ישיבת משנה לתכנון ובנייה - היתרים מס' 47 · סדר יום מלא שוטף.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - היתרים
תאריך: 25/10/2022
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

מסמכים נוספים באותה ישיבה: סדר יום מלא התנגדויות.pdf · רשימת תיקים התנגדויות.pdf · רשימת תיקים סדר יום שוטף.pdf · פרוטוקול החלטה.pdf · 19930748-09.pdf · 19930886-01.pdf · 20090034-00.pdf · 20090796-01.pdf · 20100092-01.pdf · 20150046-02.pdf · 20200137-00.pdf · 20230048-00.pdf · 20240034-00.pdf · שוטף חלק א.pdf · שוטף חלק ב.pdf · שוטף חלק ג.pdf

- 1 -

סדר יום לועדה מתאריך - 22/10/2025 - ל תשרי תשפ"ו

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2025/50

מספר בקשה 2023/0461.00

מספר סידורי 9

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים + מסחר

3 מבני מגורים הכוללים 50 יחידות מגורים,7 קומות עם חזית

מהות בקשה

מסחרית, מעל 2 מרתפי חניה

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות

הכשרת עבירה לא

המבקש חברה צרפתי נוימן נדל''''''''ן בע''''''''מ

עורך הבקשה פייגין יואל

מתכנן השלד המלי יונגר מאיה

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

יצחק ארנסט נבנצל 12 , רמות רחל, ארנונה

החדשה

גוש חלקה בשלמות

30212 55 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

שטח ציבורי

560110 תחילת תוקף 07/05/2021 206

פתוח

תאור הבקשה

במורדות ארנונה ברח' יצחק ארנסט 12,13,14 במגרש מס' 8 מבוקשים 3 בנייני מגורים בני 7 קומות מעל 2 קומות ת"ק משותפות ובהם: 50 יח"ד , קומת הקרקע כוללת שטחי מסחר בהתאם לתב"ע 560110 ו53751 מסמכי התכנית:

- 2 -

במקום חלה תכנית 560110 בסמכות ועדה מקומית אשר הופקדה מיום 9.11.20 ותחילת תוקפה היה מיום 7.5.21

מסמכי התכנית כוללים הוראות ותשריט מחייבים.

התכנית מהווה תיקון ועדכון לתכנית 53751 שאושרה בתאריך .2.5.2016 כל יתר הוראות תכנית 53751 ממשיכות לחול.

סעיף 6.4 "סטייה ניכרת" כמפורט מטה.

פרסום

בתאריך 18.3.24 הבקשה יצאה לפרסום הקלות לפי סעיף 149 להלן:

.1תוספת עד %20י יחידות מגורים ללא תוספת שטחים. סה"כ 50 יח"ד במקום 42 המותרים עפ"י תב"ע -

שיפור תכנון.

.2תוספת קומה ל7 קומות במקום 6 המותרות בתב"ע- שיפור תכנון .3גבהת המבנה למפלס +791.70 במקום המפלס +788.00 המותר בתב"ע.

תום מועד התנגדויות היה ביום: 12.4.24

אין מתנגדים לבקשה.

פירוט הבניה המוצעת

קומות מרתף -2,-1

מוצעות קומות חניה, אחסנה וחדרים טכניים משותפות לשלושת הבניינים.

הקומות כוללות 3 גרעני מדרגות ומעליות.

הכניסה לחניון דרך חזית מזרחית מקומתה כניסה

קומת כניסה – מפלס +0.00

בקומה זו דרך חזית קדמית מרח' יצחק ארנסט נבצל מוצעות כניסות לשלושת הבניינים אל לובי ראשי וכניסות עצמאיות ל4 שטחי מסחר. מבואת הכניסה למסחר הינה שדרה מקורה על עמודים "קולנדה" .

בבניין -12 מוצעות 2 דירות גן

בבניין -13 מוצעות 2 דירות גן

בבניין -14 מוצעת דירת גן 1

- 3 -

הקומה כוללת חדרי אשפה למסחר ולמגורים, מקומות חניה ע"ג חלקת דרך, ממ"מ למסחר, ממ"ד לכל יח"ד וצובר גז.

קומה 1

בקומה זו מוצעות לכל בניין 3 יח"ד, מרפסות גג וממ"דים.

בכל קומה מוצע חדר חשמל ותקשורת משותף

קומה 2 עד קומה 4

בקומות אלה מוצעות 3 יח"ד בכל קומה לכל בניין, יח"ד כוללות ממ"דים ומרפסות זיז מקורות.

בכל קומה מוצע חדר חשמל ותקשורת משותף

בקומה 4 מוצעת כניסה נוספת דרך גשרון ללובי בניין 13 .

קומה 5

בקומה זו מוצעות 2 יח"ד בכל בניין הכוללות ממ"דים ומרפסות גג וזיז מקורות.

קומה 6

בקומה זו מוצעת דירת פנטהאוז 1 לכל בניין הכוללת מרפסות גג היקפיות.

קומה גג

מבוקש גג בטון שטוח עליו מונחים קולטי שמש.

ההגעה אל קומת הגג ע"י גרעין המדרגות ומעלית המשותפים בכל בנין.

יש להציג מיקום למערכות מיזוג

סה"כ מוצעות – 50 יח"ד בשלושת הבניינים.

סטייה ניכרת

בהתאם לסעיף 6.4 בהוראות התכנית

על השטחים שבתחום תכנית זו ממשיכות לחול הוראות סעיף 6.21 סטיה ניכרת בתכנית .53751

- 4 -

כמפורט להלן:

.1במסגרת תכנית בינוי לכלל השטח, כמפורט בסעיף 6.9 – "תנאים להכנת תכנית בינוי" יובטח כי שטחן של לפחות 60 יח"ד מתוך 1830 יח"ד המוצעות בתכנית זו יהיה 45 מ"ר (שטח עיקרי + ממ"ד) לכל היותר. שטחן של %25 מהדירות הנותרות לכל הפחות, יהיה 75 מ"ר לכל היותר (שטח עיקרי+ ממ"ד) וכל חריגה מתמהיל זה תיחשב סטייה ניכרת" .

יש להציג תמהיל דירות המוכיח את האמור.

2. תכסית מבני המגורים המקסימלית ע"פ המפורט בטבלה 5 ובסעיף 6.2 "אדריכלות" סעיף קטן ()1

"תכסית הבינוי" הינה מחייבת וכל הגדלה של מ"ר עבור בניין תחשב סטייה ניכרת .

תתוקן טעות סופר בסעיף קטן 2 שבהוראות תכנית ,151-0053751 והוא יתוקן כדלהלן: "תכסית מבני המגורים המכסימלית ע"פ המפורט בטבלה 5 ובסעיף סעיף 6.2 "אדריכלות"סעיף קטן 1 "תכסית הבינוי"

הינה מחייבת וכל הגדלה של מ"ר עבור בניין תחשב כסטייה ניכרת מתכנית.".

בהתאם לטבלה מס' 5 תכסית הבניה תהיה %.70

2077*%70=1,453.90 מ"ר.

שטח מוצע: 1,144.79מ"ר , עומד בתכסית המותרת.

3. קווי הבניין, מספר המבנים כמפורט בסעיף 6.4 "קווי הבניין" בסעיפים 1 ו-2

וכן המרחק בין המבנים כמפורט בסעיף .6.4.3 "מרחקים בין בניינים" הינם מחייבים. כל צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין כל קו הבניין ו/או צמצום המרחקים בין המבנים ו/או שינוי מספר המבנים יחשבו סטיה ניכרת מתוכנית .

סעיף 6.2.12 ו' "קו בנין 0 לקומות החניון, כלפי הרחוב, יותר רק כשהוא תת קרקעי במלואו."

סעיף .ו.6.1 שבתב"ע :560110 "ניתן יהיה להקים מרתפי חניה משותפים/ מחוברים לשני המגרשים מצרניים בהסכמת הבעלים. במקרים אלו תרשם זיקת הנאה בין המגרשים בכל השטחים הדרושים לכניסה ולמעבר כלי רכב"

בסעיף .6.2ה. מצוין כי: "בחזיתות שאינן פונות לרחוב תותר הקמת מרפסות זיז לא מקורות בקו בניין המיטיב ב-1 מ' לכל היותר מקו הבניין המאושר בתא השטח, ובלבד שהמרפסות כאמור תכללנה בתכנון כולל ואחיד של הבניין"-

להלן פירוט:

קווי הבניין -

מוצע - בקומות המרתף הת"ת מוצע קו בניין 0 לכיוון הרחוב בהתאם למותר עפ"י סעיף 6.2.12 יש לסמן את קווי הבניין בכל הקומות בהתאם למפת המדידה המאושרת – בכל התוכניות, חתכים והחזיתות.

- 5 -

קו בניין מחייב לרחוב-

בסעיף 6.4.2א' "בכל שטח התכנית יהיה קוו הבניין לרחוב מחייב. חזית הבניין תוצמד לקוו הבנייה לרחוב, לפחות ב-%50 מאורכה".

ב. "במסגרת תכנית הבינוי כמפורט בסעיף 6.9 ומבלי לסתור את האמור בסעיף .6.4.1 מותר יהיה לקבוע

קווי בניה נוספים כקווי בניה מחייבים, או לדרוש תאום בין חזיתות של בנינים סמוכים שאינן פונות לרחוב , וכן לקבוע הוראות נוספות שיבטיחו את האיכות החזותית של הבניינים ואת רווחת תושביהם"

סעיף 6.2 ב' בתב"ע 560110 "במקרים בהם המגרש מתעגל אין חובת הצמדות מלאה לאורך הקשת, וניתן לקבוע מס' נקודות השקה בין חזית הבניין וקו הבניין המעוגל באישור מהנדס העיר".

מוצע – בניין מתעגל והצמדת הבינוי לקו הרחוב בהתאם למותר.

מרחק בין בניינים-

סעיף 6.4.3 שבתכנית 53751 קובע כי:

במגרשים שמותרים בהם יותר מבניין אחד יהיו המרחקים המזעריים בין הבניינים 7מ' או קיר משותף, כמפורט בנספח הבינוי והפיתוח.

תותר חריגה מקורית בהוראה זו ועד מרחק מזערי של 6מ' משיקולים תכנוניים הנובעים מתצורת המגרש, באישור מהנדס העיר.

בתאי שטח 8 ו-13 מותרת בניה בקיר משותף עד לגובה שלא יעלה על 6 קומות מעל מפלס הכניסה. מעל גובה זה ישמרו הוראות מרחק מזערי בין בניינים.

מוצע - מרחק מינימלי בין בניינים – 5.20מ' עד לקומה 6 כמותר בהתאם לסעיף (6.4.3ג).

מס' בניינים-

ע"פ סעיף 6.4 .1א' "מספר הבניינים במגרש יהיה כמפורט בנספח קווי בניין לא יותר שינוי ממספר מבנים זה.

תב"ע 560110 מעדכנת סעיף זה כדלהלן: "יותר שימוש בטיפוסי בניה שונים מהמפורט לעיל וכן שינוי במס'

המבנים במגרש בתנאים הבאים- התכסית הכוללת במגרשים לא תעלה ביותר מ-%15 על המפורט בסעיף .6.2 שבתכנית ,53751 וכן, ישמרו הוראות התכנית בכל הנוגע לשטחי בניה, גובה ומס' קומות ונסיגתן. יובטח לשביעות רצון מהנדס העיר או מי מטעמו התאמת ממדי המבנים וחזיתותיהם לפי עקרונות העיצוב של התכנית"-

עפ"י נספח הבינוי מותר – 3 בניינים

מוצע – 3 בניינים

בהתאם למותר.

- 6 -

4. הוראות הפיתוח ע"פ סעיף 6.8 הינן מחייבות וכל סטיה מהן תיחשב סטיה ניכרת

עפ"י תב"ע 560110

גבהים ומפלסים:

א. "מפלס הכניסה הקובעת למבנה לא יעלה על 1.2 מ' ממפלס הרחוב בסמוך למבנה"

להלן פירוט המוצע

בניין 1 -מפלס הרחוב הינו: +764.09 מפלס הכניסה הקובעת לבניין הינו: +764.05 תואם למותר.

בניין -2 מפלס הרחוב הינו: +763.35 מפלס הכניסה הקובעת לבניין הינו: +763.44 תואם למותר.

בניין -3 מפלס הרחוב הינו:+762.99 מפלס הכניסה הקובעת לבניין הינו: +763.05 תואם למותר.

שטחים מגוננים ונטיעות:

א. "לפחות %15 משטח מגרשי הבניה יגונן ויטופח כשטח ירוק"

יש להציג חישוב המוכיח כי %15 משטח המגרש מגונן.

ב. "בתחום כל המגרשים תחול חובת נטיעה של 1 עץ בוגר שקוטר הגזע שלו "3 לפחות עבור כל 50 מ"ר של

שטח מגרש פנוי.

ג. סוגי העצים המאושרים לנטיעה הינם על פי נספח 12 – איכות הסביבה- סקר טבע עירוני.

התקבל אישור שפ"ע – ראה פירוט "אישורים שהתקבלו".

