ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 6 · 0967174 התנגדות לתכנית.pdf

12.2.2025

לכבוד

הוועדה המחוזית לתכðון ובðייה ירושלים

הðדון: התðגדות לתוכðית 101-0967174 התחדשות עירוðית- קדושי בבל 10-14 )עולי הגרדום( בשם מרשיי, בðי הזוג דוד עמר מס' ת"ז 57061962 ומרגלית עמר מס' ת"ז ,057790438 בעלי דירה הðמצאת בתחום התכðית שבכותרת )להלן: התכðית(, מוגשת התðגדות זו.

טעמי ההתðגדות, בקצרה, הם:

תכðון התכðית וקידומה איðם עומדים בכללי המðהל התקין המחייבים; חסרים ðתוðים ומסמכים ðדרשים; התכðית מפרה הוראות חוק ותכðיות מתאר סטטוטריות; אין לאשר את התכðית, הפוגעת לא רק בקðייðם של המתðגדים, אלא אף בבריאותם, וייתכן אף בחייהם ממש.

1. העדר מסד ðתוðים ראוי ואמין

באתר מðהל התכðון ðמצאים הוראות התכðית, ðספחיה ומסמכי הרקע לה, המהווים את מסד הðתוðים של התכðית. לא די שמסד הðתוðים הðדרש חסר, גם הðתוðים הקיימים תמוהים וסותרים זה את זה.

ראשית, כמה דירות אמורות להבðות במקום 48 הדירות הðוכחיות?

דו"ח ההתכðות הכלכלית )להלן: "הדו"ח" או "דו"ח השמאי"(, שהוא כידוע הכלי התכðוðי הראשון במעלה, אם לא היחיד, לתכðיות פיðוי וביðוי בירושלים )בðיגוד לפסיקת בית המשפט העליון(, מציין, כתשתית, כי מתוכððות להבðות 240 דירות עם אפשרות ל%10 תוספת דירות. הדו"ח מבוסס, איפה, על 264 דירות, ללא דירות ה"זכויות מותðות" לקרן תחזוקה. לפי טבלה 5 להוראות התכðית, בכל בðיין מתוכððות 132 דירות )דהייðו, 264 דירות(, וכן 14 דירות מותðות. כלומר- 278 דירות )%10 האפשריים כבר התגלמו בה(. בתכðית ðקבע כי %20 מהדירות יהיו "דירות קטðות". לכך יש להוסיף את הדיוריות, אף הן %20 ממספר הדירות )אין רף תחתון לגודל הדירה הðיתðת לפיצול(. לפי הוראות התכðית, ההבדל בין דיורית )שגדלה ðע בין 25 ל-50 מ"ר( לבין "דירה קטðה" )שגדלה עד 55 מ"ר כולל ממ"ד( הוא בתלותה של הדיורית בממ"ד של הדירה-האם. אלא שהתכðית איðה מתחייבת לממ"דים וðקבעה בה האפשרות לממ"קים. אפשרות זו מקבלת חיזוק גם מהאמור בדו"ח השמאי בסעיף "תכðון מוצע לפרוייקט", לפיו "מס' דירות בקומה טיפוסית- 6-7", מכאן, שאין הבדל בחיי היומיום, בין דייר "דיורית" לדייר "דירה קטðה", למעט בזכות למקום חðיה.

אמור מעתה: לא 240 דירות, כאמור בדברי ההסבר לתכðית, אלא 334 דירות, במקום ,48 הכפלת

מספר הדירות פי 7!

שרה בן שאול ויס, מ.ר. 15020 | 050-9204154 | gmail.com@benshaulweisslwr אף על פי כן, לא ðערך אפילו דו"ח בה"ת מקדים. ðדמה, כמעט, שאין צורך להבהיר מדוע בהכפלת מספר הדירות פי ,7 יש צורך בבחיðת היבטי תחבורה. זאת, אף בהתעלם מריבוי תכðיות הציפוף העירוðי בשכוðה המיועדת לשלש אם לא לרבע את מספר הדירות בה, ובסמוך לתכðית.

אין תסקיר חברתי ואין פרוגרמה. התכðית כולה תוכððה ללא כל התחשבות באוכלוסיית התושבים, בלי לבחון מי הם – בעלי הדירות והזכויות שחתמו על עסקת הפיðוי וביðוי עם היזם, מה הסיבות שבגיðן ייתכðו התðגדויות פרטðיות )כגון, גיל התושבים ומצבם הבריאותי והכלכלי, כמו המתðגדים( ותושבי הבתים והמתחמים השכðים. אין כל מידע אודותיהם – מי הם ומה. יצויין, כי אם ðעשו תסקיר או פרוגרמה, ולא הובאו לעיון הציבור, הרי שאי הðגשתם לציבור איðה עולה בקðה אחד עם מðהל תקין.

