ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 40 · קובץ התנגדות 1335009.pdf
מסמכים נוספים באותה ישיבה: 101-1222611_התנגדות.pdf · הפקעה 23 1386.pdf · התנגדויות 1320670.pdf · התנגדויות 1328285.pdf · קובץ התנגדויות 1230150.pdf · קובץ התנגדות לתכנית 1126135.pdf · קובץ סדר יום לוועדה 24.12.2025.pdf · קובץ ריכוז תכניות לוועדה 24.12.2025.pdf · תצר 12835.pdf · וועדת משנה לתכנון ובנייה 24.12.2025תמלול.pdf · עיקרי דיון פרוטוקול 24.12.2025.pdf · פרוטוקול החלטות הוועדה מיום 24.12.2025.pdf
יעקב בן-צבי, עו"ד ווטריון NOTARY& ADVOCATE TZVI -BEN YAKOV
תכון וביה ומקרקעין ESTATE REAL ,CONSTRUCTION & PLANNING
__________________________________________________
25 לאוגוסט 2025
לכבוד
גב' שירה תלמי מר דן קין עוה"ד צביה זיכרמן
יו"ר הועדה המחוזית לתו"ב מתכן המחוז יועמ"ש הועדה המחוזי לתו"ב ירושלים עיריית ירושלים ירושלים
כבדיי שלום
הדון: התגדות עצמית – תכית מופקדת 101-1335009
מגישי התכית מתכבדים להגיש התגדות עצמית זו - בגין שלילת 10 קומות וצמצום מס' קומות ל-8 בלבד:
1. מדובר בתכית להוספת קומות ויחידות לדיור ותעסוקה, ברח' בן-יהודה 16 גוש 30049 חלקה 14 )(182 במרכז
העיר, סמוך למגדל העיר אשר מצידו השי של רח' קיג ג'ורג'.
2. ראשית יודגש, כי התכית במתכותה המקורית של 10 קומות קיבלה את המלצת הועדה המקומית ומהדס
העיר, בכפוף ליח"ד דיור להשכרה ותעסוקה בקומות ,9,10 ובהתאם להמלצה זו מגישי התכית מסכימים שבקומות 9,10 יוקמו יחידות דיור להשכרה ותעסוקה.
3. למיטב הידיעה לא רק שאין התגדויות ציבור למס' של 10 קומות, אלא שתכון של 8 קומות בלבד הוא דווקא
המוגד לאיטרס של בעלי הזכויות הסמוכים במקום, ואשר למיטב הידיעה אמורים להגיש התגדות בעיין.
4. הועדה הכבדה מתבקשת לבחון מחדש את החלטת ההפקדה שלה, אשר שללה באופן גורף 10 קומות וללא
המקה עייית, וצמצמה את מס' הקומות ל-8 באופן בעייתי מכל הבחיות הרלבטיות, ובימוקים הבאים:
.4.1 החלטת ההפקדה לשלול 10 קומות - עדרת המקה, והתקבלה ללא הפעלת שיקול דעת לגופו של עיין;
.4.2 המדייות התכוית לאשורה - לא באמת מצדיקה את ההחלטה לשלילה גורפת של 10 קומות בסיבות;
.4.3 ההחלטה לא מתיישבת עם מציאות עדכית, של תכיות ובקשות היתר שאושרו ברחוב, ל-10 קומות;
.4.4 החלטת ההפקדה לשלול 10 קומות - לא סבירה לגופה, בהיתן המטלות הציבוריות, ופחת הזכויות;
הכל כמפורט להלן:
_____________________________________________________________________________________
רח' בן יהודה ,1 כיכר ציון, ירושלים טל: 02-5869594 פקס: 02-5337844 ייד 050-8592737
www.BenTzvi-Office.com BenTzvi-Office.com@Yakov :E-mail 1
יעקב בן-צבי, עו"ד ווטריון NOTARY& ADVOCATE TZVI -BEN YAKOV
תכון וביה ומקרקעין ESTATE REAL ,CONSTRUCTION & PLANNING
__________________________________________________
א. העדר המקה ואי הפעלת שיקול דעת - פגם מהלי שדיו בטלות
5. הועדה המחוזית הכבדה שללה 10 קומות לתכית, בהחלטה לא מומקת גורפת, ובהתעלם מהמדייות
התכוית עצמה - אשר דווקא כן מאפשרת שיקול דעת ל-10 קומות - ולא קובעת מגבלה גורפת גד 10 קומות.
6. המדייות התכוית בתכית מתאר 2000 עצמה, לא שוללת בכל מקרה קומות וספות מעבר ל-8 קומות,
והיא אף מאפשרת 9 ו-10 קומות - בסיבות וכעיין של מדייות סיבתית ובכפוף להפעלת שיקול דעת. כאשר רק מספר קומות שמעל 10 מוגד למדייות התכוית, ואילו מס' של 10 קומות עצמו לא מוגד למדייות.
7. כך קבע בהחלטת ועדת ערר לתכון ולביה מחוז ירושלים, ערר )י-ם( 1203/19 אזורים ביין )(1965 בע"מ
' הועדה המקומית לתכון וביה )להלן – ערר אזורים(, פס' ,64-66 שם הוצגה ודוה המדייות התכוית:
"מדייותתכיתמתאר2000
במסגרתטבלתהזכויותוהוראותהביויקבעבהתייחסלאזורהמע"ר
07,08,09ו-10הרלווטיבעייו,כיתותרביהשלעד8קומותמעל
הכיסההקובעת.
בהערותלטבלהבסעיף6קבעכי"עלאףהאמורבטבלהלעיל,
בסמכותמוסדתכוןלאפשרבביהבייעודמע"רבאזורהמסומן
בספח1–תביתהביה,"מע"רעד8קומות",ביהשלשתיקומות
וספותוזאתבהתחשבבגודלהמגרש,רוחבהרחוב,מיקוםהמגרש
ושיקוליעיצובאדריכליים,תוךשהוועדהתשקולכיהקומותעליוות
יבובסיגה..".
...בעייו,בהתאםלהוראותמדייותמתאר,2000יתןלאשרבאזור
המע"רביויעד8קומות.כמוכן,במסגרתמדייותמתאר,2000
קיימתאפשרותלהוספתשתיקומותוספותוזאתבהתחשבבתוי
המגרש,שיקוליעיצובושיקוליםאדריכליים.
במובןזהביויעד10קומות,מצויבשיקולדעתהוועדההמקומית
במסגרתמתחםשיקולהדעתשקבעבמדייותהמותרתולאכחריגה
ממה.ביוימעברל–10קומותמהווהביויביגודלמדייות."
8. בהחלטת ההפקדה עצמה לגביה מוגשת ההתגדות העצמית - קבע כי "תותר ביה עד 8 קומות בלבד בהתאם
למדייות. מספר הקומות יצומצם בהתאם" - אבל מעבר לכך לא ערך כל דיון לגופו, ולא הוצגו כל המקות רלבטיות סיבתיות גד 10 קומות, אשר כאמור לא עומדים ביגוד למדייות התכוית.