חצרות פרטיות:

א. במגרשי המגורים תותקן ככל האפשר לכל דירות הגן (צמודות הקרקע) חצר פרטית במפלס הדירה, אשר

תוצמד בלעדית לדירה ותשמש לגינון ו/או למרפסת גן לא מקורה . ב. החצר תהיה מוקפת גדר בנויה, קיר תמך או כיוצ"ב

ג. במגרשים משופעים ניתן להתקין דירות גן במספר מפלסים שונים, אשר אליהן יוצמדו חצרות פרטיות

במפלס הדירה.

המוצע תואם למותר

יש להוסיף גבהים אבסולוטיים ע"ג התוכניות והפיתוח לשטח להבנת התכנית.

5. שלביות הביצוע ע"פ סעיף 7.1 הינה מחייבת וכל סטייה מהן תיחשב סטיה ניכרת

-סעיף 6.21.5 קובע סטייה ניכרת לעניין שלביות הביצוע: "שלביות הביצוע ע"פ סעיף 7.1 הינה מחייבת וכל

- 7 -

סטייה מהן תיחשב סטיה ניכרת"

-סעיף 7.1 קובע שלביות הביצוע למתן היתר בניה ראשון ל -750 יח"ד והמסחר, היתר בניה ראשון למגרש מס' 6 הופק בתאריך: 05.10.2021 שלב 1 – תנועה

מתן היתר בניה ראשון ל -750 יח"ד והמסחר- השלמת ביצוע עבודות צומת הכניסה לשכונה מרחוב וינר במתכונת שלב א' כמפורט בנספח התנועה

- שלב זה יכלול את החיבור המזרחי של התכנית )המשך כביש מס' (5 לכביש הקיים (רח' גרשון אבנר) יירשם כתנאי לקבלת היתר

שלב 2 – תנועה

מתן היתר בניה ראשון מעל-750 יח"ד - השלמת שדרוג צומת הכניסה במתכונת שלב ב' כמפורט בנספח התנועה )או ע"פ בדיקה מעודכנת לאותה עת (השלמת החיבור המזרחי של התכנית לכביש גרשון אבנר שלב 3 – תנועה

מתן היתר בניה ראשון מעל-1000 יח"ד- הוצאת היתר או הרשאה עבור הפרדה מפלסית בצומת דרך חברון/רח' אשר וינר

שלב 1 – שימור האמה . הגשת היתר בניה ראשון למגרשי מגורים- קביעת שלביות לפיתוח ושימור האמה בשטח התכנית במקביל לפיתוח ובניה בשטח, בתיאום עם רשות העתיקות.

- יירשם כתנאי לקבלת היתר

שלב 1 – צרכי ציבור. תכנית בינוי כאמור בסעיף -6.9 במסגרת תכנית הבינוי, הכוללת תכנית שלביות ביצוע ואישורה ע"י מהנדס העיר או מי מטעמו המפרטת:

1. חלוקה למתחמי בינוי למגורים

2. כל מתחם בינוי יכלול שצ"פים, כיכרות עירוניות, מבני ציבור דרכים שבילים וכיוצ"ב המותנים

בפיתוח בד בבד עם המגרשים בכל מתחם ומתחם- הוגשה תכנית בינוי למתחם שלב 2 – צרכי ציבור. תנאי למתן היתרי בניה ראשון בכל מתחם מגורים- מתן היתרי בניה ותכניות פיתוח לצרכי הציבור במתחם כפי שנקבע בתכניות השלביות

יירשם כתנאי לקבלת היתר

שלב 3 – צרכי ציבור. תנאי למתן טופס 4 לבנייני מגורים במתחם- טופס 4 לצרכי ציבור במתחם כפי שנקבע בתכנית השלביות -- יירשם כתנאי לטופס 4

שלב 4 – צרכי ציבור. היתר בניה ראשון מעבר ל – 750 יח"ד- ביצוע בפועל של מגרשי הספורט המאושרים בתכנית 7984 וקבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לכך -חיבור למערכת הביוב שלב 1 –.

תנאי למתן היתר בניה ראשון- מתן היתר בניה למתקן קדם לטיהור שפכים ומתקן ויסות באתר מתקן טיפול הקדם של שפכי הקדרון, אשר כולל מט"ש זמני לטיפול בשפכי שכונת מורדות ארנונה. יירשם כתנאי לקבלת היתר

- 8 -

-חיבור למערכת הביוב שלב 2 –.

תנאי לתחילת עבודות ביצוע מבני המגורים בתחום התכנית- קבלת הצהרה חתומה מטעם מנכ"ל חברת הגיחון לפיה החלו עבודות להקמת המט"ש הזמני לטיפול בשפכי שכונת מורדות ארנונה במסגרת מתקן קדם לטיהור שפכים ומתקן ויסות באתר מתקן טיפול הקדם של שפכי הקדרון בהתאם להיתר בניה שניתן -חיבור למערכת הביוב- שלב -3

תנאי למתן טופס 4 לבנייני מגורים במתחם- תחילת הפעלת המט"ש הזמני לטיפול בשפכי שכונת מורדות ארנונה במתקן קדם לטיהור שפכים ומתקן ויסות.

6. הוראה לעניין גובה בניה מרבי לתאי שטח ,102 ,100 ,9 ,4 ,2 1 כמפורט בהערות לטבלה 5 הינה מחייבת

וכל סטייה תיחשב סטייה ניכרת - לא רלוונטי לבקשה בתב"ע 560110 מצוינים סעיפי סטיה ניכרת נוספים לעניין:

-שטחי מרפסות כמפורט בסעיף 6.5.1.1

-שטחי קולונדה כמפורט בסעיף 6.5.1.2

-שטחי שרות הת"ק וניודם

להלן פירוט:

מרפסות

שטחי הבניה המפורטים בטבלה 5 אינם כוללים את שטחי המרפסות והקולנדות.

הערה 1.1 בתב"ע 5600110 מהווה סטייה ניכרת :

"תותר תוספת של 14 מ"ר עיקרי ליח"ד עבור מרפסת ובלבד שמרפסת זו תהיה כחלק ממערכת מרפסות זיזיות עוקבות במלואן בחזית המבנה הפונה לרחוב או חלק ממערכת מרפסות זיזיות שאינן עוקבות בתכנון כולל של הבניין, הכל בתיאום עם מהנדס העיר ".

-לא תותר מרפסות שאינן עוקבות בחזית המבנה, למעט שטחי גגות ומרפסות גג הנוצרים כתוצאה מנסיגה בהתאם להוראות התכנית "קו בניין בנסיגה" )סעיף 6.4 בהוראות ונספח (3 ואשר לא יחושבו במסגרת שטחי הבניה.

-לא יותר ניוד שטחי מרפסות לשטחים אחרים או בין יח"ד אחת לשנייה, אלא אם יח"ד אלה ממוקמות ב-3 הקומות העליונות של הבניין ובתנאי ששטח מרפסת לא יפחת מ-12 מ"ר ליח"ד. כמו כן שטחים אלו אינם ניתנים לסגירה במסגרת "סגירת מרפסות" וכן במידה ומרפסת מוצעת לסגירה לא ניתן להשתמש בשטחים אלו לשם כך . כל סטייה מהערה 1.1 זו תיחשב סטייה ניכרת.

.4.1.2א':.1 "יותקנו מרפסות כמפורט בהערות לטבלה 5"

סעיף 6.2 ה' בתב"ע 5600110 "בחזיתות שאינן פונות לרחוב תותר הקמת מרפסות זיז לא מקורות בן בניין

- 9 -

המיטיב ב- 1.0 מ' לכל היותר מקו הבניין המאושר בתא השטח, ובלבד שהמרפסות כאמור תכללנה בתכנון כולל ואחיד של הבניין.

המרפסות המוצעות תואמות למותר

התקבל אישור אד' העיר לתכנית המוצעת (ראה פירוט ב"אישורים שהתקבלו")

בקומה 1 מוצעות מרפסות מקורות כלואות – יש לחשב כשטח עיקרי.

שטחי קולונדה

בהתאם לסעיף 6.5.1.2

שטחי הקולנדה עם זיקת מעבר לציבור יחושבו בנוסף לשטחים המצוינים בטבלה לעיל. עד לשטח של 120מ"ר (שטחי שירות) לא יותר ניוד שטחי קולונדות לשטחים אחרים.

כל סטיה מהערה זו תחשב כסטייה ניכרת.

שטח קולנדה מוצע: 287.16 מ"ר , חורג כ- 167.16מ"ר המותרים,

יש לחשב את השטח החורג כשטח מקורה.

שטחי בניה

שטח עיקרי מגורים

ע"ק מותר: 4,200 מ"ר מוצע: 4.200מ"ר תואם למותר

הוראות התכנית אינן כוללות שטחים עיקריים ת"ת למגורים שטחי שירות מגורים

ע"ק מותר: 1,680מ"ר מוצע: 1,745.57 מ"ר חורג בכ- 65.57 מ"ר

שטח קולונדה מותר בנוסף לשטחי השירות 120 מ"ר בלבד. מוצע חורג מהמותר.

ת"ק מותר: 3,361 מ"ר מוצע: 3,569.71מ"ר חורג בכ- 208.71 מ"ר

יש לחשב בנפרד את שטחי השירות הת"ת (מותר 600מ"ר).

שטח עיקרי מסחר

ע"ק מותר: 300 מ"ר מוצע: 292.58מ"ר עומד במותר

הוראות התכנית אינן כוללות שטחים עיקריים ת"ת למסחר

- 10 -

שטחי שירות למסחר

ע"ק מותר: 120 מ"ר מוצע: 25.94מ"ר נותרו: 94.06 מ"ר

ת"ק מותר: 600 מ"ר

לא מוצע שטח ת"ת המיועד למסחר בטבלת השטחים, יש להקצות ולחשב בנפרד לאיזון החריגה משטחי שירות עבור המגורים.

ההוראות להלן מחליפות את הערות טבלה שבסעיף 5 .

סעיף 6.5 (:)1.5 תותר העברת שטחי בנייה עיקריים ושטחי שירות מעל מפלס הכניסה הקובעת אל מתחת למפלס זה.

סעיף 6.5 ()1.3 : השטחים המפורטים בטבלה כשטחי שירות מתחת למפלס הכניסה הקובעת לבניין מיועדים לחנייה, מבנים ומתקנים לצרכי תפעול הבניין וכיוצ"ב. התקנתם תותר בקומות המסד )ע"פ הגדרות תכנית זו( ובמרתפים. לא תותר העברת שטחים אלו לקומות אחרות במבנה. סטיה מהוראה זו תיחשב סטיה ניכרת.

מס'; יח"ד

מותר – 42 מ"ר

מוצע- 50 יח"ד, חורג מהמותר

פורסמה הקלה לתוספת עד %20 יחידות מגורים ללא תוספת שטחים.

סה"כ מותר לאחר ההקלה – 50 יח"ד כמותר.

אין מניעה לאשר

מסתורי כביסה במגרשי המגורים

סעיף 6.2.5 קובע הוראות לעניין מסתורי כביסה בבנייני המגורים" : לכל יח"ד יהיה פתרון לתליית כביסה לייבוש" –תב"ע 560110 מעדכנת סעיף זה לפיו- "לכל יח"ד יהיה פתרון לתליית כביסה לייבוש למעט יח"ד ששטחן אינו עולה על 45 מ"ר "ב.

מוצע כמותר

"מסתורי הכביסה ישולבו בחזיתות הבניין" – מוצע כמותר "המסתורים יבנו מחומרים קשיחים ועמידים לאורך זמן "ד. "הפנייתם של המסתורים תהיה לחזית צידית או אחורית" –מסתורי הכביסה מוצעים בחזיתות השונות בהתאם למיקום יח"ד, התקבל אישור אד' העיר.

מזגנים

סעיף 6.2.6 קובע הוראות לעניין מזגנים,

- 11 -

בסעיף ד": פתרון למתקני המיזוג יהיה חלק מהבקשה להיתר הבניה". –

מוצג במסתורי הכביסה יחידות עיבוי - כמותר

יש לעמוד בכל הוראות סעיף .6.2.6

דיור להשכרה

סעיף 4.1.2א' ()5 קובע: "%10 מיחידות הדיור הן יחידות לצרכי השכרה וזאת לתקופה שלא תפחת מ-10 שנים"

לא הוצג תמהיל דירות להשכרה, נדרש להציג

מספר קומות

מותר –

6 קומות ע"ק

ותתאפשר תוספת של עד 3 קומות תתקרקעיות מתחת לקומת המסד בהן יותרו שימושי שירות בלבד.

תוספת קומות אלו תתבצע ללא הגדלת שטחי הבניה המפורטים בתכנית.

מוצע –

7 קומות ע"ק – חורג מהמותר 2 קומות ת"ק

פורסמה הקלה לתוספת קומה 7 במקום ה-6 המותרות.

אין מניעה לאשר את ההקלה.

גובה המבנה

מותר – +785.00

מוצע – +791.70 חורג מהמותר בכ- 6.70מ'

פורסמה הקלה ל"הגבהת המבנה למפלס +791.70 במקום המפלס +788.00 המותר בתב"ע:

מוצעת קומה 1 לתוספת, יש לתת דברי הסבר לחריגה בגובה של 6.70מ'

ישנה טעות במפלס הגובה המותר המופיע בטבלת ההקלות, יש לתקן סעיף .6.1ז. שבתכנית :560110

- 12 -

-"גובה מרבי של קומת הכניסה לבניין מגורים לא יעלה על 6.5 מ' ברוטו ובלבד שלא תפוצל ל-2 קומות"-

-"גובה יתר קומות מגורים לא יעלה על 3.5 מ' ברוטו לקומה. וכל חריגה מגובה זה יהווה סטיה ניכרת מתוכנית".

