ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 8 · קובץ סדר יום לוועדה 23.04.2025.pdf

- 1 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1239375

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: עטיה דוד

עורך התכנית: מולדבסקי יצחק

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 21.2.24

כתובת תמיר שמואל 19 , פסגת זאב

גוש חלקה בשלמות

31338 55 כן

31338 56 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף (62א)א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

המבנה הנדון הינו אחד מתוך 6 מבנים שנבנו באותו אופן ברחוב, כאשר החזית הקדמית נבנתה בקו בינוי אחיד ובעיצוב זהה. במסגרת התכנית מוצעת תוספת של מרפסות זיז מעל דרך מאושרת בחזית הקדמית שלא בהתאמה ליתר המבנים ברחוב, ובאופן שנותר מעבר מתחת למרפסת בגובה של פחות מ – 2.50 מ'. תוספת זו אינה מוצגת בחתכים וחזיתות. יש לבטל את מרפסות הזיז המוצעות בקומות א' ()+-0.00 ו-

ב' (.)+-2.80 יש להשמיט קו בניין עילי מהתשריט ולתקן בהתאם את נספח הבינוי.

ניתן לשקול תוספת מרפסות זיז עבור יח"ד אלו בחזית מזרחית ומערבית, כל עוד 15/05/2024

ישמר מרחק של 1.50 מ' מגבול החלקה לכוון הבניינים השכנים וגבול החלקה, בתיאום מחלקת תכנון.

מוצעת תוספת בנייה וחדר מחוזק בקומה העליונה עבור 2 יח"ד מתוך 8 קיימות בבניין, ללא תכנון כולל עבור כל יח"ד בבניין. יש לבחון הרחבות דיור ותוספת ממ"ד עבור יתר יח"ד בבניין, בתיאום מחלקת תכנון עיר.

בתחום המגרש קיימת בניה ללא היתר. יש לסמן במסמכי התכנית את כל הבניה שאינה לפי היתר. יש לקבוע בהוראות התכנית בתנאים להיתר, כי תנאי לתחילת עבודות יהיה הריסת הבניה ללא היתר של הדירה המבקשת הרחבה.

יש לתקן את שלביות הביצוע המוצעת בתכנית באופן הבא – יש לבטל התייחסות לעניין מרפסות הזיז והבניה על הגג. במקומם יש לקבוע – תוספת הבניה בקומה ג'

(מפלס )+5.60 תתאפשר לכל

- 2 -

יח"ד בנפרד.. ככל שתתאפשר תוספת בניה גם לדירות אחרות בבניין, יהיה צורך להגדיר גם עבורן שלביות ביצוע, בתיאום מחלקת התכנון.

יתוקן הסעיף בתקנון לעניין מרפסות – כל מרפסת תיבנה בנפרד ולא בצמדים.

יש להשמיט התייחסות לעניין עיצוב מרפסות הסוכה בסעיף 4.1.2ג', שלא רלוונטי לתכנון המוצע במסגרת התכנית.

בהתאם לחו"ד מחלקת מידע תכנוני - בטבלה שבס' 1.5.5 בהוראות התכנית ובטבלת גושים וחלקות שבתשריט מצב מוצע, יש להשמיט את חלקה 56 היות ותכנית זו לא חלה עליה.

יש לוודא התאמה בין תכניות חתכים וחזיתות ולסמן כל הבניה ללא היתר להריסה ו / או להכשרה, לסמן בניה מאושרת בהיתר, בהתאם למקובל.

לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע תיקונים טכניים.

בהתאם לסעיף 86 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה ,1965 החלטה זו תהה בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית, באם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעליי העניין בחלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

- 3 -

הוראות התכנית

סעיף 1.2 – יש לתקן את שטח התכנית.

סעיף 1.4 – יש להשלים לפי סעיף בחוק.

סעיף 1.5.5 – יש לתקן טבלת גושים וחלקות בהתאם לחו"ד מחלקת מידע תכנוני.

סעיף 1.7 – יש להשלים נתונים בטבלה.

סעיף 4.1.1 – יש לציין שימוש למגורים.

סעיף 5 – יש לציין בטבלת זכויות והוראות בניה את מספר יח"ד הקיים.

סעיף 7.1 – יש לתקן את שלבי הביצוע.

תשריט מצב מוצע

יש להשמיט קו בניין עילי.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית

הרחבות דיור ותוספת קומה ברחוב שמואל תמיר ,19 פסגת זאב, ירושלים.

הוראות התכנית

1. קביעת בינוי לתוספת בניה כמפורט להלן:

א. קביעת בינוי לתוספות בניה בקומת מפלס +5.60 לשם הרחבות יח"ד קיימות בהתאם לנספח

הבינוי ובהתאם לקיים בשטח.

ב. קביעת בינוי לתוספת קומה מעל הבניין הקיים לשם הרחבת יח"ד הקיימות בקומה שמתחתיה,

בהתאם לנספח הבינוי.

2. קביעת קווי בניין לבניה , כאמור.

3. הגדלת שטחי הבניה הכוללים בשטח.

4. הגדלת מספר הקומות מ – 4 קומות מעל הכניסה ל – 5 קומות מעל הכניסה הקובעת.

5. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבנייה, כאמור.

6. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

מצב קיים

מבנה מגורים בן 3 קומות מעל קומת עמודים למחסנים, חניה ומקלט. כלפי הרחוב גג רעפים על חלק מהקומה - 4 -

הרביעית. הבניין חלק משורה של בניינים דומים בצד זה של הרחוב.

התכנית הינה בסמכות הועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 10/01/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך .11/03/2025

לתוכנית הוגשו 4 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

מאת: רבקה וראובן יאסאן (תת חלקה ,)6 ברק מנגן (תת חלקה ,)5 דיירי הבניין ברחוב שמואל תמיר .19

עיקרי ההתנגדויות:

1. פגיעה באדריכלות הבסיסית של הבניין, בתשתיות, בבטיחות הבניין

בבקשה לבנות על הגג, מציע המבקש למעשה להרוס את גג הרעפים הבנוי כיום, ובכך לפגום במבנה האדריכלי הייחודי של הבניינים ברחוב שמואל תמיר.

אין כל ביטחון שהמבקש יצליח לבנות מחדש את גג הרעפים בקומה החדשה שיבנה לכאורה, באופן זהה כפי שהינו היום.

אין לנו כל ערבות שהמבקש מסוגל לבצע את העבודות ללא פגם וללא פגיעה בתשתיות ובבטיחות.

כמו כן, אין לנו ערבות שלמבקש קיימת היכולת הכלכלית לבצע את ההריסה ואת הבניה מחדש על כל הליכי הבניה – זהו תהליך בעל משמעויות כספיות ואחרות שבא מתוך עניין פרטי של אדם, ללא התחשבות במשמעויות העלולות לפגוע בדירות של יתר הדיירים ובעלי הדירות בבניין.

2. תוספת בניה על הגג – סיכון למערכות תשתית ולתפקוד המבנה

תוספת הבניה המתבקשת מתוכננת להתבצע על גג הבניין, שהוא רכוש משותף, ומשמש בסיס לתשתיות חיוניות כגון מערכת המים, מערכות האיטום, הניקוז, הביוב והחשמל.

פגיעה בתשתיות: העתקת תשתיות קיימות: עבודות הבניה יחייבו העתקה של תשתיות אלו, דבר שעלול

להוביל לליקויים חמורים, כגון בעיות איטום, חדירת מים לדירות העליונות ונזקים למערכות הניקוז והביוב.

תחזוקה לקויה בעתיד: הגבלת הגישה לתשתיות שעל הגג עקב הבניה עלולה להקשות על תחזוקתן, לגרום

להוצאות נוספות ולפגיעה בתפקוד השוטף של הבניין.

נזקי איטום וניקוז: פגיעה במערכות האיטום של הגג עלולה לגרום לנזילות, רטיבויות ותקלות תשתיתיות

חמורות, שעלות תיקונן גבוהה ומשמעותית. לאחרונה השקיעו בעלי הדירות סכום גדול משמעותי לאיטום הגג, ולא נסכים שעבודות אלה ייפגעו.

3. פגיעה באיכות החיים של דיירי הבניין לאורך תקופת הבניה הממושכת ובהתאם לתוצאותיה

במהלך הבניה: עבודות הבניה יגרמו למטרד, רעש ואבק, לתקופה ממושכת.

צפויים עומסים בגין עבודות הבניה על שטחים ציבוריים בסביבות הבניין ובחניות.

4. פגיעה בערך הדירות בבניין

- 5 -

הבניין מתאפיין במראה אחיד ואסתטי ביחס ליתר הבניינים מאותה הסדרה האדריכלית ברחוב. תוספת בניה הנדרשת תשנה את חזות המבנה, תפגע במראהו החיצוני ועלולה לפגוע בהיבטים בטיחותיים משמעותיים בבניין, ובכך להשפיע לרעה על ערך הנדל"ן של כלל הדירות בבניין.

5. חששות בטיחותיים והנדסיים

תוספת הבניה תגרום לעומס על מבנה הבניין, דבר שעלול להוביל לבעיות בטיחותיות והנדסיות בעתיד.

מגיש הבקשה טרם הציג אישור מהנדס בנוגע לבניה נוספת על הגג ביחס לחוזק היסודות המקוריים של המבנה, כתנאי הכרחי להגשת הבקשה.

הבניין נבנה בשיטת בניה טרומית – כלומר לוחות מחוברים, יש חשש מעומסים החורגים מן האפשר במבנה כזה.

לאחרונה נפלה אבן חיפוי בבניין למרפסת של אחד השכנים בקומות התחתונות וקיים חשש לערעור השלד המבנה.

6. מרקם קהילתי של דיירי הבניין

חלק מבעלי הדירות הם אנשים מבוגרים מעל גיל ,80 שלא יוכלו לטפל בבעיות תשתיות ויסבלו עקב העתקתן של דודי השמש, צינורות מים, איטום הגג, ועוד.

7. היעדר הסכמה מצד כלל הדיירים

הגג מהווה רכוש משותף, וכל שינוי בו מחייב אישור כלל הדיירים בהתאם לחוק המקרקעין. נכון למועד זה, לא ניתנה הסכמה מצד הדיירים לביצוע תוספת הבניה.

8. זכויות בניה של כלל הדיירים ברכוש המשותף

במידה וקיימות זכויות בניה על הגג הן שייכות לכל בעלי הדירות בבניין.

9. לסיכום

לאור כל הנימוקים המפורטים לעיל, אנו מתנגדים לבניה ומבקשים לדחות לאלתר את הבקשה של משפחת עטיה או כל פונה אחר מטעמה לתוספת הבניה על הגג ו/או על חלק/ים ברכוש המשותף של הבניין.

אנו מבקשים להזמין אותנו להשמיע את טענותינו וההתנגדות לפני הועדה.

אנו שומרים על זכותנו להגיש ערר על כל החלטה שלא לקבל את ההתנגדות ובנוסף לפנות למפקח על בתים משותפים ולהגיש התנגדות לבניה מבחינה קניינית ע"פ חוק המקרקעין, תשכ"ט-.1969

התנגדות מספר 2 :

מאת: נתן אסמוכה, קטלין אסמוכה (דירה ,)3 דיירי הבניין ברחוב שמואל תמיר .19

עיקרי ההתנגדויות:

1. פגיעה באדריכלות הבסיסית של הבניין, בתשתיות, בבטיחות הבניין

בבקשתו לבנות על הגג, מציע המבקש למעשה להרוס את גג הרעפים הבנוי כיום, ובכך לפגום במבנה האדריכלי הייחודי של הבניינים ברחוב שמואל תמיר.

- 6 -

אין כל ביטחון שהמבקש יצליח לבנות מחדש את גג הרעפים בקומה החדשה שיבנה לכאורה, באופן זהה כפי שהינו היום.

אין לנו כל ערבות שהמבקש מסוגל לבצע את העבודות ללא פגם וללא פגיעה בתשתיות ובבטיחות.

תהליך הבניה מחדש על הגג, כגון זה שמציע המבקש, עלול להימשך זמן רב ואפילו מספר שנים, במהלכן עלולים להיפגע צרכיהם של חלק מבעלי הבתים, למשל: במידה ואחד מבעלי הבתים ירצה למכור את הנכס שבר/שותו – סיכוייו קלושים למצוא קונים, עקב אי הנוחות שמלווה תהליך בינוי משמעותי זה לכלל הדיירים, כמו גם הוצאה מתפקוד של תשתיות בסיסיות שלבעלי הנכס כגון דודי השמש, איטום הגג, ועוד.

2. היעדר הסכמה מצד כלל הדיירים בהתאם לאחוזים הנדרשים להפקדת התכנית

בבניין קיימות 8 דירות סך הכל, כולל הדירה הנמצאת בבעלותם של המבקשים, כלומר קיימים 16 בעלי עניין כולל המבקשים, כך שללא המבקשים ישנם למעשה 14 בעלי עניין.

בתכנית שהופקדה הציגו המבקשים ארבע חתימות של בעלי עניין בלבד (בעלי שתי דירות סה"כ) ועוד שתי חתימות של המבקשים עצמם (בעלי דירה אחת נוספת).

ארבע החותמים מהווים %29 מבעלי העניין, כך שהבקשה לא עומדת בתנאי הסף בהתאם לחוק, כלומר %66 אחוזים נדרשים ו – %100 כאשר מדובר ברכוש משותף (הגג להבנתינו הוא רכוש משותף).

גם אם נחשב את חתימותיהם של מבקשי הבקשה עצמם, נגיע לכ – %38 חתימות בלבד – גם הוא להבנתנו אינו עומד בתנאי הסף לבקשה זו, בהתאם לחוק.

ככל והגג מהווה רכוש משותף, כל שינוי בו מחייב את אישור כלל הדיירים בהתאם לחוק המקרקעין.

3. ערבויות כספיות והתחייבויות המבקש בפני יתר בעלי הדירות בבית המשותף

בבקשתו מבקש מר עטיה לשלש (לפחות( להבנתנו, את שטח דירתו הקיימת היום – זוהי בניה משמעותית שכרוכה במשך זמן ארוך ובעלויות כספיות גבוהות.

הפונה לא הציג בפנינו ערבויות כספיות או אחרות או כל התחייבות אחרת כפי שהיה מצופה ממנו, ולא פנה אלינו כלל מיוזמתו על מנת להעלות את נושא בקשתו לדיון ולבחון את האופציות.

4. פגיעה בהכנסתם של בעלי הדירות המשכירים את דירותיהם לדיירים

במהלך תקופת הבניה הפונה מבקש להעתיק את דודי השמש ואת תשתיות המים והחשמל לגג החדש שייבנה. במהלך תקופה זו ייפגעו הדיירים השוכרים ולא תהיה להם אופציה להתקלח במים חמים ועוד פגיעות צפויות. לחלק מהמשכירים ובייחוד למבוגרים מבניהם זו פרנסה משמעותית עליה הם נשענים עת זקנתם ובכלל. אין לדעת כמה זמן הבניה על הגג תימשך עד שיוחזרו התשתיות לפעול, ולכן יש סיכוי שהדיירים השוכרים יאלצו לעזוב את הבניין, ועד שיימצאו שוכרים חדשים וכן כאמור בתקופת הבניה שמשכה לא ידוע – ייגרם הפסד משמעותי בהכנסות של בעלי הבתים המשכירים.

5. תוספת בניה על הגג – סיכון למערכות תשתית ולתפקוד המבנה

תוספת הבניה המתבקשת מתוכננת להתבצע על גג הבניין, שהוא רכוש משותף, ומשמש בסיס לתשתיות חיוניות כגון מערכת המים, מערכות האיטום, הניקוז, הביוב והחשמל.

- 7 -

פגיעה בתשתיות: העתקת תשתיות קיימות: עבודות הבניה יחייבו העתקה של תשתיות אלו, דבר שעלול

להוביל לליקויים חמורים, כגון בעיות איטום, חדירת מים לדירות העליונות ונזקים למערכות הניקוז והביוב.

תחזוקה לקויה בעתיד: הגבלת הגישה לתשתיות שעל הגג עקב הבניה עלולה להקשות על תחזוקתן, לגרום

להוצאות נוספות ולפגיעה בתפקוד השוטף של הבניין.

נזקי איטום וניקוז: פגיעה במערכות האיטום של הגג עלולה לגרום לנזילות, רטיבויות ותקלות תשתיתיות

חמורות, שעלות תיקונן גבוהה ומשמעותית. לאחרונה השקיעו בעלי הדירות סכום גדול משמעותי לאיטום הגג, ולא נסכים שעבודות אלה ייפגעו, וזאת ללא ערבות שיוכלו להתמקם מחדש על הגג באופן ללא פגם.

6. פגיעה באיכות החיים של דיירי הבניין לאורך תקופת הבניה הממושכת ובהתאם לתוצאותיה

במהלך הבניה: עבודות הבניה יגרמו למטרד, רעש ואבק, לתקופה ממושכת.

צפויים עומסים בגין עבודות הבניה על שטחים ציבוריים בסביבות הבניין ובחניות.

7. חשש פגיעה בערך הדירות בבניין

הבניין מתאפיין במראה אחיד ואסתטי ביחס ליתר הבניינים מאותה הסדרה האדריכלית ברחוב. תוספת בניה הנדרשת תשנה את חזות המבנה, תפגע במראהו החיצוני ועלולה לפגוע בהיבטים בטיחותיים משמעותיים בבניין, ובכך להשפיע לרעה על ערך הנדל"ן של כלל הדירות בבניין.

8. חששות בטיחותיים והנדסיים

תוספת הבניה תגרום לעומס על מבנה הבניין, דבר שעלול להוביל לבעיות בטיחותיות והנדסיות בעתיד.

מגיש הבקשה טרם הציג אישור מהנדס בנוגע לבניה נוספת על הגג ביחס לחוזק היסודות המקוריים של המבנה, כתנאי הכרחי להגשת הבקשה.

הבניין נבנה בשיטת בניה טרומית – כלומר לוחות מחוברים, יש חשש מעומסים החורגים מן האפשר במבנה כזה.

לאחרונה נפלה אבן חיפוי בבניין למרפסת של אחד השכנים בקומות התחתונות וקיים חשש לערעור השלד המבנה.

9. מרקם קהילתי של דיירי הבניין

חלק מבעלי הדירות הם אנשים מבוגרים מעל גיל 80 ו- 95 שלא יוכלו לטפל בבעיות תשתיות ויסבלו עקב העתקתן של דודי השמש, צינורות מים, איטום הגג, ועוד.

10. זכויות בניה של כלל הדיירים בבית המשותף

נכון להיום להבנתנו לא קיימות זכויות בניה בבניין זה, והפונה מבקש לקבלן. בקשה זו עלולה לפגוע בבקשות עתידיות של בעלי הדירות בבניין – יש לבדוק נושא זה לעומק.

11. לסיכום

לאור כל הנימוקים המפורטים לעיל, אנו מגישים הסתייגות זו לבקשתה של משפחת עטיה או כל פונה אחר מטעמה לתוספת הבניה על הגג ו/או על חלק/ים ברכוש המשותף של הבניין.

- 8 -

(ראוי לציין כי אין לנו התנגדות לתוספת בניה ככל ומדובר בשטח הפרטי של מגיש הבקשה במרפסת הפרטית שלו, או בתוך הדירה שלו שהיא רכושו הפרטי, ככל והחוק ותקנות העירייה מאפשרות זאת).

אנו מבקשים להגן על זכויותינו, לשמר את איכות חייהם של כלל הדיירים ולהבטיח את תפקוד המבנה לטווח הארוך.

אנו שומרים על זכותנו להגיש ערר על כל החלטה שלא לקבל את ההתנגדות ובנוסף לפנות למפקח על בתים משותפים ולהגיש התנגדות לבניה מבחינה קניינית ע"פ חוק המקרקעין, תשכ"ט-.1969

התנגדות מספר 3 :

מאת: התנגדות עצמית לתכנית 1239375 בוריס וולוך (דירה ,)1 דיירי הבניין ברחוב שמואל תמיר .19

עיקרי ההתנגדויות:

לאחר שראיתי את התכנית אני לא מתנגד אליה אבל אני מעוניין שהממ"ד יהיה במקום שסימנתי ע"ג תכנית זו. החצר שלי אמנם לכל האורך אבל היות שבצד הקדמי יש חניה וא"א לשים יסודות ממ"ד (כי יש תכנון דירות מורכב) ולכן המיקום חייב להיות שם. בנוסף, סימנתי הצעה עבור ממ"דים עתידיים לדירה 3 (ולא במיקום הקודם כך שכל ממ"ד ישב על החצר הפרטית שלו).

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה ממליצים לקבל

חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף כמפורט להלן:

1. לדחות את ההתנגדות לעניין הפגיעה באדריכלות הבסיסית של הבניין, בתשתיות, בטיחות

הבניין. הריסת גג הרעפים תפגום במבנה האדריכלי הייחודי של הבניינים ברחוב שמואל תמיר.

אין ביטחון שהמבקש יצליח לבנות מחדש את גג הרעפים בקומה החדשה באופן זהה. אין ערבות שהמבקש מסוגל לבצע את העבודות ללא פגם ופגיעה בתשתיות ובבטיחות. וקיימת היכולת הכלכלית לבצע את ההריסה ואת הבניה מחדש ובלי לפגוע בשאר הדירות בבניין – מדובר בתכנית להרחבת שתי יח"ד בקומה העליונה ותוספת קומה אחת להרחבתן בבניין עם גג רעפים חלקי לכוון הרחוב. בניין זה הוא חלק מרצף בניינים דומים ברחוב. על פי התכנית, תצורת הגג הקיימת תישמר גם לאחר תוספת הקומה, ולכן לא ייפגם המבנה האדריכלי הייחודי של הבניינים ברחוב. התכנית קובעת מסגרת תכנונית בלבד. לאחר אישור התכנית, צריך יהיה להוציא היתר בניה.

2. לדחות את ההתנגדות לכך שתוספת בניה על הגג המשותף והעתקת התשתיות תהווה סיכון

למערכות תשתית ולתפקוד המבנה ועלולה להוביל לליקויים חמורים, כגון: בעיות איטום, חדירת מים לדירות העליונות ונזקים למערכות הניקוז והביוב, שעלות תיקונן גבוהה. הגבלת הגישה - 9 -

לתשתיות על הגג עקב הבניה תקשה על תחזוקתן, ותגרום להוצאות ולפגיעה בתפקוד השוטף של הבניין. לאחרונה השקיעו בעלי הדירות סכום גדול משמעותי לאיטום הגג, ולא נסכים שעבודות אלה ייפגעו – במסגרת התכנית מוצעת קומת גג חדשה שתהיה משותפת לדיירי הבניין עליה ימוקמו המתקנים המשותפים מחדש. התכנית קובעת כי תישמר גישה חופשית לכלל הדיירים אל קומת הגג. ככל והבניה תיעשה בצורה טובה, לא אמורות התשתיות להיפגע.