2. סתירה להוראות הצפיפות בתמ"א 35 /4 צפיפות מגורים

למרות הכפלת מספר הדירות פי ,7 שיעור השטח למגורים בכלל שטחי התכðית צומצם מ-4.7 דוðם ל-2.8 דוðם, קיטון בשיעור של- %40 בשטחי המגורים בתחומי התכðית, בעוד האוכלוסיה מוכפלת פי .7 לפי התכðית המוצעת שיעור השטח למגורים עומד על כ-%37 בלבד מכלל שטחי התכðית, בעוד לפי הוראות הצפיפות של תיקון 4 לתמ"א 35 דורשות כי לפחות %50 משטח התכðית יוקצה למגורים. לפיכך, התכðית איðה עומדת בהוראות תמ"א 35 ויש לדחות אותה על הסף. הפרת הוראות הצפיפות משליכות גם על אופן הציפוף, כלומר, שככל ששטח המגורים מצטמצם, כך ðערמות זכויות הבðיה לגובה, ומתקבלים מגדלים גבוהים שאין להם היתכðות כלכלית, חברתית ותכðוðית לקיום בשכוðה. מגדלים כאלו איðם מיועדים למגורים של הציבור הרחב, אלא לעשירים בלבד. המתðגדים )ובהתכðות גבוהה גם בעלי דירות אחרים במתחם( לא יוכלו להחזיק בדירת התמורה שתוקצה להם )עוד על "התמורה" למתðגדים- בהמשך(. הרחבת השטח למגורים מכלל שטחי התכðית, תאפשר להוריד את גובה הביðוי, ולהציע בðיה מרקמית של עד 10 קומות באופן שהולם את השכוðה, התושבים, הטופוגרפיה והוראות החוק.

שטח התכנית בפילוח לפי ייעוד )מ"ר(

1,205 1,355 2,381 2,865 מצב מוצע

680 2,376 4,738 מצב קיים

%100 %80 %60 %40 %20 %0

שטח ציבורי פתוח דרך ושביל מבני ציבור מגורים

שטחי ציבור: בתחום התכðית מוצע מגרש בשטח של כ-1.2 דוðם בייעוד של שטח ציבורי פתוח וכן

הפקעה ðוספת לטובת דרך בשטח של כ-0.56 דוðם. בðוסף, שטח התכðית כולל בתוכו מגרש קיים שרה בן שאול ויס, מ.ר. 15020 | 050-9204154 | gmail.com@benshaulweisslwr בייעוד שביל ומגרשים קיימים בייעוד מבðים ומוסדות ציבור, זאת במטרה להוסיף למגרשים אלה זכויות בðיה לðיצול עתידי. ומי יהיה המðצל בעתיד? את מבðי הציבור הקיימים, לפי דו"ח השמאי, אין היזם מחוייב אף לתקן, לא כל שכן לחדש. כך, "ההתחדשות העירוðית" תהיה בעיקר ציפוף עירוðי, לא התחדשות.

3. סתירה להוראות תמ"מ 1 /30

בðיגוד להוראות תכðית המתאר המחוזית, הוועדה המקומית לא ערכה )וממילא לא הגישה לאישור הוועדה המחוזית( עד היום מסמך מדיðיות לבðיה לגובה, תוך הפרת הוראות תמ"מ .30/1 בכך מסוכלות ומופרת תכליותיה החשובות והחיוðיות של תמ"מ ,30/1 על כל המשתמע מכך. לא ðמצאה לðו כל התייחסות לחריגה זו, ומדובר בהפרה של הוראה סטטוטורית ללא הðמקה כלשהי. )הוראות סעיף 4 לפרק 5.1 הקובעות את החובה לקביעת מדיðיות בðיה לגובה הוגשו אל הוועדה המחוזית מספר פעמים, ולא יצורפו כעת כדי לא להלאות(.

יתרה מזו, פרק 5.2.2 של תממ 30/1 מורה:

למען הסר ספק, שכוðת ארמון הðציב מהווה חלק מהאגן החזותי של העיר העתיקה, כפי שðקבע בבירור במסמך "אגן ðחל קדרון והמרחב החזותי של העיר העתיקה בירושלים" של מכון ירושלים למחקרי מדיðיות )פרסום 122 משðת (2009 בו ðקבעה מפורשות הגדרת האגן החזותי:

שרה בן שאול ויס, מ.ר. 15020 | 050-9204154 | gmail.com@benshaulweisslwr יובהר, כי העקרון האמור בתמ"מ 1/30 איðו רק במיקום הבðיה אלא גם בשאלת הðצפות שלה.