גובה קומות הכניסה המוצעות- 6.30מ' – עומד במותר.

גובה קומות המגורים המוצעות – 3.50מ', עומד במותר.

נסיגות ודירוג מבנים

סעיף 6.4.5 : "דירוג מבנים:

א. בתאי שטח בהם מסומן "קו בנין בנסיגה" בנספח קווי הבניין (מס' )3 חובה על חזית הבניין לסגת לפחות

פעם אחת בכל הקומות שמעל לקומה השישית (ממפלס הרחוב)

ע"פ נספח קווי בניין נדרשת נסיגה מחזית קדמית בקומה 7 באורך 3 מ'.

ב. עומק נסיגה לא יפחת מ – 2.5 מ' או מהמסומן בנספח קווי הבניין (מס' ,)3 המחמיר מבניהם.

ג. במסגרת תכנית בינוי, כמפורט בסעיף 6.9 ניתן יהיה לקבוע הוראות נוספות בעניין מאפייני הדירוג ,מהנדס

העיר רשאי להתיר שינויים בדרוג משיקולי תכנון ובלבד שנשמרו עקרונות התכנית ומטרותיה, וזאת למעט הנושאים שנקבעו כמחייבים.

בקומות 6,7 מוצעות נסיגות מחזית קדמית בעומק של 3.70מ' ובעומק של 9.20מ' כנדרש.

התקבל אישור מטעם אדריכל העיר לתכנון המוצע (ראה מטה בסעיף "אישורים התקבלו").

קומות מסד

בהתאם לסעיף (6.2ד) "קומות מסד - מסד עולה "

תותר הצמדה קומות המסד לגבול תא השטח האחורי ובלבד שלא יחרוג מגובה הפיתוח בתא שטח מיצרני.

תותר הצמדת קומות המסד בין המבנים זה לזה בהתאם לנספח קווי הבניין.

במרווחים שבין הבניינים, תחויב נסיגה של קומות המסד בעומק מינימאלי של 8מ' מהגבול הקדמי של תא שטח. במקרים שבהם מתחייב כך מאילוצי תכנון ניתן יהיה לצמצם את עומק הנסיגה ל-3מ' או לשנות את מיקומה הסופי מכפי שנקבע בנספח הבינוי.

נסיגה זו מחייבת וכל צמצום נסיגה זו יחשב כסטייה ניכרת מתכנית. הכל בתנאים המופרטים בתכנית הבינוי וההוראות ההנדסיות של תכנית זו.

המוצע תואם למותר

מוצעת נסיגה של 4.00מ' מהגבול הקידמי ומרחק של 8.00מ' בין הבניינים כמותר.

- 13 -

חשמל

בהתאם לסעיף .4.1.2א':4 "חדרי השנאים יהיו תת קרקעיים במלואם."

מוצע חדר חשמל בקומת המרתף כמותר.

מחסנים

מוצעים 49 מחסנים בקומות המרתף המשותפות ומחסן 1 בקומת הקרקע בבניין 14 –

עבור 50 יח"ד

לא ניתן לתכנן מחסן עילי, יש לתכנן את המחסן הנוסף בקומות המרתף ליד יתר המחסנים.

מבואות וגינות בבנייני מגורים

בהתאם לסעיף .6.1.2ב':

א. תותקן מבואה משותפת לכל בניין מגורים בשטח שלא יפחת מ-2 מ"ר ליח"ד.

ב. תותקן גינה משותפת לכל בניין מגורים בשטח שלא יפחת מ-30 מ"ר למבנה.

יש להציג חישוב העונה לדרישה

קולטי שמש

סעיף 6.2.7 קולטי שמש על הגג

בגגות שטוחים יוצבו קולטים לדודי שמש כחלק אינטגרלי מתכנון הגג או המעקה מוצבים קולטי שמש על הגג ומעקה גג בגובה 1.70מ' כנדרש.

יש להראות את קולטי השמש בחתכים כחלק אינטגרלי מהגג בתי גידול אינטגרליים בחניונים

בהתאם לסעיף (12.6.2ג) מרתפים וקומות חניה :

"במגרשים בהם המרתף/החניונים התת קרקעיים מגיעים עד גבול המגרש יוכנו בתי גידול אינטגרליים במבנה גג/המרתף חניון תת קרקעי. נפח בית הגידול לעץ לא יפחת מ-2 מ"ק ועומקו לא יפחת מ-1 מ'.

יש להציג בתי גידול אינטגרליים בהתאם להוראות הסעיף.

חדרי אשפה

- 14 -

מוצעים חדרי אשפה למסחר ומגורים בקומת הקרקע.

התקבל אישור מח' תברואה ( ראה מטה)

חומרי גמר

סעיף 6.2.4 קובע הוראות לעניין חומרי גמר ועל שילובם בתכנית הבינוי התקבל אישור אד' העיר לבקשה.

שלביות ביצוע

ראה מעלה תחת סעיף 5 "סטייה ניכרת" .

ניהול מי נגר

בהתאם לנספח 7 בתכנית 53751

לא תתקיים החדרת נגר בכל שטח הפרויקט (סעיף )10 המים יורחקו בצינורות או בתעלות מבוטנות למרחק של לפחות 75 מטרים מבנייה או מכבישים.

סעיף 10.4 קובע כי: תכנית ניהול הנגר תבוצע בתכנון מפורט, בשלב הפיתוח. יש לאשר את שלב הפיתוח ברשות הניקוז. התכנון מתחיל ממגרש בודד, דרך שצ"פים והשטחים הפתוחים ועד למתקני פיזור המים והשהייה במורד הפרויקט – נחל דרגה.

התקבל אישור מטעם מח' הסביבה – ראה פירוט אישורים מטה.

חוות הדעת שהתקבלה אינה מתייחסת לניהול מי הנגר בשלב הפיתוח כגון צינורות או בתעלות מבוטנות כאמור לעיל, נדרש להציג.

בהתאם להוראת סטייה ניכרת סעיף 4 כמפורט לעיל –

"לפחות %15 משטח מגרשי הבניה יגונן ויטופח כשטח ירוק"

יש להציג חישוב המוכיח כי %15 משטח המגרש מגונן.

שצ"פ

בחזית דרום מערבית במפלס ,+4.90 מוצעים גדרות ומדרגות פיתוח, ספסלי ישיבה, ארון מצלמות ע"ג חלקת שצ"פ.

- 15 -

בהתאם לסעיף 4.5.2 (א) ()1הוראות פיתוח בתכנית :53751 (ה)- עבודות פיתוח השטחים הפתוחים יכללו התווית שבילים ורחבות וקביעת פרטי ריהוט גן, כגון :

ספסלים, פחי אשפה, ברזיות, מתקני משחק, פרגולות, לוחות מודעות, מחסומים לרכב, גדרות ,שערים, עמודי תאורה וכדו'

יש להוסיף גובה לקירות הפיתוח המוצעים .

שיטת דיפון

יש להציג את שיטת הדיפון המוצעת לבקשה.

פריסת גדרות

יש להציג פריסת גדרות כנדרש בהתאם להוראות התכנית.

צובר גז

בקומת הכניסה בחזית צפון מערבית מוצע צובר גז לבניינים עפ"י תכנית פיתוח ות"י .1142 אישורים שהתקבלו

איכות הסביבה- התקבל אישור מיום 16.6.25

תנאי לטופס 2 יהיה הגשת תכנית לניאול פסולת ועודפי עפר תנאי לטופס -2 אין לחרוג מגבול התכנית

תנאי לטופס -2איסור פריצה של דרכים חדשות בשטחים לא מופרים תנאי לטופס -2טיפול במינים פולשים טרם תחילת עבודות תנאי לטופס -2 חתימת הקבלן על תנאי ההיתר של הרשות לאיכות הסביבה.

שפ"ע – התקבל אישור בתאריך 10.7.25

הוגשה תכנית מדידה מתוקנת, אין עצים במגרש.

הוגש אישור חיבור גבולות מהחברה המפתחת.

תברואה- התקבל אישור בתאריך 25.6.25

50יח"ד ומסחר

- 16 -

3מתקני אשפה

מגורים- 5 פחים בנפח 1000 ליטר

3 פחים בנפח 1000 ליטר

מסחר 5 פחים בנפח 1000 ליטר ומכבש קרטונים

אדריכל העיר – התקבל אישור בתאריך 26.6.25

לאשר את הבקשה לדיון בבקשה להיתר בניה בכפוף לתנאים הבאים :

תנאים להיתר

-להראות חתכים העוברים בחצרות הפרטיות במפלס קומת הכניסה במפלס 764.15 וכן את החזית העורפית המלאה כולל יציאות לחצרות.

-להראות חיבור לשטח הציבורי הגובל מצפון מערב למגרש בחזית עורפית ובחתך.

-יש להשתמש בקירות ממ"ד יורדים בחזית המסחרית לטובת שמירה על חזית מסחרית רציפה.

-יש להטמיע הנחיות לשמירה על העצים לשימור תו"כ תהליך הבניה.

-אישור אדריכל העיר למפלסי פיתוח, לרבות גובה גדרות במפלס הקרקע.

-פירוט חומרי גמר בחזיתות, לרבות פרטי בנייה טיפוסיים.

-הצגת תכנית פיתוח מפורטת כולל צמחיה, ריצוף, גינון ועצים, מפלסים, שיפועי ניקוז, אבן עלייה לרכב וכיו"ב.

-הצגת תכנית שתילה של עצים חדשים ועומקי שתילה בהתאם להנחיות המרחביות, לרבות פרטי בנייה של שתילה מעל חניונים.

-הצגת פריסת גדרות מלאה כולל פרטים טיפוסיים.

-השלמת פרטי בניה, לרבות פרטי חזיתות, פירוט מפגש חומרי גמר שונים בפתחים, פרטי פיתוח וגינון, פרטי גדרות במפגש עם הרחוב והשבילים הגובלים במגרש, פרטי בריכות מים בחצרות, -פרטי איטום בבנייה ושתילה מעל מרתפים וכיו"ב.

-השלמת תשתיות כמו גמל מים ראשי, חשמל ותקשורת .

תנאים שייקבעו בהיתר הבניה

-טרם הזמנת חומרי חיפוי החזית יש לקבל אישור אדריכל העיר לדוגמא ()mockup שתבוצע בשטח בגודל של לפחות 20 מ"ר, כולל דוגמת אבן, דוגמת זכוכית, גוון מסגרות (פתחים, מעקות וכו')

-טרם הזמנת חומרי פיתוח שטחי חוץ יש לקבל אישור אדריכל העיר לדוגמא ()mockup שתבוצע בשטח בגודל של לפחות 40 מ"ר , כולל דוגמת ריצופים ,אבני שפה, מדרכים, מתקני תאורה, ריהוט רחוב, מעקות וגדרות קלות ובנויות וכדומה .

-בהיתר זה כלולות הנחיות עיצוב אדריכלי ופיתוח המאושרים ע"י אדריכל העיר והוא מהווה חלק אינטגרלי מהיתר הבניה ניתן לבחון שינויים כמו החלפת חומרי גמר וכדומה בתיאום ובאישור אדריכל העיר טרם הביצוע.

- 17 -

-ניתן לשנות את החלוקה הפנימית של יחידות המסחר מבלי לפגוע/לשנות את החזיתות והתאמה למפלסי הרחובות, תוך שמירה על עקרונות התב"ע. ניתן לבנות קומות גלריה בתוך יחידות המסחר בהתאם לחוק.

תנאים לאיכלוס/טופס 4

-אישור אדריכל העיר לכל רכיבי השילוט והתאורה על חזיתות המבנים ו/או בפיתוח השלמת פיתוח ובניית כל השטחים הציבוריים-השלמת השצ"פ, שבילים וכו' לאישור שפ"ע -אישור אדריכל העיר לכל רכיבי השילוט והתאורה על חזיתות המבנים ו/או בפיתוח הערות תכנוניות

חומרי גמר אבן: חומר החיפוי העיקרי של הבניין יהיה באבן טבעית או מלאכותית בעלת מאפיינים

"ירושלמיים"- לא בהירה/לבנה/כהה מדי, לא הומוגנית מדי (בעלת גוונים/עורקים וכד'), בעיבוד/סיתות בדרגת מוסמסם ומעלה. יש להציג פרטים אדריכליים טיפוסיים.

זכוכית: יש לפרט מאפיינים ולעמוד בעקרונות כדלהלן-

מעבר אור -()tl מינימום %,50 רפלקטיביות -()rle מקסימום %,20 מעבר אנרגיה/חום -()te מקסימום %25 גוון זכוכית ניטרלי ככל האפשר (על בסיס אפור), בהתאמה/השתלבות לגווני רכיבי החזית האטומים אלומיניום/פרזול: גימור מט בלבד (לא מבריק). צבעים כהים. לציין צבע ומספר קטלוגי של צבע. להציג פרטים עקרוניים .

יש לוודא התאמת אישור אדריכל העיר זה לתוכניות שיאושרו ע"י כלל הגורמים לחוו"ד, ובעיקר: נגישות, כבאות, שפ"ע, תברואה, תושי"ה, חשמל והג"א.