היות והבניה מתבצעת על הגג ובקונטור הבניין, הבניה תשפע בעיקר על הדירות בקומה העליונה. התכנית קובעת מסגרת תכנונית בלבד. לאחר אישור התכנית, צריך יהיה להוציא היתר בניה. פגיעה ברציפות של תיפקוד התשתיות במהלך הבניה לא ניתנת למניעה ויש לשאוף לצמצם אותה.

3. לדחות את ההתנגדות לעניין הפגיעה באיכות החיים של דיירי הבניין לאורך תקופת הבניה.

עבודות הבניה יגרמו למטרד, רעש ואבק, לתקופה ממושכת. במהלך הבניה יהיה קושי למכור את הנכס. פגיעה בהכנסתם של בעלי הדירות המשכירים את דירותיהם לדיירים. עומסים בגין עבודות הבניה על שטחים ציבוריים בסביבות הבניין ובחניות - פגיעה באיכות החיים במהלך הבניה לא ניתנת למניעה ויש לשאוף לצמצם אותה. זו כשלעצמה אינה סיבה מוצדקת למנוע אפשרות להרחיב יחידות דיור קיימות על מנת לשפר את איכות החיים של המבקשים. תוספת הבניה המוצעת בתכנית אינה משמעותית ואינה צפויה לפגוע בשטחים ציבוריים בסביבות הבניין. תיתכן השפעה נקודתית על מכירת נכסים בבניין, והפרעה לשיגרת החיים בבניין שתשפיע על מי שמשכירים את דירותיהם. מדובר בהשפעה זמנית.

4. לדחות את ההתנגדות לעניין הפגיעה בערך הדירות בבניין כתוצאה מהבניה. המתנגדים שומרים

על זכותם להגיש ערר על כל החלטה שלא לקבל את ההתנגדות ובנוסף לפנות למפקח על בתים משותפים ולהגיש התנגדות לבניה מבחינה קניינית ע"פ חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 –

תוספת הבניה המוצעת בתכנית אינה משמעותית ולא צפויה להשפיע על ערך הדירות בבניין.

ככול והמתנגדים סבורים שהם נפגעים מהתכנית הם רשאים לפעול על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה או לפנות למפקח על הבתים המשותפים ולהגיש התנגדות לבניה על פי חוק המקרקעין.

5. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין חששות בטיחותיים והנדסיים כתוצאה מתוספת הבניה

שתעמיס על הבניין שנבנה בשיטת בניה טרומית. מגיש הבקשה טרם הציג אישור מהנדס בנוגע לבניה נוספת על הגג ביחס לחוזק היסודות המקוריים של המבנה, כתנאי הכרחי להגשת הבקשה. כי לאחרונה נפלה אבן חיפוי בבניין למרפסת של אחד השכנים בקומות התחתונות וקיים חשש לערעור השלד המבנה – יש להוסיף להוראות התכנית כי תנאי להיתר בניה יהיה הצגת אישור מהנדס לכך שניתן להעמיד תוספת בניה על הבניין. אבני חיפוי בבניין שנפלו - 10 -

לאחרונה, אינן קשורות לתוספת הבניה המוצעת בתכנית זו שטרם התממשה. נושא זה צריך להיבדק באופן מיידי בלי קשר לתכנית המוצעת.

6. לדחות את ההתנגדות לעניין המרקם הקהילתי של דיירי הבניין, וכי חלק מבעלי הדירות הם

אנשים מבוגרים מעל גיל 95 ו- ,80 שלא יוכלו לטפל בבעיות תשתיות ויסבלו עקב העתקתן של דודי השמש, צינורות מים, איטום הגג, ועוד – תוספת הבניה המוצעת בתכנית לא אמורה להשפיע על המרקם הקהילתי של דיירי הבניין. טיפול בתשתיות הקיימות בבניין היא מנת חלקם של כל הדיירים, גם דיירים מבוגרים, בכל בניין, אין קשר לתכנית המוצעת.

7. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין היעדר הסכמה מצד כלל הדיירים לבניה על הגג שמהווה

רכוש משותף, וכל שינוי בו מחייב אישור כלל הדיירים בהתאם לחוק המקרקעין. נכון למועד זה, לא ניתנה הסכמה מצד הדיירים לביצוע תוספת הבניה – שיעור ההסכמות לתוספת הבניה המוצעת בתכנית הוא בהתאם לחוק התכנון והבניה ולא חוק המקרקעין, ונבדק בתהליך פתיחת התיק ועמידה בתנאי הסף על ידי הלשכה המשפטית. ככל וישנם בעלים שחזרו בהם מהסכמתם, הנושא ייבחן בשנית על ידי הלשכה המשפטית כתנאי למתן תוקף.

8. לדחות את ההתנגדות לכך שלא הוצגו ערבויות כספיות והתחייבויות המבקש בפני יתר בעלי

הדירות בבית המשותף. וכי מר עטיה לשלש (לפחות) את שטח דירתו הקיימת היום. זוהי בניה משמעותית שכרוכה במשך זמן ארוך ובעלויות כספיות גבוהות. מגיש התכנית ולא פנה מיוזמתו על מנת להעלות את נושא בקשתו לדיון ולבחון את האופציות – נושאים אלו אינם בסמכות הועדה.

9. לקבל חלקית את ההתנגדות לכך שזכויות הבניה ברכוש המשותף הן של כלל הדיירים. זכויות

בניה קיימות על הגג שייכות לכל בעלי הדירות בבניין. בקשה זו עלולה לפגוע בבקשות עתידיות של בעלי הדירות. התנגדות עצמית לתכנית צל של ממ"ד לדירה מס' 1 המסומנת בנספח הבינוי והצעה למיקום ממ"ד לדירה 3 – לא קיימות זכויות בניה במגרש ועל הגג, וזו הסיבה לכך שמקודמת תכנית בניין עיר חדשה. מוצעת הרחבה של הדירות בקומה העליונה בקונטור המבנה הקיים. הגג המשותף הקיים, יועתק לגג בקומה החדשה ויהיה משותף לכל הדיירים בבניין.

לצורך קידום התכנית נדרשה הסכמה של הבעלים בחלקה בהתאם לחוק התכנון והבניה. בדיון להפקדה נדרש לבחון תוספת בניה וממ"ד עבור שאר יחידות הדיור בבניין. ככל ויש רצון של שאר הבעלים להרחיב את דירותיהם, ושינוי מיקום ממ"ד המסומן כתכנית צל, ניתן לבחון תוספות בניה וממ"ד שיהיו בצורה אחידה ומאוזנת. התכנון יתואם מול מחלקת התכנון. ככל והחלופה התכנונית החדשה תכלול תכנון בשטחים מוצמדים יש לקבל הסכמה מפורשת של בעלי שטחים אלו. לאור השינויים המוצעים בתכנון, יידרש פרסום לפי 106ב'.

הפרסום ייעשה לתקופה של 30 יום ויבוצע באמצעות חלוקת הודעות בתיבות הדואר של כל - 11 -

הדיירים בבניין ובבניינים הסמוכים.

ככל ויתקבלו התנגדויות לפרסום, הוועדה תשוב ותדון בהם בוועדה.

ככל ולא יוגשו התנגדויות התכנית תקבל תוקף ללא צורך בדיון נוסף.

10. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

- 12 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1319946

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: אייכלר אריה

עורך התכנית: אפריל יצחק

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 07/08/2024

כתובת רחוב תובל ,5 רוממה ירושלים. השטח מצפון למאגר המים

גוש חלקה בשלמות

30077 188 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

לאחר בחינת מסמכי התכנית, ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה התרשמה כי מדובר בתכנית אשר תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

1. יש לתקן את שלביות הביצוע בסעיף 7.1 באופן שהשלמת הקומות ותוספת

הקומות תתאפשר בנפרד מתוספת הבנייה בקומות החניה.

2. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו

וביצוע תיקונים טכניים בתיאום עם לשכת התכנון.

03/11/2024 .3 בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות הכלולות בתחום התכנית ובחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

4. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יוגש לוועדה המקומית כתב שיפוי מפני תביעות לפי סעיף 197 לחוק כתנאי להפקדת התכנית.

5. בהתאם לסעיף (86ד) לחוק, החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים

מהמועד שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

11/09/2024

לאור השינוי בחוק התכנון והבנייה ניתן לקדם את התכנית בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א ,14 .8 ככל והתכנית תופנה לועדה המקומית להמשך קידומה, הועדה המקומית מחליטה על הפקדת התכנית, בכפוף לתיקונים המפורטים להלן.

- 13 -

יש לציין בהוראות התכנית כי כל ההוראות בתכנית 14430 שלא שונו בתכנית זו, ממשיכות לחול.

התכנית מציעה תוספת שטחים בצד הצפון מערבי בקומות החניה. יש להבהיר מהות שטחים אלו. יש לציין את השימוש על גבי התכנית ולציין מהות תוספת השטחים בהוראות התכנית.

בהמשך לנ"ל, ככל ומדובר בתוספת שטחים לשימוש עיקרי יש לפרט את התכנון, להציג גישה ולהראות בחתך כי יש כניסה לאור ואוויר לחללים אלו.

יש להציג את המתקנים המשותפים בקומות הגג וגישה אליהם לכל הדיירים. יש להוסיף סעיף בהוראות התכנית כי תישמר גישה חופשית לכלל הדיירים אל המתקנים המשותפים בקומת הגג.

יש לתקן את שטח התכנית בסעיף ,1.2 ובהתאמה לסעיף 3.2 וטבלה .5 יש להבהיר ש סעיף 6.1.1 בינוי ו/או פיתוח – מתייחס להיתרי הבניה שאושרו ולא לתוספות המוצעות.

לגבי מרפסות חדשות מוצעות - הבלטת מרפסות זיז תהיה בהתאם לתקנות ולא כמפורט בסעיף. לגבי מרפסות חדשות מוצעות - חישוב שטח מרפסות יהיה בהתאם לתקנות התו"ב – עד 14 מ"ר למרפסת ובממוצע 12 מ"ר ליח"ד. מעבר לזה, יחושב שטח המרפסות במניין שטחי הבניה.

יש לתקן את שלבי הביצוע בסעיף 7.1 באופן שהשלמת הקומות ותוספת הקומות תתאפשר בנפרד מתוספת הבניה בקומות החניה.

שליחת הודעות לכל בעלי העניין בחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך היזם צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש לשלוח הודעות בהתאם לתקנות איחוד וחלוקה, וכן להניח הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות לתכנית. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

הערה: החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית ע"פ סעיף 86 ד' לחוק התוה"ב אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

הערות טכניות

הוראות התכנית

סעיף 1.7 – להשלים נתונים.

- 14 -

סעיף 2.1 – יש לציין במטרת התכנית גם תוספת יח"ד.

סעיף 2.2 – יש להשלים עיקרי הוראות התכנית – בין היתר, תוספת יח"ד.

סעיף 3.2 – יש להשלים טבלת שטחים במצב המאושר.

נספח בינוי

יש לתת כותרות לכל תכניות הקומות.

יש לציין כל מפלסי הקומות שמיוצגים על ידי הקומה הטיפוסית.

יש להציג בתכנית הפיתוח את הכניסה לחניה התת קרקעית כמאושר בתכנית .14430

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

תוספת שתי קומות השלמת קומות עליונות ותוספת שטחי בניה לשם הרחבת יח"ד ותוספת שטחי שירות ושטחים עיקריים בקומות החניה, בשלושה בניינים מאושרים בהיתר, רוממה רחוב תובל.

הוראות התכנית:

1. תוספות בניה בבניינים א', ב' ג', בהתאם לנספח הבינוי כמפורט להלן:

• הרחבת קומה 8 בבניין א', לשם הרחבת יח"ד המאושרת בה.

• הרחבת קומה 9 בבניינים א', ג', לשם הרחבת יח"ד המאושרות בהן.

• הרחבת קומה 10 בבניינים ב', ג', לשם הרחבת יח"ד המאושרות בהן.

• תוספת קומה 10 בבניין ג', ותוספת קומה 11 בבניינים א', ב' ג', לשם הרחבת יח"ד המאושרות בקומה שמתחת.

• תוספת שטחי שירות בקומות החניון.

2. הגדלת שטחי הבניה.

3. תוספת שימוש ושטחי בניה למסחר.

4. הגדלת מספר הקומות מעל הכניסה הקובעת וקביעתן ל - 12 קומות מעל 6 קומות.

5. הגדלת מספר יח"ד מ- 97 יח"ד ל – 116 יח"ד. תוספת של 19 יח"ד.

6. שינוי קווי בניין.

7. קביעת הוראות ותנאים למתן היתר בניה.

8. קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית.

התכנית הינה בסמכות הועדה המחוזית.

- 15 -

התוכנית הופקדה בתאריך 17/01/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 18/03/2025 .

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת:

התנגדות מספר 1 :

מאת: ירושלים שקופה – שקיפות במינהל הציבורי בירושלים (ע"ר), בשם עשרות תושבים מקומיים שגרים בשכונה, באותו גוש ובתחומי העיר ירושלים, חלקם חברים בעמותה, וחברים שלא הצטרפו להליך בעקבות מחסור במשאבים וידע ופחד לעמוד מול גורמים חזקים. הרב נתן קרמר, פלור קילא, ותושבים המתגוררים ברחוב תכלת מרדכי ,8 כ- 70 מ' מרחק אווירי מהתכנית. המתנגדים מייפים בזאת את כוחם של הנציגים מטעם העמותה (לרבות הרב נתן קרמר, ת.ז (3339924 להציג את התנגדויותיהם ואת טענותיהם בעניין התכנית בפני כל הגורמים הרלוונטיים.

עיקרי ההתנגדות:

ואלו הם הטעמים והנימוקים להתנגדות

1. התכנית תעמיס על התשתיות הציבוריות מבונות ופתוחות של השכונה וכן על התשתיות

תחבורה של השכונה.

2. התכנית מבטלת את הוראות פיתוח לשצ"פ הגובל לתחומה.

3. הגדלת שטח הבנייה הכולל המותר לבניה תגדיל את גודל של יח"ד וממילא תדיר את

האוכלוסייה החלשה מהשכונה כולל זוגות צעירים) כולל הילדים ובני משפחה של המתנגדים ( ותפגע באיזון של תמהיל הדירות בתחום התכנית בפרט ובשכונה כולה בכלל

4. האי חוקיות שבתכנית פוגעת בשלטון החוק.

טיעונים ונימוקים לפגיעה הנטענת לוועדה נעדרת סמכות לקדם התכנית

5. התכנית אינה בסמכות הוועדה המחוזית, אלא בסמכות הוועדה המקומית, , וכן בהתאם

יש לקבוע הוראות מיוחדות של התוספת השישית לחוק, והכול לפי סעיף 62א(א) לחוק ופסקה 14 שבו הקובעים, כי" :תכנית מפורטת או תכנית מיתאר מקומית, הכוללת אך ורק אחד או יותר מהנושאים המפורטים להלן, היא תכנית בסמכות הועדה המקומית :הגדלת השטח הכולל המותר לבנייה במגרש המיועד למגורים בתכנית שאישרה הוועדה המחוזית, בשיעור שלא יעלה על %50 מהשטח הכולל המותר לבנייה לפי התכנית שאישרה הוועדה המחוזית, והוספת שימוש למסחר ובלבד שהשטח הכולל המותר לבנייה לצורך השימוש למסחר לא יעלה על %25 מסך השטח הכולל המותר לבנייה לפי התכנית שאישרה הוועדה המחוזית לאחר הגדלתו לפי פסקה זו...; בתכנית לפי פסקה זו ייקבע כי הוראות התוספת השישית יחולו עליה. מכאן כי התכנית קודמה בהעדר סמכות עניינית. אך - 16 -

התוספת השישית אינה חלה על התכנית, ובכך נפגעו הציבור שאין להם דיור בהישג יד והשלטון החוק שהתכנית נוגדת את החוק בעניין .

התכנית הופקדה, תוך כדי הצגת מצגות שווא עד כדי שמחייבת ביטולה

6. התכנית מצמצמת את קווי בניין במקביל לקו אפס של המגרש, בשונה מתכנית המאושרת.

גם מצמצת קו בניין עילי בגבול הצפוני הגובל עם חלקה 116 מ-4 מ' ל-3 מ' ובאופן שיתכן שאף מבטל את הרוחב של זיקת הנאה למעבר רגלי. אך כל האמור לא פורסמה במסגרת פרסומה של התכנית ולא מצוין בהוראות התכנית.

7. בבנין ג' מציעה התכנית 2 קומות, ולא כפי שפורסם כי מדובר בתוספת קומה אחת לכל

בניין ובניין . למעשה יש סתירה פנימית בתכנית לגבי האמור, בו בעת שבסעיף )2(2.2

להוראות התכנית נקבע: "תוספת קומה אחת בכל בניין" בסעיף 4.1.2א'.2 נקבע "תותר

בניית טריפלקסים בקומות העליונות כאשר הכניסה לטריפלקס תהיה במפלס התחתון של הטריפלקס וזו תיחשב כמפלס הכניסה של הדירה ."

8. התכנית מציעה להוסיף חדר כושר/מקווה/בית כנסת/ספריה וכל שימוש מסחרי אחר, אך

בנספח הבינוי אין ביטוי לכל השימושים הללו .

9. התכנית משנה את ייעודי הקרקע מ"מגורים ומוסדות ציבור" ל"מגורים מסחר ומבנים

ומוסדות ציבור", מוסיפה שימוש של מסחר, אך שימוש זה לא פורסם במסגרת הפרסומים ואף לא במטרת התכנית ובעיקרי הוראות התכנית, מדובר בפרסום מטעה. שימושים אלו לא היו מעולם בגרסת מסמכי התכנית שהוועדה המקומית והוועדה המחוזית דנו בהם. כך שהתכנית הופקדה על בסיס ההחלטה לאשר את הפקדת התכנית שהתקבלה בחוסר סמכות וממילא בטלה מעיקרא ובהתאם גם ההפקדה .

10. אין מנגנון לציבור לדעת איזה גרסאות של מסמכי התכנית הונחו בפני הוועדות הרלוונטיות

בעת קבלת ההחלטות בדבר התכנית, כי מסמכים אלו לא מפורסמים וגם לנספחים אין מספור של הגרסאות .

11. אין תמליל של הדיון הפנימי שהתקיים בהחלטה שהתקבלה לאשר את הפקדת התכנית.

הפסקת הקלטה של 14 דקות . מתמליל הדיון עולה כי מר גידי בן עמי היה היחיד ולא היה עוד חברים בדיון. משמעות הדברים הינה כי התכנית הופקדה על בסיס ההחלטה לאשר את הפקדת התכנית שהתקבלה על ידי דן יחידי, ללא קוורום הנדרש, וממילא בחוסר סמכות, והרי אי לכך ההחלטה בטלה מעיקרא ובהתאם גם ההפקדה . בהיעדר שקיפות הן בעניין גרסאות של מסמכי התכנית והן בתמליל של דיונים פנימיים וכד', לא עומדת לוועדה חזקת תקינות המעשה המינהלי. כך במיוחד בכל הנוגע להליכי תכנון, אשר פומביות פעולותיהם של מוסדות התכנון ארוגה כחוט השני בחוק התכנון והבניה, הכולל את חובת פרסום כל שלבי התכנון משלב הפקדת התכנית עד הפקדתה למתן תוקף.

- 17 -

התכנית מציעה תוספת שטחים משמעותיים ללא בסיס כלשהו ובחלל ריק תכנוני

12. התכנית מציעה תוספת שטחים בהיקף של למעלה 3,000 מ"ר שטחים עיקריים (1,810

מ"ר 1,263 + שטחי מרפסות). בהתאם לנקבע בהערה ב' לטבלה 5 המציע כי "שטחי המרפסות כולן שאושרו במסגרת היתר הבנייה שיצא לרבות גם מרפסות מקורות ו/או מרפסות שמוקפות בשלושה קירות ו/או מרפסות מעל 14 מ"ר לא יחשבו במניין השטחים ויהיו בנוסף לשטחים בטבלה זו + שטחי שירות. נתוני התכנון של התכנית פורצים ונוגדים את הקבוע במסמכי המדיניות לאזור (תכנית 2000 ותכנית אב רוממה) הקובעת גובה מקסימלי של 11 קומות, והיקף שטחים ללא מסחר עד %,300 עם מסחר %.)320 כן לא התווספו הפרשות לשטחים ציבוריים בהתאם, זאת למרות ש-19 יח"ד התווספו במסגרת הקלה שלא מאפשרת תוספת שטחים, על מנת לא להעמיס על התשתיות הציבוריות המבונות והפתיחות. התכנית עוד מפחיתה היקף ההפרשות המבונות מ--300 מ"ר ל-

-250 מ"ר, וכאשר צפיפות יח"ד לדונם עלה ל-34 לדונם במקום 28 יח"ד כנקבע בתכנית אב רוממה. וההחלטה בתכנית התקבלה בחלל ריק תכנוני ללא בסיס כלשהו ובהעדר תשתית עובדתית ראויה התומכים את השינויים המוצעים בתכנית, כך לא נרשם בהחלטה כל נימוק בכלל ונימוק מיוחד ומוגבר לסטייה ופריצה ממדיניות בפרט, כנדרש בסטיות כאלה.

13. בתחום התכנית אושרה בעבר במסגרת רישוי תוספת של %20 יח"ד (19 במספר), זאת

לפי תקנה )2(9 לתקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתכנית, התשס"ב )2002 הקובעת כי במסגרת הליך של הקלה, ניתן לאשר תוספת דירות מגורים בשיעור של עד %20 מהמותר לפי תכנית. אך ההקלה של תוספת שטחים הייתה מותנית בתנאי שניתן לאשרה רק לאחר שהונחה לפניה חוות דעת בכתב מאת מהנדס הוועדה, שלפיה מוסדות הציבור, השטחים הפתוחים, התשתיות ושטחי החניה בסביבת הבניין, נותנים מענה לצרכים הנובעים מהגדלת שטחי הבנייה ומספר יחידות הדיור בבניין מעבר למה שהותר בתכנית. התכנית בעצם מציעה לעקוף את התקנה האמורה ולקבל בשתי פעימות ההקלה של אותה הוראות שעה שכבר התבטלה, ועוד מבלי לעמוד בדרישות המחוקק של ההקלה האמורה, כי כאמור לא הוכח שיש כושר נשיאה עבור תוספת של 19 יח"ד אלו ולתוספת שטחים, ככל שרוצים להוסיף שטחים, הרי אז חייבים גם לבחון את כל החבילה דהיינו השתי פעימות (תוספת יח"ד והתוספת שטחים במקביל), אך אין תיעוד כלשהו כי הוועדה בכלל הפעילה שיקול דעת בעניין לפני שקיבלה הכרעה בעניין.