לא ðמצאה לðו במסמכי התכðית כל התייחסות לשאלה האם ייראו המגדלים המתוכððים מהאגן הקדוש, החלטה המתעלמת והמפרה את הוראות תמ"מ .30/1 להבðת המתðגדים, לפחות 20 קומות של המגדלים המתוכððים ייצפו מאגן העיר העתיקה- ללא מתן כל התייחסות או הðמקה.

4. הפרת הוראות סעיף 64ב לחוק התכðון והבðיה התשכ"ה-1965

סעיף 64 )ב( לחוק התכðון והבðיה, התשכ"ה-1965 )להלן: "חוק התכðון והבðיה"( מורה בס"ק )(2)+(1 לוועדה המקומית להכין "תוכðית כוללת להתחדשות עירוðית", בין ביזמתה ובין בהðחיית הרשות הממשלתית להתחדשות עירוðית. תוכðית כוללת היא תוכðית מתאר מקומית החלה על כל שטח העיר, הכוללת דרכים למימוש התחדשות עירוðית, וכן "הוראות לעðיין מתחמים ואזורים להתחדשות עירוðית", ובכללן, הוראות לגבי "תכðון מתחמי", כמוגדר בסעיף 70ז לחוק התכðון והבðיה, שעðייðו הפקדת תוכðית לעמידות מבðים מפðי רעידת אדמה או על אישורה.

וזו לשוðו של סעיף 64 )ב())(2ב( לחוק התכðון והבðיה לגבי אזורים שבהם ðקבעה התחדשות עירוðית כאמור בפסקת משðה )א( –

")(1 קביעת הוראות ותðאים למימוש התחדשות עירוðית, ובכלל זה קביעת הðחיות בדבר שטחי קרקע מזעריים שיש לייעד לתחבורה, לחðיה, לביוב ולתשתיות, לרבות התוויית הדרכים העיקריות בתחומה;

)(2 קביעת שטחי קרקע המיועדים לשטחים פתוחים ולצורכי ציבור או קביעת הðחיות בדבר שטחים שיש לייעד לצרכים אלה, לגבי ייעודי הקרקע השוðים שðקבעו בה; לעðיין פסקת משðה זו, "צורכי ציבור" – כהגדרתם בסעיף )188ב(;

)(3 קביעת ייעודי הקרקע והשימושים המותרים בכל אחד מהייעודים, קביעת השטח הכולל המותר לבðייה מעל הקרקע בכל ייעוד או בכלל הייעודים לרבות גובה המבðים, מספר הקומות ומספר יחידות הדיור;"

סעיף 188 )ב( לחוק התכðון והבðיה מגדיר את צרכי הציבור:

""צרכי ציבור", בסעיף זה – כל אחד מאלה:

)(1 דרכים, גðים, שטחי ðופש או ספורט, עתיקות, שטחי חðיה, ðמלים, מזחים, תחðות רכבת, תחðות אוטובוסים, שווקים, בתי מטבחיים, בתי קברות, מבðים לצרכי חיðוך, דת ותרבות, מוסדות קהילתיים, בתי חולים, מרפאות, מקלטים ומחסים ציבורים, מיתקðי ביוב, מזבלות, מיתקðים להספקת מים, מיתקðים לאגירת אðרגיה, מיתקðי השðאה לחשמל, ובכלל זה חדרי שðאים ותחðות משðה, וכל מטרה ציבורית אחרת שאישר שר הפðים לעðין פסקה זו;

)(2 תחðות משטרה, תחðות שירות לכיבוי אש, משרדי הממשלה, תחðות לתחבורה ציבורית, תחðות רכבת ארצית, בתי משפט, בתי סוהר, שדות תעופה, שמורות טבע, גðים לאומיים, מיתקðים או אתרים המשמשים לצורך צבאי או ביטחוðי, מיתקðים להתפלת מים ומיתקðי מים לרבות מאגרים, וכל צורך ציבורי אחר שאישר שר הפðים באישור ועדת הפðים והגðת הסביבה של הכðסת לעðיין פסקה זו."

שום דבר מכל האמור לעיל לא ðעשה.

ðציין רק שתי ðקודות עיקריות ומשמעותיות:

שרה בן שאול ויס, מ.ר. 15020 | 050-9204154 | gmail.com@benshaulweisslwr

5. צרכי ציבור מבוðים

סה"כ מוצעות בתכðית 334 דירות והפרשות מבוðות עבור 2 כיתות גן בשטח בðוי כולל של 260 מ"ר, אשכול מעוðות יום בשטח בðוי כולל של 441 מ"ר ובית כðסת בשטח של 300 מ"ר. כל יתר צרכי הציבור הðדרשים לתוספת הציפוף המוצעת לא מקבלים מעðה בתחומי התכðית, ואין כל בדיקה או תכðון של מעðה ברמה השכוðתית.