ככל שיבוצעו שינויים תכנוניים משמעותיים ביחס לגרסה המאושרת בחוות דעת זו-

יש לחזור ולקבל אישור אדריכל העיר לשינויים.

מעבר למפורט לעיל הבקשה מקובלת ומאושרת ע"י אדריכל העיר אין באמור בחוו"ד זו כדי אישור סופי

אישור סופי להיתר יינתן רק לאחר הגשת הרמוניקה מתוקנת לפי כל ההערות לעיל הסדרי תנועה- התקבל אישור בתאריך 27.4.25

אין התנגדות לתכנית עבור 50 יח"ד

ושטחי מסחר דרוש 95 מ"ח עפ"י התקן

מוצע 83 חניות לרכב פרטי עבור מגורים בחניון תת"ק ומוצע 12 מ"ח עבור חזית מסחרית בזכות הדרך ללא זיקה פרטית לחלקה.

- 18 -

(תכניות תנועה מאושרות בתכנית ראשית- מורדות ארנונה). שלביות ביצוע ותנאים לתיק על פי תב"ע 53751 סעיף 7.1 ).

דרכים- התקבל אישור בתאריך 26.6.25

אין מניעה לקידום את התיק בכפוף לאישור צוות בקרת תנועה תנאי לטופס -4

בניית גדרות בגבולות חלקה חוקים תיאום כניסות והתחברות לכבישים קיימים מול ניהול פרוייקט - רחל הורוביץ (חברת שלם בע''מ )

מחלקת מאור – התקבל אישור מתאריך 9.12.24

בתוכנית קיים שצ"פ שמפותח ע"י חברת שלם, יש לאשר תוכניות במחלקת המאור.

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 15/10/2025

תכנונית : לאשר

את הבקשה

אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים כמפורט בכפוף לשינויים

בתיאור הבקשה

ובתנאים

וע"ג תכנית .a

חוות דעת תכנונית 17/09/2025

חוות דעת תכנונית

- 19 -

מס' תכנית שחלה בחלקה:

560110

תחילת תוקף:

07/05/2021

ייעוד הקרקע:

מגורים

במורדות ארנונה ברח' יצחק ארנסט 12,13,14 במגרש מס' 8 מבוקשים 3 בנייני מגורים בני 7 קומות מעל 2 קומות ת"ק

משותפות ובהם: 50 יח"ד ,

קומת הקרקע כוללת שטחי מסחר בהתאם לתב"ע 560110 ו53751

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התוכנית ונספחיה

ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים כמפורט בתיאור הבקשה וע"ג תכנית .a

השלמת פרסום 22/03/2024

לפי סעיף 149 .1 תוספת עד %20י יחידות מגורים ללא תוספת שטחים. סה"כ 50 יח"ד במקום 42 המותרים עפ"י תב"ע - שיפור תכנון.

לחוק

2. תוספת קומה ל7 קומות במקום 6 המותרות בתב"ע- שיפור

תכנון

.3גבהת המבנה למפלס +791.70 במקום המפלס +788.00 המותר בתב"ע.

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 אישור שירותי הכבאות

5 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי כן תקן ישראלי, ת"י 413

6 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 7 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 8 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 9 תשלום אגרת בניה

10 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות

- 20 -

הגורמים המאשרים

11 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

12 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

13 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 14 אישור משרד הבריאות כן

15 קבלת אישור סופי מהחברה המפתחת

16 יש לעומד בכל תנאי שלביות הביצוע כמפורט בתאור הבקשה 17 אישור סופי מטעם אד' העיר בהתאם לחוות דעת שהתקבלה

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים כמפורט בתיאור הבקשה וע"ג תכנית .a

- 21 -

סדר יום לועדה מתאריך - 22/10/2025 - ל תשרי תשפ"ו

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2025/50

מספר בקשה 2023/0507.01

מספר סידורי 10

נתונים כלליים

בנית מחסן/מחסנים, תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים,

סוג בקשה

עבודות הריסה, בניית מרפסת, תוכנית שינויים, ממ"ד

שימוש עיקרי מגורים, מגורים, מסחר, בנין ציבורי, מרפאה

שנויים במנה קיים: הרחבת מסחר ותוספת קומות מגורים

מהות בקשה

ללא תוספת יח"ד.

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש חברה הבית בשמואל הנביא 40 בע"מ

עורך הבקשה אדריכל קטורזה סטפן

מתכנן השלד מהנדס קוזלובסקי דב

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

שמואל הנביא 40 , שמואל הנביא

גוש חלקה בשלמות

30091 74 כן

30091 75 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

859678 תחילת תוקף 06/01/2023

859678 תחילת תוקף 06/01/2023 1 מגורים ומסחר 954

תאור הבקשה

ברחוב שמואל הנביא 40 הופק היתר מס' 2023/507 עבור הקמת מבנה מגורים בעל חזיתות לשימור, המבנה בן 7 קומות לשימוש מגורים, מסחר וטיפת חלב. סה"כ 40 יח"ד.

במסגרת היתר זה מבקשים שינויים הכוללים הרחבת מסחר ותוספת קומות מגורים ללא תוספת יח"ד, ע"פ תב"ע 859678 .

מסמכי התכנית :

במקום חלה תכנית בסמכות מחוזית 859678 אשר הופקדה מיום 26.8.2021 ותחילת תוקפה מיום 16.12.2022

- 22 -

התכנית כוללת תקנון, תשריט ונספחים, נספחי הבינוי מנחים בלבד.

סעיף סטייה ניכרת לעניין: קווי בניין, שימור, שלביות ביצוע.

פרסום

במסגרת הבקשה פורסמו ההקלות הבאות:

-הקלה מהוראות תב"ע 101-0859678 בגובה המבנה ובמס'''' הקומות מ- 7 קומת ל- 9 קומות ע"ק -ניוד שטחים מתת"ק לע"ק.

-הקלה להגבהת גדר מעל ל 1.5 מ''' ועד 3 מ''''

תום מועד להגשת התנגדויות- -31.12.2024 לא הוגשו התנגדויות.

פירוט השינויים המוצעים:

קומות ת"ק ,-2 -1

בקומות אלו מבוקשים שינויים בתכנון המחסנים ותוספת שטחי מסחר ושטחי אחסנה למסחר.

קומת כניסה:

בקומה זו מוצעת הכניסה למגורים מחזית מערבית וחלל למבני ציבור בחזית המבנה בעל גישה נפרדת.

בקומה מוצעות 3 יח"ד.

קומות :1-6

בקומות אלו מוצעים שינויים בתכנון פנים הדירות ואיחוד יח"ד כך שמתבטלות 4 יח"ד.

קומות :7,8

קומות אלו מוצעות חדשות בהן 4 יח"ד, לכל יחידה 2 קומות.

סה"כ 40 יח"ד

סטייה ניכרת:

הוראות התכנית בסעיף 4.2.2 ו' קובע סטייה ניכרת לעניין:

קווי בניין

שימור חזיתות

שלביות ביצוע

- 23 -

להלן פירוט לסעיפים הנ"ל:

מיקום/קווי בניין - סטיה ניכרת

סעיף 4.2.2 ה' 1 " קווי הבניין המפורטים בתשריט התכנית הינם מחייבים, צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין קו הבניין יחשב כסטיה ניכרת.". הבינוי מוצע בתחום קווי הבניין המותרים פרט למרפסות החורגות מתחום המגרש

סעיף 4.2.2 ז 2 ". תותר בנית מרפסות בחזית הקדמית מעבר לגבול חלקה בהתאם למסומן בנספח בינוי והפיתוח" המרפסות מוצאות בהתאם למוצע בנספח הבינוי.

שימור - סטיה ניכרת

סעיף 4.2.2 ה' 2 " הוראות לעניין שימור החזיתות הינן מחייבות ,וכל סטיה מהוראות אלו תחשב כסטייה ניכרת"

סעיף 4.2.2 ג " בבניין תשמרנה חזיתות הבניין המקוריות הפונות לרחוב שמואל הנביא ו -2 חזיתות הצדים.

עיצוב החזיתות יתואם מול מח' השימור."

אין שינויים בחזיתות המיועדות לשימור, התקבל אישור מחלקת שימור לבקשה.

שלביות ביצוע- סטיה ניכרת

סעיף 4.2.2 ה' 3 " שלביות הביצוע עפ"י סעיף 7.1 הינה מחייבת, וכל סטיה מהוראות אלו תחשב כסטיה ניכרת".

סעיף 7.1

הבניה תבוצע בהינף אחד- לא תותר בניה בשלבים- עומדים בדרישה אכלוס- פיתוח רחוב שמריה לכל רוחבו בצמוד תא שטח חדש -2 דרך מוצעת.יירשם כתנאי בהיתר.

מס' קומות:

מותר: 7 מעל הכניסה הקובעת ו-2 מתחת

מוצע: 9 מעל הכניסה הקובעת ו-2 מתחת- כמותר

פורסמה הקלה לתוספת 2 קומות, 9 במקום 7 המותרות- אין מניעה לאשר מס' יח"ד:

מותר: 40 יח"ד

מוצע: 40 יח"ד- כמותר

גובה בניה:

- 24 -

מותר: 22.75 מ'

מוצע: 32.90 מ'- כמותר

בהערה 2 לטבלה 5 מצוין כי- גובה מירבי, מעבר לגובה זה יותר מבנה יציאה עבור חדר מדרגות, קירות מגן לגנרטור ומעקה תקני.

פורסמה הקלה בעניין- אין מניעה לאשר

מבני ציבור

סעיף 4.2.2 א' 4 "בשטח המסומן בנספח הבינוי באות א' בצבע סגול המצוי בקומת כניסה והיקפו כ- 200 מ"ר יותר שטח לצרכי ציבור לשימושים כגון: תרבות, חברה, קהילה ורווחה. שטח זה מיועד גם להפקעה ויחולו אליו הוראות סעיף 6.3 להלן"

סעיף 6.3 " השטחים המיועדים לצרכי ציבור , יופקעו על ידי הוועדה המקומית וירשמו על שם הרשות המקומית"

במסגרת היתר 23/507 אושר שטח עבור טיפת חלב במפלס -1.17 מבוקש שינוי קל בתכנון הפנים, התקבל אישור אגף מבני ציבור לשינוי.

מסחר:

מבקשים תוספת שטחי מסחר/ תעסוקה (חדר כושר) בקומה -1 שטחי בניה:

מגורים:

עיקרי ע"ק- מותר: 3126 מ"ר קיים+ מוצע: 3416.73 מ"ר- חריגה של 290.73 מ"ר- יילקחו מיתרת שטחי

שרות ת"ק בהתאם להערה 1 לטבלה 5 המאפשרת המרת שטחי שרות לשטחים עיקריים ובכפוף להקלה שפורסמה לעניין ניוד שטחים מת"ק לע"ק.

מבנים ומוסדות ציבור:

עיקרי ע"ק- מותר: 200 מ"ר קיים: 200 מ"ר- כמותר

מסחר:

עיקרי ע"ק- מותר: 543 מ"ר קיים: 180.37 מ"ר- נותרו: 362.63 מ"ר

עיקרי ת"ק- מותר: 0 מוצע: 280.7 מ"ר- יילקחו מיתר שטחי מסחר ע"ק- מובא להכרעת ועדה באם לקבל

את ההקלה שפורסמה גם לעניין זה

שטחי שרות סה"כ למבנה:

- 25 -

שרות ע"ק- מותר: 716 מ"ר קיים+מוצע: 886.34 מ"ר - חריגה של- 170.34 מ"ר- יילקחו מיתרת שטחי שרות

ת"ק בהתאם לפרסום ההקלה שפורסמה בעניין.

שרות ת"ק- מותר: 1897 מ"ר קיים+מוצע: 1396.59 מ"ר - נותרו: 500.41 מ"ר- יקוזזו לטובת שטחים

עיקריים למגורים ולטובת שטחי שרות ע"ק חורגים

מרפסות:

מותר: 400 מ"ר קיים+ מוצע: 203.21 מ"ר- כמותר

יש לחשב מרפסות מקורות/ לא מקורות בהתאם למתוכנן זיקת הנאה

סעיף 4.2.2 ד' " תותר זכות מעבר לרכב לחלקה 76 הגובלת בתכנית, הממוקמת דרומית מזרחית לתכנית, זכות המעבר תיקבע במפלס אחד בלבד בהתאם לנספח בינוי ופיתוח ותהיה כפופה לאישור תכנית מפורטת להריסה ובנייה מחדש של המבנים בחלקה 7"- יש להציג כנדרש את שטח זיקת ההנאה לחלקה 76 בהתאם למסומן בתשריט

מפלס הכניסה:

אין שינוי

גדרות:

פורסמה הקלה לעניין הגבהת גדר לגובה של 3 מ'- לא ברור על איזה גדר מדובר, במידה והגדר נמצאת במרווח – לא ניתן לאשר הקלה זו- חריגה מקווי בניין מהווה סטיה נכרת.

מרפסות:

עפ"י סעיף .4.1.2ז: "-תותר בניית מרפסות בחזית הקדמית מעבר לגבול החלקה בהתאם למסומן בנספח בינוי ופיתוח

בכל המרפסות הלא מקורות תותר בניית פרגולות בתנאי שתהיינה אחידות עיצובית לכלל -

הפרגולות במרפסות ובחצרות הבניין ובכפוף בהתאם לתקנות בנושא".