_____________________________________________________________________________________
רח' בן יהודה ,1 כיכר ציון, ירושלים טל: 02-5869594 פקס: 02-5337844 ייד 050-8592737
www.BenTzvi-Office.com BenTzvi-Office.com@Yakov :E-mail 2
יעקב בן-צבי, עו"ד ווטריון NOTARY& ADVOCATE TZVI -BEN YAKOV
תכון וביה ומקרקעין ESTATE REAL ,CONSTRUCTION & PLANNING
__________________________________________________
9. בוסף, הועדה המקומית ומהדס העיר המליצו על הפקדת התכית עם מס' הקומות שהתבקש - בהיתן
שקומות 9,10 ישמשו לתעסוקה ו/או דיור להשכרה במסגרת שימוש מעורב - זאת כצורך מקומי דרש שעמד לגד עיי הועדה המקומית, בסיבות הקיימות. כעולה מהחלטת ההמלצה מיום :8.1.25
10. אין זה סוד שמרכז העיר ירושלים זקוק ואשות להחייאה, והיא אפשרית בין היתר ע"י יצירת שימושים
מעורבים, שיאפשרו מגורים ברי השגה ובכלל זה שכירות, לצד שימושים אחרים כגון תעסוקה. הגבלת מס'
הקומות ל-8 בלבד, וודאי שלא תתרום לחיזוק מרכז העיר, ודווקא תפעל באופן הפוך מכך!
11. הועדה המחוזית הכבדה לא בחה את סיבות העיין, גם לא בשים לב למדייות התכוית אשר בתכית
מתאר 2000 עצמה, ואף לא התמודדה ולא ימקה החלטתה לסטות מהמלצת גורם המקצוע המקומי - הועדה המקומית לתכון וביה ומהדס העיר - אשר התבססו על הצרכים התכויים והסיבתיים המקומיים:
הצורך בדיור להשכרה, ובשטחי תעסוקה בעיר, ובמסגרת שימוש מעורב אשר כה חוץ לחיזוק מרכז העיר.
12. בוסף, בהתאם לפסיקת ועדת הערר המחוזית לתכון וביה, גם החלטת מוסד תכון לסרב לחרוג ממדייות,
בסיבות בהן על פיו קיימת הצדקה לכך, אף היא טעוה המקה. וזאת מתוך החת המוצא לפיה גם מדייות תכוית איה כלל ברזל, וכון וראוי לחרוג ממה - בסיבות בהן ישה הצדקה לכך. כך ערר אזורים פס' :67
"בהקשרזהציין,כיגיבושמדייותעקרויתופרסומהלציבורהוא
הליךראוי,מאחרשישבומשוםקביעתעקרוותכללייםלגבידרך
הפעלתשיקולהדעתוראובהקשרזהאתהפסיקהוהכתיבההעפה
לגביהחיותמהליות.
עמדעלכךביתהמשפטהעליוןבהקשרדומהבעע"מ109/12הועדה
המחוזיתלתכוןוביהמחוזמרכז'גבעתהאירוסיםגןהאירועים
בע"מ,בפסקה26לפסקהדין)פורסםבבו(.
ישלהדגיש,כיעלאףחובתהשלהרשותהמהליתלהוג,ככלל,בהתאם
למדייותההעקרוית,הריעלהרשותלשקולבכלמקרהלגופוהאםיש
מקוםלסטותמכךוזאתבהתחשבבמכלולהשיקוליםהרלווטיים.ראה
בהקשרזההחלטתו,ערר)ירושלים(1075-19ד"רדודוימימהיסלזון
'הועדההמקומיתלתכוןוביהירושלים)פורסםבבו(."
13. על אחת כמה - כאשר זו היא גם עמדתו של גורם המקצוע ברשות המקומית – ועדה מקומית ומהדס העיר.
_____________________________________________________________________________________
רח' בן יהודה ,1 כיכר ציון, ירושלים טל: 02-5869594 פקס: 02-5337844 ייד 050-8592737
www.BenTzvi-Office.com BenTzvi-Office.com@Yakov :E-mail 3
יעקב בן-צבי, עו"ד ווטריון NOTARY& ADVOCATE TZVI -BEN YAKOV
תכון וביה ומקרקעין ESTATE REAL ,CONSTRUCTION & PLANNING
__________________________________________________
14. כך למשל החלטת ועדת הערר המחוזית לתו"ב במסגרת ערר אזורים, פס' ,41,42 שם קיבלה ועדת ערר לתו"ב
את הערר, וקבעה שלא יתה התייחסות ראויה וסדורה לעמדת מהדס העיר, וכי ההחלטה לסטות מהמלצתו כגורם המקצועי לא ומקה בחובת ההמקה המוגברת. ואין סיבה שעקרון מהלי זה, לא יחול גם כאן:
"כללידועהואכיכאשרהוועדההמקומיתמבקשתלסטותמהמלצת
הצוותהמקצועי,היאמוסמכתלעשותכן,שכןהיאהגורםהמהלילו
מוקהשיקולהדעתהאםלאשרתכיתואםלאו.עםזאת,עליהלמק
החלטתהבחובתהמקהמוגברת.
בהקשרזההתרשמוכיהועדההמקומיתבחהבצורהמפורטתאת
סיבותהמקרה,אולם,לאמצאוהתייחסותראויהוסדורהלעמדת
מהדסהעיר,למשקלהמשמעותישיתןלסיבותהחריגותהמסוימות
בעייו,להיקף"הפחת"בזכויותהבלתימוצלותובחיהתכויתשל
הביויהמוצעעלרקעהביויהקייםבסביבתו.
אוסבוריםשבהיבטזה,הוועדההמקומיתלאתהאתהמשקלהראוי
לכללהתויםהעובדתייםשעמדובפיהאולמצערלאימקההחלטתה
בהקשרזהבהרחבההדרשת.כאמור,החלטתהוועדהיתהביגוד
להמלצותהצוותהמקצועיועלכן,חלהעליהחובתהמקהמוגברת
ובימוקיםשלממש.לאהתרשמוכיכךעשהבעייו."
15. התוצאה מכל האמור לעיל, היא פגם מהלי מהותי מובהק, שספק אם יעמוד בביקורת מהלית שיפוטית. כך
למשל עתירות מהליות )בהן למשל טיפל הח"מ( ושהתקבלו בין היתר בגין פגמים מהליים:
16. עתמ )י-ם( 44279-05-18 ילה גרין ' ועדת הערר לתכון ולביה מחוז ירושלים פס' ,28,29 שם קבע כי
"התהלותהאיהמצדיקהדחייתעררהעלהסףללאקיוםדיוןבולגופושלעיין...משכךדיהשלהחלטת ועדתהעררלהתבטל,עלמתשתשובותדוןבעררשהגישההעותרתותקבלהחלטהחדשהבעייה".
17. וראו א גם עתמ )י-ם( 54785-03-24 יחיאל שיאורסון ' הועדה המחוזית לתכון וביה ירושלים, בין
היתר סיפת פס' ,34 שם קבע כי "לפיכך,דיןההחלטהמיום20.3.2023עלאישורהתכיתלהתבטלולחזור לשלבההפקדה,עלמתשהוועדההמחוזיתתאפשרלמתגדיםלהשמיעאתדברםבטרםהכרעה."