מראש, הערכת היקף צרכי הציבור ðעשית לפי אמדðים ðמוכים בהם לא מחשבים את כל צרכי הציבור הðדרשים, ומðיחים משקי בית קטðים מאלו שחיים בעיר. בהגדרה, דיירי הדיוריות לא ðכללים בתחשיבי הפרוגרמה. כל יתר צרכי הציבור הðדרשים לציפוף המוצג בתכðית, שהם רוב צרכי הציבור לתכðית, איðם מקבלים מעðה, ועתידים ליצור מחסור ועומס בלתי אפשרי על מוסדות הציבור הקיימים בשכוðה.

ðוסף על כך, צרכי הציבור הכלולים בתכðית ממומðים על חשבון בעלי הדירות: בðיית מבðי הציבור עצמם )בהפרשה מבוðה( ממומðת מזכויות הבðיה הðוספות המוקצות ליזם עבור בðייתם, על אף שזוהי מטלה עירוðית שעל העירייה לממן מתקציבה. מימון בðיית מבðי הציבור באמצעות זכויות הבðיה, מעמיס ציפוף מיותר לפרויקט.

6. כיבוי אש והצלה

לפי מרכז המחקר והמידע של הכðסת )מערך כיבוי האש לאחר הקמת הרשות הארצית לכבאות והצלה בשðת ,2013 ,(2017 אין כיום לרשות הכבאות וההצלה מעðה לשריפות במגדלים רבי קומות, דבר שמשמעותו היא סכðת חיים במקרה של שריפה במגדלים אלו. הדרישה מהמתðגדים, אðשים לא צעירים ולא בריאים, להתגורר במגורים מסכðי חיים, מחרידה.

יצויין, כי העברת האחריות למציאת פתרון ראוי לשלב ההיתר, לידי רשות הכבאות, היא התחמקות מתפקידה של הוועדה המחוזית כרגולטור, בדומה להשארת הטיפול בזיהום קרקע מסכן חיים לשלב ההיתר:

"כאשר מדובר בתשתית העובדתית של ההחלטה, שאלות אלה איðן מתעוררות מדעיקרא. שיקול דעתן של הרשויות – לרבות רשויות תכðון אמור לקבל משקל ðכבד כאשר הליך קבלת ההחלטה עמד בסטðדרטים בסיסיים של איתðות עובדתית. אם לא כן – מדובר אך במראית עין של שיקול דעת. אין מקום להליך מיðהלי במתכוðת של "ðעשה וðשמע" – כך שתחילה תאושר התוכðית ורק לאחר מכן יתקבל המידע הרלווðטי על היקף הזיהום במקום. הדברים ðכוðים בהקשרן של החלטות בתחום התכðון והבðייה, כפי שהם ðכוðים בהקשרים מיðהליים אחרים." )דð"מ 4753/19 עיריית הרצליה ð' הוועדה לתכðון מתחמים מועדפים לדיור )ðבו, ((06.05.2021 כמובן, שלא ראיðו כי מקודמת תחðה לכיבוי אש בסמוך למתחם, או קרבה של תחðה כזו ðלקח בחשבון, בðיגוד להוראות סעיף 64 )ב( לחוק התכðון והבðיה.

7. הפרת הוראות תכðית האב להתחדשות עירוðית בשכוðה

ידוע למתðגדים כי תכðית האב של השכוðה, בהיותה "מסמך מדיðיות" בלבד, חשובה בעיðי הוועדה המחוזית כקליפת השום, והדבר ðיכר בקידום תכðיות "פיðוי ביðוי" ללא כל התחשבות בכושר הðשיאה של השכוðה, בטופוגרפיה שלה או באוכלוסייתה. עם זאת, לא ðוכל שלא להעיר על כך.

שרה בן שאול ויס, מ.ר. 15020 | 050-9204154 | gmail.com@benshaulweisslwr

8. מיקרו אקלים והשפעות סביבתיות

לתכðית מצורף ðספח סביבתי, המציע בחיðה של משטר הרוחות וההצללה של הביðוי המוצע, והשפעות סביבתיות ðוספות.

באשר להצללות, הדוח מראה כי בשðי מבðים לפחות מגדלי התכðית גורמים להצללה שאיðה עומדת בקריטריון. ðוסף על כך, המגדל הדרומי בתכðית מצל על המגדל הצפוðי, ויוצר מצב בו הוא חשוף לשמש רק שעתיים ביום, דבר שמפר את התקן הקיים. האם אמורים המתðגדים להתגורר במגדל הצפוðי? האם דירות היזם שאמורות להðיב לו רווח יהיו במגדל הצפוðי?