בהערה 5 לטבלה 5 מצוין כי: " יוקצה שטח בשיעור של עד 10 מ"ר עבור מרפסת לכל יח"ד, כחלק מזכויות הבניה המרביות"-

- 26 -

במסגרת היתר זה מבקשים תוספת שטחי מרפסות- כאשר שטח מרפסות כולל בכל הבניין- 203.21 מ"ר ,עפ"י תב"ע מותר 400 מ"ר, יש להציג תמהיל המוכיח כי שטח מרפסות ליח"ד אינו עולה על 10 מ"ר.

מחסנים:

מוצעים 40 מחסנים בקומות הת"ק כמס' יח"ד

חיזוק מבנים

ע"פ סעיף 4.1.2 י' " היתר לתוספות הבנייה למבנה קיים מותנה בבדיקה בדבר הצורך בחיזוק המבנה לפי הוראות תקן ישראלי ת"י 4"

לא נדרש היות ומדובר בבניין חדש למעט חזיתות לשימור כאלמנט חזותי בלבד.

(ראה פרוט בתיק מקורי )23/507

מימוש התכנית:

זמן למימוש התכנית 10 שנים מיום אישורה- עד לתאריך 16.12.32 בעלויות

התקבלה הרמוניקה חתומה ע"י המבקשים "הבית בשמואל הנביא " הרשומים בנסח הטאבו כבעלי הזכות בנכס

אישורים שהתקבלו

אדריכל העיר:

התקבל אישור בתאריך: ,08.02.2024 נרשמו תנאים לקבלת היתר ובהיתר.

איכות הסביבה:

התקבל אישור בתאריך: 02.09.2025

אגף שפ"ע:

התקבל אישור בתאריך: 05.12.2024

מחלקת תברואה:

התקבל אישור בתאריך: 24.12.2024

הסדרי תנועה:

- 27 -

התקבל אישור חניה בתאריך 29.12.2024לפיו: " אין התנגדות לתכנית מוצע 32 מק"ח ע"פ תקן נדרש עבור קיים ומוצע 29 מק"ח ס"ה 3 מק"ח עודפים בכפוף לאישור מחלקת תכנון פיזי תנאי לטופס 4 אישור רשות תמרור- יש לצמצם חניות עודפות

מחלקת דרכים:

התקבל אישור בתאריך ,08.05.2024 נרשמו תנאים לקבלת היתר מבני ציבור:

התקבל אישור בתאריך: 04.09.2025 לפיו: "התכנון מאושר ותואם מולנו, אין שינוי בהפרשה המבונה. אין

צורך לחזור אלינו כתנאי להיתר"

מחלקת שימור:

התקבל אישור מח' שימור בתאריך 06.08.2025

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 15/10/2025

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

מובא להכרעת ועדה באם להכיר בהקלה שפורסמה לעניין ניוד שטחים מת"ק לע"ק גם לניוד שטחים מע"ק לת"ק.

באם יוחלט להכיר בהקלה שפורסמה גם לעניין זה- אין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים

יש לתקן תוכניות בהתאם למפורט בתאור הבקשה ולהערות שבתכנית .a

חוות דעת תכנונית 09/09/2025

חוות דעת תכנונית

במסגרת היתר זה מבקשים שינויים הכוללים הרחבת המסחר ותוספת קומות מגורים ללא תוספת יח"ד, ע"פ תב"ע 859678 .

במסגרת הבקשה פורסמו ההקלות הבאות:

-הקלה מהוראות תב"ע 101-0859678 בגובה המבנה ובמס''''

הקומות מ- 7 קומת ל- 9 קומות ע"ק

- 28 -

-ניוד שטחים מתת"ק לע"ק.

-הקלה להגבהת גדר מעל ל 1.5 מ''' ועד 3 מ''''

תום מועד להגשת התנגדויות- -31.12.2024 לא הוגשו התנגדויות.

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית למעט ההקלות שפורסמו, ולמעט שטחי מסחר חורגים בקומות הת"ק.

מובא להכרעת ועדה באם להכיר בהקלה שפורסמה לעניין ניוד שטחים מת"ק לע"ק גם לניוד שטחים מע"ק לת"ק.

באם יוחלט להכיר בהקלה שפורסמה גם לעניין זה- אין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים

יש לתקן תוכניות בהתאם למפורט בתאור הבקשה ולהערות שבתכנית .a

השלמת פרסום 10/12/2024

לפי סעיף 149 הקלה מהוראות תב"ע 101-0859678 בגובה המבנה ובמס''''

הקומות מ- 7 קומת ל- 9 קומות ע"ק

לחוק

ניוד שטחים מתת"ק לע"ק.

הקלה להגבהת גדר מעל ל 1.5 מ'''' ועד 3 מ''''.

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 5 תשלום אגרת בניה

6 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

7 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

8 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

9 אישור שירותי הכבאות

10 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 11 אישור משרד הבריאות

12 תנאי לטופס 4 אישור רשות תמרור

13 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר

המלצת האגף

מובא להכרעת הועדה

- 29 -

מובא להכרעת ועדה באם להכיר בהקלה שפורסמה לעניין ניוד שטחים מת"ק לע"ק גם לניוד שטחים מע"ק לת"ק.

באם יוחלט להכיר בהקלה שפורסמה גם לעניין זה- אין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים יש לתקן תוכניות בהתאם למפורט בתאור הבקשה ולהערות שבתכנית .a

- 30 -

סדר יום לועדה מתאריך - 22/10/2025 - ל תשרי תשפ"ו

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2025/50

מספר בקשה 2025/0161.01

מספר סידורי 11

נתונים כלליים

סוג בקשה עבודות הריסה, חפירה ומילוי

שימוש עיקרי מגורים, מגורים, מסחר

הריסה, חפירה, דיפון, עוגנים וביסוס עבור 2 בניינים חדשים

מהות בקשה

בני 71 יח"ד ושטחי מסחר

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש שותפות מוגבלת רוטשטיין התחדשות עירונית בע"מ

עורך הבקשה אדריכל אללו נסים

מתכנן השלד מהנדס בן וואליד אלי

מספר מתנגדים 1

מספר שכנים שלא חתמו 49

כתובת האתר

ברוריה 3 , קטמון הישנה

גוש חלקה בשלמות

30005 207 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

0822 תחילת תוקף 21/06/1956

30005ג תחילת תוקף 16/07/1959

842617 תחילת תוקף 28/06/2024

תאור הבקשה

ברחוב ברוריה 3 פינת רחוב יהושוע בן גמלא בשכונת קטמון הישנה מבקשים הריסת בניין קיים, חפירה, , דיפון וביסוס עבור הקמת בניין מגורים בן 71 יח"ד ושטחי מסחר במסגרת התחדשות עירונית לפינוי בינוי.

תיק בינוי מס' 25/161.00 נמצא בשלב בקרה מרחבית טרם דיון בוועדה.

- 31 -

מסמכי התכנית:

במקום חלה תכנית 842617 בסכמות מחוזית

אשר הופקדה בתאריך 31.3.24

ותחילת תוקפה היה מיום 28.6.24

התכנית כוללת: הוראות ותשריט מחייבים ונספח בינוי מנחה.

הוראות התכנית כוללות סעיפי סטייה ניכרת (כמפורט מטה)

משלוח הודעות

בתאריך 15.7.25 הבקשה יצאה למשלוח הודעות לפי תקנה 36 עבור חדירת עוגנים זמניים לגוש 30005 חלקות: 68,208,165,162 תום מועד התנגדויות היה ביום: 7.8.25

הוגשה התנגדות 1

ע"י דיירת מרח' ברוריה 5 בחלקה 68 הסמוכה.

להלן פירוט התנגדותה: "חשש לחדירת העוגנים לתוך ביתי בגלל המרחק לברוריה 3".

סעיפי סטייה ניכרת

1. מספר הקומות המרבי מעל למפלס הכניסה הקובעת הינו מחייב וכל שינוי ממנו יהווה סטייה

ניכרת.- רלוונטי לשלב הבינוי

2. קווי הבניין הינם מחייבים וכל סטייה מהם תהווה סטייה ניכרת

החפירה מוצעת בתחום קווי הבניין התת קרקעיים כמותר.

3. הוראות בדבר חזית מסחרית הינן מחייבות וכל שינוי מהן יהווה סטייה ניכרת-

רלוונטי לשלב הבינוי

- 32 -

4. לא יותר ניוד שטחי מסחר או שטחים לשימושים ציבוריים לטובת מגורים, וכל שינוי מהוראה

זו יהווה סטייה ניכרת.

רלוונטי לשלב הבינוי

5. שלבי הביצוע המפורטים בסעיף 7.1 להלן מחייבים. שינוי השלביות תיחשב סטייה ניכרת.

בהתאם לסעיף 7.1 בהוראות התכנית:

היתר בניה - הבניה תבוצע בהינף אחד. לא תותר בניה בשלבים . ניתן לתת היתר חפירה, דיפון וביסוס טרם הוצאת היתר בניה למגורים - המוצע תואם למותר.

תעודת גמר - סיום פיתוח השטח הציבורי הפתוח והקמת השטח הציבורי המבונה כאמור בתיאום עם מהנדס העיר או מי מטעמו . - רלוונטי לשלב הבינוי מפלסי החפירה המאושרים ועומקי החפירה המוצעים:

מותר-

בהתאם להוראות טבלה 5

מספר הקומות המותרות מתחת לכניסה הקובעת הינם: 7 קומות הערה()4 לטבלת הזכויות קובעת כי: לעת מתן היתר בניה תותר תוספת קומות תת קרקעיות למרתפי חניה, מעבר למצוין בטבלה, וזאת במידה והדבר יידרש לצורך עמידה בהוראות החניה ובמספר מקומות החניה שנקבעו בתוכנית זו.

בהתאם לנספח הבינוי – מפלס החפירה המותר הוא: +721.00 .-18.90 מפלס +0.00 הינו: +735.57

מוצע-

מפלס חפירה של ,+715.00 חורג מהמותר.

בתיק הבינוי מס' 25/161.00 התקבל אישור תנועה לתכנית המוצעת בעומק חפירה של +715.64 אין מניעה לאשר את מפלס החפירה המוצע בהתאם למאושר בתיק הבינוי יש להתאים בין תכנית החפירה המוצעת בבקשה לתכנית המאושרת בתיק הבינוי

- 33 -

מפלס +0.00

מפלס +0.00 עפ"י נספח הבינוי הינו: +735.57

יש לסמן את מפלס ה+0.00 ע"ג החתכים .

נפח חפירה:

יש לציין את נפח החפירה המוצע

דיפון כלונסאות:

שיטת הדיפון המוצעת בבקשה ע"י כלונסאות ועוגנים חודרים לכל החלקות הגובלות.

הבקשה יצאה למשלוח הודעות לפי תקנה 36

עבור חדירת עוגנים זמניים לגוש 30005 חלקות: 68,208,165,162 ביניהם חלקות דרך

התקבל אישור אגף שפ"ע כנדרש.

תנאי לקבלת היתר יהא -הגשת כתב התחייבות לחדירת עוגנים לתחומי החלקות בבעלות העירייה יש להוסיף את העוגנים החודרים בחתכים ולציין כי מדובר בעוגנים זמניים התקבלה התנגדות 1 עבור חדירת עוגנים מחלקה 68 ברח' ברוריה .5 יש לקבל את הסכמת המתנגדת לחדירת העוגנים לתחומה או לחילופין לשנות את שיטת הדיפון.

הריסה

הבקשה כוללת הריסת בניין מגורים קיים בן 24 יח"ד וחנויות בקומת הקרקע בהתאם להוראות התכנית.

הבקשה איננה כוללת את יציקת הרצפה הראשונה.

שצ"פ

תכנית 842617 מציעה הפקעת שטח לשצ"פ בחלק הדרומי של המגרש והפקעת רצועה לצורך הרחבת זכות הדרך ברחוב ברוריה ויהושוע בן גמלא בחלקה הצפוני.

- 34 -

יש להסיר את סימון החפירה המוצע ע"ג השצ"פ .

עצים לעקירה , לשימור או להעתקה :

במסגרת הבקשה מוצעים עצים לעקירה/שימור/העתקה,

העצים המסומנים ע"ג התכנית אינם תואמים לעצים במפת המדידה המאושרת.

סקר העצים אושר ע"י מחלקת שפ"ע אינו סרוק במערכת, נדרש להציג ולהתאים את העצים המסומנים ע"ג התכנית לסקר העצים המאושר.

אישורים

חוות דעת היחידה לאיכות הסביבה – אושר בתאריך 30.7.25 תכנית מאושרת בהתאם להרמוניקה הסרוקה במערכת הרישוי מתאריך 07/07/202 תנאי לתחילת עבודות\ טופס 2 :הצגת היתר המשרד להגנת הסביבה לביצוע עבודות פירוק ופינוי אסבסט.להמשך בניה יש להגיש חוות דעת אקוסטית לשלב קבע של הפרויקט.

חוות דעת מחלקת דרכים -אושר בתאריך 1.9.25

אין מניעה לשחרר את התיק לדיון בוועדה בלבד.

בארכיב האופטי נמצאים אישורי יועץ קרקע ומהנדס לעניין יציבות קרקע ותשתיות סמוכות.

לקבלת היתר:

נדרש להגיש למח' דרכים ערבות בנקאית וכתב התחייבות לעניין ביצוע עוגנים זמניים לתקופה של 1 שנה על סך 100,000 ₪. מסמכים הועברו במייל.