18. ומעל לכל, פסיקת בימ"ש העליון בעיין ההמקה, למשל רעא 290/15 ברד פור יו בע"מ ' רמי לוי שיווק
השקמה בע"מ,פס'11 -"חובתההמקהמיתעםכלליהצדקהטבעישועדו,ביןהיתר,להגשים"צדק
דיוי"...במובןזהיתןלראותבהפרתהפגםהמצויב"מעטפתהחיצוית"שלההחלטהובהחלטייתכו
מקריםאשרבהםהיעדרהמקהאוהיעדרהמקהמספקתיהוופגםהיורדלשורשפסקהדיןאוההחלטה
המצדיקיםכשלעצמםאתביטולפסק-הדיןאוההחלטהאשרלגביההוגשהבקשתרשותערעור".
19. הה כי כן, החלטת הועדה המחוזית הכבדה, לוקה בפגם מהותי, של העדר המקה ואי הפעלת שיקול דעת,
כהחלטה שלא תעמוד בביקורת שיפוטית. ועל אחת כמה וכח המדייות התכוית עצמה ויישומה בסיבות:
_____________________________________________________________________________________
רח' בן יהודה ,1 כיכר ציון, ירושלים טל: 02-5869594 פקס: 02-5337844 ייד 050-8592737
www.BenTzvi-Office.com BenTzvi-Office.com@Yakov :E-mail 4
יעקב בן-צבי, עו"ד ווטריון NOTARY& ADVOCATE TZVI -BEN YAKOV
תכון וביה ומקרקעין ESTATE REAL ,CONSTRUCTION & PLANNING
__________________________________________________
ב. המדייות התכוית - ויישומה בסיבות - לא מצדיקה את ההחלטה
20. כאמור, המדייות התכוית בתכית מתאר ,2000 מגדירה את מתחם שיקול הדעת במסגרתו דווקא כן יתן
לאשר עד 10 קומות: כך במסגרת החלטת ועדה הערר המחוזית לתכון וביה מחוז ירושלים בערר אזורים -
שם ידון באופן מפורט וסח המדייות התכוית, פרשותה, ויישומה הסיבתי. וכפי שקבע שם בפס' :68
"גםאםאמר,כיהקומההראשוההיאקומהכפולה)כדוגמתהקומה
הראשוההכפולההקיימתבבייןהמשיבים(3והמדוברלמעשה
בתוספתקומההחורגתמהמדייותבחריגהשלקומהאחתמהרף
העליוןהמתאפשרבמסגרתמדייות,2000
עדייןשוכעוכיבהיתןמיקוםהמגרש,היקףהבייהכפישאושרע"י
הוועדההמחוזיתבמסגרתתכית,6312 והביויהמצויבחלקות
הסמוכותלו,מתאפשרתחריגהכאמור,ואיןבכךלשותאולהשפיעעל
הביויבסביבהאולפגועבמדייותהביויבאזור.
בהקשרזה,אומאמציםאתעקרוותההמלצההכתובהוהמומקתשל
מהדסהעיר,לפיההמדייותקבעתעלפיחתךרחוב,סביבהקיימת,
פחיביהקיימים/מאושריםבשכוהוהיבטיםתכויים."
21. כפי שיתן לראות בערר אזורים, ועדת הערר המחוזית התייחסה באופן קטגורי ל-2 קריטריוים, אשר לאורם
יש ליישם את המדייות התכוית למס' קומות:
22. הקריטריון הראשון - הוא תוי המקום והמגרש לכשעצמם כל אחד בפי עצמו, והקריטריון השי - הוא
התאמת הביוי המוצע לסביבה הקיימת. יישום המדייות לפי 2 קטיגוריות אלו בעייו, מראה שלא רק שאין הצדקה לסרב ל-10 קומות, אלא שבסיבות דווקא ראוי ומתבקש לאשר 10 קומות ולא פחות מכך:
ב.1 יישום המדייות התכוית – תוי המקום והמגרש לכשעצמם
23. מבחית תוי המקום והמגרש - מדובר ברחוב רחב ידיים במיוחד, מדרחוב בן-יהודה שרוחבו מס' עשרות
מטרים. מבחית גודל המגרש עצמו - מדובר במגרש גדול במיוחד אשר משתרע על שטח של 1700 מ"ר.
24. מבחית זכויות ביה - מדובר בהיקף זכויות ביה אשר ותר לצל במגרש, ואשר התכית המקורית ביקשה
לצל במגרש - וזאת בסך 1725 מ"ר בתכית המקורית שהם כ-%100 שטחי ביה בלבד )חלק לא מבוטל
מהם שטחי שירות(. כבר עתה יודגש שגריעת 2 קומות מתכית ההגשה ע"י התכית המופקדת, משמעה פחת
של כ-450 מ"ר זכויות ביה. כלומר ההפקדה היא ל- 1275 מ"ר בלבד! שהם %75 זכויות ביה בלבד!
_____________________________________________________________________________________
רח' בן יהודה ,1 כיכר ציון, ירושלים טל: 02-5869594 פקס: 02-5337844 ייד 050-8592737
www.BenTzvi-Office.com BenTzvi-Office.com@Yakov :E-mail 5
יעקב בן-צבי, עו"ד ווטריון NOTARY& ADVOCATE TZVI -BEN YAKOV
תכון וביה ומקרקעין ESTATE REAL ,CONSTRUCTION & PLANNING
__________________________________________________
25. העדר גישה לקומות המגורים במגרש – תחת מגבלת 8 קומות בלבד: מורכבות סוגיית הגישה לקומות
המגורים במגרש, עלתה על הפרק כבר בדיון המלצה בועדה המקומית: על רקע הדרישה התכוית להפרדה בין מסחר למגורים, כך שמדרגות הכיסה מרח' בן-יהודה יובילו רק לקומות מסחר ולא למגורים, וצר מצב בעייתי של העדר גישה סבירה למגורים במגרש )וגם אין גישה סבירה אחורית מהחצר האחורית במגרש(.
26. פתרון סביר לגישה לקומות המגורים בבן-יהודה 16 - מכיוון רח' ההסתדרות - כרוך בהקמת גרם מדרגות
ומעלית אחורית אשר יישעו על מעבר ומסדרון מרח' ההסתדרות 7 - וגישה ישירה משם למגורים בבן-יהודה.
27. אלא שבעלי הזכויות בחלקה הצמודה ברח' ההסתדרות 7 - מצידם לא יאפשרו פתרון גישה מעין זה - ולא
יאפשר גישה ומסדרון מתוך שטחם אל המבה בבן-יהודה 16 - על בסיס המצב הקיים של 8 קומות בלבד בהסתדרות .7 החת המוצא שלהם לשיתוף פעולה בעיין, הייתה תוספת 2 קומות מעל הקומות הקיימות בהסתדרות ,7 שרק היא מצדיקה, מצידם, הסכמה לתכית )שהוגשה( ולמתן מעבר גישה ומסדרון דרכם.