14. התכנית הייתה אמורה להתקדם במסלול של הוועדה המקומית ואז הייתה אמורה לעמוד

הן בדרישה שנקבעה בפסקה 14 לסעיף 62א(א) לחוק לגבי התוספת השישית והן בפסקאות 3ו(-4ה) של סעיף 61א לחוק הקובעים, שלא תופקד ולא תאושר תכנית - 18 -

בסמכות הוועדה המקומית אלא אם כן מוסדות הציבור, השטחים הפתוחים והתשתיות הכלולים בשטח התכנית ובסביבתו נותנים מענה לצרכים הנובעים מהתכנית. מכל מקום התכנית אינה עומדת בדרישות האמורות, ולכן דינה להידחות על הסף . נוסיף שלכך תכלית ברורה והיא ההבנה כי הפרשה לצרכי ציבור כוללת גם ייעוד שטח לצרכים אלה.

צעד מעין זה מחייב הכנת תכנית ושמיעת הציבור בהליך תכנוני מלא".

שינוי תמהיל גודל הדירות

15. התכנית מציעה שינוי בתמהיל הדירות, אך יש לשינוי זה השלכות רוחביות על השכונה, כי

היא בעצם מצמצמת את ההיצע של הדירות הקטנות יותר ומגדילה את ההיצע של הדירות הגדולות והיוקרתיות יותר. סעיף 62 א(א)()8 – הגדלת מספר יחידות הדיור ללא הגדלת סך כל השטחים למטרות עיקריות. סמכותה של הוועדה המקומית לפי פסקה זו מוגבלת להגדלה של מספר יחידות הדיור ואינה כוללת אפשרות להקטנת מספרן. הגבלה זו של הסמכות שנכללת בחוק כבר מתיקון מס' 43 משקפת את המדיניות התכנונית, הבאה לידי ביטוי במגוון רחב של אמצעים חקיקתיים ואחרים, להגדיל את מספר יחידות הדיור הקיימות ולייצר מספר ראוי של יחידות דיור קטנות ובינוניות.

צמצום יח"ד קטנות יותר פוגע במתנגדים ובציבור כולו, בכך שמחריף את המחסור ביח"ד קטנות יותר שנועדו בתכנית מחוזית לזוגות צעירים ולאוכלוסייה החלשה וביניהם הילדים של המתנגדים אשר הוריהם והילדים רוצים לגור קרובים אחד אל השני ורוצים להישאר בתוך השכונה שלהם. כן גורם המחסור שהעלות השכירות עבור יח"ד הללו תייקר, דבר אשר גרם לפני כמה שנים שכל רבני השכונה ואף מחוץ לשכונה התאחדו עם קול קורא ביחס ליוקר השכירות.

תכנון מכליל הוא תכנון הטרוגני המאפשר מגוון של פתרונות דיור , תעסוקה ותחבורה למגוון סוגי אוכלוסייה, המאפשר לבעלי הכנסה נמוכה יחסית להתגורר בכל מקום, לבעלי מוגבלויות לנוע בכל מקום, למועסקים במשרה זמנית למצוא דירה להשכרה במקום העסקתם, ולמי שחיים בצורה שונה מהמקובל למצוא פתרונות דיור, בילוי.

הגדלת גודל יח"ד אמורה גם להעמיס על התשתיות הציבוריות, זאת בו בעת כי ככה יש עומס חמור על התשתיות הללו.

תנאים לפיתוח השצ"פ הנמצאים מחוץ לתחום התכנית

16. סעיף 7.1ב' להוראות תכנית המאושרת קובע כי פיתוח השטחים המיועדים לציבור בתחום

התכנית כתנאי למתן טופס 4 , אך תא שטחים הרלוונטיים לשטחים ציבוריים הללו אינם נכללים בתשריט התכנית ולכן תנאים הללו אינם חלים עליהם וממילא אינם ניתן לאכיפה ובעצם התכנית מרוקנת מתוכן את החובה לעמוד בתנאים אלו, מה גם, כי בפועל יוצא אפוא בדיעבד, כי התכנית משנה הוראות והתנאים שנקבעו בתכנית מאושרת, ללא נימוק - 19 -

והצדקה לכך ומבלי שפורסמו פרטים אלו ומבלי שהם קבלו עוגן בהוראות התכנית, ובניגוד גמור לסעיף 133 לחוק ובסעיף (83א) לחוק . מובן מאליו, כי מדובר בהוראות שנקבעו לשם תועלת ציבוריות שביטולן או סיכול אכיפתן פוגעות בציבור .

התכנית אינה עומדת בהוראות תמ"א /1 17 פרק פיתוח תת הקרקע

17. סעיף 3.1.10 לתמ"א /1 17 (פרק פיתוח תת הקרקע) קובע כי "תכנית מפורטת הכוללת

בינוי בתת הקרקע באזורים החשודים בזיהום מי תהום כמסומן בתשריט תכנית זו תועבר להתייעצות עם רשות המים טרם הפקדת התכנית ". תחום התכנית מסומן בתשריט תמ"א 1 כנמצא ב"אזור החשודים בזיהום מי תהום" ראו סגמנט מטה מתוך התשריט .

כאמור לעיל, התכנית מציעה לצמצם את קווי בניין תחתי, כך שלמעשה מציעה התכנית להרחיב את ההיקף הבינוי בתת הקרקע.

18. ע"פ הערה מס' 2 לטבלה 5 מציעה התכנית להוסיף לפחות קומה אחת בתת הקרקע וכך

לישנא של הערה האמורה "לעת מתן היתר בנייה תותר תוספת קומת חניה תת קרקעית ו/או שטחי חניה מעבר למפורט בטבלה זו בכפוף לתקן החניה שיהיה תקף במועד מתן היתר בניה. שטחי הבנייה הנ"ל אינם נכללים בטבלת שטחי הבנייה המפורטים בסעיף ויהיו בנוסף לטבלה זו ". אך למרות כי כאמור התכנית מציעה להרחיב ההיקף הבינוי בתת הקרקע באזור החשוד בזיהום מי תהום, בתיק התכנית כמופיע באתר מנהל התכנון, לא מופיע שהתכנית הועבר להתייעצות עם רשות המים בכלל וטרם הפקדת התכנית בפרט .

אי שיקול המצב בפועל בשטח שאינו תואם את האישורים התקפים לשטח. השינויים בקווי בניין וכן הערה לטבלה 5 המציע קומת חניה נוספת אומרים דרשנו, כי הבניה בפרויקט כבר בעצומה והשלד של המבנים כבר קיימים, וקשה לראות הכלכליות בתוספת שטחים הללו בתת הקרקע, אלא במידה כי מדובר בבניה בניגוד להיתרים המאושרים והתכנית מנסה להכשיר אותם, ולנוכח האמור, הרי על הוועדה הייתה לבדוק את המניעים העומדים מאחורי השינויים המוצעים אלו, ואכן מבדיקה בשטח עולה, כי קרוב לוודאי המצב בפועל בשטח אינו תואם את ההיתרים ואת התכניות שאושררו לתחום התכנית, וזאת בלשון המעטה. המקרה בענייננו חמורה יותר ממקרה מערר האמור, במיוחד לנוכח המצגות שווא שהוצגו בפני הוועדה אשר היקפם מוכיחים שקרוב לוודאי כי מדובר בכוונה תחילה להטעות את הוועדה .

פגמים בפרסום התכנית בהתאם להוראות הדין

19. ראו טיעונים בעניין פגמים כללים בפרסום תכניות במחוז ירושלים המפורטים בפרק ט'

לכתב התנגדות שהוגשו על ידי עמותת "ירושלים שקופה" ועל ידי הרב נתן קרמר ואח'

לתכנית מס' 0897934 - .101 בתכנית דנן ישנם אותם פגמים והטיעונים בעניין נטענים כמיצוי הליכים בטרם נקיטת הליכים בערכאות הרלוונטיות. יוער כי טיעונים לגבי פגמים - 20 -

בפרסום, אינם מסוג הטיעונים הנדרשים להעלותם במסגרת ההתנגדות המוגשת לפי סעיף 100 לחוק, כי הם לא חלק מפרטי התכנון שבתכנית, וממילא זכות העמידה לטיעונים הללו, אינה אמורה מוגבלת, אך רק לגורמים הזכאים לזכות העמידה לפי סעיף 100 לחוק.

אך פגמים בפרסום מסבירים מדוע אין הרבה מתנגדים נוספים לתכנית.

במקרה דנן ומבלי לגרוע מן כל הנטען לעיל, מעולם לא היה הוצבו שלטים בדבר הפקדת התכנית כנדרש לפי הוראות הדין ובין היתר סעיף 89א לחוק ולא נתלו הודעות בהתאם על לוחות הודעות בשכונות הנוגעות לתכנית ולא פורסם במשרדי הרשויות המקומיות שתחום שיפוטן כלול בתחום התכנית, כנדרש לפי הוראות הדין ובין היתר סעיף 89 לחוק . כן כנטען בפתח ההתנגדות, לא פורסם הצמצום הקווי בניין תחת ועילי, התוספת שימוש של מסחר וכן התוספת 2 קומות במקום קומה אחת על בנין ג .'ה.

סיכום ואחרית דבר

20. כל המקבץ עולה כי לא הייתה כל סמכות לוועדה להחליט על הפקדת התכנית ולהפקידה

בפועל וברי כי בהתאם לכל האמור, אין לוועדה כל סמכות לקבל החלטה בדבר אישור התכנית ובדבר מתן תוקף לתכנית, ולמצער אישור התכנית לא יהיה חוקי, שכן אישורה תחרוג מסבירות ההחלטה באופן קיצוני . לאור האמור, מתבקשת מהוועדה הנכבדה לקבל את ההתנגדות במלואה ולדחות את התכנית במלואה וכמבוקש ברישא. יהא זה מן הדין ומן הצדק לקבל את ההתנגדות במלואה ולדחות את התכנית במלואה. חשוב להזכיר בפני חברי הוועדה את מה שנקבע לגבי מתן אישור או היתר שלא כדין בסעיף 251 לחוק (לפי תיקון מס' 116 לחוק משנת תשע"ז.2017

21. הוועדה הנכבדה מתבקשת להזמין את המתנגדים לדיון פרונטלי בהתנגדות, ולאפשר להם

להשמעת מלוא נימוק התנגדותם מאת המתנגדים ו/או מאת נציגיהם ו/או מאת ב"כ מטעמה. המתנגדים מתנגדים מראש לדיונים בהיוודעות חזותית, ועומדים על כך שכל דיון בתכנית יתקיים באופן פרונטלי בלבד. המתנגדים מייפים בזאת את כוחם של הנציגים מטעם העמותה (לרבות הרב נתן קרמר, ת.ז (3339924 להציג את התנגדויותיהם ואת טענותיהם בעניין התכנית בפני כל הגורמים הרלוונטיים. ההתנגדות נתמכת במסמכים שצורפו ושיצורפו בעתיד. לתמיכת האמור בכתב התנגדות זו, מצורף תצהירים של המתנגדים, המאמתים את העובדות שעליהן מסתמכים המתנגדים, המתנגדים שלגביהם לא צורפו תצהיר כאמור, מסתמכים על התצהירים של המתנגדים אחרים, בהתאם לסעיף 103א(ב) לחוק. זכות המתנגדים נשמרים בכך להוסיף טיעונים להתנגדויותיהם ו/או להשלים נימוקים לרבות הגשת והצגת חוו"ד מקצועית וכמו"כ לפרט ולנמק טיעוני התנגדויותיהם לעת הדיונים )במיוחד כאשר המתנגדים גילו בדבר התכנית ממש במועד האחרון בטרם תום תקופת ההתנגדות, וזאת לנוכח הפגמים החמורים שנפלו בפרסום - 21 -

התכנית, כנטען בהתנגדות(, הן בקשר להתנגדות זו והן בקשר לכל עניין וזכות אחרת הנוגעים לחלקות הנדונה, לרבות אפליה וכנגד כל אדם ו/או גוף הן באופן מוסדי והן באופן אישי.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלקית את ההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

1. לדחות את ההתנגדות של עמותת ירושלים שקופה והרב נתן קרמר- לעמותת ירושלים שקופה

אין מעמד להגשת התנגדות כעותר ציבורי ולמר נתן קרמר אין מעמד להגשת התנגדות לתכנית שאינה ברחוב מגוריו. לפנים משורת הדין, נתייחס לטענות המרכזיות.

2. לקבל חלקית את ההתנגדות לכך שהתכנית אינה בסמכות הוועדה המחוזית, אלא בסמכות

הוועדה המקומית, וכן בהתאם יש לקבוע הוראות מיוחדות של התוספת השישית לחוק, והכול לפי סעיף 62א(א) לחוק ופסקה ,14 וכי התכנית קודמה בהעדר סמכות עניינית. אך התוספת השישית אינה חלה על התכנית, ובכך נפגעו הציבור שאין להם דיור בהישג יד והשלטון החוק שהתכנית נוגדת את החוק בעניין - היות והתכנית לא מציעה תוספת יחידות דיור על פי התוספת השישית היא אינה בסמכות הוועדה המקומית.

3. לקבל חלקית את ההתנגדות לכך שהתכנית מצמצמת את קווי בניין לקו אפס של המגרש

ומצמצמת קו בניין עילי בגבול הצפוני הגובל עם חלקה 116 מ-4 מ' ל-3 מ' ובאופן שיתכן שמבטל את הרוחב של זיקת הנאה למעבר רגלי. אך כל האמור לא פורסם במסגרת פרסומה של התכנית ולא מצוין בהוראות התכנית – התכנית משנה את קו הבניין התחתי – תת קרקעי לאפס, ואת קו הבניין הצפוני בצד המזרחי מארבע מ' ל – 3 מ' בממשק עם זכות מעבר להולכי רגל המאושרת בתכנית .14430 רוחב זכות המעבר נשאר 3 מ' ולא נפגע מצמצום קו הבניין.

עם זאת, לא מצוין במסמכי התכנית המופקדים שינוי קווי הבניין כחלק ממטרות התכנית. יש לציין שינוי קווי בניין במטרות התכנית בסעיף 2.2 בהוראות התכנית. יש לציין בהוראות התכנית שיעור התכסית התת קרקעית המותר בתכנית כמקובל ובהתאם להיתר הבניה המאושר.

4. לקבל חלקית את ההתנגדות לכך שבבנין ג' מציעה התכנית 2 קומות, ולא כפי שפורסם

תוספת קומה אחת לכל בניין. בסעיף 2.2 בהוראות התכנית מצוין: "תוספת קומה אחת בכל - 22 -

בניין" בסעיף 4.1.2א'.2 נקבע "תותר בניית טריפלקסים בקומות העליונות כאשר הכניסה לטריפלקס תהיה במפלס התחתון של הטריפלקס וזו תיחשב כמפלס הכניסה של הדירה." –

יש לתקן את הוראות התכנית בסעיף 2.2 ולציין כי מוצעת הרחבת הקומות העליונות בכל הבניינים ותוספת קומה אחת בבניינים א', ב' ושתי קומות בבניין ג'. לא ברורה ההתייחסות לעניין דירות טריפלקס. לא מדובר בתוספת קומות, אלא חיבור בין שלושה מפלסים כחלק מדירה אחת.

5. לדחות את ההתנגדות לעניין השימושים המוצעים בתכנית - חדר כושר / מקווה / בית כנסת /

ספריה וכל שימוש מסחרי אחר, אך בנספח הבינוי אין ביטוי לכל השימושים הללו – נספח הבינוי הוגדר כמסמך רקע ולכן אינו מחייב. התכנית מתירה את השימושים המפורטים, אך אינה מחייבת לעניין זה.

6. לקבל חלקית את ההתנגדות לשינוי יעוד הקרקע מ"מגורים ומוסדות ציבור" ל"מגורים מסחר

ומבנים ומוסדות ציבור", ותוספת שימוש של מסחר, שלא פורסם במסגרת הפרסומים ואף לא במטרת התכנית ובעיקרי הוראות התכנית – בטבלה 5 מצוין 25 מ"ר שטחי בניה עיקריים מתחת לכניסה הקובעת עבור מסחר. יש להוסיף למטרות התכנית בסעיף 2.2 הוספת שימוש ושטחי בניה למסחר.

7. לדחות את ההתנגדות לכך שהתכנית מציעה תוספת שטחים בהיקף של למעלה 3,000 מ"ר

שטחים עיקריים (1,810 מ"ר 1,263 + שטחי מרפסות). תוספת שטחי המרפסות שאושרו במסגרת היתר הבנייה שיצא לא יחשבו במניין השטחים – היקפי הבניה נבחנו ואושרו על ידי ועדות התכנון.

8. לדחות את ההתנגדות לכך שנתוני התכנית פורצים ונוגדים את הקבוע במסמכי המדיניות

לאזור (תכנית 2000 ותכנית אב רוממה) הקובעת גובה מקסימלי של 11 קומות, והיקף שטחים ללא מסחר עד %,300 עם מסחר %)320 - התכנית היא חלק מתחום תכנית האב של רוממה שחלק גדול ממנה כבר בוצע בפועל, תכניות שקודמו בהתאם לתכנית האב כללו בניה של עד 12 קומות בהתאמה לתכנית האב ובהתאם לאופי האוכלוסייה. גם בתכנית זו מוצעות 12 קומות, זכויות הבניה אכן חורגות מתכנית אב והוועדות סברו כי ניתן לאשר אותם.

9. לקבל חלקית את ההתנגדות לכך שלא התווספו הפרשות לשטחים ציבוריים, זאת למרות ש-

19 יח"ד התווספו במסגרת התכנית. וכי התכנית מפחיתה היקף ההפרשות המבונות מ--300 מ"ר ל--250 מ"ר, וכאשר צפיפות יח"ד לדונם עלה ל-34 לדונם במקום 28 יח"ד כנקבע בתכנית אב רוממה- בתכנית המאושרת מאושר שטח של 300 מ"ר עבור גני ילדים כהפרשה בשטח בנוי בבניין. בתכנית המוצעת, מצומצם השטח לצרכי ציבור ל – ,250 למרות תוספת יח"ד המוצעת בתכנית. אין לצמצם במסגרת התכנית את השטח הציבורי ביחס למאושר - 23 -

בתכנית .14430 – יש לתקן את מסמכי התכנית בהתאם.

10. לדחות את ההתנגדות לכך שהתכנית מבטלת את הוראות הפיתוח לשצ"פ הגובל בתחומה.

סעיף 7.1ב' להוראות תכנית המאושרת קובע כי פיתוח השטחים המיועדים לציבור בתחום התכנית כתנאי למתן טופס 4 , אך השטחים הציבוריים הללו אינם נכללים בתשריט התכנית ולכן תנאים הללו אינם חלים עליהם וממילא אינם ניתן לאכיפה ובעצם התכנית מרוקנת מתוכן את החובה לעמוד בתנאים אלו. התכנית משנה הוראות ותנאים שנקבעו בתכנית מאושרת, ללא הצדקה. מדובר בהוראות שנקבעו לשם תועלת ציבוריות שביטולן או סיכול אכיפתן פוגעות בציבור – התכנית אינה כוללת בתחומה את השצ"פ המאושר בתכנית .14430 נקבע בהוראות התכנית בסעיף 1.6 כי התכנית משנה רק את המפורט בתכנית זו, וכל יתר הוראות תכנית 14430 ממשיכות לחול. הדבר אמור גם לעניין הוראות לפיתוח השטח הציבורי המאושר בתכנית 14430 שאינן משתנות, ניתן להוסיף סעיף זה גם לתקנון התכנית.

11. לדחות את ההתנגדות לכך שאושרה בעבר במסגרת רישוי תוספת של %20 יח"ד (19 במספר)

במסגרת הליך של הקלה, בה ניתן לאשר תוספת דירות בשיעור של עד %20 מהמותר לפי תכנית. בתנאי קבלת חוות דעת בכתב מאת מהנדס הוועדה, לעניין המענה לצרכים הנובעים מהגדלת שטחי הבנייה ומספר יחידות הדיור בבניין. התכנית עוקפת את התקנה האמורה ומבקשת לקבל בשתי פעימות ההקלה של הוראת השעה שכבר התבטלה, ולא הוכח שיש כושר נשיאה עבור תוספת של 19 יח"ד אלו ולתוספת שטחים. ככל שרוצים להוסיף שטחים, חייבים גם לבחון מענה לצרכי ציבור. התכנית הייתה אמורה להתקדם במסלול של הוועדה המקומית והייתה אמורה לעמוד בדרישה, שלא תופקד ולא תאושר תכנית אלא אם כן מוסדות הציבור, השטחים הפתוחים והתשתיות הכלולים בשטח התכנית ובסביבתו נותנים מענה לצרכים הנובעים מהתכנית – במסגרת קידום תכנית חדשה ניתן להגדיל את מספר יח"ד.

תוספת של 19 יח"ד הינה זניחה ואין לה השפעה על הביקוש לצרכי ציבור. עם זאת, לא תותר הפחתה של השטח הציבורי הבנוי המאושר במסגרת התכנית החדשה.

12. לדחות את ההתנגדות לכך שהתכנית מציעה שינוי בתמהיל הדירות, שיש לו השלכות רוחביות

על השכונה, כי היא מצמצמת את ההיצע של הדירות הקטנות יותר ומגדילה את ההיצע של הדירות הגדולות והיוקרתיות, וידיר את האוכלוסייה החלשה מהשכונה כולל זוגות צעירים, יפגע באיזון של תמהיל הדירות בתחום התכנית ובשכונה כולה בכלל. סעיף 62 א(א)()8 – הגדלת מספר יחידות הדיור ללא הגדלת סך כל השטחים למטרות עיקריות. סמכותה של הוועדה המקומית לפי פסקה זו מוגבלת להגדלה של מספר יחידות הדיור ואינה כוללת אפשרות להקטנת מספרן. צמצום יח"ד קטנות יותר פוגע במתנגדים ובציבור כולו. הגדלת גודל יח"ד אמורה גם להעמיס על התשתיות הציבוריות התשתיות תחבורה של השכונה, וגם כך יש עומס - 24 -

חמור על התשתיות – מדובר בתכנית שקודמה על ידי הועדה המחוזית אשר מוסיפה שטחי בניה לתוספת 19 יח"ד חדשות ושטחי שירות בתת הקרקע. ממוצע שטח יח"ד דומה בתכנית החדשה למאושר, ואין בתוספת 19 יח"ד להעמיס על התשתיות בשכונה.

