתי הכנסת המוצעים בתכנית ( כ 10 ) יינתנו בהפרשות מבונות בתפזורת בכל

רחבי התכנית כדי שייבנו יחד עם בנייני המגורים.

7. קווי הבניין יאפשרו הבלטה של ארון הקודש.

8. ההפרשות המבונות יתוכננו במיקום המטיב ביותר, מעל פני הקרקע, בגישה ישירה

לרחוב בנגישות מלאה מאווררים ומוארים כראוי.

9. כמו יש להציג ליתר השטחים המבונים להם לא נמצא פתרון, היתכנות במגרשים

המיועדים למבנים ומוסדות ציבור, בתאום אגף מבני ציבור כתנאי להפקדת התכנית.

10. ינתן מענה ציבורי מלא למבני הציבור אשר הינם פועל יוצא של מספר יחידות דיור מוצע

בתכנית.

11. התכנית מציעה שטח ממוצע של 100 מ"ר עיקרי ליח"ד בכל תחום התכנית. יש לצמצם את

הממוצע ל- 100 מ"ר מרבי (עיקרי+ ממ"ד ) ,( לא כולל הדירות הקטנות של 55 מ"ר )

12. 10 % מיח"ד יהיו עד 55 מ"ר מרבי (עיקרי + ממ"ד) ועוד לפחות 10 אחוז יהיה עד 80 מ"ר מרבי

( עיקרי +ממד)

13. דיוריות יתאפשרו בעד 20 אחוז מהדירות בהתאם להנחיות מנהל התכנון.

14. שטחים פתוחים, התכנית נותנת מענה לא מספק לשטחים פתוחים הנדרשים למספר

יח"ד המוצע בתכנית.

15. בתאום שנערך לתכנית הוצג ביטול מגרשים בייעוד מבנים ומוסדות ציבור קטנים ולא

רגולרים כמו תא שטח – ,209 לצורך ייעוד שצ"פ, ביטול מגרש 205 בייעוד מבנים ומוסדות ציבור המוצע בחלק הדרומי של התכנית בסמוך לכביש ,16העברת מגרש מגורים לשטח זה, צמצום תא שטח 106 לצורך הרחבת הפארק המרכזי ויצירת מעבר רציף לשטחים היער בתא שטח .302 יש להטמיע שינויים אלה במסמכי התכנית.

16. במסגרת התיאום ולבקשת יו"ר הוועדה המקומית הוצגו שינויים במגרשי המגורים

ותוספת של שצפ"י כיס מרובים התורמים גם הם להיקף השטחים הפתוחים.

17. כדי לתת מענה נוסף לשצפים אפקטיביים בתחום התכנית יש לבטל שני מבני מגורים

בתא שטח 107 בחלקו הצפוני ומבנה מגורים נוסף בתא שטח 102 בחלקו הצפוני, וזאת

25

על מנת להגדיל את השטחים הפתוחים הציבוריים המוצעים בתכנית.

18. פעולה זו לצד צמצום ממוצע שטח יח"ד ל- 100 מרבי ( עיקרי+ממ"ד) , תאפשר היקפים

של כ- 1,800 יח"ד בתחום התכנית.

19. תכנון מפורט והקמת השצ"פים יעשה בתאום אגף שפ"ע ואדריכל העיר.

20. לאור המחסור בשטחים ציבורים פתוחים ולאור הקרבה ליער ירושלים ניתן להציע

פיתוח של שטחים אלה הסמוכים לתכנית בתיאום עם קק"ל לצורך השלמה של

המחסור.

21. תנאי לטופס 4 למגרשי המגורים בתחום התכנית סיום פיתוח השצ"פים לשביעות אגף

שפ"ע

22. תנאי למתן היתר בניה יהא הבטחת הקמת השטחים הציבוריים המבונים במגרש

המגורים ותנאי לאכלוס יהא השלמת הבנייה של השטחים הציבוריים והבטחת רישומם במסגרת הרישום בבית המשותף, בתאום אגף נכסים.

23. יש לקבוע מרחק מינימלי של 8 מ' בין מבנים. 4 מ' מרחק מגבול מגרש. תכסית תת

קרקעית במקסימלית לא תעלה על %.80

6. תנועה-

1. יש לבחון עם מהנדס העיר את החיבור של כביש 101 לרחוב אגסי והצורך בו מבחינה

תחבורתית לאור העובדה שברחוב אגסי לא ניתן להעביר תחבורה ציבורית וזאת בין היתר לאור העובדה שהכביש חוצה את השטח המיועד ליער. ( התחבורה הציבורית תעבור בכביש התחתון).

2. ככול ויוחלט שיש צורך בכביש יש לבחון מדוע בתכנית שעמדה בתנאי סף הכביש לא

נכנס לשטח הציבורי שכבר הוקצה ועל פי התכנית החדשה הוא חודר למגרש שכבר הוקצה.

3. ככול ויוחלט להשאיר את הכביש ולא יהיה ניתן להעביר בו תחבורה ציבורית רוחבו יצומצם

בהתאם.

4. יש להסדיר סובה לדרך 101 מצפון ודרך 100 מצפון

5. יש להסדיר סובה במגרש 201 עבור מבנה ציבור

6. תנאי להיתר בניה ראשון בשטח יהא תכנון מפורט של דרך הגישה לשטח התכנית,

התחברות לדרכים קיימות ולכביש הראשי המוצע בה בתאום ואישור אגף תושי"ה, תנאי לטופס 4 יהא הקמת דרכי הגישה וכביש השרות הראשי בפועל לשביעות רצון אגף תושי"ה ואגף שפ"ע.

7. מספר הכניסות לרכב לחניה התת קרקעית לא יעלה על כניסה אחת לכל שני מבנים, יש

לקבוע בהוראות התכנית כי תתאפשר הקלה במקרים של תנאים טופוגרפיים מיוחדים.

8. יש לקבוע תקן חניה גבוה בשטח התכנית כפי שהוגדר ב- 5166ב ובהתאם לתקן שנקבע

בשכונת הר נוף

9. תנאי להיתר יהא הגשת תכנית חניה מפורטת בתוך המגרש עפ"י התקן התקף לאישור

אגף תושי"ה

7. איכות הסביבה- יש להשלים מסמך סביבתי מלא, וייבדק האם צריך השלמת הדרישות לסקר טבע

עירוני, נספח ניקוז ונספח בינוי לצורך קבלת חוות דעת מח' איכות הסביבה, יש להטמיע את

26

הנחיותיהם במסמכי התכנית.

1. נדרש להגיש נספח ניהול נגר בהתאם לתמ"א 1/8

2. על התכנית להתייחס גם לנגר המגיע מהמעלה מחוץ לתכנית וכן למנוע יציאת נגר לא

מבוקרת לכביש 16 שנמצא במורד התכנית.

3. קרינה- יש לערוך מדידות, לבצע חיזוי קרינה ולתאם עם חח"י את האמצעים להפחתת

החשיפה כתנאי להפקדת התכנית.

4. יש להציג קווי בניין של התכנית במרחק מינימאלי של 20 מ' מקווי המתח ולקבוע קו

מגבלות בנייה.

5. יש להכין סקר פוטנציאל ייצור אנרגיה בהתאם להנחיות המשרד להגנת הסביבה לבדיקה

ואישור.

6. יש להגיש נספח הליכתיות ושבילי אופנים אשר יחברו בין מוקדים משמעותיים בתוך

ומחוץ לשכונה ובתיאום עם צוות אדריכל העיר.

7. יש להגיש משולב בנספח הנופי או בנספח נפרד, רחובות מאוקלמים הקובעים רוחב

מדרכות המאפשר נטיעת עצים כל 5-7 מטר משני צידי המדרכה ובתיאום עם צוות אדריכל העיר.

8. זיהום קרקע – בהמשך להתכתבויות שנעשו מול המשרד להגנת הסביבה מחוז ירושלים

יש להעלות את הסקר ההיסטורי האחרון ואת התייחסות המשרד כפי שהתקבלה במייל מאוקטובר .2024 בהתאם, תנאי להפקדת התכנית הינו ביצוע הדיגומים בשלב א' כפי שנקבעו בסקר ההיסטורי. בשלב ב' - תנאי לקבלת היתר בניה אינו רק הכנת תכנית דיגום ואישורה מול המשרד להגנת הסביבה אלא גם ביצוע הדיגומים וקבלת התייחסות המשרד להמשך העבודות.

9. תנאי להפקדת התכנית ע"פ המשרד להגנת הסביבה הוא קבלת התייחסות המשרד

להגנת הסביבה לתוצאות ביצוע הדיגומים בשלב א' והטמעת דרישות המשרד להגנת הסביבה, בהתאם לממצאים, בהוראות התכנית.

10. תנאי להפקדת התכנית יהיה ביצוע חיזוי זיהום אוויר עדכני בתיאום ועל פי דרישות

המחלקה.

11. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת נושא הרעש בתיאום ועל פי דרישות המחלקה

12. תנאי לדיון להפקדת התכנית יהיה הגשת פרק רוחות מעודכן לפי ההנחיות העדכניות

מיוני 24 לאישור.

13. התקבל מסמך סביבתי מאת לשם שפר .

14. סקר שימושים

15. מפעל הבטון נמצא במרחק של 70מ' מהתכנית, המפעל נמצא בהליכים לבניה מחודשת.

חסרה המשמעות של הקרבה למפעל הבטון.

16. יש לבחון את מגבלות הבניה שיוצר המפעל בהרצת מודל חיזוי זיהום אבק לפי נתוני

פליטה שיתקבלו מהמשרד להגנת הסביבה.

17. ע"פ הממצאים יש לקבוע את קו מגבלות הבניה ביחס למפעל הבטון.

18. חסרה התייחסות למאפיות המצויות בבית הדפוס – ברמן, נוימן וסנהדריה המצויות כ –

200 מטר מהתכנית. המאפיות כוללות דוודים רבים.

19. במרכז ספיר פועלים מוסכים, בתי דפוס הכוללים ממסים ומכלי צבע ובתי מלאכה במרחק

27

מעל 100מ'

20. בצמידות לתכנית עוברת תכנית 314708 לקווי הולכת גז המסומנת גם כרצועת דלק

בתמ"א 1 ובתמ"א 41 . יש להתייחס למגבלות אפשריות ביחס לקו הגז.

קרינה:

21. בסביבת התכנית קיימים קווי מתח עיליים במרחק 10-15מ' מגבול התכנית ובמרחק

מינימאלי של 15מ' מקו הבניין. ע"פ הנחיות המשרד להגנת סביבה יש לשמור על מרחק של 50 מ' מציר הקו אשר ניתן לצמצם באמצעים שונים.

22. לאחר הצמצום נדרש לבצע מדידות המוכיחות הפחתת חשיפה ועמידה בערכים

הנדרשים.

23. גם לאחר ביצוע פעולות, יש לשמור על מרחק מינימלי של 20מ'

24. יש להדגיש כי המגבלות נוגעות לא רק למבנים מתוכננים אלא גם מגבלות לפיתוח אזורי

שצ"פ וחצרות ומגבלות הנדסיות המונעות אפילו נטיעה של עצים.

רעש

25. על פי המסמך, מפלסי הרעש מכביש 16 חורגים מהקריטריון למבנים הדרום מערביים

בתא שטח 205 האמורים לשמש כמבני ציבור.

26. המחלקה סבורה כי לא נכון להציע את מבני הציבור בתא השטח הקרוב ביותר לכביש,

בשל העובדה כי מיגון דירתי אינו כולל מגן על החצר המהווה מרחב לימודי וכן משרד החינוך לא מממן מיגונים לבתי ספר.

27. במידה ויוחלט על קידום התכנית כפי שהיא, יש לקבוע בהוראות דרישה למיגון בתי הספר

(על ידי היזם) וכן לקבוע כי החצרות יהיו עורפיות ולא יופנו לכיוון דרום-מערב.

28. הנספח נדרש להמשך השלמת בדיקת הרעש וחוו"ד מעודכנת תימסר לאחר ההשלמות

הנדרשות.

זיהום אוויר:

29. לתכנית נערך חיזוי זיהום אוויר, יש לערוך חיזוי עדכני ומתואם עם המחלקה אשר יתייחס

לנפחי תחזיות תנועה לשנת 2040 המתייחסות לפיתוח מלא של המשך כביש 16 , לפליטה ממנהרות כביש 16 בהתייחס לתוספת בנפחי התנועה כתוצאה מהתכנית המוצעת.

30. ממצאי הבדיקה ישמשו לבחינת פריסת השימושים המוצעים למבני ציבור בצמידות

למנהרות כביש .16

רוחות:

31. הבדיקה המוצגת אינה לפי ההנחיות ובשימוש בנתונים מטאורולוגיים שאינם מקובלים

שכן אינם מייצגים את משטר הרוח האופייני של ירושלים. כמו כן תצורת המודל אינה תואמת את תכנית הבינוי ואת משטחי הבדיקה השונים הנגזרים ממפלסי הפיתוח המתוכננים. למודל לא הוזנו תכניות מאושרות ומאושרות להפקדה במרחב התכנון. מרחב המודל אינו עונה על הדרישות לרדיוס הבדיקה. וואדי נחל רבידה צפוי להיות בעל השפעה על תיעול הרוח לעבר אזור התכנית

הצללות

32. התכנית משפיעה על החזיתות הדרומיות של מבני המגורים הקיימים ברח' הרב דוד

שפרבר 52 ו-.54

28

33. בתוך התכנית קיימים מס' מבני מגורים בהם לא מתקיימת עמידה בקריטריון בחלק

מהקומות הנמוכות, 9 מתוך 13 מבני החינוך אינם עומדים בקריטריון.

34. רוב השצפים בשטח התכנית (8 מתוך )10 אינם עומדים בקריטריון.

35. יש להציג את חישובי ההצללה בשטחים המיועדים לחצרות גני ילדים ומגרשי ספורט או

שצ"פים בתחום התכנית

36. יש לקבוע בהוראות התכנית כי המבנים המתוכננים בתכניות יחייבו בעמידה ב2 כוכבים

לתקן בנייה ירוקה, המבנים הגבוהים של 14 הקומות יידרשו לעמוד ב3 כוכבים לתקן ומבני הציבור והחינוך יידרשו לעמוד בכוכב אחד לתקן.

37. יש לקבוע בהוראות התכנית כי הדרוג האנרגטי המזערי למבנה מגורים יהיה B והממוצע

ליחידת דיור חדשה יהיה .C

38. יש לקבוע בהוראות התכנית כי כלל הגגות בתכנית: הגגות הציבוריים, הגגות המרקמיים

והגגות העליונים במבנים, יהיו גגות מועילים ושימשו עובר גגות חיים/ירוקים/כחולים-

להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, עבור שימושים קהילתיים וציבוריים וכו'. עבור גגות חיים וירוקים, בתכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של 30 ס"מ.