ההסתדרות 7 –סה"כ 8
בן יהודה 16 – 8 קומות
קומות קיימות.
מופקדות.
בשל דרישת הפרדת מעלית מוכים לספק גישה
קומות מסחר מקומות מהמעלית הקיימת אצלם
מגורים - דרשת מעלית למעלית אחורית שתוקם בבן
אחורית לגישה למגורים. יהודה 16 - ע"י מתן מעבר ומסדרון גישה דרכם.
הגישה למעלית כזו יכולה
להיות דרך מעבר ומסדרון אבל לא יעשו זאת אם
מהמבה בהסתדרות .7 יישארו עם 8 הקומות בלבד.
_____________________________________________________________________________________
רח' בן יהודה ,1 כיכר ציון, ירושלים טל: 02-5869594 פקס: 02-5337844 ייד 050-8592737
www.BenTzvi-Office.com BenTzvi-Office.com@Yakov :E-mail 6
יעקב בן-צבי, עו"ד ווטריון NOTARY& ADVOCATE TZVI -BEN YAKOV
תכון וביה ומקרקעין ESTATE REAL ,CONSTRUCTION & PLANNING
__________________________________________________
28. בהעדר פתרון הגשת מעלית אחורית עבור קומות המגורים בבן-יהודה ,16 משמעות הדברים היא בעיית
גישה וגישות: כולל לציבור מבוגרים, קשישים ובעלי מוגבלויות. כך ביגוד למדייות התכוית של מוסדות
התכון ובכלל זה ועדת הערר המחוזית לתכון וביה – לאפשר ככל היתן גרם מדרגות גיש, לרבות מעלית, לגישה וחה וסבירה לקומות המגורים ומכל מקום.
29. ראו א ערר 1100-07-21 רחמים בט ' הועדה המקומית לתכון ולביה ירושלים, כולל בהפיה לערר
)ירושלים( 325/08 סוטלמן . הועדה המקומית ירושלים ואח' שם קבע -
"המגמה התכוית השוררת כיום היה לעודד הקמת מעליות בבתים
ישים. לקיומה של מעלית בביין ישה חשיבות, הן לאיכות החיים
של הדיירים הרגילים בביין וכמובן לאשים בעלי מוגבלויות שוות,
הובעות מכות או מגיל, כך שהקמת מעלית תורמת לאיכות תכוית,
גישות ואיכות חיים ראויה.
לאור האיטרס הציבורי בהקמת מעליות, קבעו הן המחוקק הראשי
בתיקוים לחוק המקרקעין התשכ"ט- 1969 והן מוסדות התכון
כללים מקלים להקמת מעליות, כאשר המטרה של כללים אלו היה
לעודד את השימוש במעליות."
30. אשר על כן, ההתגדות העצמית היא גם לגבי צמצום שטח התכית בהחלטת ההפקדה, ומגישי התכית
מבקשים בהתגדות העצמית שהתכית תחול גם על החלקה המערבית כפי שהוגשה במקור, על מת שיתן יהא לאפשר את פתרון הגישה והמעבר לקומות המגורים כאמור דרך רח' ההסתדרות )ומצידה של החלקה המערבית - בתאי שיאושרו לה 2 קומות וספות מעל 8 קומות(.
ב.2 יישום המדייות התכוית - התאמת הביוי המוצע לסביבה קיימת
31. ספח הביוי של תכית ההגשה המקורית, הציע התיישרות גובה בין 2 המבים הסמוכים, בן-יהודה 16
וההסתדרות .7 חשוב להבין שבשל פערי גובה בקומות לשימור במבה ברח' בן-יהודה ,16 וצרים פערי גבהים משמעותיים בין 2 המבים בתכית המופקדת, כפי שיתן לראות בספח הביוי בתכית המופקדת עצמה.
-להלן השוואה בין החתך המופקד לבין החתך המקורי שהוגש-
_____________________________________________________________________________________
רח' בן יהודה ,1 כיכר ציון, ירושלים טל: 02-5869594 פקס: 02-5337844 ייד 050-8592737
www.BenTzvi-Office.com BenTzvi-Office.com@Yakov :E-mail 7
יעקב בן-צבי, עו"ד ווטריון NOTARY& ADVOCATE TZVI -BEN YAKOV
תכון וביה ומקרקעין ESTATE REAL ,CONSTRUCTION & PLANNING
__________________________________________________
ספח ביוי מופקד – חזית דרומית מרח' בן-יהודה:
ספח ביוי מקורי שהוגש לועדה - חזית דרומית מרח' בן-יהודה:
_____________________________________________________________________________________
רח' בן יהודה ,1 כיכר ציון, ירושלים טל: 02-5869594 פקס: 02-5337844 ייד 050-8592737
www.BenTzvi-Office.com BenTzvi-Office.com@Yakov :E-mail 8
יעקב בן-צבי, עו"ד ווטריון NOTARY& ADVOCATE TZVI -BEN YAKOV
תכון וביה ומקרקעין ESTATE REAL ,CONSTRUCTION & PLANNING
__________________________________________________
32. כפי שיתן לראות, התיישרות הביוי המוצע בבן-יהודה 16 עם המבה הסמוך ברח' ההסתדרות ,7 לא
מתאפשרת ללא 10 קומות בבן-יהודה ,16 כאמור בשל פערי גובה בקומות המבה לשימור. כך שבעצם הגבלת המבה בבן-יהודה 16 ל-8 קומות בלבד, יווצר מצב לא סביר: של מעין שן חסרה במופע הביוי בין 2 המבים הצמודים בן-יהודה 16 וההסתדרות 7 – ופערי גובה של כ-1 קומה בין ההסתדרות 7 לבן-יהודה .16
33. ממילא, בהיתן רוחבו הרחב של הרחוב, גודלו של המגרש, היקף המבה הקיים, מיקומו של המבה בראש
הרחוב, הביוי האיטסיבי הקיים והמאושר ו/או המותר ברחוב, כולל מבים גבוהים ומאסיביים במורד רח' בן-יהודה - מגבלת 8 קומות לא מתיישבת עם הסביבה הקיימת. כך גם בוודאי שהיא לא מתיישבת עם הביה הקיימת מצידו השי של רח' קיג ג'ורג' - שם בוי מגדל העיר המזדקר לגובה ולמרחוק.
34. ראו החלטת ועדת ערר מחוזית לתכון וביה, ערר )י-ם( 1075/19 ד"ר דוד וימימה יסלזון ' הועדה
המקומית לתכון וביה ירושלים )פס' (62,63 - שם דחתה ועדת הערר את הטעה שמספר הקומות לא עומד במדייות התכוית, וזאת על יסוד תוי הרחוב – רוחבו, גודל המגרש, ומיקומו של המבה בראש הרחוב:
".62 מספר הקומות – הבקשה מושא הערר מבוקשת מכוח הוראות תכיות
החיזוק. בהתאם להוראות סעיפים 4.1.2.2 2א לתכית החיזוק במגרש
בהיקף של 1.5 דום יתן להגיע לביוי בהיקף של 8 קומות. בהתאם
להוראות מדייות תכית האב, היקף הביוי המותר בחלקה היו 5 קומות,
בהיתן שיוך המבה לטור א, ובהתאם למרחק שקבע בין קו הביין לאמצע
ציר הדרך המוך מ – 10 מטרים.