13. לדחות את ההתנגדות לכך שהתכנית מצמצמת את קווי בניין תחתי, כך ומציעה להרחיב את

ההיקף הבינוי בתת הקרקע ולא הועברה להתייעצות עם רשות המים בהתאם להוראות סעיף 3.1.10 לתמ"א /1 17 (פרק פיתוח תת הקרקע) קובע כי "תכנית מפורטת הכוללת בינוי בתת הקרקע באזורים החשודים בזיהום מי תהום כמסומן בתשריט תכנית זו תועבר להתייעצות עם רשות המים טרם הפקדת התכנית - במסגרת התכנית מוצעת תוספת של שטחי שירות בתת הקרקע בתחום קונטור המבנה המאושר בהיתר הבניה ובתכנית המאושרת. לא נראה שיש צורך בהתייעצות עם רשות המים. עם זאת, יש לציין במסמכי התכנית שיעור התכסית התת קרקעית בהתאם למאושר בהיתר הבניה והתכנית המוצעת.

14. לדחות את ההתנגדות לגמישות בתוספת מפלס חניה תת קרקעי אחד בהתאם לתקן התקף

בעת הוצאת היתר הבניה, ע"פ הערה מס' 2 לטבלה .5 וכי שטחי הבנייה הנ"ל אינם נכללים בטבלת שטחי הבנייה. הבניה בפרויקט כבר בעיצומה והשלד של המבנים כבר קיימים, וקשה לראות הכלכליות בתוספת שטחים הללו בתת הקרקע, כי קרוב לוודאי המצב בפועל בשטח אינו תואם את ההיתרים ואת התכניות שאושררו לתחום התכנית – מקובל לאפשר תוספת מפלס חניה כשטח שירות בתת הקרקע בהתאם לתקן התקף בעת הוצאת היתר בניה. ככל ואין התאמה בין המצב הקיים בשטח לבין המאושר בתב"ע והיתר הבניה שהופק, התכנית המוצעת מבקשת לאפשר התאמתם. אין מניעה לאפשר תוספת חניה בתת הקרקע בהתאם לתקן.

15. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין פגמים בפרסום - לא הוצבו שלטים בדבר הפקדת התכנית

כנדרש לפי הוראות הדין ובין היתר סעיף 89א לחוק, ולא נתלו הודעות על לוחות הודעות בשכונות הנוגעות לתכנית. ולא פורסם במשרדי הרשות המקומית, כנדרש לפי הוראות הדין ובין היתר סעיף 89 לחוק – התכנית קודמה בסמכות מחוזית. נושא הפרסום ייבחן על ידי היועץ המשפטי של הועדה המחוזית. עם זאת, על פי הנתונים במערכת העירונית, בוצע פרסום באתר העירוני, בילקוט הפרסומים ובעיתונים בהתאם להוראות החוק. עצם העובדה שהוגשה ההתנגדות מעידה על כך שנעשה פרסום בדבר הפקדת התכנית. הוגשה התנגדות ארוכה ומפורטת ואין סיבה להאריך זמן להשלמת טיעונים להתנגדות.

16. לקבל חלקית את ההתנגדות לכך שהתכנית הופקדה, תוך כדי הצגת מצג שווא שמחייב

ביטולה. אין תמליל של הדיון הפנימי שהתקיים בהחלטה שהתקבלה לאשר את הפקדת התכנית, והפסקת הקלטה של 14 דקות. התכנית הופקדה על בסיס ההחלטה לאשר את - 25 -

הפקדת התכנית שהתקבלה על ידי דן יחידי, ללא קוורום הנדרש, ובחוסר סמכות, ואי לכך ההחלטה בטלה ובהתאם גם ההפקדה – התכנית קודמה בסמכות הועדה המחוזית וטענות לעניין תקינות מינהלית ייבחנו על ידי הועדה המחוזית.

17. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

- 26 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 961706

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: אבו חמדה חמזה מוחמד

עורך התכנית: טויל בשיר

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 14/04/2022

כתובת אלזיתונה , בית חנינה, ירושלים

גוש חלקה בשלמות

30612 60 לא

30612 59 לא

30612 63 לא

30612 62 לא

30612 64 לא

30612 914 לא

30612 49 לא

30612 48 לא

30612 50 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

החברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, ישי טלאור / סאוסן אבו

זרד-מיעארי, אבישי בר אושר, קיריל פקטה, ליעוז דוד, אליעזר ראוכברגר, אדיר שוורץ, חיים כהן, מתן נחום.

החלטה:

1. בהמשך לסעיף 23 להחלטת מליאת הוועדה המחוזית מיום ,06/02/2023 בו

30/09/2024

נקבע כי יש לתאם את טבלאות האיחוד וחלוקה עם שמאי הוועדה, הוצגו בפני הוועדה טבלאות האיזון וההקצאה לתכנית.

2. הוועדה עודכנה כי שמאי הוועדה בדק את טבלאות האיזון וההקצאה ואישר

אותן, ובהתאם לכך הוועדה מאמצת את המלצות השמאי ומאשרת את טבלאות האיזון וההקצאה.

3. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בתיאום עם לשכת התכנון.

חברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, מתן נחום, ישי טלאור,

קיריל פקטה, שקמה סיג, דנית שקד.

06/02/2023

החלטה:

- 27 -

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת נציג לשכת התכנון והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה התרשמה כי מדובר בתכנית התואמת את מדיניות התכנון של הוועדה ואשר מציעה ניצול ראוי של הקרקע העירונית תוך שיפור משמעותי של המרחב הציבורי. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה לאמץ באופן חלקי את המלצת הוועדה המקומית ולהפקיד את התכנית, בכפוף למפורט להלן:

צרכי ציבור

1. תחום התכנית יורחב תוך הגדלת מגרש ,202 המוצע למבנים ומוסדות ציבור

בתכנית שבענייננו, עד לחיבורו עם מגרש ,101 המיועד למבנים ומוסדות ציבור בתכנית 101-0927483 הסמוכה, לשם יצירת מגרש אפקטיבי אשר יגדיל את האפשרויות להקמת מבנים ומוסדות ציבור לרווחת התושבים.

2. בהתאם לחוות הדעת של המחלקה למדיניות תכנון, במגרש שהוגדל כאמור

המיועד למבנים ומוסדות ציבור, תותר הקמת מבנים בגובה של עד 6 קומות מעל חניה תת קרקעית, אשר ישמשו לחינוך, קהילה, רווחה, חברה, תרבות ופנאי. אחוזי הבניה במגרש זה יהיו עד %320 שטחים מרביים מעל הקרקע, תכסית הבינוי תהיה עד %60 מעל הקרקע ועד %80 מתחת לקרקע. וקווי הבניין של המגרש המאוחד יהיו 3 מטרים.

3. בנוסף, יקבע בהוראות התכנית כי יתאפשר ניוד שטחים וקומות מעל הכניסה

הקובעת אל מתחת לכניסה הקובעת, בתיאום עם האגף למבני ציבור בעיריית ירושלים. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם לכל המפורט לעיל בהנחיית לשכת התכנון.

מגורים

4. בהתאם למדיניות התכנון באזור, הבינוי המוצע במגרשים המיועדים למגורים

יהיה בגובה של עד 8 קומות מעל הקרקע ובהיקף של עד %320 בנייה (שטחי בנייה מרביים). כן יקבע בהוראות התכנית כי תותר תוספת שטח למרפסות בהיקף של 10 מ"ר לכל דירה. מסמכי התכנית יותקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

5. קווי הבניין מעל הקרקע יהיו ארבעה מטרים מגבול המגרש ויישמר מרחק של

לפחות שישה מטרים בין בניינים. כן יקבע בהוראות התכנית כי יותר קו בניין תת קרקעי בגבולות המגרש במטרה לאפשר גמישות בתכנון החניה התת קרקעית.

תכסית הבינוי מעל הקרקע לא תעלה על %45 משטח המגרש ותכסית הבינוי עבור החניה בתת הקרקע לא תעלה על %80 משטח המגרש.

6. יקבע בהוראות התכנית כי %20 מיחידות הדיור המוצעות בתכנית תהיינה

יחידות דיור קטנות ששטחן עד 80 מ"ר כולל ממ"ד.

7. יקבע בהוראות התכנית כי מפלס הכניסה הקובעת לא יעלה על חצי מטר

ממפלס המדרכה המתוכננת ומפלס הכניסה הקובעת הסופי יקבע בתכנית פיתוח שתוגש בשלב הגשת הבקשה להיתר. יקבע בהוראות התכנית כי תתאפשר גמישות של עד חצי מטר בגובה הכניסה הקובעת שהוצגה בנספחי הבינוי.

8. נספח הבינוי יתוקן באופן המציג את בנייני מגורים בהתאם למאפייני הבינוי

בשכונה, מבחינת אורך חזית ומרווח בין בניינים, ובאופן שמאפשר חזית אחידה - 28 -

ורציפה. הנספח יכלול חתכי פיתוח ויציג את אופן השתלבות הבינוי בטופוגרפיה המוצעת, תוך צמצום גובה קירות התמך. כמו כן יכלול נספח הבינוי מפלסי פיתוח סופיים, וגובה קירות תמך וגדרות בהתאם להנחיות המרחביות של עיריית ירושלים.

נספח הבינוי יתוקן בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

תנועה וחניה

9. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה,

ותיקון מסמכי התכנית בהתאם להנחיותיו, לרבות התייחסות לחניית אופניים במתחם וסימון מפרצי הורדה והעלאה למבני הציבור.

10. יקבע בהוראות התכנית כי מקומות החניה לבנייני המגורים יהיו בתת הקרקע

בתחום מגרשי המגורים המוצעים, ובהתאם לתקן התקף בעת מתן היתרי הבנייה.

שלביות ביצוע ותנאים בהליך הרישוי

11. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה אישור אגף תושי"ה לתכנון

המפורט לביצוע של כל הכבישים בתחום התכנית, לרבות התייחסות לחיבורים לכבישים הקיימים בסביבת התכנית.

12. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי להגשת בקשה להיתר למגורים יהיה הגשת

תכנון מפורט לשטח הציבורי הפתוח המוצע בתכנית בתיאום עם אגף שפ"ע.

13. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי למגורים יהיה אישור חברת

הגיחון לתכנית ניקוז וביוב מפורטת.

14. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן תעודת גמר למגורים יהיה ביצוע של דרך

גישה לכלי רכב למגרשי המגורים בהתאם להנחיות אגף תוש"יה בעיריית ירושלים.

15. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן תעודת גמר למגורים יהיה אישור אגף

שפ"ע לעניין נטיעת עצים בוגרים בתחום כל מגרש בשטח הפונה לחזית הראשית.

16. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן תעודת גמר למגורים יהיה ביצוע של

פתרונות הניקוז והביוב.

17. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי בשטח המיועד למבנים ומוסדות

ציבור יהיה קבלת התייחסות מהנדס העיר או מי מטעמו בדבר תחילת ביצוע מערך הדרכים המוצע בתכנית, לרבות ההתחברות לדרך אל-זיתונה הקיימת מצפון לתחום התכנית והתחברות לרחוב אל מרווחה ממערב. כן יקבע כי תנאי למתן תעודת גמר למבני הציבור יהיה השלמת ביצוע הדרכים בתחום התכנית בהתאם להנחיות אגף תושי"ה.

18. תיקבע בהוראות התכנית שלביות ביצוע שתבטיח את הקמת השטחים

המיועדים לצורכי ציבור, דרכים, שצ"פ ושבילים, בד בבד עם אכלוס מבני המגורים במתחם. בשל חשיבות הפיתוח של הצרכים הציבוריים בד בבד עם פיתוח המגורים, תיקבע בתכנית הוראת סטייה ניכרת בנוגע לשלביות הביצוע בתיאום עם לשכת התכנון.

- 29 -

19. שטח התכנית מצוי באתר טבע עירוני נחל עטרות (צפון). בהתאם לכך,

ובהתאם להמלצת הוועדה המקומית, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכת סקר טבע עירוני מקדים בתיאום עם המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים ויועצת הסביבה של לשכת התכנון, והטמעת הערותיהם במסמכי התכנית.

ככל שיימצא כי נדרשת עריכת סקר טבע עירוני מלא, הסקר יערך בהנחיית המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים ויוצג לוועדה בדיון נוסף.

20. יקבע בהוראות התכנית כי גובה הגדרות סביב המגרשים לא יעלה על 1.2 מ'

כלפי הרחוב וכלפי החלקות הסמוכות ביחס למפלסי הקק"ט. כן יקבע בהוראות התכנית כי גובה קירות תמך לא יעלה על 3 מ'.

21. על מנת להבטיח את מופע הבינוי המוצע, ייקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה

ניכרת לעניין מספר הקומות וקווי הבניין.

22. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם משרד הביטחון ועם רשות העתיקות.

23. בהמשך להמלצת הוועדה המקומית, התכנית תיערך כתכנית הכוללת הוראות

איחוד וחלוקה. תנאי להפקדת התכנית יהיה אישור היועץ השמאי של הוועדה לטבלאות ההקצאה והאיזון והצגתן בפני הוועדה בדיון נוסף.

24. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים

טכניים והטמעת סעיפים מהמלצת הוועדה המקומית בהנחיית לשכת התכנון, לרבות הנחיות סביבתיות, הנחיות בינוי ותנועה.

25. בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה,

אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות יזם התכנית, הוועדה קובעת כי יוגש כתב שיפוי לוועדה המקומית.

26. דבר הפקדת התכנית יבוצע בהתאם לדרישות החוק ובהתאם להנחיות לשכת

התכנון.

27. החלטה זו תהא בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית

עפ"י סעיף 86 ד' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

יש לערוך התכנית עם הוראות איחוד וחלוקה לפי פרק ג' סימן ז' לחוק. חלקות המגורים תרשמנה ע"ש הבעלים ושטחי הציבור: שצ"פ דרכים ומבני ציבור יירשמו 31/05/2022 ע"ש העירייה.

יש לחלק את תאי השטח למגורים לפי תכנון המבנים המוצעים בנספח הבינוי ע"מ לאפשר מימוש המיטבי של הבניה ולמנוע תלות בבניית המבנים המוצעים אחד בשני.

לא יותר ניוד משטחים שאינם למגורים לשטחי מגורים.

- 30 -

התכנית חלה באתר טבע עירוני: נחל עטרות (צפון). לאור זאת, יש להגיש למחלקת איכות הסביבה סקר טבע עירוני לבדיקה ואישור.

בתחום השצ"פ המוצע בתכנית, יש להקצות שטח בהיקף של 75 מ"ר בינוי לטובת חדר גננים.

ככל ויוצע יותר ממבנה אחד במגרש, מרחק בין המבנים יהיה לפחות 8 מ'.

תא שטח 202 – מבנים ומוסדות ציבור:

יש להגדיר את השימושים בתא השטח באופן רחב יותר עבור: חינוך, קהילה, רווחה, חברה, תרבות ופנאי ולהוסיף כי "השימוש המדויק ייקבע לעת היתר בניה בתיאום מול המחלקה למדיניות התכנון באגף תכנון עיר".

יש לשנות את אחוזי הבניה ושטחי הבניה בהתאם ל-%,320 עד 8 קומות מעל הכניסה הקובעת.

יש לציין בהוראות התכנית כי מקומות החניה עבור מבני הציבור שיוקמו בת"ש 202 (מבנים ומוסדות ציבור) יהיו בתחום הדרכים הסמוכות ולא בתוך המגרש ובהתאם לתקן החניה התקף בעת הגשת הבקשה להיתר בניה.

יש לכלול בתחום התכנית את תא השטח 101 מתכנית 927483 ביעוד "מבנים ומוסדות ציבור", ששטחו 742 מ"ר, ולצרפו לתא שטח 202 המוצע למבנים ומוסדות ציבור בתכנית זו .961706 מגרש זה קטן ויהיה קשה לממשו. אם ייכלל בתחום התכנית – ייווצר מגרש עבור מבני ציבור בשטח של 9,166 מ"ר. ניתן יהיה לנצל את המגרש באופן מיטבי. זכויות והוראות הבניה ושימושים, בהתאם למפורט לעיל לת"ש .202

תא שטח 201 - מתקנים הנדסיים: יש לשנות את יעוד הקרקע בתא שטח זה לדרך ו/או טיפול נופי. חדרי הטרנספורמציה יוצעו במגרשי המגורים.

דרכים:

יש לקבל חו"ד תושי"ה לתכנון הדרכים המוצעות בתכנית, ולוודא שרוחב זכות הדרך המוצע מאפשר מעבר לאוטובוסים, ותכנון מפרצי הורדה והעלאה למוסדות החינוך.

בעת הגשת בקשה להיתר בנייה ראשון: יש להגיש תכנון פיזי מפורט לכבישים הנמצאים בתכנית כולל התחברויות עם כבישים קיימים ולפי הגבולות שיקבעו ע"י אגף תושי"ה. כמו כן, בעת הגשת בקשה להיתר בנייה ראשון: יש לתאם עם הנהלת אגף תושי"ה נושא ביצוע הכבישים בתכנית כולל ההתחברויות לכבישים קיימים.

תנאי לטופס 4 ביצוע בפועל של הכבישים האמורים.

כתנאי להפקדת התכנית, יש להסדיר את נושא פיתוח הכבישים מול היחידה לכלכלה אורבנית.

יש להציע פתרון למדרכה ברוחב של 2.50 מ' נטו, בסמוך אל הכניסה לשטחים המיועדים למבני ציבור, על מנת לאפשר לאדם המתנייד בכיסא גלגלים ירידה מרכב - 31 -

גבוה אל המדרכה.

יש להציע פתרון למפרץ להורדה והעלאת נוסעים, בסמוך אל הכניסה לשטחים המיועדים למבני ציבור.

יש להציע פתרון מפורט לדרך נגישה, בתחום המגרש, שהיא הדרך העיקרית המיועדת לשימוש הציבור, המובילה ממדרכה או משביל נגיש, אל הכניסה הראשית לבניין.

יש להציע פתרון לדרך נגישה מכניסה ראשית לבניין אל פתחי יחידות הדיור ואל פתחי המעלית.

שלביות הביצוע:

בסעיף 7.1 שלביות ביצוע, נקבע כי טופס איכלוס יינתן עם סיום ביצוע השטחים הציבוריים הפתוחים, דרכים, שבילים. יש לתקן באופן שתנאי להיתר בניה בכל תא שטח יהיה ביצוע הדרכים הגובלות בו. ניסוח זה יאפשר גמישות ושלביות בהקמה של המבנים בתחום התכנית.

יש להוסיף להוראות התכנית כי תנאי להיתר בניה ראשון יהיה אישור תכנית פיתוח של השטח הציבורי הפתוח מול מחלקת הגננות באגף שפ"ע. תנאי לטופס אכלוס יהיה גמר פיתוח השצ"פ לשביעות רצון מחלקת הגננות ורישום השטחים הציבוריים ע"ש עיריית ירושלים.

בהתאם לחוות דעת המח' לאיכות הסביבה:

עבור שימושי המסחר ייקבע פיר ייעודי לפליטת זיהום אוויר לגג הבניין הכולל מערכת מסננים למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי המחלקה.

מערכות האוורור והמיזוג של הגג יהיו בקומת החניון.

מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גג המבנה.

תנאים להיתר בניה:

תנאי למתן היתר בניה תיאום בהתאם לחוות דעת אגף תברואה.

בעת הגשת בקשה להיתר בניה ראשון, על היזמים:

להגיש תכנון פיזי מפורט על סמך תכנון הסדרי תנועה לצוות בקרת תכנון פיזי.

ולתאם עם אגף תושי"ה את גבולות ביצוע הדרכים ואת מסגרת ביצועם.

מפלס הכניסה הקובעת של המבנים המוצעים בתכניות יהיו בהתאם למפלס הדרך כפי שתאושר ע"י תשוי"ה.

יש להוסיף סעיף סטייה ניכרת בנושא גובה הבינוי.

- 32 -

יש לתקן את התכנית בהתאם לחוות דעת נגישות.

השלמת חוות הדעת מחלקות: אדריכל העיר, אגף תושייה – צוות בקרת תכנון תנועה,

מח' לתכנון ופיתוח בר קיימא, מידע תכנוני, שפ"ע – מח' גננות, מח' להיטלי השבחה, אגף שפ"ע – מח' לתחזוקת כבישים ומדרכות, חברת החשמל, כבאות, חב'

הגיחון – מחלקות הביוב והניקוז והמים, מח' לתכנון מבני ציבור, מח' העתיקות, ולהטמיע בהתאמה במסמכי התכנית את הנחיותיהם.

תיקון התכנית עפ"י ההערות הטכניות.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעלי העניין במגרשים הסמוכים ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

יש לתקן את תשריט מצב המאושר כך שיציג את כל התכניות המאושרות באזור התכנית.

30/01/2022

ירד מסדר היום.

הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה על מנת להסדיר את מערכת הדרכים והשטחים הציבורים כדוגמת שטחים למבנים ומוסדות ציבור ושצ"פים בתחום התכנית.

24/11/2021

בתחום מגרשים שאינם בייעוד ציבורי מאושר ו/או בתחום החלקות הפרטיות, יש להוכיח עניין בקרקע בהתאם לנדרש בחוק.

- 33 -

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

הסדרת דרך ושטחים לצרכי ציבור והגדלת זכויות בניה למגורים, אל זיתונא, בית חנינה ירושלים.

הוראות התכנית:

1. שינוי יעוד משטח נוף פתוח, אזור מגורים 1 מיוחד, שטח למבני ציבור לאזור מגורים ד', שטח

למבנים ומוסדות ציבור, שטח ציבורי פתוח, דרך מוצעת, דרך וטיפול נופי ומגורים א.

2. קביעת שטחי בניה מרביים.

3. קביעת מס' יח"ד מירבי מתוכם %20 מיחידות דירות קטנות.

4. קביעת מספר קומות מירבי.

5. קביעת קווי בנין חדשים.

6. קביעת הוראות בגין חזית מסחרית.

7. קביעת הוראות להתוויית דרך חדשה.

8. קביעת שימושים, זכויות והוראות בניה במגרש לצרכי ציבור.

9. קביעת הוראות לפיתוח שטח ציבורי פתוח.

10. קביעת הוראות בנוי ופיתוח וקביעת תנאים בהליך הרישוי.

11. קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית.

12. קביעת הוראות בגין עצים בוגרים לשימור והעתקה.

13. קביעת הוראות בדבר הריסה.

התכנית הינה בסמכות הועדה המחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 25.10.24 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך .25.12.24

לתוכנית הוגשו התנגדויות: 3 התנגדויות.

התנגדות מספר 1 :

מאת: עו"ד שאדי סמאר בשם נאצר טהה, מוהנד עאבדין והישאם עאבדין נושא ת.ז. 080706583 ואחמד אמטור. בעלים של חלקה 63 בגוש 30612 וממגישי תוכנית .101-0686121 שטח התכנית נכלל בתחום תוכנית 101-0961706 שהתנגדות זו מוגשת ביחס אליה.