39. בהתאם לממצאי סקר האנרגיה, יש לקבוע אחוז חיוב מסך פוטנציאל ייצור האנרגיה

ולהתקנת פאנלים.

40. המרחב הציבורי יתוכנן למתן צל מירבי להולכי הרגל ולמניעת היווצרות של אי חום עירוני.

מידות בתי הגידול עבור העצים והאמצעים יתואמו עם המחלקה ועם אדריכל העיר.

41. תנאי למתן היתר בנייה יהיה עריכת חוו"ד אקוסטית שתוכן על פי הנחיות המחלקה.

האמצעים האקוסטיים שיקבעו לרבות גובה המוסד ומתרסי הרעש, יוטמעו בבקשה להיתר.

42. חוו"ד האקוסטית למבני חינוך תבחן את פוטנציאל חשיפה מבני החינוך לרעש סביבתי

בגין תנועת כלי רכב בכבישי הסביבה ותציע אמצעם לצמצום החשיפה לרעש. בנוסף תבחן חוו"ד האקוסטית את פוטנציאל הרעש מפעילות מוסדות החינוך על הסביבה כולל:

רעש ממגרשי ספורט וחצרות. ותציע אמצעים לצמצום החשיפה לרעש

43. במסגרת עריכת מסמכי הבקשה להיתר למוסדות החינוך יינתן דגש לתכנון פאסיבי

לצמצום רעש כולל: הפניות פתחי כיתות הלימוד לאזורים שקטים, הצבת שימושים לא

רגישים כגון: מגשי ספורט, מגרשי חניה וכיו"ב לאורך הכבישים וכיו"ב.

44. תנאי להיתר בנייה יהיה הגשת דוח איכות אוויר שיכלול מסקנות בנוגע לתכנון לאישור

המחלקה.

45. תנאי להיתר יהיה בחינה מיקרואקלימית עבור מטרדי רוח והאמצעים למיתון הרוח יוטמעו

בבקשה בהיתרי הבנייה ולא יחושבו כשטחים עיקריים.

46. יקבע שלביות לנושא זיהום הקרקע. ותנאי להיתר חפירה במקום יינתן לאחר היתר הריסה

לפינוי מיכלי הסולר. תנאי להיתר חפירה ראשון הינו השלמת הדיגומים לפי תכנית דיגום המאושרת על ידי המשרד להגנת הסביבה, קבלת התייחסות המשרד לתוצאות הדיגומים וקבלת הנחיותיהם לביצוע החפירה ולקידוחים נדרשים לשלב היתר בניה.

47. עבור שימושי המסחר, יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג הבניין הכולל

מערכת מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי המחלקה.

48. יש לקבוע בהוראות התכנית, כי מערכות האוורור והמיזוג של המסחר יהיו בקומת החניון.

לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

29

49. המחלקה מבקשת שיקבע בהוראות התכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ

מהחניון יהיה מעל גג המבנה.

50. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון בחלקו בקיר

תמך או בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל .

51. יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הכנת נספח

ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות.

אקולוגיה:

רקע אקולוגי- התוכנית נמצאת באגן הניקוז של נחל שורק. המערכת האקולוגית הראשית במרחב ההתייחסות היא שילוב של חורש ובתות ים תיכוניות האופיינית לאזור הרי יהודה.

לצד זאת מרחב ההתייחסות כולל שטחי יער נטע אדם נרחבים. מדרום לתוכנית עובר תוואי נחל רבידה.

על פי ממצאי הסקר האקולוגי שטח התכנית המוצעת מתאפיין בשרידי חורש ים תיכוני עם עצי אורן ירושלים נטועים ובתה ים תיכונית לא נטועה. כמפורט בסקר, יש לציין כי כ-

%55 משטח התכנית הוא שטח בנוי ובו מתחם פי גלילות וכן תועדו שטחים מופרים של פסולת ועודפי עפר.

בתחום התכנית תועד מגוון מיני צומח מוגנים, לרבות 14 מתוך 16 מיני גאופיטים שאותרו בעיקר בשטחי הבתות. בנוסף, בתחום התכנית תועד מוקד של ציפורני-חתול עבות, מין צומח נדיר, בתחום בית הקברות הנטוש.

בשטח התכנית תועדה פעילות מצומצמת יחסית של בעלי חיים, ככל הנראה בשל רמת הפרה גבוהה כתוצאה מבינוי סמוך ובשטח התכנית וכן קיטוע ע"י כבישים. עיקר הפעילות תועדה בתחום בית הקברות הנטוש, אזור יער ירושלים ואזורי הבתות וכללה בעיקר נוכחות דרבן מצוי ומגוון מיני עופות.

אמנם לא נכתב בסקר הטבע, אך חשוב לציין כי השטח הפתוח בגבול התכנית מסומן בתכנית האסטרטגית ,2040 שקודמה ע"י מינהל התכנון, כחלק מהמסדרון האקולוגי הארצי הנמשך מערבה במרחב נחל שורק.

דרישות חדשות ודרישות להשלמות לסקר טבע עירוני

• יש להוסיף תקציר עם עיקרי הממצאים וההמלצות.

• יש לציין באלו מועדים נערכו סקרי השדה.

• מפה 6 בעמוד 12 "רגישות וערכיות אקולוגית" – נערכה חלוקה לפי 4 דרגות ערכיות ולא לפי 5 כפי שמפורט בהנחיות לסקר. לרוב מקובל לפרט לפי מדרג הכולל 5 דרגות: מופר, נמוכה, בינונית, גבוהה וגבוהה ביותר. יש להבהיר מדוע בוצעה חלוקה ל-4 דרגות.

• הסקר נערך בגבול התכנית ללא התייחסות מפורטת למרחב ההתייחסות, כנדרש בהנחיות סקר הטבע.

האם ממצאי הצומח והחי המתועדים בסקר, מסקר השדה וממקורות מידע נוספים, הם רק מתחום שטח התכנית או גם מהמרחב הסובב את התכנית? האם תועדו מינים נדירים וייחודיים במרחב ההתייחסות?

• סעיף 7.3 מסדרונות אקולוגיים עמוד 44 – רשום ששטח התכנית אינו נכלל במסדרונות אקולוגיים

30

ארציים. חשוב להוסיף התייחסות לנושא סימון המסדרון האקולוגי בתכנית האסטרטגית 2040 וכן את חשיבות השטח, הנמצא באזור המעבר מהרמה המרחבית המחוזית לרמה המקומית כחלק מ"אצבע ירוקה" החודרת לגבול הבינוי הקיים ומזינה, גם אם באופן חלקי ולא בקישוריות קרקעית מלאה, את אתרי הטבע העירוניים במרחב הבנוי.

• פרק ג' סעיף 1 מפת סופרפוזיציה עמ' 48 – נכתב כי אין באפשרות עורך הסקר ליצור מפת סופרפוזיציה של הרגישות האקולוגית והתכנית המוצעת. מפה זו חשובה לשם הצגת ובחינת הקונפליקטים הקיימים.

יש להשלים.

הערות לשינויים בתכנית

• הכביש החדש בדרום מערב התכנית בתא שטח 403 הגורם לקיטוע משמעותי, פיצול ופגיעה בשטח היער. ככל שהכביש יקודם, יש לתכנן את חלקו כגישור או לכל הפחות להוסיף מעביר מים המותאם גם לשמש כמעבר בע"ח.

• יש להציג חוברת נספח שמירה על עצים בוגרים ואת השפעות התכנית מבחינת כריתה והעתקה.

תנאים להיתר בנייה בנושאים אקולוגיים וסביבתיים • תנאי למתן היתר בניה/חפירה ראשון יהיה ליווי ופיקוח צמוד של אקולוג בשטח העבודות.

• תיאום עם רשות הטבע והגנים בנושא העתקת גיאופיטים ואיסוף זרעים של מינים רגישים.

• טיפול במינים פולשים: ניטור אחת ל-3 חודשים במשך 5 שנים, ביעור של מינים פולשים שנתגלו.

• ייעשה שימוש באדמת חישוף ממקומות המרוחקים לפחות 10 מ' מפרטים של מינים פולשים.

• יש למנוע חדירת חזירי בר לשטח הבינוי באמצעות פתרונות תכנוניים מתאימים.

8. נגישות:

1. ייקבע בהוראות התוכנית כי, הכניסה מהמרחב הציבורי אל מפלס שטחי המסחר, תתוכנן

באופן המשכי למפלס הרחוב. הוראה זו תהייה מחייבת וסטייה ממנה תחשב כסטייה ניכרת.

2. תנאי למתן היתר בניה יהא תיאום ואישור התכנון המפורט עם מחלקה לנגישות, לשם

הבטחת הנגישות במרחב הציבורי.

9. נכסים

1. תנאי להפקדה אישור אגף הנכסים.

2. יש לתקן את סעיף 6.12 איחוד וחלוקה ו-6.13 הפקעות ורישום לנוסח הבא:

3. איחוד ו/או חלוקה

4. השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלולים בחלוקה חדשה , לרבות השטחים

הציבוריים המבונים בהתאם להוראות סעיף 4.1 יועברו לבעלות הרשות המקומית עפ"י החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו , ללא תמורה , כשהם פנויים מכל מבנה , גדר חפץ .

5. בעת רישום הבית המשותף, תיוחד הבעלות של הרשות המקומית לשטחים הציבורים .

6. ש להוסיף סעיף הפקעה כללי כמפורט מטה: הפקעה

7. לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית

להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965

31

וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

8. תחת תנאים למתן היתר בניה יופיע: תנאי להיתר בניה יהא רישום תצ"ר ואישור אגף

הנכסים

10. כללי-

1. התכנית תציע מרפסות סוכה לכל הדירות ככול הניתן.

2. מרפסות זיז יוצעו בעומק מרבי של 2 מ'.

3. יקבע בהוראות התכנית כי על כל עץ בוגר בעל ערכיות גבוהה שייקבע לעקירה בשטח

התכנית יוצע עץ בוגר חלופי שווה ערך לנטיעה במקומו.

4. מפלסי הכניסה למבנה יהיה במפלס המדרכה הצמודה או בהפרש של עד 50 ס"מ לכל

היותר ממנה, יקבע על כך סעיף סטייה נכרת.

5. יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר

אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי על קרקעי במגרש. וכן יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות וגגות בנויים יושאר עומק אדמה איכותי (לפחות 1.5מ') שיאפשר התפתחות מלאה של העץ. יש לקבל אישור מחלקת שפ"ע לנושאי עצים

6. תקנים טכניים ותשתיות לרבות אצירת אשפה ימוקמו בהתאם להנחיות המרחביות

במרווחים הצדדיים עם גישה מהחזית לרחוב, לא תותר התקנת מערכות בחזית המגרש.

7. יש לבחון הקמה של מערכת פינוי אשפה פניאומטית בשטח התכנית בתאום ואישור מח'

תברואה.

8. פתרון האשפה יוצע בשטח המגרש המיועדים לבניה בלבד ולא בתחום זכות הדרך, תנאי

להיתר בניה יהא תכנון פתרון אשפה ומיקומו, בתאום ואישור אגף תברואה ואדריכל העיר.

9. לקבוע בהוראות בעניין קירות תמך וגדרות, מעל 1.5 מ' יש להציע דירוג המאפשר פיתוח

ונטיעות.

10. גובה הגדרות סביב כל מגרש לא יעלה על 1.2 מ' כלפיי שטח ציבורי (דרך, זיקת הנאה,

שצ"פ, שביל ומבנים ומוסדות ציבור) ביחס למפלסי הקק"ט

11. חדרי שנאים ימוקמו רק בשטחים המיועדים למגורים, לא תותר הקמת חדר שנאים

בשטחים ציבוריים, יקבע לגביי כך סעיף סטייה נכרת.

12. חדר שנאים יוצע בתת הקרקע בלבד, ייקבע על כך סעיף סטייה נכרת

13. תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו

לבינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי. על התכנון לעמוד בהנחיות המרחביות ו\או הנחיות עיצוב נוספות לעת מתן היתר בניה.

14. יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש

לפרויקט עצמו לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט). בתוך כך יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים ומערך השנאה תואם.

15. יש להוסיף בהוראות התכנית כי בכל מבנה מגורים תתאפשר גישה חופשית לגג המבנה

למתקנים המשותפים בו.

16. יש לקבוע בהוראות כי התשתיות, הדרכים והמדרכות שיפגעו כתוצאה מעבודות הבניה

ישוקמו לשביעות רצון אגף שפ"ע כתנאי לאכלוס

17. שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בקרקע. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית,

32

ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית והחלקה ומגרשים מצרניים.

18. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של

הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

19. הערה: לידיעתך: אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל

השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור 'רישוי ופיתוח'

– המחלקה להיטל השבחה.

______________________ ______________________ יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית

33

פרוטוקול החלטות בוועדה מתאריך:19/03/2025 - יט אדר תשפ"ה

תכנית מספר 6 : 1078476

פרטי התכנית

מספר תכנית 1078476

סוג דיון התנגדויות

מהות הבקשה הריסת 2 מבנים קיימים והקמת 2 בנינים חדשים, דוד שמעוני 32,30 י-ם.

מספר ועדה 2025/6

סמכות ועדה מחוזית

קוד החלטה להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית

החלטת הועדה

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית מהנימוקים הבאים:

1. לקבל חלק מההתנגדויות בנוגע לטענות החוזרות בנושא התנועה, הבטיחות להולכי רגל ביחס

לכניסה לחנייה מרח' שמעוני, דבר שיוצר עומס ברחוב וזיהום אוויר ורעש. כמו כן, כניסה מרח'

שמעוני, מייצרת קירות תמך גבוהים בקרבה למגרש המצרני ממערב, זאת בניגוד לתכנית האב:

התכנון המוצע של כניסה עם רכב לחניה מרח' שמעוני מייצר מופע של קירות תמך גבוהים ( שלוש וחצי קומות) וחנייה עילית בגבול מגרש השכן וכלפיי רחוב הרצוג, תכנון שאינו מקובל ואינו סביר, כמו כן, כניסה מהרחוב העליון, שמעוני, מעמיסה על התנועה בתוך השכונה. לאור העובדה כי הבינוי בתחום חלקה ,30185/141 על הרצוג השלים את בנייתו בהליך של תמ"א 38 וקיים שטח צמוד לתכנית למעלות שנהר פנוי מבינוי המשמש לחניה לחלקה זו, יש לקבוע זיקת מעבר לרכב כגישה לחנייה תת"ק המוצעת בתכנית זו, בגישה ישירה מרחוב הרצוג, שהינו ציר דרכים ראשי בעיר. כניסה מהרצוג לפרוייקטים ברחוב שמעוני תצמצם את עומסי התנועה ובאופן זה ניתן יהיה לאפשר את התחדשות השכונה, ולהימנע ממופע של קירות תמך גבוהים מאוד הנצפים במרחב כאמור, כמו כן הדבר יאפשר לנצל את המגרש והטופוגרפיה לתכנון של יח"ד נוספות במרווחי בניה הנהוגים בעיר. חנייה תוצע בתת הקרקע ביחס למפלס רחוב הרצוג תוך צמצום תכסית החניון ל-

%80 לכל היותר. יש לעדכן את נספח הבינוי כך שיוצע בינוי מדורג עבור יח"ד ושטחים עיקריים העוקב אחר הטופוגרפיה מעל מפלס רחוב הרצוג. במידה ויתבטלו חניות במבנה הקיים ברח' הרצוג ,81 יש להציע בתמורה פתרון חנייה בתחום החניון התת קרקעי שיוצע בתכנית. יש לתאם את התכנית עם אגף תושי"ה. לצורך הגדלת הקו הכחול לחלקה 141 וקביעת זיקת ההנאה לרכב, והאינטרס הציבורי בצמצום התנועה מרחוב שמעוני, הועדה המקומית תצטרף כמגישה לתכנית.