63. לטעמו הרציול העומד בבסיס פרמטר זה, היו שמירה על פרופורציה
מתאימה וכוה, הקושרת את גובה המבה והיקף הקומות ביחס לחתך
הרחוב. רוצה לומר, ככל שהרחוב רחב יותר יתאפשר ביוי גבוה יותר.
תכית האב קבעה כלל אצבע בדבר שמירה על מרחק של 10 מטרים על מת
לאפשר במקרים מתאימים ביוי גבוה יותר. עם זאת, מדובר בכלל אצבע,
ולא במדע מדויק, כך שיתכו מקרים, גם אם חריגים, בהם הביוי המבוקש
על רקע סביבתו, המבים השכים, חתך הרחוב, מבה טופוגרפיה )ראש
רחוב או מדרון(, ראות הביוי ותכסית הביוי, ישמר הרציול המבוקש
בתכית האב, גם במרחק קטן יותר. זה המקרה בעייו."
35. ואכן עיון בחתך רחוב בן-יהודה מראה כי ביוי של 10 קומות - לא רק שלא יחרוג מהסביבה הקיימת
המאושרת והמותרת - אלא דווקא ישתלב בה כדרש וכראוי - בשים לב לביוי הגבוה של 10 קומות ויותר הקיים המאושר והמותר ברחוב, כולל אך לא רק במורד רחוב בן יהודה.
36. כאשר מבחית פחי הביה שאושרו או הותרו לאחרוה ברחוב בן יהודה- מדובר בפחי ביה מאושרים או
מותרים גדולים של כ-%760-960 אחוזי ביה בממוצע – ועבור לא פחות מ- 10 קומות. כמפורט להלן:
_____________________________________________________________________________________
רח' בן יהודה ,1 כיכר ציון, ירושלים טל: 02-5869594 פקס: 02-5337844 ייד 050-8592737
www.BenTzvi-Office.com BenTzvi-Office.com@Yakov :E-mail 9
יעקב בן-צבי, עו"ד ווטריון NOTARY& ADVOCATE TZVI -BEN YAKOV
תכון וביה ומקרקעין ESTATE REAL ,CONSTRUCTION & PLANNING
__________________________________________________
37. במורד הרחוב בבן-יהודה 4 אושרה תב"ע ל-10 קומות ול-%904 אחוזי ביה; ברח' בן-יהודה 6 אושר היתר
ל-10 קומות ו-%761 אחוזי ביה; ברח' בן-יהודה 9-11 מקודמת תבע בהכה ל-9 קומות ו-%959 אחוזי ביה;
בוסף ברח' הסתדרות 3-5 אושרה תכית ל-10 קומות ול-%907 אחוזי ביה. כל זאת לעומת התכית שבעייו המופקדת ל-8 קומות בלבד ולכ- %75 זכויות ביה בלבד !! תמוות ממורד הרחוב כלפי מעלה:
_____________________________________________________________________________________
רח' בן יהודה ,1 כיכר ציון, ירושלים טל: 02-5869594 פקס: 02-5337844 ייד 050-8592737
www.BenTzvi-Office.com BenTzvi-Office.com@Yakov :E-mail 10
יעקב בן-צבי, עו"ד ווטריון NOTARY& ADVOCATE TZVI -BEN YAKOV
תכון וביה ומקרקעין ESTATE REAL ,CONSTRUCTION & PLANNING
__________________________________________________
מצ"ב תמוות המגרש והרחוב, ספח 1;
38. בוסף, הועדה הכבדה מוזמת לעיין בטבלת ההשוואה האיפורמטיבית שלהלן, אשר בה מרוכזים כלל
התוים הרלבטיים - לתכיות והיתרים שאושרו ברחוב בן-יהודה, כולל המגרש שוא התכית:
טבלת השוואת מספרי קומות וזכויות ביה מאושרות/מותרות ברח' בן-יהודה
כתובת+חלקה מס' היתר/תב"ע גודל מגרש מ"ר ומס' קומות אחוזי ביה
בן-יהודה 6 היתר ביה 119397 298 מ"ר 10 קומות מעל מרתף - %761
גוש 30049 מיום 19.3.24 הותרו בהיתר )2268 מ"ר(
חלקה 131
בן יהודה 4 תב"ע 101-0068817 426 מ"ר 10 קומות - %904
גוש 30094 מיום 7.4.14 אושרו בתב"ע )3852 מ"ר(
חלקה 89-90
בן יהודה 9 -11 495 מ"ר 10 קומות מעל מרתף- %959
תבע בהכה -
גוש 30049 תב"ע בהכה )4748 מ"ר(
101-1338904
חלקה 175+181
ההסתדרות 3-5 10 קומות - %907
תב"ע -101-1026285 715 מ"ר
גוש 30049 אושרו בתב"ע )6,488 מ"ר(
מיום 23.4.23
חלקה 231+306
בן יהודה 16 %75
תב"ע בהכה-
גוש 30049 1700 מ"ר 8 קומות - הופקדו )1275 מ"ר סה"כ(
101-1335009
חלקה 14 )(182 ------------------- --------------
9-10 קומות - התבקשו %101
)1725 מ"ר סה"כ(
_____________________________________________________________________________________
רח' בן יהודה ,1 כיכר ציון, ירושלים טל: 02-5869594 פקס: 02-5337844 ייד 050-8592737
www.BenTzvi-Office.com BenTzvi-Office.com@Yakov :E-mail 11
יעקב בן-צבי, עו"ד ווטריון NOTARY& ADVOCATE TZVI -BEN YAKOV
תכון וביה ומקרקעין ESTATE REAL ,CONSTRUCTION & PLANNING
__________________________________________________
חתך CC מהיתר ביה שאושר ברח' בן-יהודה 6 – 10 קומות
_____________________________________________________________________________________
רח' בן יהודה ,1 כיכר ציון, ירושלים טל: 02-5869594 פקס: 02-5337844 ייד 050-8592737
www.BenTzvi-Office.com BenTzvi-Office.com@Yakov :E-mail 12
יעקב בן-צבי, עו"ד ווטריון NOTARY& ADVOCATE TZVI -BEN YAKOV
תכון וביה ומקרקעין ESTATE REAL ,CONSTRUCTION & PLANNING
__________________________________________________
חתך A-A מספח ביוי שאושר בתב"ע לרח' בן-יהודה 4 – 10 קומות
_____________________________________________________________________________________
רח' בן יהודה ,1 כיכר ציון, ירושלים טל: 02-5869594 פקס: 02-5337844 ייד 050-8592737
www.BenTzvi-Office.com BenTzvi-Office.com@Yakov :E-mail 13
יעקב בן-צבי, עו"ד ווטריון NOTARY& ADVOCATE TZVI -BEN YAKOV
תכון וביה ומקרקעין ESTATE REAL ,CONSTRUCTION & PLANNING
__________________________________________________
טבלת שטחי קומות לתב"ע שבהכה בן-יהודה 9-11 - 10 קומות
_____________________________________________________________________________________
רח' בן יהודה ,1 כיכר ציון, ירושלים טל: 02-5869594 פקס: 02-5337844 ייד 050-8592737
www.BenTzvi-Office.com BenTzvi-Office.com@Yakov :E-mail 14
יעקב בן-צבי, עו"ד ווטריון NOTARY& ADVOCATE TZVI -BEN YAKOV
תכון וביה ומקרקעין ESTATE REAL ,CONSTRUCTION & PLANNING
__________________________________________________
חתך B-B ספח ביוי תכית מאושרת 101-1026285 הסתדרות 3-5 – 10 קומות
_____________________________________________________________________________________
רח' בן יהודה ,1 כיכר ציון, ירושלים טל: 02-5869594 פקס: 02-5337844 ייד 050-8592737
www.BenTzvi-Office.com BenTzvi-Office.com@Yakov :E-mail 15
יעקב בן-צבי, עו"ד ווטריון NOTARY& ADVOCATE TZVI -BEN YAKOV
תכון וביה ומקרקעין ESTATE REAL ,CONSTRUCTION & PLANNING
__________________________________________________
ג. אי סבירות ההחלטה ואי ישימותה -
על רקע מטלות ציבוריות + חיזוק הדסי דרש + פחת זכויות
ג.1 מטלת החיזוק ההדסי
39. אין חולק שמדובר במבה ישן מאוד, שהוקם עוד בתקופת השלטון הבריטי, אי שם בשת 1917 כמתועד
בכרטסת השימור מספר 3757 המופיע בתיק הביין.