עיקרי ההתנגדות:

1. המתנגדים הם הבעלים של המקרקעין הידועים כחלקה 63 בגוש 30612 בשטח של 5,697

מ"ר וממגישי תוכנית 101-0686121 אשר הודעה בדבר אישורה פורסמה ביום .16.12.2020 - 34 -

מקרקעי המתנגדים כלולים גם במסגרת תוכנית 101-0961706 שהתנגדות זו מוגשת ביחס אליה. העתק טבלת מגישי תוכנית 101-0686121 מצ"ב כנספח (.(1

2. תוכנית 0686121 בשטח של כ- 25 דונם הציעה הפרשות לצורכי ציבור בהיקף של %.40

3. במועד הגשת התוכנית, התוכנית כללה מספר חלקות שמכולם הופרש שטח לצורכי ציבור

למעט חלקה 75 כאשר החלק הארי של ההפרשה לצורכי ציבור היה מחלקה .63 התוכנית במועד הגשתה כללה תשריט חלוקה תכנוני במסגרתו תכננו מגישי התוכנית כי הפיצוי לבעלי חלקה 63 במסגרת איחוד וחלוקה יהיה במסגרת חלקה 75 שהיא החלקה היחידה בתוכנית 686121 שלא הופרש ממנה שטח לצורכי ציבור – זו היתה הנחת היסוד בתוכנית אז.

4. עמדת הועדה המקומית לתכנון ובניה והמלצת מהנדס העיר מיום ,13.1.2019 היתה לקדם את

התוכנית ביחד עם תוכנית 509455 וכי התוכנית תיערך כתוכנית איחוד וחלוקה ושטחי הציבור יירשמו על שם עירית ירושלים. ביום ,11.3.2019 החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ובניה כי יש לאחד את התוכנית עם תוכנית 101-0509455 כדי לאחד את השטח הציבורי המוצע בשתי התוכניות.

5. נוכח הקשיים בקידום שתי התוכניות כתוכנית אחת, הועדה המחוזית לתכנון ובניה החליטה

ביום ,25.11.2019 לקדם את שתי התוכניות במקביל אך באופן נפרד.

6. התוכנית 686121 אושרה בסופו של יום ללא תוכנית איחוד וחלוקה וגם ללא חלוקה תכנונית

והוראות התוכנית כללו הוראה לפיהן השטחים המיועדים לצורכי ציבורי יופקעו על ידי הוועדה המקומית ויירשמו על שם הרשות המקומית.

7. בסופו של יום יצא כי רוב ההפרשות לצורכי ציבור הופרשו מחלקה 63 בעוד הבעלים של חלקה

63 לא קיבל פיצוי באמצעות איחוד וחלוקה מחדש גם לא במסגרת מגרש 75 כפי שהתכנון של מגישי התוכנית היה מלכתחילה.

8. חלקה 63 סומנה בתוכנית 0686121 ובתוכנית 0509455 כשטח למבנים ומוסדות ציבור והיא

שימשה עוגן לתוכניות נוספות שקודמו וגם לתוכנית נשוא התנגדות זו שכוללת גם את שטח חלקה .63

9. לאחר אישור התוכנית ניסו מגישי התוכנית לקדם תוכנית איחוד וחלוקה בסמכות הועדה

המקומית 101-1203082 אולם תוכנית זו נתקלה בקשיים נוכח הטענה כי תוכנית 0686121 הינה תוכנית שמאפשרת הוצאת היתרי בניה ואין צורך באיחוד וחלוקה. העתק נספח איחוד וחלוקה בתוכנית 1203082 מצ"ב כנספח (.)3

10. כאמור לעיל, נוצר מצב בלתי נסבל לפיו הבעלים של חלקה 63 הפרישו את החלק הארי של

ההפרשה לצורכי ציבור והפרשה ששימשה עוגן לתוכניות אחרות שקודמו לאחר מכן אולם הם לא קיבלו פיצוי והתכנון המקורי לפיו הפיצוי יתקבל במסגרת איחוד וחלוקה בחלקה 75 לא התממש.

- 35 -

11. לא למיותר לציין כי הועדה המקומית ו/או עירית ירושלים לא הפקיעה את השטח הציבורי, לא

תפסה חזקה בו והוא לא נרשם על שם עירית ירושלים.

התוכנית נשוא ההתנגדות :101-0961706

12. תוכנית 101-0961706 היא תוכנית שגם משתמשת בשטח למבני ציבור בחלקה 63 כנקודה

מרכזית התוכנית מצרפת לשטח למבני ציבור חלק מחלקה 59 וחלק מחלקה 64 המיועד כבר כשטח למבני ציבור בתוכנית 101-0927483 (תחילת תוקפה 8.11.2021 (.

הגדרת שטח לאיחוד וחלוקה וקביעת גבולות

13. כאמור לעיל, תוכנית 0686121 היתה אמורה לכלול הוראות איחוד וחלוקה, אי הכללת

ההוראות היתה טעות המובילה לקשיים משפטיים ולחוסר צדק לבעלי חלקה .63 כלל הוא שהוראות איחוד וחלוקה יחולו על שטח המתוכנן מחדש ולא יהיה ככלל מקום לכלול בו שטח שלא מתוכנן בו שינוי תכנוני כלשהו ושאין צורך בשינוי מערך הבעלויות בו על מנת לאפשר את מימושה של התוכנית התקפה בו. (זינגר, דיני תכנון ובניה, כרך ב, עמ' .(1129

14. מאחר ולא מתוכן כל שינוי תכנוני בחלקה ,63 וייעודה נותר כפי שהיה בתוכנית 0686121 הרי

ישנן מספר אפשרויות:

1. ככל שהכללת חלקה 63 נועדה אך ורק לאפשר לעירית ירושלים להירשם כבעלים על

מגרש 301A כתוצאה מהליך של איחוד וחלוקה הרי שצירוף זה בטל ופסול שכן מדובר בעקיפת הליכי ההפקעה ובפועל הפקעה של חלקה 63 ללא פיצויים והוא סותר את הכלל שעל פי ועדות תכנון אינן מוסיפות לגבולות שטח לאיחוד וחלוקה, חלקות שלא מבוצע בהן שינוי תכנוני.

2. ככל שהכללת חלקה 63 נועדה כדי לשנות את מערך הבעלויות כדי לאפשר את מימוש

התכנון הרי הדבר מוביל לאחת ממספר אפשרויות, שהמתנגדים מבקשים מהועדה המחוזית לבחון ולאמץ אחד מהם:

1. עריכת איזון בין בעלי חלקה 63 (ולא עירית ירושלים) ושאר בעלי החלקות בתוכנית ,

כך שהבעלים של חלקה 63 יקבלו חלקת משנה חדשה במסגרת התוכנית נשוא התנגדות זו. במצב זה יש להתחשב לצורך איזון בשווי המקרקעין לפני אישור תוכנית .0686121 יודגש שינוי מערך הבעלויות אין משמעותו עקיפת הליכי הפקעה אלא מנגנון חלופי במסגרתו הבעלים מקבלים חלקה אחרת במסגרת איחוד וחלוקה חלף השטח שמופרש לצורכי ציבור.

2. הרחבת הקו הכחול של התוכנית על ידי הוספת החלקות שנכללו בתוכנית 0686121

וביצוע איחוד וחלוקה גם בין החלקות שהיו חלק בתוכנית 0686121 – במקרה זה בעלי חלקה 63 יקבלו פיצוי בחלקה בתוך גבולות חלקה.75 בהתאם לתוכנית ולטבלת האיזון - 36 -

שהוכנה במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה בסמכות הועדה המקומית 101-1203082 שכאמור לא קודמה על ידי הועדה המקומית.

3. הרחבת הקו הכחול של התוכנית על ידי הוספת החלקות שנכללו בתוכנית 0686121

וקביעת גבול הכחול של תוכנית 0686121 כמתחם לאיחוד וחלוקה, ולכלול בהוראות התוכנית הוראה המחייבת את הועדה המקומית ליזום תוכנית איחוד וחלוקה תוך פרק זמן קצוב.

15. מבלי לפגוע בכלליות האמור לעיל, המתנגדים יטענו כי עירית ירושלים איננה הבעלים של

חלקה 63 והיא איננה יכולה להיכלל ככזו בטבלת האיזון במסגרת התוכנית נשוא התנגדות זו וזאת מהנימוקים שיפורטו להלן.

עירית ירושלים איננה הבעלים של חלקה :63

16. התוכנית כוללת הוראות איחוד וחלוקה וטבלאות הקצאה אולם היא יוצאת מנקודת הנחה כי

חלקה 63 היא בבעלות עירית ירושלים ואף כוללת הוראות כי מגרש A301 יירשם על שם עירית ירושלים . העתק נספח איחוד וחלוקה בתוכנית 101-0961706 מצ"ב כנספח (.(4 טבלת איזון ולוח הקצאה – מצ"ב נספח (.(5

17. יוצא אפוא כי עירית ירושלים יכולה להירשם לאחר אישור תוכנית זו כבעלים של השטח

הציבורי לאור הוראות האיחוד והחלוקה, מבלי שהבעלים של החלקה קיבלו פיצוי על הפקעת המקרקעין שבבעלותם לא במסגרת הוראות איחוד וחלוקה וגם לא במסגרת פיצוי הפקעה.

18. הבעלות בקרקע מופקעת עוברת לרשות המפקיעה רק עם השלמת שני תנאים מצטברים :

פרסום הודעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות - הודעה זו מקנה את הבעלות בקרקע לרשות המפקיעה. פיסת החזקה בפועל בקרקע על ידי הרשות המפקיעה - הבעלות עוברת רק לגבי השטח שבו נתפסה החזקה בפועל.

19. ההלכה הפסוקה היא שהבעלות עוברת לעירית ירושלים רק עם נטילת החזקה ורק לגבי השטח

שבו ניטלה החזקה (ראו סעיף 5 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הציבור), 1943 כן ראו (א'

קמר, דיני הפקעת מקרקעין) מהדורה שישית (תשס"א, בע' .(196

20. בנוסף, המועד בו פורסמה הודעה לפי סעיף 19 לפקודה הוא המועד בו הוקנתה הקרקע

המופקעת לרשות) בג"ץ 224/72 גאולת הכרך בע"מ נ' שר האוצר, פ"ד כו(,)2 155 ע"א 176/66 עדנן נג'מי נ' רשות הפיתוח, פ"ד כא(,)2 .(143

21. משלא נקטה עירית ירושלים בהליכים על פי חוק כמפורט לעיל, הבעלות במקרקעין טרם

עברה אליה ועל כן היא איננה יכולה להיחשב כבעלים ואיננה יכולה להיכלל בטבלת האיזון כבעלים, וכל הליך האיחוד והחלוקה בטל אם תכליתו היא עקיפת הליכי ההפקעה.

22. לסיום יש להדגיש כי המתנגדים אינם מעוניין לכופף את ידי הועדה המקומית לבצע הליכי

הפקעה במקרקעין. המתנגדים סבורים כי ניתן להשתמש בכספי הציבור לפיתוח השטחים

- 37 -

הציבוריים ולא לתשלום פיצויי הפקעה. יחד עם זאת, יש לתקן את העוול שנוצר כתוצאה מאי הכללת הוראות איחוד וחלוקה במסגרת תוכנית 0686121 ואי אישור תוכנית איחוד וחלוקה בסמכות מקומית .101-0961706 המתנגדים סבורים כי הם יכולים לקבל פיצוי הולם במסגרת תוכנת איחוד וחלוקה, כאשר התוכנית שקידמו בעבר ואושרה ((0686121 הוכנה מתוך ידיעה כי חלקה 75 לא כללה הפרשה לצרכי ציבור – כדי ששטחה ישמש לפיצוי חלקות אחרות. מנגד לא ניתן להתעלם מכך כי חלקה 63 הפרישה שטח מהותי לצרכי ציבור, שטח ששימש עוגן לקידום מספר תוכניות בשנים לאחר מכן. מגישי התוכניות לאחר מכן הסתמכו ונהנו מההפרשות שהמתנגדים ביצעו מהחלקה 63 מבלי שהם קיבלו פיצוי על כך.

התנגדות מספר 2 :

מאת: רשות מקרקעי ישראל באמצעות עו"ד שקד קוממי בשם שקמה סיג, מתכננת מרחב ירושלים ברשות מקרקעי ישראל.

עיקרי ההתנגדות:

התכנית כוללת את חלקות ,48 ,50 ,59 בגוש .30621 על פי נסחי הרישום חלקות אלה נמצאות בסכסוך וטרם הוסדרו.

טבלת איזון אשר צורפה למסמכי התכנית קובעת כי מגרש 1 וחלק ממגרש 2 ירשמו ע"ש בעלי חלקה ,50 יתרת מגרש 2 תרשם ע"ש בעלי חלקה .59

מאחר והתכנית קובעת כי ניתן להוציא היתרים מכוחה ולאור העובדה כי החלקות טרם הוסדרו, נבקש כי ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי להיתר בניה יהיה סיום הליך ההסדר בקרקע.

התנגדות מספר 3 :

מאת: ד"ר קייס נאסר, עו"ד ב"כ המתנגד פירון משרד עורכי דין, בשם פריד אבו זהרייה (ת.ז. )080154248 הבעלים של חלק מחלקה 59 בגוש .30612

עיקרי ההתנגדות:

רקע עובדתי תמציתי :

1. התוכנית מושא ההתנגדות עניינה בהקמת מתחם מגורים חדש בשכונת בית חנינא, רח'

אלזיתונה.

2. בהתאם להוראות התוכנית, התוכנית משתרעת על פני 19.62 דונם, אשר כוללים חלקות 50 ו-

59 בגוש .30612

3. המתנגד הוא הבעלים של חלק מחלקה 59 בגוש 30612 (להלן: "המקרקעין(".

4. הבעלות בחלקות הקרקע הנ"ל רשומה במשותף על שם שני אחים שהם, עארף עבד אלעזיז

אסעד אבו חמדה ומוחמד עבד אלעזיז אסעד אבו חמדה.

- 38 -

5. על פי הסכם חלוקה שנחתם בין האחים הנ"ל בשנת ,1967 הבעלות בחלקות הקרקע חולקה

ויוחדה ביניהם כדלקמן: א. האח עארף קיבל שטח של 7,669 מ"ר מחלקה 59 ששטחה הכולל

הוא 9670 מ"ר, ובתמורה ויתר לטובת אחיו מוחמד על מלוא הזכויות המגיעות לו בחלקה 50 הנ"ל. ב. האח מוחמד קיבל את יתרת שטח חלקה 59 שלא יוחד לאח עארף (בשטח של 2,001 מ"ר) ואת מלוא הזכויות בחלקה .50

6. עארף עבד אלעזיז אסעד אבו חמדה נפטר בשנת 2007 . המתנגד פריד אבו זהריה הוא נכדו

של עארף עבד אלעזיז אסעד אבו חמדה וכיום הוא הבעלים של מרבית הזכויות בחלקה 59 לאחר הסתלקות כל היורשים האחרים מעיזבונו של עארף לטובת פריד.

7. לאותו הסכם חלוקה צורף תשריט אשר מתאר את החלוקה שהוסכם עליה בין שני האחים.

8. בהתאם לאותו תשריט ניתן לראות כי חלקה 59 חולקה לשני מגרשים, מגרש 1 מצפון לחלקה

בשטח של 7,669מ"ר שבבעלות עארף ומגרש 2 מדרום לחלקה בשטח של 2,001 מ"ר שבבעלות מוחמד . החלוקה האמורה מתבטאת גם בשטח פיזית כאשר בין החלק של המתנגד )מגרש (1 לחלק של מר מוחמד עבד אלעזיז אסעד אבו חמדה (מגרש )2 קיים קיר מפריד לאורך הגבול בין המגרשים.

9. ביום 17.5.22 בתקופה שלפני הפקדת התוכנית פנה המתנגד באמצעות עו"ד אסעד מזאוי

לוועדה המחוזית במכתב התנגדות לגרסת התוכנית באותו שלב ואשר נערכה ללא שיתופו וללא הסכמתו. מצ"ב המכתב של עו"ד אסעד מזאוי מיום 17.5.22 על נספחיו, כנספח.

.10בנוסף, נועד המתנגד עם מר עלאא המאר מלשכת התכנון המחוזית וסוכם כי חלקו של המתנגד מחלקה 59 לא ייכלל בתוכנית.

התכנית המוצעת

11. עולה ממסמכי התכנית, חלק ממגרש 1 של המתנגד, חלק מחלקה ,59 נכלל בתכנית, בשטח

של 627 מ"ר, והוא מיועד בתכנית המוצעת לשטח ציבורי פתוח. בתכנון המאושר כיום, ועל פי תכנית ,6671 ייעוד השטח האמור הינו "שטח לבנייני ציבור". להלן ביאור לתכנון המאושר אל מול המוצע בתכנית לגבי השטח מושא ההתנגדות. גבולות השטח המדובר סומנו בקווים אדומים.

.12בטבלת האיזון וההקצאה של התוכנית נרשם כי חלק מחלקה 59 ששטחו 627 מ"ר הוא שטח שנמצא בבעלות של עיריית ירושלים כביכול, והכוונה בשטח האמור היא לשטח של המתנגד.

ההתייחסות המוטעית לשטח המתנגד כשטח של עיריית ירושלים

.13כאמור לפי החלוקה המוסכמת בין בעלי הזכויות בחלקה ,59 מגרש 1 מחלקה 59 הוא בבעלות המתנגד.

.14המתנגד ביקש לא להכליל את החלק שלו בחלקה 59 בתחום התוכנית.

- 39 -

.15מתברר כי חלק המתנגד מחלקה 59 לא נכלל בתוכנית למעט שטח של 627 מ"ר שמוצג בטבלת האיזון של התוכנית כשטח שהוא בבעלות עיריית ירושלים כביכול.

16. ויודגש על פי טבלת האיזון, לשכת התכנון המחוזית פעלה לפי החלוקה המוסכמת שהציג לה

יזם התוכנית. בעניין זה בטבלת האיזון וההקצאה נכתב כי: "בהתאם למה שנמסר מלשכת התכנון ויזם התוכנית, הבעלות בחלק הדרומי של חלקה 59 הינה נפרדת מהחלק הצפוני שאינו כלול בתוכנית; וזאת עפ"י תכנית חלוקה בין הבעלים ".

.17מצורפת הטבלה.

18. כלומר, טבלת האיזון וההקצאה של התוכנית הכירה בכך שהבעלות בחלק הצפוני של

המקרקעין (מגרש (1 היא בבעלות המתנגד (כנכדו ויורשו היחיד של מר עארף עבד אלעזיז אסעד אבו חמדה) וכי הבעלות בחלק הדרומי של המקרקעין (מגרש )2 היא בבעלות של מוחמד עבד אלעזיז אסעד אבו חמדה.

.19אולם, התוכנית כללה את השטח האמור של המתנגד (בשטח 627 מ"ר) בתוכנית על בסיס ההנחה השגויה כי מדובר בשטח שהוא בבעלות עיריית ירושלים, ולא היא.

20. העובדה כי השטח האמור יועד בתכנון המאושר כשטח לבנייני ציבור אינו הופך אותו לשטח

שבבעלות עיריית ירושלים והמתנגד יטען כי מדובר בשטח שהוא עד הרגע בבעלותו המלאה ואין להכליל אותו בתוכנית .

.21על פי ההלכה הפסוקה ועל פי הנחיות היועץ המשפטי לממשלה שטח פרטי שהופקע למטרה ציבורית, אך החזקה בו לא נתפסה לצורך מימוש המטרה הציבורית, עדיין יש להתייחס אליו במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה כקניין פרטי.

.22בהקשר זה יפנה המתנגד למסמך שכותרתו "חוות דעת בנושא – מקרקעין המיועדים להפקעה בתכנית איחוד וחלוקה" מיום 27.6.22 שחתום על ידי עו"ד כרמית יוליס המשנה ליועצת המשפטית לממשלה )משפט אזרחי) והמופנה ליועצת המשפטית למנהל התכנון ולסגן היועצת המשפטית למנהל התכנון .בסעיפים ,20 21 ו -24 לאותו מסמך נכתב כי :

.20.23" אם כן, תפיסת החזקה בפועל או הודעה על הקניית הקרקע לפי סעיף 19 לפקודה, הן שמהוות את שכלול ההפקעה וניתוק בעל הקרקע הקודם מהזיקה הפיזית אליה ומהזכויות בה.

זהו השלב שבו הרשות נוטלת, הלכה למעשה, את הקרקע מן הנפקע. עם תפיסת החזקה או עם מועד ההקניה, בעלי הזכות המקוריים משוחררים מהזכויות ומהחובות של מחזיקים והרשות המפקיעה נכנסת בנעליהם .

.24שככלל, בקרקע המיועדת להפקעה שלא נרשמה עדיין על שם הרשות המפקיעה, מועד תפיסת החזקה הוא "המועד הקובע". לאור האמור הרי שרק אחרי תפיסת החזקה, ייכלל השטח 'מתחת הקו'. עולה מכך כי פרסום הודעה לפי סעיף 5 או 7 לפקודה, כל עוד לא נתפסה החזקה, יירשמו על שם בעלי הקרקע 'מעל הקו'.

- 40 -

.25סיכום, לעניין תקן 15 מצאתי כי מקום בו החלו הליכי הפקעה ופורסמו לגבי מקרקעין הודעות לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודה אולם לא נתפסה חזקה באותם מקרקעין, אין לראות במקרקעין מקרקעין שהופקעו, ומשכך מקרקעין אלה יתבטאו בטבלאות האיזון כשהם רשומים ב"מצב הנכנס" על שם בעל הקרקע, בהתאם למרשם".

מצ"ב ההנחיה מיום ,27.6.22 כנספח .2

23. המתנגד יפנה גם להחלטת ועדת הערר המחוזית מחוז צפון בעררים מס' 1101/23 ו-

1106/23 זוהיר ברג'ות נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נצרת ואח', סעיפים 17-18 להחלטה מיום :25.6.24 .17"בהתאם להחלטתנו בערר 1093/20 בעניין מאמון אל אסדי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בקעת בית הכרם (להלן: "עניין אל אסדי"), ובהתאם לחוות דעת המשנה ליועמ"ש לממשלה מיום 27.6.22 בנושא - מקרקעין המיועדים להפקעה בתכנית א יחוד וחלוקה מקום בו החלו הליכי ההפקעה ופורסמו לגבי המקרקעין הודעות לפי סעיפים 5 ו-

7 לפקודה אולם לא נתפסה חזקה באותם מקרקעין, אין לראות מקרקעין ביעוד לדרך במצב קודם כמקרקעין שהופקעו אם לא הושלמו הליכי ההפקעה ותפיסת החזקה, כמקרקעין שהוצאו מכלל נכסיו של הפרט. במצב זה מקרקעין אלה, יתבטאו בטבלאות האיזון כשהם רשומים במצב הנכנס על שם בעל הקרקע, בהתאם למרשם .18 .כמפורט בהרחבה בעניין אל אסדי אקט תפיסת חזקה בפועל, לאחר שהחל ההליך המנהלי ופורסמו הודעות לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הציבור, )1943 להלן: "הפקודה", הוא האקט המשלים את הקניית הבעלות על ידי הגורם המפקיע. לפיכך, לצורך הקניית הבעלות לרשות המפקיעה והוצאת הקרקע מכלל נכסיו של הבעלים המקוריים יש צורך, הן בפרסום הודעות והן בתפיסת החזקה בפועל".