נדרשת בחינה של פרסום מחדש לפי סעיף 106ב'.

2. לקבל חלק מההתנגדויות בנוגע למעלות שנהר אשר כלול בתכנית הינו מעבר ציבורי משמעותי

ופעיל מאוד בשכונה, מעבר זה דורש שיפוץ ושדרוג יש לוודא שאכן ישופץ במסגרת התכנית ומבקשים תוספת רמפה לאופנים. יש לשמר את העצים בתחום מעבר שנהר ולנטוע עצים בוגרים בהיקף משמעותי והטענה ביחס לחיוב ביצוע הדרגנוע בתשריט ולתקנון ולתנאי למתן תעודת גמר לביצועו בפועל ויש לציין מי אחראי לתחזוקתו: יש לקבוע במסמכי התכנית הוראות בנוגע למתן אפשרות להקמת מעבר מכני במעלות שנהר. לחילופין, נדרש בחינה של יצירת מעבר מכני ציבורי בתחום התכנית כדוגמת מעלית בסמוך למעלות שנהר מזיקת ההנאה אשר תוצע כאמור בחלקה

34

.141 ביחס לנושא שדרוג המעבר, הנושא ייבחן ויתואם בשלב הרישוי עם מהנדס העיר או מי מטעמו.

3. לקבל חלק מההתנגדויות ביחס לטענות בנושא העצים הבוגרים הקיימים וביחס לתכסית %100

ללא שימור עצים בוגרים, ללא אדמה לנטיעות חדשות של זנים בעלי ערך, ללא חלחול וללא פתרון למי נגר נוגד את תכנית האב. והטענה שעקירת כל העצים במתחם פוגעת באיכות החיים של התושבים המתגוררים וכן בהולכי הרגל ובאופי השכונה: כאמור בנושא צמצום תכסית החניון ע"י שינוי כניסה ויציאה לחניון מרחוב הרצוג התחתון תוך צמצום התכסית ושחרור שטח אדמה לנטיעת עצים בוגרים בתחום התכנית וצמצום עקירת העצים הבוגרים בתחום התכנית וכן בתחום מעלות שנהר. בהתאם לכך יש להציע לשימור את כל העצים המוצעים לכריתה בתחום רחוב שמעוני: ,3,5,114,115,116,118 וככל הניתן את העצים בתחום מעלות שנהר ביחס למעבר המכני.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי על כל עץ בוגר בעל ערכיות שיעקר, יינטע עץ חדש בעל ערכיות זהה במקומו, וכי על כל 50 מ"ר פנוי מבינוי בתחום התכנית כולה יינטע עץ בוגר חדש. מיקום העצים יתואם בשלב ההיתר כך שתתאפשר אדמה גננית בעומק של 1.5 מ' לפחות והימנעות מאדניות מוגבהות בעיקר בתחום השצ"פ. תנאי לטופס 4 יהיה הנטיעה בפועל לשביעות רצון אגף שפ"ע.

4. לקבל חלק מההתנגדויות ביחס לטענה כי אין תחבורה ציבורית בקרבה והטופוגרפיה והמרחק

אינם מאפשרים שימוש בהם לכלל: נושא זה יבחן בהתאם לבחינה מחודשת של התחב"צ בשכונה לעת מתן היתר הבנייה כמו כן הנגשה לצירים ראשיים לתח"צ והסעת המונים נבחנים במסגרות רחבות ומיושמים בשלבים, כמו במעלות .

5. לקבל חלק מההתנגדויות ביחס לטענה כי מבוטלת החצר הקדמית לרחוב שמעוני- משנה את אופי

השכונה ופוגעת בפרטיות של הדירות. רחוב זה הינו צר ובנייה בקו אפס לגובה של 10 קומות יוצר רחוב לא נעים., סותר את תכנית האב לנושא זה שמדברת על בנייה בתת הקרקע בלבד והשארת חצרות: כדי לאפשר את הבינוי המוצע בתכנית ובשל תנאי המגרש הצר, נדרשת בנייה בקו בניין אפס. יחד עם זאת, יצוין כי התכנית מאפשרת הרחבה של רח' שמעוני דבר המאפשר יצירת חזית מגוננת נוספת בתחום המרחב הציבורי. לאור השינוי בכניסה לחניון, יש להפריד את המסות גם

מתחת לכניסה הקובעת מרח' שמעוני.

6. לקבל חלקית את ההתנגדויות לטענה ביחס לחצרות גני הילדים: לאור השינוי בבינוי, יש לתאם

את תכנון ומיקום גן הילדים מול מח' תכנון מבני ציבור.

7. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי קיימת סתירה בהוראות התכנית ביחס לכתוב שקומת

הקרקע תהיה ציבורית ובנספח הבינוי מוצעות יח"ד: לפי בחינה לא קיימת הגבלה בהוראות התכנית בדבר הקמת יח"ד בקומת הקרקע.

8. לדחות את ההתנגדויות ביחס לטענות בנוגע לסתירה מתכנית האב ובחינה מחודשת שלה, לאור

צפי גידול האוכלוסייה בשכונה, על הועדה לוודא קיומן של תשתיות ראויות לנשיאת היקף האוכלוסייה. בנוסף ישנה אפליה במתן זכויות בשל מתן זכויות רבות במתחם אחד עלול לפגוע ביכולת להתחדשות בבניין אחר בשל מיצוי מס יח"ד ומספר התושבים שיכולה השכונה לשאת.

בחינה מחודשת של תכנית האב בשל הבנייה הרבה בשכונה ללא יכולת להכיל את הגידול הפרוע שלה. ולבקשה לקידום תכנית כוללנית בראיה מערכתית למבני הציבור בשכונה: בחינה ברמה השכונתית נערכת ע"י הצוות העירוני באופן שוטף בכל הנוגע לקידום התכניות בשכונה. כמו כן, במקביל נערך מעקב באמצעות עבודת הפרויקטור השכונתי בכל הנוגע לנושאי התשתיות, הפרוגרמה לצרכי הציבור והתנועה וכי מוצעים פתרונות שונים והעירייה פועלת ליישם את הפתרונות הנ"ל. ביחס לנושא תכנית האב, היקף יח"ד המקודמות בשכונה כיום וביחס לזמן שעבר מאישור תכנית האב לא נדרש בשלב זה לבצע הליך של עדכון ובקרה של תכנית האב. בכל אופן, בהתאם לצורך יינתנו פתרונות בנושאים השונים לרבות פרוגרמה לצרכי ציבור, תנועה ותשתיות. יודגש בהקשר של תכנית זוכי המלצה זו שתאפשר כניסה עם רכב מהרצוג, תאפשר לצד התחדשות עירונית הקלה בעומסי התנועה באופן משמעותי, דבר שדובר עליו רבות בתכנית האב.

9. לקבל חלק מההתנגדויות ביחס לטענות בנושא הבחינה השמאית ותקן 21 ותמהיל יח"ד אשר

גובהה מכיוון שניתנו תמורות מעבר ל-25 מ"ר: נדרשת בחינה של תקן 21 ביחס לטענות הנ"ל בתיאום מול השמאי של הוועדה המחוזית, כמו כן לאור ההמלצה לכניסה עם רכב מהרצוג וניצול פערי הטופוגרפיה לבניית יח"ד גם מתחת לרחוב שמעוני ומעל מפלס הרחוב הרצוג,

35

ייתכן כי ניתן יהיה לצמצם את היקפי הבניה מעל רחוב שמעוני, מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם.

10. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענות בנושא תמהיל יח"ד: במסגרת התכנית נקבע כי %20

מיח"ד יוצעו כיח"ד קטנות עד לשטח של 75 מ"ר כולל ממ"ד, בהתאם הגדרות תכנית האב.

11. לדחות את ההתנגדות ביחס לבקשה לביטול ההפרשה מבונה עבור גן ילדים – שימוש שאינו

תואם את עומסי התחבורה ברחוב. וביחס לבקשה שככל ולא תבוטל ההפרשה המבונה מבקשים חלופה למועדון לגיל השלישי החסר בשכונה, דבר שאינו מחייב נגישות ברכב ולא צפוי להחריף את עומסי התנועה ואת הטענה כי יש לבחון את הפרוגרמה של התכנית כיוון שהתכנון מעמיס על השכונה יותר מאשר תורם לה. מבקשים לאפשר גמישות בתב"ע לשימושים

האפשריים בעת הצורך: ההיבט הפרוגרמתי לצרכי ציבור נבחן ע"י מח' מדיניות תכנון וזאת

תוך ניתוח של שטחי הציבור הקיימים בשכונה. בהתאם לכך, במסגרת התכנית ניתן מענה פרוגרמתי לפי הרכב האוכלוסייה הצפוי להתגורר במתחם וזאת לאור הבקושים הצפויים לאור תוספת האוכלוסייה ובהתאם לכך מוצעת הפרשה לטובת גן ילדים בתחום התכנית.

12. לדחות את ההתנגדויות ביחס לבקשה לביטול ההפקעה של הרחוב ולטענה כי בהתאם להחלטת

הועדה נדרשה הפקעה לטובת הרחבת הרחוב כאשר בפועל הרחבת המדרכה אינה ישימה בשל הגבות פיזיות הקיימות ממזרח וממערב לפרויקט. מבקשים לבטל את ההפקעה זאת גם בשל פגיעה תכנונית וקניינית באפשרות ניצול הבנייה בפרויקט: הרחבת הרח' נדרשת כיוון שהרחוב הינו צר במצבו הקיים, הרחבה זו תאפשר הרחבת המדרכה, יצירת גינון במרחב הציבורי, כמו כן מדובר על הרחבה נדרשת בתכנית האב.

13. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית בהתאם להחלטה.

1. יש להוסיף הוראות רישום והפקעה לפי הנוסח הבא:

תנאי להוצאת היתר בניה- יהא רישום תצ"ר.

חלוקה ו /או רישום

1. מיד עם אישורה של תכנית זו, תוכן ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם תכנית לצורכי

רישום( תצ"ר) שתוגש בתוך שלושה חדשים מיום אישור תכנית זו, לאישור הוועדה המקומית.

2. השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי הציבור וכלולים בחלוקה החדשה, יועברו לבעלות

הרשות המקומית ע"פ החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה, גדר וחפץ.

3. לא הוגשה תכנית כאמור בסעיף ב' לעיל, רשאית הוועדה המקומית לגבות הוצאת הכנת

התצ"ר והוצאות הרישום ממגישי הבקשה להיתר, כתנאי למתן היתר בניה ראשון בשטח.

רישום שטחים מבונים

תנאי למתן היתר בנייה יהא רישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בדבר ייעוד השטחים הציבורים המבונים לפי תכנית זו לצורכי: ___________ בהתאם לצרכי השכונה לעת מתן היתר בניה בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון. ובדבר הוראה בנוגע לרישום השטח המבונה ע"ש הרשות המקומית, בהתאם למסומן בנספח הבינוי.

בעלות הרשות המקומית לשטחים המבונים כ"הפרשה מבונה" לציבור תיוחד לרשות המקומית בשטח המסומן כנספח הבינוי במסגרת רישום בית משותף

תנאי לטופס אכלוס יהא מסירתם של השטחים המבונים לצרכי ציבור אשר בתחום התכנית ע"ש

עיריית ירושלים.

השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי ציבור, יועברו לבעלות הרשות המקומית, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה גדר וחפץ ו/או שיעבוד.

36

הפקעה

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

______________________ ______________________ יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית

37

פרוטוקול החלטות בוועדה מתאריך:19/03/2025 - יט אדר תשפ"ה

תכנית מספר 7 : 967174

פרטי התכנית

מספר תכנית 967174

סוג דיון התנגדויות

מהות הבקשה התחדשות עירונית- קדושי בבל 10-14 (עולי הגרדום)

מספר ועדה 2025/6

סמכות ועדה מחוזית

קוד החלטה להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית

החלטת הועדה

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית מהנימוקים הבאים:

1. לקבל חלקית את התנגדויות ביחס לדו"ח שמאי, הכולל דיוריות ואופן חישוב המכפיל לטענת

המתנגדים הינו ,1:7 כמו כן מבקשים לבחון את הדוח השמאי שטוענים שינו משקף ואינו מציג

תמחור ראוי: לפי בחינה מוצע מכפיל של 5.5 שהינו גבוה ביחס לתכניות המקודמות בסביבה,

נדרשת בחינה של ההיבט השמאי מול היועץ השמאי של הוועדה המחוזית.

2. לקבל חלקית את ההתנגדויות בנוגע לטענות בנושא צרכי הציבור המוצעים וכי אין מענה מספק

לצרכי ציבור בתחום התכנית וצפוי עומס על מוסדות הציבור השכונתיים כתוצאה מכך: תחילה יצוין כי ההיבט הפרגרמתי נבחן ברמת השכונה ע"י הצוות העירוני ובהתאם לכך התכנית מציעה הפרשות מבונות לצרכי ציבור וכן שצ"פ משמעותי. יחד עם זאת, התכנון המוצע בנספח הבינוי בכל הנוגע לשטחים הציבוריים אינו מקובל ולוקה בחסר בשל מיקום ההפרשות המבונות וחצרות גני הילדים אשר מוצעים בסמיכות לכניסה לחניון וכן חצרות זו מעל זו, למעשה מדובר בקירוי כמעט מלא של החצרות, תכנון השצ"פ והעמדת המבנים שלא בהתאם לטופוגרפיה מייצרים קירות תמך וקירות אטומים כלפי המרחב הציבורי. יודגש כי מיקום שטחים ציבוריים צריך להיות מתוכנן במקומות המטיבים ביותר, בגישה נגישה וישירה מהמרחב הציבורי, עם אור ואוויר. בהתאם לכך:

3. יש להסיט את המבנה הדרומי דרומה תוך שמירה על קו בניין של 5 מ', המבנה יקרה את הרמפה

המוצעת. יש למקם את אשכול מעונות היום בחלק הצפוני של המגרש, כלפי השצ"פ המוצע ובהתאם לתכנן את החצרות, ניתן כי חלק קטן מהחצרות יקורה , אך מרבית החצר לא תקורה .