בקרה מרחבית אגף שפ"ע – אושר בתאריך 21.7.25

סקר העצים אושר, תנאים להיתר:

.1הגשת ערבות בנקאית בסך 20,599 ₪ עבור שימור העצים.

.2הגשת ערבות בנקאית נוספת בסך 20,649 ₪ עבור פיצוי נופי.

.3הגשת תוכנית נטיעות לשלמה דניאל עבור פיצוי נופי.

- 35 -

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 15/10/2025

תכנונית : מובא

להכרעת הועדה

האם לזמן את

המתנגדים

התיק מובא להכרעת הוועדה באם לזמן את המתנגדת לוועדת התנגדויות

התקבלה התנגדות 1 עבור חדירת עוגנים לחלקה 68 ברח'

ברוריה .5

יש לקבל את הסכמת המתנגדת לחדירת העוגנים לתחומה או לחילופין לשנות את שיטת הדיפון.

בכללותה הבקשה תואמת את הוראות התוכנית

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה

בכפוף לתיקונים ע"ג תכנית a ותיאור הבקשה

- 36 -

חוות דעת תכנונית 17/09/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

842617

תחילת תוקף:

28/06/2024

ייעוד הקרקע:

מגורים

ברחוב ברוריה 3 פינת רחוב יהושוע בן גמלא בשכונת קטמון הישנה

מבקשים הריסת בניין קיים, חפירה, , דיפון וביסוס עבור הקמת בניין מגורים בן 71 יח"ד ושטחי מסחר במסגרת התחדשות עירונית לפינוי בינוי.

תיק בינוי מס' 25/161.00 נמצא בשלב בקרה מרחבית טרם דיון בוועדה.

התקבלה התנגדות 1 עבור חדירת עוגנים לחלקה 68 ברח'

ברוריה .5

התיק מובא להכעת הוועדה באם לזמן את המתנגדת לוועדת התנגדויות

יש לקבל את הסכמת המתנגדת לחדירת העוגנים לתחומה או לחילופין לשנות את שיטת הדיפון.

בכללותה הבקשה תואמת את הוראות התוכנית

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה

בכפוף לתיקונים ע"ג תכנית a ותיאור הבקשה

- 37 -

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

2 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 3 תשלום אגרת בניה

4 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

5 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

6 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

7 אישור משרד הבריאות

8 כתב התחייבות מול נכסים לגבי עוגנים שחודרים לכבישים 9 100 % חתימות ( הבקשה נפתחה על 79.5 חתימות באישור יואל)

10 אישור סופי מטעם מחלקת דרכים כן

11 אישור בית המודל

המלצת האגף

מובא להכרעת הועדה האם לזמן את המתנגדים

התיק מובא להכרעת הוועדה באם לזמן את המתנגדת לוועדת התנגדויות התקבלה התנגדות 1 עבור חדירת עוגנים לחלקה 68 ברח' ברוריה .5 יש לקבל את הסכמת המתנגדת לחדירת העוגנים לתחומה או לחילופין לשנות את שיטת הדיפון.

בכללותה הבקשה תואמת את הוראות התוכנית

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה

בכפוף לתיקונים ע"ג תכנית a ותיאור הבקשה

- 38 -

- 39 -

סדר יום לועדה מתאריך - 22/10/2025 - ל תשרי תשפ"ו

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2025/50

מספר בקשה 2020/0404.00

מספר סידורי 12

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים

שני בניינים חדשים, 24 יח"ד, 8 קומות מעל 3 קומות חניה

מהות בקשה

תת קרקעית.

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות

הכשרת עבירה לא

המבקש מר יאסין עבד אללה

עורך הבקשה אדריכל יונס חאזם

מתכנן השלד מהנדס אגבראריה קוציי

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

0 , בית חנינה אלסדאקה, בית חנינא, ירושלים

גוש חלקה בשלמות

30612 162 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

134197 תחילת תוקף 10/12/2016 1 מגורים ד 1352

134197 תחילת תוקף 10/12/2016 101 דרך מאושרת 249 134197 תחילת תוקף 10/12/2016 102 שביל 231

134197 תחילת תוקף 10/12/2016 103 דרך מוצעת 12 שטח ציבורי

134197 תחילת תוקף 10/12/2016 202 322

פתוח

תאור הבקשה

בתאריך 04/08/2024 ניתנה החלטת ועדת הערר בבל"מ 1032/24 שהוגש על קליטת ופתיחת תיק בקשה להיתר ,2020/0404.00 אך לא ניתנה בה החלטת הוועדה המקומית / רשות הרישוי, וזאת בשל העדר תימוכין קנייניים.

ןעדת הערר קבעה בהחלטתה בין היתר כי ככל שמגיש הבקשה להיתר אינו מעוניין לפעול לתיקון נסח רישום לשכת המקרקעין, ומכאן לעמדת הועדה המקומית הבקשה "נעדרת תימוכין קנייניים" הרי שיש להביא את הבקשה לקבלת החלטה של הועדה המקומית אשר תכריע האם מבקש ההיתר הוכיח בעלותו בקרקע או אם לא.

וכי הטיפול בתיק הבל"מ הסתיים.

- 40 -

רקע לבקשה מתוך תגובה לועדת הערר של עו"ד נויה גבע:

בבקשה זו, למרות שהמבקש לא עמד בתנאים לקליטתו, ניתן לו מספר תיק .2020/0404.00 בתגובה שהגישה עו"ד נויה גבע לוועדת הערר כתבה ברחל בתך הקטנה כי הבקשה טרם נקלטה אולם ככל הנראה בשל העובדה שניתן מספר תיק לבקשה, סברה ועדת הערר כי התיק אכן נקלט. כמו"כ ציינה כי התיק עוד פתוח ולא ניתנה בו כל החלטה אבל בהחלטה נקבע כי הצוות המקצועי דחה את הבקשה בהעדר תימוכין קניינים וזאת בהעדר סמכות .

ברקע הדברים: בשנת 2020 נתבקש המבקש להמציא יפויי כח מכוחם כביכול, ניתנה הסכמת שותפים וכן

להוסיף מס' זיהוי לנסח הרישום . חלפו כשלוש שנים בטרם פעל ב"כ המבקש ופנה לעו"ד חיים נרגסי ולמר ואופיר מאי – מנהל אגף הרישוי לשעבר, בטענה כי הבקשה להוסיף נסח היא לא תקינה אך לא ציין כי לא המציא יפויי כח להסכמת השותפים כנדרש.

בתגובה לפנייתו נמסר לו ע"י צוות הרישוי כי עליו להשלים את הדרוש בעניין הנסח , ועל כך הוגש בל"מ .1032/24

בנוסף, יש לציין כי בבדיקות שערכה עו"ד נויה גבע לצורך הגשת תגובה לבקשה ולאחר הגשתה , קיבלה את אישורו של האנ"נ כי האיש שרשום בטאבו ( ללא זיהוי) לא מופיע במרשם התושבים ולכן הנכס מוקנה לאפוטרופוס לנכס נפקדים , ראו מצ"ב: תשובתו כי מר עבדאלה חליל יאסין אשר הגיש ערר לא אותר כמי שנכח בישראל במועד הקובע. ומשכך הינו נפקד ביחס לחלקו בנכס ..(לגבי יתר הבעלים טרם נעשתה על ידו בדיקה והאנ"נ ביקש להמציא טופס הסכמה)

בהחלטת ועדת הערר מיום 4/08/2024 נקבע כי ראוי שבמקרים כגון אלה תינתן החלטה ע"י הועדה המקומית ביחס לתימוכין הקניינים.

יחד עם זאת יצויין כי בהחלטה נקבע כי אם המבקש לא עמד בתנאים המוקדמים שנקבעו תקנה 33 לתקנות הרישוי – קרי תנאי סף לפתיחת בקשה להיתר, ניתן להודיע לו על כך במכתב מינהלי, ולא נדרש להביא את הנושא לדיון בפני מוסד התכנון.

בנסיבות העניין, התיק עולה למתן החלטה גם בעניין אי עמידה בתנאי סף וגם לעניין העדר תימוכין קנייניים.

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 16/10/2025

תכנונית : לדחות

את הבקשה

היות והצוות המקצועי סבור כי מגיש הבקשה לא הגיש יפוי כח בדבר הסכמת השותפים כנדרש, לא הציג תימוכין קנייניים וכן אינו מעונין לפעול לתיקון נסח רישום הטאבו כנדרש, ובנוסף, התבררכי האנ"נ הוא בעל זכויות בנכס, הבקשה מובאת לדחיה מחוסר תימוכין קניניים ובשל אי עמידה בתנאי תקנה .33 חוות דעת תכנונית 16/10/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

- 41 -

134197

תחילת תוקף:

10/12/2016

ייעוד הקרקע:

שטח ציבורי פתוח

: לאשר את עיון בבקשה שבפני ובתגובת הוועדה המקומית, מלמד כי ענייננו בבקשה להיתר שנקלטה ונפתחה בוועדה המקומית וקיבלה הבקשה בכפוף

מספר בקשה - .2020/0404.00 כך גם, נטען בפתח תגובת הוועדה לשינויים ובתנאים

המקומית )סעיף )ב((, כי תיק הבקשה עודנו פתוח ואך לא ניתנה החלטה של מחלקת הרישוי לסגור אותה. עיון בתגובת הוועדה המקומית מלמד כי הצוות המקצועי סבור כי מגיש הבקשה להיתר לא הציג תימוכין קנייניים הנדרשים לבקשה

ראה בהקשר זה סעיף )ד( לתגובת הוועדה המקומית המציינת מפורשות כי המבקש לא עמד בדרישה להצגת תימוכין קנייניים וועדת ערר זו קבעה לא אחת בהחלטותיה כי החלטה לדחות בקשה להיתר משום היעדר תימוכין קנייניים, אינה בסמכות הצוות המקצועי כי אם נדרשת החלטה של הוועדה המקומית.

אין להצר, כי הצוות המקצועי פועל לסגירת בקשות להיתר מטעמים כאמור וזאת בחריגה מסמכותו. נדמה, כי אין ענייננו -

באי עמידה בתנאי סף לקליטת הבקשה - שכן הבקשה נקלטה קיימת במערכת

ככל שמגיש הבקשה להיתר אינו מעוניין לפעול לתיקון נסח רישום לשכת המקרקעין, ומכאן לעמדת הוועדה המקומית הבקשה "נעדרת תימוכין קנייניים" הרי שיש להביא את הבקשה לקבלת החלטה של הוועדה המקומית אשר תכריע האם מבקש ההיתר הוכיח בעלותו בקרקע או אם לאו.

עם זאת, ככל שעמדת הוועדה המקומית הינה, כי המבקש לא עמד בתנאים המוקדמים שנקבעו בתקנה 33 לתקנות התכנון והבנייה )רישוי בניה( תשע"ו - .2016 טענה אשר לא נזכרה בתגובת הוועדה המקומית. כי אז, יש להשיב לו כנדרש תוך הפנייה לתנאים המוקדמים בתקנה זו שלא הושלמו. במצב דברים כאמור, לא נדרש להביא את הנושא לדיון בפניי מוסד תכנון, ובפני מבקש הבקשה להיתר תעמוד האפשרות לפנות לערכאות המוסמכות ולעתור כנגד החלטה מנהלית שעניינה אי עמידה המבקש בתנאים מקדמיים בהתאם לתקנות הרישוי.

ראה והשווה החלטה בבל"מ 1092/19 עימאד חוואס ואח' נ'

הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים )פורסם בנבו(.

- 42 -

6. הטיפול בתיק הבל"מ הסתיים

הכנת נוסח פרסום 20/07/2020

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 אישור שירותי הכבאות

5 אישור משרד הבריאות

6 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

7 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 8 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 9 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 10 סימון מבנה זמני למשך הבניה על גבי תכנית המגרש 11 תשלום אגרת בניה

12 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

13 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

14 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

15 הגשת/הצגת/צילום תעודת הנדסאי/אדריכל/מהנדס בתוקף

המלצת האגף

לדחות את הבקשה

- 43 -

סדר יום לועדה מתאריך - 22/10/2025 - ל תשרי תשפ"ו

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2025/50

מספר בקשה 1988/0600.02

מספר סידורי 13

נתונים כלליים

סוג בקשה בניית מרפסת, ממ"ד, תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים

שימוש עיקרי מגורים

תוספת קומה, ממ"ד ומרפסת ע"ג מבנה לשימור, ללא

מהות בקשה

תוספת יח"ד.

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות

הכשרת עבירה לא

המבקש מזרחי חגי

עורך הבקשה בר חיים איטה

מתכנן השלד מר ביטון אריאל

מספר מתנגדים 1

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

זכרון טוביה 12 , מחנה יהודה

גוש חלקה בשלמות

30046 160 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

30046ג תחילת תוקף 16/07/1959

3834 תחילת תוקף 02/04/1992

תאור הבקשה

היתרים קודמים:

ע"פ נתוני המערכת :

לא נמצאו היתרי בניה רלוונטיים במערכת

מהות הבקשה:

מצב קיים: מדובר מבנה קיים בן קומה אחת בעל יח"ד אחת, המבנה משמש למגורים.