הדוח הסביבתי קובע שבסביבת התכðית יש תðועה מועטה, וזאת על סמך ספירת התðועה שðערכה על ידי מחברי הדוח באמצע חודש יולי, בשעות ,11:25-11:40 כלומר, שהבדיקה ארכה 15 דקות בלבד, וðעשתה בשעות ובימים שבהם התðועה דלילה במיוחד )חופשת קיץ, שעות הבוקר המאוחרות לקראת צהריים(. לא ברור אם מדובר בעיוות מכוון, אך מכל מקום ברור כי הבדיקה איðה משקפת את מצב התðועה הקיים ולא את הרעש הðגרם ממðה. לפיכך יש לערוך את הבדיקה בשעות ובזמðים מייצגים.

שרה בן שאול ויס, מ.ר. 15020 | 050-9204154 | gmail.com@benshaulweisslwr בדיקת הרוחות ðערכה לפי ðתוðים מתחðת בðיין ג'ðרלי של המשרד להגðת הסביבה )מקום מושבה של הוועדה המחוזית(, תחðה שמרוחקת כ-6 ק"מ מהמתחם, וðמצאת באזור אחר, מבוðה וðמוך יותר משמעותית, עם תðאי רוחות ומשקעים אחרים לגמרי. ðתוðי הבדיקה איðם משקפים את משטרי הרוחות ועוצמתן בסביבות התכðית. תושבי השכוðה, ובהם המתðגדים, בעלי הדירה, מכירים את משבי הרוח החזקים, דבר שיחמיר עשרות מוðים עם בðיית המגדלים. לפיכך, יש לערוך מדידה בסביבות הפרויקט של עוצמות הרוחות, ולערוך בחיðה של השפעת הביðוי המוצע לאור ðתוðים אקטואליים אלו.

ðוסף על כך, בשל עוצמת הרוחות בשכוðה, ובפרט במיקום הפרויקט שיעבור את קו הרכס, יש לבחון את השפעות הרוחות ועוצמתן גם לגובה הבðיין ולא רק בגובה הרחוב.

לא ðערכה בחיðה מתחייבת של השפעות הביðוי הגבוה על משטר הרוחות במתחם ויצירת "מðהרות רוח"

עולה בבירור כי לא ðערכה בחיðה מתחייבת וחיוðית של השפעות שיðוי הביðוי לשðי מגדלים )בðי -23 26 קומות( על משטר הרוחות במתחם ויצירת "מðהרות רוח", למרות שברי כי למגדלים כאלו תהיה השפעה ðיכרת על משטר הרוחות, הערות גם כיום.

המגדלים המוצעים בתכðית יעברו את קו הרכס בעשרות מטרים, ולפיכך ייצרו תופעות מיקרו אקלים, בדגש על רוחות חזקות, דבר שלא ðבחן ולא ðשקל על ידי הוועדה.

במצב דברים זה קיימת פתחה שמתכðסת העלולה ליצור משטר רוחות קיצוðי בשטח המתחם, הן במפלס הרחוב והן במפלסים גבוהים יותר.

לא ðערכה בחיðה מתחייבת של השפעות הטופוגרפיה ומיקום המגדלים על משטר הרוחות, הן במפלס הרחוב והן במפלסים גבוהים יותר.

לכך יוסף, כי בתחומי התכðית יש עצים בוגרים רבים. לפי התכðית המוצעת, שלושה עצים בלבד "יועתקו" וכל היתר, יכרתו. מתכððי התכðית לא ראו לðכון לשמר אף לא עץ אחד בתחומי התכðית.

יש לשקול מחדש את מדיðיות אי השימור המוצעת, שכן עצים בוגרים אלו, ערכם רב בתחומי התכðית, ולא רק ליופי, אלא במיתון האקלים.

9. קרðות התחזוקה ומסתוריהן

א. דו"ח השמאי מתאר:

וקובע בהמשך:

שרה בן שאול ויס, מ.ר. 15020 | 050-9204154 | gmail.com@benshaulweisslwr החלטת מועצת העיר קובעת:

ואילו ההסכם אותו החתים היזם את בעלי הדירות, קובע מפורשות:

חמש הערות:

1. המתðגדים לא קיבלו את העתק ההסכם, שככל הðראה לא ðמסר לבעלי דירות לפðי

התחייבות לחתימה )?(, והם ðאלצו לפðות לבעלי דירות אחרים כדי לקבל אותו.

2. על איזו קרן אחזקה מדובר? זו המקðה פטור מהיטל השבחה? זו שבגיðה מתבקשות 14

דירות "מותðות"? האם קיימת הבðה בין שמאי הוועדה )שיש להðיח, בהתאם להחלטות אחרות של הוועדה הðכבדה, שליווה את הכðת דו"ח השמאי( לבין היזם כי היזם ירוויח יותר מ%25 וכי %25 מהרווחים העודפים יספיקו לקרן תחזוקה? מה היא תכיל - כמה שðים, מה סוג התחזוקה?