4. יש להעביר את בית הכנסת המוצע מהמבנה הצפוני למבנה הדרומי מעל מעונות היום. גני הילדים

יוצעו במבנה הצפוני במקום בית הכנסת, גם חצרות גנ"י ניתן כי חלק קטן מהחצרות יקורה , אך מרבית החצר לא תקורה .

5. מפלס הכניסה למבנים יוצע בהתאם למפלס הרחובות, הכניסות למבנים ידורגו בהתאם

לטופוגרפיה ולא לפי תכנון תקרה החניון כך שלא יווצרו קירות תמך ביחס למרחבים הציבוריים המקיפים. תכנון השצ"פ יעשה תוך צמצום קירות ומדרגות בהתחשב בטופוגרפיה.

6. מפרצי ההורדה והעלאה יוצעו בסמוך לגני הילדים ומעונות היום.

7. יש לבטל מופע של קירות אטומים כלפי המרחב הציבורי ולהציע חזיתות פעילות של מסחר.

38

8. מיקום השטחים הציבורים יהיה עפ"י עקרונות אלו, תתאפשר גמישות בשלב ההיתר בתאום עם

מבני ציבור ואגף תושי"ה לנושא הורדה והעלאה.

9. לדחות את התנגדויות להפחית במספר הקומות על מנת לאפשר טיפוסי בנייה מגוונים בשכונה:

התכנון המוצע נבחן ע"י וועדות התכנון ונמצא ראוי, בנייה לגובה מאפשרת יצירת שטח ציבורי לשצ"פ דבר אשר נמצא במחסור במרחב.

10. לקבל חלקית את ההתנגדויות ביחס לטענה כי מבטי נוף בתחום התכנית נמצאות נקודות מבט

ראשיות משמעותיות והתכנית מבקשת מגדלים גבוהים שעלולים ליצור פגיעה במבטי הנוף ממרחב הרכס: מבטי הנוף ממרחב רכס ארמון הנציב ביחס לנקודה זו הינם נמוכים, בשטח זה על מנת לשמור על מבטי הנוף יש לבנות בגובה של 10 קומות, גובה בינוי זה אינו מאפשר את התכנון המוצע ויצירת השטחים הציבוריים הפתוחים. יחד עם זאת, גובה קומה טיפוסית גבוה מהמקובל, לצורך צמצום גובה המבנה בכללותו, יש לצמצם את גובה קומות טיפוסיות בהתאם להנחיות המרחביות לרבות גובה קומת הכניסה וגובה הקומות האחרונות.

11. לקבל חלקית את ההתנגדויות ביחס לטענות בנוגע לעצים- בתכנית קיימים עצים רבים עם ערכיות

גבוהה שמוצעים לכריתה. לדוג' עצים מס' ,26-21 מבקשים לשמר את העצים בשטח השצ"פ המוצע

ככל הניתן: התכנית מציעה שצ"פ בתחום שטחים המיועדים כיום למגורים, התכנית קובעת נטיעה

מחייבת של עצים בתחומה. יחד עם זאת, יש לקבוע בהוראות התכנית כי על כל עץ בוגר בעל ערכיות שיעקר, יינטע עץ חדש בעל ערכיות זהה במקומו ככל הניתן, וכי על כל 50 מ"ר פנוי מבינוי בתחום התכנית כולה יינטע עץ חדש. מיקום העצים יתואם בשלב ההיתר כך שתתאפשר אדמה גננית בעומק של 1.5 מ' לפחות והימנעות מאדניות מוגבהות בעיקר בתחום השצ"פ. תנאי לטופס 4 יהיה הנטיעה בפועל לשביעות רצון אגף שפ"ע. כמו כן, יש להקטין את תכסית החנייה ולשמר את העצים הבוגרים הקיימים המוצעים לכריתה בתחום זכות הדרך. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם.

12. לקבל חלקית את התנגדויות ביחס לבקשה לקבלת התייחסות לתנועה ברחוב יעקב וייס בצפון

התכנית, מבקשים בחינה תנועתית של הרחוב שמשני צדדיו קיימים מוסדות ציבור והינו רחוב ללא מוצא. לרבות התייחסות למפרצי ההלאה והורדה שאינם מספקים ברחוב זה ולטענה כי לא הוכן

דו"ח בה"ת: התכנית נבחנה לנושא התנועה ע"י אגף תושי"ה ויועץ התנועה של הוועדה המחוזית.

ביחס לטענות בנושא התנועה, התכנית מציעה את הרחבת עולי הגרדום. פתרונות בנושא התנועה ברמת השכונה יינתנו בהתאם לצורך בראיה שכונתית. עם זאת, יש לתקן את מסמכי התכנית ביחס לתקן החנייה- יש לקבוע כי תקן החניה ייקבע בהתאם לתקן התקף לעת מתן היתר בנייה.

13. לדחות את ההתנגדויות ביחס לבקשה שהפגיעה בשגרת הפעילות בזמן העבודות במוסדות הציבור

הסמוכים תהיה מועטה ככל הניתן: במסגרת הליך הרישוי הנושא יתואם מול מח' איכות הסביבה ומנח"י ובהתאם יינתנו פתרונות.

14. לקבל חלקית את התנגדויות ביחס לבקשה להוסיף סעיף המאפשר קידוחים והחדרת עוגנים

מתחת לשטחי ההפקעה וזכויות הדרך משיקולי בטיחות בעת החפירה הקרובה לדרך: ניתן לקבל את בקשת מגיש התכנית בכפוף לתיאום הנוסח עם אגף נכסים.

15. לקבל חלקית את ההתנגדויות בנוגע לטענה כי לרשות הכיבוי לא יהיה מענה בשעת שריפה

במגדלים: פתרונות בנושאים הנ"ל יינתנו בשלב היתר הבנייה בתיאום וקבלת אישור של הרשות הארצית לכבאות והצלה – יש לקבוע הוראות מתאימה בהוראות התכנית.

16. לדחות את התנגדויות ביחס לבקשה לשנות את ההוראה הקובעת כי %20 מהדירות יהיו בגודל של

עד 55 מ"ר ל%10 דירות בשטח שח עד %55 + %10 בשטח של עד 80 מ"ר. זאת מאחר ודירות התמורה הינן גדולות ובכדי לאפשר תמהיל דירות מגוון: תמהיל הדירות המבוקש הינו תמהיל הנדרש לפי הוראות תמ"א 35 /,4 יתרה מכך, הועדה רואה יתרון בהצעת יח"ד קטנות בכל פרויקט בעיר.

17. לדחות את התנגדויות ביחס לבקשה לבחינה מחודשת של נושא הרוחות במרחב וביחס לטענה כי

יש לערוך מדידה מחודשת של הצללה, רוחות ושל השפעת התנועה העתידית על הרחובות, כיון שהבדיקות לא נערכו בזמנים מייצגים: כאמור התכנון המוצע נבחן ונמצא ראוי וכי קיימת התייחסות לנושא הסביבתי בהוראות התכנית לרבות קביעה לתיאום מול מח' איכות הסביבה בהליך הרישוי. לאור החשיבות בקידום תכניות להתחדשות עירונית נכון לקדם את התכנית בנדון.

ככל וסבור מתנגד כזה או אחר כי בכל זאת נפגע מהתכנית, יכול לפעול למיצוי טענות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

39

18. לדחות את התנגדויות ביחס לטענה כי קיימת סתירה להוראות הצפיפות בתמ"א ,4/35 לפי

התכנית המוצעת שיעור השטח למגורים עומד על כ- %37 מהכלל שטחי התכנית והוראות תמ"א 35 דורשות כי לפחות %50 משטח התכנית יוקצה למגורים: התכנית בגרסה שעמדה בתנאי סף כללה שטח של כ-4.627 דונם, וכי במסגרת החלטת הוועדה הקו הכחול הורחב ונכללו שטח מבני הציבור ממזרח, חישוב המתנגדים אינו מדויק ומתייחס לבקשת הועדה הקומית והמחוזית להכליל שטח בתחום התכנית זה עבור עיבוי זכויותיו במסגרת התכנית. על כן, אין חריגה מהוראות תמ"א /35 .4

19. לדחות את התנגדויות ביחס לטענה כי קיימת סתירה להוראות תמ"מ ,30/1 לשכונה אין מסמך

מדיניות לבניה לגובה, תוך הפרה של הוראות תמ"מ 30/1 גם ביחס להוראות בנוגע לסעיף 5.2.2 בעיר העתיקה בירושלים והאגן החזותי שלה. חסרה התייחסות לשאלה האם יראו המגדלים המתוכננים מהאגן הקדוש, החלטה מתעלמת ומפרה את הוראות תמ"מ :30/1 לפי תשריט תמ"מ 30/1 התכנית אינה נמצאת בתחום האגן החזותי של העיר העתיקה. גובה הבינוי נבחן ונמצא ראוי ביחס לנתוני התכנית.

20. לדחות את ההתנגדות ביחס להפרת הוראות סעיף 64ב לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה :1965 עפ"י

החוק לא קיימת מניעה לוועדות התכנון לקדם תכניות להתחדשות עירונית ברחבי העיר. לאור החשיבות הציבורית בהתחדשות עירונית בשכונות השונות ועל מנת לשפר את השלד הציבורי הקיים בכל שכונה. וועדות התכנון רואות חשיבות בקידום תכניות הנ"ל ברחבי העיר. כמו כן, יצוין כי קיימת בחינה כוללת בהיבטי התכנון השונים עבור כל שכונה שבה מקודמות תכניות להתחדשות.

21. לדחות את ההתנגדות בנוגע לקידום תכניות בתחום השכונה ללא התייחסות לתכנית האב, קידום

פינוי בינוי בשכונה ללא התחשבות בכושר הנשיאה שלה בטופוגרפיה ובאוכלוסייתה: בניגוד לטענה זו בתכנית האב לשכונה שלא אושרה באופן סופי, נקבע כי יש לקדם התחדשות עירונית במסגרת תכנית האב ובהתאם לכך התכנית מקודמת, תכנית מתאר 2000 לא קבעה אחוזי בניה או מספר קומות בתכניות להתחדשות עירונית, בנוסף, נושאי הציפוף נבחנים במסגרת עבודות הפרויקטור השכונתי וזאת על מנת שמימוש יח"ד יהיו מתואמות לשיפור השלד הציבורי והקמת מבני הציבור הנדרשים בשכונה ויתר התשתיות הפיזיות בשכונה.

22. לדחות את ההתנגדויות ביחס לטענות בנוגע לקרנות תחזוקה- מבקשים לראות את ההסכם ולהבין

מי מפקח עליו, ומדוע מוסדות התכנון בירושלים אינם משמשים כרגולטורים: מדובר על טענה כללית שאינה רלוונטית לתכנית בנדון או לתכנון המוצע וכי ישנם הליכים רחבים על מנות להסדיר נושאים אלה.

23. לדחות את הטענות בנוגע ליחס לא הולם מטעם היזם ביחס להנהלות שלו מולם באופן אישי וכי

אין התחשבות באוכלוסיית התושבים, לא הוצגו לציבור פרוגרמה ותסקיר תושבים: נושאי הבעלויות נבחנו ע"י לשכת התכנון המחוזית בשלב בדיקת תנאי הסף שבה הוצגו ההסכמות הנדרשות. יצוין כי לצורך מימוש התכנית יש צורך בהצגת הסכמות כחלק מהליך הרישוי בהתאם לנדרש עפ"י החוק. בכל מקרה יש להוסיף למסמכי התכנית וכחלק בלתי נפרד מהם נספח חברתי שקודם ותואם מול המחלקה לעבודה קהילתית ולהוסיף להוראות התכנית כי תנאי להיתר בניה יהיה מיפוי אזרחים וותיקים וקבלת חוות דעת של המחלקה לעבודה קהילתית בנושא הנ"ל.

24. לדחות את יתר ההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף.

1. הפרשת קרקע + הפרשה מבונה לצרכי ציבור

השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלולים בחלוקה חדשה , לרבות השטחים הציבוריים המבונים בהתאם להוראות סעיף 4.1 יועברו לבעלות הרשות המקומית עפ"י החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו , ללא תמורה , כשהם פנויים מכל מבנה , גדר חפץ.

בעת רישום הבית המשותף, תיוחד הבעלות של הרשות המקומית לשטחים הציבוריים המבונים.

יש להוסיף סעיף הפקעה כללי כמפורט מטה:

הפקעה

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות

40

ההפקעה ממגישי התכנית.

תחת תנאים למתן היתר בניה יופיע:

1. תנאי להיתר בניה יהא רישום תצ"ר.

2. תנאי להיתר יהא תיאום מיקום השטח הציבורי הבנוי ואופי הבינוי שלו מול המחלקה לתכנון מבני

ציבור, ובהתאם לפרט בסעיף 4.1 בהוראות התכנית

3. יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטח הציבורי בתחום הבניין ייוחד לרשות המקומית ויתוכנן

כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת.

תחת שלבי ביצוע יופיע הסעיף הבא:

ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4 ______________________ ______________________ יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית

41

פרוטוקול החלטות בוועדה מתאריך:19/03/2025 - יט אדר תשפ"ה

תכנית מספר 8 : 1175959

פרטי התכנית

מספר תכנית 1175959

סוג דיון התנגדויות

מהות הבקשה תוספת קומות למוסד ברחוב הפסגה 3

מספר ועדה 2025/6

סמכות ועדה מחוזית

קוד החלטה להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית

החלטת הועדה

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלקית את ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית עפ"י הפירוט הבא:

1. לקבל חלקית את ההתנגדות בנוגע להעדר פתרון כולל בזמן הבניה לדיירים הקיימים ולפגיעה אפשרית

בהם, דיירים אשר הינם משתייכים לשכבות סוציואקונומיות נמוכות ביותר, בני מעל 80 ואף 90 שנה, ובחלקם ניצולי שואה - אמנם מדובר על מוסד פרטי, אך יחד עם זאת מדובר על דיירים קיימים אשר הינם אוכלוסיה רגישה, קשישים ללא אמצעים, ויש להתחשב בכך בשלב הבניה, על כן יש לקבוע בשלביות הביצוע כי תנאי למתן היתר יהיה מציאת פתרון דיור חלופי לתקופות עבודות הבניה בתאום ואישור אגף רווחה בעירייה או פתרון אחר מוסכם עם המחלקות הרלוונטיות בעירייה

2. לדחות את ההתנגדות לעניין הנחיצות בתוספת שימושים- התכנית לא משנה את הייעוד המאושר של

הבניין- מוסד ציבורי, אלא מאפשרת גמישות בשימושים בהלימה לייעוד של מוסד ציבורי, וכל זה בנוסף לשימוש המאושר לבית אבות. תב"ע הינה מסגרת תכנונית, ונכון וראוי להותיר גמישות בשימושים לעתיד.