ברחוב זכרון טוביה 12 בשכונת נחלאות גוש: 30046 , חלקה : 160

- 44 -

מצב מוצע:

קומה קרקע מפלס: +0.00

מוצע הריסת קירות פנימיים המהווים פטיו לבניה החדשה בקומות מעל

קומה א' מפלס: +3.70

מוצעת תוספת קומה ליח"ד הקיימת הכולל 2 מרפסות זיז

קומת חלל הגג מפלס: +6.70

מוצע קומת חלל גג עבור הרחבה נוספת לדירה הקיימת פרסום הקלות:

במסגרת הבקשה הנידונה פורסמו ההקלות הבאות:

"תוספת מרפסת בעומק של 1.20 מ' מעל דרך" .

תום מועד התנגדויות בוצע בתאריך: 01/08/2023 ולפי נתוני המערכת לבקשה הנידונה התקבלה התנגדות אחת.

בעלי העניין בנכס:

הבנייה מוצעת ע"ג חלקה מס' .160

הליך פרסומי בוצע בתיק לפי 149 לחוק, בוצע באחריות ובמסגרת דסק שרות הלקוחות במעמד פתיחת התיק.

לבקשה הנידונה התקבלה 1 התנגדויות.

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 07/07/2025

תכנונית : לדחות

במתכונת המוצעת

לדחות במתכונת המוצעת:

הבקשה מובאת לדחיה במתכונת המוצעת היות ומוצע בבקשה תואם בחלקו את נספח הבינוי כאשר גובה הקומות וכן גובה המדלפות חורגים מהמותר ומהווים סטיה נכרת לגובה בניה וכן שטחי הבניה לא חושבו כנדרש

- 45 -

גובה בניה:

על עורך לצמצם את גובה הקומה המוצעת לכדי 2.75 מ' מפני רצפה עד פני תקרה מותר עפ"י התב"ע מכיוון שמהווה סטיה ניכרת.

מדלפות:

על עורך הבקשה להסיר את הגבהת המדלפות מהבקשה

שטחי בניה:

ש. עיקרי:

- על עורך הבקשה לחשב את כלל השטחים כנדרש ולוודא עמידה במותר הכולל את הפטיו המוצע בסך שטחים עיקריים מרפסות זיז:

-על עורך הבקשה להוסיף פרט קונסטרוקטיבי ע"ג ההרמוניקה למרפסות זיז המוצעות.

מרפסות גג:

-מובא להכרעת הוועדה לבכיר בפרסום שבוצע לעניין מרפסת מעל דרך ל2 מרפסות גג בכל שיפוע במקום מרפת גג אחת בשיפוע אחד

חוות דעת אדריכלית:

-על עורך הבקשה לתקן את ההרמוניקה עפ"י הרמוניקה a

- 46 -

התנגדויות:

עפ"י נתוני המערכת לבקשה הנ"ל התקבלו 1 התנגדות כמפורט להלן:

* "הנני שכן וגם נאמן ההקדש שבו בית הכנסת הצמוד עם קיר משותף בבית הכנסת הישן יש קמרון גדול הקיר המשותף לפי מדידה של אותו מודד שהמבקש הביא נהרס כול פעם מחדש ע"י המבקש שלא רוצה שיהיה קיר מפריד כמו דרישת התבע המבקש לא הראה בתוכניית שהגיש שהוא מתכנן לבנות קיר אטום לסיגרה לכול אורך הקיר המשותף כדרישת התבע יתרה על כך הצהיר שאם יבנה קיר הוא יהרוס אותו דבר שגורם הזיק ראיה ושמיעה להתנהלות בית הכנסת אבקש דרישה של וועדה קודם הבניה עם ערבות שהקיר המשותף יבנה ויאטם בכול אורך הקיר בתנאי להיתר ללא הפרעה לבית הכנסת התייחסות של אדריכל שימור ומהנדס שימור כמו כול פרויקט באזור לחשש קריסה של הקירות המשותפים עם תוכנית הנדסה ברורה התייחסות של המודד לסתירה של המדידה שהביא לבית הכנסת לגבי הקיר המשותף לא יבנה השכן על קיר המשותף בחלקו של בית הכנסת וכך יגזול את רכוש בית הכנסת בכבוד רב גבריאל לביא."

-המלצת המחלקה היא לא לזמן את המתנגד היות והבקשה מובאת לדחייה במתכונת המוצעת.

תוקפה של החלטה זו הוא 120 יום מיום שהתקבלה, וזאת לצורך הגשת תכנית מתוקנת / השלמת תנאים מרחביים.

יודגש כי במידה ולא תוגש תכנית מתוקנת כנדרש ו/או לא ימולאו התנאים המרחביים הנדרשים - בתוך תקופת זמן זו, הבקשה תיסגר ויהיה צורך לפתוח תיק חדש

חוות דעת תכנונית 08/06/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

3834

תחילת תוקף:

02/04/1992

ייעוד הקרקע:

- 47 -

התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התכניות הבאות:

3834 תחילת תוקף 02/04/1992 (אזור מגורים מיוחד)

תכנית מתאר .62

תקנות התכנון והבניה.

סטייה ניכרת:

סעיף :8

התכנית החלה בחלקה כוללת סעיף לעניין סטייה ניכרת:

תוספת קומות, תוספת גובה בניה, הקטנת מרווחים, הגדלת אחוזי בניה שלא בהתאם לתכנית זו תראה כסטייה ניכרת כמשמעותה עפ"י חוק.

-נמצאה בבקשה חריגה לעניין גובה הבניה המהווה סטיה ניכרת (ראה סעיף גובה בניה).

נספח בינוי:

בתכנית חל נספח בינוי מס' 1 , שותק- מחייב לכל התכנית בשלמותה ואינו מפורט עבור כל בניין בנפרד, התכנית תבחן עפ"י פרטי הבניה והתרשימים המפורטים בנספח.

שלביות ביצוע:

התכנית כוללת סעיף שלביות ביצוע כוללני הכולל זמני בינוי ופינוי פסולת לבניה המוצעת.

קווי בניין:

הבחינה נערכה עפ"י תיק קווי בניין שהוגש מיום 29/08/2022 ע"י המח' למידע תכנוני ונמצאו חריגות מקווי הבניין המאושרים לעניין תוספת מרפסות הזיז המוצעות- ראה סעיף מרפסות זיז.

מס' קומות:

- 48 -

מותר לפי תב"ע: 2 קומות + שימוש בחלל גג רעפים למגורים.

מס' קומות קיימות: קומה אחת.

מוצע בבקשה: 1 קומה חדשה + שימוש בחלל גג רעפים

למגורים.

גובה בניה:

מותר עפ"י תב"ע: 2 קומות כאשר גובה קומה לא יעלה על 2.75

מ' מפני רצפה ועד פני תקרה וכמפורט בנספח הבינוי.

קיים: קומה אחת בגובה של 3.70 מ'.

מוצע בבקשה: קומה חדשה בגובה של 3.00 מ' מפני רצפה ועד

פני תקרה, החורג מהמותר עפ"י הוראות התכנית ונספח הבינוי ומהווה סטיה ניכרת.

- על עורך לצמצם את גובה הקומה המוצעת לכדי 2.75 מ' מפני רצפה עד פני תקרה מותר עפ"י התב"ע מכיוון שמהווה סטיה ניכרת.

גגות:

מותר עפ"י תב"ע: שיפוע הגג יהיה בין 22 ל-30 מעלות , גובה

רום הגג לא יעלה על 3.50 מ' מפני מישור התקרה העליונה ובכל בניין יהיו לפחות שני גגות משופעים.

מוצע בבקשה: שני גגות בשיפוע של 30 מעלות, כאשר רום הגג

המוצע הינו 3.50 מ' מפני מישור התקרה העליונה

מדלפות:

מותר עפ"י הנספח: עפ"י החתך אין הגבהת מדלפות כלל –

המדלפות בקו 0

מוצע בבקשה:

מדלפות בגובה של 0.40 מטר

כאשר גובה הבניה הינו סטיה נכרת וע"כ כל שינוי בגובה בכל נקודה בחתך מהווה סטיה נכרת – על עורך הבקשה להסיר את הגבהת המדלפות מהבקשה

מס' יח"ד:

מותר עפ"י תב"ע: התכנית אינה מגבילה במס' יח"ד וכפופה

- 49 -

למתאר ולכן לא קיימת הגבלה למס' יח"ד.

מס' יח"ד קיימות: 1 יח"ד.

מוצע בבקשה: הגדלת יח"ד קיימת

שטחי בניה:

ש. עיקרי:

מותר בתב"ע: %150 משטח החלקה, כאשר עפ"י התב"ע החלה

בחלקה מותר שימוש בחלל הגג עבור מגורים ושטחי הבניה בחלל הגג יהיו מעבר לזכויות הבניה המותרות.

חישוב שטחי הבניה המותרים: 160 מ"ר x %150 = 240 מ"ר

המותר לבניה + ניצול חלל גג הרעפים עבור מגורים.

קיים: 77.51 מ"ר.

מוצע: 77.51 מ"ר עבור תוספת הקומה.

ו- 46.70 מ"ר הינם בחלל גג הרעפים שהינם ניתנים מעבר לזכויות הבניה עפ"י התב"ע.

חישוב :

77.51 מ"ר (קיים ) + 77.51 מ"ר (מוצע) = 155.02 מ"ר < 240 מ"ר המותרים

מוצע בבקשה עומד בסך השטחים המותרים אך בבחינה

מעמיקה נראה כי לא חושבו כלל השטחים כנדרש - על עורך הבקשה לחשב את כלל השטחים כנדרש ולוודא עמידה במותר הכולל את הפטיו המוצע בסך שטחים עיקריים

מרפסות זיז:

קומה א' מפלס: +3.70

מוצעת 2 מרפסות זיז

חזית מזרחית:

מוצעת מרפסת בשטח של 5.13 מ"ר ובעומק של 1.20 מטר חזית מערבית:

מוצעת מרפסת בשטח של 5.08 מ"ר ובעומק של 1.20 מטר המרפסות המוצעות חורגות מקו בניין קדמי (קו דרך) וקו בניין

- 50 -

אחורי (קו דרך) כאשר עפ"י התקנות מותרת חריגה של עד 1.20 מ' והמוצע עומד במותר

-על עורך הבקשה להוסיף פרט קונסטרוקטיבי ע"ג ההרמוניקה למרפסות זיז המוצעות.

מרפסות גג:

קומת חלל הגג מפלס: +6.70

מוצעות 2 מרפסות גג לא מקורות המוקפות בין 3 קירות בעומק 1.90 מ' וברוחב 1.60 מ' ובשטח של 3.03 מ"ר כל אחת מהם כאשר נספח הבינוי (תרשים מס' 3 ,ב') מציג מרפסת אחת בשיפוע אחד של הגג ומוצע בבקשה מרפסת גג אחת בכל שיפוע

ח. מחוזק:

מוצע בבקשה:

קומת חלל הגג מפלס: +7.20

מוצע חדר מחוזק בשטח של כ-9 מ"ר.

תכסית:

מותר עפ"י תב"ע: %80 משטח החלקה.

חישוב: 160 מ"ר x %80 משטח החלקה= 112.80 מ"ר.

מוצע בבקשה: לא הוצג חישוב.

לא מוצע כל שינוי בקומת הקרקע – קומה קיימת

חצר:

מותר עפ"י תב"ע: עפ"י הוראות התכנית החלה בחלקה יש

להשאיר חצר אחת פתוחה ללא קירוי בכל חלקה ששטחה עולה על 45 מ"ר ומיקומה ייקבע עפ"י נספח הבינוי כאשר מותרת חצר בשטח של %20 משטח החלקה אך במקרה שבו תכסית הבניה הקיימת חורגת מהמותר עפ"י הנאמר לעיל אין חובה ליצור חצר בקומת הקרקע ובקומה השנייה תמומש רק יתרת הזכויות הבניה.

המוצע בבקשה הינו מכוח יתרת זכויות הבניה היות וקומת הקרקע הינה ומה קיימת

- 51 -

אישור חיזוק מבנים:

עפ"י הצהרת מהנדס לא נדרש בבקשה הנ"ל

אישור הסדרי תנועה:

התיק לא הופנה לאישור מחלקת הסדרי תנועה היות ולא מוצעות תוספת יח"ד בבקשה זו

אישור שימור:

התקבל אישור ממחלקת השימור בתאריך 15/01/2025 ע"י פוני שחר

חוות דעת אדריכלית:

המוצע בבקשה תואם בחלקו את נספח הבינוי כאשר גובה הקומות וכן גובה המדלפות חורגים מהמותר ומהווים סטיה נכרת לגובה בניה וכן שטחי הבניה לא חושבו כנדרש -על עורך הבקשה לתקן את ההרמוניקה עפ"י הרמוניקה a התנגדויות:

עפ"י נתוני המערכת לבקשה הנ"ל התקבלו 1 התנגדות כמפורט להלן:

- 52 -

השלמת פרסום 11/07/2023

לפי סעיף 149 תוספת מרפסת בעומק 1.2 מ'' מעל דרך.

לחוק

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

2 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 3 תשלום אגרת בניה

4 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

5 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

6 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

7 אישור פיקוד העורף הג"א

8 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין

המלצת האגף

לדחות במתכונת המוצעת

לדחות במתכונת המוצעת:

גובה בניה:

על עורך לצמצם את גובה הקומה המוצעת לכדי 2.75 מ' מפני רצפה עד פני תקרה מותר עפ"י התב"ע מכיוון שמהווה סטיה ניכרת.