24. מצ"ב החלטת ועדת הערר בתיקי ערר 1101/23 ו-1106/23 מיום ,25.6.24 כנספח .3

25. במקרה של המתנגד, עיריית ירושלים לא מימשה את הייעוד הציבורי ולא תפסה חזקה בשטח.

לכן, ובהתאם להנחיית עו"ד כרמית יוליס והחלטת ועדת הערר לעיל, השטח האמור אינו בבעלות עיריית ירושלים ויש לגרוע אותו מהתוכנית.

26. יש להדגיש גם כי טבלאות האיזון נערכו ללא שיתוף ראוי למתנגד, מבלי שידע עליהן וללא

הסכמתו. גם בדיקת הטבלאות על ידי שמאי הוועדה בהתאם להחלטה מיום 6.2.23 לא בוצעה תוך שיתוף המתנגד וחשיפתו לטבלאות. אילו נערך שיתוף ציבור ראוי לפחות בנושא טבלאות האיזון לא הייתה מתרחשת הטעות המתוארת בתוכנית בדבר ייחוס שטח המתנגד לעיריית ירושלים

27. בהתאם לכך, מבוקש גם לבטל את סימון הקיר התוחמת את חלקה 59 להריסה כפי שמוצע

בתוכנית.

היעדר צידוק תכנוני לייעוד השטח כשטח ציבורי פתוח

- 41 -

28. מבלי לגרוע מטענותיו לעיל אודות הצידוק בהוצאת השטח מתחום התוכנית, המתנגד יטען כי

אין צידוק תכנוני בשינוי ייעוד השטח לשצ"פ.

29. עצם שינוי ייעוד השטח משטח לבנייני ציבור לשטח ציבורי פתוח מלמד כי הוועדה המחוזית

עצמה מבינה ומסכימה לכך שאין צורך בייעוד השטח כשטח לבנייני ציבור. משכך, הצדק מחייב להחזיר את השטח לייעוד בניה פרטי וזאת כרצף לשטח המתנגד המיועד לבניה.

30. שהרי שינוי ייעוד השטח ממטרה ציבורית מסוימת (אזור לבנייני ציבור) למטרה ציבורית אחרת

(שטח ציבורי פתוח), נובע בראש ובראשונה מהתפיסה שכביכול מדובר בשטח על עיריית ירושלים ולכן אם יש צורך לבטל את ייעוד השטח לבנייני ציבור אז יש לשנות לייעוד ציבורי אחר.

כאמור, התפיסה כי השטח הוא של עיריית ירושלים מוטעית וכמתחייב מכך מתבטל גם ההיגיון להמיר את השטח משטח ציבורי מסוים לשטח ציבורי אחר .

31. בנוסף, השטח הציבורי הירוק המוצע חסר היגיון תכנוני גם בשל צורתו (בדמות "אצבע")

שבאה כדי לחתוך רצף תכנוני קיים של שטח בייעוד מגורים מיוחד .

32. ייעוד השטח כשצ"פ הוא למעשה תכנון בזבזני ולא מידתי שכן מדובר בייעוד שטח של 627

מ"ר כשטח ירוק, שיעור שטח השווה לגודל מגרש בנייה ממש.

33. ויודגש, ביטול ייעוד השטח לצרכי ציבור לא פוגע בתכנון הכולל המוצע בתוכנית שכן השטח

האמור הוא למעשה שטח שולי לשטח הירוק העיקרי הנמצא בלב חלקות 49 ו- 50 שבתחום התוכנית. להפך, ייעוד השטח לשטח ציבורי פתוח פוגע בתכנון הכולל של מגרש המתנגד ומצמצם את אפשרויות מיצוי פוטנציאל מימוש המגרש שלו.

34. על כן, מרגע שהוחלט לבטל את ייעוד השטח כשטח לבנייני ציבור יש לייעד את השטח כשטח

לבניה (למגורים) כרצף ממשיך לשטח המתנגד בחלקה .59 בהקשר זה יש להעיר כי ייעוד השטח למגורים לא אמור לחייב את המתנגד בהפרשה נוספת לצורכי ציבור מהשטח שלו וזאת בהתחשב בשטחים שכבר נלקחו לצורכי ציבור מהשטח שלו בתכנון המאושר.

35. לסיכום: המתנגד מבקש לתקן את התוכנית על ידי ביטול ההתייחסות לשטח המדובר כשטח

של עיריית ירושלים, ולשנות את ייעודו כשטח לבניה כרצף ממשיך לשטח של המתנגד מחלקה .59

36. לחלופין ומטעמי זהירות מבוקש להוציא את שטח המתנגד האמור מתחום התוכנית,

כשהמתנגד יתמודד עם שאלת ייעודו העתידי במסגרת התכנון העתידי שהמתנגד עומל על גיבושו בקשר לחלקה.

37. לאור כל המפורט לעיל, הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים מתבקשת להורות על קבלת

ההתנגדות ועל תיקון הוראות התוכנית בהתאם למפורט לעיל.

38. מן הדין ומן הצדק לקבל את ההתנגדות.

- 42 -

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלקית את ההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

1. לקבל חלקית את ההתנגדות הבעלים של חלקה 63 בגוש 30612 בשטח של 5,697 מ"ר

הכלולה בתחום התוכנית המוצעת (מגרש )301A ובתחום תכנית 686121 שבתוקף, שאושרה ללא איחוד וחלוקה או חלוקה תכנונית, וכוללת הוראה לפיה השטחים המיועדים לצורכי ציבורי יופקעו על ידי הוועדה המקומית ויירשמו על שם הרשות המקומית. התכנית הציעה הפרשות בקרקע לצורכי ציבור בהיקף של %,40 אשר הופרש ממספר חלקות ובעיקר מחלקה 63 למעט מחלקה .75 הפיצוי לבעלי חלקה 63 היה צריך להיות במסגרת חלקה ,75 אך הם לא קיבלו פיצוי כיוון שהתכנית לא כללה הוראות איחוד וחלוקה. הפרשה זו שימשה עוגן לתוכניות אחרות שקודמו לאחר מכן. הועדה המקומית ו/או עירית ירושלים לא הפקיעה את השטח הציבורי, לא תפסה חזקה בו והוא לא נרשם על שם עירית ירושלים.

מגישי התוכנית ניסו לקדם תוכנית איחוד וחלוקה בסמכות הועדה המקומית 101-1203082 אשר נתקלה בקשיים נוכח הטענה כי תוכנית 0686121 הינה תוכנית שמאפשרת הוצאת היתרי בניה ואין צורך באיחוד וחלוקה.

המתנגדים מבקשים עריכת איזון בין בעלי חלקה 63 (ולא עירית ירושלים) ושאר בעלי החלקות בתוכנית , כך שהם יקבלו חלקת משנה חדשה במסגרת התוכנית בהתאם לשווי המקרקעין לפני אישור תוכנית .0686121 כמנגנון במסגרתו הבעלים מקבלים חלקה אחרת במסגרת איחוד וחלוקה חלף השטח שמופרש לצורכי ציבור.

או הרחבת הקו הכחול של התוכנית על ידי הוספת החלקות שנכללו בתוכנית 0686121 וביצוע איחוד וחלוקה בהתאם לתוכנית ולטבלת האיזון שהוכנה במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה בסמכות הועדה המקומית 101-1203082 שכאמור לא קודמה על ידי הועדה המקומית.

או קביעת גבול תוכנית 0686121 כמתחם לאיחוד וחלוקה, ולכלול בהוראות התוכנית הוראה המחייבת את הועדה המקומית ליזום תוכנית איחוד וחלוקה תוך פרק זמן קצוב.

היות ועירית ירושלים איננה הבעלים של חלקה 63 איננה יכולה להיכלל ככזו בטבלת האיזון במסגרת התוכנית, מבלי שהבעלים של החלקה קיבלו פיצוי על הפקעת המקרקעין שבבעלותם לא במסגרת הוראות איחוד וחלוקה וגם לא במסגרת פיצוי הפקעה. ניתן להשתמש בכספי הציבור לפיתוח השטחים הציבוריים ולא לתשלום פיצויי הפקעה – כיוון שמדובר בקרקע לא מוסדרת, תכנית 686121 אושרה ללא הוראות איחוד וחלוקה. נעשה ניסיון לקדם תכנית איחוד - 43 -

וחלוקה בסמכות הועדה המקומית .1203082 בהתאם לעמדת אגף הנכסים והמחלקה להיטלי השבחה בעיריית ירושלים, לא ניתן היה לקדם את התכנית, גם מאחר וחלק משטח החלקות נמצא מחוץ לתחום השיפוט של ירושלים, ולכן יש חשיבות של הסדר מקרקעין מול פקיד ההסדר. הצורך בהסדר המקרקעין עמד גם ערב קידום תכנית 686121 ולאחר אישורה.

המקרקעין אינם מוסדרים, כך שגם לא עומדים בתנאי הסף להקצאה ואיזון ע"פ תקן 15 המחייב בתכניות מסוג זה. מדובר בסוגיה קניינית, אשר תיבחן על ידי שמאי הועדה המחוזית.

לאור החשיבות במתן פיצוי הולם לבעלי החלקות וכן הפרשה של קרקע לצרכי ציבור במסגרת התכנית, על מנת לתת מענה לצרכי ציבור לטובת התושבים, ממליצים לקדם הליך הסדר אשר אחריו ניתן יהיה לקדם תכנית לאיחוד וחלוקה אשר תאפשר פיצוי לכל בעלי החלקות בתחום התכניות. ובכל מקרה, יודגש כי שמורה לעיריית ירושלים הזכות להפקיע קרקע לצרכי ציבור על פי חוק, לטובת מתן המענה לצרכי ציבור.

2. לקבל את ההתנגדות כי התכנית כוללת את חלקות ,48 ,50 ,59 בגוש .30621 על פי נסחי

הרישום חלקות אלה נמצאות בסכסוך וטרם הוסדרו. טבלת איזון אשר צורפה למסמכי התכנית קובעת כי מגרש 1 וחלק ממגרש 2 ירשמו ע"ש בעלי חלקה ,50 יתרת מגרש 2 תרשם ע"ש בעלי חלקה .59 מאחר והתכנית קובעת כי ניתן להוציא היתרים מכוחה ולאור העובדה כי החלקות טרם הוסדרו, נבקש כי ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי להיתר בניה יהיה סיום הליך ההסדר בקרקע - מדובר בסוגיה קניינית, אשר תיבחן על ידי היועץ המשפטי של הועדה המחוזית. אנו ממליצים כי ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי להיתר בניה יהיה סיום הליך ההסדר בקרקע.

3. לדחות את ההתנגדות של חלק מהבעלים בחלקות 50 ו- 59 בגוש ,30612 שהתכנית נערכה

ללא הסכמתם ובניגוד לסיכום מול לשכת התכנון המחוזית, כי חלקו של המתנגד מחלקה 59 בשטח של 627 מ"ר, לא ייכלל בתוכנית. התוכנית כללה את השטח של המתנגד על בסיס ההנחה השגויה כי מדובר בשטח שהוא בבעלות עיריית ירושלים מכיוון שהיה ביעוד למבני ציבור. עיריית ירושלים לא מימשה את הייעוד הציבורי ולא תפסה חזקה בשטח. לכן, השטח האמור אינו בבעלותה ויש לגרוע אותו מהתוכנית. מבוקש לבטל את סימון הקיר התוחם את חלקה 59 להריסה כפי שמוצע בתוכנית. ולא לשנות ייעוד השטח לשצ"פ משטח לבנייני ציבור כמאושר בתכנית ,6671 ולהחזיר את השטח לייעוד בניה פרטי כרצף לשטח המתנגד המיועד לבניה, ובלי לדרוש הפרשה לצרכי ציבור בהתחשב בשטחים שכבר נלקחו במצב המאושר –

התכנית מציעה ארגון והסדרה של המצב התכנוני המאושר בשטח תוך ארגון חדש של ייעודי הקרקע המאושרים, לרבות התוויית דרך חדשה שתאפשר גישה למגרשי מגורים. במסגרת התכנית נכלל שטח ביעוד מאושר למבנים ומוסדות ציבור בשטח של 11,389 מ"ר שהיה קושי - 44 -

לממשו גם בשל צורתו ומיקומו ביחס לדרך המאושרת. חלק משטח זה הוסב למגרש מגורים, דרך ושטח ציבורי פתוח, באופן שמאפשר פיתוח בחלקות שהיו ביעוד נוף פתוח וללא זכויות בניה, וחלקו השלים מגרש ביעוד למבני ציבור באופן שמאפשר פיתוח המגרש לצרכי ציבור.

בשל תוספת יח"ד המוצעת בתכנית, ולאור פרוגרמה שנערכה לשכונה ותוספת יח"ד ופיתוח באזור בעתיד, יש צורך בתוספת של שטחים לצרכי ציבור ביעוד למבני ציבור ולשטחים ציבוריים פתוחים. לכן, אין לגרוע מהשטחים לצרכי ציבור המוצעים בתכנית שמטרתם להבטיח רמת חיים נאותה ופיתוח צרכי ציבור לתושבי האזור. שטח זה ירשם על שם עיריית ירושלים אם בצורה של איחוד וחלוקה או בהפקעה. בתחום השטחים המיועדים לצרכי ציבור יש לסמן להריסה גדרות ומבנים אשר פוגעים ביכולת לפתח שטחים אלו לטובת הציבור. שטח שהיה ביעוד ציבורי לא יועבר לבעלים פרטיים בלי שניתן שטח חלופי תמורתו ותינתן הפרשה לצרכי ציבור בקרקע בהתאם למדיניות תמורת תוספת של זכויות בניה ויח"ד.

39. לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

- 45 -

מספר סידורי: 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1247485

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: הטנא ביהודה הנשיא הטנא ביהודה הנשיא

עורך התכנית: דלה פרגולה אדריכלים בע"מ

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 15/01/2024

כתובת יהודה הנשיא 16 , גוננים

גוש חלקה בשלמות

30172 35 לא

30172 113 לא

30172 31 כן

30172 85 לא

30172 88 כן

30172 34 כן

30172 87 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

החלטה

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת נציגי מגישי התכנית ועמדת מהנדס העיר הוועדה התרשמה כי בכפוף לתיקונים המפורטים בהחלטה זו, מדובר בתכנית אשר תואמת את מדיניות התכנון למקום ומציעה מתווה ראוי להתחדשות הכולל את חידוש הבינוי והמרחב הציבורי:

בינוי

1. הוועדה סבורה כי הבינוי המוצע, הכולל מבנה בגובה של 18 קומות ומבנה

מרקמי תואם את מגמות התכנון במקום, הכוללות בינוי גבוה לשם ניצול מיטבי של משאב הקרקע העירוני, לצד הבטחת ישימות תכניות להתחדשות עירונית לאורך צירי הרק"ל. גובה המבנה הדרומי יתואם עם לשכת התכנון בהתייחס לאפשרות לניצול זכויות הבניה במסד ובתכסית המבנה הגבוהה. המדיניות קובעת כי במגרשים ששטחם מעל 1.5 דונם תתאפשר בינוי בגובה עד 18 קומות ועד %720 זכויות בניה, מתוכם רבע מהזכויות יוקצו לשימושים שאינם מגורים כגון מסחר תעסוקה , מעונות , ואו דיור מוגן.

17/03/2024

2. קווי הבניין יקבעו ל 0 כלפי הרק''ל, קווי בניין צידי 3 כלפי השטח החום ו-5

אחורי. קו הבניין הצידי כלפי חלקת המגורים יוגדל בתיאום עם לשכת התכנון .

3. המעבר המוצע בין שני המבנים יעוגן ברשום תלת ממדי כמעבר ציבורי /שביל.

4. %20 מיחידות הדיור המוצעות בתכנית תהיינה יחידות דיור קטנות ששטחן

עד 55 מ"ר. על מנת לאזן את תמהיל יח"ד, תתווספנה עד %10 למספר יח"ד, וזאת ללא שינוי שטחי הבניה או מספר הקומות המוצע בתכנית.

5. על מנת להבטיח את מופע הבינוי המוצע ואת החזית המסחרית המוצעת,

ייקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין מספר הקומות, קווי הבניין, והחזית המסחרית. בנוסף, ועל מנת להבטיח את תמהיל השימושים, יקבע בהוראות התכנית כי לא יותר ניוד שטחי מסחר, תעסוקה או שטחים ציבוריים לטובת שטחי מגורים, ותיקבע סטייה ניכרת על הוראה זו.

6. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה

ותיקון מסמכי התכנית בהתאם להחלטה זו ולהערותיו לרבות קביעת זכות דרך - 46 -

להבטחת מדרכה ברוחב 3.5 מטרים בחזית לרק"ל.

7. לאור הסמיכות לקו הרכבת הקלה תבחן במסגרת התיאום עם יועץ התחבורה

של הוועדה האפשרות לאשר תקן מופחת של 1:1 עבור כל יח"ד, בתוספת של %10 מסך יחידות הדיור לטובת חניות אורחים אשר לא יוצמדו ליח"ד. ככל שבמסגרת התיאום יתברר כי לא ניתן לאפשר את תקן החניה המופחת, יקבע בהוראות התכנית כי מספר מקומות החנייה יהיה בהתאם לתקן התקף בשלב היתר הבנייה.

8. תנאי להפקדה קבלת חוות המחלקה למדיניות התכנון בתוך 30 יום בדבר

הפרשות מבונות הנדרשות לתכנית. ככל ולא תתקבל חוות הדעת הנושא יתואם עם יועצת הפרוגרמה של לשכת התכנון.

9. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון הנספח הסביבתי של התכנית בתיאום עם

יועצת הסביבה של הוועדה.

10. יקבע בהוראות התכנית כי מבני המגורים המוצעים יעמדו בת"י 5281 לבנייה

ירוקה בציון ארבעה כוכבים לפחות.

11. יקבע בהוראות התכנית כי תובטח תשתית לשני זרמי אשפה לפחות בבניין

הגבוה המוצע בתכנית.

12. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון טבלאות ההקצאה והאיזון של התכנית

בהתאם לשינויים בהחלטה זו ואישור היועץ השמאי של הוועדה.

13. התכנית תיערך כתכנית הכוללת תכנון בתלת מימד, בהנחיית לשכת התכנון,

וזאת על מנת לאפשר שימושים עבור חניה מתחת לשטחים בייעודים ציבוריים.

מסמכי התכנית יערכו בהתאם לנוהל מנהל התכנון בנוגע לתכנון בתלת מימד, בהנחיית לשכת התכנון

14. מסמכי התכנית המתוקנים בהתאם להחלטה זו, לרבות טבלאות ההקצאה

והאיזון שאושרו על ידי היועץ השמאי של הוועדה, יוצגו בפני הוועדה בדיון פנימי כתנאי להפקדת התכנית.

15. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם לשינויים המפורטים בהחלטה זו

וכן עריכת תיקונים טכניים ועדכונה בהתאם לעקרונות תכנון חושב רישוי, בהנחיית לשכת התכנון.

16. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים,

הוועדה קובעת כי תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה שבע שנים מיום פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה. כן יקבע בהוראות התכנית כי הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

17. בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של

הוועדה, אך היזם צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

18. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש לשלוח הודעות

בהתאם לתקנות איחוד וחלוקה, וכן להניח הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות לתכנית. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

19. הערה: החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש

התוכנית ע"פ סעיף 86 ד' לחוק התוה"ב אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

- 47 -

תיאור חדש להתנגדויות

1. התכנית ממוקמת בשכונת גוננים א – ו , בין רחובות יהודה הנשיא מצפון ורח' אלכסנדריון ממזרח. גוש

30172 חלקות ,88-87 ,34 31 וחלק מחלקות ,35 85 ו-.113

2. מטרת התכנית המופקדת הינה הריסה ובניה מחדש, לפי מדיניות רק"ל.

3. מטרות התכנית העיקריות הינן:

- הריסת מבנים קיימים והקמת מגדל מגורים בן 18 קומות לחזית רח' יהודה הנשיא ומבנה מגורים בן 10 קומות לפנים המתחם, מעל חניון תת"ק שהגישה אליו מחזית רח' אלכסנדריון.

- שינוי ייעוד שטח לבנייני ציבור לייעוד שצ"פ בשילוב זכות מעבר למעבר ברכב – מחזית רח'

אלכסנדריון לטובת גישה לחניון תת"ק.

- תוספת של 87 יח"ד, ל-16 יח"ד הקיימות. סה"כ 103 יח"ד.

- תמהיל שימושים הכולל מסחר, תעסוקה ודיור השכרה לטווח ארוך במגדל המגורים המוצע.

- הפרשות מבונות ב 2 מבני המגורים – בשטח כולל של 440 מ"ר.

- חזית מסחרית כלפיי רחוב יהודה הנשיא. איחוד חלקות, למגרש בשטח של 2.337 דונם.

- קביעת סך שטחי הבניה המרביים ל- 13,425 מ"ר המהווים- כ-%700 בנייה מרבי (ללא שטחי הציבור).

4. הוועדה המחוזית בדיון מתאריך 17.3.24 החליטה להפקיד את התכנית בתנאים, בין היתר, התאמת

הבינוי המוצע על פי מדיניות רק"ל – חלקות מעל 1.5 דונם, בינוי עד 18 קומות , %720 בנייה.

התוכנית הופקדה בתאריך 31/01/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך .

לתוכנית הוגשו 8 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 : מאת מהנדס העיר – יואל אבן

1. מדיניות רק"ל לא נקבעה על ציר יהודה הנשיא: התנגדות מהנדס העיר הינה עקרונית לקידום

תכניות נקודתיות על ציר רחוב בן זכאי ויהודה הנשיא. יש לציין כי, מדיניות רק"ל לא אושרה על ציר זה, על כן לא ניתן לקבוע מדיניות רק"ל בתכנית נשואת ההתנגדות.

2. תכניות דומות לבינוי נקודתי ולא מתחמי: עמדה זו מובאת לידי ביטוי בהמלצות מהנדס העיר

לדחיית תכניות אלה ובהגשת התנגדות לתכניות שהופקדו (כגון תכנית 1167410 בפינת רחובות יוסי בן יועזר – בן זכאי - שהציעה בינוי נפחי ולא מתחמי).