3. האם מהðדס העיר או גורם אחר ראה את ההסכם? שמאי הוועדה? כיצד מתכתב הרווח

השולי הזה עם הדרישות בהוראות התכðית, הקובעות בסעיף :6.7 שרה בן שאול ויס, מ.ר. 15020 | 050-9204154 | gmail.com@benshaulweisslwr מי יהיה הðאמן? מה יכיל הסכם הðאמðות? מי יפקח עליו? ðזכור, כי עצם הקמת הקרן האמורה בתכðית תלוי ברצוðו הטוב של היזם, ובו בלבד, כמפורט בסעיף 6.7 ס"ק .3א להוראות התכðית:

4. לא למותר לציין, כי בשלב זה לא ברור מי יתחזק בכלל את כלל הרכיבים ההðדסיים

במגדלים, וכי למעלית )האחת? לא ברור. למרות הכתוב להלן, אין תכðיות והן איðן מצורפות להסכם( אין אחריות מעבר לשðה וחצי בלבד. האם חוזה האחזקה לשðתיים הבאות ðכלל באחת מקרðות התחזוקה?

5. ובחזרה לדו"ח השמאי, המציין בסעיף 12.3 "עיקרי הסכם פיðוי ביðוי", כי "ההסכם כולל

את העקרוðות העיקריים הבאים – )...( היזם ישלם דמי אחזקה במשך 10 שðים." אין סעיף כזה בהסכם כולו. לא ברור גם כיצד מחשב השמאי במסגרת "עלויות הפרוייקט" את "דמי האחזקה" ל-10 שðים - כולל תחזוקת שבר של המעלית? מðע )דהייðו, חוזה אחזקה(, לפחות?

המתðגדים איðם יודעים איך ולמה חתמו בעלי דירות אחרים על הסכם כה מופקר, ומדוע אין מוסדות התכðון בירושלים מבצעים את תפקידיהם כרגולטורים, ומאפשרים קידום תכðית הדðה את בעלי הדירות שðתðו את רכושם היחיד ליזם, להתגורר במבðה שבסבירות הקרובה לוודאות יהפוך לסלאמס.

שרה בן שאול ויס, מ.ר. 15020 | 050-9204154 | gmail.com@benshaulweisslwr

10. דו"ח השמאי, הכðסות

בסעיף ההכðסות הצפויות, השווה השמאי שלושה פרוייקטים. בפרוייקט "ðוף ציון" הוצגו עסקאות בין יום 1.3.2022 לבין יום 28.6.2023; ב"טופ ארðוðה" הוצגו עסקאות )13 מתוך 24 לפי מאגר ðתוðי מש"ח לאותה תקופה( בין הימים 5.2.2023 עד 31.3.2024; בפרוייקט "באמוðה" הוצגו עסקאות )6 מתוך (8 בין הימים 10.1.2022 ל-.23.11.2023

כל העסקאות איðן רלבðטיות לתכðית. מדובר בבðייðים בðי 6-12 קומות, ולא במגדלים.

לפי תקðות התכðון והבðייה )בקשה להיתר, תðאיו ואגרות(, תש"ל–,1970 בðיין העולה על 29 מטרים, דהייðו מעל 9 קומות, הוא בðיין רב קומות ותðאי הרישוי שלו שוðים מבðייðים אחרים, גם מכך ðלמד שאין מקום להשוות בין דירות בבðייðים )ולו רבי קומות( לבין מגדלים, וגם המחירים בפרוייקטים המושווים איðם רלבðטיים כבר.

כן מצורפת טבלה המתייחסת למחירי דירות מגורים ותיקות בארמון הðציב )ללא כתובת(, בעסקאות בין הימים 10.8.2023 ועד .30.4.2024 ðבקש להציג עסקאות בדירות מגורים בגוש 30208 חלקות ,19-20 בשðת 2024 ולהשוות בין הטבלאות:

המתðגדים איðם מבקשים לשים עצמם בðעלי היזם, ולולא הייתה התלות ברווחיו תמוðת ראי של ההתחשבות בצרכיהם, לא הייðו בוחðים את רווחיו המצומצמים משמעותית, בעיקר מול הוצאותיו בהן דðו לעיל ומול הרווחים שהוא מציג בהסכם.

לעומת זאת, ההשוואה הðכוðה, לדעתðו, היא השוואת מחירים ריאליים בין מגדלי פיðוי ביðוי –

בקרית יובל. גם בקרית יובל עוד לא עומד אף מגדל של מעל 20 קומות על תילו, וכל המחירים הם של .pre-sale כלל המחירים ðלקחו מאותו מאגר ðתוðי מש"ח.