40. הואיל ומדובר במבה שהוקם הרבה לפי שת ,1980 לא יכול להיות חולק שהוא לא עומד בת"י ,413 ושהוא
טעון חיזוק הדסי כתאי להיתר ביה. ואכן, הועדה המחוזית קבעה בהחלטת ההפקדה "סעיף חיזוק מבים עפ"י תקן 413". החלטת ההמלצה של הועדה המקומית קבעה שדרשת חו"ד מהדס לעיין חיזוק המבה, ובגין ערכי השימור אף חו"ד מהדס שימור. כך בהחלטתה:
41. דרישות אלו כולן אף קיבלו ביטוי מפורט בהוראה 4.1.2ה)(2 לתכית המופקדת, בדבר "מהדס שמתמחה
בשימור מבים", ודרישה לכך ש"החיזוק יהיה פימי בלבד וללא מופע חיצוי". מדובר בעלויות חיזוק גבוהות, גם בשים לב לצורך להתאים את מערך החיזוק ההדסי, לערכים שימורים ספציפיים של המבה.
לפי הערכה ואומדן עלויות, מדובר בעלויות המסתכמות בהיקף של כ-500,000 ₪ לצורך חיזוקו ההדסי הדרש של המבה הקיים )וסה"כ כ-1,500,000 ₪ אומדן עלויות חיזוק ושימור כולל(.
מצ"ב אומדן עליות חיזוק )ושימור( מאת אדריכל שעיה רוט, ספח 2
_____________________________________________________________________________________
רח' בן יהודה ,1 כיכר ציון, ירושלים טל: 02-5869594 פקס: 02-5337844 ייד 050-8592737
www.BenTzvi-Office.com BenTzvi-Office.com@Yakov :E-mail 16
יעקב בן-צבי, עו"ד ווטריון NOTARY& ADVOCATE TZVI -BEN YAKOV
תכון וביה ומקרקעין ESTATE REAL ,CONSTRUCTION & PLANNING
__________________________________________________
42. כפי שקבע לא אחת בפסיקת בית המשפט לעייים מהליים, שיקול זה של חיזוק הביין היו איטרס ציבורי
לאומי חשוב, אשר מצדיק העקת זכויות ביה בהתאם להיקף גודלו של המבה הקיים והאיטרס בחיזוקו ההדסי כעין בטיחותי, ועל מת לתמרץ יזמים. כך בפסק דיו של ביהמ"ש לעייים מהלים מ- 21.1.21 עת"מ )ת"א( 11071-06-19 אמון שילוי ' ועדת הערר לתכון וביה מחוז תל אביב )פס' :(73-75 "מקובלת עלי עמדת ועדת הערר, שלפיה ההלימה בין גודלו של המבה הטעון חיזוק שבגיו הוגשה הבקשה לבין היקף התמריצים שיש ליתן למבקש ההיתר - היא שיקול מרכזי וראוי, שגזר ממטרות התמ"א.
שעה שהמטרה היא עידוד חיזוק מבים מפי רעידת אדמה ולצורך כך יתן ההיתר, ברי כי יש להשתמש בתמריצי התמ"א על מת לעודד חיזוקם של כמה שיותר מבים שזקוקים לחיזוק.
כאמור, לפי סעיף 21.1 לתמ"א "ועדה מקומית רשאית לתת היתר על פי
תוכית זו לאחר ששקלה: אלו תוספות ביה ושילוב בייהן מתאימים לכל
מבה על פי תאי הביין, המקום והסביבה...". למעשה, ברור כבר מסעיף
זה, כי מאפיייו של המבה הקיים בפועל הדורש חיזוק ובכלל זה, גודלו ומספר יחידות הדיור שהוא כולל, הם שיקול רלבטי בקביעת היקף הזכויות והתמריצים שיש להעיק למבקש ההיתר מכוח התמ"א.
בוסף לאמור בסעיף 2.1 לתמ"א, ההתחשבות בגודלו של המבה הקיים הטעון חיזוק בקביעת היקף ההטבות והתמריצים שקפת גם מהוראות וספות בתמ"א ושלובה בהוראותיה כחוט השי.
כך, במסגרת תיקון 3א לתמ"א קבעה בסעיף 14א תוספת שטחי ביה מדורגת )במסלול הריסה וביה( בהתאם לגודל הביין הקיים הטעון חיזוק. לבייים שגובהם 4 קומות ויותר - יתן להעיק תוספת 3.5 קומות, לבייים בי 3 קומות תוספת של 3 קומות, לבייים בי 2 קומות 2.5 קומות ואילו לבייים בי קומה אחת - תוספת של קומה וחצי בלבד.
כמו כן, כחלק מאותה חשיבה, אומצה "שיטת הקומה הקיימת" כבסיס לחישוב הזכויות. המועצה הארצית שהמליצה לממשלה על אישור תיקון
3א צייה כי "המועצה מחליטה לקבל חלק מההערות וההשגות, בדבר
הצורך ליצור זיקה ברורה יותר, בין גודל המבה הטעון חיזוק, לבין היקף
התמריצים שייתו מכוח התמ"א על מת לעודד את חיזוקו במסלול
הריסה וביה מחדש ]...[ לפיכך, מחליטה המועצה, להמליץ בפי
הממשלה על אישור התכית לפי שיטת הקומה הקיימת ולקבוע בהוראות
תמ"א 3/38א מדרג שייצר הלימה ברורה יותר בין המבה הקיים לבין
_____________________________________________________________________________________
רח' בן יהודה ,1 כיכר ציון, ירושלים טל: 02-5869594 פקס: 02-5337844 ייד 050-8592737
www.BenTzvi-Office.com BenTzvi-Office.com@Yakov :E-mail 17
יעקב בן-צבי, עו"ד ווטריון NOTARY& ADVOCATE TZVI -BEN YAKOV
תכון וביה ומקרקעין ESTATE REAL ,CONSTRUCTION & PLANNING
__________________________________________________
היקף הזכויות שייתו במסגרת התמ"א ..." )ישיבה מס'600 מיום
1/11/16 תחת הכותרת "חישוב תוספת הזכויות המירבית מכוח התמ"א".