3. לדחות את ההתנגדות להיעדר פתרון חניה- לאור הסמיכות לרק"ל, עשרות מטרים בודדים מתחנה

קיימת, וכיוון שמדובר על מוסד לשימושים ציבוריים, יש לפטור את התכנית מתקן חניה.

4. לדחות את ההתנגדות לעניין צמצום שירותים ונגישות וביטול חדרים קיימים במפלס הכניסה לאור

התאמת קומת הכניסה למסחר- התכנית נבדקה ע"י הוועדות ונמצאה כראויה תכנונית ותואמת לצרכי האזור והשימושים הקיימים ומוצעים במבנה הנדון. חשוב לציין כי המבנה נמצא על ציר רכבת קלה וצומת דרכים, כמו כן האזור מאופיין במבני ציבור רבים, על כן יש צורך במסחר אשר יתן מענה רחב יותר לכלל אוכלוסיה. יחד עם זאת לאור העובדה כי תכנונית מדובר במטרה נכונה וראויה, המשמעות של שינוי

42

למסחר היא ביטול חדרים קיימים ומאוכלסים במפלס זה שמהווה בעיה לדיירים המתגוררים ולכן יש לבטל את המסחר המוצע.

5. לדחות את התנגדות לעניין ריבוי תכנוני ופגיעות באיכות חיי הדיירים המתגוררים בכתובת הפסגה 5א'-

מדובר על תוספת קומות למבנה קיים בייעוד של מוסד ציבורי, המצוי בסמיכות גבוהה לציר רק"ל, מהנדס העיר וועדות התכנון תומכים בעיבוי על צירי רק"ל והסעת המונים, ובוודאי של מגרשים ציבוריים. התכנית מציעה בניה של 8 קומות בחזית הפונה לפנים השכונה ו-9 כלפי רחוב הפסגה, מדובר על היקפי בניה וגובה בינוי מתאים לאזור. כמו כן תוספת הקומות הינה בקונטור הבניין הקיים במרחק של עולה על 4 מ'

מגבול המגרש, מדובר על מרחקי בניה מקובלים ל-8 קומות.

6. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית

______________________ ______________________ יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית

43

פרוטוקול החלטות בוועדה מתאריך:19/03/2025 - יט אדר תשפ"ה

תכנית מספר 9 : 1285550

פרטי התכנית

מספר תכנית 1285550

סוג דיון התנגדויות

מהות הבקשה מגדל המשפט - ירושלים

מספר ועדה 2025/6

סמכות ועדה מחוזית

קוד החלטה להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית

החלטת הועדה

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית עפ"י הפירוט הבא:

1. לקבל את ההתנגדות לעניין ייעוד השטח בו מתוכנן פיר הכניסה לתחנת הרכבת:

יש להוסיף לשטח את הייעוד "מסילה" לשצ"פ על מנת לאפשר את בינוי הפיר כפי שצוין בהחלטת הוועדה המחוזית בדיון להפקדה מתאריך .29.9.2024

2. לקבל את ההתנגדות לעניין סימון רסטר לפי קו הבניין התת קרקעי:

בנספחי הבינוי מבנה הרכבת לא מוצג במפלסי תת''ק. יש לתקן ולהציג בהתאם. יש להראות קווי בניין תת''ק.

3. לדחות את ההתנגדות לעניין תיקון קווי הבניין של מבנה הכניסה לתחנת הרכבת:

במקביל להגשת כתב ההתנגדות של רכבת ישראל, נמשכו תאומי תכנון מול רכבת ישראל, מתכנני מגדל הפרקליטות וגורמים עירוניים רלונטיים. סוכם כי קווי הבניין מקובלים על רכבת ישראל. כמו כן, קווי בניין אלו נקבעו מתוך חשיבה על המרחב הציבורי, לצד הצורך בכניסה לתחנת הרכבת והובהרה החשיבות להשאיר מרחב הליכתי ונעים בין היכל המשפט למגדל הפרקליטות. הרחבה של קווי הבניין של מבנה התחנה מצמצת משמעותית את המרחב דנן. לכן, הושגו הבנות כי שטח קווי הבניין ישאר כפי שהופקד.

4. לקבל את ההתנגדות לעניין תוספת המשפט הבא להוראות התכנית: "לרבות עצים ושתילה"

בסעיף :4.2.1

מקובל, יש להוסיף משפט זה להוראות התכנית בסעיף הנ''ל.

5. לקבל את ההתנגדות לעניין תוספת המשפט הבא להוראות התכנית: "אמצעים להצללה מפני

שמש וגשם" בסעיף :4.2.1

מקובל, יש להוסיף משפט זה להוראות התכנית בסעיף הנ''ל.

6. לקבל את ההתנגדות לתוספת תאי השטח 12 ו-13 בתשריט:

44

בנספח תלת המימד מופיעים מספור תאי השטח 12 (מתחם מדרום לתחנה) ו- 13 (קונטור מבנה התחנה)

אך אינם מופיעים בתשריט. יש לעדכן את תשריט המצב המוצע ולציין את תאי השטח שבתחום התכנית במלואם.

7. לקבל את ההתנגדות לעניין תוספת המשפט "לרבות עצים ושתילה" בסעיף 4.2.2 סעיף קטן א:

מקובל, יש להוסיף משפט זה להוראות התכנית בסעיף הנ''ל.

8. לקבל את ההתנגדות לביצוע ההפרדה החלוקה בתאי השטח לזכות מעבר לרכב:

יש לעדכן את ההוראות בהתאם.

9. לקבל את ההתנגדות לעניין השארת הגמישות למפלס החפירה:

יש לעדכן בהוראות התכנית את סעיף קטן ד' בסעיף 4.2.2 על מנת לאפשר גמישות נדרשת לשלב התכנון המפורט.

10. לדחות את ההתנגדות לעניין סעיף קטן ה'2 לאפשרות מתן גמישות בשלב ההיתר במיקום

המבנה והגדרת המיקום כמנחה בלבד בתשריט:

נוסח הסעיף המוצע מאפשר פריצות תכנוניות לא רצויות במרחב היות ומדובר בתא שטח קטן במרחב משמעותי בין היכל המשפט למגדל הפרקליטות. אין מקום להשאיר גמישות נוספת מעבר לזו שכבר ניתנה בהוראות התכנית – "תותר סטיה של עד 1 מטר..."

11. לדחות את ההתנגדות לתוספת 200 מ"ר לתכסית מבנה הכניסה:

ראה המענה לסעיף .3

12. לדחות את ההתנגדות לעניין סמכות מהנדס העיר לאישור קו החזית הסופי של המבנה ולעניין

הבקשה להוריד את אישור מהנדס העיר מסעיף :6.2

תאום התכנון נעשה מול מהנדס העיר או מי מטעמו ועל כן האישורים הרלוונטיים בשלבי הרישוי השונים יהיו בסמכותו.

13. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין תיאום ואישור רכבת ישראל לנטיעת עצים בתא שטח :11

הסמכות לאשר או לשלול מיקום שתילת עצים תהא מול מחלקות רלוונטיות בעיריית ירושלים, עם זאת ייקבע כי הנושא יתואם מול רכבת ישראל בשלב ההיתר.

14. לדחות את ההתנגדות לעניין ביטול אישור מהנדס העיר מסעיף :6.2

תאום התכנון נעשה מול מהנדס העיר או מי מטעמו ועל כן האישורים הרלוונטיים בשלבי הרישוי השונים יהיו בסמכותו.

15. לדחות את ההתנגדות לעניין ההפניה לרשות הרישוי הרלוונטית בשלב ההיתר ולא למחלקה

לאיכות הסביבה לעניין מטרדים סביבתיים:

בחינת מניעת המטרדים הסביבתיים לרבות תכנון מעבר הפירים והאוורור יהיו בתיאום ובאישור המחלקה לאיכות הסביבה המתמחה בנושאים אלו, ראה המענה לסעיף 16 הבא בהמשך.

16. לדחות את ההתנגדות להחרגת רכבת ישראל במניעת מפגעים סביבתיים בשלב הביצוע:

בשל מורכבות התכנית והיות ומדובר בתכנית משמעותית אשר כוללת מערכות רבות ופליטת מזהמים משמעותית אשר נמצאת בקרבה רבה לאיזור מגורים ומבני ציבור, רכבת ישראל לא תוחרג מהוראות אלו, הנחיות ביצוע פיר הכניסה הרכבתי יהיה בהתאם להוראות והנחיות המחלקה לאיכות הסביבה הן בשלב התב"ע והן בשלב ההיתר.

17. לדחות את ההתנגדות לביטול הצורך באישור המחלקה לאיכות הסביבה לעניין החפירה מעבר

למאושר בתכנית:

45

כל חפירה מעבר למאושר מצריכה בתיאום ואישור המחלקה לאיכות הסביבה כנדרש בכל תכנית אחרת, כל שכן בתכנית משמעותית כמו זו.

18. לדחות את ההתנגדות לעניין החרגת רכבת ישראל מהסעיפים ,6.6-6.8 6.10-6.11 בהוראות:

הסעיפים הנ"ל בהוראות התכנית מתייחסים בצורך בהכנת נספחים חשובים כגון ניהול מי נגר, הוראות לבנייה ירוקה, אקוסטיקה ותנאים בהליך הרישוי. סעיפים אלו חשובים ומשמעותיים ואין זה נכון להחריג את רכבת ישראל מעמידה בהם.

19. לקבל את ההתנגדות לעדכון סעיף 6.9 בהתאם לסיכום מול מחלקת נכסים:

יש לעדכן את הסעיף כפי שסוכם מול מחלקת נכסים לנוסח הבא: "השטחים המיועדים בתכנית זו למסילת ברזל ו/או טיפול נופי יופקעו בהתאם להוראות כל דין וירשמו על שם מדינת ישראל או הרשות המקומית לפי העניין. לאחר השלמת ביצוע התכנית, יעודכנו תשריטי ההפקעה, בהתאם לביצוע בפועל. במסגרת תשריטי ההפקעה יפורטו השכבות המדויקות של שימושי הקרקע השונים, ככל שקיימים, וזאת בהתאם להוראות כל דין".

20. לקבל את ההתנגדות לתוספת תאום מול רכבת ישראל בסעיף 6.13 לדרכים זמניות ואתרי

התארגנות בזמן הבנייה:

מקובל, היות ומדובר בשטח לתכנון משותף נא להוסיף משפט זה לסעיף הנ"ל בהוראות התכנית.

21. לקבל את ההתנגדות לתיקון סעיף 6.14 לעניין רישום:

יש לתקן את הניסוח ולהוסיף את המשפט הבא: "יש להתאים את הרישום התלת ממדי ואת הזכויות כפי שסוכם מול מחלקת נכסים".

מענה להתנגדויות המנהל הקהילתי ושתושבי שכונת משכנות האומה:

22. לדחות את ההתנגדות לעניין חריגת גובה הבינוי מהמדיניות:

היכל המשפט ומגדל הפרקליטות נמצאים בסמיכות לרובע הכניסה לעיר והינם חלק ממנו מבחינת עקרונות התכנון והפרוגרמה, מדובר ברובע משמעותי אשר מציע תמהיל של תעסוקה, מסחר ומלונאות.

גובה הבינוי נבחן במחלקת תכנון העיר והוועדה המחוזית ונמצא תואם למדיניות ועקרונות הבינוי לגובה תוך עירוב שימושים במתחם הכניסה לעיר וקריית הממשלה הגובלת למגרש בתכנית דנן.

23. לדחות את ההתנגדות לעניין הטענה כי התכנון אינו משתלב ונדרש להיבחן במסגרת תכנון

כוללני:

המגרשים דנן אמנם מקודמים במסגרת תב"ע נקודתית אך מהווים חלק מהסתכלות תכנונית רחבה יותר על תכנית הכניסה לעיר ורובע קריית הממשלה.

24. לדחות את ההתנגדות לעניין השלכות התכנית התחבורתיות והסביבתיות על האיזור:

מיקום התכנית הינו בסמיכות גבוהה לצירים מוטי תח"צ ולהסעת המונים, 150 מ' בלבד מציר רק"ל פעיל, מרחק הליכה מתחנה מרכזית ובצמוד מתוכננת יציאה/כניסה לרכבת הכבדה. התכנון המוצע נבחן במסגרת קידום התכנית על כל היביטיה ע"י מחלקת התכנון, המחלקה לאיכות הסביבה, מחלקת תושי"ה והוועדה המחוזית ונמצא תואם. יועצי הוועדה נתנו את הערותיהם ותנאי להפקדת התכנית יהיה המשך תיאום מולם כפי שצוין בהחלטת הוועדה המחוזית בדיון להפקדה מתאריך .29.9.2024

25. לדחות את ההתנגדות לבקשה לבחון את העברת הכניסה לחניון לרחוב שד' שז"ר:

רחוב היכל המשפט הינו רחוב עירוני ורחב בעל 4 נתיבי תנועה, אשר יכול להכיל את קיבולת הרכבים

46

המוצעת. אין מניעה לאפשר כניסות לחניון מרחוב זה. בנוסף, העברת הכניסה לשד' שז"ר אינה אפשרית בעקבות מורכבות תכנונית והנדסית בשל המצאות המנהרה בשד' שז"ר.

26. לדחות את ההתנגדות לעניין בחינת שטחי ציבור וחזיתות מסחריות:

התכנית נבחנה ע"י מחלקת מדיניות התכנון, המחלקה אשר אמונה על צרכי הציבור בכלל העיר וזו נתנה את חוות דעתה אשר התקבלה ע"י הוועדה המחוזית כפי שצויין בהחלטת הוועדה בדיון להפקדה מתאריך :29.9.2024 "התכנית תציע שימושים עבור מעון יום. ייקבע בהוראות התכנית כי שטחי המעון יהיו בהתאם לפרוגרמה למעונות יום, כפי שנקבע על ידי משרד הרווחה, וכי מעון היום יישאר בבעלות המדינה". לעניין החזיתות המסחריות והתכנון המוצע- כפי שצוין לעיל, התכנון נבחן ע"י גורמי התכנון העירוניים והוועדה המחוזית ונמצא ראוי ותואם את איזור רובע הכניסה לעיר.