מדלפות:

על עורך הבקשה להסיר את הגבהת המדלפות מהבקשה

שטחי בניה:

- 53 -

ש. עיקרי:

- על עורך הבקשה לחשב את כלל השטחים כנדרש ולוודא עמידה במותר הכולל את הפטיו המוצע בסך שטחים עיקריים

מרפסות זיז:

-על עורך הבקשה להוסיף פרט קונסטרוקטיבי ע"ג ההרמוניקה למרפסות זיז המוצעות.

מרפסות גג:

-מובא להכרעת הוועדה לבכיר בפרסום שבוצע לעניין מרפסת מעל דרך ל2 מרפסות גג בכל שיפוע במקום מרפת גג אחת בשיפוע אחד

חוות דעת אדריכלית:

-על עורך הבקשה לתקן את ההרמוניקה עפ"י הרמוניקה a התנגדויות:

עפ"י נתוני המערכת לבקשה הנ"ל התקבלו 1 התנגדות כמפורט להלן:

-המלצת המחלקה היא לא לזמן את המתנגד היות והבקשה מובאת לדחייה במתכונת המוצעת.

תוקפה של החלטה זו הוא 120 יום מיום שהתקבלה, וזאת לצורך הגשת תכנית מתוקנת / השלמת

- 54 -

תנאים מרחביים.

יודגש כי במידה ולא תוגש תכנית מתוקנת כנדרש ו/או לא ימולאו התנאים המרחביים הנדרשים -

בתוך תקופת זמן זו, הבקשה תיסגר ויהיה צורך לפתוח תיק חדש

- 55 -

סדר יום לועדה מתאריך - 22/10/2025 - ל תשרי תשפ"ו

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2025/50

מספר בקשה 1989/0860.05

מספר סידורי 14

נתונים כלליים

סוג בקשה תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים, בניית מרפסת

שימוש עיקרי מגורים, מגורים

מהות בקשה בקשה לתוספת בניה, מרפסות

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש מר דירנפלד שלום יוסף

עורך הבקשה הנדסאי אדריכלות קצנלנבוגן זאב

מתכנן השלד איש רן שמואל

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 7

כתובת האתר

זכרון יעקב 4 , רוממה

גוש חלקה בשלמות

30234 45 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

11829א תחילת תוקף 06/08/2009

30234ג תחילת תוקף 16/07/1959

5/03/02 תחילת תוקף 14/08/1975

תאור הבקשה

היתרים קודמים:

ע"פ נתוני המערכת היתרי בניה רלוונטיים שהופקו בחלקה הנידונה:

- בתאריך 28/08/1991 בת.ב. 1989/0860.01 עבור "תוספת בניה ושינויים " בהיתר זה אושרו 470.82 מ"ר.

- בתאריך 05/03/1992 בת.ב. 1989/0860.02 עבור "הגדלת מרפסות פתוחות ".

- בתאריך 10/01/2000 בת.ב. 1989/0860.03 עבור "תוספת מרפסת סוכה ".

- בתאריך 08/05/2011 בת.ב. 1989/0860.04 עבור "תוספת קומה על הגג להרחבת יח"ד לפי תב"ע 11829א'".

- 56 -

מהות הבקשה:

מצב קיים: מדובר בבניין קיים בן 3 קומות מעל קומת מחסנים וחדר מדרגות יציאה לגג המשמש למגורים

ברחוב זכרון יעקב ,4 בשכונת רוממה גוש: 30234 , חלקה : .45 מצב מוצע:

קומת קרקע - מחסנים , מפלס :-4.15

חזית צפונית:

מוצעים עמודים למעטפת מהקומה מעל בשטח חניה קיים.

קומה א', מפלס :+0.00

חזית צפונית:

עבור יח"ד מס': 1

מוצעת מעטפת לתוספת בניה מהקומה מעל.

מוצעת קורת דמה למרפסת.

קומה ב', מפלס :+3.06

חזית צפונית:

עבור יח"ד מס' 3 ( מש' דירנפלד):

מוצעת תוספת בניה הכוללת הריסת מרפסת סגורה קיימת ופריצת פתח בקיר קיים.

מוצעת מרפסת זיז לא מקורה.

קומה ג' , מפלס :+6.12

חזית צפונית:

מוצע גג לתוספת בניה מוצעת לא לשימוש.

פרסום הקלות:

במסגרת הבקשה הנידונה פורסמו ההקלות הבאות:

.1"הקלה לשינוי מנספח בינוי מנחה - לצורך שיפור התכנון".

.2"חריגה בקו בניין קדמי %10 עם פתחים - לצורך שיפור התכנון ".

.3"חריגה בקו בניין קדמי %40 עבור מרפסות -לצורך מרפסות".

4. "חריגה מהוראות התוכנית- בניה שלא בהינף אחד".

- 57 -

תום מועד להגשת התנגדויות 08.07.2025

על פי נתוני המערכת לבקשה זו לא התקבלו התנגדויות.

בעלי העניין בנכס:

הבנייה מוצעת ע"ג חלקה מס' .45

הליך פרסומי בוצע בתיק עפ"י סעיף 149 לחוק, באחריות ובמסגרת דסק שרות הלקוחות במעמד פתיחת התיק.

על פי נתוני המערכת לבקשה זו לא התקבלו התנגדויות.

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 10/09/2025

תכנונית : לדחות

במתכונת המוצעת

לדחות במתכונת המוצעת :

הבקשה מובאת לדחייה במתכונת המוצעת היות ובבחינה נמצא כי תוספת הבנייה המנוידת בחלקה חורגת מקו הבניין המהווה סטיה ניכרת מהוראות התכנית, גם המרפסת זיז ומרפסת הדמה מעבר לקו הבניין מהווה סטיה ניכרת מהוראות התכנית לקו הבניין ולא ניתן לאשרם. בנוסף, עורך הבקשה נדרש בחישוב שטחי שירות לקומת העמודים ובהמצאת אישור הסדרי תנועה כתנאי לדיון מאחר ועמודי הבינוי יורדים על חניות קיימות.

ישנם הערות טכניות וגרפיות רבות אשר עורך הבקשה נדרש לתקן.

סטייה ניכרת:

בתכנית הנ"ל קיים סעיף סטייה ניכרת לעניינים הבאים: סעיף 4.1.2 (ד) :

גובה הבניה המירבי כמצוין בנספח הבינוי, מס' יח"ד המירבי, קווי הבניין וצמצום השטח שבין גבול המגרש לקו הבניין.

המוצע בבקשה חורג מקווי בניין ובמרווח - (ראה סעיף קווי בניין).

קווי בניין:

חזית צפונית:

קומת קרקע - מחסנים , מפלס :-4.15

- 58 -

מוצעים עמודים למעטפת מהקומה מעל בשטח חניה קיים כאשר חלקם הצפוני מערבי (מיקום הניוד) חורג מקו הבניין ב-

50 ס"מ, חריגה זו מהווה סטייה ניכרת מהוראות התכנית – על עורך הבקשה לצמצם את הבינוי המוצע לתחום קווי הבניין המאושרים.

קומה א', מפלס +0.00 (יח"ד מס' :)1

בינוי מעטפת: מוצעת מעטפת לתוספת בניה מהקומה מעל

כאשר חלקם הצפוני מערבי (מיקום הניוד) חורג מקו הבניין ב-

מרפסת דמה: מוצעת מרפסת דמה אשר חורגת מקו הבניין

ומצמצת את המרווח, מרפסת דמה זו מהווה סטיה ניכרת מהוראות התכנית – על עורך הבקשה להסיר מרפסת דמה מהבקשה לאלתר.

קומה ב', מפלס ,+3.06 יח"ד מס' 3 ( מש' דירנפלד):

בינוי: מוצעת תוספת בניה הכוללת הריסת מרפסת סגורה קיימת ופריצת פתח בקיר קיים, כאשר חלקם הצפוני מערבי (מיקום הניוד) חורג מקו הבניין ב-50 ס"מ, חריגה זו מהווה סטייה ניכרת מהוראות התכנית – על עורך הבקשה לצמצם את הבינוי המוצע לתחום קווי הבניין המאושרים .

מרפסת זיז: מוצעת מרפסת זיז אשר חורגת מקו הבניין

ומצמצת את המרווח, מרפסת זיז זו מהווה סטיה ניכרת מהוראות התכנית – על עורך הבקשה להסיר מרפסת זיז מהבקשה לאלתר.

- על עורך הבקשה לסמן את קו הבניין על גבי ההרמוניקה בכל המפלסים במדויק כפי שהתקבל בתיק המידע ולהסיר את הסימונים נוספים המטעים.

נספח בינוי:

לא תואם נספח ומוצע בבקשה:

קומה קרקע , מפלס ,-4.15 חזית צפונית:

מוצעים עמודים למעטפת מהקומה מעל בשטח חניה קיים.

העמודים המוצעים אינם תואמים במידותיהם לנספח בינוי ומה גם שאינם תואמים במיקומם לתוספת המוצעת בבקשה, כמו כן עורך הבקשה אינו מראה את החניות ופיתוח השטח בקומת הקרקע - על עורך הבקשה להראות את פיתוח שטח והחניות על גבי קומת הקרקע ולהתאים את העמודים המוצעים למעטפת המוצעת בקומה מעל.

- 59 -

שטחי בניה:

ש. עיקרי:

בבחינת ידנית נראה על פניו כי המוצע עומד במניין שטחי הבניה המותרים, אולם בבחינה מעמיקה נמצא כי הבינוי המוצע חורג מקו הבניין בחזית הצפונית, כל בינוי מעבר לקו בניין מהווה סטייה ניכרת מהוראות התוכנית כמו כן התוספת המוצעת הינה בשונה מנספח הבינוי ובנספח לא ניתנו מידות מדויקות לתוספת עורך הבקשה מסתמך על היתרים קודמים בחישוב עומק התוספת בחזית המזרחית - על עורך הבקשה לצמצם את הבינוי המוצע לתחום קווי הבניין המאושרים להראות חישוב מדויק בפוליגונים על גבי ההרמוניקה של המותר עפ"י תב"ע למול התוספת המוצעת ולוודא עמידה במותר בהוראות התוכנית.

ש. שירות:

המוצע בבקשה אינו כולל שטחי שירות.

בבחינת הבקשה נמצא כי עורך הבקשה מציע בינוי ומעטפת אשר מקרה קומת חניה פתוחה, מכאן כי נוצר שטח שירות, עורך הבקשה אינו מחשב שטח זה במניין שטחי שירות המוצעים ואף לא מוכיח זכויות עבורם – על עורך הבקשה לחשב את כל שטחי שירות הקיימים במגרש ולהראות שטחי שירות נותרים למימוש לצורך חישוב קומת העמודים/קירוי החניה המוצעת.

מרפסות זיז:

קומה א', מפלס ,+0.00 חזית צפונית:

עבור יח"ד מס' 1 מוצעת קורת דמה למרפסת אשר חורגת מקו הבניין ומצמצת את המרווח, מרפסת דמה זו מהווה סטיה ניכרת מהוראות התכנית – על עורך הבקשה להסיר מרפסת דמה מהבקשה לאלתר.

קומה ב', מפלס ,+3.06 חזית צפונית:

עבור יח"ד מס' 3 (מש' דירנפלד) מוצעת מרפסת זיז לא מקורה בעומק של 1.68 מ"ר רוחב של 9.15 מ"ר ובשטח של 14.03 מ"ר, מוצעת מרפסת זיז זו חורגת מקו הבניין ומצמצת את המרווח ומהווה סטיה ניכרת מהוראות התכנית – על עורך הבקשה להסיר מרפסת זיז מהבקשה לאלתר.

אישור הסדרי תנועה:

המוצע בבקשה הינו הורדת קירות של המעטפת והבינוי המוצע ע"ג חניות , בבחינת הבקשה נמצא כי עורך הבקשה אינו מסמן כלל את החניות ולכן במעמד פתיחת התיק לא הופנה למחלקת הסדרי תנועה – על עורך הבקשה להמציא אישור מחלקת הסדרי תנועה לאחר תיקון הבקשה על כלל הערות הצוות המקצועי.

- 60 -

חוות דעת אדריכלית:

על עורך הבקשה לתקן תיקונים וליקויים המוצגים ע"ג הרמוניקה .a

תוקפה של החלטה זו הוא 120 יום מיום שהתקבלה, וזאת לצורך הגשת תכנית מתוקנת / השלמת תנאים מרחביים.

יודגש כי במידה ולא תוגש תכנית מתוקנת כנדרש ו/או לא ימולאו התנאים המרחביים הנדרשים - בתוך תקופת זמן זו, הבקשה תיסגר ויהיה צורך לפתוח תיק חדש.

חוות דעת תכנונית 10/09/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

5/03/02

תחילת תוקף:

14/08/1975

ייעוד הקרקע:

התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התכניות הבאות:

11829א' תחילת תוקף 06/08/2009 אזור מגורים ג'.

5/03/02 תחילת תוקף 14/08/1975 אזור מגורים קומה אחת.

תכנית מתאר 62

תקנות התכנון והבניה.

סטייה ניכרת:

בתכנית הנ"ל קיים סעיף סטייה ניכרת לעניינים הבאים: סעיף 4.1.2 (ד) :