ראו גם דברי ההסבר לתיקון וה"ש 18 וטקסט סמוך בפרט(."
43. בעייו, היקף גודל המגרש והמבה הקיים, כלל לא עולה בקה אחד עם הגבלת התוספת עד 8 קומות בלבד.
44. ועדת הערר המחוזית לתכן ולביה, הפתה לפסיקה מהלית זו של ביהמ"ש לעייים מהליים, כדי להצדיק
בין היתר היקף זכויות ביה בחריגה ממדייות תכוית – ועל מת שיתן יהא להוציא לפועל את הפרויקט.
45. כך למשל ערר )י-ם( 1181/22 שולמית אדלר ' הועדה המקומית לתכון וביה ירושלים, ועררים, 1075/20
ו -1076/20 מלי סורק ואח' גד הוועדה המקומית לתכון ובייה ירושלים, פורסם בבו – שם אושרו
פרויקטים לחיזוק הדסי חרף חריגה ממדייות תכוית בעיין מקומות חיה.
46. כך גם בפסק דיו של בית המשפט העליון עע"מ 1752/18 ראובן רוסו ואחרים ' ועדת הערר המחוזית לתכון
וביה מחוז דרום, קבע כי כדאיות הפרויקט היא שיקול לגיטימי, בין כלל השיקולים. עוד קבע כי כאשר מוסד התכון בוחן חלופות תכון שוות לביצוע פרויקט הרי שעליו - "...לבדוק אם עולה בידי המתגדים
להראות כי קיימת חלופה אשר מיטיבה את האיזון שבין האיטרסים השוים הצריכים לעיין, אך עודה
מאפשרת להוציא את הפרויקט אל הפועל..".
47. ועדת הערר המחוזית לתכון ולביה הפתה גם לפסיקת ביהמ"ש העליון, במסגרת דיויה ואישורה גם מספר
קומות בחריגה ממדייות תכוית:
48. כך למשל בערר )י-ם( 1075/19 ד"ר דוד וימימה יסלזון ' הועדה המקומית לתכון וביה ירושלים )פס'
(62,63 – שם דחתה ועדת הערר המחוזית את הטעה שמספר הקומות לא עומד במדייות התכוית, ואישרה את מספר הקומות חרף הטעה שמדובר בחריגה ממדייות תכוית.
49. אשר על כן, בעייו בו דרש חיזוק הדסי של המבה כאיטרס ציבורי חיוי, והואיל וכלכליות הפרויקט
תלויה במס' הקומות ומימוש זכויות הביה הלא מוצלות, הטעה לחריגה לכאורה ממדייות תכוית, לא יכולה להצדיק את דחיית ההתגדות העצמית: ואת אישור 10 הקומות כפי שהוגשו בתכית המקורית, אשר ממילא דווקא עומדות בקריטריוים ל-10 קומות לגבי תוי המגרש והמבה עצמו, ולגבי התאמתו לסביבה.
ג.2 מטלת השימור והשיחזור
50. החלטת ההפקדה בהמשך להחלטת ההמלצה של הועדה המקומית, קבעה מטלות שימור ושיחזור רחבות על
מגישי התכית, באמצעות אדריכל שימור, ולאחר עריכת חו"ד מהדס שימור ועריכת תיק תיעוד.
_____________________________________________________________________________________
רח' בן יהודה ,1 כיכר ציון, ירושלים טל: 02-5869594 פקס: 02-5337844 ייד 050-8592737
www.BenTzvi-Office.com BenTzvi-Office.com@Yakov :E-mail 18
יעקב בן-צבי, עו"ד ווטריון NOTARY& ADVOCATE TZVI -BEN YAKOV
תכון וביה ומקרקעין ESTATE REAL ,CONSTRUCTION & PLANNING
__________________________________________________
51. מטלה ציבורית זו כוללת, בין היתר, שיקום ושימור חדר המדרגות, כולל שיקום הטראצו והמעקה, החלוות
ודלת הכיסה; כולל שיקום ושחזור מרפסות שפגעו בפיצוץ מכוית התופת מאז שת 1948; וכולל שיקום קומת המסחר; כאשר כל אלו קבעו בהחלטת ההמלצה של הועדה המקומית כתאים למתן היתר, וקיבלו ביטוי מחייב בהוראה 4.1.2ד לתכית המופקדת:
52. לפי הערכה ואומדן עלויות, מדובר בעלויות שיחזור ושימור גבוהות, כולל עלויות פיקוח ותיק תיעוד, אשר
מסתכמות בכ-,1,000,000 וסה"כ אומדן עלויות שימור וחיזוק כ-1,500,000 ₪. כך בהתאם לאומדן עלויות חיזוק )ושימור( מאת אדריכל שעיה רוט.
כתב כמויות ואומדן עלויות שחזור ושימור צורף במסגרת ספח 2 לעיל
53. כפי שהצבעו לפסיקת בהמ"ש העליון וביהמ"ש לעייים מהליים, והחלטות ועדת הערר המחוזית לתכון
ולביה המפה אליהם - מטלות השימור והשיחזור שהוטלו על היזם, בדומה למטלות החיזוק ההדסי, אף הן בוודאי שמצדיקות התחשבות ואיזון סביר בהיקף זכויות הביה. כולל חריגה ממדייות תכוית לכאורה.
_____________________________________________________________________________________
רח' בן יהודה ,1 כיכר ציון, ירושלים טל: 02-5869594 פקס: 02-5337844 ייד 050-8592737
www.BenTzvi-Office.com BenTzvi-Office.com@Yakov :E-mail 19
יעקב בן-צבי, עו"ד ווטריון NOTARY& ADVOCATE TZVI -BEN YAKOV
תכון וביה ומקרקעין ESTATE REAL ,CONSTRUCTION & PLANNING
__________________________________________________
ג.3 פחת הזכויות - המביא לערעור כלכליות הפרויקט
54. היזם מגיש התכית לא ביקש וגם לא קיבל זכויות ביה חריגות, חרף היקף המטלות הציבוריות שהוטלו
עליו. אלא כל שביקש הוא את מספר הקומות שמאפשרת המדייות התכוית - בסיבות הרלבטיות שחלות במקום. כאמור ומפורט לעיל ובהפיה לערר אזורים, ולמדייות התכוית שבתכית מתאר .2000
55. וכאמור לעיל, החת מוצא ש-9,10 קומות הן מלכתחילה ביגוד למדייות, היה שגויה, כיוון שהמדייות
התכוית מאפשרת בסיבות גם 9 ו-10 קומות. ואילו היגוד למדייות בהכרח הוא מס' קומות שמעבר ל-.10
56. שלילת 2 קומות מהמבה המקורי שהוגש בתכית המוצעת, משמעה פחת משמעותי במימוש זכויות הביה
במקרקעין, וזאת בהיקף של כ- 450 מ"ר פחת לפחות )במקום 1725 מ"ר רק 1275 מ"ר(.