3. קביעת מדיניות לבינוי מתחמי: מהנדס העיר מבקש טרם קידום תכניות נקודתיות לקבוע מדיניות

ציר רק"ל המתייחס לגופו של ענין למקטעים שונים. מקטע זה של רחוב יהודה הנשיא כולל 4 יח"ד בלבד. לאחרונה הוחלט בוועדות התכנון (על ציר רחוב הנטקה בקריית יובל) לקדם מתחמי תכנון על מינ' 4 דונם בלבד ולא תכניות נקודתיות. יש לקבוע מדיניות דומה.

עמדת מהנדס העיר הינה כי קיימת עדיפות ברורה בשכונה לקידום תכניות לפינוי בינוי ותכנון מתחמי, וכי ככל ומבקשים לקדם תכניות על ציר רק"ל, הדבר צריך להיעשות בראיה מתחמית אשר תאפשר ניצול טוב יותר של משאבי הקרקע תוך מתן מענה לצרכים הציבוריים הנדרשים בשכונה.

4. מכפיל יח"ד גבוה: המכפיל המוצע מאוד גבוה בהתאם למספר יח"ד המועט במצב הנכנס. אין

סיבה להציע מכפיל גבוה ללא תמורה ציבורית משמעותית ולא כפי שמוצע בתכנית המופקדת.

5. תרומה ציבורית לא משמעותית ותכנון על שטח ציבורי: התכנית לא מציעה תרומה ציבורית

משמעותית ואף גורעת משטח ציבורי מאושר בגו"ח .30172/35 התכנית מציעה שינוי ייעוד שטח לבנייני ציבור לייעוד שצ"פ בשילוב זכות מעבר למעבר ברכב – מחזית רח' אלכסנדריון לטובת גישה לחניון תת"ק. יש לציין שמדובר בחלק משטח המאושר כשטח חום מאושר ופועל כיום כשצ"פ ומעבר לא סטטוטורי לכלי רכב לפנים מתחם המגורים הקיים.

6. בינוי גבוה וקווי בנין לא מקובלים: התכנית מייצרת בינוי גבוה בקווי בנין בלתי מקובלים

וסבירים, באופן שיסכל התחדשות עירונית בחלקות המצרניות.

7. מכל הטיעונים יש לדחות תכנית זאת על הסף.

- 48 -

התנגדות מספר 2 – מאת אלישיב פרנקל – חבר פורום אורבני – מינהל קהילתי גוננים א – ו ורסקו

1. בקשה לדחיית התכנית בשל אי תאום בין גורמי התכנון – לכל אורך הדרך, עמדת מהנדס העיר

הייתה לדחות את התכנית. התכנית לא עברה תאום מול מחלקות העירייה בדגש למדיניות תכנון ועברה לדיון להפקדה בוועדה המחוזית ללא דיון בוועדה המקומית. בהתאם לכך לא ניתנו פתרונות לסוגיות מהותיות ויש לדחות את התכנית במתכונתה הנוכחית.

ככל והתכנית לא תידחה יש לתת הדעת לסוגיות הבאות:

2. מס' יח"ד בטבלה :5 טבלה 5 בס"ק א – מס' יח"ד יהיה בין 95 – ל 105 יח"ד – בטבלה 5 יש צורך

במספר יח"ד ספציפי. יש להסיר סעיף זה.

3. טבלה 5 סעיף ח': יש להסיר סעיף זה המאשר ניוד שטחים מעל פני הקרקע ומתחת לפני הקרקע.

4. מדיניות ציר רק"ל ומדיניות תכנית אב גוננים – מדיניות רק"ל לציר יהודה הנשיא עדיין לא

נקבעה, על כן בינוי של 18 קומות אינו תואם. כמו כן, בינוי לשל 10 קומות לפנים השכונה נוגד מדיניות תכנית האב הגודלת בבינוי עד 7 קומות בלבד.

5. מכפיל יח"ד – מדובר במכפיל גבוה מאוד, ככל שיקודמו עוד תכניות עם מכפיל מעין זה, צרכי

השכונה לא יעמדו בעומס.

6. בחינה נוספת לתקן 21 – מבקשים שתנאי להיתר בנייה יהיה בחינה שמאית נוספת לתקן .21

7. כושר נשיאה לתשתיות ציבוריות – יש לתת דגש לעובדת הפרוייקטור לנושא קיבולת השכונה

וכושר נשיאה לתשתיות הקיימות, ביניהן תנועה וחנייה. יש לקיים בקרה מרחבית לכל התכניות המקודמות בשכונה ועל כן יש לקבוע תנאי למתן תוקף לתכניות להתחדשות עירונית הכוללות תוספת של מעל 1000 יח"ד במצטבר, יהיה הצגת לוועדה להתחדשות עירונית בנוגע לכושר נשירה בתשתיות הציבוריות.

8. הרחבת גבול התכנית – פרויקט נקודתי אינו מאפשר שטח ציבורי משמעותי או פתרון חנייה תת"ק

משותף לכמה בניינים. יש לבחון הגדלת והרחבת גבול התכנית לחלקות נוספות על מנת לשפר את השלד הציבורי, זאת בלי לחרוג מהיקפי הבינוי של תכנית האב.

9. ניצול שטח ציבורי לטובת חנייה – התכנית מציעה "נגיסה" בשטח ציבורי לטובת גישה לחנייה.

אין שום הצדקה תכנונית לכך.

10. שטח גינה ציבורית – בסמיכות לפרויקט בגו"ח 30172/35 ישנה גינה ציבורית הפועלת בייעוד שטח

חום. יש לספח שטח זה לתכנית ולשנות ייעוד משטח חום לשטח ירוק בהתאם תכנית האב והמלצת הפרוייקטור.

11. שימור עצים – סימון שימור עצים בהליך סטטוטורי אינו תואם לביצוע העבודה בפועל בו נעקרים

עצים. יש להטמיע הנחיות לשמירה על עצים בזמן עבודות.

12. ת.ש 3 מעבר לכלי רכב – מעבר לכלי רכב מרח' אלכסנדריון מסומן בתשריט כשילוב של שצ"פ עם

זכות מעבר לרכב. יש לוודא שמעבר זה יהיה מונגש לכל אורכו, כמו כן יש לסמנו כמעבר ציבורי / שצ"פ על מנת שיהיה מתוחזק על ידי הרשויות.

13. פרוגרמה וצרכי ציבור – התמורה הציבורית אינה מספקת לנוכח תוספת והיקף יח"ד המוצע. יש

להגדיל שטח ולהוסיף 160 מ"ר לשטח הציבורי.

14. הגמשת שימושי צרכי ציבור: יש להגמיש שימושי צרכי ציבור ככל נאפשר על מנת לאפשר

שימושים לעת הליך רישוי. יש לאפשר שימוש לטובת כיתות גן ומעון ולהוסיף שימושי חברה, קהילה ותרבות.

15. תעסוקה ומסחר – יש לבחון הצורך והיקף של מסחר ותעסוקה במסגרת בדיקת הפרוייקטור.

16. תנועה וחנייה: גישה לחנייה דרך רחוב אלכסנדריון שהינו רחוב צר, אינו יכול להכיל תנועת רכבים

רבה, מדרכות והלכתיות ואף סכנת בטיחות לילדים. יש לבחון גישה אלטרנטיבית לתנועת רכבים לפרויקט מחזית רח' יהודה הנשיא, זאת ללא גריעה מגן הציבורי בקיים בסמיכות.

17. בחינת תנועה כוללת – מבקשים בחינה תנועתית לכל המרחב בסמיכות לפרויקט זאת על מנת

לבחון את ההשלכות התחבורתיות, בדגש לצומת אלכסנדריון / יהודה הנשיא.

18. הורדה והעלאה לגני ילדים – אין פתרון הורדת והעלאה לילדים. ישנה אפשרות עתידית לסימון

מספר מקומות חנייה לרחובות אלכסנדריון ואלעזר בן יאיר הצפופים וצרים. ישנו חשש לבטיחות ההורים והילדים.

19. פריקה וטעינה – יש לאפשר מקום לפריקה וטעינה למסחר ולצמצם הפרעה כמה שניתן.

20. גובה גדרות – יש להמעיט בגדרות היקפים בפרט בסמוך לגן הציבורי הקיים. גובה הגדר לא יעלה

על 2.20 מטר.

21. קירות אטומים – יש להימנע ממופע אטום וקירות תמך, כבר בשלב התב"ע.

22. בינוי קרוב וקווי בנין לא מקובלים – בינוי גובה וקווי הבניין המצומצמים בקרבה לחלקות

מצרניות, אינו תכנון איכותי ומהווה מטרד לתושבים.

23. היבטים סביבתיים: לתכנית הוגשה מסמך סביבתי. המינהל מבקש להטמיע את כלל ההנחיות

שניתנו בין השאר לנושאי משטר רוחות, מיתון רוחות, חשיפת שמש בשל גובה בינוי.

24. מקומות חנייה למסחר: לא סביר שבנוסף למקומות חנייה למגורים, יתווספו מקומות חנייה

ללקוחות המסחר. מדובר במסחר מקומי שלא צורך מקומות חנייה.

- 49 -

התנגדות מספר 3 – מאת עמיקם שכטר, רויטל לוי, אלישיב פרנקל – רחוב אלעזר בן יאיר 13

1. תכנון מתחמי – תכנון הפרויקט הינו תכנון בראייה צרה שאינה רואה את תכנון כלל הבניינים

בשכונה ואף פוגעת בתכנון עתידי ליתר הבניינים במתחם הקרוב. יש לצרף חלקות נוספות על מנת לייעל את התכנון בראייה מרחבית ומתחמית.

2. התכנית אינה מטיבה לפתרון חנייה – פתרון החנייה לגישה לרחב דרך רחוב אלכסנדריון אינו

מטיבי, תוספת רכבים רק תחמיר את העומס.

3. תכנון על חשבון שטחים ציבוריים – התכנית מציעה סיפוח שטחים ציבורים לטובת הפרויקט.

4. מפגעי למבני מגורים מצרניים – חפירה לעומק בסמוך למבני המגורים המצרניים, יגרום לפגיעה

במני המגורים שהינם משנות ה .50

5. פגיעה בעקרונות תכנית האב: תכנית האב מעודדת שלד ירוק למערכת שטחים פתוחים בשילוב

דרכים להלכתיות, רחובות ממותני תנועה, התכנית הופכת את רחוב אלכסנדריון לכביש ראשי בניגוד מוחלט לעקרונות תכנית האב.

6. קביעת קווי בנין: על פי החלטת הוועדה המחוזית נקבעו קווי בנין להלן – 0 לציר רק"ל, 3 מ' צידי

ו- 5 מ' אחורי. תשריט מצב מוצע המופקד מציג קווי בנין בניגוד להחלטה.

התנגדות מספר 4 - מאת ציון ופלורה אברהם, ישעיהו ושרון שלזינגר– רחוב אלעזר בן יאיר 7

1. מפגעי בנייה – מבנה המגורים בסמוך לחלקה נשואת ההתנגדות. ביצוע הפרויקט יגרום למפגעי

בנייה כגון רעש ואבק.

2. מפגעי למבני מגורים מצרניים – חפירה לעומק בסמוך למבני המגורים המצרניים, יגרום לפגיעה

במני המגורים שהינם משנות ה .50

3. ירידה בערך דירות – הקרבה למבני המגורים יגרום להיזק פרטיות וחסימה של אור ושמש, דבר

שיגרום לפגיעה בערך הדירות וביכולת להשכיר דירות אלו.

4. עומס תחבורה ותעבורה – הפרויקט מציע ריבוי יח"ד וצרכי ציבור, תכנון שיגרום לעומסי תחבורה

וחוסר מקומות חנייה. כמו כן, אין פתרון העלאה והורדה לגני הילדים המוצעים, דבר שיגרום לפקקים ועומסים.

5. כניסה ויציאה לחנייה – התכנית מציעה דרכי גישה לחניון דרך רחוב אלכסנדריון שהינו כביש צר

ורב מלהכיל ריבוי רכבים, יש להציע גישה מוטורית דרך רחוב יהודה הנשיא שהינו כביש רחב יותר ונגיש.

6. פגיעה בתשתיות – פרויקט מעין זה יעמיס על תשתיות כגון מים, ביוב וחשמל.

7. הגבלה לאפשרות בנייה עתידית – המתנגדים ותושבי מבנים ברחוב אלעזר בן יאיר 1 ו 3

מעוניינים אף הם להגיש תכנית נקודתית להתחדשות עירונית, חשש המתנגדים שתושבי הפרויקט בחלקה נשואת התכנון, התנגדו בשל קירבה לפרויקט.

8. תכנון מתחמי – גושי המבנים ברחובות אלכסנדריון ואלעזר בן יאיר זקוקים לתכנון כולל ומוסדר.

לא יתכן שכל יזם יקדם על מספר מבנים תכנית נקודתית, כמו כן יש לבצע הסדרה ותאום בין כל הדיירים, דבר שלא נעשה בפרויקט זה.

התנגדות מספר :5 מאת גיא ואיריס שם טוב – אלעזר בן יאיר 1

1. גובה הבינוי – בינוי לגובה יפגע באופי השכונה, יש לשמר בינוי נמוך יותר לשימור אופי וציביון

השכונה.

2. ירידה בערך הדירות – המתנגדים טוענים כי השקיעו כספים רבים בשיפוץ הנכס, קירבה לבינוי

גבוהה יפגע בערך הדירה.

3. מפגעי סביבה ותחבורה – בינוי לגובה יגרום להצללת יתר, צפיפות רעש ומחסור במקומות חנייה.

4. קווי בנין סמוכים – לטענת המתנגדים הפרויקט צמוד מאוד לחלקות המצרניות בשל קווי בנין

היוצרים מרחק מינימלי, דבר שישלול בעתיד להגיש תכנית נקודתית.

התנגדות מספר :6 מאת קלייר דרמון – רחוב אלעזר בן יאיר .8

חסימת אור ואוויר – הפרויקט יגרום לחסימת אור ואוויר ופגיעה באיכות החיים.

התנגדות מספר :7 מאת יוחנן פלוסר – אלעזר בן יאיר 8

1. גן שעשועים בסמיכות לפרויקט – בסמיכות לפרויקט ישנו גן שעשועים פעיל (גו"ח ,)30172/35

ישנו חשש שגן זה ינוכס לפרויקט ולא יוכל להכיל את תוספת וריבוי יח"ד והתושבים. על מנת לתת מענה לתושבים יש להרחיבו ולא לנכס אותו לטובת יזם הפרויקט.

- 50 -

2. חוסר מענה תחבורתי – קו הרק"ל העתידי אינו נותן מענה לתוספת יח"ד ובנייה מגדלית.

3. חריגה מתכנית האב: בינוי לגובה 18 קומות ומבנה בן 10 קומות חורג מתכנית אב גוננים.

4. מפגעי למבני מגורים מצרניים – חפירה לעומק בסמוך למבני המגורים המצרניים, יגרום לפגיעה

במבני המגורים שהינם משנות ה .50

התנגדות מספר מספר 8 : מאת מזל ודודו כהן שבתאי , מזרחי רונן – אלעזר בן יאיר 3

1. מפגעי למבני מגורים מצרניים – חפירה לעומק בסמוך למבני המגורים המצרניים, יגרום לפגיעה

במבני המגורים שהינם משנות ה .50

2. מפגעי בנייה – מבנה המגורים בסמוך לחלקה נשואת ההתנגדות. ביצוע הפרויקט יגרום למפגעי

בנייה כגון רעש ואבק.

3. פגיעה בתשתיות – פרויקט מעין זה יעמיס על תשתיות כגון מים, ביוב וחשמל.

4. גובה הבינוי – בינוי לגובה יפגע באופי השכונה, יש לשמר בינוי נמוך יותר לשימור אופי וציביון

השכונה.

5. חוסר בשטחים ירוקים – התכנית אינה מציעה שטח ציבורי פתוח. חסרונם של שטחים פתוחים

יוביל לפגיעה באיכות החיים.

6. הגבלה לאפשרות בנייה עתידית – המתנגדים ותושבי מבנים ברחוב אלעזר בן יאיר 1 ו 3

מעוניינים אף הם להגיש תכנית נקודתית להתחדשות עירונית, חשש המתנגדים שתושבי הפרויקט בחלקה נשואת התכנון, התנגדו בשל קירבה לפרויקט.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל את ההתנגדויות ולא לתת תוקף

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל את ההתנגדויות ולדחות את התכנית, מהנימוקים הבאים:

1. מדיניות רק"ל לא אושרה על ציר זה, על כן לא ניתן לקבוע מדיניות רק"ל בתכנית נשוא

ההתנגדות.

2. יש לקדם על ציר בן זכאי יהודה הנשיא, מתחמי תכנון על מינ' 4 דונם בלבד ולא תכניות

נקודתיות (בהתאם למדיניות דומה שנקבעה בשכונת קריית יובל).

3. ככל ומבקשים לקדם תכניות על ציר רק"ל, הדבר צריך להיעשות בראיה מתחמית אשר תאפשר

ניצול טוב יותר של משאבי הקרקע תוך מתן מענה לצרכים הציבוריים הנדרשים בשכונה.

4. תכנית נוספת על ציר זה הומלצה ע"י מהנדס העיר לדחייה שכן קודמה בבינוי נפחי ולא מתחמי

5. המכפיל המוצע מאוד גבוה בהתאם למספר יח"ד המועט במצב הנכנס. אין סיבה להציע מכפיל

גבוה ללא תמורה ציבורית משמעותית ולא כפי שמוצע בתכנית המופקדת.

6. התכנית לא מציעה תרומה ציבורית משמעותית ואף גורעת משטח ציבורי מאושר בגו"ח

.30172/35 התכנית מציעה שינוי ייעוד שטח לבנייני ציבור לייעוד שצ"פ בשילוב זכות מעבר למעבר ברכב – מחזית רח' אלכסנדריון לטובת גישה לחניון תת"ק. יש לציין שמדובר בחלק משטח המאושר כשטח חום מאושר ופועל כיום כשצ"פ ומעבר לא סטטוטורי לכלי רכב לפנים מתחם המגורים הקיים.

7. התכנית מייצרת בינוי גבוה בקווי בנין בלתי מקובלים וסבירים, באופן שיסכל התחדשות

עירונית בחלקות המצרניות.

.8

9. מכל הטיעונים יש לדחות תכנית זאת על הסף ולא לקדמה למתן תוקף.

- 51 -

מספר סידורי: 5

פירטי תוכנית

מספר 1080092

התכנית:

סוג דיון: התנגדויות

מגיש הכשרת הישוב התחדשות עירונית בע"מ, בליליוס התחדשות עירונית בע"מ

התכנית:

עורך לוי אדר' יגאל

התכנית:

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך 15/05/2023

עמידה:

כתובת בורוכוב 57 , קרית היובל

גוש חלקה בשלמות

30398 68 כן

30398 65 כן

30398 129 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

1. בהתאם להחלטת הוועדה מיום ,18/09/2023 הוצגו בפני הוועדה טבלאות

ההקצאה והאיזון של התכנית, אשר אושרו על ידי שמאי הוועדה. כמו כן, הוצג היקף יח"ד הנדרש לישימות הכלכלית של התכנית, לרבות קביעת זכויות ויח"ד מותנות בהקמת קרן נאמנות לתחזוקה ארוכת טווח.

13/01/2025

2. הוועדה מאמצת את המלצות השמאי ומאשרת את טבלאות ההקצאה

והאיזון.

3. הוועדה מחליטה על הפקדת התכנית בהתאם להחלטת הוועדה מיום

18/09/2023 ולהחלטה זו.

קוורום: שירה תלמי באבאי-יו"ר, דן קינן, טל פרי, שרון אופנר, ענת ישראלי, חיים כהן.

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית, ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה

סבורה כי מדובר בתכנית התואמת את המדיניות לשכונה ואשר מציעה מתווה ראוי להתחדשות

18/09/2023 תוך שיפור המרחב הציבורי. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית, בהתאם למפורט

להלן:

בינוי ותנועה:

1 .בהתאם לעקרונות עדכון תכנית האב לשכונה, ובהמשך לחלופות הבינוי שהוצגו בדיון, הוועדה

סבורה כי קיימת עדיפות תכנונית לחלופה המציעה מבנה רב קומות ומבנה מרקמי שגובהו עד

- 52 -

10 קומות, לצד הפרשה משמעותית בקרקע לטובת שטח ציבורי פתוח. הוועדה סבורה כי

קיימת חשיבות בהפרשה הציבורית לשצ"פ בתחום התכנית, אשר תשפר את המרחב הציבורי,

תיתן מענה לצרכי ציבור בשכונה, ותתרום לתהליכי ההתחדשות בשכונה. הוועדה תציין כי

התכנית המוצעת משלימה את התכנית הסמוכה מצפון (תכנית מס' 1004969-101 ,(תוך חידוש

של בלוק עירוני שלם התחום ברחובות בורוכוב, קליינמן וציר הרכסים (סמטת יד אבי).

2 .הוועדה תציין כי הבניין הדרומי הכלול בתחום התכנית הוא מבנה ייחודי בצורתו ובאופן

עמידתו בכניסה לרחוב, השונה ממרבית הבניינים הקיימים בדופן הרחוב. בניין זה כולל חזית

מסחרית מגוונת בקו בניין 0 לרחוב, ומהווה נקודת עניין ושירות לתושבים.

3 .בהמשך לאמור, הוועדה סבורה כי על התכנית להציע שמירה או הריסה ושחזור של גוש

החזית של הבניין המעוגל על עמודים בחלקה 29 ,ולשלבו כאגף מרקמי במגדל המוצע. המגדל

שבו ישולב גוש החזית העגול, יוצע בצמוד לסמטת יד אבי ובניצב לבניין המוצע בתא שטח 1 .

החזית האמורה תמשיך לשמש חזית מסחרית בקומת הקרקע עם חלוקה לחנויות בגדלים

דומים לקיים. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

4 .בשל הפרשי הטופוגרפיה, התכנית תציע בינוי בין הבניינים, שיגשר על הפרשי הגבהים, כך

שהמפלס התחתון יהיה מפולס עם רחוב בורוכוב וגג הבינוי יותאם למפלס סמטת יד אבי וציר

הרכסים. קפל קרקע זה יתמזג עם קומות קרקע של הבניין המעוגל על העמודים, והבניין

המוצע בתא שטח 1 ,ורצף זה יעוגן כחזית מסחרית רציפה פעילה.

5 .מספר יחידות הדיור הסופי ובהתאמה מספר הקומות בכל בניין יקבע בתיאום עם שמאי

הוועדה ולשכת התכנון, לרבות קביעת זכויות מותנות בהקמת קרן נאמנות לתחזוקה ארוכת

טווח בהתאם לגובה הבינוי עבור המגדל המוצע בתכנית, ויוצג בפני הוועדה בטרם הפקדת

התכנית.

- 53 -

6 .בהתאם להוראות תיקון 4 לתמ"א 35 ,יקבע בהוראות התכנית כי %20 מיחידות הדיור

המוצעות בתכנית תהיינה יחידות דיור קטנות ששטחן עד 55 מ"ר כולל ממ"ד.