27. לדחות את ההתנגדות לפגיעה באיכות החיים של תושבי שכונת משכנות האומה בשל תוספת

פיר הכניסה לתחנת הרכבת הכבדה:

הכניסה הראשית הקיימת כיום לרכבת הכבדה איננה עומדת בעומסים. בראייה עתידית ובהתחשב בגידול הצפוי באוכלוסייה ישנו צורך משמעותי ביצירת פיר כניסה נוסף, מה גם שפיר הכניסה לרכבת מיועד לשרת את כלל תושבי העיר ומהווה חלק משמעותי מקידום פרוייקט מערך הסעת ההמונים בתוך העיר ומחוצה לה. מיקום הפיר נבחן ע"י הגורמים הרלוונטיים בעירייה, מחלקת התכנון והוועדה המחוזית ונמצא תואם ובמרחק סביר משכונת משכנות האומה.

28. לדחות את ההתנגדות לעניין בעלות השפ"פים:

בתכנית המוצעת לא מוצעים שפ"פים, ייעודי הקרקע אשר מצויינים בתשריט הינם מבנים ומוסדות ציבור ושצ"פ, לכן התנגדות זו אינה רלוונטית היות ושטח ציבורי פתוח ממילא בבעלות העירייה וטיפולו באחריותה.

29. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין הצבת השלטים / המערכת למניעת צפירות:

מדובר בטענה אשר אינה תכנונית ולא קשורה להליך קידום תב"עי ועל כן הוועדה לא מוסמכת לדון בסוגיה זו, ניתן לפנות לגורמים הרלוונטיים בגון משטרת ישראל / הסדרי תנועה.

30. לדחות את ההנתגדות לעניין התנאי לכיסוי ערימות האבק בתום ימי העבודה והפגיעה

באכלוסיות רגישות:

בתקנון התכנית בסעיף מס' 6.4 מצויות הוראות לתקופת הביצוע הנוגעות לעניין מניעת מפגעי ומטרדי אבק, הנחיות אלו מחייבות הנושא נבחן ומטופל באמצעות המחלקה לאיכות הסביבה.

בנוסף, מניעת מטרדים סביבתיים בכלל שלבי ביצוע בתכניות ברחבי העיר נבדקים ונאכפים על ידי המחלקה לאיכות הסביבה על מנת לשמור על איכות חיי התושבים בעיר בצורה מקסימלית תוך מזעור נזקים ככל הניתן באמצעות מתן הנחיות והוראות מתאימות.

31. לקבל חלקית את ההתנגדות לשימוש בשיטות חציבה בשלב החפירה אשר עלולות לפגוע

בחניונים סמוכים:

יש לשנות סעיף קיים בהוראות התכנית בפרק איכות הסביבה תחת הסעיף לעניין המסמך הסביבתי למטרדי זיהום אוויר ולהוסיף סעיף לעניין בחינת הרעידות והשלכותיהן על סביבת התכנית.

"תנאי למתן היתר בשטח התכנית יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה לאיכות הסביבה. המסמך יכלול התייחסות להיבטים סביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש, איכות האוויר, היבטי אבק, רעידות, עודפי עפר וכד' הצפויים למבני המגורים והציבור הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות כולל פירוט

47

סוגי המיגונים הנדרשים למבנים השונים וכן התייחסות למבנים הנדרשים לפינוי .הערות המחלקה והאמצעים שיקבעו יוטמעו בתכניות הבקשה להיתר".

32. לדחות את ההתנגדות לעניין אחריות העירייה לנזק אשר ייגרום בעקבות ביצוע התכנית ואת

ההתנגדות להקצאת מנגנוני בקרה במהלך עבודות החפירה, ולמינוי יועץ סביבתי חיצוני:

מדובר על תכנית שמקודמת ע"י גופים ציבוריים ותעבור את כל ההליכים הנדרשים עפ"י חוק.

33. לדחות את ההתנגדות לעניין שיטת ביצוע עבודות החפירה:

ראה המענה בסעיפים 31 לעיל.

34. לדחות את ההתנגדות לקביעת מגבלות מחמירות לפליטת מזהמים:

נקבע סעיף בהוראות התכנית לפיו תנאי להיתר בנייה יהיה הכנת מסמך סביבתי שיבחן את איכות האוויר של התכנית לרבות מכל מקורות פליטת מזהמים והצגת האמצעים לעמידה בדרישת התקנות הרלוונטיות ותנאי הרשות לאיכות הסביבה.

35. לדחות את ההתנגדות לבניית האנגר מעל אתר העבודה למניעת פליטת אבק:

בהוראות התכנית נקבע בסעיף 6.4.2 סעיף רלוונטי למניעת מפגעי אבק.

36. לדחות את ההתנגדות לבניית גדר אקוסטית בגובה 4 מטר:

ישנו סעיף בהוראות התכנית בפרק 6.4 איכות הסביבה המחייב הקמת גדר אסכורית ו/או אקוסטית בגובה 4 מטרים.

37. לדחות את ההתנגדות לעניין תוספת סעיף להגבלת שעות העבודה:

בהוראות התכנית נקבע סעיף רלוונטי בסעיף 6.10 הקובע תיאום הגבלת שעות העבודה בשלב ההיתר, כמו כן קיימות תקנות למניעת מפגעים אשר כל בניה כפופה להם

38. לדחות את ההתנגדות לעניין הגבלת תנועת רכבים כבדים למניעת פגיעה במרחב הציבורי:

נושא תנועת הרכבים הכבדים והגבלתם ייבחן וייקבע בשלב היתר הבנייה ויתואם מול המחלקה לאיכות הסביבה והסדרי תנועה.

39. לדחות את ההתנגדות לעניין איסור הצבת מגרסה: הנושא יתואם עם המחלקה לאיכות הסביבה

ובכפוף לתקנות ולדרישותיהם.

תנאי להוצאת היתר לנושא החיבור התת קרקעי של מעבר בין חניון מגדל המשפט (תא שטח 10 ) והיכל המשפט המתוכנן ע"ב תכנית 101-0502666 – יהיה אישור אגף הנכסים.

40. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

______________________ ______________________ יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית

48

פרוטוקול החלטות בוועדה מתאריך:19/03/2025 - יט אדר תשפ"ה

תכנית מספר 10 : 1041466

פרטי התכנית

מספר תכנית 1041466

סוג דיון התנגדויות

מהות הבקשה תוספת בניה ברחוב פתח תקווה 14

מספר ועדה 2025/6

סמכות ועדה מחוזית

קוד החלטה להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית

החלטת הועדה

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלקית את ההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

1. לדחות את ההתנגדות בעניין שבסעיף 5 להחלטת הוועדה המחוזית נקבע קו בניין מערבי

לקומות 3 עד 5 בנסיגה של שלושה מטרים מקונטור הבניין הקיים ללא נימוק.

הבניין הקיים הוא כ 3.5 מטרים מגבול החלקה ואין צורך להציע נסיגה נוספת של 3 מטרים נוספים הדבר מהווה פגיעה בחזות הבניין.

אם ההנחיה נובעת מהבניין הסמוך שנבנה בקוו אפס בחריגה הרי שאין סיבה בגלל שהבניין הסמוך נבנה בחריגה להחיל חריגה נוספת על התכנית – קווי הבניין המוצעים בתכנית לוקחים בחשבון את הבניינים שמסביב לחלקה ומתוך מטרה לשמור על קווי בניין סבירים בין הבניינים הקיימים בסביבת התכנית.

2. לדחות את ההתנגדות בעניין שבימים אלו מקודמת תוכנית חדשה שהולכת לקחת שטח ירוק של

התושבים שהי' גינה ושביל נגישות ולהפוך אותו לשטח חום בשימוש לחניה ושירותים למוסד 'משכן שלמה' ואולי גם בעתיד יוכל להפוך לעוד פונקציות עבור המוסד- התכנית אינה מציעה שינוי ייעוד משטח ציבורי לשטח פרטי, התכנית מציעה בשטח הציבורי הקמת חניון ציבורי ומעליו פיתוח של שטח ציבורי פתוח ולכן לא מוצעת בתכנית גריעה של שטחים ציבורים.

3. לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שמבקשים שלא לגעת בשטחים הציבורים ולפתח אותם

לטובת התושבים והציבור בשכונה שהמחסור הוא מאוד גדול- התועלת הציבורית בתכנית שמוסיפה מספר קטן של חניות ציבוריות אינו מצדיק את שינוי המוצע בשטח הציבורי הפתוח המאושר- יש לשנות את מסמכי התכנית באופן שהחניה המוצעת תבוטל ויוצע פיתוח של השטח הציבורי הפתוח על רחוב פתח תקווה.

תנאי להיתר בניה של הבניין יהיה הגשת תכניות לפיתוח של השטח הציבורי הפתוח יכלול מעבר

49

לבניין הציבורי המוצע בתכנית, תנאי לטופס 4 יהיה השלמת הפיתוח לשביעות רצון של אגף שפ"ע.

4. לדחות את ההתנגדות לעניין שכמו כן חלק גדול ממה שהתכנית מציעה לאשר אינו בסמכות

הוועדה, ועלולים לפגוע קשות בציבור, דבר אשר מבלי לגרוע מן האמור מהווה "דבר מה נוסף"

לכשעצמו, כך שאישור התכנית עם השינויים המוצעים בתכנית, יהווה פגם מהותי וממילא פגיעה חמורה בשלטון החוק ובציבור, דבר אשר מקנה לעמותה זכות עמידה כ"מתנגדת ציבורית" לתכנית.- אין קשר בין מהות ההתנגדות לבין זכות עמידה על פי החוק לצורך הגשת התנגדות, לגופו של עניין אין כל מניעה חוקית או בעיה בסמכות הוועדה לאשר תכנית גם אם היא כוללת עברות בנייה, וועדות התכנון בוחנות את התכנית לגופו של עניין ובהתאמה למדיניות ובהתאם מקבלות החלטות בנוגע לתכנית, חובה על הוועדה כפי שגם קרה במקרה זה לשקול את עברות הבניה הקיימות כאחד השיקולים לקידום התכנית והוועדה החליטה בעניין זה כי יש לאטום את עברות הבניה עד להוצאת היתר בניה מכוח התכנית.

5. לדחות את ההתנגדות לעניין כי החוו"ד של האגף נכסי עירייה לתכנית קובעת כי "העיריה הנה

הבעלים בגוש/ חלקה 30236/130 מחלוקה, בשלמות, שטח החלקה 940 מ"ר. העמותה חתמה על כתב התחייבות בגין נכס .7637 במידה ותאושר התכנית, יהא על העמותה להגיש בקשה בהתאם לנוהל הקצאות.". אך את העגלה לפני הסוסים לא ניתן לרתום, דהיינו לא ניתן לקדם תכנית ע"ש העתיד, כל זמן שהקצאה לא מאושרת, כי יתכן שלא תאושר בכלל.

מה גם, שלפי חוזה החכירה בין העירייה לבין העמותה ובין היתר סעיף )9ח( לחוזה האמורה, נדרשת הקצאה, על כל המשתמע מכך לתוספות ושינוים. מה גם כי כל החוזה כבר הופרה, שהעמותה אינה עומדת בתנאי החוזה, זאת לנוכח בין היתר העבירות הבניה, חריגה משטחים שאושררה לה, עברה כבר למעלה מ-3 שנים שלא סיימה לפתח את המתחם וכו'.

מכאן כי העמותה הפרטית )והודעתם לבניך- ירושלים משכן שלמה ירושלים( אינה עולה להגדרה של "בעל עניין בקרקע" להגיש התכנית וממילא לא הייתה כל סמכות להגיש התכנית, בהתאם לקבוע בסעיף 61א)ב( לחוק.- התכנית מצעה הגדלה של זכויות בנייה במגרש חום בשכונה שחסרה מאוד בצורכי ציבור באופן שמנצל בצורה מיטבית את המגרש כפי שמקובל בכל רחבי העיר , הוועדה המקומית החליטה להצטרף ולהיות מגישת התכנית הכוללת שטחים ציבורים בבעלותה ואין לה התנגדות כי העמותה תהיה יוזמת התכנית.

הוועדה וההחלטות אנן מחליפות את הצורך בהקצאה מסודרת של השטחים הנוספים בהתאם לחוק ולנהלי העירייה.

6. לדחות את ההתנגדות לעניין כי הצטרפות של הוועדה המקומית לתכנית, נוגדת סעיף 3ג'

להחלטת הוועדה להפקדה מתאריך 18.2.2024 שבו נקבע שהעירייה תצורף, הוועדה המקומית והעירייה הן שני גופים נפרדים.

מכל מקום, ההצטרפות הוועדה המקומית הינה אך ורק לגבי השצ"פ כמצוין בהחלטתה מתאריך ,27.5.2024 כפי שניתן לראות בסגמנט מטה- בהחלטת הוועדה מתאריך 29/5/2024 קבוע במפורש כי הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישת תכנית ולא עיריית ירושלים, יובהר כי ככול ותתקבל ההתנגדות לעניין המענד של העמותה לצורך הגשת התכנית אזי הוועדה המקומית מחליטה להצטרף להגשת כל התכנית .

7. לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין שסמכות הוועדה לטפל בתכנית, פקעה תוקף, לפי סעיף

109א)ב( לחוק אין סמכות לוועדה בשל סעיף 109א)ב( לחוק. לעניין זה, יש השלכות רבות כמפורט בספר דיני תכנון ובניה מאת המלומדים דנה וזינגר בעניין )פורסם בנבו( ובין היתר בשל שינויים במצב התכנוני באזור אחר תקופה כה ארוכה, כך שאילו היו מגישים את התכנית

50

בתקופה של היום, הרי היה מגישים אותה עם שינויים בהתחשב לשינויים האמורים- יש לקבל חוות דעת משפטית של היועצת המשפטית של הוועדה לעניין זה.

8. לדחות את ההתנגדות בענייין העדר מסד נתונים לשימושים ונפחי הבניה שנקבעו בתכנית

סעיף 4.1.1 להוראות התכנית קובע מבין השימושים "שירותים נילווים לצורך תפעול המוסד", אך הניסוח מעורפל, באופן שלא ניתן לדעת מה נכלל בשירותים נלווים הללו, וממילא מאיין את האפשרות להגיש התנגדות מלאה ועניינית לשימוש האמור. מנספח הבינוי הלא מחייב עולה כי מדובר בפנימייה, אך הדבר לא מחייב כאמור.