למרות שברי כי אין זה מתפקידם של המתðגדים להציע תימחור ראוי, ðבקש להצביע על שðי פרוייקטים העוðים לקריטריוðים של התכðית, הגם שהם בקריית יובל )שכוðה בעלת מאפייðים דומים(:

ברחוב בוליביה 1 ðמכרו בין יום 1.9.2023 ליום 30.9.2024 76 דירות, שמחירן הממוצע היה 31,700 ₪ למ"ר.

שרה בן שאול ויס, מ.ר. 15020 | 050-9204154 | gmail.com@benshaulweisslwr ברחוב בוליביה 3 ðמכרו בתקופה זו 21 דירות שמחירן הממוצע היה 28,139 ₪ למ"ר.

11. ההתðגדות הפרטðית

בðי הזוג עמר, שðיהם ðכים )אישורים ותיעוד יומצאו לוועדה לפי הצורך( המתקיימים מקצבת ðכות, מתגוררים בדירתם הקטðטוðת הפוðה אל גיðת הבית המשותף. בהסכמת השכðים )תוגש לוועדה לפי הצורך( פתחו בðי הזוג דלת אל החצר המשותפת, ומאז מטפח אותה דוד לשמחת לב כל השכðים.

בðי הזוג פðו אל היזם מיוזמתם, בחודש ,6.2024 וביקשו כי יוכרו כ"אדם עם מוגבלות" לפי סעיף )2ב()(2 או )2ב()(4 לחוק פיðוי וביðוי )עידוד מיזמי פיðוי וביðוי(, תשס"ו-2006 )להלן: "חוק פיðוי ביðוי"(, וכי יקבלו כדירת תמורה דירת קרקע עם אפשרות ליציאה לחצר. מר שלמה בן לולו מטעם היזם הגיע לפגישה עמם ועם בðם, קיבל מהם הסברים מפורטים אודות מצבם הבריאותי, ולא חזר אליהם עם פתרון. למעשה, כאשר בðם של בðי הזוג פðה אליו בשאלה האם ðמצא פתרון, התחיל להאשים אותם כי הם "סחטðים" )תיעוד שיחות ווטצאפ יומצא לוועדה לפי הצורך(. להבðתðו, טעðתו של "פרופסור" בן לולו היא כי בðי הזוג איðם "מוגבלים מספיק". בðי הזוג שוקלים להגיש במקביל תלוðה אל הממוðה על פðיות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירוðית.

סיכומו של דבר: על התכðית להדחות כליל, ולכל הפחות להיות מוחזרת למקצה שיפורים בכל

ההיבטים- תכðוðי, כלכלי וכוללðי.

שרה בן שאול ויס, מ.ר. 15020 | 050-9204154 | gmail.com@benshaulweisslwr

התנגדות מנהל קהילתי תלפ"ז וארנונה הצעירה לתכנית 967174 - רח' קדושי בבל

המתנגד:

החתום מטה, שמעון עזרא, חבר הנהלת המינהל הקהילתי תלפ"ז וארנונה הצעירה ויו"ר הוועדה הפיזית, יואב רוטשילד מנהל המינהל הקהילתי ויעל גרנביץ, המתכננת האורבנית של המינהל הקהילתי, מוסמכים לייצג את המינהל הקהילתי בהתנגדות זו.

מינהל קהילתי ע"ש שאלתיאל, שכתובתו רח' עולי הגרדום ,13 ירושלים, הינו עמותה רשומה. אחת ממטרות העמותה היא לפעול למען שיפור איכות החיים והרווחה של הקהילה בתלפיות מזרח וארנונה הצעירה. במסגרת מטרה זו, פועל המינהל הקהילתי באופן שוטף לשיפור רווחת תושבי השכונה, בין היתר, בכל הנוגע לסוגיות בתכנון עירוני. כנציגם של תושבי השכונה יש למינהל הקהילתי ענין רב בתכנית הנ"ל.

רקע :

בשטח מאושרת תכנית משנת ,1974 מס' 1714\א. תכנית זו מחליפה אותה, ומציעה פינוי של 3 מבנים, ובינוי של 2 מגדלים בני 23-26 קומות במקומם. בקומת הקרקע מציעה התכנית שטחי מסחר ושצ"פ, שישמש למעבר נח לרחוב קדושי בבל ומוסדות הציבור הנמצאים בו. כמו כן, התכנית מציעה הפרשה מבונה.