תחבורה:

7 .תנאי להפקדת התוכנית יהיה אישור נספח תנועה מלא, לרבות תכנון מקטעי הרחובות

המצרניים, תכנון החניות ותכנון המדרכות, בהתאם להנחיות יועץ התחבורה של הוועדה.

8 .יש להציע הרחבת דרכים בהתאמה וברציפות למוצע בתכנית מצפון לאורך רחובות בורוכוב,

סמטת יד אבי והרחבה לדרך המוצעת בחלקה 66 .יקבע בהוראות התכנית כי הכניסה לחניה

תהיה מתוך החלקה 66 בלבד ולא תותר כניסה ברחוב בורוכוב או סמטת יד אבי.

9 .יש להציג הן בפיתוח והן בנספח התנועה מדרכות ברוחב של 5.3 מ' לפחות.

מרחב ההליכה

יהיה רציף מהמרחב הציבורי לפרטי, לא יותרו הפרש מפלסים ומכשולים כגון גדרות

ותשתיות.

10 .לאור סמיכות התכנית לצירי הרכבת הקלה יקבע בהוראות התכנית כי תקן החנייה יהיה 1:1

עבור שימושי המגורים בתוספת של %10 מסך יחידות הדיור לטובת חניות אורחים אשר לא

תותר הצמדתן.

שטחים ציבוריים:

11 .בהתאם להמלצת המחלקה למדיניות התכנון והוועדה המקומית יש להציע הפרשה מבונה

עבור שתי כיתות גן ילדים בגודל 130 מ"ר כל אחת, ועם חצרות צמודות בגודל 175 מ"ר לכל

כיתה. על השטח להיות נגיש ובעל כניסה נפרדת הכניסה לשטחי הציבור תהיה מתוך השצ"פ.

כמו כן יוצע בית כנסת בשטח של 250 מ''ר.

12 .מסמכי התכנית יעודכנו בהתאם לנוהל לשכת התכנון להפרשות מבונות בדרך של איחוד

וחלוקה.

13 .תיקבענה הוראות שלביות ביצוע לשם הבטחת מימוש השטחים הציבוריים הפתוחים

והמבונים בד בבד עם הקמת מבני המגורים.

- 54 -

איכות הסביבה:

14 .תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם יועצת הסביבה של לשכת התכנון, והטמעת הערותיה

במסמכי התכנית בהנחיית לשכת התכנון, לרבות בנוגע לנספח הסביבה ולניהול מי הנגר

בהתאם להוראות תמ"א 1 .

15 .יקבע בהוראות התכנית כי הבנייה תבוצע לפי תקן 5281 בנייה ירוקה ברמה של 3 כוכבים

לפחות.

16 .יקבע בהוראות התכנית כי תובטח תשתית לשני זרמי אשפה לפחות בכל בניין.

טכני:

17 .נספח הבינוי של התכנית יעודכן, כך שיציג את הבינוי העדכני בתכנית המצרנית מצפון (תכנית

מספר 1004969 אשר מצויה בשלב ההתנגדויות).

18 .יקבע בהוראות התכנית כי לא יותרו קירות תמך בשטח התכנית.

19 .סעיף 2.3.4 א ס"ק 6 להוראות התכנית בדבר קומת מסד, וסעיף 2.1.4 א ס"ק 4 להוראות

התכנית בדבר התרת רכיבי אוורור בתחום שצ"פ, אינם מקובלים ויוסרו מהוראות התכנית.

כללי:

20 .תנאי להפקדת התכנית יהא עדכון טבלאות האיזון בהתאם לשינויים בהחלטה זו ואישור

היועץ השמאי של הוועדה.

21 .מסמכי התכנית המתוקנים בהתאם להחלטה זו והטבלאות שאושרו על ידי שמאי הוועדה

יוצגו בפני הוועדה כתנאי להפקדת התכנית.

22 .תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים טכניים לרבות

קביעת הוראות בנושא רישום בשכבות, התאמה לעקרונות תכנון חושב רישוי והטמעת

סעיפים מהמלצת הוועדה המקומית בתיאום עם לשכת התכנון.

23 .בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים, הוועדה קובעת כי

תיקבע בתכנית הוראת פקיעת תוקף לפיה פרק הזמן למימוש התכנית יהיה 7 שנים מיום

- 55 -

פרסומה למתן תוקף, וכי לאחר פרק זמן זה יפקע תוקפה בהתייחס לתאי השטח שטרם

מומשו. כן יקבע בהוראות התכנית כי הוועדה המחוזית תהא רשאית להאריך מועד זה

מנימוקים מיוחדים שירשמו. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

24 .בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך נהנה

משמעותי ממנה צפוי להיות יזם התכנית, הוועדה קובעת כי תנאי להפקדת התכנית יוגש

לוועדה המקומית כתב שיפוי.

25 .בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות לבעלי הזכויות

בתחום התכנית בהתאם להוראות תקנות איחוד וחלוקה, וכן להניח הודעות בתיבות הדואר

של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

26 .הערה: החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית ע"פ סעיף

)86ד) לחוק אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

להמליץ לועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

התכנית מציעה מתווה להתחדשות עירונית בהתאם לעדכון המדיניות למתחמים הכתומים, לפיה ניתן להציע בינוי מעל 12 קומות בכפוף לתרומה משמעותית למרחב הציבורי ולשכונה. התכנית אכן מפרישה שצ"פ גדול לאורך ציר הרכסים, אך עם מספר בעיות הנדרשות תיקון.

כחלק מהסיכום של אגף תכנון עיר ועורך הבקשה נקבע שעורך התכנית יעביר מסמכים

28/06/2023

מתוקנים כמפורט:

שינוי העמדה של הבניין בתא שטח 3 באופן שהבניין ילווה את הרחוב וישאיר שטח ממזרח עבור שצ"פ המשכי ורציף המלווה את הרחוב המזרחי וציר הרכסים

קביעת תא שטח אחד עבור מגורים מסחר ומבני ציבור, עם קווי בניין כלליים לאורך רחוב בורוכוב וקביעת שצ"פ בתא שטח השני בדופן מזרחית המתחבר לשצ"פ בתא שטח 4 של התוכנית המוצעת וכהמשך לשצ"פ בתוכנית מס 1004969 מצפון, שביל/ שצ"פ צר (מזרח – מערב) המקשר לרח' בורוכוב באמצע התוכנית - 56 -

צימצום חניון באזורי השצ"פ – דופן מזרחית ותא שטח 4 כדי לאפשר שצ"פ יעיל מעל אדמה מלאה.

שינוי כניסה לחניון וחיבור רמפת גישה של החניון לכניסת חניון של התוכנית הצפונית מס' .1004969

ההמלצה תתייחס לנספחי התוכנית המוגשת ולתיקונים שפורטו למעלה ( תוכניות מתוקנות לא התקבלו לפני כתיבת המלצה זו )

התוכנית המוצעת צמודה לציר הרכסים ציר שהותווה בתוכנית אב יובלים גנים להוות "עמוד שדרה" שכונתי בטופוגרפיה נוחה הקושר במעברים להולכי רגל שטחים פתוחים, מבני ציבור, ומסחר ורחבות עירוניות. תוכנית מצרנית מס'

1004969 מצפון לתוכנית המוצעת קבעה דרך חדשה בין התוכניות ברוחב 10 מי (חלקו של השטח ביעוד שביל בבעלות עיריית ירושלים). בנוסף הכביש המזרחי הגובל בשתי התוכניות ולאורך ציר הרכסים הורחב בתוכנית הנ"ל לטובת חניה עילית. מיותר לציין שתכנון זה מנוגד לחלוטין למדיניות תכנון שמטרתה לחזק את ציר הרכסים, לעודד הליכתיות וקישוריות בשכונה וקידום שימוש בתחבורה ציבורית. בנוסף התוכנית המוצעת והתוכנית המצרנית מצפון מס' 1004969 נותנות מענה לחניה של הפרויקטים כולל שטחי מסחר, מבני ציבור כך שאין הצדקה ליצירת כבישים חדשים והרחבת קיימים (פרט לרחוב בורוכוב). אם כן, אין להמשיך את הרחבת הרחוב המזרחי על חשבון השצ"פ, ואין להרחיב את הרחוב הניצב בין שתי התכניות.

יש להמשיך את ההגיון התכנוני של תכנית 1004969 מצפון עם שצ"פ המלווה את הרחוב המזרחי. בהתאם לכך יש לבטל סימון זיקת הנאה בגבול המזרחי של התוכנית לסמן תא שטח לשצ"פ ברוחב משמעותי לאורך גבול המזרחי של התוכנית מצפון עד לחיבור לשצ"פ המוצע בתא שטח 4 בפינה הדרומית של התוכנית. ליצירת רצף ירוק ב"ציר הרכסים" לפי תוכנית אב יובלים גנים.

לקבוע תא שטח אחד ביעוד מגורים מסחר מבנים ומוסדות ציבור באופן הגובל ברחוב בורוכוב ממערב, ושצ"פ לפי האמור לעיל בתא שטח אחד. תא שטח 2 יקבע ביעוד שביל על מנת לשמר מעבר פנימי בין הבניינים כפי שקיים היום ואופייני לשכונה.

שינוי העמדה של הבניין בתא שטח 3 בהתאם להמלצה זו – חזית ארוכה לאורך רחוב בורוכוב והשארת מרווח מספיק לשצ"פ ממזרח.

קווי הבניין המוצעים בתת הקרקע הינם בקו אפס לגבול החלקה, יש להשאיר שטח חלחול לאורך השצ"פ בגבול המזרחי של התוכנית ובתא שטח 4 תוך שמירת עצים בערכיות גבוה (דוגמת ברושים )60-62 ולאפשר שתילת עצים בוגרים ופיתוח שצ"פ משמעותי. לצמצם קווי בניין תת קרקעים בהתאם.

התוכנית מציעה שטחי מסחר במפלס רחוב בורוכוב בהיקף 1000 מ"ר. חלק נכבד משטח זה נמצא בתת קרקע ולא נגיש .יש לצמצם שטחי מסחר -להשאיר רק שטחי מסחר איכותיים בחזית הרחוב ולהציע בדופן הפנימית שטחי שרות תת קרקעיים בהתאם לטופוגרפיה.

התוכנית מציעה שני גני ילדים במפלס קומה .1 חצרות גני ילדים מוגבהים משצ"פ המבוקש במזרח התוכנית בהפרשי גובה המגיעים עד 3 מ'. יש לקבוע בתקנון שחצרות הגנים יהיו המשכיים למפלס השצ"פ ככל הניתן.

התכנית תציע תוספת של בית כנסת בהיקף של 250 מ"ר שישמש את הפרויקט המוצע ואת הפרוייקט שאושר מצפון .

יש לעדכן בנספחי בינוי את התוכנית מצרנית מצפון שמספרה 1004969 כפי - 57 -

שנקבע בהחלטה לדיון בהתנגדויות.

לבטל את סעיף 4.3.2 א סעיף קטן 6 בדבר קומת מסד לאור הפרשי הטופוגרפיה ניתן לקבוע בין הבניינים בינוי שיגשר על הפרשי הגבהים, תוך שמירה על השביל.

יש למחוק את סעיף לסעיף 4.1.2 א ס"ק 4 בדבר התרת אלמנטי אוורור בתחום שצ"פ אינו מקובל.

הכניסות לבניינים יוצעו ללא מדרגות ובתכנון מלווה רחוב, מפלסי הכניסה למבנה יהיה במפלס המדרכה הצמודה או בהפרש של עד 50 ס"מ לכל היותר ממנה, יקבע על כך סעיף סטייה נכרת, יש לתקן סעיף 4.3.2 א ס"ק 11 בדבר גמישות במפלס 0.00 בהתאם.

יש להתאים את התקנון לנספח תנועה ולקבוע תקן חניה 1:1 לכל גודל יח"ד כפי שמופיע בנספח.

לקבוע בהוראות התכנית כי לא יותרו דירות גן בקומת הקרקע בחזיתות הפונות לשטחים ציבוריים, יקבע לעניין זה סעיף סטיה נכרת.

יש לקבוע תמהיל דיור של לפחות %20 יח"ד שגודלן לא יעלה על 55 מ"ר (כולל ממ"ד) בהתאם להנחיות מנהל התכנון.

לתקן נספח סביבתי הצללות ורוחות בהתאם לחוו"ד מחלקת איכות סביבה ובהתאם לתכנון מעודכן.

יותרו מרפסות מקורות ובלתי מקורות .

בבניין הנמוך יוצעו מרפסות סוכה לכל הדירות , ובבניין הגבוה ככול הניתן.

תנאי להפקדה ייערך כנס לעדכון הדיירים בהתקדמות הפרוייקט בתיאום עם מנהל קהילה.

יש לקבוע סעיף סטיה ניכרת בדבר קויי בניין ומס קומות.

למחוק סעיף 4.3 ה ס"ק 5 בדבר חניית רכב גבוה בקומת קרקע לתקן סעיף 4.3 ה ס"ק 7 - יותר מפרץ העלאה והורדת נוסעים ברח' בורוכוב בתיאום אגף תושי"ה.

תנאי לפתיחת תיק היתר בניה יהיה רישום של השצ"פ ע"ש העירייה ואישור תכנית פיתוח, ותנאי לתעודת גמר/אכלוס יהיה פיתוחו בפועל, בתיאום עם אגף שפ"ע.

תנאי לפתיחת תיק היתר יהיה תיאום תכנון הפרשות מבונות עם אגף מבני ציבור. תנאי לתעודת גמר יהיה רישום השטח ע"ש עיריית ירושלים במסגרת רישום בית משותף לשביעות רצון אגף מבני ציבור.

יש להטמיע סעיף הפקעה בתיאום עם אגף נכסים כמפורט בהערות הטכניות.

תנאי לתעודת גמר יהיה נטיעת עצים לאורך החזיתות הפונות לרחוב ולמרחבים ציבוריים, בתיאום עם אגף שפ"ע ולשביעות רצונם.

תנאי לתעודת גמר יהיה נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש, בתיאום עם אגף שפ"ע. יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יוותר עומק אדמה איכותי של 1.5מ' לכל הפחות מתחת למפלס הפיתוח לנטיעת עץ בוגר וזאת על מנת להמנע משתילת עצים באדניות מוגבהות.

- 58 -

יש להגביל גובה גדרות לסה"כ 1.2 מטר לכיוון מרחב ציבורי.

יש לקבוע כי החניה, פריקה וטעינה, פתרונות אשפה ויתר המערכות ומתקנים טכניים ימוקמו בתת הקרקע במלואן, בהתאם להנחיות המרחביות, לא תותר התקנת מערכות מכל סוג מעל פני הקרקע, ולא תותר הבלטה של קומות אלה מעל פני הקרקע, תקבע על כך סטיה נכרת.

להוסיף הוראות לקרן תחזוקה ל 10 שנים לפחות כמקובל בתוכנית פינוי בינוי בירושלים.

תנאי לפתיחת תיק היתר בניה הוא אישור תצ"ר. לפי חוו"ד מחלקת מידע תכנוני.

השלמות חוו"ד של הגורמים הבאים: הרשות הארצית לכבאות והצלה, חברת הגיחון, אגף תברואה, חח"י, רשות העתיקות, המחלקה לנגישות, אגף שפ"ע, המחלקה לתכנון ופיתוח בר קיימא, , המחלקה לעבודה קהילתית, אגף תושי"ה תנאי להיתר בניה יהיה מיפוי אזרחים וותיקים וקבלת חוות דעת של המחלקה לעבודה קהילתית.

שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בקרקע בשטח התכנית ובחלקות המצרניות: בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובחלקות המצרניות לתוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה: לידיעתך: אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965

הערות טכניות

טעות בסה"כ שטחים טבלה 5

לתקן סעיף 4.3.2 א סעיף קטן 2 בדבר מס' קומות לפי טבלה 5 למחוק סעיפים 6.7 ס"ק 17-18 בדבר בריכת שחיה, פחות רלוונטי לתוכנית הנ"ל בתא שטח מספר __ תבננה 2 כיתות גן. כל אחת תהא בהיקף 130 מ"ר שטח בנוי ושטח מינימלי לחצר צמודה ורציפה175 מ"ר. בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון.

בהוראות התכנית בטבלה 5 יש לציין שטח בנוי לכל אחד מהשטחים הציבוריים, ובהערות לציין שטחי חצרות. בנספח הבינוי יש להציג את השטחים הציבוריים כאמור לעיל, תוך ציון מפורש של השטחים הציבורים: גן הילדים, החצר ושטח לבית כנסת.

מיקום השטחים לצרכי ציבור והיקפם כמסומן בנספחי בינוי הנו מחייב. עם זאת יותרו התאמות קלות במיקום ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה

- 59 -

להפרשות המבונות יתוכננו כניסות נפרדות המנותקות מן השטחים המשותפים בבניינים. במידה ומדובר בגן ילדים חצר הגן תהא בהתאם לתקן הנדרש.

רישום שטחים מבונים

תנאי למתן היתר בנייה יהא רישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בדבר ייעוד השטחים הציבורים המבונים לפי תכנית זו לצורכי: ___________ בהתאם לצרכי השכונה לעת מתן היתר בניה בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון. ובדבר הוראה בנוגע לרישום השטח המבונה ע"ש הרשות המקומית, בהתאם למסומן בנספח הבינוי.

בעלות הרשות המקומית לשטחים המבונים כ"הפרשה מבונה" לציבור תיוחד לרשות המקומית בשטח המסומן כנספח הבינוי במסגרת רישום בית משותף תנאי לטופס אכלוס יהא מסירתם של השטחים המבונים לצרכי ציבור אשר בתחום התכנית ע"ש עיריית ירושלים.

השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי ציבור, יועברו לבעלות הרשות המקומית, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה גדר וחפץ ו/או שיעבוד.

יש להוסיף להוראות התכנית גם סעיף הפקעה כללי כדלקמן:

הפקעה לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

יש להוסיף להוראות התכנית סעיף תחת היתרי בניה כדלקמן:

א. תנאי למתן היתר בניה יהא אישור אגף הנכסים בגין ההפרשות המבונות.

ב. ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס

.4

תיאור חדש להתנגדויות

התוכנית מציעה פינוי בינוי –

הריסת 3 מבנים קיימים והקמת שני מבני מגורים חדשים כדלהלן:

1. שינוי יעוד מאזור מגורים מיוחד לאזור מגורים מסחר ומבנים ומוסדות ציבור, דרך מוצעת ושטח

ציבורי פתוח

2. איחוד וחלוקה ללא הסכמה

3. קביעת שטחי בניה על סך 35,847 מ"ר. מתוכם

למגורים- שטח עיקרי 17,419 מ"ר, שרות 5,490 מ"ר, מעל הכניסה הקובעת;

מגורים מותנה- 700 מ"ר עיקרי ו300 מ"ר שרות מעל הכניסה הקובעת מסחר 700 מ"ר עיקרי ו300 מ"ר שרות מעל הכניסה הקובעת מבני ציבור 510 מ"ר מעל הכניסה הקובעת

שטח שרות מתחת לכניסה הקובעת- 10,434 מ"ר

- 60 -

4. הגדלת יח"ד מ- 44 יח"ד ל-190 יח"ד( 183 יח"ד + 7 יח"ד מותנה ) , תוספת של 146 יח"ד , מכפיל-

,4.32 צפיפות נטו - 106 יח"ד/ דונם

5. שטח ממוצע ליחידת דיור (עיקרי+ ממ"ד 12 מ"ר ברוטו)- 107 מ"ר.

6. קביעת מס' קומות מעל הכניסה הקובעת בניין אחד ל- 25 קומות+ קומה אחת מותנה (סה"כ )26

ובניין שני ל-10 קומות

7. קביעת קווי בניין.

8. קביעת הוראות מיוחדות בדבר הפרשת שטחים מבונים לצרכי ציבור.

9. קביעת הוראות בינוי ופיתוח.

10. קביעת השימושים המותרים בשטח התכנית.

11. קביעת תנאים למתן היתר בנייה בשטח.

התוכנית הופקדה בתאריך 10/01/2025 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 11/03/2025 .

לתוכנית הוגשו 4 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 : מאת מנהל קהילתי יובלים

עיקרי התנגדויות

1. התוכנית מוסיפה מספר יח"ד משמעותי לשכונה שעוברת התחדשות עירונית אינטסיבית. השכונה יותר

ממכפילה את כמות יח"ד ב-20 שנה הקרובות. העמסה משמעותית על יכולת נשיאה על השלד הציבורי.

מבקשים להקטין את מס' יח"ד בתוכנית.

2. עומס תחבורתי וירידה ברמת שרות של רק"ל הקו האדום. לפי בחינה אחרונה של צתא"ל שהתייחסה

לתרחיש של תוספת 15 אלף יחידות ביובלים גנים ( ללא רכס לבן – 6,200 יח"ד) רמת נסיעה תהיה סבירה. נראה שפוטנציאל יח"ד צפויים לעבור רף זה. אם רמת נסיעה סבירה בלבד תהיה לא אטרקטיבית ותגרום לתוספת עומסים על רשת דרכים.

3. בנוסף לחיוב תקן של בניה ירוקה מבקשים לבחון שימוש בגגות – גג ירוק, סולארי

4. להוסיף להוראות התוכנית התייחסות לתחזוקת המבנה לפי תקן קיים- 1525

5. איסור על מיקום תשתיות טכניות בחזיתות המבנים, ימוקמו בתת קרקע.

6. לקבוע אילו פעילויות יכולות להתקיים במועדון דיירים על מנת להבטיח שלא יפעל כעסק

7. לטובת צמצום כניסות לחניונים יש להעביר את כניסת חניות לכניסה משותפת עם תוכנית מאושרת

מצפון – בורוכוב 49-55 , מס' תוכנית 1004969

8. לקבוע בהוראות התוכנית מנגנון של שימוש בחניות אורחים לתושבי האזור ולא רק לדיירי המתחם.

9. חניות נכים – עקב גידול של בעלי תו נכה לדאוג מראש לגודל מספיק של חניות רגילות שיוכלו להיות

מוסבות לחניות נכים לפי תקן בהתאם לצורך

10. סעיף 6 קובע חניה למוסדות ציבור במפלס רחוב, נבקש לקבוע חניה למוסדות ציבור בתחום חניון

בתת"ק ולשמור על חניה ברחוב לתושבי המקום שאינם נכללים בתוכנית

11. חניית אופניים תהיה במקום נגיש למפלס הרחוב

12. לתקן סעיף 1 של תקן חניה – תקן חניה יהיה על סמך תקן עירוני בעת הוצאת היתר ולא 1:1 כפי שכתוב

13. לחייב בתוכנית שטח פריקה וטעינה בתת"ק