מכל מקום, השימושים וכן נפחי הבניה שנקבעו בתכנית אינם מבוססים על מסד נתונים ונקבעו בחלל ריק תכנוני, שכן אין תכנית מתאר מקומית עירוני או שכונתי לשטחי חום בירושלים וכן אין מסמכי מדיניות ביחס לבניה ולשימושים בשטחי חום, בהעדר תכנית מתארי סטטוטורית למצער לייעודי קרקע של מגורים, לירוק ולחום, אין דרך לדעת ההיצע והביקוש הנדרש עבור השימושים לצרכי ציבור, גם לא אין אפילו מסמכי מדיניות לשטחי ציבור ולמגורים העומדים באמות המידה שנקבעו בחוו"ד קמיניץ )חוות דעת בנושא מסמכי מדיניות במוסדות התכנון ממשנה ליועץ המשפטי לממשלה )אזרחי(מתאריך (19.10.2021 בפרט. כמו כן אין דרך לפזר את השימושים הציבוריים וההיקפי הבניה באופן שהמשאב הציבורי המוגבל ינוצל באופן מטיבי, ויעיל ובהתאם העולה לעקרון "הצדק החלוקתי" ולעקרון "השוויון". כן השימושים שנקבעו בתכנית אינם עולים עם הפרוגרמה הכי עדכני של השכונה- מדובר על תכנית נקודתית קטנה המציעה הסדרה ותוספת קומות על בניין ציבורי בשכונה החסרה מאוד בשטחים לצורכי ציבור , הוועדות בחנו את התכנית והוועדה המחוזית אף סיירה בשטח התכנית וקיבלה החלטה על הפקדת, לא נראה כי היו חסרים נתונים להבנת התכנית כפי שעולה בהתנגדות, לגבי הטענה לשימושים נלווים למוסד שגורמים לחוסר הבנת התכנית , מדובר על בעיף סטנדרטי ומקובל שאין לו כל השפעה על מהות התכנית.

9. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין שממסמכי התכנית עולה כי התכנית מציעה להוסיף היקף

שטחים בסך של 2,846 מ"ר, אך אינה מציעה בתכנית פתרון חניה הנדרש עבור תוספת שטחים אלו וקובעת באופן מפורש בסעיף )4.1.2א(להוראותיה כי "פתרון החניה יקבע בהתאם לתקן החניה התקף לעת מתן היתר בניה", זאת למרות כי התכנית כפופה לתקן חניה העירוני )תכנית מס' 5166ב' בשל סעיף 1.6 להוראות ותכנית מס' 5166 בשל שהתכנית שותקת לגביה(, משמעות הדברים הינה כי מדובר במתן פטור תכנית מחניה, אך אין סמכות לוועדה לפטור תכניות מחניה, שכן תקנה )2ב( לתקנות התכנון והבניה )התקנת מקומות חניה(, תשמ"ג-1983 אינה חלה במרחב התכנוני ירושלים בשטחים הכפופים לתקן המקומי, זאת לפי תקנה 7 )דין הוראות בתכניות קיימות( לתקנות התכנון והבנייה )התקנת מקומות חניה( )תיקון(, התשע"ו –

2016 הקובעת כי "תקנות אלה אינן באות לגרוע מהוראות בתכניות שהן בתוקף ביום תחילתן של תקנות אלה.".- על פי תקנון התכנית רשום כי תקן החניה יהיה בהתאם לתכנית 5166ב וזאת למרות שאין נגישות לחלקה ומדובר על בניין קיים , יש לתקן את המסמכים בהתאם להחלטת הוועדה המקומית להפקדה ולתת פטור מחניה לתכנית המציעה שימושים ציבורים בשכונה.

10. לקבל את ההתנגדות לעניין כן אין סמכות לוועדה לא מכוח תקן מקומי ולא מכוח תקן ארצי

לדחות את פתרון החניה לשלב הרישוי, שכן לפי תקנים האמורים, הפחתת מקומות חניה או פתרונות אחרות כמו חפיפה או קרן חניה כפופים לשיקול דעת של הוועדה המקומית במסגרת רישוי ועל בסיס שיקולים העכשוויים של שלב הרישוי וכן שלפי תקן ארצי )תקנה )2ב(( ההפחתה חייבת להיות בתכנית דווקא, מדובר בהוראה שאינה סותרת את תכניות החניה של ירושלים, כך שהיא חלה על ירושלים מכל מקום.

51

גם ההיגיון והשכל הישר אומר כי בשלב התכנון חייב להיות היתכנות מלאה לתקן חניה מלאה, הלאאחרת התכנית חותרת תחת כל תכליתו ומטרתו של דיני תכנון ובניה ובין היתר סעיף )61ב( הקובע כי מבין מטרות תכנית מיתאר מקומית הן "הבטחת תנאים נאותים מבחינת הבריאות, התברואה, כן כאמור לעיל, היות שאין היתר בניה בתוקף והיות שאין תעודת גמר וטופס אכלוס ואין אפשרות לקבלם בהעדר הכשרת החריגות באמצאות אישור התכנית, הרי אין מנוס אלא לחשב את כל השטחים המותרים במתחם בחישוב החנייה, לרבות השטחים הקיימים ולא רק התוספת- כאמור יש לקבוע בצורה מפורשת בהחלטות הוועדה כי יינתן פטור חניה.

11. לדחות את ההתנגדות לעניין כי העדר פתרונות חניה מחריפים את העומס תחבורתי בשכונה,

ומחסור בחניות הציבוריות, לרבות ברחוב תכלת מרדכי, זאת כאשר גם ככה החניות הציבוריות באזור תפוסה עד אפס מקום. ראו עמדת אגף תושי"ה של העירייה, משנת ,2019 המצ"ב ומסומן כנספח הת/ ,4 ביחס לתפוסת החניות הציבוריות ברחוב פתח תקווה, זאת לפני הקמת פרויקט תמ"א 38/1 שהוסיף עשרות דירות יקרות ללא מקומות חניה ובהסתמך על החניות הציבוריות-

מדובר על בניין קיים בפועל שאינו מצוי על דרך ציבורית ומשמש לצורכי ציבור בשכונה חרדית החסרה מאוד בצורכי ציבור ולכן ניתן לאשר את התכנית לתוספת שימושים ציבורים גם ללא פתרון חניה, יש להסדיר במסגרת היתרי הבניה מפרצי העלאה והורדה מסודרים למימוש המוסד.

12. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין שאין חצרות בהיקף הנדרש עבור תלמידי בית הספר, לפי

התקנים הרלוונטיים )בגודל של 5 מ"ר עבור כל תלמיד(. העדר חצרות בהתאם לנדרש, יגרום שינסו לנכס את השצ"פ הגובל באופן כזו או אחרת, כפי שנסו ועשו בבתי ספר אחרים בעיר ובשכונה, דבר אשר מחריף את המחסור בשצ"פים בשכונה- התקנים של חצרות לבתי ספר משתנים ומתעדכנים כל הזמן ולכן הנושא ייבחן בשלב היתר הבניה, בכל מקרה יש להוסיף שימוש בגג הבניין עבור חצרות בהתאם להחלטת הוועדה המקומית , לעניין השצ"פ מדובר בשטח ציבורי פתוח שיפותח ככזה בשלביות הביצוע ולא ישמש כחצר לבניין הציבורי.

13. לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין העדר פרסום בהתאם להוראות הדין

ראו טיעונים בעניין פגמים כללים בפרסום תכניות במחוז ירושלים המפורטים בפרק ט' לכתב התנגדות שהוגשו על ידי עמותת "ירושלים שקופה" ועל ידי הרב נתן קרמר ואח' לתכנית מס'

-101 089793 )שינוי הוראות בינוי שנקבעו בתכנית ,5351 רחוב שרי ישראל, ירושלים( )פורסם באתר האינטרנט של מנהל התכנון(. בתכנית דנן ישנם אותם פגמים והטיעונים בעניין נטענים כמיצוי הליכים- יש לבדוק את הנושא על ידי היועצת המשפטית של הוועדה המחוזית.

14. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

______________________ ______________________ יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית

52

פרוטוקול החלטות בוועדה מתאריך:19/03/2025 - יט אדר תשפ"ה

תכנית מספר 11 : 1134816

פרטי התכנית

מספר תכנית 1134816

סוג דיון התנגדויות

מהות הבקשה תוספת קומה והרחבת יח"ד ברחוב ישי ,17 ירושלים.

מספר ועדה 2025/6

סמכות ועדה מחוזית

קוד החלטה להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית

החלטת הועדה

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מהתנגדויות ולאשר את התוכנית למתן תוקף מהנימוקים הבאים:

1. לקבל חלקית את ההתנגדויות כי היקף הזכויות בנייה אותם מבקש מגיש התכנית גדולים יותר משטח

הגג שצמוד לדירתו, וכי מדובר בבנייה על שטח משותף : היקף ההסכמות לקידום התכנית נבחן במסגרת הליך בדיקת תנאי הסף ע"י לשכת התכנון המחוזית. הנושא ייבחן מול היועצת המשפטית השל הוועדה המחוזית.

2. לקבל חלקית את ההתנגדויות לקביעת שלביות ביצוע בין הממדי"ם המבוקשים בתכנית ובמקביל

בהליך של היתר לבין תוספת הבנייה על הגג: שלביות הביצוע של התכנית תהיה בהינף אחד. יחד עם זאת, ניתן להחריג את בניית הממדי"ם הנמצאת בתהליך של היתר במחלקת הרישוי.

3. לדחות את ההתנגדויות כי עקב תוספת הבנייה בגג, ייפגע ערך דירת המתנגד: התכנית תואמת

מדיניות ומקובלת תכנונית. יחד עם זאת, ככל שימצא לנכון, ניתן לנסות ולפעול למיצוי טענות המתנגדים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

4. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לאשר מתן תוקף לתכנית.

______________________ ______________________ יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית

53

פרוטוקול החלטות בוועדה מתאריך:19/03/2025 - יט אדר תשפ"ה

תכנית מספר 12 : 1199801

פרטי התכנית

מספר תכנית 1199801

סוג דיון התנגדויות

מהות הבקשה תוספת קומות ותוספת יח"ד ברח' פתחיה 19

מספר ועדה 2025/6

סמכות ועדה מחוזית

קוד החלטה לדחות את ההתנגדות ולתת תוקף לתכנית

החלטת הועדה

להמליץ לועדה המחוזית לדחות את ההתנגדויות ולתת תוקף לתוכנית מהנימוקים הבאים:

1. לדחות התנגדות לעניין קרבה יתרה לבניין השכן בחזית האחורית – התכנית מציעה תוספת קומות מעל

קונטור הבניין הקיים והמאושר.

החזית האחורית אומנם אינה שומרת על מרחק של 3 מ' ממגרש השכן, יחד עם זאת מדובר בבינוי

מאושר בהיתר כגון: עמודת ממ"דים , פיר מעלית וגרם מדרגות. פונקציות הנ"ל חייבות להיבנות בעמודה

מעל הקיים לכן לא ניתן לסגת עם הבינוי החדש.

יצוין כי, הפונקציות העיקריות מופנות לחזית הקדמית מה שימזער פגיעה בפרטיות המתנגדים מהחלקה העורפית.

2. לדחות התנגדות לעניין תוספת הקומות אשר יגרמו להסתרת אור ושמש - התנית מציעה תוספת 2

קומות בהתאם למדיניות המותרת במקום המאפשרת בינוי של 6 קומות. מדובר בתכסית יחסית קטנה עם בניין בהיקפים לא גדולים, על כן הפגיעה בהסתרת אור ושמש הינה מזערית.

3. לדחות התנגדות לעניין תוספת קומות אשר תוסיף לעומס על מצוקת החניה – התכנית מציעה תוספת

2 יח"ד בלבד, מדובר בתוספת מזערית. המגרש נמצא בתחום תקן חניה נמוך אשר מצריך בתוספת יח"ד לבניין קיים- מקום חניה 1 לכל 3 יח"ד . מאחר והתכנית מציעה 2 חניות בלבד אין צורך במקום חניה.

יצוין כי המגרש נמצא במרחק הליכה קצר מקו הרכבת הקלה, דרך חיים בר לב.

54

4. לדחות התנגדות לעניין רעש במהלך הבנייה ואבק שייווצר – מדובר בתוספת 2 קומות בלבד, רעשי בניה

ויצירת אבק במהלך העבודות הם בלתי נמנעים וסבירים ביחס לבינוי המבוקש. עפ"י שלביות הביצוע הבניה תעשה בהינף אחד.

5. יש להוסיף לתקנון סעיף הפקעה בתיאום עם מחלקת נכסים .

6. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לועדה המחוזית תת תוקף לתכנית.

______________________ ______________________ יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית

55

פרוטוקול החלטות בוועדה מתאריך:19/03/2025 - יט אדר תשפ"ה

תכנית מספר 13 : 921213

פרטי התכנית

מספר תכנית 921213

סוג דיון התנגדויות

מהות הבקשה מתחם שימושים מעורבים הכולל מגורים ומסחר, תלפיות, ירושלים.

מספר ועדה 2025/6

סמכות ועדה מחוזית

קוד החלטה להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית

החלטת הועדה

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התוכנית למתן תוקף מהנימוקים

הבאים:

1. לקבל את ההתנגדות בנוגע לבקשה כי יש לכלול סעיף בהוראות התכנית כי תנאי להיתר בנייה יהיה

אישור חב' חשמל לפירוק הת"ט וכן הסדר פינוי וחופת אספקת חשמל זמנית: יש להוסיף סעיף

בהוראות התכנית כי תנאי להיתר בנייה / חפירה יהיה תיאום מול חב' החשמל בכל הנוגע לפירוק תחנת הטרנספורמציה הקיימת.

2. לדחות את ההתנגדות בנוגע לטענה כי היקף החניות למסחר 'סופרמרקט' הינו קטן מהנדרש, וכי

צמצום זה עלול לפגוע בכלכליות המסחר הנ"ל: מצוין בהוראות התכנית כי תקן החנייה יהיה בהתאם לתקן התקף לעת מתן היתר הבנייה, כמו כן התכנית מצויה בסמיכות לצירי תנועה להסעת המונים, רחוב התנופה, פייר קניג ודרך חברון, הקמת ושדרוג התחבורה הציבורית בעיר נועדו בראש ובראשונה לעודד שימוש בתחבורה ציבורית ולצמצם משמעותית את התנועה ברכבים פרטיים, אין הצדקה להוסיף חניה מעבר לתקן, אלא רק להיות במגמת צמצום

3. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לבקשה להאריך את פקיעת תוקף התכנית מ-7 שנים ל-12 שנים: זמן

מימוש התכנית של 7 שנים הינו סביר ביותר, המטרה בקביעת פקיעת תוקף זה על מנת שהתכניות יצאו לפועל ולא רק ישביחו את הקרקע. במידה ויידרש להאריך זמן זה, הוועדה המחוזית תהיה רשאית לכך מטעמים אשר יפורטו בפניה.

1. סעיף 4.2.1 סעיף קטן .6 לא תותר הקמת מתקני תשתית המשרתים את השטחים הסחירים בשטחים

הציבוריים.