מצ"ב תרשים קומה טיפוסית לעיין פחת הזכויות הגרם בגין הפחתת 2 קומות מ-10 ל-,8 כספח 3
57. מדובר בהשפעה דרמטית על שאלת כלכליות הפרויקט, לשלילה. זהו תון מהותי שלפי פסיקת ועדת הערר
יש להביא בחשבון, לעת הפעלת שיקול דעת ביישום מדייות תכוית, ובכלל זה מס' הקומות. כך כאמור בהחלטת ועדת הערר המחוזית בערר אזורים סיפת פס' 33 ופס' 34 שם -
"בעייו,היקףהזכויותהמאושרותבתכיתהתקפהשאושרהעלידי
הוועדהמחוזית,הותירבידיהעוררתפחתשל3,500מ"רזכויותללא
אפשרותתכויתליצול.
עלפירוב,וככלשהמדייותהתכויתבאזורוהביויהמצויבסמיכות
מאפשרזאת,ועדותהתכוןיבקשולאפשרשיוייביוישיביאולמיצוי
הזכויותמכוחהתכיותהתקפותויצולן,זאתבשיםלבלהיותמשאב
הקרקעהעירויתמצויבחסר,ועלמתלהביאליצולמיטבישלהקרקע
ולהימעמוויתורעלזכויותשיועדולתוספתיחידותדיור."
58. המשמעות של פחת זכויות - מתווספת למשמעות הכלכלית הכבדה של המטלות הצבוריות שפורטו לעיל.
59. מלכתחילה אין זה בכוות מגיש התכית לעורר מחלוקות עקרויות, אך החלטת הועדה הכבדה הופכת את
הפרויקט ללא אפשרי, וללא ישים כלכלית בסיבות הפחת. ואשר על כן לא ותרה לו ברירה אלא להפות לאותה פסיקה עקרוית בעיין – שבכל הכבוד החלטת הועדה המחוזית הכבדה לא עולה איתן בקה אחד.
---------------------------
_____________________________________________________________________________________
רח' בן יהודה ,1 כיכר ציון, ירושלים טל: 02-5869594 פקס: 02-5337844 ייד 050-8592737
www.BenTzvi-Office.com BenTzvi-Office.com@Yakov :E-mail 20
יעקב בן-צבי, עו"ד ווטריון NOTARY& ADVOCATE TZVI -BEN YAKOV
תכון וביה ומקרקעין ESTATE REAL ,CONSTRUCTION & PLANNING
__________________________________________________
60. הה כי כן, החלטת הועדה המחוזית הכבדה עדרת המקה, ועשתה ללא בחיה סיבתית, וללא הפעלת
שיקול דעת, וחרף המלצת גורמי המקצוע ברשות המקומית אשר ראו לגד עייהם צרכים תכויים מקומיים סיבתיים שהועדה המחוזית הכבדה לא שקלה. ואשר על כן מדובר בפגם מהלי מובהק שפל בהחלטה, אשר כראה לא תעמוד בביקורת שיפוטית.
61. כפי שהראיו בהחלטת ועדת הערר המחוזית לתכון ולביה ירושלים, ממילא גם לא קיימת מדייות תכוית
ששוללת 10 קומות באופן גורף, אלא רק מעל 10 קומות. ואילו כל עוד מדובר במס' של עד 10 קומות, תון הדבר לשיקול דעת מוסדות התכון, עם אפשרות גמישות סיבתית לעד 10 קומות.
62. לגופה, החלטת הועדה הכבדה לא מתיישבת עם המדייות התכוית עצמה, המאפשרת 9 ו-10 קומות
בסיבות המתאימות כעייו: וכח תוי הרחוב והמגרש, וכח מסת הביוי והקומות הקיימת במקום,
וחתך הרחוב והתאמת התכית שהתבקשה לסביבה קיימת מאושרת ומותרת. העמידה על לכאורה מדייות תכוית של 8 קומות לכל היותר, היא עצמה תיצור מצב חריג של אי התאמה לסביבה ולמציאות העדכית –
בשים לב לתכיות ולהיתרים שאושרו ו/או יתו ברחוב כולו ואשר אליהם הפיו לעיל בטבלת ההשוואה.
63. התוצאה היא החלטה לא סבירה, תכוית ובכלל, שמטילה מכלול מטלות ציבוריות בעלי משמעות כלכלית
כבדה על מגישי התכית. ואשר אליהן מצטרף פחת משמעותי בהיקף זכויות הביה, בגין הפחתת מס'
הקומות, מה שמביא לפגיעה מהותית בכלכליות הפרויקט וישימותו במתכות כפי שהופקד - אם בכלל.
64. כפי שהראיו, הגבלת מס' הקומות ל-,8 תוך יתוק בין קומות המסחר לקומות המגורים, פוגעת בגישות
הציבור לקומות המגורים בתכית המוצעת עצמה. בהעדר גישות למעלית, לא תתאפשר גישות סבירה לקומות המגורים. הפתרון האפשרי מבוסס על דרך מעבר ומסדרון גישה מהמבה ברח' ההסתדרות ,7 שמלכתחילה תמך בתכית שהוגשה – מתוך ציפייה סבירה לתוספת 2 קומות מעל 8 קומות שקיימות אצלו.
65. ואשר על כן, הועדה המחוזית הכבדה מתבקשת לשקול מחדש את החלטתה, ולאפשר את הקומות ה-,9,10
כך שיאפשרו את מימוש הזכויות הכל כך דרש במקום )כולל הכללת החלקה המערבית בתכית מחדש, כפי שהוגשה במקור, על מת שיתן יהא לממש מולה פתרון גישה למעלית(. מגישי התכית וההתגדות העצמית - חוזרים על הסכמתם להצעת הועדה המקומית, בעיין 2 קומות אחרוות ליח"ד לתעסוקה ולשכירות.
יעקב בן-צבי, עו"ד ווטריון
ב"כ מגישי התכית
_____________________________________________________________________________________
רח' בן יהודה ,1 כיכר ציון, ירושלים טל: 02-5869594 פקס: 02-5337844 ייד 050-8592737
www.BenTzvi-Office.com BenTzvi-Office.com@Yakov :E-mail 21
טבלת נספחי התנגדות עצמית
נספח 1 תמונות מהמגרש ומהרחוב עמ' 23-27
נספח 2 אומדן וכתב כמויות עלויות מטלות החיזוק והשימור עמ' 28-32
נספח 3 תרשים קומה טיפוסית לעניין היקף פחת הזכויות עמ' 33-34