התחדשות עירונית בתלפ"ז - נכון לכתיבת מסמך זה, מתוכננות ברחבי השכונה כ8,000 יח"ד נוספות בתכניות התחדשות עירונית בשלבים שונים לאחר פתיחת תיק תב"ע בעיריה. זוהי תוספת אכלוס משמעותית, שנדרש לה תכנון שלד ציבורי תואם, שיבטיח יכולת נשיאה של התשתיות והמרחב הציבורי את תושבי השכונה העתידית. לשכונה אין תכנית אב או תכנית מדיניות, ותהליך ה"פרויקטור" מטעם עיריית ירושלים הפועל בשכונה נמצא רק בתחילתו. לכן, בבואנו לדון בתכניות בשכונה יש להרחיב את המבט אל מעבר לקו הכחול, ולבחון את השפעות הציפוף על כלל האזור והמרחב השכונתי. מצורפת מפת תכניות ויח"ד להמחשה:

המנהל הקהילתי מתנגד לתכנית זו ממספר סיבות :

1. מתאר התכניות ובינוי :

- מספר הקומות המוצע בתכנית גבוה מאוד, והמכפיל הינו פי 5 ממספר הדירות הקיים כיום, כל זאת בתא שטח קטן ביותר. אנו מבקשים שיופחת מספר הקומות, ככל הניתן, על מנת לאפשר טיפוסי בניה ומגורים מגוונים בשכונה, שרוב התכניות בה מציעות מגדלים בלבד.

- מבטי נוף: התכנית מציעה מגדלים גבוהים

העלולים ליצור פגיעה במבטי הנוף ממרחב רכס ארמון הנציב. מבטי הנוף הינם נדבך משמעותי בתכנון

השכונה , ואנו מבקשים לראות התייחסות לנושא זה.

מצ"ב מיפוי מבטי הנוף מתוך עבודת האדריכל דוד

בסט, ומתוך מסמכי תכנית האב של השכונה. ניתן

לראות כי בשטח התכנית נמצאות נקודות מבט

ראשיות משמעותיות לכיוון ההרודיון ומדבר יהודה.

2. תנועה וחניה :

התכנית לא מראה התייחסות תנועתית לרח׳ יעקב וייס הנמצא בגבולה, שהינו רחוב צר עם מיסעה ברוחב 6.6 מ' כולל רצועת חניה. הרחוב הינו ללא מוצא, ומשני צידיו קיימים מוסדות ציבור על כל המשתמע מכך, מבחינת הורדה והעלאה וכמות הרכבים. זאת, למרות שנספח התנועה מציע חניות הורדה והעלאה מחוץ לקו הכחול של התכנית. גם תכנית מתחם ח', מס׳ ,1284660 המקודמת מעברו השני של רחוב יעקב וייס - אינה מתייחסת לפתרון התנועתי הנדרש ברחוב. אנו מבקשים בחינה

תנועתית כוללת של רחוב יעקב וייס, וההשפעה של הבינוי החדש על התנועה ברחוב.

3. נספח נופי\איכות סביבה :

• קיימים מספר עצים עם ערכיות גבוהה לפי נספח העצים המסומנים לכריתה, על אף שחלקם בשטח השצ"פ. (לדוג', עצים מספר 21-26 לפי נספח העצים). אנו מבקשים לשמר את העצים בשטח השצ"פ עד כמה שניתן, חשיבות השמירה על עצים בוגרים גדולה מביוחד בשכונה העוברת תהליכי התחדשות משמעותיים.

• מעיון בבדיקת הרוחות שנעשתה , נראה כי על אף שהתכנית עומדת בתקן, %30 מהזמן בשטח הפתוח המרכזי יהיו רוחות לא נוחות ולא ניתן יהיה לשהות במרחב. אנו מבקשים בחינה מחודשת של הנושא, על מנת לצמצם את כמות הרוחות באזור זה.

• עיון בבדיקת ההצללה שנעשתה, מראה שבשני מבני ציבור הנמצאים בסמוך לתכנית, טיפת חלב וגן ילדים, הפגיעה בכמות החשיפה לשמש ביום תהיה משמעותית (מעל %.)20 אלו מבני ציבור משמעותיים ובשימוש יום יומי, שייפגעו בעקבות הבינוי החדש. אנו

מבקשים לבחון את האפשרויות לצמצום הפגיעה הסביבתית במבני הציבור.

4. בזמן העבודות :

כאמור, בגבול המתחם נמצאים גני ילדים, ויש לבניה בקרבתם השלכות לענייני בטיחות (נפילות ועובדים שמסתובבים, רעשים ובריאות). אנו מבקשים שהפגיעה בשגרת הפעילות

במוסדות אלה בזמן הבניה תהיה מועטה ככל הניתן.

בברכה,

שמעון עזרא, יו"ר הפורום האורבני מנהל תלפ"ז וארנונה הצעירה יואב רוטשילד, מנכ"ל מהל תלפ"ז וארנונה הצעירה

יעל גרנביץ, מתכננת אורבני במנהל תלפ"ז וארנונה והצעירה