2. יש למחוק את סעיף ההפקעה הקיים ולהוסיף סעיפי רישום ותנאי בתהליך לפי הנוסח הבא:

רישום שטחים מבונים

בעלות הרשות המקומית לשטחים המבונים כ"הפרשה מבונה" לציבור תיוחד לרשות המקומית בשטח המסומן כנספח הבינוי במסגרת רישום בית משותף

השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי ציבור, יועברו לבעלות הרשות המקומית, ללא תמורה, כשהם

56

פנויים מכל מבנה גדר וחפץ ו/או שיעבוד.

הפקעה

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים המבונים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

תנאים בתהליך

1. תנאי למתן היתר בנייה יהא רישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בדבר ייעוד

השטחים הציבורים המבונים לפי תכנית זו לצורכי: קלט עולים או דירת רווחה לבעלי מוגבלויות ובדבר הוראה בנוגע לרישום השטח המבונה ע"ש הרשות המקומית, בהתאם למסומן בנספח הבינוי.

2. תנאי למתן היתר בנייה רישום תצ"ר.

3. תנאי למתן היתר בניה יהא אישור אגף הנכסים בגין ההפרשות המבונות.

4. ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4

4. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לאשר מתן תוקף לתכנית.

______________________ ______________________ יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית

57

פרוטוקול החלטות בוועדה מתאריך:19/03/2025 - יט אדר תשפ"ה

תכנית מספר 14 : 1121920

פרטי התכנית

מספר תכנית 1121920

סוג דיון התנגדויות

מהות הבקשה התחדשות עירונית משולש פת, ירושלים

מספר ועדה 2025/6

סמכות ועדה מחוזית

קוד החלטה להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית

החלטת הועדה

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית, להלן:

נפחי בינוי, שימושים ומדיניות

1. לקבל חלקית את ההתנגדות לנושא נפחי בינוי: כפי שצוין בהחלטת הוועדה המקומית בשלב

ההפקדה, מכפיל יח"ד המוצע בתכנית של כ-5.7 גבוה מאוד ואינו תואם למכפיל שהוצע בתכניות סמוכות בסביבה. יש לבחון את תקן 21 המוגש לתכנית על ידי השמאית של הוועדה המחוזית ובמידת הצורך לצמצם את זכויות הבניה ויחידות הדיור המוצעים בהתאם.

2. לקבל חלקית את ההתנגדות ביחס טענות בנושא השצ"פ הקיים בחזית דרום מזרחית ומחסור במעבר

הולכי רגל ושטחים לצרכי ציבור: לצורך שיפור התכנון ויצירת שטחים פתוחים משמעותיים ואפקטיביים מהמוצע בתכנית, נדרש להרחיב את השצ"פ המוצע בין רח' יעקב פת לשדרה המרכזית.

בהתאם לכך, ,המגדל של תא שטח 2 ימוקם על הצומת פת/דב יוסף והכיכר העירונית תבוטל. יש להגדיל את הקו הכחול ולכלול את חלקה 54 במלואה. המגדל של תא שטח 1 ימוקם על צומת ברל לוקר/ פת, הבניה המרקמית המוצעת בהמשך למגדל בתא שטח -2 תבוטל אף היא, כך יתקבל מרחב פתוח משמעותי בין המגדלים ומענה לצורכי ציבור.

3. לקבל חלקית את ההתנגדות לנושא היקפי שטחי מסחר: התכנית מציעה 3,000 מ"ר שטחי מסחר

עיקריים, יש לצמצם היקפי מסחר להיקפים מקומיים, יש לייצר חזית פעילה של תעסוקה ומסחר כלפי השטחים הציבוריים. לפי נספח הבינוי נראה שחלק ממיקומי המסחר מוצע בקומה שניה. מסחר יוצע כחזית מסחרית במפלס המרחב הציבורי בקומה אחת בלבד ללא קומות גלריה או קומה שניה, יש להסב שטחי מסחר בקומה שניה לשימוש תעסוקה.

4. לדחות את ההתנגדות לנושא חריגה מפרוגרמה השכונתית ומדיניות רק"ל : תחילה יצוין כי התכנית

משפרת את השלד הציבורי ומערך מגרשי המגורים ביחס לקיים- מוצעים שטחים ציבוריים פתוחים, מעברים להלכי רגל, שטחי מסחר ותעסוקה וכן ביטול מגרש החנייה הקיים תוך מתן פתרונות חנייה

58

בתחום החניון התת קרקעי. ביחס לטענה למדיניות והפרוגרמה, הפרוגרמה אינה מסמך מדיניות.

הפרוגרמה לצרכי ציבור נבחנה במסגרת עבודת הפרויקטור השכונתי וכן הוגשה חוו"ד מחלקת מדיניות תכנון, ובהתאם לכך, במסגרת התכנית מוצעת הפרשת שטח למבני ציבור לטובת הקמת בי"ס, הפרשות מבונות בתחום מגרשי המגורים, וכן שטחים ציבוריים פתוחים. כמו כן, היקפי הבניה המוצעים נבחנו כלכלית בבחינה של תקן ,21 כנהוג בפינוי בינוי ולא בהתאם למדיניות הרק"ל.

5. לדחות את ההתנגדות למיקום מבנה בית הספר: בית הספר המוצע צמוד לדרכים מאושרות במרחק של

כ- 20 מ' מדב יוסף, כ- 40 מ' מרחוב פת מוקף שבילים ונגישות, מיקום מגדלי המגורים מסחר ותעסוקה על צומת הרחובות ראשי וסואן הינו נכון יותר מבחינת תכנון עירוני ונגישות לרק"ל. .

6. לקבל חלקית את ההתנגדות לנושא שימור ועקירת עצים: רוב העצים המסומנים לעקירה, מצויים

בתכנון מתחמי המגורים. עם זאת יש לסמן לשימור עצים בעליי ערכיות בשולי מתחם המגורים לחזיתות רחובות פת ודב יוסף וברל לוקר. נושא מעמד העצים ייבחן מחדש במסגרת הליך הרישוי ובהתייחס לתכנון המפורט בהיתר ייעשה מאמץ לשמר עצים ככל הניתן, בהתאם לכך יש לקבוע הוראה לגמישות בשלב ההיתר לשימור עצים- גם אם סומנו לעקירה. כמו כן, בהוראות התכנית נקבעו הנחיות לנטיעת עצים חדשים בתחום התכנית, יש להוסיף הוראה כי על כל 50 מ"ר פנוי בינוי ינטע עץ בוגר.

7. לדחות את ההתנגדות הצללה ע"י בינוי גבוה: נושא הצללות נבחן כחלק מהמסמך הסביבתי, בכל

חלופת בינוי לא ניתן להימנע לחלוטין מהצללות אך לאור חשיבות קידום תכניות להתחדשות עירונית נכון לקדם את התכנית. ככל וסבור מתנגד כזה או אחר כי בכל זאת נפגע מהתכנית, יכול לפעול למיצוי טענות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

חנייה ותנועה:

8. לקבל חלקית את ההתנגדות לנושא תכנון כניסה לחנייה: הבינוי המוצע מציג תכנון פורטלים פתוחים

לשמיים ובתחום השטח בייעוד מבנים ומוסדות ציבור, אינו מקובל. כניסה לחניונים תשולב תחת מסת הבינוי המוצע במגרשים הסחירים בלבד. יש לתקן את מסמכי התכנית בהתאם.

9. לקבל חלקית את ההתנגדות לנושא הרחבת גבולות החניון התת קרקעי יש לבטל את החניון תת"ק עבור

השימושים הסחירים תחת המגרש המיועד למבנה הציבור בת.ש ,.5 יש להציע חניון תת"ק אך ורק תחת מסת הבינוי למתחמי המגורים. ו/או שטח השצ"פ. יש לתקן את כל מסמכי התכנית בהתאם.

10. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לטענות בנושא הדרך המקשרת בין דב יוסף לרח' אריה ברעם: במסגרת

תכנית 1356575 מוצעת דרך זו, דבר שישפר את הקישוריות וזרימת התנועה בשכונה.

11. לדחות את ההתנגדות לנושא מגרש החנייה הקיים: מגרש החנייה הקיים אינו נשאר כחנייה עילית.

בתכנית שבנדון שטח החנייה מוצע שטח למבנים ומוסדות ציבור ובתכנית המצרנית מס' 1356575 מגרש החנייה הקיים בתחום מוצע כחלק ממתחם מגורים בעירוב שימושים.

12. לדחות את ההתנגדות לנושאי הסדרי תנועה קיימים, תקן חנייה לבית הספר, מיקום תחנת האוטובוס:

נושאי התנועה כלל והסדרי התנועה ייבחנו ויטופלו במסגרת הליך הרישוי ובהתאם לצרוך יינתנו פתרונות מתאימים.

התנגדות עצמית:

13. לקבל את ההתנגדות לנושא גמישות תכנונית וניוד זכויות על מנת להבטיח מימוש של התכנית גם

לאחר ביטול מוסד ההקלות, ניוד זכויות בהיקף של 10 אחוז של זכויות ויח"ד: ניתן לאפשר גמישות

בנושאים אלו, בשל מורכבות הפרויקט.

14. לקבל את ההתנגדות לנושא סימון קו בניין בתא שטח מס' 5 בייעוד מבנים ומוסדות ציבור: יש לקבוע

קווי בניין גמישים עד לגבול המגרש במבנה הציבור בת.ש. 5 על מנת ליצור גמישות בתכנון מבני הציבור

59

בהליך רישוי.

15. לקבל את ההתנגדות לנושא בליטת מרפסות: ניתן לאפשר הבלטת מרפסות עד גבול קונטור המסד

בעומק שלא יעלה על 1.5 מ' בלבד..

16. לקבל חלקית את ההתנגדות לנושא הבהרה / תוספת קומות בתאי שטח 1 ו-2 בהתאם לקומות המסד:

יש לפרט את סך הקומות בכל מבנה מקומת הקרקע ועד הקומה האחרונה ללא קומות טכניות. כמו כן, יש להציג את השטחים המוצעים כשטחים כוללים ללא חלוקה לעיקרי ושירות.

17. לקבל חלקית את ההתנגדות לנושא גמישות למבנים ומוסדות ציבור: ניתן לאפשר גמישות בנוגע

למיקום ההפרשות המבונות לצרכי ציבור, ההפרשות המבונות יוצעו במיקום האיכותי ביותר, נגיש ובכניסה נפרדת וישירה מהמרחב הציבורי, המיקום הסופי של ההפרשות ייקבע במסגרת הליך הרישוי ובכפוף לתיאום ואישור מח' תכנון מבני ציבור.

18. לדחות את ההתנגדות לנושא הוספת הוראות עבור גשר המחבר בין קומות התעסוקה: נושא הגשרון

המחבר בין קומות התעסוקה אינו ברור ולא מובן לשם מה נדרש בהיקפי תעסוקה המוצעים בתכנית. יש לבטל גשרון זה ובהתאם לכך לבטל את כל הסעיפים הרלוונטיים לכך בהוראות התכנית.

19. לדחות את ההתנגדות לנושא עדכון תקן כוכבים בבניה ירוקה לרמת כוכב אחד בלבד: בכל תכניות

התחדשות עירונית, מחלקת איכות סביבה והמדיניות העירונית בהתאם קובעת כי בבניה מגדלית, יש לחייב בהוראות התכנית עמידה של לפחות 3 כוכבים לתקן בנייה ירוקה. המטרה הינה לייצר מבני מגורים איכותיים, ואין כל הצדקה לצמצם את הדרישות לבניה ירוקה.

20. לדחות את ההתנגדויות בנוגע לאופן חישוב שטחי המרפסות כשטחי עיקריים לרבות מרפסות בין 3

קירות: בטבלה שבסעיף 5 קיימת עמודת שטחי מרפסות כשטחים עיקריים, חישוב שטחי המרפסות ייעשה בהתאם לתקנות.

21. לדחות את ההתנגדות לנושא – עדכון שלביות ביצוע ע"י הסרת הקביעה כי בניית בי"ס תושלם לאחר

מימוש מחצית מיח"ד או קרוב לכך: לאור תוספת יח"ד המוצעות בתכנית וכן בהתחשב במצב הפרוגרמתי הקיים בשכונה ובתכניות עתידיות שיקודמו, נדרשת הקמת בית הספר בהתאם לשלביות הביצוע שנקבע על מנת לתת מענה לצרכי החינוך הנדרשים בד בבד עם תוספת יח"ד המוצעת בתכנית.

22. לדחות את ההתנגדות לנושא תוספת קומות לטובת מימוש הזכויות המותנות: בטבלה שבסעיף 5 נקבעו

תוספת של 2 קומות עבור מימוש הזכויות המותנות.

כללי:

23. לקבל חלקית את ההתנגדות לנושא הוראות איחוד וחלוקה וטבלאות איזון מול רמ"י: נושא זה

יבחן מול שמאי המקרקעין של הוועדה המחוזית.

24. לדחות את ההתנגדות לנושא צמצום קו כחול ביחס לגרסת התכנון הראשונית: צמצום הקו הכחול

נעשה בשל אי הסכמת שכנים (מבני מגורים בגוש 30501 חלקות 13 ו )16 להצטרפות לתכנית המופקדת.

ובימים אלו מקודמת תכנית נפרדת לטובת 2 המבנים בחלקות (תכנית .)1356575

25. יש לתקן בתקנון את הכותרת של איחוד וחלוקה – התכנית היא איחוד וחלוקה ללא הסכמה.

26. התוכנית כולל שטחים בבעלות עירית ירושלים תוכנית זו מעבירה את כל תת הקרקע לבעלות

פרטים ברישום תלת ממד. לא ניתן להעביר לפרטיים קרקע בבעלות עירונית על התוכנית להציע מגרשים בייעוד ציבורי שירשמו בשלמות ללא הוראות תלת ממדיות מלב האדמה ועד הרקיע לזכות עיריית ירושלים.

27. יש להוסיף תנאים בתהליך וסעיף הפקעה לפי הנוסח הבא:

הפקעה

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות

60

ההפקעה ממגישי התכנית.

תחת תנאים למתן היתר בניה יופיע:

1. תנאי להיתר בניה יהא רישום תצ"ר/ אישור אגף הנכסים

2. תנאי להיתר יהא תיאום מיקום השטח הציבורי הבנוי ואופי הבינוי שלו מול המחלקה

לתכנון מבני ציבור, ובהתאם לפרט בסעיף 4.1 בהוראות התכנית

3. יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטח הציבורי בתחום הבניין ייוחד לרשות

המקומית ויתוכנן כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת.

תחת שלבי ביצוע יופיע הסעיף הבא:

ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4 התכנית תכלול מרפסות סוכה ל כ 20 אחוז מהדירות בפרויקט.

לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

______________________ ______________________ יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית